云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云2926民初1251号原告：吴世祥，男，1971年3月4日生，彝族，云南省南涧县人，农民，住南涧县。委托代理人：李忠恒，男，1972年12月8日生，汉族，云南省南涧县人，城镇居民，住南涧县。特别授权代理。被告：童万福，男，1996年11月20日生，汉族，云南省南涧县人，农民，住南涧县。委托代理人：黄红映，云南昂拓律师事务所律师，特别授权代理。原告吴世祥诉被告童万福房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月12日公开开庭进行审理。原告吴世祥及其委托代理人李忠恒、被告童万福委托代理人黄红映到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2019年8月10日，原被告经协商后口头约定被告将其所有的位于南涧县出卖给原告，购房总价1086000元，购房款按分期付款的方式于2019年11月1日之前分两期全部付清，其中，首付款386000元于2019年9月26日前支付；办理过户手续所需缴纳的税款由双方按规定各自承担；另，对违约责任等作了约定。同日，原告以现金方式支付购房定金5000元，2019年9月18日以转账方式支付81000元，2019年9月26日以转账方式支付300000元，共支付购房款386000元。之后双方依照口头协议签订《房地产买卖契约》。2019年9月26日，原被告带着房地产买卖契约到税务机关缴纳税款，经税务机关工作人员核税，原告应缴纳税费约30000元，被告应缴纳税费约90000元，得知税款缴纳数额后被告当场毁约，要求原告承担本应由被告缴纳的税费，如原告不承担则不再出售房屋。为此，原告多次与被告交涉未果，致使无法继续履行合同，原告要求返还已支付购房款386000元，但被告不同意。原告认为，签订的房地产买卖契约系双方的真实意思表示，具有法律约束力，被告未按约定承担其应缴纳的税费，已构成违约，致使买卖的房屋不能办理过户登记手续，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款之规定，应解除双方签订的房地产买卖契约。综上所述，起诉请求法院判令1.解除原被告签订的房地产买卖契约；2.被告立即返还原告已支付的购房首付款386000元，并承担违约责任即双倍返还定金10000元。被告辩称：双方存在房屋买卖关系属实，但双方约定的事项与原告所述不符，双方对契税承担的约定有理解上的差异，2019年9月26日，原被告到税务机关了解税费缴纳情况属实，但并非被告不愿意交纳税费，是因为口头约定税费全部由原告承担，故违约、毁约的是原告，不存在原告所述解除合同的事由，原告不具有解除权，其诉请不能成立，应驳回。理由如下，首先，双方的买卖关系是按照当地习惯，经口头协商于2019年8月10日达成一致意见，被告将位于南涧县出卖给原告，总价款1086000元，分两期付清，契税由原告承担，全部房款支付后办理过户登记手续。之后，原告确实按约支付购房款386000元，其中2019年8月10日支付5000元，但并非定金。其次，2019年9月26日签订的房地产买卖契约，是双方到不动产登记中心询问办理房屋过户手续事宜时，在不动产登记中心工作人员的提示及提供书面文本的情况下形成的，目的在于能够作为备案文书，关于契税的承担，双方并没有特别协商。第三，不存在被告违约的事实，被告并没有不按约定履行契约的意思表示，更没有拒绝卖房，不存在违约。第四，相反违约的是原告，应当承担违约责任支付违约金，2019年9月26日后原告始终未提出过解除买卖关系的要求，直至2019年11月1日，原告一直未按约定支付剩余购房款，其行为已构成违约。综上，基于客观事实以及双方已部分履行协议，被告愿意继续履行《房地产买卖契约》出售房屋，但要求原告承担所有税费。综合双方诉辩陈述，本案争议焦点：被告收到的5000元是否属于原告支付的购房定金、应否双倍返还；应否解除双方签订的房地产买卖契约；原告支付的购房款应否返还。原告就其诉讼主张向本院提交下列证据：1.身份证复印件一份，用以证明原告身份情况；2.银行交易明细复印件一份，用以证明原告支付被告购房款381000元，其中的5000元属于定金；3.《房地产买卖契约》（后附存量房买卖合同登记备案表）复印件一份，用以证明原被告于2019年9月26日到不动产登记中心签订房屋买卖契约，约定购房款共计1086000元，其中首付款386000元，余款于2019年11月1日前付清，需要交纳的税费按规定各自承担。