江西省武宁县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0423民初306号原告：刘锡秋，男，1962年9月13日出生，汉族，江西省南昌市人，律师，住南昌市西湖区。委托代理人：王虹力，江西刘锡秋律师事务所律师。被告：中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司，住所地江西省九江市庐山西海风景名胜区庐山西海巾口西部启动区B2-3地块办公楼。法定代表人：张贵清，该公司董事长。委托代理人：鲁捷，江西豫章律师事务所律师。委托代理人：董峰，江西豫章律师事务所律师。原告刘锡秋与被告中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司（以下简称“中海宏洋公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年2月13日立案受理，依法适用简易程序，于2019年4月2日公开开庭进行了审理。在审理过程中，因本案案情复杂，不宜适用简易程序继续审理，于2019年4月17日裁定本案转为普通程序，由审判员李季刘担任审判长，与审判员李斌、刘宏组成合议庭，于2019年11月22日第二次公开开庭进行了审理。原告刘锡秋及其委托代理人王虹力、被告中海宏洋公司的委托代理人鲁捷、董峰均到庭参加了两次诉讼，本案现已审理终结。原告刘锡秋诉称：请求法院判决1.解除原告与被告订立的《商品房预售合同》；2.被告向原告返还购房款114.8935万元，并按银行同期贷款利率计付利息直至全部购房款返还之日，暂计算至2019年1月31日，即36.7万元；3.被告向原告赔偿契税45957.4元、公共维修基金6553.5元、产权证工本费80元、印花税5元、管道煤气初装费5500元、物业费10074.4元（其中已交1079.4元，截至2019年1月尚拖欠8995元），合计6.82万元；4.被告支付所购房屋截至判决生效之日前的物管费；5.本案诉讼费由被告承担。2019年9月23日，原告向本院申请变更诉讼请求为：1.请求确认被告存在违约行为，判决解除合同并退房；2.请求确认被告存在欺诈行为，判决撤销合同；3.请求判决被告承担违约责任，返还购房款114.8935万元并按照同期银行贷款利率赔付利息40.29万元（利息计算至全额返还购房款之日止，暂计算至变更诉讼请求之日），并返还原告购房其他损失6.82万元（暂计算至变更诉讼请求之日）；4.请求判决被告承担欺诈消费者的赔偿责任，判决被告返还购房款114.8935万元，依法向原告承担购房款三倍的惩罚性赔偿计334.68万元，总计459.574万元；5.在判决退还原告购房款114.8935万元的前提下，请求根据被告依法应当承担赔偿责任的赔偿金额大小顺序，即欺诈惩罚性赔偿、违约赔偿的顺序，判决被告向申请人承担赔偿责任；6.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年5月底，原告经人介绍得知“中信庐山西海度假区”（原项目名）系高尔夫球式度假村，据被告的销售人员彭艳琴介绍，该度假村内建有高尔夫球场。因原告热衷高尔夫球运动，且考虑到建有高尔夫球场的楼盘升值前景大，故于2013年6月3日与被告签订《中信庐山西海（九江）投资有限公司认购书》，交纳定金5万元。2013年6月28日，原告与被告签订《九江市商品房预（销）合同》，购买A7A8地块V183栋101号房，房屋面积128.5平方米，折后总价114.8935万元。原告于2013年6月23日支付房款20万元，于2013年6月30日交清余款89.8935万元。该房屋于2015年3月29日办理了交房手续，原告为此缴纳契税45957.4元、公共维修基金6553.5元、产权证工本费80元、管道煤气初装费5500元、物业费1079.4元、印花税5元，合计59098.3元，截至2019年1月31日，拖欠物业管理费8995元。