广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9480号上诉人（原审原告）：李玉兰，女，汉族，住广东省佛山市禅城区******，公民身份号码440************062。委托诉讼代理人：梁慕嫦，广东禅安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码544***********082H。法定代表人：关润尧。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********500C。法定代表人：罗炎成。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************，注册号4406********036。诉讼代表人：广东源浩律师事务所，该司管理人。委托诉讼代理人：赵琦，女，广东源浩律师事务所工作人员。上诉人李玉兰因与上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（以下简称罗南村委会）、被上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10556号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李玉兰上诉请求：1.撤销一审判决第二条，改判罗南村委会、罗南集团向李玉兰返还投资回报款270726元，并按应支付金额支付逾期利息（从2018年4月11日起，按同期商业贷款年利率4.9%计至罗南村委会、罗南集团实际支付之日止）；2.本案一审、二审诉讼费由罗南村委会、罗南集团承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，罗南村委会、罗南集团应向李玉兰返还投资回报。李玉兰与海盛东方公司分别于2010年7月26日、2011年5月18日签订《物业使用权出让合同》，签订合同后，李玉兰依约向海盛东方公司支付出让金。根据合同第三条的约定，海盛东方公司赠与李玉兰60个月的物业使用权。但60个月未届满，2013年1月，海盛东方公司向李玉兰明确表示，合同实际不能履行。此后，海盛东方公司未支付投资回报。根据海盛东方公司告知李玉兰合同已经不能履行的行为，结合2012年12月19日，海盛东方公司与罗南村委会、罗南集团解除合同的行为，可以认定是海盛东方公司知道其已经不可能再履行合同，并提出解除合同。因此，海盛东方公司无权继续占有李玉兰支付的物业使用权出让金，其应当予以归还，并承担违约责任。一审法院认定李玉兰应向海盛东方公司返还已收取的投资回报款的依据是错误的。一方面，李玉兰从未要求解除合同。违约方海盛东方公司于2013年1月明确告知李玉兰其不能再履行合同，即是海盛东方公司提出解除合同的意思表示，而非李玉兰。既然海盛东方公司已经不能履行合同，对于出让金，则失去了占有的合法依据，应当返还给李玉兰，并应当支付其逾期占用资金的利息。另一方面，海盛东方公司是作为本案第三人参与诉讼，其没有提出反诉、也没有提起相应的诉讼。一审法院居然支持了海盛东方公司提出的返还投资回报的请求，违反了“不告不理”的审判原则，请求二审法院予以纠正。并且，李玉兰已经收取的投资回报，系李玉兰基于签订的《物业使用权出让合同》而获得的合法收益。法院判决扣减投资回报后再偿还的出让金是严重地违反合约精神。再者，李玉兰作为一个守约方，未有任何过错，而海盛东方公司对合同不能履行应当承担全部的责任。若根据一审法院的判决，一审法院变相地减少了海盛东方公司应当返还的出让金的数额，损害了李玉兰作为合同守约方的利益，维护了违约方的利益。《物业使用权出让合同》第十条中的第3款应当为无效的霸王条款。此合同是海盛东方公司单方制作的霸王条款，此条本应该的目的是约定了甲方即海盛东方公司的违约责任的，但是海盛东方公司单方制作的此条条款，却只对违约的海盛东方公司有利，完全规避了海盛东方公司的违约责任，并严重损害了合同守约方的合法利益。一审法院违反“同案同判”原则。从本案与(2018)粤0604民初26467号案、及(2018)粤0604民初27899号案的性质的定性分析和案件情节的定量、案件的诉讼争议等方面衡量，它们应属于类似的案件。但法院在判决时未适用同样的标准以及裁判观点，未对各方当事人一视同仁，为维护审判公正请求法院依法改判。二、罗南村委会、罗南集团不仅应返还李玉兰已支付的本金，还应向李玉兰支付资金使用费。关润尧在签署2017年10月17日及2018年4月11日的承诺书时，一直以罗南村委会、罗南集团的法定代表人自居。且据李玉兰起诉后方得知，罗南集团在2018年3月7日将法定代表人从“关润尧”变更为“罗炎成”，但该情况在关润尧签署承诺书时并没有告知，且罗南集团也从未对外作出声明及公告。可见，关润尧在签署承诺书的行为适用表见代理，应当由罗南集团对其行为承担全部法律责任。并且，罗南集体作为案涉项目的开发商，应当对该债务承担法律责任。案涉项目自始至终在罗南集体和罗南村委会的掌控之下，在海盛东方公司主动提出无法履行合同时，主动将公章移交给罗南村委会、罗南集团。案涉项目多次转让，均由罗南集团操控。佛山市***地产发展有限公司（以下简称***公司）支付2亿多的转让款时，也是转至罗南集团的账户中。作为案涉项目土地的所有权人罗南村委会没有支配权、没有收到款项，全部由罗南集团收取不合常理。罗南集团在对外宣传、招商及签订合同时，均显示自己为开发商。虽然其抗辩是海盛东方公司单方所为，但罗南集团作为本地极具影响力的企业，在海盛东方公司与李玉兰签订合同时、作为三旧改造示范工程时，均目睹“开发商：罗南集体”的巨额横额和宣传资料，若是海盛东方公司如此明目张胆地盗用其名号，却没有对海盛东方公司的行为进行报警处理，并公开承认该项目是由其开发的，即以实际行为承认其为案涉项目的开发商。因此，罗南村委会、罗南集团应当共同承担向李玉兰返还本金的法律责任。