福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初5746号 原告：中联文创控股有限公司，住所地福建省石狮市凤里街道南洋路**星光大厦**，统一社会信用代码913505000523178942。 法定代表人：林振忠，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：解晓非，福建康泽律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张剑平，福建康泽律师事务所执业律师。 被告：杜存钢，男，1973年1月10日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告中联文创控股有限公司（以下简称中联文创公司）与被告杜存钢房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中联文创公司的委托诉讼代理人解晓非和被告杜存钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中联文创公司向本院提出诉讼请求：1.杜存钢立即支付拖欠的租金198432元、物业管理费19080元、水电费476元；2.杜存钢支付违约金50000元；3.杜存钢承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年4月23日，中联文创公司与杜存钢签订了一份《星期ＹＩ服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，合同规定：中联文创公司将位于石狮市××路××期××街××道××＃××层××单元，租赁给杜存钢作《文化影视传媒》办公场所之用。租赁面积265平方米。合同约定：租赁期限为2015年5月10日至2018年5月9日。月租金（不含税）标准为2015年度（5月10日——下年度5月9日，下同）7950元，2016年度7950元，2017年度8586元。综合服务费（后改为物业服务费）每月795元。此后双方还签订了《石狮市星期ＹＩ产业创意博览园物业管理服务协议》，但协议中的数字空白未填，双方实际履行物业服务费标准为每月795元，水费每吨3.55元，电费每度1元。逾期支付租金的，承租方应每日按月租金的3%支付违约金并赔偿出租方的全部损失（包括但不限于诉讼费律师费等费用）。合同签订后，中联文创公司按约交付了房屋。杜存钢使用租赁的房屋开办文化影视传媒。但杜存钢未按时缴纳租金、物业服务费和水电费，至今尚欠租金198432元、物业服务费19080元、水电费476元，总合计217988元。杜存钢实际用电至2016年4月10日。根据合同约定，杜存钢违约应当支付违约金。考虑杜存钢的情况，除了杜存钢己交的押金300元及保证金11925元充抵违约金外，中联文创公司自愿再主张违约金50000元。 杜存钢辩称，当时本来想开影视方面的业务，有买了办公桌，交了房屋，自己找朋友装修了一个多月。到2014年5、6月份的时候，房间很热，装了四五台空调也没办法，找物业也没有办法解决，房屋又漏雨，下水道也漫水上来，后来一直协调不好，就跟物业说算了不租了。有交过400多元电费。2015年7月左右就把空调卖了，把电脑带走，将房屋钥匙交给物业员工蔡美娜。当时都没有用过这个房子，所以房子一直都没有验收，房屋交接验收表上的签名不是杜存钢签的，也不知道是谁签的。没有将房屋转租出去。杜莽是杜存钢的侄子。中联文创公司在杜存钢未缴租金的情况下，这么久的时间都没有向杜存钢催要房租或处理后面事宜，现在已过四年，中联文创公司才来催要租金，不合情理。杜存钢押金也不要了，装修办公用品都不要了，也损失了十几万。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.中联文创公司提供的《房屋交接验收表》，未载明房号、门牌号和商户名称等，验收栏的签名也并非杜存钢，中联文创公司亦未能确认该表格上的名字系杜存钢所签，对该份证据与本案的关联性不予确认；2.中联文创公司提供的电表照片体现读数为2451.2度，杜存钢虽未确认用电度数，但未提供相反证据证明，对该证据的真实性和关联性本院予以确认；3.杜存钢提供的微信聊天记录，未能体现对方真实身份，对该证据的关联性不予确认，不作为认定案件事实的根据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月23日，中联文创公司作为出租人（甲方）与杜存钢作为承租人（乙方）签订《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，载明：甲方同意将星期YI服饰创意博览园星光大厦24#16层1602单元房屋出租给乙方使用，租赁面积为265平方米。租赁期限从2015年5月10日至2018年5月9日止。根据乙方提交资料，暂定其优惠幅度为：第一年租金政府补贴50%；第二年租金政府补贴30%；第三年租金政府补贴30%。以上补贴全部由甲方先行垫付，在乙方交纳租金中给予扣除。若因乙方原因政府无法给予补贴或者减少补贴的，则甲方补贴一并取消或者相应减少。2015年5月10日至2016年5月9日，月租金（不含税）为7950元/月；2016年5月10日至2017年5月9日，月租金（不含税）为7950元/月；2017年5月10日至2018年5月9日，月租金（不含税）为8586元/月；以上租金为原租金，乙方在缴纳租金时可按照优惠后租金进行缴纳；每月的综合服务费为795元，采用每3个月缴纳1次。双方约定的租金支付方式为按6个月支付1次，合同保证金、综合服务费、第一期租金在本合同签订之日起5日内支付，以后于每个租金支付周期前10个工作日内一次性付清。乙方应按约定在合同签署之日向甲方支付合同保证金11925元。水电费每月计付一次，乙方应按管理公司的统一定价标准及乙方在该房屋和房屋所在物业内的用水量、用电量，按时足额向管理公司支付水电费。