山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初4623号 原告（反诉被告）：青岛民航置业有限公司，住所地：青岛市市**香港中路**。 法定代表人：王端瑞，执行董事。 委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王玮玮，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：青岛链家高策房地产经纪有限公司，，住所地：青岛市市**香港中路**甲世奥国际大厦** 法定代表人：蒿玉峰，经理。 委托诉讼代理人：张兆娣，女，1993年10月1日生，汉族，住青岛市即墨区。 原告（反诉被告）青岛民航置业有限公司（以下简称：民航置业公司）与被告（反诉原告）青岛链家高策房地产经纪有限公司（以下简称：链家高策公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2019年9月23日、2019年10月11日、2019年11月5日公开开庭进行了审理。2019年9月23日、2019年10月11日开庭时，原告（反诉被告）民航置业公司的委托诉讼代理人侯晓林、徐琳，被告（反诉原告）链家高策公司的委托诉讼代理人张兆娣到庭参加诉讼。后原告（反诉被告）民航置业公司变更委托诉讼代理人，2019年11月5日开庭时，原告（反诉被告）民航置业公司的委托诉讼代理人周重骏、王玮玮，被告（反诉原告）链家高策公司的委托诉讼代理人张兆娣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）民航置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令民航置业公司、链家高策公司双方签订的《租赁合同》自2019年5月31日解除；2.判令链家高策公司支付民航置业公司自2018年10月1日至2019年5月31日欠付的租金232885.47元；3.判令链家高策公司支付其欠付的租金的违约金至判决生效之日（截至2019年5月31日违约金暂计351365.95元）；4.本案诉讼费用由链家高策公司承担。2019年9月23日第一次开庭时，民航置业公司变更诉讼请求：1.判令民航置业公司、链家高策公司双方签订的《租赁合同》于判决生效之日解除；2.判令链家高策公司支付民航置业公司自2018年10月1日至实际交接之日的租金，标准按照合同约定计算；3.判令链家高策公司支付解约违约金87332.05元以及欠付的租金的违约金至判决生效之日（截至2019年5月31日违约金暂计351365.95元）。2019年10月11日第二次开庭时，民航置业公司变更第2项诉讼请求为判令链家高策公司支付民航置业公司自2018年10月1日至《租赁合同》解除之日的租金，以及自《租赁合同》解除之日至实际交接之日的占用费。事实与理由：民航置业公司、链家高策公司双方于2015年8月28日签订《租赁合同》，由链家高策公司承租民航置业公司位于青岛市，建筑面积为271平方米，房屋用途为办公。租赁期限为2015年9月1日至2019年12月9日止，租金起始计费标准单价3.27元/㎡/天，第一年租金为323452.05元，每一个计租年按照365天计算，房租每两年递增8%。上述款项采取提前支付的方式，按租赁年每半年支付一次。首期租金161726.03元于2015年9月1日之前支付，以后每期租金的支付时间为上一笔租金期满前30天即每年3月1日和9月1日，分别支付半年房租。双方同时约定，链家高策公司未能按照合同支付租金的，每逾期一天应向民航置业公司支付应付租金千分之五作为违约金，逾期30日未支付租金的，民航置业公司可单方面解除合同，并不向链家高策公司承担任何违约和赔偿责任，同时链家高策公司应向民航置业公司支付3个月租金作为违约金。合同签订后，民航置业公司如约向链家高策公司交付了租赁房屋，但链家高策公司却未按约缴纳租金，且自2018年9月1日起开始拖欠租金，民航置业公司虽多次向链家高策公司催收，但链家高策公司一直托词不理，截至2019年5月31日止累计拖欠租金已达232885.47元。链家高策公司拖欠租金的行为，已严重侵害了民航置业公司的利益，给民航置业公司造成了严重的经济损失。