云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初17364号原告：邱梅，女，1968年12月12日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。原告：高纪锋，男，1967年6月21日出生，汉族，住云南省昆明市五华区。二原告共同委托诉讼代理人：张文涛、高启芝（实习），云南行动律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明正基房地产有限公司，统一社会信用代码：91530000709705358X。住所：云南省昆明市春城路**证券大厦主楼****。法定代表人：万多稳，董事长。委托诉讼代理人：张敏丽，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。原告邱梅、高纪锋诉被告昆明正基房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告邱梅、高纪锋的诉讼代理人张文涛、高启芝，被告昆明正基房地产有限公司的诉讼代理人张敏丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邱梅、高纪锋向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行《商品房购销合同》，立即向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区9幢1单元401号房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证；2、判令被告向原告支付以己付购房款277130元为基数，按中国人民银行同期逾期贷款利率计算自2006年10月16日起至2019年11月16日止的违约金55000元：3、案件受理费等费用由被告承担。事实及理由：2003年，原告参与被告金水湾小区集资建房，以近每平方米1800元的价格认购金水湾小区9幢1单元401号房，当时房价已接近市场价格。原告按被告要求分期分批己付清全部购房款277130元。2006年3月被告通知原告签订了《商品房购销合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于昆明市五华区小康大道399号金水湾小区9幢1单元401号房屋，该房屋属于现房销售，按套计价，购房总价277130元；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告以电话形式通知原告办理交接手续；并约定甲方（被告）自接到乙方（原告）提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，甲方90个工作日内产权证办理完毕。2006年4月1日被告通知原告办理接房和办证手续，原告按被告要求交清了大修基金、一年物管费、代收契税和办证费等相关办证所需全部资料才得以接房。此后由于被告自身原因至今未向产权登记机关报送相关资料，导致原告的房屋产权证无法办理。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，原告主张以购房款277130元为基数的20%的违约金计55000元符合法律规定。原告依据法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求支持原告诉讼请求。被告昆明正基房地产有限公司答辩称，第一点，本案金水湾小区未办理产权证的原因是因为昆明市政府在2004年要求被告对金水湾小区用地进行置换，导致面积不足，后续手续办理不成的因素造成，并非由于被告主观因素造成，是政府的行政行为干预了金水湾小区未能办理产权证。多年来被告为保证广大购房者的权益，一直积极主动寻求解决的途径，不存在怠慢履行办证义务的情况。第二点，原告至今未向被告交齐代办产权证所需的所有资料，上报不具备代办产权证的条件。被告在2006年3月23日交房通知中已经明确要求原告要提交身份证复印件、授权委托书等所有资料用于代办产权证，但原告收到通知后至今未办理未交纳这些材料。第三点，本案不适用最高院关于审理商品房买卖纠纷司法解释第18条的规定，当事人在合同中已经对办证有特殊的约定，也就是待收齐所有办证资料后90个工作日内办结房产证，因此本案不存在不能办证的原因在于被告一方。第四点，本案虽然产权证出现了延迟办理的情况，但是被告一直按照约定的时间交房，并由原告居住至今，产权证延迟办理的情况并未给原告造成实际损失。案涉房屋只花了原告大约34万的金额，但是原告却要求承担高额的违约金，违约金过高请求法院予以调整。第五个观点，本案的诉讼时效已经过期，因此不应当支持原告关于违约金这一项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认以下事实：2006年3月，原告邱梅、高纪锋与被告昆明正基房地产有限公司签订《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于昆明市五华区小康大道399号金水湾小区9幢1单元401号房屋，购房总价277130元。并约定甲方（被告）自接到乙方（原告）提供的完备资料后，及时上报产权登记机关审核验证办理产权登记，甲方90个工作日内产权证办理完毕。后原告按照约定向原告支付了全部购房款，并于2006年4月1日办理了接房手续，被告至今未上报产权登记机关登记所需材料，原告房屋产权证未能办理。另查明，云南冶金集团于2003年9月26日取得银河片区B—1—10号地块的国有土地使用权，净用地为178亩。2004年9月为支持昆烟技改项目，市委、市政府决定对片区的规划进行调整，将冶金集团在建项目的地块调给昆明卷烟厂，将原地块置换到银河大道东侧，置换后土地面积为171亩。土地置换后，在开发建设过程中，存在在项目东侧修建盘江西路占用11亩用地、项目南侧新规划道路需占用4亩土地、项目沿街违建商铺、项目面积超建的情况，经云南冶金集团与市政府各部门多次协调，现涉案“金水湾”小区已经具备办理不动产权证书的条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告邱梅、高纪锋与被告昆明正基房地产有限公司签订的《商品房购销合同》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。原告按照合同的约定向被告交付购房款，被告按照合同约定履行合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。原告请求被告继续履行双方签订的《商品房购销合同》，并向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区9幢1单元401号房产权登记手续所需的全部资料，及根据合同约定履行委托代办产权证义务，有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于违约金，本院认为，如前所述，涉案房屋权属证书至今未能办理系多种因素所致，且部分因素不可归责于被告一方，本院在综合考虑原告的实际损失、合同履行情况、被告的过错程度以及原告应得到的预期利益的基础上，根据公平和诚实信用的原则，判决被告向原告支付以已付购房款为基数，按每日0.05‰利率标准计算的违约金。其次，对于诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算……”之规定，应适用三年的诉讼时效。具体到本案中，因违约金系以日为单位累计计算，属于继续性债权，故应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，原告于2019年11月18日起诉，则被告应当向原告支付以277130元为基数，自2016年11月18日起至其履行完毕协助办证义务之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告昆明正基房地产有限公司继续履行其与原告邱梅、高纪锋签订的《商品房购销合同》，向产权登记部门报送办理昆明金水湾小区9幢1单元401号房产权登记手续所需的全部资料，并办理产权证；二、被告昆明正基房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告邱梅、高纪锋支付以人民币277130元为基数，自2016年11月18日起至其向产权登记部门报送符合办证要求的全部资料之日止按每日0.05‰的利率标准计算的违约金；三、驳回原告邱梅、高纪锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币1175元，减半收取计人民币587.50元，由被告昆明正基房地产有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  邓怡二〇一九年十二月二十六日法官助理林娜书记员罗焰虹