河北省固安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1022民初3187号 原告：张振华，男，1983年9月19日出生，汉族，固安县人，现住该村。 委托代理人：谷贺东，固安县贺东法律服务所法律工作者。 委托代理人：黄晶凤，北京市大地律师事务所律师。 被告：李永，男，1967年3月28日出生，汉族，固安县人，现住该村。 委托代理人：张婉钧，河北敬民律师事务所律师。 原告张振华与被告李永缔约过失责任纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张振华及委托代理人谷贺东、黄晶凤与被告李永及委托代理人张婉钧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张振华向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间的口头买卖协议无效；2、依法判令被告返还购买房产款50万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年11月，经中间人介绍原、被告相识。被告声称在侧有25亩属于被告本人的合法工业用地，并有转让意向。经双方协商同意以2500万元转让给原告，被告承诺此地块有合法手续。双方确定给付转让款的具体办法先由原告给付被告购买款100万元，等看到合法手续后再分批支付剩余款项。2018年11月21日原告按约通过银行转账方式给付被告购买房产款100万元，此后被告一直没有出示关于对此地块有合法转让权的手续，即被告没有此地块的合法产权。因被告自身因素导致此次转让行为无效，经协商被告答应退款，先期退回50万元后，余款50万元经多次催要无果。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院，望贵院依法从速裁判。 被告所述并非事实。1、首先涉诉标的到底是什么性质，相应的产权证明，截止今天为止，未得到任何的信息，无论此交易是何种性质，被告未尽到其应尽的义务。2、无论是租赁还是买卖均为无效。3、被告所称的定金与我们实际支付的款项和交易用途是不一样的，是不符合常理的。4、被告所称的损失，于理不通，于法无据。 我是做交通制品的，在礼让店有工厂，公司名为河北惠世通科技股份有限公司，我是公司法定代表人，我跟被告是在2018年10月份通过胡某认识的，我是通过胡某解决我们自由厂区的土地用地问题，但是胡某就我们目前厂区的扩建没有解决，后来他向我介绍了被告在独流有25亩土地的厂区和办公楼，胡某问我考虑不考虑是否可以收购这个地块，胡某说地块是在被告名下，我本人对胡某非常信任，我去实际勘察过后，看了面积和办公用房，我们使用非常合适，后来现场勘察后我们就商定交易价格，我跟胡某到他办公室的3楼与李永商谈交易价格，2018年11月初当天下午我们没有谈拢，胡某在饭后跟我说让我抓住机会，这种地块不是随时都有的，让我尽快答复到底是怎么考虑的，当场我没有表态，分开后我给胡某打了电话，我问他地块的手续有没有问题，他说没有问题，说被告在当地能量非常大，肯定没有问题，承诺你的事情肯定没有问题，我们经过三天核算，因为固安县国有工业用地的交易价格是在60万到70万左右每亩，25亩地大概需要1500万，结合地上物1000万，所以基于这个数字的考虑我们就报了2500万的价格，我们商定价格后，我要求被告出示合法手续，当天被告说手续在国土局需要时间拿出来，当时出示不了，胡某作为中间人就表态说让我支付一定比例的款项，同时我们也约定了付款的周期，当时我们也拿不出2500万，我们约定到2018年年底我们支付800万，到2019年6月份我们再支付500万，剩余款项在整个交易周期2年内付清，付款双方是达成一致同意的，这些都是口头的，当时我们聊到非常愉快，大家处的跟朋友一样，很多事情没有太较真，没想过会出现别的问题，就没有签订书面协议，谈好后我交了首笔款，我想尽快看到手续，2018年11月21日给李永转账100万，我把电子回单也当时发给了被告和胡某，开始是让我打300万，我要求看手续所以让我先给了100万，之后我一直催手续，被告方就一直没有提供，到11月26日我们收到了一份叫强子的微信说是被告的司机给我发了一份租赁协议，是被告跟温泉产业开发办公室签订的，基于这个手续我就第二天给被告发了微信，我说基于这个手续的话我跟我合作伙伴看完后我就不能收购这个地块了，同步我也跟胡某说了，我跟胡某说让被告将我交付的款项退回，因为我没看到合法手续一直在催，我说不能再等了，合作协议只能作废了，之后我委托胡某跟被告沟通，说他跟被告去沟通这个事情，结果在胡某沟通期间就没有时限了我们一直在等，最终在胡某的沟通下双方在他的办公室我们三方见面了，胡某说全退款给我不可能，我说大家都是朋友，当天就没有达成协议，被告说退40万我不同意，胡某说让退我60万他拍板，当场我也没有同意，但是我有其他项目需要用钱，所以我当场也就同意，我要求当场给我，但是被告一直拖到2019年2月1号才共计付给我50万，由于被告一直拖欠还款，导致我其他项目也没做成，所以现在起诉要求被告再退还50万。 