广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0125民初2673号 原告：覃炳军，男，1978年8月14日出生，壮族，住上林县。 原告：覃少玲，女，1984年5月20日出生，壮族，住上林县。 二原告共同委托诉讼代理人杨势芳，广西共恒律师事务所律师。 被告：柳州市永安房地产开发有限公司上林分公司，住所地上林县。统一社会信用代码：XXXX。 负责人：陈善雄。 委托诉讼代理人:覃忠诚，广西林山律师事务所律师。 委托诉讼代理人:覃贵严，广西林山律师事务所实习律师。 原告覃炳军、覃少玲与被告柳州市永安房地产开发有限公司上林分公司(以下简称永安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告覃炳军及二原告的共同委托诉讼代理人杨势芳，被告永安公司的委托诉讼代理人覃忠诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告覃炳军、覃少玲向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告向原告交付符合合同约定的房屋，将上林县大丰镇南环路永安丽水新都XX号楼XX号房主卧及阳台外的屋檐拆除。2请求人民法院判令被告向原告支付逾期交房违约金16280元（以406665元为基数，自2018年9月30日起计，每日按406665元的万分之一计算，计算至被告向原告交付符合合同约定的房屋之日止，暂计至2019年11月5日为16280元。）3、诉讼费用由被告承担。诉讼中，被告表示永安丽水新都XX号楼工程已经竣工验收合格，不能拆除原告诉请的屋檐，原告遂变更第一项诉讼请求为：要求被告赔偿原告损失22万元。事实与理由：2017年11月初，原告欲在上林县城镇购买一套商品房，便到被告的永安.丽水新都销售中心去看房，当时，被告向原告推荐了3栋202号房，原告对该房屋的面积、朝向都满意，且该房屋虽位于二楼，但是阳台及主卧外是没有任何遮挡的，被告对此是明确说明的，且被告沙盘里的3栋202号房的模型也是显示没有屋檐。于是，原告同意购买该房屋。2017年11月11日，原告与被告双方签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告位于上林县大丰镇南环路永安丽水新都3号楼202号房房屋，该商品房单价为每平方米3263.50元，总金额为405490元，被告应当在这2018年9月30日前，将经验收合格的房屋交付给原告。合同签订后，原告依约支付完全部款项。但是到了合同约定交房日期，被告没有依约交房。2019年2月份，被告通知原告去收房。原告于2019年2月2日前往查看，但是原告到达房屋时，发现被告所交付的房屋严重不符合合同约定，首先，被告所交付的202号房的阳台及主卧外均增设了遮挡房屋通风及采光的屋檐。其次，被告交付该房屋当日，该房屋并未通过竣工验收，因此，原告认为该房屋的交付不符合法律及合同的约定，并向上林县住房和城乡建设局进行了投诉。上林县住户和城乡建设局答复原告，被告没有按《房屋建筑和市政基础设施工程规定》（建质（2013）171号）第六条规定工程竣工验收的程序组织开展工程竣工验收便向原告交房的行为实属违规的，住建局向其下达了限期整改通知书，并责成物业服务公司向原告退还违规收取的物业管理费。原告认为，原告向被告购买该套上林县大丰镇南环路永安丽水新都XX号楼XX号房时，被告商品房的销售广告和宣传资料都显示XX号房是没有屋檐建筑的，合同中也没有注明有任何屋檐的建造，而该XX号房的阳台及主卧外是否建设屋檐对原告是否购买该房屋及以何价格购买该房屋有重大影响，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中，被告交付的房屋增设了屋檐，该增设的屋檐不仅影响原告的房屋的采光、通风，且因为增设了屋檐，原告的阳台及主卧外堆积楼上扔下的垃圾，下雨时，层檐还会将水滴反射入原告的房屋内，增设的屋檐也导致阳台部位存在非常大的缝隙处，极易窝藏虫鼠，严重影响原告房屋的使用，被告所交付的房屋严重不符合双方的约定。因此，原告有权要求被告拆除该屋檐。同时，根据双方签订的合同及法律规定，被告应当在竣工验收合格后再向原告交付房屋，故原告有权要求被告按合同约定交付房屋并且向原告支付逾期交房违约金。原告与被告多次协商未果，特诉至人民法院，请求人民法院判如所述。 被告永安公司辩称：1、关于原告的第一项诉请，被告所交付给原告的房屋是符合商品房买卖合同的约定，合同条款和后面的平面图也就是虚线的部分，斜坡雨棚到达的位置都是有标志的，被告公司交给原告的房屋是符合法律规定的，被告提交的证据都可以证明，该涉案房屋已经经过竣工验收合格，房屋的屋檐雨棚是必须做的，是设计本身的要求，原告的房屋是二楼，下面是铺面，这个设计是必须要有的，是为了防止高空抛物发生危险；琉璃瓦是因为要跟街道的房改符合要求，如果为了减少成本我们也可以做成斜坡，但是上林是旅游城市是为了符合街道改造才做成琉璃瓦，因此原告的诉请没有事实理由，楼盘是不构成要约，最终是以双方签订的商品房买卖合同为依据；2、关于逾期交房的问题，我们在2018年10月6日已经交房，但是原告是2019年2月2日才来收房，我们3号楼建筑面积超了土地使用证的范围40.69平方米，就是因为超了这部分，政府没有得处理，是政府耽误了我们，不是我们逾期交房，竣工备案的材料我们都有提交证明。所以原告的两项诉讼请求没有事实理由和法律依据。 