吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5126号上诉人（原审原告）:王文双，男，汉族，1978年6月10日生，住长春市。委托诉讼代理人：刘伟，吉林良智律师事务所律师。上诉人（原审原告）:孙爱娣，女，汉族，1980年1月28日生，住长春市。委托诉讼代理人：刘伟，吉林良智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:孙玉祥，男，回族，1958年2月25日生，住长春市南关区。委托诉讼代理人：肖金波，北京大成（长春）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:孙玉华，女，。上诉人王文双、孙爱娣因与被上诉人孙玉祥、孙玉华房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1702号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。王文双、孙爱娣一审诉称：1.判令确认原、被告之间签订的《卖方协议》合法有效；2.判令二被告继续履行《卖方协议》，配合原告办理拆迁补偿手续，将房屋产权变更至原告名下；3.诉讼费由二被告承担。事实和理由：原告王文双又名王文清，原告孙爱娣小名孙丽，原告夫妻二人于2007年离开老家去长春工作，为在长春安家，遂于2007年4月2日经表亲王玉玲中间介绍，购买被告夫妻二人房屋（坐落于长春市二道区四通路30委**，建筑面积35平方米，所有权证号为长房权字XX**），并签订《卖方协议》，约定房屋转让价格为人民币29000元。同日，原告现金交付全部购房款，二被告将该房屋《临时房屋所有权证》交给原告，同时腾退房屋，原告实际占有、所有争议房屋，《房屋买卖协议》成立并生效。2018年12月14日，原、被告为更加明确房屋买卖事宜，签订《关于孙玉华与王文清、孙丽2007年4月21日签订的卖方协议情况说明》，二被告认可收到原告进行房屋产权更名，但因房屋产权登记面积与实际面积不符，导致两次更名均未成功。该说明对卖房协议第四项作出明确解释，即如房屋拆迁，二被告需配合原告办理完成拆迁手续。现因该房屋即将被征占，在办理拆迁手续的过程中，被告孙玉祥拒不承担该房屋所有权已经有偿转让给原告的事实。原告自2007年至今一直在该房屋居住，并且一直缴纳该房屋各项生活费用。原告已实际交付该房屋购房款，二被告亦实际交付房屋给原告占有使用，原告与二被告之间签订的《卖房协议》已实际履行十二年之久，二被告应当继续履行合同约定义务，协助原告办理房屋更名以及拆迁手续。故原告诉至法院。孙玉祥一审辩称，案涉房屋建成于1978年，产权人是孙玉祥，后该房屋办理不动产权登记证，房屋权利人也是孙玉祥。本案被告孙玉祥出生于1958年2月25日，被告孙玉华原名王玉莲，出生于1960年9月10日。两人相识于1981年孙玉祥下乡期间，1984年同居，从未办理结婚登记，从未办理结婚仪式。1985年8月王玉莲顶替孙玉祥姐姐孙玉华的名字进入城市后，使用孙玉华名字至今。案涉房屋是孙玉祥个人财产，与王玉莲无关。孙玉华与王文双、孙爱娣是亲属关系，2007年4月21日签订《卖房协议》，孙玉祥对整个卖房过程未授权，未参与，不知情，没有收到购房款。直至2018年12月末，二原告找到孙玉祥说明房屋买卖一事，孙玉祥才知晓，直至诉讼，孙玉祥才看见协议内容。孙玉祥为案涉房屋产权所有人，孙玉华未经授权私自处理房屋的行为对孙玉祥不发生效力，应当驳回原告的诉讼请求。孙玉华一审辩称，王玉玲是我表姐，二原告是王玉玲亲属。关于这个房子，我和孙玉祥有矛盾，我弟弟想住这个房子，孙玉祥不让，王玉玲来我家时我跟我王玉玲说了我和孙玉祥的矛盾，王玉玲也建议我卖房子，说小丽（孙爱娣）要买。后来在我婶家给了我29000元的房款，半个月后我就搬出来了，孙玉祥不经常跟我一起住，搬家也没告诉他。更名的时候我跟原告去过，当时有人让我偷孙玉祥身份证去更名，我也做了，但是产权处说无法更名。一审法院审理查明，王文双曾用名王文清，孙爱娣小名孙丽。孙玉祥与孙玉华于1984年开始同居，育有一子，未办理结婚登记。王文双、孙爱娣系孙玉华表亲。2007年4月21日，孙玉华与王文清（王文双）经共同亲属王玉玲介绍，签订了《卖房协议》一份，协议约定：孙玉华将四通路三十委一百六十四组地房一处，面积三十六平方米，卖给王文清（王文双）、孙丽（孙爱娣）；房屋转让价格人民币29000元；孙玉华于2007年4月21日起将房屋转让给王文清（王文双）、孙丽（孙爱娣）；如房屋以后有拆迁事宜，请孙玉华帮忙协调。协议签订后，二原告将购房款29000元给付被告孙玉华。被告孙玉华将房屋交付二原告，二原告在该房屋居住至2018年。