河北省大厂回族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1××28民初2896号 本诉原告（反诉被告）申慧芬，女，1990年1××月25日出生，汉族，住山西省祁县昭馀镇东风路200号1号楼1单元1××1室。 委托诉讼代理人史成续，北京市百瑞律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）陈薇，女，1984年9月25日出生，汉族，住江苏省常州市天宁区。 委托诉讼代理人闫宏，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人刘一梅，北京市京师律师事务所实习律师。 第三人（反诉被告）三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司。住所地：大厂回族自治县华安丽景**楼**商业。统一社会信用代码：91131××28ＭＡ07ＸＥ605Ｐ。 法定代表人朱树国，总经理。 本诉原告（反诉被告）申慧芬与本诉被告（反诉原告）陈薇房屋买卖合同纠纷一案，本诉原告（反诉被告）申慧芬于2019年1××月28日向本院提起本诉，本诉被告（反诉原告）陈薇于2019年11月28日向本院提起反诉。本院受理后，依法由审判员杨利华独任审判，公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）申慧芬委托诉讼代理人史成续，被告陈薇（反诉原告）委托诉讼代理人闫宏、刘一梅到庭参加诉讼。第三人（反诉被告）三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）申慧芬向本院提出诉讼请求：1、判令本诉被告支付本诉原告剩余购房款950000元。2、判令本诉被告支付本诉原告违约金，按照每日875元标准计算自2019年9月21日起支付至房款付清之日止。3、本诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年2月23日，本诉原告和本诉被告经第三人居间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定本诉被告购买本诉原告名下位于大厂潮白河孔雀城襄颖园商品住宅22-2-2003号房屋，房屋总价款1750000元，首付款800000元，余款950000元办理贷款支付，如贷款不成，则本诉被告应自行筹齐剩余房款支付本诉原告。合同签订后，本诉被告依约向本诉原告支付了首付款，本诉原告依约向本诉被告交付了房屋。2019年9月1××日，本诉原告取得房屋所有权证书，第三人于同日通知本诉被告办理房屋过户及给付剩余房款事宜，但本诉被告明确表示拒绝继续履行合同。故其诉至法院，请求支持诉讼请求。 本诉被告（反诉原告）陈薇辩称，本诉原、被告于2017年2月23日签订《房屋买卖合同》，经本诉被告多次催促，本诉原告迟迟不履行过户义务，现距离双方签订合同已超过两年，涉案房屋价格大幅下跌，本诉原告要求本诉被告按照合同约定的价格支付房款，显失公平。同时，根据廊政办（2017）61号文件规定，本诉被告非涉案房产所在地居民且不能提供3年及以上社保缴纳证明，基于上述政策原因，本诉被告无法继续履行合同，并不存在违约行为，且双方约定的违约金过高，本诉原告也没有任何损失，根据法律规定，违约金标准应予调整。 反诉原告（本诉被告）陈薇提出反诉请求：1、判令解除反诉原告与反诉被告申慧芬双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》。2、判令反诉被告申慧芬向反诉原告返还购房款800000元并支付利息（按照银行同期贷款利率标准计算自2017年2月24日起至实际返还之日止）。3、判令解除反诉原告与反诉被告三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司签订的《居间服务合同》、《交易服务代理合同》，反诉被告申慧芬、反诉被告三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司返还反诉原告居间服务费、过户服务费、贷款服务费及评估服务费共计5631××元并支付利息（按照银行同期贷款利率标准计算自2017年2月24日起至实际返还之日止）。4、判令反诉被告申慧芬、反诉被告三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司支付反诉原告物业费5729.52元并支付利息（按照银行同期贷款利率标准计算自2017年2月24日起至实际支付之日止））。5、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：反诉原、被告签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，反诉原告向反诉被告申慧芬支付了购房款800000元，反诉原告向反诉被告三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司支付了居间服务费41560元、过户费3000元、贷款服务费3000元、评估服务费8750元。廊坊市人民政府于2017年3月份颁布限购政策，反诉原告失去了购房资格，房屋买卖合同无法继续履行，故双方合同应予解除并返还反诉原告首付款和中介服务的各项费用，望判如所请。 反诉被告（本诉原告）申慧芬辩称，反诉原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》早于限购政策出台时间，故双方合同的履行不受限购政策的调整，合同应当继续履行。反诉原告因房屋价格下跌，不同意继续履行合同，属于显失公平。 第三人（反诉被告）三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司未答辩。 经审理查明，2017年2月23日，本诉原告和本诉被告经第三人居间签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定本诉被告购买本诉原告名下位于大厂潮白河孔雀城襄颖园商品住宅22-2-2003号房屋，房屋成交价格1750000元，买受人应于合同签订当日将首付款（含已付定金）800000元支付给出卖人。合同第四条第（六）项第2小项约定：“买受人向居间方指定的银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币950000元。买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，双方同意按照第（2）种方式解决：（1）买受人应自行筹齐剩余购房款并支付给出卖人；（2）买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要发生的各种费用由买受人承担，但若该银行亦未批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付给出卖人”。关于交易方式及权属转移登记，合同第五条约定：“买卖双方同意，于房本下来，居间人通知1××个工作日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。关于房屋交付，合同第七条约定：“出卖人应当在收到买受人首付款当日内将该房屋交付给买受人。该房屋交付时，应当履行下列手续：（一）出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接相关物品；……（三）移交该房屋房门钥匙”。