广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0321民初952号 原告（反诉被告）：阳朔县阳朔镇莲峰社区居委会，住 所地广西阳朔县阳朔镇县前街45号，统一社会信用代码：55450321ME5435302。 法定代表人：刘平，阳朔县阳朔镇莲峰社区居委会主任。 委托诉讼代理人：覃景全，广西诚瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨翔，男，1977年10月16日生， 汉族，个体户，住广西阳朔县。 委托诉讼代理人：吕宏科，广西伏波律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦玉雯，广西昊旺律师事务所律师。 原告阳朔县阳朔镇莲峰社区居委会（反诉被告，以下均称原告）与被告杨翔（反诉原告，以下均称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法由审判员肖云成担任审判长，与人民陪审员覃初梅、莫小云组成合议庭,适用普通程序于2019年10月23日，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人覃景全，被告的委托诉讼代理人吕宏科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告阳朔县阳朔镇莲峰社区居委会向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即交付2018年下半年和2019年全年租金合计280000元给原告。二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：经过公开的招投标程序，被告中标后于2015年11月30日与原告签订了《莲峰社区居委会房屋企业承包合同书》，租赁原告所有的位于的房屋三层用于经营住宿等业务（曾取名为阳朔县蜻蜓驿站客栈）。该合同书主要内容为：房屋租期六年，自2016年1月1日到2021年12月31日止;租金为每年175000元，三年后租金递增为每年192500元；双方实行先交租金后用房的原则，国家规定的租房税、费概由被告承担，从第二年以后的租金在上年的12月25日前交清，依次至合同期满；该合同书还对房屋转租、合同保证金（适用定金罚则）及违约责任等方面进行了具体约定。被告开始按照约定交付了合同保证金50000元及2016年全年的房屋租金。未料到，被告后来不按时交付租金，出现多次违约情形。按照该合同约定，被告应该在2017年12月25日前交清2018年全年租金175000元、2018年12月25日前交清2019年全年的租金192500元，但被告至今仍未交付2018年下半年的租金87500元，更没有支付2019年度的租金192500元，原告只好诉请人民法院解决，以维护自己的合法权益。 被告杨翔辩称并提出反诉，一、依法确认双方签订的《莲峰社区居委会房屋企业承包合同书》于2018年10月31日解除。被告于2018年8月向原告口头告知，餐厅于2018年10月31日正式关闭，并将钥匙交给原告。二、依法确定保证金50000元用于冲抵租金。因合同解除，租金应当冲抵租金。三、被告支付租金只应支付到2018年10月31日，原告要求支付2019年全年租金没有事实和法律依据。被告已于2018年10月31日将房屋交付原告，房屋也被原告锁住，2019年8月7日邮寄了《声明暨通知书》给原告，声明已于2018年10月31日解除双方签订的合同。四、根据合同法第119条规定，不管法院认定那个时间点作为合同解除时间，原告都没有理由扩大损失。因此，对2018年10月31日之后的损失，都不应由被告承担。由于自2017年至2018年，原告承包的房屋都被暴雨淹没，严重影响原告的正常经营，故被告提出反诉请求：一、确认双方于2015年11月30日签订的《莲峰社区居委会企业承包合同书》于2018年10月31日解除；二、返还50000元保证金；三、赔偿被告损失10000元。 原告对被告提出的反诉请求辩称，一、被告在过去和现在，均未向原告提出过解除双方合同的要求。二、其单方提出解除合同的理由均不能成立。对其单方提出的解除请求，原告不认可。三，本案发生的根源完全在被告，原告没有任何过错。四、鉴于被告拖欠租金高达280000元并提出了反诉，表明其不想再履行合同。如果被告能够支付280000元租金，不要求退回保证金50000元，赔偿损失40000元，原告可以解除合同，终止双方的房屋租赁关系。 