重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初551号 原告：重庆市颜渝机械制造有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪正街**附****，统一社会信用代码91500107709343529D。 法定代表人：颜文艺，重庆市颜渝机械制造有限公司总经理。 委托诉讼代理人：丁成琼，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴奎，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。 被告：周斌，男，1979年10月16日出生，汉族，重庆市沙坪坝区村民，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：黄雅莉，重庆学苑律师事务所律师。 原告重庆市颜渝机械制造有限公司（以下简称颜渝公司）与被告周斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告颜渝公司的委托诉讼代理人丁成琼，被告周斌及其委托诉讼代理人黄雅莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告颜渝公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原、被告签订的《厂房租赁合同》于2018年8月31日解除。2、判令被告向原告返还已支付但未实际产生的租金210000元（2018年9月1日至2019年6月30日）及2018年9月1日起至付清之日止的资金占用损失（即以210000元为本金，按年利率6%计算）。3、判令被告向原告赔偿因租赁场地（位于重庆市沙坪坝区歌乐山镇金刚村金刚坡合作社）系违法建筑被强制拆除后，导致被迫搬迁及停止经营期间产生的各项实际损失313583.18元（即原告另行采购新厂的电路材料费用51736.45元、搬迁原厂内的生产设备、办公家具等及搬到新厂的安装费用93500元、拆除原厂内的空调及板房的拆装费用65320.51元、另行采购烤箱费用27000元、因拆迁而停止经营后的员工工资及社保费（即2018年9月）57036.22元、原厂房的清洁除渣费3600元、新厂内网络及电话安装费2970元、新厂内废品库、油料库砌砖费12420元）。4、诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告于2015年5月12日签订了《厂房租赁合同》，约定原告向被告承租其位于重庆市沙坪坝区歌乐山镇金刚村金刚坡合作社占地面积为2800平方米的厂房作生产经营用房；租赁期限10年，自2015年7月1日起至2025年6月30日止。租金及支付方式为：前两年（2015年7月1日起至2017年6月30日止）租金20000元/月，第3-4年（2015年7月1日起至2019年6月30日止）租金21000元/月，第5年起至租赁期限届满（2019年7月1日起至2025年6月30日止）租金为22000元/月，租金的支付方式为一年一付，每年6月1日支付第二年租金。与此同时，被告在该合同中承诺，对该出租厂房享有产权和所有权，在原告租赁期间如发生关于产权、所有权纠纷由被告负责，并承担由此给原告带来的一切经济损失等。协议签署后，原告按约定履行合同，并于2018年6月向被告支付了第二年（即2018年6月30日至2019年6月30日）的租金。2018年7月初，原告经镇政府开会得知所承租的用于经营使用的厂房因属违法建筑需被迫搬迁，并于2018年7月13日收到沙坪坝区歌乐山镇人民政府正式发出的《重庆市城乡规划行政案件责令停止违法建设行为通知书》后再次明确被告出租给原告用作经营使用的厂房系违法建筑，该通知书的处理意见为：立即自行拆除，否则将予以强制拆除。2018年7月21日，沙坪坝区歌乐山镇人民政府用封条查封了原告在厂房处的电表并强制断电，原告不得不于该日停止生产。因原告系雅马哈、嘉陵本田、大江工业的供货配套企业，需提前与主机厂沟通减少、转移订单，以便主机厂重新修订生产计划，同时还需要对公司员工合理安置、寻找新的经营厂房、办理新厂的环评手续、新厂的设备安装等等都需要一定的时间，所以原告于2018年7月23日向沙坪坝区歌乐山镇人民政府申请给予合理的整体搬迁时间，但仅获得约30天的搬迁出货期限（以原告原厂规模计算正常搬迁约需60天）。