广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0118民初3748号原告（反诉被告）：张汉松，男，1970年9月29日出生，汉族，住广东省普宁市。委托代理人：罗子文，广东友铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：关柏源，男，1946年5月29日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：谷洪涛，广东华勋律师事务所律师。原告（反诉被告）张汉松诉被告（反诉原告）关柏源租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张汉松的委托代理人罗子文，被告（反诉原告）关柏源的委托代理人谷洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张汉松向本院提出诉讼请求：一、关柏源向张汉松返还租金145812元（网球场租金每月2800元，从2014年1月1日起计算至2016年12月；空地租金每月2500元，从2015年1月1日起计算至2016年12月）及按金5600元；二、关柏源赔偿张汉松租赁场地后投入建设的损失1046000元；三、本案诉讼费由关柏源承担。事实与理由：2013年10月，张汉松与关柏源签订《场地租赁合同》，约定张汉松承租关柏源位于陈家林风景区（网球场及前面空地至路边范围），网球场每月租金2800元，前面空地免租期1年，每月租金2500元，租赁年限自2014年1月1日至2033年12月31日，到期不动产不拆除全部归关柏源所有。合同签订后，张汉松向关柏源支付押金5600元和3个月租金，张汉松按合同约定向关柏源支付租金至2016年11月。张汉松承租场地后，即投入资金兴建钢结构球馆，铺设木地板，建设大门亭，进行园林绿化，建设员工宿舍和办公等项目，为了山庄进一步发展和完善配套项目，增强竞争优势，2014年12月，张汉松承包了出租场地相邻的鱼塘，并与租赁场地形成规模建设，张汉松总投入建设资金达2408500元（不包括办公设备设施），其中，投入本案争议租赁场地建设资金1046000元，具体见工程结算书。截止至2016年10月底，张汉松基本完成了租赁场地建设。正当张汉松准备正常营业、大展宏图时，从朋友得知，关柏源出租的租赁场地系被法院查封、执行！租赁场地随时可能被执行法院执行收回。2016年12月23日，广州市天河区人民法院作出《执行裁定书》，裁定扣留、提取张汉松应支付被执行人广州源章实业有限公司（含法定代表人关柏源）的租金。2016年12月28日，广州市天河区人民法院向张汉松发出《协助执行通知书》，要求张汉松协助执行冻结应支付广州源章实业有限公司（含法定代表人关柏源）的租金，不得向广州源章实业有限公司（含法定代表人关柏源）支付租金，待法院另行出具法律文书提取。张汉松收到上述文书后，暂停向关柏源支付租金，并要求关柏源提供担保，或赔偿张汉松投入损失后交还租赁场地，但关柏源不予理睬，认为应该不会有事，一再要求张汉松支付租金，由于双方无法协商，张汉松也没有正常经营，不敢进一步投资经营，双方就赔偿和租金发生纠纷，关柏源于2018年4月26日起诉至增城区人民法院，要求解除合同和要求张汉松支付租金和违约金。张汉松预计不能协商，于2019年2月16日向关柏源发出解除合同通知书，解除双方签订的租赁合同，并要求关柏源赔偿损失，返还租金。在发生纠纷期间，2019年3月25日，广州市天河区人民法院向张汉松送达《公告》，要求张汉松10天内腾空并交出租赁场地，逾期不交出租赁场地，法院将强制执行，造成损失由张汉松承担。因此，张汉松承租场地后至今，没有正常营业。张汉松认为，租赁场地被查封执行，执行法院要求协助执行提取租金，张汉松暂停向关柏源支付租金，符合法律规定，是张汉松行使不安抗辩权的表现，张汉松暂停支付租金行为不应被认定为违约行为，张汉松无须向关柏源承担违约责任。张汉松认为，由于关柏源隐瞒出租场地被查封被执行的事实，诱骗张汉松签订租赁合同，关柏源违约行为导致张汉松不能实现合同目的是解除租赁合同的根本原因，关柏源应承担违约责任，赔偿张汉松损失。为维护张汉松的合法权益，特向法院起诉，希判如所请。