重庆市璧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0120民初8359号 原告：重庆市仁义物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧城街道中医院巷****，统一社会信用代码915002277592957136。 法定代表人：藤志勇，职务总经理。 委托诉讼代理人：陈永才，重庆市璧山区璧城法律服务所法律服务工作者。 被告：刘明朗，男，1963年5月9日出生，汉族，住重庆市北碚区。 被告：吕祥华，男，1973年7月10日出生，汉族，住重庆市渝**。 被告：重庆市璧山区高雅高酒店有限公司，，住所地重庆市璧山区璧城寄到沿河东路北段**附**统一社会信用代码915002273278152794。 法定代表人：刘明朗，职务总经理。 三被告的共同委托诉讼代理人：罗代红，重庆当代律师事务所律师。 原告重庆市仁义物业管理有限公司（以下简称仁义物管公司）与被告刘明朗、吕祥华、重庆市璧山区高雅高酒店有限公司（以下简称高雅高酒店公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月13日立案受理后，依法由审判员弋柯适用简易程序公开开庭进行了审理。原告仁义物管公司的委托诉讼代理人陈永才、被告刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司的共同委托诉讼代理人罗代红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告仁义物管公司向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告立即给付原告物业服务费209644.4元、违约金10000元，合计219644.4元；2．由被告承担本案诉讼费用，原告不垫付。事实和理由：被告所有的璧山区洋河街158号附15号、附18号、附19号以及二、三、四层商业物业位于璧山区金山水岸小区，该小区由原告从事物业管理服务。2014年6月1日原告与金山水岸业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，合同对相关事项进行了约定，原告按约履行了物业服务，被告却一直欠交物业服务费。被告所欠费用经原告多次催收未果。故原告仁义物管公司起诉至本院，请求依法判令前述诉讼请求。 被告刘明朗、吕祥华、高雅高酒店辩称，1．被告刘明朗、吕祥华有多个产权证明，我方不清楚原告物业费的计算方式；2．由于被告有多个产权证明，请求法院按照一案一诉的原则进行审理，应当分案进行处理；3．原告没有完全履行物业服务合同，导致原告与被告矛盾不断，原告的物业服务有重大瑕疵，应减收物管费。4．高雅高酒店公司使用了158号附18号及158号二、三、四层的房产，我方能够提供租赁合同，刘明朗、吕祥华与高雅高酒店公司约定，由高雅高酒店公司缴纳该区域的物管费。5．因为原告没有提供物业服务，被告所有的物业管理是由物业使用人自行承担水、燃气、排污、安全、清洁等费用，物业公司没有对安全、清洁等提供物业服务，对于本案，物业公司提供的服务不符合合同的约定，应当减收物业费。6．高雅高酒店公司与其他单位签订了保安服务合同、碧蓝河畔酒店下水管网清掏合同及高雅高酒店电梯维修保养合同，原告物业公司没有提供完善的保安以及相关的清洁服务，高雅高酒店不得不单独进行保安和清洁的岗位设置，造成高雅高酒店向第三方购买，原告更应减收物管费。另外，电梯属于物业共用设施，但是该电梯一直由被告进行维修保养，并由被告支持维修保养费用，如需缴纳物管费，则电梯的维修保养费用应予以扣除。7．物业合同具有特殊性，物业服务合同的主体是物管公司和业委会，被告作为业主没有合同相对性的抗辩权，故此合同约定进行主管部门的备案是必须的也是法律规定的，但是案涉合同没有备案，导致合同内的条款自相矛盾，且违反法律规定，自相矛盾体现在第四条和第七条，我方认为该合同原告方应备案而未备案也是其物业瑕疵之一。8．原告认为酒店大堂、公共门厅、走廊过道、楼梯间、电梯井、垃圾通道属于酒店内部的专用区域，我方不认可，我方认为上述部分属于物业的共用部分，应该由物业公司提供物业服务，但原告并未对其提供物业服务，属于未完全履行物业服务合同，对物业共用设施设备的维修养护运行和管理，物业公司也未完全履行物业服务合同。 本院经审理查明以下事实： 一、重庆市璧山县仁义物业管理有限公司（合同乙方）与璧城街道金山水岸业主委员会（合同甲方）于2014年6月1日签订了《重庆市物业服务合同》。前述合同第六条约定：本物业管理区域的物业服务收费选择包干制方式：根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定的原则，双方约定物业服务费用按月、季、年收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅：1元/月．平方米；（2）写字楼：1.5元/月．平方米；（3）商业物业：2元/月．平方米。合同第八条约定：业主应于每月1号之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。