广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤19民终8447号上诉人（原审原告）：刘灵燕，女，1981年10月23日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地：东莞市厚街镇湖景大道环岗村加州阳光花园**多层公寓**商铺07。法定代表人：王燕凤，经理。被上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地，住所地：广东省东莞市厚街镇S256省道赤岭路段iv>法定代表人：刘学斌，董事长。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：李龙华，广东康浩律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：念海龙，广东康浩律师事务所实习律师。上诉人刘灵燕与被上诉人东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司（以下简称御墅莲峰公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初2532号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。刘灵燕上诉请求：1、撤销广东省东莞市第三人民法院作出（2019）粤1973民初2532号民事判决第一、二项判决，并改判御墅莲峰公司赔偿刘灵燕逾期办证损失（计算方法：以已付房价款683080元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年11月21日起计算至御墅莲峰公司将办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料报产权登记机关备案之日2018年11月28日止）；2、富盈公司就御墅莲峰公司上述逾期办证损失责任承担连带责任；3、本案诉讼费用由御墅莲峰公司、富盈公司承担。事实和理由：一、一审法院关于“《合同》及附件约定，若御墅莲峰公司自案涉商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则御墅莲峰公司应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。该约定合法有效，双方应遵循履行”（注：一审判决书第16页）的认定属适用法律错误。（一）刘灵燕与御墅莲峰公司签订的《商品房买卖合同》“关于产权登记的约定”条款在逻辑上相互矛盾，附件五第八条约定明显减轻了御墅莲峰公司责任，排除了刘灵燕权利，且未就该条款履行明示告知义务。（二）根据《合同法》第一百一十三条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款立法本意，合同约定违约金但约定过分低于损失的，人民法院依法予以调整。1、从2017年11月21日起至御墅莲峰公司将办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料报产权登记机关备案之日2018年11月28日止，御墅莲峰公司已逾期报备373日，导致刘灵燕长期未能取得案涉房屋不动产登记证，合同约定的违约金按已收房价款万分之五计算为341.54元，过分低于刘灵燕的损失。2、约定的违约金过分低于刘灵燕的损失，根据《合同法》第一百一十三条与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，应依法予以调整。（三）根据东莞市基层法院（2017）粤1972民初9137号等系列案与东莞市中级人民法院（2018）粤19民终5648号等系列案判例显示，两级法院均认定《商品房买卖合同》附件五第八条为格式条款且为无效条款，并认定参照人民银行逾期贷款利息计算逾期办证损失并无不当。二、富盈公司系御墅莲峰公司的唯一法人股东，存在人格与财产混同等情形。综上所述，本案一审判决是错误的，恳请二审法院在查清事实的基础上准确适用法律，以确实维护刘灵燕合法权益。御墅莲峰公司答辩称：一、《商品房买卖合同》第十五条以及附件五第八条的约定合法有效，不属于无效的格式条款，且刘灵燕在一审程序中从未主张无效。原审法院认为“若御墅莲峰公司自案涉商品房实际交付之日起365日内仍未能报权属登记至产权登记机关备案的则按已付房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务”的约定合法有效，属于适用法律正确。具体表现如下：第一，附件五第八条约定提供资料报产权登记机关备案的期限为自商品房实际交付之日起365日内，不存在刘灵燕所称的辑矛盾、无效的情形。第二，依据附件五第八条，在商品房实际交付之日起的366日至730日的阶段，御墅莲峰公司承担万分之五违约金，超过730日后，御墅莲峰公司还需另行承担约责任。该条款对御墅莲峰公司的义务以及违约责任有明确的约定，不存在免除御墅莲峰公司责任的情形。第三，御墅莲峰公司已对合同条款履行明示告知义务，并不存在刘灵燕主张御墅莲峰公司未采用合理方式予以说明的情形。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定第3项中已清楚标注，双方在签暑《商品房买卖合同》时，刘灵燕对于合同附件五第八条是清楚了解的。同时，附件五第十六条亦有明确约定，因此，御墅蓬峰公司已尽到了应尽的提示说明义务，合同第十五条及附件五第八条的约定合法有效。二、刘灵燕主张合同无效同时又以合同有效为由主张调整违约金，自相矛盾。既然双方已经对产权登记的违约责任进行约定，那么有约定从约定，无约定才从法定，故本案不适用《合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《商品房买卖合同解释》”)第十八条的规定，一审法院适用合同约定处理本案纠纷正确。