贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民初363号原告：开阳**商贸有限公司，住所地贵州省贵阳市开阳县。法定代表人：王*，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋晓霞，贵州典正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李龙泽，贵州典正律师事务所律师。被告：贵州****房***开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区。法定代表人：孟**，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨林兰，贵州驰宇律师事务所律师。原告开阳**商贸有限公司（以下简称**公司）诉被告贵州****房***开发有限责任公司（以下简称**房开公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月3日立案受理后，依法组成合议庭于2019年2月22日公开开庭审理。原告**公司法定代表人王*，及其诉讼代理人宋晓霞、李龙泽，被告**房开公司委托诉讼代理人杨林兰到庭参加诉讼。审理中，因当事人申请鉴定，本院依法扣除相应审理期限。本案现已审理终结。原告**公司起诉请求：一、依法解除原告与被告所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013002796）；二、依法判决被告于判决生效之日起15日内退还原告购房款人民币308.799万元；三、依法判决被告赔偿原告房屋增值所带来的经济损失共计人民币720.531万元；四、依法判决被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2013年6月26日签订了《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于贵阳市开阳县**的房屋以商业用房转让给原告，面积为1029.33平方米，合同编号为2013002796。原告依约支付了购房款人民币308.799万元，被告将房屋转移登记到原告名下，房产证号为：筑房权证开阳字第**，在被告交付房屋使用后，原告将房屋出租给他人使用。2015年11月13日，开阳县***管理中心作出《关于办理房屋所有权更正的通知》，要求原告到其处办理房屋更正登记，由商业用房变更为车库用房。2016年1月19日，开阳县***管理中心作出《关于换领房屋所有权证的通知》，责令原告在接到此通知后10日内到开阳县***管理中心处换领已更正的房屋所有权证。针对开阳县***管理中心所作出的《关于换领房屋所有权证的通知》，原告提起了行政复议申请，但最终未改变需要变更房屋用途的事实。原告为了维护其合法权益，遂起诉至法院，提出如前诉请。审理中，原告申请撤回第三项诉讼请求即：依法判决被告赔偿原告房屋增值价差款720.531万元。被告**房开公司答辩称，一、被答辩人在履行与开阳**房***开发有限公司（以下简称“**房开”）签订的《开阳“**”项目代理销售合同》系自我代理，损害答辩人利益，违反《中华人民共和国民法总则》相关规定，应当无效；二、即使合同有效，依据合同第十六条的约定答辩人也只需退还被答辩人308.799万元购房款，损失按银行同期活期存款利率计算，被答辩人诉请答辩人承担720.531万元损失无事实和法律依据，不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院依据双方当事人的陈述及相关书证依法予以确认。根据庭审、本院认定的证据及证据规则本院查明以下事实:2013年6月26日,被告与由王**、王*投资控股，由王*担任法定代表人的有限责任公司原告**公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013002796），将被告开发的位于贵阳市开阳县的房屋出售给原告，建筑面积为1029.33平方米，规划用途为商业用房,房屋价款为308.799万元。2013年7月3日，原告向被告支付了购房款308.799万元。2013年10月24日原告取得房屋权属证书，房产证号为：筑房房权证开阳字第**，划用途：商业用房。2015年11月9日，开阳县***管理所向原告发出《关于办理房屋所有权更正登记的通知》载明，经开阳县**局调查核实，案涉房屋规划许可用途为“车库用房”，房屋登记簿记载的规划用途与规划许可用途不符，请原告自收到通知后5日内到开阳县***管理所办理变更登记。2016年1月19日，开阳县***管理中心向原告作出《关于换领房屋所有权证的通知》，责令原告在接到此通知后10日内到开阳县***管理中心处换领已更正的房屋所有权证。2016年3月9日开阳县***管理中心在贵州**报上刊登《公告》载明：根据《贵阳市房屋登记条例》第四十七条的规定，我中心已于2016年1月27日通知**公司换领已更正的房屋所有权证。现公告**公司持有的“筑房权房权证开阳字第**”原**房开公司持有的00065510）《房屋所有权证》作废。2019年4月28日，原告**公司向本院提交司法鉴定申请书，请求本院委托司法鉴定机构对案涉房屋市场价值进行鉴定评估。2019年5月20日，**公司向本院递交司法鉴定申请书，将请求事项变更为请求本院委托司法鉴定机构对案涉房屋按照该地段现在商业用房的市场价值进行评估鉴定。