广西壮族自治区贵港市覃塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0804民初1585号 原告：广西嘉力房地产开发有限公司，住所：南宁市青秀区民族大道**荣和山水美地**团**楼****房，统一社会信用代码：91450100799711072G。 法定代表人：黄春富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：莫东霖，男，1967年10月3日出生，汉族，住广西，住广西容县司员工） 被告：甘引兰，女，1971年12月24日出生，汉族，住广西，住广西贵港市覃塘区iv> 委托诉讼代理人：刘志锋，广西诚济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄振站，男，1975年11月15日出生，壮族，住广西，住广西贵港市港**iv> 原告广西嘉力房地产开发有限公司（以下简称嘉力公司）与被告甘引兰建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉力公司的法定代表人黄春富及其委托诉讼代理人莫东霖、被告甘引兰及其委托诉讼代理人刘志锋、黄振站均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉力公司向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告支付所欠购地款155358元及利息（利息计算：以155358元为基数，参照逾期罚息利率标准，即2012年人民银行同期同类贷款基准利率为6.8％,加上逾期罚息50％，则利率为10.2％，从2012年4月5日计至被告实际偿还完毕之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年4月5日签订《宅基地使用权转让合同书》，被告购买原告开发的位于覃塘区的土地一块，合同约定土地转让价款为313158元。签订合同后，被告只交了首付款157800元，剩余155358元经原告无数次催收至今仍未支付。现被告在该土地上建设房屋并已装修入住，根据合同约定，被告已严重违约，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，被告应赔偿原告所诉请的利息损失。综上所述，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告甘引兰辩称，一、原告的诉讼请求已过诉讼时效，诉讼请求不应得到支持。理由：首先，原、被告于2012年4月5日签订的《宅基地使用权转让合同书》第三条第2项约定：“剩余购地款壹拾伍万伍仟叁佰伍拾捌元整乙方在甲方将此商铺地交给乙方建房后5天内交付给甲方”，合同签订当天，原告就将商铺地交给被告使用，被告所购买的商铺所在的A栋地基地梁统一在2013年5月由刘永祥统一组织施工。原告在收取被告的首期购地款后，一直没有以任何方式要求被告交付剩余购地款，直到2019年11月4日才提起诉讼，已超过诉讼时效。其次，原告主张利息的起算点是从2012年4月5日开始，证明原告主张被告支付剩余购地款的时间是2012年4月5日，也印证合同签订当天原告就将土地交给被告使用的事实。二、原告存在严重违约情形，诉讼请求不应得到支持，原告还应赔偿被告因其违约而造成的损失。理由：首先，原告未履行合同第五条第3项、第5项、第6项约定的义务，导致被告无法按签订合同时的计划建设好房屋并用于出租，造成被告租金损失。此外，原告至今仍未按合同第五条第7项的约定为被告办理国有土地使用证，导致被告无法将原告出让的土地进行转让、抵押及担保等盈利性行为，造成被告经济损失。其次，原告在涉案土地上修建地基及地梁，地块尺寸为长13.73米，宽4米，后原告又擅自变更地块面积为长12米，宽4米，导致被告需重新修建地基和重做化粪池，分别产生返工费用17000元、3568元。综上，依据《合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条的规定，原告应承担赔偿被告经济损失的违约责任。三、原告计算购地款的方法错误。退一步讲，即使原告的主张得到支持，计算方法也是错误的。按合同约定，涉案商铺地转让面积为54.94平方米，转让价为313159元，即每平方米为：313159÷54.94=5700元，现原告交付给被告的商铺面积仅有48平方米，合同价格为：5700×48=273600元，被告已经支付了157800元，还欠原告115800元，而不是155358元。四、原告主张的利息不应得到支持。因为原告在合同履行过程中存在重大违约行为，其主张没有事实基础，而且原告没有证据证明2012年的人民银行贷款基准利率为6.8％，逾期罚息是50％。 综合全案证据及当事人陈述，本院认定本案法律事实如下： 原告嘉力公司系经依法设立的有限责任公司，其经营范围包括房地产开发经营、建筑装饰材料的购销代理等。2010年9月9日，原告取得贵港市覃塘区建设局颁发的“地字第**”《建设用地规划许可证》，该证记载用地项目名称为贵港市覃塘区，用地位置为贵港市覃塘区东龙镇政府南面，用地面积为规划总用地40359.20㎡，实际用地36431.74㎡。同年11月18日，原告取得贵港市人民政府颁发的“贵国用（2010）第0975号”《国有土地使用证》，该证记载土地坐落于贵港市覃塘区面，土地用途为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为36431.74㎡。2012年4月5日，原告（甲方）与被告甘引兰（乙方）签订《宅基地使用权转让合同书》，该合同约定：一、乙方购买甲方开发建设的位于贵港市覃塘区地壹间，地号为第Ａ-1栋8号，规格，地号为第****3米，宽4米，商铺地建筑占地面积为54.94平方米（该商铺地状况，乙方在签订本合同前已到实地察看了解，合同约定的面积与土地行政部门土地登记证的面积发生误差时，以土地登记的土地面积为准）。该商铺地转让价款为叁拾壹万叁仟壹佰伍拾捌元整。二、经双方议定，基础及以上房屋建筑工程由乙方筹资自行建造，但必须严格按甲方提供的建筑结构图纸进行施工。三、付款方式：按揭付款。（一）乙方应于2012年4月5日将该商铺地购地首付款为人民币壹拾伍万柒仟捌佰零拾零元整交付给甲方。