广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13195号上诉人（原审原告）：唐永顺，男，汉族，住广东省佛山市南海区*********************，公民身份号码430************059。委托诉讼代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。上诉人唐永顺因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7456号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金10036.2元予唐永顺；二、驳回唐永顺的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取272.31元（唐永顺已预交），由粤海通公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对唐永顺已预交的诉讼费用272.31元，在判决发生法律效力后经唐永顺书面申请,一审法院退还予唐永顺。唐永顺上诉请求：1.撤销一审判决，支持唐永顺的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由粤海通公司承担。事实和理由：一、一审法院关于交房时间的认定与事实不符。1.《商品房买卖合同（预售）》《委托装修协议》这两个合同的合同主体和内容完全不同，交付的标的不同，更没有约定对合同进行更改，一审法院认为《委托装修协议》所说的精装修交付时间即是修改《商品房买卖合同（预售）》的毛坯房交付时间是错误的。2.一审法院认定粤海通公司与佛山市**装饰工程有限公司（以下简称**装饰公司）为关联公司毫无依据，且即使是关联公司，**装饰公司也不能代粤海通公司变更《商品房买卖合同(预售)》的内容。根据《中华人民共和国民法总则》第五十七条之规定，**装饰公司无论是粤海通公司全资持股，还是部分持股或者双方工作人员混同等任何情况下，两者分别设立登记，双方都不能在自己的合同上修改另外一方签订的合同，如果需要代为修改，需要粤海通公司进行明确授权，然而粤海通公司并未对**装饰公司进行授权。3.《委托装修协议》没有对《商品房买卖合同(预售)》在内容上进行过修改。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条、第七十八条之规定，唐永顺并未与粤海通公司协商变更合同交付时间的约定，唐永顺也未与**装饰公司约定可以由其代为接收毛坯房屋，即使三方有所牵涉，也未明确约定，应当推定为未变更。4.根据粤海通公司提供的证据显示，唐永顺与粤海通公司没有对交付时间、形式进行修改。5.粤海通公司与**装饰公司之间就房款如何分成，是他们之间的事，对于唐永顺按照《商品房买卖合同(预售)》支付房款给粤海通公司，然后收毛坯房，再交给**装饰公司，**装饰公司按照《委托装修协议》交付精装修给唐永顺，这是三者的基本关系。6.唐永顺多次到粤海通公司处进行催交楼房，并向佛山电视台反映，且粤海通公司也不认为交房时间更改为装修协议上的时间，而向唐永顺发交楼通知书。根据短信记录显示，在2018年12月，唐永顺向粤海通公司告知，因为现场检验，房屋不符合合同约定质量，因此不予收楼，如粤海通公司擅自向其他第三方交付房屋，那么所有后果由粤海通公司承担。粤海通公司对该证据予以确认。这短信很显然是交涉短信，明确显示了唐永顺认为粤海通公司已经逾期交房，反对将房屋交给装修方，且这个短信是回复开发商于2018年12月的毛坯房交房通知的，开发商也认为应当在交付装修之前交付毛坯房。二、一审判决关于收房时间的认定违反了事实和法律规定。1.混淆了“履行房屋的交付义务”与“履行通知收楼义务”的概念。2.将“发交楼通知”即等同于“具备交付使用条件”的概念。一审法院认为“应在”具备交付使用条件情况下“发收楼通知”，于是只要不收楼就是唐永顺的责任，但是《商品房买卖合同》明确约定了交付的条件，而事实上，现在大部分房屋都在漏水，明显是不具备交付使用条件的，一审法院直接将发收楼通知认定为已经符合交付条件，是混淆两个概念，并无视合同约定。3.作为一个商品买卖，“交付”是出售方的唯一主合同义务，不是“通知”，而在2018年12月，粤海通公司通知后，唐永顺明确拒绝，如果按照一审法院的逻辑，在收到短信后，如果其房屋符合使用条件，按照交易习惯，粤海通公司应当电话、短信、函件继续催告唐永顺收楼，而不是将房屋交给装修公司，但是没有证据证明粤海通公司继续催告，因此，应当推定为该房屋不符合交付使用条件。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回唐永顺的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由唐永顺承担。事实和理由：一、《补充协议》的约定合法有效，案涉房屋应以取得《工程竣工验收报告》为交付条件，一审法院以取得竣工验收备案证明文件和测绘报告为交付条件，属于适用法律错误。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》属于行政规范性文件，并非是法律或行政法规，《补充协议》约定以取得《工程竣工验收报告》为交付条件并未违反法律或行政法规的强制性规定，故该约定合法有效。即使该通知属于强制性规定，也仅属于管理性强制规范，并不属于效力性强制规范，因此即使《补充协议》的内容与该通知的内容不符，也不产生《补充协议》约定无效的法律效果。因此，《补充协议》变更交付条件为取得《工程竣工验收报告》的约定合法有效，法院应尊重当事人的意思自治，将取得《工程竣工验收报告》作为案涉房屋的交付标准。二、粤海通公司在约定的交付期限内两次通知唐永顺收楼，一审法院却以粤海通公司第三次通知收楼的时间为首次通知收楼时间和违约金计算的终止时间，属于事实认定错误，应依法改判粤海通公司无须承担违约责任。首先，粤海通公司早于2018年12月13日已首次发出收楼通知，于2018年12月25日再次发出收楼通知，于2019年6月27日第三次发出收楼通知，唐永顺均承认收到了这三次收楼通知，且这三次收楼通知均是装修房的收楼通知。