黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初4194号原告：闫兴加，男，汉族，1949年02月01日出生，无业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：于力，男，汉族，1973年10月01日出生，无业，住黑龙江省肇源县。被告：肇源县宇龙房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省肇源县肇源镇新自来水家属楼物业办公室**。法定代表人：何京龙，职务经理。被告：杜兴海，男，汉族，1970年04月12日出生，个体工商户，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。第三人：朱新雨，女，汉族，1988年10月06日出生，司机，住黑龙江省肇源县肇源镇金瑞花园小区**楼****。原告闫兴加与被告肇源县宇龙房地产开发有限责任公司（以下简称宇龙公司）、杜兴海、第三人朱新雨房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫兴加的委托诉讼代理人于力、被告杜兴海的委托诉讼代理人魏红亮、第三人朱新雨到庭参加诉讼，被告宇龙公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告闫兴加向本院提出诉讼请求：1.要求确认原、被告签订的金瑞花园小区拆迁合同有效,金瑞花园小区6-1-1702室回迁合同有效,该房屋归原告所有,被告协助办理不动产权登记证，所需费用由肇源县宇龙房地产开发有限公司承担。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年03月27日，原、被告签订金瑞花园小区拆迁合同，回迁后被告将金瑞花园小区B2号楼1、2、4门商服回迁给原告。后该房屋经大庆市中级人民法院终审民事判决书判决归案外人所有。2019年08月13日经县工作组、宇龙公司、杜兴海协商，将金瑞花园小区预留给回迁户的房源6-1-1702室回迁给原告。被告宇龙公司缺席，未作答辩。被告杜兴海辩称，无异议，同意原告的主张。第三人朱新雨述称，原告所述没有事实及法律依据，案外人用该房屋抵顶欠案外人占文新的工程款，于2015年10月04日签订金瑞花园房屋认购书。2016年07月11日其与占文新兑换房屋，占文新交付该房屋后进行了装修并入住至今。原告虽然是回迁户，但拆迁合同约定的拆迁房屋不是本案涉案房屋，2019年8月13日被告再将已经抵顶工程款的房屋再行抵顶回迁房给原告，属于一房两顶，原告与被告的行为侵犯了第三人的合法权益，其行为不具有法律效力，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。庭审中，原告闫兴加出示证据情况如下：证据一、金瑞家园棚户区房屋置换协议书1份（出示原件核对后退回留存复印件），欲证实原告闫兴加与被告宇龙公司签订的协议中第三页从下往上数第9行，明确约定宇龙公司给闫兴加回迁三个商服楼，已经发生法律效力的（2019）黑06民终2736号民事判决书、（2019）黑06民终2613号民事判决书，判令上述商服楼归案外人所有，导致宇龙公司没有将商服楼回迁到位。被告杜兴海质证，无异议。第三人朱新雨质证，真实性无异议，从该证据可以看出房屋拆迁补偿合同已经约定了回迁房屋的具体位置，但不是本案争议的房屋，从判决书可以看出宇龙公司已经履行了原来的回迁协议，并给付原告回迁房屋，说明当时的回迁房屋已经落实，原告再行主张本案房屋不符合法律规定及合同约定。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、黑龙江省大庆市中级人民法院作出的（2019）黑06民终2736号、（2019）黑06民终2613号民事判决书各1份（出示原件核对后退回留存复印件），欲证实判决书中原告居住三年的2个商服楼1、2门为案外人李晶、曹世礼所有，依据是县工作组李晓春签字的房源表为政府文件，应以政府文件为依据，所以原告闫兴加与宇龙公司签订的房屋置换新建楼房合同书中约定的两个商服楼没有回迁到位。被告杜兴海质证，无异议。第三人朱新雨质证，对真实性无异议，但与本案无关。