广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终5414号上诉人（原审被告）：徐天喜，男，1970年10月18日出生，汉族，户籍地浙江省江山市市区。委托诉讼代理人：周伟求，广东大湾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地广东省惠东县稔山镇边马（镇政府大院**）。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：何炜宗，男，惠东碧桂园房地产开发有限公司工作人员。委托诉讼代理人：徐金文，男，惠东碧桂园房地产开发有限公司工作人员。上诉人徐天喜与被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初6735号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人徐天喜、委托代理人周伟求、被上诉人委托代理人何炜宗、徐金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐天喜上诉请求：撤销（2018）粤1323民初6735号民事判决，改判为：驳回被上诉人的全部诉讼请求，判令被上诉人继续履行和上诉人签订的《商品房买卖合同》。事实及理由：一审判决在事实认定上存在严重曲解，从而作出了对上诉人极不公平的判决。本案的基本事实是：上诉人在购房签合同前，就向被上诉人的业务人员了解获知首付款为40%，并于2017年10月20日和11月7日预先分别支付了购房款人民币20万元和80万元。2017年11月30日上诉人和被上诉人签订《商品房买卖合同》时，被上诉人的业务人员和财务人员都在场，说合同里所写首付款60%不能改，但实际上付40%就可以了，其他购买人都是这么操作的，并同意上诉人在2018年6月30日前按房价总额40%支付首期款人民币950万元就可以了，另60%的房款即人民币1425万元向银行申请贷款。20l8年4月4日，被上诉人出具《办理按揭贷款手续通知书》，通知上诉人涉案商品房根据工程进度已达到地区银行按揭贷款申请条件。但实际上，上诉人在微信里向被上诉人的业务人员追问办理贷款手续时，答复是因银行政策原因无法外理按揭，要等被上诉人和银行协商好后再交按揭材料。至2018年9月7日，被上诉人才要上诉人交给平安银行惠州支行办理按揭的所有材料。从2017年11月30日上诉人和被上诉人签订《商品房买卖合同》，至被上诉人要上诉人在2018年9月7日才交按揭材料，可以反映出签订合同后，很长时间不能办理按揭贷款，并非上诉人的原因。而被上诉人作为房地产开发商，显然应当清楚当地银行的贷款政策。直到2018年12月5日，银行告知上诉人和被上诉人，审批额度只有1000万元，剩余425万元无法通过银行办按揭，而此前被上诉人己起诉上诉人。从签订合同到此时逾一年时间，上诉人和被上诉人的业务人陈丹、应传能、吕国恒等人，一直保持有沟通。20I8年l2月5日，陈丹给上诉人的微信中说：“行政也给我打电话了，说审批通过了，要求本月利补齐425万首付款，才能放款。”微信对话中上诉人问陈丹银行要求办理抵押权证的事，陈丹答复：“开发商这边就是碧桂园，自己会去办那个房产，办到抵押权证的，碧桂园这边的意思现在要你补齐425万。”同日，被上诉人的行政人员雪婷告知陈丹的内容是：“徐天喜在12月28日开庭，麻烦通知一下客户，如果能交完款的话我们就能撤诉，不用开庭，我们这边会催的”。在这种情况下，上诉人想尽办法筹款去凑这425万元，甚至将车辆抵押给私人担保公司借高利贷。2018年12月22日，上诉人去被上诉人处交了425万元，并由被上诉人出具收据。剩下的1000万元按揭贷款预期办下房产证后银行即可放款给被上诉人。2018年12月28日开庭时，主审法官问被上诉人：上诉人己交完首期，应该可以办理房产证了，被上诉人说上诉人没交契税啊，所以在开庭后，2019年1月3日上诉人在被上诉人的工作人员陪同下赶到惠东房管局办理不动产登记申请，另当即交了678571.43元的契税，由于首付款从40%增加至60%，多增加了425万元，上诉人经济上确实紧张，被上诉人的业务人员陈丹代上诉人刷卡交了其中5万元的契税。至此，上诉人以为被上诉人会撤诉，办理房产证，抵押给银行后放款给被上诉人，事件能得以圆满解决。如前所述，被上诉人以前的行为，实际上已显示，在银行批准贷款额度1000万元以外的部分，由上诉人支付完毕，房产买卖交易即可完成。在整个购房过程中，上诉人没有任何理由去怀疑被上诉人的业务人员陈丹、应传能、吕国恒等人会违背被上诉人的意志去欺骗上诉人，他们的服务是热情、真诚和善意的。2019年5月8日，上诉人收到了一审判决书，但结果令上诉人大吃一惊，该判决书在根本问题上曲解合同条款，偏袒被上诉人，作出了不公正的判决。