广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终11151号上诉人（原审原告）：佛山市南海区九江福华小学，住所地广东省佛山市南海区九江镇。法定代表人：刘双忠。委托诉讼代理人：刘辛，广东润科律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘彪，该小学工作人员。被上诉人（原审被告）：佛山市高明区荷城街道办事处，住所地广东省佛山市高明区。负责人：蔡子强。委托诉讼代理人：何玉卿，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国健，广东共明律师事务所律师。上诉人佛山市南海区九江福华小学（以下简称福华小学）因与被上诉人佛山市高明区荷城街道办事处（以下简称荷城街道办）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3756民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福华小学上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.荷城街道办返还租金11400000元；3.荷城街道办赔偿经济损失8667646.3元；4.一、二审诉讼费（含评估费）由荷城街道办承担。事实和理由：一、荷城街道办构成根本违约，应承担违约责任。1.荷城街道办未依约交付60亩土地构成违约。荷城街道办的招标公告明确涉案租赁物即**中学面积约60亩，构（建）筑物约12300平方米。因当时无法查看土地证、房产证等，出于对政府部门的信任，福华小学才参与竞标并与荷城街道办签订《校区租赁协议》。后福华小学发现荷城街道办交付的土地仅有51.59亩，土地证面积仅有33.18亩，实际能够使用的仅34亩。福华小学申请延期办学许可时，佛山市高明区教育局（以下简称高明教育局）告知土地面积不足，不能申办小学、初中。福华小学就面积差异问题与荷城街道办沟通，荷城街道办向高明教育局出具文件保证尽快补足60亩地，但荷城街道办至今未补足。2.荷城街道办交付的土地不是教育用地构成违约。涉案租赁物的土地证载明土地用途为城镇住址用地、商服用地，面积仅有33.18亩，不能满足福华小学申办施工许可证的条件。高明教育局指出高明教育局在涉案租赁物上兴办的新时代学校教师数量不足，福华小学积极改进，但因涉案土地用途不是教育用地，福华小学无法办理教学楼的施工许可证，荷城街道办亦不协助变更土地用途，以致福华小学无法进行整改。2017年3月16日，佛山市高明区人民政府办公室函告荷城街道办，督促佛山市高明区荷建市政投资建设有限公司（以下简称荷建公司）尽快办理土地用途变更手续，但涉案土地用途至今未变更，则荷城街道办应承担违约责任。3.涉案租赁物中的建筑物无建筑工程验收报告、房产证、图纸等，无法办理消防验收合格证，高明教育局也因此在2017年9月12日的行政处罚决定中因此吊销福华小学的办学许可证。综上，福华小学曾领取办学许可证只是临时性有条件地许可办学，福华小学因荷城街道办的违约行为被吊销了办学许可证，合同目的并未实现，荷城街道办应承担相应的违约责任。二、一审判决适用法律错误。涉案合同的解除是因荷城街道办违约所致，而非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，一审判决适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条错误。三、荷城街道办应退还福华小学已支付的24个月租金共计11400000元。如前所述，荷城街道办存在上述3项违约行为，且福华小学只是临时、筹办状态办学而非长期办学，且最后被吊销办学许可证，故荷城街道办理应返还福华小学已支付的租金。况且，荷城街道办未实际提供60亩土地给福华小学使用，福华小学能够实际使用的仅有34亩土地，故没有实际使用部分的租金荷城街道办应予退还。四、一审判决认定福华小学在签约时明知校内建筑物未办理房产证错误。1.福华小学投标时，荷城街道办及招标方并未告知租赁物的真实状况，福华小学仅依照招标公告要求进行现场踏勘，无从了解租赁物四至、具体面积及产权证照。2.涉案租赁合同由荷城街道办单方制作，招标时已挂网，福华小学无从协商更改。根据招标公告，一经投标确认，即视为福华小学对相关投标文件及标的物现状无异议并全部接受。3.