具体表现如下：首先，合同第十五条及附件五第八条约定御墅莲峰公司提交资料各案的期限为实际交房之日起365日内合法有效。涉案房屋的实际交房日为2017年9月21日，御墅莲峰公司只有在该日期起第365天即2018年9月21日后仍未提交资料备案的，才需按已收房款的万分之五的标准承担违约责任。其次，御墅莲峰公司已将涉案房屋交付给刘灵燕，未办理权属量记本身不会产生损失，刘灵燕也没有任何证据显示其因未办理权属登记造成了实际损失。《商品房买卖合同解释》第十八条第二款规定的“参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期货款利息的标准计算”的前提是，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。合同已明确约定违约金，刘灵燕在未提供证据证明其的损失已超过合同所约定的违约金标准的情况下，主张按照中国人民银行同期货款利率的1.3倍的标准计算违约金，缺乏合同以及法律依据。再次，刘灵燕主张调整违约金的标准，但并提供任何的证据证实符在经济损失或损失高于合同约定的造约金标准，应承担举证不能责任。最后，合同附件五第八条第三点有约定，即御墅蓬峰公司需要承担违约责任的前提是因御墅莲峰公司的原因导致无法取得办理权属登记的。但本案的实际情况是，御墅莲峰公司向房管部门提交资料备案，但房管部门在办理实测时，发现部分业主存在加建改建情形。经御墅峰公司说明并多次开会释明、催促后，业主仍不配合整改，从而影响办理房屋所有权登记的进程。三、刘灵燕提及的(2017)粤1972民初9137号和(2018)粤19民终5648号案与本案无关联。在(2019)粤19民终3938号等系列案件中，均认为“商品房实际交付之日起365日内仍未能报权属登记至产权登记机关备案的则按已付房价款的万分之五支付违约金的”约定合法有效，开发商与业主所签订的《商品房买卖合同》及其附件中关于报产权登记机关办理备案的期限、产权登记机关最迟受理初次权属登记的期限以及针对逾期备案、产权登记机关未在期限内受理初次权属登记，开发商需承担的违约责任与本案中的约定一样。富盈公司答辩称：一、御墅莲峰公司建立了独立规范的财务制度、财务支付明断、具有独立的经营场所。富盈公司与御墅莲峰公司为相互独立的法人主体，不存在《中华人民共和国公司法》的“公司人格与股东人格混同、公司财产与股东财产混同”等情形，富盈公司不应承担连带责任。原审法院驳回刘灵燕要求富盈公司承担连带责任的认定适用法律正确。从御墅莲峰公司及富盈公司2016年-2018年连续三年的财务报表可以显示：第一，御墅莲峰公司有独立的财务账册和独立的财务制度，也有独立的收付款账户；第二，御墅公司在对外支付的时候是以自己的名义进行的，不存在富盈公司代为收付款的情况，并且有以御墅莲峰公司的名义纳相应的税金；第三，报表可以清晰反映，富盈公司与御墅莲峰公司双方三年间的财务往来情况，两个公司的往来款，借货款项，以及期末的余额，皆可证明，双方是各自独立的经营主体。其次，从御墅莲峰公司及富盈公司的工商登记信息可知，两公司分属两个相互独立的法人主体，各自登记于不同的经营场所。二、富盈公司作为御墅莲峰公司的股东，不存在“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益”的情形，不具备适用《公司法》第六十三条的前提条件，富盈公司不应承担连带责任。《公司法》第六十三条属于第二十条公司法人格否定制度的特殊规定，根据《公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”的规定，公司法人格否定制度应当具备以下三个方面的要件：1、主体要件，被诉主体只能是实施了滋用公司人格和股东有限责任的行为的积极的控制股东；2、行为要件，公司人格利用者实施了滥用公司人格和股东有限责任的行为；3、结果要件，公司法人格利用者滥用公司法人人格的行为必须给他人或社会造成损害。三、御墅莲峰公司作为正常独立经营的房地产开发企业，经营收入稳定，公司资本充实，不存在不能履行债务或者资不抵债导致债权人利益严重受损的情况，刘灵燕要求富盈公司承担连带责任无事实和法律依据。四、一人有限责任公司的人格否认制度主要是为了防止公司财产与股东财产混淆，滥用有限责任原则，损害公司债权人的利益。但亦不能扩张适用该制度，否则等同否认一人有限责任公司的有限责任原则。刘灵燕向一审法院起诉请求:1.判令御墅莲峰公司赔偿刘灵燕逾期办证损失（计算方法：以已付房价款683080元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.3倍，从2017年10月3日起计算至御墅莲峰公司将办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料报产权登记机关备案为止，暂计至2018年12月13日为50385元；2.富盈公司就御墅莲峰上述责任承担连带责任；3.本案诉讼费用由御墅莲峰公司、富盈公司承担。原审法院审理查明，2014年7月8日，刘灵燕与御墅莲峰公司签订了一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），《合同》约定：刘灵燕向御墅莲峰公司购买东莞市常平镇还珠沥村富盈山水华庭2幢2单元502号房，房屋总价款为683080元；御墅莲峰公司应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料报产权登记机关备案，如因御墅莲峰公司的责任，刘灵燕不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按如下处理，御墅莲峰公司应自该商品房实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料提交备案的义务，若御墅莲峰公司超过730日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，刘灵燕有权退房。