广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤20民终7343号上诉人（原审被告）：韩龙浩，男，1983年9月4日出生，朝鲜族，住吉林省梨树县××。委托诉讼代理人：赵辉煌，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：金红日，广东仲马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海车享家汽车科技服务有限公司，住所地中国（上海）××。法定代表人：夏军。委托诉讼代理人：简璐云，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓赴会，广州金鹏律师事务所实习律师。原审第三人：区桥彬，男，1969年6月27日出生，汉族，住广东省中山市××。上诉人韩龙浩因与被上诉人上海车享家汽车科技服务有限公司（以下简称车享家公司）及原审第三人区桥彬房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷，询问，审查上诉意见，认为本案事实清楚，决定不开庭审理。本案现已审理终结。韩龙浩上诉请求：改判一审判决第一、二、三项。事实和理由：一、房屋租赁合同是实践性合同，其解除期间应当以实际交付使用为期间计算。其已经交付涉案房屋的租金给区桥彬至2018年1月份，车享家公司实际上已经使用涉案房屋至2018年1月份，而不是解除《租赁合同》的2017年12月6日，故其退回租金的日期应当从2018年2月15日开始计算。其对涉案房屋的实际租赁日期到2018年2月14日。在此期间，车享家公司正常使用了涉案房屋，其也保证了车享家公司的租赁权，当以实际交付使用来判断租赁期间，而不是按解除合同通知书来据以判断。因此二审法院应改判一审判决第一项为韩龙浩退回车享家公司的租金是从2018年2月15日开始计算至2018年5月14日，也就是退回三个月租金即78000元。二、车享家公司与区桥彬签订涉案房屋的租赁合同，违背诚实信用原则，由此导致的涉案房屋租赁押金应当由车享家公司予以退回给韩龙浩。其已经付给区桥彬三个月押金67200元，由于车享家公司与区桥彬绕开其另行支付涉案房屋的租金时并未退还给韩龙浩，因此，该款项应当在其收取的履约保证金中直接予以扣除，不足部分再由韩龙浩在已收的车享家公司租金中予以扣除。二审应改判一审判决第一项为67200元扣除52000元后为15200元，也就是说，车享家公司应当给韩龙浩15200元，可以结合第一项的改判一并处理。三、车享家公司主张的律师费的支付应当以案件的发生原因来确定。本案的发生非韩龙浩原因造成，其不应当承担律师费的支出。本案的发生非其故意违约造成，而是车享家公司的员工在办理相关合同文书时诱导韩龙浩，且将有关重要文书予以扣压，让其蒙受了直接的经济损失且有苦难言，因此其不应当承担车享家公司主张的律师费。恳请二审法院改判韩龙浩退回给车享家公司款项为62800元。车享家公司口头答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，不同意韩龙浩所有的上诉请求。理由如下：一、由于韩龙浩拖欠租金的行为，在2017年8月28日区桥彬已向韩龙浩发出解除合同通知书，韩龙浩在该日期开始已没有了转租权，因此车享家公司向韩龙浩发出解除合同的日期为2017年12月6日，该转租合同即时终止，车享家公司与区桥彬签订的租赁合同是从2018年1月11日开始。关于房屋租赁合同在2017年12月6日由车享家公司解除后，该期间的租金或使用收益是归属于区桥彬所有，与韩龙浩无关；二、车享家公司与区桥彬签订新合同不是绕开韩龙浩的行为，一审对此查明事实清晰，系由于韩龙浩拖欠租金导致区桥彬解除与韩龙浩的一手租赁合同，在车享家公司已经投入巨额装修的情况下，与区桥彬直接签订合同，双方均具备完整的签约权，也是最大限度减少由于韩龙浩违约造成的损失，此外租赁押金就是韩龙浩直接向车享家公司收取的，在韩龙浩违约导致合同解除的情况下，应当由韩龙浩退还给车享家公司；三、本案的纠纷产生系由于韩龙浩违约解除所致，符合合同有关律师费承担以及法律的相关规定，一审法院作出判决并无不当。区桥彬未到庭接受询问。车享家公司向一审法院起诉请求：1.确认车享家公司与韩龙浩双方的《租赁合同》于2017年12月6日解除；2.