贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初16010号原告：胡某某，男，1964年12月31日出生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人：马平忠、杨涛（实习），贵州博文律师事务所律师（特别代理）。被告：吴某，男，1975年9月26日出生，汉族，住贵阳市南明区。被告：蒋某某，女，1941年2月8日出生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人：徐某某，男，1965年10月23日出生，汉族，住贵阳市南明区（一般代理）。被告：徐某某，女，1963年9月11日出生，汉族，住贵阳市云岩区。被告：徐某某，男，1965年10月23日出生，汉族，住贵阳市南明区。第三人：吕某某，女，1964年12月1日出生，汉族，住贵阳市南明区。原告胡某某与被告吴某、蒋某某、徐某某、徐某某、第三人吕某某确认合同效力纠纷一案，本院于2019年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某及委托代理人马平忠，被告吴某、徐某某、徐某某、第三人吕某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡某某向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告吴某签订的《住房转让协议》有效；2、判令被告协助原告办理贵阳市南明区房屋的房屋所有权证过户登记手续，办理过户所产生的费用由原告承担；3、诉讼费由被告承担。事实与理由，位于贵阳市南明区房屋系徐明所有。2004年9月20日，徐明授权第三人吕某某将上述房屋转让给被告吴某，双方为此签订了《住房转让协议》。协议签订后，徐明依约将其住房及房屋有关手续交给被告吴某使用。2007年9月12日，被告吴某将已装修过的上述房屋又以86000元的价格转让给原告，双方为此签订了《住房转让协议》。协议签订后，原告依约向被告吴某支付了房屋转让款86000元，被告吴某也将涉案房屋及相关住房手续交给了原告。因徐明的继承人被告蒋某某、徐某某、徐某某一直未与被告吴某办理房屋过户手续，被告吴某也未与原告办理房屋过户手续。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。被告吴某辩称，原告所述属实，涉案房屋系徐明生前委托第三人转让给被告的，对此徐明也是知道的。被告与原告签订的《住房转让协议》是双方真实意思表示，同意原告诉请，请法院依法判决。被告蒋某某、徐某某、徐某某辩称，原告所述不是事实，涉案房屋属于徐明与蒋某某的夫妻共同财产，被告并不知道徐明生前将房屋卖给被告吴某，也不知道被告吴某将房屋又卖给了原告。第三人擅自将房屋转让给被告吴某，并未经过被告同意，被告并不认可原告在本案中提交的两份转让协议的效力，也不同意原告诉请，请法院依法判决。第三人吕某某辩称，原告所述不是事实，涉案房屋确系第三人卖给被告吴某的，第三人卖房并未经过徐明及蒋某某的授权。对第三人与被告吴某签订的转让协议，第三人认为是无效的。对原告的诉请，第三人不同意，请法院依法判决。本案经本院审理认定事实如下，徐明与被告蒋某某系夫妻关系，被告徐某某、徐某某系双方所生的子女，第三人吕某某系与被告徐某某系夫妻关系。位于贵阳市南明区，建筑面积为54.81ｍ2房屋一套，系徐明与被告蒋某某夫妻关系存续期间，以徐明的名义购买的徐明所在单位中国铁路成都局集团有限公司贵阳南车站的房改房。2004年3月4日，徐明取得了涉案房屋的房屋所有权证。2014年9月18日，徐明给第三人吕某某出具委托书，称因其身体不适，故委托第三人全权处理关于贵阳市二戈寨南明区房屋转让的有关事宜，该委托书上有徐明的签名及手印。同年9月20日，第三人作为甲方与被告吴某作为乙方，双方签订《住房转让协议》，约定甲方以40000元，将贵阳市二戈寨南明区富源南路252幢4单元6层16号房屋转让给乙方。住房转让后，在未办理过户手续时，如该住房需增加购房经费时，或一旦需要办理过户手续时，甲乙双方应协同办理，费用由乙方承担。此协议经双方签字后生效，同时乙方一次性将现金40000元付给甲方（款已付清）。同日，徐明与被告吴某又另签订了《住房转让协议》一份，协议内容与第三人与被告吴某签订的上述《住房转让协议》，除富源南路252栋与富源南路252幢不一致外，其余内容一致，上述两份转让协议上有徐明的签名及手印。协议签订后，被告吴某依约将住房转让款40000元支付给了第三人，第三人也依约将转让的房屋交给被告吴某使用，同时将涉案房屋的房屋所有权证、住房证、煤气使用证、水电用户卡、徐明的身份证复印件、收款收据等房屋资料一并交付给被告吴某。