福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初3626号 原告：邱水生，男，1977年8月8日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。 委托诉讼代理人：耿泽伟、黄振斌，福建知力律师事务所执业律师。 被告：戴建国，男，1971年7月20日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 被告：陈文，女，1969年11月24日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 被告：戴志铭，男，1995年6月2日出生，汉族，住福建省福州市马尾区。 原告邱水生与被告戴建国、陈文、戴志铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月1日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邱水生委托诉讼代理人黄振斌到庭参加诉讼，被告戴建国、陈文、戴志铭经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年4月8日起至2018年11月17日止的租金1252778.66元及违约金（以每月拖欠租金89888元为基数，按月利率2%从2018年4月8日起逐月分期计至上述款项还清之日止）；2.判令被告向原告支付2018年4月8日起至2018年11月17日止的物业费36800元及违约金（以每月拖欠物业费2400元为基数，按月利率2%从2018年4月8日起逐月分期计至上述款项还清之日止）；3.判令被告向原告支付2018年8月1日起至2018年10月31日止的水电费27701元及违约金（以每月拖欠水电费为基数，按月利率2%从2018年8月1日起逐月分期计至上述款项还清之日止）；4.判令被告腾退交付租赁房屋（即福州市鼓楼区××街××号附属楼南楼一层），向原告支付房屋占用费、物业费及水电费至实际腾退之日止（房屋占用费从2018年11月18日起按89888元／月标准计算，物业费从2018年11月18日起按2400元／月标准计算，水电费从2018年11月1日起根据实际产生金额计算）。 事实和理由：2008年10月1日，原告与福建省黎明企业集团公司（以下简称黎明集团）签订《房屋租赁合同》，约定：黎明集团将坐落于福州市鼓楼区××街××号的房屋出租给原告使用；租赁期限10年，2008年10月1日至2018年9月30日。2018年9月25日，原告与黎明集团签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》租赁期限延长至2018年12月31日。 2016年4月7日，原告与被告签订《租赁合同》，约定：原告将福州市鼓楼区××街××号房屋的部分场所即附属楼南楼一层租给被告经营餐吧；租赁期限3年；2017年4月8日至2018年4月7日的月租金为84800元，2018年4月8日至2019年4月7日的月租金为89888元；物业费每月2400元，租金及物业费按月支付，每月1日前付清；逾期交付租金、水电费、物业费，每逾期一日由原告按定额的3%加收违约金；逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累计拖欠30天，原告有权没收合同保证金并要求被告赔偿损失。 2017年4月份起，被告未按时交纳租金、物业费等。2018年5月21日，被告戴建国向原告出具《承诺函》，但承诺函出具后被告仍未偿还欠款。被告拖欠2017年4月8日至2018年11月17日租金1252778.66元；拖欠2017年4月8日至2018年11月17日期间的物业费36800元；拖欠2018年8月1日至2018年10月31日水电费27701元。2018年11月16日原告又向被告邮寄《解除租赁合同通知函》，要求解除与被告的《租赁合同》，被告搬离租赁房屋，并付清欠款。2018年11月17日，《解除租赁合同通知函》邮寄送达到被告指定签收地址，但被告至今仍未履行。 原告认为，其与被告签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示、合法有效，被告拖欠租金、物业费和水电费的行为已构成严重违约，侵害了原告的合法权益，应承担相应违约责任。综上，望判如所请。 三被告均未作答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交了相应证据，三被告未向本院提交证据。 因三被告未到庭参加诉讼，也未书面提出异议，视为自动放弃诉讼权利。经审查，原告提供的证据来源合法，真实可信，符合证据的法定形式，本院予以确认并在卷佐证。结合原告的庭审陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2008年10月1日，原告与黎明集团签订《房屋租赁合同》，约定黎明集团将坐落于福州市鼓楼区××街××号的房屋出租给原告使用；租赁期限10年，自2008年10月1日至2018年9月30日止。2018年9月25日，原告与黎明集团签订《补充协议》，将《房屋租赁合同》的租赁期限延长至2018年12月31日。 2016年4月7日，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将福州市鼓楼区××街××号房屋的部分场所即附属楼南楼一层租给被告经营餐吧；租赁期限3年，自2016年4月8日至2019年4月7日；2016年4月8日至2017年4月7日的月租金为80000元，2017年4月8日至2018年4月7日的月租金为84800元，2018年4月8日至2019年4月7日的月租金为89888元；物业费每月2400元；租金及物业费按月支付，每月1日前付清；逾期交付租金、水电费、物业费，每逾期一日由原告按定额的3%加收违约金；逾期交纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累计拖欠30天，原告有权没收合同保证金并要求被告赔偿损失。 2018年5月21日，被告戴建国向原告出具《承诺函》，载明截止2018年5月，戴建国一楼绯秀欠租金795680元（其中欠租金771680元、物业费24000元）、水电费48390元。