黑龙江省绥芬河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1081民初968号原告：刘咏梅，女，1967年5月31日出生，汉族，无职业，住黑龙江省绥芬河市。委托诉讼代理人：王淑华，黑龙江元辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海龙，黑龙江元辰律师事务所律师。被告：绥芬河市绥芬河镇人民政府，住所地黑龙江省绥芬河市同福街**。法定代表人：王志宏，镇长。委托诉讼代理人：宋亨洙，黑龙江天也律师事务所律师。原告刘咏梅与被告绥芬河市绥芬河镇人民政府（以下简称绥芬河镇政府）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2019年6月12日、12月10日、12月27日公开开庭进行了审理。原告刘咏梅及其委托诉讼代理人王淑华（参加了2019年6月12日、12月10日庭审）吴海龙（参加了2019年12月27日庭审），被告绥芬河镇政府的委托诉讼代理人宋亨洙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘咏梅向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告绥芬河镇政府支付房屋使用费1312500元（自2009年4月1日至房屋买卖合同解除之日2019年4月30日，2009年4月1日至2013年3月31日按房屋租金标准100000元/年计算，2013年4月1日至2019年4月30日按150000元/年计算），并赔偿原告刘咏梅自房屋买卖合同解除次日2019年5月1日起至实际迁出之日止按房屋租金标准150000元/年计算的房屋占有使用费；2.判令被告赔偿私自出售原告房屋内锅炉的损失80000元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2009年3月6日，原告刘咏梅与被告绥芬河镇政府签订房屋买卖协议，原告将其所有的位于绥芬河市嘎丽娅路林业局二处房产（产权证号为：绥芬河房权证绥私字第××、24××03）出售给被告。2009年3月31日，原告将出售给被告的两处房屋及原告所有的未出售给被告的另一处房屋（与出售给被告的两处房屋相连，产权证号为：绥房权证绥芬河字第**）一并交付给被告使用。后双方发生纠纷，被告起诉原告要求解除该房屋买卖合同，绥芬河市人民法院于2019年4月4日作出（2019）黑1081民初16号民事判决，判决解除双方签订的房屋买卖协议，由原告返还被告购房款1800000元，并赔付违约金540000元。原告于2019年4月14日收到该判决书。该判决已经生效，双方签订的房屋买卖协议已经解除。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告应于合同解除之日将房屋返还原告，从两处房屋中迁出。另，原告交付给被告使用的一处未出售给被告的房屋，因双方的房屋买卖合同已解除，被告无理由继续使用该处房屋，应将该房屋返还给原告，从该房屋中迁出。因被告自2009年3月31日起实际占有使用原告的三处房屋，被告应按房屋租金标准向原告支付实际占有使用期间的使用费，并赔偿从合同解除次日起至实际迁出之日止的占有使用费。另外，被告在接收使用原告的房屋后，未经原告同意，私自将存放在院内的锅炉出售，锅炉价值80000元，被告应当赔偿给原告。庭审过程中，刘咏梅按鉴定机构的评估结论明确第一项诉讼请求为：要求被告支付2009年4月1日至2019年12月2日的房屋使用费，具体包括：2009年4月1日至2013年3月31日按房屋租金标准100000元/年计算为400000元；2013年4月1日至2019年6月1日按评估报告计算为829440元；2019年6月2日至12月2日按评估报告中的月租金9787元计算，6个月共计58722元，以上合计1288162元，同时要求被告承担鉴定费10926元。原告的第二项诉讼请求因与本案系两个法律关系，原告当庭撤回该项诉讼请求。被告绥芬河镇政府辩称：1.被告与刘咏梅于2009年3月6日签订的房屋买卖协议合法有效。该房屋买卖协议因刘咏梅违约而被解除，被告没有违约。房屋买卖协议被生效判决解除之日起，被告才负有返还刘咏梅房屋的义务。在此之前，刘咏梅的房屋已经被法院依法查封，所以被告未经法院许可不能返还房屋。已经生效的（2019）黑1081民初16号民事判决书中判决刘咏梅返还被告1800000元购房款及违约金540000元，在刘咏梅给付上述款项之前，被告有权拒绝返还。