云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0103民初10830号原告：云南巨和物业服务有限公司，住所：云南省昆明市春城路**昆明市官渡区房地产交易中心主楼****。法定代表人：何少勇。委托诉讼代理人：杨晓宇，男，汉族，1996年12月3日出生，云南省德宏州盈江县人，住云南省，住云南省昆明市西山区代理。委托诉讼代理人：徐露霜，女，汉族，1992年11月17日出生，住云南省，住云南省昆明市五华区代理。被告：李柯颉，女，汉族，1972年12月4日出生，云南省师宗县人，住云南省，住云南省昆明市盘龙区v>原告云南巨和物业服务有限公司诉被告李柯颉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月26日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告云南巨和物业服务有限公司的委托诉讼代理人徐露霜，被告李柯颉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即支付茉莉唐朝小区院子10-G号别墅物业服务费4570元（148.38平方米乘以2.2元乘14个月）、二次加压费350元（每月25元乘以14个月）、水池清洗费140元（每月10元乘以14个月）、电梯费1400元（每月100元乘以14个月）、车位费360元（每月30元乘以12个月），共计6820元；2.请求被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为茉莉唐朝小区院子10-G号别墅的业主，房屋面积148.38平方米。原告与云南齐业恒信房地产开发有限公司签订了前期物业管理委托合同，约定叠加别墅物业费单价为每月每平方米2.2元，联排别墅物业费单价为每月每平方米2.5元，车位管理费每月每个30元，二次加压费每月每户25元，水池清洗费每月每户10元，电梯费每月每户100元，约定委托管理期限自2012年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同时终止。2017年2月28日前期物业服务合同管理期限到期，现原告已退出小区。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2016年1月1日起停止缴纳物业费，截止2017年2月28日，欠费月数为14个月，欠缴物业费：148.38㎡×2.2元/月/平方米×14个月＝4570元、二次加压费：25元/月×14个月＝350元、水池清洗费：10元/月×14个月＝140元、电梯费100元/月×14个月＝1400元、车位管理费欠费12个月，30元/月/个×12个月＝360元，同时为减轻被告负担，违约金部分原告请求自愿放弃。综上，各项请求金额合计6820元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告辩称：一、原告非物业费纠纷的合法当事人，法律诉讼主体不适格。1.被告与云南齐业恒信房地产开发有限公司所签订的前期物业服务委托合同无效。2009年4月20日颁布的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同”以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。云南恒信房地产开发有限公司竣工验收日期为2019年的8月30日。原告与云南齐业恒信房地产开发有限公司同属一集团公司下属企业，在明知茉莉唐朝小区未进行竣工验收而签订对不合格产业的物业服务合同，且未公示公告是不负责任的。综上法规所述表明，原告与云南齐业恒信房地产开发有限公司没有依法进行相关商业活动，所签订的“前期物业管理委托合同”是违法无效的。2.被告未与原告签订过有效合同。被告与原告于2015年11月11日签订的商品房购销合同，在合同补充协议第12条中约定，甲乙双方在签订商品购销合同及补充协议的同时，须与甲方选聘的物业企业签订临时管理规约，但是，在签订商品房购销合同及补充协议时，甲方并未出示其聘物业企业及相关的规约，也未告知或公示前期物业服务相关信息。自接房至今，云南齐业恒信房房地产开发有限公司与相关企业部门并未以任何书面形式告知被告前期物业服务的任何信息。综上所述，原告与被告并无任何合同及履约关系，原告并不具备诉讼当事人的资格。二，原告起诉状的所述物业服务与事实不符。被告2015年11月11日经云南齐业恒信房地产开发有限公司签订了商品房购销合同。接房入住后得知茉莉唐朝小区开发商并未办理竣工验收手续，小区物业质量低下，从而导致大部分业主未按时交纳物业服务费而导致巨和物业服务公司交款催交。至此，被告方知物业服务是由该公司进行小区的前期物业服务，前期服务，**服务的不完善和不作为事实如下：被告在住所茉莉唐朝小区10-G积墙体被水侵蚀，墙纸发霉，中控玻璃顶漏水严重现在只要下雨，家里都要拿各种水盆接雨水，严重影响正常生活。小区公共设备损坏后长期无人维修而存在安全隐患，10号院单元玻璃门变形，10号院电梯无法使用。16号院大门破损，小区主干道道路破损，小区景观文化墙面破损、小区主干道电梯破损、唯一残障通道从未使用。小区道路风景破损。证据在图10-20页。公共绿地被个人侵占，致被告的业主利益受侵害，物业品质受到严重影响而贬值，个人活动空间受限。小区安全得不到应有的保障，频繁多家发生业主被盗，或至被告长期担心物业安全而不能安心工作和生活。小区卫生保洁经常处于无管理状态，垃圾无人清理，最严重时至人行道被阻塞，由小区业主自行筹资请人清运。原告告知业主茉莉唐朝服务中心无力支付工资，现保洁、绿化已全部停工，安防次序仅前门有人在岗，告知业主注意事项，第一，安全出门请关好门窗、水电，发现可疑人员及时报警，公共卫生请自觉爱护，垃圾请自行扔到后门垃圾桶，自己的爱犬请自己看护好，爱犬的排泄物处理好，此事件给各位业主的生活带来不便，这是2016年9月10日原告发的公告。原告公告原告将于2016年12月31日终止对茉莉唐朝小区的物业服务。