广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12106号上诉人(原审被告、反诉原告）：彭建华，男，1971年1月28日出生，汉族，住江西省吉安市吉安县***************，公民身份号码为362************710。委托诉讼代理人：蒲松涛，广东蓝天柱律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：丁雪鹏，男，1992年2月9日出生，汉族，住江苏省泰州市高港区**************，公民身份号码为321************037。委托诉讼代理人：侯晓，广东滨都律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告）：汪向阳,男,1969年4月8日出生,汉族,住成都市青白江区***************,公民身份号码为510************416。上诉人彭建华与被上诉人丁雪鹏、汪向阳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7310号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭建华上诉请求:一、撤销原审判决第二项,改判彭建华无需退还丁雪鹏押金119600元；二、撤销原审判决第四项,改判丁雪鹏、汪向阳支付2018年12月17日到2019年5月16日间的租金390000元(或相当于此金额的损失);三、本案一、二审受理费全部由丁雪鹏、汪向阳承担。事实和理由:一、原审认定案涉《厂房租赁合同》于2019年3月22已解除，没有事实依据与法律根据。丁雪鹏、汪向阳与彭建华签订的《厂房租赁合同》中没有约定要求彭建华必须向丁雪鹏、汪向阳提交房产证、委托租赁证明等条款，合同法亦没有相关规定。一审中，丁雪鹏、汪向阳要求彭建华提交房产证、委托租赁证明等文件没有事实与法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定，人民法院不支持当事人以未办理房屋登记手续为由请求确认合同无效。丁雪鹏、汪向阳向一审法院主张的诉讼请求及事实理由违反该规定，且丁雪鹏在民事起诉状中称多次要求彭建华提供房产证等没有证据加以证明。二、汪向阳在一审开庭中讲述其以前没有委托代理人,表达意愿当庭是否可以委托。候晓律师在没有得到汪向阳委托情况下,称汪向阳委托其处理房屋租赁纠纷并作出的《催促与解除合同通知》与汪向阳一审开庭中陈述相互矛盾。一审法院依据侯晓律师所发《催促与解除合同通知》认定案涉《厂房租赁合同》于2019年3月22日已解除，违背客观事实。本案在一审诉讼中，在彭建华一方向法院提出合同上的承租人是丁学鹏、汪向阳后，一审法院追加汪向阳为共同原告。表明汪向阳并未委托侯晓律师作为代理人处理纠纷。三、丁雪鹏没有提交有彭建华签名的且邮政盖章的邮政签收回单,不能有效证明彭建华收到《催促与解除合同通知》,丁雪鹏应当承担举证不能的法律后果。根据习惯是以邮政签收回单来确认是否收到。一审法院在丁雪鹏没有提交有彭建华签名和邮政盖章的邮政签收回单的情况下就认定彭建华收到《催促与解除合同通知》,没有法律根据。广东滨都律师事务所所发《催促与解除合同通知》快递单上写的是“六佳电子厂”,这不是彭建华所开公司全名，且《催促与解除合同通知》快递单上所写地址内有多家公司、工厂,不能确认彭建华收到该通知。四、没有确实有效的证据证明另一承租人汪向阳向出租人彭建华明确提出过解除《厂房租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定当事人协商一致可以解除合同,一审判决在本案双方没有协商一致的情况下就认定案涉《厂房租赁合同》已于2019年3月22日解除没有法律根据。五、一审判决中“被告提交的证据不足以证明原告仍有案涉厂房”是转移案件焦点,属事实认定错误,丁雪鹏、汪向阳承租了案涉厂房在未交还厂房前应该给付租金并赔偿损失。丁雪鹏、汪向阳与彭建华签订《厂房租赁合同》的时间是2018年12月17日,丁雪鹏、汪向阳、刘钊3人于2018年12月25日在涉案厂房内设立广东宝进新材料有限公司，该公司工商档案中写明经营场所房屋来源是彭建华,地点就是案涉出租厂房地点。一审判决认定《厂房租赁合同》有效,也认定丁雪鹏、汪向阳应支付78000元中介费和14天租金36400元,却判决彭建华退还押金119600元,没有事实和法律根据。丁雪鹏、汪向阳不支付租金违约在先,彭建华依法不应退还押金119600元。六、一审判决仅判决丁雪鹏、汪向阳支付彭建华14天(2019年3月9日到2019年3月22日)租金36400元是没有法律根据,丁雪鹏、汪向阳应当按《厂房租赁合同》中的约定的月租金向彭建华支付交还房屋之前的时间段的全部租金。彭建华在2019年5月15日反诉时只计算了2018年12月17日到2019年5月16日的租金390000元,丁雪鹏、汪向阳应向彭建华支付租金到交还房屋为止。七、彭建华的损失不仅仅是一审判决认定的中介费78000元,还包括2019年1月21日到2019年3月8日装修期间的租金损失。彭建华与丁雪鹏、汪向阳协商的是2019年1月21日到2019年3月8日是装修期间,前提是承租5年,就是说丁雪鹏,汪向阳支付5年租金468万元。丁雪鹏,汪向阳没有按月支付租金,不应该享受装修期间免费，且双方签订的合同并没有约定装修期间免费。根据公平原则丁雪鹏、汪向阳应支付租金。