重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0106民初20537号原告（反诉被告）：李燕，女，1970年8月15日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：黄涛，重庆当世律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓当世，重庆当世律师事务所律师。被告（反诉原告）：周定辉，女，1969年3月6日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：孟庆恩，北京市中闻（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢伟，男，退休人员，住重庆市九龙坡区。原告（反诉被告）李燕与（反诉原告）周定辉合同纠纷一案，本院于2017年12月18日立案受理后，依法由审判员马劲东担任审判长，与审判员龚陵川、人民陪审员陈捷组成合议庭，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李燕的委托诉讼代理人黄涛，被告（反诉原告）周定辉及其委托诉讼代理人孟庆恩、谢伟到庭参加诉讼。2018年7月17日到2019年6月20日是鉴定期间。审理中，双方申请和解期限310日。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李燕向本院提出诉讼请求：1、周定辉按照70000元/月的标准，向李燕支付从2012年3月28日起至周定辉搬出时止的占用费2730000元。2、本案的诉讼费用由周定辉承担。事实和理由：1.李燕、周定辉于2012年3月28日签订《XX山庄度假村整体转让合同书》。合同签订后，李燕即将该度假村移交给周定辉。双方在合同履行过程中发生纠纷。2.2013年12月重庆市沙坪坝区人民法院作出（2013）沙法民初字第08797号民事判决，认定双方签订的《XX山庄度假村整体转让合同书》系无效合同。3.2015年2月11日，李燕提起诉讼，要求周定辉搬出XX山庄。2015年3月30日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2015）沙法民初字第02373号民事判决，判决支持李燕的诉讼请求。综上，合同被确认无效后，周定辉实际占用XX山庄度假村长达3年多。现要求周定辉支付占用期间的占用费。被告（反诉原告）周定辉辩称：1.《XX山庄度假村整体转让合同书》无效，是因为李燕没有办理度假村的建设用地审批手续，未取得合法的土地使用权。该度假村是占用了农村集体土地修建的违法建筑，依法应当予以拆除。若李燕的诉讼请求得到支持，意味着将违法建筑物认定为合法建筑物，也意味着支持李燕的违法行为。李燕至今也未取得度假村房屋的所有权以及土地使用权证书，李燕不是度假村房屋的合法所有权人，无权要求占用费。合同中明确约定转让的是度假村，所谓的度假村是住宅和餐饮为一体的，必须具备餐饮及特种行业许可等相关手续，才能正常经营。李燕无法提供上述手续，导致度假村无法正常经营。双方当事人之间是买卖关系，周定辉并未非法占用度假村。2.李燕转让的度假村内的房屋年久失修，根本无法使用，周定辉自行出资4800000元对受让的房屋进行装修和修建，本案应当将李燕修建的房屋和周定辉修建的房屋区分开来，李燕无权要求周定辉支付其自己修建部分的使用费。3.李燕明知自己没有取得诉争度假村的建设用地审批手续和土地使用权，却仍和周定辉签订转让合同，属于故意隐瞒与订立合同有关的事实，违背诚实信用原则。合同无效是李燕自己的过错造成的，周定辉不能预见合同无效的法律后果，周定辉的受让行为是善意的，其依据合同占用度假村无过错。4.目前没有任何法律及司法解释规定农村房屋转让合同无效后，出让方可以主张占用费。综上，不同意李燕的诉讼请求。被告（反诉原告）周定辉向本院提出反诉请求：1、李燕赔偿周定辉经营损失4200000元。2、李燕赔偿周定辉新修建的房屋,装饰装修,新添置的设施、设备,栽种的花草及树木增值,员工工资等损失共计4800000元。3、本案的诉讼费用由李燕承担。事实和理由：李燕、周定辉于2012年3月28日签订《XX山庄度假村整体转让合同书》。