重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0112民初24976号 原告（反诉被告）：重庆左邻右舍盈家置业代理有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道尚品路**附**鲁能星城六街区**吊1-5商业门面，统一社会信用代码91500112MA5U70W053。 法定代表人：黄炜，执行董事。 委托诉讼代理人：杜宁，重庆润信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈果，女，1986年12月10日出生，汉族，住重庆市奉节县。 委托诉讼代理人：王田，系被告陈果丈夫。 原告重庆左邻右舍盈家置业代理有限公司（以下简称左邻右舍公司）与被告陈果居间合同纠纷一案，本院于2019年9月27日受理后，依法适用简易程序于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告左邻右舍公司的委托诉讼代理人杜宁，被告陈果的委托诉讼代理人王田到庭参加了诉讼。本案经调解未果，现已审理终结。 原告左邻右舍公司提出本诉诉讼请求：1、判令被告支付服务费38000元，并以此为基数按每日万分之七的比例支付从2019年7月20日起至实际付清时止的逾期付款赔偿款；2、判令被告支付原告律师费3000元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2019年8月11日，经原告居间服务被告陈果与卖房人江月涛签订房地产买卖合同及补充条款，被告购买李蓉、江月涛所有的位于重庆市渝北区××房屋。合同第三条约定，合同签订即表示居间服务完成，被告应支付服务费38000元；同时合同8.6条约定被告逾期支付服务费的还应按每日万分之七支付赔偿款；同时约定败诉方承担诉讼费、律师费。合同签订后，被告一直未支付居间服务费，并与卖方解除了买卖合同。原告催收未果，诉至法院。 被告陈果辩称：1、在三方签订房地产买卖合同时，原告未尽到如实告知义务，让江月涛代替其妻子李蓉签名，隐瞒李蓉已死亡的事实，而该房地产买卖合同所涉的房屋系江月涛与李蓉共同所有，该房地产买卖合同因卖方主体不适格，不符合合同法第2条、第9条的规定，合同未成立；即使该合同成立，在被告向原告及案外人江月涛通知不再购房（撤销合同）前，江月涛对于李蓉的无权代理行为，未得到李蓉全部继承人的追认，买卖合同未生效；2、在居间关系建立前，被告已经告知原告能够承受的购房首付款最高90余万元及其欲购房屋为二套房的情况，而原告为了获得居间费，未如实告知房屋的真实价值，违背双方在定金托管协议中约定的房屋成交价，以该房屋售价上涨为由抬高房价至190万元，并谎称该房屋能申请商业贷款100万元以上，被告基于对原告专业水平的信任才签订房屋买卖合同并约定首付款90万元、商业贷款100万元；合同签订后，被告向案外人支付定金5万元，而后在办理银行按揭贷款时该房评估市场价值为184.47万元，抵押净值为169.71万元，结合被告系二套房的情况下商业贷款最多申请78万元；据此导致被告无力购买该房屋；3、房地产买卖合同系原告提供的格式合同，被告基于对原告的信任和催促未能仔细阅读合同内容；合同约定的居间费、违约金、赔偿款等内容免除、限制原告的责任，加重被告的责任，未涉及原告的过错，也不顾合同目的是否实现，原告单方规定明显过高的违约金标准，违背公平诚信原则，合同应予撤销。综上，原告隐瞒案涉房屋共同所有人李蓉死亡的事实，违反托管协议约定的成交价格、欺骗被告签订房地产买卖合同，此后又因原告过错导致合同目的无法实现造成被告定金损失，请求驳回原告的诉讼请求。 被告陈果提出反诉诉讼请求：1、判令原告双倍返还被告已经支付的定金共计1万元及资金占用损失（资金占用损失以10000元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准从2019年9月起计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由原告承担。 事实和理由：2019年8月6日原告与被告签订房屋买卖定金托管协议，约定被告以成交价185万元促成案外人将房屋出售给被告，被告于2019年8月6日支付定金5000元，但在2019年8月11日三方签订房地产买卖合同时，原告违反合同约定将案涉房屋成交价提高至190万元。据此，原告违反诚信原则，侵犯被告权益，应承担违约责任，双倍返还被告定金共计10000元。 原告左邻右舍公司辩称：居间合同关系认可，被告委托原告购房属实。但原告在履行居间服务时未如实告知房屋共有人李蓉死亡、遗产公证、按揭贷款等事宜不属实，定金只是代收购房定金，不是居间费的定金，买卖合同中已经对房屋价款进行了调整。 经审理查明：2019年8月6日，陈果为甲方（买方），左邻右舍公司为乙方（经纪方）签订房屋买卖定金托管协议，主要约定：甲方自愿购买乙方推荐的重庆市渝北区××房屋，委托乙方以成交价185万元购买；付款方式为商业贷款；签署本协议时交付托管定金5000元；乙方促成甲方与上述房屋卖方签署房屋买卖三方合同，甲方支付中介服务费37000元；甲方委托乙方按上述成交价和购买条件将上述托管定金以购房定金名义转付业主；如上述房屋卖方原因未能在协议期内同意按甲方购房条件出售，乙方于本协议到期日全额无息退还甲方已付托管定金。同日，原告开具收据一张，载明收到陈果5000元。 