长春新区人民法院民 事 判 决 书（2019）吉0193民初902号原告：长春市铭家房地产代理有限公司，住所地长春市南关区重庆路南，清明街西亚泰鼎盛国际****房。法定代表人：李鸿翼，总经理。委托诉讼代理人：肖维维，北京大成（长春）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雅婷，北京大成（长春）律师事务所律师。被告：吉林省万浦房地产开发有限公司，住所，住所地长春高新技术产业开发区超群街**孵化大厦****div>法定代表人：王茂福，董事长。委托诉讼代理人：张景顺，吉林升圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓媛，吉林升圆律师事务所实习律师。被告：长春市领域商贸有限公司，住所地吉林省长，住所地吉林省长春市宽城区凯旋路与台北大街交汇长春宽城万达广场B地块****幢****房div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王萌萌，总经理。委托诉讼代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨婷，吉林首华律师事务所实习律师。被告：王萌萌，女，汉族，1989年12月16日出生，户籍地长春市南关区。委托诉讼代理人：徐永平，吉林首华律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨婷，吉林首华律师事务所实习律师。原告长春市铭家房地产代理有限公司（以下简称铭家公司）与被告吉林省万浦房地产开发有限公司（以下简称万浦公司）、被告长春市领域商贸有限公司（以下简称领域公司）、被告王萌萌房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告长春市铭家房地产代理有限公司的委托诉讼代理人肖维维、陈雅婷，被告万浦公司的委托诉讼代理人张景顺、王晓媛，被告领域公司的委托诉讼代理人徐永平、刘雨婷，被告王萌萌的委托诉讼代理人徐永平、刘雨婷到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告铭家公司诉称，2018年10月8日，原告与被告领域公司签订了11份《购房协议书》，原告购买了万浦小镇11套房屋，其中包括洋房3套、高层8套。原告于2018年10月4日支付了购房定金1000000元，又于2018年10月8日支付了购房款项6312071元，共计支付购房款7312071元。被告万浦公司是万浦小镇的开发商，被告领域公司是万浦公司授权的房屋销售代理商，万浦公司在售楼处张贴了委托代理领域公司销售的公告，领域公司进驻万浦小镇售楼处。基于以上代理事实，原告将购房款交付至领域公司及其法定代表人王萌萌账户中，领域公司及其法定代表人王萌萌声称已将收到的上述房款7312071元全额交付给了万浦公司。但是经原告与被告万浦公司沟通，万浦公司否认《购房协议书》，既不向原告交付房屋，又不返还购房款。原告实际已向三被告支付购房款7312071元是事实，有权要求三被告共同返还房款，并按资金占用期间及银行同期贷款利率要求支付资金占用利息。原告与被告领域公司在《万浦小镇底价包销协议》中约定，原告购买的11套房屋可自留或销售，超出房源底价的销售溢价部分被告应支付给原告。随后，原告所购11套房屋中4套实现销售：万浦小镇A6-××1销售给李云鹤，销售溢价183276元；万浦小镇A6-××4销售给王硕，销售溢价183276元；万浦小镇B4-25××销售给欧阳玲，销售溢价169182元；万浦小镇B5-26××销售给魏重，销售溢价169196元。以上房屋溢价款共计704930元。此4套房屋已经办理商品房备案，但是被告领域公司却拒绝支付原告房屋溢价款。故原告向人民法院提起诉讼，请求人民法院查清事实。依法判令：1.请求法院判令三被告立即返还已付购房款7312071元，并按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息（利息自2018年10月8日起算，计算至实际给付之日；截至起诉之日暂计为175824元）；2.请求法院判令三被告支付已售四套房屋溢价款项704930元；3.请求法院判令三被告承担本案的案件受理费、保全费。案件审理中,原告请求撤回对万浦小镇4套房屋（万浦小镇A6-××1、A6-××4、B4-25××、B5-26××）的起诉。被告万浦公司辩称，万浦公司与领域公司签订销售代理服务合同，万浦公司委托领域公司销售万浦小镇部分房源，协议明确约定万浦公司没有授权领域公司收取房款和签订商品房买卖合同，领域公司未经委托人同意将房屋销售转委托给原告，并与原告签订购房协议，超出了代理权限，根据民法通则第169条和第171条之规定，未经委托人万浦公司追认对万浦公司不产生法律效力。领域公司委托原告销售的11套房屋中有4套已经销售，并办理了备案手续，对该部分万浦公司予以追认，原告要求返还该部分的房款没有法律依据。