广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤13民终5483号上诉人一（原审被告）：惠东县海洋与渔业局，住所地惠东县平山街道办解放中路**。法定代表人：刘文波，局长。上诉人二（原审被告）：惠东县盐洲水产食品公司，原住所地惠东县黄埠镇盐洲新渔村，已被吊销营业执照。两上诉人共同委托诉讼代理人：罗日新，系惠东县海洋与渔业局副局长。两上诉人共同委托诉讼代理人：钟谦益，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邹升明，男，1970年11月26日出生，香港居民。委托诉讼代理人：徐庆忠，广东翔伟律师事务所律师。原审第三人：魏培忠，男，1965年10月7日出生，汉族，户籍地惠东县。上诉人惠东县海洋与渔业局（以下简称“惠东海洋局”）、惠东县盐洲水产食品公司（以下简称“盐洲水产公司”）与被上诉人邹升明、第三人魏培忠土地租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院(2017)粤1323民初3203号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。两上诉人共同委托诉讼代理人罗日新、钟谦益，被上诉人邹升明、委托代理人徐庆忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。惠东海洋局、盐洲水产公司上诉请求：1、撤销惠东县人民法院作出的（2017）粤1323民初3203号《民事判决书》，依法改判，驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案一、二审的全部诉讼费用（包括诉讼费及鉴定费等）均由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院判决认定事实不清，恳请二审法院依法查清事实后改判。（一）案涉合同终止履行的根本原因是国家征收案涉土地用于建设核电站，属于无法预见的不可抗力因素，且合同当事人双方对此均无过错。鉴于案涉合同已无法继续履行，依法应当予以解除，两上诉人向被上诉人发送《解除租赁合同关系通知书》并无不当，相反是尊重被上诉人知情权、补偿请求权的诚信之举。由于案涉土地被政府盘整征收，属客观意志以外无法预见、不可控制的情况，当事人双方在合同签订时对国家盘整、收回国有土地的时间、原因等均无法预见。鉴于客观情况已发生根本变化，双方签订的案涉《租赁合同》实际无法继续履行，即使合同不终止，合同目的也无法实现，被上诉人邹升明也不可能继续经营。因此，根据《合同法》第九十四条第一款：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”、第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”之规定，两上诉人向被上诉人发送《解除租赁合同关系通知书》并无不当，且从案件实际情况来看，名为解除实为终止合同，双方对合同终止均无过错。（二）合同当事人双方对案涉69883平方米土地的实际约定租赁期限为30年，但因法定最长租赁期限不得超过二十年，故超过部分的十年租赁期限依法应当认定无效，关于案涉69883平方米土地的租赁期限依法应认定为二十年，至案涉土地被征收时，被上诉人已实际使用十二年，租期仅余八年。鉴于案涉69883平方米土地的原使用权人为上诉人惠东盐洲水产食品公司，为该司的合法财产，惠东海洋与渔业局虽为其主管部门，但并无法定权利可以直接代为处分财产权益，故惠东海洋与渔业局与惠东县新时代鞋厂（邹升明）、惠东县黄埠镇红光鞋厂（魏培忠）签订的《租赁合同》（下称：第一份《租赁合同》）中涉及69883平方米土地的租赁部分效力待定。退一步来讲，即使上诉人惠东盐洲水产食品公司在与惠东县新时代鞋厂（邹升明）、惠东县黄埠镇红光鞋厂（魏培忠）签订《租赁合同》（下称：第二份《租赁合同》）中的行为视为对惠东海洋与渔业局的无权处分行为进行追认，但该份合同也明确约定了租赁期限为30年，也就是说，上诉人惠东盐洲水产食品公司与被上诉人对案涉69883平方米土地的租赁期限进行了变更，因此，关于案涉69883平方米土地的实际约定租赁期限为30年，而一审法院在重审中对上诉人关于该租赁期限约定的主张不予采信属于认定事实不清，认定约定租赁期限为50年更是与事实不符，依法应予纠正。而且，法定最长租赁期限不得超过二十年属于强制性规定，故超过部分的十年租赁期限依法应当认定无效，因而不管合同双方当事人对租赁期限意思表示如何，关于案涉69883平方米土地合法有效的租赁期限依法也仅能认定为二十年。（三）由于被上诉人邹升明的实际投入及停产停业经营性损失已依法给予征收补偿且被上诉人已实际领取，同时鉴于上诉人与被上诉人对于前后两份合同因国家征收而被迫终止履行并无过错，两上诉人不存在违约行为，故被上诉人请求上诉人赔偿未来38年可得利益损失没有法律依据和事实根据。