江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0826民初7159号原告：江苏涟水农村商业银行股份有限公司，住所地涟水县涟城镇涟州路**。法定代表人：郑淮，董事长。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。被告：涟水县汉邦置业有限公司，住所地涟水县涟城镇安东南路西侧（涟水海林实业有限公司院内）。法定代表人：嵇春林，总经理。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司（以下称涟水农商银行）与被告涟水县汉邦置业有限公司（以下称汉邦公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告涟水农商银行的委托诉讼代理人魏家巍，被告汉邦公司的委托诉讼代理人孙任公到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涟水农商银行向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付安置房价款55667100元、搬家费26130元、装饰补偿费32671.5元、2019年8月20日之前的一、二层房租费4608752元。2、判决被告向原告支付利息，以60334653.5元为本金，自2019年8月27起按银行同期同类贷款利率计算至实际付清款项之日止。3、要求被告承担诉讼费、鉴定费。事实与理由：因被告开发中央城项目需要，涟水县人民政府房屋征收管理办公室将原告所有的原涟水县房地产（原江淮商场）征收且拆除，关于拆迁安置事宜，经过涟水县人民政府房屋征收管理办公室同意且见证，由被告向原告出具承诺书，承诺将现在的大润发超市面北对面第一排（规划楼号为回迁2号楼）由东向西安置给原告，具体房屋为一层1052.5平方米、二层1125.6平方米，三层住宅51.09平方米，被告补偿原告搬家费26130元、装饰补偿32671.5元、房租费92690元，安置房交付时间为工程竣工验收合格后10天内，但被告至今没有履行，故提起诉讼。被告汉邦公司辩称，被告出具承诺书不是真实意思表示，即使为真实意思表示，承诺书的性质仅仅是面积确认书和补偿意向书；双方没有最终达成房屋拆迁安置协议，拆迁当事人未达成安置补偿协议，又未经行政裁决而直接起诉的，人民法院不应受理，请求法庭驳回原告起诉。本院经审理认定事实如下：原告对涟城镇安东路221号面积1272.72平方米土地原享有土地使用权，该土地上原告原有面东营业用房3310.75平方米，局部四层。2010年8月10日，被告汉邦公司与涟水县自然资源和规划局（原涟水县国土资源局）签订国有建设用地使用权出让合同，合同第四条约定：本合同项下出让宗地编号为2009-24号，坐落于西侧。合同第六条约定出让人同意在2010年8月14日前将出让宗地交付受让人，交付条件为现状土地条件，宗地上所有房屋拆迁安置以及所发生的所有费用由受让方负责，宗地外基础设施以现状为准。原告的上述营业用房被拆除后，原告遂找涟水县房屋拆迁管理办公室（以下称县拆迁办）等相关部门进行交涉，要求签订拆迁安置协议。被告于2012年3月4日向原告出具承诺书，承诺书主要内容有：江苏涟水农村商业银行：你行所拥有的位于涟水县（原江淮商场）房地产，被县房屋拆迁安置中心拆除，经协商作如下安置补偿承诺：一、安置地点：现大润发面北对面第一排，安东路西侧，第二排，至东向西安置（规划楼号：回迁2号楼）。二、安置面积：一层1052.5平方米、二层1125.6平方米、三层住宅51.09平方米。三、拆迁房租经营损失补偿：1、一层、二层房租（1052.5*20800+1125.6*8000）*3%=92.69万元；2、搬家费2.613万元；3、装饰补偿费32671.5元，合计985701.5元。4、其中房租补偿时间为18个月，补偿时间以原测量时间为开始时间,2011年6月21日为起点。5、18个月后补偿方式，按照涟水县房屋拆迁安置中心有关政策执行。6、所有拆迁补偿款，交房时一起结算。四、安置房交房时间：保证在竣工验收合格后10日内交给贵行。承诺书上加盖了被告汉邦公司及汉邦公司当时法定代表人崔海林印章。2012年4月18日，涟水县人民政府房屋拆迁管理办公室作为见证单位在上述承诺书上签有“以双方协议为准”字样，并加盖了公章。