海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1852号 上诉人（原审被告）：海南金手指房地产开发有限公司，住所地海南省海口市海甸岛万恒路**海岸绿洲会所。 法定代表人：张祥平，该公司副董事长。 委托诉讼代理人：朱斌，该公司法务。 委托诉讼代理人：陈皓，该公司法务。 被上诉人（原审原告）：张扬，男，1981年10月20日出生，汉族，户籍所在地四川省成都市武侯区，住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：孙桂娥，黑龙江卓玖律师事务所律师。 上诉人海南金手指房地产开发有限公司（以下简称金手指公司）因与被上诉人张扬商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初319号民事判决，向本院提起上诉。本案于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金手指公司的委托诉讼代理人朱斌、陈皓，被上诉人张扬的委托诉讼代理人孙桂娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金手指公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回张扬的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由张扬负担。事实和理由：一、一审以约定显失公平为由，并根据对等原则将办证违约金调整为日万分之一，无事实和法律依据。1、一审依据合同中“买房人逾期缴纳购房款的违约金以未缴房款的万分之一支付违约金”的约定，认定逾期办证违约金亦应比照万分之一标准，无法律依据。购房款违约与逾期办证违约没有任何可比性，购房款的迟延支付直接影响到卖房人的财务成本的增加，而购房款的支付是买房人的主要合同义务，办证只是卖房人房屋交付后的附随义务，逾期办证没有影响买房人行使居住权，因此，一审认定合同约定逾期办证违约金为万分之0.2显失公平，没有法律依据。2、一审判决认定部分阐述：张扬要求认定合同第六条第（2）项、第十一条、第十五条内容无效时，又认为没有违反公平正义原则，认定合同有效，在同一份判决中对于同类问题，作出完全相悖的认定，自相矛盾。二、张扬的诉讼请求没有事实依据，请求二审予以驳回。1、关于逾期办证的问题。(1)“两证合一”后的办证行为，系政策原因导致双方产生新的合同义务，政策变动系双方签订合同时不可预见的因素，双方应另行达成合意。签订合同时的房产登记制度有别于现在的“两证合一”，其办理流程手续是不同的，申请的机构也不一样，合同双方要履行的义务也不同。“两证合一”政策使得双方之间要履行新的义务，政策的变更是双方签订合同时无法预见的。对于新义务的履行，应由双方重新协商新的履行方式，或按不动产登记制度由业主自己去申请办理。造成涉案房屋产权证没有如期办理的原因系金手指公司无法预料和控制的原因所致，并非金手指公司的过错，不应归责于金手指公司。(2)金手指公司承担逾期办证违约金责任的证据不足。张扬作为房屋买受人，主张金手指公司承担逾期办证的违约责任，根据“谁主张谁举证”的规则，张扬应按合同第十五条的约定，对逾期取得房产证系出于金手指公司自身原因负有举证责任，但张扬未提供证据予以证明。出卖人未能办证，系出卖人以外原因所致。在一审庭审中，金手指公司提交了大量终审判决作为案例，以说明办证过程中受到非出卖人因素导致无法如期办证因素很多，合同第十五条本义是要排除除金手指公司故意懈怠导致逾期办证以外的责任，但是一审不顾该条约定，将合同中明确排除的责任判归金手指公司承担。(3)张扬未能如期缴纳契税、维修基金也是无法如期办证的综合因素之一，将不能如期办证原因归结为金手指公司原因所致有失偏颇。(4)逾期办证系政策变动导致部门合并、系统调试所致。在实行“两证合一”之前，办证机关以会从事大量重复性劳动为由，已不受理房产企业的办证事项，“两证合一”实施后，因政府部门合并、系统调试、人员培训、数据对接，加上之前办证案件的积压，导致办证拖延。2、关于张扬主张返还代办费的问题。一审超出了张扬的诉讼请求，张扬主张要求返还的是代办费，一审判决的是办证工本费，一审没有对此进行释明，也没有要求金手指公司对此提出反证。金手指公司在《缴费通知书》中通知张扬交纳的是“办证工本费”，张扬并没有提供收款凭证以证明确向金手指公司缴纳了此项费用，张扬也没有提供证据证明金手指公司向其收取了“代办费”。3、关于张扬主张合同中违约金约定条款无效的问题。商品房买卖合同作为平等民事主体间的民事法律关系，更多强调的是意思自治，合同内容由双方当事人自主决定，对于违约责任条款，亦由双方自主决定，双方可以就不同违约行为约定不同的违约金条款，只要不违反法律强制性规定，就是合法有效的约定。因此，一审认定合同第六条第(2)项、第十一条、第十五条合法有效正确，金手指公司对此无异议。综上所述，一审认定没有事实依据，适用法律错误，请求二审依法予以纠正。 张扬辩称：一、金手指公司逾期办理房屋权属证书是客观事实。