辽阳市弓长岭区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽1005民初765号原告（反诉被告）：隋晶，男，1964年5月7日出生，汉族，无职业，住辽阳市弓长岭区。委托诉讼代理人：谢士环，辽阳市弓长岭区安平法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：辽阳金顺房地产开发有限公司，住所地辽阳市弓长岭区安平路美好家园小区**网点。法定代表人：何若伟，该公司经理。委托诉讼代理人：于洪斌，男，1953年6月17日出生，汉族，该公司会计，住辽阳市文圣区。原告隋晶与被告辽阳金顺房地产开发有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。期间被告辽阳金顺房地产开发有限公司提出反诉，本院予以合并审理。原告隋晶及其委托诉讼代理人谢士环、被告辽阳金顺房地产开发有限公司的委托诉讼代理人于洪斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告隋晶向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告租房抵押金款5000.00元；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2015年4月30日，被告将位于辽阳市弓长岭区网点租赁给原告使用，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期二年，租金共计10，000.00元，当时按照被告要求原告交付租房押金5000.00元，有收据凭证为证，约定原告退房时经被告交房后且不欠税费、取暖费、水电费及物业费的情况下退回押金。合同到期后于2017年4月30日双方又续签一年租房合同，使押金没有退回原告。现双方房屋租赁合同已履行完毕，被告已收回房屋，但是却拒绝返还押金款。原告无奈诉至法院，请求法院依法判决。被告辽阳金顺房地产开发有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告所述与事实不符。一、原告至今没有向被告返还租赁房屋，继续拖欠房租。2017年4月30日，原告与被告续签一年租赁合同，其2015年已交租房押金5000.00元转作续签租房合同的押金。原告本应于合同到期后交房，经被告多次催要无果(光盘证据、书面证据在原审案卷)，无奈提起民事诉讼，经法院判决胜诉后，原告于2019年10月28日将2018年4月30日至2019年1月31日期间租金给付完毕，但原告没有按法院判决给付相应的利息。在诉讼期间及判决后，原告仍不向被告交还房屋，自2019年2月1日起至2019年11月18日止，又拖欠租金7973.00元(27.4元/天×291天)，在没有计算相应利息的情况下，抵顶5000.00元押金后，仍拖欠房租2973.00元。二、原告没有经被告验房，没有结清租房产生的相关费用。原告与被告签订的租赁合同第八条约定：“租赁期满，乙方必须将此网点恢复原样，退房经甲方验房后，乙方保持房屋室内外设施完好，不欠税费、采暖费、水电费及物业费的情况下方可退回押金”。原告诉称经被告单位相关工作人员查实，租房期间产生仅水费就拖欠313.20元(5.4元/吨×58吨，附证据2张)，其他费用尚待查实。原告在诉状中也承认租赁合同中双方约定“退房时经甲方交房”，请问原告什么时间退的房？又经被告单位的什么人交房的房？结清相关费用的款项交给了谁？单据在哪里？根据租赁合同约定；交房，应以：“提前一个月告知甲方”、“腾退房屋”、“甲方验房”、“结清费用”为标准，而不是原告的“门内贴条”就可以“自动移交”的所作所为！原告所诉被告“已收回房屋”没有相关证据支持，纯属百分之百的谎言!据被告查实，原告已将所租房屋二楼的窗户长期打开，至今没有关闭，估计室内水管及暖气管已冻坏，窗户也将变形损坏，由此造成的一切损失必须由原告承担。综上所述，原告严重违约，继续占用房屋，拖欠租金。请法院驳回原告的不合理诉讼请求。反诉原告辽阳金顺房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付延期交房的房租2973.00元（房租7973.00元减去押金5000.00元后为2973.00元，此金额为2019年2月1日至2019年11月18日共计291天×27.4元）；房租应计算至实际交房之日止；2.