云南省镇雄县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0627民初5195号原告：朱某某，男，生于1979年10月14日，汉族，云南省昭阳区人，城镇居民，住镇雄县。原告：鲁某某，女，生于1985年2月16日，云南省镇雄县人，城镇居民，住址，系朱某某之妻。委托代理人：苏美成，云南南广律师事务所律师。（特别授权）委托代理人：刘国顺，云南南广律师事务所律师。（特别授权）被告：云南得廷房地产开发有限公司（以下简称得廷房地产公司），住址昭阳区凤凰街道办事处学庄社区****。统一社会信用代码91530600584842622Y。法定代表人：罗仕超，总经理。委托代理人：岳朝波，云南雄云律师事务所律师。（特别授权）原告朱某某、鲁某某诉被告得廷房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于二〇一八年十二月十六日受理后，依法组成合议庭，于二〇一九年五月十七日公开开庭进行了审理，原告朱某某、鲁某某的委托代理人苏美成、刘国顺，被告得廷房地产公司的委托代理人岳朝波到庭参加诉讼。因本案与原告叶某、成某诉被告得廷房地产公司商品房销售合同纠纷案属于同类型案件，本案必须以该案的审理结果为依据，该案经本院审理已作出（2018）云0627民初5179号民事判决书，被告得廷房地产公司对该判决不服已提出上诉，因该案处于二审期间，一审判决尚未发生法律效力，本院遂于2019年10月16日依法裁定本案中止审理。2019年12月19日，云南省昭通市中级人民法院作出（2019）云06民终2261号民事判决书，撤销本院（2018）云0627民初5179号民事判决书，并对该案作了改判，现二审判决已发生法律效力，本院依法对本案恢复诉讼。本案现已审理终结。原告朱某某、鲁某某诉称，我们与被告得廷房地产公司于2015年1月3日签订《商品房购销合同》，购买被告开发的位于镇雄县，该房建筑面积为143.58平方米，总价为483434元，合同约定被告在交房之日起90个工作日内为我申请办理产权登记。我支付了购房款后，被告于2016年11月19日交付房屋。由于被告的原因，至今尚未为我办理产权证，被告已违约，致使我无法及时取得房屋产权证，无法进行房屋抵押贷款，也不能将房屋转让，给我造成巨大的经济损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告应当按照我们已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，向我支付违约金。根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发【2003】251号），逾期贷款利率为在合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%，中国人民银行规定的金融机构一至五年期贷款基准年利率为4.75%。我要求被告及时办理产权证，并支付违约金，双方协商未果，现诉求判决被告按照购房款总额483434元为基数，并以年利率7.12%（即4.75%＋4.75%×50%）支付自2017年2月18日至被告办理完成产权证之日止的违约金（截止2018年10月20日，违约金为57430.37元）。被告得廷房地产公司辩称，原告朱某某、鲁某某与我公司签订《商品房购销合同》是事实，我公司没有违反合同中产权登记约定，二原告至今未出具委托办理房产登记的委托书给我公司，导致产权证至今未办理，房屋购买人及办证主体是二原告，我公司只有协助办证的义务，合同约定我公司90日内到不动产登记部门提交办证资料，并不是90日内必须将产权证办下来交给二原告，即使房产证办下来也是抵押给银行，不存给二原告造成损失。综上所述，我公司没有违约，也没有给二原告造成经济损失，不同意支付二原告违约金。综合双方当事人的诉辩观点，本案的争议焦点是：1.被告得廷房地产公司对《商品房购销合同》中产权登记条款是否存在违约？2.被告得廷房地产公司是否应支付原告朱某某、鲁某某违约金？本案在审理过程中，二原告对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《商品房购销合同》及《关于合同的补充协议》，用以证明二原告与被告于2015年1月3日签订合同，二原告向被告购买得廷财富广场C幢1104号商品房，该房建筑面积143.58平方米，总价为483434元，双方约定采取银行按揭贷款方式支付，二原告签订合同时支付首付款153434元，被告于2015年12月30日之前交房，该合同第十二条对产权登记作了约定，即双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为二原告向产权登记机关申请办理产权登记：（1）二原告向被告付清全额购房款、配套设施费、共同设施设备维修基金、契税等各项费用；（2）双方办理完房屋交接手续；（3）二原告签订委托被告办理产权登记的委托书，并按要求支付办理产权登记所需的全部资料；（4）被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完办理产权的义务。2.首付款收据，用以证明二原告于2015年1月3日已向被告支付了购房首付款153434元。3.镇雄县农村信用合作联社办理按揭贷款情况表，用以证明2016年10月27日镇雄县农村信用合作联社将二原告的购房按揭贷款330000元转入被告账户。4.接房交款收据、维修基金收据及交房结算清单各1份，用以证明2016年11月19日，被告已向二原告交付购买的商品房，二原告向被告交纳了契税、专项维修基金、配套设施费、房屋备案登记费、房屋所有权证及他项权证工本费、交易手续费，合计19076.43元，扣除被告逾期交房的违约金6380元后，二原告实际交纳12696.43元。