广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民初109号原告：中山市古镇建设开发总公司，住所地广东省中山市古镇镇东兴东路**灯饰研发中心**楼**。法定代表人：梁卓耀，该公司总经理。委托诉讼代理人：林丽芬，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧敏，广东凯行律师事务所实习律师。被告：中山市兴都物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇灯都时代广场**。法定代表人：陈沃添，该公司总经理。委托诉讼代理人：周计伟，广东盈隆律师事务所律师。原告中山市古镇建设开发总公司（以下简称古镇开发公司）与被告中山市兴都物业管理有限公司（以下简称兴都物业公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人林丽芬、刘慧敏，被告委托诉讼代理人周计伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古镇开发公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的租金共计8910万元（2018年5月16日计至2019年5月15日）；二、被告支付拖欠上述第一项请求租金的滞纳金，计至上述租金清偿之日止（滞纳金的计算方法：以4455万元为基数，按年利率24%的标准，自2018年5月2日起计付至实际清偿之日止；以4455万元为基数，按年利率24%的标准，自2018年11月2日起计付至实际清偿之日止；暂计至2019年1月28日共计1052.6274万元）；三、被告返还原告代为缴交的2017年土地使用税共计18.477404万元；四、被告支付第七期分期返还款178.194387万元及利息122.241349万元、加倍利息122.241349万元（利息、加倍利息的计算方法：第七期分期返还款均以2494.721418万元为基数，均按2018年1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率自2018年1月1日计至2018年12月31日）；五、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原、被告于2010年10月25日签订《土地使用权租赁合同》，约定原告将位于中山市××镇××大道旁的土地使用权租赁给被告，其中2011年10月25日至2016年10月24日每年租金为8100万元；2016年10月25日至2021年10月24日每年租金为8910万元；被告须每年分两期（即每6个月）一次性向原告支付租金，按照先缴租后使用的方式执行，若被告不能按照上述付款期限向原告付清每年土地使用权租金的，每逾期一天，被告须向原告支付应缴租金每日千分之一的滞纳金；因标的物及其对应土地范围内不动产所产生的一切税、费全部由被告承担；对应由被告承担但先由原告代缴的一切税、费，被告必须在当年的12月31日前向原告交清。二、之后，双方又签订了《〈土地使用权租赁合同〉补充协议》《〈土地使用权租赁合同〉补充协议（二）》《〈土地使用权租赁合同〉补充协议（三）》（以下分别简称《补充协议》《补充协议二》《补充协议三》），约定整体项目租赁期从计租日2013年5月16日起计算20年；租金缴交时间分别为每年5月1日前（缴交当年5月16日至11月15日的租金）和每年11月1日前（缴交当年11月16日至次年5月15日的租金）；被告选择分20期平均偿还原告代缴的费用本金并支付利息，每年12月31日前返还上述款项的本息。三、上述租赁合同及补充协议签订后，原告已依约将上述租赁土地交付给被告使用。被告自缴完第一年租金后，就一直拖欠租金及原告已代缴的款项。原告多次催收无果，只能提起（2016）粤20民初93号、（2018）粤20民初17号诉讼案，要求被告支付2014年5月16日至2018年5月15日的租金及滞纳金、返还原告代支付的款项、支付第四期、第五期、第六期分期返还款及相应利息、罚息。四、上述案件审理期间，租赁物新产生了2018年5月16日计至2019年5月15日的租金共计8910万元；双方约定的第七期分期返还款也已到期。