合同签订后，周定辉支付了部分转让费，随即搬进该度假村准备经营。周定辉进入度假村后，发现度假村长久未经营，很多建筑、设施都已损坏，根本不能使用。为了开展经营，周定辉着手修建该度假村，总共花费4800000元。李燕一直没有按照约定给周定辉办理变更营业执照，直至今日周定辉都未能开展经营。李燕和周定辉签订了合同，丧失了和其他人订立合同的机会。原本经营度假村的愿景落空，这几年也没有获得经营收益，反而遭受严重损失。2013年12月，重庆市沙坪坝区法院作出（2013）沙法民初字第08797号民事判决，确认《XX山庄度假村整体转让合同书》无效，后又判决周定辉搬出度假村。李燕在与周定辉签订合同时，明知自己没有度假村的审批手续、土地使用权，却仍和周定辉签订合同，因此合同无效是李燕的过错，李燕应当赔偿周定辉遭受的损失。原告（反诉被告）李燕对被告（反诉原告）周定辉的反诉辩称：1.XX山庄交接前后具有相应的经营资格及条件，周定辉也在实际经营，并不存在经营损失，且周定辉主张经营损失没有相应的法律规定。2.周定辉没有对XX山庄进行添附、修建、购买、种植的事实，要求周定辉对此提供充分确实的证据予以证明。不同意周定辉的反诉请求。本院经审理查明以下事实：2003年11月18日，李燕（乙方）与沙坪坝区歌乐山镇新开寺马家小沟经济合作社（甲方）签订《荒地承包合同》。合同约定，甲方将位于马家小沟社桥坡水沟以下的约10亩荒地有偿承包给乙方进行旅游开发等合法使用，承包期限从2004年1月1日至2053年12月31日止（共计50年）。2012年3月28日，李燕（甲方）与周定辉（乙方）签订《XX山庄度假村整体转让合同书》。合同约定，在甲乙双方多次共同协商后，本着平等、自愿、公平、诚实信用合作的原则基础上，甲方将承包的沙坪坝区歌乐山镇新开寺马家小沟经济合作社荒地上已建好，并经营六年的XX山庄度假村整体转让给乙方。一、甲方将建在歌乐山镇新开寺马家小沟经济合作社荒地上的XX山庄度假村整体转让给乙方，其整体转让的内容包括：现荒地承包地上已建的一切建筑物及所有的配置物品，水、电、气、室内外露天的设施、设备以及生活用品和地面上绿化树木和种植物等全部产权转让给乙方所有，乙方继续享有甲方与经济合作社荒地承包不变的一切权利和义务，以及各种优惠政策，并把甲方一切合法的经营、荒地承包、水、电、气使用等证照和合同变更在乙方名下。二、整体转让金额人民币4000000元，由乙方支付给甲方。三、乙方支付甲方转让金的约定为：从签订合同之日乙方首付甲方人民币250000元，并在合同签订之日的当月底，再第二次支付甲方750000元（由甲、乙双方共同去找乙方借款人“重庆流云房地产开发有限公司”讨还，如不能按期还款，由甲方享有乙方借款人的权利，每月按4分息向借款人收取利息）。第三次付款，在签订合同当年底前再支付700000元，即在2012年底前乙方共支付甲方金额为1700000元，余款即在2013年始乙方有经营后每季度第一天支付甲方50000元，乙方保证在签订合同后三年之内，必须把余款全部支付甲方。如遇乙方位于南岸区拆迁赔偿，即刻乙方将余款全部提前付清给甲方。五、从签订合同之日，乙方付清第一次转让款后，甲方即将“XX山庄”度假村的一切物品和产权关系移交给乙方，XX山庄的物权产权属乙方所有。甲方应积极配合乙方进行交接和完清水电气及荒地租金的交接工作，并完清一切交接手续。七、甲方有义务为乙方办理好一切相关法律变更手续，使乙方能尽快顺利开展经营活动，并为乙方维护好经营和活动中的外部环境，并介绍和建立好与当地政府各职能部门的各种正常关系，使乙方能平稳接，可经营，并有利，求发展，保持久，走致富的道路。只有这样才能保障双方合同的履行，并达到互利互惠、双赢的经济目的和良好社会效益。同日，李燕将XX山庄度假村交付给周定辉。2013年9月9日，周定辉认为李燕未按照合同约定配合其办理水、气卡、特业许可证、营业执照的变更手续，交付其与新开寺村马家小沟经济合作社签订的《荒地承包合同》原件，故起诉至法院。2013年12月18日，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2013）沙法民初字第08797号民事判决，认定李燕与周定辉签订的《XX山庄度假村整体转让合同书》违反了法律、行政法规的强制性、禁止性规定，系无效合同，判决驳回周定辉的诉讼请求。