云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初5315号原告：黄文超，男，汉族，1985年11月12日出生，广东省增城市人，住广东省增城市。委托诉讼代理人：孙培源、王妍，云南势能律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南东聚南疆汽配有限公司。住所：云南省昆明市官渡区小板桥昆洛路**。法定代表人：何丽琼，总经理。委托诉讼代理人：马建宁，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南南疆物流有限公司。住所：云南省昆明市关上关通路**/div>法定代表人：杨仕平，总经理。委托诉讼代理人：马建宁，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告黄文超（以下简称原告）诉被告云南东聚南疆汽配有限公司（以下简称南疆汽配公司）、被告云南南疆物流有限公司（以下简称南疆物流公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人孙培源、王妍，被告南疆汽配公司、南疆物流公司的委托诉讼代理人马建宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年9月28日，原告与被告南疆汽配公司签订《租房合同》，约定了租期、租金、押金及违约责任。合同签订后，原告全面履行了合同约定的义务。2017年5月27日，两被告向全体商户下发通知，通知中两被告均认可合同合法有效,据此证明被告南疆物流公司认可原告与南疆汽配公司签订的合同内容，并承诺按约履行，同时两被告均向原告承诺对已收取的租金在停止经营状况下多退少补。但由于案外人中国人民解放军61538部队与两被告存在纠纷，各方未能协商一致，导致南疆汽配城服务广场长期被封闭大门，不能正常经营，实际处于停业状态。2018年9月13日原告看到昆明市中级人民法院粘贴的《公告》，要求原告向部队腾还房屋，至此原告确认与两被告建立的租赁关系已经无法履行。两被告违反关于租赁关系所作出的约定承诺，依法应承担违约责任。故诉至法院，请求判决：1、两被告未履行租赁关系约定或承诺构成根本违约，并解除与原告的租赁合同关系。2、两被告向原告返还剩余租金886776.27元（总租期3287天，至2017年6月20日共实际使用1451天，剩余1836天）、押金30000元。3、两被告根据合同第十四条第4项约定向原告共同赔偿固定比例违约金476280元及按经济损失计算的违约责任金631646.16元（1、按剩余租期比例计算的贷款利息损失143035元；2、按剩余租期比例计算的装修及固定资产投入损失488611.16元）。4、两被告承担本案全部诉讼费。被告南疆汽配公司辩称：认可原告支付的租金和押金，但市场关停是2018年9月14日，而不是2017年6月20日，因为原告在2018年的时候还在支付水电费。原告主张的违约金过高，依据相关法律应以实际损失为准，原告不能证实其实际损失，应予驳回。被告南疆物流公司辩称：我司与原告无任何权利义务关系，下发通知和两个文件不构成合同主体的变更或者是债务的加入。而且从两个文件上看，退还剩余租金是附加前提的，也就是待军委或者是政府出台相应的政策之后再进行退还，而不是无条件返还，因此在主体、数额均不明确的情况下，我司不承担责任，请求驳回原告对我司的全部诉讼请求。原告就其主张向本院举证如下：1、租房合同书、云南东聚南疆汽车服务广场备案证明、产权证明，以证明原告与被告南疆汽配公司之间建立的房屋租赁关系合法有效，同时证明合同约定的价款总额、租期、违约情形及违约责任计算方式。2、《关于依法积极配合昆明市官渡区人民法院执行局执行，完善市场商户铺面到期合同续签及租金支付，妥善处理部队公告等事项的通知》、《再次告东聚南疆汽车服务广场全体租户书》，以证明被告南疆物流公司认可原告与被告云南南疆汽配公司签订的租赁合同书有效，并自愿承诺按合同约定履行，同时证明两被告均书面承诺对已收取的租金在停止经营状况下届时结算剩余多退少补，绝不拖欠。3、部队《公告》，以证明因两被告与案外人有纠纷，案外人因此要求全体商户在原合同到期后自行搬离，自此原告租赁商铺所在市场即因两被告与案外人之间纠纷始终处于大门被堵，无法正常经营状态。