山西省右玉县人民法院民事判决书（2019）晋0623民初493号原告（反诉被告）：唐日明，男，一九六三年三月十日出生，汉族，山西省右玉县人，农民，现住右玉县。委托诉讼代理人：张季，内蒙古巨泓律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：山西盛佳顺物业管理有限公司，住所地右玉县交通苑小区，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵越，该公司总经理。委托诉讼代理人：闫秀，男，一九七四年八月十一日出生，汉族，山西省左云县人，该公司经理，现住右玉县新城镇紫林苑**。原告（反诉被告）唐日明与被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于二〇一九年十一月十二日立案受理，在诉讼过程中，山西盛佳顺物业管理有限公司提出反诉，本院决定合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐日明及其委托诉讼代理人张季、被告山西盛佳顺物业管理有限公司法定代表人赵越及其委托诉讼代理人闫秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐日明向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的紫林苑A区门面房17号楼商铺租赁合同；2.判令被告赔偿原告损失；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告在二〇一七年七月九日签订了商铺租赁合同，合同约定原告租赁被告位于右玉县牛心路紫林苑A区门面房17号楼，房屋共三层，面积1509.82平方米，用途开酒楼、饭店，租赁期为三年，从二〇一七年七月九日至二〇二〇年七月八日，租金400000元，第一年免租金，从第二年开始每年租金200000元。并且约定被告保证房屋内外各类设施在原告进场时能正常使用。签订合同后，原告按照合同开始装修房屋，但该房屋三层不具备装修经营的条件，严重达不到消防和安全标准，存在重大的安全隐患，另外三层北连外墙也没有，只是简单的安装了简易门和石膏板墙。原告多次要求被告按约定把三层重新施工达到能交付使用标准，但是被告一直在推脱。等原告把一、二层装修完毕后，三层还和以前一样，被告拒绝重新施工。原告为了减少损失，于二〇一七年十月份在一、二层开业经营饭店。在经营期间原告和被告多次协商，要求被告把三层按约定重新施工达到约定的标准使用，但是被告一直不予解决。在原告和被告协商无果的情况下，被告在二〇一九年三月十七日突然给原告停电和停水，导致原告仅经营的一、二层也无法经营，原告被迫停止经营至今，给原告造成重大的经济损失。现原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼。山西盛佳顺物业管理有限公司辩称，双方签订合同前，原告就到现场看了房，看好以后原告愿意租赁被告所有的房屋，双方就签订了租赁合同，说明原告已认可了房屋的构造和使用情况。租赁的房屋三层当时都是毛坯房，具体如何装修是原告自己的事情，当时租赁房屋的构造和建筑完全符合要求，具体原告经营饭店达到达不到消防和安全标准，完全是原告自己的事情。既然双方已签订了租赁合同，就应当按照合同的内容严格履行。合同签订后，第一年免租金，而第二年的租金及物业费、取暖费、水费等，原告并没有按合同约定给付，后经被告多次催要，原告出具承诺书，承诺于二〇一八年十月三十日前分期付清，取暖费和物业费于二〇一八年十二月三十日前付清，但原告除给付6万元租金外，下欠租金、取暖费、物业费等至今未交纳，原告已严重违约在先。原告要求解除合同可以，但原告必须交清所有的房租和物业费等其他费用。山西盛佳顺物业管理有限公司向本院提出反诉诉讼请求：1.请求判令反诉被告支付拖欠房屋租赁费340000元、物业费19119元、取暖费25185元、水费1000元、电费633.6元，共计384936.6元；2.判令反诉被告赔偿违约金48490元；3.本案诉讼费全部由反诉被告承担。事实和理由：二〇一七年七月九日，反诉原、被告签订了《紫林苑A区商铺租赁合同》，合同约定，反诉人将位于紫林苑小区门面房**楼的房屋出租给被反诉人，租期为三年，从二〇一七年七月九日至二〇二〇年七月八日止，租金400000元，其中二〇一七年七月九日至二〇一八年七月八日为免租期，从第二年每年租金200000元，租金的支付方式为：被反诉人应在二〇一八年六月一日前预付租金20000元，二〇一八年七月一日再付180000元，逾期支付租金承担10%违约金。此外，租赁期间，被反诉人在使用该房屋期间所产生的水、电、取暖费和物业管理费等均由反诉被告承担。合同签订后，反诉人依约将房屋交付给被反诉人使用，被反诉人于二〇一七年十月开业经营“隆盛酒楼”。在租赁期间被反诉人未按期支付房屋租金及水、电、取暖费和物业管理费，被反诉人的行为已构成根本性违约，经反诉人多次催要，被反诉人承诺分期在二〇一八年六月至十二月付清所欠上述各项费用，结果被反诉人再次违约，至今仍未付清以上欠费。现被反诉人起诉要求解除合同，理应承担违约赔偿责任。