包头市青山区人民法院民事判决书（2019）内0204民初3793号原告：包头市京荣胜物业服务有限责任公司。法定代表人：李民，董事长。委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。被告：王海英，女，1973年8月3日出生，个体户，住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：杨新炜（被告王海英的丈夫），住内蒙古自治区包头市。原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司与被告王海英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司的委托诉讼代理人张剑平、被告王海英及委托诉讼代理人杨新炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求:1.被告支付原告2017年8月1日至2019年10月31日的物业服务费6550.50元；2.被告支付原告违约金，从2017年8月1日开始，按照合同约定，以1年的物业服务费2910元作为基数，每日按照1‰标准计算至2018年7月31日；从2018年8月1日开始，按照合同约定，以2年的物业服务费5820元作为基数，每日按照1‰标准计算至2019年7月31日；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：原、被告签订《九星豪庭前期物业服务协议》，约定由原告向被告所在的小区提供物业服务，被告按每月每平方米2.50元标准向原告支付物业服务费。合同签订后，被告仅支付当年的物业服务费，并拒绝支付2017年8月1日至今的物业服务费，原告多次催缴未果。为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，请求依法支持原告的诉讼请求。被告王海英辩称，答辩人从2017年8月1日至2019年10月31日未缴纳物业服务费的情况属实，但答辩人拒缴物业服务费是有理由的，理由如下：1.答辩人家房屋在一层，答辩人家房屋西面一层邻居要搭建采光板房，其搭建行为影响答辩人家的采光，答辩人不同意其搭建；故答辩人曾与其协商，但是西面一层邻居认为搭建是其自由，为此，答辩人与其产生矛盾，答辩人去找原告，但是原告工作人员让答辩人同意西面一层邻居搭建采光房。答辩人不同意，但西面一层邻居继续搭建。答辩人多次打市长热线及综合执法局的电话，相关部门执法人员确实来过现场几次，只要相关部门执法人员到达现场，西面一层邻居即停工，相关部门执法人员一走，西面一层邻居继续施工。相关部门答复是被答辩人允许西面一层邻居搭建采光房，允许施工材料进场，相关部门管不了。答辩人认为，被答辩人作为提供物业服务的企业有不作为的责任。被答辩人接到答辩人的反映后，未尽到管理义务，还劝答辩人同意西面一层邻居搭建采光房；2.答辩人家因漏雨多次去找被答辩人，只要答辩人找被答辩人，就有人给答辩人修房，但是一直没有修好；3.2018年10月19日家中没有电，答辩人发现楼道电表箱被人从电线根部切断，答辩人报警，但被答辩人无法提供清晰的监控视频，答辩人居住的小区没有安全感。被答辩人也没有对切断的电线进行修复，答辩人自己找人修复，暂时维持用电。答辩人认为被答辩人每月每平方米2.50元的物业收费标准与其提供的物业服务不符；4.房屋从2018年11月才验收合格，被答辩人无权向业主收取2018年11月之前的物业服务费。综上，被答辩人对答辩人家发生的问题没有及时答复，未妥善处理，答辩人无法且不同意缴纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：2014年4月28日，包头市京荣胜置业开发有限公司与被告王海英签订《包头市商品房买卖合同》，被告购买坐落于本市××区九星豪庭XX建筑面积为97.40平方米普通住宅1套。原、被告均认可房屋交付被告的时间是2015年7月31日。2015年8月24日，原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司作为甲方与作为乙方的被告王海英签订《九星豪庭前期物业服务协议》，原、被告就被告坐落于本市青山区九星豪庭XX房屋的前期物业管理服务达成协议，原告为被告以上物业提供物业服务。合同约定，住宅按建筑面积每月每平方米2.50元标准收取物业服务费。办理入住时需预交12个月的物业服务费，以后每年为1个缴费期；物业服务费采取预付的方式，按年度支付，下次缴费应于上年度缴费日期的第11个月缴纳。乙方出租物业时，物业服务费由乙方交纳；乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用；乙方在接到《入住通知》后不论是否居住都必须交纳物业服务费。原、被告就物业服务的内容、物业服务的质量及违约责任进行了约定。合同约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期欠费之日起，每天按应缴费用总额的1‰交纳违约金。本协议一式二份，甲乙双方各执一份，均有同等法律效力。本协议自甲、乙双方签字之日起生效。