广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初24493号原告：罗司良，男，1986年8月30日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县***********，居民身份证号码******************。原告：吴晖，女，1990年3月22日出生，汉族，住江西省抚州市广昌县***********，居民身份证号码******************。两原告的共同委托诉讼代理人：廖巍峰，广东力创律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：廖子萱，广东力创律师事务所实习律师。被告：广东东逸湾物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂风华路东日豪庭铺面**。法定代表人：陈天培。委托诉讼代理人：黄祝春，广东顺晖律师事务所律师。原告罗司良、吴晖与被告广东东逸湾物业发展有限公司（以下简称东逸湾物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人廖巍峰、廖子萱、被告东逸湾物业公司的委托诉讼代理人黄祝春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗司良、吴晖向本院提出诉讼请求：一、判令被告东逸湾物业公司立即向两原告支付逾期交付商品房的违约金86783.4元（从2017年7月1日起计至商品房实际交付之日止，按同地段同类型房屋租金每月30元/平方米计算，涉案商品房建筑面积107.14平方米，每月租金为3214.2元，暂计至2019年10月1日的租金为86783.4元）；二、判令被告东逸湾物业公司立即向两原告支付逾期办理商品房房地产权证的违约金51809.75元（从2017年10月1日起计至商品房实际办理房地产权证之日止，以购房款总额537895元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，暂计至2019年10月1日为51809.75元）；三、判令被告在30天内向原告交付商品房（商品房地址：顺德区***********************************号）；四、判令被告在30天内为原告办理《房地产权证》；五、判令被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2015年4月18日，两原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：两原告向被告购买位于顺德区*******************************号房屋，该房建筑面积为107.14平方米，总价为537895元；买受人于2015年4月18日付房款161895元，余额376000元以银行按揭贷款支付；出卖人应当在2017年6月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续、符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交付商品房需向买受人支付违约金（按已交付房款的每日万分之一计算）；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人需在房屋交付使用之日起90日内协助买受人办理房地产权证等。上述合同签订后，两原告按合同约定支付了全部购房款，被告至今未履行交房及办证义务。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力，被告逾期交付房屋已构成违约，应向原告承担违约责任。由于合同约定的逾期交付房屋的违约金标准过低，不足以弥补原告产生的实际损失，原告请求提高违约金的计算标准，理由如下：第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的有关规定，原告有权请求按照有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准计算违约金，依据为佛山市顺德区国土城建和水利局作出的《顺建函（2018）2763号通知》，该通知附表列明位于东逸湾的同类型房屋租金为每月25-35元/平方米，原告酌情请求按中间价每月30元/平方米计算合情合理合法；第二，以租金标准支付违约金的法理基础为：由于开发商未能按照合同约定的期限交付使用房屋，使得购房人不能在预先设定的时间使用所购房屋，行使占有、使用、收益、处分权能，购房人可能会延长另行租赁房屋居住的期限，进而增加支出，也可能会拖后对外出租的时间，进而减少收入，不论何种情况，都损害了购房人的期待利益——基于合同正常履行应当获得的利益。即使购房人没有实际支付租赁费用，或者新房将来不用于出租，开发商亦不得以此为由对抗购房人要求其支付违约金的请求。合同约定的逾期办理房地产权证的违约金标准过低，不足以弥补原告产生的实际损失，原告请求提高违约金的计算标准，理由为：第一，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的有关规定，原告有权请求按照中国人民银行同期同类贷款利率计算标准计算逾期办证违约金；第二，原合同所定违约金数额固定且过低，无论拖延时间长短均为同一数额，有利于被告无限期拖延履行义务，不具惩罚性及合理性。综上所述，原告为维护合法权益，特向人民法院提出上列诉讼请求，请求判如所请。被告东逸湾物业公司辩称，原被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2017年6月30日交付房屋，因施工单位延期竣工及政府部门未能及时配合验收，导致被告未能按期交房，但被告已及时组织全体买受人开会商讨有关减少损失与支付违约赔偿的方案，被告在听取了大部分业主意见后确定了支付违约金的赔偿方案，并和绝大部分买受人签订了《协议书》，并向买受人支付了逾期交房的违约金，但仍有少部分业主要求被告承担各种不合理的赔偿。被告不同意提高逾期交付房屋的违约金计算标准，应按原被告双方签订的《商品房买卖合同》中“甲方逾期交付商品房的违约责任”之约定计算，理由如下：第一，《商品房买卖合同》约定，出卖人逾期交付商品房的，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人逾期付款的，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。