湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0302民初2942号原告：瞿万芳，男，1932年11月8日出生，汉族，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：钱良友，湖北汉江源律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，参与调解。被告：十堰宝能达房地产开发有限责任公司。住所地：湖北省十堰市。法定代表人：李天宝，该公司总经理。委托诉讼代理人：操昶，湖北诚智成（十堰）律师事务所律师。代理权限：特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。被告：湖北嘉康物业服务有限公司。住所地：湖北省十堰市张湾区。法定代表人：肖怀民，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱海，男，该公司经理。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提出反诉、上诉。原告瞿万芳与被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司（以下简称宝能达公司）、被告湖北嘉康物业服务有限公司（以下简称嘉康公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月22日作出（2018）鄂0302民初3699号民事判决书。被告宝能达公司不服上述判决，提出上诉。湖北省十堰市中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）鄂03民终567号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）鄂0302民初3699号民事判决，发回本院重审。本院重新立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瞿万芳的委托诉讼代理人钱良友、被告宝能达公司的委托诉讼代理人操昶、被告嘉康公司的委托诉讼代理人朱海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瞿万芳提出以下诉讼请求：1.判令宝能达公司为瞿万芳办理安置房屋产权证（“xxxx”x号楼x单元x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x号）；2.判令宝能达公司和嘉康公司办理x、x、x、x、x号房屋的入住手续；3.判令宝能达公司和嘉康公司支付过渡费31125.6元（2015年11月16日至2018年11月16日）和2018年11月16日之后的过渡费；4.判令宝能达公司支付延迟办证违约金46750元（2016年5月16日至2018年9月16日）和2018年9月16日之后的违约金；5.宝能达公司和嘉康公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年3月9日，瞿万芳与宝能达公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》，约定宝能达公司拆除瞿万芳541.8平方米的房屋，还建瞿万芳11套房屋，其中x户型5套461.55平方米，分别为x、x、x、x、x；x户型3套276.93平方米，分别为x、x、x；x户型3套153.23平方米，分别为x、x、x；过渡费按172.92平方米，每平方米每月10元计算；房屋交付6个月内办理产权证，逾期每天支付违约金5元。2013年3月9日，宝能达公司项目经理陈波说答应瞿万芳要求，向瞿万芳出具824120元收条，作为拆迁优惠和奖励，不再实际收取。瞿万芳取得收条后，于2013年3月12日搬家并交付旧房。2015年7月31日，宝能达公司向瞿万芳发送《回迁通知》。同年10月9日，宝能达公司向瞿万芳发送《房屋拆迁回迁结算通知书》，附房屋面积结算清单。同年11月16日，经宝能达公司会计熊燃计算，瞿万芳向宝能达公司支付差价款152062.64元，宝能达公司向瞿万芳出具《结算收据》和11套房屋的《交房通知单》，并收回了824120元的收条原件。瞿万芳取得房屋后，由瞿万芳和其子女陆续装修入住。但在装修过程中，宝能达公司和嘉康公司于2017年9月4日在瞿万芳房门上贴出通知，声称x、x、x、x、x号房屋未办理相关手续擅自装修，影响小区物业正常管理，要求到开发商办公室办理相关手续。瞿万芳办理入住手续时，遭到宝能达公司和嘉康公司的故意刁难，致使部分房屋的入住手续未能办成。在后续装修时，宝能达公司和嘉康公司采用故意骚扰、用胶水堵锁孔等手段，导致瞿万芳的x、x、x、x、x号房屋不能装修使用。被告宝能达公司辩称：1.瞿万芳主张的事实部分与实际情况不符。瞿万芳向宝能达公司退还824120元收条原件是因为其未实际交纳该款项，收条没有产生相应的法律后果。