广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初8185号原告：张广鹏，男，1987年5月26日出生，汉族，住广州市南沙区，原告：林进发，男，1978年3月8日出生，汉族，住广州市番禺区，原告：李健驹，男，1981年12月2日出生，汉族，住广州市番禺区，上述三原告的共同委托诉讼代理人：吴娟，系北京大成（广州）律师事务所律师。上述三原告的共同委托诉讼代理人：梁洁如，系北京大成（广州）律师事务所律师。被告：张书立，男，1965年10月1日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区，第三人：广州正华房地产代理有限公司，住所地广州市番禺区南村镇兴南大道**蝶恋花路**铺，统一社会信用代码91440113MA59CE999J。法定代表人：钟林。委托诉讼代理人：胡小花，系该公司员工。第三人：交通银行股份有限公司广州番禺支行，住所地广州市番禺区桥南街南华，住所地广州市番禺区桥南街南华路**************社会信用代码91440101MA59RRUG7H。负责人：张幻，职务：行长。委托诉讼代理人：罗子光，系该行员工。原告张广鹏、林进发、李健驹诉被告张书立、第三人广州正华房地产代理有限公司、交通银行股份有限公司广州番禺支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张广鹏、林进发、李健驹的共同委托诉讼代理人吴娟、梁洁如，第三人广州正华房地产代理有限公司（以下简称“正华公司”）的委托诉讼代理人胡小花、交通银行股份有限公司广州番禺支行（以下简称“交行番禺支行”）的委托诉讼代理人罗子光到庭参加了诉讼。被告张书立经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张广鹏、林进发、李健驹向本院起诉称，张月是广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园8栋101房屋（下称“涉案房产”）的权属人，被告张书立是张月的父亲。原告张广鹏委托原告林进发、李健驹代为购买涉案房产，包括代为签署相关房产买卖合同、办理相关交易过户手续等等，张广鹏对林进发及李健驹对涉案房产所实施的一切民事法律行为予以认可。2018年1月26日，林进发代表张广鹏，通过第三人正华公司与张书立协商购买张月名下涉案房产。因张书立告知原告其女儿张月正在国外留学，故委托其出售涉案房屋并签署相关售房合同等。鉴此，林进发代表张广鹏与张书立的代理人黄明签署了合同编号为000357的《房屋买卖合同》，合同约定：双方同意买方有权指定第三人名字购买该房屋；涉案房产的成交价是1600万元，付款方式为一次性付款，共分三次支付，第一次支付时间为合同签订之日支付160万元定金；第二次支付时间为在2018年3月5日前且取得房地产交易中心收缴证件收据当天支付楼款200万元；第三次支付时间为剩余楼款1240万元在完税后支付，并即日完成过户手续，交易过户手续须于2018年4月25日或之前完成；同时，卖方保证对该物业享有完整产权，并保证物业情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任。上述合同签署后，原告积极履行了160万元定金的支付义务，但被告在收款后拒不按合同约定履行义务，从而导致在2018年3月5日前无法完成房地产交易中心收缴证件收据等手续，以及无法在4月25日前完成全部交易。2018年3月3日，被告要求对合同付款方式进行变更，并提出由于其妻子在经营酒店中对外负有巨额债务，要求原告提前支付部分购房款200万元，供其妻子周转使用。