河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0123民初4000号 原告：赵军，男，1988年2月10日出生，回族，住藁城区。 委托诉讼代理人：顾伟强，河北燕赵众诚律师事务所律师。 被告：唐书华，男，1964年9月20日出生，汉族，住正定县。 被告：贾书琴，女，1965年9月9日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：唐京，男，1987年9月13日出生，住正定县。系贾书琴儿子。 被告：正定县永佳房地产经纪有限公司，住所地正定县府西街**。 法定代表人：梁珊珊 原告赵军与被告唐书华、贾书琴、正定县永佳房地产经纪有限公司（以下简称永佳房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵军及其委托诉讼代理人顾伟强、被告唐书华及被告贾书琴的委托诉讼代理人唐京、被告永佳房地产公司的法定代表人梁珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵军向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原被告签订的《房屋买卖合同》和补充协议；二、依法判决三被告赔偿原告损失20.7万元（其中房屋差价暂定为10万元）；三被告互负连带赔偿责任；三、诉讼费及其它费用由被告承担。事实与理由：被告唐书华与贾书琴系夫妻关系，案涉房产是夫妻共同财产。2018年10月28日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，合同约定：原告购买被告唐书华位于正定县的房屋，建筑面积111.4平方米，价格131万元，产权过户相关费用由原告承担。被告唐书华的房屋有抵押贷款98万，其负责房屋解押及注销手续。原告2018年10月28交付定金2万元，过户前将首付款25万元打入被告正定永佳房产经纪有限公司指定的账户，剩余房款104万元委托被告正定永佳房产经纪有限公司代为办理贷款，并于2018年11月3日将全部贷款审批资料交给被告正定永佳房产经纪有限公司。合同并对其他事项进行了约定。合同签订后，原告按约向被告唐书华、贾书琴付定金2万元，向被告正定永佳房产经纪有限公司为支付了中介费、贷款服务费1.7万元。原告付首付款25万元到被告正定永佳房产经纪有限公司，原告的贷款资料审批通过后，但是被告唐书华未能办理房屋还贷和解押手续。双方签订补充协议，约定在2019年6月1日前将房屋过户至原告名下。被告为了稳住原告，将房屋交付原告居住，原告装修房屋支付费用5万元。但是至起诉之日，被告都未能办理过户。后来，原告了解到，在签订《房屋买卖合同》前案涉房屋已被法院查封，三被告隐瞒这一重大事实，误导原告签订合同，致使《房屋买卖合同》根本无法继续履行，给原告造成重大经济损失。为维护自己的合法权益，原告今向贵院提起诉讼，恳求贵院依法公正判决。 唐书华、贾书琴答辩称，同意解除合同，不同意赔偿损失。 永佳房地产公司提交答辩状称，一、被告唐书华、贾书琴存在过错。在《房屋买卖合同》中被告唐书华、贾书琴已经保证涉案房屋能够将房屋所有权转让给赵军且出具《售房人声明》涉案房屋未被法院查封。答辩人作为中介也是通过正定县房管局提供给所有中介公司的“存量房交易平台”系统对涉案房屋产权状况进行查询，显示为存在抵押权并无被法院查封的记录，答辩人也将房屋存在抵押权的情形批露给赵军，并将此情况写进了合同之中。二被告隐瞒了房屋被查封的事实导致合同不能履行，应承担违约责任。二、答辩人已经尽到对涉案房屋进行必要审核的义务。在签订《房屋买卖合同》时，被告唐书华、贾书琴并没有告诉答辩人房屋存在被法院查封的情形。答辩人通过正定县房管局提供给所有中介公司的“存量房交易平台”系统对涉案房屋产权状况进行查询，显示为存在抵押权并无被法院查封的记录，该事实请法院到正定县房管局核实。对于涉案房屋的抵押信息，答辩人已经批露给赵军。给予该查询系统的信息答辩人有理由相信信息的真实性。而且答辩人也为涉案房屋办理了银行贷款审批手续，如果答辩人知道房屋被查封的事实绝不会办理银行贷款手续，因为即使办理也不能交易房屋，从而给答辩人自己造成损失。