广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初22289号原告（反诉被告，以下简称原告）：深圳市钢群科工贸发展有限公司。法定代表人：李波，董事长。委托诉讼代理人：栾德林，广东世纪华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭倩，广东世纪华人律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：古元辉。委托诉讼代理人：宋祖德，广东鹏海律师事务所律师。原告深圳市钢群科工贸发展有限公司诉被告古元辉租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以合并审理，并适用简易程序于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人栾德林、被告的委托诉讼代理人宋祖德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付2014年1月至2018年10月的租金合计1003400元（人民币，下同）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年1月1日，原告与被告签署《仓库续租合约》，约定原告将位于南山区高速公路边的高发投资控股有限公司土地上的仓库出租给被告使用，租用期限为2012年1月1日至2023年2月28日，每月租金为17300元整。后因原告与土地出租方案外人深圳市本钢工贸有限公司（以下简称“本钢公司”）发生纠纷，本钢公司要求被告将租金直接支付给本钢公司，否则便停水停电。被告为了能够继续经营，便自2014年开始将每年租金207600元直接支付给本钢公司，截至目前，共计向本钢支付2014至2017四个年度的租金合计830400元。之后，原告考虑到被告在被迫的情况下将租金支付给了本钢公司，并且被告承诺如将来原告通过诉讼追索租金，被告会配合原告，于是便未再要求被告另行向原告支付租金，而是一直与本钢公司协商，要求本钢公司将收取的租金返还给原告。但由于原告与本钢公司之间就土地租赁问题一直存在法律纠纷，直至2018年，经深圳市南山区人民法院及深圳市中级人民法院两审审理后，确定原告与本钢公司之间的租赁合同有效。于是，原告于2019年3月向贵院提起诉讼，要求本钢公司将收取的租金返还给原告，并将被告列为第三人，但在诉讼过程中，被告单方面违背与原告的约定，另行提出诉讼请求，要求本钢公司将租金直接返还给被告，最终贵院判决本钢公司将收取的租金返还给原告。此外，2018年6月8日，本钢公司书面通知被告搬离，但被告实际使用场地直至2018年10月底才彻底搬离。被告作为承租方，理应按照租赁合同的约定向原告支付租金，在被告将租金支付给案外人之后，原告从理解被告的角度出发，体谅被告，未要求被告另行再向原告支付租金。但是在原告向案外人提起诉讼之后，被告却同样提起诉讼要求案外人返还，并且最终获得了法院的支持。实际上，在该案件审理过程中，主审法官一直在组织三方调解，原告也积极联系被告，希望被告能够同意案外人将租金直接返还给原告，一次性解决所有的问题，避免无谓的讼累，但是被告一直拒绝与原告沟通。原告作为出租方，有权按照租赁合同的约定收取租金，因为诸多的原因，在被告将本应由原告收取的租金支付给案外人之后，原告也未要求被告再向原告支付。但是根据已生效的（2019）粵0305民初5953号判决书的判决内容，被告向案外人支付的租金，案外人已经向被告返还，那么被告作为承租方，理应将租金支付给原告，但被告一直拒绝支付，严重损害了原告的合法权益。综上所述，为保障原告的合法权益，根据中华人民共和国相关法律的规定，特诉至贵院，请求贵院判如所请。被告辩称：1、涉案房产使用至2018年6月30日，2018年6月30日之后涉案房产已经停水停电无法使用，所以房屋的使用费仅能计算至2018年6月30日。2、超过诉讼时效的部分不予支付。3、房子的使用费我方只能付给权利人，现我方不清楚原告有无出租权，如原告有证据证明原告有出租权，我方可以支付，如原告不能提供证据证明，我方不同意支付。被告提出反诉，请求法院判令：1、原告向被告返还保证金59200元；2、原告返还向被告收取的2006年1月至2013年12月租金2236800元；3、原告赔偿被告的损失100万元；4、本案诉讼费由原告承担。事实和理由：2006年1月1日，被告与原告签订《深圳市房地产租赁合同书》，向被告承租深圳市南山区某区北侧房地产，面积1600平方米，月租金为28600元，租赁期限为2006年1月1日起至2008年12月31日止。合同签订后，被告支付保证金59200元，并按月支付租金。合同期满前，经双方协商同意续租三年，月租金变更为2.2万元。