原告张广鹏基于希望尽快完成交易，以及相信被告不会再次违约，便委托林进发代表张广鹏与张书立、第三人正华公司签署了合同编号为000568的《房屋买卖合同》（下称“涉案买卖合同”），约定：双方同意买方有权指定第三人名字购买该房屋；涉案房产成交价是1600万元，付款方式为涂销抵押一次性付款，共分四次支付，第一次支付时间为合同签订之日支付160万元定金，卖方应在收取定金15天内向抵押银行申请提前还贷；第二次支付时间为在卖方的欠款银行同意还款的当日将楼价款600万元存入欠款账号（以银行出具的提前还款证明时间为准）；第三次支付时间为应于2018年3月7日或之前支付200万元；第四次支付时间为剩余楼款600万元于完税后支付，并即日完成过户手续，交易过户手续须于2018年5月25日或之前完成；卖方保证对该物业享有完整产权，并保证物业情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任；卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金并退回买方已付的所有费用；卖方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%作违约金。合同签订后，原告基于对被告的信任，于2018年3月9日向张书立支付了200万元楼款。但被告在收到款项后，再次拒不按合同约定履行合同义务，以及向抵押银行申请办理提前还贷手续。随后经查，原告发现张月已在2013年3月21日去世，张书立在2018年2月5日申请公证继承涉案房产。换言之，张书立向原告出售涉案房产时故意隐瞒房产的真实情况，其行为已严重侵害了原告的公平交易权。但原告考虑到前期已投入大量的精力，且早已向张书立支付了定金及楼款共360万元，造成了资金被占用的重大损失，故原告同意继续履行涉案房产的买卖合同，但原告已对张书立的诚信产生了严重的怀疑，故原告要求张书立及时向原告移交涉案房产。随后，双方于2018年4月1日签署《房屋交接书》，张书立将涉案房产交付给原告使用。但是，在合同履行过程中，张书立再次违约，以各种理由拖延不予办理涉案房产的赎楼手续及过户手续。原告多次催促张书立履约，但其对原告的催促或不予接听电话、回复微信，或避而不见。原告无奈再次催促张书立，明确表示若张书立再不依约履行涉案买卖合同项下之义务，将依约追究其违约责任。嗣后，张书立表示将继续履行涉案买卖合同义务，并同意降低成交价为1550万元，同时表示由于涉案买卖合同约定的赎楼时间等已过，故提出签署补充协议，原告同意。2018年7月13日，原告林进发、李健驹代表张广鹂，与张书立、第三人正华公司就涉案房产签署了涉案买卖合同的《［合同］之补充协议》（下称“涉案补充协议”），约定：双方同意在办理涉案房产交易过户手续时，买方有权要求卖方将涉案房产过户至买方指定的第三人名下，买方与其指定的第三人共同承担履约责任；涉案房产的成交价变更为1550万元；第二次付款时间改为由买方在2018年7月25日将600万元存入银行赎楼；如买方逾期存款导致银行未能在8月初及时划扣还款的视为买方违约，但因银行原因或不可抗力等导致买方不能及时存款或银行划扣的除外；第四次支付时间改为590万元剩余楼款由买方在办理交易过户手续当天，……并即日完成过户手续；交易过户手续须于2018年9月13日或之前完成；卖方应在还清贷款后依约办理交易过户手续，若卖方违约的应按约定承担违约责任。涉案补充协议签署后，原告积极筹备资金用于履行合同义务。但是，2018年7月23日，张书立携带其小姨子联系林进发，提出解除涉案房产买卖关系，并要求双方协商解除合同的相关事宜。原告随即暂停2018年7月25日的付款行为，并立即与张书立沟通确认其提出的解除合同之事。随后，双方自2018年7月23日至2018年8月2日期间一直协商解除房屋买卖合同关系的相关事宜。协商中，被告要求在签订解除协议后十天内向原告返还购房款360万元。原告考虑被告资金周转困难当即同意被告要求，但为了避免被告再次实施欺诈及违约，原告要求在被告将360万元返还给原告当天，将房屋及相关资料交还给被告。对此，被告不同意，其要求原告必须在签订解除协议后两日内先交还房屋及相关资料给被告，由此双方协商未果。