贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2730民初2424号 原告：郭坚，男，汉族，1983年6月26日生，甘肃省灵台县人，住贵州省龙里县。 被告：龙里碧桂园置业有限公司，住所地：贵州省龙里县开发区谷脚工业园，统一社会信用代码：915227300720188166。 法定代表人：黄士冯，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：田洛依，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师，执业证号15201201911077804，一般授权。 原告郭坚与被告龙里碧桂园置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告郭坚、被告龙里碧桂园置业有限公司的委托诉讼代理人田洛依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭坚向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告花园缩水面积90㎡的违约金9700.03元×90㎡=873002.7元；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年被告作为出售方向原告传发碧桂园中铁天麓1号别墅宣传册（附件1）中注明B005户型花园面积约248㎡，是项目唯一双拼产品。2015年11月5日，原、被告签订《碧桂园天麓一号认购书》及《商品房买卖合同》，原告作为买受人购买被告作为出售方出售的碧桂园天麓1号凤栖一街双拼住宅，认购书中被告承诺房屋建筑面积252.60平方米，花园面积240平方米，售价2346727元。同日原告向被告支付认购书中约定的第一期楼款946727元（合定金50000元）等相关费用，并根据合同约定与中国建设银行贵州省分行于2015年12月23日签订个人住房借款合同，贷款向被告支付剩余尾款，忠实履行完认购书及合同相关义务。2018年10月被告向原告交付该商品房时，原告发现花园面积严重缩水，经与被告工作人员实测面积缩水90㎡。原告多次找被告协商，被告承认花园面积缩水系公司工程部施工错误造成，愿以装饰花园、装修房屋等补偿，原告明确不能接受。综上，原、被告签订的《碧桂园天麓—号认购书》、《商品房买卖合同》及《补充协议书》真实有效，应受法律保护。原告已按合同约定履行付款义务，被告交付使用的商品房花园面积严重缩水，与其宣传的花园面积及认购书承诺的花园面积严重不符，已构成违约。为此，原告依据《中华人民共和国合同法》第107条规定提起诉讼，要求判如所请。 龙里碧桂园置业有限公司辩称，原告的第一个诉请无事实及法律依据，理由如下：1、原告不存在实际损失，花园是被告赠送给原告的，原告属于纯受益，即使被告赠送的花园有一定面积误差，原告也不存在事实上的损失；2、原、被告签订的《商品房买卖合同》既没有约定花园的面积，也没有对此约定相应的违约责任，故原告要求被告承担违约金的主张没有事实及法律依据；3、原告提出花园面积缩水90平方米系原告自测得出，并非经过有资质的房产测绘机构测量得出，数据的真实性有待考量；4、即使法院认为被告赠送的花园面积有误差，造成原告损失，被告认为原告计算违约金的标准过高，请法院依法进行调整。针对第二个诉请，请法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年10月24日，被告向原告交纳购房定金50000元。同年11月15日，原告作为乙方、被告作为甲方共同签订《碧桂园天麓1号认购书》，认购书载明，乙方认购甲方位于贵州省贵阳市双龙临空经济区贵龙大道与中铁大道交汇处碧桂园天麓1号凤栖一街005（B005型）双拼住宅，建筑面积252.60㎡，其中套内建筑面积241.93㎡，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.67㎡，花园面积240㎡（该物业的最终实测面积以产权登记面积为准）。交楼日期为2017年10月30日，合同建筑单价9700.03元，乙方向甲方认购物业的认购价为2346727元。乙方付款时间为1、定金50000元须于签署本认购书时付清（乙方与甲方签署《商品房买卖合同》及《补充协议书》及一系列附件、附录等合同文件并支付第一期楼款时转作第一期楼款的一部分）；2、第一期楼款946727元须于2015年11月15日前付清（含定金），如选择银行按揭付款方式，乙方须同时办妥按揭申请手续；第二期楼款1400000元须于2015年12月15日前付清。认购书还对甲、乙各方的义务及其他事项进行了约定。同日，双方签订《商品房买卖合同》，买卖合同及附件十二补充协议对住宅情况、价款、付款时间、付款方式、交楼日期的约定与上述认购书内容一致，另对商品房交付使用的条件、交接手续、违约责任等进行约定，但未再对花园赠送相关事宜进行约定。《碧桂园天麓1号认购书》与《商品房买卖合同》签订当日，原告依约向被告支付第一期楼款946727元（含首期款896727元与定金50000元）、维修基金、预告登记费、抵押登记费；2015年12月25日，原告向中国建设银行贵州省支行贷款支付被告购房尾款1400000元。被告依约向原告交付商品房时，原告发现花园面积缩水，经与被告协商无果后诉至法院。 经本院组织测量，原、被告一致确认花园面积比认购书约定的240平方米少了86平方米。 本院认为，原、被告共同签订的《碧桂园天麓1号认购书》对买卖标的物的具体位置、建筑面积、花园面积、交楼日期、房屋价款及支付时间等进行了约定，内容明确具体，认购书中对花园面积240平方米的允诺具体确定，对《商品房买卖合同》的订立及房屋价格的确定有重大影响，构成要约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”之规定，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件补充协议均未再对花园进行约定，但亦不影响认购书中关于花园约定的要约性质，故花园面积的约定视为商品房买卖合同的内容，各方应本着诚实守信之原则，认真履约。 涉案房屋系黔南州托管给贵阳市共建双龙临空经济区的重要产业带，该区域产业规划主要为高档住宅区，区域房屋定价因素主要包含该区域的区位、环境、房屋品质及花园等配套情况，住宅花园作为房屋品质的考量因素之一。原告在购买案涉双拼住宅时，被告既已向原告承诺买双拼住宅送花园，那么取得花园使用权就为原告签订合同的目的。且住宅花园已列入房屋的综合开发成本，是房屋计价的重要因素，是履约的重要环节。现被告向原告交付的住宅花园面积比《碧桂园天麓1号认购书》约定少了86平方米，被告未全面履行义务，构成违约，应承担相应的违约责任。花园系住宅的重要配套设施，花园面积减少，会影响整个住宅的舒适度及市场价值，原告实际占有使用的花园面积为154平方米，该面积已能基本满足花园的使用功能，而缩水花园面积仅占承诺赠送花园面积的35%，所占比例较小，鉴于住宅的花园面积均不单独出售，目前暂无参考价标准的实际，本院酌情违约金按住宅单价的30%予以考虑。据此，被告应承担的违约金为250260.77元（花园缩水面积86平方米×住宅单价9700.03元×30%）。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第十五条、第十六条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 龙里碧桂园置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付郭坚违约金250260.77元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6265元，由龙里碧桂园置业有限公司负担1796元，郭坚负担4469元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  陈霞 二〇一九年十二月十九日 法官助理罗枢华 书记员周贤权