湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1003民初2281号原告:周倩，女，1983年2月17日出生，汉族，住荆州市荆州区。委托诉讼代理人：朱新柳，湖北三鼎律师事务所律师。被告：荆州市强磊摩托车销售有限公司，住所地：荆州市城南开发区梅村**。法定代表人：罗贵阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭光武、吴海，湖北荆楚律师事务所律师。原告周倩诉被告荆州市强磊摩托车销售有限公司（以下简称强磊公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月4日立案受理后，于2018年4月16日作出（2018）鄂1003民初113号民事判决书，因被告强磊公司不服该判决，上诉于湖北省荆州市中级人民法院，湖北省荆州市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）鄂民终893号民事判决书；强磊公司不服，向湖北省高级人民法院申请再审。湖北省高级人民法院于2018年12月12日作出（2018）鄂民申4274号民事裁定书，指令湖北省荆州市中级人民再审本案。湖北省荆州市中级人民法院于2019年9月2日作出（2018）鄂10民再9号民事裁定书，撤销湖北省荆州市中级人民法院（2018）鄂民终893号民事判决书及本院（2018）鄂1003民初113号民事判决书，发回本院重审。本院于2019年10月22日立案，依法适用普通程序，先后两次公开开庭进行了审理。原告周倩及其委托诉讼代理人朱新柳、被告强磊公司的法定代表人罗贵阳及其委托诉讼代理人谭光武、吴海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告周倩向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付各项补偿、损失费用共计2003828元（其中房屋装修640861元、树木价值151440元、地面附属物159484元、搬迁费10721元、设备迁移费23400元、停产停业损失136292元、隐蔽工程87238元、房屋加固改建149802元、经营补助584590元、终止合同损失20000元、搬迁奖励20000元、电开户20000元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告周倩与被告荆州市强磊摩托车销售有限公司的法定代表人罗贵阳于2015年10月13日签订了《土地使用权及地上建筑物租赁协议》，约定原告向被告租赁被告名下位于荆州区南环路××组（强磊摩托车销售有限公司院内）土地1500平方米，租赁期限为五年，且2015年10月至2015年12月底免租金。原告在合同签订后，向被告支付了2017年1月1日之前的租金，并投资建设了DF创意园，使原来不具备任何经营条件的场地成为了全新的经营场所。但是，2016年12月28日，政府主管部门即发布了通知，要求停止经营。经政府征收部门评估确定，归属于原告的各项补偿费用共计人民币2003828元（见后附补偿明细清单）。原告经与被告多次交涉，被告一直拒不同意给予原告合理的补偿，并采取断水、断电等措施逼迫原告搬离。2017年12月28日，被告又发来《DF创意园清场补偿额通知》，企图将原告投资建设的经政府征收部门确认的装饰装修、改建加固、附属物、经营损失、树木等据为己有。原告为维护自身的合法权益，依法提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。强磊公司答辩称：1、案涉征收补偿协议与被答辩人无关，其无权依据该协议向答辩人主张权利。2、被答辩人只能依据双方签订的租赁协议主张装修补偿，而无权主张其他补偿。3、被答辩人在承租房屋后只作了少量的装修，其只能依实际投入主张补偿。4、案涉584590元经营补助系对答辩人临时建筑的补偿，与被答辩人无关。综上，被答辩人的诉讼请求缺乏权利基础和法律依据，请求贵院依法予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月13日，原告周倩（乙方）与被告强磊公司法定代表人罗贵阳（甲方）签订了《土地使用权及地上建筑物租赁协议》，该租赁合同的主要内容为：一、租赁甲乙双方同意并确认，甲方租赁给乙方的土地及地上建筑物位于南环路××组（强磊公司院内），土地面积大概1500平方米。