辽宁省大连市金州区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0213民初5309号原告：孙运生，男，1961年1月17日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张璐，系辽宁华爵律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文剑，系辽宁洪域律师事务所律师。被告：刘庆九，男，1969年4月14日出生，汉族，住辽宁省长海县。委托诉讼代理人：郑云格，女，1974年7月20日出生，汉族，住大连市中山区，系刘庆九之妻。委托诉讼代理人：刘陆璐，系北京市华泰律师事务所大连分所律师。第三人：王华，男，1978年7月9日出生，汉族，住大连市金州区。第三人：麻金婷，女，1985年6月15日出生，汉族，住大连市金州区。原告孙运生与被告刘庆九、第三人王华、麻金婷案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张璐与张文剑、被告委托诉讼代理人郑云格与刘陆璐到庭参加诉讼，第三人王华、麻金婷经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告的诉讼请求是：1.判令解除对大房权证金新字第××、20××23号房屋的查封，不得对该处房产列为被执行对象。2.诉讼费由被告负担。事实及理由：第三人夫妻二人，截止于2012年共从原告手中拿走人民币1096万元用于民间借贷。2015年3月11日，原、被告双方协商一致，现金支付300万元，本案诉争房产以400万元价格卖给原告，尚欠余款限期清偿否则支付前期利息。3月16日，房产、房照等一切票据移交给原告。后余款未清偿问题发生纠纷，第三人未配合原告过户。原案件委托代理人未能全面了解阻却过户原因，一直未协助原告办理过户，全委委托书已经不被房产部门认可，第三人拒绝协助是主因。这些不能归责于原告。被告刘庆九辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不享有排除我方对房屋强制执行的权利。1.原告与第三人仅有以房抵债的约定，没有签订过合法、有效的书面合同，不发生物权变动。2.原告始终没有合法占有案涉房屋，庭审前，被告本人也曾去核实案涉房屋，始终是清水房，无人入住，2017年至今案涉房屋物业费也未交纳。3.第三人是在2014年10月取得了房屋产权证，具备房屋过户手续，原告起诉状中称未过户的原因不归责于原告是错误的，案件委托代理人的行为也代表了原告本人的意志，原告在案涉房屋执行异议程序中也自认原告未能办理过户原因是房屋面积过大，过户费用过高，准备另行出售，才未能及时过户。4.原告与第三人约定的房屋抵顶价格400万元，远低于当时房屋的市场价，375平方米的四层别墅，如果400万元抵顶，会严重侵害到第三人以及第三人债权人的权利。这一约定的行为，结合原告多次向第三人借款，包括让第三人出具全委委托书的行为，不排除原告套路贷、涉嫌诈骗的可能性。在诉讼阶段、听证中，王华代理人在询问笔录中也陈述过，第三人与原告没有发生过买卖关系，也没有发生过房屋的交付行为。第三人王华、麻金婷未提出答辩意见。在本案的审理过程中，原告为支持自己主张的事实和诉讼请求，向本院提交了如下证据：（一）还款协议书和还款承诺书，用于证明2015年3月11日原告与第三人签订还款协议书，约定尚未清偿的本金为1096.2万元，约定了清偿方案，方案中明确第三人王华与麻金婷以案涉房屋作价400万元抵顶给原告以清偿债务，双方签订的该协议书合法、有效，不存在欺诈行为，还款承诺书是于2016年1月8日由第三人王华、麻金婷向本案原告出具，确认对还款协议书未能清偿的金额再次保证还款，从而确认了以房抵债行为的真实性。（二）本院（2016）辽0213民初2309号民事判决书，用于证明生效判决书对案涉房屋折抵借款本金400万元的事实予以确认，判决书在判决金额中扣除了案涉房屋的400万元，案涉房屋的价值为400万元，该交易真实存在，并且该份判决书中，经法院查明事实第5、6页，已对原告提供的还款协议书及还款承诺书确认的内容及真实性予以认可。因本案的原告以第三人王华涉嫌诈骗一案向公安机关报案，后王华家属麻金婷找到本案的原告要求还款，并要求本案原告向公安机关出具证明，证明本案的第三人王华有悔过之意。在该份判决书中也有查明，王华涉嫌诈骗一案，因证据不足，公安机关已侦查终结，其根本原因是因王华、麻金婷向本案原告出具还款协议，承诺还款。（三）房屋交接确认书，用于证明2015年3月16日，第三人将案涉房屋交付给原告。（四）物业费发票，用于证明2016年原告交纳案涉房屋物业费13500元，原告对案涉房屋实际控制并占有使用，并交纳了物业费。（五）案涉房屋的产权证、收据、交税发票、完税证明、购房发票，用于证明案涉房屋抵顶给原告，不存在被告所陈述的明显低于市场价格，证明第三人在向原告交付案涉房屋同时将有关案涉房屋全部资料原件交给原告，案涉房屋已经完全交接，买卖交易真实，原告已实际控制并占有使用案涉房屋。