黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黑03民初73号原告（案外人）：鸡西市天润热力有限公司，住所地黑龙江省鸡西市城子河区政府路****门市。法定代表人：程秀霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：马忠贵，黑龙江雪原律师事务所律师。被告（申请执行人）：佳木斯恒远建设集团有限公司，住，住所地黑龙江省佳木斯市前进区长安东路**/div>法定代表人：唐仁奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖兴诚，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕君，黑龙江朗信银龙律师事务所律师。第三人（被执行人）：城子河区煤矿棚户区改造办公室，住所地，住所地黑龙江省鸡西市城子河区iv>法定代表人：刘晶晶，该办公室主任。委托诉讼代理人：乔海慧，女，该办公室职工。委托诉讼代理人：韩秀春，男，该办公室职工。原告鸡西市天润热力有限公司（以下简称天润公司）与被告佳木斯恒远建设集团有限公司（以下简称恒远公司）、第三人城子河区煤矿棚户区改造办公室（以下简称棚改办）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天润公司的委托诉讼代理人马忠贵，被告恒远公司的委托诉讼代理人肖兴诚、王燕君，第三人棚改办的委托诉讼代理人乔海慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。天润公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决不得执行城子河区城花一期项目C2号楼14、15、16、17号门市；2.诉讼费由恒远公司承担。事实与理由：2015年8月5日，天润公司与棚改办签订《协议书》，约定以城子河区城花一期项目C2号楼14号门市（建筑面积为81.99平方米）、15号门市（建筑面积为77.17平方米）、16号门市（建筑面积为74.38平方米）、17号门市（建筑面积为61.31平方米）抵顶棚改办欠付天润公司的供热费。鸡西市中级人民法院（以下简称鸡西中院）作出（2018）黑03执68号之一执行裁定书，查封了案涉四户门市，天润公司不服向鸡西中院提出执行异议，鸡西中院于2019年6月19日作出（2019）黑03执异176号执行裁定，裁定驳回天润公司的异议请求。天润公司与棚改办签订《协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。天润公司在法院查封前已经签订了合同，实际占有并使用房屋至今，该门市用于天润公司供热经营使用，且天润公司与城子河区签订特许供热经营合同，案涉门市房用于城子河区民生使用，是城子河区居民交纳供热费的办公场所和地点。案涉《协议书》约定棚改办负责办理房屋过户手续，案涉房屋未办理过户的责任不在天润公司，天润公司不存在过错。因棚改办工作人员提供查封明细表错误，导致案涉门市房被查封，故请求判决不得执行案涉门市房。恒远公司辩称，一、天润公司就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应依法判决驳回其诉讼请求。1、案涉以房抵顶热力费的《协议书》于2015年8月5日签订，但天润公司于2015年3月27日成立，2014年供暖期即将结束，且双方之前并未签订供暖协议，故以房抵顶供热费《协议书》系天润公司与被执行人恶意串通，通过执行异议之诉妨害执行，不具有法律效力。2、天润公司就执行标的不享有权益。2018年12月12日，棚改办向法院提供《城子河一期项目剩余门市明细表》中包含案涉四户门市，足以证实案涉《协议书》不真实，天润公司对案涉四户门市不享有权益。法院于2019年1月3日作出裁定查封房屋并逐户张贴封条和《查封公告》，但天润公司、棚改办未在法定期限内提出复议和异议，而是于2019年2月25日提出异议申请。且案涉《协议书》中供暖的依据并未有欠热费期间、单价、金额等主要条款，故案涉《协议书》不成立。执行局查封案涉房屋时组织恒远公司、棚改办对包括案涉门市在内的31户门市进行现场勘查核实，协商是直接抵债还是进行拍卖，棚改办当时称案涉四户门市系出借给天润公司临时办公使用，并对案涉四户门市的结构面积进行考察，天润公司明知该事实，但未提出异议，故天润公司对案涉四户门市不享有实体权益。二、案外人异议不符合相关法律规定，案涉四户门市抵顶热力费不能对抗执行。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，买受人在符合已支付全款、实际占有财产、对办理财产过户不存在过错三个构成要件情况下，法院不得查封。该规定所指房产系商品房住宅，而非门市经营用房，交易形式是出卖形式，并非抵账形式，案涉四户门市并不符合上述规定。