广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0503民初1642号 原告李久明，男，1954年11月28日出生，汉族，住湖北省咸宁市咸安区。 原告李伟，男，1982年11月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人(两原告共同委托)李其艺，广西万益（北海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人(两原告共同委托)李昌林，广西万益（北海）律师事务所律师。 被告北海天隆房地产开发有限公司，统一社会信用代码91450500794335151Q，住所地广西北海市美景路**。 法定代表人史智来,经理。 委托诉讼代理人秦小钰（系北海天隆房地产开发有限公司法律顾问助理），女，汉族，1994年7月2日出生，住广西合浦县。 被告北海天隆三千海酒店管理有限公司，统一社会信用代码91450500059503059J，，住所地广西北海市美景路**-3 法定代表人吴家业，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人郭佳（系北海天隆三千海酒店管理有限公司员工），女，汉族，1984年7月30日出生，住辽宁省葫芦岛连山区。 被告北海天隆房地产信息咨询有限公司，统一社会信用代码91450503MA5L8YTH59，住，住所地广西北海市美景路**天隆三千海**/div> 法定代表人李玉鹏，经理。 三被告共同委托委托诉讼代理人陈崇娟，广西汇百川律师事务所律师。 案由合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2019年8月15日 开庭日期2019年10月11日 原告诉讼请求1、判令解除原告与被告北海天隆房地产开发有限公司（以下简称天隆地产）于2018年10月17日签订的《商品房买卖合同》和2018年10月17日与被告北海天隆三千海酒店管理有限公司（以下简称天隆酒店）、北海天隆房地产信息咨询有限公司（以下简称天隆信息）签订的《天隆·三千海高尔夫培训计划协议》；2、判令三被告返还原告已付的购房款2781461元；3、判令三被告支付原告已付购房款一倍的赔偿，即2781461元；4、判令三被告向原告支付资金占用费暂计128397元（按年利率6%计算，自2018年10月18日起计算至2019年7月22日，以后另计至还清之日止）；5、判令三被告承担本案的诉讼费、保险费、保全费等费用。事实和理由：原告于2018年8月28日认购北海市天隆三千海珊瑚园4-1-1902号房，当日原告李久明通过银行账户汇款向被告天隆地产缴纳50000元定金。2018年10月17日原告与被告天隆地产签订《商品房买卖合同》，双方约定房屋价格为2781461元。因政府限定房屋销售价格，被告天隆地产要求房屋款分两部分收取，其中一部分为合同价格，共1806634元，支付给被告天隆酒店;另一部分以高尔夫培训计划的名义收取，共974826元支付给被告天隆信息。原告李久明以银行账户转账支付房款后，被告天隆地产、天隆信息向原告出具了收款收据。根据双方合同第十九条约定，自合同签订之日起30日内被告天隆地产应为原告办理商品房预售合同登记备案手续，但被告天隆地产以各种理由拒绝办理。原告经查询得知，被告天隆地产故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，因此无法办理商品房预售合同网签、备案登记等手续。经原告多次催告，三被告才于2018年12月12日出具承诺书，确认三被告隐瞒房屋已抵押的事实，并承诺在2019年3月30日前为原告办理好本案房屋的网签、备案等一切相关手续，否则三被告将承担全部违约责任及一切赔偿。被告天隆地产未在2019年3月30日前解除本案房屋的抵押登记，导致无法办理网签、备案等手续，合同无法继续履行。被告天隆地产的行为已构成根本性违约。被告天隆酒店、天隆信息代被告天隆地产收取房款且在承诺书的上签章表明其自愿与被告天隆地产共同承担违约及赔偿责任。综上，被告天隆地产故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（二)项之规定，应承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。被告天隆地产明知合同无法履行，仍然与原告签订合同，占用原告大量资金，理应赔偿资金占用费及违约金。被告天隆酒店、天隆信息应共同返还购房款并赔偿相关费用。原告特提起诉讼，请判如所请。 被告答辩意见三被告共同辩称：1、原告请求解除合同没有事实和法律依据，合同是有效的；2、原告以三被告出具承诺书确认隐瞒房屋已抵押的事实请求一倍赔偿，没有事实和法律依据；3、三被告是合作关系，互推产品，被告天隆酒店经营的是高尔夫产品、体育运动训练指导服务、体育用品等，被告天隆信息经营房地产商品交易居间、展览展示服务等，三被告是独立经营的主体，原告与被告天隆信息签订的高尔夫培训计划协议是合法有效的，被告天隆酒店推出的产品是获批准，用地、规划均是行政机关批准允许经营的，主要是为购买被告天隆地产房屋的业主提供服务，产品是客观真实的，原告所交给被告天隆酒店的款项不是购房款；4、被告天隆酒店、天隆信息不是本案的适格主体。 