文书内容山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁13民终9077号上诉人（原审原告）：王春峰，男，1978年2月13日生，汉族，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：卢善和，山东兰友轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:鲁盟地产经纪连锁有限公司。住所地临沂市兰山区通达路与涑河南街交汇处临商一号10号楼10022-10034室。法定代表人：刘后英，总经理。委托诉讼代理人:杨云宝，男，该公司职工。被上诉人（原审被告）:李善念,男,1977年3月4日出生,汉族，住临沂市兰山区。上诉人王春峰因与被上诉人李善念、鲁盟地产经纪连锁有限公司（下简称鲁盟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初19262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王春峰上诉请求：1.依法撤销一审判决第三项，并改判二被上诉人连带赔偿上诉人损失2,208,373.57元或改判被上诉人鲁盟公司承担主要过错责任并予以赔偿；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人向鲁盟公司缴纳了中介费用，委托其提供专业的居间服务以实现购房目的。鲁盟公司作为专业房地产经纪公司，在提供居间服务过程中，未尽到严格审查及提醒义务，未如实向上诉人提供购房信息，致使本案的《鲁盟地产买卖契约》存有严重瑕疵，导致上诉人购房目的无法实现，其应当承担重大过错责任。上诉人因为二手房交易知识的匮乏，才委托专业房产中介公司提供服务，化解交易风险，以顺利实现合同目的。鲁盟公司收取上诉人的巨额中介费用，其义务是什么？为什么不严格按二手房交易的规范进行办理？本案一审判决，被上诉人竟然无任何赔偿责任。被上诉人只有收取中介费的权利，没有与中介费对应的义务，对上诉人极不公平。鲁盟公司提供的格式合同，其相关条款既未向上诉人明确提示和说明，也与法律规定相悖。如此“专业”的中介公司，制造出了一个巨大的矛盾和沉重负担，强加给上诉人，何谈公正？综上，一审判决免除鲁盟公司的责任，在认定事实和适用法律上是严重错误的。被上诉人辩称，一审判决事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原审判决。李善念未发表意见。王春峰向一审法院起诉请求：1.解除王春峰与李善念、鲁盟公司签订的《鲁盟地产买卖契约》；2.判令李善念与鲁盟公司双倍返还定金12万元并赔偿王春峰经济损失2,152,962.80元；3.诉讼费由李善念与鲁盟公司承担。一审法院认定事实：2016年8月28日，王春峰（乙方、买方）、李善念（甲方、卖方）及鲁盟公司（丙方、见证方）签订了《鲁盟地产买卖契约》一份，约定：第一条、甲方同意将其坐落在临沂市兰山区××号楼××单元××室的房产出售，建筑面积约207平方米，其中主房207平方。第二条、交易价格与定金。1、甲、乙双方同意上述房产的交易价格为1320000元。本合同签定之日，乙方须支付60000元，作为购房定金交由丙方保管。第三条、付款时间与办法。在合同签订60日内乙方支付首付款为交易价格金额的25%，即330000元，首付款交由房产交易中心账户监管。剩余房款990000元申请银行按揭，银行放款后交由房产交易中心账户保管，在乙方房产证作抵押后两日首付款与贷款部分一并付给甲方。第四条、甲方应于收到乙方全额房款之日起3日内将交易的房产全部交付给乙方，并应在交房当日将水、电、物业等费用结清，若甲方未按约定缴付，所产生的后果由甲方负责，与乙方无关。第五条、甲方保证上述房屋权属清楚。自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿。第六条、1、本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，以购房定金全额对丙方与甲方进行赔付。甲方中途悔约，应书面通知乙方与丙方，并自悔约之日起三日内主动以两倍定金对乙方进行违约赔偿。2、乙方不能按期向甲方付清购房价款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房价款万分之叁的违约金。任何一方逾期60日以上未履约的，视为悔约，违约方应按本条第一款的规定承担责任，但双方另有约定的除外。补充条款6、其他约定事项：甲方自合同签订日将房屋交乙方使用，待甲乙房产证完毕后进行过户手续。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，王春峰依约缴纳了购房定金60000元并向李善念转款130000元。李善念亦将涉案房屋于2016年8月28日交付王春峰使用，王春峰对涉案房屋进行了装修。后王春峰与李善念因房屋买卖发生纠纷，王春峰诉至一审法院。庭审中，王春峰向一审法院申请对涉案房屋的增值部分及室内装修工程的造价进行鉴定。一审法院依法委托山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司及山东恒正项目管理有限公司进行评估鉴定。2019年6月24日，山东恒正项目管理有限公司作出鲁恒审字【2019】第49号《工程造价鉴定意见书》，载明：“1、依据现场测量、勘测鉴定柳溪美庐1＃楼2单元602室不能搬走的装饰装修工程413014.80元，其中有小票及转账记录的造价293100元；2、能搬走的家具、家电有收据的为310800元”。王春峰花费鉴定费10000元。