文书内容湖南省耒阳市人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0481民初3108号原告：刘绪猛，男委托诉讼代理人：罗爱连，湖南教正律师事务所律师。被告：衡阳市灶市钢铁有限公司，住所地湖南省耒阳市五一南路**，统一社会信用代码91430400694036939K。法定代表人：张桥生，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢涛，湖南天戈律师事务所律师。原告刘绪猛为与被告衡阳市灶市钢铁有限公司（以下简称灶钢公司）土地租赁合同纠纷一案，于2016年6月24日向本院提起诉讼，本院于2018年6月4日作出（2016）湘0481民初1296号民事判决，被告灶钢公司不服该判决，向衡阳市中级人民法院提起上诉，衡阳市中级人民法院于2018年11月19日作出（2018）湘04民终1488号民事裁定：一、撤销湖南省耒阳市人民法院（2016）湘0481民初1296号民事判决；二、本案发回湖南省耒阳市人民法院重审。案件发回后，本院于2018年12月3日立案受理。依法另行组成由审判员周志慧担任审判长，人民陪审员李薇薇、周瑞红参加的合议庭,于2019年3月19日公开开庭进行了审理。代理书记员张沅沅担任记录。原告刘绪猛及其委托诉讼代理人罗爱连、被告灶钢公司的法定代表人张桥生及其委托诉讼代理人谢涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告灶钢公司赔偿原告的损失共计6325178.54元；2、被告灶钢公司返还收取原告的管理费100637元，并按中国人民银行同期同类贷款利率赔偿原告自2007年5月14日起至清偿之日止的利息损失；3、被告灶钢公司承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系被告公司职工，1999年至2003年期间，任其下属单位灶市钢铁厂生活服务公司经理，2003年下岗。工作期间因原告为被告建设集资房，被告未结清有关工程款，以及原告在集资房工程施工中因基础超深（多花费了23万元）而亏损，被告无法明面上补偿原告，以继续市场合作的优惠条件为对原告的补偿。于是，2001年10月21日，原、被告签订《集资房第一层车库出售及有关协议》（以下简称原协议）。2005年1月1日，耒阳市灶市街道办事处灶市居委会向耒阳市人民政府申请，准备在耒阳市五一南路193号地段兴建灶市钢花岭市场，以解决灶市老圩场马路市场的问题。2005年1月2日，耒阳市有关部门同意将被告公司拥有土地使用权的钢花岭作为规划用地，要求与被告签好协议后，具体规划。为此，原、被告双方遂于2005年2月28日签订《集资房第一层车库出售及有关协议的修改条款协议》（以下简称“修改协议”），原协议被告收回，修改协议取代原协议，约定：完善配套设施，在三栋新房区（灶市农贸市场用地规划红线图）内兴建市场设施，但老办公楼的拆除和土地开发以及费用的收缴另行办理相关手续；10年内由原告负责市场治安、秩序、卫生、收费等管理，其收益归原告；到期被告需收回管理权时，原告必须无条件服从，原告兴建设施费用减去折旧费后的费用由被告支付给原告；原告在兴建市场时必须将施工图交由被告审核，施工完毕后由被告决算认可；上交被告的管理费由70万元改为30万元。修改协议的核心是：拆除老办公楼，以便于原告进行土地开发利用，即用于在三栋新房区内兴建市场设施。以上协议的实质是被告对原告提供部分土地使用、厂内政策支持、厂内楼房拆除的方便，目的是补偿原告过去的损失，其本质是被告用厂内优惠条件补偿原告。但被告并未履行优惠条件义务，尤其是老办公楼未拆除，导致进市场的道路不畅通，客户无法方便进入农贸市场，直接导致原告无法让市场建成并正常营业。原告当时为了建设市场花费了巨额费用，目前有证据予以证实的合计832000元。修改协议签订后，被告指派副厂长曾荣和分管福利的厂办公室副主任曹东成对老办公楼的住户进行了动员，要求住户搬出，言明老办公楼要拆迁，对同意搬迁的发放了300元-2000元不等的补偿费，随后陆陆续续有人搬出，老办公楼进行了部分拆除，直到2015年，老办公楼才被全部拆除。2005年3月7日，原告（甲方）与案外人耒阳市街道办事处灶市管理区（乙方）签订协议，约定双方共同创建灶市钢花岭综合市场，由甲方全面负责市场基础设施建设、市场周边地域界限的认定和协调及被告老办公楼的拆迁；乙方负责办理市场建设相关的各项手续，市场按规定建设完成后，乙方负责市场的形成，即取缔马路市场，保证经商人员在新建市场内经商，市场启动后由乙方组织人员管理；市场管理期为2005年6月30日至2015年6月30日止，10年期满后市场管理权交由甲方。2006年1、2月间，市场初步建成后，原告进行了试营业，但未达到预期效果。2015年12月16日，耒阳市灶市街道办事处灶市居委会证实：灶市钢花岭市场自2005年6月动工建设至今一直没正式营业成功，原因如下：1.由于当时老办公楼没拆下，导致市场的配套设施一直没建好、完善，如市场环形路没开通、摊位棚没建齐、消防设施未建好、公厕未建好；2.2006年春节前试营业二天，发现入市场的斜坡路太陡，人力车辆无法上去，需重新施工将坡度降低。2007年5月14日，原被告为集资房第一层部分门面办理产权证召开了办公会议，维持“修改协议”不变，原告上交管理费30万元，通过财务算账，确认被告已收取了原告100637元管理费。《关于三栋集资房第一层门面处理的会议纪要》约定，如果贷（借）款后逾期不交，“修改协议”同时作废。因被告没有给原告办理土地使用权证，所以原告贷不到款。2015年6月1日，耒阳市人民政府根据被告的申请，同意被告在原钢花岭市场规划进行棚户区改造2期工程，兴建住宅，原、被告就原市场设施拆除协商未果。