重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0109民初8185号原告：重庆市重点工程开发有限公司（原重庆市重点工程开发公司），住所地：重庆市渝中区较场口**，统一社会信用代码：915000002033142294。法定代表人：许永兵，该公司总经理。委托诉讼代理人：李小平，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡书槐，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆市地科投资有限责任公司，，住所地：重庆市北碚区静观镇静思路**附**统一社会信用代码：91500109681480432F。法定代表人：刘玉洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟长汉，重庆合纵律师事务所律师。委托诉讼代理人：金晶，重庆合纵律师事务所律师。第三人：重庆房综置业有限公司（原重庆房地综合开发公司），，住所地：重庆市渝中区学田湾正街****统一社会信用代码：9150000020280420XY。法定代表人：张文武，该公司总经理。委托诉讼代理人：李小平，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡书槐，重庆索通律师事务所律师。原告重庆市重点工程开发有限公司（以下简称重点工程公司）诉被告重庆市地科投资有限责任公司（以下简称地科投资公司），第三人重庆房综置业有限公司（以下简称综合开发公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法组成合议庭于2019年11月18日、12月25日公开开庭审理了本案。原告重点工程公司的法定代表人许永兵及其委托诉讼代理人李小平，被告地科投资公司的法定代表人刘玉洪及其委托诉讼代理人钟长汉、金晶，第三人综合开发公司的委托诉讼代理人李小平，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重点工程公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告履行双方于2013年12月17日签订的《补充协议》第七条约定的义务，将北组团地块（重庆市北碚区温泉谷项目控制性详细规划组团××-××-×/××号宗地）1%土地权益（价值2909200元）转让给原告，并将登记在其名下的该地块国有土地使用权协助办理权属过户变更登记至原告名下；2、本案诉讼费用、律师费由被告承担。诉讼过程中，重点工程公司变更第一项诉讼请求为：请求判令被告配合原告办理渝（××××北碚区不动产权第×××××××××号不动产权证的权属变更过户登记，将该不动产权证的权利人由重点工程公司、、地科投资公司变更为重点工程公司事实和理由：2012年1月13日，原告与重点工程公司和综合开发公司签订了《重庆温泉谷项目合作开发框架协议书》，约定二原告与被告联合竞拍“重庆˙温泉谷”项目的土地使用权，竞拍成功后按约定分割。2013年12月13日，重点工程公司（甲方）与地科投资公司（乙方）签订《联合竞买重庆市北碚区温泉谷项目控制性详细规划组团××-××-×/××号宗地国有建设用地使用权协议书》，约定该宗地竞买成功后，土地出让金由甲乙双方共同出资缴纳，其中甲方出资99%，乙方出资1%，最终以实际出资所占比例享受其权利。2013年12月17日，双方签订了《补充协议》，约定被告竞买成功后一个月内原价转让1%土地权益给原告。2013年12月31日，原被告共同竞拍取得协议约定的国有建设用地使用权。之后，原被告于2018年11月按99%和1%比例缴纳全部土地出让金，并于2019年5月17日取得该争议地块《不动产权书》，权利人登记为原被告。原告多次要求被告按照协议将1%土地权益转让至原告名下，但被告至今拒不履行。被告地科公司辩称：1、我方认为国土证上没有划分份额比例，明确注明是共同共有，根据物权法规定共同共有就是各占50%，因此原告认为他们是99%，我方是1%，原告方应当另行向法院确认相应的份额。2、关于补充协议中原价转让的问题，其实是原告事后对该条款进行相应的变更。3、补充协议中明确约定是转让给乙方，而乙方包含原告和房综公司，属于一个合同的变更，合同变更必需要征得我方同意。4、我方与重点公司已经签订了意向协议，已经明确约定该合作地块，重点公司退出，由我方来进行整体的招商引资。5、重点公司和我方共同向市国土局、北碚区政府报告均明确约定重点公司退出，由我方来完成合作地块的招商引资。6、市国土局办公会议也明确重点公司退出合作地块，由我方完成项目的整体招商引资。7、我方已经与意向买房签订了合作协议，100%的股权也在联合产权交易所挂牌，市财政局已经批复。