甘肃省陇南市武都区人民法院   民事判决书   （2019）甘1202民初3854号   原告：杨某1，男，汉族，新疆维吾尔自治区阿克苏地区乌什县人，住乌什县。   委托诉讼代理人：米某，甘肃陇一律师事务所律师，一般诉讼代理。   被告：陇南金鑫房地产开发有限公司。   住所地:陇南市武都区城关镇教场社区扶贫办**。   统一社会信用代码：916212007948709040。   法定代表人：杨某2。   委托诉讼代理人：苟某，系该公司员工，特别诉讼代理。   委托诉讼代理人：王某，陇南朝阳律师事务所律师，一般诉讼代理。   原告杨某1诉被告陇南陇南金鑫房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨某1及其委托诉讼代理人米某，被告陇南金鑫房地产开发有限公司委托诉讼代理人苟某、王某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杨某1向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%部分以下的房价款3205.1元；2、依法判令被告以返还购房款3205.1元为基数，按年利率6%向原告承担自2011年1月22日起至购房款还清之日的资金占用利息；3、依法判令被告立即将原告房屋产权证归还，并不得收取因办理房屋产权证契税、工本费之外的任何费用；4、依法判令被告向原告承担违约金347.6元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月22日，原告与被告签订编号为GF-2000-0171的《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人。合同约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第C幢2单元13-2-1303号房；第三条：该商品房建筑面积共101.4平方米，套内建筑面积87.47平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.93平方米；第四条：出卖人与买受人约定按照每平方米1550元，总金额157170元（壹拾伍万柒仟壹佰柒拾元整）。后原告在合同上签名按指印，被告在合同上盖章，法定代表人在合同上签私章”。合同签订后，因材料涨价原因，原告交付被告购房款173800元，这样算下来，原告所购买住房的房价为1714/㎡。2016年办理房屋产权证的过程中，原告发现被告提供的面积确认书中原告的建筑面积为99.53平方米，比双方合同约定的面积少了1.87平方米，面积误差比为1.8%。按照该合同约定，被告应当返还原告购房款3205.1元，原告多次找被告协商，被告虽承认减少面积的存在，也愿意退还部分购房款，但却提出要退少了的房屋面积购房款，就必须给公司缴纳营业税8690元。这样一来，原告缺少的面积不仅没有退还购房款，反而原告因为办理房屋产权证需要额外向被告支付营业税5485元，现原告产权已经顺利办出，原告多次要求被告退还少的面积购房款并向原告交付房屋产权证，被告以营业税一事一拖再拖，拒不履行合同义务。综上所述，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法、有效，应受法律保护，被告的行为已构成违约，为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。   原告杨某1围绕其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、原告身份证，预证明原告具有合法的诉讼主体资格；二、《商品房买卖合同》，预证明2016年7月19日，原、被告达成购买绿色家园C幢2单元2-1303号住房101.4平方米，1550元/每平米的约定；三、查询证明，预证明被告交付住房实际面积为99.53平方米，比合同约定少了1.87平方米；四、原告增值税发票及金鑫房地产代收的契税收据复印件各一张，预证明原告已经按照房屋总价款交付了增值税7346.26元，被告代收了契税4407.75元，说明原告完成了税收的交付任务，并不存在欠税的情况。   被告陇南陇南金鑫房地产开发有限公司辩称：1、原告主张被告退还房屋面积差价3205.1元、归还房屋所有权证书，被告表示同意，但前提是原告向被告支付所垫付的增值税款7713.58元；2、原告主张以3205.1元为基数以年利率6%为标准，要求被告承担2011年1月22日至实际退还房屋面积差价之日止的利息、要求被告承担违约金347.6元及诉讼费的请求应当驳回。事实与理由，被告与武都区水土保持局（以下简称水保局）于2006年共同出资以转让方式在武都区东江镇原冷库所在地购置一宗土地共同开发“绿色家园”小区，根据双方于2009年的约定，该小区A、B两栋住宅楼由我方独自开发和出售（后来因特殊原因A、B两栋住宅楼并未开发），C栋住宅楼由双方联合开发，水保局出资来源是其职工集资，向其职工以1550元/㎡的成本价格出售，剩余房屋由被告按市场价自主出售。