广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1884号上诉人(原审原告)：张结胜，男，1976年7月29日出生，汉族，住广东省阳江市******上诉人（原审原告）：张东升，男，1970年9月22日出生，汉族，住广东省阳江市******上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：文香玉，广东君厚律师事务所律师。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：龚克迷，广东君厚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳江市四维置业投资有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：赵有龙，该公司总经理。上诉人（原审被告）：阳江市黄金海岸物业服务有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：马文俊，该公司总经理。上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：杨昳，广东尊一律师事务所律师。原审第三人：广东阳江农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：彭洪辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄明珠，该公司员工。上诉人张结胜、张东升，上诉人阳江市四维置业投资有限公司（以下简称四维置业公司）、阳江市黄金海岸物业服务有限公司（以下简称黄金海岸公司）因与原审第三人广东阳江农村商业银行股份有限公司（以下简称阳江农商行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初1381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。张结胜、张东升上诉请求：一、改判一审判决第二项为“四维置业公司、黄金海岸公司将阳江市******号*****楼**幢***房交付张结胜、张东升使用至2019年12月24日”。二、本案一审、二审案件受理费由四维置业公司、黄金海岸公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，应予改判。根据一审法院调取的(2016)粤1702执2825号之二执行裁定书及送达材料显示：该裁定书仅向海陵岛试验区不动产登记中心进行送达，并未送达给(2016)粤1702执2825号执行案的各方当事人。因(2016)粤1702执2825号之二执行裁定书并未依法送达给阳江农商行和各方当事人，故该裁定书未生效，阳江农商行并未取得涉案商铺的所有权，涉案商铺的所有权人仍为黄金海岸公司。阳江农商行无权排除张结胜、张东升继续使用涉案商铺。二、涉案商铺登记的权利人仍为黄金海岸公司，根据《物权法》第十四条和第十六条的规定，四维置业公司、黄金海岸公司有权将涉案商铺出租给张结胜、张东升使用，并按照《承诺书》的约定确保张结胜、张东升使用涉案商铺至2019年12月24日。三、事实上，张结胜、张东升自2014年起就使用涉案商铺至今，涉案商铺从未移交给阳江农商行控制、使用，一审判决所称的“2017年1月4日，本院组织被告四维置业公司、黄金海岸公司及阳江农商行到现场对涉案商铺进行移交”并不属实。本案也未有任何证据显示一审法院已组织涉案商铺的移交。退一步说，(2016)粤1702执2825号之二执行裁定书并未依法送达给各方当事人、并未生效，一审法院组织涉案商铺的移交缺乏依据，违反程序。四、一审判决径直适用执行程序的相关规定，适用法律错误，应予改判。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第二款规定：“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”本案中，阳江农商行并未向执行法院申请解除占有或者排除妨害，而本案并非涉案商铺所涉的执行案，一审法院无权径直否认张结胜、张东升的权利，无权排除张结胜、张东升继续合法使用涉案商铺至2019年12月24日。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判。