云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初295号原告：喻刚，男，1977年4月1日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：蔡磊、蒲思瑾，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告一：中房集团昆明房地产有限责任公司。住所地：昆明市北京路**颐高数码中心****。法定代表人：闫立，系该公司董事长。委托诉讼代理人：张海娟，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。被告二：云南巨和房地产开发有限公司。住所。住所地：昆明市春城路**地块昆明市官渡区房产交易中心主楼****div>法定代表人：胡云河，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨永利，系被告云南巨和房地产开发有限公司行政部工作人员，特别授权代理。原告喻刚诉被告中房集团昆明房地产有限责任公司(以下简称中房集团)商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年1月7日受理，审理中被告中房集团依法申请追加云南巨和房地产开发有限公司(以下简称巨和公司)为本案的被告参加诉讼，本院予以准许，于2019年9月5日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡磊、蒲思瑾，被告中房公司的委托诉讼代理人张海娟，被告巨和公司的委托诉讼代理人杨永利到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。喻刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告一返还原告碧海秋月小区1幢13号商铺购房款207225元；2、判令被告一支付原告碧海秋月小区1幢13号商铺购房款利息74601元（利息计算方式：以207225元为基数，按年6%计算，自2012年12月3日暂算至2018年12月3日）；3、判令被告一赔偿原告损失174073元(包括6000元每平米乘以27.63平米的差价，损失是165780元，还有另外的8293元是维修基金，还有维修基金还有代收契税);4、判令被告一赔偿原告已付房款一倍的金额207225元；原告要求被告二云南巨和房地产开发有限公司对上述诉讼请求承担连带清偿责任;5、案件保全费、担保费、鉴定费、律师费等诉讼费用由两被告承担；6、判令两被告承担本案案件受理费。事实和理由：2012年11月21日原被告双方签订《商品房购销合同》约定：原告认购被告位于官渡区商铺。同年12月3日原告依约全额支付了购房款207225元。被告一直未按约定与原告签订《商品房购销合同》。至起诉之日，被告仍不与原告签订《商品房购销合同》，原告多次询问被告拒签《商品房购销合同》的理由，均遭到被告的拒绝回复。综上，原告依相关法律法规的规定,为维护自身的合法权益，诉至本院,主张前述诉请。中房集团昆明房地产有限责任公司辩称:首先，第一被告与第二被告之间是签订了一个房地产联合开发补充合同，约定的是第一被告将房地产的开发建设和销售全部转让给第二被告巨和公司,由此所产生的责任权利义务全部都由第二被告承担。原告此次购买本次合同中所涉及的购买房屋的合同以及所收受的款项都是由巨和公司与之签订，与中房公司没有关系。关于原告的诉讼请求的第一项，因为第一被告没有收到过原告的任何购房款项，所以第一被告没有义务返还。关于第二项是要求支付房款利息是没有任何事实和法律依据的。关于第三项也是没有事实依据。关于第四项诉讼请求，被告不知道原告的依据是什么，赔偿一倍的金额，此处也是认为没有事实依据。第五项，关于保全费请法院依法裁判，担保费、鉴定费和律师费的话是没有任何事实和法律依据的，第六项案件受理费也是请法庭依法裁判。最后一点就是原告于2014年3月份接房，根据民法总则的规定，原告应当于诉讼时效之内向原向被告主张其权利。至今原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。双方签订的一个商铺认购协议书第七条的规定是因政策变化、规划变动或其他政府原因导致不能签订正式商品房购销合同的，双方不负有任何责任。现在原告、被告之间未签订正式的商品房购销合同是由于政府的原因，而不是被告单方面的原因，所以说根据该条的约定，被告也是没有任何责任的。