广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10661号上诉人（原审原告）：梁伟东，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：梁慕嫦，广东禅安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：关润尧，主任。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗炎成，董事长。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。诉讼代表人：广东源浩律师事务所，该司管理人。委托诉讼代理人：赵琦，女，广东源浩律师事务所工作人员。上诉人梁伟东、佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（以下简称罗南村委会）因与被上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10286号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁伟东上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判罗南村委会、罗南集团向梁伟东返还投资回报款121240元，并按应支付金额支付逾期利息（从2018年4月11日起，按银行同期商业贷款年利率4.9%计至罗南村委会、罗南集团实际支付之日止。）；2.罗南集团、罗南村委会承担一审、二审诉讼费。事实与理由：一、罗南村委会、罗南集团应向梁伟东返还投资本金，梁伟东无须返还投资回报款。首先，一审法院没有审查梁伟东在一审时提交的《物业使用权出让合同》补充条款，直接按《物业使用权出让合同》判决错误。根据《物业使用权出让合同》第十条第三款，甲方未按照约定期限交付物业逾期超过90日的，乙方有权解除合同，甲乙双方应退还全部己收款项。但梁伟东从未要求解除合同。海盛东方明确告知梁伟东其不能再履行合同，即是海盛东方提出解除合同，而非梁伟东。既然海盛东方已经不能履行合同，其对物业使用权出让金已失去合法占有的依据，应当返还给梁伟东，并支付逾期占用资金的利息。且海盛东方是本案第三人，没有提出反诉，一审法院支持其返还投资回报款的请求，违反了“不告不理”的原则。其次，梁伟东收取的投资回报款是基于《物业使用权出让合同》获得的合法收益，法院判决扣减投资回报款后再偿还出让金违反合约精神。梁伟东作为守约方，没有任何过错，海盛东方对合同不能履行应承担全部责任。一审法院扣减投资回报变相地减少了海盛东方应当返还的出让金，损害了梁伟东作为合同守约方的利益。再次，《物业使用权出让合同》由海盛东方单方制作，该合同第十条第三款为无效的格式条款。海盛东方从未采取合理的方式对条款进行标注解释。海盛东方逾期超90日未交付物业，作为守约方的梁伟东若主张解除合同，却需要返还合法获得的投资收益，这免除了海盛东方的违约责任、排除了梁伟东的权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条规定，该条款是无效条款，梁伟东无须向海盛东方返还投资回报款。最后，若梁伟东解除合同，根据《物业使用权出让合同》第十条第三款约定，海盛东方应向梁伟东支付违约金，违约金数额也足以抵销投资回报款。且如果该条款直接影响法院认定罗南村委会、罗南集团承担债务的金额，那么梁伟东也要求法院按此条款确认海盛东方欠梁伟东的违约金，以明确海盛东方的实际欠款金额。此外，(2013)佛城法南民初字第763号民事判决、(2014)佛城法执字第386号执行裁定书确定海盛东方应当返还本金并支付违约金,返还金额在违约金额中予以抵扣。二、《物业使用权出让合同》中约定的投资回报实际是梁伟东应当收取的租金，依法依理不予返还。三、罗南村委会、罗南集团不仅应返还梁伟东已支付的本金，还应向梁伟东支付资金使用费。关润尧签署《承诺书》的行为构成表见代理，应由罗南集团承担全部法律责任。且罗南集团是案涉项目的开发商，应当对该债务承担法律责任。案涉项目一直由罗南集团和罗南村委会掌控。罗南集团收取了佛山市金某地产发展有限公司（以下简称金某公司）的转让款。案涉项目土地的所有权人罗南村委会没有支配权，款项全部由罗南集团收取，不合常理。因此，罗南村委会、罗南集团应当共同向梁伟东返还本金。罗南村委会、罗南集团在2018年4月11日承诺返还本金后一直未支付，实际占用梁伟东资金，应当按同期商业贷款年利率4.9%的标准向梁伟东支付资金占用费。四、一审法院违反“同案同判”原则。一审判决与（2018)粤0604民初26467、26469、27899号民事判决同案不同判，损害司法权威，对梁伟东极不公平。罗南集团、罗南村委会辩称，一、本案为合同纠纷，梁伟东应以合同相对方海盛东方作为第一被告提起诉讼，不能仅向合同外第三方提起本案诉讼。罗南集团、罗南村委会不是案涉《物业使用权出让合同》的签订主体，与案涉债务无直接利害关系。法院应向梁伟东释明并由梁伟东申请追加海盛东方为本案被告，否则应对梁伟东的起诉予以驳回。二、（2017）粤06破申53-4号《民事裁定书》已裁定受理江西省安某电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条之规定，本案中，梁伟东就国际环保城签订的《物业使用权出让合同》所涉财产已纳入了上述破产案件的破产财产中，现为破产管理人管理，故应由该破产案件进行处理，本案应不予受理。三、罗南集团是佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，且不具有房地产开发资质，也没有就案涉项目与海盛东方签订合作协议进行投资开发事宜，仅将土地使用权出租给海盛东方使用，故罗南集团不是海盛东方商业地产项目的开发商。