广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初206号原告：黄仕庭，男，1955年11月9日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告：容艳芳，女，1957年8月15日出生，汉族，住门市蓬江区，委托代理人：龙慧珠，广东法匠律师事务所律师。委托代理人：马景裕，广东法匠律师事务所律师助理。被告：黄德裕，男，1944年11月12日出生，汉族，住江门市蓬江区，委托代理人：龙振军，广东永泽律师事务所律师。被告：黄展林，男，1966年11月24日出生，汉族，住江门市蓬江区，原告黄仕庭、容艳芳诉被告黄德裕、黄展林物权保护纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，分别于2019年4月12日、7月16日、及12月20日公开开庭进行了审理。原告黄仕庭、容艳芳的委托代理人龙慧珠，被告黄德裕及其委托代理人龙振军、被告黄展林均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄仕庭、容艳芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告占用江门市××区荷塘镇唐溪村××西××号房屋的占用费190000元【每月占用费按200平方、每平方10元计算，从2007年2月4日起计算至实际返还房屋之日止，暂计至2018年11月3日止的占用费总额为280000元，扣减原告欠被告一借款90000元后，还应支付占用费190000元（具体金额以法院委托的测量、评估机构核定的面积、租金价格为准）】；2.本案鉴定费、评估费、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告诉被告物权保护纠纷一案【案号：（2018）粤07民终2185号】，经江门市中级人民法院审理，确认了位于江门市××区荷塘镇唐溪村××西××号房屋（以下简称“涉案房屋”）的产权为原告所有，被告黄德裕从2007年2月4日起为非法占用涉案房屋。江门市中级人民法院于2018年9月19日作出判决：黄德裕应于本判决发生法律效力之日起三十日内向黄仕庭、容艳芳返还涉案房屋。现该判决书已于2018年9月25日发生法律效力，但目前被告仍继续非法侵占使用涉案房屋，拒绝返还。原告认为，原告作为涉案房屋的所有权人依法对该房屋享受占有使用、支配的权利，但被告自2007年2月4日起一直非法占用涉案房屋至今，使用原告不得正常使用，对原告造成了经济损失，理应向原告支付涉案房屋占用费。该房屋使用面积估算为200平方米，暂按租金10元／平方米计算，即每月占用费为2000元，原告同意最终按用法院委托的测绘、评估机构核定的面积、价格为准，详见原告另行向贵院书面提交的《房屋面积测绘申请书》、《房屋租金价格评估申请书》。此外，由于原告曾向被告黄德裕借款人民币90000元，故原告自愿在被告应支付的且最终经法院依法核定的房屋占用费总额中扣减出该借款90000元。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”之规定，为保障原告的物权利益，请求法院支持原告的诉讼请求，依法作出公正裁决！原告黄仕庭、容艳芳在举证期限内提供的证据有：证据1.《村镇规划建设许可证》复印件一份；证据2.《民事判决书》（2018）粤07民终2185号复印件一份；证据3.《裁判文书生效证明》复印件一份；证据4.协议书(1998年11月20日）复印件一份；证据5.协议书（1998年11月10日）复印件一份；证据6.协议书（2002年2月3日）复印件一份。被告黄德裕答辩称：1.原告陈述在1998年将康达茶楼出借给黄德裕使用，并且于1998年11月20日出具协议书，协议书的内容为：我黄仕庭因出外谋生，暂将康达茶楼出借给黄德裕经营时间3年，该协议有黄仕庭、黄德裕的签名与事实不符。经查，位于江门市××区荷塘镇唐溪村××西××号房屋康达茶楼成立日期为98年12月31日，也就是说原告陈述在98年11月20日出借康达茶楼给被告一经营，该时间康达茶楼尚未成立。虽然有1998年11月20日的协议书，但该协议与事实不相符。致使黄德裕在蓬江区人民法院（2017）粤0703民初3949号和江门市中级人民法院（2018）粤07民终2185号案件中对上述事实问题没有提出异议。但是，上述两案所认定的事实与客观存在的事实不相符。