浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙06民终3084号 上诉人（原审原告）：绍兴市润和天地业主委员会。住所地：绍兴市越城区润和天地小区内。 负责人：傅孝良，主任。 委托诉讼代理人：陈敏敏，浙江泽大（绍兴）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江润和房产集团有限公司。住所地：杭州市江干区九环路********。 法定代表人：蒋铁峰，执行董事。 委托诉讼代理人：姚杰、崔满兴，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：绍兴市越城区雅逸唐珑沐浴馆。住所地：绍。住所地：绍兴市越城区蕺山街道润和天地小区****> 个体工商户经营者：周菊红。 委托诉讼代理人：王贤，浙江鉴湖律师事务所律师。 上诉人绍兴市润和天地业主委员会（以下简称润和天地业委会）因与被上诉人浙江润和房产集团有限公司（以下简称润和房产公司）、绍兴市越城区雅逸唐珑沐浴馆（以下简称雅逸唐珑沐浴馆）物权保护纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。后双方当事人申请两个月的期间进行庭外和解，但未和解成功。本案现已审理终结。 绍兴市润和天地业主委员会上诉请求：1.撤销浙江省绍兴市越城区人民法院（2019）浙0602民初377号民事判决，并依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、关于本案的基本事实。上诉人接管润和天地小区过程中发现被上诉人润和房产公司将小区22幢1－2层（无产权登记区域出租），被上诉人雅逸唐珑沐浴馆是最终承租人。22幢1－2层大部分属于会所，还包括属于全体业主共有的配套设施。两被上诉人应返还22幢1－2层给上诉人，被上诉人润和房产公司已收取和被上诉人雅逸唐珑沐浴馆应付未付的租金应交付给上诉人。二、关于上诉的理由。1.原审法院认为《商品房买卖合同》未约定会所归全体业主所有，属于事实认定错误。在被上诉人无相反不动产权属证明的情况下，讼争会所应认定为业主共有。2.原审法院以会所系独立测绘计算建筑面积的部位且未分摊建筑面积为由，认定会所不属于公建配套，系事实认定错误。3.原审法院引用《中华人民共和国物权法》第七十三条的规定，但却认为本案讼争会所仅仅是公用设施，未全面适用上述法条的规定。4.22幢1－2层的公建配套除会所外，还有公共厕所、环卫洁具储藏室、公共门厅等业主共有的区域，但原审法院仅对会所进行审理，其审理不完整也未完成。 润和房产公司辩称，一、原审法院认定案涉1－2层会所不属于物权法第七十三条规定的公用设施，而属于独立测绘计算建筑面积的专有部位，故而驳回上诉人的一审诉讼请求，认定事实和适用法律正确。本案被上诉人因合法建造行为原始取得案涉争议会所的产权，且该原始取得不因案涉会所是否实际登记或者是否能够实际登记受影响。二、上诉人主张会所属于全体业主所有，既缺乏法律依据，亦缺乏合同依据，且与司法实践判例相左，不应支持。根据相关生效判决，会所无论在结构上，还是功能上均具有独立性，属于物权法规定的专有部分。三、本案上诉人既无证据证明案涉会所的成本实际列入小区商品房建造成本，亦无证据证明案涉会所的面积计入业主购买的住宅房公推面积，依法应承担举证不能的不利后果。四、本案讼争1－2层标的仅限于润和天地小区22幢《房屋建筑面积测量说明》中房号为0101和0201建筑面积为1417.56平方米的会所，而不包括物业用房和公共厕所等区域，上诉人主张原审法院审理不完整也未完成，缺乏依据。综上，请求驳回上诉，维持原判。 雅逸唐珑沐浴馆辩称，同意润和房产公司的答辩意见，雅逸唐珑沐浴馆承租房产有相应依据，上诉人提出的诉讼请求及事实理由不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 润和天地业委会向一审法院起诉请求：1.判决确认绍兴市润和天地小区22幢1-2层属于全体业主共有，并判令润和房产公司、雅逸唐珑沐浴馆立即向润和天地业委会返还绍兴市润和天地小区22幢1-2层（在本案审理过程中，润和天地业委会明确该22幢1-2层房屋中不包括物业用房）；2.判令润和房产公司、雅逸唐珑沐浴馆返还润和天地业委会租金损失暂计人民币20万元（最终金额以法院查实或评估为准）；3.本案诉讼费由润和房产公司、雅逸唐珑沐浴馆承担。 一审法院认定事实：润和房产公司开发建设了位于绍兴市越城区润和天地小区，该小区的建设工程规划许可证附件确定22幢的使用性质为住宅、配套公建。