江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏1283民初1086号原告：吴勇刚，男，1980年11月2日生，住泰兴市。委托诉讼代理人：吴争超、王臻美（实习），江苏坤象律师事务所律师。被告：陈介国，男，汉族，1968年8月17日生，住泰兴市。被告：陈飞池，男，汉族，1997年6月25日生，住泰兴市。两被告共同委托诉讼代理人：王永寒，江苏锐文律师事务所律师。第三人：泰兴市房屋征收中心，住所地泰兴市。法定代表人：封建强，系该单位主任。委托诉讼代理人：陈舫，该单位工作人员。委托诉讼代理人：羊圣林，江苏兴泰律师事务所律师。原告吴勇刚与被告陈飞池、陈介国、第三人泰兴市房屋征收中心房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴勇刚及其委托诉讼代理人吴争超、王臻美，被告陈介国及陈飞池、陈介国的共同委托诉讼代理人王永寒，第三人泰兴市房屋征收中心委托诉讼代理人陈舫、羊圣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴勇刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还租金384904元；2.判令被告支付原告装饰装潢附属物补偿438621元，搬迁费15883元，临时安置费95297元，电话移机费1032元，合计550833元；3.承担保全担保费2000元；4.判令第三人向原告支付诉讼请求二中尚未支付给被告的部分；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告陈飞池系泰兴市房屋所有权人，被告陈介国系被告陈飞池父亲。2013年8月14日，被告陈介国代理陈飞池与原告签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租泰兴市房屋，租赁期限为2013年9月8日至2018年9月7日，租金为每年9万元，装修由原告自行负责。合同签订后，原告按照约定向被告支付租金共计45万元，并对承租房屋进行了装修。在合同履行过程中，因周边道路封路等原因，原告无法正常使用租赁房屋，后房屋于2018年8月4日被拆除。现原告得知，泰兴市人民政府于2014年5月30日下发泰政房征告（2014）3号《房屋征收决定书》，已对涉案房屋进行征收。因政府征收导致涉案房屋无法正常使用，原告要求减少自房屋被征收之日2014年5月30日至2018年9月7日的租金，因该部分租金已支付被告，被告应予以返还。同时，原告基于《商铺租赁合同》使用涉案房屋开展经营活动，并对房屋进行装修，相关权益应受法律保护。原告因涉案房屋被征收导致的损失（包括装饰装潢、附属物补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、电话移机费等），依法应由被告赔偿。至起诉日，被告和第三人均未将有关政府征收和款项支付的确切事宜告知给原告。现原告暂主张诉讼请求中的赔偿金额，其它赔偿项目将根据法院调查情况再增加或调整。原告就上述事宜与被告及第三人沟通协商无果，万般无奈之下只得诉至贵院，望判如所请。被告陈飞池、陈介国共同辩称，对原告诉称签订商铺租赁合同及收取租金共计45万元事实无异议。原告诉请无事实和法律依据，应驳回原告的该诉讼请求。1.原、被告签订的商户租赁合同系双方真实意思表示，是合法有效的，从原、被告双方签订商铺租赁合同约定的租赁期限为2013年9月8日至2018年9月7日，至该房屋于2018年8月7日被拆除，证明原告一直在使用租赁物，双方约定的租赁期限已经到期；2.被告的租赁物交付给原告前，一层经营星地超市，二、三层经营酒店，一、二、三层已经装修，无需原告再行装修，原告在租赁期内只是对部分地方进行了修缮，根据被告对评估报告的统计，原告总共投入的修缮费用为41884元。原告在租赁期内，一、二层的楼梯大理石、不锈钢楼梯扶手、一层的厕所、三楼酒店四个包厢的拼木地板、二楼的大理石吧台被原告擅自拆除，对该损失被告要求原告方给予赔偿；3.原告诉称：“在合同履行过程中，因周边道路封路等原因，原告无法正常使用租赁房屋。现原告得知，泰兴市人民政府于2014年5月30日下发泰政房征告（2014）3号房屋征收决定书，已对该涉案房屋进行征收。因政府征收导致涉案房屋无法正常使用。……”与事实不符。首先，双方签订商铺租赁合同时，原告并未告知被告租赁物的用处及经营范围，其次，原告已于2014年3月28日、2014年6月7日知道该租赁物即将拆迁。