广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初2917号 原告：韦金伟，男，1980年5月7日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 原告：江翠婷，女，1984年9月18日出生，壮族，住广西来宾市兴宾区。 二原告委托诉讼代理人：韦立军，广西天际律师事务所律师。 二原告委托诉讼代理人：蓝晓光，广西天际律师事务所实习律师。 被告：来宾市百仕成房地产开发有限责任公司，住所地：广西来宾市华侨投资区星城路**。统一社会信用代码：914513007821179664。 法定代表人：黄勉，总经理。 委托诉讼代理人:肖川，经理。 原告韦金伟、江翠婷诉被告来宾市百仕成房地产开发有限责任公司（以下简称百仕成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案受理后，依法适用普通程序于2019年10月31日公开开庭进行审理。原告韦金伟及二原告共同委托诉讼代理人韦立军，被告百仕成公司委托诉讼代理人肖川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交房违约金（以已支付房款580450.5元为基数按日万分之一点一从2017年11月1日起算至达到交房条件之日止，截止2019年5月31日总计36841.19元)；2、被告为原告所购房屋安装一个弱电箱，入户门口外设置一个对讲门口主机，户内配置一个可视对讲分机(代为履行款3000元)；3、被告为原告所购房屋安装钢制露台门（代为履行款1500元）；4、被告为原告所购房屋安装燃气管道到户并设独立燃气表（代为履行款2500元）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年3月14日，原告与被告签订商品房买卖合同,约定原告向被告购买来宾市星城路866号罗马世家X房；建筑面积184.27平方米；房屋单价为每平方米3150元，总金额580450.5元；首付款150450.5元，余款采用银行按揭支付；出卖人应当在2017年10月31日前向买受人交付建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格的房屋；逾期交付不超过365日的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过365日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点一的违约金；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：供水排水供电设施为2017年10月；出卖人应为每户住宅安装一个弱电箱，入户门口外设置一个对讲门口主机，户内配置一个可视对讲分机；三、四、五层住宅入户门及露台门为钢制门；被告应将燃气管道安装到户并设独立燃气表，业主自行申请后由燃气公司开通。 签订合同当天，原告支付了首付款150450.5元。2017年4月20日，原告与中国银行签订了个人一手住房贷款合同，约定原告向该银行借款430000元用于购买上述房屋。中国银行已将该款支付给被告。原告已按合同约定履行了全部合同义务。 约定交房日期届满后，被告未能向原告交房。2018年6月25日，被告通知原告可以办理相关验收及交房手续，但被告未能按合同约定提供两书三表，且房屋存在严重质量问题。按合同约定，截止2019年5月31日，房屋仍未达到交付条件，被告应当支付违约金36841.19元（577×日万分之一点一×580450.5）。之后的违约金按每日万分之一点一计算至达到交房条件之日止。除支付违约金外，被告一直未按合同约定安装弱电箱等设施。本案房屋的质量问题严重影响原告的正常居住使用，被告已构成违约，应当完善原告所购房屋的相关配套设施。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、被告认可存在延期交房，但原告诉请计算的延期交房时间有误。1、违约金应计算至2018年6月30日。原告于2018年6月收到被告发出的罗马世家交房通知书并于2018年6月30日办理了相关验房手续。2、违约天数有误。从2017年1月-2017年12月31日，降雨77天；2018年1月至2018年6月，降雨70天。2018年，被告接到政府相关部门通知，禁止水泥沙、建筑垃圾等进入施工现场，时间长达二到三个月。以上天数，根据合同约定应当予以扣除。二、被告已按合同附件三履行了相关设施的安装。原告诉请安装弱电箱，被告已经安装。原告诉请的对讲机不符合时代发展要求，被告依据附件三最后一条“针对以上装饰标准，出卖人保留以更优质的材料及设备替代的权利”有权选择其他设施安装的权利，现被告已安装了其他更好的安防系统。三、被告依合同要求已安装完毕所有的燃气工程到燃气公司指定的住户位置。合同并未约定燃气管道和独立燃气表的安装费用由被告承担。四、关于露台门的问题，被告就算安装之后，业主也会在装修时拆掉。五、本案实际为商品销售合同纠纷，原告诉请2属于质量纠纷，两者不属于同一个法律关系。 经审理查明，原告于2017年3月14日与被告百仕成公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告（买受人）向被告（出卖人）购买来宾市星城路866号罗马世家X房，总价款580450.5元；出卖人应当在2017年10月31日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人，如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期；可延期的特殊原因约定如下：非出卖人原因造成的停水、停电、政府通知停工和在施工过程中，如出现规划部门批准的规划变更、设计变更以及出现连续降雨天，导致工期延长的，出卖人可相应延期交房；如买受人在交付验房时提出维修申请，须以书面形式向出卖人提出，经双方确认属实后，出卖人在90天内对该房进行维修，此维修期不视为延期交房，不承担相应违约责任。