北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初64193号原告（反诉被告）张萍，女，汉族，1983年5月8日生，住址四川省古蔺县。委托代理人苏登云，北京市德润律师事务所律师。委托代理人穆惠荣，北京市德润律师事务所律师。被告（反诉原告）江震尧，男，汉族，1971年8月20日生，住址江苏省灌云县。委托代理人马威，北京市中瑞律师事务所律师。委托代理人何其璇，北京市六合金证律师事务所律师。第三人北京市民政局房产管理所，住所北京市东城区东直门内北小街北官厅**院。法定代表人吕品，所长。委托代理人赵保生，北京市京和律师事务所律师。第三人北京市北盛物业管理有限责任公司，住所北京市东城区北关厅胡同****楼。法定代表人刘普，经理。委托代理人赵保生，北京市京和律师事务所律师。原告（反诉被告）张萍诉被告（反诉原告）江震尧、第三人北京市北盛物业管理有限责任公司（以下简称北盛公司）、第三人北京市民政局房产管理所（以下简称房管所）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员文怡昊担任审判长，审判员杨静、宋培海参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。张萍的委托代理人苏登云、穆惠荣、北盛公司与房管所共同委托代理人赵保生、江震尧及其委托代理人马威、何其璇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。张萍诉称：2014年9月26日，我同江震尧签订了租赁协议书，约定江震尧将位于北京市朝阳区华严北里2号的房屋（以下简称争议房屋）出租给我，作为餐饮、办公或会所之用，租期为2014年12月15日至2022年6月30日，每年租金为111万元。江震尧于2014年9月30日将争议房屋交付给了我。向我交付房屋的同时，他还依据租赁协议向我交付了北京香泉楼酒楼有限公司（以下简称香泉楼）的营业执照、餐饮服务许可证、消防工程竣工验收移交单以及该酒楼法定代表人吕品的身份证等文件的复印件，江震尧称可以以该酒楼的名义经营，但未提供争议房屋的产权证。2014年9月28日，我与北京金海创装饰材料有限公司（以下简称金海创公司）签订了装修合同，对争议房屋按照会所标准进行了装修，装修费用共计173.246万元。2015年9月底，我以香泉楼的名义向北京市工商局朝阳分局申请餐饮服务，该局遂上门核查，发现证照分离，即营业执照显示的该酒楼住所与我租赁房屋的地址并非同一地址，要想营业需办理住所变更手续，但需提供争议房屋的产权证方可办理。我于是督促江震尧按照租赁协议的约定提供房屋产权证，江震尧总是以在外地工作，过段时间回京再给等理由拖延。之后，朝阳工商局又多次上门检查，明确表示不能经营。为减少损失，我决定将争议房屋改为非营利机构的办公场所之用，便开办了如园美术馆，并于2016年5月按照业态特点对房屋进行了二次装修，共花费装修费47.82万元。因美术馆属于非营利机构，我依法报请北京市文化局审批，该机构告知我房屋产权证仍是必需的文件之一，我的申报再次受阻。此后，我多次要求江震尧给出到底能不能提供房屋产权证的确切答复，江震尧仍然各种推脱。2017年12月，我设法联系到了争议房屋的房主房管所的所长吕品，他明确告知争议房屋没有产权证。由于确知江震尧已无法提供房屋产权证，办理会所的营业执照及美术馆的审批已不可能，双方争议由此发生。我认为租赁是带照租赁，我方要求租赁争议房屋加香泉楼的证照以供我在这个场地开办酒楼。香泉楼原来的注册地是在争议房屋的附近，同一个大院里，但是是不同的楼宇。在当时签合同的时候，江震尧承诺对争议房屋享有所有权，且可以提供产权证明，可以将酒楼的注册地变更至我承租的场地上，继续用这个证照去经营。后来因为江震尧无法提供租赁场地的产权证，导致酒楼的证照无法迁到我租赁的场地上，因此我也无法正常经营。现诉至法院，请求判令1、确认我与江震尧签订的租赁协议书于2018年12月15日解除，是双方协商一致解除的，当日我们就完成了房屋腾退的交接工作；2、江震尧返还我交纳的2014年12月15日至2017年12月14日的租金333万元；3、江震尧赔偿我损失，以333万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，从2018年6月5日（我起诉之日）计算至实际返还333万元之日止；4、江震尧赔偿我装修费损失2210660元，我方有装修合同和票据为证。