广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6675号 原告：张万全，男，1951年5月14日出生，汉族，住辽宁省鞍山市立山区。 被告：姚志平，男，1981年4月24日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。 原告张万全与被告姚志平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张万全，被告姚志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张万全向本院提出诉讼请求：l、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告支付拖欠的自2019年3月1日至2019年8月31日的租金34000元、支付间接损失的滞纳金1615元和延迟履行金1082元；3、被告支付拖欠自2018年9月1日至2019年8月31日的物业管理费9700元、利息467元、延迟履行金310元；4、被告支付延迟自2018年9月1日至2018年9月18日的违约滞纳金1927元、支付间接损失的利息135元和延迟履行金89元；5、被告支付逾期自2019年3月1日至2019年8月31日未交付租金的、按合同约定违约的滞纳金18699元；6、被告支付原告为之垫付的货物清点包装、货物运输、货物再仓储保管的费用5000元（保管期暂定自2019年9月10日至2019年12月9日止）；7、被告支付原告往返鞍山至南宁的差旅费4500元；8、被告支付自2019年9月1日至2019年9月19日延迟再出租的租金损失3589元；9、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月28日，原、被告经协商，原告愿意将自己坐落在南宁市人民中路新和平商场一期二楼129商铺出租给被告使用。被告通过对商铺进行充分了解后愿意承租，而后原、被告签订了《商铺租赁合同》。合同约定：租赁期为二年，自2018年9月1日起至2020年8月31日止；年租金额为68000元，且自租赁之日起，第一年上半年先交34000元，至2019年3月1日起再交下半年的34000元；第二年提前一个月交下一年度的全年租金68000元。合同签订后，甲方按照合同的约定提前三天将出租的商铺交给了乙方使用，但乙方接收商铺并使用商铺后却不按合同约定履行，且在履行过程中存在以下违约事实：(1)被告没有在2018年9月1日向原告交租金(或替原告向兴宁区人民法院代缴被执行款)，而是拖延至2018年9月18日才替原告代交被执行款。被告人延迟付租金的行办违反了合同约定，因此被告应承担每逾期一日，按月租额的2%的滞纳金1927元和法院要强制收原告(原告欠法院3万元)的滞纳金135元，延迟金89元。(2)被告没有在2019年3月1日向原告交下半年多租金，也没有向法院代原告交被执行款。而是拖欠至2019年8月31日的第一年的合同期满仍没有向原告交上一年度的下半年租金。尤其是法院于2019年3月22日对原告下达通告和法院于2019年8月1日下达的传呼被告姚志平的传票，被告人却对原告进行了有意隐瞒。其用心就要促成原告的商铺被法院强行拍卖。届时被告便想乘机在被拍卖过程中，找理由拒交下半年的租金。被告故意拖一下租金的行严重违了合同约定的事项，因此被告就应承担除每逾期1日按月租金额的2%的滞纳金18699元外，还要承担法院执行原告被强制执行的利息888元和迟延金524元。并再支付拖欠的自2019年3月1日至2019年8月31日的下半年租金34000元。(3)被告没有交自2018年9月1日至2019年8月31日共计12个月的物业管理费9700元，其行为违反了合同约定。因此被告不仅要支付9700元的物业管理费，还应支付物业管理费的滞纳金467元、迟延金310元。由于被告违反合同的约定，造成原告又必须从辽宁鞍山来南宁处理再出租事宜，因此产生的旅差费4500元(按25天计算)和再为被告的货物清点、包装、运输、租库房、再保管的费用5000元(暂订三个月)应由被告支付。(4)由于被告违反合同约定:“乙方延期交清租金5天以上的，甲方有收回出租商铺的权利，造成甲方损失的，有索赔损失的权利”的约定。