2018年12月14日，被告孙玉华与原告王文双签订《关于孙玉华与王文清、孙丽2007年4月21日签订的卖房协议有关情况说明》，约定1、出卖房屋孙玉华签订协议时为出让房屋产权人孙玉祥爱人，二人为合法夫妻关系；2、王文清即王文双，孙丽即孙爱娣；3、买卖房屋坐落于四通路30委16组，建筑面积为35平方米，协议中写为四通路30委164组，面积36平方米。协议签订后，王文双、孙爱娣当场支付现金29000元，孙玉华将房屋及临时房屋所有权证交于王文双、孙爱娣，王文双、孙爱娣入住至今；4、协议签订后，孙玉祥本人曾两次配合买房人夫妻前往长春市大经路产权交易中心办理更名过户事宜，此事孙玉祥爱人、儿子、王玉玲等人均到场，均可证明。由于产权面积与实际面积不符，更名未成功。因此双方默认按照协议签订履行，如房屋拆迁，孙玉华帮忙协调。如将来房屋拆迁，孙玉祥夫妻都将配合完成；5、王文双、孙爱娣签订协议后即入住，孙玉祥夫妻一直未有过任何异议，邻居均知情。上述说明下方由孙玉华、王文双、王玉玲签字。另查明：案涉房屋登记在孙玉祥名下，，坐落于长春市二道区四通路30委**系自建房屋，建成年份为1978年，丘地号为5-31/102-21（0），权利证号为吉（2019）长春市不动产权字第XXXX号，建筑面积为35平方米。一审法院认为，关于二原告与被告孙玉华签订的《卖房协议》是否有效。二被告于1984年开始同居，且育有一子，应属于事实婚姻关系。案涉房屋登记在被告孙玉祥名下，系1978年自建取得，故该房屋应属被告孙玉祥个人财产。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”及第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益……”的规定，被告孙玉华以自己的名义与二原告签订《卖方协议》，被告孙玉华与二原告系亲属关系，被告孙玉华处分被告孙玉祥个人财产，被告孙玉祥在协议及说明上均未签字，应视为被告孙玉祥未进行追认，该合同应属无效。原告主张合同有效，要求二被告履行合同办理更名过户手续，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告王文双、原告孙爱娣的诉讼请求。王文双、孙爱娣二审上诉称：1.请求依法撤销长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1702号民事判决，依法改判确认双方之间签订的房屋买卖协议有效，并协助办理房屋过户手续及配合办理拆迁补偿手续。一、二审诉讼费由孙玉华、孙玉祥负担。事实和理由：一审法院办案认定事实错误，原告证据充分，已实际占有、使用争议房屋，一审适用法律错误。孙玉华、孙玉祥二审答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，1.孙玉祥与孙玉华（曾用名王玉莲）尽管未办理婚姻登记，但依据《最高人民法院关于审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第一条规定，应认定双方之间存在事实婚姻关系，案涉争议房屋属于夫妻双方共同财产。因孙玉华系以自己名义出售案涉房屋，孙玉华出售案涉房屋属于无权处分。但王文双、孙爱娣支付了购房款且实际占有使用房屋近十二年之久，孙玉祥从未主张权利，基于孙玉祥与孙玉华的事实婚姻关系的权利外观，应默示推定孙玉祥对孙玉华出售案涉房屋事宜予以追认，否则有悖生活常理。据此，应认定孙玉祥、孙玉华与王文双、孙爱娣之间房屋买卖合同关系成立。2.双方之间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，且事后得到了案涉房屋权利人孙玉祥的追认，双方之间应当依约履行。王文双、孙爱娣夫妇依约给付了房款并且实际占有了房屋，孙玉祥、孙玉华应当依约协助办理过户手续，并协助办理拆迁事宜。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理未办结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市二道区人民法院（2019）吉0105民初1702号民事判决；二、确认上诉人王文双、孙爱娣与被上诉人孙玉华签订的《房屋买卖协议》有效；三、被上诉人孙玉祥、孙玉华于本判决生效之日起十五日内协助上诉人王文双、孙爱娣办理房屋过户手续。一、二审案件受理费合计10950元，由被上诉人孙玉祥、孙玉华负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  李 迪二〇一九年十二月三十日书记员  王 淇