陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019）陕01民终12669号 上诉人（原审原告）：李恒，男，1991年6月25日出生，汉族，住西安市未央区。委托诉讼代理人：郭涵，陕西融德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李书民，男，1968年6月29日出生，汉族，住西安市未央区。上诉人（原审被告）：西安亲吻餐饮管理有限公司。住所地：西安曲江新区。法定代表人：林菊珍，总经理。委托诉讼代理人：贾海亚，陕西耀轩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琛，西安亲吻餐饮管理有限公司职工。上诉人李恒因与上诉人西安亲吻餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，不服陕西省西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14970号民事判决，向本法院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。李恒上诉请求：1、撤销（2018）陕0112民初14970号民事判决，将本案发回重审，或改判亲吻公司向李恒支付租金及经营管理费2053400元并驳回亲吻公司的全部反诉请求。2、本案诉讼费用由亲吻公司承担。事实与理由：一、亲吻公司未支付租金和管理费违约在先，一审认定双方均有责任错误。亲吻公司违约在先，才导致了李恒对租赁房屋上锁，且上锁前已经发函解除双方租赁关系，亲吻公司强占房屋拒不退还，还在李恒收回房屋时以上锁的形式加以阻挠，其不仅应当承担违约导致合同解除的责任，按照《租赁合同》约定取消免租期，租赁保证金不予返还，更应当承担其对房屋上锁期间的租金和管理费损失。一审认定租赁期间的起算时间、亲吻公司可享受免租期以及李恒实际收回房屋的时间、应向亲吻公司返还租赁保证金均错误。二、亲吻公司向超市交纳保证金是违约行为而非迫于无奈。一审认定亲吻公司越过李恒直接向超市交纳保证金是因为李恒未履行合同义务向超市缴纳保证金，但却未考察李恒未向超市缴纳保证金的原因，亲吻公司未向李恒支付租金和管理费违约在先，李恒反复催要租金未果，便暂时未向超市交纳保证金，超市发函催促保证金时，应由亲吻公司转交给李恒，并由李恒与超市协调。而亲吻公司却由此发现可以绕过李恒直接与超市对接，省去租赁差额和管理费。也正是出于此目的，亲吻公司才向超市缴纳了保证金，这一行为的本质是亲吻公司主动违约，而非所谓的迫于无奈。该行为的后果和责任不应由李恒承担。三、亲吻公司违约致合同解除，装修损失不应由李恒承担。本案中明显系因承租人亲吻公司的原因导致合同解除，且李恒在诉讼请求中也明确表述要求拆除装修，在庭审中也明确提出不同意对装修予以利用。因此本案应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，驳回亲吻公司要求李恒承担装修损失的诉讼请求，一审判决李恒承担部分装修损失，明显错误。亲吻公司辩称，1、按照法律规定以及合同第八条其他事宜第二项约定，李恒在交付房屋时应当保证交付的房屋天然气入户，但是直到2017年9月14日天然气才完工，无论是按照法律规定还是按照合同约定，李恒交付的房屋都无法达到约定的使用条件。李恒违约在先，亲吻公司只是在合理使用抗辩权。2.合同订立后亲吻公司前期已经向李恒支付了77万，但是李恒未向超市缴纳相应的保证金及相应租金，导致超市向亲吻公司索要，否则就要解除合同，亲吻公司当时已经为经营做了大量准备工作，为了店铺能够正常经营，亲吻公司作为次承租人向超市缴纳了保证金和租金。从人人乐超市向亲吻公司出具的费用交纳通知书可知，李恒在合同履行中持续违约明显存在过错。3.2018年11月李恒多次来店铺闹事并给店铺上锁，阻止店铺正常经营，在此期间亲吻公司工作人员与李某某发生冲突并向派出所报案，由于李恒长期上锁的行为导致店铺无法对外正常经营。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，由于出租人李恒的长期、持续的违约行为，其存在过错，合同解除后，李恒应当赔偿亲吻公司装修损失费用。亲吻公司上诉请求：撤销原判，改判为支持亲吻公司的全部诉讼请求；本案一二审诉讼费用全部由李恒承担。事实与理由：1.