5.（1）镇雄县不动产登记中心出具的办理房屋产权证到业主名下的具体操作流程说明，用以证明办理商品房产权登记，需由房地产开发商按要求提供相关材料申请办理不动产首次登记后，再由开发商按要求提供资料办理转移登记，转移登记办结后，不动产权利人即为买受人。（2）镇雄县不动产登记中心出具的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记所需资料说明，用以证明办理房屋所有权首次登记，需房地产开发商提供竣工验收资料、权籍调查报告等资料。（3）镇雄县住房和城乡规划建设局出具的镇雄县建设项目竣工规划验收合格证，用以证明得被告建设的廷财富广场项目于2017年12月5日经过竣工验收，被告尚不具备首次登记的条件，由于被告违约导致不能为二原告办理产权证书。（4）镇雄县不动产登记中心出具说明，用以证明截止2018年7月10日，被告工作人员到该中心咨询过办理不动产登记所需资料，但未提交相关资料，该中心未正式受理被告登记申请。（5）权籍审图意见表、不动产实地查看记录表，用以证明二原告起诉后，被告于2019年1月18日才向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理首次登记。上述证据经质证，被告对镇雄县不动产登记中心出具的说明有异议，认为被告多次向该中心提交过资料和申请，时间记不清楚了，但该中心没有出具收条给被告，对其他证据无异议。被告得廷房地产公司对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.商品房预售许可证明、商品房购销合同各1份，用以证明二原告与被告签订的商品房购销合同合法有效，合同第十二条约定二原告必须出具委托被告办理产权证的委托书，但至今被告未收到委托书。经质证，二原告对真实性无异议，但认为二原告与被告在办理交房手续时已出具了委托书，并且交纳了办证费用，被告在明知需要委托书的情况下，如果没有收到二原告委托书，应积极通知二原告。2.二原告代理人苏美成与得廷财富广场业主的微信聊天记录，用以证明苏美成系得廷财富广场的业主，二原告在起诉前被告已积极向不动产登记中心提交了申办产权事宜的相关资料。经质证，二原告对真实性无异议，但认为聊天记录是在起诉前5个月左右，是催促被告尽快办理房产证，不能证明被告已将办证所需资料交给不动产登记中心。3.业主陈某某、汪某某、苏美成的委托书复印件3份，陈某某、汪某某的不动产登记证书及签收簿复印件各2份，用以证明陈某某于2019年1月30日、汪某某于2019年1月26日、苏美成于2019年3月21日向被告出具了委托办理不动产登记的委托书，陈某某、汪某某已经得到了产权证。经质证，二原告对真实性无异议，委托书是被告打印好的，但没有通知业主签字，不能证明接房时二原告没有签署过委托书，也不能证明被告在合同约定时间内具备办理首次登记及转移登记的条件，被告在2019年1月18日才向不动产登记中心申请首次登记。本院经审查认为，原告朱某某、鲁某某及被告得廷房地产公司提交的证据，均来源合法，内容真实，且当事人对真实性无异议，本院应予采信，但被告提交的微信聊天记录并不能证明被告在二原告起诉前已向不动产登记部门提交了申办产权事宜的相关资料。本院根据双方当事人的举证、质证情况和陈述，确认本案法律事实如下：（一）原告朱某某、鲁某某与被告得廷房地产公司于2015年1月3日签订《商品房购销合同》，二原告向被告开发建设的购买镇雄县，该房建筑面积143.58平方米，总价为483434元，双方约定采取银行按揭贷款方式支付，二原告签订合同时支付首付款153434元，被告于2015年12月30日之前交房，该合同第十二条对产权登记作了约定，即双方达到以下条件后，被告自交房之日起90个工作日内为二原告向产权登记机关申请办理产权登记：（1）二原告向被告付清全额购房款、配套设施费、共同设施设备维修基金、契税等各项费用；（2）双方办理完房屋交接手续；（3）二原告签订委托被告办理产权登记的委托书，并按要求支付办理产权登记所需的全部资料；（4）被告向产权登记机关报送合格资料后，即视为被告已履行完办理产权的义务。（二）《商品房购销合同》签订后，原告朱某某、鲁某某即按合同约定向被告得廷房地产公司支付了购房首付款153434元。2016年10月27日，镇雄县农村信用合作联社将二原告的购房按揭贷款330000元转入被告账户。2016年11月19日，被告向二原告交付购买的商品房，二原告向被告交纳了契税、专项维修基金、配套设施费、房屋备案登记费、房屋所有权证及他项权证工本费、交易手续费，合计19076.43元。（三）2017年12月5日，被告得廷房地产公司开发建设的镇雄县得廷财富广场项目经过竣工验收。（四）因被告得廷房地产公司未按《商品房购销合同》约定自交房之日起90个工作日内为二原告向产权登记机关申请办理产权登记，原告朱某某、鲁某某于2018年12月16日向本院起诉，本案在诉讼中，被告于2019年1月18日向镇雄县不动产登记中心提交资料申请办理涉案房产首次登记。本院认为，原告朱某某、鲁某某与被告得廷房地产公司签订的《商品房购销合同》合法有效，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定履行自己的义务。本案中，二原告购买被告开发建设的商品房，已给付被告全额购房款，被告向二原告交付房屋时，已向被告交纳房屋配套设施费、专项维修基金及办理产权登记的相关费用。虽然交房时案涉房屋未经验收，但二原告未提出异议，应视为双方对交房行为的认可。