江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0104民初10467号原告（反诉被告）：马广义，男，1973年6月18日生，汉族，住安徽省来安县。委托诉讼代理人：曹恒柏，男，江苏义都物业管理有限公司办公室主任。委托诉讼代理人：左申莹（系原告妻子）。被告（反诉原告）：谢罡，男，1991年3月20日生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：蒋永龙，江苏宪德律师事务所律师。原告（反诉被告）马广义与被告（反诉原告）谢罡房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马广义的委托诉讼代理人曹恒柏、左申莹，被告（反诉原告）谢罡及其委托诉讼代理人蒋永龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）马广义向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告租金120000元，违约金36000元，水电费（从2018年1月份到9月）9415元，物业费（从签订合同2017年9月4日起一年的物业费）9720元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年9月4日签订房屋租赁合同，约定：××房屋建筑面积180平方米，房屋用途为餐饮，租期自2017年9月17日至2018年9月16日止，月租金2万……半年支付，每次提前壹个月付下期租金…。2万元为租赁保证金…，乙方未按合同规定交纳租金，每逾期一天按月租金10%承担违约责任。截至目前为止被告违约拖欠保证金20000元，拖欠半年租金120000元，物业费9720元拒付，原告曾多次催要未果。现原告为维护自己的合法权益，特诉至贵院，恳请法院查明事实后支持原告的诉求。被告（反诉原告）谢罡辩称，案涉房屋系违建房，双方的租赁合同系无效合同。1、关于租金问题，被告认为不仅不需要支付租金，而且原告应当返还被告租金26667元，主要原因2018年2月6日被秦淮消防大队查封，查封以后我们被告才发现涉案房屋并非当初租赁合同约定的有证房屋，而是违建房，根本不在原告提供的房产证所载的平面图当中。我们在2月6日以后不再使用房屋，因为是违建，所以不存在支付后续的租金。2、关于违约金，案涉房屋系违建房，双方的租赁合同应当依法认定为无效合同，所以不存在违约金之说；3、关于水电费和物业费，原告应当提供证据证明我方欠缴这些费用。综上，请求法庭驳回原告租金和违约金诉请，水电费和物业费待原告提供证据后依法判决。我方提起反诉，要求原告退还租金26667元，同时赔偿反诉人各项损失暂定300000元，具体数额待评估确认后进行调整，反诉费由被反诉人承担。被告（反诉原告）谢罡提出反诉诉讼请求：1、判决被反诉人退还租金26667元；2、判决被反诉人赔偿反诉人损失，评估装修费96400元，从汲正霞接手的转让费165000元，4名员工合租宿舍7200元（每月2400元*3个月），4名员工工资50100元（每月共计16700元*3个月）；4名员工补偿款33400元（每月16700元*2个月），饭店业务推广8000元。事实与理由:反诉人于2017年9月初欲承租紧临××金銮大厦旁边的羊皮巷临街店面二楼(义都美食广场)从事餐饮。被反诉人声称此处门牌号为××，系从他人手中转租而来，其有权转租，反诉人信以为真。2017年9月4日，反诉人与被反诉人签订《房屋租赁合同》，约定由反诉人承租涉案店辅，租赁合同中标注地址为“秦淮区××”，建筑面积180平方米，用途为餐饮。租赁期限自2017年9月17日至2018年9月16日止。每月租金为贰万元，半年支付一次，每次提前壹个月支付下期房租。因被反诉人实际出租的房屋的前手系从事黄记煌闷锅餐饮店，反诉人承租后，考虑到原有房屋内存在前手装修形成的隔层，反诉人支付了165000元从前手中承接该店。反诉人进场后进行了装修，花费装修费等各项费用近三十万元。装修完成后，反诉人于2017年11月15日开业经营，经营店名为南京市秦淮区羊圈儿边塞餐饮店。2018年2月6日，南京市公安消防支队秦淮区大队下达临时查封决定书，将2-5层全部营业区查封。先后查封二次，第一次查封期限为2018年2月6日至2018年3月7日，第二次查封期限为2018年3月8日至2018年4月7日。查封决定书要求“整改后经我大队检查合格方可解除查封”。后反诉人得知，反诉人租赁的楼层均是违建，没有任何批建手续，并非房产证所载的××及平面图范围内，××为中山南路临街商辅，而租赁的系羊皮巷临街店面，因系违建，无房产证，也不符合消防规范，无法取得公安消防机构验收合格证明。被反诉人在出租时并没有告之反诉人前述事实，导致反诉人无法使用房屋，至今未见整改检查合格通知。反诉人认为，租赁房屋应取得合法建设手续，未取得合法建设手续的违法建筑对外出租签订的租赁合同应属于无效合同。