广东省阳江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤17民终1971号上诉人（原审原告）：陈祖驹，男，1962年1月3日出生，汉族，户籍地:广东省阳江市******委托诉讼代理人：杨华玉，广东晋辉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东万丰工业原料城有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：林举忠。被上诉人（原审被告）：黄升勇，男，1978年8月10日出生，汉族，住广东省广州市******被上诉人（原审被告）：黎石瑜，女，1980年2月13日出生，汉族，住广东省阳江市******被上诉人（原审被告）：刘弟，男，1977年8月9日出生，汉族，住广东省阳江市******被上诉人（原审被告）：陈星，男，1955年4月1日出生，汉族，住广东省阳西县******被上诉人（原审被告）：关春华，男，1975年2月12日出生，汉族，住广东省阳江市******被上诉人（原审被告）：李美娇，女，1971年11月10日出生，汉族，住广东省阳江市******被上诉人（原审被告）：陈**静，女，1981年8月20日出生，汉族，住广东省阳江市******被上诉人（原审被告）：莫益集，男，1966年5月27日出生，汉族，住广东省阳江市******被上诉人（原审被告）：林海石，男，1981年7月29日出生，汉族，住广东省阳江市******上诉人陈祖驹因与被上诉人广东万丰工业原料城有限公司（以下简称万丰公司）、黄升勇、黎石瑜、刘弟、陈星、关春华、李美娇、陈**静、莫益集、林海石商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2018）粤1702民初2582号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。陈祖驹上诉请求：撤销一审裁定，指令一审法院进行审理。事实及理由：一、陈祖驹与万丰公司于2016年3月31日分别签订的房号为阳江市******第**幢02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示。上述商品房买卖合同没有对出卖人逾期交房的违约责任以及有关产权登记进行约定是一种合同瑕疵，合同瑕疵可以补强。陈祖驹信赖万丰公司作为开发商会履行交房及进行产权登记的基本义务，并非没有期望取得房屋的所有权，故一审法院认定陈祖驹没有购买上述房产的意思是错误的。另外，万丰公司作为开发商收取房款与交楼是两种不同的行为，万丰公司在资金周转不灵急需卖房换取资金的情况下，不按正常的交易习惯处理以及签订的合同不符合买卖合同的基本规则也是常见的事情。万丰公司作为出卖方，会出于自己的利益判断进行交易。如果本案是借款关系，万丰公司作为商事主体，不会不签订借款合同，而与陈祖驹签订15份《商品房买卖合同》。万丰公司作为开发商应该履行交房及进行产权登记的基本义务，不能以万丰公司应履行的义务作为其抗辩的一种权利，双方的交易行为“不符合”买卖合同的基本规则是万丰公司制造的，一审法院以此判断陈祖驹与万丰公司签订的15份《商品房买卖合同》不是双方的真实意思表示没有法律依据。陈祖驹已履行自己的全部义务，通过转账支付461万元和现金支付39万元支付了全部购房款，该事实有万丰公司出具的500万元《收据》予以证明。一审法院认为陈祖驹对支付其中的“39万元”没有举证证明错误。二、万丰公司辩称与陈祖驹签订上述《商品房买卖合同》是为借款担保，只是为自己的利益抗辩。万丰公司没有任何证据证明双方存在借款关系，仅以《商品房买卖合同》中约定的房屋“价格低”，单价“有小数点”就认为是为借款担保，该主张没有法律依据。万丰公司也没有任何证据证明陈祖驹与万丰公司签订了有关借款担保的法律文件。当时，万丰公司因资金周转不灵急需资金进一步开发，低价出卖自己开发的房产以换取资金，这是符合双方交易意愿的。万丰公司抗辩本案是借款关系非商品房买卖关系没有依据。综上，请支持万丰公司的上诉请求。万丰公司、黄升勇、黎石瑜、刘弟、陈星、关春华、李美娇、陈**静、莫益集、林海石没有提供答辩意见。