江西省宜丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0924民初651号原告（反诉被告）：江西耶溪河实业发展有限公司（下称：耶溪河公司），住所地：宜丰县永和东大道，统一社会信用代码：913609240674917641。法定代表人：李晖，该公司董事长。委托代理人：熊威，江西崇文律师事务所律师，特别授权。委托代理人：杨芬，江西崇文律师事务所实习律师，一般代理。被告（反诉原告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司宜丰县支行（下称：宜丰邮储银行），住所地：宜丰县新昌镇永和东大道**，统一社会信用代码：91360924672406855E。负责人：陈卫军，该行行长。被告（追加）：中国邮政储蓄银行股份有限公司宜春市分行（下称：宜春邮储银行），住所地：宜，住所地：宜春市宜春北路**用代码：91360900669791203T。负责人：吴小刚，该行行长。被告（反诉原告）宜丰邮储银行、被告宜春邮储银行的共同委托代理人：张志军，江西鸿韵律师事务所律师，一般代理。被告（反诉原告）宜丰邮储银行、被告宜春邮储银行的共同委托代理人：胡国强，江西鸿韵律师事务所律师，一般代理。原告(反诉被告)耶溪河公司与被告(反诉原告)宜丰邮储银行、被告宜春邮储银行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）耶溪河公司的法定代表人及其委托代理人、被告（反诉原告）宜丰邮储银行、被告宜春邮储银行的共同委托代理人张志军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告耶溪河公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院判令被告继续履行合同，并限期被告无条件交付原告房屋合法土地使用证和产权证。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月10日上午10时，原告在宜丰县公共资源交易中心依法举行的公开拍卖会上拍得被告在宜丰县耶溪大道235号邮政附属楼第二层大厅及三至六层房产（产权证号：宜丰县房产证监证字第**，面积1074.46平方米），并由宜春国泰拍卖有限公司（下称拍卖公司）正式公告中标。宣布中标后，原告办理产权变更及交款手续时，发现被告委托拍卖的房产存在明显瑕疵。原告咨询房管部门业务人员后，告知：按照“地随房走”原则，一是土地证的权利人变更为与房产证权利人一致；二是土地证的土地性质变更为出让性质。主要涉及的拍卖房产尚未从邮政局的土地证中分割出来该房产的土地使用权。原告及时向拍卖公司出具了异议书，且通过口头及书面方式积极主张办理过户手续的权利，要求被告尽快办理好该土地的分割手续，以便按时办理权利转移手续。在原告多次催促下，并一起找有关部门及领导，逐步在推进办理工作，由于被告多次更换负责人（行长）及具体办事人员，被告至今未办理完毕相关手续，已构成违约，并已给原告造成巨大经济损失。原告特向贵院提起民事诉讼，请求判准原告的诉讼请求。被告宜丰邮储银行辩称：原告诉称在“宣布中标后，原告办理财产变更及交款手续时，发现被告委托拍卖的房产存在明显瑕疵。”完全不符合事实。拍卖房产的土地性质为划拨土地及尚未分割这一事实，原告在拍卖前就完全清楚，并不是中标后才知晓的。退一万步讲，即使拍卖房产存在瑕疵，根据原告签署的拍卖须知第四条规定：竞买人在参加竟买前，应仔细阅读拍卖须知，认真查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。对拍卖标的有疑问的，应在报名前向委托人、拍卖人或有关部门进行咨询。竞买人一旦参加竞买，拍卖人就将视其为已完全了解拍卖标的情况，接受拍卖标的一切现状(包括瑕疵)；认同本次拍卖须知及公司其它拍卖资料，并对自己的竟买行为承担法律责任。