辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0114民初12351号原告：沈阳澳源房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区。法定代表人：辛伟汕，职务系董事长。委托诉讼代理人：宋晓杰，系辽宁同泽律师事务所律师。被告：孔祥琴，女，汉族，1973年1月18日出生，住辽宁省宽甸满族自治县，（缺席）第三人：中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行，住所地沈阳市和平区。负责人：窦文春，系该行行长。委托诉讼代理人：林伟，男，汉族，1967年4月11日出生，该单位职员，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：尹春红，女，1967年9月25日生，汉族，该单位职员，住址沈阳市沈河区。原告沈阳澳源房地产开发有限公司诉被告孔祥琴，第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳澳源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋晓杰、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的委托诉讼代理人林伟、尹春红到庭参加了诉讼，被告孔祥琴经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳澳源房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的关于沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：E1509097454），并判令被告支付解除合同违约金48800元（按总房款的20%计算）；2、判令被告配合原告到沈阳市房产局办理沈阳市于洪区房屋的《商品房买卖合同》的合同备案和预购商品房预告登记撤销手续（合同备案号：E1509097454），并将房屋返还给原告；被告、第三人协助原告到沈阳市房产局办理撤销该套房屋的预购商品房抵押权预告登记手续；3、判令被告一次性结清被告向有关收费单位结清的欠费（截止实际交还原告房屋之日止）包括物业费1958元和电梯费446元（暂计自2017年10月27日至2019年5月15日止，具体偿还金额以实际发生为准）、采暖费423元（自2017年11月1日至2017年11月30日止），备案费用（备案费210.42元、信息费42.08元、印花税122元、刷卡手续费62元）442.5元。银行诉原、被告金融借款合同纠纷中，原告承担的受理费3214元，保全费1248元，公告费800元。4、判令被告支付保函费1000元、律师费10000元。5、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与被告与2015年9月14日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）及补充协议。合同约定：被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区商品房，房屋建筑面积70.14平方米，房屋单价3478.76元，房屋总价为244000元；付款方式：补充协议第六条第1款（3）项约定：“买受人于合同签订日当天（即2015年9月14日）支付总房价的30.33%作为首付款计人民币74000元，剩余房款170000元整，买受人自行向商业银行申请按揭贷款”；合同第七条第1款（2）约定，“买受人逾期付款超过60日的，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付房款的40%支付解除合同违约金”补充协议第六条第1款（3）-4项约定：“如因买受人逾期偿还贷款，导致银行解除贷款合同或宣布全部贷款提前到期的，出卖人有权单方解除合同。……出卖人解除合同的，买受人应承担总房款40%的违约金和出卖人的所有实际支出(含差旅费、公告费、鉴定费、评估费、执行费用、律师费、实现债权费用等)，买受人交回房屋，装修部分无偿交回，不得损坏”。合同还对双方的权利义务，违约责任等作了明确的约定。合同签订后,原告按约定履行了义务,但被告却违约未履行合同约定的义务:一、被告未按约定支付原告购房款,截止2018年2月,被告还拖欠剩余房款18000元未支付。经原告多次友好催收，被告均拒绝支付。二、被告与原告、第三人签订了《个人住房借款/担保合同》，约定由第三人为被告购房提供17万元按揭贷款，原告为被告的按揭贷款提供阶段式连带保证责任。但在第三人为被告发放贷款后，被告却违约未履行归还银行贷款本息的义务，截止2018年2月，被告已连续多期拖欠第三人的贷款本息，导致第三人诉讼要求原告承担连带保证责任，经沈阳市和平区人民法院（2018）辽0102民初9533号民事判决书，判决原告偿还被告拖欠第三人全部欠款，现原告已将钱款154550.73元全部清偿完毕。被告孔祥琴经本院依法送达起诉状副本及开庭传票后，未到庭参加诉讼，未提出答辩意见。第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行述称：原告已替被告偿还完毕银行贷款。如果法院判决解除原、被告之间的商品房买卖合同的情况下，我行可以协助配合原告办理撤销抵押权的预告登记手续。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月14日，原告与被告签订了编号为E1509097454的《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区商品房，建筑面积70.14平方米，房屋总价款244000元，购房首付款为74000元，剩余170000元采用贷款方式支付，补充协议约定，若买受人逾期付款超过60日，以及买受人逾期未归还银行按揭贷款导致出卖人承担连带担保责任，出卖人有权解除合同，买受人承担房价款40%的违约金，买受人交回房屋，保证出卖人二次出售。2015年10月16日，被告孔祥琴（借款人、抵押人）与第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行（贷款人、抵押权人）及原告沈阳澳源房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》，约定贷款人向借款人提供总额为170000元的借款用于购买涉案房屋，借款期限为120个月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准；借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款利率为基准利率为基础下浮10%；还款方式为按月等额本息还款；如借款人未按约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起自本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。合同同时约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。抵押人提供登记在其名下的涉案房屋作为抵押物，保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。