一审判决认为，银行未能放款是因为涉案房屋未能过户登记到上诉人名下，未能办理抵押手续。根据《商品房买卖合同》附录《委托办理权属登记协议书》第三条，被上诉人为上诉人办理产权证书的前提是上诉人交清房款、税费。由于上诉人没有付清房款，违约在先，所以被上诉人可以不办理产权证。这样认定，根本上就是颠倒逻辑。《商品房买卖合同》第六条约定采取银行按揭的方式支付剩余购房款。显然，正常合理的理解应该是上诉人在支付首付款后，剩余房款向银行贷款。这也应该是货款买房的所有人认定的理所当然的常识观念。实践中都是购房人支付首期款后，由开发商统一代理办理贷款手续，贷款同时将房产抵押给银行，一切由开发商和银行掌控。如果须由上诉人付清房款，办理房产证后再向银行贷款，那就不必在《商品房买卖合同》中约定银行贷款，因为这样操作和被上诉人己经无关了，如果按照一审判决的逻辑理解，依据《委托办理权属登记协议书》第三条规定付清房款后，被上诉人可以在270日内递交办理房地产权的资料，那岂不是上诉人付清2375万元的房款及678571.43元的契税、27631元的住宅专项维修基金后，可能要一年后才能办理房产证，再然后去银行贷款，这岂不荒唐可笑?这显然根本就不是上诉人的本意，也不是被上诉人的本意。否则，能有几个人能全款买旁?更何况房价要两千多万元。上诉人清楚自己不可能在一小段时间内自己支付完2375万元的购房全款，在购房前已和被上诉人的业务人员就如何付款已做充分沟通。否则，岂不是上诉人自己为难害惨自己？所以，是被上诉人利用客户的信任，在合同中夹杂矛盾不公平的条款欺诈客户。而一审法院罔顾常理，颠倒逻辑，偏袒被上诉人，作出了没有基本道义的不公正判决。一年多来，上诉人支付了1375万元的首期房款（2017年10月22日至2018年5月14日支付了950万元，2018年12月22日支付425万元）、27631元的住宅专项维修基金、678571.43元的契税。为支付首期款，上诉人卖掉了两套小产权房，其后该两套房被划入旧改项目，房价顿时上升一倍，上诉人损失惨重。被上诉人将首付款从40%提升至60%，逼迫上诉人补交425万元，害得上诉人东挪西借包括借高利贷。如果被上诉人不同意卖给上诉人，何苦要欺骗逼迫耍弄上诉人再去补交425万元房款和678571.43元的契税。在上诉人支付了巨额房款、被上诉人从未交付房产的情况下，一审法院判决罔顾事实情理，判令解除合同，甚至被上诉人长期占用上诉人巨额款项也无需付息，于理于法都难以令人信服。上诉人一定要讨个最终公道！被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司辩称，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，涉案合同应当解除。本案合同已根本不能履行，上诉人已无法按照合同约定向被上诉人支付合同价款，因此该合同应当解除。惠东碧桂园房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》（编号：0026983）及其附件、附录，并由被告配合原告办理注销《商品房买卖合同》的手续。2、判令被告支付违约金2375000元。3、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告惠东碧桂园为有限责任公司（法人独资），于2008年1月23日经工商登记注册，法定代表人杨文杰，经营范围：房地产开发及销售；石化大道东段（沿海高速公路小径湾出口至惠东××）市政工程建设、自有房产租赁；进出口贸易；房地产信息咨询；建筑工程；装饰工程。涉案房产位于惠东县××山镇亚××角地段××桂园××号,于2012年6月21日完成竣工验收备案登记，权属人为原告惠东碧桂园，房屋编号：FB00022981。2011年6月27日，惠东县房产管理局发放编号为：惠东房预许字第××号有效期限至2012年6月26日的《广东省惠东县商品房预售许可证》给原告，该证显示项目名称惠东县碧桂园，项目坐落：惠东县稔山镇亚婆角地段，土地使用权证号及用途：惠东国用（2010）第140138号，商服、住宅，预售房屋栋号及层数：银沙湾一街1-20号、二街1-8、10、12号，共30套，框架3、4层。2017年11月30日，原告惠东碧桂园(出卖人)与被告徐天喜（买受人）签订了编号：0026983的《商品房买卖合同》及附件一“房屋平面图”、附件二“公告部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明”、附件三“装饰、设备标准”、附件四“合同补充协议”、附录：“委托办理权属登记协议书”。《商品房买卖合同》约定，“……第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房为现房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为大于或等于2.2米，建筑层数地上3层，地下**。