被告（反诉原告）关柏源辩称：不同意返还租金及押金，不同意赔偿张汉松所谓的建设损失。理由如下：一、双方签订《场地租赁合同》时关柏源已经如实告知土地的相关情况，租赁合同清楚写明出租的是网球场及前面的空地及路边的范围，张汉松租赁该场地后一直在使用该场地，张汉松已经达到了承租场地的租赁目的，关柏源不存在退还租金及押金的情形。二、张汉松承租场地后所投入的建设与本案无关。关柏源出租网球场及前面的空地，张汉松自行投资建设并没有在合同中有体现，关柏源没有义务赔偿张汉松自行建设所花费的费用。同时，张汉松自行建设也违反了国家相关的强制性法律规定，没有报批报建，张汉松建设的是违章建筑。即使该违章建筑后来被政府部门拆除，也是张汉松自行原因造成的，与关柏源没有任何关联性。张汉松投资建设，关柏源不知情，没有参与也没有同意。三、张汉松提出的天河法院作出的裁定，裁定时间是2016年12月23日，但是对于该裁定的真实性，关柏源一直不予确认，关柏源有理由认为该裁定与事实不符。关柏源对该份裁定书已经向天河法院提出执行异议，也提出投诉。根据增城法院（2018）粤0118民初3013号《民事判决书》查明的事实，本案涉案场地没有被法院查封。四、关于张汉松起诉状中提到的公告，2019年3月25日广州市天河区人民法院贴的公告，该公告与事实不符，关柏源看到公告后已经提出执行异议，天河法院至今都没有实际执行。关柏源对该公告也向有关部门提了投诉。五、张汉松与关柏源签订《场地租赁合同》，没有任何隐瞒土地用途的情况，如实向张汉松说明了土地情况。《场地租赁合同》有场地的实际所有权人盖章确认，充分说明关柏源没有隐瞒任何事实。转租也是得到权属人的同意。被告（反诉原告）关柏源向本院提出反诉请求：一、张汉松立即从非法占有的陈家林风景区内网球场及前面空地搬离；二、张汉松向关柏源支付场地占用费用，按每月5300元计算，自2019年4月25日起计算至实际搬离上述场地为止；三、本诉与反诉诉讼费均由张汉松承担。事实与理由：2013年10月，关柏源与张汉松经协商签订了《场地租赁合同》，合同约定关柏源将其所属的位于增城区××道路××（××）陈家林风景区内的网球场及前面空地至路边范围出租给张汉松使用。合同签订后，关柏源依照合同约定将上述场地交付给了张汉松使用。张汉松自2016年12月起未按时交租金关柏源，关柏源因此起诉到增城区人民法院。2019年4月25日增城法院作出（2018）粤0118民初3013号民事判决书，认定关柏源和张汉松之间签订的《场地租赁合同》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，同时认定张汉松承租土地后改变了土地的用途，认定合同无效。关柏源认为（2018）粤0118民初3013号民事判决书现已经生效，既然《场地租赁合同》被认定无效，张汉松没有任何理由和法律依据继续非法占用属于关柏源依法控制的租赁场地，必须无条件搬离。如张汉松继续非法占用上述场地，毫无疑问给关柏源造成一定的经济损失，按照法律规定必须予以赔偿。为维护原告合法权益，依特向法院起诉，请支持关柏源所有诉求。原告（反诉被告）张汉松辩称：请求驳回关柏源的反诉请求。因为广州市天河区人民法院执行局已经明确要求张汉松必须提存租金，交还租赁场地给法院执行，关柏源应待法院处理完毕后，如再有其他权利义务，再另行起诉，因此，应驳回关柏源的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2013年10月，关柏源（甲方）与张汉松（乙方）签订《场地租赁合同》，约定“甲方将坐落于陈家林风景区（网球场及前面空地至路边范围）以双方交接场地现状为准（附图），租给乙方使用，现协商如下。1、租用场地：每月网球场租金税后2800元（前面空地2500元做停车场，免租一年），超出范围属于违约处理。每月1号交租最迟5号，超出每天加收200元，超出1个月欠租作自动违约，甲方有权收回场地，押金不退。2、使用年限2014年1月1日至2033年12月31日止，从租赁之日起，每年租金按上一年的基数递增5%，首期三个月租金和两个月按金，按金期满归还，中途不退。（使用期内，乙方需要征用甲方果林树木，按增城市补偿标准补偿）。3、水电按国家规定自己安装，安全才能使用。自行解决水电问题。