广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3810号原告（反诉被告）:陈瑞强，男，汉族，1981年10月2日出生，身份证地址：广东省四会市******************。公民身份号码：441************019。委托诉讼代理人：曾凡星、陈敬贤，广东宏安信律师事务所律师。被告（反诉原告）：四会市裕丰发展有限公司，住所地：四会市******************（首层）。统一社会信用代码：914************712。法定代表人：陈泽楷,总经理。委托诉讼代理人：罗敏，广东粤鑫律师事务所律师。原告陈瑞强诉被告四会市裕丰发展有限公司（以下简称裕丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，被告裕丰公司提出反诉，本院将本诉与反诉合并，依法适用简易程序公开开庭审理。为方便称谓，以下统一称本诉原告（反诉被告）陈瑞强为原告，本诉被告（反诉原告）裕丰公司为被告。原告的委托诉讼代理人陈敬贤，被告的委托诉讼代理人罗敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办理产权变更登记手续违约金97072.51元（以175856元为基准，按每日0.1%的标准，自2013年11月23日计算至2015年5月29日）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告于2013年1月7日签订《商铺买卖合同》，约定原告购买被告名下的位于四会市****************，合同约定建筑面积9.07平方米，套内建筑面积4.53平方米，房价款总金额175856元，原告已按合同约定向被告支付全部房价款。根据合同的第七条约定，在合同生效后的220个工作日内，被告应办理产权过户手续，否则被告应每日按已付房价款1‰的标准计付违约金。本合同双方于2013年1月7日签署后生效，即被告应在2013年11月22日前，办理相应的产权变更手续，但直至2014年2月12日，被告才办理房地产所有权的过户登记手续，至2015年5月29日才办理国有土地使用权的过户登记。被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称：一、被答辩人的诉讼请求已过诉讼时效，应驳回被答辩人的全部诉讼请求。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。被答辩人与答辩人约定办证期限截止为2013年11月22日，即办证期限截止之日起，被答辩人就已知道或者应当知道权利受到损害，诉讼时效开始计算。故此，被答辩人现在向法院起诉已超过法律规定的三年诉讼时效。即使从答辩人最后交付国有土地使用权证的日期2015年5月29日起算，被答辩人的起诉也已超过法律规定的三年诉讼时效。二、根据《商铺买卖合同》“产权变更登记手续的办理”条款的约定，答辩人对逾期办证的事实行为予以确认。但被答辩人主张答辩人支付逾期办证违约金，其截止时间、违约期间计算错误。1.根据《商铺买卖合同》可知，本合同签订时间为2013年1月7日，约定答辩人办证时间220个工作日，答辩人应在2013年11月22日完成商铺的过户手续。答辩人未在规定期间内完成过户手续，故应承担违约责任，其起始时间应从2013年11月23日计算。2.根据《商铺买卖合同》约定，答辩人应积极完成商铺的产权过户登记。在2014年2月12日答辩人已办理完成房产过户，被答辩人为该商铺的所有权人，此时，应视为答辩人履行了申办过户手续的义务。故，答辩人逾期办证的违约期间应为2013年11月23日至2014年2月12日，共81天。三、答辩人认为约定的违约金计付标准过高，请求法院依法调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”同时答辩人自签订本合同之日起，一直积极履行办证义务，从未中断，因办证各相关部门办理进度不一，各种客观原因导致答辩人逾期完成办证。结合答辩人的过错程度，根据公平原则，可将合同约定的每日按已付房价款1‰计付违约金降低为按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的四倍[即：一至三年（含三年）同期贷款基准利率为4.75%]计付违约金给被答辩人。综上所述，被答辩人的诉讼请求已超过法律规定的诉讼时效，应驳回全部诉讼请求；其次，被答辩人逾期违约办证时间共81天，每天91.54元，总计违约金7414.74元。故请求法院在查明案件真实情况的基础上依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。原告在本诉中提交证据如下：1.商铺买卖合同，证明原告向被告购买案涉商铺，被告已违反合同约定；2.收费发票，证明原告已按合同约定向被告履行完毕支付款项的义务；3.房地产权证、国土证，证明被告违反合同约定，逾期办证；4.会议纪要，证明原告向被告主张权利；5.关于新港城全体业主诉求的答复，证明被告曾向包括原告在内的所有原告表示愿意履行相应的违约责任。被告质证称：对以上证据的三性认可。被告在本诉中提交证据如下：1.《四会市不动产登记局窗口办文回执表》。原告质证称：对该证据的三性无异议，虽然递件时间是2015年5月28日，但我方认为根据合同约定，合同没有明确是指递件还是办理成功之日，所以我方认为应适用格式合同对出具格式合同的一方不利的解释，以办理成功之日即2015年5月29日止计算违约金。被告向本院提出反诉请求：一、判令被反诉人向反诉人支付因购买房产面积误差所对应的剩余购房款10559元；二、判令本案的反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人在双方自愿、协商一致的情况下签订了《商铺买卖合同》，合同约定由被反诉人购买反诉人的商铺，商铺建筑面积：9.07平方米，套内建筑面积：4.53平方米，总价175856元。并约定，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异，若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%（含6%）以内的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比超过6%的房价款由出卖人承担。