现为维护自身合法权益，民航置业公司提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）链家高策公司辩称，第一、涉案租赁房屋存在质量问题、安保问题，已危及链家高策公司人员的人身安全，链家高策公司无法继续承租该房屋。依据合同法相关规定，链家高策公司有权随时解除租赁合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十三条规定“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”该租赁房屋存在质量问题，且一直未得到妥善解决。在链家高策公司承租期间，租赁房屋公共部分走廊墙体经常脱落、屋顶渗水发霉，大楼电梯经常掉落，链家高策公司人员多次掉入电梯井，严重危及链家高策公司人员生命安全；租赁地安保没有保证，租赁期内，女厕多次进入“偷窥狂”，甚至有“变态”非法潜入链家高策公司私盗女生高跟鞋被抓现行，上述情况有拍摄视频为证，并且在青岛市市南区派出所有报案记录。民航置业公司作为出租人对承租房屋的链家高策公司有安全保障义务，链家高策公司人员的安全遭到严重威胁，民航置业公司亦未给出积极的应对措施加以改善，亦没有协调合同约定的所谓“第三方”出面解决，链家高策公司已无法继续在该租赁房屋内正常办公，合同目的不能实现，链家高策公司不得不搬离涉案房屋并且有权解除合同。 第二、涉案租赁合同因房屋质量及安保问题导致解约，属于“不可归责于被告的原因导致合同无法继续履行”，根据《租赁合同》第九条第四款约定，本合同自2018年8月8日终止，民航置业公司诉请合同于判决生效之日解除不合法亦不合理，链家高策公司不予认可。 第三、链家高策公司已于2018年8月8日腾空并搬离房屋，并于2018年9月7日、2019年3月1日两次向民航置业公司寄送《房屋租赁合同解约通知函》，明确函告民航置业公司涉案房屋存在质量问题、安保问题，且长期无人修理、整治，已严重危及链家高策公司人员人身及财产安全，链家高策公司无法正常经营，已于2018年8月8日腾空并搬离房屋，双方签署的该租赁合同于2018年9月7日正式解除。链家高策公司已函告民航置业公司退租原因，民航置业公司亦已知悉要求链家高策公司继续履行合同不存在期待可能性，可是民航置业公司依然拖延就涉案房屋与链家高策公司交涉，拒不接收房屋。对于函告民航置业公司后、链家高策公司未使用期间的房屋租金，链家高策公司不予承担。 第四、即使链家高策公司提前解约存在违约行为，民航置业公司亦应积极采取措施以减少损失，而不应长期拖延、拒绝与链家高策公司就解约事宜交涉。因民航置业公司拖延、拒绝接收房屋而造成的、链家高策公司未使用期间的房屋租金损失，链家高策公司不予承担。依据《合同法》第一百一十九条减损规则“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”链家高策公司已于2018年8月8日腾空并搬离房屋、于2018年9月7日、2019年3月1日两次向民航置业公司寄送《房屋租赁合同解约通知函》明确表示解除双方就涉案房屋签署的《租赁合同》。民航置业公司在收到链家高策公司寄出的《房屋租赁合同解约通知函》后拖延许久，并且拒绝与链家高策公司交涉租赁合同解除后的房屋交付等事宜，直至2019年3月22日才书面回复链家高策公司一封《告知函》，至今仍拒绝与链家高策公司办理房屋交接。 第五、本案民航置业公司诉请的违约金过高；且该诉请中的租金损失并非由链家高策公司造成，对如此高额的违约金链家高策公司不予认可。依据《合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”民航置业公司诉请的租金损失为232885.47元，违约金351365.95元，违约金过高；且该诉请中的租金损失并非由链家高策公司造成，对民航置业公司诉请的高额违约金链家高策公司均不予认可，请法院依法予以调整、判决。 被告（反诉原告）链家高策公司向本院提出反诉请求：1.判令链家高策公司与民航置业公司于2015年8月28日签订的《租赁合同》自2018年9月7日解除；2.判令民航置业公司退还链家高策公司未实际使用的租金22012.38元、押金26954.30元，共计48967元；3.本案诉讼费由民航置业公司承担。事实与理由：2015年8月28日，链家高策公司与民航置业公司签订《租赁合同》，约定租赁期限为2015年9月1日至2019年12月9日。链家高策公司入住后，就该租赁房屋的质量问题与安保问题多次与民航置业公司反映，然而始终未果；链家高策公司人员的安全遭到严重威胁，民航置业公司亦未给出积极的应对措施加以改善。