济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初8792号原告：孙友智，男，1928年10月16日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：王辉，山东昌平律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭静，山东昌平律师事务所律师。被告：孙玉华，女，1979年5月1日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：杨国营，山东元序律师事务所律师。委托诉讼代理人：张富洲，山东元序律师事务所律师。第三人：朱锋，男，1989年8月21日出生，汉族，个体经营者，住山东省兰陵县。第三人：朱兴兰，女，1989年7月3日出生，汉族，个体经营者，住山东省兰陵县。原告孙友智与被告孙玉华及第三人朱锋、朱兴兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告孙友智及其委托诉讼代理人王辉、郭静，被告孙玉华及其委托诉讼代理人杨国营、张富洲，第三人朱锋、朱兴兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙友智向本院提出诉讼请求：1.撤销孙友智与孙玉华签订的关于买卖历下区羊头峪舜山园6号楼1-103室房屋的《济南市存量房买卖协议》；2.确认孙玉华与朱锋、朱兴兰签订的《济南市存量房买卖协议》无效。事实与理由：孙友智是孙玉华的养父，1979年起孙玉华随孙友智夫妇生活，由孙友智夫妇抚养长大，孙友智夫妇对孙玉华视如己出。孙玉华长大成人结婚后，孙友智夫妇除了为孙玉华养育子女外，在其婚后购置房产、购买车辆时，也均是竭力资助。2013年孙玉华称要购买位于姚家的房子但资金不够，在孙友智已经资助其5万元情况下，孙玉华称还差20万，并要求用孙友智位于历下区羊头峪舜山园6号楼的自住房产作抵押进行贷款，孙友智爱女心切，便答应以自己唯一的房产作抵押。2013年1月，孙玉华以抵押协议要本人签字为由，将孙友智带至房管部门，孙友智因为不识字（只认识和基本会写自己的名字），故根据孙玉华的要求签了字。2015年4月，孙友智夫妇煤气中毒双双住院之机，孙玉华趁机获取了孙友智的仅有的10万元存款单并将钱款取出，至今拒绝归还，并从此对孙友智不闻不问。因房产证一直在孙玉华处，孙友智想补办房产证，2019年5月份孙友智通过查询，发现孙友智已经将房子在2013年1月以46万元的价格“卖”给了孙玉华，并且在2016年6月孙玉华又将房子以47万元的价格“出售”给了朱锋、朱兴兰。孙玉华利用孙友智的信任以及不识字的弱势，以签订抵押合同为由让孙友智签订买卖合同，是明显的欺诈，孙友智受欺诈签署的协议依法应予以撤销。孙玉华无权出售涉案房产，且孙友智有理由相信孙玉华与朱锋、朱兴兰恶意串通假意出售涉案房产，故孙玉华与朱锋、朱兴兰签订的购房合同无效。孙友智将孙玉华抚养长大、对其视如己出，孙玉华却在用欺骗手段贪占了孙友智房产后，对90岁高龄的孙友智弃之不顾，孙玉华的行为给孙友智致命的伤害和打击，孙友智老无所依，只能寄希望于法律，恳请法院维护孙友智的合法权益，维护公平正义，判如所请！孙玉华辩称，一、孙友智要求撤销与孙玉华所签订的《济南市存量房买卖协议》没有事实与法律依据。1、孙玉华与孙友智在2013年1月5日所签订的《济南市存量房买卖协议》是双方真实意思表示，不违反国家的强制性规定，应属合法有效。在签订买卖协议后，孙玉华按照合同约定，交纳了房屋契税，办理了房屋产权变更登记。该房屋买卖的所有程序合法，房屋原系孙玉华和妻子杜洛翠共同所有，不动产登记部门的工作人员也是详细的向孙友智询问了房屋买卖中的有关问题，孙友智在一系列的房屋过户手续中均亲自签名，且孙友智的妻子杜洛翠也一直在房管局陪同并同意将涉诉房屋过户给养女即孙玉华，该房屋买卖程序到位。2、孙友智在诉状中其陈述与事实不符。孙友智诉称：“2013年1月，孙玉华以抵押协议要本人签字为由，将孙友智带自房管部门，孙友智因为不识字，故根据孙玉华的要求签了字，……以签订抵押合同为由让孙友智签订买卖合同，是明显的欺诈等”以上的陈述均不是事实。孙友智在2013年1月5日，就明确知道去房管部门签字不是去办理抵押合同登记的，而是为了签订《济南市存量房买卖协议》并将涉诉房屋以买卖的方式过户给孙玉华。在2016年8月13日，孙友智曾在济南市历下区人民法院起诉孙玉华，要求法院判令解除孙友智与孙玉华的《济南市存量房买卖协议》，其在民事起诉状称：“双方以二手房买卖的方式将涉案房屋以46万元的价格出卖给孙玉华，办理了房产权属变更手续”等相关陈述，并且在法庭庭审中也认可去房管部门签字是为了将房屋过户给孙玉华，而不是办理抵押合同。