西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书                             （2019）陕0113民初19770号原告：李红，女，汉族，1966年11月23日出生，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：陈彪，陕西恒达律师事务所律师。被告：西安市第一医院（西安市第一医院文理医院），住所地:西安市碑林区（西安市XX路XX号）。法定代表人：刘植，该院院长。委托诉讼代理人：刘伟，陕西华秦律师事务所律师。委托诉讼代理人：任芮，陕西华秦律师事务所律师。原告李红与被告西安市第一医院房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告李红及委托诉讼代理人陈彪、被告委托诉讼代理人刘伟、任芮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告2005年签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告高新路560平方米房屋用于经营高新门诊部，合同签订后，原告交付了房屋，被告占有房屋并开始经营，并由西安市第一医院财务按时支付租金。合同到期前，原、被告双方又于2012年续签了房屋租赁合同，其后原告依约履行了合同义务，但被告一直以经营困难为由未按合同约定支付2014年至2017年的房屋增加的房租，且自2018年1月开始拒付一切租金，经原告多次催要被告均以各种理由推脱，故原告诉至法院，请求判令：1.被告支付原告2018年1月6日至2018年7月5日的房屋租金168000元，并支付2018年1月6日至租金支付之日的滞纳金；2. 被告支付原告2018年7月6日至2019年1月5日的房屋租金168000元，并支付2018年7月6日至租金支付之日的滞纳金；3.被告支付原告2014年1月1日至2017年12月30日未支付的房屋租金增加部分268800元；4.被告支付违约金500000元；5.本案诉讼费用由被告承担。 被告辩称，一、李红无权出租涉案房屋。开庭时原告出具涉案房屋所有权人王斐、王静的产权证明及授权书，但未见到王斐、王静本人。委托书日期为2005年，产权证日期为2006年，无法核实委托书的真实性；二、《房屋租赁合同》符合解除条件，已经合法解除。2017年，消防部门、卫生主管部门、审计部门等检查时发现西安市第一医院高新门诊部的消防及污水、污物处理设施不符合要求，故因情势变更原告不能继续保持租赁物符合约定的用途，若被告继续租赁涉案房屋，不能实现合同目的。被告为减少损失采取补救措施，2018年5月17日被迫注销西安市第一医院高新门诊部；同时，《房屋租赁合同》已于12月1日解除。被告向原告邮寄《关于解除的通知》，于11月24日送达，签收人为李红。该通知里载明：我方将2018年房租暂时提存到我院财务部门，待你提供相关手续后予以支付。故合同已于2018年12月1日解除，被告已送达《关于解除的通知》，履行通知交还及结算剩余部分租金的义务，并按照原状腾空房屋，原告迟迟不履行验收义务。故被告支付租金的时间应算至2018年12月1日；三、被告不存在违约，不应承担违约金。被告迟迟不接收涉案房屋是产生房屋闲置损失的原因，与被告无关。原告诉请的滞纳金不成立，即便滞纳金成立也应计算在违约金里。被告不存在转租行为，转租协议不真实；四、即便被告存在违约行为，租赁合同中约定的违约金数额过高，且违约金与定金只能主张一种，原告应退还被告保证金3000元；五、租金增加部分因原告不主张而过诉讼时效。经审理查明：2005年3月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》约定，XX区XX路XX号楼102、103、104、105、106、107、203、204室（实为西安市高新区枫叶苑高层区XX号楼10102、10103、10104、10105、10106、10107、10203、10204室）。每套建筑面积为80平方米，共640平方米。租赁期限为2005年4月1日至2013年3月30日。合同签订后，原告将涉案房屋交于被告，2005年3月24日，被告向原告交纳保证金3000元。2012年12月25日，原、被告续签《房屋租赁合同》约定，XX区XX路XX号楼102、103、104、105、106、107、204室（实为西安市高新区枫叶苑高层区XX号楼10102、10103、10104、10105、10106、10107、10204室）。每套建筑面积为80平方米，共560平方米。租赁期限为2013年1月1日至2020年12月30日。房屋租金第一年按30元/㎡/月计算。从第二年起，在上年基础上每月每平方米增加4元，即月租金＝[(租赁年数-1)×4+30] ×560，房屋租金每半年支付一次。支付期为半年第一个月5日之前。合同第三条第三项约定：租赁期满，原告将被告所交房屋保证金一次退还被告。如租赁期间发生房屋损坏、违约等事宜，原告有权扣除保证金的部分或全部。合同第五条约定：1.原、被告双方应遵守本合同之约定，不得违约。如发生违约，违约方向守约方赔偿违约金50万元人民币。2.被告应按时交纳房租，如在合同约定时间内不能按时交纳房屋时，被告每天按应付房费总额的百分之五支付给原告滞纳金。3.本合同如遇不可抗拒因素（自然灾害等），合同自行解除，原、被告双方互不承担任何责任。2014年4月10日，原、被告双方签订《房屋租贷补充协议》（应为《房屋租赁补充协议》）约定，对第二份《房屋租赁合同》第三条“从第二年起（2014年1月1日起），在每上年基础上每月每平方米增加4元”进行补充：每年增加费用在合同到期前一月被告一次性支付原告。