广西壮族自治区田东县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1022民初2139号 原告：蒙文岚，女，1985年12月15日出生，壮族，职工，住广西凌云县泗城镇解放社区福临小区**，现住广西田东县。 委托诉讼代理人：梁伟，广西东晖律师事务所律师。 被告：百色市光华物业服务有限公司，住所地百色市江滨二路幸福港湾办公楼**。统一社会信用代码:91451000742054374U。 法定代表人:梁世军。 被告：百色市光华物业服务有限公司田东分公司，，住所地田东幸福广场综合楼统一社会信用代码:9145102206887453XA。 负责人：梁龙飞。 委托诉讼代理人：阮立强，男，1991年11月22日出生，壮族，分公司管理处副主任，，住广西田东县 二被告共同委托诉讼代理人：黄振，广西中名（靖西）律师事务所律师。 原告蒙文岚与被告百色市光华物业服务有限公司（以下简称：光华物业公司）、百色市光华物业服务有限公司田东分公司（以下简称：光华物业田东分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒙文岚的委托诉讼代理人梁伟，被告光华物业公司与被告光华物业田东分公司的共同委托诉讼代理人黄振、被告光华物业田东分公司的委托诉讼代理人阮立强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙文岚向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告经济损失27125元；2、本案件受理费由被告负担。事实和理由:原告系田东县幸福广场第5幢1单元202号房的业主。2015年5月8日原、被告签订一份《前期物业服务协议》，约定:甲方(即被告)对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理;物业管理服务内容：二、设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管……；物业服务质量:设备运行良好，无故障；共用设施设备运行、使用及维护有记录，无事故隐患;对房屋共用部位、共用设施设备进行定期组织查，需要维修，及时组织修复;甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的甲方承担相应的法律责任等等。之后，原告如期缴纳物业服务费。2019年7月4日起，原告转到广东工作。2019年7月27日原告的房屋被发现洗菜池涌出污水，溢满厨房的案板，之后像瀑布一般自上往下流经消毒柜、碗柜，然后自流满的厨房地板漫出，流进餐厅、客厅、卧室。洗菜盆、案板、厨房和餐厅地板都沉积厚厚的、弥漫着恶臭并有小虫游爬的褐色污水。部分家具及物品被大量污水浸泡并严重污染和损坏(见附后清单)。后经被告工作人员检查发现，位于本栋负**的排污管道严重堵塞，污水无法外排而回流进入原告屋内。原告认为，共用的排污管道是为解决小区环境卫生、为业主生活提供便利而设置的共用设施设备各之一。根据物业服务协议约定，被告作为幸福广场小区的物业管理单位，负有对小区共用设备设施、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理的义务。但被告不尽合同义务，对堵塞的共用排污管道不定期清理、不及时发现，导致污水回流，涌进原告的房屋。因污水长时间浸泡原告室内家俱，造成部分财产损失或者无法使用，经济损失27125元。原告要求被告承担赔偿责任，但被告仍以不负责任的态度推诿和诡辩。为维护原告的合法权益，原告向人民法院提起诉讼，请法院依法判决。 被告光华物业公司、光华物业田东分公司共同答辩称：一、被告不应承担原告主张赔偿27125元的经济损失，因被告在履行物业服务合同过程中，不存在故意或者重大过失造成原告的财产损失，且其损失与被告不在因果关系，故被告无需承担任何的赔偿义务。首先，原告在《民事起诉状》中承认，自己一直在广东务工，家里无人居住，房屋里排水管堵塞、未能及时发现是造成原告的财产损失主要原因。原告作为幸福广场5幢1单元202号房屋的业主对自己的房屋内相应的共用设施负有管理、监督、维护等向被告报告的义务，但原告家中无人住未能及时发现污水、溢水事故的发生，也未能及时制止，造成自己财产损失负有不可推卸的责任。