江震尧辩称：不同意张萍的诉讼请求。关于合同的签订和履行，我本人不是2号院锅炉房的房主，这个场地的产权人是房管所，我是通过北盛公司承租来的。2014年9月份，张萍想要租房，就来到我处，和我协商合作事宜，我向张萍详细介绍了这个场地的具体情况，经过三次协商，我们最终于2014年9月26日签订了租赁合同，签约时张萍表示要将争议房屋用于书画交流展示展览的会所，并不用于餐饮经营。张萍陈述的带照租赁是不存在的，合同里就此也没有进行约定，我出租的就是房屋。张萍如约履行了三年，我也确实收到了张萍2014年12月15日至2017年12月15日的房屋租金333万元，2017年9月份，张萍应当支付下一期房租，张萍提出越过我由她直接和北盛公司签订租赁合同，我不同意，双方的合作关系破裂，张萍至今也没有再交过房租。我认为我们签订的合同合法有效，我也履行了自己的义务，张萍也一直正常使用至今，张萍的主张于法无据；张萍在装修的过程中违反了合同约定，没有经过我同意，甚至没有通知我，所以我不同意退还租金。我方认为双方的租赁合同确实已经解除了，但是时间是2018年1月9日，我方按照约定的解除条件向张萍发送了解除通知，张萍也签收了。2018年12月15日张萍腾房，双方也办理了交接。赔偿损失和利息损失我方一概不同意。江震尧提出反诉称：2014年9月26日，我与张萍就争议房屋签订租赁协议书。签约后，我在2014年9月30日把房子交付给她，并交给她土地使用权证书、香泉楼营业执照和餐饮服务许可证、消防工程竣工验收移交单、房屋所有权人法定代表人吕品的身份证复印件。但张萍没有按照约定支付履约保证金，同时在没有得到我书面同意的前提下大规模装修，又拒绝支付2017年12月15日至今的房租、使用费等费用。2017年12月30日，我向她发出最后催告函，2018年1月9日，我直接发了解约通知书给她。2018年1月21日我发给张萍一份腾退并交回房屋通知书，明确告知因她拖欠房租，我依约行使单方解除权，自2018年1月10日至实际腾退日按照每天5000元标准收取占用费。张萍对上述通知置之不理。我认为张萍的一系列行为已构成根本违约，因此提出下列请求：1、确认双方签订的租赁协议书于2018年1月9日解除；2、张萍支付我方拖欠的房租，自2017年12月15日至2018年1月9日，共计79068.47元；3、张萍支付我违约金102788.4元；4、张萍支付我自2018年1月10日至2018年12月14日的房屋占用费，按照每天3041元的标准计算；5、张萍赔偿我物品损失95380元，物品是依据双方在交接房屋时签订的交接清单确认的，这个数额是按照我记忆中原来的购置价格计算的；6、张萍支付我方2017年4月1日至2018年12月15日的水费357元、电费26670元，这些钱是物业公司向我方已经收取了的，本来这个钱约定应当是由张萍承担的。张萍针对反诉辩称：我不存在违约情形，所以江震尧不具有合同解除权。2017年12月15日至2018年1月9日的房租我确实没有交，我认为江震尧应当先提供产权证，以便营业执照能够迁移到争议房屋上去，但是因为江震尧一直没有履行这项义务，所以我方也没有义务交纳相应的房租，违约金也不同意支付，我方不存在违约情形。如果法庭判决我支付违约金，江震尧主张的数额过高了，他并没有实际损失。房屋占用费也不同意支付，因为我不同意江震尧主张的解约时间，同时合同当中也约定了计算占用费的标准，江震尧的计算有误。2018年1月21日开始，江震尧就给我断水断电了，所以也不可能产生水电费。关于物品损失，没有证据证明江震尧的物品存在损失，且价值95380元，我不同意赔偿。房管所述称：争议房屋归我方所有，在规划中应当是个锅炉房。我方委托了北盛公司对争议房屋进行管理，但是北盛公司和江震尧、江震尧和张萍之间究竟是何关系，我方不太清楚。2017年张萍曾找到我单位领导，想直接和我们签订租赁合同，被我们拒绝了。香泉楼确实是存在的，我们所长还兼任这个酒楼的法定代表人，但香泉楼同本案无关，争议场地同香泉楼的注册地址相距一百多米，目前香泉楼已经注销了，我们是不同意营业执照转租的。单纯的房屋转租我们不反对。我方确实曾经给过江震尧香泉楼的营业执照复印件。北盛公司述称：2012年之前房管所委托我公司管理这块场地，但是房管所同我公司之间没有合同，是房管所上会决定的。2012年3月22日我公司同江震尧签订租赁合同，把争议房屋租给江震尧了。我们只负责收钱，只要江震尧不违法乱纪，他是自己使用还是转给别人用我们不管。