西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕01**民初4910号原告：杨玲，女，1980年1月1日出生，汉族，榆林市教研室员工，住榆林市松林路**。委托诉讼代理人：赵鸿沅，男，1976年10月2日出生，汉族，陕西鸿远消防工程有限公司法定代表人，住榆林市松林路**。委托诉讼代理人：闫晨飞，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告：陕西宏欣源冶金设备实业有限公司，住所地陕西省西咸新区沣东新城建章路中段锦雁花园******。法定代表人：晏荣德，该公司董事长。委托诉讼代理人：张光平，陕西大秦律师事务所律师。原告杨玲诉被告陕西宏欣源冶金设备实业有限公司（以下简称宏欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨玲的委托诉讼代理人赵鸿沅、闫晨飞，被告宏欣公司的委托诉讼代理人张光平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨玲向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告办公家具；3.判令被告按合同约定向原告支付违约金16000元；4.判令被告支付原告房租103864.8元；5.判令被告赔偿原告律师费5000元；6.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告杨玲明确诉讼请求为：1.判令依法解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告返还原告办公家具（8工位隔断1套、9把椅子、1张长条办公桌）；3.判令被告按合同约定向原告支付违约金16000元（按照合同约定第8条第3款8000元/月×2个月）；4.判令被告支付原告房租103864.8元（2018年7月10日至2019年7月9日的房屋租金，8000元/月×12个月+合同约定第6条第1款2018年7月10日至2019年7月9日的车位费1800元/年+合同约定第7条B款第1项2018年7月10日至2019年7月9日的物业费6064.8元（物业出具详单））；5.判令被告赔偿原告律师费5000元；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月4日，杨玲委托赵鸿沅（甲方、出租方）与宏欣公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将其位于西安市莲湖区土门路二十号开远半岛商务楼5号楼1501室商铺出租给被告，建筑面积210㎡，租赁期限3年，自2017年1月10日至2020年1月9日，月租金8000元（不含物业管理费），租金总额288000元，租金缴纳以6个月为期限，合同签订之日缴纳租金48000元，半年期满前60天交纳下一期租金，以此类推；租赁期内物业管理费、水、电、电梯、停车管理费等费用由乙方自行承担；甲方向乙方有偿提供地下停车位一个，乙方每年向甲方支付1800元使用费；本合同履行过程中甲乙双方任何一方解除合同，需要提前3个月书面通知对方；甲方双方任何一方不按照本合同履行自己的义务即视为违约，违约方向守约方支付两个月租金作为违约赔偿金并承担违约责任。该合同签订后，原告按约向被告提供了房屋。但直至起诉之时，被告未按约定支付2018年7月10日至2019年7月10日的租金，经原告一再催要之下，被告不但不交纳租金，且还在未提前通知原告的情形下搬离，并拒不返还属于原告所有的办公家具。综上所述，被告的行为严重违反了合同的约定，损害了原告的合法权益；原告遂诉至法院，望判如所请。被告宏欣公司辩称，双方已于2018年8月8日协商并同意解除房屋租赁合同。被告已按协议履行了义务，办公家具双方当时签订协议时是免费赠送给被告，原告已经将涉案房屋出租案外人。请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：2017年1月1日的《授权委托书》记载：本人杨玲系开远半岛广场5＃楼1501室的产权人，现委托赵鸿沅（身份证号码：612701197610023819）为我的代理人，代理人根据授权，以我名义商谈、签署有关开远半岛广场5＃楼1501室的一切事宜、合同，我均认可，其法律后果由我承担。