2015年2月11日，李燕以其与周定辉于2012年3月28日签订《XX山庄度假村整体转让合同书》无效为由，要求周定辉搬出XX山庄度假村，向本院提起诉讼。经审理，本院于2015年3月30日作出（2015）沙法民初字第02373号民事判决，判决周定辉于判决发生法律效力后立即搬出位于重庆市沙坪坝区歌乐山镇新开寺马家小沟经济合作社荒地XX山庄度假村的房屋，并将该房屋返还李燕。周定辉不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2015年7月10日，重庆市第一中级人民法院作出（2015）渝一中法民终字第03243号民事判决：驳回上诉，维持原判。2015年5月5日，周定辉以其与李燕于2012年3月28日签订的《XX山庄度假村整体转让合同书》无效为由，要求李燕返还其支付的XX山庄度假村转让费1410000元，并承担XX山庄度假村转让费的资金占用损失，向本院提起诉讼。经审理，本院于2016年2月18日作出（2015）沙法民初字第04849号民事判决，判决李燕于本判决发生法律效力后十日内返还原告周定辉转让费1362000元及资金占用损失。李燕不服该判决，向重庆市第一中级人民法院提起上诉。2016年6月20日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终3759号民事判决：驳回上诉，维持原判。2015年5月28日，本院受理（2015）沙法民初字第06033号李燕与周定辉合同纠纷一案。2015年9月18日，周定辉提出反诉。本院依法由审判员陈昊担任审判长，与代理审判员陈劲松、人民陪审员罗珊珊组成合议庭进行公开审理。2015年9月23日，本院作出（2015）沙法民初字第06033-2号民事裁定书，裁定查封李燕位于重庆市沙坪坝区XX山庄度假村内的财产。2015年11月20日，本院对XX山庄度假村内的财产进行了查封（录像查封）。2015年9月25日，李燕向本院提交鉴定申请书，申请评估XX山庄度假村在2012年3月28日至2015年9月25日期间的占用费。2015年10月13日，李燕、周定辉依法选取重庆凯弘资产评估土地房地产估价有限公司作为评估机构。2015年11月27日，重庆凯弘资产评估土地房地产估价有限公司向本院出具《关于退回司法评估委托函》，该函载明对于李燕申请的鉴定，因XX山庄度假村为集体土地上修建的房地产，我司无法收集到足够的相类似房地产的案例，无法进行评估，因此退回该司法委托。2015年12月7日，李燕、周定辉依法重新选取重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司作为评估机构。2016年7月18日，重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司出具渝海特【2016】评鉴字第83号《资产评估报告书》。该报告书载明，经评估，李燕申请的XX山庄度假村在2012年3月28日至2015年9月25日期间的占用费市场价值为2220790元。但假设条件为，“评估对象所涉及资产的购置、取得等均符合国家有关法律法规规定；假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制等”。本院于2016年8月17日向鉴定机构去函，咨询该鉴定报告的假设评估对象对鉴定结果的影响。2016年9月12日，鉴定机构回函称，“重庆海特土地房地产估价资产评估有限公司认为XX山庄度假村内的房屋并未取得建设工程规划许可且在2012年3月28日至2015年9月25日期间周定辉并未取得XX山庄的合法经营手续情况下，XX山庄度假村存在权利瑕疵，对XX山庄度假村的整体市场价值存在影响，也对XX山庄度假村的占用费存在影响”，“无法量化其影响程度并得出评估结论”。2015年9月11日，李燕收回XX山庄度假村。2015年10月12日，周定辉向本院提交评估申请书，申请对XX山庄度假村添附设施设备的价值、广告、标牌制作价值、花卉、苗木、盆景价值进行评估。2015年10月13日，李燕、周定辉依法选取重庆凯弘资产评估土地房地产估价有限公司作为评估机构。