广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6690号 原告：陈素梅，女，1990年9月20日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：陈光军，南宁市兴宁法律事务中心法律服务工作者。 委托诉讼代理人：陆福武，南宁市兴宁法律事务中心法律服务工作者。 被告：广西华桂畜牧饲料有限公司，住所地：南宁市长岗路**广西浓缩饲料厂，统一社会信用代码：914501001982857258（1-1）。 法定代表人：陈继志，该公司董事长。 委托诉讼代理人：凌通，北京大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许钟暾，北京大成（南宁）律师事务所实习律师。 原告陈素梅与被告广西华桂畜牧饲料有限公司（以下简称“华桂公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告陈素梅及其委托诉讼代理人陆福武，被告华桂公司的委托诉讼代理人凌通、许钟暾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈素梅向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告双方签订的《南宁市商品房买卖合同》，合同编号：YS10170114，并一次性返还原告支付的购房款227301元、公共维修资金3047元，合计230348元；2、被告双倍返还原告支付的购房定金30000元合计60000元给原告；3、被告向原告支付逾期交房违约金18411元（按合同约定的出卖人逾期交房，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金计算，即227301元×0.0003×270天=18411元。从2019年1月1日起暂计至2019年9月1日止）；4、被告向原告支付房屋增值部分的经济损失48873元（增值部分：13094元/平米×39.56平米-11858.58元/平米×39.56平米=48873元）；5、法律服务费4000元由被告承担；6、本案诉讼费由被告华桂公司承担。事实和理由：2017年12月15日，原、被告双方签订了《富丰•长堽1号》认购协议书，原告交付了30000元的购房定金给被告。被告将座落于南宁市兴宁区•长堽1号10号楼2412号商品房出售给原告，建筑面积39.56平方米。于2017年12月28日双方签订了《南宁市商品房买卖合同》，原告并按合同约定总价分期交付了购房款227301元给被告，合同约定均价每平米11858.58元，总价款469125元，房屋交付期限为2018年12月31日。2018年12月底原告收到被告寄来的延期交房的告知函，便到被告处参观所购买的房屋，根据原房屋的平面设计图，东面是有一个阳台的，但现在阳台根本不存在与购房平面设计图完全不符，小区的绿化也未能进行施工。截止至今原告多次要求被告交房，但被告迟迟未能交房，被告为推卸责任，多次向原告发延迟交房告知函，说明因验收无法通过故无法交房。庭审中，原告撤回了第四项诉请。 被告华桂公司答辩称：一、涉案的《商品房买卖合同》合法有效，该合同应当继续履行，原告无权请求解除涉案的《商品房买卖合同》。(一)涉案的《商品房买卖合同》为合法有效的合同。《商品房买卖合同》“说明”部分已经表明“签约之前，买卖双方当事人应当仔细阅读本合同全部条款并充分协商”，同时在《商品房买卖合同》的开头部分也表明了“买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议”，上述条款均表明了《商品房买卖合同》系原告与被告在平等自愿、充分协商的基础上达成的，系双方真实的意思表示，属于合法有效的合同，原告与被告应当按照合同约定遵守和履行相关权利义务。(二)原告以华桂公司未按期交房为由要求解除合同，没有合同及法律依据。1、原告以华桂公司延期交房为由解除合同，该主张与合同约定不符。根据涉案《商品房买卖合同》第九条约定，华桂公司应当在2018年12月31日前向买受人交付房屋。即使假设华桂公司存在延期交房的情形，根据涉案《商品房买卖合同》第十条第1款约定，在扣除合同第九条约定的特殊原因外，延期未超过180天的，合同继续履行；只有延期超过180天以上的，买受人才有权解除合同。以上合同条款约定了买受人可以解除合同的条件，按照上述合同约定，在扣除可以顺延交房的天数后，华桂公司逾期交付房屋超过180天的，原告才有权解除合同，但目前，在合同履行的过程当中出现可顺延交房的特殊情形，被告逾期交房并未超过180天。2、根据双方所签订的《商品房买卖合同》第九条约定，如出现合同约定的特殊原因的，被告交房时间相应顺延。