原告常年不在房屋居住，房屋的门是锁住，在此情况下，被告无权进入原告的房屋，对泄露公用的排水管进行检查、疏通、维修等工作。其次，在发生污水溢水事故时，是被告的工作人员巡逻、检查过程中发现的，当时被告还组织自己工作人员在原告的房屋内进行打扫、清洁卫生及对房屋内、厨房、餐厅、客厅、家具进行清洁、消毒。被告已尽最大的努力，帮原告做相应的善后工作，从而防止了原告财产损失的进一步扩大化。最后，在本案被告履行合同过程中，不存在任何违约行为，更不存在故意或者重大过失，直接或者间接的侵害到原告的财产，且财产损失与被告无任何的因果关系。据此，被告认为无需承担任何赔偿责任。二、原告向被告主张赔偿27125元的经济损失，明显没有事实依据，且该损失的数额未经具备相应价格鉴定机构作出鉴定，被告对其损失的数额也不予认可。其一、原告在损失清单中主张赔偿生活用品、家具、家电、其他家居、其他的费用等这些损失，明显与本案的客观事实不符，按照日常生活经验法则，生活用品是消耗产品，家电、家具在原告长期使用过程中，都会存在折旧和贬值的问题。这些财产损失的清单金额都是原告单方报价、制作的，明显高于正常的市场价格，被告对其损失的数额不予认可。其二，被告认为，对上述的各项财产损失，应申请具备资质的鉴定机构作出书面的价格评估意见后，由法院认定是否釆纳，财产损失价格相对被告来说才做到客观、公平、公正。综上所述，造成原告财产损失，既不是被告违约行为，也不是被告的侵权行为造成的。故，被告无需承担任何赔偿责任。原告的诉讼请求是没有事实依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告蒙文岚围绕其诉讼请求依法提交了下列证据：1、《不动产证书》，证明原告系幸福广场第五栋1单元202室的业主；2、《前期物业服务合同》，证明被告被告系幸福广场小区的物业服务单位，负有对小区房屋共用设施设备等项目进行维护、修缮、服务、关系，确保设备设施运行良好、无故障、无事故隐患的义务；3、《物业缴费记录》，证明原告已履行缴纳物业费的义务的事实；4、《光盘》，证明证明污水从洗菜盆涌出后在处罚、餐厅、客厅流动，流进卧室、卫生间，造成屋内物品浸泡的事实；5、《照片》，证明证明污水从洗菜盆涌出后在处罚、餐厅、客厅流动，流进卧室、卫生间，造成屋内物品浸泡的事实；6、《照片》，证明被污水浸泡后，被污染损坏的物品的情况；7、《照片及光盘》，证明位于负一楼的公共排污管被堵塞的事实；8、《巡查和维修记录》，证明被告维修更换堵塞的排污管的事实；9、《巡查记录及光盘》，证明被告对小区排污管道未尽到维护义务，未及时发现存在的事故隐患的事实；10、《交易记录》，证明原告购买的消毒柜的价格。被告百色市光华物业服务有限公司、百色市光华物业服务有限公司田东分公司没有证据提交。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的原告证据8、9予以确认，对当事人有异议的证据，本院认定如下：原告证据1-7，10与本案待证事实具有关联性，上述证据本院予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告蒙文岚系田东县平马镇广场路北段幸福广场第5幢1单元202号房的业主。2015年5月8日，原告蒙文岚（乙方）与被告光华物业田东分公司（甲方）签订一份《前期物业服务协议》，协议第一条“双方的权利义务”第一款“甲方的权利义务”第1项约定：甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；第一条“双方的权利义务”第二款“乙方的权利义务”第7项约定：（乙方）依据本协议向甲方交纳物业管理服务费用及其他相关费用。协议第二条“物业管理服务内容”第二款“设备及其运行的维护和管理”约定：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱……。协议第三条“物业管理服务质量”第二款“设备运行”约定:设备运行良好，无故障；第三条“物业管理服务质量”第三款“共用部位、共用设施设备的维护和管理”约定：共用设施设备运行、使用及维护有记录，无事故隐患;第三条“物业管理服务质量”第九款约定：对房屋共用部位、共用设施设备进行定期组织查，需要维修，及时组织修复。