河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1504号上诉人（原审被告、申请执行人）：马丽梅，女，回族，1974年5月14日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈登云，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：孙五妮，女，汉族，1965年7月14日出生，住新密市城区。委托诉讼代理人：陈继民、张亚琼，河南青屏律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：程继红，女，汉族，1963年8月25日出生，住河南省新密市。原审第三人：屈寿增，男，汉族，1965年10月4日出生，住河南省新密市。以上二原审第三人的委托诉讼代理人：赵韶松，郑州市新密市青屏街法律服务所法律工作者。原审第三人：梁建涛，男，汉族，1973年4月2日出生，住新密市。原审第三人：梁付平，男，汉族，1965年5月5日出生，住新密市。以上二原审第三人的委托诉讼代理人：高建伟，河南京原律师事务所律师。上诉人马丽梅与被上诉人孙五妮及原审第三人程继红、屈寿增、梁建涛、梁付平案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2019）豫01民初1322号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月13日公开开庭进行了审理。上诉人马丽梅及委托诉讼代理人陈登云，被上诉人孙五妮及其委托诉讼代理人陈继民、张亚琼，第三人程继红、屈寿增的委托诉讼代理人赵韶松，第三人梁建涛、梁付平的委托诉讼代理人高建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马丽梅上诉请求：1、撤销郑州中院（2019）豫01民初1322号民事判决书第一项，并依法改判；2、本案二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定被上诉人孙五妮对案涉房产享有“期待权”属于事实认定错误。案涉房产的所有权人是第三人程继红，至今也仍登记在程继红名下。而被上诉人孙五妮自认其与第三人梁建涛签订了房屋买卖合同并支付了购房款，合同相对人及收款人也均为梁建涛。且不论该交易是否真实，根据合同的相对性，该房屋买卖合同对房屋所有权人即第三人程继红不具有约束力，被上诉人孙五妮无权据此要求第三人程继红为其办理过户登记，也无权据此阻却人民法院的执行，被上诉人孙五妮是否对案涉房屋享有“期待权”应按具体法律关系的事实和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第28条进行全面的审查。本案中被上诉人孙五妮与第三人程继红之间根本不存在房产买卖合同关系，所谓的“期待权”的前提条件也不存在。2、根据《执行异议复议规定》第28条的规定，被上诉人孙五妮在案涉房产被查封前没有合法有效的书面买卖合同，一审提交的证据不足以证明其已占有案涉房产，且即便真实占有，也是非法占有。被上诉人孙五妮无证据证明是在案涉房产查封前付清房款，其虽提交了《收到条》，但收款人是第三人梁建涛等案外人，不是房屋所有权人，孙五妮没有证据证明其已经实际支付相应款项。被上诉人孙五妮至今未办理房产过户是自身原因造成的，根据新密市房管局出具的《房产登记簿》记载，案涉房产登记时间为2011年11月17日，权利人为程继红，与孙五妮持有的案涉房产的房产证上记载的房屋所有权人一致，但至案涉房产被查封的6年间，孙五妮从未依法主张过办理房产过户的权利。基于被上诉人孙五妮不具有排除执行的权利，其诉讼请求应依法予以驳回。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决第一项并依法改判，维护上诉人的合法权益。孙五妮辩称，1、我方在法院查封涉案房产前已经签订了合法有效的书面买卖合同，在我方一审提供的第一组证据一的《收据》载明的内容体现了房屋买卖合同的主要条款，可视为我方与第三人之间买卖涉案房产的书面合同。收据就是以书面形式反映了我方作为买受人的姓名、购买的标的物为涉案房产、房屋价款、支付方式、及如果不按期支付购房余款则定金作废的违约责任，虽然形式简要但已经具备合同的关键要素，具有合同性质，是我方与第三人之间的书面合同。