由此可见，被告逾期交房的违约金的计算方法与原告逾期付款的违约金的计算方法是对等的，该约定是双方真实的意思，合法有效，对原被告双方具有法律约束力。第二，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条的规定，双方均应遵循《商品房买卖合同》约定的违约金数额或违约金计算方法，不得随意变更。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条适用于双方没有约定违约金计算标准的情形，而本案中，《商品房买卖合同》已约定了违约金的计算方法，原告在此情况下主张适用佛山市顺德区国土城建和水利局发布的《顺建函（2018）2763号通知》来估算损失，既违反合同约定也不符合法律规定。第三，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方因违约造成对方损失的，损失以违约方订立合同时可预见或者应当预见的损失为上限。案涉《商品房买卖合同》于2015年签订，而佛山市顺德区国土城建和水利局制作的顺建函（2018）2763号文件于2018年12月25日发布，双方在订立合同时根本无法预见行政机关发布的文件内容，也不能预见上述文件确定的租金计算办法，且该文件中的租金指导价格是针对水电、家具齐全的住宅，而不是针对毛坯房，况且影响租金价格的因素还有很多，原告以30元/平方米计算租金无法律依据，相反，原被告双方在《商品房买卖合同》中约定的违约金计算方法则是双方签订合同时在可预见的损失的情形下确定下来的计算方法。第四，在当事人对违约金有约定的情况下，一方当事人要求提高违约金，应以实际损失为依据，但本案原告不能举证证明其实际损失，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条规定:“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。”因此，原告根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条要求增加违约金应以实际造成的损失为依据，本案原告并没有提供任何造成其实际损失的相关证据，故其诉讼请求缺乏事实和法律依据。被告不应当向原告支付逾期办理房地产权证的违约金。首先，《商品房买卖合同》第十五条“关于产权登记的约定”条款约定:“在房屋交付使用之日起90日内协助乙方向管理部门申请办理房地产权证。”被告办理房地产权证的起始日应自实际交付房屋之次日开始计算，故被告不构成逾期办理房地产权证。其次，原被告双方在《商品房买卖合同》上约定逾期办证的违约责任，主要是防止被告在满足办证条件情况下而怠于履行办证义务，并非为了让原告从中获利。如果将办理房产证的时间以《商品房买卖合同》约定的交付日开始计算的话，逾期交房必然会导致房地产权证逾期办理的结果，如果依此双重计算违约金的话，等于变相对逾期交付房屋进行双重救济，且如果逾期交付房屋同时对逾期办理房地产权证作了赔偿，那么在实际交付房屋后，《商品房买卖合同》中“关于产权登记的约定”条款便失去了应有的约束力，这显然违背了签订合同时双方当事人的真实意思。再次，退一万步来说，即使被告需要承担逾期办证的违约责任，也应当按《商品房买卖合同》中“关于产权登记的约定”条款约定的违约金计算办法来承担违约责任，而不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的违约金计算方式，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定适用于双方对违约金未进行约定的情形。对原告主张的30天内交付房屋及办理产权证的请求，因案涉房屋必须先要办理验收备案登记等手续，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，之后才能交付房屋并办理房地产权证，而被告尚未就案涉房屋取得验收备案登记表，所以不可能向原告交付房屋，也无法协助办理房地产权证。被告为减少原告的损失，在确定房屋硬件安全适用的情况下，于2018年4月26日发布了通知，让业主可以提前装修，并与各业主代表多次开会协商赔偿方案，听取大部分业主意见，最后确定赔偿方案，且已有90％以上的业主已经同意该赔偿方案并签订相关协议，被告也按协议支付了相关款项。综上所述，被告并无违约故意，并已经采取有效措施减低对原告的损害，原告有权选择退房等其他途径维护自身权利，但原告自愿选择继续等待交付房屋就应接受约定的违约赔偿。原告利用被告的过失谋取不合理利益，有违诚信原则和善良风俗，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。诉讼中，双方分别向本院提交了证据，本院依法组织双方进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证，对证据的关联性，本院将在下文中予以分析；两原告对被告提交的三份协议书的关联性不予确认，本院认为，被告提交的三份协议书系被告与案外人之间达成的协议，本院对其关联性不予确认。经审理，本院对以下事实予以确认：2015年4月18日，两原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人东逸湾物业公司将位于佛山市顺德区********************号的商品房出售给买受人罗司良、吴晖，房屋总售价为537895元；买受人于2015年4月18日支付房款161895元，余额376000元以银行按揭贷款支付。合同第八条约定，买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超出180天后，出卖人有权解除合同，收回并自行处置该商品房，且不再退还履约定金。合同第九条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收备案手续（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）、符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准并能正常使用的商品房交付给买受人使用。合同第十条约定，除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人逾期交付商品房的，逾期不超过180天，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180天后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同的通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人在房屋交付使用之日起90日内协助买受人向管理部门申请办理房地产权证。