广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7154号 原告：付嘉，男，1985年5月6日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：郑君诏，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李秀华，广西诚上金律师事务所律师。 被告：广西聚联市场投资有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧，统一社会信用代码91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人:宋舒妍,广西建开律师事务所律师。 被告：南宁市兴宁区三塘镇围村村民委员会，住所地广西壮族自治区南宁市兴宁区三塘镇围村村围村坡，统一社会信用代码54450102ME25098480。 法定代表人：杨仕繁。 委托诉讼代理人:黄流庚,广西建开律师事务所律师。 原告付嘉与被告广西聚联市场投资有限公司（以下简称聚联公司）、南宁市兴宁区三塘镇围村村民委员会（以下简称围村村委）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付嘉的委托诉讼代理人李秀华、被告聚联公司的委托诉讼代理人宋舒妍、被告围村村委的委托诉讼代理人黄流庚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告付嘉向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告聚联公司于2018年3月28日签订的《合作建设商住楼合同》[合同编号：20180328（5-1-2405）]无效；2、两被告共同向原告返还购房款145297元；3、两被告向原告支付利息9700.06元（计算方式：以145297元为基数，按银行同期贷款利率计算，从2018年3月28日起暂计至2019年8月22日，以后另计至两被告实际履行完毕之日止）；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年3月28日，原告与被告聚联公司签订一份《合作建设商住楼合同》，约定原告以分期付款的方式向聚联公司购买房屋，该房屋的土地性质为集体用地，原告向聚联公司支付首期合作建房款145297元。原、被告签订的合同名为合作建房合同，但原告并不需要承担风险，也不共享收益，根据内容和条款实质上属于房屋买卖合同。合同违反法律、行政法规的强制性规定属无效合同。案涉项目系被告围村村委与聚联公司共同合作开发，收取资金也是两被告共同管理收取，两被告应对本案债务承担连带清偿责任。 被告聚联公司辩称，一、合同是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定是合法合同；二、双方约定是使用权转让，原告有偿取得一定期限的房屋使用权，满足租赁合同的构成要件，即便无效也是超过20年的无效，未超过20年部分是合法有效的；三、即便本案合同认定无效，合同涉案项目无效原告主观上存在过错，合同已经将涉案项目的具体情形进行披露，原告在明知涉案项目的具体情形之后仍与被告签订合同；四、被告围村村委不是本案适格主体。 被告围村村委辩称，围村村委不是合同的当事人，也没有收取购房款，围村村委不是本案的适格主体。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月28日，原告付嘉（乙方）与被告聚联公司（甲方）与签订了《合作建设商住楼合同》（合同编号：2018.03.28[5-1-2405]），约定：乙方与甲方合作建房的房屋为5栋1单元24层2405号房，房屋建筑面积为101.73平方米，房屋使用权期限为60年，合作建房房屋总价款为415134元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总款的35％即145297元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35%即145297元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的20%即83027元，在接到交付该套房通知一周内交纳剩余合作建房款即合作建房总款的10％即41513元。 此外，该合同首页中记载：“1、本合同主签约使用之文本。乙方已充分了解该土地性质为集体土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询……4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条记载：“1、土地性质：集体用地；2、项目位置：南宁市兴宁区天德路；3、土地权属：南宁三塘镇山场坡围村村委山场坡；4、土地规划用途为其他商服用地。”合同第二条“合作建房模式”中记载“3、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村村的合作建房关系、模式、土地性质、用途，愿意出资合作建设该商住楼……”等。 至2018年3月28日，付嘉共向聚联公司交付合作建房款共145297元，聚联公司就此向付嘉出具收据予以确认。 另查明，案涉土地系围村村委山场坡村民小组与聚联公司合作开发，土地用地、建设单位为围村村委山场坡，项目名称为农民拆迁安置房项目。 因原告认为其与被告签订的合作建房合同无效，经与被告协商退还购房款未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 本院认为，原告付嘉与被告聚联公司签订的合同名称为《合作建设商住楼合同》，但从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变聚联公司向付嘉出售房屋的本质属性，又由于付嘉实际向聚联公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的合同为商品房预售合同。 一、关于涉案合同的效力问题。 因付嘉与聚联公司签订的《合作建设商住楼合同》实质为商品房预售合同，而聚联公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应属无效。 二、关于原告要求被告返还购房款并支付利息损失的问题。 由于付嘉与聚联公司签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，聚联公司因合同取得的房款145297元应当返还给付嘉。对于付嘉要求聚联公司支付的利息损失，聚联公司未取得房屋预售许可证明系其与付嘉签订的合同无效的原因，聚联公司对此负有过错。但从合同的约定来看，付嘉在订立合同时已经明确知道讼争房屋建设用地的土地性质和其受让标的为房屋使用权等事项，付嘉此时就已经知道或应当知道讼争房屋无法取得房屋预售许可证和办理房屋所有权证的法律后果，在此情况下，其仍与聚联公司订立合同，自身也有过错，应承担一定的责任，故本院根据双方的过错比例，酌情认定聚联公司应按70％的比例向付嘉支付利息损失，具体计算为以145297元为基数：1、自2018年3月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率的70％计付；2、自2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70％计付。 三、关于被告围村村委责任承担及追加被告问题。 本案中，被告围村村委和原告申请追加的当事人围村村委山场坡村民小组并非合同相对人，与原告签订合同、收款相对人均是聚联公司，即使聚联公司与围村村委山场坡村民小组存在合作等内部关系，但与本案并非同一法律关系，故原告要求围村村委与聚联公司共同承担责任的诉请，本院不予支持。以及原告要求追加围村山场坡村民小组作为本案被告的申请，本院不予准许。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、原告付嘉与被告广西聚联市场投资有限公司于2018年3月28日签订的《合作建设商住楼合同》（合同编号：2018.03.28[5-1-2405]）无效； 二、被告广西聚联市场投资有限公司向原告付嘉返还购房款145297元； 三、被告广西聚联市场投资有限公司向原告付嘉支付利息（利息计算以145297元为基数：1、自2018年3月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率的70％计付；2、自2019年8月20日起至被告实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的70％计付）； 四、驳回原告付嘉对被告南宁市兴宁区三塘镇围村村民委员会的诉讼请求。 案件受理费3400元，由原告付嘉负担64元，被告广西聚联市场投资有限公司负担3336元。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 星 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  梁绍连 二〇一九年十二月十二日 书 记 员  赖 兵 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。