广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9482号上诉人（原审原告）：冯燕娜，女，汉族，住广东省阳江市江城区********，公民身份号码441************725。委托诉讼代理人：梁慕嫦，广东禅安律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码544***********082H。法定代表人：关润尧。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********500C。法定代表人：罗炎成。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，注册号4406********036。诉讼代表人：广东源浩律师事务所，该司管理人。委托诉讼代理人：赵琦，女，广东源浩律师事务所工作人员。上诉人冯燕娜因与上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（以下简称罗南村委会）、被上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10277号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。冯燕娜上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判罗南村委会、罗南集团向冯燕娜返还投资回报款158094元，并按应支付金额支付逾期利息（从2018年4月11日起，按同期商业贷款年利率4.9%计至罗南村委会、罗南集团实际支付之日止）；2.本案一审、二审诉讼费由罗南村委会、罗南集团承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，罗南村委会、罗南集团应向冯燕娜返还投资回报。冯燕娜与海盛东方公司分别于2010年7月30日、2011年5月7日签订《物业使用权出让合同》，签订合同后，冯燕娜依约向海盛东方公司支付出让金。签订合同的同时，海盛东方公司与冯燕娜分别签订《物业使用权出让合同》补充条款，将《物业使用权出让合同》中违约责任第3款修改为“甲方未按合同约定期限向乙方交付该物业……。乙方解除合同的，甲方应向乙方退还物业使用权出让金……，乙方不退还已收取的投资回报…….”。一审法院认定冯燕娜应向海盛东方公司返还已收取的投资回报款的依据是错误的。一审法院没有审查冯燕娜在一审时所提交的《物业使用权出让合同》补充条款，直接按《物业使用权出让合同》作出审判，没有查明事实。海盛东方公司作为本案的第三人参与诉讼，其没有提出反诉，也没有提起相应的诉讼，一审法院支持海盛东方公司提出的返还投资回报的请求，违反了不告不理的审判原则，请求二审法院予以纠正。二、一审法院认定冯燕娜与海盛东方公司涉及环保城的《物业使用权出让合同》为无效合同，据此要求冯燕娜返还投资回报是错误的。首先，环保城当年是以三旧改造工程示范点进行推广的，并经政府领导到现场进行剪彩、示范展示、推广经验的项目，罗南村委会、罗南集团当时还向冯燕娜出示政府关于支持该项目三改改造工作的相关文件、罗南集团和罗南村委会与海盛东方公司之间的租赁合同等资料。冯燕娜据此与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》应当为有效合同。其次，冯燕娜及广大业主作为普通人，基于对罗南村委会、罗南集团及政府部门的信任，根本不可能得知环保城当时是否实际已经取得建设工程规划许可证。罗南村委会、罗南集团作为环保城地块的权属人，与海盛东方公司共同推进该项目，明知该项目未取得建设工程规划许可证，仍对外大肆宣传，吸引冯燕娜等广大业主投资，罗南村委会、罗南集团是过错方，应当承担过错责任。因此，环保城的《物业使用权出让合同》若认定为无效合同，也是由于罗南村委会、罗南集团的过错所造成的。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方所受到的损失。罗南村委会、罗南集团在明知环保城不具备土地使用权出让资格及未办理相关用地审批手续的情况下，仍以土地出让人的身份与海盛东方公司签订土地使用权出让合同并收取土地出让金及租金，误导冯燕娜及全体投资者，罗南村委会、罗南集团应承担全部过错责任。因此，若合同无效造成冯燕娜的损失，包括投资回投，应当由罗南村委会、罗南集团承担。且罗南村委会、罗南集团承诺自愿以本金形式向冯燕娜返还本金，冯燕娜无需返还所收到的投资回报。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，冯燕娜与海盛东方公司在《物业使用权出让合同》补充条款中约定：“甲方未按合同约定期限向乙方交付该物业……。乙方解除合同的，甲方应向乙方退还物业使用权出让金……，乙方不退还已收取的投资回报……”，即依照双方当事人的真实意思表示，冯燕娜也不需要退还已收取的投资回报。最后，本案是房屋租赁合同纠纷。海盛东方公司在收到冯燕娜按《物业使用权出让合同》所约定支付的出让金后，租赁物即环保城的使用权人即为冯燕娜。冯燕娜在合同约定期间内应收取的回报金，实际是海盛东方公司向冯燕娜支付的租赁物占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，环保城一直由海盛东方公司在使用，并对外招租，其向冯燕娜支付占有使用费合理有据，冯燕娜无须向海盛东方公司返还使用费。