湖北省武汉市中级人民法院行 政 判 决 书（2019）鄂01行初905号原告武汉市汉阳区腰路堤副食品商店。法定代表人童雄伟，该公司经理。被告武汉市汉阳区人民政府，住所地武汉市汉阳区芳草路**。法定代表人徐丽，区长。行政负责人李福杰，武汉市汉阳区人大常委会副主任。委托诉讼代理人吴重远，该政府工作人员。委托诉讼代理人刘松，湖北泓峰律师事务所律师。原告武汉市汉阳区腰路堤副食品商店（以下简称腰路堤副食店）诉被告武汉市汉阳区人民政府（以下简称汉阳区政府）房屋征收补偿决定，向本院提起行政诉讼。本院2019年10月21日立案后，依法向被告汉阳区政府送达了起诉书副本，应诉通知书及其他材料，并依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭对本案进行了审理。原告腰路堤副食店法定代表人童雄伟，被告汉阳区政府的行政负责人李福杰、委托诉讼代理人吴重远、刘松等到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2019年4月17日，被告汉阳区政府向原告腰路堤副食店作出阳政征补字【2019】2号《房屋征收补偿决定书》。决定：一、对坐落于汉阳区朝阳路67号（证载63号）的被征收房屋予以征收，按照《汉阳区大归元片区毛巾厂片旧城改建项目房屋征收补偿方案》（以下简称《补偿方案》）的规定给予货币补偿或房屋产权调换。二、限被征收人在本决定书送达之日起七日内到房屋征收部门选择补偿方式。同时，被征收人如对未经登记建筑补偿有异议的，还应在前述期限内向征收部门提供未经登记建筑时间的证明材料、配合评估机构入户对未经登记建筑的装修装饰情况进行勘查、评估，并提供其他设施的证明资料。房屋征收部门调查核实后按照《补偿方案》据实对被征收房屋的未经登记建筑及其他设施予以补偿。三、实行货币补偿的，房屋征收部门应给予被征收人的货币补偿款为：1.被征收房屋证载面积价值补偿计人民币3086272.00元；2.证载面积装饰装修补偿计人民币14880.24元；3.停产停业损失补偿计人民币154313.60元；上述3项合计为人民币3255465.84元。四、实行房屋产权调换的，房屋征收部门提供用于产权调换的武汉国博新城C区C5地块香涛居项目S2套铺一层（31）商商业房源，房屋预测建筑面积为124.47平方米，单价经本项目的评估机构武汉阳光房地产估价有限责任公司评估为20181元/平方米。房屋征收部门按规定给予被征收人的被征收房屋证载面积价值补偿、证载面积装饰装修补偿、停产停业损失补偿等与货币补偿方式的金额一致。房屋征收部门与被征收人计算、结清被征收人应得的征收补偿款与用于产权调换房屋价值的差价，房屋征收部门应向被征收人支付743536.77元。五、被征收人应在本决定书送达之日起十日内与房屋征收部门办理房屋征收补偿安置和移交手续，并在本决定书送达之日起十五日内搬迁出被征收房屋。原告腰路堤副食店不服上述补偿决定，向本院提起诉讼称:原告于2019年5月13日收到被告针对原告的合法房屋作出的阳政征补字【2019】2号《房屋征收补偿决定书》，该房屋是原告的合法财产，受法律保护。被告作出的《房屋征收补偿决定书》多处违法：一、被告作出的征收决定及补偿决定均违法，补偿决定的内容和程序均违法。二、对被征收房屋未登记建筑面积的认定有误，对被征收房屋装饰装修的评估有误。三、对用作商业用途的未经登记建筑的补偿，不应仅对房屋价值及装饰装修以货币方式进行补偿。四、原告的被征收房屋遭到了被告的毁灭性破坏，应依法追究其责任。请求法院：1.撤销被告汉阳区政府作出的阳政征补字【2019】2号《房屋征收补偿决定书》；2.坚决要求按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等相关法律法规，完成产权对换，就地还建签约事项；3.被告赔偿原告2015年3月起直到签约几年间的停产停业损失，租房费用，搬家费用等其他损失费用；4.被告承担本案诉讼费用。被告汉阳区政府答辩称:一、汉阳区政府具有作出补偿决定的行政职权，作出补偿决定的行为符合法律法规的规定。二、汉阳区政府作出阳政征补字【2019】2号《房屋征收补偿决定书》的程序合法。三、汉阳区政府作出补偿决定的内容具备合理性，该补偿决定本着公平补偿的原则，从有利于原告的角度，充分保障了其合法权益，具备合理性。综上，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告向本院提交的证据有：1.