杭州市上城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0102民初5904号 原告（反诉被告）：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地：杭州市上城区水门********。 法定代表人：郁敏珺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：赵振良，浙江楷立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢珍珍，浙江楷立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王雅萍，女，1963年2月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：李巧钰，浙江泽大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何佩佩，浙江泽大（浙江自贸区）律师事务所律师。 杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）与王雅萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案受理后，依法由审判员朱旭东适用简易程序独任审理，后因工作安排变更为由审判员周智独任审理。审理中，王雅萍提起反诉，本院依法予以受理并与本诉合并审理，于2019年12月18日公开开庭进行审理。锦悦公司的委托诉讼代理人赵振良、谢珍珍，王雅萍及其委托诉讼代理人何佩佩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 锦悦公司起诉称：2016年7月28日，双方签署编号为ＪＨ44-ＢＨＳＺ-2016-0418《房屋租赁合同》，约定锦悦公司向王雅萍出租坐落于杭州市上城区房屋，房屋面积986.16平方米，用于王雅萍进行自助餐经营，租期自2017年1月1日起至2021年12月31日止，交付日为2016年9月15日，2016年9月15日至2016年12月31日为装修期，即免租期。该房屋自租赁期开始日起，第一年的月租金含税价为74989.25元，第二年的月租金为74989.25元，第三年的月租金为78888.69元……，租金支付方式为先付后用，每月为一个付款周期，王雅萍应于该付款周期前一个月的25日之前向锦悦公司支付下期租金款。另约定，该房屋的每月物业管理费为人民币14792.40元，该房屋实际使用的水、电、空调、煤气、通讯费等能源费用及其他公用事业费用，须在收到书面结算通知后5个工作日内支付。2017年4月4日，双方又签署了《房屋租赁合同补充协议》，约定该房屋的起租日为2017年6月1日等事宜。合同签订后，锦悦公司依约交付了房屋，但王雅萍未按合同约定交纳租金以及物业费。为此，锦悦公司多次向王雅萍发送催款通知书要求王雅萍支付拖欠的上述费用，但王雅萍未予支付并继续占有使用房屋。锦悦公司作为案涉房屋的管理方及运营方，具有签订、履行租赁合同的权限。锦悦公司认为《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，该合同真实合法有效。根据《房屋租赁合同》第10.1条、13.3条等，锦悦公司（甲方）有权按每平方米30元每日向王雅萍（乙方）收取房屋占有使用费、有权不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用、提前终止《房屋租赁合同》并提前收回房屋、向乙方另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方等条款，锦悦公司诉求符合法律和双方约定，现王雅萍拖欠租金、物业费等已属违约，应承担相应违约责任。锦悦公司的诉讼请求为：1.判令解除锦悦公司与王雅萍双方签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；2.判令王雅萍注销位于杭州市上城区房屋工商登记信息；3.判令王雅萍向锦悦公司支付租金1274817.25元（暂计算至2018年7月31日，之后租金付至解除之日止，合同解除后至王雅萍腾空房屋之日止的房屋占有使用费按每平方米30元每日计算）；4.判令王雅萍向锦悦公司支付租金滞纳金363022.96元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至王雅萍实际付清之日止）；5.