同时，根据《消防法》的规定，经营性用房必须经过公安消防机构验收，未经验收或者验收不合格的，不得使用。根据最高院及江苏高院相关租赁合同的司法解释，必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的，应当认定租赁合同无效。因此，反诉人与被反诉人之间签订的租赁合同是无效合同。本案中，消防查封期间，反诉人并没有实际使用房屋，被反诉人应将已收取的租金退还。反诉人的租金实际已缴纳至2018年3月17日，故被反诉人应将2018年2月6日至3月17日期间共40天租金26667元(20000元/30*40)退还给反诉人。因双方签订的租赁合同为无效合同，反诉人在公安消防机构查封后没有实际使用房屋，反诉人没有义务继续支付租金。根据《合同法》规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被反诉人隐瞒涉案房屋系违建的客观事实，以××的房产证及平面图冒充涉案房屋的产权证，被反诉人应负全部过错，赔偿反诉人的全部损失。综上，为了维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求依法判决。原告(反诉被告)马广义辩称，反诉诉请没有任何法律依据。对于查封，虽然消防队发了临时通知书，时间也只有两个月，反诉原告却半年没有经营，反诉原告经营不经营跟我们没关系，但是必须要付房租，我们的合同是合法的。对装修合同，我们合同没有约定，跟本案也没有关系。本院经审理认定事实如下：位于南京市的房屋产权登记于南京市文化局名下，建筑面积4200.4平方米。2012年11月7日南京市文化广电新闻出版局出具《证明》，言明：位于××市属剧团所用房产及物业，我局（原文化局）已于2012年7月16日，根据市政府有关文件精神，移交给南京市文化投资（控股）集团下属南京市演艺集团有限责任公司，特此证明。2013年9月18日，南京市演艺集团有限责任公司（甲方）与江苏省润涛投资实业有限公司（乙方）签订《情况说明》，约定：乙方于2013年合法承租甲方位于南京市二层物业约1400平方米，现甲方同意乙方此物业对外招租，用于经营美容、餐饮、娱乐、商品零售等商业性质用途。2016年10月28日，马广义（乙方）与江苏省润涛投资实业有限公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于南京市“实验剧场楼”一层至二层租赁给乙方，房屋面积约为1470平方米，租赁期限为2年，即2017年1月1日至2018年12月31日止。2017年9月4日，马广义（甲方）与谢罡（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将秦淮区××房屋（建筑面积180平方米）出租给乙方使用，房屋用途为餐饮，租赁期限自2017年9月17日至2018年9月16日止，租赁期满后，乙方要求续租的，应当于租期满前30日通知甲方，在同等条件下，乙方有权优先承租。房屋租金每月20000元，半年支付一次，每次提前一个月支付下期房租，甲方于签约时收取乙方20000元作为租赁保证金；租赁期内房屋租赁税、费，水费，电费，煤气费，电话费，有限电视费，物业管理费由乙方承担；甲方应保证房屋及其内部设施于出租时，符合有关法律、法规或规章规定的安全使用标准；租赁期限内，乙方未按合同约定交纳租金，每逾期壹天按月租金1%。承担违约责任；租赁期限内，任何一方违反本合同其他约定的，由违约方支付违约金20000元，造成经济损失的，由违约方赔偿相应损失…。该合同签订后，谢罡支付半年租金120000元，并将案涉房屋用于经营南京市秦淮区羊圈儿边塞餐饮店，该店经营者登记为谢罡。马广义支付了租赁期间截至2018年9月16日的水电费9415.2元，提供了江苏义都物业管理有限公司的收据：2017年9月17日至2018年9月16日间的物业管理费9720元，收据上书以转账记录为准。江苏义都物业管理有限公司法定代表人为马广义，但马广义未提供转账记录。谢罡提供《收条》一份，该收条收款人汲正霞，落款日期为2017年8月15日，言明:今收到谢罡转让费165000元。谢罡陈述案涉店铺系从汲正霞中转让过来，并提供三份《餐厅人员劳动合同》，系谢罡分别与王兴刚、黄力、陈时坤签订，月工资约定为3800元、4500元、4500元。2017年11月7日，谢罡（甲方）与江苏阙宇建设工程有限公司（乙方）签订《装修合同》，工程名称羊圈儿店铺装修改造，工程地点××,合同工期为2017年8月22日至2017年11月7日，金额205345元。2018年2月7日，南京市公安消防支队秦淮区大队向马广义发出《临时查封决定书》，告知诉争房屋楼内消火栓系统、喷淋系统无水，查封包括诉争房屋在内的南京市义都美食城（南京市秦淮区××）2-5层全部营业区域，查封期限自2018年2月6日19时至2018年3月7日19时。