文书内容重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0112民初15095号原告：巫玉虎，男，汉族，1969年8月22日生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：杨博，重庆金牧锦扬律师事务所律师。原告：巫大鹏，男，汉族，1988年11月29日生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：杨博，重庆金牧锦扬律师事务所律师。被告：孙艺，女，苗族，1988年6月8日生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：胡露，重庆弘双律师事务所律师。被告：石祖江，男，汉族，1988年4月7日生，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：胡露，重庆弘双律师事务所律师。原告巫玉虎、巫大鹏与被告孙艺、石祖江房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月11日立案受理后，依法由审判员李超适用简易程序于2018年8月21日、2019年8月26日公开开庭进行了审理，原告巫玉虎及其与巫大鹏的共同委托诉讼代理人杨博，被告石祖江、孙艺的共同委托诉讼代理人胡露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巫玉虎、巫大鹏向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方签订的《房屋买卖协议》；2、判令两被告向两原告支付尚未返还的已付房款32296元，暂计违约金31310元（剩余违约金从2018年7月11日起至还清日止，每日计算违约金310元）；3、判令两被告向两原告赔偿房屋溢价损失（具体金额以评估为准）。本案案件诉讼费由两被告负担。事实和理由：原被告双方于2017年11月26日签订《房屋买卖协议》，约定将坐落于重庆市渝北区××大道××号××幢××的房屋作价665154元出售给两原告。两原告于协议签订前后共计支付两被告310000元，因被告告知标的房屋暂不能过户，从而双方约定由两原告负责偿还银行按揭本金及房贷利息，两原告按约支付了2018年1月、2月、3月的银行按揭本金及房贷利息，每月2432元，共计7296元。被告石祖江于2018年4月强行向原告巫大鹏退还现金20万元，并称案涉房屋因有其他纠纷被法院查封，不能继续履行合同，并在之后通过支付宝转账给巫大鹏85000元，被告石祖江将违约原因告知原告巫玉虎的时间为2018年5月8日，在此之后，两原告经了解被查封房屋并非案涉房屋，两被告明显存在欺骗行为。两被告明确拒绝协商，明确告知不再继续履行合同，其行为严重侵犯了两原告的合法权益。为保障原告的合法权益，原告特诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。被告孙艺、石祖江辩称：双方已经协商解除了合同，两被告已退还原告相应的购房款及缴纳的月供。原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2017年11月26日，孙艺、石祖江（甲方）与巫玉虎、巫大鹏（乙方）签订《房屋买卖协议》一份，协议约定，乙方购买甲方拥有的座落在重庆市渝北区××大道××号××幢××号房产，房屋总价为665154元，合同签订之日起10日内，乙方向甲方支付房屋首期款及其他总费用310000元，剩余房款390000元，甲方负责办理按揭程序，由乙方负责偿还银行按揭本金及房贷利息款项。甲方应于收到乙方首期款之日起10日内将房产及相关资料全部交给乙方使用、处置，至此甲方不再具有该房屋的所有权。若乙方出售该房屋，甲方须全力配合相关交易程序事宜，出售时产生的税费、过户费等由于出售所产生的费用应由乙方全额承担。乙方在5年内出售该房屋，若盈利可观，视情况给予甲方适当利润分红（另行协商）。违约责任：甲乙双方合同签定后，若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起30日内，甲方将乙方的已付款全额返还给乙方同时支付乙方违约金（以已付款的总额日利息1‰计算）。若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在30日内将乙方的已付款全额返还给乙方同时支付给甲方违约金（以已付款的总额日利息1‰计算）。巫玉虎在2017年9月27日向石祖江打款70000元、2017年11月26日打款20000元、2017年11月27日打款55000元，巫玉虎称该部分均为支付的房款。2018年1月31日，石祖江出具收条一张，收条载明收到巫大鹏支付的关于巫大鹏和巫玉虎合资购房的首付本金（首付本金310000元整，大写：叁拾壹万圆整）中的165000元（大写：壹拾陆万伍仟圆整），支付方式：现金和转账。2018年4月10日，石祖江出具收条一张，收条载明收到三个月按揭款2342×3=7026元，支付方式：转账支付。2018年4月2日，巫大鹏出具收条一张，收条载明今收到石祖江退还的关于巫大鹏和巫玉虎合资购房的首付本金中的285000元，支付方式为现金和支付宝转账，尚余25000元未还，约定后期资金宽裕后归还。