黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初639号原告（反诉被告）：杨鸣，男，1983年5月17日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：曹俊，黑龙江佳旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李勇玲，黑龙江佳旭律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑丽贺，男，1977年5月5日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：郑海超，黑龙江率航律师事务所律师。原告（反诉被告）杨鸣与被告（反诉原告）郑丽贺合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2019年5月16日第一次公开开庭审理，杨鸣的委托诉讼代理人曹俊、李勇玲，郑丽贺及其委托诉讼代理人郑海超到庭参加诉讼；2019年7月26日第二次公开开庭审理，杨鸣的委托诉讼代理人曹俊，郑丽贺及其委托诉讼代理人郑海超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨鸣向本院提出诉讼请求：1.判令终止杨鸣同郑丽贺之间的房屋租赁关系；2.判令郑丽贺在判决生效后立即从承租的房屋内迁出；3.诉讼费由郑丽贺承担。事实和理由：2016年12月15日，杨鸣与郑丽贺签订《福惠多食品超市转让协议》，约定杨鸣将自己所有的超市转让给郑丽贺，转让费为230,000元，包括15个月的房租（2016.12.15-2018.3.31）；从2018年4月1日起，续交下一年房租70,000元，合同有效期自2016年12月25日至2021年4月1日，合同期限内的物业费、包烧费由杨鸣承担。该协议第5条第2款约定，乙方（郑丽贺）不得转租、转项及更换招牌，如违约，甲方（杨鸣）立即终止合同，不退房费及押金；第4款约定，乙方两年内不得出兑，如违约，甲方不退房租并终止合同。合同签订后，双方开始时正常履行，但2018年11月，杨鸣发现超市牌匾由福惠多换成了道台府，室内固定的形象墙都是道台府熟食，并挡住了消防器材。郑丽贺称其与道台府系合作关系并向杨鸣出示了一份《合作协议》，杨鸣才得知其将室内部分转租给案外人徐士涛。此后，杨鸣要求郑丽贺与徐士涛出示营业执照和卫生许可证等，当时徐士涛持有的是香坊区的营业执照，但没有卫生许可证。杨鸣告知郑丽贺与徐士涛，其行为属于违法经营，但郑丽贺告知卫生许可证正在办理。杨鸣后期多次询问，郑丽贺均称正在办理，直至2019年2月仍未办理。其间，城管局下达了牌匾整改通知书(因之前福惠多牌匾系经过城管局审批），杨鸣提出把道台府食品下架，郑丽贺与徐士涛虽然同意，但迟迟未将产品下架。因郑丽贺违约，杨鸣关于终止合同及郑丽贺腾房的要求被拒。故杨鸣诉至法院。杨鸣认为，其与哈尔滨富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）之间口头约定承租期限超过十年，但合同只能三年一签，到期续签。郑丽贺辩称，第一，郑丽贺不存在转租、转项行为，悬挂“道台府食品”字样的招牌并不违反杨鸣与郑丽贺签订的《福惠多食品超市转让协议》。一是郑丽贺为增加超市营业收入与徐士涛合作，在超市内出售道台府食品并抽取分成，根据郑丽贺与徐士涛签订的合作协议，徐士涛负责加盟道台府食品，保证食品进出货正常供应和保证正常运营所需的执照办理事宜，郑丽贺负责卖出产品并按约定分成。据此，超市的实际经营者和经营占有人仍是郑丽贺，因此郑丽贺并没有违背不得转租的协议内容。二是超市的经营范围是食品经营，道台府食品属于食品种类的范畴，而增加所售食品种类，属于为了增加超市利润的经营行为，郑丽贺的行为并不违背不得转项的协议内容。转项是指经营超市以外的其他行业，比如建材、中介、五金等，而郑丽贺一直经营福惠多超市并没有转项行为。三是郑丽贺在“福惠多食品超市”牌匾旁增加“道台府食品”字样的牌匾，只是告知广大顾客超市内出售道台府食品，超市名称及主体并没有发生变化，而双方协议中明确规定不得更换招牌，郑丽贺增加食品种类牌匾的行为并不违反协议内容。第二，杨鸣所称城管局下达牌匾整改通知书的说法与事实不符，郑丽贺未收到城管局下达的牌匾整改通知书，城管局工作人员也未通过电话或到店通知过牌匾整改的相关决定，杨鸣从未向郑丽贺展示过城管局下达牌匾整改通知书。