西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初5449号原告：西安龙呈物业服务有限公司，住所地：陕西省西安市碑林区。法定代表人：李振斌 ，该公司执行董事。委托诉讼代理人：荆孟强，陕西云德律师事务所律师。委托诉讼代理人：澈力格尔，陕西云德律师事务所律师。被告：西安中润商业运营管理有限公司，住所地：西安市莲湖区。法定代表人：吴珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：迟波，陕西维谨律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢振华，陕西维谨律师事务所律师。第三人：常春林，男，1973年2月24日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。第三人黎敏，女，1978年6月18日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。原告西安龙呈物业服务有限公司（以下简称：龙呈物业公司）与被告西安中润商业运营管理有限公司（以下简称：中润商业运营管理公司）、第三人常春林、第三人黎敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙呈物业公司委托诉讼代理人荆孟强、澈力格尔，被告中润商业运营管理公司委托诉讼代理人迟波、谢振华到庭参加了诉讼，第三人常春林、黎敏经本院合法传唤未到庭亦未提供书面答辩意见。原告龙呈物业公司诉称，2016年9月起，原告便开始为被告提供物业管理服务，截止起诉之日，虽然双方一直未签订物业服务合同，但双方一直通过《工作联系函》等文件进行物业服务工作交接和办理。另，原告虽未与被告签订物业服务合同，但被告系陕西柏哲物业有限公司的延续，被告与陕西柏哲物业有限公司所需物业管理服务内容、物业管理服务面积均一致，故原告认为应当参照原告与陕西柏哲物业有限公司之间的物业服务合同内容确定原、被告之间的权利义务。原告向被告提供物业服务至今，被告未向原告支付任何一笔款项，经公司计算被告已下欠原告1543862.4元物业服务费，现经原告多次催要被告一直未支付。故提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费1543862.4元；2、请求法院判令被告向原告支付逾期付款违约金580032.17元（以欠款为基数，按照年利率24%为标准，自2016年10月1日起计算违约金，暂计算至2019年5月8日，并将计算至欠款付清之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。被告中润商业运营管理公司辩称，被告西安中润商业运营管理有限公司注册成立于2016年9月9日，与原告陕西柏哲物业有限公司之间并不存在任何承继或名称变更关系，且被告经营范围包括室内外装饰装修工程、物业管理、酒店管理、商业运营管理……。2016年10月，经公开招标，被告中标取得大话南门5号楼一至三层4600平方米商铺招商运营管理权，并与发标单位西安市碑林区城中村改造办公室签订《商铺租赁合同》。2016年11月17日，西安市碑林区城中村改造办公室向XX村还建商铺各实际承租商户下发《关于“西安市碑林区XX村还建商铺”变更中标人》通知， 2017年1月1日被告正式接手商铺，开始对大话南门5号楼商业铺位进行招商运营和提供物业服务。自被告开始运营管理大话南门5号楼商业项目以来，被告公司便组织物业服务人员对受托管理范围内商业物业铺位进行物业管理服务，并且被告为了更好的服务各承租商户，在其公司内明确设置了工程、保洁、商管等各个具体业务部门，也专门外聘了安保单位为各商铺承租人提供优质的物业服务。在此期间，被告与原告从未口头或书面签订过任何物业服务委托合同，也从未要求原告向被告或被告管理范围内的各商业承租商户提供物业服务。故此，被告与原告之间既不存在书面的物业委托服务合同关系，也不存在事实的接受原告物业服务的行为，原告起诉要求被告支付物业服务费用缺乏事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人常春林、黎敏经本院合法传唤未到庭亦未提供书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，经审理本院查明事实如下：西安市碑林区城中村改造办公室于2014年对原被告之间诉争的XX村还建商铺招租工作进行公开招标，经招标评委会评审并经业主确认，由案外陕西柏哲物业有限公司中标，西安市碑林区城中村改造办公室于2014年8月5日发送了中标通知书，双方并签订了租赁合同。