因此被告影响原告再出租的损失也应由被告支付自2019年9月1日至2019年9月19日的3589元延迟出租租金。从双方发送的短信内容与合同约定的内容来看，被告说被物业三番五次警告是没有依据的。如果有也是因为被告从经营一开始就未交物业费造成的。原告后半年没有陆陆续续交拖欠物业费，是因为被告只交给原告上半年的租金，而下半年的租金被告即没有向原告交也没有代表原告向法院交而造成的。原告在南宁等待被告20多天却见不到被告，说明被告不想通过面谈来解决问题。原告欠物业费与被告无关，且被告在承租前己作过充分了解，同时物业仍同意原告再拖欠至2019年的年末。物业还会证明，是实际经营者姚志平欠了自2018年9月1日至2019年8月31日一年的物业费。且即使欠了费也未影响其正常使用。综上所述：给原告造成的损失以及产生的纠纷都是因为被告的违约在先造成的。与此同时原告又在南宁等了被告近一个月的时间都没有等来被告，且在此期间又给原告己带来不必要的损失，因此原告有权要求解除双方签订的租赁合同，并要求被告承担其违约责任。 被告姚志平辩称：1、不同意解除合同。2、不同意原告诉请的各项费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张万全是位于南宁市铺面的所有权人。2018年8月28日，原告张万全（出租方、甲方）与被告姚志平（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定：一、甲方将座落在南宁市人民中路5栋新和平商住楼商场二层129号商铺，建筑面积为31.43平方米的商铺出租给乙方，作为经营场地使用。二、租赁期间的租金及缴纳时间：双方签定的租赁期限为二年，即2018年9月1日起至2020年8月31日止，租金为每年68000元），且自租赁之日起第一年上半年先交34000元，至2019年3月1日起再交下半年的34000元，第二年提前一个月交下一年度全年租金68000元，经营涉及的其他一切税费由乙方承担（不包括以前的费用）。三、在签订合同时，乙方需向甲方缴纳信誉保证金1000元,租赁期满，乙方如无违反本合同条款的，甲方将信誉保证金退回乙方（不计利息）。乙方如违反本合同条款或不按时交足租金的，甲方不退回乙方信誉保证金。四、乙方必须按合同约定，按时足额向甲方交纳租金，每逾期一日，按月租额的2%缴交滞纳金。如拖欠租金达5天的，甲方有权终止合同，并以保证金转为所欠租金和滞纳金，乙方不得有任何异议。五、乙方在租赁期内，必须按时交纳水电费、垃圾费、物业管理综合服务费、公共设施维修基金、税费、工商费等。六、在乙方出现下列行为之一，有收回出租商铺的权利；造成甲方损失的，有索赔损失的权利：乙方延期交清租金5天以上的。此外，合同还就其他事项进行了约定。该合同签订后，原告将商铺交付给被告使用。被告交纳租金至2019年2月28日，使用商铺至2019年8月31日。2019年9月18日，原告自行将商铺收回，并于2019年9月20日将涉案商铺另行出租给他人。原告以被告逾期交纳租金为由诉至本院，诉请如前。庭审中，被告自认其于2018年8月28日至2019年8月31日，可以正常使用涉案商铺；原、被告均认可双方约定物业费由被告直接交给商场的物业管理公司广西银湾物业新和平服务中心；被告自认其承租涉案商铺期间一直未交纳物业费。 另查明，被告于2018年9月18日替原告向本院交纳了执行款34000元，作为其向原告交纳的第一年上半年的租金。原告提交了其从鞍山至南宁的火车票两张，合计614.5元。 以上事实，有《商铺租赁合同》、房屋所有权证、票据及当事人陈述等予以证实。 本院认为，关于本案合同效力的问题。原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原告作为出租人向被告交付了商铺，被告作为承租人理应按合同约定交纳租金。被告未按合同约定交纳租金，构成违约，原告依据合同约定收回商铺，系其行使合同约定解除权的行为，符合合同约定，由于原告已于2019年9月18日自行收回了商铺，故该合同于该日解除。 关于2019年3月1日至2019年8月31日期间租金的问题。被告自认其交纳租金至2019年2月28日，并使用商铺至2019年8月31日，现原告主张被告按合同约定的租金标准支付该段时间的租金34000元，符合合同约定，本院予以支持。