判令王雅萍向锦悦公司支付物业管理费231612.51元；6.判令王雅萍向锦悦公司支付物业管理费滞纳金79885.89元（暂计算至2019年12月18日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至王雅萍实际付清之日止）；7.判令王雅萍向锦悦公司支付电费22593.6元，水费1789.4元（自2018年11月16日计算至2019年12月16日）；8.判令王雅萍向锦悦公司支付电费滞纳金7327.97元，水费滞纳金325.65元（暂计算至2019年12月16日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至王雅萍实际付清之日止）；9.判令王雅萍向锦悦公司补交装修期内免交的租金341252.45元；10.判令王雅萍向锦悦公司支付违约金224967.75元；11.本案诉讼费用全部由王雅萍承担。在诉讼过程中，锦悦公司减少部分诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1.判令解除双方签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；2.判令王雅萍注销位于杭州市上城区房屋上的工商登记信息；3.判令王雅萍向锦悦公司支付租金2158154.44元；4.判令王雅萍向锦悦公司支付租金滞纳金87471.12元（支付以合同约定应交租金之日次日起，以欠缴租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；5.判令王雅萍向锦悦公司支付物业管理费216820.11元；6.判令王雅萍向锦悦公司支付物业管理费滞纳金5937.97元（支付以合同约定应交物业费之日次日起，以欠缴物业费为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；7.判令王雅萍向锦悦公司支付水费1789.4元、电费22593.6元；8.判令王雅萍向锦悦公司支付水费滞纳金25.08元、电费滞纳金550.12元（支付以应交之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；9.判令王雅萍向锦悦公司补交免租期租金411927.25元；10.判令王雅萍向锦悦公司支付违约金224967.75元；11.本案诉讼费用全部由王雅萍承担。 王雅萍答辩称：一、王雅萍不存在违约行为，锦悦公司无权依据《房屋租赁合同》的约定单方解除合同，锦悦公司以其所称理由要求判令解除《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》并要求王雅萍承担相应违约责任无依据，应予驳回。《房屋租赁合同》第13.3约定了锦悦公司可以单方解除合同的情形，其中虽然包括锦悦公司在王雅萍逾期支付租金超过十五日的情况下可以单方解除合同，但本案的实际情况是，因整个商场项目未开业，尚未到达王雅萍应付租金的时间节点，因此，就不存在王雅萍逾期支付租金的说法。锦悦公司更无权根据此不存在的违约行为，根据合同行使解除权，并要求王雅萍承担违约责任。因此，锦悦公司据此所提的全部诉讼请求均不应支持。另，锦悦公司并非物业费主张的主体，锦悦公司根本不具备主张物业费等物业相关费用的主体资格。《房屋租赁合同》第5.2.1.2约定，物业费除王雅萍与锦悦公司签署租赁意向书后已向锦悦公司缴纳的租赁意向金之部分冲抵外，物业费应向受托物业管理单位支付。本案中，锦悦公司与王雅萍未签订租赁意向书，物业服务实际提供的主体也并非本案锦悦公司，故锦悦公司并非主张物业相关费用的适格主体。二、本案履行事实说明及产生本案纠纷的原因。双方于2016年7月28日签订《房屋租赁合同》，彼时案涉越都荟项目商场在此前刚经历中都老板资金链断链跑路，商场商户利益无法保证，商场一度陷入瘫痪，经调整一年左右，由上海锦和商业经营管理股份有限公司接管。当时商场前途不明，何时能开业不明朗。因此，双方签订的《房屋租赁合同》8.1款约定，“乙方（王雅萍）同意该房屋与本项目同步开业，在该等前提下，甲方（锦悦公司）同意在装修期结束至项目开业日期间乙方（王雅萍）可免交租金和物业管理费”。当时签订合同时，双方都对项目开业存在不确定的预期，而锦悦公司也愿意以此作为条件，扫除商户们的顾虑，同意商户们在装修期结束至项目开业日期间乙方（王雅萍）可免交租金和物业管理费。但是实际情况并不尽如人意：王雅萍在签订《房屋租赁合同》后，即开始组织装修。但王雅萍发现，承租场地包含消防分区，是无法作为一个场地进行装修经营的，一度陷入停滞状态。