广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终11405号上诉人（原审原告）：麦宇东，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************。上诉人（原审原告、反诉被告）：何海如，住广东省佛山市南海区***********，公民身份号码440************。两上诉人共同委托诉讼代理人：麦广全，住广东省佛山市禅城区***********，系麦宇东的父亲，何海如的丈夫。两上诉人共同委托诉讼代理人：何海有，广东都昇律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山致越房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区**************************，统一社会信用代码914************。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：李丹，上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人麦宇东、何海如因与被上诉人佛山致越房地产有限公司（以下简称致越公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人麦宇东、何海如上诉请求：1.撤销一审判决第六项、第七项、第八项，维持一审判决第一项至第五项、第九项；2.致越公司按32400元/月的标准向麦宇东、何海如支付从合同解除之日至实际交还房屋之日止的房屋占用费；3.致越公司立即向麦宇东、何海如支付恢复房屋原状的修复费，暂估500000元，具体金额以评估结果为准；4.致越公司按32400元/月的标准向麦宇东、何海如支付房屋修复期间的租金损失，修复期以评估报告为准；5.房屋顶楼加层部分相应的保证金12500元归麦宇东、何海如所有；6.本案一、二审诉讼费用及评估鉴定费用全部由致越公司承担。事实和理由：（一）麦宇东、何海如所有的佛山市南海区***（以下简称涉案租赁物），原承租人佛山卓耀物业管理有限公司（以下简称卓耀公司）与新承租人致越公司是关联企业，致越公司承接原租赁合同的全部权利义务。2015年8月，卓耀公司与麦宇东、何海如签订《租赁合同》（以下简称原租赁合同），约定承租期15年。2017年5月，卓耀公司以其关联企业致越公司的名义承租涉案租赁物。虽然麦宇东、何海如重新与致越公司于2017年7月25日签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），但麦宇东、何海如明确要求致越公司承接原租赁合同的全部义务，故涉案合同的租赁期限、起止时间与原租赁合同一致，即特别倒签。两份租赁合同的租金、违约责任以及其他合同条款均一致，合同的保证金也是由卓耀公司与致越公司之间内部交接。另外，卓耀公司的股东与致越公司的法定代表人及股东一致，致越公司又委托卓耀公司的法定代表人兼执行董事郑茂华处理涉案合同事宜。郑茂华确认致越公司与卓耀公司实质是同一家公司。故新旧两份租赁合同实际是两关联企业变更承租人，致越公司承接原租赁合同的全部权利义务。根据新旧两份租赁合同第七条的约定，卓耀公司与致越公司之间视为转租关系，致越公司对原租赁合同承担连带责任。（二）致越公司应当向麦宇东、何海如支付恢复房屋原状的全部修复费（具体金额以评估报告为准）。麦宇东、何海如耗费巨资建造的涉案租赁物共六层，是作为住宅使用，室内设计均按住宅单间独院标准，每一层设计了约6个独立套间，每一套间均设置厨房、卫生间、厅及睡房，并各自配套独立的供水、供电、煤气、污水、网络等设施，方便出租。套间之间均用实体墙砖水泥灰砂间隔，故较普通住宅而言造价高昂。2015年8月，卓耀公司向麦宇东、何海如承租后，在未经麦宇东、何海如同意、未提交装修图纸的情况下，擅自拆毁涉案租赁物独立套间之间的实体墙及配套设施，取消了全部独立套间，完全拆改了涉案租赁物的主体结构。麦宇东、何海如提出严正交涉未果，考虑到原租赁合同租期较长，待事后再处理。2017年5月，卓耀公司以致越公司的名义承接租赁涉案租赁物。考虑到涉案租赁物被拆改后恢复原状的费用昂贵，麦宇东、何海如在涉案合同中特别约定恢复原状的砌墙费用由致越公司承担，故涉案合同在原租赁合同第九条第2款后半部分增加“租赁期内，乙方无故违约的，应赔偿甲方拆除原有隔墙间隔的费用”之约定。由于何海如夫妻文化水平较低，将“砌墙”误解为“拆墙”，而拆墙的实际费用与恢复原状(砌墙)的实际费用差距悬殊，属于重大误解。虽然拆除涉案租赁物间墙及配套设施的费用不是麦宇东、何海如支付，但也不是致越公司支付的，如致越公司不承接原租赁合同约定的义务，则原租赁合同约定的拆墙费用当归属于麦宇东、何海如应享有的权益。故涉案合同的真实意思应为致越公司承担恢复房屋原状的修复费用。该修复费用系因致越公司违约造成的，属于涉案合同约定的麦宇东、何海如的经济损失之一。经初步委托机构估算，对房屋内四层恢复原状的修复费约760000元，远远高于麦宇东、何海如实际收取的租金，故一审驳回麦宇东、何海如该项诉讼请求无事实和法律依据，且显失公平。郑茂华代表致越公司同意承担涉案租赁物恢复原状的全部修复费用，并授意麦宇东、何海如自行委托他人对房屋恢复原状所需修复费估价，双方曾多次协商，但对具体费用数额未达成一致。