广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1481民初1207号 原告（反诉被告）：曹辉勇，男，1986年10月14出生，汉族，住广西壮族自治区凭祥市。 被告（反诉原告）：广西奥润投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区凭祥市林东路**，统一社会信用代码9145010057183704X2。 法定代表人：黄海乐，系董事长。 委托诉讼代理人：梁玉颖，广西天狮灵动律师事务所执业律师。 被告：凭祥市友谊镇卡凤村关隘经联社，，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊镇卡凤村关隘屯 队长：黄金坚。 被告：凭祥市友谊镇卡凤村卡防经联社，，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊镇卡凤村卡防屯 队长：黄少群。 被告：凭祥市友谊镇卡凤村贯净经联社，，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊镇卡凤村贯净屯 队长：方子雄。 被告：凭祥市友谊镇卡凤村布沙经联社，，住所地广西壮族自治区凭祥市友谊镇卡凤村布沙屯 队长：农仕锋。 原告（反诉被告）曹辉勇诉被告（反诉原告）广西奥润投资管理有限公司（以下简称奥润公司）、凭祥市友谊镇卡凤村关隘经联社（以下简称关隘经联社）、凭祥市友谊镇卡凤村卡防经联社（以下简称卡防经联社）、凭祥市友谊镇卡凤村贯净经联社（以下简称贯净经联社）、凭祥市友谊镇卡凤村布沙经联社（以下简称布沙经联社）合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告曹辉勇，被告奥润公司的委托诉讼代理人梁玉颖到庭参加诉讼，被告关隘经联社、卡防经联社、贯净经联社、布沙经联社经本院送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹辉勇向本院提出诉讼请求：1.解除曹辉勇与奥润公司签订的《中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城合作建房合同》（以下简称《建房合同》）；2.奥润公司退还曹辉勇已付建房款428000元，按累计已付款的1%支付违约金4280元，并从2017年2月16日至2018年11月15日期间三年期固定存款利息20597元（按年利率2.75%计算）。 事实与理由：2016年3月15日，曹辉勇购买中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城5栋103A号商铺，并签订了《建房合同》，向奥润公司交付428000元购房款。因被告方无法在合同约定的2016年11月30日交房，曹辉勇于2017年2月16日及2018年10月8日两次提出退房退款，被告先是与不能退款为由提出给予曹辉勇策略补偿并延期交房，此后又称奥润公司已同意审批给予退房退款，但至今未履行其承诺。 奥润公司辩称，在履行《建房合同》的过程中，是曹辉勇存在逾期付款的违约行为，故其不应享有解除合同的权利，因曹辉勇逾期付款，奥润公司享有延期、顺延交房的权利，且曹辉勇还应承担向奥润公司支付违约金的责任。 奥润公司向本院提出反诉请求：1.原、被告签订的《建房合同》继续履行；2曹辉勇向奥润公司支付拖欠的第二期工程款181000元；3.曹辉勇向奥润公司支付逾期付款违约金44445.3元（以8万元为基数，自2016年10月1日起计至2016年10月17日止，违约金408元；以181000元为基数，自2016年10月1日暂计至2018年12月21日，违约金44037.3元，余下的违约金计至曹辉勇实际付款之日止）。 反诉事实及理由：曹辉勇与各被告于2016年3月15日签订了《建房合同》，约定由原、被告共同合作建设凭祥市卡凤综合服务城项目，曹辉勇参与合作建房并支付了相应合作建房款后享有凭祥市卡凤综合服务城第5号楼第103A商铺。首期房款曹辉勇依约于合同签订当日向奥润公司支付了348000元，根据合同约定，第二期款项为261000元，曹辉勇应于房屋结构封项后5日内向奥润公司支付完毕。根据工程监理月报，房屋结构于2016年9月已经完成封顶，曹辉勇最迟应在2016年9月30日前向奥润公司支付第二期款项，但曹辉勇仅在2016年10月17日支付了8万元后便未支付任何款项，经奥润公司多次催促，均被曹辉勇拒绝。综上，曹辉勇未按期支付房款，被告方可以相应顺延房屋的交付日期，且曹辉勇不享有解除合同的权利，还应承担违约责任。 