广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民初501号 原告：张丽玲，女，1962年6月3日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。 委托诉讼代理人：李磊，广东礼磊律师事务所律师。 被告：南宁市住房和城乡建设局（原南宁住房保障和房产管理局），住址南宁市金湖路**。 法定代表人：林兢，局长。 委托诉讼代理人：蒙旭军，广西谦行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢萧伊，广西谦行律师事务所律师。 原告张丽玲与被告南宁市住房和城乡建设局返还原物纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告张丽玲的委托诉讼代理人李磊与被告南宁市住房和城乡建设局的委托诉讼代理人卢萧伊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张丽玲向本院提出诉讼请求：一、确认位于南宁市，201、202、203号房，301、302、303号房，401、402、403号房，501、502号房，601、602、603号房，共计17套房（其中601、602、603号房改为两套即601、602共16套房）归原告所有；2、被告停止侵害、返还上述房产（经正意价格评估集团有限公司广西分公司评估价值为4339082元；3、被告赔偿因侵害原告房屋所造成的全部经济损失2597600元；4、被告赔偿原告律师费100000元、评估费10000元。事实和理由：1993年3月16日，原告与中房公司签订《房地产买卖契约》六份，契约编号分别是：（中）房买卖契字××号、Ｍ2××72号、Ｍ2××73号、Ｍ2××74号、Ｍ2××75号、Ｍ2××76号，约定原告按期支付约定的购房价款，由中房南宁房地产开发公司（以下简称“中房公司”）按期交付房屋（即上述原告委托邕昌公司联系购买的房屋16套，中房公司保证上述房地产权属清楚，若发生产权纠纷，中房公司负责赔偿，上述房地产办理过户手续所需税费，由中房公司、原告各自承担。1993年2月20日，中房公司向原告出具了已经收到张丽玲缴纳购房款的收款收据，中房公司向原告出具了收到张丽玲购房款的发票。2000年8月，原告与中房公司依照法定程序到南宁市房产管理局办理了上述房屋的权属登记手续。2001年3月16日，南宁市房产管理局给原告颁发了房屋权属证书。房屋权属证号分别为：邕房契证字**316756、01××57、01××58、01××59、01××60、01××51共6本16套房的房屋所有权证。2002年6月25日，南宁市房产管理局利用自己所掌握的房产证注销和登记的权利，以南房注字第××号《注销房屋权属证书决定书》，注销原告持有的上述6本16套房的房屋所有权证。南宁市房产管理局并利用自己掌握的房屋登记权利，将明秀16套房登记在南宁市房产管理局名下。原告认为，原告签署了购房合同、缴纳了购房款、取得了购房发票、依法取得的房管部门颁发的房屋产权登记证书，已经合法取得了相关房产的物权，该财产受法律保护。被告作为房产登记主管单位，注销原告房产证并将其登记在自己单位名下，无权占有了原告的合法财产，该行为为法律所禁止。综上，原告提出如上诉讼请求，望人民法院予以支持。 原告就其主张所依据的事实提交了以下证据：1、《房地产买卖契约》；2、《购房发票》；3、《房屋所有权证》，证据1至3，证明讼争房屋归原告所有；4、《注销房屋权属证书决定书》，证明南宁市房产管理局违法注销原告的房屋所有权证，侵犯了原告合法权益；5、房地产租户、租金登记卡，证明南宁市房产管理局将讼争房屋占有使用出租给第三方；6、明秀小区房屋第三方租赁市场价，证明南宁市房产管理局侵占原告房屋至今的损失计算依据；7、正意价格评估集团有限公司广西分公司房产价值评估报告，证明被告侵占房屋的价值；8、评估费发票，证明评估支出费用。 被告南宁市住房和城乡建设局辩称：一、原告在诉状中陈述的内容是虚假的，其并未取得涉案房屋的人所有权。