现经双方实际测算，被反诉人购买的商铺，实际面积大于合同签订的面积，超过面积为0.39平方米，面积误差比为8.609%，故其6%以内的应付房款补差总额为10559元。因此，根据合同约定被反诉人应支付反诉人实际超过面积所对应的剩余购房款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条之规定，特提起反诉，望法院在查明事实情况的基础上，依法裁判，以维护反诉人的合法权益。针对被告的反诉，原告辩称：不同意支付购买房产面积误差所对应的剩余购房款10559元，被告的反诉已经过了诉讼时效，被告的反诉诉讼时效应以房产证出具的次日起算。房产证为2014年2月12日出具，即表明被告在2月12日已经知道房产证上的面积与合同约定的面积不一致，被告在2019年11月15日才提出反诉，已经超过了诉讼时效。被告、原告在反诉中均未提交证据。经审理查明：2013年1月7日，原告（买受人）与被告（出卖人）、案外人广州森泰新港城商业经营管理有限公司（合作人）签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买出卖人享有产权的位于四会市****************（自编）（以下称“案涉商铺”），该商铺建筑面积共9.07平方米，其中套内建筑面积4.53平方米，总价175856元。根据买卖双方选择的计价方式，本条款规定以套内建筑面积（本条款中均简称为“面积”）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异的，双方同意按以下方式进行处理：（1）若商铺实际面积大于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由买受人按照约定的单价补足，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；（2）若商铺实际面积小于合同约定面积，面积误差比绝对值在6%以内（含6%）的房价款由出卖人返还给买受人，面积误差比绝对值超过6%的房价款由出卖人双倍返还给买受人。面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%。本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向四会市*********申办该商铺的交易过户手续，买受人、合作人应提供必要的文件及配合；出卖人如未按本合同规定的时间涂销抵押、申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1.逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；2.逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并自本合同规定的办理期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。合同同时约定合同自三方盖章或签字生效。原告已向被告支付了案涉商铺的全部房款并领取了房地产权证[证号：粤房地权证四字第**，登记时间为2014年2月12日]及国有土地使用证[证号：四国用（2015）第002317号，登记时间为2015年5月29日]。房地产权证上记载房屋的建筑面积为8.41平方米，套内建筑面积为4.92平方米。根据《四会市不动产登记局窗口办文回执表》，被告为原告办理国有土地使用权变更登记递件时间是2015年5月28日。本院在其他系列案中又查明，2016年12月5日，新港城（即案涉商铺对外宣传的名称）多名业主集体到四会市********反映开发商裕丰公司超期办理证照，商铺消防不合格，实际面积与合同面积不符等系列问题，要求裕丰公司给出答复和具体的解决方案并要求与裕丰公司的最高负责人进行直接对话。市综治信访维稳中心组织市消防大队、市住建局及裕丰公司代表召开现场协调会，对信访业主反映的上述问题作出解释说明并提出处理意见，要求业主代表撰写诉求书递交给裕丰公司，裕丰公司应当在收到诉求书后10天内对业主所提诉求逐一答复，并以书面形式回复业主。同月14日，裕丰公司作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，其中关于产权超期办理证照的赔偿方式，裕丰公司答复：《商铺买卖合同》有约定，但可根据实际存在的情况参照有关法律法规进行协商、调解。原告于2019年10月22日向本院提起诉讼。以上事实，有当事人陈述、经庭审质证的证据、庭审记录等证实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、被告逾期办证的违约金计算期间；二、合同约定的违约金计算标准应否调整；三、原告诉求违约金是否已超过诉讼时效；四、被告的反诉请求是否已超过诉讼时效。一、被告逾期办证的违约金计算期间。庭审中，原、被告双方均主张违约金的起算时间为2013年11月23日，故本院确定违约金起算时间为2013年11月23日。而对截止时间原告认为计至国有土地使用权证出证日期即2015年5月29日，而被告则认为计至其办理完成房产过户之日即2014年2月12日。根据原、被告于2013年1月7日签订的《商铺买卖合同》第七条“产权变更登记手续的办理”约定，在合同生效（生效时间为三方在合同上盖章及签字之日）后的220个工作日内，即至迟到2013年11月间，被告应向四会市*********申办该商铺的交易过户手续，被告如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过15日且原告要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，被告每日按已付房价款1‰的标准向原告支付违约金。交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，是房屋出卖人最基本的合同义务。房屋出卖人应按合同约定的时间和方式交付房屋。