（三）致越公司对涉案合同第九条第1款关于未如期支付租金时按日5‰计付违约金的约定未提出异议，致越公司的违约行为对麦宇东、何海如所造成的实际损失远远高于上述合同约定的违约责任，一审主动调低该项违约金计付标准不当。（四）致越公司应当承担修复房屋期间至房屋实际成功出租前的房屋使用费或租金损失，承担合同解除之日至麦宇东、何海如可以使用房屋之日的房屋使用费。一审认定涉案合同因致越公司根本违约于2019年3月25日提前解除。麦宇东、何海需要将房屋恢复至出租前每层6间独立套间才能便于出租。恢复期间至成功出租前，涉案租赁物处于空置状态，由此产生的使用费应当由致越公司承担。本案对修复费用、责任承担尚无定论，麦宇东、何海如不能破坏现场，故修复期应当自本案确定麦宇东、何海如能够使用涉案租赁物起算，至麦宇东、何海如成功出租为止。在法院确定的租赁合同解除之日，致越公司尚未全部撤离，亦未将房屋钥匙、门禁交付给麦宇东、何海如，致越公司应当支付该期间的房屋占用费。（五）关于涉案租赁物楼顶加层对应的保证金12500元问题。虽然加层部分因无产权证致相应约定无效，但致越公司对此是明知的，并且已经实际使用该部分。致越公司中途解除租约，导致该加层部分在一段时间内空置不能出租使用，相应的12500元保证金应视为弥补麦宇东、何海如实际存在的房屋空置期间的使用费损失，归麦宇东、何海如所有。（六）麦宇东系涉案租赁物所有权人，本案权利义务与房屋权属人存在密切关系，麦宇东是本案当事人。（七）麦宇东、何海如是母子关系，何海如将涉案租赁物赠与儿子麦宇东不是一般房屋买卖关系，房屋权属实质上没有变更，且麦宇东已明确告知致越公司房屋信息变更的情况，对租赁合同没有任何不利影响。麦宇东、何海如没有违约。（八）致越公司至2019年5月10日才全部撤场，并且至该日仍未将房屋的钥匙、门禁交付给麦宇东、何海如，故致越公司最早于该日才将房屋交付给麦宇东、何海如，应当支付其占用房屋期间的租金或房屋使用费。（九）致越公司将涉案租赁物的空调全部拆走（其他财物损失有待查验），价值超过150000元，应当照价赔偿，麦宇东、何海如将另案起诉。被上诉人致越公司辩称，一审认定事实正确，法律适用正确，程序合法，麦宇东、何海如的上诉请求无事实与法律依据，应予以驳回。（一）卓耀公司与致越公司在股东法定代表人、财务管理、人员管理上均是相互独立的民商事主体，两者不是同一主体或关联公司，致越公司不存在麦宇东、何海如所述的承接原租赁合同权利义务的情形，更不存在卓耀公司转租给致越公司的关系。麦宇东、何海如请求致越公司承担卓耀公司与麦宇东、何海如之间的原租赁合同权利义务，无事实与法律依据。且何海如和致越公司、卓耀公司的协议已经明确约定卓耀公司、何海如签订的原租赁合同已作废。（二）致越公司自2017年4月开始按现状接收涉案租赁物，租赁期间未进行任何改造，也未向何海如承诺要恢复房屋原状，何海如亦未举证证明。根据一审庭审笔录第16页，何海如确认涉案租赁物的改造费用并非其支付，故致越公司将涉案租赁物交还给何海如时，涉案租赁物已符合规定用途，麦宇东、何海如的上诉请求无依据。（三）致越公司已充分履行交付房屋手续，因何海如拒绝接收，导致致越公司请求一审法院代为转交房屋钥匙。自致越公司发函要求接收钥匙后，涉案租赁物后续的租金、使用费应由何海如自行承担。一审已查明涉案租赁物加建部分是违建建筑，一审判决已酌情减少，何海如主张致越公司承担无依据。（四）一审庭审笔录第7页显示，致越公司在质证时主张逾期缴纳租金的违约金过高，一审法院根据致越公司的抗辩意见和法律规定调低了违约金，依据充分。（五）涉案合同约定，对于致越公司在承租后自行添加的动产，致越公司有权在房屋交接后搬走，所以何海如要求致越公司赔偿承租期间增加的空调，无任何依据。（六）麦宇东并非合同相对人，何海如未通知致越公司，擅自将涉案租赁物登记麦宇东名下，违反合同约定，麦宇东并非本案适格的原告及上诉人。麦宇东、何海如向一审法院提出诉讼请求：1.解除何海如与致越公司于2017年7月25日签订的《租赁合同》，致越公司将合同项下的房屋交还给麦宇东；2.麦宇东、何海如没收致越公司押金90000元；3.致越公司立即向麦宇东、何海如支付租金（2018年12月、2019年1月租金62400元，2019年2月至合同解除之日止的租金按32400元/月计算）；4.致越公司向麦宇东、何海如支付违约金（2018年12月、2019年1月的违约金均以31200元为本金分别从2018年11月26日、2018年12月26日起计算至实际支付之日止；2019年2月及之后每月未支付租金的违约金以32400元从上月26日起按日千分之五计算至实际支付之日）；5.致越公司从合同解除之日起至实际交还房屋之日止按32400元/月的标准向麦宇东、何海如支付房屋占用费；6.致越公司立即向麦宇东、何海如支付房屋损失，暂估500000元，具体金额以评估报告为准；7.致越公司按32400元/月的标准立即向麦宇东、何海如支付房屋修复期间的租金损失，修复期以评估报告为准；8.本案诉讼费用由致越公司承担。致越公司向一审法院提出反诉请求：1.确认致越公司与何海如于2017年7月25日签订《租赁合同》已于2019年2月1日解除；2.何海如返还致越公司已支付的押金90000元及资金占用费（按中国人民银行同期贷款基准利率自2019年2月4日起计至何海如实际返还之日止）；3.本案的反诉费由何海如承担。一审法院认定事实：涉案租赁物位于佛山市南海区***，用途为农村宅基地住宅，总层数5层，取得方式为赠与，2018年1月17日登记权利人为麦宇东，附记：何海如将房产证号为*号、土地证号为集用（1997）**的房屋转移给麦宇东。