广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0202民初3859号 原告：阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司，住所地广西柳州市桂中大道南段**阳光壹佰城市广场****。 负责人：雷飞，公司总经理。 委托诉讼代理人：谭广宇，广西华震律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦寅，广西华震律师事务所律师。 被告：陈兰秀，女，汉族，1969年10月30日出生，户籍地广西桂林市七星区。 被告：赵红梅，女，汉族，1970年8月22日出生，住桂林市。 委托诉讼代理人：陈兰秀，女，汉族，1969年10月30日出生，户籍地广西桂林市七星区。赵红梅系陈兰秀嫂子。 原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司诉被告陈兰秀、赵红梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人韦寅、谭广宇及被告陈兰秀到庭参加审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付2015年12月-2019年7月物业管理费6991.32元，代收电费6239元，代收电梯电费1881.49元，代收二次加压电费154.36元，代收公区电费1040.15元，代收公摊水费10.51元，代收公摊污水费5.73元，代收入户水费458.98元，代收生活垃圾费1264元，代收污水处理费232.68元，代收监控电费184.85元，详见欠费明细表。2.依法判令被告立即支付2016年1月-2019年7月滞纳金19799.59元。以上合计为38262.66元。3.依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告拥有柳州市桂中大道南端2号阳光壹佰城市广场小区房产一套，房号为X栋XX-XX号，面积452.31㎡。根据《阳光壹佰城市广场前期物业管理服务协议》之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2016年1月起至今拖欠物业管理费、滞纳金、各项代收费用等费用累计达人民币38262.66元。原告曾多次以电话、发通知、律师函等多种形式向被告催交相关费用，但其未予理睬。现根据《阳光壹佰城市广场前期物业管理服务协议》第二十二条及《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。 被告陈兰秀、赵红梅辩称，与原告没有合同关系，前期物业合同不是我签订。我可以缴纳实际费用，代缴电费没有依据。没有违约金条款。生活垃圾费并未在合同中载明，不应该收取。 原告提供了如下证据：1、催费快递、催费公告、催费记录，证明原告对被告进行公告、书面、短信等方式催费。 2、商品房买卖合同、业主身份证，证明被告身份适格。 3、前期物业服务合同、企业变更通知书，证明对物业费、电梯使用费、公区电费、消防设施电费、垃圾费等费用的收取及违约责任等做了明确约定。企业变更通知书证明2015-3-31原告物业公司名称变更情况。2016-12-22原告法定代表人变更情况。 4、欠费明细表，证明被告欠费情况及计算方式。 5、广西电网公司文件、供用电合同、代收代缴电费协议、关于（2018）桂02民终字第797号调查令的回复、供用水合同书、中国建设银行客户回单及转账凭证、中国工商银行业务回单、电费发票、水费发票、水费说明、维修电梯费用公示，证明原告已经按合同约定向供电水公司及城中环卫所代缴了供电供水生活垃圾费，被告应按约定向原告支付相关费用。 被告发表质证意见如下：1、催费快递、催费公告、催费记录，无异议。2、商品房买卖合同、业主身份证、交房验收交接表，无异议。3、前期物业服务合同、企业变更通知书，与我无关，不是和我签订。4、欠费明细表，有异议，原告出示了两份不同的表。5、广西电网公司文件、供用电合同、代收代缴电费协议、关于（2018）桂02民终字第797号调查令的回复、供用水合同书、中国建设银行客户回单及转账凭证、中国工商银行业务回单、电费发票、水费发票、水费说明、维修电梯费用公示，与我无关，不是和我签订。 被告提交了证据一份欠费明细统计表，证明与原告提交的诉状金额不一致。 原告质证如下：是原告提供的欠费明细统计表，真实性认可，2019-11-28上午被告支付了3000多元物业费，截至今日尚欠费用8436.32元，与该明细表一致，即诉请第一项的费用为8436.32元。该明细表不含有滞纳金。 当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据，需结合全案证据和案件事实进行综合认定。 综合庭审查明及全案证据，可以确定如下法律事实：被告陈兰秀、赵红梅购买了柳州阳光壹佰置业有限公司开发建设的阳光壹佰城市广场X栋XX-XX号房,于2012年4月24日收房，建筑面积为469.9平方米。原告与开发商柳州阳光壹佰置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定物业服务费高层带电梯公寓按建筑面积每月每平方米1.8元的标准收取，电梯使用电费、二次加压供水电费等费用均由业主分摊；楼道内公区照明、单元安防对讲、消防设施用电、电费按实际支出由该单元业主平均分摊；代市环卫部门收取生活垃圾处理费；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按所欠费用的每日千分之三的标准向原告支付滞纳金。合同还就服务内容及质量、物业的经营和管理、物业的使用和维护等进行了约定。在原告提供物业服务期间，被告拖欠相关费用，原告采取在被告的物业门口张贴物业费催费通知及登报公告的方式向被告催收物业费及相关费用。后被告交纳了部分费用，原告向被告出具了一份欠费明细统计表，载明被告尚欠2015年12月至2016年5月物业服务费、代收费用等共计8436.32元。 以上有催费快递、催费公告、催费记录、商品房买卖合同、交房验收交接表、前期物业服务合同、企业变更通知书、欠费明细统计表等证据予以证实，本院予以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。结合本案，建设单位与具有物业管理资质的原告签订《前期物业服务合同》的行为符合法律规定，合法有效，对业主具有约束力。原告对被告所在小区提供了物业服务，被告享受物业服务后应当按照建设单位与物业公司签订的《前期物业服务合同》向物业公司交纳有关物业管理费用。关于原告诉请的第一项物业费用问题，被告提供的证据欠费明细统计表显示尚欠费用8436.32元，原告予以认可并将诉请第一项的费用变为8436.32元。双方对以上金额无异议，故本院认定被告应向原告支付物业费等共计8436.32元。 关于违约金问题，被告提供的证据欠费明细统计表显示被告尚欠2015年12月至2016年5月的物业服务费，已然构成违约。原告主张被告支付2016年1月-2019年7月的滞纳金19799.59元，按所欠费用每日千分之三的标准计算，每月欠费的滞纳金从次月1日开始计算。合同虽约定业主未能按时足额交纳物业服务费用的按所欠费用的每日千分之三的标准向原告支付滞纳金，但原告所称滞纳金实为违约金，且明显过高，该标准超过法律保护范围，本院酌情将违约金收取标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率。每月交纳的物业服务费是一个独立的债务，应以每月欠费分别计算违约金，2015年12月至2016年5月所欠物业服务费产生的违约金以每月应交物业服务费845.82元作为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率，从次月1日起分别计算至2019年7月31之日止。即2015年12月欠缴物业服务费的违约金以845.82元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年1月1日起计算至2019年7月31之日止；以此计算方式类推计算，2016年5月欠缴物业服务费的违约金以845.82元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率，自2016年6月1日起计算至2019年7月31之日止。综上，截止至2019年7月31日，2015年12月至2016年5月欠交物业服务费产生的违约金共计899.22元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈兰秀、赵红梅于本判决生效之日起十五日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付2015年12月1日至2019年7月31日的物业服务费、代收电费、代收水费等各项费用合计人民币8436.32元； 二、被告陈兰秀、赵红梅于本判决生效之日起十五日内向原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司支付违约金899.22元； 三、驳回原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费减半收取378元（原告已预交），由被告陈兰秀、赵红梅负担93元，由原告阳光壹佰物业发展有限公司柳州分公司负担285元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 员 许兰珍 二〇一九年十二月二十三日 代书记员 唐 啸