另，《合同》附件进行了补充约定：御墅莲峰公司应自该商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料报产权登记机关备案，在此期限内完成前述义务的，即视为御墅莲峰公司履行了办证过程中应尽的义务，且御墅莲峰公司无需承担违约责任；若御墅莲峰公司自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则御墅莲峰公司应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务；若自该商品房实际交付之日起超过730日房屋产权登记机关尚未受理相关办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料的，刘灵燕可选择退房，若刘灵燕选择退房，则必须在该商品房符合退房条件之日起一个月内向御墅莲峰公司提出，否则视为放弃退房权利，御墅莲峰公司在与刘灵燕达成解除买卖合同协议后30日内无息返还刘灵燕已付的购房款并向刘灵燕支付已付房价款万分之五的违约金，御墅莲峰公司在支付上述违约金后无需再赔偿刘灵燕其他任何损失。刘灵燕需退回此前御墅莲峰公司开出的收款凭证。2018年11月12日，东莞市常平镇房地产管理所作出《关于常平富盈山水华庭1-3幢房屋所有权首次登记的公告》，该公告载明：“兹有东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司向不动产登记部门申请办理富盈山水华庭1-3幢的房屋所有权首次登记手续，根据《不动产登记暂行条例》第十八、十九条，经常平房管所现场查看，发现1-3幢总共220套房间，其中1幢1单元702,1幢2单元302,2幢l单元601,2幢1单元1701,2幢1单元1801,2幢2单元501，3幢1单元1301，共计7套房间存在房屋现状与规划不相符的情况。对于这7套房屋，由于违反相关规定，登记部门暂不予受理首次登记，1-3幢其余213套房屋可正常申请办理登记手续。”2018年11月28日,房管部门向御墅莲峰公司出具《不动产登记受理凭证》，受理案涉商品房的首次权属登记。2018年12月12日，案涉房屋取得了不动产权证，完成了首次权属登记。另查明，刘灵燕已付清案涉房屋的全额房款。在原审法院（2017）粤1973民初6462号《民事判决书》以及东莞市中级人民法院（2018）粤19民终437号《民事判决书》均认定刘灵燕于2017年8月3日收到御墅莲峰公司提交的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，刘灵燕自此应知悉案涉房屋已具备交付条件，并认定2017年8月3日为案涉房屋的收楼日期。又查明，刘灵燕于2017年9月21日对案涉房屋进行验收，并在《房屋交付验收记录表》中签名确认。原审诉讼中，刘灵燕主张御墅莲峰公司、富盈公司人格与财产混同，要求富盈公司对御墅莲峰公司的债务承担连带清偿责任。对此，御墅莲峰公司、富盈公司提交了御墅莲峰公司2016年至2018年的财务报表。以上事实，有《商品房买卖合同》《民事判决书》[（2018）粤19民终437号]《房屋交付验收记录表》《关于常平富盈山水华庭1-3幢房屋所有权首次登记的公告》《不动产权证》《不动产登记受理回执》《财务报表》购房发票以及本案原审庭审笔录附卷为证。原审法院认为，本案争议焦点为：一、御墅莲峰公司是否存在违约行为；二、如违约，御墅莲峰公司应如何承担违约责任；三、富盈公司是否应对御墅莲峰公司的债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。经原审法院（2017）粤1973民初6462号《民事判决书》以及东莞市中级人民法院（2018）粤19民终437号《民事判决书》均认定2017年8月3日为案涉房屋的收楼日期，而刘灵燕于2017年9月21日对案涉房屋进行验收，并在《房屋交付验收记录表》中签名确认，因此，原审法院认定2017年9月21日应为案涉房屋的实际交房之日。根据《合同》及附件的约定，御墅莲峰公司应自案涉商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料报产权登记机关备案，即御墅莲峰公司应于2017年9月21日至2018年9月21日期间将案涉商品房办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料报产权登记机关备案。御墅莲峰公司提交的《不动产登记受理凭证》记载房屋管理部门于2018年11月28日接收了报备资料，也即是说御墅莲峰公司于2018年11月28日才将符合备案的资料交予登记机关，该报备时间已超出了《合同》约定的“办理权属登记需由御墅莲峰公司提供的资料报产权登记机关备案”的时间。虽然御墅莲峰公司抗辩系因部分业主擅自改变房屋结构导致报备不成功，但在《关于常平富盈山水华庭1-3幢房屋所有权首次登记的公告》中并未记载案涉房屋存在现状与规划不符的情况，故对御墅莲峰公司的抗辩主张原审法院不予采信，原审法院认定御墅莲峰公司已逾期报备，构成违约。关于争议焦点二。承上，御墅莲峰公司的行为构成违约，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《合同》及附件约定，若御墅莲峰公司自案涉商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则御墅莲峰公司应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。该约定合法有效，双方应遵循履行。