广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤02民终1788号上诉人(原审原告)：武贵卿，男，1948年5月6日出生，汉族，住广东省南雄市***************。被上诉人(原审被告)：南雄市********民委员会。地址：广东省南雄市*******。负责人：李三人，系该村村民委员会主任。委托诉讼代理人：李远明，广东粤雄律师事务所律师。原审第三人：南雄市中汇房地产开发有限公司。住所地：广东省南雄市****税局东面地块S4地块。法定代表人：幸泽昀，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：徐载龙，广东循正律师事务所律师。上诉人武贵卿因与被上诉人南雄市********民委员会（以下简称水南村委会）及原审第三人南雄市中汇房地产开发有限公司（以下简称中汇公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,不服广东省南雄市人民法院（2019）粤0282民初106号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人武贵卿、被上诉人水南村委会委托诉讼代理人李远明、原审第三人中汇公司委托诉讼代理人徐载龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。武贵卿上诉请求：1.撤销一审民事判决；2.请求二审法院逐项审查《雄州街道公园入口水南“三旧”改造搬迁补助协议书》所载的房屋征收与补偿事项；认定涉案协议中显失公平的补偿规定非法无效；3.请求二审法院变更各项显失公平的补偿指标，并判令被上诉人即日起交付安置补偿房屋一楼门店148.75㎡、二楼商铺194.16㎡、住房427.15㎡、地皮2块116㎡，另一次性认付清尚欠的过渡期补偿与超期损失补偿金，截至2019年2月28日的损失541251.05元；4.请求二审法院判令被上诉人从2019年3月1日起按月交付上诉人住房超期补偿金6407.25元（413.11㎡×15元/㎡/月）、店铺补偿金20574.60元（335.89㎡×60元/㎡/月），直到交房使用后3个月止；5.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，处理结果不当。从一审判决归纳的焦点来分析：一、焦点一“本案属于民事案件受案范围还是行政案件受案范围”，该焦点并不是武贵卿的诉讼请求，该焦点认定偏题，不属于审理范围，第一焦点应当是武贵卿的第一个诉讼请求，即涉案补助协议所载的房屋征收补偿事项是否显失公平，是否无效。二、一审判决在焦点二论述中认定：“本案中，水南村委会作为基层自治组织，依法执行搬迁补助行为是经上级行政机关依法授权的行政行为”，属于认定错误，一审庭审中各方当事人均未提交行政机关依法授权的委托书。另武贵卿诉讼主张的是涉案补助协议约定的条款显失公平，而非水南村委会有无按协议约定支付相应的款项，一审法院应当审查条款是否显失公平，进一步认定条款无效，再根据武贵卿测量的实际面积公平交付房屋和各项补偿，并对显失公平所造成超期损失进行逐项赔偿。三、根据谁主张谁举证的证据规则，水南村委会辩称，其己通过电话、发通知、张贴公告等多种形式通知包括武贵卿在内的拆迁户来收楼，但其未提供任何证据支持。另，从武贵卿2017年11月提出行政诉讼开始，经过行政诉讼三次，民事诉讼二次，历时二年，水南村委会均列为被告，整个诉讼程序中，水南村委会从未表述过其于2017年7月通过电话、发通知、张贴公告等多种形式通知收楼。直到2019年6月4日，一审法院追加中汇公司为第三人参加第二次开庭，中汇公司伪造关于收楼的公告证据。中汇公司自述其不是本案适格主体，也非涉案合同当事人。作为与本案无关系的中汇公司无权代替水南村委会主张抗辩和提交伪证，一审法院让出具通知的水南村委会对该公示进行质证，明显作假。武贵卿一直未收到商铺收楼通知，按涉案补助协议约定，商铺于2017年12月31日前交付，而水南村委会至今仍没有交付商铺，应按约定支付商铺补助费至交付商铺止。四、本案实际是涉案补助协议的征收与补偿安置事项公平与否的争议纠纷。首先，武贵卿被征收的原始房屋土地（有土地使用证为证）面积合计是641.72㎡，用征收比例1：1.2计算是770.64㎡，其中门店面积148.75㎡，水南村委会只交付99.9㎡，二楼商铺194.16㎡,只交付180㎡,住房面积427.15㎡只交付241.26㎡。