广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0105民初10871号原告：惠来县农村信用合作联社。法定代表人：冯继潮，职务理事长。委托诉讼代理人：陈**兆、刘仁武，均为广东铭派律师事务所律师。被告：广东百壮投资有限公司。法定代表人：陈文书。被告：中国银行股份有限公司广州宝岗大道支行。负责人：陈邓智，职务行长。委托诉讼代理人：李小龙、梁颖珍，均是广东东方昆仑律师事务所律师。被告：广州市海珠区苑仓服装店。经营者：胡伟强。委托诉讼代理人：李丽莉、张伟林，均为广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市海珠区广隆坊百货店。负责人：许贵发，身份材料不详。被告：广州市海珠区达芬尼斯发廊。经营者：黎健雄，身份材料不详。被告：广州市海光景动物医院有限公司宝岗分公司。负责人：叶火星。被告：广州灏星体育发展有限公司宝岗分公司。负责人：冯姽。被告：广州市海珠区好想你你好食品商店。经营者：张登艺。被告广州灏星体育发展有限公司宝岗分公司和广州市海珠区好想你你好食品商店的共同委托代理人：张玲燕，广东安华理达律师事务所律师。被告：广州市城市建设开发有限公司。法定代表人：林昭远，职务董事长。委托诉讼代理人：吴兵山、陈宝团，均是广东格林律师事务所律师。第三人：陈婵珍。第三人：方雪婉。第三人陈婵珍、方雪婉的共同委托诉讼代理人：吴东霞，广东国智律师事务所律师。第三人：广州灏星体育发展有限公司。法定代表人：冯姽。第三人：广州市海光景动物医院有限公司。法定代表人：叶火星。第三人：张健。第三人：卢健光。第三人：余佩霞（曾用名：廖彩霞）。第三人张健、卢健光、余佩霞的共同委托诉讼代理人：张玲燕，广东安华理达律师事务所律师。第三人：陈运展（曾用名：陈运典）。原告惠来县农村信用合作联社诉被告广东百壮投资有限公司（以下简称百壮公司）、中国银行股份有限公司广州宝岗大道支行（以下简称中行宝岗大道支行）、广州市海珠区苑仓服装店（以下简称苑仓服装店）、广州市海珠区广隆坊百货店（以下简称广隆坊百货店）、广州市海珠区达芬尼斯发廊（以下简称达芬尼斯发廊）、广州市海光景动物医院有限公司宝岗分公司（以下简称海光景宝岗分公司）、广州灏星体育发展有限公司宝岗分公司（以下简称灏星宝岗分公司）、广州市海珠区好想你你好食品商店（以下简称好想你食品店）、广州市城市建设开发有限公司（以下简称广州城建公司）、第三人陈婵珍、方雪婉、广州灏星体育发展有限公司（以下简称灏星公司）、广州市海光景动物医院有限公司（以下简称海光景公司）、张健、卢健光、余佩霞、陈运展租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈**兆，被告中行宝岗大道支行的委托代理人李小龙，被告苑仓服装店的委托代理人李丽莉，被告灏星宝岗分公司、好想你食品店和第三人张健、卢健光、余佩霞的共同委托诉讼代理人张玲燕，被告广州城市公司的委托代理人吴兵山，第三人陈婵珍、方雪婉的共同委托代理人吴东霞均到庭参加诉讼。被告百壮公司、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司及陈运展下落不明，经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满，没有到庭参加诉讼。第三人灏星公司、海光景公司经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原告诉称：作为广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房、xxx房两套房屋（以下简称涉案房屋）的抵押权人，原告于2017年6月15日通过以物抵债的方式依法取得涉案房屋的所有权。取得涉案房屋所有权后，原告了解到，2011年1月27日涉案房屋前业主广州城建公司与被告百壮公司签订了《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》，约定广州城建公司将涉案房屋出租给被告百壮公司，租期自2011年3月1日至2031年2月28日，并约定了租金、违约金、合同解除、通知事宜等。2017年7月14日，原告向被告百壮公司发函告知涉案房屋的业主已发生变更等相关情况，并要求被告百壮公司协助配合按约与原告签订新的租赁合同、向原告支付租金等事宜，然而未得到被告百壮公司的回复。2017年8月8日，原告再次发函要求被告百壮公司支付租金和配合按约签订新的租赁合同等，仍未得到被告百壮公司的回复。鉴于此，原告于2017年9月6日、2017年9月11日分别致函被告百壮公司，以被告百壮公司违反合同的相关约定为由解除与被告百壮公司就涉案房屋项下的租赁关系，要求被告百壮公司腾空返还涉案房屋，并限期清空涉案房屋内的所有相关物品，但依然未得到被告百壮公司的配合。涉案房屋现由被告中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店占有和使用，原告于2018年6月25日、2018年6月29日分别通过发函、公告方式要求上述七被告腾空返还涉案房屋，并限期清空涉案房屋内的所有相关物品，但未得到上述被告的配合，至今房屋仍由上述七被告和百壮公司占用。