关于违约责任，合同第九条约定：“因迟延履行合同义务，迟延履约方应按照每逾期1日赔偿守约方购房款万分之五的逾期违约金”。合同第十三条约定：“双方达成的其他约定：详情见补充协议”。本诉原告（甲方）、本诉被告（乙方）及居间方（丙方）三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司签订的《补充协议》第一条约定：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计为人民币（大写）壹佰柒拾伍元整，此价格为甲方净得价，不含税”。关于房屋交易事宜，该协议第二条约定：“2、甲方应在开发商通知领取房产证之日起1××个工作日内领取房产证。3、甲方应在取得房产证1××日内向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款并办理完毕解除抵押登记手续。4、甲方应在接到丙方的评估通知后五日内配合评估公司对房屋进行评估。5、甲乙双方应于甲方还款解押后7个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。”。关于违约责任，该协议约定：“甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的。每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”。同日，本诉原告（甲方）、本诉被告（乙方）及居间方（丙方）三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司共同签订《居间服务合同》及《交易服务代理合同》，《居间服务合同》第四条约定“本次约定的居间服务费41560元，......乙方承担41560元”，《交易服务代理合同》第三条约定，“签订本合同当日，由乙方向丙方支付一下费用：居间服务费41560元；过户服务费3000元；贷款服务费3000元；评估服务费8750元”。 上述合同签订后，本诉被告按约向本诉原告支付购房定金及首付款共计800000元，向第三人支付了居间服务费41560元、过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估服务费8750元，共计5631××元。本诉原告按约将涉案房屋及房屋内设施设备等一并交付给本诉被告。本诉被告收房使用期间向物业管理部门缴纳了物业费共计5729.52元。2017年4月13日，本诉原告一次性还清了涉案房屋的全部按揭贷款。2019年9月9日，本诉原告取得了涉案房产的不动产权登记证书，证书中涉案房产坐落为襄颖园小区22号楼2单元2003号。2019年9月1××日，本诉原告通知第三人其已取得涉案房产的不动产权登记证书，可以办理产权过户。2019年9月18日，第三人的工作人员通过微信方式与本诉被告取得联系，告知其涉案房产已经取得不动产权登记证书。2019年1××月至2019年11月期间，第三人的工作人员又多次通过微信方式与本诉被告取得联系，通知其继续履行合同义务，办理涉案房屋过户手续。 另查明，2017年3月21日，廊坊市人民政府办公室转发市房管局等部门《关于进一步加强房地产市场调控的意见》的通知（〔2017〕27号），该意见对涉案房屋所在地实行区域性住房限购和差别化住房信贷政策：“非本地户籍居民家庭限购**住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房……”。2017年6月2日，廊坊市人民政府办公室出台《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》（廊政办〔2017〕61号），该意见对涉案房屋所在地实行住房限购措施：“非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭，暂停在当地购买住房。补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效凭证”。 上述事实，有本诉原告与本诉被告提交的《房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》，本诉原告提交的涉案房产的不动产权证书,本诉被告提交的买卖业务专用收据、户口簿、转账凭证、微信聊天记录及双方当事人当庭陈述在案为证。 本院认为，本诉原告（反诉被告）申慧芬与本诉被告（反诉原告）陈薇签订的《房屋买卖合同》，本诉原告（反诉被告）申慧芬与本诉被告（反诉原告）陈薇及第三人（反诉被告）三河市顺心置地房产经纪有限公司大厂分公司签订的《补充协议》、《居间服务合同》、《交易服务代理合同》均系当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本诉原、被告签订《房屋买卖合同》与《补充协议》及支付首付款、交付房屋的时间均早于限购政策出台时间，本诉原、被告双方当事人的房屋买卖行为，不应受此后发布实施的限购政策调整，涉案房屋买卖合同应当继续履行。本诉原告在其领取涉案房屋不动产权证书的次日即联系第三人三河市顺兴置地房产经纪有限公司大厂分公司要求继续履行合同，办理房屋过户事宜，并无任何违约行为，对本诉被告提出的本诉原告迟延履行过户义务的主张，本院不予采信。本诉第三人于2019年9月18日即通知本诉被告涉案房屋已经完成不动产权登记，但本诉被告未予配合办理房屋过户手续，未继续履行付款义务，违反了合同约定，其应向本诉原告支付违约金。合同中关于以总房款为基数计算违约金的约定，显失公平，违约金的计算标准约定过高，本院酌定以未给付的剩余房款950000元为基数，按照银行同期贷款利率标准标准自本诉被告收到第三人通知后十日（2019年9月29日）开始计算至办理房屋过户手续之日止。本诉原告要求本诉被告自其取得房产证的第十日，即2019年9月21日起给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 本诉原告（反诉被告）申慧芬、第三人（反诉被告）三河市顺心置地房产经纪有限公司于本判决生效之日起三日内配合本诉被告（反诉原告）陈薇办理关于河北省大厂回族自治县襄颖园小区22号楼2单元2003号房屋产权过户手续。本诉被告（反诉原告）陈薇承担河北省大厂回族自治县襄颖园小区22号楼2单元2003号房屋过户登记至其名下的税费及相关费用，并向本诉原告（反诉被告）申慧芬支付自2019年9月29日起至办理房屋产权过户之日止违约金（以950000元为基数，按照银行同期贷款利率标准计算）。 本诉被告（反诉原告）陈薇于涉案房屋办理产权过户之日起六十日内给付本诉原告（反诉被告）申慧芬剩余购房款950000元。 驳回本诉原告申慧芬其他诉讼请求。 驳回反诉原告陈薇全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取6650元，反诉案件受理费减半收取6205，两项共计12855元，由本诉被告（反诉原告）陈薇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 本判决书生效后，当事人在法律文书确定的期间内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期间为本判决书确定的履行期间最后一日起两年内。逾期将丧失申请执行权。 审判员  杨利华 二〇一九年十二月二十五日 书记员  杨 曼 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。