2、我方在法院查封前就已经实际占有并使用涉案房产多年，新密市信访局的《情况说明》、方寨居委会的《证明》也证明了涉案房产与第三人程继红、屈寿增无关，涉案房产是由我方占有使用。且第三人梁建涛、梁付平、程继红和屈寿增对于我方享有涉案房产的所有权均是认可的。3、我方在法院查封涉案房产前已经付清了全部房款，我方提交的《收到条》足以证明付清房款的事实，且在一审庭审中第三人梁建涛对此事实予以认可。自我方购买涉案房产至今，屈寿增、程继红并未向我方主张过购房款也可以印证我方在法院查封前就已经实际付清了全部购房款的事实。4、涉案房产至今没有办理过户不是我方的过错，在我方购买涉案房产后曾多次要求四位第三人为孙五妮办理过户，并多次到新密市信访局信访，但由于一审中四位第三人之间的纠纷一直没有解决，才导致涉案房产至今未办理过户。第三人程继红、屈寿增述称，1、涉案房产是2009年2月13日第三人梁建涛、梁付平与我方签订协议后，由梁建涛建成并销售给孙五妮等人，因土地证上记载是第三人程继红，故涉案房产均登记在程继红名下。2、涉案房产至今未办理过户的原因是因为涉案房产的一楼增加了阳台，与最初的规划设计不一致导致的，但是并不影响孙五妮等人实际占有使用涉案房产的事实。第三人梁建涛、梁付平述称，同意被上诉人孙五妮及第三人程继红、屈寿增的意见及主张。孙五妮向郑州中院的一审诉讼请求为：1、判决不得对其购买的位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××房产强制执行；2、判决确认新密市城区××大道西××南侧××院××单元××房产归其所有。郑州中院经审理查明：马丽梅诉屈寿增、程继红民间借贷纠纷一案，该院于2015年3月9日作出（2014）郑民三初字第157号民事判决，判决如下：一、屈寿增、程继红于判决生效之日起十日内偿还马丽梅借款本金七百一十九万四千七百一十八元八角一分及相应利息；二、驳回马丽梅的其他诉讼请求。案件受理费119755元、保全费5000元，共计124755元，均由屈寿增、程继红负担。宣判后，屈寿增、程继红不服，向本院提起上诉，本院于2015年12月30日作出（2015）豫法民二终字第280号民事判决，判决如下：一、维持郑州中院（2014）郑民三初字第157号民事判决第二项；二、变更郑州中院（2014）郑民三初字第157号民事判决第一项为：屈寿增、程继红于本判决生效之日起10日内偿还马丽梅借款本金343万元及相应利息。一审案件受理费119755元、保全费5000元，共计124755元，马丽梅负担83692元，屈寿增、程继红负担41065元；二审案件受理费36917元，由马丽梅负担。判决生效后，马丽梅向郑州中院申请执行，郑州中院于2016年1月19日立案，案号为（2016）豫01执176号。执行过程中，郑州中院于2016年7月22日查封了案涉房产（查封期限为2016年7月22日至2019年7月21日），并于2018年11月20日作出（2016）豫01执176号之三执行裁定书，裁定如下：拍卖、变卖被执行人程继红名下位于新密市城区××大道西××南侧××号院（产权证号：1101002120-1101002130；1101002132-1101002161，共计41套）的房产。案外人孙五妮以其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行为由提起执行异议，该院作出(2019）豫01执异318号执行裁定书，驳回孙五妮的异议请求。郑州中院另查明，1、2009年2月13日，屈寿增与梁付平签订合作建房协议，约定屈寿增、梁付平共同合作在屈寿增拥有使用权的、位于新密市××大道西××号院的土地上共同建教师公寓，屈寿增负责保证土地使用权合法、产权无异议、无抵押或其他担保，梁付平负责建房，建房的土地为东西63米，南北11米。双方拟共同建房为七层三门洞四十二套房，因办理建房的一切城建规划手续由屈寿增负责，梁付平负责所需费用（办理建房手续费用一门洞12万元，共计人民币36万元）。建房过程中，若出现因土地纠纷、城建手续造成停工，一切损失由屈寿增负责。施工期间，屈寿增必须保证水、电、路三通，费用由梁付平负责。楼房建成后，梁付平应给屈寿增教师公寓每门洞四套房，共计十二套房，折合人民币壹佰贰万元整（甲方任选其一，要房不要钱，要钱不要房）。房屋建成后，屈寿增必须提供有效证件，给梁付平办理房产权证，费用由梁付平承担等内容。2、梁付平、梁建涛提交屈寿增自2009年2月9号至2009年5月25日出具的12张收条共计144.5万元及屈寿增出具的共计12.1万元的借条，拟证明梁建涛、梁付平实际向屈寿增支付了156.6万元，屈寿增依据《合作建房协议》选择要钱不要房。