内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2017）内08民终1586号上诉人（原审原告）：菅某，住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：魏某1，内蒙古蒙宁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古伍星影视旅游文化有限公司（下称伍星公司）。法定代表人：孟某。委托诉讼代理人：李某，内蒙古润安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：魏某2。被上诉人（原审被告）：邸某。被上诉人（原审被告）：吴某1，住址同上。被上诉人（原审被告）：吴某2，住址同上。法定代理人：邸某。被上诉人（原审被告）：吴某3，住址同上。法定代理人：邸某。上诉人菅某因与被上诉人伍星公司、魏某2、邸某、吴某1、吴某2、吴某3买卖合同纠纷一案，磴口县人民法院于2016年1月8日作出（2015）磴民婚初字第77号民事判决，伍星公司不服上诉后，本院于2017年5月12日作出（2016）内08民终703号民事裁定，撤销了（2015）磴民婚初字第77号民事判决，发回重审。磴口县人民法院于2017年5月27日立案受理后，依法另行组成合议庭，于2017年8月10日作出（2017）内0822民初946号民事判决，菅某不服向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，上诉人菅某的委托诉讼代理人魏某1、被上诉人伍星公司的委托诉讼代理人李某、被上诉人邸某到庭参加了庭询，被上诉人魏某2、吴某1、吴某2、吴某3经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。菅某上诉请求：原审认定事实错误，适用法律不当，请求撤销原判，依法改判支持上诉人的诉求。事实和理由：1、上诉人与伍星公司签订的《房屋土地购买合同》，约定明确，意思表示真实，上诉人依约完成了向伍星公司交付土地和房屋的义务。伍星公司已办理了国有土地使用权手续，应按合同约定给付上诉人款项22万元及其利息。2、伍星公司由独资公司变更为自然人控股公司，均为企业法人。应以其全部财产对公司的债务承担责任。股东应以其认缴的出资额为限对公司承担责任。伍星公司股权变更属于其公司内部变动，不影响公司对外承担债务。3、原审未支持2014年9月1日至还清款之日按月息3分计算利息的请求，损害了上诉人的合法利益。按照《最高法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中，关于约定利率未超过年利率36%的受法律保护的规定，上诉人关于利息的请求应得到支持。伍星公司辩称：以吴计锖为个人独资的伍星公司购买了上诉人的房屋和土地。吴去世后，其继承人以133万元将伍星公司转让给孟某。现伍星公司对原公司债务不应承担责任。上诉人履行合同不全面，比约定少交付土地6亩，土地遗留问题上诉人也未作处理，上诉人无权主张诉讼请求。涉案土地在转让时属于划拨土地，转让无效。孟某受让后办理了出让手续，一审以补偿性合同处理与司法解释不符。上诉人属于违约方，无权请求利息。邸某辩称，一审判决与合同约定不符，我不同意拿钱。菅某向一审法院诉讼请求：1、由六被告支付原告购房款220000元，并承担从2014年9月1日至还清款之日按月息三分计算的利息。2、诉讼费由六被告共同承担。事实和理由：2014年7月1日，原告与被告伍星公司签订《房屋土地购买合同》，当时伍星公司的法定代表人为吴计锖。原告将位于××县城关三社的土地22112平方米及房屋2233.46平方米成套出卖给被告伍星公司，总价款920000元。被告伍星公司按约支付原告700000元，剩余220000元，约定于2014年9月1日前全部付清，否则，由被告伍星公司承担月息三分的利息。约定的付款期限届满，伍星公司未支付原告剩余的220000元。原告已配合被告伍星公司办理了房屋产权登记过户手续。2014年10月13日，伍星公司原法定代表人吴计锖去世。伍星公司的股权全部由其妻子邸某继承。随后邸某将伍星公司的股权转让给了伍星公司现在的法定代表人孟某。原告认为，伍星公司原系吴计锖自然人一人独资公司，依据《中华人民共和国公司法》等有关法律、法规之规定，股东应当对公司债务承担连带责任。现吴计锖的财产由其继承人继承，其继承人应当偿还公司债务。另外，公司法人等信息的变更不影响公司对外承担责任，鉴于以上事实和理由，将吴计锖的继承人及伍星公司列为被告，被告方有责任及义务偿还债务。一审法院认定的事实：2014年7月1日，原告作为出卖方（甲方），被告伍星公司作为买受方（乙方），签订《房屋土地购买合同》，当时伍星公司的法定代表人、股东为吴计锖。合同中约定：原告将位于××县三社菅某所有的总占地面积为33亩的土地及房屋，作价920000元转让给被告伍星公司，合同签订之日，乙方付甲方400000元，合同签订后十五日内乙方付甲方300000元，剩余220000元在合同签订之日起两月内全部付清，否则承担月息三分利息；土地亩数不得小于32亩，如果低于32亩的部分每亩按20000元退与乙方；甲方必须保证所变更土地指界的真实性和合法性，以及提供房屋产权证的真实合法。