领域公司收取原告的房款中除4套已备案房屋的房款支付万浦公司或万浦公司认可可以冲抵与长城公司之间的债务外，其他部分的房款没有交付万浦公司，对此部分，万浦公司不予追认，综上，请求判决驳回原告要求万浦公司承担返还责任的诉讼请求。被告领域公司辩称：一、领域公司销售房屋系万浦公司授权。2018年9月17日领域公司与万浦公司签订《咨询服务委托代理协议》约定：万浦公司委托领域商贸公司为其开发的万浦小镇项目销售提供咨询服务及选定专业销售代理机构，完成对万浦小镇剩余房屋的销售。二、领域公司收到原告铭家公司支付的购房款7312071元属实，但领域公司已经将该款项转账给万浦公司和长城资产管理公司，该款应当由万浦公司退还。2018年10月8日，领域公司与原告铭家公司签订《万浦小镇底价报销协议》，原告铭家公司购买万浦小镇房屋11套，其中洋房3套、高层8套，原告铭家公司于2018年10月4日支付购房定金100万元，于2018年10月8日支付购房款6312071元。并约定：洋房底价9800元/平方米，不超过11500元/平方米，B区高层底价8500元/平方米，不超过9800元/平方米。付款方式：铭家一次性支付本协议内11套房源底价总房款的50％。共计：7312071元。销售溢价部分由领域公司以佣金的形式返还，结算方式为每销售5套，并且已购买客户回齐首付款或一次性房款，次日甲方对乙方进行结佣。由于领域公司是代表万浦公司，且全部房款领域公司均已按照万浦公司的要求支付给万浦公司和长城资产管理公司，所以，该款项项应当由万浦公司返还。万浦公司和长城公司收款明细如下：1、2018年9月27日领域公司账号071061804101********××转给万浦账号为：220013112000********转账金额10000000元；2、2018年9月28日转给万浦2000000元；3、2018年9月29日转给万浦8000000元；4、2018年9月30日转给长城公司账号为：071989010********，转账金额6000000元；5、2018年10月8日转帐给长城公司8000000元；6、2018年10月8日转账给长城公司：6700000元：7、2018年10月9日转账给长城公司4300000元；8、2018年10月9日转账给长城公司1200000元；9、2018年10月9日转账给长城公司1000000元；10、2018年12月7日王萌萌转万浦5000000元。以上合计为：5220万元，其中：万浦收款2500万元，长城收款2720万元。三、已销售的三套房屋的溢价款应当由万浦公司返还。2018年10月8日，领域公司与原告铭家公司签订《万浦小镇底价包销协议》约定了：销售溢价部分由长春市领域商贸有限公司以佣金的形式返还，结算方式为每销售5套，并且已购买客户回齐首付款或一次性房款，次日甲方对乙方进行结佣。由于原告铭家公司只销售了3套而没有销售5套房屋，所以，该部分就没有结算，但全部房款领域公司均已按照万浦公司的要求支付给万浦公司和长城资产管理公司，所以，该款项项应当由万浦公司返还。四、领域公司替三户垫付的30％首付款1198933.00元应当由原告铭家公司支付给领域公司。领域公司替王硕A区洋房A6-××4垫付30％首付款490030元；替B区高层B4-25××欧阳玲垫付30％首付款354402元；替B区高层B5-26××魏重垫付30%首付款354501元。共计垫付首付款1198933元按照约定应当由原告铭家公司给付领域公司。被告王萌萌同领域公司答辩意见一致。经审理查明：2018年10月8日，原告铭家公司与被告领域公司签订了11份《购房协议书》，铭家公司购买了被告万浦公司开发的万浦小镇11套房屋，包括洋房3套、高层8套。铭家公司于2018年10月4日支付了购房定金1000000元，于2018年10月8日支付了购房款项6312071元，共计支付11套房屋购房款7312071元。此购房款打入被告领域公司以及被告王萌萌账户中，被告王萌萌是领域公司的法定代表人。铭家公司与领域公司同时签订了《万浦小镇底价包销协议》，协议约定“双方就万浦小镇以下11套房源进行底价包销，其中洋房底价为9800元/平，销售价格不可超过11500元/平。B区高层底价为8500元/平，销售价格不可超过9800元/平”，“付款方式：铭家一次性支付本协议内11套房源底价总房款的50%。共计7312071元。销售溢价部分由甲方以佣金方式返还，结算方式为每销售5套，并且已购买客户回齐首付款或一次性房款，次日甲方对乙方进行结佣”。案涉11套房屋中4套（万浦小镇A6-××1、A6-××4、B4-25××、B5-26××）已经实现销售完成商品房备案，剩余7套（万浦小镇A11-××3、B6-8×1、B6-9×3、B6-3×3、B6-9×4、B6-8×4、B6-4×4）房屋未售。已经实现销售的4套房屋铭家公司已付购房款2584033元，剩余7套未售房屋铭家公司已付购房款4728038元。又查明，领域公司为已经实现销售的A6-××4、B4-25××、B5-26××共计垫付首付款1198933.00元。