商铺租赁合同约定：原告因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，原告需立即书面通知被告，只要导致原告由不能使用租赁房屋的条件时，就应立即书面通知被告，时至今日，被告从未收到原告不能使用租赁房屋的书面通知，该租赁房屋的钥匙也一直由原告保管。第三人泰兴市房屋征收中心述称，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第二十五条规定，原告不是案涉房屋的所有权人，不是被征收人，第三人作为房屋征收部门，依法没有对原告支付补偿款的责任和义务，原告与被告之间房屋租赁关系中的权利义务待法院生效判决后，第三人将依据法院的协助执行通知书办理，因此原告针对第三人的诉讼请求无法律依据。本院经审理认定事实如下：被告陈飞池系泰兴市房屋的所有权人。被告陈介国系陈飞池父亲。2013年8月14日，被告陈介国（甲方）经陈飞池授权与原告吴勇刚（乙方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将自己的产权商铺出租给乙方，双方在法律的基础上，经友好协商，制定如下协议：一、房屋地址。甲方出租的两间三层商铺坐落于泰兴市。二、租赁期限。双方商定房屋租期为五年，自2013年9月8日起至2018年9月7日止。……四、租金及交纳方式。1.每年租金为9万元；2.承租方以现金形式向出租方支付租金，五年租金分两次支付，2013年9月1号支付18万元，2015年8月8号支付27万交至出租方。五、租赁期限房屋修缮。出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责。……九、免责条件：……若乙方因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。原、被告均在合同中签名。后被告将房屋交付原告，原告对案涉房屋进行装潢后用于经营“爱之心孕婴店”。2013年9月左右，原告给付被告租金18万元，2015年8月8日，被告陈介国向原告出具收条一份，载明：“今收到吴勇刚房租款（2015.9.8-2018.9.7），贰拾柒万元整”。原告已给付被告租金合计45万元。后陈飞池的上述案涉房屋被拆迁，原、被告因租金及拆迁费用等产生矛盾，协商未果，现原告诉至本院。另查明，2014年5月30日，泰兴市政府发布泰政房征[2014]3号《泰兴市人民政府房屋征收决定书》，并现场公告。2014年6月10日，泰兴市房屋征收中心经公证抽签确定苏信评估公司为房屋征收评估机构。后苏信评估公司对陈飞池的房屋进行了现场查勘、评估，2014年11月20日，苏信评估公司出具了苏房地估字（2014）泰征第003-2-057号《房屋征收估价报告》，陈飞池的房屋坐落于根思路17号，建筑面积397.07㎡，使用权面积247.6㎡。被征收房屋在2014年5月30日的估价为3816362元，装饰装潢、附属物征收补偿价格为438621元，总计4254983元。2015年8月6日，泰兴市房屋征收中心向陈介国送达《关于选择补偿方式的通知》，要求陈飞池户在5日内选择补偿方式，逾期不选择，征收部门将实行产权调换。后陈飞池未选择补偿方式。2015年12月1日，泰兴市欣顺房屋征收事务所对陈飞池户作出征收补偿安置方案。同日，泰兴市房屋征收中心申请泰兴市政府对陈飞池户作出房屋补偿决定。2015年12月11日，泰兴市政府作出泰政房补（2015）19号《泰兴市人民政府房屋补偿决定书》（以下简称《房屋补偿决定》），认定陈飞池的房屋建筑面积397.07㎡，房屋用途为非住宅。……陈飞池在规定的期限内未选择补偿方式。因陈飞池在规定的签约期限内未能与房屋征收部门就房屋的补偿达成补偿协议，决定：一、对陈飞池坐落于泰兴市济川街道根思路17号房屋进行产权调换，提供迎幸中学及周边地块改造区域内非住宅经营用房（期房）作为该户的产权调换房，建筑面积397.07㎡左右……。1、被征收房屋补偿价为3816362元；2、装饰装潢、附属物补偿438621元；3、搬迁费15883元（每平方米20元，……按二次计发）；4、临时安置费95297元（每平方米每月10元，……按24个月计发）；5、电话等移机费1032元。上述款项合计4367195元……。二、被征收人陈飞池应当于19号《房屋补偿决定》送达之日起12日内与泰兴市房屋征收中心办理房屋征收补偿安置和移交手续，并搬迁出泰兴市济川街道根思路17号。该补偿决定于当天送达给陈飞池，并进行了现场公告。2016年2月3日，陈飞池向泰州市人民政府申请行政复议。2016年5月3日，泰州市人民政府作出《泰州市人民政府行政复议决定书》，维持泰兴市政府作出的19号《房屋补偿决定》。2016年5月18日，陈飞池向泰州市中级人民法院提起行政诉讼，该院于2016年9月20日作出（2016）苏12行初66号行政判决书：驳回陈飞池的诉讼请求。