刘咏梅要求被告自2009年4月1日起支付房屋使用费的诉讼请求，实质上是要求被告赔偿损失。被告认为，在合同有效的前提下，赔偿损失的请求权在于守约方，不在于违约方；只有存在违约事实，以及违约事实与损失之间存在法律上的因果关系的前提下，守约方才能主张违约方赔偿损失。被告自2009年4月1日起无偿占有和使用刘咏梅的房屋是依据有效的合同约定，是完全合法的。刘咏梅要求被告支付房屋使用费没有事实依据和法律依据；2.起诉状中提到的锅炉，是0.3吨废旧铝锅炉。答辩人于2007年8月组织施工北山社区办公及活动用房时，因该锅炉妨碍施工，故允许施工单位以3200元价格出卖。自施工单位处分废旧锅炉至刘咏梅起诉，已经超过十多年。期间刘咏梅从未向被告主张过有关锅炉的权利，现已超过法律规定的诉讼时效期间，被告请求驳回原告的该项诉讼请求；3.原告于2015年11月20日取得案涉28.5平方米房屋所有权，其无权向被告主张该房屋2009年4月1日至2015年11月20日期间的使用费。原告刘咏梅围绕其诉讼请求，向法庭提供了以下证据：证据一、房屋买卖协议一份。欲证明，原、被告于2009年3月6日签订房屋买卖协议，原告将其所有的位于绥芬河市嘎丽娅路林业局楼二处建筑面积637平方米左右房产，出售给被告，原告于2009年3月31日将房屋交付被告使用。经质证，被告对该份证据的形式要件及原告欲证明问题均无异议。本院认为，被告对该份证据的形式要件及原告欲证明问题均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。证据二、房屋所有权证三本。欲证明，原告出售给被告二处房屋的产权证号分别为绥房房权证绥芬河字第**和4202号，建筑面积分别为86.73平方米、549.58平方米，合计636.31平方米。同时交付给被告使用的房屋还有建筑面积为28.5平方米（产权证号为绥房房权证绥芬河字第**）出售给被告的一处房屋。经质证，被告对该份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。被告主张，2009年3月31日，原告交付给被告的房屋面积为637平方米，不包括28.5平方米的房屋。本院认为，因被告对该份证据的形式要件无异议，故本院对该份证据的形式要件予以确认并在卷佐证。证据三、绥芬河市人民法院（2019）黑1081民初16号民事判决书一份。欲证明，双方因房屋买卖发生纠纷，被告起诉原告要求解除该房屋买卖协议，绥芬河市人民法院于2019年4月4日作出（2019）黑1081民初16号民事判决，解除了双方签订的房屋买卖协议，由原告返还被告购房款1800000元，并赔偿违约金540000元。现该判决已经生效，双方签订的房屋买卖协议已解除，合同解除的后果是原告返还被告购房款，被告应返还原告房屋，并支付原告房屋使用费。经质证，被告对该份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议。被告认为，该份证据能够证明是因为原告违约才解除的房屋买卖合同，违约方是原告，被告没有违约的事实。本院认为，被告对该份证据的形式要件无异议，且原告提供的该份证据为本院已经生效的民事判决书，故对该份证据的形式要件及判决书的内容予以确认并在卷佐证。证据四、情况说明一份。欲证明，被告未经原告允许，私自将原告的锅炉出售。经质证，被告对该份证据的形式要件无异议，对原告所要证明的问题有异议。被告认为，该份证据证明了2007年秋天被告组织施工建设北山社区办公及活动用房时，由于该锅炉妨碍施工，施工单位以3200元处理了案涉锅炉。本院认为，因该份证据与本案无关联性，故本院不予确认。证据五、房屋租赁合同、绥芬河市人民法院（2007）绥民初字第316号民事判决书、牡丹江市价格认证中心关于三江水浴池室内装修价格鉴定结论书（牡价鉴字【2007】013号）。欲证明：1.原告出售给被告的二处房屋及未出售给被告但交付给被告使用的另一处房屋原已出租给冷传金，租期为2005年7月1日至2013年7月1日，租金每年100000元；2.2007年12月5日，被告私自出售的锅炉价值在原告与冷传金的租赁合同纠纷一案中，通过法院委托鉴定，该锅炉价值为68200元。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对原告欲证明的问题有异议。被告认为该组证据与本案无关。