广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终11809号上诉人（原审原告）：杜景新，住广东省佛山市南海区***************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：莫嘉豪，广东量度律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梁铁牛，住广东省开平市**************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：李红，广东正明扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭德文，广东正明扬律师事务所律师助理。上诉人杜景新因与被上诉人梁铁牛租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2018）粤0605民初18246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人杜景新上诉请求：1.撤销一审判决，解除杜景新与梁铁牛之间的租赁合同关系，梁铁牛将位于佛山市南海区******土名为XX地块的租赁物返还予杜景新，梁铁牛向杜景新支付自2018年1月1日起至实际返还租赁物之日止的租金，暂计至2018年7月31日为49140元，并以49140元为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息；2.本案一审、二审案件受理费由梁铁牛承担。事实和理由：一审法院认定梁铁牛的占有使用费从2018年2月1日起按1200元/月的标准向杜景新计付属于事实认定不清，有违公平原则。梁铁牛租赁物的场地并没有被围蔽，截止至一审最后一次开庭前，该场地还有商户经营，且梁铁牛的用水是直接向村委报装的，是否停水与杜景新无关。梁铁牛经营的场地在2018年4月底被消防部门停电，与杜景新无关，随后梁铁牛的电也连接上了，未影响梁铁牛的经营。被上诉人梁铁牛辩称，杜景新的上诉无事实和法律依据，故不能成立，请求法院依法驳回杜景新的上诉请求。杜景新向一审法院提出诉讼请求：1.解除杜景新、梁铁牛之间租赁合同关系，梁铁牛将位于佛山市南海区******溪头股份经济合作社《XX》地块的租赁物返还予杜景新；2.梁铁牛向杜景新支付自2018年1月1日起至实际返还涉讼租赁物之日止所拖欠的租金，并以拖欠的租金为本金从起诉之日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算逾期利息；3.本案诉讼费用由梁铁牛承担。一审法院认定事实：2018年5月11日，梁铁牛以支付地上建筑物拆除补偿款、经营损失、搬迁费为由起诉杜景新、案外人梁健全、佛山市南海区大沥镇河西经济联合社（以下简称河西经联社）、佛山市南海区******溪一股份合作经济社（以下简称溪一经济社）、第三人佛山保恒企业管理有限公司（以下简称保恒公司）至一审法院。一审法院受理并立案，案号为（2018）粤0605民初7587号，经公开开庭审理并于同年8月10日作出（2018）粤0605民初7587号民事判决书。一审法院认定：涉讼土地位于佛山市南海区大沥镇河西社区*委会，登记土地所有权人为佛山市南海区******溪一股份合作经济社农民集体，土地地号为440XX，已取得集体土地所有权证，于2016年3月8日登记。2005年6月15日，河西溪头经济合作社（溪一）与杜景新签订两份《租赁合同书》，分别约定溪一将现有土地1760平方米（土名XX）、土地6090.5平方米（土名XX、XX）租给杜景新使用，有偿使用权为30年。2006年2月15日，河西溪头股份经济合作社与杜景新签订《租赁合同书》，约定河西溪头股份经济合作社将现有土地5956平方米（土名XX）租给杜景新使用，有偿使用权为30年。2015年6月1日，杜景新委托梁健全与梁铁牛签订两份《租赁合同》（以下均简称涉讼合同），约定梁健全将位于佛山市南海区******地块，土名为XX，及其建筑物租给梁健全用作经营建筑材料，并需分别支付10000元作为押金，租用面积均为270平方米，租赁期为3年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止，租金分别为每月3510元；需在每月15号前缴齐当月租金。2017年11月16日，河西经联社、溪一经济社等集体组织共同出具《解约公告》，告知位于佛山市南海区*******改造项目地块，因三旧改造需要，权属人决定解除该地块上的全部租赁合同，权属人委托保恒公司负责地块整理工作。庭审中，梁铁牛陈述，其未就涉讼租赁物与杜景新进行交接，现仍堆放大量建材在涉讼租赁物内；梁铁牛与杜景新均确认，涉讼租赁物于2018年4月2日开始停水，于2018年4月13日开始停电，至今未通水通电。该案中一审法院认为，当事人未提供证据证明涉讼租赁物已取得产权证，又未提供证据证明涉讼租赁物已办理规划报建手续或经行政主管部门批准建设，梁健全代表杜景新与梁铁牛签订的涉讼租赁合同无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还，故一审法院判决，杜景新返还定金20000元并支付相应利息予梁铁牛，驳回梁铁牛其他诉讼请求。后梁铁牛不服提起上诉，本院作出终审判决，驳回上诉，维持原判。该民事判决书于2019年1月19日发生法律效力。2018年6月15日，一审法院公开开庭审理（2018）粤0605民初7587号案。庭审中，杜景新及梁铁牛均确认涉讼租赁物于2018年1月底被围蔽。2018年9月6日，杜景新提起本案诉讼。