贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14849号 原告：赵晖，男，汉族，1976年11月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：邱敏，女，汉族，1976年8月27日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告共同委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：郭广平（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 原告赵晖、邱敏与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵晖、邱敏的委托诉讼代理人吴海、郭广平，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵晖、邱敏向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计35000.00元（违约金计算从2018年1月30日起以购房款1058424.00元为基数，按银行同期同类贷款利率上浮1.3倍计算至被告向办证部门提交商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权属证书之日止）；二、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。事实和理由:原被告于2015年12月9日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于节市七星关区，合同约定房屋总价款为1058424.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定:（一）出卖人承诺于2018年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记.并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息:（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款1058424.00元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求提供所涉商品房的转移登记的有关文书，被告总以种种理由推脱敷行。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房的转移登记的有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，因支付违约金的约定不明确，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，原告可以按照逾期罚息利率标准计算被告应承担逾期付款损失赔偿金。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉房屋进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法支持原告诉讼请求。 被告碧桂园房开公司辩称：原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望贵院依法判决，保护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2015年12月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区，该房号为2-8-2；该商品房建筑面积185.61平方米，套内建筑面积157.98平方米，总价款为1058424.00元；出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第×项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的……；（2）买受人不退房的，出卖人……；（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：（2）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。此外，合同还约定了其他相关事项。合同签订后，原告依合同约定向被告支付购房款1058424.00元，并向被告交纳了预告登记费及其他相关税费。被告已将房屋交付给原告使用。2019年6月18日，涉案房屋所在楼幢取得毕节市不动产中心出具的首次登记确认书，具备办证条件，且被告已为该幢房屋案外人罗莉办理了不动产权证书，被告于2019年7月20日已通知原告提交相关资料为原告办理涉案房屋不动产权属证书。 另查明：被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50.00元的违约金。” 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、相关票据，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证、《商品房买卖合同》、《补充协议》、首次登记确认书、群发短信记录、不动产权属证书等证据，以上证据经庭审举证、质证，已收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款及缴纳办证相关费用的义务，被告应当按合同约定将房屋交付给原告及向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金诉请，本院予以支持。 对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告已经逾期超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额1,058,424.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额1,058,424.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2018年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未在合同约定的期限内履行该义务，构成违约，违约金应从2018年1月29日的次日，即2018年1月30日起开始起算，同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，被告在取得办证条件后，于2019年7月20日已履行通知原告提交相关资料为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，故计算违约金的时间应截止被告履行通知义务的时间，即2019年7月20日。综上，该违约金的计算方式为，按双方合同约定，以原告已付购房款1,058,424.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年1月30日开始计算至2019年7月20日。原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50.00元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50.00元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵晖、邱敏逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以已付购房款1,058,424.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2018年1月30日起至2019年7月20日止）。 二、驳回原告赵晖、邱敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费338.00元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十六日 书记员 张朕一