广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初7740号原告（反诉被告）：刘少昕，女，1970年7月7日出生，汉族，住所地广州市荔湾区。委托代理人：廖天生，广东强邦律师事务所律师。被告（反诉原告）：广东穗恒律师事务所，住所地广州市海珠区宝岗大道**中新大厦**。统一社会信用代码314400005679359664。负责人：林淑菁，主任。委托代理人：李贤欣、高春燕，分别为广东穗恒律师事务所律师及实习律师。原告刘少昕诉被告广东穗恒律师事务所租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人廖天生，被告的负责人林淑菁及其委托代理人李贤欣、高春燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉和反诉答辩称：2013年10月25日，恒利电子国际有限公司(以下简称：恒利公司)与被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定将海珠区宝岗大道268号中新大厦2401房承租给被告。合同到期后，恒利公司与被告签订了第二份《广州市房屋租赁合同》，约定租赁期限从2016年11月10日至2019年11月9日。被告按第一份合同交付的14000元保证金作为第二份合同的保证金。20I7年6月14日，上述房屋产权由恒利公司过户给原告。被告最后一次支付当月租金和装修折旧费是2018年5月11日，之后没有再付款。原告和恒利公司于2018年6月21日发函通知被告正式解除第二份租赁合同和交还房屋，于2019年1月30日再发通知给被告。被告在2019年4月9日交还房屋，但原告发现被告有损坏房屋。故起诉要求：1、被告支付2018年6月10日至2018年6月22日的租金共1950元以及违约金（每逾期一天按月租金额2%计算，从2018年6月11日起计算至还清该款之日止，总额以1950元为限）；2、被告支付2018年6月10日至2018年6月22日的装修折旧费1386.67元及其滞纳金（按银行同期贷款利率计算，从2018年6月11日起计算至还清该款之日止）；3、被告交纳的14000元保证金归原告所有；4、被告支付从2018年6月23日起至2019年4月9日的房屋占用费共44975元（2018年6月23日至2018年11月9日按每月4500元计、2018年11月10日至2019年4月9日按每月4885元计）及其违约金（每逾期一天按月租金额2%计算，从2018年6月23日起计算至还清该款之日止，总额以44975元为限）：5、被告支付从2018年6月23日起至2019年4月9日的装修折旧费共30613.33元（按每月3200元计算）及其滞纳金（按银行同期贷款利率计算，从2018年6月23日起计算至还清该款之日止）；6、被告赔偿维修费损失17130元；7、本案诉讼费由被告承担。是否书面通知转让涉案房屋，与被告的反诉请求毫无关系。原告于2017年12月5日发出的《收楼通知》，清楚写明是因被告违约而要求收楼，而被告没有同意也没有搬出，该通知自始至终都没有执行，双方继续按租赁合同的约定履行，直到被告最后一次于2018年5月11日支付当月租金和装修折旧费，之后被告一直没有再支付而构成违约，因此原告按租赁合同第八条的约定于2018年6月21日寄出书面通知被告解除租赁合同和收回房屋，被告在本案第一次开庭时也已确认租赁合同于2018年6月22日正式解除。直到2019年4月9日被告才主动将房屋交还给原告，原告根本不存在逼迁，也不存在停水停电和威胁。被告主张的176000元装修费损失，实际是其按合同的约定自2013年11月起至2018年5月每月按3200元计算支付的装修折旧费，而非装修费损失。该房屋的装修是由原告进行装修和支付装修费的，并由被告使用，因此双方在合同约定被告支付装修折旧费，是合理合法的。原告没有违约，被告的反诉请求没有任何依据，应予驳回。被告答辩和反诉称：一、被告已向广州铁路运输中级法院提起诉讼，请求撤销登记在原告名下的《不动产权证》，该案的判决结果可能改变原告作为涉案房屋权属人的身份，本案必须以该行政案件的判决结果为依据，本案应中止审理。二、原告与案外人恒利公司存在先行的违约行为，案外人恒利公司转让涉案房屋时未提前书面通知被告，原告及案外人恒利公司违约提前收回涉案房屋。三、被告已将涉案房屋款项进行提存，并已书面告知原告及恒利公司款项提存情况，不存在拖欠租金的违约行为，原告要求被告支付违约金及没收保证金没有任何事实和法律依据。四、若原告和恒利公司认为租赁合同已经解除，被告占用涉案房屋应该按照房管部门的评租标准确定每月的场地使用费，或者参照租赁合同约定的每月租金4500元计收。