贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14850号 原告：王军，男，汉族，1963年3月13日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：李洪仙，女，汉族，1966年8月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二原告委托诉讼代理人：詹俊宇（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师，执业证号：15224201710363324。 二原告委托诉讼代理人：卯柔（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所实习律师。 被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。 法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），贵州本芳（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。 原告王军、李洪仙与被告毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称兴业房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后。依法适用简易程序于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告李洪仙及委托诉讼代理人詹俊宇、卯柔、被告兴业房开公司委托诉讼代理人罗凤兰均到庭参加了诉讼，原告王军、被告兴业房开公司法定代表人杜位爵均未到庭。本案现已审理终结。 原告王军、李洪仙向本院提出如下诉讼请求：一、要求被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金暂计38,858.94元（计算方式为3年×360×32.168+128×32.168=38,858.94元，自2016年6月30日起计算至2019年11月8日止）；二、诉讼费由被告负担。庭审中将第一项诉讼请求变更为：判令被告按原告已付房款321,680.00元为基数，以日万分之一的标准支付从2016年7月1日起至实际向原告支付商品房权属转移登记的有关文书之日止的违约金。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，根据第二十二条第三款中约定：出卖人承诺于2016年6月30日前向原告转移登记，合同还约定了买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已交房款万分之一的违约金。被告于2016年6月30日后未向原告交付任何办理商品房转移登记权属证书的有关文书，直接导致原告迟迟不能办理商品房转移登记，取得房屋不动产权属证书，被告的行为不仅违约，且严重损害原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特依法向贵院提起诉讼，请求贵院支持原告诉请。 被告兴业房开公司辩称：因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成答辩人违约，非答辩人原因造成，答辩人不承担违约责任。涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付被告，因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记中，涉案商品房消防通道中有一段“经十路”主要道路属于市政工程，政府未如期完工，导致涉案商品房施工未如期完成，致使消防通道未能通过验收，造成答辩人不能在期限内办理初始登记，答辩人应当免责；况且，涉案商品房买卖合同约定，初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请商品房所有权初始登记。因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担任何违约责任。虽然该规定在初始登记处，但初始登记是转移登记的前提，故该条规定的合同和法律效力应及于转移登记，答辩人对于逾期办理转移登记和交付有关文书应当免责。违约金应以损失为基础，即便答辩人违约，未交付转移登记有关文书的行为并未对被答辩人造成任何损失，故本案违约金过高，请求人民法院予以调整；另外，答辩人存在部分违约金超过诉讼时效，超过部分应予以扣除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告所举的原告的身份证复印件、结婚证、企业信息公示报告，首付款依据、贷款合同、按揭款收据、交易确认书、收费项目清单，被告所举的营业执照、法人身份信息、法定代表人身份证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：一、对原告所举证据：商品房买卖合同。证明目的：原告购买被告商品房，被告未履行合同义务，应承担按日向买受人支付已付房款万分之一的违约责任。被告质证意见：真实性无异议，达不到证明目的。经本院审查认为，能证明双方签订商品房买卖合同的事实，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买毕节市七星关区，用途为住宅，建筑面积50.74平方米，套内面积32.40平方米，房屋总价款321680.00元，买受人应当在合同签订之日向出卖人交付首期房款161680.00元，余款160000.00元以银行按揭方式支付。交付时间及条件：出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。房屋登记：三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）、买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知书之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（四）双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：1，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记；2、买受人同意委托毕节兴业房地产开发有限公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取元（大写：Ｘ整），由买受人承担。双方还在合同中约定了其他事项。合同签订后，原告向被告兴业房开公司支付了涉案房屋购房款321680.00元。涉案房屋已交付原告使用，在法庭辩论终结前未取得商品房综合验收备案证明书，还未取得初始登记，尚不具备办证条件。 本院认为：综合原、被告的诉辩意见和本案事实，本案双方当事人争议的焦点主要为：被告是否应支付原告逾期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金。对双方争议的焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务……”。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，且缴纳完毕办证所需的相关税费。被告亦应按合同约定于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。被告未在合同约定的期限内取得涉案商品房的初始登记，已构成违约。故依照双方合同的约定，被告应承担违约责任，违约金应以原告已付房款321,680.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年6月30日的次日，即从2016年7月1日起计算。对被告认为是政府相关部门拆迁滞后及其他原因造成消防未通过，未取得涉案商品房综合验收备案证明书而造成违约，应于免责。首先，被告不能提供证据证明未如期完成征地拆迁与涉案房屋是否通过消防验收之间具有必然的关联性，亦不足以证明未如期完成拆迁工作是导致涉案房屋未能通过消防验收的唯一原因。其次，即便涉案房屋消防验收不合格系政府原因所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间内办理转移登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的，属于商业风险的重大变化，被告兴业房开公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，对被告兴业房开公司的该抗辩意见，本院不予采纳，故应由被告承担对自己不利的后果。对被告主张原告未造成损失的抗辩意见：首先，针对逾期办理房屋产权证而约定的违约金，是以迟延履行合同义务所承担的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原、被告明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的期限，也明确约定了逾期办理交付商品房转移登记有关文书并交付的违约金计算方式，且该约定不高于没有约定违约金或者损失数额难以确定的法律规定参照的标准；再次，《商品房买卖合同》系被告单方面提供，其内容约定买受人是无权改动。结合该合同约定违约责任的计算方式，可知合同对双方违约责任的约定基本对等，且公平合理，况且，商品房司法解释规定违约金的支付不以买受人存在损失为前提。故被告的该抗辩理由，本院不予以采纳。被告认为违约金约定过高请求调低违约金的标准，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，同时参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准减少……”的规定，故本院不予以支持。原、被告双方签订的合同约定，原告同意委托被告向向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。即原告委托被告代为办证，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了合同约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止；对被告以诉讼时效的抗辩意见，从2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行之日起，适用3年的诉讼时效的规定，原告于2019年11月8日向本院提起诉讼，主张其权利，按3年诉讼时效的规定，从2016年11月8日之前，确已超过诉讼时效的规定，2016年11月8日之后，尚未超过诉讼时效，即对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，本院部分支持。 综上所述，原告要求被告支付逾期办理涉案商品房违约金的诉讼请求，本院予以支持以原告已支付购房总款321,680.00元为基数，按每日万分之一的标准，从2016年11月8日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止，超过部分，本院不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王军、李洪仙逾期办理不动产转移登记有关文书的违约金(违约金以321,680.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年11月8日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告王军、李洪仙之日止)； 二、驳回原告王军、李洪仙的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费386.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十二日 书记员 张朕一