山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初6848号原告：山东聊城振华量贩超市有限公司，住所地聊城市东昌府区闸口新时代南广场。法定代表人：刘跃华，董事长。委托诉讼代理人：孔令军，山东鲁衡律师事务所律师。被告：山东景盛置业有限公司，住所地聊城市东昌府区振兴西路办公楼**西大厅。法定代表人：陈专，执行董事。委托诉讼代理人：李学德，山东德鼎律师事务所律师。原告山东聊城振华量贩超市有限公司（以下简称振华量贩公司）与被告山东景盛置业有限公司（以下简称景盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告振华量贩公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告支付违约金500000元，赔偿损失96000元。事实与理由：原告与被告于2015年6月8日签订《房屋租赁合同》，被告将位于东昌府区昌润路与西关街交汇处东北角下沉广场及地下商业出租给原告，双方约定租赁期限为十二年，年租金为1124900元，从第四年开始每三年递增3%，被告应在2016年6月30日前将达到具备交付条件的房屋交付给原告。合同签订后，原告组织人力和资金对涉案房屋进行了装修设计、宣传和招商，支出设计、人工等各项费用，并取得了一定的招商业绩。2019年1月份，原告发现被告在涉案房屋外发布招商广告，原告立即书面告知被告停止违约行为，履行合同义务，但被告并未改正，并把涉案房屋租赁给华联超市，该超市已于2019年6月1日开业。目前，涉案房屋已由华联超市经营，被告的行为违反了《房屋租赁合同》第2.2条“甲方（被告）愿意按照本合同约定的条款和条件将甲方房产中地下一层租赁面积约计为4892平方米房产整体租赁给乙方进行商业经营”的约定，导致合同目的无法实现，被告应按照《房屋租赁合同》第16.2条“甲方将房产整体租赁给第三人，导致本合同无法履行，甲方应支付乙方违约金500000元”的约定承担违约金500000元。同时，在《房屋租赁合同》签订后，原告因经营超市还向设计单位支付设计费96000元，应由被告予以赔偿。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告景盛公司辩称：2015年6月8日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定被告将自己开发的位于聊城市昌润路、西关街路口西北角下沉广场及地下商业房屋租赁给原告，租赁期限12年，2016年6月30日前交付租赁房产，2017年6月30日前为免租期，起租日为2017年7月1日；前三年每年租金1124900元，每半年支付一次，起租日7日内支付第一年度租金的50%，起租日满6个月支付另50%租金，依次类推等内容。合同签订后，我公司按照合同约定投资100余万元为租赁房产安装、配置了三相电源的独立配电柜及独立货梯、独立水表等设施，而原告却迟迟不予进场装修且拒不按合同约定交纳租金，我公司再三催促无果后，无奈之下不得不于2019年1月4日向原告发出《通知函》，要求原告三日内给予明确答复，并告知逾期我公司将行使合同解除权。在原告未予任何回复的情况下，我公司依据《房屋租赁合同》第14.1条“有下列情形之一者，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任：（1）乙方逾期支付租金超过90日以上的”的约定，于2019年1月解除了合同。由此可见，合同未能履行而解除的责任完全在于原告，并给我公司造成了一年半的租金损失达170万元，我公司在此郑重声明保留追究原告违约责任的权利。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了房屋租赁合同、通知函、商业空间设计合同、图片、答复函、银行转账凭证等证据，被告提交了通知函，本院组织当事人对以上证据进行了交换和质证。经审核，以上证据与本案有关联，能够证明相关事实，本院确认为有效证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月8日，出租方（甲方）景盛公司与承租方（乙方）振华量贩公司签订《房屋租赁合同》，合同约定以下主要内容：第一章总则。第一条双方陈述和保证……。第二条租赁房屋地址、用途、面积。2.1租赁房产位于就位于聊城市东昌府区昌润路与西关街交汇处东北角下沉广场及地下商业。2.2甲方愿意按照本合同约定的条款和条件将甲方房产中地下一层（以下简称该房产）租赁面积约计为4892平方米房产整体租赁给乙方进行商业经营。……。第三条租期、续租、终止。3.1租期：租赁房产租赁期限为12年，自起租日起计算。甲方应在2016年6月30日前将达到具备交付条件的房屋交付给乙方，以便乙方进场装修。自2016年6月30日起甲方给予乙方12个月的免租期，起租日为2017年7月1日。若因甲方原因导致交房时间延后，起租日期相应延后。第四条租金。自起租日起，起始租金标准为0.63元/m2/天，首年租金为1124900元，从第四年开始每三年一递增，递增幅度为3%（暨第四年租金为1158600元，以此类推）。第五条租金支付时间和方式。5.1租金每半年支付一次，起租日7日内支付第一年度约定租金的50%，起租日满6个月支付另50%租金，依次类推。