广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1908号原告：黎长有，男，1972年2月4日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港仔鸭利洲东村东昌楼2201。香港居民身份证件号码：K032814（6），港澳居民来往内地通行证号码：H00036526。委托诉讼代理人：张德斌，广东常成律师事务所律师。被告：珠海时代百货有限公司，住所地：珠海市香洲区************。法定代表人：董来荣，经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地：珠海市香洲区***************。法定代表人：黄滢静，总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海百盛时代商业运营管理有限公司，住所地：珠海市香洲区**************-A。法定代表人：叶耀明,总经理。委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地：珠海市***********。法定代表人：李永山，董事长。原告黎长有与被告珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货公司）、珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德公司）、珠海百盛时代商业运营管理有限公司（以下简称百盛公司）、珠海金山房产有限公司（以下简称金山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告黎长有及其委托诉讼代理人张德斌，被告时代百货公司、诺德公司、百盛公司的共同委托诉讼代理人何志锋到庭参加了诉讼。被告金山公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告时代百货公司、被告诺德公司所签订的《商品房买卖合同》；二、被告时代百货公司向原告退还已付购房款650964元及利息损失（以已付购房款650964元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计至付清之日止，其中100000元自2016年4月16日起计，400964元自2016年9月6日起计，150000元自2017年7月15日起计，暂计至2019年9月21日，利息损失为225771.47元）；三、被告百盛公司自2017年8月起按每月租金3254元标准，向原告支付租金，直至《商品房买卖合同》解除为止，并向原告支付自2017年8月11日，按拖欠金额每日万分之三分段计算的违约金，直至付清日止。（暂计至2019年9月为84625.32元）；四、被告时代百货公司对第三项款项（租金及租金违约金）承担连带责任；五、被告金山公司对第二项（购房款650964元及利息损失）款项承担连带责任；六、被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年9月5日，原告与被告时代百货公司、诺德公司就珠海市香洲区*****************的买卖事宜签订了合同编号为6-378的《商品房买卖合同》，约定被告时代百货公司应当于2016年10月1日前将该房交付原告使用。但因被告时代百货公司无法在约定的时间内交付该房，原告与被告时代百货公司于2017年6月20日又签订了《买卖合同补充协议书》，该协议书约定：1、该房交付时间顺延至2017年12月31日；2、按已付购房款金额每日万分之三向原告支付违约金；3、如被告时代百货公司、诺德公司未能按照本协议约定时间交付商铺，原告有权按照购房合同的约定追究被告时代百货公司的违约责任。被告时代百货公司没有在2017年12月31日前交付该房给原告，原告有权解除《商品房买卖合同》，并要求利息损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”以及2003年12月10日《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条“逾期罚息利率为在贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，请求法院支持原告的第二项诉讼请求。关于租金：原告分别与被告百盛公司、被告时代百货公司签订了《统一经营管理协议书》、《担保合同》，约定自2016年10月1日起，按月支付该房的租金，且被告时代百货公司对该租金承担连带保证责任。如果租金未按时支付，每迟延一日，支付应付未付租金万分之一的违约金，逾期超过30日的部分，每迟延一日，支付应付未付租金万分之二的违约金，逾期超过60日的部分，每迟延一日，应支付应付未付租金万分之三的违约金。自2017年8月起，原告再也没有收到该房的租金。根据被告金山公司在2016年5月5日出具的《关于时代广场商铺产权证办理的申请》中“如产权分割不能或未能依时完成产权登记的，被申请人愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任”的承诺，被告金山公司应该对返还购房款与利息损失承担连带责任。基于以上事实和理由，并依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规有关规定，特向贵院提起诉讼，恳请法院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求，以维护原告合法权益。原告为其诉请向本院提交以下证据：一、《商品房买卖合同》；二、《统一经营管理协议书》、《担保合同》；三、《买卖合同补充协议书》；四、收据；五、《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》。