广东省新兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤5321民初1199号 原告（反诉被告）：陈榕兴，男，1963年9月1日出生，汉族，居民，住新兴县。 委托诉讼代理人：甘永波，广东创亮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严巧玲，广东创亮律师事务所律师。 被告（反诉原告）：黎锦章，男，1984年7月20日出生，汉族，居民，住新兴县。 第三人：新兴县君尚酒吧有限公司。住所地：新兴县新城镇兴龙路（南外猪仓垌）南外社区居民委员会房屋。 法定代表人：梁嘉敏。 以上被告与第三人的共同委托诉讼代理人：余巧怡，广东翔浩律师事务所律师。 以上被告与第三人的共同委托诉讼代理人：梁家栋，广东翔浩律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈榕兴与被告（反诉原告）黎锦章、第三人新兴县君尚酒吧有限公司（下称君尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭进行了审理，陈榕兴的委托诉讼代理人甘永波、黎锦章及其委托诉讼代理人余巧怡到庭参加诉讼。当天庭审时，黎锦章向本院提起反诉，且君尚公司申请作为第三人参加诉讼，经审查，本院将本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，并于2019年11月14日第二次公开开庭进行了审理，陈榕兴的委托诉讼代理人甘永波，黎锦章及君尚公司的共同委托诉讼代理人余巧怡到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 陈榕兴向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告于2017年5月1日签订的《商铺租赁合同》，并要求黎锦章在解除合同之日起五天内将租赁商铺腾退给陈榕兴。2.判令黎锦章支付暂计至2019年6月30日止的租金共452706元及从2019年7月1日起至腾退商铺日止的租金按《商铺租赁合同》约定计付给陈榕兴。3.判令黎锦章支付拖欠租金的利息给陈榕兴，其中利息：从2018年10月1日起以65802元为基数按月利率2%计至付清租金之日止，从2018年11月1日起以114165元为基数按月利率2%计至付清租金之日止，从2018年12月1日起以162528元为基数按月利率2%计至付清租金之日止，从2019年1月1日起以210891元为基数按月利率2%计至付清租金之日止，从2019年2月1日起以259254元为基数按月利率2%计至付清租金之日止，从2019年3月1日起以307617元为基数按月利率2%计至付清租金之日止，从2019年4月1日起以355980元为基数按月利率2%计至付清租金之日止，从2019年5月1日起以404343元为基数按月利率2%计至付清租金之日止，从2019年6月1日起以452706元为基数按月利率2%计至付清租金之日止；从2019年7月1日起的按（452706元＋租赁合同约定的需支付的租金金额）为基数按月利率2%计至付清租金之日止。4.判令保证金150000元归陈榕兴所有。5.判令黎锦章投资的不动产归陈榕兴所有。6.判令黎锦章支付陈榕兴为实现债权支出的律师费26486元。7.本案诉讼费用由黎锦章承担。 陈榕兴本诉的事实与理由：2017年5月1日，陈榕兴与黎锦章签订《商铺租赁合同》，合同约定：1.陈榕兴将坐落在新城镇兴龙路的商铺租给黎锦章使用；2.商铺面积1682平方米，西侧空地160平方米；3.租赁期限七年，自2017年11月1日起至2024年11月30日止；4.商铺前排（面积405平方米）每平方米租金38元，后排商铺（面积1277平方米）每平方米租金21元，西侧空地（面积160平方米）每平方米租金11元，以后租金每平方米在上一年度租金基础上每年递增10%；5.租金按月支付，于每月5日前付清，若逾期30天未付的，陈榕兴有权收回商铺，解除租赁合同，并追究黎锦章的违约责任；6.租赁保证金250000元；7.