海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9002民初795号 原告：李某1，住海南省琼海市。 原告：李某2，住海南省琼海市。 二原告共同委托诉讼代理人：潘某，海南嘉天律师事务所律师。 二原告共同委托诉讼代理人：陈某，海南嘉天律师事务所律师。 被告：何某，现住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：吴某，琼海市中心法律事务所法律工作者。 原告李某1、李某2与被告何某建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年2月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘某、陈某，被告何某及其委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2017年6月7日签订的《国有土地使用权转让合同》。2、确认被告转至原告李某1与被告联名共管的开户行为中国工商银行琼海人民路支行账号为×××的定金人民币300000元属于原告所有，并要求被告立即配合原告办理手续将该笔定金300000元解付给原告。3、判令被告立即以人民币1000000元为基数按月利2%的标准向原告支付自2017年8月6日起至起诉之日止的滞纳金（暂计算至2018年1月30日，约计人民币117041.1元）。4、判令被告立即向原告赔偿税费、评估费等损失（暂计人民币10918.93元）。5、判令被告承担本案的全部诉讼费（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。以上各项诉讼请求标的额合计人民币427960.03元。 事实和理由：原告与被告于2017年6月7日签订了《国有土地使用权转让合同》，约定原告将位于琼海市××区的国有土地使用权（使用权证号：海国用[2008]字第0983号）及土地上建筑物、附着物有偿转让给被告，转让总价款为200万元，被告应自合同签订之日起5日内支付定金30万元，60日内支付一部分转让款100万元，自领取《国有土地使用权证》之日起5日内付清剩余转让款70万元，如因被告不按约定支付转让价款或在履行合同期间反悔，造成合同无法履行的，原告可以终止合同，被告支付的定金不予退还，造成原告损失的，被告负责赔偿；同时约定如被告不按合同约定时间支付转让价款时，每迟延一天（合同约定付款终止日次日为计收滞纳金的起征日），原告可按应付价款的千分之三加收滞纳金。在上述合同签订后，原告积极履行合同义务，积极准备办理变更登记所需的有关材料，并多次前往琼海市国土资源局、琼海市国家税务局等部门办理缴税、转让手续。亦已办理完成土地测量、完税、地籍调查等，但被告却迟迟不按合同约定支付第二笔转让款人民币100万元，原告多次催促仍迟迟不予支付。根据合同约定，原告有权终止上述转让合同，被告已付定金原告有权不予退还，同时被告还需按应付价款的千分之三向原告支付每日滞纳金，并赔偿原告损失。因千分之三的日滞纳金约定标准过高，原告同意参照民间借贷司法解释中有关借款利率的规定，将滞纳金降为每月2%。综上，为维护原告的合法权益，向法院提出以上诉讼请求，望判如所请。 被告答辩称：1、合同是有效的，要求继续履行合同。该合同是双方的真实意思表示，不存在任何一方胁迫、威胁、欺诈的情形。现在该合同已经实际履行，被告已支付部分购地款，继续履行合同完全符合双方利益，不存在必须解除的法定条件。2、被告没有出现违约情形。双方产生分歧的原因在于政府出台政策停办过户手续导致的，责任不在任何一方，属于双方不能预见的不可抗力的情形。政府停办过户手续的文件至今尚未废除，处于持续状态，何时能办理过户完全取决于新政策的颁布。若继续支付购地款不符合办理土地证后付款的约定条件，被告有条件有能力继续履行合同，希望原告能理解。双方有分歧是正常的，且存在原告要加价的因素。3、原告诉请解除合同，被告不同意。原、被告于2017年6月7日签订合同，琼海市政府于2017年7月12日停止办理空地过户手续，税务部门也停止了税务申报，双方约定2017年8月7日交100万元，由于政府停办过户登记，被告再支付转让款存在风险，而且一直与原告协商，但是原告不同意，反而原告要求加价到205万元，经过双方再次协商原告反而增加到280万元。对于原告提出的第2-4项请求，被告均不同意。被告支付的30万元定金应作为转让价款，因双方都没有过错，原告要求支付100万元为基数按月利的2%支付滞纳金，被告不同意。按照合同约定，税款和评估费由原告承担，故原告的第四项请求，被告亦不同意。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据1、2017年7月12日琼海市国土资源局的通知书，证明2017年7月12日起琼海市暂停受理不符合转让条件的国有建设用地使用权转移、抵押登记。