福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初2551号 原告：莆田中茵房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区涵东街道新区社区居委会卓坡路**，统一社会信用代码913503030665989498。 法定代表人：吴永民，董事长。 委托诉讼代理人：郭丽双，福建众益律师事务所执业律师。 被告：苏萍，女，1987年8月14日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区。 第三人：中国银行股份有限公司涵江公司，住，住所地莆田市涵江区涵华西路**一社会信用代码91350303855461865E。 委托诉讼代理人：黄国明（，男，1965年12月4日出生，汉族，住福建省莆田市。 原告莆田中茵房地产开发有限公司(下简称中茵公司)与被告苏萍、第三人中国银行股份有限公司涵江公司（下简称中国银行涵江支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中茵公司的委托诉讼代理人郭丽双到庭参加诉讼，被告苏萍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2019年12月1日，中茵公司向本院申请撤回对第三人中国银行涵江支行的起诉，同日本院作出裁定，准予中茵公司撤回对第三人中国银行涵江支行的起诉。本案现已审理终结。 中茵公司向本院提出诉讼请求，依法判令：1.解除中茵公司与苏萍于2015年10月6日签订的合同编号为Ｈ201504199的《商品房买卖合同（预售）》及附件；2.苏萍向中茵公司支付代偿款23735.33元；3.苏萍向中茵公司支付违约金76947.3元；4.苏萍应在涉案《商品房买卖合同（预售）》解除之日起7日内，将莆田市涵江区中茵蔚蓝国际1号楼2104商品房交还给中茵公司，并协助中茵公司办理注销合同编号为Ｈ201504199的《商品房买卖合同（预售）》备案手续和涉案商品房的预告登记手续，并承担注销手续所需费用；5.苏萍向中茵公司支付因本案诉讼支出的律师代理费15000元；6.本案诉讼费用、保全费由苏萍承担。事实和理由：2015年10月6日，中茵公司与苏萍签订编号为Ｈ201504199的《商品房买卖合同（预售）》（含附件）一份，约定：苏萍向中茵公司购买莆田市涵江区××号楼××商品房××3元），苏萍应于2015年10月6日前支付首付款239473元，余款530000元由苏萍向中中国银行涵江支行申请按揭贷款。2016年5月18日，中茵公司、苏萍与中国银行涵江支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号Ｌ-Ｃ-2015-01-0210），约定由中茵公司为上述合同项下房产提供保证等。后中国银行涵江支行依约发放贷款530000元，但苏萍未按约归还银行按揭款，导致中国银行涵江支行于2018年7月31日扣划了中茵公司的保证金16887.9元。为此，中茵公司向苏萍催讨上述被扣划款项，苏萍向中茵公司归还16887.9元及滞纳金245元，并出具保证书（保证以后不在拖欠银行贷款，若再次逾期，愿承担一切开发商所承受的经济损失，包含开发商通过法律途径所支出的律师代理费、诉讼费等法律费用）。事后，苏萍再次逾期偿还银行按揭款，中国银行涵江支行于2019年1月22日向中茵公司发出《履行担保责任通知书》，并扣划中茵公司的保证金23735.33元。2019年2月19日，中茵公司向苏萍发出《解除合同通知书》，同年4月向苏萍邮寄《告知函》，要求解除双方签订的商品房买卖合同等。中茵公司认为，涉案《商品房买卖合同（预售）》等系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方应按约诚信履行，根据苏萍出具的《保证书》以及《商品房买卖合同（预售）》附件十一第一条第七款规定，中茵公司有权解除合同并要求苏萍承担违约责任及归还代偿款等，故提出上述诉讼请求。 苏萍未作答辩。 中茵公司围绕诉讼请求向本院提交以下证据： 1.中茵公司的营业执照、法定代表人身份证明及居民身份证复印件，欲证明中茵公司的信息及诉讼主体适格； 2.苏萍的居民身份证复印件，欲证明苏萍的身份及诉讼主体适格； 3.中国银行涵江支行的《企业信用信息公示报告》一份，欲证明中国银行涵江支行的诉讼主体适格； 4.《商品房买卖合同(预售)》(含附件)一份，欲证明2015年10月6日，中茵公司与苏萍签订的《商品房买卖合同》附件十一第一条第七款约定：若苏萍逾期偿还银行贷款，中茵公司有权解除合同，并按合同总价款的10%收取违约金以及要求苏萍承担律师费等；以及附件十一第六条约定本案法律文书送达地址即为苏萍在涉案合同中提供的通信地址的事实； 5.