故此，答辩人的主要义务是提供双方订立合同的机会，原告提供的证据不能确定答辩人在履约中存在故意隐瞒或者有意提供虚假信息的事实。三、答辩人不承担连带责任。依据《房屋买卖合同》第六条第6.1款约定：“丙方对于甲乙双方的过错及违约行为产生的风险不承担责任。”本案是因为甲方及被告唐书华、贾书琴的过错导致违约，答辩人不存在违约。在补充协议中就法院查封和房屋解压问题买卖双方已经达成了协议。协议约定：“若出现房屋被法院查封，或解压款不到位到期不能进行正常过户则视为甲方违约，甲方赔偿乙方双倍定金，并赔偿乙方装修款五万元整。”该协议证明买卖双方就房屋查封、解压、过户等问题又进行了新的约定，现在出现该协议中约定的情况，故此应当依据补充协议由被告唐书华、贾书琴承担违约责任。而且答辩人已经依据《补充协议》约定将首付款退给了赵军，赵军也接收了该首付款。对于中介费答辩人不应退还。因在《房屋买卖合同》第六条第6.3款中明确约定：“合同成立后，由于丙方自身原因以外的因素导致未能完全履行或者协商一致解除的，均应由本合同甲乙双方共同协商处理办法。丙方收取的居间信息费不予退还，并有权追索乙方拖欠的居间信息费”。依据该约定，答辩人不应退还中介费用，应当由原告承担或者由其向被告唐书华、贾书琴追索。四、原告也存在违约。依据《房屋买卖合同》第四条第4.2（二）约定：“甲乙双方协商一致：乙方于过户前将（定金外）首付款250000元于2018年11月10日前打入丙方的指定账户。”但是赵军于2018年11月28日才将首付款打入指定账户，原告也存在违约行为。另外，原告在购买房屋时也应该对该房屋状况进行了解，但其没有尽到审慎义务，故此也应当承担违约和过错责任。综上，答辩人作为中介已经尽到自己应尽的义务，不存在过错，不应退还中介费，不应承担连带责任。 本院经审理认定事实如下：2018年10月28日，被告唐书华（甲方、售房人）与原告赵军（乙方、购房人）及被告永佳房地产公司（丙方、中介方）在被告永佳房地产公司处签订一份《房屋买卖合同》，主要内容约定：“甲方唐书华将座落于正定县的房屋出售给乙方赵军；抵押保全情况:有抵押贷款98万元；房屋建筑面积111.4㎡成交价格131万元；甲乙双方协商一致乙方于2018年10月28日向甲方交付定金2万元；乙方将25万元于2018年11月10日前打入丙方指定账户；剩余房款104万元委托丙方办理银行按揭贷款支付，于2018年11月3日前提供贷款所需的全部资料；丙方在本合同中为甲乙双方提供报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，在本合同中处于居间人地位，有权收取约定的居间信息费。丙方对于甲乙双方的过错及违约行为产生之风险不承担责任；合同成立后由于丙方自身原因以外的因素导致未能完全履行或者协商一致解除的，均应由本合同甲、乙双方共同协商达成处理办法。丙方收取的居间信息费不予退还，并有权收取乙方拖欠的居间信息费；若因甲、乙任何一方违约导致本合同无法履行或终止的，则应由违约方赔偿守约方造成的全部经济损失。其他违约事宜：甲方负责该房屋的解押及注销事宜，该房屋有98万元抵押贷款等”。该合同尾部由被告唐书华在甲方处签字，贾书琴在委托代理人处签字，原告赵军在乙方处签字。 2018年10月28日，贾书琴向被告永佳房地产公司出具《售房人声明》，内容为：“本人保证所出售房屋通过合法途径取得，无抵押、被法院查封等影响房屋合法买卖的情况，本人与配偶无条件同意出售该房屋并与购房人签订合法有效的房屋买卖合同，交易价格131万元等。” 2018年10月28日，被告唐书华、贾书琴向原告出具《收条》一张，载明收到原告赵军购房定金2万元。同日，原告赵军向被告永佳房地产公司缴纳居间服务费17000元，被告永佳房地产公司向原告出具收据。 赵军于2018年11月28日将《房屋买卖合同》约定的25万元房屋首付款打至被告永佳房地产公司指定的账户。 