陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终14589号上诉人（原审原告）：陕西林悦物业管理有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：贺阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：原本，陕西金镝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陕西卓泰电气成套设备有限公司，住所地：西安市碑林区、F户。法定代表人：张宁君，该公司总经理。上诉人陕西林悦物业管理有限公司（以下简称：林悦公司）因与被上诉人陕西卓泰电气成套设备有限公司（以下简称：卓泰公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院作出的（2019）陕0103民初7349号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。林悦公司上诉请求：1．改判卓泰公司支付2018年5月至2019年2月拖欠的物业费、水电费15369.08元；2．一、二审案件受理费由卓泰公司负担。事实与理由：林悦公司按每平方2.5元的标准向卓泰公司收取物业费是符合规定的。林悦公司与兴庆花园小区业某某签订的《物业服务合同》第四十条明确约定，物业费的最终调整，根据运行状况及有关政府部门核定的标准调整执行，双方应积极配合执行。2014年8月14日，陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅发布了（2014）85号文件《关于印发的通知》，规定三级写字楼的收费标准是每平方每月3元，自2014年9月1日起执行，同时2012年印发的《关于重新修订印发的通知》同时废止。且卓泰公司自2014年9月1日之后一直按照2.5元的标准缴纳物业费，可见其对该标准表示认可。故一审判决不应支持卓泰公司关于扣减2014年9月至2018年4月多收取的物业之抗辩意见。且卓泰公司之抗辩已超过诉讼时效。卓泰公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确。林悦公司与业某某签订的《物业管理服务合同》合法，其中明确约定办公用房物业费标准为1.8元每月每平方。自2014年9月1日后，林悦公司将费用标准提高到2.5元，但该通知并未经小区业某某或业主确认，有小区业某某情况说明为证。《2019年度兴庆花园小区选聘物服企业物业合同主要条款》中规定，物业给业主各项收费标准严格按照国家西安市的相关标准执行，每次价格变动先提交业某某审核才能执行。故林悦公司无权单方面变更合同内容。卓泰公司直至2019年6月才得知该价格调整未经业某某或业主大会确认，故未超过诉讼时效。请求维持原判，驳回林悦公司的上诉请求。林悦公司向一审法院提出诉讼请求：1、卓泰公司支付2018年5月至2019年2月拖欠物业费和水电等共计15369.08元；2、卓泰公司支付违约金2677.84元（以所拖欠费用及拖欠时间的日千分之一累积计算）；3、诉讼费由卓泰公司承担。一审法院认定事实：2013年9月29日，林悦公司与西安市碑林区兴庆花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，由林悦公司为西安市XX路XX号XX小区提供物业服务，合同第三十六条约定合同签订第二年后服务费按业主产权面积计收，以产权证面积为准。居住物业管理服务0.9元/月×平方米、办公用房物业服务费1.8元/月×平方米、经营用房物业服务费2.7元/月×平方米。合同第四十二条约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费用，按政府有关部门制定的处罚标准执行。卓泰公司租赁该小区2号楼26层B、F房屋作为办公室，建筑面积合计365.32平方米。2014年8月之前，林悦公司按照1.8元/月的标准向卓泰公司收取物业管理服务费，自2014年9月1日开始，林悦公司按照2.5元/月的标准向卓泰公司收取物业管理服务费。自2018年5月份开始，卓泰公司以林悦公司所提供的物业服务不符合约定、卓泰公司的车辆在林悦公司管理的停车场内发生砸玻璃盗窃事件双方协商无果为由拒绝交纳物业费、水费、电费、电梯运行费等各项费用。