无奈，链家高策公司不得不于2018年8月8日先予搬离租赁房屋，并于2018年9月7日书面向民航置业公司寄送《房屋租赁合同解约通知函》，明确函告民航置业公司因租赁房屋的质量、安保问题严重危及链家高策公司公司人员人身及财产安全，特此依据《合同法》相关规定解除链家高策公司与民航置业公司签署的上述《租赁合同》。链家高策公司要求民航置业公司退还未实际使用的租金及押金共计人民币48967元遭拒，因此提起反诉，请求民航置业公司退还以上费用，望判如所请。 原告（反诉被告）民航置业公司辩称，一、民航置业公司与链家高策公司于2015年8月28日签订的《租赁合同》至今未解除。 1.链家高策公司主张的租赁房屋存在质量问题与安保问题缺乏事实与法律依据，且链家高策公司所主张的前述问题也非法定或约定的合同解除事由。民航置业公司与链家高策公司于2015年8月28日签订《租赁合同》后，民航置业公司依约交付了房屋并履行了《租赁合同》约定的义务，并无任何违约行为。链家高策公司在反诉状中所述的所谓的“质量问题与安保问题”完全是链家高策公司为自己的违约行为找的“借口”，且在本案的庭审中，链家高策公司未提供任何有效的证据证明其所谓的“质量问题与安保问题”。其陈述及由此而来的所有主张均缺乏事实与法律依据。根据《租赁合同》第6条的约定：“租赁期间，由乙方负责租赁房屋内部的维修和护理。对房屋主体结构以及公共设备的维护及检修，约定第三方履行”。《租赁合同》第2条的约定：“乙方承担该房屋产生的水、电、通讯、垃圾清运、物业管理费等所有费用，并按相关部门规定及时缴纳。同时交房之日时与物业公司签订物业管理合同”。即：根据《租赁合同》的约定，租赁房屋应链家高策公司自行维修，民航置业公司并无维修义务。而链家高策公司所谓的“安保问题”，更为荒诞，民航置业公司作为房屋出租方，早已按照租赁合同约定向链家高策公司履行了房屋交付义务。链家高策公司作为房屋实际使用者和控制人，对其自身安保问题，理应由其自行或委托其他第三方负责。民航置业公司既非链家高策公司雇佣的安保服务提供方，也非与其签约的物业管理公司，链家高策公司也从未向民航置业公司缴纳安保服务费或物业管理费。故民航置业公司无义务也无能力为其提供日常安保服务，无需对其安保负责。 2.链家高策公司从未与民航置业公司办理房屋交接手续，该租赁房屋至今仍处于链家高策公司实际控制下。链家高策公司自行封闭租赁房屋并上锁，系对租赁房屋使用权的自行处置，而非租赁关系终止的法定或约定事由。链家高策公司在反诉状中所述其于2018年8月8日搬离租赁房屋，仅为其单方说辞，其未能提供任何有效证据证明。民航置业公司未曾收到其搬离的通知也并未收到其所谓的于2018年9月7日寄送的《房屋租赁合同解约通知函》。租赁合同履行期间，链家高策公司在未经民航置业公司同意解约也未实际办理房屋交接手续的情况下，封闭租赁房屋并上锁，为其对承租房屋使用权的自行处置，该租赁房屋至今仍处于链家高策公司的实际控制下。因此，该期间内无论链家高策公司是否实际使用，均是其对自身权益的处分，不能据此要求民航置业公司让渡权益，更不能作为双方之间租赁关系改变的理由。因此链家高策公司以所谓“实际未使用房屋”为由而主张解除租赁合同，不符合合同约定及法律规定的合同解除条件。 二、链家高策公司要求民航置业公司退还其“未实际使用的租金”缺乏事实与法律依据。 根据第一条所述，在链家高策公司主张退还的租金所对应的租赁期，双方之间的《租赁合同》并未解除且租赁房屋仍处于链家高策公司的实际控制之下，链家高策公司有义务按照合同约定的标准支付租金，链家高策公司要求民航置业公司退还其已支付的部分租金的反诉请求无事实及法律依据。且链家高策公司至今为止仍未按《租赁合同》的约定支付2018年10月1日之后的租金，链家高策公司应按照约定向民航置业公司支付租金等费用并承担相应的违约责任。 综上所述，民航置业公司认为链家高策公司反诉请求没有事实与法律依据，理应驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无异议的事实，本院确认如下： 民航置业公司系青岛市市**香港中路****房产登记权利人。 2015年8月28日，民航置业公司与链家高策公司签署《租赁合同》一份，约定：链家高策公司承租民航置业公司位于青岛市市南区香港中路30号甲世奥大厦801室，用途为办公。