除交付面积外，合计剩余249.48㎡未交付。其次，涉案协议抢购武贵卿余剩面积157.92㎡，价格是1000元/㎡，而武贵卿购买水南村委会的车位却要3600元/㎡，涉案协议中手工填写的征收与补偿事项共有28项，除一项外，其余27项都存在不同程度的显失公平，武贵卿上诉请求二审法院公正审理，维护其合法权益。水南村委会口头辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中汇公司口头述称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。武贵卿向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院审理本案《雄州街道公园入口水南“三旧”改造搬迁补助协议书》无效；2.判决涉案补助协议中显失公平的各项补偿指标变更为公平补偿合理安置的符合法律法规的有效事项（具体的请求变更事项细则见后附表）；3.水南村委会交付各项补偿指标的损失187487.45元以及从2018年1月1日起按月交付超期停付的住房临时安置费，按补偿安置面积6196.65元/月（413.11㎡×15元/㎡/月）（此标准按《韶关市国有土地上房屋征收与补偿实施暂行办法》最低标准），直至交房使用3个月止，一楼、二楼按月交付超期商业损失，按商业面积20153.40元/月（335.89㎡×60元/㎡/月）（因商业用房无限期的拖延交付使用以同地段的市场价为准），直到交房使用后6个月止。暂计2018年12月31日止，两项共计支付316200.6元；4.案件受理费由水南村委会承担。在一审审理过程中，武贵卿变更诉讼请求：一、从2014年10月14日至2017年12月31日止租金损失：住房临时安置费900元×38.5个月=34650元、2017年11月、12月停付的住房租金损失1800元/月×2个月=3600元、一楼商铺租金48.85㎡×30元/㎡/月×38.5个月=56421.75元、二楼商铺租金194.16㎡×30元/㎡/月×38.5个月=224254.80元，合计318926.55元；二、从2018年1月1日至2019年2月份28日止，住房租金损失421.75㎡×15元/㎡/月×14个月=88567.50元、一楼面积损失99.9㎡×30元/㎡/月×14个月=41958元、一楼变更面积损失48.85㎡×60元/㎡/月×14个月=41034元、二楼商铺租金损失194.85㎡×60元/㎡/月×14个月=163674元，合计335233.5元；综合第一项、第二项以及原协议中应得补偿281002元，以上三项合计935162元，减去协议中己交付393911元，剩余541251.05元仍需由水南村委会支付。一审法院查明事实：2014年10月14日，武贵卿与水南村委会签订了《雄州街道雄州公园入口水南“三旧”改造搬迁补助协议书》，该协议约定：为加快雄州公园入口建设步伐，妥善做好雄州公园水南村房屋搬迁工作，经双方协商就房屋搬迁补助事宜签订如下协议：房屋所在地雄中路275号，房屋结构为框架，产权性质为私有，房屋总层数为4层半，房屋丈量面积为500.21㎡、其它附属物9㎡（桥）、39㎡（空地）；武贵卿原有面积（710.66㎡-521.16㎡）÷1.2÷710.66㎡×122.05㎡+39㎡=65.85㎡，可选水南村委会提供108㎡的宅基地地32、33号两块地块后，剩余面积不足由水南村委会提供规划宅基地面积的70%（含70%）的，剩余面积按300元/㎡补给水南村委会，即武贵卿应向水南村委会支付（108㎡×2－65.85㎡）×300元/㎡=45045元；宅基地上房屋的价格补助标准：面积157.92㎡×补偿标准为1000元/㎡+面积157.92㎡×奖励标准为200元/㎡=189504元、桥1000元、装修补助159.92㎡×400元/㎡=63168元，以上合计核定武贵卿地块两块，第32、33号，补助金额合计208627元（189509元+1000元+63168元-45045元）。