福建省福清市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0181民初4467号 原告：深圳市中金科技控股有限公司，住所地广东省深圳市宝安区福海街道和平社区永和路恒光耀工业园**宿舍楼311。 法定代表人：庄荣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林建新，福建怀司律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：卢子骕，福建怀司律师事务所实习律师。 被告：中能合创环保新能源开发（福建）有限公司,住所地福建省福州市元洪投资区源华能源科技（福建）有限公司内。 法定代表人：于贤斌,暨本案被告。 委托诉讼代理人：郑振明，男，该公司员工。 被告：于贤斌，男，1976年5月1日出生，汉族，住福建省罗源县。 被告：陈金明，男，1974年9月15日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：宋得龙，男，1966年10月1日出生，汉族，住广东省阳江市阳**。 原告深圳市中金科技控股有限公司（以下简称中金公司）与被告中能合创环保新能源开发（福建）有限公司（以下简称中能公司）、于贤斌、陈金明、宋得龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中金公司及其委托诉讼代理人林建新、卢子骕，被告中能公司的委托诉讼代理人郑振明，被告陈金明，被告宋得龙到庭参加诉讼，被告于贤斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中金公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与四被告于2018年8月2日签订的《租赁合同》（以下简称讼争合同）于2019年4月1日解除，原告有权不退还四被告已缴纳的履约保证金0.5万元；2.确认四被告放置在租赁物宗地范围内的所有设施设备归原告所有，遗留在租赁物内的所有财物（除了设施设备外）视为遗弃物，原告有权处分，且处分费用全部由四被告承担；3.判令四被告共同向原告支付租金30000元和相应违约金（违约金按照日万分之八的标准自逾期支付租金之日计算至全部租金支付完毕之日止）；4.判令四被告共同向原告支付律师代理费0.5万元；5.本案诉讼费用全部由四被告承担。事实和理由：2018年8月2日，原告与四被告签订讼争合同，约定原告将其所有的位于福清市××镇××路××号××室××层××宿舍楼××层（以下简称讼争房屋）按现状出租给四被告使用；租赁期限从2018年7月1日至2019年6月30日止；租赁期限内，租金以出租给四被告使用的讼争厂房及设备为单位，按月计算，每月租金为0.5万元，租金为实收租金，租金所产生的税收和费用全部由四被告缴纳，与原告无关；四被告应向原告支付履约保证金0.5万元；履约保证金不计利息；2018年7-8月份租金也应当于签订讼争合同之日缴清，2018年9月份及以后的每月租金均应当于前一个月20日前缴清。但讼争合同签订后，四被告除了于2018年8月6日支付履约保证金和租金共计20000元，再也没有向原告支付任何款项。至今四被告尚结欠原告2018年10月份至2019年3月份的租30000元，以及根据讼争合同第七条第2款约定的相应违约金。基于被告方逾期支付租金早已超过三个月，且对原告支付租金甚至协商处理的请求置之不理，属于违约，足以导致原告行使合同解除权。因此原告根据《租赁合同》第五条第6款、第六条第4款第（1）项、第七条第2款和第七条第3款约定，决定于2019年4月1日起与被告方解除合同收回租赁物，将被告方遗留在讼争房屋内的所有财物视为遗弃物，有权对处理上述财物产生的相应费用另行向被告方主张，并决定将被告方所缴交的履约保证金0.5万元不予退还。综上所述，被告方的违约事实清楚，证据确凿。为了维护自身合法权益，原告被迫单方决定解除合同。合同解除后，原告所采取的相应措施有明确的法律和合同依据，依法应当予以支持。特别是原告的诉讼请求合法、合理且适当，恳请人民法院支持原告的全部诉讼请求。 中能公司辩称，一、本次诉讼的争议焦点在于租金、违约金支付和设备、仓库储备材料处理的矛盾上。中金公司提出的诉讼请求不合理。