江西省奉新县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0921民初1674号 原告：奉新新世纪物业管理有限公司，住所地：江西省宜春市奉新县冯川镇滨河东路**。统一社会信用代码：91360921083926537N。 法定代表人：陈瑛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：胡鸽，江西洪城律师事务所律师，执业证号：13601201811032343。 被告：王大水，男，1969年6月29日出生，汉族，住江西省宜春市奉新县。 原告奉新新世纪物业管理有限公司（下称原告）与被告王大水（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡鸽到庭参加诉讼。被告经本院依法传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付所欠缴的物业费6105元，违约金5000元，共计人民币11105元；2.本案诉讼费全部由被告承担。事实与理由：被告系奉新县雅阁春天2栋1单元202室的业主，面积为136.85平方米，奉新新世纪物业管理有限公司与被告签订了《前期物业管理协议》。原告积极履行合同中约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施物业管理，为被告提供了相应的物业管理服务。被告自2012年9月1日起至2018年12月31日拖欠物业管理费共计人民币6105元，同时，原告有权按约定要求被告从逾期之日起按逾期金额每日千分之三交纳违约金，但原告本着惩罚与教育结合的原则，酌情要求被告承担违约金5000元，共计11105元。原告曾多次向被告催交物业管理费，但其以不正当理由拒绝交纳。综上所述，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，望法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告既未到庭亦未进行答辩。 本院经审理认定事实如下：2010年2月9日，被告购买了奉新恒业房地产有限公司开发建设的奉新县雅阁春天2栋1单元202室房屋，面积为136.85平方米，储藏室5栋12号，面积为19.53平方米。2012年1月30日，江西银湾物业管理有限公司南昌分公司（作为甲方）与被告（作为乙方）签订一份《前期物业服务协议》，协议约定了双方的权利义务，对于物业费用，协议约定：“乙方交纳费用时间：物业管理费自《入伙通知书》规定的入伙之日起开始计收，业主应在办理之时一次性交清一年的物业服务费用，以后每半年收取一次，具体交款时间以甲方的书面公告为准：1、多层住宅按建筑面积：0.5元/月/平方米；储物间、车库按建筑面积0.5元/月/平方米…乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，应从逾期之日起按应交纳费用每天千分之三的标准向甲方支付违约金。”双方办理了业主房屋移交手续。 2015年3月16日，江西银湾物业管理有限公司南昌分公司（作为甲方）与奉新恒业房地产开发有限公司（作为乙方）签订一份债权转让协议，约定将甲方拥有的债权即雅阁春天小区物业业主从入住起至2015年4月30日应向甲方支付而未支付的物业费转让给乙方全权拥有。 2015年4月27日，雅阁春天业主委员会（作为甲方）与原告（作为乙方）签订一份《物业管理合同书》，约定由原告为雅阁春天提供物业服务，对于物业管理费，协议约定：“1、本物业的管理服务费按下列执行按双方协商的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方米建筑面积0.5元；电梯每月每平方米建筑面积1元（不含电梯运行费）；车库及储藏室每月每平方米0.5元；…2、管理服务费标准的调整按下列第5项执行：…（5）按双方议定的标准调整…” 2016年1月14日，奉新恒业房地产开发有限公司将其从江西银湾物业管理有限公司南昌分公司转让获得的债权全部转让给原告所有，同年2月17日，原告在小区的宣传栏及单元门上张贴通告告知各业主债权转让情况。 2016年起至2019年间，原告与雅阁春天业主委员会每年均签订了物业管理合同书，约定原告负责雅阁春天的物业服务自2015年5月1日至2019年12月31日，但2018年1月起，多层住宅房屋物业管理服务费调整为每月每平方米建筑面积0.6元。现原告以被告未交纳2012年9月1日起至2018年12月31日止的物业管理费为由诉至法院，提出前列诉讼请求。 本院认为，2012年江西银湾物业管理有限公司南昌分公司与被告签订的《前期物业服务协议》、2015年雅阁春天业主委员会与原告签订了《物业管理合同书》，均系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该合同协议合法有效，双方当事人应按协议的约定履行自己的义务。江西银湾物业管理有限公司南昌分公司将其上述物业服务费债权转让给奉新恒业房地产开发有限公司，后奉新恒业房地产开发有限公司又将上述债权转让给原告，以上均系债权的转让，且转让行为已通知了被告，该转让行为合法、有效；原告于2015年与雅阁春天业主委员会签订了《物业管理合同书》，约定自同年5月1日开始管理雅阁春天的物业，并按约履行了物业管理义务，被告理应按照约定交纳物业管理费，故2012年9月1日起至2015年4月30日欠缴的物业管理费为2502.08元[（136.85㎡×0.5元+19.53㎡×0.5元）×32个月]，2015年5月1日至2018年12月31日欠缴的物业管理费为3604.58元[（136.85㎡×0.5元+19.53㎡×0.5元）×32个月+（136.85㎡×0.6元+19.53㎡×0.5元）×12个月]。以上物业管理费合计6106.66元，故对原告要求被告支付物业管理费6105元的诉讼请求予以支持。 关于违约金，在2012年江西银湾物业管理有限公司南昌分公司与被告签订的《前期物业服务协议》中，约定从逾期之日起按应交纳费用每天千分之三的标准支付违约金，该计算标准过高，且被告未及时交纳物业费给原告造成的损失主要为利息的损失，故2012年9月1日至2015年4月30日止的违约金从所欠该年度物业费的次年开始按年利率24%计算较为合理，计算为2702.25元（312.76元×24%×6年+938.28元×24%×5年+938.28元×24%×4年+312.76元×24%×3年，违约金已计算至2018年12月31日）；2015年雅阁春天业主委员会与原告签订了《物业管理合同书》并未对违约金进行约定，故对原告要求被告支付2015年5月1日至2018年12月31日止所欠物业管理费的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第八十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告王大水应于本判决生效之日起十日内支付原告奉新新世纪物业管理有限公司物业管理费6105元，并支付违约金2702.25元； 二、驳回原告奉新新世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费78元，减半收取39元，由被告王大水负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费78元，款汇至江西省宜春市中级人民法院，户名：江西省宜春市中级人民法院，账号：14×××07，开户银行：中国农业银行宜春经济开发区支行，如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。 义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行，申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。 审 判 员  刘 兴 二〇一九年十二月十八日 法官助理戴欣欣 代书记员  熊木果