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、金瑞花园回迁户房源确认备案登记表2张（出示原件核对后退回留存复印件），欲证实宇龙公司没有将应回迁的商服回迁到位，经棚户区工作组组长李晓春、宇龙公司、实际开发人杜兴海三方同意将县里给回迁户预留中的房源（住宅）中的五套住宅抵顶回迁的商服楼，涉案房屋为6号楼1单元1702室。该份证据系宇龙公司交付给原告，备案登记表中手写部分是棚户区工作组组长李晓春书写，其余部分是房产登记备案，2019年08月13日确认房源时原告在场。被告杜兴海质证，无异议。第三人朱新雨质证，不管该证据真实与否均与其无关，该证据的签订日期为2019年08月13日，其与案外人占文新兑换房屋时间是2016年07月11日，而占文新与开发商签订房屋认购书时间为2015年10月04日，原告出示的该证据均在签订认购书和兑换房屋之后，所以该证据不能对抗第三人的主张。本院对该证据的真实性予以确认。证据四、房源分布图（来源于肇源县房产处）1份（出示原件核对后退回留存复印件），欲证实县里工作组在县政府的监督下，为了保障回迁户都有房源防止遗漏，特此向宇龙公司预留的20套（住宅）房源交到房产处锁定，以便给回迁户补漏，并且有县政府委派的金瑞花园棚户区改造办公室组长李晓春签字，有肇源棚改办的印章。被告杜兴海质证，无异议。第三人朱新雨质证，真实性无异议，证明问题有异议。该证据不能证明该房源回迁系在其购买之前，另外原告在宇龙公司处已经得到回迁房屋，即使开发商预留了房源，那么在回迁户获得房屋之后预留的房源没有实际意义，且在开发商给回迁户回迁了房屋之后将该案的涉案房屋已经通过工程抵账的方式进行抵顶，最后其也通过兑换的方式合法取得该房屋。原告在宇龙公司已经回迁房屋和兑换之后继续再以预留房屋的名义主张权利，明显不符合法律规定。占文新用在金瑞花园小区6号楼1单元1702室、9号楼1单元1602室兑换朱新雨在金瑞花园小区6号楼2单元1701室房屋。本院对该证据的真实性予以确认。证据五、回迁户机打合同申请表（来源于肇源县房产处）1份（出示原件核对后退回留存复印件），欲证实宇龙公司将案涉房屋分给原告，并且向肇源县房产处递交申请。要求房产处给原告出机打合同，上面有宇龙公司印章，并且有宇龙公司法人何京龙签字，原告确认签字。被告杜兴海质证，无异议。第三人朱新雨质证，对该证据其不予认可。该证据是宇龙公司签字同意，但是宇龙公司及小区的实际开发人在该合同申请表之前3、4年时间就将该涉案房屋抵顶给案外人占文新，并且2016年07月11日又兑换给朱新雨，实际上该房屋已经归其所有，在该情况下，作为开发公司将该房屋另行同意给原告等8户出具机打合同，属于一房二卖行为，应视为无效。本院对该证据的真实性予以确认。证据六、肇源县房地产管理处公示1份（出示原件核对后退回留存复印件），欲证实在县政府监督下，工作组组长李晓春、宇龙公司、实际开发人杜兴海，将回迁户预留的房源分给原告并且递交房产处，房产处用公示的形式给原告予以确认房源。被告杜兴海质证，无异议。第三人朱新雨质证，真实性无异议。该公示时间是2019年08月30日，是在其取得房屋之后，对其没有约束力。本院对该证据的真实性予以确认。证据七、金瑞花园查档说明1份（出示原件核对后退回留存复印件），欲证实涉案房屋已在肇源县房地产管理处档案室备案。被告杜兴海质证，无异议。第三人朱新雨质证，真实性无异议，证明问题有异议。该证据发生的时间是2019年09月27日，在其取得房屋之后。本院对该证据的真实性予以确认。证据八、棚改办工作组组长李晓春主持的会议记录复印件1份，欲证实棚改办工作组组长李晓春于2015年07月29日在建设局邢艳红局长办公室召开的会议记录中第四点记录邢艳红副局长代表县政府要求工作组给回迁户预留20套回迁保障房。上面有开发企业委托人周继明签字。被告杜兴海质证，无异议。第三人朱新雨质证，真实性及证明问题均有异议。该记录不能作为证据使用，因为该会议记录不是行政机关的会议纪要，也没有相关机关加盖的印章，更不是相关行政机关的文件，所以不具有法律效力。本院对该证据的真实性予以确认。证据九、通知复印件（原件存于肇源县公安局）1份，欲证实宇龙公司已经发现金瑞花园小区项目部印章和金瑞花园小区售楼处财务章不是宇龙公司的印章，要求李继和杜兴海停止使用，并且有杜兴海、李继（李季）签字确认。此通知能够证明第三人认购书中的印章不是宇龙公司的印章，都是假章，除了签名手写部分是代理人写的。