福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0103民初4539号 原告：林金星，男，1979年10月5日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：连美幸，福建泽方律师事务所执业律师。 被告：罗泽辉，男，1983年5月25日出生，汉族，住福建省周宁县。 委托诉讼代理人：陈其双，福建远东大成律师事务所执业律师。 原告林金星与被告罗泽辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林金星的委托诉讼代理人连美幸，被告罗泽辉的委托诉讼代理人陈其双到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 林金星向本院提出诉讼请求：1.判令罗泽辉向林金星支付拖欠的商铺承包金154000元、物业费2353.58元、水费1620.6元、更名费3268.87元、垃圾清运费784.53元、油污清掏费400元，共计162812元，并支付逾期付款利息（以162812元为基数，按年利率6%的标准，自2019年10月1日起计至罗泽辉实际还清上述款项之日止）；2.本案诉讼费用由罗泽辉承担。事实和理由：2019年4月23日，林金星与罗泽辉签订二份《承包经营合同》，分别约定由罗泽辉承包经营林金星位于福州市台江区的商铺（以下简称“河下店”）及位于福州市台江区商铺（以下简称“宝龙店”）。林金星、罗泽辉就罗泽辉承包经营河下店在《承包经营合同》中约定：林金星将租赁在福州市台江区商铺的经营权承包给罗泽辉，承包时间为2019年5月1日至2021年4月30日，期间每月的承包金为7800元，罗泽辉应于每月1日前向林金星支付。承包期间经营由罗泽辉负责，经营期间所产生的各种经营费用由罗泽辉承担。林金星、罗泽辉就罗泽辉承包经营宝龙店在《承包经营合同》中约定：林金星将租赁在福州市台江区商铺的经营权承包给罗泽辉，承包时间为2019年5月1日至2021年4月30日，其中2019年5月1日至2020年4月30日期间每月的承包金为33000元，2020年5月1日至2021年4月30日期间每月的承包金为35000元，罗泽辉应于每月1日前向林金星支付承包金。承包期间经营由罗泽辉负责，经营期间所产生的各种经营费用由罗泽辉承担。林金星依约于2019年5月1日向罗泽辉交付该二处商铺，并将营业执照和食品安全许可证一并交付给罗泽辉。罗泽辉自向林金星承包经营上述二处店铺后，本应在每月1日前向林金星支付承包金40800元，并支付经营二处商铺所产生的物业费、水电费用等。但罗泽辉仅于2019年5月份向林金星支付40800元，于2019年6月份向林金星支付30000元，于2019年7月份向林金星支付20000元，截至2019年10月份，罗泽辉尚有承包金154000元未向林金星支付。另自2019年6月份起，罗泽辉还拖欠宝龙店物业费2353.58元、水费1620.6元、更名费3268.87元、垃圾清运费784.53元、油污清掏费400元，共8812元。经林金星多次催讨，罗泽辉至今仍未向林金星支付任何上述款项。根据《合同法》第一百零七条之规定，林金星认为，林金星、罗泽辉之间签订的二份《承包经营合同》合法有效，罗泽辉未依约按时足额向林金星支付承包金及物业、水电费用已构成违约，依法应承担违约责任，罗泽辉除需向林金星支付拖欠的承包金及物业费等共162812元外，还应支付逾期付款利息。为此，林金星诉至本院，提出上述诉讼请求。 罗泽辉辩称：1.罗泽辉自2019年5月1日起承租两处店面，经营小龙虾餐饮生意，因路边不能摆放桌子，无法维持，于8月份停止营业，2019年8月23日已经把店面交还林金星（因为林金星本人在漳州工作，多次联系都不在福州，由罗泽辉的员工把店面和钥匙等交接给林金星的外甥）；2.承包经营合同无效。该合同名为承包经营，实为租赁，罗泽辉没有使用林金星的字号、人员或其它资源，只是租赁使用店面。林金星原来的营业执照名称、经营者和经营范围都与罗泽辉的完全不同，罗泽辉使用自己的字号，店面重新设计装修，员工全部自己招聘。因林金星没有产权证，并违法转租，为掩盖非法目的而订立承包经营合同，系虚假的意思表示，依法应当认定无效；3.合同无效，双方应当相互返还。林金星收取了罗泽辉13万元押金，足以抵扣2019年5-8月份所欠的占用费，剩余押金应该返还给罗泽辉；4.林金星主张的物业水电等费用与罗泽辉无关。