广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11830号上诉人（一审被告）：东莞市兴业融资担保有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇莞太路厚街段****楼。统一社会信用代码为91441900794644798R。法定代表人：王君扬，该公司董事长。委托代理人：黎宝颜，广东嘉茂律师事务所律师。委托代理人：杨锦秀，广东嘉茂律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：欧阳生毅，男，1975年9月14日出生，汉族，住广东省惠州市。被上诉人（一审原告）：林艳，女，1986年11月12日出生，汉族，住广东省惠州市。上列两被上诉人共同委托代理人：杨慧，广东莞茂信律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：惠州市祺顺房地产开发有限公司。住。住所地：广东省惠州市惠阳区平潭镇广汕路边**一社会信用代码为441381000053710。法定代表人：刘广乐。被上诉人（一审被告）：刘广乐，男，1974年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（一审被告）：何巧玲，女，1972年3月1日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：刘广乐，系何巧玲丈夫。被上诉人（一审被告）：宋瑞娟，女，1969年10月29日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人东莞市兴业融资担保有限公司（以下简称兴业公司）因与被上诉人欧阳生毅、林艳、惠州市祺顺房地产开发有限公司（以下简称祺顺公司）、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初1704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。欧阳生毅、林艳起诉请求：一、停止对位于广东省惠州市惠阳区平潭镇居委会沿路街聚贤轩2号楼2单元201号房屋（以下简称：聚贤轩2号楼2单元201号房）的执行，并解除查封；二、判决确认聚贤轩2号楼2单元201号房归欧阳生毅、林艳所有。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于广东省惠州市惠阳区平潭镇居委会沿路街聚贤轩2号楼2单元201号房；二、驳回欧阳生毅、林艳的其他诉讼请求。本案一审诉讼费7069.36元，由东莞市兴业融资担保有限公司、惠州市祺顺房地产开发有限公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟共同承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初1704号民事判决书。宣判后，兴业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求:撤销一审判决，改判驳回欧阳生毅、林艳的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。（一）欧阳生毅、林艳在法院查封前没有签订合法有效的合同。欧阳生毅、林艳提供的《商品房买卖合同》的第17、18页为补充协议，该协议只有欧阳生毅、林艳的签字，而第18页后一页单独出现签字盖章页且第18页后面应该是第19页，但是欧阳生毅、林艳提供的合同第18页后面是第13/13页，不符合正常的商品房买卖合同形式，是拼接成的,不真实的，欧阳生毅、林艳也没有作出合理解释，该合同不应被采信。（二）欧阳生毅、林艳没有在查封前合法占有案涉房屋。欧阳生毅、林艳2015年11月28日与惠州聚贤业兴物业公司签订《收楼确认书》，但是案涉楼盘是在2015年12月7日竣工验收，根据建筑法第61条的规定，未经竣工验收房屋不得交付使用。即便欧阳生毅、林艳占有房屋，也是非法占有。且欧阳生毅、林艳提供的水电费发票日期都是在查封后，即便一审法院现场勘查房内有家居摆设，也无法查明是否在查封前欧阳生毅、林艳就已经入住。（三）欧阳生毅、林艳没有按照合同的约定支付价款。欧阳生毅、林艳仅支付了115624元，且已支付的房款并没有按照合同约定的方式支付，合同第六条约定:买受人应将购房款付至开户银行为农行惠阳平谭支行，专用账户为XXXXX，欧阳生毅、林艳称是现金交付。