2019年8月11日，以案外人李蓉、江月涛为卖方，被告陈果为买方，原告左邻右舍公司为经纪方，签订房地产买卖合同，主要约定：1、卖方向原告出售位于重庆市渝北区××房屋，物业转让成交价190万元；2、买卖双方签订合同时由买方支付卖方定金5万元，房款85万元在办理产权转移登记手续递件并取得受理单时支付，余款100万元在商业贷款或公积金贷款指定银行在办理完成抵押登记时直接支付至卖方账户；3、基于经纪方提供之居间咨询服务，买方支付经纪方38000元作为服务费，本合同签订即表示经纪方履行了居间服务促成双方达成买卖合同，双方于签订合同时即时支付费用；4、卖方保证上述物业产权清晰并已征得共有人或配偶同意及委托出售房屋，有关该物业在本次转让之前已产生的纠纷事宜，卖方承诺在产权过户到买方名下前清理完毕，否则赔偿买方因此引起的损失；5、合同产生争议协商不成的提交法院解决，并由败诉方承担律师费等。该合同尾部卖方处李蓉签名为“李蓉（江月涛代）”。 同日，江月涛为卖方、被告为买方、原告就前述房地产买卖合同签订合同补充条款，主要约定：卖方承诺合同约定房屋未使用过关于教育配套入读名额；买卖双方协商一致由买方自行办理银行按揭，买方承诺银行贷款100万元于过户当日起一个月以内支付到卖方账户，任何一方导致本次交易不能完成由该方承担违约责任，与经纪方无关。 2019年8月16日，重庆市两江公证处出具公证书一份，主要内容为：被继承人李蓉于2010年1月24日死亡，李蓉生前与其配偶江月涛的夫妻共同财产为位于重庆市渝北区××房屋，其中50%产权为李蓉遗产；据江月涛及江明远的监护人江月涛宣称及公证业务备案查询平台查询，李蓉生前无遗嘱亦无遗赠扶养协议，江月涛及江明远的监护人江月涛代表江明远要求继承李蓉遗产，其余继承人表示放弃继承；据此，证明李蓉的上述遗产由江月涛、江明远共同继承。 2019年9月1日，重庆恒基土地房地产资产评估有限责任公司基于陈果委托，对江月涛、江明远所有的位于××的房屋作出报告书一份，评估该房屋汇总市场价值为184.47万元、汇总抵押净值169.71万元等。 2019年9月8日，原告与重庆润信律师事务所签订委托代理合同，委托重庆润信律师事务所指派杜宁、何韬为代理律师代理其与陈果居间合同纠纷相关法律事务，并已支付律师代理费3000元。 另查明：2019年8月12日合同所涉房屋登记权利人为李蓉、江月涛，在办理评估期间权利登记人已变更为江月涛、江明远。 上述事实，有原告提交的房地产买卖合同及其补充条款、委托代理合同、发票、付款凭证、公证书，被告提交的定金托管协议及收据、评估报告书、定金收条、银行转账记录、快递查询单等证据，结合当事人庭审陈述，足以认定。 本院认为：本案中在签订房地产买卖合同时卖方之一李蓉已经死亡，由另一卖方江月涛代签字，此后江月涛即办理了遗产公证并将房屋变更登记至江月涛、江明远名下，被告明知前述事实仍继续办理房屋价值评估。故虽然房地产买卖合同的订立形式存在瑕疵，但并未影响合同的成立。 根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立后，委托人应当支付报酬。按照房地产买卖合同的约定，被告应于2019年8月11日支付服务费38000元。对于逾期付款违约责任，被告逾期未付款构成违约应当承担相应的违约责任。合同约定的违约责任为根据实际逾期天数按欠付金额每日万分之七的比例支付赔偿款，但被告在庭审中对该违约金提出异议，本院亦认为该违约金标准过高应予调整。调整后，被告应当以尚欠的服务费38000元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍的标准从2019年8月12日起向原告支付逾期付款赔偿金至付清时止。原告该项诉求超出部分，本院不予支持。 对于原告主张的律师费：合同约定律师费由败诉方承担，原告为主张本案权利已支付律师费3000元，故原告该项主张本院予以支持。 对于被告的反诉诉讼请求：被告与原告基于房屋成交价185万元的条件委托原告购买房屋，后房屋成交价为190万元，定金托管协议委托事项未达成。故按照协议约定被告应当在签订协议之日起7日内全额退还该款5000元。被告逾期未退还构成违约应当承担相应的违约责任，故原告要求被告从2019年9月1日起参照中国人民银行同期贷款基准利率支付资金占用损失的主张本院予以支持。原告要求被告双倍返还定金的主张，无法律依据和事实依据，故其诉求超出前述款项部分，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下： 被告（反诉原告）陈果于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆左邻右舍盈家置业代理有限公司服务费38000元并支付逾期付款赔偿款（逾期付款赔偿款以服务费38000元为基数，从2019年8月12日参照中国人民银行同期贷款基准利率1.3倍的标准计算至付清时止）； 被告（反诉原告）陈果于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）重庆左邻右舍盈家置业代理有限公司因本案产生的律师费3000元； 原告（反诉被告）重庆左邻右舍盈家置业代理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）陈果已支付的定金5000元及支付资金占用损失（以5000元为基数，从2019年9月1日起参照中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算至付清时止）； 驳回原告（反诉被告）重庆左邻右舍盈家置业代理有限公司的其他本诉诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）陈果的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费850元，减半收取425元，反诉案件受理费25元，合计450元，由原告（反诉被告）重庆左邻右舍盈家置业代理有限公司负担13元，由被告（反诉原告）陈果负担437元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  李旻昊 二〇一九年十二月四日 书记员  黄宗黎