广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2160号 上诉人（一审被告）：玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会，住所地：广西玉林市玉州区城站路**，统一社会信用代码：55450902K32614600N。 负责人：朱飞孟，主任。 委托诉讼代理人：梁琦，广西坤润律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：梁小权，男，1962年10月12日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 被上诉人（一审原告）：陈玉清，女，1965年7月19日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 一审第三人：玉林市帝业商贸有限公司，，住所地：广西玉林市万良路**统一社会信用代码：9145090005274575X4。 法定代表人：梁芳瑜，执行董事。 两被上诉人及一审第三人的共同委托诉讼代理人：周国辉、陈远，广西桂南律师事务所律师。 上诉人玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会（以下简称南江居委会）因土地租赁合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2019）桂0902民初2320号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 南江居委会提起上诉，请求判令：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、上诉人与被上诉人通过招投标程序后经充分协商一致后签订《南江社区万良路土地使用权租赁合同》并经公证，合同签订后，双方签订了《南江社区万良路三产地有关证件、手续移交清单》中明确载明包括出租地的《现状地形图》等，被上诉人已从上诉人处据实接收，上诉人不存在拒交出租土地的行为和事由；2、一审认定被上诉人在接收土地后欲进行施工时遭到案外人侵权阻挠而推定为作为土地出租人的上诉人未实际交付出租土地没有事实依据，实际上上诉人为协助被上诉人解决案外人的非法侵权争议向案外人提起侵权诉讼，一审法院亦于2012年12月7日作出（2012）玉区法民初字第3449号民事判决书确认案外人非法对用地规划地块一中的85平方米土地构成侵权妨碍；3、即使在履行合同过程中，确因案外人的阻挠造成被上诉人未能按合同约定使用土地，但案外人只对其中的85平方米土地存在侵权行为，而不必然导致整个地块一共1614.44平方米的土地造成被上诉人不能使用，事实上，根据用地规划技术经济指标，地块，地块一按规划为篮球场和公厕用地诉人是基于自己使用出租土地的价值取向而有选择性使用出租土地，被上诉人一直怠于在地块一按用地规划建设非赢利性的篮球场和公厕，且上诉人按合同约定协助义务起诉了排除妨碍，被上诉人却以此为借口主张上诉人未将土地交付，违反诚实信用原则。 梁小权和陈玉清答辩称，1、一审判决认定上诉人未完全履行其交付土地的义务和存在违约行为，并认定该违约行为造成被上诉人的土地占用费及租金损失，该损失应由上诉人承担是正确的，但一审没有判决上诉人赔偿利息损失给被上诉人是错误的，应由上诉人赔偿给被上诉人；2、上诉人主张双方在2012年8月14日签订的《南江社区万良路土地使用权租赁合同》第二条第2点明确约定将地块交给被上诉人，根据上诉人在一审提交的规划报告，前述地块按规划为地块一、地块、地块二和地块三建设的诉人已投资在地块二和地块三上按规划建设了农贸市场、幼儿园等，但一直无法在“地块;地块一&rdquo规划进行建设，其原因是出租方即被上诉人一直没能按合同约定交付“地块;地块一&rdquo上诉人使用，且上诉人主张的交付凭证也只是土地文字资料，并没有交付“地块;地块一&rdquo何证据；3、实际上“地块;地块一&rdquo2010年就已被案外人陈家焕等人以修建水泥路等方式侵占，上诉人亦因此向一审法院起诉案外人，该案在2019年8月13日才由一审法院成功执结并把“地块;地块一&rdquo上诉人，上诉人也因此于同月19日才通知移交上述“地块;地块一&rdquo614.44平方米而非85平方米，故在该案执结前，上诉人不具备实际交付“地块;地块一&rdquo上诉人的可能性。