黑龙江省绥北人民法院民 事 判 决 书（2019）黑8111民初1773号原告：高贞国，男，汉族，1970年2月16日出生，无业，住黑龙江省嘉荫县。委托诉讼代理人：倪忠福，男，黑龙江省嘉荫县嘉荫农场法律服务所法律服务工作者。被告：黑龙江农垦鑫源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91233000758654665Q，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区汉水路**楼****房间。法定代表人：陈立军，该公司经理。第三人：崔方才，男，1972年4月27日出生，无业，住黑龙江省嘉荫县。被告及第三人共同委托诉讼代理人：刘开君，黑龙江博润律师事务所律师。原告高贞国与被告黑龙江农垦鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司）、第三人崔方才房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序审理。审理过程中，被告鑫源公司向本院申请追加黑龙江农垦双鑫建筑工程有限公司、张玉江、崔方才为第三人，本院经审查后追加在房屋买卖合同中签字的崔方才为本案第三人，裁定驳回对其他人的追加申请。本案于2019年12月24日、12月29日公开开庭进行了审理。原告高贞国及其委托诉讼代理人倪忠福、被告鑫源公司及第三人崔方才共同委托诉讼代理人刘开君第一次庭审到庭参加诉讼。被告鑫源公司第二次庭审经传票传唤未到庭，其他当事人及诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高贞国向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同，被告返还原告购房款116000元；2.判令被告赔偿原告装修及经营损失72000元；3.由被告承担本案诉讼费、鉴定费等各项费用。事实与理由：2012年，原告购买了被告开发的嘉荫农场双河镇大岗滨江小区二号商服楼北属第九户半地下及深地下门市，面积66.75平方米，每平方米价格2500元。原告分五次交纳购房款116000元，约定余款待房证下来办理按揭贷款后交付。首付款交完后，原告办理了入户。装修共花30000余元，第二年春天开始经营生意，后深地下室开始渗水，室内潮气太大，生意无法经营，房屋无法居住，被告方代表崔方才给维修过，但未能解决渗水情况，深地下室始终常年有水，根本无法正常居住。被告出售的门市房质量不合格，故原告要求解除双方的商品房买卖合同，返还已经交纳的购房款，并赔偿原告装修及营业损失。鑫源公司辩称，原告所购房屋不符合法定解除条件，其诉求不成立。案涉房屋在交付时，通过了政府部门验收，取得合格验收报告，通过并实际完成了竣工备案，房屋在交付时已达到设计标准和政府要求的强制性标准，房屋各项使用功能符合国家规定，不存在原告所诉请的质量不合格情况。且房屋质保期最长为两年，防水是五年，现质保期已届满，其维修产生的费用应由业主自行承担。原告购买并实际占有使用了房屋，已经获取应得利益，故被告无需承担赔偿义务。第三人述称，其意见与被告一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了当庭质证。对当事人无异议的证据（商品房买卖合同、购房款收据），本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.光碟1张，原告欲证实案涉房屋积水及墙体浸泡情况。被告、第三人有异议，称照片及光碟反映的是超过质保期后的状态，不能反映出案涉房屋交付时质量存在问题。本院认为，该组证据内容所反映情况与鉴定意见书现场勘验情况记录相符，本院予以采信；2.司法鉴定意见书，原告欲证实被告出售的房屋地下防水工程主体质量存在问题，不能正常使用，按照鉴定意见，可以解除合同。被告、第三人有异议，称鑫源公司未向鉴定机构提交原设计图纸，各方当事人未对原设计图纸与验收资料进行质证，程序违法。法院委托的鉴定机构是哈尔滨市建筑工程研究设计院（以下简称哈建工设计院），而主体结构检测单位是黑龙江瑞盛建设工程质量检测有限公司，非委托单位，超出人民法院委托范围，在鉴定意见书出具之前，鉴定机构并未出具征求意见稿，因此鉴定程序违法，鉴定意见书不具有合法性。本院认为，在鉴定听证时，被告方明确表示以含有地下室设计的图纸（施工白图）为主，且在要求的期限内，被告未能向法院提供内业资料类验收材料，法院转交的验收材料为第三人崔方才提交的岩土工程勘察报告；对于主体结构检测单位是黑龙江瑞盛建设工程质量检测有限公司，鉴定机构解释称该公司是哈建工设计院全资控股子公司，前身为哈尔滨市建筑工程设计院检测站，是经黑龙江省司法厅备案过的配套检测机构，承担该设计院的相关检测工作。《司法鉴定机构登记管理办法》第十四条规定，法人或者其他组织申请从事司法鉴定业务，有在业务范围内进行司法鉴定必需的检测实验室是应当具备的条件，鉴定机构的解释符合该管理办法规定，且经与黑龙江省司法厅确认，该鉴定机构所述属实，且被告未因此重新申请鉴定。被告所称的鉴定机构在出具正式鉴定意见书之前应出具征求意见稿进行质证是《建设工程造价鉴定规范》的相关规定，本案并非工程造价类鉴定，不适用该规定。综上，被告对鉴定意见书提出的各项异议理由，本院不予采纳。对该证据，本院予以采信；3.鉴定费收据，原告欲证实缴纳鉴定费10000元。被告、第三人有异议，认为该鉴定费应由原告自行承担。本院认为，该证据为增值税专用发票，上盖有收费单位哈建工设计院的发票专用章，发票内容填写规范、齐全，符合证据形式要件，本院予以采信;4.