被告在房屋销售期间直至房屋交付时，均着力宣传小区内建有高尔夫球场，被告提供的销售宣传资料也明确标明有高尔夫球场，被告的销售人员亦确认小区建有高尔夫球场，原告也购买了大量的高尔夫球装具、服装等，多次参加了被告组织的高尔夫球活动。2016年6月18日，原告发现高尔夫球场已经全部拆除并封闭，但被告未通知原告该事实。被告在明知高尔夫球场不允许建设、无任何合法手续的情况下，仍以高尔夫球场为住宅的配套设施和销售卖点进行全方位宣传，是严重的欺诈行为，不但使原告丧失房屋升值可预期的巨大利益，也给原告造成巨大经济损失。另在诉讼中，原告经邻居告知房屋质量存在问题，后经原告实际测量，发现房屋结构与合同约定不一致，两层房屋高度降低了一米。如案涉房屋的层高误差系规划或设计变更所致，因被告未在约定期限内通知原告，原告依约有权解除合同；如案涉房屋的层高误差非因合法合规的规划或涉及变更所致，则被告涉嫌欺诈，原告依法有权撤销合同。鉴于案涉合同既可因被告的欺诈行为而被撤销，也可因被告的违约行为被依法解除，故请求法院在查明事实和同时确认被告存在欺诈、违约责任的基础上，在判决被告退还申请人购房款的前提下，根据被告依法应当承担的赔偿责任的赔偿金额大小顺序，判决被告向原告承担赔偿责任。被告中海宏洋公司辩称：一、原告在本案中同时提出解除之诉和撤销之诉，不符合《民事诉讼法》规定，应当驳回起诉。且原告以被告欺诈为由要求判决撤销双方签订的商品房买卖合同的诉请已经超过法定期限。1、原告同时提出撤销之诉和解除之诉，不符合法律规定的起诉条件。合同已经成立且合法有效是合同解除的前提，而合同可以撤销是因为合同在订立时，存在法律规定的几种限制情形，即其效力尚未完全得到法律的认可，处于可变更、可撤销的待定状态。案涉商品房买卖合同要么在合法有效的前提下再行审查能否解除的问题，要么就直接审查合同在签订时是否存在上述法律规定的可变更、可撤销的情形，同时还应兼顾权利行使法定期限的问题。本案原告同时提出两项诉请属于诉讼请求不明确，经释明后拒不变更或具体明确的，依法应以不符合起诉条件为由驳回其起诉。原告将解除之诉和撤销之诉捆绑和混淆，进而提出各项赔偿，并要求法院根据赔偿金额大小顺序判决赔偿责任，是在原本相互矛盾的诉请中延伸出来的，同样属于诉讼请求不明确，应当驳回起诉。2、原告提起的撤销之诉，已超过法定除斥期间，依法应当驳回。原告是在接到被告的交房通知后于2015年3月29日办理了房屋查验、交接等手续并缴纳了契税、住房维修基金、物业费等房屋产权登记及房屋使用管理所必需的费用，故其在收房时就已经完全知晓案涉房屋的基础现状及相关配套设施的情况，如其认为房屋现状与宣传时不符或存在欺诈的情形，应当在收房后的一年内提出撤销合同的主张，该期间为除斥期间，不适用有关中断、中止的规定，故原告于2019年1月22日才提起本次撤销合同之诉明显超过法定期限，依法应当驳回。3、被告未实施任何欺诈行为，原告以此为由要求撤销合同不能成立。第一，被告并未将高尔夫球场作为卖点进行所谓的“全方位宣传”，原告该项主张无事实依据；第二，即便有所谓的宣传，宣传时高尔夫球场处在在建状态，因此不构成所谓的虚假宣传，亦不存在欺诈。二、本案不适用《消费者权益保护法》，原告以此要求被告承担退一赔三的诉请依法应予驳回。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条以及第九条对商品房买卖中的欺诈行为已有特别规定，该规定与《消费者权益保护法》之间应当优先适用特别法即上述司法解释。而上述司法解释已经就可以适用惩罚性赔偿的情形进行了明确的要求及限制，本案并不存在上述情形，不能随意适用。而且，《消费者权益保护法》制定的背景是针对当时市场上普通商品存在假冒伪劣和短斤缺两的现象，其适用的范围并不包括商品房，如适用《消费者权益保护法》“退一赔三”的规则或将导致利害关系失衡，显然违反公平原则，原告的诉请没有任何事实和法律依据。