湖南省南县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0921民初2099号原告：姚泰山，男，1953年11月12日出生，汉族，住湖南省南县。原告：姚丽娜，女，1980年10月19日出生，汉族，住湖南省南县。被告：南县城镇建设综合开发公司，住所地：湖南省南县南洲镇东正街。法定代表人:李友刚，系该公司经理。委托诉讼代理人：李春辉,男，系南县房地产管理局工作人员。被告：陈孟宏，男，1963年11月7日出生，汉族，住湖南省南县。委托诉讼代理人：赵武波，南县南洲法律服务所法律服务工作者。第三人：湖南南县农村商业银行股份有限公司，住所地：南县南洲镇南华南路。法定代表人：李刚鸣，系该行董事长。委托诉讼代理人：张令羽，湖南金剑律师事务所专职律师。原告姚泰山、姚丽娜与被告南县城镇建设综合开发公司（以下简称南县城建开发公司）、陈孟宏商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案，同日通知湖南南县农村商业银行股份有限公司（以下简称南县农商银行）作为第三人参加诉讼后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚泰山、姚丽娜，被告南县城建开发公司的委托诉讼代理人李春辉，被告陈孟宏的委托诉讼代理人赵武波，第三人南县农商银行的委托诉讼代理人张令羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚泰山、姚丽娜向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行合同，并办理房地产权属证书；2.判令被告承担违约责任，赔偿损失。诉讼过程中，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：原告于2012年10月7日与被告签定《商品房买卖合同》，在“南县宏兴小区”购买商品房一套，房号为1幢5层503号房，房屋面积为146.28平方米，金额为379,274元。以被告的借款折抵房款，房款于当日一次性付清。房款付清后，被告未按约定交付房屋，也没有为原告办理房地产权属证。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。南县城建开发公司辩称，1.陈孟宏通过拍卖，取得国有出让土地使用权，个人出资进行房屋建设，整个资产归陈孟宏所有，其有权决定是否销售，责任主体为陈孟宏；2.陈孟宏仅仅只是借用南县城镇建设综合开发公司的房地产开发企业资质进行房地产开发，其销售房地产无需开发公司同意，属于陈孟宏个人行为；3.南县城镇建设综合开发公司把房地产开发企业资质借给陈孟宏进行房地产开发经营，虽有违规行为存在，属于被行政处罚范畴，但不能认定陈孟宏个人出资建设的房地产为开发公司所有。从该房地产建设的事实依据来看，陈孟宏完全有处分权。综上，请人民法院依法驳回所有诉讼请求。陈孟宏辩称，原告所诉属实。南县农商银行述称，本案诉争商品房是陈孟宏抵押给南县农商银行抵押房产中的一套，南县农商银行是诉争商品房的抵押权人，已办理了抵押登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据借条1份，旨在证明2011年9月29日陈孟宏向原告姚泰山借款650000元的事实；调查笔录1份，旨在证明陈孟宏向原告姚泰山借款650000元，用该借款本金和利息100000元列抵购房款的事实；商业门面买卖合同1份，旨在证明借款650000元的构成，其中350000元实为购门面的款项，原告2011年3月24日购买陈孟宏开发的南县宏兴小区门面一间，支付现金350000元，后陈孟宏因其他原因同原告姚泰山商量，解除了该合同，原告姚泰山再出借了300000元给陈孟宏，连同购买门面的350000元，由陈孟宏出具了650000元的欠条。陈孟宏提交的证据询问笔录1份，旨在证明陈孟宏欠原告650000元，利息已算至商品房买卖合同签订之日2012年10月7日，按100000元的总利息结算，不再支付利息，借款本息列抵购房款。