江苏省江阴市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0281民初14109号 原告：江苏安瑞信塑化有限公司，住所地江阴市滨江西路******，统一社会信用代码91320281MA1NFU3Q57。 法定代表人：吴新，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：田宁，江苏崇安律师事务所律师。 被告：江阴市艺丰服饰水洗有限公司，住，住所地江阴市祝塘镇环西路**一社会信用代码91320281664938886E。 法定代表人：李锋，该公司经理。 原告江苏安瑞信塑化有限公司（以下简称安瑞信公司）诉被告江阴市艺丰服饰水洗有限公司（以下简称艺丰公司）排除妨害纠纷一案，本院于2019年9月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安瑞信公司的委托诉讼代理人田宁、被告艺丰公司的法定代表人李锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安瑞信公司向本院提出诉讼请求：1.判令艺丰公司从江阴市祝塘镇环西路21号（老地址为江阴市）的厂房和土地中迁出；2.判令艺丰公司支付自2019年4月19日起至迁出之日止按420元／天为标准暂计的租金损失；3.判令艺丰公司承担本案诉讼费用。 事实和理由：江阴市村工业用地使用权及附属物原属无锡市江益液压机械成套有限公司（以下简称江益公司）所有，因江益公司所涉案件，房产被无锡市梁溪区人民法院进行处置。2019年3月15日安瑞信公司参加司法拍卖并以最高价竞得上述资产，2019年3月22日梁溪区法院制作了执行裁定书、协助执行通知书确认上述资产所有权归安瑞信公司所有。因艺丰公司占据使用了上述资产内的1000平方米厂房及850平方米工业用地，安瑞信公司取得上述资产后与艺丰公司协商腾退事宜，但艺丰公司以其向江益公司租用为由拒绝腾退，并出示了2018年1月1日签订的厂房及土地租赁合同。此外，经查，江益公司在2016年9月21日、2016年10月11日以涉案房产向中国建设银行无锡城北支行设定了最高额抵押，无锡市滨湖区法院在审理（2016）苏0211民初6538号案件中查封了涉案房地产。安瑞信公司认为，艺丰公司在涉案房产土地被设定抵押、人民法院查封后所签订的租赁合同，对安瑞信公司没有约束力，故诉至法院，请求判如所请。 被告艺丰公司辩称：1.按租赁合同约定办，2018年1月1日艺丰公司和江益公司签订了租赁合同，租期到2028年12月31日，艺丰公司向江益公司交了五年多一点的租金，至2023年1月1日的租金已经付清，一共交了40万元（在2018年1月1日交了20万元，2018年5、6月交了几万，后来在2018年7月份交了几万，一共交了20万元，合计40万元）。2.梁溪区法院拍卖涉案房地产时，明确有租赁关系存在，并且不负责清场，并未依职权除去租赁关系，申请执行人亦未申请去除租赁关系，房屋租赁状态已经公告，安瑞信公司在明知存在租赁权的情况下拍得涉案房屋应视为对租赁关系的认可，因此属于带租拍卖，安瑞信公司取得所有权后仍应受租赁关系约束，无权要求返还并赔偿损失。3.根据相关规定，梁溪区法院并未将租赁去除后进行拍卖，说明租赁对抵押权的实现没有构成障碍，安瑞信公司应受租赁合同约束。综上所述，艺丰公司对涉案不动产的占有为有权占有，安瑞信公司无权要求返还及赔偿，请求驳回安瑞信公司的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： （涉案房屋情况）江阴市房屋登记簿证明显示：房屋所有权人为江益公司，坐落于江阴市，****，面积为6490.85平方米，2幢2层，面积为13643.93平方米；2016年9月21日设定2700万元最高额抵押，2016年10月11日设定204.57万元最高额抵押，抵押权人均为中国建设银行股份有限公司无锡城北支行。 （涉案房屋租赁情况）双方当事人提供甲方出租方江益公司，乙方承租人艺丰公司，日期为2018年1月1日的厂房及土地租赁合同一份，主要载明甲方将江阴市祝塘镇环西路58号的建筑面积为1000平方米、空地面积850平方米的厂房出租给乙方，租赁期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止，租赁期十年，每年租金为76800元；十年租金不变，总金额为76.8万元，上述租金分四期付清，2018年1月1日付20万，2018年7月1日付20万，2019年1月1日付20万，2019年7月1日付16.8万元。 艺丰公司提供一组付款凭证（包括承兑汇票、收据）复印件，称已向江益公司支付40万元。安瑞信公司对此表示不清楚。 （拍卖情况）无锡市梁溪区人民法院对涉案房地产进行了网络拍卖，标的物介绍材料中载明：“有多家租赁，租期分别为17年3月22日至23年4月30日……18年1月1日至28年12月31日……法院不负责清场，具体现场状况以实际为准……。” 艺丰公司称：租期2018年1月1日至2028年12月31日就是艺丰公司的，说明涉案房屋是带租拍卖。 庭审中，本院当庭电话联系无锡市梁溪区人民法院工作人员，其陈述：标的物介绍材料中只是载明房屋有租赁的情况，在2018年2821号案件拍卖涉案房屋之前，对银行作出了谈话笔录，告知拍卖时不予清场。 本院当庭打印（2018）苏0213执2821号案件卷宗，显示在2019年1月3日梁溪法院工作人员对中国建设银行股份有限公司无锡城北支行进行谈话，告知涉案房产内有租赁。银行表示已经知悉有租赁情况，现要求不清场拍卖。 （成交确认情况）2019年3月15日，无锡市梁溪区人民法院出具成交确认书，载明：网拍公告时间为2019年2月26日，网拍开始时间为2019年3月14日，网拍结束时间为2019年3月15日，在无锡市梁溪区的工业用地使用权司法拍卖项目中，安瑞信公司以最高应价胜出。 2019年3月22日，无锡市梁溪区人民法院做出（2018）苏0213执2820号之二执行裁定书，载明：“申请执行人为中国建设银行股份有限公司无锡城北支行，被执行人包括江益公司。……无锡市梁溪区人民法院（2017）苏0213民初6065、6068号民事判决书已经发生法律效力，被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务，梁溪区人民法院于2018年6月6日立案执行。……经查，被执行人江益公司名下1套房产，坐落于江阴市村的工业用地使用权及附属物（详见评估报告）。无锡市滨湖区人民法院依据（2016）苏0211民初6538号裁定书查封了上述房产，后将该房产处置权移交我院。……竞买人安瑞信公司以2968万元的最高价竞得新圩路58号房产、建南村的工业用地使用权及附属物（详见评估报告）。裁定如下：……三、江阴市村的工业土地使用权及附属物（详见评估报告）的所有权归买受人安瑞信公司所有，财产权自本裁定送达各买受人时起转移……。” 2019年3月22日，无锡市梁溪区人民法院做出（2018）苏0213执2820号之二协助执行通知书，载明：“江阴市不动产登记中心：……请协助执行以下事项：……三、江阴市村的工业土地使用权及附属物（详见评估报告）的所有权归买受人安瑞信公司所有，财产权自本裁定送达各买受人时起转移。四、原房屋产权证、国土使用权及他项权证予以注销；由买受人安瑞信公司持本通知书及裁定书在一个月内至你中心办理所有权转移登记手续，过户中产生的费用由买受人自行承担。” 2019年4月18日，无锡市梁溪区人民法院对安瑞信公司做出执行笔录，载明向安瑞信公司交付过户材料，安瑞信公司需在收到材料后一个月内自行完成过户事宜。 安瑞信公司提供苏（2019）江阴市不动产权第0024602号证书，载明江阴市祝塘镇环西路21号的国有建设用地使用权/房屋所有权权利人为安瑞信公司，宗地面积为19333平方米，房屋建筑面积20134.78平方米；1.总层数：6，建筑面积6490.85平方米；2.总层数：2，建筑面积13643.93平方米。安瑞信公司称：上述国有建设用地使用权和房屋所有权均登记在安瑞信名下，老地址为新圩路58号，新地址为环西路21号，艺丰公司只是占用房屋和土地中的一部分。 （其他情况）艺丰公司表示，对安瑞信公司主张每天420元有异议，按照租赁合同每年76800元是合理的，对从2019年4月19日起算没有异议。 安瑞信公司同意按照76800元每年计算占用使用费。 双方均称：涉案房屋现仅有艺丰公司实际使用。 （承诺情况）双方均承诺：所有陈述均属实，不存在任何违反法律规定和损害第三方利益的行为，如有上述行为，均愿承担罚款、拘留及追究刑事责任等一切责任。 以上事实，有成交确认书、相关裁定书、协助执行通知书、笔录、不动产权证书、房屋登记簿、租赁合同及双方当事人的陈述等证据予以佐证。 本案的争议焦点为：涉案房屋是否为带租拍卖，房屋先抵押后出租的情况下，艺丰公司是否有权不予迁出。 安瑞信公司认为：拍卖公告载明的有租赁情况，仅是陈述客观情况，法院不负责清偿，艺丰公司在房屋设定抵押和法院查封后签订租赁合同，安瑞信公司作为新买受人，租赁合同对安瑞信公司没有约束力，艺丰公司应立即腾让房屋，支付占用使用费。 艺丰公司认为：房屋租赁状态已经公告，安瑞信公司在明知存在租赁权的情况下拍得涉案房屋应视为对租赁关系的认可，因此租赁合同对安瑞信公司具有约束力；法院未将租赁去除后进行拍卖，说明租赁对抵押权的实现没有构成障碍，安瑞信公司无权要求返还及赔偿。 本院认为，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力；承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持；承租人基于不动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同，承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产的，不予支持。 本案中，涉案房地产在2016年9月21日、2016年10月11日为中国建设银行股份有限公司无锡城北支行设定了最高额抵押权，并且无锡市滨湖区人民法院（2016）苏0211民初6538号裁定书查封了上述房产，艺丰公司与江益公司在2018年1月1日签订租赁合同，租赁合同在涉案房屋被抵押和查封之后签订，租赁合同对竞拍人安瑞信公司没有约束力，艺丰公司应予以迁出。 关于双方争议的涉案房屋是否带租拍卖的问题，经本院联系梁溪区法院工作人员，其明确为告知银行涉案房产内有租赁，银行表示已经知悉有租赁情况，要求不清场拍卖，且拍卖过程中的标的物介绍材料也明确“有多家租赁……法院不负责清场”，“法院不负责清场”的内容也说明涉案房产并非为保留租赁关系拍卖（如果为保留租赁关系拍卖，则无需注明“不负责清场”字样）。综上，涉案房屋不是保留租赁关系拍卖，本院对艺丰公司的主张不予支持。 关于安瑞信公司主张房屋占有使用费，双方均认可按76800元每年，本院予以确认。 据此，依照最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下： 一、江阴市艺丰服饰水洗有限公司于本判决发生法律效力之日起三十日内从江阴市祝塘镇环西路21号（老地址为江阴市）的厂房和土地中迁出。 二、江阴市艺丰服饰水洗有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏安瑞信塑化有限公司支付自2019年4月19日起至实际迁出之日止按每年76800元计算的占有使用费。 三、驳回江苏安瑞信塑化有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5325元（江苏安瑞信塑化有限公司已预交），由江苏安瑞信塑化有限公司负担2662.5元，由江阴市艺丰服饰水洗有限公司负担2662.5元，江阴市艺丰服饰水洗有限公司负担部分于本判决发生法律效力之日起十日内向江苏安瑞信塑化有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  潘亚伟 二〇一九年十二月十六日 书记员  孙玲莉 本案援引法律条款 最高人民法院《关于适用若干问题的解释》： 第六十六条第一款抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。 抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。 最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》： 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。