襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0606民初4460号原告：襄阳侨丰博览城运营管理有限公司，住所地襄阳市樊城区牛首镇张营村。法定代表人：刘程，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘红刚，湖北春园律师事务所律师。被告：肖雪峰，男，1980年12月12日出生，汉族，住襄阳市樊城区，原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司（以下简称侨丰公司）与被告肖雪峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告襄阳侨丰博览城运营管理有限公司的委托诉讼代理人刘红刚，被告肖雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侨丰公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付租金38415.06元（含仓库）及违约金20000元；2.判令被告支付物业费8405.7元及逾期支付物业费违约金8405.7元；3.判令被告偿还原告装修费25812.22元，搬运费3600元；广告宣传、市场培育费等损失50000元；4.判令被告支付未按约定营业违约金87000元；5.判令被告支付提前解除协议违约金100000元；6.判令被告偿还借款20000元及利息；7.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年，原告与被告签订了《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书》，约定被告租侨丰国际商品博览城第16栋1层014号面积约30.85平方米的商铺1间，租赁期限自2016年12月1日起至2018年11月30日止，原告给予被告2年的免租期，原告必须保证开门营业，并且不得无故解除合同，否则对免租期间的租金不予免除，应当按照每月1000元/间的标准支付租金，造成损失的另行赔偿；双方还对其他事项进行了约定。双方还签订了《仓库租赁协议》。原告应被告要求对被告租赁商铺进行装修，还派车给原告搬运商品。原告为了培育市场，对被告经营产品等进行宣传和促销等。2017年6月18日，原被告还签订了《侨丰国际商品博览城商铺租赁协议书补充协议》，约定为了培育被告经营，甲方同意暂借给被告20000元用于经营，被告必须在原告处经营5年，并保证每天营业，若被告违反约定或者提前解除协议书及补充协议的，被告构成违约，除偿还借款外，还应当支付违约金10万元，还应当赔偿原告广告宣传、市场培育等损失费5万元，双方还对其他事项进行了约定。在协议及补充协议签订后，原告依约履行了合同义务，但是被告并没有按照协议书的约定及其承诺履行义务，停止在原告市场的经营。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法判决。诉讼中，原告明确其20000元的利息为从借款之日起按月息2%计算。被告肖雪峰辩称，对相关合同签订无异议，但原告主张的违约金过高，不合理，应当降低。原告要求每天开门，但是铺子有时候没有人，2018年5月份原告来铺子检查的时候被告不在，原告是直接将被告铺子门关了，将被告货物收走了以后，被告才走的，所以不存在违约金。仓库系被告与肖艳超合租，仓库费用应该是一人一半。签订合同时，仓库交了2000元押金，商铺交了5000元押金，押金都没有退还。被告愿意退还2万元借款，但是被告离开时，商铺内还有4万元货物被市场拉走，上述费用需要抵扣。商铺在被告入驻时已经装修好了，市场只是给店铺装了招牌，被告自己交的钱，店内柜台是被告购买的，故装修款不应当由被告支付。