上饶市广丰区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1103民初1246号原告：中国工商银行股份有限公司上饶分行，住所地江西省上饶市信州区滨江西路**，统一社会信用代码91361100F38817533U。负责人：纪英武，该行行长。委托诉讼代理人：夏春德，江西盛义律师事务所律师。委托诉讼代理人：安志远，江西盛义律师事务所实习律师。被告：潘东彪，男，1967年11月3日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，原广丰县芦林汽车修理厂业主，住。委托诉讼代理人：刘义程、熊志民，江西贤和律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司上饶分行（以下简称“工行上饶分行”）与被告潘东彪物权保护纠纷一案，本院于2019年3月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人夏春德，被告潘东彪及其委托诉讼代理人刘义程到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告工行上饶分行向本院提出诉讼请求：1.判决被告赔偿原告因其非法侵占原告下属广丰支行芦林分理处的房地产而导致原告的经济损失2,398,317元(包括：因被告非法侵占案涉房地产致使原告逾期向买受人交付而产生的违约金2,146,222元和原告支付的案件受理费43,067元。自2009年4月11日至2017年8月30日止期间被告非法侵占案涉房地产的占用费209,028元)；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2009年10月9日，案外人陶武平联合王昭毅在江西宏凯拍卖有限公司拍卖成交了原告委托拍卖的标的物，其一标的物即原告下属广丰支行芦林分理处的房地产(位于江西省上饶市广丰区芦林大道芦林分理处**房屋面积882.91平方米，土地面积1492.92平方米)。由于被告一直非法侵占案涉房地产拒不清场，导致原告无法在规定时间向买受人陶武平交付拍卖标的。2017年1月4日，陶武平以拍卖合同纠纷一案诉至上饶市中级人民法院，请求原告交付委托拍卖标的物和支付违约金。2017年10月9日，上饶市中级人民法院作出(2017)赣11民初9号民事判决书，支持了陶武平的诉求；2018年4月28日，江西省高级人民法院作出(2018)赣民终90号民事判决书，改判原告向陶武平支付违约金2,146,222元并承担61,334元案件受理费。于2018年12月27日，原告向陶武平支付了违约金2,146,222元和案件受理费43,067元。针对被告非法侵占案涉房地产的行为，原告始终在积极采取法律的途径来捍卫自己的合法权利，通过了一审、二审、再审等程序，甚至进入了强制执行程序后，被告仍然非法侵占案涉房地产，拒不执行法院的生效判决。直至2017年8月份，由上饶市中级人民法院牵头，联合多部门，准备出动260多名警力和工作人员协同执法，进行强制清场，被告才迫于法律的强大震慑力，于2017年8月30日同意搬离清场，并交付案涉房地产。原告认为，被告的非法侵占行为，致使原告无法在规定时间向案涉房地产的买受人交付拍卖标的物，致使原告向买受人承担并支付了违约金和案件受理费，造成了原告2,398,317元的经济损失。故原告为维护自身的合法权益，特向贵院起诉。原告围绕其诉讼请求，依法提交了如下证据材料：证据一，1、工行上饶分行的《营业执照)(副本)复印件、《单位负贵人身份证明》负责人、《纪英武身份证》复印件；2、2009年7月10日省行《关于对上饶分行原国贸分理处等13宗闲置固定资产拍卖处置的批复》（工银赣复[2009])286号、《关于确认上饶分行闲置资产中介机构的通知》(工银赣险管[2009]59号)；3、2009年10月9日《上饶市产权交易成交确认书》。证明：1、中国工商银行股份有限公司上饶分行具备原告的诉讼主体资格；2、原告取得案涉房地产(即位于江西省广丰区芦林大道芦林分理处的房地产，包括1-4层房屋面积882.91平方米，土地面积1492.92平方米)的处置权；3、案涉房地产由案外人陶武平和王昭毅竞价购得，原告负有在买受人交清拍卖价款及佣金当日起30日内将拍卖标的物的实物按现状交付给买受人的义务。