云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初149号原告：穆荣兴，男，1970年10月28日出生，回族，住大理市经济开发区。原告：段文武，男，1964年8月22日出生，汉族，住云南省通海县。原告：文学，男，1973年12月16日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告：普彬，男，1977年6月13日出生，汉族，住昆明市西山区。四原告共同委托诉讼代理人:施甘澍，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵光选，男，1951年9月8日出生，白族，住大理市。被告：董丽元，女，1953年12月17日出生，白族，住大理市。被告赵光选、董丽元共同委托诉讼代理人：王寸绿，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被告：赵红斌，男，1976年4月7日出生，白族，住大理市。被告：赵某，女，1979年6月7日出生，白族，住大理市。被告：李某2，男，1977年5月1日出生，汉族，住西双版纳傣族自治州勐腊县。被告：赵红梅，女，1974年7月11日出生，白族，住大理市。被告：杨长永，男，1973年4月27日出生，白族，住大理市。被告：赵旭邦，男，1999年11月20日出生，白族，住大理市。被告：李某1，女，2003年8月18日出生，白族，住大理市。法定代理人：赵某,系李某1的母亲。法定代理人：李某2，系李某1的父亲。被告赵红斌、赵某、李某2、赵红梅、杨长永、赵旭邦、李映秋共同委托诉讼代理人：邓世刚，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。原告穆荣兴、段文武、文学、普彬与被告赵光选、董丽元、赵红斌、赵某、李某2、赵红梅、杨长永、赵旭邦、李某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。四原告的共同委托诉讼代理人施甘澍、被告赵光选及其与董丽元的共同委托诉讼代理人王寸绿、被告赵红斌、赵某及其与赵红梅、李某2、杨长永、赵旭邦、李某1的共同委托诉讼代理人邓世刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告穆荣兴、段文武、文学、普彬向本院提出诉讼请求：l、判令解除原告与被告间的房屋租赁合同关系；2、判令被告退回原告已支付房屋租金1522000元,并承担该款项自2016年1月5日起至退清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用费；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年2月12日，原告为投资建盖环洱海海景客栈之需要，与被告赵光选达成初步租房意向，并于2015年3月6日与赵光选及其共同家庭成员董丽元、赵红斌签订正式《房屋租赁合同》，约定将其共有房屋一院租赁给原告方作为商业使用。合同约定租赁标的物用途为“新建、改造娱乐、宾馆、办公及居住等经营性房屋建筑物，用于出租、合作或独立经营等商业用途。”同时，双方还对租赁期限、交付时间、各自的权利和义务以及合同的变更、解除和终止等作了约定。合同签订后，原告方按照约定先后分四次向被告支付了租金1522000元。随后双方一同前往银桥镇镇政府办理相关“改、扩建”等手续时，被告知因洱海保护需要，相关海景客栈投资政策发生变化，相关批准手续暂停办理，为此租赁标的物也未向原告方移交使用。同时，经原告进一步了解，大理州、市人民政府已先后颁布了针对洱海流域农村宅基地使用、餐饮客栈服务业等进行专项整治的通告。为进一步加强洱海保护力度，大理市人民政府出台了《大理市洱海生态环境保护“三线”管理规定（试行）》，依据上述政策、法规的规定，原告方租赁农村房屋投资建盖海景客栈的愿望现已不可能实现。更为严重的是，2018年12月4日，原告偶然路过承租的房屋时，发现承租的房屋已荡然无存。经向政府相关部了解并与被告电话沟通后得知：被告故意隐瞒了房屋已承租给原告的事实，与政府达成了拆迁安置补偿协议之后，房屋被政府拆除。对于房屋拆迁事宜，原告已向大理市湾桥镇人民政府提出书面《紧急情况反映》。