内蒙古自治区乌海市乌达区人民法院民事判决书（2019）内0304民初160号原告乌海市广源鼎商贸有限公司（原乌海市广源小额贷款有限公司）。法定代表人贺瑞。委托代理人康福元，系内蒙古振昊律师事务所律师。被告乌海市宏丰房地产开发有限责任公司。法定代表人罗永钢，系该公司董事长。被告阿拉善盟瑞鑫典当有限责任公司。法定代表人胡永军，系该公司董事长。委托代理人李永刚，系内蒙古成方律师事务所律师。第三人吕忠，女，汉族，1960年10月25日，住址包头市。公民身份号码×××。第三人贺小林，男，汉族，1961年2月22日，现住包头市。公民身份号码×××。第三人李建东，男，汉族，1976年1月2日，现住包头市。公民身份号码×××。第三人高莉，女，汉族，1978年10月28日，现住包头市。公民身份号码×××。原告乌海市广源鼎商贸有限公司（原乌海市广源小额贷款有限公司）与被告乌海市宏丰房地产开发有限责任公司、阿拉善盟瑞鑫典当有限责任公司确认合同有效纠纷一案，本院于2019年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乌海市广源鼎商贸有限公司（原乌海市广源小额贷款有限公司）（以下简称广源公司）的委托代理人康福元，被告乌海市宏丰房地产开发有限责任公司（以下简称宏丰公司）法定代表人罗永钢，被告阿拉善盟瑞鑫典当有限责任公司（以下简称瑞鑫典当公司）法定代表人胡永军及其委托代理人李永刚，第三人高莉，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广源公司诉称，2011年6月23日至2011年7月6日罗永钢、樊英夫妇因生意需要，从原告处借款2000万元，并约定了借款利息。被告宏丰公司和乌海市开元商品混凝土有限责任公司提供担保。签订了《借款合同》《担保合同》。合同履行中因罗永钢、樊英夫妇表示无力偿付所欠借款的本息。罗永钢以其实际控股的宏丰公司开发建设的12套房屋抵押给原告。由于当时该房屋无产权证，无法办理抵押手续，故双方协商办理为买卖合同，并将12套房屋登记在原告指定本案的四个第三人名下。2015年7月被告瑞鑫典当公司以借款为由向阿拉善盟中级人民法院（以下简称阿盟中院）对被告宏丰公司提起诉讼。本案涉及的12套房屋被阿盟中院查封。阿盟中院（2015）阿商初字第4号判决书判决本案的4个第三人不承担责任，并执行了本案第三人名下的12套房屋。第三人提起执行异议之诉，被驳回；此后，第三人又提起执行异议之诉，被驳回后又提起上诉，被驳回。现4个第三人名下的12套房屋已被阿拉善盟中级人民法院过户到瑞鑫典当公司名下。现原告诉至法院，请求确认被告乌海市宏丰房地产开发有限责任公司给原告提供的12套房屋的抵押合法有效。被告宏丰公司辩称，贷款是事实。我公司从广源公司贷2000万元，陆续偿还了一些利息。12套房屋是以网签的模式，因原告广源公司与乌海银行贷款，故将该12套房屋与广源公司指定的四人签订了商品房屋买卖合同。被告瑞鑫典当公司辩称，原告将瑞鑫典当公司列为被告完全错误。瑞鑫典当公司不是本案借贷双方关系合同主体。本案中的借款合同和保证合同均与瑞鑫典当公司无关，保证合同作为担保是人的担保，抵押担保作为担保是物的担保，本案的担保是保证合同，是宏丰公司与原告的人的担保，诉讼请求却是抵押合法有效，这是在偷换概念，所谓的抵押不生效。本案所涉12套房产买卖合同，已经阿盟中院、内蒙高院确认无效。没有任何证据证明这12套房产与原告有关。12套房屋已经由阿盟中院执行完毕，所有权已归瑞鑫典当所有。即便有抵押合同，也未办理抵押登记，根据《中华人民共和国担保法》第三十七条第四项规定：“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”，再根据第四十一条、第四十二条规定：房地产抵押应当在县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，如无抵押登记，抵押合同无效。无效抵押中的无权抵押行为，最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》(修改稿)第124条第一款指出：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。”