广西壮族自治区兴安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0325民初1302号 原告：桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行。住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇三台路（兴龙购物城**楼）。 负责人：向明兰，该支行行长。 委托代理人：朱月芳，该支行副行长。 委托代理人：蒋青云，兴安县诚信法律服务所法律工作者。 被告：林坤好，男，1968年7月12日出生，汉族，户籍所在地：广西壮族自治区兴安县，经常居住地：广西壮族自治区兴安县。 被告：蒋洪，男，1970年1月27日出生，汉族，广西壮族自治区兴安县。 被告：蒋敏，女，1956年7月7日出生，广西壮族自治区兴安县。 原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行（以下简称“国民银行”）诉被告林坤好、蒋洪、蒋敏申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年7月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人蒋青云、朱月芳、被告林坤好到庭参加了诉讼，被告蒋洪、蒋敏经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告国民银行向本院提出如下诉讼请求： 1、准许对被告蒋洪、蒋敏位于兴安县不动产权第××号四楼的执行； 2、诉讼费用由被告负担。 事实和理由如下： 2018年4月8日,兴安县人民法院(2017)桂0325民初1510号对原告桂林国民村镇银行有限公司兴安支行诉被告(被执行人)蒋洪、蒋敏金融借款合同纠纷一案,作出民事判决:一、被告蒋洪归还原告桂林国民村镇银行有限公司兴安支行借款本金900000元,并支付利息、罚息(利息、罚息计算:以本金900000元为基数,利息自2017年6月22日起按月利率7.916%，罚息自2017年7月30日起按约定月利率的50%即每月3.958%。分别计付至实际清偿之日止):二、原告桂林国民村镇银行有限公司兴安支行对被告蒋洪、蒋敏用于上述债务抵押的房产享有优先受偿权;三、被告蒋敏对上述债务并互负连带责任。2019年3月12日,被告(案外人)林坤好对执行标的提出书面执行异议,兴安县人民法院于2019年6月17日作出了兴安县人民法院(2019)桂0325执异13号《执行裁定书》:中止2019年3月5日作出(2019)桂0325执恢20号执行裁定，裁定拍卖被执行人蒋洪、蒋敏名下产权证号为(2016)兴安县不动产权第××号的位于兴安县的拍卖。申请人认为:1、被告(案外人)林坤好与蒋敏(被执行人)于2011年12月28日签订的《售房协议》、2012年3月14日签订的《合同》均无效,因为被执行人蒋敏签订的两个合同属被执行人蒋敏擅自处分与蒋洪共有财产的无效民事行为,其签订的《房屋买卖协议》属无效协议,且非善意,有偿取得,合同价款5万元售价与市场价不符(低于市场价),且所产生的法律后果应由购买人、出售人承担责任。2、依据《合同法》第51条规定,共有财产人蒋洪并未对房屋出售追认和事后确认,在原告与被告(被执行人)蒋洪、蒋敏办理房屋抵押登记的行为,明显证明房屋共有人蒋洪不存在追认或确认的事实,更不可能推论其对房屋买卖合同的默认。3、依据有关法律规定,产权是否过户,是无权处分情形认定房屋买卖合同是否有效的关键条件,共有房屋买卖未过户是导致合同无效的重要原因。4、本案被告(案外人)林坤好明知买卖房屋是共有产权房屋,其取得是恶意与产权人之一蒋敏串通低价取得,是无效合同,应由其自行承担。5、被告(案外人)林坤好与蒋敏于2011年12月28日签订的《售房协议》、2012年3月14日签订的《合同》,不符合能够排除执行的条件的法律依据。综上,依据《民诉法》第二百二十七条和《合同法》、《民法通则》等有关的条款规定,请求贵院支持原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求提供的证据如下： 证据1、营业执照副本、负责人身份证明书、负责人身份证复印件各一份，证明原告的主体资格。 