被告于2015年6月4日以原告非法侵占其土地使用权为由向法院起诉，法院于2015年8月17日作出（2015）耒民一初字第301号民事判决，驳回被告灶钢公司的诉讼请求。2015年9月11日，被告以租赁合同关系再次提起诉讼，法院于2015年12月1日作出（2015）耒民一初字第532号民事判决，判决原告将钢花岭市场及老办公楼的土地使用权交付给被告。原告不服，提起上诉，衡阳市中级人民法院于2016年4月25日作出（2016）湘04民终172号民事判决，驳回上诉，维持原判。原告按照生效判决将钢花岭市场及老办公楼的土地使用权交付给被告。故被告以实际行为表示承继了原衡阳市灶市钢铁厂（以下简称灶钢厂）的相关权利义务。按照衡阳市中级人民法院（2016）湘04民终172号民事判决内容：原告的损失可另行主张权利，原告以被告违约造成巨大损失为由，于2016年6月24日向法院起诉，要求被告予以赔偿。2017年7月17日，湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司受法院委托对原告的申请作出湘金估字（2017）第LSF-027号房地产估价报告，结论为：李主荣一楼商业房评估单价6503元／㎡，原告一楼商业房评估单价2605元／㎡，差价为3898元／㎡。原告已办房产证的门面面积为1182.91平方米，已抵押给被告未办证的门面面积为221.32平方米，合计门面面积为1409.23平方米，结合鉴定结论，原告门面差价损失为：1409.23㎡×3898元／㎡=5493178.54元。原告认为，被告以自己名义向原告主张与涉案合同有关的权利，并得到了法院支持，被告以实际行为表示承继了原灶钢厂的相关权利义务。被告自认灶钢厂改制，钢铁厂的所有财产属于国资委，现在国资委重新组建被告公司，因此改制后企业应当对改制前企业承担责任。原来的国企,在新企业里有没有股份要看当时破产清算以后是否还有剩余资产，原灶市钢铁有限公司老办公楼使用权证2009年办理在被告名下。本案正是该土地使用权发生的土地租赁合同纠纷案，两者是相辅相成的，被告在享有权利时应当承担相应责任和义务。被告起诉原告时自认其与灶钢厂一脉相承，原告起诉被告时就金蝉脱壳，这就是强盗逻辑，是典型的依附政府强权践踏民间权利的霸道思维。（2015）耒民一初字第532号民事判决书和（2016）湘04民终172号民事判决书，证实了耒阳市人民法院和衡阳市中级人民法院均认可原告经济损失，支持原告依法诉讼，并要求原告对被告违约造成的损失另行主张权利。衡阳市中级人民法院（2016）湘04民终172号民事判决书中既认定市场没有形成，又判决原告2016年使用已到期，原告投资巨款建设，被告违约却轻松收回涉案土地使用权，造成原告损失，被告应当承担原告的损失。被告违约导致市场无法形成，被告收取的管理费也就没有事实依据了，理应予以退还。依据相关法律规定，原告特具诉状，恳请法院依法判如所请。原告提交了如下证据以支持其诉讼请求：1、1-1.（2015）耒民一初字第301号民事判决书；1-2.（2015）耒民一初字第532号民事判决书；1-3.（2016）湘04民终172号民事判决书，证实：（1）被告灶钢公司以实际行为表示承继了原灶钢厂的相关权利义务，灶钢公司是本案适格被告；（2）法院认可原告具有损失，并支持原告依法诉讼；（3）法院要求原告对于被告灶钢公司造成的损失可另行主张权利；。2、2-1.关于兴建灶市钢花岭综合市场的报告；2-2.开发灶市钢花岭综合市场的实施方案，证实：（1）灶市钢花岭交通便利、地、地势平坦兴办综合市场最理想场所，是取代马路市场最佳场地；（2）方案要求必须于2005年11月前拆除灶钢厂老办公楼和开通市场交通环路。3、3-1.耒阳市灶市街道办事处灶市居委会2015年12月16日出具的《证明》；3-2.灶市农贸市场用地规划红线图；3-3.灶市居委会与原告2005年3月7日签订的《关于取缔马路市场创建灶市钢花岭综合市场的协议》，证实：（1）灶市钢花岭市场自2005年6月动工建设至今一直没正式营业成功，主要原因是由于当时老办公楼没拆下导致市场的配套设施一直没建好、完善，如市场环形路没开通、摊位棚没建齐、消防设施未建好、公厕未建好；（2）灶钢厂老办公楼在红线图范围内，如果要办市场必须要在规定时间内拆除老办公楼。4、原、被告于2005年2月28日签订的《集资房第一层车库出售及有关协议的修改条款协议》，证实：（1）完善配套设施，在三栋新房区（灶市农贸市场用地规划红线图）内兴建市场设施，但老办公楼的拆除和土地开发以及费用的收缴另行办理相关手续；（2）由乙方出资自行兴建，形成市场后，10年内由原告负责市场治安、秩序、卫生、收费等管理，其收益归原告；（3）到期被告需收回管理权时，原告必须无条件服从，原告兴建设施费用减去折旧费后的费用由被告支付给原告；（4）原告在兴建市场时必须将施工图交由被告审核，施工完毕后由被告决算认可；（5）上交被告的管理费由70万元改为30万元;(6)修改协议的核心是拆除老办公楼，以便于原告进行土地开发利用，即用于在三栋新房区内兴建市场设施,实质是被告对原告提供部分土地使用、厂内政策支持、厂内楼房拆除的方便，目的是补偿原告过去的损失，其本质是被告用厂内优惠条件补偿原告。5、5-1.原告低保证；5-2.（2016）湘04民终172号案湖南省衡阳市中级人民法院法庭审理笔录（第一次）中证人王小成、王广出庭陈述的证言；5-3.（2016）湘0481民初1296号案湖南省耒阳市人民法院法庭审理笔录（第一次）证人胡新民、谢球兰出庭陈述的证言，证实：（1）原告系下岗职工，无力参与拆除、无力安置职工、无权行使被告对职工的行政管理权；（2）居住在老办公楼的人员均为被告单位的职工，职工因棚户区改造，到2015年才陆续搬离，老办公楼到2015年底才被拆除，与（2016）湘04民终172号民事判决书查明的事实吻合；（3）居住在老办公楼的职工是由被告公司人员组织安排搬迁，人员搬迁并妥善安排新住处是被告应该履行的义务。