后锦悦公司告知问题已解决，王雅萍可根据合同原意对承租场地进行统一装修，此后才进行装修。但直至近期，王雅萍才从消防了解到，锦悦公司直至2018年9月才将王雅萍承租场地的消防变更提交审批，在消防对此未审批通过之前，案涉场地是不适租的。锦悦公司违约在先。王雅萍进驻商场后，整个商场的情况又如何呢？一楼电梯不通楼上，二楼空置，三楼无人装修，四楼有两家。同时商场的统一运营管理、物业管理均无体现。为此，王雅萍不断地、持续向锦悦公司反映问题，要求解决。王雅萍在2017年4月完成装修，锦悦公司催促王雅萍尽快开门经营，为此，双方于2017年4月24日签订了《房屋租赁合同补充协议》。2017年5月，锦悦公司顶着压力开始试营业，但商场迟迟不开业，王雅萍和其他商户一样，苦苦等待锦悦公司的回复，但锦悦公司一拖再拖。王雅萍自进驻越都荟商场以来，越都荟商场项目的招商一直不成功。上海锦和商业经营管理股份有限公司为此更换了不下五、六个经理，招商定位也一直在调整。任何的沟通，都是没有反馈的。在锦悦公司此次起诉前，王雅萍还真不知道，锦悦公司已经在做诉讼的准备。还一直以为，锦悦公司一直在启动与王雅萍和其他商户协商赔偿的事情。据王雅萍等商户所知，此次锦悦公司批量启动诉讼，是因已将纠纷商铺统一承租给了第三方，有集中清退的需求。但此做法显属仓促和过激。在大部分商户还处于协商等待期时，即采取此硬性的方法，不利于事情的解决，而且更可能激化矛盾。前述事实经过，王雅萍均有相关证据予以证明。三、本案中，锦悦公司的违约行为。王雅萍此前除基于履约行为，知道商场招商不行之外，对商场本身的合法性、为什么一直开不了业没有专业地深究。直至此次被诉，多方了解后，方知，原来商场招商做不好、开不了业是越都荟大楼本身自带的无法解决的问题：（一）案涉商场大楼规划用途为写字楼，并非商场，锦悦公司虽后续有相应的补救行为，但此用途的变更并无规划变更许可。也即，案涉房屋存在不应被作商场经营的建设规划许可，直接影响合同效力。写字楼的功能和商场的功能有本质区别，尤其是餐饮部分的功能。不同的功能规划，会导致房屋在初始设计时就无法满足变更后的用途。而事实上，案涉房屋原系按照写字楼的功能规划、设计、建造，并不具备商场用途的各方面要求，比如楼板承重、餐饮油烟管道、排污管道、消防要求等。但事实是，越都荟项目对外宣称是作商场之用，三楼、四楼的招商均是餐饮。比如，本案中，王雅萍所承租场地，经核实，是存在擅自变更消防分区的做法，而其本质是变更了规划用途。商户们在入驻装修阶段，多多少少有发现些问题，但彼时并不知晓是整幢大楼存在违法、违规变更用途使用的问题。为此，为查清该部分事实，王雅萍及其他商户尽己所能，包括向贵院申请调查取证，已查明案涉房屋是否存在违法、违规变更用途使用的问题。但至今是未查明的，而此问题是关及本案及其他商户所涉的合同效力的关键问题。锦悦公司方应承担该部分事实的举证责任。（二）锦悦公司为满足实际需要的商场经营用途，对案涉房屋所实施的行为，导致案涉商场大楼违法违规行为不断，致使整幢大楼陷入违法违规经营的状态。1、案涉房屋一楼正门口用作经营COSTA、麦当劳、快客的部分超出规划用地红线核准的范围，未取得建设工程规划许可证，系违法建筑。2、大楼外立面违法安装广告牌、烟道和钢架楼梯，不符合规划许可。3、锦悦公司提供的房屋未满足消防要求，存在安全隐患。案涉庆春路87号房屋未通过建设工程消防验收，未经过建设工程消防设计审核（备案）和公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查，未能满足消防要求。地下室。地下室车位部分改成仓库出租高面长期占用作为收费车位，堆放材料，存在严重安全隐患。而前述违法、违规现状，尤其是消防审批的相关事项，是法律规定的商场开业必备的条件。（三）前述两点现状正是导致，双方都关心的开业无法实现的合同外的客观原因。王雅萍是基于多家商户损失现状反推及本次该批案件逐渐进行实质审查阶段，才了解到前述事实，但跟规划用途有关的证据掌握在锦悦公司手中，即使经贵院同意，向相关主管部门调取也无法获取（相关主管部门回复，案涉建设项目建造在1999年之前，相关项目资料并未交付主管部门留存）。四、本案与其他商户的案件现成批量在审理中，王雅萍方的举证确实困难，但目前，每个案件中提供的证据逐渐将锦悦公司的违约行为进行了完整、统一的展示，本案应与锦悦公司此次起诉的其他同批案件集中审理，方便于查清本案事实。锦悦公司诉商铺承租者的案件，在锦悦公司投石问路在贵院获得一个胜诉判决【（2018）浙0102民初3257号】的情况下，全面开花地展开了目前这一系列诉讼案件。