三、原告以被告高尔夫球场被取缔为由，提出解除之诉和撤销之诉，被告认为，高尔夫球场与双方商品房买卖合同并无法律上的直接关联，原告据此提出相关诉请，依据不足，不应予以支持。四、被告交付的案涉V183栋101号房屋已于2014年12月28日在庐山西海风景名胜区建设局办理了竣工验收备案登记，原告亦于2015年3月29日办理了收房交接手续，对所购房屋进行查验并确认符合交付标准后予以收房，故被告合同义务已经全部履行完毕。根据双方签订的《九江市商品房预（销）售合同》（编号：9000064456)第八条约定：“出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房通过竣工验收。”被告开发的庐山西海旅游度假区A7、A8地块第四批项目（含案涉房屋部分）已由江西省勘察设计研究院九江分院、江西省建筑设计研究总院、中国建筑一局（集团）有限公司、深圳市中行建设监理有限公司及被告五方共同向庐山西海风景名胜区建设局提出竣工验收备案申请，建设局经审核后认为各项建筑指标均符合备案规定的要求，于2014年12月28日予以竣工验收备案登记。2015年3月23日，被告将交付通知书等材料邮寄给原告，原告收到交付通知后于2015年3月29日现场查验了房屋并经确认无误后予以收房，被告基于双方买卖合同所形成的相关义务已经履行完毕。另原告在收房当日对房屋及周边相关配套设施进行查验后，接收房屋钥匙并书面签署物业交接表、房屋交付验收表的行为，已经以实际行动认可该房屋符合双方合同约定的交付标准，具有确认被告所交付房屋符合合同约定标准的法律效力，为此，原告在收房多年后以房屋不符合合同约定条件为由要求解除合同，没有事实及法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告刘锡秋为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：第一组证据：1.原、被告于2013年6月28日签订的《商品房预售合同》一份；2.购房款收款收据三张；3.《意向登记书》、《认购书》、《交付指南》、《房屋结算费用清单》各一份；4.契税、维修基金、产权证工本费、房产印花税、管道煤气初装费、物业费的交款收据三张；5.《催费函》一份。拟证明：原、被告订立《商品房预售合同》，原告完整履行了付款义务，花费1208110.3元，尚欠物业费8995元。第二组证据：1.原告身份证复印件一份；2.被告企业信息及变更记录表一份。拟证明：原、被告的身份信息，主体适格，被告由中信庐山西海（九江）投资有限公司更名为中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司。第三组证据：1.南昌市豫章公证处出具的《公证书》一份；2.“中信·庐山西海”项目原宣传资料一份；3.原告参加被告组织的高尔夫球交流、练习活动的照片、视频一组。拟证明：1.彭艳琴是“中信庐山西海”的置业销售人员，全程接待并负责为原告办理购房手续。彭艳琴确认，被告小区明确有高尔夫球场作为附属设施，并以此为销售卖点对外宣传；2.被告的宣传资料中明确小区内建有由高尔夫球名人汤姆.沃森亲自设计的18洞高尔夫球场地，并配建有高尔夫球学校；3.被告于2014年6月26日组织原告等购房者、业主参加由高尔夫球名人沃森先生出席的高尔夫球交流、练习活动。第四组证据：1.2016年6月18日，原告到小区高尔夫球场原址查看后所拍摄的照片六张；2.原告为入住小区后练习高尔夫球而购买的部分高尔夫球装具截图二张。拟证明：1.被告严重违反与原告的合同约定，小区高尔夫球场（含练习场）已被拆除，致使原告购房目的不能实现；2.原告为入住小区后练习高尔夫球而购买的部分高尔夫球装具达13976元。第五组证据：1.南昌市东湖公证处出具的《公证书》一份；2.公证费发票一张。拟证明：1.被告通过各类营销手段明确对外宣传，被告运营的微博帐号自2012年起多次发布关于该小区建有高尔夫球场地、高尔夫球名人沃森先生参与涉及小区内高尔夫球场并多次出席被告组织的高尔夫球主题活动及其他宣传高尔夫球运动的微博。