证据二，1、2011年7月15日广丰县人民法院作出的(2010)广民一初字第1294号民事判决书；2、2011年11月18日上饶市中级人民法院作出的(2011)饶中民一终字第465号民事判决书；3、2013年4月23日江西省高级人民法院作出(2013)赣民申字第77号民事裁定书；4、2013年3月7日中国工商银行股份有限公司广丰支行的《强制执行申请书》；5、2015年元月26日上饶市中级人民法院作出(2015)饶中执监交字第1号执行裁定书、2016年4月7日上饶县人民法院作出的(2016)赣1121执505号公告；6、2016年4月12日和7月22日对被潘东彪的《执行笔录》2份；7、《对被执行人潘东彪强制执行措施方案》；8、2017年7月20日上饶县人民法院的《通知》。证明：1、被告非法侵占案涉房地产，拒不清场搬离，自2009年4月11日起至2017年8月30日止长达8年4个月零20天；2、针对被告的非法侵占行为，原告一直积极通过法律途径来捍卫自己的合法权益，通过了一审，二审、再审，申请广丰法院强制执行，再向上饶中级法院申请异地执行、移交上饶县法院执行、最后由上饶中级法院牵头多部门联合执法才迫使被告搬迁清场；3、法院明确判决被告潘东彪应在本判决生效后一个月内搬出使用原告中国工商银行广丰县支行原芦林分理处的土地；4、原告下属广丰支行向潘东彪主张对受让人的违约金，法院以“原告主张的是追偿请求权，但原告未提供证据证明该笔违约金已支付给买受人，也未提供证据证实该笔违约金已被生效的法律文书确定具有给付义务”为由，驳回了该诉讼请求。证据三，1、2017年10月9日上饶市中级人民法院作出的(2017)赣11民初9号民事判决书；2、2018年4月23日江西省高级人民法院作出的(2018)赣民终90号民事判决书。证明：1、涉案房产由陶武平竞拍成功后，该房产原租赁户潘东彪一直拒绝腾房。在此情况下，工行上饶分行积极寻求司法救济途径。本案一审期间，经江西省上饶市中级人民法院等部门联合执法，潘东彪对涉案房产予以了清场。2017年9月1日，工商银行广丰支行将涉案房产的产权证、土地使用证及房屋钥匙移交给了宏凯公司；2、法院判决中国工商银行股份有限公司上饶分行于本判决生效之日起十日内支付陶武平违約金2,146,222元；承担案件受理费61,334元。证据四，1、2017年9月1日《中国工商银行广丰支行证件移交清单(一式二份》；2、2019年1月17日《中国工商银行网上银行电子回单》2张。证明：1、2017年9月1日原告下属广丰支行履行了涉案房产权证的移交工作；2、原告向陶武平支付了违约金214,622元和案件受理费43,067元；证据五，承诺书。证明被告明确表达了在2017年8月30日前有义务搬空交付土地，所以才有当时给被告一笔搬迁费的原因；证据六，江西宏凯拍卖有限公司2009年10月9日拍卖会标的清单(序号2资产名称：芦林分理处1至4层，面积房产882.91㎡，土地1492.92㎡)。证明：1、拍卖标的统一用“芦林分理处1至4层”作为资产名称；2、拍卖标的“芦林分理处1至4层”，包含房产882.91㎡，土地1492.92㎡；证据七，2017年9月1日中国工商银行广丰支行证件移交清单（一式二份）。向江西宏凯拍卖公司移交的标的证件包含房产证（广房权证字第**）和土地使用证（广土国用2014第0275号补发）。证明：1、拍卖标的包含房屋和土地；2、被告潘东彪侵占案涉土地导致原告上饶工行无法向买受人陶武平交付拍卖标的，致使最终在两级法院强制执行之下才清场交付；证据八，2019年6月18日江西宏凯拍卖有限公司出具的《情况说明》。证明：1、2009年10月9日拍卖成交的标的，即原广丰支行芦林分理处的资产，包含房产证载面积是882.91平方米，土地面积1492.92平方米；2、拍卖标的包含房屋和土地的情况在拍卖文件中的《拍卖清单》、《拍卖特别约定》第九条，对标的进行了详细的描述和情况告知；证据九，2019年6月26日中国工商银行广丰支行出具的《情况说明》。证明：1、拍卖标的中的房屋，在拍卖成交之前广丰支行就终止了与原租户的房屋租赁关系；2、拍卖成交后，少数几间房屋内还有人占用，乃是占用使用人的个人行为；证据十，挂牌申请书（出让方承诺书、出让人简况、公告内容、转让相关的其他内容、会员审核意见）。