长春市二道区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0105民初1756号 原告：许志国，住长春市朝阳区。 委托诉讼代理人：杨晓翠，系许志国之妻。 被告：贲广波，住长春市绿园区。 原告许志国与被告贲广波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告许志国及其委托诉讼代理人杨晓翠、被告贲广波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许志国向本院提出诉讼请求：1、判令解除与中国人民解放军吉林省军区后勤部签订的《房屋买卖协议》；2、判令中国人民解放军吉林省军区后勤部返还原告己交购房款231820元；3、判令中国人民解放军吉林省军区后勤部支付原告购房款利息（利息自2012年12月起至还清之日止，按同期贷款利率的2倍计算）；4、判令中国人民解放军吉林省军区后勤部支付原告违约金55636.8元（自2012年12月起至2019年7月止，共计80个月）；5、诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告将诉讼请求第三项变更为利息自2011年8月17日至2019年8月17日，按同期银行贷款利率2倍计算，购房利息款为181746.12；诉讼请求第四项变更为违约金自2011年8月至2019年7月止，共计96个月，违约金为66264.16元。事实和理由：原告与被告贲广波系战友关系。2011年初中国人民解放军吉林省军区后勤部开始筹建房屋，贲广波系该项目军安地产的负责人，经其介绍，2011年8月17日，原告与中国人民解放军吉林省军区后勤部签订《房屋买卖协议书》，协议约定甲方（中国人民解放军吉林省军区后勤部）将坐落在长春市二道区三道镇胡家村出长吉南线原收费站2公里右侧，总层数6层，其中4层建筑面积86.5平方米房屋出售给乙方（原告），购房款共计231820元，交房时间为2012年12月，合同签订同时原告交付了全部购房款，被告出具收据。至合同约定购房日期后，被告始终以各种理由推脱迟迟不向原告交房，原告向被告多次主张返还购房款及承担违约责任，被告以各种理由推脱拒绝，至今房屋未交付，也未办理更名过户。原告认为，原告与中国人民解放军吉林省军区后勤部签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，并有部队盖章，原告己全面履行了付款义务，合同成立并生效，而被告无正当理由拒不向原告交付房屋的行为构成根本违约，该违约行为严重侵害原告的财产权益，故原告要求被告按照合同中退款利息及违约金的相关规定主张权利。综上所述，原告诉至法院，请求支持原告以上诉讼请求。 贲广波辩称，我与原告系战友关系，我们均在辽宁服役，原告到长春系投奔我而来，后来我与长春市军安恒基房地产开发有限公司合伙开发一个小区，因价格便宜，原告把他手里的一套旧房卖了，想投资买一套我们开发的房子赚取差价，该房屋当时售价是每平方米2680元。2012年年底准备交房时，房价下跌严重，当时达到每套17万元，也就是原告不仅没赚到差价，还赔了七、八万元，在这种情况下我向开发商申请把原告的购房款退回来。由于我当时经济经较困难，就将原告的购房款占用了，占用后我和原告说这个钱由我个人负责偿还，算是我欠原告的，原告夫妻俩也同意。在这期间，由于各方面的原因我己偿还原告5万元左右。原告诉求的购买房屋的本金、利息、诉讼费等我均同意承担，并同意调解解决本案。 原告为了证明自己的主张，向法庭提供如下证据： 证据一、房屋买卖协议书和收据各一份，证明原告于2011年8月17日与中国人民解放军吉林省军区后勤部和贲广波签订房屋买卖协议书，同时交付购房款231820元，并由中国人民解放军吉林省军区后勤部为原告出具收款收据。 经质证，1、中国人民解放军吉林省军区保障局（原中国人民解放军吉林省军区后勤部）认为无法核实加盖在房屋买卖协议和收据上的中国人民解放军吉林省军区后勤部公章是否真实，但明确表示不申请对公章的真伪性进行鉴定。同时认为该房屋买卖协议书非部队正规的售房合同，且部队从未出具过此份协议及类似协议，收据也不是部队正规的售房发票，因为部队的售房收据需要加盖财务专用章，而且购房款也未进入我单位账户。以及原告诉求的小区不是中国人民解放军吉林省军区保障局开发的小区，也未对外出售，整个出售行为系贲广波的个人行为，与部队无关。2、贲广波对原告提供两份证据的真实性无异议，但认为与原告签订房屋买卖协议和收取原告的购房款均是其个人行为，且原告在贲广波家中用现金的方式将房款交给贲广波个人时，原告知悉购房款没有交到部队的事情，而是由贲广波将购房款交到开发商处，贲广波怕转业后不能给原告交房，所以就给原告补签了协议。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、原告与贲广波系战友关系。贲广波服役时在中国人民解放军吉林省军区后勤部任副团级助理员，当时负责军安房地产公司与中国人民解放军吉林省军区后勤部曾经的意向性合作开发项目。原告因欲购买合作项目中的一套住宅房屋。2011年8月17日，原告在贲广波家中将购房款231820元现金交给贲广波本人后，贲广波将补签的一份房屋买卖协议书交给原告。该协议书中写明“甲方（卖方）：中国人民解放军吉林省军区后勤部。乙方（买方）：许志国，身份证号2201041973********。甲方本次出售给乙方的房屋，系甲方委托长春军安房地产开发有限公司为驻长部队建设的经济适用住房，现甲、乙双方就房屋买卖事宜达成如下协议：一、甲方出卖住房地址：长春市二道区三道镇胡家村出长吉南线原收费站2公里路右侧，总层数六层，乙方所购住房位于四层，房屋建筑面积约为86.5平方米。二、甲方出卖的住房性质为经济适用房，土地来源为国有划拨。