小产权、集资房、店铺选择房屋产权调换方式：房屋二楼面积155.95㎡×1=155.95㎡（按1：1），其他面积344.26㎡×1.2=413.11㎡（按1：1.2），店铺面积118㎡×1.2=141.6㎡（按1：1.2）；核定被搬迁房屋面积569.06㎡、店铺面积141.6㎡，合计710.66㎡；武贵卿选定水南村委会提供的如下期房：住房******，面积241.26㎡；店铺①号、②号，面积99.9㎡；4＃二楼补180㎡；需要选择车位的，搬迁户按3600元/㎡进行购买，一户只能选择一个车位，武贵卿有优先选择权，谁先签协议谁先选，购车位付款后，如需办证，费用由拆迁户负担；装修补助费，按方案要求搬迁房屋和安置房屋面积与搬迁店铺各200元/㎡进行计算；武贵卿搬迁店铺、安置房总面积共482.52㎡，计482.52㎡×200元/㎡=96504元；武贵卿搬迁房店铺、安置店铺总面积199.8㎡，计199.8㎡×200元/㎡=39960元，另补4＃二楼商铺面积180㎡，计180㎡×200元/㎡=36000元，以上补助金额合计172464元，由水南村委会补给武贵卿。除房屋搬迁置换补助费外，水南村委会另按下列标准支付武贵卿其它补助费：房屋搬迁补助费4次×500元/次=2000元、住房临时安置补助费2户×900元/月/户=1800元、店铺搬迁店租补助费99.9㎡×30元/月/㎡=2997元、炉灶费1次×500元/次=500元/次、空调拆装费1台×3**元/台=320元；拆前搬迁奖1次×10000元/次=10000元，合计12820元（2000元+500元+320元+10000元）。以上条款补助内容项目折算补助金额共计393911元(208627元+172464元+12820元），由水南村委会在武贵卿交匙后5日内补给武贵卿。过渡安置由武贵卿自行解决，过渡期限补助自2014年10月14日至2017年12月31日，产权调换的至水南村委会交房之月止，房租补至交房的后三个月。合同签订后，武贵卿按期将房屋腾空交由水南村委会，水南村委会亦按约于2014年10月21日将补助款393911元支付给武贵卿。此后，中汇公司通过摘牌取得了涉案土地开发商品房，并无偿安置商品房面积80000多平方米、商铺面积7000多平方米。2017年11月2日，武贵卿认为涉案补助协议存在欺诈，向广东省韶关市武江区人民法院提出行政诉讼，武江区人民法院作出（2017）粤0282行初390号行政裁定驳回武贵卿的起诉。武贵卿不服向韶关市中级人民法院提出上诉，韶关市中级人民法院作出（2018）粤02行终字9号裁定：驳回上诉，维持原裁定。武贵卿仍不服向广东省高级人民法院申请再审，广东省高级人民法院认为，该案中，武贵卿提出如下诉讼请求：1.确认其与水南村委会签订的案涉补助协议书无效；2.判令南雄市****办事处（以下简称雄州街道办）重新依法公平征收补偿，并赔偿因无效协议引发的各项指标的损失。关于诉讼请求一，与武贵卿签订的涉案补助协议的是水南村委会，不是雄州街道办，一方面，水南村委会是村民自治组织，不是行政机关，也不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第二十四条第一款规定的依据法律、法规、规章的授权签订补助协议，可以作为被告的情形。因此，武贵卿不服其与水南村委会签订的涉案补助协议提起的本案诉讼，实质上属于民事协议纠纷，不属于行政诉讼的受理范围。关于诉讼请求二，与武贵卿签订涉案补助协议的并不是雄州街道办，武贵卿以涉案补助协议无效为由请求雄州街道办给予其赔偿，缺乏事实根据。一审、二审裁定驳回起诉正确，武贵卿认为二审裁定认定事实错误，请求撤销二审裁定，依法再审，因理据不足，不予支持，遂裁定驳回武贵卿的再审申请。期间，武贵卿向雄州街道办信访，该办作出雄州综[2017]46号信访事项处理答复意见书，建议走司法途径解决。2019年1月8日，武贵卿向一审法院提起诉讼，请求判如所请。中汇公司为支持其主张，提交了《通知》、由水南村委会于2017年7月22日出具的证明，证明水南村委会己向武贵卿发出住房收楼通知，并将通知张贴在雄州一品（案涉房屋商住房名称）及水南村委会处。武贵卿经质证，对证据三性均有异议，其并没有接到收楼通知，认为该证据为伪证。水南村委会经质证，对证据三性无异议。另查明，水南村委会表示商铺至今未交付使用，仍按涉案补助协议约定支付2997元/月至交楼止。一审法院认为：本案焦点为：一、本案属于民事案件受案范围还是行政案件受案范围；二、涉案补助协议是否有效，水南村委会是否应当按照武贵卿主张的期限向武贵卿支付相应的安置补偿费；三、水南村委会是否逾期交楼，是否仍需向武贵卿支付相关费用。