韩龙浩返还车享家公司租金136933.33元及逾期利息（从2017年12月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日）；3.韩龙浩返还车享家公司定金52000元，并支付一倍定金赔偿52000元；4.韩龙浩向车享家公司支付车享家公司因本案支出的律师费20000元。一审法院认定事实：2017年4月，韩龙浩与车享家公司签订《租赁合同》，约定韩龙浩将位于中山市××的房屋以转租方式租赁给车享家公司用于开设“车享家”。韩龙浩同意且确保车享家公司可将租赁房产用于经营汽车销售、服务类业务。租期从2017年4月15日至2023年5月14日止，其中2017年4月15日至2017年5月14日为免租期。第一、二年的租金为26000元/月，第三、四年的租金为27300元/月，第五、六年的租金为28665元/月。每6个月为一个租金支付周期。本合同签订后，车享家公司应在租赁房产正式交付之日前向韩龙浩支付第一个租金支付周期的租金。车享家公司应于每个租金支付周期届满前一个月向韩龙浩支付下一个租金支付周期的租金。本合同签订后10个工作日内，车享家公司应向韩龙浩支付相当于2个月租金的定金52000元。出现下列状况，车享家公司有权书面通知韩龙浩解除本合同，韩龙浩应双倍返还定金，赔偿车享家公司因此受到的损失：1.韩龙浩未按合同约定交付完整租赁房产，且逾期超过30日或据合理判断其逾期将超过30日的；2.韩龙浩虽向车享家公司交付租赁房产，但因韩龙浩或租赁房产产权人、租赁房产其他权利人及其他非车享家公司的原因，导致车享家公司无法实际控制或使用租赁房产，或据合同判断即使延长免租期限，车享家公司仍无法按期实际控制或使用租赁房产，导致车享家公司实际无法或可能无法在原定免租期届满后60日内正常开业的。免租期届满且车享家公司实际正常开业后，车享家公司支付的定金转为履约保证金。租赁期限届满且不再续约时，在车享家公司按合同约定交还租赁房产并交清所有费用、延期利息并完全履行本合同约定的其他义务后七天内，韩龙浩须将履约保证金足额无息一次性退还车享家公司。韩龙浩应于2017年4月15日前向车享家公司交付已具备约定的房产技术条件的完整租赁房产。租赁房产交付确认书签署之日，为租赁房产正式交付之日。同时，韩龙浩必须出示有效的租赁房产出租权证明，包括但不限于提供租赁房产产权证、可追溯至租赁房产所有权人为出租方（或同意出租）且有明确转租权条款、租赁期限条款的原租赁合同签署版、或租赁房产所有权人同意其转租的确认函等证明文件，以证明其出租权。有下列情形之一，车享家公司有权提前终止本合同，且有权要求韩龙浩承担所剩余租赁期限内所剩租金总额25%的违约金，并要求韩龙浩赔偿其遭受的损失：……韩龙浩因任何原因不再作为该租赁房产合法产权人或合法授权的出租权人，或其出租权产生争议的。本合同所述之损失，还应包括但不限于一方为实现合同权利而需对外承担的诉讼费、公证费、差旅费、律师费、查询费等一切合理费用。双方也签署了该租赁合同的附件五《房产交付确认书》，确认韩龙浩于2017年4月15日按约定的房产技术条件将房产交付给车享家公司，车享家公司接受其交付。上述《租赁合同》签订后，车享家公司于2017年4月20日向韩龙浩支付了52000元定金和2017年5月15日至2017年11月14日的租金156000元。车享家公司于2017年11月17日、2017年11月29日分别向韩龙浩支付了26000元、130000元，付清了2017年11月15日至2018年5月14日的租金。2017年12月6日，车享家公司向韩龙浩发出《解除租赁合同通知函》，称车享家公司近期遭到房屋产权人区桥彬停水停电、限制门店正常营业的措施，经与区桥彬沟通得知韩龙浩未按时支付租金给区桥彬，且韩龙浩提供的《转租同意书》、韩龙浩与区桥彬2015年5月9日的《租赁合同》均系伪造；韩龙浩对产权人区桥彬严重违约，且使车享家公司在违背真实意思的情况下与其签署《租赁合同》；车享家公司通知韩龙浩解除与其签订的《租赁合同》，要求韩龙浩收到通知函之日起5日内向车享家公司归还已支付未到期的费用136933.33元，并向车享家公司归还租赁房屋保证金52000元。韩龙浩确认收到该通知函，但未退还款项给车享家公司。车享家公司遂提起本案诉讼，并支出律师费2万元。另查，2017年5月10日，区桥彬与韩龙浩签订了《租赁合同》，约定区桥彬将其位于中山市××的房屋出租给韩龙浩用作汽车美容。租期为6年，从2017年5月10日将房屋交付韩龙浩使用，至2023年5月10日止。