西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2019)陕0104民初697号原告（案外人）：李刚，男，1965年3月22日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘元，陕西三秦律师事务所律师。被告（申请执行人）：王华，男，1965年9月7日出生，汉族，住湖北省荆州市沙市区。第三人（被执行人）：西安兆胜实业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：蒙大农，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈西伟，北京市炜衡（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷春利，北京市炜衡（西安）律师事务所实习律师。原告李刚与被告王华、第三人西安兆胜实业有限公司（以下简称兆胜公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李刚的委托诉讼代理人刘元，第三人兆胜公司的委托诉讼代理人陈西伟、雷春利到庭参加诉讼，被告王华经本院合法传唤未出庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告李刚向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX层XX房屋（预售证号200XXXX），并解除对该房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告李刚明确诉讼请求为：1.判决不得执行西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX层XX房屋（预售证号200XXXX）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月，西安市莲湖区人民法院（以下简称莲湖法院）作出（2018）陕0104执576号执行裁定，对位于西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX层XX房屋（预售证号200XXXX）进行了查封，原告得知此事后，提起执行异议。2018年12月6日，莲湖法院作出（2018）陕0104执异326号执行裁定，驳回原告的异议申请。原告不服，遂诉至法院，望判如所请。被告王华未作答辩。第三人兆胜公司陈述，同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：2008年1月30日，李刚作为买受人与出卖人兆胜公司签订房屋买卖合同一份，约定出卖人将位于西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX层XX房屋出售给李刚，总价款356620元；李刚于2008年1月30日即向兆胜公司交付全部购房款356620元，于2011年1月6日接收案涉房屋并使用至本院依法查封之前，并自该日起交纳案涉房屋的物业费、电梯费、电费、水费等至2018年8月28日；李刚另于2017年8月14日向西安市住房保障和房屋管理局缴纳住宅专项维修资金25854.95元。位于西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX层XX房屋一套的初始登记仍在兆胜公司名下，且预售证号为200XXXX。原告李刚依约向第三人兆胜公司支付完结案涉房屋全款后，第三人兆胜公司未按约积极协助李刚办理房屋过户手续。原告庭审中陈述：案涉房屋的五证是齐全的，仅是办不了房产证，原告与第三人签订的《房屋买卖合同》截至目前仍未进行备案登记，房屋所有权的初始登记仍在第三人名下；截至目前，仍未办产权证的原因系案涉房屋整体楼宇在开发过程中，相关资料并不完善，系第三人与莲湖区教育局联合开发，整个大楼的大证都无法办理，案涉房屋的小房产证更是无法办理，不属于原告过错。第三人陈述：开发时政府会议也有记录，同意其公司与莲湖区教育局联合开发建设，属于历史遗留问题，导致案涉房屋的楼宇无法办理大的房产证，各房屋的小房产证也无法办理，但也不是其公司的过错。2010年4月7日，兆胜公司与王华签订房屋买卖合同一份，双方约定出卖人将位于西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX号房屋出售给王华，总价款568949元；王华于合同签订当日即向兆胜公司交付全部购房款568949元。但兆胜公司在约定办理房产证的期限届满后，未向王华办理所购房屋的房产证，王华遂向莲湖法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，并要求其公司返还购房款和赔偿损失，后莲湖法院于2017年6月14日作出（2016）陕0104民初2355号民事判决，支持王华诉请，判决：本判决生效后十日内，被告兆胜公司退还收取原告王华的购房款568949元，并支付利息（以568949元为基数、按中国人民银行同期同类贷款利率从2010年4月7日计算至付清之日）；本判决生效后十日内，被告兆胜公司赔偿原告王华损失568949元。判决生效后，原告王华向莲湖法院申请强制执行，2018年6月26日本院作出（2018）陕0104执576号执行裁定查封被执行人兆胜公司名下位于位于西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX层XX号、XX号（预售证号：200XXXX）的房屋两套；查封期限三年”。李刚于2018年11月23日向本院提出执行异议，本院于2018年12月6日作出（2018）陕0104执异326号执行裁定，驳回案外人李刚的执行异议请求。原告李刚不服，遂向本院提起本案诉讼。本院认为，本案原告李刚系执行案件中的案外人，其系以商品房消费者的身份对执行案件中的标的提出执行异议。根据原告提交证据和当事人庭审中陈述，本案争议焦点有三：一是，兆胜公司与李刚签订《房屋买卖合同》的行为是否发生于本院的依法查封之前；二是，李刚所购商品房是否系用于居住；三是，李刚已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。关于焦点一，位于西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX层XX房屋的初始登记在兆胜公司名下，且预售证号为200XXXX；2008年1月30日，李刚与兆胜公司签订《房屋买卖合同》时均自愿，该合同系双方当事人合法、真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。李刚于2008年1月30日与兆胜公司签订的《房屋买卖合同》，案涉房屋于2018年6月26日被本院作出的（2018）陕0104执576号执行裁定依法查封。故，李刚系在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 关于焦点二，原告李刚实际于2011年1月6日接收案涉房屋，且该房屋性质为住宅，其陈述自己居住使用至本院依法查封之前，另自该日起交纳案涉房屋的物业费、电梯费、电费、水费等至2018年8月28日，并向本庭提交消防安全责任书、前期物业服务合同、小区业主基本情况登记表、房屋交接验收表、收款收据4张、工商服务业统一收款收据3页、西安万方物业管理有限公司收款收据5张、收费收据2张予以证明，以上证据相互印证，形成完整证据链，本院予以采信。因此，本院对李刚所购案涉房屋系用于居住予以确认。虽原告自认其名下另有2套房屋，经核查属实，且该两套房屋的规划用途均系住宅，其中1套于2009年8月21日办理登记备案手续，另1套于2019年2月2日办理登记备案手续，但原告购买案涉房屋时间在上述2套房屋之前，且原告购买案涉的房屋和另2套房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要。同时，被告王华却在经本院合法传唤送达后未出庭，本院依法缺席进行了审理，被告王华属于放弃质证、抗辩等权利。故，本院对原告所购案涉房用于居住予以采信。关于焦点三，李刚实际确于2008年1月30日向兆胜公司交付全部购房款356620元，并于2017年8月14日向西安市住房保障和房屋管理局缴纳住宅专项维修资金25854.95元。李刚已支付的价款明显属于超过合同约定总价款的百分之五十的情形。另，原告李刚依约向第三人兆胜公司支付完结案涉房屋全款后，第三人兆胜公司未按约积极协助李刚办理房屋过户手续。结合本案的实际情况，原告庭审中对案涉房屋未能及时办证的陈述具有高度可能性。李刚作为商品房消费者向作为房地产开发企业的兆胜公司购买商品房，兆胜公司因历史遗留原因未及时为李刚办理房地产过户手续，导致初始登记仍在兆胜公司名下的案涉房屋因兆胜公司欠债而被强制执行，不属于原告自身过错。综上，李刚以自己对案涉房屋享有的权利，足以排除本院对尚登记在房地产开发企业即第三人兆胜公司名下但已出卖给消费者即原告李刚的案涉商品房的强制执行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：不得执行位于西安市莲湖区XX街XX号XX幢XX层XX房屋（预售证号200XXXX）。案件受理费100元，由被告王华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长      王  霞        审    判    员      冯林林        审    判    员      高  琪 二Ｏ一九年十二月二十五日 书    记    员      毛  妮 1