河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫03民初215号原告(执行案外人)：傅小明，男，汉族，1973年7月31日出生，住浙江省绍兴市越城区。原告(执行案外人)：陶正富，男，汉族，1966年9月3日出生，住浙江省台州市路桥区。原告(执行案外人)：沈国平，男，汉族，1960年5月23日出生，住上海市奉贤区。原告(执行案外人)：褚六良，男，汉族，1956年1月14日出生，住上海市奉贤区。四原告共同委托诉讼代理人：曲鸿飞，河南晟阳律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南偃师农村商业银行股份有限公司，住所地河南省偃师市商都路**。法定代表人：滕中亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：王高峰，河南西亳律师事务所律师。第三人（被执行人）：洛阳伟翔置业有限公司，，住所地河南省偃师市商城街道办事处新寨村法定代表人：郇滨。原告傅小明、陶正富、沈国平、褚六良诉被告河南偃师农村商业银行股份有限公司（以下简称偃师农商行），第三人洛阳伟翔置业有限公司（以下简称伟翔公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告傅小明、沈国平及原告傅小明、陶正富、沈国平、褚六良的共同委托诉讼代理人曲鸿飞，被告偃师农商行的委托诉讼代理人王高峰到庭参加诉讼。第三人伟翔公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅小明、陶正富、沈国平、褚六良向本院提出诉讼请求：一、判决不得执行位于偃师市上海国际商贸城第E2幢103、104、107、108、110、111、206、207、208、213、306、307、308、313号商铺；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年1月7日，四原告与第三人签订了《上海国际商贸城定购书》，四原告依约缴纳第E2幢楼当时预编号为105-111的三层商铺共计5232.78平方米的定金，该定购书双方签字后生效。2016年11月27日，四原告与第三人签订了《上海国际商贸城商品房预售合同》，双方明确四原告购买上海国际商贸城第E2幢103、104、107、108、110、111、206、207、208、213、306、307、308、313号商铺，总建筑面积5227.65平方米，总房款15682950元，该商品房预售许可证的批准机关为偃师市房产管理局，许可证号为洛房市商预字第051号。四原告交付全部房款后，第三人依约将上述商铺全部交付四原告占有并使用，四原告将部分商铺出租收益并依约向物业公司交纳水电费及物业管理费用。2019年1月14日，因第三人不能按合同约定在180天内将办理权属登记所需资料报偃师市房产管理局登记备案致四原告长期无法办理权属登记，四原告无奈向偃师市人民法院提起诉讼。2019年6月4日，偃师市人民法院（2019）豫0381民初360号判决书明确认定：上海国际商贸城第E2幢103、104、107、108、110、111、206、207、208、213、306、307、308、313号商铺所有权归四原告所有并判令第三人于判决生效30日内协助四原告办理上述房产的不动产权属证书，该判决业已生效并申请人民法院强制执行。2011年4月15日，被告与第三人签订《人民币委托贷款合同》，合同贷款额为3000万元，期限一年从2011年4月28日至2012年4月27日（原告2012年1月7日签订订购意向书）。2016年8月12日，该3000万贷款到期后经多次展期，在四原告不知情的情况下，第三人与被告签订了《抵押合同》，约定：上海国际商贸城E2幢在建面积2344.67平方米担保主债权300万元，D7幢1-3层在建面积9856.93平方米和H5-2幢1-4层6114平方米担保主债权2700万。2019年5月31日，洛阳市中级人民法院执行局依该院作出的（2018）豫03民初315号生效民事判决书，裁定查封了上海国际商贸城E2幢26个商铺（包含原告所有的14个商铺）总建筑面积达8658.07平方米，被告与第三人签订的《抵押合同》仅以E2幢在建面积2344.67平方米登记担保300万主债权，被告因其余2700万主债权抵押物无法实现抵押价值而对E2幢抵押物超标的查封行为严重侵犯四原告的合法权益，另抵押权属于优先受偿权，其仅仅在以拍卖、变卖款受偿时享有优先受偿的顺位利益，四原告系人民法院判决认定的执行标的物所有权人，被告的抵押权无法直接排除四原告的所有权而对执行标的物进行拍卖并转移和交付。