黑龙江省鸡西市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黑03民终392号上诉人（一审被告）：鸡西市华艺劳保杂件厂，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区祥光路。负责人：包勇，该厂厂长。委托诉讼代理人：刘长宏，黑龙江唯实律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：鸡西市鸡冠区房产服务中心（原鸡冠房产物业管理中心），住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区西山路**。法定代表人：李廷东，该中心主任。委托诉讼代理人：丁海娟，该中心副主任。委托诉讼代理人：韩丽娟，北京市中银律师事务所鸡西分所律师。原审被告：包勇，男，1959年9月29日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。委托诉讼代理人：刘长宏，黑龙江唯实律师事务所律师。原审第三人：鸡西市鸡冠区广益劲霸男装服饰店，，住所地黑龙江省鸡西市鸡冠区经营者：王丽娟，女，1981年6月2日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市城子河区。委托诉讼代理人：史洪庆，男，该店店长。上诉人鸡西市华艺劳保杂件厂（以下简称华艺杂件厂）因与被上诉人鸡西市鸡冠区房产服务中心（以下简称房产服务中心）、原审被告包勇、原审第三人鸡西市鸡冠区广益劲霸男装服饰店（以下简称广益劲霸店）房屋租赁合同纠纷一案，不服鸡西市鸡冠区人民法院（2016）黑0302民初889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人华艺杂件厂委托诉讼代理人刘长宏，被上诉人房产服务中心委托诉讼代理人丁海娟、韩丽娟，原审被告包勇，原审第三人广益劲霸店委托诉讼代理人史洪庆到庭参加诉讼。2017年5月8日至2019年12月20日为中止诉讼期间。本案现已审理终结。华艺杂件厂上诉请求：撤销一审判决，驳回房产服务中心的诉讼请求。事实和理由：（一）一审判决采信和认定鸡房证字0060号《住房使用证》不当。1.房产服务中心一审时提交了两份0060号《住房使用证》，内容基本相同，唯一区别是房屋楼层不同，该中心解释为书写错误，也并未通过法定程序更正。因此，该《住房使用证》并非行政机关通过法定程序颁发或撤销，不具公信力和证明力；2.该《住房使用证》是当年政府颁发给职工居住的凭证，不能作为房产服务中心享有案涉房屋管理权的法定证明。第一，使用证扉页上载明的《城市公有房屋管理规定》已于2001年废止，而该《住房使用证》是2010年6月7日填发，即填发时已无相关法律依据；第二，从使用证扉页印制内容目的看是颁发给住户非管理或使用单位，所需要填写的也是住户的相关自然情况非单位信息；第三，使用证上填发机关印章已被废除，印章所标注的单位也已被撤销，但该印章仍由房产服务中心保管，不排除任意加盖的可能。（二）一审判决对华艺杂件厂是否实际承租房产服务中心165.11平方米房屋未予查清。一审中华艺杂件厂说明该房屋多年承租是历史遗留问题，鉴于前任负责人始终与房产服务中心签订租赁合同，现任负责人接手后仍延续前任的做法。但在后来的其他诉讼中，才逐渐意识并经实地考察后认定该所谓的165.11平方米房屋并不存在。（三）案涉房屋产权不明。虽然房产服务中心一再称其为该公产房屋的管理人和使用人，但其既不能提供证据证明是受何人委托或授权管理使用该房屋，也未能提供相应证据证明该房屋权利归属，该公产房屋的权利主体是哪级政府或是哪个机关未能查清。房产服务中心辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，应予维持。