房屋的交付包括实物交付和证件交付。房屋所有权的转移以办完房屋产权变更登记手续的日期为准，房屋的实物交付依合同约定为之。虽然原、被告双方未在《商铺买卖合同》中明确约定办理产权变更登记手续的时间是以办理房地产权证的时间为准，还是以办理国土使用证的时间为准，但在双方签订该合同时，房地产权证和国土使用证是需要分开办理的，一般的交易习惯是两证齐备才算完成产权变更手续。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，产权变更登记手续也应包括办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。只有两证齐全，买受人才完整地享有房屋的所有权，才能充分地行使对房屋的处分权，且《商铺买卖合同》为被告提供的格式合同，对其中同一条款有两种以上解释的，应当作出不利于被告的解释。故本院认定《商铺买卖合同》第七条的产权变更登记手续，包括土地使用权变更和房屋所有权登记手续。因被告举证证明其为原告办理国有土地使用权变更登记递件时间是2015年5月28日，故本院认定被告至2015年5月28日才履行案涉商铺的产权变更登记手续的义务，其逾期办证的违约期间应为2013年11月23日至2015年5月28日。二、合同约定的违约金计算标准应否调整。被告辩称约定的违约金计付标准过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”被告逾期办理产权变更登记的违约行为，确实会对原告使用处分商铺的权能产生影响。在原告未能举证证明其具体损失的情况下，秉持公平、兼顾双方利益的原则，结合本案的实际情况、被告的过错程度，根据公平原则，将违约金标准酌情调整为以房价款总额175856元为本金，按照年利率24%的标准计付。三、原告诉求违约金是否已超过诉讼时效。关于违约金诉讼时效问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。……诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”，第二百零六条：“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条“买受人请求出卖人支付逾期办证或逾期交房违约金，违约金为固定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”本案中，原告于2019年10月22日向本院提起诉讼，按照上述法律、司法解释的规定及指引，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效，按每一日的违约金债权分别计算诉讼时效期间，即原告主张的2013年11月23日的违约金的诉讼时效于2013年11月23日起算，于2015年11月22日届满，2013年11月24日违约金的诉讼时效于2015年11月23日届满，以此类推，2013年11月23日至2015年5月28日期间的违约金在不存在诉讼时效中止、中断或延长的情况下均已超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条：“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求，诉讼时效从提出请求之日起中断”。本案中，因新港城业主代表于2016年12月5日向四会市********提出保护相应民事权利的请求.经该中心组织相关部门协调后，被告裕丰公司于同月14日作出《关于新港城全体业主诉求的答复》，明确表示对业主关于超期办理产权证照的赔偿要求，按照《商铺买卖合同》约定并参照有关法律法规进行协商调解，该情况符合诉讼时效中断的法定情形，原告作为新港城商铺业主的一员，诉讼时效中断的效果同样及于原告。因此，原告主张逾期办证违约金的诉讼时效应于2016年12月5日重新起算三年，原告主张的2014年12月5日至2015年5月28日期间的逾期办证违约金因产生诉讼时效中断的后果而未超过诉讼时效，该期间共174天的违约金应予支持，经本院核定为20399元（175856元×24%÷360天×174天）。2013年11月23日至2014年12月4日期间的逾期办证违约金已超过二年诉讼时效，被告对该期间违约金的时效抗辩意见本院予以采纳，对原告该期间的违约金请求，本院不予支持。四、被告的反诉请求是否已超过诉讼时效。根据《商铺买卖合同》第三条“计价方式与价款”约定：计价方式以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。本案中，合同约定商铺套内建筑面积4.53平方米，而房地产权证上记载房屋的套内建筑面积为4.92平方米，房地产权证的登记时间为2014年2月12日。因此，从2014年2月12日起，被告就应知出售给原告的商铺的实际面积与合同约定面积存在差异，其权利受到侵害。而被告是在2019年11月15日才提起反诉，且又没有提供有效证据证明存在诉讼时效中断的情形，显然已超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间的规定。至于被告2016年12月4日作出的《关于新港城全体业主诉求的答复》，是其作为义务人对原告主张权利的回复，并非作为权利人向原告主张权利，并不当然产生被告反诉请求诉讼时效中断的结果。综上，原告对被告反诉请求的时效抗辩意见本院予以采纳，对于被告要求原告支付面积误差产生的购房款10559元的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零一条、第二百零六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条的规定，判决如下：一、被告四会市裕丰发展有限公司应向原告陈瑞强支付逾期办理产权变更登记手续违约金20399元；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1113元，由原告负担880元，被告负担233元；反诉受理费32元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 周 忠 海二〇一九年十二月九日书记员 欧阳杜鹃