四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初9103号 原告：四川合景置业有限公司，住所地成都市青羊区清江东路******。 法定代表人：赖先彬，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何科，国浩律师（成都）事务所律师。 委托诉讼代理人：胡峰，国浩律师（成都）事务所律师。 被告：钟建，男，1966年7月6日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：邓小莹，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都鹏盛汽车配件有限公司，住所地，住所地成都市双流区东升街道双楠大道中段**iv> 法定代表人：钟建，该公司经理。 被告：王兴财，男，1961年2月13日出生，汉族，住四川省武侯区。 被告：王兴莲，女，1965年6月24日出生，汉族，住山西省五台县。 王兴财、王兴莲的共同委托诉讼代理人：罗平，四川蜀丰律师事务所律师，特别授权。 被告：刘吕财，男，1949年6月18日出生，汉族，住四川省广安市广安区。 第三人：鲁德保，男，1967年9月29日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：高阳汉，男，1965年4月1日出生，汉族，住安徽省霍邱县。 原告四川合景置业有限公司（以下简称合景置业公司）与被告钟建、被告成都鹏盛汽车配件有限公司（以下简称鹏盛配件公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月31日立案受理，诉讼过程中，本院根据合景置业公司的申请追加成都华元房地产开发有限公司（以下简称华元房地产公司）作为本案被告，追加鹏盛配件公司作为本案第三人，后变更为被告，追加鲁德保作为本案第三人，因华元房地产公司在本案诉讼过程中注销，本院追加华元房地产公司的清算人刘吕财、王兴财、王兴莲为共同被告。诉讼过程中，本院根据合景置业公司的申请对鹏盛配件公司在鲁德保处的应收租金采取了保全措施。本案依法组成合议庭，于2019年4月15日、2019年11月21日、2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告合景置业公司委托诉讼代理人何科到庭参加诉讼，被告钟建即被告鹏盛配件公司法定代表人钟建到庭参加诉讼，被告钟建的委托诉讼代理人邓小莹到庭参加诉讼，被告王兴财、王兴莲的共同委托诉讼代理人罗平到庭参加诉讼，被告刘吕财经本院合法送达应诉手续，未到庭参加诉讼，第三人鲁德保的委托诉讼代理人高阳汉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 合景置业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认钟建与华元房地产公司于2015年6月17日签订的《场地及地上建筑物租赁合同》无效；2.判令本案诉讼费用由钟建、华元房地产公司承担。诉讼过程中，合景置业公司变更了诉讼请求，其变更后的诉讼请求是：请求判令确认鹏盛配件公司与华元房地产公司于2015年6月17日签订的《场地及地上建筑物租赁合同》无效；2.判令本案诉讼费用由鹏盛配件公司、刘吕财、王兴财、王兴莲承担。事实与理由：2015年6月17日，鹏盛配件公司与华元房地产公司签订《场地及地上建筑物租赁合同》（以下统称《租赁合同一》），约定华元房地产公司将位于新都区.8平方米的场地使用权及地上建筑物所有权出租给鹏盛配件公司使用，约定租赁期限为2017年9月1日至2025年8月30日，年租金30万元，租金十年不变。2015年6月13日，鹏盛配件公司与鲁德保签订了《场地及地上建筑物租赁合同》（以下统称《租赁合同二》），将前述土地转租给鲁德保，租赁期限为2025年7月1日至2020年6月30日，租金55万元，第四年开始每年递增5%。2013年8月13日，四川省达州市通川区人民法院对案涉土地采取了查封措施。2015年8月11日，成都市新都区人民法院对该土地实施了续查封。2015年5月8日，四川省达州市中级人民法院（2015）达民终字第232号民事判决书认定案涉土地使用权不属于华元房地产公司通川分公司所有。2017年9月4日，合景置业公司通过司法拍卖取得了案涉土地的使用权和地上建筑物的所有权。