乙方未按本合同约定按期足额支付租金或其他费用的，逾期超过3天乙方应每日按月租金的3%向甲方支付违约金及其他费用（如有），甲方有权对乙方进行停水停电直至乙方实际付款为止，造成的损失由乙方承担；如逾期付款超过15天，视为乙方单方面解除本合同，甲方不予返还合同保证金，有权收回房屋并处理房屋内物品（含乙方的设备、物品等），甲方无需支付任何补偿费用。乙方须赔偿由此给甲方造成的全部损失（包括但不限于甲方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等一切费用）等内容。杜存钢于2015年4月10日支付中联文创公司意向金3000元，于2015年4月29日支付2015年5月10日至2015年11月9日租金23850元（包括意向金3000元）、合同保证金11925元、水电押金300元、2015年5月10日至2015年8月9日物业费2385元、垃圾清运费927.5元、装修押金3000元。杜存钢于2015年6月24日缴交2015年5月10日至2015年6月10日电费45元，收款凭证摘要载明“电费：(45-0)×1=45”。杜存钢于2015年8月3日缴交2015年6月10日至2015年7月10日电费173元，收款凭证摘要载明“电费：(218-45)×1=173”。2015年8月29日，杜存钢退回装修押金3000元。中联文创公司提供的收款凭证体现案涉租赁房屋仍以“杜存钢”或“24#1602”名义缴交租金、物业费和电费，2015年11月20日支付2015年11月10日至2016年5月9日租金9540元，物业费支付至2016年5月9日，电费支付至2016年3月31日，收款凭证摘要载明“电费：(1975-1555)×1=420”。其中2015年11月10日至2016年2月9日物业费和2015年8月10日至2015年11月10日电费收款凭证“第一关联方确认”一栏由“杜莽”签字。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。中联文创公司与杜存钢订立的《星期YI服饰创意博览园物业租赁合同（临时）》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。杜存钢主张未对案涉房屋进行验收和使用，与其“有买了办公桌，交了房屋，自己找朋友装修了一个多月”“房间很热，装了四五台空调”的陈述和实际缴纳电费的事实相矛盾，本院不予采信，案涉租赁房屋应按照合同约定自2015年5月10日起计算租金和物业管理费。杜存钢主张其于2015年7月交还房屋，但未提供有效证据证明，且杜存钢自认2015年11月10日至2016年2月9日物业费和2015年8月10日至2015年11月10日电费收款凭证“第一关联方确认”一栏的签字人杜莽为其侄儿，故案涉租赁房屋实际仍由杜存钢承租管理使用，杜存钢的主张与事实不符，本院不予采信。杜存钢未于下一租金支付周期前10个工作日即2016年4月25日前支付案涉房屋自2016年5月10日起的租金和物业管理费，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”中联文创公司作为案涉房屋的出租方和物业管理单位，明知杜存钢自2016年5月10日起未再支付租金和物业费、自2016年4月起未再支付水电费、自2016年4月10日起未产生新的电费，应当知悉杜存钢未继续使用租赁房屋，且以实际行动表明没有继续履行合同的意愿，中联文创公司可以采取及时解除房屋租赁合同、收回房屋等合理可行的措施防止损失的扩大。结合本案案情，本院酌定中联文创应当采取有效措施的期限为自2016年5月10日起3个月。中联文创公司没有采取适当措施放任损失扩大，不得就2016年8月10日起产生的租金和物业费要求杜存钢承担责任。案涉合同约定第二年租金政府补贴30%，补贴由中联文创公司先行垫付，在杜存钢交纳租金中给予扣除。中联文创公司未举证证明案涉租赁房屋政府实际未给予补贴或者减少补贴，故第二年租金应按70%计算，中联文创公司主张按全额计算租金，与合同约定不符，本院不予支持。杜存钢尚欠租金为16695元（7950元/月×3月×70%），物业管理费为2385元（795元/月×3月）。根据杜存钢缴交的电费收款凭证摘要，可以认定双方实际按1度/元标准计算电费，电表初始读数为0。根据中联文创公司提供的2016年4月18日收款凭证，已缴电费对应电表读数为1975度。现中联文创公司主张杜存钢实际使用电表至2451度，并提供电表照片为证，杜存钢未提供相反证据证明，本院予以采信。杜存钢尚欠电费为476元[（2451度-1975度）×1元/度]。杜存钢拖欠的费用合计19556元（16695元+2385元+476元）。案涉租赁合同约定逾期支付租金或其他费用的，逾期超过3天，应每日按月租金的3%支付违约金，明显过高，本院酌定违约金以应付款项19556元为基数按年利率24%计算自2016年4月29日起至起诉之日即2019年9月24日止，计为15983元。杜存钢已支付的合同保证金11925元和水电费押金300元抵充违约金后，杜存钢还应支付的违约金为3758元（15983元-11925元-300元）。中联文创公司主张超出的部分，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决如下： 一、杜存钢应于本判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付租金16695元、物业管理费2385元和电费476元； 二、杜存钢应于本判决生效之日起十日内向中联文创控股有限公司支付违约金3758元； 三、驳回中联文创控股有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5320元，减半收取计2660元，由中联文创控股有限公司负担2469元，杜存钢负担191元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 员 陈清真 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 庄英材 书 记 员 蔡玉玲 速 录 员 柳丽娜 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。