安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1623民初3670号 原告（申请执行人）：朱云龙，男，1979年3月30日出生，汉族，住安徽省利辛县。 原告（申请执行人）：王婧，女，1982年3月8日出生，汉族，住安徽省利辛县。 二原告共同委托诉讼代理人：薛跃文，北京京师（合肥）律师事务所律师。 被告（案外人）：郑俊涛，男，1965年3月28日出生，汉族，住安徽省利辛县。 被告（被执行人）：安徽强力房地产开发有限公司，住所地安徽省六安舒城县城关镇龙津大道**，统一社会信用代码91341523740894855R（2-2）。 法定代表人：钟彭鹏，该公司经理。 委托诉讼代理人：周仁才，该公司员工。 原告朱云龙、王婧与被告郑俊涛、安徽强力房地产开发有限公司（以下简称“强力公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，经双方当事人同意，书面进行了审理。本案现已审理终结。 朱云龙、王婧向本院提出诉讼请求：1.准许执行强力公司所有的南侧强力学府名都Ｂ2楼120号（房产证号20××45），涉诉标的为122万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月20日，安徽省利辛县人民法院对原告朱云龙、王婧与被告强力公司民间借贷纠纷一案作出（2015）利民一初字第03048号民事判决。判决生效后，二原告向安徽省利辛县人民法院提出执行申请。安徽省利辛县人民法院于2019年4月12日作出（2019）皖1623民初执恢53号裁定，查封强力公司名下所有的位于南侧强力学府名都Ｂ2楼120号（房产证号20××45）房产。之后案外人郑俊涛向法院提出书面执行异议，安徽省利辛县人民法院于2019年5月12日作出（2019）皖1623执异3号裁定，中止对南侧强力学府名都Ｂ2楼120号（房产证号20××45）房产的执行。原告认为利辛县人民法院作出的对强力公司名下所有的南侧强力学府名都Ｂ2楼120（房产证号20××45）处房产的中止执行裁定明显有误。首先，本案原告在一审判决生效后及时向利辛县人民法院申请强制执行，利辛县人民法院在2019年4月12日做出（2019）皖1623执恢53号裁定。在作出（2019）皖1623执恢53号裁定之前，执行处于中止阶段。在此期间被告郑俊涛（2019年4月8日）与强力公司签订购房合同，明显存在购房人与买房人之间存在恶意串通，损害第三人利益，排除法院强制执行的嫌疑。其次，虽然郑俊涛与强力公司签订了房屋买卖合同，但是强力公司并未在合同约定的30日期限内办理合同登记备案。不动产登记中心信息显示南侧强力学府名都Ｂ2楼120商铺（房产证号20××45）的物权所有人仍是强力公司。根据法律规定，商品房买卖必须到房产局办理合同备案和房屋登记，才属于买房合法的财产。此时的物权才具有公示效力。所以郑俊涛与强力公司之间存在的债权而不是物权关系，法院仅以存在合法的买卖合同认定强力学府名都Ｂ2楼120号商铺的物权属于郑俊涛所有，明显属于认定事实、适用法律错误。最后，亳州药都典当有限公司出具的说明，证明强力开发有限公司把在利辛开发的商铺抵押给典当公司来借款，是否办理了抵押登记？强力公司是否存在先抵后卖的事实？强力有限公司开发的商铺有多少？卖给郑俊涛的商铺是否具有唯一性等等问题，法院都没有查清。因此郑俊涛提出的异议不能阻碍原告申请的强制执行。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告诉求。 被告郑俊涛辩称，我买房有合同，对原告和强力公司的债务其不知道，现在买房子还没有备案就查封了，我认为不合理，我和强力公司和没有债权债务关系；我拿钱买房子，没有恶意串通，这个购买的是商铺，我购买的合法合理。 被告强力公司辩称，此处房产我们向亳州融资担保公司借款，房屋抵押给他们了，房屋是亳州融资担保公司出售的。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2014年7月21日，强力公司与亳州市创新创业投资有限公司、中国银行股份有限公司亳州分行签订人民币委托贷款合同，借款3600万元用于补充营运资金。同日，强力公司与亳州市融资担保有限责任公司签订最高额抵押合同，将包括本案涉案的位于Ｂ2楼120（房产证号：20××45）在内的32处房产抵押给亳州市融资担保有限责任公司，并办理了抵押登记，抵押期间自2014年7月21日至2017年7月21日。2018年12月10日，安徽安城金融控股集团有限公司与强力公司、案外人殷志杰达成三方合作协议，约定抵押商铺由案外人殷志杰所有并处置，殷志杰支付给安徽安诚金融控股集团有限公司2960万，支付给强力公司450万元……在该协议下，殷志杰将涉案房产出售给郑俊涛。2019年4月8日，强力公司与郑俊涛签订商品房买卖合同（预售），约定将案涉房产以122万元的价格出卖给郑俊涛。