山西省太原市迎泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0106民初7024号 原告：韩立，女，1960年3月29日出生，汉族，太原市清洁生产指导中心审计审核部部长，住山西省太原市尖草坪区滨西花园******，身份证号码1401031***********。 委托诉讼代理人：景一峰（系原告儿子），男，1986年10月25日出生，汉族，自由职业，住山，住山西省太原市杏花岭区小新街**楼****证号码1401071***********。 委托诉讼代理人：吴明娥，山西双丰律师事务所律师。 被告：山西郡宇房地产开发有限公司，住所地太原市迎泽区双塔西街**华宜大厦******房，统一社会信用代码91140100790230854D。 法定代表人：张耀华，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄晓川，山西鼎邦律师事务所律师。 原告韩立与被告山西郡宇房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩立及其委托诉讼代理人景一峰、吴明娥，被告山西郡宇房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄晓川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩立向本院提出诉讼请求：1、判决确认《解除合同通知书》无效;2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原告于2017年9月30号购买了一套被告所售的长风观园二期第7幢壹层A16号商铺。按建筑面积计算,该商品房单价为人民币每平方米14105.27元,总金额536000元。该长风观园项目为市政府重点工程,被告在购房合同中写明了项目建设依据:该地块土地面积为362770平方米。出卖人经批准,在上述地块上建设商品房等。原告于签订合同当日一次性付清全款536000元。但在该房屋竣工后,交房前,房价已大涨的前提下,2019年8月26日被告却给原告发来《解除合同通知书》。被告此举就是在撅取购房者的应得利益。被告此作为违背诚实信用，被告无权单方解除合同,被告的《解除合同通知书》也没有法律依据，是无效的。原告不同意解除。在收到该《解除合同通知书》后的第二天，原告已书面给被告予以复函，不同意解除合同。但被告却拒绝了原告。综上,被告《解除合同通知书》既无事实根据也无法律依据,并且违背《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十一条、第一百三十二条、一百三十六条、第一百五十三条等有关的法律的规定。原告依法诉至法院，请法院依法判决,准予所请。 被告辩称，一、原被告签订的《商铺认购合同》名为认购合同，实为商品房买卖合同，而案涉房屋目前尚未取得商品房预售许可证，故该合同应为无效合同。原被告双方于2017年9月30日签订的《商铺认购合同》对商品房的基本情况、价款、面积差异的处理、交付、争议解决等内容均予以了约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条之规定，该合同应为商品房买卖合同。合同中涉及的商品房目前并未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条之规定，双方签订的合同应为无效合同。二、原告的诉请没有事实及法律依据，应予驳回。原告起诉要求确认《解除合同通知书》无效，如果支持了其诉讼请求，则意味着原《商铺认购合同》处于有效状态，需继续履行，这明显与该合同应自始无效的事实相悖，故原告的请求应不予支持。三、被告已向原告退还了全部购房款，并向原告支付了利息，原《商铺认购合同》已不具有履行的可能。原被告双方签订的《商铺认购合同》第三条约定，该商品房总价款为536000元，2017年9月30日，被告向原告出具收到536000元商铺款的收据。在《商铺认购合同》中，双方还签订了一份《贴息补助条款》，约定被告按照购房款6%的标准向原告支付贴息补助款，支付2年。该条款明显违反《商品房销售管理办法》第11条之规定，应为无效，原告还应向被告返还其已取得的贴息补助款。在《商铺认购合同》签订后，被告于2018年12月19日通过太原奇异鸟商贸有限公司账户向原告支付25728元的贴息补助款；于2019年9月9日向原告支付购房款及利息共计569039元。也就是说，截至2019年9月9日，被告已向原告返还了全部购房款，并支付利息58767元，已超过了中国人民银行同期贷款利率的标准。由于原被告双方对合同无效均存在过错，双方应各自承担责任，现被告已履行完毕其应承担的责任，且超额履行，原《商铺认购合同》已无法履行，故原告的主张没有依据。综上所述，本案原、被告签订的《商铺认购合同》是自始无效的，现被告也已向原告退还了全部购房款并支付了利息，该合同无论是从法律上还是事实上均不存在履行的可能，原告的主张没有任何依据，故请贵院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，以维护被告合法权益。 经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：原告与被告于2017年9月30日签订《商铺认购合同》，双方约定，原告购买被告位于长风观园二期第7幢一层A16号商铺。该商品房建筑面积共38平方米，单价为14105.27元，总金额536000元整。双方还约定，原告于2017年9月30日付清全部房价款，被告应当在2019年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的且经验收合格的商品房交付原告使用；被告应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。并约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门的批准同意之日起10日内，书面通知买受人该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行同期活期存款利率付给利息。同日，原告与被告达成《贴息补助条款》，该条款载明：“客户韩立于2017年9月30日，购买地上1层A16号房。该商品房面积38平方米，房款536000元。业主韩立所购买的该套商品房符合公司贴息补助政策，于2018年9月30日到山西郡宇房地产开发有限公司财务部领取32160元的贴息补助款；于2019年9月30日到公司财务部领取32160元的贴息补助款。” 合同签订当日，原告向被告一次性交付购房款536000元。2018年12月19日，被告通过太原奇异鸟商贸有限公司账户向原告支付25728元（备注用途为返租款）。 2019年8月26日，被告通过中国邮政EMS向原告发送《解除合同通知书》，称涉案商铺因太原市规划部门对建设工程的规划设计进行变更，变更后对应产品无法实现，根据《合同法》及《商铺认购合同》第七条约定，被告决定解除与原告签订的《商铺认购合同》，自原告收到该通知之日起，双方于2017年9月30日签订的《商铺认购合同》正式解除。被告愿向原告退还全部购房款，同时愿按《商铺认购合同》第九条约定，按中国人民银行同期活期存款利率向原告支付利息3559元，并按约向原告支付29480元贴息补助款。 2019年9月9日，被告通过中信银行向原告支付569039元（附言：依据解除合同通知退房款）。 另查明，被告至今尚未取得涉案商铺的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。现原告与被告因《商铺认购合同》是否解除产生争议。 上述事实有原告提交的《商铺认购合同》、《贴息补助条款》、收据、《解除合同通知书》、业主韩立关于《解除合同通知书》的复函；被告提交的中国光大银行电子回单、中信银行电子回单在案为凭。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，处理本案纠纷应适用《最高人民法院》的相关规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，原告与被告签订的《商铺认购合同》中明确约定了当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、交付使用条件及基础设施和公共配套建筑正常运行的承诺、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等事项，符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。因此，原告与被告签订的《商铺认购合同》名为认购合同，实质为《商品房买卖合同》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案被告在起诉前仍未取得商品房预售许可证，违反了房地产开发项目对外进行销售预售的强制性规定。因此，原告与被告签订的《商铺认购合同》属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条第一款的规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。”本案合同自始无效。因无效的合同不存在解除问题，原告诉请的认定《解除合同通知书》无效这一事项没有法律依据，本院对该项诉讼请求不予支持。对于无效合同的处理，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，当事人可以另行提起诉讼解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《最高人民法院》第二条、第五条，《商品房销售管理办法》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告韩立的诉讼请求。 案件受理费100元由原告韩立负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审判员  芦瑞愈 二〇一九年十二月二十日 书记员  郝燕芝 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 《最高人民法院》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十一条房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。