证明公告内容当中明示了拍卖标的包含房屋882.91平方米和土地1492.92平方米，拍卖标的物名称广丰永丰镇芦林大道；证据十一，江西宏凯拍卖有限公司关于中国工商银行上饶市分行部分房产拍卖会资料目录（拍卖规则、拍卖公告、报名须知、拍卖会标的清单、特别约定、房产证、土地证复印件、竞买承诺书）。证明：拍卖公告中明确了广丰县永丰镇房地产882.91平方米起拍价3589000元，拍卖会标的清单也明确了标的物包含房屋882.91平方米和土地1492.92平方米，拍卖标的物名称广丰永丰镇芦林大道。特别约定第八页第九条第二款也明确了上述内容；证据十二，房地产估价报告（致委托方函、估价师声明、估价假设和限制的条件、估价结果报告、估价技术报告、附件）。证明：致委托方函、估价结果报告、技术报告均明确了拍卖标的物包含房屋882.91平方米和土地1492.92平方米，拍卖标的物名称广丰永丰镇芦林大道。技术报告第三条地价的确定单独确定了土地的评估价为2,942,545元。该土地评估价充分考虑了土地级别、基准地价、日期修正系数、容积率修正、临街宽深比修正、土地形状修正、土地使用年限修正、街角地修正、规划限制条件修正、土地开发程度差异修正等综合因素评估出的土地价值。另外，也单独对房屋的价值进行了评估，评估价为646,158元，共计房地产评估总价值为3,588,703元，刚好与公告标的物起拍价一致。作为该评估报告的复印件，包含了拍卖标的物的房屋产权证和土地使用权证，证明房屋和土地分别评估并一并拍卖的。被告潘东彪辩称，被答辩人的诉请无事实与法律依据，依法应予以驳回。被答辩人被法院判令向案外人陶武平支付违约金和案件受理费之原因，系被答辩人未按期向案外人交付位于江西省广丰区芦林大道芦林分理处的1-4层的882.91平方米房屋，且未办理房地产的过户手续，而与答辩人是否有物品遗落在该房屋周边的土地上无涉。故被答辩人不能将未交付房屋的责任转嫁给答辩人。（一）陶武平在（2017）赣11民初9号案件的起诉状中，所提出的第一项诉讼请求为：（请求法院）依法判令被告立即交付委托拍卖的标的物（即江西省广丰区永丰镇芦林大道1—4层房产，建筑总面积882.91平方米）。这说明，案外人陶武平要求交付的仅是广丰区永丰镇芦林大道1-4层房产，而不包括本案所涉的土地（即法院原判令要答辩人迁出的所占土地）。也即，对案外人陶武平而言，只要被答辩人向其交付了芦林大道1-4层房产，即视为被答辩人已经履行了自己的合同义务，而不至于构成违约。同时，就案涉房地产而言，“芦林分理处1-4层房屋”和答辩人原通过承租而占有的土地完全可以分开交付。（二）实际上，被答辩人未向案外人陶武平交付房屋的真正原因，一是因为其“芦林分理处1-4层房屋”一直为其职工通过各种方式所占有，而这些职工又因各种原因不肯搬出，所以被答辩人才无法向案外人陶武平交付房屋；二是因为被答辩人的分支机构中国工商银行广丰县支行不同意、不配合被答辩人办理房屋产权过户登记手续，导致其无法向案外人办理房屋和土地的产权证。据我们所知，“芦林分理处1-4层房屋”的三楼和四楼系原分配给工行广丰区职工的宿舍，这些职工对宿舍进行了相应的装修，且均入住或将房屋租赁给他人居住。实际上，从被答辩人拍卖房屋后一直到2017年年底，这些房屋都仍有人居住。（三）在此，我们必须声明的是，答辩人从来没有占有过“芦林分理处1-4层房屋”。被答辩人在各种场合声称答辩人占有了其房屋，是企在混淆视听、转嫁责任，是一个扭曲事实的行为。在被答辩人与案外人陶武平诉讼的判决书中记载：工行上饶分行举出证据一，标的物现状照片，拟证明当时拍卖的房产被案外人芦林汽修厂的老板潘东彪占有；证据二，（2010）广民一初字1294号判决书、（2011）饶中民一终字第465号民事判决书、（2013）赣民申字第77号民事裁定书，拟证明法院判决潘东彪立即腾空房屋。但实际上，答辩人已经履行了法院的生效判决，并不存在拒不执行法院的生效判决之行为。1、从客观行为看，尽管答辩人在与被答辩人租赁合同纠纷中有不同的认识，但答辩人仍在案件一审审理阶段，就将修车的机械设备、办公物品等全部搬移至新的修理厂，且自此未在涉案土地上从事过办公、营业行为。该行为足以说明答辩人在（2010）广民一初字1294号判决书作出后就已经搬出了使用中国工商银行广丰县支行原芦林分理处的土地。2、原芦林分理处土地上尽管尚有答辩人遗留的少部分物品，但该等物品均为答辩人的抛弃物。抛弃物的存留本身并不实质影响被答辩人对涉案土地以及房屋的交付。3、法院确定答辩人的义务是搬出，而非清空场地。且法院并未判令答辩人需向被答辩人交付土地。