2018年3月8日，南京市公安消防支队秦淮区大队向马广义再次发出《临时查封决定书》，告知继续查封，查封期限自2018年3月8日16时至2018年4月7日16时。后谢罡一直未营业，至2018年9月10日交还房屋。2018年8月22日，谢罡出具《说明》，言明：本人谢罡同意马广义就双方签订的租赁合同关于房租问题向秦淮区人民法院提起诉讼。同日，谢罡出具《资金使用说明》，言明：今本人谢罡收到马广义先生120000元整，如出现下列情况之一，则不退还该资金：1、本人营业执照挂失后复得；2、现经营人许可能够办理相关执照；3、现经营人签署相关免责协议；4、现经营人不解除租赁合同，不要求退还360000元租金。如上述条件符合数量为零，则在2018年9月15日前退还该资金，逾期按月息2分收取。2018年9月10日，谢罡与马广义签订《营业执照使用免责协议》，言明：现因南京市秦淮区××2楼营业执照难以办理，本人谢罡将原有营业执照转至马广义使用，马广义支付谢罡120000元作为使用费用，后期使用期间所产生一切问题（包括法律问题）均与本人无关，以此为据。谢罡写明“钱已收到”，马广义写明“执照已收”。2018年9月，马广义（甲方）与案外人许可（乙方）签订《南京市房屋租赁合同》，约定将案涉房屋租赁给乙方，房屋租赁期限2018年9月17日至2019年9月16日，房屋租金30000元/月。谢罡审理中申请法院对原南京市秦淮区羊圈儿边塞餐饮店的装修残值、隔层的残值进行评估鉴定，后法院委托北京华亚正信资产评估有限公司进行鉴定，评估结论：评估值96400元。谢罡缴纳鉴定费5000元。诉讼中，本院至现场查看案涉房屋，并至南京市城市建设档案查看建设及规划资料，案涉房屋系与南京市金銮大厦一起建设，建设图纸有南京市规划局建（91）字第390号核准图样，建设单位系市房产经营公司、文化局。谢罡经本院对此事实和法律后果进行释明后，仍坚持主张房屋租赁合同无效。庭审中，谢罡陈述因房屋自2018年2月6日被消防大队查封，因马广义拿不到消防许可证，所以就一直没有营业。马广义称只查封了2个月，其他租户自己掏钱安装了消防喷淋、消防栓、管网，之后都在经营，谢罡后面没有查封的四个月之所以没有经营，是因为经营不下去，无力经营。本院认为，房屋租赁合同系出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。马广义与谢罡签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。本案中，马广义作为出租人，应保证诉争房屋属于适租状态，但在租赁期间，案涉房屋因消防整改问题被查封，理应由出租方马广义消除消防隐患，但马广义一直未主动整改，直到双方于2018年9月10日经协商由马广义收回房屋，导致出租房屋存在安全隐患被消防部门查封后致谢罡不能正常经营，故马广义主张相应的租金和违约金的诉请，本院不予支持。对于马广义主张的水电费9415元，双方在租赁合同约定了由谢罡承担，现该水电费已经实际发生，并由马广义垫付，谢罡应予支付该款。对于马广义主张的物业费9720元，未举证该费用实际支付，本院不予支持。对于反诉原告谢罡的反诉请求，谢罡坚持主张因出租房屋为违法建筑，房屋租赁合同应为无效合同。本院认为，案涉房屋经查系经规划许可的合法建筑，谢罡的主张无事实依据。谢罡还主张案涉房屋系经营性用房，没有经公安消防机关验收，也是租赁合同无效的原因之一，本院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款的规定，如果租赁房屋违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的，承租人可以解除合同，因此谢罡的该项理由没有法律依据。对于反诉原告谢罡基于无效合同主张的反诉请求，经本院释明后仍坚持合同无效，但无效合同与有效合同在民事责任承担范围、归责原则适用等方面具有巨大差别，本案如果在谢罡坚持合同无效情况下处理有效合同的民事责任，不符合诉讼程序规则的规定，对谢罡来说也可能导致突袭裁判，从而损害谢罡的诉讼利益，因此谢罡在本案中的相应诉讼请求可另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谢罡于本判决生效后十日内支付原告马广义水电费9415元。二、驳回原告马广义的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告谢罡的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3787元，由原告马广义负担3582元，被告谢罡负担205元；反诉案件受理费3100元，鉴定费5000元，合计8100元，由反诉原告谢罡负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。（此页无正文）审 判 长  尹 春人民陪审员  王四辈人民陪审员  陶 瑛二〇一九年十二月九日书 记 员  王 静