陈祖驹向一审法院起诉请求：一、确认陈祖驹与万丰公司于2016年3月31日分别签订的房号为阳江市******第**幢02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号的《商品房买卖合同》合法有效；二、判令万丰公司继续履行与陈祖驹于2016年3月31日分别签订的房号为阳江市******第**幢02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号的《商品房买卖合同》，上述商品房应达到交付使用条件；三、判令万丰公司协助陈祖驹办理位于阳江市******第**幢02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号房过户（产权转移登记）手续，并交付陈祖驹使用；四、判令万丰公司与黄升勇、黎石瑜和刘弟、陈星、关春华、李美娇、陈**静、莫益集、林海石在阳江市不动产登记局（原阳江市住房和城乡规划建设局）网上分别办理阳江市******第**幢02号房；03号房；04号房；05号、06号、07号房；08号房；09号、10号、12号、13号、14号房；11号、15号房；16号房的网签行为无效；五、本案诉讼费由万丰公司承担。事实与理由：2016年3月31日，万丰公司将位于阳江市******第**幢02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号共15套商品房（每层建筑面积共244平方米，其中套内面积为244平方米）以每平方米1366.12元出售给陈祖驹，每套商品房的价款为333333元，总价款为500万元，同日陈祖驹与万丰公司双方分别签订房号为阳江市******第**幢02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号《商品房买卖合同》，合同签订后，陈祖驹即一次性支付全部购房款500万元给万丰公司，万丰公司则签写《收据》由陈祖驹收执。另经查，万丰公司在阳江市不动产登记局（原阳江市住房和城乡规划建设局）与黄升勇、黎石瑜和刘弟、陈星、万丰公司关春华、李美娇、陈**静、莫益集、林海石分别办理阳江市******第**幢02号房；03号房；04号房；05号、06号、07号房；08号房；09号、10号、12号、13号、14号房；11号、15号房；16号房的网签（网签申请）手续。此为万丰公司的恶意行为，应予撤销。陈祖驹与万丰公司于2016年3月31日分别签订的房号为阳江市******第**幢02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号、09号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号的《商品房买卖合同》合法有效，万丰公司应继续履行，使上述商品房应达到交付使用条件，并协助陈祖驹办理过户手续。一审法院经审理查明，万丰公司是经批准经营房地产开发的有限责任公司，位于阳江市******是万丰公司所开发的商品房楼盘。2016年2月29日，万丰公司取得******的商品房预售许可证，证号为阳预许证字2******1号。2016年3月31日，陈祖驹（买受人）与万丰公司（出卖人）签订15份《商品房买卖合同》，向万丰公司购买******7幢02房、7幢03房、7幢04房、7幢05房、7幢06房、7幢07房、7幢08房、7幢09房、7幢10房、7幢11房、7幢12房、7幢13房、7幢14房、7幢15房、7幢16房。上述合同对15套商品房的基本情况、计价方式和价款、付款方式、交付期限进行了完全一致的约定。根据合同约定，该15套商品房约定的建筑面积均为244平方米，套内建筑面积均为244平方米，单价均为1366.12元/平方米，每套房总金额均为333333元，均由买受人一次性付款，均为在2017年3月29日前将达到交付使用条件的商品房交付买受人使用。同时，上述15份《商品房买卖合同》均未对房屋面积差异处理、付款期限、逾期付款违约责任、逾期交房违约责任、产权登记等事项进行约定。同日，陈祖驹（买受人）与万丰公司（出卖人）还签订了《买卖双方协议》，协议载明：“本购房合同（******7幢02号-16号共15间）共购房款500万元一次性交清，限期一年，购房日期2016年4月1日至2017年4月1日止。在限期满之日起甲方未能将该房产证办理至买受人名下，约定买受人退房，同时出卖人退清购房款。如出卖人不能依时退清购房款，买受人有权将该房出售，出卖人必须配合办理有关手续。”合同签订当日，万丰公司就15套商品房分别出具15张购房款收据给陈祖驹，该15张收据分别载明，收到陈祖驹交来7幢2号（3号、4号、5号、6号、7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号）购房款333333元。