租赁期满或中途解除合同，黎锦章应及时将承租的商铺交还给陈榕兴，黎锦章投资的不动产无偿归陈榕兴所有；8.双方任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，视为违约，黎锦章违约时所交的保证金不作退还，陈榕兴为实现债权支出的律师费、诉讼费等由黎锦章承担。合同签订后，陈榕兴依约将租赁物交付给黎锦章，但黎锦章从2018年6月开始拖欠租金，暂计至2019年6月共拖欠租金452706元，陈榕兴经追讨未果，特向法院提起诉讼，请法院支持陈榕兴的诉讼请求。 黎锦章对陈榕兴的诉求辩称：1.涉案商铺租赁合同不应解除，应当继续履行。黎锦章并非无理由迟延缴纳租金，而是因为陈榕兴没有提交不动产权证和土地证或租赁物的房产证给黎锦章办理经营的相关证照。陈榕兴明知黎锦章经营酒吧、KTV娱乐城办理娱乐经营许可证需要用到租赁场所房地产权证（不动产登记证或土地证、房产证），但陈榕兴一直未提供上述证件给黎锦章，并称证件正在办理中需要等待，但一等就等了一年多的时间。黎锦章在承租租赁物后，已经对租赁物进行装修、置办相关经营物件，招收员工和购买了大量的酒水，但因在租赁房屋开设的酒吧、KTV娱乐城未能办理娱乐城经营许可证等相关证照，黎锦章投资的酒吧KTV娱乐城从2018年3月1日起至今仍未能开门营业。陈榕兴一直以办证需要费用为由，要求黎锦章陆续缴交租金。直到2019年4月份，陈榕兴称相关证件已经办好，要求黎锦章缴纳70000元租金，才将相关证件交给黎锦章去办理相关证照。但黎锦章交了70000元后，陈榕兴却没有交付相关产权证给黎锦章。综上，黎锦章承租涉案商铺投入大量资金，至今仍未能正常营业，导致黎锦章产生巨大损失。陈榕兴作为出租人，没有履行出租人应当提交相关权属证件的义务，违约在先，黎锦章有权按照合同法的规定履行不安抗辩权，要求陈榕兴先交权属证件后，才支付相应的租金。故陈榕兴请求的第3至6项的诉讼请求无事实和法律依据的，应当驳回其诉讼请求。2.陈榕兴仍未取得本案租赁商铺的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的相关证件文件，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效之规定，本案的商铺租赁合同是无效的，所以双方应就该无效合同而承担相应的责任。 第三人君尚公司陈述称：与黎锦章的答辩意见一致。 黎锦章向本院提出反诉请求：1.判令陈榕兴与黎锦章继续履行双方于2017年5月1日签订的《商铺租赁合同》。2.判令《商铺租赁合同》租赁期限相应顺延，租赁期从陈榕兴交付商铺的不动产权证或土地证、房产证给黎锦章办理证件当天开始计算，租赁期限仍为七年，租金应从商铺的不动产权证或土地证、房产证交付当天开始计算。3.判令陈榕兴赔偿黎锦章从2018年3月1日至租赁物可以营业期间的员工工资损失200000元。4.判令陈榕兴赔偿黎锦章从2018年3月1日至租赁物可以营业期间的营业利润损失200000元；以损失评估鉴定报告为准。5.案件诉讼费由陈榕兴负担。 黎锦章反诉的事实与理由：陈榕兴与黎锦章于2017年5月1日签订《商铺租赁合同》，约定租赁期限为七年即从2017年11月1日至2024年11月30日。但黎锦章于2018年2月底收到相关政府部门的通知，称涉案租赁物没有取得不动产权证或土地证、房产证等相关证件，黎锦章在租赁物开办的酒吧KTV娱乐城不能开门营业。之后，黎锦章多次要求陈榕兴提交上述证件资料，但陈榕兴一直以“正在办理中”为托词未向黎锦章提交。为了能够尽快办证开业，黎锦章陆续向陈榕兴支付了部分租金，2019年4月份，陈榕兴称已经办好了相关证件要求支付租金，黎锦章同意支付，并于2019年4月10日支付了70000元租金给陈榕兴，但至今陈榕兴都没有向黎锦章交付租赁物的相关证件。而在酒吧、kTV娱乐城停业期间，黎锦章需要支付员工的工资，部分员工已经到新兴县劳动局信访或申请劳动仲裁要求娱乐城支付工资，且之前购买的酒水已经过期变质，必须倒掉，为此损失约四、五万元。综上所述，陈榕兴未履行出租人的义务即未向承租人提交租赁物的不动产权证等相关证件给承租人办理营业证，陈榕兴违约在先，陈榕兴无权提出解除合同，也无权要求黎锦章支付相应期间内的租金。