河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫08民初128号原告（申请执行人）：闫小毛，男，1977年9月6日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：程霖杰，上海锦天城（郑州）律师事务所。委托诉讼代理人：何海旺，上海锦天城（郑州）律师事务所。被告（被执行人）：焦作市东成房地产开发有限公司，住所地：河南省焦作市温县古温大街中段新时代小区**楼****。法定代表人：李迎春，总经理。被告（案外人）：王芸，女，1992年2月27日出生，住河南省焦作市温县。被告（案外人）：樊永坤，男，1992年8月10日出生，住河南省焦作市温县。以上二被告委托诉讼代理人：马璐璐，河南鲲之鹏律师事务所律师。原告闫小毛与被告焦作市东成房地产开发有限公司（以下简称东成公司）、王芸、樊永坤申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫小毛的委托诉讼代理人程霖杰、何海旺，王芸及王芸、樊永坤的委托诉讼代理人马璐璐到庭参加诉讼。被告东成公司经本院合法传唤未到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。闫小毛向本院提出诉讼请求：1、准许查封并执行温县新东·未来城3#楼105与205号商铺（案外人提供的商品房买卖合同价款为1310000元）。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年4月28日，河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号对焦作市黎阳建筑安装工程有限公司（以下简称黎阳公司）与东成公司建设工程施工合同纠纷一案作出民事判决书：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为；东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、、地下车库工程以折价或拍卖的价款在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，原告闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，约定：闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。因东成公司拒不履行生效法律文书确定的义务，闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。在执行过程中，焦作市中级人民法院于2019年7月8日作出（2019）豫08执221号之九执行裁定书，查封了东成公司所有的新东未来城3#楼商铺（101-111、201-211）共二十二套及新东未来城地下车库9713.28平方米。被告王芸和被告樊永坤（以下简称樊永坤）对3#楼105/205商铺提出书面异议。焦作市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）豫08执异84号执行裁定书，裁定支持王芸、樊永坤的异议请求，终止对属于王芸、樊永坤所有的位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼105/205商铺的查封措施。闫小毛认为终止对新东未来城3#楼105/205商铺的查封措施错误，请求准许查封并执行温县新东·未来城3#楼105与205号商铺。具体理由如下：一、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，贵院（2019）豫08执异84号执行裁定书明显适用法律错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十八条规定的是一般不动产买受人的无权期待权，若要阻却享有建设工程价款优先受偿权的金钱债权的执行，应当参照适用《异议复议规定》第二十九条的规定，而并无第二十八条的适用余地。二、依据《异议复议规定》第二十九条的规定，王芸、樊永坤对案涉执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）王芸、樊永坤与东成公司之间未签订合法有效的书面买卖合同。购房合同备案是指购房者和开发商签订合同后，在房地产管理部门登记备案，以此实现法律效力的一种方式，备案后房屋买卖合同正式生效。本案中，2016年3月21日东成公司已经取得了（温）房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》，具备了网签备案的条件，王芸、樊永坤与东成公司之间没有办理商品房买卖合同网签备案，故双方之间的商品房买卖合同不是合法有效的。（二）案涉执行标的系商铺，非居住用房。（温）房预售证第2015-011号《商品房预售许可证》和王芸、樊永坤与东成公司在听证会上提供的《商品房买卖合同》均显示，房屋用途性质为商业。事实上，案涉执行标的也一直由第三人用于商业经营，并未用于居住。故王芸、樊永坤属于经营者，而非消费者。（三）王芸、樊永坤未向东成公司支付购房款。王芸、樊永坤对案涉执行标的提出异议后，其虽向法院提交了存款凭证，但是该存款凭证的收款人均非东成公司，不能证明其已支付东成公司购房款。同时，东成公司也没有向王芸、樊永坤出具正规的购房发票。综上，王芸、樊永坤并未向东成公司支付购房款。故案涉执行标的不符合《异议复议规定》第二十九条规定的“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”情形，不应终止查封措施。王芸、樊永坤辩称，一、答辩人王芸、樊永坤享有足以排除案涉房屋执行的民事权益。