云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初957号原告（反诉被告）李锦达，男，1990年3月14日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，农民，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人龚凯，云南意衡律师事务所实习律师（特别授权）。被告（反诉原告）高正琼，女，1973年4月13日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，高中文化，居民，住云南省昆明市西山区。委托代理人李高云，上海段和段（昆明）律师事务所律师（特别授权）。委托代理人高正凤，女，1975年2月24日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区（特别授权）。被告（反诉被告）郑淏珊，女，1980年10月18日出生，汉族，云南省鲁甸县人，初中文化，居民，住云南省昭通市昭阳区。原告（反诉被告）李锦达诉被告（反诉原告）高正琼、郑淏珊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月10日以（2017）云0602民初3032号立案受理后，被告（反诉原告）高正琼于2017年12月5日向本院提起反诉，本院受理反诉后，依法组成合议庭于2017年12月5日公开开庭进行了合并审理。后本院于2018年3月12日作出（2017）云0602民初3032号《民事判决书》，判决：“一、解除原告（反诉被告）李锦达与被告（反诉被告）郑淏珊签订的《商铺租赁合同》；二、被告（反诉原告）高正琼于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告（反诉被告）李锦达房租人民币125000元；三、驳回原告（反诉被告）李锦达的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）高正琼的反讼请求。”。本院裁判后，被告（反诉原告）高正琼不服判决，向昭通市中级人民法院提起上诉，昭通市中级人民法院于2018年11月14日作出（2018）云06民终2047号《民事裁定书》，裁定：“一、撤销（2017）云0602民初3032号民事判决书；二、发回昭通市昭阳区人民法院重审。”。本院于2019年2月1日受理本案后，依法另行组成合议庭于2019年9月11日、2019年11月25日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）李锦达及其委托代理人龚凯、被告（反诉原告）高正琼的委托代理人李高云、高正凤到庭参加了诉讼，被告（反诉被告）郑淏珊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理，本案现已审理终结。原告（反诉被告）李锦达向本院提出下列诉讼请求：1.解除原告与被告（反诉被告）郑淏珊签订的商铺租赁合同；2.由被告（反诉被告）郑淏珊返还原告履约保证金50000元；3.由被告（反诉原告）高正琼向原告支付违约金100000元；4.由被告（反诉原告）高正琼返还原告剩余租金150000元；5.本案诉讼费由2被告承担。事实及理由：2015年11月8日，经原出租人高正琼同意，原告与被告（反诉被告）郑淏珊签订商铺租赁合同，约定由被告（反诉被告）郑淏珊将其自高正琼处租用的位于昭通市昭阳区转租给原告用于商业经营。合同签订后，原告向被告（反诉被告）郑淏珊支付了履约保证金50000元。2017年3月24日，原告向被告（反诉原告）高正琼支付了第二年的租金500000元。2017年8月以来，该商铺的所有人高正琼违反合同诚实信用原则，将该商铺另行租给他人使用，完全不顾及与承租人郑淏珊之间的租赁合同以及承租人郑淏珊与次承租人原告之间合法有效的租赁合同关系。被告（反诉原告）高正琼的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。被告（反诉原告）高正琼的行为明显违约。被告（反诉原告）高正琼辩称，被告高正琼没有违约行为，原告要求被告高正琼支付违约金100000元没有事实依据。原告要求返还剩余租金150000元没有事实依据，原告在事实理由中陈述2015年10月8日郑淏珊将房屋转租给李锦达的时候，高正琼并未同意，高正琼知道转租的时候是第二年。2017年1月24日，李锦达支付300000元，剩余350000元未支付。