四维置业公司、黄金海岸公司答辩称：四维置业公司、黄金海岸公司认为承诺书是无效的，具体意见按照四维置业公司与黄金海岸公司的上诉意见。四维置业公司、黄金海岸公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回张结胜、张东升的全部诉讼请求；二、本案的一审、二审诉讼费用由张结胜、张东升承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一、四维置业公司与张结胜于2014年1月所签订的《商品房买卖合同》，经双方协商已经解除。四维置业公司已将全部购房款942016元退回给张结胜，并同时支付了违约金，双方的房屋买卖合同关系已经了结，并且四维置业公司为此已经承担了相应的违约责任。二、四维置业公司与黄金海岸公司于2016年12月24日向张结胜、张东升出具的《承诺书》不具有法律效力。首先，四维置业公司、黄金海岸公司之所以出具承诺，是因为当时法院多次通知要求张结胜、张东升腾迁，但张结胜、张东升仍拒不腾迁，并以此要求四维置业公司、黄金海岸公司必须签下此承诺书，该承诺并不是四维置业公司、黄金海岸公司的真实意思；其次，当时涉案商铺已经被法院查封，且交付给阳江农商行抵偿相应债务，根据民事诉讼法的有关规定，四维置业公司、黄金海岸公司应无权处分该涉案商铺，更不可能将涉案商铺交给张结胜、张东升继续使用，且该承诺明显会损害到阳江农商行的合法权益，因此，该承诺违反民事诉讼法等相关法律规定，是无效的。张结胜、张东升答辩称：四维置业公司、黄金海岸公司向张结胜、张东升出具的《承诺书》是其真实意思表示，合法有效。双方均应予遵守。2016年12月24日四维置业公司、黄金海岸公司出具《承诺书》时，黄金海岸公司为涉案商铺的权利人，双方有权对张结胜作出三年内重新取得涉案商铺以及无条件使用涉案商铺的承诺，且该承诺并不违反法律法规强制性规定，合法有效。现四维置业公司、黄金海岸公司违反承诺，应承担30万元的违约金。阳江农商行陈述称：一、张结胜、张东升与四维置业公司、黄金海岸公司已协商解除了涉案商铺买卖合同，并形成了租赁合同关系。因阳江农商行申请，一审法院作出了(2016)粤1702执2825号民事裁定，裁定查封涉案商铺，张结胜、张东升与四维置业公司、黄金海岸公司之间的租赁合同关系是在涉案商铺查封之后发生的，根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款及第二款的规定，张结胜、张东升与四维置业公司、黄金海岸公司不得妨碍阳江农商行对涉案商铺享有的权利。二、一审法院己于2016年12月28日作出(2016)粤1702执2825号之二民事裁定，将涉案商铺交付阳江农商行抵偿相应债务，涉案商铺已成为阳江农商行的抵债资产。综上所述，一判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回张结胜、张东升与四维置业公司、黄金海岸公司的全部上诉请求，维持原判。张结胜、张东升向一审法院起诉请求：一、判令四维置业公司、黄金海岸公司将阳江市******号*****楼**幢***房交付张结胜、张东升使用至2019年12月24日止；二、判令四维置业公司、黄金海岸公司支付张结胜、张东升违约金30万元；三、本案诉讼费由四维置业公司、黄金海岸公司承担。一审法院认定事实：2014年1月3日，张结胜与四维置业公司签订《商品房买卖合同》。主要约定：四维置业公司将位于阳江市海陵区******号**幢***房出售给张结胜；该商品房建筑面积共44.04平方米，其中套内面积34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.04平方米；计价方式及价款：按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房总金额942016元；付款方式及期限：分期付款：首期房款：于2014年1月2日前支付20万元；二期房款：于2014年1月3日前支付50万元；三期房款：买受人须于签订正式合同同时支付242016元。交付期限：出卖人应当在2014年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；等等。张结胜于2013年10月7日支付了购房款20万元，于2014年1月3日支付了购房款50万元，于2014年9月6日支付了购房款242016元，合共942016元。合同签订后，四维置业公司将上述商铺交付张结胜使用，但未能在约定期限内履行相关办理权属登记义务。