广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3664号上诉人（原审被告）：成雪梅，女，1991年11月8日出生，汉族，住英德市***************。委托诉讼代理人：秦龙飞，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：江弘，广东广瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司。住所地:清远市*********。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：陆锋，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘锦云，广东中肯律师事务所实习律师。原审第三人：黄叶彬，男，1990年12月7日出生，汉族，住清远市清城区**************。上诉人成雪梅因与被上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，原审第三人黄叶彬居间合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初3917号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人成雪梅上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判或发回重审；二、判令被上诉人负担案件全部诉讼费用。事实和理由:一、一审法院认定事实错误。1、上诉人并非任意违约，而是在被上诉人为上诉人找到买家之前的2019年4月12日就口头告知被上诉人涉案房屋已经另外出卖的事实，并在此之前已经取回了涉案房屋的钥匙，终止了此合同。《限时销售合同》的服务期限是2019年3月30日至5月10日，而因为上诉人急需用钱，这一点在签订合同时候已经明确告知被上诉人。因此，申请人才在2019年4月8日左右就已经与被上诉人沟通解约事宜，此时距离签订合同还不足十日。被上诉人未提供实质性的服务，所以双方当时口头约定是可以解约的。只是被上诉人要求20000元的赔偿，上诉人认为其没做什么事，便不同意支付，由此才导致的诉讼。另外，根据被上诉人同意返还涉案房屋钥匙这一行为可以看出，当时双方是同意解约的，对这一点是达成过共识的，并非一审法院认定的上诉人随意解约。2、被上诉人的预期收益远远没有达到违约金的金额，法院应当根据公平原则对违约金金额予以调整或免除。《限时销售合同》约定的违约金换算出来是35600元，而被上诉人促成交易的预期收益为17800元，两者相差比较悬殊，违约金金额明显过高，依法应当予以调整。况且一审本案第三人黄叶彬并没有出庭，该交易是否真实存在也未可知。黄叶彬是在2019年4月25日才签订《承诺书》，在此之前上诉人早就将涉案房屋另行出售并告知了被上诉人，黄叶彬也没有钥匙去实地看房，其交易的真实性存在很多疑点。而且，被申请人在合同签订不久就得知涉案房屋出售，没有再为上诉人提供相应的服务，远远短于《限时销售合同》约定的服务期限，其实际损失微乎其微。被上诉人清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审第三人黄叶彬经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也无提交书面答辩意见。清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司向一审法院起诉请求：一、判令解除清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司与成雪梅签订的《限时销售合同》；二、判令成雪梅向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司返还3000元的保证金；三、判令成雪梅向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付35600元的违约金；四、判令成雪梅向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付3500元律师费；五、案件的诉讼费用由成雪梅负担。一审法院认定事实：清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司（乙方）与成雪梅（甲方）于2019年3月30日签订的《限时销售合同》约定：“限时销售的位于清远市清城区*******************02号房屋，交易价格满足净收890000元的，乙方即可全权代理甲方出售房屋。限时销售（独家委托）期限为签订本合同之日起至2019年5月10日前。如乙方未在限时期内为甲方找到适合买家，则甲方有权没收限时销售保证金3000元；如甲方拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方需向乙方返还限时销售保证金3000元，且应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或者另行委托其他公司及个人销售该房地产；若甲方违反本条款，甲方应向乙方支付该房地产上述销售委托价的4%作为违约金；若乙方擅自终止本合同的，乙方应支付相当于该房地产上述销售委托价的4%作为违约金…。”上述合同签订的当天，成雪梅收取了清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付的限时销售保证金3000元。2019年4月12日，成雪梅与案外人刘楚其另行签订了上述涉案房屋的买卖合同，并已于4月17日在清远市*******办理了产权转移手续。成雪梅认为在4月12日前已经将涉案房屋出售的事实告知了清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司，对此清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司并不认可。根据成雪梅提供的其丈夫与清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司经办的业务员裴茂强的微信聊天记录，以及一审法院从裴茂强手机提取的微信聊天记录，该微信聊天记录中并无显示有成雪梅已明确告知涉案房屋已另行出售、限时销售合同不再履行的文字表示；且在4月22日裴茂强要求成雪梅过来收取客户所交上述房屋购房定金时，成雪梅表示房证抵押了，要求客户支付500000元赎证。同年4月27日，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司将第三人所付的5000元转入成雪梅的银行账户，附言注明：幸福里8号2梯2302定金。4月28日，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司向成雪梅发出告知函，要求成雪梅5月1日前往清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司幸福店与客户签署房屋买卖合同及办理相关买卖手续，成雪梅拒绝前往。一审法院认为，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司、成雪梅签订的《限时销售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。成雪梅收取了清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付的限时销售保证金3000元，依约应在约定的限时销售期限2019年5月10日前将涉案房屋交由清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司代为寻找买家，然而，成雪梅在未与清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司协商解除合同的情况下，擅自于2019年4月12日将涉案房屋另行出卖，导致限时销售合同不能履行，成雪梅的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于成雪梅答辩认为在2019年4月12日已告知清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司涉案房屋已另行出售的主张，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司并不认可，而成雪梅所提供的证据并不可以认定成雪梅的主张成立，一审法院不予采纳。为此，对清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司要求解除《限时销售合同》的请求，鉴于合同所附销售期限2019年5月10日已届满，合同已失效，已无解除的必要，一审法院不予支持。对清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司要求成雪梅返还保证金3000元的请求，成雪梅对此亦无异议，一审法院予以支持。对清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司要求成雪梅支付违约金35600元、律师费3500元的请求，均符合双方签订的合同的约定，虽然成雪梅认为违约金过高，但结合本案合同的履行情况、成雪梅的任意违约过错以及清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、限成雪梅于本判决生效之日起10日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司返还限时销售保证金3000元；二、限成雪梅于判决生效之日起十日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付违约金35600元；三、限成雪梅于判决生效之日起十日内向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司赔偿律师费损失3500元；四、驳回清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费852元，减半收取计426元，由成雪梅负担。本院二审期间，被上诉人提交一份证据：《服务收费确认书》，拟证明由于上诉人的违约行为，导致被上诉人可预期利益损失的事实。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案系居间合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案二审争议焦点为成雪梅应否向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付违约金35600元。本案中，清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司、成雪梅签订的《限时销售合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。而成雪梅在约定的限时销售期限内擅自将房屋卖给第三人，且完成了过户手续，导致《限时销售合同》无法继续履行，属于违约。成雪梅主张清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司知道其将房屋卖给第三人的情况，但无提供充分证据证明，对其主张本院不予支持。因《限时销售合同》时明确约定：“如甲方拒绝与乙方找的适合买家签订《房屋买卖合同》，则甲方需向乙方返还限时销售保证金3000元，且应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金。”因此成雪梅应当按照合同约定向清远市天盛房当当房地产投资顾问有限公司支付违约金。综上所述，上诉人成雪梅的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费690元，由上诉人成雪梅负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月二十五日书记员  李 伊书记员  韦思烨