在实践中，当事人为了贷款，自己又无财产可供抵押，就采取欺瞒手段去设定抵押，以期达到借款目的，其行为就属于无效行为。现在原告将瑞鑫典当列为被告，又提起这12套房产的抵押是否有效，实属为重复起诉，浪费司法资源，基于本案借贷抵押纠纷与瑞鑫典当无关，请求法院直接驳回原告对瑞鑫典当公司的诉讼请求。原告为支持其请求向本庭提供如下证据：证据一、《借款合同》及《借据》打款凭证各八份。证明罗永钢、樊英夫妻从2011年7月6日开始分八次向原告借款2000万元。罗永钢、樊英夫妻实际已经收到该笔借款。证据二、《保证合同》八份。证明被告宏丰公司为罗永钢、樊英夫妻的借款提供担保。证据三、《商品房买卖合同》12份《收据》以及《购房补充协议》两份。证明：1、2013年1月被告宏丰公司将案涉的12套房屋以销售的方式转移到原告指定的第三人吕忠、贺小林，高莉、李建东名下。而且在乌海市房屋产权交易中心备案。属于合法的民事行为。2、被告宏丰公司开具收据证明该款项已经结清，而且在《补充协议》中再次明确该购房款已于2011年7月6日打入罗永钢、樊英夫妻的账户。3、明确了案涉房屋的具体合同编号和房屋面积。证据四、乌海市房屋产权交易中心出具的《商品房买卖合同备案查询证明》和《关于吕忠等4人就商品房买卖合同有关事宜的答复》一份。进一步证明案涉房屋已经办理到吕忠、贺小林，高莉、李建东名下，并已向社会不特定人群公示。证据五、被告宏丰公司出具的《证明》两份。证明由于该房屋引起的所有纠纷均由被告宏丰公司承担责任。证据六、原告出具的《说明》一份（复印件）。证明2015年4月30日原告与罗永钢、樊英夫妻就还款事宜仍在磋商，原告同意罗永钢、樊英夫妻在2015年6月30日前还清2000万元。进一步证明案涉房屋属于抵押。证据七、阿盟中院《民事裁定书》（【2015】阿商初字第4号）。证明阿盟中院经本案被告瑞鑫典当公司申请将案涉房屋查封。证据八、阿盟中法院《民事判决书》（【2015】阿商初字第4号）。证明该判决中与吕忠、贺小林，高莉、李建东的房屋无关。证据九、阿盟中院《民事判决书》（【2016】内29民初6号）。证明由于阿盟中院强制执行第三人房屋，第三人提起案外人执行人异议之诉，阿盟中院在判决中认为“吕忠等四人与宏丰公司签订的十二份商品房买卖合同为乌海市广源鼎商贸有限公司（原乌海市广源小额贷款有限公司）向罗永钢、樊英支付1940万元提供担保”。被告宏丰公司质证认为，对证据一、证据二的真实性、关联性均认可。证据三、这12套房屋合同是我们签订的，是为了办理贷款的抵押物。证据四、认可，我们办理贷款的抵押。证据五、认可，这是乌海银行发放贷款要求出具的材料。证据六、认可，因为当时要对账，证明我公司当时的欠款数额。证据七、证据八、证据九均认可。被告瑞鑫典当公司质证认为,对证据一、证据二、认可，此份证据与其公司无关。证据三、这12套房屋与其公司之间有一起诉讼，宏丰公司败诉，这12套房屋现在归瑞鑫典当公司所有。证据四、这12套房屋经过执行已归瑞鑫典当公司所有。证据五、证据六、与其公司无关。证据七、真实性认可。证据八、真实性认可，证明目的不认可。此案中第三人提起了执行异议之诉。证据九、真实性认可。证明目的不认可，以合法的手段掩饰非法贷款的目的。第三人吕忠、贺小林、李建东、高莉对原告出具的证据一至证据九均认可。被告宏丰公司未向法庭提供证据。被告瑞鑫典当公司为支持其答辩意见向本院提供以下证据，证据一、阿盟中院作出的（2015）阿商初字第4号民事判决书，（2017）内29执恢1号执行裁定书，（2017）内29执恢1号之一执行裁定书，及（2017）内29执恢1号协助执行通知书，（2017）内29执恢1号通知书。证明目的是本案所涉12套房产的所有权通过法院的判决和执行已归属瑞鑫典当公司所有。证据二、阿盟中院作出的（2016）内29民初6号民事判决书，内蒙古自治区高级人民法院（以下简称内蒙高院）作出的（2016）内民终261号民事判决书，中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法民申786号民事裁定书。