2014年12月31日案外陕西柏哲物业有限公司与原告西安龙星物业服务有限公司签署了《商业物业服务管理协议》，该协议约定：甲乙双方确认所租赁物业面积约为9000平方米，物业服务费及相关费用标准：物业服务管理费:3元/平方米/月；垃圾清运费:0.3元/平方米/月；水费:4.5元/立方(一立方水等于一吨水)；电费:1.2元/度；物业服务相关费用自2015年6月13日起按月缴纳。2016年10月8日，由于柏哲公司多次违约，退出经营，西安市碑林区城中村改造办公室与西安中润商业运营管理有限公司签署了《商铺租赁合同》，合同第一条租赁标的第1款约定“甲方出租的商铺位于陕西省西安市碑林区XX路XX段路东，大话南门小区5#楼一至三层商铺约4600平方米，（以上面积以房地局所发房产证的面积为准）。”第2款约定“该房产的用途：商业、管理服务业等”第二条、交房日期、装修期限、租赁期限第1款约定“甲、乙双方协商确定交房日期为2017年1月1日，由甲方交付乙方使用。”第3款约定“甲乙双方约定租期：自2017年1月1日起至2030年9月15日止，租赁期限共计：13年零9个半月（165.5个月）”。2016年11月17日西安市碑林区城中村改造办公室向XX村还建商铺各承租商户下发《关于“西安市碑林区XX村还建商铺”变更中标人通知》，内容为“我城改办于2014年对XX村还建商铺招租工作进行公开招标，……陕西栢哲物业有限公司中标，于2014年8月5日发送中标通知书，并签署了租赁合同”。“由于陕西柏哲物业有限公司在与商户履行合同中多次违约，致使商户经营受到严重影响，导致部分不明真相的业主与商户产生误会，造成一定的不稳定。……“故此，为保障承租商户的利益不受损失，请原与陕西柏哲物业有限公司签定租赁合同的承租商户接到本通知后尽快与西安中润公司签署、确认新的租赁合同”。西安中润商业运营管理有限公司自2017年1月1日接手大话南门5号楼一至三层商铺起，其公司自行提供物业管理服务，包括整个区域的安保、下水管道清淤、化粪池清理、垃圾打扫、清运等物业服务。另被告西安中润商业运营管理有限公司与原告龙呈物业公司未签署物业服务合同。再查，陕西柏哲物业有限公司于2016年9月19日注销。本院认为，依法订立的合同受法律保护。物业服务费系指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业签订物业服务合同，物业服务公司按照物业服务合同的约定，对业主的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关等级的服务活动，并且物业服务公司可按照双方的约定收取相关的物业服务费用。关于原告龙呈物业公司以与陕西柏哲物业有限公司于2014年12月31日签署的《商业物业服务管理协议》以及西安市碑林区城中村改造办公室于2016年11月17日向各承租商户下发的《关于“西安市碑林区XX村还建商铺”变更中标人通知》为由，主张被告西安中润商业运营管理有限公司应承继原陕西柏哲物业有限公司与其签署的《商业物业服务管理协议》，并按照该协议约定向其支付相关的物业服务费及支付逾期付款违约金。因原告龙呈物业公司与陕西柏哲物业有限公司于2014年12月31日签署的《商业物业服务管理协议》仅对其双方具有约束力，被告中润商业运营管理公司非合同的签署人及相对方。另，原告无证据证明被告中润商业运营管理有限公司同意承继柏哲物业公司在《商业物业服务管理协议》当中的权利及义务，故原告之主张无事实及法律依据。本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第九条、第十条、第十一条、第三十二条、第四十四条、第六十条《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第四十五条、第一百一十一条之规定，判决如下：驳回原告西安龙呈物业服务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费23791 元（原告已预交），公告费300元，均由原告西安龙呈物业服务有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。    审    判    长       朱保健审    判    员       赵兴华审    判    员       郭富丽                   二〇一九年十二月二十三日 书    记    员       杨晨曦 1