鉴于被上诉人邹升明对案涉土地进行了使用，此次国家征收经委托有资质的第三方机构评估后对被上诉人邹升明进行了相应补偿（其中用海补偿2163200万元、房屋补偿67787964元、砖木瓦房、铁皮棚和海鲜池、地、地膜冬棚、地、地梁殖场停产停业损失、苗木价款共计6960992元，被上诉人共领取前述项目补偿款人民币9802071.64元），本案中被上诉人所主张的损失赔偿与上述补偿重合，属于重复主张，于法无据，依法应予驳回。其次，即使两上诉人不主动告知终止案涉合同，由于国家需对案涉土地盘整征收，邹升明未来收益也不可能实现，对一个无法实现的收益权，何来赔偿之说。若被上诉人邹升明认为征收补偿不足于覆盖对其所造成的经营收益损失，其应当在法定期限内对行政征收补偿决定行使救济权利，提出有效证据要求追加补偿价款，而非以莫须有的违约过错向上诉人请求预期利益损失补偿。其未依法行使征收补偿救济权利，应自行承担怠于行使法定权利的不利后果，所造成的损失与上诉人无关。此外，邹升明提出的38年利益损失属于未来可得利益，企业经营有赢有亏，被上诉人能否有效经营、市场发展环境等均系影响被上诉人实际盈利水平的重要因素，被上诉人基于绝对盈利并要求较高的经营利益赔偿并不合理。（四）本案中惠东海洋与渔业局与惠东县新时代鞋厂（邹升明）、惠东县黄埠镇红光鞋厂（魏培忠）签订的《租赁合同》租赁标的除案涉土地外，还包括另外两个岛屿及400亩海域。对于两个无居民岛屿，由于未经省人民政府批准并依规缴纳无居民海岛使用金，未办理相关证件，事实上，该项租赁约定实际未生效，被上诉人并非权利人，不存在权利受损的问题，不应纳入所谓损失赔偿计算范围。另，被上诉人关于400亩海域所申办的《海域使用权证》所载使用年限与法定旅游、娱乐用海最长使用期限25年一致，超过25年最长使用期限的部分同样属于无效约定，不受法律保护。重审一审法院对于上诉人惠东海洋与渔业局提出要求被上诉人明确本案赔偿主张是基于行政征收补偿不到位还是基于惠东海洋与渔业局发生违约问题置之不理，被上诉人也未作出回应。若基于行政征收补偿因由，上诉人惠东海洋与渔业局受政府委托作为行政主体已对上诉人使用的案涉海域依法进行了征收评估及补偿；若基于违约请求赔偿，则惠东海洋与渔业局不存在违约行为，依法无须承担违约赔偿责任。二、重审一审法院适用法律错误，应予纠正后改判。（一）本案中，案涉土地被国家盘整征收时，剩余租赁期限仅为八年，退一万步来讲，即使两上诉人需对被上诉人进行适当补偿，也仅限于在剩余八年租赁期限内，且在行政征收补偿基础上酌情补偿并返还对应期限租金，一审法院认定上诉人应对超过法定最长租赁期限的租期部分也一并计算补偿，属于严重适用法律错误，与法律精神相违悖，依法应当予以纠正。根据《合同法》二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”之规定，案涉租赁期限超过法定最长租赁及使用年限的期限部分均属无效约定。于现行法律及政策层面而言，违约责任条款与无效条款认定只能择一适用，而不能并用；而且事实上，本案中两份合同当事人双方对合同终止没有过错，依法应各自承担责任，并不存在违约行为，不存在适用违约责任认定的基础法律条件。对此，一审法院适用《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”并据此引用作出判决属于适用法律错误。总而言之，上诉人仅应向被上诉人返还剩余租赁期限相对应的租金，并在法律规定范围内且在行政征收补偿基础上给予酌情补偿，即被上诉人如若发生重大损失，也应在减去行政补偿数额的情况下请求补偿而非违约赔偿。（二）一审判决对合同部分无效的过错责任认定和推理缺乏根据，上诉人作为国家部门，并不当然较被上诉人拥有更高的掌握和理解水平，被上诉人邹升明作为投资人在签订案涉巨额标的合同时也应具备合理的审慎义务，故当事人双方对案涉合同超过法定最长租赁期限的无效部分均有责任，且案涉合同的终止根本原因是国家征收，一审判决上诉人对超过20年租赁期限部分中被上诉人的损失，承担70%的责任的推理毫无根据，也与法律规定内涵相悖，应当予以纠正。《合同法》于1999年颁布实施，该法是普遍适用于全国范围内的法律，有别于行政机关内部的政策性文件，《合同法》第二百一十四条也是简单易懂的条文，两上诉人在对法条的理解方面并没有更多优势。且被上诉人邹升明在签订涉及标的物如此的大合同应当具备合理的审慎义务。一审判决未经剖析本案主要导因便以“两被告是海洋行政主管单位和执法单位，对法律及国家的相关政策的掌握和理解程度相对而言较高”为由判定两上诉人对超过20年租赁期限部分中被上诉人的损失，承担70%的责任的推理毫无根据。此外，重审一审法院若基于两被告是海洋行政主管单位和执法单位而认定对法条理解及掌握方面具有较大优势，则本案应纳入行政诉讼范畴处理，而本案的案由是民事诉讼中土地租赁纠纷，合同双方当事人均为平等主体，一审法院超越法律规定认定两上诉人的诉讼地位，进而无理无据分配并加重两上诉人的不利法律责任属于主观臆断，于法无据，依法应予纠正，撤销两上诉人对被上诉人赔偿主张承担70%责任的推理认定。（三）重审一审中，原被告双方均对鉴定报告提出异议，两上诉人也针对穗华评估（惠州）【2017】132号评估报告及穗华评估（惠州）【2017】132号评估报告结论书异议的函复向惠东县人民法院分别提交了两份书面异议，两上诉人在2017年12月14日提交的书面异议第4页结尾处陈述中以及重审一审第二次庭审笔录第8页的辩论意见中均明确要求重新评估，重审一审法院以未书面提出重新评估申请为由，便直接将评估报告作为认定损失依据的做法简单粗暴，罔顾事实，违反法定程序，属于适用证据、认定事实错误，适用法律不准确。