广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终13746号上诉人（原审原告）：马春福，住佛山市顺德区*****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：李全英，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍诗韵，广东仲马律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：刘序英，住广东省佛山市顺德区*****************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：李全英，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍诗韵，广东仲马律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会，住所地广东省佛山市顺德区*滘*********，统一社会信用代码554***********。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：梁昌云，广东海迪森律师事务所律师。委托诉讼代理人：覃晓林，广东顺迪律师事务所律师。上诉人马春福、刘序英因与被上诉人佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区居民委员会（以下简称三洪奇居委会）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12445号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马春福、刘序英上诉请求：1.撤销一审判决，改判三洪奇居委会赔偿马春福、刘序英228730.64元；2.三洪奇居委会承担全部诉讼费用。事实和理由：（一）一审判决认为在涉案合同无效期间，马春福、刘序英占有了本不属于马春福、刘序英所有的房屋，两者相比，并不能体现得失的明显失衡。即一审判决认为三洪奇居委会应当赔偿马春福、刘序英在涉案合同无效期间的损失，但认为马春福、刘序英在该期间取得了占有、使用案涉房屋的利益，并不能体现二者之间的利益失衡，即一审判决认为双方之间的相互损失可以抵偿。一审判决的上述认定完全错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，债务抵销应由当事人主张，本案中三洪奇居委会并未提起反诉请求马春福、刘序英赔偿在合同无效期间占有其房屋的损失，也未抗辩请求将其损失予以抵销。而且，马春福、刘序英的损失赔偿请求正在诉讼中，马春福、刘序英应否支付合同无效期间给三洪奇居委会造成的损失以及该损失的金额均不确定，一审法院在此情况下直接依职权行使抵销权既违背法律规定，也违反了“不告不理”原则。（二）一审认定无法体现涉案房屋在合同无效期间影响到马春福、刘序英出租、抵押融资，能否获得涉案房屋带来的收益属于商业风险，该认定错误。1.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。而涉案房屋在合同无效期间未取得土地使用权，故双方就涉案房屋无法建立合法租赁关系，马春福、刘序英不能获取房屋租金收益。2.因涉案房屋无效期间没有产权证，无法办理抵押登记，马春福、刘序英无法利用该房屋进行融资，需要承担更高的融资成本损失，并遭受收益损失。涉案合同约定在合同签署之日起300个工作日获得产权证，此后，马春福、刘序英可对该房屋自由转让、租赁、赠与、抵押与继承。马春福、刘序英购买涉案房屋按理享有占有、使用、收益、处分等全部物权的权能，现因合同无效导致无效期间马春福、刘序英仅享有占有、使用权，没有收益权和处分权，这是客观存在的损失，并不属于商业风险。（三）根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，三洪奇居委会应返还购房款。涉案合同无效期间和有效期间已由法院认定，且生效判决已认定了三洪奇居委会应向马春福、刘序英承担合同无效期间的责任。