广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24322号原告：吴凯新，男，1976年1月27日出生，汉族，住广东省中山市石岐区。委托诉讼代理人：刘山山，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑晓恩，广东盈进事务所实习律师。被告：李祖旺，男，1980年6月28日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：黄家荣，广东刘志均律师事务所律师。委托诉讼代理人：李可赵，中山市板芙镇法律服务所法律工作者。原告吴凯新与被告李祖旺租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴凯新委托诉讼代理人刘山山、郑晓恩，被告李祖旺及其委托诉讼代理人黄家荣、李可赵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴凯新向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2017年12月29日签订的租赁合同；2.原告没收被告交付的租赁押金400000元；3.被告向原告返还由原告垫付的税费132528.25元及利息（以132528.25元为基数，自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付滞纳金暂计1263元（自2019年7月18日起按照每日万分之二的标准计至税费实际付清之日止，现暂计至起诉之日2019年9月3日）。事实与理由：原、被告于2017年12月29日签订租赁合同，约定原告将位于中山市西区出租给被告，租金为每半年740000元，押金400000元，租赁期限自2018年1月1日起至2024年2月29日止，租赁期间内所产生的税费由被告承担，如被告逾期或拒绝支付税费的，除付清相关税费以外，还应向原告支付滞纳金，如被告逾期支付超过30天的，原告有权解除租赁合同并没收租赁押金。自合同签订至今，被告从未缴纳付清过税费，租赁期间所产生的税费132528.25元一直由原告垫付代为缴清。原告于2018年8月两次以书面形式向被告催告，被告仍置之不理。另外，被告在未经过原告同意的情况下，擅自对租赁标的物进行违建扩建，严重地侵犯了原告的合法权益。现原告为维护自身的合法权益提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。庭审中，原告吴凯新明确诉求1为：确认原、被告于2017年12月29日签订的租赁合同于2019年8月30日解除；撤回诉求3；变更诉求4为：被告向原告支付违约金1548.16元（计算方法：以132528.25元为基数自2019年7月18日起计算至2019年8月9日止，以98316.98元为基数自2019年8月10日起计算至2019年9月27日止；均按每日万分之二的标准计算）。被告李祖旺辩称，1.原告于2019年7月18日补缴2018年税费后，直到2019年8月才向被告发出催告函，被告收到第一份催告函后即安排税费补缴事宜。被告根据税收交款书得知案外人黄有根是澳门人，但原告在签订租赁合同时没有如实告知被告。被告经咨询得知港澳台人士需缴税率比一般大陆居民高，同时原告上报的计税金额因过高而导致需补缴的税费高达132528.25元。被告据此于2019年8月9日向原告发出联络函，对于补缴税费期限、税率以及核定标准提出异议以及疑问，并表示愿意与原告就前述税费事宜当面协商。同时被告为表示诚意于当天向原告支付了第一期补缴税费34211.27元，后又于2019年9月27日向原告缴清剩余税费98316.98元。因被告已向原告表示协商诚意，并采取积极的补救措施，故不同意解除合同，要求继续履行合同。2.原告所指的违建扩建实为市场的临时性档位以及一般的市场商铺广告牌，均未影响物业的主体结构，根据租赁合同的约定无须另行征得原告同意，故原告以此为由解除合同不能成立。被告承租沙朗穗兴市场时现场已有旧的锌铁硼，后被告拆除了并重新搭建了150多平方米的锌铁硼，划分成10家商铺，前述锌铁硼是固定建筑物但无办理报建手续，不属于临时性档位的性质。3.租赁期间，被告按时足额向原告缴纳租金、水、电灯费用，履行了租赁合同的主要义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.