广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13204号上诉人（原审原告）：钟惠清，女，汉族，住广东省佛山市南海区********************，公民身份号码360************046。上诉人（原审原告）：蒋海平，男，汉族，住广东省佛山市南海区*******************，公民身份号码430************050。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：唐明华，广东坚信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东长华投资集团有限公司，住所地广东省广州市番禺区*****************，统一社会信用代码914***********684N。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。上诉人钟惠清、蒋海平因与上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）、被上诉人广东长华投资集团有限公司（以下简称长华公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初8977号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金16818元予钟惠清、蒋海平；二、长华公司应对粤海通公司的上述第一项债务承担连带清偿责任；三、驳回钟惠清、蒋海平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取1427.3元（钟惠清、蒋海平已预交），由粤海通公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对钟惠清、蒋海平已预交的诉讼费用1427.3元，在判决发生法律效力后经钟惠清、蒋海平书面申请,一审法院退还予钟惠清、蒋海平。钟惠清、蒋海平上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判粤海通公司向钟惠清、蒋海平支付违约金127730元，并从起诉之日起至付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息给钟惠清、蒋海平；2.维持一审判决第二项；3.本案一审、二审诉讼费用由粤海通公司承担。事实和理由：一、《商品房买卖合同(预售)》与《委托装修协议》无论是合同主体及权利义务均是两份不同的合同，因此不能将《商品房买卖合同(预售)》约定的毛坯房交付与《委托装修协议》约定的装修工程交付混为一体，更不能将《委托装修协议》约定的装修工程交付时间作为粤海通公司交付商品房的时间。《商品房买卖合同(预售)》的交付标的是毛坯房，承担交付毛坯房义务及逾期交付违约责任的主体是粤海通公司；而《委托装修协议》的交付标的是装修工程，承担交付装修工程义务及逾期交付违约责任的主体是案外人佛山市长华装饰工程有限公司（以下长华装饰公司简称）。《委托装修协议》装修的前提条件是粤海通公司将毛坯房交付给钟惠清、蒋海平后，钟惠清、蒋海平再将毛坯房交给长华公司进行装修，并且约定钟惠清、蒋海平未能按时与粤海通公司办理毛坯收楼手续的，装修完成时间顺延，钟惠清、蒋海平不得因此追究长华装饰公司的责任，因此，粤海通公司必须完成毛坯房的交付义务。从实际操作中，粤海通公司对每个业主都发出了毛坯收楼通知(由于对毛坯房的质量有意见，大多数业主都收到了2次毛坯收楼通知)，因此，粤海通公司实际上十分清楚毛坯房交付的必要性，以及逾期交付会导致违约责任。二、一审法院推定《委托装修协议》变更交楼时间为2018年12月31日没有事实依据。第一，“装修价款是购房款的一部分”仅是粤海通公司的单方陈述，并没有得到钟惠清、蒋海平的认可。第二，钟惠清、蒋海平另外支付了装修款，且收款人是长华装饰公司而非粤海通公司。第三，《委托装修协议》对装修单价、装修面积、总价、工程款支付时间、工程完工和交付时间等作了约定，并附有合同的附件《装修改造图》《装修交付标准》《装饰材料品牌说明》《装修保修说明书》等对装修的材料及交付的标准作了具体的说明，是一个独立的合同。第四，如果《委托装修协议》约定的工程交付时间2018年12月31日就是商品房的交付时间，则《委托装修协议》与《商品房买卖合同(预售)》《补充协议》是同一天签订的，为何粤海通公司不直接、清楚地在《商品房买卖合同(预售)》《补充协议》将商品房的交付时间约定为2018年12月31日。第五，如果《委托装修协议》约定的工程交付时间2018年12月31日就是商品房的交付时间，粤海通公司干脆等房屋装修完成了再直接发《装修交楼通知》就可以了，何必还要两次发出《毛坯收楼通知》给业主。