三、罗南村委会、罗南集团不仅应返还冯燕娜已支付的本金，还应向冯燕娜支付资金使用费。关润尧在签署2017年10月17日及2018年4月11日的承诺书时，一直以罗南村委会、罗南集团的法定代表人自居。且据冯燕娜起诉后方得知，罗南集团在2018年3月7日将法定代表人从“关润尧”变更为“罗炎成”，但该情况在关润尧签署承诺书时并没有告知，且罗南集团也从未对外作出声明及公告。可见，关润尧在签署承诺书的行为适用表见代理，应当由罗南集团对其行为承担全部法律责任。并且，罗南集团作为案涉项目的开发商，应当对该债务承担法律责任。案涉项目自始至终在罗南集团体和罗南村委会的掌控之下，在海盛东方公司主动提出无法履行合同时，主动将公章移交给罗南村委会、罗南集团。案涉项目多次转让，均由罗南集团操控。佛山市***地产发展有限公司（以下简称***公司）支付2亿多的转让款时，也是转至罗南集团的账户中。作为案涉项目土地的所有权人罗南村委会没有支配权、没有收到款项，全部由罗南集团收取不合常理。罗南集团在对外宣传、招商及签订合同时，均显示自己为开发商。虽然其抗辩是海盛东方公司单方所为，但罗南集团作为本地极具影响力的企业，在海盛东方公司与冯燕娜签订合同时、作为三旧改造示范工程时，均目睹“开发商：罗南集体”的巨额横额和宣传资料，若是海盛东方公司如此明目张胆地盗用其名号，却没有对海盛东方公司的行为进行报警处理，并公开承认该项目是由其开发的，即以实际行为承认其为案涉项目的开发商。因此，罗南村委会、罗南集团应当共同承担向冯燕娜返还本金的法律责任。2018年4月11日，罗南村委会对冯燕娜作出书面承诺“按本金标准支付”，罗南集团的法定代表人关润尧也在承诺书上签名确认。即罗南村委会、罗南集团承诺对海盛东方公司对全体业主所负债务均按返还本金金额的形式承担直接赔偿责任。因此，罗南村委会、罗南集团应当向冯燕娜即时履行承诺、马上返还本金。但罗南村委会、罗南集团于2018年4月11日作出偿还本金的承诺后，却又借故拖延一直未支付，实际占用冯燕娜的资金，应当向冯燕娜支付合理的资金占用费。虽然罗南村委会、罗南集团没有对其未履行支付本金的行为约定具体利息，但已超期一年多没有支付，冯燕娜主张按同期商业贷款年利率4.9%计至实际支付之日止的资金占用费，合理有据。一审法院既然认定承诺书中的“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，应当遵行诚实信用原则向冯燕娜支付出让金，即罗南村委会、罗南集团应当即时向冯燕娜履行付款义务。罗南村委会、罗南集团针对冯燕娜的上诉辩称，一、本案为合同纠纷，冯燕娜应以合同相对方海盛东方公司作为责任人提起诉讼，不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。罗南村委会、罗南集团不是案涉《物业使用权出让合同》的签订主体，与案涉债务无直接利害关系。法院应向冯燕娜释明并由冯燕娜申请追加海盛东方公司为本案被告，否则应对冯燕娜的起诉予以驳回。二、广东省佛山市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定书，裁定受理江西省**电梯有限公司对海盛东方公司提出的破产清算申请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条之规定，本案中，冯燕娜就国际环保城签订的《物业使用权出让合同》所涉财产已纳入了上述破产案件的破产财产中，现为破产管理人管理，故应由该破产案件进行处理，本案应不予受理。三、罗南集团是佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，且不具有房地产开发资质，也没有就案涉项目与海盛东方公司签订合作协议进行投资开发事宜，仅将土地使用权出租给海盛东方公司使用，故罗南集团不是海盛东方商业地产项目的开发商。案涉土地所有权及地上建筑物所有权均为罗南集团，在土地租赁合同期间，海盛东方公司拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。因此，冯燕娜以“罗南集团为开发商，实际控制****项目”为由要求罗南集团承担债务清偿义务没有事实与法律依据。四、罗南村委会、罗南集团并非是案涉《物业使用权出让合同》缔约方，未与冯燕娜签订其他租赁合同或协议，未接受过冯燕娜所支付的物业出让金，更未作出履行冯燕娜与海盛东方公司租赁合同义务的意思表示。罗南村委会、罗南集团与冯燕娜不存在租赁合同关系，也无义务履行案涉合同中海盛东方公司的权利义务。五、罗南村委会、罗南集团对于冯燕娜与海盛东方公司之间的债权债务，一直积极协助处理，但罗南村委会、罗南集团从未作出债的加入的意思表示。2017年10月17日，罗南集团出具的《承诺书》表明，罗南村委会、罗南集团只是起到协助处理和善后的作用，而不是直接加入该债权债务关系。海盛东方公司已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定破产管理人对海盛东方公司的财产进行接管，因此，2017年12月26日后，只有海盛东方公司管理人有权处分海盛东方公司的财产，故《承诺书》违反法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。海盛东方公司针对冯燕娜的上诉述称，1.海盛东方公司是“****购物中心”、“****环保产业城”《物业使用权出让合同》的相对方，业主方提交的《物业使用权出让合同》的真实性由法院予以审查认定。