（六）本院（2016）辽0213财保46号民事裁定书、申请书、本院（2016）辽0213民初4448号民事判决书，用于证明被告申请法院查封案涉房屋是2016年9月20日，该查封行为发生在原告与第三人买卖案涉房屋交易以及原告实际控制并占有使用案涉房屋之后。被告对第三人的债权本金仅为300万元，但却查封了包括案涉房屋在内的3套房屋，原告与第三人达成买卖案涉房屋的价格为400万元，被告存在严重超标的查封的行为，即便解除对案涉房屋的查封，余下的两套被查封房屋的价值均能覆盖被告对第三人的债权金额。（七）案涉房屋过户公证书，用于证明第三人王华、麻金婷委托原案件委托代理人李同庆全权处理房屋出售办理过户等相关事宜。李同庆既是王华、麻金婷的委托代理人，那么其在原案件当中陈述的不能过户的原因，是因原告认为过户的费用高，所以未过户，与事实不符。原案件的委托代理人李同庆，一直未协助原告办理过户，原告案涉房屋至今未办理过户手续，第三人拒绝协助办理过户。因此，不能过户的原因是因第三人的原因，而不是本案的原告。（八）本院（2016）辽0213执异114号执行裁定书，用于证明原告与第三人就案涉房屋的交易真实性已经法院确认，但案涉房屋未过户原因不在原告而在于第三人及李同庆。被告的质证意见，对（一）的真实性不予认可，在还款协议书的第2、3页体现原告主张抵债内容没有骑缝印，也没有王华、麻金婷的签字，不排除原告制作的可能性。从内容上看，该协议书不是正式的房屋买卖合同，协议书的第3条第4项王华和麻金婷对解除监禁之日起10日内将抵债房屋产权过户更名至原告名下，第6条约定以房抵债的债权抵消日就是房屋过户之日，乙方抵债行为是尚未发生效力的，约定抵消发生效力的条件，是房屋办理过户更名手续。结合本案的事实，未办理过户就代表了双方放弃以房抵债的约定，原告应继续以民间借贷纠纷追索款项，而并不是以该份协议为由，来认定房屋就归其所有。在约定的抵顶价格上，明显低于市场价格，如果真的办理了过户，被告认为，这是原告对第三人实施的诈骗行为。还款协议书签订的时间为2015年3月11日，案涉房屋已经取得了产权证，具备房屋过户条件。签订该协议至今没有办理过户，应归责于原告自身。此外，王华本人也否定了还款协议书，认为双方之间不存在买卖关系。还款承诺书与案涉纠纷无关联性，也不能证明原告主张的内容。对（二）的真实性无异议，但认为案涉房屋及对应金额未在该判决书审理范围之中，根据不告不理的原则，该判决书无权对原告诉讼请求以外的内容进行确认，判决书中第三人是否应向原告进行还款，被告有异议，因如此大额的款项，判决书中仅有借条，却没有提供任何的转账记录。并且，麻金婷在自行陈述时说，还款协议书产生的背景是王华正在被拘留，原告找到麻金婷说只要签订协议书，王华就能放出来，并没有对账，也可以看出原告提供的证据，也并非第三人夫妻真实的意思表示。第三人在与原告民间借贷纠纷中，对原告的借款也是不认可的，2006年至2011年，原告与第三人共发生借贷40余笔，2008年4笔，2009年20笔，2010年9笔，2011年1笔，原告是职业放贷人，其所谓的房屋买卖，并非真实的买卖，而是具有债权担保的性质。对（三）认为，不能证明双方之间是否存在交付行为，案涉房屋应以办理过户登记手续，视为交付。案涉房屋是清水房，原告并没有居住或使用。此外，签订时间为2015年3月16日，与还款协议书签订仅差5天，如果按照判决书中麻金婷的陈述，2015年3月11日王华还在看守所，王华签订协议时在看守所，仅是一个书面的文字，并没有产生实际的真实交付行为。对（四）的真实性无异议，但认为发票只能看出原告是自愿替第三人交付了一年的物业费，不能证明原告占有、使用了案涉房产。案涉房产仍然是清水房，物业费是欠付状态。对（五）的真实性无异议，但认为原告手中持有这一系列单据和房产证原件，不能证明发生了不动产物权变动的效力，这种原件交付的行为仅是具有债权担保的性质，并且可以看出，案涉房屋手续齐全，是具备随时过户条件的，未能过户的过错，也是在于原告。案涉房屋销售价格为430余万元，发票缴纳税费17万余元，第三人购买房屋时缴纳的税费远远超过了原告抵顶的价格。2014年的价格也已经超过400万元，2015年的价格也是远超400万元，也可以看出并非真实的买卖，这种抵顶行为也严重侵害了被告的利益。对（六）的真实性无异议，但认为法院依据被告的申请依法查封了案涉房屋，并且判决书可以确认第三人负有履行偿还被告付款本金、利息的义务。在查封时，案涉房屋所有权人为第三人，可以证实被告查封行为真实、有效。对（七）的真实性无异议，但认为不能证明双方之间存在着买卖交易，原告代理人陈述了王华、麻金婷是拒绝办理过户手续，受委托人李同庆也是原告此前的代理人，委托书也是具有债权担保的性质，而并非真实的合同买卖意思表示。在执行异议程序中，李同庆本人代表着原告也陈述未办理过户的原因在于原告自身。李同庆是原告的代理人，也表达了原告的意志。