二、2018年8月2日合同签订时，中金公司隐瞒了其拍得土地的用途——该地域不允许生产化学产品（未拍卖前是生物柴油生产厂），不得已中能公司于2018年9月30日终止合同。三、2018年9月30日原告将讼争厂区大门锁了，将中能公司所有车辆拒之门外，导致中能公司无法正常生产经营，机器设备也无法搬走，中金公司迟迟不肯讲设备归还。四、2018年9月30日之后中能公司并未使用讼争厂区，也就不产生水电费。 陈金明辩称，陈金明系受中能公司委托与中金公司依法签订租赁等合同，有授权委托书为证。陈金明只是中能公司的员工，不是公司股东，陈金明不应承担讼争合同义务。 宋得龙辩称，中金公司将讼争厂区大门锁了，将中能公司所有车辆及员工都拒之门外。即使连留下了看设备的宋得龙也被锁在讼争厂区内，后面是宋得龙叫中金公司法定代表人打电话给门卫才得以出去。中金公司将大门锁了以后，中能公司就没有再适用讼争厂区，因此中金公司要求继续支付租金是没有任何事实依据的。此外宋得龙和陈金明均是中能公司职员，宋得龙在合同上签名是公司法定代表人要求其代表公司所作的行为，讼争合同承租方为中能公司而不是中能公司与于贤斌、陈金明、宋得龙一起合租，宋得龙不应该列为本案被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织了证据交换和举证质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理查明事实如下：2017年7月13日，源华能源科技（福建）有限公司（以下简称源华公司，甲方）与中能公司（乙方）签订租赁合同，约定将甲方名下位于福清市××镇××楼村福州元洪投资区元洪5号包括12个120立方米和1个1200立方米的立式储罐、一栋预处理仓库（建筑面积约1130平方米）、一栋油桶仓库（建筑面积约1160平方米）（以下简称讼争厂房及设备）和讼争房屋在内的厂区出租给乙方，租期为2017年7月13日至2022年7月12日止，每月租金为1.5万元；乙方逾期支付租金的，应按中国人民银行延期付款的规定向甲方偿付违约金，乙方逾期10天缴纳的，甲方有权没收乙方押金，并单方面解除合同。厂房所有权转移给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。中能公司承租后在该厂区内进行产品研发并建设安装了部分设备以供后续生产使用。2018年5月29日，中金公司在福建省福州市中级人民法院淘宝网司法拍卖网络平台拍得源华公司名下的前述房产、土地及相应的机器设备。2018年7月3日，中金公司就拍卖所得厂房取得闽20**福清市不动产权第0××3号不动产权证书。2019年8月2日，中金公司（甲方）与四被告（乙方）签订包含讼争合同在内的两份租赁合同，一份租赁合同约定甲方将讼争厂房及设备租赁给乙方，乙方应当于2018年7月31日前向甲方支付履约保证金15.5万元，每月租金15.5万元，另一份租赁合同即讼争合同约定将讼争房屋出租给乙方，每月租金为0.5万元。两份租赁合同均约定：合同期限为2018年7月1日至2019年6月30日；乙方逾期支付租金，除了应当继续支付其所欠的租金外，应当按照其所欠租金总额的日万分之八支付违约金，一直计付到所欠租金还清之日止；逾期支付租金超过一个月的，甲方有权关停水、电，并关闭大门等进出公司的道路；逾期支付租金超过三个月的，甲方有权解除本合同，乙方放置在租赁物宗地范围内的所有设施设备归甲方所有；合同解除原因包括因不可抗力或政府行为导致该合同无法继续履行的；合同双方当事人确认了送达地址，并约定以快件或挂号寄出的通知等文件均视为有效送达方式，自寄件之日起三天即视为收悉。中能公司分别于2018年8月6日、9月4日分别向中金公司支付40万元、10万元，合计50万元。2018年9月份开始双方发生争议。2018年9月30日，中能公司向中金公司发出《关于提前解除租赁合同的通知》，要求解除讼争合同。 另查明，中能公司于2017年7月21日成立，经营范围包括节能环保产品、清洁用品、化工产品（不含危险化学品）、燃油添加剂（不含危险化学品）研发、生产、销售等（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。福清市人民政府于2018年6月3日发出（[2018]185号）《研究元洪国际食品产业园相关问题会议纪要》，要求对食品产业园周边与食品不相容的项目进行整合。 