湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初6291号原告：高皇新，男，汉族，1960年6月21日出生，住岳阳市。被告：余胜君，男，汉族，1975年8月6日出生，住岳阳市。被告：岳阳市新理念食品有限公司，住所地住岳阳市。法定代表人：余胜君。以上两被告共同委托诉讼代理人：邓虹，湖南思阳律师事务所律师。以上两被告共同委托诉讼代理人：杨虎，湖南思阳律师事务所律师。原告高皇新与被告余胜君、被告岳阳市新理念食品有限公司（以下简称“岳阳新理念公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月19日受理并判决后，被告余胜君、岳阳市新理念食品有限公司不服一审判决上诉至岳阳市中级人民法院，岳阳市中级人民法院二审后以一审认定基本事实不清处理欠妥为由将本案发回本院重审。2019年8月2日本院立案后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高皇新、被告余胜君、被告岳阳新理念公司的委托诉讼代理人邓虹均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告高皇新向本院提出诉讼请求1、判令解除原告高皇新与被告余胜君签订的《租房协议》；2、判定被告余胜君、岳阳新理念公司共同支付原告房屋租金（租金按照2666元/月从2016年1月1日起计算至将房屋损失赔偿款支付给原告并将所租房屋交还给原告止）；3、判定被告余胜君、岳阳新理念公司赔偿原告房屋损失，承担评估费、维修设计费等，将房屋交还原告；4、判定被告余胜君、岳阳新理念公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：2014年6月21日，被告余胜君与原告高皇新签订《租房协议》，从2014年7月10日起，被告余胜君租赁了原告位于岳阳经济技术开发区白石岭居民点第十栋第一层西边的三个门面及第二层约一个门面的房屋，并将所租房屋作为被告岳阳新理念公司的办公室和仓库。《租赁协议》载明和约定：乙方（余胜君）对所租房屋已充分了解，所有安全隐患都已清楚，对有安全隐患的地方，乙方要做好安全防护措施，所有安全事故责任、防火防水责任都由乙方承担。乙方将房屋交回给甲方（高皇新）时，必须保持完好，房屋损坏、设施、装修损坏由乙方负责赔偿。租期从2014年7月10日至2017年7月10日，租金每年叁万贰仟元（即每月2666元/月），另约定第二年的房租2015年5月10日前付清，第三年的房租2016年5月10日前付清。如乙方欠房租超过十天，甲方可将该房屋租给其他人，由此给乙方造成的所有损失由乙方自己承担。2016年2月18日8点32分和8点45分，被告岳阳新理念公司的员工付强分两次将2根香烟点燃后在起火房屋平台吸烟，并进入起火仓库。被告余胜君租赁的第一层和第二层（包括戴德仁、龚灿辉租赁的地下室）发生火灾，造成房屋、门窗、装修、水电设施等部分毁损。被告第一年租金已经付清，第二年租金支付了15000元，相当于房屋租金已付至2015年12月28日。被告欠交房租，已构成违约。为维护原告的合法权益，请求人民法院依法判决。被告余胜君、被告岳阳新理念公司辩称：1、本案火灾的引发不是两被告的原因，两被告不应承担原告诉请中应当支付给原告的损失；2、被告租赁原告的房屋已经无法达到租赁目的，且被告岳阳新理念公司已经向原告提出解除租赁合同的请求，合同目的无法实现，根据合同法的相关规定，被告有权提出解除租赁合同；3、被告没有占有租赁物，租赁物已交原告占有，在原告的管理控制下，因此被告无须支付给原告租赁场所的费用。根据本院采信的证据及原、被告的陈述，本院确认如下法律事实：2014年6月21日，原告（甲方）高皇新与被告（乙方）余胜君签订《租房协议》一份，约定：甲方将位于白石岭居民点第十栋第一层西边的一套房屋（三个门面）及第二层梯级部分（约一个门面）租给乙方做仓库及办公室。