本案在审理过程中，华元房地产公司向工商行政管理部门申请注销，于2019年2月27日办理完毕注销手续，丧失了诉讼主体资格。刘吕财、王兴财、王兴莲系华元房地产公司股东，通过股东会议决定注销公司，同时为清算组成员。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十条的规定，申请追加刘吕财、王兴财、王兴莲为本案被告参加诉讼。因本案处理结果与鲁德保有利害关系，申请追加其为第三人参加诉讼。华元房地产公司不享有案涉土地使用权和地上建筑物的所有权，其将案涉土地及地上建筑物出租给鹏盛配件公司属于效力待定，没有权利人的授权或追认，该租赁合同应属于无效合同。鹏盛配件公司和华元房地产公司在案涉土地和建筑物被人民法院查封后，签订租赁合同，设置权利障碍。也不能对抗权利人要求解除其占有和排除妨碍。为维护合景置业公司的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持全部诉讼请求。 钟建答辩称，华元房地产公司对案涉土地及地上附着物系有权处分，其与鹏盛配件公司签订的《租赁合同一》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制规定，应为合法有效；钟建及鹏盛配件公司具有真实的签订租赁合同的目的，只是最终通过转租实现了租赁的收益，符合法律规定，钟建按约定向华元房地产公司支付租金，该租金支付至王兴财的账户，华元房地产公司也出具相应《收条》，双方事实上按约真实的履行合同，转租行为只是一种正常的商业行为，并得到了华元房地产公司及王兴财的确认；出租查封物并不违反法律禁止性规定，债权人对查封后财产不具有支配了，并且查封物出租储存在一定的合理性；合景置业公司知晓案涉土地及附着物租赁情况，并在上述租赁合同有效履行的情况下竞买上述土地并已实际收取了钟建支付的租金，合景置业公司应当继续履行租赁合同。 鹏盛配件公司答辩称，鹏盛配件公司及钟建签订的租赁合同真实合法有效，用途明确，请求驳回合景置业公司的诉讼请求。 刘吕财未答辩。 王兴财、王兴莲共同辩称，合景置业公司通过司法拍卖取得案涉土地使用权及地上附着物所有权的时间是2017年8月10日，但案涉租赁合同的签订时间是2017年6月17日，因此租赁合同一直处于承租状态，并非对抗合景置业公司；租赁合同是双方真实意思的表示，并不违反法律的强制性规定，合法有效；转租行为已经告知华元房地产公司及四方公司并征得其同意，故合景置业公司的理由不成立，请求驳回其诉讼请求。 第三人鲁德保辩称，由人民法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据庭审质证情况，结合庭审调查情况，本院认定如下事实： 2015年6月17日，华元房地产公司（甲方）与钟建（乙方）签订《租赁合同一》，该租赁合同约定：华元房地产公司将位于新都区.8平方米的场地及地上建筑物出租给鹏盛配件公司使用，租赁期限为2017年9月1日至2025年8月30日，年租金30万元，一年一付，一次性付清，每年提前一个月付清租金。《租赁合同一》尾部甲方处加盖了华元房地产公司的印章，王兴财在法定代表人处签字（代签），乙方处加盖了鹏盛配件公司的印章，钟建在法定代表人处签字。诉讼过程中，各方当事人最终确认《租赁合同一》的签订主体为华元房地产公司与鹏盛配件公司。 2015年6月13日，鹏盛配件公司与鲁德保签订了《租赁合同二》，将前述案涉土地及地上建筑物转租给鲁德保，约定：租赁期限为2015年7月1日至2020年6月30日；租金第一年至第三年租金为每年55万元，从第四年开始每年按5%递增。 2017年9月4日，合景置业公司通过竞拍方式取得了案涉土地的使用权及地上附着物所有权。 另查明: 一、关于案涉土地的基本情况。 案涉土地原登记在中国嘉陵集团四川西南光学仪器厂名下。达州市创富商有限公司（原名达州市亨达实业有限公司，2015年变更为现名，以下简称创富商公司）就案涉土地向四川省达州市通川区人民法院起诉四川省达州四方房地产开发有限公司（以下简称四方房地产公司）及华元房地产公司通川分公司，要求四方房地产公司支付案涉土地的及地上附着物的转让款。2013年8月13日，四川省达州市通川区人民法院对案涉土地采取了查封措施。四川省达州市通川区人民法院于2014年11月18日作出（2014）通川民初字第853号民事判决，判决结果为：四方房地产公司向创富商公司支付案涉土地使用权转让价款136万元、地上附着房、地上附着房屋价款27万元着物价款25万元。