安徽省马鞍山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）皖05执复44号 复议申请人（案外人）：黄明泰，男，1955年8月12日出生，汉族，台湾省台北市人，现住安徽省马鞍山市花山区。 委托代理人：计晓婷，安徽元恺律师事务所律师。 被申请人（申请执行人）：徽商银行股份有限公司马鞍山江东支行，住所地安徽省马鞍山市花山区雨山东路江东小区****。 负责人：王剑,支行行长。 被申请人（被执行人）:马鞍山市建皖装饰材料有限公司，住所地安徽省，住所地安徽省马鞍山市雨山区三台路装饰大世界**202代码91340500711783208K。 法定代表人：张霞，公司执行董事。 被执行人：马鞍山禧徕乐实业有限公司，住所地安徽省，住所地安徽省马鞍山市经济技术开发区湖西南路****代码91340500675882160G。 法定代表人：方超，公司总经理。 复议申请人黄明泰不服安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503执异94号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 马鞍山市花山区人民法院查明：2015年8月24日，马鞍山禧徕乐实业有限公司（以下简称“禧徕乐公司”与徽商银行股份有限公司马鞍山江东支行（以下简称“徽行江东支行”签订编号为2015年最抵字第0824号的《最高额抵押合同》，为马鞍山市建皖装饰材料有限公司（以下简称“建皖装饰公司”）于2015年8月24日至2018年8月24日期间签订的综合授信协议、借款合同、贸易融资合同、银行承兑协议、出具保函协议书及／或其他形成债权债务关系的法律性文件及其修订或补充等提供涉案1000万元借款债权的提供抵押担保，并于同日在马鞍山市不动产中心办理抵押登记，确认以抵押人禧徕乐公司所享有的国有土地使用权（马国用［2009］第81825号土地证号）向（抵押权人）徽行江东支行进行抵押。2016年9月6日，建皖装饰公司与徽行江东支行签订编号为流借字第15602032号的《流动资金借款合同》，该合同主要约定，贷款人徽行江东支行向借款人建皖装饰公司提供借款1000万元；贷款到期日为2017年9月6日。因借款人建皖装饰公司到期无力还款，又与贷款人于2017年9月6日签订编号为2017展字第01号的《借款展期合同》，但到期仍未归还。2018年8月30日，贷款人徽行江东支行与借款人建皖装饰公司、抵押人禧徕乐公司达成《贷款还款协议》，协议约定：借款人建皖装饰公司于2018年9月30日前向贷款人徽行江东支行归还300万元本金、于2018年12月20日前归还700万元贷款本金及对应利息并结清贷款；抵押人禧徕乐公司为上述款项承担连带担保责任；如借款人建皖装饰公司不能按期支付借款本金或利息，贷款人徽行江东支行有权向有管辖权的人民法院申请强制执行，借款人建皖装饰公司、抵押人禧徕乐公司同意接受人民法院强制执行。2018年8月31日，贷款人徽行江东支行、借款人建皖装饰公司、抵押人禧徕乐公司就该涉案《贷款还款协议》在安徽省马鞍山为民公证处进行公证，并由该公证处作出（2018）皖马为公证字第2768号具有强制执行效力的债权文书公证书。该公证文书确认涉案《贷款还款协议》自生效之日起，本公证书具有强制执行效力。2019年2月20日，安徽省马鞍山为民公证处出具（2019）皖马为公证第425号具有执行效力的《执行证书》，证实：借款人建皖装饰公司、抵押人禧徕乐公司均未按涉案《贷款还款协议》约定按时归还借款本息。截止2019年2月1日，债务人建皖装饰公司未偿还债权人徽行江东支行的借款本金9689314.44元及利息及计算至清偿完毕时止的相关利息（包括逾期利息、复利、罚息）和实现债权而发生的各项费用。因被执行人建皖装饰公司、抵押担保人禧徕乐公司均未履行涉案生效法律文书所确定的义务，申请执行人徽行江东支行向本院申请要求对被执行人建皖装饰公司、抵押担保人禧徕乐公司予以强制执行。2019年3月5日，本院立案受理后编立执行案件（2019）皖0503执673号，向各被执行人依法送达相关执行法律文书。2019年3月7日，本院向马鞍山市不动产中心下达了（2019）皖0503执673号执行裁定书，查封被执行人禧徕乐公司名下的国有土地使用权（马国用［2009］第81825号土地证号）。因被执行人建皖装饰公司、禧徕乐公司等均未履行义务，本院已依法将其法定代表人和个人均纳入限制高消费名单予以惩戒，并对被执行人建皖装饰公司、禧徕乐公司等银行存款、股权、房产与车辆等财产进行调查，未发现上述被执行人有银行存款、股权等可供执行财产，仅有被执行人禧徕乐公司名下的涉案国有土地使用权财产可供执行。