广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初912号 原告（反诉被告）：刘中斌，男，汉族，1963年4月17日出生，住黑龙江省五常市。 委托诉讼代理人：王倩倩，广西维冠律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西房城港房地产经纪有限公司防城港分公司，住所地：港口区迎宾街**，统一社会信用代码：91450602MA5KDK421U。 负责人：王国峰，总经理。 被告：广西房城港房地产经纪有限公司，住所地：北海市东延线**和苑和雍轩****，统一社会信用代码：91450500MA5KD0T850。 法定代表人：王国峰，总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：李植善，广西精一律师事务所律师。 被告：漆艳军，男，汉族，1982年3月1日出生，住湖南省新宁县。 原告（反诉被告）刘中斌与被告（反诉原告）广西房城港房地产经纪有限公司防城港分公司（以下简称房城港防城港分公司）、被告广西房城港房地产经纪有限公司（以下简称房城港公司）、漆艳军定金合同纠纷一案，本院于2019年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘中斌的委托诉讼代理王倩倩到庭参加诉讼；被告（反诉原告）房城港防城港公司、被告房城港公司的共同委托诉讼代理人李植善、被告漆艳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘中斌（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1．请求判令撤销原告与被告广西房城港房地产经纪有限公司防城港分公司签订的《购房定金协议》；2．请求判令三被告连带返还原告80000元及利息1542元（利息以80000元基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年11月5日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止，暂计至2019年2月18日）；3．请求判令三被告赔偿80000元；四、本案的诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年11月5日，原告与被告房城港防城港分公司签订《购房定金协议》，约定购买防城港市迎宾路1号金海湾小区C3组团第一幢1单元202号房（以下简称涉案商品房），房屋面积133.15平方米，房屋总价528000元。2019年4月22日，原告收到被告漆艳军的《民事起诉状》（案号：2019桂06**民初1068号），得知涉案商品房已经在2018年7月27日已经出卖给了案外人薄万霞。原告认为，被告房城港公司、房城港防城港分公司先将涉案商品房出卖给薄万霞，后在原告不知情的情况下再次出卖给原告涉嫌欺诈，在明知涉案商品房的预售证过期仍向原告销售涉案房屋系违法，隐瞒涉案商品房无法办理不动产产权证的情况，拒绝退还原告定金的行为违背诚实信用原则，造成原告损失。房城港公司作为房城港防城港分公司的总公司，应承担房城港防城港分公司的民事责任。 被告房城港公司、房城港防城港分公司辩称，1.原告请求撤销《购房定金合同》没有事实和法律的依据，本案中并未出现合同撤销的情形，原告无权提出撤销合同；2.本案中导致合同无法履行的原因在于原告单方违约，原告无权要求退还定金更无权要求赔偿损失，且在本案中，我公司并未收取原告的定金，仅仅是代被告漆艳军收取，之后把定金支付给了被告漆艳军；3.我公司仅为中介方，仅仅负责提供销售房屋和购房信息，买卖双方之间的合同关系等不应由我方承担。 被告漆艳军辩称，1.原告要求撤销《购房定金合同》与我方无关，根据合同的相对性，我不是合同的当事人，我并未授权房城港公司代理我签订合同；2.我方并未收取原告的定金；3.原告的诉讼请求没有事实和法律的依据，本案中的主合同不存在，我方也并未收到原告的定金，并不适用定金罚则。 反诉原告（被告）房城港防城港分公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2018年11月5日签订的《购房定金协议》；2.判令反诉原告有权没收反诉被告定金80000元；3.判令反诉被告赔偿反诉原告更名费34000元、律师费8000元；4.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：房城港防城港分公司是经合法注册成立的房地产经纪公司，在取得金海湾小区C3组团第1幢1单元202号房房主漆艳军的委托售房后，于2018年11月5日与反诉被告签订《购房定金协议》，作为中介方将房屋出售给反诉被告。根据协议的约定，房屋总价528000元，在合同签订当天，反诉被告向反诉原告支付80000元作为定金，剩余房款448000元，在反诉被告接到开发商可办理更名手续通知后7日内一次性付清；协议同时约定在开发商补办预售证完成后，由反诉原告负责联系房主配合反诉被告办理更名过户手续。协议签订后，反诉被告向反诉原告支付购房定金80000元。