贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初12820号 原告：曾颉颃，女，汉族，1991年12月15日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托代理人：黄海（特别授权代理），贵州创驰律师事务所律师。 委托代理人：宋芳（一般授权代理），贵州创驰律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区桂花路**，统一社会信用代码：91520502314331435G。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。 原告曾颉颃与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（以下简称：碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告曾颉颃之委托诉讼代理人黄海、宋芳，被告碧桂园房开公司之委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾颉颃向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计人民币163,596.81元(具体金额以原告已付购房款人民币838,958.00元为基数，按日万分之二从2017年1月29日开始计算至办理完毕涉案房屋不动产权证书并交付原告之日止)；2.判令被告支付原告逾期建设完毕公共服务设施游泳池的违约金暂计5,480.00元(具体金额按每日5元从2016年7月15日开始计算至建设完毕并竣工验收之日止)；逾期建设完毕配套设施幼儿园的违约金暂计4,000.00元(具体金额按每日5元从2017年7月15日开始计算至建设完毕并竣工验收之日止)；逾期建设完毕会所违约金暂计4,000.00元(具体金额按日5元从2017年7月15日开始计算至建设完毕并竣工验收之日止)；逾期建设完毕购物中心的违约金暂计5,480.00元(具体金额按每日5元从2016年7月15日开始计算至建设完毕并竣工验收之日止)；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审时，原告撤回第2项诉讼请求。 事实与理由：原告与被告于2015年4月11日在毕节市销售中心签订《商品房买卖合同》，合同中约定买受人购买的商品房为第93号楼602房（或嶺绣郡4栋602），房屋建筑面积为160.74平方米，套内建筑面积为136.9平方米。该房屋按照套内建筑面积计算，单价为每平方米6126.47元，房屋总价为838958.00元。买受人首付258958.00元，余款580000.00元以银行按揭、公积金贷款付款的方式支付。合同第十二条第二款约定：公共服务设施3、游泳池于2016年7月15日前建设完成，以上设施如果未在约定期限内建设完成，双方约定每逾期一日，出卖人向买受人支付人民币5元；合同第十二条第三款约定：商业配套设施1、幼儿园2017年7月15日前竣工、3、会所2017年7月15日前竣工；4购物中心2016年7月15日前竣工，以上设施如果未在约定期限内竣工，双方约定每逾期一日，出卖人向买受人支付人民币5元违约金。合同第二十二条第三款约定出卖人承诺在2017年1月29日前，取得商品房初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人未在前款约定的期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人人不能交付办理商品房转移登记有关文书的双方同意买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向出卖人支付已交房款万分之二的违约金。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付完毕全部购房款，原告已经履行完毕合同约定的义务。至起诉时止被告仍然未按照合同约定将涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告；被告也未按照合同的约定将公共服务设施游泳池、商业配套设施幼儿园、会所及购物中心修建完毕并竣工验收。原告认为，被告的行为已经违反了双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告应按合同的约定承担违约责任。为此未妥善解决纠纷，维护合法权益，原告特依据《民事诉讼法》之规定向贵院提起诉讼，请法院查明案情判决支持原告诉讼请求。 被告碧桂园房开公司答辩称：一、原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与原告签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原、被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。二、原告起诉逾期建设完成配套设施的违约金诉讼主体不适格，涉案小区的配套设施不属于业主专有部分，业主无权代表业主委员会起诉。综上，望法院依法判决，保护被告的合法权益。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月11日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20152490），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积160.74平方米，套内建筑面积136.94平方米，该商品房总价款为838958.00元。出卖人承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方未约定处理方式。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记；买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告依合同约定向被告付清了838958.00元的购房款。因被告未按照合同的约定于2017年1月29日前取得涉案商品房所有权初始登记，并为原告办理房屋权属转移登记，故原告以上述诉请诉来本院。 另查明，被告提供的证据《委托办理权属登记协议书》中主要载明：“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交毕节市七星关区房产事业局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需的税费代缴给相关部门……出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负责任。若出卖人未按协议约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金；本协议书自出卖人签名盖章，买受人签名（盖章）之日起生效”原告在该协议书上签名捺印，被告在该协议加盖公司印章。 被告开发建设的涉案商品房尚未取得所有权初始登记，不具备交付办理商品房转移登记的有关文书的条件。 以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，但被告未按合同约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，构成违约,应当承担相应的违约责任。故对原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的诉请，本院予以支持。 关于违约金的计算标准问题。因原、被告双方在《商品房买卖合同》中仅约定了出卖人逾期180日内未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，逾期超过180日后未交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任双方未作约定，现被告逾期已经超过180日，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额838,958.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。 关于违约金的起止时间问题。被告承诺于2017年1月29日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，被告未履行，构成违约，违约金应从2017年1月30日开始起算；同时，因原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定由被告代为办理涉案房屋转移登记，此时被告确无向原告交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，由被告收集汇总办证所需文书后，径行提交办证部门即可，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，本案违约金的计算方式为：以原告已付购房款838,958.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约责任，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告曾颉颃逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以838,958.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2017年1月30日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止； 二、驳回原告曾颉颃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1,976.00元，由原告曾颉颃负担434.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担1,542.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  陆云 二〇一九年十二月四日 书记员  高立