入驻时，是市场主动免费给商户搬迁没有说要搬迁费。被告认为是在免费期内，不应当支付物业管理费。本院经审理查明，2016年12月1日，侨丰公司（甲方）与肖雪峰（乙方）签订商铺租赁协议书一份，主要约定：甲方将第16栋1层104号（旧）/011号（新）一间建筑面积约为30.85平方米的商铺出租给乙方使用，约定乙方经营业态为鞋帽；租赁期2年，自交房之日2016年12月1日起至2018年11月30日止（免租期同上）；乙方须在本协议签订当时向甲方缴纳人民币5000元的押金，租赁期满后，乙方没有违约行为或没有损坏商铺的，则甲方无息退还乙方实际交纳的押金，若有违约行为，甲方有权从押金中先行抵扣乙方欠交的租金、滞纳金、违约金、物业费等费用；免租期为两年，从交付房屋起两年内免租金；第三年一层商铺按每月25元/平方米计算，二层商铺按每月15元/平方米计算租金；其他管理费用按甲方有关规定执行；乙方违反本合同约定逾期10天不交清租金和相关费用的，甲方有权解除合同，在甲方通知乙方解除合同后5日内乙方必须腾房搬迁完毕，逾期视为乙方自动放弃对其投资部分（含存放的物品）的所有权，无偿归甲方所有，若乙方违反本条约定，乙方应向甲方支付违约金10000元，每逾期搬迁一天应向甲方支付赔偿金500元，造成其他损失的另行赔偿；乙方不按期交纳租金或不交纳应付的其他费用超出10天的，每逾期一天，应向甲方支付应付费用总额5%的违约金；本合同签订后，乙方不得无故解除合同，否则对免租期间的租金不予免除，还应当按照每月1000元/间的标准向甲方支付租金，并且应向甲方支付违约金20000元，造成其他损失另行赔偿。同日，侨丰公司（甲方）与肖雪峰（乙方）签订商铺租赁协议书补充协议，约定：为了培育乙方经营，甲方同意暂借给乙方人民币20000元用于经营，甲方将以银行转账方式支付给乙方；乙方必须确保其在侨丰国际商品博览城经营5年，并且应满铺货，确保乙方本人或配偶每天开门经营，若因特殊情况需暂时关门的，必须经过甲方书面同意，否则视为乙方违约，每关门一天向甲方支付违约金200元，造成损失另行赔偿；乙方及其关联人员除在甲方市场经营外，必须确保在5年期限内乙方在襄阳范围内其他经营场所不得经营同类型商铺和业态；若乙方在五年内没有违反商铺租赁协议书及本补充协议约定其无其他违约情形的，甲方可放弃本条第一条约定的借款还款，甲方不向乙方要求偿还，该借款作为支持乙方经营的奖励；若乙方违反本协议的约定，或者提前解除商铺租赁协议书及本补充协议，乙方构成违约，乙方除偿还借款外，还应当向甲方支付违约金10万元，造成损失的另行赔偿；另外乙方还应当赔偿甲方的广告宣传、市场培育等损失费5万元。2017年8月18日，侨丰公司（甲方）与肖雪峰（乙方）签订仓库租赁协议（注：与肖艳超共用），约定：甲方出租给乙方的仓库位于68幢5层011号，建筑面积为102.39平方米。该房屋免租期为2017年1月20日起至2019年1月19日止。仓储保证金40元/平米，共1间2000元租赁到期后仓储用房无损坏验收合格后退还保证金。仓储面积依据1:1方式配备，多出商铺面积按6元/平方租赁。租金以年为一阶段一次付清，逾期30日未交纳则甲方有权收回房屋。上述协议签订后，侨丰公司分别将面积为30.85平方米的商铺和面积为50平方米的仓库交付给肖雪峰使用，肖雪峰先后向侨丰公司交纳押金、保证金共计7000元。2017年7月18日，侨丰公司向肖雪峰尾号为2699的工商银行账户转账20000元。另查明，2016年12月27日，侨丰公司根据公司优惠政策，向入驻商户提供搬迁服务，将肖雪峰所经营的旧商铺物品全部转迁至侨丰市场新商铺。侨丰公司为此支出搬迁费用3600元。肖雪峰在侨丰市场经营至2018年3月1日，因生意不景气，便时常关门歇业。2018年5月，侨丰公司两次联系肖雪峰处理商铺租赁事宜未果。