2.原告为保全上述证据支付公证费2000元。第六组证据：武宁县统计局的2014年度-2018年度房屋均价统计数据。拟证明：2014年武宁县城住宅均价为4026元/平方米，而原告购买的距离武宁县城30余公里的巾口镇住宅每平方米9172.78元，是市场均价的近2.3倍，小区内是否建有高尔夫球场是原告所购住宅价格的重要决定因素。第七组证据：原告在涉案住宅拍摄的量房视频一份。拟证明：经实地测量，原告所购房屋的室内净层高分别为一层3.1米以下，二层2.9米以下，一层地面至屋顶高度为6.35米以下。与合同约定的层高3.6米（两层合计7.2米）严重不符。房屋高度的降低使原告所购住宅的使用空间严重缩水，严重影响房屋质量、性能和景观，被告严重违反合同约定，原告购房合同目的不能实现。第八组证据：（2019）赣洪城证内字第10625号、10626号《公证书》两份。拟证明：中华人民共和国自然资源部、中华人民共和国发展与改革委员会的官方网站于2017年1月22日发布《国家部委联合公布高尔夫球场清理整治结果》，该《整治结果》显示，中信庐山西海度假区的高尔夫球场已经被依法取缔，相关单位与个人因此接受处罚。故被告存在欺诈行为，原告有权依法撤销案涉合同。对原告提交的证据，被告质证意见如下：对原告提交的第一组证据，被告质证对证据1、2真实性、合法性无异议；因证据3的《意向登记书》、《认购书》不是原件，对该证据真实性不予确认；对《交付指南》、《房屋结算费用清单》真实性无异议；对证据4、5的真实性无异议，对金额以实际载明为准，被告不做确认；但对第一组全部证据的关联性有异议，第一组证据恰恰证明原、被告都已经履行了合同义务。对原告提交的第二组证据，被告质证对其真实性、合法性、关联性均无异议。对原告提交的第三组证据，被告质证对《公证书》形式上的真实性无异议；对公证书的内容，因仅涉及对手机上的短信内容的公证，对短信的内容、发送时间及是否是彭艳琴本人发的都无法公证，且仅是彭艳琴个人认知；对宣传资料三性均有异议，该份宣传资料是印刷件，对真实性无法确认，从该宣传资料本身内容来看，该宣传资料是旅游度假项目，房地产开发仅是其中的一个分支，原告所购的房屋是在桃花里小区，本身不存在高尔夫球场；对证据3三性均有异议，该证据不能证明时间、地点，不能说明高尔夫是双方合同的组成部分，亦不能证明被告对小区建有高尔夫球场做了承诺。对原告提交的第四组证据，被告质证对其三性均有异议，认为该组证据与本案无关，不能证明原告购买装备与本案合同有关。对原告提交的第五组证据，被告质证对《公证书》形式上的真实性无异议，对其内容及原告证明目的有异议，其认为该公证书无法反映微博帐号的运营状态，且不涉及被告在微博上承诺该小区内建有高尔夫球场的相关内容。对原告提交的第六组证据，被告质证对该证据来源真实性无异议，但认为与本案无关，本案项目是旅游地产项目，武宁县房管局统计项目里没有对该项目进行分类，原告认为其房价是含有高尔夫球场价值在内，但该证据无法显示该内容，且原告所购房屋是旅游地产且是小独栋，与武宁县房价没有可比性。对原告提交的第七组证据，被告质证对该证据三性均有异议，认为该证据与本案无关，且原告已经收房，已经用行动证明房屋符合收房标准。对原告提交的第八组证据，被告质证对真实性、合法性无异议，但对关联性和证明目的有异议。被告认为，高尔夫球场的问题与本次房屋买卖合同行为无直接关联；双方签订的房屋买卖合同并没有约定高尔夫球场属于交房条件之一，该合同同时约定涉及楼盘销售的广告类没有纳入合同范围的，不能用于约束双方当事人的权利义务。被告中海宏洋公司为支持其抗辩主张，向本院提交了如下证据：第一组证据：1.《九江市商品房预（销）售合同》（编号：9000064456）；2.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。拟证明：1．案涉V183栋101号房屋已经于2014年12月28日通过了庐山西海风景名胜区建设局的竣工验收并进行了备案登记，案涉房屋达到了合同约定的交付条件；2．