诉讼中，杜景新与梁铁牛均确认，地上建筑物未办理规划报建或房产证；梁铁牛自2018年1月1日起没有支付租金，梁铁牛支付租金标准为7020元/月。梁铁牛陈述，于2019年1月28日停止使用涉讼租赁物并向保恒公司移交涉讼租赁物。杜景新不同意接收涉讼租赁物，要求梁铁牛必须与其签署书面的接收凭证。一审法院认为，梁铁牛虽辩称，杜景新与溪一股份社已解除土地租赁关系，杜景新丧失对涉讼租赁物的使用权及转租收益权，杜景新的诉讼主体资格不适格，但梁铁牛并未举证证明其陈述的情况，且涉讼《租赁合同》实际是由杜景新与梁铁牛签订的，根据合同相对性原则，杜景新作为涉讼合同相对方向梁铁牛主张权利，其诉讼主体适格。根据在前已发生法律效力的判决书认定，梁铁牛与杜景新签订的涉讼合同为无效合同。无效的合同自始不发生法律效力，杜景新请求解除合同没有法律依据，一审法院不予支持。涉讼租赁标的物为土地及地上建筑物，在前案中梁铁牛自认至2018年6月15日止，其未就涉讼租赁物与杜景新进行交接，仍堆放大量建材在涉讼租赁物内，至2019年4月28日本案庭审中，梁铁牛才陈述已于2019年1月28日起不再使用涉讼租赁物但并未与杜景新进行交接，一审法院认定至2019年4月28日止，梁铁牛自认已不再使用涉讼租赁物，杜景新可自行收回涉讼租赁物，杜景新诉请返还涉讼租赁物已没必要。至于杜景新不同意收回涉讼租赁物产生的扩大损失应由杜景新自行承担。合同无效，杜景新主张的租金实质是涉讼租赁物的占有使用费。梁铁牛使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应参照双方的约定支付实际使用涉讼租赁物期间的使用费。梁铁牛作为承租人，并未举证证明2018年1月1日至2019年4月28日期间未实际占用涉讼租赁物，亦未举证证明已返还涉讼租赁物予杜景新，梁铁牛应计付上述期间使用费予杜景新。但结合杜景新与梁铁牛在前案的陈述，涉讼租赁物自2018年1月底被围蔽，自2018年4月起相继被停水、停电的情况，确对梁铁牛使用涉讼租赁物造成较大影响，根据公平等价原则，一审法院酌定梁铁牛应按每月1200元的标准向杜景新计付受影响期间的占有使用费。经核算，梁铁牛应按每月7020元的标准从2018年1月1日起至2018年1月31日止向杜景新计付占有使用费7020元，及按每月1200元的标准从2018年2月1日起至2019年4月28日止向杜景新计付占有使用费18000元（1200元/月×15个月），合计25020元，杜景新上述诉请超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。关于杜景新主张梁铁牛以欠付的使用费为本金计付利息。结合河西经联社、溪一经济社等集体组织共同发出的《解约公告》内容，梁铁牛对于涉讼合同的履行情况、使用费支付对象等存疑，且涉讼租赁物使用对价自本案判决予以确定，故杜景新主张计付逾期付款利息依据不足，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、梁铁牛应于判决发生法律效力之日起十日内支付使用费25020元予杜景新；二、驳回杜景新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1028.50元，减半收取计514.25元（杜景新已预交），杜景新负担301.5元，梁铁牛负担212.75元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予杜景新，一审法院不另收退。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，梁铁牛在2019年4月28日的一审庭审中陈述：梁铁牛于2019年1月28日向保恒公司移交涉讼租赁物。本院认为，本案为租赁合同纠纷。首先，涉讼合同已经生效判决认定无效，杜景新主张解除涉讼合同于法无据。梁铁牛于2019年4月28日的一审庭审中陈述其于2019年1月28日向保恒公司移交涉讼租赁物，即梁铁牛已自认不再使用涉讼租赁物，故自2019年4月28日起杜景新可自行接收土地，杜景新诉请梁铁牛返还土地并无必要。一审判决驳回杜景新关于解除租赁合同关系、返还土地的诉请并无不当，本院予以维持。其次，因合同无效，杜景新所主张的“租金”实为土地占有使用费。杜景新对一审判决确定的梁铁牛应支付的2018年2月1日前的土地占有使用费并无异议，本院迳予维持并不再赘述。关于2018年2月1日后的土地占有使用费，一审判决认定自2019年4月28日起杜景新可自行接收土地，且土地占有使用费应计算至该日，并无不当，本院予以确认。杜景新对此虽有异议但无证据反驳，本院不予支持。杜景新、梁铁牛在一审中均确认涉讼租赁物自2018年1月底被围蔽，且涉讼租赁物相继被停水停电，该情况对梁铁牛使用土地确有影响，且均非梁铁牛原因导致。杜景新未能保障租赁物适租，一审法院依据本案具体情况酌定土地占有使用费按每月1200元的标准自2018年2月1日起计算至2019年4月28日，合理合法，本院予以维持。最后，因土地占有使用费的支付数额及支付对象至本案判决时方确定，故杜景新主张计算逾期支付土地占有使用费的利息无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，杜景新的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费403元，由上诉人杜景新负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月二十四日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