本院认为，被告对该组证据的形式要件无异议，且该组证据能够证明原告刘咏梅曾将案涉房屋出租给冷传金，租赁期限为2005年7月1日至2013年7月1日，年租金100000元的证明问题，故对该证明问题及该组证据中房屋租赁合同、绥芬河市人民法院（2007）绥民初字第316号民事判决书形式要件予以确认并在卷佐证。对牡丹江市价格认证中心关于三江水浴池室内装修价格鉴定结论书及原告的第2个证明问题，因与本案无关联性，故不予确认。证据六、鉴定评估结论、资产评估修正函各一份。欲证明，自2013年4月1日至2019年6月1日，案涉房屋租金为829440元，2019年案涉房屋月租金为9787元。经质证，被告对该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。被告认为，原、被告在2009年3月6日签订房屋买卖合同时，房屋面积是637平方米，鉴定报告以及资产评估修正函中，是按照664.81平方米作为基数进行的评估，所以该评估报告以及修正后的评估结果由于基数不准，其结果也是错误的，不能作为定案的依据。被告购买的房屋面积和评估报告相差27.81平方米，也就是说这个评估报告多算了27.81平方米的租金。本院认为，原告提供的该组证据为鉴定机构所作出的评估结论，通过该组证据能够证明原告欲证明的问题，故本院对该组证据予以确认并在卷佐证。证据七、鉴定费票据一张。欲证明，原告支出了鉴定费10926元。经质证，被告对原告提供的该份证据及欲证明问题均无异议。本院认为，被告对该份证据的形式要件及证明问题均无异议，且该份证据能够证明原告欲证明的问题，故本院予以确认并在卷佐证。证据八、绥芬河市林业和草原局证明一份。欲证明，案涉28.5平方米房屋，自2000年9月15日建成起就归刘咏梅所有，刘咏梅享有占有、使用、收益及处分权。刘咏梅向被告主张该房屋2009年4月1日至2019年12月2日的房屋使用费合理。经质证，被告对该份证据的形式要件及证明问题均有异议。被告认为，该证明材料没有制作人的签名盖章，也没有单位负责人的签名盖章，违反相关法律对证明材料的要求，且证明内容违反《中华人民共和国物权法》的规定，该份证据不具有证据的效力，不能作为定案依据。本院认为，被告对虽对该份证据的形式要件及证明问题提出异议，该份证据形式上有一定瑕疵，但该份证据能够证明原告欲证明的问题，故本院对该份证据予以确认并在卷佐证。绥芬河镇政府为证明其答辩主张成立，向法庭提供了以下证据：证据一、房屋买卖协议一份。欲证明，该房屋买卖协议明确约定了原告应在2009年3月31日前交付该房屋，被告基于该约定占有和使用房屋是合乎规定和合法的，被告在法院判决解除该合同之前，占有该房屋是依照有效合同的约定行使相应的权利。经质证，原告对该份证据的形式要件无异议，对被告所欲证明的问题有异议。原告认为，原告与被告的房屋买卖协议如果完全履行完毕，被告无偿使用和占用该房屋是符合合同约定，而原、被告签订的房屋买卖协议因生效的判决书已被解除，所以被告应当支付占有房屋期间的使用费。本院认为，原告对该份证据的形式要件无异议，故对该份证据的形式要件予以确认并在卷佐证。证据二、（2019）黑1081民初16号民事判决书一份。欲证明，原、被告签订的房屋买卖协议是由于原告违约致使被告实现不了取得房屋所有权的合同目的，法院依据被告请求判决解除，该判决认定原、被告签订的房屋买卖合同是有效的，基于有效合同行使权力是受法律保护的，没有任何法律规定违约方可以基于有效合同向守约方提出赔偿损失的请求。也没有法律规定对该请求予以支持。经质证，原告对该份证据的形式要件无异议，对被告所欲证明的问题有异议。原告认为，该判决书确认了原告违约，但也判决了原告承担违约责任。合同被判决解除，按照法律规定的后果是，已经履行的，当事人可以恢复原状或采取其他补救措施，本案所涉房屋已经交付被告使用长达十年，恢复十年前的房屋状态已经不可能实现，只能采取其他的补救措施，被告不仅要返还房屋还要支付使用期间的费用。本院认为，原告对该份证据的形式要件无异议，且该份证据为本院已经生效的民事判决书，故对该份证据的形式要件及判决书的内容予以确认并在卷佐证。证据三、情况说明一份。欲证明，原告在诉讼请求中提到的锅炉是废旧的，2007年秋天施工单位将该锅炉以3200元卖出，原告应当是知道自己的锅炉被卖出了，权利受到了侵害。经质证，原告对证据的形式要件无异议，对被告所欲证明的问题有异议。原告认为，该说明是被告方提供给原告的，是被告单方面认定该锅炉是废旧的，该锅炉是否废旧在原告提供的证据中有明确的载明，鉴定时间是2007年9月4日，鉴定结论中很明确的认定该锅炉并非为废旧的，而且经鉴定价格为68200元。