广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初14383号原告：张玉强，男，汉族，1973年2月2日出生，住安徽省阜南县************，公民身份号码为342************110。委托诉讼代理人：林四季，广东广和(东莞)律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄倩雯，广东广和（东莞）律师事务所实习律师。被告：谭国雄，男，汉族，1986年4月28日出生，住广东省紫金县**************，公民身份号码为441************51X。委托诉讼代理人：尹伟恒，广东弘名律师事务所律师。原告张玉强诉被告谭国雄租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告张玉强的委托诉讼代理人林四季、被告谭国雄及其委托诉讼代理人尹伟恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张玉强向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告双方解除《厂房租赁合同》；2.被告立即向原告支付租金100000元；3.被告支付违约金10000元；4.被告立即将租赁厂房腾空交付原告，并赔偿原告该厂房被占用期间的经济损失（自2019年7月11日起计算至被告实际将厂房腾空交付给原告之日止，按照每月租金10000元计算）。庭审中，原告当庭撤回了第三项诉讼请求，变更第一项诉讼请求为“确认案涉租赁合同无效”，变更第二、第四项诉讼请求为“被告立即向原告支付占用场地使用费96333元（2018年11月至2019年8月19日）”，增加一项诉讼请求为“本案诉讼费用由被告承担”。事实和理由：原、被告双方于2018年9月5日签订了《厂房租赁合同》，约定：原告将其位于东莞市**********1****部分厂房出租给被告使用，租赁期为自2018年9月5日起至2024年6月30日止，每月租金为10000元，当月租金于每月10日前支付给原告。合同签订后，原告依约将厂房交付给被告使用，但被告自2018年10月起就未按照合同的约定支付租金。经原告多次催促，被告均未能履行支付租金的义务，被告已构成严重违约。虽然原告向被告多次催讨，被告却拒不按约履行，至今仍拖欠原告租金合计100000元，其中包括2018年10月至2019年7月的厂房租金。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告谭国雄答辩称，被告认为原、被告双方签订的厂房租赁合同无效，被告无法提供该场地的相关的产权证明。被告无须向原告支付场地占用费及经济损失，从双方签订的厂房租赁合同第六条第一款及双方的微信聊天记录可知，被告一直向原告催要场地产权证明，否则该学生托管机构不能合法运作，但原告迟迟未能提供导致被告的托管机构不能成立，造成了装修费用、工程消防费用等一系列损失，被告也因此另案起诉了原告，要求原告退还押金30000元及支付装修费用35000元、消防工程款120000元、鉴定报告费用5000元及招牌广告费用16000元。由此可看出本次纠纷是由于原告无法提供场地产权证明造成的，原告也不能要求被告支付违约金。经审理查明，2018年9月5日，原、被告签订了《厂房租赁合同》，约定被告向原告租赁位于东莞市**********1*****部分；租赁期限为6年，免费装修期从2018年9月15日至2018年9月30日止；租赁期限从2018年9月5日至2024年6月30日止；从2018年10月1日起计租；若办公室延期交付，则顺延；被告租赁上述物业仅限于办公培训用途，未经原告书面同意，不得私自更改；房租租金每月10000元；签订本协议时，被告须向原告一次性缴纳三个月租金30000元为履约保证金和第一个月租金10000元，两项共计40000元，租赁期满被告将上述物业完好归还给原告并付清所有款项后，原告在十日内保证金如数无息退还给被告；房租每月10号前交付给原告；本合同签订后，原告应协助被告公司注册变更登记的所有手续，为被告提供相关的证明或材料。同日，原告向被告出具了两份收据，载明收到了被告交付的30000元押金及2018年10月房租10000元。庭审中，原告主张被告于2018年9月份就开始使用案涉厂房。对此，被告不予确认，抗辩称于2018年11月28日才使用案涉厂房。2019年7月16日，原告向被告通过EMS快递邮寄了一份律师函，律师函载明：“被告从2018年10月起就未按照合同的约定支付租金……自被告收到本函之日起，原告与被告签署的《厂房租赁合同》正式解除；请被告在接函后五日内将租赁厂房腾空并交付原告……”被告确认有收到上述律师函，但主张于2019年3月已经搬离案涉租赁物，其后没有占用案涉租赁物。原告主张被告仅支付了2018年10月份租金，其后租金未付。被告确认仅向原告支付了一个月租金，但主张因原告答应被告提供相关产权证明却一直未能提供，导致被告不能完成审核注册无法正常使用案涉租赁物。对此，被告提交了《东莞市学生校外托管机构联合选址信息表》、手机短信复印件等证据为凭。《东莞市学生校外托管机构联合选址信息表》显示单位名称为东莞市黄江直通车学生接送站，地址为东莞市**************，举办者为谭国维、黄伟珍，其上盖有东莞市黄江镇人民政府社会事务局章及东莞市公安消防局黄江大队章，其中消防部门意见为“东莞市黄江直通车学生接送站符合选址要求”，显示签署日期为2018年9月3日。原告提交的手机短信，显示对方为李老板（134*****671），内容为：2018年11月7日，原告方述“李老板那个产权证明的怎么样了”；2018年11月26日，原告方述“这个房产证名一天不解决都不行的，已经足足推了两个月”；2018年12月7日，对方回复“在处理”；2018年12月28日，原告方述“李老板现在到底什么情况”，对方回应“在给你办证了”。被告主张上述手机短信的对方为李守德，系原告的生意伙伴及亲属。庭审中，原告对上述手机短信的三性均不予确认。