四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0191民初15360号 原告：许雄，男，1980年2月25日出生，汉族，住四川省井研县。 委托诉讼代理人：刘威，四川广力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许立河，四川广力律师事务所律师。 被告：程竹，男，1987年3月27日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：程伟，男，1961年11月22日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。系被告父亲。 委托诉讼代理人：左萍，女，1962年8月20日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。系被告母亲。 原告许雄与被告程竹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月3日立案受理，依法适用简易程序，由本院审判员吴翔独任审判。于2019年12月25日公开开庭进行了审理，原告许雄及其委托诉讼代理人刘威，被告程竹的委托诉讼代理人程伟、左萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许雄向本院提出诉讼请求：1.程竹向许雄支付提前解除合同违约金60000元；2.程竹向许雄返还许雄2019年11月6日至2020年11月5日的房屋租金15600元；3.程竹向许雄退还押金1300元。事实与理由：2016年9月6日，许雄、程竹签订《房屋租赁合同》，约定程竹将位于成都高新区房屋出租给许雄，该房屋为清水房屋，租赁期间自2016年9月6日至2021年11月5日，租金为每月1300元，一次性支付一年租金，保证金为1300元，程竹同意许雄转租给第三人。同日，程竹向许雄出具委托书，委托许雄对该房屋进行装修、开气、出租。许雄于2016年9月28日委托四川力美仁居装饰工程有限公司对房屋进行装修，并于2016年11月30日开通天然气，后将房屋出租给第三人。自2019年9月起，程竹突然开始以打电话、堵锁眼、在房屋门上张贴告示等非法方式干扰房屋使用人正常的使用，并要求解除房屋租赁合同，同时要求租户搬出，许雄采取更换门锁、物业调解、居委会调解、报警等多种方式协调，但均调解未果，程竹仍坚持要求解除合同。因程竹的长期干扰，导致租户无法继续居住，许雄被迫与租户解除租赁合同。程竹的违约行为，给许雄造成了重大损失，为维护许雄的权益，特向法院起诉。 程竹答辩称，1.许雄向法庭出具的虚假、伪造证据，不具有证据效力，包括租赁合同内容存在篡改，委托书存在伪造等；2.许雄将房屋转租出去，违反了双方合同以及《业主手册》；3.许雄恶意拖欠物管费、水费、气费，给程竹造成不良影响；4.许雄擅自转租以及拖欠费用，程竹因此具有合同解除权，并且程竹也向许雄发出过解除合同的意思；5.许雄2019年10月4日转入的租金15600元，程竹已经全款退还了，但10月6日，许雄再次转入款项并未说明租金。程竹即时存入专项账户，用于解决解除合同的违约责任，并且根据合同约定许雄违约，程竹有权终止合同，不退还交付租金及保证金；6.许雄主张退还押金，无凭无据，程竹收取的是保证金，保证金和押金存在区别；7.许雄应赔偿程竹损失19374元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 2016年9月6日，程竹（出租人）与许雄（承租人）签订《房屋租赁合同》，约定：1.许雄自愿租用程竹位于成都市高新区住宅房屋，作为居家自用，房屋交付状况为清水；2.租用时间：2016年9月6日至2021年11月5日止，共5年零两个月，期满后许雄无条件搬出；3.租用费用，每月1300元，一次性支付1年租金15600元，次年租金应提前1月支付；4.租房保证金：1300元（租期终止后许雄无违约和结清全部水、电、气及物管等因租赁而发生的相关费用后退还）；5.租赁房屋到期后双方未续签合同，许雄应按照程竹的合理要求恢复原状（费用由许雄承担）；6.许雄在租赁房屋期间所产生的各项费用全部自理，自觉接受、遵守小区物业统一管理，独立承担相关的民事和刑事责任；7、许雄因水电气使用不当给承租房屋和他人（第三方）造成损坏，将由许雄自行承担赔偿责任；8.因许雄违反上述合同约定的任何条款，程竹有权终止履行本合同，不退还交付租金及保证金，许雄还应承担违约金；9.若双方任何一方提前解除合同均属违约（不可抗力除外），程竹许雄双方约定违约金六万元，任何一方违约应支付守约方违约金。合同签订之时，程竹代理人其父亲程伟代其签字并按捺指印。双方对合同之中第六条“其它责任约定”第1条的第二句“承租人无权将该套租赁房屋转租、抵押给第三方”产生争议，许雄出具的证据原件之上“转租”二字被划掉，并加盖了程伟之指印，而程竹提供的证据原件之上“转租”二字之上仅有程伟之指印而未划去。许雄称“转租”二字为程伟亲自划去，并承认程竹方所持合同未划去“转租”二字是其疏忽；程伟则称“转租”二字为许雄在其加盖指印后自行划去，并称特别在“转租”上加盖指印是特别强调不能转租。 