云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初704号原告（反诉被告）：罗红梅，女，汉族，1977年7月12日出生，住址广州市番禺区。原告：侯宪庆，男，汉族，1956年4月20日出生，住址广州市越秀区。二原告共同委托诉讼代理人：郑铭，广东格方律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：廖蓁，女，汉族，1977年11月8日出生，住址云南省大理白族自治州弥渡县。委托诉讼代理人：张畅阳，云南鹏诺律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雨晴，云南鹏诺律师事务所实习律师，特别授权代理。原告罗红梅、侯宪庆与被告廖蓁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月18日立案后，被告廖蓁提出反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告侯宪庆及二原告共同委托诉讼代理人郑铭，被告（反诉原告）廖蓁的委托诉讼代理人张畅阳、张雨晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗红梅、侯宪庆共同向本院提出诉讼请求：1．判决解除原告与被告于2018年9月22日在“金银湾度假酒店”签订的《承包合同》；2.判决被告立即将“金银湾度假酒店”合共三院，共48套房间交还原告；3.判决被告廖蓁立即协助原告将营业执照的牌照持有人变更回原告罗红梅的名字；4.判决被告立即支付2018年12月1日至今承包原告的“金银湾度假酒店”承包款（暂计至2019年2月28日）人民币624,O00元；5.判决被告立即支付三个月承包款押金人民币624,000元；6.判决被告依约支付因其未能按时支付承包款的违约金人民币624,000元；7.判决被告立即对“金银湾度假酒店”修复，并恢复至本《承包合同》前该酒店的全部原状；8.判决被告立即交还“金银湾度假酒店”的所有设施及酒店用品；9.判决被告立即赔偿原告投入的“金银湾度假酒店”财产损失人民币1,644,770元；10.判决被告立即赔偿原告对“金银湾度假酒店”装修费人民币150万元；11.判决被告立即赔偿因其严重违约行为给原告造成的经济损失人民币150万元；12.本案诉讼费用由被告全部承担。事实与理由：2018年9月22日，二原告与被告廖蓁签订《承包合同》，就被告承包原告所有的坐落于双廊镇长育村莲花曲8社地段“金银湾度假酒店”合共三院，三栋楼有三层及四层，共48套房间及所有设施和设备，承包时间自2018年12月1日至2033年2月25日，其中，2018年9月23日至2018年11月30日为免费装修期，第一年至第四年每个月的承包费为人民币208,000元，每月5日前交当月承包费，合同押金为三个月承包款即624,000元自承包合同签订时支付给原告等，双方达成协议。《承包合同》签订后的第二天即2018年9月23日原告将上述“金银湾度假酒店”及合同约定的全部设施和设备交付被告经营管理使用。同时，被告为方便经营，将原告的营业执照的持牌人罗红梅转变成被告廖蓁的名字。被告接手原告的酒店后开始经营。自2018年12月1日开始至今，被告廖蓁并没有根据《承包合同》约定按时支付承包款，原告多次催促被告支付承包款以及支付承包押金，但被告依然我行我素，拒绝支付任何承包款。原告甚至委托律师向其发出律师函，敦促其严格履行合同，均未果。相反，被告以种种荒诞无稽的无理理由拒绝履行合同约定的义务。原告到金银湾度假酒店找被告沟通，发现酒店原有的装修包括洗手间、游泳池已被被告全部拆除，现场一片混乱，而且酒店内的设施、用品等均全部被被告搬走。为此，原告苦心经营多年的金银湾度假酒店在被告承包不到半年的时间惨遭被告的人为彻底毁坏。原告当即向公安部门报案，向当地街道、司法所等部门求救。原告认为，原告与被告签订的《承包合同》是双方真实意思表示，为合法有效合同，双方均应严格履行。现被告拒不履行合同所约定的义务已严重违约，同时因被告的种种恶意行为已严重侵害了原告的财产权，给原告造成了极为严重的经济损失和财物损失。