黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书（2018）黑0126行初57号原告王晓谦，女，1978年8月12日出生，汉族，住巴彦县，委托代理人刁怀义，黑龙江兰新律师事务所律师。被告巴彦县房产住宅局。住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人王旭升，该局局长。出庭负责人何立伟，该剧产权登记负责人。被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人：陈冬，该中心主任（出庭负责人）。二被告共同委托代理人尹鑫宁，黑龙江九州律师事务所律师。第三人黑龙江省天林房地产开发有限公司，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人黄树峰，该公司经理。第三人李相民，男，1960年6月23日出生，汉族，个体，住巴彦县，原告王晓谦不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人李相民作出的房屋所有权初始登记行政行为一案，于2018年11月6日向本院提起行政诉讼。本院于2018年11月12日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月16日公开开庭审理了本案。庭审中，第三人黑龙江省天林房地产开发有限公司向本院提出，因与原告之间的合同效力问题已向本院提起诉讼，其审理结果是本案的审理依据。本院于2019年4月19日裁定中止审理。根据本院审委会讨论决定，2019年10月12日作出民事裁定书，涉及合同效力的民事诉讼程序中止，2019年12月2日，恢复本案行政诉讼审理程序。本院于2019年12月9日公开开庭审理了本案。原告王晓谦委托代理人刁怀义，被告巴彦县房产住宅局产权登记负责人何立伟、被告巴彦县不动产登记中心主任陈冬及二被告共同委托代理人尹鑫宁到庭参加诉讼。第三人黑龙江省天林房地产开发有限公司、李相民经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）于2011年10月19日为第三人李相民颁发了位于巴彦镇××街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证巴彦镇字第**。案涉房屋初始登记档案卷宗记载，被告针对房屋所有权人李相民作出如上审批发证行为，房屋坐落位置对应巴彦县巴彦镇中心街天馨名府小区东厢房一层北数3号。原告王晓谦诉称，原告于2012年6月7日与黑龙江省天林房地产开发有限公司（以下简称天林公司）签订商品房买卖合同，于当日交清全部购房款。原告实际占有使用案涉房屋至今，原告在使用期间交纳了相关的水费、热费、电费等费用。在原告要求第三人协助办理房屋产权证时，方得知被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心于2011年10月19日已将案涉房屋产权登记在第三人李相民名下，并为李相民颁发了产权证。被告在不具备颁证条件的情形下为李相民颁发产权证的行为，侵害了原告的合法权益。故提起行政诉讼，要求依法撤销被告为第三人李相民作出的案涉房屋所有权初始登记的行政行为。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1、商品房买卖合同及交款收据各一份；A2、水费、热费、电费票据；A3、房屋租赁合同。证实案涉房屋原告购买后实际占有使用，并交纳了相应费用。被告巴彦县房产住宅局辩称，本案所争议的房屋存在民事纠纷，本案第三人以房屋买卖合同无效为由，向人民法院提起确认房屋买卖合同无效的诉讼，原告对房屋登记行为提起了行政诉讼，存在民行交叉的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条规定，对房屋登记案件中存在民行交叉问题应当先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限内，已经受理的裁定中止诉讼。本案民事部分没有审结，那么本次庭审应当中止，待民事部分审结完毕另行开庭审理。另外案涉房屋登记申请材料齐全，并且该房屋具备产权登记的条件，登记行为合法。综上，应中止审理或驳回原告的诉讼请求。被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：B1、天馨名府小区初始登记卷宗一册，包括建设用地审批文件、用地规划许可证、建设工程规划申请书、建设工程施工许可证、规划建设条件通知书、房屋面积测算报告等，共同证实第三人天林公司作为案涉小区的开发单位符合法律规定；B2、李相民产籍卷宗一册，卷宗为A-5-31-11,内容包括房屋登记发证申请审批表、所有权证存根、分户平面图及天林公司证明各一份，证实案涉房屋系第三人李相民投资建设，经天林公司申请将案涉房屋登记在第三人李相民名下。被告巴彦县不动产登记中心辩称，案涉房屋发生在不动产登记中心成立之前，产权初始登记及抵押登记都是由巴彦县房产住宅局完成，故不动产登记中心不应承担责任，亦不提供相关证据。第三人天林公司、李相民未出庭应诉，亦未向本院提交相关证据及答辩意见。经庭审质证，原告对被告举示证据B1批准文件的真实性、合法性均有异议。被告当庭自认涉案房屋初始登记申请的主体是天林公司，而本案涉及原告占有使用的房屋产权，登记为实际投资人李相民名下，因此被告的产权初始登记行为严重违法，有意规避税法强制性规定，应属无效行为。被告在开发企业未取得建设工程竣工验收许可证的前提下办理房屋所有权初始登记，违反《商品房销售管理条例》第二条及不动产登记的相关规定，因此被告作出的不动产初始登记行为主要证据不足，适用法律法规错误，程序严重违法，超越及滥用行政职权，应依法撤销。被告当庭所举的上述证据不能作为不动产登记行为合法的依据。对被告举示证据B2李相民房屋卷宗真实性、合法性均有异议，被告当庭提供的第二组证据与被告当庭提供的第一组证据是自相矛盾的，第二组证据上记载的自然人建房为自建，申请人为自然人，这是不真实的。