广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初2730号 原告：平南县永和物业服务有限公司。住所地：平南县平南镇月亮湾中华广场**。统一社会信用代码：914508215859904837。 法定代表人：易先国。 委托诉讼代理人：覃开全，男，1979年11月6日出生，汉族，居民，该公司员工，住广西平南县。 委托诉讼代理人：刘切标，广西颂诚律师事务所律师。 被告：唐健，男，1972年5月17日出生，汉族，居民，户籍地址广西平南县，现住广西平南县。 原告平南县永和物业服务有限公司（以下简称永和公司）与被告唐健物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序于2019年9月25日第一次公开开庭进行了审理，于2019年11月13日依法转为普通程序，于2019年11月28日第二次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人覃开全、刘切标、被告唐健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平南县永和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付费用共计5249.69元（包括2016年12月1日至2019年3月31日期间的物业服务费3094.84元、2016年12月1日至2019年3月31日电梯维护费560元、垃圾处理费140元；2017年6月1日至2019年3月31日公共专项维修资金607.86元；2016年8月12日至2019年3月6日代收水费118.8元；2016年6月11日至2019年3月8日公摊电费728.19元）；2、判令被告向原告支付滞纳金共计5442.8元（滞纳金：以逾期应付费用为基数，按2016年6月11日起按每日3‰的标准计算滞纳金，计算至费用清偿之日止）；以上1-2项费用合计10692.49元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自开始负责大安天利和·财富广场（下称天利和广场）的物业管理服务，一直按照《前期物业协议》的约定履行合同义务。被告是天利和广场6栋901号房的业主，自被告接收该物业以来，一直接受原告为其提供物业管理服务。但自从2016年6月至2019年3月，被告已累计拖欠各项费用，包括物业服务费、电梯维护费、公摊电费等共计5249.69元。就前述拖欠的费用，原告曾多次向被告催讨，但被告均拒绝支付。原告认为，双方存在合法的物业服务合同关系，原告已经依约履行了协议约定的义务，被告应当履行支付相关费用的合同义务。被告拒绝支付上述费用已构成严重违约，被告除支付上述费用外，根据协议第十一条第四款的约定，应按拖欠费用每日按3‰的标准向原告支付滞纳金。为维护原告的合法权益，请法院依法作出公正合理的判决，支持原告全部诉讼请求。 被告辩称，一、原告没有按约履行合同以及相关规定提供服务，构成违约，原告违约在先，违背诚实守信原则。根据《广西壮族自治区物业管理条例》第35条规定只有通过公开招标程序成立的《前期物业服务合同》才合法有效，没有经过公开招标程序成立的《前期物业服务合同》违反国务院《物业管理条例》第二十四条第二款强制性规定应根据《中华人民共和国合同法》第52条第五项规定认定为无效合同。二、原告没有履行合同以及未按政府指导价收费和未按相关规定提供服务。收取滞纳金也明显违背公平原则。三、原告应按《前期物业服务合同》建立健全管理制度，编制物业服务及财产年度计划，每半年公布一次物业管理费收支状况。但原告从第一批业主入住至今从未对财务收支进行公布，也未公布收益情况，严重侵害全体业主的权利。四、根据《前期物业服务合同》期限自2014年4月1日至2015年3月31日。合同期限内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时本合同终止。五、根据物价局提供的《平南物价局平南县住房保障和房产管理局（平价[2015]7号）文件》关于大安·天利和财富广场物业服务收费标准的批复，原告存在涉嫌乱收费，收费应按平南县物价局指导价为0.8元/平方应包括公用水电费。《前期物业服务合同》第七章指明，业主按建筑面积0.1元/平方米将住宅专项资金缴纳物业服务企业代收代管，原告涉嫌擅自提高收费。原告备案证明是三级资质的物业管理公司却按二级资质管理收费，存在收费过高。三级服务等级的收费基准价为0.65元/平方米，明确规定“按住户建筑面积计算，已包含公摊水、电费，不含电梯使用费”。原告收取得物业服务费为0.8元，超过了政府指导价，另外还收取电费公摊，被告认为属于重复收费。六、原告违反《前期物业服务质量标准》第一条物业公用部位维修、护养和管理。出现破损没有及时维修、养护，没有定期巡查，消防设施不健全，小区相关设施不完善。综上，被告延迟缴纳物业费是因原告首先没有履行双方的合同约定，未提供符合行业标准的服务。 本院经审理认定事实如下：2014年，广西天利和房地产开发有限公司委托永和公司接管大安·天利和财富广场的物业，合同期限是2014年4月1日至2015年3月31日。2014年5月4日，平南县住房保障和房产管理局作出编号为【2014】007号《准予行政许可决定书》，准予广西天利和房地产开发有限公司提出“大安·天利和财富广场”项目协议选聘前期物业服务企业的申请。 2014年5月8日，广西天利和房地产开发有限公司委托永和公司对大安·天利和财富广场进行物业管理在平南县住房保障和房产管理局进行备案。 2014年7月22日，贵港市物价局和贵港市住房保障和房产管理局联合颁发《贵港市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（贵价格【2014】43号，以下简称《细则》），该细则规定实行政府指导价的物业服务收费构成包括以下部分：物业共用部位、公用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯使用、二次加压另行计费收取）。 