4、云南省昆明市中级人民法院《公告》，以证明2018年9月5日，因两被告拒不履行法院判决，本案租赁房屋被法院要求限期搬离腾退，自此确认本案租赁关系无法继续履行，原因系两被告违法违约原因导致，两被告应向原告承担违约责任。5、收款专用收据，以证明原告实际支付租金1587600元，剩余未履行部分租金为886776.27元，已支付保证金30000元。6、个人借款合同及贷款凭证，以证明原告为履行租赁合同贷款111万元，产生了利息，并因被告违约产生了利息损失143035元。7、《装饰装修工程施工合同》、门市装修装饰工程预算，以证明原告为装修商铺投入874763元，按照剩余未履行部分租期计算损失为488611.16元。经质证，被告南疆汽配公司、被告南疆物流公司对原告提交的证据1-4无异议，但对证据2-4的证明目的不认可。对证据5三性不予认可，但认可原告按合同约定支付了全部租金和保证金。对证据6三性无异议，但不认可证明内容。对证据7三性不予认可。被告南疆汽配公司、南疆物流公司就其辩解向本院提交了如下证据：1、（2018）最高法民终1182号民事判决书，以证明涉案场地于2018年9月15日经强制执行移交61538部队，租户使用涉案租赁物的截止时间应当认定为2018年9月14日，该生效法律文书的证据效力及证明力大于其他书证。2、昆税-稽检通-（2019）100296号税务检查通知书、昆明市公安局官渡分局扣押物品文件清单，以证明因关联企业云南官宏酒店管理有限公司接受涉税检查，两被告的会计凭证、租房合同、记账凭证、收据等资料被全部扣押，导致被告南疆汽配公司无法获取案件材料和提交证据。经质证，原告对被告南疆汽配公司、被告南疆物流公司提交的证据真实性无异议，但对关联性不予认可。本院认为，原告提交的证据1-4及证据6被告南疆汽配公司、被告南疆物流公司无异议，本院予以确认；证据5被告南疆汽配公司、被告南疆物流公司虽有异议，但其确认收到原告相应款项，故本院予以确认；证据7无营业执照、正式发票及付款凭证，本院不予确认。被告南疆汽配公司、被告南疆物流公司提交的证据原告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2006年8月24日，案外人中国人民解放军61538部队（以下简称61538部队）向南疆物流公司发出《中标通知书》，确定南疆物流公司为小板桥营院（昆洛路709号）部分土地租赁项目的中标单位。2007年4月6日，61538部队与南疆物流公司签订《军队房地产租赁合同》（[2007］Ｂ房租合字第××号），约定：甲方（61538部队）将坐落于昆明市小板桥镇，面积为110亩的土地出租给乙方（南疆物流公司），租赁用途为批发市场，租赁期限自2007年5月1日起至2012年4月30日止。同日，双方签订《军队房地产租赁补充合同》（[2007］Ｂ房租合字第××号附1号），约定租赁期限定为20年，从2007年9月15日起至2027年9月15日止。2007年7月10日，双方签订《军队房地产租赁补充合同》（[2007］Ｂ房租合字第××号附2号），约定：乙方承租的总面积为77782.6平方米，合116.67亩。2011年6月8日，61538部队与南疆物流公司（以自然人“杨政”名义）签订《军队房地产租赁合同》（[2011]B第0001号），约定：甲方（61538部队）将位于昆明官渡区昆洛路709号，面积约18.3亩的场地出租给乙方（南疆物流公司）使用。租赁用途为副食品批发市场。租赁期限自2011年9月15日起至2016年9月14日。2011年6月15日，61538部队与南疆物流公司（以自然人“杨政”名义）签订《军队房地产租赁补充合同》（[2011]B第0001号附1号），约定：租赁期为16年零3个月，从2011年6月15日起至2017年9月15日止。上述合同签订后，61538部队将土地交付使用。南疆物流公司在其租赁的土地上建设“云南南疆副食品批发市场”用于出租经营，后以“云南东聚南疆汽配有限公司”（东聚南疆汽车服务广场）的名义进行经营。2013年9月28日，原告（乙方）与南疆汽配公司（东聚南疆汽车服务广场、甲方）签订《租房合同书》，约定甲方将位于东聚南疆汽车服务广场21栋A1-A3号铺面3间共计245平方米出租给乙方。租赁期为9年，享受免租期12个月，装修期2个月，实际使用自2013年4月29日至2023年6月28日止，自2013年7月1日至2023年8月31日止，租赁物的用途仅限于汽车装饰、汽车用品。