宝能达公司仅向瞿万芳交付6套房屋，余下5套未交付，是因为瞿万芳没有向宝能达公司支付相应的购房款。2.宝能达公司从未与瞿万芳达成824120元作为拆迁优惠和奖励、不再收取差价款的合意，在瞿万芳未能交付购房款824120元的情况下，宝能达公司没有向瞿万芳交付剩余5套房屋的义务。3.涉案拆迁协议内容分为拆迁安置补偿和商品房买卖，其中商品房买卖是指瞿万芳以成本价购买宝能达公司开发的商品房。824120元是瞿万芳应支付的购房款，瞿万芳未履行付款义务，无权要求宝能达公司交付相应的商品房。4.宝能达公司已向瞿万芳付清全部过渡费，不应再支付过渡费。5.双方的协议签订在十堰市实行不动产登记之前，按当时的政策可以先办理房屋产权证，后办理土地使用证。实行不动产统一登记后，因历史遗留问题，涉案房屋的房产证和土地使用证无法合并办理，该情形属于情势变更，不应由宝能达公司承担全部的违约责任，应由双方共同合理分担协议责任。6.x、x、x、x、x号五套房屋全部钥匙均在宝能达公司手中，该五套房屋并没有向原告交付。7.2011年3月14日领款通知书和2011年9月24日、2012年3月15日两份收条证明瞿万芳于2011年3月14日已经搬离拆迁房屋，领取过渡费，而本案824120元的收条并未出具。被告嘉康公司辩称：根据规定，业主在房屋交付之后应及时到物业公司办理装修手续，瞿万芳未办理装修手续擅自装修，嘉康公司根据物业管理条例规定采取断水电的方式予以阻止。瞿万芳主张交付房屋，办理产权证，支付过渡费和违约金等，上述诉讼请求与嘉康公司无关。嘉康公司不应承担诉讼费。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瞿万芳原在十堰市茅箭区xx街办xx居委会有私有房屋541.8平方米。宝能达公司和瞿万芳约定由宝能达公司拆除瞿万芳的上述房屋并进行安置还建，双方于2011年3月9日签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》。该《房屋拆迁产权调换安置协议书》约定：被拆迁房屋位于茅箭区二堰街办老街居委会，房屋所有人瞿万芳，产权证号为05022（规划红线未办证），办证面积为172.92平方米（砖混结构75平方米，土木结构97.92平方米），非产权房屋面积368.88平方米（砖混结构276.12平方米，砖木结构92.76平方米）；安置房位于茅箭区二堰街办十堰老街后沟被拆迁房屋原址，瞿万芳所选安置房共11套，其中x户型住宅5套约461.55平方米（x、x、x、x、x楼），x户型住宅3套约276.93平方米（x、x、x楼），x、x户型住宅3套约153.12平方米（x、x、x楼住宅），建筑总面积约891.6平方米（以产权机关核发的产权证面积为准）；宝能达公司支付瞿万芳搬家补助费2000元；过渡期间，瞿万芳自行安排住处，宝能达公司按被拆迁房屋办证面积每平方米每月10元支付瞿万芳临时安置补偿费10375.2元（172.92平方米×6个月×10元／平方米），支付办法为每六个月支付一次，由于宝能达公司的责任延长过渡期限的，过渡费按有关规定增发；搬家期限自2011年3月9日至2011年3月16日，过渡期限自2011年3月9日至2013年3月8日；安置房超出置换面积以外部分的差价款890512元减去房屋装修及附属物补偿款66392元，瞿万芳还应支付宝能达公司差价款824120元；宝能达公司从通知回迁之日起不再支付临时安置补助费或逾期临时安置补助费，回迁时，拆迁双方应按安置房产权证登记面积计算并结清房屋差价款；按约定期限搬迁完毕并腾退原房的（以交原房钥匙为准），按照拆迁补偿安置方案享受优惠与奖励，不按约定腾退原房的，将取消方案规定的全部优惠和奖励；宝能达公司应在交付安置房六个月内办理完房屋产权证交给瞿万芳，办证相关税费按照有关规定由拆迁双方分别承担，无明文规定的费用由宝能达公司支付，办证工本费由宝能达公司承担；因瞿万芳原因未能按期办理房屋产权证的，责任自负，因宝能达公司原因不能按期办理房屋产权证的，每延误一天，宝能达公司支付瞿万芳违约金5元等。2011年3月14日，十堰市房屋拆迁事务处出具《领款通知》，内容为：被拆迁人瞿万芳现已搬家并交了旧房钥匙，请支付13075.2元。瞿万芳于2011年3月14日在上述《领款通知》上备注：收到上面款项13075元。2013年3月9日，宝能达公司向瞿万芳出具《收条》，内容为今收到被拆迁人瞿万芳转房屋拆迁安置补偿协议差价款824120元整。宝能达公司将瞿万芳的原有房屋拆除，开发建设了市井老街住宅小区，并在该小区进行安置还建。2015年8月4日，瞿万芳收到宝能达公司的回迁通知。2015年10月9日，宝能达公司针对瞿万芳出具《房屋拆迁回迁结算通知单》。该结算通知单显示：拟安置给瞿万芳的11套房屋实测面积为919.46平方米，扣减宝能达公司应支付给瞿万芳的简易装修补偿费后，瞿万芳应支付宝能达公司协议差价款、实测后补差价款、置换面积维修基金等共计998316.4元，并注明超出置换面积部分契税由相关部门核定后由被拆迁人自行缴纳。