被告再次借故拖延房屋过户登记的行为，令原告对其诚信履约再次产生怀疑。2018年8月2日下午，原告在与被告协商解除合同未果后，立即通知被告、第三人正华公司、交通银行番禺支行，要求继续履行房屋买卖合同并要求被告和银行办理提前还贷扣款事宜，要求第三人督促被告积极履行合同义务等。原告另于2018年8月2日、8月11日分别书面致函被告，要求其继续积极履行买卖合同约定的全部义务，督促银行尽快办理提前还贷审批手续及扣款事宜，以便双方能尽快完成房屋产权过户登记手续。同时，原告书面致函第三人，告知因各方未能就解除买卖合同达成一致意见，故将继续履行合同义务。但被告张书立自2018年8月2日起就拒绝接听原告和第三人正华公司的电话，对原告和第三人正华公司避而不见，拒绝沟通涉案买卖合同履行事宜，导致原告唯有通过微信及现场送达、公证送达等方式向其主张权利。而张书立居然在2018年8月3日通知涉案房产贷款银行，其不同意提前还贷。被告的上述行为已明显存在故意违约之恶意。基于张书立在履行涉案合同过程中多次出现不诚信行为，并考虑到原告支付资金的安全性，原告与交行番禺支行罗子光经理沟通确保按时还款事宜后，原告张广鹏于2018年7月31日，在涉案房产的还款银行即交通银行番禺奥园支行开设了专款账户，存入600万元用于清偿涉案房产的剩余贷款，并于2018年8月2日、8月7日分别通过电话及书面函件方式通知交通银行番禺奥园支行，原告已依约将600万元存入该行账户以供该行审批同意提前还贷及确定具体扣款时间后，用于划扣清偿涉案房产之剩余贷款。但随后交通银行番禺奥园支行通知原告，张书立在2018年8月3日已通知该行，表示不同意提前还贷，故该行已停止办理相关提前还贷手续。因此，直至原告起诉之日，均未收到张书立或交通银行番禺奥园支行关于张书立同意提前还贷且确定具体扣款时间的通知。2018年8月22日，被告在原告积极履行合同义务的前提下，以微信方式通知原告，因原告行为导致贷款银行未能在8月份完成扣款而构成违约，故单方要求提前解除涉案买卖合同及其补充协议。很显然，被告在原告积极履行合同义务的情况下，通知银行停止提前还款，还谎称是原告行为导致银行无法扣款。被告拒不积极履行合同的行为明显系恶意所为。原告在收到被告的通知后，立即书面回复被告，再次明确不同意解除合同并要求其积极履行合同义务，完成双方房屋交易过户手续。综上所述，原告为保证双方交易完成，不断满足被告无理要求，但被告仍屡次违约，且故意设置障碍阻止交易推进，实属故意为之的恶意违约行为。被告的行为已严重违反涉案买卖合同及其补充协议之约定，并给原告造成已付巨额资金的重大损失，严重侵害了原告之合法权益。为维护原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1．被告继续履行合同编号为000568号的《房屋买卖合同》及其《［合同］之补充协议》项下之全部义务，并立即将位于广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园8栋101房屋（不动产权证号为粤20**广州市不动产权第07000842号）的房产过户登记至原告张广鹏名下；2．被告向原告支付违约金（暂计至2018年8月27日止为3875000元，实际支付违约金金额以被告依约履行合同义务完毕之日止计算为准）；3．被告支付原告为维护权益而支付的全部费用（包括但不限于评估费、律师费、公证费、保全费、担保费、公告费等）；4．由被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确上述第2项诉讼请求的计算标准为：以物业成交价1550万元为基数，自2018年8月3日起，按每逾期一天1%的标准计算至被告完全依约履行合同义务之日止。第3项诉讼请求的费用为律师费5万元，诉讼保全担保费是38750元，公证费、送达费500元。被告张书立未到庭应诉及答辩。第三人正华公司述称：确认原告的陈述。第三人交行番禺支行述称：仅清楚案涉交易中涉案房屋贷款的部分情况。