双方签订的房屋买卖合同显示，涉案房屋并没有规划原告所称的高尔夫球场。3.案涉房屋买卖合同附件五第一条明确约定，出卖人的效果图、售楼书、售楼广告、项目手册、沙盘、模型、园林景观效果和围墙等宣传资料或宣传道具上所记载的内容仅供买受人选择楼盘时参考，买卖双方之间的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。故本案不存在原告所谓利用高尔夫球场进行欺诈或虚假宣传的问题。第二组证据：1.EMS邮寄单一份；2.交付通知书一份；3.物业交接表一份；4.房屋交付验收表一份；5.中信庐山西海桃花里钥匙托管书一份；6.业主签约手册一份。拟证明：1.被告已经在2015年3月23日通过EMS（编号：1053617530814）邮寄的方式将《交付通知书》送达原告；2.原告在收到通知后于2015年3月29日前往现场进行查验后办理了房屋的交接手续，其在办理房屋交接时已经清楚知晓案涉房屋及周边配套设施等概况，其接收房屋并签署交接表等行为依法视为认可房屋符合合同约定的交付标准；3.原告在收房后近四年时间，即于2019年1月22日才提起本案解除合同之诉已经超过法定期限。第三组证据：1.《商品房买卖合同（现售）》（编号：9000269482）一份；2.《商品房买卖合同（现售）》（编号：9000262257）一份。拟证明：1.截至2018年11月，与原告同户型的房屋销售均价已达13000元/m2左右的均价，比原告购买时上涨了近4000元/m2，涉案房屋价格遵循了房地产的市场规律。2.涉案房屋位于庐山西海风景名胜区，属旅游度假地产项目，不是城市项目；原告主张涉案房屋的价格高于城市项目，价格包含高尔夫球场作为配套设施的价值没有依据。第四组证据：江西省公布已取缔的高尔夫球场名单一份。对被告提交的证据，原告质证意见如下：对被告提交的第一组证据，原告质证对真实性、合法性、关联性均有异议，其认为证据2不表示原告对工程质量的认可，且不能表示涉案房屋符合原、被告的合同约定；该竣工验收备案表对房屋验收有问题，原告房屋层高为3.1米，验收为3.6米，显然不准确；且双方签订合同中虽未明确约定有高尔夫球场，但原告刚举证中已经证明被告各项宣传中承诺有高尔夫球场；被告第3点证明目的违反了商品房买卖合同司法解释的规定，免除被告责任的条款是无效的，根据该规定，开发商销售房屋时广告、宣传材料中所作的承诺和宣传具体确定的，应当视为合同的组成部分，被告所说的以合同约定为准，恰恰应当将这部分内容纳入。对被告提交的第二组证据，原告质证对其真实性无异议，对合法性、关联性有异议。原告对被告以原告收到交房通知书就认为原告认可房屋质量有异议，房屋质量、层高是否有问题是客观问题，以原告视角并不能一眼看出房屋质量、层高有问题。原告在收房四年后才提起诉讼的原因是被告并没有通知原告高尔夫球场拆除，原告在2016年去看了房屋才知道，后原告与被告协商，被告一直说能够恢复，一直拖延，关于层高问题是原告诉讼期间听邻居说的，故没有过诉讼时效。根据双方签订合同的第十条约定，被告已经规定层高3.6米，经过规划部门同意，应在十日之内通知买受人，但被告未通知原告，被告应承担违约责任。对被告提交的第三组证据，原告质证对真实性、合法性无异议，对关联性有异议。原告认为该房屋房价涨幅因未申请鉴定，对被告提交的两份合同无法证明符合房地产市场规律，且正因为涉案房屋是旅游项目，原告购买的是改善性的房屋需求，层高出现严重的问题对原告居住影响非常大，被告提交的合同层高与原告测量的基本一致，而原、被告间签订的合同约定层高是3.6米，差距较大；如果案涉小区没有高尔夫球场，原告不会在被告处购房，有无高尔夫球场的小区房屋价格相差很大，且会保值，被告提供的数据该涉案房屋现均价13000元，可作为原告要求赔偿的依据。对被告提交的第四组证据，原告质证真实性待庭后核实，如果该名单真实，该名单恰恰证明被告欺诈，被告未告知过原告高尔夫球场已经被取缔，取缔表明项目内的高尔夫球场自始未取得合法手续，被告存在欺诈行为。