具体表现在以下几方面：(1)根据南宁城区国家气象观测站观测：在2016年3月1日至2019年10月17日期间，中雨以上天气共计141天。根据合同约定，因天气原因导致被告逾期交付商品房的时间也随之相应顺延，故按合同约定，被告可以据实顺延141天交房。(2)根据被告提供的案涉工程项目停电签证单显示：该工程项目于2016年6月21日连续停电10小时；2016年9月2日连续停电11小时：2016年9月18日连续停电8小时；2018年3月27日连续停电11小时；2018年7月31日连续停电12小时，以上按照合同约定应相应顺延5天交房。(3)根据南宁市人民政府关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告(南府字【2016】14号、南府规【2017】21号、南府规【2018】12号、南府规【2019】13号)规定：“高考期间的6月7日8时00分至6月8日17时00分，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业；中考期间的6月24日8时00分至6月26日17时00分，全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。”结合相关的签证单显示，被告的建筑工地正好在作为考点的第十七中学200米范围内，故2016年、2017年高考中考期间均停工五天，2018年、2019年高考中考期间均停工3天，以上共计16天不得施工。因此，被告商品房的交付时间按合同约定也随之相应顺延16天。(4)根据南宁市城乡建设委员会关于做好“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知(南建质安【2016】57号、南建质安【2017】86号、南建质安【2018】123号)规定：“2016年9月6日到9月15日，2017年9月7日至9月16日以及2018年9月7日至9月16日全市成区范围内预拌混凝土站、采石场等生产企业暂停生产作业。”被告的建筑工地因预拌混凝土站无法提供混凝土而随之停工30天。因此，被告商品房的交付时间按合同约定也随之相应顺延30天。(5)根据《南宁市城乡建设委员会关于做好自治区成立六十周年庆祝活动期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》南建质安【2018】166号规定，2018年12月4日零点至2018年12月14日24点，因自治区成立六十周年庆典活动环境整治，全市市区范围内建筑工地停工整治，故被告按约定应相应顺延11天交房。(6)根据南宁市政府办公厅文件处理笺及公文办理意见反馈笺及相关签证单显示：2019年3月15日至2019年3月20日因海绵城市验收期间内河河段汇水范围工地暂停施工，被告按约定应相应顺延6天交房。综上，被告合计可以顺延209天交房。在扣除掉相应顺延的天数后，并未达到合同约定延期180天的期限，故原告无权解除合同。(三)如本案判决解除合同，将可能会引发全体诉讼，造成社会不安定因素。与原告同一批向华桂公司购买房屋的业主有数百名业主，如原告以不合理的理由解除涉案合同，将导致其他业主可能会效仿，纷纷起诉要求华桂公司解除合同及退款，将导致交易不稳定，引发群体诉讼，这一风险也恳请法庭在评议本案时予以考虑。二、原告在履行《商品房买卖合同》过程中存在逾期付款的违约行为，华桂公司可依据合同约定顺延交房时间且无需承担任何违约责任。(一)首先，根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第一条第2款的约定：原告应当分六期付完全部购房款，其前五期房款己按期支付给被告；第六期约定原告应于2019年1月7日前支付剩余全部房款179000元。但截至目前为止，原告仍未支付剩余房款179000元，己经构成严重违约。根据《商品房买卖合同》第九条第2款第(7)项约定，买受人未付清其应当支付的房款的，华桂公司可据实予以延期。以及合同附件六第二条第四款约定，买受人未能按本补充协议约定支付房款的，出卖人交房时间可按买受人逾期付款的时间顺延。因此，依据上述合同约定，华桂公司并不需要向原告承担逾期交房的违约责任，原告要求华桂公司承担违约金主张没有任何合同依据。(二)另根据《商品房买卖合同》第十条第2款的约定，出卖人向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的1％为上限。由此可见，双方己通过约定的方式确定了在逾期交房的情况下，即使假设出卖人真的需要承担逾期交房的违约责任，也应当以房屋总房款的1％为上限。因此亦不应当支持原告关于要求被告支付违约金的诉讼请求。三、原告的诉讼请求被告返还双倍定金没有任何合同及法律依据。在双方签订的《商品房买卖合同》中，原支付的定金己转化为房价款，且该《商品房买卖合同》并无定金罚则的约定。