6、李夏云出具的证明，证实：市场上坡路段挖土、运土、路面硬化由李夏云负责，原告为此共计花费4.9万元。7、被告原办公室副主任曹东成出具的证明及借条，证实拆除老办公楼是被告人员曹东成安排住户搬家，原告为开市场花费了3.06万元搬家费。8、照片一张，证实原告推土正负零高达90厘米，长118米、宽16米，共计推土面积1699.2立方米，原告为开市场花费5万元推土费。9、灶市钢铁厂新家属区土方清运三方协议，证实原告为开市场花费了0.3万元土方清运费用。10、装潢店出具的证明，证实原告为开市场花费了市场装潢费0.22万元。11、严春平出具的证明，证实原告为开市场购买严春平杂房一间花费了1.98万元。12、2014年8月8日的报告，证实原告为了开办市场花费5万元办理各项手续及其他费用。13、徐满成（徐向荣）出具的证明，证实为了开办市场，徐满成收到原告工程款（包括打路面、摊位台子、牌坊、铁硼子等）59.47万元。14、灶市钢铁厂2007年5月4日的《关于三栋集资房第一层门面处理的会议纪要》，证实：（1）被告为给原告办理产权证召开会议，原告承包灶钢服务公司与被告的往来账一直没有结清；（2）被告收取了原告市场管理费10.0637万元，因被告违约导致市场没有建立，该市场管理费应当返还给原告。15、15-1.房地产估价报告；15-2.房产证三份；15-3.原钢花岭市场一层门面（车库）面积说明；15-4.（2016）湘0481民初1296号案湖南省耒阳市人民法院法庭审理笔录（第二次）证人李初亮、彭岳景出庭陈述的证言，证实：（1）李主荣一楼商业房评估单价6503元／㎡，原告刘绪猛一楼商业房评估单价2605元／㎡，差价为3898元／㎡；（2）原告已经办理的房产证的门面面积为1182.91㎡，已经抵押给被告未办理房产证的门面面积为221.32㎡，合计门面面积为1409.23㎡；结合鉴定结论，原告门面差价损失为1409.23㎡×3898元／㎡=5493178.54元；（3）房地产估价报告程序合法，估价对象具备客观性和可比性，内容真实，可以作为本案定案依据。被告质证认为，对证据1的部分证明目的有异议，证据1中的三份判决书中并未认定被告是原衡阳市灶市钢铁厂的权利义务的承继主体，也并未认定原告具有损失。证据2与本案无关。对证据3的证明力和证明目的有异议，灶市钢花岭市场没有正式营业成功的原因在于原告经营策划管理不善，原告提供的证据1中的（2016）湘04民终172号民事判决书中有明确认定；在原告提供的证据《关于取缔马路市场创建灶市钢花岭综合市场的协议》中的第一条也明确约定，钢铁厂老办公楼的拆除由甲方刘绪猛负责。对证据4的真实性无异议，对其证明目的中的第（6）小点有异议。对证据5的证明目的有异议，低保证本身并不能证明原告无力参与拆除旧房和安置职工；如果按照原告所述其是一个低保困难户，他也应当没有承包建设集资房以及投入相关资金来开发市场；根据原告自行提供的证据3-3《关于取缔马路市场创建灶市钢花岭综合市场的协议》，拆除老办公楼的义务在原告，被告仅仅是作为有关职工的所在单位协助原告进行了动员；被告本身也不存在对职工的安置义务，因为该部分职工系老办公楼的租住户，并不是相关住房的所有权人，所以不存在由被告对所谓的职工进行安置。对证据6的“三性”均有异议，李夏云应当依法出庭作证，接受各方质询，其次原告也没提供相关的原始票据或收据来予以印证有关金额。对证据7的证明目的有异议，证据7已经明确，拆除老办公楼的补贴款是由原告承担并支付，因此我方认为，拆除老办公楼的义务在于哪一方，有关的拆除补偿费用就应当由哪一方支付，所以根据这一逻辑，拆除老办公楼的义务在原告，而非被告，因为拆除补偿费用是原告支付的。对证据8的证明力、证明目的有异议，仅凭一张照片不足以证实相关费用开支。对证据9无异议。对证据10的“三性”均有异议，原告没有提供出具证明的单位的营业执照或个体工商户信息，没有相应的设计清单、费用清单予以印证。对证据11的“三性”均有异议，证人未经法庭许可，应当依法出庭，接受各方质询，其次对证明中所涉及的购买杂屋开通通道与本案是否具有关联，也无法核实明确。对证据12的“三性”均有异议，该报告中所谓的手续费以及其他各项开支共计5万元，到底属何种手续费及何种开支没有明确，根据原告提供的证据3-3《关于取缔马路市场创建灶市钢花岭综合市场的协议》的第二条明确约定，建设市场所需的相关各项手续是由灶市居委会负责办理及承担费用。对证据13的“三性”均有异议，证人未经法庭许可，应当依法出庭接受各方质询，其次该证明的出具时间是2016年8月8日，证明中所涉及的各项费用的发生时间应当是2005年或者2006年，证明人没有提供相关的各项费用原始收据，证明中出具的各明细费用不具有客观、真实性，无其他证据予以印证，另外根据原一审时徐向荣的当庭陈述，其是说大概的金额，大概的金额不能本案定案依据。对证据14的真实性无异议，但对其证明目的有异议，不能达到其证明目的。对证据15房地产估价报告的合法性有异议，对证据15的证明目的有异议，该估价报告的估价程序违法，其鉴定机构没有按照委托评估鉴定事项进行评估，该估价报告中出具的评估价格结论不仅包括房屋价格，还包括房屋所分摊的土地价值，原告所有房产所座落的土地属于政府划拔用地，其土地使用权人也是被告，评估价格结论没有将房产价值与土地价值区分评估，因此总计评估结论不能作为原告损失的计算依据；估价对象李主荣的房产与刘绪猛的房产不具有可比性，一个是临街，一个是在原灶市钢铁厂内；中院对该份价格评估报告也没有认可，所以才发回重审。被告灶钢公司辩称，一、本公司不是本案的适格被告。1.