上述双方当事人提交的证据能够证明原告姚泰山与陈孟宏于2011年3月24日签订《商业门面买卖合同》，约定原告姚泰山以369600元购买宏兴小区1号楼第一层临城西中学路门面南起第1004号门面。后双方自愿解除合同。陈孟宏于2011年9月29日向原告姚泰山借款300000元，并出具借条一份，载明借姚泰山现金650000元，约定月息2.5%。2012年10月7日，陈孟宏与原告姚泰山、姚丽娜签订商品房买卖合同两份，约定将宏兴小区第1幢503号房和603号房（已另案处理）出售给两原告，以借款650000元及利息100000元（利息计算至合同签订之日2012年10月7日止）列抵两套商品房的购房款。就以上事实，本院予以认定。南县城建开发公司提交的证据南县城建开发公司与陈孟宏的挂靠协议及情况说明，意在证明该房地产开发项目的责任主体为陈孟宏，土地及地上建筑物归陈孟宏所有，因此南县城建开发公司无相关责任。经审查，该证据能够证明陈孟宏根据约定向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，南县城建开发公司负责办理项目报建手续和申报商品房预售许可证，项目所发生的全部费用由陈孟宏负担，项目全部收入归陈孟宏所有，相关法律责任、经济责任均由陈孟宏承担的事实。根据两被告的上述约定内容，可认定两被告系挂靠关系，该协议仅为两被告之间的约定，对外不具有法律约束力，故本院对南县城建开发公司的举证目的不予采信。南县农商银行提交的证据个人贷款合同1份、借据1份、最高额抵押合同1份、南房他证南洲镇字第××号他项权证1份，意在证明陈孟宏向南县农商银行借款，诉争商品房进行抵押并办理抵押登记的事实。该组能够证明含涉案商品房在内的共计25套商品房已于2012年5月24日办理了抵押登记，他项权证号为南房他证南洲镇字第××号；房屋他项权利人为南县农村信用合作联社荷花嘴信用社；房屋所有权人为陈孟宏；房屋所有权证号为南县的房屋所有权证，其中包括本案涉案商品房的房屋所有权证（编号：南房权证南洲镇字第**）；他项权利种类为商品房抵押权设立；债权数额为5000000元。就以上事实本院予以认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年1月8日，陈孟宏等十五人通过拍卖取得南国用（2009出让）第26号国有土地使用权，并办理国有土地使用权登记。该宗土地坐落南县南洲镇，用途为商服、住宅，使用权类型为出让，用地面积为3229.30平方米，终止日期为商服用地至2049年1月8日止；住宅用地至2079年1月8日止。2009年12月11日，南县城建开发公司（房地产开发资质等级为四级）向陈孟宏出具授权委托书，委托事项为宏兴小区建设、销售事宜，委托权限为全权委托。该宗土地于2009年12月22日办理宏兴小区建设用地规划许可证，证号为（2009）317号，用地单位为陈孟宏等十五人。2010年3月22日，南县建设局颁发建设工程规划许可证，建设单位为南县城建开发公司，建设项目名称为宏兴小区1、2号楼，建筑面积12097.1平方米。2010年3月26日，两被告签订《项目内部承包协议》，协议约定：宏兴、宏祥小区占地面积6654.10平方米，规划建筑面积35000平方米，经内部议标由陈孟宏夺标；项目所发生的全部费用及全部销售收入归陈孟宏负担和所有；安全和质量事故或与客户纠纷所造成的经济损失等均由陈孟宏负责；同时还约定了陈孟宏向南县城建开发公司交纳每平方米8元的挂靠费用，结算面积以产权证面积总和为准，签订协议时付款20000元，余款在办理该项目房屋所有权证前全部结清等内容。2010年4月1日，南县建设局颁发建筑工程施工许可证，建设单位为南县城建开发公司，该证载明合同开工日期为2010年4月1日，合同竣工日期为2010年12月28日。2010年4月15日，南县房地产管理局向南县城建开发公司就宏兴小区项目颁发了商品房预售许可证。