广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13981号原告：中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司，住所地广东省中山市xx镇xx路**xx小区****。法定代表人：刘锐谦，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵奇勇，男，系公司物业经理。被告:刘计兴，男，1973年10月11日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司（以下简称安信黄圃分公司）诉被告刘计兴物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告安信黄圃分公司委托诉讼代理人赵奇勇到庭参加诉讼，被告刘计兴经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信黄圃分公司向本院提出诉讼请求：一、被告刘计兴立即向安信黄圃分公司支付物业管理费3811.8元，同时支付逾期付款的违约金（违约金按欠缴物业费金额按每日千分之一计付，从2014年8月1日起计至欠款付清之日止。暂计至2019年7月29日的违约金为3412.32元）；二、刘计兴承担本案的诉讼费用。事实和理由：刘计兴为xx小区x区xx幢xxx房（实测建筑面积90.76平方米）的业主。安信黄圃分公司为上述物业所在的xx小区的业主提供物业管理服务。根据《前期物业管理服务协议》约定，刘计兴需在每月5日按其在xx小区所拥有物业的建筑面积按每平方米1.2元的标准向安信黄圃分公司缴纳物业管理费，逾期缴纳的，按应欠缴金额按每日千分之一计向安信黄圃分公司计付逾期缴纳物业管理费的违约金。上述物业管理服务协议签署后至今，安信黄圃分公司按约定为刘计兴提供了物业管理服务，但刘计兴拒不履行缴交物业管理费的义务，截止今日，刘计兴仍拖欠自2014年8月1日起至2019年7月29日止的物业管理费及违约金。安信黄圃分公司多次催缴，但均未果，故起诉至法院，请求依法判决。被告刘计兴未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。安信黄圃分公司围绕诉讼请求提交了证据，并存卷佐证。本院认定事实如下：刘计兴系中山市xx镇xx路x号xx小区xx栋xxx房的登记业主，建筑面积90.76平方米，系楼梯房。安信黄圃分公司成立于2009年1月13日，2011年6月12日刘计兴与安信黄圃分公司签订一份《前期物业管理服务协议》，刘计兴将中山市xx镇xx路“xx”xx物业委托安信黄圃分公司提供物业管理服务，物业管理费为：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，商铺按建筑面积每月每平方米1.3元；安信黄圃分公司自签订之日至业主大会另聘物业管理公司并签订新的物业管理协议之日止，对该小区物业进行管理服务，并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，安信黄圃分公司依约对中山市xx镇xxx路x号xx小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2019年7月29日安信黄圃分公司撤场退出中山市xx镇xx路x号xx小区，停止对该小区的物业管理服务。安信黄圃分公司主张刘计兴从2014年8月1日起未依约向安信黄圃分公司支付物业管理费，至2019年7月29日累计拖欠安信黄圃分公司物业管理费合计3811.8元及违约金未付。安信黄圃分公司经多次追讨未果，于2019年9月17日向本院起诉，主张前述实体权利。另查明，涉案xx小区住户及商户共有1791户。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。安信黄圃分公司与刘计兴签订的《前期物业管理服务协议》，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方权利义务清楚，合法有效，本院予以确认。物业管理，是业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋、配套设施及相关场地进行养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序等。但物业公司提供的服务具有公共服务的性质，物业服务公司的服务系针对整个小区，如小区的卫生、基本安保及绿化等，并非针对单个业主，亦非针对每一个业主实施实施其要求的特定的物业管理服务。《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费多层楼房为0.7元/平方米，电梯房为1.2元/平方米，安信黄圃分公司已对涉案小区进行多年的物业管理，多年来一直以上述标准收取物业管理费。结合xx小区总计住户及商户有1791户的事实，大部分业主按期支付物业管理费，截止今日xx小区拖欠物业管理费的业主不足35户，安信黄圃分公司对该小区的物业履行管理服务应属基本履行，刘计兴理应向安信黄圃分公司支付管理期间的相应物业管理费。现安信黄圃分公司要求刘计兴支付2014年8月1日起至2019年7月29日的物业管理费，刘计兴未举证证明其已支付上述期间物业管理费，应承担举证不能的不利后果。庭审中，安信黄圃分公司自认在起诉后刘计兴已支付3000元物业管理费，本院认为，刘计兴未按约定期限向安信黄圃分公司支付上述期间的物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。关于逾期付款违约金。逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。双方约定逾期按每日千分之一的标准支付违约金。本院对违约金酌情予以调整，本院认为，刘计兴涉案房屋建筑面积为90.76平方米，因此，本院认定刘计兴应按每月63.5元（0.7元/平方米/月×90.76平方米）标准向安信黄圃分公司支付物业管理费，总计尚应支付物业管理费用3810元（63.5元×60个月）及支付自逾期缴纳之日（每月6日）计算的违约金，其中在2019年8月19日之前按实际尚欠物业管理费按中国人民银行同期同类贷款利率四倍分段进行计算违约金，但安信黄圃分公司自认刘计兴在2019年12月已支付3000元物业管理费，故尚欠物业管理费应为810元，故在2019年8月20日至2019年12月11日以3810元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算违约金，在2019年12月12日开始以810元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算违约金。刘计兴经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其自动放弃抗辩和质证的权利。综上所述，安信黄圃分公司的诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，缺席判决如下：一、被告刘计兴于本判决生效之日起三日内向原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司支付2014年8月起至2019年7月期间的物业管理费810元及逾期付款违约金[2014年8月至2019年7月的违约金从逾期之日（每月6日）起以当月实际拖欠的物业服务费为基数，其中在2019年8月19日之前按实际尚欠物业管理费按中国人民银行同期同类贷款利率4倍分段进行计算违约金，在2019年8月20日至2019年12月11日以3810元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算违约金，2019年12月12日开始以810元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4倍计算违约金]；二、驳回原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告刘计兴负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起三日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一九年十二月十三日书记员  黄湛洪吴炎芳