租金为每月60元/平方米，乙方在本合同约定的租赁期间应当向甲方交纳的租金总额计1587600元。乙方应于合同签订当日一次性交清租赁押金30000元，乙方在退租时，与甲方结清所有款项及办理完毕相关交接手续后，退还全额押金。乙方应于合同签订当日向甲方一次性交清全部租金30%作为租金首付款，计477600元，余下租金1110000元乙方在合同签订之日起5日内向甲方提供办理个人商铺租金贷款手续并配合银行方履行相关手续的办理；乙方选择个人商铺租金贷款支付甲方租金及押金时，如在将来的支付过程中，因乙方原因不能偿还贷款本息，而造成甲方损失的相关损失由乙方承担。甲方承诺，除不可抗力及政府重大区域规划等因素，二十年内市场经营项目主体不变，违反此条，甲方愿意承担相应责任及赔偿；若因政府重大区域规划的原因导致出租房屋毁损、灭失或拆迁，甲方负责退还乙方未到期剩下的房屋租金；如果因政府或部队的政策或重大区域调整而带来的拆迁，政府给的搬家费及装修赔偿、经营损失补偿等费用，应当由乙方享有。在不影响租赁物主体结构及其他租户正常使用的前提下，经甲方书面同意，乙方可以对租赁物进行装修，装修工程及工程质量由乙方自行负责，与装修有关的一切费用及责任均由乙方承担；对乙方的装修投入，在非甲方原因导致损失的情况下不作任何形式的补偿。甲方有擅自提前终止本合同等行为的，视为违约；在甲方或乙方出现违约情形时，守约方可以根据具体情况决定是否解除本合同。任何一方违约，违约方应向守约方支付本合同租金总额30%的违约金，如果造成对方经济损失的，应当承担相关责任的赔偿。2013年9月28日，原告向被告南疆汽配公司支付了房租477600元、押金30000元。2014年10月23日，原告与上海浦东发展银行股份有限公司昆明分行（以下简称银行）签订《个人借款合同》，约定，原告向银行贷款1110000元用于支付被告南疆汽配公司商铺租金，贷款期限为3年，自2014年10月23日至2017年10月23日，年利率为7.69%，担保人为被告南疆汽配公司。当日，银行发放了贷款，原告自认贷款已由其还清。2017年5月27日，南疆汽配公司、南疆物流公司向市场内全体租户发出《关于依法积极配合昆明市官渡区人民法院执行局执行，完善市场商户铺面到期合同续签及租金支付，妥善处理部队公告等事项的通知》，主要内容为，待军委、军队和武警部队全面停止有偿服务领导小组的新政策、文件、规定及配套政策出台后，确实需要市场商户配合军队改革提前搬离市场的，我公司郑重向市场商户承诺，保证返还商户在租期中剩余的部分租金。2017年6月5日，61538部队向南疆物流公司发出《解除租赁合同的通知》，2017年6月7日，61538部队向杨政邮寄了《解除租赁合同的通知》。2017年6月8日，南疆物流公司向61538部队邮寄了《关于〈解除租赁合同的通知〉的回复》。2017年6月20日，61538部队向市场各租户发出《公告》，主要内容为，依据中央军委和相关会议精神，结合云南省全面停止有偿服务的实施步骤和时间节点等要求，我部东聚南疆汽车服务广场将于2018年6月30日前全面关停。我部就解除合同的相关事项向昆明市中级人民法院提起诉讼，全体商户不得与东聚南疆汽配服务广场及其他任何公司、个人签订有关新合同，原市场内商户合同到期后自行搬离。2017年6月23日，南疆汽配公司、南疆物流公司向市场内全体租户发出《再次告东聚南疆汽车服务广场全体租户书》，主要内容为，我司郑重声明：1、云南东聚南疆汽配服务广场的租户，只有在我公司签订《租房合同书》和开出的收款收据才是合法有效（任何单位和个人所收款项收据我司坚决不予认可）；2、待军队停止有偿服务的配套政策出台后，对已收取的租金（包括交法院或直接交公司）届时结算，多退少补，绝不拖欠。后61538部队向昆明市中级人民法院提起诉讼，请求解除与南疆物流公司签订的一系列合同，返还场地，并支付租金和违约金。南疆物流公司提起反诉，要求继续履行合同并赔偿损失。该案经两审，云南省高级人民法院于2018年6月28日作出（2018）云民终435号民事判决，认为南疆物流公司拖欠租金事实存在，61538部队发出解除合同的通知符合合同约定的解除条件，判决确认双方签订的一系列房地产租赁合同和补充合同解除，由南疆物流公司腾还租赁场地并支付欠付的租金和违约金。