根据《担保法》第九十条的规定，定金合同为要式合同，必须以书面的合同条件约定定金罚则方能成立。故原告主张被告双倍返还定金无法律及合同依据。四、关于原告与被告签订《商品房买卖合同》后，原告何时取得《商品房买卖合同》的问题。经被告核实，在原告于2017年12月27日支付第一期房款时，被告就已经将双方签订的《商品房买卖合同》交给原告。综上所述，原告要求解除合同，并要求华桂公司双倍返还定金及支付违约金的主张没有任何事实和法律依据；另外，因原告存在逾期付款的违约行为，被告有权顺延交房日期。因此，恳请法院依法查明案件事实，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月15日，原告陈素梅（买方）与被告华桂公司（卖方）签订《【富丰·长堽1号】认购协议书》，约定：买方认购10号楼24层12号房，买方签订协议时缴纳定金30000元，买方须于签订本认购协议之日起7日内即2017年12月22日前向卖方缴纳购房款（含定金）并签署《商品房买卖合同》及相关文件。原告于2017年12月15日向被告支付了定金30000元。2017年12月28日，原告陈素梅（买受人）与被告华桂公司（出卖人）签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：YS10170114），约定原告购买被告开发的位于南宁市兴宁区富丰·长堽1号10号楼24层2412号房，商品房总金额453301元。第七条：买受人按分期付款的方式按期付款。第九条：出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方政府有关规定，将具备下列第2种条件，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付买受人（原告）使用：……2、该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，不可抗力包括但不限于自然灾害、公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水、“创城”、“创卫”活动等因素影响正常施工及各项验收；如发生上述情形之一的，出卖人可据实相应延期交房；（2）因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为导致工期延误的；……（4）因政府行为引起的停工、气象部门记录当日降雨量达到中雨以上时按1日计算；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法引起的延误；因其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于因政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令；（5）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）；（7）买受人尚未付清其应当支付的房款、物业专项维修基金、预告登记费、备案费等相关费用的（此种情况下房屋保修期自交房通知书或交房公告中确定的交房时间起计，不予顺延）。关于逾期交房违约责任，第十条出卖人逾期交房的违约责任：1、（2）逾期超过30日不超过180日，自合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。（3）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，但必须向出卖人提出书面申请。2、本条中出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的百分之一为上限。3、买受人应在出卖人逾期交房超过120日的当日起10日内以书面形式通知出卖人是否解除合同；如买受人未在上述期限内以书面形式通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利，本合同继续履行。第十二条：由于买受人原因，未能按期交付的，双方对延期交房的责任及产生的相关费用约定见附件六第二条。该合同的附件六《合同补充协议》第一条付款方式的补充约定：2、分期付款。买受人在签订《商品房买卖合同》及本补充协议后应当按以下时间如期将房款汇入出卖人指定的银行账户：（1）2017年12月30日前支付房款71301元（含已付定金）；（2）2018年3月30日前支付房款39000元（含已付定金）；（3）2018年6月30日前支付房款39000元（含已付定金）；（4）2018年9月30日前支付房款39000元（含已付定金）；（5）2018年12月30日前支付房款39000元（含已付定金）；（6）2019年1月7日前支付房款226000元（含已付定金）。