经审理查明，原告在诉讼中提供了如下证据： 1、统一社会信用代码证、法定代表人身份证明书及其身份证复印件，证明原告系独立法人，具有诉讼主体资格，属于适格的当事人。现任法定代表人系刘平主任。 2、房屋房产证（朔房镇字第××号，附房地产平面图）及国有土地使用证（朔国用（93）字第82号），证明原告系的房屋所有权人，两证齐全，具有与被告签订租房合同的主体资格，该租赁行为合法有效。 3、双方于2015年11月30日签订的《莲峰社区居委会房屋企业承包合同书》证明1、被告与原告签订房屋租赁合同，租赁原告位于的房屋一栋用于开办经营住宿等业务。2、租期六年，自2016年1月1日到2021年12月31日止；3、租金每年175000元，三年后租金递增为每年192500元；4、双方实行先交租金后用房的原则，从第二年以后的租金在上年的12月25日前交清，依次至合同期满；5、被告应该在2017年12月25日前交清2018年全年的租金175000元，并应该在2018年12月25日前交清2019年全年的租金192500元。 4、原告记账本四页、2017年1月5日被告杨翔出具给 原告的欠条一张，证明1、被告不按时交付租金，被告应在2016年12月25日前交清2017年全年的租金，但被告到2017年1月5日才交付2017年上半年的租金87500元；虽然被告书面承诺2017年7月1日前付清下半年的租金，但被告直到2017年11月14日才交付2017年下半年的租金87500元。2、对于2018年的租金，被告只交付上半年的租金87500元，至今仍未交付下半年的租金87500元；被告至今还没有支付2019年度的租金192500元；被告拖欠原告租金合计280000元。 被告杨翔为其辩解和反诉主张的事实在诉讼中提交的证据有： 1、声明暨通知书、EMS快递单、照片，证明：《声明暨通知书》中，被告再次声明并通知原告：“声明暨通知人已于2018年10月31日解除双方于2015年11月30日签订的《莲峰居委会企业承包合同书》，并于2018年10月31日将承包场地交付给了贵委；承包场地内物品均为遗弃物品，贵委可自行处置；2018年10月31日交付承包场地后，贵委未将承包场地重新进行出租或承包的行为与声明暨通知人无关。”2、被告已经明确不在履行双方的合同，并以书面告知形式将涉案门面于2019年8月8日交给原告，2019年8月8日应该为双方解除合同的解除日。3、被告认为租金交到2018年10月31日止，即便法院不认可被告的陈述，但该组证据完全能够证明租金最迟只交到2019年8月8日，而非原告所言交到2019年年底。 2、收条、转账凭证，证明被告已经交付了5万元保证金给原告。 3、照片（1-2），证明承包场地灰尘遍地，被告于2018年10月31日便停止营业并将场地交给原告的事实。 4、照片（3-9）（2017年拍摄）、光碟（2017年、2019年涨水视频），证明承包场地多年被淹没的事实。 原告对被告提出的反诉提出的证据1、2、3、4与本诉一致，另提供如下证据： 为2019年5月21日手机拍摄的照片四张、2019年8月9日手机拍摄照片七张、2019年8月23日手机拍摄的照片2张，证明1、原告在2019年5月21日（提起本诉之前）拍摄的照片，证明杨翔自行张贴转租的广告至少持续到2019年7月底，门锁及钥匙一直由其把控；2、被告接到应诉通知书后，私自将该转租广告内容撕掉（但还留下转租广告四个角的痕迹），私自换锁（蓝绿色连锁换成红色连锁），显然系其毁掉证据后匆忙提出反诉。3、房屋内外的情况表明，被告持续不断的经营餐饮、住宿，而且自行转租，始终行使承租人的权利，并未解除合同，更未将房屋交回给反诉被告。4、被告在涉案房屋安装了电子锁，其可在总店遥控门锁，继续安排客人住宿。 6、2018年12月7日莲峰社区两委扩大会议记录、2019年1月17日莲峰社区居委会居民代表大会会议记录，证明（1）针对被告已拖欠半年租金，提出延期交付租金、减少租金及自行转租等问题，原告于2018年12月7日开会讨论决定：可以延期交付租金，但不同意减少租金；如果被告不交租金，就走法律程序解决；如果被告把拖欠的租金交清，在保持原合同不变的情况下可以由其转租。（2）说明被告在反诉状里关于已在2018年10月31日解除合同并移交房屋的观点不符合事实。原告从未接到过被告解除合同的通知，从未开会讨论解除合同的事宜。（3）针对被告拒不按期交付租金的问题，原告在2019年1月17日开会讨论后决定：虽然原来两委扩大会议同意延期交付租金，但被告直到2018年11月1日还未交付2018年下半年的租金，而且明确表示无法交付租金，原告报请政府后，决定主动起诉。至此原告仍未接到过杨翔解除合同的通知，仍未讨论解除合同的事实。 