海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2019）琼0271民初9769号   原告：杨辉，女，1978年11月12日出生(公民身份号码：   220102197811121027)，汉族，住三亚市。   委托诉讼代理人：李爱民，广西沵达律师事务所律师。   被告：海南东兰投资有限公司，住所地：三亚市外贸路三亚茶叶进出口公司宿舍楼****。   法定代表人：魏泽诚，该公司董事长。   第三人：三亚福星房地产开发有限公司，住，住所地：三亚市金鸡岭路海岳半岛·城邦马德里******/div>   法定代表人：刘竹林，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：康淑芬，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：蒋征征，北京众明（澄迈）律师事务所律师。   原告杨辉与被告海南东兰投资有限公司（简称东兰公司）、第三人三亚福星房地产开发有限公司（简称福星公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨辉的委托诉讼代理人李爱民，被告东兰公司的法定代表人魏泽诚，第三人福星公司的委托诉讼代理人康淑芬、蒋征征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   杨辉向本院提出诉讼请求：1.确认杨辉与东兰公司于2012年5月30日就三亚市商品房签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.确认东兰公司与福星公司之间就三亚市商品房签订的《商品房买卖合同》无效；3.东兰公司与福星公司协助办理之间就三亚市商品房签订的《商品房买卖合同》预售备案登记的撤销手续；4.东兰公司提交出卖方应提交三亚市商品房的办证资料协助办理将该房的产权过户至杨辉名下的手续。事实与理由：2012年1月21日，杨辉给东兰公司支付定金20万元，2012年1月27日，杨辉与东兰公司签订《新浪国际公馆认购书》，约定杨辉以总价253万元购买东兰公司开发的三亚市外贸路“新浪国际公馆”东塔楼第2-1201号商品房，建筑面积100.22㎡，套内面积79.21㎡，单价25244.46元。截止2012年10月30日，杨辉付清了所有购房款。2012年5月30日，东兰公司与杨辉签订《商品房买卖合同》，其承诺交房后360天内提交资料协助杨辉办理产权过户手续。东兰公司于2012年1月30日给杨辉出具20万元定金收据，2012年12月31日出具233万元的购房款收据。2013年3月30日，东兰公司通过三亚南海玉凤物业服务有限公司将该房屋交付给杨辉使用。   杨辉事后得知东兰公司以高利借款为目的，就杨辉购买的涉案商品房以签订《商品房买卖合同》备案登记的方式为手段，借款“抵押”给了福星公司。杨辉认为东兰公司和福星公司之间属于借贷担保关系，并无真实的商品房买卖合同关系，其《商品房买卖合同》属于无效合同。东兰公司和福星公司以欺骗的方式获得三亚市合同备案登记部门的《商品房买卖合同》预售备案登记，属于违法行为，东兰公司与福星公司应当协助予以撤销。东兰公司作为涉案商品房的出卖方，按照合同约定，不管是否具备办证条件，都有义务提交资料协助办理产权过户至杨辉名下。   东兰公司辩称，东兰公司对杨辉的诉讼请求没有异议。但涉案房屋所在项目尚未验收，尚未办理初始登记。   福星公司辩称，本案为发回重审案件，应针对原来的诉求进行审理，不是对变更后的诉求进行审理。对杨辉与东兰公司之间存在真实的买卖合同及转账记录有异议，杨辉的证据之间相互矛盾，转账记录也无法与房款核对。福星公司与东兰公司签订的买卖合同是合法有效的，已经进行了备案，产生了担保效力，福星公司具有优先受偿权。杨辉无权要求撤销东兰公司与福星公司之间的商品房买卖合同预售备案登记。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并查明如下事实：   三亚市天涯区（原河西区）外贸路的新浪国际公馆项目由东兰公司开发建设，项目分为西塔楼（即1号楼）和东塔楼（即2号楼）两栋，批准预售时间2010年12月24日，批准预售房屋为西塔楼603、703、803、806、903、906号房，第十至三十层；东塔楼706、806、903、906号房，第十至三十层。东、西塔楼均已建设完工，但未经有关部门竣工验收合格，未办理大产权证。   2012年5月30日，东兰公司与杨辉签订《商品房买卖合同》，约定：杨辉购买东兰公司的新浪国际公馆东塔楼2-1201房，建筑面积100.22㎡，套内面积79.21㎡，总价2530000元；东兰公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续等。