协议第九条“违约责任”第一款约定：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的甲方承担相应的法律责任等等。协议签订后，原告依约按时足额交纳物业服务费。 2019年7月4日原告到外省工作。2019年7月27日被告光华物业田东分公司在巡检时发现原告的房屋内有污水外溢，遂联系原告。原告委托朋友与物业工作人员打开房门检查发现，房屋厨房、餐厅、客厅、卧室各处均已遭污水浸泡，厨房内消毒柜、橱柜、各种厨具、地板、墙面、家具等被污水浸泡受损。经双方查看，室内进水系厨房洗菜池下水口回流下水管道中污水所致。被告光华物业田东分公司遂组织人员对原告房屋进行清扫、整理、消毒。后经被告光华物业田东分公司排查，根本原因系原告所在单元负一楼的共用排污管道堵塞，致污水无法外排而回流进入原告屋内。随后，被告光华物业田东分公司对该管道进行了疏通维修。原告认为，因污水浸泡导致原告房屋内各种家具、设备、墙面、生活用具等受损，损失金额为27125元。因与两被告协商赔偿事宜未果，原告遂诉至本院。在诉讼过程中，被告光华物业田东分公司对原告主张的损失金额不服，申请进行价格评估。本院依法委托国宏信价格评估集团有限公司广西分公司对案涉房屋因污水浸泡造成的损失进行价格评估，该公司于2019年12月24日作出国宏信（广西）（价）字[2019]第12712号《价格评估报告书》，评估结论为：财产损失价格15327元。被告光华物业田东分公司支出鉴定费3000元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 依据双方签订的《前期物业服务协议》约定，被告光华物业田东分公司负有对小区共用排水管道的维修、养护、运行和管理的义务，被告光华物业田东分公司虽辩解其在日常的物业管理服务中履行了共用排水管道的维修、养护、运行和管理义务，但未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。原告蒙文岚关于被告光华物业田东分公司未履行共用设施的维修、养护、运行和管理义务，导致共用排水管因堵塞不能发生正常功能，构成违约，本院予以支持。同时应当指出，物业管理企业对共用排水管道合理、适当的维修、养护、运行和管理虽能极大的防范堵塞事故的发生，但共用排水管道的畅通仍需小区包括原告蒙文岚在内的各业主审慎的履行注意义务。将共用排水管的堵塞及相应的预防责任全部归结于物业管理企业，与客观情况、公平原则相悖。原告蒙文岚作为案涉房屋的所有人，其对自有房产负有不可推卸的管理责任，案涉房屋污水溢出房屋时，原告蒙文岚并不在该房屋居住，未能及时有效控制损失扩大，负有相应的责任。综上，根据被告光华物业田东分公司违约行为性质、造成的损害后果以及各方的过错程度，本院酌情确定被告光华物业田东分公司对原告蒙文岚各项损失承担90%的赔偿责任，被告光华物业田东分公司应赔偿原告蒙文岚经济损失为13794.3元（15327元×90%），原告蒙文岚主张超出部分，本院不予支持。因被告光华物业田东分公司系被告百色市光华物业服务有限公司下属无独立法人资格的分支机构，故被告光华物业田东分公司应负担的赔偿责任由被告被告百色市光华物业服务有限公司承担。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告百色市光华物业服务有限公司在本案判决生效之日起十日内向原告蒙文岚赔偿各项损失13794.3元； 二、驳回原告蒙文岚的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行，逾期则视为放弃权利。 案件受理费478元，适用简易程序减半收取计239元，由原告蒙文岚负担117元，被告百色市光华物业服务有限公司负担122元；鉴定费3000元，原告蒙文岚负担1474元，被告百色市光华物业服务有限公司1526元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院，并依法预交上诉费（户名：待结算财政款项法院诉讼费专户开户行：农行百色分行营业部账号：60×××97）。 审判员 龙 彪 二〇一九年十二月三十日 书记员 张海东