江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初5064号原告：汪强，男，汉族，1979年8月19日生，住抚州市临川区，委托诉讼代理人：张海燕，江西衡业律师后事务所律师，代理权限：一般代理。被告：夏炜华，男，汉族，1985年7月7日生，住九江市武宁县，委托诉讼代理人：饶赤明、管曼芳（实习律师），江西三松律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：王蓉，女，汉族，1992年10月5日生，住南昌市新建区，原告汪强诉被告夏炜华、被告王蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法由审判员邓海荣适用简易程序公开开庭进行了审理，原告汪强及其委托诉讼代理人张海燕，被告夏炜华及其委托诉讼代理人饶赤明，被告王蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪强向本院提出诉讼请求：1、确认被告夏炜华与被告王蓉签订的《店面租赁合同》无效，并责令被告王蓉搬出租赁房屋；2、判令被告夏炜华向原告支付店面租金36050元（按店面租赁期间租金一半计算）及后期租金（后期租金4000元/月，从2019年10月18日起计算至被告王蓉实际搬离租赁物止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告夏炜华系坐落于星辰翰林苑第8号楼2-17号、1-17号、2-16号房产共有产权人。2018年3月18日，被告夏炜华未经原告允许，私自与被告王蓉签订《店面租赁合同》，将涉案共有房产星辰翰林苑第8号楼2-17号、1-17号、2-16号店面出租给被告王蓉用于教育培训，租期5年，自2018年3月18日至2023年3月17日止，并一次性收取保证金。租赁期间租金半年交一次，2018年4月18日至2019年4月7日期间租金每月3700元，2019年4月18日至2021年4月17日期间每月租金4000元，第四、第五年租金按市场价计。被告夏炜华未征得原告同意，擅自将共有房产出租给被告王蓉，其行为构成无权处分，原告亦未对被告夏炜华的租赁行为予以追认，故《店面租赁合同》无效。为维护原告合法权益，依法诉至法院，请求支持原告诉讼请求。被告夏炜华辩称，本案涉案的三间店铺原告汪强早已退出购买。原告的妻子张燕和被告夏炜华的妻子王翠红同时供职于抚州市汇丰实业有限公司，王翠红在公司担任销售总监，张燕任销售经理，涉案的三间店铺就是汇丰公司开发销售的。当时汇丰公司销售的政策是一拖二，即楼下店铺必须带着楼上的一间店铺同时销售，本案中1-16号店铺必须要带着2-16号店铺，1-17号店铺就必须带着2-17号店铺一起销售。由于1-16号店铺面积位置很大，而且方正，所以价格是定在每平方米2.3万元，1-17号和2-16、2-17号面积较小，特别是1-17店铺还有一个过道，所以使用面积更为狭窄，所以开发商三间店铺平均单价为6564元。由于张燕和王翠红都是负责销售工作，销售业绩与薪酬直接挂钩，为了将四间店铺卖出，张燕和王翠红就商量他们两人共同购买涉案三间店铺，1-16就找到了付志刚购买，所以签合同时都是以各自丈夫的名义与汇丰公司签订合同，在四间店铺与汇丰公司签订认购协议中约定的价格就是按照均价6564元进行签订，付志刚签订的单价为2.3万元。签订认购协议之后，原被告包括付志刚都按照认购价格，将所有购房款支付给汇丰公司，认购协议中三间店铺总购房款为1073160元，付志刚1-16号店面总价为1726840元，这些房款都已经支付完毕。但在签订正式商品房买卖合同时，汇丰公司认为1-16号销售价格与其他三间店面销售价格相差悬殊，用于在房管部门备案，显示销售价格不好看，所以要求将1-16号店铺销售价格调低，其他三间店铺销售价格提高，实际执行还是执行认购协议价格。原告和被告认为所有购房款都已经支付完毕包括付志刚的购房款也支付完毕，正式买卖合同中的价格不会成为大家执行的价格，所以就没有异议。所以付志刚也同意在正式合同中对销售价格进行调整。谁知买卖合同签订之后付志刚就坚持要以正式买卖合同价格确认其购买的房款。汇丰公司开始不同意，付志刚就到汇丰公司去闹，而且110也出警多次进行协调，最后汇丰公司只能答应将认购价格以商品房买卖合同的差价230440元退回付志刚，但汇丰公司要将这230440元的差价由原告和被告夏炜华来承担。原告在此情况下，不愿意承担230440元的差价，向被告夏炜华提出退出共同购买，被告夏炜华同意了原告的要求，在2018年2月5日向原告出具了欠条，约定在2018年5月30日之前将原告已出资的536580元退回给原告，在2018年2月8日被告夏炜华将差价230440元支付给了汇丰公司，由于备案登记需要共同购买人先申请放弃购买，再办理注销备案登记，然后再由购买人与开发商重新签订合同、办理备案登记，因此为了注销原告和被告夏炜华原来在房管部门办理的备案登记，2018年3月16日原告和被告在汇丰公司办公室内，共同签署了关于要求放弃购买店面的申请，因此在2018年3月18日被告夏炜华作为三间店铺的唯一购买人与被告王蓉签订了店面租赁合同。