广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初13972号原告：尹喜爱，女，1984年10月10日出生，汉族，住湖南省洞口县。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：文波，广东宏尚律师事务所律师。被告：东莞市富佳市场经营管理有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。原告尹喜爱与被告东莞市富佳市场经营管理有限公司（以下简称“富佳公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月10日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2019年9月19日、2019年12月3日公开开庭进行了审理，第一次庭审，原告委托诉讼代理人黄旭章、被告委托诉讼代理人刘波到庭参加了诉讼，第二次庭审，原告委托诉讼代理人黄旭章、被告委托诉讼代理人刘波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尹喜爱向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；2.被告立即原告向退还已付的设施使用费441000元以及支付资金占用利息（以已付的设施使用费441000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年6月20日起算至全部退还之日止，暂计至2019年6月18日为42361元）；3.被告立即向原告退还已付的保证金50000元以及支付资金占用利息（以已付的保证金50000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年6月14日起算至全部退还之日止，暂计至2019年6月18日为4843元）；4.被告赔偿原告仓库装修损失20000元；5.被告赔偿原告误工损失（从2017年6月1日起算至判决生效之日止，暂计至2019年6月18日为138911元）；6.被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年，被告以对富佳农副产品仓储物流配送中心打造成覆盖珠三角、辐射广东、影响全国的一级农副产品仓储物流配送为宣传口号对外出租该配送中心的仓库。原告基于被告的大力宣传，与被告签订了案涉《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》，承租了案涉B-13a仓库，并向被告支付了设施使用费441000元、保证金50000元，同时根据被告的经营要求和自身的经营需要对案涉仓库进行了装修，装修总投入20000元。在原告承租了案涉仓库后，被告没有采取有效措施和合理方式对对富佳农副产品仓储物流配送中心进行统筹经营管理，没有为原告提供过经营管理服务，更没有实现其宣传承诺，而原告基于对被告的宣传信赖，投入了大量的人力物力，但由于被告的单方原因导致整个富佳农副产品仓储物流配送中心停业至今两年，原告也足足误工两年，损失惨重。在纠纷发生后，原告经查询才得知对富佳农副产品仓储物流配送中心至今都没有取得建设工程规划许可证，也没有取得消防验收合格的证书，更没有取得建设工程规划验收合格的证书，依法属于违章建筑物。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。被告富佳公司辩称：原、被告是完全民事行为能力主体，签署合同时均属于真实意思表示，租赁合同的内容未违反法律的强制性规定，案涉租赁合同属于有效合同。根据被告提交的参考资料，案涉租赁物虽未经规划验收，但是被告有自行组织验收，且有相关的行政单位参与验收与监督，案涉租赁物依然具备交付使用条件，且根据合同法解释二的规定，合同只有在违反效力性强制性规定的情况下，才属于无效合同，结合建筑法及建设工程质量管理条例的规定，没有验收或者没有验收合格的房屋不得交付使用，属于行政管理性强制性规定，根据国务院2002年关于取消第一批行政审批项目的决定第323项将房地产开发项目竣工验收由行政许可制变更为了备案制，再有城镇房屋租赁司法解释第8条规定，租赁合同违反关于行政法律的强制性规定的，承租人可以解除合同，此处用的是解除，只有在合同有效的情形下才允许解除合同，无效的合同自始无效，因此被告认为案涉租赁物可以对外出租，且有无竣工验收并不影响案涉租赁合同的效力。根据案涉租赁合同的约定，原告未能按约支付租金及管理费，该行为已经构成违约，被告有权依照合同第36条的规定解除合同，并依照合同第37条的规定不予退还原告缴纳的保证金及设施使用费，原告违约在先，其主张的装修损失、营业损失等均无事实和法律依据，不应予以支持。经审理查明：案外人东莞市××镇沙角股份经济联合社作为出租方与案外人东莞市驰安物流有限公司作为承租方于2013年11月8日签订了一份《土地租赁合同书》，约定出租方将位于东莞市××镇沙角社区231588平方米的土地出租给承租方，租赁期限为二十年，二十年续期到期后再按合同实质相同的条件续期十年。