广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11051号上诉人（一审被告）：东莞市田禾房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市莞城区高第街**莞城区政府大楼******之一，统一社会信用代码为91441900791163956K。法定代表人：王晓梅，系该公司总经理。委托代理人：吴伟雄，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：钟婉兰，女，1976年9月8日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：严凡，广东品科律师事务所律师。委托代理人：黄乐诗，广东品科律师事务所律师。一审被告：东莞莞城塞纳商业管理有限公司，住所地：广东省东莞市莞城运河三路**塞纳河畔商铺**，统一社会信用代码：91441900050707880E。法定代表人：杜春华，系该公司执行董事。委托代理人：何福天，男，1981年3月16日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区，系该公司员工。上诉人东莞市田禾房地产投资有限公司（以下简称田禾公司）因与被上诉人钟婉兰、一审被告东莞莞城塞纳商业管理有限公司（以下简称塞纳公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初8754号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。钟婉兰起诉请求：一、判令解除钟婉兰与塞纳公司签订的租赁合同，塞纳公司向钟婉兰返还案涉商铺；二、塞纳公司向钟婉兰支付拖欠的租金14464元（2016年3月，2017年2月、3月、4月、11月、12月，2018年3月至12月，共计16个月）；三、塞纳公司向钟婉兰赔偿损失184394元（即依据合同约定支付第四年至第十五年的租金）；四、田禾公司对第二、第三项债务承担连带清偿责任。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除钟婉兰与东莞莞城塞纳商业管理有限公司、东莞市田禾房地产投资有限公司于2015年7月31日签订的租赁合同；二、东莞莞城塞纳商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向钟婉兰返还坐落于东莞市莞城区********塞纳河畔1-6座裙楼商铺233号的物业；三、东莞莞城塞纳商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向钟婉兰支付拖欠的2016年3月份、2017年2月份、2017年3月份、2017年4月份、2017年11月份、2017年12月份、2018年3月份至12月份期间的租金14464元；四、东莞莞城塞纳商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向钟婉兰赔偿损失15000元；五、东莞市田禾房地产投资有限公司应对上述第三、第四判项所确定的债务向钟婉兰承担连带清偿责任；六、驳回钟婉兰的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取为2138.58元（钟婉兰已预交），由钟婉兰负担1821.72元，东莞莞城塞纳商业管理有限公司、东莞市田禾房地产投资有限公司共同负担316.86元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初8745号民事判决书。宣判后，田禾公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原判第三、四、五、第六项，改判第三项为:东莞莞城塞纳商业管理有限公司应于判决生效之日起十日内向钟婉兰支付拖欠的2018年3月份至7月份期间租金4520元；或发回重审。事实和理由:（一）钟婉兰诉请2017年12月之前租金已超过一年诉讼时效，其诉讼请求应予以驳回，原判对此认定错误。1.诉讼时效的制定目的，在于督促债权人及时行使诉讼权利，避免因时间久远导致证据缺失，以致浪费大量司法资源。诉讼时效在于督促债权人及时行使诉讼权利，而非着重于保护债权人利益。田禾公司认为互信基于《中华人民共和国民法总则》第七条，交易稳定体现在《中华人民共和国民法总则》第八十八条，互信、交易稳定与诉讼时效制度并无法理关联。2.依一审判决“各期租金的诉讼时效应当从最后一期租金履行期限届满之日起算”逻辑，《中华人民共和国民法通则》关于延付或拒付租金诉讼时效为一年的规定将失去意义。3.按照各期租金债务履行期限分别计算租金，不存在“不利于保护债权人”的情形。对于承租人未按期支付租金，出租人可依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条行使合同解除权，无需通过诉讼时效方式保护自己合法权益。4.《中华人民共和国民法通则》并未废止或失效，依据“特别法优于普通法”原则，本案租金应适用一年的诉讼时效。钟婉兰于2019年1月9日起诉，依据一年诉讼时效的规定，钟婉兰追讨2018年1月9日前的租金超过一年诉讼时效，应予以驳回。（二）一审法院已于2018年8月1日受理田禾公司的破产清算申请，且破产管理人已通知钟婉兰案涉租赁合同于2018年8月1日解除，一审判决关于2018年8月至12月期间租金的判项错误。1.依照《中华人民共和国破产法》第十八条规定，田禾公司的破产管理人在法院受理破产申请后，并未通知钟婉兰继续履行案涉合同，视为解除合同。