北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初21691号原告（反诉被告）:北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心，住所地北京市通州区玉桥北里**。法定代表人:翁咏梅，主任。委托诉讼代理人:申艳，河北润谦律师事务所律师。被告（反诉原告）：李国启，男，1961年6月19日出生，汉族，北京市运输公司外事运输厂退休工人，住北京市通州区。委托诉讼代理人:杨明敏，北京市两高律师事务所律师。原告（反诉被告）北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心（以下简称社区服务中心）诉被告（反诉原告）李国启租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的法定代表人翁咏梅及其委托诉讼代理人申艳，被告（反诉原告）李国启及其委托诉讼代理人杨明敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即将北京市玉桥南里X号楼北X间车棚立即腾退给原告；2．判令被告向原告支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月300元计算；3．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年签订《房屋使用协议》，协议约定原告方将其所属的玉桥南里X号楼北的X间车棚、X间门卫室及商店提供给被告使用，使用期限为2017年1月1日至2017年12月31日。合同期满后双方未再续签，合同已于2017年12月31日终止，但被告至今仍占用上述房屋拒不腾退，原告多次找被告协商未果，无奈之下诉至法院，恳请法院依法支持原告诉请，以维护原告合法权益。被告（反诉原告）答辩称，关于社区服务中心要求李国启腾退的诉求，李国启不同意。因为车棚的产权不是社区服务中心所有，社区服务中心要求李国启腾退没有依据。对于占有使用费李国启不同意支付，社区服务中心的诉讼主体不适格，且车棚为公益性质，李国启管理小区自行车没有收益。对于社区服务中心协议中的1930元主要是商店的收益。对于诉讼费用，李国启不同意承担。对于社区服务中心的起诉事实和理由存在异议，2017年12月18日李国启承租的合同项下的9间车棚6间商店被社区服务中心收回并强制拆除，社区服务中心故意隐去了涉案房屋存在安全隐患问题。社区服务中心的工作人员在与李国启协商过程中，曾承诺房屋拆除后给李国启解决问题。三天后，李国启找到社区服务中心询问如何处理，但是经多次协商仍无果。李国启的营业执照、烟照、进出口照现在无法得到解决。当时接手车棚，是对于李国启当兵转业的照顾，是享受了政府的政策。到现在两年时间，上述问题并未得到解决。另：我方提出如下反诉请求：1．判令反诉被告向反诉原告李国启支付赔偿金33万元；2．本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：李国启于2017年租赁社区服务中心玉桥南里X号楼北商店X间，并签订《房屋使用协议》约定“使用期间因拆迁或者其他政府行为甲方（反诉被告）确需收回房屋，必须提前一个月书面通知乙方（反诉原告），协议自行解除，双方互不赔偿”。2017年12月16日，玉桥南里X号楼北商店X间被认定为具有安全隐患建筑需拆除。过了一天，社区服务中心就强行收回了X间商店，并予以拆除。社区服务中心作为出租人，向李国启出租“不符合安全、防灾等工程建设强制性标准”建筑物，从而导致未“提前一个月通知”，最终造成李国启的损失，社区服务中心对此应当予以赔偿。原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求答辩称，对于李国启的反诉请求1、2不同意，对其反诉的事实和理由有异议。涉案X间商店并不是强拆，而是双方协商的，是经过李国启允许的。拆除行为是因为X间商店存在安全隐患，根据相关的政府文件才采取的拆除行动。我方认为李国启的损失是不存在的，在拆除过程中，李国启一家都在，且租赁的商店就在其家楼下，拆除后遍地都是泡沫，故存在安全隐患，我方为保护人民群众的生命安全才进行的拆除行为。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：社区服务中心、李国启于2017年2月6日签订《房屋使用协议》，协议约定社区服务中心将其所属的北京市通州区玉桥南里X号楼北的X间车棚、X间门卫室及商店提供给李国启使用，使用期限为2017年1月1日至2017年12月31日。李国启每月向社区服务中心缴纳房屋维修使用费1930元。合同期满后双方未再续签。2017年12月17日，社区服务中心的上级单位北京市通州区玉桥街道办事处将涉案X间门卫室及商店收回并拆除。上述《房屋使用协议》于2017年12月31日终止，李国启至今仍占用上述X间车棚未腾退。在本案审理过程中，社区服务中心承认涉案房屋未取得建设工程规划许可证。另查，1999年5月，北京市通州区住宅合作社将涉案车棚交与北京市通州区玉桥街道办事处进行管理，后北京市通州区玉桥街道办事处授权本案原告社区服务中心进行管理。管理期限为1999年6月1日至2004年5月31日。2019年11月14日，北京市通州区住宅合作社将涉案车棚的管理使用权永久交给北京市通州区玉桥街道办事处。上述事实，有《房屋使用协议》、《协议书》、《证明》、双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，社区服务中心向被告出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《房屋使用协议》应为无效，被告继续使用涉案房屋没有法律依据，应当将涉案房屋腾退给原告，并应给付原告合理的占有使用费。《房屋使用协议》中所涉6间商店及门卫室已经拆除，原告社区服务中心要求被告李国启给付9间车棚的占有使用费，具有事实依据，其要求按照每月300元计算，并无不妥。对于原告社区服务中心要求被告李国启支付其房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，因涉案《房屋使用协议》归于无效，而合同无效的原因为涉案房屋未取得建设工程规划许可证，对此社区服务中心并无异议，故其应当承担一定的过错责任。社区服务中心主张被告向社区服务中心支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月300元计算，本院酌定被告给付社区服务中心该房屋占有使用费，按每月150元计算。李国启答辩称，社区服务中心的诉讼主体不适格，本院认为，北京市通州区住宅合作社已将涉案车棚的管理使用权永久交给通州区玉桥街道办事处。社区服务中心作为北京市通州区玉桥街道办事处的下级单位，被授权对涉案车棚管理使用，其作为出租人与李国启签订租赁协议并无不妥，现社区服务中心作为原告起诉至本院，其诉讼主体地位并无不妥，故对李国启的答辩不予采纳。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于李国启反诉社区服务中心支付赔偿金33万元的诉讼请求，本院认为，因涉案《房屋使用协议》对装修问题并未作约定，被告也未提供证据证明其装修经过原告同意，故本院不予采纳。且在涉案《房屋使用协议》无效的前提下，李国启的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、确认原告北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心与被告李国启于2017年2月6日签订的《房屋使用协议》无效；二、被告李国启于本判决生效之日起十五日内将北京市通州区玉桥南里X号楼北的X间车棚腾退给原告北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心；三、被告李国启于本判决生效之日起十五日内向原告北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心支付自2018年1月1日至实际腾房日的房屋占有使用费，按每月150元计算；四、驳回原告北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心的其他诉讼请求；五、驳回被告李国启的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告北京市通州区玉桥街道办事处社区服务中心负担25元（已交纳），被告李国启负担25元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费6250元，由被告（反诉原告）李国启负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  芦正明人民陪审员  张一波人民陪审员  祝序航二〇一九年十二月三十日法官 助理  于婷婷书 记 员  黄春雪