福华小学基于对政府部门的信赖，未事先了解租赁物的真实状况，不属于未尽审慎注意义务。招标单位荷城街道办是政府部门，委托招标的是荷城街道公共资产办公室，且荷城街道办下设的街道办教育局就是福华小学拟开办学校的主管部门，涉案租赁物原开办过三洲中学，按理应具备开办中学的各项条件。基于对以上事实的信赖，福华小学投标并签约，其了解租赁物的瑕疵并无过错。4.涉案《校区租赁协议》第五条第2款不能理解为福华小学已知悉租赁物的瑕疵。首先，该条款在招标时已经确定了内容，并非双方协商的结果，不能理解为福华小学已经知悉租赁物的瑕疵。其次，荷城街道办没有证据证明在签约前或签约时将该瑕疵告知福华小学，即便福华小学曾到现场查看亦无法核实租赁物的实际面积、土地用途、建筑物房产证等情况。再次，该条内容是对应《佛山市高明区促进民办教育发展实施办法》中的要求，要求荷城街道办配合提供与办学申请有关的证明材料，不能理解为福华小学已经知悉相关瑕疵状况。五、一审判决对经济损失的认定错误，处理不公。1.福华小学因荷城街道办的违约蒙受不动产改建、装修、新建项目费用和动产残值方面的损失共10626126元。一审仅处理有发票且经荷城街道办认可的部分7543246元而不处理其他部分，明显错误。其他部分虽无发票，但有收据、合同等证据，且有实物存在，属福华小学的真实损失。电子办公设备基本处于报废状态，该损失应由荷城街道办赔偿。2.涉案《校区租赁协议》第九条的约定仅适用于单方解除合同，不适用本案情形，一审认为根据该条约定，福华小学因被吊销办学许可证被迫遣散员工所蒙受的经济损失304494.1元应由福华小学承担不当，该损失应由荷城街道办赔偿。六、一审判决对责任划分不公平。一审判决认为在合同解除的责任上，福华小学的过错大于荷城街道办，并确定由福华小学承担70%的责任，显然不公平。即便福华小学在签约时知悉涉案租赁物中的建筑物未办房产证，荷城街道办作为出租方，同时是一级政府机关，还是福华小学办学的主管部门，在明知小区建筑物不符合办学条件的情况下，仍将其出租用于办学，显然应负更大的责任。七、一审判决对诉讼费的处理不合理。基于以上理由，本案败诉方应为荷城街道办，一、二审诉讼费均应由其承担，一审判决荷城街道办仅承担不到15%的收费显然错误。二审期间，福华小学补充上诉意见称：1.涉案租赁物的土地宗地红线内面积仅有33.18亩；2.从教育局合法的办学许可证允许的招生人数反推校园面积可知，荷城街道办交付的可用于办学的土地为34亩。综上，荷城街道办交付福华小学使用的土地面积远不足60亩。荷城街道办辩称:一、一审判决认定事实清楚，法律关系定性准确，审判程序合法，适用法律正确，请二审依法予以维持。二、对福华小学上诉观点的反驳。1.关于租赁面积的问题。福华小学在承租涉案租赁物前做过实地勘验，对相应证照及历史问题均知情。教育部门于2015年7月17日出具的《佛山市高明区新时代学校第一次验收情况汇总表》中核查情况记载，校园占地面积51.59亩，满足小学要求，不达初中要求。故核查街道办已向福华小学交付使用的租赁物面积约60亩，符合合同约定。且涉案租赁协议第一条亦明确记载福华小学已到现场对租赁物作充分了解，对租赁物情况及现状表示确认，愿意按现状承租。涉案租赁物完全符合办小学的标准，租赁协议只约定涉案租赁物满足办学用途，但荷城街道办未承诺或保证满足任何办学类型。福华小学作为经验丰富的办学主体，对办理何种类型的学校校区需要多大面积应作充分了解后才承租。2.关于所交付土地的用途问题。首先，福华小学承租前已经查看过相关土地证照资料，知道涉案土地的用途。结合2016年10月9日佛山市人民政府将涉案土地规划为中小学教育用地可知，涉案土地符合合同约定的教育用途，且福华小学也确实一直在教育办学，实现了合同约定的目的。福华小学无法办理报建及被吊销办学许可与土地性质无关，而是因福华小学在非合理范围内要求加建建筑物。荷城街道办一直积极配合福华小学增建建筑物的报建手续，相关流程已经进入模拟小组审查。3.关于所交付建筑物及消防验收的问题。高明教育局作出的明教【2016】100号《关于佛山市高明区新时代学校办学问题的通知》记载，学校校舍因历史客观原因没有土地使用证、房产证或缺失施工图纸、报建资料导致无法申报消防验收，但经区消防大队检查、学校整改，目前消防安全基本符合要求，从而允许福华小学继续定层次定规模办学，发放短期办学许可证。可见消防验收问题经过荷城街道办的沟通，并不影响福华小学取得办学许可证。