广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3484号上诉人（原审原告）：潘艳妹，女，1983年12月12日出生，汉族，住广东省连州市**************。委托诉讼代理人：冯庆文，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄艾琳，广东捷高律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邓智波，男，1988年7月18日出生，汉族，住广东省连州市***************。委托诉讼代理人：刘继洪，广东广信君达律师事务所律师。上诉人潘艳妹因与被上诉人邓智波居间合同纠纷一案，不服广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘艳妹上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。2019年2月18日，被上诉人到银行查询征信情况发现不能办理按揭贷款，并将此情况告知了上诉人，但其仍想购买案外人兰琳、李石坚名下的房屋。为此，被上诉人主动提出要用其叔叔的名义办理按揭贷款，并征得其叔叔的同意，2019年2月20日，被上诉人将这一决定告知了上诉人。基于此，2019年2月21日，上诉人拟定了涉案的合同，并代被上诉人在合同上签名，被上诉人也于签订合同当天支付了定金给案外人。因此，上诉人并非在明知被上诉人办理不了按揭贷款的情况下，仍建议被上诉人借他人名义办理贷款按揭，而是被上诉人主动提出借其叔叔的名义购房，而且，支付定金的行为是在签订了涉案的合同当天。后来，由于被上诉人反悔，不愿再购买涉案房屋，才导致交易不成功，并不是因被挂名家属不同意而不成功。二、一审判决适用法律错误。涉案合同约定“第二期于2019年4月12日支付75万元，同时买卖双方签订二手房交易合同，并且于当日到连州市*******签名过户及办理按揭手续，买方于签订二手房交易合同当天付清中介费30000元”，一审法院认为这是合同的生效条件，涉案合同是附生效条件的合同，由于条件未成就，合同未生效，被上诉人也无须支付违约金，这一认定属适用法律错误。首先，涉案合同不是附条件生效的合同，上述的约定并不是关于合同生效条件的约定，而是关于买方支付居间费用的支付条件的约定，也就是说在买卖双方签订房屋买卖合同后，买方要向中介方支付中介费，一审法院的认定是对附生效条件合同有关法律规定的严重误解。而且，造成买卖合同未能签订的原因是被上诉人的违约行为导致，上诉人在为促成买卖双方房屋交易的过程中并没有任何过错，被上诉人应当按照合同的约定向上诉人支付违约金。被上诉人邓智波辩称，一、一审判决对本案主要事实认定清楚，上诉人明知答辩人是借名买房，仍让答辩人以自己的名义签订《房屋买卖定金协议》。上诉人在缔约过程中存在主观过错，违反了诚实信用原则，其应对协议各方的损失承担主要责任。二、上诉人并未促成交易，答辩人依法无需支付中介费。答辩人与案涉房产出卖人兰琳签订的《房屋买卖定金协议》中约定，买卖双方应于买方支付的二期房款的同时签订二手房交易合同，并由买方支付中介费三万元。故该协议只是一个定金合同，并非正式的二手房买卖合同。而到目前为止，买卖双方并未签订正式的二手房交易合同，即双方并未交易成功。一审判决的作出所依据的主要法律规定是《中华人民共和国合同法》第427条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”。上诉人作为居间人，并未促成交易，所以答辩人依法无需支付中介费。故该协议中关于赔偿中介费的条款是违反法律规定的，应属无效，一审法院根据此规定判决驳回上诉人要求赔偿中介费的诉讼请求，适用法律正确，应予维持。上诉人潘艳妹向一审法院起诉请求：1.邓智波向潘艳妹支付违约金60000元；2.案件的全部诉讼费用由邓智波负担。一审法院认定事实：潘艳妹经营的连州市新家圆房地产中介服务中心是个体工商户，当时在东莞长安务工的邓智波有购买登记在案外人兰琳名下位于连州市************自建房屋，买方、卖方、居间方便进行房屋买卖方面事宜的协商沟通，由潘艳妹提供价格磋商、信息咨询、协助办理产权过户登记等与买卖房屋相关的中介服务，中介方以房屋成交总价的1.5%至3%的比例收取服务费。卖方、买方、居间三方经协商议定房屋的总价款为200万元，2019年2月3日购买方即邓智波通过微信转账的方式支付购房诚意金5000元给潘艳妹，潘艳妹收款后出具了一张收款收据给邓智波收执，并在微信留言注明该诚意金可在中介费抵扣。