安徽省全椒县人民法院民 事 判 决 书(2019)皖1124民初4325号原告（反诉被告）：全椒奥晟公司有限公司,住所地安徽省滁州市全椒县庄曹小区。法定代表人：张志佳，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄雨伟，该公司员工。委托诉讼代理人：闻殷琴，该公司员工。被告（反诉原告）:徐梅英，女，1966年7月16日出生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：杜保平，安徽儒林律师事务所律师。原告全椒奥晟公司有限公司（以下简称奥晟公司）诉被告徐梅英商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，徐梅英提起反诉，本院决定合并审理。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理。奥晟公司委托诉讼代理人黄雨伟、闻殷琴，被告徐梅英及其委托诉讼代理人杜保平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奥晟公司向本院提出诉讼请求：1、判令徐梅英支付未付房款53万元及逾期违约金（自逾期之日起按逾期金额万分之二每日计算至实际付款日止）；2、判令徐梅英承担本案诉讼费用。事实和理由：奥晟公司与徐梅英签订了《滁州市商品房预售合同》及附件，约定徐梅英购买奥晟公司所有的全椒琥珀湾023栋1单元604室，总房价款为710868元。付款方式为按揭分期付款，徐梅英须于2018年1月12日前支付楼款180868元，于2018年4月12日前支付奥晟公司楼款60142元，于2017年12月11日前通过银行按揭支付奥晟公司剩余楼款53万元。徐梅英逾期付款的，自合同约定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向奥晟公司支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90天的，奥晟公司有权解除合同，徐梅英应按合同约定总价款的15%向原告支付违约金。截至2019年9月25日，徐梅英在签订合同后仅支付了180868元，剩余购房款53万元一直未付，并已产生逾期违约金，经奥晟公司次催告，徐梅英未予理会。徐梅英辩称：1、驳回奥晟公司诉请；2、当庭提起反诉。徐梅英向本院提出反诉请求：1、要求解除徐梅英与奥晟公司签订的《商品房预售合同》；2、判令反诉被告返还反诉原告首付款180868元并承担该款相应的银行贷款利息。事实与理由：涉案合同订立后，徐梅英带现金到奥晟公司处缴纳首付款，奥晟公司拒收现金，要求刷卡支付，在奥晟公司同意下，徐梅英安排其侄子汇款给奥晟公司。根据住建部、人民银行、银监会建房215号文件规定，首付款需要购房人本人缴纳，根据此规定，涉案农业银行认为徐梅英不符合按揭贷款条件，根据政策规定造成涉案合同按揭贷款无法履行，违背了涉案合同的目的，所以徐梅英能够解除涉案商品房预售合同。徐梅英足额缴纳了首付款，另外办理按揭贷款的材料是徐梅英交给奥晟公司，再由奥晟公司交给银行，该行为实际表示是奥晟公司包办按揭贷款。徐梅英曾应奥晟公司要求五次提供按揭材料，但是奥晟公司接待徐梅英的员工几次进行更换，按揭材料交接不全，由于员工的更换、不负责任，导致拖延缴纳材料，所以责任在于奥晟公司。徐梅英在缴纳首付款2个月后出台了新规定，是政策原因导致按揭不能，奥晟公司故意隐瞒政策变化，不告知徐梅英。银行按揭及公积金付款补充协议显然是强买强卖，是奥晟公司制作的格式条款，徐梅英的工作是保洁员，没有能力一次性付完房款。该补充协议约定如果徐梅英没有办到按揭需要一次性付款显然不公平，属于无效条款。奥晟公司对反诉请求辩称：1、办理银行按揭贷款的义务应该是徐梅英承担。首先根据双方签订的商品房买卖合同，奥晟公司的义务是向对方交付合格的商品房，而徐梅英的义务是支付购房款，支付购房款的方式包括现金、按揭贷款支付，按揭只是其中的一种方式，既然徐梅英选择以按揭方式支付购房款，那么办理按揭贷款的义务应当由徐梅英承担，否则应当视为对方违约并承担相应责任；其次根据相关法律规定，银行按揭本质上是借款人和银行发生的借款合同关系，开发商不直接参与，相关借款合同在借款人与银行之间发生法律约束力，而徐梅英并未委托奥晟公司代为办理银行按揭贷款，因此办理银行按揭贷款应当由徐梅英独立完成；根据双方签订的银行按揭及公积金付款方式补充协议第2条约定，徐梅英已经明确知悉国家、政府以及贷款审批机构的现行贷款政策并承诺在合同约定的时间办妥银行贷款手续，从上述约定可知，双方已经明确办理按揭贷款的义务由徐梅英承担，徐梅英应当自行向银行提供相关资料，该银行按揭及公积金付款方式补充协议经双方签字盖章确认，系双方真实意思表示，应当对双方产生相应的法律约束力；2、无法办理银行按揭贷款的责任应当由徐梅英承担。