原审认为“被告称因李恒未向超市缴纳保证金及租金，超市向其发函催缴租金及保证金，其为正常经营，迫于无奈向超市缴纳了保证金及租金，但向超市缴纳保证金及租金是原告与超市租赁合同中原告的义务而非被告的合同义务，被告以此为由自行向超市缴纳保证金及租金，虽属无奈但显为不妥”，该部分为错误。亲吻公司按合同约定向李恒支付了租赁保证金、租金、及经营管理费，但李恒无故未向超市缴纳保证金及租金，导致超市向亲吻公司发函催缴，亲吻公司以次承租人的身份请求代承租人支付欠付的租金和保证金，以使亲吻公司和李恒之间签订的租赁合同继续履行，符合事实常理，也符合法律依据，原审判决认定亲吻公司的行为不妥明显错误。2.原审判决认为“合同解除系原告和被告的混合过错所致，故结合本案实际情况，应由原告和被告各半承担责任”，该认定部分错误。根据《租赁合同》约定由李恒全权负责涉案房屋天然气安装工程，经原审法院调查查明，2017年9月14日安装工程完工并经验收合格并点火供气。截止2017年9月15日涉案房屋才具备可营业条件，李恒交付的房屋达不到使用条件，违反了合同约定，构成违约。原审判决事实认定部分中李恒存在多种违约行为。均是导致合同解除的原因，亲吻公司没有过错，不存在任何违约行为，原审法院判定由亲吻公司承担一半的责任与事实不符，应由李恒承担全部责任。3、原判决认定将租金及经营管理费的起算时间酌情认定为2017年7月15日，截止日期为2018年11月30日与事实不符。租金及经营管理费的起算时间应从涉案房屋供气之日2017年9月14日的次日即9月15日计算。因李恒2018年11月在合同未解除的情况下多次来商铺闹事，亲吻公司11月并未经营，租金及管理费的截止时间应为2018年10月31日。4、原审判决认定合同的解除由李恒与亲吻公司各半承担责任，李恒向亲吻公司退还的合同保证金及装修损失应按各半责任承担，明显错误。合同的解除系李恒违约所致，应由李恒承担全部责任向亲吻公司返还合同保证金530400元。关于亲吻公司主张的装修损失费120万元。原审判决认为“关于亲吻公司反诉主张的装修损失120万元，亲吻公司称厨房通风设备12万元、门头广告117465元、大厅空调排风12万元，但未提交充分证据佐证，故一审法院不予支持”该认定部分有误。2018年11月涉案房屋被李恒上锁并阻止亲吻公司继续经营，店内的家具设备全部被扣押，截止目前，亲吻公司安装在房屋的厨房通风设备、空调排风等物品全部被李恒无权占有并转租给第三人使用，李恒无权占有并使用亲吻公司所有的财物，李恒的行为给亲吻公司造成损失，应当予以赔偿。原审庭审中李恒认可付细平所装修工程总价款92万元，变压器及天然气改造扩容费20万元，因此李恒应赔偿亲吻公司的装修损失120万元。李恒辩称，本案系亲吻公司违约在先，李恒没有任何违约行为，不影响亲吻公司给其赔偿损失。李恒向一审法院诉讼请求：解除双方之间的《租赁合同》；亲吻公司向李恒支付拖欠的租金及经营管理费1689400元（此数额计算至2018年10月15日，最终数额计算至亲吻公司实际向李恒返还商铺之日止，每月标准为9.1万元）；亲吻公司拆除租赁房屋的装修、恢复原状并向李恒返还租赁房屋；案件受理费由亲吻公司承担。亲吻公司反诉请求：解除双方2017年1月18日签订的《租赁合同》；李恒退还合同保证金530400元；李恒赔偿亲吻公司因合同履行不能造成的经营损失20万元（暂计两个月，以实际损失期间为准），装修损失120万元（暂计，最终以鉴定数额为准），共暂计140万元；本案诉讼费用由李恒承担。一审法院认定事实，2017年1月18日，李恒委托其父李书民（乙方、出租方）与亲吻公司（甲方、承租方）签订《租赁合同》，其中约定：XX城XX路XX超市一、二楼，建筑面积为520平方米，实用面积400平方米，提供给甲方经营餐饮；租赁期限自2017年2月15日至2025年2月14日止（共8年）；装修免租期间2017年2月15日至2017年5月14日，共90天为免租期提供给甲方进行装修、设备安装调试和其它营业准备工作，甲方无需支付租金；若甲方原因导致租赁合同提前终止或被单方解除的，取消免租期；乙方有权单方从甲方租赁保证金中扣除免租期的租金，拖欠的租金及各项费用，如不足抵扣，甲方应补缴；租金按建筑面积170元/平方米，按月计算，面积520平方米，合计月租金为88400元，租金按月缴纳；2017年2月15日-2019年2月14日每月租金为88400元，之后租金递增；经营管理费，甲方按照合同建筑面积5元/平方米支付乙方，每月2600元；合同保证金为6个月房屋租金，合同签订三日内，甲方须向乙方