广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初5020号原告：肇庆市建鑫住房租赁有限公司，住所地肇庆市端州区*******************、402房（住改商）,统一社会信用代码91441200MA4UU5F631。法定代表人：蒋秀环，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄思华、李祎，均是广东西江律师事务所律师。被告：池桦丞，男，1995年12月20日出生，汉族，身份证登记住址广东省德庆县********委会文兰北路西侧碧华苑C幢东2梯401单元。原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司与被告池桦丞租赁合同纠纷一案,本院于2019年9月17日受理后，依法适用简易程序审理，于同年10月28日公开开庭进行审理。原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司的委托诉讼代理人黄思华、李祎，被告池桦丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2017年10月18日签订的《租赁合同》自2019年8月12日依法解除；2.判令被告立即向原告腾退肇庆市端州区******************第7卡商铺；3.判令被告向原告支付租金27029.13元（2018年12月、2019年3月至2019年8月）；4.判令被告向原告支付迟延履行违约金3777.29元（按所欠租金总额每日1‰计算，暂计至2019年9月10日，其余违约金依此计算至被告付清租金之日止）；5.判令被告向原告支付场地占用费5593元（场地占用费每日按月租金4935元标准的200%计算，自2019年8月24日起暂计至2019年9月10日，其余占用费依此计至被告实际腾退商铺之日止）；6.判令原告可根据《租赁合同》约定没收保证金13458元；7.判令原告支付物业管理费、水费、电费垃圾费合计1468.38元（2018年12月、2019年3月至2019年8月的费用）；8.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年10月18日签订了《租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于肇庆市端州区******************第***卡商铺出租给被告，租期为2017年10月19日至2022年10月18日，其中2017年10月19日至2018年10月18日期间月租金为人民币4486元，之后每月月租金在上一年度月租金基础上按10%递增，每月3日前缴纳当月租金。截止今日，被告都未向原告支付2018年12月、2019年3月至2019年8月的租金，根据《租赁合同》第十四条第4款的约定，被告迟缴纳租金的，每迟延一日，被告应当向原告支付相当于欠款金额1‰的迟延履行违约金。鉴于被告上述违约行为，原告于2019年8月12日向被告发出了《关于与池桦丞解除〈租赁合同〉的通知书》，通知《租赁合同》自本通知书送达之时依法解除，被告应于2019年8月23日前将租赁商铺归还原告。但至今被告未向原告归还租赁商铺，根据《租赁合同》第十五条2款的约定，被告除应返还原告租赁商铺外，还应当向原告支付场地占用费，场地占用费自2019年8月24日起每日按照合同终止时该物业租金标准的200%计算。请法院支持原告的全部诉讼请求。被告池桦丞辩称：（一）对原告诉讼请求1确认双方签订的租赁合同于2019年8月12日解除无意见；（二）对原告诉讼请求2腾退涉案商铺无异议；（三）对原告诉讼请求3支付租金无意见；（四）对原告诉讼请求4违约金暂计至2019年9月10日无意见，但对原告主张2019年9月10日之后的违约金有意见，合同在2019年8月12日已经解除，原告不应该再收取违约金；（五）对原告诉讼请求5有意见，2019年8月12日已经解除合同，原告无理由再向被告收取场地占用费，租赁商铺内的物品已经清空，之前原告通知被告于2019年9月前腾退，否则自行收回商铺，所以被告认为原告在2019年9月前已收回商铺；（六）对原告诉讼请求6有意见，被告与原告协商要求退租，原告说可以用保证金抵扣租金，后来协商不成，被告不同意原告没收保证金；（七）对原告诉讼请求7支付水电费、垃圾费、物管费等费用无意见；（八）被告主动与原告沟通要求退租并没有违约，涉案商铺在租赁给被告时是毛坯状态，被告用了十多万进行装修，所以被告认为应该支付租金，违约金和场地占用费不应该支付。