内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2019）内08民终1817号上诉人(原审原告)：内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司。法定代表人：邴某。委托诉讼代理人：丁某，内蒙古扬阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古扬阳律师事务所律师。被上诉（原审被告）：贾祥，男，1985年6月11日出生，现住内蒙古杭锦后旗陕坝镇北廉租怡和园**。委托诉讼代理人：吕某（贾祥母亲），1958年4月14日出生，汉族，现住内蒙古，现住内蒙古杭锦后旗陕坝镇北廉租怡和园**>被上诉人（原审被告）：李某，女，汉族。被上诉人（原审第三人）：杜某，现住内蒙古巴彦淖尔巿磴，现住内蒙古巴彦淖尔巿磴口县id='2'  style="margin-top:0pt; margin-bottom:0pt; text-indent:30pt; line-height:25pt">上诉人内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司（以下简称陕坝农商行）因与被上诉人贾祥、李某、杜某债权人撤销权纠纷一案，不服内蒙古自治区杭锦后旗人民法院（2019）内0826民初1285号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月11日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。上诉人陕坝农商行的委托诉讼代理人赵某，被上诉人贾祥及其委托诉讼代理人吕某、被上诉人杜某到庭参加了诉讼。被上诉人李某经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陕坝农商行的上诉请求：1、请求巴彦淖尔市中级人民法院依法撤销杭锦后旗人民法院（2019）内0826民初1285号民事判决，改判支持上诉人原审的诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院驳回上诉人的起诉是错误的。(一）本案中，一审法院认为：“被告贾祥与第三人杜某签订售房合同协议书起因于巴巿住房公积金中心催要借款诉讼，陕坝农商银行提供证据不能证明贾样主观上存在逃避陕坝农商银行债务目的而故意与第三人签订售房合同”是错误的，2017年8月2日上诉人陕坝农商银行在一审法院对贾祥等人因借款合同纠纷提起了诉讼并立案，2018年4月18日巴巿公积金在一审法院对贾祥等人因贾祥违反《职工个人住房公积金贷款借款及担保合同》纠纷提起了诉讼并立案，上诉人对贾祥提起的诉讼案件早于巴巿公积金对贾祥提起的诉讼，而贾祥只配合巴市公积金对其提起的诉讼，积极参加诉讼并履行还款义务，而对上诉人陕坝农商银行对其提起的诉讼一直在躲避，也未参加诉讼，贾祥对陕坝农商银行对其提起诉讼是知情的，在诉讼期间以明显不合理的低价转移涉案房屋，主观上存在逃避陕坝农商银行的债务的目的。在本案中，上诉人已经向一审法院提供的证据（2017）内0826民初2304号民事判决书、《售房合同协议书》、《内蒙古商品房买卖合同》足以证明，贾样在上诉人起诉要求其偿还借款本金及利息的诉讼期间内，以明显不合理的低价将其所有的涉案房屋以每平米887.6元的价格出售给杜某的行为，主观上具有逃避陕坝农商银行债务的恶意。(二）本案中，一审法院认为：“原告陕坝农商银行与被告贾祥等人借款合同纠纷案件中，被告贾祥系公告送达，不能据此认定第三人杜某对此明知，原告陕坝农商银行提供其他证据亦不能证明第三人杜某知道该情形”是错误的。在本案中，上诉人陕坝农商银行以及被上诉人向一审法院提供的证据中，足以证明被告贾祥以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且第三人杜某知道该情形的。贾祥在2012年12月份购买涉案房屋时的价格为每平方米2000元，而在2018年5月17日将涉案房屋卖给第三人杜某的价格为每平方米约887.6元，该价格明显低于涉案房屋现在应有的价值，贾祥的行为属于以明显不合理的低价转让财产的行为。贾祥非法转让财产的行为，致使陕坝农商银行的债权无法得到实现。杜某作为第三人，其在购买房屋时应当知道贾祥所卖房屋的价格，其亦对涉案房屋现在应有的价值有所了解，杜某在明知贾祥以明显不合理低价出售房屋的情形下仍然购买，可以推定杜某与贾祥在签订《售房合同协议书》时具有恶意，故陕坝农商银行有权行使撤销权。陕坝农商银行的诉讼请求，符合法律规定撤销权的成立要件及行使要件，应予以支持。(三）第三人杜某在一审诉讼中向法院提供的14号证据一20号证据能证明的是侧楼（附楼）的价格，而涉案房屋是正楼，正楼与侧的价格本身就有单位差别。对此可以证明贾祥以明显不合理的低价将涉案房屋出售给杜某的行为，杜某对此是知情的。(四）一审法院未对陕坝农商银行举证的民事裁定书（2018）内0826执异110号中已经查明的事实进行认定是错误的。民事裁定书中已经认定涉案房屋有商品房买卖合同并网签在贾祥名下，贾祥对该房屋享有权利。另外贾祥应当知道其欠陕坝农商银行借款的事实，而贾祥于2018年5月17日与第三人杜某签订售房协议书以明显不合理低价转移财产。