贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初14558号原告：甘洺任，女，汉族，1985年3月12日生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：袁仲锜、刘如越，贵州黔坤律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区。法定代表人：肖春红。委托诉讼代理人：龙春、付小梅，该公司员工。第三人：兴业银行股份有限公司贵阳分行，住所地贵阳市南明区。负责人：梁建群。委托诉讼代理人：孙善震、邹杨，该分行员工。原告甘洺任诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开），第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行（以下简称兴业银行贵阳分行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告甘洺任及委托诉讼代理人刘如越，被告宏益房开委托诉讼代理人龙春，第三人兴业银行贵阳分行委托诉讼代理人孙善震均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告甘洺任向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年4月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191545）及补充协议；2、判令解除原告与第三人于2015年7月17日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷（2015）245号）；3、判令被告向原告退还购房首付款266112元、资金占用费56624.57元（资金占用费暂从2015年4月23日开始以266112元为基数，以银行同期贷款利率标准计算至2019年9月1日，暂计56624.57元，实际计算至被告退还全部购房款之日止）；4、判令被告向原告退还已向第三人归还的贷款本金及利息（以第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于解除合同判决生效当月出具的还款对账单为准），并承担违约金（按照银行同期贷款利率标准，以每期偿还本息为基数分段计算至还清上述款项之日止）；5、判令被告偿还原告与第三人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》项下剩余的贷款本金、利息、罚息等（按照个人购房抵押借款合同的约定进行计算）；6、判令被告向原告支付不符合条件交房产生的违约损失106826.4元（不符合交房条件产生的违约损失以涉案房屋建筑面积16.04平方米为基数，以2014年贵阳市房屋租金指导价的4级地段商业类房屋租金185元／平方米／月为标准，从2016年8月31日暂计算至2019年9月1日，共计106826.4元，实际计算至解除合同判决生效之日止）；7、判令被告向原告返还预告登记费550元、商铺物管费962.4元、电表开户费122元、有线电视开户费265元，共计1899.4元；8、判令被告向原告支付因本案产生的律师费2000元；9、判令本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告将商铺物管费变更为3208元。事实和理由：2015年4月23日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于南明区，该商铺建筑面积为16.04平方米，房屋总价款526112元，原告以按揭方式付款，被告应于2016年8月31日前向原告交付该商铺，2018年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款266112元，并于2015年7月3日与第三人签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》（下称“借款合同”），借款合同约定原告向第三人借款260000元用于支付剩余购房款。2015年7月20日第三人向原告发放贷款260000元并支付给被告，后原告按约向第三人返还贷款本金及利息。原告已按购房合同履行相应的付款业务，但被告一直未按照相关规定向原告交付符合使用条件的房屋，涉案房屋消防验收不合格，且被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，导致涉案商铺至今无法投入使用。原告遂诉至本院，诉请如前。被告宏益房开辩称：涉案房屋被告已于2016年8月31日交付给原告，不存在违约交房行为；原告主张的不符合交房条件产生的违约损失没有事实依据，预告登记费、商铺物管费、电表开户费、有限电视开户费不是被告收取，原告不应向原告主张返还；原告诉请的律师费合同没有约定，不同意支付；本案签订合同的主体仅为原告甘洺任，原告周杨主体不适格。第三人兴业银行贵阳分行述称：《个人购房抵押（保证）借款合同》系第三人与原、被告自愿签订，是三方真实意思表示，合法有效。《商品房买卖合同》无效或被解除不影响《个人购房抵押（保证）借款合同》的效力，原告应按合同约定履行后续还款义务，被告应按合同约定继续履行阶段性连带保证责任。本院经审理认定事实如下：2015年4月23日,原告甘洺任（买受人）与被告宏益房开（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：原告甘洺任购买被告位于南明区，该商铺建筑面积为16.04平方米，房屋总价款526112元，原告以银行按揭方式付款，被告应于2016年8月31日前向原告甘洺任交付该商品房，被告承诺于2018年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告甘洺任。合同签订当日，原告甘洺任向被告支付了首付款266112元。2015年7月17日，原告甘洺任（债务人）与第三人兴业银行贵阳分行（债权人）签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：原告甘洺任向第三人借款260000元用于支付剩余购房款。借款发放后，本合同的效力独立于本合同项下的买卖合同的效力，该买卖合同发生变更、延期执行或被宣布无效等情况的，均不影响本合同的履行；房屋买卖合同发生的任何纠纷，包括但不限于有关质量、交房条件、权属等方面的纠纷，均与债权人无关，本合同应正常履行，债务人应按照本合同约定归还借款本息、支付有关费用。如房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，本合同也被解除的，债务人应积极配合债权人向售房者追索其所收受的购房借款本金及利息。保证人在本合同项下承担连带保证责任，保证范围为借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等。