广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1802民初9318号原告（反诉被告）：清远市富荣市*物流有限公司，住所：清远市新城区**区****楼**，统一社会信用代码：914***********977A。法定代表人：林志平，执行董事。委托代理人：李嘉欣，广东正鑫律师事务所律师。委托代理人：邱煜蓓，广东正鑫律师事务所律师。被告（反诉原告）：周旭辉，男，1988年11月17日出生，汉族，湖南省永州市人，住湖南省宁远县*******1*，身份证号码：431************250。原告（反诉被告）清远市富荣市*物流有限公司与被告（反诉原告）周旭辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）清远市富荣市*物流有限公司的委托代理人李嘉欣、邱煜蓓、被告（反诉原告）周旭辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）清远市富荣市*物流有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签订的《商铺租赁合同》已实际解除，并且原告无须向被告返还保证金；2、判令被告支付租金26100元，及物业管理费5208元，合计31308元；3、判令被告按年利率24%计算向原告支付滞纳金至被告清付欠款为止；4、判令被告承担本案诉讼费。上述第2、3项暂共计53909.9元。事实与理由：2015年8月12日，原告与被告签订了商铺租赁合同，合同编号是2015Z07032号，约定原告将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场7栋32号商铺出租给被告做经营食品配送之用，租期为3年，自2015年8月18日起至2018年8月17日止。并约定被告应在每月5日前向原告支付当月的租金、管理费以及上月被告自用水电费及公摊水电费。被告如逾期向原告支付租金、管理费、水电费等费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为被告放弃经营权，原告有权单方解除合同，收回被告商铺，并不予退回合同保证金。被告自2015年8月起至今未向原告支付租金及物业管理费等，其行为己构成违约。综上所述，被告没有按约定向原告支付租金及物业管理费的行为己构成违约，由于涉案商铺已经实际收回，双方签订的合同已经实际解除。因此，请求判决支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告（反诉原告）周旭辉答辩并反诉称，一、原告起诉要求的租金及滞纳金已过诉讼时效。根据相关的法律规定，因租赁合同在履行过程中因为延迟支付或拒付租金引起的纠纷诉讼时效期间为一年，原告是在2019年才向法院提起诉讼的，故原告起诉要求租金及滞纳金己过诉讼时效，依法应当驳回原告的诉讼请求。二、本人在2015年8月12日与原告签订了商铺租赁合同，向原告租赁位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场07栋032号商铺，并向原告支付了首期租金5220元、合同保证金10410元。双方签订的租赁合同约定实际租赁合同起租时间自市场正式对外开业之日起算，事实上本人在缴纳首期租金及合同保证金后，原告并没有将约定的商铺交付给本人使用，并未将商铺钥匙交付给本人，也从未正式对外开业。本案中原告并未能提供证据证明本人有使用过涉案的商铺，主要体现在涉案商铺没有产生过电费及水费，本人更没有在涉案商铺的地址注册过任何的法人主体，上述足以证明本人并没有使用过涉案的商铺，更不可能存在拖欠租金的情况。综上所述，原告的诉讼请求是没有任何事实和法律依据的，请求法院在查明事实后依法驳回其诉讼请求。反诉原告在2015年8月12日与反诉被告签订了商铺租赁合同，三、本人在签订合同后已履行合同向原告支付了首期租金5220元、合同保证金10440元。但原告没有将约定的商铺交付给本人使用，更未将商铺钥匙交付给本人，也从未正式对外开业。原告并未能提供证据证明本人有使用过涉案的商铺，主要体现在涉案商铺没有产生过电费及水费，本人更没有在涉案商铺的地址注册过任何的法人主体，上述足以证明本人并没有使用过涉案的商铺，原告因此应当返还己经收取本人的首期租金及保证金合共15660元。综上所述，本人特此提出反诉，请求判令原告返还给本人所付首期租金5220元及保证金10440元，合共15660元；判令反诉诉讼费由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告清远市富荣市*物流有限公司为证明主张，提交证据有：1、原告的营业执照复印件；2、被告身份证复印件；3、《商铺租赁合同》；4、《经营管理协议》；5、《租户欠费及滞纳金明细表》；6、开业报纸；7、《前期物业服务合同》；8、《工程提前交付使用书》；9、租户签署的文件。