灶钢公司不是本案诉争合同的签订主体。本案案由为土地租赁合同纠纷，原、被告双方对此均无异议。诉争的《集资房第一层的车库出售及有关协议的修改条款协议》是原告刘绪猛与原灶钢厂于2005年2月28日签订的。被告灶钢铁有限公司成立于2009年9月21日，与原灶钢厂并非同一主体。2.原衡阳市灶市钢铁厂已经破产终结并注销，注销后不存在民事权利义务的承受主体。（1）《衡阳市中级人民法院（2008）衡中法民破字第5-4号民事裁定书》已证实：衡阳市灶市钢铁厂于2008年12月3日破产终结，裁定生效十日内日注销登记，未得到清偿的债权不再清偿。如果企业经破产终结后仍存在权利义务的承受主体，衡阳市中级人民法院上述“未得到清偿的债权不再清偿”的裁定，还有何意义？（2）根据《衡阳市中级人民法院（2008）衡中法民破字第5-3号民事裁定书》、《衡阳市中级人民法院（2008）衡中法民破字第5-4号民事裁定书》中审理查明的事实可知：衡阳市灶市钢铁厂土地资产、可供分配的破产财产支付破产清算费用、用于安置职工后，缺口资金9731976.05元，第二顺序、第三顺序的债权清偿率为零。第三顺序债权根据《破产法》第113条规定即为普通破产债权，本案合同之债即属于第三顺序的普通债权。假使本案法院判决被告用原土地使用权等破产资产对原告赔偿，明显有悖破产法的规定及立法精神，更是对破产终结时未得到清偿的其他普通债权人不公，难道原灶钢厂的其他普通债权人也可以效仿原告以衡阳市灶市钢铁有限公司为被告，继续通过诉讼主张债权？3.原灶钢厂破产注销后，衡阳市国资委出资成立衡阳市灶市钢铁有限公司，并将原灶钢厂的土地使用权等破产资产登记到被告名下，实际是为方便破产终结后的职工安置等后续工作事宜，而不是被告在承接灶钢厂的原合同权利义务。二、原灶市钢铁厂老办公楼的拆除义务在原告，被告并无违约行为。原告要求被告承担违约赔偿责任，缺乏事实依据。1.原告刘绪猛与原衡阳市灶市钢铁厂签订的《集资房第一层的车库出售及有关协议的修改条款协议》，并未对老办公楼拆除义务的归属做出明确约定。原告主张合同约定的拆除义务在灶市钢铁厂或被告，应承担充分的举证责任。已生效的衡阳市中级人民法院在（2016）湘04民终172号民事判决书中就明确认定：“根据证人的陈述，刘绪猛在兴建市场初期曾参与了拆迁工作，而双方签订的协议内容较为简单，对拆迁义务和用于建设市场的土地应具备的交付标准都没有进行明确约定，以致无法依据该协议认定涉案市场未能顺利开办营业是因灶市钢铁厂违反了合同约定的义务。”2.合同虽未有明确约定，但根据本案相关事实及证据足以认定老办公楼拆除义务在原告：（1）原告与灶市居委会签订的《关于取缔马路市场创建灶市钢花岭综合市场的协议》第一条即明确规定：“甲方（即刘绪猛）在规定时间内负责钢铁厂老办公楼的拆迁”。（2）从拆除老公楼支付的费用来源看，拆除义务在原告。与拆除义务对应的即是拆除费用的负担问题，谁承担义务谁负担费用。原告曾在原一审中提供了《曹冬成的证明》明确拆除老办公楼时涉及的相关费用是由原告承担支付的。据此，足以说明拆除义务在原告！（3）即使老公楼拆除搬迁的动员工作是以灶钢厂名义进行的，也并不能据此认定拆除义务在被告。其一，老办公楼的产权人为灶钢厂，住户亦为灶钢厂职工。原告借助灶钢厂名义进行，势必能让老办公楼拆除更为顺利地进行。但这种对外的名义并不能等同于对内合同义务即在灶钢厂或被告；其二，原证人曹冬成本身即与原告存在利害关系，原告与曹冬成在合伙承建灶钢厂的集资房。3.经原耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第532号民事判决书、衡阳市中级人民法院（2016）相04民终172号民事判决书审理查明：老办公楼在诉争合同签订后已经大部分拆除，只有少部分是在2014年拆除，少部分的拆除并不影响原告市场的兴建。2005年2月签订诉争合同，2006年原告已经建成市场并试营业。如果余下的老办公楼不拆除真的影响原告兴建市场，为何原告能够试营业？如果拆除义务在灶钢厂，从2006年至2015年合同期满，近九年的时间里为何原告没有通过任何形式、手段（如书面致函、法律诉讼等）要求被告拆除？为何原告要等到合同期满被告收回土地、进行棚户区改造时才来主张“被告未拆除完老办公楼导致其市场无法建成、索赔巨额损失”！三、原告主张的损失项目及数额缺乏依据。原告罗列主张的损失项目，缺乏客观证据支撑，简要说明如下：1.根据诉争的《集资房第一层的车库出售及有关协议的修改条款协议》约定：（1）乙方（即原告刘绪猛）在兴建时必须将施工图交甲方审核，施工完毕由甲方决算认可；（2）乙方（即原告刘绪猛）兴建设施费用减折旧后的费用由甲方支付给乙方。就本案而言，原告没有提供其施工图纸及决算表，更没有提供原灶钢厂审核同意或决算认可的书证材料，原告无法出示其损失的原始票据如原始收据、原始协议等材料。被告提供的《7#地块量方数额清单》，即是2016年5月25日，经原、被告当场确认拆除原告兴建的市场设施时的清单，原告明确表示自行处理，并未要求补偿！也未在拆除前委托工程造价评估。2.湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司出具的《房地产估价报告》不能作为本案的定案依据。（1）估价程序违法。委托鉴定机构（即金鼎公司）未按照委托评估鉴定事项进行评估。委托评估事项为：1.评估五一南路原灶市钢花岭市场2、3、4栋一层门面与作普通住房差价是多少？2.钢花岭市场建设折旧后剩余的价值是多少？而金鼎公司出具的《房地产估价报告》却未对上述两项评估事项做出明确评估结论，其估价对象是案外人李主荣所有的位于耒阳市灶市五一南路247号商住房地产和刘绪猛所有的位于耒阳市灶市街街道办事处钢铁厂集资房10栋第1层商业房地产。