委托期限30日，代理人无权转委托。委托人签字生效。委托人杨玲签字确认。2017年1月4日《证明》记载：兹证明西安市莲湖区土门路开远半岛广场（小区）5号楼1501室房屋壹套，建筑面积210平方米，系我公司与陕西鸿沅消防工程有限公司（以下简称鸿沅公司）工程抵款房，并且现已经结清所有债权债务手续，房屋网签合同正在办理中。鸿沅公司杨玲女士属于此房业主，已经具备并拥有对此房屋的使用权、出租权、所有权等权利。陕西亨祥实业有限公司盖章确认。2017年1月4日的《物业租赁合同》记载：甲方（出租方）赵鸿沅、乙方（承租方）宏欣公司，甲方出租的物业产权属于赵鸿沅，甲方出租给乙方使用的物业位于西安市莲湖区土门路二十号开远半岛商务楼5号楼1501室、建筑面积210平方米，物业用途商务、办公，租赁期限为3年，即从2017年1月10日至2020年1月9日止；甲乙双方约定的，乙方承租该物业的租金标准按照每月8000元/计算向甲方支付租金，不含物业管理费，租金总额为288000元（大写贰拾捌万捌仟元整），租金缴纳以（6个月）半年为缴纳期限，合同签订之日缴纳租金48000元（大写肆万捌仟元整），半年期满前60天，缴纳下一期租金，缴纳租金的具体时间为2017年5月10日交纳第2期租金，交纳金额为48000元（大写肆万捌仟元整），2017年11月10日，交纳第3期租金，交纳金额为48000元（大写肆万捌仟元整），以此类推，直至租赁合同履行结束；甲方负责向乙方有偿提供5号楼地下停车位一个，乙方每年向甲方支付1800元使用费，与每期房屋租金同时支付；为保证合同履行，合同签订之日乙方应向甲方缴纳8000元的物业保证金，保证合同正常履行，合同期满后，物业设施无人为损坏、各项费用无拖欠，甲方应如数退还乙方保证金；乙方租赁期内，此房物业管理费、水、电、电梯、停车管理费等费用，由乙方直接向小区物业管理部门缴纳；乙方租赁合同期满后应及时将室内物品搬出，一周内仍不搬出的，一切物品及堆放物即视为遗弃物，甲方有权做任何处理；甲方双方任何一方未按照本合同的约定履行自己的义务，即视为违约，违约一方应向无过错方支付违约金、并承担违约责任；违约金的计算，按照本合同约定该宗房屋双倍月租金作为违约赔偿金；甲乙双方约定的，甲、乙双方任何一方因故确需解除本租赁合同的，需提前3个月书面通知对方，本合同即可解除，双方互不承担违约责任……本合同亦对其他条款进行明确约定。2017年1月7日《授权委托书》记载：致陕西亨祥实业有限公司，委托方系鸿沅公司、受委托方系杨玲（身份证号：612701198001010021），委托方自愿把位于开远半岛广场5号楼1501号房屋210平米（最终面积以房屋测量事务所实测为准）。以上房屋的商品房买卖合同网签于受委托方名下，请贵公司给予方便办理。本委托方承诺关于上述一套房屋所引起的一切经济纠纷与陕西亨祥实业有限公司无关。委托方鸿沅公司盖章确认，受委托方杨玲签字确认。 2018年2月7日，杨玲作为买受人与陕西亨祥实业有限公司（以下简称亨祥公司）签订《商品房买卖合同》一份，约定亨祥公司将位于西安市莲湖区土门二十号开远半岛5幢1单元15层11501号房屋出卖于杨玲，总价款1486575元；该合同亦对其他条款进行约定。2019年5月6日的《商务楼缴费通知单》记载：1501尊敬的业主：您好！首先感谢你对我们工作的支持和配合，请您缴纳2018年第三季度和2019年第一、第二季度物业管理费及杂项共计3537.8元，逾期不缴纳，物业管理费我公司将收取3%的滞纳金。备注：2018年7月至2019年1月。西安世合物业管理有限公司开远半岛管理处盖章确认。2016年1月5日NO.3106889《收款联》记载：客户名称杨玲，项目办公桌8组、单价2800元，椅子9把、单价500元，长条会议桌1张、单价4000元，合计30900元。陕西信之源家具有限公司盖章确认。晏荣德于2018年8月8日通过中国建设银行向赵鸿沅转款8000元，交易附言为租金。2018年8月13日NO.33827785《陕西增值税普通发票发票联》记载：购买方系被告，销售方系西安世合物业管理有限公司，企业管理服务、物业管理服务、季度，价税合计1516.2元，收费时间2018年4月1日至2018年6月30日。2018年8月13日NO.33827781《陕西增值税普通发票发票联》记载：购买方系被告，销售方系西安世合物业管理有限公司，企业管理服务、物业管理服务、月，价税合计505.4元，收费时间2018年7月1日至2018年7月31日。