重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0113民初14902号 原告：重庆嘉华置业顾问有限公司，住所地重庆市酉阳县钟多镇桃花源中路********（华章孵化园），统一社会信用代码91500242MA5UTLQG54。 法定代表人:张洪飞，总经理。 委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶勇，重庆达美律师事务所律师。 被告：重庆远达房地产开发有限公司，住所，住所地重庆市巴**花溪街道民主村3社社会信用代码91500113091215495E。 法定代表人：邹淑媛，执行董事。 委托诉讼代理人：徐迎龙，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昌林，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。 原告重庆嘉华置业顾问有限公司（以下简称“嘉华公司”）与被告重庆远达房地产开发有限公司（以下简称“远达公司”）委托合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法适用普通程序程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。原告嘉华公司的委托诉讼代理人赵沛霖、叶勇与被告远达公司的委托诉讼代理人徐迎龙、王昌林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉华公司向本院提出诉讼请求：1、确认嘉华公司与远达公司签订的《天骄溪悦项目商业大单定制销售合作协议》及《补充协议》已于2018年10月7日解除；2、判令远达公司返还嘉华公司已支付的保证金300万元和先行支付的进度款800万元，共计1100万元并支付自嘉华公司起诉之日起至付清本息之日止，以1150万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用利息。事实和理由：2018年8月31日，嘉华公司与远达公司签订《天骄溪悦项目商业大单定制销售合作协议》（以下简称《销售合作协议》）约定嘉华公司以定制大单销售形式承销远达公司开发的天骄协信溪悦项目商业铺面，并就双方权利义务进行了约定。嘉华公司在签订该协议前于2018年8月25日将约定的保证金300万元以诚意金及保证金形式汇入远达公司指定账户。在签订上述协议前，远达公司要求签署《补充协议》，双方约定嘉华公司提前支付远达公司800万元，已付的300万元保证金用于冲抵进度款，同时对进度款的支付时间进行了调整。2018年8月31日，嘉华公司将《补充协议》文本打印盖章并交付给远达公司，同时支付了800万元进度款。2018年9月30日，远达公司在销售现场的负责人无视远达公司的履约瑕疵，强行要求嘉华公司即日支付进度款，如不支付则解除合同。嘉华公司无奈之下于2018年10月7日致函远达公司同意解除合同，并要求远达公司立即返还已支付的保证金和进度款，但远达公司至今拒绝回复。嘉华公司遂起诉至本院，请求判如所请。 被告远达公司辩称，首先，嘉华公司在履约过程中存在严重违约行为，双方在签订的《销售合作协议》中约定嘉华公司应在合同生效之日起10个工作日内（即2018年9月6日前）完成暂估销售总价的10%，即1291.14万元，在2018年11月30日前继续完成暂估销售总价的20%，即2582.28万元，但嘉华公司直至2018年9月27日才完成4套商铺的认购，价值共计527.211万元，其未完成销售任务，并在2018年10月20日单方撤场停止了销售。其次，嘉华公司无权单方解除《销售合作协议》，远达公司在《嘉华公司》发出《工作联系函》表示同意解除合同前并未作出任何解除合同的意思表示，远达公司多次要求嘉华公司做好市场营销并尽快完成销售任务，远达公司在合作过程中不存在任何违约行为。再次，远达公司未与嘉华公司达成《补充协议》，其诉请解除《补充协议》无事实依据。再次，按照《销售合作协议》的约定，嘉华公司应当支付保证金300万元，并在销售率达到100%时方可提前撤场，嘉华公司在未满足上述约定的条件下提前撤场的，保证金不予退还。最后，嘉华公司因未完成销售任务而需支付的销售款差额属于其应承担的违约责任，远达公司不仅有权不退还嘉华公司已支付的销售款差额，还有权继续向其追讨其余销售款差额。嘉华公司报销远达公司的天骄溪悦楼盘后，远达公司无法再自行进行销售，也无法委托其他销售商进行销售，但嘉华公司未按期完成销售任务并单方撤场停止销售导致远达公司楼盘销售延迟，给远达公司造成严重经济损失。综上，远达公司请求法院驳回嘉华公司的诉讼请求。 