判令反诉被告向反诉原告支付全部房租（7500.00元+7973.00元=15,473.00元）相应的银行同期贷款利率利息至交房结清房租之日止；3.判令反诉被告向反诉原告返还所租房屋，并结清水电、供暖、物业相关费用；4.判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年4月30日，反诉原、被告签订了《房屋租赁合同》，约定租赁辽阳市弓长岭区181.64平方米的网点，租期一年，年租金10，000.00元，后因反诉被告到期后拒不交房，继续占有使用该房从事电动车业务，反诉原告提起诉讼胜诉，反诉被告将2018年5月至2019年1月共计9个月租金7500.00元给付完毕。但并没有按照法院判决支付相应的利息至给付之日止。这里需要提请法庭重点关注的是：反诉被告至今没有向反诉原告返还房屋！由于时间的变化，反诉被告实际拖欠的房租数额也发生了变化。时至今日，反诉被告又拖延交房近10个月，自2019年2月1日计算到2019年11月18日，又拖欠租金7973.00元。在没有计算相应利息的情况下，将押金5000.00元抵顶房租后，仍拖欠房租2973.00元。根据国家《合同法》第二百三十六条规定：“租赁期满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。《房屋租赁合同》第八条约定：“租赁期满乙方必须将此网点恢复原样，退房经甲方验房后，乙方保持房屋室内外设施完好，不欠税费、采暖费、水电费及物业费的情况下方可退回押金”。根据双方合同中约定：交还房屋，应以：“提前一个月告知甲方”、“腾退房屋”、“甲方验房”、“结清费用”为标准，而不是反诉被告所作所为的“门上贴条”就可以“自动移交”，反诉被告并没有拿出经出租人验房的证据和与出租人共同核验水电费、取暖费、物业费等相关费用的证据，也拿不出向出租人进行交接完房屋的证据！因而不具备租赁合同中约定的返押金的条件。反诉被告在原审中表述的所谓租赁房屋“自动移交”违反租赁合同中有关交房、验房的约定，违反正常人的思维逻辑，纯属不遵守合同，不讲诚信的老赖行为！所谓开发公司“找不到人”、“电话挂不通”，更是无稽之谈，均无相关事实证据支持！综上所述，反诉被告严重违约，继续占用房屋，拖欠租金。请法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告隋晶辩称，不同意反诉原告的诉讼请求。一、双方于2017年4月30日签订的《房屋租赁协议书》约定，租赁期限为一年，从2017年4月30日始至2018年4月29日止，反诉被告交付反诉原告租金10，000.00元，同时交纳保证金5000.00元。从上述协议约定证明反诉被告租赁反诉原告房屋的截止日期为2018年4月29日，此期间的租金反诉被告已一次性交付完毕。故，不欠反诉原告的租金款。由于反诉被告租期届满后无法找到反诉原告交付租赁的房屋，反诉被告采取通知、张贴告示的方式通知反诉原告终止租赁，收回房屋。但在2019年5月8日反诉原告以反诉被告在租期届满后继续使用该房屋为由诉至弓长岭区人民法院，要求另行给付租金7500.00元。其唯一一份证据就是与反诉被告毫无关系的林彬彬的一份报警记录，称在此房屋存放的电瓶被盗。法院不顾反诉被告的辩解及提供的证据，判决反诉被告再给付反诉原告9个月的房屋租金款7500.00元(截止日期为2019年1月30日)。反诉被告上诉后，二审法院维持原判。反诉被告无奈将此笔款通过执行局给付了反诉原告。现反诉被告既不欠反诉原告租赁期间的租金，也不欠租期届满后占用房屋期间的租金。双方除反诉原告拖欠反诉被告保证金外，再无其他争议。二、根据民事诉讼证据谁主张，谁举证原则，反诉原告无证据证明反诉被告在2019年1月30日之后还在使用该房屋。况且，此案已经过一、二审法院及省高院三次审理，反诉原告对反诉被告不再使用此房屋是明知的，且已经过一、二审法院判决确认，故要求反诉被告再给付7973.00元房租款纯属无理要求。反诉原告的行为已构成强迫交易行为，严重违反了合同法所规定的平等自愿、诚实信用原则。故此，请求法院依据本案事实及相关法律规定，依法驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案事实，本院经审理查明如下：2015年4月30日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定，被告将位于辽阳市弓长岭区，面积181.64㎡的商业网点租赁给原告，租期为两年（2015年4月30日至2017年4月29日），租金10,000.00元。