广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1849号原告：石韧，女，1952年6月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：潘婷婷，北京市京师律师事务所律师。被告：珠海富力房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91440400082639341G，住所地：珠海市横琴新区兴盛一路**2501办公。法定代表人：李思廉，职务：执行董事。委托诉讼代理人：董文文，女，汉族。原告石韧与被告珠海富力房地产开发有限公司（以下简称富力房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，由葛阳辉法官独任审理，本院于2019年10月30日公开开庭进行审理。原告石韧委托诉讼代理人潘婷婷，被告富力房产公司的委托诉讼代理人董文文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石韧向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行其与原告于2018年6月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××55）及补充协议约定之义务，交付房屋，办理产权证书；2.请求判令被告按照合同约定承担逾期交房的违约责任，支付原告违约金（从2018年6月30日起计算至实际交付之日止，以总房款5480644元为基数按日万分之五计算）；3.请求判令被告返还原告超额支付的购房款770749元及同期银行贷款利息；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××55）与补充协议（以下合称“合同”）约定，原告购买被告开发的位于横琴新区××路××号××号商铺，房款总额为5480644元，房屋交付日期为2018年6月30日。案外人潘灶林、杨焱签署被告制式变更申请单，将其就涉案房屋缴纳的1644192元的定金转至原告名下，被告就此开具发票。原告先后向被告支付4607201元，加之受让案外人1644192元定金，已实际支付购房款6251393元。但被告拒绝交付房屋，拒绝足额开具购房款发票，且于2019年4月22日，向原告发出《关于更改商品房付款方式的通知》要求原告一次性支付余款，否则将单方解除合同，并要求原告支付违约金。罔顾原告与案外人债权转让的事实，逃避未按期交付房屋的法律责任，违反了协议的约定与合同法的相关规定。为维护原告合法权益，诉至贵院，请求贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告富力房产公司答辩称，一、原告未完全履行合同约定的付款义务，其主张被告交付房屋及办理产权证无事实及法律依据，被告不存在逾期交房的违约责任。首先，依照双方签署的《商品房买卖合同（预售）》第十一条第三款第三项第一目及《补充协议》第十一条的约定，在原告未全额付清购房款及支付应付违约金之前，被告有权拒绝交付涉案房屋。其次，依照相关政府部门规定，办理房屋权属证书需要提供全额购房发票，截止至本答辩日，原告尚未依照双方合同的约定办理按揭或者足额支付涉案房屋购房款，被告不能依法开具相应足额的购房发票，无法办理涉案房屋的产权证书。第三，依照《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在原告未足额支付购房款之前，被告有权行使先履行抗辩权，拒绝交付涉案房屋及办理产权证书，被告不存在逾期交房的违约责任。二、被告未收到足额的涉案房屋购房款，原告主张返还超额支付购房款无事实依据。首先，依照原告提供的证据可知，原告共计向被告支付涉案房屋购房款2,740,644元整，即双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的涉案房屋首付款，除上述款项外，原告未依约办理银行按揭手续，亦未支付剩余款项，被告并未收到除涉案房屋首付款外的任何购房款。其次，除了涉案房屋的首付款外，被告提交的其他转账凭证中的收款方并非被告，根据合同相对性原则，原告主张退款的主体应该为实际收款人，而非被告。综上所述，原告尚未足额支付涉案房屋购房款，更遑论被告超额收取购房款，被告不存在逾期交房的违约行为，请求法院依法驳回原告所请。本院经审核各方提交的证据，对双方真实性无异议的证据，本院予以确认。至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2018年6月28日，原告和被告签订一份《商品房买卖合同》。合同第3条约定房屋位于横琴新区××路××号××号商铺，预测建筑面积共183.68平方米，其中套内面积92.24平方米。合同第6条约定总房价款为5480644.00元。合同第7条约定付款方式为商业贷款，第1期楼款需于2017年3月22日前缴付，即人民币1448064.00元整，第2期楼款需于2017年5月30日前缴付，即人民币548064.00元整，第3期楼款需于2017年8月30日前交付，即人民币548064.00元，第4期楼款需2018年6月27日前缴付，第人民币1096452.00元，买受人需于2018年7月3日前前往银行按揭银行或其他代理机构签署购房抵押借款合同或楼宇按揭合同，办理购房抵押借款以偿还买受人欠出卖人的成交价，余款成交价余款总额为人民币274万元，如买受人原因未能办妥按揭手续，且未获得银行审批通过的，原成交价余款总额需有买受人于2018年7月28日前直接交至出卖人指定的账户，否则按违约处理。