张书立在2017年11月14日有向我行就涉案房产申请提前还贷，但之后还款账户中一直没有足额可供扣划的款项，无法完成提前还贷。后张广鹏在其名下交通银行账户中存入600万元，并告知我方该笔款项是用于为涉案房产提前还贷。但其后张广鹏与张书立就涉案房屋的交易产生纠纷，张书立在2018年8月23日向我行撤回提前还贷申请。张广鹏账户中的600万元也一直没有转入张月的还贷银行账户中，而张广鹏账户中的600万元我方无权自动划扣。如果法院最终判决继续履行合同，我行同意协助办理相关房屋的抵押涂销手续及其他应办理的手续。经审理查明：涉案房屋位于广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园8栋101房，权属人登记为张月，建筑面积379.56平方米，房屋用途为住宅。涉案房屋于2017年1月6日办理抵押登记，抵押权利人为交行番禺支行，权利范围为全部，借款金额7460000元。本案被告张书立与张月系父女关系。在涉案房屋交易之初，被告张书立称其女儿张月在国外留学，委托其在国内处理涉案房屋的买卖事宜。故2018年1月26日，张广鹏的代理人林进发（买方）与张书立的代理人黄明（卖方）、正华公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》（No000357）（以下简称“《合同一》”），约定涉诉房屋成交价1600万元，物业移交时间为卖方收齐楼款当天，交易税费交付方式为买卖双方的税费均由买方负责支付；楼价款的交付方式为一次性付款，于签订本合同时支付160万元作为定金；首期楼价款共计200万元应在2018年3月5日或之前，并取得房地产交易中心收缴证件收据当天付清；楼价余款1240万元在完税后支付，并即日完成过户手续，交易过户手续须于2018年4月25日或之前完成，如因房管局原因导致交易延迟则时间相应顺延。签订合同当日，原告委托吴金花向被告支付购房定金160万元（分两笔支付，每笔80万元），并由张书立出具《收据》一份，确认收到林进发交来的购买涉案房屋的购房款160万元。此外，张书立作为卖方还签署《保证函》一份，确认以1600万元出售涉案房屋，并已收取定金160万元；买卖双方承诺于2018年3月2日前签署正式买卖合同，并相互配合办理交易相关手续。原告称，在上述合同履行过程中，因被告既不向银行申请提前还贷，也不向房产交易中心递件，导致在2018年3月5日前未能取得房地产交易中心收缴证件的收据，最终也未能在2018年4月25日前完成涉案房屋的全部交易。后被告称其无力偿还涉案房屋银行贷款，要求由原告代为偿还，并由原告提前支付部分购房款200万元，供其妻子经营酒店周转使用。原告张广鹏为了尽快完成交易，同意了被告的上述要求，同时要求被告提前交房，被告予以同意。2018年3月3日，原告张广鹏委托林进发（买方）与张书立（卖方）、正华公司（经纪方）重新签署一份《房屋买卖合同》（No000568）（以下简称“《合同二》”），约定涉诉房屋成交价1600万元，物业交付买方使用状况为不带家私电器，物业移交时间为卖方收齐楼款当天，交易税费交付方式为买卖双方的税费均由买方负责支付；卖方保证对该物业享有完整产权，保证该物业没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此引致的一切责任；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，并退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1%作违约金；楼价款的交付方式为涂销抵押一次性付款，本合同签订时支付160万元作为定金，卖方收齐定金15天内须向抵押银行申请提前偿还贷款手续；楼价款600万元须在卖方的欠款银行同意还款的当日内存入欠款账号（以银行出具的提前还款证明时间为准）；楼款200万元应在2018年3月7日或之前支付；楼价余款600万元于完税后支付，并即日完成过户手续，交易过户手续须于2018年5月25日或之前完成，如因房管局原因导致交易延迟则时间相应顺延。