三、即使双方对《委托装修协议》约定的工程交付时间是否就是商品房的交付时间有着截然不同的理解，但由于《委托装修协议》是粤海通公司的关联公司单方制作的格式合同，法院应依法作出有利于非格式合同提供方的解释。四、本案中，钟惠清、蒋海平已经在《商品房买卖合同(预售)》约定的毛坯房交付时间即2018年4月30日前付清了购房款，粤海通公司所谓的“逾期付款”不能作为顺延交房的理由。首先，《补充协议》第四条第(五)项关于要求购房者保证按揭贷款在签订买卖合同签订后的60日内发放，否则承担逾期付款责任的规定，明显加重了购房者的责任，属无效的格式条款。商业贷款和公积金贷款的批准和发放是由银行或公积金管理部门决定的，非钟惠清、蒋海平意志所能控制。其次，《补充协议》第六条关于商品房交付条件的条款，钟惠清、蒋海平的理解是只要在合同约定的交房时间即2018年4月30日前付清房款，粤海通公司就应按合同约定的时间即2018年4月30日前交付房屋，若钟惠清、蒋海平不能在2018年4月30日前付清，交付房屋的时间才能顺延，而不是粤海通公司所称的“逾期付款”就要顺延。如果可以顺延，就等同于将《商品房买卖合同》约定的购房者若逾期付款的按逾期应付款日万分之三支付违约金实质变更为按购房款总额日万分之三支付违约金，加重了购房者的责任，对格式条款有不同的理解时应作出有利于非格式合同提供方的理解，即不应顺延交付房屋。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回钟惠清、蒋海平的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由钟惠清、蒋海平承担。事实和理由：一、粤海通公司在钟惠清、蒋海平诉请范围并未存在逾期交房，钟惠清、蒋海平所诉请的逾期交房违约金应予驳回。一审法院在钟惠清、蒋海平的诉请范围之外判付逾期交房违约金，显然不当。钟惠清、蒋海平主张的违约金计算范围为2018年5月1日至2018年12月14日，但双方约定的最终交房时间却为2018年12月31日，在2018年12月14日之前并无交付房屋之义务，更不存在逾期交房的问题，故粤海通公司无须向钟惠清、蒋海平支付2018年5月1日至2018年12月14日期间的逾期交房违约金，钟惠清、蒋海平的诉讼请求应予驳回。然而，一审法院却在钟惠清、蒋海平诉请的范围之外判决粤海通公司向钟惠清、蒋海平支付2019年1月1日至2019年5月1日期间的逾期交房违约金，这显然程序不当。二、粤海通公司三次通知钟惠清、蒋海平予以收楼，一审法院却以粤海通公司第三次通知收楼的时间作为违约金计算的终止时间，属于事实认定错误，应依法改判粤海通公司无须承担违约责任。粤海通公司于2018年12月13日首次发出收楼通知，于2018年12月25日再次发出收楼通知，于2019年4月26日第三次发出收楼通知。这三次收楼通知均是装修房的收楼通知，都是通知钟惠清、蒋海平收取装修房屋，且钟惠清、蒋海平均收到这三次收楼通知。钟惠清、蒋海平也无证据显示粤海通公司发出前两次收楼通知时案涉房屋未完成装修，所以法院理应将首次发出收楼通知之日作为完成收楼通知义务之日。因此，在粤海通公司已经发出了三次收楼通知且钟惠清、蒋海平均已收到的情况下，一审法院却以粤海通公司第三次通知收楼的时间作为完成收楼通知义务的时间，明显属于事实认定错误。三、即使粤海通公司需要承担违约责任，一审法院适用的违约金标准过高，且未调低违约金标准，也属于法律适用错误，应依法调整过高的违约金。一审法院认为违约金标准每日应按总房款的万分之三的标准计算。但从钟惠清、蒋海平已付房款的资金费用损失看，钟惠清、蒋海平实际损失为银行同期贷款利率的利息。另一方面，从钟惠清、蒋海平未能按期使用案涉房屋的角度看，逾期交楼给钟惠清、蒋海平带来的实际损失为租金损失。根据案涉房屋当地主管部门公布的租金标准，案涉房屋的租金标准约为20元/月/平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，《商品房买卖合同(预售)》约定的违约金标准约为钟惠清、蒋海平实际损失的2.5-8倍，均超过钟惠清、蒋海平实际损失的30%，法院应依法将违约金调低至钟惠清、蒋海平实际损失的130%，但一审法院却未调低违约金标准，应依法改判。四、一审法院判决全部诉讼费用由粤海通公司承担缺乏法律依据。如前所述，粤海通公司已依约交付案涉房屋，不存在违约行为，应改判其无须承担任何诉讼费用。即使粤海通公司需承担违约责任，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，法院应根据案件胜诉及败诉情况对诉讼费用承担情况进行判定，一审法院判决驳回了钟惠清、蒋海平的部分诉讼请求，却判决粤海通公司承担全部诉讼费用，于法无据。《委托装修协议》中关于变更交楼时间的约定是双方同意且实际履行的合同约定，钟惠清、蒋海平由始至终也知晓该变更交楼时间约定，一审法院无权以此作为诉讼费用判定理由。