广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初6957号原告深圳睿韬酒店餐饮管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道滨河路爱地大厦办公楼1501-6，统一社会信用代码91440300MA5EQENW73。法定代表人刘薇薇。委托代理人黄**辉，广东晟典律师事务所律师。委托代理人张冉，广东晟典律师事务所实习律师。被告海洋王照明科技股份有限公司，住所深圳市光明新区光明街道高新路**海洋王科技楼****，统一社会信用代码91440300192368087N。法定代表人周明杰。委托代理周建国，公司员工。委托代理人许洁，公司员工。上列当事人租赁合同纠纷一案，原告诉讼请求：1、被告向原告返还租赁押金200000元及利息，按人民银行同期贷款利率从起诉之日起计至付清之日止；2、被告向原告支付违约金622662.26元；3、被告向原告赔偿损失2145620元；4、被告承担本案诉讼费。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原、被告委托代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。本案相关情况2017年11月1日，案外人深圳市新天泽消防工程有限公司（以下简称“新天泽公司”）出具《租赁意向书》，主要内容为新天泽公司欲承租被告名下位于深圳市光明新区高新西路1601号海洋王科技大楼A座房产，租赁用途为国际品牌酒店经营，预计投资约3000万元。2017年11月14日，新天泽公司出具《租赁意向书（补充事宜）》，其中载明“……4.租赁定金20万元，签订正式租赁合同后自动抵作租赁保证金或押金使用。5.功能转变报备：提供不低于2个月的功能报备报验期限。”意向书仅为初步意向，一切条款以最终合同为准。2017年11月21日，新天泽公司与被告签订《租赁意向协议》，约定：“······二、租赁用途：乙方（新天泽公司）需要变更房屋使用用途的，应征得甲方（被告）同意，同时法律法规对该变更有具体要求的，应从其规定。······六、租赁押金：2个月租金。······十六、功能转变筹备期：2个月，以本协议生效之日起。功能转变报批、报建、报验以乙方为主导，并自行承担承租物业因转变功能所产生的相关费用。十七、租赁意向定金：协议生效后两个工作日内，乙方转账支付20万元作为租赁意向定金，甲方开具收据。1.乙方与甲方签订并履行租赁意向协议，当双方确定签订正式合同时，乙方转让并退出租赁意向协议及其权利义务，由乙方控股的酒店管理公司受让并承担租赁意向协议及其全部权利义务，乙方对此承担连带责任。2.如因非甲方原因无法办理完成功能转变而超出功能转变筹备期2个月的或乙方放弃租赁意向的，则此定金甲方不予退回。······”该协议第十八条记载，协议书经双方签字盖章后，对双方具有约束力，其中第三条至第十五条内容以最终合同为准。2018年1月10日，新天泽公司出具《关于海洋王科技楼租赁意向协议延期的申请》致被告，载明其已将相关功能转变申请资料递交相关部门审核，现经沟通，主管部门于近日受理了申报工作，3月中旬能完成功能转变工作，申请将原意向协议中约定的时间顺延期至2018年3月16日。2018年3月1日，新天泽公司出具《声明》，载明原2017年11月21日新天泽公司与被告签订的关于海洋王科技楼A栋的《租赁意向协议》，现具体事项由深圳睿韬酒店餐饮管理有限公司执行，即由深圳睿韬酒店餐饮管理有限公司根据《租赁意向协议》与被告签订租赁合同并向被告承担全部义务。2018年3月21日，原、被告双方签订《海洋王科技楼A栋租赁合同书》，约定原告租赁被告位于深圳市光明新区××号海洋王科技楼A栋物业，期限为20年，具体租赁起始时间以双方签订的有效补充协议为准，免租期6个月。土地使用性质为工业用地，经相关主管部门批准后，租赁物看可以改变为酒店类商业用途，所产生的相关责任及费用由原告承担；双方还约定，本合同签订生效之日起五日内，原告需缴纳租赁押金622662.26元。2018年3月26日，原告以银行转账方式向被告转账人民币622662.26元，摘要租赁押金。同日，被告出具该租赁押金的收款收据。