且原告已代被告缴交了2017年土地使用税共计18.477404万元。综上，双方签订的上述租赁合同及补充协议均符合法律规定，但被告至今却无按时依约交纳租金、支付分期返还款等。五、2018年6月1日，原告代被告缴纳了涉案土地2017年度的土地使用税18.477404万元，按照双方2010年10月25日签订的《土地使用权租赁合同》第八条的约定，该土地使用税应由被告承担，被告应于2018年12月31日前返还，但被告至今没有返还。六、2011年，被告在建设项目过程中违规超容建设，并发生安全事故，导致被相关部门处罚或被增收城市基础设施配套费、超容积补地价款，合计399606246.82元。经相关部门协商，确定原告承担36396.736942万元，被告承担3563.88774万元。按照双方签订的补充协议、补充协议二的约定，原告代被告垫付上述费用，被告选择分20期平均偿还该费用，并同意按中国人民银行公布的五年期以上贷款利率支付利息。第七期返还款已于2018年12月31日到期，但被告至今没有返还该费用及利息。依约，被告还应向原告支付加倍利息。七、双方为土地租赁合同关系，租金每5年递增10%，滞纳金计算标准为每年24%。被告兴都物业公司辩称：一、双方在履行该《土地使用权租赁合同》过程中，出现严重的权利义务失衡，请求法院参照同地段其他同类土地租赁市场价格，将涉案土地租金标准调低至890万元。1.该《土地使用权租赁合同》签订后，在中山市古镇镇人民政府的协调与主导下，后续因规划调整及项目土地性质发生变化等，被告自2011年初至2014年10月“星光联盟”项目建成投入运营，前后投入达20亿元，远超签订合同时预计的2.5亿元，明显超出合理预期，但原告合同项下的权利却未因此发生实质性增加。相反，原告无偿取得物权的建筑面积比招租签约时的预期大大增加，价值成倍增长，双方之间的权利义务在客观上明显失衡；2.被告投入巨资开发“星光联盟”项目，但项目建成后所有权却登记在原告名下，且原告于2011年3月、2015年擅自将涉案土地用于抵押，导致被告融资目的不能实现。原告的行为既是违约行为，也造成双方权利义务进一步失衡；3.就租金成本来看，“星光联盟”项目双方所约定的租金明显高于市场价格数倍，明显显失公平；4.“星光联盟”项目自投入运营以来，被告每年需净投入1亿多元，光管理费就达3000多万元，但每年的收入才9000多万元，客观上投入与产出明显不均衡，被告已无力再在权利义务明显失衡的情况下正常经营，随时面临破产。依法，特请求法院根据等价有偿、公平合理原则，对涉案土地租赁费按照同地段其他同类土地租金标准调低至890万元，或者按照评估结果予以调整。二、原告请求被告按照年利率24%的标准向其支付滞纳金，缺乏事实及法律依据，应予驳回。1.原告在本案中要求变更支付的滞纳金既非违约金也非损失，故其该项请求没有法律依据；2.本案并非民间借贷纠纷，不应适用年利率24%的规定。原告要求被告按照该标准支付滞纳金，缺乏合理依据；3.即便认定被告存在违约行为，结合双方权利义务失衡的背景及租金数额巨大，该滞纳金标准也应调整为按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率为宜。三、目前，中山市市委、市政府正在就涉案项目租金、产权配置等组织双方进行调解，也请求法院组织本案双方进行调解，帮助民营企业解决发展中存在的困难，为民营经济营造良好的发展环境。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。结合当事人的陈述及举证，本院认定事实如下：2010年10月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《土地使用权租赁合同》一份，约定：甲乙双方本着平等、自愿、有偿的原则，就乙方通过公开拍卖方式获得中府国用（20××）第10××××号商住用地租赁权的事宜达成如下协议：……第二条标的对应的土地位于中山市××镇××大道旁（即古镇××大厦旁），土地面积47010.49平方米（折合约70.52亩），土地证号：中府国用（20××）第**××××号，土地编号：G××－×（1×－1×），土地现状已平整；第三条按照标的公开拍卖的结果，租赁期限为20年（从2011年10月25日起至2031年10月24日止），其中2010年10月25日至2011年10月24日为免租建设期。