山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁01民初2483号 原告（申请执行人）：山东黄河工程集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：马向阳，董事长。 委托诉讼代理人：董娜娜，山东北方永丰律师事务所律师。 被告（案外人）：马杰，男，1979年10月6日出生，汉族，住山东省昌乐县。 委托诉讼代理人：徐磊，山东潍州律师事务所律师。 被告（被执行人）：山东盛和置业有限公司，住所地山东省昌乐县。 法定代表人：丁立，董事长。 原告山东黄河工程集团有限公司（以下简称黄河公司）诉被告马杰、被告山东盛和置业有限公司（以下简称盛和公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月23日受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。黄河公司的委托代理人董娜娜，马杰的委托代理人徐磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄河公司向本院提出诉讼请求：1.准许执行山东省昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区20号楼XXXXX房产的执行；2.诉讼费用由马杰、盛和公司承担。事实和理由：黄河公司因与被执行人山东立豪投资有限公司、被告盛和公司、中豪企业（集团）有限公司合作合同纠纷一案，2011年6月13日，济南市中级人民法院作出的（2011）济民二商初字第5号民事调解书。为使黄河公司的合法债务得以清偿，黄河公司依法申请查封了盛和公司名下位于昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区20号楼的39套房产并拟拍卖上述房产以偿还原告债务。执行过程中，马杰对执行标的提出书面异议，济南市中级人民法院于2019年7月4日作出（2019）鲁01执异798号执行裁定书，裁定中止对位于山东省昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区20号楼XXXXX房产的执行。黄河公司认为（2019）鲁01执异798号执行裁定书，裁定中止对马杰涉案房产的执行无任何事实和法律依据。第一，马杰向济南市中级人民法院就同一涉案房屋曾先后两次提出书面异议，并分别立案，后撤销一份申请，马杰在异议中就其如何购买的涉案房产为何会出现前后矛盾的异议理由，请法院予以审查。马杰提供的2011年8月9日与盛和公司签订的《商品房购销合同书》，黄河公司认为有伪造的嫌疑，理由如下：在合同第一条中甲方用地依据及商品房坐落位置中，土地使用权证号为39569.08平方米，土地面积为39569.08平方米。地块规划用途为商住，土地使用年限自2008年7月10日至2076年12月30日，黄河公司对于上述内容表示不能理解，土地使用权证号成了平方米，商住的年限竟然出现了68年的年限，合同中漏洞百出，黄河公司会根据庭审调查的需要向法院提出对于合同中盛和公司加盖印章及马杰签字的笔记形成时间申请鉴定，以确认其是否存在伪造证据，妨碍执行的行为。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定中第三条:已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，本案中，马杰并未向法院提交任何银行缴费或转账的凭证，不符合商品房买卖的一般流程，不足以排除对涉案房产的执行。 马杰辩称，一、黄河公司诉状中陈述的理由不成立。1、本案中马杰购买涉案房产不存在黄河公司在诉状中陈述的两次相互矛盾的异议理由。马杰的两次异议是两个律师事务所分别给书写提出的，除了第一条法律适用问题有多有少，涉及马杰实际购买的事实是无任何矛盾的，是事实的东西，不可能存在矛盾，马杰实际购买并在此居住是无争的事实，黄河公司主张的马杰的两次异议矛盾，其根本未曾说明矛盾在什么地方，当然，马杰的异议无任何矛盾，黄河公司的陈述无任何事实和依据可言。2、马杰提交的与盛和公司签订的《商品房购销合同书》系真实有效签订的合法的合同，土地使用权证号与土地面积均写成39569．