……到期包括所有不动产不得拆除，全部归甲方所有（不动产包括围墙、水电设施和建筑，动产自行搬走）。……6、……场地没有报建属违章建筑，……”。增城市新塘镇果农场在该合同中盖章确认“土地属实，同意转租”。2014年8月10日，关柏源出具《致函》给张汉松，称：根据双方签订的租赁合同，张汉松未经同意擅自超出合同规定使用范围非法占地、违章建筑、毁坏绿化，张汉松必须立即停止施工拆除违章建筑，须在2014年12月31日前全部撤出非法占用范围。2015年1月7日，增城市国土资源和房屋管理局出具增国房监改字[2015]4347号《责令改正违法行为通知书》，通知：由于张汉松在未办理用地审批手续的情况下占用新塘镇南安村陈家林厂门口旁的土地进行平土的行为，根据法律规定责令张汉松自收到该通知书之日起7日内改正，恢复土地原状。2016年10月12日，张汉松（验收方）与陈德权（施工方）签订《工程结算书》，记载：工程名称是源章山庄球场、餐厅、办公室、绿化等，列明24项工程，包括“1、山庄大门亭、铁门；2、入大门右边水泥结构；……10、球场；14、路灯、灯柱；15、山庄范围内水电材料、安装；16、空调；22、球场灯、地板胶、羽毛球设备三套、乒乓球台两台、篮球架一台；23、果树、绿化；24、建筑垃圾清理。”2019年4月19日，张汉松出具《关于工程结算书的说明》，称：结算书中第1项、第2项、第10项、第14项、第15项、第16项、第22项、第23项、第24项是原告在争议租赁场地建设项目，其余工款和设施不在本次争议的租赁场地内，故不计入张汉松在租赁场地建设费用。2018年关柏源向本院提起诉讼请求解除关柏源与张汉松签订的《场地租赁合同》以及张汉松向关柏源支付租金。本院于2019年4月25日，作出（2018）粤0118民初3013号《民事判决书》，查明事实：“为查核涉案土地的权属情况，本院根据原告提供的涉案土地的《土地示意图》向广州市规划和自然资源局增城区分局发函，该局出具两份复函，内容如下，‘一、来函附件用地示意图中A区地块，①部分的面积约546平方米，土地权属为国有，用途为农场；其余部分的土地权利人为增城市新塘镇南安村经济联合社，土地证号为增集有（2012）第130196**，土地权属性质为集体土地所有权，用途为农用地，权属状态有效。未查到A地块上房屋的报建信息。二、来函附件用地示意图中B区地块，土地权利人为增城市新塘镇南安村经济联合社，土地权属性质为集体土地所有权，土土地证号为增集有（2012）第130196**用途为农用地，权属状态有效。未查到B地块上房屋的报建信息。’，‘用地示意图中A区地块①部分只核发了用地批准书，批准书证号为增国土建用字（1991）第27号，用地单位为增城市新塘镇果农场，土地权属性质为国有，用途为农场；该宗地未核发国有土地使用证或不动产权证；该地块没有纳入政府收储范围。’，复函后附《用地档案详细资料》、土地示意图、增集有（2012）第13019648号集体土地所有权证书。在本案的审理过程中，一、原、被告确认以下，（一）土地示意图中A区土地范围是双方《场地租赁合同》所指的‘网球场’，B区土地范围是双方《场地租赁合同》所指的‘网球场前面的空地’；（二）被告支付租金至2016年11月，租金标准网球场范围按2800元，空地按2500元支付。二、原告陈述以下，（一）确认涉案租赁土地是在（2002）穗天法执字第5327-5337号执行裁定书所涉的土地范围内……”。该判决认为：“被告承租涉案土地整体用于非农业建设，而根据广州市规划和自然资源局增城区分局出具的复函可知，涉案租赁土地包括农用地以及农场（国有）。其中土地权属性质为国有，用途为农场的土地并未核发国有土地使用证或不动产权证，且被告承租后也改变了上述土地的用途。因此原告、被告于2013年10月签订的《场地租赁合同》违反法律规定，为无效合同。故原告主张解除双方的《场地租赁合同》，于法无据，本院不予支持。至于原告主张支付租金的诉请。双方确认涉案土地是（2002）穗天法执字第5327-5337号执行裁定书所涉土地，因此被告抗辩其根据广州市天河区人民法院作出的（2002）穗天法执字第5327-5337号执行裁定书停付2016年12月起的租金，依据充分，本院予以采信，原告主张要求被告支付2016年12月起的租金，本院暂不予支持。”为此，判决驳回关柏源的全部诉讼请求。