本院对外委托办依法确定广东***房***土地资产评估规划有限公司对案涉房屋商业用房的市场价值进行评估。广东***房***土地资产评估规划有限公司于2019年7月17日向本院出具《关于贵阳市开阳县的房屋用途使用评估情况说明函》，内容为：根据2015年11月9日开阳县***管理所发布的《关于办理房屋所有权变更的通知》，此次估价物已被当地有关政府部门查核为“车库用房”，依据《房***估价规范》（国家标准ＧＢ／Ｔ50291-2015）的相关规定，该估价物不能按商业用房的房屋用途使用进行估价。2019年9月30日，原告**公司向本院提交司法鉴定申请书，请求本院指定司法鉴定机构对案涉房屋同地段房屋按照现在门面的商业价值进行鉴定评估。2019年10月16日，原告**公司向本院递交《调查令申请书》，申请法院向开阳县住房和城乡建设局出具律师调查令，调取贵州省开阳县**同地段房***开发公司现今商铺市场交易单价、车库市场交易单价。根据当事人的申请，本院依法开具了律师调查令。同日，原告**公司向本院撤回其于2019年9月30日递交的司法鉴定申请。2019年11月8日，**公司以“对于诉争房屋增值差价款及房屋租金损失等损失，**公司另案起诉”为由，书面向本院申请撤回第三项诉讼请求：依法判决被告赔偿原告房屋增值价差款720.531万元。审理中，原告**公司、被告**房开公司分别于2018年6月1日、2019年2月20日向本院递交书面申请，请求追加开阳县***管理中心作为本案第三人参加诉讼。被告**房开公司于2018年7月11日向本院递交书面申请，请求追加**房开为本案第三人参加诉讼。庭审中，被告陈述其与**房开系“包销”关系，约定的销售任务为5160万元。被告并认可**房开已经完成销售任务。**房开系由王**、张**投资控股，由王**担任法定代表人的有限责任公司。上述事实，有双方当事人陈述、营业执照、《商品房买卖合同》、《关于办理房屋所有权更正的通知》、《关于换领房屋所有权证的通知》、《公告》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》的效力；二、合同应否解除。关于焦点一，被告辩称案涉房屋销售代理**房开与购房人**公司股东部分重合，本案《商品房买卖合同》违反《中华人民共和国民法总则》第一百六十八条第二款：“代理人不得以被代理人的名义与自己同时代理的其他人实施民事法律行为，但是被代理的双方同意或者追认的除外。”的规定且价格过低损害国有企业被告的利益而无效。本院认为，首先，根据《中华人民共和国公司法》第三条：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任”，《中华人民共和国民法总则》第七十六条：“以取得利润并分配给股东等出资人为目的成立的法人，为营利法人。营利法人包括有限责任公司、股份有限公司和其他企业法人等。”之规定，有限责任公司**公司与有限责任公司**房开有独立的法人财产，各自以其全部财产对公司的债务承担责任，系独立的企业法人。被告辩称案涉合同属于自己代理，但未提交充足证据予以证明，其仅以二公司股东存在部分重合而提出主张，该理由不能成立，本院不予采纳。其次，对于被告所提《商品房买卖合同》价格过低损害被告利益的抗辩意见，被告自述其与**房开系包销关系，约定的销售任务为5160万元，因被告认可**房开已实现5160万元的销售任务，故其即使低价出售房屋也不会损害被告的利益。且被告亦在案涉《商品房买卖合同》上签字盖章，视为其同意将房屋按合同价格出售给原告。因此，被告该抗辩意见没有事实及法律的依据，故本院亦不予采纳。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。关于焦点二，本案中，原告购买的房屋用途为商业用房，现开阳县***管理中心将房屋用途变更为车库用途，原告购买房屋的合同目的不能实现，合同不能继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形。”、第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告诉请解除案涉合同并要求被告返还购房款308.799万元符合法律规定，本院予以支持。至于原告因此遭受的损失，原告已于2019年11月8日以“对于诉争房屋增值差价款及房屋租金损失等损失，**公司另案起诉”为由，书面向本院申请撤回该项诉讼请求。本院认为，原告撤回诉讼请求系其对诉讼权利的自由处分，本院予以准许，对原告的损失本案中不予处理，当事人可以另行提起诉讼解决。另，审理中，原、被告申请追加开阳县***管理中心、被告申请追加**房开作为本案第三人参加诉讼。经审查，开阳县***管理中心、**房开不属于法律规定必须参加本案诉讼的第三人情形，故本院对原告、被告的申请均不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、解除原告开阳**商贸有限公司与被告贵州****房***开发有限公司于2013年6月26日签订的《商品房买卖合同》（合同编号为2013002796）；二、被告贵州****房***开发有限公司于本判决生效之日起15日内退还原告开阳**商贸有限公司购房款308.799万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31504元，由被告贵州****房***开发有限责任公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 龙 珑审判员 唐有临审判员 邓禹雨二〇一九年十二月二十日书记员 杨 欢