五、租赁合同尚未解除，只是没有继续履行，是由于原告意思表示反复导致被告无法经营。六、合同没有约定装修折旧费滞纳金，原告主张没有依据。七、不同意赔偿装修损失的诉求，被告已将房屋完好交还原告，被告一直向原告缴纳装修折旧费，是用于购买涉案房屋所有装修设备，所以房屋内的相关设施应属于被告，被告没有拆除和搬迁设备，要求原告赔偿损失。八、原告主张违约金没有依据，如果法庭要求被告支付违约金，被告认为违约金过高，应调整为按银行同期贷款利率计算。恒利公司在没有书面提前通知被告的情况下，将涉案房屋转让给原告，违反了合同约定。2017年12月5日，原告和恒利公司共同向被告发出收楼通知，要求被告在3天内搬离涉案房屋。原告和恒利公司不是多次授意中介带人至涉案房屋看房影响被告办公，就是威胁被告停水停电，不断制造各种事端逼迫被告迁出涉案房屋。被告于2019年4月9日被迫搬离涉案房屋。故反诉要求：1、原告退回保证金14000元；2、原告赔偿被告双倍保证金28000元；3、原告承担因违约造成被告中介费3400元；4、原告承担因违约造成被告装修费损失176000元（从2013年11月起算至2018年5月，每月按3200元的标准计算）；5、本案全部诉讼费用由原告承担。经审理查明，粤房地证字第**《房地产权证》记载，海珠区宝岗大道268号2401房的权属人是恒利公司，登记时间为2006年12月6日。2017年6月1日，恒利公司与原告签订《广州市存量房买卖合同》。2017年6月14日，房管规划部门核发了上述房屋的《不动产权证书》给原告。2013年10月25日，恒利公司（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区宝岗大道268号2401房出租给乙方使用，建筑（或使用）面积103.5621平方米，租赁期限自2013年10月25日至2016年11月9日；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳14000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方每月支付3200元给甲方作为装修折旧费；等。该合同经房屋租赁登记备案。2016年11月，恒利公司（甲方）与被告（乙方）又签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将海珠区宝岗大道268号2401房出租给乙方使用，建筑（或使用）面积103.5621平方米，租赁期限2016年11月10日至2018年11月9日，月租4500元；租赁期限2018年11月10日至2019年11月9日，月租4885元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳14000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；租赁期间转让该房屋时，须提前3个月书面通知乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；如果乙方拖欠租金超过10天，甲方有权解除该合同并收回该单元不退回押金；在租赁期内，如甲方提前收回该房产的，须赔偿双倍保证金予乙方；如乙方提前退租的，甲方有权没收保证金并收回该房屋；租赁期乙方如有损坏单元装修乙方负责维修；乙方每月支付3200元给甲方作为装修折旧费；等。2017年11月8日，原告邮寄函件给被告，催促被告更新租赁合同并办理相关备案手续等。2017年12月5日，原告和恒利公司发出《收楼通知书》给被告，通知被告在2017年12月9日租赁期结束后交还场地等。2018年6月21日，原告和恒利公司邮寄《解除合同通知书》给被告，以被告从2018年6月未付租金为由通知被告解除租赁合同，清退并交还租赁物业及设备。邮政部门出具的投递证明记载，该邮件于2018年6月22日妥投，签收人为他人。2018年6月25日，被告发出《款项提存告知函》给原告和恒利公司，告知从2018年6月起每月将依据与恒利公司2016年11月10日签订的《广州市房屋租赁合同》确定的2401房租金金额的同等款项进行提存，2018年6月份的款项已经提存；等。2018年12月11日，原告和恒利公司发《通知书》给被告，以被告没有按约定支付2018年6月10日后的租金和装修折旧费为由，要求被告支付所欠的租金和装修折旧费。2019年1月29日，被告发短信给原告，通知原告其已将《通知函--领取提存款》发送至邮箱。2019年1月30日，原告和恒利公司邮寄《通知》给被告，要求被告腾空交还房屋等。