首先，原告诉称其与中房公司于1993年3月16日签订编号为Ｍ200771至Ｍ2××76号的《房地产买卖契约》，购买涉案十六套房为虚假陈述，根据原告提供的证据，上数六份合同签署日期为1999年10月11日。其次，上述《房地产买卖契约》签订后，原告并未向中房公司交付过相应的购房款。实际上，涉案房屋已于1992年11月1日被南宁邕昌房地产投资开发有限公司（以下简称“邕昌公司”）所购买，邕昌公司于1992年11月16日已向中房公司支付了所购商品房包括涉案房屋的全部购房款。原告提供的中房公司向其出具的涉案购房款发票，实际上是邕昌公司致函中房公司，令中房公司开具给原告的，且该发票出具的时间为2000年7月27日，而非原告诉称的1993年2月20日。再次，原告与中房公司之间的《房地产买卖契约》并没有实际履行。原告所提供的证据都无法证明其向中房公司履行了支付涉案购房款义务，也无法证明中房公司依约将涉案房产交付给了原告。最后，原告为涉案房屋办理的产权登记由于其不实申报，已于2002年6月25日被房产局依法注销。综上，原告在起诉状所述的内容为虚假陈述，其并非涉案房屋的所有权人，不是涉案房屋的权利人。二、被告是通过合法取得涉案房屋的所有权，并依法登记享有涉案房屋的物权。邕昌公司于1992年11月1日向中房公司购买涉案房产后，于1993年10月12日与被告签订《协议书》，约定邕昌公司将明秀小区3栋（Ｂ型）作为青云街21号旧改项目的安置用房，同时将上述房产产权划归房产局所有。协议签订后，邕昌公司将涉案房产与被告所有的青云街21号房产进行产权调换并完成交付。涉案房产此后一直由被告占有、管理。根据《合同法》，被告也完成了对涉案房产的占有，促使发生物权变动的法律行为已然成就，因上述行为发生在《物权法》实施之前，此时被告已通过上述法律行为而获得涉案房屋的所有权。且涉案房屋也于2003年2月27日依法登记在被告名下。由此可见，在《物权法》实施前，被告通过互易和占有合法获得涉案房屋的所有权；在《物权法》实施之后，被告通过合法登记取得涉案房屋的物权。因此，不管是在物权法实施之前或实施之后，被告无论在形式上还是在实质上都是涉案房屋的不动产权属证书所记载的权利人，对涉案房产有物权，是涉案房屋的权利人。三、被告撤销原告的房屋产权登记是履行被告法定的行政管理职能，属合法的行政行为。原告因向房屋产权登记机关提交虚假的、无效的房屋买卖合同和相关材料，对涉案十六套房产的产权进行不实申报，房屋产权登记机关依法履行行政管理职能，根据《城市房屋权属登记管理办法》（建设部令第57号）第二十五条规定，在核实情况后依法注销原告上述十六套房产的房屋权属证书。在该行政行为经生效决定或裁决撤销之前，该行政行为始终合法有效。四、原告与中房公司、邕昌公司存在恶意串通，损害被告合法权益的行为。涉案房屋经由中房公司出售给邕昌公司，再由邕昌公司与被告所有的青云街21号房产进行产权置换，故其所有权人现今为被告。中房公司作为涉案房屋的出卖方，邕昌公司作为涉案房屋的买受方和转让方，原告作为代表邕昌公司签署涉案房屋买卖合同和产权置换协议的顾金昆的配偶，都应当知晓涉案房屋已经进行过交易并转让给被告的事实。1993年10月28日，邕昌公司将涉案房屋的产权移交给南宁市房地产管理局，并于1994年完成青云街21号旧房拆迁安置工作。因该地块规划未获得市规划局批准，邕昌公司的“民生路南小区旧城改造”项目被迫取消，直至2003年，大连万达集团在该地块的开发投资，邕昌公司多次向南宁市政府报告，请求对其拆迁补偿，南宁市人民政府作出会议纪要决定给予邕昌公司拆迁补偿款。但由于邕昌公司于1998年被注销，其所有的青云街21号的拆迁补偿款支付问题一直得不到解决，青云街21号旧改项目办公室也拒绝将补偿款直接支付给邕昌公司法人代表顾金昆，邕昌公司和顾金昆为避免损失，便令中房公司与顾金昆的配偶张丽玲另行签订涉案房屋买卖合同，进行一房数卖。