2016年3月8日，被告与案外人东莞市驰安物流有限公司签订了一份《租赁合同》，约定被告承租东莞市××镇沙角社区新安路与滨海大道交叉口西南地块，规划用途为仓储物流用地，租赁期限为20年，从2015年9月1日至2035年8月31日，合同到期后按合同实质相同的条件续期十年。2017年6月23日，被告作为甲方（出租方）、原告作为乙方（承租方）签订了一份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》（以下简称《租赁及管理合同》），将位于东莞市××镇××社区××路泥××村的富佳农副产品仓储物流配送中心B-13a号仓库（面积约20平方米）出租给原告使用，约定“仓库用途为农副产品仓储，租赁期限为20年，即2017年5月1日至2037年5月1日，甲方计划于2017年4月1日交付仓库给乙方使用，从2017年5月1日起开始计租，如甲方未能按时交付仓库给乙方的，则计租期相应顺延；设施使用费收费标准：每间仓库收取人民币45万元设施使用费，该费用不予退还（合同期满或乙方中途解除合同或因乙方违约导致甲方终止本合同等，均不予退还设施使用费）；设施使用费的收取方式：分二期收取，第一期在本合同签订前收取15万元，第二期在签订本合同时甲方收取30万元；租金的收取标准：合同期前两年每间仓库的租金为3000元/月，每两年递增10%，即第三年的租金为3300元/月，第五年的租金为3630元/月……，以此类推。租金和其他费用均按间计收，仓库面积如有出入，租金和其他费用标准均不调整。签订本合同前乙方支付甲方合同保证金5万元，本合同期满且甲乙双方不续租，如乙方没有违约及没有欠费的情况下，甲方无息将合同保证金退回给乙方；物业管理收费标准：每间仓库收取卫生、安保等物业管理费1500元/月；租金和物业管理费以及自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用按季度缴纳给甲方，在每季度第一个月的10号前将当季的租金、物业管理费及上季度自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用缴纳给甲方；甲方出租的仓库如乙方需另行装修，必须报经甲方审查和批准，并提交装修图纸备案方可进行；乙方如逾期支付租金、物业管理费或自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用的，每逾期一日，须按逾期付款额的1%支付甲方违约金，计至乙方将全部款项付清给甲方为止；乙方如有下列行为之一的，甲方有权解除合同，不予退还设施使用费、没收合同保证金：1.逾期支付租金、管理费或自用水电费、公摊水电费、防疫维护费、场地使用费及广告宣传费等其他费用超过15日的……。”双方当日还签订了《富佳仓储物流项目安全防火责任书》。被告于2017年6月12日将仓库交付给原告使用，原告签收了《富佳市场商铺交收确认书》。2017年6月14日，原告向被告缴纳了保证金50000元、设施使用费150000元，2017年6月20日，原告向被告缴纳了设施使用费291000元，共计缴纳设施使用费441000元。原告主张被告曾承诺在市场开业后原告才开始缴纳租金、管理费等费用，但案涉仓库所在的富佳农副产品仓储物流配送中心经过两次试开业均未成功，至今尚未开业；另，被告没有履行经营管理和安全管理义务，部分地方杂草丛生、地面垃圾随处可见，且富佳农副产品仓储物流配送中心存在地面开裂、地面下沉等质量不合格的情况。为此，原告提交了照片、微信聊天记录、《公证书》（含微信聊天记录）、名片等为据。其中部分照片显示富佳农副产品仓储物流配送中心部分区域存在杂草、部分区域陈列着大货车、部分区域出现了裂缝。原告主张从上述照片可以看出富佳农副产品仓储物流配送中心缺乏管理，且摆放的大货车、三轮车等阻碍了租户档口内外，侵害了原告等租户的权益。被告对上述照片的真实性、合法性及关联性均不予确认，并称不清楚上述照片的拍摄时间及拍摄地点。《公证书》所涉的微信聊天发生在其中一租户与被告经理杜庆明之间，主要内容如下：2017年11月22日，租户方称“杜总，你好，我是A31档，请问现在是什么情况，奖励金落实了吗？”，被告方经理称“落实了，你的款项备注在财务数据即可，可以缴纳租金水电费买卖铺位”，租户方称“我们市场有新政策？”，被告方经理称“待通知吧”；2018年8月19日，租户方称“杜总，市场有情况吗？”，被告方经理称“努力中”，租户方称“下半年有戏吗？”，被告方经理称“不好说啊，很难确定。”至于另一部分聊天记录，原告主张发生在租户陈永宁与被告时任高管郑汉钟之间，主要内容概意如下：2017年6月13日，租户方称“这些货一些人卖不完拖车拖去富民那边卖，你们政策要采取好一点，不然的话大家看了，人心惶惶”；2017年6月14日晚上19:18，对方称“现在这种情况，我们自身发生什么问题，我也清楚，我们在想办法做补救，看看怎么处理”，租户方称“明天还有货到，你们有什么优惠吗？