2018年5月22日，侨丰公司向肖雪峰发出通知，告知其从2018年3月1日起已经连续80日未营业，已构成违约，要求其于5月28日前来侨丰公司市场部处理，否则将收回商铺予罚没收租铺押金/租金处理。但肖雪峰仍未主动联系侨丰公司解决，侨丰公司遂收回所租房屋。本院认为，合法的租赁关系依法应予保护。结合庭审双方陈述及查明事实，本院归纳出四个争议焦点，下面逐一评判。1.本案所涉商铺及仓库租金的计算问题解决此问题，首先应确定被告的实际租赁期限。本案庭审中，双方对被告于2018年3月1日关门歇业及侨丰公司5月底收回商铺的事实和时间节点认识一致，对此项事实，本院予以确认。且被告陈述其关门歇业后，并未搬走铺内商品，说明此时被告的行为仅仅是违约，并无解除租赁合同的意思表示。2018年5月22日，原告向被告发出通知，告知其若5月28日前不处理将会收回商铺。后被告未及时处理，原告便收回商铺。原告的行为性质是守约方依据租赁协议对违约方行使合同解除权，则被告的房屋租赁期限截止日应为原告解除租赁合同收回商铺之日。经计算，截止到2018年5月底，被告的商铺租赁期限为18个月，其仓库租赁期限为17个月。根据原、被告双方的商铺租赁协议，被告方无故解除合同的，免租期间租金不予免除，应按照每月1000元/间的标准向甲方支付租金。本院认为，虽然根据原、被告双方的合同约定，前两年为免租期，但因被告的违约行为导致合同不能够继续履行，原告遂解除合同，已租赁期间的租金应当参照双方上述约定执行，故对被告关于处于免租期，不存在租金的说法，本院不予支持。经计算，其应向原告支付商铺租金为18*1000=18000元。商铺租赁合同解除后，诉争商铺、仓库已被原告收回，故原告请求继续计算商铺占用费的诉讼请求，本院不予支持。根据原、被告双方签订的仓库租赁协议，仓库系被告肖雪峰与案外人肖艳超共用，被告按照40元/平方米的标准交纳了保证金2000元，可以推算被告所租赁仓库的面积应为50平方米。因合同约定仓储面积与商铺面积按1:1配备，多出面积按6元/平方米租赁，故肖雪峰应付的仓库租金应为（50-30.85）*6*17=1953.3元。因被告在入驻侨丰市场时，交纳了商铺租赁押金5000元在计算欠交租金时，押金应当予以抵扣，即被告还应当向原告支付的商铺租金和仓库租金金额为18000+1953.3-5000=14953.3元。关于被告租赁仓库时缴纳的保证金2000元，根据租赁协议约定，因被告违约导致原告解除合同的，则不退还保证金，故该笔保证金不能用于抵扣租金，对被告提出的抵扣意见，本院不予采纳。被告提出其有4万元的货物被原告收走，应当抵扣，但未提供证据证明原告没收了其货物，也未提供证据证明其货物的价值，故此意见本院不予采信。被告在本案中未就货物问题提出反诉，其可以自行与原告协商处理，或者提出证据后另行起诉，向原告主张权利。2.物业管理费、装修费、搬运费问题根据原、被告双方所签订的协议，被告应当支付租赁期间的物业管理费，原告所举证据能够证明其在侨丰市场每月按照2.5元/平方米的标准收取物业费，故原告关于物业费的诉讼请求，本院予以支持。物业费收费标准在商户入驻前已经公示，故被告关于认为免租期内不应当收取物业费的辩称意见，本院不予采信。经计算，其商铺物业费为30.85*2.5*18=1388.25元，其仓库物业费为50*2.5*17=2125元，合计3513.25元。因原、被告双方并未约定物业管理费交纳时间，原告亦未提供证据证明其向被告催缴过物业管理费，其物业费应当自主张之日即本案起诉之日交纳，故对原告关于物业管理费违约金的诉讼请求，本院不予支持。侨丰市场开业之初为招揽商户制定的优惠政策包括帮助商户免费搬迁、为商户商铺砌筑隔墙、装饰装修等，上述优惠政策为侨丰公司单方承诺，并非原被告双方合同约定内容，故优惠政策的内容不能对被告产生约束力。原告所主张的装修费用产生于被告入驻之前，且无证据证明其曾接受被告的委托为其装修商铺，故原告关于装修费的诉讼请求，本院不予支持。