同时该承诺函第三条载明前述欠款按每月3分利率计息，直至款项付清。 2018年11月16日，原告向被告在《租赁合同》上手写确认的住所地寄送《解除租赁合同通知函》，该函于2018年11月23日因无人签收被退回。 另查，被告租赁诉争房屋在2018年8月、9月、10月期间使用水电费（加公摊及其他费用分摊）分别合计为14284元、10105元、3312元。原告确认被告于2018年12月份已搬离诉争房屋。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原告与被告签订的房屋《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行自己的义务。租赁合同履行期间，被告未按约缴纳租金、物业费、水电费，已构成违约，应承担违约责任。 一、针对邱水生诉请被告支付拖欠租金、物业费、水电费及相应违约金的问题，本院作如下分析认定： 关于被告拖欠租金及相应的违约金为多少的问题。1.租金数额。邱水生诉请被告支付租金至2018年11月17日，根据被告戴建国于2018年5月21日出具的《承诺函》内容，截至2018年5月，其拖欠租金771680元。邱水生主张被告在其后未缴纳租金，被告未提交书面异议，本院对邱水生该事实主张予以确认。故自2018年6月起算，截止2018年11月17日，该期间共产生租金为5个月×89888元/月+29962.66元=479402.66元。故被告共拖欠租金1251082.66元。2.违约金数额。（1）被告戴建国出具的《承诺函》第三条载明“以上所欠款项按每月3分利率计息，直到款项付清”，邱水生予以认可，据此双方已实际变更被告2018年5月21日之前拖欠租金、物业费及水电费的违约金计算方式，但双方约定的利率过高，本院酌定调整为按月利率2%计算，即以771680元为基数，自2018年6月1日起按月利率2%计息至款项还清之日止。（2）被告在出具《承诺函》后拖欠的租金应按《租赁合同》约定计算违约金，邱水生诉请按月利率2%计算，本院予以确认，即以每月拖欠租金89888元为基数，按月利率2%从2018年6月起的每月2日起逐月累计至款项还清之日止。 关于被告拖欠物业费及相应的违约金为多少的问题。1.物业费数额。根据被告戴建国于2018年5月21日出具的《承诺函》内容，截至2018年5月，其拖欠物业费24000元。2018年5月之后，邱水生主张被告未支付物业费，被告未提出异议，本院对该事实主张予以确认。故截止2018年11月17日，被告共拖欠物业费为24000元+5个月×2400元/月+800元=36800元。2.违约金数额。（1）被告戴建国出具的《承诺函》已实际变更2018年5月之前的物业费违约金计算方式，本院酌定按月利率2%计算，即以24000元为基数，自2018年6月1日起按月利率2%计息至款项还清之日止。（2）被告在出具《承诺函》后拖欠的物业费，邱水生诉请按月利率2%逐月累计，具有合同依据，本院予以确认，即以每月拖欠物业费2400元为基数，按月利率2%从2018年6月起的每月2日起逐月累计至款项还清之日止。 关于被告拖欠水电费及相应的违约金为多少的问题。1.水电费数额。根据原告提供的水电通知单，被告在2018年8月、9月、10月共产生水电费14284元、10105元、3312元，共计费27701元。原告主张被告未支付该期间水电费，被告未提出异议，本院对该事实主张予以确认。2.违约金数额。违约金应按《租赁合同》约定计算，原告诉请按月利率2%计算，本院予以确认，即以每月拖欠水电费数额为基数，按月利率2%从2018年9月起逐月累计至款项还清之日止。 二、针对邱水生诉请被告腾退诉争房屋并支付逾期腾退房屋产生的房屋占用费、物业费及水电费问题，本院作如下分析认定： 原告主张诉争租赁合同于2018年11月17日解除，根据《租赁合同》第七条第三款第三项约定，被告逾期缴纳租金、水电费、物业费等相关费用达15天或累计拖欠30天，视为根本性违约，双方应终止合同。被告长期拖欠租金及物业费、水电费，原告为此于2018年11月16日向被告在合同上手写确认的住所地寄送《解除租赁合同通知函》，虽于2018年11月23日因无人签收被退回，但可视为已送达，双方签订的合同自此发生解除效力。原告自认被告于2018年12月已实际腾退诉争租赁房屋，本院予以确认，故原告再诉请被告腾退房屋，已无事实依据，本院不予支持。 关于被告逾期腾退房屋的房屋占有使用费及物业费、水电费为多少的问题。因原告确认被告于2018年12月已腾退，且未举证证明被告自2018年11月15日之后实际产生的水电费，故其诉请被告支付该期间房屋占用费、水电费及物业费，本院不予支持。 戴建国、陈文、戴志铭经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、戴建国、陈文、戴志铭于本判决生效之日起十日内向邱水生返还拖欠租金1251082.66元及违约金（以771680元为基数，按月利率2%自2018年6月1日起计至款项还清之日止；以89888元为基数，按月利率2%自2018年6月起的每月2日起逐月累计至款项还清之日止）； 二、戴建国、陈文、戴志铭于本判决生效之日起十日内向邱水生返还拖欠物业费36800元及违约金（以24000元为基数，按月利率2%自2018年6月1日起计至款项还清之日止；以2400元为基数，按月利率2%自2018年6月起的每月2日起逐月累计至款项还清之日止）； 三、戴建国、陈文、戴志铭于本判决生效之日起十日内向邱水生返还拖欠水电费27701元及违约金（即分别以14284元、10105元、3312元为基数，按月利率2%相应从2018年9月1日、10月1日、11月1日逐月累计至款项还清之日止）； 四、驳回邱水生的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18529元，由邱水生负担3529元，由戴建国、陈文、戴志铭共同负担15000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 婷 审 判 员  林晓霞 审 判 员  梁旭丹 二〇一九年十二月二十六日 法官助理  林 振 书 记 员  许 琰 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继承履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 2 第8页共9页