邮政部门出具的投递证明记载，该邮件于2019年1月31日妥投，签收人为他人。2019年1月31日，原告以短信的方式将上述通知的内容发送给被告的负责人。2019年2月11日，被告的负责人发短信给原告，表示不同意原告单方解除合同的意见，要求按原合同继续履行等。2019年2月26日，原告和恒利公司邮寄《通知》给被告，要求被告在2019年3月3日前支付2018年6月10日至2018年6月21日的租金和装修折旧费，并立即腾空交还房屋等。邮政部门出具的投递证明记载，该邮件于2019年2月27日妥投，签收人为他人。2019年2月27日，原告以短信的方式将上述通知的内容发送给被告的负责人。2019年4月3日，原告和恒利公司邮寄《通知函》给被告，表示被告称于2019年4月9日交还房屋，其将于当天下午来中心大厦接收被告所退房屋。邮政部门出具的投递证明记载，该邮件于2019年4月4日妥投，签收人为他人。2019年4月4日，原告以短信的方式将上述通知函的内容发送给被告的负责人。原告于2019年3月8日提起本案诉讼。2019年4月9日，被告将涉案房屋交还给原告。原告提交的恒利公司于2019年3月7日出具的《证明》载明：2017年6月14日我公司已经把坐落在广州市海珠区宝岗大道268号2401房的房产转名到刘少昕名下，房管规划部门已经核发了该房屋的不动产权证书，权利人是刘少昕；我公司在2016年11月与广东穗恒律师事务所签订的广州市房屋租赁合同中的全部权利和义务已经全部转移给刘少昕；刘少昕在2019年3月7日的起诉状中的诉讼请求与事实理由本公司均同意。原、被告确认：一、被告按2016年11月与恒利公司签订的《广州市房屋租赁合同》支付了至2018年6月9日的租金，2018年6月10日起没有支付。二、租赁期间，被告将装修折旧费和租金一起支付给出租人。三、恒利公司与被告将2013年10月25日签订的《广州市房屋租赁合同》的保证金转为2016年11月签订的《广州市房屋租赁合同》的保证金。被告在本案第一次庭审中，确认原、被告之间的租赁合同于2018年6月22日协商解除。庭审后，被告又表示该陈述为口误，更正为在2018年6月22日解除是原告的单方意思表示，被告不确认。被告在2019年6月11日本案第二次庭审中，表示同意将原告主张的2018年6月10日至2019年4月9日的费用78925元交给本院代管。2019年8月31日，被告将78925元交给本院代管。诉讼中，原告还提交了以下证据：1、场地移交，证明原告发现涉案房屋有明显的人为损坏。2、房屋损坏照片。3、工程维修预算表，证明需要支付17130元的维修费，被告应支付维修费。被告的质证意见：对证据1不予确认，场地移交没有被告签名，2401房内的全部空调、地毯、玻、地毯、柜都属于被告，被告没有对设备拆除或者搬迁，只是将招牌拆除，场地装修都属于被告，被告将房屋完好交还原告，现在原告已经原状再次出租，已经是在正常办公中。对证据2真实性不确认，被告只拆除属于被告的部分装修，并且房屋已经交还原告，留下了部分属于被告没有拆除的设备。对证据3不予确认，不存在损坏的事实。被告还提交了以下证据：1、存折，证明被告提存涉案房屋款项的情况。2、2401房款项提存告知，证明被告已书面告知原告及恒利公司涉案房屋款项提存情况。3、租户办理通知书，证明被告于2019年4月9日被迫搬离涉案房屋。4、2401房照片，证明被告将涉案房屋完好交还给原告。5、光盘。6、录音笔录（备忘录6）、（备忘录7）、（备忘录9）、（备忘录10）、（备忘录11）、（备忘录12）、（备忘录13）、（备忘录14）和2018年1月15日录音笔录、2018年2月11日录音笔录，证明原告要求被告不用交纳租金；原告以停电的方式胁迫被告迁出涉案物业；原告于2017年12月9日单方终止租赁合同；原告违反合同约定，拒绝协商。7、办公室基础装修工程费用表，证明原告的违约行为导致被告被迫提前搬离涉案物业，导致被告装修新办公场所损失装修费用146050元。8、中介费发票，证明原告的违约行为导致被告被迫提前搬离涉案物业，导致被告损失中介费3400元。9、2018年2月11日录音笔录。10、2401交接费用结算。证据9、10证明原告承认存在违约行为，并承诺退回保证金14000元及赔偿违约金28000元；原告无理逼迁，要求被告支付费用毫无依据。11、2019年1月28日录音笔录，证明被告曾于2019年1月28日电话通知原告领取2401房款项，但原告拒绝领取。12、《场地移交情况说明》，证明被告将涉案房屋场地完好移交给原告，场地内被告所有的装修、设备、家具被告还没有搬走。13、光盘，证明涉案房屋现状，证明被告已将房屋及相关装修完好交给原告，原告现将被告所有的装修设备出租他人盈利。