证据2、（2017）桂0325民初1510号民事判决书，证明原告对被告蒋洪、蒋敏用于抵押的房屋享有优先受偿权。 证据3、（2018）桂0325执849号执之一执行裁定书，证明该案已进入执行程序。 证据4、（2019）桂0325执恢20号执行裁定书，证明该案已进入执行程序。 证据5、被告蒋洪、蒋敏向原告借款的抵押资料一套，证明涉案房屋进行了抵押登记。 证据6、《房屋买卖合同》，证明该合同无效。 证据7、被告林坤好的执行异议申请书，证明《房屋买卖合同》无效。 证据8、原告的执行异议答辩状，证明《房屋买卖合同》无效。 证据9、（2019）桂0325执异13号执行裁定书，证明原告起诉的原因。 被告蒋洪、蒋敏未到庭，也未提交书面答辩意见。 被告林坤好辩称，执行应当依法进行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定:“金钱债务执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予以支持(一)在人民法院査封之前已签河合法有效的书面买卖合同（二)在人民法院査封之前已合法占有该不动（三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。依照上述规定,被告林坤好与蒋敏于2011年12月28日签订了《售房协议》,2012年3月14日签订了《合同》,售房协议明确规定:“甲方自愿将自己在青龙新村五巷新修建房屋”的第贰层(三房二厅二卫,约100平方米)卖给乙方。”“甲方自愿将该房以伍万元(￥50000)价款卖给乙方。乙方已于公元2009年12月6日将该房屋价款伍万元(￥500000)全部付清给甲方。甲方必于公元2011年前交房给乙方使用。”于该协议签订时被告林坤好交给蒋敏为其办理国有土地使用证、房产证费用式万元(￥2000)水表、电表立户费叁仟元(￥300000)。“甲方保证为乙方负责办理好该房的国有土地使用证和房产证。”“并将该房有关证件交给乙方。《合同》里甲方自愿将青龙五街新修建房屋的第一楼右侧两个柴房以伍万元价款卖给林坤好、秦国荣,房款于2012年8月底全部付清。该《售房协议》及《合同》完全符合民法意思自治原则,没有违反法律、行政法规的强制性规定,双方意思表示真实。被告于2012年3月至5月请人装修后居住至今。上述事实和证据清清楚楚证实:在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同,已合法占有该不动产、已支付全部价款、非因买受人自身原因未办理过户手续。兴安县人民法院于2019年6月17日作出了(2019)桂0325执13号执行裁定书,依照《民事诉讼法》第二百二十七条的规定:案外人、当事人对裁定不服的,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理。而被告林坤好并没有针对该裁定书提出再审,这证明了该裁定书认定的事实和适用的法律是正确合法有效的。人民法院生效的法律文书必须执行。被告林坤好与蒋敏于2011年12月28日签订购买青龙五巷售房协议书,而交购房款的时间是2009年12月6日,造成先交购房款近2年才签订青龙五巷购房协议的原因是:被告林坤好与蒋敏于2009年12月6日签订售房协议,并于当天交款伍万元(￥50000,房屋地点位于兴安县。该协议签订后,蒋敏为了高价将该套房屋卖给别人,不愿履行协议,经过双方另行协商,达成了购买蒋敏位于青龙五巷房屋的售房协议。因此,才有2011年12月28日售房协议书中第二条规定有“乙方已于公元2009年12月6日将该房屋价款伍万元(￥50000）全部付清给甲方”的表述。鉴于当时的情形,从购买桂善街的房屋转移到购买青龙五巷的房屋,协议也明确规定:“甲方自愿将自己在青龙五巷新修建房屋的第贰层(三房二厅二卫,约100平方米)卖给乙方。”被告林坤好不可能知道蒋敏出卖青龙五巷的房屋有共有人,更何况青龙五巷建房批准手续是在房屋建成5年后的2016年才补办的,而购房协议在2011年已签订,2012年5月己装修进住合法占有。