鄂尔多斯市东胜区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0602民初6976号 原告:白慧佳。 委托诉讼代理人：杨某、李某1，系内蒙古永晟律师事务所律师。 被告：鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司。 法定代表人：李某2。 委托诉讼代理人：李某3、刘某。 原告白某与被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司(以下简称众泰公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白某及其委托诉讼代理人杨某、李某1，被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司的法定代表人李某2及其委托诉讼代理人李某3、刘某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告白某向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告公司于2010年11月17日签订的内部认购协议书；二、解除原告与被告公司于2011年10月12日签订的商品房买卖合同；三、要求被告返还购房款241445元；四、要求被告按照6%年利率返还已支付购房款的利息，自付款之日起至起诉之日止（暂记至2019年8月1日）的利息122483元；1、要求被告按照6%年利率返还已支付购房款173212元的利息90516.3元（计息期自2010年11月17日至2019年8月1日）；2、要求被告按照6%年利率返还已支付购房款68233元的利息31966.7元（计息期自2011年10月12日起至2019年8月1日止）；五、要求被告按照6%年利率返还已支付购房款241445元利息（计息期自2019年8月1日起至实际履行之日止的利息）；六、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月17日，原告与被告众泰公司签订认购协议书，约定原告自愿认购被告开发的于鄂尔多斯市××路（面积约94平米），房屋总价款为573212元，预付金为30%，被告应于2012年5月31日前向原告交付使用，原告于2010年11月17按照约定支付173212元。2011年10月12日，原告与被告签订商品房买卖合同，对之前签订的内部协议书进行部分修改，房屋总价款为581445元，首付比例为40%，首付款241445元，被告于2012年8月31日前将房屋交付原告使用，原告于2011年10月12日向被告支付68233元，原告累计支付房款241445元。原告方依约履行了全部义务，被告至今仍未向原告交付房屋，且房屋至今也未建成，更达不到房屋交付的要求，被告严重侵害了原告的合法权益。 被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司辩称，不同意解除合同的请求，要求继续履行。一、原告所购房屋的位置、所交金额属实，房屋面积为暂测面积，交房日期为初步确定的时间。二、房产证正在积极办理中。三、协议第四条第三项约定了甲方负责乙方后续购房手续的办理，并在取得商品房预售许可证后，通知乙方到甲方指定地点换签正式商品房买卖合同，双方签订正式商品房买卖合同以上述协议内容为甲乙双方对东丽小区项目所建房屋认购事宜的重要约定，双方应共同遵守并执行。四、协议中第五条明确约定乙方应付房款必须按规定时间和数额支付到甲方指定的银行账号，但大部分购房者未履行约定，本案白佳慧实际应按银行按揭贷款首付比例要求支付50%首付款，但未交够，造成被告资金短缺，工程拖延，无法办理房产证等事宜。五、被告所售房屋已于2012年11月底具备装修条件（给水、排水、采暖、电均已接通，天然气正在申请中，小区内绿化、硬化、健身器材、活动场地、监控设备、自行车车棚，两处门卫室已正常使用、小区封闭已全部完善），被告几次催促原告办理手续，但原告不予理睬，至今未办理入住手续。现原告提出退房有失正常交易的原则，现房屋价格大幅度下降，原告购房时价格较高，是原告退房的主要理由。 本院经审理认定事实如下：2010年11月17日，原告（乙方）与被告众泰公司（甲方）签订《内部认购协议书》，约定原告认购被告开发，每平米单价6098元，房屋总价款为573212元，预付金30%为173212元，甲方初定于2012年5月31日前交付房屋。认购协议第四条第三项约定：“甲方负责乙方后续购房手续的办理，并在取得商品房预售许可证后，通知乙方到甲方指定地点换签正式商品房买卖合同，双方签订正式商品房买卖合同以上述协议内容为甲乙双方对东丽小区项目所建房屋认购事宜的重要约定，双方应共同遵守并执行”。同日，原告向被告支付173212元，被告出具收据一张；2011年10月12日，原告与被告又签订《商品房买卖合同书》，将认购协议书部分内容进行了变更，房屋暂侧面积为95.35平米，房屋总价款为581445元，首付比例为40%，首付款241445元，被告于2012年8月31日前将房屋交付原告使用。其他合同内容与条款同认购书。同日，原告向被告支付68233元，原告累计支付房款241445元。 上述小区至今未取得商品房预售许可证，现已有部分业主入住，经询问原告不同意接收房屋。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对原告提交的证据予以采信。 本院认为，原、被告就案涉房屋签订的内部认购协议书及商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，商品房买卖合同的内容系对内部认购协议的合同内容进行了变更，双方实际应履行的合同为商品房买卖合同，该合同代替了认购协议书，故无需对内部认购协议书进行解除。关于双方签订的商品房买卖合同，合同明确了商品房位置、面积、单价、总价款及交房日期等内容，但签订时未取得商品房预售许可证，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“商品房预售许可证是商品房预售合同的条件，出卖人未取得商品房许可证明所签订的合同或协议应认定无效。”由于鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司至法庭辩论终结前尚未取得预售许可证，双方当事人签订的《内部认购协议书》应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司应当返还原告白某购房预付款241445元。关于原告请求的利息，被告在没有取得商品房预售许可证的前提下与原告签订了《内部认购协议书》，应当对自己的过错承担责任，在双方签订的《内部认购协议书》中第四项第三条已经明确约定“甲方（众泰房地产）负责乙方（白佳艳）后续购房手续的办理，并在取得商品房预售许可证后，通知乙方到甲方指定地点换签正式《商品房买卖合同》。……”原告在明知被告没有取得商品房预售许可证的前提下仍与众泰房地产签订内部认购协议书及商品房买卖合同，也应当对自己的过错承担责任，故本院对原告请求的损失调整为以预付款241445元的二分之一120722.5元为基数，按年利率6%计算利息，因无效合同自始无效，被告应当承担从2011年10月12日起至实际给付之日止的利息。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、原告白某与被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同书》无效； 二、被告鄂尔多斯市众泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告白某购房预付款241445元及损失（以120722.5元为基数，按年利率6%计算从2011年10月12日起至实际给付之日止）； 三、驳回原告白某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3379元，由被告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。 审判员  文辉 二〇一九年十二月三十日 书记员  韩潇