江西省南昌市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0103民初10040号原告（执行案外人）：彭凑英，女，1978年9月3日出生，汉族，住南昌市西湖区。原告（执行案外人）：程小明，男，1968年9月12日出生，汉族，住南昌市西湖区。以上两原告共同委托诉讼代理人：刘梦云，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。执业证号：13601201411415133。被告（申请执行人）：孙蓉，女，1950年8月15日出生，汉族，住南昌市西湖区。委托诉讼代理人：崔莹，江西商海律师事务所律师。执业证号：13601200211178822。被告（被执行人）：李菊桂，男，1968年10月17日出生，汉族，住南昌市南昌县。被告（被执行人）：钟花平，女，1970年9月20日出生，汉族，住南昌市南昌县。委托诉讼代理人：李菊桂（钟花平之夫），男，1968年10月17日出生，汉族，住南昌市南昌县南新乡西江村新农村自然村**。原告彭凑英、程小明与被告孙蓉、李菊桂、钟花平案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程小明及其与彭凑英的共同委托诉讼代理人刘梦云，被告孙蓉及其委托诉讼代理人崔莹，被告李菊桂，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭凑英、程小明共同向本院提出诉讼请求：1、请求立即中止执行，解除依据（2018）赣0103执1847号之一执行裁定书对原告所有的位于江西省南昌市青云谱区广州路189号华东装潢建材城青云汇二期3-11商业写字楼一1313室、1314室房产的查封、拍卖等执行措施；2、请求判决三被告承担诉讼费用。事实与理由：被执行人李菊桂20**年12月16日与江西华东装潢建材博览城有限公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，全款购买涉案两套房产，即商业写字楼1313室、1314室。2017年4月29日，原告经人介绍与李菊桂、李小斌（李菊桂与钟花平之子）签订了《购房合同》，李菊桂、李小斌自愿以总房价60万元将涉案房产出售给原告（因考虑到涉案房产的过户费用较高，房价中没有包含过户相关费用，由原告承担），原告按照合同约定分三次支付给了李小斌60万元购房款，待涉案房产过户同时一次性付清所有过户及相关费用。2017年5月份，原告与李菊桂办理了交房入住手续，之后便出租给承租人黄超并签订了为期三年的租赁合同。承租人黄超拿到涉案房屋后便开始装修，一直占有并使用涉案房产至今近三年。今年年中，华东装潢建材城青云汇物业公司通知原告去集中办理房权证，办理过程中遇阻，才发现涉案房产已于2018年12月19日被贵院查封，并进入执行程序。由原告与被申请执行人李菊桂签订的《房屋买卖合同》可知，双方已于2017年4月底签订合同，约定购房事宜并完成房款支付，并在2017年5月份以原告本人身份办理交房入住手续，合法占有至今近三年。且该涉案房产未办理房权证件，是由于涉案房产的开发商江西华东装潢建材博览城有限公司所造成的，其责任不在于原告。原告对涉案房产享有所有权，具有足以完全排除本案执行的权利。原告是案外善意的第三人，贵院将原告的财产予以查封、执行，是错误的，特依法提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求，切实维护原告的合法权益。原告彭凑英、程小明向本院提交了如下证据：证据一、《南昌市商品房买卖合同》两份，证明李菊桂父子购买两套房产，即涉案写字楼1313室、1314室。证据二、购房财务《收据》，证明李菊桂父子全款购买涉案房产。证据三、涉案房产的登记备案人信息，证明李菊桂为涉案房产的备案登记买受人。证据四、原告与李小斌、李菊桂签订的《购房合同》及转账记录，证明两原告从李小斌、李菊桂处合理合法地购买了涉案房屋。证据五、聊天记录截屏，证明涉案房非原告的原因导致无法办理过户手续，整个商业小区均因开发商、政策等原因延期办理过户手续，直到2019年下半年才陆续安排办理。证据六、《房屋租赁合同》及转账凭证，证明涉案房屋已由原告合法占有使用和收益。证据七、涉案房屋现状《照片》，证明涉案房屋已被承租人合法占有使用。证据八、水电费单据、宽带入网回单，证明涉案房已被承租人合法占有使用。证据九、《劳动合同》，证明缴纳水电费的账户户主为承租人公司聘任的劳动者。证据十、部分装修单据，证明涉案房屋已被合法占有使用，承租人在房屋内合法经营。证据十一、原告在同一小区的《南昌市商品购房买卖合同》，证明涉案房屋所在小区在原告购买房产时的市场均价。被告孙蓉辩称：1、被执行人李菊桂将涉案房屋低于市场价出售给原告，违背了正常的交易习惯，不能确定原告与李菊桂的房屋买卖关系真实存在；2、涉案房产未办理产权登记，依法不能进行转让，即便李菊桂与原告之间的房屋买卖关系真实存在，该购房合同也应认定无效；3、原告所依据的关于人民法院执行的相关规定，均是以被执行人已办理了不动产产权为前提，不适用于备案房产。综上，贵院在就生效判决执行过程中采取的执行措施并无不当，请求依法驳回原告的诉请。被告李菊桂、钟花平共同答辩：当时卖房时我们是迫不得已，是以低价出售的，原因是我与吴润林建设工程施工合同纠纷，吴润林拖欠工程款不付，导致我卖房支付工人工资及材料款。被告孙蓉、李菊桂、钟花平均未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月27日，本院作出（2017）赣0103民初2976号民事判决书，判决：“一、被告李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性归还原告孙蓉借款本金300000元；二、被告李菊桂、钟花平于本判决生效之日起十日内一次性支付原告孙蓉利息126000元（自2014年7月7日起至2016年4月6日）；三、驳回原告孙蓉的其他诉讼请求。”