上述事实均可印证孙友智并非诉状中所称是在2019年5份才知道将房子转让给孙玉华。另外在2015年4月27日，孙友智亲自签名的《声明》中也明确表述自愿将自己名下的房产以买卖形式过户给孙玉华，这也说明孙友智在出具声明之前就知道了涉案房屋已经过户给孙玉华。以上事实均可以证实孙友智去房管部门签字系自愿的，双方之间签订《买卖协议》时并不存在欺诈行为，且孙友智也早已明知2013年1月是去房管局办理房产过户手续的签字，而非抵押合同的签字。3、孙友智对《济南市存量房买卖协议》的撤销权已消灭。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，具有撤销权的，有下列情形的撤销权消灭。另根据《最高人民法院关于适用合同法司法解释（一）》第八条规定，合同法第五十五条规定的一年为不变期间，不适用诉讼时效中止、中段或者延长的规定。孙友智与孙玉华于2013年1月5日签订的《济南市存量房买卖协议》时孙友智就明确知道了撤销事由，另孙友智于2016年8月13日也仅在济南市历下区人民法院请求过解除合同的诉讼，而未曾提起过撤销合同的诉讼，更何况这次起诉的时间是2019年，其时间就已经远远超过了一年的除斥期间，其对该《济南市存量房买卖协议》的撤销权消失。二、孙玉华与朱锋、朱兴兰签订的案涉《济南市存量房买卖协议》依法成立，没有违反任何法律强制性规定，合法有效。1、根据《物权法》第39条的规定，所有权人对自己的动产或者不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。本案中涉案房屋系孙玉华所有，其通过正常的交易行为出售自有房屋，合法有效。2、合同约定的房屋价款合理，不存在以不合理低价出售的情形，也不存在恶意串通行为，不存在恶意串通的可能。孙玉华与朱锋、朱兴兰签订买卖协议之前并不认识，双方均系通过山东链家房地产经纪有限公司签订的买卖合同，不存在恶意串通的情况。另外在合同签订后朱锋、朱兴兰已经按照当时的市场价格支付了全部房款，并办理了产权变更登记手续，也不存在不合理低价出售的情况，孙玉华和朱锋、朱兴兰签订的合同不符合合同无效的法律规定。综上，孙友智要求撤销与孙玉华之间的房屋买卖协议，应当在知道撤销事由之日起一年内行使撤销权，逾期则丧失胜诉权，而孙友智在2013年至今从未向法院行使过撤销权，其撤销权已经消灭。孙友智的诉讼请求是以撤销权存在为前提，现孙友智撤销权已经消灭，所以请求法院依法驳回孙友智的全部诉讼请求。朱锋、朱兴兰述称，1.房源来自于山东链家房地产经纪有限公司，已经看了很多房子，最后才确定这个房子；2.和孙玉华完全不认识，我们和山东链家房地产经纪有限公司签订的居间服务合同可以证明，所以的手续都是依据山东链家房地产经纪有限公司的规章制度，依据合法的规定来签约的，所以是善意购买，不存在恶意串通。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对孙友智提交的户口本、济南市存量房买卖协议、个人销售住房免税证明及销售不动产统一发票、税收转账专用完税证发票、房屋权属状况信息、济南市存量房屋买卖合同及销售不动产发票、山东省非税收入通用票据、税收完税证明、（2016）鲁0102民初5673号民事调解书（复印件）及（2016）鲁0102民初5673案件民事起诉状、开庭笔录，对孙玉华提交的户口簿、济南市存量房买卖协议、销售不动产统一发票、契税纳税申报表及完税证、房屋权属状况信息、不动产登记申请表（复印件）、民事起诉状、追加第三人申请书、变更诉讼请求申请书、应诉通知书、民事裁定书等双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：对孙友智提交的照片，与本案无关，本院不予采信。对孙玉华提交的声明，孙友智主张其并不识字，对声明的内容不知晓，系孙玉华自行制作，以欺骗手段让孙友智所签订的，本院认为，该声明符合证据的形式要件，且孙友智认可签字确系其签署，对该证据本院予以采信。对孙玉华提交的房屋买卖业务签约文件合订本、居间服务合同、收到条、理房通资金监管协议，具有真实性、合理性及关联性，本院予以采信。对孙玉华提交的房屋租赁合同、房屋租赁费收到条，孙友智主张系孙玉华与朱锋、朱兴兰串通制作，但并未提交证据证明其主张，对上述证据本院予以采信。对孙玉华提交的债权转让通知，系孙友智邮寄给孙玉华，对该证据本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：孙友智与杜某某系夫妻，孙玉华系二人养女。