广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初4887号原告：英德市鸿辉房地产开发有限公司，所在地：英德市********。法定代表人：林某1。委托代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。委托代理人：曾存良，广东御福律师事务所律师。被告：刘利利，女，汉族，1992年6月20日出生，住广州市番禺区****************，身份证号：440************723。委托代理人：廖新华，广东南冠律师事务所律师。原告英德市鸿辉房地产开发有限公司诉被告刘利利商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告英德市鸿辉房地产开发有限公司的委托代理人周琴、被告刘利利的委托代理人廖新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告英德市鸿辉房地产开发有限公司提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同，向原告清偿150000元剩余房款；2、判令被告向原告支付违约金83676.20元（违约金从2017年11月30日开始，以总房款263547元按照日利息0.5‰计算至被告清偿剩余150000元为止，暂计算至2019年8月1日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：201**********906），约定：原告将所有的坐落在英德市********英红新城二期（6A、6B）B栋1402号房以263547元卖给原告。付款方式为买受人应当在2017年12月5日之前支付首期房价款113547元，占全部房价款的43.08%，余款150000元向银行按揭。另外在附件十一《补充协议》中第四条对合同第七条第二项第三点付款方式的补充，乙方选择银行按揭方式付款的，按以下约定执行：1、乙方明确在签订本合同前已经充分了解相关办理银行按揭案件的条件、手续及法律风险，乙方保证在签订本合同当日带齐按揭银行要求的相关文件、资料、费用等到相应按揭银行办理按揭手续，否则如因乙方怠于办理银行按揭手续或提供资料不全、不实、拒绝按约定费用等自身原因导致延迟、不能办理银行按揭手续的，甲方有权要求乙方自逾期之日起至实际办理按揭日止，每日按乙方应支付房价款的万分之五标准支付违约金。乙方逾期超过10日仍未办理按揭手续的，甲方有权解除合同，乙方须按房屋总价20%支付违约金等。合同签订后，被告支付了首期款，且原告按照约定办理房屋登记备案手续。但是，被告就剩余的150000元房屋价款迟至起诉之日仍未支付，其行为已经构成违约，故原告有权请求被告清偿房款且支付违约金。原告英德市鸿辉房地产开发有限公司为证实其主张提供的证据有：证据1：营业执照、法定代表人证明书以及身份证复印件，证明原告、被告主体适格；证据2：《商品房买卖合同》（预售），证明原、被告之间存在房屋买卖关系，且被告应当清偿房款以及承担违约金的约定；证据3：收据，证明案涉合同已经履行，原告已经收取了被告的首期楼款，被告仍须清偿剩余的款项。被告刘利利辩称，一、原告诉求没有任何事实和法律依据，请求法院全部驳回。二、双方约定，贷款手续由原告办理，事后原告并没有按约定为被告向贷款机构办理贷款手续，导致被告贷款不成功，无法按约定支付购房款，本就是原告违约在先。三、退一步说，就算被告构成违约，原告的违约金过高，并且远远的超过合同约定，违约金的计算方式没有任何法律依据。根据《商品房买卖合同（预售）》第八条1.（2）出卖人不解除合同的，买受人按时计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，逾期应付款指到期应付款与到期已付款的差额。合同仅约定2017年12月5日前支付首期房价款113547元，余款向贷款机构申请支付。本案是由原告代理被告向贷款机构申请支付，并没有明确具体的时间。原告向贷款机构申请不成功是原告的原因造成，并非被告原因造成，应由被告向原告承担违约责任。3、相反，原告并没有于合同签订之日起30日内（2017年12月30日前，合同第19条）办理预售合同登记备案手续并告知当事人，也没有按约定于2018年10月30日交付涉案房屋（合同第21条），更没有在2019年4月30日前办理房屋的所有权证书。构成违约，应当向被告支付违约金。四、合同第28条，1、只有对合同中未约定或者约定不明的内容，双方可根据具体情况签订协议；2、含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的家中买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。本案中的违约条款明显就是上述情形，因此，违约金条款应当以本合同为准。被告为证实其抗辩提交证据有：证据1：商品房买卖合同（预售），证明当事人存在房屋买卖合同关系，并约定了违约条款；证据2：收据（一），证明被告支付了预付款113647元；证据3：收据（二），证明被告交付了首期维修资金1345元；证据4：收据（三），证明原告口头约定给被告办理银行按揭贷款，被告交的手续费用680元。被告于2019年11月4日提起本案反诉，后于2019年11月24日撤回反诉，本院已准许其撤回反诉。经审理查明，原告英德市鸿辉房地产开发有限公司是依法成立的有限责任公司，经营范围房地产开发。2017年11月30日，被告向原告认购原告开发的英德市********英红新城二期（6A、6B）B栋1402号房屋，双方签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201**********906）及附件一至附件十一，其中合同约定：“被告购买原告英德市鸿辉房地产开发有限公司位于英德市********英红新城二期（6A、6B）B栋1402号房屋，该房屋建筑面积53.80平方米，套内建筑面积为40.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.07平方米，房屋总价为263547万元。付款方式商业贷款，买受人应当于2017年12月5日前支付首期房价款113547元，剩余购房款150000元向银行申请贷款支付。第八条逾期付款责任，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）出卖人不解除合同的，买受人按日计算想出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金。