2018年4月11日的《办公家具接收单》记载：因甲方公司内部调整，现有办公家具一套，免费提供于乙方。现就具体交接做以下说明：1、家具明细，办公家具（8工位）隔断1套、椅子9套、长条办公桌1套；2、家具现照；3、家具在拆卸、运输、安装过程中所产生费用由乙方自行承担；4、对于本套家具的免费赠送乙方表示衷心感谢，再次感谢甲方对乙方公司支持。甲方白伟签字确认，乙方宏欣公司经办人系刘满红。刘满红向本庭提供书面证人证言一份，记载：2017年1月4日，赵鸿沅与宏欣公司的物业租赁合同是我代表该公司签订，2018年7月初给他们说房屋不租了，2018年8月7日房屋中介陈小包起草解除协议发给我，2018年8月8日按协议给赵鸿沅转账8000元，他们也同意并配合我办理开远半岛物业出门手续，另外办公家具是他们送给宏欣公司。西安世合物业管理有限公司出门单记载：房号5-1506，业主姓名杨玲，日期2018年4月11日，携物人白伟，物品及数量会议桌1张、办公桌8套、椅子9把，签发人王辉，业主签字白伟，备注：签发人负责收回放行单。2019年7月19日《证明》记载：2018年4月11日、8月16日宏欣公司让我搬家服务部将租赁位于西安市莲湖区土门20号开远半岛5幢1单元15层11501室办公用品和家具搬运至西安市未央区六村堡工业园一干路8号，我公司分别指派二辆车搬运三次，办公用品和家具装车后，宏欣公司的工作人员联系5号楼1501室业主和经办人，业主和经办人同意后小区物业开具出门手续。我公司将办公用品和家具搬运至西安市未央区六村堡工业园一干路8号，2018年8月16日宏欣公司支付我搬家服务部搬家费用824元。证明人西安市双生好福搬家服务部盖章确认。2019年7月16日《证明》记载：2016年12月底宏欣公司计划在土门路附近租一套办公楼，委托我公司联系、办理。经我公司陈小包联系，宏欣公司与（魏红，业主方经办人）赵鸿沅于2017年1月4日达成协议，赵鸿沅亲自出面将位于西安市莲湖区土门20号开远半岛商务楼5号楼1501室房屋租给宏欣公司办公使用。该公司使用地下停车位半年，提出不再使用地下停车位，由我公司陈小包协调业主（魏红，业主方经办人）赵鸿沅，经业主（魏红，业主方经办人）赵鸿沅同意后地下停车费不再收取。2018年7月初，宏欣公司的经办人刘满红提出公司不再租赁该房屋，由我公司陈小包协调（魏红，业主方经办人）赵鸿沅，经陈小包多次联系，双方达成一致，宏欣公司将租房押金8000元赔偿给业主赵鸿沅作为赔偿金，并支付逾期租金8000元，结清租赁期间的费用后业主配合办理小区出门等相关手续。2018年8月7日由陈小包起草租赁合同解除协议，发给双方，因业主赵鸿沅在外地，无法签订，（魏红，业主方经办人）赵鸿沅认可并同意该协议后，宏欣公司于2018年8月8日按解除协议支付8000元给业主赵鸿沅，宏欣公司结清物业费后业主（魏红，业主方经办人）赵鸿沅同意并配合办理出门手续，宏欣公司于2018年8月16日搬出租赁房屋，并将房屋交给业主经办人魏红、白伟。证明人西安旭升行房地产代理有限公司盖章确认。原、被告双方对合同签订时被告以银行转账方式交付原告前6个月房租48000元和物业保证金8000元、2017年5月10日被告以银行转账方式交付原告6个月房租48000元、2017年11月10日被告以银行转账方式交付原告6个月房租48000元，于2018年8月8日向原告交付8000元，以及2018年7月10日之后的房屋租金被告未交付的事实均无异议。但原告认为2018年8月8日向原告交付8000元系租金，被告认为系逾期租金。原告此次起诉向被告主张的系2018年7月10日至2019年7月9日的租金。白伟系赵鸿沅公司的员工，是赵鸿沅委托白伟交接涉案房屋内的办公家具，但赵鸿沅自述未委托白伟将涉案家具赠送给被告。赵鸿沅系原告杨玲的丈夫，杨玲委托赵鸿沅与被告签订涉案房屋租赁合同。被告陈述公司依据2018年4月11日的办公家具接收单和租赁合同解除协议，于2018年4月11日将8工位隔断1套、9把椅子、1张长条办公桌搬离涉案房屋，于2018年8月16日将自己公司的家具搬离涉案房屋。原告认为涉案合同合法有效，于2019年5月17日予以解除，且系因被告未按合同约定按时足额交纳租金和物业费的过错导致合同解除，另原告自述于2019年3月10日得知被告搬走，被告未主动将房屋归还原告，原告为减少损失，于2019年7月1日强行进入，并于该日将涉案房屋出租给案外人。