《住房使用证》是行政机关的行政行为，华艺杂件厂对该《住房使用证》多次诉讼，最终经黑龙江省高级人民法院判决驳回其诉讼请求。该《住房使用证》与双方的租赁合同没有直接因果关系。房产服务中心在向华艺杂件厂出租房屋时出示了该《住房使用证》，双方租赁行为和租赁合同不违反国家法律规定，合法有效，华艺杂件厂应当依照合同给付租赁费。包勇述称：与华艺杂件厂的意见一致。广益劲霸店述称：本案与广益劲霸店无关，不发表意见。房产服务中心向一审法院起诉请求：1.确认鸡冠房产物业管理中心与华艺杂件厂、包勇解除合同有效；2.华艺杂件厂、包勇及广益劲霸店腾退房屋；3.华艺杂件厂、包勇给付房屋租金38500元（2015年1月1日-2015年11月30日计11个月，每月3500元），租金损失24500元（2015年12月1日-2016年7月1日，每月3500元）；4.华艺杂件厂、包勇按租金及租金损失的30%给付滞纳金18900元；5.华艺杂件厂、包勇给付租金损失及滞纳金到判决之日止；6.诉讼费及其他费用由华艺杂件厂、包勇承担。一审法院认定事实：2010年6月7日，鸡西市人民政府颁发鸡房证字0060号《住房使用证》，确定位于鸡冠区中北6#2层4号，建筑面积为165.11平方米营业房的使用权人为鸡西市房产局鸡冠房产管理处。2010年11月19日，鸡西市房产局鸡冠房产管理处（甲方）与华艺杂件厂（乙方）签订房屋租赁合同书，合同书甲方处由鸡西市房产局鸡冠房产管理处负责人仇忠军签字，乙方处加盖华艺杂件厂公章并有华艺杂件厂负责人包勇签字。双方约定鸡西市房产局鸡冠房产管理处将上述房屋出租给华艺杂件厂，租金每月2500元，租赁期限为2011年1月1日至2011年12月31日。2011年2月25日，鸡西市机构编制委员会出具鸡编[2011]11号关于成立鸡冠房产物业管理中心的通知，根据2011年第三次编委会会议研究决定，鸡西市房产局所属鸡冠房产处（含兴凯物业公司）整建制划归鸡冠区政府管理，更名为鸡冠房产物业管理中心（兴凯物业公司不变），为鸡冠区政府所属正科级事业单位。2011年12月12日，鸡冠房产物业管理中心（甲方）与华艺杂件厂（乙方）签订房屋租赁合同书，租赁合同标的物为中北6#-2层-4#，建筑面积165.11平方米房屋，租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日，月租金为3000元，乙方每年租赁期满前两个月向甲方交纳下一年度租金，每拖欠一天加收千分之三滞纳金，逾期15日仍不交纳租赁费的，甲方有权终止合同，收回房屋。乙方在租期内或届满时均不得转兑或以承包形式转让，否则甲方将终止合同，另行出租。鸡冠房产物业管理中心在合同甲方处加盖公章并由法定代表人仇忠军签字，华艺杂件厂负责人包勇在乙方负责人处签字。2013年4月7日，鸡冠房产物业管理中心（甲方）与华艺杂件厂（乙方）续签房屋租赁合同书，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，除月租金提高至每月3500元以外，其他合同约定与2011年12月12日租赁合同约定条款一致，华艺杂件厂负责人同样在乙方负责人处签字。2014年11月27日，鸡冠房产物业管理中心（甲方）与华艺杂件厂（乙方）再次续签房屋租赁合同书，租赁期限为2014年1月1至2014年12月31日，其他合同约定条款与2013年4月7日租赁合同约定条款一致，华艺杂件厂负责人包勇再次在乙方负责人处签字。华艺杂件厂于2014年11月20日向鸡冠房产物业管理中心交付2014年1月1日至2014年12月31日房屋租金，交纳租金的金额为42000元。鸡冠房产物业管理中心出具黑龙江省非税收入票据一张，该票据备注处书写中北6#-2-4#，165.11平方米。