福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19249号 原告：苏婷婷，女，1991年3月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：张巧红，北京昆泰（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈婷，北京昆泰（厦门）律师事务所实习律师。 被告：陈永慧，女，1976年10月8日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：翁碧玲，女，1968年10月5日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。 被告：严丽平，女，1981年12月1日出生，汉族，住厦门市海沧区。 上列被告共同委托诉讼代理人：陈斌，北京市盈科（福州）律师事务所律师。 上列被告共同委托诉讼代理人：毛小梅，北京市盈科（福州）律师事务所实习律师。 原告苏婷婷与被告陈永慧、翁碧玲、严丽平（下称陈永慧等三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏婷婷的委托诉讼代理人张巧红、陈婷，被告陈永慧等三人的共同委托诉讼代理人陈斌、毛小梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苏婷婷向本院提出诉讼请求：1.陈永慧等三人立即向苏婷婷支付逾期租金共计361000元（2018年11月-2019年9月期间的租金）；2.陈永慧等三人向苏婷婷支付逾期付款违约金（按拖欠部分每日2‰计算，自2018年11月25日起至实际付清之日止）；3.诉讼费用（包括保全费2493元）由陈永慧等三人承担。庭审中，苏婷婷向本院提出变更诉讼请求：1.陈永慧等三人立即向苏婷婷支付逾期租金共计617000元（包含2018年11月-2019年11月份的租金，其中2019年10月租金128000元、11月租金128000元）；2.陈永慧等三人向苏婷婷支付逾期付款违约金（按拖欠部分每日2‰计算，自2018年11月25日起至实际付清之日止）；3.诉讼费用（包括保全费2493元）由陈永慧等三人承担。事实与理由：2018年7月23日，苏婷婷与陈永慧等三人签订一份《厦门市思明区缘驿旅馆整体转让合同》（下称《缘驿旅馆转让合同》）及《房屋租赁合同》，约定苏婷婷将位于厦门市思明区（下称讼争房产）出租给陈永慧等三人使用，租赁期限自2018年7月23日起至2023年7月22日止。其中《缘驿旅馆转让合同》约定:“旅馆甲方提供现有证件资料：《消防安全检查合格证》《营业执照》《税务登记证》《特种行业许可证》《卫生许可证》，除此之外，甲方无其他证照，乙方在经营中若需增加，可再另行申请，甲方予以配合。双方约定，目标酒店交接后，甲方已办理的目标酒店证照给乙方继续经营，不做变更，继续对外酒店营业。”即苏婷婷系将其旅馆经营权转让给陈永慧等三人，证照不作变更。另，各方签订的《房屋租赁合同》约定租金及租金支付方式为：“第一年至第三年租金为每月136000元。租金在承租期内按月缴交，于每个承租月前七个日历日足额缴纳，若未按时支付，每天按拖欠部分2‰加收违约金”。苏婷婷与陈永慧等三人于2018年7月24日签订《补充协议》，将第一年至第三年租金调整为128000元。合同签订后，陈永慧等三人多次拖欠租金，自2018年11月至2019年9月期间，已累计逾期拖欠租金361000元；至2019年11月份，陈永慧等三人累计逾期拖欠租金共计617000元（包含2018年11月-2019年11月份的租金，其中2019年10月租金128000元、11月租金128000元）；经苏婷婷多次催付未果。陈永慧等三人未按约定支付租金已构成违约，苏婷婷要求陈永慧等三人支付逾期租金及逾期付款违约金，符合法律规定。 陈永慧等三人辩称，一、本案讼争的房屋租赁合同纠纷与思明法院另案在审的《缘驿旅馆转让合同》纠纷，系基于相同事实所产生，租赁合同系转让合同的从合同，故陈永慧等三人认为两案应合并审理或中止其中一案的审理。