山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁0702民初202号 原告：李欣荣，女，1973年9月27日生，汉族，住潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：阎凯，山东求是和信律师事务所律师。 被告：郎建军，男，1970年2月24日生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：陈永刚，男，1967年5月17日生，汉族，潍坊奎文忠心法律服务所法律工作者，住潍坊市奎文区。 第三人：徐智勇，男，1972年8月4日生，汉族，个体业主，住潍坊市潍城区。 第三人：刘爱霞，女，1974年1月28日生，汉族，住潍坊市潍城区。 原告李欣荣与被告郎建军、第三人徐智勇、刘爱霞案外人执行异议之诉一案，本院于2017年12月18日作出（2017）鲁0702民初999号民事判决书，原告不服该判决，向山东省潍坊市中级人民法院提起上诉。山东省潍坊市中级人民法院于2018年7月26日作出（2018）鲁07民终2891号民事裁定书，裁定撤销原判决，将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人阎凯，被告及其委托诉讼代理人陈永刚到庭参加诉讼。第三人徐智勇、刘爱霞经本院合法传唤，未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决不得执行原告位于潍坊市潍城区××路××号××号楼××单元××号住房；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：1、执行法院对涉案房产的查封执行行为有误。涉案房屋未登记在被执行人的名下，不是被执行人的责任财产。根据原告提交的国有建设土地使用证，国有土地规划许可证，建筑施工许可证，建设工程规化许可证，证载权利人均为潍坊齐兴置业有限公司，在涉案房产未登记的情况下应当依据执行异议规定确定潍坊齐兴置业有限公司为所有权人。潍坊齐兴置业有限公司为原告开具了购房发票，双方存在事实上的商品房买卖合同，原告有要求该公司办理涉案房产产权登记的权利。法院应对不符合执行程序中权属判断标准的错误查封执行行为予以纠正并终止对涉案房产的执行。2、2013年9月1日，原告与第三人刘爱霞签订了书面房屋买卖合同，第三人将其位于潍坊市潍城区××路××号××号楼××单元××号住房以总价款70万元出卖给原告。合同签订后，原告分批次支付了全部购房款，与第三人刘爱霞于2014年7月17日办理了更名手续，第三人将涉案房产交付给原告占有至今。涉案房屋不属于被执行人的财产，应属原告的权属范围。 被告郎建军辩称，原潍城区人民法院执行措施正确，执行裁定书认定事实清楚，适用法律得当，请求依法维持原执行裁定书。原告提供的潍坊齐兴置业有限公司的发票原始购房人是刘爱霞，即本案的第三人，原告提交的该证据经过了涂改，应当是无效的，本案原告没有证据证明实际支付了购房款，而且在法庭调查中，对如何付款的主张自相矛盾，不符合常理，不符合正常的交易习惯。原告无证据证明实际占用该房屋，被告提交的物业费、垃圾费收据充分证明了涉案房屋是第三人的房产，所以法院执行正确，请予维持。 第三人徐智勇、刘爱霞未做答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据对证据的审查和当事人陈述，本院认定事实如下： 涉案房产所在项目因未缴纳配套费等原因至今未办理产权登记，涉案房产所在的土地使用权人为潍坊齐兴置业有限公司，涉案房产所在的盛安家园小区的建设单位为潍坊齐兴置业有限公司，盛安家园小区系潍城区北关街道后姚家坊社区居民委员会以潍坊齐兴置业有限公司名义开发的住宅项目，该小区的住宅销售及更名手续均由后姚家坊社区居民委员会负责。2014年7月17日，原告与第三人刘爱霞在后姚家坊社区居民委员会处办理更名手续并留，将涉案房产转让给原告李欣荣。2016年7月13日，本院在（2016）鲁0702执518号案件中（该案中被告为申请执行人）出具协助执行通知书，载明“查封刘爱霞购买的（现登记在李欣荣名下），位于盛安家园**楼****住房**”。