贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14848号 原告：洪波，男，汉族，1975年8月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：吴海（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师，。 委托诉讼代理人：郭广平（一般授权代理），系贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），系贵州威迪律师事务所律师。 原告洪波与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪波的委托诉讼代理人吴海、郭广平，被告碧桂园房开公司的委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告洪波向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计60000.00元（违约金计算从2017年1月30日起以购房款2422860.00元为基数，按日万分之二计算至被告向不动产登记中心提交商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权属证书之日止）；二、请求依法判令被告支付原告逾期交房违约金414309.00元（违约金计算从2016年11月26日起以购房款2422860.00元为基数，按日万分之二计算至2019年3月31日止）；三、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。事实和理由:原被告于2016年10月25日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于节市七星关区，合同约定房屋总价款为2422860.00元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当于2016年11月25日前向原告交付符合条件的商品房；《商品房买卖合同》第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定:（一）出卖人承诺于2017年1月29日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，原告履行合同义务，支付了房屋总价款2422860.00元，并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求提供所涉商品房的转移登记的有关文书，被告以种种理由推脱。原告认为:被告未在合同约定期限内交付符合条件的商品房并向原告交付商品房的转移登记的有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第十一条、第十四条的规定，原告要求被告出示符合交付条件的相关证明文件，被告拒绝，原告有权拒绝收房，由此产生的违约责任应由被告承担，被告拟交付的房屋存在地基下沉、墙体开裂、天花板漏水、门窗损坏等质量问题，原告多次要求被告处理，但被告推脱，原告有权拒收，逾期交房的违约责任应由被告负担；同时，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列方式处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息:（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。至原告起诉之日起，被告仍未交付办理商品房转移登记的有关文书提交办证部门为原告办理不动产权属证书，应当承担违约责任。综上所述，被告的违约行为已严重侵犯原告的合法权益，造成原告无法对所涉房屋进行居住、买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。为维护原告合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法支持原告诉讼请求。 被告碧桂园房开公司辩称：一、被告不应向原告支付逾期交房违约金，原、被告在补充协议第五条已明确约定只要涉案房屋取得建筑工程竣工合格证明文件（即竣工验收备案表）就可以交付。被告取得竣工验收备案表的时间为2016年8月30日，即在双方约定的商品房交付时期2016年12月26日之前涉案商品房已达到交付条件，故系原告无正当理由拒不收房，被告并不存在逾期交房事实，原告向被告主张逾期交房违约金没有事实依据，不应得到支持；二、原告向被告主张的逾期办证违约金过高，原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望贵院依法判决，保护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2016年10月25日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区。该房号为013；该商品房建筑面积309.78平方米，套内建筑面积293.94平方米，总价款为2422860.00元；第十一条：交付时间和条件：（一）出卖人应当在2016年11月25日前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、应该取得该商品房取得建筑工程竣工合格证明文件；2、……面积实测技术报告书；3、……本项目相关设施、设备达到的条件……。第十三条：逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1和2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在90日内，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。转移登记：出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日之后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的……；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；（四）双方同意按照下列第（2）种方式办理商品房转移登记：（2）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。此外，合同还约定了其他相关事项。合同签订后，原告依合同约定向被告支付购房款2422860.00元，并向被告交纳了预告登记费及其他相关税费。被告于2016年8月30日取得竣工验收备案表，于2019年4月1日将房屋交付给原告使用。至法庭辩论终结前，涉案房屋未办理完毕初始登记，不具备办证条件。 另查明：双方在补充协议中约定：第五条关于商品房交接：买卖双方同意删除合同第十四条第（一）、（二）、（三）款第2项、第3项及第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”不作为该商品房的交付条件，该商品房交付应满足《商品房购买合同》第十一条第（二）款第1项的约定即可。同时，该商品房交付时出卖人可应买受人的要求出示《住宅工程分户验收表》，无须提供《住宅工程分户验收表》；《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50.00元的违约金。” 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、《商品房买卖合同》、物业及资料移交书、相关票据、贷款清单，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明及身份证、《商品房买卖合同》、《补充协议》、竣工验收备案表等证据，以上证据经庭审举证、质证，已收集在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》（包括《补充协议》）是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款及缴纳办证相关费用的义务，被告应当按合同约定将房屋交付给原告及向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交房和交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金诉请，本院予以支持。 对逾期交房违约金，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定交房时间，被告未在合同约定的时间交付涉案商品房，直到2019年4月1日才交付，从2016年11月26日（违约次日）至2019年3月31日，已违约855天，按合同约定违约金计算标准，以原告已付房款2,422,860.00元为基数，按日万分之二的标准计算为414,309.00元（2,422,860.00元×0.02%×855=414,309.00元），原告主张被告支付逾期交房违约金414,309.00元的诉讼请求，本院予以支持。对被告以双方签订补充协议对交房条件进行变更，原告拒绝收房为由不予以支付违约金的抗辩理由，被告不能举证证明其具备交房条件后通知原告收房，应由被告承担举证不力的法律后果，故对被告的该抗辩理由，本院不予以支持。 对于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任和逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方均明确约定，现被告已经逾期超过180日，根据双方签订的合同约定：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，本案中，原告诉请的违约金应按照原告已付购房款总额2,422,860.00元，按日万分之二的标准计算。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未在合同约定的期限内履行该义务，构成违约，违约金应从2017年1月29日的次日，即2018年1月30日起开始起算，同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，履行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，该违约金的计算方式为，按双方合同约定，以原告已付购房款2,422,860.00元为基数，按日万分之二的标准，从2017年1月30日开始计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50.00元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50.00元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告洪波逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以已付购房款2,422,860.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2017年1月30日起至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）； 二、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告洪波逾期交房违约金414,309.00元（违约金以已付购房款2,422,860.00元为基数，按日万分之二的标准计算，共855天）； 三、驳回原告洪波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,207.00元（已减半收取），由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十六日 书记员 张朕一