二、租赁期限为5年，自2015年10月13日至2021年1月12日。其中2015年10月至12月底免租金。三、租赁土地及建筑物的费用为100000元/年。协议签订当日，乙方向甲方支付100000元，下次付租日为2017年1月1日前。依此类推。六、1.甲方出租给乙方的租赁土地及建筑物以五年为循环周期，五年内在乙方租赁使用期间，如遇国家征用，甲乙双方同意按照以下方案实施补偿：（1）租赁土地的土地征用费、地上建筑物及其附着物和拆迁安置补偿费归甲方所有，甲方按照乙方实际使用租赁土地及建筑物的期间收取乙方租赁费，向乙方退还剩余租赁费用。（2）有关装修补偿：乙方应诚实守信与征地部门进行协商，尽量不影响征地进程，具体办法待乙方全部装修完毕后，再签订一份装修补偿协议书。租赁协议签订后，原告周倩向被告强磊公司缴纳了2016年度的100000元租金，被告将土地及房屋交付给原告使用，原告对土地及房屋进行了改造，装修后经营“DF文化创意园”。在合同履行期间，因涉诉租赁房屋、土地被纳入了征收搬迁范围，荆州市荆州区城南荆职片区项目部于2016年12月28日张贴通知，主要内容为强磊公司片区即将拆除，请各商户停止一切经营活动，做好搬迁准备。2017年11月19日，被告（乙方）与荆州市荆州区房屋征收与补偿办公室（甲方）、荆州区城南荆职片区项目部（丙方）签订了《企业预征收补偿协议》，主要内容为：甲方委托丙方根据相关要求，与乙方对位于荆州区学苑路10号荆州市强磊摩托车销售有限公司所使用的两宗土地、房屋及相关附属物进行征收。甲乙双方同意以被委托评估机构出具的评估报告作为征收补偿的主要依据，荆州区房屋征收与补偿办公室与被告强磊公司、荆州区城南荆职片区项目部共同委托黄石市房天房地产估价有限公司进行评估测算，并同意以该评估报告作为征收补偿的主要依据。根据黄石市房天房地产估价有限公司于2017年11月15日出具的《估价结果报告》显示，涉及到创意园相关损失认定：装饰装修640461元、停产停业损失136292元、地面附属物305565元（创意园后面排水沟9000元、创意园广场草坪及装饰130784元、创意园滑板运动设施8334元、创意园LED显示屏3575元、创意园铁门2250元、创意园经济树67600元、园林树83840元）、机械设备搬迁费11400元(创意园大型版画机搬迁费3000元、舞台音响设备搬迁费8400元)、创意园附属工程补偿费82486元（土方工程补偿费27229元、安防工程系统55257元）、搬迁费按建筑面积12元/平方米，创意园房屋加固、改建、开发利润149802元、其他经营损失补偿费（20号餐厅、酒吧，临时建筑584.59平方米）584590元。同时查明，涉诉房屋未取得建设规划许可证。还查明，原告出租给被告的房屋面积共计1000多平方米，其中包括临时建筑584.59平方米，房屋墙面套白、地面为水泥地坪，院内有一棵柚子树、两棵桃树、两棵杏树。被告将涉案房屋原来的12间农家乐的包房改造成了12间艺术工作室，由大学生经营墙绘、美术培训、网络直播，还改建了一间演出大厅、餐厅、艺术咖啡室、酒吧，原来的猪圈改建为厨房，地面铺贴了瓷砖，墙面粉刷了彩绘。院外安装了30个艺术遮雨棚、铺设了近300平方米的草坪及滑板场，水、电、网进行了重新安装，用钢构搭建了近200平方米的二楼，还有一间版画工作室、茶艺室、绿色盆景养殖基地。本院认为：本案争议的焦点是关于创意园房屋装修、树木价值、地面附属物、树木补偿、房屋加固改建开发利润、停产停业损失、经营补偿等补偿款的分配问题，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”之规定，原告周倩与被告强磊公司的法定代表人罗贵阳就未取得房屋所有权证及建设工程规划许可证的房屋所签订的《土地使用权及地上建筑物租赁协议》，因违反了法律法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。无效的合同自始无效，原告应将取得的房屋返还被告，鉴于涉诉房屋已被拆除，原告有权要求被告赔偿损失，考虑到造成合同无效的原因在于租赁房屋未取得建设工程规划许可证，故导致合同无效的主要过错在出租方即被告强磊公司，原告周倩亦未尽到合理的审查注意义务，也应承担一定的过错责任。关于创意园装修补偿如何处理的问题，本案原告经被告同意进行了装饰装修，原告与被告之间的房屋租赁虽然和征收部门与被告之间的征收属不同的法律关系，但考虑到涉诉房屋已被拆除，已无重新鉴定的条件，因政府征收部门的征收补偿方案中确定的补偿款项目及金额是经过专业鉴定部门评估测算得出的结果，以此为依据确定原告周倩的损失及补偿金额比较公正合理。