第二条交接的补充约定：2、本合同第十二条第二款所述“由于买受人原因未能按期交付的”情况包括：（4）因买受人未能按合同约定付清总房款及违约金造成延期交房的。4、如买受人未能按本协议补充协议约定支付房款的，出卖人交房时间可按买受人逾期付款的时间顺延。合同签订后，原告分别于2017年12月28日、2018年3月31日、2018年6月26日、2018年9月21日、2018年12月27日向被告支付了房款41301元、39000元、39000元、39000元、39000元。原告于2018年12月27日向被告支付了公共维修资金3047元、权籍调查费108元。2019年4月27日，被告向原告发出《富丰·长堽1号10栋延期交房告知函》，载明：因受南宁市政府重点工程项目BRT改造管线迁移等因素，再加上客观存在的天气因素、政策性停工等因素，对项目约定的交付时间造成了严重影响，预计可交付时间为2019年6月30日，由此产生的违约责任，我司将按《商品房买卖合同》中第十条“出卖人逾期交房的违约责任”履行。2019年6月26日，被告向原告发出《富丰·长堽1号10栋延期交房告知函》，载明：截止目前，10号楼工程方面已基本完成，正在组织各专项验收工作，将于2019年7月31日可完成验收并交房。因与被告之间房屋预售合同纠纷，原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。原告委托南宁市兴宁法律事务中心的法律工作者作为本案的诉讼代理人，并支付了律师费4000元。庭审中，被告自认其实际迟延交房的时间为109天。 另查明，富丰·长堽1号10号楼于2016年4月6日开工建设，于2019年10月25日经建设、施工、设计、勘察、监理等单位验收合格。2019年11月1日，被告向原告发出《富丰·长堽1号入住通知书》，通知原告定于2019年11月2日办理入住手续。 还查明，被告提供南宁市气象局气象科技服务中心出具的地球大气探测资料卡显示：南宁市城区2016年3月1日至2018年7月11日共有中雨55天、大雨21天、暴雨15天；2018年7月11日至2018年7月24日共有中雨2天、大雨2天、暴雨1天；2018年7月25日至2019年4月19日共有中雨16天、大雨7天、暴雨1天；2019年4月20日至2019年8月4日共有中雨8天、大雨5天、暴雨3天；2019年8月5日至2019年10月17日共有中雨2天、大雨3天。 被告华桂公司提供建设单位、施工单位、监理单位盖章确认的签证单证实：因2016年6月21日连续停电共计10小时、2016年6月7日至8日为高考期间、2016年6月24日至26日为中考期间，施工单位申请工期顺延，建设单位、监理单位予以确认，被告注明“2016年6月21日停工属实，2016年6月7日、8日、24日、25日、26日停工属实”。因2016年9月2日、2016年9月18日、2018年3月27日、2018年7月31日停电，施工单位申请工期各顺延一天，建设单位、监理单位予以确认，其中，被告在2016年9月3日的延期签证中备注：“9月2日停电超8小时，同意工期顺延壹天”；在2016年9月19日的延期签证中备注：“现场无停工，不予签证”；在2018年3月28日的延期签证中盖章确认；在2018年8月1日的延期签证中备注：“属实”。另，因广西壮族自治区成立六十周年庆典活动环境整治，2018年12月4日至12月14日期间全市市区范围内建筑工地停工整治，施工单位申请工期顺延十一天，建设单位、监理单位予以确认，被告在2018年12月18日的签证单上注明“同意顺延拾天（10天）”。 以上事实，有《【富丰·长堽1号】认购协议书》、《南宁市商品房买卖合同》、收据、《富丰·长堽1号10楼延期交房告知函》、入住通知书、南宁市气象局气象科技服务中心证明、建设工程质量竣工验收意见书、签证单、委托代理合同、广西增值税普通发票及当事人陈述予以证实。 本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应当恪守履行合同。 关于被告是否可据实延期交房的问题。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第九条约定“……如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（4）因政府行为引起的停工、气象部门记录当日降雨量达到中雨以上时按1日计算；或为执行当时政府的法律法规或配合政府执法引起的延误；因其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于因政府有关活动、节日、庆典、中考、高考等下发停工禁令；（5）非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，不足8小时按8小时计算）”。