2015年8月30日，何海如（出租方、甲方）与佛山卓耀物业管理有限公司（以下简称卓耀公司）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租给乙方作为办公、合法经营商业及转租用途，租赁范围：整栋约759.78平方米（含夹层）及现有加建部分；用途：乙方用作居住等用途（法律法规不允许除外）；租期15年；每月租金30000元/整栋（不包含发票税金），整栋包括框架五层、夹层及天面加建物；租金每季度交纳一次，即每季度25号前缴交下一个季度的租金给甲方（先交租后使用）；计租时间为2015年9月1日至2030年8月31日；自签订合同起，首三年租金不变（即2015年9月1日至2018年8月31日），以后每年递增8%；双方签订合同时，乙方交付三个月的租金及押金180000元（其中押金90000元）给甲方，合同期满如乙方无违约并结清应付费用，甲方根据乙方押金凭据或合同如数退回押金给乙方，但不计利息，如乙方在合同期内拖欠甲方租金或水电费，且协商未果，甲方可在乙方的押金中扣除；乙方因业务等原因需要装修、更新、改造房屋、装修商铺的，提供装修图纸给甲方备案，在不影响租赁物的结构前提下可以施工，所需费用由乙方负责；凡是入墙入地的设施及仍沿用的电梯、空调设施，合同期满无偿归甲方所有，乙方不得拆走或故意损坏，否则照价赔偿；等等。2015年9月24日，佛山市南海区***岗社区居民委员会出具《证明》，内容为：兹有何海如有位于*房屋一间，建筑面积759.79平方米，房产证号为：粤房字第*号，房屋用途为住宅，现该业主拟将房屋（面积759.78平方米）出租给吴向泉开办“广东致越房地产有限公司”；现经有利害关系的业主同意，允许其将住宅改变为经营性用房出租给吴向泉，仅作工商登记注册使用，不作其他依据；该地址现已新编为佛山市南海区***。2017年5月1日，何海如（甲方）、卓耀公司（乙方）、致越公司（丙方）签订《协议书》，约定原甲方与乙方于2015年8月26日签订的涉案租赁物《租赁合同》，现经甲、乙双方协商同意将合同中的押金90000元转让给丙方，作为丙方与甲方签订涉案租赁物《租赁合同》的押金，乙方不得就此押金追偿任何一方，同时甲方与乙方签订的原《租赁合同》作废。2017年7月25日，何海如（出租方、甲方）与致越公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案租赁物出租给乙方作为办公、合法经营商业及转租用途，租赁范围：整栋约759.78平方米及现有加建部分；用途：乙方用作居住、办公等用途（法律法规不允许除外），甲方仅提供场所，具体用途以相关部门核定为准，甲方不作任何保证；租期从2015年9月1日起至2030年8月31日止；每月租金30000元/整栋（不包含发票税金），整栋包括框架五层、夹层及天面加建物；租金每月交纳一次，即每月25号前缴交下一个月的租金给甲方（先交租后使用）；自签订合同起，首三年租金不变（即2015年9月1日至2018年8月31日），以后每年递增8%；双方签订合同时，乙方交付三个月的租金及押金180000元（其中押金90000元）给甲方，合同期满如乙方无违约并结清应付费用，甲方根据乙方押金凭据或合同如数退回押金给乙方，但不计利息，如乙方在合同期内拖欠甲方租金或水电费，且协商未果，甲方可在乙方的押金中扣除；甲方在现有条件基础上，有义务协助乙方办理环保、消防、税务等有关文件依据手续，是否通过，由相关部门核准；乙方负责缴交租赁物的水电费、垃圾费、物业管理费、治安费等费用和租赁税费，合同期内所产生的一切与经营相关的税费全部由乙方承担；乙方因业务等原因需要装修、更新、改造房屋、装修商铺的，提供装修图纸给甲方备案，在不影响租赁物的前提下，可以施工，所需费用由乙方负责，因装修、改动房屋所引起的一切风险责任由乙方承担，凡是入墙入地的设施及仍沿用的电梯、空调设施，合同期满无偿归甲方所有，乙方不得拆走或故意损坏，否则照价赔偿；甲方应协助乙方办理合法的相关手续（包括但不限于：经营证照手续，维修、改造、装修的报批手续，水、电、气、收视、电话、网络、治安费、物业管理转户手续等），甲方仅在现有条件基础上提供协助，因甲方故意不提供相关手续的，由此给乙方造成损失由甲方负责赔偿直接经济损失，超出现有条件或国家法律法规及当地政策禁止或限制等情形除外；甲方知悉乙方承租后将对租赁物（含附属设施设备）进行投资经营并同意乙方根据自身经营需要进行转租（不违反法律的前提下），但转租时需向甲方提供转租基本资料备案，乙方保证资料的真实性；（第八条）有下列情况之一的，甲方有权单方终止合同，收回出租租赁物以及租赁物上的建筑物、装修物、水电设施及水电增容等（其余属于乙方的可动产除外），没收租金押金，乙方还须赔偿甲方全部经济损失：1.……;2.逾期交纳租金、水费和电费时间超过15天，且双方协商未能达成一致意见的，……；违约责任：1、乙方逾期缴交租金，乙方须向甲方支付违约金，每逾期一日，按拖欠租金总额5‰计付违约金，直至付清为止……；2、乙方未经甲方书面同意擅自变更合同或者单方提前解除合同，甲方没收乙方押金90000元，并按合同第八条处理，租赁期内，乙方无故违约的，应赔偿甲方拆除原有砌墙间隔的费用；……租赁期内，该房屋及附属设施设备所有权发生变更，甲方提前应书面通知乙方，本合同的所有条例，对新的所有权人继续有效，否则，视为甲方违约，需赔偿乙方损失；所有基于本合同所需的文件传递和通知往来，如需进行书面送达的，双方确认通信送达地址如下：甲方：佛山市南海区*********，麦广全收；甲乙双方文本往来，以中国邮政挂号信或者特快专递寄送上述地址十日后，无论是否签收，均视为已送达；等等。