江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0734民初1334号原告：凌金必，男，1962年8月7日生，汉族，居民，现住广东省梅县新城办事处香港花园**。原告：凌有芳，女，1985年5月22日出生，汉族，居民，住广东省梅州市梅江区。共同委托诉讼代理人：张灵聪，广东明思律师事务所律师，一般授权代理。共同委托诉讼代理人：陈立成，广东明思律师事务所律师，一般授权代理。被告：张来毅，男，1971年2月19日生，汉族，经营者，住福建省龙岩市新罗区。被告：寻乌县昌源房地产开发有限公司，住所地江西省寻乌县滨河东路（新中学南侧）皇冠名苑售楼中心。法定代表人：吴宾雄，职务执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈福春，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：肖长沅，江西公仁律师事务所律师，特别授权代理。原告凌金必、凌有芳诉被告张来毅、寻乌县昌源房地产开发有限公司（以下简称“昌源房产”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告凌金必、凌有芳共同委托诉讼代理人张灵聪、陈立成，被告昌源房产委托诉讼代理人肖长沅到庭参加诉讼，被告张来毅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌金必、凌有芳向本院提出诉讼请求：1、判决确认凌有芳对位于赣州市寻乌县新中学南侧“皇冠名苑”的2#1-20号（2栋1层20号）商铺（合同金额人民币74.3万元）享有所有权；2、判令两被告立即为凌有芳办理完成诉讼请求第一项中2#1-20号（2栋1层20号）商铺的过户登记，并承担办理过户登记所需的全部税收及费用；3、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：张来毅因资金极度困难，于2014年11月以其参与投资的寻乌房地产项目资金紧张为由向凌金必借款。张来毅出具了《借条》，凌金必遂向张来毅指定的账户转账1000万元。双方口头约定借款期限3个月，月息3%。张来毅自2015年10月19日后，未再支付任何利息，亦未归还本金。2015年4月24日、5月20日，凌金必经营的寻乌县金鹏矿业有限责任公司（以下简称“金鹏公司”）向张来毅的公司预付了两笔300万元货款。2015年6月10日，凌金必的金鹏公司又向张来毅指定的厦门市铨真惠和贸易有限公司（以下简称“铨真惠和公司”）转了243.033702万元的货款。但凌金必仅向张来毅提货两次，货款价值为494.220962万元。后张来毅再未向凌金必发货，剩余预付款348.81274万元亦未退还。经双方协商，第一笔300万元预付款（2015年4月24日转款）转为欠款，从实际收款之日开始计息，月息三分，即每月利息3%。时至2016年中旬，凌金必向张来毅催告还款，张来毅向凌金必提出其现无力归还，但其在寻乌县投资有房地产项目。张来毅恳请凌金必同意将其投资建设位于寻乌县的“皇冠名苑”项目的商铺以“以商铺抵债”的方式抵偿债务。张来毅表示“皇冠名苑”的投资人是自己，登记的大股东吴宾雄是其妹夫。凌金必经多方考虑后，同意接受张来毅以“皇冠名苑”的商铺“以商铺抵债”方式偿还债务。凌金必接张来毅通知，2017年1月4日，同凌金必指定的家属（包括凌有芳），一起前往昌源房产售楼处及其二楼董事长办公室处，为“以商铺抵债”过户而形式上签订相关合同。在张来毅的安排下，昌源房产与凌金必及凌金必指定的家属（包括凌有芳）签订了《赣州市商品房买卖合同》。