山东省桓台县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0321民初536号 原告：荆华，女，汉族，1967年11月27日生，现住桓台县。 委托诉讼代理人：荣坤，桓台兴桓法律服务所法律工作者。 被告：项丽洁，女，汉族，1971年12月23日，现住桓台县。 委托诉讼代理人：于霞，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐国栋，山东大地人（桓台）律师事务所律师。 原告荆华与被告项丽洁租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告荆华及其委托诉讼代理人荣坤，被告项丽洁及其委托诉讼代理人于霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荆华向本院提起诉讼请求：1、请求依法判令被告继续履行原、被告于2017年11月15日签订的房屋租赁合同；2、判令被告赔偿原告经济损失20300元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年11月15日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定被告将其所有的位于桓台县皮革厂对面门面房租给原告经营家具店使用。2018年1月5日被告违反合同约定，采用砸毁原告门面玻璃、撕毁广告牌等形式阻止原告使用房屋进行经营，给原告造成损失。原告为此提起诉讼。 被告项丽洁辩称：原、被告之间的租赁合同已依法解除，不存在继续履行的可能；自2018年11月15日至返还之日的租金，被告保留诉权。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实及证据，本院认定如下： 1、庭审中原告为证实其已支付被告房租62700元，提交银行转账凭证两份、收到条三份，其中2017年11月15日的转账凭证显示：2017年11月15日转至项秀芳（项丽洁之姐）账户13000元；2018年2月5日项丽洁出具的收到条载明：收到条，今收到房租（半年）贰万元；2018年5月4日18：50的转账凭证显示：转至项秀芳账户9700元；2018年5月4日项丽洁出具的收到条载明：今收到房租壹万元；2018年11月2日的收到条载明：今收到房租壹万元。被告的质证意见：上述证据的真实性均无异议，但2017年11月15日转账的13000元，包括第一季度的房租10000元及押金3000元，收到该款后其未给原告出具收到条；2018年2月5日收到原告交纳的房租10000元后，其连同上一季度的房租一块给原告出具了20000元收到条，并在收到条中注明半年的房租；2018年5月4日原告向项秀芳账户转款9700元后，又支付其现金300元，其给原告出具了收条，并注明是一个季度的租金，该收条是原告支付的第三季度租金10000元；2018年11月2日原告交纳第四季度的租金10000元。以上可以认定原告仅是按照合同约定将第一年的房租按季度结算，未按照合同约定每次需提前15日交纳租金。就合同的履行部分，原告仅支付一年的房租40000元及押金3000元。为反驳被告上述主张，原告申请本院调取了2019年1月13日、1月14日、1月16日、1月28日桓台县公安局巡逻特警大队的处警记录及现场视频。在上述视频中，项丽洁认可2017年11月15日的租金13000元，没有打收到条，其共计收到原告交纳的租金53000元。其中2019年5月4日转账记录中的9700元和收到条载明的10000元是一笔钱。原告转账9700元后，又通知其到原告处拿了300元现金，并由其出具的收到条，是白天去拿的；原告陈述：2019年5月4日原告支付被告房租10000元现金后，被告出具收条。晚上被告又要10000元，但原告卡上没有那么多钱，就转了9700元。被告的质证意见：对证据真实性无异议，对证明目的有异议。该证据不能证实被告认可原告已按约支付房租的事实，却能证明原、被告双方矛盾突出，已经不存在继续履行涉案合同的可能。 本院认为，被告对原告提交的上述证据及本院调取的证据真实性均无异议，本院予以采信。在本院调取的视频记录中，被告已经认可2017年11月15日转账记录中的13000元未出具收条，其共计收到原告租金53000元，故本案中被告辩称其共计收到原告租金40000元及2018年2月5日收条载明的20000元中包含上一季度租金10000元，本院不予采信；庭审中原告陈述2019年5月4日给被告现金10000元后，晚上又给其转账9700元，被告不予认可，考虑到当时的季节，结合合同双方关于租金交纳时间及数额的约定，原告提供该两份证据证实该日内支付被告租金20000元，本院不予采信。综上，本院认定，原告已交纳房租至2019年2月14日，共计交纳房租50000元，保证金3000元。 另，本案在审理过程中，因涉案损失司法鉴定时间较长，为减少矛盾，防止损失扩大，经本院主持调解，原告另行交纳2019年5月15日至2019年12月14日的房屋租金23300元。对于争议部分2019年2月15日至2019年5月14日的房租10000元，原告可在本判决生效后交纳。 2、被告为证实原告违约，提交房屋租赁合同一份，该合同约定原告应于2018年10月15日前向被告支付第二年的租金；提交通话记录一份、交费单据一份，证明被告于2018年11月2日16：02通过拨打原告电话158××××6320，向原告催要房租；提交解除租赁告知书一份、快递单一份、查询记录一份，证明因原告不按时支付房租，被告于2019年1月5日向原告邮寄解除租赁告知书，原告于次日收到该快递。原告的质证意见：租赁合同真实性无异议，该合同约定年租金40000元，履行至今，原告共交纳房租62700元，并不违反合同约定。