黑龙江省佳木斯市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）黑08行终148号上诉人（原审第三人）富锦市农村信用合作联社富锦信用社，住所地富锦市富锦镇。代表人于杰，主任。委托代理人蔡云龙，黑龙江君德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张雲，男，1990年10月12日出生，汉族，桦川县公安局干警，现住桦川县。委托代理人李洪民（社区推荐），男，1969年3月1日出生，汉族，无职业，住桦川县。原审被告桦川县不动产登记中心，住所地桦川县悦来镇。法定代表人马腾驰，主任。委托代理人靳力红，桦川县中心法律服务所法律工作者。原审第三人房文涛，男，1974年7月22日出生，汉族，无职业，现住桦川县。委托代理人房文明（社区推荐），男，1982年5月25日出生，汉族，无职业，住桦川县。上诉人富锦市农村信用合作联社富锦信用社因与被上诉人张雲、原审被告桦川县不动产登记中心、原审第三人房文涛房屋抵押登记一案，不服桦川县人民法院(2019)黑0826行初31号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审判决查明，2014年5月13日，原告与佳木斯宏安房屋开发有限公司桦川富贵家园项目部签订商品房买卖合同一份，合同约定原告购买该公司开发建设的富贵家园小区2号楼4单元1102室房屋。原告于签订合同次日交纳购楼款265000元。原告购房后对房屋进行装修、入住，使用至今。2012年11月2日，原桦川县房屋登记机构桦川县房产管理局依据第三人房文涛的申请针对涉案房屋为第三人房文涛办理了所有权人为房文涛的房屋初始登记，并为第三人房文涛颁发了桦房权证字第**房屋所有权证书。被告向法庭提供的房屋权属登记档案审批表中显示的登记类别为初始登记，产权来源为原始取得，但档案中没有登记机构对房屋进行实地查看的记录，且没有建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等权利来源证明文件。2012年12月7日，案外人刘发向桦川县房产管理局提出房屋抵押权登记申请，申请书中体现的抵押人为房文涛，借款人为刘发、抵押权人为富锦市农村信用合作联社。桦川县房产管理局受理后，对涉案房屋办理了抵押权登记，并为富锦信用社颁发了桦房他证字第××号房屋他项权证书。原告于2018年7月看到佳木斯市东风区人民法院责令房屋居住人自行迁出房屋，逾期将依法强制执行的公告后，经到房屋登记机构进行查询，得知涉案房屋所有权登记在第三人房文涛名下。并由房文涛作为抵押人抵押给第三人富锦信用社。原告认为桦川县房产管理局的房屋登记行为侵犯了原告的合法权益，故提起行政诉讼。原审判决认为，原告作为涉案房屋的买受人及实际占有人，与房屋登记行为存在利害关系，有权提起行政诉讼。桦川县房产管理局作为原桦川县房屋登记机构有权对本行政区域的房屋进行房屋权属及他项权登记。但房屋登记必须在审慎审查房屋权属来源的情况下，严格依照法定程序进行。桦川县房产管理局在未对房屋进行实地查看，且第三人房文涛未提供建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告等权利来源证明文件的情况下，将涉案房屋初始登记所有权人为房文涛，其所作出的房屋所有权初始登记行为证据不足、程序违法，依法应予撤销。根据《房屋登记办法》第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请”的规定和《城市房地产抵押管理办法》第三十条“房地产抵押合同自签订之日起三十日内，抵押当事人应当到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记”的规定，办理房地产抵押登记必须由抵押人和抵押权人共同到登记机关办理。桦川县房产管理局在作出涉案房屋抵押权登记过程中，申请书中仅有案外人刘发签名，代理人处李文军的签名亦未有授权委托书证明其是否具有委托权限。被告所提供的证据不能证明第三人房文涛与富锦信用社共同办理抵押权登记。根据《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示，申请登记房屋是否为共有房屋，房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”的规定，被告没有提供证据证明桦川县房产管理局询问抵押人房文涛并经房文涛签字确认。被告向法庭提供的抵押权登记档案中未有抵押合同、主债权合同等必要文件，桦川县房产管理局所作出的房屋抵押权登记行为证据不足，违反法定程序,依法应予撤销。第三人房文涛并非房屋所有权人，而桦川县房产管理局错误地将非所有权人房文涛登记为房屋所有权人，并在初始登记的基础上作出为第三人富锦信用社办理涉案房屋抵押权登记的行为，违反法律规定。且桦川县房产管理局对涉案房屋作出的房屋所有权初始登记行为被撤销后，第三人房文涛以涉案房屋设定抵押的基础和依据将不存在。不能认定第三人富锦信用社对涉案房屋抵押权的取得构成善意取得。第三人富锦信用社提出在涉及善意第三人利益情况下，不应撤销抵押权登记的主张，不予支持。桦川县房产管理局原房屋登记职权现已变更由桦川县不动产登记中心行使，原告以桦川县不动产登记中心作为本案被告提起行政诉讼符合法律规定。《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道行政行为内容之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。