2017年3月1日茉莉唐朝小区业主自救期间预付安保工资及保安尾款。被告认为自身利益受到侵害，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第七条，消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有人身财产安全不受损害的权利，消费者有权要求经营者提供商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。第八条，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真买情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产商、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。第九条，消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者。自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何，一种商品接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。第十条，消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障，价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。被告主张先履行抗辩权，在原告纠正错误，诉讼行为前，有权拒绝支付前期物业服务费用。因原告不能适当行使诉讼行为，给被告生活带来诸多不便，根据合同法有关先履行抗辩权的规定，在原告正确履行合法合同义务之前，被告有权拒绝支付物业服务费用。因此请求法院驳回原告诉讼原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.原告营业执照复印件、法人身份证明、法人代表身份证复印件。2.被告身份证复印件、房屋买卖合同登记备案表、商品房购销合同。3.前期物业服务合同。4.物业公司的员工工作记录照片。被告为证明其反驳观点提交如下证据：一、购房合同补充协议。二、云南齐业恒信房地产开发有限公司竣工验收日期。三、管理失责相关图片如下：1.业主10-G房屋物业管护失责证据；2.小区物业管护失责破损证据；3.小区侵占公共绿地管理失责证据；4.小区安全管护失责证据；5.小区卫生管护失责证据；6.巨和物业告知；7.巨和物业公告；8.茉莉唐朝业主自救总账；9.收条。本院对原被告提交的证据组织双方进行质证，对双方无异议的证据，在卷为凭，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系茉莉唐朝小区10-G号别墅的业主，房屋建筑面积为148.38平方米，云南齐业恒信房地产开发有限公司与原告签订《茉莉唐朝前期物业管理委托合同》，委托原告为茉莉唐朝小区提供物业管理和服务，服务期限自2012年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。合同约定管理服务费，叠加别墅按建筑面积每月每平方米2.2元计收，原告的房屋属于叠加别墅。合同还约定了双方权利义务、违约责任。协议签订后，原告为小区进行物业管理服务，被告未按协议约定向原告缴纳2016年1月1日后的物业管理费用及二次加压费及水池清洗费。后原告退出了茉莉唐朝小区，不再负责茉莉唐朝小区的物业服务管理。另查明，从被告提交的照片中，被告的房屋由一定程度的漏雨情况。本院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。法律还规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原告与云南齐业恒信房地产开发有限公司签订了前期物业合同，该合同并不违反法律强制性规定，对全体业主均有约束力。业主及物业公司均应按照合同约定的权利义务履行合同，故对原告抗辩前期物业合同无效的观点本院不予以采纳。原告按合同对小区进行了物业管理，虽然小区部分房屋于2019年8月30日才竣工验收，但被告明确其于2015年6月已经入住小区，并交纳了2015年6月至2015年12月的物业服务，故被告作为业主已经实际履行了交纳部分物业服务费的义务，应按合同履行向原告交纳剩余物业服务费的义务。根据原告提交的证据，原告在履行合同过程中未完全尽到合同约定的义务，在被告房屋有漏雨情况下，未积极处理原告房屋漏雨的情形，故原告主张的物业服务，本院酌情扣减20%。另，关于原告主张被告逾期应交纳物业服务费至2017年2月28日，根据被告提交的公告2016年12月12日原告向茉莉唐朝小区业主公告，明确原告将退出小区，故本院根据被告提交的证据支持原告收取被告物业费至2016年12月31日。综上，被告应向原告交纳2016年1月1日至2016年12月31日期间物业服务费为3134元（148.38㎡×2.2元/月/平方米×12个月×80%＝3134元）。关于原告主张的二次加压费、水池清洗费，因原告未提交证据证明小区产生了二次加压及水池清洗的事实，对原告主张的二次加压费及水池清洗费，本院不予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》之规定，判决如下：一、被告李柯颉于本判决生效之日起十日内向原告云南巨和物业服务有限公司支付2016年1月1日至2016年12月31日止的物业管理服务费3134元；二、驳回原告云南巨和物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李柯颉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  孙琳燕人民陪审员  陈金芝人民陪审员  孙 静二〇一九年十二月月十一日书记员刘国秀