江西省贵溪市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0681民初2206号原告：吴来善，男，1962年11月1日出生，汉族，住所地江西省贵溪市雄石路电厂大院**。原告：陈兰英，女，1970年12月20日出生，汉族，住所地江西省贵溪市雄石路电厂大院**。系原告吴来善的妻子。两原告共同委托诉讼代理人：许美凤，江西美凤律师事务所律师。被告：贵溪瑞邦置业有限责任公司，统一社会信用代码91360681556001228F，住所地江西省贵溪市雄石东路。法定代表人：余波，系公司经理。原告吴来善、陈兰英与被告贵溪瑞邦置业有限责任公司（以下简称“瑞邦置业公司”）合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴来善、陈兰英及委托诉讼代理人许美凤到庭参加诉讼，被告瑞邦置业公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴来善、陈兰英向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告于2016年5月26日签订的三份商品房买卖合同有效；2．请求确认上述三份商品房买卖合同项下的商铺归两原告所有；3．判令被告立即办理权属转移登记；4．判令被告支付逾期办理权属转移登记的违约金1798元；5．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。原、被告双方于2016年5月26日签订了三份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将其开发的位于贵溪市商铺出售给两原告，上述三商铺的建筑面积分别为64.2平方米、118.87平方米、111.84平方米，价款分别为378925元、580000元、540000元，首付房款分别为278925元、330000元、290000元，银行按揭分别为100000元、250000元、250000元；商品房现售的，自合同订立之日起90日内办理权属转移登记等内容。原告于2016年5月11日认购上述三商铺时支付了首付款合计998925元，上述三商铺是现房，2016年5月26日签订三份《商品房买卖合同》时被告交付了商铺，商铺至今由两原告使用。商铺交付后由于被告的原因，银行按揭没有成功，但原告从被告未办成银行按揭至今，多次要求支付剩余房款600000元，并要求被告办理权属转移登记，可是被告总以各种原因一拖再拖不予办理。综上所述，被告的行为严重损害了原告的利益，原告为维护自身权利特诉至法院，请求判如所请。瑞邦置业公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告瑞邦置业公司未到庭亦未在指定的举证期限内向本院提交证据，视为放弃举证、质证的权利。对原告提交的各组证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：原告吴来善、陈兰英系夫妻关系。2016年5月26日，两原告与被告瑞邦置业公司签订了三份《商品房买卖合同》，合同中与本案有关的内容如下：1．被告将其开发的位于贵溪市商铺出售给两原告；2．上述三个商铺的建筑面积分别为64.3平方米、118.87平方米、111.84平方米，价款分别为378925元、580000元、540000元，首付房款分别为278928元、330000元、290000元，银行按揭分别为100000元、250000元、250000元；3．商品房现售的，自合同订立之日起90日内办理权属转移登记等内容；4．由于出卖人的原因，未能在上述期限内办理房屋权属登记的，合同继续履行的，出卖人应按已付房价款的0.2%向买受人支付违约金。2016年5月11日，两原告向被告认购了上述三商铺，并支付了首付款998925元。合同签订后，被告将上述三商铺交付给两原告使用，原告曾多次要求被告办理银行按揭和产权权属登记，但截止至起诉之日，上述三商铺的银行按揭贷款手续和产权权属转移登记手续均未办理。2019年10月11日，两原告以被告的行为严重损害其利益为由诉至本院，请求判如所请。另查明，被告瑞邦置业公司于2017年1月18日将上述三商铺向鹰潭农村商业银行股份有限公司设立了最高额抵押，并办理了抵押登记手续。本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，两原告与被告瑞邦置业公司签订的三份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，原、被告双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案所涉商铺的买卖属现房交易，原告吴来善、陈兰英基于商品房买卖合同向被告瑞邦置业公司支付大部分购房款后实际占有使用诉争房屋至今，而被告瑞邦置业公司违反合同约定义务，未能向两原告办理房屋所有权转移登记，并将已出售的房产设定抵押，其行为明显违反了民事活动中应遵循的诚实信用原则。鹰潭农村商业银行股份有限公司虽依法享有对抵押物的优先受偿权，但因其抵押权设立于两原告对抵押物的实际占有使用期间，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）中相关规定之精神，鹰潭农村商业银行股份有限公司的抵押权不能优先于两原告基于商品房买卖合同在支付了大部分购房款并实际交付使用而确立的优先权。据此，在两原告未要求解除合同之前，原、被告双方均应按合同约定继续履行自己的义务，由两原告向被告瑞邦置业公司支付剩余购房款600000元，由被告瑞邦置业公司接受购房款，确认两原告对诉争房屋享有所有权并协助两原告办理产权权属转移登记。合同中，原、被告双方虽未对银行按揭贷款事宜作出详细约定，但根据商品房买卖的交易习惯，确定按揭贷款银行以及联系按揭银行均应由被告瑞邦置业公司负责，合同签订后，两原告多次要求被告办理银行按揭，并要求被告办理产权权属转移登记，也曾多次表示愿意通过现金的方式支付尾款，被告虽口头同意但一直以各种理由一拖再拖未履行相应义务，故两原告未交齐尾款和诉争房屋未办理产权权属转移登记的原因在被告瑞邦置业公司，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告瑞邦置业公司应承担赔偿损失等违约责任。两原告要求被告支付逾期办理权属转移登记违约金1798元的诉请符合法律规定，本院予以支持。被告瑞邦置业公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃举证、质证和对事实抗辩的权利，不利后果由其自行承担。综上所述，两原告的诉请本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（法释【2002】16号）第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴来善、陈兰英与被告贵溪瑞邦置业有限责任公司于2016年5月26日签订的有关贵溪市商铺买卖的三份《商品房买卖合同》合法有效，继续履行；二、由原告吴来善、陈兰英于本判决生效之日起十五日内向被告贵溪瑞邦置业有限责任公司支付剩余购房款600000元，贵溪市商铺所有权归原告吴来善、陈兰英所有；三、由被告贵溪瑞邦置业有限责任公司于收取全部购房款后十五日内协助原告吴来善、陈兰英办理上述商铺的产权权属转移登记手续；四、由被告贵溪瑞邦置业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告吴来善、陈兰英支付逾期办理权属转移登记违约金1798元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告贵溪瑞邦置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审判员  叶育林二〇一九年十二月二十六日书记员  黄 芳