根据上述规定及本院查明的事实，原告的起诉并未超过起诉期限。依据《中华人民共和国物权法》第四十条、《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第二十六条第六款、第三十四条第一款、四十九条、第六十三条第一、三款、第七十条第（一）、（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第十二条第（四）项、第六十四条第一款，参照《房屋登记办法》第十二条、第十八条、第十九条第（一）项、第二十条、第二十二条、第三十条、第四十三条、《城市房地产抵押管理办法》第三十条之规定，判决撤销桦川县房产管理局于2012年11月2日依据第三人房文涛的申请针对桦川县悦来镇富贵家园小区2号楼4单元1102室房屋作出的所有权人为房文涛的房屋初始登记行为，并撤销桦川县房产管理局为第三人房文涛颁发的桦房房权证字第**屋所有权证书。撤销桦川县房产管理局于2012年12月17日依据案外人刘发的申请针对桦川县悦来镇富贵家园小区2号楼4单元1102室房屋作出的房屋他项权利人为富锦市农村信用合作联社富锦（镇）信用社的房屋抵押权登记行为，并撤销桦房他证字第××号房屋他项权证书。案件受理费50元，由被告桦川县不动产登记中心负担。上诉人富锦市农村信用合作联社富锦信用社诉称：一、被上诉人的起诉超过法定期限，应裁定驳回起诉。产权登记行为和抵押行为发生在2012年，上诉人于2015年提起民事诉讼，并申请查封案涉房产，进行评估、拍卖，均以公告形式通知，被上诉人早就知道或应当知道案涉房产登记在原审第三人房文涛名下并已抵押的事实。被上诉人称其于2014年购得此房并实际居住，其应当对案涉房产的产权状况进行充分了解，也应当知道产权登记及抵押的事实，被上诉人怠于行使权力，未在法定期限内提起诉讼，丧失胜诉权，应裁定驳回起诉。二、抵押登记行为发生在买卖行为之前，在涉及上诉人利益的情况下不宜撤销抵押登记。2012年，上诉人与原审第三人房文涛协商一致办理案涉房产的抵押登记，双方意思表示真实，且不违反法律强制性规定，抵押行为合法有效。登记机关颁发的他项权证具有对外公示的效力。上诉人基于对国家机关的信赖发放了巨额贷款。2014年被上诉人与原审第三人签订买卖合同，此时抵押权已设立，被上诉人未对所购房产的产权状态尽到审慎的考察义务，应承担由此造成的不利后果。先有抵押登记后有买卖事实，应优先保护抵押权人的合法权益，维护登记机关的公信力。三、本案应移送公安机关立案侦查。原审第三人房文涛在不具备产权登记条件的情况下利用非正常手段取得了产权登记，并进一步办理了抵押登记，此后房文涛将已办理抵押的房产转让，使上诉人的抵押权无法实现，房文涛的行为符合骗取贷款罪的构成要件。请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。上诉费由被上诉人承担。被上诉人张雲辩称：一、被上诉人的起诉未超过起诉期限。被上诉人购房之后一直居住，由于开发商一直没有交税，导致被上诉人不能办理房屋登记。被上诉人于2018年接到法院的拍卖公告才知道房屋被抵押拍卖的事实。被上诉人于2019年3月8日向桦川县人民法院提出撤销之诉。二、上诉人认为抵押登记行为发生在被上诉人买卖行为之前，在涉及第三人利益的情况下不宜撤销抵押登记的说法错误。被上诉人在事实不清，证据不足，程序违法的情况下，将涉案房屋为房文涛作出违法登记，原审法院依法纠错是正确的。三、上诉人应将本案移送公安机关立案侦查。原审第三人房文涛在不具备产权登记条件的情况下，利用非正常手段取得产权登记，并进一步办理抵押登记，作为贷款的实际用款人获得了巨额贷款，此后又将已办理抵押登记的房产转让，造成实际占有使用的事实，使上诉人的抵押权无法实现，威胁贷款安全。房文涛的行为符合骗取贷款罪的构成要件，应追究其刑事责任，但与被上诉人无关。请求驳回上诉人的上诉请求。原审被告桦川县不动产登记中心述称，同意上诉人的上诉意见，应驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人存在超过起诉期限的事实，争议房屋已经实际抵押，且发生了实际借贷关系，原桦川县房产管理局针对涉案房屋办理房屋产权证及他项权证程序合法，办理的他项权证应真实有效，不应撤销他项权证。原审第三人房文涛述称：一、被上诉人张雲在起诉状中所述事实是真实的，原审第三人认可案涉房屋出卖给被上诉人的事实，被上诉人在案涉房屋中已实际居住六七年。二、原审第三人办理房照不是为了自己居住，而是借用该房照作为抵押物向别人借款。原打算偿还完借款之后就把该房照作废，再由被上诉人办理产权证，但因原审第三人没有偿还借款，故抵押的房屋没有收回来。二审审理中，被上诉人向本院提交桦川县人民法院于2018年12月10日作出的（2018）黑0826行初67号行政裁定，证明：被上诉人在2018年12月6日向桦川县人民法院提出撤诉的申请，桦川县人民法院于2018年12月10日作出裁定准许被上诉人撤诉，诉讼时效中断。上诉人对被上诉人所举证据的真实性无异议，对证明问题有异议。诉讼时效中断的前提是诉讼时效的有效程序，被上诉人在2018年起诉已超过法定的起诉时效。原审被告对被上诉人所举证据的真实性无异议，对证明问题有异议，同上诉人的质证意见一致。原审第三人对被上诉人所举证据无异议。原审第三人向本院提交以下证据：一、黑龙江省汤原县人民法院于2016年5月10日作出的（2016）黑0828刑初63号刑事判决，证明：判决上明确说明富锦信用社这笔贷款由该刑事判决书中的三个被告来偿还，三个被告违法所得460万元依法予以追缴，返还被害单位，即本案上诉人富锦市农村信用合作联社富锦信用社。