至于原告主张由于被告未及时替其缴纳执行款产生的滞纳金和迟延履行金问题，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，由于原告未能提交相应证据证实该两项费用实际已经产生，故由原告承担举证不能的责任，本院对该两项费用不予支持。 关于物业管理费问题。原告主张被告拖欠物业费9700元，但原告未能提交相应证据证实被告拖欠的物业费的具体数额，故由原告承担举证不能的责任，本院对该项费用不予支持。至于原告主张被告拖欠物业费产生的利息和迟延履行金问题，如前所述，原告未能举证证实该两项费用已实际产生，故本院对该两项费用不予支持。 关于滞纳金问题。一、对于原告主张2018年9月1日至2018年9月18日的滞纳金问题。合同约定被告应自租赁之日起先交第一年上半年租金，故被告应于租赁之日向原告交纳第一笔租金，但被告系于2018年9月18日才替原告交纳了执行款用作本案商铺的第一笔租金，故被告迟延支付了租金18天，应向原告支付相应的滞纳金。二、对于原告主张2019年3月1日至2019年8月31日期间租金的滞纳金问题。合同约定，被告应于2019年3月1日交纳下半年的租金34000元，但被告至今未交纳，已构成违约，亦应向原告支付相应的滞纳金。三、关于滞纳金是否过高的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案合同中约定，如被告每逾期一日，按月租额的2%缴交滞纳金，但被告未按时交纳租金，这一行为给原告造成的损失主要是租金的利息损失，由此可知，该约定滞纳金即违约金已过分高于造成的损失。现被告主张合同约定的滞纳金过高请求予以适当减少，符合法律规定，本院综合全案案情、合同履行情况、当事人的过错程度等相关因素，酌情认定被告应支付原告滞纳金1200元。至于原告主张被告逾期替其缴纳执行款所产生的利息和迟延履行金问题，由于原告未能提交相应证据证实该两项费用实际已经产生，故由原告承担举证不能的责任，本院对该两项费用不予支持。 关于原告主张其为被告垫付了货物清点包装、货物运输、货物再仓储保管的费用，由于原告未能提交相应证据证实该些费用实际已经产生，故由原告承担举证不能的责任，本院对该些费用不予支持。 关于原告主张其为本案诉讼支出的差旅费问题。因本案诉讼系被告逾期交纳租金所产生，而原告提交了其从鞍山至南宁的火车票两张，可以证实原告为本案诉讼所支出的交通费为614.5元，故本院对该数额予以支持。对于原告主张超出该部分数额，因没有证据予以证实，故本院不予支持。 关于原告主张租金损失的问题。本案合同约定的租赁期限为二年，现该合同解除系因被告逾期交纳租金所导致，该合同解除确实给原告造成了租金损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”的规定，现原告主张被告支付其2019年9月1日至2019年9月19日的租金损失，符合法律规定，本院予以支持。该租金损失按照本案合同约定的租金标准计算为68000元/年÷365天×19天=3539.73元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告张万全与被告姚志平于2018年8月28日签订的《商铺租赁合同》于2019年9月18日解除； 二、被告姚志平向原告张万全支付2019年3月1日至2019年8月31日期间的租金34000元； 三、被告姚志平向原告张万全支付滞纳金1200元； 四、被告姚志平向原告张万全支付差旅费614.5元； 五、被告姚志平向原告张万全支付租金损失3539.73元； 六、驳回原告张万全的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1703元，由原告张万全负担919元，被告姚志平负担784元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘孙丽 人民陪审员  何 贞 人民陪审员  李海岚 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  马雨柔 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法法规标题中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。