针对第一个焦点问题，关于本案是属于民事案件受案范围还是行政案件受案范围的问题。《最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复》第二条规定：拆迁人与被拆迁人因房屋补偿，安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。本案系武贵卿与水南村委会签订的涉案补助协议在履行过程中就交接房屋补偿问题引发的争议，符合民事案件受理条件，属于民事案件。针对第二个焦点，关于涉案补助协议是否有效，水南村委会是否应当按照武贵卿主张支付相应的安置补偿费的问题。首先涉案补助协议是否有效的问题。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，水南村委会作为基层自治组织，依法执行搬迁补助行为是经上级行政机关依法授权的行政行为，而武贵卿作为完全民事行为能力人，签订涉案补助协议是经过双方当事人协商一致，也是双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效。因此，武贵卿主张合同无效，证据不足，该院不予支持。其次，水南村委会是否应当按照武贵卿主张支付相应的安置补偿费的问题。武贵卿按照协议约定交房撤离，水南村委会理应按协议约定补偿款。现水南村委会于2014年10月21日按协议约定向武贵卿支付了宅基地上房屋的价格补助费（标准）、装修补助、房屋拆迁补助费、住房临时安置补助费、店铺搬迁店租补助费、炉灶费、空调拆迁费、提前搬迁奖励费等费用合计393911元。建好房后，水南村委会按合同约定交楼时，武贵卿却以水南村委会侵犯了其合法权益为由，向法院提起行政诉讼，请求：一、确认其与水南村委会签订的涉案补助协议书无效；二、判令雄州街道办重新依法公平征收补偿，并赔偿因无效协议引发的各项指标的损失。广东省高级人民法院作出（2018）粤行申854号行政裁定书，关于诉讼请求一，认为武贵卿不服其与水南村委会签订的涉案补助协议提起的本案诉讼，实质上属于民事协议纠纷，不属于行政诉讼的受理范围。关于诉讼请求二，与武贵卿签订涉案补助协议的并非雄州街道办，武贵卿以涉案补助协议无效为由请求雄州街道办给予其赔偿，缺乏事实根据。武贵卿认为二审裁定认定事实错误，请求撤销二审裁定，依法再审，因理据不足，不予支持。现武贵卿诉称水南村委会并没有按协议约定支付相应的款项，要求支付其提出的各项赔偿指标标准，理由不足，也不符合双方协议的约定，该院不予支持。针对第三个焦点，关于是否逾期交楼，是否仍需向武贵卿支付相关费用的问题。首先住房的问题，合同约定过渡期限补助自2014年10月14日起至2017年12月31日止，房租补至交房的后三个月。武贵卿称住房临时安置补助费2户，900元/月/户，计1800元支付至2017年10月止，2017年11月后没有支付，水南村委会交付楼房时，其一直未接到住房收楼通知，也没有支付住房临时安置补助费，水南村委会应支付至交楼前的住房临时安置补助费。而水南村委会辩称，其己通过电话、发通知、张贴公告等多种形式通知包括武贵卿在内的拆迁户来收楼，但武贵卿不收楼并不是水南村委会的责任，对其主张支付2017年11月1日之后的住房临时安置补助费的请求，不予认可。该院认为，水南村委会于2017年7月通过发通知、张贴公告、电话等形式通知包括武贵卿在内的拆迁户来收楼，并明确表示视为按此通知日期交付使用，并按合同约定停止支付住房临时安置费。而武贵卿以此协议显失公平为由于2017年11月2日提出行政诉讼，由此可见，武贵卿清楚交楼的事实。故武贵卿主张2017年11月-12月住房临时安置补偿费3600元的请求，无事实和法律依据，该院不予支持。对于武贵卿以显失公平为由要求水南村委会支付超出合同协议以外的补偿541251.05元，因武贵卿有违诚实信用，且无事实和法律依据，对该请求该院不予支持。其次是关于商铺补助费的问题。合同约定商铺于2017年12月31日前交付，补助给付至交房的后三个月，而水南村委会至今仍没有交付商铺，也表示至今仍按合同约定支付商铺补助费用99.9㎡×30元/月/㎡=2997元/月，对武贵卿的该请求，该院予以支持。一审法院经审理后判决：一、水南村委会于判决发生法律效力之日起按《雄州街道公园入口水南“三旧”改造搬迁补助协议书》约定向武贵卿支付商铺补助费2997元/月至交付商铺止；二、驳回武贵卿的其他诉讼请求。