合同第7条还约定出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户用于本工程建设，该商品房的预售资金监管账户为中国光大银行股份有限公司珠海横琴分行、中国工商银行股份有限公司广东自贸试验区横琴分行、中国银行股份有限公司横琴自由贸易区分行、平安银行股份有限公司广东自贸试验区横琴分行，预售资金监管账户名称为珠海富力房地产开发有限公司，账号为5272********、×××05、6457********、×××82。合同第9条约定该商品房交付条件为：交付时应当符合下列条件，1、该商品房已取得竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第11条约定出卖的，应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第11条还约定该商品房达到第9条、第10条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期间满前10日（不少于10日）将查验的房屋的时间，办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。合同第11条还约定在出卖人收楼通知发出之日（以投寄邮戳日期为准）起的第10天视为买受人已接受该商品房，若买受人未付清房款，含银行按揭款、违约金（如有）及相关税费的，出卖人有权拒绝交付房屋。合同第12条逾期交付责任约定，除不抗力外，出卖人未按照第11条约定的时间将该商品房交付买受人的双方同意，按照下列第2种方式处理，详见《商品房买卖合同补充协议》第四条。合同第20条房屋登记约定，因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起730天内，取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理，详见商品房买卖合同补充协议第8条。合同第27条约定，本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可通过消费者协会等相关机构调解，或依法向房屋所在地人民法院起诉。双方还签订一份《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第2条约定，双方同意将商品房买卖合同第9条商品房交付条件变更为：双方一致同意该商品房的唯一交房条件为出卖人取得建设工程竣工验收备案表，且双方一致同意出卖人现场公示该竣工建设工程竣工验收备案表复印件即可，出卖人公示后买受人即确认符合收楼条件，否则视为由于买受人原因未能按期交付，该商品房从合同约定交付之日起视为已经交付。补充协议第4条约定，《商品房买卖合同》第十二条第二款具体内容如下：逾期不超过180日，自本合同第11条规定的最后交付期限的第2天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约，逾期超过180日后，买受人有权在逾期超过180日之日起的15日内解除合同逾期的，逾期则视为买受人放弃单方解除合同权利，合同继续履行。补充协议第8条约定商品房买卖合同第20条第2款第2项具体内容如下，如因出卖人的责任不能在该商品房交付使用后730天内，将需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案且不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人应自逾期之日起次日每日按买受人已付房款的0.01%向买受人支付违约金，如果因出卖人原因造成延期办证，出卖人承担违约赔偿责任，总金额不超过买受人已付房价款的1%。补充协议第11条约定，买受人在收楼前应按合同的约定交清所有款项及物业管理公司规定的有关费用，以按揭付款的还需按揭银行实际已将按揭款付给出卖人，如买受人逾期付款的，除缴清房款外，还应当按约定缴清逾期付款的违约金。否则，出卖人有权相应顺延交房时间，且视为由于买送的原因未能按期交付，因买送的原因造成延期交楼的，出卖人无需另行书面告知买受人。双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定总房价款为5480644元，双方对此数额并无异议，而按照第七条约定的付款方式，将各阶段所需付款数额相加总额为6380644元。对着这90万元差额，被告认为是最后一笔数额存在笔误，原告认为由于第七条约定的合同价款与双方确认的合同价款不一致，应当视为双方对付款方式没有约定。原告称已付房款6251393元，被告认可原告已付购房款为2740644元，其中包括2018年6月27日原告向被告转账支付的1096452元。双方有争议的是以下两笔转账：2018年6月27日原告向谢良文转账支付人民币2446413元和2018年7月17日原告向谢良文转账支付人民币554336元，这两笔转账的受理回单中用途一栏分别填写“购房”、“购房款”。