贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民初165号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**天港大厦******。统一社会信用代码：91520000714306140L。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹莹、胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。代理权限为一般授权。被告（案外人）：张永康，男，汉族，1960年3月10日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：张洋，系贵州韬励律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住。住所地贵州省安顺市西秀区民主路**楼**/div>法定代表人：何波。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司与被告张永康、贵州利安房地产开发有限公司（以下简称“利安房开公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的委托诉讼代理人胡琼尹、被告张永康及其委托诉讼代理人张洋、贵州利安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张臻炫子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异114号执行裁定书。2、准许执行贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场A幢一层、大十字侧（紧邻中华东路“周大生金铺”一号铺面）商铺，该铺面对西，铺面口宽7.6米（墙体中对中），铺面深度约15.8米（墙体中对中）。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：首先，被告张永康与被告利安房开公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《拆迁安置补充协议》中未明确约定安置房屋的具体房号，不能认定双方在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，无法对抗原告享有的合法有效的抵押权。其次，被告张永康占有涉案房屋在被查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。另外，被告张永康与被告利安房开公司于2007年8月15日就签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，早于涉案房屋被抵押的时间，其未在抵押前进行过户登记，被告张永康对此存在过错，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。本案被告张永康不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的条件，不属于金钱债权的执行让位于房屋买买受人物权期待权的情形。综上，原告对涉案房屋用于合法的抵押权和优先受偿权，被告张永康的异议不足以排除执行。请求法院支持原告的诉讼请求。被告张永康辩称：被告张永康对涉案房屋享有的物权期待权足以排除本案的强制执行，被告对于未过户不存在任何过错，原告的异议之诉不应得到支持。被告利安房开公司辩称：与被告张永康的意见一致。原告提交的证据：1、营业执照、金融许可证、准许变更登记通知书，拟证实原告的主体资格。2、贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异114号执行裁定书，拟证实被告对涉案房屋提出执行异议被支持。3、快递单号凭证，拟证实收到（2019）黔04执异114号执行裁定书的时间。4、《抵押合同》、在建工程抵押登记证明、土地抵押登记证明；（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，（2015）黔高民商初字第92-2号执照执行通知书，（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，最高人民法院（2019）最高法民终152号民事判决书，拟证实原告对涉案房屋享有合法抵押权并享有经生效判决确定的优先受偿权。涉案房屋已于2016年3月28日被法院查封，张永康在法院查封之前并未合法占有该房屋。李友正对张永康所提异议的商铺提出执行标的异议，并且已经被驳回，同一套房产不可能又拆迁安置又出售给李友正。被告张永康的质证意见：关于涉案房屋是否抵押，被告对此并不知情。被告已经在2012年10月24日收到了涉案房屋，早于涉案房屋被抵押之前。对于其他证据的真实性无异议，但达不到原告的证明目的。另外，案外人李友正的房屋与涉案房屋并无关联，是不同的两间铺面。被告利安房开的质证意见：与被告张永康的质证意见一致。被告张永康提交的证据：1、张永康身份证复印件；2、《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》、《房屋拆迁安置补偿补充协议》；3、《房屋租赁协议》两份、营业执照一份及银行流水两份；4、涉案房屋的图纸，拟证实被告的主体资格，且被告对涉案房屋享有合法的物权期待利益，能排除执行。原告的质证意见：1、2007年签订的拆迁安置补偿协议约定对张永康进行货币补偿，同一天签订的补充协议又约定以产权置换的方式补偿，且没有明确约定产权置换的位置，与常理不符。张永康于2012年10月24日与利安房开签订的第二份补充协议也无具体房号，根据描述无法确定具体位置。2、张永康主张的1-6、1-7、1-8号商铺已经由案外人李友正提出执行异议，且已被法院驳回，现无任何证据证明张永康占有该商铺。3、对张永康提交的两份《房屋租赁协议》，上面未明确约定出租的商铺位置，且张永康举证的银行流水金额与租赁合同约定的金额不一致，故对真实性不认可，无法证明张永康已实际占有该商铺。