贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初6785号原告：兰玲，女，1988年5月25日出生，布依族，住贵州省凯里经济开发区。委托诉讼代理人（特别授权）：李茂德，贵州贵信（施秉）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人（一般授权）：杨飘，贵州贵信律师事务所实习律师。被告：贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司，住所地凯里经济开发区开司大道大摆仰村东侧，统一社会信用代码：915226005733447676。法定代表人：蒋光英，公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张光华，贵州洲联合律师事务所执业律师。委托诉讼代理人（特别授权）：全玉芳，女，侗族，1971年10月14日出生，住贵州省凯里市，系公司职工。原告兰玲诉被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司（下简称：经纬房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兰玲的委托诉讼代理人李茂德、杨飘，被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司的委托诉讼代理人张光华、全玉芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告兰玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金25719.5元（319895元×日万分之二×402天:2016年1月1日至2017年2月6日）；2、判决被告支付原告逾期办证违约金57581.1元（319895元×6%×3年:2016年9月至2019年9月）；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年7月7日原被告签订《商品房买卖合同》，购买位于凯里经济开发区。合同约定原告购买的商品房套内建筑面积112.56平方米，价款按套内建筑面积计算，每平方米2842元，总价款319895元，付款方式为合同签订之日支付首付款99895元，剩余220000元银行按揭支付。合同第十一条约定被告应当于2015年12月31日前向原告交付该商品房。交付时应当符合以下条件：1、商品房已取得建筑工程竣工证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定逾期交房超过30日的，原告要求继续履行合同的，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金。合同第二十二条约定，被告承诺于2016年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。不能按约定交付且原告不退房的，被告自约定日期至实际交付房价款办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.05%的违约金。合同签订后，原告依约履行了交付购房款的义务，但被告至2017年2月6日才向原告交付房屋，至今仍未将原告房屋产权证办理并交付给原告。原告为维护自己的合法权益，故提起诉讼，请求支持上述诉请。被告经纬房开公司辩称：因原告未按期支付购房款构成违约在先，我公司不应当承担违约赔偿责任。原告与我公司于2015年7月7日签订合同，付款方式为合同签订之日支付首付款99895元，余款220000元银行按揭支付。兰玲在房屋交付后未及时交付物业费用，已欠交物管费18个月共计2492元、物业违约金149.52元构成违约。房屋面积差价款1705元，应当抵扣。如原告认为我公司违约可以要求解除合同。二、原告要求按照年利率6%支付逾期办证违约金，其理由不能成立。我公司承诺于2016年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。转移登记约定不能按约定交付且不退房的交付办理商品房转移登记有关文书向原告支付已交付房价款的0.03%的违约金，原告夸大了损失，双方应当以合同约定计算。三、原告的两项损失请求法院予以减少。房屋逾期交房是政府未及时办理相关审批造成的，我公司已经办理并向原告提供了竣工合格证明文件、面积实测技术报告书、《住宅质量保证书》、《住宅说明书》、《住宅分户验收表》符合法定交房条件。逾期交房损失，我公司愿意以开发区租房租金每月600元的30%计付损失。办理不动产转移登记应当是买受人自行办理，原告与我公司的合同约定无效。原告系银行按揭贷款抵押购房，产权手续办理无影响，不存在违约办证损失。经审理查明：2015年7月7日，原告作为买受人与被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。主要内容为：1、原告以银行按揭方式购买被告开发建设位于凯里经济开发区，该房屋为预售房屋，建筑面积为137.06平方米，套内建筑面积为112.56平方米，总价款为319895元。2、本合同签订之日交付首期房款99895元，余款220000元银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起5日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后5日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。3、逾期付款责任：（1）逾期在30日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起5日内按照累计的逾期应付款的2%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金。4、出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。交付时应当取得建筑工程竣工合格证明文件；有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告。该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金。5、出卖人承诺于2016年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款0.05%的违约金。6、补充协议：（1）甲方有关书面通知以电话方式通知的，打通电话之日为送达日，以短信方式通知的，短信群发送之日为送达日。上面书面通知送达至乙方在签署《买卖合同》时预留的或事后补留的通讯地址或代收人收即为有效送达。（2）如买受人选择银行按揭贷款方式付款，买受人在签订合同之后的30日内应办理相应按揭贷款手续，买受人逾期不配合办理视为违约，买受人应按合同条款支付违约金。（3）如因政府有关只能部门延迟办理房屋权属登记且资料已报产权登记机关，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人不承担责任。（4）若补充协议内条款与合同条款有冲突，则以合同条款为准。合同签订后，原告于2015年7月6日支付99895元，2015年8月25日以银行按揭贷款方式支付220000元，2017年2月6日原告领取房屋钥匙。另查明：案涉房屋于2013年7月17日取得地基与基础分部工程质量验收证明书；2015年1月6日取得主体结构分部（子分部）工程质量验收证明书；2016年8月13日取得住宅工程质量分户验收表；2017年1月16日取得房屋面积测绘报告；2019年3月29日取得贵州省建设工程竣工验收备案表；2019年9月3日取得不动产权证（初始登记）。再查明，被告于2017年3月28日在小区楼下张贴交房公告，并陆续电话通知业主接房。2019年9月27日在微信群发布信息和小区楼下张贴公告通知业主领取不动产权证。截止至庭审结束，原告未领取购房发票（金额为321600元）及不动产权证。事后因逾期交付房屋，且被告未能按期将商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告经与被告交涉未果后提起本案诉讼。上述事实，有原、被告提供的证据及各自在庭审中的陈述在卷证实，本院依法审查，可以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。根据双方所签《商品房买卖合同》约定：被告应于2015年12月31日之前向原告交付涉案商品房；在2016年8月31日前取得商品房所有权初始登记、并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未按照合同约定按时交付房屋及文书依法依约均应承担违约责任。关于违约金的问题；（一）逾期交房违约金：由于案涉房屋截止至2019年3月29日才取得正式的竣工验收备案表，达到交付条件。但原告已经于2017年2月6日领取了房屋钥匙，默认了交房这一事实。因此逾期交房违约金应从2016年1月1日计算至2017年2月5日，共计401天。（二）逾期办证违约金：截止2019年9月27日，被告就通知业主领取初始登记证，故本院支持原告计算违约金至2019年9月26日。按双方合同约定，被告应当在2016年8月31日将涉案房屋的所有权初始登记证交付给原告，其逾期交付的违约责任应自2016年9月1日开始计算，故本院支持的逾期办证违约金应为2016年9月1日计至2019年9月26日，共计1120日，但原告仅主张1095天，系对自己民事权利的处分，本院予以准许。原告主张以合同约定的房价款金额即实际付款金额319895元为基数计算违约金，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾本案合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，认定双方约定的违约金过高，且原告购买房屋是用于居住，并非投资性目的。因此原告的诉请本院酌情调整为逾期交房违约金按照日万分之一、逾期办证违约金按照日万分之零点五计算：即逾期交房违约金为12828元（319895元×0.0001×401天）、逾期办证违约金为17514元（319895元×0.00005×1095天）。关于被告提出的原告逾期交纳物业费及房屋面积差等问题，与本案并非同一法律关系,被告可另案起诉进行处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告兰玲逾期交房违约金12828元、逾期办证违约金17514元。二、驳回原告兰玲其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为941元，由原告兰玲负担593元，被告贵州黔东南经纬房地产开发股份有限公司负担348元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。审判员  肖艳婷二〇一九年十二月二日书记员  杨婷婷