为维护原告的正当的、合法的权益，现郑重向法院提起诉讼，请求法院判决立即解除原告与被告签订的《承包合同》，判决被告立即将“金银湾度假酒店”合共三院交还原告，判决被告立即协助原告将营业执照的牌照持有人变更回原告罗红梅的名字，判决被告立即支付拖欠的承包款、承包款押金以及违约金；同时因被告恶意损毁原告酒店的设施、擅自搬走酒店的财物，除对“金银湾度假酒店”修复，并恢复至本《承包合同》前该酒店的全部原状外，还应交还“金银湾度假酒店”的所有设施及酒店用品（详见物品清单），并赔偿原告的“金银湾度假酒店”的全部装修费、财产损失以及可得利益损失。综上，望法院依法审理，支持原告的全部诉讼请求。被告廖蓁辩称：一、原告的诉讼主体不适格。首先，原告侯宪庆的诉讼主体不适格。1.《承包合同》开头甲方部分载明“侯宪庆”的身份证号码是4401021956********，而在原告诉状中载明“侯宪庆”的身份证号码是4401021956********，两个身份证号码末尾数不一样。合同上载明的侯宪庆和诉状上所写的侯宪庆不是同一个人。2.根据《承包合同》，虽然在合同开头甲方部分写有侯宪庆的名字，但在合同末尾甲方签名处只签有罗红梅的名字，并无所谓侯宪庆的签名。该两点充分说明，所谓的“侯宪庆”不是合同当事人，不具有本案原告的诉讼主体资格。其次，原告罗红梅的诉讼主体不适格。根据《承包合同》开头部分载明，甲方为侯宪庆，合同末尾部分甲方处签名却是“罗红梅”。那么，该“罗红梅”的签名是代表侯宪庆呢？还是代表罗红梅自己。如果代表侯宪庆，因没有侯宪庆的委托，其签名不合法。如果是代表罗红梅自己，那么合同开头甲方部分并没有罗红梅，罗红梅在合同末尾甲方部分签名算什么？二、原告的部份诉讼请求不成立。1.对于原告的诉讼请求第一项，因原告发包的标的物属宅基地和违章建筑且没有取得合法经营权，存在欺诈、隐瞒的行为。故，原告将该标的物承包给答辩人的行为是违法的，双方签订的《承包合同》是无效的。因为本合同是无效，所以从签订之时就不具有法律效力，所以不存在解除不解除的问题。2.原告的诉讼请求第二项，要求交还三院48间套房的问题。根据法律规定，合同无效，双方相互返还对方财产。因涉案四层房屋超过了规定的层数，在签订合同前原告已知政府迟早会作出整改处理，原房主人也向相关部门承诺进行整改。答辩人为了完善经营许可手续，根据相关政府部门要求对超高层数进行建筑风貌提升整改，整改方案用电话和微信群的方式告知原告，原告无异后对超高层数进行了整改，目的使涉案房屋符合相关规定。现已拆除四层11间违章建筑，所以答辩人只能返还原告经过整改合格的三院共37间套房。3.原告第三项诉讼请求，要求将营业执照变更回罗红梅，对此答辩人可以协助办理。4.原告第四项诉讼请求，要求答辩人支付2018年12月1日至2019年2月28日的承包款624000元的诉讼请求不成立。根据《大理市乡村民宿客栈管理办法（试行）》要求，该客栈建筑物不符合办理经营手续的条件，无法办理相关证照，2018年9月签订合同，2018年10月根据政府要求开始进行建筑风貌提升整改，2018年11月24日至今被政府叫停改造建设，答辩人事实上也没有使用过涉案房屋，同时因双方签订的合同无效，所以不应当再向原告支付该租金。5.原告第五项诉讼请求，要求答辩人支付三个月承包押金624000元的诉讼请求不成立。因为无论原告诉请要求解除合同，还是答辩人主张合同无效，既然合同已经解除或无效，缴纳624000元押金已经没有了合同依据和法律依据。6.原告第六项诉讼请求，要求答辩人支付违约金624000的诉讼请求不成立。首先，因为双方签订的承包合同无效，被告因不可抗拒因素客观存在无法经营的事实，不存在违约的问题。其次，如果未交三个月租金属于违约，就要交三个月租金总和的违约金，违约金总额已经和违约的租金一样高了，这是不合法的。7.原告第七项诉讼请求，要求答辩人对“金银湾度假酒店”修复，并恢复至《承包合同》的全部原状的诉讼请求不成立。因为合同签订后，答辩人为了取得合法的经营手续，通知原告无异议后，按照政府相关部门的要求对涉案房屋投入了大量资金进行建筑风貌提升整改，现在的房屋是经过建筑风貌提升整改的、符合政府相关部门要求的房屋，不可能再恢复到不合法、不合规的房屋原状。