四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）川15民初105号原告（申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：江倬琰，四川丰宜律师事务所律师。委托诉讼代理人：王凌雁，四川丰宜律师事务所实习律师。被告（案外人）：周久玲，女，1975年12月28日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。委托诉讼代理人：陈武鹏，四川竹海律师事务所律师。被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。法定代表人：王又民，董事长。委托诉讼代理人：夏强，男，系公司员工。原告周岚与被告周久玲、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人江倬琰、王凌雁，被告周久玲的委托诉讼代理人陈武鹏，被告冉寅吾和寅吾房产公司的委托诉讼代理人夏强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周岚向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院对原告申请执行被告寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区房屋继续执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异127号《执行裁定书》裁定中止对位于四川省宜宾市叙州区房屋的执行缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是周久玲。案涉执行标的登记在寅吾房产公司名下，法院根据周岚在执行案件前的保全申请，对寅吾房产公司名下的案涉执行标的进行查封，进入执行程序后，对执行标的采取评估、拍卖措施符合法律规定，依法应继续执行，不应予以中止；2.周久玲提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。周久玲与寅吾房产公司于2016年3月29日签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，同时也不能证明《商品房买卖合同》的真实签订时间。周久玲未提供相应的转账凭证证明其支付了全部房款。也未提供证据证明对案涉房屋由其实际占有使用；3.《执行裁定》认定周久玲对本执行标的享有足以阻止执行缺乏证据，导致适用法律错误。周久玲不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的任一情形，《执行裁定》根据上述规定裁定中止对本执行标的的执行确系适用法律错误。被告周久玲答辩称，请求驳回周岚的诉讼请求。理由如下：1.2019年10月29日，四川省高级人民法院立案受理周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷纠纷一案，周岚据以申请执行的生效判决很有可能被再审改判或者撤销，本案应当中止审理;2.周岚与冉寅吾、寅吾房产公司民间借贷关系涉嫌高利转贷罪，宜宾市叙州区公安局已经立案侦查，为查明本案事实以公正审理，建议中止审理；3.周岚应当定性为职业放贷人，其与冉寅吾、寅吾公司签订的借款合同无效，周岚不能对案涉房屋申请强制执行；4.该《商品房买卖合同》签订时间是2016年3月29日，早于法院查封日期；5.周久玲先后三次出借给寅吾房产公司的借款1300000元，案涉房屋价款1330639元，2016年3月4日周久玲补足差额30639元，在法院查封前已足额支付款项；6.周久玲已于2016年3月17日接收房屋并将其对外出租，合法占有案涉房屋；7.未予办理过户登记并非周久玲的过错所致；8.周久玲对案涉房屋享有物权期待权，应当优于周岚的一般金钱债权。被告冉寅吾、寅吾房产公司答辩称，同意周久玲的意见，请法院查明事实，依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，能否达到其证明目的，本院将结合其他证据进行确认。本院认定事实如下：案涉房屋位于四川省宜宾市叙州区新区（阳光康郡）10幢1层1-3号、1-4号。2014年7月2日，房屋产权人寅吾房产公司将该房屋抵押给中国工商银行股份有限公司宜宾县支行，抵押时间2014年10月28日至2017年10月21日。2017年1月4日，周岚向四川省宜宾市中级人民法院起诉冉寅吾、寅吾公司公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月30日作出（2017）川15民初14号民事判决。