广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初681号原告（反诉被告）：刘雅静，女，1962年6月25日出生，A）。委托诉讼代理人：高涛，湖北慧中律师事务所律师。被告（反诉原告）：杨伟军，男，1980年2月7日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县，委托诉讼代理人：易绍荣，广东闻彰律师事务所律师。被告（反诉被告）：黄灿明，男，1963年4月6日出生，汉族，住广东省东莞市，被告：东莞市寮步雅臻婷美容院，住所地：广东省东莞市********，注册号：********。经营者：黄灿明，男，1963年4月6日出生，汉族，住广东省东莞市，上述两被告的共同委托诉讼代理人：刘剑威，广东泽轩律师事务所律师。原告（反诉被告）刘雅静诉被告（反诉原告）杨伟军、被告（反诉被告）黄灿明、被告东莞市寮步雅臻婷美容院合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘雅静及其委托诉讼代理人高涛、杨伟军的委托诉讼代理人易绍荣、黄灿明及东莞市寮步雅臻婷美容院的共同委托诉讼代理人刘剑威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘雅静向本院提出诉讼请求：1.确认刘雅静与黄灿明之间的********商铺租赁合同已解除；2.判令杨伟军、黄灿明、东莞市寮步雅臻婷美容院立即将********商铺腾房交付刘雅静；3.判令杨伟军、黄灿明、东莞市寮步雅臻婷美容院承担2018年10月1日开始到腾房期间实际占用刘雅静商铺的占用费，按15800元每月支付到实际腾房完毕止；4.判令杨伟军、黄灿明、东莞市寮步雅臻婷美容院承担水电费5749.45元；5.判令一切诉讼费用由杨伟军、黄灿明、东莞市寮步雅臻婷美容院承担。事实与理由：刘雅静曾于2001年将所属位于东莞市××街××号商铺租赁给黄灿明经营东莞市寮步雅臻婷美容院，月租金10000元，双方从未签订书面租赁合同。2017年3月，刘雅静口头通知黄灿明，因房屋改造，或根据报建情况收回出租房屋，要黄灿明提前做好解除租赁合同的准备，2018年8月开始先后口头和书面告知黄灿明，但黄灿明拒绝终止租赁合同关系。期间，刘雅静得知黄灿明将东莞市寮步雅臻婷美容院非法转让给杨伟军经营，为此，刘雅静特别通知杨伟军、黄灿明、东莞市寮步雅臻婷美容院案涉房产必须收回，限期腾房，各方为此发生矛盾。刘雅静与黄灿明未签订书面租赁合同，且提前履行终止合同告知，刘雅静有权终止合同，要求杨伟军、黄灿明、东莞市寮步雅臻婷美容院限期腾房。刘雅静依法提起诉讼，请求判如所请。黄灿明及东莞市寮步雅臻婷美容院答辩称，一、刘雅静与黄灿明之间成立事实上的委托关系，案涉房屋是刘雅静委托黄灿明出租，黄灿明每月把收回来的租金交1万元给刘雅静，长达10多年刘雅静一直无异议，刘雅静也知晓房屋出租给杨伟军，因此，刘雅静要求黄灿明承担腾房期间占用费、水电费无事实依据。二、杨伟军的证据可以证明刘雅静是实际的出租人，黄灿明只是受托人，租赁合同的权利义务由刘雅静承担，引发的纠纷与黄灿明无关。三、杨伟军没有告知黄灿明装修的事实，未经过黄灿明的口头或书面同意装修，且杨伟军没有证据证明曾经装修过及装修的价格，其主张的装修时间2017年3月10日也不在最后一份租赁合同的租赁期间内，根据合同约定，若有损失也应由杨伟军自行承担。四、租赁押金不是杨伟军支付的，违约金不应由黄灿明承担，黄灿明也没有收取任何喝茶费。五、杨伟军没有证据证明存在停业期间的经营损失费，租赁合同的标的物是整栋房屋，并未包括东莞市寮步雅臻婷美容院，该美容院是黄灿明成立并装修，杨伟军主张停业期间的经营损失费无事实依据。六、黄灿明在整个事实过程中，没有获利、过错，只是受人所托签订合同，不应承担高额的连带责任，所有责任应由刘雅静承担，与黄灿明无关。