原告的质证意见：对证据1、2不予确认，被告没有说明提存的是什么款项，提存无依据，被告说不知租金给谁的理由不成立。对证据3的真实性确认，关联性有异议。对证据4的真实性不予确认。对证据5、6，除“2018年2月11日录音”不是原告与被告的对话，无法确认真实性，关联性有异议，其余录音真实性确认；只是原被告之间的普通谈话，不是协议，没有任何法律约束力；笔录没有全面摘录，没有反映事实的全部；录音都是发生在2018年2月11日中午以前，和后来的事实情况没有关系；录音证据与本案诉求没有关联性，而且不合法。对证据7不予确认，与本案无关。对证据8的关联性不予确认，与本案无关。对证据9、11的真实性确认，其他意见与证据6的质证意见一致。对证据10的真实性不予确认。对证据12不予确认，打印部分是被告自己打的，手写部分是被告自己写上去的。对证据13不确认。另查，2018年，被告向本院提起优先购买权诉讼，要求：1、确认恒利公司将广州市海珠区宝岗大道268号中新大厦2401房转让给被告刘少昕的行为无效；2、确认被告对广州市海珠区宝岗大道268号中新大厦2401房拥有优先购买权。被告于该案第二次开庭时变更诉讼请求为：1、确认穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》无效；2、确认被告对广州市海珠区宝岗大道268号中新大厦2401房拥有优先购买权；3、被告按上述穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》的同等条件购买广州市海珠区宝岗大道268号中新大厦2401房。对于在诉讼期间增加的第1项诉讼请求，被告在本院通知补充预交受理费后，逾期不按规定交纳案件受理费。本院作出（2018）粤0105民初3333号民事判决书，判决驳回被告的全部诉讼请求。被告不服，提起上诉。广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终9156号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案查明恒利公司的董事为陈文杰与庞瑞强，庞瑞强就其持有的恒利公司股份与刘少昕存在信托关系，即刘少昕是庞瑞强持有恒利公司股份的实际权益人；刘少昕与陈文杰是夫妻关系。再查，2019年4月，被告向广州铁路运输中级法院提起行政诉讼，以恒利公司和刘少昕恶意串通，提供虚假的存量房买卖合同，并隐瞒涉案房屋存在承租人的情况为由，要求判决广州市规划和自然资源局撤销登记在刘少昕名下的粤(2017)广州市不动产权第03218283号《不动产权证》。该案尚在审理中。本院认为，恒利公司与被告签订的《广州市房屋租赁合同》是合法有效的合同。在合同约定的租赁期限内，涉案房屋的产权由恒利公司变更为原告，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，该合同对原告有法律约束力，原告应继续履行涉案房屋的租赁合同。合同约定租金按月结算，由被告在每月的第10日前缴付，如果被告拖欠租金超过10天，原告有权解除该合同并收回该单元不退回押金。因被告拖欠租金超过10天，原告在2018年6月21日向被告发出《解除合同通知书》，该通知已于2018年6月22日妥投，故租赁合同于2018年6月22日解除。提存是指由于债权人的原因而无法向其交付合同标的物时，债务人将该标的物交给提存部门保存以消灭合同权利义务的一项制度。《中华人民共和国合同法》第一百零一条规定，有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：（一）债权人无正当理由拒绝受领；（二）债权人下落不明；（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；（四）法律规定的其他情形。被告在原告向其追讨费用的情况下将款项存于其负责人存款账户中的行为，并不属于法律上的“提存”。被告提出款项已提存并不存在拖欠租金的违约行为的抗辩，无理，本院不予采纳。被告不按合同的约定支付租金和装修折旧费，已构成违约，应承担违约的责任。原告要求被告支付2018年6月10日至2018年6月22日的租金共1950元及违约金（从2018年6月11日起计算）、2018年6月10日至2018年6月22日的装修折旧费1386.67元及其滞纳金（从2018年6月11日起计算）、2018年6月23日起至2019年4月9日的房屋占用费（2018年6月23日至2018年11月9日按每月4500元计算、2018年11月10日至2019年4月9日按每月4885元计算）及其违约金（从2018年6月23日起计算）、2018年6月23日起至2019年4月9日的装修折旧费（按每月3200元计算）及其滞纳金（从2018年6月23日起计算），合法合理，本院予以采纳。