2018年4月14日，麦宇东、何海如通过微信将涉案租赁物的不动产权证（权利人麦宇东、取得日期2018年1月7日）的照片发送给“千灯湖租屋黄生”，“千灯湖租屋黄生”表示“你还是送过来比我吧”、“现在打印出来比较黑”、“他星期一要，你一早拿过就可以，九点前比我就得”、“133*****郑生”。2018年8月30日，“致越郑生”在微信中向麦宇东、何海如表示“麦生，我是致越郑生”，麦宇东、何海如表示“郑生你好，现在我在外面，今晚再发给你”，当日下午麦宇东、何海如将涉案租赁物不动产权证（权利人麦宇东）的照片发送给“致越郑生”。致越公司向麦广全的银行账户转账支付租金：2017年4月17日30000元、2017年5月17日30000元（5月份租金）、2017年6月14日30000元（6月份租金）、2017年8月14日60000元（2017年7-8月份租金）、2017年10月17日30000元（10月份租金）、2017年11月17日30000元（2017年11月份租金）、2017年12月20日30000元（2017年12月份租金）、2018年1月23日30000元（2018年1月租金）、2018年2月6日30000元（2018年2月租金）、2018年3月15日30000元（2018年3月租金）、2018年4月19日30000元（2018年4月租金）、2018年5月12日30000元（5月租金）、2018年6月13日30000元（2018年6月租金）、2018年7月18日30000元（2018年7月租金）、2018年8月9日30000元（2018年8月租金）、2018年9月12日30000元（2018年9月租金）。2019年2月1日，致越公司以短信方式向何海如发送《关于解除〈租赁合同〉及返还我司押金的告知函》，认为何海如提供的物业夹层以及第2层至第6层无法办理营业执照，导致致越公司无法正常使用物业并因此蒙受巨大经营损失，以及何海如未依约提前书面通知致越公司的情况下擅自转让物业，何海如的上述行为已经构成根本违约，依照合同约定，致越公司有权单方解除合同，特函告何海如：1.双方签署的《租赁合同》自2019年2月1日起解除；2.请何海如于2019年2月3日前与致越公司办理物业移交手续，致越公司办理物业移交手续联系人为郑茂华，联系电话133*****；3.请何海如于2019年2月3日前将致越公司交付的押金90000元退还。次日，何海如回复“2019年2月5日正值新春佳节，我及家人正在外度假，由于贵司通知时间仓促，请延期至春节后再行办理。”2019年4月1日，致越公司分别向何海如、麦广全邮寄《关于再次催告阁下立即接收租赁物业钥匙并退还押金人民币90000元的告知函》，要求何海如、麦广全收到函件后立即领取租赁物业钥匙并退还押金90000元至致越公司的银行账户，寄件人均为郑茂华，电话均为133*****。两份邮件均退回原址，原因均为拒收。2019年4月4日，致越公司向一审法院邮寄《请求贵院代为向何海如转交租赁物业钥匙的申请书》及钥匙一串。另查明，《佛山市商事主体住所登记管理暂行办法》（佛府办【2017】9号）第七条规定：分类试行住所信息申报制度，商事主体申请商事登记注册时应向登记机关申报住所信息作为其住所使用证明，无需提交不动产权证书（含房屋所有权证）、租赁合同、村（居）委会证明等住所使用证明材料。第十条规定：属于下列情形的商事主体不适用住所信息申报制度：（一）从事危险化学品、放射性物品、旅业、典当业、网吧、按摩服务业、酒城酒吧、歌舞娱乐、游戏游艺等娱乐业、民用爆炸物品、烟花爆竹以及列入佛山市投资准入负面清单的行业；（二）以法定用途为主张的城镇居住用房或农村宅基地上房屋，以及以军队房产作为住所的；（三）以不动产权证书记载用途为医院、学校、教堂、车库、车房等作为住所的商事主体。第十一条规定：不适用住所信息申报制度的商事主体申请商事登记注册时，应当向登记机关提交如下住所使用证明：（一）使用自有房产的，应提交不动产权证书（含房屋所有权证）复印件；使用非自有房产的，应提交业主不动产权证书（含房屋所有权证）复印件和房屋租赁协议或者无偿使用证明复印件……第二十三条规定：将法定用途为住宅的城镇居住用房或农村宅基地上房屋改作经营性用房的商事主体，除应按本办法第十一条提交住所使用证明外，还应提交住所所在地村（居）委员会或业主委员会出具的已经征得利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件及住所（经营场所）登记表。第三十条规定：本办法自印发之日起施行，有效期为5年。佛山市南海区*服务部于2018年4月19日注册成立，类型为个体工商户，登记的经营场所为佛山市南海区***4楼（住所申报）。2019年3月5日，麦宇东、何海如提起本案诉讼，本案应诉材料于2019年3月25日送达致越公司，一审法院于2019年4月10日收到致越公司的反诉状。诉讼中，麦宇东、何海如、致越公司确认：致越公司支付了押金90000元，致越公司已支付租金至2018年11月30日。麦宇东、何海如陈述：涉案租赁物在取得房产证后加建了一层，顶是锌瓦棚，用墙来支撑的，面积与2-5层面积相同；因为麦宇东、何海如已经提起诉讼，故拒收致越公司于2019年4月1日邮寄的材料；2015年9月1日开始使用涉案租赁物的是卓耀公司，卓耀公司自2015年9月1日开始改造涉案租赁物，改造时间约3个月，改造费用并非麦宇东、何海如支付，合同履行期间卓耀公司提出变更承租主体，后承租主体变更为致越公司；2019年2月22日，还有分租户正在经营。