该判决生效后，冉寅吾、寅吾公司未履行法律义务，周岚申请强制执行，本院作出（2017）川15执155号执行裁定书，裁定：冻结、扣划被执行人冉寅吾、寅吾房产公司银行存款49253729元，或查封、扣押、提取相应价值的其他财产（以查封、扣押清单为准）。2017年6月23日，本院查封了案涉房屋。该案执行过程中，周久玲君提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2019）川15执异127号执行裁定书，裁定：中止对四川省宜宾市叙州区新区（阳光康郡）10幢1层1-3号、1-4号房屋的执行。关于案涉房屋的买卖、使用情况。2016年3月29日，周久玲与寅吾房产公司签订《商品房买卖合同》两份，分别购买了阳光康郡10幢1层1-3号、1-4号两套房屋，两份合同第五条抵押情况均为：抵押；10幢1层1-3号总价款692025元，10幢1层1-4号总价款为638614元；合同第十四条约定买受人未能在2018年9月30日前取得房屋所有权证书的，出卖人承担违约责任。2016年3月4日，寅吾房产公司出具了《收款收据》两张，分别载明“收到周久玲阳光康郡10-1-3门面款692025元”、“收到周久玲阳光康郡10-1-4门面款638614元”。周久玲称该购房款系“以在寅吾公司的债权予以抵扣”。2016年3月17日，周久玲与艾明物业公司签订了《消防安全责任书》，同日，艾明物业公司向周久玲出具了案涉房屋商业物业服务费、商业垃圾清运费的收费专用收据。周久玲还与艾明物业公司签订了《前期物业服务协议》及《邮件代收委托协议》，但该两份协议无签订日期。2016年11月1日起，周久玲将阳光康郡10-1-3门面先后出租给赵茜、程小刚。2017年2月17日起，周久玲将阳光康郡10-1-4门面先后出租给何兴前、蒋剑。关于周久玲的资金流水情况。2012年3月8日，周久玲通过其银行账户（对应卡号95×××37）向冉小玲银行账户（62×××85）转账800000元。2012年9月12日，冉小玲通过自己银行账户向寅吾房产公司账户转款4700000元，用途：还款。2014年3月10日，周久玲通过银行账户向胡维账户（62×××27）转账300000元。2014年3月19日，胡维通过自己账户向冉小玲账户转款2600000元。2014年8月15日，周久玲通过银行账户向王林洪账户（62×××53）转帐200000元。同日，王林洪通过该账户向吴玉兰账户（62×××62）转款400000元。2014年8月19日，吴玉兰通过自己账户向寅吾房产公司转款1000000元。2014年8月29日，冉小玲通过自己账户向寅吾房产公司转款2300000元，用途：还款。2015年1月26日，冉小玲通过自己账户向寅吾房产公司转款1000000元，用途：还款。2016年3月4日，周久玲通过自己账户向宜宾鼎业置地有限股份公司（以下简称鼎业置地公司）转款30639元。2019年10月16日，寅吾房产公司出具《情况说明》:2007年1月至2017年1月委托冉小玲、吴玉兰代为收取公司对外借款，其收取出借人的款项后已转付寅吾公司账户或关联账户，上述收取的款项均视为寅吾公司收取借款。同日，寅吾房产公司还出具了《员工收款及以房抵债的证明》：2009年至2015年期间，我公司委托冉小玲、吴玉兰代为收取借款，冉小玲、吴玉兰收取的款项实为我公司收款。2012年3月8日，冉小玲工行账户62×××85收到周久玲银行转账支付的出借款800000元。冉小玲收取后，转付了我公司。2014年3月10日，胡维工行账户62×××27收到周久玲银行转账支付的出借款300000元。胡维收取周久玲款项后，转付给我公司员工冉小玲，由冉小玲转付了了我公司。2014年8月15日，王林洪工行账户62×××53收到周久玲银行转账支付的出借款200000元。王林洪收取周久玲款项后，转付给我公司员工吴玉兰，由吴玉兰转付了我公司，我公司是上述三笔借款的债务人，由我公司承担债务人的权利义务。2016年3与我4日，周久玲到我公司称，周久玲通过冉小玲、吴玉兰出借给我公司的上述三笔结论1300000元中，因现有购房意愿，经我公司与周久玲协商，将周久玲在我公司的1300000元债权抵作购房款（不足部分由周久玲现金补交）。购买我公司开发的宜宾县柏溪镇阳光康郡10幢一层1-3号商铺，面积49.71㎡，购房价为692025元。10幢一层1-4号商铺，面积48.49㎡，购房价为638614元。我公司与周久玲签订了书面的《商品房买卖合同》，同时我公司出具了统一的购房款及相关的票据给周久玲，并将该商铺交付给周久玲。2019年12月2日，王林洪出具《情况说明》：2014年8月15日，周久玲向我转账200000元，委托我出借给寅吾房产公司，当日，我将周久玲的200000元和自己的200000元共计400000元转账至寅吾房产公司指定员工吴玉兰账户。