重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初455号原告：刘国飞，女，1991年1月27日出生，汉族，无业，住四川省广安市广安区。委托诉讼代理人：李建刚，重庆锐力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张芹芳，重庆锐力律师事务所律师。被告：重庆市两江新区长运小额贷款有限公司，住所重庆市江**复盛镇正街(政府大楼)4层10间，统一社会信用代码91500000056474117E。法定代表人：许少才。委托诉讼代理人：袁磊，男，1989年6月14日出生，汉族，该公司职工，住重庆市酉阳县。委托诉讼代理人：周映旭，男，1990年4月18日出生，汉族，该公司职工，住重庆市丰都县。第三人：卞长江，男，1964年2月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告刘国飞诉被告重庆市两江新区长运小额贷款有限公司（以下简称“长运小贷公司”）、第三人卞长江案外人执行异议之诉一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘国飞及其代理人李建刚，被告长运小贷公司的代理人袁磊、周映旭到庭参加诉讼，第三人卞长江经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告刘国飞诉讼请求：1.中止执行被执行人位于重庆市南岸区长江村100号（智慧江南）18-5号住房；2.确认位于重庆市南岸区长江村100号（智慧江南）18-5号住房归原告所有；3.第三人赔偿原告违约金150000元。事实与理由：被告依据（2017）渝渡证字14415号具有强制执行效力的债权文书公证书和（2017）渝渡证字第19251号执行证书申请执行第三人位于重庆市南岸区长江村100号（智慧江南）18-5号房屋，贵院以（2018）渝0108执124号案件立案。2018年4月开始原告一直向贵院提出书面的执行异议，贵院一直未出具受理通知书，2018年9月14日贵院举行听证以后，于2018年9月28日作出（2018）渝0108执异132号执行裁定书，驳回了原告的异议申请。本案的事实为：2013年原告因工作需要想在重庆购房居住，后因朋友张朝富介绍认识第三人，原告与第三人经协商于2013年6月27日签订了涉案《房屋买卖合同》，合同约定第三人将其所有的位于重庆市南岸区长江村100号（智慧江南）18-5号住房卖给原告，房屋总价为55万元。合同签订后，原告按照合同约定向第三人支付定金20000元，于2013年6月27日支付房款43万元；第三人于2013年6月27日向原告出具收条一张予以确认。另，合同还约定：“剩余100000元房款约定房屋过户时付清；涉案房屋产权证下达之日第三人必须将其交付于原告保管；双方约定房屋过户日期定于2018年12月30日前；同时约定如果一方违约将于双倍首付款赔于对方，违约金定于90万元。”第三人于签订合同当日将该房屋交给原告占有使用，原告也于2014年3月8日将该房屋承包给重庆千慕峰装饰工程有限公司进行装修，后一直使用至2016年6月出租至今；2017年9月24日，被告公司的工作人员到该房处照相，原告才知道原来该房屋已经被抵押。后经原告了解，第三人在2017年6月19日以该房屋作抵押与被告签订《借款合同》，约定第三人向被告借款52万元，在第三人未还款的情况下，被告便对该房屋申请了执行。原告认为，根据《最高人民法院关于法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，原告在人民法院查封以上房屋之前已经与第三人签订了合法有效的购房共同，已经合法有效装修占用使用至今，并且原告仅有10万元购房款没有支付，也愿意将剩余购房款交付法院执行，原告没有办理过户登记是因为一直在按照与第三人签订的《合同》的约定，等待第三人得到房产证以后办理过户，原告对于未办理过户完全没有过错。依法应当确权涉案房屋归原告所有。被告长运小贷公司辩称：1.原告要求中止执行涉案房屋及要求法院确认涉案房屋归原告所有缺乏事实和法律依据；2.原告与第三人买卖合同关系不真实，即便存在真实的买卖合同，也无法对抗被告合法取得的担保物权。理由如下：①原告诉称2013年6月27日与第三人签订《房屋买卖合同》，涉案房屋总价为55万元，原告于当日向第三人支付定金2万元，支付房款43万元，第三人向原告出具收条，剩余10万元于涉案房屋过户时支付。原告又诉称于2013年6月27日向第三人转账30万元，现金支付15万元，向第三人支付首付款45万元。对此，被告认为不属实，第三人向原告出具的收条45万元并无相应的转账记录，无法证明原告按照合同约定支付相应价款。而原告所提供的银行转账凭证30万元也与43万元房款及2万元定金金额不符，同时也与第三人的收据金额45万元不符，不能认定为购房款，仅能说明原告和第三人有30万元资金往来。同时原告诉称的现金付款15万元不符合交易习惯被告不予认可。根据房地产市场交易习惯，买卖合同一般为三方协议，有中介公司作为第三方，买方交纳定金应取得定金收据，且应当在主管部门登记备案，而涉案房屋买卖合同均不具备以上要素。且涉案房屋买卖合同签订当年原告仅22周岁，根据常理原告不具备单独与第三人签订房屋买卖合同并一次性支付45万元购房款的能力，而原告又未能提供其资金来源证明，以上足以认定该房屋买卖合同为虚假的。退一步讲，即使如原告所述，该笔30万元转账为部分购房款，原告也未按照合同约定支付首付款，无法对抗执行。②原告诉称实际占有使用涉案房屋无事实依据，原告提供的证据无法证明原告实际占有涉案房屋，且原告无法提供居住水电气无任何缴费凭据，无法对抗执行；③涉案房屋产权证取得时间在2016年5月10日，而第三人向被告申请抵押贷款的时间为2017年6月19日，此间长达一年多的时间。