德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)川0603民再1号 原审原告：申庆高，男，1956年2月15日出生，汉族，住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：吴忠坤，四川三目律师事务所律师。 原审被告：德阳市宏扬石棉瓦厂，住所地四川省德阳市旌阳区天元镇歇月村**。 投资人：杨艳英，女，1968年2月16日出生，汉族，住四川省崇州市。 委托诉讼代理人：喻春林,德阳市旌阳区天正法律服务所法律工作者。 原审原告申庆高与原审被告德阳市宏扬石棉瓦厂(以下简称石棉瓦厂)房屋租赁合同纠纷一案,本院(2016)川0603民初736号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年1月3日作出(2019)川0603民监1号民事裁定，再审本案。本院于2019年1月17日再审立案后依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告申庆高的委托诉讼代理人吴忠坤、原审被告石棉瓦厂的委托诉讼代理人喻春林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 申庆高称,1.解除原、被告于2009年5月6日签订的《租用房屋及生产场地合同》,解除合同的时间为起诉状副本送达被告之日，即2016年2月4日；2.被告向原告支付2015年5月6日至2017年12月15日（涉案房屋及生产场地被征用之日）的租金175931.60元；3.被告支付原告违约金69800元；4.被告将擅自在原告场地内修建的房屋和水泥地坪拆除恢复原状，否则赔偿原告损失50000元；5.被告赔偿在使用、管理原告房屋期间房屋被人为损毁的损失261398.68元；上述2-5项共计557130.28元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年5月6日，原、被告签订为期十年的《租用房屋及生产场地合同》，原告将自己所有的位于德阳市旌阳区天元镇歇月村（原秋月村三组）270号厂房13间、办公房6间、厂大门一个、场地面积共7333㎡出租给被告使用，合同约定：被告不得擅自改变房屋结构和地面；国家税费由被告承担；每年租金69800元，被告每年5月6日前先付租金后使用房屋和场地。第五条约定：原、被告谁违约，守约方有权要求终止合同，并由违约方向守约方以当年租金数额进行赔偿。被告承租房屋和场地后，擅自在场地内修建房屋10余间，打水泥地坪约300㎡；2015年5月6日至今拒交租金，原告房屋13间被人为损毁。2017年12月15日，原告与天元镇人民政府达成拆迁安置协议，并将涉案土地、房屋权证移交。原告所有的涉案土地、房屋产权受法律保护，政府征用土地不是没收土地，政府下发的相关拆迁补偿通知无权变更涉案土地、房屋的权利归属，无权终止原、被告在《租用房屋及生产场地合同》中的权利义务，在原告未与政府达成《拆迁补偿协议》移交涉案土地、房屋或被政府依法强制搬迁前，涉案土地、房屋产生的收益应当归原告所有，被告违约将涉案土地、房屋占有、使用至今，理应向原告支付租金、违约金。被告违约在租赁土地上修建房屋、硬化土地，侵犯了原告的国有土地使用权即物权，根据民事权利可放弃可主张的法律规定，在被告没有证据证实原告放弃权利的情况下原告主张赔偿损失并无不当；同时，被告占有、使用租赁房屋期间，租赁房屋被被告人人为损毁，应予赔偿。 石棉瓦厂辩称，1.原告与答辩人于2009年5月6日签订的《租用房屋及生产场地合同》，已于2013年4月8日德阳市旌阳区天元镇人民政府下发拆迁通知时终止。理由为，2012年12月30日，省政府作出批复，同意将包含涉案土地在内的土地转为建设用地；2013年4月8日，德阳市旌阳区天元镇人民政府下发拆迁通知，要求于2013年6月底完成。拆迁属不可抗力，从拆迁通知下发之日起，答辩人承租房屋土地用于生产经营的目的已不能实现，租赁合同已不能履行。2.租赁合同终止，答辩人与原告在合同中的权利义务也随之终止；合同终止后，答辩人未再使用租赁房屋场地进行生产经营，故答辩人不应承担租赁合同终止后的租金支付义务，原告主张答辩人支付2015年5月6日起的租金没有事实和法律依据。