由于众被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，故原告起诉请求判令：1、原告与被告百壮公司基于广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房、xxx房的租赁关系于2017年9月6日解除；2、被告百壮公司将广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房、xxx房腾空交还给原告；被告中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店分别将现占用广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房、xxx房的部分腾空并交还给原告（分别按照上述被告各自提供的租赁合同中所约定的面积来交付场地给原告）；3、被告百壮公司支付自2017年6月15日至2017年9月6日的租金643380元（租金计算：257352元/月×2.5个月）及逾期支付租金的违约金122242.2元（违约金计算：以257352元为本金，按每日5‰的标准，从2017年7月6日计至2017年9月6日；以257352元为本金，按每日5‰的标准，从2017年8月6日计至2017年9月6日）；4、判令被告百壮公司、中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店支付2017年9月7日起至将广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号101、xxx房交还原告时止的房屋占有使用费（按租赁合同约定的租金标准计算，即2017年3月1日至2018年2月28日每月使用费为257352元；2018年3月1日至2019年2月28日每月使用费为270219元；2019年3月1日至2020年2月29日每月使用费为283730元；2020年3月1日至2021年2月29日每月使用费为297917元）及逾期支付房屋占有使用费的违约金（违约金以上述租金标准为本金，按每日5‰的标准计算）；其中，被告百壮公司是要支付2017年9月7日起至将广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号101、xxx房交还原告时止的房屋占有使用费（按租赁合同约定的租金标准计算）；被告中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店以其占有面积的部分向原告支付2017年9月7日起至将广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号101、xxx房交还原告时止的房屋占有使用费（按被告广州城建公司与被告百壮公司签订的房屋租赁合同及补充合同约定的租金标准计算）；5、被告百壮公司、中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店共同承担本案因证据保全产生的公证费用5600元；6、被告百壮公司、中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司、好想你食品店共同承担本案诉讼费用。被告中行宝岗大道支行辩称：我方作为善意的第三人，我方与出租方被告百壮公司签订的租赁合同是合法有效的。被告百壮公司在出租涉案房屋给我方的时候具有合法的出租权，我方也一直按照租赁合同的约定支付租金。即便涉案房屋发生了所有权变动，根据“买卖不破租赁”的原则，我方有权继续履行租赁合同。我方因接到深圳市福田区人民法院发出的《协执通知书》，我方应将原支付给被告百壮公司的租金交付至福田法院的账户，根据法律规定，我方有义务协助人民法院进行执行。因此，我方将2016年至2017年的全部租金都已经支付至深圳市福田区人民法院所指定的账户。此后由于本案的纠纷，我方也收到了海珠区人民法院的《协执通知书》。基于我方无法判断，存在多个法院出具《协执通知书》的要求下，应当如何处理租金的支付事宜，故暂时没有向任何一方划扣2018年的租金，但我方同意根据人民法院生效法律文书所确认的情况，或者根据我方与原告如能达成的一致意见来支付剩余租赁期限内的全部租金。综上，我方认为，我方作为涉案房屋的实际承租人，并未恶意违约，希望能够继续承租涉案房屋。被告苑仓服装店辩称：一、苑仓服装店的经营者胡伟强与第三人陈婵珍之间的《房地产租赁合同》合法有效，我方是基于有效合同占有、使用位于广州市海珠区宝岗大道384之二的房屋。2011年1月27日，被告广州城建公司与百壮公司签订《广州市房屋租赁合同》，将位于广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号）房屋出租给百壮公司，租期自2011年3月1日起至2031年2月28日止。2011年9月1日，百壮公司与第三人陈婵珍签订《商铺合同》，将海珠区宝岗大道382、384号房屋出租给第三人陈婵珍，租期自2011年9月1日起至2031年2月28日止。2016年6月1日，第三人陈婵珍与胡伟强签订《房地产租赁合同》，将涉案房屋出租给胡伟强，租期自2016年7月1日起至2021年6月30日止。二、涉案房屋在租赁期内发生物权变动，不影响租赁合同的效力。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。胡伟强与第三人陈婵珍签订的《房地产租赁合同》合法有效，且胡伟强已按照合同约定，按时足额的缴纳涉案房屋的押金、租金及管理费。现《广州市房屋租赁合同》、《商铺合同》、《房地产租赁合同》三份租赁合同约定的租期均未结束，原告即便已通过以物抵债的方式取得房屋的所有权，导致涉案房屋的物权已发生变动，也不影响上述三份租赁合同的效力。我方仍然是基于合法有效的租赁合同占有使用该房屋。三、我方至今仍按照合同支付租金，不存在任何拖欠租金的情况。被灏星宝岗分公司辩称：我方是从第三人张健处承租的涉案房屋中的xxx房屋，租赁合同已经合法备案。我方于2016年承租后，一直按时足额缴纳租金。作为实际的承租人，我方没有任何的过错，因此不应承担中途被中止租赁关系及承担违约责任的情形。根据“买卖不破租赁”原则，我方要求原告继续将涉案房屋由实际承租人使用，至租赁合同期限届满。原告在诉讼请求中要求腾空房屋及向原告交付租金、承担违约金等诉讼请求，我方认为均不应由我方承担。