黎锦章可以根据合同法的规定享有不安抗辩权，可以不先支付租金。为此，黎锦章特向法院提起诉讼，请法院支持其诉讼请求。 陈榕兴对黎锦章的反诉辩称：1.陈榕兴已经办好了涉案商铺的建设工程的许可证，并在第一次开庭时作为证据向法庭提交，且黎锦章也已经办理了消防证。所以，陈榕兴不存在违约行为，涉案租赁合同更不存在合同无效的情形。2.对第一项反诉请求，黎锦章作为承租人，未履行交付租金的义务，黎锦章已构成违约，涉案租赁合同应予以解除。3.对第二项反诉请求，陈榕兴不存在违约行为，租赁期限无须顺延。4.对第三、四项反诉请求，黎锦章无提供任何证据证明其损失，陈榕兴不予确认。综上，请求法院驳回黎锦章的反诉请求。 陈榕兴在第一次开庭提交下列证据：1.原、被告的身份证，拟证明原、被告的诉讼主体资格；2.商铺租赁合同，拟证明陈榕兴享有租赁物的出租权、双方的租赁合同关系及黎锦章未按合同约定履行合同义务的违约事实；3.黎锦章（原经营芬克斯KTV）明细表，拟证明黎锦章拖欠租金的事实；4.委托代理合同，拟证明陈榕兴为实现债权支出了律师服务费26486元；5.建设用地规划许可证，拟证明涉案土地符合城乡规划要求，是经过有关部门的批准；6.建设工程规划许可证，拟证明涉案建设工程符合城乡规划要求，是经过有关部门的批准；7.新兴县国土资源局于2012年11月8日出具的《证明》，拟证明涉案土地权属南外居委以及涉案土地的土地使用证正在办理；8.土地租赁协议复印件，拟证明陈榕兴租赁的涉案土地具有出租权；9.律师费发票一张、网银交易凭证，拟证明陈榕兴为实现本案债权已实际支出了律师费26486元。 陈榕兴在第二次开庭提交下列证据：1.商铺租赁合同和解除《商铺租赁合同》协议书，拟证明陈榕兴在2012年将涉案场地租赁给案外人赵仕东，至2013年10月31日双方解除租赁。2.商铺租赁合同，拟证明陈榕兴与赵仕东解除合同后，黎锦章即于2013年10月31日开始承租涉案场地经营至今，租期至2017年10月31日止。3.新兴县消防大队于2019年1月28日出具的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，拟证明君尚公司取得投入使用、营业前消防安全检查合格证。4.租赁土地及商铺标准地图，拟证明黎锦章经营酒吧的位置是在建设工程许可图上B区商铺处。 黎锦章对其反诉请求及本诉答辩提供下列证据：1.新兴县文化局关于设立歌舞娱乐场所应提供资料的公示，拟证明根据该文件第9条和第10条，陈榕兴无提交租赁房地产权证及租赁合同书以致黎锦章无法办理娱乐经营许可证。2.涉案租赁物的室内装修设计图，拟证明根据《商铺租赁合同》的第一条第1点约定租赁物的四至情况及面积，陈榕兴称涉案租赁物前面405平方米是有证，后面1277平方米商铺是无证的。 本院经审理认定事实如下：涉案租赁商铺的土地位于新兴县新城镇南外猪仓垌，权属于新兴县新城镇南外社区居民委员会（下称南外居委）。2004年11月24日，陈榕兴与南外居委签订《土地租赁协议》，该协议约定：南外居委将其权属的位于新兴县新城镇南外猪仓垌（新兴县新城镇兴龙路）的土地租赁给陈榕兴；土地四至为：东至县食品公司、南至甲方、西至鱼塘、北至34米路；土地面积12.38亩；租赁期限20年即从2005年1月1日起至2024年12月31日止；在租赁期间，陈榕兴可出租或转让土地使用权等内容。 租赁土地后，陈榕兴在土地上建设了A区商铺和B区商铺，并用作对外租赁之用。2013年1月25日，陈榕兴租赁的上述土地中7871.7平方米（约11.8亩）取得了新兴县城乡规划局颁发的建设用地规划许可证（证号：地字第44532120130****号）、于2013年6月27日取得建设工程规划许可证（证号：建字第445321-2013-***号），该建设工程规划许可证载明：建设项目名称A区商铺、B区商铺；建设位置：新兴县新城镇兴龙路；建设规模：钢架结构一层建筑面积（A区商铺1055平方米、B区商铺2019平方米）。 2012年5月12日，陈榕兴与案外人赵仕东签订《商铺租赁合同》，约定陈榕兴将位于新兴县新城镇南外猪仓垌（老干部活动中心对面）内的部分商铺租给赵仕东使用，租赁商铺面积492平方米，空地面积744.3平方米，商铺租赁用途为从事工业、商业经营活动，租赁期自2012年5月12日至2017年10月31日止。