汉阳区政府关于汉阳区大归元片区毛巾厂片旧城改建项目房屋征收决定、红线图及公示，证明房屋征收部门根据汉阳区政府令有权对毛巾厂片国有土地上房屋进行征收；2.毛巾厂片国有土地上房屋征收项目涉及原告的权属入户调查结果及公示，证明房屋征收部门根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第十五条及《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（下称《市办法》）第十五条的规定，对毛巾厂片征收范围内房屋的权属、区位、用途等组织调查登记，并在征收范围内进行了公示；3.被征收房屋的产权信息登记查询单、房屋所有权证、土地使用权证以及房屋调查一户一表；4.原告的企业法人营业执照、税务登记证以及组织机构代码证，证据3、4共同证明被征收房屋设计用途为商业服务，该房产权属登记在原告名下，权属无争议，所涉被征收房屋证载建筑面积为137.78平方米、未经登记建筑面积及原告的基本信息，符合《市办法》第二十二条的规定；5.毛巾厂片旧城改建房屋征收项目选取房地产价格评估机构的公告及公示；6.毛巾厂片旧城改建房屋征收项目选取房地产价格评估机构选取结果的公告及公示，证据5、6共同证明在征收决定公告后，房屋征收部门已通过组织原告、公有房屋承租人按照少数服从多数的原则，就房地产价格评估机构的选定进行了协商，并已将选定的房地产价格评估机构予以公示，符合《条例》第二十条及《市办法》第二十五条的规定；7.毛巾厂片旧城改建项目案涉房屋征收评估结果公示；8.被征收房屋分户评估结果报告、签收条及申请复核评估的回复及送达回证，证据7、8共同证明被征收房屋的价值已由选定的房地产评估机构评估确定，其中被征收房屋的价值评估结果进行了公示，被征收房屋的分户评估报告已转交给原告，在规定的期限内，原告向评估机构申请复核，评估机构经复核维持了原评估结果，原告再未向武汉市房地产估价师协会房地产价格评估专家委员会申请鉴定，符合《条例》第十九条及《市办法》第二十四条的规定，该评估结果已产生确定的效力，应作为被征收房屋价值补偿的依据；9.部分谈判协商笔录及原告的回复，证明征收实施单位已就征收补偿协议的签订与原告进行了多次协商，但未能与其达成一致意见；10.产权调换房源评估报告，证明确定产权调换房屋价值的依据；11.装饰装修评估报告及工作说明，证明确定被征收房屋证载部分装饰装修价值的依据及未登记建筑部分尚未能确定装修价值的原因；12.毛巾厂片旧城改建项目房屋征收补偿方案；13.《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》（货币补偿）样稿及征收补偿清单各一份；14.《汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议书》（产权调换）样稿及征收补偿清单各一份；15.审核意见函，证据12-15，共同证明根据《条例》及《市办法》的规定，原告可以选择货币补偿或者产权调换的方式与征收部门签订补偿协议书，按补偿方案的规定，原告应享有的货币补偿及产权调换方式的补偿标准，已由审计部门出具补偿标准的初步审核意见；16.阳政征补字【2016】257号《房屋征收补偿决定书》公示照片及送达回证，证明被告在第一次作出征收补偿决定后，已根据《条例》第二十六条及《市办法》第四十六条的规定，在征收范围内进行了公告，并向原告进行了有效的送达；17.武汉市中级人民法院（2017）鄂01行初308号行政判决书，证明阳政征补字【2016】257号《房屋征收补偿决定书》被撤销及原因，同时证明关于阳政征决字【2014】17号房屋征收决定、被征收房屋基本状况、相应的评估机构选定、分户评估报告送达等事实已审理查明并确定；18.阳政征补字【2019】2号《房屋征收补偿决定书》及送达回证，证明被告就案涉房屋向原告重新做出了征收补偿决定并有效送达；19.视频光盘，证明评估公司入户勘查部分现场、另部分现场在被告多次通知后，因原告未能到场而无法入户的情况及向原告送达重新作出的征收补偿决定的过程。原告向本院提交的证据有：1.房屋所有权证和土地使用权证；2.阳政征补字【2019】2号《房屋征收补偿决定书》及签收日期；3.远洋项目总体规划图、远洋东方境世界观8号地块，1号楼、4号楼户型效果图；4.毛巾厂片区旧城改建项目房屋分户评估结果报告签收条；5.