第3条合同期限，约定租赁期限自2015年9月1日至2019年12月9日，计租时间自2015年10月1日至2019年12月9日。第4条租金及支付时间，约定2015年10月1日至2016年9月30日期间租金323452.05元、2016年10月1日至2017年9月30日期间租金323452.05元、2017年10月1日至2018年9月30日期间租金349328.21元、2018年10月1日至2019年9月30日期间租金349328.21元、2019年10月1日至2019年12月9日期间租金72354元，上述款项采取提前支付的方式，按租赁年每半年支付一次，2015年9月1日之前支付首期租金161726.03元，以后每期租金的支付时间为上一笔租金期满前30天，即每年3月1日和9月1日，分别支付半年房租。第5条押金，约定链家高策公司应交付押金26954.30元，押金可以用于抵扣链家高策公司拖欠的费用、租金及链家高策公司应承担的违约赔偿责任。第6条双方权利义务，约定租赁期间，链家高策公司负责租赁房屋内部的维修和护理。第7条协议解除条件，约定链家高策公司不交纳或者不按约定金额交纳租金超过30日的，民航置业公司有权解除合同；民航置业公司违反协议约定，使链家高策公司无法继续使用房屋超过30日的，链家高策公司有权解除合同。第8条违约责任，约定链家高策公司未能按照约定支付租金，每逾期一天应向民航置业公司支付应付租金的千分之五作为违约金；逾期30天未支付租金，民航置业公司可以单方面解除本合同，并不向链家高策公司承担任何违约和赔偿责任，同时链家高策公司应向民航置业公司支付3个月租金作为违约金；若链家高策公司因自身原因需要提前解除合同，应提前3个月以书面形式通知民航置业公司，经民航置业公司书面同意方可解除合同，同时链家高策公司应赔偿民航置业公司6个月租金作为违约金。第9条其它，约定如果链家高策公司未按合同约定交还租赁房屋，民航置业公司有权在第三方监督下搬离房屋内的一切动产，民航置业公司的该等行为不对链家高策公司承担任何责任，由此产生的费用由链家高策公司承担。 2015年9月1日，民航置业公司将涉案场地交付给链家高策公司，链家高策公司向民航置业公司支付押金26954.30元。链家高策公司支付租金至2018年9月30日。 2019年3月5日，链家高策公司向民航置业公司送达《房屋租赁合同解约通知函》。《房屋租赁合同解约通知函》内容为“青岛民航置业有限公司：……《租赁合同》第六条第四款约定：‘对房屋主体结构以及公共设备的维修及检修，约定第三方履行。’贵司将房屋主体结构以及公共设备的维护及检修义务交付给约定第三方履行，却至今未曾告知我司第三方名称及应履行的义务，亦未提供贵司与第三方签署的合同，亦未组织我司与第三方签署的相关合同，贵司用第三方名义一直拒绝履行作为出租人应履行的维修维护义务。我司作为承租方，在租赁期间未充分享受承租人应享受的权利，相反，我司员工的生命及财产安全均遭到威胁，具体表现如下：1、我司租赁期间房屋质量问题一直未解决，总经理办公室玻璃破裂，一直无人维修，导致办公室无法开窗，严重影响使用。2、走廊墙体瓷砖经常脱落，天花板常年漏水发霉，洗手间经常坏锁，经常有我司员工被锁。3、租赁地安保没有保证，无第三方协助我司与公安部门维护该物业区域内的公共秩序。女厕曾多次进入过偷窥狂，曾有‘变态’潜入公司偷女生高跟鞋（现场被抓），以上情况有报警记录和监控视频为证。4、在我司租赁该房屋期间，租赁地电梯从未正常运营过，四部电梯通常只有两部可供使用，其他一直处于报修状态，而且电梯经常掉落，公司同事多次掉入电梯井，严重威胁我司员工生命安全。基于以上情况，该租赁地已严重影响我司员工的人身及财产安全，且无法为我司正常运营提供良好的经营场所。为维护我司员工安全及公司的正常经营，我司已于2018年8月8日正式迁出该租赁地并已通知贵方。现我司再次发函告知贵司，于2018年9月9日解除与贵司签署的《租赁合同》。请贵司接到该通知函的三日内，派相关负责人员与我司洽谈解除合同事宜并签署解除协议……2019年3月5日”。 2019年3月22日，民航置业公司向链家高策公司发出《告知函》。《告知函》内容为“致：青岛链家高策房地产经纪有限公司……贵司自2018年8月8日起，再未按照合同约定向我司缴纳过房屋租金。2019年3月5日，贵司发来《房屋租赁合同解约通知函》，要求提前解约并在未经我司同意且未办理房屋交接手续的情况下擅自封闭租赁房屋并上锁……特函告贵司如下：1、贵司在《房屋租赁合同解约通知函》中所列解约事由既不符合事实也不符合《租赁合同》约定的提前解除条件，我司不予接受。