被告周旭辉为证明主张，提交证据有：1、《商铺租赁合同》；2、《收据》及其银行转账付款凭条。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：原告是于2010年6月29日成立的从事有经营物业租赁资质范围的自然人投资或控股有限责任公司，位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场****商铺是属于原告经营的物业。2015年8月12日，原告与被告签订了商铺租赁合同，合同编号是2015Z07032号，约定原告将位于清城区人民三路清远富荣农副产品批发市场7栋32号商铺出租给被告做经营食品配送之用，租期为3年，自2015年8月18日起至2018年8月17日止。并约定被告应在每月5日前向原告支付当月的租金、管理费以及上月被告自用水电费及公摊水电费。被告如逾期向原告支付租金、管理费、水电费等费用的，每逾期一天，按拖欠总金额的百分之五计收滞纳金；逾期超过15天仍不缴纳的，视为被告放弃经营权，原告有权单方解除合同，收回被告商铺，并不予退回合同保证金。2019年11月8日，原告持与被告签订的《商铺租赁合同》及《经营管理协议》，以及由原告自行编制的《租户欠费及滞纳金明细表》向本院提起诉讼称被告违约，要求被告交还租赁商铺并支付合同履行期间所欠款项，承担违约责任并支付违约金。在诉讼中，原告称已向被告收回了出租商铺，并据此提出变更原要求被告交还租赁商铺的诉讼请求为要求确认双方已实际解除合同关系且无须向被告返还保证金。原告对于所诉被告拖欠租金、物业管理费、垃圾费的主张，是据《租户欠费及滞纳金明细表》及在案件审理过程中补充了一份《工程提前交付使用书》及其租户签署的文件，经审查，《租户欠费及滞纳金明细表》是原告自行编制，该文件上并没有债务当事人签署确认的内容，《工程提前交付使用书》及其租户签署的文件中，也没有被告签署确认接收租赁商铺的内容。原、被告于2015年8月12日签订《商铺租赁合同》之日，被告向原告交纳了商铺租赁保证金10440元和商铺首期租金5220元，合共15660元，原告向被告出具了收款收据。本院认为，原、被告于2015年8月12日签订了《商铺租赁合同》及被告向原告交纳了商铺租赁保证金10440元和商铺首期租金5220元共15660元的事实清楚，证据确实，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租方履行合同确定的承租人义务，必须是以出租方依约向承租方交付租赁物，发生了承租方对租赁物占有使用、收益的事实为条件。本案中，原告没有向被告交付了租赁物的事实凭据，也没有实际发生被告占有使用、收益合同所约定租赁商铺的事实，且《租户欠费及滞纳金明细表》为原告自行编制，并没有被告对此债务确认的内容，因此不具有证明原、被告之间存在该债权债务关系的法律效力。原告要求被告支付租金26100元、物业管理费5208元及按年利率24%计算滞纳金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。原、被告所签订的《商铺租赁合同》，明确约定的期限为自2015年8月18日起至2018年8月17日止。根据《中华人民共和国合同法》的规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。原、被告所签订的《商铺租赁合同》期限自2018年8月17日届满，之后亦没有发生被告实际使用租赁物事实，合同解除权利消灭。原告要求确认与被告签订的《商铺租赁合同》已实际解除，没有法律依据，依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告没有事实依据证明已履行向被告交付出租商铺，与被告实际发生租赁关系的事实，原告违约行为确实，依法应当承担违约责任。被告反诉要求原告返还所已收取的租赁保证金10440元和首期租金5220元共15660元，事实和法律依据充分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）清远市富荣市*物流有限公司的诉讼请求。二、原告（反诉被告）清远市富荣市*物流有限公司返还15660元给被告（反诉原告）周旭辉，限于判决生效之日起10日内还清。本案本诉、反诉受理费减半收取合共670元，由原告（反诉被告）清远市富荣市*物流有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  曾韶清二〇一九年十二月二十七日书记员  陈婉莹附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。