致越公司陈述：致越公司于2017年4月1日按现状收楼，大部分房屋自2018年8月一直空置，致越公司在2019年2月3日前搬离，个别分租户因个人原因于2019年3月31日搬离涉案租赁物。诉讼中，一审法院于2019年5月10日将致越公司邮寄的钥匙移交给麦宇东、何海如。麦宇东、何海如接收钥匙后回复：一楼仅有一个商铺有钥匙、正门有门禁，夹层两个房间均无钥匙，二至三楼有钥匙、里面房间有门禁，四至五楼没有钥匙，里面房间有门禁，六楼有一个房间没有钥匙，致越公司没有移交门禁卡，分租户至2019年5月10日已全部撤场。一审法院认为，涉案合同由何海如作为出租方签订，合同约定“租赁期内，该房屋及附属设施设备所有权发生变更，甲方提前应书面通知乙方；本合同的所有条例，对新的所有权人继续有效，否则，视为甲方违约，需赔偿乙方损失”，即合同条款对新权利人发生法律效力的前提是何海如提前书面通知，现未有证据显示何海如履行了提前书面通知义务，涉案租赁物权利人变更为麦宇东后何海如也未通知致越公司变更出租人，故涉案合同的相对方仍为何海如与致越公司，麦宇东并非涉案合同的当事人。因此，一审法院对麦宇东的诉讼请求不予支持。涉案合同约定租赁范围包括框架五层、夹层及天面加建物，根据何海如的陈述，天面加建物为办理产权登记后加建，何海如未提供该层办理合法规划、报建手续的材料，故涉案合同中相应租赁内容因违反法律强制性规定，依法无效；涉案租赁物中的其余部分已办理产权登记，合法适租，涉案合同中有关该部分租赁的内容为签约双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。2019年2月1日，致越公司向何海如发送《关于解除〈租赁合同〉及返还我司押金的告知函》，主张涉案租赁物夹层以及第2层至第6层无法办理营业执照、何海如未依约提前书面通知致越公司擅自转让物业，何海如构成根本违约，解除涉案合同。对此，一审法院具体分析如下：第一，佛山市南海区*服务部于2018年4月19日注册成立，登记的经营场所为涉案租赁物的4楼，故致越公司主张涉案租赁物夹层以及第2层至第6层无法办理营业执照不成立；未能成功办理营业执照的原因是多方面的，致越公司也未提供证据证实是因何海如的原因导致未能成功办理营业执照；第二，涉案合同约定“租赁期内，该房屋及附属设施设备所有权发生变更，甲方提前应书面通知乙方；本合同的所有条例，对新的所有权人继续有效，否则，视为甲方违约，需赔偿乙方损失”，何海如提供的微信记录中“千灯湖租屋黄生”所称的郑生及其联系方式与致越公司向何海如寄送函件上的寄件人、电话相一致，一审法院对何海如主张“千灯湖租屋黄生”为致越公司方的人员予以采信，故致越公司方于2018年4月14日知悉涉案租赁物变更权利人为麦宇东的事实；即使麦宇东、何海如在涉案租赁物所有权变更后才通知致越公司，但新权利人并未实施妨碍合同履行的行为，权利人变更后致越公司仍正常使用涉案租赁物、支付租金，涉案合同的履行并未因涉案租赁物权利人变更受影响，何海如未提前通知所有权人变更的情况不构成根本违约。综上，何海如并未构成根本违约，致越公司不享有单方解除合同的权利，致越公司于2019年2月1日向何海如发送《关于解除及返还我司押金的告知函》不发生解除合同的效力。何海如收到上述告知函后并未明确表示同意解除合同，致越公司主张何海如收到上述告知函后同意解除合同，一审法院不予采纳。涉案合同的有效部分未在2019年2月1日解除，致越公司亦确认部分分租户于2019年3月31日才搬离，故致越公司仍应按合同约定向何海如支付租金，致越公司仅支付租金至2018年11月30日，已构成根本违约，何海如有权解除与致越公司租赁合同中的有效部分。合同自通知到达对方时解除，本案应诉材料于2019年3月25日送达予致越公司，故一审法院确认涉案合同中的关于框架五层、夹层的租赁内容于2019年3月25日解除。无效合同自始无效，何海如请求解除涉案合同中天面加建物的租赁内容，一审法院不予支持。致越公司反诉请求确认涉案合同于2019年2月1日解除，一审法院不予支持。何海如已于2019年5月10日收到涉案租赁物的钥匙，故其已于该日收回涉案租赁物，一审法院对何海如诉请致越公司返还涉案租赁物的请求不再予以支持。涉案合同部分无效，因合同取得财产应当予以返还，涉案合同有效部分亦于2019年3月25日解除，故致越公司应返还涉案合同项下的租赁物予何海如，何海如亦负有收回涉案租赁物的义务。何海如虽然于2019年5月10日实际收到涉案租赁物的钥匙，但致越公司曾于2019年4月1日向何海如及涉案合同约定的收件人麦广全发函通知何海如收回涉案租赁物钥匙，何海如、麦广全均拒收邮件，何海如未积极收回涉案租赁物，考虑收到邮件后收回租赁物的合理期限，一审法院酌情确定本案租金、使用费计算至2019年4月10日。致越公司仅支付租金至2018年11月30日，故致越公司还应支付2018年12月1日起至2019年4月10日止的租金及使用费予何海如。按涉案合同约定，涉案租赁物2018年9月1日起的租金为32400元/月[30000元×（1+8%）]，麦宇东、何海如自愿按31200元/月计算2018年12月、2019年1月的租金，一审法院予以准照。