综上，被告与第三人发生纠纷前，四原告即与第三人签订有合法有效的《上海国际商贸城定购书》，四原告与第三人之间签订的《上海国际商贸城商品房预售合同》有效并己经实际履行，四原告业已支付全部房款且实际占有使用该房产多年，人民法院生效判决己经明确四原告系查封标的物法定的所有权人，依最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，被告的抵押权不能对抗四原告对执行标的物享有的所有物权，四原告的所有物权足以排除被告对该执行标的物的执行。盼人民法院依法支持四原告的诉讼请求，保护四原告作为外来投资人的合法利益。偃师农商行辩称，一、四原告提起执行异议之诉的依据之一，即生效的偃师市人民法院（2019）豫0381民初360号民事判决，该院于2019年10月25日作出（2019)豫0381民监第2号民事裁定，决定对该案再审；再审期间，终止原判决的执行。因此，原告主张系执行标的物所有权人的理由不能成立。二、2016年11月27日原告才与第三人签订了《上海国际商贸城商品房预售合同》，而偃师农商行取得E2幢抵押权的时间是在原告之前的2016年8月12日。原告作为买受人，在签订预售合同时没有履行合理的注意义务，对商铺无法办理过户登记存在明显过错。三、洛阳市中级人民法院执行局于2019年5月31日查封原告主张的E2幢14间商铺，是依法行使职权的行为。综上，本案不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要件，应当判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.四原告签订购房合同及占用涉案房产的相关事实。傅小明、陶正富、沈国平、褚六良四人与伟翔公司签订《上海国际商贸城定购书》一份，约定拟购铺为E2区105-111位置包含2-3层，建筑面积约5232.78平方米，单价、总价及定金栏均未填写，付款方式处填写“已付清”，定购书落款时间为2012年1月7日。傅小明、陶正富、沈国平、褚六良四人又与伟翔公司签订《商品房预售合同》一份，约定购买商品房为E2幢103、104、107、108、110、111、206、207、208、213、306、307、308、313号房，建筑面积为5227.65平方米，单价为每平方米3000元，总金额为15682950元。付款方式为一次性付款。交房期限没有填写。合同第十五条关于产权登记的约定中写明：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照买受人不退房，出卖人按已付房款价的0.1%向买受人支付违约金。并约定自合同生效之日起30日内，由出卖人向偃师市房产管理局申请登记备案。合同落款时间为2016年11月27日。四原告另提交落款时间为2016年12月16日将109-111号商铺租赁给田献良用于经营酒吧使用的租赁合同，以及该租户于2016年8月期间交纳水电费的收据；落款时间为2019年2月1日傅小明将103、104号商铺租于王帅涛用于经营副食的租赁合同；以及落款时间为2016年1月7日傅小明与田新宽签订的关于维修E2区111号房屋的维修合同。2.四原告交付房款的情况。傅小明、陶正富、沈国平、褚六良与伟翔公司因上述合同纠纷一案，向偃师市人民法院提起诉讼，伟翔公司不认可傅小明等原告向其支付了购房款。偃师市人民法院于2019年6月4日作出（2019）豫0381民初360号民事判决书，认定傅小明已将全部房款支付给了伟翔公司，判决：偃师市上海国际商贸城第E2幢103、104、107、108、110、111、206、207、208、213、306、307、308、313号房归傅小明、陶正富、沈国平、褚六良所有；伟翔公司于判决生效后30日内协助傅小明、陶正富、沈国平、褚六良办理上述房产的不动产权属证书。2019年10月25日，偃师市人民法院又作出（2019）豫0381民监第2号民事裁定书，以院长发现判决有误为由，裁定对该案进行再审。傅小明等四原告在庭后补充提交偃师市人民法院对宋煜锵诉伟翔公司代理销售合同一案于2018年2月5日作出的（2017）豫0381民初183号民事判决书，该判决中认定事实：2010年7月28日，伟翔公司与宋煜锵签订《河南偃师上海国际商贸城商铺代理销售合同书》，由宋煜锵作为商铺的独家销售代理人。