2017年1月20日台北帮厨代正伟向高正琼支付了租金200000元，李锦达未支付2017年2月5日至2018年2月5日之间的租金350000元，因此原告诉讼请求及依据的事实和理由没有依据。2017年1月高正琼向郑淏珊收取第二年租金的时候，郑淏珊无法支付1500000元的租金，经过协商，三方达成口头协议，约定二楼由李锦达来承租二楼，年租金为650000元，不包括台北帮厨使用的部分。代正伟年租金200000元，由代正伟向高正琼另行支付。新的租赁关系形成后，李锦达一直在承租二楼，期间高正琼没有将商铺另行租给她人使用，原告在诉状中的陈述不具有真实性，原告主张二楼商铺被法院查封，导致不能使用，没有事实依据，根据法律规定原告与被告形成新的租赁关系是在法院查封之前，即使被查封也不影响使用，不影响租赁关系。原告要求被告承担违约责任，没有事实和法律依据，请求法庭予以驳回。被告（反诉被告）郑淏珊未进行答辩。被告（反诉原告）高正琼向本院提出下列诉讼请求：1.判令被反诉人支付反诉人拖欠的租金350000元；2.由被反诉人承担本案诉讼费。事实及理由：反诉人高正琼与本诉被告（反诉被告）郑淏珊于2015年11月3日签订《房屋租赁合同》约定反诉人将位于昭通市出租给郑淏珊使用。后郑淏珊未经反诉人同意将2楼转租给李锦达使用。鉴于转租已成事实，为避免各方损失，反诉人同意2楼的年租金650000元由李锦达支付给反诉人。郑淏珊和李锦达之间的转租关系由双方自行处理。之后被反诉人李锦达支付了300000元租金给反诉人，剩余350000元租金一直未付。同时，未经反诉人同意，李锦达又将二楼转租给他人。李锦达未支付租金的行为，违反了双方的约定，侵害了反诉人的利益。现提起反诉，请求判决被反诉人李锦达支付350000元租金给反诉人，由被反诉人承担反诉费用。原告（反诉被告）李锦达针对反诉辩称，原告认为反诉人的反诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。2017年8月被告高正琼将已出租给原告的二楼商铺转租给他人使用，直接介入收取租金，致使原告与被告郑淏珊之间签订的商铺租赁合同的目的不能实现，原告已于2017年10月向昭阳区人民法院提起诉讼，请求解除合同。在之后的时间里原告并没有继续租用高正琼的商铺，综上请求法庭依法驳回被告的反诉请求。被告（反诉被告）郑淏珊未进行答辩。综合双方的诉辩主张，本案双方争议焦点如下：1.被告（反诉原告）高正琼在本案争议房屋的出租过程中是否存在违约行为？2.原告的诉讼请求是否合法？是否应该得到支持？3.被告（反诉原告）高正琼的反诉请求是否成立？原告（反诉被告）李锦达针对本诉诉讼请求、反诉辩论意见及上述争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《身份证》原件1份，证明原告的诉讼主体资格。二、《商铺租赁合同》，证明原告与被告郑淏珊之间的商铺租赁合同约定的权利义务，被告郑淏珊将商铺转租给原告及原告将商铺转租给代正伟。三、《收条》，证明原告已向被告支付房租500000元。其中有李锦达与高正琼的签字，原告已按合同约定向高正琼交纳了2017年到2018年的房租，有转款凭证及卡号。四、《照片》2张，证明本案诉争的租赁商铺2015年10月8日被昭通市中级人民法院查封，而被告高正琼隐瞒了事实，擅自将房屋对外租赁。五、《照片》27张，证明从2016年2月至2017年8月期间原告对该房屋进行管理和使用。六、《短信截屏》1张，证明从2017年8月起被告高正琼收回了房屋使用权。七、《照片》8张，证明被告高正琼将二楼另行招商使用。八、《水电照片》，证明原告从2016年8月至今该房屋都是原告方在管理使用。九、2019年3月22日《微信转账凭证》一张，证明被告郑淏珊已经返还原告10000元，尚有40000元未归还。经质证，被告（反诉原告）高正琼对原告（反诉被告）李锦达提交的证据材料发表了如下质证意见：对郑淏珊和原告之间的合同，其所约定的是原告和郑淏珊之间的关系，与我方没有关系；对第二份李锦达与别人之间的合同，证明李锦达转租给别人的事实，也与我方没有关系；对第三份《收条》，我方只收到300000元，是从2016年11月5日到2017年11月5日期间的租金，对于其中20000元的《收条》是另外一个租户交纳的，本是交给高正琼的，上面还有高正琼的签字；对于查封的照片，不能证实原告的证明目的，因为出租行为是在查封前就已经完成的；对于水电费的照片我方认为与本案无关；对手机截屏照片，我方认为不能证实原告的证明目的，因为我方作为房东有权对房屋租金进行催告；对照片8张不予认可，因为房子二楼是李锦达在使用，就算招租也是李锦达在招租，与我方没有关系；对第八组，即补充提交的证据真实性予以认可。