贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0325民初2299号原告：申尚林，男，1974年2月20日出生，汉族，住贵州省道真自治县。原告：谢启敏，女，1974年6月13日出生，仡佬族，住贵州省道真自治县。委托诉讼代理人：徐红灵、李林，贵州唯通律师事务所律师。被告：贵州金天源置业有限公司，住所地贵州省道真自治县玉溪镇高原大道**。法定代表人：杨明金，公司董事长。委托诉讼代理人：陈新华，道真自治县玉溪法律服务所法律服务工作者。原告申尚林、谢启敏与被告贵州金天源置业有限公司（以下简称“金天源公司”）商品房销售合同纠纷纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐红灵、李林，被告委托诉讼代理人陈新华到庭参加诉讼。本案现己审理终结。申尚林、谢启敏向本院提出诉讼请求：判令被告从2018年6月30日起按日38.8元向原告支付违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。事实及理由：原告的旧房被政府拆迁，道真自治县国土资源局出资向金天源公司购买一套商品房向原告还房，还房位置在道真县“金瑞中心城”3栋3单元7层1号。2016年12月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于道××王大道南段“金瑞中心城”3栋3单元7层1号商品房，建筑面积125.72平方米，房屋价款398223.36元。《合同》第22条约定出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。如不能按期交付，逾期90天以后，出卖人自逾期至实际交付有关文书之日止，按日向买受人支付己交房价款万分之一的违约金。合同签订后，被告至今未向原告交付办理转移登记的相关文件，己构成违约，故依法起诉。金天源公司辩称，1、至今未能办理“金瑞中心城”的房产登记，是原告等人的违法行为所致。2016年12月我公司向业主交房后，小区整体规划设计施工完成报整体验收，并办理房屋转移登记过程中，准备封闭位于该小区8栋处原为方便施工留置的临时通道时，遭到梁永全组织的部分业主一直阻止，致使无法达到该小区整体规划验收的条件，故房屋转移登记迟迟不能办理。2、“金瑞中心城”建设项目不动产登记还在办理中，造成延迟有行政行为的原因，按《合同》“因政府对商品房房屋登记相关政策调整办理时间顺延”的约定应相应顺延。道真自治县不动产中心于2019年10月才启动道真“金瑞中心城”登记，故我公司并未违约。我公司在该小区完工后就向道真自治县房屋登记机关申请办理产权登记，但因道真自治县机构改革，重新组建道真自治县不动产登记中心和2019年全县“精准扶贫工作”，造成不动产登记工作迟延，经我公司向县政府反映才启动对“金瑞中心”不动产登记工作，故产权转移登记延迟不能归责于我公司。3、原告未履行法定和约定的义务，导致该房屋的产权转移登记条件不成就。合同约定由双方共同向登记机关申请办理房屋产权转移登记，原告应将该套房屋的契税完成后将发票交我公司，但原告至今都没有完善契税和提交申请。原告也未将产权登记委托我公司办理，因此办理房屋转移登记不是我公司的独立义务。4、原告并不是直接向我公司购房，我公司房屋系道真自治县住建局购买后用于安置原告，我公司没有收取原告购房款和其他任何费用，房屋买卖合同的相关权利义务我公司只能与道真自治县住建局发生。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定的事实如下：金天源公司取得位于道真自治县竹王大道南段地块的建设用地使用权，并在上述地块进行商品房开发，建设项目名称为“金瑞中心城”，经道真自治县住房和城乡建设局批准进行商品房预售。2016年3月23日，原告与道真自治县国土资源局签订《拆迁安置补充协议》并补交差价款42039.36元，同年12月25日，原告与金天源公司签订《商品房买卖合同》，取得“金瑞中心城”第3栋3单元7层1号房。该房建筑面积为125.72平方米，套内建筑面积102.89平方米，商品房总价款388223.36元。合同第二十二条第三小点转移登记约定:“（一）出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起90日以内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的按已付房款万分之一承担违约责任；2、约定日期90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际支付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。……（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记，即双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。（五）其他有关事项约定如下：1、如买受人不同意按本合同第二十三条第三小条第四款约定办理，则由买受人自行办理，出卖人配合。2、因政策对商品房房屋登记相关政策调整，办理时间顺延”。合同第二十七条约定“双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”。金天源公司于2019年11月10日办理涉案房屋所有权初始登记，但未交付涉案房屋转移登记的有关文书给二原告，二原告未完成房产证的相关契税，也未申请办理房屋转移登记。另查明：2016年1月9日，金天源公司在场地平整过程中发现山体地质结构特殊，按原方案施工极易发生山体滑坡，存在安全隐患，经时任道真自治县建设局局长何建旭批示后，政府职能部门组织相关单位现场会议确定，变更规划设计方案。道真自治县上坝乡政府证明金瑞中心城项目地块的房屋拆迁于2015年8月至9月改迁完成，输电线路、光纤于2017年3月才改迁完成，土地才完成交付。从而影响项目建设进度，最终导致该项目工程推迟综合验收。2019年5月28日，道真自治县公安局上坝派出所对“金瑞中心”业主在金瑞大门与安装监控的工作人员发生口角纠纷进行接处警。同年6月21日上坝派出所对“金瑞中心”业主阻止金天源公司封闭小区八栋因方便施工留置便道建成商铺接处警。2019年8月6日，道真自治县自然资源局《关于金瑞中心城项目申请验收回复》，2019年8月5日金天源公司提交的金瑞中心城房地产开发项目竣工验收申请资料不齐全，又经现场勘验发现部分业主违法乱搭乱建，待资料提交齐全并拆除整改完毕后再进行规划竣工验收。2019年10月23日道真自治县不动产登记中心出具证明，金天源公司开发的道真县“金瑞中心城项目”不动产登记正在办理中。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案诉争的焦点在于被告是否应当承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款就转移登记约定“出卖人承诺于2018年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”的内容看，被告未按时将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，应当承担迟延交付有关文书的违约责任。但被告在建设过程中因山体滑坡，需变更原规划设计方案，导致初始登记和交付办理商品房转移登记有关文书迟延，属不可抗力的原因所致，加之政府迟延交付土地以及建设完毕在交付验收过程中，小区部分业主多次阻止施工且违法乱搭乱建、相关部门因扶贫工作未及时办理相关手续导致综合验收迟延，也是导致迟延交付办理商品房转移登记有关文书的原因，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”之规定，被告不应承担迟延交付办理商品房转移登记有关文书的责任。故对原告要求被告支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回申尚林、谢启敏的诉讼请求。案件受理费241元，减半收取121元，由申尚林、谢启敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  徐传模二〇一九年十二月十八日书记员  韩映旭