且该买卖合同签订日期为1999年10月11日，而合同第三条却约定中房公司于1993年3月18日，即合同签订之日的6年之前，将涉案房屋交付给原告，该条款完全违背房屋买卖的交易习惯和逻辑常理，加之原告并未向中房公司实际支付涉案房屋的购房款，以及邕昌公司在将涉案房产转让给被告后，又于2000年以原公司名义致函中房公司，通知其将涉案房产购房发票开具给原告，帮助原告办理涉案房产产权登记等行为，都足以推定中房公司、邕昌公司（顾金昆）与原告存在恶意串通，通过订立虚假合同，意图损害被告的合法利益。因此，原告据以申请涉案房屋产权登记的《房地产买卖契约》为虚假合同，其无法基于该虚假的房屋买卖合同进行相关物权变动，也无法获得涉案房屋的所有权。原告并非涉案房屋的权利人，不享有涉案房屋的返还原物请求权，其作为本案原告主体不适格。被告注销产权登记的行为系基于行政管理职能依法履行的行政行为。原告如对注销的行政行为有异议的，应当在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼。被告将涉案房屋登记在自己名下的行为，系被告基于对涉案房屋享有物权进行对外公示的行为。原告向被告提起返还原物的民事诉讼，应提供证据证明其是涉案房屋的所有权人。从现有证据看，原告并非涉案房屋的权利人，不享有涉案房屋的返还原物请求权，其作为本案原告主体不适格。如原告认为被告基于侵权行为提起民事诉讼的，根据《民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。原告涉案房产的产权登记自2002年6月25日被房产局合法注销并公告，原告知悉后于2003年向南宁外商投诉调解中心发函投诉，随后向人民法院提起行政诉讼，该案经广西壮族自治区高级人民法院审理，于2013年8月5日作出终审裁定，驳回原告的诉讼请求。根据上述事实，原告应当在2013年终审裁定生效之日起两年内提起民事诉讼，但其直到2018年才向人民法院起诉，已明显超过法定的诉讼时效。五、原告诉请的各项赔偿请求没有事实和法律依据。关于赔偿侵害涉案房屋所造成的经济损失的请求，首先，原告无法证明其是涉案房屋的所有人和有权占有人，被告也并未对原告构成侵权；其次，原告没有证据证明其以涉案房屋与他人建立了租赁关系，故本案不存在房屋租金损失的问题。原告主张被告赔偿侵害涉案房屋所造成的经济损失没有事实和法律依据。关于要求被告赔偿律师费的请求，原告与被告未曾对律师费的支付事项进行任何约定，被告也不存在任何违约或侵权行为，原告主张被告支付律师费的请求缺乏事实和法律依据。关于要求被告赔偿涉案房屋评估费的请求，本案既然为返还原物纠纷，在涉案房屋并未损毁、灭失，产权并未转移至善意第三人的情况下，原告主张被告返还涉案房屋而并非房屋的价值，故，原告自行将涉案房屋进行评估的行为与被告无关，其无权要求被告赔偿涉案房屋的评估费。综上，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告就其答辩所依据的事实提交了以下证据:1、中共南宁市委、南宁市政府关于印发《南宁市机构改革方案》的通知，证明被告（原南宁市住房保障和房产管理局）经改革后并入南宁市住房和城乡建设局；2、《商品房销售合同》；3、进帐单、解款单，证据2至3，证明邕昌公司于1992年11月1日向中房公司购买了案涉房产，并支付了全部购房款；4、被告与邕昌公司的产权置换《协议书》及补充协议；5、案涉房产交接单据；6、邕昌公司《关于请求妥善解决青云街21号旧房拆迁补偿问题的报告》邕昌报字（2003）1号；7、《关于邕昌公司拆迁补偿专题会议纪要》，证据4-7，证明被告于1993年通过与邕昌公司进行产权置换而取得案涉房产的所有权，邕昌公司则取得了用于置换案涉房产的青云街21号房产的所有权；8、租金登记卡、房产局直管公房测绘结果、物业处（建管中心）《关于明秀小区直管公房建筑面积套用问题的请示》南房物报（2002）28号及房产局的批复，证明被告自1993年接收案涉房屋后，一直将案涉房屋作为直管公房进行出租；9、明秀小区3栋1单元房产证，证明案涉房屋已登记在被告名下；10、《房地产买卖契约》；11、《证明》、《南宁邕昌房地产投资开发有限公司文件》邕昌函（2000）5号，证据10至11，证明原告与中房公司、邕昌公司恶意串通，在明知案涉房产已经转让给被告的情况下，签订虚假案涉房屋买卖合同、伪造收据等，骗取案涉房屋产权登记；12、《注销房屋所有权证登记审批表》、《注销房屋权属证书决定书》（南房注字第××号）、《公告》、《广西日报广告发布业务合同》，证明原告对案涉房屋的产权登记已被依法注销；13、（2012）南市行初字第29号行政裁定书，证明原告对案涉房产最后一次主张权利已于2013年由人民法院作出生效裁定，原告本案诉讼请求已超过诉讼时效。 