被告时代百货公司、诺德公司、百盛公司在法定答辩期间没有向本院提交书面答辩状，庭审中口头答辩称，一、被告时代百货公司、诺德公司同意解除商品房买卖合同；二、被告时代百货公司同意向原告退还实际支付的购房款500964元并同意按该款项的5%支付合同解除的违约金，剩余的15万元是原告向珠海永通公司或中山永通公司支付的中介服务费，该款项应由实际收款方返还；三、《商品房买卖合同》第九条已经约定了逾期交房的违约责任，被告时代百货公司不同意按贷款利率基准支付利息损失，原告诉请逾期损失缺乏合同依据；四、根据被告百盛公司与原告签订的统一经营管理协议书约定，租金支付的条件是原告向被告百盛公司交付涉案商铺经营，但涉案商铺至今没有竣工交付，即支付租金的条件尚未成就，被告百盛公司不需向原告支付租金及违约金，同理在主债务没有产生的情况下，被告时代百货公司也不需要承担租金及违约金的连带责任。被告时代百货公司、诺德公司、百盛公司没有证据向本院提交。被告金山房产公司在法定答辩期间没有向本院提交书面答辩状及证据。经庭审质证，被告时代百货公司、诺德公司、百盛公司对原告提交的证据真实性无异议。根据被告的质证意见，本院经审核原告提交的证据原件，对原告提交的证据本院认为可以作为本案审理查明事实之依据，至于是否能够证明其待证事实，本院将结合查明的事实予以认定。经审理查明，2016年4月5日，被告时代百货公司向原告出具收据，确认收到原告购买商铺定金100000元；2016年9月5日，原告与被告诺德公司签订一份编号为6-378的《商品房买卖合同》及附件，约定出卖人已获得开发商金山公司及相关权利人时代百货公司的授权，全权代理本项目的销售。原告向被告诺德公司购买位于珠海市香洲区*******************，建筑面积16.73平方米，总价款1001927元；付款方式为分期付款：2016年9月5日前支付500964元（含定金10万元），2017年9月30日前付500963元。出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交付的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按买受人已付房款每日万分之三支付违约金。当天，原告向被告时代百货公司交纳购房款首期400964元。同一天，原告与被告百盛公司签订一份《统一经营管理协议书》，约定原告将上述《商品房买卖合同》项下的商铺委托被告百盛公司统一经营管理，目前该商铺开发建设中。统一经营管理期限为15年，自开发商将物业交付给被告珠海公司次日起计算。第1、2、3年每年的租金60116元，第4、5、6年每年的租金70135元……。被告时代百货公司为此还与原告签订《担保合同》，约定被告时代百货公司对被告百盛公司交付租金的义务承担连带保证责任。庭审中，原告确认从2016年10月至2017年6月按2504元/月标准收到了被告时代百货公司支付的租金，2017年7月收到了3254元租金及补偿款13826元。合同约定的交付期限届满后，被告诺德公司、被告时代百货公司没有向原告交付商铺。2017年6月20日，被告诺德公司与原告签订一份编号为SDBH-MMLY-147《买卖合同补充协议书》，约定，被告诺德公司经被告时代百货公司授权与原告于2016年9月5日签订的《商品房买卖合同》及附件，截至本协议签订之日，原告已向被告诺德公司或被告时代百货公司支付购房款500964元。一、双方同意商铺交付时间顺延至2017年12月31日；……五、本协议签订后，双方同意继续履行合同，被告从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按原告已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。原告支付的服务费不纳入计算违约金的基数；六、被告诺德公司原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至原告解除合同之日期间《统一经营管理协议书》及其补充协议约定的租金按约定正常支付，双方进行已付房款退款结算时，被告诺德公司对已发的租金不进行扣减；七、原告向中介方支付的服务费，被告诺德公司同意将该服务费纳入购房合同项下的总价款，具体金额以原告出具的付款凭证和收款收据原件为准。双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下的有关违约金计算基数仍以原告已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数；八、被告诺德公司同意服务费纳入原告所签订的统一经营管理协议项下的租金计算的基数，自2017年3月1日开始起计对应部分的租金并按统一经营管理协议的约定进行支付，补发部分的租金于本协议签订后下一个月一次性支付；十一、如被告诺德公司未能按照本协议时间交付商铺，原告有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究被告诺德公司违约责任。上述协议签订后，被告时代百货公司于2017年7月14向原告出具收据，确认收到房款150000元。补充协议约定的交楼期限届满后，被告诺德公司及时代百货公司亦没有向原告交付商铺。根据本院审理的同一小区业主诉请其他案件查明，2016年5月，被告金山公司与被告时代百货公司共同出具《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》，内容为：我公司名下位于珠海市香洲区*********6*商铺（即时代广场六层商铺）已获得珠海商品房预售许可证，可依法对外销售。根据珠海市的相关规定，我公司可以对已建成商铺建筑进行产权分割。现我公司现已向珠海市*******等部门提交有关产权分割的申请。如因上述产权分割不能或者分割结果与商铺买卖合同存在差异，我公司愿意按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。原、被告选择我国内地法律作为审理本案争议的准据法。