本院认为，本案争议焦点为：周久玲对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区新区（阳光康郡）10幢1层1-3号、1-4号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。周久玲主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查周久玲购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下：第一，执行异议之诉不仅涉及案外人和被执行人利益，还涉及申请执行人利益。法院审理执行异议之诉案件，应全面考虑不同当事人之间利害关系，充分保护各方当事人合法权益，在适用前述规定对案外人权利予以特别保护时，应从严审查、严格把握。尤其对于购房人已支付价款事实，转账支付购房款的，应对购房款转账凭证予以查实;现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，亦应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，寅吾房产公司出具房款收据，周久玲陈述购房款是用其与寅吾房产公司之间的借款抵扣。现周久玲提交的银行转账凭条的收款人为冉小玲、胡维，该款项冉小玲账户转入寅吾房产公司账户的金额与本案的转款金额不符合，另一笔转账是通过中间人王洪林转账到吴玉兰账户，而吴玉兰银行账户转入寅吾房产公司账户的金额也与本案的转款金额不符合，且上述两笔转款金额涉及到若干件关联案件，即使寅吾房产公司事后开具证明追认债务，但鉴于寅吾房产公司在本案中作为被执行人，其提供的拟排除执行的《情况说明》在无其他证据相互印证的情况下，证明力较弱，无法达到周久玲向寅吾房地产公司实际交付了案涉房屋购房款的证明目的。同时，周久玲称“以房抵债”后不足的购房款30639元，系其通过转账形式支付至寅吾房产公司指定的鼎业置地公司账户，该陈述与寅吾公司出具的《以房抵债说明》称“不足部分由周久玲现金交付”不符，且亦无寅吾房产公司指定鼎业置地公司收款的相关依据。第二，对案涉商品未予过户登记，买受人周久玲存在重大过错。首先，从实践来看，能够归责于买受人的原因主要是四个层面，一是对他人权利障碍的忽略，如存在抵押权登记；二是对政策限制的忽略，如不符合购房条件仍然购买，导致无法办理过户；三是消极不行使登记权利，如为了逃税而未办理登记等；四是恶意串通，损害国家、集体、公共利益和他人合法权益。本案中，案涉商品房买卖合同中明确勾选了抵押状况为：抵押。买受人周久玲对于案涉房屋的权利障碍应属明知，房屋有可能不能办理过户登记情况，在该种情况下仅能向寅吾房地产公司主张责任。换言之，即便不存在生效判决确认的债权执行，一旦抵押权人主张优先权，周久玲的买受人权利障碍仍然不能涤除。第三，对本案执行标的继续执行并不必然损害案外人周久玲的权益。案外人执行异议之诉在实质上是案外人对执行标的所享有的权益与申请执行人在执行依据项下的请求权的优先效力纠纷，涉及案外人对执行标的所享有的实体权益与申请执行人依据执行依据所享有的权利相比是否具有优先效力、申请执行人申请人民法院对特定执行标的的强制执行行为是否会妨害案外人对该执行标的所享有权利的判断。一是从成立时间上来看，周岚的债权请求权已经生效判决确认，要早于周久玲未经确认的民间借贷基础债权请求权；二是从权利性质上来看，周岚的请求权基础在于与寅吾房产公司、冉寅吾之间的民间借贷纠纷产生的债权，债权请求权形成在前，款项交易时间也形成在前，且已经生效判决确认；周久玲的基础请求权仍为民间借贷债权请求权，且未经双方结算确认。即使继续周岚债权的执行，也并未对周久玲债权的实现形成不利影响；三是从权利发生的根源上来看，周久玲购买案涉商铺房屋系以物抵债，亦不是用于居住的房屋，与为其提供生活收益与保障等生存利益所需有所区别，其根本上与周岚以获取利息收益为目的的金钱债权一致。综上所述，周久玲对寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区新区（阳光康郡）10幢1层1-3号、1-4号商房不享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区新区（阳光康郡）10幢1层1-3号、1-4号房屋的理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：准许执行被告宜宾寅吾房地产有限责任公司位于四川省宜宾市叙州区新区（阳光康郡）10幢1层1-3号、1-4号房屋。案件受理费80元，由被告周久玲、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。审判长 罗 润审判员 彭晓烽审判员 聂华竟二〇一九年十二月十六日书记员 牟岑雪