陕西省安康市汉滨区人民法院   民 事 判 决 书   (2018)陕0902民初4298号   原告：西安瑾瑜物业管理有限公司安康分公司，住所地：安康市汉滨区。   负责人：张磊，系该公司经理。   委托代理人：牛波，西安瑾瑜物业管理有限公司职员。   被告：张银环，女，汉族，出生于1982年1月19日，安康市汉滨区人，住安康市汉滨区。   委托代理人：李海波，系被告张银环之夫。   原告西安瑾瑜物业管理有限公司安康分公司（以下简称“瑾瑜物业安康分公司”）与被告张银环物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告瑾瑜物业安康分公司的委托代理人牛波、被告张银环的委托代理人李海波到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。   原告诉称，2015年6月1日，原告与安康市宏达房地产开发有限责任公司（以下简称“宏达公司”）签订了《前期物业服务合同》，合同约定自2015年6月1日起，由原告接替安康市同创物业管理有限公司（以下简称“同创物业公司”）对XX小区进行前期物业管理，物业费用标准按照原同创物业公司与业主双方约定的收费标准执行，同时同创物业公司将业主未结清物业费的债权一并转让给原告。被告张银环于2009年3月4日与安康市宏达公司签订《商品房买卖合同》，购买XX小区住宅一套，面积为127.54平方米。2010年5月5日，被告与同创物业公司签订《安康市XX物业管理服务协议》，对前期物业服务标准，收费依据，计算方式及起始时间和违约责任进行了约定。截止2018年1月31日，被告累计拖欠原告物业费共计4487元。原告催要未果，现诉至法院，请求判令被告向原告支付2011年12月至2018年1月物业费3303元，公摊水电费370元，生活垃圾费814元，共计4484元，并承担本案的诉讼费用。   原告为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：   1.前期物业服务合同。用以证明原告与开发商签订前期物业服务合同，并自2015年6月1日起为安康市XX小区提供物业服务的事实。   2.交接协议。用以证明安康市XX小区物业移交给原告管理，双方办理了交接手续，原告接受了同创物业公司的债权债务。   3.XX小区业主入住验房表、安康市XX物业管理服务协议。用以证明被告系安康市XX小区业主，已经入住该小区，并就物业服务的收费标准等内容与物业公司进行了约定。   4.物业暂行收费标准、律师函。用以证明原告物业收费标准及公示情况，以及向被告催收物业费用的事实。   被告张银环辩称，一、原、被告之间没有建立物业服务合同关系，原告在程序上不具有适格主体身份。2010年答辩人与同创物业管理有限公司签订过物业服务协议，因该公司不履行物业服务协议约定的义务，多次和业主发生纠纷。加之同创物业公司的干扰，XX小区一直没有成立业主委员会。原告既没有和业主委员会签订协议，同创公司也没有告知小区物业服务合同中的权利义务转移给本案原告。也就是说，原、被告没有形成物业服务合同关系，瑾瑜物业公司不具有合法原告主体身份，其诉求应当依法驳回。根据《物业管理条例》第64条规定，物业费的收交应当先由业主委员会催收，在催收无果的情况下再向人民法院起诉。据此规定，原告起诉前应当先经过业委会履行催交程序，但原告未经催交直接起诉违反行政法规的规定。二、原告没有实际提供物业服务，答辩人没有向其交纳物业服务费的义务。XX小区在环境卫生、公共设施维护维修、安保等方面十分混乱，原告一直没有解决。目前小区乱堆杂物随时会引发火灾，照明路灯失修无人更换，环境卫生脏乱差，安保巡査流于形式导致小区多次失窃。甚至个别住户在小区开辟士地种菜，居民深受其害。多年来小区居民无数次向原告反映，但原告一直没有采取任何措施予以改进。也就是说，原告根本没有履行物业服务义务，答辩人也就没有任何理由为其支付所谓的物业服务费。2016年，原告向汉滨区人民法院起诉，在法院的主持下达成调解协议，由原告要求住户做好防水处理;对答辩人的可视门和太阳能管道进行维修等。但原告并没有按法院调解书确定的内容履行相关义务，因此可以确认，原告根本没有实施物业管理行为，没有履行物业公司应尽的基本义务，原告没有任何理由为其交纳物业服务费。综上事由，原告的诉讼请求不能成立，请依法驳回原告的诉求。   被告张银环为支持其抗辩理由向本院提交以下证据：   1、照片23张。用以证明小区环境脏乱差，安全保卫工作不够。   2、收款收据。用以证明入住以后已经支付物业服务费至2011年12月，后来拖欠物业费是由于服务不到位，小区环境脏乱差。   3、（2016）陕0902民初607号民事调解书。用以证明原告上次起诉后，汉滨区法院已经调解，确定由被告缴纳2015年6月1日-2016年5月31日的物业管理费360元，确定原告处理的事情仍未按调解书履行。   原告提供的证据客观真实、能够互相印证，本院予以确认；对被告提供的证据，因照片无拍摄时间，被告对此不认可，本院不予确认，对其余证据本院予以确认。   