陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终14434号上诉人（原审被告）：马红强，男，1983年5月13日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。被上诉人（原审原告）：白杰，男，1991年7月14日出生，汉族，无业，住西安市雁塔区（未到庭）。委托诉讼代理人：赵博，陕西天迈律师事务所律师。上诉人马红强因与被上诉人白杰房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院作出的（2019）陕0113民初12099号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。马红强上诉请求：1．撤销原判，改判马红强不向白杰支付房屋租赁费68220元、水费、电费、公区损耗电费共计2763.9元，物业管理费、电梯费7525.63元、冷气费4846.52元，以上共计83356.05元；2．一、二审案件受理费由白杰负担。事实与理由：双方签订的2019年1月3日《租赁合同》已于2019年5月8日已经解除。马红强享有约定解除权、法定解除权，有权将房屋转租他人，白杰的行为导致马红强无法实现合同目的。马红强于2019年5月8日清空了涉案房屋，并明确告知白杰已腾房。2019年5月9日起涉案房屋空置的损失，应由白杰自行承担。白杰辩称，不认可马红强的上诉请求及理由。马红强在租赁期间内延迟交租达15日，依据合同约定白杰有权解除合同。马红强系违约方。关于腾房，白杰从来未得到过马红强的通知，马红强也没有将房屋交还白杰。请求维持原判，驳回马红强的上诉请求。白杰向一审法院提出诉讼请求：1.判令马红强立即支付拖欠的租金51165元;2.判令马红强立即支付拖欠的物业费、暖气费、水费及电费共计8060元;3.诉讼费用由马红强承担。一审法院认定事实：1．关于白杰提交的证据房屋租赁合同及中介费收据，予以采信。因证据房屋租赁合同有白杰与马红强双方的签字及手印，证据收据有物业工作人员的签字，且马红强对该组证据的真实性均认可，故对白杰提交的该组证据予以采信，认定：2019年1月13日，白杰与马红强签订租赁合同，合同约定白杰将位于西安市高新区XX广场XX室出租给马红强使用，该房屋作为商业办公用途，房屋建筑面积304.56平方米。租赁期限3年，自2019年1月13日起至2022年2月1日止。双方商定房屋每月租金为17055元，该价格不包括税费/物业管理费/取暖费/冷气费，租金的支付方式为押一付六，每半年支付一次。在本合同有效期内，因为马红强投入装修的原因，所以无论市场房价如何调整，租金不予任何调整。押金相当于1个月的租金即17000元。该合同第5条第6款还约定承租期内，乙方不能完全使用的面积或区域可以承租转借、转租第三方。该合同第七条违约处理约定：“7.1甲方（即白杰）有下列行为之一的， 乙方（即马红强）有权解除本合同:7.1.1甲方房屋的主体结构有明显的开裂崩塌危险，严重影响乙方使用。7.1.2甲方未尽房屋严重问题的修缮义务，严重影响乙方使用。7.1.3因甲方原因造成本合同无法继续履行的。7.2乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同:7.2.1乙方延迟交付租金达十五日的;…… 7.2.4乙方未经甲方同意转租给他人;7.2.5甲方因以上原因与乙方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金;如押金不能赔偿因此给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿。7.3本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反，应支付守违约方五万元违约金。”。租赁合同签订同日白杰向中介方物业公司支付了4200元中介费。2．关于白杰提交的证据西安高新枫叶物业服务管理有限公司杰座收款收据3份，予以采信。因该收款收据系机打产生，有西安高新枫叶物业服务管理有限公司收费专用章印章及工作人员在收款人处的签名，交款人处有白杰的签名，且马红强对该证据的真实性认可，故对白杰提交的该组证据予以采信。认定2019年6月20日西安高新枫叶物业服务管理有限公司向客户白杰出具收款收据一份，该收据载明2019年2月1日至2019年6月30日，共五个月的物业管理费、电梯费、电费、水费、公区损耗电费等共计8193.35元，其中电费、水费、公区损耗电费共为2763.9元，管理费、电梯费共计为5375.45元。2019年9月4日西安高新枫叶物业服务管理有限公司向客户白杰出具收款收据一份，该收据载明2019年7月1日至2019年9月30日，共3个月的物业管理费、电梯费、电费、水费、公区损耗电费共计3226.93元，该日西安高新枫叶物业服务管理有限公司向白杰出具收款收据一份，该收据载明2019年5月16日至2019年9月15日，共4个月的冷气费9124.62元，实收金额5474.77元，欠款金额3649.85元。