2018年4月11日，罗南村委会对李玉兰作出书面承诺“按本金标准支付”，罗南集团的法定代表人关润尧也在承诺书上签名确认。即罗南村委会、罗南集团承诺对海盛东方公司对全体业主所负债务均按返还本金金额的形式承担直接赔偿责任。因此，罗南村委会、罗南集团应当向李玉兰即时履行承诺、马上返还本金。但罗南村委会、罗南集团于2018年4月11日作出偿还本金的承诺后，却又借故拖延一直尚未支付，实际占用李玉兰的资金，应当向李玉兰支付合理的资金占用费。虽然罗南村委会、罗南集团没有对其未履行支付本金的行为约定具体利息，但已超期一年多没有支付，李玉兰主张按同期商业贷款年利率4.9%计至实际支付之日止的资金占用费，合理有据。一审法院既然认定承诺书中的“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，应当遵行诚实信用原则向李玉兰支付出让金，即罗南村委会、罗南集团应当即时向李玉兰履行付款义务。罗南村委会、罗南集团针对李玉兰的上诉辩称，一、本案为合同纠纷，李玉兰应以合同相对方海盛东方公司作为责任人提起诉讼，不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。罗南村委会、罗南集团不是案涉《物业使用权出让合同》的签订主体，与案涉债务无直接利害关系。法院应向李玉兰释明并由李玉兰申请追加海盛东方公司为本案被告，否则应对李玉兰的起诉予以驳回。二、广东省佛山市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定书，裁定受理江西省**电梯有限公司对海盛东方公司提出的破产清算申请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条之规定，本案中，李玉兰就国际环保城签订的《物业使用权出让合同》所涉财产已纳入了上述破产案件的破产财产中，现为破产管理人管理，故应由该破产案件进行处理，本案应不予受理。三、罗南集团是佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，且不具有房地产开发资质，也没有就案涉项目与海盛东方公司签订合作协议进行投资开发事宜，仅将土地使用权出租给海盛东方公司使用，故罗南集团不是海盛东方商业地产项目的开发商。案涉土地所有权及地上建筑物所有权均为罗南集团，在土地租赁合同期间，海盛东方公司拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。因此，李玉兰以“罗南集团为开发商，实际控制****项目”为由要求罗南集团承担债务清偿义务没有事实与法律依据。四、罗南村委会、罗南集团并非是案涉《物业使用权出让合同》缔约方，未与李玉兰签订其他租赁合同或协议，未接受过李玉兰所支付的物业出让金，更未作出履行李玉兰与海盛东方公司租赁合同义务的意思表示。罗南村委会、罗南集团与李玉兰不存在租赁合同关系，也无义务履行案涉合同中海盛东方公司的权利义务。五、罗南村委会、罗南集团对于李玉兰与海盛东方公司之间的债权债务，一直积极协助处理，但罗南村委会、罗南集团从未作出债的加入的意思表示。2017年10月17日，罗南集团出具的《承诺书》表明，罗南村委会、罗南集团只是起到协助处理和善后的作用，而不是直接加入该债权债务关系。海盛东方公司已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定破产管理人对海盛东方公司的财产进行接管，因此，2017年12月26日后，只有海盛东方公司管理人有权处分海盛东方公司的财产，故《承诺书》违反法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。海盛东方公司针对李玉兰的上诉述称，1.海盛东方公司是“****购物中心”、“****环保产业城”《物业使用权出让合同》的相对方，业主方提交的《物业使用权出让合同》的真实性由法院予以审查认定。2.（2017）粤06破申53-4号民事裁定书已决定对海盛东方公司进行破产清算，且（2017）粤06破申53-4号指定管理人决定书已指定广东源浩律师事务所为海盛东方公司的管理人，海盛东方公司已进入破产程序，债权人应按照破产法规定向管理人申报债权。罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无须向李玉兰支付物业使用权出让金；2.本案一审、二审诉讼费由李玉兰承担。事实和理由：一、《承诺书》没有加盖村章，且没有经过有效的村民会议决议，属于无效承诺书，罗南村委会无须向李玉兰支付物业使用权出让金。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，罗南村委会于2018年4月11日向李玉兰所作出的承诺书约定：东西区地上建筑物补偿款，待****项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主。该承诺书涉及村集体财产的处分，罗南村委会应当根据《中华人民共和国村民委员会组织法》，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺书。但该《承诺书》无按照法律规定履行合法程序即召开村民会议，并形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺书，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向李玉兰支付物业使用权出让金。另外，由于海盛东方公司已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定了破产管理人对海盛东方公司的财产进行接管，罗南村委会亦已依照《中华人民共和国企业破产法》规定，到管理人处申报了到破产清算受理日2017年12月26日止的土地使用权租金债权。