2019年1月8日，反诉原告在接到开发商通知可以办理更名手续后，联系房主与反诉被告签订《更名协议》办理过户手续，并支付了更名费34000元，将房屋变更备案至反诉被告的名下。办理完上述更名过户手续后，反诉原告多次通知反诉被告补齐房款并到开放商处签订正式的《商品房买卖合同》。但反诉被告不同意支付剩余房款，也没有到开放商处签订《商品房买卖合同》，并向反诉原告提出退款请求，双方协商无果，后反诉被告向法院起诉。反诉原告认为，双方签订的《购房定金协议》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应该按协议履行。反诉原告已经根据协议的约定，联系房主及协助反诉被告办理房屋更名手续，但反诉被告并未按约定签订正式的《商品房买卖合同》和支付剩余房款，甚至提出退房退款。反诉被告的行为已经构成违约，反诉原告同意解除合同，但根据协议的约定，反诉原告有权没收反诉被告的定金及要求反诉被告赔偿更名过户费、律师费等损失及将房屋更名备案至原房主漆艳军名下。 反诉被告（原告）刘中斌辩称，1.反诉原告并不存在约定或法定的解除权；2.反诉被告并不存在违约行为，根据协议的约定，原告支付剩余房款的条件并未成就；3.反诉人并未提交证据证明更名费已经实际产生。 本院经审理认定事实如下：2018年11月5日，房城港防城港分公司（甲方、中介方）与刘中斌（乙方、买方）签订《购房定金协议一份》，约定甲方代理房屋位于广西防城港，房屋建筑面积133.15平方米，房屋总价为528000元；本合同签订之日起乙方向甲方支付8万元作为购房定金，乙方采取一次性付款的方式，于甲方接到开放商可办理该房产更名过户手续通知后7日内，补齐尾款448000元；收取乙方定金后甲方联系房主办理更名过户事宜，甲方收到定金后联系房主并配合乙方办理更名过户手续，更名费由卖方承担；乙方须在更名日期内付清应付房款，乙方因任何原因逾期未付清应付房款，甲方有权终止协议，由此造成的损失由乙方承担，乙方所交定金及房款，不予退还；应房主或甲方原因造成该房屋未成交，甲方在3个工作日内退还乙方所交定金及房款。因卖方原因造成不能完成该房产过户的，卖方双倍返还定金给买方；守约方主张债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等）由违约方承担；在签订本合同时，开发商预售证过期，预计开发商重新补办预售证后可以办理该房产更名过户手续的时间为2-3个月，具体办理该房产更名过户手续的时间以开放商通知为准；买方补齐房款后，甲方办理该房产更名过户手续；办理完更名过户手续一周内交房；因开放商政策变更原因，导致签订本合同之日起3个月内不能确定具体办理更名手续或自签订本合同之日起4个月内不能办理该房产更名过户手续时，协议自动解除，甲乙双方互不承担责任，由买方通过甲方退还乙方定金及房款。《购房定金协议》还约定了其他的事项。 2018年11月5日，房城港防城港分公司向刘中斌出具收据一张，表明收到刘中斌金海湾C3组团1幢1单元202号房定金8万元。 2019年1月14日、2019年1月19日，房城港防城港分公司通过手机短信的方式向刘中斌发送《补款通知》、《签合同通知》。 2019年2月15日，刘中斌（甲方）与广西维冠律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，刘中斌委托广西维冠律师事务所的律师代理刘中斌与房城港公司的案件，刘中斌需按照下列方式支付律师费：签订本合同3日内，刘中斌支付广西维冠律师事务所律师费5000元，刘中斌收到执行回款后，在超出8万元以上部分的20%优先支付律师费。2019年2月15日，广西维冠律师事务所向刘中斌出具广西增值税专用发票，表明收到刘中斌律师服务费5000元。2019年3月13日，房城港防城港分公司与广西精一律师事务所签订《委托代理合同》，广西精一律师事务所接受房城港防城港分公司委托律师，律师费为8000元。2019年3月20日，广西精一律师向房城港防城港分公司出具广西增值税专用发票，表明收到房城港防城港分公司律师服务费8000元。 另查明，涉案房产在2019年1月21日取得《商品房预售许可证（编号：201011号）》，有效期限延期至2019年5月11日。2019年1月10日，漆艳军与刘中斌签订《房屋更改户主名协议书》，涉案原房主漆艳军同意将户主名变更为刘中斌。2019年1月17日，涉案商品房进行了网签（网签姓名：刘中斌），尚未备案。 再查明，2018年7月27日，漆艳军（卖方）、薄万霞（买方）、房城港防城港分公司（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方在经纪方的居间下，买方购买卖方位于广西防城港。本合同签订之日，买方向卖方支付8万元定金，买方或买方指定的人2018年9月27日付清全款500000（含定金）。合同还对其他事项进行了约定。 本院认为，刘中斌与房城港防城港分公司签订的《定金购房协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方应严格遵守。 一、关于刘中斌请求撤销与房城港公司签订的《购房定金协议》的问题。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方请求人民法院或仲裁机构变更或撤销：因重大误解订立的；在订立合同时显示公平。