《房地产估价报告》第十项估价结果282.25万元是案外人李主荣和刘绪猛房地产评估价值的总和。（2）《房地产估价报告》中出具的评估价格结论不仅包括房屋价值，还包括房屋所分摊的土地价值。而本案中刘绪猛所有房产坐落的土地是属于政府划拨用地，其土地使用权人是衡阳市灶市钢铁有限公司而非刘绪猛。在未将房产价值与土地价值区分评估的情况下，上述《房地产估价报告》出具的评估结论更是不能作为刘绪猛的损失计算依据。（3）《房地产估价报告》中的估价对象一李主荣房产与估价对象二刘绪猛房产，不具有任何可比性。案外人李主荣的房产位于耒阳市五一南路临街位置，而刘绪猛房产位于原灶市钢铁厂内。以估价对象一的临街商业房产与厂内的刘绪猛的车库做价值评估对比，显然不当。综上，恳请法庭查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告提交了如下证据以支持其反驳主张：1、《集资房第一层的车库出售及有关协议的修改条款协议》，证实本案诉争协议的签订主体是衡阳市灶市钢铁厂和原告刘绪猛，衡阳市灶市钢铁有限公司不是本案适格被告。2、衡阳市中级人民法院（2008）衡中法民破字第5-1号、第5-2号、第5-3号、第5-4号民事裁定书，证实衡阳市灶市钢铁有限公司不是本案的适格被告；衡阳市中级人民法院在2008年1月7日裁定立案受理衡阳市灶市钢铁厂的破产申请；2008年10月27日衡阳市灶市钢铁厂宣告破产；2008年12月3日衡阳市灶市钢铁厂破产终结，并在10日内注销；衡阳市灶市钢铁厂第二、三顺序债权清偿率为零，破产程序终结后，未得到清偿的债权不再清偿。3、耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第532号民事判决书；4、衡阳市中级人民法院（2016）湘04民终172号民事判决书；证据3、4证实：（1）耒阳市人民法院（2015）耒民一初字第532号民事判决已生效；（2）原告市场建成后倒闭是自身原因造成，2006年1、2月间，市场建成后，由于原告刘绪猛经营策划管理不善，导致市场营业不到一个月随即倒闭[见（2015）耒民一初字第532号民事判决书第6页]；（3）原告存在违约行为，2009年原告将该土地上的摊位棚改为临时厂棚供他人使用，收取部分管理费[见（2015）耒民一初字第532号民事判决书第6页]。5、7#地块量方数额清单，用以证实：（1）2016年5月24日市场拆除的时候，市场设施清单数量；（2）原、被告已经明确原告同意由灶市钢铁厂自行处理，没有要求补偿。6、土地使用权证，证实被告已为原告办理了产权证的房屋所坐落的土地属国家划拨土地。原告对上述证据经质证，对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，被告以实际行为承继了衡阳市灶市钢铁厂的权利和义务，是本案的适格主体。对证据2的证明目的有异议，衡阳市灶市钢铁厂破产时还有财产尚未处分，如本案涉案土地；被告以实际行为承继了原衡阳市灶市钢铁厂的相关权利义务，故被告是本案的适格主体。证据4民事判决书查明的事实有变更，否认了证据3民事判决的相关内容，172号民事判决书没有了被告的证明目的2的表述内容；172号判决书内刘绪猛一方申请了两位证人王小成、王广出庭作证，证人王小成出庭作证称其居住在灶市钢铁公司老办公楼直到2014年6月后因棚户区改造才搬离，故该老办公楼直至2014年还未拆除，王广也证实了涉案的老办公楼直到2015年才拆除，且该份判决书对两位证人的证言予以采纳，在该判决书第七页查明，原老办公楼尚有部分在2014年才被拆除，因为老办公楼没有拆除，市场无法建立，二审法院查明的事实改变了532号民事判决书确认的相关内容。对证据5的关联性有异议，该清单只是对市场部分设施清单数量一个确认，没有对被告造成原告损失的责任的约定。证据6无法证实被告已为原告办理了产权证的房屋所坐落的土地在该土地使用权证载明的范围内。经庭审质证，本院认为，原告提交的证据1、2、3、4、5、9、12、14、15，被告提交的证据1、2、3、4、5、6，形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，可以作为本案的定案依据。原告提交的证据6、7、11、13，因证人未出庭作证，接受当事人的质询，对其真实性难以确认，故不可作为本案的定案依据。原告提交的证据8，缺乏其他相关证据佐证，不予认定。原告提交的证据10，形式不合法，不予认定。经审理查明：衡阳市灶市钢铁厂（以下简称灶市钢铁厂）因兴建职工集资房，与原告口头约定，将集资房建设工程交由原告承建，其中第一层拟建门面，由原告自行垫资。为此，双方又于2001年10月21日签订了《集资房第一层的车库出售及有关协议》。集资房建设工程快完工时，原告遂向灶市钢铁厂追索垫资款及其他相关费用，因灶市钢铁厂经济不景气，为缓解资金紧张的问题，经双方协商，决定共同出售第一层门面，并在原定价格的基础上将价格提高至980元/㎡，按照该价格出售，所售门面总价款比按原价格出售多得部分，由灶市钢铁厂用于改善职工的生活，余款归原告所有。经过一段时间后，出售门面并未取得预期效果，门面卖不上980元/㎡的价格，在此情况下，经双方协商，拟在三栋新建的集资房区域内兴建市场，以提升门面的价值，因灶市钢铁厂缺乏资金及其他因素，市场未能兴建，为此，原告多次找灶市钢铁厂负责人，要求收回垫资，灶市钢铁厂相关人员表示，市场建设工程交由原告个人出资开发，并以第一层门面抵偿原告的垫资，任由原告利用第一层门面向银行部门申请贷款。原告应诺后，便联系耒阳市灶市街道办事处灶市居委会，以该居委会的名义于2015年1月1日向耒阳市人民政府提出了《关于兴建灶市钢花岭综合市场的报告》，获准在东接五一南路，南靠灶市钢铁厂家属新区，西临京广铁路，北位钢花岭居民区的灶市钢花岭兴建综合市场。