2018年9月5日，昆明市中级人民法院依据发生法律效力的（2018）云民终435号民事判决发出执行公告，2018年9月15日，涉案场地经强制执行移交61538部队。后南疆物流公司向云南省高级人民法院提起诉讼，请求61538部队赔偿投资损失，返还投标保证金、场地押金。该案经两审，最高人民法院经审理后作出（2018）最高法民终1182号民事判决，认为一审法院在综合考虑解除合同、合同的履行期限以及南疆物流公司具体投入、合同约定等因素，判决由61538部队补偿南疆物流公司1500万元并驳回其他诉讼请求并无不当，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。根据本案查明的事实，合同标的物已于2018年9月15日移交61538部队，原告与南疆汽配公司订立的合同已无继续履行的可能，且被告在庭审中亦表示同意解除合同，故本院对原告要求解除合同的诉请予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告所举证据不能证实其在2017年6月20日已搬离租赁物或已将租赁物移交南疆汽配公司，故本院参照涉案场地移交的时间，确认原告使用或控制租赁物的截止时间为2018年9月14日，南疆汽配公司收取了9年的租金，故现应退还原告自2018年9月15日起的租金875717元〔（1587600元÷9年÷365天）×1812天〕。原告主张的押金符合合同约定，本院予以支持。本案原告主张的违约金包含两个部分，第一个部分为合同约定的合同租金总额30%的违约金。就该部分，本院认为，从2007年南疆物流公司与61538部队签订租赁合同和补充协议时起，具有建立长期租赁关系的合同预期，在合同履行过程中，南疆物流公司曾出现拖欠租金的违约行为，但双方之间仍然协商并通过南疆物流公司及时补交租金、支付滞纳金的方式继续履行合同。南疆物流公司与61538部队合同的解除并非南疆物流公司或者南疆汽配公司存在擅自提前终结合同等违反《租房合同书》相关约定的行为所致。原告与南疆汽配公司的合同不能继续履行，但不存在南疆汽配公司违约的情形，故本院对原告主张的这部分违约金不予支持。关于原告主张的第二部分违约金，本院认为，从本案诉争的合同内容看，本案并无证据表明被告南疆汽配公司对租赁物装修后出租，但《租房合同书》已经约定，“对乙方的装修投入，在非甲方原因导致损失的情况下不作任何形式的补偿”，导致合同解除的原因并非被告南疆汽配公司违约行为所致；同时原告所举证据并不能证实其主张的装修投入已实际产生、支出，而从原告提交的装修合同内容看，部分设备、设施可以搬走使用或变卖，原告使用租赁物的时间已经过半；此外，原告选择以贷款方式支付租金系其与被告南疆汽配公司自愿达成的合意，且贷款在原告与被告南疆汽配公司订立合同一年后才发放，贷款早已归还，原告主张利息损失缺乏事实及法律依据，故本院对原告主张的这部分违约金不予支持。关于南疆物流公司是否承担责任的问题，本院认为，从南疆汽配公司、南疆物流公司联合发出的两份通知的内容看，“我司郑重承诺”不能明确指向被告南疆物流公司，同时原告承租的租赁物系以南疆汽配公司名义对外经营，与原告订立合同的一方主体也是南疆汽配公司而非南疆物流公司，原告缴纳的相关费用亦是南疆汽配公司收取，而第二份通知“只有在我公司签订《租房合同书》和开出的收款收据才是合法有效（任何单位和个人所收款项收据我司坚决不予认可）”明确指向的是《租房合同书》的相对方被告南疆汽配公司，故原告要求南疆物流公司承担责任的诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告黄文超与被告云南东聚南疆汽配有限公司于2013年9月28日签订的《租房合同书》；二、被告云南东聚南疆汽配有限公司于本判决生效之日起十五日内，退还原告黄文超租金875717元、押金30000元，合计905717元；三、驳回原告黄文超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19088元，由被告云南东聚南疆汽配有限公司承担12857元，原告黄文超承担6231元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  张红昆人民陪审员  李 红人民陪审员  杨 凡二〇一九年十二月十二日书 记 员  郭 璐