如韩龙浩有下列情形之一的，区桥彬有权提前终止合同、立即提前收回该物业，且押金不退还韩龙浩：A.韩龙浩未经区桥彬同意而擅自将该物业转租、转借、转让的；……E.韩龙浩拖欠租金达十天的。双方约定该房屋每月租金22400元。韩龙浩在签订合同时，需预交1个月租金22400元和押金67200元。韩龙浩以1个月为一期缴纳租金。韩龙浩应于到期缴纳租金当月前7天向区桥彬支付下期租金。签订上述合同后，韩龙浩向区桥彬支付了押金和部分月份的租金。期间，区桥彬为配合韩龙浩办理营业执照，向其提供了中山市古镇镇冈东村民委员会的《证明》，主要内容为上述房屋产权属于区桥彬，该房屋可用作经营性用房（不可作工业用途）。2017年8月28日，区桥彬向韩龙浩发出《解除合同通知函》，称因韩龙浩未按合同约定在2017年8月10日前向区桥彬支付22400元租金，区桥彬通知韩龙浩自该函发送之日起，双方签订的《租赁合同》提前终止，韩龙浩所支付的押金予以扣除，并通知韩龙浩于收到该函之日起5日内向区桥彬支付拖欠的租金22400元。区桥彬向韩龙浩在《租赁合同》上记载的联系地址和其户籍地址均邮寄了上述《解除合同通知函》，但均被退件。又查，上述租赁房屋已办理报建手续。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点是韩龙浩是否有权将涉案房屋转租给车享家公司。首先，韩龙浩未提供有区桥彬明确意思表示允许其将涉案房屋转租给车享家公司的证据。区桥彬表示对于韩龙浩将涉案房屋转租给车享家公司不知情，其与韩龙浩签订的《租赁合同》约定韩龙浩不得擅自转租，韩龙浩擅自转租构成违约。其次，韩龙浩称其取得了区桥彬同意转租的凭证，但被车享家公司的工作人员凌某某拿走未归还，但韩龙浩未提供证据证明，不予采信。第三，韩龙浩称区桥彬协助办理涉案房屋的商业用途手续，证明其对转租是知情且同意的。而区桥彬称当时韩龙浩方的代表戴某某称其是洗车店的老板，所以区桥彬配合办理了冈东村委会的《证明》。韩龙浩与区桥彬签订的《租赁合同》约定租赁物业用途为汽车美容，所以，区桥彬配合韩龙浩办理冈东村委会的《证明》，不足以证明区桥彬知道并同意韩龙浩将涉案房屋转租给车享家公司。综上，一审法院认为韩龙浩未经区桥彬同意，擅自转租房屋给车享家公司，导致车享家公司后来对涉案房屋的使用受到影响，车享家公司有权根据合同约定解除与韩龙浩的《租赁合同》。车享家公司与韩龙浩的《租赁合同》于2017年12月6日解除。韩龙浩应当将多收的2017年12月7日至2018年5月14日的租金136933.33元返还给车享家公司。韩龙浩未按车享家公司《解除租赁合同通知函》的要求在5日内返还上述款项，应当向车享家公司支付逾期利息（以136933.33元为基数，从2017年12月12日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）。车享家公司与韩龙浩的《租赁合同》约定免租期届满且车享家公司实际正常开业后，车享家公司支付的定金转为履约保证金。车享家公司与韩龙浩已签订《房产交付确认书》，确认韩龙浩已将租赁房屋交付给车享家公司。车享家公司也未提出并证明韩龙浩违约以至影响车享家公司正常开业，所以车享家公司支付的定金按合同约定已转为履约保证金。车享家公司解除合同后，韩龙浩应当向车享家公司返还履约保证金52000元，但对车享家公司主张韩龙浩赔偿一倍定金52000元的诉讼请求，不予支持。根据合同约定，车享家公司还有权要求韩龙浩赔偿其为实现合同权利而支出的律师费。车享家公司已支出律师费20000元，根据本案标的额、广东省律师服务收费标准和法院对双方意见的采纳情况，核定韩龙浩应当承担车享家公司的律师费16446元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决：一、车享家公司与韩龙浩签订的《租赁合同》于2017年12月6日解除；二、韩龙浩于判决发生法律效力之日起十日内返还车享家公司租金136933.33元及逾期利息（以136933.33元为基数，从2017年12月12日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；三、韩龙浩于判决发生法律效力之日起十日内返还车享家公司履约保证金52000元；四、韩龙浩于判决发生法律效力之日起十日内向车享家公司支付律师费16446元；五、驳回车享家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5214元，由车享家公司负担1110元，韩龙浩负担4104元。