曹辉勇对反诉辩称，双方在履行合同过程中，是奥润公司自行承认不能在合同约定的2016年6月30日前封顶，已构成违约，从监理单位2016年10月4日的月报可知，奥润公司至2016年10月7日国庆后才确认5#楼结构封顶，可见奥润公司反诉的理由在时间上不相符，而奥润公司在5#楼尚未封顶时要求曹辉勇支付第二期房款没有依据。2016年国庆长假后，曹辉勇发现该项目处于施工停滞状态，奥润公司却以国庆长假后施工方未复工为说辞，并承诺5#楼可如期交房使用，在奥润公司已明知将会延期交房的情况下，同意由曹辉勇先交部分进度款8万元，余款待交房后一并支付，事实上，曹辉勇从未收到奥润公司的电话或书面催交通知。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,曹辉勇提交的证据有：1.《建房合同》及补充协议；2.奥润公司签报；3.购房收据；4.图片。对反诉部分提交的证据有：5.曹辉勇与奥润公司经理农艳霞2018年10月30日视频记录；6.曹辉勇与奥润公司经理农艳霞2018年9月28日视频记录；7.曹辉勇与奥润公司李副总2018年10月14日通话录音；8.曹辉勇与奥润公司李副总2018年10月26日通话录音；9.标注日期为2018年9月28日的项目图片奥润公司质证认为，对《建房合同》无异议，补充协议中打印的公司名称有错别字，也没有公司盖章，代表“乙方”签字的“王煜金”也不是奥润公司员工，可见该份补充协议是不真实的，即便公司有“王煜金”此人，其未得到公司授权所签署的协议也是无效的，奥润公司的签报可以证明曹辉勇与奥润公司就退房退款事宜进行过协商，但并未达成一致意见，图片拍摄的时间不确定，不能证实曹辉勇的主张。就反诉部分，曹辉勇拍摄的视频属于非法证据，不能作为证据使用，奥润公司是否存在违约，应由相应证据证实，而曹辉勇与奥润公司李副总的通话是可以证明双方对退房退款进行过协商，但并未达成一致意见，曹辉勇提交的图片仍然没有指向性，不能证明奥润公司违约。 奥润公司提交的证据有：1.委托开发建设合同、授权委托书；2.《建房合同》；3.监理月报；4.收据。曹辉勇对奥润公司该部分证据无异议。庭审结束后，奥润公司补充提交的证据有：5.公证书四份；6.土地续租协议四份；7.建设用地划拨决定书四份、国有土地使用权证四份；8.建设用地规划许可证四份；9.建设工程规划许可证三份、建筑工程施工许可证两份；10.凭祥市建设投资项目登记备案证四份、卫星图纸四份。曹辉勇认为奥润公司庭后补充的证据与本案无关联性。 本院对双方当事人的证据认定如下： 曹辉勇的证据，《建房合同》奥润公司亦作为证据提交并认可真实性，本院予以确认。补充协议无奥润公司盖章，不予认可；从奥润公司签报的内容显示，曹辉勇作为业主方提出的诉求与奥润公司拟定的退款方案存在分歧，本院对原、被告均主张双方对退款事宜经过协商的事实予以确认，但该证据不能证明曹辉勇认为奥润公司不同意按其方案退款的举证意见。曹辉勇与奥润公司经理农艳霞、李副总等人的视频和通话录音，内容大致可以确认双方对退款事实进行了沟通，但具体事项双方未形成书面意见。图片中，或者无拍摄日期，或者无指向具体楼号，无法证明曹辉勇的主张，本院对其举证意见不予确认。 奥润公司的证据，曹辉勇认可真实性，且可证明本案事实，与本案有关联性，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月至8月，奥润公司与关隘经联社、卡防经联社、贯净经联社、布沙经联社分别签订了《土地租赁合同》，由各经联社将本集体的预留用地租赁给奥润公司，土地证号分别是：凭国用（2012）第0122号、凭国用（2012）第0124号、凭国用（2012）第0120号、凭国用（2012）第0123号。2012年7月26日，凭祥市人民政府作出国有建设用地划拨决定书，分别将上述地块划拨给各经联社作为集体产业基础设施建设用地，办理了建设用地规划许可证。 2013年10月8日，由关隘经联社、卡防经联社、贯净经联社、布沙经联社为委托方，奥润公司为受托方，双方签订了《委托开发、建设合同》，各经联社委托奥润公司开发、建设中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城，具体内容有：由奥润公司代为申请办理项目备案、规划许可证、国有土地使用证和工程规划许可证、协调场地内电信电缆迁移，委托有资质的部门进行基础设计和处理，完成三通一平，委托有资质的部门进行建安工程的设计和评审，协助办理招把风标和工程预算手续，有权决定并签订有资质的监理单位的项目建设施工监理合同，根据中标情况，有权与工程建设施工单位商签施工合同，并以受托方名义或其凭祥分公司进行工程结算和拨付款项，代为向当地政府职能部门办理报监报建手续，申请减免费用，领取开工许可证等其他项目建设需要代理的其他事项。