广东省新丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0233民初658号原告：新丰县丰城街道新塘村新村村民小组。负责人：黄谷花，该村民小组组长。原告：新丰县丰城街道新塘村光明村民小组。负责人：李成林，该村民小组组长。被告：余增武，男，1964年3月5日出生，汉族，广东省东新丰县人，住新丰县。委托诉讼代理人:钟美钢，广东丰磊律师事务所律师。原告新丰县丰城街道新塘村新村村民小组（以下简称新村村民小组）、新丰县丰城街道新塘村光明村民小组（以下简称光明村民小组）与余增武建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新村村民小组负责人黄谷花、光明村民小组负责人李成林，被告余增武及其委托诉讼代理人钟美钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新村村民小组、光明村民小组向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告于1994年12月26日签订的《土地转让协议书》，判令被告返还占用原告坐落于新丰县看守所前面的月形集体土地326.47平方米；二、判令被告向原告支付占用土地使用费14400元；三、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：坐落于新丰县看守所前面的月形地（地名）的集体土地326.47平方米原属新村村民小组所有，后光明村民小组提出争议，经村委会协调为新村村民小组与光明村民小组共有。被告是新村村民小组的村民，1987年被告向新村村民小组提出租用坐落于新丰县看守所前面的月形地（地名）原集体砖厂位置326.47平方米建养鸡场，后因被告未养鸡，在1994年被告向新村村民小组提出将该位置的使用权转让给其做宅基地，新村村民小组通过理事扩大会议同意被告的请求，以每平方米100元价格将该使用权转让给被告，双方于1994年12月26日签订了《土地转让协议书》，约定被告在1995年1月20日前交付转让款，逾期如不交清此协议无效。但是协议签订后，屡经新村村民小组敦促被告履行协议义务，被告均置之不理，新村村民小组亦通过村委会敦促被告履行协议或返还该用地，被告同样避而不见。同时被告占用该地后一直转让他人经营，现恰逢新农村建设需要利用该地发展村小组集体经济，原告再次要求被告退回该地，被告同样避而不见。另，被告从1995年占用两原告集体土地出租给他人谋利至今24年，原告要求按农田出租年均价每亩1200元，要求被告支付土地占用费14400元。为维护集体利益不受侵害，特诉诸法院，恳请法院查明，支持原告诉讼请求。被告辩称，1.不同意原告的诉讼请求，事实理由如下：首先原、被告在1994年12月26日所签订的《土地转让协议书》是双方的真实意思表示，具有法律约束力，而且该协议签订之后，被告已经按照协议实际履行了协议当中的各项条款，包括被告签订协议之后已经建起了房屋并居住，同时被告也按照协议的约定支付了协议约定的相关价款，因此，该转让协议是真实有效的；2.在1987年被告与原告签订土地转让协议之前已向原告申请并经得原告同意，由被告经营养殖场；3.原、被告在1994年12月26日签订的《土地转让协议书》之后，由被告在该土地上建起房屋，一直是由被告居住管理使用，期间并没有任何人为此提出异议，因为该协议已经明确约定是为解决被告的住宅困难，以转让的方式将涉案土地转让给被告，该转让的行为是完全符合法律规定的；4.涉案的土地与本案原告光明村民小组是没有任何的权属利益关系，因此光明村民小组作为原告向被告主张权利，其主体是不适格的，请法庭依法驳回光明村民小组的起诉；5.原告新村村民小组以及光明村民小组其诉请请求已经过了诉讼时效，因此，原告的请求已经丧失了法律的保护权。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。对本案的事实，本院认定如下：余增武是新村村民小组村民。1994年12月26日，甲方新村村民小组（新村生产队）与乙方余增武签订《土地转让协议书》，协议载明：关于乙方于87年经生产队及本区同意在月形地兴建养鸡场占地面积326.47平方，多年来因故未养鸡，根据目前实际问题及解决乙方住宅困难，现经甲方召开理事会扩大人员会议同意如下协议：1.乙方实际占地面积326.47平方经双方同意作为照顾性以每平方100元计，合计人民币叁万贰仟陆佰肆拾柒元正转让给乙方住宅用地。2.以上的款项乙方限于在95年元月20日前一次过付清给甲方收入，逾期如不交清，此协议作无效。3.乙方的款项付清后，甲方及本区协助乙方办理有关手续，但费用由乙方自负。光明村民小组、新塘村委会对新村村民小组（新村生产队）与余增武签订的《土地转让协议书》均无异议。2019年7月8日，新村村民小组、光明村民小组向本院提起诉讼，认为余增武未按协议约定支付款项，并将案涉土地出租给他人谋利，为此要求解除《土地转让协议书》，收回案涉土地，并要求余增武支付土地占用费14400元。另查明，案涉土地属新村村民小组、光明村民小组所有，原来由新塘村开办的砖厂使用，砖厂停办后，案涉土地由新村村民小组、光明村民小组管理使用。新村村民小组与余增武签订《土地转让协议书》后，案涉土地由余增武一直使用，但双方未履行宅基地的审批手续，余增武未取得该土地的使用权证。本院认为，本案为建设用地使用权转让合同纠纷。本案争议焦点:1.余增武是否已取得案涉土地的使用权；2.《土地转让协议书》可否解除，新村村民小组、光明村民小组是否可以收回案涉土地；3.余增武是否需要给付土地占用费。对于余增武是否已取得案涉土地的使用权的问题，依照《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地的所有权属于集体经济组织所有，宅基地使用权的取得、行使须经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准，取得使用土地许可，方能占有使用宅基地。余增武虽然与新村村民小组签订了协议，新村村民小组将案涉土地转让给余增武作为其宅基地，但未按规定履行审批手续，领取相关的使用权证，余增武对案涉土地尚未取得合法的土地使用权。对于《土地转让协议书》可否解除，新村村民小组、光明村民小组是否可以收回案涉土地的问题，新村村民小组、光明村民小组认为被告余增武未按协议约定给付土地转让款，而余增武亦没有提交任何证据证实其按约定给付了转让款，为此本院认定余增武未按约定支付土地转让款。由于余增武迟延履行主要债务，致使新村村民小组不能实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”的规定，原告新村村民小组、光明村民小组要求解除新村村民小组与余增武于1994年12月26日签订的《土地转让协议书》，收回案涉土地的诉讼请求本院予以支持。对于被告余增武是否需要给付土地占用费的问题，原告未提交证据证实余增武将案涉土地出租获利，故原告要求被告从1995年起按每亩1200元支付土地占用费的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告新丰县丰城街道新塘村新村村民小组与被告余增武于1994年12月26日签订的《土地转让协议书》；二、被告余增武于本判决发生法律效力之日起三十日内将坐落于新丰县看守所前面月形地的326.47㎡土地交还原告新丰县丰城街道新塘村新村村民小组、新丰县丰城街道新塘村光明村民小组；三、驳回原告新丰县丰城街道新塘村新村村民小组、新丰县丰城街道新塘村光明村民小组的其他诉讼请求。案件受理费160元，由被告余增武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于韶关市中级人民法院。审 判 长  丘福源人民陪审员  丘小燕人民陪审员  李伟华二〇一九年十二月三十一日书 记 员  李 蕊