众所周知，办理银行按揭贷款的条件是银行根据法律及相关政策予以确定，每个办理按揭贷款手续的购房人自身条件不同，银行根据不同的购房人对其办理按揭贷款的条件予以确认，奥晟公司作为房地产开发商不可能也无法对其是否可以办理按揭贷款作出承诺；其次根据双方签订的银行按揭及公积金付款方式补充协议第3条、第4条，徐梅英无法办理银行按揭应当自行补足尾款，对方由于无法正常提供流水导致银行不受理其贷款，因此对方按揭不能的原因应当归咎于其自身，根据协议的约定，无法办理按揭贷款的责任应当由徐梅英承担；3、徐梅英要求解除合同没有事实和法律依据，首先徐梅英因自身原因无法办理按揭贷款与奥晟公司无关，同时通过按揭贷款的形式支付剩余楼款仅是支付方式的一种，徐梅英可通过其他方式，如自付房款等方式向奥晟公司支付房款，若对方以合同无法履行为由要求解除合同，无事实依据，其次根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第4.2条约定，对方未在合同约定的时间支付剩余房款超过90日的，奥晟公司有权解除合同并要求对方支付合同总价款15%的违约金，该合同并未赋予徐梅英有任何的合同解除权，徐梅英解除合同无合同依据；根据合同法规定，依法成立的合同对双方具有约束力，双方应当履行自己的义务，徐梅英为完全民事行为能力人，签订的商品房买卖合同应当对合同双方均具有约束力，双方应当严格按照合同约定履行义务，奥晟公司在合同履行过程中没有任何过错，对方要求解除合同没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，并在庭审中进行了质证。奥晟公司对徐梅英提交的证据一交款凭证无异议，本院予以确认。奥晟公司、徐梅英对本院调查姚春颜、何良喻的询问笔录无异议。对有争议的证据和事实，本院认证如下：奥晟公司提交的《滁州市商品房预售合同》、《银行按揭及公积金付款方式补充协议》、买卖合同重要事项告知书，徐梅英对真实性无异议，证明目的有异议，认为上述证据系格式合同，没有告知，与徐梅英选择贷款购房的意思相违背。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认，证明目的在后文进行阐述。奥晟公司提交的签约特别提示，徐梅英提出异议，认为没有将内容读给徐梅英听。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。徐梅英提交的证据二收据，奥晟公司提出异议，认为与本案无关，本院认为该收据加盖的是同盛房地产中介有限公司的印章，对该证据的关联性不予确认。徐梅英提交的证据三证明，奥晟公司提出异议，认为不能证明奥晟公司收到材料，其内容不能证明符合银行按揭的要求，本院对该证据的真实性予以确认，证明目的在后文进行阐述。徐梅英提交的中国农业银行全椒支行情况说明、建房215号文件，奥晟公司对真实性无异议，证明目的有异议，认为银行未收到客户充足有效的收入流水，无法上报贷款，贷款不能的原因在于徐梅英，本院对该证据的真实性予以确认，证明目的在后文进行阐述。经审理查明：2017年7月9日，徐梅英随看房团到奥能罗马全椒琥珀湾看房，行成购房意向后，徐梅英在奥晟公司签约特别提示上签名。同时，徐梅英（乙方）与奥晟公司（甲方）签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》，协议第一条约定，乙方根据现行贷款政策充分考虑个人实际情况的前提下，同意选择采取以下第1种住房抵押贷款方式支付楼款；（1）该商品房的总房价款为人民币柒拾壹万零捌佰陆拾捌元整，其中74.56%（即贷款金额为人民币530000元）乙方以商业银行按揭贷款的方式支付给甲方。协议第三条约定，无论乙方选择本协议第一条约定的何种付款方式，如因乙方原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请的贷款金额存在差异的（下简称“差额款项”），则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额自行支付给甲方。若乙方逾期支付该差额款项的，乙方按应付而未付款的每日万分之三计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。协议第四条约定，若非因乙方原因导致上述贷款审批机构最终未能批准乙方贷款申请或最终批准的贷款金额与乙方申请贷款金额存在差额的，在买卖合同约定支付楼款的期限内，乙方可选择：（1）将该差额款项自行支付给甲方；（2）或与甲方签订补充协议，变更付款方式。乙方未与甲方签订变更付款方式的补充协议，且未按买卖合同约定期限将差额款项及时足额支付给甲方的，乙方按应付而未付款的每日万分之二计付违约金给甲方。逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总房价款15%的违约金。同日，徐梅英在奥晟公司买卖合同重要事项告知书上签名，明确买卖合同先由奥晟公司保管等事项。上述协议和告知书签字后，徐梅英以其侄子的银行卡将首付款180868元汇至奥晟公司，同时在奥晟公司的安排下，到农行在奥晟公司的现场办公点办理按揭手续，因资料不全，奥晟公司同意代为徐梅英向银行递交办理按揭手续。