此意味着答辩人只要将主要的物品搬出来，不实质妨碍被答辩人进场清理就可以的。被答辩人自己端着架子，不去清理场地，那是被答辩人的事，与答辩人无关。4、答辩人遗留抛弃物在涉案土地上，被答辩人是知情同意的。且被答辩人已经同意豁免答辩人因遗留抛弃物所产生的责任。在法院执行阶段，被答辩人还向答辩人支付了6万元的清理费，此充分说明，被答辩人确认涉案场地的清理义务归属于被答辩人，而非答辩人。（四）法院判令被答辩人向案外人陶武平支付违约金的起算时间是2010年1月1日，但法院判令答辩人搬出涉案土地的时间是法院判决生效后的一个月内。而答辩人与被答辩人租赁合同纠纷的最后一审是省高院的（2013）赣民申字第77号，而省高院的判决是2013年4月23日作出。因此，答辩人认为，至少在2010年1月1日至2013年5月23日期间，被答辩人未向案外人交付房屋的行为与答辩人无关。由此，答辩人认为，答辩人潘东彪已经履行了法院的生效判决，被答辩人的所谓损失与答辩人潘东彪行为之间不存在任何因果关系，故恳请贵院查清事实，依法驳回被答辩人全部诉求。被告围绕其抗辩主张，提交了如下证据材料：证据一，1、关于要求工商银行交付广丰支行芦林分理处房产的催告函一份；2、案外人陶武平民事起诉状一份；3、江西省上饶市中级人民法院（2017）赣11民初9号民事判决书一份。证明：案外人陶武平要求中国工商银行股份有限公司上饶分行交付的仅是广丰区永丰镇芦林大道1-4层面积为882.91平方米的房产，而不包括本案所涉的土地；证据二，1关于对上饶分行原国贸分理处等13宗闲置固定资产拍卖处置的批复及附件《上饶分行闲置固定资产拍卖明细清单》一份；2、关于确认上饶分行闲置资产处置中介机构的通知一份；3、上饶市产权交易拍卖成交确认书一份；4、江西省产权交易所产权转让交割单一份；5、江西宏凯拍卖有限公司2009年10月9日拍卖会标的清单一份。证明：第一组证据中案外人陶武平拍下的主物是江西广丰永丰镇芦林大道1-4层房产即中国工商银行股份有限公司上饶分行需要交付的是江西广丰永丰镇芦林大道1-4层房产。而土地仅是从物；证据三，中国工商银行广丰支行证件移交清单一份。证明：中国工商银行股份有限公司上饶分行未向案外人陶武平交付房屋的真正原因是其没有办理房屋产权证过户手续；证据四，1、江西省上饶市中级人民法院（2011）饶中民一终字第465号民事判决书一份；2、江西省高级人民法院（2013）赣民申字第77号民事裁定书一份。证明：2010年1月1日至2013年5月23日期间中国工商银行股份有限公司上饶分行未向案外人陶武平交付房屋的行为与答辩人无关。法院判决被告是向中国工商银行广丰支行履行义务，而并非向原告履行义务；证据五，，地皮租用合同书一份证明：答辩人在一审审理的阶段即2010年已经将修车的机械设备、办公物品等全部移至新的修理厂，搬出了涉案土地；证据六，中国工商银行客户存款对账单一份。证明：拟中国工商银行股份有限公司上饶分行已经同意豁免被告在涉案土地遗留抛弃物所产生的责任，并向潘东彪支付了6万元清理费；证据七，用水台账。证明：芦林分理处1-4层房屋一直到2017年9月份仍有人居住，而这正是原告不能向案外人陶武平交付房屋的原因。证据八，国家企业信用信息公示系统报告2份。证明：工行上饶分行与广丰支行是两个独立的机构。这二份报告统一社会信用代码是不一样的，类型都是股份有限公司分公司。报告里没有看到他们具有法律上隶属关系；证据九，证人刘某当庭证言。证明被告是2010年12月份从老厂房搬到新厂房的，新老厂房就隔一座围墙；证据十，证人吴某当庭证言。证明其在2011年元月份，到被告修理厂修理车辆时找不到厂门，之前的厂门被锁了进不去；证据十一，证人潘某当庭证言。证明其于2009年1月1日向工商银行职工郑利明承租了工商银行芦林分理处三楼一套房屋，一直租到2017年10月底才搬走；证据十二，证人诸某当庭证言。证明其于2015年7、8月份租住在工商银行芦林分理处二楼，到2017年7、8月份搬出来；证据十三，拍卖公告、上饶市产权交易拍卖成交确认书。证明在2009年9月，原告所拍卖的位于江西省广丰县永丰镇芦林大道标的房产系为1-4层882.91平方米的房屋，土地并未作为具有价值的标的物进行交易。本院组织双方当事人对证据进行了质证，对无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的证据一的真实性、关联性无异议，但认为在省工商银行的批复及关于确认中介机构的通知、2009年10月9日4产权成交确认书，所有的公告都说明拍卖的标的物是芦林大道分理处1-4层，土地仅作为附注。