案涉抵债《协议书》不能证实抵债金额，有无抵债票据，更未提供其已申请办理房产过户的申请手续和房产部门不予办理的所有资料。在已具备房产过户的条件下，案涉四户门市未办理过户手续，亦未签订商品房买卖合同，且未提供证据证实天润公司不存在过错或棚改办存在过错的事实。案涉四户门市现登记在棚改办名下，物权并未变动，其对棚改办仅有债权请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，以房抵债以消灭金钱债务为目的，房产交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此对抗生效债权的执行权。综上，天润公司提出的案外人执行异议之诉，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条规定，其对案涉执行标的物不享有足以排除强制执行的民事权益，其主张的请求无事实和法律依据，应判决驳回天润公司的诉讼请求。棚改办述称，天润公司与棚改办签订协议书将案涉门市抹账给天润公司抵顶热力费，案涉四户门市因热力费每年都不一样，所以手续就没有办。因棚改办工作人员不知情，故提供给法院的查封房源中包含案涉四户门市，但棚改办在天润公司提出执行异议后，撤回案涉四户门市房，重新提供了另外六户门市，故案涉四户门市确系棚改办抹账给天润公司。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据：天润公司提交的证据一（2019）黑03执异176号执行裁定书的真实性，恒远公司提交的证据一企业信用信息公示报告、证据二城花一期项目剩余门市明细表、证据四（2018）黑03执68号之一执行裁定书、证据五查封公告的真实性，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：棚改办对天润公司提交的证据一至七均无异议。恒远公司对天润公司提交的证据一的证明目的有异议，但其异议理由不能成立，故本院对天润公司提交的证据一的证明目的予以确认。恒远公司对天润公司提交的证据二协议书、证据三电费收据、证据四评估报告、证据五情况说明及发改委文件、证据六对账明细和欠费明细、证据七城镇供热特许经营协议、补充协议书及城子河区城乡建设局文件的真实性及证明目的有异议，天润公司能提交证据原件供本院核对，故本院对天润公司提交的证据三、证据四、证据五、证据六、证据七的真实性予以确认；结合证据内容，天润公司提交的证据能够形成证据链条，故本院对棚改办与天润公司于2015年8月5日签订协议书约定棚改办以案涉四户门市抵顶欠付的部分供热费及棚改办负责办理房屋过户手续，且经双方对账，截至2019年8月30日棚改办欠付天润公司热力费合计5,363,036.4元；黑龙江德齐资产评估有限公司于2019年8月7日出具资产评估报告，经评估，案涉四户门市的市场价值为1,415,300元；案涉四户门市未办理房屋预售许可证；鸡西市城子河区城乡建设局与尚志市浦东供热物业管理有限公司（以下简称浦东供热）签订城镇供热特许经营协议，由浦东供热成立分公司负责经营，后浦东供热成立全资子公司天润公司协助其履行城镇供热特许经营协议等主要事实予以确认。棚改办对恒远公司提交的证据一的证明目的有异议，结合证据内容，本院对天润公司成立于2015年3月27日的事实予以确认。天润公司、棚改办对恒远公司提交的证据二的证明目的有异议，结合证据内容，本院对棚改办提交城花一期项目剩余门市明细表中包括案涉门市的事实予以确认。恒远公司提交的证据三强制执行查封财产及评估拍卖申请书与本案争议焦点无关，本院对该证据不予认证。天润公司、棚改办对恒远公司提交的证据四、证据五的证明目的均有异议，结合证据内容，可以确认2019年1月3日，本院作出（2018）黑03执68号之一执行裁定书，查封了城花一期项目31户门市，其中包括案涉四户门市并予以公告的事实。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月5日，棚改办与天润公司签订《协议书》，内容为：天润公司为棚改办开发建设的城子河区煤矿棚户区改造房屋提供供热服务，截至目前棚改办尚欠天润公司供热费，双方暂未作供热费结算。棚改办为了缓解拖欠天润公司供热费事宜，棚改办提出以城花一期项目门市房抵顶部分供热费，天润公司同意，并达成协议：第一条抵账房屋基本情况、明细：城子河区城花一期项目C2号楼14号门市（建筑面积为81.99平方米）、15号门市（建筑面积为77.17平方米）、16号门市（建筑面积为74.38平方米）、17号门市（建筑面积为61.31平方米）；第二条计价方式与价款。棚改办与天润公司双方选择有资质的房地产评估公司对上述房屋进行评估计价，作为房屋总价款。上述房屋作价抵顶棚改办前期欠天润公司的供热费，本协议作为双方抵顶供热费的依据；第三条面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以房屋测绘面积为准；第四条棚改办负责办理房屋过户手续，天润公司协助和配合办理过户适宜……。