2019年1月26日，赵军与被告唐书华签订《补充协议》，主要约定：“因赵军（乙方）银行贷款已经通过，唐书华（甲方）解押款不到位导致不能及时办理该房屋过户手续，双方协商签订：1、甲方同意将房屋提前交付乙方赵军居住2、甲方同意丙方将乙方交付到丙方的购房首付款退还乙方，乙方保证在甲方解押款到位时及时将首付款转给丙方...3、甲方保证在2019年6月1日前将该房屋过户至乙方名下，若中途因甲方债务问题，该房屋被法院查封或解压款不到位，到期不能进行正常过户则视为甲方违约，甲方赔偿乙方双倍定金并赔偿乙方装修款5万元。4、若银行审批到期丙方2019年6月1日之后重新办理银行审批，所产生的费用由违约方承担，甲乙双方必须及时配合丙方办理该房屋贷款及过户手续。”《补充协议》签订后，二被告将房屋交付原告使用。 被告永佳房地产公司于2019年1月27日将原告缴纳的25万元房屋首付款退还至原告账户。 另查明，被告唐书华、贾书琴系夫妻关系，双方于1990年登记结婚，涉案房屋为二被告婚后购买系双方夫妻共同财产。 2018年7月2日，该房屋因另案被本院查封，查封期限自2018年7月2日起至2021年7月1日止。 以上事实，有《房屋买卖合同》、《补充协议》、《收条》、《收据》、账户交易明细回单及庭审笔录在卷佐证，本院予以认定。 原告现要求解除与三被告签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》，要求三被告连带赔偿原告装修款5万元、双倍返还定金4万元、中介费17000元，并支付房屋差价损失10万元。 被告唐书华、贾书琴则称，同意解除合同，但签订《房屋买卖合同》之时并不知道房屋已被查封，不同意赔偿原告主张的损失并要求原告支付房屋租赁费。 被告永佳房地产公司同意解除三方签订的《房屋买卖合同》，但称《房屋买卖合同》签订时并不知道房屋已被查封，且已经尽到居间服务的必要审核的义务，对原告主张的各项损失不应当承担责任。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原被告三方均同意解除涉案的《房屋买卖合同》和《补充协议》，不违反法律规定，本院予以认定。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中涉案房屋买卖合同解除的根本原因系涉案房屋被查封，致使房屋买卖的合同目的不能实现，而被告唐书华、贾书琴在未保证其对涉案房屋享有完整处分权的前提下，向原告出卖该房屋，被告唐书华、贾书琴行为具有过错，而对此结果原告方并无过错，故原告有权要求被告偿还其损失，符合法律规定，二被告唐书华、贾书琴应依照约定双倍返还原告购房定金4万元及房屋装修款5万元。 被告永佳房地产公司在提供居间服务时，应对交易房产信息进行核验，其在涉案房屋被采取查封措施后仍提供出售房屋的中介服务，存在过错，对在原告无法实现购房目的的情况下所收取的中介费应予退还；被告永佳房地产公司对被告唐书华与原告签订《补充协议》的约定并不知情，故对被告唐书华、贾书琴应赔偿原告的双倍定金及装修款不应承担连带赔偿责任。 关于原告主张的房屋差价损失，因未提供证据证实其主张，本院不予支持；被告唐书华、贾书琴要求原告支付租金的抗辩意见，因与本案不是同一法律关系，亦未提出反诉，本院不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十六条、第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 依法解除原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。 被告唐书华、贾书琴于本判决生效之日起十日内双倍返还原告定金4万元并赔偿原告装修款5万元。 被告正定县永佳房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告中介费17000元。 驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4405元，减半收取计2202.5元，由被告唐书华、贾书琴负担2202.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  刘丽平 二〇一九年十二月十一日 书记员  李闪闪 ——