广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初8973号原告：广州奥园物业服务有限公司江门分公司，住所地广东省江门市蓬江区棠下镇滨江大道奥园外滩公馆**首层自编之三。负责人：姜玥。委托诉讼代理人：李政、凌蔼华，广东正派律师事务所律师。被告：林兰芳，女，1973年10月12日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告诉被告物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人李政、凌蔼华到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2017年8月至2019年5月的物业费3683.46元；2.被告向原告支付滞纳金，滞纳金以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之三的标准，从2017年8月26日起计算至被告付清物业服务费之日；3.被告支付2018年7月至2019年4月的公摊水电费130.42元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告向其开发的小区提供物业管理服务，后原告依约为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不支付物业服务费及公摊的水电费等费用。原告为维护自身合法权益，依据有关法律法规提起本诉。原告向本院提供的证据有：证据1、前期物业服务合同；证据2、备案回执；证据3、物业服务收费备案表；证据4、前期物业服务协议；证据5、解除协议书；证据6、中标通知书；证据7、白石永灏地产开发有限公司（公告）；证据8、公告栏拍摄图片；证据9、白石永灏地产开发有限公司（声明）；证据10、2016年12月14日《江门日报》；证据11、房屋交接确认书；证据12、《业主临时管理规约》；证据13、公摊水费发票；证据14、公摊电费发票；证据15、公摊水电欠费明细表；证据16、（2019）正派律函第00260号律师函；证据17、律师函邮递底单；证据18、邮件投递情况；证据19、委托管理书。被告没有答辩，也没有向本院提交证据。本院查明：2015年5月6日，被告与江门市益源物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》，约定江门市益源物业管理有限公司为被告所购江门市蓬江区益丞国际广场1幢104房屋（建筑面积为88.12平方米,为永灏公司开发销售）提供物业服务，并对物业费、共用水电费、滞纳金等进行了约定。后江门市蓬江区白石永灏地产开发有限公司（以下简称“永灏公司”）与江门市益源物业管理有限公司签订《解除协议书》，约定解除双方签订的相关前期物业服务委托合同。2016年12月1日，原告与永灏公司签订了《前期物业服务合同》，约定原告向其开发的小区提供物业管理服务，服务期限自2017年1月1日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止。并对物业费用中的高层住宅按建筑面积每月每平方米1.90元收取、物业服务费用应在每月的5日至25日交纳、共用水电费按每月实际使用量分摊、滞纳金以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之三的标准计算等进行了约定。2016年12月14日，永灏公司在江门日报刊登声明，载明从2017年1月1日起聘请原告为小区提供物业服务。另查明：被告自2017年8月起拖欠原告物业费。另被告还拖欠2018年7月至2019年4月公摊水电费共130.42元，上述水电费已由原告代被告缴纳。2019年4月12日，原告委托的广东正派律师事务所律师向被告邮寄律师函，向被告催交其拖欠的物业费用、共用水电费等各项费用。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。上述合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法，受法律保护。合同签订后，原告依约为被告所在的小区提供了物业服务，但被告没有履行合同约定的交纳物业服务费用及各项分摊费用的义务，其行为已构成违约，原告请求被告支付拖欠的物业服务费用等费用合法有据，本院予以支持。关于原告提出被告支付2017年8月至2019年5月的物业费3683.46元的请求。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”原告与永灏公司签订了《前期物业服务合同》后，依约为被告提供物业管理服务，被告应按时交纳物业服务费用。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”原告已向被告书面催交物业费、共用水电费等各项费用，但被告仍未交纳，故原告请求的物业费3683.46元（1.90元/平方米×88.12平方米×22个月）合法有据，本院予以支持。关于原告提出被告向原告支付滞纳金，滞纳金以所欠物业费为计算基数，按照每日千分之三的标准，从2017年8月26日起计算至被告付清物业费之日的请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”又根据《前期物业服务合同》第十三条约定：“逾期支付物业服务费的，从逾期交纳物业服务费用之日起每天按应交物业服务费的千分之三交滞纳金”。原告主张的滞纳金实为被告未按时支付物业费而产生的违约金。而原告未举证证明被告逾期支付物业费所产生的损失，故客观上被告未按期支付物业费的损失仅为预期利息损失。因此，《前期物业服务合同》约定的违约金计算标准过高，虽然被告未应诉抗辩，但根据公平原则，应调整为按照银行相关利率上浮30％为宜。根据《前期物业服务合同》,业主应在每周期第一个月的5日至25日支付物业费，故被告每月以应付的物业费167.43元（1.90元/平方米×88.12平方米）为基数，从当月26日起支付相应滞纳金。关于原告提出被告支付2018年7月至2019年4月的公摊水电费130.42元的请求。《物业管理条例》第四十四条第一款规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”原告已实际为被告代缴该部分费用，被告应向原告返还相应款项，故原告上述请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告林兰芳自本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州奥园物业服务有限公司江门分公司支付2017年8月至2019年5月的物业费3683.46元及相应滞纳金（每月应付物业费的相应滞纳金，以当月应付物业费167.43元为基数，自当月26日起计至付清之日止；计算的利率为：自2017年8月26日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算）。二、被告自本判决发生法律效力之日起十日内向原告支付2018年7月至2019年4月的公摊水电费130.42元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  陈健明二〇一九年十二月三十日法官助理梁结喜书记员曾燕萍