四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终3582号 上诉人（原审被告）：韩新民，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：罗晓惠，女，汉族，1978年2月21日出生，住四川省南充市顺庆区，系韩新民妻子。 被上诉人（原审原告）：武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司，住所地：四川省南充市顺庆区锦程路**。 负责人：何建明，总经理。 委托诉讼代理人：陈红军，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人韩新民因与被上诉人武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司（以下简称泰兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩新民上诉请求：1.撤销原判，发回重审。2.一、二审案件受理费由泰兴公司负担。事实及理由：1.四川家居赋房地产开发有限公司南充分公司（以下简称家居赋公司）即开发商不具有代理韩新民及业主解聘、选聘物业服务企业的资格，其与泰兴公司之间签订的《物业管理服务合同》无效，对韩新民不具有法律约束力。开发商未经业主大会表决，违法解除与南充宏敬物业管理服务有限责任公司（以下简称宏敬物业公司）之间签订的《前期物业服务合同》。开发商未按物权法76条及《物业管理服务条例》11条、12条的规定经过案涉小区面积及业主人数双过半的有效决议，违反法定程序选聘泰兴公司以及街道办确认的招标主体、程序等均不符合法律规定。《物业管理服务合同》对韩新民不具有法律约束力。2.泰兴公司在起诉前，未向韩新民有效催收物业费。3.部分业主对泰兴公司的单次服务满意，不能证明泰兴公司物业服务到位及达标。案涉小区有300多户业主，泰兴公司提供的材料显示只是极小部分业主对其单次服务做的评价，人数未达到案涉小区人数的半数。且评价的真实性有待商榷，尤其是2019年5月5日韩新民签字的满意评价，是因为泰兴公司损坏韩新民家雨棚后进行了处理，泰兴公司欺骗韩新民在空白表格上签字，再由泰兴公司工作人员书写的其他内容。泰兴公司的物业服务远未达标，不然不会只有几户业主交费。4.原审遗漏开发商这一必要诉讼主体。泰兴公司向韩新民主张物业服务费的前提是其与开发商之间签订的《物业管理服务合同》有效且对韩新民有法律约束力。但《物业管理服务合同》无效，应由开发商对泰兴公司承担责任。 泰兴公司辩称，1.法律规定，前期物业合同是与开发商签订，不是和业主签订。案涉小区没有成立业委会，物业服务合同只能和开发商签订，即使成立业委会，也不是和每一个业主签订。2.泰兴公司没看到韩新民所称的签字时间存在矛盾的材料。物业服务公司进驻小区程序多，签字时间的早晚不影响其效力。3.宏敬物业公司的合同和泰兴公司不具有关联性。开发商解除与宏敬物业公司签订的合同是因为业主对宏敬物业公司的服务不满。4.泰兴公司向韩新民催收了物业费。5.并不是所有小区业主都不交物业费，有些业主是跟风。不能说韩新民对物业服务不满意是真实的，其他业主对物业服务满意就是假的。6.韩新民称很多物业服务不到位问题是开发商的原因导致，与本案物业服务合同纠纷无关。7.瓷砖掉了是侵权问题，并非物业的问题。 泰兴公司向一审法院起诉请求：1.判令韩新民支付从2018年1月1日至2018年12月31日拖欠泰兴公司的物业费1552元、垃圾清运费78元、车位管理费480元，共计2,110元及按合同约定支付滞纳金至付清为止；2.判令韩新民承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：韩新民系南充市顺庆区锦程路189号新风尚小区1幢2单元4层3号业主。家居赋公司系南充市顺庆区锦程路189号新风尚小区的建设开发商。2014年7月1日，家居赋公司（系甲方）与宏敬物业公司（系乙方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的新风尚小区前期物业管理和服务委托给宏敬物业公司管理，委托管理期限暂定为三年（不超过三年），自2014年7月1日0时起至2017年6月30日24时止，在合同履行期间，家居赋公司以宏敬物业公司未按照合同约定进行物业管理为由多次向宏敬物业公司提出书面整改意见，无果后，家居赋公司于2016年10月18日向一审法院提起诉讼，要求解除与宏敬物业公司之间的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议，2017年7月20日，一审法院判决确认家居赋公司与宏敬物业公司签订的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议已于2017年6月30日终止（系生效判决）。2017年9月8日，家居赋公司以暂未成立小区业主委员会的情况下向南充市顺庆区舞凤街道办事处提交书面申请，请求通过招投标进住新的物业管理公司，南充市顺庆区舞凤街道办事处于2017年9月20日同意家居赋公司的申请。