原告搬迁时，对于拆除后二次安装能够正常使用的均予以搬迁，其余部分则不搬迁。2018年9月5日，原告完成整体搬迁，并于当日向被告交付厂房钥匙，并由被告验收完毕。2018年9月7日，原告新厂房通过环评手续，获得重庆市铜梁区环境保护局的渝（铜）环准【2018】96号《重庆市建设项目环境保护批准书》，并于该日后开始新厂筹建工作，具体包括但不限于：新厂设备安装磨合、办公设备设施安装、人员培训、员工生活设施安排等。新厂于2018年10月中旬筹建完成并逐步恢复生产。自2018年7月21日至2018年10月中旬近三个月时间内，原告均无法正常生产，其中2018年9月1日至2018年10月中旬处于完全停产状态，原告公司在职的21名员工的工资及社保都按规定缴纳，该部分损失由原告在诉状中主张一个月的员工工资及社保损失。原告认为，原被告签署的《厂房租赁合同》因被告故意欺瞒，并未如实披露厂房系违建的真实产权状态，且被告明知拆违事实不提前告知原告，仍于2018年6月收取原告支付的下一年度全年租金等严重违约行为导致原告被迫搬迁并无法正常生产，期间遭受的损失合计313583.18元。原告搬迁完后，曾多次向被告催告退还已支付但未实际产生的租金，并因搬迁造成的实际损失数额问题进行协商，但被告均未答复。原告为维护自身权益，特向贵院提起诉讼，望判决如请。 被告周斌辩称，一、原告停产是由于政策变动及原告违规生产导致，并非被告原因，被告对于原告因为停产产生的损失不应承担赔偿责任。被告在签订《厂房租赁合同》前就已经告知原告涉案厂房所占土地属于农村集体土地并且该产房所在歌乐山镇的类似租赁厂房均因同样情况无产权证。双方签订的租赁合同中虽然约定被告对于厂房应当具备所有权和产权，但合同中并未附租用房屋产权证，且原告自2015年5月租用起从未要求查验租用厂房产权证明，原告并未尽到合理注意义务，要求被告承担搬迁造成的全部损失显失公平。此外，厂房所在金刚村当时正在环境整治，原告违规生产存在环保问题，才引发厂房被拆除，原告停产并非被告原因导致，原告停产损失应当自行承担。二、根据原告的诉状及2018年9月11日向被告发放的催告函，原告与被告签订的《厂房租赁合同》应当于2018年9月5日解除，而非2018年8月31日，原告要求返还的租金也应当按照实际租用天数相应减少。三、原告诉请被告按年利率6%支付资金占用损失没有事实和法律依据。 本院经审理查明事实如下： 2012年4月10日，周斌（乙方）与案外人重庆市沙坪坝区歌乐山镇金刚村金刚坡经济合作社（甲方）签订《金刚坡经济合作社土地承包合同》，约定乙方向甲方承包位于金刚坡经济合作社改土坡土地一片，面积为3.4亩。 2015年5月12日，周斌（出租方、甲方）、颜渝公司公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于重庆市沙坪坝区歌乐山镇金刚村金刚坡合作社（2800平方米）的厂房（位于周斌向重庆市沙坪坝区歌乐山镇金刚村金刚坡经济合作社承包土地范围内）租赁给乙方作生产经营用房。甲方承诺对此厂房享有产权和所有权，在乙方租赁期内如发生关于产权、所有权纠纷由甲方负责，并承担由此给乙方带来的一切经济损失（如影响乙方正常经营的损失，乙方因此产生搬迁他处的费用等）。厂房租赁期限自2015年7月1日起，至2025年6月30日止。厂房租金的支付方式为一年一付，每年6月1日支付第二年租金。前两年（2015年7月1日起至2017年6月30日止）租金20000元/月，第3-4年（2017年7月1日起至2019年6月30日止）租金21000元/月，第5年起至租赁期限届满（2019年7月1日起至2025年6月30日止）租金为22000元/月。上述合同签订后，颜渝公司支付租金至2019年6月30日，并无拖欠租金情况。 2018年7月13日，颜渝公司收到重庆市沙坪坝区歌乐山镇人民政府签发的《重庆市城乡规划行政案件责令停止违法建设行为通知书》，其中载明：周斌在金刚村金刚坡进行建设的行为未经规划行政主管部门批准，违反了《重庆市查处违法建筑若干规定》》（第282号令）第二条规定，属于违章建筑。 2018年9月5日，颜渝公司向周斌交还租赁厂房钥匙两套，并完成厂房交接，周斌出具《收条》予以认可。 随后，颜渝公司将其生产设备等迁往重庆市铜梁区东城街道办事处铜合大道523号。 2018年9月11日，颜渝公司向周斌发出《催告函》，要求周斌于2018年9月25日前退还多缴纳的厂房租金206500元，并就赔偿损失问题进行协商。 