山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民初1732号 原告：韩林，男，1990年3月22日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：姜美玲，女，系原告之母。 被告：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住青岛市黄岛区峨眉山路**光谷软件园。 法定代表人：牛文慧，总经理。 委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晶，山东倡通律师事务所律师。 第三人：青岛同泰房地产开发有限公司，住，住青岛市黄岛区珠山南路**/div> 法定代表人：王誉焜，董事长。 委托诉讼代理人：周勇，男，系公司职工。 第三人：青岛同泰建设集团有限公司，住青岛，住青岛市黄岛区珠山南路**iv> 法定代表人：王誉焜，董事长。 委托诉讼代理人：曲志刚，男，系公司职工。 第三人：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族，住青岛市黄岛区珠海街道办事处**第二居委会**。 委托诉讼代理人：曲志刚，男，系青岛同泰建设集团有限公司职工。 原告韩林诉被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司），第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰房地产公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰建设公司）、第三人王誉焜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告韩林的委托诉讼代理人姜美玲，被告得源投资公司的委托诉讼代理人赵晶，第三人同泰房地产公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰建设公司的委托诉讼代理人曲志刚，第三人王誉焜的委托诉讼代理人曲志刚，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩林向本院提起诉讼请求：1、请求解除对位于黄岛区世纪大道999号同泰华府11栋l单元3层304户房屋的查封，终结对该房屋的强制执行程序；2、请求判令第三人同泰房地产公司继续履行与原告签订的《青岛市商品房预售合同》，向原告交付房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月16日，原告与第三人同泰房地产公司签订了《青岛市商品房预售合同》，合同约定，原告购买该第三人开发的位于黄岛区世纪大道999号同泰华府11栋x单元x层x户房屋一处，房屋面积为102.79平方米，总价款为493392元，房屋交付时间为2016年5月31日。合同签订后，原告依约支付了购房款，并于2014年11月7日缴纳了房屋维修基金13671.07元，但该第三人未向原告履行合同义务，未将房屋交付给原告。原告依法提起诉讼，经黄岛区人民法院作出(2019)鲁0211民初289号民事调解，调解意见为同泰房地产公司向原告支付逾期交房违约金（以己付购房款493392元为基数，按照日万分之一，自2016年6月1日起计算至实际交房之日止）：如其在2019年11月1日仍未能向原告交付房屋，此后的逾期交房违约金按照日万分之1.2计算至实际交房之日止。调解书作出后，该第三人还未履行交房义务，也并未向原告支付逾期交房违约金。争议房屋在被告得源投资公司与同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案中被法院依法查封并进入强制执行程序，原告立即提起执行异议申请，法院作出2019鲁02执异412号裁定，驳回原告的执行异议申请。原告认为，原告作为守约方，其合法权益应受法律保护，法院驳回原告的异议申请侵害了原告的合法权益，故原告依法提起诉讼，以避免损失继续扩大，恳请法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告得源投资公司辩称：一、原告就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）2013年6月7日，被执行人同泰房地产公司将“同泰华府”项目国有土地使用权及在建工程（含异议房屋）抵押给原抵押权利人中国农业银行股份有限公司胶南市支行（简称农行黄岛支行，下同），双方按照《抵押合同》约定，共同向房屋登记机构办理不动产抵押登记，详见青岛市不动产登记信息表。（二）得源投资公司依法享有异议房屋抵押优先受偿权。2017年6月26日，农行黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司（简称强森公司，下同），依规定通知债务人，并于2017年7月17日在《山东法制报》予以公示通知债务人。