徐梅英回南京后，按照银行的要求立即邮递了需要办理按揭的一切手续给奥晟公司的销售人员姚春颜，姚春颜递交银行后，因流水不足而未能办理按揭。2017年9月10日，徐梅英（乙方）与奥晟公司（甲方）签订了《滁州市商品房预售合同》及补充协议，约定徐梅英购买奥晟公司所有的全椒琥珀湾023栋1单元604室房屋，总房价款为710868元。付款方式为分期付款，贷款方式为商业贷款，徐梅英须于2018年1月12日前支付奥晟公司首付款180868元，于2018年4月12日前支付53万元。银行按揭款项计人民币53万元。徐梅英如逾期付款,自合同约定的应付款期限次日起至实际全额支付应付款之日止，按日向奥晟公司支付逾期应付款万分之二的违约金，逾期超过90天的，奥晟公司有权解除合同，徐梅英应按合同约定总价款的15%向奥晟公司支付违约金。合同约定的银行按揭贷款53万元的手续，一直由奥晟公司代为办理，徐梅英按照奥晟公司销售人员的要求提供流水等资料但一直未能通过银行办理按揭，但销售人员何良喻一直要求徐梅英继续提供办理按揭需要的材料，从双方的电话反映直到2019年10月才明确无法办理按揭，销售人员承诺如果退房，认偿一万元违约金，徐梅英没有同意，引发本案诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。徐梅英与奥晟公司签订的《滁州市商品房预售合同》及《银行按揭及公积金付款方式补充协议》系双方真实意思表示，内容合法有效，对双方具有法律约束力。徐梅英与奥晟公司约定以银行按揭贷款方式支付剩余房款，在合同签订前徐梅英已经支付了首付款，双方在商品房买卖合同中对办理银行按揭贷款和交纳购房款的时间进行了约定。根据庭审调查的情况和双方的陈述，签订合同和办理银行按揭贷款手续的流程为：徐梅英向奥晟公司提交相关贷款资料，由奥晟公司代为办理。在办理按揭的过程中，奥晟公司更换了销售人员，从电话录音和调查笔录可以反映，徐梅英的按揭贷款批不下来是因为流水不足和首付提高，奥晟公司的销售人员一直要求徐梅英提交按揭相关手续，直到2019年10月，奥晟公司的销售人员才告知按揭不能，同意徐梅英认偿一万元违约金并解除合同。综合徐梅英实际情况，徐梅英作为一个不认识字的保洁员，购买该房屋的前提是能够办理到银行按揭，在双方签订《银行按揭及公积金付款方式补充协议》时，奥晟公司的销售人员没有将办理不到按揭的后果向徐梅英告知，之后一直由奥晟公司代为办理银行按揭，徐梅英缴纳首付半年后才签订网签合同，这期间也是奥晟公司在代为办理按揭手续，双方签订的网签合同中再次明确了是按揭贷款交付余款53万元，此时，奥晟公司的销售人员也没有向徐梅英说明无法办理按揭手续，而是继续让徐梅英提交按揭相关手续，直到2019年10月才告知无法办理按揭。因此，徐梅英不存在恶意违约的情形，奥晟公司没有将格式合同的内容进行告知，同时也一直引导徐梅英继续办理按揭，有违诚实信用原则。徐梅英作为一个年过五十的保洁员，继续履行合同也确无能力。综上，徐梅英作为违约方可以解除《滁州市商品房预售合同》，其要求返还购房款的反诉请求本院予以支持，但作为违约方其要求奥晟公司承担银行贷款利息的请求，本院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。奥晟置业公司要求按照合同约定支付总房款15%的违约金，结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则。本院鉴于徐梅英违约情节轻微，酌定徐梅英认偿奥晟公司违约金二万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）全椒奥晟公司有限公司与被告（反诉原告）徐梅英签订的《全椒县商品房预售合同》及附件；二、原告（反诉被告）全椒奥晟公司有限公司返还被告（反诉原告）徐梅英购房款180868元；三、被告（反诉原告）徐梅英向原告（反诉被告）全椒奥晟公司有限公司支付违约金2万元；四、上述第二、三两项相抵后，原告（反诉被告）全椒奥晟公司有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）徐梅英购房款160868元；五、驳回原告（反诉被告）全椒奥晟公司有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）徐梅英其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9702元，减半收取4851元，反诉费1958元，由原告（反诉被告）全椒奥晟公司有限公司负担4851元、被告（反诉原告）徐梅英负担1958元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  张文全二〇一九年十二月二十日书记员  赵 阳附判决适用的法条：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。