2017年3月22日，后姚家坊社区居民委员会出具证明一份，载明“刘爱霞于2011年9月9日购买我单位开发建设的位于××路××号××房屋一套，面积187.6平米，并于2014年7月17日到我单位办理更名手续，自愿将该房屋产权转让给李欣荣”。2017年3月28日，潍坊后姚物业管理有限公司出具证明一份，载明“兹证明李欣荣同志现住我公司辖区的盛安家园项目小区3号楼1单元202室房产归李欣荣所有，特此证明”。2017年5月7日，潍坊后姚物业管理有限公司出具证明一份，载明“盛安家园小区3＃1单元202室，于2015年10月份李欣荣入住”。 原告为主张其与第三人刘爱霞间的涉案房屋买卖合同已履行完毕，出具由其与刘爱霞签署的房屋买卖合同一份，该买卖合同中载明房屋价款为700000元。原告主张房款的支付方式为：1、2013年9月16日原告配偶赵兴刚给第三人刘爱霞转账110000元，该笔转账有银行流水为证。2、2014年3月19日原告配偶赵兴刚给第三人徐智勇（第三人刘爱霞配偶）转账98000元，该笔转账有银行转账凭条为证。3、于芹霞将其对于刘爱霞的196000元的债权转让给原告用于抵顶房款。于芹霞于2010年9月21日通过银行给第三人刘爱霞转账196000元，于芹霞在本案中出庭作证称其与原告系同事，通过原告介绍借给刘爱霞钱款，后该笔借款难以追回，遂将债权转让给原告用于抵顶房款，后续该笔借款由原告偿还于芹霞。4、杨增龙将其对于刘爱霞的196000元的债权转让给原告用于抵顶房款。杨增龙于2010年9月21日通过银行给第三人刘爱霞转账196000元，杨增龙在本案中出庭作证称其与原告系同事，通过原告介绍借给刘爱霞钱款，后该笔借款难以追回，遂将债权转让给原告用于抵顶房款，后续该笔借款由原告偿还杨增龙。5、林锡常将其对于刘爱霞的100000元的债权转让给原告用于抵顶房款。2011年1月11日，第三人刘爱霞给林锡常出具借条一份，载明“借林锡常现金100000元整”，同日，林锡常从其潍坊农村商业银行账户中取款98000元。林锡常在本案中出庭作证称其与原告系同事，通过原告介绍借给刘爱霞钱款，后该笔借款难以追回，遂将债权转让给原告用于抵顶房款，后续该笔借款由原告偿还林锡常。 另查明，第三人徐智勇在（2017）鲁0702民初999号案件庭审中出庭，对原告主张的债权转让及房款支付的事实及证据均无异议。 上述事实，有原告提供的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、房屋买卖合同、转账流水及凭条、借条、证人证言、后姚家坊社区居民委员会出具的证明、潍坊后姚物业管理有限公司出具的证明，潍坊齐兴置业有限公司及后姚家坊社区居民委员会出具的证明，(2016)鲁0702执518号协助执行通知书、（2017）鲁0702民初999号案件庭审笔录及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，根据原告在庭审中的陈述，其诉讼请求包括对涉案执行行为的异议及对涉案执行标的的异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。原告在本院(2019)鲁0702执异1号案件中对涉案执行行为提出的异议未被受理，原告已无法通过执行异议程序主张对执行行为的异议。结合民事诉讼法相关规定，法院应当对当事人的诉讼请求进行全面审查及回应，为保障当事人的诉讼权利，本案中应当同时对原告针对涉案执行行为的异议及针对涉案执行标的的异议进行审查。因此，本案争议焦点有二：一、涉案房产的查封及执行行为是否适当；二、原告就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 关于争议焦点一，涉案房产的查封及执行行为是否适当。根据物权法相关规定，不动产物权的设立应当以法律规定的登记为准，此为最高效力级别的公示方式。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定，“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。