3、该商品房合同约定建筑面积共552.61平方米，其中套内建筑面积为533.1平方米，公告部位与公用房屋分摊建筑面积19.51平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）……第四条计价方式与价款。出卖人与买受人按照下列第3种方式计算该商品房价款：3、该商品房属现房，按套出售总价款为贰仟叁佰柒拾伍万元整。……第六条付款方式及期限（买受人按下类第3种方式付款。3、其他方式：即为银行按揭分期付款1）出卖人出售给买受人该商品房的总价款为贰仟叁佰柒拾万元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总房价款的40%给出卖人，即玖佰伍拾万元整；（4）买受人必须在2018年2月28日前，付该商品房总价款的60%（银行按揭款）给出卖人，即壹仟四百贰拾伍万元整。买受人应按以上方式约定的付款方式，将商品房预售款直接存入该商品房项目预收款专用账户。……第七条买受人逾期付款责任买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际全额应付应付款日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行;(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三（该比率应不小于第（1）向中的比率）的违约金。……第八条交付期限出卖人应当在2018年3月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×内告知买受人的；2、政府部门延迟有关文件批准或其他政府行为；3、买受人有任何违约行为。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方法处理：……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后×日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理。3、买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》，该委托的具体事项详见买受人与出卖人签订的合同附件四补充协议的俘虏《委托办理权属登记协议书》。……”。附录：《委托办理权属登记协议书》，“……一、买受人自愿委托出卖办理下列1、4、5、6、7、8、9事宜：1、办理该商品房的房屋登记备案；2、办理该商品房的预告登记；3、办理该商品房抵押权预告登记；4、办理买受人该商品房的《房地产权证》；5、领取买受人该商品房的《房地产权证》；6、申办买受人该商品房的《房地产他项权证》；7、领取买受该商品房的《房地产他项权证》；8、办理买受人该商品房的《国有土地使用证》；9、领取买受人该商品房的《国有土地使用证》；……三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起的270天内，将办理该商品房《房地产权证》及《国有土地使用权证》所需的权属登记资料分别递交房产国土部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》及《国有土地使用权证》所需的税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人夫妻《商品房买卖合同》及附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他一切应付款等一切款项；……”。2017年月22日，被告徐天喜向原告惠东碧桂园支付定金200000元，原告惠东碧桂园于2017年11月30日向被告徐天喜出具编号为0099046收据。2017年11月17日、11月30日、12月30日，被告徐天喜分别向原告支付800000元定金、1375000元首期、27631元住宅专项维修基金、2375000元首期，原告惠东碧桂园分别出具编号为0100623、0099047及0026819、F10952017123003707收据给被告收执。2018年3月31日、3月24日，被告徐天喜分别向原告惠东碧桂园支付1075000元、2375000元首期，原告惠东碧桂园分别出具F10952018033101559、F10952018032401181收据给被告徐天喜收执。2017年11月30日，被告徐天喜出具补齐首付款的《承诺书》给原告惠东碧桂园。2018年4月1日，原告惠东碧桂园出具《已到期应缴款通知书》，向被告徐天喜催收1300000元首期款、14250000元银行按借款及截止2018年4月1日的逾期缴纳楼款违约金。