广西壮族自治区钦州市钦北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0703民初3225号 原告：周雪华，女，1980年8月7日出生，汉族，住广西钦州市钦**。 委托诉讼代理人：张成勇，广西源群律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒙裕建，广西源群律师事务所实习律师。 被告：广西万和市场管理有限公司，住所地钦州市钦**皇马工业园**，统一社会信用代码：91450700MA5KAT1Y2E。 法定代表人：庞焕，总经理。 委托诉讼代理人：朱莹，广西众源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杜树杰，广西众源律师事务所律师。 原告周雪华与被告广西万和市场管理有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张成勇、蒙裕建，被告的委托诉讼代理人朱莹、杜树杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周雪华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房违约金225750元（违约金计算：自2019年1月1日起至2019年9月30日，共273天，减除合同期内气象部门记录的中雨以上天数15天，逾期违约交房天数实为258天，以1750000元为本金，按日万分之五计为225750元。以后另计至实际交房之日止）。2、本案的全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月8日，原告和被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于钦州市钦北区房屋。双方约定房屋总价款为人民币1750000元，被告应于2018年12月31日前向原告交付案涉房屋。合同签订后，原告依约支付了购房款,但被告广西万和市场管理有限公司开发建设案涉房屋至今未符合合同约定的交房条件，已经严重构成违约。按照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第12条约定，被告逾期交房的，原告可要求继续履行合同并要求被告支付违约金；违约金计算为以原告支付的全部购房款为本金，每逾期交房一日按日万分之五支付违约金，计算至符合合同约定的交房之日止。《商品房买卖合同（预售）》附件十六补充协议第三条第（3）点约定气象部门记录日降雨量迗到中雨以上时，被告可据实予以延期。即被告应支付原告的违约金计算方式为：自2019年1月1日起至实际交房之日止的总天数，减除合同期内气象部门记录的中雨以上天数，为被告逾期违约交房的实际天数，以1750000元为本金，每逾期交房一日按日万分之五计算违约金。截止2019年9月30日，案涉房屋仍未符合合同约定的交付房屋条件，共273天，减除合同期内气象部门记录的中雨以上天数15天，按照约定逾期违约交房天数为258天，违约金计为225750元（1750000.00元×258天×万分之五／天＝225750元）。以后另计至实际交房之日止。原告认为，被告至今未按合同约定交付房屋的行为，已严重损害到原告的合法权益。为维护原告合法权益，现特根据《民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，望判如所请。 被告广西万和市场管理有限公司（以下简称万和公司）辩称，原告方主张逾期交房万分之五计取违约金过高，请求法院调整。原告方因被告不按合同约定交付房屋的损失，应是房屋的租金损失，或是原告所支付房款的损失，房屋租金损失如何计算，有明确法律规定，如有关主管部分公布的同地段同类房屋价格标准、有资质的房地产公司评估等，法律规定很明确。至于占用房屋及房屋损失又如何计算，在国家司法实践中，通常的做法都是以逾期期间的贷款为基数，以2019年一年期的贷款基准利率4.35%计算，基于以上理由，被告请求法院调整违约金。涉案房屋，原告一楼从2019年1月1日起开始出租收租金，原告的损失只是二楼以上，根据商品房买卖合同司法解释第十七条规定，被告委托了恒泰房地产评估公司评估，得出二楼以上租金约为每平方12元，折算起就是100元一日，如按日万分之五计算即为每日885元，原告按日万分之五计算远高于实际损失，因此被告请求调整，理由充分。原告没有完全考虑扣减天数，自合同签订之日到2019年7月25日交房之日止，2018高考有3天，2019年有3天，共计6天以及中雨以上的天数均应予扣除。原告房屋在2019年6月4日已经竣工验收，被告于2019年7月25日及2019年10月8日两次通知原告收房，但原告没有收房，收房时间应为2019年7月25日。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月8日，以原告为买受人，被告为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》及其附件和补充协议，约定：买受人购买被告开发的位于钦州市钦北区（天地楼），建筑总层数6层，套内建筑面积为296.95平方米，总价款1750000元；付款方式及期限：买受人于2018年3月8日前支付首付款530000元，余款1220000元向贷款机构申请贷款，在30日内逾期交款的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；商品房交付条件为：该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，该商品房已取得房屋测绘报告以及配套并符合合同约定条件的供水、供电等相关基础设备和其他公共服务设施；交房时间：2018年12月31日前；逾期交房超30日，买受人有权解除合同，要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款日万分之五的违约金。