北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86403号原告（反诉被告）：白如云。委托诉讼代理人：吴瑜琨。被告（反诉原告）：张萌。委托诉讼代理人：刘嘉璐。委托诉讼代理人：陈学军。原告（反诉被告）白如云与被告（反诉原告）张萌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告白如云之委托诉讼代理人吴瑜琨、被告张萌及其之委托诉讼代理人刘嘉璐到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。白如云向本院提出诉讼请求：1、张萌支付物业保证金5万元；2、张萌支付装修保证金5万元；3、张萌支付违约金（以390万元为基数，自2018年11月23日至实际支付之日止、按照日万分之五的标准计算）。事实与理由：2018年8月12日，白如云与张萌签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定白如云将位于北京市朝阳区百子湾路*号百子园*号楼*层A单元102号的房屋出卖给张萌，房屋建筑面积共51.25平方米，房屋成交的总价为390万元同时该合同第五条中主要约定，张萌应于物业费用结清当日向白如云支付物业费用保证金5万元，于房屋及家具家电等附属设施（如有）交接完毕当日支付室内设施保证金5万元。2018年11月16日，根据诚实信用的原则和合同的约定，白如云与张萌结清了物业费用，并交接完毕了房屋。根据《北京市存量房屋买卖合同》的规定，张萌应于同日向白如云支付物业费用保证金5万元和装修保证金5万元。张萌向白如云出具了欠条，承诺物业费用保证金5万元和室内设施保证金5万元于2018年11月23日18点前支付给白如云。但是，截至到起诉之日，张萌未向白如云支付物业费用保证金5万元和装修保证金5万元。根据《合同法》第107条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此张萌应继续履行合同，向白如云支付物业费用保证金5万元和室内设施保证金5万元。根据《合同法》第114条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。张萌在《北京市存量房屋买卖合同》第11条约定，买卖双方应按约定履行义务，否则每逾期一日，违约方应自逾期之日起按房屋成交总价的万分之五向守约方支付违约金。因此，张萌应向白如云支付违约金534300元。故白如云诉至本院，要去法院支持其诉讼请求。张萌答辩称，不同意支付5万元的物业保证金和5万元的装修设施保证金，理由如下：一、白如云未全面履行合同义务在先。张萌不同意白如云的诉讼请求，白如云违反诚实信用原则，隐瞒房屋存在漏水这一影响居住使用的事实，将未修复漏水损害的房屋交付张萌，导致张萌延期入住并重新装修房屋，其行为主观上有欺诈故意，客观上属于未全面履行合同义务的行为。二、因白如云不全面履行合同义务在先，依据我国合同法的相关规定，张萌有权行使后履行抗辩权。三、白如云主张的违约金过分高于其损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以请求人民法院予以适当减少。四、依据事实结果和民法公平原则，应参照逾期交房的相关约定认定白如云未全面履行合同的违约责任，张萌将依法提起反诉。张萌提出反诉要求，白如云支付违约金15万元。事实与理由：2018年8月12日，张萌与白如云签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买位于北京市朝阳区百子园*号楼*单元102室的房屋用于自住，房屋为已装修使用的二手房，销售平台显示房屋状况良好，装修级别为“豪装房”，可以随时入住。2018年11月16日，张萌与白如云依据合同约定履行房屋交付手续。白如云将腾空后的房屋交给张萌，但是，现场发现搬离家具后房屋墙面显现出水渍痕迹。张萌对此进行询问，白如云表示楼上曾漏过水，现漏水问题已经修好，不会影响使用居住。