案涉土地所有权及地上建筑物所有权均归罗南村委会。在土地租赁合同期间，海盛东方拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。因此，梁伟东以“罗南集团为开发商，实际控制海盛东方项目”为由要求罗南集团承担债务清偿义务没有事实与法律依据。四、罗南集团、罗南村委会并非《物业使用权出让合同》缔约方，未与梁伟东签订其他租赁合同或协议，未收取过梁伟东所支付的使用权出让金，更未作出履行梁伟东与海盛东方租赁合同义务的意思表示，无义务履行案涉合同中海盛东方的义务。另外，（2017）粤0604民初10061号《民事判决书》认定：“海盛东方对《物业使用权出让合同》违约，应承担相应的违约责任，罗南集团并不是违约责任的主体，梁伟东要求罗南集团承担违约责任，向梁伟东支付相应款项，于情于理于法均不符。”结合本案，梁伟东同样无权要求罗南集团、罗南村委会支付相应款项。五、罗南集团、罗南村委会对于梁伟东与海盛东方之间的债权债务，一直积极协助处理，但罗南集团、罗南村委会从未作出债的加入的意思表示。罗南集团2017年10月17日出具的《承诺书》表明，罗南集团、罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，而不是直接加入该债权债务关系。海盛东方已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定破产管理人对海盛东方的财产进行接管。因此，在2017年12月26日后，只有海盛东方管理人有权处分海盛东方的财产，《承诺书》违反法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。海盛东方述称，应扣除业主方已收取的投资回报款。（2019）粤06民终5410号案已作扣减，根据同案同判原则，本案也应当予以扣减。罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无须向梁伟东支付物业使用权出让金；2.一、二审诉讼费由梁伟东负担。事实与理由:一、《承诺书》没有加盖村章，且没有经过有效的村民会议决议，属于无效承诺，罗南村委会无须向梁伟东支付物业使用权出让金。罗南村委会于2018年4月11日作出的《承诺书》约定：东西区地上建筑物补偿款，待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主。该《承诺书》涉及村集体财产的处分，罗南村委会应当根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺。但该《承诺书》没有按照法律规定履行合法程序即召开村民会议，并形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向梁伟东支付物业使用权出让金。另外，由于海盛东方已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定了破产管理人对海盛东方的财产进行接管，罗南村委会亦已依照《中华人民共和国企业破产法》规定，到管理人处申报了到破产清算受理日2017年12月26日止的土地使用权租金债权。在2017年12月26日后，只有海盛东方的管理人才依法有权处分海盛东方的财产。因此，该份《承诺书》违反了法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。二、即使《承诺书》对罗南村委会有效，但仅为罗南村委会承诺接收金某公司建筑物补偿款后再支付予梁伟东，而不是直接承担海盛东方的债务。对于梁伟东与海盛东方之间的债权债务，罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，但并不是直接加入该债权债务关系。2017年10月17日出具的第一份《承诺书》清晰表明，罗南村委会一直以来均是协助处理梁伟东与海盛东方之间的债权债务，并不是承担海盛东方的债务。而在2018年4月11日出具的第二份《承诺书》中，罗南村委会也是承诺“但要东西区地上建筑物补偿款，待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”，即罗南村委会的真实意思表示也仅为在金某公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再支付给梁伟东，而不是由罗南村委会直接向梁伟东支付。故一审判决罗南村委会应向梁伟东支付物业使用权出让金并无事实与法律依据。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限并未违反诚实信用原则。现约定期限未届满，未达支付条件，据此罗南村委会同样无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中对于“项目彻底盘活”是指使资金、资产等恢复运作，产生效益。就本案来说，是指使海盛东方项目恢复运作与经营，产生效益。而海盛东方项目现正在通过市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作，向整体盘活的方向推进，故在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不存在一审法院认为的属于期限不明的表述。而且该表述没有任何不符合客观情况及欺诈的表示，根本没有违反诚实信用原则。即使一审法院认为罗南村委会仍然需要支付出让金，亦应在海盛东方项目恢复运作与经营后。而在海盛东方项目彻底盘活之前，罗南村委会无须向梁伟东支付物业使用权出让金。梁伟东辩称，一、罗南集团、罗南村委会作出的两份《承诺书》均有效，一审法院判决罗南村委会向梁伟东支付物业使用权出让金适用法律正确。