罗泽辉在经营期间按时交纳水电费和物业费，水电物业费在卡里充值支付，欠费即停水停电，经营期间不可能欠费。林金星主张的水费和油污清掏费（发票日期为2019年10月12日）是在林金星收回店面之后产生的；林金星主张的物业费、垃圾清运费和更名费（发票日期为2019年5月6日）为罗泽辉承租之前拖欠的，罗泽辉尚未开始经营，不会产生费用，这些费用都与罗泽辉无关；5.林金星主张的6%利息没有依据。原合同没有约定利息，且罗泽辉的押金足以抵偿所欠的占用费，没有拖欠林金星款项。综上所述，林金星的诉求没有事实和法律依据，请求法院驳回林金星的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年4月23日，林金星（甲方）、罗泽辉（乙方）签订了一份《承包经营合同》，约定：1.承包项目：甲方租赁在福州市台江区商铺（以下简称“河下店”）经营权承包给乙方；2.承包时间：2019年5月1日-2021年4月30日止。甲方无条件提供营业执照、食品经营许可证供乙方正常经营和外卖平台申请使用，并无条件配合做好相关证件到期年审工作；3.承包费用：2019年5月1日-2021年4月30日每月费用合计7800元，包含商铺租金。承包租金每月1日前交给甲方；4.违约责任：承包期间经营由乙方全部负责，经营期间所产生的各种经营费用由乙方承担，与甲方无关。2019年5月1日之前与本店所产生的一切债务纠纷与法律纠纷由甲方承担，包含水电费、物业费。承包期间甲方在店里的设备由乙方保管和使用，乙方无权变卖设备。乙方经营期间所改造的设备由乙方自己承担。承包期间乙方需支付甲方30000元作为押金，以便乙方承包期间由于各种原因经营不善造成甲方损失的需乙方押金作为补偿。补偿金额30000元。合同经营期间如甲方造成乙方不能正常经营的需无条件退还乙方押金。另合同到期甲方原因造成合同不能为乙方续签的，甲方需无条件退还乙方押金。该合同还就其他事项进行了约定。林金星、罗泽辉分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处签名并捺印。 同日，林金星（甲方）、罗泽辉（乙方）还签订了一份《承包经营合同》，约定：1.承包项目：甲方租赁在福州市台江区商铺（以下简称“宝龙店”）经营权承包给乙方；2.承包时间：2019年5月1日-2021年4月30日止。甲方无条件提供营业执照、食品经营许可证供乙方正常经营和外卖平台申请使用，并无条件配合做好相关证件到期年审工作；3.承包费用：2019年5月1日-2020年4月30日每月费用合计33000元，包含商铺租金。2020年5月1日-2021年4月30日每月费用合计35000元，包含商铺租金。承包租金每月1日前交给甲方；4.违约责任：承包期间经营由乙方全部负责，经营期间所产生的各种经营费用由乙方承担，与甲方无关。2019年5月1日之前与本店所产生的一切债务纠纷与法律纠纷由甲方承担，包含水电费、物业费。承包期间甲方在店里的设备由乙方保管和使用，乙方无权变卖设备。乙方经营期间所改造的设备由乙方自己承担。承包期间乙方需支付甲方100000元作为押金，以便乙方承包期间由于各种原因经营不善造成甲方损失的需乙方押金作为补偿。补偿金额100000元。合同经营期间如甲方造成乙方不能正常经营的需无条件退还乙方押金。另合同到期甲方原因造成合同不能为乙方续签的，甲方需无条件退还乙方押金。该合同还就其他事项进行了约定。林金星、罗泽辉分别在该合同落款“甲方”、“乙方”处签名并捺印。 上述两份合同签订后，罗泽辉依约向林金星支付了两处店面的押金合计130000元，林金星亦将店面交付承罗泽辉使用，罗泽辉在两处店面经营“小龙虾”。 租赁期间，罗泽辉于2019年4月30日支付了宝龙店、河下店的租金40800元，2019年6月支付了租金30000元，2019年7月支付了租金20000元，此后罗泽辉再未支付租金。 诉讼中，罗泽辉申请证人徐某到庭作证。徐某陈述：其是罗泽辉聘请的厨师，河下店、宝龙店经营期间徐某都有去帮忙。两家店都是2019年8月20日左右结束经营的。2019年8月23日，罗泽辉让徐某把两家店的钥匙交给“林总”（指林金星），徐某就打电话给“林总”，“林总”让徐某把钥匙送到交通路的星火烧烤交给他外甥林志敏。罗泽辉认为，其已于2019年8月23日将河下店、宝龙店的钥匙都交还给林金星的外甥林志敏，故两处店面的《承包经营合同》均已于2019年8月23日解除。林金星质证认为，证人与林金星之间有利害关系，证人证言的证明力低；证人只是提到交钥匙，但罗泽辉本人并没书面提出解除合同；是罗泽辉自行将河下店、宝龙店的钥匙交给林志敏的，林金星对于其交钥匙的事也是事后才知道的，实际交付钥匙的时间无法核实，而林金星并未收到罗泽辉要求通知解除合同的通知。 