被告好想你食品店辩称：我方的实际承租人为经营者张登艺，其是从第三人余佩霞处承租涉案房屋的，而且合同已经合法备案，是合法有效的。我方从承租至今一直有按时足额缴纳租金，不存在任何的违约行为，根据“买卖不破租赁”原则，我方要求原告继续将涉案房屋由实际承租人使用，至租赁合同期限届满。原告在诉讼请求中要求的腾空房屋及向原告交付租金、承担违约金等诉讼请求，我方认为均不应由我方承担。被告广州城建公司辩称：涉案房屋是由我方开发，并于2011年租赁给被告百壮公司，但于2012年出售给第三人陈运展。而被告百壮公司的大股东为广东国通置业集团有限公司，广东国通置业有限公司的大股东就是第三人陈运展，实际上陈运展就是被告百壮公司的实际控制人。本案纠纷实际上与我方没有任何关系，理由如下：1、我方在2012年将涉案房屋出售之后，由我方与被告百壮公司在2011年签署的租赁合同，其出租方就自动依法转为陈运展；2、本案原告的诉讼请求，实际上全部均与我方无关系。第三人陈婵珍、方雪婉共同述称：原告主张的合同主体为原告与被告百壮公司，该合同签订于2011年1月27日，但2013年2月6日涉案商铺已经登记至第三人陈运展名下。第三人陈婵珍与陈运展于2013年2月8日已经重新签订租赁合同。第三人方雪婉将租金交付给陈运展，租赁合同的主体已经发生变更。第三人陈婵珍、方雪婉作为382、384、386商铺的实际承租人，以“买卖不破租赁”的原则，原告无权主张解除租赁合同，双方应继续履行。在涉案商铺执行拍卖阶段，第三人陈婵珍、方雪婉已经向执行法院提交租赁合同并由法院进行公告。原告作为执行申请人应知道两第三人的存在，但两第三人始终未能收到原告的相关主张以及权力证明。两第三人以及两第三人转租的次承租人没有义务将涉案房屋交付给原告。还有，原告的第二项诉讼请求中：宝逸街x号xxx房不属于涉案商铺的范围，该商铺有单独的产权证；原告主张的第五项诉讼请求的公证费不是本案的必要费用。第三人张健、卢健光共同述称：卢健光是从出租人陈运展处承租涉案房屋，租期为2015年6月1日至2034年5月31日，一次性付清了全部租金，该租赁合同是经过了备案的。第三人卢健光承租涉案商铺之后将商铺转租给了张健，张健按照合同约定向卢健光支付租金，租金也支付至2019年5月份，这些租赁合同也进行了备案。张健再将涉案房屋转租给被告灏星宝岗分公司。卢健光在租赁涉案房屋时，陈运展是房屋产权人，因此该租赁合同是合法有效的，且已经履行完毕。我方均认为产权变化不影响租赁合同的效力，承租人没有违约的情形，租赁合同应继续履行。第三人余佩霞述称：余佩霞是在2011年与被告百壮公司签订的租赁合同，租期至2013年2月28日，约定按月支付租金，也进行了合法的租赁备案。并且，被告百壮公司也为余佩霞出具由街道办发出的场地使用证明，我方也有持续缴纳税款。由于该使用证明至2016年3月份，当时余佩霞要求被告百壮公司向我方继续开具使用证明，但是被告百壮公司没有提供，故我方没有继续向被告百壮公司缴纳租金。我方认为，没有交租的原因及责任均在被告百壮公司，我方同意继续履行合同，也同意继续支付租金。经审理查明：2012年6月26日，被告广州城建公司（甲方、卖方）与第三人陈运展（乙方、买方）签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记；乙方所购商品房为本合同规定的项目中的可逸豪苑6、7栋第1层101号房，门牌地址：广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房；等。同日，被告广州城建公司（甲方、卖方）与第三人陈运展（乙方、买方）还签订《商品房（一手现房）买卖合同》，约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记；乙方所购商品房为本合同规定的项目中的可逸豪苑6、7栋第2层201号房，门牌地址：广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号xxx房；等。查册时间为2018年7月30日的《广州市不动产登记查册表》显示：房产地址位于海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房的产权人为陈运展，占有部分为全部，建筑面积为990.6161平方米，其中套内建筑面积为841.8638平方米；登记时间为2013年2月6日，登记附注：2013年2月27日陈运展、惠来县农村信用合作联社葵潭信用社申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；来函摘要：收件日期为2017年6月16日，广州市越秀区人民法院以（2017）粤0104执恢129号协助执行通知书及执行裁定书各一份，执行明细为解封该业，单方面为惠来县农村信用合作联社办理该业归其所有的交易过户和权属登记手续，涂销他项权利登记并注销抵押登记证明书，注销原权属登记；他项权利摘要：权利人为惠来县农村信用合作联社葵潭信用社，权利面积为990.6161平方米；等。查册时间为2018年7月30日的《广州市不动产登记查册表》显示：房产地址位于海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号xxx房的产权人为陈运展，占有部分为全部，建筑面积为1143.1611平方米，其中套内建筑面积为910.9031平方米；登记时间为2013年2月6日，登记附注：2013年3月7日陈运展、惠来县农村信用合作联社葵潭信用社申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；来函摘要：收件日期为2017年6月16日，广州市越秀区人民法院以（2017）粤0104执恢129号协助执行通知书及执行裁定书各一份，执行明细为解封该业，单方面为惠来县农村信用合作联社办理该业归其所有的交易过户和权属登记手续，涂销他项权利登记并注销抵押登记证明书，注销原权属登记；他项权利摘要：权利人为惠来县农村信用合作联社葵潭信用社，权利面积为1143.1611平方米；等。