白伟于2019年11月15日到庭陈述：其于2016年11月至2019年5月系原告丈夫赵鸿沅任法定代表人的鸿沅公司员工；其与被告没有关系；案涉的办公家具（8工位隔断1套、9把椅子、1张长条办公桌）不是原告赠予被告的，仅是由被告在租赁期内无偿使用，租赁期限届满后，被告应向原告归还上述8工位隔断1套、9把椅子、1张长条办公桌的办公家具；其他的事情其不清楚；2018年4月11日的《办公家具接收单》是其本人签字确认的，但是由被告提供的电子版，其没有看具体的内容，是自己的失误，只看到家具的数量，就签字确认了，2018年4月11日的出门条子也是其签的字，给被告开完允许家具出门的单子后，其就走了；2018年8月16日搬房子的事情，其不清楚，其只在2018年4月11日搬家具的时候处理事情，其余时间均不在，也不清楚。被告亦认为涉案合同合法有效，但于2018年8月16日予以解除，且系双方协商解除，其公司于2018年7月初主动向中介提出与原告协商解除合同，2018年8月7日中介草拟了解除协议，其公司于2018年8月16日将案涉房屋交还给原告，公司将密码锁的密码给白伟，经办人白伟、魏红验收。被告虽未在法庭限定的时间内通知西安市双生好福搬家服务部、西安旭升行房地产代理有限公司经手案涉房屋租赁事宜的相关人员出庭作证，但提供租赁合同解除协议、陕西增值税普通发票2页、电子银行业务回单（付款）、照片3张、办公家具接收单、证人刘满红出庭作证的证人证言、西安世合物业管理有限公司出具的《出门证》存根、西安市双生好福搬家服务部出具的《证明》、西安市双生好福搬家服务部出具的营业执照、西安旭升行房地产代理有限公司出具的《证明》、西安旭升行房地产代理有限公司营业执照予以证明。另查，双方对律师费的承担无约定。本院认为，本案《物业租赁合同》虽系赵鸿沅与被告签订，但赵鸿沅与本案原告杨玲系夫妻关系，杨玲系案涉房屋的业主，杨玲授权委托赵鸿沅代为签订案涉《物业租赁合同》并处理相关事宜，不违反法律规定，赵鸿沅签订《物业租赁合同》所产生的法律后果，应由杨玲负担。根据双方陈述及向本庭提交的证据，本案争议的焦点为：1.原告委托赵鸿沅与被告宏欣公司之间签订的《房屋租赁合同》何时予以解除；2.被告是否应向原告返还案涉办公家具，并支付违约金16000元、房租103864.8元，以及赔偿律师费5000元。关于焦点一，当事人行使权利、履行义务的民事活动应当遵循诚实信用原则。首先，原告委托赵鸿沅与被告于2017年1月4日签订的《物业租赁合同》未违反国家法律法规的强制性规定，该协议合法有效，本院予以确认。因该合同明确约定被告租赁原告位于西安市莲湖区土门路二十号开远半岛商务楼5号楼1501室、建筑面积210平方米，物业用途商务、办公，租赁期限为3年，即从2017年1月10日至2020年1月9日止，租金标准按照每月8000元/计算，不含物业管理费，租金总额为288000元，租金缴纳以6个月为缴纳期限，半年期满前60天，缴纳下一期租金，缴纳租金的具体时间为2017年5月10日交纳第2期租金，交纳金额为48000元，2017年11月10日，交纳第3期租金，交纳金额为48000元，以此类推，直至租赁合同履行结束，双方亦对违约责任进行明确约定。后被告按照约定向原告支付2017年1月4日至2018年7月4日租金计144000元和物业保证金8000元。原告向被告交付房屋。但被告在原告未违约的情形下，于2018年7月初由自己公司工作人员刘满红向原告提出退房和解除合同的要求，被告承租原告房屋，应在双方约定的租赁期限内按照合同约定承租房屋，被告在合同期内提出解除合同，被告的行为应属违约。其次，原告主张被告违约解除，且认为被告于2018年8月16日搬离涉案房屋时其并不知情，被告未主动将房屋归还原告，亦未验收房屋，原告为减少损失，于2019年7月1日强行进入，且其于2019年3月10日得知被告搬走。被告辩称在房屋中介即西安旭升行房地产代理有限公司工作人员陈小包的协调下，双方最终协商一致解除合同，并由被告向原告支付一个月逾期租金和结清物业费，再用物业保证金即押金8000元抵偿赔偿金，且其公司于2018年8月16日将案涉房屋交还给原告，并将密码锁的密码给白伟，经办人白伟、魏红验收；被告向本庭提供陕西增值税普通发票2页、电子银行业务回单（付款）、照片3张、办公家具接收单、证人刘满红出庭作证的证人证言、西安世合物业管理有限公司出具的《出门证》存根、西安市双生好福搬家服务部出具的《证明》、西安旭升行房地产代理有限公司出具的《证明》对上述辩称予以证明，以上证据相互印证，形成完整证据链，本院予以采信。