西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初6409号原告（反诉被告）：张大龙，男，1988年1月5日出生，汉族，籍住陕西省华县金堆镇向阳区。委托诉讼代理人：卜文通，陕西维秉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雅平，陕西维秉律师事务所律师。被告（反诉原告）：王云珍，女，1958年1月26日出生，汉族，籍住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李娟，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：于滋堃，上海市汇业（西安）律师事务所律师。第三人：西安敬诚房地产营销策划有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：陈江耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：魏光，男，1985年12月8日出生，汉族，籍住陕西省华县，系公司员工。第三人：西安房地产开发（集团）股份有限公司。住所地：西安市内。法定代表人：尉新满，该公司工程经理。委托诉讼代理人：陈小侠，女，1991年10月3日出生，汉族，住西安市蓝田县，该公司员工。原告（反诉被告）张大龙诉被告（反诉原告）王云珍、第三人西安敬诚房地产营销策划有限公司（以下简称“敬诚房地产公司”）、西安房地产开发（集团）股份有限公司（以下简称“西房公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张大龙及委托诉讼代理人卜文通，被告王云珍委托诉讼代理人李娟、于滋堃，第三人敬诚房地产公司委托诉讼代理人魏光，第三人西房公司委托诉讼代理人陈小侠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张大龙诉称，2016年11月14日，原、被告及敬诚房地产公司签订《西安市XX房XX居间合同》，约定被告将坐落于西安市雁塔区XX城XX幢XX单元XX层XX户（XX城XX号楼XX单元XX室)，房屋所有权证号为：403368（XF2004第0444号）房屋出卖给原告。房屋交易价格为800000元，其中购房定金为20000元。涉案房屋产权证书由被告办理。涉案合同签订后，原告严格按合同约定履行了合同义务，于2016年11月14日向被告支付定金20000元，被告当日向原告出具收条，并已将涉案房屋交付给原告使用。但被告至今不配合原告及敬诚房地产公司办理涉案房屋产权证书，也不配合办理房屋产权过户手续，经原告与敬诚房地产公司多次催告，被告均以各种理由推脱，导致原告至今无法办理房屋过户登记手续，给原告造成了严重损失。为维护原告的合法权益，现起诉至法院，请求依法判令：1、被告继续履行合同即被告为原告办理房屋产权过户手续，将西安市雁塔区XX城XX幢XX单元XX层XX户（XX城XX号楼XX单元XX室）房屋过户至原告名下；2、被告向原告赔偿损失150000元；3、第三人西房公司协助将西安市雁塔区XX城XX幢XX单元XX层XX户（XX城XX号楼XX单元XX室）房屋过户至原告名下；4、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）王云珍答辩及反诉称，涉案房屋未能办理房屋所有权证书，根据我国法律规定属于不能转让之房屋，故不具备过户至原告名下的现实可能性。另，被告从未向原告交付涉案房屋，且涉案房屋总价款800000元，原告目前仅支付定金20000元，故被告没有任何理由可以要求被告为其办理房屋过户手续。涉案房屋实际门牌号为XX城XX号楼XX单元XX，故无法按照原告的要求办理相应的房屋所有权证书。根据约定被告与原告之间的《西安市XX房XX居间合同》应予解除。被告无任何过错，亦未给原告造成任何损失，故原告要求被告赔偿其损失150000元的诉讼请求，无事实和法律依据，不应得到支持。反诉原告认为，案涉合同并非本约合同，而是预约合同，由于双方对签订正式买卖合同无法达成一致，反诉原告有权解除预约合同，并应向反诉被告返还定金20000元。综上，请求依法判令：解除反诉原告王云珍与反诉被告张大龙、第三人西安敬诚房地产营销策划有限公司于2016年11月14日签订的《西安市XX房XX居间合同》，反诉原告向反诉被告返还所交定金20000元。原告（反诉被告）张大龙针对反诉辩称，涉案合同完全满足有效合同的全部要件，且已实际履行，反诉原告称系预约合同，无任何事实及法律依据。