2015年11月27日，重庆凯弘资产评估土地房地产估价有限公司向本院出具一份《关于退回司法评估委托函》，该函载明周定辉申请对XX山庄度假村添附设施设备的价值、广告、标牌制作价值、花卉、苗木、盆景价值进行评估，由于我司没有其相关的专业技术人员和相关评估经营，无法进行评估，因此退回该司法委托2015年12月7日，李燕、周定辉依法重新选取重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司作为评估机构。2016年5月30日，重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司出具一份《回函》，该函载明贵院委托我司对于XX山庄度假村添附设施设备价值、广告及标牌制作价值、花卉、苗木、盆景价值进行评估，我司收到资料后，多次联系申请人周定辉，请其到我司了解资料情况，但周定辉一直未来，现电话无法打通，联系不上。周定辉提供的资料多数是收据和白条，对周定辉认为添附的资产，另一方当事人李燕认为是其所有，我司无法确定添附资产的权属，也就无法确定评估范围。因此本次评估鉴定事项无法完成，请求退还委托书。2015年10月12日，周定辉向本院提交评估申请书，申请对XX山庄度环境工程及建筑、装修工程造价进行评估。2015年10月13日，李燕、周定辉依法选取重庆天廷工程咨询有限公司作为评估机构。2015年12月21日，重庆天廷工程咨询有限公司向本院邮寄了函件，该函载明我司于2015年12月3日通知李燕、周定辉来我司了解工程的情况，2015年12月4日李燕来我司对工程情况进行介绍，周定辉未到我司，也未予以回复。现告知完成此次评估需要提供施工合同及施工图、设计变更单及签证单等（如有）、其他设计造价的相关资料（如有）。2016年3月3日，本院告知周定辉于10日内向本院提交上述资料，否则视为周定辉无法提供上述资料。2016年4月8日，本院收到重庆天廷工程咨询有限公司向本院邮寄的《司法鉴定业务不予受理通知书》，该通知载明我司至今未收到鉴定事项需要的补充施工图、变更单、签证单及认质核价单等资料，现不能按相关依据进行司法鉴定，故决定不予受理。2015年10月12日，周定辉向本院提交评估申请书，申请对XX山庄度假村2012年5月至今的经营损失进行评估。2015年10月13日，李燕、周定辉依法选取重庆中瑞会计师事务所有限公司作为评估机构。2016年3月3日，周定辉将评估事项变更为评估XX山庄度假村自2012年3月28日起至《土地承包转让合同》中约定的转让止期期间的经营损失。2016年3月7日，重庆中瑞会计师事务所有限公司向本院邮寄了《补充资料及申请延期的函》，要求周定辉提交XX山庄2012年5月之前的历史经营的收入、成本等财务资料，周边与XX山庄同等规模、同等档次、相同经营范围的同类别度假山庄经营的收入、成本等财务资料。并表示只有提供上述资料，评估人员才能作出鉴定，但鉴定申请人周定辉至今尚未提供上述资料。2016年3月15日，本院向周定辉邮寄了告知函，要求周定辉在收到告知函的10日内向本院或评估公司提供上述资料，否则视为周定辉无法提供上述资料。2016年5月19日，本院收到重庆中瑞会计师事务所有限公司邮寄的回复函，该函载明申请人周定辉无法提供XX山庄2012年5月之前的历史经营的收入、成本等财务资料，周边与XX山庄同等规模、同等档次、相同经营范围的同类别度假山庄经营的收入、成本等财务资料，致使我司无法进行鉴定工作，故决定退还该司法鉴定委托。2016年11月10日，本院作出（2015）沙法民初字第06033号民事判决。本院认为，一、关于合同无效的过错认定。《XX山庄度假村整体转让合同书》系无效合同。庭审中，李燕作为转让人并未举示证据证明其在转让XX山庄时向周定辉披露房屋产权及准建情况。周定辉购买XX山庄用于商业经营，需办理相关证照，相较购买用于居住，对涉案房屋权属及准建情况应具有更高的注意义务。周定辉也未举证证明其在购买涉案山庄时要求被告出示产权凭证或者到相关职能部门查询合同所涉房屋的产权登记或准建规划情况。本院认为李燕与周定辉均存在过错，应承担同等责任。二、关于李燕要求周定辉支付XX山庄占用费问题。周定辉于2012年3月28日至2015年9月11日实际占有使用XX山庄，李燕的占用损失客观存在。庭审中，李燕主张参照案外人签订的租赁合同，按照70000元/月的标准计算占用费。