本院经审理认定事实如下：2017年10月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于肇庆市端州区******************第***卡的商业用房出租给乙方，租赁物业建筑面积69.02平方米；租期5年即从2017年10月19日起至2022年10月18日止，免租期为60日；租金按自然月度计算，2017年10月19日至2018年10月18日期间月租金4486元（含税），2018年10月19日至2019年10月18日期间月租金4935元（含税），2019年10月19日至2020年10月18日期间月租金5428元（含税）……乙方须于每月3日前缴纳当月租金，遇周六日、法定节假日顺延；乙方应于合同签订之日起7个工作日内，向甲方支付租赁保证金13458元，乙方未按合同约定履行义务或支付款项的，无需乙方同意，甲方有权在租赁保证金中直接扣除相应款项……租赁物业自交付乙方之日起至交还甲方之日止，乙方因装修及经营产生的水、电、煤气、通讯、网络、电视、电话、垃圾处理等相关费用，均由乙方承担；乙方必须按时自行缴付租金、水电费、治安管理费、垃圾清运费、卫生费其他一切因乙方经营而产生的费用；在乙方欠付租金等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该物业内的货物、财物转移出该物业；乙方如逾期三十天不缴付租金，甲方有权单方解除本合同，无条件收回该物业及向乙方追讨租金和迟延履行违约金，迟延履行违约金按照拖欠的租金总额每日1‰计收；本合同期满或双方协商提前解除或甲方依据本合同约定单方解除合同后，乙方在5日内交还该物业；交还期满后，乙方仍未能将符合要求该物业交还甲方的，则自交还期满之日的次日起，乙方应当每日按照合同终止时该物业租赁费标准的200%向甲方支付占用费，直至乙方按合同要求交还该物业为止；经双方同意或按本合同规定提前终止本合同时，乙方将该物业交还甲方，乙方在租赁期间加装的装饰和固定设施的所有权无偿归甲方所有，乙方不得将后来加上的装饰或固定设施拆卸或移去，必须保持其完好。合同签订后，被告依约向原告交纳租赁保证金13458元，原告亦依约向被告交付了租赁商铺。自2018年12月起，被告没有如期交租，截至2019年8月12日，被告拖欠2018年12月和2019年3月至8月租金27029.13元；拖欠2018年12月和2019年6月水费13.2元；2019年3月至8月电费366.47元；2019年3月至8月垃圾费450元；2018年12月和2019年3月至8月物管费638.71元。经催收无果后，原告于2019年8月13日通过邮政特快专递以及到涉案租赁物业张贴的方式向被告送达了《关于与池桦丞解除的通知书》，通知被告解除双方之间的《租赁合同》以及通知被告于2019年8月23日前交还涉案租赁商铺等。被告收到上述通知后并没有付清租金及相关费用，也没有交还涉案租赁物业，原告为此提起本案诉讼。诉讼中，原告为其请求4提供《违约金时细计算表》如下：欠款日期当月欠租（元）起止日期逾期天数计算公式违约金（元）2018年12月49352018.12.4至2019.9.102804935×1‰×2801381.82019年3月443.812019.3.4至2019.9.10190443.81×1‰×19084.322019年4月49352019.4.4至2019.9.101594935×1‰×159784.662019年5月49352019.5.4至2019.9.101294935×1‰×129636.622019年6月49352019.6.4至2019.9.10984935×1‰×98483.632019年7月49352019.7.4至2019.9.10684935×1‰×68335.582019年8月（1～12日）1910.322019.8.4至2019.9.10371910.32×1‰×3770.68合计27029.133777.29诉讼期间，原、被告签订了一份《商铺移交确认书》，内容为“甲乙双方于2017年10月18日签订了《租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于肇庆市******************第***卡的商铺。甲方已于2019年8月12日与乙方解除《租赁合同》，但乙方一直未交还该商铺。2019年11月1日，乙方清退商铺内的个人物品，经甲乙双方现场确认，甲方正式接收乙方移交的商铺。”《商铺移交确认书》落款处有“交接日期2019年11月7日”。本院认为，本案为租赁合同纠纷，原、被告在2017年10月18日签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思表示，其主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，原、被告应按约定履行各自的义务。一、关于合同解除。原、被告在诉讼期间签订了一份《商铺移交确认书》，确认原告已于2019年8月12日与被告解除《租赁合同》，对此本院予以确认，故原告主张双方签订的《租赁合同》自2019年8月12日解除，本院予以支持。