陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终14046号上诉人（原审原告）：湖南光虹健康管理有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区。法定代表人：翟晋湘，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张晓哲，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：申子佛，北京大成（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：陈楠，女，1971年5月9日出生，汉族，无业，住西安市高新区。委托诉讼代理人：高卫平，陕西仁和万国律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文龙，男，汉族，无业，住西安市新城区，系陈楠丈夫。上诉人湖南光虹健康管理有限公司（以下简称：湖南光虹公司）因与被上诉人陈楠租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。湖南光虹公司上诉请求：撤销原审判决，改判支持湖南光虹公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：双方并未协议解除合同，陈楠的违约行为导致双方合同无法继续履行，湖南光虹公司并没有解除合同的意思表示。陈楠应返还房租44000元及押金11000元，并赔偿装修损失272966元。湖南光虹公司的暂停营业行为和协商转让行为不能成为陈楠违约的理由。陈楠辩称，合同履行期间，魏某某因经营不善多次提出解除合同，并告知陈楠可将房屋另租他人，后于2016年12月关门停业，并搬离了房屋，此后再未缴纳过物业费，也并未依约提前缴纳下一期的租金。2017年3月3日，将商铺钥匙及水电卡也邮寄给了陈楠，故双方合同已解除。装修合同真假不明。请求：维持原判，驳回湖南光虹公司的上诉请求。湖南光虹公司向一审法院提出起诉请求：1.陈楠退还租金4.4万元（2017年5月至8月期间）、押金1.1万元；2.陈楠赔偿装修费损失272966元（装修费34.48万元÷租赁期8年×未实际享受到租期6年4个月）；3.诉讼费用由陈楠承担。一审法院认定事实：2015年8月27日，陈楠（出租方、甲方）与魏某某（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其位于XX室XX街XX栋XX单元XX层XX号铺出租给乙方；建筑面积：110平方米；租期自2015年9月1日至2023年8月31日；甲方同意在2015年9月1日起，前四年以每年三个月的免租，第五年六个月的免租作为支付乙方；乙方应自计租日起支付该商铺租金、物业服务费及能源等费用；该商铺租金每平米每月100元，合计每月租金1.1万元；租金支付：自计租日起，每12个月为一个交租期，乙方应在本合同签署日内支付第一个交租期租金，之后应在每个交租期届满30日前支付下一个交租期租金；保证金：作为乙方按期足额交纳租金、履行承租人义务的担保，乙方应在本合同签订同时向甲方一次性交纳一个月的租金作为保证金；本合同终止后7日内，乙方应将该商铺恢复到进场日状态（正常使用及时间因素损耗、拆除将导致该商铺墙面、地面、天花受损的装修部分除外），以清洁状态交还甲方。同日，陈楠向魏某某出具《收条》2份，其上载明：今收到魏某某先生位于XX室XX街XX号商铺租金9.9万元、押金1.1万元。合同签订后，陈楠交付了涉案商铺，商铺被装修并用于经营七臻堂虫草珍品。2016年8月9日，湖南光虹公司通过其公司公户以银行转账方式向陈楠之夫张文龙支付涉案商铺第二年租金4.95万元、4.95万元，以上合计9.9万元。另查，湖南光虹公司系一人有限责任公司，其唯一股东为蔡某某，蔡某某亦系湖南光虹公司原法定代表人。2016年9月19日湖南光虹公司法定代表人由蔡某某变更为翟晋湘，2017年8月2日湖南光虹公司名称由长沙光虹健康管理有限公司变更为现名称湖南光虹健康管理有限公司。“七臻堂”系湖南光虹公司注册商标。2015年11月9日，个体工商户“西安曲江新区（大明宫）光虹保健食品经销部”成立，经营者系蔡某某，经营场所系西安市未央区XX广场XX幢XX单元XX层XX号。2017年4月25日该个体工商户注销，注销原因系无力经营。又查，2015年3月11日湖南光虹公司与魏某某签订《合同书（高管专用）》，约定：湖南光虹公司邀请魏某某加入湖南光虹公司成为核心管理团队成员，拟聘用魏某某担任湖南光虹公司的营销总监，聘用期限10年，自2015年3月1日至2024年2月28日。2015年8月24日、8月27日，蔡某某分别通过手机银行向魏某某转账11万元、5万元、1万元，以上合计17万元。2017年魏某某以湖南光虹公司于2016年12月31日向发出解除劳动合同通知函、无理由解除了劳动合同关系、拖欠工资等为由提起劳动争议。2017年4月12日，长沙市岳麓区劳动人事争议仲裁委员会作出岳劳人仲案字【2017】第025号《仲裁裁决书》，该裁决认定了如下事实：魏某某工作场地在西安，负责当地市场拓展营销及当地办公场所的人员招聘、辞退、管理，是湖南光虹公司在西安的负责人；魏某某在湖南光虹公司处履职期间，湖南光虹公司于2016年12月16日以经营不善、亏损严重等理由决定退出西安市场，同时停发了魏某某的当年11月、12月工资，并于2016年12月21日在内部软件通知魏某某解除与其的劳动关系，后派出工作人员进行了大约1周时间的后续交接。又查，案件审理过程中，涉案商铺物业部门即大连万象美物业管理有限公司西安分公司出具《情况说明》，其上载明：兹有万达公馆项目管理区域商铺B-18-10119租户于2016年12月中旬搬离店内物品，经业主同意租户搬东西，搬离后该商户未开门经营。