湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0111民初5072号原告：王耀煌，男，1958年6月13日生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：官民君，湖北正信律师事务所律师，特别授权代理。被告：湖北金药堂大药房连锁有限公司，住所地：武汉市东西湖区东西湖大道**第**楼(8)。法定代表人：邵金军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张春梅，女，1987年3月14日生，汉族，该公司法务助理，住武汉市武昌区，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈建发，男，1972年8月11日生，汉族，该公司扩展部总监，住湖北省仙桃市，特别授权代理。原告王耀煌与被告湖北金药堂大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员姚紫茶独任审判，于2019年7月29日公开开庭进行了审理。原告王耀煌的委托诉讼代理人官民君、被告湖北金药堂大药房连锁有限公司的委托诉讼代理人张春梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王耀煌向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》已解除；2、请求法院判令被告将位于武汉市洪山区鲁磨路一号（房产证号：20××**）房屋腾退交还给原告；3、请求法院判令被告向原告支付欠付租金人民币3351元（自2019年2月20日至3月15日）；4、请求法院判令被告从2019年5月18日起算至实际腾退交还房屋给原告期间的占用费（按《房屋租赁补充协议》约定月租金人民币35850元计算）；5、请求法院判令被告向原告支付逾期交付租金违约金共计人民币200000元；6、判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年10月13日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，该合同约定原告将位于武汉市洪山区鲁磨路一号房屋（房产证号：20××68，面积200平方米）租赁给被告作为经营药店使用，租赁期限从2016年11月21日起至2021年11月20日，租金每季度人民币150000元，每年共计人民币600000元，合同签订后被告向原告交纳第一个季度租金作为定金，并作为合同起始时间的第一个季度租金，租金交纳时间为每次交纳一个季度租金，且在每次租金到期的前10天内交清。该合同第八条约定，被告拖欠租金累计达到一个月的或者擅自将房屋转租、转借的，原告可以解除合同且被告必须承担相应责任。第九条违约责任约定，被告未按时交付房租，除应及时如数补交租金，偿付违约金每天一万元。该合同签署后，被告多次迟延支付租金。尤其是2019年以来，被告仅在2019年4月16日支付租金人民币35850元，5月15日才支付人民币79653.00元，迟延支付租金达数月之久。同时，被告将租赁房屋其中47平方米擅自转租给第三方，原告发现后，于2019年3月才将该部分房屋收回，并与被告签订补充协议，将租赁面积从原来200平方米减少至153平方米，租金从2019年3月15日起调整为每月人民币35850.00元。因被告多次迟延交付租金和擅自转租行为，原告于2019年5月15日向被告通过挂号信方式寄送了书面文件，明确解除房屋租赁合同，要求被告于2019年5月20日前腾退租赁房屋等。2019年5月18日，被告收到原告前述内容文件，未作任何回复。原告认为被告多次迟延租金和擅自转租行为，已违背房屋租赁合同的约定，构成解除房屋租赁合同的条件并应承担违约责任，且原告已书面致函被告解除房屋租赁合同，符合相关法律规定及合同约定。基于此，原告诉至法院，望法院判如所请。被告湖北金药堂大药房连锁有限公司辩称：双方签订的《房屋租赁合同》租赁时间为2016年11月21日至2021年11月20日收回，在合同履行期间，被告因公司内部资金周转紧张，确实没有按照合同约定的“每次缴纳一个季度租金，且在每次租金到期的前10天交清”，虽然我司资金确实困难，但是我们只是延迟了支付时间，仍然积极的把每月租金付清，被告虽然延迟支付但是在合理期间内，不属于违约行为，请求法院判令继续履行合同。第二，在2017年被告经营规模减小，不能合理有效的使用合同约定的200平方米，将其中47平方米转租给第三人个体户卖水果，但是应付给原告的租金并未减少，原告并未受到损失，且转租时也电话通知过原告，涉案房屋旁边的经营超市租户也是原告的租户，因为第三人与超市租户经常有冲突，经常找原告进行调解，所以原告是知道且有理由知道被告转租的情况，且2019年2月第三人承租方退租时，被告也电话告知过原告，原告遂与被告因房屋面积变化在3月15日签订了补充协议，减少了47平方米的租赁面积。