贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔2301民初4376号 原告(反诉被告):兴义市康华商贸有限公司,住所地兴义市桔山办神奇东路**(康居广场**)。 法定代表人:何巨春,系该公司执行董事。 委托诉讼代理人:袁灏浠,贵州绿海律师事务所律师,特别授权代理。 被告（反诉原告）:熊建,男,1969年2月19日生,苗族,初中文化,个体工商户,住贵州省安龙县。 原告(反诉被告)兴义市康华商贸有限公司（以下简称康华公司）与被告(反诉原告)熊建租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)康华公司的委诉讼代理人袁灏浠，被告(反诉原告)熊建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康华公司向本院提出诉讼请求：1.请求解除康华公司与熊建签订的位于兴义市神奇东路的康居家饰建材广场Ａ区场地的租赁关系,熊建及时将上述场地恢复原状返还康华公司;2.判令熊建向康华公司支付拖欠的租金及相应的违约金,租金从2017年10月24日起至2018年10月23日止,熊建应付租金和配套服务费为80520元,熊建期间支付了42500元,现尚欠金额为38020元;违约金因熊建未按照合同约定一次性支付租金和配套服务费,而且已逾期30天以上,故应承担年租金50%的违约赔偿责任40260元;3.判令熊建承担本案诉讼费用。事实与理由:2016年10月24日,双方通过自愿、友好协商,甲方同意将位于兴义市神奇东路的康居家饰建材广场Ａ区场地租赁给乙方做木地板商品的经营场地、建筑面积为122平米,双方于当日签订了书面合同,就租赁期限、租金的计算,支付时间和方式,合同的续签,合同的解除,终止及转让,违约责任等事项作了明确的约定,双方均在合同上签字盖章,签订合同后熊建也按合同履行了支付义务,租期满一年以后,熊建提出继续承租场地,康华公司同意了其请求,并要求熊建到康华公司办公室签订续租合同,熊建一直说“没有时间,而且2016年11月24日所签订的合同中也约定了续租合同的内容,不续签合同也没有事的”,故双方就一直没有签订书面的续租合同,熊建在继续使用该场地期间,分几次共向康华公司支付了租金和配套服务费42500元，尚欠金额为38020元，康华公司多次催促和要求熊建补齐所欠租金,但熊建一直以各种理由拒绝向康华公司补齐所欠租金,现续租期限已届满,熊建既不补齐所欠租金,亦不支付在续租期间的租金,康华公司为维护自己的合法权益,故诉至法院请求依法判决支持前述诉讼请求。 熊建辩称，康华公司的诉讼请求缺乏事实依据,望法院查明事实后予以驳回。1.熊建与康华公司的房屋租赁期限应为不定期,熊建与康华公司签订的《康居家饰建材广场经营场地租赁合同》租期仅一年,即2016年10月24日起至2017年10月23日,合同期满后,双方并未继续签订租赁合同,而是由熊建继续使用,且康华公司也正常收取房租,并未提出异议,根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条:“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期”。对此,康华公司主张的一年租金无理可依。2.康华公司提出的违约金并无依据。原合同到期后,双方口头约定,由熊建使用一月,支付一个月的租金。2018年4月20日左右,熊建不愿继续租赁该房屋,提出解除合同。截止此时,熊建前期已缴纳租金42500元,根据原合同约定,租金每年为80520元,每月应为6710元,答辩人缴纳的42500元足以支付2017年10月23日至2018年4月期间的房租。3.康华公司改变经营性质,把原有的配套设施毁坏,导致熊建无法继续经营,在熊建续租过程中康华公司按照承租人所缴纳的租金要求承租人充电(缴纳一万元租金充100元电费),答辩人在续租时缴纳了42500元大概租了半年左右,租金期限到期后,康华公司就马上采取停电措施,并要求熊建交满一年的租金才为熊建充电费,导致熊建无法继续经营,所以就提出解除合同,不再继续租用康华公司的场地,就将场地内的产品搬出,在还没有搬出的情况下,康华公司就叫保安又将熊建的产品搬回了熊建的门面。因此,熊建并不存在拖欠租金的情况,所以康华公司提出的违约金请求毫无依据。 熊建向本院提出反诉请求：1.请求人民法院依法判决康华公司赔偿熊建家具损失62000元、退还保证金1900元及损坏配套设施服务费16104元；2.本案诉讼费由康华公司承担。事实与理由:因康华公司改变康居家饰建材广场的性质,将该建材广场改为小吃、酒吧的经营场所,导致熊建的合同目的不能实现。熊建为避免损失,与康华公司达成口头约定,由熊建使用一月支付一个月的租金,2018年4月20日左右,熊建不愿继续租赁该房屋,提出解除合同。同日,熊建本想将剩余货物搬出,但却遭到康华公司的阻挠,禁止熊建将剩余货物搬离房屋,之后又强行施工,康华公司的剩余货物全部损毁。