8.原告第八项诉讼请求，要求答辩人交还所有设施及酒店用品的诉讼请求问题。如前所述，答辩人是根据政府要求对该房屋进行依法依规的建筑风貌提升整改，该项内容只能按照现状进行交接。9、原告第九项诉讼请求，要求答辩人赔偿财产损失1644770元的诉讼请求不成立。因为答辩人交还原告的是经过政府要求建筑风貌提升整改后合格的房屋，虽然部分外观和原来违规房屋不一致，但并没有给原告造成任何财产损失。10.原告第十项诉讼请求，要求答辩人赔偿装修费1500000元的诉讼请求不成立。同前面道理一样，答辩人交还原告的是经过政府要求建筑风貌提升改造后合格的房屋，是从原违规建设房屋变成了现在合规建设房屋。原告没有任何损失，该项请求不成立。11.原告第十一项诉讼请求，要求答辩人支付经济损失1500000元的诉讼请求不成立。首先，该项请求和第九、第十项请求是重复的，因而是不成立的。其次，对于违约金和违约造成的经济损失，两者是不能同时主张的。三、原告起诉的事实及理由不真实、不客观。首先，原告诉称“被告承包原告所有的坐落于双廊镇长育村莲花曲8社地段金银湾度假酒店”，这不真实。因为原告根本提供不出金银湾度假酒店的所有权证书，证明不了其是金银湾度假酒店的所有人。故其诉称金银湾度假酒店为其所有不真实、不客观。其次，原告诉称“被告为方便经营，将原告的营业执照的持牌人罗红梅转变成被告廖蓁的名字”，这不真实不客观。事实是2018年9月22日，罗红梅出具委托书，委托答辩人代表罗红梅办理营业执照更换给廖蓁的相关事宜（有委托书为证）。再次，原告诉称“被告接手原告的酒店后开始经营”，这不真实、不客观。《承包合同》于2018年9月22日签订，合同约定9月23日至11月30日为装修期。答辩人9月23日接手后开始投资对酒店进行建筑风貌提升整改，因政府叫停，至今未完工，而非接手后就开始经营。以上充分说明原告起诉的事实及理由不真实、不客观。本案的事实是，原告并非金银湾度假酒店的法定所有人，其没有该酒店的产权证书，该酒店建筑没有相关的用地及规划、建设等审批手续，属于违章建筑。且该酒店超层数、超房间，没有经营客栈所需的相关特种证照。原告将该酒店承包给答辩人的行为存在欺诈、隐瞒的事实，是违法的，双方签订的《承包合同》是无效的。原告的违法承包行为使答辩人遭受了建筑风貌提升改造的损失，答辩人对此已经提起了反诉。综上所述：原告的诉讼主体不适格，原告起诉的事实及理由不真实、不客观，原告的部份诉讼请求不成立。请求人民法院依法驳回原告的不成立的诉讼请求。反诉原告廖蓁向本院提出以下反诉请求：1.判决双方签订的《金银湾度假酒店承包合同》无效；2．判决被反诉人赔偿反诉人经济损失人民币1906846.67元。事实及理由：2018年9月22日，反诉人和被反诉人签订《承包合同》，约定由反诉人承包被反诉人所有的位于大理市度假酒店”。合同签订以后，被反诉人将“金银湾度假酒店”交给反诉人，反诉人按照政策要求先期进行装修。在装修过程中，因“金银湾度假酒店”使用的是宅基地，承包经营的建筑物没有经过相关规划、建设审批，属于违章建筑，且“金银湾度假酒店”没有相应的乡村客栈经营所需的特种证照，加之大理州、市为落实习总书记关于加强洱海保护的精神，加强了洱海整治，“金银湾度假酒店”在反诉人装修过程中被政府部门叫停。期间反诉人为装修“金银湾度假酒店”投入了装修资金1906846.67元。由此，反诉人认为双方签订的《承包合同》是无效的，被反诉人应当赔偿反诉人投入的装修损失，理由如下：首先，双方签订的《承包合同》是无效的。根据《大理市乡村民宿客栈管理办法（试行）》规定：民宿客栈总建筑层数不得超过3层、单栋建筑的客房不得超过14间。该《办法》还规定，乡村民宿客栈所使用的房屋应当符合房屋质量安全要求，持有合法有效的不动产权证书；未取得不动产权证书的，应当提供用地、规划等合法性的证明文件；乡村民宿客栈应当依法办理《营业执照》、《卫生许可证》、《特种行业许可证》、《消防安全合格证》和环境主管部门的审查意见等。