2012年1月1日，被告与原告签订《仓库续租合同》，继续承租涉案房产，租用期限自2012年1月1日起至2023年2月28日止，每月租金为17300元，每月15日前交付。2014年11月24日，案外人深圳市本钢工贸有限公司向被告发出通知，要求被告向案外人支付租金。其后，被告继续使用涉—案房产，并开始向案外人支付租金，而未向原告支付租金。2018年6月8日，案外人向被告发出《通知》，要求被告在2018年6月30日前搬离涉案仓库。被告将有关情况告知原告，希望原告帮助解决，原告不予理睬。2018年6月30日，案外人强行封锁了通往涉案房产的道路，并停水停电，致使被告无法，使用涉案方房产。被告实际使用涉案房产的期限比《仓库续租合同》约定期限提前4年8个月。2018年11月19日和20日，深圳市南山区规划土地监察局分别发出了深南规土协调通字(2018)07047号《深圳市南山区规划土地监察局协助调查通知书》和深南规土限拆通字（2018）07057号《深圳市南山区规划土地监察局限期拆除通知书》，指明涉案房产违反《广东省城乡规划条例》第四十条第一款的有关规定，责令2018年11月26日前自行拆除。其后，被告经过多方了解，获悉涉案房产为违法建筑，且原告对涉案房产及所属土地均不具备所有权和使用权。被告在使用涉案房产期间，投入大量资金用于铺设道路、安装水电设施、对涉案房产进行装修。提前4年8个月终止使用，不仅造成被告的利润损失，还增加了人员的安置费用和搬迁费用。综上所述，被告认为，原告将不具备出租主体资格的房产出租给被告使用，收取的租金应当返还，造成的损失应当赔偿。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起反诉，请依法判决。针对被告的反诉，原告辩称：1、被告存在拖欠租金的行为，原告对于租赁保证金有权不予退还，虽然在最初是由于被告将应当支付给原告的租金支付给了第三方，可以体谅不属于拖欠租金，但是在原告通过诉讼方式向第三方主张时，被告却单独提起诉讼请求，将租金追回后又拒绝支付给原告，应当属于拖欠租金。2、被告主张原告返还租金，并无任何事实及法律依据，不应得到支持；根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若果问题的解释第5条的规定，即便租赁合同无效，被告也应当参照租金标准向原告支付房屋占有使用费，而原告作为涉案物业的合法所有人，自然有收取相关款项的权利，被告的反诉请求并无任何事实及法律依据，而且被告在反诉状第二页第二段中也明确承认2014年11月24日案外人本钢公司向被告发出通知，要求被告向案外人支付租金，其后，被告继续使用涉案房产，并开始向案外人支付租金，而未向原告支付租金，前述描述等于被告直接承认了未向原告支付租金的事实。对于被告主张的100万元损失，被告并未提供任何证据予以证明，理应予以驳回。综上，被告的反诉请求并不任何事实及法律依据，理应予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月1日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区区北侧房地产出租给乙方，建筑面积1600平方米；月租金28600元，租赁期限自2006年1月1日起至2008年12月31日止；甲方交付租赁房地产时，可向乙方收取二个月租金数额的租赁保证金57200元；及其他内容。2006年3月5日，原告向被告出具收款收据，载明收到保证金59200元。2012年1月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《仓库续租合约》，约定：甲方继续将位于南山区高速公路边的高发投资控股有限公司土地上的仓库出租给乙方使用，建筑面积为1600平方米；乙方租用仓库的期限从2012年1月1日至2023年2月28日止；每月租金为17300元整，每月15日前交付租金；在租赁时间，乙方在现有场地和厂房进行物流作业，自行缴纳水电费；及其他内容。2014年11月24日，深圳市本钢工贸有限公司（以下简称本钢公司）向原告出具《通知》：“根据《辽宁省本溪市中级人民法院刑事裁定书》、《辽宁省本溪市南芬区人民法院刑事判决书》的裁定和判决，您与深圳市钢群科工贸公司签订租用的厂房属王某利用其任深圳市本钢工贸有限公司经理的职务便利，擅自决定该厂房入股深圳市钢群科工贸公司，王某担任该公司总经理，并个人全权经营管理该公司，已经构成王某非法侵吞深圳市本钢工贸有限公司国有资产。按照本钢集团公司的指示精神，限您接到通知十日内与深圳市本钢工贸有限公司商榷厂房租赁和2014年所欠租金事宜，如超出十日期限视您放弃商榷，深圳市本钢工贸有限公司依法收回您所租用的广房，限期十五日内搬出，深圳市本钢工贸有限公司将依法追缴您所欠的2014年租金。”被告向原告支付了2006年1月1日至2013年12月31日期间的使用费；被告向本钢公司支付了2014年1月至2017年12月期间的使用费共计830400元。