贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初7404号 原告:招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心，统一社会信用代码：91520500590775593X。 法定代表人：赵军，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙晓婷，系贵州本芳律师事务所律师。 被告：杨杰，男，1986年12月18日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。 原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商公司）与被告杨杰、第三人招商局物业管理有限公司毕节分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院曾于2018年7月4日作出（2018）黔0502民初292号民事判决，被告杨杰不服判决，提起上诉。贵州省毕节市中级人民法院审理后，认为原判认定基本事实不清，裁定发回重审。本院受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告招商公司之委托诉讼代理人孙晓婷、被告杨杰到庭参加了诉讼。第三人招商局物业管理有限公司毕节分公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院按其撤回起诉处理。本案现已审理终结。 原告招商公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间签订的《房屋租赁协议》；2、判令被告支付原告欠付租金人民币115666.5元、推广费28595.4元，违约金23927.3元（暂计至2017年12月，至《房屋租赁协议》解除时止）；3、判令被告向第三人支付欠付的物业管理费102943.42元，水电费11653.92元，违约103345.17元；4、判令被告于合同解除时清空并交还所承租的商铺；逾期未搬出，则被告以《房屋租赁协议》解除时最后一个月的商铺租金的2倍为标准向原告支付商铺占用费（支付期间为判令《房屋租赁协议》解除时至被告实际交还商铺时止）；5、判令被告所交纳的24059元履行保证金归原告所有；6、诉讼费用由被告承担。本次诉讼中，原告将第二项诉讼请求变更为判决被告支付原告欠付租金、推广费、违约金共计人民币263239.82元，时间截止为2018年2月13日，并撤回第3、4项诉讼请求。事实和理由：原告与被告2015年1月签订《房屋租赁协议》，约定由被告承租原告位于毕节市七星关区，租赁期限为7年。按照《租赁协议》的约定被告在租赁期间应向原告支付房屋租金、公共宣传推广费等必要费用；同时约定，被告应在协议签订后与原告委托的物业管理公司签署房屋管理协议，并向物业公司支付物业管理费，水电费等。协议生效后，原告依约向被告交付了所出租的商铺，但被告自2015年12月起违约未履行支付租金、物业管理费、公共宣传推广等费用的义务，原告经统计被告欠付各项费用共计386131.71元（暂统计至2017年12月31日），经原告多次催要，被告至今不予履行。原告为维护其合法权益，因此诉至本院，请求判如所请。 被告杨杰答辩称，一、答辩人同意解除与被答辩人之间签订的《房屋租赁协议》。答辩人早在2017年10月底，因为被答辩人给商铺进行停止水电供应，答辩人在无法经营的情况下已经将商铺清空。因此，被答辩人的第四项诉请要求支付2倍占用费的条件未成就，于法无据，不应得到支持;二、被答辩人要求支付的租金金额及推广费无事实依据。首先，答辩人与被答辩人签订的合同，全称为《招商商置(贵州毕节)投资有限公司2014标准版本(适用于毕节花园城购物中心)房屋租赁协议》(以下简称《房屋租赁协议》)，根据《合同法》第三十九条到第四十一条的规定，该合同为被答辩人提供的采用格式条款订立的合同，如格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效，以及对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当釆用非格式条款。其次，《房屋租赁协议》格式条款2.2的约定，租赁面积仅仅是约为165.38平方米，最终面积必须以竣工测绘面积为准。因此，计算租金的房屋面积，不能简单以格式条款为准；第三，根据《房屋租赁协议》格式条款3.2以及正文部分的1.1，被答辩人收取租金的前提必须满足两个条件，一是被答辩人何时向答辩人交付了房屋，二是购物中心何时开业。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁协议》上并没有明确被答辩人具体的开业的时间，无法明确交付租金的起算日期。被答辩人于2017年10月停止答辩人商铺内的水电供应，导致答辩人无法营业，被答辩人已经构成违约。从协议上可以看出，二者之间约定租赁第一年度的租金是免付的，即使被答辩人能证明是何时正式开业，那么租金的计付都应该是截止到2017年10月止。第四，对于推广费，实质是自己商品或服务的广告费，是商家为让大众知晓自己的商品或服务，而对外界推广所产生的费用。