按照合同约定，金手指公司应在2015年5月30日前为张扬办理房屋权属证书，但涉案房屋于2017年3月30日才完成竣工验收，2018年2月7日完成综合验收与备案工作，因开发商在两段验收环节拖延时间过长，导致办证时间迟延，直至张扬起诉时仍未拿到涉案房屋的不动产权证，金手指公司逾期办证是客观事实。二、金手指公司逾期办证是因其自身过错造成。四季花城高尔夫温泉公寓项目系由广西集团第一建筑工程有限公司承建，金手指公司与承建方因工程款结算事宜发生纠纷，致使验收工作迟迟不能进行，影响了综合验收工作的进度。为此，澄迈县政府于2018年1月2日下发了《澄迈县人民政府县长办公会议纪要》（第1期），督促双方尽快解决矛盾，要求金手指公司尽快为业主办理不动产权证。此后，金手指公司加快了工程竣工综合验收备案工作，并于2018年2月7日完成了此项工作。金手指公司逾期办证是因自己的过错造成，金手指公司应承担相应的违约责任。三、金手指公司逾期办证并不是“两证合一”造成的。首先，按照合同约定，金手指公司应于2015年5月30日前为张扬办好房屋权属证书，澄迈县辖区自2016年6月30日起才正式实施不动产统一发证工作，金手指公司主张因实施两证合一的新房登记政策导致办证迟延，显然与事实不符。其次，在办证问题上，开发商的职责范围仅及于综合验收与备案，至于买受人何时取得不动产权证，是行政机关的职责，不可把双方的职责混为一谈。但无论是否实施两证合一，都必须是在开发商完成综合验收与备案基础上，住房和城乡建设局才能启动办证程序，因此，张扬追究金手指公司逾期办证的违约责任，时间截止到综合验收日，并未将行政机关的办证时间加算在内。再者，金手指公司主张两证合一后，双方产生了新的合同义务，应当另达成协议。张扬认为两证合一并未导致双方合同义务关系的变化，更没有免除金手指公司综合验收与备案的法定职责，变化的只是行政机关办证的工作程序。综上，金手指公司因自身的原因没有按时完成综合验收工作，是导致迟延办证的根本原因。四、金手指公司主张购房款的支付是买房人的主要合同义务，而办证只是卖房人房屋交付后附随义务，这是金手指公司对不动产交付的错误理解。商品房买卖合同是以转移房屋所有权为目的的物权契约，出卖人与买受人是合同双方当事人，卖方交付标的物，买方支付价款是双方的主给付义务，由此构成双务合同的对等给付。在商品房买卖中，出卖人何时交付房屋、何时为买受人办理权属证书，是合同的重要条款，需要在合同中明确约定。《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”《房地产管理法》也规定：“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”；“凡未办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定，均为无效。”房屋权属证书是享有房产所有权的法定要件，只交付房屋不交付权属证书，等于出卖人未尽交付义务，买受人也没有取得房屋所有权。鉴于物权交付的特征及开发商在办证问题上的迟延，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，本案应当适用该司法解释的规定。五、关于日万分之一与日万分之0.2违约金的比例问题。一审判决认定合同中约定的出卖人违约责任按日万分之0.2计算明显低于买受人违约责任按万分之一，该约定显失公平，故酌情调整为日万分之一，合情合理，亦有法律依据。《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。金手指公司在格式合同中将这些不合理、不公平的条款强加给张扬，明显违反《合同法》中公平、公正的基本原则，一审判决综合考虑张扬的实际损失以及金手指公司的违约程度，将违约比例进行适当调整，体现了法律的公平与正义。六、关于返还代办费的问题。首先，金手指公司预缴工本费500元是事实。金手指公司在向张扬交付房屋之前，要求张扬缴纳燃气管道初装费、有线电视开户费、办证工本费等费用，否则不予交钥匙。凡拿到房屋钥匙的业主，都如数交纳了上述费用，其中办证工本费预交了500元，在一审中提交了缴费通知书和海南省海口市资金往来暂收、暂付专用凭证予以证明，一审经过质证和评析认定，已经对其三性和证明效力予以认定。其次，金手指公司应将额外收取的420元退还给张扬。依据合同第十五条的约定，出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准，不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。根据国家不动产登记收费标准的有关规定，住宅申请办理不动产登记事项，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。金手指公司每户预收500元，扣除80元工本费，剩余420元属于额外费用，无论是依约还是依法，金手指公司应当返还多收的420元。综上所述，金手指公司在逾期办理不动产权属证书问题上已经违反了合同第十五条的约定，构成实质违约，应当按照公平、公正原则承担相应的违约责任。 