江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0722民初7813号原告：阮燕，女，1980年7月13日生，汉族，住淮安市清浦区。委托诉讼代理人：王向前、史亚楠（实习），江苏蓝昊律师事务所律师。被告：连云港大众兴房地产开发有限公司，住所地连云港市海州区灜洲路**众兴华庭**楼**，统一社会信用代码：91320700720646715R。法定代表人：尹刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吉玉泉，江苏华德律师事务所律师。被告：连云港市房屋建设开发有限公司，住所地连，住所地连云港市海州区建宁路**信用代码：91320700139003812P。法定代表人：张秀霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：张华，系公司法律顾问。原告阮燕诉被告连云港大众兴房地产开发有限公司（下称：大众兴公司）、连云港市房屋建设开发有限公司（下称：市房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，2018年3月29日经连云港市海州区人民法院受理后，经该院（2018）苏0706民初2269号民事判决书判决驳回原告的诉讼请求，原告不服提起上诉，连云港市中级人民法院（2018）苏07民终4237号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。后经海州区人民法院请示，连云港市中级人民法院指定本院审理该案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告阮燕及委托诉讼代理人，被告大众兴公司法定代表人尹刚及委托诉讼代理人，被告市房开公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮燕向本院提出诉讼请求:1、请求判令被告为原告办理位于海州区景山秀水二期B4号楼3单元101室的房屋登记手续及产权证书。2、被告承担诉讼费。事实和理由：被告市房开公司是海州区景山秀水楼盘的开发商，和被告大众兴公司有经济纠纷，后将涉案房屋抵给被告大众兴公司，2012年1月4日原告和被告大众兴公司签订商品房认购书，在该认购书上确认了原告所购房屋的位置、面积以及价格等，后被告大众兴公司将房屋钥匙交给了原告，原告也对房屋进行了装修并入住，但至今日被告也不替原告房屋办理登记手续，为了维护原告的合法权利，特向贵院起诉，请依法裁决。被告大众兴公司辩称，1.就本案原告在起诉状中所描述的内容看，协议所约定的包含车库在内的总房款总计33万元，一次性付清。但是原告所提供的收据所显示的付款金额只有30万元,原告构成违约。2.就本案的相关事实而言，原告与被告大众兴公司之间于2012年1月4日签署商品房认购书，但只是对涉案房屋销售作出的意向性安排，被告大众兴公司无权单独处分该房屋，所有的处分过程均需要得到被告市房开公司的认可。双方的协议签订后原告并未实际交付购房款项，经被告大众兴房开公司委托连云港誉达会计师事务所对公司的财务账目和银行账目往来进行了审核，也未发现原告所称的购房款的进账记录。综上，鉴于原告并未实际履行购房款的支付义务，已经构成了根本性违约。原协议没有继续履行的必要和可能。依法驳回原告诉求。被告市房开公司辩称，1.对于原告在诉状中所说的商品房认购书，被告市房开公司不知道。涉案房屋的所有权归被告市房开公司所有。我公司没有将房屋抵给被告大众兴房开公司，被告大众兴房开公司无权处分涉案房屋，该商品房认购书在没有被告市房开公司认可的情况下，对被告市房开公司不具有法律效力。2.被告市房开公司没有收到涉案房屋的购房款，也没有任何当事方要求被告市房开公司办理涉案房屋的买卖产权登记、买卖网签、房屋交付等事宜，被告市房开公司在没有收到涉案房屋的购房款以及没有网签的情况下，无法帮原告办理涉案房屋的物权登记手续。综上，请求驳回原告诉求。经审理查明：被告大众兴公司与原告阮燕于2012年1月4日签订一份《商品房认购书》，约定：原告阮燕购买被告大众兴公司开发建设的位于连云港市新浦区景山秀水二期B4号楼3单元101室房屋，建筑面积93.53平方米，单价为3344元每平方，总房款为312764元，车库3—7号，建筑面积为8.38平方米，价款为12570元，代收维修基金4676元，共计33万元；付款方式一次性付款等内容。协议订立后，2012年1月6日大众兴公司向阮燕出具了《收据》一份，交款单位阮燕，收款方式现金，人民币叁拾万元正，收款事由代收景山秀水B4-3-101房款（后两字不清楚）。原告提交的银行交易明细显示2012年1月5日，原告向被告大众兴公司当时的会计谢某转账20万元。原告称剩余10万元是现金支付，其中97000元是2011年12月6日从银行取出，准备买其他房子，后来由于大众兴公司的法定代表人找到原告，说可以优惠价将涉案房屋卖给原告，就一直将现金留在身边，到开具收据时，又凑了3000元现金，一共10万元交给会计。被告大众兴公司否认收到该笔款项，并提交了大众兴公司委托连云港誉达会计师事务所的《关于连云港大众兴房地产开发有限公司销售的原新浦区景山秀水二期B4号房3单元101室等房屋缴款情况的专项审计报告》，结果为：经全面核实贵公司财务资料，我们没有发现B4-3-101房和3-7号车库销售房款的进账情况。原告对该审计报告不予认可，认为是被告单方委托且原告未参与其中。另查被告大众兴房开公司主管会计谢某在2005年11月至2012年3月间，利用职务便利侵占公司215万余元，其中明细不包含本案购房款30万元。