据林悦公司提交的欠费明细表显示，自2018年5月至2019年2月期间，卓泰公司所欠物业费、电费、水费、电梯费、货梯运行费、垃圾清运费、电梯电量费、电梯年检费合计15369.08元，其中物业费合计9133元，卓泰公司对物业费的计费标准有异议，认为应该按照合同约定的每平米1.8元/月计算，不认可林悦公司按照每平米2.5元/月的计算标准。卓泰公司对除物业费之外的其余电费、水费等项目计费金额合计6236.08元无异议。另查，据西安市公安局碑林分局东关南街派出所《接处警登记表》记载的处警情况显示，经调查：2018年5月20日凌晨12点40分左右，卓泰公司李强把车放在了兴庆花园小区门外的停车位上面，早上10点左右小区保安打电话说车玻璃被砸，李强到现场发现汽车左后侧玻璃被人砸坏，放在车内的六瓶茅台酒、两幅字画及进口水果被盗，直接经济损失17800元。西安市公安局碑林分局于2018年5月21日对此案立案侦查。一审法院认为，本案争议的焦点是：一、卓泰公司是否应该支付林悦公司物业费等各项费用及违约金；二、林悦公司收取卓泰公司物业费的计费标准问题。关于卓泰公司是否应该支付林悦公司物业费等各项费用的问题。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应该按约履行各自的义务。本案中，林悦公司与兴庆花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》合法有效，应受法律保护，双方应按约履行。卓泰公司作为该小区房屋使用者，也应遵守该合同约定。林悦公司已按自己的职责履行相应的物业服务义务，卓泰公司理应按约交纳物业费等费用，卓泰公司自2018年5月至2019年2月期间拒绝交纳物业费等各项费用，卓泰公司抗辩理由系林悦公司所提供的物业服务不符合约定导致其车辆在林悦公司管理的停车场内发生砸玻璃盗窃事件，该抗辩事由与本案不属于同一法律关系，卓泰公司可以另行主张权利，但卓泰公司不能以此为由拒交物业服务费、水电费等费用，对其辩称理由依法不予采信。卓泰公司未按合同的约定交纳物业管理服务费、水电费等费用，经林悦公司催交后仍未交纳，已构成违约，应承担相应的民事责任，故林悦公司请求卓泰公司交纳所拖欠的2018年5月至2019年2月期间物业费、电费、水费、电梯费、货梯运行费、垃圾清运费、电梯电量费、电梯年检费等费用的诉讼请求，予以支持。关于林悦公司主张的违约金，林悦公司作为物业服务企业，应始终以提高物业服务水平、服务小区业主为工作宗旨。本案中，合同虽然约定了违约条款按政府有关部门制定的处罚标准执行，但并没有约定具体的违约金，林悦公司亦没有提交其计算违约金标准的相关证据，且卓泰公司拒绝交费的理由系对林悦公司的管理和服务存在异议产生纠纷，因相关问题未得到解决而拒交物业费，并非恶意欠交、拒交物业费。据此，对林悦公司要求卓泰公司支付违约金的诉讼请求，不予支持。关于林悦公司收取卓泰公司物业费的计费标准问题。据林悦公司与西安市碑林区兴庆花园小区业主委员会签订《物业管理服务合同》中约定办公用房物业服务费为1.8元/月×平方米，2014年8月之前，林悦公司均按照每平米1.8元的标准向卓泰公司收取物业管理服务费。自2014年9月1日开始，林悦公司将物业管理服务费涨价至每平米2.5元，据林悦公司提供的2014年9月25日出具的《执行物业收费新规的通知》显示，林悦公司决定对小区各办公、经营公司的物业费收费标准调整为每平米2.5元。该通知仅有林悦公司兴庆花园物管部的盖章，并无该小区业某某或业主的确认。据卓泰公司提供的该小区业某某2019年6月28日出具的《情况说明》显示，在与林悦公司签订的《物业管理服务合同》执行期间，关于物业费的价格调整问题从未召开过业主大会，也从未就此问题签订过补充合同，从未调整过价格。据此，认定林悦公司将物业管理费涨价至每平米2.5元系林悦公司单方变更合同内容，林悦公司并无证据证明该小区业某某或相关业主对该变更内容予以确认。卓泰公司租用的该小区2号楼26层B、F房屋作为公司办公室属实，对该用房性质，卓泰公司理解为办公用房，林悦公司称为经营用房，因林悦公司并没有证据证明卓泰公司租用的办公室性质为经营用房，且林悦公司2014年8月份之前均按照办公用房每平米1.8元的标准收取物业服务费，根据合同约定的词句理解及诚实信用原则，认定该用房性质应为办公用房。对林悦公司称其按照每平米2.5元的标准收取物业服务费并未超出合同约定的经营用房每平米2.7元的标准之理由，依法不予采信。