根据上述认定的证据，结合原告的当庭陈述，本院确认以下案件基本事实：   被告张银环系安康市汉滨区XX小区业主，其房屋建筑面积为127.54㎡，属多层无电梯房住宅。2015年6月1日，西安瑾瑜物业管理有限公司（以下简称“瑾瑜物业公司”）与该小区开发商宏达公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：宏达公司选聘瑾瑜物业公司对XX小区提供前期物业管理服务，合同期限自2015年6月1日起至该小区业主委员会成立且与新选聘的物业服务企业签订新的服务协议生效之日止；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅基础物业服务费为0.35元/㎡，专项物业服务费由物业公司与物业买受人另行协商确定；该合同还对物业服务内容与质量、物业的经营与管理、物业的使用与维护、违约责任等其他事项进行了约定，并附有物业明细构成、物业共用部位明细、物业共用设施设备明细、前期物业管理服务质量标准共四个附件。合同签订后，瑾瑜物业公司将XX小区交由其分公司即本案原告进行管理，并在小区公示了物业暂行收费标准：物业费为多层每月0.35元/㎡、高层每月0.7元/㎡；公摊水电费为每户每月5元；生活垃圾费为每户每月11元（代收代缴）。被告张银环已按合同约定交纳了2011年12月以前的物业服务费用及其他费用，自2012年1月开始欠缴物业费及其他费用。2016年，原告将被告诉至汉滨区人民法院，经调解，双方达成调解协议：一、由张银环向瑾瑜物业安康分公司交纳2015年6月1日至2016年5月31日的物业管理费360元；二、由瑾瑜物业安康分公司在2016年5月10日前将XX小区的环境卫生、公共设施处理完善，并对安全保卫工作进行改进（对非本小区车辆禁入，陌生人出入进行登记）；三、提醒XX小区住户装修入住时做好地面防水处理；四、由瑾瑜物业安康分公司对张银环家的可视门和太阳能管道进行维修，并就其他事项进行了约定。自2016年6月1日至2018年1月，被告共欠缴物业费847.8元、公摊水电费95元、生活垃圾费209元，共计1151.8元。2018年1月1日，原告委托律师向被告发出律师函，并将律师函张贴在被告进户门上，律师函载明了被告所欠费用的金额及明细。此后，被告仍未向原告交纳上述拖欠费用，原告遂诉至本院，提出上列诉讼请求。   同时查明，2015年6月1日前，XX小区的前期物业服务企业为同创物业公司。2012年7月31日，被告与安康市同创物业管理有限公司签订安康市XX物业管理服务协议，约定普通住宅物业管理服务费每月0.35元/㎡，代收代办费中公摊水电费每月5元/户、生活垃圾费每户11元/月。2015年6月1日，瑾瑜物业公司与同创物业公司签订交接协议，约定同创物业公司将2015年5月31日前未收缴的应收物业费用及其他费用转让给瑾瑜物业公司，由瑾瑜物业公司收取。此后，原告实际按多层每平方米0.35元、高层每平方米0.70元收取物业费，按每户每月5元收取公摊水电费。   另查明，XX小区于2017年9月2日成立了业主委员会，并已选聘新的物业服务企业，原告于2018年1月31日与该小区业主委员会办理了交接手续，现已撤离该小区。   本院认为，宏达公司与瑾瑜物业公司签订的《前期物业服务合同》，意思表示真实，内容未违反法律、法规的强制性规定，且已实际履行，应为合法有效合同，对XX小区的全体业主均具有约束力。原告作为瑾瑜物业公司的分公司，实际为该小区提供了物业管理服务，且已依法领取了营业执照，故具有合法的诉讼主体资格，并有权获得物业服务费。被告作为该小区的入住业主，实际享受了原告提供的服务和小区的公用设施设备，负有交纳物业费和相关费用的义务。因原告于2016年将被告诉至安康市汉滨区人民法院，经安康市汉滨区人民法院调解做出（2016）陕0902民初607号民事调解书，对被告所拖欠2016年5月31日前的物业管理费已做处理，故原告不得对2016年5月31日前的物业管理费进行重复诉讼。又因原、被告都应按民事调解书中所确定的内容履行各自义务，而被告本次诉讼答辩意见称原告对于调解书确定的义务仍然未履行，其才拒交物业管理费，而原告未提供证据证明其已按调解书确定的内容履行了义务，故被告有权拒绝向原告交纳物业服务费。但对原告要求被告支付2016年6月至2018年1月的生活垃圾费的诉讼请求，因该项费用系原告代安康市城市管理局收取的生活垃圾费，亦是每户居民应当缴纳的费用，故对该项请求理由正当，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 一、由被告张银环在本判决生效后十日内向原告西安瑾瑜物业管理有限公司安康分公司交纳生活垃圾费209元。   二、驳回原告西安瑾瑜物业管理有限公司安康分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，由被告张银环承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。           审判长  成 乃 谊   人民陪审员  唐 章 乾   人民陪审员  黄 洪 琴                            二〇一九年十二月二十五日     书记员  晁  梅