2017年9月27日，泰兴公司经过家居赋公司公开招投标取得南充市顺庆区锦程路189号新风尚小区的物业服务管理权，2017年9月27日并通过南充市顺庆区舞凤街道办事处“同意备案”的法律性意见。2017年10月1日，家居赋公司与泰兴公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的新风尚小区全部物业管理服务工作委托给泰兴公司管理，委托管理期限为两年，即从2017年10月1日0时起至2019年9月30日24时止。合同期满或业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自行终止，前期物业服务协议中约定“由甲方（即本案泰兴公司）对新风尚小区提供物业服务，对房屋共用部位、共用设施、设备、公共设施和附属建筑物、构建物的维护、养护与管理，对公共要地、花木、建筑小品等的养护与管理，对公共环境卫生、公共场所的清洁及垃圾的收集、清运等等；本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，依据本协议向泰兴公司交纳物业费及代收代缴费用，业主不得以放弃权利而不得履行按时足额缴纳物业费及相关费用的义务；物业费按业主其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层电梯住宅按照建筑面积1.38元/月/平方米，商业或其他非住宅按照建筑面积1.9元/月/平方米，车库车位按照每月50元，摩托车按照每月25元，电瓶车按照每月30元（包含充电），该合同第二十一条第五项同时约定，对物业使用人逾期交纳物业费，泰兴公司可以逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金。泰兴公司违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，家居赋公司有权要求泰兴公司在一定期限内改正，逾期未改正的家居赋公司有权终止合同。韩新民于2014年12月19日购买由家居赋公司开发的新风尚小区1幢第2单元4层2-403号的房屋，购房合同约定家居赋公司于2015年11月30日前向韩新民交付上述房屋，该购买合同的第二十三条同时约定“出卖人依法选聘的物业管理企业为：宏敬物业公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.5元/月.平方米价，格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费，物业费用按年收取，买受人应当在每年的11月30日前缴费。”家居赋公司于2015年11月27日在南充晚报发布公告，其主要内容是“家居赋公司南充新风尚项目于2015年11月30日交房，由于房屋数量众多，工作量庞大，为提高工作效率方便业主有序高效接房，交房将采用分批次方式进行，请各位业主准备好相关手续、证件及资料。”同时，家居赋公司于2015年11月26日通过中国邮政向韩新民寄送《接房通知书》，韩新民自认已于2017年入住新风尚小区1幢2单元4层3号房屋，韩新民新风尚小区房屋的建筑面积为107.74平方米。由于韩新民未按时交纳其房屋2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费用、车位管理费及垃圾处理费，泰兴公司于2019年3月17日将催收物业费的通知单张贴于韩新民门上进行了物业费的催收。 另查明，1、2009年6月8日南充市物价局向南充市环境卫生管理处出具关于顺庆区城市生活垃圾处理费标准的通知，向南充市顺庆区城市居民按每月每户收取生活垃圾处理费6.5元。2、泰兴公司于2018年4月16日与南充远景广告有限公司签订《新风尚大门花池扇形标识安装合同》，由南充远景广告有限公司为泰兴公司管理的新风尚小区大门安装花花池扇形标识，美化居住环境。3、泰兴公司于2018年6月20日与四川安德顺科技有限公司川东北分公司签订《新风尚地下室排污泵与消防应急控制柜安装合同》，由四川安德顺科技有限公司川东北分公司对新风尚小区的地下室排污泵与消防应急控制柜安装，以解决新风尚小区地下室排污泵与消防应急控制问题。4、泰兴公司于2017年12月22日与四川安德顺科技有限公司川东北分公司签订《新风尚消防设施维保合同》，由四川安德顺科技有限公司川东北分公司做好新风尚小区的消防日常维护保养，以解决新风尚小区的消防问题。5、泰兴公司于2018年4月24日与南充市高坪区寸亩农业综合发展有限公司签订《新风尚绿化优化工程合同》，由南充市高坪区寸亩农业综合发展有限公司对新风尚小区的苗木栽植、除草施肥等进行优化，美化了新风尚小区的居住环境。6、泰兴公司于2017年12月28日与四川南充市中迅电梯有限责任公司维修保养分公司签订《日常维修保养合同》，由四川南充市中迅电梯有限责任公司维修保养分公司对新风尚小区的电梯进行日常维修保养，确保小区电梯运行安全。7、南充市顺庆区锦程路189号新风尚小区业主赵德兵（住该小区5幢1单元1层2号）、刘彬（住该小区5幢1单元4层2号）、斯春芳（住该小区1幢2单元8层1号）等已先后向泰兴公司按时缴纳2018年度的物业费及垃圾清运费。8、泰兴公司进驻南充市顺庆区××路××号××小区××小区××小区绿化补栽保养施肥、排污堵塞维修等方面做了大量的工作，泰兴公司提供的证据显示，新风尚小区高斌、刘丽等较多业主对泰兴公司的物业服务满意。 