粤海通公司提出的管辖权异议属法定的权利，粤海通公司依法行使并未损害第三方权利，一审法院无权以此判定全部诉讼费用应由粤海通公司承担。钟惠清、蒋海平针对粤海通公司的上诉答辩称，一、钟惠清、蒋海平起诉时认为粤海通公司逾期交付毛坯房，应按《商品房买卖合同（预售）》的约定计付逾期交房违约金，但一审法院认定粤海通公司交付的是精装房，因此一审法院计算逾期交房违约金的期间与钟惠清、蒋海平计算逾期交房违约金的期间不同，但一审法院支持的逾期交房违约金的金额并无超出钟惠清、蒋海平诉求的金额，因此不存在程序不当。另，粤海通公司自认交楼的标准是精装房，因此一审法院自其应交付精装房之日起计算违约金，也并无损害其诉讼权利和实体权利。二、一审阶段钟惠清、蒋海平提交的2018年12月13日《毛坯收楼通知书》及粤海通公司提交的3份邮单能证实，粤海通公司前两次发出的是毛坯收楼通知，第三次才是装修交楼通知。三、按照《商品房买卖合同》约定，粤海通公司逾期交付房屋的应按购房金额日万分之三计付违约金，比起民间借贷案件能得到法院支持的最高年利率24%已低很多，不存在过高情形。四、《补充协议》是格式合同，任何加重购房者或减轻、免除开发商责任条款应属无效条款。综上，粤海通公司的上诉无事实和法律依据，应予驳回。长华公司在二审期间未进行答辩。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系:1.双方约定的交房时间应如何确定;2.粤海通公司是否可以因钟惠清、蒋海平逾期付款而顺延交房时间；3.案涉合同约定的违约金标准是否过高。关于第一个焦点问题。经查,粤海通公司与钟惠清、蒋海平在签订《商品房买卖合同》的同时又签订《委托装修协议》，且钟惠清、蒋海平亦确认购买房屋时已经知道案涉房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而案涉房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认案涉房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定案涉房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更案涉房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定案涉房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第二个焦点问题。粤海通公司与钟惠清、蒋海平在《补充协议》中明确约定钟惠清、蒋海平需保证贷款机构在买卖合同签订后60日内将按揭贷款发放至粤海通公司账户，否则粤海通公司有权顺延交房时间。该条款是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，亦不存在其他无效情形，故合法有效，双方当事人应当按照该约定履行。本案中，钟惠清、蒋海平申请贷款的银行超过60日将贷款发放给粤海通公司，根据《补充协议》的约定，粤海通公司可以顺延交房时间。钟惠清、蒋海平申请贷款的银行迟延发放贷款虽不一定是钟惠清、蒋海平的原因引起，但亦不应由粤海通公司承担该责任和风险，且《补充协议》已经明确约定粤海通公司可据此顺延交房时间，故一审判决按照约定顺延粤海通公司的交房时间正确，本院予以维持。关于第三个焦点问题。现粤海通公司逾期交房在90日内，根据案涉合同的约定，粤海通公司应以购房款总金额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予钟惠清、蒋海平。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，一审法院综合案涉商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张违约金标准计算过高理据不足，本院不予支持。关于粤海通公司上诉主张一审判决超出钟惠清、蒋海平的诉讼请求范围，属于程序不当，应予改判的问题。经审查，钟惠清、蒋海平主张的逾期期限系基于毛坯房交付而提出，与一审法院认定案涉房屋为精装房交付不符，但一审法院为避免诉累，对钟惠清、蒋海平在核定范围内主张的违约金数额予以支持，并无不妥，本院予以维持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司负担全部诉讼费并无不妥，本院予以确认。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。钟惠清、蒋海平、粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3075.05元，由钟惠清、蒋海平负担2854.6元，由佛山市粤海通房地产有限公司负担220.45元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