2.2条中约定购房人将房款直接支付给伟翔公司，伟翔公司对外开具发票；6.1条中约定商铺成功销售的标准为购房人已签订了定购协议、商铺预售合同或出售合同并已移交甲方盖章签收，购房人已按商铺合同价的30%向甲方支付了款项，作为定金、预付款或者房款，伟翔公司视为此商铺已成功销售，按照商铺的全部销售价进行结算；7.1条中约定宋煜锵销售指标完成前，伟翔公司每收到一笔购房款，应将该笔购房款的20%支付给宋煜锵，作为宋煜锵销售溢价的预付款，每周结算一次，待销售指标完成后，在销售议价中扣除。2012年3月25日，伟翔公司与宋煜锵签订《终止代理销售协议》，约定同意终止2010年7月28日签订的协议，通过该协议及后续签订的补充协议明确了宋煜锵应当收取的商铺溢价款。2013年11月，伟翔公司又引进新的销售团队。2014年10月13日，伟翔公司、李伟祥（翔）、宋煜锵再次签订《协议书》，对各方权利义务进行约定，该协议所附结算说明中写明：伟翔公司应付宋煜锵销售佣金和保证金共计5716万元，其中应扣除宋煜锵营业税、已支付佣金等款项，其中第七项为应扣除宋煜锵欠傅小明款1440万元。最终判决伟翔公司向宋煜锵支付11294525元及利息。2010年9月10日，宋煜锵出具收条，写收到傅小明投资款陆佰万元整，投资地址：河南洛阳偃师市上海国际商贸城，注明其中一张支票到2010年9月30日付贰佰万正。2010年9月27日，傅小明向宋煜锵转账200万元，尾号为6943的支票显示出票日为2010年9月30日，用途为偃师投资款。2010年8月24日，宋煜锵与沈国平、张卫青、陶正富、陆连明、宋玉强签订合股人资金明细表，投资项目为河南省××偃师市上海国际商贸城，项目销售总承包人为宋煜锵，该五人共出资720万，占项目总股本12%，沈国平投资210万、张卫青投资180万、陶正富投资150万、陆连明投资150万、宋玉强投资30万。陆连明未在明细表中签字。2012年1月7日，宋煜锵作为甲方与乙方傅小明及丙方沈国平、张卫青、陶正富、陆连明、宋玉强签订《上海国际商贸城退股协议》，约定甲方与乙方、丙方原协议作废，乙方原投资600万元一次性返还利息120万元整，合计720万元，乙方愿意拿房子抵债。五人原投资720万元整，一次返还利息144万，扣除陆连明60万元，实付84万元整，甲方一次付清。甲方欠乙、并合计1440万元整，折算3000元/平方米，计总平方数为4800平方米房子给乙方、丙方，位置位于上海国际商贸城E2（105-111/205-211/301-311）,平方数量多退少补，以现金方式计算（于2012年10月30日交房），此房由伟翔公司负责开具房产证。2012年5月14日，张卫青与褚六良签订退股证明，约定张卫青投资的位于河南省××偃师市上海国际商贸城E2区（105-111/205-211/301-311）1至3层商铺共计600平方米转让给褚六良，证明人为沈国平、陶正富、傅小明，同日褚六良给张卫青转款180万元。2012年5月28日，宋玉强出具证明，证明其于2012年5月28日投资河南省洛阳偃师上海国际商贸城商铺100平方合计30万元股权全部转让给沈国平，以后办理一切费用由沈国平自负。2012年1月14日，傅小明给陆连明转款20万元，陆连明出具凭单，写明收到傅小明房款50万元。伟翔公司与沈国平、陶正富、褚六良、傅小明签订上海国际商贸城房款支付情况说明，写明兹有伟翔公司于2010年9月10日收到E2号房合计5227.65平方米购房款，当时按照每平方米3000元支付，合计支付15682950元，此款已由伟翔公司支付与宋煜锵账户内，部分款项是协商时四人投资产生的利息，产生利息作为购房款一并计入总款之中，所以实际支付款项与房产总款存在事实差额，由当时三方共同协商同意为准（三方指伟翔公司代表李伟祥、中间代理方宋煜锵、四位实际购房者），以上情况属实。四位购房者为了完善各种手续办理相关产证，望伟翔公司给予方便办理为盼。3.偃师农商行申请查封涉案房产的事实。偃师农商行与伟翔公司、偃师市城市建设改造指挥部金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月27日作出（2018）豫03民初315号民事判决。判决查明：“2011年4月15日偃师市农村信用合作联社与伟翔公司、偃师市城市建设改造指挥部签订《人民币委托贷款合同》（编号：2011042801）一份，约定伟翔公司通过偃师市农村信用合作联社向偃师市城市建设改造指挥部借款3000万元。……2015年12月31日，偃师市农村信用合作联社变更为偃师农商行。2016年8月11日，偃师农商行与伟翔公司签订抵押合同，约定伟翔公司自愿提供偃师市上海国际商贸城E2幢、D7幢1-3层、H5-2幢1-4层房产作为抵押物，为编号为2011042801号贷款合同提供抵押担保。……2016年8月12日，上述房产办理了洛房建偃师字第000019号、洛房建偃师字第000020号《在建工程抵押登记证明》……”。