贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初12134号 原告（反诉被告）：李芝洪，男，汉族，1969年12月21日出生，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：曹鸿猷（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴慢慢（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司。住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：聂萍（一般授权代理），系贵州朗意律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵霞林（一般授权代理），贵州朗意律师事务所律师。 原告（反诉被告，以下简称原告）李芝洪与被告（反诉原告，以下简称被告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称瑞丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月4日公开开庭进行了审理（本诉和反诉合并审理），原告李芝洪及委托诉讼代理人吴慢慢、被告瑞丰公司的委托诉讼代理人聂萍、赵霞林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李芝洪向本院提出诉讼请求：1、判决被告瑞丰公司为原告办理毕节市瑞丰新城第××××号房屋的不动产权证书；2、判决被告瑞丰公司向原告李芝洪支付逾期交付涉案房屋转移登记的有关文书的违约金，暂计85,000.24元(自2017年5月31日计算至起诉之日2019年9月17日止)，2019年9月18日之后以已付总房款340,349.00元为基数，按日万分之三计算至被告向原告李芝洪交付办理商品房转移登记的有关文书之日止)；3、判决被告退还原告已交纳的开户费3,329.00元（增加的诉讼请求）；4、本案诉讼费由被告负担。事实及理由:原告李芝洪于2013年4月23日与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的毕节市瑞丰新城第××××号房屋，建筑面积为87.66平方米，购房款为340,349.00元，原告已经按约定支付了涉案房屋的购房款（首付款104,349.00元，按揭贷款236,000.00元）。合同约定的交付办理商品房转移登记的有关文书期限届满后，原告多次与被告沟通，要求被告尽快交付办理商品房转移登记的有关文书，被告均以种种理由推脱至今。依据《中华人民共和国合同法》第107条的规定以及双方签订的买卖合同，被告已构成违约，应承担违约责任；另外，被告收取原告开户费3,329.00元，系无权收取，应当退还。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，向贵院提起诉讼，请求贵院支持诉请为谢! 被告瑞丰公司口头辩称：1、被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,是因2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》施行所致,属不可抗力,被告享有法定免责事由,故不应承担违约责任；2、违约金条款約设置以填平损失为原则,是否支付违约金、约金数额是以守约方存在损失为前提基础,并兼顾合同履行情况、当事人过错程度、及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量,故原告诉请被告支付违约金,是以其能够举证证明其损失存在为逻辑前提,若该前提不成立,则被告无支付义务；3、根据合同约定：“出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理...”，故原、被告双方系对逾期交付办证有关文书至不动产登记机关约定了违约责任,原告诉请违约金计付至被告向其交付办证有关文书之日止或不动产权证之日止均无事实及法律依据；4、原告起诉的诉讼请求未被支持的部分产生的案件受理费由原告自行承担,法院应当据实精确计算；5、双方订立的《商品房买卖合同》关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金约定过高,即便原告能够举证证实其存在损失且在被告承担违约责任的前提下,违约金计算标准也应按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金才具有合理性：根据《合同法》第一百一十四条:约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准计算”。此类未如期办理不动产权证的案件,因买受人无法证实其损失存在,应当属上述《解释》规定的“损失难以确定”的情形,适用本条规定,按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算违约金,才具有合理性；司法实践中,其他同类案件也是参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%的标准计算逾期办证的违约金。如:买受人胡登智诉瑞丰公司同样的案件(一审案号2017黔05**民初4602号、二审案号(2018)黔05民终1753号),七星关区人民法院判决认定合同约定逾期办证违约金0.1%过高而予以调减至参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%计算,毕节市中级人民法院予以维持原判。基于“同类案件应当同判”的原则,本案违约金计算标准也应接照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.3倍计算オ具合理性；6、原告于2015年10月8日缴纳该费用，现诉请返还开户费已超过法定诉讼时效期限，且被告在收取该费用以后已经代缴给相关部门，不存在返还该费用的事实基础。 被告瑞丰公司向本院提出如下反诉请求：要求被反诉人李芝洪退还反诉原告多领取的逾期交房违约金2,049.00元。事实和理由：2015年9月30日，反诉被告从反诉原告处暂领取涉案房屋逾期交房违约金22,808.00元，后经双方结算，反诉被告应得违约金为36,758.00元，抵扣其应支付的交房费用、契税、维修基金共计15,999.00元，实际应领取违约金为20,759.00元，应退回多领取的逾期交房违约金2,049.00元，望法院依法予以判决。 原告李芝洪对被告的反诉口头辩称：1，本案的本诉，是基于原被告双方签订是商品房买卖合同，所产生的反诉原告逾期为反诉被告交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金，而反诉是要求反诉被告退还多收的逾期交房的违约金，本案的本诉与反诉均不是出于同一法律关系或同一法律事实，故反诉不成立，同时根据反诉原告提交的反诉状，反诉被告李芝洪实际应得的违约金应为37,268.00元，不应是反诉原告所称的36,758.00元，就算要退还反诉原告违约金，也只应是退还1,539.00元；2，反诉原告主张李芝洪退还多领的逾期违约金已过诉讼时效，反诉被告无需退还。 