邓智波因自有资金不足以支付全部购房款，需要通过银行按揭贷款的渠道解决购房款问题，为此潘艳妹向邓智波了解银行征信记录情况，邓智波将其在银行征信的查询情况告知潘艳妹，并于2019年2月18日将其银行征信不良的查询结果以微信照片的形式发送给潘艳妹，告知潘艳妹在银行有不良征信记录无法办理银行按揭贷款，会影响到购房。此时潘艳妹告知邓智波可以以其家人名义办理银行按揭贷款。邓智波便与其叔叔商量，由其叔叔帮忙贷款，待偿还银行贷款之后再将房屋过户至邓智波名下。2019年2月21日由潘艳妹起草一份“房屋买卖定金协议”约定：收到邓智波购买兰琳名下位于连州镇民乐街27号自建房屋一栋的定金50000元，该房屋总价款200万元，购房款分三期付清，过户产生的税费、手续费等费用由买方承担；第一期支付50000元，于2019年2月21日签订协议当日支付；第二期于2019年4月12日支付75万元，同时买卖双方签订二手房交易合同，并且于当日到连州市*******签名过户及办理银行按揭手续，买方于签订二手房交易合同当天付清中介费30000元；第三期房款于买方在银行按揭贷款成功后支付120万元；如卖方原因造成交易不成应退还买方定金并赔偿50000元，如买方原因造成则卖方没收定金，违约方必须赔偿经纪方中介服务费用60000元（成交总价的3%）；协议经买卖双方及经纪方确认无误，即日生效。签订协议时因邓智波不在连州，潘艳妹将房产权证、协议书、卖方签名情形以照片形式通过手机微信传送给邓智波，并告知邓智波如无异议就由潘艳妹帮其代签，邓智波表示知情、同意。因此该协议由卖方兰琳和李石坚签名、买方邓智波由潘艳妹代签、经纪方由潘艳妹签名并加盖新家圆房地产中介印章，潘艳妹在签订协议当日及第二日将邓智波支付的定金50000元通过连州农商行转账给卖方，卖方出具了两张收据给邓智波收执。关于邓智波挂其叔叔名义至银行办理按揭贷款的事，因邓智波的婶婶不同意，邓智波又无力一次性支付200万元巨额房款，而未能按照房屋买卖定金协议的约定支付第二期75万元、第三期120万元，连二手房买卖合同也没有签，没有实现购房目标。之后潘艳妹催促邓智波履行上述协议和要求支付中介费无果，便产生本案的居间合同之诉。一审法院认为，本案系居间合同纠纷，潘艳妹作为房屋买卖的居间（中介）方，为促成房屋买卖已通过电话、微信、拍照发送等方式为居住异地的买、卖方进行了房屋价格磋商、信息咨询、收取定金等方面的购房前期工作，开展了初期的居间服务活动，为此邓智波支付购房诚意金5000元给潘艳妹、支付定金50000元给卖方。但之后因查询发现邓智波有银行征信不良记录、不能办理银行按揭贷款、又无力现金足额支付200万元巨额购房款而动摇了购房计划，潘艳妹知悉此情况但为促成买卖双方交易仍建议邓智波借亲属名义办理贷款按揭，因此由潘艳妹起草并代邓智波与出卖方签订了涉案的房屋买卖定金协议。该协议落款中的买方虽由潘艳妹代签，但邓智波在收到潘艳妹发送的代签微信之后并没有提出异议，可视为邓智波在潘艳妹代签之后进行了追认，该协议应该没有违背买方、卖方、居间方的真实意思。但该协议中有约定：“第二期于2019年4月12日支付75万元，同时买卖双方签订二手房交易合同，并且于当日到连州市*******签名过户及办理按揭手续，买方于签订二手房交易合同当天付清中介费30000元”，即在办理银行按揭贷款、签订二手房买卖合同等条件成就时邓智波支付潘艳妹居间服务费，因此该协议的生效是附条件的。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条中“附生效条件的合同，自条件成就时生效”，而今上述房屋买房的基本条件均不成就。之后邓智波按潘艳妹的提议挂他人名义办理按揭贷款，因被挂名人家属不同意而未成功，协议生效的条件最后未成就，导致居间协议未生效，因此买方无需支付居间服务费30000元。因协议未生效，协议中的违约责任也就不具有法律效力，邓智波无需承担支付房屋成交价款的3%即60000元的违约责任。该协议关于“此协议经买、卖、经纪三方确认无误，即日生效”与上述附条件表述自相矛盾，符合《中华人民共和国合同法》第四十五条中“当事人为自己的利益不当地促成条件成就的”情形，应视为条件不成就。该约定还违反了《中华人民共和国合同法》第四百二十七条中“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定，应认定无效。潘艳妹作为居间人，因最终没有促成房屋买卖合同的签订，涉案的房屋买卖定金协议虽有触及房屋价款和付款方式，但它仅是有买卖房屋的意向，不等同于交给房屋管理部门登记备案的二手房买卖合同，因此邓智波无需支付居间报酬。