宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院   民事判决书   （2019）宁0106民初9656号   原告：龚永安，男，1983年5月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：王晓蕾，北京市中银（银川）律师事务所律师。   被告：年春磊，男，1987年2月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。   委托诉讼代理人：张敏青，宁夏新中元律师事务所律师。   被告：银川市金凤区艾悦美酒店，住所地：宁夏回族自治区银川市。   经营者：李娜，女，1971年11月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。   被告：郑东，男，1964年11月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。   原告龚永安与被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东、年春磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，审理过程中，原告申请撤回对被告年春磊的起诉，本院裁定予以准许。原告龚永安及其委托诉讼代理人王晓蕾、被告年春磊的委托诉讼代理人张敏青、被告银川市金凤区艾悦美酒店的经营者李娜及被告郑东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告龚永安向本院提出诉讼请求：1.判令确认解除原告与三被告之间的房屋租赁合同，并返还房屋；2.判令三被告共同向原告承担解除合同违约金19194元；3.判令三被告共同向原告支付房屋占用期间欠缴的物业费1024.15元（暂自2018年9月20日至2019年6月30日）、电梯费360元（暂自2018年1月1日至2019年6月30日），共计1384.15元；4.判令三被告支付自解约通知到达之日起，至真正交房之日止的房租，房租每日53.31元，非法占用房屋时间暂自2019年7月1日算至2019年7月31日，合计1599.5元，以上各项合计22177.65元；5.由被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告年春磊一人投资设立的宁夏艾乐美酒店管理有限公司（现已注销）签订了房屋租赁合同，约定将原告所有的新华联广场XXX室交由被告年春磊设立的一人有限责任公司用于开设酒店之用。后原告无意得知，宁夏艾乐美酒店管理有限公司擅自将该房屋转租给实际经营人为李娜的被告银川市金凤区艾悦美酒店，由于银川市金凤区艾悦美酒店已在实际占有使用该房屋，原告为使己方权益免受损害，只得又与被告银川市金凤区艾悦美酒店和被告郑东签订了房屋租赁合同。合同履行至今，被告突然要求与原告解约，并不再向原告支付房租。也没有依据合同约定清缴物业费、电梯费等费用。但被告虽然发出解约通知却没有向原告及时交付房屋，仍在占有使用。由于原告并不知道谁在实际经营酒店、占有使用原告房屋。只得将几名被告共同诉至贵院，恳请查清事实，判如所请。   被告年春磊辩称，年春磊与原告的租赁合同关系在双方一致协商同意的情况下合法解除，原告要求年春磊向其支付违约金以及非法占用房屋的租金没有事实和法律依据。(1)2019年1月1日年春磊与原告签订了《房屋租赁合同解除协议》，约定双方一致协商同意解除于2017年1月14日签订的《房屋租赁合同》(以下简称原租赁合同),自此协议双方再无任何未决事项或纠纷。现因原租赁合同于2019年1月1日协商解除，原告起诉要求年春磊支付违约金没有事实的依据。(2)关于原告要求年春磊支付非法占用房屋期间的房租(自解约通知到达之日起至真正交付房屋之日止)诉请，因自2018年9月20日之后,涉案公寓的实际承租人为本案第二被告，且原告在诉状中也自认其与本案第二被告、第三被告签订了新的租赁合同，涉案公寓的承租收益实际受益方为本案第二被告，与年春磊无关。年春磊认为原告作为一名完全民事行为能力人不可能做出一房数租违反法律规定的行为，原告是在与年春磊解除租赁关系后又将涉案公寓出租给了本案第二被告。另外，原告在诉状中所称的解约通知书年春磊不知情，该解约通知书既不是年春磊所书写，也不是年春磊向原告所发，因该解约通知书所产生的法律责任更不应由年春磊承担。(3)依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定对转租的行为，原告具有撤销权，相对应的为形成权，除斥期间为六个月。因此年春磊将房屋转租给李娜的合同为效力待定的合同，而原告在年春磊将房屋转租后，即收取了李娜交来的房屋，则默认了转租合同的效力为有效。2019年1月1日，原告与郑东签订新的《租赁合同》更是以其实际行动追认了转租合同为有效。从时间来看自年春磊转租之日2018年9月20日起至原告与李娜、郑东签订《租赁合同》之日2019年1月1日，期间不满六个月。