贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14027号 原告：翟玉玲，女，汉族，1970年5月30日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾志东（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告翟玉玲与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告翟玉玲、被告碧阳置业的委托诉讼代理人黄海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告翟玉玲向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办理商品房转移登记有关文书（庭审中明确为原告逾期办理产权过户手续）的违约金暂计79000.00元（具体金额以已付购房款416245.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍从2016年8月24日起计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付之日止）；2、判决被告向原告退还已收取的三通费（水费、天燃气费、闭路电视费）3809.00元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由:2013年1月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区，房屋建筑面积146.33平方米，套内建筑面积119.94平方米，房屋总价款416245.00元；合同还约定，被告应在2014年6月30日前向原告交付该商品房。出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。同时在《补充协议》约定：逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告按合同约定交付了全部房款。2015年8月24日被告才向原告交房，未按合同约定履行为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务，直至2019年1月3日，被告才履行完毕为原告办理涉案房屋不动产权证书的义务。原告认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，被告已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，虽然双方在商品房买卖合同中约定违约金的计算方式，但因约定过低，且被告给原告造成的损失数额难以确定，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，因此，要求被告以已付购房款416245.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍从被告逾期之日（2016年8月24日）起计算至实际办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付之日止。同时，并要求被告退还应属于其缴纳三通费（水费、天燃气费、闭路电视费）3809.00元。请法院判如所诉。 被告碧阳置业辩称：一、关于逾期交房违约金，合同约定为交房时间次日起计算至实际收房之日或登报交房之日（13/14/27/28栋为2018年5月19日，11/12栋为2016年12月8日），超过诉讼时效的部分不应支持；超过登报交房时间才收房的，计算至登记交房日至，并且超过诉讼时效部分的不应支持。上述违约金答辩人认可并同意按合同约定的日万分之零点五予以计算支付，关于利息问题，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实依据和法律依据；二、关于三通费问题，三通费并非法律概念，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告另行收取。使用人是原告而非被告，因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告将开户费与基础设施建设费用混同理解提不正确的。按照商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，费用由被告代为收取，且已开通使用，使用人也不是被告而是原告。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，并转交给了相关部门，被告并未实际取得该费用，原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符，同时，被答辩人认为系违法收取该费用即为不当得利，应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应予驳回。 三、关于逾期办证问题，根据双方签订的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应当向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200.00元”，买受人委托出卖人代办产权证，那么双方互负义务，买受人负有向出卖人提供办证所需有关资料和相关税费的义务，出卖人负有为买受人向相关行政部门提交办证资料的义务；答辩人为其办理产权证是在提供有关资料相关税费之日起360日，并不是交房之日360日。如原告在实际收房后按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，答辩人认可并同意按合同约定的日万分之一予以计算支付，计算违约期限为：实际收房360日后起计算至答辩人履行通知办证义务之日（7/8/9/10/11/12/21/22/23/24/25/26栋为2018年1月15日，13/14/27/28/栋为2018年11月16日）止，扣除超过诉讼时效的部分。如果原告在实际收房后未按时向被告提供办证有关资料和相关税费的。不能实现办证目的的是原告的行为所致，被告违约的条件未成就，故原告诉请的办证违约金不应得到支持。对于翟玉玲案（补充），其所主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书，根据双方合同约定，就涉案房屋的产权办理问题出现有两种办证约定：一，主合同里面，所约定的是交付办理商品房转移登记有关文书，该约定房开商只要将办理产权转移的有关文书（商品房备案登记表、土地相关资料、建设许可证、施工许可证等）交付给原告即可，办证的主义务在于原告，被告只是配合，而关于该项的约定，违约金部分没有约定；二，在补充协议里面，原告明确委托了被告代为办证，并且明确约定了违约责任的承担方式，本案原告委托被告代为办证，因此，根据翟玉玲所主张的第一项诉请，无事实及法律依据，请求法庭驳回该项诉请。 