有优惠的话，我们还可以坚持一下，如果没有优惠，我们可能就要放弃，去富民卖。你们有优惠或者补贴给我们货主，我们才敢与你们共进退，不补贴，我们的货怎么敢跟你们共进退？”，对方称“你们跟我们是同一条船的，我们是共同进退的”。原告称从上述微信聊天记录可见，原告等租户等多次追问被告关于富佳农副产品仓储物流配送中心是否有重新开业的措施，但被告均未拿出有效方案促使富佳农副产品仓储物流配送中心开业，且被告时任高管郑汉钟承诺富佳农副产品仓储物流配送中心未开业，原告等租户则无需缴纳租金、管理费等。被告对于《公证书》所涉的微信聊天记录真实性予以了确认，但认为这只是双方就如何提高市场经济性及解决市场开业效果不理想的问题，并不能证明富佳农副产品仓储物流配送中心尚未开业，并称被告从未承诺过不开业无需支付租金、管理费，且富佳农副产品仓储物流配送中心已正式开业，2017年6月13日第一次开业，2017年9月20日第二次开业，大范围营业持续到2018年上半年，随着人流量没有集中和其他因素，市场没有达到预期效果，很多仓库慢慢地没有经营，但市场一直开业经营至原告起诉；被告只承诺免除六个月的租金，是基于实际交付时间和给予租户进行装修，所以对全部租户统一免除了六个月的租金及管理费，统一从2017年11月20日开始算租金和管理费。被告提交了7本《建设工程规划许可证》（证号为：建字第2016-03-0003号至建字第2016-03-0009号）及附件，发证日期均为2016年10月11日，建设项目名称分别为虎门名店国际综合物流项目一期1号仓库、2号仓库、3号仓库、4号仓库、5号仓库、6号公厕、7号门楼。被告主张原告承租的B-13a号仓库对应3号仓库的《建设工程规划许可证》。为查明案件事实，本院向东莞市自然资源局核实《建设工程规划许可证》的核发情况及规划条件核实的情况，东莞市自然资源局复函：“1.现《建设工程规划许可证》已不再颁发副证，是直接核发正证；2.东莞市××镇沙角股份经济联合社办理的建字第2016-03-0003号至建字第2016-03-0009号《建设工程规划许可证》项目在2017年3月3日申请过规划条件核实，但因资料未完善，市规划局在2017年8月14日退件，该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工；3.依据《广东省城乡规划条例》第四十六条，建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或省人民政府制定的镇人民政府申请规划条件核实。我局无法主动进行规划条件核实。”本院曾要求被告在限定期间内向规划主管部门申请规划条件核实，但被告逾期没有申请。为进一步查清富佳农副产品仓储物流配送中心情况和案涉仓库的装修情况，本院于2019年12月12日组织了原、被告双方对富佳农副产品仓储物流配送中心和案涉仓库进行了现场勘查。经勘查，富佳农副产品仓储物流配送中心内部公共区域卫生基本整洁，尚有几家从事饮食的店铺在营，外围有少数便利店在营，但内部商铺基本处于闭门状态；内部停放着大货车，三轮车集中堆放；案涉B-13a仓库，阁楼里除了墙壁有刷成黄色和地面贴有瓷砖外，基本没有固定装修物。就装修损失的问题，原告曾向本院提交了装修现值鉴定申请，后予以撤回；另，被告称若商铺返还，其不同意对案涉仓库的现有装修进行利用。原告称因被告原因导致富佳农副产品仓储物流配送中心未能开业，导致其未能营业从而产生了歇业期间可得利益损失，即原告在本案中诉请的误工损失，故要求被告赔偿其从2017年6月1日计至本案判决生效之日止的误工费。以上事实，有原告提交的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》、收据、装修照片、宣传图册、民事判决书、公证书、名片、现状照片、微信记录、《关于政府信息公开申请的答复》，被告提交的《土地租赁合同书》、《租赁合同》、广东省企业投资项目备案证、《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》、《富佳商场商铺交收确认书》、《富佳仓储物流项目安全防火责任书》、《收据》、《合同解除通知书》、EMS快递物流单、物流跟踪记录、《建设工程规划许可证》及附件、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《工程质量监督报告》、《建筑工程竣工验收报告》，以及当事人陈述、东莞市自然资源局复函和本院的谈话笔录、现场勘查笔录及照片、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，虽然被告已取得案涉仓库所在项目的建设工程规划许可证，但是否按照建设工程规划许可证的规定进行建设，应当以是否通过规划条件核实予以确定。从东莞市自然资源局的复函可知，案涉仓库所在项目有部分位置未按图纸进行施工，本院曾要求被告在限定期间内向规划主管部门申请规划条件核实，但被告逾期没有申请，至今未通过规划条件核实。