湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0103民初5484号原告（反诉被告）：长沙华盾实业有限公司，住所地长沙市芙蓉区解放东路**华天大酒店**。法定代表人：邓永平，执行董事。委托诉讼代理人：刘渊恺，湖南启元律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭程凯，湖南启元律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖南财润超市发展有限公司，住所地，住所地长沙市天心区新姚南路**华天苑****iv>法定代表人：蒋湘泰。委托诉讼代理人：向雄飞，广东天胜律师事务所律师。原告长沙华盾实业有限公司（以下简称“华盾实业公司”）诉被告湖南财润超市发展有限公司（以下简称“财润超市公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序进行审理，被告财润超市公司提出反诉。原告（反诉被告）华盾实业公司委托诉讼代理人刘渊恺、被告（反诉原告）财润超市公司法定代表人蒋湘泰及委托诉讼代理人向雄飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）华盾实业公司向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告向原告支付欠缴租金3563047元（自2016年11月1日起计算，暂计算至2019年5月31日），实际支付至房屋返还之日；二、判令被告向原告支付上述欠缴租金的逾期违约金1636587.94元（暂计算至2019年5月31日），实际应计算至支付之日；三、判令解除原被告签署的《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》；四、判令本案的诉讼费用、保全费用由被告承担。事实和理由：2015年10月8日，原告与被告签订《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）并约定：原告将华天苑的地下商业区域（以下简称租赁房屋）出租给被告作为综合超市使用，租期为10年，租金每季度支付壹次，被告应在每季度最后一个月的5日前预付下季度租金，并结清上季度除租金以外的其它一切费用；装修免租期为壹拾贰个月：从2015年10月31日至2016年10月31日为免租期，租金从2016年11月1日起计算（装修免租期满后第一天起计算）。免租期内除租金以外的其他费用由被告自行承担。租赁合同对违约责任亦进行了相应约定，如被告逾期交付租金及其他费用的，被告应补交欠费，若超过一个月内补交欠费的，每逾期一天，应向原告支付当期欠缴金额千分之一的逾期违约金。因被告自合同签署后未缴纳任何租金，原告于2018年1月8日向被告发函要求立即支付拖欠的租金。后虽经原告多次催促被告支付租金，被告始终拒绝支付。原告认为，鉴于被告违反合同约定自租金起算日起从未缴纳过租金，应当依照合同约定承担违约责任，向原告立即支付拖欠的租金及相应的逾期违约金。同时，被告拒不缴纳租金的行为已构成严重违约，租赁合同目的已不能实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定，原告有权解除合同。被告（反诉原告）财润超市公司针对华盾实业公司的起诉辩称，1、原告提出的租赁物一直没有达到交付的条件。因为到目前为止，原告所指的租赁物尚未完成公安消防部门的验收合格意见书，租赁物一直未达到交付条件。2、被告为原告垫付了大量的资金和费用原告一直没有给予，同时被告因为租赁原告的有质量问题的租赁物发生巨大经济损失，理应由原告承担，但是原告一直没有赔偿。3、原告所指未给付租金与事实不符，因为双方一直探讨原告应付给被告的赔偿款及垫付的费用抵扣租金，只是因为双方没有达成具体的一致意见，尚未实际进行抵扣，但是抵扣租金的意见是一致的，同时被告在反诉状中也提出要求。双方进行清算，原告应当支付给被告的赔偿款及垫付的费用，经过计算后，用其中的一部分抵扣租金，不存在被告欠付原告租金的问题。