福建省福州市仓山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0104民初3907号 原告：福州新三泽物业服务有限公司，住所地福州市鼓楼区鼓东路**商贸楼**，统一社会信用代码：913501022605713603。 法定代表人：唐庆文，董事长。 委托诉讼代理人：刘贵君，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑宗燎，职员。 被告：陈祚标，男，1956年11月19日出生，汉族，住福建省尤溪县。 委托诉讼代理人：张永祥，男，1967年10月27日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 原告福州新三泽物业服务有限公司（以下简称“新三泽物业”）与被告陈祚标物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新三泽物业的委托诉讼代理人刘贵君、郑宗燎、被告陈祚标的委托诉讼代理人张永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告陈祚标立即支付拖欠金汇豪庭2座05店面2012年4月1日至2018年6月30日共75个月*194.4元/月的物业服务费14580元；2、判令被告陈祚标向原告支付逾期付款违约金4986.36元（逾期付款违约以被告每月应交纳的物业服务费为基数，按合同约定每日万分之三，暂计至2019年6月30日止）；3、被告陈祚标承担本案全部诉讼费用（包括公告费用）。事实和理由：2005年12月19日，原告与福建金运房地产开发有限公司签订了《金汇豪庭前期物业服务合同》，由原告为金汇豪庭全体业主提供物业管理服务。该合同第六条约定“物业服务费用由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，具体如下：连排别墅1.4元/月/平方米，高层住宅1.2元/月/平方米，商业物业2.2元/月/平方米，上诉费用不包含公共水电分摊。”第七条约定“物业服务费用按月交纳，业主或者物业使用人应在每月1-10日内履行交纳义务。”第二十八条约定“甲方、业主或物业使用人违法本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按逾期付款数额的每日万分之三向乙方支付违约金。”被告陈祚标购买的金汇豪庭2座05店面房屋，其建筑面积88.36㎡，按前期物业服务合同约定，被告每月应交纳物业费88.36㎡*2.2元=194.4元。但被告从2012年4月1日至2018年6月30日止，拒交75个月*194.4元/月的物业服务费14580元，之前原告曾多次向被告催收，被告拒不交纳所拖欠的物业费。 被告辩称，原告没有对被告尽到物业服务义务，店前的卫生清理都是被告每月支付300元请证人黄海燕打扫，每个月支付300元，被告无需支付物业服务费；原、被告间没有签订物业管理合同，被告无需支付违约金。且金汇豪庭的前期合同物业是福州新三泽物业管理有限公司，而原告起诉的主体是福州新三泽物业服务有限公司，所以原告的主体不适格。 本院经审理认定事实如下：2005年12月19日，福建金运房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《金汇豪庭前期物业服务合同》，福建金运房地产开发有限公司选聘原告对金汇豪庭提供前期物业管理服务，合同约定：高层住宅收费标准为每月1.2元/㎡；未能按时足额交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交数额的万分之三支付违约金；合同期限自2006年1月1日起至2010年4月30日止，合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时自动终止。2007年8月20日，原告将上述合同在福州市仓山区房地产管理局备案。 被告系金汇豪庭2座05商业店面业主，房屋建筑面积88.36平方米。被告2012年4月1日起至2018年6月30日未向原告支付物业服务费。原告于2014年6月、2016年6月两次向被告邮寄《催缴物业服务费、水电公摊费告知单》，分别催告自2012年4月至2014年2月、2012年4月至2016年4月的物业服务费。 另查，原告提供的《内资企业登记基本情况表》显示：2007年11月27日，“福州新三泽物业管理有限公司”更名为“福州新三泽物业服务有限公司”。此外，被告申请证人黄某某出庭，黄某某证实其于2012年至2018年在被告店面前做卫生。 本院认为，福建金运房地产开发有限公司与原告签订的《金汇豪庭前期物业服务合同》合法有效，对小区业主具有约束力，被告作为小区业主负有及时缴纳物业服务费的义务。原告未提交证据证明已向被告催缴2016年5月起的物业服务费，故被告应参照前期物业服务合同约定的标准向原告支付已催缴的2012年4月至2016年4月的物业服务费9525.2元（2.2元/月/㎡×88.36平方米×49个月）。原告已提交证据证明“福州新三泽物业管理有限公司”更名为“福州新三泽物业服务有限公司”，故被告认为原告主体不适格的抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称拒缴物业费系因物业公司不作为，本院认为，物业服务合同是双务合同，合同双方均负有相应的义务：物业公司提供符合合同约定的物业服务，业主交纳物业服务费。合同履行过程中，若物业公司的服务不符合约定，业主可要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非采取不交纳物业服务费的方式，且被告提供证人不能证实原告没有提供物业服务，故对陈祚标的抗辩意见，本院不予支持。因物业服务合同已于2010年4月30日到期，原告主张违约金缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高院关于适用的解释》第九十条规定判决如下： 一、被告陈祚标于本判决生效之日起十日内向原告福州新三泽物业服务有限公司支付2012年4月至2016年4月间的物业服务费9525.2元； 二、驳回原告福州新三泽物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费289.1元，适用简易程序减半收取计144.55元，由原告福州新三泽物业服务有限公司负担70.19元，被告陈祚标负担70.36元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 林志诚 二〇一九年十二月六日 法官助理 李 扬 书 记 员 陈 晓 附一：本判决适用的法律条文 1.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 2.《最高院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 附二：执行申请提示 发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”