根据《委托装修协议》的约定，房屋的约定交付时间为2019年4月30日，故粤海通公司早在约定交付期限届满前已两次通知唐永顺办理收楼手续，已履行了约定的通知义务，加之首次通知时房屋已经达到合同约定的交付条件，甚至连《竣工验收备案表》以及《测绘报告》也均已取得。其次，唐永顺也无证据显示粤海通公司发出前两次收楼通知时案涉房屋未完成装修。三、即使粤海通公司需要承担违约责任，一审法院对违约金的计算也有错，应按照《补充协议》第九条的约定计算违约金。《补充协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效约定。且粤海通公司已经就《补充协议》的内容尽了提醒和说明义务，唐永顺也声明已清楚理解并同意《补充协议》的内容。加之，早在签订《认购书》时，粤海通公司已经向唐永顺出示了《补充协议》，唐永顺也声明对《补充协议》的内容无异议不做变更。因此，《补充协议》的内容完全是双方意思自治的结果，也没有无效或可撤销的事由，是合法有效的约定，法院应尊重当事人的意思自治，并予以适用。根据《补充协议》第三十二条的约定，《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，应当适用《补充协议》的约定，故应依法改判并依据《补充协议》第二十条的约定，逾期90天以内的，每日按已付房款的万分之二计付违约金，超过90天的，从第92天开始每日按已付房款的万分之三计付违约金。四、一审法院判定的违约金标准过高，应以《补充协议》约定的总房价2%为限，一审法院未调低违约金标准，并认为2%的违约金封顶条款无效，属于法律适用错误。1.违约金标准过高，远高于唐永顺实际损失的30%。一审法院认为违约金标准每日应按总房款的万分之三的标准计算。但从唐永顺已付房款的资金费用损失看，唐永顺实际损失为银行同期贷款利率的利息。另一方面，从未能按期使用案涉房屋的角度看，逾期交楼给唐永顺带来的实际损失为租金损失。根据案涉房屋当地主管部门公布的租金标准，案涉房屋的租金标准约为20元/月/平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，《商品房买卖合同(预售)》约定的违约金标准约为唐永顺实际损失的2.5倍，均超过唐永顺实际损失的30%。2.2%的违约金封顶条款是双方真实的意思表示，也不存在无效事由，该条款对双方有效。虽然《补充协议》是格式条款，但是格式条款需要具备《中华人民共和国合同法》第四十条规定的事由才导致条款无效。而2%的违约金封顶条款并未免除粤海通公司的责任，也未加重唐永顺的义务，更没有排除唐永顺作为买受人的主要权利，2%的违约金封顶条款完全符合法律规定，合法有效。基于前述，2%的封顶违约金完全可以弥补唐永顺的损失，因此2%的封顶违约金也有其合理性，应对双方具有约束力。五、一审法院判决全部诉讼费用由粤海通公司承担缺乏法律依据。如前所述，粤海通公司已依约交付案涉房屋，不存在违约行为，应改判其无须承担任何诉讼费用。即使粤海通公司需承担违约责任，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，法院应根据案件胜诉及败诉情况对诉讼费用承担情况进行判定，一审法院判决驳回了唐永顺的部分诉讼请求，却判决粤海通公司承担全部诉讼费用，于法无据。《委托装修协议》中关于变更交楼时间的约定是双方同意且实际履行的合同约定，唐永顺由始至终也知晓该变更交楼时间约定，一审法院无权以此作为诉讼费用判定理由。粤海通公司提出的管辖权异议属法定的权利，粤海通公司依法行使并未损害第三方权利，一审法院无权以此判定全部诉讼费用应由粤海通公司承担。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，案涉《补充协议》没有对原合同中的房屋交付标准变更为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》，亦没有对逾期交房的违约金标准调整为不超过商品房总价款的2%。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系:1.双方约定的交房时间应如何确定;2.案涉合同约定的违约金标准是否过高。关于第一个焦点问题。经查,唐永顺与粤海通公司签订《商品房买卖合同》的同时又与**装饰公司签订《委托装修协议》，且唐永顺亦确认购买房屋时已经知道涉讼房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而涉讼房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认涉讼房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定涉讼房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更涉讼房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定涉讼房屋的交付时间正确，本院予以维持。唐永顺上诉提出因案涉房屋存在漏水问题导致其至今未收楼，但收楼通知已送达唐永顺，唐永顺未举证证明前述质量问题严重影响其正常居住使用，故唐永顺上诉主张因房屋质量问题有权拒绝收楼理据不足，本院不予支持。若案涉房屋确实存在质量问题，则属于房屋交付后的质量保修范畴，唐永顺可另案主张相关权利。关于第二个焦点问题。现粤海通公司逾期交房在90日内，根据案涉合同的约定，粤海通公司应以购房款总金额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予唐永顺。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，一审法院综合案涉商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张违约金标准计算过高理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。唐永顺、粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费595.53元，由唐永顺负担544.62元，由佛山市粤海通房地产有限公司负担50.91元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