另福华小学是在对涉案租赁物内建筑物的证照材料缺失清楚了解后确定承租的，涉案租赁协议第五条第二款关于“甲方必须协助乙方办理甲方房产证明、房屋安全鉴定、消防证明等材料”的约定，正是针对荷城街道办在签订协议前已将相关情况明确告知福华小学后所作出的特别约定。4.关于是否退还已支付租金的问题。租金是针对承租人使用租赁物产生的费用，福华小学确实自签订租赁合同后便投入使用，也完成了办学许可并落实招生经营，其在实际使用租赁物后应支付相应租金。荷城街道办确实提供了约60亩面积的土地给福华小学使用，福华小学在充分利用租赁物的情况下，理应支付租金，其所支付的租金不应予以退还。5.关于经济损失的认定问题。涉案评估报告中分别有双方共同确认项目的评估价值和仅有福华小学确认项目的评估价值，相关评估由双方工作人员共同参与确认，因此只应采纳经过双方确认项目的评估价值。6.关于责任的划分。根据《关于对佛山市高明区新时代学校开办综合验收情况的报告》，福华小学开办的佛山市高明区新时代学校（以下简称新时代学校）存在所提供的教师不足以开办20个班；教学仪器设备投入不足；篮球场及排球场都是建设在环形跑道内（一物两用）不符合标准运动场建设标准；乒乓球台数量不符合标准；部分楼房无法提供防雷检测报告；部分宿舍未能提供建筑抗震鉴定、存在安全隐患；没有聘请有资质的卫生人员从事学校卫生保健和效益工作；靠近教学楼的山坡山体裸露；部分与外界分离的围墙没有实体墙分隔，校园一侧的工厂厂房门口可以直接进入校内等问题。自2015年至2017年，教育部门多次要求福华小学就上述问题进行整改，福华小学均未能积极整改到位，是导致其无法继续办学的根本原因。故在责任划分上，应依据教育部门所提出的吊销福华小学办学许可证的原因中荷城街道办的参与度进行考量。福华小学向一审法院起诉请求：1.解除福华小学、荷城街道办于2015年5月15日签订的《校区租赁协议》；二、解除福华小学、荷城街道办于2015年6月15日签订的《关于**中学校区租赁问题的补充协议》；三、荷城街道办返还福华小学从2015年7月1日至2017年6月30日已支付的租金11400000元；四、荷城街道办返还保证金5000000元；五、荷城街道办赔偿福华小学办学投入（基建工程及装修工程的费用）12407487.4元；六、荷城街道办赔偿福华小学其他损失（学校日常经营的支出、购置的设施设备费用、分流学生及遣散教职工的损失）20100000元；七、荷城街道办负担案件的诉讼费用。一审法院认定事实：荷城街道办于2015年5月5日在佛山市公共资源交易中心网站上发布土地出租招标公告，标的物名称及面积为“**中学、约60亩、构（建）筑物约12300平方米”。福华小学中标后，与荷城街道办于2015年5月15日签订了一份《校区租赁协议》，双方约定：甲方（荷城街道办）将其位于佛山市高明区荷城街道**中学旧校址的校区及房产出租给乙方（福华小学）使用，该租赁物属教育用地只能用于办学，不得用于教育办学以外的其他用途；学校占地面积约60亩（具体面积以土地证为准），乙方已到现场对租赁物作了充分了解，对租赁物的情况及现状表示确认，愿意按照租赁物的现状承租该租赁物，租赁期限从2015年7月1日起至2035年6月30日止，共20年；租金金额为每年5700000元，每5年租金金额递增10%，乙方应在本协议签订时付清第一年的租金，第二年起必须在每年6月30日前将下一年度的租金通过银行转账方式足额支付给甲方，不得拖欠；乙方应在本协议签订时足额支付第一批保证金5000000元给甲方，在2020年6月30日前足额支付第二批保证金5000000元给甲方，该保证金在合同终止后，乙方无违约行为，并经甲方确认乙方没有遗留任何的债务、风险和责任的，由甲方无息全额退还给乙方；甲方应在本协议签订后三天内将租赁物按现状交付乙方使用；甲方必须协助乙方办理甲方房产证明、房屋安全鉴定、消防证明等材料，协助办理办学经营证照及水电等基本设施，甲方必须全力完善原有建筑物的手续证明；租赁期满，甲方有权收回租赁物，所有乙方投入不动产属甲方所有，乙方投入的可以移动、拆除的设备设施，在租赁期满后30日内搬离，逾期属甲方所有；在承租期内，甲方如将该租赁物所有权转让给第三方时，同等条件下乙方享有优先购买权，甲方应提前30日书面通知乙方；乙方在承租后必须对校区现有校舍进行全面检测和维修，以达到法律法规和教育主管部门规定的抗震等安全标准后方可办学；如乙方需要改善办学条件、扩建新校舍的需经甲乙双方达成协商后方可实施，建设费用由乙方自行负责，但甲方应协助乙方报建，乙方在校区新建的建筑物产权归甲方所有，合同期满或终止应无偿交还甲方；乙方必须依法办学，必须按照《广东省义务教育