山东省郯城县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1322民初3338号 原告：李在朋，男，1962年12月4日出生，汉族，农民，住郯城县。 委托诉讼代理人：房树峰，山东隆泰律师事务所律师。 被告：乔增华，男，1952年5月5日出生，汉族，农民，住郯城县。 委托诉讼代理人：丁可华，郯城星洋法律服务所法律工作者。 原告李在朋与被告乔增华农村土地承包合同纠纷一案，本院于2019年5月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。因原告申请对争议土地地上附属物价值进行评估，本院于2019年6月5日裁定中止诉讼，于2019年11月25日恢复诉讼。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李在朋向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告租金及利息10000元；2、被告赔偿原告房产等财物损失100000元；3、本案诉讼费等程序性费用由被告负担。事实和理由：1993年，原告与被告形成实际租赁关系，1998年11月1日，双方补签《合同书》，约定被告将路东五分地给予原告使用，租金每年300元。1998年，原告因经营需要建设混凝土房屋，被告明知且支持。且原告的建房行为也是得到了归昌乡政府的许可后实施的建设。现原告在涉案土地上建设砖混房屋三十余间且地面均硬化。然而被告无视原告利益，违背基本诚信原则，歪曲事实多次向人民法院提起诉讼，最终法院经审查认为被告违反法律规定出租农业用地牟利致使合同无效。现法院将对涉案的房产进行强制执行，被告的过错行为给原告造成巨额经济损失。综上，原告为维护自身权益，特提起诉讼。 被告乔增华辩称：一、被告收取租金是合同权利，没有返还租金的义务。原、被告之间形成承包合同关系，支付价款是原告的义务，收受价款是被告的权利，不违反法律规定。涉案土地系被告依法承包的土地，系物权性质，依法享有流转权，流转收益归被告。二、原告在涉案土地上建造房屋系违法行为，依法应当清除并将涉案土地恢复原状后返还给被告，其清除过程中产生的损失应由原告自行承担，被告不承担任何责任。原告将涉案土地用于非农业建设是其自己的行为，是其本人意志的表现，被告对原告在使用土地过程中建造房屋的行为不存在任何过错。三、被告在涉案土地上建设房屋未经依法批准，系违章建筑，依法应当拆除。因此产生的损失应由违法行为人自行承担责任。虽然是违章建筑，但原告已使用多年，并未影响原告正常使用且获取经济利益的目的初衷，被告出租涉案土地只是向原告获取甚微的租金，与原告利用土地所获取的利润相差悬殊。如若再判决被告返还已收租金，赔偿原告拆除违章建筑的损失，有违公平正义。综上，原告诉求违反法律规定，请求法院予以驳回。 根据双方当事人陈述及经审查认定的证据，本院认定事实如下：乔增华系西樊村村民，李在朋系东樊村村民。第一轮土地承包时，乔增华依家庭承包方式从郯城县承包本村0.45亩公路东土地。1998年10月1日，双方签订承包合同，约定承包期限自1998年10月1日至2028年9月30日。2014年8月30日，郯城县人民政府向乔增华颁发土地承包经营权证书，确认其依法取得农村土地承包经营权。1998年11月1日，乔增华与李在朋签订一份“合同书”，双方约定：“甲方（乔增华）自愿将路东旁五分亩给于乙方使用，使用价值一年半亩地，乙方交地租费300元。甲方没有要地的余地，而乙方已后如果不用地，有退回甲方的权力。这就是二者合同。于98年阳历11月1号生效。每年阳历11月1号付清甲方300元（叁佰元整）甲方树木全是乙方的。同意人：乔增华（签字及捺印），李在朋（签字及捺印）98年11月1号”。之后，双方按照约定履行各自义务至2014年左右。 另查，就本案讼争土地乔增华曾先后提起三次诉讼：一、乔增华诉李在朋排除妨害纠纷一案【（2015）郯民初字第2600号】，本院于2015年6月18日立案，后乔增华于2015年11月2日以证据原因向本院申请撤诉，同日，本院裁定准予乔增华撤诉。二、乔增华诉李在朋农村土地承包合同纠纷一案【（2015）郯民初字第4551号】，本院于2015年11月19日立案，后乔增华于2017年2月28日以李在朋提起行政诉讼为由向本院申请撤诉，2017年3月2日，本院裁定准予乔增华撤诉。三、乔增华诉李在朋农村土地承包合同纠纷一案【（2018）鲁1322民初1734号】，本院于2019年3月16日立案，2018年11月14日，本院作出判决，判决：一、李在朋向乔增华返还0.45亩“公路东”土地，并清除地上附属物，将土地恢复原状，限于本判决生效后六十日内履行完毕。二、驳回乔增华的其他诉讼请求。判决作出后，双方当事人均未提起上诉，该判决已生效。 