被告（反诉被告）郑淏珊未到庭应诉，视为其放弃对上述证据材料进行质证的权利。被告（反诉原告）高正琼针对其辩论意见、反诉诉讼请求及上述争议焦点，向本院提交了下列证据材料：1.我方与郑淏珊之间签订的租赁合同：证明我方与郑淏珊之间有合同关系，与李锦达之间没有合同关系；2.原告与何明超签订的商铺租赁合同一份，证明原告将二楼商铺转租给他人使用的事实。3.申请证人李某出庭作证，证人李某陈述：2018年9月18日，我陪同高正琼去开位于青年路口老凤祥珠宝店二楼的门面，因为租户一直联系不上，门面被锁着，房屋是空着的，所以让我陪同她一起去开门面。承租门面的人我只知道是李锦达，但是我不认识这个人。打开以后里面没有人，且里面非常乱，灰尘很多，已经是很久没有人使用了。对于原、被告三方租赁合同的情况我不清楚，我只是当天陪高正琼去开门而已。经质证，原告（反诉被告）李锦达对被告（反诉原告）高正琼提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据租赁合同的真实性无异议，对该证据与本案的关联性发表如下意见：1.合同第二条约定的装修免租期，自2015年11月5日至2016年2月5日，表明租金的起算日期是2月5日，该约定与李锦达和郑淏珊之间的合同约定完全吻合，即不存在被告（反诉原告）高正琼所主张的11月起算租金的事实；2.合同终止日期是2024年，该约定也同样吻合；3.就本案诉争的二楼商铺权利义务已发生转移，李锦达与高正琼之间存在合同权利义务的承继关系，因此，就本案诉争的二楼商铺以李锦达与郑淏珊之间的合同为准。就反诉证据，对房屋租赁合同的真实性、合法性无异议，但是不能证明反诉原告主张650000元租金的事实。对商铺租赁合同由于无法提供原件进行核对对其真实性不予认可。对第二组证据，认为与本案无关。对于证人证言，对真实性予以认可，合法性不予认可，李某作为证人应该出庭作证，无客观原因不能到庭，其证人证言不能作为裁判的依据。从李某的证言中可以看出，李锦达所租用的商铺已经很久没有使用了，理由是证人说的：“门面是被锁着的，房屋是空着的，开打以后里面非常乱，已经是很久没有使用了。”从李某的最后陈述上看，她只是当庭陪同高正琼去开而已，也就是说证人李某并不知道商铺门面的锁是谁上的，什么时候上的。不能达到被告高正琼用该证据证明原告李锦达向法院起诉解除商铺租赁合同后继续使用或者是占用商铺门面导致高正琼无法使用。被告（反诉被告）郑淏珊未到庭应诉，视为其放弃对上述证据材料进行质证的权利。被告（反诉被告）郑淏珊未向本院提交证据材料。通过庭审、举证和质证，本院认为，原告（反诉被告）李锦达提交的第一组证据《身份证》，系公安机关制作，具有真实性、能够证明原告（反诉被告）李锦达的基本身份信息，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据《商铺租赁合同》，能够证明2015年11月8日，原告（反诉被告）李锦达与被告郑淏珊就昭通市昭阳区签订《商铺租赁合同》，及合同签订后，原告（反诉被告）李锦达将该商铺的11号商铺转租给代正伟的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据《收条》，能够证明2017年被告（反诉原告）高正琼收取房租共计500000元的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据《照片》2张，能够证明本案争议房屋于2017年7月17日被昭通市中级人民法院依法查封的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第五、八组证据《照片》，能够证明截至2017年9月本案争议房屋均是由原告（反诉被告）李锦达管理使用的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第六组证据《短信截屏》1张，能够证明2017年6月23日，被告（反诉原告）高正琼向原告（反诉被告）催缴房租的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第七组证据《照片》8张，虽照片显示是本案争议房屋，但是无法查证是本案争议房屋何时的状况，不具有证明力，本院依法不予采信。