黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初2049号原告：中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行，住所地黑龙江省绥芬河市通天路**。负责人：王增芳，该行行长。委托诉讼代理人：柳艳君，中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行运营财务部经理。委托诉讼代理人：祁月松，该行科员。被告：绥芬河市远东房地产开发有限公司，住，住所地黑龙江省绥芬河市山城路**/div>法定代表人：张天乐，该公司董事长。委托诉讼代理人：荣新民，黑龙江远东集团律师事务所。委托诉讼代理人：孙岩，绥芬河市远东房地产开发有限公司经理。原告中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行诉被告绥芬河市远东房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人柳艳君、祁月松，被告委托诉讼代理人荣新民、孙岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：要求判令被告继续履行商品房买卖合同（合同编号：B20141230019448）将商品房交付原告；要求判令被告支付2018年7月15日至2019年7月15日房屋租赁费340000元；要求判令被告支付原告至2019年11月4日的违约金729688.40元及自2019年11月5日至实际交付日的违约金。事实与理由：2014年12月30日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买一户商品房作为商都支行的营业用房，合同总价款6163950元，原告已支付合同价款80%，即4931160元，合同约定2016年8月1日前，被告将商品房交付原告。2015年1月9日，原、被告签订商品房买卖合同补充协议，协议第2条（2）款约定“逾期超过60日（不含），甲方仍未交付，乙方有权解除合同，甲方退给乙方全部已付房款，并按乙方实际已付房款金额的10%支付违约金，合同终止。如乙方要求继续履行合同，甲方自2015年10月1日起至实际交付日止，按日向乙方支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行，甲方还需赔付给乙方迟延交付期间乙方指定地域同等面积网点或按市场价格计算指定地域同等面积网点的实际租赁费（年租金400000元-1000000元）”。原告对房屋的交付进行了多次催促，并在2018年12月13日对被告发送了告知函，要求其在2019年3月31日前交付原告已购商品房，但至今仍未交付，严重影响了原告商都支行的正常营业。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称：1.被告对于原告要求继续履行合同并要求被告承担违约责任不持异议。绥芬河远东房地产公司系绥芬河本地企业，由于市场环境原因，企业经营遇到暂时困难，无法如期将案涉房屋交由原告使用，对给原告造成的不便被告深表歉意，被告认可原告曾经给予被告的支持，也愿意而且有能力继续履行合同。依据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》，被告承诺在2020年9月30日之前将达到装修标准（此时要求房产外装饰、上下水、电、暖气管道、消防基础设施施工完毕，并确保公安、消防、城管等相关主管部门同意被答辩人装修）的三处门市房交付给原告；2.被告认为违约金过高应予以调整。对于违约金问题，被告提出以下观点与原告探讨商榷，并请法庭予以采信。根据最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法》若干问题解释（二）第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应考虑以实际损失为基础，兼顾合同履行情况……,根据公平和诚实信用原则予以衡量并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告主张其实际发生的房屋租赁费为340000元，可认定为原告的实际损失，违约金主张729668.40元，已经超过实际发生损失的30%，请法庭依据公平原则，酌情降低违约金数额；3.实现债权费用由被告承担没有法律依据。法律并未明确规定实现债权费用由违约方承担，双方在《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中也未作明确约定，因此原告的该项诉讼请求不应得到法庭支持。综上，被告愿意且有能力继续履行合同，愿意承担相应的违约责，也希望法庭对被告的合理诉求予以支持。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，被告对原告提供的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告未向法庭提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日，原、被告签订商品房买卖合同(合同编号B20141230019448)，约定：原告购买被告开发的绥芬河市远东国际商贸中心第50幢1单元22号商品房作为其商都支行营业用房，房屋总价款6163950元，原告已支付80%房款，即4931160元，2016年8月1日前被告将房屋交付原告。2015年1月9日，原告（乙方）与被告（甲方）签订商品房买卖合同补充协议一份，约定：甲方保证于2015年9月30日之前将达到使用标准的三处门市房交付乙方进行装修，……甲方如未能于2015年9月30日之前将达到装修标准的上述三处门市房交付乙方进行装修，按逾期时间分别处理。