标准化学校》标准开办学校，到2016年6月前必须通过广东省义务教育标准化学校验收；乙方必须加大教学投入，第一年的投入不低于15000000元，第三年必须保证总投入60000000元；乙方有下列情况之一的，甲方可以解除本协议，立即收回租赁物，并没收乙方所交的保证金，包括乙方被教育主管部门按照法定程序取缔办学资格、乙方未经甲方同意拖欠租金超过30天等；本协议解除或终止后，乙方必须根据国家相关法规结清教师工资待遇和遣散费用等一切费用，结清学生剩余的一切费用，并协助安置学生就近入读，且负责相关费用；本项目的所有权（包括乙方投入部分）、建设用地的所有权归荷城街道办事处所有，未经甲方认可的转让、担保等行为，不具法律效力（其余约定详见该协议）。2015年6月5日，荷城街道办将涉案校区移交给福华小学使用(实际使用面积为51.59亩)，双方没有签署移交清单。2015年6月15日，福华小学、荷城街道办又签订了一份《关于**中学校区租赁问题的补充协议》，双方约定：在租赁期内，如果租赁物被政府征收，租赁前建设的原房产的补偿款归甲方（荷城街道办）所有，租赁后所建设的房产补偿归乙方（福华小学）；对于将来上级政府对该地块新办学校的扶持款项，甲方不能中间截留；乙方可在甲方同意的前提下，组建新时代学校承担租赁物上的一切权利和责任。2015年7月3日，福华小学向荷城街道办缴纳履约保证金5000000元。福华小学于2015年5月21日向高明教育局提交了一份《关于申请筹办佛山市高明区新时代学校的请示》，其上载明：民办教育投资者刘双忠从事教育多年，办学经验丰富，资金雄厚，以投资义务教育为主，已成功主办4所民办学校（2002年9月在广州花都区成功创办新英才学校；2005年9月在佛山市南海区成功创办九江福华学校；2012年9月在惠州市博罗县成功创办博林学校；2011年8月在惠州市博罗县成功创办军埔幼儿园），拟在佛山市高明区**中学创办新时代学校，法定代表人刘双忠（其余内容详见该请示）。在荷城街道办的协助下，福华小学取得了高明教育局颁发的教民144060840000401号民办学校办学许可证，学校名称为新时代学校，学校类型为小学、初中，办学内容为小学、全日制普通初中，有效期限从2015年7月24日至2015年12月31日。该证到期后，在荷城街道办的协助下，福华小学又取得了高明教育局颁发的教民144060840000401号民办学校办学许可证，学校名称为新时代学校，学校类型为小学，办学内容为小学，有效期限从2016年1月1日至2017年5月31日。2017年5月10日，新时代学校向高明教育局提交《高明区新时代学校的申请》，申请延续教民144060840000401号民办学校办学许可证许可期限。高明教育局于2017年5月16日组织相关人员对新时代学校进行核查，并于2017年5月26日作出《关于新时代学校办学问题处理告知书》，告知福华小学的法定代表人刘双忠：新时代学校的《民办学校办学许可证》将于2017年5月31日到期，在2015年12月至2017年5月期间，高明教育局先后多次对新时代学校进行检查并提出整改意见，但在2017年5月16日的核查中发现，新时代学校涉及办学的一些关键性问题基本都没有得到解决，如校舍建筑面积不达标、教学场地室数量和面积与办学规模不相匹配、教学仪器设施设备不足等，尤其是学校一直未取得消防合格验收证明。因此，新时代学校的办学许可证在有效期满后，需重新取得新的办学许可后方可继续进行办学，如2017年5月31日后，新时代学校的办学许可证到期仍无法取得新的办学许可证，按照有关规定，必须立即停止新时代学校的招生等办学行为。如各项建设达到办学要求，可再次向高明教育局提交相关资料申请正式开班，经验收通过，重新核发新的办学许可证后，可继续办学。上述告知书已经送达给新时代学校。2017年9月12日，因违规使用校车和一直未取得正式消防设施验收合格证等问题，佛山市高明区教育局作出明教罚决[2017]6号《行政处罚决定书》，决定吊销新时代学校的办学许可证。新时代学校向佛山市顺德区人民法院提起行政诉讼，该院作出（2017）粤0606行初1157号行政裁定书，因许可证失效后高明教育局再作出吊销该许可证的《行政处罚决定书》属于重复处理行为为由驳回了新时代学校的起诉。后新时代学校提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06行终230号行政裁定书，驳回上诉，维持原裁定。