海南省屯昌县人民法院   民事判决书   (2019)琼9022民初1292号   原告：桂志虎，男，1990年6月27日出生，汉族，现住湖北省京山县。   原告：陈可，女，1991年3月25日出生，汉族，现住湖北省京山县。   二原告共同委托诉讼代理人：温雅，北京盈科（海口）律师事务所专职律师。   二原告共同委托诉讼代理人：陈昱壮，北京盈科（海口）律师事务所专职律师。   被告：徐日辉，男，1988年10月8日出生，汉族，现住海南省屯昌县。   被告：黄蕙琳，女，1990年5月14日出生，黎族，现住海南省万宁市。   原告桂志虎、陈可与被告徐日辉、黄蕙琳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，2019年11月20日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告桂志虎、陈可及其共同委托诉讼代理人温雅、陈昱壮、被告徐日辉、黄蕙琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告桂志虎、陈可向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还购房款330402元及支付资金占用期间利息9150.07元（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，以购房款301692元为本金计付利息，从2019年2月3日起计算至被告还清购房款之日，现暂算至2019年10月11日计9150.07元）；2、判令被告向原告支付违约金34000元；3、判令被告赔偿原告支出保险费1000元；4、请求判令本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2018年7月3日，原告桂志虎、陈可，与被告徐日辉、黄蕙琳就位于海南省屯昌县建文路29号的氧立方小区5栋1单元301号房屋签订《二手房买卖合同》(以下简称为“合同”)，双方约定成交价格为680000元以及付款方式等双方的权利义务；被告所在农业银行的按揭贷款还款卡号为×××，余款原告愿意承接每月进行还款；被告同意等房产过户到原告名下后，原告再支付尾款80000元；双方并约定2018年12月31日前被告将房屋交付给原告。合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付购房款301692元，并且自2018年7月起，每月向被告的农业银行的按揭贷款还款银行卡转账支付当月的还款款项，截至2019年9月19日，累计转账28710元。被告并已将房屋交付给原告。涉案房屋是两被告向屯昌宏基伟业地产发展有限公司(以下简称“开发商”)购买的商品房。现由于两被告欠付开发商购房款，开发商依法诉至法院，屯昌县人民法院作出(2019)琼9022民初148号民事判决书，判决两被告支付尚欠购房款61692元及违约金，目前该判决已发生法律效力。原告认为，原告己按照合同约定向被告履行支付购房款的义务，而被告迟迟未向开发商支付其欠付的61692元购房款，导致其与开发商发生债权债务纠纷进入司法程序并己由人民法院裁判，被告已严重违反合同的约定。同时，被告在合同履行过程中将房门换锁，阻止原告使用，并要求原告支付尾款的行为，与合同明确约定的付款方式及履行顺序相悖，导致合同目的不能实现，合同无法继续履行。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；《二手房买卖合同》第四条约定，因被告原因发生债权债务纠纷的，被告应支付房价总款5%的违约金，并应承担其他赔偿责任。据此，原告于2019年9月25日依法向被告发出解除《二手房买卖合同》通知书，依法解除《二手房买卖合同》，并且通知被告须在收到通知书之日起二日内，将原告已付款项共计330402元退还给原告，并向原告支付违约金34000元(即680000元×5%)，且原告在合同解除后，不再向被告农业银行卡支付该房屋的银行按揭款。被告在收到原告的通知后，拒绝履行上述义务，原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。   被告徐日辉、黄蕙琳辩称，1、自从2018年7月3日原告向我购买房子，我购买房子时手续是齐全的，不能过户不是我的过错，是由于原告没有本地社保的原因，当时双方约定首付30万，欠款38万，在2019年9月份时，我与原告沟通，有微信、电话为证，我当时说，能不能提前交付给我，两原告已经同意，在2018年11月2日付了三万元，2018年10月30日付完五万五千元；2、原告提交的证据，微信的聊天记录，原告提交的不是完整的证据，信息内容是能不能把押金6万元提前给我，我优惠5万元，且将家里的家具全部送给原告，原告同意了，才叫我回来签订合同。