现颜渝公司向本院提起诉讼，要求判如所请。审理中，经本院释明，颜渝公司明确《厂房租赁合同》系无效合同，放弃了第一项诉讼请求，即判决确认《厂房租赁合同》已于2018年8月31日解除。 庭审中，颜渝公司还举示了如下证据： 1、另行采购新厂的电路材料所产生的费用凭据；搬迁原厂内生产设备、办公家具等及搬迁到新厂后的安装费用凭据；拆除原厂内空调及板房费用及新厂后的安装费凭据；因搬迁而另行采购烤箱的费用凭据；停止经营后至搬迁完成恢复生产经营期间支出的员工工资及社保费用缴纳凭据，其他因本次搬迁所实际产生的费用；原厂房的清洁除渣费；新厂内网络及电话安装费；新厂内废品库、油料库砌砖；搬迁过程中的现场照片38张；搬迁过程中录制的现场视频。此组证据拟证明颜渝公司另行采购新厂的电路材料所产生的费用为51736.45元，搬迁原厂内生产设备、办公家具等及搬迁到新厂产生安装费用93500元，拆除原厂内空调机板房费用及新厂产生安装费65320.51元，因搬迁而另行采购烤箱产生费用27000元，停止经营后至搬迁完成恢复生产经营期间支出的员工工资及社保费用57036.22元，原厂房的清洁除渣费、新厂内网络及电话安装费、新厂内废品库、油料库砌砖费，合计18990元。因本次搬迁，颜渝公司遭受的各项实际损失总金额为313583.18元。 周斌对其中发票的真实性认可，关联性不认可，认为该组证据不能证明上述费用系颜渝公司因为搬迁产生的费用还是本身所需才采购的这些物资，不能作为损失的证据。对其中收据的三性均不认可，也不同意证明目的。对其中银行转账凭证形式上的真实性予以认可，关联性不认可，认为凭据中载明的收款方是否收到上述款项、款项的实际用途无法确认。对其中转账的微信截图复印件三性均不认可，认为虽然是微信支付，但是复印件显示是通过银行卡，无法核实转账的真实性。对代发工资的银行流水、转账凭证、社保扣缴的凭证形式上的真实性予以认可，但认为不论颜渝公司是否停产、停业、搬迁，社保费用都是颜渝公司依法应当缴纳的费用，不能作为损失主张。颜渝公司进行搬迁也不能证明上述员工没有进行工作，提供的银行流水不能作为损失的认定依据，且颜渝公司未提供代发工资的员工的劳动合同，无法证明其收款人系颜渝公司员工，银行流水不能证明代发的都是工资。对只有曹**签字的合同的三性均不认可。对其他合同真实性无法确认，认为这些合同即使是真实的，所采购的物资是否是必须采购，或者与本案是否有关均无法确认。对于现场照片、视频的真实性、关联性、证明目的均不认可。 2、新厂的厂房租赁合同，铜梁区发改委颁发的重庆市企业投资项目备案证，铜梁区环保局出具的重庆市建设项目环境保护批准书。此组证据拟证明：①颜渝公司新厂位于铜梁区，且新厂于2018年9月7日通过铜梁区环保局的相关环评手续，于该日后才正式开始新厂的筹建工作。②新厂于2018年10月中旬才开始逐步恢复生产。③颜渝公司自被沙区政府用封条强制断电起至逐步恢复生产之日期间将近3个月的时间无法正常生产，其中9月1日至10月中旬处于全停产状态。 周斌对厂房租赁合同的真实性不予认可，对于备案证和批准书的真实性予以认可，但不认可证明目的。 周斌还举示了如下证据： 1、重庆市农村集体经济组织收据4张及土地承包合同、加盖金刚村村委会鲜章的村环保工作会内容记录，拟证明：涉案厂房土地属于集体土地，周斌在租赁期内承包了涉案厂房土地，具有合法的承包权。金刚村村委会于2018年6月23日召开会议通知在环保整治未达标前各单位必须停业不得生产，否则严肃处理。同时出具证明证实所有企业一律自行停产整治，待环保达标经政府验收合格后再生产。颜渝公司自称在2018年7月21日停产，违反了行政机关要求，违规生产操作，才导致厂房被查封拆除。颜渝公司对于此组证据的合法性、真实性、关联性均不予认可。 2、证人熊立新证词，拟证明颜渝公司在政府通知停产后，仍然继续违规生产，导致厂房被查封继而被拆除的事实。 颜渝公司认为，熊立新系周斌的合伙人，二人共同建设了涉案厂房，熊立新与本案具有利害关系，其证言有失公允，且与实际情况不符，对其证词不予认可。 3、2018年4月27日沙府办发【2018】53号文件《关于印发的通知》，拟证明由于颜渝公司在租赁期间内未取得合法环保手续，被沙区政府强制停产。 审理中，根据颜渝公司的申请，本院委托重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司对颜渝公司主张其因厂房搬迁产生的损失（含采购电路材料费、生产设备办公家具搬迁安装费、空调板房拆装费、烤箱采购费、原厂房清洁除渣费、新厂办公室网络电话安装费、废品库油料库砌砖费）进行司法评估。