2016年4月1日，陈祖驹通过银行卡转账311万元到万丰公司法定代表人林举忠的账户；另外，陈祖驹提交其于2016年3月31日提取100万元现金和50万元现金的银行凭单，主张该150万元现金和上述311万元转账款共计461万元是案涉15份《商品房买卖合同》项下的购房款。庭审中，万丰公司确认收到陈祖驹461万元款项，但主张该461万元款项不是陈祖驹支付给万丰公司的购房款，而是陈祖驹出借给万丰公司的借款，上述15套商品房买卖实际上是为该借款作担保。为此，万丰公司提交其于2016年3月31日出具的《借据》一份，该借据载明：“今借到陈祖驹117万元，约定分三期偿还，三个月为一期，每期还款39万元。第一期还款日2016年7月1日还39万元整，第二期还款日2016年10月1日还39万元整，第三期还款日2017年1月1日还39万元整，直至还清为止。如借款人不能按约定期限还款，则按每日罚滞纳金1‰。”万丰公司主张该117万元借款实际上是500万元借款的利息，每期39万元，3期共117万元。500万元借款实际只收取了461万元，余下39万元作为利息先行扣除。陈祖驹则对借款117万元给万丰公司的事实予以确认，但主张该117万元是与本案无关的另外借款。2017年6月3日，陈祖驹以收款人名义出具《收据》给万丰公司收执，该《收据》载明：“今收到林老板（万丰城公司）还借款现金200000元整。”2017年6月9日，陈祖驹再次以收款人名义出具《收据》给万丰公司收执，该《收据》载明：“今收到林老板万丰城交来还借款现金100000元整。”另外，一审法院于2019年7月9日去函阳江市不动产登记中心调查涉案的位于阳江市******第**幢02号至16号共15套商品房的网签合同及合同履行情况。阳江市不动产登记中心于2019年7月15日复函一审法院，内容为：“位于阳江市******第**幢02号至16号共15套商品房已在2016年办理了网签合同，但开发商尚未送纸质合同到我中心办理合同备案手续，缴交税费和办理登记等行为是合同备案之后的办事程序。”庭审中，黎石瑜、刘弟向一审法院提交其与万丰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及收据，拟证明其对案涉******7幢03号房的购买情况。另外，一审法院在庭审中询问陈祖驹是否按民间借贷变更诉讼请求，陈祖驹拒绝变更。一审法院认为，本案争议的焦点是本案是商品房销售合同纠纷还是民间借贷纠纷。首先，陈祖驹与万丰公司签订的《商品房买卖合同》是否具有买卖房屋的真实意思表示。陈祖驹诉请确认案涉15份《商品房买卖合同》有效，而万丰公司认为其与陈祖驹之间存在的买卖合同关系实际上是为民间借贷关系的担保行为。双方当事人就其之间的法律关系为商品房买卖关系还是民间借贷关系产生争议的，应当结合双方当事人提交的证据，查明合同签订时双方当事人的真实意思表示。可从有陈祖驹提供的《商品房买卖合同》、银行取款及转账凭单、《收据》，万丰公司提供的《收据》、《借据》、《买卖双方协议》来考察房屋买卖合同双方当事人的真实意思。一方面，陈祖驹显然并无购买该房产的意思，原因在于15份《商品房买卖合同》均未约定出卖人逾期交房的违约责任，也未有关于产权登记的约定，不符合买房人期望获得房屋所有权的交易常理。另一方面，万丰公司在庭审中仅认可收到了陈祖驹461万元，而其仍然向陈祖驹出具15张《收据》确认收到购房款4999995元（333333元×15），即万丰公司在未收到全部购房款的情况下即认可陈祖驹已经履行了商品房买卖合同项下的付款义务，使自己承担了交付房屋的义务和责任。万丰公司作为商事主体，上述行为不符合买卖合同履行的基本规则。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，本案所涉商品房买卖合同的双方当事人均没有一方取得房屋价款、一方获得买卖合同标的物即案涉房屋所有权的真实意思。万丰公司与陈祖驹签订的15份《商品房买卖合同》不是双方买卖讼争房屋的真实意思表示，万丰公司与陈祖驹之间的商品房买卖合同关系不成立。其次，陈祖驹在与万丰公司签订《商品房买卖合同》的同日，与万丰公司成立117万元的借贷关系，但陈祖驹主张该117万元是与本案无关的另外一笔借款。此外，万丰公司于同日收到陈祖驹支付的461万元款项，但双方就该笔款项的性质是购房款还是借款意见不一。