合同主文第十二条其他事项约定：经甲乙双方友好协商，买方可指定第三人名字购买此房屋，楼价余款600万元买方于2018年4月25日前存入卖方欠款银行还款账户，此款仅作偿还银行贷款用途，买卖双方约定2018年4月1日前办理交房手续，交割房屋费用。上述合同签订后，原告于2018年3月6日委托胡龙江向张书立支付楼款200万元，张书立于2018年3月9日出具了相应的收款收据。随后，双方于2018年4月1日签署《房屋交接书》，张书立将涉案房产交付给原告使用。后原告得知，张月已在2013年3月21日去世，张书立在2018年2月5日办理了公证继承手续，由广东省广州市番禺公证处出具（2018）粤广番禺第5053号《公证书》。该《公证书》载明，该公证处对申请人（张书立）提交的权利证明及相关证据材料进行了审查核实，并对申请人及有关人员进行了询问，现证明如下事实：一、被继承人张月于二○一三年三月二十一日死亡。二、坐落在番禺区大石街迎宾路**星河湾盛荟园**101的房屋一间及土地使用权［中华人民共和国不动产权证书：粤（2017）广州市不动产权第0700842号］是以被继承人张月的名义登记，该房产依法属于被继承人张月的个人财产。三、据申请人称，被继承人张月生前对上述财产无立遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。四、被继承人张月的父亲是张书立，被继承人张月的母亲是谭关孝；被继承人张月生前无结婚、无子女。五、现张书立表示要求继承被继承人张月的上述遗产，谭关孝表示自愿放弃对被继承人张月上述遗产的继承权。根据上述事实并依据《中华人民共和国继承法》第三条规定，上述房产的全部份额为被继承人张月的遗产，根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第二十五条规定，被继承人张月的上述遗产应由张书立一人继承。继承后，张书立占有上述房产的全部份额。原告称，因张书立在交易中故意隐瞒涉案房屋的真实情况，且不停向原告索要房款，原告不愿再继续购买涉案房屋。为了挽留原告，被告主动提出降低房屋成交价至1550万元，原告予以同意。2018年7月13日，原告林进发、李健驹代表张广鹏（买方）与张书立（卖方）、正华公司（经纪方）就《合同二》签署《［合同］之补充协议》，约定：经双方友好协商，依据实际情况，在《房屋买卖合同》（No000568）基础上变更以下条款内容：1．鉴于卖方101房产权人张月已因交通事故去世，其父张书立为该房屋唯一继承人。现买方已收房（房屋符合合同约定），并已知晓该房屋的真实情况，具有自愿继续履行买卖意愿。2．双方同意对原合同第十二条补充条款变更约定如下：经双方友好协商一致同意，双方在办理101手续时，买方有权要求卖方将101房交易过户至买方指定的第三人名下，买方与买方指定的第三人共同承担履约责任。由买方于2018年7月25日前将楼价款中的陆佰万元整存入卖方按揭银行还款账户（银行名：交通银行奥园支行，户主名：张月，账户号：441902669433000018202）（经纪方和卖方按揭银行经办罗经理确认：该房屋贷款余额为5911272元，提前还款补偿金59112.72元，预计至实际扣款日的利息25000元，合计5995385元。卖方声明买方代其偿还银行的所有按揭款均应视为买方给付卖方的房款）。如买方逾期未存入此款项，导致银行未能在8月初及时划扣还清贷款，则属买家违约，卖方有权解除合同，并没收房屋没收定金。如因银行原因或其他不可抗力等因素导致买方不能及时存款或银行划扣的除外。3．双方经友好协商一致同意，将原合同第“一”项第“3”点约定“成交价人民币壹仟陆佰万元整（￥16000000元）”变更为“成交价人民币壹仟伍佰伍拾万元整（￥15500000元）”。4．