山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019晋10民终2739号上诉人（原审原告）：武学文，男，1970年11月17日出生，汉族，住址：山西省霍州市。委托代理人：卢慧斌，山西近道律师事务所律师。委托代理人：王璐，山西近道律师事务所律师。上诉人（原审被告）：霍州美华商贸有限公司，住所地：霍州市北环路**。法定代表人：胡士太，经理。委托代理人：李选生，山西华尧律师事务所律师。委托代理人：李红梅，山西华尧律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西富士德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司，住，住所地：山西省霍州市大众路东一巷**/div>负责人：胡士太，总经理。委托代理人：姬小平，男，1956年3月17日出生，汉族，住址：山西省霍州市××区。被上诉人（原审被告）：山西富士德房地产开发有限公司，住，住所地：山西省太原市小店区晋阳街晋瑞苑**楼****/div>法定代表人：张华伟，总经理。上诉人武学文与上诉人霍州美华商贸有限公司（下称美华公司）、被上诉人山西富士德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司(下称富士德霍州北环分公司）、山西富士德房地产开发有限公司（下称富士德公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山西省霍州市人民法院（2019）晋1082民初418号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人武学文的委托代理人卢慧斌、王璐，上诉人美华公司的委托代理人李选生、李红梅及被上诉人富士德霍州北环分公司的委托代理人姬小平到庭参加了诉讼，被上诉人山西富士德房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原审查明：2013年5月4日，武学文与富士德霍州北环分公司签订了《房屋买卖合同》，购买了霍州市新天地购物广场第二层B-4-1号商铺，商铺的建筑面积为104.42平方米。同时，武学文与霍州新天地商贸有限公司签订了《新天地购物广场经营合同》，合同约定由霍州新天地商贸有限公司承租武学文的商铺进行经营，租赁期限12年，自2014年1月1日至2025年12月31日止。该合同第八条约定：本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面协议。否则，任何一方均不得单方面变更或解除本合同。第十三条第一项约定：每个租赁年度的租金为90922.56元，霍州新天地商贸有限公司于2014年1月1日开始按季度平均等额支付原告租金。第十三条第二项约定：霍州新天地商贸有限公司应按期支付租金，逾期支付90日内，霍州新天地商贸有限公司支付按日万分之一计算违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，霍州新天地商贸有限公司应支付逾期应付款按日万分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日，武学文有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日万分之四计算；（2）有权解除租赁经营专用条款，由武学文自营或自行出租，本合同除租赁经营专用条款以外的其他条款对双方继续有效；租赁经营专用条款的解除，并不免除霍州新天地商贸有限公司所欠租金及违约金的支付义务。2015年8月21日霍州新天地商贸有限公司变更为霍州美华商贸有限公司。按照合同约定租金标准计算，自2014年1月1日起至2019年3月31日应付租金总计477343.44元。合同签订后，美华公司向武学文支付了六个季度租金共计136383.84元，此后因经营不善停业，再未支付。截止到2019年3月31日，尚欠武学文租金340959.6元。2013年7月29日山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司取得商品房预售许可证。武学文诉山西富世德房地产开发有限公司霍州北环路项目分公司等要求解除双方签订的买卖合同一案，正在诉讼中。原审法院认为：武学文与美华公司签订的租赁经营合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，对双方当事人具有约束力。