另查明，2009年11月24日，荷城街道办以荷办复[2009]154号《关于同意成立佛山市高明区荷建市政投资建设有限公司的批复》批准同意由富湾自来水公司出资成立荷建公司。佛山市高明区荷城街道*路以西、*路以南的土地使用权人是荷建公司[土地证号为佛高国用（2014）第0**44号，使用权面积为22098.85平方米]。2015年8月4日，佛山市高明建设投资有限公司向荷城街道办出具《关于佛山市高明区新时代学校要求租用**中学大门右侧空地用于办学用途的复函》，其上载明：原则同意根据新时代学校所提要求，将佛山市高明建设投资有限公司的土地（面积约930平方米）提供给新时代学校使用至2016年3月1日，用作该校的进出通道。涉案校区中的综合楼、学生宿舍楼等已被申请（高明市）建设工程规划许可，并经相关建设规划管理部门同意报建。涉案校区因历史客观原因没有办理房产证，导致无法申报消防验收。福华小学已缴纳涉案校区的租金至2017年6月30日，共计缴纳了租金11400000元。从2017年7月开始，福华小学未向荷城街道办缴纳租金，也未向荷城街道办交还涉案租赁校区。2016年10月9日，佛山市人民政府批准涉案校区范围内用地规划为中小学教育用地。再查明，在诉讼过程中，福华小学申请对涉案校区内不动产改建、装修、新建项目的费用及动产残值进行评估，经一审法院依法委托，佛山市同一资产评估土地房地产估价有限公司（以下简称同一公司）于2019年4月15日出具了（2019）同一资评字第1013号评估报告书，其评估结论为：1.福华小学和荷城街道办确认的评估项目部分（有正式发票的部分），包括电子办公设备评估价值25598元，构筑物及其他辅助设施共计7543246元；2.仅福华小学确认的评估项目部分（没有正式发票，仅根据福华小学提供的账面价值结合成新率进行评估），包括电子办公设备评估价值1881791元，构筑物及其他辅助设施1175491元。福华小学因解除与教职工签订的劳动合同支付了经济补偿金等费用共计304494.1元。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。福华小学向荷城街道办承租涉案校区（含建筑物及操场等空地），在校区内综合楼、宿舍楼等已获建设工程规划许可的情况下，福华小学和荷城街道办签订的《校区租赁协议》和《关于**中学校区租赁问题的补充协议》均合法有效，双方应依约享有合同约定的权利、履行合同约定的义务。关于是否解除福华小学和荷城街道办签订的《校区租赁协议》和《关于**中学校区租赁问题的补充协议》的问题。由于福华小学承租涉案校区是为了办学，在福华小学获得两次办学许可后，其延续办学的申请未获教育主管部门的批准。虽然该事实的出现有福华小学和荷城街道办两方面的原因，但属于非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行涉案合同不能实现合同目的，按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，一审法院根据公平原则并结合本案的实际情况，确定解除双方签订的《校区租赁协议》和《关于**中学校区租赁问题的补充协议》。据此，对于福华小学相应诉讼请求，一审法院予以支持。关于保证金是否要返还给福华小学的问题。由于一审法院解除《校区租赁协议》和《关于**中学校区租赁问题的补充协议》是基于非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化及公平原则，并非基于当事人的违约责任，综合本案的事实，福华小学要求荷城街道办返还保证金5000000元的诉讼请求合理，一审法院予以支持。关于荷城街道办是否要向福华小学返还已付租金的问题。福华小学承租荷城街道办的涉案校区，其依照合同的约定向荷城街道办支付租金，这是其使用涉案租赁校区的对价，在福华小学已实际承租并使用涉案校区进行办学（已获两次办学许可）的情况下，福华小学要求返还其已支付的租金11400000元理据不足，一审法院不予支持。对于《校区租赁协议》和《关于**中学校区租赁问题的补充协议》被解除，福华小学和荷城街道办是否存在过错原因的问题。由于一审法院解除涉案租赁合同并非基于福华小学的单方解约权，而是根据公平原则依法解除上述合同，这就要考量福华小学和荷城街道办双方的过错原因，以确定因涉案租赁合同被解除所产生的损失的承担比例。一、导致涉案租赁合同被解除，福华小学存在如下过错原因：1.福华小学开办的新时代学校违规使用校车，且一直未整改，这是导致新时代学校不能获得延期办学许可的两个原因之一；2.