福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0303民初2626号 原告：汤素梅，女，1971年7月3日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告：王某，男，2002年9月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 两原告的共同委托诉讼代理人：陈雲容、许莉莉（特别代理），福建普阳律师事务所律师。 被告：莆田市信达房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市涵江区三江街后江路****第**，统一社会信用代码91350300669252576L。 法定代表人：黄桑徽，该司总经理。 原告汤素梅、王某与被告莆田市信达房地产开发有限公司（下称信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汤素梅、王某的委托诉讼代理人陈雲容、许莉莉，被告信达公司的法定代表人黄桑徽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汤素梅、王某向本院提出诉讼请求：1.判令信达公司为汤素梅、王某办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房所有权初始登记手续，并协助办理该商品房的不动产权证转移登记手续；2.判令信达公司向汤素梅、王某支付自2016年5月20日起至信达公司办结商品房的不动产权证书之日止以已付购房款669530元为基数按日万分之一计算的违约金；3.判令信达公司向汤素梅、王某支付自2014年1月28日起至不动产权证登记在汤素梅、王某名下之日止以已收的办证费用、契税等计12000元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失；4.本案诉讼费由信达公司负担。 诉讼期间，汤素梅、王某将诉讼请求变更为:1.判令信达公司为汤素梅、王某办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记手续，以及办理该商品房的《不动产权证书》转移登记至汤素梅、王某名下并交付给汤素梅、王某；2.判令信达公司向汤素梅、王某支付自2016年5月20日起至信达公司办结商品房的不动产权证书之日止以已付购房款669530元为基数按日万分之一计算的违约金；3.判令信达公司向汤素梅、王某支付自2014年1月28日起至不动产权属证书登记在汤素梅、王某名下之日止以已收的办证费用、契税等计12000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失；4.本案诉讼费由信达公司负担。 事实与理由：2013年6月25日，汤素梅、王某与信达公司签订编号为Ｈ201301276《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“汤素梅、王某向信达公司购买坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房，建筑面积132.28㎡，总价款为669530元;第十四条，关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同签订后，汤素梅、王某依约向信达公司支付全部购房款669530元，并缴纳了相应专项维修资金9921元。2014年1月28日，信达公司将商品房交付给汤素梅、王某并收取了办证费用、契税等计12000元,但未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,导致汤素梅、王某至今未能取得该商品房的相关权属证书，已构成违约，故汤素梅、王某提出上述诉讼请求。 信达公司辩称，1.信达公司在协助汤素梅、王某办理案涉商品房所有权初始登记手续过程中，小区1＃、3＃楼的西侧套房与南侧套房拐角之间、东侧套房与南侧套房拐角之间未按审批图纸施工，擅自在抗震结构板上搭建固定门窗防盗网和浇筑钢筋混凝土，与阳台连成一体，严重影响安全和结构整体性，导致信达公司未能得到涵江区城乡规划局的验收行政许可，影响初始登记进程，要求汤素梅、王某配合信达公司动员违章建筑业主拆除乱搭建部分结构建筑，恢复原状，后信达公司才能协助汤素梅、王某相关登记手续；再者，不动产权证系政府部门核定发放的，信达公司只能在业主配合拆除相关违章建筑的情况下，才能开展后期的相应工作。2.违约金问题，《商品房买卖合同》第十四条约定逾期办证的，即出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的百万分之一（0.0001%）向买受人支付违约金，但“补充协议”又约定违约金最高不得超过3000元。3.关于预收办证费用、契税等费用的问题，信达公司只是暂时保管办理该项目的款项，并在收款收据背面盖有以实际收取办证费用为准，多还少补，但未与业主承诺和约定该款项相关利息问题。综上，请求法院驳回汤素梅、王某不合理的诉讼请求。 汤素梅、王某围绕诉讼请求依法提交如下证据： 1.合同编号为H201301276号《商品房买卖合同》（含附件）及该合同《莆田市商品房买卖合同备案表》各一份，欲证明双方对商品房交付时间、办证时间及逾期办证的违约责任等相关内容作出约定，同时该买卖合同于2013年6月27日办理了备案登记的事实； 2.销售不动产统一发票》一张，欲证明汤素梅、王某依约向信达公司支付了案涉商品房的全部购房款669530元的事实； 3.《莆田市住房专项维修资金个人缴存凭证》一张、《收款收据》一张，欲证明汤素梅、王某依约缴纳了专项维修资金9921元，信达公司于2014年1月28日向汤素梅、王某收取办证费用、契税等计12000元。 经庭审质证，信达公司对汤素梅、王某提供的上述证据均无异议，但认为违约金应以首付款即购房款30%为基数进行计算。 信达公司围绕答辩意见依法提交如下证据： 1.图片2张，欲证明汤素梅、王某违章搭建结构板的事实； 2.莆田市城乡建设规划局作出的《不予行政许可决定书》一份，欲证明根据决定书第四点可证实，案涉商品房等工程验收未能过关系因1号楼与3号楼部份业主违章搭建结构板所致的事实； 3.莆田市城乡规划局制作的建设工程规划许可证放样通知书一份、莆田市土地勘测规划院制作的地块图纸、界址点坐标表各2份，欲证明信达公司因拍卖取得的地块实际面积不够，绿化地不够，导致工程验收未能过关的事实； 4.红线图一份，欲证明信达公司因拍卖所得的土地使用权，因部分居民的房屋没有拆除，导致小区绿化、停车位、道路达不到规划要求，致小区无法通过工程验收的事实。 经庭审质证，汤素梅、王某对信达公司提供上述证据1、2均有异议，证据1是信达公司单方拍摄和制作的，该证据无法证实照片中的房产系汤素梅、王某购买的房产、汤素梅、王某有违章搭建行为，以及不能办证原因是汤素梅、王某造成的；证据2，决定书上的印章只是窗口收件章，而非行政机关的公章，真实性、合法性由法院审查，该证据内所列的不予行政许可的理由有4点，可证实案涉商品房至今未能办理相关证件的原因在于信达公司和不能证实汤素梅、王某有违章搭建的行为；证据3，真实性、合法性有由法院审查确认，但与本案不具有关联性，认为放样通知书只能证明信达公司所开发的地块，是由莆田市城乡勘测设计院按规划尺寸放样，无法证明信达公司所开发的涉案住宅项目所占的土地与政府部门出让的土地面积不一致和本案不能办证的原因在汤素梅、王某。