一审法院认为，泰兴公司与开发商家居赋公司签订了《前期物业服务合同》，系双方自愿签订，是其真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。依照物业管理条例第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”、第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。为主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，南充市顺庆区锦程路189号新风尚小区系家居赋公司开发，即家居赋公司为建设单位，2017年7月20日，一审法院判决确认家居赋公司与宏敬物业公司签订的《前期物业服务合同》及其附加和补充协议已于2017年6月30日终止（系生效判决）。2017年9月8日，家居赋公司以暂未成立小区业主委员会的情况下向南充市顺庆区舞凤街道办事处提交书面申请，请求通过招投标进驻新的物业管理公司，南充市顺庆区舞凤街道办事处于2017年9月20日同意家居赋公司的申请。2017年9月27日，泰兴公司经过四川家居赋公司房地产开发有限公司经过公开招投标取得新风尚小区的物业服务管理权，2017年9月27日并通过南充市顺庆区舞凤街道办事处“同意备案”的法律性意见。2017年10月1日，家居赋公司与泰兴公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定家居赋公司将其开发的新风尚小区全部的物业管理服务工作委托给泰兴公司管理，委托管理期限为两年，即从2017年10月1日0时起至2019年9月30日24时止，此时，泰兴公司已取得了法律规定的新风尚小区的物业服务管理权。按照最高人民法院上述的司法解释，建设单位家居赋公司与泰兴公司签订的物业管理合同对本案业主具有约束力，韩新民并未举证证明泰兴公司取得新风尚小区物业服务管理招投标方面具有违法情形的证据。相反，泰兴公司举出的证据证明其做到物业合同约定的相关义务。 泰兴公司举出了以下证据：1、泰兴公司于2018年4月16日与南充远景广告有限公司签订《新风尚大门花池扇形标识安装合同》，由南充远景广告有限公司为泰兴公司管理的新风尚小区大门安装花花池扇形标识，美化居住环境。2、泰兴公司于2018年6月20日与四川安德顺科技有限公司川东北分公司签订《新风尚地下室排污泵与消防应急控制柜安装合同》，由四川安德顺科技有限公司川东北分公司对新风尚小区的地下室排污泵与消防应急控制柜安装，以解决新风尚小区地下室排污泵与消防应急控制问题。3、泰兴公司于2017年12月22日与四川安德顺科技有限公司川东北分公司签订《新风尚消防设施维保合同》，由四川安德顺科技有限公司川东北分公司做好新风尚小区的消防日常维护保养，以解决新风尚小区的消防问题。4、泰兴公司于2018年4月24日与南充市高坪区寸亩农业综合发展有限公司签订《新风尚绿化优化工程合同》，由南充市高坪区寸亩农业综合发展有限公司对新风尚小区的苗木栽植、除草施肥等进行优化，美化了新风尚小区的居住环境。5、泰兴公司于2017年12月28日与四川南充市中迅电梯有限责任公司维修保养分公司签订《日常维修保养合同》，由四川南充市中迅电梯有限责任公司维修保养分公司对新风尚小区的电梯进行日常维修保养，确保小区电梯运行安全。6、南充市顺庆区锦程路189号新风尚小区业主赵德兵（住该小区5幢1单元1层2号）、刘彬（住该小区5幢1单元4层2号）、斯春芳（住该小区1幢2单元8层1号）等已先后按时向泰兴公司缴纳2018年度的物业费及垃圾清运费。7、泰兴公司进住南充市顺庆区××路××号××小区××小区××小区绿化补栽保养施肥、排污堵塞维修等方面做了大量的工作，泰兴公司提供的证据显示，新风尚小区高斌、刘丽等较多业主对泰兴公司的服务满意。上述证据能够证明泰兴公司做到物业合同约定的相关义务。 诚然，物业服务工作是一个不断服务提升的过程，也是一个不断发现物业问题解决物业问题的过程；当问题出现时，需要双方及时理性的沟通解决，形成良性循环，才能和谐相处，才能实现互赢。依照《物业管理条例》第七条第五项的规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）、按期交纳物业费用。”韩新民接受了泰兴公司提供的物业服务，按照权利义务相一致的原则，业主应当交纳物业费用。审理中，韩新民提供的证据不足以证明泰兴公司未尽到物业服务管理职责。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提出证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，故一审法院对韩新民提供的证据及辩称意见不予采信。如物业服务公司未履行合同约定相关义务，韩新民可要求其继续履行、采取补救措施，或另案主张其赔偿相关损失。