将原合同付款细则第3点第（5）条变更为“楼价余款共计人民币伍佰玖抬万元整（￥5900000元），由买方在办理交易过户完税手续当天，将楼价余款汇入卖方户主张书立账户（该账户的开户行与卡号在办理交易过户完税手续当天提供），卖方同时出具收款收据，双方并于即日完成交易过户手续；交易过户手续须于2018年9月13日或之前完成。买方将楼价余款汇入上述指定账户后即视为完全履约”。……6．卖方应在101房按揭还清后并在拿到银行出具结清证明、涂销资料后的【3】天内，通知买方、经纪方一同前往房屋管理行政部门办理101房的继承过户手续，继承过户手续的回执文件原件由经纪方保管；双方同意在取得继承过户的不动产权证的【12】天内，双方办理101房的交易过户手续。若卖方违反本条约定，逾期办理继承过户手续或交易过户手续的，每逾期一天，应向买方按“已付房款本金6分／月计息”标准计付违约金；逾期超7天的，买方有权解除买卖合同，卖方应双倍返还定金，退回买方已付的全部房款及按“已付房款本金按6分／月计息”标准支付违约金。若买方违反本条约定，逾期办理继承过户手续或交易过户手续的，每逾期一天，应向卖方按“未付剩余房款本金按6分／月计息”计付违约金。逾期超7天的，卖方有权解除买卖合同，收回房屋没收定金，如因房管局或者其他不可抗力因素导致交易延迟那就相应顺延。本协议生效后，即成为原合同不分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所变更的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。上述补充协议签订后，原告称其积极筹备资金用于履行合同义务。但在2018年7月23日，张书立携其小姨子联系林进发，要求见面商谈涉案房屋买卖事宜。见面后，张书立提出解除涉案房屋买卖合同，并要求双方协商确定解除合同的相关事宜。鉴于张书立提出解除合同，原告未在2018年7月25日向涉案房屋的贷款账户存入还贷款项，并立即与张书立沟通协商合同解除的具体方案。随后，双方自2018年7月23日至2018年8月2日期间一直协商解除房屋买卖合同的相关事宜。对此，原告提交了林进发与被告张书立之间的微信聊天记录、短信记录、双方代理律师之间的电子邮件往来予以证实。第三人正华公司也确认被告张书立在2018年7月23日告知正华公司员工胡小花，其不愿继续出售涉案房屋。胡小花对张书立进行劝说，希望其继续履行合同。2018年7月24日，张书立将涉案房屋的房产证原件交付给正华公司，但其后再未与正华公司联系。之后，原告告知正华公司张书立通知银行不予办理提前还贷手续，原告要求正华公司与张书立进行沟通。随后，正华公司员工胡小花电话联系张书立，张书立称很忙，之后再回复电话。但电话挂断后，胡小花就接到张书立妻子的电话，要求胡小花不要再骚扰张书立，并告知胡小花他们不愿意继续出售涉案房屋。原告称，因原、被告就合同解除后房款及涉案房屋的退还问题未能协商一致，最终双方未能就涉案房屋买卖合同的解除达成一致意见，故原告要求被告继续履行《合同二》及补充协议。但被告张书立自2018年8月2日起就拒绝接听原告和正华公司的电话，拒绝沟通涉案房屋买卖合同的履行事宜。后原告通过微信、邮件、现场送达、公证送达等方式向张书立送达继续履行通知书，要求被告张书立继续履行合同。对此，原告提供了微信聊天记录、快递单、公证送达的公证书等予以证实。但张书立均不予理睬，并在2018年8月21日向原告发出《解除合同通知书》一份，称：因原告未按《补充协议》第二条约定在2018年7月25日前将600万元存入卖方按揭银行还款账户，导致银行未能在8月初及时划扣还清贷款，已构成违约，被告有权解除合同并没收定金。自本通知发出之日起解除双方于2018年3月3日签订的《房屋买卖合同》（合同编号：000568号）以及于2018年7月13日签订《［合同］之补充协议》，原告须于2018年8月27日前将占有的被告的房屋归还被告，逾期不归还的，由原告承担相应的法律责任。原告称，其收到上述通知书后立即书面回复被告，再次明确不同意解除合同并要求其积极履行合同义务，完成双方房屋交易过户手续。至于涉案房屋银行贷款的问题。