1、穗华评估（惠州）【2017】132号评估报告认定程序不合法，不能作为赔偿依据。《民事诉讼法》第七十八条规定“当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证。经人民法院通知，鉴定人拒不出庭作证的，鉴定意见不得作为认定事实的根据；支付鉴定费用的当事人可以要求返还鉴定费用。”最高人民法院《对关于第七十八条理解问题的答复》“根据民事诉讼法第七十八条‘当事人对鉴定意见有异议或者人民法院认为鉴定人有必要出庭的，鉴定人应当出庭作证’的规定，鉴定人需要出庭作证有两种情形：一是当事人对鉴定意见有异议；二是人民法院认为鉴定人有必要出庭的。只要属于两种情形之一的，鉴定人经人民法院依法通知，应当出庭作证。”本案件中双方当事人对于广州市华盟价格事务所有限公司作出的穗华评估（惠州）【2017】132号评估报告均提出书面异议，根据广州市华盟价格事务所有限公司的复函可知惠东县人民法院已经收到相关异议。在庭审过程中均未有任何鉴定人出庭，法院亦未告知是否有通知鉴定人出庭及鉴定人为何未出庭。在惠东县人民法院出具的（2017）粤1323民初3203号判决书中明确表明：“双方对广州市华盟价格事务所有限公司作出的穗华评估（惠州）【2017】132号评估报告存在异议，但均未书面向法院提出重新评估的申请”即不顾双方的异议对该评估报告予以采信，并以此作为赔偿的依据。惠东县人民法院未根据《民事诉讼法》第七十八条的规定在当事人对鉴定意见有异议的情形下依法通知鉴定人到场，程序上违反了法律规定，所依据的评估报告存在异议，不能作为赔偿依据。2、评估报告未考虑案件实际合同关系、案件事实，以及忽视被上诉人案涉租赁标的被征收前的实际经营状况以及影响经营效益的诸多因素，凭空测定出来的内容及其评估结论明显缺乏充分依据，依法不应采信。如第二份《租赁合同》第四条：“乙方一次性将综合租金人民币额250万以转账方式直接汇入甲方指定的（刘兆香）账户，作为甲方解除与刘兆香先生租赁合同补偿金。”该250万元中，包含了一次性补偿给刘兆香的费用，评估报告将250万元全部作为租金计算被上诉人邹升明取得土地的费用并折算到未来38年中，背离了案件事实。作为评估参考企业的情况，包括行业、规模、经营状况等因素也未列明，不具有参考价值，且在扣减费用上也未扣除房屋、设备折旧等大项承包支出，忽视了未来经营风险，不具有客观性。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误、程序违法，请求撤销惠东县人民法院(2017)粤1323民初3203号民事判决，并依法改判,驳回被上诉人全部诉讼请求。被上诉人邹升明辩称，一、上诉人称“案涉合同终止履行的根本原因是国家征收案涉土地用于建设核电站，属于无法预见的不可抗力因素，这完全是混水摸鱼曲解法律。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，不可抗力是指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，据此，本案涉及的核电站建设征地，是不符合不可抗力的法律规定的。本案依法应认定上诉人提前解除合同，属于第三人的原因造成违约而解除合同，并应适用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定认定上诉人的违约责任。二、上诉人说“案涉69883千方米土地的实际约定期限为30年”，一审法院“认定约定租赁期限为50年更是与事实不符”，是完全不尊重事实的谎言。答辩人及第三人与上诉人惠东海洋与渔业局订立的《租赁合同》，明显就约定租赁期限为五十年，该合同是合法有效的，上诉人凭什么理由可排除该白纸黑字的约定？况且，上诉人在原审法院第一次审理的答辩和开庭时，曾当庭承认案涉土地的实际租赁期为50年，现上诉人凭什么理由出尔反尔否认租期50年！三、上诉人说“由于被上诉人邹升明的实际投入及停产停业经营性损失已依法给予征收补偿且被上诉人己实际领取……故被上诉人请求上诉人赔偿未来38年可得利益损失没有法律依据和事实依据”，纯属颠倒黑白推卸责任。答辩人收到国土征地部门支付的补偿款九百多万元，是附着物补偿款，这与本案答辩人诉求的上诉人提前解除合同所造成的损失赔偿，法律关系是完全不相同的。上诉人将两者混淆而说成“补偿重合”没有依据。况且，上诉人在与惠东国土资源局订立的《收回土地使用权协议书》（详见上诉人重审一审提交证据4）第三条第（四）项中，明确约定“由县核电项目建设现场指挥部统一协调乙方、丙方、黄埠镇政府和有关当事人通过协商解决终止合同经济补偿问题。如协商不成，再通过诉讼途径解决”。而上诉人在诉前发给答辩人及代理人的《复函》中，并未否认提前解除合同的赔偿责任，也未提出所谓的“重复补偿”问题（当时地面附着物已清点评估）。现上诉人上诉提出所谓“补偿重合”，实际上是推卸责任的无理说辞！四、上诉人说“穗华评估（惠州）[2017]132号评估报告认定序不合法，不能作为赔偿依据”于法无据。