原告也没有证据证明是已经将涉案的房屋交付给被告黄德裕使用。所以，原告诉请黄德裕支付非法占有房屋的占用费没有事实依据。2.原告在庭审过程中追加黄展林为本案被告，认为黄展林至少在2016年开始占用原告涉案房屋，并与黄德裕承担连带责任，也没有事实依据。且黄德裕与黄展林之间对于原告并不存在连带责任的关系。3.原告诉请被告支付其占用费280000元没有事实依据。因原告到目前为止没有证据证明涉案房屋的面积，造成其损失的金额标准。4.根据《合同法》的规定，原告向被告主张的占用费实际是租金，租金的诉讼时效为一年，所以原告诉请从2007年2月4日至2017年11月22日时间的租金的诉讼时效已经届满。基于以上理由，请法院驳回原告全部诉讼请求。被告黄德裕在举证期限内无证据提交。被告黄展林答辩称：与被告黄德裕的答辩意见一致。并称涉案房屋系其母亲让其打理，对于租金完全不知情。被告黄展林在举证期限内无证据提交。经审理查明：黄仕庭、容艳芳与黄德裕、黄展豪因位于江门市××区荷塘镇唐溪村××西××号的涉案争议房屋的权属问题发生纠纷，诉至本院。已经本院作出的（2017）粤0703民初3949号及江门市中级人民法院作出的（2018）粤07民终2185号《民事判决书》予以判决。据黄仕庭提供的《裁判文书生效证明》显示，上述判决在2018年9月25日生效。上述生效判决书查明以下事实：黄仕庭为原新会县荷塘镇唐溪村民委员会第二村民小组村民，其于1983年取得该村内一块面积为170.24平方米的宅基地的使用权，后于1989年9月12日申请于该宅基地上建屋。新会县荷塘镇建设委员会作出新建委规建字第002035号《村镇规划建设许可证》和（89）荷建字328号《村镇建设用地准建证》，将位于荷塘镇唐溪村二社、东至生产地、南至公巷、西至公路、北至河冲边的面积为170.24平方米的宅基地核批给黄仕庭兴建房屋，黄仕庭系建设者、户主。该地现址为江门市××区荷塘镇唐溪村××西××号，黄仕庭于该地建成房屋后用于经营康达茶楼。黄仕庭、容艳芳与黄德裕、黄展豪曾经于1998年11月10日签订了一份《协议书》，房屋的受让方为黄德裕、黄展豪，但是该协议书没有黄德裕、黄展豪的签名确认，且双方没有办理房屋移转登记手续。双方于1998年11月20日再次签订《协议书》，该《协议书》的内容表明双方转让房屋的意思表示并不真实，其真实意思为在约定期限内出借该房屋给黄德裕、黄展豪使用，且双方于2002年2月3日签订的《协议书》载明康达茶楼为黄仕庭借给黄德裕使用，使用期为五年，即至2007年2月3日止。两份《出借协议书》分别由黄仕庭与黄展豪、黄德裕签名确认。故一审法院认为，双方已经于1998年11月20日签订《协议书》的形式变更了1998年11月10日的《协议书》，黄仕庭和容艳芳仍系涉案房屋的共有人。涉案房屋为黄仕庭、容艳芳出借给黄展豪、黄德裕使用，借用期限于2007年2月3日止。该房屋现仍由黄德裕、黄展豪实际占有和使用，但因该占有和使用缺乏物权基础，因此，黄仕庭、容艳芳请求黄德裕、黄展豪返还位于江门市××区荷塘镇唐溪村××西××号的房屋，于法有据，一审法院予以确认。并于2018年3月2日作出（2017）粤0703民初3949号《民事判决书》判决如下：被告黄德裕、黄展豪应于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄仕庭、容艳芳返还位于江门市××区荷塘镇唐溪村××西××号的房屋。黄德裕、黄展豪仍不服上述判决，再向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院于2018年9月19日作出的（2018）粤07民终2185号《民事判决书》记载：黄仕庭、容艳芳提供的两份《协议书》足以作为定案依据使用，故其证据内容亦应依法予以确认。另，鉴于落款日期为2002年2月3日的《协议书》所载内容并未违反法律规定，且本案并无证据显示相应协议此前经由合法途径予以撤销，故其协议效力亦应依法予以确认。以此为前提作进一步分析，本案当事人虽先后签订一审在案的三份《协议书》，但由协议内容及其落款时间顺序来看，以借用形式将涉案房屋交由黄德裕占有使用应为协议双方的最终合意，且该合意内容实质上变更了黄德裕与黄仕庭、容艳芳此前关于转让涉案房屋的约定，故此，黄德裕与黄仕庭、容艳芳应按最终合意履行各自义务。有鉴于此，黄德裕在《协议书》载明的借用期限之内占有使用涉案房屋尚属合法有据，但其于借用期限届满之后仍主张占有使用涉案房屋则缺乏事实基础和法律依据，故一审法院结合本案实情和法律规定判令黄德裕腾退返还涉案房屋，处理恰当，应予以维持。