张萌虽相信白如云所言，但表示房屋剩余两笔保证金尾款合计10万元需延后支付，并向白如云出具了欠条。张萌取得钥匙后，在准备测量购买家具时，发现漏水问题较白如云所述严重，一方面，房屋的墙壁因白如云家具搬离、通风后，水渍痕迹浸袭过的地方有大量脱落，另一方面，在光线好的时候查看，木地板大面积呈现浸水腐蚀后的黑色。由于房屋状况变化，张萌无法入住，便与白如云、居间机构北京**房产经纪有限公司（以下简称为“**房产”）沟通解决。11月20日，**房产委派经纪人前来实地查看房屋情况，制作了现场记录，并表示房屋确实影响居住会努力与卖家协商。但白如云迟迟不给予解决，双方协商无果。为了防止租房支出以及房屋闲置的损失继续扩大，张萌于2018年12月10日开始对房屋进行重新装修，请人拆除木地板查看，却发现地板下地表大面积积水。在办理装修手续的过程中得知，该房屋自2013年开始漏水，到2018年才修好。物业和装修人员甚至建议张萌，要给浸水地面三个月完全晾干时间，晾干之后才可铺木地板。没有办法，张萌只能将地面改铺瓷砖，同时，为了避免浸水电线的安全隐患，张萌不得不改装房屋水电线路、暖气管道。直到2019年5月8日，张萌才于装修后入住，比合同约定的交房时间整整晚了近五个月。然而即使张萌已经重新装修，房屋浸水损害却一直持续，部分墙面出现了墙皮脱落、“起鼓”的情况，卧室墙面因“起鼓”多次粉刷后颜色不均匀、墙面不平整。争议期间，2019年1月5日晚七点在经纪公司**房产的主持下，双方曾在**房产会议室内进行过协商，白如云当场表示可以扣除其5万元装修保证金。但之后白如云又反悔了，转而依据欠条来要求张萌退还装修保证金。张萌认为，房屋长期漏水的事实明显会对人们的购买意愿产生影响，直接影响交易价格，白如云于合同订立之时故意隐瞒该事实，非善意。而所交付房屋存在无法及时入住的瑕疵，影响二手房买卖合同的目的，也是白如云的过错。该两方面形成白如云方未全面履行合同义务的前因后果和事实，导致房屋实质上交付延迟，应属违约，应减少加价款，不再支付10万元的物业保证金和装修保证金且赔偿张萌的损失。故张萌诉至本院，要求法院支持其反诉请求。白如云针对反诉答辩称，张萌请求减少合同价款没有事实根据及法律依据，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，应按照合同履行合同义务。二、白如云于2018年11月16日交房并完成过户，白如云按照合同约定交付房屋，完成过户，履行合同义务，房屋经张萌验收，不存在逾期交房情形，不应承担任何违约责任。三、张萌因资金短缺未交足款项，欠条中并未陈述系因房屋浸水延后交款。张萌出具的欠条写明“2018.11.16过户完成，经双方物业交接房屋无其他问题，无欠缴其他费用，按合同约定尚欠物业保证金5万元，装修保证金5万元，承诺于2018.11.23前支付”但张萌未在约定时间给付上述款项，存在违约，应按照合同约定承担违约责任。四、涉案房屋出售前一直有人居住，具备正常入住条件。张萌系对房屋整体装修，何时入住与白如云无关。张萌发生的装修票据、租房支出票据及房屋闲置损失，与白如云无关。五、交房时均看到墙面渗水、地板水渍情况，白如云没有隐瞒房屋漏水事实的行为。白如云自购买涉案房屋时带精装修，从未进行过拆除再装修，一直沿用至今，并不了解地板下情况。综上，请求法院驳回张萌的全部反诉请求。经审理查明：2018年8月12日，白如云作为出卖人与张萌作为买受人签署《北京市存量房买卖合同》，约定：出卖人所售房屋位于朝阳区百子湾16号百子园6号楼1层A单元102号，建筑面积51.25平方米；出卖人应当保证设施、装饰装修、家具家电、相关物品清单等具体约定见附件一，出卖人应当保证自本合同签订之日起至该房屋交付之日止，对已纳入附件一的各项房屋附属设施设备、装饰装修、家具家电、相关物品等保持现状；经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为390万元，其中净房屋价格为125万元，家具、家电、装饰装修、附属配套设施设备、公共维修基金、地点补偿金、拆迁补偿金等价格为人民币265万元；出卖人同意将购房款人民币5万元作为物业费用保证金，买受人于物业费用结清当日支付；出卖人同意将购房款5万元作为室内设施保证金，买受人于房屋及家具、家电等附属设施（如有）交接完毕当日支付等。