因此，至2017年12月26日后，只有海盛东方公司的管理人才依法有权处分海盛东方公司的财产，因此，该份《承诺书》违反了法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。二、即使该《承诺书》对罗南村委会有效，但仅为罗南村委会承诺接收***公司建筑物补偿款后再支付予李玉兰，而不是直接承担海盛东方公司的债务。对于李玉兰与海盛东方公司之间的债权债务，罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，但并不是直接加入该债权债务关系。从2017年10月17日出具的第一份《承诺书》可以清晰表明，罗南村委会一直以来均是协助处理李玉兰与海盛东方公司之间的债权债务，并不是承担海盛东方公司的债务。而2018年4月11日出具的第二份《承诺书》上，罗南村委会也是承诺“但要东西区建筑物补偿款，待****项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主”，即罗南村委会的真实意思表示也仅为在***公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再予以支付给李玉兰，而不是由罗南村委会直接向李玉兰支付。故一审判决罗南村委会应向李玉兰支付物业使用权出让金并无事实与法律依据。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限并无违反“诚实信用”原则。现约定期限未届满，未达支付条件，据此罗南村委会同样无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中对于“项目彻底盘活”是指使资金、资产等恢复运作，产生效益。就本案来说，是指使****项目恢复运作与经营，产生效益。而****项目现正在通过市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作中，向整体盘活的方向推进，故在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不存在一审法院认为的属于期限不明的表述。而且该表述没有任何不符合客观情况及欺诈的表示，根本没有违反诚实信用原则，一审法院适用原则错误。即使一审法院认为罗南村委会仍然需要支付出让金的，亦应在****项目恢复运作与经营后，而在****项目并未彻底盘活之前，罗南村委会于法于理不应且无须向李玉兰支付物业使用权出让金。即在支付条件未达成的情况下，一审法院判决罗南村委会立即向李玉兰支付物业使用权出让金并无事实和法律依据，故罗南村委会无须支付物业使用权出让金。李玉兰针对罗南村委会的上诉辩称，1.罗南村委会先后于2017年10月17日和2018年4月11日向包括李玉兰在内的业主出具的书面承诺书均加盖了法人的单位印章，且罗南村委会与李玉兰的纠纷属于民商事合同纠纷，应适用民法总则、合同法等民商法律，故罗南村委会出具的两份承诺书符合法定的生效要件，没有违反村民委员会组织法的强制规定。2.罗南村委会法定代表人在第二份承诺书上盖章时，又擅自添加了“****项目彻底盘活之后”的字样，明显属于合同法规定的合同内容约定不明确，债务人依法可以随时要求履行，一审法院认定该约定符合合同法规定，判令罗南村委会支付物业使用权出让金本金并无不当。3.海盛东方公司在2008年与罗南村委会签订《土地使用权租赁合同》，共同开发案涉土地。在海盛东方公司违约后，于2012年12月将在罗南村委会土地上开发的价值5亿多元的地上建筑物所有权交给罗南村委会，罗南村委会予以接收，后罗南集团于2015年8月将其转让给***公司，***公司已经向罗南村委会、罗南集团支付了2亿多元的转让款，及***公司已经履行了转让合同。第二份承诺书更明确表明关于海盛东方公司原债务由罗南村委会直接支付给业主。从罗南村委会接受海盛东方公司的全部建筑物后，再由罗南集团对外转让的行为可以知道，罗南集团一直在操控罗南村委会，且将属于罗南村委会的土地对外进行转让。罗南村委会、罗南集团在处理案涉项目时，一直声称由罗南村委会、罗南集团承担全部的责任，故罗南村委会、罗南集团是转让案涉物的最终获利者，罗南集团的法定代表人关润尧也在两份承诺书上签名，罗南集团也构成债的加入，应承担付款的连带责任。4.罗南村委会与罗南集团在实际运作管理上是一个主体，法定代表人均是关润尧，罗南村委会与罗南集团应互相承担连带责任。罗南集团针对罗南村委会的上诉未发表答辩意见。海盛东方公司针对罗南村委会的上诉述称，罗南村委会出具的承诺书是无效的承诺，海盛东方公司在之前就已经进入破产程序，罗南村委会无权处分海盛东方公司的任何财产。李玉兰向一审法院提出诉讼请求：一、罗南集团、罗南村委会向李玉兰返还物业使用权出让金1427427元并支付利息（按同期商业贷款年利率4.9%，自2018年4月11日起计至罗南集团、罗南村委会实际支付之日止）；二、本案诉讼费由罗南集团、罗南村委会承担。一审法院查明：座落于佛山市禅城区*******以北、****以西的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方公司（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于*******以北、*******面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年7月26日，海盛东方公司（出让方、甲方）与李玉兰（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是****购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权；甲方将购物中心*层*G**-1号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金808800元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率向乙方支付前三年投资回报，第一年月回报为5392元，第二年月回报为6740元，第三年月回报为8088元；2013年10月1日起物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方未按合同约定期限向乙方交付物业，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。