广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0114民初10312号原告：曾春霞，女，1983年1月6日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：廖俊莲，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘浩扬，广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市南大旧货有限公司，住所地广州市花都区新华街建设北路****之一，统一社会信用代码：9144010159619102XE。法定代表人：周自力。委托诉讼代理人：张晋科，广东晋科律师事务所律师。被告：周自力，男，1974年5月19日出生，汉族，住江西省宜春市宜丰县，委托代理人：张晋科，广东晋科律师事务所律师。第三人：叶挺青，男，1982年6月13日出生，汉族，住广东省兴宁市，委托诉讼代理人：刘延烽，国匠麦家荣（南沙）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛向荣，国匠麦家荣（南沙）联营律师事务所律师。原告曾春霞与被告广州市南大旧货有限公司（以下简称南大公司）、周自力及第三人叶挺青返还原物纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年1月21日公开开庭进行了审理。原告曾春霞的委托诉讼代理人廖俊莲，被告南大公司、周自力的共同委托诉讼代理人张晋科到庭参加诉讼，第三人叶挺青经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾春霞向本院提出诉讼请求：1.被告周自力、南大公司立即将位于广州市花都区新华镇建设北路87号永福大厦首层101商铺（粤房地权证穗花字第**）腾空交还给原告；2.被告周自力、南大公司向原告支付自2015年7月20日起至实际交还上址商铺时止的房屋占用费（按广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋的租金标准计付），暂计至2018年9月30日，约为1939330元；3.本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年11月，原告曾春霞与第三人叶挺青共同取得了广州市花都区新华街建设北路87号永福大厦首层101商铺（下称涉案商铺）产权，叶挺青占80%份额，原告占20%的份额。2014年2月1日，原告曾春霞与第三人叶挺青签订《协议书》，约定：如需将101商铺对外进行处分（包括但不限于买卖、租赁、对外设定抵押等），均需双方一致同意且相关文书需双方共同签署确认方为有效，否则，该处分行为无效。2015年6月18日，原告曾春霞购买叶挺青80%的产权份额，取得涉案商铺全部产权。2015年7月，原告曾春霞发现被告南大公司占有涉案商铺用于经营使用。经原告曾春霞多次交涉，被告南大公司拒不交还涉案商铺，也不支付房屋占用费。2017年7月，原告曾春霞向花都法院起诉，要求被告南大公司搬迁并支付房屋占用费等，被告南大公司提交了第三人叶挺青与被告周自力签订的《商铺租赁合同书》，主张被告周自力对涉案商铺享有20年的租赁权。原告曾春霞无奈撤回对该案的起诉，与被告周自力协商清场及支付房屋占用费等事宜。经原告曾春霞与被告周自力多次协商，被告周自力、南大公司至今未将涉案商铺返还原告，也未支付房屋占用费。另据第三人叶挺青陈述，被告周自力、南大公司从未向其支付过租金。原告曾春霞认为，原告曾春霞作为涉案商铺的产权人，从未授权第三人叶挺青与被告周自力签订租赁合同，第三人叶挺青签订该合同的行为是无权处分。被告周自力明知第三人叶挺青系无权处分，仍与第三人叶挺青签订《商铺租赁合同书》，约定相当于市场价格20%的租金，以及20年的租赁期限，明显是第三人叶挺青与被告周自力恶意串通占有涉案房屋，损害原告曾春霞合法权益的情形，该租赁合同无效。且被告周自力占有使用涉案商铺期间，从未实际支付租金，双方不存在真实的租赁合同关系，据此该《商铺租赁合同书》对原告曾春霞无约束力。被告周自力、南大公司占有使用涉案商铺已构成侵权，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，原告曾春霞有权要求被告周自力、南大公司立即返还涉案房屋，并支付使用期间的房屋占用费。