陕西省勉县人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0725民初1587号原告：勉县军安实业有限责任公司，住所地：陕西省勉县（凯旋大街）。法定代表人：王云安，该公司总经理。委托代理人（特别授权）：朱春景，陕西维公律师事务所律师。被告:刘某，男，汉族。委托代理人（特别授权）：陈从学，四川苍龙律师事务所律师。原告勉县军安实业有限责任公司（以下简称“军安公司”）与被告勉县XX店、刘某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日作出（2018）陕0725民初3XX号民事判决。被告刘某不服，向陕西省汉中市中级人民法院提起上诉。该院于2019年4月11日作出（2019）陕07民终3XX号民事裁定，将本案发回本院重审。本院另行组成合议庭公开进行审理。本案审理过程中，原告以被告勉县XX店已注销登记，其主体资格已灭失为由，于2019年11月14日向本院提出撤诉申请，申请撤回对被告勉县XX店的起诉。经本院于次日以（2019）陕0725民初15XX号民事裁定书裁定：准许原告勉县军安实业有限责任公司撤回对被告勉县XX店的起诉。本案本院于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告军安公司委托代理人朱春景、被告刘某及其委托代理人陈从学到庭参加了诉讼，原告军安公司法定代表人王云安未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告军安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即归还租赁原告的位于勉县XX街道办事处XX大街XX楼的房屋；2、判令被告给付截止2018年2月15日的房屋租金29.4万元，以及2018年2月16日起至实际交付房屋之日每天700元的房屋占用、使用费；3.本案诉讼费用由被告负担。重审中，原告变更其诉讼请求为：1、判令被告刘某给付截止2017年12月15日的房屋租金25.2万元；2、判令被告刘某按每天700元标准给付原告自2017年12月16日至2018年10月29日期间的房屋占用、使用费；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年9月，原告将位于勉县XX街道办事处XX大街XX楼的房屋转租给被告开办火锅店，同年12月16日被告装修结束后，与原告签订了《房屋租赁合同》，约定租期为一年，从2016年12月16日起至2017年12月15日止，租金为每年25.2万元。合同到期后，被告既不续签合同，又不缴纳房租。2018年10月29日，经原、被告协商一致，并达成《交房协议》，现被告已将前述租用的房屋于2018年10月29日交还给原告，并将租赁房屋内的财产作出了处分。但对于租赁期内的房屋租赁费及租期届满后的房屋占用、使用费未予支付。为了维护原告的合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院支持原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：第一组证据：1、军安公司《营业执照》复印件一份；2、军安公司《法定代表人身份证明书》一份。证明原告的主体资格。第二组证据：1、勉县XX物业管理有限公司与军安公司于2016年4月25日签订的《商业物业租赁合同》复印件一份；2、军安公司与勉县XX店于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》一份；3、军安公司与刘某于2018年6月29日签订的《交房协议》一份；4、勉县XXXX管理局出具的勉县XX店《个体户登记基本情况》一份。证明原告出租的案涉房屋来源合法，系承租的勉县XX物业管理有限公司的房屋；原、被告之间签订租赁合同后，被告用租赁原告的房屋开办勉县XX店，该火锅店系个体工商户，经营者为本案被告刘某。另，原告于2019年11月13日向本院提交《调取证据申请》，认为由于本案出现了两份租赁合同，且内容不相一致，故申请人民法院至勉县XXXX管理局调取勉县XX店设立时提供的房屋租赁合同。本院依据原告的申请，于同年12月11日至勉县XXXX管理局，调取了勉县XX店开办时向该局递交的《房屋租赁合同》。被告刘某辩称：原告所提供的2016年12月16日与勉县XX店签订的租赁合同，纯属其伪造。刘某没有与原告签订该合同，原告伪造租赁合同，对刘某索要25万元，涉嫌合同诈骗及虚假诉讼，建议人民法院移送公安机关。理由如下：1、原告军安公司成立于2015年9月11日，注册资金600万元，李某占股份51%、吴某占股份25%、王云安占股份24%，李某为该公司法定代表人。