判令：伟翔公司于判决生效之日起十日内偿还偃师农商行借款本金3000万元及利息；偃师农商行在上述还款数额内对伟翔公司名下位于偃师市上海国际商贸城E2幢、D7幢1-3层、H5-2幢1-4层（洛房建偃师字第000019号、洛房建偃师字第000020号）房产的拍卖、变卖价款具有优先受偿权……。判决生效后，本院依偃师农商行的申请立案执行，在执行中，于2019年5月31日查封了伟翔公司名下位于偃师市上海国际商贸城E2幢102、103、104、107、108、110、111、201、202、203、204、205、206、207、208、212、213、301、302、304、305、306、307、308、312、313号房产。傅小明等四原告对查封涉案房产提起执行异议，本院于2019年8月26日作出（2019）豫03执异406号执行裁定书，裁定驳回四原告的异议请求。四原告遂在法定期限内提起执行异议之诉。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，傅小明等四原告提交的其与伟翔公司签订的定购书中没有对拟购商铺的单价及总价作出约定，仅在付款方式中载明已付清，约定的拟购商铺的房号不具体，且与落款时间在后的《商品房预售合同》中约定的购房面积与房号不一致，故不能依据该定购书认定四原告与伟翔公司之间就涉案房产的买卖达成了合意。四原告与伟翔公司签订的《商品房买卖合同》没有在房地产管理部门进行登记备案，对该合同签订的真实时间，本院尚不能予以认定。四原告在本案中提交的交付房款的证据不能明确证明四原告交付房款的情况。首先，四原告提交的证据旨在证明购房款已交给商铺销售代理人宋煜锵，但生效的（2017）豫0381民初183号判决查明，宋煜锵与伟翔公司之间签订的商铺代理销售合同约定购房人应将购房款直接支付给伟翔公司，四原告关于将购房款支付给宋煜锵的主张与宋煜锵和伟翔公司之间的合同约定不符，伟翔公司在四原告诉其确权一案中（（2019）豫0381民初360号）不认可收到了购房款；其次，《合股人资金明细表》写明沈国平、陶正富及张卫青等系合股投资关系，宋煜锵给傅小明出具的收条也写明收取的600万元款项为投资款，2012年1月7日签订的《退股协议》中也表述为以房子抵投资款，故不能认定各方支付的投资款即为购房款；即使按照以房产抵投资款的约定来看，傅小明给宋煜锵转款的金额为200万元，与收条600万元的金额不符，沈国平、陶正富、褚六良没有提交将投资款支付给宋煜锵的证据，根据各方签订的退股协议，傅小明支付给陆连明的款项仅为20万元，与陆连明在合股人资金明细表中显示的150万元的股本不符，沈国平没有提交将30万元股本支付给宋玉强的证据，即不能认定四原告已全额向宋煜锵支付了投资款；生效判决认定的扣除宋煜锵欠傅小明款1440万元的事实，未写明该款项系四原告支付的购房款，且该款项也与四原告与伟翔公司签订购房合同中约定的15682950元金额不符；故对四原告主张的在涉案房产被查封之前其已经与伟翔公司签订买卖合同并支付房款的事实本院不能予以认定。四原告主张其已将商铺出租，但承租其商铺的承租人没有出庭作证，且合同中没有约定交房期限，四原告也没有提交有关交房手续的证据，故对于房屋的交付时间本院亦不能予以认定。另因偃师农商行在四原告主张的合同签订之前已经与伟翔公司就涉案房产所在的整幢E2幢房产签订了抵押合同，并办理了抵押手续，对偃师农商行关于四原告对于房产未能办理过户具有过错的抗辩意见，本院予以采信。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，四原告依据现有证据主张其对涉案房产享有足以排除执行民事权益的事实依据不足，本院不予支持。四原告另主张其对涉案房产的所有权已经由偃师市人民法院以（2019）豫0381民初360号民事判决予以确认，偃师农商行享有抵押权的房产面积仅为2344.67平方米，执行法院查封涉案房产系超标的查封。对此，偃师市人民法院已裁定对该案进行再审，且该诉讼系在涉案标的被查封之后提出，故四原告依据该判决排除执行的主张缺乏法律依据，依法不能成立。因超标的查封的理由系对执行行为产生的异议，可以依法通过对执行行为提起异议予以解决。综上所述，傅小明、陶正富、沈国平及褚六良的诉讼请求事实及法律依据不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告傅小明、陶正富、沈国平及褚六良的诉讼请求。案件受理费115898元，由傅小明、陶正富、沈国平及褚六良负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇一九年十二月十六日书记员 刘 博