广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0605民初14979号原告：广东碧桂园元海物业服务有限公司，营业场所：佛山市禅城区********之三109室（住所申报），统一社会信用代码：914***********273B。法定代表人：王某2。委托诉讼代理人：蓝奕波，男，系原告的员工。被告：佛山市赛安生物医药有限公司，住所：广东省佛山市******************（住所申报），统一社会信用代码：91440605MA4WL4Y64Y。法定代表人：王某1。原告广东碧桂园元海物业服务有限公司（以下简称元海公司）与被告佛山市赛安生物医药有限公司（以下简称赛安公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序于同年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人蓝奕波到庭参加了诉讼，被告赛安公司经本院公告送达传票传唤没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付自2017年9月至2018年8月期间的物业服务费589808.64元及利息损失48311.03元（利息损失以每月应付物业服务费为本金，自逾期之日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率的1.5倍计算，2019年8月20日至实际计至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率1.5倍计算）；2.判令被告立即向原告支付自2017年3月至2018年10月期间垫付的公摊水电费合计59792元及利息损失4952.75元（利息损失以每月应付公摊水电费为本金，自逾期之日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率的1.5倍计算，2019年8月20日至实际计至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率1.5倍计算）；3.判令被告立即向原告支付自2017年3月至2018年10月期间垫付的自用水电费合计3663.99元及利息损失199.67元（利息损失以每月应付自用水电费为本金，自逾期之日起至2019年8月19日止，按同期银行贷款利率的1.5倍计算，2019年8月20日至实际计至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率1.5倍计算）；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。第1-3项暂合计706728.07元。事实和理由：2017年12月27日，原告与佛山市南海金智投资有限公司签订了《三山科创中心前期物业管理服务采购项目合同书》（以下简称《物业合同书》）。合同书约定：自2018年1月1日起，原告为位于佛山市南海区**************的三山科创中心提供物业管理服务。被告自2017年3月起租用三山科创中心3座2-7层物业，为3座2-7层的物业使用人，物业服务费由被告交纳。前述合同生效后，原告一直按照合同约定为包含被告在内的全体业主及物业使用人提供各项物业服务。但被告自2017年3月至今，以各种理由拖欠物业服务费、公摊水电费、自用水电费。虽经原告多次催促，被告仍拒绝缴纳。原告认为，依据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》等规定，被告拖欠物业管理服务费、分摊水电费、自用水电费的行为已构成违约，应及时、足额向原告交纳并按合同约定向原告承担违约责任。为此，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证和辩证的权利。本院经审查认为，原告的举证来源合法，内容真实，且与本案关联，本院均予采信，并据此确认事实如下：2017年12月27日，佛山市南海金智投资有限公司（甲方，以下简称金智公司）与广东元海资产物业投资管理有限公司（乙方，以下简称元海投资公司）签订一份《物业合同书》，约定：元海投资公司为三山科创中心物业提供物业服务，服务期间自2018年1月1日至2019年12月31日止。2017年10月30日，金智公司（甲方）与赛安公司（乙方）签订一份《三山科创中心物业租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定：甲方将位于佛山市南海区******************租赁给乙方使用，租赁面积为第二到第七层共7679.80平方米（以下简称出租物业）。租赁期为五年，自2017年3月1日至2022年2月28日。乙方应按本合同约定及时足额缴纳租金、物业管理费、公摊费用、水电费。物业管理费6.4元/平方米/月由乙方承担，自行向物业管理公司缴交。2019年3月19日，金智公司出具的《授权收款委托函》记载：金智公司为三山科创中心的开发商，2012年1月9日至2017年12月31日期间的前期物业管理服务由广东百花物业管理有限公司提供，2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务由元海投资公司提供。对于2012年1月9日至2017年12月31日服务期间，三山科创中心业主或物业使用人未结的物业管理服务费及水电费，现授权元海投资公司进行收取。赛安公司尚未支付：2018年1月至8月物业管理费393205.76元（7679.80平方米×6.4元/平方米/月=49150.72元/月，49150.72元/月×8个月=393205.76元）；2018年1月至8月的公摊电费23880.08元（8286.6元+5629.22元+3851.56元+4772.72元+1339.98元）；2018年1月至8月的公摊水费2607.15元（1292.99元+490.67元+303.24元+351.59元+168.66元）；2018年1月至10月的自用水电费3165.99元（39.94元+153.11元+6.66元+71.66元+423.44元+607.99元+536.84元+720.19元+450.12元+156.04元）。