已纳入管理服务范围的，开发建设单位未出售或未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳；业主的空置房（经乙方与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用或物业服务资金由业主按50%的比例交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起书面告知乙方。合同第二十一条约定：本合同期限为5年，自2014年6月1日起至2019年5月31日止。合同第二十八约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之100的标准向乙方支付违约金。 二、2014年12月26日，重庆市璧山县仁义物业管理有限公司更名为重庆市仁义物业管理有限公司。 三、刘明朗、吕祥华系重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡、办证时间为2014年12月22日）及158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡，办证时间均为2014年6月25日）、158号附15号（建筑面积为105.24㎡、办证时间为2014年12月22日）、158号附19号（建筑面积为126.84㎡、办证时间为2014年12月22日）商业用房的业主，前述房产均位于金山水岸小区。 四、刘明朗、吕祥华作为出租方与高雅高酒店公司作为承租方于2015年1月1日签订了《租赁合同》，该合同约定重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号的房屋出租给高雅高酒店公司使用，租赁期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止，共计五年，租金每月25000元，并约定租赁期内该房屋所产生的一切费用（如：物管费、水、电、气、网络、电话等费用）均由高雅高酒店公司承担。在庭审中，刘明朗、吕祥华与高雅高酒店公司共同确认重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡）及158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡）为高雅高酒店公司租用的区域，高雅高酒店公司将租用的前述商业房产用于酒店经营，酒店名为璧蓝河畔酒店。对此，仁义物管公司予以认可，并主张高雅高酒店公司作为物业使用人应当承担支付物业服务费的义务，而刘明朗、吕祥华作为业主应当承担连带清偿责任。另，仁义物管公司同意在本案中不再主张重庆市璧山区沿河东路北段158号附15号、158号附19号两套房产的物业服务费，但是保留另行向刘明朗、吕祥华主张的权利。 五、2018年1月30日，本院受理仁义物管公司与刘明朗、吕祥华物业服务合同纠纷一案。经审理，本院于2018年4月16日作出（2018）渝0120民初1238号民事判决书，该判决书载明：1．经审理查明，重庆市璧山县仁义物业管理有限公司（合同乙方）与璧城街道金山水岸业主委员会（合同甲方）于2014年6月1日签订了《重庆市物业服务合同》。2014年12月26日，重庆市璧山县仁义物业管理有限公司更名为原告仁义物管公司。2．被告刘明朗、吕祥华系重庆市璧山区沿河东路北段158号附15号（面积105.24㎡、办证时间2014年12月22日）及2、3、4楼（面积892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡，办证时间为2014年6月25日）商业用房业主。被告刘明朗、吕祥华从取得房管证后未按时交纳物业服务费。其欠费时间分别为34个月、40个月。现原告诉至法院，请求判令被告支付原告物业服务费244429元及违约金5000元，并由被告承担诉讼费。3．另查明，为证实自己观点，原告向本院提供了璧城街道金山水岸业主委员会证明，证实原告按照《物业服务合同》的约定对重庆市璧山区沿河东路北段158号附15号及2、3、4楼商业用房履行了相应的物业服务义务。本院作出的（2018）渝0120民初1238号民事判决书判决刘明朗、吕祥华在本判决生效之日起五日内支付仁义物管公司（璧山区沿河东路北段158号附15号及2、3、4楼商业用房）物业服务费244429.12元（2014年7月、2015年1月至2017年10月）、违约金5000元。刘明朗、吕祥华不服该判决，上诉于重庆市第一中级人民法院。经审理，重庆市第一中级人民法院作出（2018）渝01民终4350号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该判决书还载明：1．