张萍同江震尧的矛盾、他们之间的关系我公司不清楚。张萍的本诉、江震尧的反诉与我们无关，江震尧已经按照和我们的合同付款了。本案请法院依法裁判，同我方无关。经审理查明：2012年3月22日，北盛公司作为甲方同乙方江震尧签订房屋租赁合同，约定甲方将争议房屋出租给乙方，房屋建筑面积851.2平方米。乙方自行办理作为餐饮用房的批准手续。乙方必须按许可的用途使用房屋，不得改变房屋使用性质。房屋租赁期，自2012年7月1日起，至2022年6月30日止，租赁期限为10年。乙方须向甲方支付房屋保证金5万元。2012年至2017年每年租金45万元，2018年至2022年每年租金50万元。使用房屋的费用全都由乙方承袒，其中包括：水电、燃气、供暖、卫生、通讯、电视等各项费用和经营发生的各项税费等。保证金在签订本协议时支付。租金自2012年7月1日之前5日内，支付该年度第一季度的租金；此后每季度前5日内，乙方支付下一季度的租金。其他费用按月结算。甲方对乙方承租房屋的使用权及延及的在该房屋的经营权，采取统一限制原则，即：乙方不得将房屋及所附设备设施的使用权及延及的经营权再行转让他人，也不得将此标的或权利转让他人或为他人提供担保，不得与第三人签订关涉该标的或权利的任何文件。2014年9月26日，甲方江震尧同乙方张萍签订租赁协议书一份，主要约定甲方将承租的餐饮、办公用房即争议房屋出租给乙方使用。房屋面积830平方米，甲方对房屋享有所有权。甲方同意将房屋经营管理权提供给乙方，乙方负责具体管理。甲方提供餐饮办公用房批准手续。乙方必须按照许可的用途（餐饮业、办公用房、会所）使用房屋。乙方经营期限自2014年12月15日至2020年6月30日止。乙方须向甲方支付经营保证金20万元，签约第一年支付10万元，第二年再付10万元。本协议届满，经甲乙双方确认无问题，经甲乙双方验收交接后由甲方无息退还乙方。每年租金111万元整，第一年为年付，第二年为半年付款方式。2014年9月30日起使用房屋的费用由乙方承担，包括水电、燃气供暖等，乙方直接向有关部门缴纳。第一年保证金于签订本协议时支付，第一年租金费用于2014年9月29日前支付甲方，此后每年于12月5日前、6月5日前支付。每月5日前，乙方将上一个月产生的水费、电费、供暖费等费用以支票或现金的形式支付给相关部门。乙方如果需对此房屋进行装饰装修，一切费用由乙方自行承担。对此房屋的装饰装修方案，须经甲方同意，未经甲方书面同意，乙方不得改变方案的内容。乙方施工不得改变和损害房屋的内外结构和房屋的设施设备；不得改变、增设、建造附属设施设备和增设添造他物。甲方协调房屋所有权方向乙方提供房屋场所的相关经营证件的使用。甲方应保证此房屋及设施设备在交给乙方使用时为正常合法的使用状态，保证该租赁房屋无其他经济纠纷、抵押等，包括：消防、安防、房屋质量验收、卫生许可等符合国家标准。乙方迟付年度租金，每逾期一日，按欠付总额的每日5%支付违约金。乙方申请对房屋装修改造，必须向甲方提出书面材料，经甲方同意后实施，各项费用由乙方承担。因甲方原因，导致乙方未能及时办理相关手续，扣除期间乙方应交纳年度租金和各项费用。协议解除或终止，乙方不按时腾退房屋，逾期一日，按原每日利润提成的双倍赔偿甲方的损失。对此房屋内的物品，甲方有权进行处置。甲方交付的房屋不符合约定严重影响乙方使用的，乙方有权解除合同。乙方欠交本协议规定的任何一项费用达15日的，甲方有权单方面解除协议。签约后江震尧交付了争议房屋及附属设施，双方对房屋内部设备及物品清单进行了确认。张萍入驻争议房屋，并陆续支付江震尧租金333万元。在履行合同过程中张萍同江震尧发生争议，江震尧向张萍发送了解除合同的短信。2018年2月9日，张萍看到该短信。2018年12月15日，张萍同江震尧进行了现场交接，把争议房屋交回给江震尧。双方签订了交回房屋设备物品清单。庭审过程中，本院就评估鉴定问题进行释明，张萍表示争议房屋已经被江震尧转租给他人，不申请评估鉴定。江震尧亦无评估鉴定的申请。为证明自己的主张，张萍提供1、自己与案外人的装修合同两份，收据两张，证明为争议房屋两次进行装修，支出大量费用。2、张萍同江震尧的配偶之间的微信聊天记录二页，张萍同江震尧之间的短信聊天记录四页，证明张萍曾催促江震尧提供房屋产权证明以便办理酒楼的注册地址变更。3、光盘一张，内含四段视频和二张照片，证明江震尧雇佣社会人员到争议房屋影响张萍正常使用房屋。江震尧质证称：1、真实性和证明目的均不认可；2、短信真实性认可，证明目的不认可，微信的真实和证明目的都不认可。