2019年8月30日，经棚改办与天润公司对账，自2014年10月至2019年8月30日止，棚改办欠付天润公司热力费金额合计5,363,036.4元，其中2014年欠付金额为890,713.33元、2015年欠付金额为851,608.47元、2016年欠付金额为853,686.05元、2017年欠付金额为844,843.53元、2018年欠付金额为1,922,185.01元。案涉四户门市已交付天润公司。恒远公司于棚改办建设工程施工合同纠纷一案，恒远公司向本院申请执行，本院于2019年1月3日作出（2018）黑03执68号之一执行裁定书，查封：棚改办所有的城花一期项目门市31户，其中包括案涉门市即城子河区城花一期项目C2号楼14、15、16、17号门市。天润公司不服，向本院提起案外人执行异议，要求中止执行，本院依法作出（2019）黑03执异176号执行裁定，驳回天润公司的异议请求。天润公司不服，以案外人身份提起本案诉讼。另查明，棚改办系城子河区城花一期项目工程的开发单位，棚改办出具情况说明：“因该项目处于采煤沉陷及矿产压覆区域，必须经省龙煤集团公司出具同意压覆文件后方可办理建设项目审批手续。矿产压覆审批难度大、周期长，导致其他审批手续办理滞后。省发改委、省住建厅要求项目列入计划后必须在工期内完成建设，城子河区按照省政府要求“边施工、边办手续”，手续办理与施工建设同时进行。因此项目属未批先建，目前正在补办施工许可证，故至今尚未取得商品房预售许可证”。2019年8月7日，黑龙江德齐资产评估有限公司出具黑德评报字[2019]第044号资产评估报告，经评估，案涉四户门市的市场价值为1,415,300元。再查明，浦东供热于2014年6月30日中标城子河区兴城供热站经营服务工程，后于2014年8月6日与鸡西市城子河区城乡建设局签订了《城镇供热特许经营协议》，并成立浦东供热分公司负责经营，因该分公司无法办理《供热许可证》，为了保障政策经营，浦东供热决定在鸡西范围内注册全资子公司即天润公司，天润公司于2015年3月27日成立，天润公司协助浦东供热履行《城镇供热特许经营协议》履行合同义务，因对鸡西市城子河区城乡建设局签订、履行合同及相关事项所产生的一切责任及法律后果均由浦东供热与天润公司承担连带责任。棚改办自述案涉煤矿棚户区改造住宅未办理入住手续的空置房源产生的供热费，根据《黑龙江省城市供热条例》规定，由棚改办承担，因天润公司承继了浦东供热的债权债务，故棚改办欠付浦东供热2014年的供热费应给付天润公司，天润公司对此予以认可。本院认为，本案争议的焦点为：案外人天润公司对案涉四户门市是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，棚改办与天润公司于2015年8月5日签订协议书，用案涉城子河区城花一期项目C2号楼14、15、16、17号门市抵顶欠付供热费，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。虽天润公司成立于2015年3月27日，但天润公司系浦东供热的全资子公司，履行城镇供热特许经营协议合同义务，鸡西市城子河区城乡建设局对此亦无异议，且经双方对账截至2019年8月30日棚改办共计欠付天润公司热力费合计5,363,036.4元，而案涉四户门市的评估价格仅为1,415,300元，故可以认定天润公司向棚改办交纳了全部房款。案涉工程现已竣工，城子河区城花一期项目C2号楼14、15、16、17号门市已交付天润公司使用，未办理产权登记系棚改办原因，天润公司对此并无过错。案涉城子河区城花一期项目虽未取得商品房预售许可证，但天润公司签订协议书、支付价款的时间均先于案涉房屋被查封保全的情况下，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，应当依法认定天润公司对案涉四户门市享有足以排除强制执行的民事权益，故案外人异议理由成立。综上所述，天润公司的诉讼请求，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：不得执行城子河区城花一期项目C2号楼14、15、16、17号门市。本院（2019）黑03执异176号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费15,492元，由被告佳木斯恒远建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。审判长  郭以刚审判员  洪 明审判员  李凤霞二〇一九年十二月十六日书记员  李佳纬本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(1）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(1）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。