重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初25653号原告：王继菊，女，1991年10月4日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：周欣玥，重庆乾乙律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙俊钢，重庆乾乙律师事务所实习律师。原告：陈亮，男，1992年9月28日出生，汉族，住湖北省宜都市。委托诉讼代理人：周欣玥，重庆乾乙律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙俊钢，重庆乾乙律师事务所实习律师。被告：卿章伟，男，1984年10月2日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：曹烈锋，广东冠豪律师事务所律师。被告：曾路贵，女，1988年10月1日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：曹烈锋，广东冠豪律师事务所律师。原告王继菊、陈亮与被告卿章伟、曾路贵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月8日受理后，依法由审判员陈吉彦适用简易程序于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告王继菊、陈亮的共同委托诉讼代理人周欣玥、龙俊钢，被告卿章伟、曾路贵的共同委托诉讼代理人曹烈锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王继菊、陈亮向本院提出诉讼请求：1.判决二被告向二原告支付违约金共计277888元；2.判令二被告支付二原告律师费20000元；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：2018年5月13日，二原告作为乙方，二被告作为甲方，签订了《重庆市存量房屋买卖合同》，约定二被告将位于重庆北部新区X的房屋出卖给二原告，总价1248000元，并对双方权利义务进行了具体约定。其中第七条第六项约定，甲方（二被告）应在过户取件完成后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，若因甲方原因未在约定期限内办理完成与本房屋相关的户口迁出手续，每逾期1日，甲方按照成交价的5‰向乙方支付违约金。第十条第五项约定：守约方因维护自身利益（或者追究违约方相关法律责任）产生的一切费用由违约方承担，包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。上述合同签订后，二原告按约支付了房屋价款，并于2018年7月4日办理了房屋过户登记，但二被告一直未将其户口从案涉房屋中迁出，二原告多次催促后，二被告一直未妥善处理，直至2019年8月31日才将户口迁出，严重损害原告合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告卿章伟、曾路贵辩称，被告不存在违约行为，合同约定约定迁出户口违约责任的条款是中介公司设置的格式条款，并未对双方当事人作出足够的解释，同时该条款将行政审批权和行政审批期限作为违约期限的计算依据，明显违反了户籍管理法及其他法律法规的强制性规定，应属无效。约定的违约金过分高于损失，应当予以减少，不超过损失的30%。另被告的户口迁移已经完成，并没有给原告造成实际的损失，因此，请驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据即王继菊、陈亮举示的《房屋买卖业务文件》（含交易方留存信息表、《重庆市存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》）、房屋产权证复印件、不动产登记信息查询结果、不动产登记费收据、完税证明、迁出注销证明、《法律事务委托合同》、代理费发票，本院予以确认并在卷为据。对当事人有争议的证据，本院认定如下：卿章伟、曾路贵举示的《证明》、《迁户申请证明》均系原件，且有出具单位的盖章确认，本院对其形式上的真实性予以确认，关联性问题后述。本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，以卿章伟、曾路贵为甲方（出售方），王继菊、陈亮为乙方（购买方），双方签订《重庆市存量房屋买卖合同》，约定甲乙双方交易房屋坐落在重庆北部新区X，建筑面积115.19平方米，成交价为1248000元。合同第七条第6款“户口迁出”约定：甲方应当在过户取件完成后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续（如有）。（加粗黑体）若因甲方原因未在约定期限内办理完成与本房屋相关的户口迁出手续，每逾期1日，甲方按照成交价的5‰向乙方支付违约金。第十条第5款约定：守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律）产生的一切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。