贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民初166号原告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**天港大厦******。统一社会信用代码：91520000714306140L。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹莹、胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。代理权限为一般授权代理。被告（案外人）：楼彩云，女，汉族，1934年11月18日生，住贵州省安顺市西秀区县。委托诉讼代理人：俞丽，女，汉族，1969年11月11日生，住贵州省安顺市西秀区，与被告楼彩云系母女关系，代理权限为一般授权代理。被告（被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住。住所地贵州省安顺市西秀区民主路**楼**/div>法定代表人：何波。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司与被告楼彩云、贵州利安房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年12月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的委托诉讼代理人胡琼尹、被告楼彩云的委托诉讼代理人俞丽、贵州利安房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张臻炫子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异121号执行裁定书。2、准许执行贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场A幢1单元19层2号房。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：首先，被告楼彩云与被告利安房开签订的《房屋拆迁补偿安置协议》及《拆迁安置补充协议》中未明确约定安置房屋的具体房号，其协议确定的房屋面积与涉案房屋不一致，不能认定双方在查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，无法对抗原告享有的合法有效的抵押权。其次，被告楼彩云占有涉案房屋系在被查封之后，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。另外，被告楼彩云与被告利安房开于2011年6月30日就签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，早于涉案房屋被抵押的时间，其未在抵押前进行过户登记，被告楼彩云对此存在过错，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。本案被告楼彩云不具备《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的条件，不属于金钱债权的执行让位于房屋买受人物权期待权的情形。综上，原告对涉案房屋享有合法的抵押权和优先受偿权，被告楼彩云的异议不足以排除执行。请求法院支持原告的诉讼请求。被告楼彩云辩称:我方提交的证据能证实我方享有排除涉案房屋强制执行的权利。被告利安房开辩称：被告楼彩云对涉案房屋享有合法的物权期待权，足以排除执行。原告提交的证据：1、营业执照、金融许可证、准许变更登记通知书，拟证实：原告的主体资格。2、贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异121号执行裁定书，拟证实：涉案房屋已被中止执行。3、《抵押合同》、在建工程抵押登记证明、土地抵押登记证明，（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，（2015）黔高民商初字第92-2号协助执行通知书、（2015）黔高民商初字第92号民事判决书、贵州省安顺市中级人民法院（2018）黔04执417号之一续封裁定书，拟证实长城公司对案涉房屋享有合法抵押权并享有经生效判决确定的优先受偿权。案涉房屋已于2016年3月28日被法院查封，原告在法院查封之前并未合法占有该房屋。被告楼彩云的质证意见：被告楼彩云与被告利安房开于2011年6月签署拆迁补偿协议。对于原告提交的证据不清楚。被告利安房开的质证意见：与被告楼彩云质证意见一致。被告楼彩云提交的证据：1、原告身份证及户口簿复印件，《房屋拆迁补偿安置协议》，《拆迁安置补充协议》，《中环商业广场A＃楼前期物业管理服务协议》，《中环商业广场A＃楼临时管理规约》，《收款收据》一张，拟证实被告楼彩云对涉案房屋享有合法的物权期待权能够排除执行。原告的质证意见：对证据三性不予认可。1、《安置协议》及《补充协议》没有明确约定将案涉房产予以置换，协议上的1单元19-A2户型明显与其他字体颜色不符，是后续加上去的，且也仅有户型、无具体房号，且案涉房产实际面积也与协议约定面积不符。2、协议中约定楼彩云需要在77.33平方米以上按回迁时市场价每平方米下浮500元对利安房开进行补差，被告楼彩云提交的《收款收据》中载明补差款是54390元，不知该款项如何计算得来。3、被告楼彩云提交的《收款收据》、《中环商业广场A＃楼前期物业管理服务协议》、《中环商业广场A＃楼临时管理规约》都是在2019年9月签订的，属于非法占有。被告利安房开的质证意见：无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2011年6月3日，被告楼彩云与被告利安房签订《安置协议》及《补充协议》，约定因拆迁涉及被告楼彩云所有的民主路44号混合结构住宅用途的房屋，利安房开以中环商业广场面积为92.87平方米A幢1单元19-A2户型住宅置换给被告楼彩云。2019年9月4日，利安房开向被告楼彩云交付房屋，房屋实际编号为中环商业广场A幢1-19-2号，被告楼彩云已实际使用该房屋。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对被告贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，该院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了本案案涉房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开公司开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。本院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对案涉房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日。被告楼彩云提出执行异议，本院作出（2019）黔04执异121号执行裁定书，支持被告楼彩云的异议请求，中止对涉案房屋的执行。原告于2019年11月25日收到（2019）黔04执异121号执行裁定书后，于2019年12月6日向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案的争议焦点是原告要求继续执行涉案房屋的诉请能否得到支持。原告在收到（2019）黔04执异121号执行裁定书后十五日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定。针对原告的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”，该条规定明确被拆迁人对拆迁安置协议约定的补偿安置房屋享有的权利优于房屋买受人。又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”，第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，前述第二十九条所规定的商品房买受人对房屋所享有的不动产物权期待权，买受人在符合法律、司法解释的规定的相关条件下,享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利。另外,在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款明确被拆迁人对补偿安置房屋享有的权利优先于房屋买受人。具体到本案，被告楼彩云的物权在拆迁之前本已存在，但基于城市规划等因素同意拆除房屋，如被拆迁人选择以产权置换形式进行补偿的，其物权的延续应予优先保护。另结合本案的被告楼彩云与被告利安房开签订《拆迁补偿安置协议》系在涉案房屋查封之前的事实，参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当认定被拆迁人（即本案被告楼彩云）对补偿安置房屋（即涉案房屋）享有优先于担保物权人并排除执行的权利。原告诉称被告楼彩云与被告利安房开签订《拆迁补偿安置协议》时并未约定明确的房号，且协议中约定的安置房面积与涉案房屋面积不同。经查，被告楼彩云与被告利安房开虽未明确约定具体房号，但已经明确楼栋号和楼层号，且根据该栋楼户型图可知，每层楼的五套房均为不同户型，故在已明确楼栋号、楼层号及户型的情况下，足以认定安置房已经特定化，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款中的“特定的房屋”，如上所述，本案被告楼彩云享有排除执行的权利。综上所述，原告的执行异议之诉的诉讼请求不应得到支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民人民法院。审 判 长  廖美娟审 判 员  杨 鲁人民陪审员  何智勇二〇一九年十二月二十七日法官助理周愿垚书记员熊心怡