西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初2700号原告段彩萍，女，汉族，1966年10月13日出生，住山西省灵石县。委托诉讼代理人李武生，山西天石律师事务所律师。被告姚建利，男，汉族，1960年10月24日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人刘伟，陕西华秦律师事务所律师。委托诉讼代理人田凯，陕西华秦律师事务所实习律师。被告刘伟，男，汉族，1962年7月29日出生，住陕西省安塞县，现住址不详。原告段彩萍与被告姚建利、刘伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告段彩萍及委托诉讼代理人、被告姚建利及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告刘伟经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告姚建利系西安市高新区**院所有权人和出租人，被告刘伟系该房屋的原承租人。2018年10月19日，经朋友介绍原告从被告刘伟处转租其承租的西安市高新区XX号院，并通过银行转账和微信支付被告刘伟人民币195000元（其中2018年10月19日—2019年10月18日全年度租金180000元，被告姚建利收取好处费15000元），另支付姚建利租赁押金8000元。合同签订后，原告接收该房屋并从事宾馆出租业务。原告入住后得知，2018年10月15日，西安市鱼化寨街道办事处已经发布《通知》，告知该合同所涉范围属于整村拆迁范围，二被告隐瞒整村拆迁的事实，构成欺诈。该租赁合同应依法予以撤销，二被告基于该合同所得的款项依法应予返还。根据合同约定，二被告应承担年租金30%的违约金54000元。另合同签订后，被告刘伟在合同签订前已经预收部分客户租金约3000元，应依法予以退回。故原告诉至法院，请求依法判令：1、依法撤销原告与第一被告2018年10月19日签署的《房屋租赁协议》；2、二被告返还收取的租金、押金203000元；3、二被告返还预收租金3000元；4、二被告承担违约金54000元；5、二被告互负连带责任；6、二被告承担本案诉讼费用。被告姚建利辩称，原告要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》无法律依据，亦与事实不符。首先，，被告系涉案房产西安市XX街**院的所有人。房产原承租人为杜小艳，租期为3年，自2017年4月15日至2020年4月15日，其将该房屋作为宾馆经营。租赁期内，杜小艳将该租约转给范某某，后范某某又转租给被告刘伟。被告作为出租人，并不干涉承租人自行转租的行为，亦未参与转租事宜。在该租赁合同履行至2018年10月时，被告刘伟将该房屋剩余租约转给原告段彩萍。被告与原告签订的《房屋租赁合同》系原告段彩萍与刘伟意思表示一直明确双方转让条件后与被告姚建利签订的，对于被告姚建利而言这就是该租约内又一次正常的转租接手，被告姚建利对原告与被告刘伟之间的具体转租条件并不知情。其次，原告称被告姚建利隐瞒整村拆迁事实，与事实不符。虽西安市人民政府有将全市城中村进行整体改造的计划，亦通过各区县的城中村改造办公室负责实施，但至今未有正式拆迁公告通知鱼化寨村将于某某时进行整体拆迁。2018年10月15日鱼化寨街道办事处发布的《通知》是对针对鱼化寨工业园区内的企业，并非对涉案房屋在内的鱼化寨村发布的，原告段彩萍以此为借口在未和被告姚建利进行沟通的情况下，擅自撤离单方毁约，侵占大量房客的住房押金及租金，给被告姚建利造成损失。再者，双方在《房屋租赁合同》明确了如遇国家征地拆迁政策的情况，不存在欺诈的问题，原告将其经营风险强加给被告是不能成立的。原告仅向被告姚建利交纳了8000元租赁押金，未向被告姚建利交纳房租，原告擅自离开存在违约，其无权要求被告姚建利返还租赁押金。原告诉请要求被告姚建利承担违约金54000元并承担连带责任没有事实与法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告姚建利表示其将涉案房屋先出租给案外人杜小艳，后在房屋租期内杜小艳将该租约转给范某某，范某某再次将该房屋转租给被告刘伟，被告刘伟又将剩余租约转给原告段彩萍，其与原告才签订了《房屋租赁合同》。对此被告提交了其与案外人范某某签订的《房屋租赁合同》。该合同中有杜小艳作为承租人签名的痕迹。庭审中，原、被告均提交了双方签订的《房屋租赁合同》，内容一致，但签订时间不同。原告提交的合同签订时间为2018年10月19日，被告提交的签订时间为2018年10月15日，因原告提交的合同时间存在涂改，故本院对此不予采信。该《房屋租赁合同》，约定被告姚建利将其位于西安市雁塔区XX街XX号院二至六层50间房屋租赁给原告经营招待所，租赁期限自2017年4月15日至2020年4月15日，年租金180000元，每半年交一次，押金8000元，合同期满后退还给原告；合同期间，原告中途退房或者擅自离开押金不退且必须支付给被告年租金30%的违约金；如遇国家整体拆迁，原告应无条件搬迁，被告退还原告剩余房租。