北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初24933号原告北京同奥利建筑工程有限公司，住所地北京市门头沟区梨园小楼****，统一社会信用代码911101××××。法定代表人刘秀竹，执行董事。委托诉讼代理人陈星，北京市致诚律师事务所律师。被告孙秀云，女，1962年5月15日出生，汉族，北京市顺义区居民。原告北京同奥利建筑工程有限公司（以下简称：同奥利公司）与被告孙秀云租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙树华独任审判，公开开庭进行了审理。原告同奥利公司之委托诉讼代理人陈星，被告孙秀云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同奥利公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告租金55500元（2018年6月11日至2019年5月14日期间的租金，审理中，原告明确其计算方式为：十一月零三天的租金即5000元/月*11个月+5000元/30天*3天=55500元）；2.案件受理费由被告负担。事实与理由：2012年9月12日，原告与被告签订《鸡场租赁合同》约定原告承租被告位于顺义区×镇×村东的鸡场院落一处，并于2016年11月12日签订补充协议，并支付了2016年9月15日至2019年5月14日租金16万元（月租金5000元)，现因政府2018年6月10日拆迁，致使合同不能履行，为此被告应返还原告已支付的2018年6月11日至2019年5月14日的租金55500元。被告孙秀云辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：不是被告原因导致原告不能继续使用该块租赁地。因为原告随意翻建房屋，导致政府拆除的，责任应该在原告。本院经审理认定如下事实：被告于2007年12月25日与赵祥签订《鸡厂（场）租赁合同》，被告所承租场地位于顺义区×镇×村东500米，占地面积12.39亩，租期自2008年1月1日起至2029年12月31日。原、被告双方于2012年9月12日签订《鸡场租赁合同》，合同主要内容如下：“出租方：孙秀云，女，49岁，汉族，住址昌平区×家园。承租方：北京同奥利建筑装饰工程有限公司。第一条、鸡厂位于顺义区×村东500米，其中鸡舍五排及西房，东墙外有存放鸡粪的设施，院外有水库一个，占地面积12.39亩。第二条、出租方自2012年9月15日起将出租房屋交付承租方使用，至2029年9月15日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1.承租人利用承租房屋进行非法活动，损坏公共利益的；2.承租人拖欠租金累计达三个月的。租赁合同如因期满而终止时，如承租方到期确实无法找到房屋，出租方应延长租赁期限六个月。如承租方逾期不搬迁，出租方有权向人民法院起诉和申请执行，出租方因此所受损失由承租方负责赔偿（赔偿数额计算方法为：按租金日千分之五计算滞纳金。）合同期满后，如出租方任（仍）继续出租房屋的，承租方享有优先权。第三条、租金和租金的交纳期限。租金为每年60000元整，租金承租方每四年一付（9月15日之前付清），承租方在2012年9月15日之前必须将前四年的租金24万元全部交清（合同签字之日承租方给付出租方24万元）。第四条、出租方与承租方的变更。1.如果出租方将房产所有权不允许转移给第三个人时，该合同对新的房产所有者继续有效。2.承租方需改建、翻建房屋投资约100万元，翻建后的房屋所有权及使用权归承租方所有。3.承租方如在租凭（赁）期未满之前终止合同，需提前3个月通知出租方。4.出租方准许承租方将大门朝北改为朝西。5.出租方必须配合承租方安装变压器。6.承租方在该租赁房屋内进行养殖业，但具体养殖什么由承租自行选择，出租方不得干涉。7.出租房屋的所有水电费由承租方自行承担。8.因承租方需对该鸡厂内的空地进行绿化，原院内的树木由承租方进行处置。第五条、违约责任。1.承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，如超出十日后每超出一日付出租方所交年租金的5%;2.承租方违反合同。擅自将承租房屋转给他人使用的，应支付违约金。3.租赁期内如出租方违反合同，赔偿承租方全部经济损失。第六条、负责条件。1.承租方如因自身原因（如火灾等，但不可抗力原因除外)造成房屋毁损，给出租方造成的损失，承租方应负责赔偿损失；2.如果因国家搬迁，所得的补偿费用（本合同范围内地上物部分）承租方与出租方各分得50%。3.如承租方经营不善，承租方不可以将部分鸡舍出租。第七条、甲方与外界涉及到经济纠纷或者其他事情，影响乙方正常生产，由此受到的一切经济损失，全部由甲方承担赔偿。第八条、租金领取方式。由出租方或者其子郭泽鑫负责领取，如遇其他问题，由甲方出租方或其子择继承人领取，并达成书面协议。本合同一式2份，出租方、承租方各执一份，双方签字并每份合同中附身份证复印件即生效，成为合法合同。出租方：孙秀云并附电话号码（孙秀云手写签名捺指印），承租方：北京同奥利建筑装饰工程有限公司。联系人（承租方）：陈继同并附电话号码（陈继同手写签名），加盖北京同奥利建筑装饰工程有限公司公章，落款日期为2012年09月12日。”双方于2016年11月12日签订《补充协议》，内容如下：“甲方：孙秀云，女，汉族，住址昌平区×家园。乙方：北京同奥利建筑装饰工程有限公司。甲乙双方于2012年9月12日签订了房屋租赁合同，为了更好的履行该合同，经双方自愿协商，达成如下补充协议，共同遵守：一、租赁费的支付。房租支付时间为2016年9月15日至2019年5月14日支付160000元（壹拾陆万元）。此次支付租期为2年零8个月，2019年5月15日至2021年11月15日支付150000元（壹拾伍万元）。以此类推。二、违约责任，1.按照原房屋租赁合同。2.三个月内完善配套设施（包括水、电由甲方负责协调接通）。3.