2011年1月27日，被告广州城建公司（出租人、甲方）与被告百壮公司（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号）、可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房，广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号）、可逸北街x、x号，宝逸街2号xxx房单元出租给乙方作肉菜市场用途使用，建筑面积2133.7772平方米；甲乙双方协定的租赁期限从2011年3月1日至2031年2月28日，租金为：2011年3月1日至2012年2月29日为192040元/月；2012年3月1日至2013年2月28日为201642元/月……2017年3月1日至2018年2月28日为257352元/月；2018年3月1日至2019年2月28日为270219元/月；2019年3月1日至2020年2月29日为283730元/月……2030年3月1日至2031年2月28日为485275元/月；租金按月结算，由乙方在每月的第5日按现金进帐付款方式缴付租金给甲方；乙方的权利和义务：1、依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.8%向甲方支付违约金；其他约定详见双方签订《租赁补充合同》；等。同日，被告广州城建公司（出租人、甲方）与被告百壮公司（承租人、乙方，通信地址为广州市天河北路233号中信广场办公大楼6805A室，）还签订《租赁补充合同》，约定：现就乙方租用甲方房产用于肉菜市场用途事宜签订本补充合同；本合同从2011年3月1日起正式计付租金；合同期内，其后每年在上一年的租金基础上递增5%，具体为2011年3月1日起至2012年2月29日每月租金为192040元（单价：90元/平方米.月）……2017年3月1日起至2018年2月28日每月租金为257352元（单价：120.61元/平方米.月）；2018年3月1日起至2019年2月28日每月租金为270219元（单价：126.64元/平方米.月）；2019年3月1日起至2020年2月29日每月租金为283730元（单价：132.97元/平方米.月）……2030年3月1日起至2031年2月28日每月租金为485275元（单价：227.43元/平方米.月）；租金按照自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金，计租期不足一个自然月的，按“当月租金÷当月总天数×当月的实际租赁天数”计算应交租金；乙方交纳租金采用银行转账的方式，乙方须于每月5号前将银行转账单回执传真给甲方；该房产按现状交付，双方对该房产交付无异议，甲方于2011年3月1日前按交付标准将该房产交付给乙方使用；租赁期间，如甲方转让/出售该房产予第三人，不必征得乙方同意，但甲方应提前1个月书面通知乙方，同等条件下，乙方享有优先购买权；若该房产所有权发生变化，甲方保证使受让方了解本合同中甲、乙方的权利和义务；转让生效后，受让方享受原出租方的权利并承担原出租方的义务；乙方应当与新的产权人办理相关手续，包括但不限于按本合同条款文本与买受人签订新的租赁合同，自甲方指定日期起向新的产权人履行合同义务，享受合同权利；若乙方以此为由拒不与买受人签订租赁合同，甲方有权视同乙方提前终终止合同，并要求乙方按本合同违约条款约定承担违约责任；在租赁期间，乙方可将该房产转租、分租，同时须将相应的租赁合同提交甲方备案；若因乙方转租或分租行为导致甲方损失的，由乙方承担相应的赔偿责任；（8.2）有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的—切损失，同时，乙方应无条件按甲方要求将房屋连同原附属物交还甲方：A、乙方逾期支付租金达1个月以上；B、未经甲方书面同意，乙方擅自改变该房产用途；D、乙方拖欠水费、电费或物业管理服务费总额累计超过1个月租金：F、乙方违反本合同条款，经甲方要求改正乙方拒不接受的；本合同如提前终止、解除或届满时，房屋内一切原有设施、镶嵌于建筑物结构的乙方附属物无偿归属甲方，一切因装修镶嵌在该房产上的附着物不得拆除。乙方须于提前终止、解除或届满之日或之前迁出房屋，搬走物品；逾期不迁的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，由甲方处置，甲方有权采取任何其认为适当的方式进入该房产及处理该房产内的物品，收回房屋；如乙方未能按本合同规定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期1天，甲方有权按拖欠租金总额的2%的标准向乙方收取违约金；逾期超过30日的，甲方有权采取停止供电、供水及其他适当措施，而无须就该措施带来的结果承担责任；（10.6）乙方出现本合同8.2条所列的情况之一，甲方有权在乙方未赔偿甲方损失前会同公证部门以任何方式进入该房产、对在该房产内的一切物品办理证据保存，并安排另处放置（放置期限自乙方违约之日起60天内，逾期甲方有权另行处理留置物品），同时，甲方有权重新将该房产另行处置而无须知会乙方；甲乙双方通讯地址已注册在本合同内，双方有关租赁函件应以上述地址为依据；任何一方迁移通讯地址应立即以挂号邮件知会对方，否则因此而引至任何邮递错误责任，概由责任方承担；有关租赁函件可选择当面送达、邮寄送达或留置送达（即将信函置于该房产适当位置后满7日）等方式之一，均视为有效送达；等。