综合以上分析，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定：“……债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”在本案中，上诉人陕坝农商银行诉贾祥归还借款本息的诉讼期间内，贾祥以明显不合理的低价将涉案房屋出售给杜某的行为，贾祥是知情的，主观上存在恶意逃避陕坝农商银行债务的目的，已对上诉人造成了损害。另外杜某对贾祥以明显不合理的低价转移财产的事实是知情的。为了维护上诉人的合法权利，今向巴彦淖尔市中级人民法院提出上诉，请支持上诉人的上诉请求。被上诉人贾祥辩称：不认可是恶意的串通，是正常的买卖房。贾祥的父亲生病，房贷无法缴，生活困难，贾祥的母亲吕某自己做主卖房。协议李某承担贷款，贾祥的母亲就把房卖了。吕某和杜某的妹妹是租房的邻居，和杜某的母亲聊天时，谈到卖房的事。被上诉人杜某辩称：不认可上诉人的请求，是自愿的买卖行为。认可贾祥母亲吕某的话。上诉人陕坝农商银行一审诉讼请求：1、请求人民法院判令撤销贾祥将杭锦后旗陕坝镇联社E家5号楼3单元602室转让给第三人杜某的行为；2、本案案件受理费由贾祥、杜某承担。一审法院认定事实：2012年12月21日，贾祥与内蒙古广原房地产开发有限公司（以下简称广原公司）签订《商品房买卖合同》，约定贾祥购买广原公司开发的杭锦后旗联社E家5-3-602房屋，商品房销售单价为2000元/平方米，房屋总价款159980元。首付房款为89980元，公积金贷款70000元。2018年4月18日，巴彦淖尔市住房公积金管理中心因贾祥违反《职工个人住房公积金贷款借款及担保合同》诉至法院，要求解除与贾祥之间的借款合同及与担保人保证合同，一次性偿还借款本金及利息等。2018年5月17日，贾祥（卖房）与第三人杜某签订《售房合同协议书》，约定贾祥将位于××旗房屋一套（建筑面积79.99平米）以71000元出售给杜某。2018年5月23日，贾祥向第三人杜某出具收条，分别收到杜某所付的购房款23488元和34980元，以上共计支付58468元。下欠房款12532元未支付。后杜某对该房屋进行了装修，期间于2018年5月-7月间交纳水费、物业费、供热费等。另查明，2018年5月18日，法院就陕坝农商银行与贾祥、李某、姚冬、李春艳、王军、张慧金融借款合同纠纷一案，作出（2017）内0826民初2304号民事判决，判决内容：“一、解除……；二、贾祥、李某欠内蒙古陕坝农商银行股份有限公司借款本金296300元及利息（从2016年12月28日起至2017年10月10日止按月利率11.3‰计算，2017年10月11日起至贷款还清之日止按月利率16.95‰计算）于本判决生效后五日内给付；三、被告王军、张辉、姚冬、李春艳对上述借款本息承担连带清偿责任……”。该案件执行过程中，法院于2018年10月23日作出（2018）内0826执1250号执行裁定，对上述房屋予以查封。杜某于2018年11月20日作为案外人提出异议申请。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可请求人民法院撤销债务人的行为。根据上述法律规定，债务人和第三人如有明显不合理低价转让财产的行为，要求债务人和第三人主观上存在恶意，且客观上积极实施了损害债权人的行为。按照谁主张谁举证的一般规则，陕坝农商银行应对本案符合上述要件负有举证证明责任。本案中，贾祥与第三人杜某签订售房合同协议书起因于巴市住房公积金中心催要借款诉讼，陕坝农商银行提供证据不能证明贾祥主观上存在逃避陕坝农商银行债务目的而故意与第三人签订售房合同；同时，陕坝农商银行与贾祥等借款合同纠纷案件中，贾祥系公告送达，不能据此认定第三人杜某对此明知，陕坝农商银行提供其他证据亦不能证明第三人杜某知道该情形。因此，本案贾祥出售房屋的行为虽在客观上可能危及陕坝农商银行实现债权，但本案不符合法律规定债权人撤销权主观要件，故陕坝农商银行应承担举证不能不利后果。综上所述，原告的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回原告内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1578元，由原告内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司负担。二审中，本院组织当事人进行了举证、质证。当事人均未提供新证据。本院对一审查明的事实予以认定。本院认为：本案二审争议焦点：上诉人请求撤销贾祥与杜某的房屋转让行为应否支持。依据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可请求人民法院撤销债务人的行为。本案中，贾祥与杜某签订了《售房合同协议书》并交付了部分房款，但并未实际办理房屋产权过户手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”。贾祥与杜某所签订的《售房合同协议书》虽然属有效合同，但法律规定的转让条件并未完备，物权实际并未发生变动。并且该房屋已被法院查封。故陕坝农商银行依据《中华人民共和国合同法》第七十四条规定,请求撤销贾祥将杭锦后旗陕坝镇联社E家5号楼3单元602室转让给第三人杜某的行为的诉讼请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1578元，由内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛爱萍审判员 罗一民审判员 杜 彬 二○一九年十二月二十六日书记员 王力清