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，经泰兴公司书面催交，韩新民在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务公司可以向人民法院起诉请求其支付物业费，韩新民应向泰兴公司支付其拖欠的从2018年1月1日起至2018年12月31日的物业费1784.17元（107.74平方×1.38元×12月）、车位管理费600元（50元×12月）和垃圾处理费78元（6.5元/月×12月），合计2462.17元，但泰兴公司主张为2110元，本案遵从当事人的选择，确认物业费、车位管理费及垃圾处理费为2110元。泰兴公司主张滞纳金，因韩新民未按期支付物业费，构成违约，家居赋公司与泰兴公司签订的前期物业合同第十九条第五项同时约定，对物业使用人逾期交纳物业费，泰兴公司可以逾期之日起按应缴费用的千分之三加收滞纳金，即为2110元×0.003=6.33元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第二十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：韩新民于判决生效后五日内向武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、车位管理费、生活垃圾处置费共计2110元及滞纳金6.33元。本案案件受理费25元，由韩新民负担。 二审查明，一审中韩新民提供了小区道路、设备等照片以及相关政府部门对泰兴公司的检查记录及消防隐患整改通知书，显示新风尚小区存在部分消防设备损坏、小区内喷泉电线裸露等问题。 二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，对于韩新民提出的家居赋公司无权解除与宏敬物业公司签订的《前期物业服务合同》问题。该《前期物业服务合同》系经人民法院判决终止，且本案系泰兴公司诉请韩新民支付物业服务费，该诉请的处理与宏敬物业公司和家居赋公司之间的《前期物业服务合同》无关。 对于韩新民提出的家居赋公司无权代理业主与泰兴公司签订《前期物业服务合同》，该合同无效的问题。本案中，家居赋公司系案涉小区的建设单位，在小区未成立业主委员会的情况下，建设单位有权签订前期物业服务合同。韩新民主张家居赋公司选聘泰兴公司时招投标程序不合法，但其未提供证据予以证明，且建设单位通过招投标方式选聘物业属于管理性规定，不属于强制性规定，即使该程序存在瑕疵，也不影响服务合同的效力。因此，韩新民该项主张及追加家居赋公司参加本案诉讼的主张不能成立。 对于韩新民提出的泰兴公司未向其催收物业服务费的问题。经查，泰兴公司于2019年3月17日通过张贴催费通知单的方式向韩新民催收物业费，韩新民提出的该主张不能成立。 对于韩新民提出的泰兴公司物业服务不到位，其不应当支付物业费的问题。泰兴公司对物业进行管理期间，与南充远景广告有限公司、四川安德顺科技有限公司川东北分公司、四川南充市中迅电梯有限责任公司等订立排污、绿化、电梯维修等方面的合同，对小区业主反映的排污堵塞、小区绿化、垃圾清理问题做了大量工作，其履行了合同约定的维修、养护和管理的主要义务，韩新民拒付物业费无法律依据。但从韩新民提供的小区内的照片及相关政府部门的检查文件看，泰兴公司确存在服务不到位的情形，针对该履行瑕疵，本院酌情将物业费调减为高层电梯住宅按照建筑面积1元/月/平方米。故韩新民应支付泰兴公司2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费1292.88元（107.74平方米x1元/月/平方米x12月）。二审审理中，韩新民提出开发商未向其交付车位的问题，韩新民在一审中未提出该抗辩，上诉状中未针对该抗辩提出明确的上诉请求，依照《最高人民法院关于适用》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，该问题不属于二审审理范围。按前述标准计算，韩新民应支付物业费、车位管理费、生活垃圾处置费共计1,970.88元，滞纳金5.91元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下: 一、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2019）川1302民初3679号民事判决“韩新民于本判决生效后五日内向武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、车位管理费、生活垃圾处置费共计2110元及滞纳金5.91元”为“韩新民于本判决生效后五日内向武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司支付2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费、车位管理费、生活垃圾处置费共计1,970.88元及滞纳金5.91元”； 二、驳回武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由韩新民负担23.3元，武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司负担1.7元。二审案件受理费50元，由韩新民负担46.7元，武胜县泰兴物业管理有限公司南充分公司负担3.3元。 本判决为终审判决。 审判长  王维登 审判员  韩 莉 审判员  董 行 二〇一九年十二月二十日 书记员  刘奕汐