该判决书于2019年5月27日发生法律效力。2018年10月12日，广州市增城区城市管理局作出[2018]增城管信访复137号《关于投诉拆除张汉松等七处违章建筑的处理情况告知书》，记载：“关柏源先生：您好！对于您投诉拆除张汉松等七处违章建筑的问题，我局高度重视，并组织开展相关调处工作，现将有关情况回复如下：接到您的投诉件后，新塘镇城管执法队于9月20日再次安排专人前往现场核查，您反映的七宗违法建设中，东祥大排档，占地约150平方米，于2010年建设；……羽毛球场，占地约500平方米，于2015年建设。该六处建筑物均已建成多年并投入使用，属于历史建筑，按照《广州市城市建成区违法建设专项治理工作五年行动方案》的有关要求，新塘镇城管执法队已将其列为存量违法建设，将按步骤分类别处理，逐步消化。……由于其余案件历史成因问题复杂，下一步，新塘镇城管执法队将加强对该处的巡查监管力度，坚决杜绝新增违法建设，同日积极收集相关资料按程序查处违法建设。……”。另查明，2016年12月23日，广州市天河区法院作出（2002）穗天法执字第5327-5337号《执行裁定书》，裁定书内容为：“申请执行人：广州农村商业银行股份有限公司天河支行，被执行人广州市源章实业有限公司、广东源章度假山庄有限公司。……由于被执行人未履行法律文书确定的还款义务，广州农村商业银行股份有限公司天河支行向本院申请执行。申请执行人向本院反映，广州市源章实业有限公司法定代表人关柏源抵押给申请执行人的位于增××新塘镇果农场的70.45亩土地使用权中的陈家林风景区（网球场及前面空地至路边范围）出租给了案外人张汉松，并收取租金。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十三条的规定，裁定如下：扣留、提取张汉松应支付给被执行人广州市源章实业有限公司（含法定代表人关柏源）的租金。本裁定书送达后立即生效。”2016年12月28日，广州市天河区人民法院向张汉松出具（2002）穗天法执字第5327-5337号《协助执行通知书》，通知书内容为：“……一、冻结你应支付被执行人广州市源章实业有限公司（含法定代表人关柏源）的租金；二、该款不得向广州市源章实业有限公司（含法定代表人关柏源）支付，等待本院另行向你出具法律文书提取。”2019年3月25日，广州市天河区人民法院作出（2002）天法执字第5327-5337号《公告》，公告内容为：“……鉴于被执行人至今未履行法律文书确定的义务，为切实保护申请执行人的权益，本院将对被执行人向新塘镇新墩村经联社、新塘镇属果农场签订租赁土地使用权进行经营的经营权进行拍卖处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款的规定，本院责令被执行人及其他占用人在本公告张贴之日起十日内腾空并迁出广州市源章实业有限公司所占用的新塘镇新墩村经联社、新塘镇属果农场所属的山地32.45亩、山地16.67亩、山塘38亩土地及上盖房产。逾期不腾空，本院将依法强制执行，因此造成的损失，由被执行人及场地占用人承担。”本案审理期间，张汉松申请对涉案羽毛球馆及其附属设施（评估范围按《工程结算书》和《关于工程结算书的说明》），具体包括：1、山庄大门亭、铁门；2、入大门右边水泥结构；3、羽毛球场；4、路灯、灯柱；5、羽毛球馆内的灯光照明、线路铺设及水电管道；6、篮球架；7、果树、绿化；8、投资建设场地时清理建筑垃圾的费用。本院依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对上述羽毛球馆及其附属设施的现值（残值）进行评估。张汉松预交了评估费30000元。广州市华盟价格事务所有限公司于2019年11月4日作出穗华价估[2019]352号《关于广州市增城区新塘镇陈家林风景区汕水山庄场地内投入建设的建筑物及相应设施的现值价格评估结论书》，评估结论如下：一、标的一广州市增城区新塘镇陈家林风景区汕水山庄场地内投入建设的建筑物现值价格评估：经现场勘查和记录并结合本院转交的相关资料确定评估的项目主要包括山庄门亭装饰柱、梁，山庄门亭装饰竹屋面、山庄门亭招牌字、球场围合墙体、室外散水等58项，标的一评估现值为659212元（重置总价777373元×成新率84.8%，其中空调的重量价为31380.42元）。