黄有根将其自有的位于中山市西区（以下简称沙朗穗兴市场）出租给吴凯新，双方于2012年10月22日签订穗兴市场整体租赁合同，约定租赁期限从2012年11月1日起至2022年10月31日止。2016年3月23日，民众镇浪网村股份合作经济联合社（甲方）与中山市企服企业投资管理有限公司（乙方）签订市场经营承包合同，约定：甲方现有集体物业（浪网村六百六市场）经民众镇三资平台浪网村交易中心进行工程招标事项整体经营承包，经营管理承包年限从2016年4月1日起至2024年5月30日止。中山市企服企业投资管理有限公司及其法定代表人吴凯新在前述合同承包方一栏盖章签字。2.2017年12月29日，吴凯新（甲方）与李祖旺（乙方）签订租赁合同，约定：甲方将沙朗穗兴市场约4400平方米（包括主体建筑、临时建筑、广场）、中山市浪网大道21号之一浪网穗兴市场（以下简称浪网穗兴市场）约2500平方米（包括主体建筑、广场）的物业租给乙方经营农贸市场等商业用途；租赁期限为2018年1月1日至2024年2月29日；租金实行按六个月支付制，沙朗穗兴市场2018年1月1日至2024年2月29日租金630000元/半年，浪网穗兴市场2018年1月1日至2024年2月29日租金110000元/半年，乙方应于每半年第一个月的15号前以现金方式支付给甲方；乙方经营过程中发生的一切税、费均由乙方负责（包括但不限于物业租赁税）；签订合同时，乙方应向甲方交纳400000元作为两个市场的租赁押金，租赁期满，甲方应当在10日内不计息退还；乙方有权在广场上增设临时性的档位；甲方保证于2018年1月1日将物业完整交付给乙方使用；甲方同意乙方在不影响该物业主体结构的情况下对物业进行加建、改建、拆改；乙方逾期支付或拒不支付租金及相关税、费的，除应补齐差额外，每逾期一日，还应按应付未付款的万分之二加收滞纳金，乙方逾期支付超过30天，书面催收两次之后，甲方有权单方解除合同，收回物业，乙方所交租赁押金不予退回。合同还约定了其他内容。合同签订后，李祖旺向吴凯新支付了租赁押金400000元。2.2018年1月1日，吴凯新向李祖旺交付沙朗穗兴市场及浪网穗兴市场。李祖旺依约向吴凯新支付租金至2019年12月。3.2019年5月22日，李祖旺就沙朗穗兴市场向中山市西区城乡建设服务中心（以下简称西区城建服务中心）缴交了2017年4月1日至12月31日期间的土地使用税、个人所得税、房产税等税费合共10336.8元。同年7月18日，吴凯新就沙朗穗兴市场向西区城建服务中心缴交了2018年1月1日至2024年12月31日期间的财产租赁合同印花税、2018年1月1日至2019年7月31日期间的城市维护建设税、土地使用税、房产税、个人所得税、增值税、教育费附加、地方教育附加等税费合共132528.25元。4.2019年8月6日、8月8日，吴凯新向李祖旺快递送达催告函，告知其收函之日起2日内缴纳拖欠的税费132528.25元及滞纳金530元，如到期仍未付清将解除租赁合同，收回物业并没收租赁押金。同年8月9日，李祖旺向吴凯新快递送达联络函，表示：其于2019年收到吴凯新于同日发出的催告函；租赁期间其按时缴纳每月租金、水、电灯费用，并在2019年5月22日为吴凯新垫付了沙朗穗兴市场于2017年4月1日至2017年12月31日期间的税费合计10366.8元，该费用在2019年7月的租金中扣除，由此可见其诚信地履行租赁合同约定的义务；其并非不愿意缴纳催告函提出的税费132528.25元，只是对房产税的税率以及税费的核定标准存在疑问；吴凯新才书面催告2次，且其未超出租赁合同约定的逾期支付超过30天的期限，故认为吴凯新无权提出解除租赁合同，希望与吴凯新就税费事宜进行协商。同年8月28日，吴凯新向李祖旺快递送达解除合同通知书，告知：因李祖旺未按照租赁款合同约定支付税费，其已书面通知仍拒不支付，且李祖旺未经其同意擅自违建，基于上述原因其通知解除租赁合同。后李祖旺于同年8月30日收取前述通知书。同年9月3日，李祖旺向吴凯新快递送达联络函，表示：其收到催告函后经相关税务部门核定其应缴纳的租金税及印花税为34211.27元，其于2019年8月9日通过银行转账方式向吴凯新缴纳了34211.27元，故其没有逾期支付前述税费的违约行为；其对于承租物业的装修装饰是征得吴凯新同意的前提下进行的，没有进行违建；因其已缴纳了租金税、印花税，故吴凯新无权提出解除租赁合同；其不确认承租物业的租赁税费98316.98元由其支付，但同意先行垫付，并通过诉讼解除前述税费争议。