关于地块图、界址点坐标表，认为该证据无法证明界址坐标系涉案商品房的地块和实际交付开发面积与拍卖面积不符，以及案涉商品房不能办证的原因在汤素梅、王某的事实。证据4，真实性、合法性由法院审查，但与本案不具有关联性，认为该证据仅能证明信达公司取得红线图内的土地，不能证明他人占用红线范围内土地的情况，即使红线内的土地不是净地，该地块由信达公司中标取得，对地块上存有的任何开发障碍应由信达公司自己承担，不应由汤素梅、王某承担。 本院经审查认为，信达公司对汤素梅、王某提交在案证据均无异议，予采信。对信达公司提供的证据1，可与现场情况相印证，予采信；对证据2，由国家有权机关作出的，结合汤素梅、王某与信达公司庭审陈述，真实性予确认；证据3、4，与本案不具有关联性，不予审查认定。 根据上述认定采信的证据，并经审理查明，2013年6月25日，汤素梅、王某与信达公司签订编号为Ｈ201301276《商品房买卖合同》（含附件）一份，合同主要约定：“汤素梅、王某向信达公司购买坐落莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号房屋，建筑面积132.28平方米，套内面积105.22平方米，总价款为669530元；第十四条，关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.0001%向买受人支付违约金；经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”合同附件六《补充协议》内约定：“第五条第1点，如买受人有向银行申请商品房按揭贷款的，出卖人协助买受人办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，办理证件所需的有关材料，买受人应当在出卖人书面通知之日起20日内提供。以现金购买者，原则上由买受人自行办理，出卖人接受委托除外；……；第2点，办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》须交纳的相关税费由买受人承担；由出卖人协助代办的，买受人应在房屋交付前按届时的收费标准一次性交付给出卖人，否则出卖人有权拒绝办理；第4点，出卖人在商品房交付使用后90日内向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记……；第5点，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，按合同第十四条约定执行，但出卖人向买受人支付的违约金最高不超过人民币3000元整”。合同签订后，汤素梅、王某依约向信达公司支付案涉商品房的全部购房款669530元。信达公司亦于2014年1月28日将商品房交付给汤素梅、王某，并收取了办证费用、契税等计12000元,但时至今日，信达公司未能按照合同约定办理房屋所有权初始预登记,为此，汤素梅、王某诉至法院。 本院认为，汤素梅、王某与信达公司签订的涉案《商品房买卖合同》（含附件）是双方当事人的真实意思表示，内容合法，没有损害国家、集体或第三人的合法利益，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。汤素梅、王某依约支付了全部购房款，信达公司虽然于2014年1月28日将涉案商品房交付给汤素梅、王某，但至今未按合同约定为汤素梅、王某办理涉案商品房所有权初始登记手续，并导致汤素梅、王某至今未取得涉案商品房不动产权证书，已构成违约，信达公司应承担违约责任。根据涉案《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》内对违约金计算方法和违约金最高金额不超过3000元的约定，结合合同当事人意思自治原则，本案违约金数额应依照合同附件六补充协议确定，故信达公司应支付给汤素梅、王某违约金3000元，并在办证条件许可的情况下为汤素梅、王某办理涉案商品房所有权预登记手续并协助汤素梅、王某办理涉案商品房不动产权证书。涉案《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》所体现的内容，可证实了信达公司只有协助汤素梅、王某办证义务而非代办证义务，汤素梅、王某依双方约定向信达公司交纳办证费用、契税等计12000元是为了让信达公司协助汤素梅、王某办证,该办证费用、契税系汤素梅、王某本应承担的费用，汤素梅、王某要求信达公司支付自2014年1月28日起至不动产权证登记在汤素梅、王某名下之日止以12000元为基数按中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算的资金占用期间的经济损失的主张，缺乏事实和法律依据，不予支持。信达公司辩解其只有办理涉案商品房所有权初始登记并协助办理涉案商品房不动产权证书义务而非代办涉案商品房不动产权证书义务，以及按3000元计算违约金理由成立，予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、莆田市信达房地产开发有限公司应在办证条件许可之日起三十日内为汤素梅、王某办理坐落于莆田市涵江区××路××号××花园××幢××层××号商品房的所有权初始登记，并协助汤素梅、王某办理该商品房的《不动产权证书》； 二、莆田市信达房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向汤素梅、王某支付逾期办证违约金3000元； 三、驳回汤素梅、王某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 案件受理费1804元，由汤素梅、王某负担1630元，由莆田市信达房地产开发有限公司负担174元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  薛建明 人民陪审员  陈 忠 人民陪审员  方丽斌 二〇一九年十二月二日 书 记 员  陈丽钦 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、申请执行提示 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （三）违反财产报告制度的； （四）违反限制高消费令的； （五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的； （六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。 第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。 失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。