本院认为，该份证据与本案无联性，故对该份证据不予确认。证据四、房产档案一份。欲证明，原告刘咏梅于2015年11月20日取得案涉28.5平方米房屋所有权，原告在取得该房屋所有权登记前不享有房屋收益权，无权主张该房屋2009年4月1日至2015年11月20日期间的使用费。经质证，原告对被告提供的该组证据的形式要件无异议，对证明问题有异议。原告认为，该房产档案只能证明刘咏梅于2015年11月20日取得房屋所有权登记，不能证明刘咏梅于什么时间取得房屋的占有、使用、收益及处分权。本院认为，原告对该份证据的形式要件无异议，故对该份证据的形式要件予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘咏梅与绥芬河镇政府于2009年3月6日签订房屋买卖协议，约定：“一、原告将其所有的位于绥芬河市嘎丽娅路林业局后院的房屋出售给被告；二、房屋面积以房产证照上所表明的面积为准。即637平方米左右；三、价格：每平方米3300元；四、交款方式：在2009年5月31日前，绥芬河镇政府向刘咏梅交付300000元，剩余款项陆续支付，在2010年12月31日前付清；五、房屋交付时间：在2009年3月6日签订房屋买卖合同的同时，刘咏梅应在2009年3月31日前向绥芬河镇政府交付房屋（交付房屋钥匙即房屋使用权）；六、房照和土地使用权过户手续的办理：在合同签订以后，刘咏梅应无条件配合绥芬河镇政府办理房照和土地使用权过户手续，办理过户截止时间为2009年12月31日”，双方还约定了其他权利和义务。合同签订后，刘咏梅按约定向绥芬河镇政府交付了案涉房屋。因原告将出售给被告的房屋（产权证号：绥房权房权证绥芬河字第**、××**）抵押给了银行进行贷款，因此，无法按约定期限配合绥芬河镇政府办理房屋产权和土地使用权过户登记。绥芬河镇政府于2019年1月2日起诉至本院，要求解除双方签订的房屋买卖协议，并由刘咏梅向绥芬河镇政府支付违约金。本院于2019年4月4日作出（2019）黑1081民初16号民事判决书，判决内容为：“一、绥芬河镇政府与刘咏梅2009年3月6日签订的房屋买卖协议于本判决生效之日解除；二、刘咏梅、于江于本判决生效之日起十日内返还绥芬河镇政府购房款1800000元、赔偿违约金540000元，合计2340000元”，该判决生效后，案涉房屋一直由被告占有使用。据刘咏梅所述，2009年3月6日，原、被告双方签订房屋买卖协议及2009年3月31日交付房屋时，均不知有绥房权证房权证绥芬河字第**（5平方米）房产，该处房产是2012年刘咏梅办理案涉房屋产权手续时，发现交付给被告的房屋多出了该28.5平方米房屋。庭审结束后，合议庭组织原告及其委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到现场勘验。经勘验，案涉28.5平方米房屋（房权证号：：绥房权证绥房房权证绥芬河字第**与绥房权证绥房权证绥芬河字第**、03号房屋相连接，自房屋西侧一楼无进入通道，只能自绥芬河市嘎丽娅路新鹏飞超市旁边的一个外楼梯进入二楼房屋内，由二楼下到一楼后才能进入该房屋。该外楼梯进门处二楼的房屋所有权人为绥芬河镇政府，因外楼梯进入二楼房屋的门被锁，而被告称不知道该二楼房屋为谁使用，且没有钥匙，因此没能进入案涉28.5平方米房屋，无法观看该房屋是否被被告使用及现状。庭审中，绥芬河镇政府称，其也是事后才知道有此28.5平方米房屋，但被告从未使用过该房屋，被告对其该主张未提供证据证明。案涉28.5平方米房屋原登记所有权人是绥芬河市林业局，于2000年建成。2015年10月10日原告与绥芬河市林业局签订了房屋买卖协议，2015年11月20日刘咏梅取得了该房屋的所有权登记。绥芬河市林业和草原局于2019年12月26日出具证明证实：该28.5平方米房屋（房权证号：：绥房权证绥芬房权房权证绥芬河字第**00年9月15日开发建设，自建成归刘咏梅所有。另查明，刘咏梅与冷传金于2005年7月1日签订案涉房屋租赁合同，约定租赁期限自2005年7月1日至2013年7月1日，年租金100000元。参照该租金标准，绥芬河镇政府使用案涉房屋2009年4月1日至2013年3月31日期间房屋使用费为400000元（100000元×4年）。诉讼期间，刘咏梅申请对案涉房屋2013年4月1日至2019年6月1日期间月租金价值进行鉴定，并向鉴定机构支付鉴定费10926元。