广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初8921号原告：何素玲，女，1986年10月26日出生，汉族，住广东省博罗县******新怡豪门上住宿小区3号楼1604房，身份证号码：362************544。委托代理人：彭宇政（系原告何素玲丈夫），住广东省博罗县******新怡豪门小区3号楼1604房，身份证号码：452************43X。被告：清远市永溢房地产开发有限公司，住所：清远市清城区*****************1-4号商铺。法定代表人：郑礼渠，执行董事。委托代理人：肖美兰，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：王志坚，广东金亚律师事务所见习律师。原告何素玲与被告清远市永溢房地产开发有限公司房屋买卖合同一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何素玲的委托代理人彭宇政、被告清远市永溢房地产开发有限公司的委托代理人肖美兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何素玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金13218元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年1月8日在被告的营销中心签订了一份合同编号为2017011257的商品房买卖合同预售，合同约定原告以总房价384230元购买被告开发建设的位于清远市清城区******3*****8*********；合同第十一条约定出卖人应当在2018年9月30日前，将取得建设工程竣工验收备案证明文件及取得房屋测绘报告的商品房交付买受人使用；第十二条对逾期交付责任约定为逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。合同还就双方的其他权利、义务作出约定。合同签订后，原告支付了首期房价款124230元，房价余款260000元，原告依约向广东清远农村商业银行股份有限公司石角支行申请贷款支付，原告向银行申请的个人住房购置贷款己经与2017年1月12日发放成功。原告已按约完成了买受人的付款义务，被告也向原告出具了增值税发票，但被告未能按约交付商品房给原告，被告出具的交付通知书表明直至2019年9月10日被告才具备商品房买卖合同约定的交房条件，被告的行为构成违约。按照合同约定，被告应向原告支付逾期交房违约金现金，违约金以房价总款384230元为基数按每日万分之一从2018年10月1日起算至2019年9月10日逾期344*×384230元×0.0113218元。原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同预售系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。由于被告违反了双方所签合同的约定，出现了逾期交房的违约行为，损害了原告的合法利益，原告特提出上述诉求，望判如所请。被告清远市永溢房地产开发有限公司答辩称，一、我公司已于2018年12月21日办理了竣工验收，验收通过后亦在竭尽全力去办理竣工验收备案，因为其他客观原因导致至2019年9月10日才办到竣工验收备案。我公司认为造成迟延备案和交房的原因是我公司无法抗力的，不能归责于我公司。而在2018年12月21日时，房屋己符合交付条件；因此，逾期时间应从2018年10月1日计算至2018年12月21日。二、我公司认为本案原告何素玲没有相关证据证明其实际损失，其主张按购房款384230元为基数的每日万分之一违约金，明显过高。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因此，我公司认为应适当减少我公司需支付的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告何素玲为证明诉讼主张，提交的证据有：1、原告的身份证、结婚证复印件；2、企业基础信息；3、商品房买卖合同（预售）；4、交付通知书；5、个人购房按揭借款合同；6、借款借据；7、增值税发票。被告清远市永溢房地产开发有限公司没有提交证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告是于2006年12月30日成立从事经营房地产经营的自然人投资或控股有限责任公司，坐落于清远市清城区******3***************产，是属于被告经营销售的预售商品房，原告于2017年1月*日购买了该房产，为此与被告签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。合同中条款明确：1、原告以总价384230元购买被告所售清远市清城区******3**************预测建筑面积共101.52平方米商品房；2、付款方式及期限：买受人应于2017年1月*日前支付首期房款124230元，余26万元房款以按揭贷款支付；3、出卖人应于2018年9月30日前交付房屋；4、逾期交付房屋责任：自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在90日内，出卖人以买受人所付房价款按照每日万分之一计算偿付违约金，超过90日买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达15日内退还全部房款给买受人，并按4.35%计算支付买受人所付房款利息，向买受人偿付按所付房款的0.03%计算的违约金，买受人要求继续履行合同交付房屋的，则由出卖人向买受人偿付按所付房款每日万分之一计算的违约金。双方签订合同后，原告按合同约定履行了付清购房款义务。合同约定房屋交付期限届满后，被告因楼房竣工验收手续问题未能如约向原告交付房屋，直至2019年9月10日被告向原告发出交付楼房通知，于2019年10月15日原、被告才完成房屋交接，原告因此要求被告依约承担迟延交房责任支付违约金，被告予以拒绝，双方因此发生纠纷，原告遂向本院提起诉讼。在诉讼中，被告主张迟延交房是竣工验收报审批准延误原因导致，但没有提供证明非售房方过错所致的证据。本院认为，原、被告之间房屋买卖交易行为事实清楚，权利义务明确，所签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，内容合法，是当事人的真实意思表示，应受法律保护，合同双方应当恪守合同，诚信履行合同义务。合同明确被告应当在2018年9月30日前交付房屋，被告在没有法定免责的阻却事由情形下，于2019年9月10日才履行交付房屋义务。据此，被告的违约行为事实清楚，证据确实，依法应承担违约责任。原告已付购房款384230元，被告迟延了344天交付房屋，且原告已接收所购房屋，属于合同约定逾期超过90天交付房屋继续履行合同情形，因此，被告应依约履行向原告偿付违约金13217.50元（384230元×1／10000天×344天）的责任。对于被告提出违约金计算应按原告未能支配房屋实际付出房屋租金损失计算问题，首先，合同约定的违约金条款，是双方当事人合意的真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，受法律保护；其次，当事人所付出的购房价款，是属于可获得孳息收益的资产，权属人失去该资产的占有也就失去该项收益，应属实际损失范围，因此可参照民间借贷计算该资产的孳息收益，且按照每日万分之一计算没有超过法定上限，属于受法律保护范围；第三，被告提出按租金损失计算，既没有当事人合意，也没有相应的客观标准。因此，被告要求按租金损失调整违约金的诉求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条第一款、第二款、第一百零六条第一款、第一百零八条的规定，判决如下：被告清远市永溢房地产开发有限公司偿付原告何素玲迟延交付房屋违约金13217.50元，限于判决生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由被告清远市永溢房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  曾韶清二〇一九年十二月二十日书记员  陈婉莹附：有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。