二、一审认定“海盛东方项目彻底盘活之后”属于期限不明的表述，判决罗南村委会支付物业使用权出让金并无不当。三、罗南集团、罗南村委会是案涉项目的最终获利者，罗南集团法定代表人关润尧也在两份《承诺书》上签名，罗南集团也构成债的加入，应当承担连带责任。四、罗南村委会和罗南集团在实际运作管理上是两块牌子一套班子。罗南村委会的主任和罗南集团的法定代表人同为关润尧，罗南集团、罗南村委会应承担连带责任。罗南集团对罗南村委会的答辩意见与其对梁伟东的答辩意见一致。海盛东方述称，罗南村委会出具的《承诺书》无效。在出具该《承诺书》之前，海盛东方已经进入破产程序，罗南村委会无权处分海盛东方的财产。梁伟东向一审法院起诉请求：1.罗南集团、罗南村委会立即向梁伟东返还海盛东方购物中心一层1B20物业使用权支付的出让金432980元，并自2018年4月11日起按同期商业贷款年利率4.9%计算22087.91元（暂计至2019年4月25日止，共1年15日，自2019年4月26日起至罗南集团、罗南村委会实际支付之日止的资金占用另计）。若罗南集团、罗南村委会逾期支付的，应当支付双倍利息。2.本案诉讼费由罗南集团、罗南村委会承担。一审法院认定事实：座落于佛山市禅城区南庄镇的土地所有权人为罗南村委会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇某路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年1月15日，海盛东方（出让方、甲方）与梁伟东（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将购物中心一层1B20号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金432980元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付前三年投资回报；在投资回报期内，第一年投资回报为合同约定使用权出让金的8%，月回报为2887元，第二年投资回报为合同约定使用权出让金的10%，月回报3608元；第三年投资回报为合同约定使用权出让金的12%，月回报4330元；固定回报从签署本合同后次月每月8日（节假日顺延）支付到乙方指定的账户。2013年10月1日起该物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款项。甲方未按照本合同约定期限向乙方交付该物业，应按照已收出让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项，甲方应从收取乙方全额出让金之日起按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金至实际退还款项之日止。乙方选择继续履行合同的，甲方应按照逾期应付款项每日万分之八的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，梁伟东已全额支付了使用权出让金，海盛东方亦向梁伟东支付了部分投资回报款。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方城某尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止〈土地使用权租赁合同〉申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组与案外人金某公司签订《集体建设用地使用权出让合同》、《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将案涉土地及包括尚未竣工验收的案涉商铺在内的地上建筑物整体出让给金某公司。合同约定金某公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第00XXX6号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区南庄镇的土地使用权人已变更为金某公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安某电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。罗南集团向法院提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金某公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金某公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金某公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金某公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。庭审中，梁伟东陈述：梁伟东暂未向海盛东方申报债权。庭审中，海盛东方陈述：案涉物业尚未纳入破产财产。就海盛东方已向梁伟东支付投资回报的情况，梁伟东经核实确认已收取投资回报至2012年11月，海盛东方主张根据案涉《物业使用权出让合同》的约定已经支付投资回报款至2013年1月14日，且海盛东方要求在梁伟东诉请的出让金中扣除已支付的投资回报。另查明：建设工程规划许可证所载的海盛东方城某尔购物中心就是海盛东方购物中心；案涉物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”梁伟东与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《物业使用权出让合同》约定案涉物业使用权的出让期限自合同签订之日起至2029年7月7日，并约定期满后赠送60个月的物业使用权，即案涉物业的租赁期限至2034年7月6日届满。