2015年2月28日，原告与灶市钢铁厂签订了《集资房第一层的车库出售及有关协议的修改条款协议》，具体内容如下：“甲方：衡阳市灶市钢铁厂，乙方：刘绪猛；2001年10月21日经甲、乙双方签订的集资房第一层的车库出售及有关协议，运作至今，只售出13间，乙方认为其主要原因有：1、房价过高；2、没有形成市场达不到预期效果；3、配套设施还没有完善，乙方要求尽快解决此事，资金及时到位，根据现实情况，实事求是重新商谈条款的修改，为达到共赢的目的，经双方协商达成如下修改协议。一、完善配套设施，在三栋新房区（灶市农贸市场用地规划红线图）内兴建市场设施，但老办公楼的拆除和土地开发以及费用的收缴另行办理相关手续。由乙方出资自行兴建，形成市场后，产权归甲方所有，10年内由乙方负责治安、秩序、卫生、收费等管理，其收益归乙方。兴建配套设施必须经政府主管部门批准，有完善的手续后方可兴建。到其甲方需收回管理权时，乙方必须无条件服从，乙方兴建设施费用减折旧后的费用由甲方支付给乙方。乙方在兴建时必须将施工图交甲方审核，施工完毕由甲方决算认可。二、售房价格由乙方自定，不受甲方干预，原协议乙方上交给甲方管理等费用70万元改为上交给甲方30万元（含原售车库，甲方已收取部分）。三、上交时间及办法，1、不受其它条款限制，乙方必须在2005年6月底前将30万元管理等费和厂部垫付的场地硬化费用全部支付给甲方。2、先期出售门面按甲乙双方各半收取房款。甲方收足应收部分后，其它门面的出售由乙方自行收取，办理手续。3、先期部分门面出售到厂财务科交款，甲方乙方共同办理手续，全现金付款的，甲方收取房款的50%，抵欠款给甲方的，最高只允许抵房款的50%。四、除本修改协议外，原协议需乙方继续履行的条款，乙方必须在门面售完前全部履行完毕。五、本协议打印件正文贰份，甲乙双方各执一份，副本若干。六、本协议经双方签字，加盖甲方公章生效。”2005年3月7日，以原告作为甲方，耒阳市灶市街道办事处灶市管理区为乙方，双方签订了《关于取缔马路市场创建灶市钢花岭综合市场的协议》具体内容如下：“甲方：刘绪猛，乙方：灶市居委会，甲、乙双方本着互惠互利的原则，共同创建灶市钢花岭综合市场，现达成如下协议：一、甲方全面负责市场基础设施建设，包括厂棚、牌坊的建设、场地的硬化、水电安装、完整消防设施等。甲方负责市场周边地域界限的认定和协调。在规定时间内负责钢铁厂老办公楼的拆迁。二、乙方负责办理市场建设相关的各项手续，市场按规定建设完成后，乙方负责市场的形成，即取缔马路市场，保证经商人员在新建市场内经商。三、市场启动后，由乙方组织人员管理。四、市场管理使用权：管理期为10年，即从2005年6月30日至2015年6月30日止，10年期满后，市场管理权交由甲方。五、本协议打印件正文贰份，甲、乙双方各执一份，副本若干。六、本协议经双方签名，加盖乙方公章后生效。”因市场建设需拆除灶市钢铁厂的旧办公楼，而该办公楼内尚有职工居住，为便于市场建设，双方口头约定，由原告出资金给灶市钢铁厂，由灶市钢铁厂负责旧办公楼内居住职工的搬迁、安置，待职工搬离后由原告负责拆除，费用由原告承担。2005年6月，原告开始动工兴建，至2005年12月，市场大部分已建成，并于2006年1月试营业了两天。因灶市钢铁厂旧办公楼未全部拆除，致使市场未能全部建成，也未经验收通过，试营业两天后便停业了。此后，原告多次找灶市钢铁厂领导，要求拆除旧办公楼，并为原告办理第一层门面的土地使用权证和房屋所有权证，以便于原告办理贷款。经灶市钢铁厂与原告协商，确定以钢花岭市场第一层部分门面抵偿原告兴建市场的垫资款，并以其中的12间门面向灶市钢铁厂作为抵押，以保证原告向银行申请贷款后，将资金用于市场兴建，为此，灶市钢铁厂协助原告办理了房屋所有权证，即耒房权证灶市街字第00**7657号、耒房权证灶市街字第00**7659号、耒房权证灶市街字第00**5640号房屋所有权证，其中耒房权证灶市街字第00**7657号房屋所有权证中登记在刘绪猛名下的房号为：第9幢的101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、113、114、115、117、118、119、120、122、123、124、125、126、127、128、129号，建筑面积506.67平方米；耒房权证灶市街字第00**7659号房屋所有权证中登记在刘绪猛名下的房号为：第10幢的103、104、105、106、109、110、116、117、118、119、120、121、125、126、127号，建筑面积280.80平方米；耒房权证灶市街字第00**5640号房屋所有权证中登记在刘绪猛名下的房号为：第1幢的102、104、105、106、107、108、114、115、117、118、119、120、121、122、123、124、126、127、129、130号，建筑面积为395.44平方米。但灶市钢铁厂未协助原告办理以上门面的土地使用权证变更登记。灶市钢铁厂以物（第一层门面）抵偿原告债务（建设工程款）的门面有第9幢的111号、112号、第10幢中的101、102、111、112、113、114、115、128、129、130号，该12间门面的建筑面积为226.32平方米，原告尚未取得房屋所有权证和土地使用权证，以致原告不能以房产作抵押从银行取得贷款，灶市钢铁厂旧办公楼未拆除部分未能拆除，市场一直闲置至今。另查明：2008年1月7日衡阳市中级人民法院作出（2008）衡中法民破字第5-1号民事裁定书：立案受理申请人衡阳市灶市钢铁厂的破产申请。指定徐永明、肖春林、阳玉华、殷强茗、张力沛、颜克标、龙东北、罗建湘、李成千、谢保国、贺岚峰、费锡利、陈宜成、李选况、胡小华等十五人组成的衡阳市灶市钢铁厂破产清算组为管理人。