毛巾厂片区房屋调查一户一表；6.收据；7.关于武汉市汉阳区腰路堤副食品商店申请复核评估的回复；8.汉阳区国有土地上房屋征收补偿协议3份；9.被征收房屋图片；10.被证收房屋现状图片。经庭审质证，原告对被告提供证据的质证意见为：证据1知道征收事实，没有见到决定书；证据2真实性无异议，张贴时见过此页；证据3两证真实性无异议，一户一表中建筑登记面积有出入，实际是303.66平方米，未经登记建筑面积漏掉1.52平方米；证据4无异议；证据5知道选定的评估公司，但没见到公告；证据6-8没有看到公示，也不知晓结果，分户评估报告2016年5月9日送达给本人，对内容不服，当时提出了重新评估，有个回函说对此复评说2014年评估时点等程序正确，本人要求是按2016年价格重新评估，对此证据没有异议；证据9真实性有异议，2016年6月4日的笔录没有本人签字，不能确认；证据10与本案无关；证据11没有送达，2019年11月在本案答辩状及证据时才见到；证据12见过征求意见稿，真实性无异议；证据13、14、15货币补偿并非原告选择，三份谈话记录都是要求就地还建，此协议与590号令相违背，与原告意愿相违背；证据16、17法院已经撤销，已经作出判决；证据18被诉行政行为收到，真实性无意见。被告对原告提供证据的质证意见为：对证据2无异议；证据3与本案及被诉行政行为无关；证据4真实性无异议；对证据5有异议，有限期至2017年9月10日，截止到被告作出征收补偿决定书，已经超期，不具有法律效力。被告提交的是到2019年至今有效，原告提交的是失效的，原告在上个案件中对我们提交的这个证据是没有意见的；证据6①、真实性有异议，需要核实，②、该收据记载的内容原告的证明目的与本案无关；证据7无异议；证据8的三性均不认可，该证据与本案的房屋性质不一样；证据9拍摄时间无法证实，房屋现状无法证明，该房屋的破坏程度与本案无关，被告从未委托或自行对原告房屋进行破坏，三性均不认可。综合原、被告的质证意见及当庭陈述，本院对证据作如下确认：被告提交的证据能证明本案的事实，对其合法性、关联性和真实性予以采信；原告提交的证据除提交的证据1、2以外，其他的证据与本案没有关联性或不能达到证明目的，本院不予认定。经审理查明，2014年11月21日，被告汉阳区政府作出阳政征决字【2014】第17号《房屋征收决定》，决定对汉阳区大归元片区毛巾厂片旧城改建项目征收红线范围内的房屋实施征收，同日在房屋征收范围内公告，同时附有征收范围红线图和《补偿方案》。2015年1月14日至22日，房屋征收管理单位武汉市汉阳区房屋征收管理办公室（以下简称区征收办）组织被征收人采取投票方式按票数最多者得的方式从12家评估公司中选出武汉阳光房地产估价有限责任公司（以下简称阳光估价公司）为涉案征收项目的房地产价格评估机构，并于同年1月27日将上述评选结果予以公告。后阳光估价公司以2014年11月21日为估价时点对涉案房屋价值进行了评估，并出具了武阳征字（2015）第0004号-商-1号《房屋分户评估结果报告》（以下简称《分户评估报告》），经评估，原告所有的位于武汉市汉阳区朝阳路67号（证载63号）房屋证载用途为商业服务，面积为137.78平方米，房屋价值评估单价为第一层28000元/㎡，第二层16800元/㎡。《分户评估报告》明确告知了被征收人如对评估结果有异议申请复核鉴定的救济权利和救济途径，并于2016年5月9日对原告进行了送达。原告不服申请复核。同年5月18日，阳光估价公司作出《关于武汉市汉阳区腰路堤副食品商店申请复核评估的回复》，认为经评估得出的房地产市场价格正常合理。同年11月4日，因补偿协商不成，被告汉阳区政府向原告作出阳政征补字【2016】257号《房屋征收补偿决定书》，原告不服申请复议，武汉市人民政府的复议决定维持了该补偿决定。原告遂于2017年5月3日向本院提起行政诉讼，请求依法撤销被告汉阳区政府作出的阳政征补字【2016】257号《房屋征收补偿决定书》和武汉市人民政府的复议决定。本院于2018年12月29日作出的（2017）鄂01行初308号《行政判决书》，以“被征收房屋的评估时点与产权调换房屋的估价时点相差两年，以2016年底的房屋单价来计算产权调换房屋的价格予以补偿，违背了公平补偿原则，有损原告的利益”为由，判决撤销了阳政征补字【2016】257号《房屋征收补偿决定书》和武汉市人民政府的复议决定，并责令被告汉阳区政府重新作出补偿决定。