2.（2017）粤06破申53-4号民事裁定书已决定对海盛东方公司进行破产清算，且（2017）粤06破申53-4号指定管理人决定书已指定广东源浩律师事务所为海盛东方公司的管理人，海盛东方公司已进入破产程序，债权人应按照破产法规定向管理人申报债权。罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无须向冯燕娜支付物业使用权出让金；2.本案一审、二审诉讼费由冯燕娜承担。事实和理由：一、《承诺书》没有加盖村章，且没有经过有效的村民会议决议，属于无效承诺书，罗南村委会无须向冯燕娜支付物业使用权出让金。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，罗南村委会于2018年4月11日向冯燕娜所作出的承诺书约定：东西区地上建筑物补偿款，待****项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主。该承诺书涉及村集体财产的处分，罗南村委会应当根据《中华人民共和国村民委员会组织法》，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺书。但该《承诺书》无按照法律规定履行合法程序即召开村民会议，并形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺书，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向冯燕娜支付物业使用权出让金。另外，由于海盛东方公司已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定了破产管理人对海盛东方公司的财产进行接管，罗南村委会亦已依照《中华人民共和国企业破产法》规定，到管理人处申报了到破产清算受理日2017年12月26日止的土地使用权租金债权。因此，至2017年12月26日后，只有海盛东方公司的管理人才依法有权处分海盛东方公司的财产，因此，该份《承诺书》违反了法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。二、即使该《承诺书》对罗南村委会有效，但仅为罗南村委会承诺接收***公司建筑物补偿款后再支付予冯燕娜，而不是直接承担海盛东方公司的债务。对于冯燕娜与海盛东方公司之间的债权债务，罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，但并不是直接加入该债权债务关系。从2017年10月17日出具的第一份《承诺书》可以清晰表明，罗南村委会一直以来均是协助处理冯燕娜与海盛东方公司之间的债权债务，并不是承担海盛东方公司的债务。而2018年4月11日出具的第二份《承诺书》上，罗南村委会也是承诺“但要东西区建筑物补偿款，待****项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主”，即罗南村委会的真实意思表示也仅为在***公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再予以支付给冯燕娜，而不是由罗南村委会直接向冯燕娜支付。故一审判决罗南村委会应向冯燕娜支付物业使用权出让金并无事实与法律依据。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限并无违反“诚实信用”原则。现约定期限未届满，未达支付条件，据此罗南村委会同样无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中对于“项目彻底盘活”是指使资金、资产等恢复运作，产生效益。就本案来说，是指使****项目恢复运作与经营，产生效益。而****项目现正在通过市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作中，向整体盘活的方向推进，故在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不存在一审法院认为的属于期限不明的表述。而且该表述没有任何不符合客观情况及欺诈的表示，根本没有违反诚实信用原则，一审法院适用原则错误。即使一审法院认为罗南村委会仍然需要支付出让金的，亦应在****项目恢复运作与经营后，而在****项目并未彻底盘活之前，罗南村委会于法于理不应且无须向冯燕娜支付物业使用权出让金。即在支付条件未达成的情况下，一审法院判决罗南村委会立即向冯燕娜支付物业使用权出让金并无事实和法律依据，故罗南村委会无须支付物业使用权出让金。冯燕娜针对罗南村委会的上诉辩称，1.罗南村委会先后于2017年10月17日和2018年4月11日向包括冯燕娜在内的业主出具的书面承诺书均加盖了法人的单位印章，且罗南村委会与冯燕娜的纠纷属于民商事合同纠纷，应适用民法总则、合同法等民商法律，故罗南村委会出具的两份承诺书符合法定的生效要件，没有违反村民委员会组织法的强制规定。2.罗南村委会法定代表人在第二份承诺书上盖章时，又擅自添加了“****项目彻底盘活之后”的字样，明显属于合同法规定的合同内容约定不明确，债务人依法可以随时要求履行，一审法院认定该约定符合合同法规定，判令罗南村委会支付物业使用权出让金本金并无不当。3.海盛东方公司在2008年与罗南村委会签订《土地使用权租赁合同》，共同开发案涉土地。