内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初220号原告：潘某，男,1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告：张某，男,19696年6月20日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。第三人：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告张某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某，被告张某的委托诉讼代理人侯某到庭参加诉讼。第三人京和公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法对其缺席审理。本案现已审理终结。潘某向本院提出诉讼请求：1、请求判令恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下7-7-19号车库的执行。2、请求判令被告及(或)第三人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告所提异议根本不符合《最高院执行异议复议规定》第28条规定的如下四大构成要件，且其权利根本不能够排除执行。1、被告与第三人之间没有合法有效的书面买卖合同，签订的购房协议只是预约合同而非证实的商品房买卖合同。2、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。3、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。4、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于涉案不动产未办理过户登记，被告存在过错。综上，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告张某辩称,被告方与京和公司之间形成了买卖合同关系，被告方按照合同约定履行了支付价款等义务，并实际占有使用涉案房产，缴纳了物业费、电费等费用，被告方是实际的权利人，获得的方式真实合法，没有办理房屋所有权证书是因为涉案房产还没有竣工验收以及被法院查封等情况，且办理所有权证书应由开发商提供相应手续，但开发商现在不具备办理房屋产权证的条件，被告方无法单独办理产权证，因此没有办理产权证被告方不存在任何过错。被告方是涉案房产实际权利人，足以排除原告的申请强制执行。因此应驳回原告诉讼请求。第三人京和公司未到庭陈述意见。被告张某为证实其主张，提交证据：1、京和王府定房协议一份，证明被告购买了京和王府7-7-19号地下车库、车库面积22.32平方米，价格为100000元。2、车库款收据一枚，证明被告交付了全部车库款100000元。3、低压居民供用电合同一份，车库物业费收据两枚，证明被告一直占有使用。原告质证认为，关于证据1，对真实性没有异议，首先该定房协议不是商品房买卖合同，并且该协议第四条第二款明确约定被告需要在约定的期限内到售楼处签订正式的商品房买卖合同，超期未签约则视为被告自动放弃购买权益，而被告恰恰超期，至今没有按照定房协议约定签订商品房买卖合同，结合被告并未提供任何交纳维修基金、契税凭证，说明被告未取得房产证存在过错，不符合最高院执行异议28条第4款和第1款规定。关于证据2，该收据没有其他汇款凭证佐证，已经实际交付购房款。关于证据3，不能证明被告与京和公司办理了房屋交接手续，不能证明被告已经占有，尤其是合法占有涉案车库。本院经审查认为，上述证据均与本案关联，本案予以采信。经审理查明，潘某与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件，潘某于2018年7月4日提出保全申请，并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函(保单号:212904852018000011，保险赔偿限额60000000元)提供担保。本院于2018年7月5日作出的(2018)内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押。保全财产价值6000万元。本院2018年7月30日作出(2018)内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给第三人的房产合计380套。包含本案所涉车库在内。针对本院的查封措施，张某提出保全异议。本院于2019年8月16日作出（2019）内04执异235号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋及车库的执行。潘某不服，提起本案执行异议之诉。另查明，2017年9月25日，被告与京和公司签订定房协议，约定被告购买巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至××里地下7-07-19车库，总价款为100000元。2017年9月25日，京和公司针对上述车库出具收款收据一枚，金额100000元，加盖公司财务专用章。2017年12月2日，赤峰和裕物业有限公司针对上述车库出具物业费收据一枚，金额200元。上述事实有双方当事人提供的证据在卷佐证，可以认定。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案件争议的实质是被告就涉案车库是否享有足以排除强制执行的实体权益。被执行人为房地产开发企业的，且执行标的物是登记在该房地产开发企业名下商品房时，如果案外人享有的实体民事权益参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不足以排除执行，但参照该规定第二十八条足以排除执行的，人民法院可以参照第二十八条作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，被告所购车库符合上述司法解释规定的情形，对涉案车库享有排除强制执行的实体权益。其理由如下：首先，关于原告提出的涉案车库买卖合同仅为预约合同而非正式商品房合同的主张，本院认为，预约是当事人之间约定将来订立一定合同的合同，它是为订立本合同而签订的。在预约合同中，当事人的义务就是订立本合同，并不就主合同的相关条款进行具体约定。本案中涉案的定房协议就所购车库的坐落、价格、交付均作了详细约定，并非为了将来订立本约所订立的合同，其本身就是一种独立的房屋买卖合同。因此，被告与第三人之间形成的系有效的商品房买卖合同。第二，根据赤峰和裕物业有限公司出具的收款收据，被告签订的用电合同，可以证明被告已经在法院查封前占有涉案车库。第三，结合第三人出具的收款收据，亦能够证明被告已经交付了房款，原告以被告无法提供汇款凭据认为尚未付款的主张不能成立。最后，虽然被告尚未办理不动产产权手续，但根据庭审调查，该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，均未办理房产登记手续，被告未办理登记情形并非因买受人自身原因造成。综上所述，可以认定被告所购车库符合上述司法解释规定的情形，对车库享有排除强制执行的实体权益。本院对原告诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回潘某的诉讼请求。案件受理费100元，由潘某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 邓宏涛审判员 其其格审判员 韩尚达 二○一九年十二月三十日书记员 齐向敏