所以，原告所提诉讼请求是不成立的，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）财润超市公司向本院提出如下反诉请求：一、请求判令反诉人继续履行房屋租赁合同；二、请求判令被反诉人向反诉人支付直接损失赔偿款人民币3783220元；三、请求判令被反诉人支付反诉人为其垫付的款项3858292元；四、请求判令被反诉人向反诉人支付其他损失赔偿，包括但不限于资金财务成本（111.5万元+30.8万元＝142.3万元）、招商成本20万元、人员成本108万元等共计270.3万元；五、判令驳回被反诉人的全部诉讼请求；六、判令被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2015年10月8日，反诉人与被反诉人签订《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》，约定被反诉人将华天苑地下商业区域出租给反诉人使用，租期为10年。合同同时约定“甲方协助乙方并提供为乙方申请办理商业证照之必要文件，包括：国有土地使用权证或有效证明、一次消防验收合格意见书等。”“如因甲方原因，乙方有权按照甲方延迟时间顺延，因甲方原因未能取得营业执照，如超过免租期，乙方仍不须交纳租金”（见合同第五条（一）第4项）；“本合同生效后，甲方须提供乙方为经营目的有必要上货通道和理货空间）同时甲方协调为乙方经营需要的进货通道保持通畅”［见合同第五条（一）第7项］；“合同期内，甲方为出租场地提供基本设施，包指配电设备、电源、电梯、一次消防设备，其中两台平步电梯在乙方开业前完成安装、调试并无偿交付给乙方使用”［见合同第五条（一）第11项］；“甲方确保设施、设备完好移交给乙方，双方当场验收清点后签字确认，物业移交前如设备存在故障或不能正常使用的，由甲方出资修复”［见合同第五条（一）第13项］；“甲方提供完善及完好的一次消防固定设施给乙方”［见合同第五条（一）第18项］；“租赁房屋内部的修缮是乙方的义务。但公共部分的修缮、甲方应督促物业管理部门对租赁房屋公共部分及时修缮，做到不漏、不淹、三通和房屋状况良好”［见合同第五条（二）第10项］；“如因房屋质量问题导致乙方无法使用而退租，乙方免于赔偿”［见合同第九条（二）］；“如因不可抗力或甲方原因，导致该物业任何部分被损坏之后15天甲方不进行重建复原工程，乙方有权进行所有必要的重建复原工程，而甲方应补偿乙方由此而引起的必要花费及开支，或由乙方在租金中扣除”［见合同第十条（一）］。反诉人按照合同约定交纳了保证金40万元。反诉人接管租赁房屋之后，即开始进行装修和招商工作。但因为该租赁房屋存在严重的大面积漏水的质量问题，致使反诉人前期所做的全部装饰装修以及一些空调、电器、设备、货架等全部报废，至2016年1月，已造成反诉人直接的经济损失达3783220元（其中装修工程款损失254万元、中央空调费用37.922万元、招商广告花费7.6万元、货架定金损失40万元、弱电监控设备5万元、消防设备14.2万元、策划设计宣传招商费用19.6万元）。除此之外，由于应当由被反诉人完成的租赁房屋的一次消防设施一直没有完成，不能达成国家规定的一次消防合格验收条件，致使租赁房屋不能正常投入使用（消防验收窗口称：此地下室原来报建时不是商业用途，是以地下车库报建的（如果改做商业用途，必须重新改规划，消防重新报建，并予以相应的处罚）。直至2018年6月长沙市公安消防支队到现场核查时，再次提出如果改做商业，消防楼梯间通道过窄，不符标准；勒令我司停止超市的施工，必须要先消防整改到位。为解决应当由被反诉人完成的租赁房屋的防水问题、电梯问题、配电间建设、新风系统、强排烟系统、一次消防问题等，反诉人先后为被反诉人垫付的资金达到3858292元（其中电梯购买及安装垫付70万元、电梯井设计垫付2.2万元、消防通道和楼梯改造垫付97.3093万元、配电房建设垫付48.72万元、防水工程款4次垫付156.5999万元、强排烟垫付费用11万元），被反诉人至今未付一分。为安善解决超市部分租赁房屋的漏水损失问题，被反诉人认可反诉人股东组建长沙财润商贸有限公司实际租赁经营同属于被反诉人的长沙市天心区新路198号华天苑11号栋酒店楼，三方经多次协商，一致同意以超市的损失以及垫付费用抵偿酒店楼的租金，一揽子解决两处租赁房屋的租金问题、超市的损失补偿问题和垫付资金的支付问题，但由于被反诉人的原因一直未能达成书面协议。对于第四项其他损失270.3万元的反诉请求，因为被反诉人的种种问题，租赁房屋迟迟不能投入使用导致的损失有：一、资金财务成本的计算。1、111.5万元是以反诉人的直接损失3783220元为基础，按照每年10％的财务成本费率，自损失已全部发生的2016年1月起暂时计算至2019年1月底超市试营业，共计为3年零半个月，共计约为111.5万元。