《个人一手住房贷款合同》一份，欲证明2016年5月18日，苏萍在中国银行涵江支行办理按揭贷款530000元，并由中茵公司提供阶段性连带担保责任的事实； 6.中国银行贷款还款回单一份，欲证明因苏萍违约，2018年7月2日中茵公司被中国银行涵江支行扣划保证金16887.9元的事实； 7.苏萍出具的《保证书》一份，欲证明2018年7月31日，苏萍向中茵公司出具保证书，说明苏萍已向中茵公司归还垫付款16887.9元及滞纳金245元，并保证以后不再拖欠欠款，若再次逾期，愿承担一切开发商所遭受的经济损失（含律师代理费、诉讼费等）； 8.《履行担保责任通知书》一份，欲证明2019年1月22日，中国银行涵江支行向中茵公司发出通知，将从中茵公司的保证金账户扣划23735.33元偿还苏萍的逾期欠款； 9.《中国银行贷款还款回单》，欲证明因苏萍逾期还款的行为，2019年1月22日，中茵公司被中国银行涵江支行扣划保证金23735.33元； 10.《解除合同通知书》，欲证明2019年2月19日，中茵公司向苏萍发出通知，告知苏萍务必在收到本通知书3日内，主动向中茵公司交纳代垫款23735.33元及占用费、并解除涉案《商品房买卖合同（预售）》，要求苏萍赔偿一切损失，包括违约金等的事实； 11.《合同备案登记表》一份，欲证明涉案商品房的合同备案信息和交易的基本情况； 12.律师费发票一份，欲证明中茵公司因本案诉讼产生律师代理费15000元。 苏萍未在本院指定的举证期限内提交证据。 本院经审查认为，苏萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,又未书面提出异议和提供证据，视为自愿放弃诉讼权利；中茵公司提供的上述证据，内容真实，来源合法，能够证明其主张,予以采信。 根据上述认定采信的证据，并经审理查明，2015年10月6日，中茵公司与苏萍签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｈ201504199）及其附件，约定：苏萍向中茵公司购买坐落莆田市涵江区××街××路××幢××室的房屋，房屋总价款为769473元,苏萍应于2015年10月6日前支付首期房价款239473元，占全部房价款的30%，余款530000元向中国银行股份有限公司涵江支行申请贷款支付。附件十一《补充协议》第一条第七款主要约定：如出卖人为买受人提供阶段性按揭贷款担保，则：（1）买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致出卖人承担保证责任，买受人应在出卖人向其送达告知函之日起3日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给出卖人；（2）买受人没有按第七条第（1）项约定付清全部款项（包括违约金），延迟达30日构成本合同项下严重违约。出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人选择解除合同的，除有权按合同总价款的10%比例向买受人收取违约金外，还有权扣除其代买受人向按揭银行支付的全部款项。合同签订后，苏萍按约支付给中茵公司首付款239473元。2015年10月29日，涉案《商品房买卖合同（预售）》办理了备案登记手续。2016年5月18日，苏萍作为借款人、中茵公司作为保证人、中国银行涵江支行作为贷款人三方签订《个人一手住房贷款合同》一份，主要约定：“借款人应将借款用于购置坐落涵江区人民街与公园路交汇处西南侧1＃2104房产，贷款金额530000元，借款期限240月；还款方式采用等额本息还款方法，每1个月归还本息金额约为3327.35元，中茵公司提供抵押加阶段性保证责任”。借款合同签订后，中国银行涵江支行根据苏萍的授权依约将发放给苏萍的贷款530000元直接支付给中茵公司作为购房余款。2016年5月20日，涉案商品房办理了预告登记手续，同年12月25日，中茵公司向苏萍交付涉案商品房。2018年7月2日，因苏萍未按约还款，中国银行涵江支行扣划了中茵公司的保证金16887.9元。2018年7月31日，苏萍向中茵公司出具《保证书》一份，主要内容为“保证书本人苏萍（身份证号350303198708××××）系蔚蓝国际1＃2104业主，因本人贷款欠款导致开发商所承担的担保责任垫付银行16887.9元今已协商归还，并支付逾期期间滞纳金245元，现保证以后不再拖缴银行房贷，若再次逾期，本人愿承担一切开发商所承受的经济损失，含开发商通过法律途径所花费的一切法律费用（含律师费及诉讼费）。保证人：苏萍（签名捺手印）2018.7.31”。因苏萍未按约归还银行按揭款，2019年1月22日，中国银行涵江支行又扣划中茵公司的保证金账户款项23735.33元。