……。第九条房屋交付条件。9.1甲方保证其切实拥有租赁房产的合法处置权，无任何抵押或查封或向第三人出租等影响本合同履行的障碍或限制，否则，由此产生的纠纷均由甲方解决并承担相应责任，经乙方催告甲方仍未履行的，视为甲方严重违约，并承担违约责任。9.2因甲方房产暂时未取得《房屋所有权证》《施工许可证》，甲方应于本合同签订同时出示《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》原件，并将加盖甲方公章的复印件作为本合同附件。待取得《房屋所有权证》、《施工许可证》之后将加盖甲方印章的复印件补充到合同附件中。甲方应于本合同约定的起租日前取得竣工验收备案证书及消防验收合格证。9.3甲方应按照当地消防主管部门的规定，在交付具备二次装修的房产时，甲方向乙方提供符合国家规范要求的消防设施（包括喷淋、烟感、消防栓、报警联动系统以及应急灯、疏散指示灯、灭火器、灭火箱等）及相应的验收合格证明；乙方在装修及消防报审过程中发现原有消防系统不合格，甲方应及时按当地消防主管部门规定的标准进行修复和完善，甲方负责通过当地消防主管部门的验收，并取得验收合格证明。合同有效期内，甲方负责办理消防部门年检。……。9.6甲方应在2016年6月30日前交付具备二次装修的房产，以便乙方能够及时进行装修；交付房产时，双方代表应到场书面确认。……。第十二条甲方权利义务。……。12.4租赁期内，甲方不得将甲方地下商业部分用于自营或租赁、出售给第三方经营与乙方相同的业态，否则，视为甲方违约。……。第十三条乙方权利义务。13.2乙方应按合同约定按时足额缴纳租金。……。第十四条合同解除。14.1有下列情形之一者，甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任：（1）乙方逾期支付租金超过90日以上的；（2）未经甲方同意，乙方擅自改变承租房产用途的；（3）未经甲方同意，乙方擅自整体转租的或严重破坏房屋主体结构；14.2有下列情形之一者，乙方有权解除本合同，并要求甲方承担违约责任：（1）甲方未按本合同约定期限交付符合约定条件的该房产，逾期超过90天的；（2）由于甲方的原因，或该租赁房屋涉及诉讼、仲裁等，致使乙方不能正常营业或无法正常使用承租房屋超过10天；（3）甲方丧失或不具备出租该房产的权利、合法手续、履约能力。……。第十六条：违约责任。16.1甲方逾期提供租赁物，租金起算时间顺延。16.2甲方将房产零星或整体租赁给第三人或甲方擅自不履行本合同，导致本合同无法履行或乙方行使解除权的，甲方应支付乙方违约金50万元。乙方除16.3项外单方面终止合同，乙应支付甲方违约金50万元。16.3乙方在该房屋所开设的商业场所经营连续六个月经营亏损或者连续十二个月内累计六个月亏损，乙方提前三十日以书面方式通知甲方提前终止合同，并赔偿甲方三个月房租。《房屋租赁合同》签订后，原告于2017年12月27日与山东泓山设计有限公司签订《商业空间设计合同》，双方约定由山东泓山设计有限公司对聊城观澜一品超市项目（涉案租赁房屋）进行商业设计，设计完稿时间为30天，设计费为96000元，付费时间为合同签订后7日内付款38400元，第二阶段工作内容完成确认后7日内付款38400元，项目施工安装结束后7日内付款19200元。该合同签订后，原告于2018年1月19日向山东泓山设计有限公司支付设计费38400元。2019年1月4日，被告向原告发出通知函，主要内容为：2015年6月8日，贵公司与我公司签订了房屋租赁合同，约定由贵公司租赁我公司位于山东省聊城市东昌府区昌润路与西关街交汇处东北角下沉广场及地下商业的房屋。根据合同第二章第三条贵公司应于2017年7月1日进场装修并缴纳约定租金，而且我公司也按合同条款给贵公司提供了独立控制的配电柜且单独设立了电表单独立户、独立水表单独立户、独立货梯一部，累计投资已达过百万元。但在履约过程中，贵公司不仅未能按照合同约定进场，且没有任何资金投入。期间我公司与贵公司多次联系要求配合尽快履行合同，但截至2019年1月4日贵公司一直未给明确的回复。综上所述，我公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》，因贵公司迟迟不履行合同约定进场及缴纳租金，经我公司多次催促无果，现我公司要求贵公司收到此函3日内给予我公司明确相关问题的回复，如3日后贵公司没有任何回复，我公司将依法行使合同解除权。2019年1月5日，原告向被告发出答复函，内容为：我公司与贵公司在2015年6月8日签订《房屋租赁合同》后，一直密切关注该项目进展情况，并与贵公司保持良好的联系沟通。对于贵公司《通知函》中提到的问题，现答复如下：为遵守《中华人民共和国消防法》第十三条规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；”在我公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》第二章第三条中约定“甲方应在2016年6月30日前将达到具备交付条件的房屋交付给乙方，以便乙方进场装修。……若因甲方原因导致交房时间延后，起租日期相应延后。”第九条“房屋交付条件”约定“甲方应于本合同约定的起租日前取得竣工验收备案证书及消防验收合格证明。”