上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0115民初62774号原告(反诉被告)：上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：沈洪星，总经理。原告(反诉被告)：上海康亚发蔬菜有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：朱建新，总经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：李雯娟，上海达贤律师事务所律师。被告(反诉原告)：顾思雯，女，汉族，1982年9月19日出生，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：徐晟宇(系被告顾思雯丈夫)，住同被告顾思雯。委托诉讼代理人：孟海，上海沪泰律师事务所律师。原告(反诉被告)上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司、上海康亚发蔬菜有限公司诉被告(反诉原告)顾思雯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年8月20日、2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司、上海康亚发蔬菜有限公司共同委托诉讼代理人李雯娟，被告(反诉原告)顾思雯及其委托诉讼代理人徐晟宇、孟海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司、上海康亚发蔬菜有限公司(以下统称原告)向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的房屋租金人民币(以下币种同)110,000元；2.判令被告向原告支付逾期付款违约金18,333元；3.判令被告承担诉讼费等相关费用。事实及理由：2017年6月21日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，约定由原告将上海市浦东新区三彩路XXX号店铺(以下简称涉诉房屋)出租给被告，租期为2018年1月1日至2019年6月30日。签订合同后，原告将涉诉房屋交付被告使用，但被告自2019年1月1日起拖欠租金。现合同已到期，被告已搬离涉案房屋，但被告仍未支付租金110,000元。原告催讨无果，为维护自身权益，故起诉来院，要求判如所请。顾思雯辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.确认未支付2019年1月1日至2019年6月30日期间租金，但双方就转租事宜已经达成一致，已约定办理转租事宜后再行结算，故不存在被告拖欠租金的情况。2.被告认为合同存在效力问题，涉诉房屋没有办理产权证，且原告违法经营已被列入违法企业名单。如合同确认无效则原告无权要求被告支付租金，被告保留要求返还已付租金的权利。双方已经协商一致被告支付租金至2019年4月30日，故同意支付2019年1月1日至4月30日期间的租金73,333.33元，不同意支付后续租金。3.被告并未违约，也无合同约定，合同第10.2.5条及11.3条处的违约金倍数均为空白未约定。本案为原告违约。2018年10月26日，双方已达成转租事宜，被告已找到第三方接手涉诉房屋，可以用第三方支付的转让费弥补被告接手涉诉房屋时支付的转让费。但原告于2019年7月单方面通过暴力手段清空了涉诉房屋，导致被告无法顺利转让取得转让费，给被告造成了损失。且被告未返还原告押金80,000元，被告为装修涉诉房屋支出费用68,220元，也是被告损失。被告向法院提出反诉，反诉请求如下：1.要求确认原、被告之间就上海市浦东新区三彩路XXX号店铺于2017年6月21日签订的租赁合同无效；2.要求原告退还被告支付的租赁押金80,000元;3.要求原告赔偿被告店铺装修损失68,220元；4.要求原告赔偿被告商铺租赁转让费损失120,000元；5.要求原告承担本案的反诉费。针对顾思雯的反诉请求，上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司、上海康亚发蔬菜有限公司辩称如下：1.原告享有出租涉诉房屋的权利，系从案外人上某某代时尚商业管理有限公司租赁后转租给被告。原告在2017年签署合同时已告知被告，所以原告认为合同有效。2.确认收到过被告支付的押金80,000元，同意予以返还。3.不认可反诉请求3，被告与第三人合作的情况原告不知情，也不知装修的内容和花费，且认为与本案无关，故不同意赔偿装修损失。租赁合同第7.2条也约定了返还房屋要符合正常使用状态，对装修费原告不承担任何责任。4.不同意反诉请求4，原告从未书面或口头同意被告转租行为，被告与第三方转让商铺的事情原告不清楚，也与本案无关。