第三，杨鸣所称熟食的形象墙把消防器材挡住的说法与事实不符。郑丽贺在经营超市期间一直严格遵守消防安全相关规定，熟食形象墙已预留消防器材窗口，消防器材可以正常使用，同时消防行政部门及富力城物业也从未就超市消防设备不符合防火要求提出异议或整改通知。第四，杨鸣所称2019年2月要求郑丽贺把道台府食品下架的说法与事实不符。2018年10月，郑丽贺打算与徐士涛合作在超市内出售道台府食品前，就向告知杨鸣此事，杨鸣未提出异议。2019年2月初，杨鸣让郑丽贺准备加盟道台府的合同及与徐士涛合作的协议等相关资料，承诺郑丽贺在开发商处备案以便继续经营道台府食品，郑丽贺对此积极协助，郑丽贺并没有收到杨鸣所说的要求下架的通知。2019年2月13日，杨鸣向郑丽贺提前收取了2019年4月1日至2020年4月1日的70,000元房租，足以证明杨鸣对郑丽贺与徐士涛的合作行为是认可的。综上，杨鸣以各种虚假的事实和牵强的理由，试图以郑丽贺违约的形式终止郑丽贺与其签订的《福惠多食品超市转让协议》，是因为杨鸣和郑丽贺签订的超市转让协议约定的期限是2016年12月15日至2021年4月1日，但杨鸣与富力城公司签订《租赁合同》的日期2016年4月1日至2019年3月31日，杨鸣不想因提前收回商服支付违约金及赔偿郑丽贺损失，其行为严重违背了诚信、公平的原则。且该商服实际所有权人为刘学军，刘学军租给富力城公司的期限也是三年，即2016年4月1日至2019年3月31日。基于以上事实和理由，请求法院驳回杨鸣的诉讼请求。郑丽贺向本院提出反诉请求：1.判令解除郑丽贺与杨鸣签订的协议；2.判令杨鸣返还2019年房租70,000元；3.判令杨鸣双倍支付房租违约金120,000元；4.判令杨鸣赔偿郑丽贺实际经济损失58,334.70元；5.反诉费由杨鸣承担。事实及理由：2016年12月15日，郑丽贺与杨鸣签订了《福惠多食品超市转让协议》，合同有效期从2016年12月15日至2021年4月1日，郑丽贺按协议约定于2017年6月10日向杨鸣支付了2018年4月1日至2019年4月1日的房租60,000元。2019年2月13日，郑丽贺应杨鸣要求向其提前支付了2019年4月1日至2020年4月1日的房租70,000元。2019年3月初，郑丽贺经哈尔滨市松北区市场监督管理局松浦市场监督管理所告知，福惠多食品超市已经注销登记。杨鸣明知营业执照在郑丽贺处保管的情况下，在《新晚报》刊登了营业执照挂失作废声明，并于2019年3月5日在市场监管部门注销了“哈尔滨市松北区福惠多食品超市”的个体工商户营业执照，导致郑丽贺无法继续经营超市，造成巨大损失。故郑丽贺提出反诉。杨鸣辩称，不同意郑丽贺的反诉请求。第一，双方签订的协议合法有效，双方如约履行了合同中约定的义务，不存在《合同法》中规定的合同解除的情形，郑丽贺主张解除合同违反了合同法关于鼓励交易的原则，其主张不成立，本案应当适用终止合同的法律规定。第二，郑丽贺主张的返还70,000元租金及支付双倍房费违约金120,000元无事实和法律依据。杨鸣和郑丽贺签订的《福惠多食品超市转让协议》，第5条第2款约定乙方不得转租、转项及更换招牌，如违约，甲方即终止合同，不退房费及押金；第4款约定，乙方两年内不得出兑，如违约甲方不退房费并终止合同。在本诉中，杨鸣提交了郑丽贺违约的证据，足以证明郑丽贺构成了违约。签订协议的内容均为双方的真实意思表示，应本着诚实信用原则共同遵守，郑丽贺的行为构成了违约，其应按照协议约定承担违约责任，故其主张的反诉请求不应得到支持。另外，根据协议第5条第3款双倍赔偿房费违约金的约定，违反了合同法关于违约金的限额，双方约定违约金标准过高，即便存在违约金也不应超过当年房费的20%，即14,000元。支付违约金的前提是杨鸣提前收回商服，事实上杨鸣没有收回商服，是郑丽贺一直在经营，杨鸣虽然收取了70,000元租金，但是关于双方的水电费一直没有进行结算，并且郑丽贺存在违约行为，应当向杨鸣按照双方违约金约定并进行调整，支付相关违约金，剩余租金56,000元可以退还。第三，郑丽贺主张的实际损失58,334.70元无证据支持，即使有损失，也应由其自行承担，与杨鸣无关。郑丽贺私自经营道台府食品，没有卫生许可，没有办理工商注册，杨鸣多次接到城管部门和松北区市场监督管理局的整改通知，被告知及时整改、尽快拆掉牌匾，之后杨鸣多次和郑丽贺沟通，要求其尽快摘掉“道台府食品”的牌匾，郑丽贺始终以各种理由推脱，为了及时止损，防止发生食品安全等重大问题，杨鸣无奈之下到工商部门注销了个体工商户的营业执照，郑丽贺的损失和杨鸣无关。