山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2014）芝民简初字第957号原告：邱云峰，男，汉族，1977年3月14日出生，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：李**，山东科誉律师事务所律师。被告：烟台富尔玛家居有限公司，住所地：烟台市芝罘区只楚路**。法定代表人：郑爱勤,总经理。委托诉讼代理人：李传良，山东鑫士铭律师事务所律师。原告邱云峰诉被告烟台富尔玛家居有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邱云峰的委托诉讼代理人李**与被告烟台富尔玛家居有限公司委托诉讼代理人李传良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.被令被告立即返还非法占有原告坐落于烟台市芝罘区只楚路149号原电业宾舍（现烟台东源大酒店）底层280平方米的房屋,并拆除障碍（障碍物为：被告在原告所属房屋西部建了一层砖混房屋，影响原告房屋采光）；2.判令被告支付原告自2011年4月8日至2012年3月25日期间的房屋占用使用费98570元（按1元/日/㎡），同时自2012年3月26日起至被告实际交付原告房屋之日止的占用费仍按上述标准计算；3.判令被告对破坏的原告房屋的门窗等设施恢复原状；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2011年4月9日前，被告承租位于烟台市院内富尔玛家居商场，其为解决食堂、仓库等用房，未经原告同意，擅自侵占了原告位于烟台电业宾舍底层属于原告所有的280平米房屋，并对门窗进行改造。原告的委托诉讼代理人多次与被告协商，但被告希望通过法律途径解决。为维护原告合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告辩称：原告主体不适格，其起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，依法不应立案，根据相关解释，立案后发现不应受理的，应驳回起诉；被告自始没有占用案涉房屋,原告请求被告腾迁涉案房屋没有依据。请求依法驳回原告的诉讼请求。经开庭审理，本院认为原、被告争执的焦点有三个:一是邱云峰作为本案原告主体是否适格；二是被告是否占用了案涉房屋，是否是适格的被告；三是原告主张的房屋使用费是否应当支持，如何计算。一、原告为证明涉案房屋其作为本案的合法权利主体，向本院提交了如下证据材料：1.山东省烟台经济技术开发区人民法院（1996）开执字第98-7号民事裁定书，用以证明2000年6月8日，经烟台经济技术开发区人民法院变卖，其取得了坐落于原芝罘区院内原电业宾舍（现烟台东源宾馆）底层280平方米的案涉房屋所有权。被告对该证据真实性没有异议，但认为原告仅是顶名买受人。2.原告提交了《协议书》、《主体资格情况说明》、《基本建设项目开工报告表》，用以证明实际出资人烟台开发区天启丝绸有限责任公司确认原告可以自己的名义对案涉房屋主张权利。案涉房屋交付原告时，已具备水电暖三通一平条件。被告对上述证据不予认可，称即使原告竞买了涉案房屋，因为当时烟台新桥集团有限公司拆迁，根据协议已将涉案房屋交付给烟台新桥集团，涉案房屋所有权已发生转移。被告为证明其反驳主张，提交了以下证据：1.分别为烟台汇和丝绸公司和烟台汇丰丝绸公司的房屋建筑物异地重建评估明细表复印件2份、烟台丝绸印染厂宗地籍图复印件1份；2.《烟台市芝罘区人民法院（2007）烟芝刑初字第398号》判决书、《烟台市中级人民法院（2008）烟刑案终字第17号》判决书、《山东省高级人民法院（2001）鲁刑监字第203号》判决书、《（2014）民提字第35号》判决书。被告以此证明烟台汇和丝绸有限公司根据其与烟台新桥集团有限公司于2005年7月1日签订的《合同书》，将《合同书》中包括涉案房屋在内的全部地上建筑物交给了烟台新桥集团有限公司，所有权已发生变化。诉讼中，案外人烟台新桥集团有限公司以其为涉案房屋所有权人为由申请作为本案的第三人参加诉讼，后经本院释明其于2019年2月21日另案提起了诉讼。烟台新桥集团有限公司在该案中请求确认坐落于烟台市芝罘区只楚路149号内、原电业宾舍（现东源大酒店）底层280平方米的房屋即涉案房屋属于被告烟台汇和丝绸有限公司给原告烟台新桥集团有限公司的《房屋建筑物异地重建评估明细表》中的房屋建筑物之一。本院经审理后认为，坐落于烟台市芝罘区只楚路**内、原电业宾舍底层280平方米的涉案房屋早在《合同书》签订之前的2000年6月8日，经开发区法院（1996）开执字第98-7号民事裁定书裁定变卖给了第三人邱云峰、且未被实际拆除的证据充分。