三、甲方出售的房屋按照建筑面积2680元/平方米计价，总价款（大写）贰拾叁万壹仟捌佰贰拾元整（小写231820元），交房时间为2012年12月。四、面积确认及面积差异处理：协议约定面积与产权证面积有差异的，以产权登记面积为准。房屋交付后，产权登记面积与协议约定面积发生差异，双方同意以产权登记面积为准，多退少补。五、本协议签订后，乙方一次性支付合部购房款。六、违约责任：若由于甲方原因导致该项目未能实施建设，甲方将无条件返还乙方购房款，同时按照银行贷款利息的双倍支付利息；甲方如未按本合同规定的期限将该住房交付乙方使用，每逾期一个月，甲方应当向乙方支付总房款千分之三的违约金。七、公共维修基金、防盗门等正常入住费用在交钥匙前由乙方一次性交清。八、本协议未尽事宜，按照合同法的规定执行。若因履行本协议发生争议，双方协商解决，若协商不能达成一致意见，在房屋所在地法院起诉。九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份。甲方：吉林省军区后勤部。委托代理人：贲广波。乙方：许志国”，协议落处加盖中国人民解放军吉林省军区后勤部的公章。当日中国人民解放军吉林省军区后勤部为原告出具收据一份，载明“今收到许志国购房款（一套四层），86.5㎡×2680元/㎡﹦231820元。大写贰拾叁万壹仟捌佰贰拾元整”，该收据上加盖中国人民解放军吉林省军区后勤部的公章，经手人贲广波签字。 2、2012年底，房屋买卖协议中约定的房屋交付目的不能实现，原告开始向贲广波索要房款。庭审中，贲广波陈述在2015年向原告返还购房款5万元，原告认可收到贲广波返还的3.5万元，但认为返还的是利息款，且双方均未提供相关的书面证据。 3、因贲广波自认收取原告购房款系其个人行为，而与中国人民解放军吉林省军区后勤部没有关系，并同意承担全部返还责任，故原告当庭提出撤回对中国人民解放军吉林省军区后勤部的起诉。要求由贲广波承担本案的全部诉讼请求。 本院认为，行为人没有代理权、超越代理权，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不行超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，原告向贲广波交付购房款时，贲广波正在中国人民解放军吉林省军区后勤部服役，原告认为贲广波能够代表部队，故将购房款以现金的方式交给贲广波个人。根据日常经验法则，房屋作为人民生活中价值量重大的商品，购买人在购买房屋时均应有审慎的注意义务，而原告作为完全民事行为能力人，结合其受教育程度、工作经历、人生阅历等因素，原告本应该将房款交给中国人民解放军吉林省军区后勤部的财务部门或存入该单位名下的对公账号内，而不应交给贲广波个人。即使原告手持加盖中国人民解放军吉林省军区后勤部公章的房屋买卖协议书，但该协议书没有经过中国人民解放军吉林省军区保障局（原中国人民解放军吉林省军区后勤部）的追认，而原告又不能提供中国人民解放军吉林省军区后勤部授权贲广波代理签订房屋买卖协议的相关证据，所以，贲广波己超越代理权。现原告要求贲广波承担合同不能履行的相关义务，即解除房屋买卖协议书、返还购房款、支付利息等，贲广波亦同意原告的请求，且符合相关法律规定，本院予以支持。 关于房款数额。庭审中，原告对贲广波2015年己返还其35000元的事实不予否认，但认为返还的是利息，因原告与贲广波之间系基于房屋买卖合同关系，而不是基于民间借贷关系而产生的债务关系，且双方没有对所还款项系利息的约定，故被告返还的35000元应认定为房款。扣除返还的房款后，贲广波实际尚欠房款数额为196820元。 关于原告主张以231820元为基数自2011年8月17日至实际还清日止按同期银行贷款利率2倍计算利息和支付违约金66264.16元（自2011年8月至2019年7月止共计96个月）。因合同解除后，根据合同性质，当事人应采取补救措施，并有权要求赔偿损失，但赔偿损失要结合双方的过错程度等因素，应以损失填补为原则为宜，而不应采取惩罚性原则。本案中，原告既要求支付利息损失，又要求支付违约金，显然不符合立法本意，本院对两种赔偿损失的方式不能全部支持。根据本案的实际情况，本着就高的原则，因约定的按照同期银行贷款利率2倍计算利息损失明显高于违约金的计算方式，故本院对按同期银行贷款利率2倍计算利息损失予以支持，而违约金的请求，不予支持。 关于利息的计算时间。双方约定交房时间为2012年12月，而签订协议日即2011年8月17日至交房时既没有对利息进行约定，也没有约定具体的交房日期，原告主张从协议签订日开始计算利息，于法无据，不应予支持。而应自2013年1月1日开始计算为宜。庭审中，因双方均不能确认返还35000元房款的时间，故分段计算利息的时间以2015年1月1日为截点。也就是自2013年1月1日至2015年1月1日以231820元为基数，自2015年1月2日至实际还清日止以196820元为基数。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除2011年8月17日许志国与贲广波签订的房屋买卖协议书； 二、贲广波于本判决生效后立即返还许志国购房款196820元； 三、贲广波于本判决生效后立即向许志国支付利息，自2013年1月1日至2015年1月1日以231820元为基数，自2015年1月2日至实际支付日止以196820元为基数，均按中国人民银行同期银行贷款利率的二倍计算； 四、驳回许志国的其他诉讼请求。 案件受理费8439元，减半收取计4219.5元，由许志国负担337.5元，由贲广波负担3882元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  翟 君 人民陪审员  付克文 人民陪审员  孙春艳 二〇一九年十二月二日 书 记 员  李方旭