2、30.8万元是以反诉人为华盾实业公司垫付的3858292元为基础，按照每年10％的财务成本费用，自2018年7月底（最后一次消防通道垫付费用发生之日）至华盾实业公司起诉之日（2019年6月）止约9.5个月的财务成本，共计约30.8万元。二、招商成本20万元。招商的成本包括宣传成本（海报、舞台、演出等）、促销成本（礼品等）、人工成本等，超市最终招商成功金额约100万元）按照20％的成本比例计算，约为20万元（行业通常的招商成本一般超过50％）。三、人员成本108万元计算。2016年1月至2019年1月超市试营业，财润超市实际拥有的人工为6人，平均每人每月5000元计算，36个月共计108万元。针对被告（反诉原告）财润超市公司的反诉，华盾实业公司辩称，1、华盾实业公司租给财润超市公司的房屋已经通过竣工验收，华盾实业公司办理了相应的产权证照，系质量合格房屋。2、标的房屋竣工验收时，同时通过消防验收备案，符合2013年当时有效消防文件。3、财润超市公司未就相关损失向华盾实业公司提交过确实有效证据，相关资料不全导致华盾实业公司无法核实房屋质量问题。4、财润超市公司所称相关新风系统、强排烟系第二次装修为经营需要增添的设施，不能算在防水等问题导致的损失当中。综上，除应由华盾实业公司承担的合理的防水工程费用及电梯费用外，财润超市公司未提交全面有效合同及凭证的相关损失或支出，不能视为合理损失。请求法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据证据和当事人陈述，本院查明事实并认定如下：一、就华盾实业公司本诉主张的事实查明与认定2015年10月8日，华盾实业公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的财润超市公司签订《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》，约定内容有：1、甲方将自有或有权出租的坐落在湖南省长沙市新姚南路198号华天苑的地下商业区域出租给乙方作为综合超市使用，面积6761平方米。2、租赁期限为壹拾年，2016年11月1日起至2026年11月1日止。3、租金按人民币17元/平方米˙月计算，1379244元/年，即人民币114937元/月。从第六年开始逐年递增5%，租金每季度支付一次。4、装修免租期为壹拾贰个月，从2015年10月31日至2016年10月31日为免租期，租金从2016年11月1日起计算。5、乙方按照国家标准进行消防改造后，甲方应积极配合乙方办理相应消防报建、验收手续，所发生的相应费用由乙方承担。6、甲方协助乙方并提供为乙方申请办理商业证照之必要文件，包括国有土地使用权证或有效证明、一次消防验收合格意见书等。如因甲方原因，乙方有权按甲方迟延时间顺延，因甲方原因未能取得营业证照，如果超过免租期，乙方仍不须交纳租金。7、合同期限内，甲方为出租场地提供基本设施，包括配电设备（正常使用所需用电负荷）、电源、电梯、一次消防设备，其中两台平步电梯（自动人行道）在乙方开业前完成安装、调试并无偿交付给乙方使用。8、租赁房屋内部的修缮是乙方的义务。但公共部分的修缮，甲方应督促物业管理部门对租赁房屋公共部分及时修缮，做到不漏、不淹、三通和房屋状况良好。9、本合同签订后，乙方应自行办妥华天苑地下商业区域在工商、税务、消防等职能部门有关证照并承担一切法律责任，相关费用由乙方承担，甲方予以协助，但因证照办理未果而造成的损失由乙方自行负责，与甲方无关。10、如乙方逾期交付租金及其他费用的，乙方应补交欠费，并且超过一个月补交欠费的，每逾期一天，应向甲方支付当期欠缴金额千分之一的逾期违约金。连续60天欠缴各种费用，乙方除应支付所欠费用及违约金外，甲方有权单方面解除合同。11、如因房屋质量问题导致乙方无法使用而退租，乙方免于赔偿。12、如因不可抗力或甲方原因，导致该物业任何部分被损坏之后15天内甲方不进行重建复原工程，乙方有权进行所有必须的重建复原工程，而甲方应补偿乙方由此而引起的必要花费及开支，或由乙方在租金中扣除。如因甲方原因重建复原工程在损坏发生后30天仍未动工，乙方有权解除合同。至华盾实业公司起诉，财润超市公司未向华盾实业公司实际支付租金。合同签订后，财润超市公司组织了装修与招租等工作。因租赁房屋存在较为严重的渗漏水现象，从第一次装修开始到2018年6月，财润超市公司持续进行多次防水工程。其间2017年1月份，华盾实业公司自行组织一次防水工程建设，花费8.5万元。财润超市公司进行的第一次装修与招租工作停顿。