甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2019）甘0902民初2437号原告（反诉被告）：酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司。法定代表人：周某1，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶某。委托诉讼代理人：李某，甘肃梓钊律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘某，四川省达县人，住甘肃省玉门市。委托诉讼代理人：周某2，甘肃玉关律师事务所律师。原告（反诉被告）酒泉市西部天地时代购物中心有限责任公司（以下简称西部天地购物中心）与被告（反诉原告）刘某租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月5日作出（2017）甘0902民初4424号民事判决书，被告（反诉原告）刘某提出上诉，酒泉市中级人民法院于2018年6月25日作出（2018）甘09民终407号民事裁定书，撤销原判，发回重审。本院于2019年4月17日立案登记，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西部天地购物中心的委托诉讼代理人陶某、李某，被告（反诉原告）刘某及其委托诉讼代理人周某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西部天地购物中心向本院提出诉讼请求:1.确认原、被告签订的房屋租赁合同解除；2.判令被告支付租金693630元（自2016年10月18日至2017年6月18日，租金按86344元/月计算）及水费1131元；3.判令被告支付违约金208090元（自2016年9月25日至2016年11月20日期间实际欠付金额的30%计算）；4.判令被告支付占用租赁房屋费（自2017年6月19日至实际返还之日止，按实际占用房屋面积940.87平方米以原租赁合同约定的相应租金计算）。庭审中，原告将第4项请求变更为判令被告支付占用租赁房屋费（自2017年6月19日至2018年8月20日，按实际占用房屋面积940.87平方米以原租赁合同约定的相应租金计算）。事实及理由：2015年5月30日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方对租金、水、电、物业费均作了约定。被告在租赁期间拒不缴纳租金、水费、物业费，已构成违约。被告刘某辩称，一、案件主要事实为：2010年4月26日，原、被告签订了房屋租赁合同，约定原告将其所有的西部天地购物中心第五层5006、5008号铺位出租给被告，被告交纳了定金5万元，租赁期限为5年，房租按季度交纳，房租逐年递增，以8月18日至次年8月17日为对应日，第一年为361440元、第二年为409632元，第三年为481920元，第四年为602400元，第五年为626496元，每月物业费8333元。合同签订后，被告对承租的铺位进行了装修，装修费170余万元。后因西部天地购物中心2010年8月未能全部完工开张营业，双方协商将租期顺延一年至2015年8月17日。2015年5月30日，双方再次签订租赁合同，约定租期5年，自2016年7月18日至2021年7月17日，租金当月交纳，以7月18日至次年7月17日为对应日，第一年月租金为86344元、第二年月租金为90661元，第三年月租金为95194元，第四年月租金为99955元，第五年月租金为104950元，物业费每月4.5万元包含在租金中不再另行收取，2016年7月18日至2016年10月17日为被告的装修期，免收租金。合同签订后，被告于2015年6月3日至9月2日再次对承租铺位进行装修，装修费1606400元。原告按照2015年每月租金52208元的标准提前免除了被告三个月的租金及物业费181623元，少免除77409元。经核对被告不欠原告9月份的房租，但2016年10月27日原告通知被告于当日下午交纳2016年9月25日至10月25日的物业费和租金86344元，否则停水停电。为不影响正常营业，被告交纳了3万元。10月29日，原告强行停水停电停暖，导致被告无法营业，给被告造成了经济损失。2016年6月，原告擅自将火锅店拆除另租他人。2016年9月29日，原告擅自停水停电停暖，其以行动表示单方解除合同，2017年1月24日、被告亦向原告发出了解除合同通知书，原告收到后未提出异议，合同已经解除。