福建省厦门市海沧区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0205民初3871号 原告（执行案外人）：洪喻凯，男，1966年4月12日出生，香港特别行政区居民，现住福建省漳州市。 委托诉讼代理人：吴永安，福建勤贤律师事务所兼职律师。 委托诉讼代理人：谷如玥，福建勤贤律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：高树基，男，1966年3月18日出生，台湾地区居民，现住福建省厦门市思明区，台湾居民居住证号码830000196603180090。 委托诉讼代理人：陈智元，福建衡兴明业律师事务所专职律师。 被告（被执行人）：张德文，男，1975年5月9日出生，汉族，住福建省永定区。 被告（被执行人）：徐忠阳，女，1975年9月15日出生，汉族，住福建省永定县。 原告洪喻凯与被告高树基、张德文、徐忠阳案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪喻凯的委托诉讼代理人吴永安、谷如玥，被告高树基的委托诉讼代理人陈智元，被告张德文到庭参加诉讼。被告徐忠阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪喻凯向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对厦门源昌山庄（含一、二、三期）4号楼1梯26层02单元房屋（即厦门市思明区莲前路龙源里11号2602室）的强制执行，解除查封；2.本案诉讼费由高树基、张德文、徐忠阳承担。事实和理由：高树基与张德文、徐忠阳民间借贷纠纷一案，海沧法院于2016年5月27日受理后，依高树基申请，于2016年5月30日作出(2016)闽0205民初1836号《民事裁定书》，裁定查封张德文、徐忠阳名下价值2126050元（人民币，下同）财产，此后查封了厦门源昌山庄（含一、二、三期）4号楼1梯26层02单元房屋（即厦门市思明区莲前路龙源里11号2602室，以下简称案涉房屋）。2017年2月10日，该案进入执行程序，上述保全措施转为执行措施。执行过程中，洪喻凯对执行标的提出执行异议，海沧法院此后作出（2019）闽0205执异14号驳回洪喻凯异议的裁定书，洪喻凯认为该裁定错误，洪喻凯对案涉房屋享有足以排除执行的合法权利，理由如下： 一、洪喻凯在案涉房屋查封前已签订了合法有效的书面《房产买卖协议》。2015年12月24日，洪喻凯与张德文、徐忠阳签订编号为1000187的《房产买卖协议》，协议约定张德文、徐忠阳将案涉房屋以总价3480000元的价格转让给洪喻凯。其中2016年1月20日前，洪喻凯应支付购房款1327250元（含购房定金200000元），其余购房款由洪喻凯以代为承担案涉房屋全部按揭贷款的方式支付。合同签订后，洪喻凯依约向张德文、徐忠阳支付购房款1327250元（含购房定金200000元）。根据《中华人民共和国物权法》第二十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，故该协议已于合同签订日2015年12月24日生效，该日期早于案涉房屋查封日2016年6月1日。同时，该协议的有效性也已经过生效的厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17872号民事判决书确认。 二、关于案涉房屋的合法占有。2016年1月20日，在洪喻凯与张德文、徐忠阳签订完《房产买卖协议》后为便于洪喻凯办理案涉房屋相关手续，张德文与徐忠阳至厦门市公证处进行委托公证，将与案涉房屋有关的一切权利以公证方式委托给洪喻凯指定的代理人郑龙辉。2016年3月8日，洪喻凯将案涉房屋出售给案外人谢惠昌。因案涉房屋的一切事项已委托给洪喻凯指定的代理人也即前述委托公证的受托人郑龙辉，同时案涉房屋尚未能办理过户，遂以徐忠阳和郑龙辉的名义，与谢惠昌签订了编号为0001270号的《房产买卖协议》。2016年6月7日，案涉房屋开发商向徐忠阳发出《入住通知书》，通知其应于2016年6月13日至2016年6月15日办理交房手续。2016年6月13日，徐忠阳签署《房屋移交书》等材料，并由谢惠昌办理了案涉房屋的交房入住手续，并缴纳物业管理费、水电费及银行按揭贷款至今。对此，首先，在案涉房屋2016年6月1日被查封前，开发商还未交房，客观上不具备入住及现实占有条件，但是查封前张德文、徐忠阳办理委托公证的事实，即已证明其将案涉房屋对洪喻凯进行了指示交付，即将案涉房屋已经置于洪喻凯的实际控制之下。