山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)鲁09民初28号原告（案外人）：马福平，男，1962年10月25日出生，汉族，登记住址泰安市泰山区红门路**，现住泰安市泰山区。委托诉讼代理人：王帅，山东青来律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦后芳，山东青来律师事务所实习律师。被告（申请执行人）:李军，男，1971年12月8日出生，汉族，住泰安市。委托诉讼代理人：张山，山东公允律师事务所律师。委托诉讼代理人：李莎，山东公允律师事务所律师。第三人（被执行人）:山东风顺汽车散热器有限公司，住所地：泰安市泰山区泮河大街**。法定代表人：赵顺，经理。第三人（被执行人）:泰安市金吉利安科技有限公司，住所地：泰安市泰山区南上高村。法定代表人：冯宗海。第三人（被执行人）:张红，女，1970年10月12日出生，汉族，住泰，住泰安市南湖居民区div>第三人（被执行人）:冯宗海，男，1968年10月10日出生，汉族，住泰安市。原告马福平与被告李军、第三人泰安市金吉利安科技有限公司（以下简称金吉利安公司）、山东风顺汽车散热器有限公司（以下简称风顺公司）、冯宗海、张红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马福平及其委托诉讼代理人王帅、被告委托代理人吴自波（2019年6月11日变更为张山、李莎，2019年11月5日开庭未到庭参加诉讼）、山东风顺汽车散热器有限公司法定代表人赵顺到庭参加诉讼。第三人冯宗海、张红、泰安市金吉利安科技有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马福平向本院提出诉讼请求：一、依法判决停止对原告购买的位于泰安市白马石社区十号楼一单元四层东户房产的执行，并解除对该房产的查封；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人冯宗海于2005年12日12日签订房屋买卖合同，约定原告以183800元的价格购买冯宗海的位于泰安市白马石社区十号楼一单元四层东户房产。原告于签订《购房协议》当日支付了全部购房款。自2006年3月份起，原告在该房屋居住至今。根据《购房协议》的约定，冯宗海应当于2006年3月份左右为原告办理房产过户，自2006年3月份开始，原告曾多次要求冯宗海办理房产过户，但冯宗海找各种理由推脱。后来原告才知道，该房产出售给原告后冯宗海又用该房产办理抵押贷款，为了利用此房产的价值故意不给原告办理过户。后来冯宗海因债务等问题不见踪影，再后来冯宗海因犯罪被判刑入狱。因此，导致本案房产未过户的原因在于冯宗海，而不是原告。2018年7月27日，原告看到贵院(2018)鲁09执恢4号拍卖公告，得知贵院因被告李军与泰安市金吉利安科技有限公司、山东风顺汽车散热器有限公司、冯宗海、张红民间借贷纠纷执行一案，拟拍卖申请人购买的白马石社区10#楼一单元四层东户房产。原告遂向贵院提出案外人执行异议，但贵院以原告未提交证据证明异议申请符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项之规定为由，裁定驳回了原告的异议请求。在执行异议听证中，原告提交了时任泰安市金吉利安科技有限公司办公室主任赵顺与原告的委托代理人王帅于2018年8月6日的谈话笔录，贵院也查明了涉案房产设定抵押的事实，这些证据足以证实未办理过户的原因不在原告。涉案房产在贵院查封之前原告早已与冯宗海签订合法有效的书面买卖合同；原告在贵院查封之前已合法占有该房屋；原告已支付全部购房款；房屋未办理过户登记的原因在于冯宗海，不在于原告。原告的异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，请求法院查清事实后依法支持原告的诉讼请求。被告李军辩称，原告并不具有足以排除本案执行的民事权利。第一，原告并不能举证证实其与冯宗海之间具有真实的买卖合同关系，其签订的买卖合同合法有效。根据涉案房屋所占用土地的性质为划拨土地，即便原告与冯宗海签订了真实合同也为无效协议。第二，原告并不能举证证实其已支付了购房款以及实际占有了涉案房屋。第三，涉案房屋的土地性质为划拨土地，土地类型为工业用地。该宗土地的状况并不具备办理产权过户手续的条件。原告在签订涉案合同时，未尽到谨慎注意义务，导致其不能办理过户手续，本身存在过错。另外，涉案房屋于2007年已被抵押登记，也不具备办理产权过户的条件。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。第三人山东风顺汽车散热器有限公司述称，当时赵顺是泰安市金吉利安科技有限公司的办公室主任，马福平的房产确实已经交钱了，房产证是登记在冯宗海名下，是真实的，房款一部分是现金，一部分是从银行提出来的。