广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初2779号 原告：王焕田，男，1971年11月1日出生，汉族，居民，住广西全州县，现住广西全州县。 委托诉讼代理人：蒋星住，广西钰锦律师事务所律师。 被告：唐建明，男，1965年12月21日出生，汉族，居民，住广西全州县。 被告：唐城文，男，1988年3月4日生，汉族，居民，住全州县。 上列两被告的共同委托诉讼代理人：周宏明，广西千里目律师事务所律师。 被告：广西全州农村合作银行城北支行，住所地：全州县全州镇北门大圆盘。统一社会信用代码：91450324664828740E。 负责人：唐咸雨，该支行行长。 委托诉讼代理人：申时军，广西永富律师事务所律师。 原告王焕田诉被告唐建明、唐城文、广西全州农村合作银行城北支行（以下简称“农合行城北支行”）执行异议之诉一案，本院于2019年11月21日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王焕田及其委托诉讼代理人蒋星住与被告唐建明、唐城文的共同委托诉讼代理人周宏明、被告广西全州农村合作银行城北支行的委托诉讼代理人申时军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起的诉讼请求：1、不得执行全州县（所有权证号：全房全证全州镇字第××号）房屋，并解除查封；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与被告唐建明于2013年5月30日签订《购房合同》，购买位于全州县房屋，房屋交易价款为214000元，原告已向被告唐建明实际支付了购房款194000元，余款20000元未付是因被告唐建明未依约办理产权过户手续所致。案涉房屋已于2013年12月前交付给原告入住至今。全州县人民法院在执行申请执行人为被告农合行城北支行与被执行人为被告唐城文、唐建明的金融借款合同纠纷一案中，于2019年7月23日作出（2019）桂0324执456号执行裁定，对案涉房屋进行了查封。因案涉房屋系原告购买并已合法居住、占有、使用，查封并执行案涉房屋侵害了原告的合法权益。原告于2019年10月22日向全州县人民法院提出书面执行异议，全州县人民法院于2019年11月6日作出（2019）桂0324执异13号裁定书，裁定驳回原告执行异议申请。该裁定适用法律错误，侵犯了原告对案涉房屋的物权期待权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告享有对案涉房屋排除执行的民事权益。原告为维护合法权益，特向法院提起执行异议之诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告唐建明、唐城文辩称：1、被告唐建明与原告签订的房屋买卖合同，因原告按合同约定支付了购房款，被告唐建明已将房屋交付原告居住、占有、使用，故该购房合同合法有效。双方在购房合同签订后，又以办两证达成了补充协议，约定逾期未办理房产证、土地证等过户手续的，逾期按每天20元支付违约金。2、被告唐建明与被告农合行城北支行存在借贷抵押关系，因房产证权归属唐建明，唐建明不存在任何隐瞒，该借贷抵押合同合法有效。3、被告唐建明、唐城文均接受法院依法判决，并愿意积极偿还债务。 被告农合行城北支行辩称：1、本支行与被告唐建明签订的《抵押担保合同》是合法有效的，并依法对抵押房屋办理了《房屋他项权证》，取得了抵押权，本支行对抵押房屋享有优先受偿权；2、原告不是商品房消费者，而是一般买受人，唐建明与原告签订的《购房合同》并不是《商品房买卖合同》，本案不是房地产开发商欠款被强制执行，而是唐建明以自己名下的房地产为他人借款办理的抵押担保被执行，原告不是商品房消费者，只是一般的房屋买卖合同的买受人，不享有相关司法解释及司法实践中的房屋“物权期待权”，其要求停止执行案涉房屋没有法律依据；3、原告提起本次执行异议之诉的目的是以否认作为执行依据的生效判决。在生效判决已经明确本行对抵押房产享有优先受偿权的情况下，如果原告认为生效判决确有错误，只能提起申请再审或第三人撤销之诉的方式进行救济，由于本案已启动执行异议程序，如认为原判决有误，只能提起申请再审。因此本案原告提起的执行异议之诉明显与法律规定的救济程序相悖，应裁定驳回起诉；4、原告与唐建明签订的《购房合同》违反法律的强制性规定，是无效合同，没有法律约束力；5、被告唐建明行为在本案中涉嫌合同诈骗，属于刑事犯罪，建议法院移送公安机关办理。