广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终10221号 上诉人（原审被告）：广西荣和置业开发有限责任公司，住所地:广西壮族自治区南宁市兴宁区明秀东路**荣和山水绿地商业中心**，统一社会信用代码：91450100711483336L。 法定代表人：郑立文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李康，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚军，广西广合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：罗纳，女，1987年9月7日出生，壮族。 委托诉讼代理人：覃文尧，广西欧汇律师事务所律师。 上诉人广西荣和置业开发有限责任公司（以下简称荣和置业公司）因与被上诉人罗纳商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初1608号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣和置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决上诉人为被上诉人办理并交付涉案房产所有权证书给被上诉人错误，被上诉人才是办理涉案房屋产权证书的义务主体。上诉人已经按照合同约定将办理涉案房屋产权登记的相关资料报送不动产管理部门，一审判决要求上诉人履行办证和交付义务违反法律规定，应予撤销。二、被上诉人自身原因导致迟延办证，上诉人不应向被上诉人支付逾期办证违约金。对漏空、飘窗、阳台、花池等部位进行改造是涉案房屋无法按照约定期限办理产权证书的主要原因，上诉人已因涉案房屋的改造行为被相关部门罚款，被上诉人作为改造成果的实际享有者，应承担相应法律责任，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金显失公平。三、上诉人已积极履行协助办证义务，不存在延迟办证的情形。本案是因政府行为导致的办证延迟，并非上诉人自身原因导致逾期办证，也不存在消极办证的情形，不应承担逾期办证的违约责任。四、一审判决计算的逾期办证违约金期间以及计算标准均有误。房屋产权登记是不动产登记部门的具体行政行为，上诉人无法掌握进度，若二审法院认定上诉人确有必要支付逾期办证违约金，计算期间应从上诉人取得《商品房现售备案证明》之日起计算至上诉人向不动产管理部门递交登记资料之日止。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）点约定了逾期办证情形下买受人的救济途径，即解除合同并按银行同期存款活期利率赔偿损失。一审庭审时，上诉人也明确同意按上述合同约定的方式进行处理，但业主方选择继续履行合同并非选择合同约定的救济方式。由于逾期办证没有对其居住、上学等实际利益造成损害，其不但是改造行为的实际受益者，也已经享受到房价上涨的红利，故如二审法院认定上诉人确实支付逾期办证违约金，也应当按中国人民银行同期存款利率计算。 罗纳辩称，被上诉人从未进行房屋相应改造，都是上诉人进行的，被上诉人不存在过错，逾期办证违约责任应当由上诉人承担，同意一审关于违约金的计算，应予以维持。 罗纳向一审法院起诉请求：1.荣和置业公司向罗纳支付逾期办理房产产权证的违约金（以购房总价款472600元为基数，按银行逾期贷款利息计算，自2016年8月18日暂计至2018年1月10日的违约金为31864.40元，往后计至荣和置业公司完成房产所有权登记之日止）；2.荣和置业公司在判决生效10日内向房产登记机构为罗纳申请房产所有权登记，并将以罗纳为产权人的房产所有权证书交付给罗纳；3.本案诉讼费用由荣和置业公司承担。 一审法院判决：一、荣和置业公司于本案判决生效后六十日内为罗纳办理位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和山水绿城B2组团7号楼2207号房产的所有权证书，并将以罗纳为所有权人的所有权证书交付给罗纳；二、荣和置业公司于本案判决生效后十日内向罗纳支付逾期办理产权证书违约金（违约金计算：以购房款472600元为基数，按年利率6%的标准计算，从2018年6月24日起计至荣和置业公司向罗纳交付前述房产的所有权证书之日止）。案件受理费597元，由荣和置业公司负担。 本院二审期间，上诉人围绕上诉请求提交了《城镇污水排入排水管网许可证》以及《商品房现售备案证明》作为证据。本院组织当事人进行了质证。经查，一审查明的各项事实属实，本院予以确认。 本院另查明，被上诉人已于2019年2月2日实际领取涉案房屋的所有权证书。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的案涉《南宁市商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。 关于上诉人是否存在逾期办证的行为。首先，上诉人上诉提出因被上诉人向其出具《委托书》、《承诺书》，明确改造的成果归业主享受，因此因改造影响办证的责任应由业主自行承担。根据上述《委托书》及《承诺书》，业主对于改造的后果属明知，因此业主应承担因改造造成办证延误相应后果，但在解决改造问题后，上诉人也应及时地为业主办理相应的所有权证书。本案《行政复议调解书》已最终确定不符合规划许可证建设部分的行政处罚，在《行政复议调解书》确定的行政处罚履行期限届满后，上诉人未能为业主办理房屋产权证书，应承担逾期办证的违约责任。其次，上诉人在二审庭审时主张因政府原因导致案涉小区未能按时取得《城镇污水排入排水管网许可证》，由此未能及时取得现售备案证明造成逾期办证，并非上诉人的责任。但上诉人未能举证证明办理商品房现售备案证明的前提条件为取得《城镇污水排入排水管网许可证》，故本院对上诉人该项抗辩理由不予采信。 关于逾期办证违约金的计算数额问题。首先，《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4点对上诉人逾期办证的违约责任有明确约定，即“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理”，虽然该第（3）项条款表述为“赔偿损失”，但根据双方的当事人订立合同时的本意以及违约金的损失填补功能，上述条款应认定为违约条款，故上诉人主张依照合同该条款约定按中国人民银行同期活期存款利率的标准计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。一审法院参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，确定违约金标准有误，本院予以纠正。其次，上诉人主张违约金的起算日期应当以案涉房屋所在小区取得《商品房现售备案证明》之日起计算，如前所述，在解决改造问题后，上诉人应及时地为业主办理相应的房屋产权证书，上诉人未能提供证据证明《行政复议调解书》确定的处罚履行期限届满至取得《商品房现售备案证明》的该段期间存在免责事由，故一审判决按照《行政复议调解书》确定的处罚履行期限届满后次日作为上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金的起算时间，合理合法，应当维持。再次，在本案二审审理过程中，被上诉人已经领取案涉房屋的产权证书，故被上诉人诉请的上诉人为其申请涉案房产所有权登记及交付房产所有权证书已实现，本院对一审判决第一项予以撤销。同时，逾期办证违约金截止时间计至被上诉人实际领取房产所有权证书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初1608号民事判决第一项； 二、变更广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初1608号民事判决第二项为：广西荣和置业开发有限责任公司于本案判决生效后十日内向罗纳支付逾期办理产权证书违约金（违约金计算为：以购房款472600元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率的标准，从2018年6月24日起计算至2019年2月2日止）。 一审案件受理费597元，由广西荣和置业开发有限责任公司和罗纳各负担298.5元；二审案件受理费597元，由广西荣和置业开发有限责任公司和罗纳各负担298.5元。 上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 林 敏 审判员 刘 萌 审判员 韦 婷 二〇一九年十二月十八日 书记员 樊洢含