后吴凯新以李祖旺未向其返还垫付的税费为由诉至本院，主权前述实体权利。5.2019年8月9日、9月27日，李祖旺委托杨旺艮分别向吴凯新转账支付34211.27元、98316.98元。6.庭审中，李祖旺陈述，对于租赁合同约定的缴税义务其清楚知道，但因租赁合同签订后吴凯新以及税务机关没有催促其就承租的两个市场缴纳税费，其亦没有到税务机关了解税费的缴纳事宜，故一直未缴纳相关税费；就沙朗穗兴市场而言，吴凯新补缴税费后其已向吴凯新支付了截止2019年7月31日止的税费，同时还代吴凯新补缴了2017年下半年的税费；就浪网穗兴市场而言，其至今未缴纳相关税费；其承租沙朗穗兴市场期间，经吴凯新同意拆除了市场空地上原有旧的锌铁棚后重新搭建了150平方米的锌铁棚并划分为10间商铺，前述锌铁棚是固定建筑物但未办理报建手续。吴凯新认为其向李祖旺交付沙朗穗兴市场时，空地上无任何固定建筑物，后李祖旺未经其同意违章搭建锌铁棚并划分为商铺约25个，并明确表示对于沙朗穗兴市场自2019年8月1日起产生的税费、浪网穗兴市场在租赁期间产生的税费以及租赁合同解除后两个市场的交接问题均不在本案中主张。本院认为：本案为租赁合同纠纷。吴凯新与李祖旺签订的租赁合同，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，对当事人均具有约束力。租赁合同已明确约定经营过程中发生的一切税费由李祖旺负责，同时亦明确约定李祖旺只能搭设临时性档位。而根据已查明的事实可知，李祖旺自2018年1月1日起承租涉案两个市场后，长达一年多的时间未及时向税务机关缴纳相关税费，就沙朗穗兴市场由吴凯新补缴的税费132528.25元亦是在2018年8月两次催告下于2019年9月27日才足额向吴凯新支付完毕，对于浪网穗兴市场的税费至今仍未向税务机关缴纳，且其承租沙朗穗兴市场期间未办理任何报建手续即搭建锌铁棚，前述行为明显已构成违约，理应承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，因租赁合同约定“乙方（李祖旺）逾期支付或拒不支付租金及相关税、费的，除应补齐差额外，每逾期一日，还应按应付未付款的万分之二加收滞纳金，乙方逾期支付超过30天，书面催收两次之后，甲方（吴凯新）有权单方解除合同，收回物业，乙方所交租赁押金不予退回。”，吴凯新向李祖旺发出的解除合同通知书于2019年8月30日由李祖旺签收，现吴凯新主张双方签订租赁合同于签收当天解除，该诉求符合前述法律规定以及双方约定，本院予以支持。关于租赁押金以及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……”规定，本院认为，在违约情况下，无论当事人约定的是一定数额的违约金，还是因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，抑或两者兼而有之，均是对违约责任的约定，在核定违约金高低时，应以违约行为造成的损失为基础。现吴凯新既主张没收租赁押金，又主张按每日计付违约金，鉴于吴凯新未举证证明其实际损失，而双方约定的没收租赁押金的条件已经成就，考虑其因李祖旺逾期缴纳税费而遭受的利息损失以及因李祖旺违建而导致日后可能遭受的损失，本院认为吴凯新没收租赁押金400000元诉求，足以弥补其相应损失，故对其所主张按日计付违约金的诉求不予支持，只认定前述租赁押金归吴凯新所有。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告吴凯新与被告李祖旺签订的租赁合同于2019年8月30日解除；二、被告李祖旺向原告李祖旺交纳的400000元租赁押金归原告李祖旺所有；三、驳回原告吴凯新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7323元，减半收取3662元(原告吴凯新已预交4569元)，由原告吴凯新负担14元，被告李祖旺负担3648元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告吴凯新）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  梁泳诗二〇一九年十二月十日书记员  孙婉霞黄怡凤