特别约定：该合同的共同债务人为原告甘洺任妻子周杨，保证人为被告宏益房开，借款期限为120个月，自2015年7月17日至2025年7月17日止，借款利率为央行人民币基准利率五年以上期限档次，罚息利率为借款利率上浮50%等。合同尾部有第三人盖章，原告甘洺任及周杨签名捺印。后第三人于2015年7月20日向原告发放了贷款260000元，被告于2015年7月25日出具收到尾款260000元的《收据》，随后原告按约每月向第三人返还贷款本金及利息。2016年9月4日，原告甘洺任与被告宏益房开签订《交房协议》，约定：本协议生效后，被告不再承担因履行《商品房买卖合同》所产生的违约责任；原告签订本交房协议后，即与被告办理房屋交接手续。同日，双方又签订了《房屋交付验收表》，约定自2016年8月31日起，涉案房屋由被告交付给原告，原告于尾部注明“本人已看房，房号已核对”。另，原告提交消防监督结果公开证明花果园五里冲棚户区危旧房改造项目T1区4#、5#、10#楼地下室（土建）消防验收不合格，且认为被告至今未将办理商品房转移登记的相关文书交付给买受人，导致涉案商铺至今无法投入使用，遂诉至本院，诉请如前。庭审中，原告陈述涉案房屋至今未办理产权证，被告表示同意解除合同，但利息应从合同解除条件成立之日起按存款利率计算。另查明，原告甘洺任向被告宏益房开缴纳了预告登记费550元、商铺物管费962.4元、电表开户费122元、有线电视开户费265元。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人购房抵押（保证）借款合同》、收据等予以佐证，并经庭审质证核实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案原告与被告宏益房开签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告宏益房开开发建设的房屋。该合同是双方当事人真实意思表示，内容合法，属有效合同，受法律保护。合同签订后，原告按约交纳了购房款，双方签订了《交房协议》，但是被告未按照合同约定为原告所购买的房屋办理产权转移登记。根据合同约定，被告承诺于2018年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告在约定期限内不能交付转移登记，自约定交付日期起180日以后，被告仍然不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照银行存款利率支付利息。据此，被告应当在2019年6月30日以前取得初始登记并向原告交付办理转移登记的文书。但现被告提交的南明区，至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告有权选择退房，故对原告要求解除合同的诉请本院依法予以支持，合同解除后，被告宏益房开应当将收取的购房首付款全部退还给原告，因为双方合同约定被告应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照银行存款利率支付利息，原告向本院提起诉讼的时间视为通知，利息从该时间开始计算，利率标准按照同期银行活期存款利率标准计算，原告要求从2015年4月23日起按照贷款利率计算缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的商品房买卖合同解除后，原告要求解除与第三人之间的借款担保合同也因合同目的不能实现应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余的未归还的贷款本息返还给第三人。关于原告要求被告支付不符合交房条件产生的违约损失，双方签订了《交房协议》，该协议系双方真实意思表示，合法有效，原告要求被告支付不符合条件交房产生的违约损失证据不足，且合同对此没有约定，本院不予支持。关于原告要求退还预告登记费、商铺物管费、电表开户费、有线电视开户费的主张，预告登记费、商铺物管费、电表开户费、有线电视开户费依附于房屋产生，原告已经实际支出，在解除合同后上述费用仍然为房屋所用，应当视为原告的损失，由被告进行赔偿。至于庭审中原告将商铺物管费变更为3208元，仅提供962.4元的收据，本院对商铺物管费支持962.4元，其余部分不予支持。关于律师费，原告提交委托代理合同、转账凭证证明实际支付律师费2000元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告甘洺任与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2015年4月23日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：191545）；二、解除原告甘洺任与第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行于2015年7月17日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：兴黔个贷（2015）245号）；三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告甘洺任返还购房首付款266112元及资金占用费（资金占用费以266112元为基数，按照同期银行活期存款利率标准的计算，从2019年9月12日起计算至该款退还之日止）；四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还已经归还给第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行的贷款本金和利息给原告甘洺任（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向第三人兴业银行股份有限公司贵阳分行偿还原告甘洺任就《个人购房抵押（保证）借款合同》剩余的贷款本金、利息、罚息等（以银行于判决生效当月出具的对账单为准）；六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿商铺物管费962.4元、有线电视开户费265元、电表开户费122元、预告登记费550元给原告甘洺任；七、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付律师费2000元给原告甘洺任；八、驳回原告甘洺任的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7802元，减半收取3901元，由甘洺任负担961元，由被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担2940元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 赵 雪二〇一九年十二月二十七日书记员 夏明艳