原告认为被告林坤好与蒋敏签订的《售房协议》及《合同》无效。被告林坤好没有向人民法院提出《售房协议》及《合同》的诉讼请求。如提出诉讼请求,其主体也不适格。合同法第51条的规定,不是认定合同无效的法律依据。出卖人无处分权这一事实,并不是合同无效的当然理由。合同订立时出卖人无权处分合同标的物的事实本身,并不影响合同的效力,这一认识是处理无权处分合同效力的一切理论前提。为保护社会交易安全及更好的保护第三人的利益,请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。蒋洪是蒋敏的女婿。被告林坤好购买的房屋居住已有7年多,蒋洪从未提出任何异议,7年多来难道蒋洪不知道其岳母蒋敏卖房的事实(对其他楼层的买卖也未提出异议),兴安县人民法院的裁定书认定蒋洪对售房协议为默认,完全符合客观事实。原告认为被告林坤好与蒋敏串通低价取得买卖房屋。说与蒋敏串通、低价买卖蒋敏的房屋,不如说蒋敏是个傻子或者说蒋敏是癲子,也不如说被告林坤好的法定代表人或者代理人得了妄想症。无根无据、信口雌黄、混账逻辑。蒋敏会损害自己的利益把财产低价卖给他人吗？答案绝对是否定的。原告于2016年贷款给蒋洪,办理抵押担保手续,只作了形式审查,而没有作实质审查,没有对担保物的使用现状进行审查贷款后蒋洪、蒋敏不见踪影,造成难以实现借款回转的情形,完全是原告自己的过错造成的。 综上所述,被告林坤好请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。 被告林坤好为其辩解向本院提供的证据如下： 证据1、《售房协议》，证明被告林坤好与被告蒋敏之间的房屋买卖合同关系。 证据2、收条，证明被告林坤好向被告蒋敏支付了购房款50000元。 证据3、收条，证明被告林坤好向被告蒋敏支付了办证费23000元。 证据4、《售房协议》，证明以下事实：涉案房屋位于桂善街；协议签订时间为2009年12月6日：已支付购房款50000元。 证据5、电费缴费单，证明涉案房屋被告林坤好早已使用。 证据6、涉案房屋装饰装修收据，证明涉案房屋于2012年5月装修完毕。 证据7、建设用地批准书，证明被告蒋洪、蒋敏于2015年～2016年补办涉案房屋的建设用地的行政许可。 证据8、《合同》及收条，证明被告林坤好于2012年3月14日购买涉案房屋一楼两问柴房并支付了全部购房款。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。 被告林坤好对原告提供的证据质证意见如下： 对证据1、2、3、4、8无异议。 对证据5不清楚。 对证据6、7的真实性无异议，认为此证据不能证明合同无效。 原告对被告林坤好提供的证据质证意见如下： 对证据1的真实性不认可，认为涉案房屋的出售明显低于市场价。 对证据2的真实性不认可，认为无银行转账凭。 对证据3、4有异议，与本案无关联性。 对证据5无异议。 对证据6的真实性、关联性有异议。 对证据7无异议。 对证据8的真实性有异议，被告蒋敏签字明显与平时签的不一样。 对证据9的真实性有异议。 对证据10、11的真实性无异议，对关联性有异议。 本院对当事人提供的证据认证如下： 对当事人均无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对证据证明的内容存有异议的证据，本院将结合庭审和其他证据综合分析认证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2010年7月3日，刘甫荣向唐志购买位于兴安县约70平方米的土地一宗，同日，被告蒋敏及刘甫荣、李红星在该处又向龚桂军购买约40平方米的土地一宗。上述宗地取得后，被告蒋敏及刘甫荣、李红星于2010年7月3日签订一份《共同出资合伙建房协议书》，约定，上述两宗地由被告蒋敏及刘甫荣、李红星共同出资合伙修建房屋一栋。2010年7月3日，涉案房屋承包给唐祖河、黄桂成修建，并以刘甫荣个人名义与唐祖河、黄桂成签订《建房包工协议》。