2017年6月14日，广州市越秀区人民法院作出（2017）粤0104执恢129号《执行裁定书》【该案申请执行人为中国工商银行股份有限公司广州大德路支行，被执行人为广东百壮汽配市场经营管理有限公司、陈运展、广东国通置业集团有限公司（法定代表人为陈运展）】，在该案执行过程中，该院法通过淘宝网拍卖平台对被执行人陈运展名下的广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号：宝逸街x号xxx房及广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号xxx房进行网络司法拍卖以清偿债务。现承受人惠来县农村信用合作联社向本院请求以第二次拍卖保留价接受拍卖财产以抵偿其对拍卖财产拥有的顺位在先的优先债权，符合法律规定。该案裁定如下：一、将被执行人陈运展名下的广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号：宝逸街x号xxx房作价54008640元、广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号xxx房作价24308160元以抵偿被执行人所欠承受人惠来县农村信用合作联社的相应债务；上述房产自本裁定书送达承受人之日起归承受人所有；二、承受人可持该裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。广州市国土资源和规划委员会于2017年6月16日向原告出具《协执文书收件回执》，记载：凭此回执到不动产登记中心联系办理有关手续。原告于2017年7月14日按照《租赁补充合同》中被告百壮公司的留存的通信地址，向被告百壮公司发出《律师函》，主要内容为：原告已于2017年6月15日依法取得海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房、xxx房两套房屋的所有权，通知百壮公司：一、提供获得该房屋承租权的租赁合同，并提供按期缴纳租金的凭证；二、如将该房屋转租或分租，提供转租或分租的相关租赁合同，并提供次承租人缴纳租金的凭证；三、请贵司从2017年7月1日开始，将该房屋的租金（占用费）支付到原告的账户等。该邮件于2017年7月18日以“查无此人”为由被退回。原告于2017年8月8日按照《租赁补充合同》中被告百壮公司的留存的通信地址，向被告百壮公司发出《律师函》，主要内容为：本律师已于2017年7月14日发函要求贵司联系惠来农信社办理相关手续事宜，至今仍未联系；根据贵司与前所有权人广州城市建设开发有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及相关补充协议，贵司应当于每月5日前支付租金，贵司现已逾期支付2017年7月份的租金，请于2017年8月14日前将2017年7、8月的租金支付至惠来农信社的账户等。该邮件于2017年8月11日以“查无此人”为由被退回。原告于2017年9月6日按照《租赁补充合同》中被告百壮公司的留存的通信地址，向被告百壮公司发出《律师函》，主要内容为：本律师已于2017年7月14日发函要求贵司2017年7月20日前联系惠来农信社办理该房屋相关手续享宜，然而，贵司至今仍未联系惠来农信社。2017年8月8日，本律师再次发函要求贵司于2017年8月14日前向惠来农信社支付2017年7月、8月的租金，然而，贵司至今仍未按函件要求支付。贵司的上述行为已严重侵犯了惠来农信社的合法权益。根据贵司与该房屋前所有权人广州市城市建设开发有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》及租赁补充合同的相关约定，惠来农信社决定于2017年9月6日解除上述《广州市房屋租赁合同》及所有租赁补充合同，收回该房屋。请贵司于2017年9月11日前搬走该该房屋内属于贵司的全部物品，付清租金（占用费）、违约金（滞纳金）、水电费、管理费等全部费用，并将该房屋按完好状态交还惠来农信社，逾期仍不处理的，将视为贵司放弃相关物品所有权等。该邮件于2017年9月11日以“查无此人”为由被退回。原告于2017年9月11日按照《租赁补充合同》中被告百壮公司的留存的通信地址，向被告百壮公司发出《律师函》，主要内容为：赁合同于2017年9月6日解除。请贵司于2017年9月15日前按照租赁合同约定迁出该房屋及搬走属于贵司的物品等。该邮件于2017年9月13日以“查无此人”为由被退回。原告还于2018年6月25日分别向被告中行宝岗大道支行、苑仓服装店、海光景宝岗分公司、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、好想你食品店、灏星宝岗分公司邮寄《通知书》，告知：其于2017年6月15日依法取得广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房、xxx房两套房屋的所有权。百壮公司与原业主签订租赁合同，租赁该房屋。鉴于百壮公司拒绝向我社支付租金和配合提供相关资料我社已经于2017年9月6日依法解除与百壮公司的租赁关系。贵方作为现该房屋上的占用人，请贵方于2018年7月6日前搬走该房屋内属于贵方的全部物品，并将该房屋按完好状态交还给我社；等。原告还于2018年6月29日向广州市海珠公证处申请保全证据，该处于2018年7月16日出具（2018）粤广海珠区第23357号《公证书》，记载：2018年6月29日上午，公证员、该处工作人员随原告的委托代理人来到位于广州市海珠区宝岗大道一标示有“可逸豪苑”的建筑物旁，对“可逸豪苑”首层的现场客观状况进行了拍照。兹证明以上所述与当日现场客观情况相符；与本公证书相粘连的照片为该处工作人员现场拍摄所得，与实际情况相符；该公证书所附光盘内视频文件为公证员现场摄录所得，与现场实际情况相符。原告为此支付公证费5600元。