广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤08民终2891号上诉人（原审原告）：伍达泉。委托诉讼代理人：袁婉媚，广东朝胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴川市东和房地产开发有限公司。法定代表人：谭亚伦。委托诉讼代理人：周剑平，广东彼得律师事务所律师。上诉人伍达泉因与被上诉人吴川市东和房地产开发有限公司（以下简称“东和公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初666号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人伍达泉的委托诉讼代理人袁婉媚、被上诉人东和公司的委托诉讼代理人周剑平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伍达泉上诉请求：一、撤销一审判决并依法改判；二、本案诉讼费用由东和公司负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，判决结果有明显倾向。（一）一审判决认定逾期交房违约的诉讼时效自伍达泉实际收房入住之日起算属于认定事实错误，因为东和公司直到2017年5月5日才取得涉案房屋的竣工验收报告，当时才符合交房的条件。因此，逾期交房违约的诉讼时效应当从取得竣工验收报告之日起算，计算至起诉之日，诉讼时效期间仍未届满。（二）东和公司在举证期限届满后提交了一份落款日期为2018年9月5日的《关于现场办理第一批不动产权证书的通知》，通知内容提及于2018年9月8日，由房管局与不动产登记中心派员到本小区D栋首层的合同部办理。而涉案合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但一审法院将东和公司应当进行的备案等同于其发布“公告通知”，完全是偷换概念。房管部门和不动产登记中心派员到小区与业主核对身份证只是需要业主配合的其中一个环节，完成后尚需由东和公司向产权登记机关报送其他相关材料，例如完税证明等（由于东和公司收取了伍达泉的办证费用，故相关票据也在东和公司手中）。（三）伍达泉的不动产权证已经制作完成，东和公司代伍达泉缴纳的费用也由相关部门出具发票，一审判决对于东和公司多收部分的费用未予处理不当。二、一审判决适用法律错误，严重违反《关于加强和规范裁判文书释法说理的指导意见》第二条和第三条的规定，判决依据明显不足。三、一审判决违反法定程序。一审法院在第一次庭审后，为了查清事实，已经向吴川市自然资源局调取伍达泉办理证件的相关材料，在未收到回复的情况之下，草率作出判决，明显违反法定程序。东和公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。东和公司无需赔付逾期交房的违约金，本案诉讼时效期间已经届满。并且，东和公司已经将办证的材料提交给相关政府部门，已经履行了相应的义务。请求二审法院：驳回上诉，维持原判。伍达泉向一审法院起诉请求：一、判决东和公司向伍达泉支付B505房的逾期交房违约金人民币59630.4元（逾期交房违约金：以已付房价款369000元为基数，每日按万分之二计算,自2013年10月1日至2015年12月18日）；二、判决东和公司向伍达泉支付B505房的逾期办证违约金人民币50676元（逾期办证违约金：以已付房价款369000元为基数，年利率6%计算，自2016年10月13日起暂计至2019年1月15日，顺延至东和公司为伍达泉办理到B505房的房地产权属证书之日止）；三、判决东和公司向伍达泉退还多收取的办证费10990元（以上一、二、三项合计121296.4元）；四、判决东和公司为伍达泉办理位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B505房的房地产权属证书；五、本案诉讼费用由东和公司负担。一审法院审理查明：2012年12月18日，伍达泉与东和公司签订《商品房买卖合同》[合同编号：B505号]，约定伍达泉向东和公司购买东和公司开发的位于吴川市海滨街道人民东路财富名门商住楼B幢505房，建筑面积为117.01平方米，价款为369000元。合同签订后，伍达泉已按照约定向东和公司支付房价款。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力……3.因国家政策的约束或属政府有关部门行为的原因延误商品房的分步验收或整体验收；因技术上需要更改图纸；因不可抗拒的自然灾害等原因，出卖人应提供合理证据”。补充合同第五条关于商品房的交付：“1.在合同约定的商品房交付时间之前，出卖人应以短信发送/电话通知/登报其中一种方式通知买受人办理交付手续。以发送短信或登报形式通知买受人的，通知的送达时间为短信发送之日或登报之日。出卖人以电话通知的。通知送达的时间为电话接通时间，双方在房屋交付现场补签交付通知书。