2019年4月12日，中茵公司按《涉案商品房买卖合同（预售）》内约定的地址向苏萍发出《告知函》，内容主要为“因苏萍的自身原因未按约定还款，造成银行扣划公司的保证金，苏萍又拒收本公司的催款函件，现中茵公司通知单方面解除合同、收回房屋，限苏萍3日内前来配合办理合同解除手续及不动产登记解除手续等”。中茵公司认为，苏萍的违约行为给中茵公司造成损失，其有权要求解除涉案合同并请求苏萍支付赔偿金和违约金，遂于2019年6月3日诉至本院，提出上述诉讼请求。 本院认为，中茵公司与苏萍、签订的《商品房买卖合同(预售)》(含附件)及苏萍、中茵公司与中国银行涵江支行签订的《个人一手住房贷款合同》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行相应义务。中国银行涵江支行依约向苏萍放款，苏萍却两次连续6月以上未能依约向银行归还按揭款，致使中茵公司先后被银行扣款16887.9元、23735.33元共计40623.23元,即中茵公司已承担了保证责任。中茵公司向苏萍催款，苏萍未按通知要求归还给中茵公司代偿款，苏萍的行为违反了涉案《商品房买卖合同(预售)》及其附件的约定，已达到解除合同成就的条件，中茵公司请求解除涉案《商品房买卖合同(预售)》，于法有据，应予支持。2019年4月12日，中茵公司按涉案商品房合同上载明的苏萍的联系地址向苏萍邮寄解除合同《告知函》，苏萍虽未收到，但快递回执的改退批条上显示邮戳时间为2019年4月21日，可认定《告知函》于2019年4月21日到达苏萍，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，涉案《商品房买卖合同(预售)》解除之日应为2019年4月21日。涉案《商品房买卖合同(预售)》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，中茵公司要求苏萍配合其办理注销涉案《商品房买卖合同(预售)》备案登记手续和涉案商品房预告登记手续，并由苏萍承担注销手续所需费用，于法有据，应予支持。因苏萍未能依约归还银行按揭款，导致中茵公司被中国银行涵江支行扣款40623.23元，苏萍仅归还16887.9元，尚欠的23735.33元未按要求归还，故中茵公司要求苏萍归还代偿款23735.33元，于法有据，应予支持；关于违约金问题，双方约定：“出卖人选择解除合同的，按合同总价款的10%比例向买受人收取违约金”，故中茵公司请求苏萍支付违约金769473元×10%＝76947.3元，于法有据，予以支持；关于律师代理费，综合考虑本案的案情、诉讼标的额和福建省律师收费标准，中茵公司华因本案诉讼支出律师代理费用15000元是合理的，根据本案合同约定和苏萍出具的《保证书》，依其约定，中茵公司请求苏萍承担律师代理费15000元，予以支持。苏萍经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提出异议并递交证据，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理并判决。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、确认莆田中茵房地产开发有限公司与苏萍于2015年10月6日签订的合同编号为H201504199《商品房买卖合同(预售)》及其附件于2019年4月21日解除； 二、苏萍应在本判决生效之日起五日内将莆田市涵江区中茵蔚蓝国际1幢2104号商品房交还给莆田中茵房地产开发有限公司，并配合莆田中茵房地产开发有限公司办理注销合同编号为H201504199《商品房买卖合同(预售)》备案登记手续和上述房屋的预告登记手续，注销手续所需费用由苏萍承担； 三、苏萍应在本判决生效之日起五日内支付给莆田中茵房地产开发有限公司代偿按揭款23735.33元； 四、苏萍应在本判决生效之日起五日内支付给莆田中茵房地产开发有限公司违约金76947.3元； 五、苏萍应在本判决生效之日起五日内支付给莆田中茵房地产开发有限公司律师代理费15000元。 如果未按上述判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12414元，由苏萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  薛建明 人民陪审员  方丽斌 人民陪审员  陈 忠 二〇一九年十二月二日 书 记 员  陈丽钦 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国民法总则》 第一百一十八条民事主体依法享有债权。 债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国担保法》 第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。