涉案合同约定的租赁范围包括涉案租赁物的框架五层、夹层及天面加建物，租金为整体租金，一审法院根据涉案租赁物的楼层酌定天面加建物2018年12月、2019年1月的使用费为4350元/月、2019年2月1日起的使用费为4500元/月，其余租赁物2018年12月、2019年1月的租金为26850元/月、2019年2月1日起的租金为27900元/月。经核算，致越公司应支付租金118800元（26850元×2个月+27900元/月×2个月10天）、使用费19200元[4350元/月×2个月+4500元/月×2个月10天]予何海如。涉案合同约定致越公司应于每月25日前向何海如支付下一个月的租金，致越公司逾期支付租金，应承担逾期支付租金的违约责任，但涉案合同约定逾期支付租金的违约金标准为日千分之五，该约定标准过高，一审法院酌情调整为日万分之五；虽然涉案合同中关于天面加建物的租赁内容约定无效，但致越公司也应参照涉案合同约定时间向何海如支付使用费，逾期给何海如造成利息损失，应按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息予何海如。故致越公司应以2018年12月租金26850元为本金从2018年11月26日起、以2019年1月租金26850元为本金从2018年12月26日起、以2019年2月租金27900元为本金从2019年1月26日起、以2019年3月租金27900元为本金从2019年2月26日起、以2019年4月租金9300元（27900元÷30天×10天）为本金从2019年3月26日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金予何海如；致越公司应以天面加建物2018年12月的使用费4350元为本金从2018年11月26日起、以2019年1月使用费4350元为本金从2018年12月26日起、以2019年2月使用费4500元为本金从2019年1月26日起、以2019年3月使用费4500元为本金从2019年2月26日起、以2019年4月使用费1500元（4500元÷30天×10天）为本金从2019年3月26日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息予何海如。何海如请求的租金、违约金超出上述核定部分，一审法院不予支持。致越公司已支付90000元押金予何海如，一审法院根据涉案租赁物的楼层酌定天面加建物押金为12500元，其余租赁物的押金为77500元（90000元-12500元）。涉案合同因致越公司根本违约而解除，致越公司应承担相应的违约责任。涉案合同约定因致越公司逾期支付租金超过15天致使何海如终止合同的，何海如有权没收押金。因此，何海如主张没收天面加建物以外的租赁物对应的押金，一审法院予以支持；涉案合同中关于天面加建物的租赁内容无效，故何海如应返还天面加建物的相应押金12500元并自致越公司反诉之日即2019年4月10日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息予致越公司。何海如诉请没收的押金、致越公司反诉请求退还的押金及利息，超出上述核定的部分，一审法院不予支持。涉案合同约定租赁期内致越公司无故违约的应赔偿何海如拆除原有砌墙间隔的费用。首先，何海如自认改造费用并非由其支付，故何海如以上述约定为依据主张致越公司支付恢复费用，理据不足。其次，涉案合同约定涉案租赁物用作居住、办公等用途，双方提交的视频显示涉案租赁物符合涉案合同约定的用途，符合正常使用后的状态，故何海如请求致越公司赔偿恢复费用及恢复期间的租金损失，一审法院不予支持。何海如申请对恢复费用进行评估鉴定，没有必要，一审法院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认何海如与致越公司于2017年7月25日签订的《租赁合同》中有关框架五层、夹层的租赁内容于2019年3月25日解除；二、致越公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年12月1日起至2019年4月10日止的租金及占有使用费118800元、使用费19200元予何海如；三、致越公司应于判决发生法律效力之日起十日内以2018年12月租金26850元为本金从2018年11月26日起、以2019年1月租金26850元为本金从2018年12月26日起、以2019年2月租金27900元为本金从2019年1月26日起、以2019年3月租金27900元为本金从2019年2月26日起、以2019年4月租金9300元为本金从2019年3月26日起，均至实际清偿之日止按日万分之五的标准计算违约金予何海如；四、致越公司应于判决发生法律效力之日起十日内以2018年12月的使用费4350元为本金从2018年11月26日起、以2019年1月使用费4350元为本金从2018年12月26日起、以2019年2月使用费4500元为本金从2019年1月26日起、以2019年3月使用费4500元为本金从2019年2月26日起、以2019年4月使用费1500元为本金从2019年3月26日起，均至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息予何海如；五、致越公司支付的押金77500元归何海如所有；六、何海如应于判决发生法律效力之日起十日内退还押金12500元并以该款为本金自2019年4月10日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予致越公司；七、驳回麦宇东的全部诉讼请求；八、驳回何海如的其他诉讼请求；九、驳回致越公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审以简易程序结案，案件受理费10952.68元，减半收取计5476.34元（麦宇东、何海如已预交37360.71元），由何海如负担3210.09元，由致越公司负担2266.25元。