后来原告反悔了。在2018年7月13日，我将房子交付给原告，后原告一直未交水电费及物业费，且原告有擅自偷电的行为，已被派出所立案，对于原告提交的证据我有质疑；3、我给两原告电话沟通，原告不接电话。宏基伟业起诉我交付房款，之前我与原告约定，这笔钱是由原告缴纳的，原告也去交了，但是没有交成，才导致我与开发商的官司，我怀疑两原告有人品问题。我曾经等了原告两个晚上，原告一直没有与我沟通；4、关于契税问题，我们约定好是由原告缴交，但一直没有缴交，要交完了税才可过户；5、之前办不了房产证是由于开发商的原因，现在已经可以办理房产证了。另，1、宏基伟业起诉我们关于房款问题，我与原告沟通过多次，原告拒绝与我们沟通，我们也试图找原告协商，但原告拒绝；2、原告现已搬离房屋，房屋的地板、电表损坏严重，原告未与我方及时沟通。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。   原告提供的证据：证据1、二手房买卖合同，证明1.原告与被告于2018年7月3日就氧立方小区5栋1单元301号房屋签订二手房买卖合同，双方约定成交价格为680000元以及付款方式等双方的权利义务。2.双方明确约定尾款80000元等房产过户到原告名下后再支付完毕；证据2、收据五张，证明1.截至2019年2月3日，除支付至被告农业银行卡的银行按揭款外，原告已向被告支付购房301692元；2.证明剩余银行按揭款原告每月向被告农业银行卡转账支付，尾款6万元在办完过户后续后才能支付，因此原告并未欠付被告任何款项；3.证明被告徐日辉承诺过户之前不再向原告索要房款，并承诺除非被告把原告已付的购房款退还给原告，否则被告不能要求原告搬出涉案房屋；证据3、商品房买卖合同，证明两被告与屯昌宏基伟业地产发展有限公司于20106年6月30日签订商品房买卖合同，两被告购买位于海南省屯昌县建文路29号的氧立方小区5栋1单元301号房屋。该合同中载明被告的向银行贷款的金额为33万元；证据4、同意抵押承诺书，证明两被告将涉案房屋作为抵押物为其个人贷款担保借款合同所产生的借款提供担保，贷款发放银行为中国农业银行屯昌支行；证据5、黄蕙琳中国农业银行卡，证明被告卡号为×××的农业银行按揭贷款还款银行卡由原告保管；证据6、海南农村信用社业务回单、转账明细、账户明细，证明原告在2018年7月至2019年9月19日期间，每月向被告黄蕙琳的农业银行按揭贷款还款银行卡转账支付该房屋银行按揭款，累计已转账28710元；证据7、（2019）年琼90**民初148号民事判决书，证明1.两被告欠付开发商屯昌宏基伟业地产发展有限公司购房款，开发商依法诉至法院，屯昌县人民法院作出（2019）琼9022民初148号民事判决书，判决两被告向开发商支付尚欠购房款61692元及违约金，目前该判决已发生法律效力；2.证明两被告系夫妻关系；证据8、微信短信聊天记录及视频（光盘），证明1.合同履行过程中，被告将房门换锁，阻止原告使用房屋，并要求原告支付购房款尾款，其行为与二手房买卖合同明确约定的付款方式及履行顺序相悖，已构成违约，合同目的已不能实现，无法继续履行；2.原告通过微信向被告发出解除合同通知书，二手房买卖合同已解除，被告收到解除二手房买卖通知书后对原告进行回复，内容已构成人身威胁；证据9、解除二手房买卖合同通知书及邮件交寄单，证明原告向被告发出解除合同通知书，二手房买卖合同已解除；证据10、保单保函、保险单及保险费发票，证明原告为申请财产保全，向人民法院提供保险公司出具的保函作为担保，为此向保险公司缴纳诉讼保全担保保险费1000元；证据11、（当庭提交）通话录音及文字稿，证明被告于2019年10月15日再次要求原告搬出涉案房屋，要求原告将房屋钥匙交给物业经理，并称第二天将叫人进去房屋，原告同意于当晚于当晚9点搬离；证据12、（当庭提交）房屋视频及照片，证明原告于2019年10月15日晚上搬出涉案房屋，除空调、热水器和电视第二天请工人过来拆除搬出外，其余原物品均已搬出；证据13、（当庭提交）物业费收据及POS单，证明原告将涉案房屋物业费缴清至2019年10月15日；证据14、（当庭提交）10月17日微信记录及交付钥匙照片，证明原告应被告要求，于2019年10月17日将涉案房屋钥匙和水电卡交给物业办公室，被告对此予以确认。