被告提交的协议和文件原告没有收到过，之前我方提供的证据短信聊天记录里还多次催要过这个地块的手续和文件，我们申请调查取证的是这个地块的所有权以及流转过程，因涉案地块的土地及房屋性质决定了交易合同的性质以及是否有效。现有的只是一个李永与固安温泉休闲商务产业园区独流全民创业开发办公室的一个租赁协议，无法确认土地性质，以及流转过程。此协议主体甲方经查询目前并未有独立的法人主体资格，且根据集体土地流转办法的规定其不是适格的主体。协议中第二条约定的土地使用权转让期限为30年，租赁费用每年18400元，可以看出该协议为无效协议，法律规定最长的租赁期限为20年。 我们认为双方是买卖合同关系，因目标地块及房产没有相关证件，无法办理转移登记，故合同目的无法实现。原告要求被告返还已支付的交易价款，被告主张该交易为租赁不是事实，且如果是集体土地的租赁应经过村民代表大会三分之二以上确认并经有权将集体土地处置流转的主体签署相关租赁协议。用途不得违反原集体土地性质及农用还是建设用地等类别，如不符合相关规定，则为无效。如原始租赁协议无效则无法继续流转，新的流转协议无论是租赁还是转让均为无效。故结合本案合同如果无效，根据合同法58条的规定，被告应返还原告已经支付的价款。 关于证人胡某的证言，证人应出庭作证接受当事人的质询，胡某无正当理由未出庭作证，其证言不能作为定案依据。关于原告支付的100万并非定金，而是交易价款的一部分。被告说的退60万，是双方约定的在固定时间内退60万，并非确认整个交易应退的款项是60万，事实上被告并未在约定时间内退还60万，且经原告多次催要均未予以支付，故当时达成的和解方案已经失效。我方以诉讼请求为主。 从庭审以及原、被告双方提交的证据看，双方的口头上买卖关系是成立的，因涉案地块没有合法手续导致了双方转让行为无效，期间双方经过协商，这种转让关系已经实际解除，因此依照法律规定既然已经解除，相关款项应该予以返还。 李永辩称，首先，双方并非买卖合同纠纷，而是基于租赁合同而产生的定金合同纠纷。本案的事实是，张振华经中间人介绍与我相识，想要租我在独流学校西侧的两个办公楼和三个厂房。在双方商议租赁合同条款时，张振华对于我对涉案地块享有租赁使用权的事实是明知的，双方在讨论租赁细节时就明确告知过张振华，该地块还有20余年的租期，张振华当时就表示认可同意租赁，而且就目前市场价格来看，2500万元根本无法购买25亩土地和多个数千平方米的办公楼，此价格是非常不符合实际的。因此，本案根本不是原告诉状中所述的买卖合同纠纷，而是房屋租赁合同纠纷，原告在诉状中有意将本案事实描述成我方有意将厂房转让，是在逃避其向我方支付租赁厂房定金的事实。 其次，原告诉状中描述的购买过程也不符合常理。诉状中称“双方确定给付转让款的具体办法先由原告给付被告购买款100万元，等看到合法手续后再分批支付剩余款项。”此描述完全不符合常理。正常购买不动产权的人都是先确认不动产有哪些手续，确认后支付定金，签订合同，然后支付剩余尾款，若产权变更手续不能及时办理的，购买方再预留部分尾款，待产权变更手续办理完毕时支付剩余尾款。但是，本案若如原告所述的话，原告是未见合法手续就支付我方购买款100万元，等看到合法手续后再支付剩余款项，显然违背常理。原告为何不等到看到我方合法手续后再支付这100万元呢？因此，可推断原告对涉案厂房的权属事实是明知的，涉案的100万元分明就是原告想要租赁厂房的定金。 第三，定金合同为实践性合同，原告在支付给被告时，合同就已经成立并生效。我方也按照原告的要求停止了对第三个厂房的建设施工。后来原告因个人原因违反约定，不仅给我方造成了很大的经济损失，而且还要求我方将定金退回，是严重违反我国定金罚则的规定的。我国《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中国人民共和国担保法》约定，一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。原告违约后，多次和双方的中间人向我方求情，我方碍于情面退回部分定金，但是原告还不满足，又将我方诉至法院，从法理和情理两个方面都不应该得到支持。因此，我方认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，建议法院驳回其诉讼请求。 我是自己做公司的，叫廊坊永虹建筑公司，主要经营土建，生产建筑材料，争议的地块是在，学校的西侧，是我租的，占地25亩。