江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终4304号上诉人（原审原告）：缪升，男，1989年2月23日生，汉族，住江西省定南县。委托诉讼代理人：陈美志，江西凯莱律师事务所律师。上诉人（原审被告）：江西海润房地产开发有限公司，住所地：江西省定南县广州大道**御水尚都。法定代表人：李少群，系该公司经理。委托诉讼代理人：钟兆章，定南县章正法律服务所法律工作者。上诉人缪升、江西海润房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省定南县人民法院（2019）赣0728民初2010号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。缪升的上诉请求为：1.撤销原审判决，改判江西海润房地产开发有限公司向缪升一次性支付自2018年5月2日起至2019年5月1日止按日万分之二计算的逾期交房违约金25163.98元；2.改判江西海润房地产开发有限公司向缪升交付不动产权证书，并支付自2019年4月27日起至实际交付不动产权证书之日止按日万分之二计算的逾期交付违约金；3.本案一、二审诉讼费由江西海润房地产开发有限公司承担。主要理由如下：1.涉案合同约定的“违约金累计不超过2000元”，“因出卖人的责任，买受人未在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……(2)无”，均是无效条款，不得作为裁判依据。2.涉案合同约定的“逾期超过90日后，……出卖人按日向买受人支付已付房价万分之二的违约金”条款部分合法有效，具有法律约束力。3.江西海润房地产开发有限公司的房屋消防验收尚未通过，不符合交房条件，属于违法交房。4.违约金兼具惩罚和补偿功能，涉案合同中约定每日万分之二的违约金标准符合法律规定，应予支持。5.原审法院认定江西海润房地产开发有限公司不存在逾期办证行为属于事实认定错误，应予纠正，应责令江西海润房地产开发有限公司支付逾期办证违约金。江西海润房地产开发有限公司的上诉请求为：1.撤销原审判决第一项，改判江西海润房地产开发有限公司向缪升支付逾期交房违约金2000元；2.本案一、二审诉讼费由缪升承担。主要理由如下：1.根据《御水尚都8栋买受人与开发商限期交房的协议》约定，江西海润房地产开发有限公司无需就逾期交房向缪升支付任何费用。2.原审法院认定事实不清，即便按照双方签订的《商品房买卖合同》的约定，江西海润房地产开发有限公司亦只需向缪升支付逾期交房违约金2000元。3.一审案件诉讼费不应由江西海润房地产开发有限公司承担。江西海润房地产开发有限公司辩称：1.如果业主逾期付款，也是按照万分之二计算违约金，最高2000元。2.涉案房屋于2019年4月29日验收竣工备案，符合交房条件，有竣工验收备案表可以证明。缪升的上诉没有法律依据，应予驳回。缪升辩称：1.江西海润房地产开发有限公司逾期交房，应承担违约责任。2.江西海润房地产开发有限公司主张赔偿2000元违约金不符合合同约定和法律规定，应予驳回。缪升向原审法院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条第二款关于被告赔偿责任限额条款无效；2.要求被告支付逾期交房违约金25163.98元（该违约金自2018年5月2日起按日万分之二计算至2019年5月1日）；3.要求被告向原告交付不动产权证书，并支付逾期交付违约金4977.49元（该违约金暂计至2019年7月8日，应从2019年4月27日起按日万分之二计算至实际交付不动产权证书止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。原审法院认定事实：原、被告于2017年2月4日签订《赣州市商品房买卖合同》一份，合同约定：1、原告购买了被告在定南县房屋，房屋建筑面积为105.99㎡，房屋总价为345659元整；2、买受人应当于2017年2月3日前支付首期房价款75659元，余款270000元向开发商指定的贷款机构申请贷款支付；3、房屋交付时间为2018年5月1日前，出卖人逾期交房超过90日的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，但违约金的金额累计不超过2000元；4、因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）无。签订合同后，原告以首付款及银行按揭的方式支付了全部房款。被告于2019年4月30日通知原告办理交房手续。原审法院认为，2017年2月4日原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应依约履行合同约定的义务。本案中，原、被告约定的房屋交付期限为2018年5月1日，但被告未按上述期限向原告交付房屋，构成违约，依法应承担相应的违约责任。经审查，虽原、被告在商品房买卖合同中对逾期交房的违约责任进行了约定。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可申请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。因此，本案原告依法可以以被告违约行为造成的损失主张违约金数额。经审查，被告逾期交房实际造成原告对所购房屋的居住、使用时间减少，其损失应为其所购房屋居住时间减少导致的租房损失。结合当地的租房市场租金及其所购房屋地段、面积等因素，原审法院酌定房屋租金为每月600元。