本院认为二者情况差异较大，不宜作为参照标准。庭审中，李燕申请对该占用费进行司法鉴定。鉴定机构在假设评估对象所涉及资产的购置、取得等均符合国家有关法律法规规定；假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制等情况下，评估XX山庄度假村在2012年3月28日至2015年9月25日期间的占用费市场价值为2220790元。鉴定机构在考虑涉案的XX山庄度假村内的房屋并未取得建设工程规划许可，且在2012年3月28日至2015年9月25日期间周定辉并未取得XX山庄的合法经营手续的情况下，无法量化其影响程度并得出评估结论。本院认为，XX山庄度假村存在的权利瑕疵，对XX山庄度假村的整体市场价值存在影响，也对XX山庄度假村的占用费存在影响，故对鉴定机构的评估结论不予采信。因周定辉2012年3月28日至2015年9月11日期间实际占用XX山庄，结合李燕与周定辉签订的《XX山庄度假村整体转让合同书》期限为2012年3月28日至2053年12月31日（即李燕与沙坪坝区歌乐山镇新开寺马家小沟经济合作社签订的《荒地承包合同》终止之日），合同金额为4000000元，即7982元/月（4000000元/501.1个月），本院酌定，参照7982元/月的标准计算2012年3月28日至2015年9月11日期间的占用费，金额为330694元（7982元/月×41.43个月）。三、关于周定辉要求李燕赔偿经营损失问题。本院认为，周定辉主张的经营损失实质系可得利益损失。如果合同成立并生效，任何一方违约导致合同相对方不能获得因合同履行产生的利益，从而产生可得利益损失。主张可得利益损失必须以合同有效成立为前提。因本案中合同无效，故不存在可得利益损失问题。周定辉的此一诉讼请求因无法律及事实依据，本院不予支持。四、关于周定辉要求李燕赔偿周定辉新修建的房屋、新添置的设施、设备、栽种的花草及树木增值部分损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，本院于2013年12月18日已认定李燕与周定辉签订的《XX山庄度假村整体转让合同书》系无效合同。合同被确认无效后，周定辉明知合同无效，依然进行添附行为，对该部分扩大损失应由其自行承担。2013年12月18日合同被确认无效前，周定辉对XX山庄的添附客观存在，但周定辉举示的证据均为收据、白条、图片、视频资料，仅能证明周定辉对XX山庄确有部分添附事实，但无法证明添附的实际价值。庭审中，周定辉申请对添附损失进行司法鉴定。因周定辉提交资料不全，司法鉴定机构予以退件，未能作出司法鉴定。本院综合图片、视频资料以及现场勘查情况，依据公平原则，本院酌定该部分损失为300000元。根据周定辉与李燕各自责任以及不能返还的添附设施归李燕所有的情况，本院酌定周定辉与李燕按照5:5的比例分摊该损失，则李燕应赔偿周定辉损失为150000元（300000×0.5）。据此，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、本诉被告周定辉于本判决发生法律效力之日支付本诉原告李燕占用费330694元。二、反诉被告李燕于本判决发生法律效力之日赔偿反诉原告周定辉损失150000元。三、驳回本诉原告李燕的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告周定辉的其他诉讼请求。周定辉不服该判决提起上诉。2017年9月5日，重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01民终1488号民事裁定书。该裁定认为，虽然一审中相关评估机构对法院委托评估事项予以退回，但从一审中当事人的申请和法院的委托来看，周定辉没有提交需评估财产的具体清单，一审法院也未向评估机构出具具体的需评估对象，致使评估机构无法确定评估范围，而在双方当事人对评估财产的权属发生争议时，应由人民法院根据双方提交的证据予以裁判确定，不应由评估机构确定。同时，当事人申请对未取得审批手续的建筑物进行评估时，应当根据本案诉讼的需要，选择适当的评估方法。