重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0107民初12441号原告：刁荣琼，女，汉族，1970年11月17日生，住重庆市江津区。委托代理人：赵永博，重庆博一律师事务所律师。被告：李**，男，汉族，1984年10月26日生，住重庆市大渡口区。委托代理人：张瑶，重庆丽达律师事务所律师。委托代理人：周敏静，重庆丽达律师事务所律师。被告：昝亚平，女，汉族，1968年3月21日生，住重庆市渝中区。原告刁荣琼诉被告李**、昝亚平房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员朱春霖任审判长，与人民陪审员王明华、周秀维组成合议庭公开开庭进行了审理。在本院2019年10月10日开庭审理中，原告刁荣琼及其委托代理人赵永博、被告李**及其委托代理人张瑶、被告昝亚平均到庭参加诉讼。在本院2019年12月16日开庭审理中，原告刁荣琼及其委托代理人赵永博到庭参加诉讼，被告李**及其委托代理人张瑶、周敏静，被告昝亚平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告刁荣琼诉称，原告因资金周转于2014年12月26日与重庆市两江新区泛华小额贷款有限公司（以下简称小贷公司）签订了一份《个人借款合同》，约定贷款28万元，用原告位于重庆市九龙坡区石坪桥冶金二村金桥彼岸B2-5-1的房屋做抵押，双方签订有《抵押合同》。根据小贷公司办理抵押贷款手续的需要，原告给被告李**和案外人牟胜楠、杨辉等三人出具了《委托书》，并办理了签名公证。后原告意识到前述公证《委托书》存在巨大风险，于2015年6月18日在公证机关办理了撤销对李**等三人委托授权的《声明书》及其签名公证。之后，原告将公证《声明书》拿给李**等三人并当面告知其委托授权已被撤销的事实。2016年6月22日，李**持已被撤销授权的《委托书》，假冒原告的名义，与被告昝亚平恶意磋商，以不足市场价半价20万元贱卖给了昝亚平，并于交易当天办理了过户登记。二被告系恶意串通，给原告造成了巨大经济损失。为维护原告合法权益，特起诉至本院，请求判决：1、确认被告李**以原告名义与被告昝亚平所签订的《重庆市房屋买卖合同》无效；2、请求二被告共同赔偿原告经济损失；3、本案诉讼费由二被告承担。审理中，原告自愿撤回第二项诉讼请求。被告李**辩称，被告认为房屋买卖合同有效，被告根据公证委托书的授权有权对原告的房屋进行处置。当时的房屋评估价40万元系小贷公司业务员为了完成业绩且在原告非常配合的情况下进行的高评，且房屋最后的成交价是27万元而非20万元，原告所说的房交所备案合同的约定价20万元实际上是为了避税。根据和小贷公司的个人借款合同，原告逾期还款产生的违约金、本金及利息合计50多万元，被告并没有低价处理损害原告方的利益，请求驳回原告的诉讼请求。被告昝亚平辩称，房屋买卖合同有效，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2014年12月26日，原告刁荣琼（甲方）与案外人重庆市两江新区泛华小额贷款有限公司（乙方）（以下简称小贷公司）签订《个人借款合同》（合同编号：泛华小贷2014借字第0134号），约定：甲方因资金周转需要向乙方申请借款，借款金额为28万元，借款期限36个月，自2014年12月26日起至2017年12月26日止，年利率14%，按照《还款计划表》于每月20日偿还借款本息，《还款计划表》为本合同的重要组成部分，与本合同具有同等法律效力；甲方因违反本合同约定，造成借款不能及时足额偿还，乙方有权按甲方为本贷款所提供担保的担保合同约定处分抵押物或质物，清偿贷款本息，或依法追索保证人的连带责任。当日，双方又签订了《抵押合同》，约定原告以其自有的位于重庆市九龙坡区石坪桥冶金二村5号5-1#的房屋作为抵押担保，抵押物清单上房屋的评估价值为40.02万元。同日，原告向被告李**、案外人牟圣楠以及杨辉出具了《委托书》一份，并经重庆市公证处公证。《委托书》载明：我委托李**、牟圣楠、杨辉（三个受托人中任意一人到场均可单独办理）为我的代理人，并以我的名义，代为办理位于重庆市九龙坡区石坪桥冶金二村5号5-1#房屋（房地产权证编号：105房地证2009字第8122号）的如下事宜：一、办理归还上述房屋贷款的手续·····二、办理上述房屋的解除抵押登记手续并领取解除抵押登记手续后的《房地产权证》等相关资料；·····四、全权代为办理转让上述房产有关手续，到国土部门或房地产产权登记部门办理转让上述房产的过户、转移登记手续，代为选择交易对象、确定交易价格并签署《房地产买卖合同》、《转移登记申请表》等办理房地产转让所需要签署的相关文件，并收取售房款。