内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内06民初222号 原告（申请执行人）：内蒙古包头兴业集团股份有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区富强路**。 法定代表人：申玉虎，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘秉权，内蒙古恩照律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽霞，内蒙古万生律师事务所律师。 被告（案外人）：李志杰，男，1977年6月18日出生，汉族，无业，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区。 委托诉讼代理人：杜河，内蒙古蒙信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林林，内蒙古蒙信律师事务所律师。 被告（被执行人）：内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司，住，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区西菜园乡/div> 法定代表人：杜培清，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴海林，男，汉族，1972年12月1日出生，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区，系公司职工。 原告内蒙古包头市兴业集团股份有限公司与被告李志杰、内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司执行异议之诉一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司的委托诉讼代理人刘秉权、张丽霞，被告李志杰的委托诉讼代理人杜河，内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人吴海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 内蒙古包头市兴业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行位于呼和浩特市赛罕区秀水佳园29号楼1单元401号房屋；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年11月8日，鄂尔多斯市中级人民法院依据（2009）鄂中法执字第22号执行通知书查封了涉案房屋。被告提出书面执行异议，后鄂尔多斯市中级人民法院作出（2019）内06执异40号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。原告不服，认为被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司与案外人之间存在恶意串通、损害原告利益的行为，案外人的异议理由不符合事实和相关法律规定，故原告依法提起执行异议之诉，以维护原告的合法权益。 李志杰辩称，不同意原告的诉讼请求及事实与理由。李志杰于2013年8月1日与内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司签订房屋订购单，购买涉案房屋，李志杰已全额支付房款，实际占有使用涉案房屋。 内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司辩称，同意被告李志杰的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司向法庭提交了五组证据： 第一组，鄂尔多斯市仲裁委员会鄂仲裁字（2007）92号裁决书，拟证明2008年11月29日，鄂尔多斯市仲裁委员会仲裁裁决认定被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司承担剩余工程款及违约金的责任。 第二组，（2009）鄂中法执字第22号执行通知书，拟证明2009年3月12日，鄂尔多斯市中级人民法院给被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司下达了执行通知书。 第三组，（2009）鄂中法执字第22号执行裁定书，拟证明鄂尔多斯市中级人民法院于2016年11月8日作出执行裁定书，裁定查封内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司名下的秀水佳园26套房产，查封期限为三年。 第四组，内蒙古自治区高级人民法院（2018）内执复62号执行裁定书，拟证明：1、被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司为了阻止被查封房产的执行，先后进行了执行异议申请、复议申请，均被法院驳回。2、2016年11月，在法院查封后，每户房屋门口都张贴了查封通知，张贴时确定都是无人居住的房屋。3、被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司于2015年取得了房屋预售许可证，法院2016年查封时房屋的所有权属于内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司，而不是属于任何第三人。 第五组，房地产司法鉴定评估报告，拟证明：秀水佳园29号楼1单元201、301、401、501、601、701、801、1001、1101、2单元202、402、502均通过了现场勘验，实物状况为：“内部装修属于毛坯装修”，说明本案涉案房屋内无人居住。 被告李志杰对原告提供的证据质证称，对前四组证据的真实性认可，对证明的问题不认可，部分法律文书与案外人无关，也不能证明否认了案外人是涉案小区涉案房屋业主的事实。对第五组证据的真实性与证明的问题均不认可，评估报告里的内容并不能证明被告没有占有使用涉案房屋。 被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司对原告提供的第一组证据的真实性认可，但是被告并不认可裁决结果，裁决的违约金过高违反法律规定，被告仍在走法律程序。对其他证据的真实性及证明的问题均不认可，查封的房屋已经抵顶、出售给各个案外人。 被告李志杰向法庭提交了五组证据： 第一组，房屋订购单，拟证明2013年8月1日李志杰向内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司购买涉案房屋，并签订了书面的买卖合同。 第二组，购房款收据，拟证明李志杰交纳了全部的购房款。 