且“地块;地块一&rdquo工按规划必须整体进行，不存在可以分割85平方米的问题，上诉人关于85平方米被侵权不会导致整个“地块;地块一&rdquo使用的主张明显不成立。 一审第三人同意被上诉人的答辩意见。 梁小权、陈玉清向一审法院提起诉讼，请求判令：1、变更原、被告于2012年8月14日签订《南江社区万良路土地使用权租赁合同》的计租面积为实际交付的15809.82平方米（租赁合同约定的总面积17424.26平方米减除未交付的“地块;地块一&rdquo积1614.44平方米），即2015年8月1日至2025年7月31日的每年租金减少为948589.2元、2025年8月1日后的租金也以此类推予以相应调减；2、判令被告赔偿损失793463元（暂计至2019年7月31日的租金损失665429.77元、利息损失128034元，以后另计）给原告梁小权、陈玉清；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院查明事实，2012年5月11日被告发布《南江社区万良路中段北侧三产地招标方案》，方案中载明“一、出租招标地块的概况招标地块位于玉林市北侧，《国有土地使用证》玉国用（2006）第A605号；土地使用权人：玉州区南江街道南江社区居民委员会，地号，地号A0200080027：04.50-16.25；地类；地类用途、住宅、商业；使用权类型：划拨；使用权面积：17424.26㎡.规划条件：市场2层，建筑面积约13000㎡；幼儿园3层，建筑面积约3000㎡，篮球场1个，公共厕所1座约120㎡”。2012年5月31日，原告梁小权中标并签署《中标确认书》。2012年8月14日，两原告（乙方)与被告（甲方)签订《南江社区万良路土地使用权租赁合同》。该合同约定，原告承租被告享有的位于玉林市城区北侧的宗地，国有土地使用权证号：[玉国用（2006)第A605号]，面积17424.26平方米。合同还约定“二、租赁期限1、租赁期间为二十年，自2015年8月1日至2035年7月31日。（注：土地租赁的处置方法为：2012年8月1日起至2013年7月31日止为乙方办理有关证件日期；2013年8月1日至2015年7月31日为乙方建设日期，均不计入租期，租赁日期从2015年8月1日起算）。2、签订合同后五日内甲方将地块有关资料：土地使用证复印件（原件由甲方保管，乙方在办理报建过程中如需要用到原件的甲方给予提供），红线图、建设用地城市规划综合技术论证报告、城市建设用地规划设计条件等材料和地块一起交给乙方。八、被告(甲方)保证所租赁的土地所有权无产权纠纷，如周边群众或个人提出权属争议，由被告(甲方)负责协助解决。”同日，原、被告向玉林市公证处申请对该合同进行了公证。 2012年8月14日，两原告与被告签订《南江社区万良路土地使用权租赁合同》的补充协议，协议内容：“甲方同意乙方在“原合同”规定的：“按玉规中项地字（2012）013号《玉林市城市规划技术中心建设用地城市规划综合技术论证报告》的建筑要求进行规划建设”的基础上向建设部门申请变更规划设计条件。”上述合同签订后，2012年9月4日，原告出资成立第三人玉林市帝业商贸有限公司用于经营农贸市场。2016年5月，原告在地块二上修建了幼儿园、在地块三上修建了农贸市场。后原告在地块一进行施工时，曾多次遭到附近居民的阻挠，至今原告未能在该地块上进行施工。原告遂诉至本院。 查明，2012年9月24日原告向被告支付100万元履约保证金；2012年9月24日、2013年9月13日、2014年8月7日，原告分别向被告支付100万元土地占用费；2015年8月18日、2016年8月4日、2017年10月25日、2018年8月2日，原告分别向被告支付租金1045455.6元。被告收到上述款项后均出具收据交原告收执。 查明，玉规中项地字〔2012〕013号《玉林市城市规划综合技术论证报告》中载明：涉案土地规划总用地面积（用地红线面积)为17304平方米，其中地块一为1614.44平方米，主要作为社区篮球场和公厕用地；地块；地块二为4380平方米，主要作为幼儿园用地；地块；地块三为11309平方米，主要作为农贸市场用地。 