届时，买受人未收到交付通知的，以本合同约定的时间为交付时间，以房屋所在地为交付地点……”。《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行……2.如逾期超过玖拾日，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，直计至出卖人将该房交给买受人之日止”。合同第十一条约定交接方式：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。伍达泉已于2015年12月18日入住涉案的B505房商品房。东和公司于2017年5月5日取得竣工验收登记备案。东和公司已于2018年9月5日张贴《关于现场办理第一批不动产权证书的通知》，载明：“尊敬的业主：经和吴川市房地产管理局及不动产登记中心沟通协调，约定安排于2018年9月8日星期六，由房管局与不动产登记中心派员到本小区D栋首层的合同部办理。由于办理不动产权证书工作量大，拟按房管局备案顺序分批办理……”。本案在开庭审理时，不动产权证尚在办理中。一审法院审理认为，本案的主要争议焦点：一是本案是否超过诉讼时效；二是逾期交房的天数如何确定，及违约金应当如何计算；三是逾期办证是否需要计算违约金，如需要应如何计算；四是伍达泉是否有权请求东和公司返还多收取办房产证的费用。关于第一、第二个争议焦点。东和公司主张承担逾期交房违约金已过诉讼时效，其理由是：伍达泉请求逾期交房的违约金不在约定的交房之次日起三年内起诉。一审法院认为，虽然《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2013年9月30日前将涉案的商品房交付买受人使用，但买受人已于2015年12月18日实际入住，请求计算逾期交楼违约金的诉讼时效也应从实际入住2015年12月18日之次日（2015年12月19日）起算，至伍达泉起诉之日已超过三年诉讼时效，故东和公司主张诉讼时效已过，予以支持；伍达泉主张计算逾期交房的违约金，不予支持。关于第三个争议焦点。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.房地产权属证书由出卖人代为办理，所需费用和相关资料按国家有关政策、收费标准及地方政府有关规定由买受人自行负担。如因买受人原因造成房地产权属证书未能按时办理的，出卖人无需承担任何责任，若办理银行按揭或公积金贷款方式的，还应按银行相关规定执行”。本案约定了办理房屋所有权证的时限，但没有约定逾期办证的违约责任，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准”的规定，东和公司在2017年5月5日才取得竣工验收登记备案表，才符合交楼的条件，也即才符合办证的条件。2018年9月5日，东和公司已公示通知伍达泉于2018年9月8日星期六上午9时携带身份证原件到D栋首层的合同部办理，履行通知办证的义务。合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后300日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。从符合办证条件之次日即符合交楼条件之次日（2017年5月6日）计至通知办证的时间（即2018年9月8日）的时间为491天，已经超过合同约定的300日期限。买受人应当在从2017年5月6日起计算300日即2018年3月1日前通知伍达泉方办理不动产权证，故伍达泉请求逾期办证的违约金，予以支持。逾期办证时间为2018年3月2日起计至2018年9月8日止，逾期天数为191天，按年利率6%计算违约金，即11585.59元（369000元×6%÷365天×191天）。关于第四个争议焦点。本案中，伍达泉主张东和公司退还多收取的办证费用10990元，因办理不动产权证的收费应以不动产管理部门开具的收费发票为准，至目前为止，不动产管理部门尚未开具实际收费的发票，是否还有退还，退还多少，尚未得知，故本案不作处理。此外，伍达泉请求东和公司为伍达泉办理不动产权证，因东和公司已提交相关资料给不动产管理部门，何时能领到不动产权证，不是东和公司能决定的，故伍达泉该项请求，不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限吴川市东和房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付给伍达泉逾期办证违约金11585.59元；二、驳回伍达泉的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费2725.92元，由伍达泉负担2636.92元，吴川市东和房地产开发有限公司负担89元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。东和公司向本院提供了《退费确认书》及《收据》，拟证明东和公司与伍达泉已经就办证等相关费用进行了结算。