云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初2993号原告：云南百大大理海东开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市山地新城东岸泽园****。统一社会信用代码：9153290006980551XW。法定代表人：黄丽萍，职务总经理。委托诉讼代理人：李娟，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨春伟，男，1988年9月9日出生，白族，系原告公司副总经理，特别授权代理。被告：段丽美，女，1983年8月5日出生，白族，住大理市。被告：方国林，男，1983年8月10日出生，汉族，住大理市。二被告共同委托诉讼代理人：聂乘亚，云南欣晨光（大理）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南百大大理海东开发有限公司（以下简称云南百大公司）与被告段丽美、方国林商品房销售合同纠纷一案，本院作出(2018)云2901民初1558号民事判决书，原告云南百大公司不服该判决向大理白族自治州中级人民法院提起上诉，该院作出（2019）云29民终102号民事裁定书裁定将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告云南百大公司的委托诉讼代理人李娟、杨春伟，被告段丽美、方国林及二被告的共同委托诉讼代理人聂乘亚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云南百大公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》；2．判决被告支付原告违约金197,114.4元；3．判决被告承担律师费16，000元及诉讼费。事实和理由：2013年起，原告先后开发了大理海东山地新城一期配套商品房12号地块及其他地块项目。2017年10月30日，原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告将A12-24幢第1-4层2号房预售给二被告；房屋建筑面积283.35㎡，总价2,157,048元等内容。同时，双方还签订了《合同补充协议》，其中第五条第一项对被告以银行按揭贷款形式付款进行了特别约定，即“乙方须自《商品房购销合同》第六条第3款中约定的付款日期之日起15日内，办理完毕按揭贷款的全部手续，且按揭款项须全部到达甲方账户（按揭贷款银行原因的除外）。若因乙方原因未按时办理完上述手续的，则乙方须在上述约定时间届满之日起5日内与甲方办理付款方式变更为一次性付款。乙方逾期不与甲方办理付款方式变更手续的，甲方有权解除《商品房购销合同》，乙方应向甲方支付已付款30％的违约金，甲方向乙方退还已付款。”合同签订后，被告支付了首付款657,048元，提交了身份证、户口簿、结婚证、工资收入证明、银行流水、现金情况说明、单位担保函等材料，申办银行按揭贷款，但最终因其自身原因迄今未获得银行贷款。鉴于被告迟迟未能办理银行按揭贷款，原告工作人员通过电话、发手机短信方式对被告进行了催告，后又于2018年3月8日，通过快递方式向被告送达了书面《通知》，告知被告违约的事实、对公司产生的影响，以及将来可能承担的各种法律责任，并要求被告最迟应于2018年3月31日前补交购房尾款1,500,000元，但被告至今未支付。被告段丽美、方国林辩称，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。2017年10月20日，二被告因购买诉争商品房，向原告交纳了购房首付款657,048元、印花税1,087.52元、公共维修基金24,266.79元、相关产权费用290元、配套设施4,000元后，于2017年10月30日与原告签订《商品房购销合同》，并于2017年11月16日登记备案。在签订合同当日，原告将双方签订的合同全部收走，购房合同及补充协议格式条款的详细约定二被告不得而知，但二被告仍按原告要求提交了办理银行按揭手续的全部资料。根据原告诉称的《合同补充协议》的约定，在自2017年10月30日起的15日办理按揭贷款期限和后续5日的变更支付方式期限内，二被告自始至终未接到过原告或银行通过电话或短信通知办理贷款手续或补交贷款资料，反而是二被告多次催促原告的经办人，也从未得到回复，二被告也从未收到过其诉称“2018年3月8日向二被告邮寄的《通知》”，更未通过其他途径获取相关消息。二被告在等待办理银行贷款按揭手续过程中被诉至人民法院，根本不存在违约行为，也不应承担违约责任，原告为了涨价企图制造答辩人违约而解除合同，其诉请依法不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交有争议的证据，本院认定如下:建设银行庆丰支行《12×××1＃地块送庆丰银行贷款资料》明细表显示的接收资料时间与被告陈述的向银行交付资料的时间吻合，本院予以采信；《证明》形式来源合法,本院予以确认;申通快递寄件联原件、快递签收情况网页查询结果打印件、《通知》原件、《民事委托代理合同》原件、发票复印件、支付凭证复印件各1份,真实合法，与本案有关联，本院予以确认。