杨伟军答辩称，一、案涉房屋是刘雅静与黄灿明共同出租给杨伟军的，从2008年至今案涉租赁合同都是黄灿明与杨伟军签订，租赁合同是得到刘雅静的认可的，杨伟军一直按照合同缴纳租金，在2018年8月后由刘雅静收取租金，杨伟军不存在违约的情况。二、杨伟军已按照刘雅静的加租要求支付了租金，后因刘雅静与黄灿明矛盾激发，刘雅静强行驱赶杨伟军，焊接杨伟军经营中的店门，截停水电系统，导致杨伟军自2018年10月起无法使用案涉租赁物。刘雅静和黄灿明违反了合同约定及诚信原则，损害了杨伟军的合法权益，应赔偿杨伟军的所有损失，杨伟军无需承担占用费、水电费等费用。杨伟军向本院提出反诉请求：1.判令刘雅静及黄灿明向杨伟军赔偿租赁物装修损失728000元；2.判令刘雅静及黄灿明向杨伟军退还租赁押金及违约金共40000元；3.判令刘雅静及黄灿明向杨伟军退还续期喝茶费共60000元；4.判令刘雅静及黄灿明向杨伟军支付2018年10月至2018年12月停业期间的经营损失312182元；5.判令刘雅静及黄灿明向杨伟军支付上述诉求1140182元的利息（以1140182元为本金，按照银行同期贷款利率从2019年2月26日起计算至清偿之日止）；6.判令刘雅静及黄灿明承担本案的所有诉讼费用。事实与理由：刘雅静与黄灿明合伙经营东莞市寮步雅臻婷美容院，后因经营不善将案涉商铺出租给杨伟军，由黄灿明与杨伟军签订书面租赁合同，杨伟军从2008年开始承租案涉商铺，双方已经多次续签租赁合同，最后一份租赁合同租期至2023年7月31日止。在租赁期间，杨伟军一直按时支付租金，并按刘雅静与黄灿明的要求分别在2014年11月、2017年11月左右各支付续期喝茶费3万元。在2018年中旬，刘雅静和黄灿明之间产生纠纷，后刘雅静通知杨伟军案涉商铺的租金交付给她，杨伟军也按照其要求支付租金。在2018年10月刘雅静以各种理由违反合同，将案涉商铺的水电全部截停，并将商铺进出的门全部焊接，违法强迫杨伟军搬迁，导致杨伟军经济损失巨大。刘雅静及黄灿明的行为已经严重损害杨伟军的合法权益，杨伟军为保护自己的合法权益，特提起反诉，请求判如所请。刘雅静答辩称，杨伟军的反诉没有法律依据，请求法院予以驳回。一、案涉商铺是刘雅静出租给黄灿明，黄灿明非法转租给杨伟军，刘雅静与杨伟军之间不存在直接的租赁合同关系。二、东莞市寮步雅臻婷美容院是黄灿明依法成立的个体工商户，个体工商户严禁转让，截止案涉诉讼产生前，案涉商铺一直以东莞市寮步雅臻婷美容院的名义对外开展经营，杨伟军不是合法经营主体，其无权主张反诉请求。黄灿明及东莞市寮步雅臻婷美容院答辩称，反诉的答辩意见与本诉的答辩意见一致。经审理查明，位于东莞市××街××房屋及土地的权属人是刘雅静。2008年3月15日黄灿明与吴平俊签订一份《铺位租赁合同》，约定：黄灿明出租东莞市××街××号房屋一栋给吴平俊使用，租赁期限自2008年3月15日至2012年3月14日，第一年每月租金11000元，第二年每月租金12000元，第三年每月租金13000元，第四年每月租金15000元，吴平俊支付黄灿明保证金20000元，黄灿明同意吴平俊按装修需要改装房屋布局（除框架结构外），合同解除后，吴平俊不得拆除该铺位在租赁期间增加的固定装修。2008年3月15日黄灿明收取了吴平俊押金20000元。2019年5月10日吴平俊出具一份《证明》，自述2008年与杨伟军合伙经营美容美发行业，于2008年3月15日与黄灿明签订书面的《铺位租赁合同》，承租东莞市寮步雅臻婷美容院的经营场所及牌照，吴平俊已退出合伙经营，该《铺位租赁合同》的权利义务包括租赁押金等均由杨伟军享有和承担。2011年8月30日黄灿明与杨伟军签订一份《铺位租赁合同》，约定：黄灿明出租东莞市××街××号房屋一栋给杨伟军使用，租赁期限自2012年元月1日至2015年8月30日，第一年每月租金16000元，第二年每月租金17000元，第三年每月租金18000元，第四年每月租金19000元；黄灿明同意杨伟军按装修需要改装房屋布局（除框架结构外）；如黄灿明违反合同，杨伟军有权要求黄灿明赔偿一切经济损失并退回保证金、赔偿两个月租金；合同解除后，杨伟军不得拆除该铺位在租赁期间增加的固定装修。