贵州省兴仁市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2322民初4335号 原告：陈峰，男，1973年10月18日生，汉族，住重庆市大足县。 原告：刘学贵，男，1967年5月15日生，汉族，住重庆市大足县。 原告：谭元蔡，男，1979年8月23日生，汉族，住重庆市大足县。 原告：赵晟锋，男，1968年12月23日生，汉族，住重庆市大足县。 原告：曾长贵，男，1967年9月2日生，汉族，住重庆市九龙坡区。 五原告共同委托诉讼代理人：贺壮志，贵州天生律师事务所律师。 被告：贵州浩然房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91520000565042654J，住所地：贵州省兴仁市东湖街道办事处振兴路。 法定代表人：王翔，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李光林，贵州心达律师事务所律师。 原告陈峰、刘学贵、谭元蔡、赵晟锋、曾长贵与被告贵州浩然房地产开发有限公司（以下简称“浩然公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈峰、刘学贵、谭元蔡、赵晟锋、曾长贵的共同委托诉讼代理人贺壮志、被告浩然公司委托诉讼代理人李光林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈峰、刘学贵、谭元蔡、赵晟锋、曾长贵向本院提出诉讼请求：1.判决确认五原告与被告浩然公司于2016年10月28日签订的两份《商品房买卖合同》有效，并判决被告浩然公司为五原告位于兴仁市××办事处振兴大道浩然上城1栋2层1号、2号、18号、19号、20号5间商铺办理所有权登记；2.判决被告浩然公司从2016年11月14日起按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%向五原告支付逾期交房违约金直至商铺取得竣工验收备案表之日止；3.案件受理费由被告浩然公司承担。事实及理由：2016年10月28日，五原告与被告浩然公司签订了两份《商品房买卖合同》，被告浩然公司将位于兴仁市××办事处振兴大道的浩然上城1栋2层1、2、18、19、20号五间商铺出售给五原告，一次性付清款项。合同第十一条约定出卖人应于2016年2月7日前向买受人交付该商铺，交付时应当符合第1、2、3项所列的条件：1.该商铺已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质房产测绘机构出具的该商铺面积实测技术报告书；3.满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。合同第十三条约定，出卖人未按照约定期限和条件交付商铺的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行但被告浩然公司应自逾期交房之日起至实际交房之日止每日按已付款项的万分之一支付违约金。合同签订后，五原告先后于2016年10月28日、2016年11月14日通过工程款抵房款方式支付了五间商铺购房款3766400元及代收费199289元，被告浩然公司分别于当日将购买房屋交付五原告使用，但其交付的房屋不符合合同约定的条件，其应当自逾期交付之日起支付违约金直至取得竣工验收备案表之日止，因合同约定违约金过低，请求予以调整至年利率4.75%。 被告浩然公司辩称：1.本案是商品房买卖合同，因为曾长德与五原告共同买房，后曾长德又与被告浩然公司达成和解协议，本案的处理不能避开曾长德；2.五原告起诉的第二项中的本金应当减去曾长德与被告浩然公司达成的和解的61万元；3.五原告是被告浩然公司的浩然上城项目的施工人，由于房子的住宅多修了一层、商铺少修了一层，所以才导致不能验收，原告也存在一定责任，故请求法院考虑该情节对其违约金要求不予支持；4.涉案房屋已提请政府进行解决处理，政府已经同意通过罚款来解决不符合规划问题，被告浩然公司将尽力办理相关手续给五原告；5.请求五原告谅解并共同办理产权手续，保障各方最大利益。 本院经审理认定事实如下：2016年10月28日，案外人曾长德、原告陈峰、刘学贵、谭元蔡、赵晟锋、曾长贵与被告浩然公司签订了两份《商铺买卖合同》，合同约定由五原告和案外人曾长德以1610480元的价格向被告浩然公司购买浩然上城1栋2层1、20号商铺，以2155920元的价格向被告浩然公司购买浩然上城1栋2层2、18、19号商铺，购房款均需于2016年10月28日前一次性全部付清，被告浩然公司应于2016年2月7日前交付商铺，同时交付商铺应当已经取得建设工程竣工合同证明文件，由具备资质的房产测绘机构出具该商铺面积实测技术报告书及满足其他相关设施、设备达到的条件。