云南巨和房地产开发有限公司辩称：首先第二被告认同第一被告的上诉答辩意见。补充两点意见，第一，本案涉诉的房屋为碧海秋月项目当中的商铺。该项目为经济适用房，碧海秋月小区的实际的开发建造确实是第二被告云南巨和房地产开发有限公司，原告对本案涉诉的商铺是经济适用房项目是明确知道的，商铺是一下办不了产权证,也签订不了正式的《商品房购销合同》，原告对此是明知的。因此原告的各项诉讼请求，我们认为均没有事实和法律依据。第二，原告在发表诉讼请求的时候谈到第一被告和第二被告是属于一种混同的人员关系，这个没有事实和法律依据。原告也没有向法庭提交证据来证明所谓的混同关系。第一被告在该小区开发建设的时候，也就是在昆明市规划局规划的时候，就已经在规划图上就已经明确的标明了有商铺、有商业的面积,第二本案涉诉的商铺现在已经办到了不动产权证了。所以原告的主张以及所依据的事实和理由完全没有法律和事实依据。原告向法庭提交如下证据:第一组证据：1、《商铺认购协议书》；2、签合同交费一览表；第二组证据：1、收据；2、转款凭证；3、银行流水；第三组证据：1、交房流程确认书；2、收据；3、银行流水；第四组证据：1、昆住建依复（2019）3号《关于喻刚政府信息公开申请的回复》；2、昆国用（2007）字第0426号《土地登记卡》；3、昆明市规划局《政府信息公开答复书》（编号：XF-2018-101）；4、昆明市官渡区人民政府2018年11月29日作出的《关于喻刚政府信息公开申请有关事项的答复》；第五组证据：1、担保费发票；2、律师费发票。被告一向法庭提交如下证据:证据一：房地产联合开发补充合同；证据二：承诺函；证据三：商品房预售许可证。证据四：昆明市住房和城乡建设局关于审核发放商品房预售许可证的公示。被告二向法庭提交如下证据:第一份证据是涉案项目整个项目的五证;第二份证据是本案涉诉商铺的中华人民共和国不动产权证书。经审理本院确认案件事实如下:原告喻刚（乙方）与被告中房集团昆明房地产有限责任公司（甲方）于2012年11月21日签订《商铺认购协议书》，约定乙方向甲方认购其开发的“碧海秋月”项目1幢13号商铺，商铺建筑面积27.63平方米，总金额为414450元，乙方在签订本协议时向甲方支付商铺认购金人民币50000元，该认购金在签订《商品房购销合同》时转为乙方应向甲方支付的商铺价款。乙方应当自接到甲方通知之日起15日内携带本协议、认购金收据、身份证及按揭所需资料到现场售楼部，与甲方签订《商品房购销合同》及其补充协议等法律文件。涉案商铺因原告享受五折优惠实际成交价格为人民币207225元。另查明，原告按约向被告一交纳购房款207225元,于2014年3月6日向被告一交纳契税6216.75元、印花税103.61元、维修基金1823.60元等费用共计8144元,上述收取的款项均由被告中房集团昆明房地产有限责任公司加盖被告中房集团昆明房地产有限责任公司的财务专用章予以确认。2014年3月3日,原告接收了案涉商铺。现原告认为被告中房集团昆明房地产有限责任公司一直未能与其签订正式的《商品房购销合同》，也未办理网签备案、办理产权证，构成违约，故诉至本院主张其诉请。还查明:1、“碧海秋月小区”项目属性是经济适用房,建设单位是中房集团昆明房地产有限责任公司,施工单位是云南巨和建设集团有限公司;2、《商品房预售许可证明》“备注”栏载明：“本期销售1幢至10幢（住宅部分），该项目为云南省公安消防总队经济适用住房，销售对象必须为云南省公安消防官兵”;3、2019年3月20日案涉商铺取得不动产权证,权利人为中房集团昆明房地产有限责任公司(单独所有),用途为商服用地/商业、金融、信息。案件审理过程中，被告一在提交答辩状期间向本院提出管辖权异议，认为涉案房屋属于政策性房屋的范畴，该房位于昆明市官渡区，本案属于不动产纠纷的专属管辖，应将本案移送至昆明市官渡区人民法院管辖。本院(2018)云0103民初10393号民事裁定书裁定:驳回被告中房集团昆明房地产有限责任公司对本案管辖权提出的异议。中房集团昆明房地产有限责任公司不服上诉,昆明市中级人民法院(2019)云01民辖终312号民事裁定书裁定如下:驳回上诉,维持原裁定。原告本次诉讼支出诉讼费人民币10431元。以上事实,有原告、二被告提交的证据在卷佐证及原告、二被告的当庭陈述予以证实。本院认为，本案中,喻刚与中房集团签订的《商铺认购协议书》虽不完全具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应明确的主要内容,但对商品房买卖合同关系应具备的当事人名称或姓名、商品房基本状况、价款的确定等基本内容已作明确约定。