天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初4651号原告：王英，女，1970年12月25日生，汉族，住。委托诉讼代理人：武家辉，天津博专律师事务所律师。被告：懋维龙（天津）投资有限公司，住所天津市静海区静海镇地纬路平安里小区底商****。法定代表人：裴素琴，总经理。委托诉讼代理人：周玉双，女，员工。委托诉讼代理人：阮建新，天津天关律师事务所律师。被告：天津智地科技有限公司，住所天津市武清区自行车王国产业园区祥园道**107-16（集中办公区）。法定代表人：李丹，经理。委托诉讼代理人：阮建新，天津天关律师事务所律师。委托诉讼代理人：张建生，天津胜建律师事务所律师。原告王英与被告懋维龙（天津）投资有限公司（以下统一简称“懋维龙公司”）、被告天津智地科技有限公司（以下统一简称“智地公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王英与委托诉讼代理人武家辉，被告懋维龙公司委托诉讼代理人周玉双、阮建新，被告智地公司的委托诉讼代理人阮建新、张建生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王英向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还原告支付的电商费30000元及自2016年9月12日刷卡消费之日起至2019年6月24日所产生的同期商业银行贷款利息4500元，共计34500元；2.案件受理费由被告负担。事实和理由：2016年9月29日，原告与被告签订了一份商品房买卖合同，合同约定：被告将位于西侧，盛湖路南侧汇海鸿园小区1号楼-1-1303室住宅一套出售给原告，购房发票及合同上显示房屋单价为7340元每平方米，82.88平方米，总价608339元；实际上另收取了电商费30000元，抵做50000元用，合计总房款应为658339元。这50000元未显示在购房发票及购房合同上，根据《天津市商品房管理条例》第二十条第二款规定不得在商品房买卖合同约定的价格外，另行收取其他费用，属于违规、违法收取的款项。自2018年3月份开始，经过汇海鸿园1-5号楼的业主们多次维权，懋维龙公司才陆续将4、5号楼业主的电商费退还。而1、2、3号楼除个别业主的电商费被退还外，原告及其余业主的电商费却至今未退还。原告于2016年9月12日，在懋维龙公司提供的POS机上用银行卡刷出30000元电商费至天津兢业房地产经纪有限公司（现用名：天津众阖房地产经纪有限公司）账户内，作为三万抵五万的前期购房款。后经多方维权，得知还有个智地公司参与了销售房产，该30000元已被智地公司所得。原告与智地公司无任何房屋买卖合同往来，且购房时懋维龙公司也未提供给原告其与智地公司委托已经备案的房地产经纪机构销售商品房的备案证明及委托书。该30000元未在原告购买的房屋买卖合同及购房发票中体现。原告多次索要电商费发票未果，智地公司只给了一部分业主电商费的收据。同时，智地公司的天津市房地产经纪机构备案证明的备案日期为2017年5月31日，原告购房日期为2016年10月17日，故智地公司根本没有资格代理出售任何房产，属于欺骗行为。由于上述二被告在收取电商费中附有连带关系，应承担连带责任。二被告的行为违反了《天津市商品房管理条例》第18至22条的相关规定，给原告造成了巨大的经济损失，故成讼。被告懋维龙公司辩称，要求驳回原告的全部诉讼请求。被告懋维龙公司并没有收取案涉款项，该款项并不是开发商在商品房买卖合同之外的其他收费，故不应该退款。懋维龙公司可以证实第二被告智地公司向我方推荐购房人，我方同意在原价的基础上予以优惠，并据此与原告签订了商品房买卖合同。被告智地公司辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告与被告智地公司之间签署了团购协议书，双方系居间服务关系。协议约定智地公司促成原告优惠价格，购得案涉房屋，并依约收取30000元服务费，该情况符合合同法及双方约定。