如违约，被告除支付合同费用外还需向甲方支付每天合同总额5%的违约金。第二份《房屋租赁合同》签订后，被告一直按照30元/㎡/月的标准向原告支付了房屋租金至2017年12月。2018年3月16日，被告与李某某签订《房屋转让租赁协议》，将涉案房屋转租给李某某，原告李红未在该《房屋转让租赁协议》上签字。2018年11月20日，被告向原告出具《关于解除的通知》中载明：我院原高新门诊部与你签署的《房屋租赁合同》因发生双方无法预知的政策变化导致无法继续履行，故我方向你正式送达解除《房屋租赁合同》的通知，《房屋租赁合同》自2018年12月1日解除，我方将不再承担2018年12月1日后产生的房屋租金、物业费等与房屋相关的全部费用。原告于2018年11月22日在涉案房屋张贴该通知，并向涉案房屋所在小区物业办进行了告知，同时向被告邮寄了该通知，快递显示签收时间为2018年11月24日，签收人为菜鸟驿站。另查明，西安市高新区枫叶苑高层区XX号楼10102、10103、10104、10105、10106、10107室房屋所有权人为王斐，10204室房屋所有人为王静。2005年3月19日，王斐、王静分别向李红出具《委托书》，委托李红代为出租并处理一切与出租房屋相关事宜（包括以李红名义签订合同并收取租金等）。以上事实，有《房屋所有权证》、《房屋租赁合同》、《房屋转让租赁协议》、《房屋租赁补充协议》、《关于解除的通知》、《委托书》、身份证复印件、户口本等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无误，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，被告辩称《委托书》的真实性无法核实，且认为委托书的时间早于《房屋所有权证》的取得时间，原告无权出租。为此，房屋所有权人王静到庭认可其委托原告处理涉案房屋出租的事实。虽未联系上王斐本人，但庭审中原告提供了所有涉案房屋的《房屋所有权证》原件及王斐的户口本原件，同时，2005年起被告一直向原告支付房屋租金，且在原告与李某某签订的《房屋转让租赁协议》中明确载明：“经房东（李红）同意……”，说明被告认可原告有权出租涉案房屋。原告称房屋所有权人取得房屋在先，房屋所有权证办理在后。本院认为，所有权人实际取得房屋后即享有出租权，《委托书》时间早于房屋产权证的取得时间符合常理，原告有权出租。故对被告的辩解，本院不予采纳。原告与被告2005年、2013年签订的两份《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告未按期支付房屋租金、未经原告许可将涉案房屋转租的行为，均构成违约，应承担违约责任。被告以情势变更为由单方解除与原告签订的《房屋租赁合同》，虽然快递显示签收人为菜鸟驿站，但原告在涉案房屋张贴并向物业办告知有关情况，推定原告已知悉，合同解除时间为2018年12月1日。被告应向原告支付2018年1月至2018年11月期间的房屋租金。关于违约金金额，第二份《房屋租赁合同》第五条第一项、第二项中均有约定。被告提出违约金约定过高，希望法院予以调整。结合合同履行情况、合同剩余租期、当事人过错程度以及原告实际损失等因素，本院酌情认定被告向原告支付相当于六个月房屋租金（按2018年租金标准）的违约金。关于2014年1月1日至2017年12月30日未支付房屋租金增加部分。被告辩称已过诉讼时效，原告称其曾在2018年夏天向被告主张过，但未提供有效证据，对原告的主张，本院不予认可。2014年1月1日至2017年9月31日期间房屋租金增加部分适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，已过诉讼时效；2017年10月1日至2017年12月30日期间房屋租金增加部分适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，尚在诉讼期间内，故被告应向原告支付2017年10月1日至2017年12月30日期间房屋租金增加部分。关于被告要求原告退还房屋保证金3000元，因该保证金并非定金性质，且第二份《房屋租赁合同》第三条第三项明确约定，如租赁期间发生房屋损坏、违约等事宜，原告有权扣除保证金的部分或全部。结合被告违约情形，本院认定房屋保证金原告不予退还。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告西安市第一医院于本判决生效之日起十日内向原告李红支付房屋租金308000元；二、被告西安市第一医院于本判决生效之日起十日内向原告李红支付2017年10月1日至2017年12月30日期间房屋租金增加部分26582元；三、被告西安市第一医院于本判决生效之日起十日内向原告李红支付违约金168000元；四、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14743元，由原告李红负担8706元，被告负担6037元。因原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审 判 长  吕  睿  涵 审  判  员    郑      彤人民陪审员  刘      燕 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  史  艺  华    打印：相丽华        校对：马格     2019年  月  日送达