黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黑0104民初7484号 原告：百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司，住所地哈尔滨市道外区东直路**。 负责人金旭东，职务总经理。 委托诉讼代理人：丛军，1976年5月22日出生，汉族，百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司副经理，住，住所地哈尔滨市道里区/div> 委托诉讼代理人：袁泽彬，1986年4月13日出生，汉族，百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司法务，住，住所地上海市普陀区/div> 被告：哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆，住，住所地哈尔滨市道外区东直路**太平桥百盛****/div> 经营者：代勇，男，1982年12月6日出生，汉族，住所地，住所地沈阳市于洪区iv> 委托诉讼代理人：罗毅，男，1983年1月12日出生，汉族，哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆员工，住所地，住所地沈阳市沈河区iv> 被告：王博，男，1983年5月25日出生，户籍地辽宁省开原市。 原告百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司（以下简称百盛公司）诉被告哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆（以下简称艾莱健身馆）、王博租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告百盛公司的委托诉讼代理人丛军、袁泽彬、被告艾莱健身馆的委托诉讼代理人罗毅参加2019年9月19日庭前会议，百盛公司的委托诉讼代理人丛军、被告艾莱健身馆的委托诉讼代理人罗毅参加2019年10月21日、2019年12月18日庭审。被告王博经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案现已审理终结。 百盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令自2019年8月1日起解除百盛公司与艾莱健身馆之间于2016年7月1日、2018年10月1日签订两份场地租赁合同、2016年7月1日签订的水箱房租赁协议；2.判令艾莱健身馆立即腾退场地，将租赁场地返还给百盛公司；3.判令艾莱健身馆、王博给付拖欠的租金及仓储费、水费、电费共计2090.22元（2019年6月至7月的租金278541.25元及2019年4月至7月的仓储费、水费、电费23548.97元，扣除保证金30万元，尚欠2090.22元）；4.判令艾莱健身馆、王博支付合同解除违约金424661.25元；5.判令艾莱健身馆、王博支付百盛公司自2019年8月16日起计算至实际交付场地之日止的场地占用使用费（按照解除合同前双方签订的场地租赁合同约定的租金3.15元/日/平方米计算）；6.由艾莱健身馆、王博承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2016年7月1日，百盛公司、艾莱健身馆签订场地租赁合同，约定百盛公司将位于太平桥百盛2层、3层共计1831平方米的场地出租给艾莱健身馆，租赁用途为建设并经营健身会馆。租赁期限为5年，自2016年10月1日至2021年9月30日止。双方在合同附件（二）中约定第三年租金为2.1元/天/平方米，物业管理费1.15元/天/平方米。艾莱健身馆应当在每三个月结束前30日前支付下一个三个月的租金加物业管理费。2016年7月1日，百盛公司、艾莱健身馆另签订了水箱房租赁协议，约定百盛公司将地下二层45平方米出租给艾莱健身馆，艾莱健身馆作水箱房使用，协议约定：水箱房第三年的租金加物业管理费为1.6元/天/平方米。租金和物业管理费的支付方式同样为每三个月结束前30日前支付下一个三个月的租金加物业管理费。2017年百盛公司、艾莱健身馆签订补充协议（三），将艾莱健身馆的租赁面积调整至1331平方米。2018年10月1日，百盛公司、艾莱健身馆签订场地租赁合同，约定百盛公司将三楼使用面积为74平方米的场地出租给艾莱健身馆，租金加物业管理费为3.25元/天/平方米。因艾莱健身馆经营问题，截止至2019年8月1日，艾莱健身馆尚欠百盛公司2019年6月、7月租金278541.25元、2019年6至7月的仓储费4392元、2019年4至7月起艾莱健身馆拖欠百盛公司水费5130元、2019年4至7月起艾莱健身馆拖欠百盛公司电费14026.97元。