关于被告得廷房地产公司对《商品房购销合同》中产权登记条款是否存在违约的问题。本院认为，根据不动产登记中心的要求，在办理房屋产权首次登记所须的相关资料，并非购房一方能独立收集完成，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定，即“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续.....房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，被告有协助原告朱某某、鲁某某办理产权登记的义务。本案中，双方签订的《商品房购销合同》中第十二条约定的条件成就后，被告得廷房地产公司应当自交房后的90个工作日内为原告朱某某、鲁某某向产权登记机关申请办理产权登记。根据上述规定和约定，被告在办理房屋权属登记事项中有义务协助二原告提供所需资料、及时通知二原告办理有关事务，以及收取相关费用、报送资料初次登记，只要被告对上述义务未履行，无论登记责任主体是谁，其行为即构成违约。本案涉案房屋竣工验收合格和交付两个条件具备的时间是2017年12月5日，被告在此之前的房屋交付，因违反房屋须经验收合格方可交付使用的强制性法律规定，不产生法定交付的法律后果。登记机关办理房屋产权证所需材料的完备性条件于2017年12月5日成就，被告应按照合同约定于2017年12月5日起90个工作日内向不动产中心提交首次登记所需的资料。2017年12月5日前，二原告已付清全额购房款、配套设施费、共用设施设备维修基金、契税等各项费用，办理房产登记的条件已经成就，但被告迟延至2019年1月18日方向本县不动产登记中心提交资料办理产权登记。被告主张迟延办理房产权登记是因二原告未及时出具办理房产登记的委托书所致，未提交相应的证据予以佐证，因此，本院对其主张不予采纳。被告只要按照合同约定及时履行向登记机关报送登记材料，无论登记结果达成与否，即履行了其在房屋权属登记事项中的义务，但据本县不动产登记中心于2018年7月10日出具的说明，被告“目前还未提交相关资料，我中心未正式受理过登记申请”，结合2019年1月18日被告方办理首次登记的客观情况，被告主张未及时办理登记系不可抗力因素造成的理由不成立，本院亦不予采纳。据此，本院确认被告迟延为二原告代办房屋产权登记的行为违约。关于被告得廷房地产公司是否应支付原告朱某某、鲁某某违约金的问题。本院认为，首先，依据法理，违约责任系民事责任的一种，是否承担民事责任，必须具备相应的条件，第一，必须要有损害事实；第二，必须要有违法行为；第三，损害事实与违法行为之间要有必然的因果关系；第四，行为人必须要有过错。在合同实践中，违约事实表现形式包括不完全履行、不适当履行、迟延履行、拒绝履行和不能履行。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，即违反合同承担违约责任的主要方式是继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金等。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，……”。本案中，二原告及被告之间的债务为非金钱债务，二原告并未提出解除合同，而是要求被告承担支付违约金的违约责任，应当认定二原告仍然要求合同继续履行。根据《合同法》第一百一十二条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”双方签订的《商品房购销合同》继续履行之后，二原告有无实际损失是承担民事责任的基础。其次，从违约金的性质进行分析。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”根据此规定，违约金具有补偿损失的性质，实际损失对违约金有制衡作用，这一作用在《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”中尤为明显。此外，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的两个条件，一是没有约定违约金，二为损失数额难以确定，“损失数额难以确定”，其前提是必须要有实际损失的客观存在。根据本案查明的事实，被告已实际履行案涉房屋的产权登记办理义务，其对非金钱债务的违约行为应承担的继续履行义务已完成。第三，从合同目的进行分析，二原告在被告违约期间对案涉房屋能够占有使用，双方房屋买卖合同的根本目的已实现；从涉案房屋的流通价值功能分析，涉案房屋系按揭购买，现抵押于银行，房屋的流通功能不能实现并非因延迟办理登记的违约行为所致，且本县房地产市场现处于上升趋势，涉案房屋的流通价值未受贬损；另外，二原告也未提出证据证明因被告违约给其造成实际损失。因此，原告朱某某、鲁某某诉求被告得廷房地产公司支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告得廷房地产公司辩解其行为未给二原告造成实际损失，不应承担违约金责任的理由成立，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告朱某某、鲁某某的诉讼请求。案件受理费人民币1236元，由原告朱某某、鲁某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判长  童映晖审判员  曾永翠审判员  付在君二〇一九年十二月三十日书记员  吴春艳附：本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。