7、工商登记档案材料，证明结合前述第五、第六组证据，可以证实被告持续不断的经营使用房屋，或者自行与他人协商转租房屋事宜，双方从未解除过合同，被告从未移交过房屋给反诉被告。反诉无理无据，应予驳回。 经开庭质证，原告对被告提供的证据提出如下质证意见：对声明和通知书内容有异议，居委会没有收到被告的通知和钥匙。被告说场地存在暴雨安全隐患、2018年10月31日受暴雨影响关门营业、将钥匙交给居委会等都不是事实，被告也没有将场地里的东西处理。对反诉证据1，真实性无异议。对证据2，我们不认可照片是2018年10月30日拍摄，不能证明被告杨翔把场地交还给居委会。对证据3，照片是否是2017年拍摄，反映不出，对其三性不予认可。对光碟，视频不能显示是2017年、2019年的视频。在2019年7月份被告还在经营管理场地，被告所说的把场地交付给原告不符合事实。 被告对原告提供的本诉证据提出如下质证意见：对证据1、2、3，真实性无异议。对证据4，记账本三性无法核实，不予认可；欠条真实性认可，但对于款项，原告已经在起诉状中默认该笔款项已经付清；该组证据并不能证明被告未交付2018年的租金。对原告在反诉中提供的证据提出如下质证意见：对证据1、2、3，4，与本诉质证意见一致。对证据5，该组证据真实性均不予认可，即便真实，所谓转让等告示并没有被告盖章，不排除是原告自己张贴并拍照。所拍摄照片显示涉案租赁屋都是锁上的，进一步证明被告并未再进行经营管理。对证据6，真实性予以认可。对证据7，对营业执照、电脑咨询单真实性认可，该组证据证明被告于2019年6月19日已经将租赁屋蜻蜓驿站注销；对原告提供的另外两份咨询单真实性认可，根据广西工商登记管理，悦广轩餐饮店仅仅是挂靠在这里，并不能证实其实际参与经营。杨翔与他人签订的合同仅仅用于工商登记备案使用。 经过开庭质证，对原告及被告提供的经双方当事人质证无异议的证据，本院予以认定并作为本案认定事实的依据。对双方有异议的证据，本院作如下分析与说明： 1、原告提供的证据4。本院认为，该组证据系原告的会计账册，证明了被告交纳租金的日期和数额，被告予以反驳，没有提供其按时足额交纳租金的依据。故对被告的异议，本院不予采信。 2、证据5.该组照片系原告分别于2019年5月21日和8月9日拍摄，证实了被告承租原告房屋，其经营的悦广轩餐厅及蜻蜓驿站停业情况。被告提出异议，但没有提供足以推翻的证据。故被告的异议，本院不予采信。上述照片本院予以采信并作为本案认定事实的依据。 本院根据双方提供的上述证据，结合双方当事人的陈述，确认如下法律事实： 2015年11月30日，原告欲将其所有的位于的房屋（三层楼房）对外出租，经过公开的招投标程序，被告中标后与原告签订了《莲峰社区居委会房屋企业承包合同书》，原告房屋出租给被告经营住宿餐饮等业务（取名为阳朔县蜻蜓驿站客栈）。合同约定：（1）房屋租期六年，自2016年1月1日到2021年12月31日止;（2）合同保证金伍万元；（3）房屋租金确定为每年175000元，三年后租金递增10%，为每年192500元；（4）双方自履行合同起，原告给予被告一个月装修时间，被告应先交给原告第一年租金（扣除一个月租金即157500元），从第二年以后的租金在上年的12月25日前交清，依次至合同期满；（5）该合同书还对双方的权利义务如房屋转租做了规定；（6）如对方违约，合同保证金不予退还并同时给予对方五十万元赔偿金。此后，被告按照约定交付了合同保证金50000元及2016年全年的房屋租金。但2017年、2018年至今的租金，被告均未按时交付。按照该合同书约定，被告应该在2017年12月25日前交清2018年租金，被告只交付半年租金；2018年12月25日前交清2019年全年的租金，但被告至今仍未交付，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。被告辩称已通知原告，双方签订的合同已于2018年10月31日解除，并提出反诉请求，但没有提供证据证实。本案庭审时，被告撤销第二、三项反诉请求。原告针对被告的反诉请求，提出被告能够支付租金280000元及赔偿损失40000元，不要求退回保证金50000元，原告可以解除合同，终止双方的房屋租赁关系。 另查明，2018年1月1日，被告与案外人王庆祥签订《房屋租赁合同》，约定：甲方（被告）将坐落于桂林阳朔莲峰社区居委会芙蓉路3号楼房（即原告出租房屋）第一层出租给乙方（王庆祥），房屋用途为商业经营，租赁期限自2018年1月1日至2021年12月31日止，第一年租金为108000元，第二年起固定递增10%即118800元，押金为30000元，付款方式为每年的12月25日前。此外，合同还约定违约条款和双方的权利义务。