北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初45004号原告:陈军，男，1975年10月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：唐立梅（陈军之妻），住北京市昌平区。被告：于树新，男，1971年3月14日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现羁押于北京市某监狱。第三人:代淑玲，女，1974年11月10日出生，汉族，住北京市海淀区。原告陈军与被告于树新、第三人代淑玲房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈军及其委托诉讼代理人唐立梅，与被告于树新、第三人代淑玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈军向本院提出诉讼请求：1、请求判令于树新向我按日支付已付房款130万元的万分之五的违约金58.5万元（从2016年11月4日主张至2019年5月4日）；2、请求判令于树新、代淑玲腾房，判令代淑玲支付占领房屋的房租75000元（每月2500元，自2016年11月4日双方约定交房日主张至实际腾房之日）；3、本案诉讼费由于树新承担。事实理由：于树新与代淑玲系夫妻。2016年9月4日，陈军与于树新签订合同，约定于树新将位于北京市海淀区某路×号院×号楼×单元×号房屋出售给陈军等内容。因于树新收取购房款后拒绝办理房屋权属转移登记手续。2017年1月22日，陈军起诉要求判令其履行过户义务，并经法院支持。我认为，于树新应在合同签订之日起60日内办理房屋权属转移登记手续，应当按照合同约定承担违约责任，支付滞纳金。于树新与代淑玲系夫妻，且代淑玲签名同意出售房屋，故应当共同承担违约责任。于树新辩称，2016年10月18日我被捕关押，所以无法按时过户不是我故意的，我不同意支付违约金。还有尾款30万元没有支付，不同意腾房。钱交到我或者代淑玲处才算结清，交到法院不算。占房的租金也不同意。违约金太高了。代淑玲陈述意见称，按照陈军所述，其和于树新约定的是2016年11月4日过户交房，但是于树新20**年10月18日被羁押，同时原来诉讼涉及到的房屋尾款，我们也没有收到，所以即便没有按照约定的时间交房，也不是我们违约。至今没有拿到尾款，所以我不同意腾房。房屋总价160万元，其主张58万余元的违约金数额过高。涉案房屋现由我居住使用。我和于树新是夫妻，涉案房屋是我们婚后购买，登记在于树新名下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，于树新与代淑玲系夫妻。2016年9月4日，于树新与陈军签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版合订本）及补充协议，约定陈军购买位于北京市海淀区某路×号院×号楼×单元×号房屋，并约定出售方应当在完成权属转移登记并收到全部房款后当日将房屋交付给买受方；合同签订之日起60日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受方未能在自本合同签订之日起60日内取得房屋所有权证书的，由于出售方责任，买受方有权选择解除合同或继续履行合同，买受方选择继续履行合同的，自买受方应取得房屋所有权证届满之日起，至买受方实际取得房屋所有权证之日止，出售方按日向买受方支付全部已付房款万分之五的滞纳金；房屋成交总价160万元，陈军已支付的5万元定金应视为已付房款，陈军于2016年9月8日前支付125万元，银行批贷后除约定尾款的差额部分，于过户前由陈军一次性付清。截至2016年9月7日，陈军向于树新支付购房款共计130万元。2017年1月，陈军起诉于树新、代淑玲至本院，要求于树新继续履行双方合同并将房屋过户至陈军名下。本院于2018年6月21日做出（2017）京0108民初5378号民事判决书，判决：一、陈军于判决生效后七日内向于树新支付剩余购房款30万元；二、陈军履行完毕本判决第一项的给付义务的同时，于树新协助陈军将涉案房屋过户至陈军名下，办理房屋过户登记手续的税费由陈军负担。另该案中，陈军预交案件受理费19200元、保全费5000元，最终判决均由于树新负担。判决已经生效。2019年2月22日，陈军向本院自动履行专用账户汇款275800元。2019年5月22日，经本院强制执行，涉案房屋登记至陈军名下。另查，2016年10月18日，于树新因刑事犯罪被羁押服刑至今。现涉案房屋由代淑玲居住使用。庭审中，陈军明确，第一项诉讼请求所称违约金指的是逾期过户违约金。陈军另明确要求于树新个人承担逾期过户违约金，要求于树新、代淑玲共同承担腾房义务，要求代淑玲承担逾期交房的租金。另，于树新、代淑玲主张本案庭审前不清楚陈军已经支付尾款。陈军提交短信，证明曾通知代淑玲尾款支付情况。代淑玲对短信真实性无异议，对证明目的不予认可。经核对，2019年2月23日短信内容为：“又一个春节过完，请你下周把你的东西搬走，一周后我要搬东西进来。”2019年5月23日短信内容为：“请你这三至五天内把房子腾空给我，不然我只能请法院来强制执行了。还有房屋延期过户，延期腾退，你家户口一直没迁出这三项，赔偿这一块你若没有任何表示，我也只能走法律程序。”再，陈军未就所称损失提交证据。于树新、代淑玲主张违约金过高。本院认为，根据双方合同约定，出售方应当在完成权属转移登记并收到全部房款后当日将房屋交付给买受方。现房屋已经过户登记至陈军名下，陈军亦将合同约定尾款提交本院自动履行账户，应当视为已经履行尾款支付义务。故已经具备交房条件。陈军主张合同相对方于树新及房屋实际使用人代淑玲向其腾空、交付房屋，依据充分，本院予以支持。关于逾期过户问题，根据合同约定，合同签订之日起60日内，双方应共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，且陈军应在过户前支付购房款130万元。陈军已经及时支付约定购房款130万元，但于树新并未依约将房屋转移登记至陈军名下。故于树新已经构成违约。由于违约的认定不适用过错原则，且于树新系因自身原因导致被羁押，故对于树新所称其因刑事犯罪被羁押，对逾期过户无过错的抗辩，本院不予采信。陈军主张违约金，依据充分，本院予以支持。但鉴于陈军未提交证据证明实际损失情况，故本院将根据合同标的对违约金数额酌情调整，确认按已付房款130万元的百分之二十，即26万元计算。关于逾期腾房问题，虽根据合同约定，于树新应当在完成权属转移登记并收到全部房款后当日将房屋交付给陈军。但陈军提交的短信并不足以证明已将支付尾款及房屋过户情况及时告知于树新或代淑玲。故本院将逾期腾房损失的起算时间调整至陈军就此出示证据之日。至于2500元的数额标准，符合当地市场租金水平，本院予以支持。另，代淑玲系于树新之妻，亦系房屋实际居住使用人，陈军主张代淑玲承担占用费用，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、于树新于本判决生效后七日内向陈军支付逾期过户违约金二十六万元；二、于树新、代淑玲于本判决生效后七日内将北京市海淀区某路×号院×号楼×单元×号房屋腾空并交付陈军；三、本判决生效后七日内，代淑玲按每月二千五百元的标准，向陈军支付自二〇一九年十月十八日起至实际腾房之日止的房屋使用费；四、驳回陈军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零四百元，由陈军负担六千一百七十五元，已交纳；由于树新、代淑玲共同负担四千二百二十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯姝雅人民陪审员  赵成芳人民陪审员  闵增云二〇一九年十二月十九日书 记 员  冯倩倩