经本院到监狱向谢某本人询问，谢某认可收据是其出具的，“但她的钱到底有无汇到我账户我记不清了”，“当时这种情况比较多，先开收据后转钱的情况。”关于2012年1月5日阮燕转账的20万元，谢某称“当时我的账比较乱，当时年底，账比较多，钱我收到了，也可能是钱给我用，干别的事情了，实在想不起来。”关于阮燕是否交付现金，谢某说“没有现金，我不是现金会计，正常我不开收据，同事忙的时候我才帮开。”原告称交款后即交付房屋，2015年对涉案房屋装修入住，提交了物业费凭证、电费缴纳凭证等证明入住。被告市房开公司称当时公司管理混乱，像这种没交钱或者仅仅交首付就住进去的不少。另查，海州区景山秀水小区开发商系被告市房开公司，而非被告大众兴公司，原告阮燕系被告大众兴公司的销售部经理，但不负责涉案楼盘的销售。2009年3月23日，市房开公司（甲方）与大众兴公司（乙方）签订《协议书》，就合作开发景山秀水西区B-3号、B-4号住宅楼的有关事项达成如下协议：甲方土地入股，乙方现金入股，股份划分和利润分配为甲方占59%，乙方占41%。第十四条约定，本项目的销售工作由双方商定后可委托合作双方的任一方销售，也可委托代理公司销售，但销售价格制定须经双方通气认可。所有销售回笼资金必须专户存储，所售房款首先用于本项目的后期投入及配套，双方不得挪用。后双方签订《关于“景山秀水”小区B3、B4楼余下部分房源的分配及处置协议》，约定包括涉案房产在内的8套房产及部分车库，归大众兴公司处置，并约定乙方处置房源的手续，由乙方开出售房通知，甲方在收到乙方的通知后按照正常的售房手续办理，并及时将所售房屋的资金划拨给乙方。除了上述打印的内容，最后一条手写内容为“售房款应存入房管局监控账户后甲方及时办理领用手续。”该处置协议没有注明签订时间。2017年6月1日，双方签订《备忘录》，其中约定，对上述协议中乙方分配的B3、B4楼八套房屋、七间自行车库、两间汽车库，乙方有权对该部分房源自行对外销售，甲方予以配合。该部分房源及之前乙方已领取的款项，系乙方合作开发的最终股本回笼和红利收益，双方合作开发的一切费用结算完毕，无其他任何异议。上述事实，有当事人提供的《商品房认购书》、收据、物业费票据等、（2013）新刑初字0289号刑事判决书、谢某的询问笔录、二被告签订的协议书、处置协议、备忘录以及当事人法庭陈述等证据在案证实。本院认为，被告大众兴和市房开公司合作开发景山秀水小区项目部分楼盘，涉案房屋系双方在合作开发过程中，协议分配给被告大众兴公司处置和销售的房源，被告大众兴公司有权进行对外销售，并由市房开公司配合办理相关产权手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告和被告大众兴公司签订的商品房认购书，对房屋的位置、面积、价格、付款方式等内容进行了明确，系当事人真实意思表示，合法有效，应当认定为商品房买卖合同。本案的争议焦点是原告是否交纳了购房款。关于款项的交付，原告提交了大众兴公司出具的收据一份，金额为30万元，被告对其真实性未予否认，经与该公司时任会计谢某核实，也认可确实是其出具。原告还举证于开具收据前一日向会计谢某转账20万元的银行交易记录。被告大众兴辩称未收到该款项，其提供了自行委托的审计报告。本院认为，首先，收据是款项交付的凭证，原告提交了被告公司盖章的收据，并提交了与其时间基本对应的部分银行转账记录，对现金交付部分也提交了相应证据予以佐证，可以认定原告完成了款项交付的举证义务。被告作为依法设立的公司，有专业的财务人员，应明知出具收据的法律后果，即使原告当时是公司员工，其向财务人员付款并取得公司加盖印章的收据，并不影响原告已履行向公司付款义务的认定。其次，因该公司的会计谢某在原告购买涉案房屋期间职务侵占罪案发，导致公司账目混乱，被告大众兴公司提供的审计报告不能真实全面反映本案的款项交付情况，故该证据的证明力不足以对抗原告提交的收据。再次，因被告公司财务人员谢某犯职务侵占罪，在核实谢某犯罪数额过程中，被告大众兴公司对涉案的20万元并未涉及，导致本案争议的发生，系被告公司内部财务管理所致，不应对抗购房人。最后，原告及家人已实际取得房屋并装修入住多年，应认定为被告已实际履行房屋交付义务。综上，本院认定原告已付房款30万元，履行了主要付款义务。对于剩余的3万元房款及逾期付款利息，原告已提存至本院。二被告应协助原告办理相关产权登记手续。综上，对原告合理的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项之规定，判决如下：一、被告连云港大众兴房地产开发有限公司于收到上述购房款后三十日内为原告阮燕办理位于海州区景山秀水二期B4号楼3单元101室的房屋登记手续及产权证书。二、被告连云港市房屋建设开发有限公司对上述判决内容履行协助义务，配合办理上述房屋的产权登记手续及产权证书。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费6250元，由原告负担250元，被告连云港大众兴房地产开发有限公司负担6000元（已由原告垫付，被告负担部分可从上述第一项判决金额中予以扣除）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费6250元。收款人：连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李 梅审 判 员  吴 鹏人民陪审员  谭恒丽二〇一九年十二月二十四日书 记 员  宋紫阳上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。