江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初2088号原告：景德镇市锦龙物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区中山南路**，统一社会信用代码91360200775875419A。法定代表人：江云霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章月娥，江西省景德镇市珠山区，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：刘文栋，江西洪城律师事务所律师。被告：涂某，男，1980年8月20日出生，住江西省景德镇市珠山区。原告景德镇市锦龙物业服务有限公司（以下至判决主文前简称锦龙物业公司）与被告涂某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告锦龙物业公司委托诉讼代理人章月娥、刘文栋，被告涂某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦龙物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告立即支付欠缴的物业管理费计人民币2280元及水费722元；2．依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系江西省景德镇市珠山区昌江大道莱顿风情小区房号为2栋X业主，面积为138.01平方米。原告于2008年10月6日与被告签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《管理服务费收缴协议》等协议，有权依约对被告收取物业管理服务费。原告积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施物业管理。被告自2016年7月1日停止缴纳物业费，截至2018年12月31日，被告共欠物业费2280元及水费722元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其却拒绝缴纳相关费用。综上所述，为维护原告合法权益、特向贵院提起诉讼。被告涂某辩称，1．本人于2009年入住莱顿风情小区，一直按时履行义务缴纳物业管理费，直到2016年7月1日因物业公司不阻止小区乱搭乱建，而且对小区乱搭乱建业主收取费用，因此暂时停止缴纳小区物业费；2．物业在没有与业主约定停车费，也没有签订停车服务协议的情况下擅自强制收取路面停车费，本人购买的是小区的车库，没有缴纳路面压损费保安人员就拦门拦车，给业主的正常生活带来很大的困扰；3．物业不能按照前期物业协议的约定提供物业服务和履行应尽义务；4．原告诉我欠水费722元未交，并非本人真实意愿不缴费，而是物业用物业费捆绑水费。原告锦龙物业公司向本院递交如下证据：1．营业执照、法人身份证明，证明原告主体资格；2．前期物业管理服务协议及业主临时公约、管理服务费收缴协议、防火公约，证明被告涂某签字认可的前期物业管理服务协议，建筑面积138.01平方米，物业管理费是每月每平方米按0.55元缴纳；3．催收款证明，证明2016年7月至2018年12月31日被告涂某拖欠物业费未付。被告涂某质证意见：对第一组、第二组证据没有意见；对第三组证据，不能证明物业公司已催收物业费。被告涂某向本院递交如下证据：1．光盘，证明小区设施不到位，存在安全隐患，因物业公司将水费捆绑物业费，业主无法缴纳；2．景德镇市锦龙物业服务有限公司出具的发票三张及有偿使用合同，证明原告收取了2016年8月19日路面压损费240元、2017年4月15日路面维护费240元、2017年4月15日水费收据60元；3．照片十八张，证明小区的设备陈旧，环境差，业主委员会针对小区的环境与原告反映；4、莱顿风情小区业主投诉小区锦龙物业服务现状书、致莱顿风情小区锦龙物业限期整改函、工作回复函。证人叶某经被告涂某申请到庭陈述：我是莱顿风情小区33栋101室的业主，我也不是自愿缴纳停车费，只是每次出门都被阻拦所以才交的停车费。原告锦龙物业公司质证意见：1．不需要当庭播放光盘，直接进行质证，光盘是针对其中一位业主与物业的沟通，不是被告涂某与物业的沟通，不能直接证明水电捆绑消费的目的；2．第二组证据有异议，合同只证明车库是他的，收据只是证明被告交过费；3．对第三组证据有异议，照片的形成时间不确定，对小区的设施照片损坏、陈旧没有异议，对其中一张环境差的照片有异议，形成原因及时间不确定，对其中一张微博截图的照片三性均有异议。整改函（两份）及回复函没有异议。对原、被告双方经过质证无异议的证据，本院予以认定，作为定案的依据并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院认为：1．