广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初942号原告：何立帆，男，1986年8月1日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。委托诉讼代理人：汪泉泓，广东敬业律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎海燕，广东敬业律师事务所实习律师。被告：赵珮君，女，1972年9月26日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：侯仲荣，广东大同（珠海）律师事务所律师。被告：张学鸿，男，1971年3月2日出生，回族，住甘肃省永靖县。原告何立帆与被告赵珮君、张学鸿案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何立帆的委托诉讼代理人汪泉泓，被告赵珮君的委托诉讼代理人侯仲荣到庭参加诉讼。被告张学鸿经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何立帆向本院提出诉讼请求：1、判令解除位于珠海市金湾区××镇××道××号××单元××房的查封；2、判令确认位于珠海市金湾区××镇××道××号××单元××房［房产证号：粤（2016）珠海市不动产权第*******号］归原告所有，并协助原告办理该房屋的过户手续；3、判令被告承担本案的所有诉讼费。事实和理由：2017年3月13日，原告与被告张学鸿签订了《房屋转让协议书》，约定被告张学鸿将其名下的珠海市金湾区××镇××道××号××单元××房转让给原告，转让价格为80万元人民币，并约定被告张学鸿不得将上述案涉房屋转让、买卖、抵押、出租。合同签订后，原告将80万元的购房款转账至被告张学鸿指定的珠海鸿基伟业贸易有限公司账号，被告张学鸿也向原告出具了《收条》，并将案涉房屋交付给原告使用。原告收房后购买了全套家电家具并已实际入住该房屋。双方没有办理案涉房屋的过户登记，原告并无过错，后因被告张学鸿向被告赵珮君借款，并恶意将房屋作为该借款的抵押担保，使得被告赵佩君向斗门区人民法院申请查封了案涉房屋。现原告和被告张学鸿合同约定将案涉房屋过户的时间将至，由于案涉房屋已被斗门区人民法院查封，已无法办理过户登记手续，被告张学鸿的上述行为不仅违反了合同的约定，也损害了原告的合法权益。原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。原告何立帆围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、（2018）粤0403民初2152号民事裁定书、送达回证，拟证明提起本案异议之诉符合法律规定；2、房屋转让协议书，拟证明被告张学鸿在2017年3月13日将案涉房屋转让给原告，转让价款80万元，合同签订后依时支付，合同签订后两年协助原告办理过户手续，办理产权证相关的费用由原告承担，在此期间被告张学鸿不得将房屋买卖、抵押、出租，同时被告张学鸿还承诺保证对该房屋有处分权，不存在法律上的障碍，并保证转让房产不涉及第三方的权利；3、授权委托书、魏东亮的身份证复印件，拟证明原告委托魏东亮代其签订房屋转让协议书；4、不动产权证，拟证明案涉房屋是真实存在的；5、收条，6、转账凭证，7、情况说明，拟共同证明原告在2017年3月24日通过银行转账的方式向被告张学鸿指定的银行账户支付了80万元房款，转账凭证的用途也注明为购房款，从而证明原告已经完成了付清全部房款的义务；8、证明、企业信息表，拟证明案涉房屋已经交付给原告使用，原告为案涉房屋购置家具傢私；9、报警回执，拟证明原告的父亲知晓原告购买了案涉房屋，在其回老家后被人换锁和搬走了购买的傢私后向公安机关报警，从而证明案涉房屋已由原告使用；10、户口本，拟证明报案人是原告的父亲；11、（2018）粤0403民初2152号民事判决书，拟证明案涉房屋被两被告恶意串通抵押在第三人王德文的名下，并经斗门区人民法院判决该抵押与被告赵珮君无关；12、收款收据、收据，拟证明在买卖合同签订后，原告一直缴纳该房屋的物业管理费用和其他的公摊费用，从而证明原告实际占用使用该房屋。被告赵珮君辩称：原告主张的交易并非真实，而且存在交易不能履行的客观情况，案涉物业已经由珠海市中级人民法院以生效判决的形式，判令被告赵珮君具有优先受偿权，请求法院驳回原告的诉请。