2011年11月22日，张月作为借款人、抵押人与交行番禺支行作为贷款人、抵押权人签订《个人房产抵押贷款合同》一份，约定：张月购买商品房作为住房，并以该房屋向银行申请个人房产抵押贷款，贷款金额为人民币746万元整，贷款期限20年。截止到2019年9月9日，该笔贷款余额为5540482.96元，贷款形态正常。第三人交行番禺支行称，张书立于2017年11月14日向银行申请提前清偿涉案房屋的全部银行贷款。当时张书立未告知提前还贷原因，后经银行核实，涉案房屋权属人张月已去世，所以银行对于张书立提前还贷的申请予以认可。交行番禺支行还确认，只要张书立不撤销上述提前还贷申请，该申请一直有效，但时间较长的情况下，银行会与申请人电话联系进行确认。在张广鹏与张书立房屋买卖合同交易过程中，张书立有告知银行需提前还贷，但还款账户一直没有足额资金，所以没能提前还贷成功。后张广鹏与银行联系，称愿意在涉案房屋的贷款银行开立账户并存入600万元，用于代张月偿还贷款，银行工作人员就电话联系张书立，但张书立表示与张广鹏之间产生纠纷，不同意提前还贷，随后张书立于2018年8月23日到银行提交一份书面的撤销提前还贷申请。原告则称，在其与张书立就涉案房屋买卖合同的解除事宜无法达成一致意见后，原告于2018年8月2日向张广鹏名下交通银行广州奥园广场支行的账户中存入600万元，并向该行送达《要求提前返还张月在贵行贷款的通知》一份，通知该行在审批通过张月房贷提前还款申请后，将此账号内的600万元直接划扣至张月账户用于提前还款专用；并请银行尽快办理内部审核提前还款事宜，确保涉案房屋能够尽快办理过户登记。原告还称，因被告张书立在涉案房屋买卖交易中一再违约，原告为了避免资金损失未直接将600万元存入张月还贷账户中，而是在与交行番禺支行经手该笔贷款的经理协商后，由张广鹏在张月还贷账户的同一个开户行即交通银行广州奥园广场支行开设一个账户存入该笔600万元，待提前还贷手续办妥后，直接用于清偿涉案房产银行贷款。对此，原告提供了一份《会议记录》予以证实，在该会议记录中，交行番禺支行代表罗子光称，张书立已经申请了提前还贷，银行也同意了，但目前暂未确定扣款日。因为银行与张书立沟通，询问是否按计划进行扣款，张书立称暂时先不要扣，说有些买卖问题还没有协商好，所以银行没有确定具体扣款时间。罗子光虽未在该《会议记录》上签名，但庭审中，其对该《会议记录》的真实性予以确认。原告称，因被告撤回提前还贷申请，涉案房屋的银行贷款至今未能清偿。诉讼中，原告提交《民事委托代理合同》及5万元律师费发票、《诉讼保全委托担保合同》及38750元担保服务费发票、500元公证费发票，拟证明原告因本次诉讼所产生的律师费、诉讼保全费及公证费损失。2018年8月26日，张广鹏签署《授权书》一份，对委托林进发、李健驹办理涉案房屋买卖事宜（包括与被告就涉案房屋转让事宜进行谈判、协商；签订房屋买卖合同、办理过户手续；办理与涉案房屋买卖合同相关的其他一切事物）予以确认，并确认受托人在执行和处理上述事项的过程中，依法签署的有关文件，委托人均予以承认。2019年11月5日，广州市番禺区不动产登记中心出具《购房资格证明》一份，载明：经核查，截至2019年11月5日止，张广鹏具备本市限购区域内（地址：广州市番禺区大石街迎宾路201号星河湾盛荟园8栋101房屋）的（地址：广州市番禺区大石街迎宾路**星河湾盛荟园**101房屋NE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>至于涉案房屋剩余购房款，原告张广鹏不同意提存至法院代管款账户，亦未举证证实其已具备支付该笔款项的能力，仅作出口头支付承诺。此外，在本案审理过程中，本院依原告申请作出（2018）粤0113民初8185号民事裁定书，查封了涉案房屋。本院认为，虽然涉案房屋仍登记在张月名下，但因该房屋已由被告张书立一人继承并取得所有权，因此，被告有权对该房屋进行处分。