一审案件受理费9213元，由武贵卿负担8213元，水南村委会负担1000元。本院查明，二审审理期间，武贵卿对一审判决认定事实不存异议，但认为一审判决未将其认为的涉案补助协议显失公平的事实进行认定欠妥。水南村委会、中汇公司对一审判决认定事实部分无异议。因一审判决认定事实部分是对各方当事人无异议的事实进行记载，对于武贵卿认为显示公平的事实，水南村委会及中汇公司持否定态度，而武贵卿的异议部分在其起诉及上诉状中均有表述，本院对该部分在本院认为部分阐述。本院对一审判决认定事实部分予以确认。二审庭审中，在本院主持下，武贵卿与水南村委会达成交付住房的协议，水南村委会于2019年9月27日将雄州壹品4号楼801号、901号拆迁安置房交付给武贵卿。此外，对于武贵卿向本院提交的证据均在一审审理过程中提交并经质证，不属于新证据，故本院不再罗列。另查明，武贵卿提交的涉案土地的《国有土地使用证》雄府国用总字1991第000218********1012号记载土地使用面积是118㎡。武贵卿提交一张《房屋测绘平面简图》用以证明被征收的事项与面积，在二审调查询问过程中，水南村委会认可其与武贵卿共同协商和测量该图。一审庭审中，武贵卿认可水南村委会已按涉案补助协议支付完毕补偿款。武贵卿根据《房屋测绘平面简图》主张协议中空地39㎡应当变更为41.42㎡，中汇公司经核算该平面简图认可空地面积少算2.42㎡，愿意按剩余面积300元/㎡的标准，补偿武贵卿726元，水南村委会同意中汇公司的上述意见。再查明，2017年10月26日，雄州街道办对武贵卿反映“雄州壹品的拆迁补偿置换面积补偿不合理，要求依法依规解决”的信访事项作出雄州综〔2017〕46号《信访事项处理答复意见书》，内容有‘经调查了解，为了推进雄州公园入口旧村改造，根据水南村民自主自治的原则，雄州街道、市城管局征收办派员协助水南村委会于2013年10月8日起对雄州公园入口（原老党校）地块进行搬迁安置工作……’”。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院只围绕武贵卿上诉请求进行审理。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、涉案补助协议的效力如何确认；二、武贵卿的各项诉讼请求是否应当支持。一、对于涉案补助协议的效力如何确认的问题。武贵卿提交的涉案土地《国有土地使用证》，可以确认涉案土地属于国有土地，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一、二款“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作”及第五条第一款“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作”的规定，本案中，涉案补助协议由水南村委会与武贵卿签订，在雄州镇政府《信访事项处理答复意见书》中亦明确水南村委会为涉案地块搬迁安置工作主体。而水南村委会既非市、县级人民政府确定的房屋征收部门，亦未提交任何证据证明其是房屋征收部门委托的房屋征收实施单位，故水南村委会无权实施国有土地征收与补偿的具体工作，即其无权与武贵卿签订涉案补助协议。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效”的规定，水南村委会与武贵卿签订的涉案补助协议因违反上述法律强制性规定，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，涉案合同无效应当互返财产，但事实上，该合同签订后，武贵卿按期将房屋腾空交由水南村委会，该房屋已被拆除，水南村委会实际已返还不能，只能折价补偿，其补偿价值应以当时双方当事人约定的价值进行折返。二、对于武贵卿的各项诉讼请求应否支持的问题，本院作如下分析：（一）关于房屋面积的问题。武贵卿提交涉案《房屋测绘平面简图》，主张涉案补助协议中确定的面积存在漏计的情况。因水南村委会、武贵卿对该《房屋测绘平面简图》均无异议，本院以该简图为依据进行面积核查：1.关于首层房屋面积计算的问题。首先，根据《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013》（该规范由中华人民共和国住房和城乡建设部批准为国家标准，自2014年7月1日起实施）第3.0.27条“下列项目不应计算建筑面积：1.