综上所述，被告在合同履行过程中，违背诚信原则，在情势发生重大变化时，不及时与原告沟通，反而故意隐瞒房屋存在租约的事实，与政府达成拆迁协议，导致还处于租期内的房屋被拆除的行为，已严重侵害到原告的合法权益。同时，承租房屋已被拆除，《房屋租赁合同》的标的物已不存在，原被告间的租赁合同关系已无继续履行的可能。被告赵光选、董丽元共同辩称，合同签订后答辩人已经依约将租赁房屋交付被答辩人，并积极配合被答辩人办理完成了房屋装修、改造必备的相关法律手续，答辩人已经严格依照合同约定全面履行了合同义务，被答辩人却屡屡恶意违约，答辩人不予退还已经收取的租金有理有据，符合事实及合同约定，请人民法院查明案件事实后依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。1、被答辩人的起诉已经完全背离了本案的客观事实。实际事实如下：答辩人与被答辩人分别于2015年2月12日、2015年3月6日签订了《租房协议》、《房屋租赁合同》，协议签订后被答辩人依约支付定金200000元，此前答辩人已搬离出租房屋，故合同签订当日答辩人即将大门钥匙交给了被答辩人，完成了出租房屋的移交。被答辩人仅在2015年3月6日支付了第一期租金100,000元，余款700,000元拖至2015年8月27日双方签订《补充协议》的次日才支付，并主动向答辩人支付了10000元作为其未按期支付租金的利息补偿，答辩人向被答辩人出具收条的同时将宅基地复印件和答辩人赵光选的身份证复印件交给被答辩人。后被答辩人又在2016年1月5日支付了第二期租金512,000元。在付清第一期租金后答辩人即积极配合被答辩人办理改造、装修手续，并于2016年7月20日取得了《乡村建设规划许可证》，2016年9月28日取得了《准建证》，当日答辩人向大理市湾桥镇石岭村民委员会交付了10000元建房押金，大理市湾桥镇政府的相关部门工作人员亦已经到现场当着被答辩人和答辩人进行放线，至此改造、装修手续已经齐备，但被答辩人不知何故一直不动工改造、装修，之后答辩人曾多次催告被答辩人动工，并依约支付第三期租金，但被答辩人一直推诿。直至租赁房屋被拆除，被答辩人均未在租赁标的上添加一砖一瓦，且未支付第三期租金。2018年9月，政策明朗后，答辩人已将租赁标的将要拆除的实际情况告知了被答辩人。2、被答辩人诉请退还已付租金并承担资金占用费无事实及法律依据。答辩人与被答辩人先后签订的《租房协议》、《房屋租赁合同》、《补充协议》均合法有效，对双方都具有法律约束力，答辩人已经全面履行了合同，依约完成了租赁标的的交付义务和其他合同义务，被答辩人也履行了部分付款义务。根据上述事实，依据双方签订的《房屋租赁合同》第三条第1项、2项的约定，截止2017年10月30日被答辩人应当向答辩人支付三期租金合计为2,160,000元。依据《补充协议》第5条的约定，结合租赁标的已经拆除的客观事实，本案属于“自主体合同签订之日起8年之内，由于政府动迁，甲方退还乙方2年租金”的情形，答辩人最终应得租金为1,944,000元，而现今答辩人仅收到租金1,512,000元和10,000元逾期支付租金的利息补偿，被答辩人依约还应向答辩人支付租金432,000元。答辩人保留采取法律措施向被答辩人追索剩余租金及依据《补充协议》第7条约定向被答辩人追索违约金的权利。被告赵红斌、赵某、李某2、赵红梅、杨长永、赵旭邦、李某1共同辩称，1、答辩人并非被答辩人提起诉讼所依据的租赁合同的当事人，故答辩人并非本案适格的被告，被答辩人不能以上述租赁合同向答辩人主张权利。①《云南省大理市宅基地使用证》（ＮＯ.0048208）载明的租赁房产所坐落土地的物权人为赵光选，其与董丽元系本案租赁标的（房屋）合法物权人，有权就本案租赁标的与被答辩人订立租赁合同，而答辩人并非本案租赁标的的物权人，无权处置租赁标的。②本案房屋租赁事宜的协商及租赁合同签订后支付租金、移交租赁房屋等合同履行行为亦发生在被答辩人与赵光选、董丽元之间，与答辩人无关。③本案涉及的三份租赁合同均没有答辩人赵某、李某2的签字，答辩人赵红斌也仅因被答辩人与赵光选签订《房屋租赁合同》时在场，应被答辩人的要求在该份合同上具名。2、被答辩人无权依据上述租赁合同要求退还己付租金并向其支付资金占用费。案涉三份租赁合同均合法有效，双方依据上述合同全部或部分履行了自己的合同义务，其中赵光选依约移交了租赁房屋，被答辩人分期向赵光选支付了部分租金。