云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2301民初4890号原告：云南楚雄汇东物业管理有限公司，住所地：云南省楚雄市鹿城东路**，统一社会信用代码：915323006655415814。法定代表人：邢建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘译、方晓莉，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：刘希恒，男，1987年4月16日生，汉族，初中文化，公司职员，云南省姚安县人，住楚雄市。原告云南楚雄汇东物业管理有限公司（以下简称汇东物业公司）与被告刘希恒物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告汇东物业公司的委托诉讼代理人刘译、方晓莉、被告刘希恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汇东物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2016年7月1日至2018年6月30日的物业服务费2490元、电梯日常维护保养及年检费600元、自来水二次加压设备日常维护保养费120元、电梯、自来水二次加压设备日常运行电费380元、2015年7月1日至2018年6月30日止的城市垃圾生活处理费288元，以上费用共计3878元；二、判令被告支付逾期付款违约金329元（按银行同期贷款利息4.75%计算至2019年9月30日）；三、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告系被告所居住的“西辰壹品”小区的物业服务公司。2012年6月26日，原告与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订了《西辰壹品物业服务合同》，合同约定原告为楚雄西辰壹品小区提供物业服务，合同期限为两年，即从2012年6月30日至2014年6月30日止，物业服务包括物业共用部位、共用设施的运行、维护、养护和管理等八项内容。同时约定，物业服务收费标准为：1、住宅物业服务费用按产权面积0.95元/㎡/月；2、电梯运营成本费（电梯日常维护、年检费）300元/户/年；3、二次加压费（二次加压设备日常维护费）60元/户/年；4、公共区域电费（电梯、二次加压运营电费）200元/户/年；5、租用露天车位管理费960元/年。合同签订后原告即进驻小区开始进行相关物业服务，切实履行物业服务合同。在交纳物业费过程中，部分底层业主提出其对电梯及自来水二次加压的使用率明显低于高层业主，且楼层越高使用率越高，该项费用每户每年固定收取200元不合理，经原告与小区业委会沟通商量后，于2013年5月29日对电梯、二次加压设备运营电费的收费方式进行调整并进行了公示（具体详见方案公示），其中十二层至十六层的费用变更为190/年。《物业服务合同》到期后，原告与业主委员会再次续签合同至2018年6月30日合同履行期止。被告所有并居住的C幢十六层1602室产权面积为109.19㎡，作为接受物业服务的业主，被告应于每年6月30日前交纳当年物业费1245元、城市垃圾生活处理费96元、电梯日常维护保养及年检费300元、自来水二次加压设备日常维护保养费60元、电梯、自来水二次加压设备运行电费190元，每年共计1891元，但直至2018年6月30日合同期满原告撤出小区，被告尚有各项费用合计3878元未交纳。经原告多次催收，被告未交。被告刘希恒辩称：一、原告所诉的物业管理费0.95元每平米不是按这个标准收费的，之前是收一块一角多的，按这个标准我从2009年开始交到2015年，他们属于多收了。电梯运营成本费应该包含在物业费中，不应再收取每户每年300元，公共区域的电费、电梯自来水二次加压费、电梯年检费等都应该包含在物业管理费中，不应该再另外收取。城市垃圾处理费我是正常缴纳的，原告所说的物管费有两年未交符合事实，但垃圾处理费我是从2016年7月1日以后未交,2015年、2016年的物业管理费、垃圾处理费我已经交过了；第二、西城壹品小区的围墙被原告拆除了，拆了以后导致小区不好管理，任何人都可以进出，我认为原告需要负责修复小区围墙，修复好以后才可以谈物业管理费；第三、原告规划的露天车位占用了我们小区业主的绿化用地，他们收取的车位租用费不是物业管理公司可以支配的，这个费用应该属于小区业主所得，该笔费用应该用于为我们业主减免物管费。综上所述，我认为原告应该先修葺好小区围墙，再和我谈物业管理费。原告汇东物业公司围绕自己的诉讼请求向本院提交了以下证据：1、刘希恒商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表，欲证明被告刘希恒的诉讼主体资格；2、《西辰壹品物业服务合同》三份、西辰壹品小区分层收取电梯、二次加压运营电费方案公示，欲证明原告与楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会签订的《物业服务合同》，原告有权按照合同及公示约定向被告收取物业服务费，电梯日常维护、年检费，二次加压设备日常维护费，电梯、二次加压设备运营电费及收费的具体金额的事实；3、《业主委员会备案申请表》、《西辰壹品小区选举业主委员会委员选票》、《会议汇总》、《会议情况》、《公告》，欲证明楚雄西辰壹品住宅小区业主委员会经合法选举产生，有权代表业主与原告签订物业服务合同的事实；4、《楚雄州发展和改革委员会关于楚雄市城市生活垃圾处理费标准的批复》、《垃圾处理费收款收据》、《生活垃圾处理合同书》，欲证明原告代缴垃圾清运费的依据及代缴情况，被告应向原告缴纳垃圾清运费的事实；5、《电梯维修保养合同》三份，欲证明原告代收代缴电梯维护费，被告应向原告缴纳电梯维护费的事实；6、部分业主缴纳物业服务费、电梯维护费、二次加压费、垃圾清运费的《收据》，欲证明部分业主已合法、及时的履行了《物业服务合同》，缴纳了相关费用，原告与业主委员会签订的《物业服务合同》效力及于全体业主的事实；7、西城壹品小区收取物业管理费、车位费等费用的公示照片，欲证明我方对收费的金额及标准已于2013年进行过相应的公示。经质证，被告刘希恒对原告提交的对于证据1无异议；证据2、3不认可，因为自己从未参加过任何选举，不承认业主委员会的存在及决策，也不知道原告与业主委员会签订过这些合同；证据4无异议；证据5不认可，认为电梯维护费等费用应包含在物业管理费中；证据6不认可，这些收据仅为一部分人交的，不能代表全部业主；证据7不认可，因为自己没见到过这些照片，不清楚原告是否公示过。被告刘希恒针对辩解没有向法院提交证据。本院认为，原告提交的证据1证明了被告的基本情况；证据2证实了原告与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订《西辰壹品物业服务合同》；证据3证实了楚雄西辰壹品小区成立了业主委员会的事实；证据4证实了原告收取垃圾清运费的事实；证据5证实了原告对电梯进行了维护；证据6证实了原告收取了部分业主的费用；证据7属于原告单方提交，本院不予确认。