西安市莲湖区人民法院民事判决书                             （2019）陕0104民初5515号原告：西安红方宾馆有限公司，住所地西安市。法定代表人：陈莉莉，该公司股东。委托诉讼代理人：王玉苹，陕西恒达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘超，陕西恒达律师事务所律师。原告：董瑞生，男，1953年3月5日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。被告：武建军，男，1970年3月12日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告西安红方宾馆有限公司（以下简称红方公司）、原告董瑞生诉被告武建军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告红方公司的委托诉讼代理人刘超和原告董瑞生到庭参加诉讼，被告武建军经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告红方公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即腾出所承租的十楼房屋；2.依法判令被告向红方宾馆支付所欠房租共计50000元（暂算至2019年5月19日，实际支付至腾出房屋为止）；3.依法判令被告向红方宾馆支付违约金12000元整；4.依法判令本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告红方公司明确诉讼请求为：1.依法判令被告立即腾出所承租的位于西安市莲湖区XX街XX号楼顶房屋（十楼）房屋；2.依法判令被告向原告红方宾馆支付所欠房屋占有使用费计25000元（2018年7月20日至2019年5月19日共计10个月，每月5000元，原告仅主张约定月租金的一半2500元）和自2019年5月20日起至被告实际腾房之日止、按月租金2500元予以计算的房屋占有使用费；3.依法判令被告向原告红方宾馆支付违约金12000元（每月5000元乘以12个月乘以20%，依据合同第7条第2款的约定计算）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年1月，原告红方公司授权经理董瑞生对其享有出租权的位于西安市莲湖区XX街XX号楼顶房屋（十楼）以董瑞生的名义对外出租。2018年1月19日董瑞生与被告签订《西安XX街XX号十楼租赁合同》一份，约定租赁期限自2018年1月20日至2018年7月19日，若被告（乙方）未向董瑞生（甲方）交纳包括租金在内的各项费用，连续逾期20日或累计逾期超过30日，甲方可以单方面无条件解除合同，并有权向乙方追究年租金20%违约金和相应的赔偿。被告同时书写承诺书一份，承诺合同到期后无条件搬出。2018年7月19日租期届满后，双方未再续签合同，原告一直催促被告搬离十楼并交纳占有使用费用未果。为维护自己合法权益，原告遂诉至法院，望判如所请。被告武建军未作答辩。原告红方公司围绕诉讼请求依法提交证据如下：1.租赁合同签订授权委托书、西安红方宾馆有限公司营业执照、董瑞生身份证复印件，以证明：西安红方宾馆有限公司授权董瑞生对莲湖区XX街XX号楼XX房XX楼对外出租。2.西安XX街XX号十楼租赁合同，以证明：董瑞生将涉案房屋租赁给武建军，租赁期间为6个月（2018年1月20日至2018年7月19日），每月租金5000元。3.房屋租赁承诺书，以证明合同到期无条件搬出。4.租赁合同、补充协议、房产证、照片15张，以证明案涉房屋的所有权人系西安白鹭大酒店（后更名为西安天之瑞商务管理有限公司），原告作为乙方与该酒店作为甲方签订租赁合同，约定租期2004年9月18日至2022年9月17日，租赁范围为该酒店主体楼（不含一楼中段和七楼整层）及后院办公用房（除甲方使用的三间外），且乙方拥有承租范围内包含楼顶、屋面及后院停车场在内的使用权。