本院认为，原告系香港特别行政区居民，本案属于涉港商品房预售合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，涉案房屋所在地及合同签订地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案争议的准据法。原告与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议书》、原告与被告时代百货公司签订的《担保合同》、原告与被告百盛公司签订的《统一经营管理协议书》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同中明确载明被告诺德公司获得被告时代百货公司授权全权代理销售涉案商铺，故被告时代百货公司与被告诺德公司为委托代理关系，且原告在签订合同时已知道被告诺德公司与被告时代公司的委托代理关系，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货公司。被告时代百货公司是上述合同中原告的相对方，享有合同权利，承担合同义务。一、关于合同解除及款项的退还。《买卖合同补充协议书》第一条约定涉案商铺交付期限在2017年12月31日，第十一条约定如未能按上述时间交付，原告有权解除购房合同及该补充协议。庭审查明，涉案商铺所在时代广场至今尚未竣工验收，截止2017年12月31日，该商铺不具备交付条件，被告时代百货公司亦无法向原告交付商铺。故原告依据补充协议第十一条的约定，要求解除与被告诺德公司签订的《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议书》，被告时代百货公司、诺德公司当庭答辩同意解除上述合同，本院确认，上述合同在2019年11月28日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除以后，被告时代百货公司理应将其收取的款项退还给原告。原告提供的收据显示，被告时代百货公司于2016年4月5日、9月16日收到原告购房款为500964元，根据《买卖合同补充协议书》第七条之约定，被告时代百货公司同意将原告向中介机构支付服务费150000元纳入购房合同项下的总价款，且被告时代百货公司亦于2017年7月14日向原告出具收据确认收到上述150000元，因此，本院认为，原告共支付的购房款为650964元，原告请求被告时代公司退还已付购房款650964元，理据充分，本院予以支持。《商品房买卖合同》第九条约定合同解除的，被告时代百货公司应向原告支付已付房款5%的违约金，本案中，原告请求被告以已付购房款650964元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的1.5倍计至付清之日止以弥补资金被占用的损失，对此本院认为，被告时代百货公司逾期交房已长达两年多之久，双方合同约定的已付房款5%的违约金过分低于按照中国人民银行同期计算的银行利息，应认定为违约金明显过低的情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，对原告的这一请求本院予以准许。二、关于原告主张的租金及租金违约金。原告与被告百盛公司签订的《统一经营管理协议书》，约定的委托经营期限自开发商将案涉商铺交付原告次日起计算，故租金的支付条件是以商铺交付给被告百盛公司经营为前提，被告时代百货公司至今未向原告交付案涉商铺，租金支付条件未成就，对原告请求的未付租金及租金违约金的诉请，本院不予支持。同理，在该主债务未形成的情况下，原告主张被告时代百货公司对被告百盛公司的租金及违约金承担连带责任没有事实与法律依据。三、关于被告金山公司的责任。被告金山公司、时代百货公司于2016年4月28日出具的《关于时代广场六层商铺产权分割的说明》中对购买涉案商铺的业主承诺，如因上述产权分割不能或分割结果与商铺买卖合同存在差异的，愿按照商铺买卖合同的约定承担法律责任。故对原告请求判令被告金山公司对被告时代百货公司的违约责任承担连带清偿责任，本院予以支持。综上所述，原告诉请有理部分，本院予以支持。被告金山公司经本院传票传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实作出判决。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告黎长有与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司2016年9月5日签订的《商品房买卖合同》（编号为：6-378）于2019年11月28日解除；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎长有退还购房款650964元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎长有支付上述第二项的购房款利息损失，以650964元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.5倍计至2019年8月19日止，其中：100000元从2016年4月6日起计，400964元从2016年9月6日起计，150000元从2017年7月15日起计；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计至款项付清之日；四、被告珠海金山房产有限公司对被告时代百货有限公司的上述第二、三项债务承担连带责任；五、驳回原告黎长有的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为6707元，由原告黎长有负担600元，由被告珠海时代百货有限公司、珠海金山房产有限公司负担6107元。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，各被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 徐艳红二〇一九年十二月六日法官助理 熊 健书 记 员 罗志斌