2017年4月22日，被告向原告发出解除合同律师函，6月1日，原告出具律师函也提出解除合同，合同已解除，不存在再次解除的问题。二、答辩意见：1.第一份合同已经履行完毕，即应按第二份合同履行，原告以第一份合同约定的免租条款执行，属于违约行为；2.原告在免租期内采用停水停电方式属违约行为；3.被告分别于2017年1月24日、4月22日向原告寄送了合同解除通知，根据法律规定，双方合同解除应为4月22日；4.原告违约在先，并采用断电断水致使合同目的无法实现，并造成被告相应损失。基于上述被告依法提出反诉要求：1.反诉被告（原告）退还房屋租赁费21065元；2.反诉被告退还定金5万元；3.反诉被告承担装修损失1606400元；4.反诉被告承担营业及设备损失517570元；5.反诉被告承担违约金94546元（86344元×3‰×365天）；6.反诉被告承担反诉费用。反诉被告西部天地购物中心针对反诉原告刘某的请求辩称，一、反诉原告的装修行为发生在第一期合同履行期限，属于对第二期合同的提前装修；二、提前装修行为应当按照第一期租赁合同约定的租金标准计算；三、反诉原告迟延交付租金的行为已经达到了合同约定的解除条件，因为反诉原告未交纳2016年10月租金，所以构成违约行为。请求驳回反诉原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本诉举证、质证如下：1、原告提交房屋租赁合同书原件1份、经营补充合同复印件1份，以证实原、被告存在租赁关系的事实，被告对真实性无异议，但认为原告还缺少第一份合同。2、原告提交的函件复印件3份，以证实其多次向被告催收房租、水电费的事实；被告对其真实性无异议，但认为不欠原告的房租、水电费债务。3、原告提交了合同解除函复印件1份，以证实原告向被告通知解除合同的事实，且被告知晓。被告对真实性无异议，但认为应该按照被告发出函的时间确定解除合同。4、被告提交的2010-2016年签订的房屋租赁合同复印件1份，以证实2010年4月26日和原告签订的合同，签订之后由于西部天地购物中心未建成，所以入住时间往后推了一年，故合同的实际履行时限是2011.8.18-2016.8.17，原告对真实性无异议，但该证据与本案无直接关联。5、被告提交的解除合同通知函复印件1份、快递邮件3张、律师函复印件1份、税费收据复印件一份，以证实不欠原告水费。原告对真实性无异议，但认为解除通知函未收到，被告未按照合同约定交纳租金和水费，被告无合同解除权。反诉举证、质证如下：1、反诉原告提交了缴费统计表15张附缴费收据，以证实不欠反诉被告租金，而是反诉被告多收租金的事实。反诉被告对真实性无异议，但对证明目的有异议。2、反诉原告提交了费用票据，反诉被告对证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。3、反诉原告提交的装修协议书、付款的收据，以证实反诉原告进行二次装修的事实。反诉被告认为其未实际装修，基本沿用了之前的装修。4、反诉原告提交的营业设备的清单和发票，以证实反诉原告增添的设备，由于反诉被告之故而造成损失的事实。反诉被告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议。5、反诉原告提交的照片，以证实反诉原告不存在违约的事实。反诉被告对证据的真实性不认可。6、反诉被告提交的收据及缴费明细，证实反诉原告从2010年起交纳租金及物业费的数额；反诉原告对缴费明细以其单方形成为由不认可，对收据以复印件为由不认可；综上，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的装修协议书、付款的收据、营业设备的清单和发票的真实性和关联性均持异议，本院经审查认为，该组证据来源、表现形式及所涉内容不能客观反映被告（反诉原告）的装修、营业设备的实际损失，故不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月26日，嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司（甲方）与嘉峪关市九阳餐饮有限公司（乙方，法定代表人为刘某）签订房屋租赁合同，约定：乙方承租甲方的西部天地购物中心第五层5006（1067㎡）、5008号（940.87㎡）铺位，面积共计2008㎡；租赁期间为5年，自2010年8月18日至2015年8月17日，年租金按年递增，分别为361440元、409632元、481920元、602400元、626496元；合同签订时乙方交付定金5万元；乙方应向甲方交纳物业费10万元/年；2010年5月25日至2010年8月25日为装修期，免收租金；合同对违约责任、合同解除条件一并作了约定。