为了能在2018年5月30日之前归还原告已出资的536580元，被告夏炜华在2018年5月期间将自己住房通过中介进行出售，并支付中介费用6900元，5月24日，被告夏炜华将536580元全部筹齐，当被告夏炜华要退还原告536580元时，原告反悔了，称她原先准备购买的房屋已经涨价了，所以还是要继续和被告夏炜华共同购买这三间店铺，但被告夏炜华至始至终没有同意，所以在被告夏炜华将店铺已经租了一年多的时间，原告才来向法院起诉租赁合同无效，责令被告王蓉搬出房屋，这显然不符合法律规定。最后被告夏炜华认为，涉案三间店铺与原告无关，被告夏炜华所应该支付给原告的536580元时刻准备着任由原告在任何时间来领取，所以被告夏炜华和被告王蓉签订的店面租赁合同，合法有效，原告的诉讼请求不符合事实，没有法律依据，请法庭依法驳回原告诉讼请求。被告王蓉辩称，租赁合同合法有效，请求依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2016年原告汪强的妻子张燕和被告夏炜华的妻子王翠红同时供职于抚州市汇丰实业有限公司，王翠红在公司担任销售总监，张燕任销售经理。2016年11月张燕和王翠红分别以其丈夫汪强和夏炜华的名义共同认购了抚州市汇丰实业有限公司开发的位于抚州市金巢大道以东、钟岭大道以南、惠泉路以北的星辰翰林苑第8号楼2-17号、1-17号、2-16号房屋，并于之后以汪强和夏炜华的名义与开发商抚州市汇丰实业有限公司签订三份《商品买卖合同》。合同签订后，原告汪强夫妻因故要求退出共同购买，遂与夏炜华夫妻商量，由夏炜华退还汪强夫妻已付购房款536580元。夏炜华夫妻遂于2018年2月5日向原告汪强出具了一张欠条，载明：“本人夏炜华由于购买抚州市星辰翰林苑第8号楼2-17号、1-17号、2-16号店面，于2018年2月5日欠汪强共计人民币伍拾叁万陆仟伍佰捌拾元整（￥536580元），于2018年5月30日之前还清。”之后，双方为完成房屋购买变更手续，先申请三份购房合同作废。双方夫妻遂于2018年3月16日共同出具了一份《关于要求放弃购买店面的申请》，载明：“夏炜华、王翠红、汪强、张燕等四人于2016年12月球日在抚州市星辰翰林苑购买了8-1-17（合同备案号：G20164259）；8-2-17（合同备案号：G20164257）；8-2-17（合同备案号：G20164260）叁间店面。现四人申请自愿放弃店面购买意愿。8-1-17、8-2-17、8-2-17三份购房合同自行作废。由此所产生的一切后果均由申请人自负。”2018年3月18日，被告夏炜华以自己的名义与被告王蓉签订《店面租赁合同》，将上述店面出租给被告王蓉用于教育培训，约定租期5年：2018年3月18日至2023年3月17日。租金第一年2018年4月18日地2019年4月17日每月租金为3700元，第二年2019年4月18日至2020年4月17日每月租金4000元，第三年2020年4月18日至2021年4月17日每月租金4000元，第四年、第五年按市场价计。付款方式为自签订合同之日，乙方一次性向甲方支付半年的房租，计人民币贰万肆仟元整，以后租金每半年交一次，但需要提前一个月交下一个半年。之后被告王蓉对店铺进行装修并一起承租至今。被告夏炜华与被告王蓉签订《店面租赁合同》后，原告汪强反悔不同意退出共同购买的店面，并将夏炜华出具的欠条退还给了夏炜华。原告汪强认为上述店面是与夏炜华共同购买，故诉至本院，要求确认被告夏炜华与被告王蓉签订《店面租赁合同》无效，并责令被告王蓉搬出租赁房屋，并要求判令被告夏炜华向原告支付店面租金36050元，支付后期租金至被告王蓉实际搬离租赁物止。以上事实，有原被告的陈述，原告提供的身份证、商品房买卖合同三份、店面租赁合同、被告夏炜华提供的汇丰公司认购协议书两份、借记卡账户历史明细清单及中国建设银行个人活期账户交易明细、商品房买卖合同两份、欠条、中国银行交易清单、关于要求放弃购买店面的申请、店面租赁合同、抚州市城市房屋存量房买卖居间合同、抚州市鸿基房产置换有限公司出具的收据、农业银行交易明细、建行交易明细、开庭笔录等证据材料在卷，经庭审质证，足已认定。本院认为，2016年11月，汪强与夏炜华共同认购了抚州市汇丰实业有限公司开发的位于抚州市金巢大道以东、钟岭大道以南、惠泉路以北的星辰翰林苑第8号楼2-17号、1-17号、2-16号房产，双方于2016年12月与开发商抚州市汇丰实业有限公司签订三份《商品买卖合同》。合同签订后，原告汪强夫妻因故要求退出共同购买的店面，遂与夏炜华夫妻商量，由夏炜华退还汪强夫妻已付购房款536580元。夏炜华为此于2018年2月5日向原告汪强出具了一张欠条，承诺于2018年5月30日之前还清款项。双方夫妻并于2018年3月16日共同在开发商处出具了一份《关于要求放弃购买店面的申请》。后因原告汪强反悔，不同意退出共同购买的店面，并将夏炜华出具的欠条退还给了夏炜华，双方纠纷由此产生。由于汪强与夏炜华之间对汪强退出店面的约定是否具有法律约束力存在争议，故目前仅凭《商品买卖合同》尚不能确定涉案店面的权利归属问题。在汪强与夏炜华之间就涉案店面权属存在争议，未进行确权之前，原告的诉讼请求依据不足。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告汪强的诉讼请求。案件受理费702元减半收计351元，由原告汪强负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决的上诉请求金额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，银行账号：14×××29）。审判员  邓海荣二〇一九年十二月三十一日书记员  丁亚平