2015年1月1日黄灿明与杨伟军签订一份《物业租赁合同》，约定：黄灿明出租东莞市××街××号房屋一栋给杨伟军使用，租赁期限自2015年1月1日至2018年12月31日，2015年1月1日至2016年12月31日每月租金16000元，2017年1月1日至2018年12月31日每月租金17000元，每月5日前支付下月度租金；因使用需要对该物业进行室内装修或增加设备等，须经黄灿明书面同意并订立书面协议，并重新议定租金及合同终止时装修添置物的归属等事项；租赁期内任何一方提出解除合同，须提前一个月书面通知另一方，如黄灿明提前收回物业，须退还保证金给杨伟军，并赔偿与保证金同等数目的金额给杨伟军。2017年8月1日黄灿明与杨伟军签订一份《商铺租赁合同》，约定：黄灿明出租东莞市××街××号商铺给杨伟军使用，租赁期限自2017年8月1日至2023年7月31日，每月租金12800元，从2020年8月1日起每月租金为14300元，押金为25600元；杨伟军对租赁物进行装修改造，需经黄灿明同意后方可施工，未经同意对商铺结构进行装修改造或增设他物的，黄灿明有权要求杨伟军恢复原状或赔偿损失；如黄灿明提前终止合同，应赔偿杨伟军一切装修费用。刘雅静与杨伟军的微信聊天记录反映：杨伟军称去年才跟黄灿明签的合同，重新整栋都装修了，现在三楼在装修没那么多钱（2018年8月4日）；杨伟军按刘雅静的要求支付了8月租金15800元（2018年8月5日）、9月租金15800元（2018年9月6日）。刘雅静要求杨伟军由8月1日以后租金转账至其指定账户，如杨伟军继续租，需重新签合同重新租，月租金15800元（2018年8月5日）；刘雅静要求杨伟军先转3.16万元，才考虑合同的事（2018年8月8日）；2018年9月10日刘雅静向杨伟军发出限期搬离通知书；刘雅静称2015年已告知杨伟军，合约到期找她，物业是刘雅静的，九月初已告知杨伟军其已报建（2018年10月17日）；2018年10月11日刘雅静向杨伟军发送了《房屋租赁合同终止通知书》。2018年10月9日刘雅静通过微信向黄灿明发出《房屋租赁合同终止通知书》，内容为：为收回房屋进行改建，终止与黄灿明承租的东莞市××街××号房屋一栋的租赁合同，要求黄灿明在接到通知后三日内与刘雅静书面确定腾房事宜。各方确认案涉租赁物于2019年7月24日交回刘雅静。刘雅静主张案涉租赁物是2001年开始出租给黄灿明，双方没有签订租赁合同，从2009年开始要求黄灿明每月支付租金10000元，2017年向黄灿明提出收回租赁物重建；不确认杨伟军告知过装修和翻新租赁物的情况；刘雅静与黄灿明没有签订书面合同，可以随时解除合同，2018年10月9日刘雅静向黄灿明发出解除通知，租赁合同因此解除；2018年9月前的租金已支付；2018年8月刘雅静才知道杨伟军以个人名义经营美容院；2018年10月底对租赁物停水电。黄灿明主张案涉租赁物是刘雅静委托其出租的，没有书面委托协议，没有转让或出租东莞市寮步雅臻婷美容院，杨伟军是知道实际出租人为刘雅静；因为已收取吴平俊20000元保证金，吴平俊把合同的权利义务转给杨伟军后，后续的租赁合同中没有收取杨伟军的保证金，尚未退还吴平俊押金20000元；不确认杨伟军告知过装修和翻新租赁物的情况；刘雅静同意黄灿明每月转交租金10000元，余款由黄灿明自行处理；2018年7、8月左右刘雅静提出不用黄灿明帮忙收租了，但一直没有提出返还租赁物的要求。杨伟军主张承租的是东莞市寮步雅臻婷美容院的经营场所及牌照，黄灿明有告知经营场所的所有权人为刘雅静，刘雅静和黄灿明在2015年还配合杨伟军办理变更经营范围而出具了住所（经营场所）产权证明，刘雅静是知道杨伟军从2008年开始承租案涉租赁物的情况，但没有要求亲自与杨伟军续期；2018年10月中旬刘雅静单方停水、停电及封闭租赁物，导致杨伟军无法经营；2008年后杨伟军对租赁物进行了多次装修，2017年3月及2018年9月对整个租赁物原有装修拆除后重新装修，装修和翻新租赁物的情况都告知过刘雅静、黄灿明；刘雅静为了加收租金，威迫杨伟军以每月15800元的租金标准支付了2018年8、9月的租金，刘雅静没有明确提出收回租赁物的要求。