补充：第一，据另案生效判决查明，被告周自力是免费使用涉案商铺，因此被告周自力与第三人叶挺青之间不存在真实的租赁合同关系；第二，2015年6月，原告曾春霞已取得涉案商铺全部产权，被告周自力提交的《商铺租赁合同书》于2015年9月才备案，可推定该合同是曾春霞取得全部产权后由被告周自力与第三人叶挺青倒签日期形成，此时叶挺青是无权处分。即便在倒签的合同落款日2014年12月1日，曾春霞也是涉案商铺的共有人之一。依据《物权法》第96条、97条的规定，对共有物的管理和处分首先应遵循共有人之间的约定。因原告曾春霞与第三人叶挺青签订的《协议书》明确约定如涉案商铺需对外租赁，需共有人一致同意且共同签署确认书才有效，故第三人叶挺青单独将涉案房屋出租给被告周自力，也是无权处分，根据《合同法》第51条的规定，在权利人不追认的情况下，该租赁合同无效。第三，被告周自力并非善意的承租人，其明知第三人叶挺青无单独的处分权，仍与第三人叶挺青签订长达20年的租赁合同，并约定相当于市价20%的租金，且从未支付过租金，存在明显的恶意，属于双方恶意串通损害第三人利益的情况，该租赁合同无效。综上，无论租赁合同不真实，还是无效，本案均不适用买卖不破租赁的法律规定。第四，退一步讲，即便被告周自力、南大公司主张买卖不破租赁，但被告周自力、南大公司在原告曾春霞取得涉案房屋至今三年多的时间内，既未与曾春霞协商签订租赁合同，也从未支付租金，是明显的侵权行为。因此，原告曾春霞有权要求被告周自力、南大公司立即腾空交还涉案房屋，并支付实际使用期间的房屋占用费。请求法院支持原告的诉请。被告南大公司、周自力辩称：首先，广州市花都区新华南大旧货店成立于2003年，被告南大公司成立于2012年，并在花都区建设北路87号101、102号商铺经营，两个公司在2015年前就实际使用涉案商铺。之后，第三人叶挺青在2012年11月22日通过购买获得了涉案商铺的产权。原告曾春霞在购买房产时，不可能不知道被告南大公司已经在使用涉案标的。根据原告曾春霞提供的房产证，第三人叶挺青的产权份额为80%，根据《物权法》第97条的规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”很明显，第三人叶挺青占了百分之八十的份额，第三人叶挺青对于其他人来说，是有权处分人。至于原告曾春霞所说的内部协议，只能约束第三人叶挺青和原告曾春霞，与被告无关。更进一步说，被告周自力、南大公司属于善意第三人，符合《物权法》第一百零六条善意取得的相关情形。因此，原告曾春霞与第三人叶挺青签订的内部协议是无效的，不能对抗被告周自力、南大公司，原告曾春霞应当提供足够的证据证明恶意串通的事实。其次，第三人叶挺青是原告曾春霞的伙伴，在2015年10月，原告曾春霞代第三人叶挺青归还了300万元的债务，叶挺青将其名下物业全部转给了原告曾春霞，以逃避债务，因此，原告曾春霞和第三人叶挺青之间才是恶意串通。所以，应当驳回原告曾春霞的起诉。其次，101号、102号商铺所在地，有八级以上的台阶，实际使用的是第二层，没有停车位，而且是处于三角位，因此，使用价值并不高。而且，原告在2017年第一次起诉两被告的时候，其约定的租金标准为15000元一个月，而我方约定的租金标准为10000元，双方的差距也仅仅是30%左右。我方承租的102号商铺每平方米为8元左右，10000元是正常范围内的。之所以第三人叶挺青愿意以10000元的价格出租给被告周自力、南大公司，一是，被告周自力、南大公司当时总共出借了11000000元给叶挺青，被告周自力因为看到第三人叶挺青有涉案物业，所以才会借款给叶挺青，因此，是按正常的市场价租赁给我方的；二是，2014年12月租金市场价比2015年8月低是非常正常的。而且，至今叶挺青仍然欠被告周自力400余万元未归还，所以，即使用20年240万元抵扣借款，第三人叶挺青仍有110万元未归还。也就是说，实际上被告周自力已经支付了全部20年的租金，被告周自力取得了20年的租赁权，根据买卖不破租赁的原则，被告周自力有权使用20年。如果原告曾春霞愿意归还叶挺青的欠款400余万元，我方即会按租赁合同的约定支付租金，如果按租赁备案的15000元支付租金，被告周自力、南大公司也会同意。再者，根据民法总则第一百五十二条的规定，撤销权的时效为一年。原告曾春霞第一次起诉的时间与其过户的时间相差了一年，而再次起诉的时间为2018年9月20日，两次起诉之间相差了一年，因此原告曾春霞主张撤销合同已超过了撤销权的时效，故应当驳回其起诉。第三人叶挺青未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。