2018年7月23日，苏婷婷将厦门市思明区缘驿旅馆(下简称缘驿旅馆)整体转让给陈永慧等三人，并签订转让合同，作为交易的必要条件之一，苏婷婷亦将案涉酒店房产的租赁权一并转让陈永慧等三人，双方同时签订了《房屋租赁合同》。从交易结构看，租赁合同是转让合同履行的必要条件，转让合同是租赁合同履行的前提，旅馆经营必然离不开所依附的经营场所，两者紧密结合，均为实现合同目的不可或缺的事项，二者不可分割，也不宜分割。二、陈永慧等三人与苏婷婷签订《缘驿旅馆转让合同》及《房屋租赁合同》，接手酒店经营事宜，但案涉酒店却无法办理“特许经营证书”及“消防许可证”并变更经营主体，经营权无法转移，陈永慧等三人受让酒店经营目的落空。三、因苏婷婷一直不配合，不向陈永慧等三人提供房东允许转租证明，亦给陈永慧等三人经营旅馆造成困扰和隐患。四、双方曾对租金金额进行调整，并顺畅履行，至本案纠纷发生之前，苏婷婷从未提出异议，苏婷婷与陈永慧等三人曾就租金支付事宜重新达成合意：自2018年11月起，以淡、旺季区分租金金额，其中淡季租金118000元/月，旺季租金128000元/月。在本案纠纷产生前，苏婷婷从未就变更后租金支付提出异议，说明苏婷婷就租金调整事宜是知晓并认可。综上，苏婷婷一直不配合、不提供房东同意房产转租的材料，使得陈永慧等三人的酒店经营事宜处于极大风险和不稳定状态，陈永慧等三人有权暂缓以至拒付租金。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月23日，苏婷婷（转让方、甲方）与陈永慧、翁碧玲、严丽平（受让方、乙方）签订一份《缘驿旅馆转让合同》，载明：甲、乙双方经友好协商，就缘驿旅馆整体转让相关事宜达成如下条款：双方同意就本合同项下，旅馆的转让内容包括但不限于该店所在物业的承租权、旅馆交接时该店内的所有资产、已经完成的装修工程、甲方已经采购完成的所有旅馆物品（下称交接标的物）。甲方同意，该店经营酒店住宿业所需的各类证照，若已经办理完成的，乙方可在经营中继续使用。一、旅馆基本情况如下：1.交接标的物的所在物业承租权为甲方法定代表人所有，位于厦门市思明区。甲方法定代表人与乙方重新签订《房屋租赁合同》。该房屋租赁期自2018年7月23日（起租日）起至2023年7月22日止。2.《房屋租赁合同》中所约定的交接标的物总建筑面积为1688㎡。3.旅馆甲方提供现有证件资料：《消防安全检查合格证》、《营业执照》、《税务登记证》、《特种行业许可证》、《卫生可证》。除此之外，甲方无其他证照。乙方在经营中若需增加，可再行申请，甲方予以配合。二、转让费：1.本合同项下的转让总价为200万元，该转让费无退还。转让总价不含税，甲方不提供发票。乙方若需发票，应自行办理并承担所有费用，甲方可进行配合。2.甲方同意，乙方按照本合同约定的账号及户名向该账户汇款，即视为乙方已经完成了本合同项下乙方的付款义务。因该账户原因导致甲方未能收到款项的，乙方不承担责任。3.转让费不包含税费。三、支付方式：1.乙方同意以转账方式向甲方支付本合同第二条所述的转让费。2.转让费支付时间：（1）本合同签订后1日内，乙方就交接标的物确认完毕后（交接清单详见附件四，乙方签署此合同前已对清单进行确认，本合同签订视为乙方已完成标的物确认），再向甲方支付首期转让费20万元。（2）根据合同第四条第1款约定的交接日交接标的物完全交付乙方后3日内，乙方还须向甲方支付第二期转让费180万元。四、交接标的物的交接：1.双方约定，目标酒店的交接日为2018年7月23日。本合同约定的交接日应当同《房屋租赁合同》约定的交接日一致。2.交接日，甲方应当将交接标的物内即将交接给乙方的所有物品、资产、装修、证照等、按现状甲方向乙方进行交接，双方签署交接单以作确认。甲方承诺本合同项下的所有交接标的物均为甲方合法所得。否则，甲方自愿承担责任，并赔偿乙方的所有损失（交接单详见附件四）。3.双方约定，交接标的物交接前，交接标的物的风险由甲方承担；交接后，交接的标的物风险由乙方承担。交接完成后，交接标的物内设施、设备的所有权归属乙方。4.双方约定，目标酒店交接后，甲方已办理的目标酒店的证照给乙方继续经营，不作变更，继续对外酒店开业。