因此，年春磊转租合同有效。年春磊已付清承租案涉公寓期间的物业费，原告起诉要求年春磊支付其物业费没有事实和法律依据。年春磊已缴清承租案涉公寓的物业费，自2018年9月20日之后的物业费应当由房屋的实际承租人、受益人的本案第二被告承担。另外，原告起诉要求年春磊支付其自2018年1月1日至2019年6月30日的电梯费990元，年春磊认可尚欠原告电梯费为474.83元(自2018年1月1日至2018年9月20日)。此处需要说明的是，根据2018年12月20日金凤区新华联广场物业管理部向年春磊出具的情况说明可知，年春磊承租期间并没有不按时主动向物业公司缴纳原告的电梯费，而是由于物业管理部门的疏忽导致酒店部分房间返潮漏水给年春磊造成了损失，至今年春磊的损失仍未得到解决。鉴于此，金凤区新华联广场物业管理部同意年春磊暂扣20000元的17号楼电梯费，待赔偿事宜处理完毕后一次性缴清费用。综上，年春磊现在既不是涉案公寓的实际承租人，也不享有承租该公寓所带来的的任何收益，原告要求年春磊支付其自解约通知之日起至实际交付房屋之日的租金于法无据。   被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东共同辩称，2018年9月20日我同年春磊转租的涉案房屋17-2222室，物业费、电梯费用应当从2018年10月1日计算至今，在经营期间，酒店严重亏损，承担不起房租，希望业主降低房租来继续经营该酒店，业主不同意，欠付原告2019年7月1日至今的房租，希望与原告调解，降低房租继续承租。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：原告提交的1.《房屋租赁合同》，真实、合法，可以证明原告与郑东、银川市金凤区艾悦美酒店于2019年1月1日签订房屋租赁合同的事实；2.照片，对真实性予以认可，对其证明目的不予采信；3.微信聊天记录，真实、合法，能够证明原告向李娜发出催缴通知，及李娜向原告发出解约通知的事实，本院予以采信；4.发票，真实、合法，能够证明原告缴纳物业费及电梯费的事实，本院予以采信；5.证明，真实、合法，能够达到原告所有的房屋未报修过的证明目的，本院予以采信。被告年春磊提交的1.艾乐美酒店转让协议、房屋租赁合同解除协议，真实、合法，可以证明被告年春磊将艾乐美酒店转让给李娜及年春磊与原告解除房屋租赁合同的事实；2.收费清单、收款收据真实、合法，本院予以采信；3.说明显示的房号并非涉案房屋，本院不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   龚永安系银川市XXX广场XXX房屋的购买人。2017年1月14日，原告龚永安与宁夏艾乐美酒店管理有限公司（现已注销）签订《房屋租赁合同》。2018年9月18日，年春磊的妻子石芳芳（甲方）与被告银川市金凤区艾悦美酒店的经营者李娜（乙方）签订了《艾乐美酒店转让协议》，约定甲方向乙方整体转让艾乐美酒店。2019年1月1日，原告龚永安与宁夏艾乐美酒店管理有限公司、年春磊签订《房屋租赁合同解除协议》，约定双方同意解除于2017年1月14日签订的《房屋租赁合同》，原租赁合同尚未履行的合同内容终止执行，合同解除后，任何一方均无需承担原租赁合同项下约定的权利义务，双方同意就原租赁合同事项互不追究法律责任。2019年1月1日，原告龚永安（甲方）与被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋为涉案房屋，面积45.7平方米，租赁期限自2019年1月1日至2024年1月1日，租金标准为35元每月每平方米。乙方选择按季度、以银行转账的方式支付租金，自租赁标的物交付承租方的十日前支付第一租赁年度的第一季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推。乙方承担租赁期间的水电费、物业管理费、采暖费、宽带月费和有线电视月费。甲方承担整改费。合同还约定如甲方不承担约定及法定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋达到30日的，乙方有权单方解除合同，乙方逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的，甲方有权单方解除合同收回房屋。对于违约责任，该合同第12.1条约定，乙方有本合同第11.4条约定的情形之一的，即逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的等，应按十二个月租金向甲方支付违约金；12.4条约定乙方应按照本合同约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，乙方按应付款金额千分之三向甲方支付违约金。2019年7月1日，银川市金凤区艾悦美酒店向原告发出《退回出租房屋通知书》，称由于本酒店无力支付房租，宣布经营破产，决定注销营业执照，请原告收回所出租的房屋。