本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。针对双方争议的原告与中房公司签订的《房地产买卖契约》是否真实、有效，分析认证如下：首先，根据被告提交的《商品房销售合同》、进帐单、解款单、《协议书》以及书面移交声明可以证实，案涉房屋系邕昌公司于1992年11月1日向中房公司购买，并于当时履行了全部付款义务，该房也已于1993年10月通过产权置换移交归南宁市房地产管理局所有，并由该局作为直管公房实际管理至今。其次，经审核原告提交的《房地产买卖契约》及《发票》，契约标注的签订时间是在1999年10月11日，但内容约定的付款时间和房产交付时间却分别是在1993年3月16日和1993年3月18日，《发票》的开具时间也是在2000年7月至2001年5月间，明显属于事后补签及开具。而根据邕昌公司2000年7月27日出具给中房公司的邕昌函（2000）5号文件以及中房公司2001年11月30日出具给南宁市房产局的《证明》查明，系邕昌公司要求中房公司将案涉房屋的销售发票及办理房屋产权的有关手续开具给原告用于办理产权登记。显而易见，原告并没有实际支付购房款，而仅是邕昌公司指定的名义购买人或者名义产权人。而邕昌公司明知其在1993年就已将案涉房屋置换给南宁市房地产管理局的情况下，仍于2000年要求中房公司协助办理相关手续将房屋产权登记到原告名下（签订买卖契约以及开具发票），不难使人合理怀疑有人为因素及目的在内，即案涉《房地产买卖契约》的签订动机存疑。再次，根据邕昌公司2003年4月3日报送南宁市外商投诉调解中心《关于请求妥善解决青云街21号旧房拆迁补偿问题的报告》以及南宁市青云街旧改项目指挥办公室2009年1月13日的《关于邕昌公司拆迁偿偿专题会议纪要查明》查明，邕昌公司1993年将案涉房屋通过产权置换取得南宁市青云街21号旧城改造项目之后，因项目规划被取消而导致经营业务陷入瘫痪，并于1998年被注销，此后邕昌公司不断就补偿问题向有关部门申诉，但因公司主体已注销、补偿对象不明确的原因，导致补偿款的发放一直未能落实。结合该事实不难推断出，邕昌公司之所以事后要求中房公司另行与原告签订买卖契约，协助将案涉房屋登记到原告名下，是其在置换项目因政府规划原因被取消且公司主体已注销的情形下，所实施的一种规避或转移损失的行为，并非真正的房屋买卖关系。综上分析认证，本院认定案涉《房地产买卖契约》不具有真实性及有效性。 经审理查明：1992年11月1日，邕昌公司与中房公司签订《商品房销售合同》，约定邕昌公司向中房公司购买位于南宁市明秀小区商品房两栋（即案涉房屋），购房总价为3987636.90元，于合同签订之日起十日内支付。1992年11月16日，邕昌公司通过转帐支票向中房公司支付了全部购房款3987636.90元。1993年10月12日，南宁市房地产管理局与邕昌公司签订《协议书》，约定邕昌公司以案涉房屋通过产权置换取得南宁市青云街21号旧城改造项目，案涉房屋产权归南宁市房地产管理局所有，双方应办好移交手续，青云街21号改造项目新建房屋的产权归邕昌公司所有，作为商品房处理。1993年10月28日，邕昌公司向南宁市房地产管理局出具了移交确认函件，载明向南宁市房地产管理局移交了案涉房屋红线图、住宅建施图、结施图、水施图、电施图等资料，同时确认案涉房屋归南宁市房地产管理局所有。南宁市房地产管理局接收案涉房屋之后，一直用作直管公房出租。邕昌公司置换取得青云街21号改造项目之后，因项目规划被取消而一直未能实施，直至1998年被注销营业执照。