合同签订后，原告给付被告租金10,000.00元及保证金（押金）5000.00元，被告将房屋交给原告使用。2017年4月30日，原、被告续签了《房屋租赁合同》，租金10,000.00元，租期变一年（2017年4月30日至2018年4月29日），之前所签合同保证金未退还，顺延继续作为续签合同保证金。租赁期满后双方未再签订合同，但原告依然占有使用商业网点且未给付被告租金，被告也未返还原告保证金。因原告拖欠租金，被告向本院提起民事诉讼，经审理，本院作出（2019）辽1005民初83号民事判决，判决原告给付被告9个月租金7500.00元及相应利息。原告不服提出上诉，辽阳市中级人民法院经审理作出（2019）辽10民终842号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，当事人未能提供证据证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张因没有找到被告便以公示形式告知其去收房，但就此并未提供被告有避而不见原告的证据，及何时公示的证据；再者，本院对被告直接送达起诉状未采取公告送达方式亦可佐证被告能够联系的事实，故此原告所提主张，本院不予采信，应认定原告未将所租商业网点交予被告。原、被告于2017年4月30日所签《房屋租赁合同》届满后，原告继续租赁网点未交予被告，被告没有提出异议，依据法律规定所签租赁合同继续有效，因此原告应给付被告租期内租金，具体数额自2019年2月1日起，按833.33元/月（10,000.00元/年÷12个月）计算至商业网点返还时止。经计算上述租金已高于保证金5000.00元，故此原告诉讼请求返还保证金5000.00元，本院不予支持，原告给付被告租金时可用5000.00元进行抵顶。依据《房屋租赁合同》内容，原、被告采取“上打租”形式给付租金，原告逾期给付租金应承担被告利息损失，被告主张利息应予支持，具体计算方式方法：以上述租金为基数，自2019年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至商业网点返还时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。此外，（2019）辽1005民初83号民事判决中已对2019年2月1日之前租金7500.00元对应利息进行了审理，被告再次主张7500.00元对应利息属于重复起诉，本院不予处理。原、被告双方构成不定期租赁合同关系，被告现主张原告返还商业网点，于法不悖，本院予以支持。关于被告主张的水电、供暖、物业相关费用，因上述费用待交房时才能明确具体，本院暂不予以处理，被告可待交房后另行主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）隋晶的诉讼请求；二、原告（反诉被告）隋晶将位于辽阳市弓长岭区，面积181.64㎡的商业网点返还被告（反诉原告）辽阳金顺房地产开发有限公司；三、原告（反诉被告）隋晶给付被告（反诉原告）辽阳金顺房地产开发有限公司租金（租金自2019年2月1日起，按833.33元/月计算至商业网点返还时止）；四、原告（反诉被告）隋晶给付被告（反诉原告）辽阳金顺房地产开发有限公司2019年2月1日起至商业网点返还时止的利息（利息以上述租金为基数，2019年2月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息；2019年8月20日起至商业网点返还时止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）。上述款项于本判决生效后立即执行，保证金5000.00元在原告（反诉被告）隋晶给付租金时予以抵顶。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元{原告（反诉被告）已交}，由原告（反诉被告）隋晶负担；反诉案件受理费25.00元{（被告（反诉原告）已交}，由原告（反诉被告）隋晶负担{负担方于判决生效后立即给付被告（反诉原告）}。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 员  韩德林二〇一九年十二月二十日法官助理戚新代理书记员  邱 淼