经审理查明，2018年8月26日，远达公司与嘉华公司签订《销售合作协议》主要约定：1、嘉华公司大单定制销售远达公司开发的协信天骄溪悦项目第一、二期商铺，销售总价暂估为1291.14万元；2、销售期限为：嘉华公司在合同生效之日起10个工作日内完成暂估销售总价的10%，合同生效10个工作日起至2018年11月30日完成暂估销售总价的20%，2019年2月28日前完成25%，2019年5月31日前完成25%，2019年8月31日前完成剩余销售金额，如嘉华公司未按上述约定的期限、金额完成大单定制销售的，由嘉华公司按上述约定的时间和金额向远达公司支付差额部分（即大单定制销售金额减去实际销售金额）；3、商铺销售定销售款及代收款（包括但不限于契税、物业专项维修基金等）均由远达公司委派专人收取，嘉华公司推荐客户与远达公司签订《重庆市商品房买卖合同》并办理网签手续，全部商铺销售款支付到远达公司账户后视为嘉华公司完成单套商铺的大单定制销售工作，单套商铺销售款计入嘉华公司实际销售款；4、远达公司在商铺销售前向嘉华公司提供营业执照、销售项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等相关证照，嘉华公司协助远达公司办理《重庆市商品房买卖合同》签订、网签手续即银行按揭工作；5、大单定制销售期限内，非嘉华公司原因造成无法销售的情形，大单定制销售期限按销售实际停滞时间顺延；6、嘉华公司应在本协议签订之日起3天内以远达公司名义开始实际销售工作，嘉华公司负责本协议约定的大单定制销售商铺的全过程销售，在销售期限内负责以远达公司名义完成商铺销售中的全部通知义务，协助远达公司完成《重庆市商品房买卖合同》的签订、网签等各项手续以及银行按揭手续办理等各项工作，嘉华公司可在销售期限内免费使用远达公司售房部和现有销售道具，未经远达公司书面授权，嘉华公司不得以远达公司名义从事本协议约定的代理范围及事项以外的任何其他活动，否则产生的一切损失和法律责任由嘉华公司自行承担；7、嘉华公司应在签订本协议之日起两个工作日内向远达公司支付保证金300万元，嘉华公司实际销售价款达到最终大单定制销售商铺总价的95%时，经远达公司书面同意，嘉华公司有权自剩余5%的最后商铺销售款中直接收取300万元作为退还的保证金；8、大单定制销售期限内，嘉华公司成功销售全部商铺或者未全部销售但支付了剩余定制销售商铺全部销售款的，且无任何违约行为或履行完毕违约责任、不存在任何因销售行为导致客户索赔、维权的纠纷的情形下，远达公司按前述约定退还保证金，否则远达公司有权不退换保证金并有权从保证金中直接扣除嘉华公司因履行本协议应支付的损失赔偿款、违约金即其他一切费用；9、嘉华公司未按约定时间、条件完成任何一项目或阶段的销售任务的，也未补足商铺销售款的，每延迟一日，嘉华公司应按应付未付款项的万分之二向远达公司支付违约金，逾期超过30日的，远达公司有权解除合同，除已交纳的300万元保证金外另要求嘉华公司支付违约金300万元；10、本合同一式陆份，自双方加盖公章之日起生效。 嘉华公司在签订上述协议前于2018年8月25日向远达公司支付了保证金300万元，于2018年8月31日向远达公司先行支付了销售进度款800万元。后嘉华公司进场开始开展项目商铺销售工作。截止2018年9月28日，嘉华公司共计对外销售商铺4套，购房人与远达公司于2019年9月28日签订该4套商铺的《重庆市商品房购房合同》。因嘉华公司与远达公司就销售商铺的问题在此期间发生分歧，2018年9月30日，远达公司的工作人员阚建超与嘉华公司的工作人员吴茂强进行了面谈，远达公司提出嘉华公司的销售进度过慢，未达到合同约定的销售任务，嘉华公司则提出销售中存在很多客观问题需要解决，对销售进度存在影响。后阚建超向嘉华公司提出要求补足剩余销售款后继续进行销售，否则远达公司就终止合同并要求嘉华公司给予一个肯定答复。2018年10月8日，嘉华公司通过QQ邮箱向远达公司发出《工作联系函》表示其同意与远达公司终止双方合作协议并要求远达公司退还已支付的保证金和销售进度款。2018年11月9日，远达公司向嘉华公司发出《关于限期履行合同义务的催告函》要求嘉华公司配备销售人员前往天骄溪悦销售中心履行合同。2018年11月16日，远达公司向嘉华公司发出解除《销售合作协议》的通知，认为嘉华公司单方面撤除项目销售中心并放弃完成销售任务已构成违约，故通知嘉华公司解除合同且保证金不予退还。嘉华公司于2018年11月17日收到该通知。 另查明，远达公司开发的案涉天骄溪悦项目的预售许可新建业务办结时间为2018年1月24日。 上述事实，有嘉华公司提交的《天骄溪悦项目商业大单定制销售合作协议》、《关于天骄溪悦项目商业大单定制销售合作的补充协议》、中国民生银行业务受理单、（2018）渝中信证字第16353号公证书、（2018）渝中信证字第16352号公证书、微信记录、谈判录音、《工作联系函》、QQ邮箱邮件发送记录、《招商托管协议》和远达公司提交的《天骄溪悦项目商业大单定制销售合作协议》、重庆市商品房预售许可证、天骄溪悦价格表、重庆市商品房（非住宅）销售明码标价表、商品房认购协议书、重庆市商品房买卖合同、《关于限期支付合同款项的催告函》、《关于解除的通知》、重庆市巴南区不动产登记中心关于开通网签的复函等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，首先，嘉华公司与远达公司签订的《销售合作协议》约定的主要内容系嘉华公司以远达公司的名义在一定期限内对外销售远达公司开发的天骄溪悦项目商铺，双方据此形成委托销售的委托合同关系。