证明目的是本案四位第三人因本案所涉12套房产提起诉讼，经过两级法院审判判决和最高院再审的裁定，均驳回了请求，四位第三人自始至终不享有本案所涉12套房屋的所有权，因此凡跟本案所涉12套房产的所有相关材料的抵押等行为均为无效行为。证据三、阿盟中院关于瑞鑫典当公司与宏丰公司的借款纠纷一案的移送函，阿左旗公安局阿左公立告字（2019）668号立案告知单。证明目的是四位第三人通过其他手段，虽然现在占有12套房产，拒不交付，但是已经涉嫌拒不执行判决、裁定罪，目前被阿左旗公安局刑侦大队调查，再次说明本案所涉12套房产已归属瑞鑫典当公司所有。证据四、阿盟中院作出的（2017）内29民初11号民事判决书，内蒙高院作出的（2017）内民终314号民事判决书。证明目的是乌海银行乌达支行与瑞鑫典当公司关于本案所涉12套房产的诉讼，经过两级法院审判均驳回了乌海银行乌达支行的请求，12套房产归属瑞鑫典当公司所有。原告对被告瑞鑫典当公司提供的证据质证，对证据一、真实性无异议，该判决书证实了两位被告之间的借款与第三人没有关系。而阿盟中院在没有相应判决的支持下，强行将第三人的房屋进行执行。证据二、真实性无异议。该份证据确定了房屋买卖无效，确定了被告宏丰房地产开发有限责任公司，罗永钢、樊英夫妇向广源公司以抵押的形式进行了贷款。证据三、真实性无异议。该份证据与本案的争诉无关。证据四、真实性无异议。该证据与本案无关。被告宏丰公司对被告瑞鑫典当公司提供的证据发表质证意见，对证据一、证据二、证据三、证据四均无异议。第三人吕忠、贺小林、李建东、高莉对被告瑞鑫典当公司提供的证据均无异议。第三人未向法庭提供证据。经审理查明，罗永钢、樊英夫妇于2011年6月23日、7月1日与原告签订《借款合同》，向原告借款2000万元，罗永钢、樊英夫妇以其所有的宏丰公司以及混凝土公司与原告签订了《担保合同》为借款提供担保，后其未能及时偿付本息。原告指定第三人与宏丰公司签订十二套房屋买卖合同，购买乌海市海勃湾区新华西街二街坊36号一层和二层商铺10套，高莉及李建东购买一层、二层商铺2套。合同签订于2013年1月5日及1月7日。被告瑞鑫典当公司以宏丰公司借款尚未偿还为由，瑞鑫于2015年6月26日起诉宏丰公司偿还借款及利息，吕忠、贺小林、高莉及李建东四人为此案第三人，并提出对四个第三人购买的12套房屋享有优先受偿权。阿盟中院判决宏丰及罗永钢偿付本金2353余万元，利息3080余万元。第三人不承担责任。2015年7月13日，阿盟中院裁定查封吕忠、贺小林、高莉及李建东4个案外人名下的12套房屋。2016年3月9日，阿盟中院受理吕忠、贺小林、高莉及李建东四人提出的执行异议之诉，阿盟中院认为四人无交易涉案房屋的意思表示，该涉案房屋是为广源物流向乌海银行借款提供的担保。以乌海广源小额贷款公司向罗永钢、樊英支付欠款提供担保为由，驳回了四人的诉讼请求。后四人上诉、申请均被驳回。2017年乌海银行提出执行异议，被驳回。2017年6月28日，乌海银行乌达支行对瑞鑫典当公司、宏丰公司、罗永钢案件提起案外人执行异议之诉，请求停止对涉案的12套房屋的执行，并确认其对该房屋享有优先受偿权。因广源物流向原告申请贷款2000万元，以涉案的12套房屋签订了《最高额抵押合同》《最高额担保合同》。阿盟中院以乌海银行在最高额抵押物被依法查封后，仍继续放款，未在最高额抵押贷款逐笔发放过程中，通过审查抵押物状态规避风险，未尽到资金发放安全注意义务，风险应自行承担为由驳回了乌海银行乌达支行的诉讼请求。（2015年7月13日阿盟中院以（2015）阿商初字4号裁定书对案涉12套房屋查封。2015年9月8日广源物流与乌海银行又签订了借款合同，借款600万元，2015年2月10日广源物流与乌海银行签订500万元借款合同。这两笔借款仍以上述12套房屋作为抵押，签订《最高额抵押合同》《最高额担保合同》。其中500万元在签订合同时，12套案涉房屋未被查封，其在判决中认为12套案涉房屋是为了向银行借款提供最高额抵押担保，广源公司是通过4个案外人签订的商品房屋买卖合同而获得实现债权的保证。）乌海银行提出上诉，内蒙高院以4案外人对案涉12套房屋不享有所有权，不能认定乌海银行基于与4人订立抵押合同从而对执行标的物享有抵押权为由驳回上诉，维持原判。