8、如果按照原告的起诉的请求，他是一种资源的浪费，因为按照市国土局的办公会议纪要、及原告自身的来函，均明确表明原告自己也不来开发该合作地块，他也必须对外转让该地块。他也必须要走联合产权交易所挂牌转让、资产评估、及相关部门的批复，浪费时间和精力和我方的模式是一模一样的。9、重点公司自己把土地要过去的行为，没有得到市国土局、市财政局、北碚区政府、区管委会等相关部门的同意和支持。而我方对外整体招商的方案，已经得到了市国土局、市财政局、北碚区政府、区管委会等相关部门的同意和支持。10、重点公司的行为即使把土地要过去，也不不符合北碚区政府的统一规划，因为北碚区政府明确该温泉谷项目由地科公司打造完成。如果原告将合作地块转让给第三方，势必影响规划的混乱，温泉谷项目也将出线多个业主，与政府的规划相矛盾。11、我方整体对外招商引资，对重点公司和政府有以下几个好处：1、项目还是由地科公司统一完成，，地科公司只是对外转让股份引入有实力的合资开发商，但是地科公司这个平台是继续存在的。符合区政府的规划及要求，2、、地科公司整体对外转让，地科公司的股东可以实现无亏损退出符合市委巡视组对该项目的整改要求。3、通过地科公司整体对外招商引资，重点公司可以收回本金和利息2.7亿左右，也符合市国土局的相关要求。本案经原、被告双方举证质证，审理查明事实如下：2010年8月25日，重庆市北碚区人民政府（甲方）与重庆市地质矿产勘查开发局（乙方）签订了《打造“重庆温泉谷”项目备忘录》，约定：北碚区政府同意重庆市地勘局下属企业-重庆市地科投资有限责任公司在北碚区静观镇重庆市现代农业园区投资兴建“重庆˙温泉谷”项目，本项目享受北碚区政府出台的招商引资和投资优惠政策，北碚区政府积极支持将本项目纳入重庆市“温泉之都”的“一圈百泉”和“太阳”工程规划范围，并享受其优惠政策，乙方积极协助甲方实施该片区的土地整治项目，乙方享有优先使用权。2012年1月13日，，地科投资公司甲方）与综合开发公司（乙方一）、重点工程公司（乙方二）签订了《重庆˙温泉谷项目合作开发框架协议书》，鉴于2011年10月10日，重庆市北碚区人民政府办公室作出《关于推进重庆˙温泉谷项目专题会议纪要》，确定由甲方参与出资开发该项目一期工程土地，采取一、二级联动方式确保甲方获得项目土地使用权。约定：一、投资安排：甲乙双方作为项目的投资参与业主，共同出资和承担土地整治所需资金；二、合作开发项目名称：北碚区“重庆˙温泉谷”项目一期工程中北端住宅地块；三、合作内容：1、由甲方协调北碚区人民政府授权的单位与乙方签订《项目合作协议》，乙方独立出资完成合作地块土地整治；2、双方联合竞拍“重庆˙温泉谷”项目（含合作地块在内）的土地使用权，竞拍成功后按约定分割，由乙方负责合作地块的开发，其余土地由甲方负责开发；3、“重庆˙温泉谷”项目进行统一规划，甲乙双方各自负责约定地块范围内的市政配套设施建设，共同享有温泉谷项目开发资源成果（包括但不限于甲方建成的温泉景区、酒店等）；4、乙方暂定出资2亿元（含地票支出，仅限于合作地块），资金用于……；5、共同负责温泉谷项目后续工程规划建设及运营管理，共享地热矿产资源开发成果。四、合作前提与方式：（一）合作前提：1、甲方应协调北碚区人民政府同意乙方与甲方共同在北碚区静观镇重庆市生态农业科技产业示范区投资兴建“重庆˙温泉谷”项目，并确定乙方与甲方享有同等的各项权利；2、甲方应协调重庆市生态农业科技产业示范区管委会代表北碚区人民政府与乙方签订《项目合作协议》，合作协议中各方的权利义务约定应与甲方所签订《项目合作协议》的内容一致。（二）合作方式：1、由乙方依据其与重庆市生态农业科技产业示范区管委会签订《项目合作协议》的约定支付合作地块的土地整治费用；2、在取得土地权后，按照统一规划，各自独立开发所分割的地块；3、在项目一期工程开工建设时，甲乙双方共谋“重庆˙温泉谷”项目后续合作事宜，具体合作方式另行协商；4、如双方涉及资金拆借，资金占用的成本按照年利率10%计算并支付给对方。五、项目管理的约定：1、土地整治由甲方牵头，乙方参与具体相关工作……。六、合作开发成果处置：土地整治形成的经营性商住土地，甲乙双方依法通过招、拍、挂程序竞拍土地：1、甲乙双方联合申请竞拍该土地，共同争取获得土地使用权，并按照约定分割土地，各自独立进行项目开发；2、……；3、甲乙双方共享北碚区政府给予的优惠政策……。七、项目资金：待合作地块征地批文下达后，为确保该项目的顺利实施，双方各自负责相应地块内的土地整治及项目开发建设资金筹措。八、项目开发及配套补偿：1、成功竞拍土地后，由乙方分得合作地块，乙方应按照统一规划实施合作地块的开发；2、甲方负责在其分得地块内建设中国静观腊梅博览园、温泉接待中心、温泉博物馆、温泉度假酒店、汤谷别院、温泉特色文化商业街等配套项目，乙方向甲方补偿2000万元用于配套项目建设，并共享上述配套项目。