但潘艳妹方在本次房屋买卖活动中确实提供了房屋信息、价格协商、收支定金、诚意金等服务。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条中“可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用”的规定，潘艳妹可要求邓智波支付必要的费用。本案中潘艳妹已收取邓智波支付的诚意金5000元已注明可抵作中介费，潘艳妹也没有提供证据证明具体产生的中介服务费用，可酌情由邓智波支付5000元，即该诚意金视为抵作居间方支出的必要费用。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2019年7月8日作出判决：驳回潘艳妹的诉讼请求。案件受理费1300元,适用简易程序审理减半收取650元，由潘艳妹负担。本院二审期间，上诉人潘艳妹当庭出示手机上的微信聊天记录，拟证明2019年1月上诉人与被上诉人谈过另外几套房子，上诉人为被上诉人找房子有大半年了。被上诉人邓智波质证称，对证据的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关。被上诉人邓智波提交两组证据：证据一、微信聊天截图，拟证明上诉人使被上诉人产生借名买房想法的事实；证据二、微信聊天截图，拟证明上诉人未尽到解释说明的义务，导致被上诉人借名买方不成的事实。上诉人潘艳妹质证称：对证据的真实性没有异议，对证明内容有异议，是被上诉人主动提出以其叔叔的名义来购买房屋的，并不存在上诉人误导被上诉人的事实，而且，上诉人作为中介方，已经尽到解释说明义务。经审理，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为邓智波应否向潘艳妹支付违约金。本案中，潘艳妹通过居间服务，促成买方邓智波与卖方兰琳、李石坚签订《房屋买卖定金协议》，虽然协议落款处的买方是由潘艳妹代签，但邓智波在收到潘艳妹发送的代签微信之后并没有提出异议，视为邓智波对潘艳妹代签行为的追认，该协议是买方、卖方、居间方的真实意思。按照协议中“经买卖双方及经纪方确认无误，即日生效”的约定，该协议于三方签订之日发生法律效力。一审法院依据协议中“第二期于2019年4月12日支付75万元，同时买卖双方签订二手房交易合同，并且于当日到连州市*******签名过户及办理按揭手续，买方于签订二手房交易合同当天付清中介费30000元”的约定，认为该协议附生效条件、条件未成就故而协议未生效错误,本院予以纠正。《房屋买卖定金协议》中关于三期房款的支付、签订二手房买卖合同、到不动产登记中心办理过户、办理银行按揭贷款等约定，是三方对各方权利义务的约定。邓智波已经依约履行支付第一期房款的义务，随后因其他原因放弃购房，没有履行支付第二期房款、签订二手房买卖合同、到不动产登记中心办理过户、办理银行按揭贷款等义务，违反了协议约定。邓智波辩称潘艳妹急于促成交易，未解释说明其中的利害关系，误导邓智波挂名买房并签订涉案协议，交易不成的责任在于潘艳妹，但是从邓智波的种种行为来看，邓智波一直同意以挂名的方式购房，只是最终没有成功，故履行协议过程中，潘艳妹并无过错，交易不成不能归责于潘艳妹。综上，潘艳妹已经促成邓智波与出卖方签订合同，完成居间服务的义务，邓智波没有依约履行己方义务，构成违约，根据《房屋买卖定金协议》中“违约方必须赔偿经纪方中介服务费用60000元”的约定，邓智波应当向潘艳妹赔偿违约金60000元。邓智波此前支付的诚意金5000元可予以抵扣，抵扣后邓智波应向潘艳妹赔偿55000元。一审法院以潘艳妹未促成交易不得请求支付中介费为由，驳回潘艳妹主张邓智波支付违约金的请求错误，本院予以纠正。综上所述，上诉人潘艳妹的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审法院处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省连州市人民法院（2019）粤1882民初821号民事判决；二、邓智波于本判决生效之日起十日内向潘艳妹支付违约金55000元；三、驳回潘艳妹的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，适用简易程序审理减半收取650元；二审案件受理费1300元，均由邓智波负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月十四日书记员  梁家惠书记员  韦思烨