被告武建军未出庭质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告武建军未出庭质证，对原告提交的证据真实性予以确认并在卷佐证，据此认定事实如下：2004年9月8日，甲方西安白鹭大酒店与乙方陕西红方装饰工程有限责任公司签订《租赁合同》一份，约定甲方作为白鹭大酒店的产权人，同意将位于XX街XX号XX酒店XX楼（不含一楼中段和七楼整层）及后院办公用房（除甲方使用的三间外）租赁给乙方使用。乙方拥有承租范围内包括楼顶、屋面及后院停车场（仅停车场与西关信用社合用）在内的使用权；租赁期限为18年，从2004年9月18日至2022年9月17日；未征得双方同意，任何一方不得擅自将房屋场地整体转租或作抵押，否则视为违约，另一方有权终止合同，并要求对方赔偿受害方由此产生的损失……双方亦对其他条款进行约定。2006年9月21日，甲方（出租方）西安白鹭大酒店与乙方（承租方）陕西红方装饰工程有限责任公司以及丙方红方公司签订《补充协议》一份，约定甲乙双方于2004年9月8日签署的《租赁合同》（以下简称原合同），乙方承租甲方合法拥有的XX街XX号的白鹭大酒店，三方同意原合同项下的乙方变更为丙方，原合同项（包括与原合同相关的甲乙双方签署的所有法律文本）下乙方的各项权利和义务，全部由丙方承担；双方同意将原合同第二项的租赁期限在租赁期满后，向后顺延五年；双方同意将原合同第三项的租赁金额，关于第四年递增数1.8万元予以免收，第五年按原合同执行；原合同与本协议有相违之处，以本协议为准；……三方亦对其他条款进行约定。西安市房权证莲湖区字第1075108015IV-33-8号房产证记载：房屋所有权人系西安白鹭大酒店，房屋坐落于莲湖区XX街XX巷，幢号8，房屋总层数九，建筑面积5686.78平方米，设计用途商业。2018年1月《租赁合同签订授权委托书》记载：甲方（委托授权方）红方公司，乙方（受托方）董瑞生，甲方授权乙方代表甲方于2018年1月与武建军（身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX）就西安市莲湖区XX街XX号楼顶房屋（10楼）签订租赁合同一份；授权权限为签订上述租赁合同。本授权仅限于与武建军签订10楼租赁合同事项，不得用于其他用途。授权自甲乙双方盖章签字后生效。2018年1月20日，董瑞生与被告签订《西安XX街XX号十楼租赁合同》一份，约定：甲方董瑞生，乙方武建军，甲方同意将西安市莲湖区XX街XX号楼顶房屋（10楼）出租给乙方入住，租赁期限自2018年1月20日至2018年7月19日计六个月，合同到期乙方应及时搬出，甲方收回房屋不再续租；租金为每月5000元，一季度支付一次，本合同签订后3个工作日内乙方交清第一期租金，以后每次在上一期租金到期前15日内乙方预付下一期租金；……本合同有效期内，未经甲方书面同意，乙方不得将十楼转租；……若乙方连续拖欠房租20日以上或者累计拖欠房屋租金30日以上，未经甲方同意擅自转租，甲方有权单方面终止合同，收回十楼；乙方应按期向甲方缴纳包括租金在内的各项费用，如乙方逾期支付缴纳的，每逾期一日应向甲方支付当月租金10‰作为延期滞纳金，连续逾期超过20天或者累计逾期超过30天的，甲方可以单方面无条件解除本合同，并向乙方追究乙方违约产生的年租20%的违约金和相应的赔偿金；……该合同亦对其他条款进行约定。二原告自认2018年7月20日之前的租金30000元被告已向其交付完毕。原告庭审中陈述位于西安市莲湖区XX街XX号楼顶房屋（后称“十楼”）实际建筑面积为160平方米，且该建筑面积中有一半即80平方米有产权，另一半80平方米系违法建筑，已被城管于2019年3月20日予以拆除，但并未向本庭提供证据予以证明；其另陈述自己提交的房产证上记载的九层包含案涉顶楼的80平方米的面积，但亦未提供证据予以证明。原告陈述其于2018年7月20日口头向被告主张过腾房，但是没有证据证明。截止目前被告仍未将案涉房屋现存的一半腾交给原告红方公司。原告红方公司在一审法庭辩论终结前未向法庭提供取得案涉房屋相关主管部门批准建设手续和其他合法手续的证据。原告自认涉案房屋租赁合同无效，仅要求被告支付占有使用费；且自认双方均有过错导致合同无效。本院认为，本案焦点问题为：1.被告与二原告谁形成房屋租赁合同法律关系，以及《西安XX街XX号十楼租赁合同》是否有效；2.被告是否应当向原告红方公司返还房屋并支付房屋占有使用费，以及支付的标准；3.被告是否应向原告红方公司支付违约金12000元。