当事人围绕诉讼请求及主张提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告李芝洪所举身份证、《个人住房（商业用房）借款合同》，被告所举证据营业执照、法定代表人身份证明书、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据1（本诉证据）：《商品房买卖合同》、个人贷款支付凭证、收据、发票。证明目的：原、被告签订商品房买卖合同，被告收取原告房款和办证、维修基金契税、开户费（电、闭路、电视、燃气开户费），被告已违约，应支付违约金；对原告所举证据2（反诉证据）：逾期交房违约金计算表格。证明目的：原告应得违约金为37,268.00元，而非反诉原告所称的36,758.00元，就算要退还只应当退还1,539.00元。被告质证意见：对《商品房买卖合同》，真实性无异议，达不到原告的证明目的；对个人贷款支付凭证、收据、发票，能够证明原告缴纳该费用的时间分别为2015年10月8日、2016年6月12日，已超过法定诉讼时效期限：对逾期交房违约金计算表格，真实性无异议，对证明目的有异议，该表格产生于反诉被告暂领费用时，根据2019年11月27日双方签订的领取确认书，已对李芝洪应得违约金准确计算为36,758.00元，应遵守该确认书约定计付并退还费用2,049.00元。经本院审查认为，原告所举上述证据能证实原、被告双方签订商品房买卖合同，被告收取原告购房款及其他相关费用，双方对逾期交房违约金进行计算等事实，本院予以确认。二对被告所举证据1（本诉证据）：2016年9月20日毕节日报第四版。证明目的：被告未在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，是因2015年3月1日起，不动产登记暂行条例施行所致，属不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任。原告质证意见：三性无异议，但达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该组证据不能达到被告的证明目的；对被告所举证据2：2017黔05**民初4602号、2018黔05民终1753号民事判决书。证明目的：在被告承担违约责任的前提下，违约金应参照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。原告质证意见：三性无异议，但达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该组证据能证实法院对相关案件的事实进行认定处判决的事实，本院予以确认；对被告所举证据3：合同书1份、协议书1份、发票4张。证明目的：被告在收取开户费后，已经代缴给相关部门，不存在退还的事实基础。原告质证意见：三性无异议，但达不到被告的证明目的。经本院审查认为，该组证据能证实被告向相关单位缴纳相关费用的事实，本院予以采信；对被告所举证据4（反诉证据）：瑞丰新城8号楼逾期交房违约金领取确认书。证明目的：原、被告双方在确认书中已明确“后准确计算出李芝洪应得违约金36,758.00元”，反诉原告主张退还违约金2,049.00元未超过法定诉讼时效。原告质证意见：三性无异议，但达不到反诉原告的证明目的。经本院审查认为，该组证据能证实双方在确认书中对逾期交房违约金进行确认的事实，本院予以确认。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月16日，原告李芝洪作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2337），合同约定：原告向被告购买其开发的毕节市瑞丰新城第××××号房屋（房号为××××），建筑面积为105.98平方米，套内面积为87.66平方米，购房款为340,349.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。交付时间与条件：出卖人应当在2014年9月30日前向买受人交付该商品房。上水、下水交付时达到使用条件，供电，交付时达到使用条件，电话通信：交付时线路敷设到户、有线电视：交付时线路敷设到户、宽带网络：交付时线路敷设到户，需要买受人自行办理开通使用手续。转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担，此外，合同还约定了其他事项。合同签订后，买受人已按合同约定支付完涉案购房款340,349.00元，并支付了办证费、维修基金等相关税费，被告已于2015年10月8日将涉案房屋交付原告李芝洪使用，并于交房当日收取原告开户费3,329.00元。在法庭辩论终结前，涉案房屋尚未取得商品房屋综合验收备案证明书，被告不能提供证据证明涉案房屋具备办理转移登记的有关文书。在履行合同的过程中，被告未完全按合同约定时间交付涉案房屋，为此，双方对逾期交房违约金进行结算，被告出具《逾期交房违约金计算表格》，载明：原告逾期交房违约金为37,268.00元，后双方在瑞丰新城8号楼逾期交房违约金领取确认书中确认，被告应支付原告逾期交房违约金36,758.00元，抵扣其应支付的交房费用、契税、维修基金共计15,999.00元，实际应领取违约金为20,759.00元，已付违约金22,808.00元，应退回逾期交房违约金2,049.00元。 另查明：2016年9月19日，毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，决定从2016年9月30日起在毕节市七星关区金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记载明：2016年9月30日前颁发的各类不动产权属证书、不动产登记证明等证书、证明继续有效，涉案房屋位于该范围内。 本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要为：1、被告是否应为原告办理涉案房屋的不动产权证书；2、被告是否应向原告李芝洪支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以及支付标准；3、被告是否应退还原告开户费；4、原告（被告）是否应退回超额领取的逾期交房违约金及金额。对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，原告李芝洪与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行义务。原告李芝洪已按合同约定全额支付了购房款，且支付了办理商品房转移登记的相关费用，被告亦应按合同约定向原告李芝洪交付办理商品房转移登记的有关文书，但被告未按约定履行该义务，应承担相应的民事法律责任。