本院经审理认定事实如下：2013年1月9日，原告翟玉玲作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，房号为12-2-25-3，建筑面积146.33平方米，套内建筑面积119.94平方米，总房款414138.00元（实际支付购房款416245.00元）；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2014年6月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电、交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；逾期交房责任：出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，翟玉玲按合同约定向被告支付完毕购房款（实际支付购房款416245.00元），被告于2013年1月9日向原告收取了代收各项开户费及交易费共4609.00元，后被告退还原告水表开户费800.00元，其余交易费、燃气入户费、电开户费共计3809.00元未退。被告于2015年8月24日将涉案房屋交付原告使用。2018年1月15日，原告在涉案楼栋张贴通知，通知业主于2018年6朋30日前将办理房屋不动产权证书的相关资料提交办证部门办理房屋产权证，2019年1月3日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权属证书：黔（2019）毕节市不动产权第0000422，载明：权利人：翟玉玲。还载明其他事项。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期办证违约金及计算时间、标准；二、被告是否应向原告退还其已收取的三通费； 关于双方争议的焦点一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对原告要求被告违约金逾期办证违约金问题，根据双方合同（补充协议）约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。结合被告辩称：“计算违约期限为：实际收房360日后起计算”，虽然双方未提供证据证明“买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费”的具体时间，但被告主张从收房360日后起计算，说明原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间在实际收房日，因此，计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间视为2015年8月24日，则计算违约金的时间为2016年8月19日起，原告要求从2016年8月24日起计算违约金的时间，本院予以支持。计算违约金的截止时间为被告具备办证条件后履行通知原告办证的时间，即被告张贴公告通知（原告）业主办理房屋不动产权书（房屋产权证）的时间。被告于2018年1月15日在该涉案楼栋张贴公告通知原告办证，故截止时间为2018年1月15日，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定诉讼时效期间为三年，原告于2019年10月28日提出诉讼，按三年诉讼时效的规定，从2016年10月28日之前的违约金确已超过诉讼时效，2016年10月28日之后的未超过诉讼时效，故本案计算违约金的时间应为2016年10月28日起至2018年1月15日止，原告诉讼超过部分，本院不予以支持；对计算违约金的标准问题，因双方合同（补充协议）对计算违约金的标准有明确的约定，原告认为该约定过低，要求调整为按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.5倍计算，原告不能举证证明自己因被告的违约给自己造成的损失达到应按该标准计算的数额，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，应由原告承担举证不力的法律后果，故对原告的该诉请，本院不予以支持。因此，被告应支付原告逾期办证违约金应为，按原告已付房款416,245.00元为基数，从2016年10月28日起计算至2018年1月15日，共444天，标准为日万分之一。即18,481.28元（416,245.00元×0.01%×444=18,481.28元），原告诉讼请求超过的部分，本院不予以支持。 关于双方争议的焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，供水（上水、下水）、供电交付时达到使用条件，有线电视、电话通讯、宽带网络交付时线路敷设到户。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《毕节地区收取城市管道燃气建设费的批复》（毕地价费[2010]99号）、《毕节市发展和改革委员会关于对七星关区城市管道燃气设施建设费收费标准的批复》（毕市发改收费[2015]281号）、《七星关区发展和改革局关于转发毕节市发展和改革委员会的通知》（七星发字[2015]15号）、《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、《贵州省发展和改革委员会关于供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》（黔发改收费[2014]1139号）、《省发展改革委关于取消降低部分供电系统对外常规作业服务收费的通知》（黔发改收费[2017]1424号）等规范性文件的相关规定，上述相关费用实质应为供电、电视等达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《毕节市住房和城乡建设局关于规范新建商品房水、电、燃气、通信、有线电视等设施建设安装费用的通知》（毕市住建[2017]17号）等规范性文件的规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。据此，被告收取原告的商品房购房款，再收取开户费等费用于约于法无合理依据，应予退还，故原告要求被告退还三通费（收据载明开户及交易费）的诉讼请求，应予以支持，虽《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》系公开的地方性法规，但如原告认为被告缴纳开户费及交易费的行为不符合法律规定，则其可基于代收理由不成立随时有权要求被告退回，原告于2019年10月28日才提起诉讼催告被告退还，被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效期间为三年，故未超过诉讼时效，被告未举证证明原告的诉讼请求已超过诉讼时效，故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告翟玉玲支付逾期办证违约金18,481.28元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告翟玉玲退回各项开户费及交易费3,809.00元； 三、驳回原告翟玉玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费935.00元，由原告翟玉玲负担535.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担400.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月三十日 书记员 张朕一