因此，原告所谓的“瑕疵”一说，完全是推卸自己责任的说法，依法不能成立。拍卖须知第九条明确规定，竞买人竞拍成交后，应当在拍卖成交日后5个工作日将成交款付清至拍卖人指定账户上，如果买受人逾期未付清拍卖成交价款的，委托人有权收回拍卖标的，并按照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定处理。拍卖须知第十条规定：买受人付清成交价款后，委托人将提供有关过户证明，由买受人自行协调、解决并办理过户手续，承担过户相关的税费等费用。本案拍卖房产的拍卖日为2014年1月10日上午，原告以282.61万元拍卖成交，但是，原告并没有按照拍卖须知的规定，在拍卖成交日后5个工作日将成交款付清至拍卖人指定账户上，而是以存在瑕疵为由拖延拒付。经过拍卖公司和宜丰邮储银行的多次上门催讨，原告始终是拒不付款，宜丰邮储银行迫于无奈，依法将拍卖标的收回，后宜丰县公共资源交易中心多次要求原告去领取竞买保证金，但原告拒不领取。2017年8月，宜丰邮储银行为盘活固定资产，对该房产进行了招租，原告称需要教育用房并参与了招标且中标，因而宜丰邮储银行与原告于2017年8月30日签订了一份《房屋租赁合同》，约定将本案房屋出租给原告用作教育用房，租赁期为五年，第一年租金为78650元，自第二年起，租金每年在上年租金基础上上调5%，合同还约定了其他事项，因而该租赁合同也可以证实宜丰邮储银行与原告之间早已解除了房屋买卖合同关系。综上所述，由于宜丰邮储银行早已将房屋收回并出租给了原告，宜丰邮储银行与原告之间早已解除房屋买卖合同关系，双方之间的法律关系为房屋租赁合同关系，因而原告的诉讼请求依法不能成立，依法应予驳回原告耶溪河公司的全部诉讼请求，以维护宜春邮储银行与宜丰邮储银行的合法权益。被告宜春邮储银行辩称：宜春邮储银行认为原告耶溪河公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，依法不能成立。宜春邮储银行与本案不具有法律上的直接利害关系，不是本案的适格被告，依法应驳回原告对宜春邮储银行的起诉。宜春邮储银行为宜丰邮储银行的上级行，本案诉争的房屋是宜丰邮储银行所有的资产，但因宜丰邮储银行不具有拍卖处置该资产的权限，故宜春邮储银行作为上级行，与拍卖公司签订了委托拍卖合同，但拍卖的具体事务均由宜丰邮储银行办理，而宜春邮储银行与原告之间不存在任何法律关系，故原告追加宜春邮储银行为本案被告依法不能成立，应予以驳回。其他同意被告宜丰邮储银行的辩称意见。宜丰邮储银行向本院提出反诉请求：1、请求确认宜丰邮储银行与原告之间已解除房屋买卖合同关系；2、本案全部诉讼费用由原告承担。反诉的事实和理由:宜丰邮储银行为了盘活位于宜丰县新昌镇耶溪大道235号邮政附属楼第二层大厅及三层至六层的房产,经宜丰邮储银行上级行同意并代为委托拍卖公司,定于2014年1月10日上午对上述资产进行拍卖,起拍价为276.61万元。经过四轮竞买报价,原告最终以282.61万元竞买成交。而根据拍卖须知第九条规定,竞买人竞拍成交后,应当在拍卖成交日后5个工作日将成交款付清至拍卖人指定账户上,如果买受人逾期未付清拍卖成交价款的,委托人有权收回拍卖标的,并按照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定处理。但是,原告竞买成交后，以宜丰邮储银行拍卖的房产存在明显瑕疵为由,拖延拒付成交价款,经过拍卖公司和宜丰邮储银行的多次上门催讨,原告始终是拒不付款,宜丰邮储银行迫于无奈,依法将拍卖标的收回。2017年8月,宜丰邮储银行为盘活固定资产,对该房产进行了招租,原告称需要教育用房并参与了招标且中标,因而宜丰邮储银行与原告于2017年8月30日签订了一份《房屋租赁合同》,约定将本案房屋出租给原告用作教育用房,租赁期为五年,第一年租金为78650元,自第二年起,租金每年在上年租金基础上上调5%,合同还约定了其他事项,因而宜丰邮储银行与原告之间早已解除了房屋买卖合同关系。