庭审中，原告表示其确系从被告刘伟处转租的该房屋，因被告刘伟称其已将租金支付给姚建利，故原告向被告刘伟支付了195000元，包括180000元租金及15000元的好处费，另原告通过被告刘伟给姚建利支付8000元押金。对此被告姚建利表示其对于原告与被告刘伟之间的给付钱款的情况不清楚，但被告刘伟仅向其支付了85000元房租且其确收到押金8000元。原告提交了中国农业银行回单显示2018年10月19日给刘伟账户存入100000元，同时原告提交了微信转账记录显示微信名为“回老家”的人通过微信扫码收到70000元，转账收到33000元。原告表示此人系被告刘伟，但未提交相关证据予以证明。同时原告还提交了微信账单详情，证明被告刘伟预收房客租金3000元，要求予以返还，但该账单无法看出转账者的身份及用途。庭审中，原告提交了2018年10月15日西安市雁塔区鱼化寨街道办事处作出的通知照片一张，证明被告隐瞒了房屋拆迁的事实，要求撤销双方签订的《房屋租赁合同》。该《通知》载明根据（陕政土批[2017]690号）文件精神，鱼化寨工业园区内企业用地被高新区依法征用，要求各企业在2018年10月31日前搬迁腾空房屋。对此被告姚建利不予认可，并表示该通知载明的是园区各企业用地被征用，XX房XX组要拆迁，同时其提交了华商网的报道截图，证明此时并未启动鱼化寨村的征地拆迁工作。庭审中，原告称其实际租赁至2018年10月31日，且离开时已告知姚建利，被告对此不予认可，并表示原告在未告知被告的情况下于2018年11月3日离开。2019年5月27日，被告姚建利向原告邮寄《告知书》，载明鱼化寨村将于近期启动征收拆迁工作，要求原告在收到告知书后三日内将其物品搬离。邮件查询信息显示原告于2019年6月13日签收该《告知书》。以上事实，有房屋租赁合同、银行回单、《通知》照片、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，公民的合法权益受法律保护。原告与被告姚建利签订了《房屋租赁合同》，原告表示被告隐瞒了房屋将要拆迁的事实要求撤销该合同，对此原告提交了2018年10月15日西安市雁塔区鱼化寨街道办事处作出的通知照片一张，该《通知》载明鱼化寨工业园区内企业用地被高新区依法征用，要求各企业在2018年10月31日前搬迁腾空房屋，并未载明涉案房屋要进行拆迁的情况，且被告姚建利对此亦不予认可，故对于原告的该项请求，本院不予支持。对于原告要求被告姚建利、刘伟返还收取的租金、押金203000元的请求，被告姚建利表示确收到押金8000元，根据双方签订的合同约定原告中途退房或者擅自离开押金不退，原告表示其实际租赁该房屋至2018年10月31日，且在离开时已告知被告姚建利，被告对此不予认可并称原告在未告知其的情况下于2018年11月3日离开该房屋，原告亦未提交相关证据对此予以证明，故对于原告要求退还押金的请求，本院不予支持。对于原告要求返还租金的请求，原告表示其向被告刘伟支付了180000元房租及15000元好处费，根据原告提交的银行回单显示2018年10月19日刘伟账户存入100000元，被告姚建利表示收到被告刘伟支付的房租85000元，因原告系从被告刘伟处转租该房屋，被告刘伟向姚建利支付了房租85000元，后原告将相应的房租支付给了被告刘伟。现原告与被告姚建利签订了《房屋租赁合同》，故该85000元房租应视为原告向被告姚建利支付的房租。因原告与被告姚建利于2018年10月15日签订《房屋租赁合同》，原告表示其实际租赁至2018年10月31日，但未提交相关证据予以证明，被告表示原告于2018年11月3日离开该房屋，故被告姚建利应向原告返还租金75500元。因原告表示将房租180000元支付给被告刘伟，上述银行存单中除去刘伟向姚建利支付的85000元，剩余15000元应由被告刘伟返还给原告。另原告提交了微信转账记录显示微信名为“回老家”的人通过微信扫码收到70000元，转账收到33000元。原告表示此人系被告刘伟，但未提交相关证据予以证明，故对于原告要求返还其余租金的请求，因证据不足，本院不予支持。对于原告要求被告刘伟返还预收租金3000元的请求，原告提交了微信账单详情，但该账单无法看出转账者的身份及用途，故原告的该项诉请，因证据不足，本院亦不予支持。对于原告要求被告姚建利、刘伟承担违约金54000元的请求，因双方在合同中对此并未进行约定，故本院不予支持。对于原告要求二被告互负连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告姚建利应于本判决生效之日起十日内向原告段彩萍返还租金75500元。二、被告刘伟应于本判决生效之日起十日内向原告段彩萍返还租金15000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告段彩萍的其余诉讼请求。本案诉讼费5200元，由原告承担3390元，被告姚建利承担1450元，被告刘伟承担360元。公告费300元，由被告刘伟承担。因原告已预交，故二被告应于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费、公告费直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判长 陈 婷审判员 杨 冉审判员 林圩垚二〇一九年十二月二十一日书记员 吕鑫汇打印：薛梅校对:薛梅2019年月日送达1