后宝能达公司收回了该公司于2013年3月9日向瞿万芳出具的《收条》原件，瞿万芳向宝能达公司支付了152062.64元。2015年11月16日，宝能达公司向瞿万芳出具152062.64元的结算收据，载明系付购房款。2017年9月4日，瞿万芳在装修x、x、x、x、x号房屋时，宝能达公司和嘉康公司以瞿万芳未到开发商和物业公司办理相关手续就擅自装修，影响小区物业正常管理为由，要求瞿万芳带相关证件到开发商办公室办理手续后才能进行装修，并采取措施阻止瞿万芳对上述房屋进行装修。另查明：2010年8月，宝能达公司针对市井老街安置项目制作了《房屋拆迁补偿安置方案》。该方案载明：本次拆迁实行自行过渡方式，临时安置补助费由拆迁人按被拆迁人房屋实测面积每月每平方米10元支付，选择房屋产权调换的自搬家之日起至交付安置房3个月止，选择货币补偿的一次性支付3个月；过渡期为36个月（以实际过渡时间为准），过渡期以被拆迁人搬家交钥匙之日起计算，因拆迁人的责任延长过渡期限的，自逾期之日起增加临时安置补助费，逾期半年以内（含半年）的，临时安置补助费增加40%，逾期半年以上一年以内（含一年）的，临时安置补助费增加50%，逾期一年以上的，临时安置补助费增加60%等。瞿万芳领取了宝能达公司支付的2011年9月9日至2015年11月9日期间的过渡费；其中2011年9月9日至2013年3月9日期间的过渡费按照每6个月10375.20元领取，2013年3月9日至2013年9月9日期间的过渡费按照14525.28元领取，2013年9月9日至2014年3月9日期间的过渡费按照15562.80元领取，2014年3月9日至2015年3月9日期间的过渡费按照每6个月16600.32元领取，2015年3月9日至2015年11月9日期间的过渡费按照22133.76元领取。2016年2月24日，瞿万芳、瞿爱梅（系瞿万芳女儿）签收了十堰市恒基悦达物业管理有限公司出具的《市井老街入住资料签收表》，该签收表的签收项目包含了涉案11套房屋的钥匙。市井老街住宅小区的物业管理工作原由十堰市恒基悦达物业管理有限公司负责，后改由嘉康公司负责。xxxx小区x号楼x单元x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x号房屋在十堰市不动产登记中心显示的房屋坐落信息为十堰市茅箭区xx街办xxx路x号x幢x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x号房屋。本院认为：宝能达公司和瞿万芳签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》,属于双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效。根据上述协议约定，瞿万芳的原有房屋被拆除后，宝能达公司应向瞿万芳交付协议约定的11套房屋，并支付相应过渡费等，瞿万芳则应向宝能达公司支付房屋差价款824120元。瞿万芳主张宝能达公司曾答应不再实际收取上述房屋差价款824120元，作为拆迁优惠和奖励，并提交了宝能达公司于2013年3月9日出具的内容为收到被拆迁人瞿万芳转房屋拆迁安置补偿协议差价款824120元整的《收条》。宝能达公司于2015年10月9日针对瞿万芳出具《房屋拆迁回迁结算通知单》，上述通知单载明的瞿万芳应付金额998316.4元扣减上述《收条》中的协议差价款824120元后，冲抵宝能达公司应向瞿万芳支付的2015年3月9日至2015年11月9日期间的过渡费22133.76元（瞿万芳于2015年11月16日出具了上述过渡费收条），剩余款项152062.64元（998316.4－824120－22133.76）。瞿万芳向宝能达公司支付了上述152062.64元后，宝能达公司于2015年11月16日向瞿万芳出具152062.64元的结算收据，并载明系付购房款。结合上述案件事实及分析，能够证明宝能达公司与瞿万芳就不再实际收取《收条》中的824120元房屋差价款达成了合意，双方已办理了结算，且瞿万芳已支付了经过双方结算其还应补交的房屋差价款（购房款）152062.64元。虽然宝能达公司主张该公司从未与瞿万芳就不再实际收取《收条》中的824120元房屋差价款作为拆迁优惠和奖励达成合意，但该公司提交的证据并不足以反驳。本院对宝能达公司的该项主张不予采信。根据《房屋拆迁产权调换安置协议书》约定，宝能达公司应向瞿万芳交付约定的11套房屋，双方对于已向瞿万芳交付了涉案的x、x、x、x、x、x号房屋均不持异议。瞿万芳、瞿爱梅（系瞿万芳女儿）于2016年2月24日签收了市井老街住宅小区原物业管理公司十堰市恒基悦达物业管理有限公司出具的《市井老街入住资料签收表》，该签收表的签收项目包含了涉案11套房屋的钥匙。宝能达公司和嘉康公司于2017年9月4日针对瞿万芳装修涉案的x、x、x、x、x号房屋所发通知中，称瞿万芳未办理相关手续就擅自装修，并未就瞿万芳入户提出异议。针对瞿万芳的上述入户行为，并没有执法机关相关查处记录。