另外，涉案房屋完全具备办理房产证及继续履行条件，反诉原告因房屋涨价拒不配合办理相关手续，现以无法办理房产证为由主张解除合同，明显严重违约，故反诉原告请求于法无据，请求依法驳回。第三人敬诚房地产公司述称，涉案房屋确实存在门牌号更换的情况。交易过程中第三人一直在努力配合原、被告双方协商相关事宜，但始终没有结果。现涉案房屋确系由原告居住使用，故希望交易可以继续履行，尊重法院最终的认定。第三人西房公司述称，涉案房屋已具备办理房屋产权证书的条件，第三人同意遵照人民法院最终认定配合办理房屋产权过户手续。现涉案房屋产权仍在第三人西房公司名下，原因系王云珍所提交的材料缺少注销抵押登记通知单，故无法办理。如业主提交资料齐备，第三人同意随时配合办理房产过户手续。经审理查明，2016年11月14日，原告张大龙（乙方）与被告王云珍（甲方）、第三人敬诚房地产公司签订《西安市XX房XX居间合同》（房屋所有权证(购房合同）号：403368XF2004第0444号）。约定甲方所售房屋坐落于西安市雁塔区XX城XX幢XX单元XX层XX户（XX城XX号楼XX单元XX室），该房屋交易价格为800000元，其中购房定金20000元整于2016年11月14日前已由乙方实际支付给甲方。该房屋交易价格包含甲方应交或已交的该房屋附加费用及基础设施、设备等费用（包括但不限于房屋专项维修基金（即大修基金）、甲方购房时已缴纳之税费、初装费、入住费用、已发生之物业及相关费用）、前述费用乙方不再承担。甲方同意该房屋的专项维修基金（即大修基金）随房屋一并转移给乙方。乙方以申请公积金贷款方式交易。甲乙双方约定交房时间为：甲方结清上述房屋物业费、暖气费当日。交屋前，该房屋已经发生的费用包括但不限于物业管理费、水电费、暖气费、燃气费、有限电视费等所有物业及相关费用由甲方承担；交屋后的上述费用由乙方承担。交屋时，甲方将燃气卡、电卡、房屋内外所有钥匙等物件一并交付给乙方。合同第八条补充约定:①上述房屋所有权证由甲方自行办理。②上述房屋所有权证,XX城XX号楼XX单元XX(西户)房屋所有,则交易终止,甲方退回收取乙方的定金,丙方退回所收取的中介费。签订合同当日，张大龙向王云珍支付定金20000元，王云珍出具《收条》。张大龙表示当日王云珍已将房屋钥匙、水电卡、天燃气卡、门禁卡交由张大龙，王云珍及其儿子以及第三人均在现场。王云珍对此不予认可，表示并不清楚张大龙如何取得涉案房屋钥匙。第三人表示向张大龙交付房屋钥匙等事项王云珍均知情也表示同意。2016年12月1日王云珍前往物业公司结清之前所欠所有物业费用。张大龙自2017年1月起开始缴纳涉案房屋相关物业费用。2017年4月-2018年11月期间，张大龙、敬诚房地产公司一直就房屋解押及办证事宜多次与王云珍微信沟通，王云珍称办证资料已提交，因开发商原因导致一直无法办理产权证书，但经张大龙多次要求双方共同前往房屋产权登记机关了解情况，王云珍均以事务繁忙为由致双方未能见面沟通。直至2018年11月10日，王云珍以微信告知敬诚房地产公司中介人员称：“小魏您好！请人去世家星城打听反馈回来的房价是和我们一样情况的房子价格是一万三，有证的是一万六七。之前卖房所要价钱是因为刚好另外买房需要这个数，所以就说了个数字。因为和您建议有出入，所以，没好直接告诉您。或者您可以给个具体的价格提议，以及何时付款等具体内容，我们再商议。谢谢您”。次日，敬诚房地产中介人员向张大龙转达王玉珍提出重新商议购房款的意思，张大龙通过微信向敬诚房地产公司中介人员回复称：“魏经理，这一次务必要见面，把事情说开，我这情况你也清楚，你让我凑一凑个800000元一次性给你，我能力还能达到，让我一次性付1300000元，这是我来说有点难了，而且我还要装修，这就违背我买房子的初衷”。在此期间张大龙多次微信王云珍希望可以见面商谈，但王云珍均以事务繁忙，未能成行。之后，原、被告及第三人三方见面商谈，被告王云珍要求涨价500000元才可继续履行，原告张大龙表示无法接受。2018年12月8日，张大龙通过微信向王云珍发出《关于要求贵方尽快履行合同义务的催告函》，载明：“……经与贵方多次联系沟通，因贵方拒不按合同约定办理房产证等手续，使本人进一步装修工期不断推迟，本人因此承担了多笔违约责任，现向贵方告知，我方将在2018年12月14日正式开始进一步装修工作，如因贵方原因导致本人不能取得涉案房屋产权，因此给本人造成的包括但不限于装修费等损失，将由贵方全部承担……”。王云珍对此未予回复。随后，张大龙于2018年12月9日前往物业提交《装修申请表》并办理装修手续。