地上物有两个办公楼，有三个厂房，有一个厂房已经建完，另外两个还没有完工，土地没有土地证，是独流一排的集体土地，当时是建的学校，是学校的建设用地，但是没有证，地上的厂房办公楼都是我建的，土地是我租赁的，跟当时的温泉区开发办公室签订的租赁协议，租赁时间到2040年止，通过中间人胡某我跟原告相识，胡某说原告需要一块土地，找到我，我带着原告和胡某去看了吴家屯的一块地有证的国有土地，要价180万一亩，一共20亩，原告觉得贵就不要了，因为我那正在建设，就又看了我的地，办公楼已经建好，厂房有一个也建好了，有两个未建完，原告问我说这地有手续吗，我说有是租赁手续，问我多少钱，我说一年100多万，一共2500万，租期还有20多年，问我遇到拆迁怎么办，我说拆迁赔偿超过5000万以上部分归我，5000万以下都是原告的，租期到我合同到期为止，我将我的土地厂房都租给他，在这种情况下胡某说问我觉得价格行不行，我说可以，当时说同意，说既然我同意了就跟原告说让他给点定金，口头定的，胡某说定金有多有少，多少都行，也跟原告这么说的，最后我就收到100万定金，原告写的购房款我不知道，是他写的，我也不会微信，我也没有微信，我就收到过信息说定金已打到，过了1个星期，我让司机小强在我收到定金以后让他给原告把我的租赁协议和文件都给原告发过去了，又过了3、4天原告跟胡某找到我说合伙人没有钱，如原告说的先给定金100万，2018年年底付租金800万。假如两个办公楼租给别人我是每年可以收200万租金。跟原告说的付款方式是定金100万，2018年年底付800万，2019年6月份付700万，2019年12月份付900万，一共2500万。说好之后他又说合伙人没有钱，原告又跟我说对不起，让我把定金退给他，他跟胡某叫表哥就跟我也叫表哥，我当时跟原告说弟弟这个定金是没有退的，但是基于胡某跟他的表兄弟关系，我就说让胡某说了算，退多少都可以，我是说退40万，后来通过胡某说退60万，在这其中10万、20万的退我记不清了，我一共退了原告50万定金，后来原告又给我打电话总说没钱，我就想当着胡某的面给原告剩下的10万，结果后来我就接到了法院的传票，这期间我也让胡某和我一个朋友找过原告，因为他毕竟比我小，没想过走到这一步。因为当时口头约定了定金、付款方式，赔偿问题，因为我是租赁方，应当由我出面去谈赔偿问题，就没有签订书面合同。我的土地是租赁的，原告方应该知道。当时这是一个老旧的小学，因为学校是我建的，土地是温泉园区的开发办公室的，当时建小学里面很多树，当时要盖学校，最早是平房，盖完学校以后的土地就租给我了，合同是2011年1月1日签的，之后我又盖了两个厂房和一个办公楼。当时建造学校的时候我也给垫了不少钱，所以才把剩下的地租给我了。这个协议我给原告看过他那也有。土地局有存档。 经审理查明，被告李永在独流小学西侧和南侧有租赁土地一块，建有厂房等设施。原告张振华为公司扩建急需场地和厂房。2018年11月经中间人胡某介绍，原、被告相识，并就使用被告场地和厂房多次口头协商，最后口头达成总价2500万元意向，为能够缔约2018年11月21日原告通过网上银行向被告帐户转帐100万元，被告将在建厂房停工回填。后原告告知被告“这个院子我们不收了，给您造成的麻烦，请您多多包涵”，并提出退回100万元。通过中间人胡某，原、被告协商，被告答应退回60万元，原告当时也同意。被告于2019年1月11日、1月13日、2月1日通过网上银行向原告帐户转帐分别退回30万元、10万元、10万元。后原告催促“李总，剩下的那10万，你到底那天可以给我”，至今被告未再退款。为此原告诉至本院要求被告再退款50万元。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的中国农业银行网上银行电子回单、手机信息截图，被告提交的土地租赁协议、涉案土地厂房的照片及视频、胡某的视频资料等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，就原告使用被告场地和厂房一事的协商过程，原、被告陈述基本一致，且与被告提供的胡某视频资料内容基本一致，对此本院予以认定。双方只是口头协商，只确定了总价款2500万元，对其他合同主要条款未明确约定，且对“买卖还是租赁”至今尚有争议，双方合同关系并未成立。在缔约过程中，为达到缔约目的原告给付被告100万元，后原告提出终止缔约，违背诚信原则；为缔约被告将在建厂房停工回填造成一定损失，原告应予赔偿；双方终止缔约后，通过中间人胡某协商，原告曾同意被告退回60万元，且已退回50万元。故此，根据公平原则，结合本案实际，本院酌定被告再退回原告20万元。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第十二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告李永于本判决发生法律效力后十日内再退回原告张振华200000元。 二、驳回原告张振华其他诉讼请求。 案件受理费8800元，减半收取计4400元，原告承担2640元，被告承担1760元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 申请执行期限：二年。 审 判 长  岳军勇 人民陪审员  王炳朋 人民陪审员  徐广立 二〇一九年十二月三日 书 记 员  王誉锦