若如原告所述真实存在买卖合同且原告支付了大额的首付款，为何原告在如此长的时间内不去完成过户登记，且买卖合同第十一条第6款约定：涉案房屋产权证下达当日第三人须交原告保管，可见原告签订合同时十分谨慎，这与此后长达一年多的时间不去完成过户非常矛盾，据此买卖合同的真实性十分可疑，退一步讲，即使如原告所述存在真实的买卖合同，那也是因为原告长时间怠于行使权力导致未能过户，也无法对抗执行。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年6月27日，卞长江（甲方）与刘国飞（乙方）签订《重庆二手房交易合同》，约定乙方购买甲方拥有的坐落在重庆市南岸区智汇江南18-5号房屋，价格55万元；于2013年6月27日支付甲方43万元房款，剩余10万元房款于房产过户当日付清，经甲乙双方同意过户日期定于2018年12月以前；签署本合同当日所支付定金2万元自动转为房产首付款；房产过户时的所有税费如超过1万元由买卖双方各承担50%，如未超过1万元由买方承担；本合同违约责任如下：甲方、乙方如有一方违约将于双倍首付款赔于对方。违约金定于90万元；房屋产权证下达当日甲方须交乙方保管。原告当天向卞长江转账30万元，卞长江向原告出具收条，内容为：“今收到刘国飞交来购买重庆市南岸区智汇江南18-5号房屋首付款45万元。”收款人卞长江及两名见证人签字。2014年3月8日，刘国飞与重庆千慕峰装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，对智汇江南18-5号房屋进行装修，原告支付了相应款项；原告2014年11月19日支付了18-5号房屋有线电视费用，并为该房屋购置了家具家电等；涉案房屋在物业处登记名称为刘国飞，缴纳了物业费公摊费用等。卞长江于2017年6月21日取得房屋产权证，该房屋未过户至刘国飞名下。2016年6月14日，原告将涉案房屋出租给郑洋阳居住2017年6月19日，卞长江以该房屋作抵押与被告签订《借款合同》，约定卞长江向被告借款52万元，借款期限6个月。当月29日，长运小贷公司、卞长江在重庆市大渡口公证处办理了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。卞长江未按时足额还款，2017年11月1日，重庆市大渡口公证处出具《执行证书》，长运小贷公司向本院申请执行，原告提出异议。上述事实，有重庆二手房买卖合同、银行转账凭证、收条、施工合同、涉案房屋装修款及购买家具等相关凭据18张、房屋租赁合同、续租合同、租金欠条、承租人身份信息、涉案房屋物管费及水电费收据26张、借款合同、房屋抵押登记权证、房屋抵押权公证书、证人张朝富、郑洋洋证词、借款合同、抵押合同、不动产登记证明、抵押物产权证、借据、上海浦东发展银行借记通知、具有强制执行效力的债权文书公证书、执行证书、执行裁定书等，经双方当事人质证、法庭认证，足以认定。本院认为：原告刘国飞与第三人卞长江就涉案的南岸区长江村110号18-5号房屋签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，本院对双方之间买卖合同的真实性、合法性予以确认。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分价款后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，刘国飞向卞长江支付了45万元（总价55万元）房款，已经大部分支付，故长运小贷公司虽就涉案房屋享有抵押权，但其优先受偿权不足以对抗已经支付全部或者大部分价款的原告刘国飞。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案房屋登记在卞长江名下，而卞长江亦是执行案件中的被执行人，符合前述二十八条的适用前提。故原告刘国飞基于该合同权益在执行过程中作为案外人提起执行异议之诉并无不当。本院对原告请求中止执行卞长江位于重庆市南岸区长江村100号（智慧江南）18-5号住房予以支持；刘国飞在2013年6月27日已支付完大部分房款并实际占有涉案房屋，至今未办理过户登记也是因为卞长江取得涉案房屋产权证后办理了抵押登记所致，并无证据证明是刘国飞自身对此存在过错。长运小贷公司主张系原告刘国飞的原因未及时过户，无证据证实，本院不予采信。涉案房屋原告刘国飞与第三人卞长江签订了《房屋买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，原告请求位于重庆市南岸区长江村100号（智慧江南）18-5号住房归原告所有，于法有据，本院予以支持；原告请求第三人赔偿原告违约金150000元，原告与第三人约定涉案房屋产权证下达之日第三人必须将其交付于原告保管；双方约定房屋过户日期定于2018年12月30日前；同时约定如果一方违约将于双倍首付款赔于对方，违约金定于90万元。卞长江取得房屋产权证后未交给原告且办理房屋抵押贷款，属违约行为，原告主动将违约金调整为15万元，符合法律规定，本院予以支持。第三人未到庭应诉，视为放弃抗辩权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、中止执行第三人卞长江名下重庆市南岸区长江村100号18-5号房屋；二、重庆市南岸区长江村100号18-5号房屋归原告刘国飞所有；三、第三人卞长江于本判决生效之日起十日内向原告刘国飞支付违约金150000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10800元，由第三人卞长江承担（原告已垫付，当事人履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 常 凌人民陪审员 邹 亮人民陪审员 余俊芬二〇一九年十二月三十日书 记 员 宋世欢