另，林金星还陈述：1.案涉的河下店、宝龙店均是其向他人承租之后转租给罗泽辉的，其中案涉的坐落于台江区店面（本案的“宝龙店”）均已办理权属登记（提供不动产登记查询结果），坐落于台江区店面（本案的“河下店”）系上一手出租人向福州市台江区房地产开发公司购买（提供该房买卖合同复印件），两处案涉店面均有合法的产权来源。2.其与罗泽辉之间的租赁合同尚未解除，其在本案中不主张解除合同。3.林金星诉请主张的为罗泽辉拖欠的2019年5月1日至2019年10月31日的欠租，具体为：河下店、宝龙店在2019年5月至2019年10月的租金合计244800元【（7800＋30000）元／月×6月】，扣除罗泽辉已支付的90800元，尚欠154000元（40800×6-90800）未支付。4.林金星于2019年5月6日还向物业公司预交了宝龙店6个月的物业费2494.8元，及店面更名费3465元，于2019年10月12日代罗泽辉支付了宝龙店2019年6-9月的水费为1620.6元和油污清掏费为400元，这些费用均应由承租人罗泽辉承担。 本院认为，林金星、罗泽辉就河下店、宝龙店分别签订两份《承包经营合同》，这两份合同主要就租赁双方的权利义务进行了约定，名为“承包”，实为租赁，合同约定的“承包费”其性质上应为租金。原被告当庭也确认双方之间为房屋租赁合同关系。案涉的两份《承包经营合同》均系租赁双方的真实意思表示，且内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。履约过程中，林金星已依约将租赁物交付罗泽辉使用，罗泽辉未按时足额支付租金，已构成违约。现林金星向其追索拖欠的租金，于法有据，应予支持。罗泽辉在庭审中提出租赁合同已于2019年8月23日解除，故租金等费用应计算至2019年8月23日止的抗辩意见，林金星则认为交还钥匙系罗泽辉自行去交钥匙的，具体交付的时间其并不知情，由于罗泽辉并未提出解除合同的要求，故双方的租赁合同并未解除。对此，本院认为，从履约情况看，罗泽辉作为违约方并不享有单方解除合同的权利，罗泽辉提出其已经将钥匙交还给出租人故双方租赁合同已经解除的意见，但其交付钥匙的对象并非林金星本人，其也并未举证证明租赁双方已就解除合同和返还店面事宜达成一致意见，罗泽辉主张租赁合同已经于2019年8月23日解除，没有事实和法律依据，本院不予采纳。现原被告之间的租赁合同尚未解除，罗泽辉作出承租人应承担付租义务。林金星、罗泽辉均确认罗泽辉自2019年5月1日起仅支付了租金90800元，故林金星诉请罗泽辉向其支付自2019年5月1日起至2019年10月31日止尚欠的租金154000元（40800元×6月-90800元），本院予以支持。上述宝龙店自2019年5月至10月的综合管理费（物业费）2494.8元、2019年6月至9月的水费1620.6元和油污清掏费为400元均系承租人罗泽辉应承担的费用，已由林金星向物业公司实际支付，故林金星诉请罗泽辉向其偿还该代垫费用，具有事实和法律依据，本院予以支持。至于林金星主张的更名费，因合同并未明确约定“更名费”的性质，也未约定该费用应由罗泽辉负担，而林金星未举证证明确系罗泽辉委托其向物业代缴“更名费”的，因此对于林金星诉请被告支付更名费的请求，本院不予支持。《承包经营合同》中并未就逾期付款违约金进行约定，林金星要求罗泽辉向其支付逾期付款违约金，没有合同依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、罗泽辉应于本判决生效之日起十日内向林金星支付拖欠的租金154000元。 二、罗泽辉应于本判决生效之日起十日内向林金星支付代垫的物业综合管理费2494.8元、水费1620.6元、油污清掏费400元。 三、驳回林金星的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3556元，由林金星负担138元，由罗泽辉负担3418元（于判决生效之日起七日内支付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 铃 人民陪审员  赵秋平 人民陪审员  陈建珠 二〇一九年十二月六日 法官 助理  江紫沫 书 记 员  江 梨 附：一、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。