2014年8月21日，凭祥市发展和改革局对中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城向各经联社办理了登记备案证。 2016年3月15日，由关隘经联社、卡防经联社、贯净经联社、布沙经联社为甲方，奥润公司为乙方，曹辉勇为丙方，三方签订了《建房合同》，合同主要内容有：1.各经联社以政府划拨的方式取得了位于凭祥市产业商服用地的开发权（土地证号：凭国用（2012）第0122号、凭国用（2012）第0124号、凭国用（2012）第0120号、凭国用（2012）第01**；建设用地规划许可证号：地字第**、地字第**、地字第**、地字第**）。2.各经联社负责以租赁方式向奥润公司提供自用集体第三产业商服用地合作建设卡凤综合服务城，不承担任何合作建设费用。3.奥润公司为联营合作代建方，负责合作承建卡凤综合服务城和各项审批手续事宜，寻找合作建设的出资方或个人，合作建设和限购资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本费用后，有结余（代建款）的归奥润公司所有。4.曹辉勇签订合同时已充分了解、知悉各经联社与奥润公司合和建设卡凤综合服务城的关系、模式以及合作建设的土地性质、用途，愿意出资合作建设该服务城，根据合同约定支付合作建设商铺楼款（代建款），并按合同约定享有商铺楼在约定年限内的使用权。5.曹辉勇参与合作建商铺楼，并交付合同约定的合作建商铺楼款，可分得项目第5号楼第103A商铺楼（一至三层），建筑面积220.67平方米，其中套内建筑面积178.35平方米，分摊的共有共享面积42.32平方米，使用权期限自商铺楼交付之日2016年11月30日起至2052年6月30日止，建房单价3942.53元/平方米（毛坯房），合计合作建房款870000元，在签署合同后当日交纳首期款348000元，在房屋结构建至封顶后5日内交纳合作建楼款261000元，在房屋达到交付条件，接到奥润公司书面或电话通知一周内交纳261000元。 合同关于违约的约定：1.合同签订后，若曹辉勇单方面终止履行合同，必须向奥润公司支付合同总金额50%的违约金，该违约金可直接从曹辉勇已付款项中扣付，合同约定的房屋由奥润公司另行处理。若奥润公司单方面终止履行合同，则需向曹辉勇赔付已交建楼款总额的50%违约金。2.如曹辉勇逾期支付建楼款，逾期30日之内，自合同规定的应付款期之日起至实际支付款之日止，曹辉勇按日向奥润公司支付逾期付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日的，奥润公司有权解除合同，曹辉勇应支付合同总额50%的违约金，经奥润公司同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期之日起至实际支付款之日止，曹辉勇按合同规定的应付款支付日万分之三的违约金。 合同关于房屋交付期限的约定为：奥润公司应在2016年11月20日前，将符合约定的楼房交付给曹辉勇，在该条款中约定奥润公司可以延期的特殊原因包括，曹辉勇未按合同约定及时、全部付清该房屋价款的，该房屋交付日期相应顺延。如奥润公司逾期交房不超过60日的，奥润公司按日支付曹辉勇实际已付的合作建房款的万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，曹辉勇有权解除合同并退出合作关系，在曹辉勇要求退出合作之日起15日内将曹辉勇已付款项全额退还，并按累计已付款1%向曹辉勇支付违约金，曹辉勇要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，奥润公司按日向曹辉勇支付已付房款万分之一违约金。 合同签订后，曹辉勇于当日向奥润公司支付348000元。2016年10月4日，由广西中信恒泰工程顾问有限公司中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城项目监理部作出2016年9月1日至9月30日第9期监理月报，月报对当月项目工程实际进度进行了评析，其中5#楼完成封顶，砌砖一至三层完成60%。2016年10月17日，曹辉勇再次向奥润公司支付80000元，同时，奥润公司将2016年3月15日出具给曹辉勇的348000元收据收回后向曹辉勇另行开具了一张数额为428000元的收据。 