上述评估报告的鉴定单位广州华盟价格事务所有限公司，是一审法院通过公开摇珠随机选定的具有合法资质的鉴定单位，一审法院委托鉴定程序合法。尽管上诉人以及答辩人都对鉴定报告提出过异议，但鉴定单位对各自的异议曾一并作出函复和进行了解答，已没有必要出庭作证。而上诉人在一审期间从未提交过重新鉴定申请书，并且，本案也不符合法释[2001]33号第二十七条所规定的准许重新鉴定的情形，故本案是不符合重新鉴定的法定事由的，一审法院未进行重新鉴定，并不违反法律规定。值得一提的是，本案第一次审理二审时，答辩人对单方委托而被一审判决采纳了的损失鉴定，曾实事求是配合上诉人订立协议同意重新鉴定和发回重审，但对重审期间依法定程序作出的损失鉴定，上诉人又全然不顾事实全盘否定，真不清楚上诉人葫芦里装的是什么药!难道非要评估出没有损失的鉴定你方才没有意见和接受吗？五、上诉人说“重审一审法院适用法律错误”和“承担70%的责任的推理毫无依据”，是不尊重事实和不尊重法律的空谈和瞎说。重审一审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十一条，认定上诉人应当对答辩人承担违约责任和采纳鉴定结论，判决上诉人赔偿答辩人的损失是正确的。因上诉人与答辩人订立的《租赁合同》依法应认定为部分有效和部分无效（超过20年的后30年无效），又鉴于上诉人是海洋监察的执法单位，对法律法规的掌握和理解程度远远超过作为香港居民的答辩人，故一审判决认定上诉人对合同无效部分承担70%的主要过错责任，是完全合理合法的。六、一审判决上诉人赔偿损失12453604元明显偏低。答辩人在租赁合同履行期间，曾一次性投入租金250万元，不计息借给上诉人改制款175万元，经营旅游业及养殖业投入一干多万元。因上诉人违约提前解除合同，已造成答辩人血本无归。而法院判决的上述赔偿款，是远远弥补不了答辩人损失的。答辩人用该赔偿款也是根本无法租回海边同样位置、面积和租期的土地和岛屿的。但鉴于本案是国家建设征地所导致的违约，答辩人选择了息事宁人简化诉讼而未上诉。不管怎么说，上诉人上诉只能说明其罔顾他人损失而推卸责任和无理上诉！综上所述，一审判决认定事实清楚，判决无误，上诉人上诉无理。为此，答辩人请求二审法院依法驳回上诉人上诉，维持原判！原审第三人魏培忠经本院传票通知，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。邹升明向一审法院起诉请求：1、请求判令两被告连带赔偿因提前解除合同对原告造成的损失人民币16285400元。2、请求判令两被告立即偿还借款105万元以及相应利息给原告。3、本案诉讼费由两被告承担。原审庭审中，原告明确诉讼请求第二项利息从起诉之日起（2016年12月2日）至还清款日止，按银行同期同类贷款利率计付。一审法院认定事实：被告惠东海洋局是惠东县人民政府举办的经惠东事业单位登记管理局登记注册的事业单位，宗旨和业务范围为负责海洋区划监察，指导全县渔业产业调理。被告盐洲水产公司是经惠东监督市场管理局登记注册的内资企业法人，经济性质为全民所有制，经营范围为：海产品、饮食、柴油、粮油食品，已于2003年11月17日被吊销企业营业执照。两被告在答辩及庭审中均明确被告盐洲水产公司系被告惠东海洋局的下属企业法人。惠东县黄埠镇新时代鞋厂是经惠东市场监督管理局登记注册的个体工商户，经营者为魏培忠，经营范围为：自产自销：制鞋，于2005年4月22日注销企业营业执照。惠东黄埠鸿光鞋厂是经惠东市场监督管理局登记注册的个人独资企业，投资人为邹升武，经营范围为：自产自销：制鞋，于2004年6月16日注销企业营业执照。1996年6月20日，被告盐洲水产公司作为甲方与世峰发展有限公司（法定代表人：刘兆香）就租赁甲方水产站（原旧址坐落沙埔），地，地皮面积为六万五千平方米及附近海滩订立《租赁合同》同约定租赁的土地面积为69883平方米（按国土证为准），其中原有旧、危建筑面积2000平方米；租用期为五十年，自1996年10月30日至2046年4月30日，租金为人民币50万元。2003年11月25日，被告惠东海洋局作为甲方与惠东县黄埠镇新时代鞋厂、惠东黄埠鸿光鞋厂作为乙方就租赁甲方的水产站（即盐洲水产食品公司，原旧址坐落沙埔安埔）土地、海域及东虎屿和西虎屿签订《租赁合同》，合同内容为“一、甲方同意将：土地六万九千百八十三平方米（其中包括原有旧房、危房建筑面积二千平方米和所有的设施），具体地址和面积以惠东县人民政府颁发的第1232031250号《国有土地使用权证》确定的面积为准；东虎屿和西虎屿两个岛屿全屿范围的土地；以及海域约400亩，具体面积和位置以《海域使用权证》为准，均租给乙方作开发和建设使用……二、双方确定租赁期为五十年，自二〇〇三年十一月十八日起到二〇五三年十一月十八日止。租金为人民币二百五十万元，签订合同时一次性付清……八、租赁期内，乙方要求甲方将盐洲水产食品公司（即水产站）和惠州红海湾游乐中心以被收购的方式转让给乙方全权使用时，乙方应再支付人民四十五万元给甲方（包括盐洲水产食品公司改制的一切费用以及安置职工的费用）……”。2003年11月28日，被告盐洲水产公司作为甲方与邹升明（惠东县黄埠镇新时代鞋厂）、魏培忠（惠东黄埠鸿光鞋厂）作为乙方就香港世峰发展有限公司刘兆香先生与甲方解除土地租赁合同签订的《租赁合同》，合同内容为“一、香港世峰发展公司刘兆香先生自租用甲方在盐洲镇新渔村海安埔69883平方米（国土证号：**××50）土地开发“惠州市红海湾游乐中心”，由于种种原因未能按原计划开发建设。