对原、被告提交的证据，本院综合认定如下：对原告提交的第一、二组证据，本院予以认定；对原告提交的第三组证据真实性予以认定，但该证据无法证明被告对原告购买的住宅小区中建有高尔夫球场作出了承诺。对原告提交的第四组证据，因照片未显示具体拍摄的时间、地点，无法确认与本案相关联，本院不予确认；原告提交的高尔夫球装具截图亦不能证明与本案相关，本院不予确认。对原告提交的第五组证据真实性本院予以确认，但该证据不足以证明被告在微博上承诺案涉小区内建有高尔夫球场。对原告提交的第六组证据真实性、合法性本院予以确认，但因原告购买的住宅系旅游度假项目内小区住宅，其价格影响因素存在多方面原因，不能证明是否建有高尔夫球场系原告所购房屋价格的最重要决定因素。对原告提交的第七组证据真实性予以确认，对案涉房屋实际层高经现场勘察，双方已经达成一致意见，并由本院记录在卷。对原告提交的第八组证据真实性、合法性予以确认，关于被告是否存在欺诈行为，本院将在后文中予以综合阐述。对被告提交的第一组证据，来源合法、内容真实客观，且该证据证明被告开发的案涉房屋已经竣工验收备案的事实，本院予以认定。对被告提交的第二组证据真实性、合法性本院予以确认，该组证据证明双方办理了房屋交接手续，本院予以认定。对被告提交的第三组、第四组证据真实性、合法性，本院予以确认。本院依法调取的证据如下：第一组证据：现场勘察笔录一份，经测量，原告案涉房屋一楼净层高为3.1米，二楼净层高为2.9米，楼板厚度单层为0.15米，一楼层高为3.2米，二楼层高为3.05米。第二组证据：庐山西海风景名胜区经济发展局《关于加快取缔中信庐山西海滨水生态休闲区涉嫌违建高尔夫球场的紧急督办通知》一份。对本院调取的第一组证据，双方质证均无异议，本院予以确认。对本院调取的第二组证据，原告质证对该证据三性均无异议，该份证据不足以证明高尔夫球场的多项违法行为，但可以显示该高尔夫球场确实存在，且自始不合法，不符合规范管理意见，被告存在欺诈行为。被告质证对该证据真实性、合法性无异议，但认为该份通知书与原告诉请关联性有异议，高尔夫球场与原告购房行为无关联，高尔夫球场在庐山西海的B地块，而原告的房屋是在A7、A8地块，是单独规划的桃花里小区；高尔夫球场取缔时间是2014年12月，原告提起本案诉请已过除斥期间；高尔夫球场被清理是国家层面的清理行动，全国范围内有一百多家，是国家政策层面问题，不是被告企业个人力量能解决的问题。本院对该证据真实性、合法性予以确认，对被告是否就高尔夫球场问题存在欺诈行为，本院将在后文中予以阐述。根据当事人举证、质证、庭审陈述和本院认证情况，本院确认以下案件事实：中信庐山西海（九江）投资有限公司于2017年6月12日更名为中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司。2013年6月3日，原、被告签订《中信庐山西海（九江）投资有限公司认购书》，原告交纳定金5万元。2013年6月23日，原告支付房款20万元。2013年6月28日，原、被告签订《九江市商品房预（销）售合同》，约定原告购买被告在庐山西海巾口旅游镇西组团西南部开发的“中信庐山西海度假区”A7A8地块V183栋不分单元101号成套住宅一套，该房屋属钢砼结构，层高3.6米，地上层数为**，地下层数为**。商品房建筑面积共128.5平方米，其中，套内建筑面积128.5平方米。按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8941.13元，总金额为114.8935万元，付款方式为一次性支付所有房款。