2、根据《租赁合同》之规定，贵司应于2018年9月1日前和2019年3月1日前分别缴纳2018年10月1日至2019年3月31日和2019年4月1日至2019年9月30日期间的租金，但贵司直至今日仍未缴纳，已分别逾期203日和22日。根据《租赁合同》第8条第1款之约定，贵司逾期30天未交纳租金的，我司可解除合同，且贵司应向我司支付3个月租金作为违约金。3、请贵司于收到此函后3个工作日内，按《租赁合同》的约定交纳租金，逾期仍未缴纳的，我司将按照《租赁合同》第8条第1款之约定解除合同，追究贵司违约责任，并按照第9条第1款的规定收回该房屋……”。 2019年10月14日，本院组织民航置业公司、链家高策公司双方前往涉案房屋现场勘验，房屋玻璃大门挂有锁链，西侧总经理办公室及会议室、中央办公大厅仍有办公桌椅。经询问物业公司，物业公司工作人员称因涉案房屋外窗玻璃破裂需要更换玻璃，物业公司通知链家高策公司负责人辛鹏打开门锁，辛鹏安排人员于2019年3月1日开门，期间更换玻璃大约10天左右；更换完毕后，物业公司多次通知对方前来缴纳物业费，但对方一直没有办理；海军节放假期间，根据相关部门管理需要，物业公司对涉案房屋上锁，因门锁已坏，物业公司加挂锁链并留有锁链钥匙。链家高策公司称涉案房屋内办公桌椅系其所有，物业公司与民航置业公司存在裙带关系，物业公司表示需要问题解决完、民航置业公司同意才能搬走办公桌椅，链家高策公司无奈只有放弃搬运办公桌椅；其搬离时门锁已坏，找不到钥匙，故未将钥匙归还民航置业公司；物业公司并未与辛鹏联系更换玻璃及门锁事宜。本院询问双方是否同意进行涉案房屋交接，双方均表示需要落实，3日内书面答复法庭。后链家高策公司书面答复本院同意进行交接，民航置业公司未予回复。 对双方有争议的证据，本院认定如下： 1.链家高策公司提供视频两段（分别为人员谈话视频以及涉案房屋与卫生间之间走廊顶部渗水发霉、表皮脱落的视频）、《接处警证明》一份、网络截图打印件一份。《接处警证明》内容为“2017年11月3日下午18时许，香港中路派出所1号110警车接市局指挥中心指令：报警人183××××2830报称在香港中路30号世奥国际26楼抓获一名经常偷东西的小偷，1号110警车接到指令后，迅速赶到现场，将报警人与嫌疑人带至香港中路派出所进一步处理。”网络截图打印件主要反映伟东世奥国际电梯维修不及时，长达一个月都修不好，电梯人多拥挤问题。链家高策公司主张租赁地安保没有保证，租赁期内，女厕多次进入“偷窥狂”，甚至有“变态”非法潜入公司私盗女生高跟鞋被抓现行；电梯常年存在故障，存在人员掉入电梯井的情况；涉案房屋与卫生间必经走廊顶部渗水发霉表皮脱落；民航置业公司亦未给出积极的应对措施加以改善，亦没有合同约定的所谓“第三方”出面解决，链家高策公司已无法继续在涉案房屋内正常办公，合同目的不能实现，不得不搬离涉案房屋并且有权解除合同。民航置业公司质证称人员谈话视频真实性有异议，无法证明发生在涉案房屋内；走廊顶部渗水发霉表皮脱落的视频真实性有异议，若为公共区域，无法证明影响链家高策公司正常使用；《接处警证明》载明系26层，与本案无关；网络截图打印件真实性有异议，电梯问题与民航置业公司无关。 本院经审查认为，有关不法人员谈话视频与《接处警证明》均系发生在26层的相关问题，与本案无关；涉案房屋与前往卫生间的走廊顶部渗水发霉表皮脱落视频体现情况与本院现场查看情况一致，本院对该证据的真实性予以确认，但该区域为公共区域，民航置业公司并不负有相关维护义务，故对证据与本案的关联性不予确认；网络截图系打印件，且民航置业公司对其真实性有异议，故本院对该证据不予采信。 2.链家高策公司提供《房屋租赁合同解约通知函》。《房屋租赁合同解约通知函》内容与链家高策公司2019年3月5日向民航置业公司送达的《房屋租赁合同解约通知函》内容基本相同，区别为落款日期为2018年9月7日。链家高策公司主张于2018年9月向民航置业公司送达上述通知函，因违约金标准以及民航置业公司法务部人事变动等原因，民航置业公司长期未回复，后于2019年3月初重新邮寄，现已无法提供送达证据。民航置业公司质证称，对该证据的真实性及证明事项均不认可，民航置业公司并未收到所谓2018年9月7日的通知函；通知函所列事项并不符合合同约定的链家高策公司解除合同的条件，《租赁合同》第6条第4款约定租赁期间由链家高策公司负责租赁房屋的维修；租赁地的安保、电梯等问题与民航置业公司无关。 