为了维护反诉人的合法权益，请求判令被反诉人支付拖欠的房屋租赁费、物业管理费和水电费等共计384936.6元，同时赔偿逾期支付违约金48490元。唐日明辩称，一、原告不交纳房租是被告违约在先。因被告所有的房屋三层不符合正常使用标准，原告多次要求被告维修到能正常使用，但被告一直拒不维修，也不做任何处理，根据合同法的规定，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求；二、被告主张的物业费、取暖费、水费、电费等应当提供相应的证据予以支持。本院经审理认定事实如下：二〇一七年七月九日，唐日明与山西盛佳顺物业管理有限公司签订了紫林苑A区商铺租赁合同，合同约定，山西盛佳顺物业管理有限公司作为出租方将位于右玉县牛心路紫林苑A区门面房共三层，面积为1509.82平方米的A17号楼，租赁给唐日明（承租方）开酒楼、饭庄，租赁期为三年，从二〇一七年七月九日至二〇二〇年七月八日，租金三年共计400000元，其中二〇一七年七月九日至二〇一八年七月八日，免租金；二〇一八年七月九日至二〇一九年七月八日，租金为200000元整，于二〇一八年六月一日前预付定金20000元，于二〇一八年七月一日付余款180000元整；二〇一九年七月九日至二〇二〇年七月八日，租金200000元，于二〇一九年六月一日前预付定金20000元，于二〇一九年七月一日付余款180000元整。合同还约定，承租方提前终止合同，以定金、装修及店内陈设赔付出租方；承租期内设施的使用，承租方向出租方或第三方物业管理者支付水费、电费、物业费、暖气费及其他产生的直接费用。出租方将房屋交给承租方后，承租方在使用期间的装修及修缮由承租方自行负责。如承租方不再使用出租的房屋后，承租方不得破坏已装修固定的设施及房屋构架；权利和义务：出租方有权按合同规定向承租方收取租金及其他各项费用或逾期违约金10%，监督承租方正确使用房屋，并保证房屋内外各类设施在承租方进场时能正常使用；承租方将房屋转租、进行非法活动、拖欠租金的行为，出租方有权提前终止合同，并提出赔偿；在承租方没有违反使用水、电时，出租方应保证商铺正常用水用电；承租方应按照约定交纳房屋租金及其他费用。同时，双方根据收费标准约定，唐日明每年交纳物业管理费18118元，取暖费25185元，水费1000元，电费按实际使用交纳。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告唐日明开始装修房屋，并于二〇一七年十月份开始正式经营“隆盛酒楼”。从二〇一七年七月九日至二〇一八年七月八日，免租金，不存在租金问题，唐日明也按期交纳了物业管理费、取暖费、水费、电费等，双方没有纠纷。从二〇一八年七月九日开始，因唐日明没有按照合同约定支付租金，山西盛佳顺物业管理有限公司多次向唐日明催要，唐日明于二〇一八年七月九日向山西盛佳顺物业管理有限公司出具承诺书一份，载明：“欠2017年的物业费（贰万伍仟捌佰零叁元整）（25803元）在18年7月20号一次付清。2018年7月9号至2019年7月9号的房租费（贰拾万元整），于2018年7月30号付（伍万），8月30号付（伍万），9月30号付（伍万），10月30日付（伍万）。取暖费和物业费2018年12月30号全付清。隆盛酒楼：唐日明，2018年7月9号”。后原告唐日明于二〇一八年八月十八日给付被告山西盛佳顺物业管理有限公司房租30000元，于二〇一九年一月七日付房租20000元，于二〇一九年二月十九日付房租10000元，共计60000元，下欠租金及从二〇一八年七月九日至二〇一九年七月八日的物业管理费、取暖费、水费至今未给付山西盛佳顺物业管理有限公司，同时至今仍欠电费633.6元。后被告山西盛佳顺物业管理有限公司多次向唐日明催要未果，双方遂发生纠纷，被告山西盛佳顺物业管理有限公司于二〇一九年三月十七日给原告唐日明经营的酒楼停水、停电，但照明电可以照常使用，高压电路无法使用。诉讼过程中，原告唐日明向本院申请对租赁房屋的装修、饭店设备及停止经营造成的损失进行鉴定，后撤回鉴定申请。庭审中，原告唐日明称租赁房屋三层的构造不符合使用标准，多次找被告协商解决，但被告一直拒绝修缮，是被告违约在先，但原告并未提供充分的证据予以证实。后双方因房租、物业费等发生纠纷，故原告提起诉讼，请求依法予以处理。上述事实，除原、被告双方当事人的当庭陈述外，有原告提供的身份证、企业工商登记信息、租赁合同、交费收据、现场照片，被告提供的租房合同、交纳房租、物业费、水费、电费收据、唐日明出具的承诺书等证据予以证实，以上证据均经法庭出示并质证，足以采信，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的商铺租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方均应按合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告有义务向原告提供合格房屋，原告有义务如期交付相应租金和物业费等费用。在合同履行过程中，原告唐日明以被告房屋的三层不符合使用标准，多次找被告协商解决未果为由，拒绝支付剩余的房租及物业费、取暖费等费用，而被告以原告未按期交纳房租，经多次催要原告仍拒绝给付，给原告租赁的房屋停水、停电，双方就此发生纠纷。