后根据申请执行人徽行江东支行提出的申请依法对被执行人（抵押担保人）禧徕乐公司所抵押的涉案国有土地使用权进行评估、拍卖。在征得被执行人和地上建筑物建设者—禧徕乐公司只要求拍卖涉案土地使用权和不同意连同该宗土地上建筑物或附着物一并予以整体评估、拍卖之意见后，本院通过抽签方式选择并委托江苏苏信房地产评估咨询有限公司对被执行人禧徕乐公司所抵押的涉案国有土地使用权进行评估。2019年5月22日，江苏苏信房地产评估咨询有限公司出具（2019）（估）马鞍山第010008号《土地估价报告》，确定被执行人禧徕乐公司所抵押的涉案国有土地使用权的价值为14265200元整。2019年6月12日，本院作出（2019）皖0503执673号执行裁定书，决定拍卖被执行人禧徕乐公司所抵押位于安徽省××经济技术开发区××西区××与××环路东西南北角地号为03—04—01—0160号商业用地（即国有土地使用权证号为马国用［2009］第81825号）的涉案国有土地使用权。在又征得被执行人和地上建筑物的建设者—禧徕乐公司只要求拍卖涉案土地使用权和不同意连同该宗土地上建筑物或附着物整体拍卖之意见等情形下，本院将所拍卖的涉案土地使权的标的物权利限制及瑕疵情况在司法拍卖平台《拍卖公告》中予以注明（即地上在建工程不在本次拍卖范围内）。2019年7月31日，案外人马鞍山福琛置业有限公司通过淘宝网司法拍卖参加竞拍，经公开竞价最终以最高竞价12838680元竞买取得涉案土地使用权。 另查明，2017年11月10日，马鞍山市中级人民法院在审理原告黄明泰与被告方超、禧徕乐公司保证合同纠纷一案中，作出（2017）皖05民初129号民事裁定书，查封被告禧徕乐公司名下的国有土地使用权（马国用[2009]第81825号土地证号）（期限为三年）。 马鞍山市花山区人民法院认为：案外人黄明泰所提出的执行异议理由均系无事实根据和法律依据。第一、本院在执行徽行江东支行与建皖装饰公司、禧徕乐公司执行公证债权文书纠纷一案中，依法对被执行人禧徕乐公司名下的抵押物（国有土地使用权）进行评估、拍卖等执行行为是符合法律规定的。被执行人禧徕乐公司是以国有土地使用权为建皖装饰公司的借款设定抵押的，并不包括该宗土地上的建筑物或附着物等。申请执行人徽行江东支行依法享有对涉案土地使用权—抵押物优先处置和从拍卖、变卖、折价中所得价款中优先受偿权利。故本院执行行为所处置的标的物须仅限于所抵押的涉案土地使用权而不包括其他财产或权益范围等。根据我国《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，本院应优先就该担保抵押物—土地使用权来进行处置以实现徽行马鞍山江东支行的涉案债权。故本院所执行处置的财产范围依法首先应仅限于涉案土地使用权，而不应包括其他财物或权益内容。第二、从实际评估、拍卖的情况来看，评估确定的该宗涉案土地使用权的价值为14265200元整，采取公开竞价最终拍卖得款12838680元。而本案执行标的为10077414.44元及利息（自2019年2月2日起至实际清偿完毕之日止）、执行费75847元，合计10153261.44元。即在处置被执行人的抵押物后，所得拍卖价款能覆盖本案的全部执行标的数额之情形下，本院不能再超过该案的执行标的数额再执行处置被执行人的其他财产（包括涉案土地上的建筑物或附着物）或权益。第三、本院所实施的涉案评估、拍卖执行行为并不妨碍案外人黄明泰其轮候查封的债权受偿。该涉案土地上的建筑物或附着物虽为被执行人禧徕乐公司所建造，但该建筑物或附着物系正在建造中，既尚未竣工验收合格亦未取得相关所有权属证书。同时，被执行人和投资建设者—禧徕乐公司亦未要求本院将涉案土地使用权连同该宗土地上建筑物或附着物一同予以评估、拍卖。为避免超标的执行案件和保障被执行人的合法权益等。故本院无法将涉案土地使用权连同该宗土地上的建筑物或附着物等，一并交于不动产评估机构进行土地和建筑物或附着物等整体价值评估，更不能予以整体拍卖。至于该涉案土地使用权、地上建筑物或、地上建筑物或附着物等两部分值评估、拍卖还是整体进行价值评估、拍卖，均并不能也不会实际影响或减损该涉案土地使用权、地上建筑物或、地上建筑物或附着物等价值黄明泰所提要求对涉案土地使用权和该幅土地上建筑物或附着物予以整体拍卖之要求，其必须满足三个条件：一是抵押人（被执行人）禧徕乐公司不同意单独拍卖该涉案土地使用权或要求将该幅土地使用权及其地上建筑物或附着物一并予以拍卖。