二、标的二广州市增城区新塘镇陈家林风景区汕水山庄场地内相应设施的现值价格评估：配重式移动羽毛球网架现值720元、双鱼牌乒乓球桌现值440元、篮球架现值2500元。三、标的三广州市增城区新塘镇陈家林风景区汕水山庄场地内种植的果树现值合计2445元。三项标的现值合计665317元。本案审理期间，张汉松陈述：1、天河区人民法院已经把《公告》贴在我方经营场所的门口，要求我方腾空。2、我方向关柏源支付的租金有的是转账，有的是现金支付，由于时间很久，所以有些凭证已经找不到了。我方已经向关柏源支付押金，但凭证没有找到。3、我方承租涉案场地时已经建成了网球场（没有上盖物）。我方承租的空地至今都没有建设，我方只是在网球场里加建了以羽毛球馆。我方接收涉案场地后，进行的建设有《关于工程结算书的说明》里面提到的第1、2、10、14、15、16、22、23、24项工程。4、我方对涉案场地进行建设时没有报批报建。场地在2016年10月基本完工。5、涉案场地范围内的建筑都没有被城管部门拆除。关柏源陈述：1、我方没有收到张汉松支付的5600元押金。2、我方交付给张汉松的是一个没有上盖物的网球场及前面的空地。3、我方不同意利用张汉松在涉案场地中的建设项目，因为均是违章建筑。本院认为：（2018）粤0118民初3013号《民事判决书》已经发生法律效力，该判决书认定关柏源与张汉松于2013年10月签订的《场地租赁合同》无效。关于张汉松请求关柏源返还2016年12月前已支付的租金与押金的问题。虽然张汉松主张其承租涉案场地至今没有正常营业，但是其至今仍占用涉案场地，也就是说其已实际使用涉案场地，故其请求返还已支付的租金，缺乏事实依据，本院不予支持。另外，张汉松未举证证明其已向关柏源支付押金，故对于张汉松请求关柏源返还押金，证据不足，本院不予支持。关于张汉松请求关柏源赔偿其建设损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，张汉松在承租涉案场地后确实进行了大量的建设，由于合同无效导致张汉松的合同目的无法实现，因此，张汉松确实会存在一定的损失。考虑张汉松与关柏源在履行合同中均存在过错，并参考《关于广州市增城区新塘镇陈家林风景区汕水山庄场地内投入建设的建筑物及相应设施的现值价格评估结论书》中的评估结果，本院酌定关柏源应赔偿张汉松投入建设的各项损失20万元。关于关柏源反诉请求张汉松搬离涉案场地及支付占用费的问题。广州市天河区人民法院于2019年3月25日作出的《公告》已责令被执行人和场地占用人腾空并迁出广州市源章实业有限公司所占用的新塘镇新墩村经联社、新塘镇果农场所属的山地32.45亩、山地16.67亩、山塘38亩土地及上盖房产，而该土地涉及本案中关柏源出租给张汉松的场地，故现关柏源请求张汉松搬离涉案场地，缺乏依据，本院不予支持。另外，广州市天河区人民法院于2016年12月23日作出（2002）穗天法执字第5327-5337号《执行裁定书》裁定扣留、提取张汉松应支付关柏源的租金，而关柏源未举证证明上述执行裁定书已经依法终止执行，因此，现关柏源请求张汉松向其支付涉案场地占用费，依据不充分，本院暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）关柏源在本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张汉松赔偿建设损失20万元。二、驳回原告（反诉被告）张汉松的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）关柏源的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7788元，由原告（反诉被告）张汉松负担5563元，由被告（反诉原告）关柏源负担2225元。反诉受理费1703元，由被告（反诉原告）关柏源负担。评估费1万元，由被告（反诉原告）关柏源于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）张汉松支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇一九年十二月四日书记员  阮柳静