山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0112民初5829号 原告：马娜，女，1981年9月5日出生，户籍地济南市历下区。 委托诉讼代理人：王斌、侍香钰，山东全诚律师事务所律师。 被告：山东贝嘉豪置业有限公司，住所地山东省济南市历城区工业北路**万虹广场**公寓**。统一社会信用代码：91370112307147285T。 法定代表人：黄贤安，总经理。 委托诉讼代理人：韩丕文、刘妍，山东昌平律师事务所律师。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司济南分行，住，住所地济南市历下区黑虎泉西路**一社会信用代码：91370100730676854F。 负责人：葛宇飞，行长。 委托诉讼代理人：祝明鑫，男，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘强，男，系该公司员工。 原告马娜与被告山东贝嘉豪置业有限公司（以下简称贝嘉豪公司）、第三人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行（以下简称浦发银行济南分行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2019年8月15日公开开庭审理了本案。原告马娜的委托诉讼代理人王斌、侍香钰，被告贝嘉豪公司的委托诉讼代理人刘妍，第三人浦发银行济南分行的委托诉讼代理人祝明鑫、刘强到庭参加诉讼。简易程序审理期限到期后，双方当事人均同意继续适用简易程序审理，经批准，延长审理期限。本案现已审理终结。 马娜向本院提出诉讼请求：1.解除马娜与贝嘉豪公司间签订的《济南市商品房买卖合同》；2.解除马娜与贝嘉豪公司、第三人浦发银行济南分行间签订的《个人购房担保借款合同》；3.判令被告返还原告购房款223451元并按照中国人民银行同期贷款利率支付自原告支付购房款之日至被告向原告返还之日止的利息；4.判令被告返还原告自2017年6月20日至本案判决生效之日止，原告已向第三人支付的贷款本金暂计1万元及利息，并由被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自原告支付之日至被告向原告返还之日止的利息；5.判令被告赔偿原告违约金88690.2元；6.本案律师代理费、鉴定费用、诉讼费用由被告承担。当庭放弃对鉴定费用的主张。事实理由：2017年4月，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，合同约定，被告将位于万虹广场一层编号为*号商铺出卖于原告，房屋价款为443451元。合同就所购商业房基本情况及价款支付方式、条件等做出明确约定。2017年5月11日，原、被告及第三人浦发银行济南分行就涉案房屋签订了《个人购房担保借款合同》。涉案房屋交付后，原告发现被告所售房屋不符合双方合同有关基本情况的约定。后经多次与被告协商，未能达成一致。现具状贵院提起诉讼，请依法裁处。 贝嘉豪公司辩称，双方签订的商品房买卖合同不具备解除的条件，不应解除。1、2018年11月双方根据济南市房产测绘院出具的《面积实测报告》，就实测面积和《商品房买卖合同》约定的建筑面积差额进行了补差，其已如期按约定时间和方式将补差款项交付马娜，至此可以认定双方已经就房屋面积实际差额问题达成一致。2、涉案商铺已经实际交付，根据约定交付即视为已确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。3、因托管经营所需，第三方已将涉案商铺根据市场要求进行了装修。根据第三方与马娜签订的托管协议约定，在该商铺经营期间，第三方有权根据市场的变化改变该商铺的装修及格局。目前商铺已根据需要进行了相应的调整装修，这符合托管合同的约定，也并未影响马娜的收益。4、马娜所购置的商品房属商铺性质，商铺是指专门用于商业经营活动的房地产，是经营者对消费者提供商品交易、服务及感受体验的场所。根据济南市相关政策规定，商铺不能用于居住，不可落户及办理相关居住证明。马娜的合同目的即是得到商铺，马娜的目的已经得到实现，不应当主张解除合同。