内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事裁定书（2019）内08民再52号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：邢某，住内蒙古巴彦淖尔市.委托诉讼代理人：王某，内蒙古扬阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某，内蒙古扬阳律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审上诉人）：范某，个体经营者，住内蒙古巴彦淖尔市.委托诉讼代理人：王某，内蒙古扬阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑某，内蒙古扬阳律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：阿某，个体经营者，住内蒙古巴彦淖尔市.委托诉讼代理人：白某，内蒙古塞外律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：额某，个体经营者，住内蒙古巴彦淖尔市.委托诉讼代理人：白某，内蒙古塞外律师事务所律师。一审被告：乌拉特中旗自来水厂。法定代表人：赵某，厂长。委托诉讼代理人：那某，现住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：叶某，现住内蒙古巴彦淖尔市。再审申请人邢某、范某因与被申请人阿某、额某，一审被告乌拉特中旗自来水厂财产损害赔偿纠纷一案，不服本院（2017）内08民终1440号民事判决，向内蒙古自治区高级人民法院申请再审。内蒙古自治区高级人民法院于2018年8月13日作出（2018）内民申1386号民事裁定，指令本院再审本案。本院于2019年7月29日依法组成合议庭并于2019年9月19日依法公开开庭审理了本案。再审申请人邢某、范某的委托诉讼代理人王某、郑某，被申请人阿某的委托诉讼代理人白某、被申请人额某及其委托诉讼代理人白某，一审被告乌拉特中旗自来水厂的委托诉讼代理人那某、叶某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢某、范某向内蒙古自治区高级人民法院申请再审称，1、一、二审法院按照房地产市场交易价格判决申请人赔偿被申请人拆除房屋并重建的损失系错误的将房地产交易价格等同于房屋重置成本价格。（1）一审人民法院依据《工程质量鉴定报告》第3项“本鉴定项目已构成整幢危房，已无修复价值，而且不能满足正常的居住和安全使用要求，故应将现有房屋拆除重建”的鉴定结论，委托内蒙古住恒房地产价格评估有限责任公司对涉案房屋的市值进行评估系错误的将房屋重置成本价格与房地产交易价格混为一谈。（2）根据巴彦淖尔市精诚建筑勘察设计院有限公司《工程质量鉴定报告》的鉴定结论，申请人只需按照房屋重置成本价格对被申请人将现有房屋拆除重建的损失进行赔偿即可。房屋重置成本法是指测算估计对象在价值点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法，即建筑物重置成本=建安工程费+前期工程费用+管理费+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润。所以，在本案中，被申请人将房屋拆除重建的损失就应是重新建该套房屋的工程造价。2、经申请人委托有资质的内蒙古宏伟房地产价格评估有限责任公司对涉案房屋进行评估，于2018年2月5日作出了内宏伟房估字（2018）第C0196号《房地产评估报告》，被申请人房屋重置成本价格为55707元，地窖的重置成本价格为5030元，总计为60737元。因此，申请人只需按此标准向被申请人进行赔偿即可。3、内蒙古住恒房地产评估公司在《房地产估价报告》计算剩余收益年限存在实质性错误；一、二审法院不应以此作为裁判依据。（1）房屋使用年限错误直接导致估价结果错误。精诚建筑公司作出的《工程质量鉴定报告》第二页工程概况“本鉴定项目建于1990年”，一审判决亦在本院认为中表述“原告所属的房屋约建于1990年，房屋本身老化…”。但《房地产估价报告》第十三页记载“建成年代约建成于2000年”，第21页确定估价对象的经济收益年限“砖木结构经济使用年限为40年，已使用16年，本次评估确定估价对象的剩余收益年限24年”，事实上诉争房屋始建于1990年，已使用26年，剩余收益年限仅为14年，由于该错误，导致剩余收益年限多计算了10年。