甘肃省靖远县人民法院民事判决书（2019）甘0421民初4261号原告：张某1。委托诉讼代理人：姜某，甘肃岱峰律师事务所律师。被告：张某2，住靖远县福来客超市。被告：靖某。住所地：甘肃省白银市靖远县。经营者：王某。被告：王某，住该市。上列二被告委托诉讼代理人：张某2，住靖远县福来客超市。原告张某1诉被告张某2、靖某（以下简称亿家人服装城）、王某租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及委托诉讼代理人姜某、被告张某2亦系被告亿家人服装城、王某委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张某1向本院提出诉讼请求：1.判令解除原靖远永丰商贸有限责任公司与被告张某2签订的《商场租赁合同》，向原告返还房屋。判令被告给付2019年11月1日-2019年11月12日的房屋租金55560元；2.判令被告从2019年11月13日起，每天给付原告租金4630元（169万元/年÷365天＝4630元/天），直至被告将房屋交还原告之日为止；3.判令被告给付2018年11月1日-2019年10月31日拖欠的租金169万元，并承担违约金50万元；4.判令被告亿家人服装城、张某2、王某停止侵害，立即清退所侵占原告的的位××县商铺；5.判令被告亿家人服装城、王某对张某2拖欠的房屋租赁费承担连带清偿责任；6.由被告承担诉讼费用。事实与理由：2016年10月26日，甘肃省白银市中级人民法院依据（2016）甘04执32号之二执行裁定书将靖远永丰商贸有限责任公司、田建根所有的的位××县、二层商铺全部强制执行交给原告张某1，房屋所有权归张某1所有。由于被告张某2于2012年5月29日与靖远永丰商贸有限责任公司、田建根签订了《商场租赁合同》，将位于××县、二层商铺出租给张某2，租赁期限为20年，自2012年7月1日-2032年10月30日，租金交纳：第一个五年租赁期为2012年11月1日-2017年10月30日，租金436万元；第二个五年租赁期为2017年11月1日-2022年10月30日，租金每年一次交清，每年169万元，提前一个月交付，先交房租后使用。依照法律规定买卖不破租赁的原则，该房屋产权转移后，原租赁合同依然有效，但原租赁合同的出租方主体已变更为张某1，原告张某1享有原租赁合同出租方的权利义务。张某1遂向张某2要求支付2017年的房屋租赁费，张某2则以各种理由拒不支付，张某1无奈之下向靖远县人民法院起诉，请求判令张某2支付2017年11月1日-2018年10月31日的房屋租金169万元及违约金50万元。靖远县人民法院作出（2018）甘0421民初1841号民事判决书，双方均不服向甘肃省白银市中级人民法院提起上诉，甘肃省白银市中级人民法院审理后作出（2018）甘04民终1253号民事判决书，该判决对租赁合同的内容、合同主体、合同效力做了客观认定，判令张某2向张某1支付2017年11月1日-2018年10月31日的房屋租金169万元并承担违约金损失50万元。判决生效后张某2拒不履行判决所确定的义务，也未履行支付2018年11月1日至今的房屋租赁费，严重损害了原告的合法权益，依据合同约定原告有权要求承租人交纳租赁费、承担违约损失，并解除租赁合同，向原告返还房屋。另被告张某2未经房屋所有权人张某1同意，将房屋私自转租给亿家人服装城、王某，根据《合同法》、《城镇房屋租赁合同若干问题的解释》以及《商场租赁合同》，张某2无权将承租的房屋转租给亿家人服装城、王某，其转租行为违反法律和合同约定，对房屋所有权人已构成侵权，张某2与亿家人服装城、王某的转租合同应认定为无效合同。现请求由亿家人服装城、王某连带承担相应的法律后果。原告张某1为证明其主张向法庭提交的证据有：证据1.靖远永丰商贸有限责任公司与张某2签订的《商场租赁合同》1份，用于证明租赁期间、租赁费用、违约金及原告有权解除合同的事实。证据2.（2018）甘04民终1253号民事判决书，用于证明2017年11月1日-2018年10月31日的房屋租金及违约金已被生效判决书确定，以及被告早已违约的事实。证据3.