本院经审理认定事实如下：2017年6月21日，以原告上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)签订租赁合同，约定：乙方向甲方承租涉诉房屋，建筑面积为92平方米，房屋类型为商铺，甲方于2017年6月30日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2018年1月1日至2019年6月30日止；双方约定月租金总计为18,333元，年租金为220,000元/年；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付租赁保证金80,000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；甲方禁止乙方转租、转让、交换和抵押。租赁合同第10.2条约定“甲、乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的倍支付违约金：给双方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(二)乙方未征得甲方书面同意改变租赁商铺用途；……(四)乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋、及抵押房屋承租权的；(五)乙方逾期不支付租金累计超过三十日的；……”发生上述情况后,合同守约方向违约方发出书面解除合同通知违约方收到后即发生法律效力,违约方在合同解除后十日内向守约方支付违约金及赔偿金。乙方应在合同解除五日搬离租赁商铺并配合甲方办理退租手续。如因乙方违约而解除合同的，乙方所做装修甲方可不作补偿。租赁合同第11.3条约定“租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按提前退租天数的租金的——倍向甲方支付违约金。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行支付。”租赁合同另约定了其他事项。签订租赁合同后，原告向被告交付了涉诉房屋，并向被告收取了租赁保证金及相应的租金等费用。因原告认为被告拖欠2019年1月1日起的租金，故诉至本院，要求判如诉请。审理中，1.被告将涉诉房屋内被告原有物品返还了被告。2.原告提交案外人陆某某与上某某代时尚商业有限公司签订的《上海市商铺租赁合同》、补充声明及涉诉房屋批建手续相关材料，证明涉诉房屋虽未办理产权证，但具有相关批准建造手续，且权利人允许原告进行出租。经质证，被告对案外人之间的租赁合同及补偿声明的真实性予以认可，对批建材料的真实性不予认可，但确认涉诉房屋非违章建筑。被告另表示陆某某租赁房屋后再以原告名义对外出租，仍由陆某某收取租金，存在偷税漏税等情况，系以合法形式掩盖非法目的。3.被告提交原告工商注册信息及违法记录截屏打印件，证明原告没有出租房屋的资质，且已被列为严重违法企业名单内，原告涉嫌违法经营，与陆某某相互串通，本案的租赁合同应当无效。经质证，原告对本组证据的真实性予以认可，表示原告对涉诉房屋具有出租权，被告是知晓的，合同有效。4.被告提交收款人为陈耀芳的招商银行个人转账汇款业务受理回单及微信账单详情截屏打印件，证明被告在租赁涉诉房屋时，向前租客陈耀芳支付了转让费85,000元及2017年下半年租金110,000元,所以后续被告转出时,也是要向新租客收取转让费的,被告接手涉诉房屋时,解决了原告与前租客之间的租赁问题,转让费这一项也属于原、被告之间的合同处理内容之一。经质证，原告对本组证据的真实性予以认可，但表示原告是不允许被告转租的，前租客也是奶茶店，被告所述的转让费是购买设备的费用。5.被告提交涉诉房屋装修后的照片一组，证明被告对涉诉房屋进行了装修。经质证，原告对真实性不予认可，且表示涉诉房屋交付时已经是装修好的适租状态，不存在装修的费用，租赁合同也约定了被告重新装修是需要原告同意的，且房屋租赁合同届满后，原告对装修费用也不承担任何责任。6.被告提交被告丈夫徐晟宇与原告方陆某某之间的微信聊天记录二组及短信截屏打印件一组，证明2019年4月30日双方已经达成一致被告仅需要支付租金至当日即可，且被告要求原告提供相应证明，原告也表示没问题，后续2019年5月19日也商谈了一次，主要以2019年4月30日为准；另被告多次向原告索要发票和资质证明均未果。经质证，原告对微信聊天记录及短信记录的真实性均予以认可，但表示微信中双方只是对租金欠付状态作了确认，短信当时的情况是被告告知奶茶店停止营业，双方并无协商解除合同的合意。微信聊天记录主要内容如下：2019年4月30日，徐晟宇表示“如无异议，租金核算日以今天为截止日。上述所需证明，请一周内提供，多谢。”陆某某回复“一切没问题的”。2019年5月5日，徐晟宇询问“陆老板，需要哪些资料请发消息给我确认下，另，发票是否已开？我这里需要你提供的资料是否已在准备？”陆某某回复“营业执照到工商去注销掉，最后一个月的水电费单子，押金单和合同一起带来”，徐晟宇再次询问发票和证明是否已准备。陆某某表示回公司问问，原告需要三周恢复正常，可以开票，但租金不含税。徐晟宇表示“那等你能够提供所有我需要的相应证明以后我再来办理交接，算到4月底。……”。陆某某未予回复。短信主要内容为2019年5月22日，徐晟宇向陆某某表示多次索要相关证明和发票未果，被告方认为原告无租赁资质，合同无效，并表示“奶茶店已于4月30日后停止营业，造成所有后果，责任由你方承担。……”7.被告提交徐晟宇与陆某某电话录音、文字整理材料一组及蓉蓉支付宝账单详情截屏打印件一份，证明原、被告就被告另行转租并收取转让费120,000元达成一致，且被告已向案外人收取了转让意向金，被告收取120,000元转让费已成为确定的状态。