据上述举证、质证、认证，以及当事人庭审中陈述一致的内容，本院认定本案法律事实如下：2017年10月30日，原告（甲方）与二被告（乙方）签订《商品房购销合同》，主要约定：乙方向甲方购买其开发建设的位于大理市房屋，房屋套内建筑面积283.35㎡，总价款2157048元；乙方于2017年10月30日支付首付款657048元，尾款1500000元通过向银行贷款支付；乙方逾期付款的自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按10元／天向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后（含90日），甲方有权解除合同，合同自乙方收到甲方解除合同的书面通知之日解除，甲方退还乙方已付款（不计利息），乙方应向甲方支付已付款30%的违约金，且甲方有权单方请求合同登记备案部门撤销本案合同的登记备案记录。期间产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）由乙方承担，乙方应承担的违约金及其他相关费用，甲方有权从应退还乙方的已付款中直接扣除。甲方应于2018年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方，甲方逾期交房的自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止90天内，按10元／天向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期90天后按照补充协议第七条的约定承担违约责任。同日，双方还签订了《合同补充协议》，其中第五条约定：“对于《商品房购销合同》第六条乙方以银行按揭贷款形式付款的补充如下：（一）乙方须自《商品房购销合同》第六条第3款中约定的付款日期之日起15日内，办理完毕按揭贷款的全部手续，且按揭款项须到达甲方账户（按揭贷款银行原因除外）。若因乙方原因未按时办理完毕上述手续的，则乙方须在上述约定时间届满之日起5日内与甲方办理付款方式变更为一次性付款。乙方逾期不与甲方办理付款方式变更手续的，甲方有权解除《商品房购销合同》，乙方应向甲方支付已付款30％的违约金，甲方向乙方退还已付款（不计利息）；……（四）乙方应在本合同签订之日或之前向甲方指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的各类个人贷款资料、缴清相关费用并签署按揭合同，乙方未能按时提供前述完备资料、缴清相关费用及签署按揭合同，视为乙方付款违约，乙方应按合同第八条款约定承担逾期付款的违约责任；……（六）乙方承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并符合按揭银行贷款条件。如因乙方提供的按揭贷款资料不合格或乙方征信状况异常等原因导致按揭银行不能为乙方提供按揭贷款，甲方有权要求乙方在甲方催告后7日内付清全部剩余未付款项，否则视为乙方付款违约，乙方应按合同第八条约定承担逾期付款的违约责任。”第十六条第二项约定：“乙方须按本协议第三条约定的日期交纳相关费用，否则甲方有权拒绝把房屋交付给乙方。”《合同补充协议》还对双方的其他权利义务进行了明确。截止合同签订当日，二被告向原告支付了购房款657048元、配套设施费4000元、合同印花税1078.52元、维修基金24266.79元、相关产权费用290元，原告向二被告出具了二份《收据》。此外，被告还于当日向原告交付了办理向银行申请按揭贷款的相关资料，并约定由原告代其将资料交至贷款银行，具体事宜由银行通知被告办理。此后，原告办理了《商品房购销合同》及《合同补充协议》的登记备案及公证手续，但未将合同及补充协议原件交予被告。2017年12月13日，原告将被告办理银行按揭贷款的资料交至建设银行庆丰支行，该行工作人员在《12×××1＃地块送庆丰银行贷款资料》明细表中予以签字确认。2018年3月13日，原告通过申通快递向被告寄送《通知》，载明：“您在我公司购买的海东山地新城配套商品房Ａ12-24-2号（房号），于2017年10月30日和我公司签订了《商品房购销合同》，银行贷款壹佰伍拾万元，因您的贷款资料不齐、手续不全以及贷款条件不符合银行贷款要求导致购房贷款手续未能完成，影响了我公司配套商品房项目推进，也将影响到后续的交房等工作，导致公司及其他认购人的权益受到损害。为了配套商品房项目的顺利推进，请您于2018年3月31日前将贷款部分壹佰伍拾万元补交到云南百大大理海东开发有限公司财务部，对此，我公司深表感谢并热情服务；逾期未办理，我公司将按双方签订的《商品房购销合同》约定的相关条款规定进行处理，由此产生的法律后果由您承担。