转让前形成的其他债务由甲方负责，若出现第三人干扰乙方围墙及建筑施工引起的第三方的纠纷由乙方负责处理，并承担经济责任。后被告伍星公司支付原告转让款700000元，2014年7月3日被告伍星公司给原告出具欠条。内容：今欠到菅某购房款220000元，按合同条款付款。2014年7月7日原告和伍星公司办理了房屋产权变更手续，将房屋所有权人变更为伍星公司。房屋所占土地以外的土地未办理国有土地使用证。另查明：被告魏某2是吴计锖的母亲，被告邸某是吴计锖的妻子，被告吴某1、吴某2、吴某3是吴计锖和邸某的子女。吴计锖于2014年10月13日去世。2014年11月7日邸某继承了吴计锖的全部股权，将伍星公司法定代表人变更为邸某，同日被告邸某将2014年7月1日原告与被告伍星公司签订的《房屋土地购买合同》中的土地和房产作价1330000元出卖给孟某、赵永财，伍星公司也由自然人独资的有限责任公司变更为自然人投资或控股的有限责任公司，股东为孟某和赵永财，并于2014年11月10日办理了营业执照变更登记，法定代表人变更为孟某。2015年12月23日，伍星公司在磴口县公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竟得本案所涉土地的国有土地使用权，并于2016年1月11日与磴口县国土资源管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，交纳了部分土地出让金。一审法院认为，依据《城市房地产管理法》第39款第一款、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第9条、第11条的规定，划拨土地不得转让是法律法规的强制性规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第12条规定，土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。本案中，原告于2014年7月1日与被告伍星公司订立房屋土地购买合同，原告转让给被告伍星公司的土地为国有划拨土地，转让时未经有批准权的人民政府批准，该合同违反了法律法规的强制性规定，为无效合同。2015年12月23日，受让方伍星公司在磴口县公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，竟得本案所涉土地的国有土地使用权，并于2016年1月11日与磴口县国土资源管理局签订《国有建设用地使用权出让合同》，交纳了部分土地出让金，至此受让方办理了土地使用权出让手续，虽然伍星公司办理土地使用权出让手续在原告起诉之后，但考虑到现土地性质已发生了变化、伍星公司已在该块土地上进行了房屋建设，更主要的是本案在本院作出（2015）磴民婚初字第77号民事判决书后，伍星公司提起上诉，巴彦淖尔市中级人民法院裁定撤销本院的以上判决、将本案发回本院重审，后本院的立案时间为2017年5月27日，故本案的两份《房屋土地购买合同》可以按照补偿性质的合同处理。补偿性质的合同属于无名合同，是一方当事人对另一方当事人所失利益的补偿。由于磴口县政府收回本案所涉划拨土地的行为源于邸某将划拨土地使用权转让给伍星公司，伍星公司是由于邸某的转让行为才能获得与政府订立土地出让合同的机会，取得土地使用权，因此，对出让方被收回土地的补偿应为双方约定的转让费。其中，2014年11月7日邸某与孟某、赵永财签订的《房屋土地购买合同》中约定的转让费1330000元，伍星公司已全额补偿了邸某，伍星公司的补偿责任已完成。2014年7月1日原告与伍星公司签订的《房屋土地购买合同》，约定的转让费920000元，700000元转让费已支付原告，下欠的220000元转让费，因当时伍星公司为自然人独资的有限责任公司，股东为邸某的丈夫吴计锖，无证据证明此时伍星公司的财产独立于股东吴计锖的财产，即股东财产与伍星公司的财产混同，邸某继承了吴计锖的全部股权后，将房屋和土地以1330000元出卖给孟某、赵永财，之后，伍星公司的性质发生了根本变化，由于1330000元转让费由邸某获得，这1330000元既包含邸某继承吴计锖在伍星公司的股权价值，也包含邸某出卖本案所涉房产和地产的价值，故原告的补偿款220000元应由被告邸某支付，这样，更符合案件事实，符合各方当事人的意思表示。魏某2、吴某1、吴某2、吴某3放弃了吴计锖股权的继承权，不应承担责任。综上，原告要求被告邸某支付220000元补偿款的诉讼请求，应予支持，要求伍星公司、魏某2、吴某1、吴某2、吴某3支付220000元补偿款的诉讼请求，不予支持。对于原告起诉要求被告承担从2014年9月1日至还清款之日、按月息三分计算的利息的诉讼请求，由于原被告签订的合同为补偿性质的合同，该诉讼请求与法无据，不予支持。被告伍星公司辩称，原告转让土地使用权不发生法律效力、原告未履行交付土地义务、实际交付土地26亩，被告伍星公司出示的证据无法证明原被告买卖当时土地的面积为26亩，该理由不能成立。被告邸某辩称买卖当时其不清楚，也未参与，对土地面积及房屋面积不知道，不应承担责任的理由不成立，不予支持。