2018年10月8日，曹辉勇向奥润公司申请退房，要求于2018年12月30日退还20万元，2019年3月1日前退还10万元，2019年6月1日前退还132280元，同时另行支付延期赔偿款3万元。2018年11月2日，奥润公司拟出退款方案，计划于2018年12月30日前退款10万元，2019年3月31日前退款10万元，2019年6月30日前退款232280元。后因双方的退款方案存在分歧，未实际执行。 庭审中奥润公司称曹辉勇参与建房的5#楼已建设完成，达到交房条件。 本院认为，本案的争议焦点是：1.原、被告签订的《建房合同》效力如何，应继续履行或予以解除；2.奥润公司应否向曹辉勇退还已付款项并支付违约金及利息；3.曹辉勇应否向奥润公司支付逾期付款违约金。 曹辉勇与奥润公司及各经联社签订的《建房合同》，是各方真实意思表示，合同所涉地块系凭祥市政府划拨给各经联社的三产用地，且取得了相应的建设用地许可证，故《建房合同》为有效合同，签订合同的各方均应按合同约定履行。 根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定，合同的解除主要有约定解除和法定解除。约定解除由当事人协商一致，或约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法定解除则需存在几种情形：因不可抗力致使用不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。具体到本案，曹辉勇可行使解除权的条件为奥润公司逾期交房超过60日，而奥润公司可延期交房的理由则是曹辉勇未按合同约定支付建房款。从中国-东盟自贸区（凭祥）卡凤综合服务城监理部作出的监理月报来看，曹辉勇参与建房的5#楼2016年9月完成封顶，曹辉勇则应于2016年10月5日前支付第二期建房款261000元，但曹辉勇至2016年10月17日交了8万元，未足额，奥润公司据此可延期交房，曹辉勇可解除合同的条件不成就，无权行使解除权。且曹辉勇至今仍未足额交纳第二期建房款，故奥润公司至今未通知其交房并未违反合同约定。曹辉勇认为奥润公司同意其在第二期仅支付8万元，余下建房待通知交房时一并交纳的意见无证据证明，本院不予采信，故曹辉勇要求解除合同并由奥润公司退还其已付款项及违约金和利息的请求没有事实依据，亦不符合法律规定，本院不予支持。 原、被告签订的《建房合同》约定，如曹辉勇逾期支付建楼款超过30日的，奥润公司有权解除合同，曹辉勇应支付合同总额50%的违约金，经奥润公司同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期之日起至实际支付款之日止，曹辉勇按合同规定的应付款支付日万分之三的违约金。曹辉勇在楼房封顶后仅交纳了8万元，至奥润公司提起反诉时已超过60日，曹辉勇的行为构成违约。现奥润公司主张合同继续履行，故曹辉勇应补足尚欠的181000元，并支付相应违约金，对于违约金的起算日期，合同的约定是在“封顶后五日内”交付第二期建房款，但曹辉勇能于2016年10月17日交纳8万元时奥润公司并未提出异议，视为认可曹辉勇交款的时间，故曹辉勇应付的违约金从2016年10月18日起算，按合同约定每日向奥润公司支付万分之三的违约金，直至尚欠的第二期建房款181000元实际交付之日止。 综上所述，曹辉勇应向奥润公司补尚欠的第二期建房款181000元，并从2016年10月18日起，按合同约定每日向奥润公司支付万分之三的违约金，直至该款实际交付之日止，曹辉勇的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、曹辉勇向奥润公司补尚欠的第二期建房款181000元，并从2016年10月18日起，以181000元为基数，按合同约定每日向奥润公司支付万分之三的违约金，直至该款实际交付之日止； 二、驳回曹辉勇的诉讼请求。 案件受理费本诉部分8093元，反诉部分2341元，合计10434元，由曹辉勇负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于崇左市中级人民法院。 审 判 长  冯潆予 人民陪审员  唐慧英 人民陪审员  廖海燕 二〇一九年十二月二十日 法官 助理  林玉娟 书 记 员  杨蕊驰 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，或约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 …… 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。