赵仕东租赁商铺后，将商铺装修用作经营芬克斯歌舞娱乐服务。在上述合同履行过程中，2013年10月31日，陈榕兴与赵仕东解除了上述《商铺租赁合同》，并签订了《解除协议书》。同日，陈榕兴与黎锦章签订了一份《商铺租赁合同》，该合同约定：（一）陈榕兴将位于新兴县新城镇南外猪仓垌（老干部活动中心对面）内的商铺租给黎锦章使用。（二）租赁物包括：1.商铺四至：东至原空地、南至围墙边、西至道路、北至原商铺，共492平方米；2.空地四至：东至停车场、南至墙边、西至商铺、北至原商铺，共785平方米；3.西侧出口空地四至：东至商铺、南至道路、西至道路、北至道路，共160平方米。（三）租赁用途从事工业、商业经营活动。（四）租赁期限4年，自2013年10月31日至2017年10月31日止。此外，合同还约定了其他内容。该合同签订后，黎锦章接手赵仕东经营的芬克斯娱乐服务直至该合同期满，合同履行过程中，黎锦章一直按期足额支付租金。 上述黎锦章与陈榕兴签订的《商铺租赁合同》届满前，双方提前6个月即2017年5月1日又签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：1.陈榕兴将其合法拥有使用权的位于新兴县新城镇兴龙路（新兴县新城镇南外社区猪仓垌，现县老干部活动中心对面）的商铺租给黎锦章使用。2.租赁范围：商铺四至：东至新海城美食城、南至围墙、西至通道、北至公路共1682平方米（其中前排商铺405平方米、后排商铺1277平方米）；西侧出入口空地四至：东至商铺、南至道路、西至道路、北至道路160平方米。3.租赁用途：从事工业、商业经营活动。4.租赁期限：7年，自2017年11月1日起至2024年11月30日止。5.租金及支付方式（租金不含税、不含发票）：前排商铺（405平方米）从2017年11月1日起月租金为每平方米38元，后排商铺（1277平方米）从2017年11月1日起月租金为每平方米21元，西侧出入口空地（160平方米）从2017年11月1日起月租金为每平方米11元；以后租期内的每平方米月租均在上一年度租金的基础上每年递增10%；租金按月支付，于每月5日前支付当月租金，先付后使用；逾期缴纳租金的，逾期一天，陈榕兴有权按月租金的10%计收滞纳金，如逾期超过30天的，则视为黎锦章违约，陈榕兴有权收回商铺，解除本合同，并追究黎锦章的违约责任。6.保证金：双方同意合同保证金为250000元，双方约定保证金在合同签订时交付，并以陈榕兴开具的收据为准；租赁期满后，黎锦章迁空、点清、交还商铺及设施，并付清所有应付费用后，经陈榕兴确认后立即将保证金无息退还给黎锦章。7.双方的义务：未经陈榕兴同意，黎锦章不能将承租商铺转租；陈榕兴协助提供有效资料给黎锦章办理各种经营证照。8.合同终止及解除：租赁期满或中途解除合同，黎锦章应及时将承租的商铺交还陈榕兴，黎锦章投资的不动产无偿归陈榕兴所有（租赁期满前3个月双方采用录像式和拍照作见证，退场时不得破坏现状）。9.违约处理：任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止合同，则视为违约，黎锦章违约的，所交的保证金不作退还，并按本合同终止及解除的约定处理；陈榕兴违约的，应赔偿因违约而造成的所有经济损失；双方在履行合同时发生争议的，应首先友好协商，协商不成的，可向陈榕兴所在地人民法院提起诉讼，陈榕兴为实现债权支出的律师费、诉讼费等费用由黎锦章承担。此外，该合同还约定其他内容。该《商铺租赁合同》签订时，黎锦章向陈榕兴支付了履约保证金150000元。续签合同后，黎锦章仍按之前模式经营芬克斯娱乐城，并按月支付租金给陈榕兴，至今已付清至2018年5月份之前的租金，从2018年6月份开始停付租金。陈榕兴经多次催讨，黎锦章仍不履行，为此陈榕兴于2019年7月1日向本院提起本诉，并提出上述本诉请求。而黎锦章认为，由于陈榕兴未向黎锦章提供相关不动产权证协助其办理娱乐经营许可证，导致黎锦章经营的KTV、酒吧不能正常开业，陈榕兴违约在先，黎锦章只是行使不安抗辩权，先不支付租金给陈榕兴，遂于2019年8月15日向本院提起反诉，并提出上述反诉请求。 