郑丽贺主张的损失没有证据，没有鉴定结论，也没有事实发生，因为郑丽贺从来没有停止经营。之所以转让协议签订的期限为五年，是因为富力城公司口头承诺杨鸣的期限是十年，如果不是因为增加了道台府的熟食项目，导致富力城公司极度不满意，郑丽贺的经营不会出现任何问题。事实上，郑丽贺也没有出现问题，到现在还在经营。杨鸣起诉郑丽贺违约同杨鸣与富力城公司的合同期限无关，因郑丽贺的违约行为发生在2018年10月至今，是在2019年3月31日之前。双方转租的时候口头约定福惠多超市的营业执照由郑丽贺继续使用，不允许郑丽贺更名。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的杨鸣举示的证据1.《福惠多食品超市转让协议》一份，证据4.企业基本信息查询单一份、准予注销登记通知书一份，郑丽贺举示的证据1.2019年1月25日杨鸣、郑丽贺微信截图三页，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：杨鸣举示的证据2.2018年10月1日郑丽贺同案外人徐士涛签订《合作协议书》一份，2018年10月13日哈尔滨道台府食品有限公司为徐士涛出具的授权书一份，《哈尔滨道台府食品有限公司2018年加盟连锁经营合同》一份，该证据的真实性本院予以确认，但不能证明郑丽贺存在合同违约行为，故本院不予采信。证据3.2016年8月份涉案房屋照片一张，2018年11月11日涉案房屋照片一张，2019年4月25日涉案房屋照片一张，该证据的真实性本院予以确认，2016年8月照片与2018年11月11日照片中，郑丽贺并未改变“福惠多食品超市”的名称，郑丽贺加挂“道台府食品”牌匾的行为不能说明郑丽贺更换招牌；因杨鸣已于2019年3月5日注销福惠多食品超市的工商登记手续，郑丽贺于2019年4月3日注册了哈尔滨市松北区宾贺便利店（以下简称宾贺便利店），并加挂“宾贺便利店”的牌匾，不能说明郑丽贺已构成合同违约，该组证据不能证明杨鸣拟证明的问题，故本院不予采信。郑丽贺举示的证据2.2019年1月31日杨鸣、郑丽贺微信语音聊天及文字材料一份，证据3.2019年2月13日房租款收条；证据4.2017年6月10日房费收条一份，证据5.2019年3月5日《新晚报》一份，证据6.福惠多食品超市营业执照一份，证据7.国家企业信用信息公示报告一份，证据8.2019年2月5日-13日杨鸣、郑丽贺微信截图，证据10.2019年4月22日哈尔滨富力城房地产开发有限公司出具的关于富力城项目商铺AS3-10、AS3-11委托纠纷事宜的情况说明，证据11.2019年3月24日杨鸣与富力城公司签订的《房屋租赁合同》，证据12.2016年3月29日案外人刘学军与富力城公司签订的《房屋租赁合同》两份，证据13.2019年4月消防器材照片2张，以上证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，故本院均予以采信。证据9.2019年2月13日至3月11日进货单87张，该证据不能证明郑丽贺因杨鸣注销营业执照，给郑丽贺造成损失，故本院不予采信。证据14.2019年1月10日通告一份，该证据系复印件，无法核实真实性，故本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2016年12月15日，杨鸣（甲方）与郑丽贺（乙方）签订《福惠多食品超市转让协议》，约定郑丽贺将位于哈尔滨市松北区中源大道5567号商服的福惠多食品超市（面积为200㎡，一楼，AS-11,AS-10）转让给郑丽贺经营。协议约定：合同有效期自2016年12月15日—2021年4月1日，转让费230,000元，含15个月房费，到2018年4月1日起交次年房费；房租为70,000元/年，含物业费、包烧费（甲方承担），乙方需按时缴纳水电费，（2000元水电押金）；乙方在合同期满6个月前，告知甲方是否续租；乙方不得转租、转项及更换招牌，如有违约甲方立即终止合同，不退房费及押金；甲方如提前收回房屋，需提前6个月告知乙方，合同期内违约，双倍赔偿房费；乙方两年内不得出兑，如有违约甲方不退房租，并终止合同。协议签订后，郑丽贺向杨鸣缴纳了转让费及水电押金后，杨鸣将福惠多食品超市的经营手续及涉案房屋交给郑丽贺，郑丽贺开始经营该超市。2017年6月10日，郑丽贺向杨鸣交纳2018年4月1日至2019年4月1日房租60,000元，杨鸣为郑丽贺出具收条。