反诉费1032.91元（致越公司已预交），由何海如负担56.25元，由致越公司负担976.66元。致越公司应负担的诉讼费2210元（2266.25元-56.25元）应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。麦宇东、何海如已预交的34094.37元（37360.71元-3210.09元-56.25元），自判决发生法律效力后，经麦宇东、何海如向一审法院申请，一审法院予以退回。二审期间，上诉人何海如、麦宇东向本院提交如下证据：1.短信4则，拟证明致越公司承诺支付涉案租赁物的恢复费用；2.录音光盘1张及录音文字稿，拟证明致越公司授权给郑茂华，郑茂华承认致越公司和卓耀公司是同一家公司，并要求何海如提供涉案租赁物的恢复费用，但觉得报价过高；3.涉案租赁物二至六层平面图（原状），拟证明涉案租赁物室内原状；4.装修工程预算单，拟证明将涉案租赁物恢复原状所需费用；5.图片2张，拟证明涉案租赁物出租给致越公司之前是出租用于居住的；6.企业信用信息，拟证明致越公司和卓耀公司是关联公司，一套班子，两块牌子；7.涉案租赁物恢复费用预算价，拟证明将涉案租赁物恢复原状所需费用；8.情况说明、社保缴费证明、身份证，拟证明致越公司前员工梁思婷可以证明，致越公司和卓耀公司是同一家公司，涉案租赁物在出租给公司前二至六层每层都有六个带卫生间的套间，后公司将其改造成办公室；9.图片34张，拟证明致越公司将涉案租赁物的数十台空调拆走，何海如、麦宇东会另案主张权利；10.中国工商银行活期历史明细清单，拟证明致越公司委托吴向泉支付2015年9月至2017年9月的租金，致越公司和卓耀公司是同一家企业。上诉人何海如、麦宇东申请证人梁思婷出庭，拟证明涉案租赁物在改造之前是出租屋，改造后是办公室，致越公司和卓耀公司是同一家企业。被上诉人致越公司未提交新证据。本院组织双方当事人进行质证。经审查，致越公司对证据1的真实性无异议，本院予以确认；证据2录音对话人员身份不明，致越公司亦不确认，本院不予采纳；证据3、4、7系何海如、麦宇东单方出具，致越公司不予确认，本院不予采纳；证据5、10不能证明其主张的证明目的，本院不予采纳；证据6系企业信用信息系统截图，致越公司无相反证据反驳，本院予以采纳；证据8和梁思婷证言不能反映涉案租赁物改造前的具体情况，梁思婷在庭审陈述不清楚致越公司和卓耀公司的具体关系，故本院对该证据不予采纳；证据9与本案讼争问题无关，本院不予采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：致越公司成立于2012年11月30日，法定代表人是林某1，主要人员为林某1、杜志刚。卓耀公司成立于2015年10月15日，法定代表人是郑茂华，股东为蔡惠明、郑晓杰，主要人员是郑茂华、郑晓杰。2015年9月17日的企业名称核准变更登记通知书显示，其变更前的股东为林某1、吴向泉，变更后的股东为吴向泉、广东致越房地产有限公司。广东致越房地产有限公司成立于2015年8月6日，注销于2017年4月10日，法定代表人是林某1，股东是林某1、致越公司，主要人员是郑茂华、林某1。2019年1月8日，电话号码133*****向何海如发送短信，要求协商涉案租赁物的租赁合同变更及降低租金等问题。2019年2月1日，该号码向何海如发送短信，要求解除合同、办理物业移交手续、退还押金，联系人为郑茂华，联系电话为该号码。在致越公司一审提交的证据7至10中，致越公司发送通知的联系人或寄送邮件的寄件人均为郑茂华，联系电话均为133*****。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。一审法院根据涉案租赁物的规划报建情况认定涉案租赁物中已办理产权登记的部分对应的租赁合同内容有效，天面加建物无报建手续，对应的合同内容无效，双方当事人均无异议，本院迳予确认并不再审查。因涉案合同系何海如签订，就涉案租赁物的所有权人由何海如变更为麦宇东一事，何海如、麦宇东未提前通知致越公司，亦未就变更出租人与之重新签订合同，故涉案合同的相对人系何海如，麦宇东并非合同当事人，本院对麦宇东的上诉请求均不予支持。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、何海如应否向致越公司退还押金12500元并支付相应利息；二、致越公司应否向何海如支付2019年4月10日之后的使用费；三、致越公司应否向何海如赔偿房屋修复费用及修复期间的租金损失，如应赔偿，具体数额是多少？关于第一个焦点问题。如上所述，涉案租赁物的天面加建物无报建手续，其对应的租赁合同内容无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，何海如收取的该部分租赁物对应的押金应予以退还。一审法院根据涉案租赁物的具体情况酌定天面加建物对应的押金为12500元，判令何海如返还予致越公司，并自致越公司反诉之日起计付利息，合理合法，本院予以维持。