该《公证书》中“四、有权管理、居住、使用房屋”、“七、有权出售房屋”均证明张德文、徐忠阳将案涉房屋的实际控制权利交给了洪喻凯；其次，2016年6月至今，案涉房屋的确由案外人谢惠昌与其家人作为唯一住房实际居住，并按时缴纳物业管理费、水电费及银行按揭贷款，但谢惠昌对案涉房屋的占有状态，是洪喻凯与张德文、徐忠阳合法有效的《房产买卖协议》所产生的洪喻凯实际控制和占有的延续，是基于洪喻凯对案涉房屋进行了再出售的客观情况，但不能以此就简单认为因实际入住的不是洪喻凯本人就否认洪喻凯对案涉房屋的合法权利。 三、关于案涉房屋的价款支付。根据洪喻凯与张德文、徐忠阳的《房产买卖协议》，案涉房屋以总价3480000元的价格转让给洪喻凯。其中在2016年1月20日前，洪喻凯向张德文、徐忠阳支付购房款1327250元（含购房定金200000元），其余购房款由洪喻凯以代为承担案涉房屋全部按揭贷款的方式支付。合同签订后，洪喻凯依约支付购房款1327250元（含购房定金200000元）。2016年1月至4月，洪喻凯依约将案涉房屋的按揭贷款缴纳至徐忠阳指定账户；2016年5月至今，在洪喻凯将案涉房屋转售给案外人谢惠昌后，按揭贷款一直由谢惠昌缴纳。洪喻凯实际已按照合同约定，履行了合同义务，且在客观上因当时案涉房屋未办理一手产权证无法过户故也无法办理过户后洪喻凯的按揭贷款手续。若以对未来的按揭贷款未支付完毕为由即简单认定为洪喻凯未支付全部价款，那么在房屋交易及按揭购房方式如此频繁的市场下，房屋买受人的合法权利无从保护，更违背《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法精神。 四、案涉房屋未过户登记，非因洪喻凯自身原因，洪喻凯对此没有过错。首先，在案涉房屋交房前，客观上并不具备办理变更产权登记手续的条件;其次徐忠阳、张德文委托经洪喻凯指定的代理人郑龙辉作为受托人办理案涉房屋过户相关手续，并就此委托做了公证，证明洪喻凯已经在履行办理产权登记的手续；再次，案涉房屋交房后因海沧法院的查封，办理过户存在法律上的执行障碍，导致洪喻凯客观上仍无法办理过户手续。此外，洪喻凯明知案涉房屋未办理一手产权证而购买，在房屋交易频繁的市场环境下，此为正常的市场交易行为，以此不能说明和认定洪喻凯对未办理一手产权证的房屋购买具有过错。另（2019）闽0205执异14号执行裁定书中所认为的洪喻凯在购买案涉房屋后又转卖他人，事实上已不存在物权期待。对此，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权包括占有、使用、收益和处分的权利。而无论是根据厦门市思明区人民法院作出的（2016）闽0203民初17872号民事判决书，亦或是张德文、徐忠阳委托公证的《公证书》，都认可了洪喻凯对案涉房屋享有所有权及出售的权利。实际上，洪喻凯自由买卖房屋的权利，正是其认为基于物权期待有权对外再出售，物权期待权正是洪喻凯再出售合同签订及履行的基础。 综上，洪喻凯对案涉房屋享有足以排除执行的合法权利，洪喻凯作为合法善意买受人的民事权益理应得到基本的民事保护。 高树基辩称，一、在海沧法院查封之前，洪喻凯并未合法占有案涉房屋。占有不动产，即对不动产的管理和支配，对房屋事实上的管理和支配权应为拿到房屋的钥匙，办理物业的入住手续。本案洪喻凯与徐忠阳签订《房产买卖协议》时，案涉房屋尚未交房，此状态持续至法院查封后；至法院查封时，案涉房屋已再次转卖他人，待案涉房屋移交使用时，系由徐忠阳办理交房手续并实际入住，直至2016年7月28日，案外人谢德昌强行破门，占有案涉房屋。徐忠阳曾通过报警方式试图收回案涉房屋，但谢德昌拒不归还，强占至今，因此洪喻凯自始至终未合法占有过案涉房屋。二、洪喻凯并未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行。案涉房屋合同总价3480000元，洪喻凯仅支付1327250元（含定金）及按揭款72234.63元，合计1399484.63元。剩余款项并非洪喻凯支付，故洪喻凯并未如法律规定履行支付价款的义务。三、洪喻凯并非无过错买受人，且其在购买案涉房屋后又转卖他人，事实上已不存在物权期待。洪喻凯明知案涉房屋未办理一手产权证而购买，对此应负有一定过错，其未能办理过户并非单纯法院查封所导致。洪喻凯在购买案涉房屋后又转卖他人，事实上不存在物权期待。