陈飞池不服判决，向江苏省高级人民法院提出上诉，该院于2017年11月22日作出（2016）苏行终1520号行政判决书：驳回陈飞池的上诉，维持原判。因陈飞池未履行搬迁义务，泰兴市人民政府于2017年12月6日向陈飞池送达了催告书，陈飞池仍未履行上述决定。2017年12月20日，泰兴市人民政府向泰州医药高新技术产业开发区人民法院申请强制执行泰政房补〔2015〕19号房屋补偿决定，该院于2017年12月28日作出（2017）苏1291行审280号行政裁定书：对泰兴市人民政府作出的泰政房补〔2015〕19号房屋补偿决定，准予强制执行，由泰兴市人民政府组织实施。2018年8月7日，被告陈飞池的案涉房屋被拆除。再查明，2017年8月23日，原告吴勇刚与被告陈介国进行手机通话过程中，吴勇刚说：“2017年8月1日人已经撤走了，因为没生意，那个围挡恨不得把门围起来。员工一个人晚上待在那里害怕。”陈介国答复：“灰尘很多。……好好好，兄弟没事。”原告吴勇刚申请证人叶某、周某、陈某、肖某、罗某、刘某、于某到庭证明案涉案涉房屋的装修是原告委托人员进行。包括：完成一楼的玻璃门、玻璃隔断、玻璃橱窗，二楼办公室的玻璃隔断；门口的橱窗、铝塑板、里面的壁柜、维修了一楼、二楼的吊顶（原来的吊顶坏了），空调口全部重新做了，安装吴勇刚买的柜台、柜子；美的空气能热水器两套、美的中央空调两台；店门口的广告牌、显示屏、发光字、灯箱、室内的广告、一楼的腻子、滚了乳胶漆、一楼浴室集成吊顶、浴室里面的砌墙、贴瓷砖、铺地、门前的地砖；卷帘门（一楼六个，二楼四个）；二楼实木地板。广告牌和灯箱是肖某做的、房屋的地板是叶某装修的、玻璃隔断是周某做的、空调和空气能的热水是陈某供应的、电动卷帘门是罗某做的、组装展示柜的是木工刘某。江苏苏信房地产评估有限公司出具的《房地产估价报告》载明：……门前（包括：项目名称序号为233-239、242、243、244、245，补偿金额合计47602元）；婴儿洗澡室（包括：项目名称序号为221-230，补偿金额合计20933元）；洗澡前过道（包括：项目名称序号为214-219，补偿金额合计7022元）；一层大厅（包括：项目名称序号为203、205-212，补偿金额合计34464元）；一层东侧（包括：项目名称序号为187、188、191、193-196，补偿金额合计45771元）；二层大厅（包括：项目名称序号为161-166、169-174，补偿金额合计46090元）。以上评估项目拆迁补偿金额合计201882元。审理中，本院根据原告的保全申请，冻结被告陈飞池、陈介国在泰兴市房屋征收中心拆迁部门的房屋拆迁款100万元。以上事实，有原告提交的商铺租赁合同、收条、江苏省高级人民法院（2016）苏行终1520号行政判决书、泰政房补（2015）19号《泰兴市人民政府房屋补偿决定书》、征收补偿金额计算表、原告吴勇刚与被告陈介国在2017年8月23日手机电话录音光盘及书面整理材料、证人叶某、周某、陈某、肖某、罗某、刘某、于某的证言，被告提交的泰兴市人民政府房屋征收决定公告、2015年12月11日泰兴市人民政府房屋补偿决定书、江苏苏信房地产评估有限公司房地产估价报告、个体工商户营业执照及餐饮服务许可证、泰兴市根思路百货商店的工商信息，第三人提交的泰州医药高新技术产业开发区人民法院（2017）苏1291行审280号行政裁定书以及当事人的当庭陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》并不违反我国法律、行政法规的强制性规范，应为合法有效。原、被告均应按合同的约定履行各自的义务。一、关于原告主张被告返还租金384904元的诉讼请求。1.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。2.原、被告于2013年8月14日签订《商铺租赁合同》，政府于2014年5月30日发布征收决定公告，案涉房屋在租期内被列入拆迁范围，租赁环境因政府的拆迁发生变化，对原告的正常经营效益产生重大影响。案涉房屋被拆迁属于原、被告在签订租赁合同时不能预见、不可避免的情形，政府的征收行为导致租赁合同不能继续履行，原、被告对此均无过错，如严格按照租赁合同履行会造成原、被告利益关系的严重失衡，对于原告明显不公平。被告在双方通话时也对原告因拆迁搬出租赁房屋等情况予以认可。根据公平原则、诚实信用原则及情势变更，原告有权主张对租赁期限内的租金进行适当调整。3.对原告主张减少自2014年5月30日起（政府公告拆迁决定书日期）至2017年7月31日（原告搬出房屋前一日）期限房屋租金的问题。虽然政府实施了现场评估等拆迁行为，但是原告未能提交其不能使用案涉房屋进行经营的证据，因此原告应当承担该期间的租赁费，故本院对原告该诉求不予支持。4.