现原告已经接受被告服务，并以优惠50000元的价格购得案涉房屋，被告的约定义务已经履行完毕，不应退还相应的服务款项。原告为证实其主张的事实向本院提交证据如下：1.房屋买卖合同一份，证明原告与被告存在商品房买卖合同关系，同时证明商品房的价格并未给我们优惠；2.购房发票两张，证实原告向懋维龙公司交付了购房款，没有将原告先期支付的三万元计算在内；3.刷卡小票及银行流水，证明原告向智地公司支付了三万元；4.天津市房地产经济机构备案证明，证明智地公司在我们交付三万元时候不具备房屋中介的资质；5.照片一张，证明我们所购房屋应该是600000元，我们买的时候超过了600000元，懋维龙公司根本没给优惠。上面写的是开发商直销，没有中介公司，而且上面写了房屋的价格，房屋的价格高于购房合同中的价格，开发商自始至终没有给我们优惠。被告懋维龙公司对原告提交的证据质证意见如下：对于商品房买卖合同和发票没有异议，我们有证据证明被告确实给了原告优惠；交款的证据与懋维龙无关，不发表意见；备案证明与懋维龙公司无关，不发表意见；对宣传单照片关联性与真实性不认可，不能证明原告的证明目的。被告智地公司对原告提交的证据质证意见如下：对商品房买卖合同的发票无异议，原告的签约价格是智地公司居间服务后的优惠价格，对交款证据均无异议，智地公司收取了涉案款项，但该款项是居间服务费；备案证明真实性无异议，证明目的不认可，智地公司在2016年8月24日取得了营业执照，经营范围包括房地产经纪，房地产经纪是备案事项非批准事项，不能证明智地公司不能提供案涉的居间服务；对照片不认可。被告懋维龙公司为证实其主张的事实向本院提供证据如下:商品房认购协议与新建商品房预售资金缴款通知书，证明原告方购买的房屋原价款与最终购得的房屋相差5万元。被告智地公司为证实其主张的事实向本院提供证据如下：团购协议书和汇海鸿园缴款合同信息单，证明原告与智地公司之间为居间服务关系，约定智地公司的义务是为原告以优惠5万元的价格购得涉案房屋，根据信息单所载可以显示房屋原价及实际购买价格。与被告懋维龙公司提供的证据及原告提供的购房合同等证据相结合。可以证实已经完成了约定义务。原告对被告提交证据的质证意见为：商品房认购协议和团购协议书签字不是本人签字，缴款信息单是本人签的。经被告智地公司申请，为查明案件事实，本院向天津市静海区住房和建设委员会调取了联动销售合同一份。原告的质证意见为：对证据的真实性认可，该证据反映了中介活动的情况下，是由懋维龙公司支付中介费的，而不是由原告支付中介费的，懋维龙向原告收取的费用为所谓的团购费和电商费，并非中介费，根据商品房销售管理办法规定，中介公司不得收取除中介费以外的其他费用。同时根据天津市的相关规定以及商品经济管理办法的相关规定，智地公司的收费行为明显违反了相应的法律法规，根据2019年11月最高人民法院颁布的民商事会议纪要，第三条合同审理中明确规定了合同违反行政规章的，涉及到国家的宏观调控政策的规定的，所签合同无效。从这个合同看中介费不是由我们承担的，说明我们与被告智地公司签订的团购合同无效。被告懋维龙公司的质证意见为：合同无异议，只是为了给房管局交的材料，智地公司带客户来，我方优惠50000元，智地收取款项懋维龙公司不清楚。因智地公司为购房人提供服务时未进行备案，故相关部门对其进行处罚，为此我公司出于帮忙的性质与智地公司签订了该协议，虽然当时智地公司尚未备案，但其推荐的购房人和签订的购房合同我方均认可，仅此而已。该协议实际上也并没有履行，智地公司与懋维龙公司没有任何的经济往来，该协议中的确定的费用我们没有向智地公司支付。综合原、被告提交的证据与当庭陈述，本院对本案的事实认定如下：2016年7月25日，被告懋维龙公司（甲方）与被告智地公司（乙方）签订了“联动代理销售合同”，约定甲方委托乙方对甲方开发之商品房汇海鸿园项目提供商品房渠道联动销售服务，并向乙方按照本协议约定比例支付佣金；双方合作期限自2016年8月8日至2016年9月30日；渠道销售佣金比例为销售额的2%，未约定佣金的具体数额，并约定了其他事项。2016年9月12日，原告对由被告懋维龙公司开发的位于房屋产生购买意向，由原告与被告懋维龙公司签订“商品房认购协议”。