康华公司的行为致使熊建受到巨大的经济损失,因此熊建请求人民法院依法判决康华公司赔偿熊建的经济损失。另，熊建与康华公司在以前签订合同时熊建向康华公司交得有1900元保证金及损坏配套设施服务费16104元，由于康华公司改变经营方式导致熊建的配套服务设施损坏，所以熊建要求康华公司退还1900元保证金及损坏配套设施服务费16104元。 康华公司辩称，1.熊建反诉请求不应该得到支持。因为熊建主张其门面是因为康华公司改变经营场地导致其无法正常经营,但是现在熊建租赁的门面也有其他经营地板的商户正常经营。2.熊建从未向康华公司提出过解除合同的请求,反而康华公司曾经书面或口头多次告知熊建到公司协商解决所欠租金及所经营门面是否继续出租等事宜,但熊建一直不到公司进行协商处理。3.熊建主张的2018年4月20日左右想将剩余货物搬出但遭到康华公司的阻扰与事实不符,当日是因熊建的债权人到商场索要欠款,没找到熊建,然后债权人想把熊建的商品搬出门面用于抵付所欠货款,康华公司得知该消息后,就派了2名保安到现场阻止前来追债的熊建的债权人把货物搬离,其宗旨和本意是保护熊建的货物和财产。4.熊建请求康华公司承担家具损失6.2万元没有任何合法有效的证据,理应不该得到支持。对退还保证金1900元及损坏配套设施服务费16104元不应得到支持，熊建在庭审中未有证据证明康华公司损坏被告的配套设施，康华公司之所以起诉熊建，就是因为熊建没有支付已使用租赁物的租金存在违约，所以康华公司不应退还所缴纳的保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.对于康华公司提交的《会议纪要》，该证据系康华公司内部对于商铺租赁的管理，是康华公司的内部关系，与本案不具备关联性，故对于该证据不予确认。2.对于康华公司提交的《撤场通知》，该通知系康华公司通知熊建交还铺面的通知，康华公司公司并未提交证据证明该通知已经送达至熊建，故对于该证据不予确认。3.对于康华公司提交的《久盛地板店面登记表》，由于该证据记载的物件与熊建提交的《预算结算表》中载明的物件大体一致，且本院组织双方到储存物件现场查看，康华公司对于熊建提交的《预算结算表》载明的物件表示认可，故对于该证据予以确认。4.对于熊建提交的照片，由于照片中并未记载具体拍照的时间以及地点，无法证明与本案的关联性，故对于该证据不予确认。5.对于熊建提交的《预算结算表》，经本院组织双方到储存物件现场查看，康华公司对于《预算结算表》载明的物件表示认可，故对于该证据予以确认。6.对于康华公司与熊建申请出庭作证的证人证言，虽然双方都对对方证人的证言内容不予认可，但双方均认可一个事实，即曾有人到案涉商铺搬过物品，熊建及其妻子均未在场，后被商铺保安阻止后未能搬离，故本院对双方申请出庭作证的证人证言中有关这一部分的事实予以确认。 本院经审理认定事实如下：2016年10月24日，熊建作为承租人（乙方）与康华公司作为出租人（甲方）签订《康居家饰建材广场经营场地租赁合同》，合同约定，康华公司将拥有整体承包经营管理权的“兴义康居家饰建材广场”A区壹楼第5657号场地租赁给熊建做木地板商品的经营场地，建筑面积为122平方米，租期为1年，自2016年10月24日起至2017年10月23日止，租期届满，熊建若要续租，应当在租期届满前一个月内向康华公司提出书面申请，与康华公司协商续租事宜。熊建在签订本合同时即缴1个月的租金和配套服务费作为保证金，以后按年提前1个月支付一次租金和配套服务费，租金按每平方米33元计算，每月为4026元，总计每年租金为48312元，1个月的租金及配套服务费作为保证金，合计1900元，租赁期满，如双方不再续签，由双方共同检查场地及设施有无损毁，并结清各项费用后，康华公司退还熊建保证金，合同即告终止，如熊建不配合按时腾空退出场地，康华公司可采取措施阻止熊建经营或自行腾空场地，所产生的后果由熊建负责。熊建没有违约，康华公司提出解除或终止合同，应退还熊建已交的剩余租赁期的租金，并赔偿合理的损失。熊建不按时交纳租金、押金、水电费、物业管理费及广场开发维护费，应按所欠费用每日0.3%计算交纳滞纳金。逾期30天以上，康华公司有权单方解除合同并收回场地，并由熊建支付年租金50%的违约金。康华公司在合同尾部甲方处加盖合同专用章，熊建在合同尾部乙方处签字。同日，康华公司与熊建签订《配套服务协议》，协议约定康华公司为熊建提供由康华公司统一策划、统一管理及提供相应的配套服务等来维护双方的共同利益，约定水费、保安、保洁、公共用电费用按租赁合同约定面积多少收取，定为1元/平方/月，即熊建每月应交122元，在每月10日前收取，配套服务费及场地租金同时收取，按每平方22元，即熊建每月应交2684元，每年32208元，若熊建未按时交纳各种费用，经康华公司多次口头和书面催缴，逾期半个月后，康华公司有权按所欠费用每日0.3%计算，向熊建收取滞纳金，逾期一个月以上时康华公司有权采取强硬措施组织熊建经营和单方面解除租赁合同及配套服务协议，并强制要求熊建清偿搬出。