案涉房屋不动产权证书、案外人崔鹏程、于萌萌不动产权证，证实原告购买的房屋能够办理所有权证书，该房屋现登记在被告鑫源公司名下，因原告欠付购楼款未过户。原告对真实性无异议，对证明问题有异议，称原告购买房屋时间在2013年，该产权证是2018年颁发，该不动产权证的产权人是鑫源公司，并非本案原告，故对抗不了原告要求解除合同的诉求。本院认为，该两份不动产权证书系国土管理部门依法依职权颁发，上盖有颁发单位公章，内容填写规范、齐全，符合证据形式要件，本院予以采信；5.证人张某书面证明及室内录像，证实2013年案外人张某购买的同位置、同格局房屋，2014年经维修后不再渗水，说明案涉房屋可以维修。原告有异议，称证人应出庭接受质询，原告起诉时证人也想参与，但因手中没有购楼证据，故未参与诉讼，原告与第三人签订维修协议后，经多方咨询均称质量问题严重，不能维修。另从录像内容看不出是张某家，整个小区的地下室格局都是一样的。本院认为，因证人未出庭接受质询，不确定证言的真伪性，对该证人证言，本院不予采信。从录像内容确无法看出是谁家地下室，对是证人张某家地下室录像的待证事实，本院不予采信。因原告对该录像是小区内地下室录像的事实无异议，对该事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，第三人崔方才借用被告鑫源公司资质开发并销售了嘉荫农场双河镇大岗滨江小区工程。2012年12月1日，原告与崔方才签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买嘉荫农场双河镇大岗滨江小区沿街综合商服楼地下门市1处，房屋格局为上下两层，上层为半地下，下面为深地下，两层面积共计66.75平方米，每平方米价格2500元。原告于2012年9月7日交付购房款45000元、11月30日交付购房款20000元、12月12日交购房款39000元、12月29日交购房款10000元及装修保证金2000元，共计交付房款及保证金116000元，余款未交付。原告办理入户后进行了装修并开始经营生意，后深地下室开始渗水，原告多次找崔方才要求解决，崔方才亦实际进行过维修。现原告以被告出售的房屋质量不合格、影响正常居住使用及未办理所有权登记为由，将被告诉至法院，要求解除双方的商品房买卖合同，返还原告已经交纳的购房款，并赔偿装修及营业损失。诉讼中，原告申请对房屋的主体结构是否合格、地下室渗水原、地下室渗水原因及是否具有维修价值进行鉴定哈尔滨建筑工程研究设计院进行鉴定。该鉴定机构于2019年12月12日出具了鉴定意见书，鉴定意见为：嘉荫农场滨江小区二号商服（半地下室）以及库房（地下室）部分（地下室结构工程墙类构件砌筑砂浆强度不符合设计要求，存在严重质量缺陷；其板类构件钢筋保护层厚度不符合设计要求，存在一般质量缺陷；按照国家标准《民用建筑可靠性》GB50292-2015中表3.3.3规定，结构可靠性为Ⅱ级，不符合本标准对Ⅰ级的规定，尚不显著影响整体承载功能和使用功能。极少数构件应在安全性或使用性方面采取措施；渗水的主要原因是地下室防水工程质量实物现状不符合设计要求，地下室防水工，地下室防水工程存在严重工程质量缺陷《民用建筑可靠性》GB50292-2015中表3.3.3规定，防水工程为Ⅳ级，可靠性极不符合本标准对Ⅰ级的规定，已严重影响安全，必须及时或立即采取措施。本院认为，本案争议焦点为：原、被告双方房屋买卖合同应否解除。关于上述争议焦点问题。原告诉称，案涉房屋因被告手续不全至今无法办理房屋产权证，亦未能成功办理贷款，根据最高院审理商品房买卖合同相关解释，房屋在交付一年内没有办理产权证是解除合同条件之一。且依据鉴定意见书，被告交付的房屋防水及砂浆砌筑工程质量不合格，深地下室常年积水，不能居住和使用，故原告有权要求解除商品房买卖合同。本院认为，对于案涉房屋，原告未能举证证实双方就办理房屋所有权登记期限有过约定，在原告尚欠购房款的情况下，以合同签订或房屋交付时间为起算点，主张超过一年未办理产权登记可解除合同没有依据，且该房屋现已能够办理产权登记，不符合最高院商品房买卖解释规定中“由于出卖人原因，导致无法办理房屋所有权登记”的合同解除条件；原告称与崔方才有过约定房屋余款以贷款方式支付，是崔方才未能成功协助办理贷款，并非是原告不交款。通过庭审查明，崔方才确未与银行协调成功贷款事宜，但其并未因原告欠购房款而拒绝交付房屋，事实上原告已接收并占有了该房屋，即房屋买卖合同中崔方才交付房屋的义务已履行完毕，不符合最高院解释规定中的“未能订立商品房担保贷款合同，导致商品房买卖合同不能继续履行的”法定解除合同条件；根据哈建工设计院鉴定意见书的鉴定意见，案涉房屋主体结构存在一般质量缺陷，尚未影响安全使用，地下室防水工，地下室防水工程虽存在严重质量缺陷明确属不能维修之缺陷。本院受理的同类案件中陈雪亮家地下室经过维修后已达到“地面未见积水”标准，结合第三人举示的同小区内其他地下室维修后现状录像，说明该缺陷是可维修的。综上，对原告以被告交付的房屋质量不合格、深地下室常年积水不能居住和使用、不能办理所有权登记为由主张解除房屋买卖合同的诉求，本院不予支持。庭审中，崔方才明确表明同意对案涉房屋进行维修，但经示明，原告坚持解除房屋买卖合同的诉请不变更。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、第十三条、第十九条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告高贞国的诉讼请求。案件受理费2442元，鉴定费10000元，由原告高贞国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  徐艳慧二〇一九年十二月二十九日书记员  董晓平