广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初2142号 原告（反诉被告）：江彩梅 委托诉讼代理人：罗天主 被告（反诉原告）：广西中南房地产开发有限公司 法定代表人：吴明 委托诉讼代理人：梁佳丽 委托诉讼代理人：潘轰 原告（反诉被告）江彩梅与被告（反诉原告）广西中南房地产开发有限公司（下称“中南房开”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人罗天主到庭参加诉讼，被告（反诉原告）委托诉讼代理人梁佳丽、潘轰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）江彩梅向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《商品房团购协议书》合法有效，双方继续履行该协议；2.判令被告（反诉原告）按照《商品房团购协议书》的约定给予原告（反诉被告）在“和顺花苑”（现名中南康城学府）小区内任何号楼的任何楼层优先选房并按照《团购报名延期公告》的约定不再限制更名；3.判令被告（反诉原告）按照《商品房团购协议书》约定的购房均价下降100元／m2与原告（反诉被告）签订《商品房买卖合同》；4.判令被告（反诉原告）支付逾期交房违约金30310元（按已交房款70000元每天0.05%，自2016年10月16日暂计至2019年2月28日共866天，此后另计至交房止）；5.判令被告（反诉原告）按照《商品房团购协议书》的约定给予原告（反诉被告）在该小区内任意选购一个停车位；6.案件受理费由被告（反诉原告）负担。 事实与理由：被告（反诉原告）于2013年8月13日向来宾市人民医院职工发布《商品房团购报名公告》及《“和顺花苑”商品房团购报名表》，约定接受来宾市人民医院职工团购商品房及车位报名。原告（反诉被告）报名参加团购，并于2013年9月3日交纳团购住宅报名费30000元，团购车位报名费5000元。2013年10月15日与被告（反诉原告）签订《商品房团购协议书》，约定单购住房均价2300元／m2；购住宅同时购车位的，住宅均价2150元／m2，车位均价58000元／个。出卖人在2016年10月15日之前，将建设单位共同验收合格的商品房向买受人交付，逾期交房的须向买受人每日按已缴纳房款的0.05%支付违约金；出卖人取得《商品房预售许可证》后15个工作日内通知买受人签订《商品房买卖合同》，买受人逾期未签订《商品房买卖合同》的视为违反本协议的约定，放弃购房资格。原告（反诉被告）于2014年12月5日交纳了“和顺花苑”进度款35000元。2018年5月14日，被告（反诉原告）发布《公告》，称2018年4月2日已正式取得《商品房预售许可证》，要求团购职工于2018年5月14日至18日晚上20：00选房，选房楼号为5#、6#两栋楼，现场选房时间为每人15分钟，如未按规定选房的，视为单方面放弃购房资格。此外，被告（反诉原告）还要求团购职工与其签订认购协议书，将《商品房团购协议书》、《致来宾市人民医院团购职工公开信（2）》等文件全部作废。针对被告（反诉原告）上述做法，团购房职工于2018年5月18日在来宾日报刊登《声明》，坚持《商品房团购协议书》的约定内容，反对被告（反诉原告）仅限于5#、6#楼选房和选房时间的限制。由于被告（反诉原告）单方变更团购协议书的选房约定，造成购房职工至今未能签订《商品房买卖合同》。《商品房团购协议书》系双方真实意思表示，合同没有违反法律规定，合法有效，依法受法律保护，请求法院支持原告（反诉被告）诉请。 原告（反诉被告）提交的证据：1.原告（反诉被告）身份证复印件。2.市工商局电脑咨询单［被告（反诉原告）中南房开基本信息］。3.《商品房团购协议书》复印件一份。证据4.报名款、进度款收款收据复印件。5.团购报名延期公告。6.致来宾市人民医院团购职工的公开信。7.致来宾市人民医院团购职工公开信（2）。8.通知一份。9.选房登报公告一份。10.认购协议书一份。11.登报声明一份。 被告（反诉原告）向本院答辩并反诉，请求：1.依法解除原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方于2013年10月15日签订的《商品房团购协议书》及相关补充协议。2.判令原告（反诉被告）承担本案全部诉讼费用。事实与理由：中南房开依法开发了所在单位来宾市人民医院旁边盘古大道189号的“和顺花苑”住宅小区，为了给予原告（反诉被告）单位职工福利，中南房开于2013年8月13日发布团购公告。2013年10月15日，反诉被告与反诉原告签订了《商品房团购协议书》约定：约定单购住房均价2300元／m2；出卖人取得《商品房预售许可证后》，应在15个工作日内通知买受人签订《商品房买卖合同》，买受人在收到通知后应在15个工作日内与出卖人签订《商品房买卖合同》；买受人应按《商品房买卖合同》的约定交纳剩余房款及办证所需的税费等有关费用。买受人逾期未签订《商品房买卖合同》的视为违反本协议的约定，放弃购房资格。同时还就其他条款进行了约定。反诉被告于2013年9月3日向反诉原告支付了团购住宅报名费30000元和团购车位报名费5000元，2014年12月5日支付进度款35000元。2015-2016年来宾市房地产企业陷入低谷期，楼盘荒废率达到史上新高。反诉原告受到市场重大影响，工期受阻。反诉原告2017年7月14日发布《致来宾市人民医院团购职工的公开信》告知项目已经复工，计划8个月内分栋分批交房和退款手续。2018年4月2日，反诉原告获得“和顺花苑”5#、6#楼《商品房预售许可证》（来建售字［2018］第002号）。2018年5月14日，反诉原告在来宾日报发布《公告》告知购房职工，选房时间2018年5月14-18日晚上20：00，选房楼号为5#、6#，现场选房时间为每人15分钟，如未按规定时间选房的，视为单方面放弃购房资格。《商品房团购协议书》中并没有任何条款约定予许原告在“和顺花苑”小区任何楼号、楼层选房，原告以此为由未依约在规定时间内参与选房，签订合同及支付剩余购房款存在违约，依照《商品房团购协议书》约定应视为放弃购房资格出卖人退回其已付预付款（无息）。为此，请求解除《商品房认购协议书》及相关协议。 被告（反诉原告）向本院提交的证据：1.《商品房团购协议书》、《致来宾市人民医院团购职工的公开信》、《致来宾市人民医院团购职工的公开信（2）》。2.《商品房预售许可证》一份。