计租期内，标的首年租金为8100万元，以后每5年递增10%（具体租金为：2011年10月25日至2016年10月24日，每年租金8100万元；2016年10月25日至2021年10月24日，每年租金8910万元；2021年10月25日至2026年10月24日，每年租金9801万元；2026年10月25日至2031年10月24日，每年租金10781.1万元）；第五条乙方须自拍卖成交之日起15日内向甲方支付计租期首年租金的50%即4050万元，计租期首年租金的其余50%即4050万元须自拍卖成交之日起30日内付清；计租期内（首年除外），乙方必须每年分两期（即每6个月）一次性向甲方支付租金，按照先交租金后使用的方式执行，租金缴交时间分别为每年的12月31日前（缴交下一年1月份至6月份的租金）和每年7月1日前（缴交当年7月份至12月份的租金），乙方不能按照上述付款期限向甲方付清每年土地使用权租金的，每逾期一天，乙方须向甲方支付应交租金每日千分之一的滞纳金，逾期三十天，甲方有权单方解除本合同、没收乙方所交的履约保证金、无偿收回标的及标的对应土地范围内的不动产。第六条拍卖成交的，乙方于拍卖前向甲方缴交的1000万元竞买保证金即转为本合同的履约保证金。乙方于计租期第二年可将1000万元履约保证金中的500万元抵作租金，计租期第三年可将剩余的500万元履约保证金中的200万元抵作租金。余下的300万元履约保证金至合同期满30日后，在乙方无欠缴税费和无违约行为的情况下，由甲方如数退还乙方（不计利息）。第八条因标的及标的对应土地范围内不动产所产生的一切税费全部由乙方承担（包括但不限于：①甲方收取乙方租金而产生的营业税及附加、所得税、土地使用税；②乙方在标的对应土地范围内建设、出租不动产而产生的税、费；③乙方因经营而产生的水费、电费、电话费、通讯费、保险费、营业税及附加、所得税、房产税等）。对应由乙方承担但先由甲方代缴的一切税（包括但不限于：甲方开具租赁发票时缴交的税、费），乙方必须在当年的12月31日前向甲方缴清。其余税、费乙方必须依时自行向有关部门缴交并自觉接受甲方的检查、监督。乙方逾期支付税、费的，甲方有权单方解除本合同、没收乙方所交的履约保证金、无偿收回标的及标的对应土地范围内的不动产。第十条标的对应土地范围内的不动产所有权归甲方所有，但租赁期间标的对应土地范围内所建设的不动产的使用权、租赁、收益权归乙方等事项。被告于2010年10月22日向原告交纳了1000万元作为投标保证金，该款项在被告中标后即转为合同履约保证金。2012年7月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》一份，约定：第一条甲、乙双方同意由甲方作为本项目的建设立项主体，乙方作为项目的投资主体，以甲方的名义办理各项立项、报建手续，乙方需配合完成相关手续；第三条甲乙双方一致同意，经报市有关主管部门批准后，项目用地的容积率由原来的4.0调整为6.0，建设密度由50%调整为60%，对于上述的调整所产生的费用按以下方式处理：方案调整后比原方案需多缴付的城市基础设施配套费、超容费、超建部门需缴付的行政处罚等费用先由甲方支付，前述费用中需上缴市财政留成部分约4000万元（以镇财政分局复核为准）由乙方承担。乙方可选择一次性偿还或20年分期偿还。如选择20年分期偿还形式，乙方需向甲方支付银行同期贷款利息，前述乙方应承担的费用分20期平均偿还，于每年的10月31日前支付。其中一期逾期30天支付，视作乙方同意加倍支付利息给甲方。若乙方选择一次性支付，乙方须于甲方通知缴款之日起三天内支付，逾期则乙方需支付利息（按银行同期贷款基准利率计）；逾期30天的，乙方需加倍支付利息（按银行同期贷款基准利率的双倍计）。第五条全部建筑物（含地上地下）产权归属甲方所有，20年租赁期届满后移交甲方。第六条甲乙双方确定2011年8月10日起停工至2013年2月28日前为办理复工手续期，不计入租赁期，加上原合同约定建设免租期尚余两个半月，项目计租起始日期为2013年5月16日，整体项目租赁期从计租日2013年5月16日起计算20年。