综上所述，由于宜丰邮储银行早已将房屋收回并出租给了原告，宜丰邮储银行与原告之间早已解除房屋买卖合同关系，双方之间的法律关系为房屋租赁合同关系，因而原告的诉讼请求依法不能成立，依法应予驳回原告耶溪河公司的全部诉讼请求，以维护宜丰邮储银行的合法权益。耶溪河公司对宜丰邮储银行的反诉辩称：首先，耶溪河公司认为宜丰邮储银行的反诉诉请没有法律依据。耶溪河公司于2014年1月10日通过拍卖取得了房屋所有权，不存在双方解除房屋合同关系。其次，耶溪河公司竟标得该房后，发现该房屋的瑕疵，宜丰邮储银行没有根据物权法规定，对瑕疵作出书面说明，因此耶溪河公司及时提出了书面异议，但宜丰邮储银行至今没有给予书面答复。第三，异议之后，宜丰邮储银行与耶溪河公司联系，要求耶溪河公司对增加的土地出让金作出书面承诺，由耶溪河公司在中标价款之外承担，耶溪河公司也及时出具了书面承诺愿意承担土地出让金，该标的物至今为止并没有如宜丰邮储银行所说事实已解除双方买卖合同关系。第四，2017年8月，宜丰邮储银行找耶溪河公司协商，把该标的物由耶溪河公司进行租赁，避免上级认为其国有资产流失，耶溪河公司考虑到土地出让金暂时无法办理，只好按宜丰邮储银行要求签订租赁合同，并支付了第一年的租赁费，这并不等于双方解除买卖合同关系。鉴于上述事实，请合议庭依法驳回宜丰邮储银行的反诉请求。宜春邮储银行对宜丰邮储银行的反诉辩称：对宜丰邮储银行的反诉请求及反诉的事实和理由没有意见。经审理查明：2013年12月30日，拍卖公司受宜春邮储银行委托，于2014年1月10日上午10时在宜丰县公共资源交易中心依法举行公开拍卖会。拍卖标的：被告宜丰邮储银行在宜丰县耶溪大道235号一栋邮政附属楼中的第二层大厅、3－6层，参考面积1074.46平方米的房产（产权证号：宜丰房权证监证字第**），参考起拍价276.61万元,竞买保证金20万元／人。2013年12月30日，拍卖公司的本案拍卖须知第四条规定：竞买人在参加竞买前，应仔细阅读本拍卖须知，认真查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。对拍卖标的有疑问的，应在报名前向委托人、拍卖人或有关部门进行咨询。竞买人一旦报名参加竞买，拍卖人就将视其为已完全了解拍卖标的情况，接受拍卖标的一切现状(包括瑕疵)；认同本次拍卖须知及公司其它拍卖资料，并对自己的竞买行为承担法律责任。拍卖须知第九条规定：竞买人竞拍成交后，应当在拍卖成交日后5个工作日将成交款付清至拍卖人指定账户上，如果买受人逾期未付清拍卖成交价款的，委托人有权收回拍卖标的，并按照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定处理（但买受人征得委托人同意延期的情况除外）。拍卖须知第十条规定：买受人付清成交价款后，委托人将提供有关过户证明，由买受人自行协调、解决并办理过户手续，承担过户相关的税费等费用（委托方协助办理过户）；委托人、拍卖人不承担任何费用；同时买受人应妥善处理好与原租赁户的关系。2014年1月10日上午10时，原告耶溪河公司（已按规定交纳竞买保证金20万元）在宜丰县公共资源交易中心依法举行的公开拍卖会上拍得被告宜丰邮储银行在宜丰县耶溪大道235号邮政附属楼中的第二层大厅、3－6层，参考面积1074.46平方米的房产（产权证号：宜丰房权证监证字第**），并当日由拍卖公司公示原告耶溪河公司拍卖竞得结果，拍卖成交价282.61万元；公示时间：2014年1月10日至2014年1月15日；投标人有异议的或认为招投标活动存在违法、违规行为或不公正、不公平行为的,可向拍卖人提出或依法向相关监管单位以实名提出书面异议。2014年1月10日，原告与被告宜丰邮储银行签订拍卖成交确认书。2014年1月12日，拍卖公司向原告耶溪河公司出具拍卖成交报告书。