合同第十条第二项约定，经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起15天内将买受人已付款退还给买受人，并按同期银行活期存款利率付利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同附件五“商品房买卖合同补充协议”第一条关于合同以外资料的效力中约定，出卖人的效果图、售楼书、售楼广告、项目手册、沙盘、模型、园林景观效果和围墙等宣传资料或宣传道具上所记载的内容仅供买受人选择本楼盘时参考，买卖双方之间的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准。合同签订后，原告于2013年6月30日付清房屋余款89.8935万元。2015年3月29日，双方办理了交房手续，原告领取了房屋钥匙，并缴纳了公共维修基金6553.5元、契税45957.4元、房产印花税5元、产权证工本费80元、管道煤气初装费5500元、一季度物业费1079.4元，合计59175.3元。原告购房后，经其实地测量案涉房屋室内净层高一层为3.1米，二层为2.9米，与合同约定的单层高3.6米严重不符。2019年2月13日，原告以项目内高尔夫球场被拆除致使其购房目的不能实现及房屋层高与合同约定层高差距较大等为由诉至本院，提出上述诉请。2019年11月5日，经本院现场勘测及双方当事人确认，原告案涉房屋一层层高为3.2米，二层层高为3.05米，双方对此均无异议。2019年11月22日，原告于法庭辩论结束后提交增加诉讼请求申请书，请求撤销原、被告之间的房屋交付行为。另查明，2014年12月26日，庐山西海风景名胜区经济发展局下发《关于加快取缔中信庐山西海滨水生态休闲区涉嫌违建高尔夫球场的紧急督办通知》，要求中信庐山西海（九江）投资有限公司抽调精干力量，抓紧施工，确保在12月31日前，按省市督察组要求取缔到位，具体要求做到拆除发球台，清除球场果岭、发球台上的草皮，填埋或铲除沙坑，按照已批准的规划要求恢复庐山西海滨水生态休闲区原貌，追究相关人员责任。本院认为，本案争议焦点为：一、被告是否构成欺诈行为？二、本案解除合同及撤销合同依法是否成立？三、被告应如何承担违约责任？针对第一个争议焦点。本院认为，首先，欺诈行为一般是指，当事人一方故意制造虚假或歪曲事实，或者故意隐匿事实真相，使表意人陷入错误而作出的意思表示的行为，其构成要件之一是须有欺诈的故意。而本案中，被告开发庐山西海度假项目内原建有高尔夫球场，并非被告制造虚假事实，该高尔夫球场原系建在该项目的B地块，与原告所购小区分别处于两个地块，被告未将该高尔夫球场作为原告所购商品房小区的配套设施进行宣传，也不存在诱导原告陷入错误认识的内容，即不存在欺诈的故意。后该高尔夫球场被拆除系因按照国家政策要求进行的整改，亦非出于被告的主观故意，故不能认定其存在欺诈行为。其次，本案的商品房销售合同不应适用《消费者权益保护法》第五十五条，《消费者权益保护法》的制定背景所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，适用范围不包括作为不动产的商品房在内。同时，考虑到商品房与普通生活消费商品存在的差异，其买卖合同金额较之生活消费品更为巨大，若适用《消费者权益保护法》第五十五条的三倍赔偿，将导致双方利害关系显失平衡。针对第二个争议焦点。本院认为，首先，案涉高尔夫球场原建在庐山西海项目的B地块，而原告购买的房屋所在小区是在该项目的A7、A8地块，为单独规划的桃花里小区。被告虽在庐山西海项目整体宣传画册上介绍过高尔夫球场，但并未约定该高尔夫球场系属于原告所购房屋小区的配套设施，亦未将该高尔夫球场列入合同中配套设施的内容部分。原、被告签订的合同中第十条第二项约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的……书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。……买受人有权退房。”而双方合同签订以后，没有证据证明被告经规划设计单位同意规划、设计变更的情况。