山东省莒南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1327民初5065号 原告：临沂三创再生资源回收有限公司，住所地莒南县相沟镇驻地，统一社会信用代码91371327MA3N59W5XQ。 法定代表人：赵文军，执行董事。 委托诉讼代理人：徐前伟，山东方远律师事务所律师。 原告：赵文军（反诉被告），男，1975年3月14日出生，汉族，居民，住天津市武清区。 委托诉讼代理人：徐前伟，山东方远律师事务所律师。 被告：石绍军，男，1980年2月2日出生，汉族，居民，住莒南县。 被告：徐淑花，女，1979年9月19日出生，汉族，居民，住莒南县。 被告：张传花，女，1966年5月29出生，汉族，居民，住莒南县。 委托诉讼代理人：宋军生，山东广春律师事务所律师。 被告（反诉原告）：莒南县兰星进出口有限公司，住所地莒南县相沟镇驻地，统一社会信用代码91371327789272192B。 法定代表人：张传花，总经理。 委托诉讼代理人：宋军生，山东广春律师事务所律师。 原告临沂三创再生资源回收有限公司、原告（反诉被告）赵文军与被告石绍军、徐淑花、张传花、被告（反诉原告）莒南县兰星进出口有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。诉讼过程中，根据原告临沂三创再生资源回收有限公司、原告（反诉被告）赵文军的申请，本院依法追加莒南县兰星进出口有限公司为被告参加诉讼。第一次开庭，原告临沂三创再生资源回收有限公司、原告（反诉被告）赵文军及委托诉讼代理人徐前伟，被告石绍军、徐淑花，被告张传花、被告（反诉原告）莒南县兰星进出口有限公司的委托诉讼代理人宋军生到庭参加诉讼。第二次开庭，原告临沂三创再生资源回收有限公司、原告（反诉被告）赵文军的委托诉讼代理人徐前伟，被告张传花、被告（反诉原告）莒南县兰星进出口有限公司的委托诉讼代理人宋军生到庭参加诉讼，被告石绍军、徐淑花经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 临沂三创再生资源回收有限公司、赵文军向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的厂房租赁合同；2.被告退还2018年9月17日至2019年11月1日期间已收原告的租金281249.50元；3.被告赔偿6个月违约租金125000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：石绍军与徐淑花是夫妻关系，张传花与石绍军是母子关系。2017年，赵文军与石绍军经人介绍认识，同年11月1日石绍军让其母张传花与赵文军签订厂房租赁合同，约定每年租金25万元，租赁期限3年，自2017年11月1日至2020年11月1日，因签订合同时厂房由他人租赁，直到2018年1月才将厂房交付给原告使用。2018年5月19日，赵文军成立临沂三创再生资源回收有限公司。石绍军告知其本人、妻子、母亲失信，不能接收款项，所以石绍军、徐淑花指示将租赁费汇至他人名下。后原告得知，租赁物登记在莒南县兰星进出口有限公司名下，厂房、土地早已被法院查封，2018年9月17日原告所租赁的厂房、土地被法院依法拍卖。被告不是租赁物的权利人，且租赁物已被法院查封、拍卖，存在欺诈行为，特诉至贵院依法审理。 石绍军辩称，租赁合同与我无关，土地、厂房都是莒南县兰星进出口有限公司的，该公司原来的法人是我父亲，后来转给我母亲。原告诉称是我指示将租赁费转至他人名下的事情记不清了，签订合同时，我已不在公司干了。 徐淑花辩称，是公司的行为，与我无关。签订合同期间，我在公司没有任职。原告诉称是我指示将租赁费转至他人名下的事情记不清了。 张传花辩称，张传花系莒南县兰星进出口有限公司的法定代表人，其代表公司与赵文军签订租赁合同，权利义务发生在赵文军与莒南县兰星进出口有限公司之间，张传花的行为是表见代表，在本案中不应承担责任。 莒南县兰星进出口有限公司辩称，我公司法定代表人张传花代表公司与赵文军签订厂房租赁合同，赵文军已实际使用厂房和土地，但在履行合同过程中具有违约行为，导致双方合同关系无法继续履行，同意解除租赁合同。 莒南县兰星进出口有限公司向本院提出反诉请求：1.要求赵文军支付租赁费14万元；2.要求赵文军支付违约金2.5万元；3.要求赵文军支付合同解除之日至实际腾让期间，按每天684元计算的损失；4.反诉费用由赵文军负担。事实和理由，2017年11月1日赵文军租用了莒南县兰星进出口有限公司的厂房、土地，期间赵文军无故拖欠租赁费，并以种种理由制造纠纷，双方无法继续履行合同。请求人民法院依法支持反诉原告的诉讼请求。 赵文军对莒南县兰星进出口有限公司的反诉辩称，1.赵文军应确定撤回（2019）鲁1327民初3071号案件中要求支付租赁费的诉讼请求，否则构成重复诉讼；2.涉案厂房、土地已于2018年9月17日被法院拍卖，该时间之前的租赁费已经支付完毕。本案原告诉讼涉及要求被告退还多交付的租金，拍卖之后的租赁费和原告实际搬离期间的损失，反诉原告无权主张，应依法驳回反诉原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年11月1日，张传花代表莒南县兰星进出口有限公司与赵文军签订厂房租赁合同，约定将莒南县兰星进出口有限公司坐落于莒南县相沟镇驻地的厂房（彩钢房、冷库、办公室、变压器、供水设备及其他附属设施）、厂地13亩租赁给赵文军使用；租赁期限3年，自2017年11月1日至2020年11月1日；每年租赁费25万元，一年一付，合同签订之日起7日内预付首年租赁费13万元，保证全部安全生产结束满一年后的7个工作日内支付剩余租赁费12万元，后2年的租赁费支付方式同首年方式；厂房租赁期间，如出租方提前终止合同而违约，赔偿承租方6个月租金及机电设备拆卸搬运费用，承租方提前退租而违约的，应赔偿出租方6个月租金。 