2011年3月24日，原告姚泰山与南县城建开发公司签订《商业门面买卖合同》，约定原告姚泰山以369,600元购买宏兴小区1楼第一层临城西中学路门面南起第1004号门面，原告实际支付门面购买款350,000元，后双方解除《商业门面买卖合同》。2011年9月29日，原告姚泰山向陈孟宏出借300,000元，加上之前350,000元的门面购买款，由陈孟宏向原告姚泰山出具了650,000元的借条一份。2012年10月7日，两原告（系父女关系）与南县城建开发公司签订《商品房买卖合同》，陈孟宏作为南县城建开发公司的委托代理人在合同上盖私章并加盖了“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”的公章，两原告亦在合同上签名。合同约定：“所购房基本情况：买卖标的物为宏兴小区第1幢5层503号房，属框架结构电梯房，建筑面积共146.28平方米。计价方式：每平方米单价为2,593元，总金额为379,274元。代收契税7,585元、维修基金10,240元、防盗门费用1,200元，代收款项合计19,025元，由出卖人包干。付款方式及期限：签订合同时付全部房款的100%，即379,274元。交接：出卖人应在2012年12月30日前交付商品房，该商品房受政府主管部门验收合格；商品房达到交付的条件后，双方以交付门钥匙为交接。产权登记：买受人应在商品房交付使用后三个月内递交办理产权登记所需的资料给出卖人，出卖人应在收到买受人办理产权登记的全部资料后一年内取得房地产权属证书交付给买受人。”两原告另还购买了宏兴小区603号房（已另案处理），房款为382,230元，加上本案房款379,274元，合计761,504元。陈孟宏所欠原告姚泰山650,000元，双方结算自借款之日至房屋买卖合同签订之日的利息为100,000元，本息合计750,000元。陈孟宏认可在购房款中给予原告优惠，与两原告确定以借款本息列抵两原告所购买的两套商品房价款，互不相欠。另查明，南国用（2009出让）第26号国有土地使用权证登记的使用权人陈孟宏等十五人于2011年10月26日向南县房产局出具承诺书，承诺该宗土地办理宏兴小区1、2号楼产权证，经十五人确定，全部办理被告陈孟宏产权证，再分户至购房者。本案涉案商品房已于2011年12月28日办理房屋产权初始登记，所有人为被告陈孟宏，房产证编号为：南房房权证南洲镇字第**。告陈孟宏向南县农村信用合作联社荷花嘴信用社（南县农村信用合作联社现变更为湖南南县农村商业银行股份有限公司）借款5000000元，于2012年5月24日将含涉案商品房在内的共计25套商品房办理抵押登记，他项权证号为南房他证南洲镇字第××号。再查明，陈孟宏经手销售的宏兴小区部分商品房的《商品房买卖合同》已在南县房地产管理局办理了预售合同备案登记，已备案的合同中出卖人处所盖公章均为“南县城镇建设综合开发公司宏兴小区项目部”。因陈孟宏背负巨额债务，资金链断裂，且涉嫌刑事犯罪，陈孟宏于2012年11月4日被南县公安局刑事拘留，同年11月18日被执行逮捕，2013年12月20日本院作出（2013）南法刑初字第236号刑事判决书，陈孟宏犯伪造国家机关印章罪，判处有期徒刑一年十个月。宏兴小区因部分扫尾工程未完工，在南县人民政府协调下，现南县城建开发公司已垫付资金启动了宏兴小区扫尾工程建设。宏兴小区所建商品房至今未经相关部门竣工验收。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，原告起诉要求南县城建开发公司和陈孟宏继续履行合同，交付房屋并办理好房地产权属证书。本案涉及到的主要法律关系和争议焦点是：一、南县城建开发公司与陈孟宏之间的法律关系；二、本案商品房预售合同的法律效力；三、本案房屋已设立抵押权，本案合同的履行及责任承担的问题。一、关于二被告之间法律关系问题陈孟宏与南县城建开发公司之间签订了《项目内部承包协议》，从双方签订合同的真实意思表示来看，陈孟宏取得宏兴小区土地使用权后，拟进行商品房开发，因本人没有房地产开发资质，由南县城建开发公司出借资质，挂靠南县城建开发公司进行房地产开发，双方各取所需。