西安市未央区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0112民初9869号原告：何昕芮，女，1990年2月2日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：贺军，男，1973年7月19日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：刘根虎，男，1961年9月23日出生，汉族，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告：付慧丽，女，1972年12月26日出生，住西安市未央区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。共同委托诉讼代理人：顾银，陕西其源律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：张铮，陕西其源律师事务所实习律师。被告：深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司。住所地：陕西省西安市未央区，统一社会信用代码：91610000567107204D。负责人：刘美鸽，该公司西安事业部经理。被告：深圳市彩生活物业管理有限公司。住所地：深圳市光明区彩生活物业管理处，统一社会信用代码：91440300726160011C。法定代表人：昌荣，该公司董事长，住该公司。共同委托诉讼代理人：马海挺，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：孙明靖，北京市君泽君（深圳）律师事务所实习律师。第三人：绿地集团西安盛都置业有限公司，住所地：西安市未央区，现住所地：西安市高新区。统一社会信用代码：91610135566014233J。法定代表人：李蓟，该公司董事长，住该公司。原告何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽与被告深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司，第三人绿地集团西安盛都置业有限公司物业合同纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何昕芮、贺军、付惠丽，原告何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的共同委托诉讼代理人顾银、张铮，被告深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司的共同委托诉讼代理人马海挺、孙明靖，第三人绿地集团西安盛都置业有限公司的委托诉讼代理人王超、白雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽向本院提出诉讼请求：1.确认其与被告签订的前期物业管理服务协议第四条关于“住宅按建筑面积每月每平方米3.5元”的约定无效，以及其与第三人签订的商品房买卖合同中涉及花园洋房物业服务费3.5元/月·平方米的约定无效； 2.二被告公示绿地香树花城物业服务标准；3.二被告公示绿地香树花城2017年和2018年以及之后年度的供暖面积；4.二被告公示自接管绿地香树花城物业服务之日截止判决确定之日共有部分的使用和收益状况（包括但不限于广告收益、车位租赁费、会所租金等）；5.二被告恢复擅自拆除的XX城XX层XX花园XX房间的门禁（即“二道门”）；6.二被告在恢复“二道门”后按照1元/月/平米的标准收取物业费；7.诉讼费二被告承担。事实和理由：2014年6月13日第三人与被告彩生活分公司签订前期物业服务合同，并于同年的7月在西安市房屋管理局物业办办理了备案。其中，前期物业服务合同第六条约定“住宅基础物业服务费：1.5元/月/平方米”，关于物业服务标准没有约定，物业服务费实行包干制。2014-2016年购房的其与被告彩生活公司签订了前期物业管理服务协议，该协议第四条约定管理费“住宅按建筑面积每月每平方米3.5元”；关于物业服务收费采取薪酬制或包干制未约定，物业服务标准未约定。此外，少数原告除与被告彩生活公司签订上述前期物业管理服务协议外，在与第三人签订的商品房买卖合同的第九章前期物业管理第二十一条约定“（三）物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为3.5元/月/平方米（建筑面积）。”附件十关于前期物业管理的约定中附有前期物业服务合同，该合同第六条约定花园洋房物业服务费3.5元/月/平方米。关于物业服务标准，合同正文及附件中均没有约定。2017年之后购房的原告与第三人签订的商品房买卖合同第九章前期物业管理第二十一条约定“（三）物业服务期间，物业收费计费方式为包干制。物业服务费为3.5元/月/平方米。”此外，商品房买卖合同附件十关于前期物业管理的约定中附有前期物业服务合同，该合同的第六条约定花园洋房物业服务费3.5元/月/平方米。关于物业服务标准，合同正文及附件中均没有约定。以上涉及物业服务的合同内容有明显差异，尤其是花园洋房物业服务费的价格差异极大，直接影响着包括其在内的成千上万业主的切身利益。