关于焦点一，首先，二原告提供证据对2018年1月20日董瑞生与被告签订的《西安XX街XX号十楼租赁合同》实际系原告红方公司授权董瑞生代表其与被告签订，该租赁合同项下相应的权利义务均由红方公司承受。因此，实质是原告红方公司与被告形成房屋租赁合同法律关系，故《西安XX街XX号十楼租赁合同》实际系原告红方公司与被告签订。其次，案涉房屋系红方公司自西安白鹭大酒店承租后使用。原告红方公司庭审中陈述位于西安市莲湖区XX街XX号楼顶房屋（后称“十楼”）建筑面积中有一半即80平方米有产权，但并未向本庭提供证据予以证明；其另陈述自己提交的房产证上记载的九层包含案涉顶楼的80平方米的面积，但亦未提供证据予以证明。本院对其上述陈述均不予采信。原告红方公司自认上述房屋中另一半80平方米系违法建筑，已被城管于2019年3月20日予以拆除，该自认不利于原告，本院予以确认。同时，原告红方公司在一审法庭辩论终结前未向法庭提供西安白鹭大酒店取得案涉另一半房屋相关主管部门批准建设手续和其他合法手续的证据。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条规定，案涉《西安XX街XX号十楼租赁合同》全部应属无效，且自始无效。关于焦点二，首先，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，因合同无效取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故，被告应当返还原告红方公司案涉租赁房屋，但，由于原告红方公司自认案涉房屋中另一半80平方米系违法建筑，已被城管于2019年3月20日予以拆除，且其不再要求被告向其返还该部分房屋，不违反法律规定，本院予以确认。虽被告承租原告红方公司的房屋目前现状为停业，但被告未向原告腾交案涉房屋，故，原告红方公司要求被告向其腾交案涉房屋，符合法律规定，本院予以支持。其次，虽然合同无效，但被告占有使用案涉房屋，至今仍未向原告予以返还，被告应向原告红方公司支付房屋占有使用费，原告自认2018年7月19日之前的30000元费用被告已经向其支付，本院予以确认。故，被告应当自2018年7月20日起支付原告红方公司涉案房屋的占有使用费，具体支付标准应当参照《西安XX街XX号十楼租赁合同》约定的租金每月5000元，现原告红方公司自认被告每月仅需向其支付2500元房屋占有使用费，该自认不利原告，本院予以确认。原告要求被告支付的涉案房屋占有使用费应当为：2018年7月20日至2019年5月19日的25000元和以2500元/月为基数、自2019年5月20日起至履行腾房完毕之日止予以计算。关于焦点三，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“因合同无效取得的财产，应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿规定。有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”规定，被告向原告支付上述房屋占有使用费足以弥补原告红方公司的损失，且原告自认双方均有过错导致案涉租赁合同无效，故，原告红方公司主张被告向其支付违约金12000元，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告武建军于本判决生效后三十日内向原告西安红方宾馆有限公司腾交位于西安市莲湖区XX街XX号楼顶房屋（10楼）；二、被告武建军于本判决生效后三十日内支付原告西安红方宾馆有限公司房屋占有使用费25000元和以2500元/月为基数、自2019年5月20日起至履行腾房完毕之日止予以计算的房屋占有使用费；三、驳回原告西安红方宾馆有限公司、董瑞生其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1350元，由原告西安红方宾馆有限公司负担675元，被告武建军负担675元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      王  霞审    判    员      冯林林审    判    员      岳  鹏 二○一九年十二月七日 书    记    员      毛  妮1