虽然马春福、刘序英无法直接举证合同无效所造成的实际损失，但合同无效期间三洪奇居委会占用了马春福、刘序英购房款，则该购房款本应从马春福、刘序英支付之日就返还给马春福、刘序英，三洪奇居委会未能返还且获得了该资金带来的利益，该行为实属于买卖合同的逾期付款行为，马春福、刘序英请求参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定，由三洪奇居委会支付合同无效期间的资金占有损失，并无不当。此外，三洪奇居委会在合同无效期间占用了马春福、刘序英的购房款，相当于马春福、刘序英的该部分资金借贷给三洪奇居委会，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条的规定，至少应按年利率6%判决三洪奇居委会赔偿马春福、刘序英在合同无效期间的利息损失。（四）一审法院认为马春福、刘序英占用了因合同无效本不属于马春福、刘序英房屋，言下之意是马春福、刘序英在合同无效期间属于无权占用，也应赔偿三洪奇居委会无权占有的损失。1.马春福、刘序英是基于双方签署合同后占用，依据的是三洪奇居委会的真实意思表示，属于善意占用，不需要赔偿。2.三洪奇居委会从未向马春福、刘序英主张过合同无效，也未要求马春福、刘序英退还房屋给三洪奇居委会，马春福、刘序英没有接到通知后拒绝退还案涉房屋。3.涉案合同无效的原因是三洪奇居委会故意隐瞒事实导致，马春福、刘序英作为善意买受人，对合同无效没有过错，根据合同法相关规定无需赔偿三洪奇居委会。4.由于没有获得房产证，马春福、刘序英购买涉案房屋后除了自行居住外，未能利用该房屋进行出租、抵押融资，未能取得该房屋的经营收益或利用该房屋获得额外利益。5.双方属商品房买卖合同关系，并非租赁关系，不能适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》有关承租人占有没有房屋产权证或规划许可证的房屋须支付占有期间的占有费用之规定。6.最高人民法院（2003）民一他字第13号批复意见仅在房屋买受人在买卖合同无效期间利用房屋取得经营性收益的情况下才适用，广州市中级人民法院（2018）粤01民再19号民事判决书也认定该种情况下房屋占用费不应纳入赔偿损失的范围，故马春福、刘序英无需支付涉案合同无效期间占用房屋的使用费。5.一审法院在另案生效判决已认定三洪奇居委会应承担涉案合同无效期间责任的情况下，仍驳回马春福、刘序英的请求，等于保护不诚信行为。若因买受人无法举证直接损失或认为双方损失相当就不支持其请求，是传递错误的价值导向，不能达到公平正义。被上诉人三洪奇居委会辩称，一审判决的实体处理和结论正确。（一）本案是法律问题而非事实问题。缔约过失责任的前提是缔约双方订立的合同被确认为无效或被撤销，受损一方才能根据缔约过程所产生的费用向造成合同无效或被撤销的责任人提出诉讼，要求给予赔偿。双方签订的涉案合同已被履行并被确认为有效，则马春福、刘序英所述的缔约过失责任的诉讼前提不存在。马春福、刘序英的诉请是指在订立合同的过程中，部分期间的合同效力应当被认定为无效，但马春福、刘序英并未要求法院确定该期间的合同无效，而是选择继续履行合同，最终合同被认定为有效，马春福、刘序英也已经办理房产证。故马春福、刘序英的诉请缺乏法律依据，不应得到支持。（二）实体审理上，一审判决已经对马春福、刘序英的诉求予以处理，故应当驳回马春福、刘序英的诉请。马春福、刘序英向一审法院提出诉讼请求：1.三洪奇居委会赔偿228730.64元（从2004年6月30日起至2013年9月28日止，按中国人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的1.5倍标准计算）；2.三洪奇居委会承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：原顺德市人民政府于1995年4月28日下发顺府发[1995]19号《关于加快“样板村”建设的若干政策规定》，提出为促进城乡一体化建设，对“样板村”建设作出如下规定：1.“样板村”的规划，可由市规划国土局提供无偿服务。2.允许将30%以下的地块建设商品房出售，但出售商品房的总户数不得超过100户。3.缓缴土地增值费。4.第一次受让者可享受本市居民第一次购房待遇免征契税。5.因征地而需缴付的耕地占用税可减免市留成的50%。6.水电增容费，电话初装费按最低档次收取。7.银行向发展商提供2年期的低息贷款，并对本管理区住户购买住宅而经济有困难的，提供6年期的优惠利率按揭。8.“样板村”要由镇（区）推荐，报市规划国土局审查确认，然后才能享受上述政策优惠。