对于该项目，我公司也开展了前期工作，包括招聘、招商、店面布局及装饰设计规划等，已投入约十几万元人力和财力。对于贵公司提出合同之外的要求，双方一直在协商，尚未达成一致意见，但我公司已向集团公司汇报并积极争取，不存在贵公司所说“未给予明确回复”的情况。对于该合作项目，我公司一直在积极推进，并非贵公司所说“我公司不履行合同约定进场及缴纳租金”的问题，而是贵公司的房屋未达到合同要求的交付和进场条件，我公司多次催促贵公司办理消防验收合格证，贵公司迟迟没有结果，导致该项目没有实质进展。对此，我公司希望双方本着平等互利，共同发展的原则，积极沟通协商，共同解决问题，积极按照合同要求推进项目，继续保持良好的合作关系。2019年3月19日，原告向被告发出通知函，内容为：2019年3月18日，我公司人员在东昌府区昌润路与西关街交汇处东北角下沉广场及地下商业房屋处发现，该位置房屋挂出招商广告和装修房屋的情况。该位置与贵公司与我公司签订的《房屋租赁合同》第二条租赁房产地址"山东省聊城市东昌府区昌润路与西关街交汇处东北角下沉广场及地下商业"位置一致。根据贵我双方在《房屋租赁合同》约定，该位置已由我公司租赁用于商业经营。2019年1月4日，贵公司向我公司发《通知函》要求进场，我司回函，按照合同约定，贵公司在取得消防验收合格证，具备交付条件的房屋交付给我公司后进场装修。希望贵公司本着平等互利、共同发展的原则，认真遵守合同约定，积极履行合同义务，不要做违反合同约定损害贵我双方利益的事情。综上所述，请贵公司在收到此函后三内给予我公司回复，对在合同约定场地发生的事情予以解释。如三日后贵公司没有回复，表示贵公司确实存在违反合同约定的行为，我公司将依法依约要求贵公司承担违约责任。2019年4月2日，原告向被告发出通知函，主要内容为：我公司在2019年3月19日通知贵公司，要求贵公司对位于聊城市东昌府区昌润路与西关街交汇处东北角下沉广场及地下商业房屋挂出招商广告和施工的情况进行说明，贵公司至今未回复我公司。贵公司擅自对贵我双方存在合同关系房屋转租的行为，违反《房屋租赁合同》合同约定，并致使双方合同无法履行，严重损害了我公司的利益。根据《房屋租赁合同》规定，贵公司将协议房屋擅自转租给第三人，导致本合同无法履行，贵公司应支付我公司以下费用：违约金50万元，装饰设计费10万元。请贵公司本着遵守契约精神，按约定承担相关责任，在三日内与我公司联系，双方协商解决承担责任事宜。如逾期，我公司不限于通过诉讼、保全等法律途径维护自身合法权益，将会对贵公司声誉造成不良影响。《房屋租赁合同》签订后，原告以涉案房屋未取得消防验收合格证书为由未使用涉案房屋，也未向被告交纳租金。被告将涉案房屋出租给华联超市，该超市于2019年6月1日开业。涉案房屋现尚未取得消防验收合格证书。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。按照《房屋租赁合同》约定，被告应在2016年6月30日前向原告交付具备二次装修条件的房产，还应在2017年7月1日（起租日）前取得消防验收合格证，原告应在2017年7月8日（起租日开始第7日）前向被告支付第一年度约定租金（1124900元）的50%，但被告至今未取得消防验收合格证，且被告并未主张其延期交房，故原告享有拒绝支付租金的先履行抗辩权。被告在其未取得消防验收合格证且未与原告协商一致的情况下，将涉案房屋另行出租给华联超市并已开始营业，造成原告租赁房屋的合同目的无法实现，被告应承担违约责任。现原告要求解除《房屋租赁合同》，被告也主张该租赁合同已解除，本院依法确定《房屋租赁合同》于2019年7月26日（被告收到原告起诉状副本之日）解除。本案中，原告既主张违约金500000元，又主张设计费损失96000元，被告认为违约金500000元过高，且原告也无证据证明其所受损失，被告不应向原告支付违约金。对此，本院认为，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”规定，因原告所举出的证据不足以证明其已将设计费支付给设计方，也无证据证明因解除合同对其造成的预期利益损失，原告不能举证证明其主张的500000元违约金的合理性，故本院依法确认由被告赔偿原告设计费损失38400元，向原告支付违约金11520元（38400元×30%）。原告的其他诉讼请求，可在证据充分时另行主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告山东景盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东聊城振华量贩超市有限公司支付违约金11520元；二、被告山东景盛置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东聊城振华量贩超市有限公司损失38400元；三、驳回原告山东聊城振华量贩超市有限公司的其他诉讼请求。如被告未按时履行判决确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。案件受理费4880元，由原告山东聊城振华量贩超市有限公司负担4471元，被告山东景盛置业有限公司负担409元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员  周爱军二〇一九年十二月三十日书记员  林克克