重庆市第五中级人民法院执 行 裁 定 书(2019)渝05执异689号案外人：重庆经开区开发建设有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路**科技创业中心融英楼****，统一社会信用代码915001085678876938。法定代理人：高军，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：解人，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐阳，重庆百君律师事务所律师。申请人：重庆优雅房地产开发有限公司，，住所地重庆市南岸区南山街道崇文路**统一社会信用代码91500108736565792F。法定代表人：李帮庆，执行董事。委托诉讼代理人：张晓露，重庆永和律师事务所律师。委托诉讼代理人：王杰，重庆永和律师事务所律师。被申请人：重庆斯为美房地产开发有限公司，住，住所地重庆市沙坪坝区凤凰镇石翁开发区一社会信用代码915001067907279676。法定代表人：刘红梅，总经理。重庆市南岸区人民法院（以下简称南岸法院）受理的重庆优雅房地产开发有限公司（以下简称优雅公司）与重庆斯为美房地产开发有限公司（以下简称斯为美公司）诉前财产保全一案，案外人重庆经开区开发建设有限公司（以下简称经开区公司）对该院保全查封的被申请人斯为美公司名下位于重庆市南岸区银河路5号1幢XX、XX、XX，2幢XX、XX，3幢XX、XX、XX、XX，4幢XX，5幢XX、XX共计12套房屋向南岸法院提出书面异议，南岸法院依法移送本院审查。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。案外人经开区公司称，2012年1月14日，案外人与斯为美公司签订《重庆市经开区迎龙农转非安置房回购协议》，主要约定：（1）本项目确定为经开区迎龙农转非安置房项目，由斯为美公司作为开发主体承担项目开发任务；（2）案外人回购本项目的全部住宅部分（包含案涉房屋）；（3）斯为美公司交付给案外人指定的安置对象，案外人支付本项目所有住宅部分的购置款项；（4）其它权利义务关系。截止目前，案外人向斯为美公司支付了回购款项共计372,951,631.79元，占总回购款价388,611,607.27元的95.97%；且案涉房屋已由安置对象选房确认，并已交付。现因优雅公司与斯为美公司诉前财产保全一案，南岸法院诉前保全了斯为美公司名下位于重庆市南岸区银河路5号的房屋，被查封的房屋中包含案涉房屋。案外人认为，案涉房屋系安置房，即使安置对象尚未办理产权登记手续，仍应给予保护，故请求中止对案涉房屋的执行。申请人优雅公司辩称：1.在诉前保全的本诉案件中，斯为美公司的代理人是百君律师事务所，案外人的代理人仍是百君律师事务所，违反了律师职业规范第51条的规定；2.案外人没有证据证明其对登记在斯为美公司名下的房屋享有所有权，且能排除执行，案外人提出的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定；3.案外人在异议书中称案涉房屋系安置房，在我国现行法律中并未明文规定安置房性质的房屋可以排除强制执行。本院查明，优雅公司与斯为美公司诉前财产保全一案，南岸法院根据优雅公司的诉前保全申请，于2018年2月1日以（2018）渝0108财保73号民事裁定书和（2018）渝0108执保87号执行裁定书，保全查封了斯为美公司名下包括位于重庆市南岸区银河路5号1幢XX、XX、XX，2幢XX、XX，3幢XX、XX、XX、XX，4幢XX，5幢XX、XX房屋在内的多套房屋。后优雅公司诉至南岸法院，其后本院将该案提级管辖。另查明，2017年4月25日，重庆经开区开发投资集团有限责任公司（以下简称经开区投资集团公司）更名为重庆经开区开发建设有限公司。