广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初20522号原告（反诉被告，以下统称原告）：黎灿耀，男，1969年7月26日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：黎国洪，广东宾得律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：广州市南方汽配用品协会，住所地广州市白云区鹤龙街彭上兴富路****。法定代表人：吴炜，会长。委托诉讼代理人：宋振华，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告黎灿耀与被告广州市南方汽配用品协会（以下简称南方协会）租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，被告南方协会提出反诉，本院依法合并审理。原告黎灿耀的委托诉讼代理人黎国洪，被告南方协会的法定代表人吴炜及委托诉讼代理人宋振华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎灿耀向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《空地租赁协议》；2、判令被告返还租用场地；3、判令被告支付2019年1月至4月11日场地使用费94267元；4、判令原告没收被告租赁押金36000元；5、判令被告按照租金标准，支付从2019年4月12日起至交还场地之日止的场地使用费（暂计至2019年4月30日，为17733元）；7、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2017年5月19日签订了《空地租赁协议》，协议约定原告将位于广州市白云区嘉禾街道望岗村（广东省工伤康复医院对面）启德路边一块约2400平方米场地出租给被告，每月租金为28000元，租金在每月10日前交当月租金。签订协议后，原告将上述场地全部交付给被告，并收到被告交来的租金押金36000元。被告一直如期交租，双方合作愉快。因政府原因，原告于2019年4月11日向被告发出《解除合同知会函》，通知被告要与其解除《临时空地租赁协议》，被告却一直不予理会。被告从2019年1月一直没有支付租金，已构成根本性违约。经原告多次催讨，被告仍不支付上述费用。经法院释明合同无效后，原告将诉讼请求中“租金”变更为“场地使用费”。原告为维护自身权益，特向法院起诉，请求依法判决。被告南方协会辩称，本诉答辩意见与反诉状意见一致。被告南方协会向本院提出反诉请求：1、确认原、被告签订的《空地租赁协议》无效；判令原告返还2018年8月1日至2018年12月31日期间的租金14万元；3、判令原告返还押金36000元；4、判令原告赔偿经济损失192000元（2400平方米×80元/平方米）；5、判令原告承担本案诉讼费。事实和理由：被告南方协会为解决会员停车难的问题，于2017年5月19日与原告签订《空地租赁协议》承租坐落在广州市云区嘉禾街道望岗村约2400平方米土地作停车场及附属使用。租赁期限：2017年6月1日至本地块立项政府批准，续开发商楼项目开工之日止。土地面积2400平方米，每月租金28000元，交付租赁押金36000元。被告南方协会认为，其与原告签订的土地租赁合同因违反法律强制性规定而无效。协议涉及的土地未依法取得权属证书，将农用地用于非农用途。原告并非涉案土地使用权人。原告擅自转租土地未在区农村集体“三资”监管平台登记备案。2019年1月2日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处向望岗联社、各经济社发出《嘉禾街望岗联边保障性住房东侧地块移交及国家卫片图斑整治的通知》确认嘉禾街与嘉禾街望岗联社已于2018年签订征地协议，并于2018年9月28日签订场地移交确认表，确认红线范围内土地99.73亩清空场地后移交用地单位。同时，因不是建设用地，存在违法用地停放车辆的情况，需要根据卫星图整改。2019年1月4日，广州市国土资源和规划委员会发出《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》，认定被告未经批准在涉案土地上违法停车，占用土地面积约15亩，责令被告限期整改。因此，双方协议因违反法律强制性规定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案土地于2018年9月起被征收为国土储备土地之日起，原告无权收取协议项下租金，应当将2018年8月1日至2018年12月31日的租金14万元（28000元×5个月）、押金36000元返回给被告，应赔偿被告因承租涉案土地后修整土地、铺设沥青、加建围墙、简易房等经济损失192000元（2400平方米×80元/平方米）。综上所述，为了维护被告合法权益，请求法院依法判决。原告黎灿耀辩称，不同意被告的反诉请求。涉案场地是原告从村里合法取得，有租赁权。原告将涉案场地交付给被告。至于被告在涉案场地上建设与原告无关。