甲方经与刘兆香先生几经协商，双方同意终止租赁合同并同时租给乙方（原甲方与刘兆香的租赁合同作本合同附件）；甲方的主管单位（惠东海洋与渔业局）与乙方的《租赁合同》协约也作本合同的附件，一并租给乙方投资开发使用。由乙方一次性付清综合租金（包括甲方与刘兆香先生解除租赁合同的补偿）人民币贰佰伍拾万元整给甲方。二、租赁时间：租赁期为三十年，自二00三年十一月十八日起至二0三三年十一月十八日止。三、签订合同后，乙方另借给甲方人民币柒拾叁万元整（￥730000.00）用于清还债务，安置人员。待甲方企业改制拍卖土地后清还。四、付款方式：签订合同时，乙方一次性将综合租金人民币贰佰伍拾万以转账方式直接汇入甲方指定的（刘兆香）帐户，作为甲方解除与刘兆香先生租金合同补偿金。被告惠东海洋局在合同落款的监证单位处加盖公章。2003年11月20日，由世锋发展有限公司加盖其公章出具一份收据，内容为“承租方黄埠镇鸿光鞋厂邹升文、黄埠镇新时代鞋厂魏培忠代惠东水产食品公司支付终止合同补偿金2500000元。刘兆香在经手人处签名。两被告认可该款项系支付上述租赁合同约定的租金，并辩称其在整个租赁过程中是没有收益的。2007年3月7日，原告邹升明作为甲方与第三人魏培忠及案外人林桂满作为乙方签订一份《协议书》，约定：“一、乙方将所属的委托黄埠鸿光鞋厂及黄埠镇时代鞋厂于2003年11月25日跟惠东海洋与渔业局（代表人：周石喜）签订的租赁原水产站（即盐洲水产食品公司：原旧地坐落沙浦安埔）土地、海域及东虎屿和西虎屿的租赁合同使用权，以及跟盐洲镇政府望斗村，黄埠镇委土地租赁合同（协议书），跟惠东盐洲水产食品公司（代表：赖荣元经理）所签的租赁合同和惠东红海湾度假村有限公司营业执照和惠东吉泰混泥土搅拌有限公司营业执照使用权一并一口价的价格计人民币：叁佰万元正（￥3000000.00）转让甲方个人使用……三、双方同意自转让日起，关于上面第一事项的债权和债务由甲方个人承担并负经营责任，与乙方中的股东魏培忠和林桂满无关……”。2007年5月7日，惠东吉泰实业公司出具一份《收据》，内容为“兹收到邹升明交来款项人民币：叁佰万元正（￥：3000000.00）[此款用于邹升明跟惠东吉泰实业公司于二00七年三月七日签订协议书（见附件）所应付的款项]。”原告邹升明、第三人魏培忠、林桂满在代表处签名。2007年4月6日，第三人魏培忠出具一份《授权委托书》，内容为“本人魏培忠，身份证号码：，系惠东县黄埠镇新时代鞋厂业主。本人所办鞋厂曾作为合同的乙方当事人之一于2003年11月25日与惠东海洋与渔业局签订《租赁合同》，又于2003年11月28日与惠东盐洲水产食品公司签订《租赁合同》。现本人委托邹升明先生，代表两份《租赁合同》的全体乙方当事人，全权处理有关该两份《租赁合同》的解除、转让事宜，所需一切费用由邹升明先生个人负责。”2015年9月6日，惠东县人民政府发出《惠东县人民政府关于盘整收回黄埠镇海安埔地段有关国有建设用地的通告》（惠东府告[2015]25号），决定盘整收回县盐洲水产食品公司位于黄埠镇海安埔地段69883平方米国有建设用地使用权。2015年9月28日，惠东国土资源局向被告盐洲水产公司作出《土地盘整通知书》（惠东国土资函[2015]691号），通知其盘整收回被告盐洲水产公司位于黄埠镇沙浦村海安埔地段69883平方米国有建设用地使用权。2016年1月13日，惠东国土资源局向被告盐洲水产公司作出《收回土地使用权决定书》，决定收回被告盐洲水产公司位于黄埠镇沙浦村海安埔地段69883平方米国有建设用地使用权。2016年3月23日，惠东国土资源局作为甲方与被告盐洲水产公司作为乙方、被告惠东海洋局作为丙方签订《收回土地使用权协议书》【惠东国土资（土储合同）[2016]-1号】，内容为“为解决惠州核电项目用地问题，经《惠东县人民政府办公室关于盘整收回惠东盐洲水产食品公司69883平方米国有土地使用权的复函》（惠东府办函[2016]32号）批准，甲方收回乙方位于黄埠镇沙浦村海安埔地段的69883平方米（折合104.8245亩）国有土地使用权，乙方属丙方下属企业单位……三、其他问题的处理……（四）由县核电项目建设现场指挥部统一协调乙方、丙方、黄埠镇政府和有关当事人通过协商解决终止出租合同经济补偿问题。如协商不成，再通过诉讼途径解决……”。2016年7月6日，两被告向惠东县黄埠镇鸿光鞋厂、惠东县黄埠镇新时代鞋厂出具《解除租赁合同关系通知书》，内容为“提出解除惠东县黄埠镇鸿光鞋厂、惠东县黄埠镇新时代鞋厂在2003年11月28日同惠东盐洲水产食品公司所签订的租赁合同关系；解除惠东县黄埠镇鸿光鞋厂、惠东县黄埠镇新时代鞋厂在2003年11月25日同惠东海洋渔业局所签订的租赁合同，惠东县黄埠镇鸿光鞋厂、惠东县黄埠镇新时代鞋厂接到惠东海洋与渔业局、惠东盐洲水产食品公司提出的解除租赁合同关系通知书后，为妥善处理解除租赁合同的相关事宜，惠东县黄埠镇鸿光鞋厂、惠东县黄埠镇新时代鞋厂可就解除租赁合同所造成的损失向惠东海洋与渔业局、惠东盐洲水产食品公司提出补偿，双方按《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》等法律法规进行协商补偿事宜。”