广东省深圳市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0309民初3483号原告：深圳市云图光电科技有限公司，住所地广东省深圳市龙华区观澜街道悦兴路洗屋大楼港银工业区****，统一社会信用代码91440300MA5DP5NH30。法定代表人：勾孟林，总经理。委托诉讼代理人：王新文，广东中意达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐德军，广东中意达律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市亿盛达投资发展有限公司，住所地广东省深圳市龙华新区观澜街道福兴围观光路**，统一社会信用代码91440300587922011C。法定代表人：陈春林。被告：陈春林，男，汉族，1980年2月16日出生，住址江西省抚州市崇仁县，被告：甘永明，男，汉族，1978年10月25日出生，住址广东省深圳市南山区，被告：李小军，男，汉族，1981年2月19日出生，住址江西省抚州市崇仁县，上列被告共同委托代理人：李发达，广东嘉得信律师事务所律师。上列被告共同委托代理人：汪震坤，广东嘉得信律师事务所律师。第三人：新港银塑胶制品（深圳）有限公司，住所，住所地广东省深圳市龙华区福城街道福民社区悦兴路**楼房-201社会信用代码91440300550302644A。法定代表人：朱楚平。原告深圳市云图光电科技有限公司（以下简称“云图公司”）诉被告深圳市亿盛达投资发展有限公司（以下简称“亿盛达公司”）、陈春林、甘永明、李小军及第三人新港银塑胶制品（深圳）有限公司（以下简称“新港银公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云图公司法定代表人陈泽春及委托诉讼代理人王新文、徐德军，被告亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军共同委托代理人李发达、汪震坤到庭参加了诉讼。第三人新港银公司经本院公告传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告云图公司向本院提出如下诉讼请求：1.亿盛达公司赔偿云图公司设备搬迁、二次装修装饰、改造费用192384元；2.亿盛达公司赔偿租金差额48222元；3.亿盛达公司返还押金35800元并赔偿2个月租金29000元；4.亿盛达公司赔偿评估费9329元；5.陈春林、甘永明、李小军承担连带赔偿责任；6.本案诉讼费、担保费、公告费，均由四被告承担。原告云图公司起诉的事实与理由：2016年7月10日，因云图公司未完成设立，委托出资人熊浩和亿盛达公司签订《厂房租赁合同》，将位于深圳市龙××屋村××楼五格出租给云图公司作厂房使用，租赁期限为2016年7月10日至2020年3月15日，月租金为14500元，押金为30800元，水电押金5000元。2018年3月，云图公司收到新港银公司发给亿盛达公司的通知以及深圳市福民冼屋股份合作公司致新港银公司的通知，称新港银公司与亿盛达公司的厂房租赁合同期限为2015年3月15日至2018年3月15日，因遇到旧改，租赁合同到期终止，要求亿盛达公司及云图公司必须在3个月内自行搬迁腾空厂房。由于亿盛达公司和出租人新港银公司的合同到期终止，在2018年3月15日后，亿盛达公司已经无权出租涉案房产。亿盛达公司明知其与新港银公司的租赁合同终止日期为2018年3月15日，仍与云图公司签订租赁合同，其行为明显存在过错，导致云图公司无法使用租赁的厂房，不得不提前搬迁，重新进行装修和改造。经评估设备搬迁、二次装修装饰、改造费用为192384元，云图公司评估费为9329元，2018年5月1日至2020年3月15日租金差额为48222元，对此，亿盛达公司应当承担赔偿责任。陈春林、甘永明、李小军系亿盛达公司的股东，存在滥用公司独立地位和股东有限责任，应当对亿盛达公司的债务承担连带责任。云图公司为维护合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，提起诉讼，请求依法判决。被告亿盛达公司、陈春林、甘永明、李小军共同答辩称：1.云图公司主体不适格。涉案《厂房租赁合同》承租方为熊浩，租金支付人为张付红，云图公司与亿盛达公司不存在租赁合同关系。二、云图公司要求赔偿各项损失及返还押金显属不公，各项赔偿及返还押金的请求权均属于承租人熊浩的。无论云图公司与熊浩是何种法律关系，二者均是相互独立的法律主体，不产生法律上的混同。其次，对于云图公司与熊浩之间的关系，亿盛达公司均不知情。请求驳回云图公司的全部诉讼请求。第三人新港银公司未答辩，亦未举证、质证。经审理查明如下事实：一、涉案房产系位于深圳市龙华区观澜冼屋村港银工业区二栋二楼五格厂房，未办理不动产证。亿盛达公司述称，涉案房产所在土地原为村集体用地，由案外人新港银塑胶制品（深圳）有限公司出资兴建，房产建设完成后，由亿盛达公司向新港银塑胶制品（深圳）有限公司承租、收益。二、2016年7月10日，云图公司原股东熊浩（乙方）与亿盛达公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将位于龙华区观澜福民社区冼屋工业一路3号港银二楼五格租给乙方作厂房使用；租赁期限为2016年7月10日至2020年3月15日；月租金为14500元；乙方支付厂房押金30800元、水电押金5000元；乙方明知本厂房没有房产证，且不得以此为理由不履行合同。