合同签订后，程伟代程竹向许雄提供了一份程伟与程竹的身份证复印件，其上空白处载明内容如下：“《委托书》兹有锦辰佳苑三幢二单元1003号业主程竹（程伟）委托许雄（身份证……）对该房进行装修、开气、出租。委托人：程竹用于出租房”。程伟认可“程竹用于出租房”为其签字，但是抗辩称其余内容为许雄在其签字后自行增加上去的；许雄承认委托书内容为其所书写，但是称是其写好以后，程伟进行的签字，不存在事后变造。对于上述两项证据的认证，将在本院认为部分进行详细评述。 合同签订后，许雄支付了租金和租房保证金，对案涉清水房屋进行装修，并将客厅改造分割出一个房间，将原三室之居改造为四间卧室。其后，将改造后的房屋以单间分租的方式转租给他人。其间，2016年11月30日，许雄代程竹与成都天府新区华天兴能燃气有限公司签订《供用气合同》，开通了天然气。 2019年8月16日，因社区需要对实际入住人口进行核查，许雄收到程竹方通知后，即将多份分租合同拍照后通过微信发送给程竹方，聊天之中程竹方还要求许雄提供其在成都的暂住证。许雄于2019年8月27日，将其成都的暂住证拍照后发给了程竹方。 2019年9月6日，程伟将物业费欠缴单张贴于案涉房屋大门之上，并在其上手写一份《告知》载明：“三幢二单元1003号（转租住户）：你们现在租用住房未经得业主同意租用，并长期拖欠物管及水、电、气费用。请你们在十五日之内搬出。”落款为“锦辰佳苑3-2-1003业主”，并留下了联系电话。其后，程伟又三次在房屋大门之上张贴类似的告知书，许雄承认租客将上述告知书拍为照片通过微信发给了其本人。 2019年9月25日，许雄将其中一份《告知书》照片通过微信发给程伟，双方聊天记录如下： “许雄：如果他们因为你的行为搬走一个，我就给你结算一个。 程伟：你只是个普通租客，把自己的位置摆端正，必须搬出！！！ 许雄：租客都是普通人，但请了解什么叫租住同权，如果你再次骚扰租客，我只能让他们选择报警。我们普通，但我们有契约精神。我们走法律程序，请你不要再去骚扰我们的租客，谢谢！” 2019年10月4日，许雄向程伟转账支付下一年租金15600元。 2019年10月5日，程伟向许雄退回租金。 2019年10月6日19时09分，程伟通过微信向许雄发送信息载明：“致：许雄……由于你租用期间拖欠物管费、水费、垃圾费数月，约1700元有余，造成不良影响。2019年8月我上门催收欠费时，发现你未经我本人同意，擅自转租给第三人有偿使用；其行为严重违反了《房屋租赁合同》的要约条款……请你接本函告7日内，腾出房屋，恢复原状……”。 2019年10月6日19时57分，许雄再次向程伟转账15600元，转账附言载明：没违反合同，不同意解除，若想提前解约，需赔付违约金。 次日，程伟再次微信许雄重申解除理由后称：“为了不在双方划转款项上折腾时间，耗费精力，我已将此款15600元存放在中行专项账户，用于解决终止履行《房屋租赁合同》的违约责任。” 2019年11月4日，案涉房屋之内最后一位次承租人搬离。 2019年11月6日，程竹收回案涉房屋。 另查明，2019年10月22日，程竹代许雄交纳了天然气费48元。在此之前，许雄交清了欠付的物管费以及水电气费。 以上事实有双方当事人身份信息、《房屋租赁合同》、微信聊天记录、《商品房预售合同》、《供用气合同》、转账记录以及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，程竹与许雄签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。本案争议的焦点在于：1.程竹解除合同之行为是合法解除还是违法解除；2.许雄主张的租赁保证金以及租金是否应该予以退还；3.许雄主张的违约金是否应该得到支持。 一、程竹解除合同之行为是合法解除还是违法解除 （一）程竹是否同意许雄对案涉房屋进行转租 1.双方出示的证据原件《房屋租赁合同》在关键的“转租”二字上出现不一致，但是对于各自所陈述的理由，本院认为，程竹陈述的理由稍欠合理性，通常合同签订时，在合同文本中签字或者按印，主要针对合同有所改动之处，对于特别重要之处虽亦会加盖指印予以确认，但是通常应该由义务方来盖印确认，具体到本案之中，如果合同之中没有改动而需要强调承租人无权将房屋转租和抵押的话，应该由房屋今后的掌控人和实际使用人即许雄来加盖指印，而不应该是出租方程竹代理人程伟来按印强调；相反，房屋租赁过程之中如转租需要出租人同意，这是法律的明确规定，而双方使用的合同应该为提前打印的格式合同，包括了房屋不得转租和抵押的条款，合同改动将不得转租中的“转租”二字删去，实则为出租人赋予承租人转租的权利，这一改动需要出租方亦即程竹的代理人程伟盖印确认。 因此，综上分析，在划去“转租”二字之处由程伟加盖指印，比未经改动之处由程伟加盖指印更符合常理。 2.关于程伟与程竹身份证复印件之上的委托书问题。该证据原件呈现的形式即是委托书内容与程伟的签字紧密结合。程竹提供举示了一份留存于物业的相似身份证复印件文本，该签字与身份证复印图片之间亦存在大幅空白，意图证明当时交付给许雄的身份证复印件与之一样，中间是空白的，没有内容，委托书内容是许雄自己添加的。