若在《房屋租赁合同》约定的租赁期限内经营过程中，因目标酒店证照需要年检成政府审核的，甲方将给予协助；若乙方要对目标酒店证照进行变更或重新注册，甲方将给予配合，协助乙方进行变更或重新注册。特此转让合同及租赁合同两份合同期限届满后，乙方应给予配合，协助将目标酒店证照变更为甲方所有。五、合同生效条件：1.双方一致同意，本合同应当同甲方法定代表人与乙方重新签署的《房屋租赁合同》一同生效。若因任何原因，未能签署《房屋租赁合同》，则本合同自动无效。2.本合同因任何原因无效的，则甲乙双方应当在确认合同无效之日起三日内，各自向对方退回已经支付的款项或者已经交付的交接标的物。六、违约责任：1.乙方应按时支付本合同约定的转让费，每逾期1日，应向甲方支付转让费总额的0.1％作为滞纳金。逾期30日未支付或未全额支付本合同约定的转让费，甲方有权单方面解除本合同，乙方己付的转让费和租金不退还。2.甲方应当按时向乙方交付合同交接标的物。甲方未能按时交付的，每逾期1日，应当向乙方支付转让费总额0.1％的滞纳金。逾期30日未交付或未能全部交付标的物的，乙方有权单方面解除本合同，并追究甲方相应违约责任，同时要求甲方赔偿相应损失。3.任何一方不履行或不完全履行本合同条款中规定的义务的，经对方通知后30日内仍未履行的，即构成违约，违约的一方应承担违约责任，并赔偿对方相应损失。4.甲方已将旅馆的所有证照及公章手续在交接日交由乙方控制并使用，若在交接日后乙方在使用旅馆经营中发生纠纷，导致甲方法定代表人承担连带赔偿责任，乙方应就此责任向甲方法定代表人赔偿其遭受的所有损失，包括但不限于所有对外承担的赔偿、应诉的律师费用等所有损失。5.在甲方将旅馆的所有证照及公章手续在交接给乙方之前发生的债务或纠纷，由甲方承担。 上述《缘驿旅馆转让合同》签订当日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方（苏婷婷）将坐落于厦门市思明区，另6个房间附属配套设施出租给乙方（陈永慧等三人）使用，七楼天台和广告位免费给乙方使用，七楼办公室若甲方没有使用同意免费给乙方使用；租赁期限从2018年7月23日起至2023年7月22日止，甲方应在2018年7月23日将租赁房产交付乙方；如果经甲乙双方协商推迟交房日期的，起租日、付款日和租赁期限也相应顺延；租金支付方式：1、第一年至第三年（2018年7月23日至2021年6月30日）租金每月136000元，第四年至第五年（2021年7月1日起）租金递增5％，即每月租金142880元（此租金为不含税租金，甲方不提供发票），乙方若需发票或办理相关手续，所有费用均由乙方承担，如甲乙双方续租租金按5%递增；租金在承租期内按月缴交，租金应用于每个承租月前7个日历日足额缴纳；租赁期间，因使用该房屋所发生的水、电、煤、热能、通讯、物业等与酒店经营相关的费用由乙方承担。若以上费用由乙方直接向政府相关部门支付，甲方已将所有需配合之证照、公章交付乙方，乙方需自行办理手续并承担相关费用；甲方同意于租赁期内将所属“林世公馆”品牌借于乙方使用，但仅限于本租赁合同内地址使用；本协议无押金约定，合同签订后，乙方应在2018年07月23日至2018年07月31向甲方缴纳3万元作第一个月租金。合同的解除：1.经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；2.有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：租赁房产因城市建设需要被依法拆迁的；因不可抗力致使房屋毁损、灭失或造成其他损失的。3.乙方或接受乙方转租的转承租方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：不按照约定支付租金达一个月以上经甲方书面通知后仍未支付；擅自改变租赁房产用途；擅自变动或破坏租赁房产建筑承重结构并无法修复；未经甲方书面同意，擅自将房屋转租第三方。违约责任：1.租赁期间，因乙方违约致使甲方解除合同的，乙方应在合同解除当日支付所有欠交租金、税款、费用及相关违约金，如造成甲方损失，乙方还应承担赔偿责任；2.乙方未按时交付租金，每天按拖欠部分2‰加收违约金。3.