（被告质证后原告回应）合同中约定明确，尾款是过户后再支付，若是将尾款提前支付，被告不会再配合原告过户，即使被告提出说这笔款项是由原告支付，只是被告的单方意愿。另，原告已经向二被告支付的购房款三十多万元，被告欠付开发商的尾款是61692元，原告已经根据二手房买卖合同的约定支付了首付款以及按月支付按揭款，被告也承认了曾经将门锁住，被告与开发商的问题不能办理过户。被告说我方欠付他的钱，不合事实，尾款是办理过户后再支付。   被告徐日辉对原告提交的证据质证意见为：1、对于证据1，合同是我们所签，合同是合法的，但是捌万元，是私底下我与原告沟通，提前把六万元给我，我优惠5万元给他，再将家具送与原告，原告将押金提前缴纳给我，但是原告反悔了；2、对证据2，原告所述的第一笔，我确实是收到11万元，第二笔是收到了原告付的13万元整，但是第三笔的6万元，还有押金的6万元，在没有签订合同前，我们进行私下沟通，押金6万元提前给我，我优惠5千元给原告，将家具送给原告，原告同意后，在2018年10月2日，原告要求我方回来签订了收据，原告一共付了我五万五千元，第三笔款项是交给开发商的首付款，但是出现了违约金，原告没有缴纳，原告与我沟通，我说等我与开发商沟通完，这笔钱再交，后原告一直没有去交，一直到我与开发商的官司，要求我交付这笔钱，我与原告沟通，到2019年，原告一直拒绝与我沟通，故原告有诚信问题；3、对证据3、4、5、6，证据3，第三笔61692元应该是原告缴纳给开发商，原告不缴纳才导致我与开发商的官司，每月的按揭款，我们约定给原告两年时间，补缴社保之类的事情。买房时，考虑到原告的经济问题，是我自己要求分三次付款的，开发商也是知道我们对涉案房屋的买卖事实，第三笔钱原告没有缴交成功；4、对证据7，关于我与宏基伟业的案子，我声明，是因为原告没有缴交第三笔61692元，所以才导致的这个案子；5、对证据8、9，我将房门锁住是事实，原告发解除合同时，原告并未与我提前沟通，后，我与原告沟通，原告保持沉默，不理我，我将房门上锁，原告是知情的，原告去报案了，我解释是因为原告欠我的尾款，我没办法，为了让原告跟我沟通，我才上了锁；6、证据10，我方对此函不理解。我对此反对，房款没有付完之前，房子是我的，你没权利申请保全，申请之前应该要与我沟通；7、对证据11、12、13、14，原告当庭提交的证据，超出了举证期限。原告被物业公司看到偷电行为，物业公司通知我回来后，我跟原告说，先搬出去，等我与开发商的官司打完后再定。（回应原告）关于尾款问题，我方贷款三十多万元，原告只给6万元，剩余贷款也应是由我方还；2、原告也未给我任何保证，反而是欠付我的钱，也未与我沟通，所以才上锁。   被告黄蕙琳对原告提交的证据质证意见为：1、对证据1、2的质证意见与被告1的质证意见一致；2、证据3、4、5、6的质证意见与被告1的质证意见一致。补充：我与原告私下商量过，由原告提前支付，原告也是同意的，有人证。当时买房时原告是知道涉案房屋是按揭的；3、对证据7，买房时约定过，2018年年底一定要交完首付，原告对此知情，后来宏基伟业起诉我方，我方与原告沟通，但是原告拒绝,4、证据8、9，原告2在2019年9月21日给我发信息，我回复了，但是原告2没有再回复我，后，给我发了解除合同的通知，原告并未与我提前沟通；5、对证据10的质证意见与被告1的质证意见一致；6、对证据11、12、13、14的质证意见与被告1的质证意见一致。（回应原告）房屋买卖合同还在原告处，若我方不信任原告，为何会把合同放原告处。   被告提供的证据：手机录音（当庭播放录音），有两段录音，第一段内容是以开发商不能办理房产证为由起诉我，现在已经可以办理房产证了。第二段内容是证明原告在入住后，被物业公司发现偷电行为时止，从没有交过物业费。   原告对被告提交的证据质证意见为：对两段录音的真实性不予认可，首先二被告未办理房产证的原因的是未按照被告与开发商签订的合同的约定未支付房款，61692元是在2018年7月10日支付，根据原告与被告之间的合同以及在2019年2月3日出具的收据已经载明清楚，我方是在双方办理过户后才支付6万元，现被告说向开发商支付购房款的尾款61692元是原告的义务，没有法律依据与事实依据。两份录音的内容都是被告主观陈述，没有证据佐证。另，被告主张支付尾款的时间与义务没有证据佐证是由原告来支付的。   本院对当事人提供的证据认证意见如下：原告提供的证据：对证据1，对其真实性被告认可，与本案有关联性，对其三性本院予以确认；对证据2，五张条能够证明被告收到购房款301692元，对其三性本院予以确认；对证据3、4、5、6，能够证明原、被告履行二手房买卖合同的事实，对其真实性、关联性，本院予以确认；对证据7，已确认被告欠付开发商购房款61692元及违约金的事实，对其真实性本院予以认可；对证据8，其内容证明纠纷过程，对其真实性本院予以认可；对证据9、证明原告已履行通知解除权利，亦有证据8作证，对其真实性本院予以认可；证据10，证明其诉讼花费对其真实性本院予以认可；对证据11、12、13、14证明原告已搬出案涉房屋，对其真实性本院予以认可。