上述合同签署后，张萌支付了380万元，2018年11月16日，白如云将涉案房屋过户至张萌名下，同时办理了物业交接，在房屋交接清单中，双方确认自来水未欠已结清。现张萌处尚有5万元的物业保证金和5万元的室内设施保证金未支付白如云，2018年11月16日，张萌向白如云出具欠条，载明“本人通过北京**房产经纪有限公司提供的居间服务购买了位于朝阳区百子湾路16号百子园6号楼A单元102号（室）的房屋，于2018年11月16日过户完成，经双万物业交接房屋无其他问题，无欠缴其他费用，按合同约定现尚欠出售人白如云物业保证金人民币：伍万元整，装修保证金人民币伍万元整，两项费用共计人民币拾万元整，本人承诺该笔费用于2018年11月23日18点前支付。”经本庭询问，张萌表示白如云尚有2017年10月的125.8元和2017年4月的266.4元的自来水费没有结清，但物业交接的时候没有发现，因此在物业交接清单上进行了签字。另外，张萌表示购房前曾去看过一次房屋，没有发现严重的漏水痕迹，而涉案房屋办理过户后进行房屋交接当天，又去查看了涉案房屋，由于房屋内将家具搬走，才发现房屋的客厅、卫生间墙面、卧室墙面均有漏水痕迹，张萌向白如云询问了漏水情况，白如云回复已经修好了，后张萌在物业公司处了解到涉案房屋已经漏水长达五年，无奈之下张萌只能重新装修，打开地板和墙面后发现地板下有大量的积水、墙面已经被泡软。对此主张，张萌向本庭提交了现场视频、证人证言及通话录音予以佐证。针对张萌的反诉请求，其向本庭提交了部分装修票据、收据及租房协议予以佐证。上述事实，有《北京市存量房买卖合同》、房屋交接单、欠条、证人证言、录音、视频等证据及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为：白如云与张萌签署的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，张萌已经支付了除5万元的物业保证金和5万元的室内设施保证金（装修保证金）元以外的全部房款，白如云且已经将涉案房屋过户至张萌名下，则现在本案的争议焦点为上述10万元是否满足了付款条件。通过庭审查明的情况可知，双方在2018年11月16日办理了房屋交接，在交接单中张萌认可白如云不欠缴任何费用，则物业保证金的付款条件已经满足，即使张萌在庭审中提出其后来发现有两个月的水费白如云未支付，本院认为其签署交接单的行为视为其对于白如云存在欠付行为忽略，故本院认为张萌应支付欠付的物业保证金5万元。针对室内设施保证金（装修保证金）5万元，通过查明的事实可知，白如云出售给张萌的房屋确实存在较严重的漏水问题，此瑕疵在房屋出售阶段白如云并未向张萌如实的披露，而张萌在取得房屋所有权后发现了房屋曾出现了严重的漏水问题，且漏水引发了地面积水、墙体软化等问题，故本院认为张萌有权拒绝支付室内设施保证金（装修保证金）5万元。针对白如云主张的违约金，本院认为物业保证金的未按时支付的原因，系由于双方对于漏水导致的问题产生了争议，双方处于协商解决的的过程，故本院综合应付未付款金额及违约的故意酌情调整。针对张萌反诉主张的违约金，亦缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、张萌于本判决生效之日起十日内支付原告白如云物业保证金五万元和迟延付款违约金二千元；二、驳回白如云的其他诉讼请求；三、驳回张萌的全部反诉请求。本诉案件受理费1150元，由白如云负担550元（已交纳）；由张萌负担600元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1650元，由张萌负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  杨阳二〇一九年十二月二十三日书记员  杨琳