西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12379号原告：任晟翀，男，1977年12月4日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李周仁，陕西法智律师事务所律师。被告：吴荣华，女，1965年12月8日出生，汉族，住西安市雁塔区。被告：西安融居房地产营销策划有限公司，住所地：西安市曲江新区房。法定代表人：王滨，该公司执行董事兼总经理。原告任晟翀与被告吴荣华、西安融居房地产营销策划有限公司（以下简称融居营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任晟翀及其委托诉讼代理人李周仁，被告吴荣华到庭参加了诉讼。被告融居营销公司经本院合法传唤未到庭，对其缺席审理。本案现已审理终结。原告任晟翀诉称，2016年11月18日，原、被告在西安融居房地产营销策划有限公司的居间下就西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室签订《房屋买卖居间协议》(协议编号：20161118）。协议签订后，原告即按照协议约定向被告吴荣华支付购房定金拾万元整(￥100000.00)。2016年12月，原告入住西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室并对该房屋内部进行装修。2017年1月6日，原告与被告在西安市XX中心办理网签手续并将房屋买卖合同进行备案（合同备案号：C17000292）。根据《房屋买卖居间协议》第五条第10款的约定，被告吴荣华应于签订资金监管协议的当日将从原告处收到的购房定金100000元存入资金监管账户，作为首付款的一部分。双方签订资金监管协议后，原告即要求被告吴荣华将拾万元（￥100000.00）存入资金监管账户，然而被告吴荣华总是以各种理由拖延办理，未将该笔购房款存入资金监管账户。此后，原告不断要求被告履行购房合同项下义务，以尽快办理房屋过户手续，被告不仅不履行合同项下的义务还以各种理由拖延、拒绝办理。2016年12月起至今，原告一直实际占有、使用、管理该房屋，并支付该房屋的物业管理费、水电费等费用，但始终无法完成过户手续。鉴于被告吴荣华涉诉导致该房屋被法院执行，该房屋买卖合同已履行不能，致使原告遭受巨大损失。综上所述，原告依据《中华人民共和国合同法》及《房屋买卖居间协议》相关规定诉至法院，请求判令1、被告退还定金100000元整;2、被告向原告赔偿损失810696元，其中包括：装修款121000元、房屋涨价损失689696元；3、本案诉讼费由被告承担。被告吴荣华辩称，收原告定金是属实的。由于原告没有按期将首付款缴纳至监管账户，故网签没有办成。合同签订以后原告强行告知租户房屋已经交易，要求租户搬离，是原告强行入住房屋。被告融居策划公司经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年11月18日，原告任晟翀（买受方、乙方）与被告吴荣华（出售方、甲方）、融居营销公司（居间方、丙方）签订了《房屋买卖居间协议》。甲方自愿将其所有的位于西安市曲江新区XX路XX幢XX单元XX室房屋出售给乙方，房屋面积98.59平方米，装修为简装。乙方已经实地勘察过该房屋，对该房屋的面积、楼层、装修、质量等均认可。该房屋按套销售，成交价为730000元。签订协议当日，乙方先支付甲方购买该房屋的定金100000元。过户当日乙方向丙方支付10000元作为丙方的居间服务费。甲方在该房屋到西安市房屋管理局签订资金监管协议当日将签订此居间协议当日收到的乙方所支付的购买该房屋定金人民币壹拾万元整存入西安市房屋管理局资金监管账户，同时乙方将甲方向乙方开具的所涉及的人民币壹拾万元整的定金收条返还甲方。甲方将该房屋撤销抵押登记领取到产证之日起三个工作日内完成过户手续。如因可归责于乙方事由解除此居间协议的，其已付定金人民币10万元不再退还；如因可归责于甲方的事由解除此居间协议的，甲方需在解除此居间协议3个工作日内向乙方全额返还定金人民币10万元，同时支付相等于此定金数额10万元违约金。合同签订当日，原告向被告吴荣华支付房屋定金100000元。因双方交易时涉案房租尚在出租阶段，被告吴荣华与租客解除合同后在2016年12月将房屋交付给原告，原告接收房屋后进行装修。2017年1月原告实际入住了涉案房屋。2017年1月6日，原告被告双方签订了《二手房交易结算资金监管协议》，该协议双方实际并未履行。原告称，签订协议后被告吴荣华一直未将定金存入监管账户，导致合同不能正常履行。另查明，2017年1月17日，因被告吴荣华与其他债权人的纠纷，涉案房屋被西安市未央区人民法院查封，查封期限为2017年1月17日至2020年1月16日。2019年1月7日，西安市未央区人民法院将涉案房屋公告进行网络拍卖，2019年3月21日网拍结束，最终成交价格为1419696元。原告任晟翀陈述，其在2017年5月知晓了涉案房屋被查封的事实，其多次与被告及被告的债权人协商处理此事，但未能达成一致。其一直居住涉案房屋至2019年5月未央区人民法院执行要求腾房。被告吴荣华陈述因原告不同意将房款直接支付给债权人，双方未能谈妥。此后就解除合同一事双方亦未能协商一致，故而将此事搁置。本院认为，上述事实，有《房屋买卖居间协议》、《二手房交易结算资金监管协议》、房产查询单、网络拍卖截图、当事人陈述等证据及庭审笔录佐证，并经当庭质证，可以做为认定案件事实的依据。原被告签订的《房屋买卖居间协议》及《二手房交易结算资金监管协议》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。但在双方买卖合同的履行过程中，涉案房屋被司法机关查封，后通过司法拍卖由案外人竞得该房屋。至此，原被告双方的买卖合同已经不具备履行的可能，应当予以解除。原告虽未诉请要求解除，但合同显然已无履行的基础，且其诉讼请求的主张系解除合同的后果处理，本院对原告的诉讼予以处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告要求主张被告吴荣华返还定金100000元，本院予以支持。关于原告主张损失一节，导致合同不能履行的根本原因系因被告原因致使房屋被查封，故其应当对原告的损失承担相应责任。本案原告主张两项损失，第一装修损失，原告虽对房屋进行了装修，但装修部分价值或者装修的实际支出，原告并未提供证据证明；第二关于房屋溢价的部分，西安市商品房近两年价格快速上涨是事实，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施防止损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿之规定，本案中，原告任晟翀在2017年5月时就知晓了涉案房屋被查封的事实，此时双方的交易已经处于不稳定的状态，原告明知被告违约的情况下，没有采取合理的措施减少损失，而是选择继续居住涉案房屋，消极等待的处理方式，导致最终房屋被拍卖，使其不得不腾交涉案房屋。虽然涉案房屋最终的成交价格远远高于原被告双方的交易价格，但导致此结果原告亦有不可推卸的责任。故综合原被告双方的过错程度，及原告对涉案房屋装修的事实，对其损失本院酌情认定为250000元。关于原告主张要求被告融居营销公司承担责任一节，被告融居策划公司为居间方，并非买卖合同的一方，根据合同相对性原则，原告主张无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十七条之规定，判决如下：一、被告吴荣华应于本判决生效之日起十日内退还原告任晟翀购房定金100000元。二、被告吴荣华应于本判决生效之日起十日内赔偿原告任晟翀损失250000元。三、驳回原告任晟翀其余的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12907元，保全费3020元，由原告任晟翀承担6453元，由被告吴荣华承担9474元。因原告已全部预交，故被告在支付上述款项时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。         审  判  长    秦      冰审  判  员    殷      瑞审  判  员    赵  琳  君 二〇一九年 十二 月 六 日                    书 记 员    张     雨打印：相丽华     校对：吕颖   2019年  月  日送达 1