08平方米以及书写层数与实际层数不一致应系盛和公司的笔误，马杰仅在该合同签名页签署自己姓名，该并非系合同漏洞，而是书写错误，书写错误与合同漏洞有着本质的区别，这并不影响合同的有效成立，合同内容部分可以明确可以看出该合同所指向的房产及涉案房产。3、本案中盛和公司向马杰出具与购房合同金额相符的收款收据，足以证明马杰已经支付了相应的购房款，黄河公司陈述马杰未提交银行缴费或者转账的凭证，不符合商品房买卖的一般流程，不足以排除对涉案房产的执行，这一说法是错误的，因为没有哪一条法律规定商品房买卖过程中买受人必须通过银行转账或者银行缴费才能支付购房款，关键是看购房者有无交付和履行价款支付义务的基础事实，本案中马杰支付的购房款有银行取款凭证、收到条等大量证据相互印证，马杰履行行为和方式无任何违法和不当之处。二、本案中马杰基于施工单位潍坊宝成建筑工程有限公司建筑工程优先受偿，通过抵顶工程款的方式取得涉案房产，享有足以排除其他债权甚至抵押权的强制执行权利。马杰取得房产系受让自潍坊宝成建筑工程有限公司，通过其项目经理孙孝山购买，马杰业已经支付全部购房款，马杰付款的证据业已提交法庭。开发商之所以未给马杰办理产权手续，完全是开发商的责任。因为涉案房产系工程抵账房，在走款流程上属于全款性质，事后经了解，该开发商涉诉较多，资金链断裂，该小区绝大多数住宅未能办理竣工验收手续，这也就导致涉案房屋不能办理大证，自然开发商也就不能给马杰分户办理房产证。因涉案房屋未经竣工验收，从该房现有房产手续看，房管局的档案仍显示为系预售期房，该类房产只能办理网签预售合同，待向房管局监管账户缴存房款之后，方可办理网签备案手续，因该房产是抵账房，不存在再交给开发商房款的问题，同时因开发商涉诉较多，账户被法院查封，更无法也不可能交纳房款办理网签备案。事实而言，涉案房屋己实际交付给马杰，马杰全家在此居住多年。马杰取得该房子的所有权是在法院查封涉案房产之前，因此马杰对涉案房产享有足以排除其他债权甚至抵押权的强制执行权利，同时，未能办理房产登记、过户手续系开发商盛和公司资金链断裂倒闭所致，责任不在马杰，马杰对涉案房产未办理登记也不存在任何过错。因此，(2019)鲁01执异798号执行裁定书适用法律正确。 盛和公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 黄河公司提交以下证据：证据1、（2019）鲁01执异798号执行裁定书一份。证明目的：黄河公司针对法院中止对涉案房产的执行，提起执行异议之诉的法律依据。证据2、商品房购销合同书一份。证明目的：该份证据为伪造，马杰没有签订合法有效的买卖合同的事实。 经质证，马杰对证据1的合法性、关联性没有异议，对证据2，马杰认为与盛和公司签订的合同是合法有效的，不存在伪证。 本院经审查认为，黄河公司提交的裁定书与本案相关联，是提起本案之诉的前置条件，与待证事实相关联，来源、形式符合法律规定，本院予以采纳。对黄河公司提交的证据2商品房购销合同书，本院从下文中与马杰提交的该证据一起认证。 马杰提交以下证据：证据1、商品房购销合同书、收款收据。证明目的：马杰于2011年8月9日与盛和公司签订《商品房购销合同书》并缴纳全部购房款，购买了涉案房屋，即昌乐县盛和爱伦堡小区20号楼XXXXX室房产。证据2、盛和爱伦堡入住手册、补充协议、空调太阳能安装标准、房屋质量保证书、房屋使用说明书。证明目的：2011年9月20日，马杰与盛和爱伦堡物业服务公司潍坊昌源物业服务有限公司签订了上述协议，证明涉案房屋已交付马杰使用，并办理相关入住手续。证据3、物业费单据7张、电费单据7张、车位使用费单据6张、供热费单据4张、装修出入证票据1张、生活垃圾处理费票据1张、购气收据1张，共27张单据。证明目的：马杰于2011年9月20日起在涉案房屋中实际合法、占有并居住至今。证据4、证明一份。证明目的：马杰自2011年9月20日开始在涉案房屋中居住至今，按时交纳物业费。 经质证，黄河公司对证据1真实性、合法性、关联性均有异议，商品房购销合同书系伪造，在合同书中土地使用权证号标成了面积，土地规划用途为商住，年限出现了68年，层高为11层，上面标注的15层，该份合同明显为伪造。并且对于购房款的支付，马杰没有任何银行转帐缴费凭证，这种现象不符合商品房买卖的一般交易规则。对证据2、3、4的真实性、合法性无法确认，马杰没有与盛和公司签订合法有效地商品房买卖合同，没有支付任何购房款，其入住为非法入住，侵害了黄河公司的合法权利。 本院经审查认为，黄河公司虽对证据2、3、4提出异议，但未提供相反证据予以证明，且上述证据与本案待证事实相关联，来源、形式符合法律规定，本院予以采纳。 