三份收款收据显示物业管理费每平米单价3.08元，电梯费每平米单价0.45元，电费每度0.733元，水费每吨6.3元，公区损耗电费每度0.299元，冷气费每平米单价7.49元。3.关于白杰提交的证据银联商务刷卡小票，不予采信。因该证据无法与白杰提交的其他证据相互印证，不能确定白杰向西安高新枫叶物业服务管理有限公司缴纳的该费用是何种费用，故对该证据不予采信。4.关于马红强申请证人陈某某就白杰不同意马红强转租的事实出庭作证的证人证言、申请证人高某某就马红强腾房并向白杰通知的事实出庭作证的证人证言，申请证人杨某某就与白杰商定前两个季度季付房租的事实出庭作证的证人证言，予以采信。因证人陈某某与马红强并不存在亲属或利害关系，证人陈某某客观陈述了其亲身感知的事实，证人高某某系白杰朋友，证人杨某某与马红强以前系同事，马红强租赁白杰房屋时证人杨某某与马红强属于雇佣关，为马红强所雇佣。证人杨某某、高某某与马红强虽无亲属关系，但存在一定的利害关系，然证人杨某某的证言与白杰诉状中称“马红强仅支付了押金及三个月的租金”的事实能相互印证，证人高某某的证言，经通过对证人高某某综合分析判断，予以采信。故对上述证人的证言均予以采信。据此，认定白杰与马红强在签订租赁合同时证人杨某某在场，白杰与马红强在商定租赁费交纳时，因马红强前期已装修房屋花费较大，创业刚起步，资金紧缺，马红强原以每平米多出一元钱的租赁费换取白杰同意前两个季度按季度支付租金，白杰同意了马红强的要求，由白杰诉状中所称“马红强仅支付了押金及三个月的租金”，可以证实证人杨某某所言非虚。证人陈某某与马红强通过中介认识，陈某某有意向转租马红强已租赁的涉案房屋，但其要求与房主即白杰面谈，但陈某某一直未见到白杰，后马红强告知陈某某房主不同意转租，后马红强又说可以部分转租给陈某某，陈某某仍要求与房主面谈，但马红强此后又告知陈某某房主即白杰不同意部分转租。马红强与证人高某某于2019年5月8日清空了涉案租赁房屋，将部分办公桌椅免费送给物业工作人员，并由物业工作人员打扫了卫生，将房屋钥匙放在电箱，马红强并联系了白杰告知了其已经腾房的事实。4.关于马红强提交的证据短信截图，予以采信。因该手机号码与白杰提交的诉状中其手机号码及送达地址确认书中的手机号码一致，且短信截图经当庭核对与原件无误，故予以采信。据此，认定2019年6月6日马红强发四条短信试图与白杰就本案纠纷进行处理，但白杰未回应。5.关于马红强提交的2019年7月19日的通话录音，不予采信。因该通话录音并不能确定通话对方的身份，且即便如马红强所述系与物业公司工作人员的通话录音，也与白杰无关，案外人对白杰与马红强之间的纠纷的评价，不影响法院根据事实，依照法律作出裁决，如果马红强是以此证据作为证人证言，其应当申请该证人出庭作证，未申请出庭作证又无正当理由不参加庭审的证人证言，不予采信，故该证据与本案无关联性，不予采信。另，白杰与马红强均承认马红强支付了押金17000元及2019年2月至4月三个月的租金51165元，予以确认。一审法院认为，白杰与马红强之间签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并不违反相关的法律法规，该合同合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，白杰依约履行了合同义务，马红强也应依约履行按时支付租金的合同义务，但马红强仅支付了17000元押金及三个月房租后，在未征得白杰同意的情况下，于2019年5月8日通知了白杰解除租赁合同，并搬离了涉案房屋，此后拒绝交付房屋租金及物业管理费等费用。马红强称白杰不同意其将租赁的房屋部分转租给他人，让其陷入两难，马红强已停业并遣散了员工，没有继续租赁的必要，不继续租赁马红强又损失了装修费。根据租赁合同的约定，在承租期内，马红强可以就其不能完全使用的面积或区域转租第三方，但合同同时还约定马红强未经白杰同意转租给他人，白杰有权解除租赁合同。由此可见，马红强要将涉案房屋转租他人应征得白杰同意，因此白杰有权不同意马红强将房屋转租他人，马红强在签租赁合同的时候理应考虑到该问题，马红强在签订租赁合同时也应根据自身的实际情况与马红强就租赁合同的相关条款进行协商，如白杰不同意，马红强有权不签该租赁合同，但马红强仍与白杰签订该租赁合同，应当承担相应的不利后果。根据法院采信的证据和认定的事实，白杰履行了合同义务，不存在双方在租赁合同第七条违约处理中约定的行为，故马红强不享有租赁合同解除权。马红强未按合同约定按时支付房租及交纳物业管理费等费用显然违反了租赁合同第七条违约处理中马红强延迟交付租金达十五日的，白杰有权解除合同的约定，因此白杰享有该租赁合同的解除权，现白杰诉请要求于2019年9月1日起解除租赁合同合理合法，予以支持。在租赁合同尚未解除前，白杰不再次向他人出租涉案房屋的行为合理合法，故对马红强称白杰不向他人出租涉案房屋，故意让其承担损失，白杰应对此承担全部责任的主张不予采信。