《场地租赁合同》1份，用于证明张某2将商铺转租亿家人服装城，亿家人服装城又转租他人的事实。对原告提交的证据，被告经质证对证据1.有异议，认为该合同没有补充协议的内容。对证据2.有异议，认为该判决书与白银市中级人民法院执行裁定书互相矛盾，没有认定田建根按时交付房屋，却认定张某2单方违约，审查事实与一审相符，却推翻了一审所有判决，被告现已向省高院申请再审，高院已经受理。对证据3.看不清楚，不发表意见。被告张某2、亿家人服装城、王某辩称，一、张某2与靖远永丰商贸有限责任公司、田建根签订《商场租赁合同》后，由于与商场经营所匹配的水、电没有供应到位，电梯、中央空调没有装好，对方未能按照合同于2012年7月1日如期交房，2012年9月8日张某2与田建根又签订《补充协议》，确认了对方违约的事实，并约定如下：1、甲方必须在2012年9月30日前完成商品房屋竣工验收手续，并交付乙方使用；2、推迟交付的时间，甲方按拖延一天，补偿乙方两天免费使用标准补偿乙方损失；3、如果甲方未能在2012年9月30日前办理竣工验收手续并交房，则甲方一次性补偿乙方损失人民币壹佰伍拾万元，并退回所交租金，合同自动解除。消防验收过、电通、其他可以适当推迟。二、商场匹配的电是2013年11月18日才到位接通使用的，延迟了16个月，按照《补充协议》约定补偿32个月，所以第二期房租计算日期应为2020年8月1日。三、合同签订以来甲方共违约二次：1、2012年7月1日未能按时交房。2、2012年9月30日消防验收未能通过、匹配电力供应没有到位、按照《商场租赁合同》及《补充协议》的约定应赔付张某2违约金50万+150万，共计200万元整，应由张某1承担。四、《商场租赁合同》签订的租赁面积是约4000平方米，根据白银市中级人民法院（2016）甘04执32号之一执行裁定书张某1所有的房产面积为约3400平方米，所以这部分的租金应为169万除以4000平方米乘以3400等于143.65万每年。五、2019年12月20日兰州市安宁区人民法院向张某2下发（2019）甘0105执字第44号协助执行通知书要求张某2协助执行下列项目：1、依法停止向任何单位、个人支付到××县、2层1室两层商铺的租金）。2、停止支付的时间为接到我院执行裁定书、协助执行通知书之日起。另张某2和王某是合作关系，所以没有签租赁合同，王某现在不是亿家人服装城一分店的经营者，实际经营者现是张某2，所有法律责任由张某2承担。被告张某2向法庭提交的证据有：证据1.《商场租赁合同》1份，用于证明张某1接受商场后权利义务都要承担的事实；证据2.田建根2013年5月7日出具收条2份，用于证明租金是预交，说明当时并未交付房屋；证据3.《建设工程竣工验收消防备案检查记录表》1份，用于证明2013年1月23日通过消防验收的事实；证据4.甘肃申龙电梯有限公司出具的函1份，用于证明电梯是2013年12月19日安装好的事实；证据5.张某2和田建根签订的《补充协议》1份，用于证明2012年7月1日，田建根因未按时交房已经违约，2012年9月8日田建根还未交房的事实，因为交房条件是消防通过，匹配电通。证据6.证明1份、建设协议1份，用于证明2013年11月18日匹配电力供应到位的事实。证据7.《工作承诺函》1份，用于证明暖气在2013年12月6日才开始调试的事实。证据8.兰州市安宁区法院协助执行通知书等1组4份，用于证明房屋产权有争议，兰州市安宁区法院将到期租金查封的事实。证据9.《工作联系函》1份，用于证明2013年11月18日匹配电力供应到位的事实。证据10.白银市中级人民法院执行裁定书1份，用于证明张某1接受的商铺面积为3400㎡的事实。对被告张某2提交的证据，原告张某1经质证认为证据1.4.5.存在被告张某2自己添加、涂改的情况，对真实性有异议，无法证明其证明目的，不认可。证据2.不认可。证据3.是原告自行制作的表，不认可。证据6.7.9.与本案无关，不认可。证据8.石明山因为虚假诉讼已经被法院驳回，兰州市安宁区法院协助执行通知书存在涂改内容，为虚假的，兰州市安宁区法院执行裁定书与协助执行通知书互相矛盾，无法证实其真实性，检察院受理通知书是复印件，且与本案无关。证据10.