华艺杂件厂已向鸡冠房产物业管理中心支付租赁合同期内的租金。2015年1月1日至今华艺杂件厂未与鸡冠房产物业管理中心签订房屋租赁合同，未向鸡冠房产物业管理中心返还租赁房屋，也未交付房屋租赁费。华艺杂件厂所有房屋一座，位于中**楼-营业-3，建筑面积为385.82平方米，与鸡冠房产物业管理中心出租给华艺杂件厂房屋相邻。2015年11月19日，鸡冠房产物业管理中心在鸡西广播电视报兴凯湖周刊发布通知，通知内容为“包勇、华艺杂件厂：你与我单位的房屋租赁合同期满后未签订租赁合同。截至2015年11月30日，你租赁使用房屋11个月，拖欠房屋租金38500元，滞纳金38115元，经催缴未交付。现通知房屋租赁合同自本通知发出后立即解除，你方需在2015年12月18日前与我单位办理交接手续并腾房”。庭审中，包勇及广益劲霸店均称，包勇与鸡冠房产物业管理中心于2014年11月27日签订房屋租赁合同，在该合同租赁期间租赁房屋用途是广益劲霸店经营服装生意，且至今广益劲霸店仍在该租赁房屋经营服装生意。包勇还称，华艺杂件厂租赁的房屋为二层，该租赁房屋2010年之前出租给隆华鸡店，2010年以后华艺杂件厂出租给广益劲霸店卖男装。华艺杂件厂、包勇认为鸡冠房产物业管理中心要求按租金及租金损失的30%给付滞纳金过高，超出实际损失，请求予以调整。一审法院认为，关于包勇与鸡冠房产物业管理中心签订房屋租赁合同系职务行为还是个人行为的问题。华艺杂件厂与鸡西市房产局鸡冠房产管理处于2010年签订鸡冠区中北6#-2层-4#房屋租赁合同，该租赁合同加盖华艺杂件厂的公章，包勇作为华艺杂件厂的负责人在租赁合同乙方处签字。2011年、2013年、2014年包勇分别与鸡冠房产物业管理中心续签了房屋租赁合同，虽然在租赁合同中未加盖华艺杂件厂公章，但包勇作为负责人均在房屋租赁合同乙方负责人处签字，并未在房屋租赁合同乙方处签字，包勇的签约行为系履行职务行为，应认定鸡冠房产物业管理中心与华艺杂件厂形成房屋租赁合同关系，故对鸡冠房产物业管理中心对包勇主张的诉讼请求不予支持。关于鸡冠房产物业管理中心与华艺杂件厂签订房屋租赁合同，租赁标的物系鸡冠区中北6号楼4号门市1层还是2层的问题。虽然鸡冠房产物业管理中心提交两份鸡房证字0060号《住房使用证》，分别为房产服务中心提交的证据1及证据7，证据1显示鸡冠房产物业管理中心享有使用权的房屋位于鸡冠区中北6#-1层-4#，证据7显示鸡冠房产物业管理中心享有使用权的房屋位于鸡冠区中北6#-2层-4#，但鸡冠房产物业管理中心称证据1《住房使用证》错填楼层，已作废，代理人举证时错拿。因鸡冠房产物业管理中心与华艺杂件厂于2011年、2013年、2014年签订的房屋租赁合同中均约定租赁房屋位于中北6#-2层-4#，且包勇在庭审中也称华艺杂件厂租赁鸡冠房产物业管理中心的房屋位于2层，故应认定房产服务中心出租给华艺杂件厂的房屋位于鸡冠区中北6#-2层-4#。虽然华艺杂件厂、包勇均辩称租赁房屋的权属不清，房屋四至不明，面积不符，但鸡冠房产物业管理中心已取得出租房屋的住房使用权证，住房使用权证明确房屋使用面积为165.11平方米，双方签订租赁合同的房屋使用面积也为165.11平方米，且华艺杂件厂、包勇均未提交证据证明其主张，故对华艺杂件厂、包勇的辩解不予采信。关于鸡冠房产物业管理中心与华艺杂件厂之间房屋租赁合同是否已解除的问题。2014年12月31日，双方签订的房屋租赁合同期满后，未再签订书面房屋租赁合同，华艺杂件厂继续使用房屋，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。虽然2015年11月19日鸡冠房产物业管理中心在鸡西广播电视报兴凯湖周刊发布通知，要求与华艺杂件厂、包勇解除房屋租赁合同，但未提交证据证实华艺杂件厂已收到通知，但华艺杂件厂、包勇于2016年7月12日庭审答辩中均认可双方租赁合同已解除，故应认定鸡冠房产物业管理中心与华艺杂件厂于2016年7月12日达成合意解除房屋租赁合同。