2016年8月23日，原告委托其诉讼代理人徐庆忠向两被告出具的《律师函》，同意与两被告提前解除2003年11月25日以及童年11月28日订立的两份《租赁合同》，并要求一次性赔偿损失2800万元。被告盐洲水产公司在该《律师函》加盖公章，并备注于2016年8月24日收到。2016年8月23日，惠东国土资源局向惠东公证处作出《关于申请将邹升明有关青苗及地上附着物补偿款进行公证提存的函》（惠东国土资函[2016]579号），内容为“……在本次补偿清理工作中一直无法于邹升明本人取得联系，使该补偿款无法支付。根据《公证提存规则》第五条第二款规定，我局申请将邹升明苗木、房屋、地、地上附着物等补偿款共6960992元进行公证提存……”016年8月25日，两被告向惠东县黄埠镇新时代鞋厂、惠东黄埠鸿光鞋厂出具《关于提前解除租赁合同的复函》，内容为“关于与惠东海洋与渔业局和惠东盐洲水产食品公司解除租赁合同相关事宜，因国家建设需要提前同你们解除租赁惠东盐洲水产食品公司场地及海域合同的赔偿或补偿问题。经审议，关于提前解除租赁合同赔偿或补偿的有关事宜，由于我们从没涉及过此类事情无从处理，建议通过司法程序解决。”2016年9月8日，惠东黄埠鸿光鞋厂经营者邹升武出具一份证明称：原惠东黄埠鸿光鞋厂是我于1991年开办的个人独资企业，该厂于2004年6月16日解散注销。我厂经营期间，我哥邹升明曾盖下我厂印章与惠东海洋与渔业局、惠东盐洲水产食品公司订立两份《租赁合同》，租用六万多平方米土地以及五百多亩海域等资产经办旅游业和养殖业，但我及我厂并未投资和参与经营，实际上，上述两份租赁合同的权益都属于我哥邹升明所有，而与我及我厂无关。2016年9月22日，惠东国土资源局向作出《领款通知书》（惠东国土资函[2016]663号），通知原告到惠东公证处领取上述补偿款6960992元。2016年10月31日，广州岭南资产评估与房地产估价有限公司受原告委托对原告因提前38年解除租赁合同的损失作出《资产评估报告书》，确认原告租赁的位于惠东县黄埠镇沙浦管理区的69883平方米土地及东虎屿、西虎屿因提前38年解除合同损失价值16285400元。2016年12月12日，原告向陈诚水出具《授权委托书》，授权陈诚水办理有关领款通知书（惠东国土资函[2016]663号）及催告函（惠东国土资人民币6960992元直接转入原告的账户。2017年1月11日，广东省惠东公证处向原告转账支付6960992元。陈诚水于当日出具一份《收据》，确认收到上述补偿款。2017年4月26日，被告惠东海洋局作为甲方与惠东吉泰实业有限公司作为乙方签订《旅游娱乐用海补偿协议书》，内容为“经县人民政府批准，对乙方位于黄埠烟墩角对出海域的旅游娱乐用海进行补偿，国海证为034413104号，用海时限二十五年（2004年1月16日-2029年1月15日）……二、补偿标准：按照国众联资产评估土地房地产估计有限公司的评估结果总价：共216.32万元进行补偿……”。惠东吉泰实业有限公司、邹升明分别在乙方代表处盖章、签名。2017年5月27日，被告惠东海洋局向原告转账支付2163200元，用途备注为“用海补偿”。2017年8月10日，两被告作为甲方与惠东县黄埠镇鸿光鞋厂、惠东县黄埠镇新时代鞋厂（二厂负责人：邹升明）作为乙方签订《房屋补偿协议书》，内容为“双方于2003年11月25日、2003年11月28日签订二份租赁合同，甲方将公司所在地：盐洲新渔村海安埔69883平方米（国土证号**××50），租赁给乙方投资开发使用。乙方二厂在租赁地经营期间，改建了甲方的房屋。另二厂之一黄埠镇鸿光鞋厂负责人魏培忠等将租赁甲方上述场地合同的权益转让给惠东吉泰实业公司邹升明……现就改建甲方的房屋补偿具体协议如下：（一）根据国众资产评估土地房地产评估有限公司惠州分公司对乙方在该租赁地改建甲方房屋的评估是891946.90元。（二）根据双方协商和甲方律师意见：乙方在该租赁地改建甲方房屋的评估中891946.90元，76%归承租方所有即677879.64元。其余214067.26归甲方所有……”。原告在乙方落款处的负责人处签名。2017年9月5日，被告惠东海洋局向原告转账支付677879.64元，用途备注为“补偿款”。本案重审过程中，原告提交《鉴定申请书》，申请对两被告提前38年解除合同所造成的损失进行评估鉴定。双方协商确定通过摇珠选定鉴定机构，本院通过摇珠选定广州市华盟价格事务所有限公司作为鉴定机构。广州市华盟价格事务所有限公司于2017年11月11日作出《关于惠东县黄埠镇沙埔管理局的69883平方米土地及东虎屿和西虎屿因提前38年解除合同损失价值价格评估结论书》【穗华价估（惠州）[2017]132号】，价格评估结论为经营损失在价值时点的市场价值为15756681元（2016年至2017年土地经营实际损失2544373元+2018年至2053年土地经营未来经营的损失13212308元）。本案第一次庭审后，本院就原告的授权委托事宜向其本人核实，其确认授权其委托诉讼代理人徐庆忠代理本案是其真实意思表示。本院亦就邹升武于2016年9月8日出具的《证明》向其核实，其认可该证明系其本人向其兄长即原告出具。原、被告双方对上述两份笔录均不持异议。