现双方在本案审理过程中均认可该协议已经解除，但双方对合同的解除时间存有争议，嘉华公司认为应以其发出《工作联系函》的日期为解除之日，远达公司认为应以其通知嘉华公司解除合同之日为解除之日。就该争议，本院认为，嘉华公司提交的录音证据中显示远达公司的工作人员阚建超提出如嘉华公司不补足销售进度款，远达公司将终止合同。结合嘉华公司与远达公司整个合同签订和履行的过程可以确定阚建超确系代表远达公司与嘉华公司进行交涉的主要负责人，远达公司有理由相信阚建超在该次谈判中向嘉华公司作出的意思表示系远达公司的意思表示，后嘉华公司在2018年10月8日发出《工作联系函》表示同意终止合同，据此应视为双方就解除合同达成了一致意见。故本院对嘉华公司诉请确认其与远达公司签订的《销售合作协议》已于2018年10月7日解除的诉讼请求予以支持。另就嘉华公司诉请确认《补充协议》与《销售合作协议》一并解除的诉讼请求，虽然阚建超系代表远达公司与嘉华公司就案涉合同的签订进行磋商的代表，但根据双方谈判的过程中可以看出，协议应当经双方公司盖章确认后尚能成立并生效，现《补充协议》未经远达公司盖章确认，故该协议实际尚未成立，亦不存在解除的问题。因此，本院对嘉华公司的该项诉讼请求不予支持。 其次，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”远达公司与嘉华公司的《销售合作协议》解除后，远达公司应当将嘉华公司支付的保证金和先行支付的进度款退还给嘉华公司。现远达公司辩称因嘉华公司未完成合同约定的销售任务，存在违约行为，故远达公司不应退还相应款项。但从嘉华公司提交的录音证据可以看出，双方在实际履行合同的过程中存在财务对接、网签开通等客观原因导致房屋买卖合同不能正常签订，从而影响了销售进度。虽然嘉华公司实际销售的商铺的销售款未达到合同约定的进度款金额，但加上嘉华公司先行支付的进度款，其总额实际上已经达到了《销售合作协议》中约定的第一期10%的进度款任务要求。远达公司在此情况下仍要求嘉华公司补足销售进度款不符合合同约定。因此，远清公司应当向嘉华公司退还已收取的保证金和进度款1100万元。故本院对嘉华公司诉请远清公司退还保证金和进度款1100万元的诉讼请求予以支持，另因嘉华公司与远达公司就合同终止后相关款项的退还和支付时间未进行明确约定，故远达公司应当在合同终止后的合理时间内向嘉华公司退还已收取的保证金和进度款，未及时退还的应向嘉华公司支付相应的资金占用损失。因此，本院对嘉华公司诉请远达公司支付自2018年10月26日起至付清欠款之日、以所欠款项1100万元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用损失的诉讼请求予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第三百九十六条之规定，判决如下： 一、确认本诉原告重庆嘉华置业顾问有限公司与本诉被告重庆远达房地产开发有限公司签订的《天骄溪悦项目商业大单定制销售合作协议》于2018年10月7日解除； 二、本诉被告重庆远达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告重庆嘉华置业顾问有限公司保证金300万元和销售进度款800万元，共计1100万元； 三、本诉被告重庆远达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告重庆嘉华置业顾问有限公司自2018年10月26日起至付清欠款之日，以所欠款项1100万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用损失； 四、驳回原告重庆嘉华置业顾问有限公司的其他本诉诉讼请请求。 如未按本本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费87800元、诉讼保全措施费5000元，共计92800元，由被告重庆远达房地产开发有限公司负担（此款已由原告垫付48900元，被告在履行上述义务时一并支付原告，其余部分由被告直接向本院交纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  郑雯雯 人民陪审员  易如琴 人民陪审员  喻启平 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  廖荣鹏