广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0902民初4030号原告：柯剑辉，女，1970年9月26日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区**********5号601房，公民身份号码：440************420。委托诉讼代理人：梁智钧，广东粤茂律师事务所律师。被告：茂名市鸿福房地产开发有限公司，住所地：茂名市茂南区**********。法定代表人：杨福忠,该公司董事长。委托诉讼代理人：杨文良，广东公勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐灵辉，广东公勤律师事务所律师。原告柯剑辉与被告茂名市鸿福房地产开发有限公司（以下简称鸿福公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案后，依法适用简易程序。在审理过程中，发现本案不宜适用简易程序，于2019年10月30日裁定转为普通程序。本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告柯剑辉的委托诉讼代理人梁智钧到庭参加诉讼，被告茂名市鸿福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐灵辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯剑辉向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金1900元；2.判令被告向原告支付以总房款689825元为基数按年利率6%为标准自2017年6月1日起计至被告向原告实际交付案涉房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金（暂计至2019年7月25日的逾期办证违约金为26534.63元）；3.判令被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2015年8月9日，原被告双方签订了关于茂名市茂南区****************的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。原告已依约全额支付房款689825元。合同约定被告需于2017年1月20日前交付该商品房，但直至2017年6月1日被告才实际交房给原告。被告逾期交房五个月，根据合同第十二条第2点之约定，被告需要承担的逾期交房违约金为：300+300+300+500+500=1900元。另据合同第二十条第（二）点之约定，被告需在房屋交付之日550日内向原告交付房屋所有权证书，但截止至2019年7月25日止，被告尚未实际交付案涉房产证，构成违约。自2017年6月1日起计至2019年7月25日已实际发生的逾期办证天数为234天（784天-550天=234天），违约金为26534.63元（按照原告方已支付的总房款年利率百分之六为标准计算逾期办证违约金，689825元×6%÷365天×234天=26534.63元）。综上，原告向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告鸿福公司辩称，一、被告逾期交房具有不可抗力因素，且被告在交房时，已赠送三个月的物业费给原告作为逾期交房的补偿，原告现再主张逾期交房违约金，没有法律依据。因茂南大道扩建改造，导致鸿福名苑小区的园林建设及部分收尾工程延误，被告无法在约定的时间内交房，这是政府道路建设导致，属于不可抗力因素。交房时，被告已赠送3个月的物业管理费及出售车位优惠给原告作为补偿。被告在2017年4月16日将补偿方案张贴在小区，并在交房时再次将该补偿方案告知原告。原告没有对该方案提出异议，亦接受了被告赠送的三个月物业管理费。原告以实际行动表示了对该方案的认可，即视为双方之间就被告逾期交房一事已达成补偿的合意。原告在享受补偿后又要求逾期交房的违约金，有违契约精神，没有法律依据，不应获得支持。二、被告与原告签订《商品房买卖合同》约定的是办理房产证，由于不动产登记制度的实施，所有房屋均只能办理不动产权证，不动产权证需要对土地进行分割，增加了被告的义务。而且在申请办证过程中，测绘及宗地图的办理耗时过长，导致被告未能在约定期限内办证，这是由于政策变化等不可抗力因素导致。首先，被告与原告签订《商品房买卖合同》约定被告在交房之日起550日内办理商品房的房屋所有权证书。2016年5月30日茂名市*******挂牌成立，所有房屋不再颁发房屋所有权证，统一由不动产登记中心颁发不动产登记证。被告与原告之间约定的房屋所有权证因国家政策变化导致已不能办理，因此关于550天内办理房屋所有权证的约定不能适用于不动产权证办理的期限。