各方对杨伟军主张的装修事实及装修时间、金额有争议。杨伟军申请对案涉房屋的装修现存价值进行鉴定，本院予以准许，依法委托深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司进行鉴定。2019年10月15日深圳市华南价格鉴证财产评估有限公司出具价格鉴证报告，结论为在鉴定基准日（2019年7月24日）案涉租赁物附合的装饰装修物的现存价值金额为299695元。以上事实，有刘雅静提交的产权证、发票、票据、商铺租赁合同、账户历史明细清单、收据、房屋租赁合同终止通知书、微信记录截屏，杨伟军提交的铺位租赁合同、物业租赁合同、收款收据、微信转账截屏、装修工程合同、营业报表、转账记录、微信记录截屏、视频、产权证明、证明、照片及价格鉴证报告、本院庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案的争议焦点有：第一、刘雅静、黄灿明、杨伟军之间的关系问题；第二、案涉租赁合同的解除是否违约；第三、杨伟军的损失应否支持。第一、刘雅静、黄灿明、杨伟军之间的关系问题。案涉租赁物从2008年至本案纠纷产生前一直由黄灿明以自己的名义对杨伟军出租并签订租赁合同，刘雅静也是从2009年开始要求黄灿明每月支付租金10000元，但刘雅静从来未与黄灿明之间签订租赁合同，微信中刘雅静称2015年已告知杨伟军，合约到期找她，再结合黄灿明、杨伟军的主张，本院认为刘雅静至少在2015年已经知道案涉租赁物出租给杨伟军的事实，并且对黄灿明与杨伟军续签租赁合同及收取租金没有提出异议，视为认可黄灿明的行为。因此，黄灿明主张与刘雅静是委托关系，本院予以采纳。黄灿明以自己的名义与杨伟军订立租赁合同，杨伟军在订立合同时知道案涉租赁物的所有权人为刘雅静，视为杨伟军知道两人之间的代理关系，案涉租赁合同直接约束刘雅静和杨伟军，刘雅静和杨伟军之间是租赁合同关系。第二、案涉租赁合同的解除是否违约。案涉最后一份租赁合同的期限是2017年8月1日至2023年7月31日，合同合法有效，杨伟军按刘雅静的要求于2018年8月5日支付了8月租金15800元、2018年9月6日支付了9月租金15800元。刘雅静于2018年9月10日向杨伟军发出限期搬离通知书，2018年10月11日向杨伟军发送了《房屋租赁合同终止通知书》，2018年10月9日向黄灿明发出《房屋租赁合同终止通知书》，明确提出解除案涉租赁物的租赁合同。杨伟军主张2018年10月中旬刘雅静单方停水、停电及封闭租赁物，导致无法经营。刘雅静的行为导致杨伟军无法继续使用租赁物，双方的租赁合同实际已解除，本院认定刘雅静与杨伟军的租赁合同已于2018年10月中旬解除。刘雅静主张可以随时解除合同、2017年已向黄灿明提出收回租赁物重建均没有法律和事实依据，本院不予支持。刘雅静在租赁期内单方提出解除租赁合同，没有合同约定和法定的情形，本院认为刘雅静违约。2018年10月中旬刘雅静单方停水、停电及封闭租赁物，在此之前的租金杨伟军应支付给刘雅静，在此之后的占有使用费，由于是刘雅静违约强行收回租赁物，杨伟军没有实际使用租赁物获益，刘雅静要求支付占有使用费，本院不予支持。双方对租赁合同实际解除的具体时间没有明确，本院酌定杨伟军应支付刘雅静2018年10月1日至15日期间的租金7900元（15800元÷2）。刘雅静诉请的水电费有相应的票据（合计5749.45元）证实，杨伟军没有证据证实已经支付相应月份的水电费，本院对刘雅静的该项诉请予以支持，杨伟军应支付刘雅静水电费5749.45元。第三、杨伟军的损失应否支持。杨伟军认为刘雅静违约，要求其赔偿装修损失、停业期间的经营损失、支付违约金、退还续期喝茶费。首先是装修损失。刘雅静、黄灿明均不能证明2008年交付租赁物时的原状，2018年8月4日杨伟军在微信中告知刘雅静去年才跟黄灿明签的合同，重新整栋都装修了，现在三楼在装修没那么多钱，再结合租赁物现场的情况，刘雅静、黄灿明主张租赁物的现状为2008年交付的原状，明显不符合生活常识判断，杨伟军主张2017年6月、2018年9月对租赁物进行了装修，本院予以采信。