广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初5973号原告：肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，住所地肇庆市端州区****，统一社会信用代码914************861。法定代表人：庞某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈淑欢、苏文辉，分别是广东开信律师事务所律师、实习律师。被告：冯竣杰，男，1996年11月12日出生，汉族，身份证登记住址广东省德庆县****************，现住肇庆市端州区**********。原告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司（下简称：顺宝骏景房产公司）与被告冯竣杰商品房预售合同纠纷一案,本院2019年10月12日受理后，依法适用简易程序，于同年11月26日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈淑欢、苏文辉，被告冯竣杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订编号为20******00的《商品房买卖合同》；2.判令被告支付原告违约金221628.8元；3.判令被告协助原告办理解除《商品房买卖合同》、注销合同备案、注销预告登记和抵押登记等手续。4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年11月3日，原告与被告签订编号为20******00的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭三期第3幢25层之二2504房，建筑面积为104.35平方米，总金额为1108144元。其中，首付款为338144元，余款770000元向贷款机构申请贷款支付。并且，双方在合同中还对逾期付款、逾期支付按揭贷款等违约责任进行约定。因被告个人原因，其向中国农业银行申请的按揭贷款未获批准，原告于2019年2月25日向被告发出《更改付款方式通知书》，通知被告按照《商品房买卖合同》的约定，于收到《更改付款方式通知书》之日起15日内一次性付清房价款余款。此外，原告也已经多次以各种方式通知、催告被告付款，但被告拒不理会。原告于2019年8月30日向被告发出《解除合同通知书》，通知被告解除合同，被告仍拒不理会。被告的行为已违反《商品房买卖合同》的相关约定：第八条：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：…….2.……(2)逾期超过90天后，出卖人有权选择解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价20%支付违约金；出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付总房款万分之二的违约金”；附件四第（六）条：“买受人采用按揭贷款方式付款，若出现如下情形之一者，买受人应在收到出卖人付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为买受人违约，买受人应根据《商品房买卖合同》第八条及附件十一相关约定向出卖人承担相应责任：……(3)按揭申请未获银行批准；……。”附件十一第四条：“1、因乙方逾期付款甲方解除《商品房买卖合同》的，应以书面通知乙方，解除合同的通知自交寄之日起生效，商品房由甲方收回另行出售，乙方应自收到甲方解约通知书之日起10日内协同甲方办理解除《商品房买卖合同》及注销备案的手续（乙方若以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押手续），并承担相关费用；乙方逾期未办妥上述手续的，甲方有权拒绝返还乙方已支付的房价款，且乙方应自逾期之日起每日以房价总款的万分之二向甲方支付违约金。”被告的违约行为已令原告无法实现涉案商品房买卖合同目的，根据《商品房买卖合同》第八条第2点、附件四第（六）条的约定，原告有权依法、依约解除《商品房买卖合同》，并要求被告按总房价20%向原告支付违约金。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的全部诉讼请求。被告辩称：由于我的银行征信不过关，无法办理银行按揭贷款。我希望能够变更商品房买卖合同的买受人为我父亲，因为我父亲的银行征信是没有问题的。本院经审理认定事实如下：2017年11月3日，原告顺宝骏景房产公司与被告冯竣杰签订编号为2017110500的《商品房买卖合同（预售）》（含合同附件），约定被告向原告购买位于肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭三期第3幢25层之二2504房，建筑面积为104.35平方米，总金额为1108144元。其中，首付款为338144元，余款770000元由被告向贷款机构申请贷款支付。另外，合同还对逾期付款责任、商品房交付条件与交付手续，逾期交付责任、商品房质量、保修责任等进行了约定。其中合同第八条“逾期付款责任”约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.……(2)逾期超过90日后，出卖人有权选择解除合同。