坐落于济南市历下区舜山小区**楼房屋原登记在孙友智名下。2013年1月5日，孙友智与孙玉华签订《济南市存量房买卖协议》一份，约定孙友智将坐落于济南市羊头峪舜山园6号楼房屋，房屋面积70.22平方米，房屋价款为46万元。2013年1月8日，涉案房屋变更至孙玉华名下。2015年4月27，孙友智出具声明，载明“本人在2012年1月份自愿将自己名下（济南市羊头峪舜山园6号楼）的房产以买卖形式过户给孙玉华，但并没有支付房款，因孙玉华对我们尽到了良好的赡养义务，所以我自愿将该房屋及其相应价值，赠送给孙玉华，决定放弃房款。”其中“2012年1月份”系笔误，应为“2013年1月份”。2016年5月25日，孙玉华与朱锋、朱兴兰在山东链家房地产经纪有限公司居间下签订《存量房屋买卖合同》，约定将坐落于济南市羊头峪舜山园6号楼房屋出卖给朱锋、朱兴兰，房屋总价款为75万元。另约定，交房之后孙玉华继续居住此房并向朱锋、朱兴兰支付租金，租金按照每月1500元计算。孙玉华预先向朱锋、朱兴兰支付房租人民币1万元整，按照居住时间多退少补。预留2万元作为户口迁出的保证金，朱锋、朱兴兰在孙玉华户口迁出前一天将户口保证金交给山东链家房地产经纪有限公司保管，代孙玉华户口迁出两个工作日内山东链家房地产经纪有限公司将保证金无息返还给孙玉华。后，朱锋、朱兴兰向孙玉华支付10万元作为定金，并通过资金监管的方式向孙玉华支付剩余房款62万元。2016年6月6日，孙玉华与朱锋、朱兴兰在济南市房管局签署《济南市存量房屋买卖合同》，约定约定将坐落于济南市羊头峪舜山园6号楼1-103房屋出卖给朱锋、朱兴兰，成交价款47万元。后，朱锋、朱兴兰取得涉案房屋的不动产权登记证书。另查明，孙友智曾于2016年8月13日以孙玉华为被告起诉至本院，要求本院判令：确认孙友智、孙玉华于2013年1月5日签订的《济南市存量房买卖协议》无效，坐落于济南市历下区舜山小区**楼****房产归孙友智所有。孙友智在民事起诉状称：“后孙玉华又称因孙友智年迈，无法办理抵押贷款为由，要求将房产过户至孙玉华名下，并承诺下款后可随时将房产权属变更回孙友智，孙友智基于对孙玉华的信任，同意了孙玉华的请求，后双方以二手房买卖的方式将涉案房产以46万元的价格出卖给孙玉华，办理了房产权属变更手续。”等相关陈述。后追加朱锋、朱兴兰为第三人，并于2016年9月30日变更诉讼请求为：1、解除孙友智与孙玉华于2013年1月5日签订的《济南市存量房买卖协议》；2、确认孙玉华与朱锋、朱兴兰于2016年6月6日签订的《济南市存量房买卖协议》无效，朱锋、朱兴兰协助孙玉华将坐落于济南市历下区舜山小区6号楼1单元103室房产变更至孙友智名下。后，本院作出（2016）鲁0102民初5803号民事裁定书，以孙友智未按规定预交案件受理费为由，裁定：按自动撤诉处理。本院认为，本案双方当事人争议的焦点在于，孙友智与孙玉华在2013年1月5日签订的《济南市存量房买卖协议》是否存在欺诈的法定可撤销事由？《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。孙友智主张孙玉华在涉案房屋买卖过程中存有欺诈情形，涉案《济南市存量房买卖协议》系孙友智受欺骗情形下所签订。本院认为，孙友智在起诉状称“2013年1月，孙玉华以抵押协议要本人签字为由，将孙友智带至房管部门，孙友智因为不识字（只认识和基本会写自己的名字），故根据孙玉华的要求签了字。”但是，孙友智在曾因涉案房屋起诉孙玉华的起诉状中称“孙友智基于对孙玉华的信任，同意了孙玉华的请求，后双方以二手房买卖的方式将涉案房产以46万元的价格出卖给孙玉华，办理了房产权属变更手续。”即，《济南市存量房买卖协议》签署时，孙友智将涉案房屋转移给孙玉华的意思表示明确。同时，孙友智并未提交其他有效证据证明孙玉华在涉案房屋买卖过程中存有欺诈情形，关于涉案《济南市存量房买卖协议》系孙友智受欺诈情形下所签订的主张依法不能成立，本院不予采信。故对孙友智主张撤销孙友智与孙玉华签订的签订的关于买卖历下区羊头峪舜山园6号楼房屋的《济南市存量房买卖协议》的诉讼请求，本院不予支持。同时，孙友智主张孙玉华与朱锋、朱兴兰签订的《济南市存量房买卖协议》无效的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：驳回原告孙友智的诉讼请求。案件受理费50元，由原告孙友智负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 闫 云人民陪审员 高 强人民陪审员 卢衍秀二〇一九年十二月十一日书 记 员 耿 铭