在法庭辩论终结前，原、被告双方均未举证证明涉案房屋具备办理不动产权证书的条件，原告要求被告为其办理涉案房屋的不动产权属证书，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，现涉案房屋还未具备办证条件，是法律上不能履行的情形，只有涉案房屋具备办证条件时，被告才能履行为原告办证的义务，故原告要求被告为原告办理涉案房屋不动产权属证书的诉讼请求，本院不予以支持；对双方争议的焦点2，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，支付违约金不以原告存在损失为前提，故原告李芝洪诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院应予以支持；涉案房屋因未取得商品房屋综合验收备案证明书，不具备办理转移登记的条件系被告自身原因，未能如期交付办理完商品房转移登记的相关文书并交付原告李芝洪，即应当按合同约定承担违约责任。对被告主张“系政策因素所致，属于不可抗力，被告享有法定免责事由，不应承担违约责任”。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果；因此，原告李芝洪要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院应予以支持。根据原告李芝洪与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。”中对违约金的计算有相应约定。根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但被告认为该约定过高，请求法院调整为中国人民银行同期同类贷款利率的130%，而原告要求调整为按日万分之三的标准计算违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，属于双方约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故本院予以适当调整为以原告李芝洪已付购房款340,349.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年6月1日起计算支付；双方签订的商品房买卖合同约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系原告李芝洪委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告李芝洪之日，被告才履行完毕交付义务，即交付义务转化为通知义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告李芝洪之日止，即该违约金以原告李芝洪已付房价款340,349.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年6月1日起计算至被告向不动产登记机关提交完为原告李芝洪办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告李芝洪之日止，原告诉讼请求超过的部份，原告不能提供证据加以证明，本院不予以支持。对双方争议的焦点3，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的开户费等费用于约于法无合理依据，属于不当得利，理应予以退还，故原告要求被告退还供电、燃气、电视开户费的诉讼请求，应予以支持，但被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为3年，本案中，被告收取原告相关费用的时间为2015年10月8日。而《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，于2009年有5月1日起实施，如原告认为被告要求原告缴纳开户费的行为不符合法律的规定，则其应在缴费之日起3年内提出，可原告于2019年9月23日才提起诉讼，对其在2015年10月8日缴纳的相关费用已超过3年的诉讼时效，原告不能提供证据证明诉讼时效期间有中止、中断、延长等法定情形，其诉讼请求不应得到本院的支持。对双方争议的焦点4，原、被告双方确认被告应支付原告逾期交房违约金36,758.00元，抵扣其应支付的交房费用、契税、维修基金共计15,999.00元，实际应领取违约金为20,759.00元，已付违约金22,808.00元，应退回逾期交房违约金2,049.00元[22,808.00元-（36,758.00元-15,999.00元）=2,049.00元]。虽然被告原告提供被告曾出具的《逾期交房违约金计算表格》，载明原告逾期交房违约金为37,268.00元。但违约金的结算应以后面确认的为依据，且从确认书载明的内容来看，已说明《逾期交房违约金计算表格》形成时间在确认书后面，故应以确认书为准，故可认定原告多领取的逾期交房违约金为2,049.00元，对原告提出诉讼时效抗辩，虽然确认书未载明签订时间，但在庭审中，被告举证时说明确认书形成时间为2019年11月27日，原告对此未提出异议，因此，按3年诉讼时效的规定，该诉请未超过诉讼时效；对原告主张不是同一法律关系的抗辩意见，因该违约金的产生是基于双方签订的商品房买卖合同约定的逾期交房而承担违约责任而产生，而原告所诉请的也是基于该商品房买卖合同而产生，故对原告的该抗辩理由，本院也不予以采纳。原告多领取被告的逾期交房违约金2,049.00元，于约于法无合理依据，应予以退回，故被告反诉要求原告退回多领取被告的逾期交房违约金2,049.00元的反诉请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告（反诉被告）李芝洪逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以340,349.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的169%的标准从2017年6月1日起计算至被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司向不动产登记机关提交完为原告李芝洪办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告李芝洪之日止）； 二、原告（反诉被告）李芝洪于本判决发生法律效力之日起十日内退回被告（反诉原告）贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司多领取的逾期交房违约金2,049.00元； 三、驳回原告（反诉被告）李芝洪的其他诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费963.00元，由原告李芝洪负担563.00元，被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担400.00元；反诉费25.00元，由原告李芝洪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十日 书记员 张朕一