广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂03民终3184号 上诉人（原审第三人）：刘春艳，女，1982年2月28日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：蒋艳兰，广西冠益律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：兴安县科学技术知识产权局。住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇志玲路**。 负责人：莫小英，该局局长。 委托诉讼代理人：梁锋，广西灵湖律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张锦兰，女，1959年11月21日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审被告）：康忠武，男，1961年2月6日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审被告）：范承彪，男，1962年10月30日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审被告）：杨振华，男，1963年11月28日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审被告）：莫雪君，女，1966年1月1日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审被告）：万常诚，男，1971年6月25日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 被上诉人（原审被告）：张德珍，女，1973年1月15日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 上诉人刘春艳因与被上诉人兴安县科技技术知识产权局（以下简称兴安科技局）、张锦兰、康忠武、范承彪、杨振华、莫雪君、万常诚、张德珍合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘春艳及其委托诉讼代理人蒋艳兰、被上诉人兴安科技局的委托诉讼代理人梁锋、被上诉人张锦兰、张德珍到庭参加诉讼。被上诉人康忠武、范承彪、杨振华、莫雪君、万常诚经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘春艳上诉请求：请求人民法院撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初189号民事判决书第二项，改判兴安县三台路35号综合楼二楼门面2-1、2-2、2-3、2-4、2-5、2-6征收补偿款中的搬迁补助43554元、搬迁奖励87107.60元、装修补偿款52891元、临时安置费9000元、搬迁费3000元、“住改非”补助130662.7元，合计326214.7元由上诉人享有。事实与理由：一、一审判决遗漏查明根据拆迁政策，搬迁费的补偿标准是按照实际搬迁的货物和设备拆装、运输的市场价格支付；住改非房屋经营性补偿的补偿标准均是依照登记领取工商营业执照才进行补偿。二、上诉人主张的搬迁补助43554元、搬迁奖励87107.60元、搬迁费3000元，根据拆迁政策，该笔补偿款完全是按照实际搬迁而进行的补偿。而本案中上诉人一直是涉案门面的实际使用人，涉案门面征收时，上诉人仍在涉案门面经营影楼，上诉人才是实际搬迁人，故从实事求是和公平原则出发，这些款项应由上诉人享有。三、上诉人主张的临时安置费9000元，上诉人承租和使用涉案门面经营影楼长达6年多，涉案门面突然被征收，上诉人需要过渡时间重新寻找新门面，上诉人作为实际使用的承租人因征收造成实际损失，人民法院应考虑将该项临时安置费分给上诉人享有。四、关于上诉人主张的“住改非”补助130662.7元，一审判决忽略了重要事实，即拆迁主管机关之所以补偿该笔款项给被上诉人兴安县科技局，完全是基于上诉人提供的其所经营影楼的营业执照和上诉人的经营行为，若非如此，拆迁主管机关在征收涉案各门面的过程中，是不可能补偿“住改非”补助的。基于上诉人的营业执照和实际经营行为，涉案门面取得8年的“住改非”拆迁补助，共计174217元。上诉人是经营合法注册影楼的个体商人，因征收遭受了严重的经营损失，按自己实际经营的6年时间按比例计算其应得的“住改非”补助为174217元÷8年×6年＝130662.7元是符合事实和政策的。一审判决完全不支持上诉人的该项主张对上诉人显然是不公平的，对各被上诉人而言则是不当得利。五、关于上诉人主张的装修补偿款52891元，上诉人承租门面后，基于经营影楼需要，经被上诉人张锦兰、康忠武、范承彪、杨振华、莫雪君、万常诚、张德珍同意后，对门面全部进行了重新装修，门面征收过程中的装修补偿款应由上诉人享有。 兴安科技局辩称，上诉人依据《兴安县诚实棚户区改造国有土地上房屋征收补偿办法》第五条的规定，请求搬迁费、搬迁补助、搬迁奖励、临时安置费、“住改非”补助费、装修费应归上诉人所有的诉请是错误的。根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第十七条的规定，上述费用除装修费外的补偿主体是被征收房屋所有权人。上诉人只是涉案房屋的承租方，不是享有搬迁费、搬迁补助、搬迁奖励、临时安置费、“住改非”补助费的合法主体，无权对上述补偿费用主张权利。一审判决是合法合理的。