合同签订后，被告向原告缴纳了5万元定金，并对铺位进行装修后经营重庆六十一度火锅。合同签订当年，由于西部天地购物中心整体尚未修建完工，双方一致将合同顺延一年执行，即自2011年8月18日至2016年8月17日。双方均认为合同实际履行完毕。2015年5月30日，西部天地购物中心（甲方）与刘一手火锅城（乙方）签订房屋租赁合同，约定：刘一手火锅城承租西部天地购物中心第五层5006、5008铺位，面积共计2008㎡，2016年7月18日起至2017年7月17日月租金86344元、2017年7月18日起至2018年7月17日月租金90661元、2018年7月18日起至2019年7月17日月租金95194元、2019年7月18日起至2020年7月17日月租金99955元、2020年7月18日起至2021年7月17日月租金104950元，每年物业费4.5万元包含在租金内；合同签订时乙方交付定金5万元；2016年7月18日至2016年10月17日为装修期，免收租金；乙方于每月25日前缴纳下月租金、水电费、物业费；因甲方违约导致提前终止合同，甲方赔偿乙方30万元；因甲方原因导致不能按合同约定供水供电影响乙方经营的，甲方每日按租金3‰向乙方支付违约金；乙方逾期支付租金，每逾期一日按拖欠金额3‰向甲方支付违约金；乙方逾期20日未足额缴纳租金，甲方有权解除合同；期满后如不能续签，乙方应将房屋交还甲方，并在十五日内搬离人员及物品，否则视为放弃租赁房屋内的所有财产权，甲方有权自行处理；合同期限内乙方提前解除合同，甲方对乙方的装修免租期按合同月租金缴纳，同时赔偿甲方30万元；乙方装修档次以嘉峪关九月娇或酒泉伊鼎火锅为装修设计标准，同时设计方案需由甲方批准后可施工。合同签订后，于2015年6月至9月乙方对火锅店进行了部分装修。2016年9月1日，原告向被告致函通知免收了其2015年6、7、8月的租金合计156624元（52208×3）。第二期合同履行后，被告按照约定交清了10月份之前的租金，10月的租金付了3万元。2016年10月，双方因交纳房租及物业费发生纠纷，原告向被告催收房屋及物业费等费用无果后，10月29日将其承租铺位采取了断电措施，被告遂停业。2017年1月24日，被告通知原告解除合同并办理房屋交接手续。2017年4月22日，被告再次通知原告合同已于2016年10月30日解除，要求原告办理房屋交接手续。2017年6月18日，原告通知被告解除合同，要求被告支付房租及物业费等，并应依照合同约定在收到合同解除函后15日内撤离人员及物品，否则视为放弃租赁房屋内财产所有权。2017年6月18日，原告向被告发出合同解除函后，即将5006号商铺收回另行出租他人，并将商铺内设备及财物转移至5008号商铺。另查明，前后两个合同都约定了定金条款，但被告只交了第一期合同的定金50000元。嘉峪关市西部天地房地产开发有限责任公司法定代表人系周浩义，酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司法定代表人系周某1，周某1系周浩义之女。嘉峪关市九阳餐饮有限公司法定代表人为刘某，其将经营的重庆六十一度火锅更名为刘一手火锅城，该火锅城系个体工商户，经营者为刘某，刘一手火锅城现已注销。本院认为，原告西部天地购物中心与被告刘某签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同。现就本案焦点问题分析如下。关于被告是否欠交原告租金的问题。首先，应明确原告对被告的租金如何免收。本案中，双方当事人前后签订了两期房屋租赁合同，且分别都对免收装修期的租金作了约定，而本案争议的装修发生于第二期合同约定的装修免租期之前即2015年，合同履行后原告按照第一期合同约定的免租标准对被告予以免收，被告认为应按照第二期合同的免租标准履行。双方亦未就该问题形成新的补充协议，因此各执己见。基于此，本院认为本案应按照事实情况和法律规定解释并履行。从事实进展看，双方均表示第一期合同已实际履行完毕，亦即表明被告对其所经营的火锅店进行了开业装修，原告亦就此履行了免收租金的义务，而本案中被告装修显然不是首次开业装修，亦并非第一期合同对应的情形，原告再次适用第一期合同的免租约定无法律依据。