由于向水保局的职工是按成本价出售，被告无盈利、无收入，所以在向其职工以成本价出售和办证过程中所产生的一切税费作为一项附加成本也应当由水保局认售职工自己承担。本案中所涉房屋当初是以成本价出售给水保局职工刘小明的，当时刘小明与被告及水保局签订了《售房协议》，随后刘小明又将该房屋转让给了原告，由于考虑到完善手续、办理房屋产权证书，所以被告与原告又签订了《商品房买卖合同》。综上所述，其一、当时根据设计面积，涉案房屋面积为101.4平方米，后在办证过程中，测试面积为99.53平方米，但加上部分合用附加面积，原告实际使用面积超过101.4平方米，但就在这种情况下，被告也同意退还原告主张的面积差价3205.1元。其二、原告前手刘小明预交房款时间至实际测绘面积时间相隔四年，同时，被告迟迟未向原告退还面积差价的原因是原告不向被告支付垫资的增值税款引起的，所以，原告主张的利息请求无法无依，理应驳回。其三、如前面所述，原告所买受的房屋属成本价房，被告并没有盈利和收入所得，被告承担营业税或增值税的前提是被告在交易房屋中有经营收入或盈利，为此，涉案房屋交易中被告垫付的增值税作为房屋附加成本价款理应由原告承担，原告不主动承担这一附加成本价款义务，被告可以留置其房屋产权证书，用以督促原告履行其税款给付义务，如果原告向被告支付了所垫付税款，那么被告便没有留置其房屋产权证书的必要。其四、办理房屋产权证需要一个过程，同时被告未违反《商品房买卖合同》中约定事项，不存在任何违约责任，为此，原告主张的违约金347.6元无任何依据，理应驳回。   被告陇南陇南金鑫房地产开发有限公司围绕其抗辩理由，向本院提交如下证据：一、被告营业执照及法人代表证明，预证明被告具有合法的诉讼主体资格。二、1、被告与武都区水土保持局于2009年3月12日签订的集资联合开发“绿色家园小区”住宅楼《协议书》，2、被告“绿色家园ABC栋住宅楼”《成本测绘表》，3、水保局《关于催缴第二批集资放款的通知》，4、被告与水保局向水保局职工下发的《集资通知书》，预证明：1、《协议书》证明，以被告名义将涉案房屋以1550元/㎡成本价向水保局职工集资和出售的事实；2、《成本测绘表》证明，仅建筑成本就高达1359.33元/㎡；3、《关于催缴第二批集资放款的通知》证明，包括设计费、监理费、土地费、招投标交易费、消防审查费、城市建设配套费、建筑成本费、电梯、院内接水接电费，合计成本为1560元/㎡，但按1550元/㎡的价格执行，同时证明，该成本中未包括附属工程，比如围墙、门房、化粪池、地沟、人行道、院内硬化、护坡、绿化，代征道路、外接电源、住宅专项维修基金、增值税、契税等成本性费用；4、《集资通知书》证明，涉案房屋系集资成本房屋，1550元/㎡合同价加上其他附属工程成本价172.8元/㎡，合计1772.8元/㎡，该价格中未包含增值税、契税等成本性费用。三、被告、水保局与水保局职工刘小明于2009年3月30日签订的《售房协议》；2、刘小明与原告于2009年4月1日签订的房屋《转让协议》，预证明：1、涉案房屋当初是以被告和水保局名义以集资成本价出售给水保局职工刘小明的，由于涉案房屋系集资成本房，所以当时约定，办理房产证所发生的一切费用由刘小明承担，所以涉案增值税理应由房屋买受人承担，2、《购房合同》证明，涉案房屋由水保局职工刘小明转让给了原告，为了完善手续、办理产权证书、有效维护原告权益，被告将房产证办理在原告的名下，同时证明，刘小明的权利义务由原告承担，包括支付增值税的义务。根据合同权利义务对等原则，原告拒绝支付增值税，被告有权扣留产权证书。四、编号为1131、1133、1144的《商品房买卖合同》各一份，预证明王云身、马建常、宗海红并非水保局职工，房屋售价分别为2580元/㎡、2200元/㎡、2683.08元/㎡，均远高于向水保局职工的售价，上述价格中包含了房屋销售增值税，反向证明涉案房屋售价不包括增值税，增值税作为附加成本理应由原告承担。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对于原告提交的第一、三组证据，被告无异议，本院予以采信。原告提交的第二、四组证据，被告对契税发票无异议，对其余证据真实性、合法性被告无异议，但认为涉案房屋系职工集资成本房，当时的价款是成本价每平米1550元，未包含增值税。随后刘小明将本案房屋转让给原告，根据转让协议，刘小明的权利义务由原告享有，该证据中所涉及的面积差价，被告同意退还，但前提是原告向被告缴纳本案房屋的附加成本及增值税。增值税发票当中7346.26元为增值税，系被告替原告垫付了。本院认为，该两组证据可以反映双方购买房屋的过程，依据双方约定，相关费用应当由卖房人承担，故对原告提交的第二、四组证据，本院均予以采信。   对于被告提交的第一组证据，原告无异议，本院予以采信。被告提交的第二组证据，原告认为与本案无关联，但本院认为此组证据能够反映原告与水保局职工刘小明约定买卖房屋的过程，与本案有关联，故本院予以采信；被告提交的第三组证据，原告认为该组证据不具有证明效力，但本院认为该组证据能够反映原能够反映原告与水保局职工刘小明约定买卖房屋的过程，故予以釆信；被告提交的第四组证据，与本案无关联性，本院不予采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2006年4月，被告与陇南市武都区水土保持局（以下简称水保局）从第三人王一平处受让了武都区东江镇原冷库16.7亩地用于开发。