1995年8月17日，原顺德市人民政府下发《关于同意建设第一批“样板住宅新村”的批复》（顺府办复[1995]45号），确定北滘三洪奇管理区等十个管理区为第一批建设“样板住宅新村”的管理区。1995年12月21日，顺德市规划国土局作出《关于北滘三洪奇样板村规划方案的批复》，批准同意按北滘镇建设国土办公室所报来的三洪奇样板村规划。1997年7月28日，原顺德市规划国土局于下发《关于加快“样板村”建设的补充通知》（顺规划国土字[1997]35号），通知：经批准了修建性详细规划的“样板村”必须于年底前动工兴建，并要求两年内建成，逾期不动工的作自动放弃办理。2002年6月12日，原顺德市人民政府办公室下发《关于处理样板村建设遗留问题的通知》（顺府办发[2002]50号），该通知中载明：顺德市样板区规划建设工作于1995年开始，现已批准建设的样板村共12个，已动工建设的11个，已批规划未动工建设的1个。已建成798户，其中有363户为未批先建，另有161户已批未建。经市政府研究，决定停止执行顺府发[1995]19号文关于样板村的有关政策，并就样板村建设的遗留问题作如下处理：一、对已批规划但尚未通平的沙浦样板村，按市规划国土局《关于加快“样板村”建设的补充通知》（顺规划国土字[1997]35号）要求，撤销其样板村建设资格，停止执行样板村的有关政策，其土地按宅基地固化政策调整原已批准的规划，另行报批。二、对样板村中目前已批准报建的地块，按原批准的规划进行建设。三、对样板村中已通平但未办理有关具体用地手续的，可采用以下两种办法予以完善：1.依据规划，连片办理农用地转用手续，建设用地指标在村（居）提留发展用地的指标中扣除。具体供地到个人须报市规划国土局建设用地科审批。2.按80平方米/户的标准重新调整与划分地块，并纳入村民住宅建设用地固化指标。四、对未批已建的住宅，按有关规定尽快补办用地及报建手续。2004年6月29日，三洪奇居委会（原顺德市北滘镇三洪奇居民委员会）与马春福、刘序英签订一份《北滘三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅住宅购销合同》，约定：一、乙方（即马春福、刘序英）清楚知道合同内一切有关购销条款及日后确立产权的权利与义务，并清晰别墅住宅的土地使用性质是国有土地。双方正式确立购销关系后，在甲方（即三洪奇居委会）向乙方出示顺德市规划国土局规定制发的“房地产权证”时，该别墅住宅的全部产权均为乙方所有，并可自由转让、租赁、赠与、抵押与继承。二、但当甲方向乙方出示“房地产权证”时，乙方尚未能向甲方交齐全部购房款或不按甲方规定期限内办理银行按揭供楼交款的相关手续，则已认定乙方购买上述别墅住宅产权甲方有权重新向市规划国土局申请办理乙方别墅住宅的房地产权转让手续，乙方原已交的购房款甲方一概不予退回。一切损失由乙方负责，此合同即时终止。三、乙方在签订此购销合同时，须交付购房款定金50000元，之后十天内应交齐上述别墅住宅购房款的70%（此项指不办理供楼交款的乙方），而办理供楼的乙方应交购房款的50%（含已交定金）。交款及供楼手续办妥后，由甲方即时将别墅住宅交付给乙方使用。四、甲方自愿将案涉房屋以494800元的价格出售给乙方。乙方付款时间：第一次于2004年6月13日前支付1000元；第二次于2004年6月29日前支付246800元；余款247000元自甲方出示“房地产权证”给乙方的5个工作日内支付。如需办理供楼按揭的乙方，应及时按甲方规定限期内所指定的银行办理供楼按揭交款的相关手续，有关办理按揭的手续费用如他项权证登记费、房产保险费、合同印花税等均由乙方负担（此项手续乙方应在交购房款50%而且甲方将住宅交付给乙方使用时，按甲方要求乙方应提前介入向指定银行办理相关按揭供楼手续）。5.如遇乙方在此限期内不交齐购房款或不按规定依时办理按揭供楼交款手续，则甲方以乙方应交款日起，向乙方所欠购房款罚收滞纳金3‰/天。逾期超过15天视为乙方违约放弃处理。甲方即时按此合同的第二款执行。五、甲方自将上述之已售别墅住宅交付乙方使用之日起，甲方最迟可在300个工作日内代乙方办妥“房地产权证”。六、乙方购买之别墅住宅是由甲方统一代办有关房地产确权的相关手续，直至“房地产权证”办毕。但乙方须予以配合甲方并提供有效的身份证明文件,等等。合同签订后，马春福、刘序英已支付三洪奇居委会购房款247800元，尚欠最后一期247000元至今未支付。2004年7月13日，案涉房屋交付马春福、刘序英使用。另查，北滘三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”是根据原顺德市人民政府批准开发建设的“样板村”，共开发建设住宅210户。