第九组证据《微信转账凭证》1张，虽然能够证明被告（反诉被告）郑淏珊于2019年3月22日向原告（反诉被告李锦达）转账交付了10000元，但是原告（反诉被告李锦达）并未提交证据材料证明该款项的性质，不能证明原告（反诉被告）李锦达的主张，不具有证明力，本院依法不予采信。被告（反诉原告）高正琼提交的第一组证据《房屋租赁合同》，能够证明2015年11月3日被告（反诉原告）高正琼与被告（反诉被告）郑淏珊就昭通市昭阳区签订《房屋租赁合同》的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据《商铺租赁合同》，能够证明2016年11月9日，原告（反诉被告）李锦达将昭通市昭阳区青年路金恒购物中心二楼1号商铺出租给何明超的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据、即证人证言，只能证明证人同被告（反诉原告）高正琼开锁的事实，并不能证明该商铺系原告（反诉被告）李锦达所锁，不能证明被告（反诉原告）高正琼的诉讼主张，不具有证明力，本院依法不予采信。通过庭审、举证和质证，本院确认如下法律事实：2015年11月3日，被告（反诉原告）高正琼与被告（反诉被告）郑淏珊签订《房屋租赁合同》，约定被告（反诉原告）高正琼将其位于昭通市房屋出租给被告（反诉被告）郑淏珊使用，租赁期限自2015年11月3日至2024年11月3日，装修免租期自2015年11月5日至2016年2月5日，年租金1500000元。同时，合同还对租金的支付、履约保证金、违约责任等进行了约定。2015年11月8日，被告（反诉被告）郑淏珊与原告（反诉被告）李锦达签订《商铺租赁合同》，约定由被告（反诉被告）郑淏珊将其自被告（反诉原告）高正琼处租用的昭通市2楼的900个平方左右的商铺出租给原告（反诉被告）李锦达用于商业经营（被告（反诉被告）郑淏珊并未将转租房屋的情况告知被告（反诉原告）高正琼；约半年多后，被告（反诉原告）高正琼才知道被告（反诉被告）郑淏珊转租二楼给原告（反诉原告）李锦达的事实），约定租赁期限自2015年11月10日至2024年11月9日，免租期自2015年11月10日至2016年2月7日。同时约定，2016年2月8日至2019年2月7日期间，每年的年租金500000元；2019年2月8日至2022年2月7日期间，每年的年租金525000元；2022年2月8日至2025年2月7日期间，每年的年租金551250元。合同签订后，原告（反诉被告）李锦达向被告（反诉被告）郑淏珊支付了2016年2月8日至2017年2月7日期间的租金。此后，原告（反诉被告）李锦达又将其租用的二楼商铺分成零散摊位出租给金汉亭、台北帮厨、机器人、玩具店、淘气宝等商户使用，其中，台北邦厨租赁了280个平方左右，金汉亭租赁了230个平方左右，机器人租赁了230个平方左右，玩具店租赁了80个平方左右，淘气宝租赁了200个平方左右。后机器人、玩具店、淘气宝就租赁商铺进行了退租，退租后，机器人、玩具店、淘气宝租赁的商铺由原告（反诉被告）李锦达继续管理使用。2017年年初，因被告（反诉被告）郑淏珊不能按时向被告（反诉原告）高正琼交付房租，自2017年年初起，被告（反诉原告）高正琼直接向原告（反诉被告）李锦达收取了第二年度（2017年2月8日至2018年2月7日期间）的租金500000元（2017年1月20日由台北帮厨直接支付200000元给被告（反诉原告）高正琼；1月24日，原告（反诉被告）李锦达支付给被告（反诉原告）高正琼3000**元）。因被告（反诉原告）高正琼要求将房租涨至每年650000元，原告（反诉被告）李锦达表示不同意，双方产生纠纷。2017年8月，被告（反诉原告）高正琼委托的管理人赵宋伟招引部分商户进入该二楼经营至今。另查明，2017年7月17日，昭通市中级人民法院在昭通市房屋门面处张贴查封公告，公告载明，该院已于2015年12月8日查封了被执行人高正琼所有的位于昭阳区地产，查封期限自2015年12月8日起至2018年12月7日止。在查封期内，任何人不得对该财产有转移、损毁、变卖、抵押等处分行为。因原告（反诉被告）李锦达与被告（反诉原告）高正琼旧房屋租赁事宜产生纠纷，2017年10月10日，原告（反诉被告）李锦达以被告（反诉原告）高正琼违约为由向本院提起诉讼，请求：1.解除原告与被告（反诉被告）郑淏珊签订的商铺租赁合同；2.由被告（反诉被告）郑淏珊返还原告履约保证金50000元；3.由被告（反诉原告）高正琼向原告支付违约金100000元；4.由被告（反诉原告）高正琼返还原告剩余租金150000元；5.本案诉讼费由2被告承担。后被告（反诉原告）高正琼于2017年12月5日向本院提起反诉，请求：1.