陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019）陕01民终11679号 上诉人（原审被告）：任东田，男，1975年8月29日出生，汉族，个体经商户，住西安市未央区。被上诉人（原审原告）：朱益锋，男，1986年9月29日出生，陕西美好生活环境科技服务有限公司法定代表人，住西安市高陵区。原审第三人：王永强，男，1979年1月22日出生，汉族，住西安市高陵区。上诉人任东田与被上诉人朱益锋租赁合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初1734号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。任东田上诉请求：1、请求撤销原审判决第三项内容，依法改判驳回朱益锋一审关于装饰装修损失的诉请；2、一审、二审诉讼费由朱益锋承担。事实与理由：1、朱益锋对涉案房屋进行装修时，未经任东田同意，任东田不应承担装修残值损失，原审判决任东田承担60%的损失缺乏事实依据，按照双方合同约定，朱益锋对厂房进行改造装修应向任东田提交相关图纸，在征得其同意且办理相关审批手续后进行，本案中，朱益锋擅自装修房屋，应尽快恢复原状，并承担由此造成的损失。2、涉案房屋系第三人王永强于2013年5月2日建成，并将房屋租赁给任东田，任东田对房屋是否违建并不知情，王永强作为房屋的建设者，应承担相应的不利后果，不应将违建的过错归责于任东田，原审法院认定朱益锋全部装修费用为34900元，其实际占用房屋11个月，关于装修现值损失的计算，应将朱益锋实际占用房屋期间对应的装修支出从总装修支出中剔除。综上，请求二审法院支持其上诉请求。朱益锋辩称，1、朱益锋装修房屋已通过电话方式告知任东田，获得了任东田的许可，朱益锋装修期间任东田并未提出异议，应视为其认可朱益锋装修，关于任东田提出应当由王永强承担相关装修费用，因本案系朱益锋与任东田签订的厂房租赁合同，与王永强不存在合同关系，本案合同无效的主要过错方为任东田，其理应承担相关的装修费用损失，合同签订前，任东田隐瞒租赁物所有权人属于欺诈行为。2、所谓装修物的现值损失，应当至附和装修物在房屋租赁合同被确认无效时，尚存的实际价值，双方合同自始无效，该部分装修费用应当认定为实际花费的装修金，另外，朱益锋实际使用厂房时间为2018年4月10日至7月，不到4个月时间，2018年7月底，因厂区道路封闭，厂房完全处于歇业状态，四个月的使用时间，相对于装修来说，折旧贬值微乎其微。综上，请求二审驳回任东田的上诉请求。第三人王永强经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。任东田向一审法院起诉请求：1、要求朱益锋退还厂房全年租赁费50000元；2、支付任东田各项经济损失共计44800元；3、诉讼费由朱益锋承担。一审法院认定事实：2018年4月3日，经任东田、朱益锋协商，任东田将自己租赁第三人王永强的位于西安市高陵区泾吴村王永强自建的厂房转租给朱益锋，承租厂房用途为：设备工艺研发基地；租期12个月，从2018年4月10日至2019年4月10日，年租金50000元，即日双方签订了《工业厂房租赁合同》。该合同第一条约定“甲方为坐落在西安市高陵区泾吴村处的工业厂房的合法所有权人，有权全部出租该工业厂房（甲方须提供厂房产权证明资料，如不能提供，后期发生相关纠纷由甲方承担所有责任，并除承担乙方相关损失外另按年租赁费的30%支付乙方违约金）。”合同签订后，任东田于2018年4月3日足额支付了房租费50000元及押金2000元，朱益锋将房屋交付任东田使用。2018年4月，朱益锋花费11300元对外墙及室内进行了粉刷，花费16500元对厂房主体进行了修葺，花费7100元对厂区地面及水电进行了改造，以上共计花费装修、装饰费用34900元。2018年11月4日，因政府原因将该厂房部分拆除。庭审中，第三人王永强表示，该租赁厂房共计550平米，政府拆除面积有160平米，对此朱益锋、任东田均未提出异议。2018年12月王永强向任东田发微信告知：“因库房面积减少已有一月时间通知你方。是否能正常使用，如能正常使用按原价继续履行合同，如不能使用请在5日内办理并终止合同，恢复库房原貌，协商退费事宜”。任东田随即将该微信内容转发朱益锋，朱益锋表示收到，但一直并未搬离，直到2019年3月予以搬离。另查明，王永强提交了其在二审提交的两份证据。2013年3月26日其书写的《临时用地申请》和高陵县国土资源局2013年5月2日出具的《陕西省代收罚款收据》。朱益锋、任东田对两份证据均认可。又查明，2018年7月底租赁XX房XX村修路，机动车无法通行，但非机动车可以通行。对于修路持续时间，朱益锋认为修路4个月，但未提供证据；任东田、王永强认可1个月。2018年11月至2019年2月底主路修好，但主路与厂区连接处的排水沟未修好。审理中，对实际占用期间朱益锋、任东田持有异议。朱益锋认为，2018年4月10日至7月属于正常使用，2018年7月至11月初因为修路导致无法正常经营，2018年11月至2019年3月因主路与厂区连接处的排水渠未修好，导致无法搬离，故只承担2018年4月10日至7月的使用费。任东田则认为修路不属于不可抗力，实际使用就应全部承担使用费。对装饰装修费用朱益锋、任东田持有异议。朱益锋认为其在装修前向任东田告知，因任东田地址有误，采用电话告知但无证据证明。任东田则认为朱益锋装修未经其同意，不应承担该损失。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”本案中，租赁厂房系王永强于2013年5月2日自行建成，其占用农用土地及建房行为已被高陵县国土资源局作出行政处罚，并予以罚款。王永强将该厂房租赁给任东田，任东田又将该厂房租赁给朱益锋。在朱益锋租赁期间，政府管理部门于2018年11月初将涉案厂房部分拆除。