3.租赁合同终止是原告和答辩人意志以外的不可抗力因素所致，并非答辩人违约导致，合同终止后答辩人没有再支付租金的义务。原告以答辩人欠付租金违约，并要求支付违约金的主张没有事实和法律依据，不应得到支持。4.答辩人于2000年修建棚房、宿舍等房屋以及将部分地面用水泥混凝土进行硬化处理，是事先征得原告口头同意的。2009年原告与答辩人再次签订租赁合同时，原告作为出租人并未提出异议，且此前在长达近十年的时间里原告也未向答辩人提出过异议，这充分证明原告知道房屋修建和地面硬化的事实。2009年签订的租赁合同中约定答辩人不得擅自改变房屋结构和地面，应当指的是合同签订时的现状，而此时房屋早已修建，地面也早已硬化。答辩人并未违约，原告要求恢复原状、赔偿损失的请求没有事实和法律依据。5.原告房屋倒塌系自然因素所致，并非答辩人人为损毁，且倒塌房屋已纳入政府拆迁补偿范围，答辩人不应承担责任。6.诉讼费用的承担原则是谁败诉谁承担，原告的诉讼主张由于没有事实和法律依据而不能成立，应承担自负诉讼费用的法律后果。 申庆高向本院起诉请求：1.终止原、被告于2009年5月6日签订的《租用房屋及生产场地合同》；2.被告向原告支付2015年5月6日至起诉时的租金50411元，并将租金支付至腾退房屋及场地之日止；3.被告支付原告违约金69800元；4.被告将擅自在原告场地内修建的房屋和水泥地坪拆除恢复原状，否则赔偿损失50000元；5.被告赔偿在使用、管理原告房屋期间房屋被人为损毁的损失261398.68元；6.本案诉讼费由被告承担。 本院原审认定事实：上世纪90年代，原告、被告双方就涉案房屋和场地即建立了租赁关系。2000年，被告在租赁场地内修建棚房、宿舍及将部分地面用水泥混凝土进行硬化处理。2009年5月6日，原告为甲方，被告为乙方，双方续签《租用房屋及生产场地合同》约定，1.甲方将德阳市旌阳区天元镇歇月村270号的厂区土地及厂房13间、办公房6间、厂大门一个出租给乙方使用，乙方在使用期间不得擅自改变房屋结构及围墙内的地面和地下不得排放污染物，否则应承担相应的赔偿责任；2.租用时间自2009年5月6日起至2019年5月5日暂订10年，且使用期间涉及的国家费税由乙方承担；3.租金每年69800元，乙方每年先付租金，后使用房屋及场地；4.违约责任：甲、乙双方谁违约，另一方有权要求终止合同，并由违约方承担当年租金费用的金额赔偿给对方。 2012年12月30日，四川省人民政府作出川府土[2012]1310号批复，同意将本案涉案土地在内的土地转为德阳市天星快速干线工程项目建设用地。2013年4月8日，旌阳区工业集中发展区搬迁工作领导小组下发《天元镇人民政府关于对天星干道道路建设用地地面附着物和房屋搬迁补偿相关事项的通知》:丈量登记时间从2013年4月8日起至2013年4月15日止，要求配合村（居）及搬迁工作人员进行登记丈量及数据核定；评估时间从2013年4月15日至4月30日止，搬迁时间从2013年6月初起至2013年6月底止。该通知原告、被告均收到。 德阳市旌阳区天元镇人民政府就涉案土地及附着物分别于2013年5月31日和2014年3月27日进行了清查评估。政府拆迁部门制作的《关于德阳市宏扬水泥管厂设施设备、地面附作物及房屋明细确认表》中，对“所有人为杨松林”（杨松林为被告投资人杨艳英的丈夫）的水泥混凝土地面启用时间为2000年，棚房、宿舍和门卫室启用时间为2000年，厕所启用时间为2009年。涉案附着物至今未拆迁。 2016年3月1日，原告自行委托四川兴瑞司法鉴定所进行司法评估鉴定，该鉴定所于2016年3月12日作出川兴司鉴[2016]字第002号鉴定书，以原告提供的《租用房屋及生产场地合同》以及现场勘验的场地照片为鉴定材料，认定原告被毁厂房和大门的价值为261398.68元。对于该鉴定结果，被告有异议。审理过程中，德阳市旌阳区天元镇人民政府拆迁安置办公室出具《关于申庆高土地及附属物的情况说明》，载明：由于天星干道的建设，需要对秋月村3组有主土地申庆高（德阳市宏扬石棉瓦厂）进行拆迁，属于申庆高所有的土地及附属物（包括已倒塌房屋在内）均纳入了资产评估及拆迁补偿范围内。 关于租金，原告述称被告交付租金至2015年5月6日，被告辩称其交付租金至2014年5月6日；双方租金交纳方式为现金。 