2018年6月8日，本钢公司向被告出具《通知》，要求被告于2018年6月30日前将租赁的物业移交本钢公司。另查，本案原告曾于2019年3月5日起诉本钢公司（被告作为该案第三人），原告要求本钢公司返还应由原告收取的租金898812.18元，被告亦在该案中提出要求本钢公司返还已收取的898812.18元款项的独立诉讼请求；本院予以受理后，于2019年6月27日作出（2019）粤0305民初5953号民事判决书，认为本钢公司并非涉案厂房所有权人，与本案被告古元辉之间无合同关系，涉案仓库并非由本钢公司交付给古元辉，本钢公司向古元辉收取占有使用费没有法律依据，故判令本钢公司退还古元辉830400元。被告确认已收到本钢公司退还的830400元。庭审中，被告表示涉案房产于2018年6月30日停水停电、不能使用，被告开始搬离，全部搬完差不多在10月份。原告则表示被告是2018年12月搬离的。被告明确第第三项反诉请求的损失100万元包括固定设施设备损失、装修费损失、提前搬迁的人员安置费及搬迁费损失、修路损失。为证明涉案仓库是本钢公司入股到原告公司，原告有权出租，原告提交了（2017）粤03民终21286号民事判决书予以证明。被告对该判决的关联性不予认可。另查，涉案仓库无报批报建手续，现已被拆除。本院认为，本案中，被告所承租的仓库系无报批报建的违法建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证，与承租人订立的租赁合同无效。故原、被告之间签订的租赁合同无效。合同无效的，应恢复原状，故原告应退还被告已缴纳的租赁保证金59200元。对于原告主张的2014年1月至2018年10月期间的租金。本案租赁合同虽无效，但被告占用涉案仓库，应向原告支付占有使用费。对于被告提出的原告无出租权及诉讼时效的抗辩理由，本院认为，首先，涉案厂房系原告交付给被告使用，被告系依据与原告之间的租赁合同而占用涉案房产；被告自2006年起一直向原告支付使用费，直至本钢公司通知要求被告向本钢公司支付使用费。（2019）粤0305民初5953号判决书已认定本钢公司无权收取使用费，并判令本钢公司将已收取的费用退还被告，故被告仍应参照与原告的租赁合同约定的租金标准向原告支付使用费。其次，根据合同相对性原则，涉案厂房系原告交付被告使用，故被告应向原告支付使用费，被告虽主张原告并非涉案仓库的权利人，但被告亦未提交证据证明涉案仓库的权利人另行要求被告支付使用费或被告已向所谓的权利人支付了使用费，故对于被告的抗辩理由本院不予采信。最后，对于诉讼时效的问题，从（2019）粤0305民初5953号判决书查明的事实可以看出，原告在得知被告将租金支付给本钢公司后，先后向本钢公司发函称其无合法依据取走涉案仓库租金，且原告亦起诉本钢公司要求其退还已收取的租金，在本院判令本钢公司将已收取的款项退还给被告后，原告的权利遭受损失故而起诉被告要求支付租金，故原告的诉求并未超过诉讼时效。综上，被告应向原告支付2014年1月起的使用费；庭审中，被告确认系于2018年10月才将物品完全搬空，且被告搬离时并未与原告进行交接，故原告要求使用费计算至2018年10月于法有据。被告应向原告支付2014年1月至2018年10月期间的使用费共计1003400元（17300元/月×58个月）。被告要求原告退还已收取的租金，于法无据，本院不予支持。对于被告要求原告赔偿损失100万元的反诉请求。被告主张其损失包括固定设施设备损失、装修费损失、提前搬迁的人员安置费及搬迁费损失、修路损失，但被告并未提交任何证据予以证明，被告对此应承担举证不能的不利后果，故对于被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告古元辉于本判决生效之日起十日内向原告深圳市钢群科工贸发展有限公司支付2014年1月至2018年10月的使用费1003400元；二、原告深圳市钢群科工贸发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告古元辉退还保证金59200元；三、驳回原告深圳市钢群科工贸发展有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告古元辉的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13830.6元、保全费5000元，原告已预交，由被告负担；反诉案件受理费16584元，被告已预交，由原告负担332元，由被告负担16252元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  庞海婷人民陪审员  江爱丽人民陪审员  曹玲莉二〇一九年十二月三十一日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。中华人民共和国合同法