此外，鉴于本案既无充分证据证明黄展豪系与黄德裕作为共同的一方承受涉案《协议书》的权利义务，也无充分证据显示黄展豪实施占有使用涉案房屋的行为，故黄仕庭、容艳芳于本案中请求黄展豪共同承担返还涉案房屋的责任，缺乏事实基础和法律依据，应不予支持。一审法院对此处理有误，本院予以纠正。并作出如下判决：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2017）粤0703民初3949号民事判决；二、黄德裕应于本判决发生法律效力之日起三十日内向黄仕庭、容艳芳返还位于江门市××区荷塘镇唐溪村××西××号的房屋；三、驳回黄仕庭、容艳芳的其他诉讼请求。基于江门市中级人民法院作出的上述终审判决，黄仕庭另案提起本诉，主张黄德裕、黄展林自2007年2月4日起非法占用涉案房屋，并要求黄德裕、黄展林支付自2007年2月4日至实际返还涉案房屋的房屋占用费。在第一次庭审中，黄仕庭向本院提出司法鉴定的申请，要求对涉案房屋自2007年2月4日起至实际返还之日的租金水平进行评估，且以最终评估结果作为其主张涉案房屋被非法侵占所造成损失的依据。本院依法先后委托江门市蓬江区国土规划测绘队和广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司对涉案房屋的面积及租金分别进行了评估。江门市蓬江区国土规划测绘队于2019年9月16日作出的《测绘报告书》显示，涉案房屋的面积为197.89平方米。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2019年11月26日作出《评估报告书》，主要内容如下：人民法院鉴定委托书确定的评估时段为2007年2月4日至评估之日。评估之日以最接近现场勘查之日且便于分析计算的时间节点为妥。现场勘查之日为2019年11月8日，最便于分析计算的时间节点为2019年10月31日。确认本次评估时段为2007年2月4日至2019年10月31日。本报告一切取价标准均为评估时段内有效的价值标准。根据《村镇规划建设许可证》及《江门市蓬江区国土规划测绘队测绘报告书》，房地产建设者为黄仕庭，占用面积为170.24㎡，建筑面积为197.89㎡（其中，根据《测绘报告书》计算，首层面积约为117.46㎡,倒推计算得出二层面积为80.43㎡）。采用房屋租金价格指数调整法进行评估。其中2019年10月首层的租金价值采用市场比较法进行评估，2018年以及之前各年度的租金价值采用住房租金价格指数进行调整计算。二层的租金价值按江门市人民政府发布的《江门市区房屋租金参考价（2018年版）》为准进行计算。由于评估时段太长，同类房屋的具体历史租金价格无从查考，故本次采用租金价格指数法进行评估。采用租金价格指数法评估，可能会存在某个具体年份的测算结果与实际租金存在偏差，但在整个评估时段内，区间累计结果与区间整体租金价值相差很小，对评估结论影响很小。并据此得出以下评估结论：（2019）粤0703民初206号物权保护纠纷案涉及的江门市××区荷塘镇唐溪村××西××号一宗房地产在评估时段2007年2月4日至2019年10月31日的租金参考价值为人民币叁拾万零柒仟陆佰玖拾壹元整（307691元）。庭审中，黄仕庭确认尚欠黄德裕90000元，并主张在其请求的占用费中予以扣减。黄仕庭还称，为避免延长诉讼时间，其确认按照原来的诉讼请求，以每月2000元的租金标准主张占用费。黄德裕、黄展林均陈述称，涉案房屋（康达茶楼）现由黄展林经营。一、关于本案案由及是否适用诉讼时效的问题。黄德裕抗辩称，本案的案由应该为租赁合同纠纷而并非物权保护纠纷。因为原告与被告之间的物权保护纠纷已经本院和江门市中级人民法院判决。原告向被告主张的占用费实际是租金，租金的诉讼时效为一年，所以原告诉请从2007年2月4日至2017年11月22日时间的租金的诉讼时效已经届满。本院经查认为，虽然原被告之间关于涉案房屋的权属问题已经本院及江门市中级人民法院审理作出认定，但本案系原告基于经一、二审法院判决确认其享有对涉案房屋所有权后另行主张房屋占用费而引发的纠纷，双方之间没有签订过租赁合同，也没有对租金有合意，因此，本案仍属物权保护纠纷。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩”的规定，本案是因为物权受到侵害而产生的请求权，属于物上请求权，依法不适用诉讼时效。故对于黄德裕的上述抗辩理由，本院不予采纳。