第二组证据中涉及的产权登记人均为实际开发人李相民，其办证的真实目的是通过虚假的产权登记套取国家金融机构贷款。从被告当庭提供的第一组证据来看，天馨名府小区的实际开发人为天林公司，而且从被告提供的第一组证据中，土地使用证、用地规划许可证等相关材料中均已证实上述事实。因此被告提供的第二组证据是以合法形式掩盖非法目的，不存在作出产权登记的基础事实，因此不能作为其产权登记合法的证据。本院对上述证据认定如下：原告举示商品房买卖合同及购房收据、水费、热费收据、房屋租赁合同，客观真实，本院予以采信。被告提供审批文件包括建设用地规划许可证、建设用地审批文件、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、规划设计条件通知书、房屋所有权证存根等，客观真实，本院予以采信。对被告所举示李相民产籍档案的真实性，本院予以采信。但该产籍档案卷宗体现，被告为李相民办理案涉房屋所有权登记缺少登记审批所需合法、有效的必备文件，故对该证据的合法性不予采信。经审理查明，原告王晓谦于2012年6月7日与第三人天林公司签订商品房买卖合同，购买位于巴彦县巴彦镇天馨名府小区东厢房一层北数3号，面积129.04㎡，并于当日交纳全部购房款。合同中房屋坐落位置表述与产籍档案一致，原告实际占有使用案涉房屋至今，原告在使用期间交纳了相关的供热费用。因多次找天林公司协助办理产权证未果，至起诉前发现被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心已于2011年10月19日将案涉房屋办理在第三人李相民名下。经查明，案涉房屋工程由天林公司开发建设，天林公司于2010年8月17日取得案涉小区工程的建设用地批准书、2011年6月24日取得国有土地使用权证，2011年2月23日取得建设工程规划许可证，2015年5月14日取得建筑工程施工许可证，2011年10月31日取得建设工程竣工验收备案证书，2015年10月15日取得建设项目竣工规划核实合格证。该合格证体现，案涉房屋工程竣工日期是2011年10月31日，工程经规划部门现场规划验收日期是2015年9月28日。从上述事实查明，在2011年10月19日，被告为李相民颁发房屋所有权证时，案涉房屋尚未取得施工许可证、未经验收备案，未取得建设项目竣工规划核实合格证。另查明，案涉工程合法的开发建设单位是天林公司，李相民是开发建设的实际投资人。李相民作为个人并不具有合法的开发资质，李相民与天林公司之间亦不存在房屋买卖关系。上述为本案事实。本院认为，本案争议焦点是如下：一、该案存在行政撤销诉讼与民事确认诉讼交叉，是否应该中止行政诉讼审理程序的问题；二、被告作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。关于该案存在行政撤销诉讼与民事确认诉讼交叉，是否应该中止行政诉讼审理程序的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、婚姻、继承等民事法律关系无效或者撤销为由，对房屋登记行为提起诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”根据该规定，本院于2019年4月19日作出裁定，中止本案行政诉讼审理程序，先行审理民事确认诉讼。在民事审理过程中，发现不能作出开发商与原告之间合同无效的确认。2019年12月2日，根据本院审判委员会讨论意见及本院民事裁定书，认为行政案件的审理结果，直接影响民事案件的审理结果。因此，恢复行政诉讼的审理程序。关于被告作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以赢利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违法所得，可以并处罚款。”根据上述规定，合法的开发建设单位应当是天林公司，李相民借用天林公司资质进行开发建设违反法律强制性规定。根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”根据建设部《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……”第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的……”。被告违反上述规定，在作出初始登记行为时，没有履行严格的审查程序，亦未实地查看。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”被告颁发案涉房屋所有权证时，该工程尚未取得建设工程符合规划的证明。因此被告在案涉工程未取得建筑工程施工许可证、未经竣工验收、未取得建设项目竣工规划核实合格证且未实地查看的情况下，就为第三人李相民颁发了房屋所有权证。缺乏颁证依据，且未履行严格的审查程序。另外，关于被告责任承担问题，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》“在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，二被告是适格的共同被告。综上，被告为第三人李相民作出案涉房屋所有权初始登记行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条、建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定。属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为第三人李相民颁发巴房房权证巴彦镇字第**房所有权证的行政行为。案件受理费人民币50元，由被告巴彦县房产住宅局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔市中级人民法院。审 判 长 ：郭景鑫审 判 员 ：梁树新人民陪审员 ：赵艳茹二〇一九年十二月十一日书 记 员 ：魏宏力