被告强磊公司单方委托湖北循其本价格鉴定评估有限公司所作的鉴定结论不宜作为认定损失的依据。关于创意园装饰装修补偿款640461元，本院综合庭审原、被告的陈述、房屋出租前后照片显示的状况、原告周倩提交的房屋装修证据材料、剩余租期及双方的过错程度，酌定由原告周倩享有该装饰装修款的80%即512369元（640461元×80%）。关于地面附属物补偿款153943元（创意园后面排水沟9000元、广场草坪及装饰130784元、滑板运动设施8334元、创意园LED招牌灯3575元、创意园铁门2250元），因排水沟系周倩在原有排水沟的基础上修建，故关于排水沟的补偿款本院酌情扣减3000元，故地面附属物补偿款150943元归原告周倩所有。关于树木补偿151440元（经济树67600元、园林树83840元），因审理查明被告原有果树五棵，按照拆迁补偿每棵50元的标准，本院予以扣减250元，故树木补偿款151190元归原告周倩所有。关于创意园附属工程补偿款87238元（土方工程27229元、安防工程系统55257元、广告发光灯箱4752元），关于创意园房屋加固、改建开发利润149802元，本院庭审查明系原告在创意园的实际投入，故应该归原告周倩所有。因此，原告周倩实际应得地面附属物补偿款150943元、树木补偿款151190元、创意园附属工程补偿款87238元、创意园房屋加固、改建开发利润149802元，共计539173元。关于搬迁费10721元，按照原告实际经营的面积，建筑面积12元/平方米计算，原告周倩主张于法有据，本院予以支持。关于设备迁移费11400元（大型版画机3000元、舞台音响设备8400元），因补偿方案载明的设备迁移费用为11400元，原告主张23400元没有依据，本院依法支持原告的设备迁移费11400元。关于原告主张搬迁奖励费20000元，因被告共取得搬迁奖励100000元，为平衡房屋所有权人及其他承租人的利益，且搬迁中系原告与被告共同配合才可以享有的奖励，故本院酌情认定原告搬迁奖励10000元。关于创意园停产停业损失136292元，因2016年1月原告才开支装修，2016年12月荆州市荆州区城南荆职片区项目部就张贴了拆迁通知，原告剩余租期近三年多时间，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。关于其他经营损失补助费584590元，被告在原审提交了荆州区荆职片区项目部出具的《情况说明》，证明补偿方案中其他经营损失补偿的584590元，是用于对被告强磊公司临时建筑的补偿，且加盖了公章，本院认为，原告周倩已经主张了停产停业损失，且未提交其经营实际损失的相关证据材料，原告主张的经济损失应以其实际损失为限，涉诉房屋虽然由原告周倩承租并实际对外经营，但被告强磊公司作为房屋实际房主，其将房屋对外租赁的租金收入亦属于经营行为，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张终止合同损失20000元、电开户费损失20000元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。综上，被告强磊公司应赔偿原告周倩的经济损失为：装饰装修补偿款512369元、地面附属物补偿款150943元、树木补偿款151190元、创意园附属工程补偿款87238元、创意园房屋加固、改建开发利润149802元、搬迁费10721元、设备迁移费11400元、搬迁奖励10000元、停产停业损失136292元，以上共计1219955元。经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告荆州市强磊摩托车销售有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周倩支付赔偿款共计1219955元。二、驳回原告周倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费22830元，由原告周倩负担7051元，被告荆州市强磊摩托车销售有限公司负担15779元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审 判 长  顾琼香人民陪审员  倪高旺人民陪审员  陈 琼二〇一九年十二月三十日法官助理任晶书记员黄薇薇