被告中行宝岗大道支行就其抗辩意见提交了以下证据：1、被告百壮公司（出租人、甲方）与中国银行股份有限公司广州海珠支行（承租人、乙方）于2011年11月7日签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在广州市海珠区宝岗大道可逸北街1号、3号出租给乙方作商业用途使用，建筑面积700平方米；双方协定的租赁期限从2012年1月1日至2023年12月31日，其中2012年1月1日至2013年12月31日的租金为245000元/月……2018年1月1日至2018年12月31日的租金为327865.27元/月……租金按季结算，由中国银行股份有限公司广东省分行在每季的第20日前按转账付款方式缴付租金给甲方，划入甲方指定的收款人名称：广东百壮投资有限公司，收款账户开户行：广州银行东莞庄支行；甲方的权利义务：租赁期间转让该房屋时，须提前3个月书面通知乙方；等。同日，被告百壮公司（出租人、甲方）与中国银行股份有限公司广州海珠支行（承租人、乙方）还签订《房屋租赁补充协议》，约定：租赁期限为12年；该房屋的首年租金为350元/平方米/月，租赁后从第3年开始每年递增率为6%等；2、深圳市福田区人民法院于2016年3月4日出具的（2016）粤0304执1767号《执行裁定书》及《协助执行通知书》，裁定书内容：申请执行人为深圳市中小企业信用融资担保集团有限公司，被执行人为广东百壮投资有限公司、陈运展等，裁定：冻结、扣划、提取被执行人存款本金2112万元及利息和其他相关费用或查封、扣押其等值财产，以清偿本案债务；3、中国银行广东分行营业部于2017年12月25日向深圳市福田区人民法院付款3711682.32元的《付款回单》（支付宝岗2017年租金）及深圳市福田区人民法院于2017年12月25日向中国银行股份有限公司广东省分行出具的《案款收据》，数额为3711682.32元，案号为（2016）粤0304执字第1767号。（说明：根据中国银行股份有限公司内部相关规章制度的要求，中行宝岗大道支行承租位广州市海珠区宝岗大道可逸北街1号、3号的涉案物业作为营业网点的租金统一由其上级主管机构直接支付至出租人指定账户。）被告苑仓服装店就其抗辩意见提交了以下证据：1、2016年6月1日，陈婵珍（出租方、甲方）与胡伟强（乙方、承租方）签订的《房地产租赁合同》，约定：租赁房产地址为广州市海珠区宝岗大道384之2，建筑面积210平方；租期为5年，从2016年7月1日至2021年6月30日止，第2年开始租金每年递增5%；其中2018年7月1日至2019年6月30日的月租金为35280元等；2、支付2018年9月至11月租金给陈婵珍的电子银行回单，每月租金为35280元。被告灏星宝岗分公司就其抗辩意见提交了以下证据：1、2016年8月10日，张健（出租方）与张城郡（承租方）签订的《商铺租赁合同》，约定租赁商铺位于广州市海珠区宝岗大道宝逸街2号201，建筑面积1143.16平方米，租赁期限为8年，从2016年8月1日至2024年7月31日止；2、2017年10月4日，张健（出租方）与冯姽（承租方）签订的《商铺租赁合同》，约定租赁商铺位于广州市海珠区宝岗大道宝逸街2号201，建筑面积1143.16平方米，租赁期限为8年，从2016年8月1日至2024年7月31日止；商铺从2016年10月1日至2018年7月31日止的租金为45000元/月，从2018年起，每月租金在上一年度月租金价的基础上递增5%；3、转账支付2018年1月至2018年10月租金至张健账户的支付凭证。被告好想你食品店就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2017年6月30日，余佩霞（出租人、甲方）与张登艺（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定甲方将坐落广州市海珠区宝岗大道388号铺位出租给乙方作商业使用，建筑面积100平方米，租赁期限从2017年7月4日至2020年8月4日，其中2018年7月5日至2020年8月4日的月租金为40280元；2、从2016年至2019年向余佩霞账号支付租金的部分交纳凭证。第三人陈婵珍就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2016年12月24日，陈婵珍向广州市越秀区人民法院就（2016）粤0104执1440号案邮寄租赁合同及涉案房屋的网络拍卖公告截图（标的物介绍中有附件《租赁合同》）；2、2011年9月1日，被告百壮公司（出租人、甲方）与陈婵珍（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落海珠区宝岗大道382、384房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，面积270平方米；租赁期限从2011年9月1日至2031年2月28日，每月租金为10000元等，该租赁合同于2012年1月4日办理租赁登记备案手续；3、2013年2月8日，陈运展（出租方）与陈婵珍（出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：租赁商铺位于广州市海珠区宝岗大道382、384号商铺，建筑面积合共101平方米；租赁期限为19年10个月，从2013年2月8日至2032年12月31日止；上述商铺每月租金从2016年10月31日起，每三年递增5%。从2016年2月8日至2019年2月7日止的商铺租金为10605元/月等；4、2013年8月26日，陈婵珍（出租方）与黎健雄签订的《商铺合同》，约定：租赁商铺位于海珠区宝岗大道384号之壹，面积约60平方米，租赁期限为5年，从2013年9月1日至2018年8月31日止；5、2017年5月1日，陈婵珍（出租方）与广州市海光景动物医院有限公司签订的《商铺合同》，约定：租赁商铺位于海珠区宝岗大道382号之壹，面积约80平方米，租赁期限为3年，从2017年5月1日至2020年4月30日止。