3.报名《公告》一份。4.声明一份。5.《“和顺花苑”认购协议书》、《商品房买卖合同》各一份。 对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的诉、辩及提交的证据，本院组织双方当事人进行证据交换、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。 本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）中南房开通过竞拍方式，竞得位于来宾市地块）的国有建设用地使用权，2013年10月15日原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订《商品房团购协议书》。协议约定：第四条买受人的承诺及保证。3.乙方全体职工承诺：出卖人取得《商品房预售许可证》并书面通知乙方后，应及时与甲方签署正式《商品房买卖合同》。第五条所购商品房及地下停车位数量。（一）团购住宅222套。（二）团购地下室停车位164个。……第六条购房价款及支付方式。（一）单购住房均价2300元／ｍ2；购住宅同时购车位的，住宅均价2150元／ｍ2，车位均价58000元／个。……（二）付款及付款方式。（2）出卖人取得《商品房预售许可证》后15个工作日内通知买受人签订《商品房买卖合同》，买受人逾期未签订《商品房买卖合同》的视为违反本协议的约定，放弃购房资格。第七条关于工期、质量、变更。1.工程建设工期为三年。第八条交房约定。1.交付期限。出卖人在2016年10月15日之前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将具备下列条件的商品房向买受人交付。……第十条违约责任。……1.出卖人超过本协议的约定时间逾期交房的，须向买受人每日按已缴纳房款的0.05%支付违约金。买受人不按本协议约定缴纳房款的，须向出卖人每日按欠交房款的0.05%支付违约金。2.一方擅自违法违约终止合同，须向另一方支付本合同购房总额5%的违约金。4.乙方承诺参与购房的个人逾期未按约定与甲方签订《商品房买卖合同》的视为自动放弃购房资格，出卖人退回其已付的预付款（无息），所放弃的购房面积由出卖人处置。协议书还就其他事项作了约定。原告于2013年9月3日交纳团购住宅报名费30000元，车位费5000元。2014年12月5日交纳了“和顺花苑”进度款35000元。2017年8月7日，被告（反诉原告）作出《致来宾市人民医院团购职工公开信》承诺如在8个月内不能交房则已签约的团购均价下降100元／ｍ2。2017年12月5日被告（反诉原告）发出《通知》明确交房时间2018年6月30日前。2018年4月2日被告（反诉原告）取得“和顺花苑”（现名中南康城学府）5＃、6＃楼237套（其中住宅196套、商铺26套）住建局颁发的《商品房预售许可证》。2018年5月14日，被告（反诉原告）在来宾日报发布选房《公告》，明确选房时间、范围，要求团购职工于2018年5月14日至18日晚上20：00选房，选房楼号为5＃、6＃两栋楼，现场选房时间为每人15分钟，如未按规定选房的，视为单方面放弃购方资格。团购职工以被告（反诉原告）违反《商品房团购协议书》的约定内容，反对仅5＃、6＃楼选房和选房时间的限制。于2018年5月18日在来宾日报刊登《声明》，并以此拒绝与被告（反诉原告）签订“和顺花苑”认购协议书及《商品房买卖合同》。 另查明：H5地块［（2010）48号］规划九栋楼，现只有5#、6#楼取得商品房预售证。目前被告（反诉原告）已与团购126户来宾市人民医院团购职工签订“和顺花苑”认购协议书、《商品房买卖合同》。 本院认为：原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方签订的《商品房团购协议书》是双方当事人的真实意思表示，是合法有效。双方当事人应当按协议全面履行自己的义务。《商品房团购协议书》没有明确标的，只是预约合同。《商品房团购协议书》约定不明的情况下，原告以只限于5#、6#楼选房不得在任意楼号、楼层选房为由，没有在约定时间再与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》及交纳剩余房款。《商品房团购协议书》无法继续履行。按《商品房团购协议书》第六条、第十条约定，应视为其放弃购房资格。关于违约金，协议约定交房时间2016年10月15日，被告（反诉原告）已逾期交房，应承担不能按时交房的违约责任。而原告（反诉被告）没有与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》应承担不签合同的违约责任。本案原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方均存在违约，应各自承担自己的违约责任。本院本着公平、诚实信用原则及交易习惯，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）江彩梅与被告（反诉原告）广西中南房地产开发有限公司于2013年10月15日签订的《商品房团购协议书》。 二、被告返还原告（反诉被告）江彩梅70000元（团购住宅、车位报名费，进度款）及利息［以35000元为基数，按年息6%计算（自2013年9月3日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）；以35000元为基数，按年息6%计算（自2014年12月5日起至本案生效判决规定的履行期限最后一日止）］。 三、驳回原告（反诉被告）江彩梅的其它诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期不履行的，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限届满后两年内，向本院申请执行。 本案受理费2306元，由原告（反诉被告）江彩梅承担，反诉费775元，由被告（反诉原告）广西中南房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长 ： 朱 娟 人民陪审员 ：李建新 人民陪审员 ：黄玉姗 二〇一九年十二月三日 书 记 员 ： 韦 琳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。