广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初999号 原告:中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行，住所地：桂林市环城北一路**。 负责人：刘建国，该行行长。 委托诉讼代理人：蒋炎虹，女，1976年12月30日出生，汉族，系原告公司员工。 委托诉讼代理人：万晶，女，1968年6月23日出生，汉族，系原告风险管理部工作人员。 被告：马运妹，女，1984年10月6日出生，汉族，住广西全州县。 被告：联发集团桂林联盛置业有限公司，，住所地：桂林市叠彩区中山北路****（乌石街北辰路西侧综合楼） 法定代表人：洪毅。 委托诉讼代理人：滕芸，广西君健律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行（以下简称农行叠彩支行）诉被告马运妹、联发集团桂林联盛置业有限公司（以下简称联盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院2019年7月2日立案后，依法组成合议庭，于2019年11月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人万晶、被告联盛公司的委托诉讼代理人滕芸到庭参加了诉讼，被告马运妹经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求1、判令原告提前收回发放给被告马运妹的贷款本息人民币450638.24元，其中本金448805.62元及利息1832.62元（利息含罚息、复利仅计至2019年5月20日，从2019年5月21日至本案生效判决规定的履行期限最后一日止的利息、罚息、复利按合同约定的利率另计）；2、判决原告对被告马运妹用于抵押贷款的抵押物（位于桂林市叠彩区联发•乾景15幢2单元6层2号房屋一套）享有优先受偿权；3、判决被告联发集团桂林联泰置业有限公司承担偿还贷款本息的连带责任（阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任）；4、判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由2014年5月19日原告与被告马运妹签订编号为45020120140036449号的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（下称《借款合同》）。《借款合同》约定，原告向被告马运妹提供个人住房按揭贷款535000元，借款期限为360个月，即从2014年5月19日—2044年05月18日，被告马运妹以等额本息还款方式偿还，被告马运妹以其所购房屋桂林市叠彩区联发•乾景15幢2单元6层2号房屋提供抵押担保，被告联发集团桂林联盛置业有限公司承担阶段性保证担保责任（阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连连带保证责任，原告依据约定于2014年06月10日向被告马运妹发放了贷款，被告在正常归还贷款本息一段时间后，自2018年8月12日起至2018年12月12日累计逾期4次，截止2019年5月20日止，仍拖欠借款本息1期，根据本合同第十二条12.1、12.3、12.4(2)款的约定原告有权限期纠正违约行为，提前收回已发放贷款，要求被告马运妹立即归还借款本息及相关费用，并对借款人未按时还清的借款本金和利息、罚息、复利，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按相应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收利息、罚息、复利。要求被告联发集团桂林联泰置业有限公司对上述贷款承担阶段性保证担保责任。据此，原告叠彩支行要求被告马运妹提前清偿全部剩余贷款本金及利息450638.24元（利息计算至2019年05月20日止，以后利息另计），要求被告联发集团桂林联盛置业有限公司承担偿还贷款本息的连带偿付责任。被告的违约行为已严重危及原告叠彩支行所借出资金的安全，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院依法判决。 被告马运妹未作书面陈述，也提交证据。 被告联盛公司辩称，借款合同是格式合同，该合同将办理他项权证，这一非开发商的责任，约定为被告阶段性担保责任解除的条件，根据合同法第40条的相关规定，该条款是无效的；本案是被告马运妹怠于行使办理产权证的权利，导致本公司无法继续为被告马运妹办理房产证，本公司的担保责任应于免除；原告应首先对抵押物进行拍卖处理，对拍卖所得款项优先受偿，本公司在未能受偿的范围内承担责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告马运妹经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利，被告联盛公司对原告提交的证据真实性无异议，原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2014年5月19日原告与被告马运妹签订了一份编号为45020120140036449号的《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》），合同约定：被告马运妹向原告借款535000元，用于购买位于桂林市叠彩区联发•乾景15栋2-6-2住房，借款期限为360个月，从2014年5月19日至2044年5月18日止（以借款凭证记载的日期为准），借款执行利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率；《借款合同》第12.1条约定：借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整；《借款合同》第12.3条约定：对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利；应付未付利息包括借款期限内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；《借款合同》第12.4条约定：…借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权…；被告马运妹用位于桂林市叠彩区联发•乾景15栋2-6-2号住房一套提供抵押担保；被告联盛公司为借款提供阶段性担保，《借款合同》第37条约定：阶段性保证担保+抵押，担保期限为：借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续2。2014年6月6日，原告与被告马运妹到有关部门办理了预购商品房抵押权预告登记。 原告于2014年6月10日将贷款535000元发放给被告马运妹。后被告马运妹归还了部分借款本金及利息，从2018年8月，被告开始拖欠原告的借款本息，至2019年11月25日，被告马运妹欠原告贷款本金441375.07元，逾期利息、罚息4533.15元，后经原告多次催收无果，遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案争议的焦点是：（一）、原告与被告签订的《借款合同》担保条款是否有效的问题；(二）、被告联盛公司是否承担担保责任的问题及如何承担的问题； 关于本案的第一个争议的焦点问题，原告与被告签订的《借款合同》，虽然合同样式是原告提供的，但原、被告在平等自愿的基础上签订的，《借款合同》中的担保条款明确约定了担保范围、担保期限，约定的内容没有违反国家法律规定，被告马运妹违约后，被告联盛公司并未超出担保范围、担保期限，故未加重被告联盛公司的负担，该条款应为有效条款，故《借款合同》为有效合同，原、被告应依约履行。 原告按约履行了贷款义务，被告马运妹未按约归还借款本金及利息，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告按约提前归还贷款、支付逾期利息、罚息的诉讼请求，本院予以支持； 关于原告要求判令原告对被告马运妹用于抵押贷款的抵押物（位于桂林市叠彩区联发•乾景15栋2-6-2号房）享有优先受偿权的问题，因上述房产未办理抵押权登记手续，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立”，根据上述法律规定，该抵押物的抵押权未设立，原告要求判决其对上述房屋享有优先受偿权的诉讼请求，无事实法律依据，本院不予支持； 关于被告联盛公司是否承担担保责任的问题，被告联盛公司作为保证人，在《借款合同》加盖公章，对被告马运妹的贷款承担阶段性担保，担保期限为：借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。故被联盛公司应在该期限内承担担保责任，被告联盛公司承担担保责任后，有权向被告马运妹追偿。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告马运妹偿还原告中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行贷款本金441375.07元，支付截止2019年11月25日逾期利息、罚息4533.15元及后期利息、罚息（利息、罚息计算：以441375.07元为本金，从2019年11月26日起至本案借款还清之日，按贷款执行利率上浮50%计付）、复利（复利计算：以应受未收利息为基数，按贷款执行利率上浮50%计算）； 二、被告联发集团桂林联盛置业有限公司对被告马运妹的上述债务承担连带偿还责任，被告联发集团桂林联盛置业有限公司承担担保责任后，有权向被告马运妹追偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司桂林叠彩支行的其它诉讼请求。 本案案件受理费8060元，诉讼保全费费2773元，公告费700元，共计11533元，由被告马运妹、联发集团桂林联盛置业有限公司负担。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在送达判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉至桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费8060元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 海 人民陪审员  吴月娥 人民陪审员  檀志超 二〇一九年十二月十五日 法官 助理  梁兴林 书 记 员  杨 何