第三人方雪婉就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2016年12月24日，陈婵珍向广州市越秀区人民法院就（2016）粤0104执1440号案邮寄租赁合同及涉案房屋的网络拍卖公告截图（标的物介绍中有附件《租赁合同》）；2、2011年7月20日，被告百壮公司（出租人）与方雪婉（承租人）签订的《商铺租赁合同》，约定：租赁商铺位于海珠区宝岗大道384、386号商铺，建筑面积为95平方米；租赁期限从2011年9月1日至2031年2月28日，从2011年9月1日至2012年8月31日止的租金为19000元/月，从2012年起，每月租金在上一年度月租金的基础上递增6%等；3、百壮公司向方雪婉出具的租金《收款收据》（交至2012年6月）；4、陈运展出具的《收据》（没有落款日期），内容为收到方雪婉位于海珠区宝岗大道386号商铺租金贰佰万元正；5、方雪婉（出租方）与许贵发签订的《商铺合同》，约定：租赁商铺位于海珠区宝岗大道386号之贰号，建筑面积合共55平方米，租赁期限为3年，从2016年11月1日至2019年10月31日止。第三人卢健光就其抗辩意见还提交了以下证据：2015年5月5日，陈运展（出租人、甲方）与卢健光（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号xxx房的铺位出租给乙方作商业使用，建筑面积1143平方米，租赁期限从2015年6月1日至2034年5月31日，月租金为11500元；租金按一次性结算，乙方需签订合同一周内现金付款方式缴付租金给甲方。第三人张健就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2016年8月1日，卢健光（出租方）与张健（承租方）签订的《商铺租赁合同》，约定：租赁商铺位于海珠区宝岗大道宝逸街2号自编201号，建筑面积合共1143.16平方米；商铺租赁期限为8年，从2016年8月1日至2024年7月31日止等；从2016年10月1日至2018年7月31日止的租金为45000元/月，从2018年起，每月租金在上一年度月租金的基础上递增5%等；2、张健名下的《借记卡账户历史明细清单》。第三人余佩霞就其抗辩意见还提交了以下证据：1、2011年9月11日，被告百壮公司（出租人、甲方）与余佩霞（承租人、乙方）签订的《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落海珠区宝岗大道388号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积面积100平方米；租赁期限从2011年9月1日至2031年2月28日，租金为每月10000元等；该合同月2012年1月5日办理了租赁登记备案手续；2、余佩霞缴纳2012年、2014年和2015年部分月份出租屋税费的发票。上述证据均经开庭质证。原告于2018年7月26日提起本案诉讼。诉讼中，原告表示：本案中坚持以租赁合同关系提起诉讼，其已概括承接了被告百壮公司和广州城建公司签订的租赁合同；若法院认为其要求确认的合同解除时间有误，同意法院按照证据认定合同实际解除的时间；本案中需要灏星公司对灏星宝岗分公司承担补充清偿责任。被告广州城建公司表示：其收到被告百壮公司支付的2012年9月至11月份三个月的租金后，就再没有收到百壮公司的租金；其出售涉案商铺给陈运展后，没有告知百壮公司变更了产权人，也没有与百壮公司办理解除租赁关系的手续；其不知道百壮公司与陈运展是否签订了新的租赁合同，据其了解，被告百壮公司的法定代表人和实际控制人是陈运展，百壮公司对于产权人的变更应该是知悉的。第三人方雪婉表示：其没有与陈运展签订租赁合同，但从2013年2月8日起将租金交给陈运展；其与被告百壮公司的租赁合同也没有进行书面的解除，但是被告百壮公司此后也没有向其催讨租金，也证明了被告百壮公司实际上是退出租赁关系的事实；被告广隆坊百货店现已没有实际经营，但没有将其承租的场地交还。第三人卢健光表示：此前其与陈运展存在借款关系，陈运展无法归还借款，就将涉案商铺交付给其使用以租金抵扣借款；陈运展配合其办理转租手续，且没有向其追索租金，可见其已经缴纳了租金。第三人余佩霞表示：其没有与陈运展签订租赁合同，其实际上是向被告百壮公司缴纳租金的。本院认为：被告广州城建公司与被告百壮公司签订的《广州市房屋租赁合同》和《租赁补充合同》是签约当事人的真实意思表示，当事人均应按合同约定全面履行义务。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。原告主张其根据法院生效的裁判文书于2017年6月15日取得涉案商铺的产权后，相应取得上述租赁关系中出租方地位的意见，合理有据，本院予以确认。按照合同约定，承租方逾期缴租超过达1个月以上，出租方有权解除合同。原告已按合同约定的地址向被告百壮公司催缴租金，但被告百壮公司仍没有向原告缴纳相应租金，故原告要求确认其与被告百壮公司就涉案商铺的租赁关系解除的意见，合法有据，本院予以支持。但原告于2017年9月6日寄出解除合同的通知，2017年9月8日才退回妥投，故2017年9月8日才能视为被告百壮公司实际收到解除通知的时间，故上述租赁关系的解除时间，本院认定为2017年9月8日。合同解除后，原告要求被告百壮公司腾空交付涉案商铺、按合同约定的标准支付自2017年6月15日至合同解除之日（即2017年9月8日）的租金及支付从合同解除之次日至实际交付涉案商铺之日止的房屋占有使用费（按照租赁合同约定的标准）合理有据，本院予以支持。但原告要求被告百壮公司以月租金为本金，按日万分之五的标准支付逾期交租及逾期交房的违约金，依据不足，本院不予支持。