任何问题需甲方出面协调处理时，甲方要随叫随到。4.乙方逾期（1个月后）未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按年租金的3%向乙方加收滞纳金。三、协议效力，本协议自双方签字之日起生效，与2012年9月12日所签租赁合同具有同等法律效力。甲方：孙秀云（打印字体签名）、郭全行（手写签名并捺指印），郭全行代孙秀云签字。乙方：北京同奥利建筑装饰工程有限公司并加盖公章，陈继同（手写签名摁印），双方均写明身份证号码和手机号码，落款日期为2016年11月12日”。关于郭全行签名行为，原告认为郭全行与孙秀云系夫妻关系，他有法定代理权限。孙秀云称其与郭全行系夫妻关系，郭全行签订补充协议后第二天就告知我签协议这回事，我认可郭全行签订该份补充协议，我方亦认可收到16万元租金这一事实，若涉及到返还问题，同意由其返还。经查，北京同奥利建筑装饰工程有限公司于2017年5月19日经北京市工商行政管理局门头沟分局核准，名称变更为北京同奥利建筑工程有限公司，即本案原告。双方对此均不持异议。因北京市顺义区×镇人民政府（以下简称：×镇政府）以涉诉租赁场地处存在违法建筑为由实施了拆除行为，赵祥以×镇政府为被告向本院提起行政诉讼，第三人为刘仕堂，该案审理查明部分载明：……2017年4月24日木林镇政府制作的现场勘验笔录记载如下内容：木林镇政府工作人员于当日对刘仕堂在顺义区×镇×村东建设的砖混彩钢房屋及硬化等共2处进行了现场勘验，经皮尺测量，砖混彩钢房屋：办公房南北14.3米，东西19.85米，共284㎡；宿舍：南北5.3米，东西19.85米，共105㎡，硬化共2270㎡。并备注：因本人未到现场，由村委会代签。16点28分电话通知本人。2017年4月24日木林镇政府制作的记录单记载现场调查处理结果如下：经现场实际测量，违建面积有3000平方米，，地面硬化面积2930平方米对刘仕堂本人下限期拆除决定书。送达日期显示2017年4月24日的送达回证记载×镇政府向刘仕堂送达[2017]18号《限期拆除决定书》，并备注因本人未到现场，由村委会代签。16点28分电话通知本人。2017年7月5日，原北京市规划和国土资源管理委员会作出京规顺执函[2017]第0128号《关于刘仕堂所建房屋规划审批情况的函》，主要内容为：“木林镇政府：经查，位于×镇×村东侧的由刘仕堂所建房屋，总建筑面积3000平方米未依法取得乡村建设规划许可证。”2017年7月14日木林镇政府制作的现场勘验笔录记载如下内容：当日，木林镇政府工作人员对刘仕堂在顺义区×镇×村建设的房屋及简易房屋等共10处进行了测量。经皮尺测量，建筑合计3000㎡，，地面硬化2930㎡合计5930㎡。……后本院于2018年12月作出（2018）京0113行初379号行政判决，判决：确认北京市顺义区×镇人民政府于二〇一八年六月十日、六月十一日强制拆除赵祥位于北京市顺义区×镇×村东侧养殖场内约三千平方米房屋及硬化地面的行为违法。在该案中，×镇政府向本院提交了2018年6月4日证明，证明涉案土地利用总体规划为一般农用地，未经政府批准，实施涉案建设行为属于违法行为。原告认可涉案土地为一般农用地，被告称不清楚土地性质。经本院询问，原、被告双方一致认可×镇政府所制作的现场勘验笔录，双方确认原告已付2016年9月15日至2019年5月14日期间的租金共计16万元，涉诉租赁场地设施已全部拆除，形成一片空地。另原告确认刘仕堂是其公司员工。审理中，被告称原告拆除原有建筑物或增建之后才告知原告，被告也未提出异议，原告对此不认可，称都是提前通知被告，合同中约定了原告有权改翻建。另原告称其撤场时间为2018年6月10日，被告先称不清楚原告撤场时间，后又表示原告是建筑被拆除前一天告知我方，大概时间在2018年6月9日通过电话告知。上述事实，有双方当事人陈述、《鸡场租赁合同》、《补充协议》、（2018）京0113行初379号行政判决书等证据在案佐证,可作为认定案件事实之依据。本院认为：关于涉诉《鸡场租赁合同》及相关补充协议的效力问题，依照《中华人民共和国土地管理法》规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原、被告双方签订的《鸡场租赁合同》所涉土地为一般农用地，双方在合同中约定原告可在承租的土地上兴建建筑等内容，但未经相关行政部门依法批准，该合同的约定违反了我国法律的强制性规定，应属无效。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，根据已审理查明的事实，双方一致确认涉诉场地原有建筑的情况，上述建筑并未取得相应的规划审批手续，且所涉场地土地性质为非建设用地，双方合同改变了土地用途，但却未经相关行政主管部门批准，故涉诉《鸡场租赁合同》及相关补充协议违法了我国法律强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，根据已生效的行政判决载明的事实，涉诉场地上的建筑因系违建，于2018年6月10日、11日被拆除，现被告确认收到原告支付的2016年9月15日至2019年5月14日期间的租金16万元，并称如涉及返还问题，由其返还，本院对此不持异议。现原告自认其撤场时间为2018年6月10日，被告亦认可在拆除相关建筑时，原告曾于前一日电话告知其，故原告主张被告返还其已付的2018年6月11日至2019年5月14日期间租金的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：被告孙秀云于本判决生效之日起七日内返还原告北京同奥利建筑工程有限公司已付的二〇一八年六月十一日至二〇一九年五月十四日期间的租金五万五千五百元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五百九十四元，由被告孙秀云负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 孙树华二〇一九年十二月二十七日法官助理 张志鹏书 记 员 杨 欢