其中凌有芳与昌源房产签订的合同编号为：20170100740，涉及的商铺编号为：2#1-20号（2栋1层20号）。由于商铺系用以抵债，合同仅为过户形式，张来毅提出合同价格仅填写1万元整数，低于同期市场价格，也可以省一些过户税费，原告不得不同意。因办证需要，被告未给原告留任何合同，同时签订了办产权证的授权书给被告。张来毅同凌金必还就本息进行了结算，被告承诺一个月后办好产权证交付原告，原告拿到商铺产权证，交换借据给张来毅。相关合同办理了网签备案手续。并在张来毅安排下，昌源房产将商铺交付于原告。原告将商铺出租。期间，凌金必多次催促张来毅安排办理商铺过户登记，但张来毅均以各种理由推诿拖延，商铺至今未完成过户登记。综上所述，两原告认为原被告已完成“以商铺抵债”，但被告却拖延办理商铺过户登记。故原告特依《合同法》、《物权法》、《民事诉讼法》等法律法规向贵院提起本案诉讼，请予以支持。被告张来毅辩称，1、本人不是昌源公司股东、实际控制人，本人没有权利将昌源房产公司的房产抵债给凌金必等人；2、原凌金必参与投资的金鹏公司与本人参与投资的龙岩市鑫源矿业有限公司（以下简称“鑫源公司”）从2010年起就有业务往来，金鹏公司向鑫源公司、铨真惠和公司购买铜精矿粉。因凌金必使用违法手段在鑫源公司出厂称重的地磅下改装遥控系统，造成地磅称重矿产品的重量远低于实际的重量。后被鑫源公司发现欲报案，凌金必因怕追究刑事责任，同意按偷盗重量差多倍赔偿鑫源公司及本人的损失，本人为此未报案。基于此，金鹏公司无息借款给本人1000万元，鑫源公司也给予金鹏公司采购价格优惠。借款后，本人逐月偿还借款本金30万元，但要求凌金必与其核对累计偷盗重量差并多赔偿本人时，凌金必未予赔偿，因此本人偿还金鹏公司借款本金累计330万元后就不再偿还。本人估算凌金必须赔偿给本人的款额远超出剩余借款本金670万元，凌金必也因偷盗重量差额巨大需补偿本人也未再向本人主张剩余借款670万元；3、凌金必在诉讼中所述鑫源公司出具收到金鹏公司货款300万元系鑫源公司与金鹏公司之间的货款，不是借款，更不是凌金必借给本人的款项。综上，本案不存在用剩余借款抵昌源房产房款的事实，恳请法院依法驳回凌金必等人的损失请求。被告昌源房产辩称，本公司系依法将开发的商铺出售给凌有芳，双方之间也签订了商品房买卖合同，形成商品房预售合同法律关系，凌有芳未按合同约定支付房价款，本公司依据合同约定及法律规定依法解除了合同，具有合同和法律依据。因此，凌有芳以张来毅尚欠凌金必借款抵偿凌有芳的房价款来确认“抵债协议”成立及生效，要求确认涉案商铺归凌有芳所有并要办理过户手续的诉请没有事实与法律依据。具体理由如下：1、凌有芳与本公司签订商品房买卖合同后，凌有芳未按合同约定付款，本公司依据合同约定及法律规定依法解除了商品房买卖合同，已向寻乌县人民法院提起诉讼，确认本公司与凌有芳之间的商品房买卖合同已经解除，并要求凌有芳承担违约金。本案应当中止审理；2、凌金必并非本案适格原告。本公司系与凌有芳签订的商品房买卖合同，两个皆为完全行为民事主体，基于涉案商铺买卖所产生的商品房预售合同关系与凌金必毫无关联；3、凌有芳向本公司购买商铺不存在“以物抵债”的事实；4、张来毅与凌金必是否存在债权债务关系并不明确，更不存在“以物抵债”的事实；5、张来毅并非本公司股东也不是本公司的控制人，没有权利要求本公司为其抵债。即便凌金必、凌有芳陈述张来毅与本公司股东吴宾雄存在亲戚关系，那也是张来毅与吴宾雄之间的内部关系，并不影响本公司作为完全民事主体出售商铺给凌有芳；6、张来毅是否尚欠案外人凌金必款项，与本公司无关，更与凌有芳作为商铺买受人购买本公司开发的商铺、需要支付房价款无关，本公司根据商铺的不同特点，确定有差异的销售价格，是本公司的营销模式，也是本公司的权利，与凌金必和张来毅之间的欠款毫无关联。