关于华艺杂件厂是否将鸡冠房产物业管理中心房屋转租广益劲霸店的问题。因包勇系华艺杂件厂负责人，而包勇及广益劲霸店均称包勇与鸡冠房产物业管理中心于2014年11月27日签订房屋租赁合同，在该合同租赁期间租赁房屋用途是广益劲霸店经营服装生意，而且至今广益劲霸店仍在该租赁房屋经营服装生意。包勇还称，该租赁房屋2010年之前出租给隆华鸡店，2010以后华艺杂件厂出租给广益劲霸店卖男装。2014年11月27日签订房屋租赁合同的租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，故应认定华艺杂件厂最晚于2014年1月1日将租赁房产服务中心房屋转租给广益劲霸店至今。综上所述，华艺杂件厂已将租赁鸡冠房产物业管理中心房屋转租给广益劲霸店至今，鸡冠房产物业管理中心与华艺杂件厂之间的房屋租赁合同已于2016年7月12日解除，现广益劲霸店仍占用该房屋，故对鸡冠房产物业管理中心要求华艺杂件厂、广益劲霸店返还房屋的诉讼请求予以支持。2015年1月1日至2016年7月12日，鸡冠房产物业管理中心与华艺杂件厂形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效，华艺杂件厂应按每月3500元给付2015年1月1日至2016年7月12日期间房屋租赁费64354.83元。2016年7月12日，鸡冠房产物业管理中心与华艺杂件厂之间的租赁合同解除，但华艺杂件厂仍使用租赁房屋，至今未返还房屋，华艺杂件厂应按双方租赁合同约定的租金数额（每月租金3500元）给付2016年7月13日至判决之日止的占有房屋使用费18403.23元。鸡冠房产物业管理中心要求华艺杂件厂按租金及租金损失的30%给付滞纳金，但华艺杂件厂、包勇提出滞纳金过高，请求予以调整。因华艺杂件厂至今未向鸡冠房产物业管理中心支付租金及占用房屋期间的使用费，必然会给鸡冠房产物业管理中心带来损失，但双方租赁合同约定的滞纳金标准明显过高，故酌情按年利率6%的标准支持鸡冠房产物业管理中心要求华艺杂件厂给付滞纳金至判决之日止的诉讼请求。双方签订房屋租赁合同约定乙方每年租赁期满前两个月向甲方交纳下一年度租金，2015年租赁费的滞纳金应从2014年11月1日计算至判决之日止，滞纳金数额为5385.21元。2016年租赁费及使用费的滞纳金应从2015年11月1日计算至判决之日止，滞纳金数额为2780.48元。判决：一、鸡冠房产物业管理中心与华艺杂件厂之间的房屋租赁合同于2016年7月12日解除；二、华艺杂件厂、广益劲霸店于本判决生效之日起三日内向鸡冠房产物业管理中心返还租赁房屋；三、华艺杂件厂于本判决生效之日起三日内给付鸡冠房产物业管理中心房屋租赁费64354.83元、占房使用费18403.23元、滞纳金8165.69元，合计90923.75元；四、驳回鸡冠房产物业管理中心其他诉讼请求。本院二审期间，房产服务中心围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：房产服务中心提交证据一、鸡西市鸡冠区房产服务中心出具的《关于鸡冠房产物业管理中心更名为鸡冠区房产服务中心的情况说明》及中共鸡西市鸡冠区委机构编制委员会文件—鸡冠编[2019]29号《关于印发鸡西市鸡冠区住房和城乡建设局所属事业单位机构改革方案的通知》各1份。意在证明鸡冠房产物业管理中心现已更名为鸡西市鸡冠区房产服务中心。证据二、七台河市中级人民法院（2017）黑09行初16号行政裁定书、黑龙江省高级人民法院（2018）黑行辖终1号行政裁定书、鸡西市中级人民法院（2019）黑03行初23号行政裁定书、黑龙江省高级人民法院（2019）黑行终603号行政裁定书复印件各1份，意在证明华艺杂件厂提起行政诉讼，要求撤销房产服务中心一审中提交的鸡房证字0060号《住房使用证》未获支持，该《住房使用证》合法有效。