二、汤原县人民法院于2019年10月24日作出的（2019）黑0828执1199号执行裁决书，证明：汤原县人民法院正在向刑事案件中的三个被告人执行其名下财产，予以偿还富锦市农村信用合作联社富锦信用社的贷款。上诉人对原审第三人所举证据的真实性无异议，对证明问题有异议。行政诉讼的目的是考察行政行为的合理性与合法性，上述证据与本案无关联性，富锦信用社依据生效的民事判决申请执行，与刑事案件的追赃程序并不互相冲突，原审第三人房文涛不能以此两份证据阻止上诉人行使强制执行的权利。被上诉人对原审第三人所举证据的真实性和证明问题无异议。正如第三人所述，如果汤原县人民法院执行三被告人的财产足以清偿富锦信用社的贷款，本次诉讼则无意义。原审被告对原审第三人所举证据的真实性无异议，对证明问题有异议。此组证据不能作为本次庭审驳回上诉人诉求的依据，其不具有关联性，不能起到证据效力。本院对被上诉人及原审第三人所举证据认证如下：被上诉人所举的（2018）黑0826行初67号行政裁定及原审第三人所举证据不属于新证据，且与本案无关联，本院不予认定。本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第二十六条第六款规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。《不动产登记暂行条例》第七条第一款规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；根据上述规定，被上诉人张雲是案涉房屋的实际占有人，与该房屋登记行为有利害关系，对此不服，有权提起行政诉讼。桦川县房产管理局的房屋登记职责由原审被告桦川县不动产登记中心承受，张雲以桦川县不动产登记中心为被告，对案涉房屋所有权初始登记、抵押权登记行为提起诉讼，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年。根据该规定，2018年7月，张雲得知佳木斯市东风区人民法院将执行案涉房屋，经到房屋登记机构进行查询，知道案涉房屋所有权已登记在原审第三人房文涛名下，并由房文涛将该房屋为案外人刘发贷款抵押给上诉人富锦市农村信用合作联社富锦信用社，其于2019年3月8日到原审法院提起诉讼，未超过法定1年的起诉期限。《房屋登记办法》第十八条第一款规定，房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。第十九条第一款第一项规定，办理房屋所有权初始登记，房屋登记机构应当实地查看。第三十条第一款第（三）、（四）、（五）项规定，因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明。第四十三条第一款第（四）、（五）项规定，申请抵押权登记，应当提交抵押合同、主债权合同。根据上述规定，桦川县房产管理局在原审第三人房文涛未提供建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、房屋已竣工的证明等文件及未依职权对其登记事项进行询问和实地查看的情况下，于2012年11月2日为房文涛办理案涉房屋所有权初始登记行为，属认定事实不清，证据不足，程序违法。2012年12月7日，案外人刘发向桦川县房产管理局提出房屋抵押登记申请，用原审第三人的案涉房屋为借款人刘发在上诉人处办理贷款抵押登记。原审被告在抵押人未提供授权委托书及抵押人和抵押权人未提供抵押合同、主债权合同等文件情况下，就为上诉人办理了房屋他项权登记，亦属主要证据不足，违反法定程序。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。第二款规定，受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。第三款规定，当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项规定，下列财产不得抵押：所有权、使用权不明或者有争议的财产；《货款通则》第十条第一款规定，除委托贷款以外，贷款人发放担保贷款时，应当对保证人的偿还能力，以及是否违反国家规定担当保证人，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。根据上述规定，上诉人在发放贷款时未对抵押物（案涉房屋）尽到审慎审查的义务，在案涉房屋所有权不明及未向房屋登记部门提交抵押合同、主债权合同的情况下，接受保证人抵押，取得抵押登记，不构成抵押权的善意取得。上诉人提出属于以善意取得的方式取得了抵押权，进而要求保留房文涛房屋所有权证的效力的主张，因房文涛不构成对房屋所有权的善意取得，亦非涉案房屋真实权利人，而上诉人同样未善意取得案涉房屋的所有权，因此本案不适用判决确认违法，保留初始登记行为效力的情形，故上诉人的该项理由不成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由和请求与本案事实和法律规定不符，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，应维持原判。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十六条、第八十九条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人富锦市农村信用合作联社富锦信用社承担。本判决为终审判决。审判长  石广玉审判员  卢伟艳审判员  肖宇峰二〇一九年十二月十三日书记员  柴 源