2012年1月21日，杨辉向东兰公司支付购房定金200000元，2012年12月31日支付购房款2330000元。2013年3月30日，东兰公司将房屋交付杨辉使用。   2012年9月2日，东兰公司的法定代表人魏泽诚以东兰公司名义向福星公司借款1045.76万元，借款期6个月。2012年9月2日，东兰公司与福星公司签订东塔楼2-1201房的《商品房买卖合同》，作为该笔借款的担保物之一，并于2012年10月18日将该《商品房买卖合同》办理登记备案。因魏泽诚到期未能返还借款，2013年7月4日，东兰公司与福星公司签订了《补充协议》，约定：因东兰公司没有按照《借款协议》约定的期限偿还借款，愿意为福星公司出具用于抵押的九套精装公寓金额为1780万元交款收据；将还款期限延长至2013年9月5日，若东兰公司到期不还清借款，东兰公司将交款收据为福星公司换成正规的商品房销售发票，并协助福星公司办理房屋过户手续；若东兰公司按照本补充协议约定的期限偿还借款，福星公司将交款收据及商品房买卖合同交还给东兰公司并解除登记；《补充协议》与《借款协议》具有同等法律效力等。   对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。   本院对杨辉、福星公司提供的证据，真实性予以认定，并作为认定上述事实的依据。   本院认为，东兰公司取得新浪国际公馆项目的商品房预售许可证，其有权将该项目房屋出售。东兰公司与杨辉就涉案东塔楼2-1201房签订《商品房买卖合同》后，杨辉已经向东兰公司支付了全部购房款，东兰公司也将房屋交付杨辉使用。该合同是双方的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，属于有效合同。   东兰公司与福星公司签订的《补充协议》约定，因东兰公司没有按照《借款协议》约定的期限偿还借款，……。因此认定福星公司与东兰公司之间的法律关系是借款关系。东兰公司与福星公司签订的关于涉案2-1201房的《商品房买卖合同》，是作为双方借款关系的担保，并不存在商品房买卖的真实意思表示。《补充协议》约定，若东兰公司到期不还清借款，东兰公司将协助福星公司办理房屋过户手续。该约定违反法律的禁止性规定，因此认定东兰公司与福星公司签订的《商品房买卖合同》为无效合同。因作为借款担保的涉案《商品房买卖合同》在行政机关办理了登记备案，东兰公司在债务到期之前将商品房卖给杨辉，将无法办理所有权变更登记，应予撤销。   新浪国际公馆项目尚未办理大产权证，涉案房屋办理产权过户手续的条件尚不成就，杨辉诉求东兰公司协助将涉案房屋过户至其名下，不予支持，杨辉可在新浪国际公馆项目的大产权证办理完成后再行主张。本案系二审裁定发回重审的案件，杨辉申请变更、增加诉讼请求，本院依法合并审理。福星公司的抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第五项、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百五十一条规定，判决如下：   一、确认原告杨辉与被告海南东兰投资有限公司于2012年5月30日就“新浪国际公馆”2-1201号商品房签订的《商品房买卖合同》系有效合同；   二、确认被告海南东兰投资有限公司与第三人三亚福星房地产开发有限公司就“新浪国际公馆”2-1201号商品房签订的《商品房买卖合同》系无效合同；   三、被告海南东兰投资有限公司与第三人三亚福星房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内撤销双方就位于三亚市天涯区（原河西区）外贸路“新浪国际公馆”东塔楼2-1201号商品房签订的《商品房买卖合同》的预售备案登记；   四、驳回原告杨辉的其他诉讼请求。   案件受理费27042元（杨辉已预缴），由被告海南东兰投资有限公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判长 邢增秀   人民陪审员 谭建成   人民陪审员 卢海涛      二〇一九年十二月十八日   书记员 谷新宇   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《中华人民共和国物权法》   第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。   《最高人民法院关于适用   民事诉讼法>的解释》   第二百五十一条二审裁定撤销一审判决发回重审的案件，当事人申请变更、增加诉讼请求或者提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求的，依照民事诉讼法第一百四十条规定处理。