2、微信聊天记录3份，证明土地转让价原告从205万元一直增加到280万元；第一份是与原告李某1的聊天记录，李某1要求增加到205万元，且要求被告提前支付全款；第二份是与原告代理人的聊天记录，证明原告要求增加土地转让价到280万元；第三份是与原告李某1的聊天记录，证明地税局已经不受理土地转让纳税，要求被告等待。原告质证认为，对被告提交证据1的真实性、合法性予以认可，但对关联性和证明内容不予认可。根据该通知规定，琼海市国土局仅是暂停受理不符合转让条件的国有建设用地使用权转移、抵押登记，而涉案宗地的转让并不在暂停受理的范围之内，该宗地使用权能依法办理过户手续。对证据2中的第一份聊天记录的真实性认可，但对被告主张的证明内容不予认可。按合同约定，被告应于2017年8月份支付100万元，但一直到2018年1月23日都没支付，已经严重违约，而且极有可能完全丧失履约的能力，因此原告在被告的再三请求继续履行合同的情况下，提出被告应支付全部的转让价款，同时对于逾期付款的违约，被告应给予原告补偿，原告才提出要求被告一次性支付205万元，但被告没有同意，原告无奈才提起本案诉讼。对第二份聊天记录的真实性予以认可，但对证明内容不予认可，该短信聊天记录是被告与原告代理人陈某律师，记录是2018年3月29日。原告代理人和被告在法庭的建议下，协商和解的内容，仅是当事人为了解决本案纠纷而商议的内容，不是涉案合同履行过程的事实。按照民事诉讼证据规则，当事人在和解中所做的陈述不能作为认定案件事实的依据。原告在本案诉讼过程中提出如果被告需要继续履行合同，则应支付280万元，280万元的价格是考虑了被告违约给原告造成的损失在内的价格。对第三份聊天记录（2017年7月15日）的真实性予以认可，但证明内容不予认可。在聊天记录中，原告并没有表达涉案宗地过户的税费无法缴纳，同时根据原告已经提供的证据11可以证明，该宗地可以办理转让过户手续，税务部门应根据当事人的申请办理完税手续。本院审查认为，对被告提供的证据1、2的真实性、合法性和关联性均予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李某2与原告李某1系父子关系。2017年6月7日，原告李某2、李某1与被告何某签订《国有土地使用权转让合同》，约定甲方（原告）自愿将其位于琼海市××区的国有土地使用权以及地上建筑物，附着物有偿转让给乙方（被告）[国有土地使用证号：海国用（2008)字第0983号，土地使用权人为李某2、李某1],转让的土地使用权面积为141平方米，总价款人民币200万元。乙方自签订合同之日起5日内支付给甲方定金人民币30万元，60日内支付给甲方人民币100万元，自领取《国有土地使用证》之日起5日内付清剩余价款人民币70万元，定金自动转为国有土地使用权转让价款，甲方指定银行账户。合同第七、八、九条约定，在合同签订之日起十五日内，由甲方负责向有关部门申请办理转让评估、纳税、交易及变更登记等有关手续，乙方必须予以积极配合提供所需有关材料；转让国有土地使用权发生的营业税、土地使用税、增值税、评估费、测绘费等由甲方承担。第十二、十三条约定，如发生如下情形，甲方可以中止合同，定金不予退还，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、乙方不按合同约定支付转让款；2、乙方在履行合同期间反悔，造成合同无法履行。如发生如下情形，乙方可以中止合同，要求甲方双倍返还定金，造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：1、...；2、甲方在履行合同期间故意拖延，不予配合办理转让变更登记等有关手续，造成合同无法履行；3、甲方在合同履行期间反悔，造成合同无法履行。第十四条约定，因政府政策变动或不可抗力作用原因，造成合同无法履行的，经双方协商，可以解除履行合同，双方不承担任何责任......。合同还约定了其他事项。合同签订后，被告向原、被告双方联名共管账户支付定金30万元；原告申请办理土地过户评估、纳税、测量、不动产权籍调查手续，支付了评估费2500元，增值税8418.93元。琼海市国家税务局于2017年6月23日给原告出具了《房地产过户税收证明书》（税收证明书编号：16000399），载明：位于琼海市××区土地证号为海国用（2008）第XX**，土地面积141平方米由李某2、李某1过户给何某，已按税法规定缴清税款。2017年9月21日,原告向琼海市不动产登记中心申请该宗地（空地）转让报批事宜,但最终没有完成审批手续。因被告未能在合同约定的付款期限内支付转让款，原、被告双方就付款以及土地能否办理过户的问题上经多次进行沟通、协商未果，原告遂向本院提起诉讼，望判如所请。 另查明，2017年7月12日，琼海市国土资源局下发《通知》，通知内容为“为落实省政府常务会议精神，坚决遏制炒卖土地行为，依据《房地产管理办法》第三十九条‘以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：......