西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书(2019)陕0116民初1075号 原告：王小丹，女，汉族，1972年9月14日出生，住西安市长安区。公民身份号码：61012XXXX209140497。委托诉讼代理人：吴江涛，陕西维恩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李泽惠，陕西维恩律师事务所实习律师。被告：西安洋天商业运营管理有限公司，住所地：西安市长安区。统一社会信用代码：91610116MA6U10KX8K。法定代表人：张大恩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许燕，陕西融德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄恬，陕西融德律师事务所实习律师。原告王小丹与被告西安洋天商业运营管理有限公司确认合同效力纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王小丹向本院提出如下诉讼请求：一、判令原、被告2017年6月10日签订的《洋天建材市场租赁协议》无效；二、判令被告返还原告押金8000元；三、判令被告支付原告装修损失204800元。四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年6月10日签订《洋天建材市场租赁协议》，约定原告租赁被告位于西安市长安区XX镇XX市场的商铺。具体位置为A区7排11、12、13、14号厂区，建筑面积147.2平方米。被告自述对商铺享有所有权。合同租赁期为：2017年6月20日至2020年6月19日，年租金82138元。同时约定，签订合同当日原告需缴纳押金八千元。合同签订后，原告按时支付了押金和第一年的租金。同时对承租商铺进行装修装饰，投入了大额资金。2018年7月份，原告在承租区看到一份公告，该公告为《西安市长安区政府关于西安洋天实业违法建设强制拆除的公告》长政告字（2018）7号。该公告载明，原告承租商铺所在洋天建材城项目为已经被规划长安分局确定为违法建筑，处理意见为拆除。2017年2月23日，长安区城市管理综合行政执法局作出《行政处罚决定书》，要求被告在2017年4月30日自行拆除违法建筑。因被告并未履行拆除义务，长安区政府于2018年7月5日发出公告，要求被告拆除该违法建筑物。原告认为，被告所出租的商铺已经被行政机关确定为违法建筑，并期限拆除，被告在合同签订前已经知道了这一事实，然而签订合同时却对原告予以隐瞒，显属欺诈。同时，原、被告签订的《洋天建材市场租赁协议》违背了法律强制性规定，依法属于无效合同，现原告依法提起诉讼，请求依法判决。被告西安洋天商业运营管理有限公司认可双方签订了租赁协议，认可原告交纳8000元租赁押金的事实，但辩称：一、很多建材市场都没有完备的手续，原告出于真实意思表示自愿签订协议，双方租赁协议应属有效；二、其公司对涉案商铺所占用的土地拥有完备的使用权；三、原告在承租时应该对商铺进行充分了解，在投入大量资金装修前应当认识到商铺可能不具备相关手续的问题，因商铺手续不全导致的后果应由原告自行承担；四、原告尚欠其公司租金、广告架费、灭火器费、物业管理费等费用共八万余元，根据相关法律规定，其公司有权不退还原告8000元押金；五、按照租赁协议第七条约定，承租人装修前应当向其公司提交书面申请，并经过其公司同意，原告未经其公司同意擅自装修，损失应当自行承担。经审理查明， 2017年6月10日原、被告双方签订《洋天建材市场租赁协议》，约定原告租赁被告位于西安市XX大街XX路XX市场XX区XX排11、12、13、14号厂区、商铺，建筑面积为147.2平方米，月租金为6845元，年租金为82138元；被告对该房屋享有所有权，房屋用途为商铺；租赁期限为2017年6月20日至2020年6月19日；原告需于协议签订时向被告支付房屋租赁保证金8000元。协议签订后，原告对商铺进行了装修。另查明，2018年7月5日，西安市长安区人民政府发布长政告字[2018]7号公告，即《西安市长安区人民政府关于西安洋天实业违法建设强制拆除的公告》，公告全文如下：西安洋天实业有限公司：你单位未办理规划审批手续，擅自在西安市长安区XX大道XX段XX房。经规划长安分局《关于西安洋天实业有限公司建设的洋天建材城项目的认定函》（市规长函[2017]5号）认定，该建筑物属违法建筑，处理意见为拆除。2017年2月23日，区城市管理综合行政执法局依法作出《行政处罚决定书》（长城管执罚字拆[2017]001号），并向你单位送达，要求你单位在限定期限（2017年4月30日前）自行拆除违法建筑；但你单位逾期拒不拆除，经依法催告仍未履行。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十八条、《中华人民共和国行政强制法》第四十四条的规定，自本公告发布之日起三日内，你单位自行拆除该违法建筑物；逾期仍不履行，将依法予以强制拆除。特此公告。原告见到上述公告后，始知其承租的商铺系违法建筑，遂向本院提起诉讼，要求判令双方租赁协议无效。庭审前，原告申请对商铺装修价值进行鉴定，西安市中级人民法院委托新蓝特资产评估有限责任公司进行评估鉴定，该公司出具陕新评报字[2019]第094号资产评估报告，涉案商铺装饰装修的评估结果为204800元（评估基准日为2018年10月24日）。庭审中，被告自认对违建事实知晓，且未告知原告，但辩称双方协议有效，原告应自担损失，不同意退还租赁押金。双方当事人各执己见，本案未能调解。上述事实，有双方当事人陈述、《租赁协议》、《西安市长安区人民政府关于西安洋天实业违法建设强制拆除的公告》、《资产评估报告》、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”，被告在签订租赁协议前，已明确知晓涉案商铺手续不完备，知晓西安市长安区城市管理综合行政执法局已于2017年2月23日作出了限期拆除违法建筑的行政处罚决定书，但隐瞒该事实并与原告签订协议，违背诚实信用原则，具有明显过错，侵犯了原告的合法权益，涉案《洋天建材市场租赁协议》应属无效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。故对原告要求被告返还8000元租赁押金的诉讼请求，本院依法予以支持。原告损失为对涉案商铺的装饰装修，参考资产评估公司出具的评估报告结论，本院对原告主张的204800元装修损失，依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十六条、第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告王小丹与被告西安洋天商业运营管理有限公司于2017年6月10日签订的《洋天市场租赁协议》无效；二、被告西安洋天商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内返还原告王小丹租赁押金8000元；三、被告西安洋天商业运营管理有限公司于本判决生效后五日内支付原告王小丹装修损失204800元。本案受理费4372元，原告王小丹已预交，由被告西安洋天商业运营管理有限公司承担，在给付上述款项时一并给付原告王小丹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    马  越   审  判  员    刘武强   人民陪审员    高永社    二O一九年 十二 月  九  日 书  记  员    马建伟    1