委托期限为至上述委托事项办完为止。2015年6月18日，原告出具《声明书》，并经重庆市公证处公证，该声明书载明：我于2014年12月26日在重庆市公证处办理了委托书签名公证[公证书编号：（2014）渝证字第59568号]，该委托书中授权李**、牟圣楠、杨辉为代理人（三人中任意一人均可单独办理），代我办理位于重庆市九龙坡区石坪桥冶金二村5号5-1#房屋出售的相关事宜，现经我慎重考虑，我撤销对李**、牟圣楠、杨辉的授权，不再委托他们办理上述委托书中的全部事项。原告称，2015年7月5日被告李**上门找原告催债时将撤销委托书交给李**。被告李**对此予以否认，对撤销委托声明书的真实性不认可，称没有收到原告的撤销委托书，对此事不知情。原告未举证证明该《声明书》已通知送达被告李**。2016年6月22日，被告李**作为原告的代理人，以原告（甲方）的名义与被告昝亚平（乙方）签订了《重庆市房屋买卖合同》（合同编号：201606221050725），约定：甲方所售房屋坐落为九龙坡区石坪桥冶金二村5号5-1#，该房屋总成交价为200000元。合同签订当日，上述房屋转移登记至被告昝亚平名下，土地性质为出让，用途为住宅，建筑面积58.86平方米。同日，小贷公司和以刁荣琼代理人身份的李**共同向重庆市九龙坡区不动产登记中心申请办理了土地房屋抵押权注销登记，小贷公司并向重庆市九龙坡不动产登记中心出具了《贷款结清证明》一份。2016年6月29日，被告李**通过银行转账的方式，代原告向小贷公司偿还借款27万元。2016年7月1日，被告昝亚平向被告李**银行账户转账30万元。2016年9月21日，原告因涉案房屋的纠纷向重庆市公安局九龙坡分局报警，该局将原告与被告昝亚平带回派出所进行了调解。审理中，原被告均举示了《居间合同》复印件一份，原告拟证明合同中第五条约定的中介服务费270000元是假的，并且合同最后丙方中介公司的经办人没有签字，该合同不真实，印证了二被告恶意串通的事实。被告李**称《居间合同》是真实的，但达不到原告的证明目的。该合同恰反应房屋成交价的确是270000元，并不是200000元，约定的中介服务费270000元系笔误。原告陈述，原告向小贷公司借了280000元，于2015年3月17日还款11044元，2015年3月27日还款11374元，共计还款22418元；贷款280000元的确打到了原告的银行卡上，但原告的银行卡和身份证在小贷公司的业务员手上，说要先扣除公司利息，原告实际只得到100780元；房屋被卖后，小贷公司没再向原告催要借款；被告李**的公证委托授权被撤销，其再将房屋出售时是无权代理，事后没有得到原告的追认，房屋买卖的效力对原告无效；被告昝亚平是被告李**的岳母，相互串通的因素很大，当时涉案房屋的市场价已经有50万元左右，房屋的成交价远远低于市价；涉案房屋是依法办理抵押登记的抵押物，对抵押物的处理不应由个人进行私卖，二被告贱卖贱买以半价成交，系恶意串通损害原告利益。被告李**陈述，授权委托书上的另外两个受托人与其系同事，均是小贷公司员工。原告与小贷公司签订了借款合同，为了确保借款足额还款，原告与李**等人签订了授权委托书；由于原告未按时还款，李**依据委托书有权代原告出售房屋，且原告撤销委托一事被告并不知晓；房屋抵押时的评估价格是公司内部的高评，被告估计卖房时涉案房屋价值为37万元或者38万元；截止2016年6月29日代原告向小贷公司还款27万元之时，原告还欠小贷公司本金263619.83元，再加上利息、滞纳金、违约金，原告总共欠小贷公司是566192.11元。被告用房屋实际成交价27万元替原告解决了566192.11元的债务，被告不存在低价买卖的行为。被告昝亚平陈述，不清楚原告和小贷公司之间的关系；自己想买房屋，李**对其讲小贷公司经常在处理房屋，能帮其以最低价格购买涉案房屋，才到银行贷款30万元购买房屋；房屋交易时自己给李**转账30万元，李**用其中的27万元替原告偿还给小贷公司，另外3万元李**以现金还给了自己；购房时虽不清楚涉案房屋的具体价值，但当时这种一室一厅最多价值40万元。另查明，被告李**与案外人周科岐于2015年9月16日登记结婚，周科岐系昝亚平女儿，昝亚平系李**的岳母。上述事实，有当事人陈述、个人借款合同、还款计划表、抵押合同、公证委托书、公证声明书、重庆市房屋买卖合同、工商银行流水、建设银行客户回单、重庆市公安局案（事）接报回执、居间合同复印件、贷款结清证明、九龙坡不动产登记中心不动产登记受理通知单等证据在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点是被告李**代原告与被告昝亚平签订的《重庆市房屋买卖合同》是否有效。