湖北省黄冈市黄州区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1102民初2513号原告：湖北九博置业有限公司，住所地为黄冈市黄州区。法定代表人：贾华章，董事长。委托诉讼代理人：李少清，该公司员工。委托诉讼代理人：孔忠良，湖北文赤壁律师事务所律师。被告：陈华清，男，汉族，1964年1月7日出生，黄州区人，住黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：王锐，湖北靖柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：周纯，湖北坤正律师事务所律师。原告湖北九博置业有限公司与被告陈华清合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李少清、孔忠良，被告陈华清的委托诉讼代理人周纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告2013年3月11日签订的两份《南湖学府商贸城商品房认购书》，退还南湖学府商贸城1区1-119号、1-120号不动产，判令被告承担20万元违约责任（即原告不退还收取的定金20万元）；2、判令被告因违约长期占用原告1-119和1-120两处不动产给原告造成的损失596250元，起诉之后的损失按每年7万元计算至退房之日；3、本案诉讼费等在内的一切相关费用由被告承担。事实与理由：2013年3月11日原告与被告签署了两份《南湖学府商贸城商品房认购书》，约定被告购买原告开发的南湖学府商贸城1区商品房1-119号和1-120号两套，价款分别为635000元，总价款为1270000元，两份认购书均约定被告分别于签订认购书时支付100000元定金，2013年8月底前支付200000元，10月底前支付150000元，12月底支付185000元。同时，双方约定于2013年12月31日前在原告营销中心签署《商品房买卖合同》及附件。认购书签署后，被告支付了200000元定金后，原告随即按照约定将上述两套商品房交付被告，被告将1-119号和1-120号长期对外出租。之后原告无数次要求被告签订合同并要求支付余下1070000元款项，但被告置之不理。2017年以来，原告又多次通过短信、快递催款催告函及商品房门前张贴等多种方式要求被告履行付款义务，否则解除与其签订的《南湖学府商贸城商品房认购书》，但被告仍然不予理会。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，特具状诉至法院。被告陈华清辩称，一、本案构成重复起诉，应该驳回原告起诉；二、本案并不是简单的购房合同纠纷，被告未交付剩余购房款，是因为原告征用被告土地未补偿，被告行使救济权；诉争商铺土地证被冻结，房屋无证、无法办证；三、双方未签订正式商品买卖合同过错不在被告，被告并没有违约行为；四、被告认为原告并不是诉争房屋产权人，故原告起诉主体不适格；五、被告交付20万元定金后，长期在新疆工作，无暇顾及南湖购房纠纷及补偿纠纷，原告起诉要求被告赔偿长期占用不动产损失，应当提供充足的证据，否则应当驳回原告诉讼请求。原告为支持其主张，庭审时向法庭提交了如下证据：证据一、原告营业执照复印件、被告身份信息。拟证明原、被告的主体身份。证据二、2013年3月11日签订的《南湖学府商贸城商品房认购书》、《收据》（定金）、收据（物业管理费）。拟证明原、被告订立了《南湖学府商贸城商品房认购书》，约定被告购买原告开发的南湖学府商贸城1区商品房1-119号和1-120号两套，价款分别为635000元，总价款为1270000元。两份认购书均约定被告分别于签订认购书时支付100000元定金，2013年8月底前支付200000元，10月底前支付150000元，12月底（春节前）支付185000元。认购书签署后，被告支付了200000元定金后，原告随即按照约定将上述两套商品房交付被告，但被告没有按照约定支付余下的1070000元购房款；1-119号和1-120号两套商铺已由被告对外出租。证据三、（2015）鄂黄州民初字第00924号《民事判决书》。拟证明原告就解除双方签订的《南湖学府商贸城商品房认购书》向法院提起诉讼，法院认为原告没有在诉讼前通知被告履行解除合同，判决驳回原告的诉讼请求。证据四、《履行协议催款催告函》4份、短信截屏4份、特快专递回执4份。