乙方来按约定或税务机关、公用事业单位规定时间缴纳其依本合同约定应承担的任何税费的，应承担由此引起的一切经济、法律责任。给甲方造成损失的，应承担赔偿责任。4.房屋交付后，因甲方原因致使乙方无法正常装修施工或不能按照本合同约定目的正常对外经营的，在阻碍事由存续期间，甲方免收乙方租金（如为免租期或开业准备期则该期间顺延），并赔偿乙方遭受的相关损失。5.乙方未按约定退还租赁房产的，每天应按5000元支付占用费，同时应赔偿因逾期退还给甲方造成的损失。6.租赁期间，甲方若违约，应赔偿乙方的经营损失。7.甲方所有与房屋相关的证照、手续及合同均已如实向乙方披露。若乙方在经营需再行办理其他手续，甲方可提供配合。乙方应自行承担所有费用并承担本租赁合同及旅馆经营的所有风险。检查及安全条款：乙方必须履行以下义务，否则所造成的一切损失和法律责任由乙方承担全部责任：1.鉴于本合同项下的租赁房屋在租赁期间由乙方占有、使用，为方便使用和确保安全，双方自愿同意由乙方负责认真做好承租房屋内的安全防范（包括防火及其他安全防范等）工作，确保达到国家及厦门市相关安全标准，随时注意检查房屋、附属设施及安全设施，如发现电线线路老化或其他安全隐患时，应及时整改并自行承担相关费用，以保证承租房屋安全；乙方若遇到无法解决的安全问题或隐患，则应立即书面通知甲方，甲方应及时协调处理。甲方有权不定期地对租赁房屋进行安全检查并有权就发现的问题要求乙方进行整改，乙方应立即按照甲方要求整改并承担相关费用；但双方同意甲方的这一权利不应解释为甲方对已出租房屋承担检查或安全责任。甲方已经提醒乙方必须采取一切措施密切注意并有效落实安全问题以及其他管理问题，并建议乙方对财产人身安全等事项进行投保……。 2018年7月24日，苏婷婷（甲方）与陈永慧等三人（乙方）签订一份《补充协议》，载明：鉴于甲乙双方已签订《缘驿旅馆转让合同》及《房屋租赁合同》，经友好协商，达成如下补充协议：1.《缘驿旅馆转让合同》所涉物业及《房屋租赁合同》所涉及租赁房产，第一年至第三年(2018年8月1日至2021年7月30日)租金更改为每月128000元；第四年至第五年(2021年8月1日起)租金递增5％，即每月租金134400元。此租金不含税，甲方不提供发票。2.本补充协议自协议各方签字之日起成立生效。 2018年8月1日，双方在厦门市思明区缘驿旅馆文件交接清单及房屋交接单上予以签字确认。 2019年7月1日，苏婷婷向陈永慧等三人发送《律师函》，要求陈永慧等三人支付拖欠的租金及逾期付款违约金。2019年7月3日、7月18日、8月19日、9月2日、9月17日陈永慧等三人先后向苏婷婷发送五份《律师函》，要求苏婷婷在收到本函件之日起五日内，向其出具经原出租人同意转租的书面凭证，配合其进行旅馆过户登记、名称变更、以及行政许可证件变更手续，尽快移交相关材料(包括但不限于消防设计图、产权图等)，移交社保账户密码、变更监控系统、恢复酒店广告位供其酒店经营使用；认为其在合同签订后均严格履行合同义务，按约支付租金以及各种费用，相反苏婷婷长期不配合，因此其不得已采取暂缓支付部分租金的措施，并表示若苏婷婷未在限定期限内履行上述义务，其将行使合同解除权。2019年9月5日，苏婷婷向陈永慧等三人发送《律师函回函》，认为陈永慧等三人提出的解除合同其不予认可，并要求陈永慧等三人立即支付所有欠付租金及逾期付款违约金。 2019年8月29日，苏婷婷向本院提起诉讼；2019年9月10日，本院根据苏婷婷的申请，作出（2019）闽0203民初19249号裁定，依法对陈永慧等三人财产采取保全措施，苏婷婷为此支付保全费2493元。 2019年10月9日，本院立案受理陈永慧等三人诉与苏婷婷合同纠纷一案，该案（2019）闽0203民初21296号现在审理中，尚未审结。 审理中，陈永慧等三人称，双方曾就租金支付事宜重新达成合意：即自2018年11月起，以淡、旺季区分租金金额（每年3月、4月、6月、9月、11月、12月为淡季，每年1月、2月、5月、7月、8月、10月为旺季，其中淡季租金118000元/月，旺季租金128000元/月）。