其认为，上述涉及花园洋房物业服务费3.5元/月/平方米的约定均无效。理由：1.第三人与被告彩生活分公司擅自将花园洋房物业服务费提高，属于订立背离中标合同实质性内容的协议条款。2.两被告和第三人恶意串通，擅自提高物业服务费价格的行为，损害了国家和第三人的利益。3.格式合同或格式条款，对合同没有协商、选择权。两被告接管绿地香树花城小区后，既不公示物业服务标准，也不公示收费标准。供暖温度一直不达标。其对绿地香树花城的共有部分经营收益享有知情权、监督权。两被告和第三人未经其同意，XX小区XX层XX花园XX房间的门禁拆除，给花园洋房区域的管理和安全带来巨大隐患。两被告严重违反了《陕西生住宅小区物业服务指导标准》中关于任何等级标准对服务要求的规定，具体表现在：1.基本要求上存在问题，2.房屋管理上存在问题，3.公用设施设备维护上存在问题，4.公共秩序维护上存在问题，5.保洁服务上存在问题，故诉至法院。被告深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司、深圳市彩生活物业管理有限公司共同辩称，前期物业服务协议为双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合同条款合法有效。原告与第三人签订的商品房买卖合同系另一法律关系，原告将卖方列为第三人，却要求确认合同无效，或有不当。此外，商品房买卖合同中约定的物业费标准与前期物业服务协议中的物业费标准是一致的。前期物业服务协议第二条及第三条明确约定了物业服务的管理和标准，在购房时已经公示，且在小区中也有公示。原告与供暖机构之间是供暖共同法律关系，我方仅是代为收取供暖费用，并非该法律关系的相对人，关于供暖面积的公摊问题，原告应另寻合法途经进行主张，其会予以配合。此外，自2015年至今，小区业主实际交纳的供暖费用，总额是少于其代为支付的费用总额，其保留追诉垫付供暖费用的权利。关于共有部分的收益，属于全体业主的共同利益，应由全体业主授权指令被告公示与否。在全体业主共同授权的情况下，其会予以配合。其作为物业服务的提供者，对于门禁设立与否，应按照全体业主共同意思表示开展工作，本案中原告能否代表全体业主，该门禁是否应该设立，法院查明后进行裁决。物业收费标准属于合同的商务条款，应由原、被告共同协商确定，原告要求按照每月每平方1元标准收取物业费，属于单方要求，无事实及法律依据，不应得到支持。综上原告的诉讼请求没有事实依据且不符合法律规定，请求法院驳回。第三人述称，与被告意见一致。经审理查明，四原告系第三人开发的绿地香树花城一期业主。2014年6月29日，原告刘根虎与被告深圳市彩生活物业管理有限公司签订《前期物业管理服务协议》；2014年12月29日，原告贺军与被告深圳市彩生活物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议；2017年9月17日原告付惠丽与被告深圳市彩生活物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，2018年7月8日原告何昕芮与被告深圳市彩生活物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议，四份协议均约定了房屋类型为洋房，管理费按照建筑面积每月每平方米3.5元收取。被告深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司为实际提供物业服务的物业公司。诉讼中，双方各执己见，致调解不能成立。以上事实，有当事人陈述，商品房买卖合同，前期物业管理服务协议等证据附卷为证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）  一、对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。（六）非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。故四原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》中关于洋房“住宅按建筑面积每月每平方米3.5元”合法有效。因原告未提供合法有效证据证明其诉称的XX城XX层XX花园XX房间的门禁（“二道门”）权属归原告，亦不能证明是二被告所拆除，现原告要求二被告恢复门禁，本院不予支持。本案在审理过程中，原告认可被告已对绿地香树花城物业服务标准、供暖面积，共有部分的使用、收益在小区内进行了张贴公示，故对于原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，第五十二条之规定，判决如下：驳回原告何昕芮、贺军、刘根虎、付惠丽的诉讼请求。本案案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长       白  锋    人民陪审员       周银凤人民陪审员       贺群牛    二〇一九年十二月二十三日书  记  员       高  敏 打印人：周惠荣 校对人：高敏 送达时间： 2019年 月 日 1