石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0102民初3503号 原告王成福，男，1956年12月3日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托代理人郭蕾，河北厚正律师事务所律师。 委托代理人曹香华（系原告之妻），1957年9月15日出生，汉族，住址。 被告河北中基房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区华新路**原茶叶厂宿舍院内**楼。 法定代表人，该公司经理。 委托代理人路换平、韩青伯，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 原告王成福与被告河北中基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，曾于2018年10月15日作出（2018）冀0102民初3983号民事判决，原告不服，上诉至石家庄市中级人民法院。石家庄市中级人民法院于2018年12月18日作出（2018）冀01民终13747号民事裁定，裁定撤销上述判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王成福及其委托代理人郭蕾、曹香华，被告河北中基房地产开发有限公司之委托代理人路换平、韩青伯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王成福向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付礼域尚城17栋1单元604室《商品房买卖合同》违约金人民币31828元、礼域尚城17栋1单元605室《商品房买卖合同》违约金人民币81964元，合计113792元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年11月25日原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的平安北大街99号礼域尚城17栋1单元604、605室两处房产。《商品房买卖合同》第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人向买受人支付延期期间银行同期存款利息。”2010年6月1日，原告向被告支付了两处房屋全部总价款421455元（其中604室房屋购房款为117884元、605室房屋购房款303571元）。被告同日向原告交付了房屋并出具了《河北省石家庄市销售不动产发票》。但直到2018年5月22日原告才取得了上述购置房屋的所有权证（冀（2018）石家庄市不动产权第0030000号、第0030005号不动产权证书）。根据双方签订的《商品房买卖合同》以及《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告已经构成违约，应当承担违约责任向原告支付违约金。综上所述，被告违反了《商品房买卖合同》以及相关法律的规定，应当承担赔偿责任。故诉至法院，望判如所请。 被告河北中基房地产开发有限公司辩称，1、办理房产证的主体为原告，被告作为房地产开发企业具有协助办理房产证的义务，完成合同约定的向产权登记机关提交办理权属登记需由出卖人提供的资料，完成初始备案登记即可，根据城市房地产开发管理条例第33条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助房屋购买人办理前面两个手续，并提供必要的证件原件。因此，房产证的办理主体是原告，被告只具有协助义务。2、本案已超诉讼时效，请求法院依法判决驳回原告诉讼请求。案涉房屋于2010年5月28日办理入住手续，原告开始使用该房屋，交房后90个工作日原告已经知道其权利受到侵害，被告于2013年6月5日完成初始备案登记，已终止违约行为。截止原告起诉时，本案已经超过诉讼时效。3、原告适用法律错误，本案应当排除《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第18条的适用，该18条适用的前提是合同双方对逾期未能办理房产证未明确约定违约责任的才能直接适用，而在合同中，双方已对违约责任进行了明确的约定，故不适用第18条的规定。 经审理查明： 一、2008年11月25日原、被告签订《商品房买卖合同》两份，约定由原告购买被告开发建设的位于石家庄市礼域尚城17栋1单元604号、17栋1单元605号两套房产。合同第十六条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的……买受人不退房，出卖人向买受人支付延期期间银行同期存款利息。”2010年6月1日，原告向被告支付17栋1单元604室房屋总价款117884.1元、礼域尚城17栋1单元605室房屋总价款303571.2元，被告于2010年5月24日通知原告入住，原告向被告交纳办理产权证书的相关费用。2013年6月5日被告完成了向产权机关登记备案的手续，办理下来整栋楼的产权证书。2018年5月22日原告取得上述17栋1单元604号房屋、605号房屋的房屋所有产权证。 