另查，李在朋诉郯城县人民政府、乔增华行政登记撤销一案，李在朋于2016年4月5日向郯城县人民法院提起诉讼，后临沂市中级人民法院指定该案由兰陵县人民法院管辖，兰陵县人民法院经审理于2017年4月17日作出（2016）鲁1324行初89号行政裁定书，认定郯城县人民政府为乔增华颁发土地承包经营权证书的行政行为与李在朋不具有法律上的利害关系，李在朋不具有原告诉讼主体资格，裁定驳回李在朋的起诉。李在朋不符上述裁定，向临沂市中级人民法院提起上诉，临沂市中级人民法院经审理于2017年10月8日裁定驳回上诉，维持原裁定。 再查，临沂市金信房地产评估事务所接受本院委托后，对委托评估项目进行现场勘察和价值评估，估价对象为坐落在乔计蒲、乔万传、乔增华农村承包地上的李在朋的房产等，该房产建筑面积为737.72平方米，为住宅用房，现场勘查用途为住宅。2019年11月20日，该事务所出具临金房评字（2019）第184号评估报告，评估结果为：李在朋的房产建筑面积总计为737.72平方米，房产等附着物的评估价值总计为280927.3元。 本院认为，本案争议的焦点问题为：一、双方签订的合同效力如何；二、双方过错程度如何。 关于焦点一：原、被告双方于1998年11月1日签订的“合同书”属无效合同。理由如下：一、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意……”《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效……”本案中，乔增华于1993年即将讼争土地租赁给李在朋使用，并约定了“甲方没有要地的余地”，究其本意，双方名为“租赁”土地实为转让土地承包经营权，在未经发包方同意的前提下，转让合同无效。二、李在朋早在1998年即在讼争土地上建造永久性房屋，乔增华作为常居本村的农村居民，对于该情况应当是知悉的，乔增华在其后的十几年并未对李在朋建造房屋的行为提出异议（直至2015年才提出诉讼），应认定乔增华对李在朋租赁讼争土地进行房屋建设的行为是知情且默许的。综上，本院认为李在朋将租用的土地用于非农业建设并未违反双方的合同约定。但是，李在朋意将租赁土地用于非农建设，改变了土地的农业用途，双方签订的合同实为未经发包方同意而转让土地承包经营权，案涉合同书违反了法律强制性规定应认定为无效合同。 关于焦点二：无效的合同自始没有法律效力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李在朋与乔增华并非同一集体经济组织成员，李在朋租赁讼争土地后改变土地的农业用途进行非农建设，建造了永久性房屋进行长期居住和商业经营，无疑李在朋一方的过错是主要的。而乔增华与李在朋就讼争土地的使用经协商一致签订合同并约定甲方不得主张返还土地，乔增华放任、默许李在朋一方改变土地用途，现乔增华违背诚信原则又主张返还土地，无疑乔增华一方主观上是有故意或者过失的。因而，对于李在朋因此遭受的损失，应由李在朋自己承担主要责任，乔增华一方应根据其过错程度承担相应的责任。评估机构所作的评估报告，程序合法，依据充分，本院应予采信，应按评估报告评定的280927.3元作为涉案房产的市场价值。涉案房产占用的土地有四块：即乔计蒲0.56亩，乔万传0.57亩，乔增华0.45亩，案外人杨西正0.4亩。那么，乔增华0.45亩土地之上房产相应的市场价值为0.45/1.98×280927.3=63847元。对于李在朋一方将拆除房屋所产生的损失，乔增华一方该负多少责任，应遵循公平原则予以裁判，考察双方的过错大小，以合理确定各方的权利和义务，综合以上因素，本院酌定乔增华赔偿李在朋损失的10%即6385元。 另外，李在朋使用讼争土地建造房屋常年进行商业经营，并将部分闲置房屋租赁于他人进行经营，仅向乔增华支付300元的年租金，李在朋因使用土地向乔增华支付的租金是合理对价、符合当时市场行情，而李在朋利用讼争土地所获取的利益相对支付的租金来说二者相差悬殊，因此，即便案涉合同应认定无效，李在朋实际经营、使用讼争土地长达二十年，李在朋提出乔增华返还已付租金的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，被告应赔偿原告损失6385元，原告的其余诉求，依据不足，不予支持；评估费、诉讼费本院酌情予以分担。原告主张的回填土损失，未提交充分证据证明，且评估报告对该部分的价值未评出，本院对其主张不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告乔增华于本判决生效后十日内赔偿原告李在朋房屋拆除损失6385元。 二、驳回原告李在朋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2500元，由被告乔增华负担200元，原告李在朋负担2300元；评估费5000元，由被告乔增华负担300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  李 永 人民陪审员  尹玉乾 人民陪审员  徐勤海 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  杨 慧