淮安市清江浦区人民法院 行 政 裁 定 书 （2019）苏0812行初424号 原告邓四清，男，汉族，××年××月××日出生。 委托代理人吴雪英，住址同上，系原告妻子。 被告盱眙县自然资源和规划局，住所地盱眙县燕山路**。 法定代表人郭茂，职务局长。 第三人魏礼峰，男，汉族，××年××月××日出生。 第三人田玉芳，女，汉族，××年××月××日出生。 原告邓四清诉被告盱眙县自然资源和规划局（以下简称“盱眙自然资源局”）、第三人魏礼峰、田玉芳房屋登记行政撤销一案，于2019年9月13日向本院提起诉讼。本院于2019年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。 2019年1月31日，盱眙自然资源局为第三人魏礼峰、田玉芳、盱眙县润龙房地产开发有限公司（以下简称“润龙公司”）办理了房屋转移登记，向第三人魏礼峰、田玉芳颁发了苏（2019）盱眙县不动产权第0005125号不动产权证，房屋坐落于盱眙经济开发区东方大道2-1号三瑛国际1、2号楼1703室。 原告邓四清诉称：盱眙法院在审理原告与润龙公司（2017）苏0830民初2882号建设工程施工合同纠纷一案中，确认案涉工程尚未通过竣工验收合格，包括本案房屋在内的31套房屋也没有交付使用。盱眙县住建局2017年11月1日出具《关于三瑛国际1、2号楼购房情况说明》，确认案涉31套房屋只做了网签，无购房款进账、无发票、未备案，购房手续不齐，并向原告承诺：鉴于润龙公司与施工方（邓四清）存在工程款等相关债务纠纷，并已诉至法院，我局将对上述31套交易手续不齐全的房屋进行限制销售，停止办理注销、抵押、转让等一切相关手续，待盱眙法院审结该债务纠纷后，根据判决结果实时恢复办理31套房屋的相关手续。但盱眙住建局言而无信，于2018年1月26日、29日、1月31日将上述31套房屋买卖合同进行了备案，原告对该行为不服，提起行政诉讼，目前案件正在审理中。不料，上述2882号民事判决生效的2019年4月29日前后，原告发现被告早在2019年1-3月期间，将所诉房产进行了不动产登记，致使原告民事判决执行未果。被告明知涉案房产交易不合法且不动产登记的必备前置程序即交易合同的备案证明目前仍在诉讼中，仍然违法进行不动产登记，使开发商违规售房及规避债务执行的目的得逞，严重侵犯了原告的合法权益。请求人民法院撤销被告作出的苏（2019）盱眙县不动产权第0005125号不动产权证。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据： 1、2017年11月1日盱眙县住建局和桂五镇人民政府联合出具的《关于三瑛国际1、2#楼购房情况说明》；2、不动产权证发证记录；3、盱眙县法院（2017）苏0830民初2882号民事判决书、裁定书；4、孙英等31户购房详情表。 被告盱眙自然资源局辩称：一、原告不具备提起本案诉讼的主体资格。（2017）苏0830民初2882号民事判决中已查明，原告邓四清系无施工资质的个人，其挂靠南京凯盛公司承接案涉工程，违反了法律强制性规定，故原告邓四清与案外人南京凯盛公司签订的施工合同以及案外人南京凯盛公司与盱眙润龙公司签订的施工合同应属无效。因此原告对本案的涉案房产并不享有优先受偿权，该房产登记行为也对原告的权利义务不产生实际影响，原告不属于利害关系人。 二、被告办理的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的行为合法。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料；（二）建设工程符合规划的材料；（三）房屋已经竣工的材料；（四）房地产调查或者测绘报告；（五）相关税费缴纳凭证；（六）其他必要材料。本案中被告依照上述要求收取了不动产登记申请人盱眙润龙发地产开发有限公司的相关材料，经审核符合登记发证的条件，因此依照上述规定办理了国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。 三、被告为本案第三人办理的国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的行为合法。本案案涉不动产登记行为均属转移登记。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。”涉案房产为第三人购买的商品房，按要求提供了首次登记的不动产登记证明、房屋买卖合同、契税完税凭证，符合上述规定。 四、优先受偿权不得对抗买受人。即使认定原告有优先受偿权，但是依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释[2002]16号）第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 综上，原告不具备提起本案诉讼的主体资格，被告办理的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记及转移登记行为符合《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，且优先受偿权不得对抗买受人。请求人民法院依法驳回原告起诉。 被告盱眙自然资源局于法定举证期限内向本院提交以下事实证据： 1、不动产登记申请表；2、商品房买卖合同；3、契税缴款书；4、申请人身份证、结婚证；5、盱眙县商品房不动产权初始登记证明单（编号：苏（2019）盱眙县不动产权第0005125号）。证据1-5证明被告依照不动产登记暂行条例实施细则的相关规定，办理了转移登记。 经查询关联案件及阅卷审查，本院认定以下案件事实：润龙公司是盱眙县三瑛国际花苑小区的开发企业。2012年7月，润龙公司将该小区1、2栋楼工程发包给南京凯盛建设集团有限公司（以下简称“凯盛公司”）。