2012年1月14日，经开区投资集团公司（甲方）与斯为美公司（乙方）签订《重庆市经开区迎龙农转非安置房回购协议》，约定：根据重庆市经开区建设的需要，经开区管委会将本项目确定为经开区迎龙农转非安置房项目，并确定乙方作为开发主体承担该项目的开发任务，甲方仅负责回购该项目的全部住宅部分；乙方承诺将项目建成并交付甲方指定的安置对象，甲方承诺按照本协议约定的回购价格、付款方式支付项目所有住宅部分的购置款项；本协议项下的土地由乙方通过协议出让方式取得；本项目整体开发、一次建成，本协议签订后，乙方应于2014年1月14前向甲方或甲方指定安置对象交付经竣工验收合格的全部住宅；乙方根据甲方的书面要求，以乙方名义与甲方指定安置对象按甲方确定的房屋单价签订《重庆市商品房买卖合同》，销售房款由甲乙双方指定专人收取并存入甲方监章的乙方银行账户；回购单价按人民币3880元/平方米结算；甲乙双方同意共同向银行申请安置房的项目贷款，甲方为贷款主体；工程竣工验收后并备案后，甲方按约定价格回购所有住宅部分，并对配套商业部分享有优先选购权；乙方按本协议约定组织实施项目开发建设、竣工交房，所有属于甲方回购的住宅，乙方不可撤销地向甲方指定对象销售；工程竣工验收合格并备案后，乙方需在2014年1月14日前负责组织实施交房，并根据乙方与甲方指定的安置对象签订的《重庆市商品房买卖合同》要求去分户办理《重庆市房地产权证》登记申请的相关工作。2012年6月15日，斯为美公司（甲方）与优雅公司（乙方）签订《重庆市经开区迎龙安置房联合开发合同补充协议一》，内容为：根据甲方与经开区投资集团公司签订的《重庆市经开区迎龙农转非安置房回购协议》和甲乙双方签订的《重庆市经开区迎龙安置房联合开发合同》，甲乙双方就“经开区迎龙农转非安置房”项目的联合开发事宜达成如下补充协议：甲乙双方一致认定联合项目开发建设中双方在项目投资及项目收益各自的股份比例为：甲方占69.56%，乙方占30.44%；项目共5栋27层高层住宅及相应商业物业、地、地下车库和配套用房方负责建设住宅中的1、2、3号楼，乙方负责建造住宅中的4、5号楼。2017年4月15日，斯为美公司与优雅公司共同确认的《龙城大院安置房收付款账务核对情况说明》载明：经斯为美公司与优雅公司于2017年4月15日就双方合作建设的龙城大院安置房项目相关收付款情况进行了核对，账务情况说明如下：一、龙城大院住宅建筑面积82,157.86平方米，回购单价4730.06元/平方米（含回购价3880元/平方米、溢价款516.61元/平方米、智能社区建设及提前军竣工奖励等），回购总价款为388,611,607.27元。二、公共账户收款金额：截止2017年4月15日，龙城大院安置房项目公共账户实际收款总额为361,776,270.60元（其中：安置房回购款340,975,465元，退征地费20,800,805.60元）。三、未进入公共账户的收款金额：经双方核对，截止2017年4月15日该项目实际已收取回购款372,951,631.79元、收取退征地费25,000,805.60元。据此计算，收取的安置房回购款有31,976,166.79元未进入公共账户、收取的退征费有4,200,000元未进入公共账户，总计有36,176,166.79元未进入公共账户。重庆市经济技术开发区征地服务中心出具的《经开区迎龙农转非安置房“龙城·大院”定房单》载明：选房人李大美于2015年9月24日参加经开区迎龙农转非安置房“龙城·大院”现房选房，选定安置房为“龙城·大院”小区1栋XX号房，房屋面积约为64.62平方米；选房人曾祥平于2017年8月25日参加经开区迎龙镇征地事务办公室进行选房，选定安置房“龙城·大院”小区1栋XX号房，房屋面积约为94.05平方米；选房人刘勇于2015年9月24日参加经开区迎龙农转非安置房“龙城·大院”现房选房，选定安置房为“龙城·大院”小区1栋XX号房，房屋面积约为64.62平方米；选房人余红于2015年9月24日参加经开区迎龙农转非安置房“龙城·大院”现房选房，选定安置房为“龙城·大院”小区2栋XX号房，房屋面积约为94.33平方米；选房人傅永彬于2015年9月16日参加经开区迎龙农转非安置房“龙城·大院”现场选房，选定安置房为“龙城·大院”小区2栋XX号房，房屋面积约为64.81平方米；选房人张育于2015年11月20日参加“四合一项目农转非安置房”“龙城·大院”现场选房，选定安置房“龙城·大院”小区3栋XX号房，房屋面积约为64.81平方米；重庆市茶园工业园区建设开发有限责任公司出具的《“龙城大院”安置房结算表》载明：彭红艳安置房号为XX，安置面积为64.81平方米;选房人尹长禄于2015年11月19日参加“四合一项目农转非安置房”“龙城·大院”现场选房，选定安置房“龙城·大院”小区3栋XX号房，房屋面积约为94.33平方米；选房人刘正永于2016年7月13日参加经开区迎龙农转非安置房“龙城·大院”现房选房，选定安置房为“龙城·大院”小区3栋XX号房，房屋面积约为64.81平方米；选房人赵明会于2017年8月25日参加经开区迎龙镇征地事务办公室进行选房，选定安置房“龙城·大院”小区4栋XX号房，房屋面积约为48.98平方米；选房人张俊涛于2015年9月24日参加经开区迎龙农转非安置房“龙城·大院”现房选房，选定安置房为“龙城·大院”小区5栋XX号房，房屋面积约为49.01平方米；选房人赵光碧于2015年9月24日参加经开区迎龙农转非安置房“龙城·大院”现房选房，选定安置房为“龙城·大院”小区5栋XX号房，房屋面积约为49.01平方米。