案涉《物业使用权出让合同》于2010年1月15日签订，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2030年1月14日的部分无效；梁伟东与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》出让期限在2030年1月14日之前的部分，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于梁伟东诉请罗南集团、罗南村委会返还物业使用权出让金，法院分析如下：首先，如前文所述，梁伟东与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》租赁期限超出2030年1月14日的部分无效，根据《合同法》第五十八条的规定，梁伟东有权要求海盛东方返还无效期限部分对应的物业使用权出让款。海盛东方未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给梁伟东，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》第十条第三款的相关约定，梁伟东享有解除合同的权利，并有权要求海盛东方退还《物业使用权出让合同》有效期限内的使用权出让金，梁伟东亦依约应向海盛东方退还已收取的投资回报款。梁伟东确认已经收取投资回报款至2012年11月，按照《物业使用权出让合同》关于投资回报款支付的约定，经核算，截至2012年11月，梁伟东已经收取的投资回报款情况如下：1.2010年2月至2011年1月为2887元/月，共34644元；2.2011年2月至2012年1月为3608元/月，共43296元；3.2012年2月至2012年11月为4330/月，共43300元。以上合计121240元，经抵扣，海盛东方应向梁伟东返还的物业使用权出让款为311740元（432980元-121240元）。本案中，海盛东方虽根据《物业使用权出让合同》主张其已向梁伟东支付2012年12月至2013年1月14日的投资回报款，但未举证证明，应承担举证不利的法律后果，法院对其主张不予采纳。其次，对于海盛东方的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金某公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金某公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，梁伟东要求罗南村委会履行承诺并诉请罗南村委会向其返还使用权出让金，合法合理，但罗南村委会作为债的加入人其承担的债务应以海盛东方对梁伟东所负债务为限，罗南村委会抗辩投资回报款应在出让金中予以扣减，合法有据，法院予以采纳，也即罗南村委会应向梁伟东返还的出让款本金应为扣减梁伟东已经收取的投资回报款后的311740元，梁伟东主张超出部分，法院不予支持。此外，本案中，海盛东方作为承租方与罗南村委会签订《土地使用权租赁合同》，海盛东方与罗南村委会仅为土地使用权租赁合同关系，并非合作开发房地产关系，与梁伟东就案涉物业签订《物业使用权出让合同》的主体仅为海盛东方，梁伟东以罗南集团为案涉项目开发商为由要求罗南集团承担责任没有合同依据，法院对其意见不予采纳。又因罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债的加入，梁伟东要求罗南集团承担付款责任，依据不足，法院不予支持。关于梁伟东主张的利息损失，因罗南村委会并非与梁伟东签订《物业使用权出让合同》的合同相对方，且罗南村委会出具的《承诺书》仅承诺“按本金标准支付”，故梁伟东要求罗南村委会支付利息损失，依据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内，向梁伟东支付物业使用权出让金311740元；二、驳回梁伟东的其他诉讼请求。如罗南村委会未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4063元，由梁伟东负担1063元，罗南村委会负担3000元。二审期间，罗南村委会、罗南集团、海盛东方均未向本院提交证据。梁伟东向本院提交以下新证据：1.宣传资料三份，以证明案涉合同中约定的投资回报实际是海盛东方使用商铺而向梁伟东支付的租金，不应返还。海盛东方与罗南集团借政府三旧改造对案涉租赁物进行大肆宣传，罗南集团作为开发商更利用自身优势对案涉租赁物进行开发宣传销售，因此罗南集团应当承担向梁伟东返还本金的连带责任；2.（2013）佛城法南民初字第763号判决书及（2014）佛城法执字第386号执行裁定书，以证明依生效法律文书，海盛东方应当向业主返还出让金及违约金。而海盛东方应支付的违约金远高于梁伟东已收到的租金回报，梁伟东保留向海盛东方追讨违约金的权利。一审判决直接剥夺了梁伟东的诉权。本院依罗南村委会、海盛东方的申请向佛山农村商业银行股份有限公司调取了梁伟东在该行的开户信息及相应的银行流水。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，关于梁伟东已收取的投资回报在本案中是否予以扣减、罗南集团是否需承担责任的问题，应根据全案证据综合考虑，梁伟东提供的证据1本身不足以证明上述问题，本院对其证据主张不予采纳。梁伟东提交的裁判文书反映相关案件的被告、被执行人为海盛东方，并非罗南村委会、罗南集团，证据2所列案件与本案不具有可比性，本院不予采纳。佛山农村商业银行股份有限公司向本院出具的证据有原件予以核对，本院对真实性予以确认。