综上，洪喻凯的执行异议理由依法不能成立，无法排除执行，请求驳回洪喻凯的诉讼请求。 张德文辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的立法精神是在债权执行中保护无过错买受人。一、本案中，在海沧法院查封之前买受人即洪喻凯并未合法占有案涉房屋。洪喻凯与徐忠阳签订《房产买卖协议》时，案涉房屋尚未交接，此状态持续至海沧法院查封后，至海沧法院查封时，案涉房屋已经再次转卖他人，待案涉房屋移交使用时，系由徐忠阳办理的移交手续，并由徐忠阳夫妇实际入住。直至2016年7月28日，案外人谢惠昌强行破门而入强占案涉房屋至今，故洪喻凯主张在海沧法院查封前已占有案涉房屋没有事实依据。二、本案中，洪喻凯并未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行。根据厦门市思明区人民法院（2016）闽0203民初17872号民事判决书认定的事实，案涉房屋总价为3480000元，洪喻凯仅支付1327250元（含定金）及银行按揭款72234.63元，剩余款项并非洪喻凯支付，故洪喻凯并未如法律规定履行支付价款的义务。三、本案中，洪喻凯明知案涉房屋未办理一手产权证而购买，对此负有一定的过错，其未能办理过户并非单纯法院查封所导致。此外，洪喻凯在购买案涉房屋后又转卖他人，事实上已不存在物权期待。综上，洪喻凯的执行异议理由不能成立，无法排除执行，请求驳回洪喻凯的诉讼请求。 徐忠阳未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了证据质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认，对于有异议的证据，本院依法进行认证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年12月24日，徐忠阳与洪喻凯经厦门市淘屋房地产代理有限公司东坪二里分公司居间介绍，签订一份《房产买卖协议》（编号为：1000187），载明甲方徐忠阳将届时尚未办理土地房屋权证的案涉房屋（购房合同号03093048）以总价3480000元的价格转让给乙方洪喻凯，乙方洪喻凯应在协议签订之日将购房定金200000元交由丙方厦门市淘屋房地产代理有限公司东坪二里分公司保管并于案涉房屋过户至买方名下当天支付给卖方，首期购房款1327250元（含定金）由乙方洪喻凯于2016年1月20日前支付完毕，同时乙方洪喻凯还应按时偿还案涉房屋的银行按揭贷款。甲方徐忠阳应以开发商交房时间为准将案涉房屋交付给乙方洪喻凯使用，同时甲方徐忠阳应无条件配合乙方洪喻凯办理房屋一手产权证及过户手续，所产生的税费等一切费用由乙方洪喻凯承担。2016年11月17日，洪喻凯以徐忠阳为被告诉至厦门市思明区人民法院，请求确认双方签订的《房产买卖协议》（编号为：1000187）合法有效。2018年7月3日，厦门市思明区人民法院作出（2016）闽0203民初17872号民事判决书，判决洪喻凯与徐忠阳于2015年12月24日签订的《房产买卖协议》（编号为：1000187）合法有效。该判决书于2018年7月26日生效。 徐忠阳就案涉房屋与中国建设银行股份有限公司厦门市分行、厦门龙祥房地产开发有限公司签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，该合同项下借款金额为2190000元，借款期限自2013年9月6日至2033年9月6日止，借款委托扣款的账户为62×××97，账户户名为徐忠阳，借款采用等额本金还款法（递减法）分期还款。2016年1月7日、2月3日、3月7日、4月8日，洪喻凯通过网银转账至徐忠阳名下，账号为62×××97的中国建设银行账户，转账金额分别为18677元、17452元、18052.73元、18052元。 2016年1月20日，张德文、徐忠阳作为委托人，以郑龙辉为受托人在厦门市公证处签订一份《委托书》，载明委托人为夫妻关系，在委托人对坐落于福建省厦门市源昌山庄（含一、二、三期）4＃楼1梯26层02单元房产所拥有的权利范围内，委托人委托受托人代表委托人办理如下事宜：……七、受托人有权出售上述房产，权限如下：1、受托人有权选择买受人、与买受人商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款并代为签署房地产买卖合同及相关协议、文件……。该委托书同时还载明“受托人在行使抵押、出售权利时，须出示产权证原件办理方为有效”。