被告海润公司于2019年4月30日向原告发出了交房通知，原审法院认定逾期交房时间从2018年5月1日起计算至2019年4月30日，共12个月。综上，被告海润公司应向原告支付逾期交房违约金600元／月×12个月＝7200元。对于原告主张被告交付不动产权证书及支付逾期交付不动产权证的违约金的诉求。原审法院认为，原、被告在商品房买卖合同中约定：“因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）……（2）无。”本案中，被告海润公司于2019年4月30日向原告发出了交房通知，本案的商品房交付之日应为2019年4月30日，故被告应在该商品房交付使用后360日内（即2020年4月25日前）办妥不动产权转移登记手续，现该办理期限尚未届满，故原告要求被告交付不动产权证书及支付逾期交付不动产权证违约金的主张，理据不足，不予支持。被告海润公司经原审法院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，不影响原审法院对本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告江西海润房地产开发有限公司应在本判决生效后十日内向原告缪升支付逾期交房的违约金7200元；二、驳回原告缪升的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费277元（已减半收取），由被告江西海润房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人缪升向本院提交如下证据：1.证明复印件1张、送货单复印件3张、租房协议书复印件2张、务工证明复印件1张、学生卡复印件1张，以上证据拟证明由于上诉人江西海润房地产开发有限公司的逾期交房行为，造成了上诉人缪升的各项损失。2.照片5张，拟证明涉案房屋存在质量问题。上诉人江西海润房地产开发有限公司对上诉人缪升提交的证据质证意见为，对以上证据的三性均持异议。上诉人江西海润房地产开发有限公司向本院提交如下证据：竣工验收备案表复印件1份、交房协议复印件1份，拟证明涉案房屋具备交付条件，已经实际交房给业主。上诉人缪升对上诉人江西海润房地产开发有限公司提交的证据质证意见为：对竣工验收备案表的真实性、合法性均有异议，验收备案中的公安消防部分文件已经被收回，不具有法律效力，因此，整个竣工验收已经不具有法律效力。对交房协议的真实性没有异议，对证明目的有异议，开发商并没有在2019年5月31日前达到交房条件，交付的房屋不符合合同约定。对以上证据，本院综合认定如下：对上诉人缪升提交两组证据的三性均不予认可，对该证据不予采纳；对上诉人江西海润房地产开发有限公司提交的竣工验收备案表的三性予以认可，对交房协议的关联性不予认可。本院认为，本案争议焦点为：1、逾期交房的违约金如何计算？2.上诉人江西海润房地产开发有限公司是否存在逾期办证的情形？3、诉讼费用如何分担？关于逾期交房天数的计算问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”；第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。本案中，双方商品房买卖合同约定，上诉人江西海润房地产开发有限公司应当在2018年5月1日前将取得竣工验收备案表、验收合格及取得交付使用批准文件的房屋交付给上诉人缪升；商品房达到交付条件后，上诉人江西海润房地产开发有限公司应当书面通知上诉人缪升办理交付手续。根据查明的事实，上诉人江西海润房地产开发有限公司于2019年4月29日通过了竣工验收，并于2019年4月30日通知上诉人缪升办理交房手续，上诉人缪升虽然对房屋是否达到交付条件提出异议，但上诉人缪升已经实际收房，且其诉请主张的违约天数与原审法院认定的一致，故对原审法院确认的2018年5月1日起至2019年4月30日止为逾期交房的期间，本院予以确认。关于违约金的标准问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。上诉人与被上诉人签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”。本案中，上诉人江西海润房地产开发有限公司逾期交房，导致房屋买受人期待居住时间减少，其实质是减少居住期间房屋租金的损失。对于该项损失，一审法院结合房屋买受人所购房屋地段、面积等因素，酌定房屋租金每月600元并无不当。上诉人江西海润房地产开发有限公司认为只应支付2000元违约金，本院不予支持。关于逾期办理不动产权证书的问题。根据双方在商品房买卖合同中的约定，因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得商品房的不动产权证书的，由出卖人支付违约金。本案商品房的交付时间为2019年4月30日，根据合同的约定，现办证期限尚未届满，上诉人缪升主张逾期并支付违约金，没有事实依据，不予支持。关于诉讼费的分担问题。原审法院综合考虑案件实际情况以及双方合同的约定，判决由上诉人江西海润房地产开发有限公司承担全部的诉讼费用并无不当。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费299元，由上诉人缪升负担249元，由上诉人江西海润房地产开发有限公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  王丽琼审 判 员  李 鸿审 判 员  李 婷二〇一九年十二月二十四日法官助理尹小芳代理书记员  葛 彦代理书记员  李丽华