2008年10月27日，衡阳市中级人民法院作出（2008）衡中法民破字第5-2号民事裁定书：宣告申请人衡阳市灶市钢铁厂破产。2008年11月10日，衡阳市中级人民法院作出（2008）衡中法民破字第5-3号民事裁定书，查明：衡阳市灶市钢铁厂管理人制订的《衡阳市灶市钢铁厂财产分配方案》于2008年10月30日提交第二次债权人会议讨论，到会14户债权人中有表决权的债权人13户，其所代表的债权额20007823.56元，同意分配方案的债权人13户，占出席会议的有表决权债权人人数的100%，且其所代表的债权额20007823.56元，占无财产担保债权总额的100%。该企业职工安置费82701000.00元为第一清偿顺序，划拨土地价值52841500.00元减去以物抵债财产2730000.00元剩余50111500.00元，首先用于安置职工后，缺口尚有32589500.00元。其次，破产财产25544013.95元，优先支付破产清算费用2686490.00元后，尚有可供分配的破产财产22857523.95元，用于安置职工后，缺口尚有9731976.05元。因此，衡阳市灶市钢铁厂的土地资产、可供分配的破产财产支付破产清算费用后的金额共计72969023.95元，用于安置职工后，缺口为9731976.05元，故第二顺序（含第二顺序）以后的债权无力偿还，清偿率为零。本院认为，衡阳市灶市钢铁厂管理人制定的《衡阳市灶市钢铁厂破产财产分配方案》已经债权人会议讨论通过。依照《中华人民共和国企业破产法》第六十四条第一款、第一百一十五条第三款、第一百一十六条之规定，裁定如下：一、衡阳市灶市钢铁厂管理人提交2008年10月30日债权人会议讨论通过的《衡阳市灶市钢铁厂破产财产分配方案》合法有效，予以确认。二、衡阳市灶市钢铁厂管理人按《衡阳市灶市钢铁厂破产财产分配方案》执行。2008年12月3日，衡阳市中级人民法院作出（2008）衡中法民破字第5-4号民事裁定书：一、终结衡阳市灶市钢铁厂破产还债程序；二、衡阳市灶市钢铁厂管理人在本裁定生效后十日内，向原登记机关办理衡阳市灶市钢铁厂注销登记手续；三、衡阳市灶市钢铁厂破产还债程序终结后，未得到清偿的债权不再清偿；四、衡阳市灶市钢铁厂管理人继续保留六个月，处理破产终结后的遗留问题。裁定生效后，衡阳市灶市钢铁厂管理人向原登证机关办理了衡阳市灶市钢铁厂的注销登记手续。衡阳市灶市钢铁有限公司（以下简称灶市钢铁公司）即本案被告，于2009年9月21日成立，系国有独资有限责任公司。2015年6月1日，耒阳市人民政府根据被告的申请，同意被告在原钢花岭市场规划进行棚户区改造2期工程，兴建住宅。因需拆除原市场设施，但原、被告双方协商未果。灶市钢铁公司遂于2015年6月4日以刘绪猛非法侵占土地使用权为由向本院起诉，要求判令刘绪猛非法侵占灶市钢铁公司的土地使用权而建筑的厂棚约600平方米、围墙约30米。本院于2015年8月17日作出（2015）耒民一初字第301号民事判决：驳回原告衡阳市灶市钢铁有限公司的诉讼请求。2015年9月11日，灶市钢铁有限公司以土地租赁合同关系向本院提起诉讼，请求：1、判令解除原、被告的租赁合同关系；2、判令被告立即将租赁土地的使用权交付给原告；3、判令拆除厂棚的损失由被告承担；4、本案诉讼费由被告负担。本院经审理后，于2015年12月1日作出（2015）耒民一初字第532号民事判决：一、被告刘绪猛在本判决生效之日起5日内将耒阳市五一南路193号地段钢花岭市场及原告老办公大楼的土地使用权交付原告衡阳市灶市钢铁有限公司；二、驳回原告衡阳市灶市钢铁有限公司其他诉讼请求。刘绪猛不服，向衡阳市中级人民法院提出上诉，衡阳市中级人民法院审理认为，双方形成土地租赁合同关系，且期限已届满。对刘绪猛出资在该土地上兴建设施折旧后的设施费用和拆除后将造成的损失，刘绪猛可另行主张权利，并于2016年4月25日作出（2016）湘04民终172号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，刘绪猛将钢花岭市场及老办公楼的土地使用权交付给了衡阳市灶市钢铁有限公司。判决生效后，被告灶市钢铁公司拆除了原告兴建的市场内的摊位棚。早在2015年，被告灶市钢铁公司因棚户区改造，拆除了原灶市钢铁厂的老办公楼。2017年6月5日，原告向本院提出申请，请求对如下事项进行评估：1、评估五一南路原灶市钢花岭市场（未正常营运）2、3、4栋一层门面与作普通住房的差价是多少？2、评估钢花岭市场建设折旧后剩余的价值是多少？本院依法委托湖南金鼎房地产价格评估有限责任公司予以评估，该评估公司以原告提供的李主荣所有的位于耒阳市灶市五一南路247号商住房作为参照，于2017年7月17日作出湘金估字[2017]第LSF-027号房地产评估报告，结论为：李主荣一楼商业房单价为6503元/㎡，所有权为刘绪猛坐落于耒阳市灶市街道办事处钢铁厂集资房第10幢第1层商业房（丘号206031000300-2）评估单价为2605元/㎡，差价为3898元/㎡。在本案诉讼过程中，被告对该评估结论提出异议，于2019年3月21日向本院提出申请，要求对下列事项作出评估：1、对耒房权证灶市街字第00**7657号、00055640号、00047659号房屋的房屋价值及所附土地价值分别按普通住房、商业用房（门面）性质作出评估；2、对耒阳市灶市钢花岭市场建设折旧后剩余价值作出评估。2019年10月9日，被告变更申请评估事项为：1、对耒阳市灶市钢花岭市场建设折旧后剩余价值作出评估；2、对耒房权证灶市街字第00**7657号房产（101号、102号、113号、114号）按现在商业门面及钢花岭市场建成并营运情形下按商业性质用房的价值（不含土地价值）作出评估；3、对耒房权证灶市街字第00**5640号房产（105号、106号、119号、120号、121号）按普通住房的价值（不含土地价值）作出评估。