另外，关于装修费问题，答辩人在一审时并没有主张该项权利，故涉案房屋装修费归谁所有，答辩人不作答辩。综上，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律适当，实体处理正确。上诉人的上诉因缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 张锦兰辩称，上诉人依据《兴安县诚实棚户区改造国有土地上房屋征收补偿办法》第五条的规定，请求搬迁费、搬迁补助、搬迁奖励、临时安置费、“住改非”补助费、装修费应归上诉人所有的诉请是错误的。根据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第十七条的规定，上述费用除装修费外的补偿主体是被征收房屋所有权人。上诉人只是涉案房屋的承租方，不是享有搬迁费、搬迁补助、搬迁奖励、临时安置费、“住改非”补助费的合法主体，无权对上述补偿费用主张权利。一审判决是合法合理的。另外，关于装修费问题，因该门面在出租给上诉人之前，答辩人就对该门面进行了装修，上诉人承租后，只对该门面进行了简单装修，其装修补偿款，答辩人愿意按52891元的20%即10578元支付给上诉人，是合理合法的。综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据，其上诉请求不能成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。 张德珍答辩意见同张锦兰答辩意见一致。 康忠武、范承彪、杨振华、莫雪君、万常诚未到庭参加诉讼，向法庭提交了书面答辩状，五被上诉人答辩意见同张锦兰答辩意见一致。 兴安科技局向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告与被告于2001年8月15日签订的《门面转让协议》无效；2.该门面、房屋补偿费一楼门面（1-6）107564元、二楼（2-1）160220元、（2-2）128369元、（2-3）128369元、（2-4）127674元、（2-5）127685元、（2-6）140195元，合计920076元，由原告享有；3.本案诉讼费由被告承担。一审诉讼中，兴安县科技局撤回了第二项诉讼请求。 一审法院认定事实：上世纪九十年代，按照兴安县旧城改造指挥部的要求，原告（当时名称为广西壮族自治区兴安县科学技术信息局）与原兴安县文化旅游局、兴安县科学技术协会共同集资修建了一幢四层楼（将位于兴安县××镇××号旧房拆旧建新，2000年7月竣工）的办公楼，2000年7月20日，三个单位签订了《分房协议》，将房屋进行了划分，原告拥有房屋过道东侧三间门面、二楼整层的产权，房屋的土地使用权归三个单位共有。2001年8月15日，原告（当时名称为广西壮族自治区兴安县科学技术局，甲方）与被告张锦兰、康忠武、范承彪、杨振华、莫雪君、万常诚、张德珍及蒋平凤（乙方）签订了《门面转让协议》，协议内容为：根据兴政发（1999）37号文件精神，经县政府领导同意，甲方因计划筹建科技办公大楼，由于资金不足，采取转让房产方式解决不足资金，经双方协商，达成如下协议。1、甲方经单位集体研究决定将三台路35号综合楼一楼靠东边与财政局相邻的壹间门面及二楼整层进行转让给乙方。转让费为贰拾肆万元整。2、乙方应在2001年8月15日下午5时前将全部购房款项交甲方财务。从交款当日起，上述门面的产权归乙方。从协议签订起门面的租金由乙方收取。3.由于政策变动等原因，政府如将上述房产强行收回调配，甲方应将购房款全部退还乙方，已收门面租金归乙方；如遇城市改造需拆迁上述房产，拆迁的补偿收益全部归乙方。4、原科技局房产证、土地使用证由乙方保存。甲方协助乙方办理房屋产权证，所需一切费用由乙方承担。门面产权证的房主姓名由乙方决定。5、乙方取得产权后，…。协议签订后，被告及蒋平凤将240000元交给原告，原告按协议将一楼门面一间及二楼交付给被告及蒋平凤使用。2004年6月25日，七被告与蒋平凤签订房产股份转让协议，蒋平凤将其份额转让给七被告。2003年11月18日，原告（当时名称为兴安县科学技术局）与原兴安县文化旅游局、兴安县科学技术协会办理了国有土地使用权证（面积114.83㎡，使用权类型：划拨，地，地类用途公），将土地使用权登记在三个单位名下，但没有办理房屋所有权证。因兴安县进行城市棚户区改造，2017年9月2日，兴安县人民政府发布关于兴安县城市棚户区改造（原财政局片区）项目国有土地上房屋征收决定的公告，兴安县××镇××号属于改造范围，2018年11月20日，兴安县人民政府与原告签订了国有土地上房屋征收安置补偿协议，门面、房屋补偿费一楼门面（1-6）107564元、二楼（2-1）160220元、（2-2）128369元、（2-3）128369元、（2-4）127674元、（2-5）127685元、（2-6）140195元，合计920076元，其中房屋评估价值480616元、搬迁补助48061.60元、搬迁奖励96122.80元、装修评估价值62595元、临时安置房10500元、搬迁费3500元、其他补偿（水表、电表等）8400元，“住改非”补助210278元，合计920076元，该部分补偿款已经全部汇入原告账户。原告诉至该院，在本案审理过程中，原告撤回第二项诉请，仅确认原告与被告于2001年8月15日签订的《门面转让协议》无效。 另查明，2012年7月19日，第三人刘春艳及彭涛与七被告签订房屋租赁合同，租赁涉案房屋经营影楼，2013年2月彭涛退出合伙，由第三人刘春艳一人租赁经营，租赁期从2012年8月1日起至2020年7月31日止。 