第七条该项目为乙方租用甲方土地投资建设，乙方作为上盖物的投资主体，同意将该项目的产权证办至甲方名下，并按原合同约定，租赁期满或因乙方违约导致甲方解除合同时上盖物全部归甲方所有。在保障融资抵押物的财产安全的前提下，双方在租赁期内均有进行融资的权利，在租赁期内任何一方如有融资需要，双方都应予以配合。对此，甲乙双方经协商一致确定：1.融资行为必须保障该抵押物的财产安全；2.双方均可以找第三方作贷款主体。如甲方找第三方作为贷款主体的，须由中山市古镇镇财政分局向乙方提供书面的还款担保函。如乙方找第三方作为贷款主体的，须由中山市开元灯饰有限公司或中山市华艺物业发展有限公司向甲方提供书面的还款担保函；3.租赁期前十年以该项目总资产作为抵押物，甲乙双方以4：6的比例使用该抵押物进行融资；4.还贷责任、风险及融资费用由贷款主体承担；5.租赁期后十年双方再根据抵押物的估值、双方合作、经营等情况再确定以后的融资规模；6.关于双方融资还贷具体事宜，双方再协商约定等事项。2013年8月30日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《补充协议（二）》，约定：一、经核算，有关2012年7月27日签订的《补充协议》第三条第1点约定的“前述费用中需上缴市财政留成部分约4000万元”的数额，现确定为：甲方代乙方垫付上述费用合计3563.88774万元，其中城市基础设施配套费56.5155万元、超容积补地价款3195.243795万元、住建局建设罚款301.802445万元、执法局罚款10.326万元。双方对此没有异议。乙方确认承担上述甲方代垫的费用合计3563.88774万元。二、乙方确定选择分20期平均偿还该费用本金，为此同意支付利息给甲方。利息按每年的1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率计收，不随贷款利率变化而改变计息利率。每年的12月31日前归还上述款项本息。如果乙方要求开具利息发票，由乙方负担开具发票所涉及的一切税费。三、由于《补充协议》有关“项目计租起始日期为2013年5月16日”的约定与2010年10月25日《土地使用权租赁合同》约定的租金缴交时间有所冲突，双方同意重新约定租金缴交时间分别为每年5月1日前（缴交当年5月16日至11月15日的租金）和每年11月1日前（缴交当年11月16日至次年5月15日的租金）。2014年1月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议（三）》，约定：因甲方同意调整建设方案，方案变更后覆盖了原中空部分，乙方也已发生了实际投入，中空部分包括LED天幕、灯光、音响等设备投入超7560万元，大大提高了卖场的经营档次。盖顶后增加的产权面积6725平方米以甲方名义办理房产证，产权归甲方。乙方已缴付了城市基础设施配套费、超容费、超建部分的行政处罚等相关费用，但首层基底面积并未增加，覆盖原方案中空部分，致使建筑物投影面积增大，从而产生人防计费面积6725平方米，需缴纳人防建设费1345万元。作为补偿乙方，甲方同意给予乙方租赁期满后两个月不计收租金，即2033年5月16日起至2033年7月15日期间不计收租金。增加面积人防建设费1345万元，由乙方负担。2018年6月1日，原告代被告支付2017年1月1日至12月31日的土地使用税18.477404万元。本院又查：涉案土地性质为国有土地，用途原为商住用地，于2011年4月20日变更为商业用地。自涉案《土地使用权租赁合同》签订后，原告便将涉案土地于2010年11月24日交付给被告出资兴建星光联盟LED灯饰博览中心。涉案工程于2012年5月4日办理建设工程规划许可证，于2012年11月23日办理建设工程施工许可证，于2014年4月8日办理竣工验收备案表。涉案土地上的建筑物于2015年2月11日办理不动产权属登记，房地产权属人登记于原告名下。星光联盟LED灯饰博览中心自2014年10月开业经营至今。但在合同履行过程中，被告并未依约向原告支付自2018年5月16日至2019年5月15日间租金8910万元，也没有依约返还原告为其垫付的2017年度土地使用税18.477404万元及第七期分期返还款178.194387万元等。