2016年3月8日，徐忠阳、郑龙辉作为甲方与乙方谢慧昌签订编号为0001270的《房产买卖协议》，该协议载明甲方同意将案涉房屋（购房合同号03093048）以3850000元的价格转让给乙方，乙方应在协议签订之日直接支付给甲方定金500000元，首期购房款1917836元（含定金）于2016年4月20日前一次性支付完毕。《房产买卖协议》明确案涉房屋现状为尚未办理土地房屋权证，同时约定双方在2016年4月20日办理全权委托公证，届时乙方应支付全部购房款并由甲方将房产交付给乙方使用。2016年5月8日、6月7日，谢慧昌分别两次转入各16560元至徐忠阳名下62×××97的银行账户。2017年3月至2019年10月，谢慧昌以个人名义每三个月不等为徐忠阳偿还中国建设银行的个人贷款，贷款账号为84×××88。 2016年6月7日，厦门龙祥房地产开发有限公司向徐忠阳发出《入住通知书》，该通知书载明徐忠阳应于2016年6月13日至2016年6月15日办理案涉房屋交房手续。2016年6月13日，徐忠阳签署了《房屋移交书》，确认案涉房屋已移交完毕。现案涉房屋由谢惠昌及其家人居住，并缴纳水电费、物业管理费等。 2016年5月27日，高树基向本院提起民事诉讼，请求判令张德文、徐忠阳归还借款本金1700000元及利息。2016年5月30日，根据高树基的申请本院作出（2016）闽0205民初1836号民事裁定书，裁定查封张德文、徐忠阳名下价值2126050元财产。2016年6月1日，本院依法查封徐忠阳名下已进行预告登记的案涉房屋。2017年2月10日，高树基向本院申请执行与张德文、徐忠阳民间借贷纠纷一案【案号：（2017）闽0205执186号】，上述保全措施转为执行措施。洪喻凯作为案外人对本院查封案涉房屋提出异议。2019年9月26日，本院作出（2019）闽0205执异14号执行裁定书，驳回洪喻凯的异议请求。洪喻凯于2019年10月11日签收裁定书，因不服裁定诉至本院。 本院认为，高树基系台湾地区居民，本案属福建省厦门市中级人民法院指定由本院集中管辖的涉台案件，故本院对本案享有管辖权；本案当事人并未约定适用的法律，根据最密切联系原则，本案适用中华人民共和国法律。 本案系案外人执行异议之诉。因高树基与张德文、徐忠阳民间借贷纠纷一案，本院查封案涉房屋，洪喻凯作为案外人提出执行异议后提起本案诉讼。根据法律规定案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案涉房屋系徐忠阳向厦门龙祥房地产开发有限公司所购买，并已办理预告登记，应视为登记在作为被执行人徐忠阳名下的不动产。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，洪喻凯对案涉房屋提出执行异议，应根据本条规定进行审查。洪喻凯与徐忠阳签订《房产买卖协议》的时间在本院对案涉房屋查封之前，且该《房产买卖协议》经生效判决确认合法有效。但在本院查封之前，案涉房屋作为预售商品房并未由开发商交付给徐忠阳，直至查封之后在2016年6月13日才办理交接手续，因此在查封之前不存在洪喻凯合法占有案涉房屋的可能。同时，洪喻凯在签订《房产买卖协议》后，仅向徐忠阳支付首期购房款及部分银行按揭款，并未支付全部价款。综上，洪喻凯提出的执行异议不符合上述法律规定的情形，不能证明对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故洪喻凯要求停止对案涉房屋执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。徐忠阳经合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃相应的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告洪喻凯的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告洪喻凯负担。 如不服本判决，洪喻凯、高树基可在判决书送达之日起三十日内，张德文、徐忠阳可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  颜思远 人民陪审员  林佩蓁 人民陪审员  刘永龙 二〇一九年十二月二十日 法官助理  张玲玲 代书 记员  蒋书砚 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。