另查明，案外人赵仕东于2012年5月12日租赁涉案商铺，其后注册成立“新兴县新城镇芬克斯娱乐城”，经营歌舞娱乐服务等。2013年10月31日，赵仕东将该娱乐城转让给黎锦章经营，并与陈榕兴解除租赁合同，由黎锦章与陈榕兴签订《商铺租赁合同》，黎锦章接手后仍经营芬克斯娱乐城，并于2014年1月17日才变更个人经营者为黎锦章。2018年5月30日，芬克斯娱乐城注销登记。2018年7月31日，涉案商铺重新注册成立“新兴县君尚酒吧有限公司”（自然人独资），法定代表人梁嘉敏，经营范围：酒吧服务，KTV歌厅娱乐服务。 庭审中，根据商铺租赁合同的约定及陈榕兴提交黎锦章拖欠租金明细表，并经庭审核实：黎锦章第一年租期（2017年11月1日-2018年10月31日）每月租金为43967元;黎锦章第二年租期（2018年11月1日-2019年10月31日）每月租金为48363.7元，黎锦章第三年租期（2019年11月1日-2020年10月31日）每月租金为53200.07元；以后每年月租金按前一年月租金增加10%类推。据此，由于黎锦章从2018年6月1日开始停付租金，截止2019年6月30日，黎锦章应付租金为：1.2018年6月1日至2018年10月31日的租金219835元（43967元/月×5个月）；2.2018年11月1日至2019年6月30日的租金386909.6元（48363.7元/月×8个月）；合计606744.6元。黎锦章从2018年11月4日至2019年4月10日分多次不定期支付租金共154033元，上述应付租金扣减已付租金后，黎锦章尚欠计至2019年6月30日的租金为452711.6元（606744.6元-154033元）。 本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。综合双方当事人的诉辩意见，本案应先审查陈榕兴与黎锦章双方于2017年5月1日签订的《商铺租赁合同》的合同效力问题。由于出租的商铺是陈榕兴承租南外居委的土地建设而成的商铺，基于这一情况，租赁土地是否已取得建设规划许可证是影响该合同效力的关键。本案中，由于陈榕兴提交的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，已证实涉案商铺的土地（7871.7平方米）已取得建设用地规划许可证，在上述土地建成的A区商铺（1055平方米）和B区商铺（2019平方米）均已取得建设工程规划许可证。况且，涉案租赁商铺位于B区，B区商铺面积为2019平方米，包含了涉案商铺前排的405平方米和后排的1277平方米。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《商铺租赁合同》为合法有效合同。合同设定的权利、义务对合同当事人具有法律约束力，各方应按约定全面履行自己的义务。需要指出的是：诉讼中，黎锦章认为涉案租赁商铺位于A区商铺。但根据《商铺租赁合同》约定租赁商铺东至新海城美食城及陈榕兴提交涉案商铺的标准地图显示芬克斯娱乐城（君尚娱乐城）位于**商铺的位置，两者显示位置一致。况且，陈榕兴建成A区商铺只有前排商铺，没有后排商铺，而B区商铺既有前排商铺，又有后排商铺，根据双方签订的租赁合同，黎锦章租赁的商铺包括前排和后排，据此，亦可判定黎锦章租赁商铺位于B区位置。故对黎锦章的上述抗辩意见，本院不予采纳。 结合原、被告本诉及反诉请求，本案的争议焦点为：1.陈榕兴是否违约在先，黎锦章可否停付租金？2.涉案合同解除条件是否成就？陈榕兴的本诉请求或黎锦章的反诉请求理据是否充分？ 对于第一个争议焦点。黎锦章认为陈榕兴未履行出租人的义务即未向承租人提交租赁物的不动产权证等相关证件给承租人办理证照，陈榕兴违约在先，陈榕兴无权提出解除合同，也无权要求黎锦章支付租金。黎锦章可以根据合同法的规定享有不安抗辩权，可以不先支付租金。本案中，陈榕兴与黎锦章签订合同后，已将租赁商铺交给黎锦章使用，陈榕兴已履行了作为租赁合同出租人的义务。