本案房屋系被告向水保局职工刘小明出售，被告，水保局与刘小明于2009年3月30日签订了《售房协议》。原告与刘小明在2009年4月1日签订的房屋《转让协议》，从刘小明处购买本案房屋，被告为了给原告办证方便，于2011年1月22日与原告签订了《商品房买卖合同》，原告为买受人，被告为出卖人，合同约定：“买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第C幢2单元13-2-1303号房；第三条：该商品房建筑面积共101.4平方米，套内建筑面积87.47平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积13.93平方米；第四条：出卖人与买受人约定按照每平方米1550元，总金额157170元（壹拾伍万柒仟壹佰柒拾元整）。第十五条：关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房款的2‰向买受人支付违约金”。后原告在合同上签名按指印，被告在合同上盖章，法定代表人在合同上签私章”。合同签订后，因材料涨价原因，原告实际交付被告购房款173800元。2016年，双方在办理房屋产权证的过程中，原告发现被告提供的面积确认书中涉案房屋的建筑面积为99.53平方米，比双方合同约定的面积少了1.87平方米，面积误差比为1.8%。原告房产证已办理，但被告以原告未向其缴纳营业税（增值税）为由，拒绝交付原告房产证并拒绝退还面积差价房款。   另查明，2006年，省物价局、省建设厅制定了《甘肃省新建商品住房销售行为规则》，该规则第六条规定：“商品住房销售价格由以下项目构成：（七）、税金：包括营业税、城市维护建设费、教育费附加”。   现原告诉至本院，请求：1、依法判令被告返还原告所购商品房面积误差比在3%部分以下的房价款3205.1元；2、依法判令被告以返还购房款3205.1元为基数，按年利率6%向原告承担自2011年1月22日起至购房款还清之日的资金占用利息；3、依法判令被告立即将原告房屋产权证归还，并不得收取因办理房屋产权证契税、工本费之外的任何费用；4、依法判令被告向原告承担违约金347.6元；5、本案诉讼费由被告承担。   本院认为：依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告诉请被告返还商品房面积比在3%部分以内的房价款3205.1元，被告对面积少1.87的事实予以承认并同意返还，且该请求未违反法律强制性规定，本院予以支持。原告诉请被告以返还购房款3205.1元为基数，按年利率6%向原告承担自2011年1月22日起至购房款还清之日的资金占用利息，因双方签订的《商品房买卖合同》就此并未约定，故对此诉讼请求，本院不予支持。原告诉请被告立即将原告房屋产权证归还，并不得收取因办理房屋产权证契税、工本费之外的任何费用。原告已付清全部购房款，被告不得扣留原告房产证，故对原告此诉讼请求，本院予以支持；庭审中，原告承认除工本费外，其尚未向被告缴纳契税，故在被告协助其办理房屋产权证时，原告应当缴纳契税、工本费。原告诉请被告承担违约金347.6元，被告未按期交付原告房屋产权证，依双方签订的《商品房买卖合同》，被告因承担违约责任，按已付房款的2‰向原告支付违约金，原告诉请未超出双方约定，本院予以支持。被告辩称涉案房屋系集资建房，被告只向原告收取了成本费，未包含营业税（增值税），其不交付原告房屋产权证是因为原告未缴纳营业税（增值税），但被告就该开发土地使用权的取得是以出让的方式取得，不是以划拨方式取得，故涉案房屋属商品房，不属集资房；依《甘肃省新建商品住房销售行为规则》，营业税（增值税）包含在商品房销售价格中，现原告已付清购房款，其营业税（增值税）已缴纳，故被告辩驳理由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：   一、限本判决书生效之日起10日内，由被告陇南金鑫房地产开发有限公司返还原告杨某1面积误差房价款3205.1元。   二、限本判决书生效之日起10日内，由被告陇南金鑫房地产开发有限公司向原告杨某1支付违约金347.6元。   三、限本判决书生效之日起10日内，由被告陇南金鑫房地产开发有限公司交付原告杨某1房屋产权证，原告杨某1应缴纳产生的契税（被告陇南陇南金鑫房地产开发有限公司已代收4407.75元契税）、工本费。   四、驳回原告杨某1的其他诉讼请求。   如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案受理费50元，由被告陇南金鑫房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省陇南市中级人民法院。   审 判 长 桑海宏   人民陪审员 王玉保   人民陪审员 王永金     二〇一九年十二月二十六日   书 记 员 唐佳鹏