合同附件十六补充协议约定，气象部门记录日降雨量达到中雨以上、政府行为停工出卖人不承担逾期交付责任，属可据实予延期的情形，无需通知买受人。此外，原、被告与钦州市万家和物业服务有限公司三方于同日又签订一份《委托经营合同》，约定原告将房屋第一层（占地45平方米）委托给钦州市万家和物业服务有限公司统一经营，期限5年，自2018年12月31日起至2023年12月30日，委托经营收益按每月每平方110元计，每满一年支付1次；该房屋前5年委托经营收益共计298486元，在原告购买该物业时，钦州市万家和物业服务有限公司直接一次性支付给被告。合同签订后，原告于当日向被告交付了购房首付款530000元，2018年6月29日，再次支付按揭贷款1220000元给被告，房价款1750000元支付完毕。同时，被告将5年委托经营收益共计298486元支付给了原告。因被告至今未交房，原告诉至本院提出前述诉讼请求。 另查明，被告于2019年8月30日取得所开发商品房8号楼的房产测绘成果报告。2019年10月31日，取得9号楼竣工验收备案证明文件。根据气象资料记载，合同期内中雨以上天数为37天。根据钦州市政府主管部门通知，高考期间3天全市各在建工地全天停工。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件、补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规强制性的规定，合法有效，当事人均应当按照合同的约定行使合同权利、履行合同义务。本案中，原告依约支付了全额购房价款，被告未能于2018年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付给原告，显属违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期交房违约金，理由正当，但双方在合同中约定的日万分之五违约金偏高，被告依照合同法第一百一十四条的相关规定请求予以调整，在此情况下，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，本院据此认定原告的实际损失为逾期交房期间资金占用的利息损失，被告应当以中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%支付违约金。但综合考虑双方履约违约情况，经济承受能力以及案涉商品房第一层已委托经营并取得利益等因素，依据违约金“补偿性为主，惩罚性为辅”的基本原则，本院据此酌定由被告以购房价款1750000为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从合同约定的交房期限之次日即2019年1月1日起至实际交房之日止向原告支付违约金。由于合同期内中雨以上天数为45日，高考时间为3日共48日，根据合同的约定应予扣减，故被告的交房时间应顺延至2019年2月18日开始起算。关于商品房是否已交付问题，被告主张案涉商品房于2019年6月份已取得竣工验收，并于2019年7月25日及2019年10月8日两次通知原告收房，收房时间应为2019年7月25日。但被告于2019年10月31日才取得竣工验收备案证明文件，可见，被告通知原告收房时均未具备合同约定的交房条件，原告不予收房合理有据。而且，对合同约定的供水、供电等相关基础设备和其他公共服务设施，被告也未举证是否已经符合相应交付条件，故应认定案涉商品房未交付。关于被告要求违约金扣除一楼已付租金，主张仅应计算商品房2楼以上的租金损失的问题，由于违约金数额参照租金标准系在未约定违约金或损失赔偿计算方法的情形下，而本案当事人明确约定了违约金的计算方式，故被告该主张不符合本案的实际情况，也不符合法律和司法解释的规定，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下： 被告广西万和市场管理有限公司应支付原告周雪华迟延交房违约金（计算方式：以1750000元为基数，从2019年2月18日起按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.35%计算）至交房之日止。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4686元，减半收取2343元，由被告广西万和市场管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审判员  陈国庆 二〇一九年十二月二十四日 书记员  田喜榕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失” 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。