广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初6549号原告：广东乐安居物业管理有限公司，住所地肇庆市端州区************，统一社会信用代码914***********70Q。法定代表人：林某1，该公司总经理。委托诉讼代理人：伍丽，该公司副经理。被告：宋来义，男，1974年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省德庆县***********************。原告广东乐安居物业管理有限公司诉被告宋来义物业服务合同纠纷一案,本院2019年11月8日立案受理后，原适用小额诉讼程序审理，后依法转为简易程序，于2019年12月17日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人伍丽到庭参加了诉讼，被告宋来义经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付拖欠原告的物业服务费及公摊电费共计4305.8元，其中物业服务费3501.4元，物业服务费违约金430.7元；公摊电费333.1元，公摊电费违约金40.6元；（物业服务费违约金暂计至2019年10月31日。公摊电费暂计至2019年8月31日，相关违约金暂计至2019年6月30日，之后的违约金计至还清之日）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年2月4日被告购买位于肇庆市端州区****************住宅，当日被告与原告签订了《前期物业服务协议》，约定被告（即协议“乙方”）应向原告（即协议“甲方”）缴交物业服务费用，按建筑面积每月每平方米1.5元收取，并自逾期之日起按每天1‰缴纳违约金。自2018年7月1日起，至2019年10月31日（暂计），被告未缴纳物业服务费用、公摊电费共计3834.5元，按物业服务协议应向原告支付违约金471.3元。被告上述行为已严重违反合同约定，应立即支付欠缴的物业服务费并承担违约责任。原告特向法院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。被告宋来义没有提交书面答辩意见，也没有提交相关证据。本院经审理认定事实如下：广东乐安居物业管理有限公司于2007年4月27日依法登记设立，经营范围为物业管理、二手房屋租赁中介等，资质等级为壹级。2018年9月1日，原告与肇庆市百花园工业城东苑房地产开发有限公司签订《广东省前期物业服务合同》，约定肇庆市百花园工业城东苑房地产开发有限公司选聘原告为中源名苑小区提供有偿物业管理服务，合同期限为3年。合同对物业服务事项、物业服务费用、双方责任、违约责任等进行了约定，其中合同第五条约定原告的服务内容包括：1.房屋建筑共用部位的维修养护和管理；2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理；3.供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修养护、运行和管理；4.生活服务设施的维修养护和管理；5.绿化与建筑小品的维修养护和管理；6.公共环境卫生清洁；7.交通与车辆停放秩序的管理。2010年2月4日，被告宋来义购买了肇庆市端州区***************住宅（建筑面积166.33平方米），并于当日与肇庆市***物业管理有限公司签订《中源名苑前期物业管理服务协议》，约定由肇庆市乐安居物业管理有限公司为被告提供物业服务并收取物业服务费。其中，协议第五条“物业服务费用”第一项约定，乙方（即被告，下同）交纳费用时间：乙方应从房屋交付之日起交纳物业服务费及相关水电费，每月五日前缴交其单元上月应付之物业服务费、水电费及公摊水电费用；协议第五条第二项约定，住宅按建筑面积每月每平方米1.5元（有电梯）收取，如有变动，以政府物价部门批复为准；协议第五条第四项约定了公摊水电费的分摊办法；协议第九条“违约责任”第四项约定，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方须向甲方（即肇庆市乐安居物业管理有限公司）补交，并逾期之日按每天1‰交纳违约金。2011年9月7日，被告办理了中源名苑******房的收楼手续。之后，肇庆市乐安居物业管理有限公司依约向被告提供物业服务。根据肇庆市住房和城乡建设局房地产权管理科出具的“物业测绘报告”列明，被告购买的中源名苑******房建筑面积为166.75平方米。又查明，2010年11月8日，肇庆市乐安居物业管理有限公司变更为广东乐安居物业管理有限公司（即原告）。根据《中源名苑前期物业管理服务协议》的约定，被告每月应交的物业服务费为250.1元（166.75平方米×1.5元），但被告自2018年9月1日起拖欠物业服务费，截至2019年10月31日共拖欠14个月的物业服务费共3501.4元；被告自2018年7月1日起拖欠公摊电费，截止2019年8月31日共拖欠公摊电费333.1元。原告向被告催收无果，因而产生纠纷。另查明，中国人民银行发布的一至三年期（含三年期）贷款年利率为4.75%。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告宋来义经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。对于原告提供的证据，因被告没有到庭对证据进行核证和质证，且原告保证其所提供的证据真实，亦无影响证据证明效力的因素存在，本院予以采信。原告与被告签订的《中源名苑前期物业管理服务协议》，是当事人的真实意思表示，主要内容没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应按合同履行。上述物业服务合同签订后，原告为被告提供了物业服务，被告理应依约支付物业服务费等相应费用给原告。被告自2018年9月1日起拖欠物业服务费，截至2019年10月31日共拖欠14个月的物业服务费共3501.4元，自2018年7月1日起拖欠公摊电费，截止2019年8月31日共拖欠公摊电费333.1元，被告显属违约，应承担相应的违约责任。因此，原告要求被告支付上述拖欠的物业服务费及公摊电费的请求，理据充分，本院予以支持。对于原告主张按每日1‰计付物业服务费违约金430.7元及公摊电费违约金40.6元的请求，虽然双方的合同约定被告逾期支付物业服务费等费用的，须从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，但该约定的计算标准显属过高，本院予以适当调整。违约金虽以约定为原则，但其目的以补偿为主，惩罚为辅。被告逾期交纳物业管理服务费及公摊电费导致原告的损失具体表现为原告资金使用上的损失，按欠款金额每天千分之一计算的滞纳金显然过分高于原告的实际损失，故本院酌定违约金的计算以每月迟延支付物业服务费、公摊电费为基数，参照中国人民银行发布的一至三年期（含三年期）贷款年利率4.75%的1.3倍，即按年利率的6.175%计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告宋来义应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东乐安居物业管理有限公司支付自2018年9月1日起至2019年10月31日期间的物业服务费3501.4元，以及自2018年7月1日起至2019年8月31日期间的公摊电费333.1元，二项合计3834.5元。二、被告宋来义应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东乐安居物业管理有限公司支付上述第一项欠款的违约金（违约金的计算方法：①物业服务费违约金自2018年9月1日起，以每月应付的物业服务费250.1元为基数，按年利率的6.175%，分别从次月6日起计算至付清所欠费用之日止；②公摊电费违约金自2018年7月1日起，以每月应付的公摊电费为基数，按年利率的6.175%，分别从次月6日起计算至付清所欠费用之日止）。三、驳回原告广东乐安居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告广东乐安居物业管理有限公司负担4元，被告宋来义负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄坤朝二〇一九年十二月二十四日法官助理 卢艺文书 记 员 梁思颖