根据《校区租赁协议》的相关约定（甲方必须全力完善原有建筑物的手续证明），福华小学是明知涉案校区内的建筑物没有房产证，而这个原因正是新时代学校不能获得延期办学许可的两个原因之一，福华小学在明知涉案校区内的建筑物存在权属证书方面瑕疵的情况下，仍然与荷城街道办签订上述合同，其对合同被解除存在过错；3.在签订《校区租赁协议》前，福华小学未到实地进行查看，也未向荷城街道办索取相应的权属证书进行核实，福华小学的疏忽是导致涉案合同被解除的一个原因。荷城街道办存在如下过错原因：在涉案校区内建筑物的房产证未办理的情况下，虽然福华小学和荷城街道办在《校区租赁协议》中约定“甲方必须全力完善原有建筑物的手续证明”，但是，因历史原因荷城街道办在之后并没有取得原有建筑物的产权证书，这在客观上成了新时代学校延期办学申请不能获得批准的两个原因之一（这一点过错来源于福华小学和荷城街道办均明知的原因，在签订涉案租赁合同时双方对这个情况予以容忍并签订合同，这个过错原因是双方均具有的）。由于《校区租赁协议》约定租赁校区的占地面积约60亩（具体面积以土地证为准），而荷城街道办实际交给福华小学使用的校区面积为51.59亩，且福华小学在履行涉案租赁合同过程中（诉讼前）未对租赁校区的面积提出过异议，所以，福华小学关于“荷城街道办未依约交付60亩土地”的说法与合同约定不符，荷城街道办在这一点上并不存在违约或过错。涉案校区土地的性质并不是导致新时代学校不能获得延期办学许可的原因，在新时代学校已获得两次办学许可及涉案校区被规划为教育用地的情况下，该点不能成立为一种过错原因或荷城街道办的违约行为。在荷城街道办的协助下，福华小学获得过两次办学许可证，在荷城街道办已履行涉案租赁合同约定的协助义务的情况下，因福华小学自身的校车管理问题和消防验收（其实是因历史原因涉案校区内建筑物未办理房产证导致）问题，致使新时代学校不能获得延期办学许可，这不能说荷城街道办没有履行协助义务。因为双方在《校区租赁协议》中是约定“甲方必须全力完善原有建筑物的手续证明”，而没有约定必须要成功取得建筑物的房产证，否则，就没必要在合同条款中用“全力完善”的用语，而只需约定“甲方必须取得原有建筑物的产权证书”就可以了。在双方均明知涉案校区存在因历史原因未办理校区内建筑物房产证的情况下，不能把过错完全归于荷城街道办一方，福华小学在这个问题上同样存在过错。对于双方在签订合同时明知的不确定能够实现的事实，在合同解除时不能成为认定一方违约的事实，否则，有违公平原则。上述事实虽然不能成为违约的事实，但在涉案租赁合同被解除的情况下，可以作为双方的过错原因进行考量。关于因涉案租赁合同被解除而导致福华小学产生的损失的承担问题。根据上述有关福华小学和荷城街道办的过错原因分析，对于《校区租赁协议》和《关于**中学校区租赁问题的补充协议》被解除，福华小学的过错明显大于荷城街道办。一审法院酌量确定，对于福华小学的损失由荷城街道办承担30%的赔偿责任，福华小学自行承担70%的责任。关于因涉案租赁合同被解除导致福华小学具体损失的赔偿问题。第一、福华小学的办学投入（基建工程及装修工程的费用）损失，根据评估报告，一审法院确定该项损失共计7543246元。对于福华小学单方确认的该部分损失，由于福华小学没有提供正式的发票和支付凭证予以佐证，也未提交承租租赁物时的交接清单以确定哪些属于新工程的情况下，福华小学应承担举证不能的不利法律后果。对于该项损失，荷城街道办承担30%的赔偿责任，即赔偿给福华小学2262973.8元（7543246元×30%）。第二、关于学校日常经营的支出、设施设备费用是否属于损失问题。学校日常经营的支出属于福华小学的正常经营支出，不属于本案的损失；关于设施设备问题，根据评估报告，有正式发票的只有极少部分，在福华小学的投资人开办有多所学校、设施设备大多数没有正式发票以确定是新时代学校购置、福华小学已使用设施设备且设施设备仍可继续使用并运走的情况下，福华小学提出的设施设备费用被认定为损失并不合理，一审法院对该部分费用不确定为福华小学的损失。第三、关于分流学生及遣散教职工的费用问题。