本案中，卓泰公司应按照合同约定的办公用房每平米1.8元的标准向林悦公司交纳物业服务费，对卓泰公司抗辩林悦公司应扣减2014年9月至2018年4月期间多收取的物业费之理由，依法予以采信。综上，卓泰公司应支付林悦公司2018年5月至2019年2月期间的物业服务费等费用合计12811.88元（其中物业服务费365.32平米×1.8元×10个月=6575.8元，水电费等其他费用合计6236.08元），林悦公司应在此费用中扣除2014年9月至2018年4月期间多收取卓泰公司的物业服务费合计11252.12元【（2.5元-1.8元）×365.32平米×44个月】，扣减后卓泰公司还应支付林悦公司物业服务费、水电费等费用合计1559.76元（12811.88元-11252.12元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百二十五条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告陕西卓泰电气成套设备有限公司于本判决生效后十日内支付原告陕西林悦物业管理有限公司物业服务费、水电费等费用合计1559.76元。二、驳回原告陕西林悦物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费251元，由原告陕西林悦物业管理有限公司负担201元，被告陕西卓泰电气成套设备有限公司负担50元。（此款原告已预付，被告在支付上述款项时一并支付原告50元）。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，林悦公司与兴庆花园小区业主委员会于2013年9月29日签订《物业管理服务合同》，双方意思表示真实，应为有效。虽然合同期为2013年10月1日至2018年9月30日，但合同期满后，林悦公司继续为小区提供物业服务，业某某对此并未提出异议，故双方仍构成物业服务合同关系，双方权利义务仍应比照前述《物业管理服务合同》履行。虽然该合同中约定办公用房物业费标准为1.8元每月每平方，但该合同第四十条同时约定，“物业费的最终调整，根据运行状况及有关政府部门核定的标准调整执行，双方应积极配合执行”。陕西省物价局、陕西省住房和城乡建设厅于2014年8月14日发布了（2014）85号文件《关于印发的通知》，规定三级写字楼的收费标准为每平方每月3元，自2014年9月1日起执行，同时2012年印发的《关于重新修订印发的通知》同时废止。故林悦公司自2014年9月1日将相关收费标准调整至2.5元每月每平，并未超出相关规定。且卓泰公司自2014年9月1日至2018年4月一直按照2.5元的标准缴纳物业费，应认定其对该标准表示知晓并认可。至于卓泰公司提交《2019年度兴庆花园小区选聘物服企业物业合同主要条款》一份，以证明“物业给业主各项收费标准严格按照国家西安市的相关标准执行，每次价格变动先提交业某某审核才能执行”之抗辩理由一节，因该《主要条款》系业某某于2019年5月单方出具，不足以证明其主张，故依法不予支持。因此，一审判决采纳卓泰公司关于林悦公司多收取物业费的抗辩理由一节不当，应予改判。故卓泰公司应支付2018年5月至2019年2月拖欠的物业费、水电费共计15369.08元。综上所述，林悦公司的上诉请求成立，应予支持；原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院作出的（2019）陕0103民初7349号民事判决第二项；二、变更西安市碑林区人民法院作出的（2019）陕0103民初7349号民事判决第一项为：陕西卓泰电气成套设备有限公司于本判决生效后十日内支付陕西林悦物业管理有限公司物业服务费、水电费等费用合计15369.08元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费251元（林悦公司已预交），由林悦公司负担51元，卓泰公司负担200元；二审案件受理费146元（林悦公司已预交），由卓泰公司负担（以上一、二审案件受理费折抵后，卓泰公司于本判决生效后十日内将其应负担的346元与上述款项一并支付给林悦公司）本判决为终审判决。     审 判 长  刘      琪审 判 员  师      婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ一九年十二月十九日 书 记 员  杨 雪  薇 1