并且，按照租赁合同约定应由华盾实业公司承担安装义务的基本设施，如配电设备、电梯等均由财润超市公司进行了承建与垫付。2018年3月25日，财润超市公司组织了最后一次防水修缮工程，工期为2018年3月25日—6月25日。现双方均自认，租赁房屋已转租给他人作为超市于2019年1月营业至今。另，在财润超市公司就租赁房屋维修与对外招商过程中，刘光强进行一定的款项支付等，财润超市公司对此认可为公司行为。二、就财润超市公司反诉主张的事实查明与认定（一）租赁房屋装修款损失问题。财润超市公司提交了财润超市公司于2017年1月8日与廖四明签订财润时尚购物广场装修工程清算协议书。该协议书载明对该购物广场财润超市公司已经支付208万工程款，现经估算再给予廖四明结算款46万元。2018年2月11日，廖四明出具了46万元收条。财润超市公司未提交装修合同以及已支付208万工程款银行支付凭证等，因证据不足，对于该笔款项损失主张，本院不予支持。（二）租赁房屋中央空调安装费损失问题。财润超市公司提交了有时间为2018年5月11日的长沙粤裕能源设备科技有限公司的清单结算表，表内载明各项费用379220.06元。但财润超市公司未提交买卖合同、收款收据、银行支付凭证等证据，因证据不足，对于该笔款项损失主张不予支持。（三）租赁房屋广告物料费用损失问题。财润超市公司提供了本院2017年8月15日作出的（2017）湘0103民初3543号民事判决书，确认财润超市公司与他人于2016年1月25签订了广告物料供应合同，已支付51000元工程款，最后判决财润超市公司还需支付工程欠款25000元。判决生效后，财润超市公司支付了该笔款项。时隔数年，因招商经营变化，该广告物料重新利用度低。因此，对于该笔款项7.6万元的损失主张，本院予以支持。（四）租赁房屋货架款损失问题。财润超市公司提供了落款时间2017年8月15日的长沙市雨花区湖南高桥大市场飞达超市货架商行（陈月明）的通知，载明该商行于2015年12月8日与财润购物广场法人蒋湘泰签订了货架采购合同，总价款1128000元，因未提货，定金40万元从属违约条款理赔给供方。并有刘光强于2015年12月8日转账给陈月明20万元的银行账户交易明细、2015年12月14日转账给陈＊明5万元的银行转账历史明细清单，以及刘光强于2015年12月22日的两次分别为5万元、5.54万元取款客户回单。但财润超市公司未提交与对方所签订的采购合同和定金收据，且该笔款项约定的定金数额显著高于正常商业交易习惯即定金标准为合同金额的20%，虽有部分金额的银行转账记录，但只对该笔款项损失主张，本院不予支持。（五）租赁房屋弱电安装费损失问题。财润超市公司提交了其法定代表人于2018年5月30日与名为长沙湘行随付信息技术有限公司但只有自然人签字的解除弱电合同协议，该协议载明双方一致解除《安防系统工程合同》，甲方向乙方代表支付现金五万元。同日，该信息技术公司出具了收款收据。财润超市公司没有提供该工程合同和银行转账凭证，故对该笔款项损失的主张，因证据不足，本院不予支持。（六）租赁房屋消防工程费垫付问题。财润超市公司提交了与张新坤于2015年11月18日签订的消防工程承包合同，该合同载明承包改造项目主要为火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消火栓系统、防排烟系统及正压送风系统、普通疏散指示系统、防火卷帘系统、消防弱电检测费用等，合同金额35万元。2016年12月27日，财润超市公司与张新坤签订解除消防工程承包合同协议，协议约定解除承包合同，财润超市公司同意支付张新坤工程款14.2万元。财润超市公司有经手人一栏只有签名为张的收款收据，以及2016年2月1日转账给张新坤3万元的银行交易明细。对于该笔款项的损失主张，财润超市公司证据不足，且即便因漏水停工解除合同，绝大部分消防设备具有抗水性，不至于因渗漏水而失去功效，故本院不予支持。（七）租赁房屋策划设计宣传招商费损失问题。财润超市公司提交了2016年1月30日与方太升签订的财润超市策划、设计、宣传和招商的结算协议，该协议载明终止本次合作，核定总费用19.6万元，除去第一次付款6万元、第二次付款5万元，本次结算向方太升支付8.6万元。财润超市公司有署名方太升的三次收款的收据，但没有相应合同和银行转账支付凭证，虽然三次支付金额并非大额，但累计金额近20万元。财润超市公司主张已支付的证据不足，对该款项损失主张，本院不予支持。（八）租赁房屋电扶梯设备及安装费垫付问题。