2014年9月6日，四维置业公司向张结胜出具《承诺书》，载明：“关于张结胜先生购买由我司开发的阳江市******号*****楼B幢101商铺，其建筑面积为44.04㎡，现因平面布置修改，我公司承诺该商铺能够办理房产证。特此承诺”。2014年3月27日，四维置业公司为涉案商铺办理预购商品房预告登记，预告登记权利人为黄金海岸公司，预告登记证字号为粤房地预登海预字第0******75号；2016年6月28日，黄金海岸公司为涉案商铺办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为阳江农商行，预告登记证字号为粤房地预登海抵预字第0******45号。2016年12月5日，因四维置业公司、黄金海岸公司涉另案纠纷，一审法院作出（2016）粤1702执2825号民事裁定，裁定查封黄金海岸公司所有的坐落于阳江市海陵区******号*****楼**幢***房。同日，一审法院将上述裁定及协助执行通知书送达阳江市海陵岛经济开发试验区不动产登记中心。2016年12月28日，一审法院作出（2016）粤1702执2825号之二民事裁定，裁定将黄金海岸公司所有的坐落于阳江市海陵区******号*****楼**幢***房交付阳江农商行抵偿相应债务；2017年1月4日，一审法院组织四维置业公司、黄金海岸公司及阳江农商行到现场对涉案商铺进行移交。2016年12月22日，张结胜得知上述商铺被司法查封，向一审法院提出执行异议申请，并于2016年12月24日撤回执行异议申请。经与四维置业公司、黄金海岸公司协商，张结胜与四维置业公司双方于2016年12月24日前解除上述商铺的《商品房买卖合同》；四维置业公司、黄金海岸公司向张结胜退还购房款及过户费用，并于2016年12月24日出具《承诺书》给张结胜，《承诺书》载明：“四维置业公司于2014年1月与张结胜签订《商品房买卖合同》，将其投资开发的阳江市******号*****楼*幢**1房卖给张结胜（身份证：44********），该房一直未办理房产证，现双方协商已将该合同解除。四维置业公司及黄金海岸公司对张结胜作出如下承诺：一、承诺张结胜在3年之内能重新取得该商铺，购买价格为1.8万元每平方（具体平方数以房管局登记的为准），且该商铺产权清晰，能办理房产证；二、自本承诺书签订之日起3年内（至2019年12月24日止），无条件允许关梅兰（身份证号：4********）、张东升（44******0）及张结胜使用该商铺；三、四维置业公司及黄金海岸公司保证履行上述承诺，如违反上述承诺的，愿意承担30万元违约金。承诺人：阳江市四维置业投资有限公司、阳江市黄金海岸物业服务有限公司”。双方商定解除《商品房买卖合同》后，四维置业公司已将全部购房款退还给张结胜。张结胜、张东升主张，在2018年底，四维置业公司、黄金海岸公司及阳江农商行联合对涉案商铺采取停水停电的方式，致使张结胜、张东升无法正常使用商铺，遂诉至一审法院，请求如诉称。一审法院认为，本案中，张结胜与四维置业公司签订《商品房买卖合同》，约定张结胜向四维置业公司支付购房款，四维置业公司向张结胜出售阳江市******号*****楼**幢***房。双方之间存在房屋买卖合同关系。后因涉案商铺在另案中被查封，张结胜知情后，于2016年12月22日向一审法院提出执行异议，于2016年12月24日撤回执行异议申请，并与四维置业公司、黄金海岸公司协商解除商品房买卖合同，四维置业公司、黄金海岸公司向张结胜退还购房款及办证费用；四维置业公司、黄金海岸公司还向张结胜承诺，张结胜、张东升可继续占用并使用涉案商铺至2019年12月24日。张结胜与四维置业公司、黄金海岸公司解除房屋买卖合同关系时，四维置业公司、黄金海岸公司承诺张结胜、张东升可继续占用并使用涉案商铺至2019年12月24日的行为，应视为四维置业公司、黄金海岸公司无偿出租涉案商铺给张结胜、张东升使用，故双方形成房屋租赁合同关系。张结胜、张东升与四维置业公司、黄金海岸公司的租赁合同关系是在涉案商铺查封之后发生的，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人”及第二款“第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害”的规定，本案中，在一审法院对涉案商铺进行查封之后，四维置业公司、黄金海岸公司仍将该商铺出租给张结胜、张东升，张结胜、张东升与四维置业公司、黄金海岸公司虽形成了房屋租赁的合同关系，但不得妨碍阳江农商行对涉案商铺享有的权利。