双方在签订《济南商品房买卖合同》后，马娜在其促成下与其关联企业山东万虹商业运营管理有限公司签订了为期十年的托管协议，事实上第三方也一直按照托管协议的约定为其托管，并如期按照预售合同实际成交价格的固定收益比例向其返还固定收益。马娜的收益权没有受到损失。以上都证明马娜购置此商铺的合同目的即是投资与收益（因其属性并不能做住宅使用），托管协议也如约履行，马娜不存在利益上的损失，也没有违背双方的约定。综上，在马娜的诉讼请求既与事实不符，又没有法律依据更没有相关证据支持的情况下，其诉讼请求不能得到法律的支持，请法庭依法驳回马娜的诉讼请求。 浦发银行济南分行述称，借款合同真实性属实，无其他意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院予以确认并在卷佐证。对无争议的证据和事实，本院认定如下： 2017年4月27日，马娜与贝嘉豪公司签订合同编号为销售（字*的《商品房买卖合同》及补充协议，合同约定，马娜购买贝嘉豪公司开发的万虹广场*房屋（以下称涉案房屋）。房屋用途：商业用房，层高为5.1米/5.7米，建筑面积共25.77平方米，套内建筑面积13.16平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积12.61平方米，单价17208元/平方米，总房款443451元。马娜应于合同签订7日内支付购房款223451元（含已付定金）。剩余房款22万元由买受人向银行申请按揭贷款，该剩余房款于2017年4月30日前支付完毕，贝嘉豪公司应于2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得综合验收备案证明及符合合同约定的商品房交付马娜使用。补充协议第八条中关于规划及设计变更的补充约定，该房屋的“规划、设计变更”仅指导致所购该房屋结构形式、户型、朝向变化的规划或设计变更，当发生该类变更时，贝嘉豪公司有权在房屋交付前将上述变更事宜通知马娜，马娜有权按照合同约定做出是否退房的答复。该房屋的交付即视为马娜已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸即朝向等现状。如因任何一方原因导致本合同解除，则违约方承担房款总额的20%的违约金，若双方不行使合同解除权，则合同继续履行。 合同签订后，马娜于2017年5月10日向贝嘉豪公司支付购房款223451元。2017年5月11日，马娜与浦发银行济南分行签订《个人购房担保借款合同》，就剩余房款22万元办理按揭贷款，贷款期限为10年，自2017年5月12日起至2027年5月12日止。 2018年11月2日，贝嘉豪公司向马娜出具《面积补差通知》，载明：按照《面积实测报告》登记的面积和《商品房买卖合同》单价据实结算，《商品房买卖合同》约定的建筑面积为25.77平方米，单价为17208元；《面积实测报告》的建筑面积为25.73平方米，应退面积为0.04平方米，差额为688元，实际商品房总价款为442763元。贝嘉豪公司已将差额补偿款688元支付马娜。 2018年11月20日，贝嘉豪公司取得涉案商铺在内的山东万虹广场建设项目《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。 另查明，2018年12月29日，马娜（甲方）与山东万虹商业运营管理有限公司（乙方）签订《商铺委托经营管理协议书》一份，约定马娜将其拥有的位于济南市历城区工业北路60号万虹广场商铺*号（建筑面积共计25.77平方米）全权委托乙方对外出租及管理，委托期限为十年，自2018年10月1日至2028年10月1日止。甲方采用乙方委托管理运营方案为“稳添利”方式，甲方选择固定投资回报政策，与乙方签订10年商铺托管协议，招商管理运营统一由乙方或乙方委托的经营管理单位全权负责，租金按照预售合同实际成交价格的约定比例进行返还；收益分配方式：固定收益自万虹银座购物中心正式开业之日起计算，于每年1月15日前结算当年6月30日前收益，于每年7月15日前结算当年12月31日前收益，收益直接付至甲方指定账户；在合同履行期间不可单方解除并不可变更其他收益模式。乙方有权对该商铺统一运营管理，甲方无权干涉，在该商铺经营期间，乙方有权根据市场的变化改变该商铺的装修及格局。上述托管协议现正常履行过程中，马娜已按托管协议约定收取收益。 