广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初17005号原告：中原地产代理（深圳）有限公司，住所：深圳市福田区福田街道深南大道与民田路交界西南新华保险大厦1902、1911，统一社会信用代码：91440300785254915R。法定代表人：李耀智，执行董事。委托诉讼代理人：陈远亮，男。被告：范小同，男，汉族，1979年2月13日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。原告中原地产代理（深圳）有限公司诉被告范小同居间合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案受理后，依法由审判员刘丽梅担任审判长，与人民陪审员陈琼、田敏共同组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中原地产代理（深圳）有限公司的委托诉讼代理人陈远亮到庭参加了诉讼。被告范小同经本院传票传唤，没有正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2017年10月24日，经原告居间介绍，被告（卖方）与案外人周娟（买方）就转让深圳市南山区登良路惠中名苑D栋（华风庭）0303物业签订了《二手房买卖及居间服务合同》，该合同对转让标的、转让价款、付款方式、递件过户时间、产权现状、租约现状、交楼时间和违约责任等买卖合同的主要条款作出了明确约定。随后，被告向原告出具了《佣金支付承诺书（卖方）》，案外人向原告出具了《佣金支付承诺书（买方）》，原告在涉案物业的本次居间活动中可获得的佣金共计为人民币77500元（注：本文金钱币种均为人民币，以下金额前略去“人民币”）。在合同签订后，被告怠于履行合同，案外人无奈将被告诉至深圳市南山区人民法院，法院审理后，作出判决，认定被告在涉案物业的买卖交易中违约。原告认为，上述判决证明被告在涉案物业的买卖合同中违约，其违约行为导致涉案物业的买卖交易无法进行，根据《佣金支付承诺书（卖方）》的约定，如因被告违约导致涉案物业的买卖双方无法签订《深圳市二手房买卖合同》，被告应当向原告支付相当于原告在涉案物业的本次居间活动中可获佣金金额的违约金，即77500元。鉴于此，为维护自身合法权益和法律的尊严，原告特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金77500元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。被告范小同未到庭答辩，亦未提交任何书面答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提交的证据均有原件核对，且被告对其真实性未提出任何异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年3月17日，深圳市南山区南山大道西、登良路南惠中名苑D栋（华风庭）303号房产（以下简称“涉诉房产”）登记至被告名下，建筑面积51.88平方米。2017年10月24日，在原告的居间下，案外人周娟（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖及居间服务合同》，约定：卖方向买方出售涉诉房产，房产转让成交价为275万元；买方在本合同生效当日内支付定金10万元，在本合同生效后三日（含当日）内再支付定金5万元，定金交由双方约定的居间方托管，买方将定金支付给托管方或存入指定的托管账号即视为卖方已收讫定金；买方以按揭方式付款，买方应于2017年12月15日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的首期款（以银行监管为准）支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号，买方应于2017年12月15日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料；涉诉房产处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起120日（含当日）内与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方，卖方虽有担保公司提供担保仍不能获得赎楼贷款，或担保公司因其他原因无法将楼赎出的，卖方应自行赎楼，还清贷款，办妥注销抵押登记手续；买卖双方于买方取得银行贷款承诺函且卖方取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起3个工作日（含当日）内，或买方监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起60日内（两项时间以先届满者为准）签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续；双方协商同意在定金或首期款中预留5000元作为交楼押金交由居间方托管；居间服务内容：居间方根据买卖各方的委托可提供如下居间服务：1、接受卖方售房意向委托发布房源信息，寻找意向买方；2、接受买方购房委托并为买方提供房源信息；3、协助查看房地产权属证明文件并如实报告产权信息；4、向卖方如实传达或报告买方的真实意图（包括房价、付款方式等）；5、向买方如实传达或报告卖方的真实意图（包括房地产权属、现状、房价、付款方式等事项）；6、促成买卖双方签订本合同；7、对买卖双方抵押贷款、赎楼手续、递件过户手续、期限、应交纳的费用、交楼等事项提供咨询服务。