经审理查明：涉案商铺位于广州市花都区新华街建设北路87号永福大厦首层101商铺，建筑面积为865.36平方米。叶挺青、曾春霞于2012年11月22日共同取得了涉案商铺的所有权，共有方式为按份共有，其中叶挺青占80%的份额，曾春霞占20%的份额。2015年6月18日，曾春霞通过受让叶挺青的份额，取得了涉案商铺的所有份额。涉案商铺至今由南大旧货公司使用。2014年2月1日，曾春霞（甲方）与叶挺青（乙方）签订一份协议书，约定：一、甲、乙双方确认，截至本协议签订之日，甲方占有101商铺所有权的20%，乙方占有101商铺所有权的80%。二、如需将101商铺对外进行处分（包括但不限于买卖、租赁、对外设定抵押等）行为时，均需甲、乙双方一致同意且相关文书需甲、乙双方共同签署确认方为有效。否则，该处分行为无效，对外不发生法律效力。周自力、南大公司认为上述协议形成的时间不真实，应该是2017年之后。2014年12月1日，叶挺青（出租方）与周自力（承租方）签订商铺租赁合同书，约定叶挺青将涉案商铺出租给周自力。租赁期限为20年，自2014年12月1日至2034年11月30日止。每月租金为10000元，周自力在商铺正式起租之日即2014年12月1日或之前向出租方支付首月租金，倘若承租方在租赁期内应付之费用尚未付清，出租方有权在押金内扣除承租方应付之费用，余款不退还承租方，出租方应在租赁期满之日，将所交押金退还承租方，不计利息。周自力应于每月1日前，将租金以现金或支票或转账方式支付给出租方，不得拖延，超过十天不支付租金作违约处理，出租方有权收回该商铺及没收押金。合同还对其他事项进行了约定。2015年9月8日，以曾春霞、叶挺青为出租人，周自力作为承租人办理了房屋租赁登记备案。曾春霞表示其未参与该租赁备案登记。2014年12月2日，叶挺青出具确认书：本人于2014年12月1日将涉案商铺共865平方租赁给周自力（详见《商铺租赁合同书》），因本人欠周自力借款，每月需支付的利息超过5万元。本人确认周自力每月应付的租金直接在本人应支付的利息中扣减，直至本人还清全部欠款为止。曾春霞认为上述租赁合同及确认书是在曾春霞取得全部产权之后倒签的，叶挺青无权处分涉案商铺。叶挺青称上述租赁合同及确认书均不是真实的，是基于其欠周自力的款项被迫签订的，而且是在2015年8月7日签订，由于《确认书》仅有一份原件，因此签完之后即进行了拍照，为此，叶挺青提交了其打开存储于电脑中的《确认书》的照片“属性”过程的视频及对应截图予以证明。《确认书》照片的属性中显示的拍摄日期为“2015/8/7，修改日期为“2015/8/7”，创建日期为“2019/2/3”。曾春霞对叶挺青提交的上述证据的真实性、合法性及关联性予以确认。周自力、南大公司不予确认，认为叶挺青提交的照片不是原始照片，且叶挺青提交的并非原始载体。2015年6月18日，叶挺青将其份额转让给曾春霞后，曾春霞称其在2015年7月份到涉案商铺查看时发现由南大公司在使用涉案商铺。2017年7月8日，曾春霞向本院提起排除妨害纠纷诉讼，案号为（2017）粤0114民初6133号，要求南大公司交还涉案商铺及赔偿损失。该案中，曾春霞撤回了起诉。曾春霞称之所以到2017年7月份才提起诉讼，是因为此前一直在与周自力协商，希望通过协商方式解决。周自力、南大公司否认曾春霞的陈述。另查，2015年8月28日，周自力以叶挺青为被告，向本院提起民间借贷纠纷一案，案号为（2015）穗花法东民初字第445号，要求叶挺青支付欠款3000000元及利息等。在该案中，周自力提交一份落款日期为2013年11月29日的借据，内容为“本人叶挺青（）向周自力（）借款人民币叁佰万元整（￥3000000）。借期为一年（从2013年11月29日到2014年11月28日），利息为1.5%，逾期不能还款，本人物业花都区建设北路87号商铺免费给周自力使用，直到还清借款为止。借款人：叶挺青20**.11.29借款地址：花都区新华。”借款到期后，叶挺青申请延期还款，双方经协商一致，延期到2015年4月20日。叶挺青一直支付利息至2015年4月30日。本院于2015年10月16日作出判决，叶挺青偿还周自力借款本金3000000元及2015年5月1日起至清偿之日止的利息。周自力称该笔借款本息已于2015年10月份由曾春霞替叶挺青清偿完毕。除此之外，叶挺青还于2014年11月26日向周自力借款8000000元，借款期限至2015年3月25日，由于叶挺青到期未能偿还，周自力于2015年8月19日向广州仲裁委员会申请仲裁。