在海盛东方公司违约后，于2012年12月将在罗南村委会土地上开发的价值5亿多元的地上建筑物所有权交给罗南村委会，罗南村委会予以接收，后罗南集团于2015年8月将其转让给***公司，***公司已经向罗南村委会、罗南集团支付了2亿多元的转让款，及***公司已经履行了转让合同。第二份承诺书更明确表明关于海盛东方公司原债务由罗南村委会直接支付给业主。从罗南村委会接受海盛东方公司的全部建筑物后，再由罗南集团对外转让的行为可以知道，罗南集团一直在操控罗南村委会，且将属于罗南村委会的土地对外进行转让。罗南村委会、罗南集团在处理案涉项目时，一直声称由罗南村委会、罗南集团承担全部的责任，故罗南村委会、罗南集团是转让案涉物的最终获利者，罗南集团的法定代表人关润尧也在两份承诺书上签名，罗南集团也构成债的加入，应承担付款的连带责任。4.罗南村委会与罗南集团在实际运作管理上是一个主体，法定代表人均是关润尧，罗南村委会与罗南集团应互相承担连带责任。罗南集团针对罗南村委会的上诉未发表答辩意见。海盛东方公司针对罗南村委会的上诉述称，罗南村委会出具的承诺书是无效的承诺，海盛东方公司在之前就已经进入破产程序，罗南村委会无权处分海盛东方公司的任何财产。冯燕娜向一审法院提出诉讼请求：一、罗南集团、罗南村委会向冯燕娜返还物业使用权出让金856567元并支付利息（按同期商业贷款年利率4.9%，自2018年4月11日起计至罗南集团、罗南村委会实际支付之日止）；二、本案诉讼费由罗南集团、罗南村委会承担。一审法院查明：座落于佛山市禅城区*******以北、****以西的土地所有权人为罗南村民委员会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方公司（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于********以北、****路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年7月30日，海盛东方公司（出让方、甲方）与冯燕娜（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是****购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的所有权；甲方将购物中心*层***号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金355333元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率向乙方支付前三年投资回报，每年月回报为2961元；2013年10月1日起物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方未按合同约定期限向乙方交付物业，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。同日，海盛东方公司向冯燕娜出具收据，确认已收取首期使用权出让金177667元。2010年10月30日，海盛东方公司向冯燕娜出具收据，确认已收取二期使用权出让金88833元。2011年1月25日，海盛东方公司向冯燕娜出具收据，确认已收取三期使用权出让金88833元。2011年5月7日，海盛东方公司（出让方、甲方）与冯燕娜（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是****国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将环保产业城*座*层****号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送61个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金501234元，并从签约后次月开始将物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付投资回报；在投资回报期内，每年的投资回报为合同约定使用权出让金的10%，月回报为4177元；甲方在2016年5月31日后7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。同日，海盛东方公司向冯燕娜出具收据，确认已收取冯燕娜交纳的使用权首期出让金250617元。2011年9月28日，海盛东方公司向冯燕娜出具收据，确认已收取冯燕娜交纳的使用权二期出让金250617元。上述合同签订后，海盛东方公司向冯燕娜支付了部分投资回报。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就****城摩尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方公司向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方公司在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方公司主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方公司全部承担。