关于双方提交的《商品房购销合同书》是否采信问题。关于马杰购买涉案房屋的过程，马杰主张，其基于施工单位潍坊宝成建筑工程有限公司建筑工程优先受偿，通过抵顶工程款的方式取得涉案房产，马杰取得房产系受让自潍坊宝成建筑工程有限公司，通过其项目经理孙孝山购买，涉案房产系工程抵账房。从该购房过程看，马杰并非直接从盛和公司购得涉案房产，其系自潍坊宝成建筑工程有限公司受让取得，而潍坊宝成建筑工程有限公司系以抵工程款方式取得涉案房产后又转售于马杰。同时，《商品房购销合同书》内容多为空白，合同载明的土地使用权证号错误、建筑层数与实际不符；载明的预售许可证号与实际预售许可证号不符等，在无其他证据佐证的情况下，不足以证明合同形成时间系合同载明的落款时间。综上，《商品房购销合同书》虽载明缔约双方为盛和公司与马杰，但根据本案实际情况，并非马杰和盛和公司直接建立商品房买卖合同关系，不足以证明是缔约双方的真实意思表示，本院对该《商品房购销合同书》不予采信。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2011年9月20日，马杰与潍坊昌源物业服务有限公司签订物业服务协议，马杰亦按照合同约定向潍坊昌源物业服务有限公司缴纳物业费、电费等。马杰自2011年9月20日起至今在涉案房屋居住。2012年5月，本院通过昌乐房管局查封了爱伦堡小区包括涉案房产在内的39套房屋，查封期限自2012年5月10日至2014年5月9日，后续封至今。2019年4月30日，本院张贴拍卖公告。马杰对拟拍卖涉案房产不服，向本院提出执行异议，本院作出（2019）鲁01执异798号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。黄河公司不服，向本院提出执行异议之诉。 另查明，案件审理过程中，昌乐县房产发展促进中心、昌乐县住房和城乡建设局、昌乐县信访局向本院出具情况说明，载明：“2007年，山东盛和置业有限公司投资开发昌乐县爱伦堡小区，该小区包括20号楼在内的部分建设工程由潍坊宝城建筑有限公司承建，后山东盛和置业有限公司因资金断链倒闭，人去楼空无法进行有效联系。由此造成该小区大量房产无法办理签约及后续不动产登记等手续。自2012年以来，小区部分业主因上述事宜多次持续进行上访，要求政府予以解决，但因山东盛和置业有限公司拒不配合，故至今尚未办理。经调查了解，山东盛和置业有限公司与潍坊宝城建筑工程有限公司签订协议，以爱伦堡小区20号楼的5-10层楼房抵顶应付工程款，后潍坊宝城建筑工程有限公司又将上述房产转让给现居住业主，20号楼11层是业主从山东盛和置业有限公司自行购买取得房产。2019年4月30日，贵院张贴公告称拟对爱伦堡小区20号楼5-11层共计39套房产进行拍卖，39名业主情绪激动多次信访，并拨打市长热线、媒体曝光等途径希望解决此事，给县政府的工作及社会和谐稳定造成严重影响。目前县政府有关部门正在协调处理信访纠纷及推进涉诉房产证件办理工作。” 再查明，涉案房屋所在的20号楼于2009年9月11日取得商品房预售许可证，预售许可证号：潍乐预字2009第**。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，根据马杰关于购房过程的陈述及本案实际情况，马杰不能证明其与盛和公司之间存在真实的直接的商品房买卖关系，本案事实不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条规定的排除强制执行的情形，马杰提交的证据不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，黄河公司诉请准许执行涉案房产，具有事实和法律依据，本院予以支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条规定，判决如下： 准许执行山东省昌乐县利民街172号盛和爱伦堡小区20号楼XXXXX房产。 案件受理费5731元，由马杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 本院（2019）鲁01执异798号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长 武绍山 审 判 员 王立强 审 判 员 孙 磊 二〇一九年十二月十三日 法官助理 李修阳 书 记 员 牛春杰