张扬向一审法院提出诉讼请求：1、判令金手指公司承担逾期办理不动产权证的违约责任，支付违约金28798元；2、返还收取的500元额外代办费；3、确认下列合同条款内容无效：第六条(2)有关出卖人违约责任内容，第十一条出卖人逾期交房的违约责任，第十五条出卖人逾期办证的违约责任；4、诉讼费用由金手指公司承担。 一审法院认定事实：2013年1月18日，双方签订《澄迈商品房买卖合同》，由张扬购买金手指公司开发的位于海南省澄迈县老城开发区美桃岭地段四季花城高尔夫温泉公寓三期24幢4层419房，双方约定按套内建筑面积计价，每平方米7439.89元，总金额263000元。第六条约定“买受人如未能按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间分别处理，不做累加：（1）逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的万分之0.2向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之0.2的违约金”。第八条约定“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十一条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.2支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金。”第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件材料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上，买受人有权单方解除合同。”该合同还对付款方式及期限、房屋交接、面积确认及面积差异处理、权利瑕疵担保等内容作出了约定。合同签订后，张扬已依约将购房款全部付清给金手指公司。金手指公司为了方便办理交房和办证事宜向张扬发出缴款通知书，要求张扬缴纳燃气管道初装费、有线电视开户费、办证工本费等，张扬已按通知要求向金手指公司缴纳了上述各项费用3800元(含办证工本费500元)，金手指公司于2014年7月12日出具海南省海口市资金往来专用凭证一张，确认已收到该笔款项。在该笔款项缴纳完毕后，金手指公司将涉案房屋交付张扬使用。 另查明，涉案房屋的所在项目于2017年3月30日经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格。但因金手指公司与承建商广西集团第一建筑工程有限责任公司工程款结算纠纷，2017年12月25日经县领导协调后，金手指公司才加快了办理本案所涉工程竣工验收备案手续的进度，并于2018年2月7日完成综合验收备案手续。在第二次法庭辩论终结前，金手指公司没有证据证明已为张扬办理房屋权属证书。 一审法院认为，双方签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同应为有效合同，双方均应依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、张扬要求金手指公司承担逾期办证违约金是否有法律与事实依据；二、金手指公司应否承担返还代办费的义务；三、合同中的有关出卖人违约责任、逾期交房、逾期办证的条款是否无效。 关于张扬要求金手指公司承担逾期办证违约金的问题。金手指公司以《商品房买卖合同》与起诉状签名不一致为由抗辩称起诉状非张扬本人签名，起诉状中的诉讼请求与事实和理由非张扬真实意思表示，不符合民事诉讼案件受理条件。《商品房买卖合同》并未明确要求必须购房者本人亲自签名方能购买，张扬虽未参加庭审，但其提供了身份证复印件、购房合同原件等比较私密的个人材料，并支付了案件诉讼费，足以证明并非他人冒用其身份提起诉讼，故金手指公司的抗辩理由不成立。双方在《商品房买卖合同》中约定交付期限“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时也对产权登记作出了约定“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。”按照上述约定，金手指公司最迟应在2015年5月24日前为张扬办理房屋权属证书。金手指公司抗辩称房屋产权证书没有如期办理是国家实行“两证合一”的新房产登记政策所致，而非金手指公司自身责任所致。但澄迈县辖区自2016年6月30日起才正式实施不动产统一发证工作，而金手指公司理应在2015年5月24日前即为张扬办理房屋权属登记，该时间国家房产登记制度尚未变更，故金手指公司的抗辩理由不成立。事实上，因与承建商在工程款结算方面存在纠纷，金手指公司开发的涉案房产2017年3月30日才竣工验收，2018年2月7日才在澄迈县住房和城乡建设局完成综合验收备案，这才是逾期办证的主要原因，故金手指公司应对逾期办证承担违约责任。关于张扬主张逾期办证违约责任，金手指公司抗辩该主张已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。从2015年5月25日至2019年2月18日张扬起诉之日，有部分日期已超过诉讼时效，张扬按照三年诉讼时效倒推，主张违约天数1095天，予以支持。