2000年7月27日，邕昌公司向中房公司出具邕昌函（2000）5号文件，载明邕昌公司曾于1992年11月向中房公司购买了案涉房屋并已按合同付清全部购房款，现函请中房公司将案涉房屋的销售发票及办理房屋产权的有关手续开具给张丽玲（即原告）。2001年6月，原告凭借与中房公司另行签订的《房地产买卖契约》以及中房公司开具给原告的购房发票办理了案涉房屋产权证书。2001年11月30日，中房公司向南宁市房产局出具《证明》，载明邕昌公司以转帐方式将案涉房屋购房款转给中房公司，中房公司已开具了发票，发票名称分别为张丽玲（即原告）、邓瑞云、陈利艾。2002年6月，南宁市房地产管理局以原告申报不实为由注销了原产权登记证书，并重新登记在自己名下。2003年4月3日，邕昌公司向南宁市外商投诉调解中心提交《关于请求妥善解决青云街21号旧房拆迁补偿问题的报告》，以青云街21号改造项目因政府原因未能开发导致公司损失为由，要求政府部门审核确认邕昌公司作为青云街21号拆迁补偿的受偿地位，以便向有关部门申请拆迁补偿费，妥善解决拆迁遗留问题。2009年1月13日，南宁市青云街旧改项目指挥部办公室在南宁市拆迁管理办召开会议，讨论关于原青云街21号邕昌公司拆迁补偿问题，并形成《关于邕昌公司拆迁补偿专题会议纪要》，认为：对原青云街21号的房屋拆迁补偿费按136号文件补偿给邕昌公司是合理合法的，但由于邕昌公司在1998年已注销，把补偿款给原邕昌公司法人顾金昆没有法律依据，建议通过法律途径解决。 另查明，被告机构改革的前身为南宁市房地产管理局。 本院认为：关于法律适用问题。原告为香港特别行政区居民，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条的规定，本案参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定审理。另本案纠纷涉及不动产产权确认，案涉不动产所在地位于内地，且原、被告双方均一致同意适用内地法律审理，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住所法律或者其他与该合同有最密切联系的法律&rdquo定，本院确认本案适用内地法律审理。 关于实体处理问题。如前述分析认证及查明认定。案涉房屋系邕昌公司向中房公司购买并已通过产权置换转归被告所有，该产权置换协议合法有效，且已实际履行，故应受法律保护。至于置换项目因政府规划原因最终取消，则涉及赔偿损失或补偿之问题，并不影响产权置换本身所产生的转移效果。而原告并非案涉房屋的买受人，也未支付购房对价，邕昌公司之所以事后要求中房公司为原告开具发票等购房手续用于办理案涉房屋产权登记，则是因置换项目被取消、公司主体亦注销的情况下，所实施的一种规避或转移损失的行为，即原告与中房公司虽补签有《房地产买卖契约》，但双方之间并不存在真实的买卖关系，且原产权登记也已被注销。据此，原告主张确认案涉房屋所有权归其所有，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同理，原告基于所有权确认所提出的返还原物及赔偿损失之主张，亦因事实根据不成立，本院亦不予支持。至于邕昌公司因置换项目被取消而遗留的拆迁补偿问题，相关权利人可视情况另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十三条、最高人民法院关于适用的解释》第五百五十一条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 驳回原告张丽玲的全部诉讼请求。 案件受理费61127元（原告张丽玲已预交），由原告张丽玲负担。 如不服本判决，原告张丽玲可在判决书送达之日起三十日内，被告南宁市住房和城乡建设局可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃若鹏 审 判 员 覃 斯 审 判 员 罗 晖 二〇一九年十二月十日 法官助理 蓝 凯 书 记 员 苏珊珊