八、一审判决认定“被告彭建华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭,应由其承担不利的后果”没有法律根据。一审法院在本案中只开了两次庭,两次开庭彭建华的代理人都已到庭,第二次开庭时丁雪鹏、汪向阳本人没有到庭,只有丁雪鹏的代理人出庭,汪向阳没有委托代理人出庭，法律规定当事人可以委托代理人出庭，且一审法院未向彭建华发出书面开庭通知，因此一审法院判决彭建华承担未到庭的不利后果没有法律依据。九、根据《最高人民法院关于适用若干问题的意见》的规定，彭建华提交的装修照片与双方合同上约定的装修内容是一致的，可以相互印证，一审判决未认定丁雪鹏、汪向阳在装修期后使用案涉房屋，属事实认定错误。丁雪鹏答辩称：因彭建华违约，其应当返还押金给丁雪鹏、汪向阳二人。彭建华的上诉请求没有依据，应驳回其上诉请求。汪向阳答辩称：彭建华的上诉理由与事实不符，请求驳回其上诉请求。丁雪鹏、汪向阳向一审法院提出诉讼请求：一、丁雪鹏、汪向阳与彭建华签订的《厂房租赁合同》无效；二、彭建华返还丁雪鹏、汪向阳支付的押金234000元，并赔偿丁雪鹏、汪向阳的利息损失2544.75元（利息损失暂计至2019年3月17日，实际计算至完全返还之日）；三、彭建华承担本案的诉讼费、财产保全费。彭建华向一审法院提出反诉请求：一、丁雪鹏、汪向阳所交押金234000元依法由彭建华没收，不必退还；二、丁雪鹏、汪向阳支付彭建华2018年12月17日到2019年5月16日间租金390000元（或判决丁雪鹏赔偿彭建华相当此金额的损失）；三、本案本诉、反诉的受理费均由丁雪鹏、汪向阳承担。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认丁雪鹏、汪向阳与彭建华签订的《厂房租赁合同》已经解除；二、限彭建华在判决发生法律效力之日起三日内退还丁雪鹏押金119600元；三、驳回丁雪鹏、汪向阳的其他诉讼请求；四、驳回彭建华的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2424元，由丁雪鹏、汪向阳负担1198元，彭建华负担1226元。丁雪鹏、汪向阳已预交诉讼费2424元。反诉受理费5020元，由彭建华负担（已交纳）。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7310号民事判决书。二审中，彭建华提交了其与案外人钟斌于2019年6月11日签订的《厂房租赁合同》，拟证明彭建华于2019年6月11日将案涉厂房租给钟斌。彭建华没有提供《厂房租赁合同》的原件，丁雪鹏、汪向阳认为彭建华没有提交《厂房租赁合同》的原件，对《厂房租赁合同》的三性不予认可，且与本案无关；彭建华不是涉案房屋的业主，也没有授权委托彭建华签订合同。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。另查明：丁雪鹏、汪向阳邮寄《催促与解除合同通知》给彭建华，邮政特快专递单记载收件人为彭建华，电话为136*****353。彭建华确认136*****353是其手机号码。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对彭建华上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。双方对一审法院确认双方签订的《厂房租赁合同》已解除没有提出上诉，本院对此不予审查。综合彭建华的上诉理由及丁雪鹏、汪向阳的答辩意见，本案的争议焦点为：一、案涉租金如何计算；二、彭建华收取丁雪鹏、汪向阳的押金应否退还给丁雪鹏、汪向阳。关于案涉租金如何计算的问题。《厂房租赁合同》约定装修期自2019年1月21日至3月8日，租赁期限自2019年3月9日至2024年3月8日止，彭建华请求从2018年12月17日开始计算租金没有依据。丁雪鹏、汪向阳通过邮政特快专递的方式向彭建华送达《催促与解除合同通知》，快递单记载了收件人为彭建华及其手机号码，快递查询也证明该快递已签收，一审法院认定彭建华收到《催促与解除合同通知》并无不当。从彭建华与丁雪鹏的微信聊天记录的内容来看，彭建华对解除合同并无异议，双方只是对租金金额有争议，一审法院认定租金从2019年3月9日计算至合同解除之日即2019年3月22日共36400元并无不当。关于彭建华收取丁雪鹏、汪向阳的押金应否退还给丁雪鹏、汪向阳的问题。《厂房租赁合同》约定合同期满丁雪鹏、汪向阳付清租金及其他费用后，彭建华应将押金全额退还给丁雪鹏、汪向阳。《厂房租赁合同》没有约定承租人违约导致合同解除押金不予退还，一审法院认定合同解除后彭建华应退回押金给承租人丁雪鹏、汪向阳正确，本院予以维持。一审法院判令丁雪鹏、汪向阳承担彭建华支付的中介费78000元，丁雪鹏、汪向阳没有上诉，本院予以确认。扣减没有支付的租金及中介费，一审法院判令彭建华退回119600元给丁雪鹏、汪向阳并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人彭建华的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8896元，由上诉人彭建华负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇一九年十二月二十四日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。