3.链家高策公司提供录音两段（分别为链家高策公司工作人员与物业工作人员谈话录音，以及链家高策公司工作人员辛鹏与民航置业公司工作人员付文书的通话录音）。在链家高策公司工作人员辛鹏与民航置业公司工作人员付文书的通话录音中，付文书说“当时你想没想着，链家不是那时候说早搬出去一段时间”，辛鹏说“不是链家，当时是高策那边，是吧?”，付文书说“现在是就是一块谈”，辛鹏说“昂，一块谈了是吧。他是这样，哎，当时是这样，当时你忘我们那是哪时候，我们先是高策出来的，对吧，先是8楼，当时我们是8月份吧”，付文书说“对”，辛鹏说“18年8月份出来那时候，我当时出来给你们发过一个解约函，对吧？”，付文书说“昂”，辛鹏说“发过一个解约函，那是9月份发的，出来以后，8、9月份吧。那个店我们当时就不要了，后来链家是到19年，是19年3月我们当时出来的，对吧”，付文书说“嗯。链家当时房租交到6月份吧？交到5月份？……”。民航置业公司质证称对该录音的真实性、合法性均不予认可，付文书录音中的“对、昂、嗯”均为语气词。对于该份录音，付文书、辛鹏均未到庭，庭后提交书面意见予以说明。 付文书在书面意见中称链家高策公司自2018年10月开始拖欠房租，至今未缴纳；期间，付文书多次向辛鹏催要房租，但对方一直未支付；在民航置业公司决定向法院起诉前，民航置业公司曾与辛鹏沟通，但辛鹏明确表示不想按合同约定执行违约金，想降低违约金赔偿金额，民航置业公司不同意，双方对合同履行、解除及违约责任问题未能达成一致意见，后提起诉讼；链家高策公司从未邀请民航置业公司人员到现场进行房屋交接，也没有与物业公司办理相关手续；辛鹏在付文书不知情的情况下进行电话录音，故意诱导、歪曲事实，选择对其有利的对话作为证据提交，行为恶劣、混淆视听。 辛鹏在书面意见中称其已经就解约函中提到的问题与付文书进行沟通，付文书对其进行安抚，辛鹏提出要求解约；2018年8月8日搬走之前一直与付文书联系，也都告知付文书；后来说是正式点、走流程，链家高策公司在2018年9月7日给发了解约函；发函后告知付文书，他们也收到解约函；在此期间，辛鹏和付文书就违约金进行沟通，付文书表示公司需要走法律流程、通过起诉到法院判决或调解确定，链家高策公司就等着民航置业公司起诉，一直没等到，联系付文书，付文书称法务部人事变动让等等，又拖到2019年，2019年3月还没有消息，链家高策公司又发了一份解约函，后来得知被起诉、账户被查封。 对于链家高策公司提供《房屋租赁合同解约通知函》、录音以及付文书、辛鹏提交的书面意见，本院经审查认为，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。综合本案的全部证据、双方当事人庭审陈述，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面综合审查判断，结合民航置业公司未能提交证据证明其在2018年10月之后向链家高策公司主张此后租金的事实，本院认为，链家高策公司提供《房屋租赁合同解约通知函》、录音拟证明的其已经2018年9月7日向民航置业公司提出解除租赁合同的待证事实达到高度可能性的证明标准，本院对其该主张予以采信。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，民航置业公司与链家高策公司签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。 对于民航置业公司主张《租赁合同》于判决生效之日解除的诉讼请求以及链家高策公司主张《租赁合同》于2018年9月7日解除的反诉请求。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2018年9月7日，链家高策公司以总经理办公室玻璃破裂、无人维修，走廊墙体瓷砖脱落、天花板漏水发霉、洗手间坏锁员工被锁，不法人员潜入公司，电梯不能正常运行等为由，要求解除租赁合同。本院认为，如上文对链家高策公司提供视频两段、《接处警证明》、网络截图打印件等证据的分析，链家高策公司以此为由解除合同并不符合合同约定的解除条件，构成违约。