本院再查：被告曾以情势变更为由于2018年5月15日向本院提起诉讼【案号为（2018）粤20民初16号】，请求本院调整本案租赁合同项下的租金标准。本院经审理判决驳回了被告在该案中的诉讼请求。被告对该案判决不服提起上诉。广东省高级人民法院审理后于2019年9月10日作出（2019）粤民终1620号民事判决，驳回上诉，维持原判。此外，已生效的广东省高级人民法院（2018）粤民终2022号民事判决，也已认定双方签订的《土地使用权租赁合同》及系列补充协议合法有效。本院认为，原、被告双方签订的《土地使用权租赁合同》及系列补充协议，均是建立在平等互利、等价有偿、协商一致的基础上，且是通过公开竞价方式签订的，是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。同时，合同签订后，原告已依约将租赁土地交付被告开发使用，则被告应依约依时向原告支付租金、垫付款等费用。本案中，根据双方签订的上述《土地使用权租赁合同》及系列补充协议的约定，被告应于每年5月1日前缴交当年5月16日至11月15日的租金和每年11月1日前缴交当年11月16日至次年5月15日的租金。若被告不能按合同约定的付款期限向原告付清每年租金的，每逾期一天，被告须向原告支付应交租金每日千分之一的滞纳金。但被告至今亦未向原告支付2018年5月16日至2019年5月15日间租金8910万元，被告的行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。结合双方合同约定的内容，双方约定的逾期交租的滞纳金，实质上即是因逾期交纳租金而应承担的违约金。因双方约定的按每日1‰计付的滞纳金过高，原告现自愿请求按年利率24%的标准计付，本院予以准许。因此，原告要求被告向其支付2018年5月16日至2019年5月15日租金8910万元及按年利率24%的标准计付违约金，本院予以支持。至于被告抗辩主张双方之间的权利义务严重失衡，且双方约定的涉案土地价格明显高于同地段其他同类土地租赁市场价格等，请求本院将涉案土地租金标准调低至890万元的问题。首先，被告是通过公开竞价的方式取得的涉案土地租赁权，且本案租赁合同已被广东省高级人民法院生效判决确认为合法有效；其次，涉案土地性质变化、规划调整及建设规模和投资的增加，均是根据双方协议的约定或者被告的请求或者被告自行进行的；再次，本案租金是双方在订立本案租赁合同时形成的合意，是双方形成合意时认知的价值取向；最后，不同商业楼的建设规模、使用面积、使用年限、商业价值以及性价比均不相同，并无可比性。被告以此为由请求本院将涉案土地租金标准调低至890万元，理据不足，本院不予采信。关于原告要求被告返还代为缴交的土地使用税的问题。双方合同约定因涉案不动产所产生的一切税、费全部由被告承担（包括但不限于：①被告收取原告租金而产生的营业税及附加、所得税、土地使用税；②被告在标的对应土地范围内建设、出租不动产而产生的税、费；③被告因经营而产生的水费、电费、电话费、通讯费、保险费、营业税及附加、所得税、房产税等）。对应由被告承担但先由原告代缴的一切税（包括但不限于：原告开具租赁发票时缴交的税、费），被告必须在当年的12月31日前向被告交清。根据本院查明的事实，原告因涉案不动产代被告支付的2017年1月1日至12月31日的土地使用税为18.477404万元，根据双方合同的约定，应由被告承担。关于原告要求被告返还的第七期分期返还款178.194387万元及相应利息、加倍利息的问题。双方于2012年7月27日签订的《补充协议》第三条第1项约定：方案调整后比原方案需多缴付的城市基础设施配套费、超容费、超建部门需缴付的行政处罚等费用先由原告支付，前述费用中需上缴市财政留成部分约4000万元（以镇财政分局复核为准）由被告承担。被告可选择一次性偿还或20年分期偿还。如选择20年分期偿还形式，被告需向原告支付银行同期贷款利息，前述被告应承担的费用分20期平均偿还，于每年的10月31日前支付。其中一期逾期30天支付，视作被告同意加倍支付利息给原告。同时，根据双方于2013年8月30日签订的《补充协议（二）》的约定，双方确认原告代被告垫付费用合计3563.88774万元，其中城市基础设施配套费56.5155万元、超容积补地价款3195.243795万元、住建局建设罚没301.802445万元、执法局罚没10.3260万元。