因一审判决认定周定辉对XX山庄添附客观存在，但未查清添附财物的具体内容及其价值，而该问题对本案的裁判结果具有重大影响，故本院以新证据对本案发回重审，遂裁定：一、撤销重庆市沙坪坝区人民法院(2015)沙法民初字第06033号民事判决。二、本案发回重庆市沙坪坝区人民法院重审。2017年12月18日，本案（重审案件）予以立案。本院依法由审判员马劲东担任审判长，与审判员龚陵川、人民陪审员陈捷组成合议庭进行审理。2018年7月16日，周定辉申请对XX山庄度假村的改建、装饰装修等进行司法鉴定，经双方选定鉴定机构后，本院于2018年8月8日委托重庆同诚房地产土地资产评估有限公司进行司法鉴定。重庆同诚房地产土地资产评估有限公司认为，申请方仅提供了《XX山庄环境改造及建筑物装修工程造价清单》及相关收据、送货单，无具体的施工图纸，对其实际的工程施工工艺及工程量清单的数据无法进行现场核实，故无法对该部分价值进行鉴定；本案涉及的厨房设备，电视、灯具、娱乐设施、日用设施、家具、窗帘等均属于山庄经营的资产或低值易耗品，除少量资产有正规发票外，其余资产均为收据、送货单等资料，鉴于本案经历时间较久，无法对该类资产进行现场核实，故无法对该部分价值进行鉴定。遂于2018年12月4日，退回鉴定委托。2018年12月26日，双方再次选定鉴定机构后，本院委托重庆道尔敦资产评估公司进行鉴定。重庆道尔敦资产评估公司认为，申请鉴定人周定辉提供的鉴定项目涉及16个大项目，400-500个小项，无当事双方的确认签字；装修部分未提供装修合同、装修图纸、装修材料的规格型号；未提供隐蔽工程的施工图纸、工程量清单；未提供涉及改建项目的施工图纸、工程量清单。鉴定机构无法对鉴定对象进行价值鉴定。2019年1月28日，该鉴定机构退回委托。2019年2月14日，本院委托重庆华康资产评估有限公司进行司法鉴定。2019年4月16日，重庆华康资产评估有限公司致函本院，要求提供该案件涉及的资产评估项目的价值时点明确具体的时间点；提供项目名称、结构、修建年代、工程量、品牌、生产厂家、购置时间、购置费用、使用时间、各资产购置合同、正规购置发票以及涉及评估范围的施工合同、决算资料。2019年5月13日，本院将该鉴定机构的函件复印后送达给周定辉，并限期其于2019年5月30日前明确鉴定的范围及具体时间节点。2019年5月27日，本院根据周定辉的申请，组织鉴定机构与其当面沟通。但周定辉仍未在本院规定的时间就本院及鉴定机构要求的问题予以明确。2019年6月13日，鉴定机构退回鉴定委托。审理中，周定辉主张李燕已经营山庄8年后把山庄转让，其本可以经营42年，每年经营损失100000元，以此推算经营损失为4200000元；李燕赔偿新修建房屋包括对过去房屋的修补、土建的改造2411592.97元，新添置设备和设施包括厨房设施、广告费、添购电视等949311.50元，栽种的花草及树木1430000元，以上金额合计4806377元，只要求李燕赔偿4800000元。为证明上述主张，周定辉举示若干收条、送货单、销货清单、图片、与案外人签订的合同、视听资料，以及申请证人谢大文、罗家平、甘荣、李先亮、张国民、吴传银、周宗明、李文义、杨裕林、郑志忠、赵建国、张国明出庭作证。李燕不认可其真实性。审理中，周定辉主张李燕所提供的与马家沟社签订的土地承包合同是虚假的，要求本院向该社调取真实的土地承包合同。本院于2016年10月12日向马家沟社社长调查，马家沟社社长陈述该社只与李燕签订了土地承包合同。上述事实，有当事人提供的《荒地承包合同》《XX山庄度假村整体转让合同书》、（2013）沙法民初字第08797号民事判决书、（2015）沙法民初字第02373号民事判决书、（2015）渝一中法民终字第03243号民事判决书、（2015）沙法民初字第04849号民事判决书、（2016）渝01民终3759号民事判决书、《关于退回司法评估委托函》、渝海特【2016】评鉴字第83号《资产评估报告书》回函、重庆凯弘资产评估土地房地产估价有限公司向本院出具一份《关于退回司法评估委托函》、重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司出具的《回函》、重庆天廷工程咨询有限公司退回委托鉴定的函、重庆中瑞会计师事务所有限公司退回委托鉴定的函、（2015）沙法民初字第06033号民事判决书、重庆市第一中级人民法院作出（2017）渝01民终1488号民事裁定书、重庆同