2018年4月4日，原告惠东碧桂园出具《办理按揭贷款手续通知书》，告知原告徐天喜购买的涉案商品房根据工程进度已达到地区银行按揭贷款申请条件，催促被告于2018年4月15日前备齐资料前往按揭银行办理贷款申请手续。2018年5月1日，原告惠东碧桂园出具《逾期付款违约金明细》，根据该明细记载，产品名称：双拼住宅，型号：G65，路址：银沙湾二街6号，合同建筑面积：552.61，合同套内面积：533.10，合同花园面积：817，合同总价23750000，合同交楼日期：2018-3-1，付款方式：现楼联体按揭三个月分期100折【首付50%】，客户名称：徐天喜，跟办业务员：陈丹06，合同房款逾期付款违约金比例：0.03%。应收金额为2375000元，欠交金额15550000元，实交金额820000元，2017年10月22日、2017年11月17日分别交定金200000、800000元，2017年11月30日、12月30日、2018年3月24日、2018年3月31日分别交款1375000元、1375000元，2375000元，1075000元。同日，原告出具《法律函》（惠碧十里银滩法函第8号）给被告，函告：一、《商品房买卖合同》合法有效，双方均应全面履行合同义务。二、违约方需按合同约定承担违约责任。2018年5月14日，被告徐天喜通过中国建设银行向原告惠东碧桂园支付1300000元购房款。自2017年10月22日至2018年5月14日，被告徐天喜向原告碧桂园公司共支付购房款950万元。2018年6月9日，原告惠东碧桂园出具《办理按揭贷款手续通知书》，告知原告徐天喜购买的涉案商品房根据工程进度已达到地区银行按揭贷款申请条件，催促被告于2018年6月16日前备齐资料前往按揭银行办理贷款申请手续。2018年11月19日，原告惠东碧桂园出具《法律函》（惠碧十里银滩法函第0039号）给被告，函告被告徐天喜在2018年11月22日前将所欠房价款1450000元及逾期付款违约金（逾期付款违约金按合同约定的0.03%，暂计至2018年11月19日为1334572.5元）。2018年12月22日，被告徐天喜向原告惠东碧桂园支付4250000元银行按借款，原告碧桂园出具编号F10H22018122200620收据给被告收执。2019年1月3日，被告徐天喜缴纳涉案商品房678571.43元契税。2019年3月7日，本院出具《协助调查函》给中国平安银行股份有限公司惠州支行调查被告徐天喜办理贷款的相关情况。2019年3月14日，平安银行股份有限公司惠州分行回复：“主借款人吕小玲、共同借款人徐天喜向我行申请直客式按揭贷款，申请金额1000万元，期限336个月，房屋地址为惠东县稔山镇亚婆角地段惠东碧桂园沙湾二街6号。我行于2019年1月8日审批通过，该审批通过仅处于预审批通过状态，借款人及开发商需配合我行落实后续过户及抵押相关流程，并在落实后续过户及抵押相关流程后，在出账前提供我行要求的全部出账资料，且所提供资料与借款人向我行提出申请时所填写的《个人贷款申请表》所陈述内容一致，并征信正常方可放款出账，最终出账金额以风险审批出账为准。截止至2019年3月14日我行暂未收到借款人和开发商办理该房屋过户及抵押手续等资料。”原告碧桂园对该回复的真实性、合法性无异议，关联性及证明内容有异议，首先该回复说明碧桂园一致积极配合办理按揭事宜，涉案房屋的按揭已经预审批通过，后续还需按银行要求提供资料；同时该函件表明与被告辩解的通过审批明显不符；其次，原告仅负责按银行要求向银行递交安按揭出账资料，不对被告取得房地产权证书负责，且被告是直客式按揭贷款，银行应先支付购房款，截至目前，被告仍欠原告1000万元的房价款及滞纳金，原告无法按照银行要求提供该房屋过户及抵押手续等资料，足以说明至今银行未能房款与原告无关；最后，银行回复可推断银行暂时无法放款，被告经多次催告仍无力缴纳楼款，已经严重违反合同约定，应按合同约定及相关法律规定，原告有权解除涉案合同。被告徐天喜对该回复的意见：回复函件所述情况属实，现是原告未按合同约定办理相关事宜，配合银行提交房产他项权证等抵押手续；被告已经缴纳契税，并办理相关委托申请手续,请法院督促原告依照合同履行办理房地产权证及相关证书，配合银行提供所需要的各项抵押手续资料，本人也愿意配合银行提交所需资料，早日办理贷款按揭。诉讼期间，被告徐天喜提交：1、吕国恒的微信聊天记录，显示6月9日，吕国恒称银行政策原因做不了按揭，收不了楼。2、陈丹的微信聊天记录，显示2018年12月5日，“行政也给我打电话了，说审批通过了，要求本月补齐425万元首付款，才能放款。”3、雪婷微信聊天记录，显示“徐天喜在12月28日开庭，麻烦跟办通知下客户，如果能交完款的话我们就能撤诉，不用开庭，我们这边也会催的。”庭审中，原告确认被告已支付的13750000元购房款；涉案房产尚未交付，吕国恒是原告公司营销中心副经理，雪婷是营销部门销售事务专员。