同日，海盛东方公司向李玉兰出具收据，确认已收取*层*G**-1号首期使用权出让金404400元。2011年1月25日，海盛东方公司向李玉兰出具收据，确认已收取首层*G**-1号二期使用权出让金404400元。2011年5月18日，海盛东方公司（出让方、甲方）与李玉兰（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是****购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权；甲方将购物中心*层B**号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金618627元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率向乙方支付前三年投资回报，每年月回报为5155元；2014年6月30日起物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2014年6月30日起7天内将物业交付给乙方；甲方未按合同约定期限向乙方交付物业，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。同日，海盛东方公司向李玉兰出具收据，确认已收取*层B**号首期使用权出让金309314元。2011年8月18日，海盛东方公司向李玉兰出具收据，确认已收取*层B**号二期使用权出让金309313元。上述合同签订后，海盛东方公司向李玉兰支付了部分投资回报。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就****城**购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方公司向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方公司在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方公司主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方公司全部承担。2015年8月，罗南集团、佛山市禅城区********民小组与***公司签订《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原****项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给***公司。合同约定***公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第0*****号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区*******以北、****以西的土地使用权人已变更为***公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原****项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省**电梯有限公司对海盛东方公司提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方公司管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，****项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明，建设工程规划许可证所载的****城**购物中心就是****购物中心；涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。罗南集团在（2018）粤0604民初26467号案中提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与***公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定***公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求***公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，***公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。就涉案购物中心项目有无纳入破产财产，海盛东方公司当庭陈述：****国际环保产业城项目、****购物中心项目均未纳入破产财产。就海盛东方公司已向李玉兰支付投资回报的情况，李玉兰经核实确认海盛东方公司支付投资回报至2012年11月，海盛东方公司则认为已按《物业使用权出让合同》的约定支付至2013年1月，并要求在李玉兰诉请的出让金中扣除已支付的投资回报。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”李玉兰与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。