关于实际承租人的认定和责任问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告主张众被告均是被告百壮公司的次承租人，但就此未能举证证明，故对该事实，证据不足，本院不予认定。根据众被告及第三人各自提交的证据可以显示：被告中行宝岗大道支行和第三人余佩霞是与百壮公司签订租赁合同，并一直履行该合同，故对被告中行宝岗大道支行和第三人余佩霞是被告百壮公司的次承租人的事实，本院予以认定。被告中行宝岗大道支行和第三人余佩霞对涉案商铺的租赁权来源于被告百壮公司，现原告已经于2017年9月8日解除了与被告百壮公司的租赁关系，故作为次承租人的中行宝岗大道支行和第三人余佩霞对各自所承租的涉案商铺的租赁基础也随之丧失。同理，被告好想你食品店是向余佩霞转租的，其相应地也需承担租赁合同解除的法律后果。故原告要求被告中行宝岗大道支行、好想你食品店和第三人余佩霞腾空交付各自所承租的涉案商铺的部位，并支付从2017年9月8日起至各自实际交还各自占用的商铺部位的房屋占有使用费（参照被告广州城建公司和百壮公司签订的租赁合同的租金标准），合理有据，本院予以支持。涉案商铺在裁定过户至原告前，被告广州城建公司已经将该商铺出售给第三人陈运展，故对陈运展曾是涉案商铺的产权人的事实，本院予以确认。被告广州城建公司已经表示，其与被告百壮公司就涉案商铺签订的租赁合同和补充协议并没有办理解除手续，也不清楚陈运展与被告百壮公司就涉案商铺有无另行签订租赁合同，故陈运展在其作为涉案商铺的产权人期间，有权就涉案商铺对外出租。第三人陈婵珍、方雪婉现提交了证据证明其各自在与百壮公司签订租赁合同后，又与陈运展就承租的商铺部位重新签订了合同，故两第三人与陈运展就涉案商铺的租赁合同未依法解除的前提下，原告仅凭解除了与被告百壮公司的租赁关系，要求两第三人腾空交付承租的商铺及支付房屋占有使用费、违约金，理据不足，本院不予支持。同理，原告要求经陈婵珍、方雪婉转租的被告苑仓服装店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、广隆坊百货店腾空交付各自承租的部分及支付房屋占有使用费、违约金，均理据不足，本院均不予支持。同上，原告并无举证证明第三人卢健光是向被告百壮公司承租的，原告仅凭解除了与被告百壮公司的租赁关系，就要求第三人卢健光及其转租的第三人张健、被告灏星分公司交付承租房屋及支付房屋占有使用费，理据不足，本院予以驳回。原告要求被告百壮公司、中行宝岗大道支行、苑仓服装店、广隆坊百货店、达芬尼斯发廊、海光景宝岗分公司、灏星宝岗分公司和好想你食品店共同支付公证费5600元，理据不足，本院也不予支持。本案是被告百壮公司逾期履行合同义务导致的，故本案受理费应由其按责任比例承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、九十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告惠来县农村信用合作联社与被告广东百壮投资有限公司基于广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房和广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号xxx房的租赁关系于2017年9月8日解除。二、被告百壮公司、中国银行股份有限公司广州宝岗大道支行、广州市海珠区好想你你好食品商店和第三人余佩霞在本判决生效之日起30日内，将广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房和广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号xxx房腾空交还给原告，搬迁时，不得破坏房屋主体结构，不得拆除屋内的固定镶嵌物；其中，被告百壮公司交付的场地为广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街x号xxx房和广州市海珠区宝岗大道xxx-xxx号（双号），可逸北街x、x号，宝逸街2号xxx房；被告中行宝岗大道支行交付的场地为广州市海珠区宝岗大道可逸北街x、x号的承租面积700平方米；被告好想你食品店和第三人余佩霞交付的场地为广州市海珠区宝岗大道388号承租面积100平方米；三、被告百壮公司在本判决生效之日起30日内，向原告支付从2017年6月15日至2017年9月8日的租金660536.8元。四、被告百壮公司、中行宝岗大道支行、好想你食品店和第三人余佩霞在本判决生效之日起30日内，向原告支付从2017年9月9日至实际履行本判决第二项主文时的房屋占有使用费；其中，被告百壮公司及中行宝岗大道支行共同支付从2017年9月9日至实际履行本判决第二项主文时的房屋占有使用费（每月使用费标准按照被告广州城建公司与百壮公司于2011年1月27日签订的《租赁补充合同》中约定的租金单价标准×700平方米）；被告百壮公司及被告好想你食品店和第三人余佩霞共同支付从2017年9月9日至实际履行本判决第二项主文时的房屋占有使用费（每月使用费标准按照被告广州城建公司与百壮公司于2011年1月27日签订的《租赁补充合同》中约定的租金单价标准×100平方米）；被告百壮公司支付除上述700平方米和100平方米外的从2017年9月9日至实际交付除上述800平方米外的涉案场地的占有使用费（按照被告广州城建公司与百壮公司于2011年1月27日签订的《租赁补充合同》中约定的租金标准）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费422826.9元，由原告负担31078元，被告百壮公司负担391748.9元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  王君碧人民陪审员  侯文卿二〇一九年十二月三十一日书 记 员  招佐文冯琬晴