依据《房屋租赁合同》第三条第1项、2项的约定，截止2017年10月30日被答辩人应付三期租金合计为2160000元，但至今被答辩人仅向赵光选支付租金1512000元和10000元逾期支付租金的利息补偿，故依据《补充协议》第7条的约定，被答辩人无权要求退还已付租金，更无权要求支付资金占用费。双方当事人围绕诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定本案法律事实如下：被告赵光选户是居住于大理市的农村居民户，该户于1987年9月15日领取了№.0048208号云南省大理市宅基地使用证。赵光选与董丽元是夫妻，赵红斌、赵红梅、赵某系赵光选与董丽元的子女，杨长永是赵红梅的丈夫，李某2是赵某的丈夫，李某1系赵某和李某2之女，赵旭邦系赵红斌之子。被告户在该地块上建盖有坐西向东砖混结构三层房屋一幢、坐南朝北石棉瓦厨房一间及大门。2015年2月12日，四原告和被告赵光选签订一份《租房协议》，明确被告将前述土地和房屋整体出租给原告，由原告支付定金200000元。此后原告即支付了定金，被告赵光选出具了收条。2015年3月6日，四原告（乙方）与被告赵光选、董丽元、赵红斌（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将位于大理市临海住房一院及其附属设施整体出租给乙方20年，租赁期限自2016年3月6日至2036年3月6日（其中2015年3月6日至2016年3月5日为改造装修期，不计租金）;甲方于合同签订后3日内将租赁标的交付给乙方；每年租金为108000元，租金合计2160000元，分三期支付：2015年6月30日支付1000000元（扣除2015年2月12日已付定金200000元），2016年1月5日支付512000元，2017年10月30日支付648000元；如因不可抗力或市政规划（如拆迁）等原因导致损失的，甲方应该积极协助乙方，减少乙方的损失；因不可抗力、政府拆迁和甲方原因致使合同无法继续履行的，乙方租金按实际使用时间计算，甲方已经收取的，应无条件退还乙方；任何一方违约，应向遵守方支付其因此而产生的相应争议解决费用包括律师费。此外，合同还对双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告于当日支付租金100000元，被告交付了房屋。后双方于2015年8月27日签订《补充协议》，就租赁物新建、改建、毁损、租金的退还等进行了约定，并变更第一期租金支付时间为2015年8月31日。合同签订后，原告于2015年8月28日、2016年1月5日分别支付租金710000元、512000元。至此原告已向被告支付租金共计1522000元，被告赵光选对上述租金均出具了收条。被告赵光选户分别于2016年7月20日、2016年9月28日取得了《乡村建设规划许可证》（乡字第2016-450号）及《准建证》［建准字批（2016）年450号］，为此向大理市湾桥镇石岭村民委员会交付了10000元建房押金（已于2018年11月10日退还）。四原告接收案涉房屋和土地后，未拆除原有的房屋，也未重新建盖房屋。2015年8月26日，大理市人民政府办公室作出“大理市人民政府办公室关于进一步规范洱海流域餐饮住宿娱乐等行业管理工作的通知”的95号文件，对洱海流域的餐饮、住宿等服务行业进行规范和管理。2017年3月31日，大理市人民政府作出“大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告”的第3号公告，对洱海流域水生态保护区核心区的餐饮、客栈经营户进行整治。2018年10月22日，九名被告分三户：被告赵光选户（共有产权人杨长永、赵红梅）、被告董丽元户（共有产权人赵红斌、赵旭邦）、被告赵某户（共有产权人李某2、李某1）分别与大理市湾桥镇人民政府、大理市湾桥镇石岭村民委员会第七村民小组、湾桥镇洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部、大理市洱海生态环境保护“三线”划定项目工程指挥部共同签订三份《大理市环洱海流域湖滨缓冲带生态修复与湿地建设工程搬迁补偿安置协议书》。被告赵光选户获得拆迁安置补偿款883540.04元，被告董丽元户获得拆迁安置补偿款883540.04元，被告赵某户获得拆迁安置补偿款376334.02元。三份协议签订后案涉房屋被整体拆除，被告赵光选、董丽元、赵某分别代表三户领取了拆迁安置补偿款。