河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0691民初628号原告：郝文佳，女，汉族，1985年1月16日出生，住河北省保定市竞秀区。委托诉讼代理人：杜昊泽，河北匡合律师事务所律师。委托诉讼代理人：安连匣，河北匡合律师事务所律师。被告：保定泽龙房地产开发有限公司，住所地保定市恒源西路**综合办公楼，统一社会信用代码：911306055533363807。法定代表人：安建坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李萌，河北方圆律师事务所律师。原告郝文佳与被告保定泽龙房地产开发有限公司(以下简称泽龙公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜昊泽、安连匣及被告委托诉讼代理人李萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝文佳向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告支付的购房款人民币220916元及按中国人民银行规定的同期贷款利率支付占用资金期间的利息。（其中，298524元自2010年9月18日起计算至2011年4月29日止；470916元自2011年4月29日起计算至2016年12月13日止；420916元自2016年12月13日起计算至2017年6月1日止；220916元自2017年6月1日起计算至实际给付之日止）；2、本案诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：2010年9月18日，原、被告签署《预订合同》两份，约定由郝文佳购买被告开发的位于保定市中级人民法院东侧的“青年公寓”50.02平米1601号、60.16平米1602号房屋两套，房屋总价款分别为213464元和257452元，合同约定被告于2014年4月30日前将验收合格的房屋交付原告郝文佳使用。合同签订后，原告依合同约定履行了付款义务，但“青年公寓”楼盘至今仍未开工建设。经核实，原、被告签署合同时，被告未取得该项目地块的规划和施工许可，未取得商品房预售许可证，不具备销售商品房的资格，且至今仍未取得开工建设，致使原告签署合同购买房屋的目的根本不能实现。原、被告签署的《预定合同》为无效合同，被告明知未取得项目地块的规划和施工许可，且在未取得商品房预售许可证的情况下，对外销售商品房，对于合同无效应负全部责任，依法应当返还原告支付的购房款。合同签订至今，被告未能建设房屋履行合同，致使原告丧失了购买同等地段其他商品房的机会，损害了原告的可期待利益，给原告在经济上造成重大损失。原告多次与被告协商退还购房款以及赔偿损失适宜，被告于2016年12月13日、2017年6月1日分别返还原告购房款5万元、20万元。泽龙公司辩称，1、原告主张返还购房款的理由是双方签订的合同为无效合同，根据合同法规定自始不具有法律效力，返还的购房款应以实际欠付的款项为准。2、原告作为房屋的买受人在签订购房合同时，对房屋的实际情况同样具有审慎的注意义务，被告不存在故意隐瞒涉案房屋尚未取得预售许可证的情况，因此对于涉案合同无效被告不应承担赔偿责任，且原告主张的可期待利益，没有法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。郝文佳提交的其身份证、泽龙公司企业信息、中国建设银行流水明细各一份，泽龙公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于郝文佳提交的2010年9月18日原被告签订预定合同一份，收据两张，证明一张，证实原被告与2010年9月18日，签订预定合同，约定由原告购买被告开发的青年公寓1601套房屋一套，房屋价款为213464元，被告应于2014年4月30日前交付房屋，原告按照约定支付购房款213464元的事实。二、关于郝文佳提交的2010年9月18日原被告签订预定合同一份，收据两张，证明一张，证实原被告与2010年9月18日，签订预定合同，约定由原告购买被告开发的青年公寓1602套房屋一套，房屋价款为257452元，被告应于2014年4月30日前交付房屋，原告按照约定支付购房款257452元的事实。因被告在签署合同时，未取得该项目地块规划和施工许可，未取得商品房预售许可证，且至今仍未取得，案涉房屋未建设，依据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第二条规定，上述两份合同应为无效合同。泽龙公司对以上两组证据中预订合同的真实性无异议，但从合同信息上看，没有任何关于涉案房屋已取得预售证明的表述或承诺性文字。对其中的收款收据无异议，但对其中的2012年5月8日两份证明的真实性关联性不予认可，该证明不能证实由被告出具，因此被告实际的缴款数额应以被告出具的收据的为准。经查，结合商品房预售合同的房屋总价款及泽龙公司出具的收据可综合认定，郭志刚手写的证明中的定金款项是其房屋总价款的一部分，本院对该证据予以认定。据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:郝文佳于2010年9月18日与泽龙公司签订商品房预定合同，合同约定郝文佳购买泽龙公司开发的位于青年公寓项目1601号房屋建筑面积50.02平米，1602号房屋建筑面积60.16平米，房屋总价款分别为213464元和257452元，共计470916元。郝文佳于2010年9月18日支付泽龙公司1601号房屋购房款148262元，2011年4月29日支付泽龙公司购房款64202元，另交付定金1000元，共计213464元。郝文佳于2010年9月18日支付泽龙公司1602号房屋购房款148262元，2011年4月29日支付泽龙公司购房款108190元，另交付定金1000元，共计257452元。另查明，一、泽龙公司开发的位于保定市高开区青年公寓住宅项目，至今仍未取得商品房预售许可证，相关开发手续仍未完备。二、泽龙公司分别于2016年12月13日退给郝文佳购房款50000元，2017年6月1日退给郝文佳购房款200000元。截止郝文佳起诉时，泽龙公司仍欠原告购房余款220916元。本院认为，根据原、被告双方所签订合同的名称和内容、合同签订双方的主体资格及合同中及合同中关于办理银行贷款的约定，郝文佳与泽龙公司所签订的合同为商品房买卖合同。鉴于原、被告双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因泽龙公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与郝文佳签订购房合同，且至今未取得商品房预售许可，故双方所签订的购房合同应当认定为无效合同。郝文佳要求确认双方所签购房合同无效之诉求，应当支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，郝文佳与泽龙公司所签订的合同为无效合同，泽龙公司应当返还郝文佳已交的购房余款220916元。郝文佳主张在销售房屋时，泽龙公司存在欺诈、隐瞒的情形，要求按银行同期贷款利率支付已交购房款的利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;。首先，泽龙公司从未表明其取得过商品房预售许可证明。其次，根据双方提交的证据及当庭陈述，结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的约定，不能认定泽龙公司在售房过程中存在欺诈或故意隐瞒的情形。故郝文佳的上述关于泽龙公司存在欺诈、隐瞒的情形的主张，本院不予认定。泽龙公司在未取得商品房预售许可的情况下即对外销售房屋，对合同无效应承担相应的责任。原告作为一个完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品交易，应尽到谨慎的审查义务，对合同无效也应承担相应的责任。根据双方在签订合同过程中各自的过错程度，本院酌定由泽龙公司以已付购房款为基数、根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息赔偿郝文佳的相应损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、郝文佳与保定泽龙房地产开发有限公司签订的商品房预售合同无效；二、保定泽龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还郝文佳购房款220916元；并以298524元为基数，自2010年9月18日起至2011年4月29日止按照中国人民银行同期贷款利率给付郝文佳利息；以470916元为基数，自2011年4月30日起至2016年12月13日止按照中国人民银行同期贷款利率给付郝文佳利息；以420916元为基数，自2016年12月14日起至2017年5月31日止按照中国人民银行同期贷款利率给付郝文佳利息；以220916元为基数，自2017年6月1日起按照中国人民银行同期贷款利率给付郝文佳利息至购房款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4614元，减半收取2307元，由保定泽龙房地产开发有限公司承担。案件保全费5000元，由保定泽龙房地产开发有限公司承担1233元，郝文佳承担3767元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审判员  郭宏伟二〇一九年十二月九日书记员  孙茜婷