首先，本案件应该适用《异议和复议若干规定》的第28条并非29条，焦作市中级人民法院作出的(2019)豫08执异84号裁定适用法律正确，《异议和复议若干规定》并未明确规定被执行人为开发商的情况下不能适用第28条的规定。第28条是对案外人物权期待权的保护，如果案外人的条件首先满足第28条的规定，基于对案外人的物权期待权保护，应当首先适用第28条的规定。从司法实践中来看最高人民法院(2016)最高法民申2736号民事裁定；北京市第二中级人民法院(2015)二中民初字00461号民事判决书都认为，《异议和复议若干规定》第29条的规定并不是排斥第28条的适用，在被执行人是开发商的背景下，如果业主不符合第29条的规定，但是符合第28条的规定，业主也可以通过执行异议排除执行。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》以及《执行异议规定》的相关规定及原则可以确定答辩人作为消费购买人，对讼争房屋享有足以阻却强制执行的民事权益。从《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”以及第三条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或者大部分购房款的特定消费者。最高人民法院做出的(2019)最高法民申4002号裁定也是据此做出的裁定。二、原告闫小毛不享有建设工程价款优先权。建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，其设立的初衷是为了保护承包人的建设工程价款债权从而确保建筑工人的工资得以实现，专属于承包人的一种法定优先权。而审理查明被答辩人闫小毛的债权，是黎阳公司通过债权转让的形式转让所得，因此在建设工程价款转让时，专属于承包人的优先受偿权并不能随同一并转让。三、答辩人在案涉房屋查封前已经签订合法有效的书面合同，从2017年合法占有并且支付了131万元的房屋价款。在答辩人提出执行异议后，向法院提交了王芸名下中国建设银行的交易明细清单，清单显示在2017年5月24日王芸向东成公司转让131万元，并且当日东成公司向王芸出具收据一份。因此，王芸早于2017年5月份支付完毕房屋价款并交付使用。综上，答辩人王芸、樊永坤与东成公司之间存在合法真实有效的商品房买卖合同，答辩人的异议申请完全能排除法院的强制执行，请求驳回被答辩人的诉讼请求。东成公司在庭前提交一份情况说明述称，关于王芸、樊永坤所购买新东未来城3号楼105铺、205铺所交购房款是真实的、合法有效的，东成公司在焦作市中级人民法院执行异议听证会上所陈诉的全部是真实情况。所以东成公司认为河南省焦作市中级人民法院执行裁定书（2019）豫08执异84号执行裁定书裁定事实明确，裁定结果合法合理，应依法保障王芸、樊永坤的合法权益，支持解除该房产的查封。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的证据有：一号证据：河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书（20页）。证据指向：证明经法院确认，黎阳公司（以下简称黎阳公司）对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、、地下车库工程的折价或拍卖价款享有建设工程价款优先受偿权二号证据：债权转让通知书、顺丰速运客户存根（2页）。证据指向：证明黎阳公司将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号民事判决书所确定的其对东成公司（以下简称东成公司）的全部债权及其他相关权利，依法转让给了闫小毛，并通知了东成公司。故闫小毛对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权。三号证据：商品房预售许可证（1页）。证据来源：焦作市中级人民法院执行局张磊法官处。证据指向：1、证明2016年3月21日，被告东成公司已取得了商品房预售许可证，可以进行网签备案。2、证明案涉房屋用途性质为商业。四号证据：焦作市中级人民法院（2019）豫08执221号之九执行裁定书（2页）证据指向：证明案涉房为东成公司所有，闫小毛申请法院查封并执行案涉房屋符合规定。被告王芸、樊永坤对原告所举证据质证后认为：对证据一、证据四无异议，对证明目的有异议，这个工程价款优先权不能对抗无过错的不动产买受人。对证据二无异议，对证明目的有异议，工程价款优先权不能在债权转让中一并转让。对证据三的真实性无异议，对证明目的有异议，东成公司取得了预售许可证可以办理网签，被告并没有过错，并且该不动产性质包含商业用房和居住用房并没有限定在商业用房。被告王芸、樊永坤提交的证据有：第一组证据：证据1:王芸、樊永坤与东成公司签订的《商品房买卖合同》一份。证明目的：2017年5月24日王芸、樊永坤与东成房地公司在案涉房屋被法院查封之前已经签订了合法有效的商品房买卖合同，该合同已经具备了商品房买卖合同司法解释规定的所有条款，是有效合法合同。第二组证据：证据2、樊永坤、王芸与王建中签订的《房屋租赁协议》一份、温县亚峰川味捞火锅店工商登记信息一份、王建中经营的温县福京运红焖羊排店营业执照一份。证明目的：被告王芸、樊永坤于2017年11月8日已经将案涉房屋先后租赁于温县亚峰川味捞火锅店与温县福京运红焖羊排店，每年租金5万元。证据3、温县中投水务有限公司出具的《用水清单》一份。证明目的：自2017年11月案涉房屋一直在使用中，并且一直在缴纳水费。证据4、2018年11月8日的支付宝转账截图3张、2019年10月31日中国农业银行的业务凭证2张。证明目的：王芸把案涉房屋对外出租并且一直在收取租金。证据5、温县新东物业管理有限公司出具的收据单21张。证明目的：从2018年1月15日至2019年10月19日，案涉房屋一直由王芸、樊永坤合法占有并且温县新东物业公司一直在收取物业费、电费。以上证据综合证明案涉房屋在人民法院查封之前，王芸、樊永坤已合法占有该不动产并且于2017年11月8日将案涉房屋对外出租。