对于原告提交的景价管字［2008］10号文件及2012年12月29日的《物业管理服务收费年度审验结论》，不能证明原告已与业主达成协议，可以收取停车费；2．发改委的二份批复，因物业费等相关费用的价格已于2014年全面放开，且原告起诉被告支付2016年7月以后的物业费，故该二份批复，本院不予采信。经审理查明，2008年10月6日，原告锦龙物业公司（甲方）与被告涂某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，房屋位置为景德镇市昌江大道莱顿风情小区2栋X号，建筑面积为138.01平方米；乙方应于每月5日前交清当月管理费；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元交纳。同日，原告锦龙物业公司与被告涂某签订了《业主临时公约》、《防火公约》及《管理服务费收缴协议》，明确物业管理费为0.55元每平方米每月。2013年7月22日，江西锦龙房地产开发有限公司（甲方）与罗时英（乙方）签订《莱顿风情车库（储藏室）有偿使用合同》，约定甲方将莱顿风情项目25栋19号车库使用权给乙方有偿使用至2075年11月8日，乙方须在签订合同时一次性付清全部价款；出卖人在2013年12月31日前，将车库交付给买受方。庭审中被告涂某陈述罗时英是其岳母，原告也承认车库是被告使用的，本院予以确认。原告锦龙物业公司收取被告涂某2016年8月19日路面压损费240元、2017年4月15日路面维护费240元。被告涂某自2016年7月1日起未缴纳物业费。另查明，2019年6月27日，景德镇市珠山区莱顿风情小区业主委员会向原告发出《致莱顿小区锦龙物业限期整改函》，该函包括如下内容：对19年前的物业问题拿出整改方案，对物业服务效率、进度拿出整改方案，向小区业主公示物业收支明细清单信息，停止收取业主的不合理收费，小区灯箱广告费等归全体业主所有。2019年7月10日，原告就莱顿风情小区业主委员会提出的整改意见，回复如下：1、道路维护、楼道门禁抓紧处理，房屋渗漏问题启用维修基金维修；2、为提升服务效率，实行内部奖惩制度；3、公司于2019年5月提交的物业开支情况真实；4、因物业费标准低，收取停车费是对物业费的补充；5、物业公司未收取过灯箱广告费等。庭审过程中，被告涂某要求其之前交纳的路面维护费（压损费）在物业费当中扣减。本院认为，《前期物业管理服务协议》、《管理服务费收缴协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告锦龙物业公司向被告涂某提供了物业服务，被告涂某应向原告支付相应的物业服务费。关于路面压损费(维护费)的问题。在锦龙物业公司向莱顿风情小区业主委员会回复当中，其回复收取停车费是对物业费的补充。本院经审核认为，如物业公司认为其收取的物业费不足以支撑企业的开支，可通过与业主委员会商谈物业费，重新签订物业服务合同，而不能在未与业主签订书面停车或路面维护（压损）费服务协议的情况下，收取相关费用。路面属于小区内业主的公共部位，其维修可启用专项维修基金。本案当中锦龙物业公司亦未能向本院递交其收取路面压损（维护）费全部用于了维修小区路面的相关证据，现被告要求原告将已交纳的480元（240元+240元）路面压损费在物业费中予以扣减，本院予以采纳。水费的问题。原告锦龙物业公司诉称被告涂某尚欠722元水费未缴纳，但原告锦龙物业公司未提供证据证明原、被告双方约定水费由原告锦龙物业公司代收代缴，也未提供证据证明其为被告涂某代缴水费为722元的事实，故对原告锦龙物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于水费的问题，原告锦龙物业公司可另案起诉。综上所述，原、被告双方确认被告房产建筑面积为138.01平方米，每月每平方米应缴纳的物业服务费为0.55元，物业费应自2016年7月1日起至2018年12月31日共计30个月，故被告应支付的物业费为1797.2元（138.01平方米＊0.55元/平方米/每月＊30个月-480元）。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护。业主不能因为部分原因拒缴全部物业费，物业公司也应当依法依规收取费用，并积极履行服务职能。只有双方共同努力，小区环境才能得以长久维护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告涂某于本判决生效之日起五日内向原告景德镇市锦龙物业服务有限公司支付物业服务费1797.2元；二、驳回原告景德镇市锦龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告涂某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  漆 丽人民陪审员  黄晓明人民陪审员  周 敏二〇一九年十二月三十日书 记 员  胡郑滋