结合上述案件事实及分析，能够认定宝能达公司已向瞿万芳交付了涉案的x、x、x、x、x号房屋。虽然宝能达公司主张该公司未向瞿万芳交付涉案的x、x、x、x、x号房屋，但该公司提交的证据并不足以反驳。本院对宝能达公司的该项主张亦不予采信。根据《房屋拆迁产权调换安置协议书》约定，宝能达公司应在交付涉案的11套房屋（2016年2月24日）后的6个月内为瞿万芳办理上述房屋的产权证书。截止2016年8月24日，宝能达公司仍未按照协议约定为瞿万芳办理上述房屋的产权证书，该公司应当向瞿万芳支付违约金。根据上述协议约定，结合瞿万芳的诉讼请求，宝能达公司应当向瞿万芳支付2016年8月25日至2018年9月16日期间的违约金3760元(5×752),以及自2018年9月17日起至办理完毕涉案11套房屋不动产权属证书之日止的违约金（按照每日5元计算）。瞿万芳主张宝能达公司为其办理涉案的x、x、x、x、x号房屋的入住手续，本院予以支持。过渡费是拆迁人对被拆迁人不能使用房屋期间的补偿费用，虽然瞿万芳于2015年8月4日收到宝能达公司的回迁通知，但是宝能达公司将涉案的x、x、x、x、x号房屋交付瞿万芳后，又采取阻挠装修的手段致使瞿万芳不能使用上述房屋，瞿万芳主张不能使用上述房屋期间的过渡费应予支持。由于宝能达公司的原因延长了瞿万芳的过渡期限，结合《房屋拆迁产权调换安置协议书》约定，过渡费应当按照宝能达公司于2010年8月制订的《房屋拆迁补偿安置方案》规定予以增发。瞿万芳的过渡期限被延长了一年以上，瞿万芳每月应获得的涉案11套房屋的过渡费为2766.72元（172.92×16）。但瞿万芳入住涉案的x、x、x、x、x、x号房屋时并未受到宝能达公司的阻拦，结合本案案情，本院酌定宝能达公司自2017年9月4日起按照每月1257.6元的标准向瞿万芳支付因拦阻使用涉案的x、x、x、x、x号房屋而产生的过渡费。结合瞿万芳的诉讼请求，宝能达公司应当向瞿万芳支付2017年9月4日至2018年11月16日期间的过渡费18235.2元(1257.6÷30×435),以及自2018年11月17日起至为瞿万芳办理完毕涉案的xx、x、x、x号房屋的入住手续之日止的过渡费（按照每月1257.6元计算）。瞿万芳未能举证证明宝能达公司在2017年9月4日之前存在阻挠其装修房屋的行为，其主张2017年9月4日之前的过渡费，缺乏事实依据，本院不予支持。本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷，嘉康公司不是《房屋拆迁产权调换安置协议书》的合同相对方，瞿万芳针对嘉康公司的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起协助为原告瞿万芳办理位于十堰市茅箭区xx街办xxx路x号xxxx小区x幢x、x、x、x、x、x、x、x、x、x、x号房屋的不动产权属证书；二、被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内为原告瞿万芳办理位于十堰市茅箭区xx街办xxx路x号xxx小区x幢x、x、x、x、x号房屋的入住手续；三、被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司支付原告瞿万芳自2017年9月4日至2018年11月16日期间的过渡费18235.2元，并自2018年11月17日起至履行上述第二项义务之日止按照每月1257.6元的标准向原告瞿万芳支付过渡费；四、被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司支付原告瞿万芳违约金3760元（截止2018年9月16日），并自2018年9月17日起至履行上述第一项义务之日止按照每日5元的标准向原告瞿万芳支付违约金；五、驳回原告瞿万芳的其他诉讼请求。以上应付款项应于本判决生效之日起十日内支付，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1747元，由原告瞿万芳负担347元，被告十堰宝能达房地产开发有限责任公司负担1400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。户名：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰北京路支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市张湾区浙江路**。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交诉讼费用，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从指定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈 双人民陪审员  陈新权人民陪审员  赵丰岐二〇一九年十二月九日书 记 员  陈方芳