被告对上述承诺书的真实性未表异议，但提出：1、根据拆迁政策法规应当是先签订协议，后拆迁，而原告称案涉房屋于2011年6月被拆除，而承诺书是2012年3月4日签署，这明显不合情理，实际是原告作为被告的持股公司和主要债权人强迫被告违背真实意思作出的承诺，被告作出上述承诺的目的是原告当时法定代表人找到被告当时法定代表人，声称房屋被拆对公司职工没法交代，请求配合出具一份承诺书，之后再按照工作流程向政府相关部门申请办理拆迁手续。2、承诺书对安置房号并未明确，承诺书只是面积确认书或意向书。3、承诺书对于安置面积只是初步的确认，而正式的安置协议对于调换面积的计算、结算及找补差价均有明确的约定。4、承诺书中写明“应按有关拆迁补偿政策执行”、“按照涟水县房屋拆迁安置中心有关政策执行”均表明承诺书的内容属于意向书，不能替代正式的协议。5、见证单位盖章下面手写“应以双方协议为准”，故被告的单方承诺不能解释为双方协议。6、承诺书不具备正式拆迁安置协议的条款。7、承诺书本质上不是赠与。本案审理过程中，被告原法定代表人崔海林在本院调查时陈述被告向原告出具承诺书属实，但当时原告的房屋已被拆迁，当时原告多次找县拆迁办解决没有结果，当时原告的当定代表人程明飞认为崔海林与县里关系不错，认为崔海林能找县里解决，就请崔海林出具承诺书，好给原告职工有个交代，因被告在原告处有贷款，同时崔海林当时也是原告董事，遂向原告出具了承诺书。崔海林同时还陈述原告的房屋实际应当由县里安置，因为当时涟水县城市资产投资公司法定代表人杨亚专与崔海林签有一份协议，约定案涉宗地上公房由县里出资安置，民房由汉邦公司出资安置。原告当时法定代表人程明飞在本院调查时陈述当时原告的房屋被强拆后，程明飞安排职工找县拆迁办协商此事，一直没有结果，后来县拆迁办在汉邦公司的承诺书上加盖了印章，程明飞遂认为是县拆迁办给原告的真实东西。对于当时是否请崔海林出具承诺书以便给职工有个交代，程明飞表示记不清了。涟水县人民政府房屋拆迁管理办公室向本院出具情况说明，表示：1、汉邦公司出具承诺书的目的是为了中央城项目顺利推进，涟水农商银行要求汉邦公司对房屋补偿安置问题作出承诺，汉邦公司遂作出承诺的。2、承诺书县拆迁办签有“以双方签订协议为准”字样，是因为汉邦公司虽出具了承诺书，但承诺书不能代替安置协议，补偿安置事项应以协议为准。3、该宗地拆迁许可证载明的拆迁人为涟水县土地储备城市资产投资发展中心，国有建设用地使用权出让合同中约定拆迁安置责任为土地受让方。审理中，被告还向本院提交2009年7月23日甲方为涟水县城市资产投资经营有限公司、乙方为崔海林的协议，协议就涟地2009-24号地块出让条件达成协议，协议第二条约定：该地块上涉及到的所有公房全部由政府出资拆迁安置。该地块上除公房以外的其他建筑物为11.15万平方米，该部分不超出10%的房屋，即12.26万平方米以内的拆迁安置由乙方负责，超出部分由政府出资拆迁安置。审理中，被告向法庭提供案涉宗地上被拆迁人为韩凤英、杨士梅、林金波的房屋拆迁安置协议，协议载明的拆迁人均为本案被告汉邦公司、拆迁实施单位为涟水县房屋拆迁安置中心。中央城回迁2号楼于2015年通过竣工验收，因被告欠施工单位亚都建设集团有限公司工程款，亚都建设集团有限公司起诉主张对回迁2号楼行使优先受偿权，得到法院生效判决确认。本院于2019年9月20日作出（2018）苏0826执1269-3号执行裁定，裁定汉邦公司所有的中央城回迁2号楼101-113共13套商铺交付亚都建设集团有限公司，抵偿债务2623.38万元，上述13套商铺的所有权自本裁定送达时转移。被告表示回迁2号楼一至三层目前产权已不属于被告，无法向原告实际交付。江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司受本院委托于2019年8月28日作出苏同方【2019】（淮房）（法）（估）字第0015号房地产估价报告，按照2019年5月16日（申请评估日）市场价值进行评估，评估结果为：涟水县中央城回迁2号楼（涟水大润发超市北第一排）一层商业平均单价34290元/平方米，面积1052.5平方米，总价为3609.02万元；二层商业平均单价17145元/平方米，建筑面积1125.6平方米，总价为1929.84万元；三层住宅平均单价5452元/平方米，建筑面积51.09平方米，总价为27.85万元，合计总价5566.71万元。