这些文件也说明拍卖标的物是按照现状交付。本院认为该组证据具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认；对证据二中的第1、2、3、4、5、6、7份证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为这些证据与本案没有关联性，不能证明被告是非法侵占，判决并未认定被告从2009年起就存在非法侵占行为。对第4点证明对象没有相应的裁判文书。对证据8的真实性、关联性有异议。认为该份证据是法院的内部讨论方案，不具有外部性。本院认为，该组证据客观地反映了诉争的土地的诉讼，执行情况。其与待证事实具有关联性，本院予以确认；对证据三的合法性无异议，对其真实性和关联性有异议。认为判决书所认定的事实有部分与客观事实不符。判决本身不能证明原告的损失系被告行为导致。本院经审查认为，根据本案审理查明的事实及(2010)广民一初字第1294号、(2011)饶中民一终字第465号判决书所认定的事实，被告潘东彪占有、使用的是原告广丰芦林分理处的土地而非房产(房屋)。而在(2017)赣11民初9号案外人陶武平诉原告拍卖合同纠纷一案中，是原告为抗辩陶武平的诉讼请求，主张拍卖房产未能交付是因被告潘东彪拒绝腾房，而被告潘东彪不是该案的当事人，故该组证据对证明被告潘东彪占有房产而拒绝腾房的事实没有证明力，对其它证明事项予以确认；对证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为该组证据恰恰说明原告对案外人的违约是原告没有把房屋移交给案外人，没有向案外人办理房地产过户手续。鉴于被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以确认；对证据五真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为这是工行广丰支行与被告的约定，与原告无关，本院对其真实性予以确认；对证据六的真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为清单中记载的未出租与客观事实不符。该证据恰恰说明了原告所拍卖的是芦林分理处1-4层的房产，而土地只是作为依附于房产的从物而一并拍卖的。土地并非一个独立的交易标的物，本院对其真实性予以确认；对证据七的真实性无异议，对合法性、关联性有异议。认为移交的是证件，原告按理应该在2009年就要移交，证明原告不能向案外人移交拍卖标的物的原因是原告未能办理房产相关证件。在移交清单中，土地使用权证记载的广土国有(2014)第0275号(补发)，证明原告到2014年才办理了该房产的土地使用权证，本院对其真实性予以确认；对证据八的真实性无异议，但认为该证据属于证人证言范畴，证人应该出庭作证才能确认其效力，本院对其真实性予以确认；对证据九的“三性”均有异议。认为所盖的公章没有法定所需要的编码，在2009年就终止了与原租房的租赁关系不符合客观事实，原告认为其与广丰支行属于同一主体，现在又将广丰支行作为独立于原告的一个主体来作出说明，在法律上是自相矛盾的。本院认为，该份证据中关于“拍卖成交之后少数几间房屋还有人占有使用”的事实，有被告提供的证据七及本院核实的情况予以印证，本院对该事实予以确认。是否中止了租赁关系及是否属于个人占有行为因无其它证据佐证，本院不予确认；对证据十真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为该挂牌申请书是属于内部程序性资料，对外不具有法律效力。在申请书内的公告的内容仅为拟公告的内容，并非最终实际公告的内容，所以挂牌申请书不能证明公告内容里包含了1492.92平方米的土地。相反，原告所提供的证据二中最终对外公告的标的仅包括房屋882.91平方米，并不包含1492.92平方米的土地。本院对其真实性、合法性予以确认；对证据十一的真实性、合法性无异议，关联性有异议：在拍卖会资料对外拍卖公告里明确了拍卖标的物仅为882.91平方米，并不包含1492.92平方米的土地。虽然拍卖会拍卖清单及特别约定记载了土地的面积，但是该记载的土地面积是依附在房屋882.91平方米的房屋产权之上，土地本身在这没有独立的价值。