因此，按照上述规定，原告与被告签订的《租赁及管理合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《租赁及管理合同》无效，被告依据该合同收取的设施使用费、保证金应当相应返还。一、关于设施使用费。原、被告均确认原告已缴纳设施使用费441000元，基于前述论述，案涉《租金及管理合同》为无效合同，被告基于该合同取得的设施使用费应予返还，但原告确实占有使用了案涉仓库，故设施使用费应根据仓库使用时间进行折算。需要说明的是，《租赁及管理合同》约定案涉仓库设施使用费为450000元，根据双方的约定，该设施使用费使用年限为20年，故设施使用费应以450000元为基数进行折算。至于折算时间，被告在提起另案诉讼时已要求终止与原告之间的租赁关系，且结合现场勘查情况，此时富佳农副产品仓储物流配送中心处于非正常运营状态，设施已不具备使用条件，故设施使用费应从原告占有使用案涉仓库时折算至被告提起另案诉讼之日，即从2017年6月12日起计至2019年7月2日止，共计751天。具体计算方式为：450000元÷20年÷365天×751天=46294.52元。在扣除上述设施使用费后，被告应当向原告返还设施使用费394705.48元（即441000元-46294.52元）。至于利息，被告基于无效合同占用了原告资金，原告要求被告支付利息，合法有据，但应以394705.48元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年6月20日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止。对于符合上述计算方式的利息，本院予以支持；超出部分，予以驳回。二、关于保证金。原、被告均确认原告已缴纳了保证金50000元，本院对此予以认可。案涉《租赁及管理合同》已被认定为无效，被告基于合同而取得的财产依法应予返还，故被告应向原告返还其收取的保证金50000元，现原告要求被告返还保证金50000元，符合法律规定，本院依法予以支持。至于利息，被告基于无效合同占用原告资金50000元，原告要求被告支付占用期间的利息，合法有据，本院依法予以支持。具体计算方式为：以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年6月14日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止。关于装修损失问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，结合案涉仓库的现场勘查情况，案涉仓库阁楼里除了墙壁有刷成黄色和地面贴有瓷砖外，基本没有固定装修物，未形成附合的物品原告可自行拆除、搬走。但案涉仓库确实存在刷墙、贴瓷砖等装修情况，依照上述法律规定，本院酌定原告的装修损失为3000元，被告应向原告赔偿装修损失3000元。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于误工费损失问题。原告并未提交证据证明其存在误工损失，故本院对原告关于误工损失的主张不予采信，原告要求被告赔偿误工损失，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告尹喜爱、被告东莞市富佳市场经营管理有限公司于2017年6月23日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、被告东莞市富佳市场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尹喜爱返还设施使用费394705.48元及支付利息（利息以394705.48元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年6月20日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；三、被告东莞市富佳市场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尹喜爱返还保证金50000元及支付利息（利息以50000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年6月14日起计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计至全部款项返还之日止）；四、被告东莞市富佳市场经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告尹喜爱赔偿装修损失3000元；五、驳回原告尹喜爱的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5500元（原告已预交），由原告尹喜爱承担1630元，被告东莞市富佳市场经营管理有限公司承担3870元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 宋 华二〇一九年十二月二十六日书记员 邓浩辉