根据2016年7月1日，百盛公司、艾莱健身馆签订场地租赁合同第十条第八款：“……乙方逾期交付租金超过七天、逾期交付水电费、煤气费等公共事业费用超过十五天的，甲方有权停止租赁场所的水电供应或单方解除合同……”因艾莱健身馆的违约行为，百盛公司有权解除合同。另外，因艾莱健身馆的违约行为导致合同解除，导致百盛公司的租赁物闲置损失，艾莱健身馆亦应进行赔偿。百盛公司多次要求艾莱健身馆按约定支付拖欠的费用及赔偿损失，但艾莱健身馆一直拒不支付，该行为严重侵犯百盛公司合法权益等约定及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民法总则》的相关规定，百盛公司特依法提起诉讼，请求人民法院支持百盛公司的诉讼请求，维护法律的公平，公正！ 艾莱健身馆辩称，不同意百盛公司单方面解除租赁合同，因百盛公司单方面解除租赁合同后果由百盛公司承担，艾莱健身馆不予承担，房屋租金可以偿还但不应当用保证金冲减抵扣，艾莱健身馆没有违约行为，拒绝支付违约金，因百盛公司强行断电行为，严重干扰了艾莱健身馆店面正常运营，导致现场出现聚众退费现象，百盛公司强行断电使艾莱健身馆出现经营不能的现象，要求艾莱健身馆支付租赁物闲置期间产生的租金是于法无据，没有社会公德的。因百盛公司违约造成本案诉讼，诉讼费用由百盛公司承担。百盛公司、艾莱健身馆双方按合同约定，双方应当按照合同约定履行自己的义务，百盛公司依照合同中止履行应当及时通知艾莱健身馆，根据艾莱健身馆实际情况，应当给予必要时间处理会员善后问题，而不是直接采用粗鲁，野蛮的手段强行断电终止艾莱健身馆营业，严重侵害艾莱健身馆与会员的合法权益，导致大量会员诉讼，给法院带来了庞大的工作量，造成了严重的后果。保证金冲减抵扣房租事宜，艾莱健身馆的态度是否定的，不同意的。百盛公司、艾莱健身馆双方在房屋租赁合同中保证金约定不明确，而在保证金说明中没有提到优先偿还房屋租金所用，双方约定的保证金是作为将来经营不善，给会员办理退费之用，现会员出现因百盛公司断电导致合同无法实现理应由保证金先行支付，避免造成社会恐慌的现象，百盛公司主张冲减抵扣房租是于法无据，荒唐可笑之谈，请求人民法院不予支持。综上，根据相关法律规定，请求人民法院驳回百盛公司不合理的诉讼请求。 王博未出庭，未答辩。 各方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.百盛公司举示的证据一、证据二为三份场地租赁合同、水箱房租赁协议、补充协议，申请、授权书、股权及经营转让协议，艾莱健身馆对真实性无异议，与本案具有关联性，本院予以采信。2.百盛公司举示的证据三艾莱健身馆向百盛公司提交的申请2份、微信聊天记录12页（百盛公司员工与艾莱健身经营者王博的聊天记录，复印件），其中申请两份，艾莱健身馆对真实性无异议，能够证明艾莱健身馆向百盛公司申请租金支付方式由季付变为月付，本院予以采信，其中微信聊天记录，为复印件，不能确认其真实性，本院不予采信。3.百盛公司举示的证据四中国建设银行单位客户专用回单8张(复印件)、哈尔滨百盛缴款通知单代收据22张，艾莱健身馆对真实性无异议，能够证明艾莱健身馆向百盛公司支付租金的具体情况，本院予以采信。4.百盛公司举示的证据五催款通知书结合百盛公司举示的证据六联营厂家人员登记表1张，李超身份证复印件1张、李超健康证复印件1张，能够证明百盛公司向艾莱健身馆发出催款通知，艾莱健身馆工作人员李超进行签收，该证据中缴费通知书2份无艾莱健身馆工作人员签收，不能证明百盛公司已将缴费通知送达到艾莱健身馆处，该证据中缴款通知单代收据8张不能证明其主张，本院不予采信。5.百盛公司举示的证据六照片，艾莱健身馆对真实性无异议，能够证明艾莱健身馆现为关闭状态，本院予以采信。6.艾莱健身馆举示的证据一通话录音，双方谈话内容围绕艾莱健身馆要求将场地内器械撤出，并未谈及场地的返还问题，故不能证明艾莱健身馆未将场地返还给百盛公司是因百盛公司的原因，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年7月1日，百盛公司与艾莱健身馆签订场地租赁合同，合同约定，百盛公司将其所属哈尔滨市道外区东直路118号第F28-F3层面积1831平方米的场地出租给艾莱健身馆使用，经营用途为建设并经营健身会馆，租期为5年，从2016年10月1日起至2021年9月30日止，该合同第五条第1款约定：艾莱健身馆同意向百盛公司提供保证金（不具有定金性质，不适用定金罚则）30万元，并于本合同签订之日向百盛公司一次性支付，如艾莱健身馆未在签约后三日内支付保证金，百盛公司有权解除本合同，艾莱健身馆不得提出异议，该合同第五条第3款约定：如艾莱健身馆未按时交纳包括但不限于租赁场所租金、物业服务费、水电费、电话费等费用时，百盛公司有权自保证金中扣除该费用。