2018年7月4日，位于重庆北部新区X房屋登记至王继菊、陈亮名下。2019年8月26日，卿章伟及案外人卿俊豪的户口从重庆市渝**X迁出至重庆市开州区X。重庆市开州区×村民委员会于2019年4月6日出具《证明》，内容为：兹有我村村民卿章伟……此人于2003年在重庆读大学，因当时户籍变更由本村迁出城镇户。故此人于2018年8月10日和2018年9月28日、2019年4月6日三次向我村提出迁入申请，我村因城镇户籍不能迁入农村户口。情况属实。重庆市开州区××村民委员会于2019年5月10日出具《迁户申请证明》，内容为：卿章伟……原属重庆市渝**X居民，其配偶曾路贵……原本村村民，由于其子卿俊豪已到适龄教育阶段，卿章伟在今年5月份特申请户口转到本村村民余定秀户下，情况属实。另查明，陈亮、王继菊与重庆乾乙律师事务所签订了《法律事务委托合同》，约定陈亮、王继菊委托该所指派律师在本案一审程序中提供法律服务，担任代理人，律师服务费20000元，在签订合同时一次性付清。重庆乾乙律师事务所向王继菊、陈亮开具了日期为2019年12月5日，金额为20000元的代理费发票一张。庭审中，王继菊、陈亮陈述其是现金支付的律师费。庭审中，关于违约金问题，卿章伟、曾路贵陈述：我方户籍迁出必须要由接收方，由接收方开具同意接收证明后才能迁出，否则户口没有着落，违反法律规定。我方无证据证明违约金过高，但本案证据足以证明户口迟延迁出并未给王继菊、陈亮造成实际损失，同时其自身也无证据证明其实际损失，故违约金过高。王继菊、陈亮陈述：卿章伟、曾路贵迟延迁出户口的行为，导致我方户口一直处于挂靠状态，因户籍对居民各项权利非常重要，比如子女入学等方面，且违约金的约定不能建立在受违约方实际损失的前提下，受违约方也不需要证明是否实际产生了损失及实际损失的大小。我方在合同约定的违约金范围内只主张了十分之一左右，不属于违约金过高，应当支持。本院认为，王继菊、陈亮与卿章伟、曾路贵自愿签订《重庆市存量房屋买卖合同》，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行各自义务。该合同第七条第6款约定，甲方即卿章伟、曾路贵应在过户取件完成后90日内办理原有户口迁出手续，若因甲方原因未在约定期限内办完户口迁出手续的，每日按成交价的5‰支付违约金。卿章伟、曾路贵认为该条款以行政行为作为违约条件即应无效，无法律依据，本院不予支持；另其认为该条款系中介方提供的格式条款，未作出合理解释，但该条款中违约金部分为加粗黑体的特别提示，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’”的规定，上述条款不属于无效情形，故对其该抗辩意见本院不予支持。本案中，案涉房屋于2018年7月4日登记至王继菊、陈亮名下，该日期可视为过户取件完成之日，故卿章伟、曾路贵应在2018年10月2日内将案涉房屋上的户口迁出，而其实际于2019年8月26日才完成该户口迁出事项。卿章伟、曾路贵辩称其未能按期迁出户口系户籍地政策而非其自身原因所致，本院认为，迁出户口系卿章伟、曾路贵的合同义务，其应自行设法确保户口迁出事项在合同约定时间内完成，行政机关的政策或办理流程、期限均不构成抗辩违约的正当事由。因此，卿章伟、曾路贵逾期迁出户口构成违约，应承担支付违约金的违约责任。关于违约金的调整问题。卿章伟、曾路贵辩称合同约定的逾期迁出户口违约金标准过高，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。户口问题关系到居民多方面的权益，其造成的损失难以用金钱来准确衡量，但房屋买卖合同的主要权利义务是房屋买卖，即房屋交付、过户与支付房款，户口迁出问题造成的损失相对有限。本案中，王继菊、陈亮并未说明并举证证明其就户口迁出事项具有双方在签订合同时应可预见的、将导致其遭受重大损失的特定理由，故其损失范围有限；而从卿章伟、曾路贵履行情况看，其曾多次向原户籍所在地申请落户，表明其有履行户口迁出义务的意愿和行为，且最终也将案涉房屋上的户口全部迁出，可见其并非恶意拖延、拒绝履行义务。综上，结合合同标的金额、当事人过错情况、损失情况等因素，本院酌情将违约金调整为3万元。关于律师费问题。王继菊、陈亮因本案诉讼委托律师代理，并支付律师费20000元，因卿章伟、曾路贵违约导致本案诉讼，按照合同第十条第5款的约定，其应承担王继菊、陈亮因此支出的律师费，故对王继菊、陈亮要求卿章伟、曾路贵支付其的律师费20000元的诉讼请求，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告卿章伟、曾路贵在本判决生效后五日内向原告王继菊、陈亮支付逾期迁出户口的违约金30000元；二、被告卿章伟、曾路贵在本判决生效后五日内向原告王继菊、陈亮支付律师费20000元；三、驳回原告王继菊、陈亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5768元，减半收取2884元，由被告卿章伟、曾路贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  陈吉彦二〇一九年十二月十八日书记员  曹 彬