济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0104民初2972号原告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：金成发，总经理。委托诉讼代理人：白树彬，山东辰静律师事务所律师。委托诉讼代理人：寻广言，山东辰静律师事务所律师。被告：赵新胜，男，1993年1月30日出生，汉族，住山东省定陶县。原告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地地产）与被告赵新胜商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告绿地地产的委托诉讼代理人寻广言到庭参加诉讼。被告赵新胜经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。绿地地产向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除绿地地产与赵新胜签订的《济南市商房买卖合同》［合同编号:销售(字)***］及其补充协议；2.请求贵院依法判令赵新胜协助绿地地产办理某室的商品房网签备案撤销手续；3.请求贵院依法判令赵新胜立即解除该房屋上所设定的任何权利负担，将某室腾还给绿地地产；4.请求贵院依法判令赵新胜立即向绿地地产支付代其偿还按揭贷款银行的借款37769.93元；5.请求贵院依法判令赵新胜向绿地地产支付违约赔偿金85412.6元；6.请求贵院依法判令赵新胜向绿地地产支付补偿金2934.2（以13731.31元为基数，自2018年8月30日计算至实际支付之日；以3418元为基数，自2018年9月29日计算至实际支付之日；以10310.62元为基数，自2018年12月29日计算至实际支付之日；以10310元为基数，自2019年3月30日计算至实际支付之日；暂计算至2019年5月6日）；7.请求贵院依法判令赵新胜向绿地地产支付律师费21032元；8.判令赵新胜承担本案诉讼费用。事实与理由：2016年9月29日，绿地地产、赵新胜签订了《济南市商品房买卖合同》及附件［合同编号:销售(字)***］，合同约定，赵新胜以按揭贷款的方式，购买绿地地产开发的某室，合同总房款共计人民币854126元，赵新胜支付首付款174126元，向中国银行股份有限公司济南历下支行按揭贷款680000元，绿地地产就此贷款为赵新胜提供阶段性按揭贷款担保。因赵新胜未能如约按时偿还按揭贷款，导致绿地地产为赵新胜承担了阶段性担保责任，代赵新胜向中国银行股份有限公司济南历下支行偿还其欠付的贷款。绿地地产认为，赵新胜的行为已经构成违约，并于2019年3月19日向赵新胜发函，要求其按照合同约定向绿地地产支付代偿款项，并按代偿金额的日万分之五向绿地地产支付补偿金。基于上述原因，绿地地产为保护自身合法权益，按照合同约定行使合同解除权，为此诉至法院，望贵院判如所请。赵新胜未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。赵新胜未到庭予以质证，对绿地地产提交的证据，即济南市商品房买卖合同及补充协议、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、代偿证明、进账单、贷款还款回单、预售许可证照片打印件、告知函复印、邮寄记录、邮寄签、民事委托代理合同以及发票，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，绿地地产作为出卖人（甲方）与作为买受人（乙方）的赵新胜签订《济南市商品房买卖合同》［合同编号:销售(字)***］，约定赵新胜购买绿地地产开发建设的某室商品房一套，该房屋用途约定为住宅，房屋总价为854126元。合同第六条付款方式及期限约定：买受人应于签订合同当日向出卖人支付不低于总房款20%的首付款174126元（含定金拾万元整），其余房款680000元，买受人向出卖人指定的银行申请按揭贷款方式支付，并于本合同签订15日内支付给出卖人；第七条买受人逾期付款的违约责任约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第八条交付期限约定：出卖人应当在2018年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同还就产权登记、交接、保修责任等事项进行了约定。合同附件包括：附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四民用建筑节能信息公示；附件五《商品房买卖合同》补充协议。补充协议第二条关于按揭贷款付款的补充约定：……4.如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：（1）乙方应将该房屋抵押给甲方，作为甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保的反担保。（2）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日其，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金；（3）乙方没有按本项第（2）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项。