第十一条交付时间和手续，出卖人应当在2018年10月30日前向买受人交付该商品房。第二十条房屋登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。”附件十一《补充协议》约定：“第四条对合同第七条第二项第3点付款方式付款的补充（选择银行按揭方式者适用）乙方（即被告刘利利）选择银行按揭方式付款的，按以下约定执行：1、乙方明确在签订本合同前已充分了解相关办理银行按揭贷款的条件、手续及法律风险。乙方保证在签本合同当日带齐按揭银行要求的相关文件、资料、费用等到相应按揭银行办理按揭手续，否则因乙方怠于办理银行按揭手续或者提供的资料不全、不实、拒绝按约定交纳费用等其自身的原因导致迟延、不能办理银行按揭手续的，甲方有权要求乙方自逾期之日起至实际办理按揭日止，每日按照乙方应支付房价款的万分之五标准支付违约金。……。3、如乙方的按揭申请非因甲方的原因未获银行贷款审批通过的，乙方应在甲方通知之日起10日内一次性付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣，每逾期一日，乙方须按照房款总额的万分之五计付延迟履行违约金。……。5、甲乙双方同意，对银行商品房信贷政策、国家房地产政策变化双方是可以预见的，该等变化不属于不可抗力事件、不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条规定的“不可归责于双方当事人的事由”。乙方签订《商品房》确认书、交付定金已知悉银行按揭贷款政策、个人信用情况以及其名下的房产套数、乙方签订《商品房买卖合同》后不得以上述事由归属为不可抗力或情事变更为由，要求变更或解除合同。第六条对合同第十一条商品房交付时间和手续的补充。1、该商品房交付的前提条件：（1）乙方按合同第七条的约定向甲方交清该商品房之全部房款，采用按揭方式购房的，需待甲方收齐首期款和按揭款。……。”同日，被告向原告支付首期款113547元，住宅专项维修基金1345元，原告向被告出具收据确认收到了原告支付的首期款113547元和维修资金1345元。同日，被告还交付按揭及签约服务费680元，但该收据没有原告盖章确认。2018年1月2日，双方到英德市住房和城乡建设局办理合同备案登记。涉案房屋至今未交付给被告。庭审中，原告请求被告继续履行合同，向原告清偿剩余房款并支付逾期付款违约金，而被告抗辩因原告存在自身原因导致无法办理银行按揭贷款手续而主张解除合同，并退还已付购房款。另查明，原告开发的坐落于英德市********的房产项目英红新城二期（6A、6B），即涉案房屋所在的开发项目，于2018年10月18日取得商品房预售许可证（编号：英房预售证第2017070号），于2019年5月31日竣工验收，于2019年6月21日将竣工验收备案全部文件交英德市工程验收备案工作办公室备案。以上事实有原、被告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：原告英德市鸿辉房地产开发有限公司与被告刘利利自愿签订《商品房买卖合同（预售》及附件一至十一，并由英德市住房和城乡建设局备案，该合同符合法律规定，合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。关于房款支付问题，双方约定剩余房款由被告向银行申请贷款支付，但截至法庭辩论终结前被告仍未获得银行同意发放贷款。合同约定被告在签订本合同前已充分了解相关办理银行按揭贷款的条件、手续及法律风险，已知悉银行按揭贷款政策、个人信用情况等，被告抗辩贷款未获同意非因其自身原因，提交的缴纳按揭服务费收费没有原告盖章确认，双方也没有就贷款按揭事项约定不能贷款的责任分担，因此，被告举证不能证实银行贷款未获批准的原因是原告方或不可归责于双方当事人。被告作为合同买受人，负有向出卖人即原告交付房款的义务，双方约定买受人未获银行贷款审批通过的，应在出卖人通知之日起10日内一次性付清剩余房款。根据双方签订的合同及补充协议，双方约定被告应先向原告交清房款，再由原告将房屋交付给被告并办理房产过户手续，原告基于被告未交清房款，至今未向被告履行交付房屋义务，属于行使合同法规定的先履行抗辩权，不属于违约行为。原告作为先履行义务方，申请银行贷款只是付款方式的一种，被告未获银行同意批准贷款，被告仍有继续采取其他方式履行支付房款义务。涉案合同已到相关部分备案登记，且涉案房屋已经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，合同具备继续履行条件，被告又无证据证实原告自身问题导致不能银行贷款，被告主张解除合同的事由，不属于双方约定的解除合同的事由，也不符合法律规定的解除事由。因此，对被告的抗辩意见本院不予采纳，原告请求被告继续履行合同，向原告付清剩余款项，符合法律规定，本院予以支持。扣除被告已付房款113547元，被告应向原告支付剩余房款150000元。本案合同属于双向合同，被告具有交付房款义务，原告具有交付房产并办理房产过户的义务。在被告付清房款后，原告应向被告履行交付房屋并将房产权属转移到被告名下，为便于判决履行及减轻当事人诉讼压力，本院同时判决原告向被告交付房屋并协助被告办理房产过户手续。关于原告请求被告支付逾期付款违约金问题。双方在附件十一《补充协议》约定，银行按揭申请非因原告方的原因未获银行贷款审批通过的，被告应在原告通知之日起10日内一次性付清剩余房款，每逾期一日，被告须按照房款总额的万分之五计付延迟履行违约金。因不能贷款问题，双方在庭审中也确认一直有协议处理，原告主张已以律师函方式向被告告知付清房款，但未提交证据予以证实，而双方约定的按揭贷款的逾期付款违约金的计算起始时间从原告通知日起计算。因此，原告请求被告从2017年11月28日开始以总房款按日利率0.5‰计算违约金，证据不足，不予支持，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条，判决如下：一、被告刘利利在原告英德市鸿辉房地产开发有限公司交付坐落于英德市********英红新城二期（6A、6B）B栋1402号房屋并协助办理该房屋所有权转移登记时，依合同约定支付剩余购房款150000元；二、驳回原告英德市鸿辉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费2402.57元，由原告英德市鸿辉房地产开发有限公司负担752.57元，被告刘利利负担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇一九年十二月十七日书记员  巫敏智附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。