第三组证据：证据6、焦作市东成房地产公司开具的收据一份及王芸名下中国建设银行卡的交易明细清单一份。证明目的：王芸、樊永坤于2017年5月24日通过王芸名下中国建设银行卡向东成公司转账131万元购房款，并且当日东成公司向王芸出具收据一份，王芸已经向东成公司支付房屋全部价款。证据七；东成公司出具的一份一份关于王芸、樊永坤购买新东未来城3号楼1月5日105、205铺的情况说明一份，证明目的：王芸樊永坤与东成公司签订的合同及购房款全部是真实合法的。综上，被告购买的案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应驳回原告的所有诉讼请求。原告闫小毛质证后认为：对商品房买卖合同的真实性合法性均有异议，该房屋没有经过登记备案，且不符合商品房买卖合同签订的相关法律规定。所以该买卖合同不具有真实性。第二组证据对该租赁协议和工商登记营业执照的质证意见真实性合法性均有异议同前面案件的质证意见。该租赁协议没有在工商登记当中进行备案因为在办理相关的工商登记营业过程当中，工商部门要求经营者必须提供其租赁房屋的租赁合同，如果该租赁合同真实，那么就应当在工商部门进行登记备案，工商部门调取的租赁合同的备案资料应当由工商部门加盖的印章，而该租赁合同不具有合法的形式，不能证明该租赁合同与相关的工商登记一块在工商部门备案，所以其真实性有异议。对3号证据用水清单有异议，没有提供相关的收费凭证，该用水清单也不能证明该房屋是由被告所购买，不能证明该房屋是被告所有。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明被告所要证明的内容。对证据五的真实性合法性均有异议，不能证明由被告拥有了该房屋。对证据六真实性有异议，该交易明细清单没有相关银行部门的印章，不能证明该证据来自于银行。且没有相关的发票，所以不能证明其有真实的付款关系。关于东成公司出具的说明，该证据不具有真实性合法性，被告是否购买商铺应当通过真实合法有效的相关证据来证明，而不是出具说明，东成公司逃避法庭审判，不向法庭提供真实、合法有效的证据，其出具的情况说明不能作为认定案件事实的依据。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告王芸、樊永坤提供的王芸、樊永坤与东成公司签订的《商品房买卖合同》一份。樊永坤、王芸与王建中签订的《房屋租赁协议》一份、温县亚峰川味捞火锅店工商登记信息一份、王建中经营的温县福京运红焖羊排店营业执照一份。温县中投水务有限公司出具的《用水清单》一份。2018年11月8日的支付宝转账截图3张、2019年10月31日中国农业银行的业务凭证2张。温县新东物业管理有限公司出具的收据单21张。东成公司开具的收据一份及王芸名下中国建设银行卡的交易明细清单一份。东成公司出具的一份关于王芸、樊永坤购买新东未来城3号楼1月5日105、205铺的情况说明一份等证据，客观真实，可以互相印证，本院予以采信，可以确认王芸、樊永坤与东成公司签订商品房买卖合同，东成公司将房屋交付给王芸、樊永坤，王芸、樊永坤将涉案房屋租赁给王建中经营温县福京运红焖羊排店的事实。关于原告主张双方签订的合同没有网签备案，不是合法有效的问题。本院认为，网签备案只是作为在办理产权登记前的一个公示效力的程序，并非双方约定或者法律规定的合同生效要件，且法律没有明确规定没有网签备案的合同无效，故对原告该理由本院不予支持。依据有效证据，本院确认以下案件事实：黎阳公司与东成公司建筑工程施工合同纠纷一案，焦作市中级人民法院于2017年7月3日受理后，经审理判决：一、东成公司于本判决生效之日起十日内支付黎阳公司工程款12502943.05元及利息（自2017年4月5日期按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本判决确定的还款义务期限届满之日止）；二、黎阳公司有权对温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、、地下车库工程以折价或拍卖的价款在12502943.05元范围内享有优先受偿权；三、驳回黎阳公司的其他诉讼请求。一审判决后，黎阳公司与东成公司均不服，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院经审理判决：一、维持河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第三项及保全费、鉴定费、反诉费负担部分；二、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第一项为：东成公司于本判决生效之日起10日内支付黎阳公司工程款19372188.8元及利息（自2017年4月5日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至东成公司实际清偿之日止）；三、变更河南省焦作市中级人民法院（2017）豫08民初55号民事判决第二项为：黎阳公司有权对温县新东城1#、2#、3#楼及人防、商铺、、地下车库工程以折价或拍卖的价款在19372188.8元范围内享有优先受偿权。2019年5月16日，闫小毛与黎阳公司签订债权转让协议书，协议约定：鉴于闫小毛为黎阳公司承建的温县新东未来城项目的全额投资人，黎阳公司自愿将河南省高级人民法院（2018）豫民终1418号生效判决书所确定的黎阳公司的全部债权及相关权利一并转让给闫小毛。黎阳公司于2019年5月17日通知东成公司自接到该债权转让通知书后依法向闫小毛履行全部义务。闫小毛于2019年5月21日向焦作市中级人民法院申请强制执行。焦作市中级人民法院于2019年7月8日作出（2019）豫08执221号之九执行裁定书，裁定：一、查封东成公司位于温县子夏大街与太行路交叉口的新东未来城3#楼商铺（101-111、201-211号）共二十二套及新东未来城地下车库9713.28平方米；二、查封期间，东成公司不得转移查封的财产，不得对被查封的财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。