贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0324民初3137号 原告：赵孝理，男，汉族，生于1964年2月11日，初中文化，无业，住贵州省正安县（户籍地为贵州省正安县）。 委托诉讼代理人：黎吉奎,男，仡佬族，生于1959年4月20日，中专文化，无业，住贵州省正安县。 被告：正安县世栋房地产开发有限公司，住贵州省遵义市正安县锦鸿家园（西门），统一社会信用代码91520324051904501R。 法定代表人：令狐世栋。 委托诉讼代理人：廖代丽。 委托诉讼代理人：令狐君，该公司员工。 原告赵孝理与被告正安县世栋房地产开发有限公司（简称“世栋房开公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵孝理及委托诉讼代理人黎吉奎、被告世栋房开公司委托诉讼代理人廖代丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵孝理向本院提出诉讼请求：1、判令被告全面修复原告的房屋或者赔偿原告修复费180000元；2、判令被告赔偿原告因租房居住产生的租金10000元；3、判令被告赔偿原告因鉴定雇佣民工支付的工资800元；4、由被告承担本案受理费、鉴定费。事实与理由：2014年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以289597元价款向被告购买建筑面积为115.81㎡的正安县住房。2015年被告装修入住后，发现房屋墙面、天板面、阳台等多处出现裂缝现象，被告未进行维修或赔偿损失，该住房已成为危房，原告一家已另租房居住，并支付了房屋租金10000元。因双方对房屋裂缝原因发生争议，原告申请鉴定，支付了鉴定费15000元、工人工资800元。由于双方对赔偿事宜协商未果，原告特诉请法院支持其诉讼请求。 被告世栋房开公司辩称，1、按《商品房买卖合同》约定，我公司向原告交房时间是2014年12月30日前，由于原告以要办喜事置酒为由，提前对所买房屋进行装修入住，该房屋的质量问题是因为原告提前装修导致；另外原告在其房屋楼顶修建加层，是违章搭建,我公司无执法权，也并未默许其修建，原告违章搭建的行为也导致房屋质量出现问题。2、原告主张的在外租房住的情况不属实，其主张的房屋租金不应得到支持。3、原告购买的房屋保质期3年已经过了，我公司不同意对原告房屋全面维修。4、原告主张的房屋维修损失180,000元无依据，我公司不予认可，我公司愿意按鉴定机构提供的《加固维修报价单》上的报价14,236.78元赔偿给原告，鉴定费、工人工资我公司愿意承担一半。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》1份、照片10张、《房屋安全鉴定报告》（含《加固维修报价单》）1份、《广东省增值税普通发票》1份、《领款收据》1份，《（2019）中星鉴字第1912-02号回复函》1份等证据，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： ①原告提交的《住房租赁合同》、收条各1份，用以证明原告向被告所购房屋因质量问题，原告在外租房居住并支付租金10,000元的事实。被告认为2019年9月份去原告家的时候，原告还在煮东西吃，不清楚原告是否在外面租房，且租房行为与被告无关。本院对原告租赁房屋并支付租金的事实予以确认。②被告提交的竣工验收备案表1份，用以证明被告建设的房屋（含原告购买的房屋）是验收合格的。原告对真实性无异议，但认为该证据仅仅证明了进行了竣工验收备案，并不能证明房屋质量合格进行了验收，达不到原告证明目的。本院对该证据关于涉案房屋所在的楼房已于2015年竣工验收并进行备案的事实予以确认。③广东中星检测鉴定有限公司出具的《（2019）中星鉴字第1912-02号回复函》1份，记载广东中星检测鉴定有限公司委托的加固维修的广东聚创特种工程有限公司出具的《加固维修报价单》上出现的“李泽华”是其公司工作人员失误写上去的，并非涉案人员名字，该失误不影响《加固维修报价单》的结果。原告无异议，被告未发表质证意见。该证据系鉴定机构对本院提出的问题进行的回答，符合证据合法性、客观性、关联性，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下： 2014年9月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告以289,597元价款向原告购买正安县凤仪街道山奇社区三小区锦鸿家园建筑面积为115.81㎡、套内面积为97㎡的7-705号住房1套，该合同第十一条第（一）项约定“出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房”；该合同附件七中约定“墙面、顶棚抹灰层保修期限为2年，保修期内，因施工质量问题，造成墙面、顶棚抹灰层脱落的，无偿进行保修”。《商品房买卖合同》签订后，原告因出嫁女儿所需，对被告还未安装门及交付钥匙的商品房屋进行了装修，并于2014年12月中旬入住。原告入住该商品房不久，发现房屋的墙身有裂缝现象，于2015年向本院提起诉讼，不久撤回了案件的起诉。后双方对房屋墙身裂缝问题继续发生争议，原告再次向本院提起诉讼。 在诉讼过程中，原告对其房屋裂缝原因及修复费用申请鉴定，本院委托，广东中星检测鉴定有限公司进行鉴定后，出具了中星鉴字[2019]第M0433号《房屋安全鉴定报告》，并附了其委托的与该公司长期合作的有资格的加固公司—广东聚创特种工程有限公司出具的《加固维修报价单》。《房屋安全鉴定报告》记载的鉴定意见为：（一）、危险构件评述。