民航置业公司主张因链家高策公司拖欠租金于判决生效之日解除合同，本院认为，依据《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”如前所述，链家高策公司提供《房屋租赁合同解约通知函》、录音拟证明的其已经2018年9月7日向民航置业公司提出解除租赁合同的待证事实达到高度可能性的证明标准，民航置业公司未能提交证据证明在合理期限内提出异议并要求链家高策公司继续履行合同，应视为双方已就2018年9月7日解除租赁合同达成合意，现民航置业公司主张因链家高策公司拖欠租金于判决生效之日解除合同缺乏依据，本院不予支持。 对于民航置业公司主张链家高策公司支付解约违约金87332.05元的诉讼请求。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现民航置业公司主张链家高策公司支付解约违约金87332.05元未超出合同约定，本院予以支持。对于链家高策公司主张民航置业公司退还押金26954.30元的反诉请求，依据《租赁合同》关于押金的约定以及从减少当事人诉累角度，可以用押金折抵部分违约金。综上，链家高策公司应支付解约违约金差额60377.75元（87332.05元-26954.30元）。 对于民航置业公司主张链家高策公司支付自2018年10月1日至《租赁合同》解除之日的租金和自《租赁合同》解除之日至实际交接之日的占用费的诉讼请求以及链家高策公司主张民航置业公司退还未实际使用的租金22012.38元的反诉请求。本院认为，本案中，链家高策公司于2018年9月7日提出解除租赁合同，经本院组织民航置业公司、链家高策公司双方前往涉案房屋现场勘验，至2019年10月14日涉案房屋仍有链家高策公司部分办公桌椅，链家高策公司并未在合同期满后及时与民航置业公司办理房屋交接手续，链家高策公司对此存在一定过错。另，依据《合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿；当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”的规定以及《租赁合同》第9条“如果链家高策公司未按合同约定交还租赁房屋，民航置业公司有权在第三方监督下搬离房屋内的一切动产，民航置业公司的该等行为不对链家高策公司承担任何责任，由此产生的费用由链家高策公司承担。”的约定，可知法律既鼓励守约方采取措施防止损失进一步扩大，又对守约方因此支出的费用作出了安排。民航置业公司作为涉案房屋的产权人，未能在链家高策公司搬离后的合理期限内先行处理，故本案酌情确认链家高策公司支付民航置业公司2018年9月8日至2018年12月7日期间的占用费。因链家高策公司已支付租金至2018年9月30日，仍应支付占用费差额64794.75元（349328.21元/年÷12个月/年×2个月+349328.21元/年÷12个月/年÷31天/月×7天）。 民航置业公司主张链家高策公司支付欠付租金至判决生效之日的违约金缺乏依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）青岛民航置业有限公司与被告（反诉原告）青岛链家高策房地产经纪有限公司于2015年8月28日签订的《租赁合同》于2018年9月7日解除； 二、被告（反诉原告）青岛链家高策房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）青岛民航置业有限公司解约违约金差额60377.75元； 三、被告（反诉原告）青岛链家高策房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）青岛民航置业有限公司占用费差额64794.75元； 四、驳回原告（反诉被告）青岛民航置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）青岛链家高策房地产经纪有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9643元，减半收取计4821.5元，由青岛民航置业有限公司负担3500元、青岛链家高策房地产经纪有限公司负担1321.5元。反诉案件受理费512元，由青岛民航置业有限公司负担278元、青岛链家高策房地产经纪有限公司负担234元。案件保全费3441元，由青岛链家高策房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 员 梁玲杨 二〇一九年十二月九日 法官助理 王 玮 书 记 员 王 斌