2018年10月1日，郑丽贺与案外人徐士涛签订《合作协议》，约定徐士涛与郑丽贺进行合作，郑丽贺为徐士涛提供合作的费用及场地，徐士涛负责进出货经营管理及保证正常运营，经营利润双方五五分成。协议签订后，徐士涛在福惠多食品超市经营道台府食品，并在该“福惠多食品超市”牌匾旁加挂“道台府食品”牌匾。2019年2月13日，杨鸣收取郑丽贺2019年4月1日至2020年4月1日房租70,000元，并为郑丽贺出具收条。另查明，2016年3月29日，刘学军与富力城公司签订两份《房屋租赁合同》，约定刘学军将案涉房屋AS-3-10、AS-3-11出租给富力城公司，租期均为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。2016年3月24日，富力城公司与杨鸣签订《房屋租赁合同》，约定富力城公司将上述房屋出租给杨鸣用于经营食品、烟酒、日杂、蔬菜、水果等，租期为3年，自2016年4月1日起至2019年3月31日止。杨鸣于2016年10月12日注册成立哈尔滨市松北区福惠多食品超市，经营范围为：食品经营。杨鸣于2019年3月5日在《新晚报》刊登声明，称福惠多食品超市营业执照正、副本丢失，作废，并于当日到哈尔滨市松北区市场监督管理局核准注销该超市登记手续。郑丽贺于2019年4月3日注册成立哈尔滨市松北区宾贺便利店，并在涉案房屋经营至今。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。杨鸣与郑丽贺签订的《福惠多食品超市转让协议》中约定的2019年4月1日至2021年4月1日的租期无效，其余条款均有效。杨鸣与郑丽贺在协议中约定，郑丽贺不得转租、转项、更换招牌及出兑，福惠多食品超市的经营范围为食品经营，郑丽贺经营期间与徐士涛合作经营道台府食品，郑丽贺并未将该超市转租或出兑，亦未改变经营项目，其仅加挂“道台府食品”牌匾，但并未更换“福惠多食品超市”牌匾，故郑丽贺不存在协议约定的违约行为。郑丽贺与杨鸣签订协议的目的为在涉案房屋经营福惠多食品超市获得经营收益，福惠多食品超市存在合法的经营手续及必要的经营场所应为郑丽贺进行经营活动的前提。杨鸣在双方签订协议期限尚未届满，郑丽贺仍合法持有福惠多食品超市经营手续且正常经营的情况下，以超市经营手续丢失为名挂失、注销福惠多食品超市营业执照的行为，影响了郑丽贺的正常经营，其行为已构成违约。杨鸣在未取得涉案房屋2019年4月1日至2020年4月1日承租权的情况下，预收郑丽贺房费70,000元，并在协议有效期内向本院起诉要求郑丽贺迁出的行为均构成违约，杨鸣应向郑丽贺返还预收房费并支付违约金。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。因郑丽贺对于其实际损失的具体数额举证不足，双方协议中约定的违约金标准过高，现杨鸣主张予以减少符合法律规定，综合本案的具体情况，本院确定杨鸣应给付违约金的数额为双方合同约定的双倍租金120,000元的30%，即36,000元。故郑丽贺要求杨鸣返还房费70,000元，及支付违约金120,000元的反诉请求，本院部分予以支持。郑丽贺要求杨鸣赔偿损失58,334.70元，证据不足，本院不予支持。现杨鸣与郑丽贺签订的《福惠多食品超市转让协议》期限已于2019年3月31日届满，杨鸣与郑丽贺之间的房屋租赁关系已经终止，故杨鸣要求判决终止其与郑丽贺之间的房屋租赁关系的诉讼请求，本院不予支持；郑丽贺要求解除其与杨鸣签订的协议的反诉请求，本院不予支持。杨鸣不是案涉房屋所有权人，并且其与富力城公司的租赁合同已经到期，在其未举证证明已取得案涉房屋使用权的情况下，杨鸣无权要求郑丽贺迁出。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、杨鸣于本判决生效之日十日内起返还郑丽贺房费70,000元；二、杨鸣于本判决生效之日起十日内内给付郑丽贺违约金36,000元；第2驳回杨鸣的全部诉讼请求；第2驳回郑丽贺的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元（杨鸣已预付），由杨鸣负担。反诉案件受理费2513元（郑丽贺已预付），由郑丽贺负担1303元，由杨鸣负担1210元，并于本判决生效之日起十日内将此款给付郑丽贺。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王倩人民陪审员  朱波人民陪审员  王超二〇一九年十二月二十九日法官助理李朝阳书记员范慧君