（4）如乙方未期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致按揭银行（或住房公积金委员会）终止《借款合同》并要求甲方承担担保责任，则乙方除应照本款前款约定向甲方还款、赔偿及支付补偿金外，自甲方代乙方向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起，本合同及其附件、其他相关协议等自动解除。乙方应按照本补充协议第十条乙方原因导致合同解除的有关约定承担违约责任。补充协议第十条合同解除约定：……2.如因乙方原因导致本合同及补充协议解除的，双方按以下方式处理：（1）乙方应向甲方支付购房总价款10%的违约赔偿金。甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担。甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约赔偿金和上述税、费先行予以扣除。乙方购房款不足以抵扣违约赔偿金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿。如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如确需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付。如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿。（2）如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内配合甲方办理相关撤销手续。如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续，或将户口迁出的，每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于全部购房款万分之三的违约金，逾期超过20日仍未能配合甲方办理相关撤销手续或将户口迁出的，则自逾期第21日起，乙方每日应向甲方支付相当于全部购房款万分之五的违约金。甲方有权在退还乙方已付购房款之前扣除前述违约金，且有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续和迁出户口的义务。（3）如合同解除，须乙方腾退该房屋的，除甲方书面允许保留的装修（甲方无需补偿装修费）外，乙方应当在甲方发出腾退房屋通知之日起30日内，将该房屋恢复至交付时原状，解除该房屋所设定的任何权利义务（包括但不限于他项权利、租赁等），将该房屋交还给甲方。如乙方未在上述期限内将该房屋恢复原状，则除继续承担前述责任外，乙方还需向甲方支付购房款的2%作为赔偿金。甲方有权在退还乙方已付购房款前扣除前述赔偿金。第十三条补充协议的效力约定：本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力。如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。补充协议还就装修装饰、合同解除等事项进行了补充约定。2016年9月22日，赵新胜支付了首付款174126元。2016年9月23日，绿地地产、赵新胜及中国银行股份有限公司济南历下支行（以下简称中行历下支行）三方签订了《个人一手住房贷款合同》，约定由赵新胜向中行历下支行贷款680000元，贷款期限360个月，用于支付涉案合同的剩余购房款，并由绿地地产为赵新胜的该笔贷款提供阶段性连带保证担保。该合同还约定了其他事项。签订该合同后，中行历下支行依约发放了相应的贷款。贷款后，赵新胜初期尚能依约偿还贷款，后开始逾期偿还该贷款，导致绿地地产承担保证责任，代其向银行偿还了相应的贷款。2018年8月29日至2019年4月1日期间，中行历下支行向绿地地产发出4份《代偿证明》，自绿地地产账户扣划款项，用于归还借款人赵新胜欠款。4次扣款共计37769.93元，分别为：2018年8月29日扣划13731.31元，2018年9月28日扣划3418元，2018年12月28日扣划10310.62元，2019年3月29日扣划10310元。2019年3月19日，绿地地产向赵新胜邮寄告知函，2019年3月20日邮件显示未妥投，告知函主要内容：绿地地产向赵新胜告知其与该公司签订的《济南市商品房买卖合同》购买绿地地产开发的涉案房产，购房款中680000元为从中行历下支行贷款，并由绿地地产承担阶段性担保责任，绿地地产已接到银行通知自2018年12月31日起多次代赵新胜向银行偿还本息27459.93元，根据双方协议约定，要求赵新胜于该告知函送达之日起三日内偿还代偿款项及支付补偿金，否则赵新胜在延迟偿还达30日时绿地地产有权解除合同并要求赵新胜承担违约责任。2019年12月10日，绿地地产因本次诉讼支付律师代理费21032元。诉讼中，绿地地产支付公告费300元。另查明，赵新胜至今未收房。本院认为，绿地地产与赵新胜签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件，以及绿地地产、赵新胜与中行历下支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系各方当事人的真实意思表示，合同及其附件内容不违反法律及行政法规的强制性规定，且涉案房屋取得了商品房预售许可证，故上述两份合同及其附件均为有效，双方均应履行合同及附件所确定的合同义务。绿地地产以赵新胜拖欠银行按揭贷款导致其承担保证责任，进而违反了双方合同约定为由，要求解除双方之间签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件、承担违约责任并承担合同解除后的后续义务。