财润超市公司提交了2015年12月14日与湖南瀚鼎机电设备有限公司分别签订的电扶梯设备合同和电扶梯设备安装合同（供货方法定代表人一栏签字人为蔡云峰），合同价分别为45.8万元和28万元。同日，两公司签订优惠补充合同，前两合同金额总计确定为70万元。2018年10月28日，署名为蔡云峰出具刘光强电梯设备款42万元的收据。2019年1月22日，署名为蔡云峰的再次出具刘光强电梯安装款28万元的收据。根据华盾实业公司与财润超市公司间租赁合同约定，电梯安装为华盾实业公司义务，故财润超市公司主张所垫付的该笔70万元款项应由华盾实业公司支付，本院予以支持。（九）租赁房屋电扶梯设计费垫付问题。财润超市公司提交了署名为范祥伟于2015年12月8日出具的收到扶梯改造设计费2.2万元的收条。财润超市公司提交了户名为范祥伟的同日银行存款2.2万元的存款凭条。电梯安装之前进行必要设计，属于电梯安装的合理支出，故对财润超市公司主张该款项系垫付款项应由华盾实业公司支付，本院予以支持。（十）租赁房屋通道和楼梯改造费垫付问题。财润超市公司提交了楼梯及通道改造投标总价表（973093.16元）、长沙市公安消防支队出具建设工程消防设计审核意见书、中国有色金属长沙勘察设计研究院有限公司的施工图、财润超市公司给华盾实业公司消防楼梯改建的函以及华盾实业公司给财润超市公司关于“公寓楼-地下车库通道改造问题”的回函等。但是没有施工合同、结算单据、银行转账支付凭据（提交的14.2万元收款收据与张新坤承包消防工程同一）。因证据不足，对财润超市公司主张垫付该笔款项由华盾实业公司承担，本院不予支持。（十一）租赁房屋配电房建设及电缆安装费垫付问题。财润超市公司提交了2015年10月8日与湖南荣腾电力建设有限公司签订的配电房建设及电缆安装工程合同，该合同载明合同价款48.72万元。2017年12月14日，湖南荣腾电力建设有限公司出具华天苑配电间施工作业量及工程流程。有自然人签名捺印但湖南荣腾电力建设有限公司没有盖章的收款收据，没有银行转账支付凭证。尽管房屋租赁合同约定华盾实业公司提供包括配电设备在内的出租场地基本设施，故对财润超市公司主张垫付该笔款项由华盾实业公司承担，本院予以支持。（十二）租赁房屋防水工程费用垫付问题。2016年1月8日，华盾实业公司出具工程联系函承认华天苑小区入口处地下室顶板漏水项目9.7万元，从租金中扣除。2016年5月8日，华盾实业公司又出具工程联系函承认渗漏水点修缮费用6万元，其中5万元从租金中扣除，另签补充协议予以确认，1万元由财润超市公司承担，修缮处若再次出现渗漏水现象，由财润超市公司自行修缮，华盾实业公司不再负责。2016年7月4日，华盾实业公司再次出具工程联系函承认渗漏水点修缮及电梯基坑集水井抽排费用10.48万元，从租金中扣除，另签补充协议予以确认，修缮处若再次出现渗漏水现象，由财润超市公司自行修缮，华盾实业公司不再负责。2018年3月25日，长沙财润商贸有限公司与江苏凯伦防水工程有限公司（授权代表人王雄）签订华天苑地下室防水修缮工程合同，合同总价2597509元。财润超市公司提供的华天苑酒店及超市防水修缮结算总价表中载明，地下商场防水修缮工程，地下商场防水修缮工程造价125上华盾实业公司三次工程联系函及财润超市公司华天苑酒店及超市防水修缮结算总价表中的地下室防水修缮金额合计150.299922万元。保证租赁房屋质量合格，不能因漏水而致使承租人不能正常使用，是出租人所应承担的义务。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。鉴于华盾实业公司同意承担第一次、第二次防水、第三次防水费用，以及财润超市公司第四次防水工程价情况，对于财润超市公司垫付的150.299922（9.7+5+10.48+125.119922）万元防水工程款由华盾实业公司承担的主张，本院予以支持。（十三）租赁房屋强排烟系统安装费用垫付问题。财润超市公司仅提供一份公司自己确认的防排烟及报警系统费用清单（清单为38.6375万元，反诉主张强排烟安装垫付11万元），但没有其他证据提交。财润超市公司的该款项已垫付并应由华盾实业公司承担主张，证据不足，本院不予支持。（十四）租赁中资金成本、招商成本、人员成本等其他损失问题。依据以上查明事实，财润超市公司就租赁房屋存在直接损失、为华盾实业公司垫付费用、第一次招商失败等情形。所以，到第二次招商成功即2019年1月1日起需要支付租金之前，财润超市公司确实存在成本支出损失问题，因该项损失无法进行精准计算，故本院酌定该项损失为20万元，由华盾实业公司承担。对财润超市公司超出此金额的诉请，本院不予支持。