原告预交评估费60000元。上述事实，有经庭审质证的原、被告陈述，被告作出的承诺书、评估报告、土地出让合同等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺通知到达要约人时生效。承诺生效时合同成立。原告的房屋被拆除后，找有关部门协商解决，目的是与拆迁安置义务人签订拆迁安置协议。被告向原告作出承诺，对原告的房屋安置位置（回迁2号楼）、安置面积（一层1052.5平方米、二层1125.6平方米、三层51.09平方米）、房租等费用补偿（合计985701.5元）、18个月后补偿方式、交付时间均予以明确，原告接收了被告的承诺书，并未提出反对意见，即表示被告的承诺内容符合原告的要约内容，被告的承诺生效，双方合同成立，承诺内容即成为合同内容。合同内容、合同形式由合同双方当事人约定，承诺书上虽有见证人涟水县人民政府房屋拆迁管理办公室注有“以双方协议为准”，但被告的承诺内容并未表示双方需要另行签订拆迁安置协议，故被告以承诺书不符合正式房屋拆迁安置协议的形式要件，认为承诺书是意向书或面积确认书，无法律依据，本院不予采纳。被告辩称出具承诺书承诺安置不是真实意思表示，而是受当时原告的法定代表人程明飞请托出具以应付原告单位职工，但该辩解未能得到程明飞证实，且县拆迁办出具的情况说明表示汉邦公司出具承诺书的目的是为了中央城项目顺利推进，故被告辩称作出的承诺不是被告的真实意思表示，依据不足，本院不予采纳。被告提供的崔海林与杨亚专签订的协议虽约定案涉宗地公房由政府负责安置，但被告与涟水县自然资源与规划局签订的土地出让合同约定，案涉宗地以现状交付，案涉宗地上的房屋拆迁安置补偿等所有费用由被告负责。崔海林与杨亚专协议签订在先，土地出让合同签订在后，且崔海林与杨亚专签订的协议对公房的范围指向不明，另被告提供的该宗地上被拆迁人为韩凤英、杨士梅、林金波的房屋拆迁安置协议均载明被告为案涉宗地的拆迁人，而拆迁人有义务负责安置补偿，故被告向原告作出安置补偿的承诺属于履行土地使用权出让合同约定的安置补偿义务的行为，不违反权利义务相一致原则，故被告所作的承诺合法有效，被告应按承诺履行义务。现被告承诺安置的回迁2号楼因被告欠他人债务被强制执行，客观上无法进行实物安置，故原告要求按市场价格予以补偿，本院予以支持。根据评估报告，安置的房屋总价5566.71万元，被告应当支付。承诺明确补偿的搬家费、装饰费合计58801.5元，被告应当支付。2011年6月21日起18个月过度期止于2012年12月21日，自2012年12月22日起按18个月以后补偿方式进行补偿，至2019年8月22日，计80个月，按被拆迁房屋的评估单价×合法建筑面积×0.25%/月计算，即6179360元，连同18个月过度期内一、二层房租费92.69元，合计房租费7106260元，原告主张给付4608752元，本院予以支持。逾期安置，原告可主张逾期安置过度费用至实际安置之日，现原告按银行同期贷款利率主张利息，无事实与法律依据，本院不予支持。经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第二十一条、第二十五条、第二十六条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告涟水县汉邦置业有限公司于判决生效后10日内支付原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司房屋拆迁补偿款、搬家费、装饰费、过度安置费等费用合计60334653.5元。二、驳回原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费60000元，由被告涟水县汉邦置业有限公司负担。案件受理费343473元，由被告涟水县汉邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时，根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，收款账户：62×××44）。审 判 长  李林峰人民陪审员  严 雪人民陪审员  沈启玉二〇一九年十二月三十日书 记 员  朱丹丹