河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初5943号 原告：樊海彦，女，1979年9月6日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：张伟，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱伯微，北京市盈科（石家庄）律师事务所律师。 被告：北京昊璟时代置业有限公司，住所地北京市门头沟区永定镇冯村西100米。 法定代表人：尚永亮，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张志刚，河北典民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静瑜，河北典民律师事务所律师。 被告：河北胜炬房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥**槐安路与西二环交叉口乐橙商务广场****。 法定代表人：王瑞良。 原告樊海彦与被告北京昊璟时代置业有限公司、河北胜炬房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊海彦之委托诉讼代理人张伟，被告北京昊璟时代置业有限公司之委托诉讼代理人张志刚到庭参加诉讼。被告河北胜炬房地产开发有限公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 2018年2月2日，河北胜炬房地产开发有限公司依法取得建设石家庄市北杜乐橙商务广场规划行可证。 2013年10月26日，原告樊海彦（乙方）与北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司（甲方）签订《乐橙商务广场商铺购买合同》，约定：乙方于2013年10月26日付定金50000元整，并于2013年10月26日前交清剩余房款，计￥530755元整。甲方于2013年10月31日前将房产（商铺）交付乙方。同日，甲乙双方签订《乐橙商务广场》委托出租管理协议，约定：甲方将位于石家庄市桥西区槐安西路乐橙商务广场（具体以相关部门核准地址为准）1层38号商铺委托乙方实施统一的招商运营管理，甲方同意乙方以统一招商等形式代其完成该商铺的出租、联营等管理事宜。该商铺建筑面积29.65平方米，总房款为（人民币）580755元。甲方通过本协议授予乙方的委托权限，仅作为代表甲方对该商铺进行出租、联营等运营管理服务，不涉及该房地产所有权的处分权。委托期限为：自2013年10月31日至2022年10月31日止。租金约定：从2013年10月31日至2016年10月31日按总房款的21%支付租金，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费；从2016年10月31日至2019年10月31日每年的租金按照第一条规定的总房款的11%作为乙方应支付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费。乙方向甲方支付委托管理期限租金收益以年度为一个支付期，乙方在每年度的10月31号按照上述约定支付租金给甲方。违约责任：乙方违背第6.4条，不能按时给甲方支付租金，乙方须按照对应租金总额的日万分之二支付违约金；连续三个月不能给甲方支付租金，一方须按照对应租金总额的日万分之二支付违约金，并赔偿甲方的一切损失。 2019年1月5日，原告樊海彦与被告河北胜炬房地产开发有限公司签订《乐橙商务广场商铺购买合同补充协议》，约定：原北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司在2013年变更为河北胜炬房地产开发有限公司。双方同意原《乐橙商务广场商铺购买合同》（以下称原合同）真实有效。由于原合同北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司名称变更，由河北胜炬房地产开发有限公司履行北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司在原合同中的权利和义务；河北胜炬房地产开发有限公司在原合同中的权利与义务不变，因公司名称变更，影响河北胜炬房地产开发有限公司承继原合同的权利义务，给樊海彦造成的一切损失，由河北胜炬房地产开发有限公司承担。 同日，原告樊海彦与被告河北胜炬房地产开发有限公司签订《乐橙商务广场商铺委托出租管理协议补充协议》，主要约定内容同上。 关于租金，原告提交的《乐橙购物广场商铺返租领取登记表》以及中国农业银行个人账户明细显示，原告樊海彦分别于2013年10月26日收到2013年10月31日至2016年10月31日期间的租金121959元，于2016年11月7日收到2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金60689元，于2018年1月29日收到2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金60689元，于2019年1月21日收到租金10000元，剩余租金至今未支付，现原告诉至本院，诉讼请求：1、请求法院依法判决两被告连带向原告支付53883.05元租金；2、请求法院依法判决两被告连带向原告支付自2016年11月1日至2019年5月20日期间的违约金3569元，并支付自2019年5月21日起至诉讼请求第一项全部支付完毕之日止的违约金（以53883.05元为基数，按照日万分之二计算）；3、本案一切诉讼费用由两被告连带承担。 被告北京昊璟时代置业有限公司称，1、北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司有权独立经营，其签订的协议如果查证属实，应为有效。北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司成立于2009年5月21日，有营业执照，只不过营业执照在2017年4月3日被吊销，所以在2013年10月26日与原告签订的商铺购买协议、出租协议，如果查证属实，应为有效；2、北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司已经将合同权利义务转让给河北胜炬房地产开发有限公司，合同责任应由河北胜炬房地产开发有限公司承担，原告和河北胜炬房地产开发有限公司签订的两份补充协议，明确约定北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司在商铺购买协议，委托出租管理协议中的权利义务都由河北胜炬房地产开发有限公司承担。