对此，许雄当庭不予认可，并抗辩称对方可以随时签署这样的证据。本院认为，先不论该证据真实性许雄不予认可，即便为真实的，两份证据是独立之证据，留存于物业的复印件文本如何，并不必然能证明提供给许雄的复印件文本就应该一致。程竹未能证明委托书内容为许雄事后自行添加，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，应承担证明不力的责任。 3.从双方微信聊天记录情况来看，2019年8月26日，许雄发给程伟的信息称：程哥，你把通知转发我就行了，不用你麻烦。我让租客们自己去备案就是了哈，程哥，你不用操心。并且把其与各次承租人签订的合同拍照发送给程伟，程伟当时并未表示任何异议，并一直沟通次承租人备案和许雄本人暂住证的问题。 综上，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”之规定，许雄所提供的证据对程竹已经授权其进行转租的这一待证事实的证明已经达到了高度可能性，应当认定该事实存在。 （二）程竹是否能够因许雄延付物管费、水电气费而具有合同解除权 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”即双方可以在合同之中约定合同解除之条件，条件成就之时，守约方即可解除合同，但是鉴于合同解除是对合同的根本性否定，其约定应该清晰明确，双方合同对于物管等费用相关约定如下：许雄在租赁房屋期间所产生的各项费用全部自理，自觉接受、遵守小区物业统一管理，独立承担相关的民事和刑事责任；许雄因水电气使用不当给承租房屋和他人（第三方）造成损坏，将由许雄自行承担赔偿责任；因许雄违反上述合同约定的任何条款，程竹有权终止履行本合同，不退还交付租金及保证金，许雄还应承担违约金。上述约定未明确约定许雄欠缴物管费等费用可以触发合同解除，故，不能认定，程竹可以据此取得合同解除权。 至于程竹称按照《前期物业管理协议》和《业主手册》中有三个月一交物管费的约定，许雄未三个月一交违反了协议和手册，应视为未接受物业统一管理，对此，本院认为，合同具有相对性，《前期物业管理协议》和《业主手册》的相对方为业主程竹，而非承租方许雄，而双方亦未将协议和手册的约定写入彼此之间的合同，因此，不能直接以协议和手册的约定来直接约束许雄，且许雄已经于2019年10月补齐了其欠缴的物管费。 综上，程竹发出的载有解除合同意思表示的告知书等因程竹并无合同与法定解除权，而不具有合同解除的效力。程竹的合同解除行为属违法解除，依据其合同约定属于违约行为。至于双方合同解除的时间，庭审中，许雄认可合同已经解除，但是认为是其最后一个次承租人于2019年11月4日搬走后，实际已经无法继续履行合同，其无奈放弃合同履行而解除。对此，程竹认为其是2019年11月6日接手的房屋，不认可11月4日房屋已经搬空的陈述。对此，许雄未提供证据予以证明，应视为房屋于11月6日搬空，在程竹早已表达合同解除意思表示的前提下，程竹以实际行为放弃房屋占有，不再继续履行合同，因此，双方合同于2019年11月6日解除。 二、许雄主张的租赁保证金以及租金是否应该予以退还 至于15600元租金，因合同已经解除并不再履行，故，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，程竹无合同和法定事由占有该租金，应该予以退还。 至于1300元租赁保证金，通过前文论述，本案许雄非合同违约方，合同解除后，租赁保证金应该予以退还，但是对于2019年10月22日，程竹代其交纳的天然气费48元应该由许雄承担，按照合同约定应该在租赁保证金中予以扣除。故，程竹还应该退还许雄租赁保证金1252元。 三、许雄主张的违约金是否应该得到支持 根据双方合同约定：若双方任何一方提前解除合同均属违约（不可抗力除外），程竹许雄双方约定违约金六万元，任何一方违约应支付守约方违约金。现程竹提前解除合同，依此约定属于违约，应该向许雄支付违约金。至于违约金的金额，本院认为，违约金应该以弥补损失为主、惩罚性为辅，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，综合考虑许雄实际投入的装修、租金损失等实际损失，兼顾合同已履行四年的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则将违约金金额调整为40000元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下： 一、被告程竹于本判决生效之日起十日内向原告许雄支付违约金40000元； 二、被告程竹于本判决生效之日起十日内向原告许雄返还2019年11月6日至2020年11月5日的房屋租金15600元； 三、被告程竹于本判决生效之日起十日内向原告许雄退还租赁保证金1252元； 四、驳回原告许雄的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取861元，由被告程竹负担。 如不服本判决，可在领取判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  吴翔 二〇一九年十二月三十一日 书记员  曾娜