关于违约金的计算，合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的日万分之0.2向买受人支付违约金。”张扬认为出卖人逾期办证的违约金约定过低，应依据权利义务对等原则，按照开发商追究买受人违约责任时适用的同样标准，按日万分之一计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”合同中所约定的出卖人违约责任按日万分之0.2计算明显低于买受人违约责任日万分之一，该约定显失公平，根据对等原则酌情调整为日万分之一，违约金总额为28798.5元（263000元×0.1‰×1095天），张扬主张28798元，予以支持。 关于金手指公司应否返还代办费的问题。张扬按照金手指公司发出的缴费通知书，向金手指公司缴纳了500元办证工本费。根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》（发改价格规【2016】2559号）第一条不动产登记收费标准的规定，规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权申请办理不动产登记事项，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。双方签订的商品房买卖合同第十五条也明确约定“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。”本案中金手指公司在相关税费标准之外多收取张扬办证工本费420元，故张扬主张金手指公司退还办证工本费于法有据，予以支持，金手指公司应退还420元办证工本费给张扬。 关于合同中的有关出卖人违约责任、逾期交房、逾期办证的条款是否无效问题。《合同》第六条（2）“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的万分之0.2向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未支付房价款部分万分之0.2的违约金。”《合同》第十一条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.2支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金。”《合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件材料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上，买受人有权单方解除合同。”张扬以合同中凡涉及买受人违约的条款，均按日万分之一计算违约金，而涉及开发商违约的条款则按日万分之0.2计算违约金，认为违反了《中华人民共和国合同法》中的公平、公正基本原则，而主张上述合同条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效有五种情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。认定合同条款无效应参照合同无效的情形，而张扬主张无效的理由并不符合《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故张扬主张确认合同第六条（2）、第十一条、第十五条内容无效，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、金手指公司应在判决生效之日起十五日内向张扬支付逾期办证违约金28798元；二、金手指公司应在判决生效之日起十五日内向张扬返还多收取的420元办证工本费；三、驳回张扬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费532元，由金手指公司负担（张扬已预交266元）。 二审中，当事人没有提交新证据。 因当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。 另查明，金手指公司向张扬发出的缴款通知书上载明“所有收费为预收的代收代缴费用，最终以国家相关职能部门的收费为准，并多退少补。”二审庭审中，张扬称其诉请金手指公司退还的代办费为办证工本费，金手指公司自认涉案房屋于2019年7月15日办理了不动产权证，办证部门收取的办证工本费为80元。 本院认为，本案争议的焦点为：一、张扬要求金手指公司支付逾期办证违约金是否有依据及逾期办证违约金的标准该如何认定；二、张扬要求金手指公司返还办证工本费是否有依据。 第一，关于张扬要求金手指公司支付逾期办证违约金是否有依据及逾期办证违约金的标准该如何认定的问题。 首先，金手指公司应否承担逾期办证责任。金手指公司主张逾期办证系政府实行两证合一的新房产登记政策所致，并非其自身原因导致。澄迈县辖区自2016年6月30日起才正式实施不动产统一发证工作，按照合同约定，金手指公司最迟应在2015年5月24日前为张扬办理房屋权属证书，该时间国家房产登记制度尚未变更，金手指公司的抗辩理由不成立。