依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款的规定，判决：限被告邸某于本判决生效后十日内支付原告菅某补偿款220000元；驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4600元，由被告邸某负担。二审查明：1982年10月11日，巴盟农牧场管理局与国家第三石油普查队出具《关于巴盟农管局卖给国家第三石油普查队房产的移交书》载明：1975年9月，陕西省地质石油普查队驻磴口指挥部因急需住房，向原北京军区内蒙古生产建设兵团一师借房，经双方签订协议，将原一师教导队的住房和部分财产借给该指挥部使用。兵团体改后，房产权归巴盟农管局所有。1982年春，巴盟农管局根据三普工作需要，要求将该房产卖给国家第三石油普查队。经磴口县人民法院调解，双方同意，按质作价22.5万元卖给第三石油普查队。土地面积为44132平方米（东西长236米、南北长187米，见附件1）；从1982年8月4日起，产权归国家第三石油普查队所有（附件：1、原一师教导队房屋平面图；2、财产明细表。）见磴口县法院（2017）内0822民初946号卷宗第64-67页。1988年，三普大队将该房产转让给菅某。2014年7月1日，菅某有将该房产以92万元转让给伍星公司，已付70万元，剩余22万元未付，产权已过户到伍星公司名下。2014年10月13日伍星公司原法人吴计锖（强）意外死亡（见磴口县人民法院（2017）内0822民初946号一审卷第89页磴口县医院居民死亡医学证明书，90页火化证明），2014年11月7日，吴计锖的妻子邸某变更为公司法人。同日，邸某以公司《股东决定》和《股权转让协议》的形式将该公司注册资本5000万元转让给原公司监事赵永财2000万元和现公司法定代表人孟某3000万元（见（2015）磴民婚初字一审卷第75、77、页）；同日，邸某又以个人名义将公司房屋和土地以133万元转让给原公司监事赵永财和现公司法定代表人孟某（见（2015）磴民婚初字一审卷第103页）。同日，吴计锖的母亲魏某2、长女吴某1出具放弃继承公司股权的说明（见磴口县人民法院（2017）内0822民初946号一审卷第88页）。2014年11月10日，办理了新的营业执照（见磴口县人民法院（2017）内0822民初946号一审卷第100页）。本案其他相关事实认定与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，债是按照合同的约定或是依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。本案伍星公司于2014年6月12日成立，于2014年7月1日就购买了菅某的房产，并欠菅某22万元未付。根据合同相对性原则，出卖人是菅某，买受人是伍星公司，菅某履行了交付房产的义务并办理了产权变更手续，买受人五星公司应承担欠款给付义务。菅某与伍星公司签订的《房屋土地购买合同》系双方当事人的真实意思表示，符合当地实际和法律规定，应当继续履行。伍星公司将该房产各部分的面积及其用途登记在该公司的财产范围之内，该房产已属于伍星公司所有。伍星公司作为买售方给付了大部分价款，未付款项作为公司债务不因公司的变更而不应给付。故上诉人菅某要求被上诉人伍星公司支付购房款及利息的上诉请求成立，本院予以支持。被上诉人魏某2、吴某1、吴某2、吴某3为自然人主体，非伍星公司股东，且放弃了对吴计锖的继承权，对该公司债务无清偿义务。故上诉人菅某请求魏某2、吴某1、吴某2、吴某3作为原法人吴计锖遗产的继承人有责任清偿债务的主张不能成立，不予支持。伍星公司法定代表人和股权的变更不得损害债权人的合法利益，该公司在变更过程中没有明确涉案债务的清偿事宜。基于对该债权的切实保护，因该公司原法定代表人吴计锖意外死亡由其妻邸某承继，邸某又很快将该公司从自然人独资变更为自然人投资或控股的有限公司，其合法性虽不是本案审查的范围，但不能因此而侵害第三方的合法权益。故因该公司变更由邸某所为，基于该变更而可能给第三方造成的损失亦应由邸某承担。一审判决理由成立部分予以支持，认定菅某与伍星公司签订的《房屋土地购买合同》无效等不合理部分不予支持。该涉案合同属补正后有效合同。此外，本案所涉法律关系实质为普通债务而非民间借贷关系，其利息请求实质是关于合同违约责任的约定，按月息三分过分高于实际损失，实际损失应按资金占用期间利息调整。综上所述，菅某的上诉请求合理部分予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、第一百零八条、第一百三十四条第一款第（八）项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国公司法》第三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销磴口县人民法院（2017）内0822民初946号民事判决。二、内蒙古伍星影视旅游文化有限公司和邸某于本判决生效后十日内共同给付菅某欠款22万元及利息（利息从2014年9月1日起按年利率6%计算至给付之日止）。三、驳回菅某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费9200元，由内蒙古伍星影视旅游文化有限公司与邸某共同负担。本判决为终审判决。审判长 姜志刚审判员 王飞林审判员 王瑞玲 二○一九年十二月三十日书记员 孟祥宇