襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初5123号原告（反诉被告）：代碧芳，女，1986年5月15日出生，汉族，住深圳市宝安区。委托诉讼代理人：释国强，襄阳市樊城区中原法律服务所法律工作者。特别授权代理。被告（反诉原告）：李丹，女，1982年4月2日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：蔡明杰，襄阳市襄州区鹿门法律服务所法律工作者。一般授权代理。原告（反诉被告）代碧芳与被告（反诉原告）李丹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）代碧芳的委托诉讼代理人释国强，被告（反诉原告）李丹及其委托诉讼代理人蔡明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）代碧芳向本院提出诉讼请求：1.判令李丹双倍返还购房定金100000元，并退还代碧芳为李丹垫付给开发商的违约金33812元；2.本案的诉讼费由李丹负担。2019年10月21日，代碧芳增加一项诉讼请求为要求解除代碧芳、李丹口头签订的《商品房买卖合同》。事实和理由：2018年8月8日，经湖北金华城房地产营销有限公司凤凰城分公司的介绍，代碧芳、李丹签订了《二手房买卖合同》，李丹将位于襄阳市××区××路××单元××号房屋卖给代碧芳。合同签订的当日，代碧芳即依约支付了50000元定金。过后代碧芳了解到，李丹因存在多方违约，导致房屋产权证被开发商扣押，无法实现合同目的。为了解决根本问题，代碧芳、李丹、中介公司三方协商，李丹拖欠开发公司的违约金33812元由代碧芳垫付后抵购房款，合同继续履行，但当代碧芳将应由李丹支付的33812元违约金垫付给开发商后，因李丹仍然拖欠银行贷款，合同仍然无法履行。随后三方协商，李丹返还定金，中介方退还中介费，合同解除。中介公司依约退还了中介费，合同解除，但李丹以没钱可退，要等自己的房子再次卖出去才有钱可退为由，不愿退钱，请求法院依法判决。被告（反诉原告）李丹在本诉中辩称，1.代碧芳诉请无事实及法律依据，请求驳回其诉讼请求。2.33812元不是违约金而是购房款，代碧芳将其定性为违约金属于认定事实错误，请求人民法院予以纠正。被告（反诉原告）李丹向本院提出反诉请求：1.请求依法判令继续履行双方于2018年8月8日签订的《二手房买卖合同》；2.本案本诉与反诉的诉讼费用由代碧芳承担。事实和理由：2018年8月8日，代碧芳经湖北金华城房地产营销有限公司凤凰城分公司的推荐，与李丹签订《二手房买卖合同》，约定李丹将自己所有的，位于襄阳市××区××路××单元××号房屋出售给代碧芳。合同成立后李丹按照约定将与该房屋相关的全部资料交给金华城房产，由其办理房屋交易手续。同年8月24日，代碧芳突然通知李丹因家人意见不一致，自己不想买这个房子了，并要求返还已收取的50000元购房定金和垫付的33813元房贷款，李丹明确表示不同意解除合同，代碧芳说要交易就换一家中介公司，并要求李丹出具收条。随后李丹为了让代碧芳不认为自己是个不讲诚信的人，就给代碧芳出具了《收条》。2019年7月16日，代碧芳向樊城区人民法院提起诉讼，要求李丹返还购房定金100000元，李丹认为在房屋买卖中是由于代碧芳的根本违约，才导致《二手房买卖合同》没有继续履行，李丹没有《二手房买卖合同》中导致解除合同的违约行为。为维护自己的合法权益，故提起反诉。原告（反诉被告）代碧芳在反诉中辩称，1.本诉与反诉不是同一法律关系，不能合并审理，应另案起诉，确认解除合同的效力。2.二手房合同已经解除，失去了继续履行的基础条件。2018年8月8日签订的《二手房买卖合同》的主体是出卖人甲方李丹，买受人乙方代碧芳，中介方丙方三方签订的，合同条款约定，付款方式为按揭贷款，要求甲、乙双方于本合同签订之日起七日内将银行申请按揭贷款资料交于丙方，由丙方协调与银行的贷款手续。而李丹因为与房屋开发商之间的纠纷将房产证扣押在开发商处，无法办理该房产过户手续，导致贷款资料不能按约定的时间提交丙方，合同目的不能实现。