现原告诉请解除租赁合同，被告也未提出异议，双方的租赁合同实际已无法履行，合同的目的也无法实现，继续履行已无必要和可能，为平衡双方当事人的利益，双方签订的租赁合同应予解除，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因双方租赁合同解除，原告应返还租赁被告的房屋，原告投资的设备设施等有关材料和物品，原告应自行搬离并腾空租赁被告的房屋，并按实际占用房屋时间，给付被告租金及物业费、取暖费、水费、电费等。对原告主张的租赁被告房屋的三层不符合使用标准，存在重大安全隐患，是被告违约在先，原告有权拒绝支付租金及物业费等费用的问题，首先，被告提供的房屋三层是否符合正常使用标准，应有相关的权威部门予以认定，原告在未提供充分证据证实的前提下，据此认定案涉房屋三层不符合正常使用标准，从而拒不支付被告租金及其他费用，缺乏证据支持；其次，原告作为具有完全民事行为的成年人，应该对房屋的构造和使用情况有基本的认知和判断，其事先已对租赁的房屋进行了实地查看，在看好房屋以后，才与被告签订了租赁合同，视为对房屋的构造和使用标准的认可。况且其在二〇一八年七月九日给被告出具的还款承诺书中，承诺分期交付租金和其他费用，并未提及租赁房屋不符合使用标准，该情形与其主张的房屋三层不符合使用标准，原告有权拒绝支付租金及其他费用相矛盾；再次，原告主张的租赁房屋的三层不符合使用标准，双方在签订合同时，应当在合同中明确该项内容，或双方另外签订补充协议，双方无法达成协议时，原告应及时主张权利。而双方已于二〇一七年七月九日签订了租赁合同，在合同已经履行了大部分的情况下，时至今日原告才主张权利，并以此抗辩作为拒不交纳房租和其他费用的理由，明显不符合常理，故对原告此项主张，本院不予支持。对原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，原告当庭无法说明其主张损失的数额、计算方式、具体损失的程度、赔偿标准等，无法确定具体赔偿数额，对此本院不予认定。对被告山西盛佳顺物业管理有限公司提出的反诉请求，要求原告支付房租及物业费、取暖费、水电费，因原告一直未按期足额交付租金和其他费用，且至今仍占用租赁房屋，应该支付占用期间的房租及其他费用。双方在合同中明确约定年租金为200000元，日租金应为548元，从二〇一八年七月九日至二〇一九年七月八日，租金为200000元，从二〇一九年七月九日至合同解除时租金为93160元，共计293160元，扣除已支付的60000元，实际欠租金233160元；另原告仍欠被告二〇一八年七月九日至二〇一九年七月八日的物业管理费18118元，取暖费25185元，水费1000元，电费633.6元，对被告此项主张，本院予以支持。但被告主张的原告应支付至合同终止之日的房租，因合同解除，计算至合同终止之日的房租，无事实和法律依据，本院不予支持。对被告要求原告赔偿违约金的诉讼请求，原告唐日明因未按合同约定的期限交付租金和其他费用，的确存在违约行为，但被告在原告拒不交纳房租的情形下，不是采取积极正当的方法主张权利，而是采取停水、停电的方式，也存在违约行为，故对被告此项请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：解除原告（反诉被告）唐日明与被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司签订的坐落于右玉县牛心路紫林苑A区17号门面房的商铺租赁合同；原告（反诉被告）唐日明于本判决生效后十日内返还租赁被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司位于右玉县牛心路紫林苑A区17号门面房的三层房屋；原告（反诉被告）唐日明于本判决生效后十日内将自己投资租赁房屋的设备设施等有关材料和物品自行搬离，腾空房屋，但不得损坏已装修固定的设施及房屋构架；原告（反诉被告）唐日明于本判决生效后十日内一次性给付被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司房屋租金233160元，物业管理费18118元，取暖费25185元，水费1000元，电费633.6元，共计278096.6元；如果未按本判决指定的期限返还租赁的房屋，原告（反诉被告）唐日明还应给付被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司继续占用租赁房屋期间的租金，每日按548元标准，从二〇二〇年一月二十五日计算至实际返还之日止；驳回原告（反诉被告）唐日明的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）山西盛佳顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元（原告已预交），反诉案件受理费减半收取3537元（被告已预交），共计3587元，由山西盛佳顺物业管理有限公司负担1323元，由唐日明负担2264元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省朔州市中级人民法院。审判员 贺学良 二〇一九年十二月三十日书记员 朱宝军