两份《物业使用权出让合同》约定涉案物业使用权的出让期限自合同签订之日起至2029年7月7日，并约定期满后赠送60个月的物业使用权，即涉案物业的租赁期限至2034年7月6日届满。两份《物业使用权出让合同》分别于2010年7月26日、2011年5月18日签订，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2030年7月25日、2031年5月17日的部分无效；李玉兰与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》出让期限在2030年7月25日、2031年5月17日之前的部分，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于李玉兰诉请罗南集团、罗南村委会返还物业使用权出让金，一审法院分析如下：一、如前文所述，李玉兰与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》超出2030年7月25日、2031年5月17日的部分无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，李玉兰有权要求海盛东方公司返还无效期限部分对应的物业使用权出让款。海盛东方公司未依约将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给李玉兰，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》第十条第三款的约定，李玉兰享有解除合同的权利并有权要求海盛东方公司退还租赁有效期内的使用权出让金，李玉兰亦依约应向海盛东方公司退还已收取的投资回报款。李玉兰确认已收取投资回报至2012年11月，根据两份出让合同约定的支付标准，李玉兰已收取*G**-1号物业的投资回报合计177936元（5392元/月×12+6740元/月×12+8088元/月×4），*层B**号物业的投资回报合计92790元（5155元/月×18），经抵扣，海盛东方公司应向李玉兰返还的物业使用权出让款为1156701元（808800+618627-177936-92790）。二、对于海盛东方公司的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽***公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原****项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于***公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，李玉兰要求罗南村委会履行承诺并诉请罗南村委会向其返还使用权出让金，合法合理，但罗南村委会作为债的加入人，其承担的债务应以海盛东方公司对李玉兰所负债务为限，即罗南村委会应向李玉兰返还的出让款为1156701元。李玉兰诉请超出部分，一审法院不予支持。此外，海盛东方公司与罗南村委会仅为土地租赁合同关系，并非合作开发房地产关系，与李玉兰就涉案物业签订《物业使用权出让合同》的主体仅为海盛东方公司，李玉兰以罗南集团系涉案项目开发商为由要求罗南集团承担责任没有合同依据。因罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债的加入，李玉兰诉请罗南集团承担付款责任，依据不足，一审法院不予支持。至于李玉兰诉请的利息，因罗南村委会并非涉案《物业使用权出让合同》的合同相对方，且罗南村委会出具的《承诺书》仅承诺“按本金标准支付”，故李玉兰要求罗南村委会支付利息，依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内，向李玉兰支付物业使用权出让金1156701元；二、驳回李玉兰的其他诉讼请求。如罗南村委会未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取9162元，由李玉兰负担2110元，罗南村委会负担7052元。二审期间，罗南村委会、罗南集团、海盛东方公司均未向本院提交证据。李玉兰向本院提交如下证据：证据1.宣传资料三份，拟证明海盛东方公司与罗南集团共同开发案涉租赁物并通过派出宣传单进行广泛宣传，在宣传资料中已经明确了购铺后需要将租赁物交由海盛东方公司管理，并对三年租金金额作了明确说明，海盛东方公司与罗南集团借政府三旧改造对案涉租赁物进行大肆宣传，罗南集团更利用自身的优势作为开发商对案涉租赁物进行开发销售，故罗南集团应当承担向李玉兰返还本金的连带法律责任；证据2.（2013）佛城法南民初字第763号民事判决书、（2014）佛城法执字第386号文书，拟证明海盛东方公司应当向业主返还出让金及违约金。本院依罗南村委会、海盛东方公司的申请向佛山农村商业银行股份有限公司调取了李玉兰在该行的开户信息及相应的银行流水。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，关于李玉兰已收取的投资回报在本案中是否予以扣减、罗南集团是否需承担责任的问题，应根据全案证据综合考虑，李玉兰提供的证据1本身不足以证明上述问题，本院对其证据主张不予采纳。李玉兰提交的裁判文书反映相关案件的被告、被执行人为海盛东方公司，并非罗南村委会、罗南集团，证据2所列案件与本案不具有可比性，本院不予采纳。佛山农村商业银行股份有限公司向本院出具的证据有原件予以核对，本院对真实性予以确认。李玉兰于2010年8月6日在佛山农村商业银行股份有限公司**支行营业部开设了尾号为8379的账户，于2011年6月3日在佛山农村商业银行股份有限公司**支行开设为尾号为5958的账户。