被告抗辩因高考、中考禁止施工、南宁市“两会”期间建筑工地整顿、降雨、停电，按合同约定交房期限相应顺延。原告主张高考、中考、南宁市“两会”，每年都举办、都会发生，签约时即可以预见，不能作为延期事由。本院认为，双方对于上述合同条款的理解存在争议，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条的规定，应按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。从《商品房买卖合同》条款的文字表述和当事人的约定意图上看，合同约定的据实延期交付房屋条件是为了避免合同签订后出现双方不可预见或不可抗拒事由导致合同履行期的延误，这从合同约定“特殊原因”、“据实”等情况可以体现，而上述合同条款为被告方提供的文本，应作出对被告更为严苛的解释。被告主张因中、高考、“两会”、中雨以上天气等原因造成的停工天数属于可据实延期的情形，在计算逾期天数时应当扣除。对于中、高考期间，虽然南宁市政府规定中、高考期间全市范围作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业属于政府限制性行为，但被告未能举证证实涉案项目位于禁止施工的范围内，故对被告主张扣除中、高考期间的停工天数的主张，本院不予支持。对于“两会”期间，合同第九条并未明确约定“两会”属于可据实延期的事由，被告主张扣除该期间的停工天数，缺乏合同依据，本院不予支持。对于中雨以上天气及停电导致停工是否可以顺延交房的问题，被告主张2016年3月1日至2019年10月17日期间中雨以上天气共计141天，应作为据实延期的事由，但其未举证证明上述期间全部因降雨导致停工，且被告主张扣除本案合同签订前及约定交房时间后因中雨以上天气导致停工的天数，依法无据，故对其上述主张本院不予支持。在被告提供的签证单中，2016年6月21日、2016年9月2日、2016年9月18日的停电事由，均发生合同订立之前，故不能作为交房顺延的事由。对于2018年3月28日、2018年8月1日、2018年12月18日的签证单，可以证实确实因停电和自治区成立六十周年庆典活动造成工期延误，发生在签订合同之后、约定交房期之前，且被告及建设单位、监理单位均在签证单中盖章确认，根据该实际情况，本院认定因停电和自治区成立六十周年庆典活动工期顺延，相应交房时间顺延12天。对于被告主张2019年3月15日至2019年3月20日期间因海绵城市验收期间应顺延工期6天，发生在约定交房期之后，故不能作为交房顺延的事由。 关于本案合同是否解除的问题。尽管被告未能在约定的交房期限内向原告交付达到合同约定交房条件的商品房，确已构成违约，但原告至今亦未按合同约定的付款时间向被告支付第六期房款，按照合同补充协议第二条第4点“如买受人未能按本补充协议约定支付房款的，出卖人交房时间可按买受人逾期付款的时间顺延”的约定，被告的交房时间亦可顺延，现原告以被告逾期交房超过180日为由主张解除合同，不符合合同约定，本院不予支持。基于此，原告诉请被告返还购房款、公共维修资金，并双倍返还定金，无事实依据，本院不予支持。至于原告主张其在签订合同时并未看到合同的全部内容，由于原告未能提交相应证据予以证实，故本院对原告的陈述不予采信。 关于违约金的计算问题。庭审中，被告自认其实际迟延交房的时间为109天。根据合同第十条第1点第（2）项的约定，被告应按已交付房价款的每日万分之三向原告支付违约金，合同第十条第2点还约定“出卖人应向买受人支付的逾期交房违约金最高额以本合同约定总房价款的百分之一为上限”，按合同第十条第1点第（2）项的约定计算得出的违约金已超过了合同总房价款的百分之一，故被告应向原告支付的违约金应为4533.01元（453301元×1%）。 关于法律服务费的问题。由于原、被告双方签订的合同中并未明确约定在被告逾期交房后，原告向被告主张权利所产生的法律服务费由被告承担，故本院对原告的该项诉请不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下： 一、被告广西华桂畜牧饲料有限公司向原告陈素梅支付逾期交房违约金4533.01元； 二、驳回原告陈素梅的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3362元，由原告陈素梅负担3337元，被告广西华桂畜牧饲料有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  刘孙丽 二〇一九年十二月九日 书记员  马雨柔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。