对（八）的真实性无异议，裁定书认为原告不享有排除被告方执行的权利，陈述中并没有确认案涉买卖行为真实、有效的字样。只是陈述原告自述的内容，裁定书中第3页也可以看到本案原告自述未能办理过户，系因房屋面积过大，过户费用过高的原因，而并非他人的原因造成。被告就自己的辩称主张，向本院提交了如下证据：（一）本院（2016）辽0213财保46号民事裁定书、（2016）辽0213民初4448号民事判决书，用于证明被告对第三人享有合法债权，并且查封行为有效。（二）本院（2016）辽0213民初4448号案件的质证笔录，用于证明王华表示与孙运生之间没有发生过买卖关系，原告与第三人之间不存在买卖关系，房屋也并未交付。原告的质证意见，对（一）的真实性无异议，但对证明的事项有异议，认为可以看出被告已经超标的查封。该份证据可以证明，案涉房屋被告的查封时间为2016年9月20日，2016年9月20日之前，原告已经合法、占有、使用案涉房屋并交纳物业费。被告的查封在房屋买卖交易之后。案涉房屋价值已确定是第三人以431万余元购买，被告案涉金额仅为300万元，存在超标的查封的事实。对（二）的真实性无异议，对其证明的事项有异议，该份证据只有第三人王华的陈述，并没有事实证明其与原告之间没有发生过买卖关系，以及向原告交付房屋及相关手续的行为。第三人王华、麻金婷未向本院提交证据。根据庭审举证、质证、辩论及原、被告陈述，本院确认本案法律事实如下：2015年3月11日，原告孙运生与第三人签订《还款协议书》，约定第三人提供案涉房屋用于“以房抵债”。同年3月16日，第三人王华、麻金婷委托案外人李同庆出售案涉房屋，委托李同庆为代理人，代为办理1.出售此房，签订售房合同，办理相关手续；2.在房屋登记机构办理房屋产权证及产权过户手续、签订《房地产契约》及相关协议及公证，并有权调取该房屋的相关档案，有权办理该房屋的地址变更及领取事宜等。该委托书业经大连金州新区公证处公证，并作出（2015）金证民字第1193号公证书。2015年和2016年案涉房屋的物业费，原告孙运生已经交纳。2016年9月20日，依据刘庆九的申请，本院做出（2016）辽0213财保46号民事裁定，裁定查封第三人所有的大连市金州新区（房屋产权证号大房证金新字第××、20××23号）房产。2017年4月10日，本院做出（2016）辽0213民初4448号民事判决，判令王华、麻金婷偿还刘庆九借款本金300万元及利息。该判决已经生效。2018年12月4日，孙运生向本院提出执行异议，请求本院解除对案涉房屋的查封。2019年4月19日，本院作出（2018）辽0213执异114号执行裁定，裁定驳回孙运生的异议请求。孙运生不服提起案外人执行异议之诉，即本案。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，如买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，交纳全部购房款，且实际占有该房屋，同时未办理过户登记系非因买受人自身原因造成的，原告的诉讼请求方可得到支持。本案中，第一，原告孙运生与第三人王华、麻金婷在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。原告孙运生与第三人王华、麻金婷达成房屋买卖协议在2015年3月11日，而案涉房屋被刘庆九申请查封是在2016年9月20日。无论是从房屋买卖协议的签订时间还是从法院对房屋转让事实的认定，均在被告刘庆九申请查封案涉房屋之前。第二，2015年和2016年物业费均由原告孙运生交纳，应当认定原告在人民法院查封之前已合法占有该不动产。第三，在孙运生与王华、麻金婷的借款案件中，已由本院的生效判决中扣除房屋价款400万元，可以证明原告孙运生已支付全部价款。第四，王华、麻金婷公证授权李同庆办理卖房事宜，李同庆作为受托人，其是接受王华、麻金婷的委托办理案涉房屋过户事宜，而李同庆并没有尽到委托义务，未配合原告孙运生办理房屋过户事宜，案涉房屋未办理过户登记非因原告孙运生自身原因导致。综上，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，裁定如下：一、不得执行坐落大连市金州新区（房屋产权证号大房证金新字第××、20××23号）的房屋。二、解除对坐落大连市金州新区（房屋产权证号大房证金新字第××、20××23号）房屋的查封。案件受理费100元（原告孙云生已预交），由被告刘庆九负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院；并于上诉期期满后七日内，向本院交付上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。审 判 长  王通福人民陪审员  宋玉杰人民陪审员  马莹莹二〇一九年十二月三十日法官助理王非非书记员张鑫本判决依据的法律法规：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。