短信是在张萍明知这个房屋是转租，且用了三年以后才向我发送的；3、真实性认可，证明目的不认可，视频里是江震尧配偶，没有影响张萍使用房屋。江震尧也提供了证据证明其主张：1、土地证复印件一份、证明签约时即已向张萍表明争议房屋的所有权人是房管所。2、争议房屋在2014年11月的照片5张，证明房屋自2014年11月起就是按照文化交流中心来使用的，张萍从未在此经营过餐饮。3、最后催告函一份、解除租赁协议书通知一份、腾退并交回房屋通知书一份，证明江震尧2017年12月即向张萍发出催款通知，2018年1月9日直接发函告知其解除双方的租赁协议书。4、水表、电表照片一张，证明2018年12月15日双方交接时张萍尚欠水电费。5、北盛公司水电费催缴单一张、收缴任务单一张，证明搬离时张萍欠水费357元、电费27027元。张萍表示：真实性认可，证明目的不认可，签约时江震尧没有出示过产权证明，2017年12月才了解到他不是房屋真正的产权人。2、真实性、证明目的不认可，租赁前期该房屋是按照会所使用，后来又进行了二次装修，改成了文化交流中心、画室的性质。3、真实性、证明目的不认可，没有收到这些文件。4、是水表、电表照片，但不能确认是争议房屋的。5、真实性认可，关联性不认可。上述事实，有房屋租赁合同、租赁协议书、交通银行个人客户交易明细单、腾退并交回房屋通知书、当事人陈述等在案佐证。本院认为：张萍同江震尧签订的租赁协议书是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照协议约定全面履行各自的义务。首先，合同的解除时间问题。江震尧认为张萍长期拖欠房租，应以自己向张萍发送解约文件的2018年1月9日作为节点，但即使是依照约定或法定解除条件发送解约通知，解除合同的意思表示应到达相对方，江震尧没有证据证明文件已经有效送达张萍，在张萍否认收到的情况下，不宜以该时间作为合同解除的日期。张萍认为双方是协商解除，但不能提供双方在2018年12月15日就此问题达成合意的证明，实际上她在庭审中也承认自己2018年2月9日就看到了江震尧发来的含有解约通知内容的短信。因此本院确定以2018年2月9日张萍收到解约通知的时间作为合同解除的时间。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现张萍认为签约时双方是带照租赁，但江震尧既不能提供争议房屋产权证，也不能提供注册在争议房屋处的营业执照，因而提出退还租金和赔偿损失的要求。从合同文本来看，开头即写明“甲方（江震尧）对房屋享有所有权。甲方同意将房屋经营管理权提供给乙方（张萍），乙方负责具体管理。甲方提供餐饮办公用房批准手续。乙方必须按照许可的用途（餐饮业、办公用房、会所）使用房屋”，后文又约定“甲方（江震尧）协调房屋所有权方向乙方（张萍）提供房屋场所的相关经营证件的使用”。虽然约定存在前后矛盾之处，但至少可以推知：不论江震尧是不是争议房屋的所有权人，他都负有向张萍提供按照特定用途使用房屋的行政审批手续，或至少协调真正的争议房屋所有权人向张萍提供经营所必需的证件。而从合同履行来看，江震尧既不是争议房屋真正的所有权人，也始终没有提供过房屋的产权证明给张萍。江震尧虽然提供了香泉楼的营业执照，但香泉楼的注册地根本不在争议房屋处，客观上也没有办法进行证照的迁移。江震尧亦没有提供任何证据证明其曾协助张萍向争议房屋的产权人、营业执照实际持有人进行协调的工作，因此江震尧存在一定违约行为，应承担相应的责任。张萍认为依照约定应当全额退还其交纳的租金，本院对此无法认同。前文虽述及江震尧的违约行为，但其行为并未完全阻却租赁合同目的实现，从2014年签约，张萍还进行了装修在争议房屋经营了数年时间。结合庭审陈述，2017年张萍还在同房管所沟通由其直接承租争议房屋，可见房屋仍然具备使用价值，张萍、江震尧的核心争议在于张萍认为在无法从事餐饮等特定经营、无法办照的情况下房租过高。从这个角度出发，本院从房屋的实际使用情况、经营的受影响程度，以及双方的过错程度考虑，确定由江震尧退还张萍2014年12月15日至2017年12月14日的租金67万元。赔偿损失方面，张萍主张数额过高，本院依法予以调整，确定以67万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自2018年6月5日计算至该笔款项全部退还之日止。张萍本诉最后一项涉及装修问题。