九、保证金及补偿金支付的约定：1、在征地报件提交市国土房管局后，乙方向甲方交纳履约保证金1000万元，本协议生效；2、若成功竞拍并由乙方分得合作地块，则该保证金转为本协议第八条第2款约定的配套项目补偿金。十二、违约责任：1、甲方逾期未向乙方支付相关款项，每日按逾期应付款金额的万分之三支付违约金给乙方；2、若乙方逾期未支付相关款项，每日按逾期应付款金额的万分之三支付违约金给甲方。十三、其他：1、……；2、本协议自乙方向甲方交纳履约保证金1000万元之日起生效。该协议签订后，乙方未按照合同约定向甲方交纳约保证金1000万元。2013年12月13日，重点工程公司（甲方）与地科投资公司（乙方）签订《联合竞买重庆市北碚区温泉谷项目控制性详细规划组团××-××-×/××号宗地国有建设用地使用权协议书》，协议如下：一、甲乙双方自愿联合参加竞买重庆市国土资源和房屋管理局2013年12月12日组织公开出让的重庆市北碚区温泉谷项目控制性详细规划组团××-××-×/××号宗地国有建设用地使用权，依据本协议约定享有权力承担义务；二、该宗地竞买成功后，土地出让金由甲乙双方共同出资缴纳，其中甲方出资99%，乙方出资1%，最终以实际出资所占比例享受其权利；三、该宗地竞买保证金为5819万元，由甲方出资缴纳，若竞买成功自动计入其应当出资的所投金额；四、该宗地竞买成功后，成交确认书由甲方签订，国有建设用地使用权受让人为甲方。2013年10月17日，重点工程公司和综合开发公司共同形成了《关于静观温泉谷项目投资的报告》，决议内容为：1、经两家公司集体慎重研究决定由重点工程公司独自摘牌、独立开发运作；2、由重点工程公司单独与北碚区政府签订项目投资协议，同等享有地科投资公司与北碚区政府达成的该项目优惠政策。2013年12月17日，，地科投资公司甲方）与综合开发公司（乙方一）、重点工程公司（乙方二）签订了《补充协议》，约定：一、甲乙双方同意温泉谷项目一级土地整治成本以审计为准（和谐天香残值2483.9万元不进入土地征收成本），按各自出资比例分配财务管理成本；二、温泉谷项目北端住宅地块以乙方为主，甲方配合，联合摘牌。土地出让金由甲乙双方共同出资缴纳，其中乙方出资99%，甲方出资1%，最终以实际出资所占比例享受权利；三、该宗地竞买保证金为5819万元，由乙方出资缴纳，若竞买成功自动计入其应当出资的所投金额；四、关于披露成本返还的约定：项目地块成功招拍挂后，披露成本除按双方一级整治实际投入资金及财务管理成本返还到各自账户外，其余全部返还到乙方账户，用于基础设施建设；五、甲方承诺在首笔土地成本款返还到账后，两个工作日内返还乙方一级土地整治所垫付资金56756346.4元，以支持乙方缴纳该地块其余土地出让金，第二次土地成本款返还到账后，甲方在两个工作日内返还乙方财务管理成本；六、本补充协议为甲乙双方2012年1月13日签订的《重庆˙温泉谷项目合作开发框架协议书》的组成部分，具有同等法律效力；七、甲方竞买成功后一个月内原价转让1%土地权益给乙方。2014年1月17日，重点工程公司向重庆市国土资源和房屋管理局缴纳土地出让款5819万元。2014年1月20日，重庆市国土资源和房屋管理局（出让人）与重点工程公司、、地科投资公司受让人）签订了《国有建设用地使用权出让合同》，将重庆市北碚区温泉谷项目控制性详细规划组团××-××-×/××号宗地以29092万元的价格出让给受让人。2014年2月10日，重点工程公司向重庆市国土资源和房屋管理局缴纳土地出让款8727万元。2014年6月25日，重点工程公司向重庆市国土资源和房屋管理局缴纳土地出让款5818.4万元。2018年5月左右，，地科投资公司甲方）与重点工程公司（乙方）签订了《重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认意向协议》，约定：1、2013年12月31日，甲方和乙方联合摘牌温泉谷项目北端地块214.48亩，目前国有土地使用权证尚未办理；2、双方确认甲方占北端地块100%的份额，乙方北端地块份额为0；3、双方同意共同协商变更原土地出让合同的方式，即将原土地出让合同受让方主体由甲乙双方变更为甲方；4、本意向协议确定甲乙双方交易总对价为273989504元；5、《重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认补充协议》签订后五个工作日内，甲方向乙方支付履约保证金500万元；6、北端地块尚欠土地出让价款87276000元，在原土地出让合同受让方主体由甲乙双方变更为甲方后，由甲方负责缴纳并办理国土证；7、甲方向乙方支付273989504元的方式……；8、温泉谷项目并购方案经相关方主管单位批准通过后，甲乙双方签订《重庆市北碚区温泉谷项目JG-D5-1/01号宗地联合竞地权益份额确认补充协议》；9、未尽事宜在甲乙双方签订的《重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认补充协议》明确。