包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内0204民初3558号 原告：侯俊，男，1981年4月1日出生，住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：侯杰(系侯俊之弟)，男，1983年7月15日出生，汉族，内蒙古金矢律师事务所律师，住内蒙古自治区包头市。 被告：包头市松石房地产开发有限责任公司。 法定代表人：魏云层，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马腾，内蒙古金矢律师事务所律师。 原告侯俊与被告包头市松石房地产开发有限责任公司（以下简称“松石房地产公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。被告松石房地产公司已知晓原告侯俊的委托诉讼代理人侯杰系其近亲属，侯杰与被告松石房地产公司的委托诉讼代理人马腾系同一律师事务所律师，被告松石房地产公司同意由马腾继续担任其委托诉讼代理人。原告侯俊及其委托诉讼代理人侯杰，被告松石房地产公司的委托诉讼代理人马腾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告侯俊向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告交付位于包头市××区地下储物间；2.判令被告以10400元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算从2015年1月31日起至上述地下储物间交付原告之日止的利息。暂计算至2019年8月22日的利息为2337.55元，具体见附件1；3.判令被告按照每日10.4元向原告支付从2015年1月31日起至上述地下储物间交付原告之日止的违约金，暂计算至2019年8月22日的违约金为16706.56元，具体见附件2；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年8月23日，原告与被告签订《地下储物间销售协议》（被告提供的格式合同），原告购买被告开发的位于包头市××区地下储物间，建筑面积5.02平方米，总价款10400元，原告应于2014年8月23日一次性支付购房款10400元，被告应于2015年1月30日向原告交付该物业，被告逾期交付储物间应承担违约责任。协议签订后，原告按约履行了付款义务，但被告至今未向原告交付储物间。原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告松石房地产公司辩称，《地下储物间销售协议》明确约定储物间的面积应以实测面积为准，实际销售价格多退少补。某号储物间约定面积是5.02平方米，实测面积为7.85平方米，经被告多次催告，原告拒不补交差价，致使协议未完全履行，原告应承担违约责任。原告主张的违约金过高，远远高于其实际损失。原告的主张已经超过诉讼时效。请求依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年8月23日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《地下储物间销售协议》。协议约定：乙方购买甲方开发的某号地下储物间（以下简称“该物业”），该物业坐落于包头市××区，规划用途储物间，建筑面积5.02平方米（最终结算以政府测绘部门实测面积为准），购买者不得任意改变储物间的用途，因该物业为地下部分，所以不能办理房屋产权证，乙方具有与住宅同等年限的使用权；该物业单价为2000元/平方米，总房价为10400元，以上价格为购房价，不包括政府规定的应由乙方交纳的有关税费及相关配套费；乙方采用一次性付款方式，乙方应于2014年8月23日一次性向甲方支付总房款10400元；甲方应于2015年1月23日向乙方交付该物业；地下储物间的面积以政府测绘部门最终实测面积为准，协议约定面积与实测面积误差部分的价款，由甲方双方互相多退少补；甲方未按照本协议约定日期交付该物业，逾期交房30日内的，应向乙方支付逾期交房的利息，利息自本协议约定甲方应交付该物业之日起至实际交付之日止，按银行同期贷款利率计算；逾期交房超过30日的，甲方除应按上述约定支付利息外，还应每日按该物业价款的0.1%向乙方支付违约金。 《地下储物间销售协议》签订当日，原告向被告交付购房款10400元。 2014年11月，被告致函原告，告知原告因不可抗力因素，被告可能存在延期交付甚至无法交付储物间的情形，合同目的无法实现，为了维护原告的合法权益，被告愿意与原告解除《地下储物间销售协议》，退还房款10400元。 被告提交《客户储物间交房问题反馈表》、支出凭单，《客户储物间交房问题反馈表》载明：客户侯俊购买某地下储物间，原定于2014年9月30日交付使用，但由于消防验收和综合验收等相关问题，暂时无法交付使用，经多次与客户沟通，客户不愿意办理退房手续，此客户还存在其他问题1.房屋内有裂缝，2.因私家车前挡风玻璃被高空坠物砸坏，一直未修理（以上内容为打印字体）；营销部处理意见1.房屋裂缝问题已与某物业沟通，已达成一致意见，明年5月1日前处理。2.私家车挡风玻璃从4S店更换费用共计6718元，其中公司承担5000元。3.同时办理储物间退房手续，不再追究公司违约责任（以上内容为手写字体）；该表由被告处的营销部、客服部、财务部等部门审核至董事长分别于2015年12月至2016年1月4日签字予以确认。支出凭单载明：2016年1月26日，某储物间业主侯俊晚交房违约计人民币5000元，附承诺书，领款人侯俊。 原告陈述，被告陈述的5000元赔偿款已收到。该《客户储物间交房问题反馈表》中反映出被告逾期交付储物间的问题，被告处理赔偿问题的同时，原告也向被告承诺将交付储物间的时间延后1年多并放弃向被告主张违约责任，但具体时间已记不清楚，但原告从未向被告表示同意退房，原告出具承诺书后已交付被告。 