2015年8月，罗南集团、佛山市禅城区********民小组与***公司签订《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区**镇原****项目整体收购合同》，将涉案土地及包括尚未竣工验收的涉案商铺在内的地上建筑物整体出让给***公司。合同约定***公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第0****6号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区*******以北、****以西的土地使用权人已变更为***公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原****项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省**电梯有限公司对海盛东方公司提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方公司管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，****项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明一，建设工程规划许可证所载的****城摩尔购物中心就是****购物中心；涉案物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。另查明二，佛山市****国际环保产业城项目所涉土地使用权尚未有登记，佛山市****国际环保产业城尚未办理规划报建手续。罗南集团在（2018）粤0604民初26467号案中提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与***公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定***公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求***公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，***公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。就涉案项目有无纳入破产财产，海盛东方公司当庭陈述：****国际环保产业城项目、****购物中心项目均未纳入破产财产。就海盛东方公司已向冯燕娜支付投资回报的情况，冯燕娜经核实确认海盛东方公司支付投资回报至2012年11月，海盛东方公司则认为已按《物业使用权出让合同》的约定支付至2013年1月，并要求在冯燕娜诉请的出让金中扣除已支付的投资回报。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”冯燕娜与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，本案为房屋租赁合同纠纷。一、关于购物中心的《物业使用权出让合同》。合同约定涉案物业使用权的出让期限自合同签订之日起至2029年7月7日，并约定期满后赠送60个月的物业使用权，即涉案物业的租赁期限至2034年7月6日届满。涉案《物业使用权出让合同》于2010年7月30日签订，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2030年7月29日的部分无效；冯燕娜与海盛东方公司签订的该份《物业使用权出让合同》出让期限在2030年7月29日之前的部分，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。如前文所述，冯燕娜与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》超出2030年7月29日的部分无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，冯燕娜有权要求海盛东方公司返还无效期限部分对应的物业使用权出让款。海盛东方公司未依约将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给冯燕娜，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》第十条第三款的约定，冯燕娜享有解除合同的权利并有权要求海盛东方公司退还租赁有效期内的使用权出让金，冯燕娜亦依约应向海盛东方公司退还已收取的投资回报款。冯燕娜确认已收取投资回报至2012年11月，根据出让合同约定的支付标准，冯燕娜已收取的投资回报合计82908元（2961元/月×28），经抵扣，海盛东方公司应向冯燕娜返还的物业使用权出让款为272425元（355333-82908）。二、关于环保城的《物业使用权出让合同》。因无证据证明涉案国际环保产业城项目已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，冯燕娜与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，冯燕娜有权要求海盛东方公司退还使用权出让金501234元，海盛东方公司已向冯燕娜支付的投资回报亦应返还。