2019年6月3日，重庆淇澳房地产土地资产评估有限公司因搬迁费用价值评估超出该公司鉴定能力退回了鉴定委托。本院随后又委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司对颜渝公司主张的上述损失进行司法评估。重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司作出渝海特咨评字（2019）第159号《资产评估咨询报告书》。评估结论为：截至评估咨询基准日，颜渝公司因厂房搬迁产生的搬迁损失的市场价值为152814元。 汇总明细表：                            序号                       项目                       申报金额（元）                       评估咨询金额（元）                               1                       电路材料                       51 736.45                       26 562.00                               2                       搬家及安装                       93 500.00                       50 701.00                               3                       空调及板房拆装                       65 320.51                       26 237.00                               4                       烤箱                       27 000.00                       15 086.00                               5                       其他费用                       18 990.00                       9513.00                               6                       误工费（经营损失）                       57 036.22                       24 715.00                               7                       合计                       313 583.18                       152 814.00                该报告需要说明的事项中载明，由于无法取得颜渝公司完整的财务资料，如会计报告、审计报告、财务账簿、记账凭证等，本次评估搬迁损失中的经营损失时，仅包括颜渝公司2019年9月实际发放的工资；评估人员在进行现场勘查时，原厂房整体已搬迁，无法核实实物资产数量，本次评估咨询采用颜渝公司申报的数量并结合估价人员清查数量确定实物资产数量，若评估咨询数量有变化，评估咨询价值也应做相应调整；颜渝公司申报的金额为含税价，评估咨询价格为不含税价。 该报告所附《搬迁损失评估咨询明细表》中载明，出渣费评估咨询价值为140元。 上述事实，有颜渝公司举示的《厂房租赁合同》、《收条》、《重庆市城乡规划行政案件责令停止违法建设行为通知书》复印件及照片、发票、银行转账凭证、费用凭据、照片、视频、《催告函》及EMS快递回执、签收记录、《厂房租赁合同》、重庆市企业投资项目备案证、重庆市建设项目环境保护批准书、渝海特咨评字（2019）第159号《资产评估咨询报告书》，周斌举示的《催告函》、《金刚坡经济合作社土地承包合同》、收据及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，周斌将未取得建设工程规划许可证建设的房屋出租给颜渝公司，违反了法律规定，双方所签订的《厂房租赁合同》为无效合同。