原告有权收取被告使用涉案场地期间的场地使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《临时空地租赁协议》、《空地租赁协议》、《授权委托书》、政府通知、《解除合同协议》、《解除委托协议》、《解除合同知会函》、快递单、银行个人明细单、《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》、政府围蔽通知、政府复函、关于临时场地使用费通知、照片，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月29日，广州市白云区嘉禾街××村第一经济合作社（以下简称望岗一社）与李汝文签订《临时空地租赁协议》，约定将坐落在广州市白云区嘉禾街道望岗村（广东省工伤康复医院对面）启德路边空地1块，约1200平方米，临时租赁给李汝文作停车场使用。同年5月19日，原告黎灿耀（乙方）与被告南方协会（甲方）签订《空地租赁协议》，约定：甲方将坐落在广州市白云区嘉禾街道望岗村（广东省工伤康复医院对面）启德路边空地1块，约2400平方米，租赁给甲方用于停车场及其附属使用；租赁期限从2017年6月1日起至本地块立项政府批准，续开发商住楼项目开工之日止；租金每月28000元；乙方收取甲方押金36000元；租金在每月10日前交付；本地块如遇道路建设开发，需要甲方搬迁，由甲方自行与道路开发商谈判赔偿事宜，赔偿费归甲方所有；一社、九社开发商住楼，甲方无条件搬迁，乙方不必赔偿；租赁期终止，乙方需提前一个月告知甲方，并且最后一个月甲方免交租金，乙方在5天内将押金退还给甲方，不计利息；……。李汝文出具了一份《授权委托书》，授权原告黎灿耀为其于2017年4月29日与望岗一社签订的《临时空地租赁协议》中承租地块寻找承租方并以个人名义与承租方签订租赁协议、收取租金和进行管理。上述委托书的落款时间为“2017年4月30日”。2018年8月29日，广州市白云区嘉禾街××村第九经济合作社（以下简称望岗九社）与原告黎灿耀签订《临时空地租赁协议》，约定将位于广州市白云区嘉禾街道望岗村（广东省工伤康复医院对面）启德路边空地1块约1200平方米临时出租给黎灿耀作停车场使用。2019年1月2日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处发出《嘉禾街望岗联边保障性住房东侧地块移交及国家卫片图斑整治的通知》，内容为：望岗联社、各经济社，根据区政府要求，嘉禾街与望岗联社于2018年8月已签订征地协议《嘉禾望岗片区联边保障性住房东侧地块储备项目征收补偿协议》，并于2018年9月28日签订《嘉禾望岗片区联边保障性住房东侧地块储备项目场地移交确认表》。按照确认表要求，嘉禾望岗片区联边保障性住房东侧地块征地红线范围内土地99.73亩清空场地后移交用地单位。同时，因不是建设用地，该地块发生违法用地情况，用于停放车辆、搭有违建及部分土地硬化，已确认为2018年国家卫片图斑。根据区国规局国家卫片整改要求，必须于2019年1月6日全部整改完毕。请你们务必在此日期前清理停放车辆、清除硬化地、拆除违法搭建，如不能按期整改，将按相关规定追究相关人员责任。同年1月4日，广州市国土资源和规划委员会向被告南方协会发出《责令停工并限期整改土地违法行为通知书》，查明被告南方协会未经批准在嘉禾街××村“瓦窑”（土名）地块进行停车，占用土地面积约15亩，违反了《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国行政处罚法》的相关规定，现责令：1、立即停止该违法用地行为；2、于2019年1月6日前整改到位，恢复土地原状。逾期未整改的，将依法追究法律责任。3、于2019年1月6日前派员携带有关资料到土地执法机关接受调查。逾期不到者，将按有关法律、法规及规章等规定进行处理。同年1月9日，望岗一社与原告黎灿耀眼签订《解除合同协议》，将2018年3月26日签订的《临时空地租赁协议》予以解除。当日，望岗一社与李汝文签订《解除合同协议》，将2017年4月29日签订的《临时空地租赁协议》予以解除。当日，李汝文与原告黎灿耀签订《解除委托协议》，约定解除之前相关租赁委托关系。同年4月11日，原告黎灿耀向被告南方协会发出《解除合同知会函》，通知因政府征收，故解除2017年3月16日签订的《临时空地租赁协议》并退还押金。同年4月26日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处城管科发出《关于联边保障房东侧地块围蔽的通知》，内容如下：联边保障房东侧九社地块经营户，根据区政府要求，嘉禾街与望岗联社于2018年8月已签订征地协议《嘉禾望岗片区联边保障性住房东侧地块储备项目征收补偿协议》，并于2018年9月28日签订《嘉禾望岗片区联边保障性住房东侧地块储备项目场地移交确认表》。九社地块在该征地范围内，且九社已不收取该地块的租赁费。按照征地相关事项要求，我街为加快完成项目围蔽工作，现通知贵单位于2019年5月1日前务必清理停放车辆、拆除违法搭建。如不能清理到位，后果自负。同年6月18日，望岗一社、望岗九社向原告黎灿耀发出《关于临时空地使用费通知》，要求原告黎灿耀向其支付2019年1月起至清空场地之日止的场地使用费。诉讼中，本院向广州市规划和自然资源局（广州市国土资源和规划委员会）白云区分局发函调查涉案地块的违法整改情况。同年6月11日，广州市规划和自然资源局白云区分局就被告南方协会申请的律师调查令答复如下：该地大部分已取得集体土地所有证，权利人为广州市白云区嘉禾街××村第九经济合作社农民集体（穗集有（2012）第X号）、广州市白云区嘉禾街××村第一经济合作社农民集体（穗集有（2012）第XX号）、广州市白云区鹤龙街经济联合社农民集体（穗集有（2012）第XXX）。同年7月11日，广州市规划和自然资源局白云区分局复函，内容如下：（违法）地块位于嘉禾街××村“瓦窑”（土名），权属单位为嘉禾街××村第一、九经济合作社，占地总面积约为15亩。