现烟台新桥集团有限公司以《房屋建筑物异地重建评估明细表》等为据，主张涉案房屋属于《合同书》约定的、需要拆除的建筑物范围内，请求确认涉案房屋属于《房屋建筑物异地重建评估明细表》中的房屋建筑物之一，证据不足，本院依法不予支持。遂作出（2019）鲁0602民初2834号民事判决书驳回诉讼请求，烟新桥集团有限公司不服提出上诉，现正在二审过程中。本院认为：原告邱云峰通过法院拍卖，取得了涉案房屋，依据物权法第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。原告提交的上述证据材料，可以证实其通过法院拍卖，取得了涉案房屋，其具有本案原告的权利主体资格。被告提交的证据材料不足以证实涉案房屋归烟台新桥集团有限公司所有，也与本院作出的（2019）鲁0602民初2834号民事判决书相悖，故不能证明原告不具有本案的原告主体资格。二、原告为证明被告未经其同意侵占使用涉案房屋，提交了下列证据材料：1.2012年2月1日下午2时许的谈话录音及整理的录音材料一份。原告称，其委托叔叔邱某、婶婶尹凤玲及案外人王某，于2012年2月1日下午2点，到被告办公楼与被告时任经理罗广南沟通涉案房屋的情况下制作的录音。该录音中显示，原告向罗广南出示（1996）开执字第98-7号民事裁定书，以证明原告具有案涉房屋的所有权。罗广南认可被告自2011年4月9日前就一直占用着涉案房屋，但系烟台新桥集团公司在出租富尔玛家具商场时，一并租给被告的，但拒绝提供租房合同。其同时称为此曾向烟台新桥集团有限公司的董事长张士家反映过此事，张士家称涉案房屋已被新桥集团买下，罗广南称如要求被告腾迁房屋及主张使用费，应拿出房产证，否则应通过诉讼解决或找新桥集团沟通，否则不能腾房给原告。2.原告提交的2013年5月15日与罗广南的通话录音，在该录音中，罗广南称被告一直占用着案涉房屋，但其已调到富尔玛淄博店工作，如要解决涉案房屋问题，应该找新任经理王风蔚协商解决。被告对证据1、2质证称，该录音是何时取得、哪些人在现场、是否取得当事人同意应由原告提交证据证明，被告单位没有罗广南这个人，对录音材料不予认可。3.原告提交的与被告新任经理王风蔚于2013年5月15的谈话录音一份，在该录音中王风蔚称，涉案房屋一直由被告占用着，是新桥集团租给他们的，但要求腾迁并要求支付房屋使用费问题，最好由原告到法院起诉，被告可依据法院判决数额直接从给付新桥集团的房租中扣除，被告不会产生损失。被告质证称，被告单位有无此人需要落实，但一直没有回复。4.原告申请证人邱某、王某到庭作证。邱某称：我是原告的叔叔，涉案的原电业宾舍（现东源大酒店）底层280平方米的房屋是原告的。2012年1月，一个叫王浚鸿的想租房子，就找到了我，我告诉原告，原告就委托我处理。我带着人到涉案房屋查看时发现里面有大床和生活用品，经询问停车场的保安得知，是被告占用了该房屋，我们就回去了。此后我和原告到被告处找到当时的经理罗广南，他承认是被告公司从2011年4月9日就占有使用，烟台新桥集团公司的法定代表人张士家说该房是新桥集团的，其将富尔玛商场出租给被告时连同此房一并给原告使用。我向罗广南主张涉案房屋是原告的，并向其出示了开发区法院的裁定书。此后我们与罗广南又交涉了三、四次，请其与新桥集团协调，将房屋腾出，罗广南不同意，让我们起诉，称如真是原告的房屋，他们公司该给钱给钱。后来我们又找罗广南并进行了录音，罗广南称张士家告诉他房子是新桥集团的，让被告继续用。后罗广南调走了，让我们找一个叫王凤蔚的协调此事，我们又找王凤蔚，但他让我们起诉。当时，原告在房屋内存放了很多东西，包括开工厂用的设备、配件、商品、布匹，因公司经营问题，房屋闲置在那儿没人管，王浚鸿找到我们要求租房时，我们才发现门被更换了，窗被封堵了，我们存放的东西也没有了，东西大约价值二、三十万元。王浚鸿作证称：我与原告不认识，我认识邱某，2012年春节后，大约2、3月份，我通过朋友找邱某，因为听说房子是他的，所以找他想租他的房子，房子在烟台市芝罘区富尔玛周围，我想经营红木家具，我找到邱某以后，去看了现场，去了以后发现房子不是空的，我问他不是空的怎么处理，他说不知道这个情况，后来我和邱某找到了富尔玛的5层，找的姓罗的，后来跟他到了2层商场的管理部门，他承认是被告用的，是新桥集团租给他们的。具体租赁情况他没说。之后我又找了邱几次，看能不能租给我，最后也没有租成，我就放弃了。我现在什么也不做了，我以前在幸福九龙街做家具卖场，当时我租的整个九龙做卖场，2010年撤出来了，从九龙撤出来我就想租个仓库存放家具，没租到，最后把东西都给朋友了。2013年我又去找了一次，是一个姓王的经理，最后也没有倒出来，我就没有租成。原告对上述证人证言没有异议。被告质证称，邱某陈述不是事实，其与原告有利害关系，涉案房屋的所有权属于原告不是事实。王浚鸿的证言应与相应证据佐证，不应单独作为证据使用。