该合同第六条第1款约定：艾莱健身馆须按月向百盛公司缴纳物业服务费。该合同第六条第2款约定：租赁场所单独安装的水、电及电话等，其费用由艾莱健身馆支付，百盛公司按国家规定标准代收，艾莱公司在收到百盛公司的付款通知后五日内付清。该合同第十二条第1款约定：在合同有效期内，若艾莱健身馆违约而导致百盛公司解除本合同或艾莱健身馆单方终止履行本合同，艾莱健身馆应支付本合同租金总金额的50%作为违约金，且保证金不予退还，如果违约金不足以偿付百盛公司因此遭受的损失，艾莱健身馆需继续予以赔偿。该场地租赁合同附件二约定，艾莱健身馆按下列方式向百盛公司缴纳租金及物业费：第一年，按1.95元/天/平方米缴纳租金，按1.15元/天/平方米缴纳物业费，第二年，按2.00元/天/平方米缴纳租金，按1.15元/天/平方米缴纳物业费，第三年，按2.1元/天/平方米缴纳租金，按1.15元/天/平方米缴纳物业费。第四年，按2.25元/天/平方米缴纳租金，按1.15元/天/平方米缴纳物业费。 2016年7月1日，百盛公司与艾莱健身馆签订水箱房租赁协议，约定，百盛公司将哈尔滨百盛太平桥店地下二层面积45平方米提供出租给艾莱健身馆使用，用于艾莱健身馆水箱房使用，固定租金及物业管理费第一年、第二年1.50元/天/平方米，第三年、第四年：1.60元/天/平方米，第五年：1.70元/天/平方米。艾莱健身馆应于每三个月结束前三十日支付下一个三个月的租金加物业管理费，合同期限为五年，自2016年10月1日开始至2021年9月30日止。 2017年8月29日，艾莱健身馆向百盛公司申请退回二楼500平方米租赁部分，后百盛公司、艾莱健身馆签订补充协议（三），约定2017年11月1日至2018年5月31日租赁面积为1831平方米，2018年6月1日至2021年9月30日，租赁面积为1331平方米，除租赁面积变化外，其他完全执行双方签订的《场地租赁合同》及相关补充协议。 2018年5月16日，百盛公司与艾莱健身馆签订租期日期确认函，该确认函系根据百盛公司于2018年5月16日就百盛商业发展有限公司哈尔滨分公司太平桥店地上三层74平方米场地的店铺签订的场地租赁合同而签署。双方签订的场地租赁合同约定场地租赁期为4个月，从2018年6月1日开始至2018年9月30日，租金为2元/天/平方米，物业管理费为1.15元/天/平方米。2018年9月20日，百盛公司与艾莱健身馆签订租期日期确认函，该确认函系根据百盛公司于2018年9月20日就百盛商业发展有限公司哈尔滨分公司太平桥店地上三层74平方米场地的店铺签订的场地租赁合同而签署，该场地租赁合同约定租赁期为一年，从2018年10月1日起至2019年9月30日止，租金加物业管理费为3.25元/天/平方米。支付方式为3个月结束前30日支付下一个3个月的租金。该场地租赁合同第十二条第2款约定：在合同有效其内，若艾莱健身馆违约而导致百盛公司解除本合同或艾莱健身馆单方终止履行本合同，艾莱健身馆应支付本合同租金总金额的50%作为违约金，且保证金不予退还，如果违约金不足以偿付百盛公司因此遭受的损失，艾莱健身馆需继续予以赔偿。 2018年11月23日，艾莱健身馆向百盛公司提出租金支付方式变更的申请，2019年3月16日，艾莱健身馆再次向百盛公司提出租金支付方式变更的申请，申请房租由季缴改为月缴。艾莱健身馆自2018年12月开始至2019年5月，按月向百盛公司缴纳租金。2019年7月19日，百盛公司向艾莱健身馆发出关于租金、物业费、仓储费、水电费催缴通知，艾莱健身馆拖欠2019年6月1日至2019年6月30日的租金、物业管理费、仓储费，拖欠2019年4月1日至2019年6月30日的水电费，合计157051.22元，同时告知艾莱健身馆将在2019年7月20日终止其营业，停止水电供应，并按双方签署的场地租赁合同收取滞纳金，艾莱健身馆的工作人员李超在该通知回执处签字。 艾莱健身馆未按时向百盛公司支付2019年6月、7月的租金及物业管理费、仓储费（水箱房使用费），未按时向百盛公司支付2019年4月至7月的水费、电费，百盛公司于2019年7月31日早采取停电措施，艾莱健身馆于2019年7月31日闭店。艾莱健身馆欠付百盛公司2019年6、7月租金的数额为278541.25元，艾莱健身馆欠付百盛公司2019年4月至7月实际产生的水费、电费及2019年6、7月仓储费共计23548.97元。 另查明，在双方签订场地租赁合同（租赁期间2016年10月1日至2021年9月30日）后，艾莱健身馆向百盛公司交纳保证金30万元。2018年11月1日艾莱健身馆经营者代勇与王博签订股权及经营管理权转让协议，约定代勇将其对该健身馆享有的经营权及店内设施、设备转让给王博。