三、查封期限三年。并于同日向温县不动产登记中心和温县房产管理中心房送达了协助执行通知书。另查明：2017年月5日24日，樊永坤、王芸于与东成公司签订商品房买卖合同，总房款131万元，房号是3#楼105/205。同日，王芸通过其名下中国建设银行卡一次性向东成公司支付131万元，东成公司出具了131万元的收据，并将房屋交付给樊永坤、王芸。2017年11月8日，樊永坤、王芸将商铺租赁给王建中经营温县福京运红焖羊排店。本院认为，本案的争议焦点是樊永坤、王芸对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。在解决该问题时，必须要分析确定闫小毛从黎阳公司受让的债权中是否有优先受偿的权利以及樊永坤、王芸的涉案房产的权利性质。关于闫小毛是否有优先受偿权的问题。黎阳公司对东成公司温县新东未来城1#、2#、3#楼及人防、商铺、、地下车库工程以折价或拍卖的价款在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，黎阳公司将该债权转让给闫小毛。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条规定，“建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失”。从该规定可以看出，建设工程价款优先受偿的范围具有专属性，只能是为建设工程应当支付的工作人员的报酬、材料款等实际支出的费用。同时，建设工程款优先受偿权属于法定抵押权，担保的是工程款债权，主债权转让的，担保物权一并转让。根据法律条文的表述并不能确定工程款优先受偿权具有人身专属性，故工程款债权转让给他人的，优先受偿权也随之转让。因此，闫小毛作为黎阳公司承建的温县新东未来城工程建设工程款的实际出资人，在取得黎阳公司的债权后自然取得相关债权的优先受偿权。关于樊永坤、王芸的涉案房产的权利性质的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据该规定，只有法律、司法解释另有规定的情形才可以排除申请执行人的担保物权等优先受偿权。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释【2002】16号）第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该规定属于法律、司法解释另有规定的情形，但对此最高人民法院（2005）执他字第16号批复认为：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的在消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。在本案中，原告闫小毛提交的《商品房预售许可证》和被告樊永坤、王芸提交的《商品房买卖合同》均可以证明案涉房屋用途性质为商业，非居住用房。另根据被告樊永坤、王芸主张，案涉房屋已出租给他人经营，并未用于居住。故被告樊永坤、王芸属于经营者，非上述法律所称的“消费者”。根据以上法律规定及原理，应当认定闫小毛的建设工程价款优先受偿权优先于樊永坤、王芸对涉案房产的权利，樊永坤、王芸不能排除人民法院的强制执行。综上所述，樊永坤、王芸对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益。闫小毛请求对该房产强制执行的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，最高人民法院（2005）执他字第16号，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：准许执行焦作市中级人民法院于2019年7月8日（2019）豫08执221号之九执行裁定书对温县新东·未来城3#楼105、205号商铺的执行。案件受理费16590元，由樊永坤、王芸负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院于2019年8月30日作出（2019）豫08执异84号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  李军审判员  苏杭审判员  赵歆法官助理刘成功二〇一九年十二月二十四日书记员  靳园河南省焦作市中级人民法院民事判决书附页（2019）豫08民初127号（2019）豫08民初131号民事判决书所引用的相关法律规定，具体内容表述如下：一、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释【2002】16号）第二条、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。第三条、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条：申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。三、最高人民法院关于最高人民法院执行工作办公室关于《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复(（2005）执他字第16号)：关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的在消费者应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，消费者购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条：对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。