与建筑物内不相连通的建筑部件；2.骑楼、过街楼底层的开放公共空间和建筑物通道；……9.建筑物以外的地下人防通道，独立的烟囱、烟道、地沟、油（水）罐、气柜、水塔、贮汕（水）池、贮仓、栈桥等构筑物”的规定，经查，武贵卿主张的钢筋混凝土小桥及两房空隙均属于上述规定情形，不应计入涉案房屋的建筑面积；其次，根据《房屋测绘平面简图》显示，首层面积由住宅面积和商铺面积组成，其中住宅面积为66.716㎡（宽5.2ｍ×长12.83ｍ），商铺面积为50.211㎡[长方形面积（18.3-12.83）ｍ×5.2ｍ+直角梯形面积（3.8+5.2）ｍ×3.6ｍ÷2+三角形面积3.8ｍ×2.93ｍ÷2]，合计为116.927㎡，涉案补助协议将首层按《国有土地使用证》记载土地使用面积118㎡全确认为门店面积是有利于武贵卿的约定，本院不作调整。故武贵卿关于首层面积为123.96㎡（门面面积118㎡＋两房空隙面积5.96㎡）的主张与上述规定不符，与理无据，本院不予支持。2.关于二层以上房屋面积计算的问题。《房屋测绘平面简图》显示涉案房屋二、三、四层面积相同，《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013》第3.0.21条规定：在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。而判断主体结构内阳台和主体结构外阳台主要看阳台是否被承重墙包围。从《房屋测绘平面简图》看，住宅首层，住宅首层宽为5.2ｍ宽为6.7ｍ（5.2ｍ＋上阳台宽1.5ｍ），故涉案阳台是主体结构外的阳台，应按投影面积计算一半面积，但中汇公司计算二层以上面积时，均将封闭阳台全部计算入建筑面积，对于其计算不利于自己的计算方式，本院不予修正，本院亦以全部面积计算阳台面积，并将二、三、四层的平面图划分为长方形、直角梯形、三角形三部分来计算面积，具体计算如下：长方形面积122.61㎡（长18.3ｍ×宽6.7ｍ）+直角梯形面积21.60㎡［（上5.3ｍ+下6.7ｍ）×高3.6ｍ÷2］+三角形面积11.74㎡（底5.3ｍ×高4.43ｍ÷2）=155.95㎡（单层合计面积）；而五层平面图显示为直角梯形，其面积约是29.38㎡［（上4.4ｍ+下5ｍ）×高6.25ｍ÷2］，经核查，水南村委会在签订涉案补助协议时，同意将两房空隙的一半计算至房屋建筑面积，本院对此不予调整。故二层以上房屋面积＝155.95㎡×3（二、三、四楼面积）+29.38㎡（五楼面积）＋两房空隙面积的一半2.98㎡（5.96㎡÷2）＝500.21㎡，与涉案补助协议所载的500.21㎡相符。因此，本院对武贵卿要求变更房屋丈量面积为517.76㎡的主张予以驳回。3.关于空地面积的计算问题。本院经核算约为41.42㎡（5.4ｍ×7.67ｍ=41.418㎡）。武贵卿根据《房屋测绘平面简图》，主张涉案补助协议中空地39㎡应当变更为41.42㎡，中汇公司经核算该平面简图认可空地面积少计算2.42㎡，愿意按协议约定剩余面积300元/㎡，补回给武贵卿726元，水南村委会同意中汇公司上述意见。因此，故本院确认空地面积变更为41.42㎡，水南村委会应当补偿726元给武贵卿。4.武贵卿对桥面积为9㎡以及地皮原有面积为65.85㎡无异议。综上，本院对武贵卿主张涉案补助协议确认的面积显失公平的上诉理由不予支持，对其因面积错误而主张赔偿和补偿的诉请予以驳回。（二）关于赔偿和补偿标准的问题。《国有土地上房屋与补偿条例》第十九条第一款规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。故对涉案房屋的补偿低于被征收时的市场价格时，方为显失公平。房屋面积可以通过测量获得，而房屋赔偿和补偿标准应当综合考虑房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积、土地使用权、室内装饰装修价值等影响因素，这些因素导致房屋的赔偿和补偿标准存在差异，相同面积房屋不一定具有同等价值，面积不是唯一衡量标准及因素，且涉案补助协议约定由武贵聊选定水南村委会提供的期房。因此，武贵卿以他人征收补偿标准及涉案房屋置换面积与其不同，主张涉案补助协议的赔偿和补偿标准显失公平，事实依据不足，故对其以涉案协议显失公平而主张的损失187487.45元，本院不予采纳。