该认购协议约定：房屋单价为7943元／平方米，房屋总价为658339元。同日，原告与被告智地公司签订了“团购协议书”。约定甲方为原告，乙方为智地公司，甲方确认参与乙方组织的团购服务并同意购买汇海鸿园1-1303新建商品房；甲方参与乙方组织的团购活动，甲方与乙方组织团购的开发商签订商品房销售合同后，甲方就该套房源可享受五万元的优惠；合同签订时，甲方同意向乙方支付团购服务费30000元，并约定了其他事项。后原告在汇海鸿园缴款合同信息单客户确认处签字，该信息单的价款总价658315.84元，认购总价为608339元，差额为49976.84元。2016年9月27日，被告懋维龙公司向原告发放新建商品房预售资金缴款通知书，显示总房款为608339元。2016年9月12日，原告在被告售楼处通过ＰＯＳ机向案外人天津兢业地产经纪有限公司支付30000元电商费，该30000元电商费实际由被告智地公司收取。2016年9月29日，原告与被告懋维龙公司就西侧、盛湖路南侧汇海鸿园1-1-1303号房屋签订《天津市商品房买卖合同》，该合同约定房屋单价为7340元／平方米，购房总价款为608339元，后原告付清了全部房款。后原告要求二被告退还已交付30000元电商费未果，故成讼。另查，被告智地公司于2016年8月24日取得营业执照，经营范围为：网络设备技术与开发、咨询、转让，房地产经纪，市场营销策划及咨询，装修装饰工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2017年5月31日，被告智地公司取得天津市房地产经纪机构备案证明，经，经营地址为务范围为房地产经纪。诉讼中，原告称不知晓存在有被告智地公司，亦不认可智地公司推荐了房屋。只是当时购买房屋时，懋维龙公司告知原告必须缴纳30000元，否则房屋不再出售，并且承诺该30000元系包含在购房款中，所以才签订的认购协议和团购协议。另外，团购协议也是被告智地公司后补的，没有法律效力。被告懋维龙公司主张，只要是被告智地公司推荐的购房人，其给予50000元的优惠，智地公司向购房人收取服务费。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告智地公司与被告懋维龙公司存在委托合同关系，被告智地公司有权收取购房人费用。原告与被告懋维龙公司签订“商品房认购协议”后在被告公司售楼处通过POS机向案外人天津兢业地产经纪有限公司支付30000元，原告对向案外人支付该费用是知情和同意的；原告与被告智地公司签订的“团购协议书”确认了上述款项的事实，亦认可向智地公司支付该笔款项。而原告通过智地公司的推荐服务基本享受到了50000元的购房优惠，团购协议书约定事项已基本履行完毕。原告要求返还上述款项，有悖诚实信用，故本院对原告请求判令二被告连带返还30000元电商费及自收款之日起的银行同期贷款利息的诉讼请求，不予支持。且，房地产经纪项目不属于国家限制经营、特许经营及法律行政法规禁止经营的项目，智地公司的营业执照明确载明其经营范围包括房地产经纪，是否经过备案仅涉及行政管理问题，并不影响团购协议书的法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王英全部诉讼请求。案件受理费662元，由原告王英负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  周海峰审 判 员  石 喆人民陪审员  岳洪菊二〇一九年十二月二十六日书 记 员  李广政附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国民法总则》第七条：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。2.《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3．《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。