2018年5月25日，石祖江通过支付宝向巫玉虎转账16382元，备注为利息及已缴纳月供。2018年6月11日，巫玉虎向石祖江转账16382元。巫玉虎举示的《房屋买卖合同》显示，2018年2月2日，石祖江作为代理人以孙艺的名义将案涉房屋以670000元的价格出售给了案外人唐柏兰。巫玉虎举示的与石祖江的微信聊天记录显示，2018年5月8日，石祖江向巫玉虎表示：“巫老师，房子那个事情我确实没有考虑周到，但是你不要骂巫大鹏，可能他没有给你说清楚，这里我给你讲明白，我被起诉了，涉及的财产包括了那套房子，我本来自有一部分资金的所以我先把你们的本钱返回去，以防万一，我不能到时候房子真背查封了再来给你们说，我这样做是为了保证你们的财产绝对安全，至少没有亏本，这个事情是我自己没处理好发生的我不会让你们来受影响，我会补偿你们的损失，如果房子没有处理掉依旧是你们的，如果处理了我依旧会除了本金外的补偿利息我依旧会算！不让你们受一点损失。坑熟人的事情我做不到，我打算的是渝北挣的考古设计钱全部给你作为补偿我觉得应该比利息高很多很对！也算是赔礼道歉”，“3.14判决生效的，现在我已经给了28.5万给大鹏，剩下2.5万本金就这个月补上，如果没有处理，钱还我房子还是你们的，如果处理了本金你们先拿回去，利息赔偿照算！希望这件事不要太多影响你们。”巫玉虎2018年5月9日回复“诚实、守信、厚道，是立身处世的原则，假巴意思还是老师和同学，况且有人还是忠实的朋友！什么事情都应处理稳妥都好说”后双方在微信中产生了争执，石祖江称打的16382元为一个月月供2432元，三分利息三个月，本金155000元，本金上次已经还给大鹏了，巫玉虎表示不同意石祖江违反已签订的合同，石祖江表示“把本金和利息退给我，我们坐下来协商嘛”。在案件审理过程中，巫玉虎、巫大鹏为证明案涉房屋系精装房，向法庭举示了孙艺与重庆长川置业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《房屋装修委托协议》，孙艺对《房屋装修委托协议》的签字真实不予认可，申请了笔迹鉴定，我院委托重庆法正司法鉴定所对笔迹进行了鉴定，该所于2019年6月19日作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为《房屋装修委托协议》上“孙艺”签名字迹与孙艺样本字迹出自同一人的笔迹，石祖江支付鉴定费2000元。我院委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司对案涉房屋2018年2月2日的价值进行了评估，该公司于2019年7月15日作出《报告书》，案涉房屋评估总价为108.1万元，巫玉虎支付评估费9500元。以上事实，有当事人的陈述、银行回单、收条、微信聊天记录、银行交易明细、房屋买卖合同、支付宝转账记录、《房地产司法估价报告》、《重庆市商品房买卖合同》、《房屋装修委托协议》、《司法鉴定意见书》、发票等在卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为：巫玉虎、巫大鹏与孙艺、石祖江签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行相关义务。合同签订后，巫玉虎、巫大鹏积极履行合同义务，但孙艺、石祖江确将案涉房屋出售给了案外人，其行为构成了根本违约。2018年4月2日，巫大鹏出具的《收条》显示收到了石祖江退还的首付本金285000元，尚余25000元未还，约定后期资金宽裕后归还，该收条约定了退还本金的处理方式，换言之约定了不再继续履行合同，即二人约定解除了房屋买卖协议，尽管巫玉虎、孙艺未在收条上签字，但基于亲属及利益共同的关系，应视为石祖江及巫大鹏有权代为处理合同的相关事宜，房屋买卖协议已于2018年4月2日解除，巫玉虎、巫大鹏继续要求解除合同无事实依据，本院不予支持。尽管房屋买卖协议已于2018年4月2日解除，但解除仅就退还本金进行了处理，并未明确约定放弃要求石祖江、孙艺承担违约责任，且在之后的微信沟通中，巫玉虎也明确要求石祖江要承担违约责任，因此，巫大鹏、巫玉虎依然有权要求孙艺、石祖江承担违约责任。房屋买卖合同已经解除，巫玉虎、巫大鹏要求孙艺、石祖江退还购房款32296元（25000元+7296元），本院予以支持。因孙艺、石祖江违约给巫玉虎、巫大鹏造成了房屋溢价损失415846元（1081000元-665154元），现巫玉虎、巫大鹏要求孙艺、石祖江赔偿溢价损失，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因巫玉虎、巫大鹏的房屋溢价损失，本院已经予以支持，其继续要求孙艺、石祖江承担违约责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告石祖江、孙艺于本判决生效之日起15日内退还原告巫玉虎、巫大鹏已付房款32296元；二、被告石祖江、孙艺于本判决生效之日起15日内赔偿原告巫玉虎、巫大鹏房屋溢价损失415846元；三、驳回原告巫玉虎、巫大鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费10450元，减半收取5225元，鉴定费2000元，评估费9500元，由被告石祖江、孙艺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李超二〇一九年十二月十二日书记员  曹彬