江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0734民初1351号原告（反诉被告）：谢青松，男，1967年5月26日出生，汉族，居民，住寻乌县。原告（反诉被告）：王莉萍，女，1971年1月12日出生，汉族，居民，住寻乌县。被告（反诉原告）：江西聚贤置业有限公司，住所地：江西省赣州市寻乌县新东大道幸福佳苑商业****，统一社会信用代码：91360734MA35K1L02H。法定代表人：周跃进，职务：董事长。委托诉讼代理人：龚隆旺，江西客家人律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟星星，江西客家人律师事务所律师。原告（反诉被告）谢青松、王莉萍与被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司房屋买卖合同纠纷本、反诉一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢青松、王莉萍、被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司委托诉讼代理人龚隆旺、钟星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告谢青松、王莉萍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告江西聚贤置业有限公司按《商品房买卖合同》的约定因违约逾期交房向原告谢青松、王莉萍赔偿违约金6572.33元（按日计算向原告支付的全部房价款的万分之0.5的违约金从2018年11月15日至2019年6月25日为止，一共222天，总房款592102元×0.05‰×222天=6572.33元）；2、本案诉讼费用由被告江西聚贤置业有限公司承担。事实和理由：两原告于2017年3月27日与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（下称合同），购买被告开发的位于寻乌县新中学南侧D地块的房号为2-3-302的商品房一套，购房金额为592102元。两原告按照合同约定将房屋的首付款、房款支付给了被告。因被告所建的商品房不符合双方签订的《合同》约定，在小区各个业主及两原告的多次要求以及相关部门多次督促下，被告同意在个单元门的一楼及每层楼的电梯前室三面墙贴墙面砖，墙面砖高度贴至石膏线。遂在2018年8月1日，原被告签订《赣州市商品房买卖合同》的补充协议，双方约定原定在2018年9月30日前交付涉案房屋改为2018年11月15日前交付。由于被告一直没有取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（下称《竣工验收备案表》），不具备交房资格，在原被告双方约定的交房日期到后，被告没有按期交房。直到2019年6月25日，被告才取得《竣工验收备案表》即具备交房资格，2019年6月26日，被告在九洲国际售楼中心贴出交房通知书，以示通知原告及小区各业主在2019年7月30日前往指定地点办理交房手续。根据原被告签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条逾期交房责任的约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间（即2018年9月30日前，后在补充协议中约定为2018年11月15日前）将该商品房交付买受人（原告）的，双方同意按照下列第1种方式处理，因被告逾期交房逾期超过60日，现今原告要求继续履行合同，被告需按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。由于被告逾期交房的时间过长，原告多次要求被告承担相应的违约责任，而被告却找各种理由不予以赔偿。综上所述，因被告在《合同》约定的交房日，没有取得《竣工验收备案表》，该房屋根本不具备交房条件。可见，被告违约事实明显，因逾期交房时间过长，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。为了保护原告的合法权益，根据原告和被告签订《合同》第十一条、第十二条等条款、该《合同》的补充协议之约定及《合同法》等法律的相关规定，请求法院依法判如所请。本诉被告江西聚贤置业有限公司辩称：1、答辩人的实际交房时间是2019年7月28日；2、答辩人交房逾期是被答辩人造成的，2018年6月1日至6月24日期间，被答辩人陆续至售楼部处阻挠施工，交房时间应该相应顺延，被答辩人无理要求答辩人拆除重建符合建筑规范的大门，工期也应该顺延；3、答辩人已经在2018年7月完成竣工待备案，但是被答辩人等无理要求导致备案不能，要求答辩人协商解决上述事宜后才能予以备案，即答辩人的延期备案交房是由于被答辩人的行为导致的，答辩人无需承担延期交房的违约责任，被答辩人的无理要求给答辩人的造成给答辩人造成的损失，被答辩人应该予以承担。