被告提供的证据：对手机两段录音证据，无法确认真伪，对其真实性本院不予认可。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年7月3日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，双方约定，其中“第一条该房屋基本情况：（一）该房屋坐落：海南省屯昌县建文路29号氧立方小区5幢1单元301号，建筑面积为100.73平方米。第三条成交价格和付款方式：（一）该房屋成交价格为680000元，上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。（二）付款方式：1、本合同签订后1日内，支付首付款110000元；2、第二次应付款130000元；3、第三次应付款60000元；4、前三次付款应在2018年12月31日前付完款；5、甲方所在农业银行的贷款卡号为×××，余款乙方愿意承接还款；6、甲方愿意把尾款80000元等房产过户到乙方名下在付完。第四条房屋产权及具体状况承诺：卖方保证该房屋没有产权纠纷，因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，卖方应支付房价总款5%的违约金，并承担其他赔偿责任。…第五条房屋交付和验收卖方应当在房屋过户到买方名下后2018年12月31日内将该房屋交付给买方。…”合同签订后，原告按约向被告付款为：2018年7月4日付110000元；2018年7月10日付130000元；2018年10月2日付30000元；2018年10月30日付25000元；2019年2月3日付6692元，共计301692元。2018年7月13日，被告按约将房屋交付给原告入住使用。原告入住后按约定在农业银行卡号为×××承接偿还按揭款，至2019年9月19日止，累计还贷28710元。之后，被告要求原告提前支付购房尾款（即合同中付款方式第6项的80000元），被告不同意双方产生纠纷。被告将涉案房门换锁阻止原告使用。2019年9月25日原告通知被告解除合同，2019年10月15日原告搬出涉案房屋。   另查，另案生效裁判确认被告尚欠开发商购房款61692元及违约金；2019年9月29日本院作出（2019）琼9022财保12号民事裁定书，保全费1190元。   本院认为，本案的焦点问题为：一、原告与被告签订的《二手房买卖合同》是否已解除；二、被告是否应向原告退还购房款330402元、资金占用期间利息9150.07元、违约金34000元、赔偿原告支出的保险费1000元。   一、关于原告与被告签订的《二手房买卖合同》是否已解除的问题。首先，2018年7月3日，原告与被告签订《二手房买卖合同》，约定，其中“第一条该房屋基本情况：（一）该房屋坐落：海南省屯昌县建文路29号氧立方小区5幢1单元301号，建筑面积为100.73平方米。第三条成交价格和付款方式：（一）该房屋成交价格为680000元，上述房屋价格包括了该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品和其他与该房屋相关的所有权利。（二）付款方式：1、本合同签订后1日内，支付首付款110000元；2、第二次应付款130000元；3、第三次应付款60000元；4、前三次付款应在2018年12月31日前付完款；5、甲方所在农业银行的贷款卡号为×××，余款乙方愿意承接还款；6、甲方愿意把尾款80000元等房产过户到乙方名下在付完。第五条房屋交付和验收卖方应当在房屋过户到买方名下后2018年12月31日内将该房屋交付给买方。…”合同签订后，原告按约向被告付款为：2018年7月4日付110000元；2018年7月10日付130000元；2018年10月2日付30000元；2018年10月30日付25000元；2019年2月3日付6692元，共计301692元。2018年7月13日，被告按约将房屋交付给原告入住使用。原告入住后按约定在农业银行卡号为×××承接偿还按揭款，至2019年9月19日止，累计还贷28710元。