被告在诉讼中已将款项交给本院代管，故违约金和滞纳金应计至款项代管之日即2019年8月31日。对于滞纳金的计算标准，至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。合同约定的违约金标准过高，酌情调整为至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。虽然合同约定如果被告拖欠租金超过10天，原告有权解除该合同并收回该单元不退回押金，但从本案的证据来看，原告在取得涉案房屋的产权后，在被告拖欠租金之前，原告曾要求被告重新签订租赁合同，也曾要求被告搬迁，对造成合同的无法继续履行，原告亦有责任。故对原告要求没收保证金的请求，本院不予采纳。被告要求原告退回保证金，本院予以采纳。被告要求原告赔偿双倍保证金，缺乏依据，本院不予采纳。原告以被告搬迁时损坏房屋为由要求被告赔偿维修费损失，但其提交的证据并不足以证明其主张，故对原告该项请求，本院予以驳回。被告要求原告赔偿中介费和以涉案房屋的设备因支付折旧费而归其所有为由要求原告按所收的折旧费金额进行赔偿的请求，无理，本院均予以驳回。被告虽然已提起行政诉讼要求撤销原告名下涉案房屋的产权登记，但在被告与原告、恒利公司之间的优先购买权纠纷中，生效判决已驳回了被告的全部诉讼请求，原告在本案中所提交的恒利公司出具的《证明》亦表明恒利公司对原告主张权利并无异议，且被告亦已对原告提起反诉，故对被告提出本案应中止审理的意见，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第一百零一条、第一百零七条、第二百二十九条之规定，判决如下：被告广东穗恒律师事务所在本判决生效之日起10日内，支付2018年6月10日至2018年6月22日的租金1950元及违约金（以所欠的租金为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年6月11日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年8月31日止；违约金的总额以不超过被告所欠租金为限）给原告刘少昕。被告在本判决生效之日起10日内，支付2018年6月10日至2018年6月22日的装修折旧费1386.67元及滞纳金（以所欠的租金为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年6月11日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年8月31日止；滞纳金的总额以不超过被告所欠折旧费为限）给原告。被告在本判决生效之日起10日内，支付2018年6月23日至2019年4月9日的房屋占用费（其中2018年6月23日至2018年11月9日按每月4500元计、2018年11月10日至2019年4月9日按每月4885元计）及违约金（以所欠的租金为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年6月23日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年8月31日止；每月违约金的总额以不超过被告当月所欠占用费为限）给原告。被告在本判决生效之日起10日内，支付2018年6月23日至2019年4月9日的装修折旧费(按每月3200元计）及滞纳金（以所欠的租金为本金，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年6月23日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至2019年8月31日止；每月滞纳金的总额以不超过被告当月所欠折旧费为限）给原告。五、原告在本判决生效之日起10日内，退回保证金14000元给被告。六、驳回原告的其他诉讼请求。七、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3451.5元，由原告负担682元，被告负担2769.5元。本案反诉费2310.5元，由原告负担146元，被告负担2164.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汤志青人民陪审员  陈振梅人民陪审员  彭容爱二〇一九年十二月十七日书 记 员  郑碧凤