2017年9月11日，强森公司将上述债权抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，得源投资公司依法取得本案全部债权。2017年11月30日，青岛市中级人民法院做出(2017)鲁02执异398、402号《执行裁定书》，依法变更得源投资公司为青岛市中级人民法院(2016)鲁02执475、476号案件的申请执行人。（三）原告与被执行人同泰房地产公司签署涉案房屋《预售合同》为无效合同。根据原告陈述以及向法院提交的“商品房预售合同”载明的签署时间来看，均是在涉案房屋办理抵押登记后的行为，房屋抵押登记具有公示效力，显然第三人同泰房地产公司、原告主观并非善意，且原××对此并不知情，依据《中华人民共和国担保法》第49条第1款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知××并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知××或者未告知受让人的，转让行为无效”之规定，第三人同泰房地产公司与原告（指被答辩人）签署《认购协议书》属于无效合同，无法对抗抵押物优先受偿权，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第1款规定。（四）原告没有向被执行人同泰房地产公司支付购房款，原告出示《收款收据》备注载明“飞宇顶账”充分表明，原告并未向同泰房地产公司支付涉案购房款，且涉及第三方“飞宇”与同泰房地产公司之间的法律关系，“飞宇”与同泰房地产公司是否存在债权债务关系，及处理后果均没有证据证明顶账事实。故，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第3款规定。二、2018年1月15日，法院依法在涉案房屋项目所在地张贴《公告》函告“相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向本院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”，原告2019年7月提出执行异议，由此可见，其所提执行异议超出法定执行异议期限，从程序上已经放弃执行异议权利。综上所述，原告对异议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，依法驳回原告的执行异议之诉。 三第三人共同辩称，认可与原告签订的商品房预售合同及收款凭证，承认涉案房屋归属原告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和陈述的意见，本院对本案事实认定如下： 一、合同的签订的相关事实 2012年2月21日，同泰房地产公司与中国农业银行股份有限公司胶南市支行（××）签署了编号为84100220120000479的《抵押合同》，将涉案国有土地使用权抵押给银行，担保房地产开发贷款135000000元整。并于同日签署了编号为84100220120000479-1的《房地产抵押清单》，记载抵押土地坐落于胶南市世纪大道北、琅琊台南路东，面积为66615.9平方米，建设用地类型为出让，建设用地使用权用途为住宅，抵押作价227430000元整，之前未曾抵押和出租。对此，原告认为其是以房产抵押而非以土地抵押，无银行的抵押盖章，抵押清单不能说明是房屋抵押，对该合同及清单不予认可。 2013年6月4日，同泰房地产公司与中国农业银行股份有限公司胶南市支行（××）签署了编号为84100220130005480的《抵押合同》，将在建工程（包含涉案房屋）抵押给××，担保固定资产贷款60000000元整。并于同日签署了编号为5480-1的《房地产抵押清单》。 2013年，同泰华府小区项目取得预售许可证。 2014年9月13日，原告与同泰房地产公司签署了《房屋认购书》，约定原告认购房屋为胶南市世纪大道999号11楼1单元304户，面积约为102.79平方米，单价为4800元/平方米，总计价款493392元，未约定认购定金及首付款金额。被告对认购书的真实性有异议。 2014年9月15日，原告与同泰房地产公司签署了编号为201400175282的《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买胶南市世纪大道999号11楼1单元304户房屋，面积约为102.79平方米，单价为4800元/平方米，总计价款493392元，付款方式为自有资金支付。合同第13-14页“该房屋权属情况”显示2013年6月7日设立了国有建设用地使用权抵押，2013年6月13日设立了在建工程抵押。合同有双方签字和公章。被告对该合同的真实性存在异议，主张对该购房合同并不知情，且签署在房屋抵押之后，不具有合法性，不能排除××的执行行为。第三人认可合同的真实性，认可房屋归属于原告。 