一审法院认为，本案争议的焦点一，原、被告签订的《门面转让协议》是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订门面转让协议，转让的标的物属于国有资产，且该房屋所占用的土地属于国有划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以划拨方式取得的土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应该由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据《国有资产评估管理办法》第三条的规定，国有资产占有单位对资产拍卖、转让的，应当进行资产评估。本案中，原告转让国有资产没有经过兴安县人民政府审批，转让后，被告也没有依法缴纳土地使用权出让金，亦没有办理该房屋和门面的变更登记手续。转让时，也没有进行评估和拍卖，原、被告签订的门面转让合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定签订的无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，原告请求确认双方签订的《门面转让协议》无效，理由正当，于法有据，该院予以支持。 本案的争议焦点二，第三人主张搬迁补助43554元、搬迁奖励87107.60元、装修补偿款52891元、临时安置费9000元、搬迁费3000元、“住改非”补助174217元÷8年×6年=130662.70元，合计326214.70元归其所有，可否支持的问题。该院认为，第三人只是房屋的承租方，搬迁补助、搬迁奖励、临时安置费、搬迁费、“住改非”补助应归房屋所有权人，其主张该部分权利于法无据。原告将涉案标的物交付给被告时未进行装修，因此该部分装修补偿款原告不能享有，第三人主张装修补偿款归其所有，原告没有异议，但被告认为第三人承租之前门面进行了基础装修，故第三人主张全部的装修补偿款52891元归其所有，证据不足，因本案已经确认原、被告签订的《门面转让协议》无效，无效的合同自始没有法律约束力，故被告无权与第三人签订租赁合同，第三人从2012年开始与被告签订承租，该部分装修补偿款是否全部归第三人所有，第三人没有提供证据证实，该院在此案中不作处理，第三人可另行提起诉讼处理。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《国有资产评估管理办法》第三条之规定，判决：一、确认原告兴安县科学技术知识产权局与被告张锦兰、康忠武、范承彪、杨振华、莫雪君、万常诚、张德珍于2001年8月15日签订的《门面转让协议》无效。二、驳回第三人刘春艳的诉讼请求。本案收案件受理费21435元，被告负担15241元，第三人负担6914元。 本院二审期间，当事人围绕上诉人请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人刘春艳提交一组新证据：照片及证明，是涉案房屋旧格局与刘春艳承租后的格局对比，证明涉案房屋装修是刘春艳完成的。被上诉人兴安科技局对该证据不予质证，张锦兰、张德珍经质证认为：涉案房屋都是装修之后交付给刘春艳使用，合同也载明如破坏要赔偿。本院认为：当事人提供的证据与本案有一定关联，可以作为审理案件、中参考。 经审查，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，归纳本案二审的争议焦点为：本案涉及的房屋拆迁补偿各项费用应该谁享有。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定：“以划拨方式取得的土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应该由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。本案中，当事人签订的《门面转让协议》转让的标的物属于国有资产，且该房屋所占用的土地属于国有划拨土地。涉案的房产没有经过兴安县人民政府审批出售，没有依法缴纳土地使用权出让金，也未办理该房屋和门面的变更登记手续。违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定签订的无效合同。 本案是由被上诉人兴安科技局提起的确认其与被上诉人张锦兰、康忠武、范承彪、杨振华、莫雪君、万常诚、张德珍之间签订《门面转让协议》效力的确认之诉。在该协议书中，上诉人刘春艳不是该协议书的相对人，对协议履行无任何民事权利、义务。上诉人刘春艳因与被上诉人张锦兰、康忠武、范承彪、杨振华、莫雪君、万常诚、张德珍签订有《房屋租赁合同》，该租赁合同与确认《门面转让协议》效力亦不存在关联性。由于原审兴安科技局已撤回涉诉房屋拆迁补偿各项费用归其所有的诉讼请求。因此，上诉人刘春艳亦不享有本案无独立请求权的第三人诉讼主体资格，为本案不适格当事人。 综上所述，上诉人刘春艳的的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区兴安县人民法院(2019)桂0325民初189号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院(2019)桂0325民初189号民事判决第二、三项； 一审案件受理费15241元，由兴安县科学技术知识产权局负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈海涛 审判员  王治斌 审判员  王 凯 二〇一九年十二月二十七日 书记员  朱银燕