2018年2月11日其法定代表人变更为王云安；2、2016年7月，刘某的战友向某联系刘某到勉县合伙投资经营火锅店，并说他的朋友李某在勉县县XX房，可以用于经营火锅店，并说头三年不收租金，后刘某与向某、李某、吴某、周某五人达成口头协议，合伙经营期限为十年，前三年不收租金，三年期满后再谈租金，十年满后房内装修归李某，约定由刘某出面办理相关登记手续，由吴某作出纳管钱。刘某于2017年8月16日转10万元投资款给吴某，合伙经营至2017年10月16日营业执照注销，在刘某办理工商营业执照时，办证机关需要租赁合同，因此在2017年12月1日，原告与勉县XX店签订了一份房屋租赁合同，以供办证之用，该合同由原告法定代表人李某及勉县XX店登记人刘某签字；3、勉县XX店登记经营者为刘某，由向某、李某、吴某、周某等五人合伙经营是本案客观事实，原告租用勉县XX物业管理有限公司的租赁合同约定与合伙经营勉县XX店关于租金租期的约定吻合一致，五人合伙经营勉县XX店有2018年1月14日刘某、李某、吴某、周某的证明为据，向某虽未在该证明上签字，但有笔录为证，勉县XX店的牌子打的就是XX店是当时众人皆知的事实；4、原告提供的2016年12月16日与勉县XX店签订的租赁合同，刘某及向某均不知情，压根儿没有的事情，希望原告本着实事求是的原则处理合伙事宜，刘某相信以事实为依据，以法律为准绳的原则，也相信司法机关的公证办案。综上，请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告刘某围绕其反驳主张，向本院提交以下证据：第一组证据：刘某身份证复印件一份。证明被告刘某的身份信息。第二组证据：1、刘某、吴某、李某、周某于2018年1月14日出具的《证明》一份；2、向某于2018年4月5日出具的《关于勉县XX店投资经营情况说明》及向某身份证复印件各一份。证明勉县XX店系刘某、吴某、李某、周某、向某五人合伙开办的，开办该火锅店所租用的房屋前三年免租。第三组证据：军安公司与勉县XX店于2016年12月1日签订的《房屋租赁合同》一份。证明该份合同系办理工商登记时双方签订的真实合同。第四组证据：XX店照片两张。证明勉县XX店和XX店是同一家火锅店。第五组证据：中国XX银行2016年8月16日《转账凭证》一份。证明刘某转给吴某10万元投资款，案涉火锅店是五个人合伙开办的。被告对原告提供证据的质证意见：对第一组证据的真实性及证明目的均无异议；XX组证据中第XX、XX号证据的真实性及证明目的均无异议。XX组XX号证据的真实性、合法性及证明目的不予认可，认为该合同系原告伪造的，是假合同，原告及李某涉嫌合同诈骗及虚假诉讼。XX组XX号证据的真实性无异议，对证明目的不认可。认为被告并非自愿签订该协议。原告对被告提供证据的质证意见：对第一组证据的真实性及证明目的均无异议；对第二组证据真实性及证明目的均不予认可，认为证人应当出庭作证，并接受当事人及法庭询问，《证明》中无证人身份信息，无法核实真假。如勉县XX店系合伙开办，合伙人应当签订书面合伙协议。同时原告并未陈述前三年免租，只是被告的单方陈述；对第三组证据真实性及证明目的均不认可。认为该合同亦未载明“三年不交租金”，且合同中对租金约定不明，书写也不规范，没有约定租赁费的年月日；对第四、五组证据不予认可，认为与本案无关。且转账凭证仅能证实被告给吴某转钱了，不能说明其五人系合伙关系。原告对本院至勉县市场监督管理局调取的《房屋租赁合同》的真实性、合法性及关联性均无异议；被告对该合同不予认可，认为该合同并非其本人签名。本院经审理认定事实如下：2016年4月25日，勉县XX物业管理有限公司（甲方）与原告军安公司（乙方）签订《商业物业租赁合同》一份，合同约定：1、勉县XX物业管理有限公司（甲方）将凯旋华府33号楼1、2层商业用房租赁给原告军安公司（乙方）经营；2、该物业类型为商业用房，建筑面积为4496.4平方米；3、租赁期限为10年，起租自2016年5月1日起至2026年4月30日止；免租期自2016年5月1日至2019年4月30日止。合同期满后，若甲方继续对外租赁，乙方在同等条件下享受优先续租权，租金另行协商。乙方承租的该物业计算方式为：租赁单价整体租赁为20元/㎡/月（1层为20元/㎡/月，2层为15元/㎡/月），从第4年开始，每满3年递增5%；前3年免收租金，第4、5、6、7年租金各优惠50%。2016年12月13日，被告刘某在勉县工商管理局注册登记个体工商户，字号为：勉县XX店；登记的经营场所为陕西省汉中市勉县勉阳街道办事处凯旋大街；登记的经营者为被告刘某，注册号为：XXXXXXXXXXX9687；出资额为80万元。