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，周斌将未取得建设规划许可证的房屋出租给颜渝公司生产经营，对合同无效的后果负有主要过错，应当对颜渝公司因此产生的损失承担主要责任。颜渝公司在签订合同时未注意谨慎审查承租厂房的合法性，对合同无效的后果负有次要过错，应对其因此产生的损失承担次要责任。 关于颜渝公司要求周斌返还未占用期间的租金（实为占用费）及资金占用损失的诉讼请求。根据周斌出具的《收条》以及当事人双方的陈述，颜渝公司已于2018年9月5日将租赁厂房交还周斌，本院对此予以采信。现颜渝公司已支付周斌占用费至2019年6月30日，颜渝公司要求周斌返还2018年9月6日至2019年6月30日期间的占用费，符合法律规定，本院予以支持。则周斌应返还颜渝公司2018年9月6日至2019年6月30日期间的占用费206500元（21000元/月╳9个月+21000元/月÷30天╳25天）。颜渝公司要求周斌返还2018年9月1日至9月5日期间的占用费，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。周斌在颜渝公司交还租赁房屋后未及时返还颜渝公司未占用期间的占用费，应当支付颜渝公司因此产生的资金占用损失，即以206500元为基数，从2018年9月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付；从2019年8月20日起至实际履行之日止，应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。颜渝公司要求按照年利率6%计算资金占用损失，以及要求周斌支付2018年9月1日至9月5日期间的资金占用损失，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于颜渝公司各项实际损失的认定。颜渝公司主张其因合同无效产生的各项损失共计313583.18元（即另行采购新厂的电路材料费用51736.45元、搬迁原厂内的生产设备、办公家具等及搬到新厂的安装费用93500元、拆除原厂内的空调及板房的拆装费用65320.51元、另行采购烤箱费用27000元、因拆迁而停止经营后的员工工资及社保费57036.22元、原厂房的清洁除渣费3600元、新厂内网络及电话安装费2970元、新厂内废品库、油料库砌砖费12420元）。本院认为，颜渝公司主张的上述费用中，新厂电路材料采购费用、烤箱采购费用、员工工资及社保费、新厂内网络及电话安装费、新厂内废品库、油料库砌砖费并非颜渝公司因合同无效产生的经济损失，本院对颜渝公司主张的上述损失不予支持。颜渝公司主张的涉案厂房内生产设备、办公家具搬运安装费用，空调、板房拆装费、清洁除渣费系颜渝公司因合同无效产生的经济损失，周斌应当按照其过错承担相应的赔偿责任。经司法评估，颜渝公司生产设备、办公家具搬运安装费用为50701元，空调、板房拆装费为26237元，除渣费为140元，合计77078元。综合颜渝公司、周斌的过错程度，酌情主张周斌赔偿颜渝公司53954.6元（元╳70%）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告周斌在本判决发生法律效力后五日内返还原告重庆市颜渝机械制造有限公司2018年9月6日至2019年6月30日期间的占用费206500元。 二、限被告周斌支付原告重庆市颜渝机械制造有限公司资金占用损失，即以206500元为基数，从2018年9月6日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付；从2019年8月20日起至实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 三、限被告周斌在本判决发生法律效力后五日内赔偿原告重庆市颜渝机械制造有限公司生产设备、办公家具搬运安装费，空调、板房拆装费，除渣费合计53954.6元。 四、驳回原告重庆市颜渝机械制造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9062元，减半交纳4531元，司法评估费12000元，合计16531元，由被告周斌承担7240元，由原告重庆市颜渝机械制造有限公司承担9291元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 李 勤 二〇一九年十二月二十四日 书记员 张玲玲