合同约定杨伟军对租赁物进行装修需经出租方同意，2017年6月的装修刘雅静、黄灿明应当知道但未在合理期限内提出异议，视为同意杨伟军装修，2018年9月的装修杨伟军在2018年8月4日的微信中告知刘雅静，刘雅静并未提出异议，也视为同意杨伟军装修。2017年8月1日的租赁合同中约定出租方提前终止合同，应赔偿承租方的一切装修费用，此为双方对合同解除时租赁物中形成附合的装饰装修物的处理约定。经委托鉴定，在鉴定基准日2019年7月24日，案涉租赁物附合的装饰装修物的现存价值金额为299695元，按合同约定，刘雅静应赔偿附合装饰装修物的现存价值金额299695元的装修费用给杨伟军。其次是停业期间的经营损失。刘雅静通过停水、停电及封闭租赁物的方式解除租赁合同，其违约行为造成杨伟军经营的店铺在2018年10月中旬至2018年12月期间停业，杨伟军要求赔偿该期间的经营损失，本院予以支持。杨伟军提供的证据不能充分证明店铺正常经营时的可得利益及用工成本损失是多少，本院酌情按照上年度居民服务业在岗职工年平均工资78931元/年的标准的2倍，计算杨伟军的可得利益为78931元/年÷12个月×2=13155.17元/月，用工成本损失酌情按最低工资标准1720元/月计算10人为17200元/月，故本院支持停业期间的经营损失合计为（13155.17元/月+17200元/月）×2.5个月=75887.93元。最后是违约金、续期喝茶费。租赁合同约定出租方提前终止合同，则应双倍返还押金51200元作为违约金，黄灿明确认因已收取吴平俊20000元保证金，吴平俊转给杨伟军后，后续的租赁合同中就没有收取杨伟军的保证金了，吴平俊亦书面证明该押金由杨伟军享有。上述论述中已支持杨伟军诉请的装修损失、停业期间的经营损失，杨伟军的损失已得到赔偿，且金额高于杨伟军主张的违约金，因此，杨伟军再诉请违约金40000元，本院不予支持，但刘雅静、黄灿明应连带返还已收取的保证金20000元给杨伟军。杨伟军主张支付了黄灿明续期喝茶费60000元，证据不足，本院予以驳回。另杨伟军诉请上述损失、保证金的利息，本院不予支持。综上，案涉租赁物于2019年7月24日交回刘雅静，刘雅静诉请的腾房要求已不必处理。刘雅静诉请黄灿明、东莞市寮步雅臻婷美容院对杨伟军的上述责任承担共同责任，理据不足，本院不予支持。杨伟军要求黄灿明对刘雅静的上述责任承担共同责任，除退还保证金20000元外，其余的理据不足，本院不予支持。刘雅静、杨伟军诉请超出上述计算的部分，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）杨伟军在本判决发生法律效力之日起五日内支付原告（反诉被告）刘雅静租金7900元、水电费5749.45元；二、限原告（反诉被告）刘雅静在本判决发生法律效力之日起五日内支付被告（反诉原告）杨伟军装修损失299695元、停业期间的经营损失75887.93元、保证金20000元；三、被告（反诉被告）黄灿明对原告（反诉被告）刘雅静上述支付被告（反诉原告）杨伟军保证金20000元的责任承担连带清偿责任；四、驳回原告（反诉被告）刘雅静的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨伟军的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费733.74元（刘雅静已预交），由刘雅静负担465.59元，杨伟军负担268.15元；反诉受理费7530.82元、鉴定费32800元（杨伟军均已预交），由刘雅静负担13992.66元,黄灿明对其中的707.45元负连带责任，杨伟军负担26338.16元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  黎绮玲审判员  林永雄审判员  孟 翯二〇一九年十二月二十五日书记员  徐巧琼书记员  单智森