后经甲、乙、丙三方协商，乙方返还购房定金，丙方退还中介费，收回合同，至此合同解除。丙方均已通知了甲、乙双方，并将甲、乙手中的《二手房买卖合同》原件收回，失去了继续履行的基础条件。李丹以没钱可退，要等自己的房子再次卖出去方有钱可退为由，不愿退款。李丹在一年后提出反诉要求继续履行合同，虽然是同一标的物，但不是同一买卖关系，应该签订另外的《二手房买卖合同》。合同条款也应该另行约定。买房人可以是代碧芳，也可以是其他不特定的任何人。如果非要代碧芳购买，就是强买强卖，于法无据，请求法院驳回李丹的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2018年8月8日，李丹作为甲方，代碧芳作为乙方，湖北金华城房地产营销有限公司凤凰城分公司作为丙方，签订《二手房买卖合同》，主要内容为代碧芳购买李丹位于襄阳市××区××路××单元××号的房屋，房屋交易价格1030000元，购房定金为50000元，由李丹直接收取，房款以按揭贷款方式支付，任何一方不履行本合同，致交易未能完成的，应当向对方承担违约责任，如甲方在收取乙方交付的购房定金后违约，乙方有权解除合同并要求双倍返还定金或要求甲方按房产转让价格的20%支付违约金。合同签订当天，代碧芳向李丹支付定金50000元。后代碧芳与李丹不欲通过湖北金华城房地产营销有限公司凤凰城分公司签订《房屋买卖合同》，向该公司提出解除《二手房买卖合同》，该公司收回合同原件并将中介费退还代碧芳。合同解除后，代碧芳与李丹仍想继续交易。因李丹拖欠案涉房屋开发商各项费用及违约金共33812.52元，致使房产证被房屋开发商扣押，经与代碧芳协商，代碧芳代李丹缴纳该费用，案涉房屋开发商湖北金福坤房地产开发有限公司向李丹出具收据。2018年8月24日，李丹向代碧芳出具《收条》，载明：“今收到代碧芳购房订金83813元，大写：捌万叁仟捌佰壹拾叁元整。其中五万元整于2018年8月8号转入对方要求的支付宝账号，另三万三千八百壹拾叁元于2018年8月24号，经银行转入对方要求的房屋开发商账户，用于还对方购房违约金。房子位于：襄阳市樊城区长征路与三元路的交汇处普鑫·上东郡第2幢1单元2-1-16-2号房”。李丹以按揭贷款的方式偿还该房屋房贷，在向开发商交清33812.52元后已领取房屋产权证书。本院认为，李丹、代碧芳、湖北金华城房地产营销有限公司凤凰城分公司签订的《二手房买卖合同》已由三方协商解除。该合同虽已解除，但在合同解除后，代碧芳与李丹仍想继续交易，代碧芳代李丹向房屋开发商缴纳33812.52元，且2018年8月24日的《收条》载明该33812.52元与2018年8月8日代碧芳向李丹支付的50000元均为购房订金，故本院认定代碧芳与李丹在《二手房买卖合同》解除之后，存在房屋买卖的共同意思表示，该意思表示不违反法律法规的强制性规定，双方已构成房屋买卖合同关系，虽未签订书面合同，但不影响该房屋买卖合同的效力，双方均应按约定履行自己的义务。代碧芳认为李丹欠银行按揭贷款，使合同无法履行，以李丹根本违约为由提出本案本诉诉讼请求，本院经审查认为，李丹在向开发商交清33812.52元后已领取房屋产权证书，且房屋存在按揭贷款并不影响房屋买卖合同的效力及实际履行，故本院对代碧芳请求解除其与李丹口头签订的《商品房买卖合同》，及请求李丹双倍返还购房定金100000元，并退还为李丹垫付给开发商的违约金33812元的诉讼请求，本院依法不予支持。李丹请求继续履行双方于2018年8月8日签订的《二手房买卖合同》的反诉诉讼请求，因该合同已解除，故对该反诉诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）代碧芳的本诉诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）李丹的反诉诉讼请求。本诉案件受理费2976元，由原告（反诉被告）代碧芳负担，反诉案件受理费1488元，由被告（反诉原告）李丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张武英人民陪审员  柴辉凌人民陪审员  刘 宁二〇一九年十二月十二日法官助理程丽丽书记员杨逢阳