被告刘某在注册登记勉县XX店时，于2016年10月1日向登记机关递交军安公司（甲方）与刘某（乙方）于当日签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“甲方将座落在凯旋大街北楼2层房屋租给乙方使用，1、租期3年，自2016年10月2日起至2019年10月1日；2、年租金70万元，按年交清，在租期之3年内不能随意涨房租”等。2016年12月1日，军安公司（甲方）与勉县XX店又签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“1、甲方将位于勉县XX大道XX号楼的房屋出租给乙方使用，租赁期限自2016年12月1日至2019年12月1日，计36个月；2、本房租月租金为人民币元，按月/季度/年结算，租金为80000万元，大写捌万元”等。2016年12月16日，军安公司（甲方）与勉县XX店（乙方）还签订《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“1、甲方将位于凯旋华府33号楼2楼一部分房屋租赁给乙方开火锅店使用，租赁期限自2016年12月16日至2017年12月15日；2、本房屋月租金为每平方米20元，按年结算，房屋面积为1050平方米，每年租金为252000元”等。前述三份合同还对双方的其他权利义务进行了约定。后经被告刘某对租赁房屋进行装修，勉县XX店开业。2017年10月16日，勉县XX店因经营不善，被告刘某向勉县工商行政管理局申请注销登记获准。后因被告未向原告缴纳房屋租金和交还租赁房屋，双方发生纠纷，原告于2018年3月1日诉至本院，本院经审理后于2018年10月15日作出（2018）陕0725民初3XX号民事判决。被告刘某不服，向陕西省汉中市中级人民法院提起上诉。该院于2019年4月11日作出（2019）陕07民终3XX号民事裁定，将本案发回本院重审。另，2018年10月29日，勉县XX店刘某（甲方）与军安公司（乙方）签订《交房协议》一份，约定：1、甲方在本合同签字生效之日将房屋交付乙方，从某某交付之日起，房屋租金不再计算；2、甲方开办火锅店的装修、设施、用具等从本协议签字之日交付乙方保管，到2018年11月19日之前，如乙方或其转让人愿意继续经营火锅店，在向乙方交清房租后乙方将代为保管的设施、用具交付给甲方经营；如甲方在2018年11月19日没有与乙方达成续租协议，则甲方的所有装修、设施、用具等全部由甲方放弃所有权，由乙方处置；3、从交房之日到2018年11月19日期间，乙方只代甲方保管装修、设施、用具，不收取租金。该协议落款处有甲方刘某签名、乙方军安公司加盖印章予以确认。协议签订后，被告于同日将案涉房屋交还给了原告。审理过程中，对于前述三份租赁期限及租金等均约定不一致的《房屋租赁合同》，双方各执一词。原告认为三份租赁合同中出租方（即原告军安公司）的印章均是真实的，但落款时间为2016年12月1日的租赁合同，甲方处签名“李军民”并非当时军安公司法定代表人李某本人签字（为此，原告还向本院提交李某身份证复印件一份），且该租赁合同中对于租金价款及计付标准约定不明。原、被告之间的租赁关系最终是按照落款时间为2016年12月16日的租赁合同执行的；被告认为落款时间为2016年10月1日的租赁合同中乙方处签名“刘某”并非被告本人签字，被告不知道该份合同的存在。落款时间为2016年12月16日租赁合同系原告伪造的，是假合同。原、被告之间的租赁关系最终是按照落款时间为2016年12月1日的租赁合同执行的，且租赁前三年免收租金。认定以上事实的证据有：原、被告的当庭陈述，并有原告的《营业执照》复印件及《法定代表人身份证明书》、被告刘某身份证复印件、勉县XX物业管理有限公司与原告签订的《商业物业租赁合同》、原、被告分别于2016年10月1日、同年12月1日及同年12月16日签订的《房屋租赁合同》、原、被告于2018年10月29日签订的《交房协议》、勉县市场监督管理局出具的勉县XX店《个体户登记基本情况》等证据，经原、被告当庭审举证、质证，证据充分确实，足以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给他人。承租人应当按照约定的期限支付租金，对支付期限没有约定或约定不明确，依照我国合同法第六十一条的规定仍不能确定的，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付。当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，原、被告关于案涉房屋的租赁先后签订了三份租赁期限及租金等均约定不一致的《房屋租赁合同》，根据原、被告的诉辩意见，双方争议的焦点在于：1、本案应当依据哪一份租赁合同确定并处理原、被告关于案涉房屋租赁事宜；2、案涉房屋的租赁是否前三年免收租金；3、被告应否向原告支付截止2017年12月15日的房屋租金及自2017年12月16日起至2018年10月29日止的房屋占用、使用费。