福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19132号 原告：厦门惠欣物业管理有限公司，住所地厦门市思明区中闽大厦****。统一社会信用代码91350200737850552T。 法定代表人：林庆明，董事长。 委托诉讼代理人：吴建萍，福建东方格致律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：阙旺洪，福建东方格致律师事务所实习律师。 被告：洪贵南，男，1968年4月2日出生，汉族，住厦门市。 原告厦门惠欣物业管理有限公司（以下简称惠欣物业公司）与被告洪贵南物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠欣物业公司的委托诉讼代理人吴建萍、阙旺洪到庭参加诉讼。被告洪贵南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.洪贵南向厦门惠欣物业管理有限公司支付位于厦门市同安区启辉十一路36号502室房产自2017年4月1日起至2019年3月31日期间的物业服务费30970.08元及违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月1日起按日息千分之一分别计算至被告洪贵南实际付款之日止）;2.洪贵南向厦门惠欣物业管理有限公司支付位于厦门市同安区启辉十一路36号502室房产自2017年4月1日起至2019年3月31日期间的房屋公共维修金5161.68元及违约金（违约金以欠缴金额为基数，自欠缴季度首月1日起按日息千分之一计算至被告实际付款之日止）;3.洪贵南支付位于厦门市同安区启辉十一路36号502室房产自2016年4月1日起至2019年3月31日期间的公摊电费685.36元、公摊水费85.38元。事实与理由：星海湾高层区（项目后更名为和谐天下）3区为惠元（厦门）房地产发展有限公司开发的房地产项目。2016年12月22日，福建省厦门市同安区人民法院出具的（2013）同执行字第584号之一《执行裁定书》第二条“被执行人沈小华所有的址于厦门市同安区××层××栋××层××单元（合同编号×××21）的所有权及相应的其它权力归买受人洪贵南（公民身份号码：330323197605××××）所有”。被告洪贵南购买星海湾高层区三区502单元（现地址为厦门市××路××号××室××房产该商品房建筑面积430.14平方米，该商品房项目由出卖人以协议方式选聘厦门惠欣物业管理有限公司提供前期物业服务。该商品房买卖合同附件四为前期物业服务合同，约定业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业费用，交纳方式为按季交纳，在每季度终止前10日交纳下一季度的物业费用，业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费用和房屋公共维修金，按应缴费用的日千分之三支付滞纳金。2009年7月2日，惠元（厦门）房地产发展有限公司与厦门惠欣物业管理有限公司签订《委托物业管理服务合同》,约定惠元（厦门）房地产发展有限公司选聘厦门惠欣物业管理有限公司对星海湾高层区提供前期物业管理服务，物业管理服务费、公共维修金由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅3元／㎡／月，公共维修金0.5元／㎡／月，按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度终止前10日内交纳下一季度物业服务费、公共维修金，未能按时足额交纳物业管理服务费、公共维修金等费用，应自逾期之日起按日加收所欠缴费用千分之三的违约金。案涉物业交房后，业主或使用人与原告签订了《前期物业管理服务协议》,约定了前期物业管理阶段相应的物业管理服务费、公共维修金等收费标准和交费期限，与《委托物业管理服务合同》相同，还约定了逾期交纳每日加收应付金额千分之五的滞纳金。自2016年4月1日至2019年3月31日，洪贵南一直未能缴纳物业服务费、公共维修基金、公摊水电费，同时应当按照欠缴金额每日千分之一的标准支付违约金。经惠欣物业公司多次催款未果，故提出如上诉求。 洪贵南辩称：1、请求法院到现场查看物业的服务情况，物业服务不能让人满意。2、物业公司对所有未交费住户均有起诉，请求并案审理。3、物业诉求起算时间有误，2017年3月31日前物业费等其他费用其已经缴清。4、本小区内物业费收费标准差距很大，高层每月每平方米收3元，别墅每月每平方米才收取1.2元，明显不合理，应该予以调整。其向物业公司反映物业收费存在该问题，物业公司至今未答复。5、其家房间窗户有一处破损后告知物业公司，物业公司答复会尽快维修，但至今仍没有维修。