被告赵珮君对其辩称依法提交了如下证据：1、询问笔录，拟证明何承东向个人声称他自己的房产受到侵害，这并不是说他儿子的房产受到侵害；2、（2019）粤04民终1565号民事判决书，拟证明珠海市中级人民法院认定案涉抵押权合法有效，被告赵珮君具有优先受偿权。本院依职权向珠海市不动产登记中心斗门分中心调取了案涉房产的不动产权登记表、不动产抵押（按揭）登记表、不动产限制（查封）登记表、珠海市不动产登记情况查询结果。被告张学鸿缺席，没有向本院提交答辩状和证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。被告张学鸿缺席，无法进行庭审质证，庭前也未向本院提交质证意见。经审查，本院对证据认定如下：对原告和被告赵珮君提交的证据的真实性、合法性、关联性予以确认，但证明内容应以本院认定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告（委托人）与案外人魏东亮（受托人）签订《授权委托书》，内容为：“本人何立帆欲购买张学鸿（身份证号：62292319********）名下位于珠海市金湾区××镇××道××号××单元××房［房产证号：粤（2016）珠海市不动产权第*******号，建筑面积62.49平方米］，本人因故不能亲自办理上述房屋的相关手续，特委托受托人代为《房屋买卖合同》签订事宜。受托人的代理权限如下：一、代为签订房屋买卖合同；二、代为办理房屋买卖其它事宜。代理委托人就上述授权范围内所实施的法律行为及所造成的法律结果，委托人均予以承认”。2017年3月13日，魏东亮作为受托人代原告与被告张学鸿签订一份转让方（甲方）为被告张学鸿、受让方（乙方）为原告的《房屋转让协议书》，约定：“一、转让房屋位于珠海市金湾区××镇××道××号××单元××房［房产证号：粤（2016）珠海市不动产权第*******号］，建筑面积62.49平方米；二、本房屋于两年后转让给乙方，双方商定该房屋转让价格为人民币800000元整；三、双方一致同意购房合同书签订后，一次性付给甲方800000元整；四、签订房屋转让协议房屋交付乙方后，在合同签订日起两年后，甲方应尽快协助乙方办理该房屋的过户手续，将该房屋的产权证办理到乙方名下，办理房屋产权证所有一切手续费用全部由乙方承担，在此期间，甲方不得将房屋转让、买卖、抵押、出租等，如若违反本条约，全额赔偿乙方损失800000元；五、甲方保证自己对该转让房屋拥有处分权，转让该房屋不存在法律上的障碍，甲方保证该转让房产不涉及第三方的权利；……”。2017年3月14日，被告张学鸿出具《收条》一份，内容为：“今收到购房800000元正，大写捌拾万元整，收款人张学鸿，备注（款到起生效），建设银行卡号4340********，姓名张学鸿”。在被告张学鸿的身份证复印件右下方有被告张学鸿的签名和手指印。在被告张学鸿的签名与身份证复印件之间有打印的一段文字“何总：请将《房屋转让协议书》购房款人民币80万元支付给珠海鸿基伟业贸易有限公司，账号：×××88，开户行：中国农业银行股份有限公司珠海金海岸支行，行号：10**********，特此委托！”。在被告张学鸿签名的下方，有打印的日期“2017年3月23日”。2017年3月24日，金塔立帆商贸有限公司通过其账号6200********向珠海鸿基伟业贸易有限公司的账号×××88转账800000元，用途备注为购房款。2018年9月7日，珠海市永洁物业管理有限公司佳兴大厦管理处出具《证明》一份，内容为：“兹证明我小区业主何立帆，身份证号62210219********，在珠海金湾区××镇××道××大厦××号，购原业主张学鸿住房一套（1单元2002房），证件号粤（2016）珠海不动产第*******号，公司员工魏东亮购买家具一套，价值伍万余元，在此居住一个月多（2017年4月2日-2017年5月16日）。”2018年10月31日，金塔立帆商贸有限公司出具《情况说明》一份，内容为：“本公司金塔立帆商贸有限公司（统一社会信用代码：91620921576278160Ｄ）受何立帆（身份证号：62210219********）委托，于2017年3月24日代何立帆向珠海鸿基伟业贸易有限公司（统一社会信用代码：91440400ＭＡ4ＵＷＣＫＷ86，法定代表人：张学鸿），转账购房款人民币80万元（大写：捌拾万元整），用于购买张学鸿名下位于珠海市金湾区××镇××道××号××单元××房［房产证号：粤（2016）珠海市不动产权第*******号］，建筑面积62.49平方米”。另查明，位于珠海市金湾区××镇××道××号××单元××房（权证号码2××**），现登记权属人为被告张学鸿。