经核，地块2017年土地利用现状为建设用地（2亩）、未利用地（13亩），白云区综合服务功能片区（2013-2020年）土地利用总体规划调整完善方案为城镇用地。其中地块一已完成整改，现场为空地，占地面积约为11亩；地块二暂未整改，现场为空地停车，占地面积约4亩。同年7月16日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处城管科发出《公告》，内容如下：嘉禾望岗片区联边保障性住房东侧地块项目2018年已完成政府征收，现属于国有储备用地。我街计划于2019年7月18日起对该地块进行围蔽。自本公告发出之日起，地块范围内所有车辆、物资等限期三天内必须搬离转移。否则一切后果自负。关于被告南方协会退出涉案场地的时间，原告黎灿耀主张为2019年11月中旬；被告南方协会最初主张2019年1月，后主张2019年3月退出大部分场地，只保留约1000平方米在使用，至2019年10月退出。另查明，原告黎灿耀与被告南方协会另有相邻场地（约4000平方米）的同类型租赁合同纠纷案件同时在本院审理。本案所涉政府通知、调查复函内容亦包含另案场地。本院认为，涉案场地为尚未完成征收手续的农村集体土地。在完成征收手续前，涉案场地仍应当按农业用途进行使用。原告黎灿耀与被告南方协会订立的《临时空地租赁协议》的合同目的是将涉案场地出租用于非农用途。上述出租行为未经政府批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》第八十二条的强制性规定。因此，《临时空地租赁协议》应当认定为无效合同。因此，原告黎灿耀主张解除租赁合同的诉讼请求没有事实、法律依据，本院不予支持。被告南方协会主张确认租赁合同无效的反诉请求合理合法，本院予以支持。原告黎灿耀确认被告南方协会已退出涉案场地，并申请撤回返还场地的诉讼请求，本院口头裁定予以准许，不再另行制作民事裁定书。对于原告黎灿耀主张被告南方协会支付2019年1月起至交还场地之日止的场地使用费的诉讼请求，本院认为，虽然涉案场地属于政府征收土地的范围，但不影响原告黎灿耀根据无效租赁合同主张返还场地的权利。实践中，在租户不愿搬迁的情况下，政府一般不会直接征收，而是采用支持土地所有人及其次承租人向租户提起民事诉讼的方式间接收回土地。原告黎灿耀在起诉时也对此予以说明。2019年1月起，被告南方协会误认为原告黎灿耀已丧失出租权，拒绝了原告黎灿耀返还涉案场地的要求，又停止支付场地占有使用费，被起诉后不能举证证明其向政府办理土地交接手续的事实，客观上造成的后果与占用全部场地无异。若政府、土地所有人依法追究，原告黎灿耀亦存在诉讼风险。因此，被告南方协会应当按照租赁合同的约定租金标准向原告黎灿耀支付场地占有使用费。因原告黎灿耀也无证据证明其主张的具体场地退出时间，故应当承担举证不能的不利后果，即本院酌情确定以2019年9月30日作为场地占用使用费的截止计付日期（2019年10月免租）。经核定，被告南方协会应当向原告黎灿耀支付的场地占有使用费为252000元（28000元×9个月）。需要指出的是，关于上述场地占用使用费，原告黎灿耀应当向其土地所有人及政府如实披露，并承担相应责任。对于原告黎灿耀主张没收租赁押金36000元的诉讼请求，因与合同无效的规定相悖，故本院不予支持。对于被告南方协会主张原告黎灿耀返还2018年8月至12月租金的反诉请求，因缺乏法律依据，本院不予支持。对于被告南方协会主张原告黎灿耀返还押金36000元的反诉请求，合理合法，本院予以支持。关于被告南方协会主张原告黎灿耀赔偿场地建设经济损失192000元的反诉请求，本院认为，合同无效后的赔偿原则是当事人对此损失发生有过错。导致被告南方协会无法继续使用涉案场地的根本原因是涉案场地涉建设开发。双方在租赁合同中已预见到该风险，并对后果进行了约定。被告南方协会明知有上述风险，仍然对涉案场地进行建设，应当自行承担其损失。原告黎灿耀在缔约时已尽到提示义务，对于上述损失的发生没有过错，不应承担赔偿责任。因此，被告南方协会的上述反诉请求没有事实、法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第八十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告黎灿耀与被告广州市南方汽配用品协会于2017年5月19日订立的《空地租赁协议》无效；二、被告广州市南方汽配用品协会于本判决生效之日起五日内向原告黎灿耀支付2019年1月1日至2019年9月30日期间的场地占有使用费252000元；三、原告黎灿耀于本判决生效之日起五日内向被告广州市南方汽配用品协会返还租赁押金36000元；四、驳回原告黎灿耀的其他诉讼请求；五、驳回被告广州市南方汽配用品协会的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3260元，由原告黎灿耀负担1409.7元，由被告广州市南方汽配用品协会负担1850.3元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。反诉受理费3410元，由被告广州市南方汽配用品协会负担3076.4元，由原告黎灿耀负担333.6元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 军人民陪审员  李丽梅人民陪审员  王雪萍二〇一九年十二月二十三日书 记 员  冼颖斯林嘉仪