被告徐天喜称没有人通知其领取商品房买卖合同，至庭审时都未拿到涉案合同；确认收到5月1日的法律函，收到法律函后与原告的营销陈丹联系，陈丹让被告无需理会，其为购买涉案房产通过卖房、卖商铺来筹集首付款，要求继续履行合同。一审法院认为，原告惠东碧桂园具备经营资质，涉案房产取得预售许可，原告与被告徐天喜于2017年11月30日签订的《商品房买卖合同》及附件、附录依法成立并生效，双方均应遵守合同约定。关于涉案商品房买卖合同应继续履行还是应解除的问题。涉案商品房买卖合同能否继续履行的根本在于被告徐天喜能否付清购房款，根据被告徐天喜申请办理按揭的中国平安银行股份有限公司惠州支行的回复，“……我行于2019年1月8日审批通过，该审批通过仅处于预审批通过状态，借款人及开发商需配合我行落实后续过户及抵押相关流程，并在落实后续过户及抵押相关流程后，在出账前提供我行要求的全部出账资料，且所提供资料与借款人向我行提出申请时所填写的《个人贷款申请表》所陈述内容一致，并征信正常方可放款出账，最终出账金额以风险审批出账为准。截止至2019年3月14日我行暂未收到借款人和开发商办理该房屋过户及抵押手续等资料。”，银行未能放款是因涉案房屋未能过户登记到被告徐天喜名下，未能办理抵押手续。根据商品房买卖合同第六条付款方式及期限关于被告采取银行按揭的方式支付剩余购房款及附录《委托办理权属登记协议书》第三条关于原告将办理涉案商品房《房地产权证》及《国有土地使用权证》所需要的权属登记资料分别送交房产国土部门的约定，其中条件是被告徐天喜已经付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款等一切款项的约定。被告徐天喜的有付清购房款的合同先履行义务，原告惠东碧桂园有基于被告委托办理房地产权证的合同后履行义务。截至本案开庭之日即2018年12月28日，涉案房产总价款为23750000元，被告徐天喜已支付13750000元，剩余10000000元未付,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”规定，至本案开庭之日，被告徐天喜未能付清购房款，涉案商品房买卖合同未在职能部门办理备案，原告诉请解除涉案商品房买卖合同及附件、附录，本院予以支持。被告徐天喜主张继续履行合同，本院不予采纳。对被告徐天喜已支付的13750000元购房款、27631元住宅专项维修基金，被告抗辩继续履行合同，亦为对涉案款项的主张，为避免诉累，涉案商品房买卖合同解除，原告惠东碧桂园公司应一并退还给被告徐天喜。对被告徐天喜已支付的678571.43元契税，由原、被告自行到相关职能部门办理退还。关于违约责任的承担。根据被告徐天喜提交的支付购房款记录、微信聊天记录及录音证据，结合原告惠东碧桂园2018年12月22日收取被告徐天喜支付的4250000元，认定双方对合同约定的支付日期进行变更，在合同履行过程中，被告徐天喜积极与原告沟通，办理按揭手续，补交购房款，因原、被告签订涉案《商品房买卖合同》时涉案房产为现房，被告系无法办理间客式按揭贷款，而《商品房买卖合同》仍约定办理不动产权属登记需被告付清涉案房款、税款等款项为前提，故原告与被告签订以按揭贷款作为支付方式的合同，导致合同无法履行，双方均存在过错，原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。综上，原告惠东碧桂园的诉请，被告徐天喜的辩解，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告惠东碧桂园房地产开发有限公司与被告徐天喜签订的（编号：0026983）《商品房买卖合同》及附件、附录于本判决生效之日解除。二、原告惠东碧桂园房地产开发有限公司向被告徐天喜返还13750000元购房款和27631元住宅专项维修基金。三、驳回原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25800元（原告惠东碧桂园房地产开发有限公司预交12900元），由原告惠东碧桂园房地产开发有限公司、被告徐天喜各负担12900元。二审中，上诉人向本院提交：1、证据一：被上诉人碧桂园行政人员和销售人员应传能的微信对话记录。