四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川1321民初4580号 原告：张成华，女，1981年2月14日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：周北平，四川英艳律师事务所律师。 被告：吴贵学，男，1968年12月8日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：赵秋平，男，1967年10月6日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：谢庆梅、黄薇，四川义立律师事务所律师。 被告：邓国太，男，1962年9月1日出生，汉族，住四川省南部县。 原告张成华与被告吴贵学、赵秋平、邓国太房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张成华的委托诉讼代理人周北平、被告赵秋平的委托诉讼代理人谢庆梅和黄薇、被告邓国太到庭参加了诉讼，被告吴贵学经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张成华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认原告张成华与被告吴贵学、赵秋平签订的《购房协议》无效；2、请求判决被告吴贵学、赵秋平返还原告张成华购房款10万元和支付自2018年9月15日开始按年利率24%计算的利息并按已付购房款双倍赔偿损失，被告邓国太承担连带责任。事实和理由：2017年11月24日，原告张成华与被告吴贵学、赵秋平签订《购房协议》，约定被告吴贵学、赵秋平将南部县海腾云鼎小区4幢1单元8楼2号住房一套以23万元价格出售给原告，协议签订后原告支付首付款10万元，余款网签合同办完后付清。同日，原告支付购房款18万元，由吴贵学出具收条一份。后原告多次要求被告吴贵学、赵秋平交付房屋未果。2018年9月8日，被告吴贵学再次承诺9月10日交付房屋，被告邓国太承诺如不能按时交付房屋，从9月10日后每月给付资金利息3600元并返还购房款18万元。但三被告并未按购房协议和承诺履行。后经查询得知，三被告所称房屋系法院确认给赵伟所有，非被告吴贵学所有，根本不可能向原告交付房屋。后被告赵秋平退还购房款8万元。综上，被告吴贵学、赵秋平故意隐瞒房屋权属真相，恶意串通，将不属于其所有的财产出售给原告，损害原告合法权益，其合同应属无效。三被告的行为给原告造成巨大损失，理应承担赔偿损失的违约责任。 吴贵学未作答辩。 赵秋平辩称，我不是适格主体，我只是在购房协议上签字，仅起见证人的作用；原告漏列海腾云鼎房地产公司，应当追加其作为被告参加诉讼；我确实收到了原告以现金方式给付的购房首付款18万元；我已代吴贵学退还原告99000元。 邓国太辩称，不认可赵秋平所陈述其仅是见证人，赵秋平是与吴贵学将房子一起出售给原告的，最初吴贵学将房子卖给赵秋平，后来赵秋平和吴贵学又将房子一起卖给原告，钱也是赵秋平收的；第一次签担保人的时候，他们之前已经将协议写好了，我之前听说吴贵学在海腾云鼎有房子，我看他们两个卖房子的都签字了，我也觉得没啥就签字了；第二次签担保人是因为我喝醉了，他们让我照到他们写好的抄，而且我只是担保把钥匙交到原告手中；担保期已经过了，我也将钥匙交到原告之父的手中，所以我不应该承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经庭审审查，本院对证据认定如下：原告提交的《购房协议》原件一份、《收条》原件一张、《承诺》原件一张、中国银行交易流水明细、四川省南部县人民法院（2016）川1321破1-10-103号民事裁定书一份，被告赵秋平提交的中国建设银行交易明细一张、微信截图打印件八张，均能反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定，应当作为认定案件事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。被告赵秋平提交的借条复印件，原告不予认可，被告也未提交其他证据佐证，故本院对该证据不予采信。 本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，原告张成华作为乙方与作为甲方的吴贵学签订《购房协议》一份，内容为：“甲方：吴贵学乙方：张成华经甲乙双方商定将南部县海腾云鼎小区4幢1单元8楼2号住房一套，面积约为110平米。售给乙方，单价为：元，总房款：￥230000元，大写：贰拾叁万元。协议达成后首付款为：壹拾捌万元，大写：￥180000元。在2018年6月份左右，把此房的网签合同办完后付清余款，到时若违约，甲方将承担一切责任，三方签字生效，具有同等法律效力。甲方：吴贵学赵秋平乙方：张成华担保方：邓国太2017年11月24日”。赵秋平未在《购房协议》首部甲方处签名，但在该协议尾部甲方吴贵学签名之后签署其姓名。同日，原告将首付款180000元以现金形式交付给赵秋平，并由吴贵学向原告出具《收条》一张，内容为：“今收到海腾云鼎小区4幢1单元8楼2号购房人张成华房款为壹拾捌万元正（￥180000元）注：此房款请转入赵秋平私人账户生效。此据收款人：吴贵学2017.11.24”。2018年9月8日，被告吴贵学向原告出具《承诺》一份，内容为：“本人吴贵学慎重承诺在2018年9月10日前将海腾云鼎小区4幢的房屋钥匙交付给购房者本人承担一切责任，其中物管的一切手续由本人办理完毕。承诺人：吴贵学2018年9月8日”。同日，被告邓国太在该《承诺》下部书写：“到时间承诺人违约，担保人承担交易款壹拾捌万元（180000元）担保人当是2018年9月12日对不到现从2018年9月15日起打资金利息每个月3600.00元付给购房人。