大部分业主于2005年期间陆续申请取得房地产权证，剩余16户（包括李全英与梁惠娟、马春福、刘序英、陈莹、陈泰辉等在内）一直未能办理房屋产权证。期间，李全英曾就其房屋办证等问题向当地有关政府部门上访。2008年10月21日，顺德区建设局房产管理所作出的《关于北滘李全英反映瑞璟新村房屋办证问题的信访回复》中答复：北滘三洪奇瑞璟新村属于样板村建设范围。根据相关政策，该样板村由个人申请用地、开发商统一开发建设、个人申请报建验收后再申请办理房地产权证。经了解，李全英所购买的房屋未能完善相关的用地手续，暂不具备办理《房地产权证》的条件，建议李全英到国土部门完善相关用地手续后再申办房地产权证。2009年11月19日，佛山市顺德区国土城建和水利局作出的《关于北滘李先生反映三洪奇瑞璟新村用地手续问题的调查情况报告》（顺建信复[2009]43号）中答复：北滘瑞璟新村是经原顺德市人民政府批准开发建设的“样板村”，现开发建设住宅共210户，目前剩余16户未办理用地手续。根据顺府发[1995]19号文件规定，“样板村”内允许按照一定比例建设商品房出售。又根据《关于加快“样板村”建设的补充通知》（顺规划国土字[1997]35号）的规定，对属商品房出售部分的用地核发国有土地使用证，属农民用地部分的用地核发集体土地使用证。由于三洪奇样板村作为商品房出售的住宅已达到外销指标规定（原佛山市国土资源局顺德分局已于2005年12月将此情况回复北滘三洪奇社区居委会），并且指标内的商品房均办理了用地手续，因此，包括李先生的房屋在内的16户住宅不能再按商品房出售部分办理国有土地使用证。但由于北滘三洪奇已由村委会改为居委会，因此该16宗住宅用地办理供地手续时可核发“村改居”国有划拨性质的《建设用地批准书》，并在报建验收后办理相关的房地产权登记。相关手续需由该16户住宅的权属人自行提出申请并提交有关资料至北滘国土房产管理所办理。北滘镇人民政府办公室2013年9月29日作出的《北滘镇人民政府办公室关于三洪奇瑞璟新村历史遗留16间房屋办证问题的批复》（北府办复[2013]12号）中回复三洪奇社区居委会称：为解决农村历史遗留问题和维护农村稳定，同意该未办证的16间住宅按区国土城建局和水利局2009年回复意见（顺建信复[2009]43号）及居委提出的参照原外销部分住宅操作方法处理用地、报建（验收）、房地产权登记等手续。2014年，马春福、刘序英提交《个人住宅用地规划审查申请表》，申请内容为“本人因办理国土部门有关手续的需要，现向规划部门申请对该地块进行规划审查，本人对所提供资料的真实性和准确性负责。”该申请书上，佛山市顺德区发展规划和统计局审核意见为“同意按北府办复[2013]12号办理”。案涉房屋已取得产权证，产权证登记时间为2015年7月23日。产权证上：“土地使用权取得方式”登记为“划拨”；“土地性质”登记为“国有”；“房屋所有权取得方式”登记为“自建”；“附记”中登记为“属农民用地，办理初始登记。根据顺建函[2012]789号规定。宅基地上兴建的房屋自房地产登记发证之日起5年内不得转让，按顺发[2001]13号文集体土地转国有。宗地统一编码*”。因马春福、刘序英在取得案涉房屋产权证后一直未支付最后一期购房款，三洪奇居委会遂向一审法院提起诉讼，请求一审法院：1.请求判令马春福、刘序英立即支付购房款247000元及利息（利息自起诉之日起计算至实际清偿之日止，按照人民银行同期贷款利率计算）；2.诉讼费由马春福、刘序英承担。诉讼中，马春福、刘序英向一审法院提起反诉，反诉要求三洪奇居委会、佛山市顺德区慧骏房产有限公司、佛山市顺德区英奇建筑工程有限公司赔偿其因出售房屋土地性质不符合约定损失515550元，并支付其逾期办证损失253316元（从2005年4月25日起至2015年7月23日止，按同期人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息标准计算）。后马春福、刘序英申请撤回了对佛山市顺德区慧骏房产有限公司、佛山市顺德区英奇建筑工程有限公司的起诉，并明确其反诉请求为：1.判令三洪奇居委会赔偿因出卖房屋土地性质不符合约定的损失515550元；2.判令三洪奇居委会支付逾期办理房产证的损失253316元（从2005年4月25日起至2015年7月23日止，按同期人民银行规定金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3.