河北省正定县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0123民初3253号 原告：张全成，男，1957年10月5日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：康秀君，石家庄市正定同成法律服务所法律工作者。 被告：马俊成，男，1962年8月3日出生，汉族，住正定县。 委托诉讼代理人：冯强、蒋亮，河北厚正律师事务所律师。 原告张全成与被告马俊成确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张全成及其委托诉讼代理人、被告马俊成的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张全成向本院提出诉讼请求：1、依法判令原被告于2018年12月30日、2019年6月4日所立转让协议及补充协议无效。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2014年建厂房及门市，该厂房及门市所占土地是原告租赁本村本队三户的口粮田共计6.952亩，原、被告于2018年12月30日立转让协议一份。后2019年5月因原告所转让的部分办公楼，卫片拍照部分被政府强制拆除，原、被告于2019年6月4日立补充协议一份，原告认为所转让的房屋不符合《土地管理法》的有关规定，特向正定县人民法院起诉，望判如所请。 马俊成辩称，一、该“转让协议”及“更改补充协议”所涉及厂房和门市所占用土地，是经过正定县共同批准，并在河北省发展和改革委员会进行登记备案，该土地使用合法，未违反法律、行政法规的强制性规定。首先，2015年8月21日该土地获得河北省发展与改革委员会的批准，并向原告颁法了河北省固定资产投资项目备案证，证号：正发改投资备字［2015］**，建设内容包括“建设办公楼、车间、仓库及附属设施”，同时向相关部门缴纳了各项税费。获得各项报批手续后，被答辩人于2015年、2016年上半年将上述地上附着建筑加盖完毕。因被答辩人在加盖办公楼过程中存在一定超出审批规定的范围，此处已于2019年初被政府强制拆除，剩余厂房及其他附属设施部分因已取得合法手续，且符合政府规划，予以保留并允许继续使用。其次，以上各级政府及相关部门的合法报批手续，均系被答辩人在2018年12月30日与答辩人签订第一份“转让协议”时向答辩人主动出示，目的是为了取信于答辩人，证明被答辩人手续齐全且合法，故答辩人在签订该协议过程中不存在任何过错。双方签订的“转让协议”及后续签订的“更改补充协议”均系双方真实的意思表示。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》三条之规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。综上，合同在不损害国家利益、公共利益，符合当事人真实意思表示情形下签订的合同是合法有效的。二、退一步讲，即便该转让协议涉及违章建筑等情形，也不应当当然认定合同无效。首先，根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”即，物权行为和债权行为区分原则下，建筑的违法性不影响合同的效力。其次，违法建筑的转让合同效力的审查，涉及合同内容与合同的履行，如转让标的涉及违法建筑，仅会导致履行不能，所有权转让不能，并不影响合同的效力。再次，转让违法建筑出自双方真实意思表示，在不对公共利益、国家利益造成损失的情况下，不影响合同的效力。综上，被答辩人在签订合同后，无视合同之契约精神，违背诚实守信原则，利用答辩人已实际入驻该厂房生产的现实状况，一而再再而三的要求修改合同，遭到被告果断拒绝后，向贵院提起诉讼。答辩人要求确认该“转让协议”及“更改补充协议”无效的诉讼请求没有任何事实和法律依据，于法于理均不应获得支持。请求贵院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：原告张全成与被告马俊成于2018年12月30日签订《转让协议》,主要内容为：一、甲方（张全成）将羊曲线木庄段路南全部厂房及东办公楼和门市一次性转让给乙方（马俊成），占地面积5.178亩，转让金额共计300万。甲方保证所卖厂房、楼房等建筑是甲方独资所有，没有产权纠纷。2、甲乙双方所占厂房、办公楼。门市共租木庄村十四队三家土地（详见租地协议）6.952亩。双方分别对各自实际占用的部分支付租金，其中甲方占1,774亩，乙方占5.178亩。6、自合同签订之日，乙方所购的厂房及东办公楼、门市如果发生拆迁、规划等事宜导致房屋质量和使用功能丧失的，该房屋项下因此所产生的收益应归乙方所有等。由于2019年春节过后南边二层办公楼全部被政府拆除，故原、被告又于2019年6月4日签订《厂房、办公楼、门市更改补充协议》。甲方自愿将门洞及西边两间门市和门洞西边二层门市及土地也转让给乙方，经双方协商对双方权利义务进行补充更改部分约定，今后双方按照本补充协议条款履行，该补充协议的主要内容是：一、经双方协商后商定：乙方以2018年12月30日前后向甲方已支付的转让费100万元作为购买款买下：包含门洞的东边两层门市楼以及西边一层两间门市、二层全部门市和所有库房、厂房、变压器等一切地上附着物。