因御墅莲峰公司于2018年11月28日才将符合备案的资料交予登记机关，属于“自案涉商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案”的情形，按照上述约定，御墅莲峰公司应向刘灵燕支付违约金341.54元（683080元×万分之五）。至于刘灵燕提出应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定计算违约金的问题，因双方所签订的《合同》已明确约定了逾期办证的违约金计付标准，本案不属于对违约金或损失数额难以确定的情况，故对于刘灵燕的主张原审法院不予采纳，刘灵燕诉请按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计付办证损失的主张，因理据不足，原审法院不予支持，原审法院认定御墅莲峰公司应向刘灵燕支付的违约金为341.54元。关于争议焦点三。从御墅莲峰公司、富盈公司的工商登记信息可知，富盈公司与御墅莲峰公司分属两个相互独立的法人主体，各自均登记于不同的经营场所。而在本案中，刘灵燕并无证据证明御墅莲峰公司、富盈公司存在资不抵债或会致使债权人权益遭受严重损害的情形，刘灵燕以御墅莲峰公司、富盈公司存在人格与财产混同致使其权益受损为由主张富盈公司对御墅莲峰公司的债务承担连带责任，理据不足，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、御墅莲峰公司应于判决发生法律效力之日起三日内向刘灵燕支付逾期办证违约金341.54元；二、驳回刘灵燕的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费530元，刘灵燕已预交，由刘灵燕负担526元，御墅莲峰公司负担4元。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。二审期间，御墅莲峰公司、富盈公司提交办证资料签收表，用以证明刘灵燕于2019年4月7日领取案涉房屋的办证资料。刘灵燕确认收到办证资料，但认为与本案无关。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对刘灵燕上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。结合双方的诉辩意见，本院归纳本案二审的争议焦点为：刘灵燕的逾期办证损失应如何认定。原审法院已查明，案涉机房屋于2017年9月21日实际交付，根据《商品房买卖合同》及附件约定，御墅莲峰公司公司应自案涉商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。但御墅莲峰公司实际于2018年11月28日才将符合备案的资料交予登记机关，已构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。虽然案涉《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为：若出卖人自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则出卖人应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。但该合同约定的逾期办证违约金以房款总价的万分之五固定封顶，属于明显过低。刘灵燕以违约金标准过低要求调整，但未能进一步举证证明其实际损失数额，结合刘灵燕于2019年4月7日签收案涉房屋的办证资料即已具备实际办证的条件，以及逾期办证的原因及当事人过错程度等，按照公平和诚实信用原则，本院将逾期办证违约金以已付购房款总额683080元为基数，以年利率4%为参照酌情调整，自2018年9月21日计算至2019年4月7日，共计14896.76元（683080元×4%÷365天×199天），对刘灵燕主张数额的超出部分，本院不予支持。根据御墅莲峰公司与富盈公司的工商登记信息可知，两公司分属两个相互独立的法人主体，刘灵燕未能举证证实两公司存在人格混同或财产混同的情形，亦未能举证证实富盈公司作为股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的情形，故刘灵燕要求富盈公司承担连带赔偿责任的依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人刘灵燕的上诉请求部分有理，本院对有理部分予以支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初2532号民事判决第二项；二、变更广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初2532号民事判决第一项为：东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向刘灵燕支付逾期办证违约金14896.76元；三、驳回刘灵燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费530元，由东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担86.21元，由刘灵燕负担443.79元；二审案件受理费912元，东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担172.42元，由刘灵燕负担739.58元。由于刘灵燕同意由败诉方直接支付诉讼费给胜诉方，故本院不另行退收。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一九年十二月二十七日书记员  卢敏怡附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。