涉案房产未做权属登记，根据涉案房产的土地使用权的审批文件和其他相关证据可以确定的权属人系潍坊齐兴置业有限公司，而非被执行人刘爱霞、徐智勇。潍坊齐兴置业有限公司未书面确认涉案房产属于刘爱霞、徐智勇所有。在此种情况下，人民法院在查封涉案房产时应当更加细致准确的甄别被执行人财产，在能够证明确属被执行人财产的情况下方能进行查封执行，不能随意扩大执行范围。在（2016）鲁0702执518号案件中对涉案房产的查封过程中，法院已经获知了涉案房产的更名情况（更名至原告李欣荣），且在××坊××区居民委员会处登记的权利人系原告李欣荣。在没有充分证据证明刘爱霞、徐智勇系涉案房产的权利人的情况下，不对涉案房产的民事权利关系进行仔细甄别就对涉案房产进行查封乃至执行，的确欠妥。后姚家坊社区居民委员会的更名登记虽不能产生法律规定的变更登记效力，但涉案房产至今未能办理权属登记并非当事人过错，在后姚家坊社区居民委员会进行更名登记已是当事人在权利公示方面尽到的最大努力。该公示效力级别虽不如法律规定的物权登记效力级别高，但是也在一定范围内产生了公示效力，在法院查封进行权属判断时产生了相应的提示及对抗效力。涉案房产没有登记在被执行人刘爱霞、徐智勇名下，没有证据能够证明被执行人刘爱霞、徐智勇在涉案房产查封时享有对该房产的实体权益，对涉案房产的查封及执行不符合执行程序中的权属判断标准，应予纠正。 关于争议焦点二，原告就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。在（2017）鲁0702执异16号执行裁定书及（2017）鲁0702民初999号民事判决书中，均适用了《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，以原告未能证明全部满足该条款所列的四项条件为由驳回了原告的异议。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定如下：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条规定适用的前提是“对登记在被执行人名下的不动产”，是因为不动产权属以登记为准，经过法定登记的不动产权享有最高的物权公示效力，在此种情况下要推翻法定物权登记效力必然要符合较为严苛的反驳条件和承担较重的举证责任，这是对物权法定的尊重与维护。但是本案中，涉案房产没有登记在被执行人名下，没有产生物权法上的公示效力，此时如果仍适用该条款将因随意扩大法律适用范围给当事人赋予过重的严苛条件和举证责任，不利于维护当事人的合法权益。因此，执行异议之诉有别于执行异议的程序性审查，应当着重对案件的实体进行审查，根据案件的具体情况同时对异议人主张的民事权利和被执行人的民事权利进行审查，从而确定异议人能否享有排除执行的民事权利。关于涉案房产的转让情况，本案已认定的事实为，原告于2013年9月16日、2014年3月19日通过转账向第三人支付了208000的房款，与第三人在2014年7月17在××房××坊××区居民委员会办理了更名手续并留档。此时，可以认定原告拥有涉案房产的期待物权。关于剩余房款的支付，尽管被告对原告主张的受让债权有异议，但原告与出让债权的杨增龙、于芹霞、林锡常当庭表示了债权转让的真实意愿，有银行流水凭证证明出借款项之事实，第三人徐智勇在（2017）鲁0702民初999号案件中对原告主张的债权转让及房款支付的事实及证据均无异议，结合涉案房屋的更名情况、涉案房屋未登记在被执行人名下、法院在查封涉案房屋时已明知涉案房屋的更X名情况等事实，原告对涉案房屋享有的民事权益可以排除涉案强制执行。 综上，对涉案房产的查封及执行行为不适当，应予纠正，原告就涉案执行标的享有足以排除涉案强制执行的民事权益。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 不得执行涉案执行标的（位于潍坊市潍城区××路××号××号的房产）。 案件受理费11304元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长  张金华 人民陪审员  田建利 人民陪审员  孙 涛 二〇一九年十二月二十五日 代书 记员  丁文丽