原告也签字摁手印表示同意，而且河北胜炬房地产开发有限公司还在原商铺购买合同、原委托出租管理协议上加盖了公章予以确认，符合合同法关于合同权利义务转让的规定，合法有效，责任应当由河北胜炬房地产开发有限公司承担；3、河北胜炬房地产开发有限公司和北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司没有关联关系，本案合同责任应由河北胜炬房地产开发有限公司独立承担。北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司成立于2009年5月21日，河北胜炬房地产开发有限公司成立于2011年9月7日，两个公司成立时间不同，是不同主体而且北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司只是营业执照被吊销，公司本身还是存续状态，因此两公司不存在名称变更关系，河北胜炬房地产开发有限公司和北京昊璟时代置业有限公司更无任何关联，本案合同责任应当由河北胜炬房地产开发有限公司独立承担。综上，本案中北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司的合同权利和义务，已经合法转让给河北胜炬房地产开发有限公司，合同责任应当由河北胜炬房地产开发有限公司独立承担，北京昊璟时代置业有限公司不应承担任何责任。 原告为了证实其主张，提交了原告的身份证复印件、被告河北胜炬房地产开发有限公司的企业公示信息、被告北京昊璟时代置业有限公司的企业公示信息、2013年10月26日乐橙商务广场商铺购买合同和2019年1月5日补充协议、收据、2013年10月26日乐橙商务广场商铺委托出租管理协议和2019年1月5日补充协议、乐橙购物广场商铺返租领取登记表、中国农业银行个人账户明细、石家庄市北杜乐橙商务广场规划行政许可等证据予以证实。 被告北京昊璟时代置业有限公司为证明其抗辩意见，提供了北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司企业公示信息予以证实。 被告河北胜炬房地产开发有限公司，未到庭，未答辩，亦为提交相关证据。 裁判理由与结果 本院认为：当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司与原告樊海彦签订的《乐橙商务广场商铺委托出租管理协议》以及原告与河北胜炬房地产开发有限公司签订的《乐橙商务广场商铺委托出租管理协议补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，对双方当事人均具有约束力。被告河北胜炬房地产开发有限公司承继北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司《乐橙商务广场商铺委托出租管理协议》中的权利和义务,其应按约定履行义务。 关于原告主张二被告承担连带责任，原告称，因无证据证明北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司同意将其权利和义务进行转移，而被告河北胜炬房地产开发有限公司自愿承担原协议中的权利和义务，故应承担连带责任；但北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司不具备独立法人资格，应由被告北京昊璟时代置业有限公司与被告河北胜炬房地产开发有限公司承担连带责任。对此，本院认为，本案原告在《乐橙商务广场商铺委托出租管理协议补充协议》中签字确认，表明其认可《乐橙商务广场商铺委托出租管理协议》中的权利和义务已全部概括转移至被告河北胜炬房地产开发有限公司，结合王瑞良系北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司负责人，亦为被告河北胜炬房地产开发有限公司的法定代表人及涉案房屋出租的经办人的事实，综合认定，原告及被告北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司、河北胜炬房地产开发有限公司均对租赁项下的权利义务主体转移达成共识，租赁关系权利义务双方自2019年1月5日起变更为原告与河北胜炬房地产开发有限公司。原告主张二被告承担连带责任，违反《乐橙商务广场商铺委托出租管理协议补充协议》的约定，理据不足，本院不予支持。 关于租金，北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司已按约定向原告支付2013年10月31日至2018年10月31日期间的租金，本院予以确认。自2018年11月1日至2019年10月31日期间，依照《乐橙商务广场委托出租管理协议》中“从2016年10月31日至2019年10月31日每年的租金按照第一条规定的总房款的11%作为乙方应支付给甲方的含税收益，乙方代扣代缴应由甲方承担的相关税费”之约定，计算出该期间的租金数额为63883.05元，扣减原告于2019年1月21日已实际收取的租金10000元，尚欠53883.05元，由承继北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司权利和义务的河北胜炬房地产开发有限公司承担支付义务。 关于违约金，现原告主张按应付租金的日万分之二计算因逾期支付租金所产生的违约金，符合“乙方违背本协议第6.4条，不能按时给甲方支付租金，乙方须按照对应租金总额的日万分之二支付违约金”的约定，亦未超过法律规定，本院予以支持。关于违约金的数额，依据《乐橙商务广场委托出租管理协议》中租金支付日期、金额，结合北京昊璟时代置业有限公司石家庄分公司实际支付租金的日期、金额，可计算出2016年11月1日至2017年10月31日期间的违约金为89元，2017年11月1日至2018年10月31日期间的违约金为1150元，2018年11月1日至2019年1月21日期间的违约金为1048元，共计2287元；被告河北胜炬房地产开发有限公司除应承担上述给付义务外，还应自2019年1月22日起以尚欠租金53883.05元为基数，按日万分之二计算向原告支付至付清之日止的违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告河北胜炬房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告樊海彦支付拖欠租金53883.05元以及违约金（2016年11月1日至2019年1月21日期间的违约金2287元；以53883.05元为基数，自2019年1月22日起至付清之日止，按日万分之二计算）； 二、驳回原告樊海彦的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1236元，由被告河北胜炬房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  季艳伟 人民陪审员  赵进昌 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  康乐河