并且喻刚已将双方约定的全部房款(享受优惠)向中房集团支付,中房集团亦向原告交付了案涉商品房。双方虽未签订正式的《商品房买卖合同》,但双方当事人通过购房款的交付、收取及案涉商品房的交付、接收等行为实际履行了商品房买卖合同的主要权利和义务,事实上已形成商品房买卖合同关系,《商铺认购协议书》应认定为商品房买卖合同。关于《商铺认购协议书》的效力问题,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”中房集团至今未取得案涉房屋的预售许可证,在未取得预售许可的情况下即与原告签订《商铺认购协议书》,协议应属无效。虽然在2019年3月案涉商铺的不动产权证登记至中房集团名下,但意谓的是若办理登记至原告名下则是二次买卖关系,迄今案涉房屋尚不能办理房屋买卖转让手续。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条:“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”协议自始无效。合同无效后,应由谁承担返还责任以及是否应当承担赔偿损失的问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”第一,合同无效,对于合同标的双方应当相互返还。中房集团主张本案合同主体和收款主体实为巨和公司,但协议书中系加盖中房集团碧海秋月项目售房合同专用章,且款项收据均加盖中房集团财务专用章。根据合同相对性原则,合同主体应为原告与中房集团,原告要求巨和公司承担连带责任,无事实和法律依据,本院不予支持。因原告认可涉案商品房能够返还,原告应向中房集团返还案涉商品房,中房集团应向原告返还购房款207225元，契税、印花税、维修基金等费用8144元。第二,因合同履行中造成损失的,应由过错方向无过错方承担赔偿责任。中房集团主张原告明知案涉商品房未取得预售许可证而与其签订合同亦存在过错,本院认为,取得商品房销售的预售许可是开发商也就是中房集团的合同义务,但其为了规避该强制性的法律规定,以签订《认购协议书》的方式出售涉案商铺,过错在于中房集团,中房集团应承担原告因履行合同所造成的损失,原告主张赔偿购房款利息、价差损失、已付购房款一倍的金额,本院考虑到涉案商品房已交付使用,结合类似案件的生效裁判结果,依公平和诚实信用原则,酌情予以支持,即中房集团向原告支付利息,以207225元为基数自2012年12月3日起至实际还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息及以8144元为基数自2014年3月6起至实际还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。关于律师费,因合同中对此没有约定,本院不予支持。案件受理费依法判决。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条第一款、第一百七十条第一款第(二)项,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定,判决如下:一、被告中房集团昆明房地产有限责任公司与原告喻刚于2012年11月22日签订的《商铺认购协议书》无效;二、原告喻刚于本判决生效之日起三十日内向被告中房集团昆明房地产有限责任公司返还碧海秋月1幢13号商铺;三、被告中房集团昆明房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告喻刚返还购房款、契税、印花税、维修基金等费用共计215369元,并支付利息,即以207225元为基数自2012年12月3日起至实际还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息及以8144元为基数自2014年3月6起至实际还清之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息;四、驳回原告喻刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10431元，由原告喻刚承担5900元,被告中房集团昆明房地产有限责任公司承担4531元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  刘学俭人民陪审员  史春敏人民陪审员  侯 旭二〇一九年十二月十三日书 记 员  刘艳艳