诚房地产土地资产评估有限公司退回委托鉴定的函、重庆道尔敦资产评估公司退回委托鉴定的函、重庆华康资产评估有限公司退回委托鉴定的函、发票、收据、收条、照片等书证，视听资料，证人证言，当事人陈述等证据在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告与被告签订的《XX山庄度假村整体转让合同书》已被生效判决确认为无效合同，本院现就本案的争议焦点，评判如下：一、关于李燕与周定辉对导致《XX山庄度假村整体转让合同书》无效的过错认定的问题本院认为，XX山庄度假村是在未取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的情况下在农村集体土地上建造的，违反了法律的强制性规定以及社会公共利益，属违法建造行为。违法建筑不能依法享有所有权，属法律规定禁止流通物，不能进入市场进行交易。《XX山庄度假村整体转让合同书》已由本院生效判决认定为无效合同，李燕作为XX山庄度假村的出让人，明知其出让的标的物违法仍进行转让，应当对导致《XX山庄度假村整体转让合同书》无效承担主要过错责任；周定辉购买XX山庄用于商业经营，对标的物的合法性应当具有较高的注意义务，但周定辉疏于审查或轻信能够完善相关手续，应当对导致《XX山庄度假村整体转让合同书》无效承担次要过错责任。二、关于本诉中李燕是否有权要求周定辉支付XX山庄度假村占用费及占用费如何计算的问题李燕主张，《XX山庄度假村整体转让合同书》无效后，周定辉应当支付2012年3月28日至2015年9月11日实际占有使用XX山庄期间的占用费。周定辉主张，XX山庄度假村是违法建筑，依法应当予以拆除；若李燕的诉讼请求得到支持，意味着将违法建筑物认定为合法建筑物，也意味着支持李燕的违法行为；《XX山庄度假村整体转让合同书》是房屋转让合同，不是房屋租赁合同，不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。故李燕无权要求支付占用费。本院认为，依照合同法规定的无效合同返还财产、赔偿损失的处理原则，合同被宣告无效后，当事人应当返还根据无效合同所取得的财产。就本案而言，李燕应当返还其收取的转让费及资金占用利息；周定辉除应当返还其取得的XX山庄度假村外，还应当返还其实际占用XX山庄度假村间的利益。但该利益并非有形财产，无法现实返还，而只能以折价方式进行补偿，支付占用费正是折价补偿方式的体现。故李燕有权要求周定辉支付占用费。李燕主张参照案外人签订的租赁合同，按照70000元/月的标准计算占用费，本院认为李燕主张的标准与本案具体情况差异较大，不宜作为参照标准。就李燕申请对占用费所作的司法鉴定，本院认为鉴定机构仅在假设评估对象所涉及资产的购置、取得等均符合国家有关法律法规规定；假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制等情况下，作出XX山庄度假村在2012年3月28日至2015年9月25日期间的占用费市场价值为2220790元的评估结论。而在涉案的XX山庄度假村未取得建设工程规划许可，且在2012年3月28日至2015年9月25日期间周定辉并未取得XX山庄的合法经营手续的情况下，无法作出评估结论。故本院对鉴定机构作出的该评估结论不予采信。本院将综合考量周定辉2012年3月28日至2015年9月11日期间实际占用XX山庄，以及李燕与周定辉签订的《XX山庄度假村整体转让合同书》期限为2012年3月28日至2053年12月31日（即李燕与沙坪坝区歌乐山镇新开寺马家小沟经济合作社签订的《荒地承包合同》终止之日），合同金额为4000000元，即7982元/月（4000000元÷501.1个月），酌定2012年3月28日至2015年9月11日期间的占用费为330694元（7982元/月×41.43个月）。三、关于反诉中李燕是否应当对周定辉进行折价补偿和赔偿以及如何确定折价补偿和赔偿费用的问题周定辉主张的费用由二大类组成：第一类是经营损失4200000元。第二类是土建、装饰装修、添置的设施设备、广告费、栽种的花草及树木、工资等4806377元，只要求李燕赔偿4800000元。1、关于经营损失的问题。对周定辉要求李燕赔偿的经营损失4200000元，本院认为，周定辉主张的经营损失实质系可得利益损失。