广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初4387号原告：黄伟秋，男，1972年10月7日出生，汉族，住广东省台山市，原告：李巧燕，女，1974年10月21日出生，汉族，住广东省台山市，委托诉讼代理人：黄颂英，广东伯方（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟家达，广东伯方（江门）律师事务所律师。被告：台山市聚源房地产开发有限公司。住所：台山市台城南门路**之**01卡。法定代表人：谭伟雄，该公司经理。委托诉讼代理人：李世清，广东律客律师事务所律师。原告黄伟秋、李巧燕与被告台山市聚源房地产开发有限公司（以下简称“聚源公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄伟秋、李巧燕的委托诉讼代理人钟家达、被告聚源公司的委托诉讼代理人李世清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟秋、李巧燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向两原告支付逾期交房违约金11345.52元（以总楼价439749元为基数，按每日万分之一的标准自2019年1月1日起暂计至2019年9月16日止）；2.判令被告向两原告一次性支付因未能提供基础设施正常运行的赔偿款439.75元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告与被告于2018年5月22日签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买被告开发的位于台山市台城××东方华××房的商品房，约定总楼价为439749元，交房时间为2018年12月31日前。合同还约定：出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、用水、配电设施在交房时达到使用条件；2、其他基础设施，公共配套建筑于综合验收后投入使用；如果在规定日期内未达到使用条件，属出卖人的责任的，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。在签订《商品房买卖合同》后，两原告已依约向被告支付全部购房款，但被告并未按约定时间向两原告交付上述房屋。现被告向两原告发出《入伙通知》，办理交房手续时间为2019年9月18日至同月24日，通知书上载明为“临时用电”。综上，被告应向两原告赔偿未能提供基础设施正常运行的赔偿费439.75元和逾期交房违约金11345.52元。被告聚源公司辩称，1.根据合同的补充协议第三条的约定，被告承担逾期交付的违约责任应从逾期的91天开始计算，即从2019年4月1日起计算至房屋交付日（2019年9月16日）止，实际逾期169天，故被告承担逾期交付违约金应为7431元。2.合同第十四条约定的“用水、配电设施在交房时达到使用条件”是指交房时有水电可供正常使用，包括临时的或永久的水电设施。被告在交房时，案涉房屋有正常的水电供应，其交付符合合同约定。本院经审理认定事实如下：2018年5月22日，聚源公司（出卖人）与黄伟秋、李巧燕（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，合同约定黄伟秋、李巧燕向聚源公司购买位于台山市台城××东方华××房，房屋建筑面积为69.70平方米，总金额为439749元。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：如买受人违反本合同约定，未按期足额支付有关款项给出卖人，每逾期一天按照应付款的万分之一支付违约金给出卖人；合同第八条约定交房期限和条件：出卖人应当在2018年12月31日前按国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格后交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.非出卖人建筑原因，因政府验收而延迟。2.买受人有任何违约行为；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人仍需按前述约定向买受人支付违约金；合同第十一条约定交房条件：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；合同第十四条约定出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.用水、配电设施在交房时达到使用条件。2.其他基础设施，公共配套建筑于综合验收后投入使用。如果在规定日期未达到使用条件，如因出卖人的责任，出卖人按已收房款的0.1%一次性赔偿给买受人。合同签订后，黄伟秋、李巧燕依约向聚源公司支付全部房款，而聚源公司未能在合同约定期限内（2018年12月31日前）交付房屋。庭审中，黄伟秋、李巧燕主张逾期交房违约金自2019年1月1日暂计至同年9月16日，如涉案房屋竣工验收备案表上记载的时间迟于2019年9月16日，按实际记载时间计算违约金。另查明，聚源公司于2019年5月30日获得《建筑工程竣工验收报告》，案涉工程验收合格；2019年9月16日获得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（以下简称竣工验收备案表），竣工验收备案表记载备案的文件有“建设工程竣工验收报告”、“规划验收证明”、“公安消防验收证明”、“人防工程竣工验收备案”、“住宅质量保修书”、“住宅使用说明书”等。再查明，涉案房屋交付时可正常使用水电，但接通的是临时用电，暂未落实到一户一电表。黄伟秋、李巧燕以聚源公司未提供涉案房屋相关验收合格证明文书且涉案房屋提供的是临时用电为由暂不予收楼。本院认为，黄伟秋、李巧燕与聚源公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应自觉遵守并履行约定的义务。根据合同第八条约定，聚源公司应在2018年12月31日前将商品房交付黄伟秋、李巧燕使用。但聚源公司于2019年5月30日才取得《建筑工程竣工验收报告》，符合双方签订的商品房买卖合同交付使用的条件。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第八条规定：“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收。”这条规定与《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定并不冲突，说明建筑工程竣工经验收合格后可以交付使用，只有“违反国家有关建设工程质量管理规定行为的”，才会责令停止使用并重新组织竣工验收。聚源公司于2019年9月16日已取得《竣工验收备案表》，房屋交付使用符合合同约定和法定条件。故本院认为涉案房屋符合交付标准之日为2019年9月16日，自合同约定交付日2018年12月31日起至2019年9月16日，聚源公司已逾期交房258日，已构成违约，应承担违约责任。因此黄伟秋、李巧燕请求聚源公司支付相应违约损失，理据充足，本院予以支持。关于逾期交房违约损失的计算问题。根据合同第七条约定，买受人逾期交付房款，每天按房款的万分之一支付违约金；而合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，从逾期后第91日起至付清买受人全部已付款之日止，每日按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金，该约定与逾期支付购房款违约金从逾期之日起计算，明显存在买卖双方权利义务不对等的约定，不符合《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”，故本院依法调整逾期交房违约金的起算应从逾期之日起计算，即违约金从逾期交房的第二日起即2019年1月1日计至房屋达到交付标准前一天即2019年9月15日止，共逾期258日，故聚源公司应向黄伟秋、李巧燕支付逾期交房违约金为11345.52元（439749元×0.01%×258日）。关于涉案房屋配电设施是否达到使用条件。根据涉案《商品房买卖合同》第十四条约定，用水、配电设施在交房时应达到使用条件。对于“达到使用条件”，双方当事人有不同解释，聚源公司认为提供正常用电即已达到使用条件，而黄伟秋、李巧燕认为用电未能正常过户给买受人不符合合同约定。本院认为，涉案合同中的“达到使用条件”应理解为具备正式的、合法的用电，原因在于涉案房屋虽然达到了正常通电的效果，但其并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖的交易习惯，且该商品房是用于保障居住使用的永久性建筑，临时性用电显然不能满足长期使用的需求，故不能视为达到了合同约定的使用条件，且合同是聚源公司提供的格式条款，如条款在文字上未能清楚具体，应从有利于合同另一方的理解更符合法律规定。综上，黄伟秋、李巧燕诉请聚源公司支付因供电设施未达到使用条件赔偿款439.75元（439749元×0.1%），理据充分，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告台山市聚源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起七日内向原告黄伟秋、李巧燕支付逾期交房违约金11345.52元以及基础设施未达到使用条件赔偿款439.75元，合共11785.27元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47.32元（原告黄伟秋、李巧燕已预交），由被告台山市聚源房地产开发有限公司负担。原告黄伟秋、李巧燕预交的案件受理费47.32元，由本院予以退回；被告台山市聚源房地产开发有限公司应向本院补缴案件受理费47.32元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  陈儒洲二〇一九年十二月十六日法官助理李鸿书记员罗韵晓