抵押担保及保证的范围包括：本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿进、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。合同签订后，原告为被告办理了合同备案及预告登记手续，被告支付首付款56000元，第三人为被告发放了贷款170000元。2015年10月，原告将涉案房屋交付被告使用。因被告未能按期偿还第三人的贷款，2018年12月20日，沈阳市和平区人民法院做出（2018）辽0102民初第9533号民事判决书，判决一、解除中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行与孔祥琴、沈阳澳源房地产开发有限公司于2015年10月16日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告孔祥琴于判决生效后十日内一次性偿还中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行借款本金142960.77元、利息5310.24元、罚息101.70元、复利42.30元（以上本金、利息、罚息、复利计算截止至2018年4月3日）；并自2018年4月起按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行逾期利息至判决实际偿还之日止；三、沈阳澳源房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以孔祥琴为抵押权人的抵押登记手续之日前对孔祥琴应支付的上述款项承担连带责任，并在承担连带保证责任后，有权向孔祥琴追偿；四、驳回中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行的其他诉讼请求，案件受理费3214元、保全费1248元、公告费800元，由孔祥琴、沈阳澳源房地产开发有限公司负担。原告依据该判决书履行了保证责任，于2019年6月21日向第三人代偿了借款本息及案件受理费、保全费、公告费共计154550.73元。另查明：原告与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》后，原告支付备案费210.42元、信息费42.08元。现被告孔祥琴拖欠物业费1958元和电梯费446元（自2017年10月27日暂计至2019年5月15日止）、采暖费423元（自2017年11月1日至2017年11月30日止）。再查明：本案中原告花费律师费10000元，保险费1000元。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合原告及第三人的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，以及被告孔祥琴与第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行及原告沈阳澳源房地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》，系各方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规等强制性规定，均为合法有效，各方均应按照约定履行各自的义务。由于被告未按《个人购房/购车借款及担保合同》的约定按期偿还借款，导致原告作为保证人承担了连带保证责任，向第三人偿还了被告所欠剩余全部借款及利息，依照原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，被告构成违约，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求被告支付违约金。故对于原告要求解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的请求，本院予以支持。原告要求将违约金标准酌减为按房价款20%，即要求被告支付违约金48800元的诉讼请求，本院根据案情酌情调整为房屋总价款的5%，即12200元。因被告违约，原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，签订合同时原告支付的备案费210.42元、信息费42.08元，被告应当返还原告。因被告违约，原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，被告应当将位于沈阳市于洪区商品房（建筑面积70.14平方米）返还给原告，原告应当将购房款返还给被告。被告向原告支付房屋首付款56000元，第三人为被告发放了贷款170000元。因被告未按期偿还借款，导致原告按（2018）辽0102民初第9533号民事判决书规定，支付第三人154550.73元。因被告违约，原、被告之间的《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，撤销合同备案手续是被告的附随义务，故对于原告要求依法撤销沈阳市于洪区商品房（建筑面积70.14平方米）的买卖合同备案登记和预购商品房预告登记的请求，本院予以支持。因第三人的贷款已还清，被告及第三人应协助原告办理解除房屋抵押预告登记。关于原告主张的律师代理费10000元，保险费1000元，系合理支出，本院予以支持。以上费用经折抵，在被告将涉案房屋返还给原告后，原告应返还被告47996.77元（首付款56000元+贷款170000元-违约金12200元-贷款154550.73元-备案等费用252.50元-律师费10000元-保险费1000元）。关于原告主张代偿物业费1958元、电梯费446元、采暖费423元，因未提供付款凭证，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告沈阳澳源房地产开发有限公司与被告孔祥琴2015年9月14日签订的编号为E1509097454的《商品房买卖合同》及《补充协议》于本判决发生法律效力之日起立即解除；二、被告孔祥琴于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市于洪区房屋返还给原告沈阳澳源房地产开发有限公司；三、被告孔祥琴于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理撤销位于沈阳市于洪区商品房（建筑面积70.14平方米）的商品房买卖合同的合同备案手续和预购商品房预告登记手续；四、原告沈阳澳源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告孔祥琴购房款47996.77元；五、被告孔祥琴、第三人中国农业银行股份有限公司沈阳滨河支行于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告沈阳澳源房地产开发有限公司办理撤销该房屋的预购商品房抵押预告登记手续。六、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1508元，保全费1740元，公告费560元，由被告孔祥琴承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉费，逾期不交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李 英人民陪审员 郭 那人民陪审员 孟宪宇二〇一九年十二月二十日书 记 员 魏立涛