（二）剩余购地款壹拾伍万伍仟叁佰伍拾捌元整乙方在甲方将此商铺地交付给乙方建房后5天内交付给甲方。乙方务必按此日期前缴纳购地款项，逾期视为乙方违约和放弃购买该商铺地，甲方有权将该商铺地收回另行出售，甲方已收的购地款项不予退还。五、乙方按期交清商铺地款后，甲方将该商铺地交付给乙方使用。此外，《宅基地使用权转让合同书》还对双方的其他权利义务作了约定。签订合同当天，被告即向原告交付了首期购地款157800元。原、被告并未约定交付土地的流程或需要办理的相关手续，原告在庭审中表示其同意被告在涉案土地上施工建设即视为其已交付土地给被告使用，原告已于2012年平整好土地。2013年6月，被告在涉案商铺地上建设地基地梁，原告在庭审中表示因被告购买的商铺地与其相邻的商铺地系共墙，且与被告相邻的买受人均已交清购地款，当时与被告相邻的买受人都在建设地基地梁，因此原告也不好阻止被告建设。2017年9月，被告开始在涉案商铺地上建设房屋，2018年8月左右竣工，高度为四层半。原告表示，其自被告交付首期购地款后至被告建好房屋期间，从未向被告催收过剩余的购地款即涉案款项155358元。原告认为，按合同约定应该系在被告交清购地款后其才将土地交付给被告使用，虽然被告一直未交清购地款，故其一直未交付土地给被告使用，但是被告在涉案商铺地上建房已成事实并已竣工，其亦默许了，被告既然已经用了土地就应将剩余的购地款支付给原告，其曾在被告建好房后委托施工单位向被告催收剩余购地款未果。原告遂于2019年11月7日诉至本院，请求判如所请。 另查明，原告于2019年11月15日向本院申请财产保全，请求对被告名下价值155358元的财产采取保全措施，并提供太平洋财产保险有限公司南宁中心支公司编号为63505128020190000486的保险单作担保。本院经审查认为，原告的申请符合法律规定，并于2019年11月18日作出《民事裁定书》，裁定保全被告甘引兰名下价值155358元的财产。原告为此预交保全申请费1297元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效？二、原告请求被告支付所欠购地款155358元及利息有无事实和法律依据？ 一、关于原告的诉讼请求是否已经超过诉讼时效的问题。原告将涉案国有土地使用权转让给被告时，原告对涉案国有土地已取得《国有土地使用证》及《建设用地规划许可证》，符合法律规定的转让条件，而且涉案《宅基地使用权转让合同书》系原、被告真实意思表示，合同约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。本案原告的诉讼请求是要求被告支付所欠购地款及支付利息，属于债权请求权，因此适用诉讼时效的规定。本案中，原、被告签订的合同第三条付款方式中第2项明确约定剩余购地款155358元被告应在原告将商铺地交付给被告建房后5天内交付给原告。虽然原告主张按合同第五条第1项约定，其应该系在被告按期交清商铺地款后才将该商铺地交付给被告使用，因被告一直未付清购地款故其一直未将涉案土地交付给被告使用，但是从该合同第三条约定的付款方式为按揭付款，尾款在原告将土地交付给被告建房后5天内付清的内容来理解，该合同第五条第1项所指的按期交清款项，应该理解为系按约定交清第一期的款项，而非交清全部款项。现被告已于2012年4月5日向原告交付了首期购地款，因此原告应于当天将土地交付被告使用，被告根据约定则应在2012年4月10日前向原告交付剩余的购地款，结合原告所主张的利息起算时间亦可看出，原告已于2012年4月5日将涉案土地交付给被告使用，故本案的诉讼时效应从2012年4月11日开始计算。即使按原告所主张的其应系在被告交付全部购地款后才将土地交付给被告使用，但是结合原告已于2012年平整好涉案土地，被告于2013年6月在涉案土地上建设地基地梁原告并未阻止的实际可知，原告已默许被告使用涉案土地进行施工建设，故亦应视为原告已于2013年6月向被告交付了涉案土地，据此诉讼时效最迟亦应从2013年7月6日开始计算。而不论诉讼时效是从2012年4月11日开始计算还是从2013年7月6日开始计算，因《中华人民共和国民法总则》尚未施行，因此诉讼时效应适用当时的法律规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。现原告自被告交付了首期购地款并将土地交付给被告使用后，对剩余购地款在合同约定的付款期限届满后一直未向被告进行催收，且不存在法律规定的其他导致诉讼时效中止、中断的情形，因此本案的诉讼时效期间为2012年4月11日至2014年4月10日。现原告于被告建好房屋后即2018年8月以后才向被告催收剩余购地款，于2019年11月7日才法院提起诉讼，不论诉讼时效是从2012年4月11日开始计算还是从2013年7月6日开始计算，均已超过诉讼时效。故被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效合理有据，本院对此依法予以采纳。 二、关于原告请求被告支付所欠购地款155358元及利息有无事实和法律依据的问题。本案中，原告向人民法院请求保护其民事权利的诉讼时效期间为二年，但原告未及时主张权利，在其向本院提起诉讼时，已超过了二年的诉讼时效，且被告对此提出诉讼时效抗辩，故对原告要求被告支付所欠购地款155358元及利息的诉讼请求，本院依法不予支持。至于被告辩称要求原告赔偿其经济损失的问题，被告并未提起反诉，因此本案对此不作处理。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告广西嘉力房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费1704元、财产保全申请费1297元，合计3001元（原告已预交），由原告广西嘉力房地产开发有限公司自行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内交纳上诉案件受理费3408元。款汇至户名：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户，开户行：农行贵港分行，账号：20×××16。期满仍未预交也不提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  梁倚志 二〇一九年十二月二十四日 书记员  刘雪敏