如果合同成立并生效，任何一方违约导致合同相对方不能获得因合同履行产生的利益，从而产生可得利益损失。主张可得利益损失必须以合同有效成立为前提。因本案中周定辉与李燕签订的《XX山庄度假村整体转让合同书》已被生效法律文书认定为无效合同，故不存在可得利益损失的问题。周定辉的此一诉讼请求因无法律及事实依据，本院不予支持。2、关于土建、装饰装修、栽种的花草及树木、添置的设施设备、广告费等费用的问题。本案中，本院于2013年12月18日已认定李燕与周定辉签订的《XX山庄度假村整体转让合同书》系无效合同。审理中，周定辉举示了发票、收据、白条、图片、视听资料、证人证言，上述证据能够证明周定辉在《XX山庄度假村整体转让合同书》被确认无效前，对XX山庄度假村进行土建施工、房屋装饰装修、栽种花草及树木、添置的设施设备、进行广告宣传费等事实的客观存在。且周定辉受让XX山庄度假村的目的是为了经营，对XX山庄度假村进行土建施工、房屋装饰装修、栽种花草及树木、添置的设施设备、进行广告宣传费等亦符合常情。但周定辉提供的发票、收据、白条中绝大部分因不规范，缺乏其他证据相互印证，致使证明力较弱，这些证据仅能证明周定辉对XX山庄度假村实施有土建施工、房屋装饰装修、栽种花草及树木、添置的设施设备、进行广告宣传费等行为，但无法证明其投入的准确费用。审理中，周定辉虽然申请司法鉴定，但因周定辉无法提供规范的鉴定资料，并一直拒不明确鉴定的范围及具体时间节点，故司法鉴定机构未能作出司法鉴定。周定辉要求李燕支付的土建施工、装饰装修、栽种的花草及树木、添置的设施设备、广告费等费用，实际上是由其添置的动产、因土建施工、装饰装修形成的附着物，支付的广告费等组成。对于周定辉添置的动产，因所有权归属于周定辉，李燕应当根据动产的使用时间、折旧程度、剩余利用价值等予以折价进行补偿。对已形成附合的土建、装饰装修，栽种的花草树木、广告费等，应当由李燕和周定辉按照导致合同无效的过错进行分担。综上，本院对周定辉就XX山庄度假村进行土建施工、房屋装饰装修、栽种花草及树木、添置的设施设备、进行广告宣传费等投入的费用，应当综合发票、收据、白条、图片、视频资料、证人证言，以及现场勘查情况，依据日常生活经验，根据公平原则予以确定。本院酌情确定周定辉的动产折价为150000元，由李燕予以补偿；酌情确定已形成附合的土建、装饰装修、栽种的花草树木、广告费损失为500000元。因李燕承担导致《XX山庄度假村整体转让合同书》无效的主要过错责任，周定辉承担次要过错责任，故由李燕赔偿周定辉300000元（500000元×60%），周定辉自行承担200000（500000元×40%）元。在2013年12月18日合同被认定无效后，周定辉对XX山庄度假村的添附行为，属于扩大损失的范围，对该部分扩大损失应由其自行承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告（反诉原告）周定辉于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告（反诉被告）李燕XX山庄度假村占用费330694元。二、原告（反诉被告）李燕于本判决发生法律效力之日起三日内折价补偿被告（反诉原告）周定辉150000元，赔偿被告（反诉原告）周定辉损失300000元，合计450000元。三、驳回原告（反诉被告）李燕的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）周定辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28640元，鉴定费20000元，共计48640元（李燕已预交34320元），由李燕负担42380元，周定辉负担6260元。李燕于本判决发生法律效力之日起三日内向本院补交8060元，周定辉负担部分限于本判决发生法律效力之日起三日内向本院交纳。反诉案件受理费37400元，由周定辉负担33375元，李燕负担4025元。限周定辉、李燕于本判决发生法律效力之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  马劲东审 判 员  龚陵川人民陪审员  陈 捷二〇一九年十二月十二日书 记 员  张 立