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。”本案中，刘中斌称房城港防城港分公司故意隐瞒涉案商品房已经出卖给第三人的事实、隐瞒商品房无法办理不动产权证构成欺诈，其有权主张撤销合同。本院认为，虽漆艳军在2018年7月27日与薄万霞、房城港防城港分公司签订了《房屋买卖合同》，但漆艳军并未将涉案房屋备案登记至薄万霞的名下，薄万霞和漆艳军并未完成房屋的交易，相反在房城港防城港分公司的促使下，2019年1月10日漆艳军与刘中斌签订了《房屋更改户主名协议书》，漆艳军同意将涉案商品房更名至刘中斌名下，后刘中斌进行了涉案商品房的网签，房城港防城港分公司与漆艳军、薄万霞签订的《房地产买卖合同》并不影响房城港防城港分公司与刘中斌签订的《购房定金协议》的履行，因此对刘中斌称房城港防城港分公司故意隐瞒涉案商品房已经出卖给第三人的事实构成欺诈，本院不予采信。另，刘中斌称房城港公司隐瞒商品房无法办理不动产权证、涉案商品房预售证已经过期构成欺诈，但根据刘中斌与房城港防城港分公司签订的《购房定金协议》“在签订本合同时，开发商预售证过期，预计开发商重新补办预售证后可以办理该房产更名过户手续的时间为2-3个月，具体办理该房产更名过户手续的时间以开发商通知为准”的约定，表明刘中斌是知道涉案商品房在签订合同时商品房预售许可证已经过期，且涉案商品房在签订合同时并不能不办理房屋所有权证，因此对刘中斌称房城港防城港分公司隐瞒商品房无法办理不动产权证、涉案商品房预售证已经过期构成欺诈，本院不予采信。综上，刘中斌并不能证明与房城港防城港分公司签订的《购房定金协议》存在可撤销的情形，故对于刘中斌请求撤销《购房定金协议》的诉讼请求本院不予支持。 二、关于房城港防城港分公司请求解除与刘中斌签订的《购房定金协议》的问题。本案中，刘中斌与房城房防城港分公司签订的《购房定金协议》中约定：“刘中斌采取一次性付款的方式支付房款，于接到开发商可办理房产更名过户手续通知后七日内，补齐尾款。刘中斌须在更名日期内付清应付房款，刘中斌因任何原因逾期未付房款，房城港防城港分公司有权终止协议……”，但刘中斌在接到房城房防城港分公司的《补款通知》、《签合同通知》后，并未签订合同、补齐房款，且在漆艳军同意更名给刘中斌、刘中斌进行了涉案商品房的网签后，也并未补齐房款，因此刘中斌构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人有权解除合同”的规定，现房城房防城港分公司请求解除与刘中斌签订的《购房定金协议》，本院予以支持。 三、关于定金的问题。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人一方可以约定向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金”。本案中，刘中斌与房城港公司签订的《购房定金协议》约定，本合同签订之日，刘中斌向房城港防城港分公司支付8万元作为购房定金，刘中斌于2018年11月5日向房城房防城港分公司支付了定金8万元，定金合同已经生效，现因刘中斌违约导致合同的解除，故房城港防城港分公司有权没收刘中斌支付的定金8万元，刘中斌无权要求双倍返还定金。 四、关于房城港防城港分公司要求刘中斌支付更名费的问题。本案中，房城港防城港分公司并未举证证明更名费的实际产生，因此本院不予支持。 五、关于律师费的问题。根据刘中斌与房城港防城港分公司签订《购房定金协议》的约定，守约方主张债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、公告费等）由违约方承担。现刘中斌违约导致合同的解除，因此刘中斌应支付房城港防城港分公司因本案花费的律师费8000元。对刘中斌要求房城港防城港分公司支付律师费，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）刘中斌与被告（反诉原告）广西房城港房地产经纪有限公司防城港分公司于2018年11月5日签订的《购房定金协议》； 二、反诉原告（被告）广西房城港房地产经纪有限公司防城港分公司无需返还反诉被告（原告）刘中斌已经支付的定金8万元； 三、反诉被告（原告）刘中斌向反诉原告（被告）广西房城港房地产经纪有限公司防城港分公司支付律师费8000元； 四、驳回原告（反诉被告）刘中斌的全部诉讼请求； 五、驳回反诉原告（被告）广西房城港房地产经纪有限公司防城港分公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 本诉案件受理费3630.84元，减半收取计1815.42元，由原告（反诉被告）刘中斌负担；反诉案件受理费1370元，由反诉被告（原告）刘中斌负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本(原件)，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费6370.84元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员 刘庆荣 二〇一九年十二月二十一日 法官助理 虞兵兵 书 记 员 陈龙华