广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初17516号原告：田碧会，女，1972年3月12日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，原告：陈兴学，男，1957年3月13日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区，两原告共同委托代理人：刘子杰，广东格林律师事务所律师。被告：马兰芬，女，1956年12月30日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，委托代理人：陈瑞柱，男，1980年7月3日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区，是被告的儿子。原告田碧会、原告陈兴学诉被告马兰芬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告及共同委托代理人刘子杰，被告及其委托代理人陈瑞柱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告共同诉称：原告田碧会的妹妹是被告小儿子的女朋友，原告田碧会认被告及配偶陈世坤为干妈干爹，双方关系密切。因陈世坤得癌症需要医疗费，被告提出卖房筹集医疗费，经原告田碧会的妹妹、被告的小儿子沟通，两原告与被告于2018年3月18日签订房屋买卖协议，约定被告将位于广州市海珠区小港路草芳八巷14号之二房屋以25万元的价格卖给两原告，当时该房屋一直没有办理产权变更登记，两原告纯粹是出于帮助干爹干妈的心态签订协议，已经做好了房屋无法过户的准备。协议签订后，两原告支付了全部房款，并入住使用了上述房屋。2019年5月6日，被告通过诉讼方式取得上述房屋的房产证。因两原告遗失了原房屋买卖协议，双方又于2019年5月7日补签了房屋买卖协议，基本内容不变。因被告拒绝履行房屋买卖协议，且两原告现暂未取得广州市购房资格，故起诉要求：1、确认两原告与被告于2019年5月7日签订的房屋买卖协议合法有效；2、判决被告承担本案诉讼费。被告辩称：我不同意原告的诉讼请求。两原告在明知不符合广州市购房资格的情况下，骗取我的信任，以明显低于市场价格与我签订房屋买卖合同，当时陈世坤病重，需要巨额医疗费，被告没有办法去了解市场价，两原告利用我处于危困状态、缺乏判断能力的情况下，以25万元的价格签订了显示公平的买卖协议。涉案房屋是在我与陈世坤的夫妻关系存续期间购买，属于我与陈世坤的夫妻共同财产，但买卖协议上只有我一个人的签名，属于无权处分，陈世坤当时已经病重，无法表达自己意思。请求法院确认双方的买卖协议无效。经审理查明：陈世坤与被告是夫妻关系，陈世坤已于2018年5月3日死亡。两原告称原告田碧会的妹妹在2018年3月告知陈世坤生病急需钱，因被告和两个儿子都没有钱，被告希望出售涉案房屋，问两原告是否愿意购买。两原告与被告于2018年3月20日签订了房屋买卖协议，约定被告以25万元出售涉案房屋。被告确认出售房屋是为了给陈世坤筹集医疗费，但主张对房屋价格不了解，称“当时是让小儿子陈瑞铨出售房子，出于信任，卖多少钱我不管”，确认没有向中介放盘出售涉案房屋，也没有了解市场价。原、被告均确认2018年3月20日签订协议时到场人员有两原告、被告、原告田碧会的妹妹、被告小儿子陈瑞铨，签约时无人提出对价格的异议。原、被告均确认两原告已支付25万元房屋价款，并于2018年6月起实际居住使用上述房屋。被告确认售房款已全部用于陈世坤的医疗费、购药费及生活费，现已经没有剩余。被告于2018年5月31日以房屋买卖合同纠纷起诉案外人谭秀琴，本院以（2018）粤0105民初5917号案件受理后，于2018年10月25日作出民事判决书，查明被告于1985年9月26日与案外人谭秀琴签订字据，谭秀琴以26000元价格将涉案房屋出售给被告。判决：一、确认被告与谭秀琴于1985年9月26日签订的房屋买卖字据有效；二、谭秀琴在本判决生效之日起10日内协助被告将广州市海珠区草芳八巷14号之2房屋（房产登记号：补字20476）产品过户登记到被告名下（相关的费用由被告负担）。该判决已生效。被告已取得涉案房屋的不动产权登记证书。被告确认起诉该案是应原告田碧会的要求，也是原告田碧会找律师代写起诉状和参与诉讼。根据粤（2019）广州市不动产权第03209503号不动产权证，位于广州市海珠区小港路草芳八巷**之二房屋（以下简称：涉案房屋）登记在被告一人名下，房屋建筑面积为32.56平方米，混合结构，取得方式为购买，登记时间为2019年5月6日。2019年5月7日，两原告（乙方，买方）与被告（甲方，卖方）签订《房屋买卖协议》，载明内容为：签订协议的背景是2018年年初，甲方的配偶陈世坤身患重病，甲方及其子女均无钱财承担巨额医药费。由此，经由甲方及其配偶、乙方三方协商，甲方及其配偶同意将海珠区小港路草芳八巷14号之二房屋以25万元的价格卖给乙方。乙方于2018年3月18日至2018年3月20日通过银行转账的方式支付给甲方上述购房款25万元。据此，甲方与乙方曾于2018年3月20日签订一份买卖协议，该协议明确说明该房屋归甲方所有，与甲方的子女无关，甲方需配合乙方办理所有房产委托公证手续；若甲方存在违约情形，则甲方应赔偿该房屋面积相对应的市场价值。