广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初19944号原告：广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道新安村安利市场**办公室。负责人：陆兆煊。委托诉讼代理人：刘大川，广东拓孚创展律师事务所律师。被告：杨伟财，男，1965年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码******************。委托诉讼代理人：袁作武，广东东立律师事务所律师。第三人：佛山市顺德区勒流街新安村安利资产管理办公室，住所地广东省佛山市顺德区勒流街道杏良中路**。负责人：杨锦辉。委托诉讼代理人：袁作武，广东东立律师事务所律师。原告广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社（以下简称安利股份社）与被告杨伟财租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月17日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人刘大川、被告的诉讼代理人袁作武均到庭参加了诉讼。第一次庭审后，为查明事实，本院依职权追加了佛山市顺德区******安利资产管理办公室（以下简称安利资产办）为本案的第三人，并于2019年12月11日再次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘大川，被告及第三人的委托诉讼代理人袁作武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安利股份社向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还位于佛山市顺德区******（原安利小学）的土地；2.被告向原告支付土地使用费277200元（按7元/平方米计算，按地块面积1100平方米从2016年8月暂计算至2019年8月，此后计算至实际退还之日止）；3.被告赔偿房屋损毁损失560000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：位于佛山市顺德区******（原安利小学）的土地房产属原告所有，安利小学被取消后，被告声称由所谓的佛山市顺德区勒流街新安村安利资产管理办公室将其承租给被告，被告则占用原告的土地用于经营，拆毁原安利小学的房产。原告从未委托任何个人或单位处分该土地及上盖物。被告的行为严重损害了原告的权益，为此特提起诉讼。被告杨伟财辩称，原告的起诉无事实和法律依据。理由如下：1.安利资产办与被告签订《租用土地办厂合同书》是有效的，安利资产办是原告的集体经济组织，是合同适格主体，其职能是对原告的所有财产进行管理，故涉案合同合法有效；2.被告与安利资产办签订合同时间为2012年10月15日，在合同签订后，原告作为集体经济组织，才通过确权确认涉案土地为原告所有，故原告的土地确权不影响管理者对涉案土地的管理权，故原告的诉请违反合同约定；3.被告拆毁安利小学进行改建，是按照涉案合同履行，故不存在侵害原告权利的事实。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人安利资产办答辩称，第三人作为出租方，认为原告的主张不能成立，理由：1.原告所请求的返还土地，是因为在第三人出租土地时，第三人作为集体经济组织，对于集体经济组织内的学校道路、医务室、厂房行使管理权。因此第三人是管理者与被告签订的合同是有效的。原告要求返还没有撤销和终止合同的依据。2.原告请求支付使用费，但被告已经按照合同约定向第三人支付使用费，第三人作为财产管理者，财产的收益也用于集体经济的支出。本案是村属当时的旧学校，因此该收入已用于本村学生的车费补贴。第三人作为财产管理者，其收益已经用于集体支出，因此原告要求支付土地使用费没有依据。3.原告作为土地的所有权人，而该土地自出租起已逾7年，原告可以按照合同的约定享有收益权，第三人对原告要求被告未支付之后的租金享有收益权是无异议。4.原告所请求的第三项在合同约定是不存在的，被告不存在损害房屋的事实。被告是按照合同约定经第三人作为管理者同意将破损的房屋重建，所以没有损害原告的权益的事实。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证及辩证，对于当事人提供的证据，本院作如下认定：1.原告组织机构代码证复印件、被告人口信息查询资料复印件，当事人无异议，本院予以采信；2.