但由于双方在租赁合同中约定陈榕兴协助提供有效资料给黎锦章办理相关证照，对此，陈榕兴应协助提供资料给黎锦章，而黎锦章在本案诉讼中，一直没有举证相关部门出具办理证照需要陈榕兴协助提供的相关资料，也就是说，黎锦章未提供证据证实出租方即陈榕兴未履行合同中约定的协助义务。况且，黎锦章从2013年10月开始接手经营涉案的芬克斯娱乐城，这也证实黎锦章在停付租金即2018年5月前是正常经营的，对于2018年6月停付租金后，黎锦章也未提交相关部门出具不能办理相关证照的证据。故对黎锦章上述意见，本院不予采纳。 对第二个争议焦点。首先对陈榕兴的本诉请求，由于《商铺租赁合同》约定黎锦章拖欠租金超过30天的，陈榕兴有权解除该租赁合同。无论从黎锦章第一次停付租金2018年6月算起还是从最后一次支付租金2019年4月10日算起，黎锦章均已拖欠租金超过30天，根据上述约定，合同的解除条件已成就。陈榕兴请求解除涉案《商铺租赁合同》，符合约定，本院予以支持。同理，对黎锦章主张双方继续履行合同，并顺延租赁期的反诉请求，理据不足，本院予以驳回。合同解除后，黎锦章依法应将租赁商铺腾退给陈榕兴，并付清拖欠的租金给陈榕兴。对于拖欠的租金，经本院核实，黎锦章拖欠陈榕兴从2018年6月1日计至2019年6月30日止的租金共452711.6元。现陈榕兴主张计至2019年6月30日的租金为452706元，未超出本院核实金额，本院不持异议。故对陈榕兴请求黎锦章支付计算至2019年6月30日的租金452706元及之后租金即从2019年7月1日起的租金（按《商铺租赁合同》约定的租金计算方式计付至腾退之日止）给陈榕兴，符合法律规定，本院予以支持。 对于陈榕兴请求履约保证金150000元归其所有的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”及第一百一十八条“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”的规定，涉案履约保证金应在黎锦章不履行债务时，用于优先支付债务，而非归陈榕兴所有。故对陈榕兴主张履约保证金归其所有的主张，依法无据，本院不予支持。但根据上述法律规定，黎锦章已交付给陈榕兴的涉案履约保证金150000元，应直接用于抵扣拖欠的租金。为减少诉累，本院对涉案履约保证金150000元在本案中一并处理，该150000元依法应在前述黎锦章拖欠陈榕兴的2018年6月1日至2019年6月30日的租金452706元中予以扣减。扣减后，黎锦章还应支付2018年6月1日至2019年6月30日的租金302706元（452706元-150000元）给陈榕兴。 对陈榕兴请求逾期支付租金的利息问题。对于利息的计算标准及起算时间：由于涉案《商铺租赁合同》约定租金的支付时间为每月5日前及逾期缴纳租金每日按月租金的10%计付滞纳金，但未约定逾期支付租金的利息。由于陈榕兴请求的逾期付款的利息与合同约定的滞纳金是两个不同的概念，两者适用范围及对象均不相同，故对陈榕兴请求逾期付款的利息按合同约定逾期缴纳滞纳金的计付标准并调整为：从逾期月份每月的1日起按月利率2%计算逾期付款的利息，理据不足，本院不予支持。可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项“……未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；……”的规定，请求从逾期月份每月的6日起按年利率6%计算逾期付款的利息至清偿日止。对于计算逾期付款利息的拖欠租金基数，由于黎锦章从2018年6月至10月拖欠租金为219835元（43967元/月×5个月），而黎锦章从2018年11月4日至2019年4月10日支付的租金为154033元，该部分租金先支付上述时间段尚欠租金，扣减后尚欠计至2018年10月的租金为65802元，即黎锦章计至2018年10月拖欠租金为65802元，又由于黎锦章支付的保证金150000元应抵扣拖欠租金，抵减上述计至2018年10月尚欠65802元租金后尚剩金额为84198元（150000元-65802元）；该款用于支付2018年11月份租金48363.7元及12月份租金35834.3元（48363.7元+35834.3元=84198元），故黎锦章尚欠2018年12月份租金为12529.4元（48363.7元-35834.3元）。