二、对于租赁期间拖欠租金及相关费用的认定和处理。本案中，被告自2018年12月起没有如期交租，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告针对被告逾期交租的违约行为既主张没收保证金，又主张迟延履行违约金。对此本院认为，承租方向出租方缴交的租赁保证金实际上是承租方对履行合同提供的担保，当承租方逾期支付租金时，出租方可以其缴交的租赁保证金抵扣拖欠租金，因此被告缴交的租赁保证金13458元应用作冲抵拖欠租金，原告请求没收押金，本院不予支持。租赁保证金冲抵后仍拖欠的租金和费用，被告应向原告补足。对于迟延履行违约金，《租赁合同》约定按照拖欠的租金总额每日1‰计收。但该约定的违约金计算标准过高，原告提供的证据不足以证实其损失已达到该违约金水平，根据公平合理原则，违约金的计算标准调整至年利率24%为宜。截至2019年8月12日合同解除时，被告仍拖欠租金13571.13元（包括2019年5月份租金1790.81元、6月份租金4935元、7月份租金4935元、8月份租金1910.32元）、水费13.2元、电费366.47元、垃圾费450元、物管费638.71元。被告应向原告支付上述租金及相关费用，并以每月拖欠租金按年利率24%自每月4日起计付违约金给原告。综上，原告要求被告支付截至解除合同时的拖欠租金27029.13元；支付物业管理费、水电费、垃圾费合计1468.38元；以及按每月所欠租金每日1‰计付迟延履行违约金至付清之日止的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。三、对于合同解除后至商铺腾退期间的占用费处理。《租赁合同》约定，双方协商提前解除或甲方依据本合同约定单方解除合同后，乙方在5日内交还该物业，交还期满后乙方仍未交还物业，则自交还期满之日的次日起每日按照合同终止时该物业租赁费标准的200%向甲方支付占用费至交还该物业为止。该约定的占用费具有惩罚性质，除了承租人逾期腾退商铺占有使用费（租赁费）外，还包含以一倍租赁费作为标准赔偿损失。由于该计算损失的标准过高，在原告未能充分证实其损失已达到该标准的情况下，应以年利率24%为限。故被告在合同解除后至商铺腾退期间应以合同终止时商铺的租金标准4935元/月向原告支付占用费，以及自2019年9月4日起以每月应缴占用费为基准按年利率24%赔偿原告损失。原告以每月租金4935元标准的200%主张自其要求被告交还商铺之日的次日（2019年8月24日）至被告实际腾退商铺之日止的占用期间的占用费，其合理合法部分，本院予以支持。根据双方在诉讼期间签署的《商铺移交确认书》所载“2019年11月1日，乙方清退商铺内的个人物品，经甲乙双方现场确认，甲方正式接收乙方移交的商铺”，即被告已于2019年11月1日腾退并移交商铺给原告，故原告要求被告立即腾退涉案商铺的诉讼请求，本院不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司与被告池桦丞2017年10月18日签订的《租赁合同》于2019年8月12日解除。二、被告池桦丞在本判决发生法律效力之日起七日内支付截至2019年8月12日拖欠的租金13571.13元给原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司，并以每月拖欠租金为基准按年利率24%自每月4日起计付违约金给原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司，直至其付清全部租金时止。三、被告池桦丞在本判决发生法律效力之日起七日内支付拖欠的物业管理费、水电费、垃圾费合计1468.38元给原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司。四、被告池桦丞在本判决发生法律效力之日起七日内支付自2019年8月24日起至2019年11月1日止的商铺占用费11515元给原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司，并以每月拖欠占用费为基准按年利率24%自2019年9月4日起赔偿原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司损失，直至其付清全部占用费时止。五、驳回原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3115元，由原告肇庆市建鑫住房租赁有限公司负担1465元，被告池桦丞负担1650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员黄卓贤二〇一九年十二月十七日书记员梁思颖