被告杜兴海质证，无异议。第三人朱新雨质证，真实性无异议，但该证据不能证明开发商使用的项目部等相关印章是假印章，因为虽然在公安局已经立案，但最后公安局没有作出结论性的侦查意见，金瑞花园小区的实际开发人是杜兴海，合伙人是李继，实际开发人有权以小区项目部的名义进行开发建设，并对房屋进行处分，所以项目部等印章不管是否经过公安机关的批准，实际开发人均有权进行开发建设及对房屋进行处分。因被告杜兴海及第三人朱新雨就该证据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。证据十、关于李晓春同志抽调工作的情况说明、情况说明各1份（均系复印件），欲证实李晓春被县委组织部抽调县棚改办工作，李晓春的一切行为属于政府行为。被告杜兴海质证，无异议。第三人朱新雨质证，该证据只能证明李晓春的身份和职务，不能证明李晓春的所有行为都能代表肇源县政府，证据与本案无关。因被告杜兴海及第三人朱新雨就该证据的真实性未提出异议，本院对该证据的真实性予以确认。庭审中，第三人朱新雨出示证据情况如下：证据十一、金瑞花园房屋认购书、协议书及购房交款收据各1份（出示原件核对后退回留存复印件），欲证明2015年10月04日案外人占文新与宇龙公司金瑞花园项目部签订金瑞花园房屋认购书，用案涉房屋抵顶工程劳务费，占文新于2016年07月11日与第三人朱新雨达成房屋兑换协议，并签订了协议书，朱新雨通过兑换取得案涉房屋，并装修入住至今。原告闫兴加质证，第三人提供的认购书也是签订合同的一种形式，认购书上面盖的是宇龙公司金瑞花园项目的印章，项目部是没有签署合同资格的，也就是说项目部只是工程施工单位，不具有法人资格，所以也就没有签署合同的法定资质，属无效合同。认购书下面留有法定代表人和委托代理人签字的地方是空白的，法定代表人和委托代理人没有签字，表示不予认可，至于杜兴海的名章可以不通过本人随意刻制。真实的买卖合同必须有买卖双方的签字才能是有效合法的。第三人提供的票据没有法律效力，上面没有收款人签字，票据中经办人的位置写了周双清，宇龙公司从来没有委托任何人代收楼房款，也没有委托任何人刻制财务专用章。宇龙公司及项目经理杜兴海也没有收到此项房款。宇龙公司在2016年03月01日已经发出通知，金瑞花园项目部印章和财务章都不是我公司印章，要求其停止使用，由此可证明此票据没有法律效力。被告杜兴海质证，占文新确实是承包工程的，但对协议书不知情。本院对该证据的真实性予以确认。证据十二、第三人朱新雨缴纳入网费收据1张、取暖费收据3张，欲证明其在兑换房屋后于2016年07月11日向金瑞花园小区财务部缴入网费10,869元，同时缴纳2016-2019年取暖费，该组证据可以充分证明其已经于2016年07月11日取得了房屋并居住至今，而且兑换房屋行为已经取得了开发商的同意。原告闫兴加质证，无论什么原因取得的房源第三人都要交这笔钱。被告杜兴海质证，真实性无异议，占有使用房屋的合法性有异议。本院对该证据的真实性予以确认。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。本院经审理确认事实如下：2013年10月08日，宇龙公司与杜兴海签订房地产开发挂靠合同，项目名称为肇源县金瑞花园小区，挂靠时间为从该项目的挂靠合同签订之日起到该项目的开发完成办理全部相关手续。杜兴海与李继系合伙关系。2012年03月27日，原告闫兴加与被告宇龙公司签订金瑞花园棚户区房屋置换协议书，约定用闫兴加家前后平房两栋置换宇龙公司开发的金瑞花园小区80平方米住宅两处，3.5米×16米×3商服三处，三处商服楼相邻，两处住宅相同单元上下楼、非冷山，商服、住宅原、住宅原址回迁龙公司及委托代理人王会臣盖章、签字。之后因回迁安置事宜发生争议，经一、二审审理，黑龙江省大庆市中级人民法院审理并作出（2019）黑06民终2613号、（2019）黑06民终2736号民事判决书，分别确认金瑞花园小区B2号楼第11门商服归案外人李晶所有；金瑞花园小区B2号楼第12门商服归案外人曹世礼所有。至此，按照合同约定应给付给原告闫兴加的商服楼未能回迁到位。2019年08月13日，经宇龙公司、金瑞花园小区实际开发人杜兴海与与肇源县工作组共同确认用预留房源重新为闫兴加进行回迁安置。