领域公司授权委托森源公司办理房屋备案手续，森源公司代收首付垫款后转给领域公司。另查明，被告万浦公司是万浦小镇开发商，万浦公司与领域公司签订了《万浦小镇销售代理服务合同》，万浦公司委托领域公司代理销售万浦小镇。被告领域公司、被告王萌萌自2018年9月27日至2018年12月7日期间共计向万浦公司、长城资产管理公司账户转入购房款5220万元。再查明，长城资产管理公司是被告万浦公司的债权人，长城资产管理公司收取购房款后冲抵其与万浦公司之间的债权债务。本院认为：一、关于原告请求三被告共同返还已付购房款及利息的诉讼请求，领域公司的销售行为系有权代理，领域公司以自己的名义收取铭家公司购房款行为的法律后果应当由万浦公司承担。理由为：第一，万浦公司已授予领域公司销售万浦小镇的独家代理权限。万浦公司与领域公司签订的《万浦小镇销售代理服务合同》第3.3.1约定，“独家代理权。甲方确认本项目的销售由乙方独家销售代理。除双方另有约定外，甲方不得自行销售或者委托第三方销售，亦不能在本合同履行完毕之前解除对乙方的委托，否则视为甲方违约，但因乙方违约并依本合同约定或依法律规定，甲方可解除本合同的除外”；第11.4条约定，“负责所有与销售有关的文档资料的填写，合同文本打印，签订《商品房买卖合同》并负责对向客户做出合理、合法解释”，上述约定已明确授予领域公司销售案涉房屋及签署合同的代理权限。第二，万浦公司张贴于售楼处的《万浦小镇项目授权声明》也明确了万浦公司委托领域公司代理销售万浦小镇A区、B区所有商品房，铭家公司在2018年10月4日支付的100万元购房定金也是通过在万浦小镇售楼处的POS机支付至领域公司账户。因此，铭家公司有理由相信领域公司具备代理销售案涉房屋、签订案涉房屋认购书以及收取房款的资格与权利；第三，领域公司系以万浦公司的名义而非以领域公司自身名义销售案涉房屋。《购房协议书》中，合同首部均载明卖方为万浦公司，领域公司以卖方代理人的身份在合同尾部盖章。第四，铭家公司在购买本案房屋前，已有促成交易的多笔先例，交易模式是买受人将房款打给领域公司，领域公司将购房款转给万浦公司，故铭家公司有理由相信领域公司有权代收房款。第五，根据领域公司提交的转账凭证显示，领域公司及其法定代表人王萌萌自2018年9月27日至2018年12月7日期间共计向万浦公司、长城资产管理公司账户转入购房款5220万元，而铭家公司7312071元购房款的付款时间为2018年10月4日、2018年10月8日，付款时间在上述期间内。且领域公司认可该购房款731207元已支付给万浦公司。本院认为，万浦公司与领域公司就收款权限等事项作出的若干约定均系万浦公司与领域公司之间的内部约定，并未对外公示，不能对抗善意第三人。万浦公司亦不能提供铭家公司知道或应当知道领域公司无权代理万浦公司收取购房款的任何证据。至于万浦公司所称其没有收到购房款，则属于万浦公司与领域公司之间因代理关系所产生的处理委托事务取得的财产转交纠纷，万浦公司不能将因销售代理产生的纠纷作为买卖合同中履行抗辩权的事由，对因销售代理产生的纠纷万浦公司可以另行解决。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。领域公司基于有效的委托代理关系所实施的代理行为不违反法律法规禁止性规定，应认定为有效，其代理行为的法律后果应直接约束被代理人，所产生的民事责任直接由被代理人承担。现因万浦公司否认合同效力，拒绝交付房屋，导致原告合同目的不能实现，案涉七套房屋的购房协议书应当予以解除。铭家公司要求返还价款的诉讼请求应予支持。由于案涉万浦小镇A6-××1、A6-××4、B4-25××、B5-26××四套房屋已经由第三方买受人将房款直接交付给万浦公司，万浦公司已经配合买受人办理商品房备案，至于铭家公司支付的上述四套房屋购房款2584033元，铭家公司可以另诉主张返还。因铭家公司已撤回对被告万浦小镇A6-××1、A6-××4、B4-25××、B5-26××四套房屋的起诉，故万浦公司应返还铭家公司剩余七套房屋的购房款4728038元，并按资金占用期间支付利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条之规定，判决如下：被告吉林省万浦房地产开发有限公司于本判决生效后10日内立即返还原告长春市铭家房地产代理有限公司购房款4728038元及利息（利息自2018年10月8日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行监同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44625元、保全费5000元由被告吉林省万浦房地产开发有限公司负担。多收取的23341元退还给原告长春市铭家房地产代理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  徐雅文人民陪审员  赵连仁人民陪审员  朱振民二〇一九年十二月二十五日书 记 员  姜重九