被告按每月每平方米2.50元标准缴纳自2015年8月1日至2017年7月31日两年的物业服务费。按照此标准，被告自2017年8月1日至2019年10月31日应向原告缴纳物业服务费6574.50元，原告多次要求被告缴纳，被告未缴纳，故原告起诉至本院，要求被告支付2017年8月1日至2019年10月31日的物业服务费6550.50元并按合同约定支付违约金。被告未缴纳物业服务费的主要原因有三个：1.小区内私搭乱建问题处理不及时，原告有不作为的责任；2.被告家楼道电表箱内电线被剪断，原告提供监控不到位；3.被告家房屋漏雨，被告对原告的处理结果不满意，现仍未修复好。对被告主张的以上问题，原告认为，其不知道被告家西面一层邻居拉材料进入小区是为了搭建采光房，其在正常装修时将材料拉进小区；针对被告家西面一层邻居的搭建行为，原告有过劝阻行为，也向相关部门电话反映过情况；被告可通过行政执法拆除违建，也可以采取诉讼形式解决纠纷。关于电表问题，原告不可能在每一层楼安装摄像头，被告应向公安机关报案，也可以找到侵权人，要求赔偿；关于房屋漏雨问题，属于工程质量问题，不属于物业服务范围，被告应当向包头市京荣胜置业开发有限公司主张权利，作为物业公司的原告,已将被告提出的问题上报给包头市京荣胜置业开发有限公司，包头市京荣胜置业开发有限公司进行了及时的修理,但任何工程都有保修期，超过保修期后，经过广大业主同意，可以启动维修资金进行维修。被告承认原告就私搭乱建问题找过业主并向相关部门反映过情况且到过私搭乱建现场,但原告的制止行为未有效果,私搭乱建还是形成事实，原告未起到积极作用。被告也认可向原告反映漏雨问题后，有人来修过，但一直没有修好。本院认为，原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司与被告王海英签订的《九星豪庭前期物业服务协议》系签约双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效。原、被告均应受上述合同的约束。原告依约为被告所居住的小区提供物业服务，被告应依约向原告支付物业服务费。被告自2017年8月1日至2019年10月31日应向原告交纳物业服务费6574.50元,现原告要求被告给付6550.50元,理由充分,本院予以支持。原告要求被告支付违约金，从2017年8月1日开始，按照合同约定，以1年的物业服务费2910元作为基数，每日按照1‰标准计算至2018年7月31日；从2018年8月1日开始，按照合同约定，以2年的物业服务费5820元作为基数，每日按照1‰标准计算至2019年7月31日，原、被告在物业服务合同中虽然约定违约金且原告也履行着合同义务，但就合同的履行情况及履行程度，原告未举证，其请求的违约金，依据不足，本院不予支持。针对小区内的私搭乱建，原告作为物业服务公司有义务劝阻并上报相关部门，督促有执法权的相关部门予以阻止并拆除，对被告家房屋西面一层邻居的私搭乱建，原告履行了以上义务，对此，被告也认可，但是否能够拆除，并非原告职责范围，现被告以此为由，拒交物业服务费，依据不足，本院不予采信；原告并非被告房屋漏雨的维修主体，被告因漏雨问题向原告申报后，原告履行通知义务，但原告不对维修结果承担民事责任，现被告以此为由拒交物业服务费，依据不足，本院不予采信；被告家电表箱电线被人为破坏，被告以原告无法提供清晰的视频为由拒交物业服务费，依据不足，本院不予采信。被告自2015年7月31日收房后即有交纳物业服务费的义务且被告履行了交费义务两年之久，现被告以房屋未验收合格为由拒交物业服务费，依据不足，本院不予认可。故被告拒缴物业服务费的抗辩理由均不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告王海英支付原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司2017年8月1日至2019年10月31日物业服务费6550.50元，于本判决书生效之日起十五日内付清；二、驳回原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费56元，因本案适用简易程序减半收取28元，原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司已预交，由原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司负担3元，被告王海英负担25元，被告王海英负担的部分于本判决书生效之日起十五日内随上述款项一并给付原告包头市京荣胜物业服务有限责任公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 葛 丽 二〇一九年十二月十六日书记员 祖国庆附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》：第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《物业管理条例》：第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。