证明：被上诉人行政人员要求应传能通知上诉人徐天喜补450万元的首付款，余下1000万元可贷款；2、证据二：被上诉人的销售人员陈丹和上诉人的微信对话记录，证明：陈丹说行政给其电话，要求上诉人补齐425万元的首付款；3、证据三：被上诉人的销售人员陈丹和上诉人的微信对话记录，证明：陈丹说碧桂园要求上诉人补齐425万元，之后碧桂园去办房产证，办理抵押贷款；4、证据四：被上诉人的行政人员雪婷和销售人员陈丹的微信通话记录，证明：行政人员说，徐天喜的案件12月28号开庭，补齐首付后碧桂园撤诉；5、证据五：上诉人于2019年1月3日和碧桂园公司的工作人员建立微信群后的聊天记录，证明：上诉人通报已交契税、办理了房管局的面签手续；6、证据六：2018年12月22日，上诉人补交425万元房款时碧桂园开具给上诉人的收据，证明：上诉人按被上诉人的及时补交了425万元房款；7、证据七：2019年1月3日，上诉人缴纳678571.43元契税的缴款书，证明：没有碧桂园公司的配合，上诉人是无法缴纳契税的；8、证据八：被上诉人销售人员陈丹提上诉人刷信用卡代缴5万元契税的单据，证明：陈丹替上诉人付款一是预期碧桂园能履行合同，二是对上诉人因被碧桂园催逼补交巨额房款出于同情帮助上诉人；9、证据九：上诉人于2019年1月3日在被上诉人配合下办理网申登记，证明：被上诉人再一次以实际行动显示其履行合同。被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司质证意见：上诉人所称的五、六、七、八、九均属于在一审阶段应当取得的证据，不属于二审可以提交的新证据，因此对其三性不予认可。证据五无法清晰证明与本案有关，且能达到支持其继续履行的目的。证据六及证据七只能证明上诉人未按照合同约定的时间，如期缴纳款项存在违约情况。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：涉案的商品房买卖合同是否应继续履行？关于涉案的商品房买卖合同是否应继续履行的问题。上诉人徐天喜上诉主张本案的商品房买卖合同应继续履行，依据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》所示：“第六条付款方式及期限……3、其他方式：即为银行按揭分期付款：（1）出卖人出售给买受人该商品房的总房价款为贰仟叁佰柒拾伍万元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品总价款的40.00%给出卖人，即玖佰伍拾万元整；（3）买受人必须在2018年2月28日前，付该商品房总价款的60.00%（银行按揭款项）给出卖人，即壹仟肆佰贰拾伍万元整。……”，即上诉人与被上诉人约定的付款方式为银行按揭贷款。依据本案《商品房买卖合同》附录《委托办理权属登记协议书》所示：上诉人办理产权登记时应向被上诉人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其它应付款等一切款项，即被上诉人履行帮助上诉人办证义务的前提是上诉人徐天喜应先付清购房款，但从签订合同至今，涉案房产总价款为2375万元，上诉人徐天喜已支付1375万元，剩余1000万元未支付,也未能办理按揭支付。上诉人没有证据证明被上诉人不协助（不配合）上诉人办理银行贷款的按揭手续。上诉人未按合同约定履行支付购房款义务。上诉人上诉主张按揭贷款是开发商被上诉人的义务，没有事实依据和法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”之规定，上诉人徐天喜未能付清购房款，故原审判决采纳被上诉人主张解除涉案商品房买卖合同正确、合理，本院予以维持。上诉人徐天喜主张本案的商品房买卖合同应继续履行，本院不予采纳。但考虑到本案的实际情况，上诉人已支付购房款金额较大，根据公平原则，对于上诉人已支付的购房款1375万元，被上诉人退还给上诉人时应一并计算利息。经本院核定利息利率按年利率6%计算，依据上诉人支付购房款的时间，首付款950万元利息计算时间自2018年5月14日（此日是首付款950万元付清之日）起计至全部返还之日止，后期上诉人交纳的购房款425万元利息计算时间自2018年12月22日起计至全部返还之日止。综上所述，对于上诉人徐天喜上诉请求，有理部分本院予以支持，无理部分本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初6735号民事判决第一项、第三项及案件受理费负担部分；二、变更广东省惠东县人民法院（2018）粤1323民初6735号民事判决第二项为：被上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司向上诉人徐天喜返还13750000元购房款及利息（其中首付款9500000元利息自2018年5月14日起按年利率6%计至全部返还之日止，后期上诉人交纳的购房款4250000元利息自2018年12月22日起按年利率6%计至全部返还之日止）和27631元住宅专项维修基金。二审案件受理费25800元，由徐天喜负担23220元，由惠东碧桂园房地产开发有限公司负担2580元，徐天喜多预交的二审案件受理费2580元，本院予以退回。本判决为终审判决。审判长  徐国华审判员  曾求凡审判员  邹 戈二〇一九年十二月五日法官助理黄斯翀书记员卢晓聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。