争议房屋原为办公用房，在张萍搬离时已经改造为文化交流中心，从庭审情况判断，张萍无疑进行了装修工作，江震尧并未反对，现合同租期在未满的情况下解除，装修仍有一定残值，在双方均存在违约行为且均不申请装修残值评估鉴定的情况下，本院酌情确定江震尧赔偿张萍装修损失20万元。就江震尧的反诉：首先，江震尧违约并不能全面免除张萍支付租金的义务，张萍自认没有2017年12月15日至2018年1月9日的租金，故应当按照减免后的标准支付江震尧上述期间租金共计63524元。其次违约金问题，合同约定按照欠付金额日5%的标准计算，明显过高，本院从填补实际损失的角度出发，酌情调整，确定由张萍支付江震尧违约金1万元。第三、关于房屋占用费一节，本院已经确认房屋租赁协议书在2018年2月9日解除，因而占用费应自2018年2月10日起算，计算至2018年12月15日张萍搬离为止。合同解除后长期不搬离，占有场地，张萍存在一定过错，本院酌情确定占用费的标准按照每日3000元计取。水电费方面，江震尧的证据不足以证明双方交接时争议房屋的水电使用情况，双方在交接时对物品签字确认而在江震尧提供的水表、电表照片上却没有双方签字确认。江震尧提交的北信公司出具的催缴单、收缴任务单连北信公司都无法确认真实性，故本院对水电费的反诉请求不予支持。关于物品损失一节，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。即使双方系中途解除，张萍也有义务将房屋附属的设备设施等完好地返还给江震尧。现比对双方在租期开始时和退房交接时的物品清单可以发现确有部分物品灭失，张萍对此负有赔偿义务，但江震尧没有提供任何证据证明灭失物品的价值，本院考虑折旧、平均市场价格等因素，酌情确定由张萍赔偿江震尧物品损失2万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释的规定》第十一条第（三）项的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张萍同被告（反诉原告）江震尧签订的租赁协议书于二〇一八年二月九日解除。二、被告（反诉原告）江震尧于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）张萍二〇一四年十二月十五日至二〇一七年十二月十四日的租金六十七万元，并赔偿原告（反诉被告）张萍损失，计算方法为以六十七万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率标准自二〇一八年六月五日计算至前述款项全部退还之日止。三、被告（反诉原告）江震尧于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）张萍装修损失二十万元。四、原告（反诉被告）张萍于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）江震尧二〇一七年十二月十五日至二〇一八年一月九日的租金六万三千五百二十四元。五、原告（反诉被告）张萍于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）江震尧违约金一万元。六、原告（反诉被告）张萍于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）江震尧二〇一八年二月十日至二〇一八年十二月十五日的房屋占用费，按照每日三千元的标准计算。七、原告（反诉被告）张萍于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）江震尧物品损失二万元。八、驳回原告（反诉被告）张萍的其他诉讼请求。九、驳回被告（反诉原告）江震尧的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五万零五百八十五元，原告（反诉被告）张萍负担四万元（已交纳），被告（反诉原告）江震尧负担一万零五百八十五元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二万二千七百九十三元，被告（反诉原告）江震尧负担二千元（已交纳），原告（反诉被告）张萍负担二万零七百九十三元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  杨 静审判员  宋培海二〇一九年十二月三十日书记员  姚澍峥