按照合同约定美华公司应当向武学文支付相应租金，截止到2019年3月31日，尚欠租金340959.6元应予支付。关于违约金，并非美华公司单方面原因造成，故该项主张不予支持。关于武学文要求解除合同的诉讼请求，因其签订房屋买卖合同的同时与美华公司签订了租赁合同，该租赁合同不同于一般独立的租赁合同，合同第八条约定：“本合同的变更与解除应由双方协商一致并签订书面协议。否则，任何一方均不得单方面变更或解除本合同”。第十三条约定：“美华公司逾期支付租金超过210日，武学文有权解除合同，由武学文自营或自行出租”，鉴于武学文尚未取得出租房屋的不动产权利证书，其要求解除案涉房屋买卖合同一案正在诉讼期间，其以美华公司欠付租金为由要求解除租赁合同，无法支持。因租赁合同与买卖合同具有关联性，武学文要求解除租赁合同的诉求可随后另行主张。富世德霍州北环分公司、富世德公司不是合同一方，不应承担相关合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告霍州美华商贸有限公司在本判决生效后十五日内给付原告武学文截止至2019年3月31日租金340959.6元。二、驳回原告武学文的其他诉讼请求。案件受理费6118元，由被告霍州美华商贸有限公司负担。上诉人武学文不服山西省霍州市人民法院（2019）晋1082民初418号民事判决，上诉称：1.原判对租金仅支持至2019年3月31日止错误，驳回我方对违约金的请求有悖合同约定。涉案房屋买卖合同是否解除并不影响本案租赁经营合同的解除；2.本案租赁合同的相对方是富士德霍州北环分公司，作为分支机构，其应当承担的合同义务及违约责任应由富士德公司共同承担。美华公司系债的加入，不能因此免除富士德霍州北环分公司及富士德公司应承担的责任。美华公司辩称：1.对涉案房屋，原判既判决解除买卖合同关系，又判决支付租金，自相矛盾；2.本案租赁合同是美华公司签订的，与富士德霍州北环分公司及富士德公司无关。上诉人美华公司也不服山西省霍州市人民法院（2019）晋1082民初418号民事判决，上诉称：我公司支付了武学文六个季度租金后，因商场经营不好不能按原租金履行，公司为了商场健康运营四处奔波设法招商，也是更好地为了业主租金收益，通过多次沟通协商，已与广大业主达成减租协议，武学文不珍惜却提起诉讼，且原审法院同案不同判，请求改判我公司不承担任何租金，驳回武学文之诉讼请求，一审大部分诉讼费由武学文承担。武学文对此辩称，不能支付租金并不是不可抗力，是由于公司经营不善，资金链断裂造成的。富士德霍州北环分公司辩称：造成租金不能按时返还的原因是不可抗力。本院对涉案合同部分查明事实与原审基本一致。另查明：2013年5月4日经营合同商业管理单位写明为霍州新天地商贸有限公司，但落款处由富士德霍州北环分公司盖章，武学文以该公司及富士德公司为被告提起诉讼后，一审法院追加美华公司为本案被告。本院认为，本案的焦点问题是：一、涉案租赁合同是否存在解除情形，承担租金的义务主体是谁；二、租金应如何计算。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。本案租赁经营合同系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，为有效合同。合同有“变更与解除应由双方协商一致并签订书面协议，否则任何一方均不得单方面变更或解除”的约定，虽然也有逾期支付租金，武学文有权解除合同的约定，但基于本案的实际情况，综合考虑武学文与富士德霍州北环分公司、富士德公司另一房屋买卖合同纠纷，本院认为本案租赁合同不存在解除的情形。本案租赁合同落款处虽为富士德霍州北环分公司，但签订时甲方商业管理单位为霍州新天地商贸有限公司，美华公司与富士德霍州北环分公司为一套班子两块牌子，给付武学文及其他业主租金均为美华公司，故租赁合同实际履行人为美华公司，认定美华公司为本案租金的承担者。关于租金的计算，应按合同约定计算。原审法院减去美华公司已支付的租金，确认该公司还应支付340959.6元正确，应予维持。原审以非美华公司单方原因造成违约为由对武学文请求的违约金不予支持正确，也应维持。美华公司认为应以与其他业主后期约定的租金为准给付武学文租金无法律依据，本院不予采信。综上，原判决认定事实清楚，判决正确，应予维持。武学文、美华公司之上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12829元，由上诉人武学文负担6415元，由上诉人霍州美华商贸有限公司负担6414元。本判决为终审判决。审判长  师玲萍审判员  姜新生审判员  徐 渊二〇一九年十二月二十日书记员  徐 菲