尾号为8379的账户收到12笔金额均为5392元的汇款、12笔金额均为6740元的汇款、5笔金额均为8088元的汇款，总计186024元；尾号为5958的账户收到19笔金额均为5155元的汇款，总计97945元，以上合计为283969元。李玉兰作为收款人未对上述收款作出合理说明，且该两账户开户时间、实际月收款金额与案涉《物业使用权出让合同》第五条的约定吻合，故该证据足以证明李玉兰已收到的案涉投资回报款金额为283969元。李玉兰二审期间申请调取相关银行账户的银行流水以查明该账户是否属于海盛东方公司所有及海盛东方公司发放投资回报款的明细，因其该申请内容不影响本案实体处理，故本院不予准许。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，海盛东方公司已向李玉兰支付投资回报款283969元。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，对本案作如下论析：一、关于李玉兰是否有权请求返还物业使用权出让金问题。案涉《物业使用权出让合同》超出法定租赁期限上限部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，李玉兰有权请求海盛东方公司返还无效期限部分对应的物业使用权出让金。《物业使用权出让合同》未超出法定租赁期上限部分合法有效，依法应予保护。海盛东方公司未依约全面履行合同义务，将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给李玉兰，已构成根本违约，李玉兰有权依据《物业使用权出让合同》的约定请求解除合同，并要求海盛东方公司退还物业使用权出让金。二、关于罗南村委会的责任问题。罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，罗南村委会应对其该民事行为承担民事责任。罗南村委会主张上述《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。罗南村委会抗辩称***公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，且“项目彻底盘活”的支付条件亦未成就，故其无需向李玉兰支付物业使用权出让金。但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于***公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，李玉兰请求罗南村委会向其返还物业使用权出让金有理，本院予以支持。三、关于罗南集团的责任问题。罗南集团并非《物业使用权出让合同》的当事人，故李玉兰上诉主张罗南集团作为案涉物业的开发商应承担其与海盛东方公司的合同责任，本院不予支持。且罗南集团于2017年10月17日与罗南村委会共同出具《承诺书》，内容仅为“负责处理”，并未明确作出债务加入的意思表示，亦未在2018年4月11日由罗南村委会出具的《承诺书》上签章，故一审认定罗南集团未构成债务的加入，对李玉兰要求罗南集团承担连带给付义务的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。四、关于是否需扣减李玉兰已收取的海盛东方公司支付的投资回报款问题。本院对此持肯定意见，理由如下：首先，《物业使用权出让合同》第十条第三款是合同双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，属于有效条款。李玉兰主张该约定无效无理，本院不予采纳。其次，虽然李玉兰在本案中并未明确提出解除合同，但李玉兰请求返还全部投资回报款的基础和前提就是解除《物业使用权出让合同》，且该合同实际上已履行不能。因此，海盛东方公司有权依据《物业使用权出让合同》第十条第三款的约定请求李玉兰返还投资回报款。再次，海盛东方公司在一审期间已提出李玉兰在要求返还物业使用权出让金时应一并扣减已收取的投资回报款。本案对物业使用权出让金的返还进行处理的同时，对前述投资回报款一并作扣减，符合互负金钱债务可以抵销的处理原则，有利于减轻诉累。最后，返还物业使用权出让金的合同相对人是海盛东方公司，罗南村委会因出具承诺书而加入海盛东方公司返还债务之列，其仅对海盛东方公司实际尚欠债务承担给付义务。基于前述，本院对李玉兰主张无需扣减投资回报款的上诉意见不予采纳。根据二审查明事实，海盛东方公司已向李玉兰支付投资回报款283969元，该款项应从物业使用权出让金1427427元中予以扣减，即罗南村委会实际应向李玉兰履行的债务本金为1143458元（1427427元-283969元）。五、关于李玉兰主张的利息损失问题。罗南村委会出具的《承诺书》仅承诺“按本金标准支付”，故李玉兰要求罗南村委会支付利息损失，依据不足，一审法院不予支持正确，本院予以维持。综上所述，罗南村委会的上诉请求有理部分，本院予以支持，超过合理部分，予以驳回；李玉兰的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。本案因二审出现新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10556号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10556号民事判决第一项为：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向李玉兰支付1143458元；三、驳回李玉兰的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费20571元，由李玉兰负担5535.14元，由佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担15035.86元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