拟证明（2015）鄂黄州民初字第00924号民事判决书判决后，原告多次以快递、在争议门店门口张贴、短信等形式，要求被告履行付款义务，否则解除认购书，被告都不予理会。证据五、商品房预售许可证书。拟证明本案讼争的房屋在2012年10月19日已经办理了商品房预售许可证，该房屋可以进行预售。证据六、黄冈市房权证黄州区字第**、Ｓ1××93号房屋所有权证。拟证明涉案的两套房屋已经办理了房屋所有权证，房屋所有权登记在原告名下。被告对原告提交的上述证据进行了质证：对证据一的真实性、关联性和合法性无异议。对证据二的真实性无异议，但是存在瑕疵，比对原件不清楚陈华清到底有没有签字，希望原告能举证证明。对《收据》的真实性、关联性和合法性均无异议，但对证明目的有异议。证据三恰恰说明原告的行为构成重复起诉。对证据四的真实性无异议，但对证明目的有异议，原告没有提交证据证实原告已经将房屋交付给被告或者是被告占用使用该房屋，如被告没有占有使用该房屋，那么原告要求被告承担占有期间的损失没有依据。原、被告签订的房屋认购书只是认购书，没有签订正式的房屋购买合同，原告签订正式合同需要提交相关证据，原告主体不适格。对证据五真实性和证明目的均无异议。对证据六的真实性无异议，但对证明目的有异议，卖商铺时是2012年不能过户，原告是2015年办理房屋所有权证的。经审查，本院对原告提交的证据的真实性予以采信。被告为反驳原告的诉讼请求，庭审时向法庭提交如下证据：证据一、（2015）鄂黄州民初字第00924号民事判决书。拟证明原告重复起诉，应当驳回起诉。证据二、《土地承包合同书》。拟证明2008年12月30日，被告与黄州区国营南湖农场九队签订《土地承包合同书》，自2009年1月1日至2015年1月1日，被告承包位于南湖××街旁边54亩土地中的21亩。证据三、《协议书》。拟证明原告征用被告土地至今未补偿，且承诺购房时优惠5%也未兑现，导致原告与被告在商议签订正式买卖合同时没能达成一致的责任不能归责于被告，被告没有支付余下购房款是行使合法的救济权利。证据四、黄冈市不动产登记中心查询照片一份。拟证明诉争房屋土地被黄冈市不动产登记中心冻结，冻结理由是“商住比超标”，且不能办理产权证，系无证房，原告无权请求被告承担违约责任。原告对被告提交的上述证据进行了质证：对证据一的真实性无异议，但是对证明目的有异议，认为该份判决只是从程序上驳回了原告的诉讼请求，理由是原告没有向被告提出解除合同通知，现在原告提出了通知再起诉，不存在重复起诉。对证据二的真实性无异议，但是对证明目的有异议，认为土地承包合同书与本案没有关联性，不能作为认定本案事实的证据。对证据三的真实性无异议，认为这份协议书与本案房屋买卖合同关系也没有关联性，被告就这份协议已经起诉过原告，该证据与本案无关。对证据四的真实性、合法性、关联性均有异议，系复印件，无法看出复印件的来源，在（2015）鄂黄州民初字第00924号民事判决书中已经查明了相关事实，所以证据四的真实性、合法性、关联性均不能成立，依法应当不予采信。经审查，本院对被告提交的证据一、二、三的真实性予以采信。证据四与本案无关，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月11日，原、被告签订了两份《南湖学府商贸城商品房认购书》，由被告认购原告的南湖学府商贸城第1-119和1-120号商品房。认购书约定第1-119和1-120号商品房价款分别是635000元，总价款为1270000元，两份认购书中均约定，由被告分别于签订认购书当日支付100000元定金，2013年8月底前付200000元，10月底前付150000元，12月底（春节前）付185000元。同时，双方约定于2013年12月31日前在原告营销中心签署《商品房买卖合同》及附件，认购书还对其他事项进行了约定。双方签订了《南湖学府商贸城商品房认购书》，被告给付定金200000元，原告向被告交付了认购书约定的两套商品房。后双方未签订《商品房买卖合同》，被告也未按认购书约定给付余款，并将1-119和1-120号商品房出租。2015年5月原告向本院提起诉讼，请求判令解除原、被告双方签订的两份《南湖学府商贸城商品房认购书》；判令被告承担20万元的违约责任。本院经审理认为，原告要求解除原、被告双方签订的两份《南湖学府商贸城商品房认购书》，应当通知被告，在庭审中原告未提供该项证据予以证实，故对其请求依法不予支持。本院作出（2015）鄂黄州民初字第00924号民事判决书，判决：驳回原告湖北九博置业有限公司的诉讼请求。