本院于2018年7月31日组织双方当事人到案涉物业璧蓝河畔酒店进行了现场查勘，双方均认可从璧蓝河畔酒店的消防控制室和餐厅可以进入金山水岸小区，从酒店内部电梯可以下到小区负一楼车库，消防系统是酒店和全体小区业主共用，但关于消防控制设备为何由酒店购买后与全体小区业主共用的原因双方各执一词，用电方面酒店单独安装了变压器，用水方面是酒店按分表数额自己交纳；关于酒店内部使用的两个消防通道，吕祥华认可属于酒店的产权范围；关于消防控制室，酒店同时将该消防控制室作为其监控室使用，有酒店保安值守；酒店第四层部分房间有漏水痕迹，双方均认可第五层楼既有业主住宅也有属于公共部分的平台。2．该《重庆市物业服务合同》明确约定了仁义物管公司提供物业服务的物业名称为金山水岸，物业类型为商混，座落位置为洋河步行街101号，并对四至界限进行了约定，合同中还将住宅、写字楼、商业物业的物业费收取标准进行了约定，且在璧城街道金山水岸业主委员会出具的证明中也写明了重庆市璧山区沿河东路北段158号附15号、附18号、附19号以及158号二层、三层、四层商用物业位于璧城街道金山水岸小区，该小区由仁义物管公司从事物业管理服务。 六、刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司当庭举示了《保安服务合同》、《璧蓝河畔酒店下水道管网清掏合同》、《高雅高酒店电梯维修保养合同》，拟证明高雅高酒店公司分别与第三方签订了以上合同，仁义物管公司未履行合同约定的物业服务，存在重大服务瑕疵，为了维持酒店的正常经营，对保安、下水道管网清掏、电梯维修保养等应该由仁义物管公司提供的服务，高雅高酒店公司不得已委托第三方提供付费服务。仁义物管公司质证后认为，对前述证据不予认可，其认为酒店没有和原告签订专用部分的物业服务，所以酒店内部区域的物业服务只有由其自行负责。本院认为，该三份合同只能证明高雅高酒店公司与第三方存在合同关系，并不能证明仁义物管公司存在重大服务瑕疵，不能达到刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司的证明目的，本院不予采信。 七、2018年12月19日，重庆市璧山区国土资源和房屋管理局向本院出具的《证明》，该《证明》载明：您院于2018年12月14日向我局送来《律师调查令（2018）璧法民令字第208号》已收悉，并委托罗代红律师前来我局查阅“璧城街道金山水岸业主委员会与重庆市璧山县仁义物业管理有限公司签订的重庆市物业服务合同”。经查，璧城街道金山水岸业主委员会与重庆市璧山县仁义物业管理有限公司签订的重庆市物业服务合同未在我局备案。 仁义物管公司当庭举示了璧城街道金山水岸业主委员会于2019年5月30日出具的《证明》，该《证明》载明：兹证明仁义物管公司于2010年3月入住璧山区金山水岸至今按物业服务合同的约定履行了物业服务义务。 九、仁义物管公司当庭举示的中国共产党璧山区璧城街道金山水岸小区支部委员会出具的《证明》载明，案涉物业服务合同期限为5年，至2019年5月31日已经到期，但该小区未选聘新的物业服务单位，因此该小区至今仍然由原告仁义物管公司提供物业服务。 十、按照案涉《物业服务合同》约定的物业服务费标准，重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡）从2015年1月1日至2019年7月31日共产生物业服务费53911.74元，重庆市璧山区沿河东路北段158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡）从2017年11月1日至2019年7月31日共产生物业服务费136431.86元。被告刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司至今未支付前述物业服务费。故原告仁义物管公司起诉至法院，请求判令前述诉讼请求。 上述事实，有原告仁义物管公司的委托诉讼代理人陈永才、被告刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司的共同委托诉讼代理人罗代红的当庭陈述，原告仁义物管公司举示的《重庆市物业服务合同》、不动产登记信息6份、本院作出的（2018）渝0120民初1238号民事判决书、重庆市第一中级人民法院作出的（2018）渝01民终4350号民事判决书、催收函、邮寄回执、金山水岸小区业主委员会出具的《证明》、中国共产党璧山区璧城街道金山水岸小区支部委员会出具的《证明》、工商查询信息，被告刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司举示的重庆市璧山区国土资源和房屋管理局向本院出具的《证明》、房产证4份等证据证明，并经庭审质证属实，本院予以采信。 本院认为，第一、仁义物管公司作为金山水岸小区的物业管理服务单位，与该金山水岸小区业主委员会于2014年5月31日签订了《重庆市物业服务合同》，合同约定由仁义物管公司向金山水岸小区提供物业管理服务，该小区业主按时向仁义物管公司交纳物业服务费。虽然重庆市璧山区国土资源和房屋管理局向本院出具的《证明》载明案涉《物业服务合同》未在该局备案，但备案只是行业管理的要求而非合同生效的必要条件。该合同系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属有效合同，对双方均有约束力。