2018年1月，涉案厂房、土地交付赵文军使用，赵文军分别于2018年2月9日交付租赁费13万元、11月3日交付租赁费15万元，2019年2月13日交付租赁费8万元，共计36万元。涉案厂房、土地于2017年7月10日因另案被本院查封，并于2018年9月16日进行司法拍卖，本院于2018年9月28日作出执行裁定并送达买受人孙运锋，裁定涉案厂房、土地所有权自裁定书送达买受人时起转移。 另查明，临沂三创再生资源回收有限公司于2018年5月18日成立，系自然人投资或控股有限责任公司。莒南县兰星进出口有限公司于2006年5月19日成立，系自然人独资有限责任公司，股东为张传花。 本院认为，本案争议焦点：一是本案民事责任主体如何确定；二是涉案租赁合同是否应当解除，涉案租赁合同的出租方和承租方是否存在违约情形，相关民事责任如何承担。 关于争议焦点一，张传花在涉案租赁合同出租方栏内签名，涉案厂房、土地登记权利人为莒南县兰星进出口有限公司，莒南县兰星进出口有限公司对张传花的行为予以追认，故涉案租赁合同的出租方应为莒南县兰星进出口有限公司。莒南县兰星进出口有限公司属一人有限责任公司，其股东张传花未证明公司财产独立于股东自己的财产，依照《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，张传花应当对莒南县兰星进出口有限公司的债务承担连带责任。赵文军在临沂三创再生资源回收有限公司成立前，以个人名义签订租赁合同，合同权利义务应归属于赵文军，临沂三创再生资源回收有限公司不是合同主体，在本案中作为原告的诉讼主体不适格。 关于争议焦点二，涉案厂房、土地在租赁合同签订前即已被人民法院查封，并在租赁期间被依法拍卖，有关权利已转移他人，因此涉案租赁合同无法继续履行，赵文军要求解除合同，莒南县兰星进出口有限公司亦同意解除合同，赵文军要求解除租赁合同的理由正当，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，本案中涉案厂房、土地在订立租赁合同时已被人民法院查封，租赁物交付给承租方使用至人民法院拍卖转移租赁物权属之前的租赁费可归出租方，即2018年1月1日至2018年9月27日期间的租赁费，按租赁合同约定计算为184931.50元（250000元/365天×270天）。涉案租赁物经人民法院司法拍卖并裁定归买受人后，相应物权归买受人所有，莒南县兰星进出口有限公司知道或者应当知道涉案租赁物的物权已经转移，其向赵文军收取的超出应收租赁费的部分应予返还，并按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿利息损失。 赵文军以莒南县兰星进出口有限公司违约为由，要求按出租方违约终止合同承担违约责任。涉案租赁合同不能继续履行的原因是厂房、土地被人民法院依法拍卖，并不是双方在租赁合同中约定违约终止合同的情形。莒南县兰星进出口有限公司在与赵文军订立租赁合同过程中隐瞒了涉案厂房、土地被查封的事实，但赵文军现仍继续使用租赁物，且合同履行是否造成损失不能确定，赵文军要求赔偿损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持，当事人如有新的证据，可另行处理。莒南县兰星进出口有限公司以赵文军迟延交纳租赁费为由要求支付违约金，莒南县兰星进出口有限公司作为租赁物交付义务人未提供证据证实涉案租赁物的实际交付时间，应以租赁物的接受人赵文军认可的时间认定。赵文军在接受租赁物后未按合同约定在7个工作日内交付租赁费13万元，违反了双方对于交付租赁费期限的约定，应按合同约定支付违约金13000元，该违约金应从赵文军第二次交纳的款项中扣除。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除莒南县兰星进出口有限公司与赵文军于2017年11月1日签订的《厂房租赁合同》； 二、莒南县兰星进出口有限公司于本判决生效后十日内返还赵文军162068.50元，并赔偿利息损失（以82068.5元为基数，自2018年11月3日起至实际履行之日；以80000元为基数，自2019年2月13日起至实际履行之日，均按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 三、张传花对本判决第二项的给付内容承担连带清偿责任； 四、驳回赵文军的其他诉讼请求； 五、驳回临沂三创再生资源回收有限公司的诉讼请求； 六、驳回莒南县兰星进出口有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费7394元，减半收取计3697元，由赵文军负担2222元，莒南县兰星进出口有限公司、张传花负担1475元；反诉案件受理费3600元，减半收取计1800元，由莒南县兰星进出口有限公司负担1658元，赵文军负担142元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  卢韦捷 二〇一九年十二月六日 书记员  靳如洁