……”。此后，原告诉至本院，并支出律师代理费6000元。重审期间，原告另行委托诉讼代理人，支出费用10000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原告与二被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效合同，双方均应按照约定行使权利、履行义务，不得擅自变更或者解除合同。庭审中，原告主张二被告未按合同约定期限履行付款义务，其有权依据《商品房购销合同》第六条、第八条，《合同补充协议》第五条第一、四、六项的约定，行使约定解除权，解除双方签订的合同并由二被告承担违约责任。本院认为，二被告于合同签订当日按双方的口头约定向原告提交了申请按揭贷款的相关资料，原告接收后于2017年12月13日将二被告提交的资料交至银行的行为，表明双方不再按照《合同补充协议》第五条第四项约定的内容办理按揭贷款，故原告不得依据该条款的内容行使约定解除权。依据原告主张的《商品房购销合同》及《合同补充协议》的其他条款，原告行使约定解除权的条件及程序应为：一、二被告未于支付首付款之日（2017年10月30日）起15日内（即2017年11月14日前）办理完毕购房尾款1,500,000元的按揭贷款的全部手续。二、符合以下情形之一：1．因二被告原因未于2017年11月14日前办理完毕贷款手续→被告在2017年11月19日前不与原告办理付款方式变更手续→原告有权解除合同（《合同补充协议》第五条第一项）；2．因二被告提供的按揭贷款资料不合格或征信状况异常等原因导致按揭银行不能为二被告提供按揭贷款→原告催告二被告于催告之日起7日内补齐全部尾款→二被告在原告催告后7日内未付款→又经过90日以上二被告仍未付款→原告书面通知二被告解除合同→二被告收到书面通知时合同解除（《合同补充协议》第五条第六项、《商品房购销合同》第八条）。据此，若二被告不符合上述情形之一的，原告不得行使约定解除权。本案中，二被告于签订合同当日（2017年10月30日）将办理银行贷款的资料交付原告，但原告于2017年12月13日才将二被告资料交至银行，所以在合同约定的2017年11月14日前未办理完毕贷款手续并非系二被告原因导致银行不能为二被告提供按揭贷款。且案涉的贷款银行收到原告提交的贷款资料后于2018年3月8日将该贷款资料退回给原告，3月13日被告收到原告向其邮寄《通知》告知其“……因您的贷款资料不齐、手续不全以及贷款条件不符合银行贷款要求导致购房贷款手续未能完成……请您于2018年3月31日将贷款部分壹佰伍十万元补交到云百大大理海东开发有限公司财务部”，而根据双方《商品房购销合同》以及《补充协议》的约定，只有在二被告的按揭贷款资料不合格或二被告征信状况异常等原因导致按揭不能，且经原告催告后7日内未付清全部剩余款项的情况，原告才有权要求二被告承担违约责任；逾期付款超过90天，原告才有权解除合同。原告于2018年6月8日提起诉讼的方式要求解除合同，其解除合同的条件尚未成就，不符合双方约定的解除事由；且原告亦没有提交证据证明本案存在法定解除事由，因此对于原告请求解除《商品房购销合同》以及《合同补充协议》的主张本院不予支持。对于原告的违约金请求，二被告在付款方式和期限变更情况下仍未向原告支付购房款，按合同约定应按逾期天数向原告支付违约金，即“合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止90天内，乙方按每天10元向甲方支付违约金，合同继续履行”，本案合同变更后的应付款时限届满日为2018年3月31日，原审中，二被告表明同意原告的变更付款方式为一次性付款，且在重审中将案涉购房尾款150万元交至本院，请求本院代为保管，待本案有最终处理依据后再依法对该款项进行处理。故本院确认二被告的违约期间的计算从2018年4月1日起至原告起诉之日2018年6月8日止，共计69天，未超过90天，应由二被告向原告支付逾期付款每天10元的违约金共计690元，双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》继续履行。双方合同解除条件未成就，对于原告主张律师费没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、由被告段丽美、方国林于本判决生效之日起十日内向原告云南百大大理海东开发有限公司支付逾期付款违约金690元。二、驳回原告云南百大大理海东开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,479元，由原告云南百大大理海东开发有限公司负担4,400元；由被告段丽美、方国林负担79元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  董 琼审 判 员  艾建生人民陪审员  李映和二〇一九年十二月二十三日书 记 员  张晓丹