（2）估价测算过程所实地调查的“交易案例”与本案诉争房屋的用途、结构均无可比和可参照性且前后矛盾，导致评估依据错误。《房地产估价报告》第16页记载“根据估价委托人提供的资料及估价人员现场勘查，通过对市场的调查并对调查结果进行收集整理，选取近期同一供需范围内、邻近地区的三个销售案例进行比较，通过比较修正得出估价对象办公用途房地产市场价格，选取可比实例A、B、C结构及装修均为钢混结构”，而本案的评估对象为重建成本、住宅用途、砖木结构。4、一、二审法院按照房地产市场交易价格判决申请人赔偿被申请人损失，那么在申请人向被申请人按市值支付了对价后，赔偿范围内等额的房屋、土地使用权及残值应当转移给申请人。《房地产估价报告书》第二条估价限制条件第一项“本估价报告评估结果只为房地产市场价格，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用的土地使用权同时转让、抵押”，《价格评估报告书》第十三页第二条“估价对象周边有农贸市场、超市、银行、公交站等，交通较便利，公共配套设施，市政基础配套设施较全”，《价格评估报告书》采用的评估方法为比较法及收益法，第十五页至第二十一页“根据替代原则，将待估房地产与较近时期内已经发生交易的类似房地产实例加以比较对照，并依据后者已知的价格参照该房地产的交易情况、交易日期、房产状况等差别，修正得出估价对象价值时点的住宅用途房地产市场价值”，因此，住恒评估公司完全是依据房地产交易价格对涉案房屋的市值进行评估的。那么，在申请人向被申请人按市场交易价格支付了房屋转让款后，诉争房屋的土地使用权、房屋所有权及残值均应转移给申请人。综上，本案的损害事实是被申请人的房屋无法修复，需要重建，而其四至界限内的土地使用权并未受到损害，申请人只需按照涉案房屋重置成本价格对被申请人进行赔付。原审法院按照房地产市场交易价格判决申请人赔偿被申请人将房屋拆除重建的损失属于认定事实错误。请求依法撤销（2017）内08民终1440号民事判决，对本案予以再审。阿某、额某辩称，本案一、二审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，应予维持原判，驳回再审申请人的再审申请。1、对于原审法院判决时采纳的《工程质量鉴定报告》和《价格评估报告》鉴定结论正确，并不存在不得作为判决依据的情形；2、原审法院判决适用法律正确，再审申请人在提起再审申请时，对于《侵权责任法》第19条的规定即侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算，存在错误的理解；3、对于《价格评估报告书》鉴定时并不包括土地价值，仅仅是对建筑物本身的价值进行了鉴定。不能因为所做鉴定为房地产评估报告就简单的认定结论中包括土地价值，故再审申请人申请再审的理由不能成立。乌拉特中旗自来水厂的陈述意见，本案是他们两家的事情，赔偿数额多少与本公司无关。本院再审认为，本案的争议焦点为，邢某、范某以何标准向阿某、额某进行赔偿及赔偿的数额如何认定的问题。本案中，邢某、范某所有的房屋漏水，导致阿某、额某位于内蒙古巴彦淖尔市××旗的房屋墙体开裂、裂缝、下沉，已构成整幢危房，无修复价值，不能满足正常的居住和安全使用要求，整幢房屋需要重建。如果按照市场价值由邢某、范某给阿某、额某予以赔偿，该赔偿数额势必要大于涉案房屋的重置价值，对于邢某、范某显失公平。如果按照涉案房屋的重置价值由邢某、范某给阿某、额某予以赔偿，一审对此未予鉴定。综上，一审判决认定本案的基本事实不清，故本案应发回乌拉特中旗人民法院重审，在重审中，对涉案房屋的重置价值进行鉴定，然后根据折旧情况予以判决。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销本院（2017）内08民终1440号民事判决及乌拉特中旗人民法院（2016）内0824民初1000号民事判决；二、本案发回乌拉特中旗人民法院重审。二审案件受理费5569元，退还邢某、范某2325元，退还阿某、额某3244元。审判长 刘伟艳审判员 温晋泉审判员 刘宏强 二○一九年十二月二十六日书记员 俊 兰附：法律相关条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。