云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0126民初2093号原告：张严文，男，1983年7月26日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县，现住石林彝族自治县。原告：王一萍，女，1960年9月25日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县，现住石林彝族自治县。二原告共同委托诉讼代理人：王昭（系王一萍兄弟、张严文舅舅），男，1962年5月19日生，汉族，住广东省佛山市，特别授权代理。被告：权城龙，男，1972年8月17日生，朝鲜族，住黑龙江省延寿县。委托诉讼代理人：黄**丽，女，1989年5月20日生，汉族，住云南省昆明市石林彝族自治县，特别授权代理。委托诉讼代理人：王玲，云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。原告张严文、王一萍与被告权城龙租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张严文、王一萍及其委托诉讼代理人王昭，被告权城龙的委托诉讼代理人黄**丽、王玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张严文、王一萍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付违约金10,000.00元，并赔偿损失16,209.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年8月9日协商一致签订《商铺租赁合同》，约定被告向原告租赁商铺，租期三年，自2016年8月31日起至2019年9月1日止，租金每年34,666.00元。合同第六条约定被告的装修方案须经原告同意后方可实施。经原告同意后实施的装修不必恢复原状，不算损失。装修中，被告不得损坏建筑物主体结构、外立面设施设备。如有损坏，被告要恢复原状，若被告不修复或无力修复，由原告修复，修复费用由被告承担，修复费用从押金中扣除，超出部分原告可以追诉原告赔偿。合同签订后，被告没有按照约定向原告提交装修方案，也未征求原告意见，装修粗放鲁莽，原告现场提出意见也不听，甚至把楼房正面水泥浇筑的承重柱削掉近三厘米，危及房屋安全，原告出于愤怒在室内装修现场的木板上写上诸如“流氓装修”等激愤的言语。装修冲突经警察调解后，双方签订了补充协议：约定因被告未按照合同履行义务并进行装修，造成原告过激行为，双方互不追究对方的过往过失，双方应认真履行商铺租赁合同，任何一方违约，承担违约金五十万元，原告同意被告目前装修，目前所有装修不必恢复原状等。2019年8月，被告通知原告不再续租，原告同意。被告于2019年8月31日搬离商铺并于9月1日委托黄**丽交付商铺钥匙并验收移交商铺。因被告违反了双方签订的《商铺租赁合同》，拆走了不该拆走的东西：1.拆除了一个房间的吸顶灯，直接剪断电源线并裸露线头；2.拆除了另一房间的吸顶灯，换上一盏廉价灯，但未做固定而靠电源线悬挂；3.拆除二楼一个房间的推拉门留下门框；4.拆除二楼口洗手台留下装修时埋墙的冷热入水管、排水管及明显的安装痕迹；5.拆除一楼浴室浴霸、淋浴喷头、毛巾架、三角形洗浴用品架，顶部留下窟窿，水管及金属架拆除后墙面留下明显拆除痕迹；6.拆除灶台、抽油烟机及水龙头；7.拆除了固定在房屋铝合金窗框上的窗帘及安装轨道；8.拆除了安装在商铺门口走廊屋檐下及室内的摄像头。该拆的却没有拆除：商铺外横贯式店铺招牌未拆除，给后续出租带来不必要的清理费用负担。在拆除过程中对原告房屋原装修造成损坏：1.拆除屋后摄像头未作处理，电线电缆杂乱悬挂在屋檐下；2.拆除摄像头后遗留数个大窟窿未处理，存在火灾及人身安全隐患；3.拆除窗帘安装轨道后在房屋原有的铝合金框梁上遗留了大量钻孔；4.拆除热水器和水管后墙壁和地板上的窟窿及墙角木板未作处理；5.装修时在玻璃窗上打的油烟机管道孔未处理；6.厨房墙面明显油渍污渍及地面垃圾未处理；7.浴室喷头及水管拆除后处理不当，水管漏水侵入墙体留下水渍。原告当即提出意见，并通过黄**丽向被告索赔3,000.00元（该赔偿款不足以弥补原告损失）。商铺水电费于9月11日出来之后，原告用口头、电话、短信、微信、邮政快递五种方式向对方书面建议，从押金中扣除3,000.00元作为赔偿原告的损失，其余7,000.00元原告退还被告。但被告拒绝了原告的建议，完全不赔偿原告损失。9月14日，被告到商铺，双方因口头争执，被告报警，经警察室内室外查看后，现场要求双方调解，被告拒绝调解。原告认为，被告违反合同约定，拆除了不该拆除的物品，应当拆除的却未拆除，在拆除过程中对原告房屋原装修造成损坏。