2019年7月24日，山东坤源土地房地产资产评估咨询有限公司作出山东坤源估字（2019）第3757号《房地产司法鉴定估价报告》，载明：“增值部分为1739948元”。王春峰花费鉴定费9000元。另查明，王春峰另缴纳维修基金22652元、契税18572.77元、物业费7059.30元、采暖费4119.30元、维修保证金4000元，以上费用缴费单据中均显示户主为李伟；王春峰为办理银行按揭贷款花费担保费9086元、公证费1100元。涉案位于临沂市兰山区××号楼××单元××室房屋现登记在案外人李伟名下。涉案房屋现仍处于抵押、查封状态。一审法院认为，王春峰与李善念在签订《鲁盟地产买卖契约》时，均明知涉案房屋归案外人李伟所有，而签订《鲁盟地产买卖契约》，致使王春峰不能实现合同的目的，且该房屋处于抵押状态，因此，对王春峰要求解除其与李善念签订的《鲁盟地产买卖契约》的诉讼请求，一审法院予以支持。王春峰与李善念对于涉案房屋的买卖均负有一定的过错责任，且涉案房屋现处于抵押、查封状态，导致涉案房屋无法进行过户登记，王春峰的合同目的无法实现，李善念应负主要的过错责任。王春峰在房屋买卖过程中，明知涉案房屋登记在案外人李伟名下仍购买涉案房屋，其自身亦存在一定的过错责任。根据双方合同履行情况，一审法院酌情认定王春峰的过错责任为30%，李善念的过错责任为70%。对于王春峰因涉案房屋的损失包括：涉案房屋不能搬走的装饰装修工程造价413,014.80元。经评估涉案房屋增值部分为1,739,948元。另王春峰支付的维修基金22,652元、契税18,572.77元、维修保证金4000元、担保费9086元、公证费1100元，共计2,208,373.57元。李善念应当根据过错程度向王春峰进行赔偿，数额为1,545,861.50元（2,208,373.57元×70%）。对于王春峰主张的要求李善念赔偿的物业费及采暖费损失，因王春峰已入住涉案房屋，该部分费用应由王春峰承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。现王春峰要求李善念赔偿违约损失，故对王春峰要求李善念双倍返还定金12万元并赔偿王春峰经济损失2,152,962.80元的诉讼请求，符合法律规定的部分，一审法院予以支持。鉴于王春峰缴纳的购房定金60,000元在鲁盟公司处，鲁盟公司应当将该定金返还给王春峰。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条，第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除王春峰与李善念、鲁盟地产经纪连锁有限公司于2016年8月28日签订的《鲁盟地产买卖契约》；二、李善念返还给王春峰购房款130,000元；三、李善念支付给王春峰各项损失1,545,861.50元；四、鲁盟地产经纪连锁有限公司返还王春峰购房定金60,000元；四、李善念支付给王春峰司法鉴定费13,300元【（10,000元+90,000元）×70%】；五、驳回王春峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24,024元，由王春峰负担7207元，由李善念负担16,817元。本案二审中，上诉人围绕上诉请求提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人提交与鲁盟地产经纪连锁有限公司486店工作人员（徐伟峰、刘经理）微信聊天截图三张。证明了鲁盟公司工作人员在明知房子不是被上诉人的情况下承诺可以让案外人李伟来签订委托书，可以出售涉案房屋。后来由于案外人李伟不同意，致使上诉人购房的目的落空。被上诉人鲁盟公司存在重大过错。被上诉人鲁盟公司经质证认为：对证据的真实性有异议，公司刘经理的聊天记录主体不明确，不清楚是否是我公司员工，对此证据不予认可。针对徐伟峰的聊天截图，我方对真实性不予认可。该聊天记录的截图也不能证明被上诉人向上诉人承诺案外人李伟会来签订该委托书，恰恰相反只可以证明上诉人明知涉案房屋为案外人李伟所有，我方已尽到了详细告知的义务，不应承担法律责任。对于双方二审争议的证据，本院认证如下：上诉人所提交的微信聊天记录的截图，被上诉人鲁盟公司对证据的真实性有异议，对聊天记录的主体有异议，上诉人未提供其他证据证明聊天记录中双方的身份情况，本院对该份证据的真实性与关联性均不予认定，不为本案有效证据。本院认为，本案二审的争议焦点在于：被上诉人鲁盟公司对于上诉人因解除房屋买卖合同所致损失是否应承担赔偿责任。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。在本案中，被上诉人鲁盟公司作为房产中介，所负有的义务为向上诉人王春峰提供房源，并促成上诉人与出卖人签订房屋买卖合同。在双方签订合同的过程中，被上诉人鲁盟公司已明确告知上诉人涉案房屋的登记所有权人为案外人李伟，而上诉人同意与被上诉人李善念签订房屋买卖合同。双方签订房屋买卖合同后，被上诉人鲁盟公司作为居间人的合同义务已履行完毕。上诉人未提供证据证明被上诉人鲁盟公司故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，上诉人要求被上诉人鲁盟公司对其损失承担赔偿责任无法律依据，本院不予支持。综上所述，王春峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24024元，由上诉人王春峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 万法宝审 判 员 田开玉审 判 员 姚玉蕊法官助理 朱萱萱二〇一九年十二月十九日书 记 员 王 雨