另查1，2018年12月28日，元海投资公司委托广东天地正律师事务所向赛安公司发出《律师函》，该《律师函》载明，2017年12月27日，金智公司与元海投资公司签订《物业合同书》约定：……物业管理费用按月支付，于下月的10个工作日内办理上月服务费用的支付手续；物业服务费用逾期超过30天后开始计付违约金，从第31天开始，每逾期一天，支付欠款总额的0.3‰的违约金，累计违约金不超过应付服务费用总额的5%。另查2,2019年4月4日，广东元海资产物业投资管理有限公司变更登记为广东碧桂园元海物业服务有限公司。本院认为，金智公司与赛安公司签订《租赁合同》，双方形成租赁合同关系，赛安公司应按照约定向金智公司委托的物业管理公司支付物业管理费。后金智公司与元海公司签订《物业合同书》，元海公司依约进驻三山科创中心提供物业服务。上述合同符合平等自愿、协商一致的原则，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力，各方应依约全面履行自己的义务。因此，赛安公司有义务向元海公司支付其提供物业管理服务期间，即2018年1月至9月期间的物业管理费、公摊水电费及代垫自用水电费。现元海公司起诉主张赛安公司尚未支付上述费用，赛安公司未到庭提出抗辩，也未能提交证据证明其支付情况，故本院对元海公司上述主张予以采信。经核算，2018年1月至2018年8月物业管理费393205.76元；2018年1月至2018年8月的公摊电费23880.08元；2018年1月至2018年8月的公摊水费2607.15元；2018年1月至2018年10月的自用水电费3165.99元，赛安公司应支付予元海公司。赛安公司逾期付款导致元海公司资金占用损失，元海公司主张违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准及起算日期，本院具体分析如下：虽然元海公司提供的《律师函》里有提及违约金的计算方式及起算日期，但在该《律师函》是元海公司委托广东天地正律师事务所制作，并没有得到赛安公司的确认，且该约定内容出自金智公司与元海公司签订的《物业合同书》，赛安公司并非合同相对方，该约定对赛安公司无约束力，故本院对该部分内容不予采信。元海公司未能提供有效证据证明双方对延迟支付物业管理等相关费用的违约金进行约定，故本院酌定赛安公司应支付予元海公司的违约金，应以拖欠款项为本金，自元海公司提起本案诉讼之次日（2019年6月28日）起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至款项清偿之日止的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。由于上文提及的《律师函》中记载，累计违约金不超过应付服务费用总额的5%。该陈述应视为元海公司在诉讼过程中对自己不利事实的承认，本院予以确认，赛安公司逾期支付物业管理费的违约金不应超过19660.28元（393205.76元×5%）。元海公司主张金额超过上述核定部分的，本院不予支持。至于元海公司起诉要求赛安公司向其支付2017年9月至12月的物业管理费问题，本院具体分析如下：根据金智公司与赛安公司签订的《租赁合同》约定，赛安公司应向物业管理公司缴交物业管理费，而据金智公司在其出具的《授权收款委托函》称上述期间的物业管理服务由广东百花物业管理有限公司提供。现金智公司委托元海公司追讨上述期间的物业管理费，没有依据，本院不予支持。赛安公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二条、第四十一条、第六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、佛山市赛安生物医药有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东碧桂园元海物业服务有限公司支付2018年1月至2018年8月期间的物业管理费393205.76元，及以该款项为本金，2019年6月28日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。违约金总额以不超过19660.28元为限；二、佛山市赛安生物医药有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东碧桂园元海物业服务有限公司支付2018年1月至2018年8月期间的公摊电费23880.08元，及以该款项为本金，2019年6月28日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；三、佛山市赛安生物医药有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东碧桂园元海物业服务有限公司支付2018年1月至2018年8月期间的公摊水费2607.15元，及以该款项为本金，2019年6月28日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；四、佛山市赛安生物医药有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广东碧桂园元海物业服务有限公司支付2018年1月至2018年10月期间的自用水电费3165.99元，及以该款项为本金，2019年6月28日起至2019年8月19日期间的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计付，自2019年8月20日起至款项清偿之日止的违约金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付；五、驳回广东碧桂园元海物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取10867.28元（广东碧桂园元海物业服务有限公司已预交），由广东碧桂园元海物业服务有限公司负担4455.59元，佛山市赛安生物医药有限公司负担6411.69元，佛山市赛安生物医药有限公司负担部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，广东碧桂园元海物业服务有限公司多预交的6411.69元，在本判决发生法律效力后，经广东碧桂园元海物业服务有限公司申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  廖锡燕人民陪审员  梁俭霞人民陪审员  霍颖珊二〇一九年十二月二十日书 记 员  潘绮雯