查明，从2010年12月起因案外人陈家焕、陈基成、陈朝基未经本案被告的允许，私自突击非法在涉案土地（即地块一)范围内占用85平方米修筑硬化一条水泥路，被告要求上述案外人拆除并清理建筑垃圾无果后，于2012年9月6日向本院提起诉讼，本院经审理作出（2012）玉区法民初字第3449号民事判决，判决：“被告陈家焕、陈基成、陈朝基拆除非法侵占原告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会享有合法使用权的85平方米国有土地上的建设物，并清除、搬走拆除的建筑垃圾。”该判决生效后，本案被告于2013年4月10日向该院申请强制执行，该案至今未执行完毕。 一审法院认为，原告与被告签订的《南江社区万良路土地使用权租赁合同》、《南江社区万良路土地使用权租赁合同》的补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规规定，合法有效，依法应受法律保护。合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告在履行合同过程中是否存在违约行为。本院认为，原告依约定支付了土地占用费、租金、履约保证金给被告，被告应履行完全交付所租赁的土地给原告使用的义务，但租赁土地中的“地块;地块一&rdquo土地在出租前即2010年12月就开始被案外人占用并引发纠纷，被告亦因此诉至本院，该案现仍未执行完毕，原告欲进行施工时遭到上述案外人的阻挠。基于以上事实，本院确认该部分土地（即地块一)未实际交付给原告使用。被告未完全履行其交付土地的义务，存在违约行为。对于应否减少计租面积及租金问题。该院认为，本案中并未有第三人就租赁土地主张权利，原告就此主张减少计租面积及租金依据不足。因此，原告请求变更合同的计租面积为15809.82平方米、租金减少为948589.2元不符合法律规定，该院依法不予支持。对于被告的违约行为是否造成原告的损失、损失的数额、被告应否赔偿该损失给原告的问题。该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。”的规定，原告按合同约定的租赁面积支付土地占用费及租金给被告，被告未实际交付其中1614.44平方米（即地块一）给原告使用，被告的违约行为造成了原告的土地占用费及租金损失，原告的土地占用费损失为277964元（300万元÷17424.26×1614.44=277964元)，至2019年7月30日止的租金损失为387465元（4181822.4元÷17424.26×1614.44=387465元)。该损失应由被告承担。综上，原告请求被告赔偿其土地占用费及租金损失符合法律规定，该院予以支持。其要求被告赔偿上述损失的利息属重复请求，该院不予支持。被告辩称其已全面履行合同义务及不存在违约行为的理由不成立，该院不予采纳。 综上所述，原告主张被告赔偿其土地占用费及租金损失的诉讼请求符合法律规定，该院予以支持。原告主张变更合同计租面积、减少租金、赔偿利息损失的诉讼请求，于法无据，该院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十六条、第一百二十一条之规定，判决：一、被告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会赔偿土地占用费损失277964元给原告梁小权、陈玉清；二、被告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会赔偿租金损失387465元给原告梁小权、陈玉清； 三、驳回原告原告梁小权、陈玉清的其余诉讼请求。案件受理费11734元，减半收取计5867元，由被告玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会负担。 在二审诉讼中，上诉人提交证据1、玉林市城建档案馆查档证明材料，欲证明被上诉人及一审第三人基于涉案土地其中的地块一是规划为社区篮球场和公厕用地，因没有商业价值而一直至今没有立项、报建和施工，根本不存在上诉人未移交土地的违约行为；证据2、玉林市玉州区人民法院出具的执行案件的结案通知书，欲证明（2012）玉区法民初字3449号已于2019年8月13日执行完毕。