本案中格式条款7仅约定了公共宣传推广费的收费标准，却没有约定推广的内容，该格式条款则是被答辩人免除其责任、加重答辩人责任、排除答辩人主要权利，该条款无效。答辩人与被答辩人双方约定答辩人租赁被答辩人的商铺，被答辩人让答辩人支付推广费，那么推广费肯定是为了宣传答辩人的商铺所产生的费用。如果被答辩人是为了宣传招商花园城，是为了自身的利益，那么要求答辩人向被答辩人支付推广费毫无法律依据。既然双方约定的是推广费为每月一计付，被答辩人就应该按照协议约定每月定期不限于两次对答辩人的商品或服务进行推广。但是至今被答辩人都没有对答辩人的品牌进行宣传、推广等。因此答辩人再被答辩人没有对自己经营品牌进行宣传的情况下，当然无须向被答辩人支付推广费。第五，结合以上几点，被答辩人租赁给答辩人的商铺面积不确定，交付时间不确定，购物中心开业时间不确定，推广费的格式条款无效，则无答辩人违约之说，也当然不予支付违约金。答辩人未违约，根据《合同法》的规定，在合同解除后，被答辩人收取的履约保证金应当返还给答辩人。三、被答辩人无权向答辩人主张物管费。根据《房屋租赁协议》格式条款正文5.1的约定，答辩人应当与物业管理公司签订物业管理合同。而合同具有相对性，是否签订物业管理合同以及物业管理合同如何约定，是答辩人与物业管理公司之间的合同关系。本案中答辩人并未与物业管理公司签订物业管理合同，物业管理公司是否实际向答辩人提供了物业管理服务以及该服务的对价如何、答辩人应否支付，均是答辩人与物业管理公司之间的权利义务关系，与被答辩人无关。被答辩人无权要求答辩人向物业管理公司支付物管费。被答辩人的该诉请于法无据。综上，请求判决驳回被答辩人的诉讼请求。本次审理中，被告杨杰补充答辩意见：对于原告所说推广费我不予认可，因为没有实际性的提供服务，原告强制性将电源、水源关了，使我不能正常经营造成我的损失，我多付了2万余元给员工作为遣散，对于原告起诉的租金支付时间应该截止到2018年2月。 本院经审理查明，2015年，原告为甲方，被告为乙方，甲乙双方分别签订《房屋租赁协议》，协议约定：甲方将其位于毕节市七星关区出租给被告。房屋建筑面积242.72平方米，租赁面积约为165.38平方米，最终面积以竣工测绘面积为准。租赁期限7年，自2015年12月5日起至2022年12月4日止；免租期为12个月，自2015年12月5日起至2016年12月4日止；计租日自2016年12月5日起至租赁年限结束；租金以租赁面积为单位进行计算，第一年租金为0元／平方米·月；第二年为57元／平方米·月，每月的租金为9426.66元；第三年为59.85元／平方米·月，每月的租金为9897.99元；第四年为62.84元／平方米·月，每月的租金为10392.48元；第五年为65.98元／平方米·月，每月的租金为10911.77元；第六年为69.28元／平方米·月，每月的租金为11457.53元；第七年为72.74元／平方米·月，每月的租金为12029.74元。租金按月支付，首月租金为自免租期终止前15日内支付（即最迟应于2016年12月4日支付），前述租金不包含管理费和推广费。乙方应向甲方指定的银行账户汇入24059.00元租赁履约保证金，乙方应向物业公司支付装修保证金8000.00元。在免租期内，乙方无需向甲方支付租金，但自交付日起，乙方应支付物业管理费，并支付房屋交付后发生的水电费等其他费用。公共宣传推广费每月共计1213.60元，乙方应按照每月实际使用情况，将水电费支付至物业公司账户。乙方在签订本协议后，须与甲方委托的物业管理公司签署房屋管理协议，办理进场手续。合同签订后，被告于2015年7月10向被告交付了24059.00元的履约保证金。2015年7月11日，原告将涉案商铺交付被告，被告委托刘秋鸿对涉案商铺进行装修，用于经营“酒窝甜品”。2015年11月23日，原告招商公司向招商花园购物中心各商户发布《毕节花园城购物中心开业致商户函》，函件载明，购物中心于2015年12月5日开业，原告公司将联合各商家发行现金券吸引顾客回馈，以达到增加人流量的目的。2015年12月3日，原告认为通过发放现金券的形式涉及不正当竞争，于是临时取消发放现金券的活动，改为发放价值50元的雨伞和价值60元的儿童乐园门票。另外，原告通过微信群、高炮广告牌、流动广告车等形式对2015年12月5日购物中心开业进行宣传推广。被告开门营业后，未按照合同的约定按月向原告支付租金。2017年8月30日，原告向被告发送《严重违约告知函》；2017年9月18日，原告向被告发送《律师函》，要求被告支付房屋租金、推广费、物管费等。2018年2月13日，被告杨杰与原告办理了涉案商铺的收楼交接手续，将商铺移交给原告。 另查明，庭审时，原告当庭提交《建筑面积实测测绘报告》，报告载明，经竣工测绘，涉案商铺的建筑面积为229.95平方米，租赁面积（套内面积）为157.66平方米。则涉案商铺的租金应为：第一年租金为0元/平方米·月；第二年每月的租金应为8,986.62元；第三年每月的租金应为9,435.95元；第四年每月的租金应为9,907.35元；第五年每月的租金应为10,402.41元；第六年每月的租金应为10,922.68元；第七年每月的租金应为11,468.19元。 