关于本案应当依据哪一份租赁合同确定并处理原、被告关于案涉房屋租赁事宜的问题。根据查明事实，落款时间为2016年10月1日的《房屋租赁合同》，系本院依据原告申请至勉县市场监督管理局调取的备案合同，该合同是被告刘某作为勉县XX店的经营者，在设立该火锅店时向登记机关提供的房屋租赁合同，且加盖有原告军安公司印章，而落款时间为2016年12月1日及2016年12月16日的两份《房屋租赁合同》中均有勉县XX店及原告军安公司加盖印章予以确认，但根据三份租赁合同形成的时间及勉县XX店当时的经营状况，并结合原告与勉县XX物业管理有限公司签订《商业物业租赁合同》对于租赁费标准的约定，落款时间为2016年12月16日《房屋租赁合同》应当认定为原、被告关于案涉房屋租赁最终执行的合同，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利义务。被告虽提出该合同系原告伪造，是假合同，原告及李某涉嫌合同诈骗及虚假诉讼的辩解意见，但在审理中，被告未能提供证据予以证实，故对于被告的前述辩解意见，因与查明事实不符，本院不予采纳。关于案涉房屋的租赁是否前三年免收租金的问题。本案中，原告与勉县XX物业管理有限公司签订《商业物业租赁合同》中虽约定有免租期，但被告并非该合同的相对方，该合同条款并不及与被告。加之，前述原、被告先后签订的三份《房屋租赁合同》中均未约定在前三年免收租金，被告亦未提供切实充分的证据证实案涉房屋的租赁前三年免租。故对于被告提出的案涉房屋前三年免收租金的辩解意见，亦因与查明事实不符，本院不予采纳。关于被告应否向原告支付截止2017年12月15日的房屋租金及自2017年12月16日起至2018年10月29日止房屋占用、使用费的问题。依据前述认定事实，原、被告应当按照双方于2016年12月16日签订的《房屋租赁合同》履行各自的权利义务。该合同约定原告将案涉房屋租赁给被告开办火锅店使用，租赁期限自2016年12月16日至2017年12月15日，每年租金为25.2万元。前述合同签订后，被告刘某使用案涉房屋开办并经营勉县XX店，2017年10月16日，勉县XX店因经营不善，被告刘某向勉县工商行政管理局申请注销登记获准，直至2018年10月29日被告将案涉房屋交还给原告。而《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款规定个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担。故被告刘某作为勉县XX店登记的经营者，应当按合同约定向原告支付租赁期间的房屋租金，并参照合同租金标准向原告支付租赁期间届满后的房屋占用、使用费。被告刘某虽提出勉县XX店是由五人合伙开办，现勉县XX店已注销登记，租赁费不应由其一人支付，因其向本院提交相关证据不足以证实其他合伙人参与勉县XX店经营的事实，而原告以工商行政部门登记的经营者刘某为被告提起诉讼，符合法律规定，被告刘某在承担本案实体责任后，可持相关依据与其他经营者或合伙人进行内部清算。另，原告提起本案之诉时曾提出要求被告立即归还租赁房屋的诉请，但在审理过程中原告已对其该项诉请予以撤回。而根据庭审中查明的事实，勉县XX店刘某（甲方）与军安公司（乙方）于2018年10月29日已另行签订了《交房协议》，被告刘某亦按该协议将租赁房屋交还给了原告。故对于案涉租赁房屋的交还事宜在本案中不再进行处理。双方关于《交房协议》的相关事宜不属于本案的审理范畴，因该协议而产生的相应法律责任及后果，由协议双方当事人另行处理。综上所述，本案原告要求被告支付房屋租赁期间的租金及租期届满后的房屋占用、使用费的请求合法有据，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告刘某在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告勉县军安实业有限责任公司支付自2016年12月16日起至2017年12月15日止的房屋租金25.2万元；并按每天700元的标准向原告勉县军安实业有限责任公司支付自2017年12月16日起至2018年10月29日止的房屋占用、使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5810元，由被告刘某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。审 判 长  封 涛人民陪审员  吴朝印人民陪审员  柏志生二〇一九年十二月十八日书 记 员  刘佳慧1