经质证，被告对原告提供的1至3号证据真实性、合法性、关联性无异议，对3号证据证明方向提出异议，认为契约第七条所载“房地产办理过户手续所需缴纳的税款，由双方按规定各自承担”表述不明确，与双方口头约定不一致。被告就其答辩主张向本院提交身份证复印件一份，用以证明被告身份情况。经质证，原告对该证据无异议。本院经审查认为：原被告提供的证据，形式合法、内容真实、与本案有关联，经双方相互质证无异议，予以确认。根据当事人陈述和以上确认证据,本院认定如下法律事实:2019年8月10日，原被告经协商后口头达成协议，被告将其所有的位于南涧县0元的价格出售给原告，当天，原告以现金方式支付被告购房款5000元，2019年9月18日以银行转账支付购房款81000元，同年9月26日以银行转账支付购房款300000。2019年9月26日，双方到南涧县不动产登记中心签订《房地产买卖契约》，约定被告将其所有的座位于南涧县0元的价格卖给原告，付款方式分期付款，2019年11月1日前分两期全部付清，首付款386000元应于2019年9月26日前支付；2019年11月1日被告将上述房地产正式交付原告，房屋移交时该建筑范围内的土地使用权一并转移给原告；房地产办理过户手续所需缴纳的税款，由双方按规定各自承担；另，契约还对违约责任、争议的解决等作了约定。2019年9月26日，原被告到税务机关核税，因对税费的承担方式双方发生争议，至今原告未支付被告购房尾款，双方未就涉案商铺办理不动产登记过户手续。庭审中，被告明确表示不愿意按照双方签订《房地产买卖契约》的约定以及法律规定，承担应由卖方缴纳的个人所得税、增值税等税费；原被告一致陈述签订《房地产买卖契约》系双方的真实意思表示。本院认为：本案原被告签订的《房地产买卖契约》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应按照约定全面履行义务。关于《房地产买卖契约》应否解除。原被告在合同履行过程中因税费的承担发生争议，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”以及第六十二条第六项“履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担”之规定，原告主张双方口头协商时约定税费各承担各的，被告主张口头协商时约定税费全部由原告承担，双方陈述不一致，而根据原被告签订的《房地产买卖契约》第七条所载“房地产办理过户手续所需缴纳的税款，由双方按规定各自承担”，故对被告关于税费全部由原告承担的辩称，本院不予采信。根据《中华人民共和国个人所得税法》、《增值税暂行条例》等相关规定，个人所得税、增值税、教育附加税等税费应由卖方缴纳，契税、印花税应由买方缴纳，而被告明确表示不愿意承担税费，若不能提供缴纳税款的票据，势必影响房屋过户登记手续的办理，以致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，原告可以主张解除合同，故对原告要求解除契约的诉讼请求，依法予以支持，对被告要求继续履行契约、驳回原告诉请的辩称，不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后原告已支付的购房款386000元被告应予返还。关于定金。原告主张支付被告定金5000元，被告否认，原告未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，结合存量房买卖合同登记备案表所载“分期付款386000元”，视为双方未约定定金，故对原告要求被告双倍返还定金10000元的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第六项、第九十四条第四、五项、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告吴世祥与被告童万福于2019年9月26日签订的《房地产买卖契约》。二、被告童万福于本判决生效之日五日内一次性返还原告吴世祥购房款386000元。三、驳回原告吴世祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（减半收取）3620元，由原告吴世祥负担120元（已交纳），被告童万福负担3500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  白丽新二〇一九年十二月十九日法官助理钟晓慧书记员姚文军