本院认为，中能公司与源华公司签订的《租赁合同》，原告和四被告签订的两份租赁合同，不违反法律、行政法规强制性规定，合同依法成立并生效。现针对原告的诉讼请求具体分析如下： 1.关于原告的第1项诉讼请求。中金公司主张讼争合同于2019年4月1日解除，中能公司则主张于2018年9月30日解除。本院认为，从福清市人民政府于2018年6月3日发出（[2018]185号）《研究元洪国际食品产业园相关问题会议纪要》要求对食品产业园周边与食品不相容的项目进行整合及本院向有关部门了解的情况来看，讼争厂区地处食品产业园内且邻近居民区，在讼争合同签订之前已经不适宜进行化工生产和销售，中能公司于2018年9月30日提出解除合同符合讼争合同约定的因不可抗力或政府行为导致该合同无法继续履行的合同解除情形，其解除权的行使具有事实依据和合同依据。因原告庭审自认确有收到解除合同通知，本院根据讼争合同约定“自寄件之日起三天即视为收悉”确定讼争合同于2018年10月2日解除。合同解除后履约保证金0.5万元依法应当返还，但因被告未对保证金主张权利，故关于履约保证金及被告方应承担的各项费用等相关权利由双方另行主张。 关于原告提出的第2项诉讼请求。本院认为，讼争合同解除后，原告应当给予承租人合理期限搬离存放在房屋内的物品却关锁讼争厂区大门导致承租人无法及时搬离，该行为存在过错，在承租人并未表示放弃这些财物所有权的情况下，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。 关于原告提出的第3项诉讼请求，本院认为：1.纵观原、被告合同缔结过程，四被告在签订合同时显然不知道“买卖不破租赁”这一法律原则即在中金公司要求四被告重新签订合同时，中能公司与源华公司签订的《租赁合同》尚在租赁期限内，中能公司有权继续使用讼争房屋，而当时中金公司拟定合同时有专业律师提供帮助（原告委托诉讼代理人在庭审时自认，且中金公司在讼争合同第九条中所留送达地址为福建怀司律师事务所亦可佐证），四被告被要求重新签订比原租赁合同负担更重的合同。从中能公司、源华公司签订的《租赁合同》与原告、四被告签订的两份《租赁合同》相对比，可以看出后者约定的履约保证金高于前者，后者约定的租赁价格远远高于前者（前者1.5万元/月，后者16万元/月），且后者约定的逾期支付租金的违约责任明显重于前者（不仅后者违约金金额高于前者，而且后者甚至约定租金逾期支付一个月的情况下中金公司有权关停水、电并关闭大门等进出公司的道路等严重影响企业正常生产经营的情形，以及逾期支付租金超过三个月的，中金公司不仅有权解除合同，甚至中能公司放置在租赁物宗地范围内的所有设施设备归中金公司所有），后者甚至约定在中能公司拒绝或迟延交还租赁物时讼争厂房及设备按照2万元/天、讼争房屋按照0.1万元/天计算违约金等等，在市场环境短期内尚无巨大变化的情况下讼争合同对中能公司有失公平。2.在合同履行过程中，中金公司以锁闭大门等方式阻碍中能公司正常使用讼争厂房及设备，合同解除后中金公司锁闭大门的行为给中能公司搬离设备及其他财物等造成障碍，原告庭审中亦自认曾向中能公司表示租金缴纳后方可将设备财物搬离。3.整个讼争厂区在讼争合同签订之前已经不适宜进行化工生产和销售，原告作为出租人在将讼争厂区出租前有义务知晓讼争厂区的限制性用途却未履行该义务，导致中能公司承租了不满足自身合同目的的讼争厂房。因此，根据原告的过错程度及合同履行情况，结合中能公司与源华公司、中金公司分别签订的两份《租赁合同》约定情况及庭审中被告的抗辩和过错情况，本院酌定中能公司已支付的租金作为租赁期间的全部租金，无需向中金公司另行支付租金。 关于原告的第4项诉讼请求。因原告支出的律师费不可归咎于被告，故本院不予支持。 综上,本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回深圳市中金科技控股有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费793元，由深圳市中金科技控股有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林爱华 人民陪审员  唐文妍 人民陪审员  蒋锦柱 二〇一九年十二月六日 法官 助理  叶秀清 书 记 员  许承锋