2018年1月8日，，地科投资公司向重点工程公司发出《关于共同推进温泉谷项目招商工作的函》该函中提出如下建议：1、请贵司在2018年3月31日前暂停温泉谷项目××-××-×/××号宗地的政府收储工作，全力推进温泉谷项目招商的合作事宜；2、请贵司尽快对《重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认补充协议》审定并签订，以促进招商工作的落实。2018年8月15日，，地科投资公司和重点工程公司共同向重庆市国土房管局报告提出根据渝委办[2018]56号文关于“国有资本转让退出”的要求，拟由地科投资公司获取该地块，并通过挂牌整体转让给第三方，需要得到市国土局支持，修订土地出让合同，将土地出让合同签订主体重点工程公司和地科投资公司变更为地科公司一家，有利于第三方进入接收温泉谷项目。2018年10月15日，重庆市国土房管局办公室作出了《2018年第28次局长办公会会议纪要》，上载明在重庆市国土房管局2018年第28次局长办公会上审议并通过了《关于市重点工程开发公司转让北碚区温泉谷项目宗地的建议》。2018年11月13日，重点工程公司向地科投资公司发出《关于缴纳北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地尾款的函》，该函中提出：由于交地延期，贵我两司一致同意暂停缴纳剩余的土地出让价款8727.6万元。2018年10月17日北碚区国土资源管理分局来函催缴土地出让价款，要求在2018年11月20日前支付欠缴土地价款，按照贵我两司签订的《补充协议》，约定该宗地剩余尾款8727.6万元，我司缴纳至该宗地份额99%，贵司缴纳1%，请贵司在本周五前缴纳尾款，如贵司不能缴纳尾款，可由我司全额缴纳，但贵我两司占该宗地的份额将进行调整，我司占该宗地100%份额，贵司占该宗地的份额为0。2018年11月15日，重点工程公司向地科投资公司发出《关于尽快缴纳北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地出让价款的函》，催告地科投资公司在2018年11月20前缴清款项。2018年11月20日，，地科投资公司向重点工程公司发出《重庆市地科投资有限责任公司关于缴纳北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地出让价款的复函》内容为：贵司来函收悉，关于贵司来函提出由贵司按99%，我司按1%比例分别缴纳事宜，原市国土局党组9月29日会议决定对我们之间的承担份额约定进行了调整，其目的是有利于招商引入第三方承接地科投资公司股权后，并购温泉谷项目整体升级打造。经研究，现复函如下：自今年9月份受房地产行业大势影响，在无优惠条件下招商第三方摘牌地科公司股权整体兼并温泉谷项目的方式应不再具备市场基础。鉴于土地尾款缴纳直接影响滞纳金问题的解决，我司将积极支持贵公司筹措资金缴纳土地出让价款免除滞纳金的决定，我司按贵司的要求筹措资金2909200元，在11月20日前到市规划和自然资源局办理缴款手续。我司对温泉谷项目整体招商相关往来文件进行梳理，发现5月18日与贵司共同确认，6月12日送贵司签订的《重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认意向协议》未及时返回我司。请贵公司支持，在11月23日前返回我司存档备查。否则，视为贵司未能达成《重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认意向协议》而自动失效。之后，，地科投资公司与重点工程公司分别按1%和99%的比例缴清了剩余土地出让金于2019年5月取得了该地块的不动产权证书（渝（××××）北碚区不动产权第××××××××号），登记权利人为重点工程公司和地科投资公司，共有情况为共同共有。2019年6月28日，重点工程公司向地科投资公司发出《关于收购北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地权益的函》，主要内容为：根据市局企业退出竞争性房地产的要求和市局2018年第28次局长办公会会议精神，我司坚决贯彻执行退出该宗地，由于前次我司与贵司就该宗地的转让未能成功，现我司将采取股权转让的方式退出该宗地，即由我司以评估作价的方式收购贵司享有该宗地1%的土地权益，并组建全资项目公司挂牌出让，忘贵司予以支持和配合，同意转让该宗地1%的土地权益。2019年10月8日，，地科投资公司向重点工程公司发出《关于签订正式协议的函》主要内容为：原重庆市国土房管局2018年第28次局长办公会审议并通过了《关于市重点工程开发公司转让北碚区温泉谷项目宗地的建议》，2018年11月我司配合贵司已完清该宗土地尾款，并在2019年5月取得该地块土地证，具备土地转让的必备条件。