查明事实2018年8月28日，两原告与被告天隆酒店、天隆信息签订《天隆·三千海高尔夫度假产品认购书》一份，约定由两原告认购天隆酒店、天隆信息的高尔夫产品，两原告应于认购书签订当日支付50000元定金，七日内即2018年9月3日前一次性支付《高尔夫培训计划》练习卡认购款974827元等。当天，原告李久明通过手机银行向被告天隆酒店转账支付定金50000元，天隆酒店出具收据“今收到李久明、李伟交来天隆三千海高尔夫度假产品定金50000元”。同日，两原告还与被告天隆地产签订《天隆·三千海项目认购书》一份，内容为：由于两原告已经购买《天隆·三千海高尔夫度假产品》，可享受特殊优惠。经双方友好协商，达成以下条款：两原告自愿认购物业位于广西北海市美景路88号天隆三千海项目中珊瑚园4幢1单元19层02室，成交总价为1806634元，两原告应于2018年9月27日前一次性付房款等。2018年10月17日两原告与被告天隆地产签订《商品房买卖合同》一份，约定：两原告购买被告天隆地产开发建设的上述房屋，价格为1806634元；签订本合同前，两原告已向天隆地产支付定金50000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款；付款方式为一次性付款，两原告应在2018年9月27日前支付全部价款；被告天隆地产应当在2018年9月27日前向两原告交付该商品房；被告天隆地产未按照约定的时间将该商品房交付两原告的，双方同意按照下列方式处理：1、按照逾期时间，分别处理[(1)和(2)不作累加]。（1）逾期在180日之内,约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告天隆地产按日计算向两原告支付全部房价款万分之一的违约金。(2)逾期超过180日后，两原告有权解除合同。两原告解除合同的，应当书面通知被告天隆地产。被告天隆地产应当自解除合同通知送达之日起15日内退还两原告己付全部房款，并自两原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；同时，被告天隆地产按照全部房价款的0.01%向两原告支付违约金。两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告天隆地产按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。被告天隆地产应当自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，并将情况告知两原告。同日，两原告与被告天隆酒店、天隆信息就两原告加入高尔夫练习场会员有关事宜，达成《天隆·三千海高尔夫培训计划协议》，约定于签署之日两原告一次性向被告天隆酒店、天隆信息支付天隆三千海高尔夫练习卡费用974827元。上述合同签订的当天，原告李久明通过银行转账支付给被告天隆酒店924827元，转账支付给被告天隆信息1806634元，被告天隆酒店出具收据：“今收到李久明、李伟交来天隆三千海高尔夫度假产品款（注：同意认购珊瑚园4-1-1902室）924827元”，被告天隆地产出具收据：“今收到李久明、李伟交来天隆三千海珊瑚园4栋1单元1902室房款1806634元”。此后，被告天隆地产并未依约为原告办理商品房预售合同登记备案手续，亦未将上述房屋交付给两原告。两原告于2018年12月12日通过广西万益（北海）律师事务所律师向北海市自然资源局对涉案房屋进行查询，北海市自然资然局作出《房屋交易与产权档案查询证明》：上述所查不动产有抵押登记，现无查封登记记录。原告据此于当天找三被告协商，三被告向原告出具承诺书，内容为：两原告于2018年8月28日认购北海市天隆三千海珊瑚园4-1-1902号房，通过李久明账户汇款50000元定金，并于2018年10月17日一次性付凊了剩余2731461元总房款，总共付款2781461元（其中：付给天隆酒店974827元实质是购房款，付给天隆地产1806634元），双方已完成商品房买卖合同的签订。现由于被告公司单方原因（注：因为被告公司在签订买卖合同之前就已经将上述房屋进行抵押，且没有将该实际情况告诉购房人李久明、李伟），天隆三千海珊瑚园4-1-1902号房屋办理解压手续仍需一段时间，导致被告公司没照合同约定为两原告办理网签、备案、预告,为了保障两原告的权益,作出如下承诺：一、公司于2019年3月30日前为两原告办理好上述房屋的网签、备案、预告及一切相关手续并在合同约定时间内办理好该房屋的不动产证；二、公司于2019年6月1日前，按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，将该房屋装修完毕按装修标准经验收合格后交两原告；三、若到期不能按上述承诺实现，公司愿承担全部违约责任与一切赔偿。