6、其并未违约，所以其不应该支付违约金。7、公摊水电的费用也偏高，且公摊水电费应该包含到物业费里面，物业公司应把高层和底层分开单列计算较妥。8、其与物业公司的新合同至今未签是因为其家破损玻璃至今没有修好，且其向物业公司反馈收费不合理后，物业公司没有回馈。9、本案的律师费应该由原告自行承担。 本院经审理认定事实如下： 2009年7月2日惠元（厦门）房地产发展有限公司（甲方）与厦门惠欣物业管理有限公司（乙方）签订《委托物业管理服务合同》，约定惠元（厦门）房地产发展有限公司选聘厦门惠欣物业管理有限公司提供前期物业管理服务。物业名称为星海湾高层3区，物业类型为高层住宅，坐落位置为厦门市同安区西柯镇，地上，地上建筑面积77763㎡，地下，地下建筑面积15638㎡。委托期限为2009年7月2日至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效之日。合同还约定在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括：1、房屋公共部位、公共设备使用管理；2、小区内公用设备、设施的使用管理；3、小区内公共场地、部位的清洁卫生；4、公共绿化的养护和管理；5、区内交通秩序及车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装修装饰管理服务；8、物业档案资料管理；9、协助甲方做好入住时的交房、物业咨询、接待等工作。物业管理服务费由业主按其拥有物业管理的建筑面积交纳，具体标准为，高层住宅3元/㎡·月；1-4层商场（店面）30元/㎡·月；物业管理服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在每季度终止前10日内交纳下一季度的管理服务费。公共维修基金由业主按其拥有的建筑面积交纳标准：高层住宅0.5元/㎡·月；1-4层商场（店面）0.2元/㎡·月。未能按时交纳上述费用的，应自逾期之日起按日加收所欠缴费用的千分之三的违约金。逾期6个月仍不交纳的，乙方可停止对其的服务。《委托物业管理服务合同》签订后，惠欣物业公司提供物业管理服务至今。 2010年5月28日，惠元（厦门）房地产发展有限公司将星海湾高层区3区2栋2-1栋5跃6层502单元（后改为厦门市同安区启辉十一路36号502室）的房屋出卖给买受人沈小华，该房建筑面积430.14平方米。合同中约定业主或业主使用人违反本细则约定，未能按时足额交纳物业管理服务费和房屋公共维修基金的，按应缴费用的日千分之三支付滞纳金。2012年7月3日，沈小华与惠欣物业公司签订《前期物业管理服务协议》，合同中约定前期物业管理阶段，物业服务费、房屋公共维修基金以商品房买卖合同约定的面积为计算依据，计算标准为：住宅物业管理服务费：3.00元/㎡·月；住宅维修基金为0.5元/㎡·月，每季度第一个月10日前交纳上述费用及上季度公摊水电费，逾期每日加收应付金额的千分之五的滞纳金。2016年12月19日，洪贵南竞买取得上述房屋，并缴交部分物业服务等费用。但从2017年4月1日至2019年3月31日止，洪贵南欠缴上述房屋的物业管理费为物业管理费30970.08元，公共维修金2580.84元。 本院认为,《委托物业管理服务合同》系双方的真实意思表示，合法有效，应严格履行。上述合同对全体业主和使用人均具有约束力。合同履行中所形成的《前期物业管理服务协议》进一步明确物业服务之内容及双方之权利、义务，其效力亦先后约束于沈小华、洪贵南两业主。惠欣物业公司提供物业服务，洪贵南接受服务，应履行缴交物业管理费、公维金之义务。故惠欣物业公司提出的上述诉请，依据充分，应予支持。惠欣物业公司未能提供其代垫代交水电费之证据，当然亦未能在其代交水电费后举证各业主之分摊金额。故其诉求由洪贵南支付公摊水电费，本院不予支持。本院在审理惠欣物业公司诉请同一小区其他业主的物业服务合同纠纷案中，已认定惠欣物业公司的物业服务存在瑕疵。现惠欣物业公司诉求洪贵南支付违约金，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、洪贵南于本判决生效之日起十日内向厦门惠欣物业管理有限公司支付2017年4月1日至2019年3月31日的物业管理费30970.08元、房屋公共维修金2580.84元； 二、驳回厦门惠欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1148元，减半收取计574元，由洪贵南负担393元，由厦门惠欣物业管理有限公司负担181元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十二月三日 代书记员 杨耀荣  附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。