贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14401号 原告：董厚军，男，汉族，1965年7月24日出生，住贵州省毕节市大方县。 委托诉讼代理人：张永超（特别授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：幸运（一般授权代理），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾志东（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告董厚军与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告董厚军的委托诉讼代理人张永超、幸运、被告碧阳置业的委托诉讼代理人黄海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告董厚军向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告交付碧阳国际城第××××号房产权证书；2、判决被告支付原告涉案房屋逾期交房违约金24358.97元（庭审中明确违约金以395759.00元为基数，按合同约定的日万分之0.5计算，从合同约定的2014年12月31日计算至实际交房的2018年5月14日止）；3、判决被告向原告支付涉案房屋逾期办理房屋权属证书违约金暂计114894.88元（违约金以已付购房款395759.00元为基数，参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%从2015年3月31日计算至被告实际履行完毕之日止）；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2013年8月21日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区房屋，房屋建筑面积为136.85平方米，房屋总价款395759.00元。合同还约定，被告应在2014年12月31日前向原告交付该商品房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之0.5的违约金。合同并未明确办证期限及逾期办证违约金的计算方式。合同签订后，原告以公积金贷款方式按合同约定交付了全部房款，但被告于2018年5月14日才将涉案房屋交付原告使用，被告至今也未向原告办理涉案房屋的不动产权证书。期间虽经原告多次催促，被告均以各种理由拖延，拒不履行办证的合同义务。原告认为，该合同合法有效，原告已按约定向被告支付了购房款，被告也应按合同约定向原告交付房屋和交付涉案房屋的不动产权证书，其行为已构成违约，原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告碧阳置业辩称：一、关于逾期交房违约金，合同约定为交房时间次日起计算至实际收房之日或登报交房之日（13/14/27/28栋为2018年5月19日，11/12栋为2016年12月8日），超过诉讼时效的部分不应支持；超过登报交房时间才收房的，计算至登记交房日，并且超过诉讼时效部分的不应支持。上述违约金答辩人认可并同意按合同约定的日万分之零点五予以计算支付，关于利息问题，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实依据和法律依据；二、关于逾期办证问题，根据双方签订的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应当向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200.00元”，买受人委托出卖人代办产权证，双方互负义务，买受人负有向出卖人提供办证所需有关资料和相关税费的义务，出卖人负有为买受人向相关行政部门提交办证资料的义务；答辩人为其办理产权证是在提供有关资料相关税费之日起360日，并不是房屋交房之日360日。如果原告在实际收房后按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，答辩人认可并同意按合同约定日万分之一予以计算支付，计算违约期限为：实际收房360日后起计算至答辩人履行通知办证义务之日（7/8/9/10/11/12/21/22/23/24/25/26栋为2018年1月15日，13/14/27/28/栋为2018年11月16日）止，扣除超过诉讼时效的部分。1/2/3/4栋达不到办证条件，现在只处理办证违约金。如果原告在实际收房后未按时向被告提供办证有关资料和相关税费的。不能实现办证目的的是原告的行为所致，被告违约的条件未成就，故原告诉请的办证违约金不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2013年1月10日，原告董厚军作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，房号为3-2-15-4，建筑面积136.85平方米，套内建筑面积109.32平方米，总房款395759.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2014年12月31日前，向买受人交付该商品房；条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电、交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；逾期交房责任：出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，董厚军按合同约定向被告支付完毕购房款395759.00元，被告于2013年1月10日向原告收取了代收各项开户费及交易费共4581.00元。被告于2018年5月14日将房屋交付给原告。在法庭辩论终结前，原、被告双方均未举证证明涉案房屋具备办证条件（被告在答辩中明确称涉案房屋不具备办证条件）。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应向原告交付涉案房屋的不动产权证书；二、被告是否应支付原告逾期交房违约金、计算时间；三、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算时间、标准。 关于双方争议的焦点一，根据双方签订的合同和补充协议的约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。该约定说明被告应为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，且原告已按被告的要求支付了相关税费，故被告应为原告办理并交付涉案房屋的不动产权属证书。在法庭辩论终结前，双方均不能举证证明涉案房屋具备办证条件，且被告明确表示涉案房屋未具备办证条件，说明涉案房屋还未办理不动产权证书，原告要求被告交付涉案房屋的不动产权证书，属于事实和法律上不能履行的情形。只有被告具备履行条件后，其才能履行该义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”的规定，对原告的该诉讼请求，本院不予以支持。 关于双方争议的焦点二，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期交房违约金的问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2014年12月31日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，故被告应按合同约定支付原告自2015年1月1日至2018年5月14日逾期交房违约金，又因被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为三年，原告于2019年10月31日向本院提起诉讼，按三年诉讼时效的规定，从2016年10月31日之前确已超过诉讼时效，2016年10月31日之后未超过诉讼时效，故对被告的该抗辩理由，本院部分支持。因此，本案支持计算逾期交房违约责任的时间应为2016年10月31日至2018年5月14日，共计561天，违约金标准因双方在合同补充协议中有明确约定，故按合同约定以原告已付购房款395,759.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算为11,101.04元（395,759.00元×0.05‰×561=11,101.04元）。原告诉请超过部分，本院不予以支持。 对双方争议的焦点三，根据双方合同（补充协议）约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。结合被告辩称：“计算违约期限为：实际收房360日后起计算”，虽然双方未提供证据证明“买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费”的具体时间，被告虽主张原告未交齐办证的相关资料，但被告未取得办证条件，应在取得办证条件后履行通知原告的义务，依据该约定，计算逾期办证违约金的开始时间可从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2018年5月14日，则计算违约金的时间为2019年5月9日起，但涉案房屋未具备办证条件，只有被告对涉案房屋取得办证条件后，其向不动产机关提交完毕对涉案房屋的转移登记相关资料为原告办理不动产权证书，并通知原告之日止，被告才履行完毕义务。因此，计算逾期办证违约金的截止时间应为被告将涉案房屋的转移登记有关文书提交办证部门并通知原告之日止；对支付标准问题，因双方合同中有明确约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按此履行义务。对违约金的支付标准，双方合同补充协议约定：“……。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。即补充协议明确约定逾期力证违约金的支付标准为：已付购房款的每日万分之一。故被告向原告支付违约金的标准为已付房款的每日万分之一。原告主张参照中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算，原告不能举证证明因被告逾期办证给原告造成的损失应参照该标准计算，故对原告的该主张，本院不予以支持；对原告主张从2015年3月31日起计算，无法律依据，也不符合双方合同的约定，故本院也不予以支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董厚军支付逾期交房违约金11,101.04元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告董厚军支付逾期办证违约金（违约金以已付房款395,759.00元为基数，按每日万分之一的标准计算，从2019年5月9日起至被告向办证机关提交完毕涉案房屋的有关资料为原告办理不动产权证书并通知原告之日止）； 三、驳回原告董厚军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1543.00元，由原告董厚军负担1,000.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担546.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月三十日 书记员 张朕一