广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10654号上诉人（原审原告）：利家键，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：关润尧，主任。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗炎成，董事长。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。诉讼代表人：广东源浩律师事务所，该司管理人。委托诉讼代理人：赵琦，女，广东源浩律师事务所工作人员。上诉人利家键、佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（以下简称罗南村委会）因与原审被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初11710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。利家键上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会按照一审请求的标的额向利家键支付物业使用权出让金，无需扣减利家键已收取的海盛东方支付的投资回报款43774元。2.一审、二审诉讼费由罗南村委会承担。事实与理由：一审判决罗南村委会向利家键支付物业使用权出让金应扣减利家键确认已收取的海盛东方支付的投资回报款没有事实和法律依据。一、海盛东方没有请求也无权请求返还已经向利家键支付的投资回报款。海盛东方仅在答辩状中辩称“我方认为各原告诉请要求支付的出让金应扣除2013年1月14日前海盛东方已支付的固定投资回报款”，但并未提供证据予以证明。这并非请求返还投资回报款。在本案中，利家键没有请求法院判决海盛东方承担责任，该系列案此前已作出的判决也没有判决其承担责任，海盛东方属于无独立请求权的第三人，故其无权请求返还投资回报款。二、罗南村委会也没有提出支付出让金时要扣减利家键确认的已收取的投资回报款，且其也无权提出该项请求。罗南村委会只是在法庭辩论结束时辩称，在给利家键支付本金时应扣除海盛东方已经支付给利家键的回报，但未提供任何证据证明。罗南村委会提出该项请求应当提起反诉而不仅仅是辩称，且其没有获得海盛东方的该项债权转让或者授权，无权提出该项请求。三、罗南村委会在其出具的《承诺书》中未提出此项附加条件，仅承诺按本金标准支付，一审判决有违罗南村委会的真实意思表示。四、该系列案此前已经作出的判决亦未在出让金中扣减投资回报款，一审判决增加该项内容导致裁判标准不一致，有失公平。五、海盛东方占用利家键支付的物业出让金多年，导致合同无效的根本原因是罗南村委会出租的土地违法，地上建筑物最终归罗南村委会、罗南集团所有并收益，若在本案中扣减投资回报款，有违公正原则。罗南村委会针对利家键的上诉辩称，一、本案为合同纠纷，利家键应以合同相对方海盛东方作为第一被告提起诉讼，不能仅向合同外第三方提起本案诉讼。罗南集团、罗南村委会不是案涉《物业使用权出让合同》的签订主体，与案涉债务无直接利害关系。法院应向利家键释明并由利家键申请追加海盛东方为本案被告，否则应对利家键的起诉予以驳回。二、（2017）粤06破申53-4号《民事裁定书》已裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条之规定，本案中，利家键就国际环保城签订的《物业使用权出让合同》所涉财产已纳入了上述破产案件的破产财产中，现为破产管理人管理，故应由该破产案件进行处理，本案应不予受理。三、罗南集团是佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，且不具有房地产开发资质，也没有就案涉项目与海盛东方签订合作协议进行投资开发事宜，仅将土地使用权出租给海盛东方使用，故罗南集团不是海盛东方商业地产项目的开发商。案涉土地所有权及地上建筑物所有权均归罗南村委会。在土地租赁合同有效期内，海盛东方拥有对其所建地上建筑物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。因此，利家键以“罗南集团为开发商，实际控制海盛东方项目”为由要求罗南集团承担债务清偿义务没有事实与法律依据。四、罗南集团、罗南村委会并非《物业使用权出让合同》缔约方，未与利家键签订其他租赁合同或协议，未收取过利家键所支付的物业出让金，更未作出履行利家键与海盛东方租赁合同义务的意思表示，无义务履行案涉合同中海盛东方的义务。另外，（2017）粤0604民初10061号《民事判决书》认定：“海盛东方对《物业使用权出让合同》违约，应承担相应的违约责任，罗南集团并不是违约责任的主体，该案的原告要求罗南集团承担违约责任，向原告支付相应款项，于情于理于法均不符。”结合本案，利家键同样无权要求罗南集团、罗南村委会支付相应款项。五、罗南集团、罗南村委会对于利家键与海盛东方之间的债权债务，一直积极协助处理，但罗南集团、罗南村委会从未作出债的加入的意思表示。罗南集团2017年10月17日出具的《承诺书》表明，罗南集团、罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，而不是直接加入该债权债务关系。海盛东方已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定破产管理人对海盛东方的财产进行接管。因此，在2017年12月26日后，只有海盛东方管理人有权处分海盛东方的财产，《承诺书》违反法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无须向利家键支付物业使用权出让金；2.一、二审诉讼费由利家键负担。事实与理由:《承诺书》没有加盖村章，且没有经过有效的村民会议决议，属于无效承诺，罗南村委会无须向利家键支付物业使用权出让金。罗南村委会于2018年4月11日作出的《承诺书》约定：东西区地上建筑物补偿款，待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主。该《承诺书》涉及村集体财产的处分，罗南村委会应当根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺。但该《承诺书》没有按照法律规定履行合法程序即召开村民会议，并形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向利家键支付物业使用权出让金。另外，由于海盛东方已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定了破产管理人对海盛东方的财产进行接管，罗南村委会亦已依照《中华人民共和国企业破产法》规定，到管理人处申报了到破产清算受理日2017年12月26日止的土地使用权租金债权。在2017年12月26日后，只有海盛东方的管理人才依法有权处分海盛东方的财产。因此，该份《承诺书》违反了法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。二、即使《承诺书》对罗南村委会有效，但仅为罗南村委会承诺接收佛山市金某地产发展有限公司（以下简称金某公司）建筑物补偿款后再支付予利家键，而不是直接承担海盛东方的债务。对于利家键与海盛东方之间的债权债务，罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，但并不是直接加入该债权债务关系。