（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证......’的相关规定，自2017年7月12日起，我市暂停受理不符合转让条件的国有建设用地使用权转移、抵押登记。”此外，该局在对于本院函询了解如何把握和执行上述《通知》内容精神的《复函》（2018年8月7日）中明确指出，以2017年7月12日为时间节点，2017年7月12日前我局已受理国有建设用地使用权转移、抵押登记的继续办理相关登记，2017年7月12日后不受理不符合转让条件的国有建设用地使用权转移、抵押登记。 本院认为，原、被告于2017年6月7日签订的《国有土地使用权转让合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效合同，对当事人均具有法律约束力，双方应予遵守和履行。本案的争议焦点是：一、原、被告双方签订的《国有土地使用权转让合同》应否解除；二、若合同解除，原告主张被告转至双方共管账户中的30万元定金归其所有，以及主张被告向其支付滞纳金及赔偿税费、评估费等损失应否得到支持。 一、关于第一个争议焦点，原、被告双方签订的《国有土地使用权转让合同》应否解除的问题。原告认为被告未按合同约定支付到期的土地转让款100万元，被告已违约，按照合同约定，原告有权解除合同。被告抗辩其没有出现违约情形，不应当解除合同，双方生产分歧的原因在于政府出台政策停办过户手续所致，被告考虑到再支付转让款（100万元）存在风险，一直与原告沟通而没有付款，被告有条件和能力继续履行合同。根据以上查明的事实，合同签订后，被告依约向双方联名共管银行账户支付了30万元购地定金，双方约定被告支付第二笔转让款的时间为合同签订之日起60日内即2017年6月7日起至2017年8月6日间，2017年7月12日，琼海市国土资源局发布《通知》，自2017年7月12日起，琼海市暂停受理不符合转让条件的国有建设用地使用权转移、抵押登记。由此可见，就在双方约定支付第二笔转让款的期限内政府出台了暂停受理不符合转让条件的土地使用权变更过户政策，原、被告转让的涉案土地是空地，属于不符合转让条件的国有土地使用权范围。原告虽然于2017年9月21日向琼海市不动产登记中心申请该宗地（空地）转让报批事宜，但最终没有完成审批手续。由于政府政策变动之原因，被告未能按照合同约定如期向原告支付转让款100万元，而原告亦未能按照合同约定完成申请办理涉案土地转让评估、纳税、交易及变更登记等有关手续，合同无法继续履行，双方合同目的已不能实现。根据双方合同第十四条之约定，原告有权解除合同。因此，现原告诉请解除上述《国有土地使用权转让合同》之诉讼主张，既符合合同的约定、有充分的事实根据，亦符合合同法及相关司法解释的规定，依法应予支持。被告关于其没有出现违约情形，不应当解除合同的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。 关于第二个争议焦点问题。如前所述，双方合同的解除系政府政策变动原因造成，政府政策变动虽然不属于不可抗力因素，但符合双方合同第十四条“因政府政策变动或不可抗力作用原因，造成合同无法履行的，经双方协商，可以解除合同，双方不承担任何责任”约定的情形，本案合同的解除确因不可归责于当事人双方的事由，双方对此均没有过错，不应承担过错的法律责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因此，对于原告诉请确认被告转至双方联名共管银行账户中的30万元定金归其所有，并要求被告配合办理手续将上述款项解付给原告，以及要求被告以100万元为基数按月利率2％的标准向原告支付滞纳金的诉讼主张，缺乏充分的事实根据和法律依据，其请求不能成立，本院不予支持。至于被告应否赔偿原告税费、评估费等损失问题，双方合同第八条、第九条明确约定转让土地使用权发生的营业税、增值税、评估费、测绘费、确权费等费用均由原告（甲方）承担。原告在申请办理土地过户手续过程中也缴纳了增值税8418.93元及评估费2500元。同时合同第十四条约定因政府政策变动或不可抗力作用原因，造成合同无法履行的，双方不承担任何责任。故原告要求被告赔偿税费、评估费等损失（暂计10918.93元），亦缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告李某1、李某2与被告何某于2017年6月7日签订的《国有土地使用权转让合同》。 二、驳回原告李某1、李某2的其他诉讼请求。 案件受理费7719元、保全申请费2660元，由原告李某1、李某2负担。 如不服本判决，原告李某1、李某2可在判决书送达之日起十五日内，被告何某可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  陈宏友 审 判 员  祁永芳 人民陪审员  杨照明 二〇一九年十二月十日 法官 助理  梁 茵 书 记 员  王 彬 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。