乙方对所租房屋已充分了解，所有安全隐患都已清楚，对有安全隐患的地方，乙方要做好安全防护措施，所有安全事故责任、防火防水防盗责任都由乙方承担。乙方将房屋交回给甲方时，必须保持完好，房屋损坏，设施、装修损坏，家具家电损坏由乙方负责赔偿。租期自2014年7月10日起至2017年7月10日止。租金为32000元/年。第一年的房租及押金，签合同时一次性付清。第二年的房租2015年5月10日前付清。第三年的房租2016年5月10日前付清。乙方需付甲方押金3000元。合同到期后，若乙方未损坏甲方的设施，乙方交还房屋时，甲方一次性退还给乙方押金3000元。该《租赁协议》签订后，被告岳阳新理念公司实际占有和使用该房屋，并无证据显示被告余胜君支付了押金3000元。2016年2月18日，涉案租赁房屋发生火灾。岳阳市白石岭公安消防大队于2016年3月18日作出火灾事故认定书，内容如下“火灾事故基本情况：2016年2月18日9时05分，位于岳阳市经开区金凤桥管理处白石岭居民点高皇新私宅发生火灾，过火面积80平方米，无人员伤亡。经统计，直接财产损失为705446.2元。经调查，对起火原因认定如下：起火时间为2016年2月18日8时30分许，起火部位位于高皇新私宅负一层（已出租作为沙发加工厂）和二楼（已出租作为食品仓库）内：起火点位于负一层沙发加工厂南侧中部楼梯间所有区域，距南墙0-6米、距中间隔墙往东0-2.9米的范围内。起火原因能排除放火、雷击、自然、生活用火不慎、电气故障等原因引起火灾，不排除外来火源引起火灾”。《火灾现场勘验笔录》部分勘验记录如下“三、细项勘验：负一楼的位于东面的沙发加工区域，南北长13.5米区域过火，东南角室内敞开楼梯口至中间门洞依次放有一些已做好的沙发木架和一套成品沙发，已被烧毁，仅有位于中间门洞附件的成品沙发剩余一些木架残留，呈现向南倒塌趋势，靠近内敞开楼梯位置由南向北依次放有两堆沙发海绵、木架、纸板、木架等物品，其中靠近南面窗户的第一堆海绵有较多残留物，第二堆海绵残留物较少，距离南面墙6米，北面墙2.9米位置有一根立柱…，楼梯间中间平台上放有一堆沙发海绵，有过火痕迹，残留物呈上重下轻、北重南轻。四、专项勘验：…4、视频侦查：室外在南面的北端进入居民的入口处南北角一楼有一个，对着整个岳阳市经开区白石岭居民点高皇新私宅房屋的南面，视频探头完好。经侦查这个探头的视频录像，发现仅有岳阳新理念食品有限公司员工付强于2016年2月18日早晨8：32和8：45在起火部位窗户处上部一楼平台位置吸了两根烟的可疑行为”。《火灾事故认定说明记录》对起火原因的认定第6条内容载明“不排除外来火源引起的火灾的可能，主要依据有：负一楼沙发加工区南面墙起火部位范围内南面墙上的窗户无玻璃。在火灾发生前，有人员在起火部位上部一楼平台位置有吸烟行为”。另查明，被告岳阳新理念公司于2014年7月7日成立，系自然人独资公司，被告余胜君为该公司股东及执行董事兼总经理。原告在诉讼中申请对本案房屋损失进行鉴定，经本院委托，岳阳市昌信司法鉴定所于2018年3月19日对本案负一层及一、二层高皇新房屋作出《房屋影响程度的鉴定意见书》，鉴定意见为：1、相对于该10栋房屋，高皇新房屋火灾损坏为局部结构受损，应对受损构件采取相应措施以保证房屋安全。2、高皇新火灾受损的房屋负一层楼梯间西侧混凝土柱、第一层楼梯歇台梁、板以及梯级板、构件受损程度评定为d级，应予加固或拆除更换。其余梁、板、混凝土柱构件评定为c级，应采取相应措施，以保证在工程使用年限内的使用安全。砖砌体受损程度评定为b级，可采取一般修补措施。湖南公立价格评估咨询有限公司于2018年4月16日对负一层高皇新房屋作出《价格评估结论书》，认定高皇新负一层房屋因火灾事故造成的损失为38830元、一层房屋因火灾事故造成的损失为49406元、二层房屋因火灾事故造成的损失为13327元。