2017年10月17日出具的第一份《承诺书》清晰表明，罗南村委会一直以来均是协助处理利家键与海盛东方之间的债权债务，并不是承担海盛东方的债务。而在2018年4月11日出具的第二份《承诺书》中，罗南村委会也是承诺“但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”，即罗南村委会的真实意思表示也仅为在金某公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再支付给利家键，而不是由罗南村委会直接向利家键支付。故一审判决罗南村委会应向利家键支付物业使用权出让金并无事实与法律依据。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限并未违反诚实信用原则。现约定期限未届满，未达支付条件，据此罗南村委会同样无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中对于“项目彻底盘活”是指使资金、资产等恢复运作，产生效益。就本案来说，是指使海盛东方项目恢复运作与经营，产生效益。而海盛东方项目现正在通过市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作，向整体盘活的方向推进，故在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不存在一审法院认为的属于期限不明的表述。而且该表述没有任何不符合客观情况及欺诈的表示，根本没有违反诚实信用原则。即使一审法院认为罗南村委会仍然需要支付出让金，亦应在海盛东方项目恢复运作与经营后，而在海盛东方项目彻底盘活之前，罗南村委会无须向利家键支付物业使用权出让金。利家键针对罗南村委会的上诉辩称，一、罗南村委会的上诉状未列明被上诉人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十八条规定，本案被上诉人不明确，应驳回上诉。二、罗南村委会的上诉状所列“事实与理由”没有事实和法律依据。1.《承诺书》盖有罗南村委会的公章。2.罗南村委会故意曲解《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八项的规定，把承诺承担债务和处分集体财产混为一谈。罗南村委会于2018年4月11日向海盛东方业主出具的《承诺书》是承诺海盛东方原债务按本金标准由罗南村委会直接支付给业主，是明确表示愿意承担该项债务，并没有决定以借贷、租赁或其他方式处分罗南村集体财产。3.海盛东方在一审开庭时已明确表示海盛东方国际环保产业城项目、海盛东方购物中心项目均未纳入破产财产，一审判决对此已予以确认。故罗南村委会称因海盛东方已进入破产程序，《承诺书》应认定为无效，不能作为定案依据是错误的。4.《承诺书》明确海盛东方原债务问题按本金标准支付，由罗南村委会直接支付给业主。案涉项目被金某公司收购已超过四年，罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金某公司的客观无法付款的情形，因罗南村委会怠于追索或其他利害关系而未收齐款项，不能因此对抗对《承诺书》的履行。至于“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，该条件没有成就的明确期限和标准，不应采信。综上，请求撤销罗南村委会的上诉或者驳回其上诉请求。针对利家键、罗南村委会的上诉，罗南集团的答辩意见与罗南村委会的答辩意见一致。针对利家键、罗南村委会的上诉，海盛东方述称应扣除业主方已收取的投资回报款。罗南村委会出具的《承诺书》无效。在出具该《承诺书》之前，海盛东方已经进入破产程序，罗南村委会无权处分海盛东方的财产。利家键向一审法院起诉请求：1.罗南集团、罗南村委会立即返还利家键因受让海盛东方国际环保产业城B座二层2013B号物业使用权支付的出让金442349元；2.诉讼费由罗南集团、罗南村委会负担。依利家键申请，法院追加海盛东方为第三人。一审法院认定事实：海盛东方（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇某路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2011年9月15日，海盛东方（出让方、甲方）与利家键（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将环保产业城B座二层2013B物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金442349元，并从签约后次月开始将物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付投资回报；在投资回报期内，每年的投资回报为合同约定使用权出让金的10%，月回报为3686元；甲方在2016年9月30日后7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。同日，海盛东方向利家键出具收据，确认已收取利家键交纳的使用权出让金442349元。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止〈土地使用权租赁合同〉申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组与案外人金某公司签订《集体建设用地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将案涉土地及地上建筑物整体出让给金某公司。合同约定金某公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安达电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明，佛山市海盛东方国际环保产业城项目所涉土地使用权尚未有登记，佛山市海盛东方国际环保产业城尚未办理规划报建手续。再查明，罗南集团在（2018）粤0604民初26467号案中提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金某公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金某公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金某公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金某公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。就案涉国际环保产业城项目有无纳入破产财产，海盛东方当庭陈述：海盛东方国际环保产业城项目、海盛东方购物中心项目均未纳入破产财产。就海盛东方已向利家键支付投资回报的情况，利家键经核实确认已收取投资回报43774元，海盛东方主张根据案涉《物业使用权出让合同》的约定应为55290元，但未向法院提交证据。