本院二审期间，双方均无新的证据提交。本院审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院又查，车享家公司向韩龙浩发出《解除租赁合同通知函》的时间是2017年12月5日，韩龙浩于2017年12月6日签收。另，区桥彬在2018年1月4日还向韩龙浩发出了一份《解除租赁合同通知函》，韩龙浩二审时称其没有收到该通知函，是在一审时车享家公司提交的证据材料中才看到。本院再查，车享家公司与区桥彬签订的租赁合同约定2018年1月11日至2018年2月10日是免租期，车享家公司从2018年2月1日开始支付租金给区桥彬。本院认为，一审法院对韩龙浩没有经过区桥彬同意将涉案租赁物进行转租事实的认定理由进行了充分阐述，二审时韩龙浩对该事实并未再提出异议，本院予以确认。本案争议焦点是：导致涉案租赁合同解除的责任在谁，车享家公司支付给韩龙浩的租金应计算到何时；韩龙浩是否应当退还履约保证金以及是否应当支付律师费给车享家公司。关于导致涉案租赁合同解除的责任问题。韩龙浩未经原出租人区桥彬的同意将涉案租赁物转租给车享家公司，违反了韩龙浩与区桥彬的租赁合同的约定，区桥彬据此解除其与韩龙浩的租赁合同符合双方合同约定。结合该事实，车享家公司在发出给韩龙浩《解除租赁合同通知函》中陈述的解除合同的理由本院予以确认，且该陈述事实也得到了区桥彬的认可，故本院认为车享家公司因韩龙浩不享有出租权，其使用受到原权利人的干扰而向韩龙浩提出解除合同符合双方租赁合同的约定，导致解除合同的责任在韩龙浩，车享家公司发出的解除通知到达之日即是合同解除之日，一审法院认定租赁合同于2017年12月6日解除正确，本院予以维持。关于车享家公司支付给韩龙浩的租金（或占有使用费）计算到何时的问题。前述双方解除合同是2017年12月6日，但是合同解除后，车享家公司与韩龙浩之间并没有办理租赁物返还的交接手续，由于区桥彬在2018年1月4日还向韩龙浩再行发出解除合同的通知，可见区桥彬在此前并没有向韩龙浩主张收回租赁物，结合车享家公司与区桥彬签订的租赁合同的租赁期是从2018年1月11日起，本院据此认定，2018年1月11日涉案租赁物由原房屋所有权人区桥彬收回另行出租，此时车享家公司方履行了与韩龙浩解除合同后交还租赁物的义务，车享家公司支付租金（或占有使用费）给韩龙浩应当计算至2018年1月10日止，即车享家公司应当支付2017年5月15日至2018年1月10日的租金为204533.33元【182000元（26000元×7个月）+22533.33元（26天）】，车享家公司已经预先支付租金至2018年5月14日，即已经支付312000元，两数相比对，车享家公司多支付的租金107466.67元应当由韩龙浩予以退还。关于韩龙浩是否应当退还履约保证金以及是否应当支付律师费给车享家公司。前述，本案租赁合同解除的责任在韩龙浩，车享家公司在合同履行过程中没有任何违约行为，依据租赁合同约定，韩龙浩应当退还履约保证金并承担律师费。一审判决对此处理正确，本院予以维持。综上所述，一审判决对计算租金（或占有使用费）的截至点认定错误，本院对此予以变更，除此之外，韩龙浩的其余上诉请求均不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4736号民事判决第一、三、四项；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4736号民事判决第五项；三、变更广东省中山市第二人民法院（2018）粤2072民初4736号民事判决第二项为：韩龙浩于本判决发生法律效力之日起十日内返还上海车享家汽车科技服务有限公司租金107466.84元及逾期利息（以107466.84元为基数，从2018年1月11日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）；四、驳回上海车享家汽车科技服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5214元，由上海车享家汽车科技服务有限公司负担1764元，韩龙浩负担3450元；二审案件受理费4079元，由上海车享家汽车科技服务有限公司负担1224元，韩龙浩负担2855元。本判决为终审判决。审判长  徐红妮审判员  焦凤迎审判员  章文佳二〇一九年十二月十九日书记员  廖建锋