……被告逾期超过60日仍未向原告交付房屋(不可抗力因素除外)，原告有权解除合同，被告退给原告全部已付房款，并按原告实际已付房款的10%支付违约金，合同终止。如原告要求继续履行合同，被告自2015年10月1日起按已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付房屋日止，还需赔付原告迟延交付期间原告指定地域同等面积网点或按市场价格计算指定地域同等面积网点的实际租赁费(年租金40－100万元)。被告未按合同约定的期限交付房屋，原告于2018年12月13日向被告发送告知函催促被告交付房屋，至今被告仍未向原告交付房屋。2018年4月27日，原告向市分行个人金融部发出关于绥芬河市支行关于商都支行临时搬迁的请示，请示载明：“我行商都支行现址位于绥芬河市山城路××号，网点建筑面积80.03平方米，使用面积仅56平方米。因网点内部空间狭小，功能分区极不合理，不符合网点转型要求。根据我行网点建设规划意见，经上级行批准，我行已购置了由绥芬河远东房地产开发有限公司开发的绥芬河市远东国际商贸中心101、102、122门市（新兴街与通天路交叉口），建筑面积287.51平方米。因新购置网点未交工，现有网点业务量日渐缩减，现日均业务不足100笔。我行拟将商都支行临时搬迁至山城支行现址，与山城支行合署办公。特此请示。以上请示当否，请批复。”2018年7月12日，中国农业银行黑龙江省分行（运营管理部）作出关于牡丹江分行辖内营业网点合署办公的批复：同意你行绥芬河山城支行与绥芬河商都支行合署办公，合署办公地址为牡丹江市绥芬河市通天路105号……。2014年8月6日，原告（乙方）与刘海静（甲方）签订房屋租赁协议，约定：经甲、乙双方协商，就乙方租赁甲方位于绥芬河市通天路107号即豪华商场105厅事宜，达成如下协议：甲方同意将上述房产（建筑面积56.45平方米）租赁给乙方用于金融业务经营。双方商定租赁期限五年，自2014年7月15日至2019年7月14日。年租金含税费340000元，租金一年一付,付款时间为每年7月15日前，需甲方提供正式发票后，乙方通过转账方式付款……。2018年9月27日，牡丹江市分行机关财务报销凭证载明：“人民币（大写）叁拾肆万元正理由：山城支行营业用房租金（2018.7.15-2019.7.14）。2018年9月30日，原告通过转账方式向刘海静付款340000元，附言：山城支行房屋租赁费。另查明，原、被告均确定涉案房产的工程至今未经竣工验收合格，原告未提供证据证明被告已经具备交付该案涉商品房的条件。原告要求被告交付的商品房不具备办理竣工验收条件，未办理竣工验收合格手续，现不具备交付条件。本院认为，本案双方当事人争议的焦点为：1.案涉商品房是否符合交付条件，是否可以立即交付原告；2.原告主张的房屋租赁费是否应予支持；3.原告主张的违约金是否过高，是否应予以调整。本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，但经庭审查明，本案系因房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付房屋价款的合同。因此，本案案由应为商品房预售合同纠纷，立案案由不当，予以纠正。原、被告签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议，均是双方当事人在平等自愿的基础上协商一致达成的，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规禁止性规定，上述买卖合同及补充协议成立并生效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。”商品房买卖合同及补充协议对交付房屋的期限有约定，双方均应按照合同约定履行义务，原告已按约定交付购房款，被告未按约定向原告交付房屋，其行为构成违约，应承担违约责任。经庭审查明，本案争议的房屋为预售商品房，案涉房屋的工程未经过竣工验收，现不具备交付条件，因被告不能交付房屋系客观实事，不宜判决被告立即向原告交付房屋。因此，原告要求被告交付房屋的诉讼请求不应得到支持。原告于2014年8月6日起租用刘海静位于绥芬河市通天路豪华商场105厅作为绥芬河山城支行的营业用房，虽然中国农业银行黑龙江省分行（运营管理部）于2018年7月12日批复同意绥芬河山城支行与绥芬河商都支行合署办公，将商都支行合署至牡丹江市绥芬河市通天路105号的山城支行办公场所，但原告所交付给刘海静的340000元房屋租赁费系山城支行营业用房的租赁费，原告并未因商都支行合署至山城支行而多支出租赁费用并造成损失，故本院对原告要求被告支付房屋租赁费340000元的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付违约金729688.40元并要求自2019年11月5日起按日万分之一标准给付违约金至房屋实际交付之日止的诉讼请求，因被告抗辩违约金数额过高，原告未提供充分证据以证明其具体损失数额，且案涉房屋什么时间能交付，甚至是否能交付均无法确定，因确定违约金数额应当兼顾合同履行情况，根据被告的过错程度、被告逾期交付房屋的时间、原告预期利益给以及给原告造成损失等情况综合认定。因此，对于原告主张的违约金暂不宜确定数额，原告可在被告具备交付房屋条件时或主张解除合同时再行主张，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求亦不予支持。综上所述，本院对原告的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行的诉讼请求。案件受理费62435.47元，由中国农业银行股份有限公司绥芬河市支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长 刘淑霞审判员陈怡波人民陪审员 王       丹二〇一九年十二月二十五日书 记 员 张   国   旭