因为要房产过户，马福平去公司跑了好几趟，冯宗海称因为房产正在抵押，所以没有办理过户手续，当时甚至马福平到赵顺家里去闹，原告代理律师的谈话笔录是真实的。第三人冯宗海、张红、泰安市金吉利安科技有限公司未陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告提交的2005年12月12日签订的《购房协议》，缔约双方为泰安市金吉利安科技有限公司与原告，而本案查封的房屋是登记在冯宗海名下，因此该份证据不能证实原告与第三人冯宗海之间具有房屋买卖合同关系。二、原告提交的购房款收据能够证实原告于2005年12月12日向第三人金吉利安公司支付18.38万元购房款。三、原告提交的向赵顺所作的谈话笔录，因赵顺与金吉利安公司存在一定利害关系，原告亦未提供其他证据予以佐证，该证据本院不予采信。四、原告提交的不动产登记资料查询结果证明，能够证实涉案房产登记时间为2010年2月5日，权利人为冯宗海，土地用途为工业用地。五、原告提交的泰安市金吉利安科技有限公司工商登记信息，能够显示该公司基本登记信息以及股东的股权架构，但冯宗海只占该公司90%的股份，公司性质并非其一人公司，不能证实原告主张。六、原告提交的供用水合同、泰山城区热力缴费信息卡、天然气开户费交款单、城市专项配套费（供热）收据、居住证明、物业费收据、国泰小区办公室许善一给原告出具的证明、国泰小区电费（卫生费）收缴明细表6张，被告虽有异议，但未提供充分证据予以抗辩，因此上述证据能够证实原告占有使用涉案房产的事实，本院予以采信。七、原告提交的泰安市泰山区人民法院（2012）泰山民重初字第34号民事判决书及生效证明一份，对该证据真实性双方均无异议，本院予以采信。根据当事人的陈述及本院认定的证据，本院综合认定以下事实：李军诉冯宗海、泰安市金吉利安科技有限公司、山东风顺汽车散热器有限公司、张红民间借贷纠纷一案，本院于2010年7月7日作出（2010）泰民一初字第11号民事判决，判决：“一、被告冯宗海、张红于本判决生效之日起十五日内偿还原告李军借款本金10750000元，违约金568890元；二、原告李军对登记编号为：〔泰山工商抵登字（2010）第1号-3〕动产抵押登记书中记载的财产设备享有优先受偿权。该抵押权实现后未受清偿部分，被告山东风顺汽车散热器有限公司、泰安市金吉利安科技有限公司与被告冯宗海、张红承担连带清偿责任”。在本院作出该判决前，本院于2010年2月5日查封被执行人冯宗海名下的泰安市白马石社区10号楼1单元4层东户房屋。该判决生效后，被告李军向本院申请强制执行，原告马福平向本院提出执行异议，本院于2019年1月3日作出（2018）鲁09执异147号执行裁定，裁定：驳回马福平的异议请求。2005年12月12日，原告马福平与第三人金吉利安公司签订《购房协议》，约定原告购买泰安市白马石社区十号楼一单元四层东户房产，房屋总价款183800元。当日，第三人金吉利安公司向原告马福平出具收到现金183800元房款的收据。交款后，原告自2016年陆续签订供水、供气服务合同，并缴纳了供热费、电费及相关物业费用。2019年2月11日，经查询泰安市白马石社区十号楼一单元四层东户（泰房权证泰字第**）登记在第三人冯宗海名下。涉案房屋于2007年6月22日设定抵押，抵押权人为中国工商银行股份有限公司泰安岱岳支行,不动产权证明号为泰房泰他字第××号，抵押金额为22万元。经本院查询，涉案房屋所在的土地的性质为工业用地（出让），土地使用权人为泰安国泰拖拉机总厂。上述事实有（2010）泰民一初字第11号民事判决书、协助执行通知书、告知函、（2018）鲁09执异147号执行裁定书、购房协议、收据、不动产登记资料查询结果证明、国有土地使用权证、当事人陈述等证据在卷予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案泰安市白马石社区十号楼一单元四层东户房屋产权登记现仍在第三人冯宗海名下，并未变更登记到原告马福平名下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。冯宗海取得涉案房屋产权证的时间为2010年2月5日，原告在2005年12月12日与金吉利安公司签订购房协议时，应当知道金吉利安公司并未取得涉案房产产权。原告主张实际系冯宗海出售房屋，但又与金吉利安公司签订购房协议，因此至今未取得涉案房屋产权登记，对涉案房屋未办理过户登记应认定具有过错。原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，不能阻却对涉案房屋的强制执行。因此，对原告提出的停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回原告马福平的诉讼请求。案件受理费3976元，由原告马福平负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审 判 长  阎 鹏审 判 员  于永刚人民陪审员  吴乃山二〇一九年十二月二十三日书 记 员  宋姚瑶