该生效判决是在王雅萍未提供锦悦公司在2018年9月20日才取得“公共聚集场所营业前消防检验合格证”这一关键证据，亦未提供商场承诺不收租证据的情况下做出的判决。但是法院从简单的房屋租赁合同关系入手，忽略实际履行过程中留存的锦悦公司方承诺事实，为了判决口径的一致性，认为锦悦公司的诉讼请求有理的倾向性还是比较明显的。为此，王雅萍请求法院根据本系列案件的实际情况，通盘梳理，据实给出公正判决：本系列纠纷案件与一般的普通房屋租赁纠纷不同，出租方与承租方未将租金的起付时间与房屋的交付，或给予一定的装修免租期后相关联，而是在房屋租赁合同中以约定的方式，将租金的支付时间框定在商场开业时（案涉商场系破产企业中都百货之前经营的商场，在锦悦公司接盘后，其为了蓄客流，积攒商场人气，吸引承租方而与承租方就此达成的共识），导致本案的争议焦点定位在商场何时开业这一问题上。五、本案中审查商场是否符合开业条件是关键。那么案涉商场何时开业是有待查证的。在商场的开业条件无法律明确规定的情况下，目前系列案件中展示的事实，商场在2017年5月1日时二楼、三楼都未招租，仅四楼部分商家营业，其开业率未达到一般商场的要求；2017年5月1日时，“公共聚集场所营业前消防检验合格证”未予办理；有商户拍摄留有2017年5月1日商场现场照片，当天现场未进行开业宣传，多处遮蔽、扶梯未开动等；同时，在锦悦公司方宣称已开业的2017年5月1日后，甚至在2018年11月，锦悦公司方的相关负责人仍与承租方商户答复租金还不收，而此事实有多份不同的相关负责人的录音证据；锦悦公司方为证明商场在2017年5月1日已开业提供的，2017年5月1日大众点评网等网站相关消费者的留言“店味道好的，就是找不到，商场没开业”等等表述亦可作为审查商场是否开业的依据。该些与本案争议焦点有关的事实，在锦悦公司方和商户该系列案件中逐渐浮出水面。在此情况下，在商场的房屋租赁合同约定本就是出租方强势地位下给出的格式合同的情况下，不应再凭锦悦公司方单方提供的无从查证真实履行情况的宣传凭据再作倾向性认定。鉴于本案系案涉商场中系列纠纷案件中的其中一个，在全体商户均出现长期未交租金、物业费这一怪现象的事实基础上，通过每个案件的调查，逐渐将双方真实的履行情况进行了还原，因此，非常有必要将此次该批案件进行集中审查。以免出现事实调查的不完备或错误。综上，王雅萍和其他商户一样，承租案涉房屋的目的是经营创收，此乃案涉《房屋租赁合同》项下王雅萍的合同目的。但事实情况是，为满足商场的用途需求，案涉整幢大楼被锦悦公司折腾成违反规划用途的不伦不类的建筑，不仅存在系违法建筑致使案涉合同无效的风险；事实上也因无法满足商场的开业条件，进而导致案涉的《房屋租赁合同》一直不具备实际履行的前提条件，合同目的无法实现。因此，即使在《房屋租赁合同》有效的前提下，《房屋租赁合同》约定的付款条件尚未成就，且锦悦公司与王雅萍等商户一直承诺租金先不收，王雅萍不存在违约，锦悦公司全部诉请无事实和法律依据，应予驳回。 王雅萍反诉称：2016年7月28日，双方签订合同编号为“ＪＨ44-ＢＨＳ2-2016-0418”的《房屋租赁合同》，约定锦悦公司向王雅萍出租坐落于杭州市上城区房屋，房屋面积986.16平方米，用于王雅萍进行自助餐经营，租期自2017年1月1日起至2021年12月31日止，交付日为2016年9月15日，免租期自2016年9月15日至2016年12月31日。房屋自租赁期开始日起，第一年的月租金为含税价74989.25元，第二年的月租金为74989.25元，第三年的月租金为78888.69元，第四年的月租金为83014.95元，第五年的月租金为89387.19元。租金支付方式为先付后用，每月为一个付款周期，王雅萍应于该付款周期前一个月的25日之前向锦悦公司支付下期租金。同时约定王雅萍租赁该房屋后开业时间为2017年1月1日，王雅萍同意该房屋与本项目同步开业，在该等前提下，锦悦公司同意装修期结束至项目开业期间王雅萍可免交租金和物业管理费。该份合同签订后，王雅萍依约交付租金、租赁保证金、能源押金、物业管理费、装修保证金，并开始装修。装修过程中，王雅萍发现原约定的可以拆除的轻钢龙骨板隔墙为消防墙不允许拆除，而王雅萍承租的房屋应作为整体一间铺，导致装修一度停滞。后经双方协商，装修又陆续开始。但在装修过程中，王雅萍发现同时装修的商户仅有两三家，根本不可能正常开业；此后，王雅萍与其他商户不断发现案涉房屋所在大楼不符合规划用途，存在多处违法使用情形，且不满足消防要求，存在重大安全隐患，根本不符合用作经营自助餐饮的用途，此系王雅萍无法按照合同约定的开业时间开业的客观原因。