合同签订后，两原告于2015年4月29日与中国**银行股份有限公司顺德分行签订了《佛山市住房公积金购房、建房和大修理住房抵押借款合同》，贷款人向原告罗司良发放了376000元的贷款用于支付购房款。两原告已支付了案涉房屋的全部购房款。庭审中，被告确认涉案房屋尚未完工，没有取得竣工验收合格证明，还不能按合同约定的交付标准向两原告交付房屋。佛山市顺德区国土城建和水利局于2018年12月25日发布《佛山市顺德区国土城建和水利局关于发布顺德区房屋租赁市场租金参考标准的通知》（顺建函［2018］2763号），该通知发布了本地区房屋租赁市场租金参考标准，其中，涉案房屋所在的区域电梯楼的租金为每平方米25-35元。两原告主张按每平方米30元的标准计算涉案房屋租金，并主张以每月租金作为计算两原告因被告逾期交房产生的实际损失的标准。本院认为，原告罗司良、吴晖与被告东逸湾物业公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。被告在收到两原告支付的购房款后，没有按约定向原告交付房屋，应当承担相应的违约责任。一、关于被告东逸湾物业公司应支付的逾期交房违约金的问题本案双方当事人在合同第九条约定出卖人东逸湾物业公司应当在2017年6月30日前将已办理竣工验收备案手续的商品房交付给原告，但被告东逸湾物业公司至今未交付房屋，故原告主张自2017年7月1日起计算逾期交付房屋的违约金，符合合同的约定，本院予以支持。对于违约金的计算标准，两原告以《商品房买卖合同》系被告提供的格式条款、合同约定的逾期交楼的违约金远低于原告的实际损失为由，主张参照佛山市顺德区国土城建和水利局于2018年12月25日发布的《佛山市顺德区国土城建和水利局关于发布顺德区房屋租赁市场租金参考标准的通知》（顺建函［2018］2763号），要求被告按每平方米每月30元的标准支付违约金，即每月的违约金为3214.2元（107.14平方米×30元/平方米），本院认为，《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，该合同虽然是由被告提供的格式合同，但两原告与被告在签订合同时是平等的市场主体，原告有权利选择是否与被告缔约该合同，因此，案涉合同约定的逾期交楼违约金条款仍然有效。本案中，被告逾期交付房屋已超过180天，根据《商品房买卖合同》第十条的约定，两原告可选择解除合同，要求出卖人退还全部购房款，并要求出卖人按照全部房价款的1%支付违约金，两原告也可要求继续履行合同，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。两原告完全可以判断被告承担哪一种违约责任更有利于自己的权益，也完全可以预测在其选择继续履行合同的情况下，其将在不确定的期限内不能占有使用房屋，逾期交楼可能带来的损失并没有超出双方签订合同时两原告可预见的范围，两原告根据自己利益最大化的原则选择了要求继续履行合同，则应当遵守双方约定的关于逾期交楼违约金条款；《佛山市顺德区国土城建和水利局关于发布顺德区房屋租赁市场租金参考标准的通知》是针对可正常使用的房屋发布的参考指导标准，实际的租金还会受到周围环境、市场需求等诸多方面的限制和影响，两原告也没有举证证明合同约定的违约金低于被告逾期交房给原告造成的实际损失，故两原告主张提高违约金的计算标准无事实及法律依据，本院不予支持。被告逾期交付案涉房屋的违约金仍应按合同约定的标准计算，即以全部购房款537895元为基数，自2017年7月1日起按日利率万分之一计至被告向原告实际交付房屋之日止。对两原告超出合理范围的违约金诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告罗司良、吴晖请求判令被告东逸湾物业公司支付逾期办理房地产权证的违约金问题根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，出卖人在房屋交付使用之日起90日内协助买受人向管理部门申请办理房地产权证，可见，办理房地产权证的时间是房屋交付之日起90日内。本案被告东逸湾物业公司未交付房屋，故原告罗司良、吴晖请求被告承担逾期办理房地产权证的违约责任的条件未成就，且对于被告未如期交付房屋应承担的违约责任，本院已判决如上所述，两原告主张被告从2017年10月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办理房地产权证的违约金，理由不充分，本院不予支持。三、关于原告罗司良、吴晖请求判令被告东逸湾物业公司在30天内向原告交付商品房并办理产权证的问题在本案庭审过程中，被告确认涉案房屋尚未完工，还未取得竣工验收合格证明，无法按合同约定向两原告交付房屋，即被告东逸湾物业公司客观上无法交付符合合同约定的标的，故对两原告请求被告在30日内交付位于佛山市顺德区********************号房屋，本院不予支持。同理，涉案房屋客观上尚不具备办理房地产权证的条件，对两原告的该项请求，本院不予支持。两原告可等待涉案房屋具备交付条件、办理房地产权证的条件后另行主张权利。本院虽不支持原告主张的30日内交付房屋及办理房产权证的请求，但不能交付的责任仍应归责于被告，被告应当承担因此产生的诉讼费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十八条的规定，判决如下：一、被告广东东逸湾物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告罗司良、吴晖支付逾期交付房屋的违约金（违约金计算标准：以537895元为基数，自2017年7月1日起按日利率万分之一计算至实际交付位于佛山市顺德区********************号房屋之日止）；二、驳回原告罗司良、吴晖的其他诉讼请求。如被告不按上述判决确定的期限履行给付金钱义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5282.44元，财产保全费1212.97元，合计6495.41元，由被告广东东逸湾物业发展有限公司负担6106元，由原告罗司良、吴晖负担389.41元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冯清华二〇一九年十二月十七日书记员  罗 莉