2015年8月31日，原告对位于黄州区南湖××学府商贸城××、××号房屋办理了房屋所有权证。原告多次通过短信、快递邮寄等方式向被告发出催款催告函，并于2019年8月再次向本院提起诉讼。另查明，2008年12月30日被告承包了黄州区国营南湖农场九队位于南湖××街旁边××五十四亩耕地中的二十一亩，土地承包经营权期限为六年，自2009年元月1日至2015年元月1日止。2011年原告在黄冈市××南湖职院旁取得了上述五十四亩土地，建设南湖学府商贸城项目。该项目第一期已完工，准备筹建第二期。2011年12月6日原、被告签订了一份协议书，该协议书约定：原告为了补偿被告的树木经济损失，经被告许可，原告同意将该项目二期7#8#两栋房屋承包给被告承建，建筑面积以规划批准的实际面积为准；还约定本协议签字后，三日内被告同意自行砍伐树木，否则原告有权随时对被告种养植的树木及鱼塘进行砍伐及回填，该协议并对其他事项进行了约定。本院认为，原、被告于2013年3月11日签订的两份《南湖学府商贸城商品房认购书》系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照认购书约定全面履行自己的义务。双方虽未签订《商品房买卖合同》，但在被告按认购书向原告交纳20万元后，原告将被告所认购的两套商品房交付给被告，应视为原、被告对认购书约定的房价及商品房购房款、给付方式的认可，系双方真实意思表示，因此《南湖学府商贸城商品房认购书》已经实际履行，具有合同约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告交付购房定金20万元后，余款107万元未按认购书约定期限向原告交款，经多次催告后仍未交付，致使原告不能实现合同目的，符合合同解除情形，故原告请求判令解除两份《南湖学府商贸城商品房认购书》的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”两份《南湖学府商贸城商品房认购书》签订后，被告按认购书约定向原告交纳定金20万元，原告将被告所认购的两套商品房交付给被告，现原告请求解除两份《南湖学府商贸城商品房认购书》，根据履行情况和合同性质，原告请求判令被告退还南湖学府商贸城1区1-119号1-120号商品房的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；同时，原告应当退还被告已经交纳的定金20万元。被告未按照两份《南湖学府商贸城商品房认购书》约定及时付款，构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。但《南湖学府商贸城商品房认购书》对被告逾期付款的违约责任没有约定，故原告请求判令被告承担20万元违约责任的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”两份《南湖学府商贸城商品房认购书》签订后，被告按认购书约定向原告交纳定金20万元，原告将被告所认购的两套商品房交付给被告，被告将1-119和1-120号商品房出租。原告主张被告长期占用1-119和1-120号商品房给其造成损失596250元，但对该损失组成及计算方式未提供证据予以证实；原告主张按每年损失7万元计算至退房之日，对此项请求亦未提供证据加以证明，故原告请求判令被告赔偿损失596250元及按每年损失7万元计算至退房之日的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告湖北九博置业有限公司与被告陈华清于2013年3月11日签订的两份《南湖学府商贸城商品房认购书》。二、被告陈华清于本判决生效之日起十五日内向原告湖北九博置业有限公司退还南湖学府商贸城1区1-119号、1-120号商品房。三、原告湖北九博置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告陈华清退还定金20万元。四、驳回原告湖北九博置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11762元，由被告陈华清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审 判 长  余晓利人民陪审员  冯金华人民陪审员  谢国文二〇一九年十二月二十六日书 记 员  汪贝妮