之后拖欠租金即从2019年1月起每月拖欠租金为《商铺租赁合同》约定租金金额。 对于陈榕兴因本案诉讼而支出的律师费26486元的问题，由于双方在签订的《商铺租赁合同》中约定陈榕兴为实现债权支出的律师费由黎锦章承担。现陈榕兴提供《委托代理合同》、律师费发票以及网银交易凭证等证据，已证实该项律师费用26486元已实际支出，陈榕兴据此要求黎锦章承担为实现本案债权而支出的律师费，符合双方约定，本院亦予以支持。 对于陈榕兴请求判令黎锦章投资的不动产归陈榕兴所有的问题。双方在签订的《商铺租赁合同》中约定租赁期满或中途解除合同，黎锦章投资的不动产无偿归陈榕兴所有（租赁期满前3个月双方采用录像式或拍照作见证，退场时不得破坏现状）。但陈榕兴未提交现场录像或照片证实黎锦章投资不动产的名称和范围，导致本院无法确定黎锦章所投资不动产包括哪些项目、不动产的位置、种类和外貌等情况，因此，对陈榕兴的该项请求，本院不作处理。 对于黎锦章反诉请求陈榕兴赔偿黎锦章从2018年3月1日至租赁物可以营业期间的员工工资损失200000元及营业利润损失200000元，由于黎锦章向本院举证的证据不能证实陈榕兴构成违约，且黎锦章请求的上述损失未提交相关证据证实，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条、第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）陈榕兴与被告（反诉原告）黎锦章于2017年5月1日签订的《商铺租赁合同》自本判决生效之日解除。 二、被告（反诉原告）黎锦章应于自本判决生效之日起十日内腾退租赁商铺即位于新兴县新城镇兴龙路（即新兴县新城镇南外社区猪仓垌，县老干部活动中心对面）的商铺给原告（反诉被告）陈榕兴。 三、被告（反诉原告）黎锦章应于本判决发生法律效力之日起十日内支付计至2019年6月30日的尚欠租金302706元及从2019年7月1日起按《商铺租赁合同》约定的租金计算标准计至腾退租赁商铺之日止的租金给原告（反诉被告）陈榕兴。 四、被告（反诉原告）黎锦章应于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2018年12月起每月拖欠租金的逾期付款的利息（其中：2018年12月份的逾期付款利息以实际拖欠租金12529.4元为基数，从2018年12月6日起按年利率6%计至付清之日止；从2019年1月份起以《商铺租赁合同》约定的每月应付租金为基数，分别从每月6日起按年利率6%计付至付清之日止）给原告（反诉被告）陈榕兴。 五、被告（反诉原告）黎锦章应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）陈榕兴为实现本案债权支出的律师费26486元给原告（反诉被告）陈榕兴。 六、驳回原告（反诉被告）陈榕兴的其他本诉请求。 七、驳回被告（反诉原告）黎锦章的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费10091.92元，由原告（反诉被告）陈榕兴负担4811.85元，被告（反诉原告）黎锦章负担5280.07元；本案反诉受理费3650元，由被告（反诉原告）黎锦章负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。 审 判 长  练洪森 审 判 员  陈红梅 人民陪审员  张卫龙 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  梁妍斐 附相关法律法规： 《中华人民共和国民法通则》 第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第八十五条债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。 第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。