首先，原告刁荣琼因借款需要，按小贷公司的要求出具经公证授权李**等三人以其名义办理房屋出售、收款等事宜的《委托书》，作为具备完全民事行为能力的自然人，无论刁荣琼做出该行为的本意是作为借款的担保还是其他原因，均应当清楚其出具《委托书》后即产生同意代理人对外出售房屋的法律后果，而刁荣琼在明知该后果的情况下仍然同意，该《委托书》的内容应系其本人的真实意思表示。虽然刁荣琼在之后又出具了经公证的撤销该委托授权的《声明书》，但其并无证据证明该《声明书》在房屋买卖合同签订之前已送达并告知李**，故撤销委托之效力并未及于李**，李**作为原告刁荣琼的代理人有权对涉案房屋进行处置。其次，原告主张被告李**与昝亚平系恶意串通，损害其合法权益，该房屋买卖合同应为无效。《合同法》第五十二条第（二）项规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。根据此条规定，认定合同无效，应当具备两个要件，即主观上的恶意与客观上实际存在的损害结果。本案中，就损害结果而言，第一，刁荣琼所出具的《委托书》中写明“代为选择交易对象、确定交易价格并签署《房地产买卖合同》、《转移登记申请表》等办理房地产转让所需要签署的相关文件，并收取售房款”，其中并未限定具体房屋成交价格，作为代理人的李**有权依据市场交易情况综合考虑最终成交价格。第二，刁荣琼认为二被告进行房屋交易的成交价格为200000元，以不合理低价处理了其房屋。结合本案证据来看，二被告房屋最终的成交价应为270000元，而非200000元，且该售房款李**已用于清偿刁荣琼的债务。刁荣琼主张其房屋在交易时的价值应为50多万元，但未举示相关证据予以佐证。同时，在市场经济条件下，房屋的即时价值本身就存在波动，且在交易时亦会受到各种环境因素的影响，要达到完全对等的给付是不可能的，任何交易风险都是当事双方存在预期且自愿承担，本案中，刁荣琼在出具《委托书》时就应当想到这一点。第三，在房屋交易之时，刁荣琼所欠小贷公司的债务远高于房屋成交价格，昝亚平在购买房屋后，作为代理人的李**已将购房款用于清偿刁荣琼欠小贷公司的债务，小贷公司亦未再向刁荣琼追偿债务。从小贷公司向重庆市九龙坡区不动产登记中心提交的《贷款结清证明》可以看出，双方债务已经消灭。综合以上三点表明，李**代刁荣琼与昝亚平签订的房屋买卖合同并未损害刁荣琼的利益。之于刁荣琼主张二被告签订房屋买卖合同系恶意串通，因涉案房屋买卖合同并未损害刁荣琼的利益，客观上不存在损害结果亦无法认定二被告之间存在主观上的恶意，故对原告主张二被告系恶意串通，本院不予采信。再次，关于房屋买卖合同是否违反法律、行政法规的强制性规定而属无效的问题。原告认为涉案房屋在交易之前已抵押给小贷公司，并已办理抵押登记，依据《担保法》第四十九条第一款的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。据此，原告主张因房屋转让未通知抵押权人和受让人，该合同系违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。关于此节，本院认为，抵押权是以确保债务清偿为目的设立的担保物权，是依附于主债权的从权利。抵押权设立后，抵押人对抵押物的所有权并未丧失，而处分权即是所有权的权能之一。根据《物权法》第一百九十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条的规定，抵押人并非不能向他人转让抵押物，只是需履行告知抵押权人和受让人的义务。抵押人不履行通知及告知义务就转让抵押物，该转让行为并非当然无效，只要抵押人向抵押权人清偿了债务亦或是受让人在得知受让物上有抵押权后代抵押人清偿债务，使物上设定的抵押权消灭，转让仍可以有效。本案中，房屋买卖合同签订后，作为代理人的李**已将房款用以清偿刁荣琼的债务，小贷公司亦向不动产登记中心出具了《贷款结清证明》，涉案房屋上设立的抵押权已然消灭，该转让行为应为有效。故对原告提出的因房屋买卖合同违反法律、行政法规的强制性规定应属无效的主张，本院不予采纳。综上所述，刁荣琼作为完全民事行为能力人，向李**等人出具授权委托应清楚明白其中的法律后果。李**基于合法的授权代刁荣琼与昝亚平签订房屋买卖合同并未损害刁荣琼的利益，且未违反法律规定，其中法律后果应由作为被代理人的刁荣琼承担。故对刁荣琼主张李**代其与昝亚平之间签订的房屋买卖合同无效的主张，本院不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告刁荣琼的诉讼请求。本案案件受理费4300元，由原告刁荣琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  朱春霖人民陪审员  王明华人民陪审员  周秀维二〇一九年十二月二十五日法官 助理  邬 豪书 记 员  陈艳云