综上事实，原告的诉请没有任何事实和法律依据，请依法予以驳回。原告凌金必、凌有芳为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《借条》（2014.11.17）；2、中国农业银行转账记录（2014.11.17）；3、金鹏公司工商信息；4、转账证明书；5、支付利息银行流水；6、中国农业银行转账记录；7、《铜精矿销售结算表》（2015.6.4、2015.7.14）；8、《收条》（2015.4.24）；9、邓某与张来毅微信聊天记录；10、关于“皇冠名苑”17间商铺抵债的情况说明（邓某）及出庭证言；11、17间商铺情况统计表；12、《赣州市商品房买卖合同》；13、案件庭审笔录（2019）闽0121民初183号；14、案件庭审笔录（2019）闽01民初277号；15、民事判决书（2018）闽0802民初9130号；16、《商铺租赁合同》；17、凌金必与张来毅的短信聊天记录；18、其他买家购买商铺的《赣州市商品房买卖合同》（节选）；19寻乌县房屋所有权登记及商品房网上备案情况查询证明；20、营业执照；21、相关商铺经营现场图；22、寻乌农村商业银行流水明细；23、今日头条福建法制报的说明；24、政府信息公开网的福建龙岩大慈镇文件。对原告提交的证据本院认定如下：对证据1、2、3、4、5、6、7、8，以上证据可以证明原告凌金必为金鹏公司的投资人，金鹏公司与被告张来毅之间存在1000万元的债权债务关系，且张来毅已经归还330万元；还可以证明张来毅投资的鑫源公司还欠凌金必投资的金鹏公司货款300万元，故对该组证据真实性合法性予以认定，但以上证据无法证明金鹏公司与张来毅的债权债务关系是否与被告昌源房产存在直接关系，故对其关联性不予认定；对证据9、10、17，因聊天记录中出现“张来毅”与“张来义”两个名字，也无法确认与邓某聊天人的身份，聊天记录中也无“张来毅”的明确答复，且证人邓某所述的1000万元借款与其本人有利益关系，其情况说明的内容也没有直接证据可以证明本案原告与被告间以物抵债的问题，故对该证据不予认定；对证据11、12、16、19、20、21、22，可以证明原告凌金必等人与被告签订了案涉商品房买卖合同，且已经办理了网上备案登记，但是无法证明以物抵债的内容；对证据13、14、15、18、23、24，无法与本案建立直接关联，故不予认定。被告昌源房产为支持其辩称意见，向本院提交了证据共3组：1、营业执照、法定代表人证明、法定代表人身份证、商品房销售许可证各一份；2、《赣州市商品房买卖合同》一份；3、解除合同告知函、律师告知函、快递单及邮寄证明。原告对被告昌源房产提供的证据真实性无异议，本院认为以上证据可以证实：1、原告的主体资格，原告具有合法的商品房开发出售资质；2、原、被告之间存在有合法的商品房买卖合同关系，合同约定了所售商品房位置、价格、面积、总价款、付款期限、违约责任等；3、被告因未能按照约定支付房款后原告方向其发出过书面的解除合同函等文件，故本院对以上3组证据的真实性、合法性和关联性予以认定。被告张来毅未到庭，未向法庭提交证据，亦未对被告昌源房产的证据进行质证。本院经审理认定如下事实：被告昌源房产于2012年6月18日登记注册，法定代表人为吴宾雄，2014年9月18日的投资人为林碧仁和吴宾雄，分别占股95%、5%；2017年10月11日变更为郭跃华和吴宾雄，分别占股5%、95%。2015年12月8日，被告昌源房产取得预售寻乌县滨河东路皇冠名苑2#、3#楼的许可证并开始出售。