原告主张这两笔也是原告支付给被告的购房款，被告不予认可。本院认为，原告和被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确定该合同合法有效，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，双方应当按照合同约定履行各自义务。对于双方在本案中的争议，结合双方诉辩主张，本院归纳本案争议焦点为：一、原告已付房款数额；二、《商品房买卖合同》第七条该做何种解释；三、被告是否有权拒绝交付房屋。一、原告已付房款数额。原告称已付房款6251393元，被告认可原告已付购房款为2740644元，双方争议在于原告转账给谢良文。对此，本院认为，在原告未能提交证据证明是被告要求原告转账给谢良文或者被告授权谢良文收取房款的情况下，虽然转账凭证上写明了购房款，但亦不足以证明这些款项支付的就是涉案购房款，本院根据被告的自认，确定原告已支付房款数额为2740644元。二、《商品房买卖合同》第七条该做何种解释。本院认为，涉案《商品房买卖合同》是被告为了重复使用而预先拟定的格式合同，当双方对合同条款出现不同解释时，应当依照《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定进行确定。在本案中，双方对房屋总价款为5480644元没有异议，本院予以确认。对于第七条出现的多出90万元差额，本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当做出不利于被告的解释，即不应将这90万元从最后一笔付款（合同第七条约定的“余款总额”）中扣除，故对于被告的解释，本院不予支持。对于原告提出的主张第七条视为没有约定的主张，本院认为，虽然该第七条约定的数额与总房价款不一致，但完全否定第七条将使合同缺失付款时间（合同主要条款之一）的约定，而且双方对于采用分期付款方式及每期付款期限的约定是明确的，另外从本案双方争议来看，双方分歧在于在2018年6月30日前，原告是否已经按照第七条之约定付清款项，故只需确定将90万元差额在前面应付四笔款项中扣除后，原告是否履行完毕2018年6月30日的付款义务即可。将第七条约定的前四笔付款总额相加得出第七条记载的前四笔房款为3640644元（1448064+548064+548064+1096452），扣除90万元后，得出原告在2018年6月27日前应当支付的款项为2740644元。三、被告是否有权拒绝交付房屋。被告认为原告未能在约定房屋交付日（2018年6月30日）前支付合同约定的款项，但根据本院上述分析，原告已经履行了合同第七条约定的前4笔付款义务，而第七条关于第五笔款项也即尾款的约定时买受人在2018年7月3日前前往银行办理购房抵押借款，这一时间晚于合同约定的房屋交付时间。故被告以原告未完成付款义务为由拒绝向原告交付房屋没有依据，本院确定被告拒绝交楼构成违约，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，原告有权要求被告交付房屋并支付违约金。对于违约金的计算方法，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，本院按照双方签订的《房屋买卖合同》第十二条及补充协议第四条之约定，确定为从约定房屋交付之次日（2018年7月1日）被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，即以人民币2740644元为基数，按每日万分之五从2018年7月1日起计算至被告向原告交付房屋之日止。对于原告提出的要求被告办理房屋产权证书的主张，本院认为，按照双方签订的《房屋买卖合同》第20条第2款第2项及补充协议第8条之约定，关于办理房产证的问题，被告的义务是在商品房交付使用后730天内完成，而在本案中，该期限尚未届满，原告要求被告办理房屋产权证没有依据，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条之规定，本院对原告这一主张不予支持。对于原告提出的要求被告返还超付房款及支付银行利息的主张，本院认为，原告已付款项并未超出合同约定的房价款，故原告的这一主张没有事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第四十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告珠海富力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告石韧交付涉案房屋；二、被告珠海富力房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告石韧支付逾期交房违约金（以人民币2740644元为基数，按每日万分之五从2018年7月1日起计算至被告向原告交付房屋之日止）；三、驳回原告石韧其他诉讼请求。本案本诉案件受理费人民币5754元，由原告石韧负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  葛阳辉二〇一九年十二月二十六日法官助理王骏书记员何绍峰