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”利家键与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明案涉国际环保产业城项目已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，利家键与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，利家键有权要求海盛东方退还使用权出让金442349元。海盛东方已向利家键支付的投资回报亦应返还。因海盛东方并未举证证明其支付投资回报的具体情况，按利家键确认的已收取金额扣减后，海盛东方应向利家键返还的使用权出让金为398575元（442349元-43774元）。对于海盛东方的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金某公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金某公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，利家键要求罗南村委会履行承诺，合法合理，但罗南村委会作为债务加入人，其承担的责任范围理应不超出主债务人的责任范围，其抗辩投资回报款应在出让金中予以扣减，合法有据，法院予以采纳，对于利家键诉请超出部分，法院不予支持。由于罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债的加入，利家键要求罗南集团承担付款责任，依据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内，向利家键支付物业使用权出让金398575元；二、驳回利家键的其他诉讼请求。如罗南村委会未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取3968元，由利家键负担393元，罗南村委会负担3575元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院依罗南村委会、海盛东方的申请向佛山农村商业银行股份有限公司调取了利家键在该行的开户信息及相应的银行流水。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，上述证据有原件予以核对，本院对真实性予以确认。利家键于2011年10月7日在佛山农村商业银行股份有限公司永丰支行开设了尾号为1657的银行账户。该账户收到了15笔金额均为3686元的汇款，具体收款时间分别为：2011年10月至2012年4月、2012年7月至8月、2012年12月每月各1笔，2012年6月2笔，2013年1月3笔，共计55290元。利家键作为收款人未对上述收款作出合理说明，且该账户开户时间、实际月收款金额与案涉《物业使用权出让合同》第五条的约定吻合，故该证据足以证明利家键已收到的案涉投资回报款金额为55290元。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，海盛东方已向利家键支付投资回报款55290元。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为罗南村委会应否向利家键支付物业使用权出让金？若应支付，金额为多少？一、关于利家键是否有权请求返还物业使用权出让金问题。海盛东方国际环保产业城名下并无土地使用权登记情况，亦未经规划报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，利家键与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》因案涉物业未经规划报建而致该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”据此，利家键有权要求海盛东方退还物业使用权出让金442349元。二、关于罗南村委会的责任问题。罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，罗南村委会应对其该民事行为承担民事责任。罗南村委会主张上述《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。罗南村委会抗辩称金某公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，且“项目彻底盘活”的支付条件亦未成就，故其无需向利家键支付物业使用权出让金。但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金某公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，利家键请求罗南村委会向其返还物业使用权出让金有理，本院予以支持。三、关于是否需扣减利家键已收取的海盛东方支付的投资回报款问题。本院对此持肯定意见，理由如下：首先，因合同无效，海盛东方有权请求返还投资回报款，其在一审期间已提出利家键在要求返还物业使用权出让金时应一并扣减已收取的投资回报款。本案对物业使用权出让金的返还进行处理，在判令义务方承担返还出让金义务的同时，对利家键应予返还的部分一并作扣减，符合互负金钱债务可以抵销的处理原则，有利于减轻诉累。其次，返还物业使用权出让金的合同相对人是海盛东方，罗南村委会因其出具《承诺书》而加入海盛东方返还债务之列。海盛东方对利家键享有的抗辩权及于罗南村委会，罗南村委会在一审辩论终结前有权行使该抗辩权。罗南村委会在一审期间已作出应扣减投资回报款的意思表示，该请求属于对利家键一审诉讼请求的抗辩。最后，利家键主张扣减已收取的投资回报款有失公平，依据不足，该主张也不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定。综上，本院对利家键主张无需扣减投资回报款的上诉意见不予采纳。根据二审查明事实，海盛东方已向利家键支付投资回报款55290元，该款项应从物业使用权出让金442349元中予以扣减，即罗南村委会实际应向利家键履行的债务本金为387059元（442349元-55290元）。一审判决对罗南村委会应给付的债务金额认定有误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分有误，本院对有误部分予以纠正。本案因二审出现新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2019）粤0604民初11710号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2019）粤0604民初11710号民事判决第一项为：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向利家键支付387059元；三、驳回利家键的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取3968元，由利家键负担393元，佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担3575元；二审案件受理费8173元，由利家键负担1105元，佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担7068元。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十二月六日书记员  钟伊发书记员  龚淑仪