二是即使抵押人（被执行人）禧徕乐公司要求将该幅土地使用权及其地上建筑物或附着物一并予以拍卖，尚须在该建筑物或附着物竣工验收合格并未取得相关权属证书情形下方可进行拍卖。三是买受人不同意竞买涉案被执行标的物。而对于第一项，被执行人禧徕乐公司已明确要求只对涉案土地使用权予以评估、拍卖而不要求连同该幅土地上建筑物或附着物一同予以评估、拍卖。此种要求系被执行人的合法权利，本院依法无权予以干涉。第二项中的该幅土地上的建筑物或附着物等现正处于建造中，何时完工或竣工验收合格并取得权属于证书，本院不得而知。按照公平与效率的法律原则，若是按异议人所言必须将涉案土地使用权和该幅土地上建筑物或附着物一同予以整体拍卖方可解决本案及与其关联的执行案件，这既违反诉讼效率原则，也使债权人徽行马鞍山江东支行的合法权益得不到及时实现，更使债权人的经济损失在继续扩大等。故本院只能两权相较取其重、两害相比取其轻。至于第三项，本院在挂网拍卖该幅土地使用权时，就已对被执行标的物的权利限制及瑕疵等情况对不特定的竞买人进行了告知，马鞍山福琛置业有限公司在明知被拍卖物存在上述权利限制或瑕疵等情形下，经公开竞价最终以最高竞价12838680元取得该涉案土地使用权。此系合法处分其民事权益的行为，本院不予评判亦无权干涉。在异议人黄明泰的轮候查封涉案土地使用权的行为尚未发生法律效力之前提下，本院依法对被执行人所抵押的涉案土地使用权予以评估、拍卖等执行行为是符合法律规定且并不违法。故异议人黄明泰对本院涉案评估、拍卖等执行行为提出执行异议之意见，均不能成立。本院亦不予采信。依法驳回黄明泰的异议申请。 复议申请人黄明泰向本院申请复议称，一、花山区人民法院适用法律错误，将房地分离拍卖，严重的违反了法律规定，造成土地和房屋权属不一致，侵害了案外人权益，并遗留纠纷隐患。二、复议被申请人禧徕乐公司具有明显的恶意转移财产的意图和行为，执行法院宣称要取得该公司的同意才可以将土地使用权和地上建筑物一并拍卖毫无根据。综上，请求依法撤销马鞍山市花山区人民法院作出的（2019）皖0503执673号执行裁定书及马国用（2009）第81825号土地的拍卖。 本院查明，被执行人禧徕乐公司将其名下的国有土地使用权抵押给徽行江东支行时，土地上没有建筑物。且花山区人民法院在执行案件过程中对土地进行评估时，并无实际地上建筑物，仅有楼房地基，拍卖期间被执行人禧徕乐公司私下在土地上加盖两栋十二层的楼房（已封顶）。 本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：“建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”据此，人民法院在强制拍卖土地使用权时，应当遵循“房地一体”的原则。但本案中，执行法院依法对被执行人名下已抵押的国有土地使用权进行司法评估、拍卖并无不当。因为办理抵押登记的仅仅是国有土地使用权，地上并无任何，地上并无任何建筑物在对土地使用权进行评估时土地上仅有建筑物的地基，地上无实际的，地上无实际的建筑物张花山区人民法院将房地分离拍卖与事实不符，更不会侵害到案外人的权益。二、花山区人民法院依法通过网络司法拍卖平台公开处置被执行人名下的财产，第三人马鞍山福琛置业有限公司通过竞价最终竞得标的物且支付相应价款并未违反法律规定。执行法院将拍卖成交款全部用于偿还被执行人的债务，根本不存在被执行人禧徕乐恶意转移财产的行为。同时，复议申请人作为禧徕乐公司的债权人，如果主张土地上的建筑物属于禧徕乐公司所有可依法申请人民法院强制执行。综上，复议申请人黄明泰主张的复议理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回黄明泰的复议申请，维持安徽省马鞍山市花山区人民法院（2019）皖0503执异94号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 王 铁 审判员 朱静平 审判员 韩丁站 二〇一九年十二月六日 书记员 骆祺升 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》 第八条上一级人民法院对当事人、利害关系人的复议申请，应当组成合议庭进行审查。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条第一款（一）项：异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定。