陈永慧等三人履行后，苏婷婷也均表示认可，从未提出异议；陈永慧等三人已于2019年9月15日向苏婷婷发函要求解除《房屋租赁合同》及转让合同，要求三天内接收租赁物，故自2019年9月18日之后的租金不应由陈永慧等三人承担；陈永慧等三人确认2019年9月18日之前占用租赁物及尚欠苏婷婷2019年7月租金5.5万元、8月租金12.8万元、9月租金11.8万元/30天×18天=70800元（共计尚欠租金253800元）的事实；陈永慧等三人并未违约，其暂缓支付租金系因苏婷婷一直未配合提交相关材料，陈永慧等三人行使不安抗辩权；陈永慧等三人对苏婷婷当庭增加的2019年10月-11月的租金请求不予认可，该款项也不应由陈永慧等三人承担。另，陈永慧等三人认为本案应中止审理。 苏婷婷称，依据双方签订的《房屋租赁合同》约定，陈永慧等三人未支付租金，应向苏婷婷支付尚欠的租金并支付逾期付款违约金；苏婷婷从未与陈永慧等三人约定淡旺季租金的变更，也从未同意减免租金；从陈永慧等三人的聊天记录可以看出，陈永慧等三人在2019年1月要求支付118000元，但苏婷婷未同意，陈永慧等三人仍按128000支付；苏婷婷确认陈永慧等三人确有与苏婷婷母亲沟通租金周转不过来时先按118000元支付后续再补缴的情况；陈永慧等三人于2019年向苏婷婷发送《律师函》要求解除合同，苏婷婷于2019年9月5日回函不同意解除合同，陈永慧等三人一直处于经营状态，所以应支付租金；在双方签订《房屋租赁合同》之前，陈永慧等三人系知道苏婷婷有转租权，否则陈永慧等三人不可能在不知道产权人是谁以及是否有转租权的情况下签订租赁合同；讼争《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合同真实有效，无论另案是否最终判决解除合同，本案系租赁合同纠纷，尚欠租金陈永慧等三人均应支付；本案不以另案判决的结果作为依据，不适用民诉法相关规定的中止情形。 本院认为，苏婷婷与陈永慧等三人签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，属有效合同，双方均应依约履行；陈永慧等三人作为承租方理应按照合同约定按期足额支付租金，陈永慧等三人提出案涉酒店因无法办理“特许经营证书”及“消防许可证”并变更经营主体、经营权无法转移，导致陈永慧等三人受让酒店经营目的落空等意见，不能成为陈永慧等三人延期缴付租金的抗辩理由；陈永慧等三人也未提供合理有效的证据证明其与苏婷婷达成讼争房屋区分淡、旺季租金不同的合意，故陈永慧等三人提出的上述抗辩主张，证据不足，本院不予采信。本案中，陈永慧等三人仍应按照合同约定支付苏婷婷逾期租金共计361000元，并应承担相应的违约责任；关于违约金部分，根据双方《房屋租赁合同》约定，陈永慧等三人未按时交付租金，每天按拖欠部分2‰加收违约金。本院分析认为，双方合同约定的违约金计算标准过高，本院酌定每天按拖欠部分的0.2‰标准计算违约金。关于苏婷婷当庭增加的2019年10月至11月的租金请求，因陈永慧等三人不予认可，本院在本案中不作处理，苏婷婷可另行主张。另，本案处理的是双方之间的租赁合同纠纷，本案处理不以另案判决的结果作为依据，故本案不适用民事诉讼法相关规定的中止情形。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告陈永慧、翁碧玲、严丽平于本判决生效之日起十日内支付原告苏婷婷逾期租金共计361000元（自2018年11月-2019年9月期间的租金），并向原告苏婷婷支付逾期付款违约金（自2018年11月25日起至实际付清之日止，每天按拖欠部分0.2‰的标准计算）； 二、驳回原告苏婷婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3609元，由原告苏婷婷负担307元，被告陈永慧、翁碧玲、严丽平负担3302元；保全费2493元，由原告苏婷婷负担212元，被告陈永慧、翁碧玲、严丽平负担2281元。案件受理费于本判决生效之日起七日内向本院缴纳；保全费于本判决生效之日起十日内向原告苏婷婷支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 林月蓉 二〇一九年十二月十三日 代书记员 陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。