重庆雅园物业管理有限公司出具的《龙城大院接房（业主领取钥匙计录表）》载明：李大美领取XX号房屋的钥匙，曾祥平领取XX号房屋的钥匙，刘勇领取XX号房屋的钥匙，余红领取XX号房屋的钥匙，傅永彬领取XX号房屋的钥匙，张育领取XX号房屋的钥匙，彭红艳领取XX号房屋的钥匙，尹长禄领取XX号房屋的钥匙，刘正永领取XX号房屋的钥匙，赵明会领取XX号房屋的钥匙，张俊涛领取XX号房屋的钥匙。2014年10月8日，重庆市公安局南岸区分局迎龙派出所出具《证明》，载明：经开区迎龙农转非安置房-龙城大院小区位于我所辖区，门牌号为重庆市南岸区迎龙镇银河路5号。2012年1月18日，重庆经济技术开发区管委会出具《委托书》，载明：为推进朝天门国际商贸城项目、开成路中段项目等重点项目的征地拆迁工作，现委托斯为美公司实施迎龙地区农转非人员安置房建设，用于安置迎龙镇马颈村、石梯子村、双谷村等因实施朝天门国际商贸城、开成路中段项目被拆迁人的农转非人员。具体委托事项：1.项目名称：经开区迎龙农转非安置房——龙城大院；2.预计安置人数：2780人，预计安置户数：1080户。本院认为，本案存在两个焦点问题：一是关于优雅公司提出案外人的代理人违反了律师职业规范的问题。《律师执业行为规范（试行）》第五十一条第五项规定：“有下列情形之一的，律师及律师事务所不得与当事人建立或维持委托关系：(五)在民事诉讼、行政诉讼、仲裁案件中，同一律师事务所的不同律师同时担任争议双方当事人的代理人，或者本所或其工作人员为一方当事人，本所其他律师担任对方当事人的代理人的。”根据前述规定，上述回避情形应针对的是同一案件中，而本案与优雅公司和斯为美公司之间的诉讼案件并非同一案件，故不适用上述规定。二是关于案外人对案涉房屋是否享有排除执行的实体权益问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，关于买卖合同的签订问题。早在2012年1月14日，案外人经开区公司的前身经开区投资集团公司即与被执行人斯为美公司签订了回购协议，回购斯为美公司开发的经开区迎龙农转非安置房项目的全部住宅部分房屋（其中包括了案涉的12套房屋）用于拆迁安置，而本院保全查封案涉房屋的时间为2018年2月1日，案外人签订回购协议的时间早于本院查封时间，应视为案外人在本院查封之前已就案涉房屋签订了合法有效的书面买卖合同。其次，关于房款的支付问题。项目回购总价款为388,611,607.27元，截止2017年4月15日，案外人已支付回购款372,951,631.79元，项目回购款已基本付清，由此可以认定案涉12套房屋的回购款也已基本付清。其三，关于占有问题。项目建成后，从2015年9月16日至2017年8月25日，案涉12套房屋先后由被拆迁人选定，其中11套房屋已实际交付被拆迁人，上述选房时间均发生在本院查封之前，应认定案涉12套房屋在本院查封前已交付案外人用于安置被拆迁人。其四，关于房屋过户问题。案涉12套房屋均属拆迁安置用房，拆迁安置用房的过户与普通商品房不同，并不需要将安置房屋过户至案外人名下，而是直接由开发商统一过户至被拆迁人名下，也没有证据证明案外人对未办理过户登记有过错，因此，未办理过户登记的原因不能归因于案外人。综上，案外人经开区公司对案涉12套房屋享有能够排除执行的实体权益，对其异议请求本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于重庆市南岸区银河路5号1幢XX、XX、XX，2幢XX、XX，3幢XX、XX、XX、XX，4幢XX，5幢XX、XX房屋的执行。如不服本裁定，当事人、案外人可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 胡 蓉审判员 刘用辉审判员 余 梅二〇一九年十二月十九日书记员 刘夏吟