出卖人逾期交房不超过365日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过365日后，买受人有权选择继续履行合同，合同继续履行的，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一点一的违约金。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人应及时通知出卖人，经双方确认属实后，出卖人在90天内进行维修或采取其他积极措施，使该装饰、装修标准达到合同约定（附件三）的标准。合同附件三约定：住宅每户安装一个弱电箱，入户门口外设置一个对讲门口主机，户内配置一个可视对讲分机；安装钢制露台门；燃气管道安装到户并设独立燃气表，业主自行申请后由燃气公司开通。附件三还约定针对以上装饰标准，出卖人保留以更优质的材料及设备替代的权利。 签订合同后，原告在约定的交房日期前交清了全部购房款580450.5元。2018年6月25日，被告通知原告于2018年6月25日至2018年7月15日之间办理验房及交房手续。2018年6月30日，原告到现场进行验房。2017年1月1日至2017年12月31日，出现中雨以上天气的总计47天。 另查明，在小区内公共区域、楼梯等处均已安装了智能摄像头，入户门口没有安装对讲门口主机，户内也未配置可视对讲分机，亦未安装露台门。通过百度查询得知：可视对讲仅限于室内有人时使用，监视范围有限，一旦走出家门，任何来访及门外状况则无从知晓。智能摄像头则能进行实时跟踪和记忆，明显比可视对讲系统更符合家庭的安全需要。经本院随机抽查的小区业主的房屋（覃泽华户、李苏荣户、韦荣贵户），户内均有弱电箱。 在庭审中，被告表示法院判决被告履行义务的，被告愿意主动履行。 以上事实，原、被告提供了证据，经过庭审举证、质证，可以作为认定上述事实的依据，具体为：原告提供《商品房买卖合同》、房款付款凭证、罗马世家交房通知书、房屋照片；被告提供气象凭证、工作联系函、物价局文件（关于管道燃气配气价格）。 本院认为，一、合同附件三约定对装饰、设备标准，出卖人保留以更优质的材料及设备替代的权利。被告已在小区内安装了摄像头，符合合同约定；原告没有证据证明被告没有安装弱电箱；对于原告要求被告安装弱电箱和对讲机的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。被告未按照合同要求安装露台钢制门，原告要求其安装，符合合同约定，本院予以支持。 二、尽管合同附件三约定“燃气管道安装到户并设独立燃气表，业主自行申请后由燃气公司开通”，但实际上燃气管道进入户内和安装独立燃气表，是由业主交纳安装费用后，由燃气公司负责，不是由被告安装。对于原告要求被告安装燃气管道到户并设独立燃气表的诉请，本院不予支持。 三、争议焦点：逾期交房违约金如何计算。1、关于逾期天数的起算时间。原告主张从2017年10月31日起算，被告主张应扣除所有下雨天数，并予以延期。本院认为，中雨及以上天气才能扣除。从2017年1月1日至2017年12月31日期间的雨天中，中雨及以上总计47天即从2017年10月31日延期47天，则延期交房时间应从2017年12月17日起算。被告另主张政府下文禁止建筑垃圾等进出施工场所长达二、三月，却没有证据证明，本院不予认定。2、关于逾期交房违约金的计算终止时间。原告主张违约金应计算至完全履行原告诉请的几项义务之日止，被告已按合同附件三的约定安装了相关设施、设备(除开露台门)。即使原告认为被告没有按照合同附件三的标准安装弱电箱、对讲机及天然气管道等设施，但原告也不能因此拒收房屋，因为原告诉请的几项要求并不根本地影响原告正常使用房屋。依据诚实信用原则及《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定，逾期交付违约金应计算至原告验房之日2017年6月30日止。3、综上，被告逾期交房应支付违约金580450.5元×0.0001×193天（2017年12月17日至2018年6月30日）=11202.69元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告来宾市百仕成房地产开发有限责任公司支付给原告韦金伟、江翠婷逾期交房违约金11202.69元； 二、被告来宾市百仕成房地长开发有限责任公司为原告韦金伟、江翠婷购买的来宾市星城路866号罗马世家X房安装露台钢制门； 三、驳回原告韦金伟、江翠婷的其他诉讼请求。 本案受理费721元，由原告负担502元（已交），被告来宾市百仕成房地产开发有限责任公司负担219元（于本判决生效之日起七日内交纳）。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起七日内履行完毕。逾期不履行的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满后两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  覃小徐 审 判 员  覃 丽 人民陪审员  陆冠练 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  张 婷 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。