原告龚永安向银川市金凤区艾悦美酒店、李娜及郑东发出房租催缴通知书，要求被告向其支付欠付的房屋租金。2019年7月12日，原告向被告艾悦美酒店、李娜、郑东发出房租催缴通知书，要求被告付清房租，并支付12个月房租作为违约金。另，原告缴纳涉案房屋2018年9月20日至2019年6月30日期间的物业服务费1024.15元及2018年1月1日至2018年12月31日期间的电梯费360元，其中2018年9月20日至12月31日的电梯费为101元。   庭审中，年春磊向原告支付了其使用涉案房屋期间电梯费，原告申请撤回对年春磊的起诉，本院裁定予以准许。   本院认为，被告银川市金凤区艾悦美酒店的经营者李娜虽向原告发出《退回出租房屋通知书》，但后原告向被告发出《房租催缴通知书》，要求被告支付房屋租金，未提及同意解除房屋租赁合同，故双方就解除房屋租赁合同未达成一致意见。依据原告与被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东签订的《房屋租赁合同》，2019年7月至9月的租金被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东应在2019年6月30日前付清，逾期支付达15日，原告催告后，15个工作日仍未支付的，原告有权解除合同。被告未按合同约定的时间支付房租，经原告催缴仍未支付，故原告要求解除与被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东签订的房屋租赁合同的诉求，本院予以支持。合同解除前的租金被告应向原告支付，合同解除后的占有使用房屋的费用参照租金标准计算，2019年7月1日至2019年7月31日的租金为1599.5元（45.7×35），2019年7月31日之后的租金及占用使用费按每月每平方米35元计算至实际交付之日。2018年9月20日至2019年6月30日，被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东使用涉案房屋，故该期间的电梯费及物业服务费应由被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东负担，2018年9月20日至2019年6月30日的物业服务费为1024.15元，2018年9月20日至2018年12月31日的电梯费为101元，合计1125.15元。关于违约金，原被告签订的《房屋租赁合同》第十四条既约定逾期支付房屋租金达15日，经原告书面催告后，15个工作日内仍未支付的，应按十二个月的租金向原告支付违约金；又约定被告应按本合同的约定按时向原告支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，被告应按应付款金额的千分之三向原告支付违约金。现因被告逾期支付房屋租金，原告主张按十二月租金支付违约金明显超过被告违约对其造成的损失，故本院调整违约金为三个月房屋租金，即4798.5元。   综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百零七条、第二百二十七条之规定，判决如下：   一、解除原告龚永安与被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东签订的《房屋租赁合同》（合同编号：17#-2222）；   二、被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东于本判决生效之日起十日内返还原告龚永安位于银川市XXX公寓楼XXX室的房屋；   三、被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东于本判决生效之日起十日内向原告龚永安支付租金1599.5元，2019年8月1日至实际交付房屋期间的租金及房屋占用使用费按每月每平方米35元计算；   四、被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东于本判决生效之日起十日内向原告龚永安支付物业服务费1024.15元，电梯费101元，合计1125.15元；   五、被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东于本判决生效之日起十日内向原告龚永安支付违约金4798.5元；   六、驳回原告龚永安的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费177元，由被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东负担。   如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 马花     二〇一九年十二月二十五日   书记员 付华   附：相关法律法规   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。