说明法院当时也没有测量，只是估计了数值，对被告证明目的不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的证据1.被告张某2虽有异议，但其提交的同一证据除第一页下方有填写的内容外其余内容一致，故对其证明效力予以认定；证据2.系白银市中级人民法院终审判决，张某2虽有异议，但未提交能足以推翻该判决的相反证据，故对原告的该份证据的证明效力予以认定；证据3.系复印件，张某2不予认可，该份证据不符合证据的形式要件，对其证明效力不作认定。被告张某2提交的证据1.除第一页下方有填写的内容外其余内容与原告提交的证据1.内容一致，对其证明效力予以认定，填写的内容，原告有异议，对该部分的证明效力不予认定；证据2.3.4.5.6.7.9与本案无关联性，对其证明效力不作认定；证据8.兰州市安宁区法院执行裁定书与本案无关联性，白银市检察院受理通知书系复印件，不符合证据的形式要件，且原告不认可，兰州市安宁区法院协助执行通知书，原告认为有涂改，不真实。关于此份证据，庭前张某2曾交到法庭一份，其上无“张某2”三字，而庭审中张某2提交的该份证据却多了这三个字，且案号年代也有涂改，其该份证据的真实性值得怀疑，故对张某2提交的证据8.的证明效力不予认定；证据10.真实性予以认定，对证明目的不予认定，因为裁定书第二项括号内写明“面积约为3400平方米，以房产管理部门核定为准”，而不是确定为3400平方米。本院经审理认定事实如下：2012年5月29日，被告张某2（乙方）与靖远永丰商贸有限责任公司（甲方）签订了《商场租赁合同》，靖远永丰商贸有限责任公司将位于××县、二层商铺出租给张某2，合同第二条约定租赁期限为20年，自2012年7月1日-2032年10月30日，乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.擅自转租、转让、转借。2.利用承租商场进行非法活动，损害公共利益。3.拖欠租金或经营不善空、关超过2个月的。4.因以上原因甲方终止合同时，乙方对承租商场所做的一切固定装修不得损害或拆除，必须无条件留给甲方。第三条约定1.租金和租金的交纳：前五年租金为436万元。2012年11月1日至2017年10月30日，签订合同时交纳280万元。2012年10月30日之前一次性交纳剩余156万元。第二个五年租金为每年169万元，2017年11月1日至2022年10月30日，租金一年一交，提前一个月交纳，先交后用，----。第六条约定违约责任：本合同甲、乙双方应共同遵守，如一方违约，应支付对方五十万元违约金和赔偿所造成的一切损失。2016年10月26日，甘肃省白银市中级人民法院依据生效判决及（2016）甘04执32号之二执行裁定书将涉案商铺即靖远永丰商贸有限责任公司所有的的位××县、二层商铺强制执行交付给原告张某1，房屋所有权归张某1所有。后张某1要求张某2支付2017年11月1日至2018年10月31日的房屋租赁费，张某2未支付，张某1即向本院起诉，2019年9月21日，甘肃省白银市中级人民法院作出（2018）甘04民终1253号民事判决书，判决：张某2于本判决生效之日起十日内向张某1支付2017年11月1日至2018年10月31日的房屋租赁费169万元、违约金损失50万元。并告知原告其在二审期间提出要求张某2支付2018年11月1日至2019年10月31日的租金，系增加的诉讼请求，双方未能达成协议，可另行起诉。现原告要求解除租赁合同、返还房屋，并要求被告给付2018年11月1日-2019年10月31日拖欠的租金169万元、违约金50万元以及2019年11月1日至被告将房屋交还原告之日为止，每天按4630元（169万元/年÷365天＝4630元/天）计算的租金。另查明，根据营业执照显示，涉案商铺现由被告王某经营亿家人服装城一分店。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告通过法院执行取得原靖远永丰商贸有限责任公司所有的的位××县、二层商铺的所有权，根据“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的法律规定，该涉案房屋产权转移后，原租赁合同依然有效，被告可继续租赁使用，但原租赁合同的出租方主体已变更为张某1，原告张某1享有原租赁合同出租方的权利，合同履行期间被告张某2理应按约定向原告交付租赁费。