将回迁商服重新置换成五套住宅，其中包括案涉A6号楼1单元1702室，面积83.80平方米的住宅，三方均在金瑞花园回迁户房源确认备案登记表中签字、加盖公章。2019年08月20日，闫兴加及宇龙公司向肇源县房地产管理处申请机打合同。2019年08月30日，肇源县房地产管理处公示，将包括案涉房屋在内的7处房屋信息进行公示，告知小区居民在公示期内及时到肇源县房产处做异议记录，并依法诉讼。案外人占文新于2015年10月04日就案涉房屋与宇龙公司签订房屋认购书，宇龙公司于2015年10月06日为占文新出具297,733元收款收据。2016年07月11日，朱新雨与占文新签订协议书，约定占文新将其通过抵顶方式取得的金瑞花园小区6号楼1单元1702室、9号楼1单元1602室与朱新雨所有的金瑞花园小区6号楼2单元1701室住宅楼互换。双方履行协议义务后，朱新雨就案涉房屋自2016年07月11日起占有使用至今。本院认为，本案争议的焦点为原告闫兴加与被告宇龙公司、杜兴海于2019年08月就未回迁到位商服达成的用住宅抵顶的合意是否为回迁安置补偿合同关系，第三人对案涉房屋占有使用是否合法及该新达成的合意是否能够排除第三人对案涉房屋的占有、使用。关于原告闫兴加与被告宇龙公司、杜兴海于2019年08月就未回迁到位商服达成的用住宅抵顶的合意是否为回迁安置补偿合同关系的问题。本院认为，原告闫兴加与被告宇龙公司于2012年03月27日签订的金瑞花园棚户区房屋置换协议书中关于商服楼的回迁未能到位，后于2019年08月13日就未能回迁到位的商服楼达成新的回迁安置合意，该合意达成后在肇源县房地产管理处进行回迁户房源确认备案登记，并于2019年8月20日向肇源县房地产管理处申请回迁户网签机打合同。该回迁合意虽不是原始回迁合同，但其是基于原回迁安置协议未能实现房屋所有权置换的目的而达成的新合意，其基础法律关系仍然为回迁安置补偿合同关系。关于朱新雨对案涉房屋占有使用是否合法的问题。本院认为，案外人用案涉房屋抵顶欠占文新的工程款，并就该房屋已经开具了加盖宇龙公司金瑞花园项目部专用章及实际开发人杜兴海名章的金瑞花园房屋认购书，杜兴海与被告宇龙公司是挂靠关系，系金瑞花园小区的实际投资人。杜兴海作为挂靠方使用宇龙公司金瑞花园项目部的名义开具认购书的行为构成表见代理行为，其签订的认购书对宇龙公司具有约束力。占文新与宇龙公司、杜兴海就案涉房屋签订的协议虽为房屋认购书，但该认购书内容包含《商品房销售管理办法》第十六条所规定的主要内容，内容不违反法律、行政法规的强制性、禁止性、效力性规定，不存在效力瑕疵，该认购书应认定为合法有效的商品房买卖合同。后就该房屋朱新雨与占文新达成兑换协议，朱新雨自2016年07月11日占有使用该房屋至今。其就该房屋的取得不存在过错，属于善意第三人，对房屋应当享有权利。关于原告闫兴加与被告宇龙公司、杜兴海新达成的合意是否能够排除第三人对案涉房屋的占有、使用的问题。本案中，被告宇龙公司及实际开发人杜兴海与闫兴加达成的新的回迁合意理应不侵害他人的利益，即达成新的回迁合意中涉及的回迁房源应为空白、无其他债权债务关系存在的无瑕疵房源。而本案所涉房屋在原告与被告宇龙公司、杜兴海达成新的回迁合意之前就已被第三人朱新雨合法占有使用，原、被告双方达成的新的回迁合意不能对抗善意第三人就该房屋所享有的权利。综上所述，原告要求确认原、被告签订的金瑞花园小区拆迁合同有效,金瑞花园小区6-1-1702室回迁合同有效,该房屋归原告所有,被告协助办理不动产权登记证，所需费用由宇龙房地产公司承担的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十条、第四十四条、第四十九条、第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：驳回原告闫兴加的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元（缓交），由原告闫兴加负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审判员  王得利二〇一九年十二月三十日书记员  吕京竺附:《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应该遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。