2014年10月27日，韩磊（系原告之父）与中国邮政储蓄银行青岛开发区支行签署了编号为37003033214103711689的《个人额度贷款合同》和合同编号为37003033314102761112的《个人最高额担保合同》，以其与姜美玲（系原告之母）共有的房屋一套作为抵押，担保300000元的贷款，用来支付原告购买涉案房屋的购房款。原告主张涉案房屋价格30万元系有银行流水予以证明，另外19万余元系现金支付。 二、合同履行情况 同泰房地产公司于2013年6月7日对国有建设用地使用权办理了抵押登记，于2013年9月2日对涉案房屋办理了抵押登记。原告表示对此并不知情，同泰房地产公司也未告知。 原告提交了落款日期为2019年11月9日的证明一份，该证明记载：“我公司于2012年承揽青岛同泰房地产公司的同泰华府小区的桩基工程，后由青岛华飞达基础工程有限公司进行施工，经双方同意，把我公司从同泰房地产公司抵顶的同泰华府小区房屋：x号楼x单元x室抵账给青岛华飞达基础工程有限公司，并真实有效。特此证明”。该证明落款处加盖青岛飞宇建设集团有限公司印章，无经办人员签字。原告提交落款日期为2012年6月3日、订货人为青岛飞宇建设集团有限公司、供货人为青岛亿丰混凝土有限公司的《预拌混凝土供货合同》，合同主要约定青岛亿丰混凝土有限公司为青岛飞宇建设集团有限公司提供混凝土。原告提交落款日期为2019年11月9日的证明一份，该证明记载：“我公司（曾用名青岛亿丰混凝土有限公司）2012年6月3日与青岛飞宇建设集团有限公司签订的：预拌混凝土供货合同约定我公司为飞宇公司承建青岛同泰华府小区提供混凝土，后双方均按合同履行。”落款处加盖青岛金亿丰投资集团有限公司印章，无经办人签字。原告还提供2014年8月14日华飞达基础工程公司与青岛金亿丰投资集团有限公司签订的对账结果，落款处有华飞达基础工程公司未加盖印章，青岛金亿丰投资集团有限公司加盖印章。原告提交落款日期为2012年6月30日、甲方为青岛亿丰混凝土有限公司、乙方为青岛利福工贸有限公司的《供货合同》一份，主要约定乙方为甲方提供水泥、粉煤渣以及矿粉渣等。原告还提交落款时间为2013年12月18日的《供货合同补充协议》，甲方为青岛亿丰混凝土有限公司、乙方为青岛利福工贸有限公司，落款处仅甲方处有一签名，双方无盖章。原告提交落款日期为2019年11月10日的证明一份，该证明记载：“我公司于2014年9月份从青岛金亿丰投资集团公司抵账的同泰华府小区房屋一处，房号是x号楼x单元x室，经双方同意以价格493392元卖给韩林。特此证明，并真实有效。”原告还提交了上述房屋一系列抵顶中涉及的部分收款收据。关于上述抵顶过程，原告称，同泰房地产公司用涉案房屋抵顶欠付青岛飞宇建设集团有限公司的工程款，青岛飞宇建设集团有限公司又将该房屋抵顶给青岛华飞达基础工程有限公司，用于支付所欠工程款，青岛华飞达基础工程有限公司又将该房屋抵顶给青岛金亿丰投资集团公司，用来支付所欠混凝土货款，青岛金亿丰投资集团公司又将该房屋抵顶给青岛利福工贸有限公司，用于支付所欠水泥款，青岛利福工贸有限公司又将该房屋出售给韩林。被告对上述一系列证明等材料的真实性均不予认可，认为均系第三方提供且没有法定代表人或经办人签名，是否实际抵账，债权债务是否实际结算均无法证明，证人与本案有利害关系，且未提供抵顶协议，是否实际抵账无法确认。 青岛利福工贸有限公司法定代表人苗福存出庭作证认可将涉案房屋以493392元卖给原告，并认可原告陈述的抵房过程，其称同泰房地产公司并未将涉案房屋交给自己，且对房屋抵押并不知情，其与原告并未签订书面顶账协议，只是将同泰房地产公司开具的收据给了原告，原告通过现金和转账方式付给其房款40余万元。第三人认可将房屋抵顶给青岛飞宇建设集团有限公司，对后续的抵顶情况并不清楚。 关于原告是否支付房款的情况，原告提交了情况说明一份，其付给青岛利福工贸有限公司的购房款193392元是用现金付款，纸质存折提款后就销户了，无法提供存单、存折，无法打印银行流水，但青岛利福工贸有限公司于2014年9月9日出具收款收据一份，表明其收到涉案房屋购房款193392元。原告还提交加盖中国邮政储蓄银行股份有限公司青岛黄岛区支行的业务专用章的账户交易明细一份、一本通/绿卡通交易明细一份，韩磊（系原告之父）的存折复印件一份，以此主张2014年11月7日韩磊（账号：60×××13）通过网点柜面汇出300000元至苗福存之妻韩惠账户（账号：62×××19）。青岛利福工贸有限公司于同日向韩林出具收款收据一份。被告对证据的真实性有异议，认为购房款没有相应银行流水，无法证明涉案房屋购房款已全部交纳。 原告提交2014年9月15日同泰房地产公司出具的收款凭证一份，韩林预交房款493392元，注明飞宇公司11楼1单元304户顶账。被告对凭证的真实性有异议，认为该收款凭证并非被告出具，且注明是飞宇公司顶账，无法表明飞宇公司与同泰房地产公司、原告之间是否实际顶账，也说明原告并未向同泰房地产公司支付购房款。第三人对收据予以认可。 原告提交查询日期为2019年10月11日的不动产交易信息查询一份，原告名下从未有其他房产。 原告提交了2014年11月7日的编号为N.602000129422的《山东省住宅专项维修资金专用票据》一份，原告为涉案房屋交付维修基金13671.07元。