3、2009年5月20日，史老根代笔《购房契约》约定“（甲方）孙五妮，乙方梁建涛，经双方商定。孙五妮愿购买梁建涛新密高中院内新建楼房三室二厅一套，价格谈定为陆万捌仟元6.8万元，位置属中间门洞，七楼西户，面积为125平方米。交款已交叁万元，6月份交贰万元，下余部分2009年12月底交清，特立此约为证。立约人梁建涛，业主孙五妮。”2009年8月17日收款收据载明“收到孙五妮贰万元整购房定金，附注中间门洞七楼西户，（150××××****），下期交款12月底清。”该收款收据右上方备注“第二次交款，上次是条子”，2010年2月2日梁建涛两次向孙五妮出具收条载明“今收到孙五妮房款柒仟元整”。2011年12月22日梁建涛向孙五妮出具收到条载明“今收到孙五妮购房款陆万捌仟元整（￥68000.00）。孙五妮提供2013年9月25日、2014年5月19日、2015年8月15日电费收据、2012年9月3日、2012年12月25日电费发票及2014年9月4日、2015年1月5日、2015年9月15日天然气发票，拟证明其已支付全部购房款，并实际居住案涉争议房屋。4、2016年8月9日，梁建涛与孙五妮签订《房屋买卖补签合同》。新密市房地产管理局制发的新密房权证字第**产权证显示案涉争议房屋房屋所有权人为程继红，登记时间是2011年11月17日，规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让，土地使用年限自2003年6月27日至2022年6月26日。房屋产权证后附有新密市发展房地交易服务中心测绘队制案涉房产分户图。5、新密市信访局2019年6月3日出具《情况说明》载明，2010年11月至12月，郑观中、蔡鸿涛、李松杰、李巧丹、王双燕、孙五妮等二十多人到新密市信访局反映，屈寿增、程继红在城区嵩山大道西段南侧105号院一号楼一单元南边不足四米处建七层楼房，严重影响居民通风和采光问题。当时，规划局、住建局、青屏街办事处到现场协调，因楼距间隔太近，要求屈寿增、程继红在没有征得四邻同意的情况下不得开工建设。6、新密市青屏街办事处方寨社区居民委员会2019年6月11日出具证明，载明“兹证明我居委会辖区嵩山大道西段105号院一号楼二单元702系居民孙五妮购买并居住，接受我居委会管理。”该证明亦有经办人李松杰的签名。7、屈寿增2010年12月23日出具《证明》载明“明珠小区3号楼东门洞1至5楼房产证有程继红、屈寿增保证发给（但套房所欠开发商款必须付清，没有争议）。”8、屈寿增、程继红2019年4月14日出具《情况说明》载明“关于嵩山大道西段105号院42户购房时未签订书面合同以及未办理过户登记情况证明如下：2009年2月13日，我们夫妻俩与梁建涛、梁付平达成一份合作建房协议，约定梁建涛、梁付平在我俩的土地（位于嵩山大道西××）上建房，房屋建成后归梁建涛、梁付平所有，由梁建涛、梁付平销售。由于土地手续上是程继红的名字，所以办理房产证时放在程继红名下，后来梁建涛、梁付平陆续将上述42套房屋售完，并把房产证交给购房者。购买人曾经找过我们要求办理房屋过户，并让程继红与他们签订房屋买卖合同，但由于梁付平、梁建涛当时与我们有一些问题未解决，所以一直拖着没有办理过户登记。我们可以证明房屋确实于2009年卖给了42户居民，他们是真正的产权人。”郑州中院认为，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综合分析案外人孙五妮提交的证据，在法院查封前，孙五妮已支付过案涉争议房屋的电费、天然气费，新密市信访局出具的《情况说明》证明孙五妮曾因程继红、屈寿增在案涉争议房屋南边不足4米处建造7层楼房，严重影响居民通风和采光问题去信访局反映问题，案涉争议房屋所在地方寨居委会也出具《证明》证明使用案涉争议房屋的居民是孙五妮，现无其他证据可以否定前述电费、天然气费票据、新密市信访局《情况说明》及方寨居委会《证明》的真实性，因此，依据前述证据可以认定孙五妮在案涉争议房屋查封前已实际占有使用该房屋。关于房款的支付，房屋系投入相应材料及劳动物化后形成的有价值财产，梁付平与屈寿增所签《合作建房协议》证明梁付平对形成该有财产价值的房屋应投入相应的资金，提交的屈寿增出具的收条及借条亦证明梁付平投入了相应的资金，从房屋建成至法院查封前的数年间，屈寿增、程继红亦未向房屋实际占有使用人主张房款的事实，可以印证梁付平处分案涉争议房屋并安排工作人员梁建涛收取房款符合双方合作建房的商业安排。