陕西省西安市长安区人民法院民事判决书 (2019)陕0116民初14987号 原告：程敏。委托诉讼代理人：李志东，陕西长华律师事务所律师。被告：西安富华实业有限公司。法定代表人：单翠翠，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲁敏、周冰，陕西金镝律师事务所律师。原告程敏与被告西安富华实业有限公司（以下简称富华公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李志东、被告委托诉讼代理人鲁敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程敏向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔付原告迟延收房违约金11780元；2.赔偿原告房屋租赁损失15000元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年6月26日原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买位于富华大厦房屋一套，总价款380000元，合同约定交房时间为2018年10月31日前，但由于被告原因，原告至今不能收房并合法入住，故原告诉至法院，要求被告承担违约责任。被告富华公司辩称，1.涉案房屋系商业用房，已符合合同约定的交付条件，被告已于2019年4月17日通知原告收房，因原告原因未收房不属于被告违约；2.因政府政策、不可抗力导致施工及竣工验收延期从而导致延期交房不属于被告违约；3.贷款购买房屋的商品房买卖合同对于全部房价款有特别约定，指的是买受人支付的购房首付款与买受人累计向按揭银行已偿还的房屋贷款本金之和，故对原告主张的违约金标准有异议；4.合同并未约定租赁房屋损失，原告在主张违约金同时主张租金损失，违反法律规定，且原告购买的房屋性质为办公，并非住宅，其主张的租金损失于法无据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年，原告与被告富华公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称合同），约定原告购买被告开发建设的富华大厦2幢2单元14层21405号房，房屋规划用途为办公，总价款380000元，付款方式为商业贷款。该合同第九条约定，“该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房经设计、勘察、施工、监理、开发5单位验收合格且取得房屋测绘报告即可交付，竣工验收备案证明不作为交付必要条件，但出卖人有义务在取得该证明文件后立即告知买受人或向买受人公示。”合同第十一条约定，“（一）出卖人（即被告）应当在2018年10月31日前向买受人（即原告）交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前60日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同第十二条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。……（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。2.买受人按本合同第七条第一款第（二）项约定的第3种方式（即商业贷款）支付房价款的，本条约定的‘全部房价款’系指买受人支付的购房首付款与买受人累计向按揭银行已偿还的房屋贷款本金之和。”合同附件十二补充协议第一条关于房屋交付的补充协议约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.因国家政策调整或政府行为造成工期延期或遭遇影响正常施工的风、雨、雪天气及停水、停电等非出卖人所能控制的原因造成工程延期（以监理公司工地记录和出具的证明文件为依据）；3.因买受人提出经出卖人同意的工程设计变更引起的延期交付或者因买受人未按约定支付购房款或违约金，出卖人据其逾期支付的时间同等顺延……”合同签订后，原告向被告支付了首付款190000元，并申请银行按揭抵押贷款190000元，至2019年8月20日，原告已偿还银行贷款本金共计25745.06元。2018年10月20日，被告向业主发出逾期交房通知书，称为了引进天然气，公司正组织配合消防验收事项，交房时间需要顺延，变更为2018年11月20日至2019年1月30日，具体交房细则短信通知各位业主。2018年11月21日，被告发出逾期交房公告，称因富华大厦部分验收手续未办理齐全，暂停一切收房相关事宜，具体交房时间另行通知。另查明，被告于2019年4月1日获得建设工程竣工规划验收合格证，2019年4月16日完成竣工验收，2019年7月29日获得竣工验收备案表，2019年10月18日取得西安市房屋权属分户表。至今，被告未书面通知原告收房。因被告逾期交房，原告遂诉至本院，要求被告按照全部房款的日万分之一支付自2018年11月1日起至2019年9月10日的违约金共计11780元。庭审中，被告称其已于2019年4月17日电话通知原告收房，但未能提供证据证明，原告亦予以否认，截至法庭辩论终结时，原告尚未收房。原告主张房屋租赁损失15000元，但仅提交房屋租赁协议、王凤琴的身份证复印件及收款收据，无其他证据佐证。因双方分歧较大，本案未能调解。以上事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、个人抵押借款合同、贷款借据、逾期交房公告、逾期交房通知书、贷款还款计划表、建设工程竣工规划验收合格证、竣工工程质量验收记录、工程质量监督报告、建设工程消防验收意见书、建设工程竣工验收备案表、房产测绘成果报告、西安市房屋权属分户表等在卷佐证，予以认定。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力，原、被告应按照合同约定全面履行各自义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告富华公司迟延向原告交付房屋，应按照合同约定向原告支付相应违约金。关于违约金的计算期间，被告辩称因施工期内政府政策、天气原因等导致被迫停工或延期竣工，从而主张违约金计算至2018年12月31日，因其未能提供充分证据证明，本院对其该辩称不予采纳。另外，虽然涉案房屋已于2019年4月16日竣工验收，但被告并无证据证明其在2019年9月10日前通知原告收房，故原告主张违约金自合同约定交房日期次日起计算至2019年9月10日，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告认为应按照合同第十二条第2项的约定确定全部房价款的金额，因该条明确约定“双方同意按照第1种方式处理”，并未选择使用第2项规定，且该项条款系被告提供的格式条款，该条款在被告实际获得全部购房款后，以首付款和已还贷款本金之和作为全部房价款计算违约金，明显减轻了被告责任，限制了原告的权利，系不合理、不公平的条款，因而该条款内容应属无效，故被告该主张本院不予采纳，违约金的计算应按照原告实际已付全部购房款的日万分之一的标准进行计算，即按照已付购房款380000元的日万分之一自2018年11月1日计算至2019年9月10日，原告主张的金额未超过本院核定数额，故本院予以支持。另，原告主张房屋租赁损失15000元一节，因证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告西安富华实业有限公司在本判决生效后十五日内向原告程敏支付逾期交房违约金11780元；二、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费470元，原告已预交，减半收取235元，由原告负担187元，由被告负担48元，并连同判决之款一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 员  王  婷 二〇一九 年 十二 月 二十三 日 书 记 员  王  茹 1