本院原审认为：涉案房屋及土地因公共利益的需要纳入拆迁范围，属于不可抗力，故原告、被告双方之间的《租用房屋及生产场地合同》于政府下发拆迁通知之日（2013年4月8日）即已事实终止，被告不应再承担拆迁通知下发之后的租金支付义务及相应的违约责任。棚房、宿舍等房屋修建及部分地面硬化的时间为2000年，原告于2009年与被告方再次签订租赁合同时，对上述事实应系明知但却未提出异议，应视为对租赁现状的认可，即被告不存在违约改扩建的行为。同时，原告并未提交被告“人为损毁”房屋的证据，且涉案房屋已经纳入拆迁范围，政府拆迁部门亦对原告所有的土地及附着物(包括已倒塌房屋在内)均进行了资产评估，该损失已含在拆迁补偿范围内,故对原告要求被告承担毁损财产损失的诉请不予支持。据此，本院原审判决：一、原告申庆高与被告德阳市宏扬石棉瓦厂签订的《租用房屋及生产场地合同》于2013年4月8日终止；二、驳回原告申庆高的其他诉讼请求。 再审查明的事实与原审查明的事实基本一致。 再审另查明： 1.2012年12月30日，四川省人民政府作出川府土[2012]1310号批复，同意将包括本案涉案土地在内的49.3144公顷土地征收为国家所有。 2.2014年7月31日，原审被告承租的部分厂房、围墙、大门倒塌。2016年2月4日，本案起诉状副本送达原审被告。2016年3月1日，原审原告自行委托四川兴瑞司法鉴定所进行司法评估鉴定时，涉及的财产为大门(12㎡)、厂房（建筑面积415.74㎡）。 3.2015年5月至6月，原审原告以原审被告未支付租金为由数次组织相关人员到原审被告承租场地催收租金。 4.2017年12月12日，原审原告申庆高（乙方）与德阳市旌阳区天元镇人民政府（甲方）签订《拆迁补偿协议》，主要约定乙方将其位于××镇××村××组的国有土地及地上附着物交由甲方拆迁，拆迁补偿金额580万元。该协议约定补偿款的参考依据为四川宏伟资产评估有限责任公司于2017年6月9日作出的评估报告，评估对象与评估范围经申庆高确认，分别为：（1）土地面积11亩（工业用地7333㎡），（2）大门16㎡，（3）车间389.89㎡，（4）厕所27.78㎡，（5）围墙343.34米，（6）办公室121.96㎡，（7）明沟170米（排水沟30.4米，灌溉沟139.6米），（8）配电房16.8㎡（电杆2根，一根6米，一根4米，三线下线，变压器安装升级28万），（9）混凝土地平2735㎡，（10）开发支出93.3958万元；评估结论：拆迁实物资产理赔价值为582万元（包括土地费378.4278万元＋房产35.1417万元＋构筑物75.107万元＋开发支出93.3958万元）。2017年12月15日，申庆高将上述拆迁协议载明的拆迁标的物正式移交给德阳市旌阳区天元镇人民政府拆迁安置办公室，双方签署《搬迁后国有土地及地面附着物移交表》。 5.关于原审被告对租赁物的使用时间。原审原告称原审被告直到拆迁标的物实际交付于天元镇人民政府前均一直在使用租赁土地和房屋。原审被告辩称，拆迁通知下发（2013年4月8日）一到两年后便未再使用租赁土地和房屋，但在租赁土地和房屋内的财产还未处置完。 上述事实有当事人陈述、《租用房屋及生产场地合同》、川府土[2012]1310号批复、天元镇人民政府关于对天星干道建设用地地面附着物和房屋搬迁补偿相关事项的通知、《机器设备清查评估明细表》、《房屋建（构）筑物评估明细表》、情况说明、鉴定书、《拆迁补偿协议》、《搬迁后国有土地及地面附着物移交表》等证据予以证实。 本案经开庭审理，原被告双方进行了当庭陈述、举证、质证，及辩论，综合双方的意见及理由，本院对本案争议焦点及原审原告的诉讼请求分析评判如下： 一、关于本案租赁合同解除时间的争议焦点。 1.关于已付租金的时间节点。原审原告述称原审被告交付租金至2015年5月5日，原审被告辩称其交付租金至2014年5月5日；双方租金交纳方式为现金支付。对上述主张，双方均未提供相应证据证实。 本院再审认为，首先，根据双方合同约定，为先付租金后使用租赁物；其次，原审原告曾于2015年5月至6月数次组织相关人员到原审被告承租场地催收租金。综上，应认定已付租金的时间节点为2015年5月5日。 2.关于合同解除时间。原审原告主张合同解除时间为起诉状副本送达之日即2016年2月4日；原审被告辩称租赁场所因修建天星干道被纳入拆迁范围,属不可抗力，双方租赁合同应自天元镇人民政府2013年4月8日下发拆迁通知时解除。 