2019年2月18日，张大龙通过邮寄和微信向王云珍发送《律师函》。庭审中原告现表示在办理过户手续同时，同意一次性向被告支付剩余购房款。经查，西房物业第一服务中心出具证明：XX城XX号楼XX单元XX层XX（西）业主，XX房XX城XX栋XX单元XX室（西）同属一套房产”。西安西房物业服务有限公司第一服务中心出具《情况说明》一份，载明：“2016年12月1日，29号楼0单元602室登记业主王云珍办理了2016年及之前物业费结清手续，2017年及之后均为张大龙缴纳。张大龙向我司服务中心提供了房屋买卖合同，该房屋系张大龙购买取得，我司也在之后为张大龙办理了合法装修手续。关于装修手续中所涉及王云珍名字，系因其目前仍为该房屋在我司登记业主，我司因工作流程要求，确定装修房屋在我司处信息，所以要求装修公司标注了王云珍的名字。经我司核实，29号楼0单元602室门锁为开发商原配门锁，不存在任何被撬痕迹，张大龙现持有的该门锁钥匙也与我司服务中心留存的原配钥匙一致，能够正常打开该房屋原配门锁”。经询，原告王云珍早于2012年10月18日还清房屋贷款，经2019年5月8日查询《西安市不动产登记簿》显示，涉案房屋西安市雁塔区XX路XX城XX号楼XX幢XX室（不动产权证号：110XXXXXXX-2-1-29-00602～0）于2006年3月3日完成初始登记。以上事实有《西安市XX房XX居间合同》、收条、微信记录、物业缴费记录、《装修申请表》、《西安市不动产登记簿》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告于2016年11月14日签订的《西安市XX房XX居间合同》均是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同对合同标的、价款、履行期限和方式、违约责任等均进行了约定，完全具备房屋买卖合同要件，双方均应严格按约履行各自义务。被告（反诉原告）主张该涉案合同属预约合同且要求予以解除并由原告（反诉被告）退还定金的诉请，明显于法无据，本院依法不予支持。本案中，涉案房屋已于2006年3月3日完成初始登记，需被告随时配合提交资料后第三人表示可随时办理房屋产权证书。原告作为守约方，积极履行了合同的义务。被告王云珍2016年12月1日前往物业公司结清之前所欠所有物业费用的行为已符合合同所约定的房屋交付条件，加之2017年1月起一直由原告张云龙缴纳相关物业费用，结合以上情况足以认定原告实际已向被告交付房屋的事实。但被告现以开发商无法办理房屋产权证书并要求原告增加购房款为由拒绝继续履行合同，明显已构成违约，严重违反诚实信用原则。现原告要求被告继续履行合同即将涉案房屋西安市雁塔区XX路XX城XX号楼XX幢XX室（不动产权证号：110XXXXXXX-2-1-29-00602～0）办理过户至原告张大龙名下，于法有据，本院依法予以支持。鉴于被告未积极履行办证手续，涉案房屋目前仍登记在第三人西房公司名下，故第三人理应协助配合办理相关手续将涉案房屋产权过户至原告张大龙名下。关于原告主张赔偿装修、租金损失一节，因房屋未办理过户手续并不直接影响原告对房屋装修及使用，两者之间并无直接关联性。原告在认可房屋已于2016年12月1日交付的情况下，因被告拒不办理过户手续主张装修、租金损失，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十二条、第六十条之规定，判决如下：一、原告张大龙于本判决生效之日起十日内支付被告王云珍剩余购房款780000元。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告王云珍、第三人西安房地产开发（集团）股份有限公司于本判决第一项履行完毕后十日内协助原告张大龙将西安市雁塔区XX路XX城XX号楼XX幢XX室（不动产权证号：110XXXXXXX-2-1-29-00602～0）房屋办理产权登记至原告张大龙名下。三、驳回原告张大龙其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）王云珍反诉请求。本案案件受理费3300元，由被告王云珍承担。因原告已预交，被告于支付上述款项时将该款一并支付原告。反诉费5900元，由被告（反诉原告）王云珍自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  杨美妮人民陪审员  胡均安二〇一九年十二月二十四日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：李珍珍2019年月日送达1