2013年3月，邓四清与凯盛公司签订《内部责任承包合同（项目）》，将该小区1、2楼交由邓四清施工。此后，邓四清组织人员对上述工程进行施工。2013年10月8日，1号楼主体质量经验收合格；2014年6月6日，2号楼主体质量经验收合格。2017年6月起，有购房业主相继拿房装修。 后因工程款支付问题，邓四清向盱眙法院提起民事诉讼[（2017）苏0830民初2882号]，要求凯盛公司、润龙公司支付所欠工程款，该案于2017年5月10日立案。盱眙法院于2018年12月13日作出一审判决，判决润龙公司支付邓四清工程款845万余元并支付利息。后润龙公司、邓四清不服，提起上诉。淮安中院于2019年4月19日作出终审判决，维持原判。 在盱眙法院审理过程中，2017年10月31日，邓四清申请保全了三瑛国际小区1、2号楼31套房屋，盱眙法院对该31套房屋予以查封。后案外人孙英等31户向盱眙法院提出保全异议，盱眙法院于2017年12月28日作出裁定，解除了对上述房屋的保全。后原告提起民事诉讼[（2018）苏0830民初962号]，要求判决孙英等31户业主申请对三瑛国际小区1、2号楼解除保全的异议不成立。盱眙法院一审判决驳回了邓四清的诉讼请求。后邓四清上诉至淮安中院。2018年10月24日，淮安中院以“对于孙英等31户异议人提起的案外人异议，盱眙法院未依照案外人异议程序进行审查，依法应予纠正。本案不属于执行异议诉讼的受理条件，已经受理的，应裁定驳回起诉”为由，撤销了原执行异议之诉的民事判决，并裁定驳回邓四清的起诉。 另查明：2017年11月1日，盱眙县桂五镇人民政府和盱眙县住房和城乡建设局共同出具《关于三瑛国际1、2号楼购房情况说明》，其主要内容为：三瑛国际项目的1、2号楼共102套房屋，经核实，其中71套房屋购房合同、发票以及备案手续齐全，其余31套房屋只做了网签，无购房款进账、无发票、未备案，购房手续不齐。由于是问题楼盘，该栋楼的剩余扫尾工程由帮办单位协调施工完毕，涉及民生的水电气等问题已基本解决，达到入住的基本条件。经沟通，71户购房户愿意接受现状拿房，并于11月1日同意办理交房手续。……剩余31套房屋暂缓交房。……鉴于润龙公司与施工方邓四清存在工程款等相关债务纠纷，并已诉至盱眙法院，我局将对上述31套交易手续不齐全的房屋进行限制销售，停止办理注销、抵押、转让等一切相关手续，待盱眙法院审结该债务纠纷后，根据判决结果实时回复办理31套房屋的相关手续，同时，施工方邓四清在结案后，应当配合开发企业、桂五镇等相关单位办理1、2号楼的竣工验收手续。 但此后，涉案31套房屋于2018年1、2月期间进行了商品房买卖合同备案。邓四清对该备案行为不服，提起行政诉讼要求撤销合同备案。盱眙法院一审驳回起诉，二审予以维持。 2019年1月22日，润龙公司申请对三瑛国际1、2号楼办理初始登记，提交了申请书、建设工程规划许可证、测绘报告、盱眙住建局出具的证明一份等材料，2019年1月23日，被告予以登记发证。 2019年1月31日，润龙公司与魏礼峰、田玉芳共同申请转移登记，提交了申请书、商品房买卖合同、购房发票、初始登记证明、相关身份信息等材料，被告审核后将三瑛国际花苑1703室房屋登记至魏礼峰、田玉芳名下。 原告对该转移登记行为不服，提起本案行政诉讼。 本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第四条规定，房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼，符合下列情形之一的，人民法院应当依法受理：（一）以房屋为标的物的债权已办理预告登记的；（二）债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；（三）人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的； （四）房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。 本案中，原告并非登记发证的相对人，其不能以相对人的身份提起诉讼；而原告是否具备法律上利害关系，是否具备本案原告主体资格，是本案审查的重点。从现有案件情况来看，原告申请撤销的房屋登记为转移登记，原告主张其对上述房屋具有利害关系。本案中，原告在建设工程施工合同纠纷中申请保全了本案的房屋，但此后该保全已经被法院解除，原告对润龙公司享有的建设工程价款已经被生效法律文书所确定，该权利性质为普通债权，故该房屋上保全已经解除的前提下，该房屋的转移登记行为与原告之间并不具有利害关系，邓四清不具有本案行政诉讼的原告主体资格。 关于原告提出的包括本案第三人在内的31套房屋并不是真实的房屋买卖交易，其没有款项交付等问题，本院认为，第三人是否对涉案房屋享有实体权利并可以排除邓四清提出的保全申请，属于民事实体权利的确认问题，需要在民事诉讼程序中予以确认，在本案中不予理涉。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（一）项、第三款的规定，裁定如下： 驳回原告邓四清的起诉。 本案案件受理费50元，免予收取。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。 （此页无正文） 审判长  蒋同一 审判员  左文洁 审判员  邹晓琴 二〇一九年十二月二十六日 书记员  丁诗秋 附：相关法律依据 《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十九条提起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》 第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； …… 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。