四方房地产公司不服判决结果向四川省达州市中级人民法院提起上诉。2015年5月8日，四川省达州市中级人民法院作出（2015）达中民终字第232号民事判决，认为：案涉土地及地上附着物属“都市花园”项目资产，四方房地产公司与创富商公司签订的《联合开发都市花园项目权利义务变更的补偿协议》合法有效，“都市花园”项目所形成的一切资产及经营权、管理权和收益权归创富商公司享有，与华元房地产公司通川分公无关；《联合开发都市花园项目权利义务变更的补偿协议》第6条明确约定创富商公司同意四方房地产公司留用案涉土地，四方房地产公司应当按当地市场价计算，支付给创富商公司土地转让费。判决结果为：驳回上诉，维持原判。此后，创富商公司向四川省达州市通川区人民法院申请执行，因案涉土地在成都市新都区，因此四川省达州市通川区人民法院申请执行将案件移送本院执行。本院在执行过程中，于2015年8月11日对该土地实施了续查封。因四方房地产公司无其他可供执行的财产，本院将案涉土地予以拍卖。2017年9月4日，合景置业公司通过竞拍方式取得了案涉土地的使用权及地上附着物所有权。 二、华元房地产公司原有股东刘吕财、王兴财、王兴莲三人，该公司于2019年2月27日注销。四方房地产公司的法定代表人为王兴财，王兴财在该公司占股比例为99.5%。 三、钟建及鹏盛配件公司为证明其按约履行合同，提交了钟建于2015年6月17日向王兴财个人账户转账15万元的转账凭证、王兴财于同日向钟建出具的收条、华元房地产公司出具的加盖该公司财务专用章的收据三张，以此证明钟建及鹏盛配件公司通过银行转账15万元，其余通过现金方式，向华元房地产公司支付了2015年至2017年三年的租金共计90万元。 四、钟建及鹏盛配件公司为证明华元房地产公司同意其转租，提交了《说明》一份，其内容为：“华元房地产公司于2015年6月初，与钟建及鹏盛配件公司商谈‘场地与地上建筑物租赁合同’时，同意钟建及鹏盛配件公司有权转租或与他人办学。”该证据落款时间为2015年6月11日，加盖有华元房地产公司印章，并有王兴财本人签名。 五、合景置业公司于2018年7月27日向钟建及鹏盛配件公司出具了《收条》一张，其内容为：“今收到鹏盛配件公司（钟建）交来成都市新都区宝光村五组房屋面积为6200.28平方米，2018年9月至2019年8月30日的租金，人民币30万元。”本案诉讼过程中，合景置业公司称因其已经起诉，要求确认合同无效，故不再向钟建主张自2019年9月1日起的租金。 六、本院要求钟建、鹏盛配件公司、鲁德保、王兴财对案涉两份租赁合同签订过程进行说明。钟建、鹏盛配件公司称：“钟建在2015年6月初看见那块场地，现场挂有华元房地产公司的招租信息，觉得可以投资，既可以开办修理厂也可以转租，就与华元房地产公司签订了合同，因那块地状况不好，所以租金不会太高。”并称两份租赁合同的时间矛盾是因为其先口头与华元房地产公司协商一致在前，早于转租的时间。王兴财出具书面《情况说明》称：“华元房地产公司与钟建签订了租赁合同，租赁期先为2015年9月1日至2025年8月30日，约定租金为每年30万元。钟建分别于2015年6月17日转到王兴财建行账户15万元，2015年7月30日以现金方式支付租金30万元，2016年7月30日以现金方式支付租金30万元，2017年7月30日支付租金30万元，并由华元房地产公司出具收款收据，上述租金款项已全部交付给四方房地产公司。”鲁德保出具书面《情况说明》称：“我方于2014年底发现位于新都区块空地，我们几个合伙人看过之后，认为此块土地可以作为办学（幼儿园）之用。在2015年上半年，我们几位合伙人看到此土地仍然在闲置当中，商议过后经过摸底考察，一致确定将此块土地打造成幼儿园之用。随后在2015年6月上旬就开始着手准备，随即就与大门上的招租信息牌上的联系人（即钟建）联系上。因为准备在2015年9月开园办学，时间非常紧迫，随即与钟建商讨洽谈，最后在双方达成一致的前提下，于2015年6月13日签订了租赁合同，有效期于2015年7月1日开始，合同期10年。……至今幼儿园投资已达800万。” 七、因《租赁合同二》第四条约定：“本合同项下所有土地系甲方从成都华元公司铜川分公司租赁的，有法律手续（民事裁定书）见附件”，钟建为证明其系有权转租，提交了四川省广安市中级人民法院于2004年3月29日出具的（1999）广法执字第26-4号民事裁定书，该裁定书上有将案涉土地的使用权及地上附着物的所有权抵偿给华元房地产公司通川分公司所有的内容。 