宣布原告中标后，原告正要办理产权变更及交款手续时，自称发现被告宜春邮储银行委托拍卖的房产存在明显瑕疵。公示时间过后，2014年1月17日，原告为此向拍卖公司提出异议称，本案拍卖的标的物至今尚未取得土地使用权证，必然导致原告无法行使中标人权利；本案标的物相关瑕疵，未向原告书面说明，导致中标人在竞标时误判，必然增加相关产权变更的费用；因此要求推迟标的交付时间，待土地使用权证从邮政使用权证中按比例分割后，再进行标的交付及支付佣金及中标款。原告提出异议后，其并没有按照拍卖须知的规定，在拍卖成交日后5个工作日将成交款付清至拍卖人指定账户上，而是以拍卖标的物存在瑕疵为由至今未付。由于原告未按拍卖须知第九条规定支付拍卖标的物购房款，宜丰邮储银行迫于无奈，将拍卖标的予以了收回。之后，宜丰县公共资源交易中心要求原告领回竞买保证金20万元，但原告至今未领该竞买保证金20万元。2017年7月26日，宜丰邮储银行为盘活固定资产，对该涉诉房产进行了公开招租，通过招租包括原告耶溪河公司在内的三家单位参与竟租，最终由原告耶溪河公司中选。2017年8月16日，宜丰邮储银行向原告送达了中选通知书。2017年8月30日，宜丰邮储银行与原告签订了《房屋租赁合同》一份，该房屋租赁合同约定：宜丰邮储银行将本案涉诉房屋出租给原告仅作教育用途使用；租赁期为五年，从2017年9月1日起至2022年8月31日止；房屋年租金为78650元；第一年租金为78650元，自第二年起，租金每年在上年租金基础上上调5%；付款时间：租金按年结算，由原告在上年末提前5个工作日将次年租金交付给宜丰邮储银行；付款方式：转账；保证金：原告在签订本合同之日内须向宜丰邮储银行缴纳租赁保证金50000元；被告宜丰邮储银行（作为甲方）和原告耶溪河公司（作为乙方）均在房屋租赁合同落款处加盖公章，甲方法定代表人陈卫军和乙方法定代表人李晖均在房屋租赁合同落款处签字确认等。原告按房屋租赁合同约定分别支付了租赁保证金50000元和租金78650元给宜丰邮储银行。2018年5月30日，原告向被告送达关于要求尽快办理已购不动产过户手续的报告，被告以原告未按拍卖须知第九条规定支付拍卖标的物购房款，已构成违约，涉诉拍卖标的物尚未交付，双方之间已解除了房屋买卖合同关系，拍卖标的物也已由宜丰邮储银行收回，双方之间只存在房屋租赁合同关系为由不予理会。原告向本院提起民事诉讼；被告宜丰邮储银行就此向本院提起反诉；本案合并审理。另查明，土地使用权证〔宜丰县国用（2014）第700号〕地类（用途）：商务金融；使用权类型：授权经营等。以上事实，有原告提供的宜丰县公共资源交易网拍卖公告、拍卖公司拍卖公告、拍卖成交报告书、拍卖成交结果公示书、国土资源部的复函、土地使用权证〔宜丰县国用（2014）第700号〕、宜丰县政府对于邮政银行宜丰支行土地用途变为商用的处理卡和回复意见、耶溪河公司承诺书、异议书、尽快办理不动产过户手续报告，被告提供的宜邮银请（2013）14号请示、赣邮银发（2013）131号批复，房产证（宜丰房权证监证字第**）、拍卖公告、估价报告、耶溪河竟买报名表、拍卖须知、拍卖成交确认书、监拍词，采购监督单、采购廉洁承诺书、房产租赁报名表、评价照片、竞标报价表、中选通知书、房屋租赁合同、结算账户收款凭证、记账凭证、增值税发票，开庭笔录等证据证实，可以认定。本院认为，拍卖公司的本案拍卖须知第四条规定：竞买人在参加竞买前，应仔细阅读本拍卖须知，认真查验拍卖标的和查阅有关拍卖资料。对拍卖标的有疑问的，应在报名前向委托人、拍卖人或有关部门进行咨询。竞买人一旦报名参加竞买，拍卖人就将视其为已完全了解拍卖标的情况，接受拍卖标的一切现状(包括瑕疵)；认同本次拍卖须知及公司其它拍卖资料，并对自己的竞买行为承担法律责任。拍卖须知第九条规定：竞买人竞拍成交后，应当在拍卖成交日后5个工作日将成交款付清至拍卖人指定账户上，如果买受人逾期未付清拍卖成交价款的，委托人有权收回拍卖标的，并按照《中华人民共和国拍卖法》的有关规定处理（但买受人征得委托人同意延期的情况除外）。