2016年6月30日，广州仲裁委员会作出（2015）穗仲案字第4923号裁决书，裁决叶挺青向周自力偿还借款本金8000000元及支付2015年8月1日至付清之日止的利息，其他被申请人承担连带清偿责任。周自力、南大公司表示仲裁裁决中的借款本金已经执行到位，叶挺青尚欠四百万元左右利息未付，如果抵扣20年的租金，剩一两百万元未付，但同时表示由于叶挺青未付清全部欠款，故无法进行相互抵扣。再查，南大公司成立于2012年5月29日，为自然人独资的有限责任公司，法定代表人为周自力，注册，注册地为广州市花都区新华街建设北路****之一市花都区新华南大旧货店成立于2003年7月29日，属于个体工商户，经营者为周自力，经营场所位于广州市花都区新华街建设北路****首**。还查，涉案商铺2014年的同期同地段租金标准为61元/平方米.月。诉讼中，南大公司、周自力向本院申请对商铺租赁合同书（落款日期为2014年12月1日）与协议书（2014年2月1日）签订日期形成时间先后进行鉴定。曾春霞则申请对商铺租赁合同是否签订于2015年6月18日之前进行鉴定。本院依法摇珠选定广东华生司法鉴定中心进行鉴定，该中心以协议书存在污染情况为由，而终止了南大公司、周自力的鉴定申请。对于曾春霞的申请，该中心以未提供比对样本为由，终止了此次鉴定工作。之后，南大公司、周自力再次提出鉴定申请，双方均指定西南政法大学司法鉴定中心进行鉴定。西南政法大学司法鉴定中心认为商铺租赁合同的时间段已超出其中心目前采用的文件形成时间鉴定方法的适用范围，不能实施进一步的理化检验以完成委托事项的要求，而终止鉴定工作。诉讼中，曾春霞称其是以15500000元的价款受让了叶挺青的份额，该转让款由其配偶陈润坚在2015年6月5日通过转账方式支付给叶挺青，其受让时并不清楚叶挺青对外债务情况，而房屋买卖合同已经丢失，无法提交。为此，曾春霞提交了银行转账记录、交易流水等予以证明。周自力和南大公司对曾春霞提交的证据均不予确认，认为陈润坚向叶挺青支付的15500000元是叶挺青购买天河区体育西路73号首层及二层的购房款。转账记录、银行流水均没有注明款项性质，曾春霞也没有提交购房合同、缴税凭证等予以证明。而且叶挺青与陈润坚一直有经济往来，该款项也可能是叶挺青向陈润坚的借款。叶挺青对曾春霞提交的证据予以确认，称其与曾春霞之间的商铺买卖是真实的，其亦收到了购房款。诉讼中，南大公司、周自力称其在2003年成立南大旧货店的时候开始占有使用涉案商铺至今，现涉案商铺由南大公司使用，其未向叶挺青支付过租金，因为双方已经协商用租金抵扣借款利息。签订协议时，其询问了叶挺青是否征得曾春霞的同意，叶挺青告知其占有80%的份额，具有处分权，因此签订了前述商铺租赁合同。由于涉案商铺的位置不是很好，又不带停车位，因此约定每月租金10000元，曾春霞在（2017）粤0114民初6133号案中提交的证据显示其与案外人刘玄中签订的租赁备案合同约定每月租金标准为15000元。曾春霞称，其向叶挺青购买了涉案商铺之后，周自力就搬离了涉案商铺，但是何时再次搬入的，其不清楚。周自力与叶挺青签订的商铺租赁合同约定的租金明显低于市场价，而且该合同并未实际履行，故认为该合同存在恶意串通损害其利益的情形，要求确认该合同无效。为此，曾春霞提交了广州市房地产租赁管理所作出的2015年广州市房屋租金参考价予以证明。广州市房屋租金参考价显示涉案商铺所在地段2015年的租金标准为59元/平方米.月。叶挺青表示，其在2014年5月份收回了涉案商铺，经营红木家私，由于经营不善，于2015年9月份停止营业后交由周自力使用。为此，叶挺青提交了微信图片证明其使用情况。叶挺青称周自力在2015年8月7日逼迫其签订商铺租赁合同书时，其已经告知了周自力其已将将涉案商铺的份额转让给曾春霞，而且周自力在提起前述诉讼、仲裁，进行财产保全时已经知道叶挺青不是涉案商铺的所有权人，但是为了长期霸占涉案商铺，便以叶挺青欠债为名，逼迫叶挺青签订了前述商铺租赁合同书。双方签订合同时，叶挺青并未告知曾春霞，曾春霞是在诉讼中看到商铺租赁合同后询问叶挺青，其才告知曾春霞实情。本院认为：本案争议的焦点为周自力与叶挺青签订的商铺租赁合同是否真实、合法、有效，能否适用“买卖不破租赁”原则对抗曾春霞的所有权？《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”曾春霞自2015年6月18日开始占有涉案商铺的全部份额，因此周自力以其与叶挺青存在租赁合同关系为由阻却曾春霞的所有权，其应当举证证明其与第三人之间存在真实合法有效的租赁合同关系。