对于被告的搬离时间，双方有争议。原告主张被告于2019年8月20日搬离案涉租赁物，被告则主张其于2019年3月28日搬离案涉租赁物。对此，被告提交了其与原告委托诉讼代理人林四季之间的手机短信为凭。手机短信的内容为：2019年8月19日，林四季述“如果你已将原租用张总场地的东西已经搬走，请将房间钥匙交付张总，交付钥匙后你就不需要支付后面产生的租金，谢谢”，被告回复“我已清空，他把押金退给我，自然给他”，林四季回复“因为你一直未交租金，张总意思押金不退，如果你们意见不一致，那就由法院裁决，不过，如果你继续占用场地不交付钥匙，所产生的租金损失是会由你承担的，个人建议先交还钥匙和场地，减少租金损失，你也可以去咨询一下专业人士”，被告回复“我已清空，门是可以打开的，我已经拍照了，还占用什么场地”。对上述手机短信，原告予以确认，但主张房间的门是锁上的，是原告于2019年8月20日找开锁公司打开的锁。庭审中，被告确认案涉租赁物的房间门锁是被告安装的，但主张在搬离的时候已经开锁了。对于案涉租赁物，原告主张承租于案外人陈合深，对此原告提交了其与陈合深签订的《租赁合同》复印件为凭。《租赁合同》约定陈合深将位于东莞市**************铁皮*半3-4*2200平方米，办公室出租给原告使用，租用期限为6年，由2018年7月*日至2024年6月30日止；2018年7月*日到2020年*月31日，每月租金11000元，2020年3月*日到2024年6月30日，租金为每月22000元。合同还约定了其他事项。该合同有原告的签名，显示签订日期为2019年6月15日。庭审中，原告明确表示无法提供案涉租赁物的产权证及建设工程规划许可证。另，被告主张因原告原因导致被告的托管机构不能成立，因此已提起另案诉讼要求被告退还押金30000元及支付装修费、消防工程款等损失。以上事实，有原告提交的《厂房租赁合同》、律师函、EMS快递单及查询结果、视频及照片、《租赁合同》复印件，被告提交的《东莞市学生校外托管机构联合选址信息表》、手机短信（复印件，对方显示为李老板）、微信截图、收据、手机短信（对方为林四季）、东莞市学生校外托管机构成立登记指引、关于开立临时存款账户的通知、民办非企业单位名称预先核准登记通知书、情况说明，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，原告当庭撤回了“被告支付违约金10000元”的诉讼请求，原告撤回上述诉讼请求是原告对其自身权利的处分，没有违反法律强制性规定，本院予以准许。本案为租赁合同纠纷，原告作为出租方未能提交案涉租赁物的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，原告与被告签订的《厂房租赁合同》无效，原告要求确认合同无效的诉请应当予以支持。虽然案涉合同无效，但被告作为承租方实际占有使用案涉租赁物，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。本案的争议焦点在于：一、原告何时交付案涉租赁物给被告使用；二、被告何时交还案涉租赁物给原告。关于焦点一。原告主张于2018年9月就交付案涉租赁物给被告使用，但被告不予确认。本院作如下分析：案涉《厂房租赁合同》约定的租赁期限从2018年9月5日至2024年6月30日止，但同时约定免费装修期从2018年9月15日至2018年9月30日止，并约定若办公室延期交付，则顺延。因此，案涉租赁合同约定的免费装修起始期与租赁起始期不一致，并约定延期交付可以顺延租赁期及免费装修期，故在原告未能举证于2018年9月就交付案涉租赁物给被告使用的情况下，本院对原告所述于2018年9月交付案涉租赁物给被告的主张不予采信。原告未能举证证明交付案涉租赁物给被告使用的具体时间，应由原告承担举证不能的责任。被告主张于2018年11月28日开始使用案涉租赁物，本院予以采信。故案涉租赁物的占有使用费应从2018年11月28日开始计付。关于焦点二。双方对被告搬离案涉租赁物的时间有有争议。被告主张其于2019年3月28日就搬离了案涉租赁物，但被告没有对此举证予以证明。且被告确认案涉租赁物的门锁是由其安装的，从被告提交的与原告的委托诉讼代理人林四季的手机短信记录可知，被告并没有把门锁钥匙交给原告。被告亦没有举证证明有与原告办理交接手续或有通知原告收回案涉租赁物。因此，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”的规定，被告应当对此承担举证不能的责任。故本院采信原告的主张，认定被告在原告于2019年8月20日收回案涉租赁物前一直在使用租赁物。综上，被告应向原告支付2018年11月28日至2019年8月19日期间的占有使用费87129.03元（10000元/月÷30天×3天+10000元/月×8个月+10000元/月÷31天×19天）。因被告已支付了10000元租金，故原告要求被告支付占有使用费77129.03元（87129.03元-10000元），依法有据，本院予以支持，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，判决如下：一、确认原告张玉强与被告谭国雄于2018年9月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、限被告谭国雄于本判决发生法律效力之日起五日内向原告张玉强支付占有使用费77129.03元；三、驳回原告张玉强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元（原告已预交），由原告张玉强负担750元，由被告谭国雄负担1750元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  谢嘉禾人民陪审员  张华文人民陪审员  李 攀二〇一九年十二月十一日书 记 员  蔡嘉宜书 记 员  毛耀新附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。