冯燕娜确认已收取投资回报至2012年11月，根据合同约定的支付标准，冯燕娜已收取的投资回报合计75186元（4177元/月×18），经抵扣，海盛东方公司应向冯燕娜返还的物业使用权出让款为426048元（501234-75186）。上述海盛东方公司应向冯燕娜返还的出让款合计698473元。对于海盛东方公司的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽***公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区**镇原****项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于***公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，冯燕娜要求罗南村委会履行承诺并诉请罗南村委会向其返还使用权出让金，合法合理，但罗南村委会作为债的加入人，其承担的债务应以海盛东方公司对冯燕娜所负债务为限，即罗南村委会应向冯燕娜返还的出让款为698473元。冯燕娜诉请超出部分，一审法院不予支持。此外，海盛东方公司与罗南村委会仅为土地租赁合同关系，并非合作开发房地产关系，与冯燕娜就涉案物业签订《物业使用权出让合同》的主体仅为海盛东方公司，冯燕娜以罗南集团系涉案项目开发商为由要求罗南集团承担责任没有合同依据。因罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债的加入，冯燕娜诉请罗南集团承担付款责任，依据不足，一审法院不予支持。至于冯燕娜诉请的利息，因罗南村委会并非涉案《物业使用权出让合同》的合同相对方，且罗南村委会出具的《承诺书》仅承诺“按本金标准支付”，故冯燕娜要求罗南村委会支付利息，依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内，向冯燕娜支付物业使用权出让金698473元；二、驳回冯燕娜的其他诉讼请求。如罗南村委会未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取6401元，由冯燕娜负担1435元，罗南村委会负担4966元。二审期间，罗南村委会、罗南集团、海盛东方公司均未向本院提交证据。冯燕娜向本院提交如下证据：证据1.《物业使用权出让合同》补充协议，拟证明冯燕娜与海盛东方公司对《物业使用权出让合同》第十条第三款作了修改，根据修改后的约定，冯燕娜若解除合同不仅不需要向海盛东方公司返还租金回报，冯燕娜还保留向海盛东方公司追讨违约金的权利；证据2.宣传资料三份，拟证明海盛东方公司与罗南集团共同开发案涉租赁物并通过派出宣传单进行广泛宣传，在宣传资料中已经明确了购铺后需要将租赁物交由海盛东方公司管理，并对三年租金金额作了明确说明，海盛东方公司与罗南集团借政府三旧改造对案涉租赁物进行大肆宣传，罗南集团更利用自身的优势作为开发商对案涉租赁物进行开发销售，故罗南集团应当承担向冯燕娜返还本金的连带法律责任；证据3.（2013）佛城法南民初字第763号民事判决书、（2014）佛城法执字第386号文书，拟证明海盛东方公司应当向业主返还出让金及违约金。本院依罗南村委会、海盛东方公司的申请向佛山农村商业银行股份有限公司调取了冯燕娜在该行的开户信息及相应的银行流水。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，本院对证据1的真实性予以确认；关于冯燕娜已收取的投资回报款在本案中是否予以扣减、罗南集团是否需承担责任的问题，应根据全案证据综合考虑，冯燕娜提供的证据2本身不足以证明上述问题，本院对其证据主张不予采纳;冯燕娜提交的裁判文书反映相关案件的被告、被执行人为海盛东方公司，并非罗南村委会、罗南集团，证据3所列案件与本案不具有可比性，本院不予采纳。佛山农村商业银行股份有限公司向本院出具的证据有原件予以核对，本院对真实性予以确认。冯燕娜于2010年8月6日在佛山**商业银行股份有限公司**支行营业部开设了尾号为8754的账户。该账户收到29笔金额均为2961元的汇款，总计85869元。冯燕娜于2011年6月4日在佛山**商业银行股份有限公司**支行开设了尾号为4707的账户。该账户收到19笔金额均为4177元的汇款，总计79363元。上述款项合计165232元。冯燕娜作为收款人未对上述收款作出合理说明，且该账户开户时间、实际月收款金额与案涉《物业使用权出让合同》第五条的约定吻合，故该证据足以证明冯燕娜已收到的案涉投资回报款金额为165232元。冯燕娜二审期间申请调取相关银行账户的银行流水以查明该账户是否属于海盛东方公司所有及海盛东方公司发放投资回报款的明细，因其该申请内容不影响本案实体处理，故本院不予准许。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，海盛东方公司已向冯燕娜支付投资回报款165232元。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：一、罗南村委会应否向冯燕娜支付物业使用权出让金及具体数额；二、罗南集团应否对前述债务承担连带责任。一、罗南村委会应否向冯燕娜支付物业使用权出让金及具体数额。关于购物中心的《物业使用权出让合同》。首先，该合同超出法定租赁期限上限部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，冯燕娜有权请求海盛东方公司返还无效期限部分对应的物业使用权出让金。