并且就租赁合同而言，延迟交纳并不是解除合同的依据；被告寄送的解除租赁告知书原告虽然已经收到，但不是有效的告知书，未经双方协商同意，无解除合同的事实及法律依据；原告提交的通话记录真实性无异议，但不能证实被告打电话的目的是催要房租，也不能证实截至2018年11月2日原告欠被告的房租。 本院认为，原告对被告提交的上述证据真实性均无异议，本院予以确认。被告提交的通话记录仅能证实双方曾于该日通话的事实，并不能证实其催要房租，被告提交该证据证明的问题，本院不予采信；涉案房屋租赁合同约定：租赁期限自2017年11月15日至2022年11月15日。房屋年租金四万元，按年结算，每次须提前一个月向甲方支付租金，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反合同规定（包括租赁期限），向对方交纳叁仟元作为违约金（注：第一年按三个月一次结算，每次须提前15日向出租方支付租金）。依据本院认定的事实，原告于2018年11月2日交纳了2018年11月15日至2019年2月14日的租金10000元，未于2018年10月15日交纳一年租金的原因，双方陈述不一，但不能据此认定原告于2018年1月5日之前存在根本性违约；被告提交的解除租赁告知书系其单方制作，并不能证实原告存在违约事实。 3、原告为证实被告给其造成侵权损失，提交了现场照片一宗（玻璃、广告牌、家具）。被告质证意见：现场玻璃照片真实性无异议，但这些玻璃都是被告出租房的设施，不是原告的，时间是在2019年1月13日；广告牌照片真实性无异议，时间是2019年1月28日，原告殴打被告后，将其损坏的；原告提交的家具损失不认可，原、被告虽然就租赁合同发生纠纷，但被告从未破坏原告房屋内的物品。同时该组照片也不能证实原告物品损害的过程及事实，且原告作为物品所有人未尽到保管义务。 本院认为，庭审中被告对出租房玻璃及广告牌损失无异议，本院予以确认，至于损害原因并不影响侵权事实的存在。因原告未能提供证据证实其租赁房屋内物品损害与玻璃破损之间存在因果关系，故其提交该证据证明的问题，本院不予采信。 原告为证实被告给其造成损失的数额，申请对被告给其砸毁广告牌造成的损失、砸毁租赁房屋玻璃导致必须更换的费用数额进行司法鉴定。经本院委托，山东明信价格评估有限公司做出明信价评字（2019）HF7-9号价格评估结论书，结论为：玻璃损失4050元，广告牌损失3780元（20*2m，含铝塑板牌子，已扣除残值），广告牌损失1310元（15*2m，已扣除残值），以上共计9140元。原告对该鉴定结论无异议；被告对该评估报告书以及评估价值存有异议，并要求鉴定机构书面答复。山东明信价格评估有限公司回复如下：（1）该评估报告，从接受委托、现场勘察、市场调查、测算，到出具报告，程序是合法的。我们与本评估报告中的评估对象无利害关系，也与有关当事人没有利害关系和偏见，结论是客观、公正的；（2）异议人关于评估表第二项广告牌含铝塑板牌子的问题，现场勘察中该广告牌有铝塑板牌子部分，至于铝塑板牌子权属问题本公司无权确认，如不属于荆华申请的损失部分，可提请法院质证后本公司予以补充说明；（3）异议人关于评估表第三项广告牌尺寸错误的问题，现场勘察测量数据为“长15m高2m”，异议人已经在勘察记录签字。如异议人坚持认为数据错误，本公司可以进行二次测量；（4）异议人关于评估标的权属问题。我机构出具的报告书中的评估师声明中明确载明“评估对象权属情况的披露不能作为其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准”。被告的质证意见：真实性无异议，对证明问题有异议。对鉴定报告评估明细表中所列载的三项物品，只有第二项广告牌，规格20*2米，广告牌广告布是原告安装，框架是被告所有，其他两项物品所有权均属被告所有；单价问题，被告认为价格过高。 经本院现场勘察，鉴定报告左上角第一张照片为评估明细表中的第二个广告牌，鉴定报告左上角第二张照片为评估明细表中的第一个广告牌，两广告牌的支架均系项丽洁所有。本院认为，通过本院现场勘察的情况，结合该评估报告明确载明损失已扣除残值的价格认证，在被告未能提交相反证据的情况下，本院对该评估报告予以采信。 本院认为，原、被告双方签订的房屋租赁合同系合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当恪守履约。本案中，被告在未有证据证实原告构成根本性违约，亦未能提供证据证实其对租金的交纳进行过合理催告及原告迟延履行债务或者有其他违约行为致使合同目的无法实现的情况下，于2019年1月5日直接寄送解除租赁合同告知书，并主张合同已经解除，无事实及法律依据，本院不予采信。原告诉求继续履行涉案房屋租赁合同，本院予以支持；纠纷发生后，双方当事人应当理性解决，不应采取过激手段。本案中被告造成的财产损失包括玻璃更换损失4050元和广告牌损失5090元，尽管被告损坏的玻璃系其个人财产，但该房屋现由原告租赁经营，为保证房屋租赁合同的继续履行，可由被告支付该更换费用后，原告负责更换，故原告诉求损失，本院支持9140元；诉求中的超出部分，本院不予支持。原告收到被告赔偿的玻璃更换费用后，应当在合理期间内按照被告赔偿的数额对破损的玻璃进行更换。若被告收到该款后，未予以更换，被告可向原告另案主张该费用。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第三、四项之规定，判决如下： 一、原告荆华与被告项丽洁继续履行双方于2017年11月15日签订的房屋租赁合同。 二、被告项丽洁赔偿原告荆华损失9140元，于本判决生效后十日内付清。 三、驳回原告荆华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费307.5元，由原告荆华负担257.5元；由被告项丽洁负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长 陈 强 人民陪审员 郑 红 人民陪审员 张玉梅 二〇一九年十二月十一日 法官助理巩琳娜 书记员张倩