2017年1月至3月未缴纳物业管理相关费用，在此期间无购买水电记录。再查，自2017年2月底开始即由蔡某某直接与陈楠联系涉案商铺租赁等事宜；2017年2月底3月初，蔡某某将涉案商铺钥匙、水电卡从湖南邮寄给陈楠；2017年3月，湖南光虹公司委托中介公司在涉案商铺大门上张贴商铺转让广告；2017年4月陈楠将上述广告撤下并换上有陈楠联系方式的广告。庭审中，湖南光虹公司向法庭提交了其于2015年11月13日至2016年11月30日期间多次向涉案商铺物业公司即大连万象美物业管理有限公司西安分公司交纳物业费、水电费的发票，发票上载明的付款单位即为湖南光虹公司。陈楠称2017年3月下旬魏某某将商铺内全部物品搬走，2017年5月20日左右其将商铺另行出租给他人米博经营餐饮。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、湖南光虹公司是否系涉案商铺承租人，其湖南光虹公司主体资格是否适格；2、《商铺租赁合同》的解除原因是什么，陈楠应否向湖南光虹公司退还租金和押金，陈楠应否向湖南光虹公司赔偿装修费损失。关于争议焦点1，《商铺租赁合同》中约定的承租人虽系魏某某，商铺第一年租金9.9万元、押金1.1万元的《收条》亦系陈楠开具给魏某某，但从《合同书（高管专用）》和《仲裁裁决书》可知，魏某某的身份系湖南光虹公司雇佣的营销总监，其工作场地在西安，负责当地市场拓展营销等，系湖南光虹公司在西安的负责人。而根据案件查明的事实可知：《商铺租赁合同》签订之日及前几日，湖南光虹公司公司唯一股东、时任法定代表人蔡某某向魏某某陆续转账17万元；商铺第二年租金9.9万元为湖南光虹公司通过其公司公户以银行转账方式向陈楠之夫张文龙所支付；2015年11月13日至2016年11月30日期间涉案商铺的物业费、水电费为湖南光虹公司所交纳，相应税务发票亦系物业公司开具给湖南光虹公司公司；涉案商铺装修后用于经营七臻堂虫草珍品，而“七臻堂”正系湖南光虹公司注册商标；自2017年2月底开始即由蔡某某直接与陈楠联系涉案商铺租赁等事宜；2017年2月底3月初，蔡某某将涉案商铺钥匙、水电卡从湖南邮寄给陈楠；2017年3月，湖南光虹公司委托中介公司在涉案商铺大门上张贴商铺转让广告。综上，可以认定魏某某与陈楠签订合同、交纳第一年租金和押金等行为系代表湖南光虹公司的职务行为，湖南光虹公司系涉案商铺的实际承租人，故湖南光虹公司主体适格。关于争议焦点2，租赁合同签订后湖南光虹公司向陈楠交纳了第一年即2015年9月1日至2016年8月31日期间租金9.9万元、第二年即2016年9月1日至2017年8月31日期间租金9.9万元、押金1.1万元。2017年5月20日左右陈楠将商铺另行出租与他人，《商铺租赁合同》已实际解除，故湖南光虹公司未使用涉案商铺期间即2017年5月20日至8月31日期间的租金陈楠应向湖南光虹公司予以退还，即陈楠应向湖南光虹公司退还租金27225元（3.3个月×9.9万元/年÷12个月）、押金1.1万元。从本案查明的事实可知，涉案租赁合同履行期间，湖南光虹公司于2017年3月即委托中介公司在商铺大门上张贴商铺转让广告，而陈楠于2017年4月将上述广告撤下并换上有陈楠联系方式的广告，由此可见湖南光虹公司与陈楠均有解除合同的意思表示，而2017年5月20日左右商铺另行出租于他人，租赁合同实际解除，该解除应认定为湖南光虹公司与陈楠双方协议解除了合同。从物业公司开具的《情况说明》可知，湖南光虹公司在合同解除之前已经将商铺内物品搬离。而《商铺租赁合同》中约定合同终止后承租人应将该商铺恢复到进场日状态，以清洁状态交还出租人，故现湖南光虹公司再要求陈楠赔偿装修费损失的诉讼请求，于法无据，不予支持。综上，判决：一、被告陈楠于本判决生效后十日内退还原告湖南光虹健康管理有限公司租金27225元、押金1.1万元。二、驳回原告其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6219元（原告已预交），由原告负担5494元，被告负担725元，被告负担部分于上述付款时间一并支付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，魏某某代表湖南光虹公司与陈楠于2015年8月27日签订《租赁合同》，约定湖南光虹公司承租陈楠的自有商铺一处，该协议系双方意思表示真实，内容与法不悖，应为有效。合同履行期间，湖南光虹公司于2016年12月中旬搬离涉案商铺，后于2017年3月将商铺钥匙及水电卡从湖南邮寄给陈楠，并委托中介公司在商铺大门上张贴商铺转让广告。陈楠对寄回的钥匙及水电卡表示接受，遂于2017年4月将上述广告撤下并换上有陈楠联系方式的招租广告，并于同年5月20日将该商铺另租他人。由此可见湖南光虹公司与陈楠均有解除合同的意思表示，故原审判决认定租赁合同因双方合意解除一节，并无不当。故陈楠应退还剩余期间的租金27225元及押金1.1万元。至于湖南光虹公司上诉请求陈楠赔偿装修损失一节，因其于双方协商解除合同期间并未向陈楠提出该主张，且租赁合同约定该合同终止后承租人应将该商铺恢复到进场日状态，以清洁状态交还出租人，故湖南光虹公司该项上诉请求，缺乏事实及法律依据，依法不予支持。综上所述，湖南光虹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5646元，由湖南光虹健康管理有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审 判 员  师      婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ一九年十二月十六日 书 记 员  杨 雪  薇 1