被反诉人承包给反诉人的酒店没有合法的不动产权证书，用地手续不全、没有合法的规划、建设许可证明文件，其建筑三院四层共48间房间，不符合《办法》第二条关于建筑层数不超过3层、单栋建筑客房不超过14间的规定和第二十条关于用地、规划的规定；被反诉人承包给反诉人的酒店只有营业执照，没有《卫生许可证》、《特种行业许可证》、《消防安全检查合格证》及环保部门的审查意见，不符合《办法》第十七条、第二十二条及二十三条关于乡村客栈经营需要办理特种证照的规定。其次，该《承包合同》无效的过错责任在于被反诉人。这体现在被反诉人“金银湾度假酒店”没有合法的建设、规划许可证照，也没有相应的经营乡村客栈所需的特种证照，却将其对外承包，导致合同无效及反诉人无法进行经营。所以，被反诉人对此具有过错责任，其应赔偿反诉人因此受到的损失。综上所述，反诉人和被反诉人签订的《承包合同》无效，被反诉人应当赔偿反诉人因此受到的损失1906846.67元。反诉被告罗红梅辩称，不同意被告的反诉请求，请求法院依法驳回被告的全部反诉请求。1.本案中原被告签订的承包合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应严格履行，承包合同不存在合同法关于合同无效的五种情形，因此原被告签订的合同合法有效。2.大理市乡村民宿客栈管理办法实行不是行政法规，是地方政府制定的规范文件，不能作为合同无效的法定理由，原告的客栈是在2013年依法依规建造并且取得营业执照，也经营过，大理市乡村民宿客栈管理办法虽然是2018年7月13日制定并实施，但是原告建筑的房屋规划、安全质量以及酒店的经营运行所需的营业执照都按照当地政府的要求严格取得，场地取得等均在政府备案，并非被告所说的没有取得合法的证照。3.原告将金银湾度假酒店承包出租给被告去经营管理，办理营业执照等经营酒店的所有证照均是作为承包人也就是被告应当履行的法定义务，原告仅负有协助的义务，谁经营谁办照是世人皆知的常识和常理，本案中没有任何的证据可以证明原告没有尽协助的义务，相反原告已经协助被告办理了营业执照的转名手续，被告不能以此成为其拒绝支付承包款的理由。原告已经全面适当的履行了双方签订的承包合同，主要体现在原告依照合同按时交付酒店的场地给被告，配合被告办理营业执照的转名手续，被告严重违约，给原告造成的巨大财产损失体现在至今未支付过一分钱的承包租金，未缴纳承包押金，被告拆除装饰给我方造成的损失。双方当事人围绕各自本诉、反诉的诉讼请求及答辩意见分别提交了证据，并组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院确认如下：1.原告提交的环保证明与消防评估报告各一份，被告对其三性均不予认可。本院认为原告提交的上述环保证明及消防评估报告真实合法，与本案具有关联性，本院予以确认；2.原告提交金银湾酒店的外景、内部设施照片，被告对上述证据的真实性不予认可，本院对上述证据的真实性予以确认；3.原告提交金银湾酒店部分财产价格明细单及家具清单，被告对上述证据均不予认可。本院认为，原告提交的金银湾酒店部分财产明细真实合法有效，本院予以确认，家具清单形式要件不合法，本院不予采信。4.原告提交微信聊天记录一份，被告对上述证据不予认可。本院认为，上述证据能够证明原告的主张，本院予以采信。被告提交开支记录及项目结算表一份，原告质证对上述证据不予认可。本院认为，被告提交的上述证据系其单方出具，未经原告确认，故对上述证据本院不予采信。本院经审理确认以下事实：2018年9月22日，原、被告双方签订《承包合同》，约定：原告现有坐落于双廊镇长育村莲花曲8社地段“金银湾度假酒店”合共三院，三栋楼有三层及四层，共48套房间，及现有经营的所有设施和设备（另附有设备点算清单）交给被告在合同期经营使用，合同期满时被告需按照清单交还给原告处理。承包期由2018年9月23日至2018年11月30日为免费装修期，双方在2018年9月23日交接。承包期由2018年12月1日起至2033年2月25日。第一年至第四年每月承包费为208,000元。首年交费时间由每个月5号前交当月的承包费用。合同押金为三个月即624,000元，由被告在签订合同起即时支付给原告（鉴于目前被告现金困难原告愿意借624,000元给被告作支付押金费用，此款被告在一年内尽快归还原告，时间不可超过一年，即2019年11月前必须归还）。