本院对其真实性、合法性予以确认；对证据十二的真实性、合法性无异议，关联性有异议。认为：1、内容客观性存疑。因为在土地上已经建有房屋的并且拍卖标的物为房屋的情况下，则土地不能单独与房屋拆分评估其价值，按地随房走的原则，土地仅能作为评估房屋价值的参考性因素。该评估报告将土地和房屋分别评估、合并计价，违背了房地产产权的地随房走的评估原则，其评估方法错误，并导致该评估报告不具有客观性；2、评估报告仅为原告拍卖房屋的参考性资料，不具有外部性。该评估报告不能证明拍卖的标的包括土地这一单独的财产。本院对其真实性、合法性予以确认。原告对被告提交的证据一的真实性、合法性无异议，对证明对象有异议。认为土地和房产是一并拍卖的，是不可分割的，不能以表述的欠缺而否认土地不在交付之内；对证据二的“三性”无异议，但对证明对象有异议。认为土地和房产不可分割，不存在主从物的关系；对证据三的“三性”无异议，对证明对象有异议。认为移交清单恰恰可以证明原告交付的房地产当中必然包含交付土地，不能证明没有交付的原因是不能办理土地产权证。不动产交付包含实物的交付和产权证的交付，实物不能交付是因被告侵占行为导致的，是案外人不能接收的原因；对证据四的“三性”无异议，证明对象有异议。不能证明原告不能向案外人交付涉案房地产的行为与被告无关；对证据五的“三性”无异议，对证明对象有异议。认为，，地皮租赁合同只能证明被告与广丰支行曾经建立过租赁合同关系并不能证明被告搬迁案涉土地的时间和范围；对证据六的“三性”无异议，对证明对象有异议。认为该证据只能证明原告为了促成被告主动清场搬离，向被告支付了该笔费用，实际上被告并没有履行搬迁义务；对证据七的“三性”均有异议。从台帐上看，看不出该台帐与案涉的房产存在任何关系，即使可以证明与工行存在什么关系，更不能证明是原告不能向案外人交付房屋的原因；对证据八的“三性”无异议，证明对象有异议。认为上饶分行与广丰支行都不是独立的法人企业，原告与广丰支行同属分支机构。不能以企业有没有统一社会信用代码来衡量企业是否有独立法人资格标准，是具有隶属关系的两个分支机构，属于非法人机构，都有权利代下级机构行使权利，不存在不同主体一说；对证据十三的“三性”无异议，证明对象有异议。认为原告提交的证据已经证明了拍卖公司在本次拍卖中采用的方法是以房带地，虽然体现为房屋，但一定包含了土地1492.92平方米，不存在土地割裂出去，也不成为被告拒不交付土地的理由。对证人刘某的当庭证言的真实性、关联性有异议；认为证人与被告有多重关系，其证言没有真实性，证言内容没有证明力；对证人吴某的当庭证言的真实性有异议，并认为该证言没有证明力；对证人潘某、诸某的当庭证言的“三性”及证明对象均有异议。认为潘某是被告胞姐，有利害关系。诸某的证言与其他证人证言相矛盾，不具有真实性。原告对被告提交的证据一、二、三、四、五、六、八、十三的真实性无异议，本院对其真实性予以确认。关于证据七，本院对证据七进行了核实，确认案涉的“工行广丰支行芦林分理处1-4层房产”至2017年8月31日还产生了自来水费，可以证明有人居住，与原告提交的证据九所证明的“少数几间房还有人占用”内容能相互印证，本院对该证据予以确认；对证据九、十、十一、十二中的证人刘某、吴某、潘某、诸某的证言内容，对其待证事实不具有证明力，本院不予确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明案件事实如下：被告潘东彪从2006年之前开始租赁原告下属广丰支行芦林分理处一块空地开办芦林汽车修理厂，租赁合同每年签订一次。最后一年的租赁合同约定的租赁期限为2008年4月10日至2009年4月10日，年租金25,000元。合同到期后，广丰工行未再与被告签订租赁合同，也未收取被告的租金，但被告继续使用该场地，经营芦林汽车修理厂。2009年7月10日，中国工商银行江西省分行同意原告上报包括广丰支行芦林分理处房地产在内的13宗闲置资产进行拍卖处置。2009年9月10日，江西宏凯拍卖有限公司发布了拍卖公告，公告中的标的物概况及起拍价为：广丰县永丰镇房地产882.91平方米，起拍价3,589,000元。在同年的10月9日的拍卖会上，案外人陶武平以评估价(起拍价)3,589,000元(该评估价包括土地面积1492.92m2的价值)拍得芦林分理处1-4层的房产(含土地面积1492.92m2)，并签订了成交确认书，成交确认书中拍卖标的名称为：广丰县芦林大道分理处1至4层882.91平方米。