此后，徐明并未与被告吴某办理涉案房屋的产权过户登记。2007年9月12日，被告吴某又与原告胡某某签订《住房转让协议》，约定被告吴某将涉案房屋永久转让给原告使用。该房屋已进行装修，原告自愿以86000元付给被告吴某作为住房转让费。住房转让后，如该住房需增加产权买断经费时，或一旦需要办理过户手续时，费用由原告承担，被告吴某不承担过户的有关责任或费用。此协议经双方签字后生效。同时原告一次性将现金86000元付给被告吴某（款已付清）。协议签订后的同日，原告依约将住房转让款86000元以现金方式支付给了被告吴某，被告吴某收款后给原告出具了收据一张。在双方签订的《住房转让协议》及被告吴某出具收据上，均有证人杨某的签名及手印。被告吴某收款后，将转让的涉案房屋交给原告使用至今。2010年，徐明死亡后，其继承人被告蒋某某、徐某某、徐某某未针对涉案房屋进行分割。在徐明生前其未向被告吴某及原告针对涉案房屋主张过权利。在徐明死亡后，被告蒋某某、徐某某、徐某某也未针对涉案房屋向被告吴某及原告主张过权利。因被告吴某一直未与原告办理涉案房屋的过户手续，2019年8月原告曾向本院起诉被告吴某及蒋某某，并将徐某某、徐某某、吕某某列为第三人。2019年10月29日，原告向本院申请撤回了起诉。原告撤诉后，又于2019年11月再次起诉来院，提出如前诉请。审理中，被告蒋某某、徐某某、徐某某及第三人对原告提交的《住房转让协议》、委托书、证明上徐明的签名及手印、吕某某的签名及手印提出异议。经本院释明后，被告蒋某某、徐某某、徐某某及第三人未在本院限定的期限内提出鉴定申请。上述事实，有当事人陈述，原告提供的身份证、居住证明、结婚证、居委会证明、《住房转让协议》、住房证、煤气使用证、水电用户卡、有线电视使用证、收款收据、第三人出具的证明、委托书、住房转让协议、收据、收条、法院裁定书等证据在案佐证，复经本院庭审核实、质证，予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，被告吴某在与原告签订《住房转让协议》时，并未取得涉案房屋的所有权。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”之规定，双方签订的上述转让协议，系双方当事人的真实意思表示，内容上也不违反国家法律、行政法规的禁止性规定。被告吴某对标的物没有所有权，依照上述法律规定并不影响合同的效力，故该协议是合法、有效的。原告诉请确认双方签订的上述《住房转让协议》有效的诉请，予以支持。协议虽然名为转让使用权，但实为房屋买卖合同。协助买受人办理过户登记，是出卖人的附属义务。对原告要求被告吴某及被告蒋某某、徐某某、徐某某配合原告办理涉案房屋过户登记手续的诉请，除被告吴某外，其余被告并不同意。徐明委托第三人擅自处分其与被告蒋某某的夫妻共同财产，虽未经过被告蒋某某的同意。但被告吴某从2004年至2007年占有涉案房屋，原告从2007年至今占有涉案房屋，被告蒋某某知道或者应当知道，但未提出异议，应视为其认可徐明的处分行为。被告徐某某、徐某某知道或者应当知道涉案房屋被被告吴某及原告占有的事实，但在原告向法院起诉前从未提出过异议，也应视为认可徐明生前处分涉案房屋的行为。被告蒋某某、徐某某、徐某某与原告虽并无合同关系，但因其已认可徐明生前处分涉案房屋的行为，协助买受人办理过户登记的合同附随义务，应由徐明的继承人即被告蒋某某、徐某某、徐某某承担。为减轻当事人诉累，原告诉请上述三被告及被告吴某配合办理涉案房屋的过户手续，并无不当，予以支持。被告蒋某某、徐某某、徐某某及第三人吕某某虽对原告提交的《住房转让协议》、委托书、证明上徐明的签名及手印、吕某某的签名及手印提出异议。但经本院释明后，被告蒋某某、徐某某、徐某某及第三人未在本院限定的期限内提出鉴定申请。因被告蒋某某、徐某某、徐某某及第三人未提出相反证据反驳，故对原告提交的上述证据的真实性，予以采信。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第八条、第一百三十六条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百三十五条、最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：原告胡某某与被告吴某于2007年9月12日签订的《住房转让协议》有效；被告吴某、蒋某某、徐某某、徐某某于本判决书生效后十日内配合原告胡某某办理位于贵阳市南明区房屋的过户登记手续，将房屋所有权人由徐明变更为原告胡某某，办理过户登记所产生的相关费用由原告胡某某自行承担。诉讼费30元（已减半），由被告吴某、蒋某某、徐某某、徐某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  刘军二〇一九年十二月三十日书记员  王欢