江西省九江市濂溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0402民初3287号原告：九江慧龙置业有限公司，住所地：九江市九江经济技术开发区慧龙国际**楼，统一社会信用代码：91360402566261488Y。法定代表人：陈义龙，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：王孟良，男，江西亚都律师事务所律师，执业证号：13604201910125474，代理权限：特别授权。被告：江西银湾物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**南昌国际金融大厦****（第**）；统一社会信用代码：913601006809201926。法定代表人：向媛，女，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈佼，男，江西康润律师事务所律师，执业证号：13604201010523564，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：石买峰，男，江西康润律师事务所律师，执业证号：13604201810030036，代理权限：特别授权。原告九江慧龙置业有限公司（以下简称慧龙公司）诉被告江西银湾物业管理有限公司（以下简称银湾公司）物业服务合同纠纷一案，于2019年11月5日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告慧龙公司的委托诉讼代理人王孟良及被告银湾公司的委托诉讼代理人陈佼、石买峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告慧龙公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原告与被告于2017年10月12日签订的《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由如下：2017年10月12日，原告与被告签订《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》，合同期限为交房之日起2年。后原告在与相关行政主管部门工作接洽时，得知该合同的订立程序违反国务院《物业管理条例》第二十四条之规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”，且《物业管理条例》第五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款”，为避免不必要的损失，原告于2019年6月、7月将上述情况多次函告被告，并表示应立即终止合同。此外，案涉物业服务合同签订当日，原告与被告另行签订了一份《慧龙国际前期配合销售服务合同》，原告将慧龙国际项目售楼部物业服务工作交由被告完成。然而，在该合同履行过程中，被告存在案场经理未经原告许可兼职缺岗，一般工作人员经常性缺勤，工作人员与应聘人员打架斗殴，在职保安监守自盗等严重管理混乱情形，客户及业主反映强烈，上述违约行为给原告造成巨大的负面影响。原告据此有充分理由相信，被告无法达到案涉合同约定的服务标准，合同目的无法实现。原告认为，案涉合同虽成立但尚未生效，而被告的先期行为已表明其无法依约实现合同目的，且案涉合同因违反相关行政法规强制性规定，继续履行将使原告承担巨大的行政责任，蒙受不必要的高额经济损失，故案涉合同应予解除。原告为维护自身合法权益，起诉至法院要求判如所请。被告银湾公司答辩称：1、原告与被告签订的《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》没有约定合同的解除条件，原告在陈述事实与理由中没有提出本合同具有合同法规定的法定解除条件，故原告主张解除合同没有法定和约定的依据；2、原告主张同被告签订的前期物业合同违反物业管理条例第二十四条规定，是本合同是否生效的理由，而不是解除合同的理由，关于前期物业合同是否生效，被告已经向法院提起对原告的对合同效力之诉，故不是本案的处理范围；3、原告同被告签订的《慧龙长江国际前期配合销售服务合同》与原告提出的解除《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》系两个独立的合同，不能以一个合同当中是否有违约行为作为理由解除另外一个合同。经审理查明：原告慧龙公司（甲方）于2017年10月12日与被告银湾公司（乙方）签订一份《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》，该合同约定：“原告慧龙公司同意由被告银湾公司为慧龙长江国际（二期）小区提供物业服务，物业服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理，包括但不限于二次供水设备、排水设备、供配电系统、消防系统、电梯、电子门、路灯、楼道灯等，及时办理电梯的年检等手续；3、……；物业服务费收取的方式为：自从业主接到收房入伙通知书之日起次月开始计算物业费。本合同有效期2年（自交房之日起向后延伸2年）。”该合同还对甲乙双方的权利和义务、物业服务质量标准、服务费用与收费说明、装修管理责任、违约责任等进行了详细约定。同日，原告慧龙公司（甲方）与被告银湾公司（乙方）签订另一份《慧龙国际前期配合销售服务合同》，该合同约定：“原告慧龙公司同意由被告银湾公司为慧龙国际项目提供售楼部物业管理服务事宜。”该合同还对甲方权利和义务、乙方主要工作内容与标准、人员上岗前再培训等进行了详细约定。该两份合同签订后，原告慧龙公司认为其中一份《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》违反国务院颁布的《物业管理条例》第二十四条第二款的规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”第五十六条规定：“违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。”原告慧龙公司还认为被告银湾公司在履行另一份合同《慧龙国际前期配合销售服务合同》义务的过程中存在瑕疵，故分别于2019年6月14日、2019年6月25日、2019年7月12日、2019年7月29日四次向被告银湾公司发出《关于解除＜慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同＞的函》。原告慧龙公司认为，其与被告银湾公司于2017年10月12日签订的《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》违反行政法规的规定，且被告银湾公司在履行另一份合同义务时存在瑕疵，故要求本院依法对《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》予以解除，望判如所请。上述事实有原告提供的《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》一份、《慧龙国际前期配合销售服务合同》一份、《关于银湾物业在慧龙国际二期营销中心服务不规范的情况说明》一份、《慧龙国际售楼部物业费明细（2018年2月份）》一份、关于解除《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》的函、《关于再次重申确认解除《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》的复函》、关于第三次重申解除《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》的复函、《关于确认解除慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》的复函4份及原、被告双方当庭陈述在卷予以证实，足以认定。本院认为，原告慧龙公司与被告银湾公司于2017年10月12日签订的《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同自双方签订之日起成立。但该合同签订前未经过招投标程序进行选聘物业服务企业，且在没有经过县级人民政府房地产行政主管部门批准的情况下，而直接采用协议方式选聘物业服务企业，违反了行政法规的相关规定，导致合同并不能生效。但该合同并非自始至终无效，如在符合行政法规规定的要求后，依然可以生效。该合同并未约定解除条件，在原、被告双方未就合同解除事宜达成一致意见时，且不具备法定解除条件的情况下，被告分别于2019年6月14日、2019年6月25日、2019年7月12日、2019年7月29日四次单方向原告发送合同解除函通知解除双方签订的《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》的行为，并不导致原、被告之间签订的《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》解除。另《慧龙长江国际前期配合销售服务合同》与《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》系两份独立的合同，原告不能以被告在履行《慧龙长江国际前期配合销售服务合同》中存在瑕疵为理由，而解除另一份《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》。综上，原、被告双方于2017年10月12日签订的《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》于签订之日起成立，但并未生效。原告要求解除《慧龙长江国际（二期）前期物业管理服务合同》的理由并不充足，且没有事实和法律依据，对于原告的全部诉请依法应予驳回。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院》第二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告九江慧龙置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费15060元，由原告九江慧龙置业有限公司承担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 胡 昊人民陪审员 江 南人民陪审员 单碧桃二〇一九年十二月三日书 记 员 凌 燕