同年11月24日在江西省产权交易所办理了产权转让交割，交割单记载的转让产权主要内容为：江西广丰永丰镇芦林大道1-4层房产，建筑面积约882.91m2。拍卖成交后，广丰支行要求被告搬出使用的土地，被告以未获得优先购买权而拒绝。广丰支行即向本院提起诉讼，请求判令被告立即停止侵占，搬出所占的土地房屋；要求被告补交2009年4月11日至2009年12月31日房租17,800元；要求被告承担违约金，即从2010年1月1日至8月15日，买受人要求原告支付的违约金27.4万元(每月按成交价的万分之三，每日1076.7元)及从2010年8月16日起至交还芦林资产时止的赔偿金等。本院经审理后于2011年7月15日作出了(2011)广民一初字第1294号民事判决，判决：被告潘东彪在判决生效后一个月内搬出使用中国工商银行广丰县支行原芦林分理处的土地；驳回工行广丰支行的其他诉讼请求。被告潘东彪不服该判决，提起上诉。上饶市中级人民法院于2011年11月18日作出(2011)饶中民一终字第465号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。被告潘东彪向江西省高院申请再审，江西省高院于2013年4月23日作出了(2013)赣民申字第77号民事裁定书，驳回潘东彪的再审申请。2013年3月7日，工行广丰支行向本院申请强制执行，要求被告按(2010)广民一初字第1294号民事判决书确定的时间迁出占用的土地。2015年9月26日，上饶市中级人民法院以本院久执不能为由，将该案交叉至上饶县人民法院执行。经上饶县人民法院多次执行未果，后经充分协商，2017年8月1日，被告潘东彪承诺在同月30日前自行搬空放置在芦林分理处空地上的废旧车辆、维修车辆、烤漆房内一切设备及土地上的附属物，工行广丰支行同时支付被告60,000元搬迁费用。2017年9月1日，工行广丰支行向江西宏凯拍卖有限公司移交了2014年7月14日办理的广房权证字第S201402872房产证、广土国用(2014)第0275号(补发)土地使用权证，拍卖标的物交付完毕。2017年，案外人陶武平以拍卖合同纠纷向上饶市中级人民法院提起民事诉讼，请求判令：1.工行上饶分行立即交付委托拍卖的标的物(江西广丰永丰镇芦林大道1-4层房产，总面积882.91平方米)，并过户到原告名下；2.判令工行上饶分行立即支付违约金及直接经济损失共计800万元；3.诉讼费由工行上饶分行承担。上饶市中级人民法院于2017年10月9日作出了(2017)赣11民初9号民事判决书，判决：1、工行上饶分行于本判决生效的十日内交付陶武平位于广丰县芦林大道分理处1-4层房产；2、工行上饶分行在判决生效后十日内支付陶武平违约金(以358.9万元为基数，自2010年1月1日起至拍卖标的物实际支付之日止，按照年利率6%的1.3倍计算，以800万元为限)；3、驳回陶武平的其他诉讼请求。原告不服，上诉于江西高院，江西高院于2018年4月3日作出了(2018)赣民终90号民事判决，判决：工行上饶分行于本判决生效之日起十日内支付陶武平违约金2,146,222元(以358.9万元为基数，自2010年1月1日起至2017年9月1日，按照年利率6%的1.3倍计算)。另查明，案涉土地评估价为1971年元/m2，房产评估价为861元/m2，土地价值为2,942,545元(1492.92×1971)，房产价值646,158元。再查明，案涉1-4层房产有他人占有使用至2017年8月。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原告的诉讼主体是否适格；2、原告在拍卖合同中承担的违约责任是否应该全部由被告承担，被告是否应该支付案涉土地占用费。关于第一个问题。根据商业银行的规定，商业银行的分支机构不具有法人资格，在总行授权范围内依法开展业务，其民事责任由总行承担。下级行的各项民事权利义务，逐级构成上级行直至总行权利义务的一部分，商业银行分支机构的缔约能力来自于授权，是总行缔约能力在空间上的逐级延伸。本案中，案涉土地、房产虽登记在工行广丰支行名下，但其是在总行授权下经营管理的财产。原告作为工行广丰支行的上级机构，在工行江西省分行授权原告拍卖处置工行广丰支行的物权，当该物权受到第三人侵害时，其可以作为原告主张权利。