因王永强未依法办理相关手续私自建房行为，违反法律、行政法规的强制性规定，故王永强与任东田之间的租赁关系、任东田与朱益锋之间的转租关系因违反《土地管理法》第四十四条，应属无效。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”。本案中朱益锋实际占有使用了该房屋，任东田要求朱益锋支付实际占用房屋期间的使用费，于法有据，一审法院予以支持。对于实际占用费，2018年4月至7月朱益锋承认其实际正常使用租赁厂房，故应承担全额使用费。2018年7月至11月10日朱益锋实际占用使用该出租厂房，且其未提供修路长达4个月的证据，也未提供修路而导致无法正常经营的证据，同时，朱益锋租赁厂房的用途为设备工艺研发基地，厂区外机动车是否通行与实际用途使用关联不大，故此朱益锋应承担2018年4月10日至2018年11月10日的使用费：（50000元/12个月）*7个月=29167元。2018年11月至2019年3月主路虽修好，但主路与厂区门口连接处未修好导致车辆无法从厂区XX路，必然对朱益锋的搬离造成了影响。对此一审法院认为应部分免除朱益锋的实际使用费。因修路是双方均无可避免，均不属于双方各自的事由引起，故双方各半承担损失，免除朱益锋实际使用费50%。根据《合同法》第二百三十一条规定：“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”。根据本案情况，该厂房整体面积550平米左右，拆除了160平米，朱益锋实际占有使用面积减少160平米，使用费应该相应予以减少。参照双方对租金的约定，可计算每平方米每月租赁费为7.5元，故2018年11月10日至2019年3月10日的使用费为：（550-160）平方米*7.5元*4个月=11700元，免除朱益锋50%使用费，朱益锋应承担使用费5850元。综上，朱益锋承担实际使用费为29167元+5850元=35017元。任东田已实际收取50000元，其向朱益锋退回14983元。关于装饰装修费用的承担，根据《合同法》第五十八条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条之规定，本案中，任东田无相关建设审批手续而转租房屋应该承担相应责任；朱益锋未尽到合理审查义务且未提供证据证明其装修经过任东田允许，亦应承担相应责任。综合考量，本院酌情双方以4:6比例承担。对于朱益锋装饰装修费用34900元，任东田承担60%责任即20940元。故朱益锋诉请要求任东田承担装饰装修费用共计20940元的诉请本院予以支持。现根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十三条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十七条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、原告朱益锋与被告任东田签订的《工业厂房租赁合同》无效；二、在本判决生效后十日内，被告任东田返还原告朱益锋房屋占用使用费14983元；三、在本判决生效后十日内，被告任东田支付原告朱益锋装饰装修损失费20940元；四、驳回原告朱益锋其他诉讼请求。案件受理费3000元，由原告负担1800元，任东田负担1200元。本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实本院认定如下：原审查明事实属实，本院予以确认。另查，本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。本案中，涉案厂房系占用农用土地建成并出租用于设备工艺研发基地，并非用于农业性建设，故任东田与朱益锋于2018年4月3日签订的《工业厂房租赁合同》违反法律禁止性规定，属无效合同。本案二审争议的焦点为：任东田是否应对涉案厂房装修损失承担责任，经查，任东田与朱益锋签订合同后，朱益锋对涉案厂房及厂区地面水电等进行了装修改造，共计花费34900元，在其装修期间，任东田并未提出异议，应视为对朱益锋的行为予以认可，现任东田称装修未经其同意，本院不予采信。《最高人民法院管理审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定”。第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，朱益锋的装修已形成附合的装饰装修物，任东田不同意利用，依法应按双方导致合同无效的过错分担现值损失，鉴于涉案房屋被部分拆除，无法进行现值评估，结合朱益锋装修实际花费及占有使用涉案厂房等因素，本院酌定装修损失为20940元（34900元*60%），考虑到任东田在签订合同时未将涉案房屋相关信息完全纰漏，其对导致双方合同无效应负主要过错责任，原审认定其承担60%责任，较为合理，故任东田应赔偿朱益锋相关装修损失12564元（20940元*60%）。综上所述，任东田的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初1734号民事判决第一、二、四项；二、变更西安市高陵区人民法院（2019）陕0117民初1734号民事判决第三项为：本判决生效后十日内任东田支付朱益锋装修损失费12564元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3000元，由朱益锋承担2000元，任东田负担1000元，鉴于该款朱益锋已预交，故任东田于本判决生效后十日内将1000元支付朱益锋；二审案件受理费324元，由任东田负担。本判决为终审判决。   审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  李   涛 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  李   伟  1