康华公司在合同尾部甲方处加盖合同专用章，熊建在合同尾部乙方处签字。上述合同期限到期后，熊建分3次又向康华公司交纳了42500元，作为合同到期后续租的次年租金和服务费。后曾有人到熊建租赁地将熊建的物件搬离，由于当时熊建以及其妻子不在现场，被康华公司的安保人员阻止，以至搬离未成功。之后，康华公司将熊建遗留在涉案合同约定的租赁地的物件移走，并将商铺重新出租。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。熊建与康华公司于2016年10月24日签订的《康居家饰建材广场经营场地租赁合同》不违反相关法律的规定，是双方当事人的真实意思表示，且双方已经按照合同约定实际履行了各自的义务，应为合法有效的合同，而基于上述合同签订的《配套服务协议》实际上是对《康居家饰建材广场经营场地租赁合同》的补充，且不违反相关法律的规定，同样是合法有效的合同。熊建与康华公司签订的租赁合同至2017年10月23日期限届满，熊建在租赁期届满后继续向康华公司交纳租金及配套服务费，而康华公司接收且并未提出异议，可视为双方续订了租赁合同及配套服务协议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，由于康华公司并未提交证据证明双方对续租的租赁期限以及金额进行协商并达成明确一致的意见，故租赁合同和配套服务协议虽然得以续订，但续订的租赁合同应为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，出租人与承租人都可以随时解除合同，而熊建未再支付租金以及配套服务费的行为可以视为对租赁物作出不再续租的意思表示，应当以熊建已交纳的租金、配套服务费以及保证金按照租赁合同以及配套服务协议约定折算租期的截止日作为熊建提出解除合同之日，不能视为熊建未付租金而违约。但熊建在未交纳租金以后，不主动将租赁地的物件搬出，仍然占用租赁地，虽然熊建辩称其曾经安排人员将其所有的物件从租赁地上搬离，但被康华公司的安保人员阻止，从双方陈述及双方申请出庭作证的证人证言来看，虽然双方陈述的时间不一致，但可以证明一个事实即当时熊建和熊建的妻子均未在现场，康华公司在未得到熊建明确指示的情况下，阻止其他人搬离熊建的个人财产，是康华公司作为商场管理方应尽的职责，事后熊建未主动和康华公司协商租赁合同解除事宜，也未将其个人财产搬离租赁地，导致康华公司无法收回房屋，给康华公司造成了损失，熊建应当参照合同的约定，支付占用期间租赁费至康华公司将租赁物移出之日。但由于康华公司并未提交证据证明其将租赁物搬离的时间，故无法计算此期间占用租赁物的费用，经本院多次询问康华公司，康华公司也无法确定其将租赁物搬离的时间，应当承担举证不能的不利后果，故对于康华公司要求熊建支付租金及违约金的诉请，本院不予支持。由于康华公司已将涉案商铺重新出租，故康华公司当庭自愿放弃将租赁场地恢复原状并返还租赁场地的诉请，本院予以准许。 关于熊建反诉要求康华公司赔偿损失的问题。熊建诉请的损失主要是康华公司将熊建的物件搬离租赁地造成的损失，熊建认为其不交纳租金的行为就是提出合同解除的意思表示，但又迟迟不将物件搬离租赁地，熊建提出其曾在2018年4月20日派人去拆除物件并搬离租赁地，但其并未到场，也未向康华公司进行告知，康华公司基于保护义务，阻止其他人搬离租赁户的物件，是康华公司作为商城管理方应尽的责任，不能够证明康华公司有违约行为或对熊建有不利的行为，且熊建并未能提交证据证明康华公司以尚欠租金为由阻止熊建搬离租赁地，熊建迟迟不将物件搬离租赁地是造成其损失最主要的原因，该损失不能归责于康华公司，故对于熊建要求康华公司支付赔偿款的反诉请求，本院不予支持。 关于熊建反诉主张的退还保证金及损坏配套服务费问题。如前所述，康华公司与熊建之间已经变更为不定期租赁，作为承租人的熊建可随时提出解除合同，而不再继续交纳租金及配套服务费的行为可以视为提出解除合同，已经交纳的租金、配套服务费、保证金按照租赁合同及配套服务协议约定折算的时间作为租赁期间。至于熊建提出康华公司因变更商场性质而导致未享受到配套服务。经查，双方在合同中并未约定商场的性质，且熊建也未提出证据证明在其租赁期间，康华公司有变更商场性质的行为，应当承担举证不能的不利后果，故对于熊建的该项反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、驳回兴义市康华商贸有限公司的全部诉讼请求； 二、驳回熊建的全部反诉请求。 本诉案件受理费1858元，由兴义市康华商贸有限公司负担；反诉案件受理费675元，由熊建负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  罗云霞 人民陪审员  刘 丹 人民陪审员  李 琼 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  黄 瑶