梁伟东于2010年2月4日在佛山农村商业银行股份有限公司南庄支行营业部开设了尾号为7129的账户。该账户从2010年2月至2011年1月每月各收到1笔金额为2887元的汇款；2011年2月至2012年1月每月各收到1笔金额为3608元的汇款；2012年3月、4月、7月、8月、12月每月各收到1笔金额为4330元的汇款，2012年6月收到2笔金额为4330元的汇款，2013年1月收到3笔金额为4330元的汇款。以上34笔汇款总计121240元。梁伟东作为收款人未对上述收款作出合理说明，且该账户开户时间、实际月收款金额与案涉《物业使用权出让合同》第五条的约定吻合，故该证据足以证明梁伟东已收到的案涉投资回报款金额为121240元。梁伟东二审期间申请调取相关银行账户的银行流水以查明该账户是否属于海盛东方所有及海盛东方发放投资回报款的明细，本院认为无调取之必要，故对梁伟东的调查取证申请不予准许。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，海盛东方已向梁伟东支付投资回报款121240元。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，对本案作如下论析：一、关于梁伟东是否有权请求返还物业使用权出让金问题。案涉《物业使用权出让合同》超出法定租赁期限上限部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，梁伟东有权请求海盛东方返还无效期限部分对应的物业使用权出让金。《物业使用权出让合同》未超出法定租赁期上限部分合法有效，依法应予保护。海盛东方未依约全面履行合同义务，将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给梁伟东，已构成根本违约，梁伟东有权依据《物业使用权出让合同》的约定请求解除合同，并要求海盛东方退还物业使用权出让金。二、关于罗南村委会的责任问题。罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，罗南村委会应对其该民事行为承担民事责任。罗南村委会主张上述《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。罗南村委会抗辩称金某公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，且“项目彻底盘活”的支付条件亦未成就，故其无需向梁伟东支付物业使用权出让金。但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金某公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，梁伟东请求罗南村委会向其返还物业使用权出让金有理，本院予以支持。三、关于罗南集团的责任问题。罗南集团并非《物业使用权出让合同》的当事人，故梁伟东上诉主张罗南集团作为案涉物业的开发商应承担其与海盛东方的合同责任，本院不予支持。且罗南集团于2017年10月17日与罗南村委会共同出具《承诺书》，内容仅为“负责处理”，并未明确作出债务加入的意思表示，亦未在2018年4月11日由罗南村委会出具的《承诺书》上签章，故一审认定罗南集团未构成债务的加入，对梁伟东要求罗南集团承担连带给付义务的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。四、关于是否需扣减梁伟东已收取的海盛东方支付的投资回报款问题。本院对此持肯定意见，理由如下：首先，《物业使用权出让合同》第十条第三款是合同双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，属于有效条款。梁伟东主张该约定无效无理，本院不予采纳。其次，虽然梁伟东在本案中并未明确提出解除合同，但梁伟东请求返还全部投资回报款的基础和前提就是解除《物业使用权出让合同》，且该合同实际上已履行不能。因此，海盛东方有权依据《物业使用权出让合同》第十条第三款的约定请求梁伟东返还投资回报款。再次，海盛东方在一审期间已提出梁伟东在要求返还物业使用权出让金时应一并扣减已收取的投资回报款。本案对物业使用权出让金的返还进行处理的同时，对前述投资回报款一并作扣减，符合互负金钱债务可以抵销的处理原则，有利于减轻诉累。最后，返还物业使用权出让金的合同相对人是海盛东方，罗南村委会因出具承诺书而加入海盛东方返还债务之列，其仅对海盛东方实际尚欠债务承担给付义务。基于前述，本院对梁伟东主张无需扣减投资回报款的上诉意见不予采纳。根据二审查明事实，海盛东方已向梁伟东支付投资回报款121240元，该款项应从物业使用权出让金432980元中予以扣减，即罗南村委会实际应向梁伟东履行的债务本金为311740元（432980元-121240元）。一审判决对此金额认定正确，本院予以维持。五、关于梁伟东主张的违约金、利息损失问题。梁伟东一审期间并未主张扣减违约金，一审法院未作扣减并无不当，本院予以维持。罗南村委会出具的《承诺书》仅承诺“按本金标准支付”，故梁伟东要求罗南村委会支付利息损失，依据不足，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，梁伟东、罗南村委会的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8701元，由梁伟东负担2725元，由广东省佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担5976元。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十二月六日书记员  钟伊发书记员  龚淑仪