2017年1月4日，被告昌源房产与原告凌有芳签订合同编号为20170100740的《赣州市商品房买卖合同》，约定原告凌有芳向被告昌源房产购买寻乌县新中学南侧C地块皇冠名苑2#1-20的商品房，建筑面积74.3㎡，总价74.3万元，在2017年6月30日前一次性支付全部房价款；合同第八条约定，逾期付款60天后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金；补充协议第三条第1款约定，买受人逾期付款超过双方约定的最长截止期限而达到出卖人有权解除合同的条件时，买受人同意出卖人无需另行通知买受人便有权单方面作出解除商品房买卖合同的决定或行为，并自愿认可出卖人在单方面解除合同后对有关房屋作出处置的行为，同时因此造成的一切后果均由买受人承担。合同签订后，被告昌源房产依约为原告凌有芳办理了买卖合同的网签备案手续，并将案涉商品房交付给了原告凌有芳，但原告凌有芳一直未向昌源房产支付购房价款。为此，2019年6月3日，被告昌源房产及其委托的律师事务所瀛楠律师事务所向原告凌有芳分别发出《解除合同告知书》、《律师告知函》，告知其自2019年6月3日起，双方于2017年1月4日签订的《赣州市商品房买卖合同》解除，并于五日内办妥退房手续；原告凌有芳于2019年6月8日签收。另查，原告凌有芳与原告凌金必系父女关系，原告凌金必系寻乌县金鹏矿业有限责任公司的执行董事。被告张来毅系龙岩市鑫源矿业有限公司的投资人之一。2014年11月17日被告张来毅向寻乌县金鹏矿业有限责任公司借款1000万元，并由厦门市铨真惠和贸易有限公司和龙岩鑫源矿业有限公司盖章作为担保人；龙岩鑫源矿业有限公司至今尚欠寻乌县金鹏矿业有限责任公司货款300万元。又查，原告凌有芳之父凌金必于2018年12月30日将案涉商铺出租给他人使用并签订了《商铺租赁合同》。本院认为，本案的争议焦点为原告凌有芳与被告昌源房产签订《赣州市商品房买卖合同》是否基于双方存在以物抵债的协议。而以物抵债成立的前提条件是有原债关系的存在和双方当事人关于以物抵债的合意。从原告凌金必、凌有芳提交的证据来看，其只能证明被告张来毅及其投资的龙岩市鑫源矿业有限公司与原告凌金必投资的寻乌县金鹏矿业有限责任公司间的债权债务关系，这种公司间的债权债务也不可混同为被告张来毅与原告凌金必间的个人债权债务。原告方的举证无法达到昌源房产与凌有芳存在债权债务关系并且昌源房产与凌有芳之间直接达成以物抵债协议的效果，亦无法证实张来毅系昌源房产的实际控制人，或得到昌源房产的授权，有权将昌源房产的案涉店铺所有权移交给凌有芳以抵消张来毅及其公司对凌金必公司的债务。故此，本院认为，昌源房产与凌有芳未达成以物抵债的协议。综上，昌源房产与凌有芳签订《赣州市商品房买卖合同》，双方成立商品房销售合同关系。但因原告凌有芳未按合同约定及时支付价款，昌源房产与凌有芳签订的合同编号为20170100740《赣州市商品房买卖合同》已于2019年6月8日解除。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行。因此原告凌金必、凌有芳要求确认原告凌有芳对位于赣州市寻乌县新中学南侧“皇冠名苑”的2#1-20号商铺享有所有权和完成过户登记手续并由两被告承担过户税收及费用的诉请，本院不予支持。被告张来毅未到庭，不影响本院依照法定程序审理。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告凌金必、凌有芳的诉讼请求。本案案件受理费11230.0元，由原告凌金必、凌有芳共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  游永祥人民陪审员  袁德浩人民陪审员  赖梅灵二〇一九年十二月三十日法官助理龚珍珍书记员潘裕