4、对租赁协议的真实性不予认可。被告利安房开的质证意见：无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2007年8月15日，被告张永康与利安房开公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁补偿安置补充协议》，约定因利安房开公司拆迁被告张永康所有的中华东路12号（大同路2号）房屋，双方最后约定以产权置换方式补偿。2012年10月24日，双方又签订《房屋拆迁安置补偿补充协议》，约定利安房开公司重新安置被告张永康的商铺为：贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢楼一层，大十字侧（紧邻中华东路“周大生金铺”一号铺面）商铺，铺面对西，铺面口宽6.8米，铺面内宽6.8米-7.9米不等（墙体中对中），铺面深度15.6（墙体中对中）。2013年4月28日、2018年2月11日，被告张永康与案外人冯昆签订《房屋租赁协议》，约定被告张永康将中环商业广场西侧（老大十字）自有商铺出租给案外人冯昆用于经营婴幼儿产品使用，经现场勘查，案外人冯昆在案涉商铺内经营名称为“安顺市西秀区丽婴十八坊东街婴童生活馆”的个体工商户，商铺外观装潢名称为“金牛店”。另，经现场测量，案涉商铺铺面口宽约7.6米，进深约15.8米。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对被告贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，该院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了中环商业广场A幢1-6、1-7、1-8三套商铺在内的若干房产，本案案涉商铺在该三套商铺范围内，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。本院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对涉案房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日。被告提出执行异议，本院作出（2019）黔04执异114号执行裁定书，支持被告的异议请求，中止对涉案房屋的执行。原告于2019年11月25日收到（2019）黔04执异114号执行裁定书后，于2019年12月6日向本院提起执行异议之诉。本院认为，原告在收到（2019）黔04执异114号执行裁定书后十五日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定。针对原告的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”，该条规定明确被拆迁人对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋享有的权利可以对抗房屋买受人。另根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”，第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”，前述第二十八条所规定的商品房买受人对房屋所享有的不动产物权期待权属于第二十七条所规定的除外情形,即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下,享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利。另外,在《商品房买卖合同司法解释》第七条第一款明确被拆迁人对补偿安置房屋享有的权利优先于房屋买受人的前提下,而部分商品房买受人在符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情形下可以排除担保物权人的执行申请。具体到本案，被告张永康的物权在拆迁之前本已存在，但基于城市规划等因素同意拆除房屋，如被拆迁人选择以产权置换形式进行补偿的，其物权的延续应予优先保护。另结合本案的被告张永康与被告利安房开签订《拆迁补偿安置协议》系在涉案房屋查封之前的事实，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当认定被拆迁人（即本案被告张永康）对补偿安置房屋（即涉案房屋）享有优先于担保物权人并排除执行的权利。另外，关于原告主张被告张永康主张的涉案房屋与案外人李友正主张的房屋属于同一范围，且案外人李友正的异议请求已经被最高院驳回的问题，经查，涉案房屋为贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢楼一层，大十字侧（紧邻中华东路“周大生金铺”一号铺面）商铺，铺面对西，铺面口宽6.8米，铺面内宽6.8米-7.9米不等（墙体中对中），铺面深度15.6（墙体中对中），不在案外人李友正案件中1-6/1-7/1-8三间铺面的范围内。原告诉称被告张永康与被告利安房开公司签订《拆迁补偿安置协议》时并未约定明确的房号，且协议中约定的安置房面积与涉案房屋面积不同。经查，因本案被告张永康与被告利安房开在协议中已明确用贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢楼一层，大十字侧（紧邻中华东路“周大生金铺”一号铺面）商铺，铺面对西，铺面口宽6.8米，铺面内宽6.8米-7.9米不等（墙体中对中），铺面深度15.6的商铺作为回迁房屋，虽未明确具体房号，但已经明确楼层号及四至，足以认定安置房已经特定化，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款中的“特定的房屋”，如上所述，本案被告张永康享有排除执行的权利。综上所述，原告的执行异议之诉的诉讼请求不应得到支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审 判 长  廖美娟审 判 员  杨 鲁人民陪审员  何智勇二〇一九年十二月三十日法官助理周愿垚书记员熊心怡