第三组，预收水电费收据、2013-2014年暖气费收据、热计量表及安装收据、2015-2019年物业费收据、2016-2017年、2019年采暖费发票、热费收讫证明、入住通知单，拟证明2015年起李志杰就对涉案房屋进行了占有使用。 第四组，不动产登记信息查询证明，拟证明李志杰所购房屋系用于居住的唯一住房。 第五组，内蒙古五鑫建筑公司工程承包合同书、工程量结算单、房屋顶账协议，拟证明李志杰用工程款抵顶了购房款。 原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司对李志杰提供的证据质证称，房屋订购单不等于房屋买卖合同，在没有取得房屋预售许可证的情况下属于无效合同。对无房证明不认可，不能证明家庭其他成员也没有房产。对购房款收据及其他收据、顶账协议等的真实性及证明问题均不认可，不排除被告之间串通损害原告利益，被告对房屋未过户具有过错。 被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司对李志杰提交的证据予以认可。 被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司向法庭提交了两组证据： 第一组，建设工程施工合同，拟证明：内蒙古五鑫建筑有限责任公司与内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司有施工和被施工的合同关系，以房屋抵顶工程款的情况真实存在。 第二组，2013年8月1日，内蒙古五鑫建筑有限责任公司向内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司出具的工程款收据，拟证明：内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司向内蒙古五鑫建筑有限责任公司共抵顶了九套房屋，本案涉案房屋于2013年8月1日抵顶，后内蒙古五鑫建筑有限责任公司又向案外人抵顶了涉案房屋。 内蒙古包头兴业集团股份有限公司对证据的真实性及要证明的问题均不认可。内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司是内蒙古五鑫建筑有限责任公司的股东，两家公司具有关联性，出具的票据不具有真实性。被告李志杰对证据的真实性及证明的问题均予以认可，可以证明涉案房屋是经过真实抵顶的客观事实。 经庭审质证，本院认为，原告提交的五组证据属于法律文书及司法评估鉴定报告，本院对其真实性予以确认。关于被告李志杰提交的证据，内容真实且与本案具有关联性，形成了完整的证据链，本院予以采纳。被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司提交的证据与李志杰提交的证据相互印证，能够证明待证事实，本院予以采纳。 经审理查明，2013年5月2日，内蒙古五鑫建筑有限责任公司于李志杰签订了一份《工程承包合同书》，由李志杰承包秀水佳园混凝土道路硬化、混凝土垫层面包砖硬化、绿化工程，后双方对工程进行了结算。2013年8月1日，内蒙古五鑫建筑有限责任公司（甲方）与李志杰（乙方）签订了一份《房屋顶账协议》，甲方同意将秀水佳园29号楼1单元4层西户抵顶给乙方，双方商定成交价格为595712元。同日，内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司与李志杰签订了一份《房屋订购单》，由李志杰订购上述房屋，房屋面积为128.11㎡，总价为595712元，付款方式为抵顶内蒙古五鑫建筑有限责任公司欠付李志杰的工程款，内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司向李志杰出具了595712元的购房款收据，并向李志杰交付了涉案房屋，李志杰占有使用涉案房屋至今。 另查明，内蒙古包头兴业集团股份有限公司与内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司因建设工程施工合同纠纷，鄂尔多斯仲裁委员会于2008年11月29日作出鄂仲裁字（2007）92号裁决书，裁决内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司向内蒙古包头兴业集团股份有限公司支付剩余工程款998761.09元，违约金7490708.175元。后经内蒙古包头兴业集团股份有限公司申请，鄂尔多斯市中级人民法院于2009年3月12日作出（2009）鄂中法执字第22号执行通知书，并送达内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司。后内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司未履行义务，鄂尔多斯市中级人民法院于2016年11月8日作出（2009）鄂中法执字第22号执行裁定书，裁定查封位于呼和浩特市赛罕区秀水佳园26套房屋，包括涉案房屋。李志杰向本院提出执行异议，本院于2019年5月24日作出（2019）内06执异40号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司不服，向本院提起执行异议之诉。 本院认为，执行异议之诉案件的争议焦点在于审查案外人是否享有足以排除法院对涉案标的物的强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2013年8月1日，内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司与李志杰签订了一份《房屋订购单》，由李志杰订购涉案房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该订购单约定了买卖商品房的位置、面积、单价、总价及其他合同事项，具备了合同的主要条款，应当认定为有效的商品房买卖合同。李志杰与内蒙古五鑫建筑有限责任公司存在真实的工程承包关系，房款由欠付李志杰的工程款抵顶属于客观事实。在房屋被查封之前，即使属于未装修状态，也不影响房屋实际由李志杰管理控制。过户登记办理需要以房地产公司为主导进行，故未办理相关登记并非李志杰的自身原因导致。综上所述，被告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求继续执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款（二）项规定，判决如下： 驳回原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费12339.5元，由内蒙古包头兴业集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 审 判 长 边 晓 燕 审 判 员 哈斯巴雅尔 审 判 员 张   静 二〇一九年十二月十六日 法官助理 张   雯 书 记 员 李 羽 琪