在前述装修期间及此后一段时间，王雅萍与其他商铺租户一直与锦悦公司多次沟通反映，要求锦悦公司尽快解决房屋不适租的问题并尽快拟定开业计划。为此，在王雅萍及其他租户的多次要求之下，锦悦公司才在2017年3月1日组织召开了协调会，并签下会议纪要，承诺2017年3月确定开业计划，2017年5、6月份开业。2017年4月24日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，约定锦悦公司在实际免租至2017年4月的基础上，再给王雅萍5个月的免租期优惠，免租期为2017年5月、6月和2018年12月以及2019年1月、2020年1月，该房屋的起租日自2017年6月1日起算。但至2017年4月底，整个商场只有4楼两家小商铺在营业，而商场的门头、电梯、广告等准备工作尚未落实完成，未能满足开业条件。为顾全大局，在明知开业可能遭受亏损的情况下，王雅萍配合锦悦公司试营业。但因商场实质未满足开业条件，商场整体营运不佳。2017年6月15日，王雅萍与其他商户向锦悦公司提出诉求，要求尽快达到开业条件。后王雅萍也多次通过各种途径与锦悦公司沟通商场开业事宜，至今无果，且至今项目仍未满足开业条件。在锦悦公司承诺的前述开业时间又未兑现的情况下，王雅萍与其他商户在2017年下半年与锦悦公司多次沟通反映要求锦悦公司返还已付款项，赔偿王雅萍等商户的装修损失，但锦悦公司均故意拖延不作回应。为推动事情的处理，给双方尽快减损的机会，2017年12月12日，另两案当事人倪晓明、倪晓达代表王雅萍等商户跑到锦悦公司的唯一股东及实际控制人上海锦和商业经营管理股份有限公司沟通此事，要求锦悦公司尽快决定退赔方案。但锦悦公司最终竟违背事实，诉至法院要求王雅萍承担违约责任。为此，王雅萍与其他商户向上城区政府信访，虽经信访协调，但未能解决。王雅萍装修花费290余万元，开业期间每月支出逾30万元。王雅萍最终难以支撑，于锦悦公司起诉后关停店铺。而在锦悦公司起诉王雅萍之前，王雅萍方了解到所承租场地005-006两间商铺之间隔墙为防火墙，是不可以通过拆除打通实现王雅萍的使用目的的，而此事实，锦悦公司在签订合同时并未说明，且私自改动四楼防火分区，对整幢大楼造成了安全隐患，根本无法实现王雅萍的合同目的。在本案审理期间，王雅萍从杭州市消防支队上城区大队告知的信息才知，锦悦公司于2018年9月20日才取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，而此合格证是商场开业的必备条件。而商场作为整体运营的商业体，其要求整体对外营业的整体化、流动化管理和运营，而其中作为对其公共区域消防符合条件的必备审核文书，即《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》是对该商场具备开业条件的硬性要求，并非锦悦公司单方说明哪天开业就是哪天开业，此硬性要求依法应作为本案中审查案涉商场开业的重要审查条件之一。王雅萍认为，锦悦公司提供的房屋不符合合同约定和合同目的，且商场项目开业迟迟无法实现，锦悦公司主张所提的开业时间并未满足依法应满足的开业条件，但锦悦公司违背事实，在其事实上无法履行合同、导致被告无法实现合同目的的前提下，仍连哄带骗致使王雅萍持续投入装修、试营业，产生巨大损失。锦悦公司的行为对王雅萍构成根本违约，王雅萍有权依法解除合同。为维护王雅萍合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院依法查明事实，查明本案所涉房屋是否为合法用途的建筑，锦悦公司是否存在欺诈，进而影响合同效力；并查实锦悦公司在履约过程中存在的违约行为。王雅萍的反诉请求为：1.判令解除双方签订的合同编号为“ＪＨ44-ＢＨＳ2-2016-0418”的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；2.判令锦悦公司返还王雅萍已支付房屋租金74989.25元、租赁保证金224967.75元、能源押金15384.1元、物业管理费244459.61元、装修保证金57197.28元、出入证保证金1450元、垃圾清运费6300元、消防防水费900元；3.判令锦悦公司赔偿王雅萍装修损失149384.26元；4.判令锦悦公司支付王雅萍违约金224967.75元；5.本案全部诉讼费用由锦悦公司承担。 锦悦公司就反诉答辩称：一、锦悦公司与王雅萍双方签署的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）已于贵院副本送达之日解除，《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议）亦已失效。