2019年7月3日，马娜以其所购买的商铺因上层电影院结构导致层高与合同约定不符，诉至本法院要求与贝嘉豪公司解除合同，返还购房款并按照房款总额20%标准承担违约金88690.2元及利息。 本案争议焦点为涉案商铺是否已实际交付。马娜述称，2018年11月2日贝嘉豪公司通知其看房，但到场后贝嘉豪公司以房屋正在装修为由不给看房，导致其并未进行实际收房，在签订《商铺委托经营管理协议书》前未到涉案商铺实地看过，故不知道层高问题，直到2018年12月29日左右，经其他业主发现才知道商铺层高不符合合同约定，房屋并未实际验收交付。对此，贝嘉豪公司辩称，2018年11月份马娜已实际接收了涉案商铺，且与第三方的托管协议也已实际履行数月，马娜并未因接收涉案商铺产生任何损失，马娜诉状中也自认“涉案房屋交付后”，以上可证明诉争商铺已实际交付且马娜认可商铺符合约定交付条件的事实。根据合同补充协议第八条关于规划及设计变更的补充约定，交付即视为马娜已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状。该补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，与主合同具有相同的法律效力，且合同明确约定如有抵触之处，以补充协议为准。本院认为，涉案商铺于2018年11月20日取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》，后贝嘉豪公司于2018年11月2日向马娜下达验房通知，马娜也于通知之日验收房屋，马娜虽主张当时并未实际验收，但期间却未就涉案商铺提出任何权益，而接收了贝嘉豪公司针对涉案商铺面积差额给予的补偿款688元，后又于2018年12月29日与山东万虹商业运营管理有限公司就涉案商铺签署为期十年的《商铺委托经营管理协议书》，每年按照预售合同的实际成交价格固定收益比例返还固定收益，保障了马娜的收益权。现托管协议也如约履行过程中，马娜并据此获得部分租金收益。综上，应视为涉案商铺已实际交付。 本院认为，马娜与贝嘉豪公司签订的《商品房买卖合同》、马娜与浦发银行济南分行签订的《个人购房担保借款合同》系合同当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方应全面履行合同义务，未能履行或未能全面履行的，应按照合同约定承担相应的法律责任。关于马娜主张所签补充协议条款系格式条款，与《商品房买卖合同》第十条相矛盾，规避了出卖人责任，加重了买受人负担，故属无效的主张。本院认为，涉案补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，马娜作为完全民事行为能力人，在签署前应当自行阅读并知晓其权利义务内容，且协议约定条款并不存在免除贝嘉豪公司责任，加重马娜责任、排除马娜主要权利的内容，该协议条款系在双方认可后签订，未违反有关法律、行政法规的效力强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，马娜应对其所主张的事实承担举证责任。经查，马娜在与贝嘉豪公司签订《商品房买卖合同》后，又与山东万虹商业运营管理有限公司签订《商铺委托经营管理协议书》。山东万虹商业运营管理有限公司在涉案商品房竣工后，依据其与马娜签订的《商铺委托经营管理协议书》对涉案商品房进行管理经营，并根据整体管理经营需要对包括涉案商品房在内的商铺在格局、装修等方面进行调整，应视为涉案商铺已交付履行完毕。另依据补充协议约定，房屋交付即视为马娜已经确认并接受该房屋的结构形式、户型、空间尺寸及朝向等现状，故在涉案商铺已实际交付，马娜对其所主张的层高问题亦未提交相关证据予以证实的情况下，不符合合同解除条件，本院对马娜主张涉案商铺因层高不符合合同约定导致合同目的无法实现，要求解除《商品房买卖合同》《个人购房担保借款合同》，返还购房款并赔偿损失的诉讼请求，不予支持。对马娜所主张的律师代理费，合同中未明确约定，于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告马娜的诉讼请求。 案件受理费减半收取计3066元，由原告马娜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  赵翠竹 二〇一九年十二月二十四日 书记员  袁 萌