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本院认为，原告与被告签订的《二手房买卖合同》，系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，且双方当事人已按合同约定正在履行自己的义务，合同合法有效受法律保护。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案，原告已按照约定履行即已付购房款301692元及偿还按揭款28710元的义务，被告也已按照约定履行即2018年7月13日被告将房屋交付给原告入住使用的义务。可是，本案中被告未向开发商支付其购房款61692元，导致其与开发商发生债权债务纠纷进入司法程序并己由法院判决，被告已严重违反合同的约定。同时，被告在合同履行过程中将房门换锁，阻止原告使用，并要求原告支付尾款的行为，与合同明确约定的付款方式及履行顺序相悖，被告主张变更付款顺序但并未举证证明已经原告同意，导致合同目的不能实现，合同无法继续履行。本院认为，被告欠开发商购房款61692元的行为虽是其与案外第三人的纠纷，但依据双方签订的《二手房买卖合同》约定，被告具有在原告履行合同约定付款义务后，负有配合办理房产过户登记的附随义务，其不向开发商缴纳61692元购房款的行为将导致房产产权处于不明确的状态，为原告办理房产过户登记这一合同目的将无法实现，被告在合同履行过程中将房门换锁，要求原告搬出，也使原告无法继续使用该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”被告的行为已经构成根本性违约，符合法定解除情形。原告按照双方《二手房买卖合同》第八条约定通知被告解除合同，该通知亦到达被告，故该合同已解除。   二、关于被告是否应向原告退还购房款330402元、支付资金占用期间利息9150.07元、违约金34000元、保险费1000元的问题。本院认为，因合同已解除，原告要求被告退还购房款330402元的请求，本院予以支持。依据双方签订的《二手房买卖合同》的约定，因被告的违约行为，导致原告相应维权开支，被告应承担相应违约责任。故对于原告要求被告支付违约金34000元、保险费1000元，本院予以支持。对于330402元资金占用期间利息9150.07元的请求，原告主张自2019年2月3日起算，本院认为，2019年2月3日时双方属于自愿履行合同义务期间，不存在资金占用的情况，应自原告解除合同通知到达被告之日起3日后计算，即2019年9月29日起计算，以301692元为基数，按年利率4.35%，自2019年9月29日暂计至2019年10月11日止共13天，利息：301692×0.0435÷365×13=467.42（元），超过部分8682.65元，本院不予支持。   综上所述，双方签订的《二手房买卖合同》已解除，原告请求被告退还购房款330402元、支付违约金34000元、支出保险费1000元，本院予以支持；原告要求被告支付资金占用利息9150.07元（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，以301692元为基数，2019年2月3日起计算至被告还清购房款之日止，暂计至2019年10月11日止）的请求，其中以301692元为基数，按年利率4.35%计算，自2019年9月29日暂计至2019年10月11日止，共467.42元，本院予以支持，超过部分8682.65元，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条（四）、第九十六条的规定，判决如下：   一、被告徐日辉、黄蕙琳于本判决生效之日起十日内向原告桂志虎、陈可退还购房款330402元，支付合同违约金34000元、保全担保保险费1000元；   二、被告徐日辉、黄蕙琳于本判决生效之日起十日内向原告桂志虎、陈可支付资金占用期间的利息，自2019年9月29日起计付至欠款付清之日止[以301692元为基数，按年利率4.35%计算，自2019年9月29日起暂计至2019年10月11日止，301692×0.435÷365×13=467.42（元）]；   三、驳回原告桂志虎、陈可的其他诉讼请求。   案件受理费6918.28元，保全费1190元（财保裁定书附案卷），由被告徐日辉、黄蕙琳负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判长 陈 政   人民陪审员 李春兰   人民陪审员 邱启流      二〇一九年十二月二十八日   书记员 陈亚妹   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。