各方当事人对证据一均无异议，本院予以采信。华艺杂件厂、包勇对证据二真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据仅能证明华艺杂件厂提起的行政诉讼经裁定不予受理，并不能直接认定案涉《住房使用证》合法有效；广益劲霸店对证据二无异议。因证据二系人民法院发生法律效力的裁判文书，本院予以采信。华艺杂件厂、包勇、广益劲霸店均未提交证据。本院二审查明，2017年4月11日，华艺杂件厂以鸡西市人民政府为被告向黑龙江省七台河市中级人民法院提起诉讼，要求撤销鸡西市人民政府颁发的鸡房证字0060号《住房使用证》。2017年5月5日，华艺杂件厂以需要等待该案结果为由向本院申请中止审理，本院于2017年5月8日裁定本案中止诉讼。黑龙江省七台河市中级人民法院审理后于2017年10月10日作出（2017）黑09行初16号行政裁定：鸡西市人民政府对管辖权提出的异议成立，本案移送鸡西市中级人民法院处理。华艺杂件厂不服裁定，上诉至黑龙江省高级人民法院。黑龙江省高级人民法院于2018年3月20日作出（2018）黑行辖终1号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。黑龙江省七台河市中级人民法院于2019年5月20日将案件移送至本院。本院受理后于2019年8月8日作出（2019）黑03行初23号行政裁定，认为鸡西市人民政府于2010年6月7日颁发的0060号《住房使用证》确定的使用权人系鸡冠房产管理处，行政行为与华艺杂件厂没有利害关系。且华艺杂件厂在2016年4月即民事诉讼中就已经知道被诉行政行为《住房使用证》的内容，其于2017年4月11日才向法院提起诉讼，超过了法律规定的六个月起诉期限。故裁定驳回华艺杂件厂的起诉。华艺杂件厂不服，向黑龙江省高级人民法院提起上诉。黑龙江省高级人民法院审理后，于2019年11月29日作出（2019）黑行终603号行政裁定，驳回上诉，维持原裁定。另查明，2019年11月7日，按照鸡冠编（2019）29号文件要求，鸡冠房产物业管理中心更名为房产服务中心。本院二审查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，房产服务中心与华艺杂件厂于2014年11月27日签订的房屋租赁合同期满后，华艺杂件厂继续使用租赁房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，房产服务中心与华艺杂件厂之间存在合法有效的房屋租赁关系。华艺杂件厂未交纳租赁费用，房产服务中心以其违约为由要求解除合同、返还房屋，并给付租金、滞纳金，因华艺杂件厂违约事实客观存在，故一审法院判决支持房产服务中心的诉讼主张并无不当。华艺杂件厂虽称鸡房证字0060号《住房使用证》非经法定程序颁发，不具证明力，但其对该《住房使用证》提起行政诉讼请求法院判决撤销未获支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条：“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外”的规定，《住房使用证》系公文书证，该证记载事项推定为真实，华艺杂件厂未提交其他证据足以推翻，故其主张于法无据，本院不予支持。综上所述，华艺杂件厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2073.09元，由鸡西市华艺劳保杂件厂负担。本判决为终审判决。审判长 郭 瑛审判员 于广江审判员 周德艳二〇一九年十二月三十日书记员 陈锴霖