广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13464号上诉人（原审原告）：佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区*********************，统一社会信用代码914**********。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：邓江，广东盈隆（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓健洋，广东盈隆（佛山）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：肖文瑜，住广东省惠州市惠城区******************，公民身份号码430************。被上诉人（原审被告）：李少尘，住广东省惠州市惠城区******************，公民身份号码430************。上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司（以下简称恒福兴达公司）因与被上诉人肖文瑜、李少尘租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2019）粤0607民初4247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人恒福兴达公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判肖文瑜、李少尘立即向恒福兴达公司交付坐落于佛山市三水区************************屋（以下简称涉案房屋）一年的使用权；2.本案一、二审诉讼费用由肖文瑜、李少尘承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，且与已生效的（2018）粤06民终7241号民事判决书冲突。（一）一审法院关于“恒福兴达公司向肖文瑜、李少尘支付的12个月返租利益，名为租金，实际则是恒福兴达公司为售卖房屋而以此方式作出的优惠或者让利”的认定没有事实和法律依据，是一审法院的主观臆断，属于事实认定错误。（二）佛山中级人民法院作出的（2018）粤06民终7241号生效判决认定恒福兴达公司广告中“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”是返租要约，即已经明确了恒福兴达公司应支付给肖文瑜、李少尘的款项为租金，据此推导的结论当然是恒福兴达公司与肖文瑜、李少尘之间存在房屋租赁合同关系，否则恒福兴达公司没有依据向肖文瑜、李少尘支付租金。（三）如果按照一审法院的的认定，恒福兴达公司和肖文瑜、李少尘之间不存在租赁合同关系，等于否定（2018）粤0607民初445号、（2018）粤06民终7241号生效判决，违背了既判力原则。被上诉人肖文瑜、李少尘辩称，同意一审判决，无异议。恒福兴达公司向一审法院提出诉讼请求：1.肖文瑜、李少尘立即向恒福兴达公司交付涉案房屋；2.肖文瑜、李少尘承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：肖文瑜、李少尘与恒福兴达公司、广州邦盈置业有限公司（以下简称“邦盈公司”）因房屋买卖合同纠纷一案，诉讼于一审法院，一审法院于2018年4月9日作出（2018）粤0607民初445号民事判决书，认定双方之间存在房屋买卖合同关系，同时认为恒福兴达公司在其广告宣传资料中涉及返租的如微信公众号中的“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”的广告允诺应视为要约，虽然未订入涉案合同中，但属于合同内容，恒福兴达公司并未按照该允诺履行返租义务，构成违约，对肖文瑜、李少尘主张恒福兴达公司支付返租租金，法院以12个月为期限予以支持，判令恒福兴达公司应一次性支付肖文瑜、李少尘返租租金15600元（1300元/月×12个月）。后双方均不服该判决书，上诉至佛山市中级人民法院，该院经审查后，作出（2018）粤06民终7241号民事判决，认定恒福兴达公司的广告中“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容均涉及租金收益，租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，该说明和允诺在广告宣传单上多次出现，相关租金标准亦一致。恒福兴达公司在销售广告中所作的该租金收益说明，足以让肖文瑜、李少尘等购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，肖文瑜、李少尘就此内容与恒福兴达公司订立合同的行为已使恒福兴达公司销售广告对象特定化，应视为符合法律关于要约的规定。最终维持一审法院关于恒福兴达公司应一次性支付肖文瑜、李少尘返租租金15600元的相关判项。该判决生效后，肖文瑜、李少尘向一审法院申请强制执行，恒福兴达公司于2018年11月13日向肖文瑜、李少尘支付租金。另查明，涉案房屋位于佛山市三水区************************，肖文瑜、李少尘已于2019年6月5日办理了该房屋的不动产权证。一审法院认为，恒福兴达公司认为根据佛山市中级人民法院已经生效的（2018）粤06民终7241号民事判决的认定，其已向肖文瑜、李少尘支付了12个月的租金，故肖文瑜、李少尘应向恒福兴达公司交付涉案房屋12个月的使用权。因此，本案的争议焦点为恒福兴达公司与肖文瑜、李少尘之间是否存在租赁合同，肖文瑜、李少尘应否向恒福兴达公司履行交付房屋使用权的义务。根据佛山市中级人民法院已经生效的（2018）粤06民终7241号民事判决的内容可知，对于恒福兴达公司的广告中“发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租！收益享不停！”等内容，法院认为该广告租金回报收益内容确定，履行租金给付义务的主体、租金给付期限亦明确，且足以让肖文瑜、李少尘作为购房者产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有重大影响，并结合其他证据认定为是要约，该要约虽然没有写入双方签订的房屋买卖合同中，但是仍属于合同的一种，故最终判令恒福兴达公司按该内容履行相应的租金给付义务。由于双方并未再以其他形式对房屋交付及返租进一步明确，因此，恒福兴达公司向肖文瑜、李少尘支付的12个月返租利益，名为租金，实际则是恒福兴达公司为售卖房屋而以此方式作出的优惠或者让利，前述判决也认定该广告内容对于作为购房者的肖文瑜、李少尘，产生了房屋价格上的影响。综上，恒福兴达公司基于该判决向肖文瑜、李少尘履行该种租金的给付义务，仍是履行双方之间因广告而形成的相关约定。恒福兴达公司在双方没有签订其他租赁合同的情况下，仅以前述判决的内容作为双方成立租赁合同的依据，显然是对前述生效判决认定的错误理解，故一审法院对其提交的相关证据的证明内容不予采信，其要求肖文瑜、李少尘交付涉案房屋12个月使用权的请求没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回恒福兴达公司的诉讼请求。案件受理费减半收取即50元，由恒福兴达公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，二审法庭调查中，恒福兴达公司陈述：“恒福兴达公司是基于生效判决认定恒福兴达公司需要支付返租租金，才以租赁合同起诉”“双方的租赁合同关系是自生效判决确认后才缔结的”。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据二审法庭调查中恒福兴达公司的陈述可知，恒福兴达公司主张其与肖文瑜、李少尘根据已经生效的（2018）粤06民终7241号民事判决缔结租赁合同关系，说明肖文瑜、李少尘购买涉案房屋时与恒福兴达公司不存在租赁合同关系，本案亦无证据证明恒福兴达公司此后与肖文瑜、李少尘另行签订租赁合同。已经生效的（2018）粤06民终7241号民事判决认定“恒福兴达公司对外销售房屋所做的即签即租广告宣传是关于恒福丽铂公馆项目内的房屋所作的说明”“‘发展商承诺签约后12个月按月收租即签即收租’的广告允诺构成要约”，实则是认定恒福兴达公司仅就向购房者支付返租租金事宜构成要约，而非就双方成立其他返租合同关系构成要约。在双方无租赁合同关系的情况下，该返租租金实际是恒福兴达公司为销售房屋而作出的优惠或者让利，在购房者基于对该要约的信赖而与恒福兴达公司签订商品房买卖合同后，双方就恒福兴达公司向购房者支付返租租金达成一致的意思表示，恒福兴达公司应向购房者履行支付返租租金的义务。因此，恒福兴达公司根据前述生效判决内容主张肖文瑜、李少尘与恒福兴达公司之间成立租赁合同关系，是对生效判决的错误解读。恒福兴达公司请求肖文瑜、李少尘向其交付涉案房屋一年的使用权缺乏依据，本院不予支持。一审法院驳回恒福兴达公司的诉讼请求，合法有据，本院予以维持。综上所述，恒福兴达公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人佛山市三水恒福兴达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月十二日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