原告共计花费鉴定、评估费16000元。原告于2019年5月15日向岳阳市湘北公证处提出申请，申请对火灾现场清点货物的过程进行保全证据公证。2019年5月17日，岳阳市湘北公证处出具（2019）湘岳北字第3873号公证书，对涉案房屋发生火灾后房屋内的物品进行了清点。之后原告将房屋另行出租。庭审中原告高皇新陈述火灾后更换了卷闸门并将钥匙交给了被告余胜君，被告余胜君对此说法不认可。被告余胜君陈述火灾发生后一个星期是其自行将货物搬走后原告高皇新才更换的卷闸门，并未将钥匙交给被告余胜君。原告高皇新在庭审中也陈述被告余胜君火灾后搬离部分物品以及向其索赔的事实。原告高皇新陈述被告余胜君租金已付至2015年12月28日。以上事实，有原被告当庭陈述及其他相关材料予以证实。本院认为，原告高皇新与被告余胜君签订《租赁协议》，原告与被告余胜君之间形成了租赁合同关系。本案双方争议的焦点为1、本案火灾事故发生的原因是否为被告余胜君名下岳阳新理念公司员工的吸烟行为所致？被告应否承担赔偿责任？2、本案被告已支付租金的数额及应支付租金的时间的认定。关于焦点1，根据消防部门《火灾事故认定书》与《火灾现场勘验笔录》中关于火灾原因的“不排除外来火源引起火灾”认定内容，并没有确定本案火灾事故发生的原因为被告余胜君名下岳阳新理念公司员工的吸烟行为所致，故被告余胜君及被告岳阳新理念公司不应承担火灾事故的赔偿责任。关于焦点2，原告陈述被告余胜君、岳阳新理念公司已经支付第一年租金，第二年租金仅支付了15000元，剩余租金未支付。被告则认为其在租赁期间的租金已经全部支付完毕，被告作为支付租金的义务方，被告应当对其支付租金的事实承担举证责任，由于被告并无证据证明其实际支付租金的金额，本案已付租金应按照原告提供的数额进行认定，即被告已经支付第一年租金32000元和第二年租金15000元，剩余部分租金未支付。原告高皇新与被告余胜君签订的《租赁协议》中约定的租期为三年即至2017年7月10日到期，火灾发生后被告余胜君并未将房屋内的物品全部搬离，也未就租赁合同、火灾善后等事宜与原告高皇新进行过沟通与协商，应认定发生火灾后至2017年7月10日前原告高皇新与被告余胜君之间的租赁关系并未解除，被告余胜君应按照合同约定支付该段时间内的租金即49000元（32000元/年×3年-47000元）；2017年7月10日原告高皇新与被告余胜君签订的《租赁协议》到期后，双方并未续签合同，且原告高皇新对火灾后涉案房屋实际使用情况是明知的，原告高皇新理应及时将房屋收回并管理，故对原告高皇新要求被告余胜君支付2017年7月10日之后的房屋占用费的请求本院不予支持。根据合同相对性原则，被告岳阳市新理念食品有限公司不是本案适格主体，不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百二十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条的规定，判决如下：一、限被告余胜君在本判决生效后十日内支付给原告高皇新房屋租金49000元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告高皇新对被告岳阳市新理念食品有限公司的诉讼请求；三、驳回原告高皇新的其他诉讼请求；案件受理费2392元，原告高皇新承担1367元，由被告余胜君承担1025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  罗颂利人民陪审员  武玉华人民陪审员  王永旺二〇一九年十二月二十五日书 记 员  冯 叶附相关法律法规：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。因证据的证明力无法判断导致争议事实难以认定的，人民法院应当依据举证责任分配的规则作出裁判。