广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1842号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市******法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文晓，女，1987年1月11日出生，汉族，住广东省阳江市******两被上诉人共同的委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人李文晓商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702民初3846号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：（一）判令撤销一审判决，改判驳回李文晓的诉讼请求或将本案发回重审；（二）一、二审诉讼费用由李文晓承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法，偏袒李文晓一方，违反了民事诉讼法关于举证责任的规定。商品房销售合同及司法解释都明确“因出卖人的原因”导致的办证延迟，出卖人才承担责任。因涉案房屋是一手商品房，购房人取得房屋产权证必须经过二次登记。第一次是初始登记，从中集房地产公司提供的不动产登记审批表可证明在2017年中集房地产公司已经办好初始登记，该证书附件不动产权附图显示的绘图时间证明中集房地产公司早于2017年1月6日申请初始登记。第二次登记是转移登记，需要李文晓和中集房地产公司一起向阳江市不动产登记中心提出申请。从中集房地产公司提供的证据可证明李文晓不但要缴纳契税，而且需要亲自到阳江市不动产登记中心接受询问、当面签署文件，有关部门要对房屋进行各种测量、测绘、调查并提供报告书，中集房地产公司实际只需提供初始登记证书。但中集房地产公司提供的证据证明李文晓在2018年3月23日才缴纳契税，直至2018年4月3日才到登记中心签名、接受询问及委托他人代办手续及领证。因此，从2017年初始登记完成到2018年4月3日李文晓去阳江市不动产登记中心办理相关手续这段时间的办证延迟是由李文晓造成。受理申请后（2018年4月3日后），有关部门对登记房产进行测绘、测量、调查工作至2018年8月31日出具幢基底图、不动产权证附图（宗地图、房产分户图）、调查表，2018年9月3日出具面积测量报告。因此，从2018年4月3日至2018年9月3日这段时间的办证延迟不是中集房地产公司造成的，是不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成。综上，请支持中集房地产公司的上诉请求。李文晓辩称：中集房地产公司违反了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，应承担逾期办证的法律责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应维持。理由是：一、李文晓在签订商品房预售买卖合同当日就已经把代办证费支付给中集房地产公司，中集房地产公司主张因李文晓的原因导致逾期办证没有事实依据。1.李文晓于2015年9月29日与中集房地产公司签订了商品房预售买卖合同，在购房当日就把代办证费16504元支付给中集房地产公司，支付办证费的事实有中集房地产公司出具的收据为证。2.中集房地产公司提供的不动产登记申请审批表、委托书等证据显示，本案办证的代理人为杨台鹤，而杨台鹤正是中集房地产公司的工作人员，这证实了是由中集房地产公司代为办理房产证。中集房地产公司主张是由于李文晓怠于缴纳契税才导致房产证办理延迟毫无事实依据，也违背了诚实信用原则。二、商品房登记迟延是中集房地产公司的原因造成。1.如前所述，李文晓已支付办证费给中集房地产公司，是由于中集房地产公司一直怠于履行其应尽的办证义务，导致李文晓于2018年9月6日才办好房产证。而根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的规定可知，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司，中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。2.中集房地产公司一直主张自己没有违约，但是中集房地产公司在一审中连办理确权登记及办理不动产转移登记的时间都不敢透露，明显是心虚。根据“谁主张谁举证”的证据规则，中集房地产公司没有提交证据证明其不存在违约行为，理应承担逾期办证的违约责任。三、本案不存在不可抗力的情况。中集房地产公司在上诉状中提到，从2018年4月3日至2018年9月3日期间，是由不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成逾期，该说法不成立。根据商品房预售买卖合同第九条的规定可知，房屋测绘报告应当在商品房交付之前就要完成，而不应在商品房交付之后才完成。中集房地产公司以房屋测绘报告作为其逃避承担违约责任的依据，违背了诚实信用原则。李文晓向一审起诉请求：一、中集房地产公司立即支付逾期办证违约金37534.5元给李文晓（逾期办证违约金以471539元为基数，按每日万分之一计算，从2017年1月17日计至2019年3月24日止为37534.5元）；二、本案诉讼费由中集房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年9月29日，李文晓（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20******7），合同约定：买受人向出卖人购买位于阳江市******114幢******房，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字*****4号，预测建筑面积共115.46平方米（其中套内建筑面积90.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.04平方米），按套内建筑面积计算，单价为每平方米5214.99元，总价款为471539元，买受人应当于2015年9月29日前支付首期款141539元，余款330000元向指定贷款银行申请贷款支付。其中合同第十一条约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第二十条关于房屋登记约定：（一）双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同签订后，李文晓依约付清了购房款471539元给中集房地产公司。中集房地产公司于2016年10月16日交付商品房给李文晓使用。根据中集房地产公司提供的“不动产登记收件收据”，中集房地产公司将涉案商品房转移登记材料交至阳江市不动产登记中心的时间为2018年9月4日。根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，涉案商品房的所有权转移登记至李文晓名下的时间为2018年9月6日。一审法院认为，李文晓、中集房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，内容没有违反法律法规的强制性规定，是有效合同，双方应恪守合同义务。李文晓已依约支付了全部购房款给中集房地产公司，中集房地产公司也依约交付了商品房给李文晓使用，但没有在约定的期限内协助李文晓办理商品房房地产权属证书，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》二十条的约定和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”之规定，本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2016年12月30日前，中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2017年3月30日前协助李文晓取得该商品房的房屋所有权证书。但中集房地产公司于2018年9月4日才将商品房转移登记的材料交至不动产登记部门，已构成违约，应承担违约责任。涉案房屋所有权权属登记时间为2018年9月6日，故中集房地产公司逾期办证的违约金的计算时间应从2017年3月31日起计至2018年9月6日止，每天按全部房价款的万分之一向李文晓支付违约金。涉案商品房的总价款为471539元，故中集房地产公司应向李文晓支付逾期办证违约金24755.80元（471539元×0.0001/天×525天）。综上所述，李文晓请求中集房地产公司支付逾期办证违约金，理据充分，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，作出判决：一、限中集房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金24755.80元给李文晓；二、驳回李文晓的其他诉讼请求。一审案件受理费369元，由李文晓负担126元，中集房地产公司负担243元。二审期间，李文晓提供一份汇款凭据，拟证明在2016年10月16日李文晓就已经将办证费支付给中集房地产公司，证实办证的所有流程都是由中集房地产公司办理，李文晓不存在任何违约情况。中集房地产公司不认可李文晓的主张。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其已通知李文晓前往阳江市不动产登记中心办理签名等手续。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给李文晓，及逾期办证违约金的计算问题。李文晓与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。李文晓与中集房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。本案中，合同约定涉案房屋的交付时间是2016年12月30日前，故中集房地产公司最迟应在合同约定的最后交房之日起90日内，即2017年3月30日前协助李文晓取得该商品房的房屋所有权证书。涉案房屋所有权证书的登记时间为2018年9月6日，一审判决认定中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任正确，本院予以维持。因此，中集房地产公司应从2017年3月31日起至2018年9月6日止，每天按全部房价款的万分之一的标准，向李文晓支付违约金。一审判决计算违约金正确，本院予以维持。由于中集房地产公司负有为李文晓办理产权登记具体事务的义务，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要李文晓当面签名，中集房地产公司也负有通知李文晓的义务。因中集房地产公司未能举证证明其依阳江市不动产登记中心的要求，通知了李文晓前往阳江市不动产登记中心办理签名等必须由当事人亲为的事项的事实存在，中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，一审认定中集房地产公司构成逾期办证违约，应承担违约责任并无不当，本院予以维持。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费419元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  施震宇审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月十一日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》