黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0110民初11018号原告：哈尔滨昱德物业管理有限公司，所在地哈尔滨市香坊区六顺街**********。法定代表人：张玉兰，公司董事长。委托代理人：李颖，黑龙江龙广律师事务所律师。委托代理人：王磊，黑龙江龙广律师事务所律师。被告：李精华，女，汉族，1955年5月30日出生，住，住哈尔滨市香坊区/div>原告哈尔滨昱德物业管理有限公司与被告汪进物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日受理后，于同年10月10日由本院民事审判一庭审判员郑伟独任公开开庭进行了审理。原告哈尔滨昱德物业管理有限公司的委托代理人李颖、王磊，被告李精华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：诉讼请求：判令被告支付物业费2232元，诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2014年1月1日、2015年1月1日，与开运花园业主委员会分别签订两份《物业服务委托协议书》，协议书中均约定：物业服务费按建筑面积每月0.62元/平方米收取，违约金按业主缴纳费用的5%计算，原告于2014年6月份进入开运小区实施服务管理。被告为开运花园小区4单元803号业主（房屋建筑面积为75平方米），被告自2015年1月1日起拖欠物业费，原告多次催要，被告至今未交，共拖欠物业费2232元。被告辩称：原告是2015年6月份进入小区，被告对签订合同的情况不知情，被告家住在房屋顶层，出现房屋漏雨的情况，被告找到原告要求维修，第一年给进行了维修，第二年没有维修，把房顶打开后发现楼顶有水，并没有清理，只把打开的口给粘上了，之后再也没有给维修过，找到原告多次至今无人管理，现在屋里的情况是窗台上需要用盆接雨，墙面长毛，屋内有小咬、潮虫等多种虫子，被告一直找原告，原告不给维修，如果原告给我维修，被告立马就交物业费。现在原告一直不维修，所以被告不能交物业费，滞纳金被告不能给，被告自己维修也花了很多费用。原告为证明其诉讼主张的事实成立，向本院提供证据如下：证据一、营业执照一份，证明事项：原告具有物业服务资质证据二、物业服务委托协议书两份，证明事项：（一）2014年1月1日，原告与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主委员会就开运花园小区物业服务签订物业服务委托协议书。协议期限自2013年12月16日起至2014年12月31日止。（二）2015年1月1日，原告与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主委员会就开运花园小区物业服务签订物业服务委托协议书。协议期限自2015年1月1日起至2019年12月31日止。（三）两份协议第三条第二款均约定物业服务费具体收取标准：多层住宅为0.62元/月?平方米，高层住宅为0.64元/月?平方米，商业物业为0.90元/月?平方米，改做办公室的单体车库为0.62元/月?平方米，在本小区无住宅的单体车库为0.62元/月?平方米，与住宅配套使用的单体车库为0.31元/月?平方米。第一份第七条第四款与第二份第八条第四款均约定：业主或物业使用人违反本协议约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按业主年度所交费用的5%的标准向乙方支付违约金。证据三、防水工程施工协议三份、外墙防水工程施工协议一份、水箱清刷协议两份、小区设施设备维修更换记录一份、修剪树木照片四张，证明事项：物业公司实际履行物业合同，为小区业主提供服务，小区业主也实际享受到了物业服务。被告质证：证据一、二被告并不知情，对签订的合同从来不知道。对证据三从来未对我家的防水进行过维修。被告为证明其主张成立，向本院提供证据如下：证据一、开运花园小区物业及物业服务中存在问题的证明材料，该材料反映小区公共秩序的维护，公共设施的维护及被告家墙体漏水造成墙体长毛、地板被泡等问题。证据二、照片31张，证明上述存在的问题，确实客观存在。证据三、票据一张，证明被告2014年6月14日向被告缴纳2014年下半年至2015年全年的物业费781元。原告质证：对证据一反映物业公司对小区公共设施维护的问题不到位不是客观存在的，被告截取的片度只能反映当时的小区状况，物业公司已经按照合同约定提供了相应的物业服务小区业主不能苛责物业公司收取低廉物业服务费的同时提供高质量的物业服务。对证据二照片不能证实物业公司未尽到物业服务职能室内的长毛漏雨等情形是与建筑本身有关，不能证实原告没有提供相应的物业服务。对证据三入账日期2014年6月11日，所属物业费期间2013年12月16日至2014年12月31日，不能证明被告已经缴纳2015年物业费。经审理查明：2014年1月1日、2015年1月1日，原告与案外人哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订两份《物业服务委托协议书》，协议均约定：由原告为开运花园小区提供物业服务，服务期限自2013年12月16日起至2019年12月31日止，多层住宅物业服务费按建筑面积每月0.62/平方米计算，违约金按业主缴纳费用的5%计算。被告为开运花园小区4单元803号业主（建筑面积为75平方米），被告自2015年1月1日起拖欠四年物业费2232元（0.62元/平方米×12月×75平方米×4年=2232元）。查明：原告在水木兰亭小区进行物业服务期间，与案外人哈尔滨市昌盛建筑材料有限公司等签订对水木兰亭小区实施服务的各项协议，原告对水木兰亭小区已履行物业管理服务。本院认为：原告于2014年1月1日、2015年1月1日与哈尔滨市香坊区开运花园小区业主大会分别签订的两份《物业服务委托协议书》系双方真实意思表示，且原告已经实际为该小区提供了物业服务，故该合同依法成立病发生法律效力。按照《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款的规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”开运花园小区业主大会与原告签订的《物业服务委托协议书》对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方均应认真履行合同义务。被告系该小区业主，该合同对被告具有约束力，被告应当按照合同的约定履行交纳物业费的法律责任，按照合同中约定的多层住宅物业服务费的收费标准为每月0.62元/平方米，被告每年应支付物业费558元。现原告能够举示证据证实已经履行了物业服务合同中的相关服务内容，故被告应依照物业服务合同的约定向原告支付物业费，数额应为2232元（558元×4年）。关于被告主张房屋出现漏雨情况时原告维修不彻底、现被告家中依旧漏雨、墙面长毛、屋内有多种虫子存在、被告一直找原告维修、但原告不给维修的情况，原告对此并不知情，且根据《哈尔滨市住宅物业服务指导标准》中之规定：“根据业主大会的决定组织维修，费用从专项维修资金中列支或由相关业主分摊。”开运花园小区的住宅专项维修基金由小区业主大会管理，故本院对被告的该项主张不予支持。关于被告主张原告存在收取广告费、租金费等违约行为，被告并未举证证明，故本院对被告的该项主张不予以支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告李精华于本判决生效之日起立即给付原告哈尔滨昱德物业管理有限公司物业费2232元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元（原告已预交），由被告李精华承担，与上述款项一并给付原告哈尔滨昱德物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  郑伟二〇一九年十二月九日法官助理赵铭旭书记员吴杨