本院认定的上述事实有原告、被告的陈述，原告提交的营业执照副本复印件、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《房屋租赁协议》、履约保证金专用收据、《建筑面积实测测绘报告》、《毕节花园城租户收楼交接书》、授权委托书、《承诺书》、《保险承诺书》、《装修申请审批表》、《装修许可证》、《装修管理协议》、《装修期间消防安全责任书》、《毕节花园城装修施工临时用水用电申请表》、招商花园城物管中心装修垃圾出渣证、《租户登记表》、《毕节花园城购物中心开业致商家函》、开业推广的微信截图及照片、（2017）黔0502民初171号、3790号、3792号、3793号《民事判决书》、《严重违约告知函》、张贴告知函的现场照片、《律师函》、现场张贴《律师函》的照片、《关于酒窝甜品闭店的工作联系函》、涉案商铺的现状照片、《债权转让协议》、《花园城购物中心管理服务合同》、欠费明细，被告提交的被告身份证复印件、《房屋租赁协议》、水电费收据、转帖凭证、证人证言、《租户售楼交接书》、工作证。原、被告提供的这些证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁协议》系原被告双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，依法应予确认。原被告双方均应按照合同的约定履行各自的义务。现原告已将商铺交付给被告经营管理、使用，被告应当按照合同约定向原告支付租金、推广费等费用。被告未按照合同约定支付租金等费用的行为，根据《房屋租赁协议》第十三条之约定：“被告欠付租金一个月以上的，视为乙方违约”，被告已违反合同约定，原告有权解除租赁协议并要求被告支付差欠的租金。但2018年2月13日，被告已将商铺移交给原告，视为双方协议解除租赁协议，故原、被告双方签订的《房屋租赁协议》已于2018年2月13日解除。对原告诉请解除与被告签订的《房屋租赁协议》的请求，本院不予支持。 对于被告欠付原告租金问题。经庭审查明，毕节花园城购物中心开业日期为2015年12月5日，根据协议约定，购物中心开业之日起12个月内为乙方的优惠免租期，计算被告应付租金的起点时间为2016年12月5日至被告将涉案商铺交付给原告之日即2018年2月13日，被告应当支付的租金为：129,542.13元（8,986.62元/月×12个月+9,435.95元/月÷30日/月×69日=173,927.09元）。 对于被告欠付原告推广费问题。根据协议约定，被告应当支付的公共宣传推广费为每月1,213.60元，由于原被告双方在协议中未约定推广费的起算时间点，故应从毕节花园城购物中心开业日期2015年12月5日起开始计算被告应当支付的推广费至租赁协议解除时止（2018年2月13日），共计31,917.68元（1,213.60元/月×26个月+1,213.60元/月÷30日/月×9日=37,621.60元）。 对于原告主张被告支付逾期支付租金违约金的诉请，根据协议约定，被告应当按月支付原告租金，若被告逾期支付，则应以拖欠租金为基数，每日按千分之一计付至实际履行完毕之日止。同时，协议约定的租金计算方式为租赁面积乘以租赁面积单价，协议中的租赁面积为约165.38平方米，且约定最终面积以竣工测绘面积为准。庭审时，原告当庭提交《建筑面积实测测绘报告》，被告才得以确认涉案商铺的建筑面积为229.95平方米，租赁面积为157.66平方米。租赁面积确定，被告应向原告交纳的租金才得以确定，故对原告的该诉请，本院不予支持。 对于原告主张被告所交纳的24,059.00元履约保证金归其所有的诉请。根据《房屋租赁协议》第十三条第四款第三项的约定，如被告违约，则原告有权没收被告已缴纳的履行保证金抵扣被告应当支付的租金违约金，如违约金数额超过保证金数额，被告仍应就超出部分承担赔偿责任。但因本院未支持原告对于租金违约金的诉请，故对原告该项诉请，本院不予支持。且在被告向原告支付上述欠付的租金和推广费后，有权要求原告进行返还。为减少当事人诉累，本院酌定该24,059.00元履约保证金在被告应向原告支付的租金和推广费中进行抵扣。故被告实际还应向原告共计支付137,400.81元（129,542.13元+31,917.68元-24,059.00元）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告杨杰于本判决发生法律效力之日起三十日内支付原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司租金及推广费共计人民币137,400.81元； 二、驳回原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7,092.00元，保全费2,451.00元，合计9,543.00元，由原告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担3,546.00元，由被告杨杰负担5,997.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  张春辉 人民陪审员  胡 波 人民陪审员  王丽琴 二〇一九年十二月十七日 书 记 员  周 萌