重庆市财政局再次批复我司对外挂牌出让，挂牌时对外披露我司与贵司之间关于北碚区温泉谷项目宗地的相关约定，请贵司在2019年10月20日前与我司签订正式协议。另查明，2019年11月21日，重庆房地综合开发公司更名为重庆市房综置业有限公司，重庆市重点工程开发公司更名为重庆市重点工程开发有限公司。2019年12月6日，重庆市房综置业有限公司更名为重庆房综置业有限公司。本院认为：原被告双方达成的一系列协议均是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应受该协议的约束。由于双方针对案涉地块前后达成了一系列的协议，一般而言，达成在后的协议属于对之前协议的变更，因此，我们应从最后一份协议开始审查双方的权利义务。最后一份协议是地科投资公司与重点工程公司签订的《重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认意向协议》（以下简称《意向协议》），虽然协议上没有落款签署时间，但结合2018年11月20日地科投资公司向重点工程公司发出《重庆市地科投资有限责任公司关于缴纳北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地出让价款的复函》来看，双方应是于2018年5月18日确认协议内容，，地科投资公司盖章后于同年6月12日送重点工程公司盖章重点工程公司于同年11月23日左右盖章确认后送交地科投资公司。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条规定：“人民法院能够认定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。”前述协议名称虽为意向协议，但在该意向协议中明确约定了合同履行的标的，对价和履行方式，该意向书已经符合合同成立的要件，可以认定为双方当事人之间签订了重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认协议。虽然协议中约定还要签订《重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认补充协议》，但补充协议只是对未尽事宜进行补充完善，不影响之前协议的成立。事实上事后双方也是在按《意向协议》的约定共同向重庆市国土资源和房屋管理局报请相关方案建议。重点工程公司辩称事后双方并没有履行该份协议，仍然是按照之前的协议约定在缴纳剩余的土地出让价款。但根据双方的往来函件可以看出，在2018年11月20日之前，重点工程公司是在按照之前约定的比例通知地科投资公司缴纳土地出让金，但地科投资公司在2018年11月20日发给重点工程公司的《重庆市地科投资有限责任公司关于缴纳北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地出让价款的复函》中明确提出请重点工程公司在11月23日前将《重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认意向协议》签章后返回地科投资公司，否则视为双方未能达成《重庆市北碚区温泉谷项目××-××-×/××号宗地联合竞地权益份额确认意向协议》而自动失效，如果重点工程公司不认可该份协议的约定，此时可以选择不盖章返还合同，但重点工程公司仍然盖章后予以返还，说明重点工程公司此时仍然认可该协议的约定，故重点工程公司认为该协议没有履行，双方仍然是在按照之前的约定进行履行的抗辩理由显然不能成立。按照《意向协议》的约定，改变了之前地科投资公司将其1%的权益转让给重点工程公司的约定，变成重点工程公司将其99%的权益转让给地科投资公司，该合同合法有效，对双方具有拘束力。退一步讲，即便是按照重点工程公司的意见，应该履行《补充协议》，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他用地条件。案涉地块尚未进行开发，重点工程公司要求地科投资公司将案涉土地1%的权益转让给重点工程公司的请求亦因不符合前述法律规定的转让条件而无法实际履行，其诉讼请求仍然因不具备履行条件而不能得到支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告重庆市重点工程开发有限公司的诉讼请求。案件受理费141800元，由重庆市重点工程开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  甘文杰人民陪审员  李林雄人民陪审员  刘昌元二〇一九年十二月三十日法官 助理  刘春莉书 记 员  邓 为