福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初2654号 原告：韩光，男，1982年9月29日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告：方双春，女，1984年12月17日出生，汉族，住所地福建省莆田市涵江区。 以上共同委托诉讼代理人：陈雲容，福建普阳律师事务所执业律师。 以上共同委托诉讼代理人：许莉莉，福建普阳律师事务所执业律师。 被告：莆田市信达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区三江街后江路****第**，统一社会信用代码91350300669252576L。 法定代表人：黄桑徽，该公司总经理。 原告韩光、方双春与被告莆田市信达房地产开发有限公司（以下简称信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。韩光、方双春的共同委托诉讼代理人陈雲容、许莉莉，信达公司的法定代表人黄桑徽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩光、方双春向本院提出诉讼请求：1.判令信达公司为韩光、方双春办理坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房所有权初始登记手续，并协助办理该商品房的不动产权证转移登记手续；2.判令信达公司向韩光、方双春支付自2016年5月20日起至信达公司办结商品房不动产权证书之日止以已付购房款792303元为基数按日万分之一计算的违约金；3.判令信达公司向韩光、方双春支付自2014年1月27日起至不动产权证登记在韩光、方双春名下之日止以已收的办证费用、契税等计27000元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失。诉讼过程中，韩光、方双春变更第一项诉讼请求为:判令信达公司为韩光、方双春办理坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记手续，以及办理该商品房的《不动产权证书》转移登记至韩光、方双春名下，并将《不动产权证书》交付给韩光、方双春。事实与理由：2013年3月14日，韩光、方双春与信达公司签订编号为Ｈ201300483《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：韩光、方双春向信达公司购买坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房，建筑面积145.43㎡，总价款为792303元;出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同签订后，韩光、方双春依约向信达公司支付全部购房款792303元，并缴纳了相应专项维修资金10907.25元。2014年1月27日，信达公司将商品房交付给韩光、方双春并收取了办证费用、契税等计27000元,但未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,导致韩光、方双春至今未能取得该商品房的相关权属证书，已构成违约。 信达公司辩称，1.不动产权证系政府部门核定发放的，信达公司不是办证主体，同意协助韩光、方双春办理商品房的《不动产权证书》；2.关于违约金问题，《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证的，即出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一（0.0001%）向买受人支付违约金，合同附件六补充协议第五条第五点中明确约定因信达公司原因，致韩光、方双春不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，信达公司支付的违约金最高不超过3000元；3.关于预收办证费用、契税等费用的问题，信达公司只是暂时保管办理该项目的款项，并在收款收据背面盖有以实际收取办证费用为准，多还少补，但未与业主承诺和约定该款项相关利息问题。综上，请求法院驳回韩光、方双春不合理的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年3月14日，韩光、方双春（买受人）与信达公司（出卖人）签订编号为Ｈ201300483《商品房买卖合同》（含附件）一份，该合同主要约定：买受人向出卖人购买坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号房屋，建筑面积145.43平方米，套内面积115.96平方米，总价款为792303元；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人；如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六《补充协议》约定：如买受人有向银行申请商品房按揭贷款的，出卖人协助买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，办理证件所需的有关材料，买受人应当在出卖人书面通知之日起20日内提供。以现金购买者，原则上由买受人自行办理，出卖人接受委托除外；办理《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》须交纳的相关税费由买受人承担；由出卖人协助代办的，买受人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付给出卖人，否则出卖人有权拒绝办理；出卖人在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记；因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过3000元整。上述合同签订后，韩光、方双春按约向信达公司支付案涉商品房的全部购房款792303元。信达公司于2014年1月27日将案涉商品房交付给韩光、方双春使用，并收取了办证费用、契税等计27000元,但信达公司未能按照上述合同约定办理房屋所有权初始预登记,为此，韩光、方双春诉至本院。 本院认为，韩光、方双春与信达公司签订的案涉《商品房买卖合同》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。韩光、方双春按约支付全部购房款及办证费用、契税等，信达公司虽然已于2014年1月27日将案涉商品房交付给韩光、方双春使用，但未能按案涉合同约定的期限为韩光、方双春办理案涉商品房所有权初始登记手续，并导致韩光、方双春至今未取得案涉商品房不动产权证书，已构成违约，应承担相应的违约责任。韩光、方双春以案涉合同约定的出卖人逾期办证承担的违约金过低为由，请求按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，调整为自2016年5月20日起至信达公司办理案涉商品房《不动产权证书》完结之日止按已付购房款792303元日万分之一计算，但韩光、方双春未提供相关证据予以证明信达公司逾期办证所造成其实际损失情况，且案涉合同约定的违约金低于其实际损失，故韩光、方双春请求调整本案违约金，缺乏事实依据，不予支持。根据合同自由原则，案涉合同补充协议对逾期办证违约金最高金额不超过3000元的约定，为有效约定，信达公司应按该约定向韩光、方双春支付逾期办证违约金3000元，并在具备办证条件后为韩光、方双春办理案涉商品房所有权预登记手续，且协助韩光、方双春办理案涉商品房不动产权证书。从案涉合同及附件约定的内容，可体现信达公司只有义务协助韩光、方双春办理案涉商品房不动产权证书，而非代为办理，韩光、方双春按双方约定向信达公司交纳相关办证费用、契税等，该办证费用、契税系韩光、方双春应承担的费用，故韩光、方双春要求信达公司赔偿前述款项资金占用期间的经济损失，缺乏事实和法律依据，不予支持。信达公司抗辩主张其公司只有办理案涉商品房所有权初始登记，并协助韩光、方双春办理案涉商品房不动产权证书的义务，以及按案涉合同约定支付逾期办证违约金3000元的理由成立，予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市信达房地产开发有限公司应在办证条件许可之日起三十日内为韩光、方双春办理坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记，并协助韩光、方双春办理该商品房的《不动产权证书》； 二、莆田市信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给韩光、方双春违约金3000元； 三、驳回韩光、方双春的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费2255元，由韩光、方双春负担2088元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担167元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  黄 晖 人民陪审员  姚勇松 人民陪审员  黄建棋 二〇一九年十二月三日 法官 助理  陈蓉蓉 书 记 员  黄淑芳 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。