2019年5月22日，艾莱健身馆向百盛公司递交申请函一份，说明该馆于2017年9月实际经营者发生变更，由原经营者代勇变更为实际经营者王博。现艾莱健身馆的实际经营者为王博,但未办理变更工商登记手续。在2019年10月21日，本案开庭审理过程中，艾莱健身馆表示同意解除与百盛公司签订的场地租赁合同及水箱房租赁协议。 本院认为，百盛公司与艾莱健身馆自2016年7月1日开始共计签订了三份场地租赁合同，一份水箱房租赁协议，其中租赁期间为2018年6月1日开始至2018年9月30日的租赁74平方米场地的场地租赁合同已经履行完毕，剩余涉及1331平方米租赁场地的场地租赁合同、74平方米租赁场地的场地租赁合同、45平方米水箱房的水箱房租赁协议仍在履行期间内，艾莱健身馆在本案庭审过程中表示同意解除上述合同，故对于百盛公司的要求解除双方签订的上述合同的诉讼请求，本院予以支持，百盛公司主张合同解除日为2019年8月1日，因该日双方未达成解除合同的合意，故解除合同的时间应为双方达成解除合同合意之日即本案庭审之日2019年10月21日。关于百盛公司要求判令艾莱健身馆立即腾退场地，将租赁场地返还给百盛公司的诉请，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，本案中，百盛公司与艾莱健身馆签订的场地租赁合同及水箱房租赁协议解除后，艾莱健身馆应将租赁的1331平方米场地、74平方米场地、45平方米水箱房场地腾退，并返还给百盛公司，对于百盛公司的该项诉讼请求，本院予以支持。百盛公司诉请判令艾莱健身馆给付拖欠的2019年6月、7月租金及2019年4月至7月的仓储费、水费、电费共计2090.22元，在庭审中，百盛公司、艾莱健身馆一致确认截止到2019年7月31日，艾莱健身馆欠付百盛公司租金、仓储费、水费、电费的金额合计为302090.22元，因双方签订的场地租赁合同第五条第3款约定：如艾莱健身馆未按时交纳包括但不限于租赁场所租金、物业服务费、水电费、电话费等费用时，百盛公司有权自保证金中扣除该费用。故艾莱健身馆向百盛公司交纳的保证金30万元应优先支付欠付百盛公司的租金、水电等费用，经抵扣，艾莱健身馆应向百盛公司支付剩余的欠付租金、仓储费、水费、电费共计2090.22元，故对于百盛公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于百盛公司诉请艾莱健身馆向其支付自2019年8月16日至实际返还占用场地之日止的占用费，因2019年10月21日，百盛公司与艾莱健身馆达成合意解除合同，故2019年8月16日至2019年10月21日仍在合同履行期内，艾莱健身馆应向百盛公司支付租金及物业费而非占用费，百盛公司主张1331平方米及74平方米租赁场地给付标准按照3.15元/日/平方米低于双方合同约定的租金及物业费给付标准计算，故应按3.15元/日/平方米标准计算，45平方米水箱房的场地占用费即按照合同约定的1.6元/天/平方米标准计算，经计算应为296851.5元［3.15元/日/平方米×（1331平方米＋74平方米）×66天＋1.6元/日/平方米×45平方米×66天］。因艾莱健身馆拖欠百盛公司两个月的房屋租金，导致双方合同不能继续履行，艾莱健身馆存在违约行为，由此导致的场地占用期间的费用应由艾莱健身馆承担，在2019年12月18日本案开庭过程中，艾莱健身馆表示因没有恢复场地的资金，故无法按百盛公司的要求将场地返还给百盛公司，从该日起百盛公司应及时止损，自行对场地进行拆除，所需费用可另行向艾莱健身主张，故艾莱健身馆应支付给百盛公司的场地占用费的起止时间应为2019年10月22日起至2019年12月18日，2019年12月18日之后的场地百盛公司可以自行处分，经计算艾莱健身馆应支付的场地占用费为301349.25元［3.15元/日/平方米×（1331平方米＋74平方米）×67天＋1.6元/日/平方米×45平方米×67天］。关于百盛公司诉请艾莱健身馆向其支付解除合同违约金424661.25元，双方签订的关于1331平方米及74平方米的场地租赁合同中均约定了违约条款，即“在合同有效其内，若艾莱健身馆违约而导致百盛公司解除本合同或艾莱健身馆单方终止履行本合同，艾莱健身馆应支付本合同租金总金额的50%作为违约金，且保证金不予退还，如果违约金不足以偿付百盛公司因此遭受的损失，艾莱健身馆需继续予以赔偿”，现百盛公司主张按照双方正常履行合同后一个月租金及物业费的三倍支付违约金，低于上述约定的违约金计算金额，且因艾莱健身馆拖欠租金的违约行为，导致双方签订的场地租赁合同不能正常履行，艾莱健身馆应承担违约责任，百盛公司主张的该违约金计算标准与其受到的损失相适应，故应予支持，经计算应为424661.25元［3.25元/日/平方米×（1331平方米＋74平方米）×31日×3］，故百盛公司的该项诉讼请求合理，本院予以支持。