本院再审认为，根据合同法的相关规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力;对合法有效的合同,当事人可以协商或按照法律规定予以解除。本案中，原被告双方签订的《租用房屋及生产场地合同》系双方意思真实表示，且未违反法律法规的规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。国家征收土地系不可抗力，属于合同当事人享有法定解除权的法定情形之一，但并不因不可抗力情形的出现而当然导致合同的解除。此时合同是否解除，取决于当事人是否行使解除权，或双方是否达成解除的合意。本案中，天元镇人民政府于2013年4月8日下发拆迁通知后，双方均未向对方提出解除合同。在原审原告向本院起诉后，至原审原告向天元镇人民政府移交拆迁财产移交之日（2017年12月15日），原审被告仍未与原审原告解除合同或办理租赁标的物的腾退手续；期间，因原审被告未按时支付租金，原审原告于2015年5月至6月数次组织相关人员到原审被告承租场地催收租金。综上，原审原告无论是基于“不可抗力”，还是基于“当事人一方迟延履行主要债务”，均可请求解除合同；本案租赁合同的解除时间，应认定为解除通知到达原审被告之日，即起诉状副本送达原审被告之日（2016年2月4日）。 综上，对原审原告请求其与原审被告2009年5月6日签订的《租用房屋及生产场地合同》于2016年2月4日解除的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原审原告请求原审被告支付2015年5月6日至2017年12月15日期间租金175931.60元的诉讼请求。 原审原告主张原审被告仅支付租金至2015年5月5日，虽然天元镇人民政府于2013年4月8日下发拆迁通知，但该通知无权变更涉案土地、房屋的权属，无权终止双方在租赁合同中的权利义务，在原审原告未与政府达成拆迁补偿协议移交土地、房屋或被政府依法强制搬迁前，涉案土地、房屋的收益归原审原告所有，原审被告违约将涉案土地、房屋占用、使用，理应向原审原告支付2015年5月6日至2017年12月15日（原审原告与政府就拆迁土地及地面附着物的移交时间）期间的租金。 原审被告辩称双方租赁合同应自天元镇人民政府2013年4月8日下发拆迁通知时解除，故对于2013年4月8日之后的租金不应再承担支付义务。 本院再审认为，虽然天元镇人民政府于2013年4月8日下发拆迁通知，要求被拆迁人及时搬迁，但因拆迁人与被拆迁人（原审原告）就拆迁补偿事宜一直协商未果，至2017年12月12日方签订拆迁补偿协议，2017年12月15日办理财产移交，故对于2013年4月8日至2017年12月12日期间，原审原告申庆高作为被拆迁人对拆迁标的物所享有的权益并未完全丧失。原审原告收取原审被告支付的租金至2015年5月5日，双方租赁合同于2016年2月4日解除，原审被告应按合同约定支付此期间的租金。从2016年2月5日至原审原告与政府达成拆迁补偿协议的2017年12月12日，原审被告未将租赁标的物向原审原告腾退，故原审被告应当支付上述期间占有使用租赁标的物的费用，此费用可参照租赁合同约定的租金（每年69800元）予以计算，即原审被告应支付的租金及占有使用费为181862.47元（69800元/年÷365天/年×951天），因原审原告起诉请求金额为175931.60元，故对该项诉请按其请求金额予支持。 三、关于原审原告请求原审被告将擅自在原审原告场地内修建的房屋和水泥地坪拆除恢复原状，否则赔偿损失5万元的诉讼请求。 原审原告主张原审被告违反合同约定，擅自在租赁场所修建房屋10余间、打水泥地坪约300平米，应当承担恢复原状或赔偿损失的责任。 原审被告辩称，双方于上世纪90年代便开始建立租赁关系，原审被告于2000年修建棚屋、宿舍等房屋以及将部分地面用水泥混凝土进行硬化处理，已事先征得原告口头同意。2009年，双方再次签订租赁合同时，原审原告作为出租人对已修建房屋、地面硬化是知晓的，但并未提出异议，应视为对原审被告修建、硬化行为的默认，故原审被告不存在擅自改扩建租赁标的物的违约行为，不应承担恢复原状或赔偿损失的责任。 