其次，合同的附件五：《商品房买卖合同补充协议》中第一条关于合同以外资料的效力约定“出卖人的效果图、售楼书、售楼广告、项目手册、沙盘、模型、园林景观效果和围墙等宣传资料或宣传道具上所记载的内容仅供买受人选择本楼盘时参考，买卖双方之间的一切权利义务以合同、本补充协议及附件为准”，该《商品房买卖合同补充协议》系在买卖双方平等协商的情况下，一致同意订立作为合同的修改和补充，并经双方当事人一致签字确认，可以认定被告在广告、宣传资料中对该整体项目内建有高尔夫球场的宣传仅为买受人提供参考信息，对双方不具有约束力，双方签订的商品房买卖合同，亦并非以高尔夫球场的存在作为基础，原告虽主张高尔夫球场系其购买案涉房屋及构成房屋价格的决定性因素，但原告购买的住宅建在旅游度假区内，该住宅的价值影响因素是多方面的，不能认定是否建有高尔夫球场是影响其价格的决定性因素，而原告购房的主观目的也是综合多方面因素考虑，无法认定高尔夫球场系作为其是否购买该房屋的决定性条件，且若未进行明确约定，不能以原告购房的主观目的约束被告行为。故原告以案涉高尔夫球场被拆除为由主张被告构成欺诈或根本违约，从而要求撤销合同或解除合同，无事实及法律依据，即无撤销合同和解除合同的法定情形，故本院不予支持。另外，原告主张层高不符要求，本院认为，虽然本案所涉房屋存在实际层高与合同约定不符，但该房屋层高符合国家强制性标准，并已竣工验收合格备案，且原告与被告已办理了该房屋的交付手续，领取了房屋钥匙，即房屋已实际交付，从社会一般人角度不会认为该高度差将影响房屋功能性使用，不至于致使买受人当初订立合同的根本目的不能实现，应属于瑕疵交付。故原告以案涉房屋层高不符约定为由要求解除合同的依据不足，本院不予支持。关于第三个争议焦点，被告主张案涉房屋层高的约定属订立合同时存在的笔误。本院认为，被告的外在表示意思与其真实意思不一致时，这一意思表示错误也属于可归责于被告的行为。本案中，对于原告而言，其购买房屋高度的减少虽不影响原告房屋的功能性使用，且亦非有直接的经济利益损失，但高度的降低会影响原告房屋空间的减少，采光、通风度会降低，同时在一定程度上亦降低了原告对其购买该住宅的效果预期，其个人居住感受客观上受到了影响，而最直接的是被告在一定程度上减少了建筑成本。因此被告向原告交付的房屋层高虽然符合国家强制性标准，但实际层高与合同约定不符，应认定被告在缔约过程中存在明显过错，对被告违约行为的抗辩理由不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告对其违约行为依法应当承担违约责任。对于被告该如何赔偿原告损失，因双方无明确约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条只就商品房面积不符该如何承担责任予以明确，未明确对房屋层高与合同约定不符的责任该如何承担问题，故对于原告的损失只能根据实际存在的情况酌情予以处理。故本院确认被告按照原告购房款的15%标准赔偿原告的违约损失为宜，即为172340.25元(1148935元×15%)。另外，对原告于2019年11月22日法庭辩论结束后提交的增加诉讼请求申请，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，原告增加诉讼请求应在法庭辩论结束前提出，故对原告申请增加的诉讼请求，本院在本案中依法不予审定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司于本判决生效后十五日内赔偿原告刘锡秋违约损失172340.25元。二、驳回原告刘锡秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19057元，由原告刘锡秋负担16984元，由被告中海宏洋庐山西海（九江）投资有限公司负担2073元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 李季刘审 判 员 李 斌审 判 员 刘 宏二〇一九年十二月二十五日代书记员 熊 琪