三被告共同在承诺书上加盖公章。2019年4月1日，被告天隆地产向两原告发出收房通知书，通知两原告办理收房手续，两原告收到通知书后于同年4月12日作出《关于房屋交付的回复函》邮寄给天隆地产，以天隆地产无法提供合同第十条约定的证明文件为由拒绝收房。2019年7月31日，两原告再次通过广西万益（北海）律师事务所律师向北海市自然资源局对涉案房屋进行查询，北海市自然资然局作出《房屋交易与产权档案查询证明》：上述不动产于2013年11月19日办理在建工程抵押登记，2019年7月15日办理在建工程抵押注销，现无查封登记记录。被告天隆地产至今未与原告办理上述涉案房屋的网签、备案及预告登记手续。 另查明，被告天隆酒店（甲方）、天隆信息（乙方）、天隆地产（丙方）于2017年7月18日为相互推介各方经营产品和服务项目增加营业收入，签订《商务产品营销战略合作协议书》一份，约定：甲方在经营销售获许产品和服务的同时，大力推介乙方、丙方获许的经营产品和服务，甲方推介丙方营销的商品房成交后，丙方给予认购甲方产品和服务的客户，购买丙方销售的商品房的给予房价的优惠待遇；乙方自愿接受甲方经营的高尔夫产品及服务项目的推介，同时自愿接受丙方经营的商品房销售的广告宣传、咨询服务、代收销售房款委托服务，对丙方授权乙方代收的销售房款应当及时转付丙方，不得截留、挪用、转借，否则承担给丙方造成的一切损失；丙方在经营获许产品时，大力推介甲方、乙方经营的产品和服务项目，丙方推介甲方的产品成交，甲方应当给予购买丙方产品的客户购买甲方产品项目的附赠优惠待遇。 本院意见两原告与被告天隆地产签订的《商品房买卖合同》及与天隆酒店、天隆信息签订的《天隆·三千海高尔夫培训计划协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，双方当事人应按照合同约定履行各自的义务。被告天隆地产未能按合同约定履行交付房屋及办证的义务，经两原告催告后仍未按承诺履行，已构成违约。被告天隆地产故意隐瞒涉案商品房抵押的事实，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项的规定，被告天隆地产应向两原告承担赔偿责任。被告天隆酒店、天隆信息在承诺书中确认其所收取两原告的高尔夫产品款实质是两原告的购房款，并与天隆地产共同承诺若到期不能按承诺实现的则承担全部违约责任与一切赔偿，是对其权利行使处分权，不违反法律规定，本院予以认可。现三被告未能按合同及承诺书的约定履行义务，三被告基于承诺书应共同向原告承担违约责任，原告请求解除与三被告签订的上述合同、要求三被告共同返还购房款、赔偿损失符合法律规定，本院予以支持。因两原告未能举证证实其实际损失，且天隆地产已于2019年7月15日注销了涉案房屋的在建工程抵押登记，根据公平原则，本院酌定被告赔偿损失为已付购房款2781461元的20％，即556292.2元。两原告要求被告按已付购房款的年利率6%支付资金占用费的请求没有事实和法律依据，本院予以调整为以已付购房款2781461元为基数分别按中国人民银行同期同类贷款利率、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。两原告因本案财产保全所支出的保险费，是两原告为实现债权而产生的费用，是损失的一部分，三被告应按承诺书的约定予以承担。 判决主文一、解除原告李久明、李伟与被告北海天隆房地产开发有限公司于2018年10月17日签订的《商品房买卖合同》； 二、解除原告李久明、李伟于2018年10月17日与被告北海天隆三千海酒店管理有限公司、北海天隆房地产信息咨询有限公司签订的《天隆·三千海高尔夫培训计划协议》； 三、被告北海天隆房地产开发有限公司、北海天隆三千海酒店管理有限公司、北海天隆房地产信息咨询有限公司返还原告购房款2781461元及支付资金占用费（以2781461元为基数，从2018年10月18日起计至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告北海天隆房地产开发有限公司、北海天隆三千海酒店管理有限公司、北海天隆房地产信息咨询有限公司支付原告李久明、李伟赔偿金556292.2元、保险费12600元； 五、驳回原告李久明、李伟的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条。 诉讼费案件受理费25820元，财产保全费5000元，由原告李久明、李伟负担9019元，被告北海天隆房地产开发有限公司、北海天隆三千海酒店管理有限公司、北海天隆房地产信息咨询有限公司负担21801元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 张宏文 二〇一九年十二月十六日 法官助理 韩伟怡 书 记 员 贺 湘 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。