2018年1月26日，王德文作为抵押权人，张学鸿作为抵押人，双方办理了该房产的不动产权抵押登记手续，该抵押登记至今未注销。2018年7月10日，本案被告赵珮君起诉本案被告张学鸿民间借贷纠纷一案，本院于2018年12月24日作出（2018）粤0403民初2152号民事判决：一、张学鸿于判决发生法律效力之日起十日内偿还赵珮君借款50万元；二、张学鸿于判决发生法律效力之日起十日内支付赵珮君欠款利息（利息以50万元为本金，按照年利率24%自2018年6月19日计至欠款实际付清之日止）；三、驳回赵珮君要求张学鸿支付律师费的诉讼请求；四、驳回赵珮君要求对张学鸿名下位于珠海市金湾区××镇××道××号××单元××房享有优先受偿权的诉讼请求。赵珮君不服一审判决，提起上诉。珠海市中级人民法院于2019年6月26日作出（2019）粤04民终1565号民事判决：一、维持广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初2152号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省珠海市斗门区人民法院（2018）粤0403民初2152号民事判决第四项；三、赵珮君有权以张学鸿提供的抵押物即位于珠海市金湾区××镇××道××号××单元××房（房地产权证号为2××1号）折价或者拍卖、变卖所得价款在上述债权范围内优先受偿。在（2018）粤0403民初2152号案件的审理过程中，被告赵珮君申请查封案涉房产，本院于2018年7月18日作出民事裁定，查封被告张学鸿名下位于珠海市金湾区××镇××道××号××单元××房。原告于2018年9月10日向本院提出查封异议申请。本院于2019年2月22日作出民事裁定，驳回原告的查封异议申请。又查明，2016年10月9日，被告赵珮君作为抵押权人，被告张学鸿作为抵押人，双方办理了该房产的不动产权抵押登记手续，该抵押登记于2017年3月29日注销。2017年7月18日，王德文作为抵押权人，张学鸿作为抵押人，双方办理了该房产的不动产权抵押登记手续，该抵押登记于2017年11月20日注销。庭审中，原告称其购买房屋时政策规定需要社保缴费满1年，故双方协商在合同签订日起两年后由被告张学鸿协助涉案房产办理过户手续。本院认为，原告与被告张学鸿签订《房屋转让协议书》，双方之间形成买卖合同关系。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，作为买受人的原告仅享有请求出卖人被告张学鸿办理案涉房产产权变更登记的债权请求权，对于案涉房产并不享有物权，原告依据买卖关系请求确认案涉房产归其所有没有依据，本院不予支持。案涉房产现登记在被告张学鸿名下，被告张学鸿是案涉房产的权属人，被告赵珮君申请查封案涉房产，依法有据。原告主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，排除被告赵珮君对案涉房产的查封，对此本院认为，原告在与被告张学鸿签订《房屋转让协议书》时，案涉房产已设立了抵押登记，原告作为买受人应尽注意义务，且原告在庭审中亦自认由于购买案涉房产时其不具备社保缴费满1年的购房条件，故双方约定在合同签订起两年后才办理房屋过户手续，即原告在购买案涉房产时并不具备购房条件，且知道或者应当知道案涉房产已设立了抵押登记，故原告并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的能够排除执行的情形。原告请求解除案涉房产的查封，没有依据，本院不予支持。案涉房产除被依法查封外，还设立了抵押登记，且生效的（2019）粤04民终1565号民事判决确定被告赵珮君有权以被告张学鸿提供的抵押物即案涉房产折价或者拍卖、变卖所得价款在债权范围内优先受偿，即案涉房产目前并不具备产权变更登记的条件，故原告请求被告张学鸿协助办理案涉房产的过户手续，没有依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告何立帆的诉讼请求。案件受理费11,800元（原告何立帆已预交），由原告何立帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  何 莹人民陪审员  容雯英人民陪审员  黄晓燕二〇一九年十二月十八日书 记 员  张凯东附：裁判依据法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。