居间方促成买卖双方订立本合同即视为完成居间义务，如买卖各方需委托居间方提供代办赎楼、资金监管、按揭贷款、递件过户、收楼等其他服务的，居间方应当向委托方说明服务内容、收费标准等情况，经委托方同意后，另行签订合同；居间服务佣金及违约赍任：基于居间方已为买卖双方提供订立本合同的居间服务，买卖双方应向居间人支付居间服务佣金。具体金额、支付期限及相应的违约责任依据买卖各方另行签署的《佣金支付承诺书》履行。如因买卖任意一方违约或过错，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》的，违约方或过错方仍须向居间方支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金；及其他条款。同日，原、被告及第三人签订《资金托管协议》，约定将定金15万元、交楼押金5000元交由原告托管。2017年10月24日，被告（承诺方）签署《佣金支付承诺书（卖方）》，内容：本人与买方周娟于2017年10月24日就涉诉房产签署了《二手房买卖及居间服务合同》及相关协议，约定实际转让成交价为2750000元。现本人承诺，基于原告在促成本人与买方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》（即递减过户）之前向原告支付佣金50000元。如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金；及其他内容。同日，案外人周娟（买方）签署《佣金支付承诺书（买方）》，内容：本人与卖方范小同于2017年10月24日就涉诉房产签署了《二手房买卖及居间服务合同》及相关协议，约定实际转让成交价为2750000元。现本人承诺，基于原告在促成本人与卖方签署合同达成房地产买卖法律关系过程中所提供之积极服务，本人自愿于就上述物业签署《深圳市二手房买卖合同》（即递减过户）之前向原告支付佣金27500元。如因本人过错或违约，致买卖双方未能签订《深圳市二手房买卖合同》，本人仍需向原告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金；及其他内容。2018年5月11日，涉诉房产被深圳市福田区人民法院查封。案外人周娟与被告后因履行涉案《二手房买卖及居间服务合同》发生争议，案外人周娟起诉被告范小同（并将本案原告列为第三人）至深圳市南山区人民法院，本院经审理后于2019年3月4日作出（2018）粤0305民初11853号民事判决书，认定被告在履行涉案《二手房买卖及居间服务合同》过程中，未按照合同约定办理赎楼，且之后涉诉房产被人民法院查封致合同履行不能，被告构成根本违约。并判决如下：一、确认周娟与范小同就2017年10月24日《二手房买卖及居间服务合同》所确定的房屋买卖合同关系于2018年11月26日解除；二、范小同于本判决生效之日起十日内向周娟返还定金15万元，其中5000元托管于中原地产代理（深圳）有限公司处，由中原地产代理（深圳）有限公司直接向周娟支付；三、范小同于本判决生效之日起十日内向周娟支付违约金45万元；四、驳回周娟的其他诉讼请求。该判决已生效。庭审中，原告主张在涉案的《二手房买卖及居间服务合同》签署之后，被告及案外人周娟未向其支付过任何居间服务费。而根据庭审查明的情况，被告作为违约方应向原告支付居间服务费，但是被告作为负有支付义务的一方，未对原告的该主张提出异议，且未对其支付情况举证，应对此承担举证不能的不利法律后果，故本院对原告的该主张予以采信。被告范小同经本院传票传唤，没有正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃举证质证等诉讼权利。本院认为，原告已提交证据证明其为案外人周娟与被告提供了居间服务，案外人周娟与被告就涉诉房产达成买卖合同的合意，虽然之后因被告违约而导致案外人周娟与被告未能继续履行合同、涉诉房产未完成交易，但原告仍主张依据被告出具的《佣金支付承诺书（卖方）》的承诺，要求违约方即被告支付相当于买卖双方总佣金金额的违约金。对此，本院认为，原告虽促成案外人周娟与被告签署涉案的《二手房买卖及居间服务合同》，但因涉诉房产买卖交易并未实际完成，结合涉案合同的签署及履行情况，本院酌定原告应得的居间服务费为4万元。因此，原告主张的与居间服务费金额相等的违约金亦应为4万元。综上，被告应向原告支付违约金4万元，原告诉求中超出上述金额的部分，依据不足，本院不予支持。被告范小同经本院传票传唤，没有正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告范小同应于本判决生效之日起十日内向原告中原地产代理（深圳）有限公司支付违约金人民币4万元；二、驳回原告中原地产代理（深圳）有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1737.5元，由原告负担人民币840.7元，由被告范小同负担人民币896.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘丽梅人民陪审员  陈 琼人民陪审员  田 敏二〇一九年十二月五日书 记 员  张 颂附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。