出卖人解除合同的，买受人按总房价20%支付违约金；出卖人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日支付总房款万分之二的违约金。”合同的附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体内容”第六条约定：“买受人采用按揭贷款方式付款，若出现如下情形之一者，买受人应在收到出卖人付款通知书之日起15日内一次性付清房价款余额，逾期则视为买受人违约，买受人应根据《商品房买卖合同》第八条及附件十一相关约定向出卖人承担相应责任：……(3)按揭申请未获银行批准；……。”附件十一《补充协议》第四条第一款约定：“因乙方逾期付款甲方解除《商品房买卖合同》的，应以书面通知乙方，解除合同的通知自交寄之日起生效，商品房由甲方收回另行出售，乙方应自收到甲方解约通知书之日起10日内协同甲方办理解除《商品房买卖合同》及注销备案的手续（乙方若以按揭方式付款的还应办理注销商品房抵押手续），并承担相关费用；乙方逾期未办妥上述手续的，甲方有权拒绝返还乙方已支付的房价款，且乙方应自逾期之日起每日以房价总款的万分之二向甲方支付违约金。”合同签订后，被告支付了首期款人民币338144元。由于被告的银行征信存在问题，余下购房款770000元无法获得银行按揭贷款。2019年2月25日，原告向被告发出《更改付款方式通知书》，通知被告按照《商品房买卖合同》的约定，于收到通知之日起15日内一次性付清房价款余款。2019年3月1日，被告收到该份通知书，但被告没有支付余下购房款770000元。2019年8月30日，原告向被告发出《解除合同通知书》，通知被告自2019年9月2日起解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告协助原告办理解除《商品房买卖合同》、注销合同备案、注销预告登记等手续，但被告拒绝原告的要求。之后，原告诉至本院。又查明，案涉房屋办理了合同备案及预告登记手续，预告登记权利人为被告冯竣杰。该房屋没有办理抵押权预告登记或抵押权登记手续。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效合同，应受法律保护，双方均应全面履行合同约定的义务。合同签订后，由于被告的银行征信问题，导致余下购房款770000元的按揭贷款申请未获得银行同意，被告应按合同的附件四第六条的约定，在收到《更改付款方式通知书》之日起15日内付清购房款余额给原告，但被告在2019年3月1日收到该份通知书后至今仍未支付购房款余额770000元，被告显属违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，理据充分，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金221628.8元的请求，因被告逾期付款超过90天，根据合同第八条的约定，被告应按总房价的20%支付违约金给原告。案涉房屋的总房价为1108144元，因此被告应支付的违约金为221628.8元（1108144元×20%），故原告该请求符合合同的约定和法律规定，本院予以支持。由于被告已支付了案涉房屋的首付款338144元，故被告应支付的违约金在其首付款338144元中抵扣，被告不必再另行支付。对于原告要求被告协助办理解除《商品房买卖合同》、注销合同备案、注销预告登记手续的请求，由于双方的合同已解除，根据合同的附件十一《补充协议》第四条第一款的约定，被告应协助原告办理解除《商品房买卖合同》、注销案涉房屋的合同备案、预告登记手续，故原告该请求理据充分，本院予以支持。但对于原告要求被告协助办理注销案涉房屋的抵押登记手续的请求，由于双方就案涉房屋并没有办理抵押登记手续，故对于原告该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百六十一条的规定，判决如下：一、解除原告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司与被告冯竣杰签订的编号为20****00的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告冯竣杰应支付违约金221628.8元给原告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司，该款由原告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司在被告冯竣杰已支付的购房首付款338144元中扣收。三、被告冯竣杰应在本判决发生法律效力之日起七日内协助原告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司办理解除《商品房买卖合同》、注销位于肇庆市端州区信安路东侧109区骏景湾豪庭三期第3幢25层之二2504房的合同备案、预告登记手续。四、驳回原告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币7386.65元（已由原告预交），由原告肇庆市顺宝骏景房地产发展有限公司负担386.65元，被告冯竣杰负担7000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄坤朝二〇一九年十二月十日法官助理 卢艺文书 记 员 梁思颖