大连市甘井子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽0211民初4279号 原告：大连龙湖物业服务有限公司（统一社会信用代码91210200064402869W），住所地辽宁省大连市中山区港浦路**楼**。 法定代表人：贝洪亮，系总经理。 委托诉讼代理人：杨静丽、郝珈玮，均系辽宁顾阳律师事务所律师。 被告：张大力，男，1971年10月16日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。 原告大连龙湖物业服务有限公司与被告张大力物业服务合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连龙湖物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨静丽、郝珈玮以及被告张大力均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大连龙湖物业服务有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的自2017年4月至2018年12月期间的物业费30,844.17元【（6.6元×216.48平×21月）＋（40元×21月）】；2、判令被告按日千分之三标准向原告支付滞纳金28,037.37元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告系“龙湖·滟澜山”项目物业服务企业，被告系该项目业主。被告购买的房屋均坐落于甘井子区滟澜园，一套是该小区内67号楼1单元1跃3层1号（建筑面积216.48平方米）房屋，另一套为67—库6号车库。被告与原告签订前期物业服务合同，约定住宅物业费6.6元/月/平方米、室内车位40元/个/月，按季度交纳，应在每季度月末25日前将下一期物业服务费交清，逾期按日千分之三向原告交纳违约金。被告自2017年4月起再未交纳下期物业服务费用，经多次催要仍无果。为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请贵院判如所请。 被告张大力辩称，不同意原告的诉讼请求。具体理由是：1、签订购房合同时，被告是在被引诱的情况下签订的，物业合同当时也是连带购房合同被迫签订的；2、购房合同签订后，房屋长期办不了产权证，不能交易；3、物业合同签订后，所有服务条件根本没有达到，原告逃避推托，针对孩子就学的问题，其让我们找开发商，结果使得我们业主和物业公司之间矛盾很深；4、原告收费时态度恶劣，还存在强势、诱惑、欺骗等行为，被告心里很委屈。 经审理查明：2013年5月15日，大连龙湖西城置业有限公司（以下简称：龙湖置业公司）为其开发建设的“龙湖·滟澜山”项目选聘前期物业服务管理单位，遂与原告签订了《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，该协议约定：物业名称为“龙湖·滟澜山”；物业类型包括住宅和商服；坐落位置为位于甘井子区南侧；建筑面积约96985平方米；物业服务区域内物业服务收费选择包干制方式，盈余或亏损由原告享有或承担；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅按每月每平方米6.6元标准计算，另外业主购买停车位或车库的，按室内车位每月每个40元标准交纳；业主在办理入伙手续时首次交纳一年的物业费，以后应在每季度末月25日之前将下期物业费交清，逾期将按日向业主加收应交费用3‰的合同违约金；合同期限,自2013年5月15日起至2018年12月31日止；该份合同还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，龙湖置业公司如约交付物业，原告接收物业后持续为“龙湖·滟澜山”项目内的全体业主提供日常的物业管理与服务，至今从未间断。 同时查明，2015年7月26日，被告同时购买了“龙湖·滟澜山”项目内的两套房屋，一套为位于甘井子区建筑面积216.48平方米的住宅，另一套为滟澜园67号楼1单元半地下1层1号（67—库6号）、建筑面积为73.75平方米的车库。买卖合同签订时，被告即知悉由原告为其提供物业管理与服务，并认同该小区物业服务费的相关标准。2015年10月初，原告接收上述房屋，并按6.6元/月·平方米和40元/个/月的标准向原告交纳住宅和车库的物业服务费用直至2017年3月底。自2017年4月起，被告开始欠交物业费用，截止至2018年12月末，被告连续拖欠了二十一个月的相关物业费用共计30,844.17元。原告多次催款未果，遂诉讼来院。 本院确认的上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》（补充协议）、前期物业服务协议、照片、邮政特快专递单以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与龙湖置业公司签订的《龙湖·滟澜山前期物业服务协议》，出自双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述物业服务协议依法成立。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”规定，上述协议对龙湖·滟澜山小区内的全体业主、包括本案被告均具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告作为物业服务企业已经按照上述协议的相关约定履行了为小区全体业主提供物业管理与服务的义务，被告作为小区业主之一，其在接受物业公司提供的各方面物业服务的同时，理应按照合同约定的每月每平方米6.6元和每月每个车库40元的相关标准及时足额交纳物业费用，借故拖欠无理。 现原告请求被告立即给付2017年4月至2018年12月共计二十一个月的物业服务费30,844.17元及滞纳金，理由正当且证据充分，本院予以支持；关于滞纳金的计算标准一节，因前期物业服务协议中关于“逾期将按日向业主加收应交纳费用3‰的合同违约金”的相关约定，过于强调对违约方的惩罚性，似有加重违约方负担之嫌，因此应予调整。综合本案案情，决定以“日万分之三”为标准支付为宜。 关于被告当庭提出的几点抗辩意见，证据不足且部分抗辩意见属于其与开发建设单位之间的相关分歧，该分歧亦不属于本案调整，当事人可另行解决。 诚然，原告作为物业服务企业，必须学会与广大业主进行深入沟通与坦诚交流，只有虚心听取来自各方面的相关意见和建议，才会更加充分了解、掌握广大业主的合理需求，才能更加明确下一步需要改进和调整的方向，从而不断提高管理和服务水平，达到业主与物业企业之间的一种和谐共生良好状态。广大业主亦应当充分理解物业服务企业当前面临的各种困境，对小区内出现的不合理现象和不规范行为，部分业主应采取适当的方式、以合法的途径积极表达诉求，而不应以拒交物业费的方式消极对抗，这不仅冲击业主与物业企业之间惯有的理解与信任，也是对广大守信业主的一种否定与漠视，不利于小区整体环境以及物业服务质量的持续改善与提高。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下： 一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告张大力给付原告大连龙湖物业服务有限公司物业服务费30,844.17元及滞纳金（自2017年4月1日起至2018年12月31日止，按日万分之三标准计算）。 二、驳回原告大连龙湖物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,272元（原告预交），由原告承担479元；余款793元由被告担负（此款应于本判决发生法律效力之日起十日内给付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于 辽宁省大连市中级人民法院。 申请执行的期限为两年。 审 判 长  郭 强 人民陪审员  张淑华 人民陪审员  周长丹 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  祝琳琳 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； ……。