被告系天利和财富广场小区6栋901号房的业主，房屋实测建筑面积为138.16平方米。2016年5月30日，原告永和公司与被告签订《大安·天利和财富广场前期物业服务协议》（以下简称前期物业协议），聘请原告为“大安·天利和财富广场”（以下简称天利和广场）的物业管理服务企业。《物业协议》约定相关收费标准及违约责任：物业服务费0.8元/㎡/月（未含公共水电分摊费）、电梯费20元/户/月、住宅、城市生活垃圾费按政府相关文件执行；原告有权按房屋建筑面积对当月实际发生公用水、电、公用水电损耗据实分摊、收取分摊费用；专项维修资金自业主入伙之日起按0.2元/㎡/月；受有关部分或单位的委托，原告可提供水费、电费、燃（煤）气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准执行政府相关规定；逾期交纳物业服务费等费用（包括代缴费用）的，除有偿付相关费用外，并从逾期之日起每天按3‰交纳滞纳金；原告违反协议，未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告限期改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。 从2016年6月1日起至2019年3月31日，被告拖欠原告物业服务费3094.84元（时间段为2016年12月1日至2019年3月31日）、公共专项维修资金607.86元、电梯维护费560元、垃圾处理费140元、代收水费118.8元、电费公摊728.19元。 另查明，2016年12月1日至2018年12月31日，原告提供的物业服务存在瑕疵，但基本履行了物业合同中的各项义务。2019年1月1日至2019年3月31日期间，由于原告聘请的为天利和商业广场、财富广场小区提供保洁和安保服务的人员数量大幅减少，导致在小区环境、安保、公共设施维护维修等方面原告提供的物业服务质量下降。截止法庭辩论结束前，天利和小区尚未成立业主委员会。 本院认为，永和公司与被告签订的《前期物业协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。故原告永和公司应根据前期物业协议的约定提供物业管理服务，被告亦应根据前期物业协议的约定支付相应的物业管理费。关于物业管理费的问题，物业服务企业提供的服务标准应与服务收费的标准相适应。在2016年12月1日至2018年12月31日期间内，虽然原告提供的服务存在部分瑕疵，但被告拒绝支付物业管理费及其他费用于法无据，原告请求被告支付该段时期的物业费2763.2元及支付2016年6月11日至2019年3月31日期间的其他费用（公共专项维修资金、电梯维护费、垃圾处理费、代收水费、公摊电费）符合法律规定，本院依法予以支持。2019年1月开始，原告聘请的保洁和安保的人员大幅减少，导致原告提供给业主的服务质量下降，说明在该段时期内原告的物业服务不符合合同约定，被告以此为由拒交物业管理费属于行使合同履行抗辩权，结合本案实际情况，应酌情适当减少20%物业管理费，即被告应向原告交纳从2019年1月1日至2019年3月31日的物业管理费为265.3元。关于滞纳金问题，《前期物业服务协议》约定逾期缴纳各项费用的，从逾期之日起每天按3‰缴纳滞纳金，鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵和与业主没有进行良好沟通以及被告成功行使了同时履行抗辩权，故原告请求被告支付物业费滞纳金本院不予支持。其他费用的滞纳金问题，因约定的滞纳金计算标准过高，调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算计较适宜，应该从相关费用实际产生后即2019年4月1日起计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，原贷款基准利率这一标准已经取消，因此，裁判贷款利息的基本标准应改为“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第五十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告唐健向原告平南县永和物业服务有限公司支付物业管理费3028.5元； 二、被告唐健向原告平南县永和物业服务有限公司支付公共专项维修资金607.86元、电梯维护费560元、代收生活垃圾清运费140元、代收水费118.8元、电费公摊728.19元，合计2154.85元，并支付本项各费用的滞纳金（计算方法：以2154.85元为基数，从2019年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）； 三、驳回原告平南县永和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应予本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费68元（原告已预交），由被告唐健负担50元，原告平南县永和物业服务有限公司负担18元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费68元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；受理费帐号：20×××16；开户银行：中国农业银行贵港分行）。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 馨 人民陪审员  李万威 人民陪审员  潘勇平 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  黎德群