安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初4938号原告：沈建，男，1975年8月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：赵伶利，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欢，安徽徽商律师事务所律师。被告：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽永顺房地产开发集团有限公司破产管理人安徽汉合律师事务所。负责人：程超。委托诉讼代理人：程林，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人:万迎娥，安徽汉合律师事务所实习律师。原告沈建诉被告安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法由审判员杜春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈建及其特别授权委托诉讼代理人赵伶利，被告永顺公司破产管理人安徽汉合律师事务所特别授权委托诉讼代理人程林、万迎娥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈建向本院提出诉讼请求：诉讼请求：一、确认原告沈建对被告永顺公司因支付购房款而享有的债权2959389.06元；二、确认坐落于安徽省长丰县北辰天都小区9幢101室，9幢201室，9幢301室，9幢401室，9幢2101室不属于破产财产；三、判令被告将北辰天都小区9幢101室，9幢201室，9幢301室，9幢401室，9幢2101室不动产权利归属登记至原告名下；四、确认因被告未办理不动产登记违约金合计29594元为普通破产债权；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：永顺公司因北辰天都小区建设缺乏资金，与胡国开、朱开运共同向沈建借款，因沈建与胡国开、朱开运不熟悉，也不了解永顺公司开发的具体情况，就以刘双贤的名义出借200万元。2015年4月28日刘双贤与胡国开、朱开运、永顺公司签订借款合同，约定借款200万元，月利息18‰，借款期限为2015年4月28日至2015年10月27日。为此，2015年5月4日沈建与永顺公司签订商品房买卖合同5份，将合同总价3039036元的9幢101室，9幢201室，9幢301室，9幢401室，9幢2101室计5套商品房备案至沈建名下。同日签订房屋回购协议，明确永顺公司在2015年11月4日前回购上述房屋。在上述保障下，沈建于2015年5月6日通过刘潘荣向刘双贤转款190万元，支付现金10万元。刘双贤在收到上述款项后转入借款人指定的朱开运账户。借款到期后，永顺公司没有通过回购的方式还本付息，沈建通过刘双贤与永顺公司协商后，永顺公司于2016年5月25日草拟协议书，约定将刘双贤借给永顺公司的200万元本金及未付利息823550.06元转为沈建购房款。2017年8月15日沈建到永顺公司售楼部缴纳9#301、401室购房尾款，2018年3月12日又将9#2101室购房尾款付清。因永顺公司未按商品房买卖合同约定办理产权登记，应支付违约金29594元，依法应认定为破产债权。综上，永顺公司在无法偿还借款本息后以物抵债，双方虽未签署永顺公司草拟的协议书，但均按此协议书履行，故向人民法院提起民事诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告永顺公司辩称，一、原告向管理人提供的申报材料与诉讼材料不一致。原告申报债权时主张其支付全部购房款，提供的转款凭证系走账，并未实际缴纳购房款，原告行为涉嫌虚假诉讼；二、双方签订的商品房买卖合同系让与担保，应按民间借贷法律关系审理，原告无法取得房屋；三、原告按照协议书缴纳的购房尾款135839元为普通破产债权；四、涉案房屋有优先债权即工程款和在建工程抵押权；五、案涉房屋为永顺公司破产财产。本院经审理认定事实如下：胡国开、朱开运与刘双贤签订借款合同，约定胡国开、朱开运向刘双贤借款200万元，月利息18‰，借款期限为2015年4月28日至2015年10月27日。永顺公司为胡国开、朱开运提供连带责任担保。2015年5月6日刘双贤向朱开运转账200万元。同日刘潘荣向刘双贤转账190万元。沈建与永顺公司签订商品房买卖合同5份，购买永顺公司开发的长丰县双凤工业区蒙城北路与金梅路交口北辰天都小区9幢101室，9幢201室，9幢301室，9幢401室，9幢2101室房屋，合同总价款为3039036元。2015年5月4日沈建通过刘张荣分别转账给永顺公司60万元、110万元，同日永顺公司会计王娜娜向耿松转账60万元、110万元。2015年5月5日沈建通过刘张荣转账给永顺公司110万元，同日永顺公司会计王娜娜向耿松转账110万元。2015年5月4日上述商品房买卖合同办理网签。同日双方签订房屋回购协议，明确永顺公司回购上述房屋的期限为2015年11月4日前，回购价格为260万元。2017年8月15日沈建到永顺公司售楼部缴纳9#301、401室购房尾款各54810元，2018年3月12日支付9#2101室购房尾款26219元。2019年7月11日刘双贤签字确认草拟的协议书属实，并签署一份声明。刘双贤在声明中陈述沈建以其名义出借200万元给永顺公司，因永顺公司未按期还款，三方协商以永顺公司欠付刘双贤借款本息抵付沈建购房款。2018年12月17日沈建向永顺公司破产管理人申报债权，以其与永顺公司签订的商品房买卖合同及付款为由，要求永顺公司破产管理人交付房屋并办理产权登记。并提供转账记录3份，主张其于2015年5月4日通过刘张荣分别转账给永顺公司60万元、110万元，2015年5月5日通过刘张荣转账给永顺公司110万元。庭审过程中沈建陈述上述转账系公司为了办理商品房买卖合同备案安排的走账行为，上述款项永顺公司汇入其指定账户。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。本院认为：沈建与永顺公司于2015年5月4日签订的5份商品房买卖合同系刘双贤与胡国开、朱开运、永顺公司借款合同的抵押担保。刘双贤与永顺公司、胡国开、朱开运签订的借款协议约定的借款期限、金额与永顺公司与沈建签订的房屋回购协议约定相近。且沈建与永顺公司签订商品房买卖合同后，沈建并未实际缴纳房款，而是通过“走账”的方式完善购房手续。故双方签订5份商品房买卖合同的真实意思应为对刘双贤与永顺公司的借款合同进行抵押担保。鉴于双方未办理抵押登记手续，商品房买卖合同的备案并非法律规定的设定抵押权的方式，其约定不符合《中华人民共和国物权法》中物权法定原则。对沈建提出的其与刘双贤、永顺公司于2016年5月25日达成协议，约定以永顺公司欠付刘双贤借款本息抵付购房款，因胡国开在外未签字确认但三方均已按协议书履行。因永顺公司并未在该份协议书中盖章确认，故本院对沈建该主张不予认可。双方仍系民间借贷法律关系，而非商品房买卖合同关系。审理中本院向沈建进行释明，其与永顺公司之间系民间借贷法律关系，要求其变更诉请按照民间借贷法律关系进行审理，沈建不同意变更。因此对沈建要求确认案涉房屋不属于破产财产，并要求转移登记于其名下，确认因永顺公司未办理不动产登记违约金合计29594元为普通破产债权的诉讼请求无事实与法律依据，依法不予支持。对沈建要求确认其对永顺公司因支付购房款而享有的债权2959389.06元的诉请，虽双方签订的商品房买卖合同系对刘双贤与永顺公司的借款合同进行抵押担保，但沈建实际于2017年8月15日以购房款名义支付109620元，于2018年3月12日以购房款名义支付26219元，且永顺公司向沈建出具购房款收据。双方存在事实上的商品房买卖合同关系，故该部分款项应确认为沈建对永顺公司因支付购房款而享有的债权。对其主张的其他款项，因系民间借贷法律关系，本院依法不予确认。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认沈建对安徽永顺房地产开发集团有限公司因支付购房款而享有的债权数额为135839元；二、驳回沈建对安徽永顺房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费30712元减半收取15356元由原告沈建负担15000元，由安徽永顺房地产开发集团有限公司负担356元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杜春二〇一九年十二月二十六日书记员  甄琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。