该部分费用明显属于损失，但是，根据《校区租赁协议》的约定“本协议解除或终止后，乙方必须根据国家相关法规结清教师工资待遇和遣散费用等一切费用，结清学生剩余的一切费用，并协助安置学生就近入读，且负责相关费用”，该部分费用由福华小学负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除福华小学和荷城街道办于2015年5月15日签订的《校区租赁协议》；二、解除福华小学和荷城街道办于2015年6月15日签订的《关于**中学校区租赁问题的补充协议》；三、荷城街道办应于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金5000000元给福华小学；四、荷城街道办应于判决发生法律效力之日起十日内赔偿2262973.8元给福华小学；五、驳回福华小学的其他诉讼请求。案件受理费286338元，由福华小学负担243816元，荷城街道办负担42522元。评估费50000元，由荷城街道办负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，荷城街道办于2019年11月13日出具《情况说明》称：1.荷建公司的出资资金均来源于荷城街道办，该公司归属荷城街道办管理。2.涉案土地经佛山市政府批准同意规划为教育用地且一直作为教育用地使用，在出租给福华小学前因资金周转需要向银行贷款，荷城街道办将该土地办理了城镇商服用地性质的土地证（仅用于银行贷款担保，并非公开交易出让后的物权登记）。该土地出租给福华小学后，荷城街道办因偿还贷款需要请示高明区政府暂缓注销城镇商服用地性质的土地证未果，遂还清了银行贷款解除了抵押，现正重新办理教育用地性质的土地证。福华小学并未因土地性质问题影响办学。3.经佛山市高明区测绘队出具宗地图，荷城街道办向福华小学交付的土地上共有6栋建筑物，其中4栋在红线（即土地证）范围内，2栋建筑物在红线范围外，全部实际交付给福华小学使用。荷城街道办的第3项陈述与福华小学的主张一致。本院认为，综合福华小学的上诉请求及荷城街道办的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：1.荷城街道办是否构成违约；2.荷城街道办是否应向福华小学退还已支付的租金；3.福华小学的损失数额；4.双方的责任划分。关于争议焦点一。福华小学上诉主张，涉案合同解除的原因是荷城街道办存在未按合同约定提供60亩土地，所提供的土地不是教育用地，地上建筑物无房产证、图纸等以致不能办理消防验收的违约行为。首先，福华小学和荷城街道办于2015年5月15日签订的《校区租赁协议》约定，涉案租赁物即位于佛山市高明区荷城街道**中学旧址的校区及房产占地面积约60亩（具体面积以土地证为准），乙方已到现场对租赁物作了充分了解，对租赁物的情况及现状表示确认，愿意按照租赁物的现状承租该租赁物。双方确认荷城街道办实际交付予福华小学使用的面积为51.59亩。可见，涉案租赁物的实际占地面积虽小于合同约定的约60亩，但大于土地登记面积22098.85平方米（约33.18亩），福华小学经勘查现场后仍然签订合同，且自2015年6月5日交付使用至起诉前未提出过异议，故福华小学以交付使用的土地面积不符合合同约定为由主张荷城街道办构成违约理据不足，本院不予支持。其次，涉案校区所在土地于2016年10月9日经佛山市人民政府批准规划为中小学教育用地，福华小学亦实际取得高明教育局颁发的民办办学许可证，在2015年7月24日至2017年5月31日期间正常办学，且福华小学被吊销办学许可证亦非因土地性质问题所致，故福华小学关于荷城街道办提供的土地用途不符合合同约定构成违约的主张不能成立。最后，根据涉案《校区租赁协议》关于荷城街道办必须协助福华小学办理荷城街道办的房产证明、房屋安全鉴定、消防证明等材料的约定可知，福华小学在签订合同时明知涉案校区因历史原因未办理校区内建筑物房产证仍选择签订合同，现福华小学以地上建筑物无房产证、图纸等以致不能办理消防验收为由主张荷城街道办构成违约理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。福华小学上诉主张，荷城街道办未提供60亩土地给其使用（宗地红线范围内的面积仅有33.18亩），所提供的土地不是教育用地以致不能新建教学楼，且因无法提供原有建筑物手续证明以致无法取得消防验收合格证而被吊销办学许可证，故荷城街道办应向其退还已交的11400000元。如前所述，荷城街道办实际交付予福华小学使用的校区面积未违反合同约定，故福华小学应按合同约定的标准支付租金。此外，福华小学在签订涉案《校区租赁协议》前明知涉案校区因历史原因未办理校区内建筑物房产证，对因该瑕疵无法申报消防验收应有一定的预见，且福华小学自2015年6月5日接收涉案租赁物后使用至今，故其应向荷城街道办支付其实际使用涉案租赁物期间的租金。