原告又述，《地下储物间销售协议》约定的交付储物间的时间是2015年1月30日，原告在约定交付时间前的2014年11月已收到被告委托律师发出的律师函。2015年原告多次到被告处与其工作人员沟通交付问题.2016年初原告向被告出具承诺书，承诺将交付储物间的时间延后1年多并放弃向被告主张违约责任，后原告又多次询问何时交付，所以原告的主张未超过诉讼时效。原告认为被告的违约行为给其造成的实际损失是原告无法使用储物间，双方约定的违约金和利息就是为了止损，该约定不高，不要求调整。 被告陈述，2015年12月，因原告停放在地下车位的车辆被建筑垃圾和墙体脱落物砸到，原告、被告及物业公司经协商，由被告赔偿原告5000元。该《客户储物间交房问题反馈表》中显示原告同意退房，否则该表中不能如此记载。 本案在审理过程中，本院要求被告限期内提供支出凭单中记载的承诺书，但被告未提供。 被告又述，建设储物间使用的土地在相关部门的规划用途被告不清楚。储物间不能办理房屋权属登记被告已经向原告告知，该情况属于常识，原告也应当知道。案涉储物间的实测面积是被告在储物间建成后自行测量得出，被告认为仅凭肉眼也可以确定与约定面积存在面积差，原告应当补交相应的购房款。被告不清楚案涉储物间何时具备交付条件，目前与案涉储物间同层的其他储物间部分已经交付，但不清楚具体交付时间。 本院认为，《地下储物间销售协议》系原、被告双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当全面履行合同义务。本案的争议焦点是在合同的履行过程中原、被告哪一方存在违约行为。被告称其未交付储物间的原因是原告未按照约定交付面积差价，但被告自认其主张的实测面积系被告自行测量，并非双方约定的地下储物间的面积以政府测绘部门最终实测面积为准，被告以其自行测量的面积要求原告补交房款差价不符合双方的约定，故被告的辩解意见本院不予采信。被告亦认可早在2014年11月被告就存在延期交付甚至无法交付储物间的情形，且在庭审中被告关于储物间何时具备交付条件也未能说明。2014年11月，被告因无法交付储物间向原告表达解除合同的意愿，但该意愿仅是被告的单方意思表示，未得到原告的认可，被告亦未向原告退还购房款，不应视为双方就协议解除达成一致意见。被告提交的《客户储物间交房问题反馈表》中“办理储物间退房手续”的内容，被告未举证证明该内容由原告本人书写，系原告本人的真实意思表示。综上，原告已经向被告全额支付购房款，被告应当按照约定向原告交付案涉储物间。被告在履行《地下储物间销售协议》过程中存在延期交付储物间的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。 关于违约责任的问题。原告在庭审中认可曾于2016年向被告承诺，同意将被告交付储物间的时间向后延1年多。庭后原告向本院补充说明其曾于2016年1月26日承诺：如被告在2017年2月26日前交付案涉储物间，原告放弃向被告主张2015年1月30日至2017年2月26日期间的违约责任；如被告未在2017年2月26日前交付案涉储物间，被告仍应按照约定承担违约责任。因原告出具的承诺书已交付被告留存，而被告在本院限期内未向本院提交该承诺书，该逾期不举证的不利后果应由被告承担。但原告在庭审中并未陈述承诺的后半段内容，因此本院采纳原告曾承诺将交付案涉储物间的时间延后变更为2017年2月26日，且原告已放弃对2017年2月26日之前的违约责任的主张，故原告主张的违约责任应当从2017年2月27日开始计算。原告主张的违约金及利息，从性质上来说均是由于被告的违约给原告造成的损失。鉴于原告未就其未按时接收并使用储物间造成实际损失进行举证，被告亦对双方约定的违约金要求调整，本院将原告主张的违约金和利息调整为自2017年2月27日开始按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至2019年8月19日止，自2019年8月20日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至案涉储物间交付之日止，但总额不得超过原告已经支付购房款10400元的20%。 关于诉讼时效，自合同签订时的2014年开始，原、被告双方就交付储物间的时间均有沟通，且原告于2016年与被告还对交付储物间的时间做出变更约定，约定被告于2017年2月26日前交付案涉储物间，诉讼时效期间应当从2017年2月27日开始计算，原告于2019年10月2日向本院提起诉讼，未超过诉讼时效。 综上所述，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十四条规定，判决如下： 一、被告包头市松石房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告侯俊交付位于包头市××区地下储物间； 二、被告包头市松石房地产开发有限责任公司支付原告侯俊逾期交付储物间造成的损失，以10400元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率自2017年2月27日开始计算至2019年8月19日止； 三、被告包头市松石房地产开发有限责任公司支付原告侯俊逾期交付储物间造成的损失，以10400元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日开始计算至储物间实际交付之日止，但第二项、第三项损失的总额不得超过原告侯俊已经支付购房款的20%。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费276元，减半收取计138元（原告侯俊已预交），由被告包头市松石房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员  高玲 二〇一九年十二月二十五日 书记员  霍慧 附：相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。