甲方配偶陈世坤于临终前留有一段录音，确认以25万元价格出售该房屋的事实。此后，甲方配偶于2018年5月3日去世，由于管理不善，甲、乙双方所持有的买卖协议不慎丢失。基于上述情况，为保障房屋买卖交易的顺利进行及保护甲、乙双方的权益，根据我国《合同法》及有关法规至规定，甲乙双方在平等自愿、协商一致的基础上，双方重新签订《房屋买卖协议》，具体条款如下：一、房屋基本情况：本合同房屋坐落于海珠区××2，建筑总面积为32.56平方米。二、房屋价格：经约定，上述房屋总价格为250000元。甲方认可乙方已于2018年3月18日至2018年3月20日通过银行转账的方式支付了该250000元的房款，乙方无须再另行支付。三、甲乙双方均认可上述房屋买卖交易开始日期为2018年3月18日（即乙方支付首笔购房款之日），乙方已于2018年3月20日履行了付款的义务，甲方已于2018年3月20日交付上述房屋。四、甲方承诺上述房屋属于甲方及其配偶的夫妻共同财产，且因甲方及其配偶、乙三方已于2018年3月20日达成买卖协议，所以上述房屋不因甲方配偶于2018年5月3日去世而转变为甲方配偶的遗产。五、甲方已于2019年5月6日取得海珠区小港路草芳八巷14号之二房屋不动产权证。鉴于乙方目前不具备房屋过户的条件，为保障乙方权利，甲方同意将该房屋的不动产权证书原件交由乙方保管；自乙方具备房屋过户条件之日起，甲方应配合乙方办理相关的房产变更手续。八、本协议生效后，甲方与乙方于2018年3月20日签订的协议不必然失效，两份协议约定有冲突的，以本协议约定为准。等。两原告提交陈世坤生前录音、微信群聊天记录及文字整理版、涉案房屋的电费缴纳记录。两原告称因遗失2018年3月20日签订的房屋买卖协议，需要补签房屋买卖协议，因此原告田碧会委托起草合同的律师建立群聊，该微信聊天群名为“田碧会草拟合同工作群”，被告于2019年4月15日使用原告田碧会的微信发送语音称“我老公生病时和我老公商量好了，因为没钱治病，就把房子卖了25万，因为几十年前买回来很便宜，才2万多，现在也不亏本。这个房子的名字都还没改，跟原房东卖了30多年了，一直都没找到原房东，田碧会就帮我找律师去法院把房产判给我本人，好再转给田碧会。当时只有与原房东的买卖协议，房产还没有转到我名下。要转到我名下才能卖出去，但我已全部把房款25万收完了，因为我急需钱给老公治病，我老公去年五月去世。田碧会的妹是我儿子的女朋友，想霸占这个房子，我不知道她有这个阴谋，我错信了她。田碧会的妹看见旁边的房子卖了150万，见我卖的这么便宜，想霸占这个房子。如果我拿到证据就不用你写了，就是因为田碧会的妹他们把证据拿了”。被告对上述证据真实性均予以确认，认为发语音时认为房屋卖25万元不亏，现在了解过认为亏了。原、被告均确认两原告现不具备广州市购房资格；均确认原告田碧会的妹妹是被告小儿子的女朋友；均确认两原告在2018年3月起开始称呼被告、被告配偶陈世坤为干妈、干爹；均确认两原告自2018年7月起按每月500元支付被告生活费约9个月左右；均确认两原告逢年过节会给被告过节费。诉讼过程中，经本院释明，被告坚持以房屋成交价格明显低于市场价为由，主张合同无效。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。从原、被告签订合同的过程来看，被告以25万元的价格出售房屋给两原告，目的是为了给配偶陈世坤筹集医疗费，出售房屋时尚未取得房产权，自2018年3月20日至本次诉讼之前，被告无论是在出售房屋时、出售房屋后、取得产权证后、补签《房屋买卖协议》时均无提出对价格的异议，且被告出售房屋时，被告的小儿子也在场，亦未提出对房屋的价格异议或提醒被告留意市场价格；被告称其与家人均不了解市场价，明显不符合常理。被告在2019年4月主动通过原告的微信发送语音给草拟合同的律师，表示房屋“买回来才2万多，现在也不亏本”，且被告时隔一年仍愿意配合两原告补签《房屋买卖协议》，说明被告对房屋的出售价格是知情并认可的，对于交易的达成并无异议。除此之外，考虑到被告出售房屋的目的特殊性，且被告已确认25万元全部用于陈世坤的治疗费、购药费及日常生活费，结合原、被告的证据及庭审陈述，本院对被告主张房屋低于市场价格、合同无效的抗辩意见不予采纳。两原告要求确认2019年5月7日两原告及被告签订的《房屋买卖协议》有效，合法合理，本院予以支持。至于被告抗辩的房屋属于其与陈世坤的夫妻共同财产，合同上没有陈世坤的签名，主张属于无权处分共有财产的意见，考虑到陈世坤当时患病，被告作为其配偶以出售房屋筹集医疗费为由与两原告签订房屋买卖协议，且出售房屋时尚未办理产权变更登记手续，对于两原告而言，被告的行为已构成表见代理，且款项实际用于陈世坤医疗，亦未损害共有人权益，故本院对被告的抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第六十条之规定，判决如下：确认原告田碧会、原告陈兴学与被告马兰芬于2019年5月7日签订的《房屋买卖协议》合法有效。本案诉讼费5050元，由被告承担。上述受理费由两原告预缴，被告在本判决生效之日起7天内将应负担的受理费直接支付给两原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭 谧人民陪审员  蔡元霞人民陪审员  陈振梅二〇一九年十二月九日书 记 员  彭智媚陈兆尊