缴纳3个月租金作为履约保证金，甲方进场装修前一天再缴纳3个月租金作为保证金，方可进场（保证金可作为乙方对甲方迟延支付租金、管理费、水电费的扣款）；在合同正式生效后，该履约保证金自动转为合同租赁保证金，如因甲方原因未正式履约，则该履约保证金不予退还；租赁期未结束，甲方擅自撤场，甲方所缴纳的租赁保证金将不予退还；租赁保证金在合同期满3个月后扣除各项费用后无息退还甲方；如因乙方原因使合同无法履约，乙方应在10个工作日内无条件退回甲方保证金；甲方拖欠应缴纳的费用达30天的情况下，乙方有权解除合同，乙方已支付的租赁保证金不予退还；一楼到二楼的楼梯由甲方负责制作安装，此费用甲方独自承担；为确保甲方用电用气的需要，本商铺需增容250KW变压器一台，预算费用45万元，安装不少于80立方的天然气管道安装工程，预计工程费用27万元，两项费用合计72万元，合同签订后，甲方需一次性付20万元于乙方，剩余55万元由乙方承担，此工程由乙方全权负责。合同签订后，2017年2月15日，李恒向亲吻公司交付了涉案房屋，亲吻公司即开始进行装修。截止2017年8月3日，亲吻公司向李恒支付租赁保证金530400元、变压器及天然气改造扩容费用20万元、租金及经营管理费39600元，合计77万元。2017年9月7日，李恒与西安市人人乐超市有限公司（以下简称超市）就上述商铺补签《租赁合同》及《补充协议》，其中约定李恒承租超市的商铺经营西式餐饮雅泰来，租赁期限自2017年2月1日至2025年1月31日止，装修免租期2017年2月1日至2017年4月31日共计90天，起租日期为2017年5月1日，2017年5月1日至2019年1月31日每月租金56950元，之后租金递增，租赁保证金24万元。亲吻公司称，由于天然气未接通，李恒未能提供其办理营业执照的相关手续，在其与李恒协商过程中，超市向其发函催缴租金及保证金，其为了正常经营，迫于无奈，向超市交纳了保证金及租金。亲吻公司提交的《租金及相关费用催缴通知书》、《结算收款单》、《收款收据》以及增值税普通发票显示，亲吻公司于2017年10月30日向超市交纳保证金24万元，并按照李恒与超市租赁合同约定的每月租金56950元的标准向超市交纳了2017年9月1日至2018年11月30日合计854250元的租金。亲吻公司向超市交纳上述款项后，超市向亲吻公司出具了相应的票据，票据上载明的交款人是李恒。李恒称，亲吻公司未按时向其交纳租金及经营管理费，违约在先，其向超市交纳租金至2017年8月31日，未向超市交纳租赁保证金。2018年11月，李恒与亲吻公司均给涉案房屋上锁，2018年11月底李恒将涉案房屋收回。关于诉请的租金及经营管理费，李恒明确其计算方法为，租金每月88400元、经营管理费每月2600元，合计每月9.1万元，从2017年2月15日至2019年1月14日计算23个月共计209.3万元，减去亲吻公司已付的39600元为2053400元。诉讼中，亲吻公司提交《鉴定申请书》，申请对涉案房屋的装修残值进行评估。一审法院委托司法评估机构进行评估，后评估机构以“涉案的部分装修已被覆盖，评估范围无法界定，致使评估工作无法进行”为由将委托退回，未能进行评估。关于反诉的经营损失，亲吻公司根据日常经营估算为20万元。关于反诉的装修损失，亲吻公司明确其计算方法为，付细平所装修工程总价款92万元，厨房通风设备12万元，门头广告117465元，大厅空调排风12万元，变压器及天然气改造扩容费用20万元，共计1477465元，仅主张120万元。李恒认可付细平所装修工程总价款92万元、变压器及天然气改造扩容费用20万元，但认为不应由其承担。另查，2017年1月18日，李恒之父李书民与亲吻公司签订合作投资协议，其中约定李书民与亲吻公司共同投资1000万元成立亲吻公司，其中亲吻公司投资900万元，李书民投资100万元占股份10%，第一次一次性投资50万元，余下50万元从李书民每年股份分红中扣除。之后，李书民及其妻王新焕与亲吻公司签订补充协议，其中约定XX城XX路人人乐租赁合同租金为170元/平方米/月，亲吻公司同意将八年每月10元/平方米/月的租金一次性缴纳于李书民及其妻王新焕，金额为499200元，用于支付李书民及其妻王新焕入股亲吻公司的投资款。2017年3月2日，亲吻公司时任法定代表人张琛通过银行向李书民转款498200元。同日，李书民通过银行向亲吻公司转款50万元。关于该498200元，亲吻公司时任法定代表人张琛将李书民诉至法院，称其向李书民出借498200元，要求归还。