1.因王雅萍逾期向锦悦公司支付或未足额支付租金、物业费、滞纳金等费用累计超过15日，未能按照本合同约定的开业日正式对外开始营业，逾期超过7日，擅自中断且停业超过3日，违反了租赁合同13.3.3、13.3.5、13.3.6等条款，锦悦公司有权按照租赁合同13.3条的规定，提前终止本合同，因此贵院副本送达之日租赁合同已经解除。2.补充协议系附失效条件的合同。根据《合同法》第45条规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。根据补充协议第6条，乙方不会向有关行政部门或司法机关进行投诉、起诉，也不会向甲方主张任何权利或利益，否则，本协议自前述事项发生之日起自动失效。王雅萍签署补充协议后，通过信访等渠道向行政部门进行投诉，并向锦悦公司要求减免租金等行为，已致使补充协议失效条件成就。因此，《补充协议》已经失效。二、锦悦公司无需返还王雅萍首期房屋租金、租赁保证金、能源押金、物业管理费、装修保证金、出入保证金、垃圾清运费、消防防水费等费用。首先，首期租金、物业费已抵扣。其次，租赁保证金根据合同13.3条的约定，因王雅萍违约，因此锦悦公司有权不予返还王雅萍的租赁保证金。能源押金需在王雅萍腾退实际结算水电费后才能返还，现欠付费用已超过，故全部扣除。装修保证金、出入保证金、垃圾清运费、消防防水等系锦能公司收取，不应当由锦悦公司返还。且锦悦公司了解到，王雅萍与锦能公司就垃圾清运费、消防防水费等有所约定，费用已经产生，无需返还。三、王雅萍的装修损失与本案无关，锦悦公司也不清楚其装修费用，该项为王雅萍的经营支出，王雅萍作为经营户，自负盈亏，应当由王雅萍自己承担。且根据《房屋租赁合同》10.2条，无论何种原因导致本合同提前解除或本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至房屋交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿。锦悦公司已向王雅萍明确尽快清除已腾退房屋的装修，若王雅萍怠于行使恢复原状义务，相关费用由王雅萍承担。四、锦悦公司已交付了适格的标的物，王雅萍业已验收经营，并且办理了营业执照、消防安全检查合格证等，合同目的已经实现，锦悦公司不存在违约行为。事实上，锦悦公司与王雅萍之间的合同关系正是由于王雅萍的违约行为而解除的，王雅萍的违约行为至少如下：1.王雅萍未按照合同约定在2017年1月1日前开业，也未在装修期届满前通过锦悦公司验收，按照租赁合同14.5.4、13.3.5条的约定，逾期开业超过7日的，锦悦公司有权解除合同并要求王雅萍承担相应的违约责任。2.王雅萍自2019年1月始擅自停止营业，该行为违法了租赁合同13.3.6、14.5.5条，擅自停业超过三日的，锦悦公司有权解除合同并要求王雅萍承担相应的违约责任。3.王雅萍逾期支付租金、物业费、水电费、滞纳金，该行为违法了租赁合同13.3.3条，锦悦公司有权解除合同并要求王雅萍承担相应的违约责任。综上，王雅萍根本违约，根据补充协议第4、6条的规定，补充协议失效，王雅萍应当按照租赁合同的内容承担违约责任。五、越都荟商场事实上已于2017年5月1日开业，锦悦公司通过催款函等形式每月都向王雅萍催讨相应的租金、物业费，王雅萍在商场中经营，也当然知悉商场事实上已经开业的状态。王雅萍不支付租金、物业费、擅自停业等行为，已经给锦悦公司造成了巨大的损失。也恳请法庭通过庭审，让王雅萍了解到，作为一个理性经济自然人，应当对自己的经营行为负责，并诚实履行自己的合同义务。综上所述，锦悦公司不存在违约行为，王雅萍的违约行为是显然的，其请求是没有依据的，恳请法庭驳回王雅萍的诉请。 本院经审理认定，2016年7月28日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与王雅萍（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场4层005、006室（建筑面积986.16平方米）出租给乙方用作自助餐用途；租赁期自2017年1月1日起至2021年12月31日，交付日为2016年9月15日；给予108天的装修期，即自2016年9月15日起至2016年12月31日；2017年1月1日起至2017年12月31日的月租金为74989.25元，2018年1月1日起至2018年12月31日的月租金为74989.25元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