原告耶溪河公司在按规定交纳竞买保证金20万元，仔细阅读本案拍卖须知后，在宜丰县公共资源交易中心依法举行的公开拍卖会上拍得被告宜丰邮储银行的涉诉房产，并当日由拍卖公司公示原告拍卖竞得结果，拍卖成交价282.61万元；原告与宜丰邮储银行签订拍卖成交确认书；拍卖公司向原告耶溪河公司出具拍卖成交报告书。之后，原告以被告宜春邮储银行委托拍卖的房产存在明显瑕疵为由提出异议。原告提出异议后，其没有按照拍卖须知第九条的规定，在拍卖成交日后5个工作日将成交款付清至拍卖人指定账户上，且至今未付成交款。宜丰邮储银行对原告提出的此异议不予认可。因此，宜丰邮储银行根据本案拍卖须知的相关规定，将涉诉拍卖标的予以收回，是其享有的权利。宜丰邮储银行的此举可视为其表明解除本案拍卖房屋买卖合同的积极回应。涉诉拍卖标的收回后，宜丰邮储银行对该涉诉房产进行了公开招租，原告耶溪河公司中选；宜丰邮储银行向原告送达了中选通知书；宜丰邮储银行与原告签订了《房屋租赁合同》，原告按房屋租赁合同约定分别支付了租赁保证金50000元和租金78650元给宜丰邮储银行。因此，原告的此举说明其对宜丰邮储银行收回涉诉拍卖标的表示默认；原告对租赁宜丰邮储银行的本案涉诉房产表示确认。2018年5月30日，原告要求宜丰邮储银行尽快办理已购不动产过户手续的报告，宜丰邮储银行对此不予理会和不予同意。因此，原告的诉请和其认为被告宜春邮储银行委托拍卖的房产存在明显瑕疵提出的异议等主张，证据不足，本院不予支持；被告宜丰邮储银行的反诉诉请，于法有据，本院予以支持。原告按规定缴纳的竞买保证金20万元，由被告宜丰邮储银行予以退还，并承担从2014年1月10日起至退还之日止按年利率6％计算的利息。综上所述，原告的诉请，证据不足，本院不予支持；被告宜丰邮储银行的反诉诉请，于法有据，本院予以支持。原告缴纳的竞买保证金20万元，由被告宜丰邮储银行予以退还，并承担从2014年1月10日起至退还之日止按年利率6％计算的利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十五条第一款（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）江西耶溪河实业发展有限公司的诉讼请求。二、解除原告（反诉被告）江西耶溪河实业发展有限公司与被告（反诉原告）中国邮政储蓄银行股份有限公司宜丰县支行的拍卖房屋买卖合同关系。三、被告（反诉原告）中国邮政储蓄银行股份有限公司宜丰县支行于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）江西耶溪河实业发展有限公司退还竞买保证金20万元，并承担从2014年1月10日起至退还之日止按年利率6％计算的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费29409元、反诉费14705元，共计44114元，由原告（反诉被告）江西耶溪河实业发展有限公司负担39703元，由被告（反诉原告）中国邮政储蓄银行股份有限公司宜丰县支行负担4411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数递交上诉状副本，上诉于宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按上诉标的预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：中国农业银行宜春经济开发区支行，账号:14×××07。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。若到期不履行，权利人可在两年内向法院申请强制执行。审 判 长  罗望明人民陪审员  邹才兴人民陪审员  龚糖丰二〇一九年十二月九日书 记 员  廖 樱