福华小学的该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。福华小学上诉主张，一审判决未将其没有发票部分的构筑物及其他辅助设施价值、电子办公设备评估价值列入损失范围，且认定遣散员工所支付的经济补偿金损失应由福华小学承担错误。首先，同一公司出具的评估报告书中仅福华公司确认的评估项目部分（包括电子办公设备评估价值1881791元，构筑物及其他辅助设施价值1175491元）仅有福华小学单方提供的账面价值，没有发票及相应的支付凭证，荷城街道办不予确认，福华小学亦未提供证据证明相关项目属于其接收涉案租赁物后的新增加的工程，一审判决对相关损失不予认定并无不妥，本院予以维持。其次，涉案《校区租赁协议》约定，该协议解除或终止后福华小学必须根据国家相关法规结清教师工资待遇和遣散费用等一切费用。一审判决据此认定福华小学主张的遣散教职工所支付的经济补偿金应由福华小学负担并无不妥，本院予以维持。由此，一审判决根据同一公司出具的评估报告书确定福华小学的损失共计7543246元理据充分，福华小学的该上诉理由依据不足，本院不予支持。关于争议焦点四。福华小学上诉主张，一审判决认定其对合同解除的过错大于荷城街道办并确定由其承担70%的责任不公。本案中，涉案租赁合同因福华小学被高明教育局吊销办学许可证、合同目的无法实现而解除，福华小学和荷城街道办为此各有过错。就福华小学而言，其存在如下过错：1.作为涉案租赁合同的相对方、新时代学校的开办者，福华小学在未核实涉案租赁物中土地的权利状态与现状及合同约定是否相符，尤其是与其办学需要是否匹配的情况下签订涉案合同，未履行审慎审查义务；2.福华小学明知地上建筑物因历史原因未办理房产证仍签订涉案合同，放任其办学状态置于因无法办理消防验收而被叫停的风险；3.对高明教育局指出的违规使用校车、教学仪器设施设备不足等问题，福华小学未及时进行整改。就荷城街道办而言，其存在如下过错：1.在招标及合同中夸大涉案校区的占地面积，在涉案租赁物占地面积仅约33.18亩而实际交付使用面积为51.59亩的情况下，未完善相关用地手续及权利证明，亦未与福华小学作充分的沟通说明；2.在涉案校区内建筑物未办房产证的情况下，虽与福华小学在合同中约定“全力完善原有建筑物的手续证明”，但因历史原因没有取得原建筑物的产权证书，以致福华小学因无法办理消防验收；3.明知涉案土地为教育用地仍为贷款需要在办理土地使用权证时将土地用途定性为城镇商服用地，且在福华小学承租后未及时变更恢复原土地用途，对福华小学整改教学场地室数量和面积的问题存在潜在影响。综上，福华小学与荷城街道办对涉案合同的解除过错相当，本院酌定双方各自对福华小学因合同解除所致的损失承担50%的责任，即荷城街道办应赔偿福华小学3771623元（7543246元×50%）。一审判决核定的责任比例欠妥，本院予以纠正。综上所述，福华小学的上诉请求中除责任比例划分部分成立外，其他均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但责任划分上处理欠妥，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3756民事判决第一项至第三项；二、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3756民事判决第五项；三、变更广东省佛山市高明区人民法院（2016）粤0608民初3756民事判决第四项为：被上诉人佛山市高明区荷城街道办事处应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿3771623元给上诉人佛山市南海区九江福华小学；四、驳回上诉人佛山市南海区九江福华小学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费286338元，由上诉人佛山市南海区九江福华小学负担234983元，由被上诉人佛山市高明区荷城街道办事处负担51355元。评估费50000元，由被上诉人佛山市高明区荷城街道办事处负担。二审案件受理费128628元，由上诉人佛山市南海区九江福华小学负担117729元，由被上诉人佛山市高明区荷城街道办事处负担10899元。本院依申请退回13511元予上诉人佛山市南海区九江福华小学。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月五日法官助理 彭振宇书 记 员 王 娣