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定”的规定，万丰公司提交的《买卖双方协议》中“出卖人退清购房款”的行为约定与借贷关系中万丰公司作为借款人需还清借款的行为相吻合，“如出卖人不能依时退清购房款，买受人有权将该房出售”的约定与借贷担保关系中陈祖驹作为债权人及担保权人的优先受偿权相吻合，同时又因万丰公司与陈祖驹之间不存在买卖商品房的真实意思表示，故万丰公司提供的证据能够证明其主张的法律事实和法律关系具有高度的盖然性，以买卖合同的形式为借贷关系提供担保的证据链条完整、逻辑关系符合生活常理和交易习惯。第三，从陈祖驹与万丰公司双方经济往来的数目分析，陈祖驹主张已经支付500万元购房款，但其只能提供461万元的汇款记录，对另外39万元的支付情况没有举证证明。而万丰公司辩解借款500万元，扣除利息39万元后实际只收到461万元借款本金；再根据本案117万元借据，陈祖驹又未能举证证明该借款117万元的支付凭证，不能自圆其说；而万丰公司主张117万元是三期9个月的利息，每期39万元，这与借款500万元预先扣除39万元利息款的说法相吻合。再者，陈祖驹亦承认收到万丰公司支付的利息款30万元。综上所述，一审法院认定本案为民间借贷的法律关系。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”一审法院在庭审过程中已向陈祖驹释明,询问陈祖驹是否按民间借贷纠纷变更诉讼请求,但陈祖驹拒绝变更,故应驳回陈祖驹的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条及《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，作出裁定：驳回陈祖驹的起诉。一审案件受理费85280元，由一审法院退还给陈祖驹。本院经审查认为，本案陈祖驹起诉主张其与万丰公司于2016年3月31日签订了15份《商品房买卖合同》，双方存在合法有效的商品房买卖合同关系；万丰公司抗辩称签订上述《商品房买卖合同》是为借款作担保，双方实际上是借贷关系。因双方对签订上述合同所成立的真实法律关系意见不一，因此，审理本案的前提应甄别双方签订上述合同是否具有为借款担保的意思表示。对此，本院分析如下：一、双方同期签订了15份《商品房买卖合同》，但合同中并没有对付款期限、违约责任和产权登记等进行约定，合同内容上存在重大瑕疵。二、《买卖双方协议》中载明“购房日期2016年4月1日至2017年4月1日止”，而陈祖驹主张已一次性付清500万元购房款。在已付清购房款的情况下，再约定购房年限，明显与正常的以取得商品房所有权为目的购买商品房行为不符。且该协议还约定，在限期届满时止，出卖人未能将商品房的房产证办理至买受人名下的，买受人退房，出卖人退清购房款。按照该约定，在出卖人万丰公司不能在一年后将商品房的房产证办理至买受人名下，已构成违约的情况下，守约方陈祖驹仅享有取回原购房款500万元的权利，双方的利益严重失衡，亦不符合一般正常的交易习惯。该《买卖双方协议》关于在一年内相互返还房屋和原购房款的约定，实际上是一种限期回购房屋约定，双方该种无负担相互返还的形式，符合为借款作担保的特征。三、陈祖驹对500万元借款中的39万元和117万元借款的付款情况均不能提供证据证明。万丰公司主张该39万元和117万元借款均为500万元的利息，其中的39万元是在出借500万元时先从本金中扣除。而2016年3月31日的《借据》载明，每期还款39万元。该金额与陈祖驹在出借500万元时少支付的39万元数额一致，印证了万丰公司对于借款和利息的主张。综上所述，双方签订该15份《商品房买卖合同》的真实意思表示不是买卖商品房，而是为借款作担保。陈祖驹主张双方成立合法有效的商品房买卖合同法律关系的理据不足，本院不予支持。在本案一审过程中，一审法院就陈祖驹所主张的法律关系与法院查明的不一致问题，已向陈祖驹释明，并告知其可以变更诉讼请求，但陈祖驹坚持不变更，一审法院根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，驳回其起诉正确，本院予以支持。综上所述，陈祖驹的上诉请求不成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月二日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附：法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。