另金手指公司认为逾期办证系政策变动导致部门合并、系统调试所致，但并未提供在合同约定办证期间其已申请办证而政府拒收或政府暂停受理的相关通知或证明，故金手指公司该抗辩理由亦缺乏事实及法律依据，不予采纳。金手指公司主张张扬迟延交纳契税、维修基金导致办证延长，但金手指公司未提供证据予以证明，金手指公司应承担举证不能的不利后果。事实上，金手指公司因与承建商在工程款结算方面存在纠纷，金手指公司开发的涉案房产2017年3月30日才竣工验收，2018年2月7日才在澄迈县住房和城乡建设局完成综合验收备案，这才是逾期办证的主要原因，故金手指公司应对逾期办证承担违约责任。 其次，逾期办证违约金的标准如何认定。金手指公司与张扬签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同应为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。一审中张扬以合同中凡涉及买受人违约的条款，均按日万分之一计算违约金，而涉及开发商违约的条款则按日万分之0.2计算违约金，认为违反了《中华人民共和国合同法》中的公平、公正基本原则，而主张上述合同条款无效。合同中有关违约金的约定条款一审判决认定有效，张扬对该判决认定结果没有提出上诉，应视为其认可违约金的约定条款有效。金手指公司对违约金的约定条款有效亦无异议。在合同有效且双方对合同中有关违约金约定条款均认可有效的情况下，违约方应按约定承担违约责任。而且逾期缴交购房款违约与逾期办证违约性质不同，双方约定违约责任的标准有所不同是双方自愿的意思表示，不能据此认定违反合同法中的公平、公正基本原则。因此，张扬以违约金约定显失公平为由，主张调高金手指公司逾期办证违约金的标准，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。金手指公司主张应按双方在合同中约定的违约金标准承担责任有理，本院予以支持。 张扬与金手指公司在《商品房买卖合同》中约定房屋交付期限为“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时也对产权登记作出了约定，即“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。”按照上述约定，金手指公司最迟应在2015年5月24日前为张扬办理房屋权属证书，金手指公司在二审中自认涉案房屋于2019年7月15日办理了不动产权证，张扬主张金手指公司应承担截至2019年2月18日的逾期办证违约责任，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”张扬按照三年诉讼时效倒推，主张金手指公司违约天数1095天，符合上述法律规定，应予支持。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的日万分之0.2向买受人支付违约金，金手指公司应支付的违约金为5759.7元（263000元×0.00002×1095天），超出部分不予支持。 第二，关于金手指公司应否返还办证工本费的问题。 张扬主张其诉请金手指公司退还的代办费为办证工本费，张扬已向金手指公司缴纳了500元办证工本费，合同第十五条约定“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用”，政府办证部门就涉案房屋收取了80元的办证工本费，金手指公司在缴款通知书上已明确其所收取的费用为代收代缴费用，最终以国家相关职能部门的收费为准，并多退少补，故金手指公司多收取张扬的办证工本费420元，应予退还。 综上所述，金手指公司的上诉主张部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、维持海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初319号民事判决第二项； 二、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初319号民事判决第一、三项； 三、上诉人海南金手指房地产开发有限公司应在判决生效之日起十五日内向被上诉人张扬支付逾期办证违约金5759.7元； 四、驳回被上诉人张扬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费532元，由上诉人海南金手指房地产开发有限公司负担106.5元，被上诉人张扬负担425.5元；二审案件受理费532元，由上诉人海南金手指房地产开发有限公司负担106.5元，被上诉人张扬负担425.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡于干 审 判 员 陈小燕 审 判 员 吴党恩 二〇一九年十二月十一日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 陈素园 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用 的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。