原告张广鹏及其委托人与被告张书立签订的《房屋买卖合同》（No000568）及《［合同］之补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点在于涉案房屋买卖合同的履行过程中违约方是哪一方。结合各方当事人的陈述及提交的证据可以看出，在整个交易过程中，原告一直在积极履行合同义务。在签订《合同一》当日即支付购房定金160万元，其后又在2018年3月6日支付部分楼款200万元，均按合同约定履行了自身义务。但此时，按照原告及正华公司的陈述，被告未能按时履行向银行申请提前还贷及向房产交易中心递件的合同义务。对上述陈述被告无答辩或提供反证，本院予以采信。另一方面，从被告在原告仅支付360万元购房款的情况下，就将涉案房屋交付给原告使用，以及与原告签订《［合同］之补充协议》降低涉案房屋售价，也可印证在前期的合同履行过程中，被告存在一定的过错。至于涉案房屋银行贷款的偿还问题。原告称，因被告在2018年7月23日与原告联系要求解除合同，原告才未在合同约定的时间即2018年7月25日将600万元赎楼款存入张月的还贷账户中，正华公司对此予以确认。其后，因双方就合同解除事宜未能协商一致，原告要求继续履行合同并通过多种途径向被告发出继续履行通知书，但被告均不予回应。因担心资金安全，原告未将600万元赎楼款直接存入张月还贷账户，而是由原告张广鹏在张月还贷银行账户的同一个开户行开立新的账户存入600万元，并告知银行在确认可以提前还贷后，用该笔款项清偿涉案房屋贷款。对于上述主张，原告提供了相关的证据予以证实。庭审中，交行番禺支行也确认原告有与银行方面进行沟通，告知银行在提前还贷手续办妥后用张广鹏账户中的600万元偿还涉案房屋贷款；但在银行与被告的沟通中，被告一直以与原告存在争议为由，不同意办理提前还贷手续。后在2018年8月21日，被告向原告发出《解除合同通知书》，要求解除涉案房屋买卖合同，并于2018年8月23日向交行番禺支行提交撤销提前还贷申请。从上述事实来看，原告在合同的履行过程中并无过错，在与被告就涉案合同的解除事宜未能协商一致后，原告立即通知被告要求继续履行合同，其自身也积极履行合同义务，准备好赎楼款并与银行沟通提前还贷事宜。反而是被告未能按照合同约定履行义务，且不配合办理提前还贷手续。综上，本院认为，涉案房屋交易中被告存在违约行为，原告并未违约，被告无权以原告违约为由要求解除涉案房屋买卖合同。但鉴于本案中，双方关于《合同二》及《［合同］之补充协议》的履行只为阶段性履，原告张广鹏与被告签署了合同，交付了部分楼款360万元，但剩余大部分房款尚未支付，且涉案房产的银行抵押尚未涂销，存在继续履行的障碍。经本院释明，原告张广鹏不同意提存剩余房款，亦无法证实其已具备偿还银行贷款及支付剩余房款的能力。上述合同的履行情况，与合同法中关于可以实质占有物权的特定情形不符。合同法中关于实质占有物权的特别规定为，签订物权交易合同，支付全部价款，且实际占有物权。而原告于本案的诉讼请求为占有涉案房屋，即为占有物权。其诉讼请求违反了合同法的规定，而且双方于合同履行过程中产生纷争，继而形成讼争，双方已经丧失合同继续履行的诚信基础，该合同不宜继续履行。由此，原告要求被告继续履行案涉房屋买卖合同，并支付逾期办理过户手续违约金的诉请，本院不予支持。但对于已交付的购房款360万元及案涉房屋，原、被告之间互负返还义务。至于原告诉请的律师费、财产保全担保费及公证费等费用，因《合同二》及《［合同］之补充协议》均未对该些费用的承担进行明确约定，且上述费用并非必然发生的费用，故对原告诉请被告承担上述费用，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告张广鹏、林进发、李健驹的全部诉讼请求。本案受理费114800元，财产保全费5000元，由原告张广鹏、林进发、李健驹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  王薇薇人民陪审员  梁敬桃人民陪审员  梁淑冰二〇一九年十二月十日书 记 员  陈 瀚