经质证，原告对真实性予以确认，但表示录制时未取得陆某某同意，且原告在录音开始时就表明不同意转租，被告也对合同有效性予以认可。8.被告提交视频光盘一份、涉诉房屋视频截图照片打印件一组及2019年7月31日拍摄的涉诉房屋照片一组，证明原告2019年7月7日的搬场现场，原告对装修予以了破坏以及原告将涉诉房屋收回后转租给他人，导致被告无法收取转让费。经质证，原告对本组证据的真实性均予以认可，但表示原告只是将涉诉房屋恢复到适租状态，双方的合同与2019年6月30日到期，被告迟迟不搬离，原告仅将屋内物品拆除和保存，并未破坏。原告表示已收回房屋，但未转租。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告就涉诉房屋签订《上海市房屋租赁合同》，双方建立租赁关系。根据原、被告的诉讼请求和答辩意见，对本案的有关问题具体分析如下：首先，租赁合同的效力。被告主张合同无效，理由为涉诉房屋未办理产证，且原告已被列入违法企业名单。根据相关法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉诉房屋仅未办理产权证，并非未经批准而建。且租赁合同系原告在存续期间签订，其被列入违法企业名单，并不影响该合同的效力。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的规定，合法有效。故对被告要求确认租赁合同无效的反诉请求，本院不予支持。其次，原告主张的租金。原告要求被告2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金。被告辩称双方已经达成一致租金仅需支付至2019年4月30日。根据庭审查明的事实，原、被告在微信中结算过一次租金支付截止日为2019年4月30日，但后续被告因原告未能提供发票、相关证明等材料未及时与原告将涉诉房屋进行交接，直至2019年7月7日由原告将被告物品搬离涉诉房屋后予以保管。被告实际使用涉诉房屋至2019年7月7日止，但原告不予认可承诺被告仅需支付租金至2019年4月30日，被告提供的证据亦无法证明原告最终确认被告支付租金至2019年4月30日即可。据此，对原告要求被告支付2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金110,000元的诉讼请求，本院予以支持。第三，原告主张的违约金。原告依照租赁合同第10.2条及第11.3条向被告主张月租金一倍的违约金。原告表示第11.3条已填写了一倍的违约金，故第10条同第11.3条的约定，未再填写倍数。被告则表示双方并未填写倍数，双方对违约金数额未作约定。从租赁合同的内容看，第10.2条及第11.3条均列举了相应的违约行为，但违约金与月租金的倍数处，留白未填写或填写了“——”，并非原告所述填写了“一”倍。故对原告认为违约金数额为月租金一倍的观点，本院不予采纳。双方并未对违约责任作出具体约定，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。最后,被告主张的押金、装修损失及租赁转让费损失。庭审中，原告表示愿意将押金80,000元返还被告，本院予以照准。至于被告主张的装修损失。租赁合同已届满，被告物品于合同届满之后才由原告予以搬离，且原告认为交付时涉诉房屋已处于适格装修状态。即便被告进行了装修，其在对涉案房屋装修时，理应对装修成本的分摊及租期届满之后不续约的风险有了评估。故对被告要求原告承担装修损失的反诉请求，本院不予支持。被告另主张商铺转让费损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，判决如下：一、被告顾思雯于本判决生效之日起十日内支付原告上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司、上海康亚发蔬菜有限公司2019年1月1日至2019年6月30日期间的租金110,000元；二、反诉被告上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司、上海康亚发蔬菜有限公司于本判决生效之日起十日内返还反诉原告顾思雯租赁押金80,000元；三、驳回原告上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司、上海康亚发蔬菜有限公司其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)顾思雯其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,866元，减半收取计1,433元，由原告上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司、上海康亚发蔬菜有限公司负担205元，被告顾思雯负担1,228元。反诉案件受理费2,662元，由反诉原告顾思雯负担794元，反诉被告上海康亚发蔬菜有限公司浦东分公司、上海康亚发蔬菜有限公司负担1,868元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨燕燕二〇一九年十二月二十四日书记员  徐 婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。