原告的行为让被告有理由相信原告对被告的转租行为是认可的，被告并未擅自转租给第三方，根据城镇房屋租赁合同司法解释第16条，承租人在知情的情况下，未在六个月内提出异议，以未经承租人同意为由请求解除合同的理由不成立。第三，原告主张的欠付租金3351元为双方计算租金的误差，此金额没有得到被告认可，双方未就该金额达成一致意见，在未确认的情况下，被告不予认可，并不是恶意拖欠，被告愿意在法庭核实后补交，不存在违约行为。第四，原告诉称2019年5月15日通过挂号信方式给被告寄送了解除房屋租赁合同的书面文件，要求被告于2019年5月20日前腾退房屋，被告于2019年5月18日才收到信件，收到到立即与原告电话沟通协商，希望调解继续履行合同，但双方还在协商期间原告就起诉了被告，在这种还在协商状态下，被告使用房屋是在合同约定的租期内，被告会按照协议中正常的租金支付给原告，故请求判令以正常房屋租赁租金支付。第五，被告租赁房屋是用来开药店，现未到合同约定的期限原告要求被告解除合同，此举会直接造成被告停业，造成被告的重大损失，也会造成药店工作人员失业，原被告系长期租赁关系，如果被告不是公司经营问题也不会随意迟交租金，被告在主观上没有故意迟交的意思，还在积极筹措资金，客观上确实推迟了交付时间，但被告主观上没有违约，对于被告迟交或晚交租金的行为，被告愿意给予原告适当的补偿。被告没有违约，不存在违约金，但是其他诉讼请求的金额我们愿意支付。根据合同法司法解释第27、29条，违约金也过高。综上，被告不存在违约行为，请求法院继续履行合同。我们的租金已经交到了2019年8月20日。原告即接受了租金，又签订了补充协议认可转租事宜，现在又起诉，严重违反了诚实信用原则。本院经审理认定事实如下：2016年10月13日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的位于武汉市洪山区鲁磨路一号面积200平方米的房屋出租给被告用作药店经营，租期五年，从2016年11月21日起至2021年11月20日收回，租金每季度15万元，每年共计60万元整。合同签订后，承租方应提前向出租方交纳第一个季度的房租作为合同定金，该定金作为合同起始时间的第一个季度租金。承租方进场后交纳10万元作为房屋保证金，如合同到期承租方不续租，出租方在检查承租方租用期间房屋结构无损毁，原有水电等设施无破坏，且不拖欠水电及物业管理费等费用的情况下，全额退还保证金。租金交纳时间：每次交纳一个季度租金，且每次租金到期的前10天内交清。其中合同第八条第一款约定：承租方有下列情形之一的，出租方可以解除合同且承租方必须承担相应责任：1、拖欠租金累计达一个月的；2、擅自将房屋转租、转借的；3、利用房屋进行非法活动，损害公共利益的；4、因以上原因造成损失的，由承租方负责。第九条第2款第2项约定：承租方未按时交付房租，除应及时如数补交租金，偿付违约金每天一万元。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2019年3月17日，原被告双方就上述合同另行签订了《房屋租赁补充协议》，约定将原告出租给被告的房屋面积由200平方米减少至153平方米，租金自2019年3月15日起开始调整执行，即2019年3月15日到2021年11月20日，租金为35850元，协议有效期自2019年3月15日至2021年11月20日止。并约定该补充协议与主合同具有同等法律效力，其变更的部分应视为主合同不可分割的组成部分；主合同与本协议约定不一致部分以本协议为准，其他条款仍以主合同约定为准。上述合同签订后，原告依约向被告交付了案涉房屋，被告于2016年11月进场承租，但未按照合同约定的时间按时向原告支付租金。截至本案开庭时止，被告拖欠支付租金的天数累计达301天。2019年5月17日，原告向被告发送了解除合同的通知，主张由于被告迟延支付租金，依法要求解除与被告之间的房屋租赁合同，并要求被告于2019年5月20日腾退房屋，并据实支付租金，按约定交纳违约金并赔偿其他损失。被告于2019年5月18日收到该通知，并与原告电话联系，要求继续履行合同。本案开庭审理后，被告又于2019年8月10日向原告支付了因承租原告房屋而交付的费用共计107550元，后又于2019年11月11日再次向原告交付了107550元。上述事实，有原告提交的房屋租赁合同、房屋租赁补充协议、房屋所有权证、挂号信函收据、解除房屋租赁合同的通知、邮局单号查询签收记录、交通银行个人客户交易清单等证据以及原被告到庭陈述在卷予以佐证。本院认为，被告虽在庭审后继续向原告支付了截至2020年2月20日的房屋占有使用费，但在本案开庭审理以前，除第一期的租金被告及时向原告交纳了以外，被告对于其他租金交纳的时间均未按照合同约定按时向原告交纳，拖欠支付的天数累计达301天；同时，被告将案涉场地的47平方米另行出租给了案外人，被告虽辩称该转租经过了原告的同意，原告知情，原告抗辩称未经过其同意，其是后来才得知的，本院认为，被告未提交证据证明其转租行为是在经过了原告同意后才转租的，应当承担举证不能的责任。