2.田禾公司的破产管理人已于2019年7月9日通知钟婉兰:案涉合同于2018年8月1日解除。（三）一审判决第四项赔偿损失15000元是错误的，应予以撤销。合同解除后，钟婉兰可将案涉商铺出租，不存在损失。钟婉兰在一审中并未提交预期利益的证据，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十一条“非违约方应当承担其遭受的可得利益损失总额、必要的交易成本的举证责任。对于可以预见的损失，既可以由非违约方举证，也可以由人民法院根据具体情况予以裁量”的规定，钟婉兰应承担举证不能的法律后果。一审判决15000元数额过高，案涉合同每月租金为904元，15000元为16.6个月租金，显然15000元损失过高。钟婉兰在本院指定的期间提交书面答辩意见称：（一）2017年12月之前租金未过诉讼时效。该笔租金应当适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效三年的规定，而非适用《中华人民共和国民法通则》中有关“租金”事项一年的诉讼时效规定。钟婉兰自塞纳公司于2016年3月份出现拖欠租金的事由起，便曾通过电话沟通的方式，督促塞纳公司积极履行合同义务，支付全部拖欠租金。依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，钟婉兰每一次致电催促塞纳公司履行交付租金义务时，诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算。案涉租赁合同属于继续性合同，租金债务具有整体性。若按照田禾公司的上诉理由及逻辑，则势必会导致钟婉兰频繁主张权利造成司法资源的浪费。且依据双方签订租赁合同第四条第11点可知，塞纳公司逾期超过六个月未支付租金时，钟婉兰方才有权解除租赁合同。而自2016年3月起，塞纳公司一直断断续续支付租金，故而在2018年9月份之前，案涉合同解除权并未成就。依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若千问题的解释》第二条可知:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”故而，钟婉兰关于租金的诉讼请求适用的诉讼时效期间应当以三年计算。（二）本案为租赁合同纠纷，田禾公司为塞纳公司的担保人，即为本案的从债务人，无权解除钟婉兰与塞纳公司之间的租赁合同。田禾公司主张与钟婉兰及塞纳公司之间的租赁合同已于2018年8月1日解除，显然系田禾公司对法条理解错误。依照《中华人民共和国破产法》第十八条规定，当申请破产清算的债务人与对方当事人均为合同履行相对方（即主债权债务人），破产管理人才有权决定是否解除或继续履行。田禾公司仅是为塞纳公司提供担保，无权代替塞纳公司（承租人）决定其与钟婉兰（出租人）之间的租赁合同是否解除或继续履行。同时，依据《最高人民法院＜关于审理企业破产案件若干问题的规定＞》第二十条第四项规定:“债务人系从债务人的债务纠纷案件继续审理。”故而本案应当不受田禾公司破产一事影响。（三）一审法院判决塞纳公司向钟婉兰赔偿损失15000元于法有据，符合公平原则。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定、第一百一十三条规定，案涉租赁合同签订后，若塞纳公司未违约，可以预见钟婉兰将获得剩余11年的租金收益（即184394元）。该收益是合同正常履行后钟婉兰可以获得的纯利益，具有可预见性、可确定性，符合公平原则。而一审法院结合案涉商铺的坐落、面积、周边产业及人流状况等因素结合法官自由裁量权，将钟婉兰于一审中合理主张的184394元损失调整至15000元的行为，显然已结合了塞纳公司的实际情况并考虑了钟婉兰行使合同解除权收回租赁物后依然可以通过出租方式取得相应收益的情况。双方约定租金按期递增:前三年租金为904元，第四至七年租金为1085元。即倘若塞纳公司未违反合同约定，从2019年起，钟婉兰每月可收取1085元租金。按照田禾公司逻辑可得，15000元的损害赔偿仅为13.8个月租金，并未过高。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。针对田禾公司的上诉，本院论述如下：（一）关于钟婉兰的诉请是否超过诉讼时效。钟婉兰请求支付的16个月租金应属于同一债务分期履行的情形，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，上述16个月租金诉讼时效期间应从最后一期履行期限届满之日起计算。按照案涉租赁合同约定，2018年12月的租金履行期限为2019年1月10日，一审法院认定上述诉请16个月租金的诉讼时效尚未届满正确，本院予以维持。（二）担保合同的解除时间问题。案涉担保合同作为钟婉兰与塞纳公司签订的商铺租赁合同的从合同，其解除时间依附于商铺租赁合同的解除时间，商铺租赁合同因钟婉兰提起诉讼请求而解除，田禾公司称担保合同解除日为2018年8月1日没有法律依据，本院不予支持。（三）关于违约方赔偿损失金额的问题。一审法院结合案涉合同的履行情况及案涉商铺收回后的收益情况酌定塞纳公司向钟婉兰赔偿损失15000元并无不当，本院予以维持。综上，一审处理正确，本院予以维持，田禾公司上诉理由不成立，对其上诉本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费423.06元由田禾公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 陈文静审判员 徐华毅二〇一九年十二月六日书记员 谭 立