虽然民事诉讼法解释规定银行的下属分支机构可以作为诉讼主体参加诉讼，但不排除上级行的诉讼主体资格。故原告的诉讼主体适格，被告主张原告不具有本案诉讼主体资格的抗辩理由不能成立，本院不予采信。关于第二个问题。关于违约金的承担。《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人原因造成违约的，应当向对方承担违约责任；当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《物权法》第三十七条规定，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，因原告未能按《拍卖成交确认书》确定的时间向案外人交付拍卖标的物而承担从2010年1月1日至2017年9月1日的延迟履行违约金2,146,222元及负担诉讼费43,067元，有已生效的民事判决书及原告支付该款项的网上银行电子汇单予以确认。被告自上饶市中级人民法院(2011)饶中民一终字第465号民事判决书于2011年11月18日作出后，就一直占有案涉土地部分，直至2017年8月30日迁出，已侵害了原告的物权并造成了原告不能按拍卖合同履行交付拍卖标的义务。原告承担违约责任后，有权依照《物权法》规定，请求侵害人承担。但根据原告提交的证据显示，2017年9月1日，原告仅向拍卖公司交付了案涉房屋权属证书及土地权属证书，即视为交付。也就是说，原告不但要向买受人交付标的(实物)，还需交付标的物权属证书才构成交付。根据本院核实的情况，原告案涉房屋所有权证系2014年7月14日办理，在此之前，原告在没有权属证书的情况下，客观上也不能向案外人陶武平交付标的物，因此，该期间的违约损失由原告自负。同时，案涉1-4层房产存在他人占有使用至2017年8月，原告没有提交足以排除该房产被占有使用不影响其交付的证据，故被告占有土地的行为并不是造成原告不能按时交付的唯一原因，原告的违约损失不能全部由被告承担。根据原告主张的土地、房产应整体向案外人陶武平交付。因此，土地、房产的任何一方占有人的占有行为，均影响原告向案外人交付案涉土地、房产，任何一方因占有产生的原因力是同等的。故被告应承担自2014年7月15日(原告取得权属证书的第二日)起至2017年8月31日止，以358.9万元为基数，按照年利率6%的1.3倍计算损失的二分之一，即438,320元(87,664÷2)及相应的诉讼费用7875元。关于占用费的承担。原告在本院(2010)广民一初字第1294号租赁合同纠纷一案中请求法院判决被告立即搬出所侵占的土地，并支付侵占期间(2009年4月11日至2009年12月31日)的租金17,800元。该案以原告认可被告无偿使用该租赁物为由，判决驳回原告要求被告支付租金的请求，但判决被告在该判决书生效后一个月内搬出使用的案涉土地。根据该判决，2009年4月11日至同年12月31日的租金已有生效判决作出了处理，原告在本案中又主张该期间的租金，违反了一事不再理的原则，本院不予支持。因原、被告之间就案涉土地已没有合同关系，但原告一直占有使用该土地，给原告造成了损失，故对原告要求被告按照原租赁合同约定的租金标准计算支付从2010年1月1日开始的占用费有事实依据。但被告已承担了从2014年7月14日起因占用该土地给原告造成的损失，故对原告要求被告支付2014年7月14日后的占用费请求，本院不予支持。经核算，从2010年1月1日至2014年7月14日止的占用费(损失)为113,351元(25000÷365×1655)。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条，《中华人民共和国物权法》第三十七条规定，判决如下：一、被告潘东彪应在本判决生效之日起三十日内，支付原告中国工商银行股份有限公司上饶分行经济损失559,546元(违约金438,320元、诉讼费7875元、占用费113,351元)；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25,986元，由原告负担16,590元，由被告负担9396元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 长 罗 杰人民陪审员 杨 琴人民陪审员 洪晓芳二〇一九年十二月二十七日书 记 员 杨园园