因此，被告提出关于解除合同的异议，称其并非主观违约，不同意解除合同，要求继续履行的抗辩，因被告在合同实际履行的过程中存在上述数次逾期付款及擅自转租的违约事实，该违约事实对于原告的合同权利已经产生实质的损害，故被告关于解除合同的异议不成立，本院不予认可。根据案涉房屋租赁合同第八条第一款第一项、第二项的约定，被告迟延支付房租及擅自转租的行为已经触发了双方合同中关于出租人行使解除权的约定，原告作为守约方，已于2019年5月17日向被告发送了解除合同的通知，被告于2019年5月18日收到该通知，故原告提出确认合同已解除，本院予以支持。对原告主张的要求被告将案涉房屋腾退给原告的诉请，本院予以认可。对于原告诉讼请求3中要求被告支付自2019年2月20日至2019年3月15日的租金3351元，本院认为，双方在《房屋租赁补充协议》中已约定，调整后的租金从2019年3月15日起调整执行，故2019年2月21日至2019年3月14日的租金应按原房屋租赁合同计算为：50000元/月÷30天×22天=36666.7元；2019年3月15日至2019年5月20日的租金应计算为35850元/月÷30天×67天=80065元，因此被告第十期应交租金共计为116731.7元。而被告实际交付的2019年2月21日至2019年5月20日的租金为115503元，故被告差欠原告2019年2月21日至2019年5月20日期间的租金金额为80065元+36666.7元-115503元=1228.7元。但原告在起诉状中仅要求计算自2019年2月20日至2019年3月15日期间的租金，该期间内被告仅交付35850元，故被告在该期间内还差欠原告原告租金36666.7元-35850元=816.7元。关于原告诉请被告支付自2019年5月18日起的房屋占有使用费，本院认为，经审理查明，被告已将房屋承租的费用缴纳至2020年2月20日止，故在此之前，被告不需再向原告交付租金或房屋占有使用费。如果被告在2020年2月20日以后腾退，则应当向原告缴纳自2020年2月21日起的房屋占有使用费至被告实际腾退之日止；若被告在本案生效判决确认的时间如期腾退，则其多向原告缴纳的房屋占有使用费，可以依法另行向原告主张返还。关于原告诉请5违约金20万元，本院认为，被告在本案房屋租赁合同关系中存在多次违约逾期交付房屋租金的事实，但被告在逾期后对于逾期的房屋租金也已向原告补交，原告并无较大的实际租金损失，案涉合同约定每天1万元的违约金明显过高，本院酌情予以调整。本院认为，违约金的支付应当秉持以对守约方可能造成的实际损失为基础，以损害填补为主，以惩罚性为辅的原则，考虑到被告前期已交付但逾期交付租金的时间累计达301天，已交付但逾期交付的总金额约为15万×8期+（第十期116731.7元约11.7万元）=131.7万元，本院酌定被告应当以131.7万元为基数，以301天为计算时间，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，但按照年利率8%计算，向原告支付违约金131.7万元×（8%÷360天）×301天=88092.7元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告王耀煌与被告湖北金药堂大药房连锁有限公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》已解除；二、被告湖北金药堂大药房连锁有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退出原告王耀煌所有的位于武汉市洪山区鲁磨路一号（房产证号为20××**）的房屋；三、被告湖北金药堂大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王耀煌交付自2019年2月20日至2019年3月15日期间欠付的租金816.7元；四、若被告湖北金药堂大药房连锁有限公司实际腾退上述第二项所述的案涉房屋的时间晚于2020年2月20日，则被告湖北金药堂大药房连锁有限公司应自2020年2月21日起向原告王耀煌支付房屋占有使用费至实际腾退之日止（该房屋占有使用费标准按照35850元每月计算）；五、被告湖北金药堂大药房连锁有限公司于本判决生效之日起十日内向原告王耀煌支付逾期付款违约金88092.7元；六、驳回原告王耀煌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费因适用简易程序减半收取为2444元，由被告湖北金药堂大药房连锁有限公司负担904元，由原告王耀煌负担1540元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  姚紫茶二〇一九年十二月十一日书记员  付 锦