该案经二审终审维持一审判决。李菊桂、钟花平未按期履行还款义务，孙蓉向本院申请强制执行。本院依法作出（2018）赣0103执1847号执行裁定书和协助执行通知书，于2018年12月19日查封了李菊桂、钟花平含本案两套房产在内的五套备案房产。2019年8月22日，彭凑英、程小明向本院提出执行异议，请求解除对本案两套房产的查封。本院于2019年9月2日作出（2019）赣0103执异110号执行裁定书，驳回彭凑英、程小明的异议申请。彭凑英、程小明不服该裁定，向本院提出如上诉请。另查明，涉案两套写字楼李菊桂于2011年12月16日与江西华东装潢建材博览城有限责任公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，并于2011年12月20日备案登记在买受人李菊桂和李小斌（李菊桂之子）名下，李菊桂和李小斌以抵扣工程款的形式全额结清了合同约定购房款799826元，1313室合同约定面积54.79㎡，单价4637.11元/㎡，1314室合同约定面积113.54㎡，单价4806.76元/㎡，平均单价4721.94元/㎡。由于开发商的原因，整个小区的绝大多数购房人未能及时领取到房产证。2017年4月29日，李菊桂、李小斌（甲方）与彭凑英、程小明（乙方）签订了《购房合同》，该合同第二条约定：“双方议定上述房屋按套计算，两套总价款为人民币60万元。甲方必须办理房屋使用权证和土地使用权证，费用由甲方承担。甲方需积极配合乙方办理过户，过户的费用由乙方承担，甲方必须保证乙方获得此房屋的使用权证和土地使用权证。”合同签订后，程小明、彭凑英分别于2017年4月28日、5月2日、5月3日分三笔转款计60万元至李小斌银行账户。庭审中，李菊桂认可收到购房款60万元，用于建设工程中支付人员工资和材料款。2017年5月1日，彭凑英就涉案两套房屋与他人签订了为期三年的租赁合同，现该两套房屋由承租人正常使用。2013年3月29日，彭凑英与江西华东装潢建材博览城有限责任公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，购买了该小区二期83-11号商务办公楼一单元17层1715号房，购房单价4456元/㎡。彭凑英于2019年下半年领取了产权证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。具体到本案，第一、原告在人民法院查封前已签订了购房合同，未登记责任不在购房人。涉案两套写字楼虽未办理产权变更登记，是由于开发商的原因，致使整个小区的绝大多数购房人未能及时领取房产证，责任不在购房人；第二、原告全额支付了合理对价。2017年4月29日，李菊桂、李小斌与彭凑英、程小明签订了《购房合同》，约定两套总价款为人民币60万元，但不含变更登记费用，变更登记费用约定由彭凑英、程小明承担。该两套房产为公寓写字楼，过户契税较一般住宅高，李菊桂以60万元价格出售，合单价3564.43元/㎡，虽与其79万余元购买价及增值价款存在一定差异，但加上过户契税，出售价款不低于市场价的70%。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；”，显然，李菊桂不属于以明显不合理低价转让；第三、涉案房屋于合同签订后买卖双方即办理了交付，原告在人民法院查封前已合法占有了该不动产。2017年5月1日，彭凑英就涉案两套房屋与他人签订了为期三年的租赁合同，现该两套房屋由承租人在正常使用。综上所述，本院于2018年12月19日，因金钱债权执行中查封了涉案备案房产，该时间晚于李菊桂与彭凑英、程小明之间的交易、付款和两原告合法占有涉案房屋的时间。被告孙蓉以《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定“未依法登记领取权属证书的房产”不得转让为由，认为李菊桂与彭凑英、程小明签订的房屋买卖合同无效的意见，本院不予采纳。理由为如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；违反法律法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定外或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定第一款：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案为由，请求确认合同无效的，不予支持。”李菊桂与彭凑英、程小明之间的房屋买卖行为不符合认定无效的法律及司法解释的规定，且李菊桂在庭审中明确表示配合彭凑英、程小明办理产权登记手续，办理产权登记也无法律障碍。孙蓉向李菊桂主张的为金钱债权请求权，而彭凑英、程小明享有向李菊桂主张物权请求权，物权请求权优于债权请求权。故对原告的诉请，本院依法应予以支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下：解除本院对备案登记于被告李菊桂名下位于南昌市青云谱区广州路189号华东装潢建材城二期83-11号商务办公楼-1313、1314室房产的查封。原告彭凑英、程小明预交的案件受理费100元，由被告李菊桂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。本院（2019）赣0103执异110号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  何新平人民陪审员  舒 佳人民陪审员  魏 超二〇一九年十二月五日书 记 员  黄前琴