另，原告为证实被告仍欠其借款105万元，提供了被告惠东海洋局于2003年12月11日出具一份收据，内容为“黄埠镇鸿光鞋厂（邹升明）代盐洲食品公司改制费300000元”；于2004年1月8日出具一份收据，内容为“今收到惠东黄埠鸿光鞋厂（邹升明）、黄埠新时代鞋厂（魏培忠）借给我局一笔400000元。被告盐洲水产公司于2004年6月29日出具一份收据，内容为“今收到惠东黄埠新时代鞋厂魏培忠借款人民币200000元”；于2007年9月6日出具的一份收据，内容为“今收到惠东县黄埠镇鸿光鞋厂借款人民币850000元，用于公司企业改制、安置人员。”两被告确认欠原告借款105万元，但辩称该借款与本案土地租赁合同纠纷无关联性。一审法院认为，一、关于原告邹升明主体是否适格的问题。案涉两份《租赁合同》的签订主体虽系惠东县黄埠镇鸿光鞋厂和惠东县黄埠镇新时代鞋厂，但上述两主体均已注销，其权利义务应分别由上述两厂的经营者及投资人承继。而惠东县黄埠镇鸿光鞋厂的投资人魏培忠已与原告于2007年3月7日签订《协议书》，约定将案涉两份《租赁合同》的权益转让给原告，原告向其支付了相应的对价，有魏培忠于2007年5月7日签名出具的《收据》为证，且第三人魏培忠于2007年4月6日向原告出具一份《授权委托书》授权原告全权处理案涉两份《租赁合同》的解除、转让事宜，故应认定第三人魏培忠已将案涉两份《租赁合同》的权益转让给原告。另，在本案中魏培忠作为第三人亦未对原告的主体资格即原告主张对案涉两份《租赁合同》享有的权益提出异议。而惠东县黄埠镇新时代鞋厂的投资人为邹升武于2016年9月8日出具《证明》，主张案涉两份《租赁合同》的实际权益人系原告，本院在庭后亦通知其到庭接受询问，其对证明所述的内容予以认可。故综合以上事实，可认定邹升明系案涉两份《租赁合同》的实际权益人，邹升明作为原告提起本案的诉讼，主体适格。二、关于两份《租赁合同》的效力即案涉土地的租赁期限认定问题。两被告主张案涉土地登记在被告盐洲水产公司名下，被告惠东海洋局无权处分案涉土地，但综合本案查明的事实，被告盐洲水产公司在与原告签订合同时已被吊销，吊销的法律后果是取消了公司的营业资格，不允许公司继续进行新的经营活动，即被告盐洲水产公司在当时不能作为出租人将案涉土地出租原告并与原告签订《租赁合同》，故对于两被告的上述主张不予采信。但被告盐洲水产公司与原告签订的《租赁合同》中约定了租金的支付方式及借款改制等事项，在合同履行过程中，原告亦按照该合同的约定将款项支付给案涉土地此前的承租人刘兆香，并出借款项给被告盐洲水产公司用于改制，两被告对此不持异议。同时，两被告于2016年7月6日出具的《解除租赁合同关系通知书》及于2017年8月10日签订的《房屋补偿协议书》均认可签订的两份《租赁合同》。故综合以上事实，应认定案涉两份《租赁合同》有效，后一份应作为前一份的补充，被告惠东海洋局虽非案涉土地的登记权属人，但作为已吊销的被告盐洲水产公司的上级主管部门，应认定为案涉《租赁合同》的当事人，即两被告的主体均适格。对于案涉土地租赁期限问题。两份《租赁合同》约定的租赁期限不一致，但均系双方的真实意思表示，应认定期限较长的作为案涉土地的租赁期限为宜，即案涉土地的租赁期限系50年。同时，两被告在原审答辩中对此亦是予以认可，但在本案重审时予以否认，根据《最高人民法院关于适用的解释第二百二十九条》“当事人在庭审中对其在审理前的准备阶段认可的事实和证据提出不同意见的，人民法院应当责令其说明理由。必要时，可以责令其提供相应证据。人民法院应当结合当事人的诉讼能力、证据和案件的具体情况进行审查。理由成立的，可以列入争议焦点进行审理。”的规定，两被告没有提交其他证据证实其重审时的主张，故对于其辩称案涉土地的租赁期限为30年，本院不予采信。三、关于案涉《租赁合同》解除后，原、被告的责任分担问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，本案租赁合同期限应认定为部分有效和部分无效，即合同20年以内的租赁期限为有效，超过20年租赁期限的应认定为无效。对于20年租赁期限以内的剩余租赁期限的损失，虽案涉《租赁合同》的解除系因为政府对案涉土地的盘整收回等行政行为，但原、被告双方均系作为平等地位的民事主体签订的案涉《租赁合同》，应以民事法律关系认定原、被告双方的关系，而依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”的规定，两被告作为违约方应就原告20年租赁期限以内的剩余租赁期限的损失承担赔偿责任。对超过20年租赁期限的部分应根据原、被告之间的过错分别认定双方的责任，原、被告双方对于超过20年租赁期限的约定均有过错，但两被告是海洋行政主管和执法单位，对法律及国家的相关政策的掌握和理解程度相对而言较高，故本院酌定对于超过20年租赁期限部分中原告的损失，两被告应承担70%的责任。四、关于两被告应赔偿原告的金额问题。广州市华盟价格事务所有限公司于2017年11月11日作出《关于惠东县黄埠镇沙埔管理局的69883平方米土地及东虎屿和西虎屿因提前38年解除合同损失价值价格评估结论书》【穗华价估（惠州）[2017]132号】，价格评估结论为经营损失在价值时点的市场价值为15756681元（2016年至2017年土地经营实际损失2544373元+2018年至2053年土地经营未来经营的损失13212308元）。