经鉴定机构评估，案涉三处房屋市场租赁价值为：2013年4月至2014年6月期间月平均值为12648元、2014年6月至2015年6月期间月平均值为12016元、2015年6月至2016年6月期间月平均值为11415元、2016年6月至2017年6月期间月平均值为10844元、2017年6月至2018年6月期间月平均值为10302元、2018年6月至2019年6月期间月平均值为9787元，案涉三处房屋〔绥房权证绥芬房权证绥芬河字第**（8平方米）、24××03号（86.73平方米）、62781号（28.5平方米）〕面积共664.81平方米，自2013年4月1日至2019年6月1日房屋租金共计829440元。再查明，本院在执行中国邮政储蓄银行股份有限公司绥芬河市支行与刘咏梅金融借款合同纠纷案件中，依法拍卖了案涉房屋中的绥房权证绥芬河房权证绥芬河字第**、号房屋，并于2019年12月2日拍卖成交。案涉房屋自2019年6月2日至12月2日，参照评估结论月租金9787元标准计算，房屋使用费共计58722元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，刘咏梅与绥芬河镇政府签订的房屋买卖协议已经法院判决解除，绥芬河镇政府负有返还案涉房屋的义务，但自2009年4月1日至2019年12月2日绥芬河镇政府一直占有使用案涉房屋，已无法恢复至被告占有使用原告房屋时的原状，因此，应采取由被告支付原告占有使用案涉房屋期间房屋使用费的补救措施。案涉28.5平方米房屋（房权证号：：绥房权证绥芬河字房权证房权证绥芬河字第**11月20日才取得所有权登记，但通过绥芬河市林业和草原局出具的证明能够认定该房屋自建成后原告即享有该房屋的收益权，因此，原告有权向被告主张该房屋被被告占有使用期间的使用费，故对被告主张刘咏梅无权向被告主张该房屋2009年4月1日至2015年11月20日期间房屋使用费的答辩意见不予采纳。原告提供的证据能够证明2009年4月1日至2013年3月31日期间原告曾以年租金100000元的价格将案涉房屋对外出租，因此，原告请求按此租金标准计算被告占有使用案涉房屋2009年4月1日至2013年3月31日期间房屋使用费400000元的主张应予支持。经鉴定机构评估，2013年4月1日至2019年6月1日案涉房屋使用费为829440元，2019年6月2日至12月2日参照评估结论月租金9787元标准计算，房屋使用费为58722元。2009年4月1日至2019年12月2日案涉房屋使用费共计1288162元，故对原告刘咏梅要求被告绥芬河镇政府给付2009年4月1日至2019年12月2日期间房屋使用费1288162元，并给付鉴定费10926的诉讼请求予以支持。原、被告签订的房屋买卖合同虽因原告的违约行为而解除，但被告已向原告主张了违约责任，且经法院生效判决确认，因此，不能因原告的违约行为而使被告取得无偿占有使用原告案涉房屋的权利，故对被告以原告的违约行为导致双方房屋买卖合同被解除，其不应给付原告占有使用案涉房屋期间的房屋使用费的答辩理由不予采纳。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。”案涉28.5平方米房屋与被告购买原告的房屋为一体，刘咏梅于2009年3月31日一并交付给被告，且该房屋没有独立通道，如进入该房屋必须经被告的房屋方能进入，因此被告对其是否使用该房屋应负举证责任。绥芬河镇政府虽称其一直未使用过案涉28.5平方米房屋，但在现场勘验时，被告未提供自其房屋进入该房屋外门钥匙，导致无法进入该房屋，因此，应作出对被告不利的解释，且被告未能提供其没有使用该28.5平方米房屋的证据，故对其该答辩主张不予支持。综上所述，本院对原告刘咏梅要求被告绥芬河镇政府给付2009年4月1日至2019年12月2日的房屋使用费1288162元，并承担鉴定费10926元的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：绥芬河市绥芬河镇人民政府给付刘咏梅2009年4月1日至2019年12月2日房屋使用费1288162元、鉴定费10926元，合计1299088元，于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16491.79元，由绥芬河市绥芬河镇人民政府负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审判长 张 才审判员 杨家宝审判员 车玉军二〇一九年十二月二十七日书记员 赵珊珊