2018年5月4日，被告向原告及新天泽公司出具《通知》，载明自2017年11月21日签订《租赁意向协议书》，约定新天泽公司两个月内完成租赁物的“功能转变”，直至2018年3月21日，双方签订租赁合同书后，原告也迟迟未能完成“工改商”的“功能转变”。该合同严重背离被告本意及原告和新天泽公司的承诺，同时有违法律法规之规定。为此，被告正式通知原告及新天泽公司，双方签订的《海洋王科技楼A栋租赁合同书》依法无效，自始无效，不发生法律效力，对双方没有法律约束力，同时终止双方签订的《租赁意向协议书》。2018年5月14日，原告及新天泽公司回函称，其已为租赁物开办酒店投入巨大资金，双方签订的合同并无任何无效的法定理由，希望能在5月20日签订补充协议，确定具体租期，并交付租赁物业。2018年5月18日，被告以银行转账方式向原告转账422662.26元，摘要20万元定金依约扣除，余款为押金退还。另，2010年8月24日，被告与深圳市规划和国土资源委员会光明管理局签订了《深圳市土地使用权出让合同书》，记载土地用途为工业用地土地，并取得深房地字第**不动产权登记证书。2018年10月26日，该地上建筑物取得（2018）深圳市不动产第0190784号权利证书。原告诉称，被告于2018年5月在毫无理由的情况下来函称不再履行租赁合同，且只退回押金422662.26元。被告的行为已构成违约，造成原告了各项损失，遂诉至法院。被告辩称，1、租赁合同违反法律法规强制性规定，损害国家利益和社会公共利益，系无效合同；2、双方签订租赁合同后，原告未在两个月完成工业改商业用途，违反《租赁意向协议》的约定，原告应承担20万元的定金责任；3、即使租赁合同有效，但双方未确定租赁起始时间和租赁物交付时间，虽然合同关系成立，但租赁关系和租赁事实尚未成立，合同没有履行的确定性。裁判理由及结果本院认为，本案为租赁合同纠纷，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。即租赁物的交付以及租金的支付应为租赁合同的核心要件，本案中，原、被告签订的《租赁合同书》未约定租赁的起始时间和租赁物的交付时间，亦未签订补充协议予以确定，故该“合同”欠缺合同成立的必备条款，租赁合同尚未成立。根据《租赁意向协议》记载，功能转变筹备期为自协议生效之日即2017年11月21日起2个月，租赁意向定金20万元，如因非被告原因无法办理完成功能转变而超出功能转变筹备期2个月的，则此定金不予退回。本院认为，《租赁意向协议》系双方真实意思表示，合法有效。原告超出2个月功能转变筹备期，直至2018年5月4日被告出具《通知》终止租赁合同，其仍未完成功能转变，故原告要求被告返还定金20万元缺乏依据，本院不予支持。原告主张被告未交付租赁物，且无正当理由终止合同的履行，存在违约，应支付违约金，本院认为，双方未就租赁物的交付时间作出明确约定，且双方租赁合同尚未成立，原告要求被告支付违约金于法无据，本院不予支持。关于原告主张的损失2145620元，主要为消防设计费用80万元、室内设计费334620元、酒店加盟费726000元、律师费及其他前期开办费用，本院认为，双方仍处于合同订立过程中，租赁物亦未实际交付，根据庭审查明的相关事实，租赁物土地使用性质为工业用地，若作商业用途，需完成土地用途的变更，而该功能转变的报批、报建、报验以原告为主导，并自行承担由此产生的费用，现原告未能按约定时间完成功能转变，是合同不能成立的主要原因，因双方未能就功能转变期达成新的一致意见，故被告终止与原告订立租赁合同未违反法律规定，原告主张的上述损失属于商业风险范畴，其诉请被告承担缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第二百一十二条、第二百一十三条之规定，判决如下：驳回原告深圳睿韬酒店餐饮管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费15273元，由原告深圳睿韬酒店餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 梁 俊 辉二〇一九年十二月三十日书记员 肖蓉（兼）书记员 何 孝 剑附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。