润和天地小区房屋建成后，绍兴市房地产测量队经测量，出具关于润和天地小区22幢（22#楼）的《房屋建筑面积测量说明》1份，载明：润和天地22幢的房屋用途为住宅及会所，建筑面积为7748.62平方米，其中阁楼面积406.8平方米，1-2层中用途为会所的建筑面积为1417.56平方米、套内面积为1102.48平方米、分摊面积为315.08平方米（房号为0101和0201）。润和房产公司申报的面积统计表小区会所的建筑面积为1417.56平方米，该会所区域已由润和房产公司出租给案外人，目前由雅逸唐珑沐浴馆承租使用，该房屋至今未办理产权登记手续。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。“公用设施”部分应理解为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，如围墙、大门、车棚，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施等。而诉争的22幢1-2层中的会所可独立使用，并不属于建筑物区分所有权人生活利用不可缺少的公用配套设施，在本案中不宜将其归入到《中华人民共和国物权法》第七十三条规定的“公用设施”部分；同时，根据《房屋建筑面积测量说明》载明的内容，可以认定诉争的22幢1-2层中的会所，系独立测绘计算建筑面积的部位，不属《商品房买卖合同》附件二记载的分摊建筑面积，且原告既未能提交证据证明诉争的22幢1-2层中的会所成本实际列入了小区商品房建造成本，构成商品房对外销售价格的组成部分，也未举证证明该会所的面积计入业主购买的住宅用房公摊面积。综上，润和天地业委会以22幢1-2层中的会所属于小区配套公建为由，要求确认其归全体业主所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持，据此，对润和天地业委会要求润和房产公司、雅逸唐珑沐浴馆返还上述房屋，并返还租金损失的诉讼请求，该院也不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回润和天地业委会的诉讼请求。案件受理费减半收取7800元，由润和天地业委会负担。 二审中，上诉人润和天地业委会提供了如下证据材料： 1.润和天地售房宣传手册一份，以证明润和房产公司在售房时承诺讼争会所由全体业主使用，如果没有公共娱乐场所会影响小区业主利益的事实。 2.绍兴市越城区人民法院（2018）浙0602民初12700号调查令及绍兴市越城区不动产中心出具的回执，以证明本案讼争会所目前尚未进行权属登记，权属面积及区域范围与其他物业用房和公共设施混同。 润和房产公司发表意见认为，证据1不属于新证据，与本案争议无关，且宣传手册只是要约邀请，不是合同义务。证据2是复印件，且在一审判决之前已经调取，不属于二审中的新证据，该证据与本案无关。 雅逸唐珑沐浴馆质证认为，证据1属于要约邀请，不能达到上诉人的证明目的。对证据2并不清楚，分户清册并不能全面反映客观事实。 本院认为，上诉人提供的该证据并均不属于二审中的新证据，且不能直接证明讼争会所属于全体业主共有，故本院均不予认定。 被上诉人润和房产公司、雅逸唐珑沐浴馆在二审中均未提供新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点在于讼争会所是否应确认为全体业主共有。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。上诉人主张讼争会所为全体业主共有，其应承担相应的举证责任。目前相关法律法规对于小区会所的权属未作专门规定，上诉人提供的商品房买卖合同中对于小区会所的权属亦未作明确约定。同时，讼争会所系独立测绘计算建筑面积，由润和房产公司投资建设，其与其他建筑物能够明确区分，且可独立使用，并不符合公用设施的特征。上诉人也未能提交证据证明该会所的面积计入了业主购买住宅用房的公推面积、会所的建设费用已分摊入住房销售价格，故一审法院对于上诉人的主张不予支持并无不当。 综上，上诉人的上诉理由，依据不足，本院不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15600元，由上诉人绍兴市润和天地业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 志 审 判 员  陈伟明 审 判 员  季璐璐 二〇一九年十二月三十日 法官助理  高 明 书 记 员  鲁 易