原告据此时间的约定计算逾期办证违约金，欠缺依据。其次，即便适用该约定，也应酌情核减被告的违约天数。由于不动产权证的办理增加了宗地图的测绘和分割，测绘部门拖延了被告将近半年的时间，宗地图、核准土地年限等这些相对于办理房屋所有权证增加的资料，导致被告无法在约定的期限内完成办证义务。现逾期办证是由于国家政策变化及行政机关的原因导致，依法应酌情减少被告的逾期办证违约天数，减免被告的违约责任。三、原告方逾期支付房款，属先期违约，被告有权拒绝按照合同约定时间履行交房和办证的义务，基于公平合理原则，在计算逾期交房及逾期办证的天数时应当扣减原告逾期付款的天数。根据双方签订的《商品房买卖合同》（附件十一补充协议）第2点约定，原告方应在合同办理好备案手续后30日内办妥完成按揭贷款手续。合同签订后，原告未在约定的期限内办妥完成贷款手续，原告履行债务不符合约定。根据《合同法》第六十七条的规定，被告有权拒绝按照合同约定的交房和办证的履行义务。基于公平合理原则，被告逾期交房及逾期办证的天数应当扣减原告逾期付款的天数。四、被告已办理不动产权证交付给原告，原告并没有实际损失，现原告主张的违约金过高。根据《合同法》第一百一十四条的规定，合同法规定的违约金具有赔偿性质，违约金是用于赔偿守约方的损失。本案中，被告将房屋交付给原告，原告已实际占有使用房屋，并且现被告已将不动产权证办理交付给原告，原告实际并没有经济损失。现原告主张的违约金过高，请法院予以适当减少。当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了相应的证据，上述证据均经当事人质证，本院予以确认并在案附卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月9日，原告柯剑辉（买受人）与被告鸿福公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于茂名市**********5*****，该商品房的用途为住宅，建筑面积142.36平方米，单价为每平方米4845.64元，总价款689825元。买受人应当于2015年8月9日前支付首期房价款人民币209825元，余款人民币480000元向银行申请贷款支付。出卖人应当在2017年1月20日前向买受人交付该商品房，因出卖人自身原因（除政策性外）导致延期交房的，在延期第一至第三个月内，出卖人向买受人支付人民币每套每月300元违约金，从第4个月起，出卖人向买受人支付人民币每套每月500元违约金，违约金总额累计最高不超过已付总房价的5%。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起550日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方协商解决。附件十一《补充协议》第二点对合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”合同同时还对其他权利义务作出相关约定。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款和办证费等其他费用。2017年6月1日，被告将案涉房屋交付给原告使用。2019年9月10日，原告领取到涉案房屋不动产权证书。另查明，2017年4月16日，茂名市鸿福房地产开发有限公司发布《通知》一份，载明：“由于茂南大道道路扩建改造原因，导致鸿福名苑小区的园林建设及其部分收尾工程延误，严重影响鸿福名苑小区的交付进度；现对各大业主延期收房作出补偿方案，其中由2017年4月20日延期至2017年5月30日（共40天），我司补偿自交楼之日起三个月的物业管理费。”后原告获赠三个月的物业费512元。在审理过程中，经本院向茂名市鸿福物业管理有限公司核实，该公司确认被告通过其赠送三个月物业管理费给原告作为延迟交房的补偿，日后再由该公司与被告结算上述费用。本院认为，原告柯剑辉与被告鸿福公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行合同。本案争议的焦点是：一、关于被告是否存在违约行为的问题；二、违约金如何计算的问题。一、关于被告是否存在违约行为的问题。（一）原、被告在签订《商品房买卖合同（预售）》后，原告已向被告全额支付了购房款。根据合同第十一条约定，被告应当在2017年1月20日前向原告交付案涉商品房。被告于2017年6月1日才将房屋交付原告使用，其行为已构成违约。被告辩称逾期交房是由于茂南大道道路扩建改造的不可抗力因素所导致，但没有提供充分的证据予以证明。其抗辩理由，本院不予采纳。（二）根据合同第二十条约定，原告应于商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证。