广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初17609号原告：黄汉铭，男，1964年1月21日出生，汉族，身份证住址为广东省东莞市，委托代理人：杨少燕，广东尚进律师事务所律师。被告：陈冬菊，女，1978年10月3日出生，汉族，身份证住址为江西省九江市永修县，被告：赵显亮，男，1977年10月8日出生，汉族，身份证住址为江西省九江市永修县，原告黄汉铭诉被告陈冬菊、赵显亮租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员赖艳君适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告黄汉铭的委托代理人杨少燕到庭参加诉讼，被告陈冬菊、赵显亮经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告陈冬菊是东莞市寮步创盛鞋材加工厂（个体户）的经营者，该个体户在2015年6月2日成立，在2016年11月21日注销。注销后，被告陈冬菊仍以该个体户继续对外经营,原告是房屋所有权人。被告陈冬菊与被告赵显亮共同经营东莞市寮步创盛鞋材加工厂，在2015年10月7日被告赵显亮以承租人的身份与原告的父亲（现已去世）签订《租房合同书》，租赁的地址就是东莞市寮步创盛鞋材加工厂的注册地址，月租金为5300元。租赁合同签订后，一开始两被告均按时交租，但在2017年的时候出现经营困难，并拖欠员工工资，在2017年8月12日已经停工停业，现仍有三个月的租金没有支付给原告。此外，两被告因未按时发放员工工资，导致全体员工多次上访，后原告迫于压力，按照东莞市人力资源和社会保障局寮步分局提供的文件《关于进一步做好拖欠工资等劳动保障违法案件的预防和查处工作的通知》[粤劳社（2002）153号]第三条第三点规定“由场地的出租方垫付”，为两被告垫付了工资56000元。两被告因为拖欠员工工资，涉嫌拒不支付劳动报酬罪，现已被公安机关抓获，关押在东莞市第二看守所。基于以上事实，原告因租赁关系遭受的损失有权请求两被告足额支付，但因两被告已被关押，原告无法联系两被告，故原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令：一、两被告连带向原告支付2017年5月、6月、7月的房屋租金15900元（5300元/月×3个月=15900元）；二、本案诉讼费由两被告承担。被告陈冬菊、赵显亮经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。经审理查明，2015年10月7日，黄伟权作为甲方，被告赵显亮作为乙方，双方共同签订了《租房屋合同书》，约定的主要内容有：1.甲方将东莞市寮步泉塘新围村泉兴街97号、95号二楼、93号95号97号三楼租给乙方经营鞋材;2.租用期为三年，自2015年10月1日起至2018年9月底止；3.第一、二年月租金5300元，第三年起每月加租600元，预付押金两个月和首期租金一个月共3个月即15900元，之后每月5号前缴纳租金和上月份水电费；3.如乙方拖欠，甲方有权终止合同并要求补偿两个月租金，所收押金待到期时经甲方检查出租建筑物一切无异常后无息交还乙方；4.未到期退出，押金没得退回，如月初退出也要交足当期租金。合同落款处有黄伟权及赵显亮的签名捺印确认。原告主张，两被告在合同签订后支付了10000元押金，自2017年5月开始拖欠租金，2017年8月12日两被告经营的工厂停工停业，其拖欠的工人工资亦由原告进行了部分垫付，因此原告诉请两被告共同支付拖欠的2017年5月至7月的租金共计15900元。另，原告主张案涉东莞市寮步镇泉塘新围村泉兴街97号房屋的权属人系原告，95号房屋权属人系黄汉森，93号房屋权属人系黄文峰，并提供了房地产权证、土体使用权证、村委会的证明予以证实。其中，权属人系原告的房屋座落于东莞市××××号（粤房地证字第C24××39号），该房屋东至空地、南至巷、西至路、北至黄伟权，泉塘社区村委会出具证明表示东莞市××××号与东莞市××××村泉兴街97号是同一地址；位于东莞市××××村的土地（东府集用1989字第××）使用人系黄汉森，该地块东至黎丽华、南至空地、西至黄汉铭、北至路19米；位于东莞市××××号的土地（东府集用1989第1900161810577）使用权人系黄文峰，该地块东至黄进文、南至宅基地、西至黄伟权（共墙）、北至大路。本院于庭前向被告陈冬菊、赵显亮进行了调查，两被告主张赵显亮与黄伟权签订了租房合同，租赁案涉房屋经营两被告设立的东莞市寮步创盛鞋材加工厂，该工厂于2017年8月12日停工，因此两被告确认尚欠原告2017年7月及8月1日至8月12日的租金，并要求在尚欠租金中抵扣其已缴纳的押金10000元，还表示案涉租赁合同是赵显亮签订的，应由赵显亮承担相应责任。以上事实，有原告提交的《租房屋合同书》、户口本、泉塘社区居委会出具的证明、工商登记信息、个体工商户登记申请书、东莞市人力资源和社会保障局寮步分局出具的证明、员工工资表、房地产权证、集体土地使用权证、情况说明书、身份证、房屋照片，以及本院的问话笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告主张案涉东莞市寮步泉塘新围村泉兴街93号、95号、97号房屋的权属人分别系黄文峰、黄汉森及原告，并提供了房地产权证、集体土地使用证、村委会的证明，但原告对于案涉93号、95号房屋仅提供了集体土地使用证，并未能提供房产证或建设工程规划许可证。至于案涉97号房屋，原告提供了粤房地证字第C24××39号的房地产权证拟证明该97号房屋符合上述法律规定出租，但该房地产权证显示的房屋地址位于东莞市××××号，与案涉租赁合同约定的97号房屋信息不一致，虽村委会出具证明表示原告名下上述100号房屋即是97号房屋，但100号与97号房屋显示所属的村和街道均不同，房管部门对于该两个房号属于同一房屋亦没有确认，且结合使用权人系黄汉森及黄文峰的土地证显示的方位，亦无法证明原告的房屋即是案涉租赁合同约定的97号房屋，因此对于原告主张案涉97号房屋具有房地产权证的意见不予采纳。综上，原告没有证据证明案涉租赁物取得建设工程规划许可证或已经主管部门批准建设，因此黄伟权与被告赵显亮签订的案涉《租房屋合同书》为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据户口本、村委会出具的亲属证明、原告垫付工资情况及黄文峰出具的情况说明等，可以证实原告系黄伟权的儿子，并一直处理案涉租赁房屋事宜，因此案涉租赁合同的权利义务由原告承继，原告有权诉请被告赵显亮参照合同约定的租金标准支付占用期间的使用费。被告赵显亮主张2017年7月之前的租金已缴纳，但未能提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，故原告诉请被告赵显亮支付2017年5月、6月、7月的占有使用费15900元（5300元×3个月），本院予以支持。另，由于合同无效，黄伟权收取被告赵显亮的押金应予以退还，被告赵显亮对此可另行主张权利。关于被告陈冬菊的责任问题。由于案涉《租房屋合同书》系黄伟权与被告赵显亮签订的，根据合同相对性原则，合同相应权利义务应由被告赵显亮享有及履行，原告要求被告陈冬菊承担责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及上述援引的法律规定，判决如下：一、被告赵显亮应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告黄汉铭支付2017年5月、6月、7月使用费共计15900元；二、驳回原告黄汉铭的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费98.75元（已由原告预交），由被告赵显亮承担。本判决为终审判决。审判员  赖艳君二〇一九年十二月十八日法官助理郭继聃书记员彭丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。