为78888.69元等；房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2016年8月10日前向甲方支付2017年1月1日至2017年1月31日的首期租金74989.25元，其后每1个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，每逾期支付一日，按逾期支付租金的5‰支付滞纳金；乙方应于租赁期内按照约定向物业公司支付该房屋的物业管理费，每月的物业管理费为14792.4元，乙方须在2016年8月10日前向受托的物业管理单位支付装修期及租赁期首期物业管理费66950.81元，以后每1个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；该房屋实际使用的水、电、煤气等能源费用及其他公用事业费用以独立计量装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；甲方有权要求乙方自负费用保证该承租房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费；如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方；因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方；合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达；双方还对其他条款进行了约定。2017年4月24日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与王雅萍（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方同意在原108天装修免租期的基础上，再给予乙方五个月免租期优惠，免租期为2017年5月、6月和2018年12月以及2019年1月、2020年1月；乙方确认，除非不可抗力事件发生，该房屋的起租日确定自2017年6月1日起算；因乙方违约导致甲方解除租赁合同或乙方提前退租等导致租赁合同提前解除的，则乙方丧失该装修期、免租期的优惠等；双方还对其他条款进行了约定。2016年10月12日，锦悦公司将案涉房屋交付给王雅萍使用。2019年12月6日，王雅萍腾退出案涉租赁房屋。 庭审中，锦悦公司提供了《越都荟商业综合体开业美陈制作合同》、增值税专用发票、《精视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开业，并有餐饮租户的签名。 在诉讼之前，王雅萍向锦悦公司支付首期租金74989.25元、首期物业费66980.81元、租赁保证金224967.75元、能源押金15384.1元、装修押金57197.28元、出入保证金1500元。2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费，王雅萍已经交纳。诉讼过程中，经王雅萍申请，本院委托浙江科佳工程咨询有限公司对案涉租赁房屋目前的装修残值进行评估，鉴定查核意见为：硬装费用折旧价款、设备折旧等价款合计1449886元。王雅萍为此支出鉴定费8000元。 本院认为，锦悦公司与王雅萍签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同补充协议》明确约定除非不可抗力事件发生，该房屋的起租日确定自2017年6月1日起算，王雅萍在交纳支付首期租金74989.25元、首期物业费66980.81元、租赁保证金224967.75元、能源押金15384.1元、装修押金57197.28元、出入保证金1500元后，未依约支付相应的租金和物业管理费，经锦悦公司催要仍未履行，属于违约行为，该行为符合合同约定和法律规定的合同解除条件。在诉讼过程中，双方均要求解除合同，同时双方在2019年12月6日就案涉房屋进行了交接，已经成就合同解除并终止履行的后果，故双方合同自2019年12月6日起解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同自2019年12月6日起解除，王雅萍对合同解除之前的未付租金和物业管理费仍负有偿付的义务。