八、庭审中，合景置业公司称作为案涉土地的使用权人，其认可鹏盛配件公司与鲁德保签订了《租赁合同二》的效力，并愿意继续履行该租赁合同。 以上事实，有当事人提交的《场地及地上建筑物租赁合同》（《租赁合同一》）、《场地及地上建筑物租赁合同》（《租赁合同二》）、（2015）新都执字第1247号民事裁定书、《拍卖成交确认书》、（2014）通川民初字第853号民事判决书、（2013）通川民保字第189号民事裁定书、（2015）达中民终字第232号民事判决书、成都华元房地产开发有限公司《股东会决议》《清算报告》、《收条》、《情况说明》及各方当事人陈述等在卷予以证实。 本院认为，就本案而言，合景置业公司主张华元房地产公司与鹏盛配件公司签订《租赁合同一》无效的理由，在于华元房地产公司与钟建是否存在恶意串通，损害他人合法权益的情形。对此做如下分述。 首先，《租赁合同一》签订时间2015年6月17日、租赁期限起始时间2017年9月1日，均迟于约定转租的《租赁合同二》的签订时间2015年6月13日、租赁期限起始时间2017年7月1日，从签订时间的先后次序及租赁期限的开始日期上来看，不符合常理。其次，从鲁德保出具的《情况说明》来看，其与其他合伙人在2014年底就对该土地进行了考察，并在6月初着手准备开办学校，与钟建取得联系，开办的幼儿园最终投资达到800万，如此巨大的投资，鲁德保及其合伙人在考察时必然会评估各种因素，作出对案涉土地现状进行调查、联系案涉土地权利人了解情况、协商租赁事宜等考察行为，上述情况，与钟建的陈述及王兴财的《情况说明》中的内容存在矛盾。第三，从华元房地产公司出具的《说明》中“同意钟建及成都鹏盛汽车配件有限公司有权转租或与他人合作办学”的内容来看，华元房地产公司在尚未与钟建签订书面租赁合同时，已经知道另有他人欲租赁案涉土地用于办学，但仍与钟建签订租赁价格较低的租赁合同，有违市场规律，且该《说明》的内容也与鲁德保出具的《情况说明》内容存在矛盾。第四，《租赁合同一》与《租赁合同二》签订时间相近，但租金价格相差巨大，《租赁合同一》约定的租赁期限10年且租金标准维持不变，也不符合市场规律。第五，四川省达州市中级人民法院于2015年5月8日作出的终审判决已经确定案涉土地及地上附作物的权利人为四方房地产公司，与华元房地产公司通川分公司无关，且四方房地产公司并应向创富商公司支付转让费，王兴财作为华元房地产公司的股东及四方房地产公司的法定代表人，对上述事实应当知晓，但其仍将四川省广安市中级人民法院出具的民事裁定书作为其享有权利的依据，明显具有隐瞒实际权利人的故意。第六，王兴财并未举证证明其将收取的租金支付给四方房地产公司，且该行为发生在案涉土地被查封期间，四方房地产公司系债务人，创富商公司已经申请人民法院强制执行，上述事实表明四方房地产公司并未履行债务，王兴财也未将收取的租金用于代四方房地产公司偿还债务。综上，本院认为华元房地产公司与钟建签订的《租赁合同一》，其主观上存在共同的故意，具有在案涉土地上设置权利障碍，阻碍债权人实现债权，并有将四方房地产公司的财产予以转移，以达到逃避债务的目的，其实质是损害了债权人的合法利益，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条“行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效”的规定，华元房地产公司与鹏盛配件公司签订《租赁合同一》为无效合同。本院并对鹏盛配件公司、钟建、王兴财、王兴莲等人的抗辩不予采信。 关于合同被认定为无效后，本应作出相应的处理，但因合景置业公司不主张向鹏盛配件公司收取实际已经履行部分的租金，故合景置业公司可以自行与鲁德保协商收取租金的事宜，本院对此不作处理。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 确认成都华元房地产开发有限公司与成都鹏盛汽车配件有限公司于2015年6月17日签订的《场地及地上建筑物租赁合同》无效。 案件受理费200元，财产保全费5000元，合计5200元，由成都鹏盛汽车配件有限公司承担（此款四川合景置业有限公司已垫付，执行时一并给付）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  陈永珑 人民陪审员  赵燕翔 人民陪审员  曾庆顺 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  吴 洋