本院依法委托湖南湘信房地产评估有限公司予以评估，该评估公司以房产（不含土地价值）既是建筑物的成本价值，认为评估事项超出其能力范围为由不予受理。本院于2019年11月20日终结对外委托。2019年7月31日，原告申请对耒房权证灶市街字第00**7657号房产（101号、102号、113号、114号、115号）在灶市钢花岭市场形成并营运情形下按商业性质用房的价值作出评估。2019年10月14日，原告申请对下列事项进行评估：1、对耒房权证灶市街字第00**7657号房产（101号、102号、113号、114号、115号）所占土地按现在商业门面及在钢花岭市场建成并营运情形下，按商业性质用房的土地价值作出价格评估；2、对耒房权证灶市街字第00**5640号房产（105号、106号、119号、120号、121号）所占土地按普通用房的土地价值作出价格评估。因原告撤回了其提出的申请，故本院于2019年11月20日终结对外委托。本院认为，灶市钢铁厂破产以后，被告以其自身名义向法院提起诉讼，认为灶市钢铁厂与刘绪猛签订的《集资房第一层车库出售及有关协议的修改条款协议》，在双方之间形成土地使用权租赁合同关系，刘绪猛在履行合同中存在违约情形，且合同已于2015年2月28日到期，要求解除原、被告的租赁合同关系，并判令被告（刘绪猛）立即将租赁土地的使用权交付给原告（灶市钢铁公司）、判令拆除丁棚的损失由被告（刘绪猛）承担。生效判决即（2015）耒民一初字第532号、（2016）湘04民终172号判决确认原、被告间形成土地租赁合同关系，并判令刘绪猛将耒阳市五一南路193号地段钢花岭市场及衡阳市灶市钢铁有限公司老办公大楼的土地使用权交付给衡阳市灶市钢铁有限公司。同时，生效判决载明，对刘绪猛出资在该土地上兴建设施折旧后的设施费用和拆除后将造成的损失，刘绪猛可另行主张权利。可见，衡阳市灶市钢铁有限公司以实际行为承继了原灶市钢铁厂的相关权利义务，其作为本案被告，主体适格。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。结合本案事实和证据，可以看出，因原灶市钢铁厂的旧办公楼未予全部拆除，以致市场不能如期完整建设，未能顺利开办营业，该市场的门面未达到预期的商业价值，双方均有一定的责任，其一是原告资金未全部到位，斜坡路段未降低，其二是灶市钢铁厂未及时妥善安置旧办公楼内的住户。原告要求被告赔偿损失的诉讼请求，应予适当支持。考虑本案实际情况，因市场一直闲置，再形成市场已不可能，第一层门面只能作普通住房使用，与实际门面的价值相差甚远，造成了原告的巨大差价损失，被告应予赔偿，参照湖南金鼎房地产价格评估有限公司作出的评估报告，原告的差价损失为5493178.54元[（506.67㎡+280.8㎡+395.44㎡+226.32㎡）×（6503元/㎡-2605元/㎡）]，本院酌定由原告自行承担30%计1647953.56元（5493178.54元×30%），由被告承担70%计3845224.98元（5493178.54元×70%）。原告要求被告返还管理费10.06万元的诉讼请求，无证据证实，不予支持。关于原告要求被告赔偿其为市场建设投入所造成的损失的诉讼请求。本院认为，原告为建设市场设施所投入的资金已转化为市场建设成本，应予折旧计算，但因对兴建的市场设施折旧后价值未经评估，原告亦未提供其他证据证实，故对该部分请求，不予支持。庭审中，被告提出湖南金鼎房地产价格评估有限公司作出的评估报告，程序违法，评估结论不但包括房屋价值，还包括房屋所分摊的土地价值，而刘绪猛所有的房产坐落的土地属政府划拨土地，土地使用权人为衡阳市灶市钢铁有限公司，刘绪猛未取得土地使用权，在未将房产价值与土地价值区分评估的情况下，该房地产估价报告不能作为计算刘绪猛的损失的依据，同时，该房地产估价报告中的估价对象不具有可比性，估价对象一即李主荣的房产位于耒阳市五一南路临街位置，而刘绪猛的房产位于原灶市钢铁厂内，将二者对比，显然不当。本院认为，钢花岭市场第一层在《集资房第一层车库出售及有关协议的修改条款协议》和2007年5月14日“厂办公会议”中确认为门面，现因市场未能开办成功，致门面只能作普通住房使用，造成了差价损失，而参照物即李主荣的房产第一层属门面房，与钢花岭市场第一层门面处同一地段，二者具有可比性，再次，按照“房随地走、地、地随房走”的原则估机构对估价对象的房屋价值和所附土地价值一并评估，并无不当，同时，被告提出的评估事项，已被评估机构确认超出了能力范围，被告也未提供相反证据足以反驳评估机构已作出的评估结论，故对被告的上述主张，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十条、《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：一、被告衡阳市灶市钢铁有限公司赔偿原告刘绪猛的损失3845224.98元，于本判决生效之日起20日内付清；二、驳回原告刘绪猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）本案案件受理费43600元，由原告刘绪猛负担3727元，由被告衡阳市灶市钢铁有限公司负担39873元，原告刘绪猛已垫付39873元，被告衡阳市灶市钢铁有限公司应在执行中予以清偿。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  周志慧人民陪审员  李薇薇人民陪审员  周瑞红二〇一九年十二月三十日代理书记员  张沅沅                校对责任人：周志慧            打印责任人：张沅沅