李书民辩称该498200元是亲吻公司时任法定代表人张琛代亲吻公司预付的涉案房屋租金。经审理，法院认为张琛与李书民的借贷关系不成立，判决驳回了张琛的诉讼请求。本案中，亲吻公司称其支付的77万元加上预付的租金498200元，合计支付1268200元。李恒称，其于收款498200元当日即向亲吻公司转回50万元，被告亲吻公司并未按照投资协议及补充协议的约定履行，其认为该498200元不能折抵租金。再查，李恒提交其与周某某2017年4月18日签订的《天然气设施安装工程合同》、建设银行个人活期账户交易明细、周某某出具的《情况说明》，称其委托周某某对涉案房屋天然气工程进行前期报建、后续施工、竣工验收等相关手续的办理及红线内工程施工安装，工期为30日，工程款20万元，其于2017年4月24日向周某某支付了工程款20万元，2017年4月28日周某某已将天然气主管道安装到房屋的室内，因室内装修一直没有完成，达不到天然气室内安装条件，直至2017年8月内部装修完成后，周某某才将房屋内部管道和设备安装完毕，期间造成的工期延误是亲吻公司装修所致。亲吻公司对此不予认可，称其装修于2017年6月底完成，天然气安装迟延是李恒拖延，与其无关。经亲吻公司申请，一审法院前往西安秦华天然气有限公司调查涉案房屋天然气的报建及施工情况，结果为：李恒于2017年8月10日报送相关资料，之后天然气公司派员前往房屋查勘并委托设计方案，设计方案确定后，2017年8月25日李恒与天然气公司签订天然气工程施工委托合同，工程名称为雅泰来天然气项目、用气性质为非居民类餐饮，2017年8月26日该合同通过审批，同日李恒将工程款一次性付清，2017年8月29日工程开始施工，2017年9月14日安装工程完工经验收合格并点火供气。一审法院认为，李恒与亲吻公司签订的《租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。出租人李恒的主要义务是按照合同约定提供适租房屋，承租人亲吻公司的主要义务是按照合同约定交纳租金及经营管理费。合同约定天然气安装工程由李恒全权负责，涉案房屋天然气安装工程于2017年9月14日完工经验收合格并点火供气，关于天然气工期延误，李恒称是亲吻公司装修延期所致，亲吻公司称是李恒拖延所致，但就涉案房屋的装修是否影响天然气的安装，双方均未提交充分证据予以证明。亲吻公司称因李恒未向超市交纳保证金及租金，超市向其发函催缴租金及保证金，其为了正常经营，迫于无奈向超市交纳了保证金及租金，但向超市交纳保证金及租金是李恒与超市租赁合同中李恒的义务而非亲吻公司的合同义务，亲吻公司以此为由自行向超市交纳保证金及租金，虽属无奈但显为不妥。根据庭审查明的事实可以认定，亲吻公司时任法定代表人张琛代亲吻公司预付租金498200元，该款由李书民代李恒收取，之后，李书民向亲吻公司支付了其与王新焕入股亲吻公司的投资款50万元，故亲吻公司预付的租金498200元应在本案进行计算，李书民支付的投资款50万元属于另一法律关系，本案不予处理。截止2017年8月3日，亲吻公司已向李恒支付租赁保证金530400元、租金及经营管理费39600元、预付租金498200元。但李恒却未向超市交纳保证金及租金，导致超市向亲吻公司发函催缴，确实对亲吻公司使用涉案房屋造成了影响，且天然气延迟至2017年9月14日开通、商铺方具备经营条件，另外，在双方租赁合同尚未解除时李恒给涉案房屋上锁阻止亲吻公司营业。以上种种，导致李恒与亲吻公司在租赁合同履行中产生争议进而不能继续履行，双方已不能实现合同目的，现李恒与亲吻公司均要求解除合同，一审法院予以准许。合同解除系李恒与亲吻公司的混合过错所致，故结合本案实际情况，应由李恒与亲吻公司各半承担责任。关于李恒主张的租金及经营管理费2053400元，合同约定“若甲方原因导致租赁合同提前终止或被单方解除的，取消免租期”，双方对于合同的解除均有责任，故李恒取消免租期没有依据，租金及经营管理费应从免租期满2017年5月15日起算，但涉案房屋天然气延迟至2017年9月14日开通，李恒与亲吻公司均未提交充分有效证据证明系对方原因所致，故应将租金及经营管理费的起算时间酌情认定为2017年7月15日；李恒于2018年11月底收回涉案房屋，租金及经营管理费的截止日期应为2018年11月30日；2017年7月15日至2018年11月30日计16个月零15天，按照每月9.1万元计算，租金及经营管理费为1501500元，减去亲吻公司已付的租金及经营管理费39600元、预付的租金498200元，为963700元，再减去亲吻公司向超市交纳的租金854250元为109450元。