从实际履行情况来看，南县城建开发公司没有投入建设资金，也没有参与管理与建设，房屋销售及销售收入均由陈孟宏自行处理，二被告完全按《项目内部承包协议》的内容履行。因此，陈孟宏与南县城建开发公司之间存在挂靠开发关系，陈孟宏系挂靠人，南县城建开发公司系被挂靠企业。二、关于本案商品房预售合同效力问题陈孟宏挂靠南县城建开发公司进行“南县宏兴小区项目”房地产开发后，南县房地产管理局向南县城建开发公司颁发了商品房预售许可证，且南县城建开发公司向陈孟宏出具了授权委托书，陈孟宏对外以南县城建开发公司的名义与原告签订商品房买卖合同，法律上属有权代理行为。签订买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定商品房买卖合同合法有效。三、本案房屋已设立抵押权，本案合同的履行及责任承担的问题根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（2002）16号]中的批复内容，一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，原告已履行了全部购房款给付义务，南县农商银行就本案商品房因抵押享有的优先受偿权，根据上述批复，并不能对抗商品房买受人姚泰山、姚丽娜。合法有效的合同受法律保护。合同双方应切实履行合同约定义务。本案中，陈孟宏认可原告主张的借款本息750,000元列抵原告购买宏兴小区503、603号房的购房款合计761,504元，并认可已给原告优惠。该以物抵债约定系双方当事人真实意思表示，未损害他人利益，亦未显失公平，加之借款中部分款项是之前的宏兴小区1004号门面购买款，并非单纯的借款，故本院对原告主张已全额履行了购房款给付义务的意见予以采信。《最高人民法院关于适用的解释》第五十四条规定：“以挂靠形式从事民事活动，当事人请求由挂靠人和被挂靠人依法承担民事责任的，该挂靠人和被挂靠人为共同诉讼人。”根据陈孟宏与南县城建开发公司签订的《项目内部承包协议》及南县宏兴小区项目实际开发建设情况来看，可确定陈孟宏是南县宏兴小区项目的物业实际所有权人，其仅仅只是借用南县城建开发公司的名义进行房地产开发和商品房销售，是当然的合同义务担责主体。但南县城建开发公司取得了南县房地产管理局颁布的商品房预售许可证，并向陈孟宏出具授权委托书委托陈孟宏用自己的名义对外销售商品房，且商品房买卖合同的出卖人也是南县城建开发公司，原告作为购房户有理由相信南县城建开发公司是商品房所有权人和出卖人。因此，应由陈孟宏按合同约定承担履行合同的责任，南县城建开发公司承担连带责任。另外，合同约定原告应当向被告支付代收契税7,585元、维修基金10,240元、防盗门费用1,200元，代收款项合计19,025元。因当事人双方以物抵债约定未涉及代收的契税等款项，故按合同约定原告应当向被告支付。对原告自愿放弃要求被告因迟延交房、迟延办证而应承担违约责任的诉讼请求，系当事人对自身实体权利的处分，不违反法律规定，不损害他人利益，本院予以认可。综上所述，本院对原告要求两被告履行合同，交付房屋并办理房地产权属证书的诉讼请求予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条规定，判决如下:一、限陈孟宏在南县宏兴小区503号商品房所在楼盘竣工验收合格之日起90日内将503号商品房交付姚泰山、姚丽娜，且在房屋交付后180日内将该商品房的不动产权属登记办理至姚泰山、姚丽娜名下并交付权属证书；二、由南县城镇建设综合开发公司对上述第一项判决内容承担连带责任。案件受理费6,990元，由陈孟宏、南县城镇建设综合开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审 判 长  陈俊广审 判 员  黄 琳人民陪审员  熊姣英二〇一九年十二月二十三日法官助理孙苹书记员曾庆莹附：本案适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。四、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。