锦悦公司诉请王雅萍支付欠付的2017年7月1日至2019年12月6日余欠租金2158154.44元（已经扣除首期租金74989.25元）和物业管理费216820.11元（已经扣除首期物业费66980.81元）、水电费24383元在法律许可范围内，本院予以支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首先，逾期付款的滞纳金和提前解除合同的违约金属于两类不同性质的违约责任承担形式，锦悦公司可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适当予以调整，王雅萍对此亦提出违约金过高请求进行调整的抗辩，故本院综合本案实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为：自逾期之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，经核算，锦悦公司主张租金逾期付款的滞纳金87471.12元、物业管理费逾期付款的滞纳金为5937.97元、水电费逾期付款的滞纳金为575.2元，在法律许可范围内，本院予以支持；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；将提前解除合同的违约金调整为按照一个月的租金标准计算即74989.25元。王雅萍就案涉房屋租赁合同项下已经交纳的保证金和能源押金、装修押金可以按照违约金、滞纳金、水电费、物业管理费、租金的顺序进行冲抵。其次，虽然王雅萍存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，并且合同约定补交装修期内免除的租金等费用的责任，但根据《房屋租赁合同补充协议》的约定，王雅萍装修期间案涉房屋尚未达到起租条件，租金尚未产生，当然不存在免除问题；起租开始后，免租月份仅仅只有2017年6月，金额为74989.25元，应由王雅萍予以支付。至于锦悦公司要求王雅萍注销位于杭州市上城区房屋工商登记的诉讼请求，其要求注销的事项和内容并不明确，本案中不予处理。 综上，本院对锦悦公司合理的诉讼请求部分予以支持。王雅萍的抗辩理由及反诉请求缺乏相应依据，本院不以采纳和支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、王雅萍于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付租金2158154.44元及逾期付款的滞纳金87471.12元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至王雅萍实际付清之日止）； 二、王雅萍于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付物业管理费216820.11元及逾期付款的滞纳金5937.97元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至王雅萍实际付清之日止）； 三、王雅萍于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付水电费24383元及逾期付款的滞纳金575.2元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至王雅萍实际付清之日止）； 四、王雅萍于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司支付违约金74989.25元； 五、王雅萍于本判决生效之日起十日内向杭州锦悦企业管理有限公司补交免租期租金74989.25元； 六、王雅萍已交纳的租赁保证金224967.75元、能源押金15384.1元、装修押金57197.28元、出入保证金1500元，按违约金、滞纳金、水电费、物业管理费、租金的顺序予以抵扣； 七、驳回杭州锦悦企业管理有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回王雅萍的全部反诉请求。 如王雅萍未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费31842元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担3895元，由王雅萍负担27947元；财产保全申请费5000元，由王雅萍负担。反诉案件受理费6900元、鉴定费8000元，由王雅萍负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  周智 二〇一九年十二月三十一日 书记员  岑晨