被告认为该维修基金是交给政府的规费，与同泰房地产公司无关，不能排除被告对执行标的的执行权利。 原告提交2019年3月28日山东省青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初289号民事调解书一份，黄岛区法院认可原告与同泰房地产公司签署的关于涉案房屋的《商品房预售合同》真实有效，同泰房地产公司逾期交付房屋构成违约，应向原告支付逾期交房违约金（以己付购房款493392元为基数，按照日万分之一，自2016年6月1日起计算至实际交房之日止）。 青岛市黄岛区城市建设局于2018年1月19日出具证明一份，证明涉案同泰华府房地产项目至今均未完工，均未进行建设工程竣工验收备案。 原被告均确认涉案房屋均未交付，原告主张购买的房屋未办理网签。 三、执行相关事实 2017年11月30日，本院作出（2017）鲁02执异398号、（2017）鲁02执异402号执行裁定书，认为：“《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条规定：申请执行人将生效法律文书确定的债权依法转让给第三人，且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。依据上述规定，中国农业银行股份有限公司青岛胶州支行与青岛强森资产管理有限公司、得源投资公司签订了债权转让合同，将其在(2015)青金商初字第310号民事调解书中享有的债权转让给第三人并公告通知了被执行人，因此，得源投资公司请求变更其为本案申请执行人的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条、第二十七条、第三十条之规定，裁定如下：变更得源投资公司为青岛市中级人民法院(2016)鲁02执475号、(2016)鲁02执476号案件的申请执行人。”据此，得源投资公司取代中国农业银行股份有限公司胶南市支行取得对同泰房地产公司、同泰建设公司、王誉焜的债权和抵押权。对该份裁定，原告对其时间有异议，认为裁定在其与同泰房地产公司签署《房屋认购书》后才做出。 2018年1月15日，本院在涉案房屋项目所在地张贴（2018）鲁02执6号公告，“本院将评估拍卖涉案房地产，相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向本院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”，被告认为原告提出异议申请超出法定期限。原告表示对此不知情，并未见到该份公告。 2018年9月3日，本院作出（2018）鲁02执恢51号执行裁定书，将包括涉案房屋（x楼x单元x户）在内的同泰华府预售房屋56套查封，查封时间为2018年9月6日。原告认为签署购房合同在查封及被告取得债权前，有权排除被告的执行。 2019年8月30日，针对原告向本院提出的案外人执行异议，本院作出了（2019）鲁02执异412号裁定，认为“原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院(2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故案外人针对涉案不动产的排除执行异议，本院不予支持。”遂驳回了原告的异议请求。 上述事实，有双方当事人提交的证据材料及当庭陈述等记录在案，已经双方质证，可以作为定案依据。 本院认为，本案的主要焦点问题是原告作为提出的案外人执行异议是否成立。涉案房产系登记在开发商名下的商品房，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”同时，按照2019年9月11日最高人民法院审判委员会原则通过的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条，对于商品房消费者提出的执行异议，应当按照上述第二十九条规定审查处理。根据本案查明的事实，原告属于上述第二十九条规定所适用的商品房消费者范畴。原告虽与同泰房地产公司签订了认购书及预售合同，但其并非与同泰房地产公司建立的第一手房屋买卖关系，根据其主张，系经过多次抵顶后，最后由其购买。多次抵顶实质上系经过多次买卖，之前的每一次抵顶均系以房抵款的购房人在上一手尚未取得产权的情况下即行转让，相当于进行了多次更名行为，且没有交付房屋，没有抵顶协议，每一次抵顶更名均存在规避税收之嫌。综上，本院对原告主张的多次抵顶以及原告购房的真实性合法性无法确认。综上，原告在本案中提出执行异议不符合前述司法解释第二十九条的规定，原告的执行异议不成立，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 驳回原告韩林的诉讼请求。 案件受理费8701元，由原告韩林负担。 如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  徐明 审判员  王楷 审判员  马喆 二〇一九年十二月十二日 法官助理 王明 法官助理 栾才玉 书记员王繁 书记员孔怡 书记员郑昭