依据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条，第（三）项规定，必须是“支付全部价款或按照合同约定支付部分价款”。如此大宗买卖，现金交易也不符合常理，且欧阳生毅、林艳没有按照合同的约定（含未按约定的收款账户）支付部分价款，应予以驳回欧阳生毅、林艳的诉请。（四）欧阳生毅、林艳对未办理房产过户存在过错。根据惠州市平谭镇人民政府《关于请求东莞市第二人民法院支持惠州市惠阳区平谭镇维稳工作的函》显示，案涉楼盘的购房者是在2018年9月25日（2015年12月17日首封，在被查封长达近3年后）、2018年11月9日、2019年1月17日、2019年3月（2018年11月8日法院现场查封）才信访维权。（五）没有证据证明案涉房产是欧阳生毅、林艳的唯一住房。从欧阳生毅、林艳提供的身份证上的住址显示欧阳生毅、林艳在其它地方是有住所的，案涉房产并非是欧阳生毅、林艳的唯一住房，不能排除执行。欧阳生毅、林艳在本院指定的期间提交书面答辩意见称：（一）欧阳生毅、林艳与祺顺公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。案涉合同在自愿平等的前提下签署，虽然合同页码有误，但是其签名、盖章都是真实的，合同内容也没有违反法律规定。而且祺顺公司一审也出具了《情况说明》，证实合同真实合法有效，合同落款的公司印章及刘广乐签名均为真实。欧阳生毅、林艳是在案涉房产被法院查封之前已与祺顺公司签订了合法有效的书面合同。（二）欧阳生毅、林艳已经合法占有使用案涉房产。欧阳生毅、林艳自2015年11月28日合法占有案涉房产，装修入住该房产至今，欧阳生毅、林艳一家老小都在案涉房产居住，一审法院也已经现场勘查过，案涉房产目前确实是由欧阳生毅、林艳占有使用，房屋符合人们正常生活居住状况，且有缴纳相关电费等事实。（三）欧阳生毅、林艳已经按照合同的约定支付价款。欧阳生毅、林艳2015年10月28日（签订合同当日）交付现金115624元给祺顺公司，广东经济条件好的人很多，手头上持有几万、几十万都是稀松平常的事情，被答辩人在上诉状中称“现金交易不符合常理”，实属牵强附会的说法。（四）欧阳生毅、林艳对未办理房产过户不存在过错。祺顺公司一审时出具的《情况说明》亲口承认是因为祺顺公司的原因导致案涉房产一直无法办理过户登记手续，业主对此毫无过错。另外，欧阳生毅、林艳并非如被答辩人在上状中所称2018年才信访维权，事实上，欧阳生毅、林艳在交付首付款之后一个月就多次打电话公司给他们办理过户登记手续。欧阳生毅、林艳已经签署书面保证书给一审法院，可以按照法院的要求立即交付剩余房款。祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟未在本院指定的期间提交书面答辩意见。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。二审期间，兴业银行申请调取刘广乐在农业银行的所有银行卡信息以及银行流水。理由为：刘广乐陈述案涉所有购房款都转到了其在农业银行的银行卡，因购房款涉及购房者与祺顺公司是否存在真实交易，为查明案情，特申请调取被申请人在农业银行的银行卡以及相关银行流水。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。针对兴业公司的上诉，本院论述如下：（一）应否同意兴业公司的申请。一审时祺顺公司法定代表人刘广乐到庭陈述，解释因经营急需资金周转而收取购房款现金，此说法与祺顺公司经营现状相符，且以现金交付购房款的并非欧阳生毅、林艳一例，结合案涉房屋的使用状况，可以认定欧阳生毅、林艳实际按约定支付了购房款，兴业公司申请调查的内容与欧阳生毅、林艳是否实际支付购房款之间没有关联性，对兴业公司的申请本院不予同意。（二）欧阳生毅、林艳与祺顺公司签订的合同为示范文本，由行政机关提供，兴业公司所称的合同形式瑕疵不足以否定合同内容的真实性，一审认定欧阳生毅、林艳与祺顺公司在案涉房产查封前已签订书面合同恰当。（三）承前述，欧阳生毅、林艳按约定支付了购房款，且一审亦已查明无法办理产权变更登记的原因在祺顺公司，一审支持欧阳生毅、林艳的诉请恰当，对兴业公司的上诉，本院予以驳回。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。兴业公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费70元，由上诉人兴业公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 陈文静审判员 徐华毅二〇一九年十二月九日书记员 谭 立李敏肖