如业主和经办人不同意，案涉房屋小区的物业无法开具出门手续，搬家公司无法将被告的办公家具自案涉房屋所在小区搬出，故，2018年8月16日被告自案涉房屋搬家至西安市未央区六村堡工业园一干路8号属实。而原告在被告长达八月之久未正常、按时支付租金，直至2019年5月17日才以诉讼的形式提出异议，不合常理，原告怠于主张租金的时间之久亦不符合双方的合同约定，本院对原告主张不予采信。结合本案的实际情况，被告辩称双方于2018年7月初至8月16日之间沟通解除合同事宜，并最终于2018年8月16日最终达成解除的一致意见，具有高度可能性，双方的合同应于2018年8月16日予以解除。关于焦点二，首先，2018年4月11日的《办公家具接收单》明确记载“因原告内部调整，现有办公家具一套，免费提供于被告，办公家具（8工位）隔断1套、椅子9套、长条办公桌1套，家具在拆卸、运输、安装过程中所产生费用由被告自行承担，对于本套家具的免费赠送被告表示衷心感谢，再次感谢原告对被告公司支持”，原告负责办理事项的白伟签字确认。西安世合物业管理有限公司出门单记载“房号5-1506，业主姓名杨玲，日期2018年4月11日，携物人白伟，物品及数量会议桌1张、办公桌8套、椅子9把，业主签字白伟”。虽白伟出庭时陈述案涉的8工位隔断1套、9把椅子、1张长条办公桌不是原告赠予被告的，仅是由被告在租赁期内无偿使用，租赁期限届满后，被告应向原告归还上述8工位隔断1套、9把椅子、1张长条办公桌的办公家具；但其认可2018年4月11日的《办公家具接收单》系其本人签字确认，仅认为被告提供电子版，其未看具体内容签字确认，是自己失误。因该证人原系原告老公赵鸿沅任法定代表人的鸿沅公司的员工，与原告有利害关系，该证言不予采信。原告于2018年4月11日允许被告将案涉房屋内8工位隔断1套、9把椅子、1张长条办公桌搬出的行为系赠与行为，且白伟已按照原告的授权为被告开具当日出门证，实为已向被告实际交付8工位隔断1套、9把椅子、1张长条办公桌的赠与财产，该8工位隔断1套、9把椅子、1张长条办公桌财产的权利已转移至被告名下，故该赠与合同依法成立，且合法、有效。因此，原告要求被告返还8工位隔断1套、9把椅子、1张长条办公桌的诉讼请求，于法无据，不予支持。其次，双方《物业租赁合同》实际于2018年8月16日解除，被告已按照双方协议一致意见于2018年8月8日向原告老公赵鸿沅转款8000元，并于2018年8月13日结清物业费至2018年7月31日，且被告提供证据记载经房屋中介公司从中协调后原告同意以物业保证金即押金8000元抵偿赔偿金，经协商后达成的上述意见应为双方对案涉《物业租赁合同》中有关违约金条款的变更，实际应由原告向被告予以退还的押金8000元转化为被告向原告予以支付的违约赔偿金，不违反法律规定，属于当事人自由处分自己的权利，故被告不应再向原告支付违约金16000元。但双方《物业租赁合同》实际于2018年8月16日解除，被告仍应向原告支付2018年8月5日至2018年8月16日计11天的租金2893元；《物业租赁合同》约定被告租赁期内的物业管理费、水、电、电梯、停车管理费等费用，由被告直接向小区物业管理部门缴纳，但原告并未向本庭提供其已代被告向物业公司予以交纳的证据，故其主张的物业费，无事实和法律依据，不予支持；另被告提供的证据记载经房屋中介公司协调后双方已于2017年7月达成被告不再使用案涉车位、不用再交纳费用，故，被告不应再向原告支付车位费。再者，原、被告双方并未对律师费进行约定，原告要求被告支付律师费5000元的诉讼请求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、2017年1月4日的《物业租赁合同》于2018年8月16日予以解除；二、本判决生效后七日内，被告陕西宏欣源冶金设备实业有限公司支付原告杨玲租金2893元；三、驳回原告杨玲其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2797元，由原告杨玲负担2732元，被告陕西宏欣源冶金设备实业有限公司负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                     审    判    长      王  霞审    判    员      冯林林审    判    员      岳  鹏 二○一九年十二月二十五日 书    记    员      毛  妮1