根据查明的事实，赵新胜逾期还款，并直接导致绿地地产承担保证责任，分次代其清偿了部分银行贷款。按照双方签订的补充协议约定：乙方没有按本项第（2）小项约定付清全部款项（包括违约金）延迟达30日，构成本合同项下严重违约。甲方有权选择立即解除本合同。甲方选择解除合同的，除有权按照本补充协议第十条约定扣除相关费用外，还有权扣除其代乙方向按揭银行支付的全部款项；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内配合甲方办理相关撤销手续。由上述查明的事实及双方合同的约定可以认定，赵新胜逾期还款导致绿地地产承担担保责任的行为，违反了双方补充协议的约定，绿地地产有权解除合同并要求赵新胜承担相应的违约责任。关于合同解除时间，合同解除权作为形成权，其应当在享有解除权的合同一方当事人解除合同的意思表示到达相对方时发生法律效力。按照合同约定，绿地地产承担保证责任后，赵新胜应在送达告知函3日内偿还全部款项，延迟达30日，绿地地产享有了合同解除权。因赵新胜未按期偿还贷款，中行历下支行银行于2018年8月29日至2019年4月1日期间扣划绿地地产款项37769.93元，绿地地产在本案起诉状中明确提出了解除合同的意思表示，应当以起诉状送达赵新胜的时间作为双方签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件的解除日，本院对赵新胜进行公告送达的时间为2019年11月8日，上述合同及其附件于该日解除。合同及其附件解除后，按照合同约定的赵新胜的义务，其应当协助绿地地产办理涉案房屋的网签及备案的撤销手续，绿地地产的该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持，以十日为宜。绿地地产要求赵新胜支付代偿的贷款37769.93元，本院予以支持。绿地地产要求赵新胜解除房屋所设定的权利负担并于30日内腾还房屋，本院认为，因绿地地产未明确赵新胜对房屋所设定的权利负担，其该请求不予支持；因绿地地产未实际向赵新胜交付涉案房产，故其要求赵新胜30日内腾房无事实依据，本院不予支持。绿地地产要求赵新胜支付违约赔偿金85412.6元，并诉称因赵新胜违约，绿地地产解除合同，给绿地地产造成了损失，根据补充协议第十条约定，赵新胜应向绿地地产支付购房总价款10%的违约赔偿金。经审查《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失；第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务；《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。结合本案情况，由于赵新胜存在违约行为，绿地地产要求赵新胜支付购房总价款10%的违约赔偿金符合合同约定，赵新胜未提供证据证实合同约定过分高于绿地地产的损失，故绿地地产该项主张，本院予以支持。绿地地产要求赵新胜支付因逾期还款导致其承担担保责任，并按日万分之五计算的补偿金的主张，根据补充协议第二条关于按揭贷款付款的补充约定，如甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保，则：（2）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日其，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。故绿地地产该项主张，本院予以支持。上述条款同时约定了律师代理费的承担主体，绿地地产提交民事代理合同及发票用以证明支付律师费的事实，因此，绿地地产关于律师费的主张，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第一款第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告绿地地产（济南）有限公司与被告赵新胜于2016年9月29日签订的《济南市商品房买卖合同》及其附件于2019年11月8日解除；二、被告赵新胜于本判决生效之日起十日内协助原告绿地地产（济南）有限公司办理某室房屋的网签备案撤销手续；三、被告赵新胜于本判决生效之日起十日内偿还原告绿地地产（济南）有限公司代为偿还的银行贷款37769.93元；四、被告赵新胜于本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）有限公司违约金85412.6元；五、被告赵新胜于本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）有限公司补偿金（以13731.31元为基数，自2018年8月30日计算至实际支付之日止；以3418元为基数，自2018年9月29日计算至实际支付之日止；以10310.62元为基数，自2018年12月29日计算至实际支付之日止；以10310元为基数，自2019年3月30日计算至实际支付之日止；以上款项均按照日万分之五计算）。六、被告赵新胜于本判决生效之日起十日内给付原告绿地地产（济南）有限公司律师代理费21032元；七、驳回原告绿地地产（济南）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12441元、公告费300元，由被告赵新胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李振花人民陪审员  韩春华人民陪审员  牛晋英二〇一九年十二月十七日法官 助理  薛 原书 记 员  朱 岭