双方对此没有异议。被告确认承担上述原告代垫的费用合计3563.88774万元。被告确定选择分20期平均偿还该费用本金，为此同意支付利息给原告。利息按每年的1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率计收，不随贷款利率变化而改变计息利率。每年的12月31日前归还上述款项本息。因此，根据双方签订的上述《补充协议》《补充协议（二）》的约定，被告应向原告返还第七期分期返还款178.194387万元及相应利息【利息计算方法如下：以2494.721418万元（3563.88774万元-178.194387万元×6）为基数，按2018年1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率自2018年1月1日计至2018年12月31日】。至于加倍利息的问题，根据双方于2012年7月27日签订的《补充协议》，双方约定被告确定选择分20期平均偿还该费用本金，若其中一期逾期30天支付，视作被告同意加倍支付利息给原告。同时，双方于2013年8月30日签订的《补充协议（二）》，仅对返还款的归还期限及利息计算标准进行了变更，并没有对逾期付款是否需支付加倍利息的相关内容进行变更。而且，依约被告本应于2018年12月31日前向原告返还该第七期分期返还款，但被告均逾期未予支付。根据双方协议的约定，2012年7月27日《补充协议》与2013年8月30日的《补充协议（二）》具有同等效力，签订在后的协议与在前的协议不一致的，以签订在后的协议为准，但若签订在后的协议没有作约定的内容，则应适用在前协议的约定。虽然《补充协议（二）》没有对加倍利息作出约定，但《补充协议》对加倍利息有明确约定，故本案应适用《补充协议》对加倍利息的相关约定。由于被告均已逾期30天未向原告归还第七期分期返还款，原告要求被告承担加倍利息的违约责任，本院予以支持。因此，被告除了应向原告返还第七期分期返还款1781943.87元及相应利息外，还应依约向原告支付因逾期30天还款的加倍利息【加倍利息的计算方法如下：以2494.721418万元为基数，按2018年1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率自2018年1月1日计至2018年12月31日】。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告中山市兴都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中山市古镇建设开发总公司支付2018年5月16日至2019年5月15日的租金8910万元及相应违约金（违约金计算方法如下：以4455万元为基数，按年利率24%的标准自2018年5月2日起计付违约金直至实际清偿之日止；以4455万元为基数，按年利率24%的标准自2018年11月2日起计付违约金直至实际清偿之日止）；二、被告中山市兴都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中山市古镇建设开发总公司返还代付的2017年1月1日至12月31日土地使用税18.477404万元；三、被告中山市兴都物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告中山市古镇建设开发总公司支付第七期分期返还款178.194387万元及利息、加倍利息【利息、加倍利息的计算方法均如下：均以2494.721418万元为基数，均按2018年1月1日中国人民银行公布的五年期以上贷款利率自2018年1月1日计至2018年12月31日】。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费561989元，由被告中山市兴都物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省高级人民法院。审判长 焦 凤 迎审判员 谢 劲 东审判员 章 文 佳二〇一九年十二月十一日书记员 勾华吴歌