关于亲吻公司向超市交纳的保证金24万元，亲吻公司持有的超市出具的票据上载明的交款人是李恒，涉及案外人超市及其所对应的租赁合同的履行，故本案不予处理。李恒已将涉案房屋收回，且双方对合同解除时已形成附合的装饰装修物的处理没有约定，现李恒主张亲吻公司拆除租赁房屋的装修、恢复原状并返还租赁房屋，于法无据，一审法院不予支持。关于亲吻公司反诉要求李恒退还合同保证金530400元，因对于合同的解除由李恒与亲吻公司各半承担责任，故应由李恒向亲吻公司退还租赁保证金530400元的50%即265200元。关于亲吻公司反诉主张的经营损失20万元，亲吻公司未提交证据证明，一审法院依法不予支持。亲吻公司提交《鉴定申请书》申请对涉案房屋的装修残值进行评估，但因“涉案的部分装修已被覆盖，评估范围无法界定，致使评估工作无法进行”，委托被退回，未能进行评估。关于被告反诉主张的装修损失120万元，亲吻公司称厨房通风设备12万元、门头广告117465元、大厅空调排风12万元，但未提交充分证据佐证，故一审法院不予支持；付细平所装修工程总价款92万元、变压器及天然气改造扩容费用20万元，合计112万元，但租赁期限8年，剩余租期为2018年12月1日至2025年2月14日计74个月零15天，经折算，剩余租赁期内的装饰装修残值损失为869166元；因对于合同的解除由李恒与亲吻公司各半承担责任，故应由李恒与亲吻公司各自承担该损失的50%即434583元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告李恒与被告西安亲吻餐饮管理有限公司于2017年1月18日签订的《租赁合同》；二、被告西安亲吻餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内向原告李恒支付租金及经营管理费109450元；三、原告李恒于本判决生效后十五日内向被告西安亲吻餐饮管理有限公司退还租赁保证金265200元；四、原告李恒于本判决生效后十五日内向被告西安亲吻餐饮管理有限公司支付装修损失434583元；五、驳回原告其余的诉讼请求；六、驳回被告西安亲吻餐饮管理有限公司其余的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20004元（李恒已预交），由李恒承担10002元、亲吻公司承担10002元，亲吻公司承担部分于上述付款时间一并给付原告。案件反诉费11086.5元（亲吻公司已预交），由亲吻公司承担5543.5元、李恒承担5543元，李恒承担部分于上述付款时间一并给付亲吻公司。二审中，当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2017年9月7日，李恒与西安市人人乐超市有限公司（以下简称超市）就涉案商铺补签《租赁合同》及《补充协议》，其中约定李恒承租超市的商铺经营西式餐饮雅泰来，租赁期限自2017年2月1日至2025年1月31日止，装修免租期2017年2月1日至2017年4月31日共计90天，起租日期为2017年5月1日，2017年5月1日至2019年1月31日每月租金56950元，之后租金递增，租赁保证金24万元。上述协议签订后，李恒未按合同约定向人人乐超市有限公司缴纳保证金及租金，导致人人乐超市有限公司向商铺实际使用人亲吻公司发函催缴，并采取停电措施，亲吻公司为保证正常经营，替李恒向人人乐超市有限公司缴纳了押金240000元及两个月房费113900元，2018年11月，李恒为索要租金与亲吻公司发生矛盾，将涉案房屋上锁，亲吻公司为保证房屋内物品安全，在李恒上锁后又在涉案房屋上加了一把锁。2018年11月底，李恒将房屋收回连同房屋内属亲吻公司所有的相关物品一并转租他人。一审查明其余事实，本院予以确认。本院认为，李恒与亲吻公司于2017年1月8日签订的涉案租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均有约束力。由于双方在合同履行过程中产生纠纷，涉案商铺已于2018年11月底被李恒收回并转租他人，双方合同目的已无法实现，现李恒及亲吻公司均要求解除合同，依法予以准许。