现经阳光估价公司对装饰装修和产权调换的房源重新调查评估，被告汉阳区政府于2019年4月17日向原告腰路堤副食店重新作出补偿决定。原告腰路堤副食店对被告汉阳区政府重新作出的阳政征补字【2019】2号《房屋征收补偿决定书》不服，遂向本院提起行政诉讼，请求判如所请。本院认为，依照《条例》第四条第一款、第二十六条第一款的规定，被告汉阳区政府具有作出本案被诉征收补偿决定的法定职权。本案的争议焦点为被告汉阳区政府于2019年4月17日作出的阳政征补字【2019】2号《房屋征收补偿决定书》是否合法。鉴于该房屋征收补偿决定书系根据本院已生效的（2017）鄂01行初308号《行政判决书》的有关要求重新作出，重点针对的是被征收房屋的评估时点与产权调换房屋的估价时点不一致的问题，故本案重点审查该房屋征收补偿决定的以下问题：1.关于装饰装修费。《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定：“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”因此，被告汉阳区政府在被诉征收补偿决定的货币补偿一项中增加“证载面积装饰装修补偿计人民币14880.24元”的补偿费用符合上述法律规定。2.关于产权调换方式的补偿问题，这也是本院生效判决所指出的主要问题。《市办法》第四十一条规定：“被征收住宅房屋建筑面积公摊系数低于产权调换房屋建筑面积公摊系数的，应当对被征收人或者公有房屋承租人增加的建筑面积给予补助。建筑面积补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的10%。9层及以下的被征收房屋调换为18层及以上建筑的，建筑补助原则上不超过被征收房屋建筑面积的12%。”本案中，被告汉阳区政府以证载面积价值的12%来确定产权调换的面积补助为40143.55元，其与上述规定一致。《条例》第二条规定“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”那么，在对被征收房屋进行补偿时，产权调换房屋与被征收房屋的评估时点或估价时点应一致，才能使被征收房屋的价值不会减少，从而保障对被征收人的公平补偿。因此，被告汉阳区政府对用于产权调换的武汉国博新城C区C5地块香涛居项目商业服务房源按照2014年的时点将其评估为20181元/平方米，从而计算出房屋征收部门应向被征收人支付743536.77元并无不当。3.关于未经登记建筑面积的补偿问题。《市办法》第二十二条规定：“房屋征收补偿协议由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。被征收人以征收决定公告之日合法有效的房屋权属证书登记的所有权人为准……。被征收房屋的建筑面积和房屋用途，以不动产登记机构颁发的房屋权属证书的记载为准；房屋权属证书未记载或者记载与房屋登记簿不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。”根据上述规定，被征收房屋价值补偿以房屋所有权证书上记载的房屋面积为准。对于未经登记的建筑经征收主体组织相关部门所作的认定为准。因此，被告汉阳区政府对用作商业用途的未经登记建筑补偿问题保留原告补偿的权利，并按照有证商业门面综合评估单价的评估单价47.5%给予补偿，符合上述规定。4.关于就地还建还是就近还建的问题。《条例》第二十一条第三款规定：……被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。原告在庭审时多次强调就地还建，而被告就近提供的武汉国博新城C区C5地块香涛居项目商业服务房源并未违反上述规定。综上，被告汉阳区政府作出的阳政征补字【2019】2号《房屋征收补偿决定书》事实清楚、证据充分，适用法律、法规正确，程序合法。原告请求撤销该房屋征收补偿决定书的理由不能成立。至于原告在诉讼中提到的租房和搬家费用，被告应根据《补偿方案》，在查明事实后酌情考虑。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告武汉市汉阳区腰路堤副食品商店的诉讼请求。本案受理费人民币50元，由原告武汉市汉阳区腰路堤副食品商店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  余汉平审判员  肖 丹审判员  刘 忠二〇一九年十二月十一日法官助理马颖杰书记员姜淑娟