担保人：邓国太2018.9.8”。邓国太使用不同颜色的笔在其签名前面书写“钥匙交”的内容，并用该笔将“钥匙交担保人：邓国太”的内容圈划。邓国太称书写“钥匙交”是因为其在书写承诺下方内容之后三天就将钥匙交与原告之父，其已经完成了担保义务，但由于其书写的内容与吴贵学书写的承诺在一张纸上，故其没有将其书写的内容收回，而只是用笔在上面书写“钥匙交”的内容和圈划“钥匙交担保人：邓国太”的内容。原告认可不同颜色的字系邓国太书写，但认为是同时书写，对为什么同时书写会使用不同颜色的笔未作出合理解释。之后，经原告催要，被告赵秋平陆续向原告支付共计99000元。对于给该99000元，原告称返还房款本金为80000元，其余19000元系赵秋平自愿按每月3000元或2000元向原告支付的利息，被告赵秋平认为全部系返还房款本金，且其没有返还义务，系代吴贵学返还。2018年4月4日，四川省南部县人民法院作出（2016）川1321破1-10-103号民事裁定书，裁定四川海腾房地产开发有限公司开发的海腾云鼎4-1-8-2号住房属于赵伟所有，不属于四川海腾房地产开发有限公司财产。 本院认为，虽然被告赵秋平未在《购房协议》首部甲方处签名，但却在《购房协议》尾部甲方处紧随吴贵学签名之后签署其姓名，并未如赵秋平所称在《购房协议》空白处签名，故本院认定赵秋平系《购房协议》的甲方即出卖方，对被告赵秋平抗辩的主体不适格意见不予采纳。案涉房屋早于2015年5月12日由四川海腾房地产开发有限公司抵偿给案外人赵伟，本院亦以（2016）川1321破1-10-103号民事裁定确认案涉房屋属于赵伟所有，因案涉房屋不属于被告吴贵学、赵秋平所有，因此吴贵学、赵秋平没有权利处分，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，原告与被告吴贵学、赵秋平签订的《购房协议》无效，故本院对原告请求确认《购房协议》无效的诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告吴贵学、赵秋平应当共同向原告返还购房款。因被告赵秋平对原告所称另19000元系支付利息不予认可，原告也未举证证明其与被告赵秋平之间约定了利息，故本院对被告赵秋平称已返还本金为9.9万元的事实予以认定，并在应当返还房款中予以扣减。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的适用前提是出卖人有权处分且合同有效的情况下因出卖人的原因导致合同目的不能实现，才由出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，而本案《购房协议》因出卖人无权处分而无效，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条适用情形，故本院对原告要求被告吴贵学、赵秋平承担已付购房款一倍赔偿责任的诉讼请求不予支持。因原告并未向本院举证其因《购房协议》无效遭受损失的具体数额，同时也无证据证明原告与被告吴贵学、赵秋平就利息进行约定，故本院对于原告要求被告吴贵学、赵秋平自2018年9月15日按月利率24%支付利息的诉讼请求不予支持。本案的客观情况一是因被告吴贵学、赵秋平无权处分致使原告不能取得案涉房屋物权，二是因被告吴贵学、赵秋平未及时全部返还购房款，致使原告无法收回购房资金而享有购房资金的时间价值，故客观上确实造成了原告相应损失，本院考虑原告在与被告吴贵学、赵秋平签订《购房协议》时未能持审慎态度以尽可能避免本案风险发生，其自身存在一定过错的情况，酌情确定由被告吴贵学、赵秋平赔偿原告自本案收案之日起至全部房款返还之日止以未返还购房款为基数按年利率6%计算的利息损失。因主合同《购房协议》无效，原告与被告邓国太之间形成的从合同担保合同当然无效。因原告未举证证明被告邓国太在无效合同中存在过错，故本院对原告要求被告邓国太承担连带责任的诉讼请求不予支持。根据邓国太在《承诺》下部书写“到时间承诺人违约……”的内容，本院认定邓国太该处以担保人签名是仅对吴贵学承诺的担保，是独立于《购房协议》之外的独立担保行为。结合被告吴贵学向原告作出的“……在2018年9月10日前将海腾云鼎小区4幢的房屋钥匙交付给购房者本人……”承诺内容来看，被告邓国太应是对被告吴贵学按承诺交钥匙的担保，在原告未能对被告邓国太使用不同颜色的笔在“担保人：邓国太”前书写“钥匙交”作出合理解释和举出相反证据证明的情况下，本院对被告邓国太所称的其在向原告之父交付钥匙后在原告持有的原件上书写“钥匙交”的陈述意见予以采信，因被告邓国太已经完成交钥匙的担保事务，故本院对原告要求被告邓国太返还购房款和按年利率24%支付利息的请求不予支持。 综上分析，原告的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，判决如下： 一、确认原告张成华与被告吴贵学、赵秋平签订的《购房协议无效》； 二、被告吴贵学、赵秋平于本判决生效之日起七日内返还原告张成华购房款81000元和赔偿利息损失（计算方法：自2019年9月20日起至购房款全部返还之日止，以81000元为基数，按年利率6%的标准计算）； 三、驳回原告张成华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由张成华负担475元，由吴贵学、赵秋平负担1825元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  邓金蓉 审 判 员  谢 旭 人民陪审员  何 蓉 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  黄子洁 书 记 员  蒲丹丹