安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1204民初2125号 原告：张杰，男，1964年8月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：钱令青，安徽淮都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱竟男，安徽淮都律师事务所实习律师。 被告：朱建义，男，1978年10月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被告：臧玉萍，女，1973年10月30日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：刘丽涛，安徽丽涛律师事务所律师。 张杰与朱建义、臧玉萍因租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月16日受理后,本院于2019年6月27日依法适用普通程序,公开开庭进行审理。朱建义、臧玉萍委托诉讼代理人刘丽涛，张杰及其委托诉讼代理人钱令青、钱竟男到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一、判决被告履行合同，给付原告租金120万元及违约金166万元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月31日，原、被告签订《商铺租赁合同书》朱建义、臧玉萍租用被告张杰位于阜阳市颍泉区外贸综合楼二层商铺，租赁期为8年，从2015年5月10日至2023年5月10日止，每年租金120万元，乙方（朱建义、臧玉萍）需每年提前一个月缴清租赁费，如不按时交清视为违约，除补齐全部租赁费以外，每日还需缴纳百分之二的违约金。另第九条约定，在甲方没有违反本合同约定条款的情况下，乙方不得以任何理由要求提前终止合同。乙方有下列情形之一的，乙方向甲方支付违约金人民200万元整，现被告除拖欠（2017）皖1204民初3267号裁决的26万元外，2018年5月10日至2019年5月10日的房租，经多次催要，被告至今未支付，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约赔偿之责，故依法提起诉讼。张杰向本院提出诉讼请求：一、判决被告履行合同，给付原告租金120万元及违约金166万元；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年1月31日，原、被告签订《商铺租赁合同书》朱建义、臧玉萍租用被告张杰位于阜阳市颍泉区外贸综合楼二层商铺，租赁期为8年，从2015年5月10日至2023年5月10日止，每年租金120万元，乙方（朱建义、臧玉萍）需每年提前一个月缴清租赁费，如不按时交清视为违约，除补齐全部租赁费以外，每日还需缴纳百分之二的违约金。另第九条约定，在甲方没有违反本合同约定条款的情况下，乙方不得以任何理由要求提前终止合同。乙方有下列情形之一的，乙方向甲方支付违约金人民200万元整，现被告除拖欠（2017）皖1204民初3267号裁决的26万元外，2018年5月10日至2019年5月10日的房租，经多次催要，被告至今未支付，被告的行为已构成违约，应当承担相应的违约赔偿之责，故依法提起诉讼。 朱建义、臧玉萍答辩称：一、已经支付2018年-2019年100万元租金，不存违约行为；二、（2017）皖1204民初3267号判决书进入执行阶段，因为楼梯问题，双方多次协商将租金口头变更为100万元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对于双方无异议的证据，张杰提供的的身份证，朱建义、臧玉萍的身份信息、商铺租赁合同书、补充协议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：张杰主张朱建义、臧玉萍应依法支付（2017）皖1204民初3267号判决书载明的20万元租金以及逾期支付的违约金6万元，朱建义、臧玉萍提供其与张杰在2017年11月21日的电话录音，称（2017）皖1204民初3267号判决书进入执行阶段时双方协商一致，经过法院执行局对房屋租金变更减少过。本院认为，张杰与朱建义、臧玉萍经协商一致，自愿放弃（2017）皖1204民初3267号判决书中认定的20万元租金，是其真实意思表示，双方意思自治，朱建义、臧玉萍抗辩理由成立，本院予以支持。朱建义、臧玉萍未能提供证据证明双方已将本案合同的租金约定变更为100万元，根据合同的相对性，案涉合同对双方均有约束力。庭审中张杰称李秀英系臧玉萍的母亲，李秀英和张杰之间不存在其他经济往来，该转账100万元应视为委托支付租金。朱建义提供的颍泉区城管执法大队通知书、处罚告知通知书、阜阳市公安消防支队颍泉区大队责令立即整改通知书以及照片证明楼梯已被拆除，证明租赁合同的目的不能实现，应当解除合同，同时张杰应承担违约责任、赔偿损失，张杰认为城管执法大队处罚的是朱建义私自在外搭建的楼梯，该楼梯在合同中没有任何约定，封堵疏散楼梯是朱建义、臧玉萍私自行为，跟合同约定不符，不能证明张杰存在违约行为，对此本院将结合案件的事实对本案的违约情形和责任划分予以综合认定。 通过举证、质证、认证，查明：2015年1月31日，朱建义、臧玉萍与张杰签订《商铺租赁合同书》，朱建义、臧玉萍租用张杰位于阜阳市颍泉区外贸综合楼二层商铺，合同约定：租赁期为8年，从2015年5月10日至2023年5月10日止，租金为每年120万元，租赁期间双方均不得以任何理由调整租金。2018年4月10号臧玉萍的母亲李秀英通过中国农业银行向张杰账户转账100万元。《商铺租赁合同书》签订后，朱建义、臧玉萍为了经营需要将涉案房屋的楼梯进行改造，2019年4月8日阜阳市颍泉区城乡管理行政执法局制作城管告字（2019）第040802号行政处罚案件事先告知书，要求朱建义、臧玉萍三日内拆除，2019年4月10日，阜阳市公安局消防支队颍泉区大队制作阜颍公消即字（2019）第0391号责令立即整改通知书，现楼梯二、三层已拆除，新搭建的室外楼梯也已拆除，朱建义、臧玉萍于2019年5月10日将涉案商铺内的物品搬出，并对装饰部分部分予以拆卸。案经多次调解无果。 另查明：张杰2017年度曾起诉朱建义、臧玉萍租赁合同纠纷一案，本院（2017）皖1204民初3267号判决书判决朱建义、臧玉萍向张杰支付2017年-2018年剩余租金20万元以及逾期支付的利息6万元。 本院认为：张杰与朱建义、臧玉萍于2015年1月31日签订的《商铺租赁合同书》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定履行义务，合同中明确约定租金每年120万元，张杰要求朱建义、臧玉萍支付2018年-2019年的房屋租金120万的主张合法合理，朱建义、臧玉萍提供的电话录音仅能证明张杰曾自愿放弃（2017）皖1204民初3267号判决书中认定的2017年-2018年度的20万租金利益，并不能提供书面证据证明双方已将涉案合同的租金约定变更为100万元，根据合同的相对性，案涉合同对双方均有约束力，朱建义、臧玉萍已经通过家人李秀英向张杰支付租金100万，还应当依约向张杰支付余下20万的房屋租金。本案中张杰要求朱建义、臧玉萍继续履行案涉合同，鉴于朱建义、臧玉萍随后另案起诉主张解除涉案合同，张杰对此提出反诉并请求依法解除双方签订的租赁合同，张杰的请求权主张存在悖离，应当以当事人最终的意思表示为准，本案对此暂不处理。张杰主张朱建义、臧玉萍未依约按时交纳租金并提前解除合同属于违约，应当承担违约责任，朱建义、臧玉萍以涉案房屋因张杰交付不符合约定导致合同目的不能实现进行抗辩，鉴于朱建义、臧玉萍已针对涉案合同的违约行为以及违约责任另案起诉，张杰也对此提起反诉，故本案中关于双方是否存在违约行为，是否构成根本违约以及违约责任的承担将另案一并处置。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告朱建义、臧玉萍于本判决生效之日起三十日内给付支付原告张杰房屋租金20万元； 二、驳回原告张杰其他的诉讼请求； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费29680元，由原告张杰负担25380元，被告朱建义、臧玉萍负担4300元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  巫卫东 人民陪审员  黄朝辉 人民陪审员  刘家友 二〇一九年十二月七日 书 记 员  谭 惠