返还因无效合同取得的财产和损失赔偿责任系不同问题，何海如在本案已通过支付使用费等诉讼请求主张赔偿损失，其又以弥补天面建筑物的空置期损失为由主张没收该押金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。一审法院认定天面加建物对应的租赁合同无效，除天面加建物以外的租赁物部分对应的租赁合同，因致越公司的根本违约行为于2019年3月25日何海如请求解除合同的诉讼材料送达致越公司之日解除，双方对此均无异议，本院迳予维持并不再审查。涉案合同部分解除，部分无效，致越公司应及时将涉案租赁物一并返还予何海如，但致越公司确认部分合同解除之日尚有部分次承租人未搬离，故仍其应继续支付使用费至实际返还之日。虽然何海如于2019年5月10日实际收到涉案租赁物的钥匙，但致越公司曾于2019年4月1日向何海如及涉案合同约定的收件人麦广全发函通知何海如收回涉案租赁物钥匙，而何海如、麦广全在已提起诉讼要求解除租赁合同的情况下仍拒收邮件，致越公司因此请求法院代为交接，最终由一审法院向何海如转交租赁物钥匙，即何海如怠于收回涉案租赁物导致自身损失扩大，对于该部分损失应自行承担责任。一审法院已给予一定合理期限作为何海如收回租赁物所需时间，酌情确定致越公司支付使用费至2019年4月10日，处理适当，本院予以维持。何海如上诉主张致越公司支付该日起之后的使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于第三个焦点问题，本院对此分析如下：首先，涉案合同约定，租赁期内致越公司无故违约的，应赔偿何海如拆除原有砌墙间隔的费用。该约定系违约责任的约定，从条款文义理解，即只要致越公司无故违约，就应赔偿“拆除原有砌墙间隔的费用”，并未限定该费用必须为致越公司承租期间产生。现如前所述，致越公司的违约行为导致涉案合同部分解除，致越公司应赔偿该费用。其次，虽然双方均确认对涉案租赁物实施拆改行为的是卓耀公司，但本案现有证据证明卓耀公司和致越公司存在关联关系，致越公司承接了卓耀公司的合同权利义务，具体表现在：1.2017年5月1日，何海如和卓耀公司、致越公司三方签订《协议书》，约定将卓耀公司的押金转给致越公司，卓耀公司和何海如于2015年8月30日签订的原租赁合同作废。2017年7月25日，何海如和致越公司签订涉案合同，该合同和原租赁合同主要内容包括租赁期限均一致，甚至连租期起算时间都相同，不符合常理，致越公司对此解释为笔误难以令人信服；2.企业信用信息显示致越公司和卓耀公司存在关联关系：致越公司和其法定代表人林某1作为股东于2015年8月6日设立广东致越房地产有限公司，卓耀公司的法定代表人郑茂华任监事；卓耀公司承租期间，其股东是广东致越房地产有限公司和吴向泉；佛山市南海区***岗社区居民委员会于卓耀公司承租期间向其出具《证明》，载明何海如拟将涉案租赁物出租给吴向泉开办广东致越房地产有限公司；3.致越公司向何海如发送要求降低租金、接收租赁物和退还保证金的短信、函件均是通过卓耀公司的法定代表人郑茂生发送，郑茂华在与何海如沟通的短信、微信中亦自称是“致越地产郑生”“致越郑生”。最后，卓耀公司退出租赁关系时未对其实施的拆改行为与何海如协商处理，承接其合同权利义务的致越公司在违约解除租赁关系时，如对卓耀公司拆改行为给何海如造成的损失仍不予处理，对何海如而言显失公平。综上所述，本院认为，致越公司应向何海如赔偿合同约定的“拆除原有砌墙间隔的费用”。因合同约定的“拆除原有砌墙间隔的费用”并非何海如支出，故上述约定从常理来理解应为拆除原有隔墙间隔给何海如造成的损失。何海如主张赔偿将涉案房屋恢复原状所需费用，合法有据，应予支持。因房屋内部砌墙间隔已被拆除，何海如未能提交充足有效的证据证明涉案租赁物被拆改前的具体情况，故而不能对恢复原状所需费用进行评估。本院综合本案案情，包括涉案租赁物的面积、性质等因素，以及何海如恢复房屋原状所需合理期间造成的租金损失等情况，酌情确定致越公司向何海如赔偿损失150000元。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。何海如诉请超出部分，本院不予支持。综上所述，何海如的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持，对不成立部分予以驳回。本案因当事人在二审期间提交新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4611号民事判决第一至七项、第九项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初4611号民事判决第八项；三、佛山致越房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向何海如赔偿150000元。四、驳回何海如的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5476.34元，由何海如负担2777.24元，佛山致越房地产有限公司负担2699.1元，反诉受理费按照一审判决执行；二审案件受理费9573元，由何海如负担7085.65元，佛山致越房地产有限公司负担2487.35元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月三十日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