二、原告称，原告于2010年5月28日收房，被告应在2010年10月12日之前为原告办理房产证书，但被告未能在规定的时间内为原告办理权属证书，构成违约，故主张自2010年10月12日起至2018年5月22日止总计90个月，以购房款为本金，按月息0.3%计算违约金，故17栋1单元604号房屋的违约金为117884元（购房款）×90个月×0.3%（月利息）＝31828元，17栋1单元605号房屋的违约金为303571元（购房款）×90个月×0.3%（月利息）＝81964元；提供：1、李某、陈某、王艳辉的证人证言及证人陈某、李某出庭作证，证明：在被告违约延期办理房产证期间，包括原告在内的广大业主不间断的多次要求被告尽快为业主办理房产证，并承担违约责任，故本案诉讼时效多次中断，未超过诉讼时效；2、河北省非税收收入一般缴款书两份、税收缴款书两份、河北省住宅专项维修资金专用票据两份，证明原告在2010年5月28日交房当日便按照被告的要求缴纳了办证费用，直至2018年4月开始被告才开始向房管部门缴纳办证费用，被告积压资金，挪作他用，是未能及时为业主办理房产证的根本原因，已经构成严重违约，应承担违约责任。 被告否认存在违约行为，称双方签订的《商品房买卖合同》第十六条并未约定给买房人办下房产证的确切时间，故原告的主张无依据；被告按照合同的约定在2013年6月5日完成了向产权机关登记备案的手续并办理下来整栋楼的大证，在被告完成此义务后，买房人就可以拿着自己的资料到房管部门办理产权证书，且合同第十六条第四款约定，即使是被告违约，也应依据代办房产证的费用作为基数，且被告已按时交房，故以购房款总数作为依据不适当；原告提供的缴款书、税收缴款书、河北省住宅专项维修资金专用票据，恰恰证明房产证的办证主体是原告不是被告，挪用资金是原告单方面说辞，并无切实证据证明被告挪用资金延缓办证，被告代办房产证是按照房管局要求分批次予以办理，非被告所能左右办理的时间；证人均与原告存在利益关系，其证言的可信度较低，也不能证实诉讼时效中断；提供17号住宅楼大证不动产产权证书及其他业主的自行办理房产证申请及身份证复印件。 原告对被告提供的证据的真实性无异议，但对关联性有异议，称根据《合同法》第四十一条的规定，对格式条款理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提出格式条款一方的解释，同时根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案适用法律若干问题的解释》第十八条可知，本案房屋交付使用后90个工作日内，购房者应当取得房屋产权证书，否则出卖人应当承担违约责任，按照已付购房款总额计收违约金，被告主张已经完成了备案登记，但未提供申报时间及其无责的证据，仅以17号楼房产证无法免除被告责任；被告提供的业主自行办理房产证申请与本案无关，原告并未与被告签订自行办理申请，且在交房当日，被告已经向原告收取了办理房产本的各项费用，这与被告所称房产本是业主自行办理不符。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应为合法有效，双方应按合同约定享受权利并履行义务。被告未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担相应的违约责任。关于诉讼时效，合同约定“出卖人应当在商品房交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。自交房之日起第91个工作日为被告违约行为发生之日，至此原告应当知道其权利受到侵害，要求被告支付违约金的请求权随即发生，诉讼时效期间应当从被告违约行为发生之日起算。被告完成向产权机关登记备案的手续即终止违约行为。因原、被告在合同中约定“支付延期期间银行同期存款利息”，属继续性债权，截止到被告违约行为终止，每个个别的债权分别使用诉讼时效。综上，原告于2010年5月28日收房后90日即2010年8月26日被告开始违约，原告应当知道其权利受到侵害。2013年6月5日被告完成了向产权机关登记备案的手续并办理了产权证书，已终止违约行为。原告保护民事权利的诉讼时效期间为3年。2018年6月20日原告对被告的违约行为提起诉讼，距被告终止违约行为时间已超过诉讼时效，原告仅提供证人证言证实本案诉讼时效存在中断的情形，因被告不认可，且证人均系该小区业主，存在利害关系，且原告亦未提供其他确切证据予以佐证，故对原告的主张，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下： 驳回原告王成福的诉讼请求。 案件受理费2576元，减半收取1288元，由原告负担（诉讼费原告已预交）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费2576元（收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行华兴支行），逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏亚萍 审 判 员  苏丽娜 人民陪审员  党红华 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  胡江涛