本院经审理认定事实如下：2012年6月26日，原告与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订《西辰壹品物业服务合同》，该合同约定：原告对楚雄西辰壹品小区进行物业管理服务，管理期限自2012年6月30日起至2014年6月30日止；物业服务收费标准：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取：（1）电梯运营成本费按300元/年/户收取；（2）二次加压按5.00元/月/户收取：（3）公共区域电费按200元/年/户收取；收费方式：按年度收取。2014年6月21日，原告又与楚雄西辰壹品小区业主委员会续签订了《西辰壹品物业服务合同》，该合同约定的管理期限自2014年6月30日起至2016年6月30日止，物业服务费的收费标准、收费方式均不变。2016年6月30日，原告又再次与楚雄西辰壹品小区业主委员会续签了《西辰壹品物业服务合同》，该合同约定的管理期限自2016年7月1日起至2018年6月30日止，物业服务费的收费标准、收费方式均不变。由于部分业主未交纳物业服务费，原告在小区内多次发出敬告告知业主向其交纳物业服务费。2012年7月5日，楚雄西辰壹品小区业主委员会向小区业主公示了原告的物业服务费收费标准及收取项目，即住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取，电梯日常维护费、年检费、二次加压日常维护费、电梯运营成本费合计按560元/年/户收取，按年度收取。2013年5月29日，楚雄西辰壹品小区业主委员会再次向小区业主公示原告的物业服务费收费标准及收取项目，住宅物业服务费标准未变，电梯日常维护费、年检费、二次加压日常维护费、电梯运营成本费根据楼层不同收费。被告刘希恒系楚雄西辰壹品小区C幢1602号住宅业主，其房屋产权面积为109.19平方米。2016年7月1日至2018年6月30日的物业管理费、垃圾垃圾清运费，被告刘希恒未交。本院认为，原告与楚雄西辰壹品小区业主委员会签订的《西辰壹品物业服务合同》，是双方在平等、自愿的基础上对楚雄西辰壹品小区的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。此合同对小区业主均具有约束力，且原告自2012年6月26日起进驻楚雄西辰壹品小区进行物业服务管理是客观存在的事实，原告根据《西辰壹品物业服务合同》的约定提供了物业管理服务，被告刘希恒作为楚雄西辰壹品小区业主，应向原告支付相应的物业服务费。关于物业服务的收费标准，根据《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条：“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价”，第十条：“实行政府指导价的物业服务收费标准由各州（市）、县（区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门根据物业服务不同类型、服务等级标准、服务内容以及物业服务成本、业主承受能力和当地社会经济发展因素制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向社会公布，同时报送上一级价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案”，第十一条：“实行市场调节价的物业服务收费标准由业主或者业主大会与物业服务企业本着平等自愿原则，在双方签订的物业服务合同中约定，并由物业服务企业报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案”之规定，物业服务收费实行政府指导价的物业服务收费标准由价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门制定相应的基准价及浮动幅度，并及时向小区业主公布，物业服务收费无论实行政府指导价或者市场调节价，物业服务企业均应将收费标准报当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案，本案中，原告未提交价格主管部门会同同级住房和城乡建设主管部门针对楚雄西辰壹品小区制定相应的基准价及浮动幅度的文件，也未提交楚雄西辰壹品小区物业服务费收费标准经当地价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案的记录。因此，原告的物业服务收费标准只能根据《西辰壹品物业服务合同》的约定收取。但原、被告双方对《西辰壹品物业服务合同》第四条第一款“物业服务收费标准：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取：（1）电梯运营成本费按300元/年/户收取……”的理解发生分岐，原告认为物业服务费应按业主的房屋产权面积0.95元/月/平方米收取，另外再收取电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用，而被告认为原告收取的物业服务费中已包含了电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用，不应再另行收取。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”之规定，《西辰壹品物业服务合同》第四条第一款应理解为：住宅物业服务费按产权面积0.95元/月/平方米收取，该费用包含了电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费等费用，电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费为物业服务费的细划，原告再另行收取电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费是不符合合同约定，原告向小区业主公示的收费标准及收费项目与合同约定不符，公示的标准及项目本院不予采信，故原告的物业服务费应按业主的房屋产权面积0.95元/月/平方米收取，垃圾清运费按每年96元收取，对原告主张由被告再支付其电梯运营成本费、二次加压、公共区域电费的诉请，本院不予支持。故被告应交纳自2016年7月1日起至2018年6月30日期间的物业服务费2489.53（109.19平方米×0.95元/月/平方米×24个月）、垃圾清运费192元（8元×24个月）。原告主张的违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告刘希恒辩解的问题，属于另外的法律关系，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告刘希恒于判决生效后十日内支付原告云南楚雄汇东物业管理有限公司自2016年7月1日起至2018年6月30日止的物业服务费2489.53元、垃圾清运费192元，款交法院；二、驳回原告云南楚雄汇东物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(已减半收取)，由原告云南楚雄汇东物业管理有限公司承担9元（已交），由被告刘希恒承担16元（未交，判决生效后十日内执行，款交法院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  王玉平二〇一九年十二月二十日书记员  刘 凡