另外，虽然双方的合同已于2019年5月31日到期，但该小区未选聘新的物业服务管理单位，该小区至今仍然实际由仁义物管公司提供物业管理服务，合同到期后，应当认定为构成事实物业服务关系，双方权利义务参照原物业服务合同确定。仁义物管公司依约向金山水岸小区业主和物业使用人提供了物业管理服务，高雅高酒店作为案涉的重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡）及158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡）商业物业的使用人，依照其与业主签订的《租赁合同》关于交纳物业服务费的约定，理应依约按时交纳物业服务费。经本院查明，高雅高酒店公司欠重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡）从2015年1月1日至2019年7月31日的物业服务费53911.74元，还欠重庆市璧山区沿河东路北段158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡）从2017年11月1日至2019年7月31日的物业服务费136431.86元，合计190343.6元未交纳。同时，依照《物业服务合同》第八条的约定，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《物业管理条例》第四十一条的规定，刘明朗、吕祥华作为前述商业房产的业主，应对前述商业房产的物业服务费负连带交纳责任。 在另案审理过程中，重庆市第一中级人民法院于2018年7月31日组织双方当事人到案涉物业璧蓝河畔酒店进行了现场查勘，查明从该酒店的消防控制室和餐厅可以进入金山水岸小区，从酒店内部电梯也可以下到小区负一楼车库，酒店的监控设备安装在属于公共部分的消防控制室内，酒店与小区使用同一个消防管网等事实，故可以确认案涉房屋与小区住宅业主使用的公共区域是一致的，均属于仁义物管公司提供物业服务的物业范围内。故，刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司关于仁义物管公司未履行向其提供物业管理服务的主张，无事实依据，本院不予采信。 刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司举示的《保安服务合同》、《璧蓝河畔酒店下水道管网清掏合同》、《高雅高酒店电梯维修保养合同》，只能证明高雅高酒店公司与第三方存在合同关系，并不能证明仁义物管公司存在重大服务瑕疵，不能达到刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司的证明目的，本院不予采信。 第四、刘明朗、吕祥华、高雅高酒店公司主张的本案涉及多套房产，故应当按照一案一诉的原则分案起诉的意见，本院不予采信，理由如下：本案所涉的重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号（建筑面积为472.91㎡）及158号二、三、四层（建筑面积分别为892.67㎡、1036.62㎡、1036.62㎡）商业物业的产权均为刘明朗、吕祥华所有，且前述商业物业的使用人也均为高雅高酒店公司，本院在本案中一并处理并无不当。 第五、对于违约金，本院综合考虑合同约定、欠付金额、欠付时间等因素，原告仁义物管公司主张违约金10000元，低于合同约定，本院认为较为合理，予以支持。 综上所述，债务理当清偿。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告重庆市璧山区高雅高酒店有限公司在本判决生效后七日内向原告重庆市仁义物业管理有限公司支付所欠的位于重庆市璧山区沿河东路北段158号附18号的商业房产从2015年1月1日至2019年7月31日的物业服务费53911.74元、位于重庆市璧山区沿河东路北段**二、三、四层的商业房产从2017年11月1日至2019年7月31日的物业服务费136431.86元，合计190343.6元； 二、被告重庆市璧山区高雅高酒店有限公司在本判决生效后七日内向原告重庆市仁义物业管理有限公司支付违约金10000元； 三、被告刘明朗、吕祥华对本判决第一项、第二项确定的被告重庆市璧山区高雅高酒店有限公司向原告重庆市仁义物业管理有限公司所负全部债务承担连带清偿责任； 四、驳回原告重庆市仁义物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2297.33元，由被告重庆市璧山区高雅高酒店有限公司负担2152.58（限被告重庆市璧山区高雅高酒店有限公司在本判决生效后七日内向本院交纳，否则，本院将予以强制执行），并由原告重庆市仁义物业管理有限公司负担144.75元（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 本判决生效后，权利人申请执行的期间为二年，从本判决规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 弋 柯 二〇一九年十二月十七日 书记员 刘佳雨