原告于2019年9月10日才领取到房屋权属证书，已超过了合同约定的550天取得证书的时间。被告辩称因不动产登记制度的实施，导致被告未能在约定期限内办证，属政策变化的不可抗力因素和行政机关的原因，且合同约定的550天办理房屋所有权证的期限不能适用于不动产权证办理的期限。国家对不动产登记政策的调整，致房屋不动产权证的办理比原房屋所有权证的办理，客观上增加了一些办证要求或条件，但这并不必然导致原告房屋不动产权证的办证逾期。鉴于被告并没有提供充分证据证明由于不动产登记政策的实施及行政机关的原因，导致房屋不动产权证的办理无法在约定期限内完成，且无论是办理房屋所有权证还是不动产权证，都是办理房屋物权的证明，合同约定的办理房屋所有权证的期限适用于办理不动产权证的期限。故被告的抗辩理由不成立，本院不予采纳。二、关于违约金如何计算的问题。（一）根据合同第十二条的约定，被告延期交房的，延期第一个至第三个月内每月支付原告300元违约金；从第四个月起每月支付原告500元违约金。被告逾期交房四个月零十一天，原告请求被告按月支付逾期交房违约金，被告对该计算标准没有异议，但主张原告接受了被告作为逾期交房补偿的三个月物业费，应视为双方就逾期交房已达成补偿的合意。原告对被告该主张不予认可，认为赠送物业费的主体是物业公司，且物业费签领表上载明的是“赠送”而非“补偿”，不能证明原、被告双方达成以三个月的物业费免除被告逾期交房的违约责任的合意。被告对其主张，未能提供充分证据予以证明，被告应按合同约定支付逾期交房违约金给原告。鉴于被告因逾期交房通过茂名市鸿福物业管理有限公司赠送三个月的物业费给原告，根据公平原则，被告逾期交房违约金的数额应相应抵减原告获赠的物业费金额。据此，被告应支付原告的逾期交房违约金的金额为1388元（300+300+300+500+500-512）。（二）根据合同第二十条约定，原告应在商品房交付之日起550日内即2018年12月3日前取得房屋所有权证。现原告于2019年9月10日才领取到房屋权属证书，故原告请求被告支付从2018年12月4日至2019年9月10日止的违约金，于理有据，本院予以支持。被告主张原告逾期支付房款，请求在计算逾期交房及逾期办证的天数时扣减原告逾期付款的天数。根据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第二点“对合同第三章第七条第（二）点条款补充如下：在出卖人将本合同在办理好备案手续后和通知之日起，买受人需在30日内办妥完成按揭贷款手续；若在上述期限内未完成，出卖人给予买受人两个月的时间一次性补足尚欠的款项部分，逾期视作买受人违约付款处理。”的规定，原告应在被告办好合同的备案手续后和通知之日起30日内办妥完成按揭贷款手续。被告称在办好合同备案手续后已通知原告办理按揭贷款手续，原告没有在约定期限内办妥贷款手续，构成违约，原告对此予以否认。被告未能提供证据证明何时通知原告办理按揭贷款手续，故对被告主张原告逾期支付房款的事实,本院不予认定。被告请求在计算逾期交房及逾期办证的天数时扣减原告逾期付款的天数，本院不予支持。原、被告双方没有约定逾期办证的违约金计算标准，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定，逾期办证违约金的计算标准可在银行同期贷款利率上浮30%-50%计算，故原告请求被告按照年利率6%计算违约金，没有超出以上规定的标准，本院予以支持。被告主张原告请求的违约金过高，请求本院予以核减。鉴于被告存在违约行为，且原告请求的违约金计算标准没有违反法律规定，故对被告的上述请求，本院不予支持。据此，被告应支付从2018年12月4日起至2019年9月10日止的逾期办证违约金31751元（以案涉房屋总价689825元为基数，按年利率6%计算）给原告。原告请求超出的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房的违约金1388元给原告柯剑辉；二、被告茂名市鸿福房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证的违约金31751元（以案涉房屋总价689825元为基数，按年利率6%计算）给原告柯剑辉；三、驳回原告柯剑辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费510元（原告柯剑辉已预交），由原告柯剑辉负担9元，被告茂名市鸿福房地产开发有限公司负担501元。被告茂名市鸿福房地产开发有限公司应负担之金额在履行本判决义务时一并迳付原告柯剑辉，本院不作另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长 梁长风审 判 员 李开颖审 判 员 郭金荣二〇一九年十二月二十七日法官助理 谭敏情书 记 员 陈秋梅