对此，本院分析如下：第一，根据周自力与叶挺青签订的商铺租赁合同显示，签订时间为2014年12月1日，曾春霞认为合同的签订时间存在倒签，签订时间实际为2015年6月18日之后，但是并未提交证据证明，叶挺青提交的证据也无法达到其证明目的，只能证明其在2015年8月7日将确认书的照片存储于电脑中，因此对曾春霞关于租赁合同存在倒签的意见不予采纳，在没有相反证据进行反驳的情况下，本院认定该合同的签订时间为2014年12月1日。第二，商铺租赁合同签订时，叶挺青占有涉案房屋80%的份额，根据物权法第97条的规定，叶挺青有权处分涉案商铺，虽然叶挺青与曾春霞于2014年2月1日签订的协议书约定任何一方处分涉案商铺应该经过对方的同意，但是此为二者之间的内部约定，不能对抗第三人，因此曾春霞以此作为抗辩的理由依据不足，不予采纳。第三，虽然在2014年12月1日，叶挺青有权处分涉案房屋，但是其与周自力签订的商铺租赁合同是否真实合法有效，是本案定案的关键。首先，商铺租赁合同约定的租赁期限20年，租金为每年10000元，该租金标准明显低于当时的市场价，周自力、南大旧货公司认为该价格符合当时的市场价，但是仅提交了其承租的102商铺首、二、三层的租赁备案价予以证明，该租赁备案价亦明显低于同期同地段的租金标准，不能反映涉案商铺的真实租赁价格，因此对周自力、南大旧货公司的抗辩不予采纳。其次，根据叶挺青在2014年12月2日出具的确认书的内容，涉案商铺的租金用于抵扣叶挺青向周自力借款的利息，实际履行过程中，周自力亦从未向叶挺青支付过租金，且商铺租赁合同书及确认书签订时叶挺青向周自力的借款尚未届清偿期，因此周自力与叶挺青之间签订的商铺租赁合同实际上是债务人以其房屋使用权抵偿欠款利息的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同，因此周自力与叶挺青之间的商铺租赁合同并非双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”故周自力与叶挺青签订的商铺租赁合同为无效合同，本案并不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。”故周自力、南大旧货公司应将涉案商铺返还给曾春霞。至于占有使用费，物权法第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”南大旧货公司、周自力占有使用了涉案商铺，应从曾春霞取得涉案商铺所有权之日起向曾春霞支付占有使用费，曾春霞要求从2015年7月20日开始起算，是其对自身权利的处分，本院予以准许。关于占有使用费的标准，由于南大旧货公司、周自力侵占涉案房屋的使用权，给曾春霞造成的损失是其对涉案商铺的收益权，而根据曾春霞与案外人备案的租赁合同的约定每月租金标准为15000元，因此占有使用费的标准应参照该租赁合同的标准进行计算，对曾春霞要求按照房管部门公布的同期同地段租金标准的主张，本院不予支持。经核算，暂计至起诉之日（2018年9月20日）的占有使用费为570000元（15000元*38个月）。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》一百四十六条，《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、被告广州市南大旧货有限公司、周自力自本判决发生法律效力之日起三十日内将原告曾春霞所有的位于广州市花都区新华街建设北路87号永福大厦首层101商铺腾空交还给原告曾春霞；二、被告广州市南大旧货有限公司、周自力自本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾春霞支付2015年7月20日至2018年9月20日的占有使用费570000元；自2018年9月21日起至实际搬出广州市花都区新华街建设北路87号永福大厦首层101商铺之日止的占有使用费，被告广州市南大旧货有限公司、周自力以每月15000元的标准在每月的最后一日支付。三、驳回原告曾春霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22254元，由原告曾春霞负担15713元，被告广州市南大旧货有限公司、周自力负担6541元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审 判 长  何 丹人民陪审员  徐伟欣人民陪审员  曾桂妹二〇一九年十二月二十三日书 记 员  刘雄燕方琢华