庭审中，原告还提交了短信截图打印件1份，拟证明原告就第三期租金支付问题在期限届满前与被告进行了沟通，被告同意暂缓支付租金。被告提交了赵光明与韩方旺的证人证言各1份，拟证明被告已经将案涉房屋交付给原告。经质证，双方均不认可对方提交的上述证据。本院认为，原告提交的短信截图打印件中发送人及接收人均不能确定，不能证明于本案的关联性，本院不予认可；被告提交的证人证言，真实合法，与本案有关联，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告赵光选签订《租房协议》、与被告赵光选、董丽元、赵红斌签订的《房屋租赁合同》及与被告赵光选、董丽元、杨长永签订的《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均属有效合同。上述被告均为案涉房屋的共同产权人，且均在对应的协议、合同中签字，上述被告与四原告均应按照《房屋租金合同》、《补充协议》约定全面履行自己的义务。合同签订后，被告按约向四原告交付了房屋，四原告依约向被告赵光选支付了第一、二期租金。双方均按照合同约定履行了相应的义务。本案在合同履行过程中，因不可归责于出租人的事由，致使合同不能继续履行，合同目的已不能实现，应予解除。关于租金返还的问题，依据《补充协议》第7条约定：“自主体合同签订之日起8年之内，由于政府动迁、甲方退还乙方2年租金，超过8年，甲方不予退还乙方剩余租期内租金。政府动迁，赔付款的30万元作为租赁标的物的补偿归甲方。”本院认为，该条未对被告返还租金及原告支付赔付款情形分别设置特殊前提，故上述两种情形应适用同一前提，即原告在合同履行期限内对案涉房屋进行了新建、改建、装修装潢，并因政府动迁获得相应的搬迁补偿款。而本案中原告未对案涉房屋进行新建、改建、装修装潢，该条缺乏适用前提，故本案的租金返还问题应适用《房屋租赁合同》第八条第6项的约定：“因不可抗力、政府拆迁和甲方（被告赵光选、董丽元、赵红斌）原因致使合同无法继续履行的，乙方（四原告）租金按实际使用时间计算；甲方已经收取的，应无条件退还乙方。”由于被告已因房屋拆迁获得了土地和房屋的补偿款，故原告预付的租金中尚未履行的部分被告应予返还。根据合同约定：租期自2016年3月6日起至2036年3月6日止，租金总价为2,160,000元，免租期自2015年3月6日起至2016年3月5日止（用于建设）。适用免租期的前提是原告按照合同约定进行投资建设，但原告接收标的物后并未实际开展建设行为，不应再享有相应的不计租金建设期，故本案合同租期应自2015年3月6日起算。依据被告户与相关部门于2018年10月22日签订搬迁补偿安置协议之后房屋被拆除的事实，2015年3月6日起至2018年10月22日期间，租赁物由原告管理使用，此期间的租金391,438元（108,000元/12月×43月+108,000元/365天×15天），由原告负担，此后合同不能继续履行，被告应返还剩余期限的租金为1,130,562元。基于被告赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永均在对应的合同及补充协议中签字，根据合同相对性，上述四被告应承担合同约定的返还租金的义务。如前所述，合同不能履行的责任不在于被告方，原告不能举证证明被告存在过错，其要求被告承担资金占用费的诉请无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告穆荣兴、段文武、文学、普彬与被告赵光选、董丽元、赵红斌于2015年3月6日签订的《房屋租赁合同》及原告穆荣兴与被告赵光选、董丽元、杨长永于2015年8月27日签订的《补充协议》。二、被告赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永于本判决生效之日起十日内返还原告穆荣兴、段文武、文学、普彬租金1,130,562元。三、驳回原告穆荣兴、段文武、文学、普彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,498元，由原告穆荣兴、段文武、文学、普彬承担5,498元，被告赵光选、董丽元、赵红斌、杨长永承担13,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判长  冯晓丽审判员  马 泽审判员  袁惠琼二〇一九年十二月三十日书记员  陈晓蓉