案外人王庆祥签订合同后，持上述两份合同到工商部门办理了字号为“阳朔县悦广轩餐饮店”的营业执照。2019年6月5日，案外人王庆祥与陈君钰签订了《个体工商户字号转让协议》，将“阳朔县悦广轩餐饮店”转让给陈君钰使用。同日，案外人陈君钰到工商管理部门将“阳朔县悦广轩餐饮店”予以注销登记，被告也到工商管理部门将“阳朔县蜻蜓驿站客栈”予以注销登记。2019年8月7日，被告通过邮寄方式向原告发出解除双方签订合同的声明书并交付涉案房屋钥匙，原告收到后，没有做出回应。 综合原告起诉及被告的反诉和答辩，本院归纳本案的争议焦点为：一、双方签订的《莲峰社区居委会房屋企业承包合同书》是否应当解除，原告是否应当返还合同保证金；二、被告是否应当支付原告2018年下半年租金及2019年全年租金。 关于第一个争议焦点。本院认为，原告与被告签订的《莲峰社区居委会房屋企业承包合同书》，系双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，属于有效合同。被告要求解除合同，应当符合合同法关于解除的条件。《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”,第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”,“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”从上述规定可以看出，合同解除有二种情况：协商解除和法定解除。本案中，双方并没有就合同解除达成合意，即没有协商解除合同。但被告及案外人陈君钰在2019年6月5日，到工商管理部门将“阳朔县蜻蜓驿站客栈”和“阳朔县悦广轩餐饮店”予以注销登记，表明被告不再继续承租原告房屋经营；在2019年8月7日向原告发出了解除双方合同的声明后，虽然原告以本案已向人民法院起诉为由没有做出回应，但从被告数次迟延和拒交租金的情形看，已经说明被告不履行合同的主要义务了。即被告不履行合同主要债务，符合上述法定解除合同的要件。同时，本案合同属长期性合同，在履行合同的过程中，双方已经形成僵局，被告已明确向本院提起反诉，要求解除合同。若不解除，对双方利益均造成损害。因而，被告提出反诉，要求解除合同，本院予以支持。但合同解除的时间以2019年8月31日止。被告数次未按时交纳租金，违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”的规定，原告有权要求被告承担违约责任。依照双方合同约定，原告在反诉中要求不予返还保证金50000元，本院予以支持；但原告要求赔偿损失，本院不予支持。 关于第二个焦点。原告与被告签订的《莲峰社区居委会房屋企业承包合同书》，属于有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，被告应当依照合同约定，按时履行交付租金的义务。被告没有按时交付租金，违反了诚实信用原则，依法应当承担违约责任。被告辩称“其在2018年10月31日关闭餐厅，并将钥匙交给原告，租金只应当支付到2018年10月31日”，没有证据予以证实。相反，2018年1月1日，被告与案外人王庆祥签订《房屋租赁合同》，将原告房屋一层转租的事实，足以证实被告继续承租使用原告房屋经营的事实。本院确定合同解除的时间为2019年8月31日。故被告交付租金以此时间为准，即被告应当交付的租金为2018年下半年87500元，2019年1月1日至8月31日租金128333元，两项合计215833元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、解除原告阳朔县阳朔镇莲峰社区居委会与被告杨翔签订的《莲峰社区居委会房屋企业承包合同书》。 二、被告杨翔给付原告阳朔县阳朔镇莲峰社区居委会2018年下半年租金87500元，2019年1月1日至8月31日租金128333元，两项合计215833元。 三、原告阳朔县阳朔镇莲峰社区居委会不予返还被告杨翔保证金50000元。 本案受理费5500元（原告已预交），反诉费1650元，合计7150元，由被告负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7150元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  肖云成 人民陪审员  覃初梅 人民陪审员  莫小云 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  欧 璇 书 记 员  黎 丽