该房屋现时损坏主要表现在①部分墙体的开裂现象；②部分门窗洞附近墙体的开裂现象；③部分天面板的东西走向开裂现象。依据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-20167）第5章，该房屋开裂的墙体构件及混凝土板构件均未达到危险构成的规定条件，不存在危险构件，不属于危房。（二）、墙体及现浇混凝土顶板的裂缝产生原因分析：1、部分墙体的开裂现象，原因为墙体砌筑砂浆强度较低，不满足设计图纸要求，受到温度、湿度变化影响和自身干缩作用下而出现裂缝。2、部分门窗洞附近墙体开裂现象，原因为墙体的温度变化产生的水平推力与门窗、窗框的约束形成于墙体抗剪能力所致。3、部分天面板的东西走向开裂现象，原因为天面板的混泥土收缩及温度伸缩变形所致。广东中星检测鉴定有限公司委托与其有长期合作关系的从事加固维修业的广东聚创特种工程有限公司出具了《加固维修报价单》，载明涉案房屋修复加固工程的施工总报价（包括人工、材料、机械等全部费用）为14,236.78元。广东中星检测鉴定有限公司在鉴定过程中，因鉴定所需，要原告请民工协助办理鉴定事宜，原告支付了民工工资800元。因鉴定，原告支付了鉴定费15,000元。 另查明,原告开发的“锦鸿家园（二期）7栋”工程于2014年5月21日开工，2015年3月30日完工，2015年5月19日竣工验收，2018年5月31日办理工程竣工验收备案登记。 再查明，原告与案外人郑传丽签订《住房租赁合同》，约定由郑传丽将位于正安县城西门农贸市场三楼的住房出租给原告，租期为2019年3月15日至2020年3月14日，租金为10,000元，郑传丽向原告出具了收到原告支付租金10,000元的收条。本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是其真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。现双方为房屋质量及修复问题发生争议，其争执焦点为：1、原告向被告所购房屋出现裂缝现象责任应由何人承担？2、原告的房屋是由被告负责全面修复或赔偿修复费180,000元？还是应由被告按《房屋安全鉴定报告》所附《加固维修报价单》确定的修复加固工程施工总报价赔偿原告？3、原告要求被告支付房屋租金10,000元、工人工资800元、鉴定费15,000元的诉讼请求应否支持？ 关于第1个争执焦点。根据鉴定结论，原告的房屋出现裂缝的原因是墙体砌筑砂浆强度较低、不满足设计图纸要求及墙体的温度变化产生的水平推力与门窗、窗框的约束力形成于墙体抗剪能力和天面板的混凝土收缩及温度伸缩变形所致，这些质量问题是在2年保修期内出现的，虽然原告未经被告交房提前装修入住并在该房屋屋顶加层，但被告未提供证据证明其尽到了提醒和制止的义务，按照合同约定，被告作为房屋出卖人，应对该质量问题承担责任。鉴于原告在不到约定的最后交房时间，且在被告未安装门及交付钥匙的情况下提前装修入住，使其装修质量方面存在隐患，是造成房屋裂缝的原因之一，故原告对其房屋墙身裂缝问题也应承担一定的责任。 关于第2个争执焦点。原告主张向被告所购房屋系危房，修复需要18万元费用，但原告对其主张未提供证据证明，且鉴定的结论也不属于危房，鉴定的修复费并不是18万元，故本院对原告的主张所购房屋系危房的事实不予确认，对原告要求被告赔偿修复费18万元的诉讼请求不予支持。鉴定机构的《鉴定报告》对原告所购房屋裂缝原因进行了详细的分析及说明，《加固维修报价单》对修复该房屋提供了施工总报价，该报价包括人工、材料、机械等全部费用，虽然本院在相关部门只调取到该房屋所在的工程竣工档案资料，未能调取到施工图纸，但无施工图纸印证并未对鉴定意见产生影响，故本院对《房屋安全鉴定报告》记载的房屋裂缝原因的分析与说明及《加固维修报价单》的报价予以确认，作为本案裁判结果的参考依据。由于原告对其房屋裂缝有一定的过错责任，双方对由被告进行全面修复达不成合意，且由被告进行全面修复不利于操作，故本院对原告要求由被告全面修复该房屋的诉讼请求不予支持。鉴于被告同意按《加固维修报价单》的修复加固工程总报价赔偿原告，本院确定《加固维修报价单》的修复费14,236.78元由被告全额赔偿。 关于第3个争执焦点。经鉴定机构鉴定，原告向被告所购房屋不存在危险构件，不属于危房，且原告的房屋是在2015年装修入住后就产生裂缝，而原告提交的房屋租赁合同载明房屋租赁时间为2019年3月15日至2020年3月14日，原告并未提交证据证明其租房是因所购房屋出现裂缝无法居住，房屋裂缝是租房的唯一原因。故原告要求被告赔偿其房屋租金10,000元的诉讼请求本院不予支持。对鉴定费15,000元、工人工资800元，合计15,800元是因双方对房屋裂缝原因及修复费用发生争议，鉴定机构进行鉴定原告所支付的费用，与房屋出现裂缝需修复有因果关系，根据原、被告的过错原因力，本院酌定由原、被告分别按10%、90%的比例分担，被告应承担的部分为14,220元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、由被告正安县世栋房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告赵孝理房屋修复费、鉴定费、工人工资共计28,456.78元。 二、驳回原告赵孝理其他诉讼请求。 案件受理费3,300元，减半收取1,650元，由原告赵孝理负担1,337元、被告正安县世栋房地产开发有限公司负担313元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 审 判 员 吴承华 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 罗 丽 书 记 员 龚天坤