马红强应按照租赁合同中的相关约定继续交纳租金及物业管理费、电梯费、电费、水费、公区损耗电费、冷气费直至租赁合同解除之日，根据法院采信的证据和认定的事实，马红强已支付3个月的房租（2019年2月至4月份），双方之间签订的租赁合同于2019年9月1日解除，故马红强应向白杰支付2019年5月份至2019年8月份共计4个月，按照合同约定每月租金17055元计算，共计68220元的房屋租金。根据法院采信的证据和认定的事实，2019年2月1日至2019年6月30日，共五个月的电费、水费、公区损耗电费共为2763.9元，应由马红强交纳，故对白杰第三项诉讼请求予以支持。根据采信的证据和认定的事实，2019年2月1日至2019年6月30日，共五个月的管理费、电梯费共计为5375.45元，物业管理费每平米单价3.08元，电梯费每平米单价0.45元，房屋建筑面积304.56平方米，因此，2019年7月份、8月份的管理费、电梯费共计2150.18元。故自2019年2月份至8月份管理费、电梯费共计7525.63元，应由马红强向白杰支付。根据法院采信的证据和认定的事实，2019年5月16日至2019年9月15日，共4个月的冷气费9124.62元，实收金额5474.77元，从2019年5月16日计算至2019年9月1日，马红强应向白杰支付冷气费4846.52元。因双方在租赁合同中第7.2.5约定甲方因以上原因与乙方解除本合同，甲方无须退还乙方所交付的押金;如押金不能赔偿因此给甲方带来的经济损失，甲方可再向乙方追偿，故马红强向白杰所交17000元押金，可抵消部分房租。至于马红强装修的残余价值，马红强未提交相关证据对此加以证明，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；本案中，双方当事人就装修的问题进行了约定，在本合同有效期内，因为乙方（即马红强）投入装修的原因，所以无论市场房价如何调整租金不予任何调整。即便该约定可视为约定不明，马红强作为承租人违约导致合同解除，对马红强剩余租赁期内装饰装修残值损失也不予支持。根据法院认定的事实，马红强已于2019年5月8日腾房，因此合同解除后马红强无需再履行腾房义务。综上所述，对白杰的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七条规定，判决：一、白杰与马红强于2019年1月13日签订的租赁合同于2019年9月1日解除；二、马红强于本判决生效之日起十日内向白杰支付房屋租赁费68220元（已支付押金17000元可部分抵消该款项）；三、马红强于本判决生效之日起十日内向白杰支付拖欠水费、电费、公区损耗电费共计2763.9元；四、马红强于本判决生效之日起十日内向白杰支付拖欠物业管理费、电梯费7525.63元；五、马红强于本判决生效之日起十日内向白杰支付冷气费4846.52元；六、驳回白杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8719元，由马红强负担1469元，白杰负担7250元。本院经审理查明，关于马红强搬离房屋的时间，马红强称其于2019年5月8日即搬离，但未能提交当天搬离的物业证明、视频或照片、书面通知等相关证据佐证；白杰称其于2019年10月自行开锁收回房屋，里面剩下少许物品，已将房屋另租他人。其余事实一审判决查明属实。本院认为，白杰与马红强于2019年1月13日签订的《租赁合同》，双方意思表示真实，应为有效。该合同约定，在承租期内，马红强可以就其不能完全使用的面积或区域转租第三方，但合同同时还约定马红强未经白杰同意转租给他人，白杰有权解除租赁合同。由此可见，马红强要将涉案房屋转租他人应征得白杰同意，因此白杰有权不同意马红强将房屋转租他人。因此，马红强称白杰不同意其将租赁的房屋部分转租给他人，遂认为没有继续租赁的必要，于2019年5月8日通知白杰解除租赁合同一节，缺乏法律依据，与双方上述约定不符，其行为已构成违约。考虑到马红强单方解约的行为客观上给白杰造成一定的空租期损失，故原审判决认定马红强应向白杰支付2019年5月份至2019年8月份共计4个月的房屋租金68220元作为补偿一节，并无不当。关于马红强搬离房屋的时间，白杰称其于2019年10月自行开锁收回房屋，里面剩下少许物品，已将房屋另租他人；马红强称其于2019年5月8日即搬离，但未能提交当天搬离的物业证明、视频或照片、书面通知等相关证据佐证，故原审判决判令马红强承担2019年9月1日之前的物业管理相关费用一节，亦无不妥。综上所述，马红强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1884元，由马红强负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审 判 员  师      婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ一九年十二月十八日 书 记 员  杨 雪  薇 1