（三）关于涉案住房和门店商铺过渡期补助与超期损失补偿金的问题。武贵卿依据涉案补助协议约定要求水南村委会支付住房和门店商铺过渡期补助和超期损失补偿金。涉案补助协议约定：过渡安置由乙方自行解决。过渡期限补助自2014年10月14日至2017年12月31日。产权调换的至甲方交房之月止。房租补至交房的后三个月。对于住房的租金损失问题。因武贵卿对中汇公司提供的通知收住房的证据三性均有异议，其否认收到水南村委会的收楼《通知》。水南村委会亦并未能进一步举证其已穷尽书面或电话送达等送达手段后方公告送达。但诉讼中，武贵卿自认其于2017年11月起未收到水南村委会支付的住房租金，如若武贵卿一直未收到住房收楼通知，也未再收到住房租金，但其从未就此与水南村委会主张权益，要么是其怠于行使自己的权益，要么与常理不符。而从2017年11月2日起武贵卿就涉案征收问题向人民法院提起行政诉讼来看，其诉讼请求已涉及超期应支付加倍月租金和超期违约金等问题，故本院有理由相信武贵卿在2017年12月31日前已知晓拆迁安置住房可以交付的情况。因此，对于武贵卿怠于行使收房权利而要求超期月租金和超期违约金的主张不予采纳。根据涉案补助协议，本院认定住房补助至2018年3月止，水南村委应按1800元/月的标准支付5个月（2017年11月至2018年3月）住房补助）住房补助款9000元给武贵卿分本院不予支持。对于商铺的租金损失问题。武贵卿主张2017年12月31日后以60元/㎡计算商铺租金损失，理由为同地段商铺租金已为65元/㎡，水南村委会及中汇公司并不认同，而双方当事人就涉案商铺的延期交付及租金问题未达成新的共识。因此，水南村委会仍按涉案协议约定支付商铺补助费2997元/月并无不当，但根据涉案补助协议约定，房租补至交房后的三个月，故一审判决上述费用支付至交付商铺止不当，本院予以纠正。至于一审法院追加中汇公司为第三人的问题。中汇公司通过摘牌成为了涉案土地房屋的开发单位，亦是房屋拆迁、开发的建筑实施单位，对涉案房屋的收楼、逾期给付租金有利害关系，为了查明事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权、但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼”的规定，一审法院追加中汇公司为无独立请求权的第三人并无不当。综上所述，武贵卿上诉请求部分成立，对成立的部分予以支持，对不成立的部分，予以驳回；一审判决认定事实部分不清，本院予以纠正。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条第一、二款、第五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《建筑工程建筑面积计算规范GB/T50353-2013》第3.0.27条、第3.0.21条、《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省南雄市人民法院（2019）粤0282民初106号民事判决第二项；二、变更广东省南雄市人民法院（2019）粤0282民初1061号民事判决第一项为：南雄市********民委员会继续支付武贵卿商铺补助费2997元/月至实际交付商铺后三个月；三、南雄市********民委员会自本判决发生效力之日起五日内一次性支付9726元给武贵卿；四、判决驳回武贵卿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9213元，由武贵卿负担4606.5元，由南雄市********民委员会负担4606.5元；武贵卿预缴的一审案件受理费9213元，由一审法院退回4606.5元；南雄市********民委员会于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳诉讼费4606.5元。二审案件受理费9383元，由武贵卿负担4691.5元，由南雄市********民委员会负担4691.5元；武贵卿预缴的二审案件受理费9383元，由本院退回4691.5元；南雄市********民委员会于本判决生效之日起七日内向本院缴纳诉讼费4691.5元。本判决为终审判决。审 判 长  林 梦审 判 员  赖凯文审 判 员  李飞洲二〇一九年十二月十日法官助理  张 燕代书记员  王 镭