门洞西边一楼的西边4间门市归甲方。乙方自此之后享有该办公房屋、门市及库房、厂房、变压器等的使用、收益、处分等所有权益。自双方签订协议即合同生效之日的一个月后算作乙方实际入住至该办公房屋、厂房的日子，如果两年内上述办公房屋及厂房再遇到政府拆除等不可预知的情况，造成乙方生产经营受损的，甲方需向乙方返还转让费的80%-70%，甲方应在半年前还清；如果三至五年内上述办公房屋及厂房再遇到政府拆除等不可预知的情况，造成乙方生产经营受损的，甲方需向乙方返还转让费的60%-40%，甲方应在半年前还清；如果5年后上述办公房屋及厂房遇到政府拆除情况，双方互不相找。四、甲方将门市占用的部分租地面积，一并转让给乙方，租地面积：南北长44米*东西长11.5米*0.15（系数）=0.759亩，车间西半边滴水沿北4米宽*长16.5米*0.15（系数）=0.099亩，合计转给乙方租地面积为0.759+0.099=0.858亩，到2019年10月1日交占地租金时从甲方占地面积中减去0.858亩转为乙方占地面积。到2020年10月1日交占地租金时占用厂东边的高桃乐家土地0.65亩租金1300元由乙方负责。原告转让给被告的房屋等建筑物是在原告于2014年8月至9月租赁本村村民张文海、高新生、吕路发的责任田上所建。2019年12月8日被告又重新与该三人签订了土地租赁合同。 原告在租赁的责任田上建造房屋等建筑物期间，正定县国土资源局于2015年1月、8月、10月多次向原告及其女儿张娅娅做出责令停止违法行为通知书。2015年9月6日正定县国土资源局对张娅娅张全成做出正国土资告知字（2015）194号行政处罚告知书，2015年9月18日该局又对张娅娅张全成作出正国土资罚字（2015）194号行政处罚决定书，认定原告方占用木庄村集体土地3568.2平方米（合5.35亩）建厂房，违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条之规定。决定处罚如下：1、责令退还非法占用的土地，限期十五日内自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状；2、依法处以非法占有土地每平方米20元的罚款，共计人民币71364元整。2019年1月9日，正定县南牛乡××政府以原告未经批准在本村东南方向范围内建临建设施的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》《河北省村镇建设管理条例》的规定，作出责令限期拆除违法建设通知书，要求原告停止违法行为，并于2019年1月12日前自行拆除，并到南牛乡××政府土地管理站接受调查。逾期将依法强制拆除。2019年春节过后，原告保留及转让给被告的部分建筑物被强制拆除。 上述事实，由原告提交的《转让协议》、《厂房、办公楼、门市更改补充协议》、责令限期拆除违法建设通知书、行政处罚告知书、行政处罚决定书土地租赁协议，被告提交的租赁协议等以及原、被告的陈述为证。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会共同利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第三十六条规定：非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖沙、采石、采矿、取土。本案中，被告虽主张案涉土地为建设用地，但未提交有效证据予以证明，且案涉土地上的建筑物已经正定县国土资源局确认为非法占用耕地的违法建筑，故对被告的主张，本院不予采信。原告所建房屋等占用的是该村集体土地，根据“房地一体”的原则，原告转让房屋等建筑物所有权必然涉及土地的转让，原告张全成与被告马俊成签订的《转让协议》、《厂房、办公楼、门市更改补充协议》中的场地使用权在承包期内虽然归木庄村村民张文海、高新生、吕路发，但该部分土地所有权归正定县木庄村集体，原告无权转让，双方签订转让协议损害了村集体利益且该土地性质属于农业用地，现被用于建设房屋、厂房，改变了土地用途和性质，违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条、第七十四条的规定，涉案土地上的建筑物应当予以拆除，事实上正定县国土资源局也做出了正国土资罚字（2015）194号行政处罚决定书，责令原告方限期拆除，故原、被告双方签订的《转让协议》以及《厂房、办公楼、门市更改补充协议》无效。因本案被告坚持主张合同有效，未就合同无效导致的后果主张权利，也未提出反诉，故如因合同无效，被告认为原告损害了被告的合法权益，被告可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 2018年12月30日原告张全成与被告马俊成签订的《转让协议》以及2019年6月4日双方签订的《厂房、办公楼、门市更改补充协议》无效。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告张全成负担20元，被告马俊成负担20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。 审判员  吴玉光 二〇一九年十二月二十六日 书记员  王 婷 ——