本院认为，本案争议的焦点是：本案第三人与被告宏丰公司所签案涉房屋是否属于为罗永钢、樊英二人向原告的借款提供的担保，其担保是否有效。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。意思表示的方法不以明示为限，意思与表示亦并不总是一致。民事诉讼证明标准应以客观真实为价值取向。本案涉及的《借款合同》和《商品房买卖合同》均是双方当事人自愿并未违反法律规定的情况下订立的，当均属有效合同，在二者发生冲突时，应综合判断双方当事人的行为以探求其真实意思，进而认定法律关系的性质。内蒙古自治区高级人民法院作出的（2016）内民终261号民事判决书中载明“故吕忠等四人与宏丰公司签订的十二份《商品房买卖合同》的目的一方面为内蒙古广源物流有限公司向乌海银行提供担保，另一方面也为乌海市广源小额贷款有限公司向罗永钢、樊英支付1940万元提供担保，宏丰公司真实意思并非出售诉争房屋，乌海市广源小额贷款有限公司也仅是通过吕忠等四人签订的商品房买卖合同从而获得实现债权的保障”，故宏丰公司担保的基本事实已经人民法院生效判决确认。本案中，双方当事人签订《商品房买卖合同》并办理了商品房备案登记，但从借款人偿还原告借款及利息和原告给被告承诺的款还清后将房屋归还借款人的承诺等来看，双方的真实意思并非建立商品房买卖合同关系，而系以形式上转移所有权的方式设立一种非典型担保，目的是为实质上的借贷关系提供担保。虽然不完全具备设立房屋抵押权的法律特征，但是是宏丰公司作为具有相应民事行为能力的法人作出的真实意思表示，不违反法律或者社会公共利益，具备民法通则第五十六条，“民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。”规定的民事法律行为的实质要件与形式要件。根据民法通则第五十七条“民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除”。同时结合《全国法院民商事审判工作会议纪要》法（2019）254号，其中对非典型担保做了规定，其中第66条对担保关系作出认定“当事人订立的具有担保功能的合同，不存在法定无效情形的，应当认定有效。虽然合同约定的权利义务关系不属于物权法规定的典型担保类型，但是其担保功能应予肯定。”故应当认定宏丰公司以与本案第三人签订的《商品房买卖合同》是为借款人向原告借款提供担保，系一项有效的非典型担保，担保人应当承担担保责任。本案中，具体的担保形式是，第三人在原告的授意下完成案涉房屋的网签，实现了交付，原告对案涉房屋进行了装修并部分出租。也就是说，在“设定”担保时，被告以房屋财产权利（所有权）作为担保，原告对担保物享有的不再是附属于所有权的他物权，该担保属于非典型担保中的让与担保，让与担保享有优先受偿权，其权利不亚于典型担保（保证、抵押、质押、留置和订金），故对原告的诉讼请求予以认可。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十五条、五十六条、五十七条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第四十四条之规定，判决如下：确认被告乌海市宏丰房地产开发有限责任公司给原告乌海市广源鼎商贸有限公司（原乌海市广源小额贷款有限公司）提供的位于乌海市××区的十二套商品房的抵押担保有效。案件受理费100元，由原告负担（原告已预交100元）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。审 判 长 张国辉审 判 员 何 惧人民陪审员 郭 红 二〇一九年十二月二十三日书 记 员 赵 敬附：“本案所适用法规、条文解释”《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。第五十六条民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的，应当依照法律规定。第五十七条民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。