原告需要请水泥工填补窟窿，清理招牌及清运垃圾，重新安装窗帘、轨道、浴室水管、浴霸、喷头、毛巾架、三角挂架，请专业电工清理电线电缆、安装吸顶灯、推拉门、洗手台、灶台、抽油烟机、修补墙壁，请水管工排查漏水原因及消除隐患等，原告按照市场偏低水平罗列了受损清单，总金额为16,209.00元，并要求被告支付违约金10,000.00元。被告权城龙辩称，一、在合同履行期间，原、被告因安装热水器及网线产生纠纷，原告采取过激行为，造成答辩人损失，之后双方签订补充协议，原告同意当时的装修不必恢复原状.二、租期届满后，答辩人按照约定委托黄**丽与原告进行验收房屋及办理交接手续，双方对房屋验收无异议，原告收回了商铺钥匙。2019年9月1日，王一萍与黄**丽在商铺内验收，王一萍提出两盏灯及安装抽油烟机造成的玻璃孔需要更换安装，黄**丽同意，在询问是否还有其他意见的时候，王一萍提出要求支付3,000.00元心理安慰费，答辩人不同意。十多天后，原告发信息给答辩人要账号，要求扣除3,000.00元后将剩余押金7,000.00元退还答辩人。9月14日，原告让答辩人到商铺结清水电费，答辩人到场后，双方因3,000.00元发生争执，答辩人报警，民警到达后，原告不让被告进入商铺，民警出来告诉答辩人原告要3,000.00元，答辩人不同意，民警告诉双方到法院解决，并未组织调解。综上，原告已经验收商铺，除了两盏灯及玻璃孔外，原告未提出其他异议，答辩人同意更换两盏灯及玻璃，原告当天收回了钥匙，商铺验收合格。在答辩人拒绝支付3,000.00元心理安慰费后，原告在十八天后提出墙壁渗水，但此期间答辩人未进入商铺。三、根据合同约定，在租期满且不续租的情况下，答辩人应当于期满之日退还商铺，同时经原告验收，答辩人可以搬走可移动的电器及家具，但不可拆走装修部分，装修部分归原告所有。（一）原告主张被告拆除了不该拆除的东西与客观事实不符。吸顶灯是在使用过程中坏了没有更换，答辩人没有更换过廉价吸顶灯，但在验收商铺时，原告同意更换，因原告提出无理要求才拖延至今。推拉门可以移动，答辩人拆下搬走，验收当天原告没有提出异议，若原告当天提出来，答辩人可送给原告，该门2016年安装了四百多元。二楼洗手台是落地式的，属于可移动家具，而冷、热水管及排水管装修时原告同意的，且属于装修部分，不必拆除，浴霸是可移动家电，顶上留的是扣板空间，不是窟窿，这个空间用于安装浴霸、顶灯或扣板，且该房间虽是浴室，但用作仓库，未安装喷头、毛巾架和三角架，灶台及抽油烟机为可移动家具，水龙头与灶台一体，均为可移动家具，因答辩人的窗帘有三层，最外面一层与轨道粘连再一起，其他两个轨道亦是定做，所以一起拆了，摄像头属于可移动设备，是答辩人财产，答辩人有权带走。（二）关于原告主张造成损失部分。摄像头线路为数据线，均为弱电，且属于装修的一部分，若将来要安装摄像头可以继续使用，商铺有四个摄像头，除了屋外的摄像头是答辩人重新安装的线路，其余的都是原来有的，窟窿与答辩人无关，因窗帘和轨道是一体的，只能一起搬走才会留下钻孔，热水器和水管造成的窟窿，双方达成的补充协议已经说明装修不必恢复原状，墙角木板确实未处理，但原告验收的时候没说要处理，抽油烟机处的玻璃孔答辩人同意更换，答辩人已经交房三个多月，不清楚垃圾怎么来的，因没有安装过浴室喷头，不存在拆除处理不当导致漏水的情况。（三）原告要求赔偿损失无事实和法律依据。安装热水器的外墙孔已经处理，且合同约定不必恢复原状，其它的毛巾架、窗帘轨道钻孔都没有打过，招牌属于装修的一部分，合同约定不拆除；水管、喷头、毛巾架等答辩人没有安装过，遗留的钻孔答辩人可以处理。四、损害应当先恢复，在履行不能的情况下才进行赔偿，原告的起诉无事实和法律依据。五、原告不能同时主张违约金和损失赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证和质证。对双方均提交的《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》，本院予以确认并在卷佐证；对当事人提交案涉房屋照片，本院予以确认并在卷佐证；余下证据本院收录在卷，并结合本案其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年8月9日，原告（出租方／甲方）与被告（承租方／乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方同意将位于石林彝族自治县方作为对外美容产品销售、美容护理场地和办公使用；租期3年，自2016年9月1日至2019年9月1日；乙方于签订合同之日支付甲方商铺押金10000.00元，在租赁期满和合同解除后，若乙方无违约行为及无欠缴水电费等相关费用，由甲方一次性无息退还；合同期满且乙方无意续租，乙方须在租期满之日退还商铺，同时经甲方验收该商铺，乙方可以搬走可移动的电器和家具，但是不可拆走装修的部分，装修的部分归甲方所有；乙方确定无主体结构、外立面及相关设备损坏、无欠缴租金、水电及其他需乙方承担的一切费用后一周内无息退还乙方所交押金，否则，甲方从押金中优先扣除原告未结清费用或者用来优先支付违约金和损坏赔偿金；乙方所有装修方案须经甲方同意后方可实施，经甲方同意后的装修（如隔墙、打墙等）乙方不必恢复原状，不算损失。