三洪奇居委会承担全部反诉费用。一审法院于2017年11月5日作出（2017）粤0606民初3887号民事判决，判决：1.马春福、刘序英应于判决发生法律效力之日起十日内向三洪奇居委会支付购房款余款247000元；2.驳回三洪奇居委会的其他本诉请求；3.驳回马春福、刘序英的全部反诉请求。马春福、刘序英不服一审判决向本院提起上诉，本院2018年7月16日作出（2018）粤06民终4627号民事判决，判决：1.维持广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3887号民事判决第一项、第二项；2.撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2017）粤0606民初3887号民事判决第三项；3.佛山市顺德区北滘镇三洪奇社区*民委员会应于判决发生法律效力之日起十日内向马春福、刘序英支付逾期办证违约金（以247000元为本金，从2014年7月26日起至2015年7月22日止，按中国人民银行同期规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；4.驳回马春福、刘序英的其他反诉请求。（2018）粤06民终4627号民事判决“本院认为”部分载明：“涉案三洪奇样板住宅小区‘瑞璟新村’别墅是根据当时当地政府相关文件规划所建，由个人申请用地、开发商统一开发建设、个人申请报建验收后再申请办理房地产权证，仅有一定比例地块建设的房屋经政府准许可对外出售。从马春福、刘序英签订合同接收房屋后向政府部门信访反映该房屋未能完善相关用地手续及政府部门反馈的事实可知，三洪奇居委向马春福、刘序英出售的房屋已超出政策规定的外销指标，2013年9月29日前尚未获得政府部门批准办理相关手续，依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:‘土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。’双方之间该时形成的《购销合同》应属无效，三洪奇居委会向马春福、刘序英承担的为合同无效的法律责任，而对于涉案房屋后经政府部门准许办理了产权登记手续，三洪奇居委会应否向马春福、刘序英承担办证不符合约定损失问题……”诉讼中，三洪奇居委会确认、主张的事实有：1.马春福、刘序英的起诉已超过诉讼时效；2.北滘镇人民政府办公室2013年9月29日作出《北滘镇人民政府办公室关于三洪奇瑞璟新村历史遗留16间房屋办证问题的批复》，三洪奇居委会2013年9月30日通知马春福、刘序英办证，办理办证手续时曾要求马春福、刘序英签订一份办证协议，该协议要求业主不能向三洪奇居委会提出任何索偿，因迟延是政府问题导致的，并不是三洪奇居委会导致的；3.2013年10月初三洪奇居委会就向国土部门提交16户的办证手续，马春福、刘序英的房产证办理是由三洪奇居委会向国土部门提交全部手续，只是领取房产证的手续12户都是委托三洪奇居委会去领取的，而包括马春福、刘序英在内的4户要求自己去领取，但国土部门不同意他们去领取，后来马春福、刘序英信访，国土部门就同意给他们自行领取房产证；4.已签订办证协议的12户业主房产证登记时间为2014年至2015年之间，包括马春福、刘序英在内的4户业主一直在闹，不同意签订协议书，三洪奇居委会坚持要求马春福、刘序英签订协议书，所以他们的资料就办理时间较长。马春福、刘序英确认、主张的事实有：1.其从本院作出（2018）粤06民终4627号民事判决并送达给马春福、刘序英后，马春福、刘序英才知道涉案合同自签订之日起至2013年9月28日期间为无效，马春福、刘序英提起本案诉讼时，无超过3年诉讼时效；2.三洪奇居委会通知马春福、刘序英办理产权证时要求马春福、刘序英签订一份办证协议，该协议要求业主不能向三洪奇居委会提出任何索偿，马春福、刘序英不同意签订，所以要求自行办理产权证；3.为取得办证材料，李全英（要求自行办证的4户业主之一）2015年4月13日向案外人何秋杏邮寄了退还办证文件原件及办证费用通知，李全英、马春福2015年7月1日向顺德区国土城建和水利局邮寄了请求交付办房产证材料通知，马春福、刘序英通过向国土部门信访、要求复查的方式，最后自行取得产权证；4.2015年10月21日，李全英、马春福向三洪奇居委会邮寄了房款抵销通知书。一审法院认为，关于马春福、刘序英起诉是否超过诉讼时效的问题。