本院再审认为，因原审被告在租赁场地内修建棚房、宿舍及将部分地面用水泥混凝土进行硬化处理的时间为2000年，早于双方签订租赁合同的时间（2009年），因此，在2009年双方签订租赁合同时，原审原告对租赁标的物现状应系明知，在签订租赁合同时亦未提出异议，应视为其对原审被告先前改扩建行为的默认，即原审被告对此不构成违约。另，目前没有证据证实原审被告的改扩建行为对租赁物造成了损害,或导致租赁物拆迁评估价值降低,鉴于上述改扩建涉及的部分已纳入整体拆迁补偿范围，已无恢复原状的必要，故对原审原告的该项诉讼请求本院不予支持。 四、关于原审原告请求原审被告赔偿使用、管理期间人为损毁房屋的损失261398.68元的诉讼请求。 原审原告主张房屋、大门等财产毁损系人为原因，即便非原审被告所为，但财产毁损发生于租赁期内，原审被告作为承租人，对租赁财产负有保管义务，应当承担相应的赔偿责任；即使上述财产纳入拆迁补偿范围，亦不能免除原审被告的赔偿责任。 原审被告抗辩不应承担赔偿责任，其理由为：1.房屋、大门等设施毁损系自然因素，双方租赁合同因拆迁而终止，在上述财产毁损时，原审被告已没有维护管理义务；2.即便是财产毁损发生在租赁期内，因租赁合同对房屋主体结构的质量安全亦无特别约定，原审被告对租赁物只负有日常维护管理义务；3.毁损财产已纳入拆迁补偿范围。 本院再审认为，对于是人为原因还是自然因素导致房屋、大门等财产毁损，双方均未提供相应证据证实。虽然财产毁损发生于租赁期内，但倒塌的房屋、大门等财产在毁损前已纳入拆迁评估及补偿范围，且该事由亦未对评估价值产生影响,原审原告的相应损失已得到填补。因此，对原审原告的该项诉讼请求本院不予支持。 五、关于原审原告请求原审被告支付违约金69800元的诉讼请求。 原审原告认为被原审原告存在以下违约行为：1.未按时支付租金；2.违反合同约定，擅自在租赁场所修建房屋10余间、打水泥地坪约300平米；3.原审原告房屋13间被人为损毁。 原审被告辩称不应承担违约金，其理由为：1.因租赁合同已于2013年4月8日政府下发拆迁通知时终止，而此前的租金已全部支付，故不存在未按时支付租金的违约行为。2.双方于上世纪90年代便开始建立租赁关系，原审被告于2000年修建棚屋、宿舍等房屋以及将部分地面用水泥混凝土进行硬化处理，已事先征得原告口头同意。2009年，双方再次签订租赁合同时，原审原告作为出租人对已修建房屋、地面硬化是知晓的，但并未提出异议，应视为对原审被告修建、硬化行为的默认，故原审被告不存在擅自改扩建租赁标的物的违约行为。3.原审原告房屋倒塌系因暴雨等自然因素所致，并非原审被告人为损毁，不存在违约行为；且倒塌房屋已纳入政府拆迁补偿范围，即原审原告的损失已得到拆迁补偿，原审被告亦不应承担赔偿责任。 本院再审认为：结合本院对原审原告其他诉请的评判，原审被告欠付租金，且在原审原告起诉解除租赁合同后，亦未及时向原审原告腾退租赁标的物，属违约行为，应承担相应的违约责任。双方租赁合同约定违约金为当年租金金额即69800元，审理中原审被告抗辩过高，请求人民法院予以调整。鉴于违约金具有惩罚性和补偿性的双重性质，结合原审被告欠付租金、占用使用租赁物等情况，本院对原审原告的该项诉讼请求酌情支持2万元。 综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条规定，判决如下： 一、原审原告申庆高与原审被告德阳市宏扬石棉瓦厂2009年5月6日签订的《租用房屋及生产场地合同》于2016年2月4日解除； 二、原审被告德阳市宏扬石棉瓦厂向原审原告申庆高支付租金及租赁标的物占有使用费175931.60元，并支付违约金20000元；上述款项共计195931.60元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、驳回原审原告申庆高的其他诉讼请求。 本案原审征收案件受理费4027元，由原审原告申庆高承担2427元,原审被告德阳市宏扬石棉瓦厂承担1600元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 长  陈太金 审 判 员  周永宏 人民陪审员  陈福蓉 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  刘潇潇 书 记 员  蒲文英