《租用土地办厂合同书》复印件，当事人对其真实性无异议，本院对真实性确认；3.土地权属证1份（含平面图）、原安利小学照片打印件，当事人对其真实性无异议，本院对其真实性确认；4.被告提供的安利资产办组织机构代码证复印件1份，当事人对其无异议，本院对其予以采信；5.被告提供租金收据复印件5份（加盖安利资产办公章），当事人对其真实性无异议，本院对其真实性确认。根据上述有效证据及结合当事人的陈述，本院对以下法律事实予以确认：2012年10月15日，被告与第三人安利资产办签订了一份《租用土地办厂合同书》，合同约定：1.由于位于新安村南潮大街（即原旧安利小学）的楼房已存在结构破烂落后，瓦顶多处破损漏水，建筑物存在危楼隐患而不便于现时使用，急需拆除改造；为此双方拟定维修改造方案为由原有楼房和空地范围改为加高新型锌棚车间结构，车间靠近大门口位置修建一间办公室，本次楼房改造资金由被告全额支付，第三人考虑被告的投入便以租用的方式租给被告使用，，地块面积约1100平方米租期为25年，由2013年1月1日至2037年12月31日止；2.租金分断计算，每五年在上期租金基础上增加18%，第一期租金为10000元，每年租金均分二期支付；3.其他约定。合同签订后，被告按约缴纳了2018年12月31日前的租金给第三人。另查，涉案土地所有权人为原告。诉讼中，原告称涉案地块在确权前系由安利村兴办的村级小学，后因集中办学及教育系统的政策原因，移交给教育局进行管理。后由教育局退回安利村，退回后，涉案地块属于丢空状态，也无明确具体管理人。此前无文件或政策明晰该小学的具体管理人是谁。涉案房产及土地在租赁时已经就权属报行政部门登记，但当时未发放权属证。本院认为，本案的争议焦点为：被告与第三人签订的《租用土地办厂合同书》的效力。对此本院分析如下：1.根据原告与第三人安利资产办签订的约定内容来看，双方的合同意思为在被告对旧有楼房进行改造后租赁使用，即实际属于附条件的房产租赁合同。旧安利小学原属村办小学，丢空后并未明确具体管理部门。且原告在涉案合同履行近七年的期间内，并未提出异议或积极采取维权措施，由此足以导致合同相对人相信第三人具有就涉案厂房的管理处分权利；2.对于原告提出第三人并非案涉土地权属人，其租赁行为构成无权处分，由此主张合同无效。经审查，涉案地块的权属证于2012年12月登记，而涉案合同实际签订于2012年10月15日，原告在取得确权后并未就第三人的处分行为提出异议，且合同实际已经履行七年，由此也可以视为原告对第三人的租赁行为予以了默认；3.涉案地块已经确权属原告所有，但旧安利小学的房屋所有权人的权属尚未能确定。如前所述，被告有足够的理由相信第三人对旧安利小学出租构成了代理或者有权处分，即使实际存在房产权属与土地权属不一致，也应是双方之间法律关系进行另行处理。综上，本院认为第三人与被告签订的《租用土地办厂合同书》不构成无效，当属有效合同。但《租用土地办厂合同书》约定的租赁期限违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条之规定，故本院确认超出20年租期的合同无效。合同在租赁20年期限内属有效，故被告就涉案土地因合同赋与了合法占用的理由，故原告主张被告退还土地理据不成立，本院对此不予支持。对于土地使用费，因合同有效，被告应按合同约定支付租赁费，即被告应向合同相对方即第三人支付2019年的租金11800元。因第三人在庭审中明确同意该租金由原告收取，故本院确认被告应向原告支付2019年12月31日前的租金11800元。对于原告主张的房屋毁损损失。1.原告未举证证实旧安利小学的房屋所有权归原告所有；2.被告按合同约定对旧安利小学进行了改建，符合合同约定；3.原告未能对旧安利小学的房屋状况及范围数量进行举证。综上，本院对原告的诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨伟财应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社支付涉案2019年度租赁费11800元；二、驳回原告广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为6086元（原告已预交），由原告广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社负担5200元，由被告杨伟财负担886元(由被告杨伟财直接向原告广东省佛山市顺德区勒流街安利股份合作经济社支付，本院不另作退收)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱士伟二〇一九年十二月二十六日书记员  黎彩德欧阳信