被上诉人亦提供证据1《法院干警连续作战6小时执结“骨头案”》（2019年8月15日新闻报道）及证据2关于移交“地块;地块一&rdquo知（2019年8月19日），均欲证明①人民法院于2019的8月13日才依法强制清除被执行人（案外人）占用的申请执行人（即本案上诉人）所有的本案争议之“地块;地块一&rdquo将“地块;地块一&rdquo移交给申请执行人即上诉人；②上诉人于2019年8月19日才书面通知被上诉人移交“地块;地块一&rdquo本案之“地块;地块一&rdquo上诉人租赁前的2010年至2019年8月13日是一直被案外人侵占，上诉人在客观上不可能按合同约定交付给被上诉人。证据3玉林市住房和城乡规划建设委员会用地规划设计审批单，欲证明地块一、二、三同时报建并批下来的，上诉人提交的报批材料不完整。 经组织质证，被上诉人对上诉人提供的证据1的真实性及合法性均无异议，但对证明内容有异议，该证据有遗漏，地块，地块一、二时报建并审批下来，与如何建设和租赁合同土地的交付没有关联性，建设手续无法判断合同是否违约，不认可该证据；证据2恰好能证明上诉人违约，是在一审判决之后才执行完毕，在法院执行之前，上诉人不能将地块一交给被上诉人。上诉人对被上诉人提供的证据1真实性无异议，但对证明内容的合法性和关联性有异议，网上报道是玉林市玉州区法院已执行完毕，该判决不涉及土地，案外人非法侵占土地的面积仅是85平方米，不能证明地块一已移交，土地面积亦说明是被上诉人未接收土地的事实；证据2不是土地移交的通知，而是被上诉人未接收土地，我方至今保留被上诉人违约再次发出通知；对证据3的真实性无异议，但该审批单的日期是2016年9月8日，地块，地块二、地块三是以其社区名义申请报建报建时间是2015年10月19日，地块，地块一至今未见被上诉人申请以其方名义报建div> 对上述证据材料，本院认证如下：上诉人提供的证据1和被上诉人提供的证据3与本案无关，依法不作为本案事实认定的依据；上诉人提供的证据2及被上诉人提供的证据1、2来源真实，与本案相关联，依法可作为本案事实认定的依据。 经二审审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，玉林市玉州区人民法院对该院作出的（2012）玉区法民初字第3449号民事判决已于2019年8月13日执行完毕，2019年8月19日，南江居委会向梁小权、陈玉清发出通知，载明“你们租用我社区万良路中段三产用地后面的三角地已围档好，请你们按照有关部门规划设置条件进行建设”。经执行时用铁板围档的地块即为涉案的地块一的全部土地。 本院认为，被上诉人向上诉人租赁包括涉讼地块一在内的共17304平方米的土地，为此双方签订《南江社区万良路土地使用权租赁合同》、《南江社区万良路土地使用权租赁合同》的补充协议，该两份协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，本案中，作为承租人的被上诉人已按合同的约定将租赁地块的租金及土地占用费支付给作为出租人的上诉人，但由于案外人的原因，被上诉人没有取得承租地块中的“地块;地块一&rdquo使用，上诉人主张其已在签订合同时已将包括“地块;地块一&rdquo的土地交给被上诉人，且案外人只占用“地块;地块一&rdquo85平方米土地，但被上诉人进场施工时遭到案外人的阻挠，且案外人占用“地块;地块一&rdquo部分土地，导致被上诉人无法对“地块;地块一&rdquo整体建造，无法实现合同目的，而在双方合同中亦约定上诉人作为出租方应保证所租赁土地所有权无产权纠纷，而直到2019年8月19日另案执结完毕后，上诉人才通知被上诉人“地块;地块一&rdquo行建造，由于被上诉人一直无法使用“地块;地块一&rdquo一审法院认定上诉人存在违约行为，并判决上诉人应按土地面积赔偿被上诉人已交纳的“地块;地块一&rdquo积租金及土地占用费损失并无不当，本院依法予以维持；至于被上诉人主张上诉人应赔偿利息损失的问题，由于被上诉人对此诉请没有提起上诉，不属二审审理范围。综上，上诉人上诉无理，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费11734元（上诉人已预交），由上诉人玉林市玉州区南江街道南江社区居民委员会负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇一九年十二月二日 书记员  蒋晓音