逾期交付房屋在90日之内的，每日应按交付购房款的万分之一支付违约金；逾期交付房屋超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房书面通知之日起90内退还房款，并按已付房款的1%承担违约金；买受人要求继续履行合同的，出卖人应当按已付房款的三分之一承担房屋交付期限届满之次日至实际交付之日期间的违约金。另外，出卖人需在商铺交付使用之日起90日内申请涉案商铺的所有权初始登记，2020年3月30日取得所有权初始登记并办理所有权转移登记。合同签订当日，案外人曾长德、五原告与被告浩然公司、案外人贵州泛亚薏仁米有限公司、贵州省帝贝置业发展有限公司签订了“委托书”，通过债务抵销的方式支付被告浩然公司的购房款，被告浩然公司当日向五原告及曾长德出具了浩然上城1栋2层2、18、19号商铺购房款2155920元的收据和114534元的代收费收据，于2016年11月14日向五原告及曾长德出具了浩然上城1栋2层1、20号商铺购房款1610480元的收据和84755元的代收费收据，其于2016年10月28日向五原告及案外人曾长德交付了浩然上城1栋2层2、18、19号商铺，于2016年11月14日向五原告及案外人曾长德交付了浩然上城1栋2层1、20号商铺。 另查明：案外人曾长德于2019年8月14日作出声明，其与被告浩然公司已就相关事宜调解结案，其明确放弃五原告与被告浩然公司商品房销售合同纠纷一案中的实体及程序权利。 上述事实，有原告陈峰、刘学贵、谭元蔡、赵晟锋、曾长贵提交的公民身份证复印件、《商铺买卖合同》复印件、收据复印件、业主交付确认书复印件、声明、被告浩然公司提交的营业执照复印件、（2018）黔2322民初2570号民事调解书及双方当事人陈述相互佐证，予以认定。 本院认为，案外人曾长德、五原告与被告浩然公司签订的两份《商铺买卖合同》，系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方之间系买卖合同关系，对于五原告请求确认合同有效的诉讼请求，予以支持。合同签订后，案外人曾长德、五原告与被告浩然公司通过债务抵销的方式支付了全部购房款，履行了合同义务，被告浩然公司应当按约定的时间即2016年2月7日前交付该商铺，而其交付涉案房屋的时间分别为2016年10月28日、2016年11月14日，已超过90日，根据《商铺买卖合同》第四章第十三条约定，逾期超过90日交付房屋的，被告需按已付房款的万分之一承担房屋交付期限届满之次日起至实际交付之日止期间的违约金，双方明确约定了支付违约金的期限，而五原告请求被告浩然公司自2016年11月14日起承担逾期交房的违约金，不符合双方约定，不予支持。原告诉请判令被告为其办理涉案商铺的房屋登记手续，双方签订的《商铺买卖合同》第八章第二条、第三条明确约定，出卖人在交付房屋之日起90内申请办理涉案房屋的初始登记，2020年3月30日前取得所有权初始登记并办理转移登记和交付有关文书，双方约定的取得所有权初始登记的期限并未届满，对原告的该项诉讼请求，不予支持。被告浩然公司若未按照合同约定条件交付房屋，其可另行根据合同约定请求其承担交付房屋不符合约定的违约责任，而非其本案中主张的逾期交房的违约责任。案外人曾长德与五原告共同买房，对涉案房屋属于共同共有，与五原告依法享有《商铺买卖合同》中买受人的权利，现其自愿放弃本案中的实体权利及程序权利，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第七十四条“人民法院追加共同诉讼的当事人时，应当通知其他当事人。应当追加的原告，已明确表示放弃实体权利的，可不予追加；既不愿意参加诉讼，又不放弃实体权利的，仍应追加为共同原告，其不参加诉讼，不影响人民法院对案件的审理和依法作出判决。”规定，其明确表示放弃实体权利，可不予追加为原告。 综上所述，五原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第一百条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十四条、第九十条规定，判决如下： 一、确认原告陈峰、刘学贵、谭元蔡、赵晟锋、曾长贵、案外人曾长德与被告贵州浩然房地产开发有限公司于2016年10月28日签订的购买浩然上城1栋2层1、20号商铺的《商铺买卖合同》有效，购买浩然上城1栋2层2、18、19号商铺的《商铺买卖合同》有效； 二、驳回原告陈峰、刘学贵、谭元蔡、赵晟锋、曾长贵的其余诉讼请求。 案件受理费9160元，减半收取计4580元，由原告陈峰、刘学贵、谭元蔡、赵晟锋、曾长贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 员 任万** 二〇一九年十二月十五日 法官助理 顾 巡 书 记 员 曾凡灵