郑俊涛于当日用其妻子高传真的银行卡通过ＰＯＳ机分别刷卡22万元给案外人刘峰、100万元给利辛县城南乐天食品经营部，后刘峰刷卡10万元给城南乐天食品经营部，因为没有办好手续，故刘峰没有将剩余12万元给城南乐天食品经营部。城南乐天食品经营部是亳州药都典当有限公司指定销售由其工作人员汝杰监管，为办理ＰＯＳ机使用的营业执照名称。2019年4月13日，强力公司与郑俊涛完成了对位于南侧强力学府名都Ｂ2楼120（房产证号：20××45）交房手续，但未办理备案登记。朱云龙、王婧与强力公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月20日作出（2015）利民一初字第03048号民事判决：一、强力公司于本判决生效之日起三十日内偿还朱云龙、王婧借款336万元及利息（利息自2014年9月26日起按照年利率24%计算值付清之日止），强力公司于本判决生效之日起三十日内偿还朱云龙、王婧借款96．5万元及利息（利息自2014年9月27日起按照年利率24%计算至付清之日止），强力公司于本判决生效之日起三十日内偿还朱云龙、王婧149．76万元及利息（利息自2014年9月28日起按照年利率24%计算至付清之日止），强力公司于本判决生效之日起三十日内偿还朱云龙、王婧借款100万元及利息（利息自2014年10月14日起按照年利率24%计算至付清之日止）；二、驳回朱云龙、王婧的其他诉讼请求。判决生效后，朱云龙、王婧向法院申请强制执行，利辛县人民法院于2019年4月15日查封了强力公司名下所有的位于利辛县南侧强力学府名都Ｂ2楼120号（房产证号20××45）房产。2019年4月18日，郑俊涛向利辛县人民法院提出书面执行异议，利辛县人民法院于2019年5月22日作出（2019）皖1623执异3号裁定，中止对利辛县强力学府名都Ｂ2楼120号房产的执行。涉案房屋至今未办理过户登记手续。 本院认为，本案的争议焦点在于郑俊涛就案涉房屋是否享有足以排除朱云龙、王婧强制执行的民事权益。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以说明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郑俊涛与强力公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，且该购房合同已经“利辛县房管局商品房网上签约备案系统”电子备案，应认定为合法有效。郑俊涛与强力公司签订的商品房买卖合同虽已生效，涉案房屋在被利辛县人民法院查封之前已完成交付，郑俊涛提交的《强力·学府名都》交房流转单上显示的交付日期为2019年4月13日，而涉案房屋在2019年4月15日被利辛县人民法院查封，故应认定交付行为有效，郑俊涛合法占有该商品房。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。值得注意的是，第二十八条与第二十九条的关系是一般条款与特别条款的关系，在一般条款与特别条款对同一事项有不同规定时，应适用特别规定，故本案不应适用第二十八条，而应适用第二十九条规定。根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，郑俊涛对于该条规定的第（一）、（三）项均满足，但是对于第（二）项并不满足，第（二）项明确了所购商品房系用于“居住”且买受人名下无其他用于居住的房屋，郑俊涛所购商品房系商铺，且朱云龙、王婧所举证据四利辛县人民法院在2019年5月14日下午15时对郑俊涛问话笔录中能够反映郑俊涛在强力学府有住房一套（20#604室），故郑俊涛并不满足第二十九条第（二）项中的“居住”属性，郑俊涛对登记在被执行的强力公司名下的商品房提出停止执行异议的，本院依法不予支持。 综上所述，郑俊涛提出的执行异议的事实与理由并不能排除对涉案房屋的执行，故本院对朱云龙、王婧申请执行人执行异议之诉依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十九条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行安徽省利辛县人民法院（2019）皖1623执恢53号执行裁定，执行标的为122万元。 案件受理费15780元，由被告安徽强力房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 本院（2019）皖1623执异3号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  黄海洋 人民陪审员  王 玲 人民陪审员  王 杰 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  王小宇