本院认为，华盾实业公司与财润超市公司之间签订的租赁合同，是当事人之间意思自治的表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同成立生效后，合同当事人应该严格按照合约规定履行，如有违约行为，应该承担相应法律责任。本案财润超市公司承租了华盾实业公司房屋，应该支付相应租金，但有正当抗辩理由除外。本案租赁房屋因存在渗漏水质量问题，作为出租方的华盾实业公司应该对此承担维修责任，维修期间影响使用的，应当相应减少租金。因此，财润超市公司以此抗辩渗水期间不应承担租金支付的理由成立。鉴于租赁房屋不间断渗漏水、双方曾组织多次进行防水等情况，因此租金的支付理应从最后一次防水工程完毕后计算。因为财润超市公司未提供该次防水工程的完工准确日期，故可将防水工程合同约定的完工日期视为工程完工日期。大型防水工程完毕后，需要一定合理期限组织验收，租赁合同又曾约定装修免租期为一年，基于再次装修必须从防水工程完毕后才能进行的客观现实，并综合考虑此前装修免租期限的约定，本院酌定租赁房屋防水工程验收及装修免租期共计半年至2018年12月31日。在此期限内，财润超市公司不应承担租金支付，其相应抗辩理由成立，本院予以采信。故财润超市公司向华盾实业公司应付租金应从2019年1月1日起计算，根据114937元/月租金标准计算至本案判决之日（从2019年1月1日至2019年12月31日计12个月），合计为1379244元。财润超市公司欠付租金，但华盾实业公司此前本身又欠付财润超市公司款项且高于应收租金，如互负的金钱债务抵销后，财润超市公司不存在逾期应付租金情形。所以，华盾实业公司要求财润超市公司支付欠缴租金的逾期违约金理由不成立，本院对其该诉请不予支持。如上所述，财润超市公司在租金支付问题上并未构成违约，不符合租赁合同所约定的解除条件，且6千余平方米的租赁房屋被装修安排为综合超市正在运营，财润超市公司又意愿继续承租，所以对于华盾实业公司主张解除房屋租赁合同的诉请，本院不予支持。对于财润超市公司的反诉诉请部分，如上述本院不支持华盾实业公司请求解除租赁合同理由，对于财润超市公司请求继续履行租赁合同的请求，本院予以支持。财润超市公司主张因租赁房屋渗漏水而导致直接经济损失赔偿诉请，证据不足部分，本院不予支持，对证据充分的7.6万元广告物料费，本院予以支持。财润超市公司主张的为华盾实业公司垫付租赁房屋基本设施的款项，对于有证据证明属于垫付事项需华盾实业公司承担的271.219922万元，本院予以支持，超出部分不予支持。财润超市公司主张其他损失赔偿款，本院酌定支持20万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖南财润超市发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）长沙华盾实业有限公司支付租金1379244元（至2019年12月31日）；二、原告（反诉被告）长沙华盾实业有限公司继续履行与被告（反诉原告）湖南财润超市发展有限公司于2015年10月8日签订的《华天苑地下室商业区房屋租赁合同》；三、原告（反诉被告）长沙华盾实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南财润超市发展有限公司支付直接损失赔偿款76000元；四、原告（反诉被告）长沙华盾实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南财润超市发展有限公司支付垫付款项2712199.22元；五、原告（反诉被告）长沙华盾实业有限公司于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）湖南财润超市发展有限公司支付其他损失200000元；六、驳回原告（反诉被告）长沙华盾实业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）湖南财润超市发展有限公司的其他反诉请求。互负金钱债务的，可以进行抵销，抵销后未付余款须按判决要求支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉与反诉受理费减半合计收取66032.5元，长沙华盾实业有限公司、湖南财润超市发展有限公司各负担一半。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  彭丁云二〇一九年十二月三十一日法官助理余航书记员唐丹