原告帮助被告搬迁入驻市场，是根据其优惠政策所做出的行为，每一入驻商户均能享受这一政策，双方并未在合同中约定搬迁费用由被告承担，故原告关于搬迁费的诉讼请求，本院不予支持。对被告关于装修费用、搬迁费用不应由其承担的辩称意见，本院予以采信。3.违约金及损失费用问题本案系因被告违约未按约定营业，导致原告解除合同，并非被告主动提前解除合同，故原告关于提前解除协议违约金的诉讼请求，本院不予支持。本案中涉案房屋尚处于免租期，免租期内被告没有义务交租，因被告违约，原告行使合同解除权后，才产生对被告租金的追索权，其交纳租金的义务从原告主张之日开始产生，故原告关于未支付租金的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告确实存在未按约定营业的违约行为，原告依据补充协议请求被告支付未按约定营业违约金、广告宣传、市场培育等损失费，符合双方约定，本院予以支持。但其主张的违约金及相关损失过分高于肖雪峰应当支付的租金，明显不合理，故对被告关于违约金约定过高，要求调整的请求本院予以支持。本院认为，关于违约金和损失赔偿的主张应当以实际损失为基础，根据原告所举证据，无法确定原告在肖雪峰的商铺上投入的广告宣传、市场培育费用金额，但根据常识，侨丰公司作为一个市场运营管理企业，在市场宣传、市场维护、租户管理等方面肯定存在成本，对这一部分的成本损失，违约方应当弥补。根据经济学一般认知，一个健康发展的企业，其在单个项目上的投入一般不应当高于其预期收入，否则将会面临亏损。侨丰公司的主要收入为商户的租金，其主要支出为市场运营管理和市场推广费用，可以推定其因被告的违约行为而产生的损失不应超出被告欠交的租金。故结合公平原则和诚实信用原则，本院将被告应承担违约金和损失费用酌情核减为10000元。4.关于借款的返还问题原、被告双方在补充协议中约定由原告借款2万元给被告，用于经营，若被告在侨丰市场经营5年，且无违约行为，则原告将上述2万元作为奖励给被告，若被告违约，则应当偿还借款。2017年7月18日，侨丰公司依约向肖雪峰支付了上述借款。本院认为，原被告双方借款合同成立，其性质为一个附返还条件的借款合同，作为双方商铺租赁协议的附属合同而存在。因被告违约，返还条件已经成就，原告有权主张返还借款，故原告关于返还借款2万元的诉讼请求，本院予以支持。原告的借款返还请求权自被告违约、双方解除租赁合同时产生，且借款时双方并未约定借款利率，故原告关于从借款之日按照月息2%支付利息的诉讼请求不符合法律规定，本院依法调整为从起诉之日起按年利率6%支付资金占用利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第（一）项之规定，判决如下：一、被告肖雪峰于判决生效之日起十日内向原告襄阳侨丰博览城运营管理公司支付商铺租金、仓库租金14953.3元；二、被告肖雪峰于判决生效之日起十日内向原告襄阳侨丰博览城运营管理公司支付商铺及仓库物业费3513.25元；三、被告肖雪峰于判决生效之日起十日内向原告襄阳侨丰博览城运营管理公司支付未按约定营业违约金、广告宣传、市场培育等损失费10000元；四、被告肖雪峰于判决生效之日起十日内向原告襄阳侨丰博览城运营管理公司返还借款20000元，并按年利率6%支付从起诉之日起至借款实际偿清之日期间的资金占用利息；五、驳回原告襄阳侨丰博览城运营管理公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6725元，由原告襄阳侨丰博览城运营管理公司负担5865元，被告肖雪峰负担860元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  刘傲然人民陪审员  饶晶晶人民陪审员  胡云清二〇一九年十二月三十一日书 记 员  李嘉惠