此外，双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，云图公司委托熊浩向亿盛达公司支付了租赁押金30800元及水电押金5000元。亿盛达公司亦将涉案房产交付云图公司占有、使用，交付时该房产处于毛坯状态。三、2017年12月，深圳市福民冼屋股份合作公司向新港银塑胶制品（深圳）有限公司发出通知，改制涉案房产所在地块城市更新单元旧改合作项目正式启用，新港银塑胶制品（深圳）有限公司应在2018年5月30日前搬迁腾空完毕并移交给深圳市福民冼屋股份合作公司。2018年6月，旧城改造项目拆迁人员进驻涉案房产，后云图公司另寻租赁场地，但遗留部分物品在涉案房产内。亿盛达公司于2018年10月底将涉案房产交付给新港银塑胶制品（深圳）有限公司。四、庭审中，云图公司述称其于2018年5月20日搬离涉案房产，租金交付至2018年5月份，其后的租金、水电费均未缴纳。五、庭审中，云图公司提交深圳和达资产评估房地产咨询有限公司出具的《房地产估价报告》为证。根据该评估报告显示，在价值时点2018年5月16日，云图公司在涉案房产中室内二次装修装饰评估价值为102384元、设备搬迁费用为30000元、改造费为60000元。为此，云图公司支出鉴定费9329元。本案审理过程中，亿盛达公司对该《房地产估价报告》不予认可，但明确其不对涉案房产装修申请重新鉴定。经查，深圳和达资产评估房地产咨询有限公司具备房地产估价机构资质证书，资质等级为一级。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于云图公司主体资格问题。本院认为，原告云图公司未在《厂房租赁合同》上盖章，但自租赁起始均由云图公司实际占有、使用，并向亿盛达公司交付租金，故云图公司为合同的相对方，其主体适格。四被告辩称云图公司主体不适格的意见与事实不符，本院不予采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，涉案房产未办理不动产登记，本案中并无证据证明涉案房产在建设时已经取得建设工程规划许可，故云图公司与亿盛达公司之间的《厂房租赁合同》为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，亿盛达公司并无继续占有云图公司押金的合法理由，云图公司诉请亿盛达公司返还租赁押金35800元于法有据，本院予以支持。关于租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案中，云图公司在合同签订后已经实际占有、使用涉案房产，亿盛达公司有权要求支付占有使用费，同时，云图公司关于其成立新的租赁关系所发生的租金对亿盛达公司并无约束力，故云图公司关于赔偿租金差额以及赔偿两个月租金之诉求缺乏法律依据，本院不予支持。关于损失。从《厂房租赁合同》的内容看，亿盛达公司出租涉案房产时已在合同中载明的房产未取得房产证的情况，云图公司对房产的情况应当知情，故本院结合双方合同签订情况，以云图公司负担40%、亿盛达公司负担60%的比例作为分担本案损失的比例。涉案房产交付时为毛坯状态，可以认定云图公司在取得涉案房产后实施了装修，而深圳市福民冼屋股份合作公司通知腾房的时间在涉案租赁履行期限之内，可以认定云图公司发生了装修损失。本案中，深圳和达资产评估房地产咨询有限公司出具的《房地产估价报告》对房产装修现值具有证明力，结合双方约定的租赁届满期限为2020年3月15日并考虑装修折旧率等因素，本院在《房地产估价报告》认定的装修价值基础上，以云图公司承租时间比例22/44标准并结合前述过错比例对云图公司的装修损失予以调整，确定亿盛达公司应向云图公司赔偿装修损失30715.2元（102384元×60%×1/2=30715.2元）。云图公司主张的搬迁费系其在租赁关系中所必定发生的费用，故搬迁费损失，本院不予支持。云图公司对改造的事实未予举证，其主张改造费缺乏事实依据，本院不予支持。鉴定费属云图公司确定装修损失的必要费用，结合前述责任比例，亿盛达公司应向云图公司赔偿鉴定费5597.4元。云图公司关于担保费之主张缺乏法律依据，本院不予支持。云图公司没有提供证据证实陈春林、甘永明、李小军存在滥用公司独立地位和股东有限责任的行为，对其要求陈春林、甘永明、李小军承担连带责任的请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市亿盛达投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市云图光电科技有限公司装修损失人民币30715.2元。二、被告深圳市亿盛达投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告深圳市云图光电科技有限公司押金人民币35800元。三、被告深圳市亿盛达投资发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市云图光电科技有限公司鉴定费人民币5597.4元。四、驳回原告深圳市云图光电科技有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6744元，由原告负担人民币5404元，被告亿盛达公司负担人民币1340元。保全费人民币2334.78元，由原告负担人民币1870.78元，被告亿盛达公司负担人民币464元。公告费人民币520元，由原告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  李知擎人民陪审员  黄映军人民陪审员  谷继军二〇一九年十二月三十一日书 记 员  谢玉霞书 记 员  黄淑娟