装修中，乙方不得损坏建筑物主体结构，外立面等设施设备。如有损坏，乙方需恢复原状，若乙方不修复或无力修复，则由甲方修复，修复费由乙方承担，修复费从乙方交付的押金中扣除，超出部分，甲方有追诉的权利。合同签订，被告交付原告押金10000.00元。二、在履行《商铺租赁合同》过程中，双方就装修行为发生争执。经过调解，原告（出租方/甲方）张严文与被告（承租方/乙方）权城龙于2016年9月3日达成《商铺租赁合同补充协议》，约定因乙方未按照原合同约定履行装修义务，造成甲方过激行为，双方协商达成一致意见：双方不再追究对方过往过失责任；甲方同意乙方安装热水器；甲方同意从院子内通过并安装网线；双方均应履行原签订的《商铺租赁合同》；甲方同意乙方目前所有装修，目前所有装修不必恢复原状；任何一方违反上述条款，应承担违约金五十万元。签订补充协议后，被告继续装修商铺，其中包括在商铺正门安装了店铺招牌，一楼墙壁上悬挂了规章制度，一楼卫生间安装了浴霸，一、二楼安装了窗帘、一楼厨房内安放了可移动灶台及抽油烟机（打穿了一块玻璃），在二楼安放了洗手台、安装了一扇约四平方米的推拉门及门框，并从二楼引管安装热水器，在店铺内外安装了数个摄像头等。三、2019年8月，被告通知原告租期满后不再续租。2019年8月31日被告搬离商铺。2019年9月1日，原告王一萍和被告的委托人共同验收商铺。在验收过程中，被告同意更换二楼两盏吸顶灯及厨房内因安装抽油烟机损坏的一块玻璃，原告王一萍要求被告扣减3,000.00元押金，双方对此未达成一致意见。当天，原告王一萍收取了商铺钥匙。截止原告起诉之日，被告尚未更换上述两盏吸顶灯及玻璃，正门店铺招牌及一楼墙面悬挂的规章制度尚未拆除。四、2019年10月7日，本案被告权城龙起诉本案原告张严文、王一萍退还押金及支付利息。二原告于2019年11月27日起诉要求被告支付违约金及赔偿损失。在诉讼过程中，原告明确表示不同意由被告修复墙面、更换二楼的两盏吸顶灯及一楼厨房玻璃等，而要求被告承担违约责任并赔偿损失。本院认为，我国法律规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案原、被告签订的商铺租赁合同及补充协议，意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方应当按照约定履行各自义务。在租期届满且不续租的情况下，被告可以搬走可移动的电器和家具，针对原告的各项主张及双方举证。本院认为，第一，案涉商铺一楼厨房安放的灶台（包括灶台上的水龙头）、抽油烟机、二楼安放的洗手台、店铺内外的摄像头、一楼卫生间安装的浴霸、窗帘及安装轨道属于可移动的家电家具或被告个人物品，被告在不侵犯原告权利的情况下，可以拆除带走，故对原告认为被告拆除上述物品违约的主张，本院不予支持。但被告在拆走物品过程中，应当对房屋做必要的恢复处理，被告在拆除浴霸时在天花板上留下孔洞未修复的行为存在不妥之处。第二，冷、热水管等属于装修部分，不该拆除。第三，二楼推拉门属于装修而添附在建筑物上的部分，根据合同约定不能拆除，被告拆除该推拉门构成违约，应承担违约责任。第四，原告未举证证明被告在商铺一楼卫生间安装了喷头、毛巾架等物品，且上述物品非添附于建筑物上，属于可拆除物品，对原告认为被告拆除上述物品违约的主张，本院不予支持。第五，关于被告认为在交房时原告未要求其拆除店面上的招牌、清扫垃圾、打扫卫生以及清理因拆卸热水器及管道产生的痕迹等抗辩理由，本院不予采纳。第六，原告未举证证明墙面渗水系被告拆除装修物引起的，由原告承担举证不能的不利法律后果。综上所述，因重新安装推拉门、拆除商铺招牌、修复孔洞等确实需要成本，考虑原告明确表示不要求被告修复而要求赔偿并支付违约金，结合双方关于违约金五十万元的约定过高而原告罗列的损失无相应依据等实际，本院酌情确定由被告支付原告违约金2,000.00元。因原告的损失通过违约金已经得到弥补，故对原告要求被告赔偿损失的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、由被告权城龙于本判决生效后十五日内支付原告张严文、王一萍违约金2,000.00元；二、驳回原告张严文、王一萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费228.00元，由原告王一萍、张严文负担200.00元，由被告权城龙负担28.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员 杨 艳二〇一九年十二月三十一日书记员 高海晋