河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5846号 上诉人（原审被告）：固安东涵房地产开发有限公司，住所地河北省固安县新兴产业示范区。 法定代表人：赵威，总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王先亮，男，1981年7月6日出生，汉族，住山东省临邑县。 原审被告：廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市新世纪步行街第五大街西侧商业街坊(乡村酒店）。 法定代表人：赵威，总经理。 委托诉讼代理人：田文麟，河北天枢律师事务所律师。 上诉人固安东涵房地产开发有限公司因与被上诉人王先亮、原审被告廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司之间商品房预售合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 固安东涵房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实错误。双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性规定，合同合法有效。一审法院将《住房城乡建设部、人民银行、银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》错误的认定为行政法规的强制性规定，从而导致其错误的认定了涉案合同为无效合同。被上诉人主观上明知自己交房款情况，一审判决其不承担任何责任有失公允。一审法院认定上诉人没有将《商品房买卖合同》交给被上诉人缺乏证据支持。一审法院违反法定程序，审理范围超过了被上诉人的诉讼请求。 王先亮辩称，固安东涵房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，请求驳回其上诉。 廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司辩称，固安东涵房地产开发有限公司的上诉请求与其无关，不发表意见。 王先亮向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告签订的《商品房买卖合同》与团购推荐单；2、判令东涵公司返还购房款238578元及相应利息（以238578元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年12月28日起计算至付清之止）：3、判令东涵公司返还自2018年3月起至今支付给银行的本金；4、判令幸福公司返还35000元团购费及相应利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年1月7日起计算至付清止）；5、本案的诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2018年1月7日，原告与幸福公司签订了《团购推荐单》,原告愿意接受被告为其提供文创园项目购房优惠服务：凭签署的《团购推荐单》并交纳3.5万元服务费，享受此楼盘3.5万元抵7万元的优惠。（当日原告交纳了服务费）。若后期申请人与开发商签署的《认购书》或《商品房买卖合同》解除或终止，团购费不予退款。同日，原告与被告东涵公司签署了《补充协议》载明：买受人自愿购买出卖人开发建设的【文创园】项目第0043栋01单元07层0713号商品房。2018年1月26日，原告与被告东涵公司签订了《商品房买卖合同》，合同第六条约定了付款方式及期限：买受人按商业贷款方式按期付款，首付378578元，商业按揭贷款360000元。合同第八条约定了交付期限：出卖人应当在2020年10月20日前，将验收合格的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：逾期超过60日交付房屋，买受人有权解除合同。2018年1月7日和6月20日原告分别支付首付款83578元和150000元（共计已支付233578元）。2018年1月10日，原告与廊坊银行股份有限公司固安支行、东涵公司签订了《个人购房担保借款合同》，2018年4月11日原告签署《借款凭证》同时签署了《贷款委托支付通知书》。以上事实，有原被告的庭上陈述、有《团购推荐单》、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《个人购房担保借款合同》、《借款凭证》、《贷款委托支付通知书》、收、付款票据、银行账户交易明细、对账单证据在案佐证。 一审法院认为，原告与被告幸福公司签署的《团购推荐单》是原告自愿接受幸福公司为其提供【文创园】项目购房优惠中介服务的真实意思表示，是双方的合意行为，合法有效，原告交纳了团购服务费，被告履行了中介服务承诺，实现了双方合意之目的。被告幸福公司在本案中不存在“首付贷”、“首付分期”的行为，原告以此诉求解除《团购推荐单》理由不成立，本院不予支持。原告在接受被告幸福公司优惠购房中介服务后，与被告东涵公司签订了《商品房买卖合同》和《补充协议》并且由被告东涵公司担保与购房按揭贷款银行签订了《个人购房担保借款合同》及《贷款委托支付通知书》，银行方已经支付合同约定的借款。被告东涵公司容许原告首付分期交付并在明知原告未交齐首付款的情况下，积极为原告担保办理了《个人购房担保借款合同》，其行为违反了《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》中关于“严禁房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织‘众筹’购房。”的规定。符合我国合同法第五十二条第一款第（五）项的情形，属于“违反行政法规的强制性规定”。因此，双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》应认定无效。被告东涵公司没有将《商品房买卖合同》交由原告持有的做法，是违背缔约程序的，使得原告无法慎重审视合同，影响原告的意思表示。因此，原告不承担案涉房屋买卖行为上的过错责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、原告王先亮与被告固安东涵房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》无效；二、被告固安东涵房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内履行向原告王先亮返还购房款238578元，并支付自2018年1月8日起至实际给付之日止，以83578元为基数按照年利率6%计算占用资金的利息损失和自2018年6月21日起至实际给付之日止，以150000元为基数按照年利率6%计算占用资金的利息损失；三、驳回原告王先亮对被告廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司的诉讼请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5504元，减半收取计2752元，由被告固安东涵房地产开发有限公司承担。 本院二审期间，固安东涵房地产开发有限公司提交《商品房买卖合同》，主张该合同已经过政府备案，合同合法有效。王先亮发表质证意见，认可该合同的真实性，但主张该合同约定的首付款其至今未交清，固安东涵房地产开发有限公司称被上诉人在购房时与第三方签订过借款协议，目前首付款没有收齐。本院审理查明的其他事实与一审法院认定一致。 本院认为，本案争议焦点为涉案《商品房买卖合同》及《补偿协议》的效力问题。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，但《住房城乡建设部人民银行银监会关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》的效力不属于法律和行政法规，王先亮主张固安东涵房地产开发有限公司在销售涉案房屋时存在首付贷的违法行为，应当由相应的监管机构进行处理，但不应导致涉案合同无效。双方当事人应当继续履行双方的权利义务，王先亮以首付贷违法为由要求解除涉案合同的主张，本院不予支持。 综上所述，上诉人固安东涵房地产开发有限公司上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2919号民事判决； 二、驳回被上诉人王先亮的全部诉讼请求。 一审案件受理费2752元，由被上诉人王先亮负担。二审案件受理费4878元，由被上诉人王先亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一九年十二月十六日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