本案争议焦点为：一、原告要求解除租赁合同的理由是否成立。本案原告取得涉案商铺的所有权后即享有租赁合同出租方的权利，《商场租赁合同》第二条第三项约定拖欠租金或经营不善空、关超过2个月的属于出租方可以终止合同，收回房屋的情形之一，而本案被告张某2拖欠原告租赁费已超过2个月，且经法院判决仍未给付租赁费，构成根本违约，合同法第九十三条二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。而张某2在法院判决确定其支付租金后仍未履行支付义务，故原告要求解除租赁合同、收回房屋的理由成立，本院予以支持。二、原告要求被告张某2给付2018年11月1日-2019年10月31日拖欠的租金169万元、违约金50万元以及2019年11月1日至被告将房屋返还原告之日为止，每天按4630元（169万元/年÷365天＝4630元/天）计算租金的理由是否成立。本案原告取得涉案商铺出租方的权利后，就享有要求承租方交纳租赁费的权利，张某2作为承租方应当按照约定的期限支付租金，《商场租赁合同》第六条约定“违约责任本合同甲、乙双方应共同遵守，如一方违约，应支付对方五十万元违约金和赔偿所造成的一切损失。”被告张某2未能按期履行支付租金的义务，构成违约，应承担相应的违约责任，况且2017年11月1日至2018年10月31日的房屋租赁费169万元、违约金损失50万元已被法院生效判决确定支付，故原告的上述请求理由成立，本院予以支持。被告张某2抗辩因靖远永丰商贸有限责任公司延迟交房，根据双方补充协议，应到2020年8月1日才交租金的理由不成立，本院不予支持。三、被告亿家人服装城、王某对张某2拖欠的房屋租赁费及清退涉案商铺是否承担连带清偿责任。涉案商铺现由被告王某经营亿家人服装城一分店，庭审中张某2陈述与王某系合作关系，且王某现已退出经营，现亿家人服装城一分店实际经营者为张某2，但未提交证据证实其主张，根据营业执照登记的经营者现还是王某，故无论王某与张某2是合作关系，还是租赁关系，都有向出租方交纳租赁费的义务，在租赁合同解除后，有向出租方返还租赁物的义务，故被告亿家人服装城、王某与张某2有连带清偿租赁费的责任，亦有清退涉案商铺的责任，原告的该项主张理由成立，予以支持。亿家人服装城、王某的委托诉讼代理人张某2抗辩王某现在不是亿家人服装城一分店的经营者，实际经营者现是张某2，所有法律责任由张某2承担的理由，本院不予采信。根据“谁主张、谁举证”的原则，被告亿家人服装城、王某应承担举证不能的法律后果。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原靖远永丰商贸有限责任公司与被告张某2签订的《商场租赁合同》，由被告张某2向原告张某1返还租赁的的房屋即返还位××县、二层商铺；二、被告张某2向原告张某1支付2018年11月1日-2019年10月31日的房屋租赁费169万元、违约金50万元，合计219万元；2019年11月1日至租赁的房屋返还之日的租赁费仍按每天4630元（169万元/年÷365天＝4630元/天）计算支付；上述一、二项确定的义务于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告靖某、王某对上述一、二项确定的返还房屋、支付租赁费及违约金的义务承担连带责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24765元，减半收取12382.50元，由被告张某2、靖某、王某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。审判员 王茂基二〇一九年十二月二十五日法官助理 焦丽丽书记员 王 鑫本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。