（2018）粤06民终4627号民事判决认定合同无效的依据是《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，司法解释是带有公开性的，北滘镇人民政府办公室2013年9月29日作出《北滘镇人民政府办公室关于三洪奇瑞璟新村历史遗留16间房屋办证问题的批复》后，马春福、刘序英就知道或应当知道未经政府部门批准前的《北滘三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅住宅购销合同》是无效的。虽然马春福、刘序英在收到（2018）粤06民终4627号民事判决前未曾就合同无效向三洪奇居委会主张过权利，但从马春福、刘序英多次信访、宁愿自行办证亦不签订放弃索赔权的办证协议、向三洪奇居委会邮寄《房款抵消通知书》等情况可见，其未曾因三洪奇居委会逾期办证事宜放弃过要求三洪奇居委会承担赔偿损失的责任，无论是主张违约责任抑或是主张缔约过失责任，都是马春福、刘序英对其债权请求权的行使，其行使债权请求权的方向有误，并不导致其超过债权请求权的诉讼时效。因此，马春福、刘序英起诉并未超过诉讼时效。关于马春福、刘序英要求三洪奇居委会赔偿合同无效期间损失的请求。一审法院分析如下：1.马春福、刘序英计算赔偿费用的依据是《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，既然2013年9月29日前双方形成的购销合同无效，就无适用该解释的前提；2.（2018）粤06民终4627号民事判决载明：“双方之间该时形成的《购销合同》应属无效，三洪奇居委会向马春福、刘序英承担的为合同无效的法律责任”，合同无效所产生的法律责任是返还财产、赔偿损失，从马春福、刘序英早已进行信访的事实可见，其对《北滘三洪奇样板住宅小区“瑞璟新村”别墅住宅购销合同》无法履行的原因也是明知的，其亦选择了继续履行合同，在获得政府部门批准办理相关手续后办理了产权登记手续并取得房产证，不存在返还财产之说。至于赔偿损失，虽然在合同无效期间，三洪奇居委会占有了马春福、刘序英的部分购房款，但马春福、刘序英亦在签订购销合同后不久即搬入案涉房屋，占有着因合同无效本不属于马春福、刘序英所有的房屋，两者相比，并不能体现得失的明显失衡；3.马春福、刘序英认为因为长期不能办理房产证，不能利用该房屋进行抵押、融资、出租等获取收益，从马春福、刘序英长期占有案涉房屋、三洪奇居委会并无提出过异议的情况来看，无法体现影响了马春福、刘序英的出租，抵押、融资是否能获得收益属于商业风险，并不必然给马春福、刘序英带来收益。综上，马春福、刘序英的诉讼请求依据不足，理由不充分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回马春福、刘序英的全部诉讼请求。一审受理费减半收取为2365.48元（马春福、刘序英已预交），由马春福、刘序英承担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定除“马春福、刘序英已支付三洪奇居委会购房款247800元”以外的事实予以确认。另查明，《购销合同》签订后，马春福、刘序英已支付三洪奇居委会购房款246800元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。一审判决将本案案由定为缔约过失责任纠纷不当，本院予以纠正。马春福、刘序英主张在涉案房屋不能办理房产证期间其不能通过出租、抵押或转让该房屋获取收益，三洪奇居委会应向其赔偿损失。对此，本院认为，马春福、刘序英确认三洪奇居委会于签订涉案《购销合同》后不久即将涉案房屋交付予马春福、刘序英，由马春福、刘序英占有使用至今，且发生法律效力的（2018）粤06民终4627号民事判决已判令三洪奇居委会向马春福、刘序英赔偿逾期办证损失。马春福、刘序英在本案中并未举证证明其所受的其他实际损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，本院对其诉请不予支持。综上所述，马春福、刘序英的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4730.95元，由上诉人马春福、刘序英负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月二十七日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