该评估系在本案重审时依原告申请由本院通过摇珠方式选定评估机构所作出的评估结论书，虽双方对上述评估结论书的内容均有异议，但均未书面向本院提出重新评估的申请，亦未有证据证明上述评估结论书的作出违反了法律法规的规定，故对该评估结论书，本院予以采信。有效租赁期限20年部分已承包12年，仍剩8年，两被告应赔偿数额为2544373元（2016年至2017年土地经营实际损失）+13212308元（2018年至2053年土地经营未来经营的损失）÷36年（2018年至2053年）×6年≈4746424元。超过20年租赁期限的损失，依据责任划分两被告承担70%的责任，赔偿数额为13212308元÷36年×30年×70%≈7707180元，两项合计为12453604元。原告诉请超出部分本院不予支持。关于两被告主张已对原告的损失进行评估及补偿的问题，两被告提交的材料为关于原告的用海补偿及相关地上附着物的补偿，与原告在本案中主张提前解除合同所产生的损失不具有关联性，故对两被告上述辩称，本院不予采信。五、关于原告主张的105万元借款的问题。虽两被告在庭审中认可欠原告借款105万元，但本案审理的是原、被告双方之间的土地租赁合同关系，该借贷关系并非本案审理的范畴，本院在此不作处理，原告可另行主张。综上所述，原告的诉请和被告的辩解有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及上述司法解释的规定，判决如下：一、被告惠东海洋与渔业局、惠东盐洲水产食品公司应于本判决生效之日10日内赔偿因提前解除合同对原告邹升明造成的损失12453604元。二、驳回原告邹升明的其他诉讼请求。案件受理费119507元，由原告邹升明负担22986元，由被告惠东海洋与渔业局、惠东盐洲水产食品公司负担96521元。评估费67600元，由原告邹升明负担16009元，由被告惠东海洋与渔业局、惠东盐洲水产食品公司负担51591元。二审中，上诉人申请鉴定单位出庭，本院依法传唤鉴定单位出庭，本院及当事双方就涉案鉴定问题向鉴定单位进行询问。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：1、上诉人是否应赔偿被上诉人因涉案租赁合同提前解除的预期损失？2、上诉人是否应向被上诉人退还租金及租金的利息如何支付？关于上诉人是否应赔偿被上诉人因涉案租赁合同提前解除的预期损失的问题。涉案租赁合同解除的原因为国家对涉案土地进行核电项目开发，而非上诉人的违约或有过错所致，故对于被上诉人主张提前解除合同的预期损失赔偿，本院不予支持。关于上诉人是否应向被上诉人退还租金及租金的利息如何支付的问题。2003年11月25日上诉人惠东海洋局作为甲方与乙方惠东县黄埠镇鸿光鞋厂、惠东县黄埠镇新时代鞋厂签订《租赁合同》，双方确定涉案土地的租赁期为五十年，2003年11月28日上诉人盐洲水产公司作为甲方与乙方邹升民（惠东县黄埠镇鸿光鞋厂）、魏培忠（惠东县黄埠镇新时代鞋厂）签订《租赁合同》，合同约定将香港世峰发展有限公司刘兆香退租的土地租给乙方，租赁时间为三十年，惠东海洋局作为监证单位在合同上的监证单位处加章公章。虽然，上述两份《租赁合同》约定的租赁期限不一致，但其内容均系双方的真实意思表示，原审判决据此认定期限较长的作为案涉土地的租赁期限，即案涉土地的租赁期限系50年，有相关证据支持，本院予以确认。被上诉人在涉案租赁合同签订时已预先支付租金250万元（租赁期限50年，平均每年租金为5万元），合同至解除之日止已履行12年，故上诉人应退还剩余38年的租金共190万元（38年×5万元）给被上诉人并应支付占用资金的相应利息，利息标准按年利率6%计算为宜。综上所述，对于上诉人惠东海洋与渔业局、惠东盐洲水产食品公司的请求，有理部分本院予以支持，无理部分本院予以驳回。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持广东省惠东县人民法院(2017)粤1323民初3203号民事判决第二项及案件受理费负担部分；二、撤销广东省惠东县人民法院(2017)粤1323民初3203号民事判决第一项；三、上诉人惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司应于本判决生效之日10日内退还合同租金190万及利息（以190万元租金为基数，从2003年11月25日起至还清款日止按年利率6%计算）给被上诉人邹升明。审案件受理费119507元，由上诉人惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司负担95605.6元，由被上诉人邹升明负担23901.4元，上诉人惠东县海洋与渔业局、惠东县盐洲水产食品公司多预交的23901.4元，本院予以退回，被上诉人邹升明应在收到本判决书之日起七日内，向本院缴纳二审案件受理费23901.4元。本判决为终审判决。审判长  徐国华审判员  曾求凡审判员  邹 戈二〇一九年十二月二日法官助理黄斯翀书记员卢晓聪附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。