被告在交接后遇到政府有任何政策而影响到房屋经营问题及现已存在政府部门对原告三个院建筑已有四层之事和第三院存在问题事宜，政府没有明确处理前提下，被告已知晓这些问题，但被告已作出尽力解决及不管发生任何问题和任何困难也不影响合同的承包期。如被告需要把原告现有的营业牌照持有人更改为被告的名字，如在合同期满时或在被告离场时此牌照必须改回原持有人的名字。合同签订后，原告将涉案酒店交付被告。被告将营业执照经营者变更为被告本人。2018年10月，被告向双廊镇人民政府提出申请，自愿报名参加风貌改造。2018年10月8日，双廊镇规划部门工作人员到现场实地察看后，根据《大理市双廊镇长育行政村总体规划》和大理市餐饮客栈整治规范工作的相关要求，告知被告建筑物存在如下问题：一是三层以上有建筑物和临时构筑物，二是平台绿化面积不足，三是屋顶平台有电线塔。并提出以下整改意见：一是拆除三层以上建筑物和临时构筑物后，整改为不小于五分水的全坡瓦屋面，或进行绿化美化，绿化面积不低于平台面积的50%；二是对电线塔进行拆除迁移或美化，使其与周围环境风貌相协调。被告根据要求，于2018年10月下旬自行拆除了三层以上建筑物和临时构筑物。另，原、被告双方在签订合同时，未取得卫生许可证，特种行业许可证等相关经营证照。合同签订后，被告亦未按约向原告支付租金及押金。2019年8月15日，涉案客栈的营业执照经营者变更为原告罗红梅。本院认为，根据本案合同性质，本案应为房屋租赁合同纠纷。原告罗红梅、侯宪庆均在合同上签字或者捺印，原告罗红梅、侯宪庆的诉讼主体适格。本案原、被告双方在签订《承包合同》时，涉案客栈虽不符合政府规划要求，亦未取得相关证照，但现已按政府要求进行了整改，亦办理了相关经营证照，故原、被告双方签订《承包合同》应认定为有效。对被告关于双方签订的合同无效的反诉主张，本院不予支持。合同签订后，被告未按约向原告支付租金，故对原告要求解除合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。本案中，原告在庭审中自认，涉案客栈于2017年4月1日被政府叫停，其未取得相关经营证照，且客栈不符合规划要求，其仍于2018年9月22日与被告签订承包合同，致使被告在接收客栈后经营目的无法实现，其行为有违诚实信用原则，故其要求被告支付违约金、恢复原状、返还设施及酒店用品、赔偿财产损失、装修费及经济损失的诉讼请求，本院不予支持。现涉案客栈营业执照已变更为原告罗红梅，原告要求被告协助办理变更营业执照的诉讼请求，本院不作处理。被告在涉案客栈存在上述情形的情况下，仍在合同中作出“不管发生任何问题和任何困难也不影响本合同的承包期”的承诺，其亦存在一定过错，故对原告要求被告支付租金至2019年2月的诉请本院予以支持，此后的租金本院不予支持；对被告要求原告赔偿经济损失的反诉主张，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）罗红梅、原告侯宪庆与被告（反诉原告）廖蓁于2018年9月22日签订的《承包合同》。二、被告（反诉原告）廖蓁于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）罗红梅、原告侯宪庆返还位于大理市度假酒店”。三、被告（反诉原告）廖蓁于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）罗红梅、原告侯宪庆支付房屋租金624,000元。四、驳回原告（反诉被告）罗红梅、原告侯宪庆的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）廖蓁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57,417元，由原告（反诉被告）、原告侯宪庆负担51,676元，由被告（反诉原告）廖蓁负担5,741元；反诉案件受理费减半后收取10,981元，由被告（反诉原告）廖蓁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  赵建城人民陪审员  王 洁人民陪审员  李亚榆二〇一九年十二月二十七日书 记 员  张 涵