因此，孙五妮提交的证据可以证明孙五妮已支付购房款。孙五妮在法院查封后与梁建涛补签的房屋买卖合同虽可以证明双方之前未签订书面买卖合同的事实，但不能否认案涉争议房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系并由其实际占有使用。案外人执行异议之诉的本质是解决案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是在肯定申请执行人权利与案外人权益并行不悖的情况下，对各种权利及权益进行对比，对比哪个权利、权益更优先的问题。本案中，马丽梅系基于与屈寿增、程继红之间的民间借贷形成的一般债权，对屈寿增、程继红名下财产享有一般期待权，而不是对特定财产的期待权。孙五妮是基于购买占有使用案涉争议房产并对这一特定财产享有期待权。二者相比，孙五妮对案涉房屋的权益优先于申请执行人马丽梅的普通金钱债权。因此孙五妮对案涉房屋享有的权益足以排除执行，孙五妮要求不得执行案涉争议房屋的诉讼请求予以支持。但鉴于案涉房产登记尚未变更，物权以登记为准，孙五妮要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，应当中止执行位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××房产。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于确认案涉房屋归其所有的请求不予支持。一审判决：一、不得执行位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××房产。二、驳回原告孙五妮的其他诉讼请求。案件受理费1500元，由第三人程继红、屈寿增负担。本院查明事实与郑州中院查明事实基本一致。本院认为，本案的争议焦点为：孙五妮对涉案房屋的权利能否排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案外人孙五妮以自己是案涉房产的实际所有权人为由，要求排除执行，其提交了在法院查封前实际占有房产的相关证据，电费、天然气费票据等，涉案争议房屋所在地方寨居委会的《证明》，证明其是房屋买受人，并实际占有使用涉案房屋，且其作为案涉房产的所有权人，曾向新密市信访局反映程继红、屈寿增违法建造房屋，严重影响其和其他居民通风和采光的问题，一审法院采信上述证据，认定孙五妮在法院查封前已实际占有使用涉案房屋，并无不当。关于房款的支付。梁付平与屈寿增签订《合作建房协议》，梁付平投入资金，向屈寿增支付补偿款（屈寿增出具的收条及借条）取得涉案房屋的处置权，孙五妮向梁建涛（梁付平的工作人员）购买涉案房屋，于2009年5月20日至2011年12月22日，分5次向梁建涛支付购房款6.8万元，梁建涛出具5张收据，一审法院认定梁付平处分涉案房屋并安排工作人员梁建涛收取房款符合双方合作建房的商业安排，孙五妮提交的证据可以证明其已支付购房款，并无不当。据此，一审法院认定，“孙五妮在法院查封后与梁建涛补签的房屋买卖合同虽可以证明双方之前未签订书面买卖合同的事实，但不能否认涉案房产在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系并由案外人实际占有使用”，此认定符合案件的实际，本院亦予以确认。关于房屋没有办理产权过户手续的原因，没有证据证明是孙五妮等人的过错造成。孙五妮基于购买占有使用案涉房产，对取得案涉房产享有期待权，此权利具有物权的性质，申请执行人马丽梅对被执行人程继红、屈寿增享有的是金钱债权，对其二人名下财产享有的是一般期待权，而不是对特定财产——案涉房产的期待权。此种情况下，一审法院认定，孙五妮对案涉房产享有的权益优先于申请执行人马丽梅的普通金钱债权，足以排除执行，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。马丽梅上诉认为，孙五妮对涉案房产拥有的权利不符合《执行异议复议规定》第二十八条的相关规定，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由上诉人马丽梅负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 李建瑞审判员 刘海全二〇一九年十二月二十三日书记员 王 珊