一审法院已于2016年12月28日作出（2016）粤1702执2825号之二民事裁定，将涉案商铺交付阳江农商行抵偿相应债务，并于2017年1月4日组织各方到现场完成对涉案商铺的移交，故张结胜、张东升请求继续使用涉案商铺至2019年12月24日，理据不足，一审法院不予支持。根据四维置业公司、黄金海岸公司于2016年12月24日向张结胜出具的《承诺书》，四维置业公司、黄金海岸公司承诺张结胜“在3年之内能重新取得该商铺”、“3年内（至2019年12月24日止），无条件允许关梅兰、张东升及张结胜使用该商铺”。现该商铺已经法院拍卖，并依法抵债给阳江农商行，四维置业公司、黄金海岸公司上述的承诺已无法实现，故四维置业公司、黄金海岸公司应按《承诺书》中“如违反上述承诺的，愿意承担30万元违约金”的约定支付相应的违约金给张结胜、张东升。张结胜、张东升请求四维置业公司、黄金海岸公司支付违约金30万元，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款之规定，作出判决：一、限四维置业公司、黄金海岸公司在判决生效之日起十五日内支付违约金30万元给张结胜、张东升；二、驳回张结胜、张东升的其他诉讼请求。一审案件受理费5800元，由四维置业公司、黄金海岸公司负担。二审期间，各方当事人均没有提供新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，二审中，张结胜、张东升与四维置业公司、黄金海岸公司均确认张结胜、张东升仍在使用涉案商铺，阳江农商行亦清楚涉案商铺由张结胜、张东升使用的事实。又查明，根据案卷材料反映，(2016)粤1702执2825号之二执行裁定已经送达阳江农商行。二审中，张结胜、张东升对此认为：该送达回执并无签收日期，但根据(2016)粤1702执2825号之二执行裁定的出具日期为2016年12月28日，可推定送达日期在此日期之后，而四维置业公司与黄金海岸公司向张结胜出具《承诺书》的日期是2016年12月24日，依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条的规定，《承诺书》出具之时涉案商铺的所有权并未转移，因此，四维置业公司、黄金海岸公司向张结胜出具的《承诺书》是合法有效的，双方均应遵守。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。四维置业公司、黄金海岸公司向张结胜出具《承诺书》的行为发生于一审法院作出（2016）粤1702执2825号之二抵债裁定之前，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，应认定当时四维置业公司实际是涉案商铺的出卖人，黄金海岸公司是涉案商铺的登记权利人。四维置业公司、黄金海岸公司向张结胜出具《承诺书》，是四维置业公司、黄金海岸公司的真实意思表示，内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对张结胜与四维置业公司、黄金海岸公司均具有约束力，双方应受《承诺书》约束。四维置业公司、黄金海岸公司未能提供证据证明其是受到张结胜的欺诈、胁迫而出具《承诺书》，主张《承诺书》无效的理据不足，本院不予支持。二审中，张结胜、张东升与四维置业公司、黄金海岸公司均确认涉案商铺至今（2019年12月25日）仍由张结胜、张东升使用，故张结胜、张东升上诉请求四维置业公司、黄金海岸公司将涉案商铺交付其使用至2019年12月24日，已成为不必要，对张结胜、张东升上述请求本院予以驳回。因涉案商铺已被法院拍卖，并依法抵债给阳江农商行，四维置业公司、黄金海岸公司承诺“张结胜在3年之内重新取得该商铺”已无法实现，故一审判决四维置业公司、黄金海岸公司应按《承诺书》的约定支付30万元违约金给张结胜、张东升，并无不当，本院予以维持。综上所述，张结胜、张东升与四维置业公司、黄金海岸公司的上诉请求均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5900元，由张结胜、张东升负担100元，阳江市四维置业投资有限公司、阳江市黄金海岸物业服务有限公司负担5800元。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  施震宇审 判 员  陈欢欢二〇一九年十二月二十五日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。