关于艾莱健身馆主张双方约定的保证金是作为将来经营不善，给会员办理退费之用，无事实依据，本院不予采纳。 《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条第二款的规定，营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。本案中，艾莱健身馆登记的经营者虽为代勇，但代勇已将其经营权转让给王博，王博系该健身馆的实际经营者，是艾莱健身馆的实际受益人，故应由王博承担上述给付义务，艾莱健身馆的登记经营者代勇承担连带给付责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条、第九十条，判决如下： 一、解除百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司与哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆签订的租赁场地为1831平方米的场地租赁合同及租赁面积变更为1331平方米的补充协议、解除百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司与哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆签订的租赁面积为74平方米的场地租赁合同、解除百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司与哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆签订的水箱房租赁协议； 二、待本判决发生法律效力之日起，哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆立即腾退场地，将1331平方米租赁场地、74平方米租赁场地、45平方米租赁水箱房场地返还给百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司； 三、待本判决发生法律效力之日起，哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆的实际经营者王博立即给付百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司拖欠的2019年6月、7月租金及2019年4月至7月的仓储费、水费、电费共计2090.22元（32090.22－30万元）； 四、待本判决发生法律效力后，哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆的实际经营者王博立即给付百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司2019年8月16日至2019年10月21日租金及物业费296851.5元； 五、待本判决发生法律效力后，哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆的实际经营者王博立即给付百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司自2019年10月22日至2019年12月18日的场地占用费301349.25元； 六、待本判决发生法律效力后，哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆的实际经营者王博立即给付百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司违约金424661.25元； 七、哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆的登记经营者代勇对王博的上述给付义务承担连带责任； 八、驳回百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司其他诉讼请求。 案件受理费12988元、保全费5000元（百盛商业发展有限公司哈尔滨太平桥分公司已预交），由哈尔滨市道外区艾莱自由健身馆的实际经营者王博负担，代勇承担连带给付责任。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。 审 判 长  盖雪莲 审 判 员  袁 红 人民陪审员  沈显文 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  徐 旭