判令被反诉人支付反诉人拖欠的租金350000元；2.由被反诉人承担本案诉讼费。本院认为，被告（反诉被告）郑淏珊与原告（反诉被告）李锦达签订的《商铺租赁合同》是双方平等协商达成的协议，其内容不违反国家法律的强制性规定。虽然被告（反诉被告）郑淏珊在转租房屋前未征得房屋所有权人高正琼的同意，但被告（反诉原告）高正琼在得知房屋转租的情况后未提出反对意见，而且以向原告（反诉被告）李锦达收取房租的行为默认了被告（反诉被告）郑淏珊和原告（反诉被告）李锦达的房屋转租合同。因此，前述《商铺租赁合同》系有效合同。合同订立后，双方当事人已履行了第一出租年度的合同义务，在其后的合同履行过程中，由于被告（反诉被告）郑淏珊不能按时向房屋所有权人、被告（反诉原告）高正琼交付房租，导致被告（反诉原告）高正琼介入该《商铺租赁合同》的履行，致使原告（反诉被告）李锦达和被告（反诉被告）郑淏珊无法正常履行《商铺租赁合同》，合同目的不能实现。故原告（反是被告）李锦达要求解除该合同的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告（反诉被告）李锦达要求被告（反诉被告）郑淏珊返还其履约保证金50000元的诉讼请求。在本案的审理过程中，原告（反诉被告）李锦达并未就此部分诉讼请求提交证据材料予以证明，因此对于原告（反诉被告）李锦达的此部分诉讼请求，本院依法不予支持。关于原告（反诉被告）李锦达要求被告（反诉原告）高正琼向其支付违约金100000元的诉讼请求，及被告（反诉原告）高正琼要求原告（反诉被告）李锦达向其支付拖欠的租金350000元的反诉请求。本院认为，原告（反诉被告）李锦达与被告（反诉原告）高正琼之间并没有合同关系，故原告（反诉被告）李锦达要求被告（反诉原告）高正琼支付违约金100000元的诉讼请求，以及被告（反诉原告）高正琼要求原告（反诉被告）李锦达支付租金350000元的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院均不予支持。原告（反诉被告）李锦达要求被告（反诉原告）高正琼向其返还剩余租金150000元的诉讼请求。本案中，被告（反诉原告）高正琼代被告（反诉）郑淏珊向原告（反诉被告）李锦达收取了《商铺租赁合同》约定的第二年度（2017年2月8日至2018年2月7日期间）的房屋租金500000元后，又于2017年8月招来部分商户进入二楼经营，形成了与原告（反诉被告）李锦达共同使用房屋的事实。因此，自2017年8月1日起至2018年2月7日期间的房租250000元（500000元÷12×6），应由原告（反诉被告）李锦达与被告（反诉原告）高正琼共同承担，即由被告（反诉原告）高正琼返还125000元给原告（反诉被告）李锦达。关于原告（反诉被告）李锦达要求由二被告承担本诉诉讼费的诉讼请求，及被告（反诉原告高正琼）要求由被反诉人承担反诉案件诉讼费的诉讼请求。本院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以对于当事人如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此对于原告（反诉被告）李锦达的此部分诉讼请求及被告（反诉原告）高正琼的此部分反诉诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李锦达与被告（反诉被告）郑淏珊于2015年11月8日签订的《商铺租赁合同》。二、由被告（反诉原告）高正琼于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告（反诉被告）李锦达租金人民币125000元。三、驳回原告（反诉被告）李锦达的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）高正琼的反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项到期之日起至全款付清之日止。本诉案件受理费5800元，由原告（反诉被告）李锦达负担3364元，由被告（反诉原告）高正琼负担2436元;反诉案件受理费2900元，由被告（反诉原告）高正琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 员  王 燕人民陪审员  李健美人民陪审员  沈忠梅二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李 霄