涉案房屋竣工后，2011年12月28日、2012年3月14日，被告蒋敏与被告林坤好分别签订《售屋协议》、《合同》，被告蒋敏将涉案房屋一楼柴房、二楼住宅作价100000元出售给被告林坤好，办证费由被告林坤好负担。合同签订后，被告林坤好后向被告蒋敏支付购房款100000元，被告蒋敏收到上述购房款后，给被告林坤好出具了两份收条。被告蒋敏将涉案房屋交付给被告林坤好后，被告林坤好于2012年对涉案房屋装饰装修后，居住至今，被告蒋洪及另外二位合伙人从未向被告林坤好提出异议。被告蒋洪、蒋敏于2016年将涉案房屋的产权【产权证号：桂（2016）兴安县不动产权第××号】办理到自己名下，但至今未过户给被告林坤好。2016年8月29日，被告蒋洪向原告借款900000元，以涉案房屋作抵押担保，并办理了抵押登记。因被告蒋洪未偿还该笔借款，本案原告曾于2017年9月22日向本院提起诉讼，本院作出（2017）桂0325民初1510号民事判决书确认本案原告对涉案房屋享有优先受偿权。该案生效后，本案原告向本院申请执行，本院于2019年1月7日作出（2018）桂0325执849号之一执行裁定书，裁定查封了涉案房屋，又于2019年3月5日作出（2019）桂0325执恢20号执行裁定书，裁定拍卖涉案房屋后所得价款用以清偿被告蒋洪的到期债务。被告林坤好（案外人）以涉案房屋二楼为其购买为由，向本院提出异议。本院经审查认为，案外人提出的执行异议成立，于2019年6月24日作出（2019）桂0325执异13号执行裁定书，裁定停止对涉案房屋的拍卖。为此，原告诉至本院，请求支持其诉讼请求。 另查明，被告林坤好于2011年12月28日向被告蒋敏支付房屋办证费、水表立户费23000元。 根据诉辩双方的意见，本院归纳本案争议的焦点是：原告是否享有对涉案房屋的强制执行的权益。针对上述争议的焦点，本院分析评议如下： 本院认为，涉案房屋是被告蒋敏及刘甫荣、李红星共同出资修建，有被告蒋敏与刘甫荣、李红星签订的《共同出资合伙建房协议书》等证实。据此，本院认定，被告蒋敏及刘甫荣、李红星系合伙关系。2011年12月28日、2012年3月14日，被告蒋敏与被告林坤好签订的《售屋协议》、《合同》，是代表全体合伙人实施合伙事宜。虽然刘甫荣、李红星未在《售屋协议》、《合同》签名，但被告林坤好己于2012年开始占有、使用涉案房屋至今，其未向被告林坤好提出异议，被告蒋洪亦未提出异议。表明刘甫荣、李红星及被告蒋洪对上述合同的追认。由于上述合同，是双方当事人意思的真实表示，且合同的内容，不违反我国法律及现行行政法规等强制性规定，故双方签订的合同合法有效。合同签订后，被告林坤好向被告蒋敏支付全部购房款，被告蒋敏向被告林坤好交付了涉案房屋，被告林坤好并从2012年开始居住、使用涉案房屋至今。被告林坤好向被告蒋敏支付全部购房款后，又向被告蒋敏交纳过户费等23000元，其已履行了合同约定的全部义务，被告蒋敏至今未能为被告林坤好办理涉案房屋的过户登记，违反了合同约定，已构成违约。因此，本院认定，涉案房屋至今未办理过户登记的过错方是被告蒋敏。综上所述，由于涉案房屋于2016年8月29日设定抵押权和于2019年1月7日被本院查封的时间，均在被告蒋敏与被告林坤好签订《售屋协议》、《合同》之后；涉案房屋设定抵押权和被本院查封之前，被告林坤好已合法占有；涉案房屋的价款被告林坤好已全部支付；涉案房屋至今未办理过户登记并非被告林坤好造成的。因此，原告国民银行要求对涉案房屋的强制执行之诉请，违反了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行的诉讼请求。 本案收案件受理费100元，公告费560元，合计660元，由原告桂林国民村镇银行有限责任公司兴安支行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或者桂林市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林市农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  唐称豪 人民陪审员  杨贞莲 人民陪审员  邹玉群 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  邓凌艺