伍达泉质证认为：对于《退费确认书》及《收据》的真实性、合法性及关联性均无异议。本院经审查后认证认为：东和公司提供的《退费确认书》及《收据》与本案基本事实有关，伍达泉亦确认其真实性，本院予以采纳。本院经审理查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：东和公司已为伍达泉办理房地产权属证书及退还11728元办证费用。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对伍达泉上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据伍达泉上诉请求的事实理由及东和公司的答辩意见，本案二审双方当事人争议以下焦点问题：一、关于本案逾期交房违约金应否支付的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”及一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”的规定，东和公司未按照涉案《广东省商品房买卖合同》第八条的约定交付房屋时，伍达泉即应知悉其权利遭受侵害，因东和公司于2015年12月18日才将涉案房屋交付伍达泉，故其未交付房屋的行为一直延续至2015年12月18日。由于占有及使用房屋是商品房买卖合同的根本目的之一，逾期交房违约金的设置主要是为了弥补购房者无法占有使用房屋所遭受的损失，因此，即便在伍达泉接收房屋时涉案房屋尚未取得竣工验收备案表，但伍达泉在接收房屋后即不再因为无法使用房屋而遭受损失。在本案中，尽管东和公司于2017年5月5日才取得竣工验收备案表，但伍达泉已于2015年12月18日接收房屋并实际入住，应视为其认可东和公司交付房屋的行为，其接收房屋的时间应认定为涉案房屋交付的时间。东和公司在一审中提出诉讼时效抗辩，但伍达泉未举证证明本案存在导致诉讼时效中断的事由，故本案逾期交房违约金的诉讼时效期间已经届满，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。二、关于本案逾期办证违约金数额应如何确定的问题。涉案《商品房买卖合同》第十五条的本意在于约束和督促东和公司积极履行合同义务，东和公司迟迟未取得竣工验收备案表，其行为本身已构成违约，若以其取得竣工验收备案表的时间往后推算300天为计算逾期办证违约金的起算点，东和公司反而会因其先前的违约行为而得以减免其应承担的逾期办证违约责任，明显不符合双方当事人的意思表示。一审法院认定本案逾期办证日期从2018年3月2日计算有误，应当予以纠正，伍达泉请求东和公司自2015年12月18日往后推算300天（即2016年10月14日）起计算逾期办证违约金符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。至于应如何认定逾期办证违约金计算截止日期的问题，根据东和公司于2018年9月5日向业主发布通知的内容，可见东和公司事前已与管理部门进行协商并主动通知业主应于2018年9月8日配合管理部门办理产权登记手续，结合二审期间双方均确认的涉案房屋已办理产权证明的情况，亦可推定东和公司已履行其办理产权证明手续的义务，东和公司关于其在2018年9月8日已同步向产权登记机关递交相关办证材料的陈述未违背常理，伍达泉主张东和公司未在该时间段提交相应的资料，但未能提供证据予以证明。因此，一审法院认为东和公司已在2018年9月8日将应由其提供的资料报送产权登记机关进行备案，符合客观事实，本院予以维持。因此，本案逾期办证违约金应从2016年10月14日计算至2018年9月7日，共计42096.33元（369000元×6%÷365天×694天）。一审认定数额有误，本院予以纠正。在本案二审审理期间，双方均确认涉案房屋已办理房地产权证明，且东和公司亦已将多收取的办证费退还给伍达泉，故双方对上述问题现已不存在纠纷，本院不再进行处理。综上所述，伍达泉的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初666号民事判决第二项；二、变更广东省吴川市人民法院（2019）粤0883民初666号民事判决第一项为：限吴川市东和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向伍达泉支付逾期办证违约金42096.33元；三、驳回伍达泉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2725.92元，由伍达泉负担2074.16元，由东和公司负担651.76元；二审案件受理费2636.92元，由伍达泉负担2074.16元，由东和公司负担562.76元。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇一九年十二月三十一日法官助理  陈菁菁书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。