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，亲吻公司承租涉案房屋用于开设餐厅进行经营，按照合同约定，李恒负责天然气工程的报建、施工相关事宜，由于天然气工程延迟至2017年9月14日开通，导致天然气开通前亲吻公司无法进行经营，李恒已构成违约，应承担相应的责任，按照双方合同约定，起租日应为2017年5月15日，考虑到亲吻公司在2017年5月15日至2017年9月14日期间仅实际占有涉案房屋，故该期间的租金及经营管理费应适当减免，本院酌定每月5万元为宜，经核算为200000元，亲吻公司应支付李恒。依据本院查明的事实，2018年11月底涉案商铺已被李恒收回，2017年9月15日至2018年11月30日期间的租金亲吻公司应予缴纳，经核算为1319500元，亲吻公司以上共计应向李恒支付租金及经营管理费1519500元，减去亲吻公司已实际向李恒缴纳的租金及经营管理费39600元、预付租金498200元，向人人乐超市缴纳的租金854250元以及替李恒向人人乐超市缴纳的租金113900元，为13550元，李恒上诉认为498200元不应作为租金予以扣减，无事实依据。关于亲吻公司要求李恒返还240000元押金，因原审未予处理，其可另案向李恒追偿，本案不予涉及。关于亲吻公司要求李恒返还保证金530400元，因亲吻公司直接自行向人人乐超市缴纳相关保证金及租金的行为，虽与李恒向人人乐超市未缴相关租金、保证金的行为有一定关联性，但其未按合同约定向李恒支付相关租金，已构成违约的责任并不能免除。依据双方合同约定，结合本案中双方的违约责任，李恒应退还亲吻公司80%的保证金，即424320元。李恒上诉认为不应退还保证金，理由不能成立。关于亲吻公司上诉要求李恒赔偿其经营损失200000元，无证据佐证，本院不予支持。关于装修损失一节，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成的附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”。本案中，亲吻公司经李恒同意对涉案房屋进行了装修，由于涉案部分装修已被覆盖，评估范围无法界定，致评估工作无法进行，原审依据双方当事人认可的装修工程价款及相关扩容费用，确认装修费用为112万元，并无不当，考虑到合同期限为8年，实际履行期限不足两年，原审经折算确定装修残值为869166元较为合理，结合双方当事人过错责任，李恒应赔偿亲吻公司装修损失80%即695332.8元。综上所述，李恒上诉请求不能成立。亲吻公司上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14970号民事判决第一、五、六项；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14970号民事判决第二项为西安亲吻餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内向李恒支付租金及经营管理费13550元；三、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14970号民事判决第三项为李恒于本判决生效后十五日内向西安亲吻餐饮管理有限公司退还租赁保证金424320元；四、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初14970号民事判决第四项为李恒于本判决生效后十五日内向西安亲吻餐饮管理有限公司支付装修损失695332.8元；如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。一审案件本诉受理费20004元，由李恒负担10004元，西安亲吻餐饮管理有限公司负担10000元，鉴于该款李恒已预交，西安亲吻餐饮管理有限公司于本判决生效后十五日内，将10000元支付李恒；反诉案件受理费11086.5元，由西安亲吻餐饮管理有限公司负担；二审案件受理费李恒预交27950元，由李恒负担，二审案件受理费西安亲吻餐饮管理有限公司预交18391元，由李恒负担，鉴于二审案件受理费18391元西安亲吻餐饮管理有限公司已预交，李恒于本判决生效后十五日内将18391元支付西安亲吻餐饮管理有限公司。本判决为终审判决。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  李   涛 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  李   伟  1