从合同目的看，本案免收租金争议实质上为合同履行方式的问题，双方为此产生分歧，既无合同约定依据，也无补充协议，应根据《中华人民共和国合同法》第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”予以解释，本案中，双方当事人续签租赁合同，意在通过再次合作实现更好的效益，餐饮企业周期性装修升级是行业习惯，旨在提升餐饮服务吸引力，创造更好收益，意即承租者在充分发挥租赁物效用的基础上，为出租者支付更多的租金，才是符合双方当事人对合同利益期待的，有利于实现合同目的。基于上述，按照第二期合同约定的免收方式履行，可合理解释双方续签合同的实际目的。因此，原告应按第二期合同约定履行免租义务。其次，应明确本案违约情形如何认定。本案合同约定的第一阶段租金即2016年7月18日至2017年7月17日的月租金为86344元，其中包含物业费3750元/月（45000÷12），扣除不予免除的物业费，则应当免除的租金为247782元[（86344－3750）×3]，但实际上原告免收了156624元（52208×3），故原告少免收91158元（247782－156624），结合被告已交10月房租3万元的情况，可计得被告实际上已超额交付租金34814元（91158+30000－86344）。因此，被告并无拖欠10月租金之情形，即不存在违约情形。关于原告诉讼请求与被告反诉请求的认定。由于被告并无违约行为，故原告不具备解除合同的条件，亦就无权解除合同。本案中，原告以被告未足额交付10月租金采取断电方式，致使被告无法正常经营而停业，属原告违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，被告有权解除合同。本案中，2017年1月24日，被告以发EMS信件方式通知原告解除合同并办理房屋交接手续，但原告并未提出异议，及申请法院确认解除合同的效力，因此，应确认双方合同于此时解除为宜。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张被告支付租金、水费、违约金、房屋占用费等要求，无事实和法律依据，本院不予支持，但被告要求原告退还超额交付的租金，符合法律规定，应予支持，至于此超付金额21065元，因与本案审查的应退金额34814元不符，故对此应视为被告对其权利的自由处分，本院按被告主张的21065元予以确认。对于被告还主张的装修损失、设备设施损失，虽有其提供装修合同、票据、清单等证明，但其真实性本院不予认定，本院释明其有对相关损失请求鉴定评估的权利，被告提交书面鉴定申请后，本院依法委托甘肃华盛工程咨询有限公司进行鉴定，该公司以鉴定项目装修现场已拆除，被告仅提供了装修施工图、设计效果图及部分现场照片，现场无法勘验，故将鉴定退回。因此，被告主张的损失无事实依据，本院对被告以上请求不予支持，被告如有新的证据可就相关损失另行主张。关于被告退还定金的请求，双方均认可交付了50000元的事实，现因原告违约致使合同解除，被告主张退还定金50000元，本院予以支持。另有，被告主张的违约金请求，应根据合同约定履行，违约期间应定为原告最后停电即2016年10月29日至合同解除之日2017年1月24日，故计得22535.78元（86344元×3‰×87天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司与被告刘某于于2017年1月24日解除房屋租赁合同；二、原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司返还被告刘某租金21065元；三、原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司返还被告刘某定金50000元；四、原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司支付被告刘某违约金22535.78元；五、驳回原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司的其他诉讼请求；六、驳回被告刘某的其他反诉请求。以上二至四项，限本判决书生效后三十日内付清。案件受理费15068元，由原告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司负担。反诉费25116元，由反诉原告刘某负担24089.22元，反诉被告酒泉市西部天地时代国际购物中心有限责任公司负担1026.78元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 靳文忠人民陪审员 王爱玲人民陪审员 金海娟 二〇一九年十二月十九日法官 助理 王保平书 记 员 王 雪