反诉原告江西聚贤置业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告按购房面积赔偿反诉原告的大门重建、装修、商铺面积等各项损失计7637.61元；2、本案的案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告系寻乌县九洲国际小区的开发商，反诉被告为九洲国际小区的2-3-302房屋买受人，反诉原告所开发的九洲国际1#、2#、3#、4#楼均于2018年7月1O日完成竣工且能够在约定期限内交房。反诉被告等人因对楼盘大门布局不满意，于是通过微信群组织人员采取举横幅、进行非法游行示威及在售楼部大门张贴白底黑字横幅的方式强迫反诉原告对原本已经验收合格且符合建筑规范的大门进行拆除重建，为维护社会稳定，反诉原告在无奈之下答应了反诉被告的要求并进行了相应整改。反诉被告的不合理要求致使反诉原告遭受了重大财产损害，反诉被告应对新大门的设计费、原大门的造价、新大门造价及装修费、人工费等进行赔偿，原告的各项损失合计4732555元，九洲国际小区总住房面积77403.83㎡，而反诉被告的购房面积为124.92㎡，故反诉被告需承担的损失为7637.61元（4732555元÷77403.83㎡×124.92㎡）。反诉被告谢青松、王莉萍辩称：被答辩人的反诉请求与答辩人无关。本院经审理认定事实如下：2017年3月27日，谢青松、王莉萍与江西聚贤置业有限公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为：20170304051），约定谢青松、王莉萍购买江西聚贤置业有限公司位于寻乌县九洲国际2#3-302的房屋，价格为592102元，由谢青松、王莉萍在2017年3月2日前支付首付款296102元，剩余296000元由谢青松、王莉萍向赣州市住房公积金中心寻乌办事处申请贷款支付。合同还约定房屋的交付条件，即交付时该房屋应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、相关设施设备已符合第十条约定的条件、《房屋测绘报告》，交付时间为2018年9月30日；如江西聚贤置业有限公司逾期在60日内交付的，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，江西聚贤置业有限公司按日计算向谢青松、王莉萍支付全部房价款万分之0.5的违约金等内容。合同签订后，谢青松、王莉萍支付了首付款296102元，并办理了公积金按揭手续。2018年8月1日，王莉萍与江西聚贤置业有限公司签订了一份补充协议，约定将交付商品房的时间改为2018年11月15日前。案涉房屋实际交付时间为2019年7月28日。同时查明，2018年7月23日，蓝梅香、谢应文、李文青等六人与江西聚贤置业有限公司签订了一份《协议书》，协议书主要载明：原小区大门设计上符合建筑规范，大门二楼商铺符合规范，已通过政府相关部门审批，经过设计考量已提出三个整改方案，由业主协商确定，待业主确定方案后立刻进行整改；2#楼3单元的门阻挡电梯出口问题，马上拿出整改方案由业主审定，即刻整改；在各单元门及电梯前室贴墙面砖，并用石膏线在顶板走边一圈，安装品牌灯具，交付时间需在合同的交房时间基础上延长一个半月等内容。江西聚贤置业有限公司的法定代表人在甲方处签名，蓝梅香、谢应文、李文青等六人在乙方处签名。另查明，九洲国际商住小区工程1-4#楼于2019年5月24日交验，6月25日寻乌县住房和城乡建设局对九洲国际商住小区2#楼同意备案，并发放了竣工验收备案表。本院认为，谢青松、王莉萍与江西聚贤置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。江西聚贤置业有限公司未在合同约定的2018年11月15日前交付房屋给谢青松、王莉萍，已构成违约，应承担违约责任。谢青松、王莉萍实际交房时间为2019年7月28日，在诉讼请求中截止日为2019年6月25日，江西聚贤置业有限公司在2019年6月26日通知了业主可以办理交房手续，即双方当事人均认可截至2019年6月26日。江西聚贤置业有限公司未在合同约定的2018年11月15日前交付房屋，已构成违约，应承担违约责任。现本诉原告谢青松、王莉萍要求本诉被告江西聚贤置业有限公司支付按总房款（即592102元）的0.05‰从2018年11月16日计算至2019年6月25日的违约金6572.33元，符合合同和法律规定，本诉原告谢青松、王莉萍的该项诉讼请求，本院予以支持。本诉被告江西聚贤置业有限公司提出因其他业主的维权行为致使工期延误、重建小区大门需要顺延交付时间的意见，没有合同和法律依据，本院不予采纳。反诉原告江西聚贤置业有限公司要求反诉被告谢青松、王莉萍赔偿其各项损失7637.61元，因反诉原告江西聚贤置业有限公司所提交的证据不能证明其遭受的损失金额且该损失应由反诉被告谢青松、王莉萍承担，故反诉原告江西聚贤置业有限公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（四）项之规定，判决如下：一、本诉被告江西聚贤置业有限公司应于本判决生效之日起五日内向本诉原告谢青松、王莉萍支付违约金6572.33元；二、驳回反诉原告江西聚贤置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  刘志松二〇一九年十二月二十六日书记员  谢宇欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。