诉讼中，因被告否认罗广南是其公司的工作人员，本院根据原告的申请，到烟台市社会保险服务中心进行取证，烟台市社会保险服务中心在向本院出具的职工社会保险参保缴费证明中载明：姓名罗广南，身份证号码：单位名称：芝罘区罗广南家居商场个人履历：201008－201704烟台富尔玛家居有限公司201705至今芝罘区罗广南家居商场参保险种：企业养老，失业，医疗，工作，生育历年缴费情况：2010至2018年。原告认为恰能证明罗广南系被告的工作人员，佐证了原告的主张。被告对该证明本身无异议，但仍然称罗广南不是其单位工作人员，其仅是挂在被告单位缴社会保险。在本院责令被告通知罗广南到庭接受质询时，被告又称联系不上罗广南。本院认为，原告提交的录音、证人证言，结合本院调取的职工社会保险参保缴费证明，形成了完整的证据链，可以证实罗广南系被告的工作人员及被告占用涉案房屋的事实，本院对原告提交的录音材料及证人证言予以认定。三、关于原告主张的房屋占用使用费，原告为此提交了下列证据材料：1.滕海英的录音证据说明了被告对外出租同一地段房屋的价格为每月每平方米72.5元（每日每平方米2.41元），原告按1元/日/㎡计算房屋使用费有相应参考，低于同一区位房屋对外出租市场价格的一半以下。原告称其根据被告张贴在宣传栏上的《组织机构图》，证明了王风蔚、滕海英为被告工作人员。2.原告提交了被告与烟台新桥集团有限公司的房屋租赁合同复印件，证明同一地点，大面积租赁5.1万平方米有巨大优惠前提下的房租单价为：2010—2015年年租金14892.2万元（每日每平方为0.81元；2016年—2020年年租金1866.5万元（每日每平方为1.02元）；2020年—2025年年租金2047.65元（每日每平方为1.10元）。被告质证称，证据的真实性有待落实，但该合同约定的是商场的房屋，与涉案房屋不属于同一类别和性质，不具有参考性。被告在本院限定期限内没有对合同是否真实给予回复。诉讼中，原告申请对涉案房屋的租金或使用费情况进行司法鉴定。山东博莱仕资产评估有限公司在接受了本院的委托后，以涉案房产无房产证、土地证、租赁合同及自2011年以来，涉案房屋处由于经营情况发生变化，相关经营情况、市场环境已经无法进行证实考量，缺乏市场询价参考依据，因此对于历史及现在的租金标准的鉴定缺乏准确的预测基础和依据，无法做出准确的2011年1月1日至2018年12月31日期间的每月房屋租金司法鉴定。未得出案涉房屋使用费的评估结果。本院认为：合法的不动产受法律保护。本案原告通过司法拍卖取得涉案房屋的事实清楚，故原告作为本案的权利主体适格，被告关于原告主体不适格的辩解，证据不足，本院依法不予支持。虽然被告否认其侵占了原告的涉案房屋，但通过原告提交的录音、证人证言，结合本院调取的职工社会保险参保缴费证明，可以证实被告未经原告许可，私自占用原告房屋这一事实。原告要求被告腾退涉案房屋，证据充分，理由正当，应予支持。故被告应当承担向原告腾还涉案房屋的义务，被告关于其没有占用涉案房屋，不是本案的义务主体的辩解，与事实不符，本院依法不予采信。但其主张清除障碍，对破坏的门窗恢复原状，证据不足，不予支持。因被告占有使用了涉案房屋，故原告要求其支付房屋占用使用费，理由正当，应予支持。但由于涉案房屋的租金情况最终没有经评估部门作出评估报告确定，故原告主张按每月每平方米30元支付房屋占用使用费没有依据，原告提交的被告与烟台新桥集团的房屋租赁合同中租赁物即用于商场经营的房屋与涉案房屋在性质、用途（仓库）、设施设备及物业等方面大不相同，两者没有可比性。由于涉案房屋位于宾馆地下，处于半地下状态，且没有房产证和土地使用证，原告也没有提供房屋租赁合同，原告一直用于仓储物品及被告用作厨房或宿舍的使用用途。本院根据上述情况，参照涉案房屋的地段酌定在被告腾退涉案房屋之前，平均每年按30000元计付占用使用费，超出部分，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条及相关规定，结合本案实际情况，判决如下：一、限被告烟台富尔玛家居有限公司于本判决生效之日起十日内将其占用的坐落于烟台市芝罘区只楚路149号原电业宾舍（现烟台东源大酒店）底层280平方米的房屋腾退给原告邱云峰。二、限被告烟台富尔玛家居有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告邱云峰的房屋占有使用费28833元（自2011年4月8日起至2012年3月25日按每年30000元计算）；同时自2012年3月26日起至实际腾退之日，仍按每年30000元向原告支付房屋占有使用费。三、驳回原告邱云峰的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2264元，由被告烟台富尔玛家居有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于烟台市中级人民法院。审 判 长 孙 积 星人民陪审员 汤 美 玉人民陪审员 李 建 华二〇一九年十二月二十八日书 记 员 高梦（代）