二、关于原告请求房屋占用费的问题。江门市中级人民法院作出的（2018）粤07民终2185号《民事判决书》已对涉案房屋的权属作出认定，并据此判决黄德裕在判决发生法律效力之日起三十日内向黄仕庭、容艳芳返还该房屋，上述判决已在2018年9月25日发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十五条：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施”、第三十七条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”的规定，如前查明事实，涉案房屋此前由黄仕庭借给黄德裕使用，使用期五年，即至2007年2月3日止。但在借用期限届满之后，黄德裕仍继续占有使用涉案房屋则缺乏事实基础和法律依据。因此，原告请求自房屋借用期限届满之次日，即2007年2月4日起至实际返还之日止计付房屋占用费的主张，于法有据，本院予以支持。至于具体的占用费问题。首先，本案的评估事先征得了原被告双方的同意，并经双方达成一致意见由本院依法选定合法的鉴定机构；其次，被告未能提供证据证明该评估报告存在评估不实的情况，应采用该报告的租金价值作为本案计算房屋占用费的参考标准。根据广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出的租金价值评估结果显示，涉案房屋自2007年2月4日至2019年10月31日的租金约为307691元。由于原告在起诉状诉请的占用费低于评估得出的金额，经本院在第三次开庭释明后，原告确认按2000元/月的标准自2007年2月4日起计付房屋占用费至实际返还之日止。经本院核算，按原告主张的2000元/月的租金标准，自2007年2月4日至2019年10月31日的租金为305764.4元（24000元/年×13年-24000元/年÷365天×34天-4000元），没有超过评估报告得出的金额。原告的上述主张属其自身权利的处分，本院依法予以确认。另外，由于本案的评估报告所估时间段至2019年10月31日止，而据该评估报告显示，2019年的租金水平为27192元/年，即月租金2266元，亦高于原告诉请的2000元/月的标准。因此，本院确认，黄德裕应向黄仕庭、容艳芳支付截至2019年10月31日的房屋占用费305764.4元，自2019年11月1日起至实际返还之日止的房屋占用费，继续按原告主张的月租金2000元的标准计算。至于黄仕庭请求在其主张的占用费中扣减其欠黄德裕90000元借款的主张，因该笔借款与本案的占用费不属同一诉讼标的，应另行起诉，本院在本案中不予处理。三、关于黄展林的责任问题。（2018）粤07民终2185号《民事判决书》中提及“鉴于本案既无充分证据证明黄展豪系与黄德裕作为共同的一方承受涉案《协议书》的权利义务，也无充分证据显示黄展豪实施占有使用涉案房屋的行为，故黄仕庭、容艳芳于本案中请求黄展豪共同承担返还涉案房屋的责任，缺乏事实基础和法律依据，应不予支持”。虽然本案中，黄德裕、黄展林均确认现涉案房屋（康达茶楼）由黄展林经营，但由于黄展林并无返还房屋的义务，且其与黄德裕为父子关系，不能仅凭黄展林现负责打理康达茶楼而要求黄展林对黄德裕应支付的房屋占用费负连带清偿责任。因此，对于原告请求黄展林对黄德裕应支付的房屋占用费负连带清偿责任的诉请，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告黄德裕在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告黄仕庭、容艳芳支付截至2019年10月31日的房屋占用费305764.4元(自2019年11月1日起的房屋占用费继续按2000元/月的标准计算至实际返还房屋之日止)；二、驳回原告黄仕庭、容艳芳的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4100元，保全费1470元，测绘费999.49元，鉴定费7650元，合共14219.49元，由被告黄德裕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决规定的期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  王雅斯人民陪审员  余卓成人民陪审员  李惠兰二〇一九年十二月三十日书 记 员  梁淑云书 记 员  黄嘉颖