综上，原告提起的执行异议之诉没有事实和法律依据，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 双方当事人为证明自己的主张，在举证期限内依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定的事实如下：原告与被告唐建明于2013年5月30日签订了《购房合同》，合同约定：王焕田自愿购买唐建明自建的全州县全州镇半边街第二排第一幢76号房屋第四楼，面积约90平方米，房屋总价款为210000元，首付款120000元，交房前一个月内付60000元，优惠10000元，交证（房产证、土地证）时付清余款20000元；房屋建设期10个月，建设完工后两年交付两证；楼梯间等装修所产生的费用由乙方负责，该费用在交房时，乙方预付3000元。合同签订后，原告依约于2013年5月30日支付购房款120000元、同年9月支付60000元、2015年7月10日支付购房款10000元。被告唐建明于2013年12月底前将原告购买的房屋交付给原告，原告于2013年农历12月26日正式居住、占有、使用案涉房屋至今。2014年9月5日，被告唐建明将案涉房屋登记在自己名下（所有权证号：全房权证全州镇第**）。2016年8月26日，原告与被告唐建明以办两证事宜达成《协议》，约定被告唐建明办两证的期限及逾期办证需承担的违约责任。2015年9月2日，被告唐城文向被告农合行城北支行借款440000元，被告唐建明作为担保人，在原告不知情的情况下，于同日与被告农合行城北支行签订了《抵押担保合同》，将案涉房屋作为抵押财产，为该440000元借款提供担保，并办理了抵押登记手续。2018年12月13日，本院作出（2018）桂0324民初2405号民事判决书，该判决的第二项确认：被告农合行城北支行对案涉房屋（所有权证号：全房权证全州镇第：全房权证全州镇第**2019年7月23日，本院作出（2019）桂0324执456号执行裁定，对案涉房屋进行了查封。原告认为，法院查封该房屋侵犯了其合法权益，遂于2019年10月22日向本院提出执行异议，要求解除对案涉房屋的查封、拍卖等执行措施。本院经审查后，认为案涉房屋登记在被执行人唐建明名下，案外人王焕田不是案涉房屋的所有权人，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五规定第一款第一项规定，本院查封案涉房屋符合法律规定，未侵犯原告的合法权益，遂于2019年11月6日作出（2019）桂0324执异13号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告为此提起诉讼，提出上述诉讼请求。 本院认为：本案系案外人即本案原告王焕田对申请执行人即本案被告农合行城北支行提出的执行异议之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产；三是已支付全部剩余价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；四是非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告王焕田与被告唐建明于2013年5月30日签订的购房合同在先，申请执行人即农合行城北支行2019年7月23日申请法院查封案涉房屋在后，且原告依照合同约定支付了购房款190000元，占购房款总额200000元的95%，被告唐建明亦于2013年12月底前将房屋交付给原告，原告于2014年2月入住案涉房屋，并占有、使用至今，故该合同为双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。剩余10000元购房款未交付，系被告唐建明未履行办理房屋产权过户手续的合同义务所致，且原告已明确表示愿意将剩余的10000元购房款交付法院，由法院给付申请执行人农合行城北支行。原告已多次向被告唐建明提出要求办理过户登记的请求，均因被告唐建明借故拖延而未办理，原告并无过错。因此，原告对本案案涉房屋所享有的民事权益符合上述法律规定的情形，能够阻止对案涉房屋的执行，对其要求排除执行案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、不得对全州县全州镇半边街第二排第一幢第四层（所有权证号为：全房权证全州镇第2014017772号）房屋执行； 二、驳回原告王焕田的其他诉讼请求。 本案受理费100元（原告预交100元），由被告唐建明负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  王丽芝 人民陪审员  李 平 人民陪审员  文 珍 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  杨雯惠