《物业使用权出让合同》未超出法定租赁期上限部分合法有效，依法应予保护。海盛东方公司未依约全面履行合同义务，将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给冯燕娜，已构成根本违约，冯燕娜有权依据《物业使用权出让合同》的约定请求解除合同，并要求海盛东方公司退还物业使用权出让金。其次，关于罗南村委会的责任问题。罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，罗南村委会应对其该民事行为承担民事责任。罗南村委会主张上述《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。罗南村委会抗辩称***公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，且“项目彻底盘活”的支付条件亦未成就，故其无需向冯燕娜支付物业使用权出让金。但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于***公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，冯燕娜请求罗南村委会向其返还物业使用权出让金有理，本院予以支持。再次，关于是否需扣减冯燕娜已收取的海盛东方公司支付的投资回报款问题。返还物业使用权出让金的合同相对人是海盛东方公司，罗南村委会因出具《承诺书》而加入海盛东方公司返还债务之列，根据罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”，因其并非返还物业使用权出让金的合同相对方，故对于上述“本金”的内容应理解为物业使用权出让金扣除已收取的投资回报款后所剩余的本金。基于前述，本院对冯燕娜主张基于补充协议之约定无需扣减投资回报款的上诉意见不予采纳。根据二审查明事实，海盛东方公司已向冯燕娜支付投资回报款85869元，该款项应从物业使用权出让金355333元中予以扣减，即罗南村委会实际应向冯燕娜履行的债务本金为269464元（355333元-85869元）。关于环保城的《物业使用权出让合同》。海盛东方国际环保产业城名下并无土地使用权登记情况，亦未经规划报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，冯燕娜与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》及其补充协议因涉讼物业未经规划报建而致该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”据此，冯燕娜有权要求海盛东方公司返还物业使用权出让金，海盛东方公司已向冯燕娜支付的投资回报款冯燕娜亦应返还。根据已查明的事实可知，海盛东方公司已向冯燕娜支付投资回报款79363元，该款项应从物业使用权出让金501234元中予以扣减，即海盛东方公司应向冯燕娜返还的物业使用权出让金为421871元（501234元-79363元）。同理，冯燕娜请求罗南村委会向其返还物业使用权出让金有理，罗南村委会作为作为债务加入人，其承担的债务应以海盛东方公司对冯燕娜所负债务为限，即罗南村委会应向冯燕娜返还的出让款为421871元。综上，罗南村委会应向冯燕娜支付物业使用权出让金合计为691335元。至于冯燕娜主张罗南村委会应支付违约损失、利息的问题，因罗南村委会并非案涉《物业使用权出让合同》的合同相对方，且罗南村委会出具的《承诺书》仅承诺“按本金标准支付”，故冯燕娜要求罗南村委会支付违约损失、利息，依据不足，本院不予支持。二、罗南集团应否对前述债务承担连带责任其一，罗南集团并非《物业使用权出让合同》的当事人，故冯燕娜上诉主张罗南集团作为涉讼物业的开发商应承担其与海盛东方公司的合同责任，本院不予支持。其二，罗南集团于2017年10月17日与罗南村委会共同出具《承诺书》，内容仅为“负责处理”，并未明确作出债务加入的意思表示，亦未在2018年4月11日由罗南村委会出具的《承诺书》上签章，故一审认定罗南集团未构成债务的加入，对冯燕娜要求罗南集团承担连带给付义务的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，罗南村委会的上诉请求有理部分，本院予以支持，超过合理部分，予以驳回；冯燕娜的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。本案因二审出现新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2019）粤0604民初10277号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2019）粤0604民初10277号民事判决第一项为：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向冯燕娜支付691335元；三、驳回冯燕娜的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费14247元，由冯燕娜负担3572.22元，由佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担10674.78元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