本案中，被告在与原告手机通话中认可原告自2017年8月1日起搬出案涉房屋，且未提出异议，应视为原、被告因政府拆迁导致不能继续履行租赁合同，被告同意原告搬出案涉房屋，双方实际解除了案涉租赁合同，故原告吴勇刚要求作为房屋所有权人陈飞池返还已收取的2017年8月1日至2018年9月7日期间的房屋租金合计99125.16元〔（90000元/365天）×402天＝99125.16元〕，于法有据，本院予以支持。二、关于原告主张被告支付装饰装潢附属物补偿438621元的诉求。被告辩称只认可原告的装潢价值为41884元，但是被告未能提交证据予以证实其他装潢均系被告装修后交给原告使用，故本院对被告的该辩称意见不予采信。本案中，原、被告于2013年8月签订租赁合同，政府于2014年5月就公告拆迁决定，导致原告基于租赁合同对案涉房屋享有的租赁利益受到严重损害，结合本案的实际情况，本院确认原告投入资金装潢的项目拆迁补偿款应归原告所有。虽然案涉房屋已被拆除，无法现场核实物品种类并评估、鉴定，但是拆迁时评估公司经现场查勘、拍照出具的《评估报告》能够真实反映案涉房屋的装潢项目及现状，为减轻当事人诉累，本院根据评估报告、双方所举证据以及当事人当庭陈述综合认定原告实施的装饰装修项目。审理中，原告陈述完成案涉房屋一楼、二楼的装潢，三楼、四楼因拆迁未装潢使用，并申请完成装潢的证人到庭证明装潢项目，被告未能提交证据证实其在租赁前完成的装潢项目种类。结合评估报告载明的项目名称、成新率、现场照片以及原告经营商铺的实际情况，本院确认原告在案涉房屋中完成的装潢项目为《评估报告》所涉的“门前（包括：项目名称序号为233-239、242、243、244、245，补偿金额合计47602元）、婴儿洗澡室（包括：项目名称序号为221-230，补偿金额合计20933元）、洗澡前过道（包括：项目名称序号为214-219，补偿金额合计7022元）、一层大厅（包括：项目名称序号为203、205-212，补偿金额合计34464元）、一层东侧（包括：项目名称序号为187、188、191、193-196，补偿金额合计45771元）、二层大厅（包括：项目名称序号为161-166、169-174，补偿金额合计46090元）”，原告完成的装潢项目补偿金额合计201882元。综上所述，被告陈飞池作为房屋所有权人，应向原告支付装潢拆迁补偿款201882元。三、关于原告主张电话移机费1032元的诉求。双方签订租赁合同后，被告将案涉房屋交给原告经营使用，该房屋内的电话应为原告安装、使用，而且被告未能提交证据证实其因安装电话支出费用，故电话移机费应归实际使用人原告所有，本院对原告该诉求予以支持。四、关于原告主张被告支付临时安置费95297元、搬迁费15883元的诉求。因临时安置费系拆迁部门对被拆迁人选择回迁安置时，对房屋所有权人陈飞池及家人案涉房屋、临时安置进行补助的费用；搬迁费系拆迁部门基于被拆迁房屋面积对房屋所有权人陈飞池及家人的补偿，原告主张上述款项，依据不足，本院不予支持。五、关于原告主张被告支付诉讼保全保险费2000元的诉求。原告为实现诉讼财产保全的目的，基于诉讼风险的不确定性而为自己购买财产保全责任险，支付了保险费用，该费用不属于违约后所必然发生的损失。而且原、被告未对财产保全责任险费作出明确约定，故本院对原告的该诉讼请求不予支持。六、关于原告主张第三人承担给付义务的诉求。第三人作为房屋征收部门，按规定只应向被拆迁房屋的所有权人支付拆迁补偿款。原告作为承租人，有权基于租赁合同向被告主张权利。原告要求第三人承担给付义务，于法无据，本院不予支持。综上所述，被告陈飞池应返还原告吴勇刚租金99125.16元、装潢补偿款201882元、电话移机费1032元，合计302039.16元。被告陈介国不是案涉房屋的所有权人，在本案中不应承担给付义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告陈飞池于本判决生效之日起三十日内返还原告吴勇刚房屋租金99125.16元、装潢补偿款201882元、电话移机费1032元，合计302039.16元。二、驳回原告吴勇刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13157元，保全费5000元，合计18157元，由原告吴勇刚负担12165元，被告陈飞池负担5992元（此款原告已垫付，由被告履行义务时加付5992元给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  程志伟人民陪审员  仇 霞人民陪审员  周晓群二〇一九年十二月二十日书 记 员  吴金戈附：本案引用有关法律规定：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。