本案的争议焦点为：1、被告向原告交付的房屋是否符合双方签订《商品房买卖合同》的约定；2、原告请求被告赔偿22万元损失是否合法有据；3、原告请求被告支付逾期交房的违约金是否合法有据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、原告的证据4、5、6-沙盘模型及涉案房屋的图片、视频，图片、视频真实，本院予以确认；2、被告的证据2-施工图，经审查，本院对其予以确认；3、被告的证据3-收款收据、钥匙领取登记表，原告于2019年2月2日办理了收房手续，本院予以确认；4、被告的证据4-建设工程规划许可证申请表、住建局工作会议纪要，该证据真实、合法，本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月11日，原告购买被告开发的上林县大丰镇南环路永安丽水新都XX号楼XX号房（以下简称涉案房屋），双方签订《商品房买卖合同》，合同第一条约定，出卖人以出让方式取得位于上林县城皇周片区南环路法院西编号为SL2017-2-3的地块的土地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名永安·丽水新都。建设工程规划许可证为XXX，施工许可证号为XXX；合同第三条、第五条约定，涉案房屋建筑面积为124.25平方米，单价为每平方米3263.5元，总金额405490元；合同第九条约定，交付期限及交付条件：出卖人应当在2018年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工合格证明文件。2、该商品房经验收合格。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生不可抗力事由之日起60日内告知买受人的；……；合同第十条约定，出卖人逾期交房的违约责任：自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至出卖人正式通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同还约定了其他事项。合同签订之前，原告观看了被告展示的楼房沙盘模型，沙盘模型显示原告拟购买的房屋阳台外面没有设计有屋檐（挡雨棚)。据被告提交的涉案房屋所在的XX号楼施工图显示，涉案房屋阳台外面设计有屋檐，该施工图制图日期为2017年7月，已经审查合格并于2017年9月22日在上林县住房和城乡建设局备案。合同签订后，原告已依约支付完购房款。2019年2月2日，被告向原告交付涉案房屋。涉案房屋所在3号楼于2019年7月10日竣工验收备案。原告发现房屋阳台外面建设有屋檐，认为其影响了原告房屋的采光、通风，屋檐与阳台的缝隙处易藏虫鼠，遂于2019年11月26日诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，关于被告向原告交付的房屋是否符合双方签订《商品房买卖合同》的约定。首先，《商品房买卖合同》没有明确条款约定涉案房屋阳台外面没有设计有屋檐，但有条款载明被告已经取得的建设工程规划许可证、施工许可证，许可证取得的条件应包括已经有详细的建设施工图；其次，涉案房屋所在的3号楼施工图设计涉案房屋阳台外面有屋檐，该施工图在原告签订《商品房买卖合同》前已经设计好并审查合格后在上林县住房和城乡建设局备案；再者，涉案房屋没有样板房，原告购买涉案房屋前仅是观看了沙盘模型，虽然沙盘模型显示原告拟购买的房屋阳台外面没有设计有屋檐，但沙盘模型是商品房的销售广告，本案被告没有对原告允诺其销售的房屋跟沙盘模型一致，且明确房屋阳台外面没有设计有屋檐，所以沙盘模型在本案中仅是要约邀请，而非要约内容。故被告向原告交付的房屋符合双方签订《商品房买卖合同》的约定。 关于原告请求被告赔偿22万元损失是否合法有据。原告主张被告在涉案房屋阳台外面修建的屋檐影响了原告房屋的采光、通风，屋檐与阳台的缝隙处易藏虫鼠，本院对此予以确认。但原告根据现在重新购买同等面积的商品房的差价主张22万元损失，理据不足，本院难以支持。根据本案案情，本院认为被告应当对原告适当补偿，金额酌定6000元。 关于原告请求被告支付逾期交房的违约金是否合法有据。《商品房买卖合同》约定交房日期为2018年9月30日前，出卖人逾期交房则按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。被告主张涉案房屋逾期交房的原因是因建设XX号楼时超过土地使用面积，政府未能按时验收备案，但该理由不是《商品房买卖合同》约定的可以延期交付房屋的情形。本案涉案房屋所在3号楼直至2019年7月10日才竣工验收备案，故被告应向原告支付逾期交房违约金，计算方式为以涉案房屋房价的万分之一按日从2018年10月1日计至2019年7月10日，即405490元÷10000×283天=11475.37元。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国合同法》第十五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 被告柳州市永安房地产开发有限公司上林分公司补偿原告覃炳军、覃少玲损失6000元； 被告柳州市永安房地产开发有限公司上林分公司支付原告覃炳军、覃少玲违约金11475.37元； 驳回原告覃炳军、覃少玲的其他诉讼请求。 上述给付金钱义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内付清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费4844元，由被告柳州市永安房地产开发有限公司上林分公司负担358元，原告覃炳军、覃少玲负担4486元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费4844元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  韦洪波 人民陪审员  韦瑞芳 人民陪审员  白启珍 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  覃玉意