江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0282民初8724号原告：郑锦芳，女，1964年2月19日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王飞、张薇（受郑锦芳的特别授权委托），江苏石城律师事务所律师。被告：宜兴市城发市场管理有限公司，住所地宜兴市宜城街道教育西路**，统一社会信用代码91320282076350197R。法定代表人：蒋圆圆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏（受该公司的特别授权委托），江苏路漫律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾华珍（受该公司的特别授权委托），江苏路修律师事务所律师。被告：宜兴市动力源新天地健身服务有限公司，，住所地宜兴市宜城街道太滆西路****统一社会信用代码91320282321195769M。法定代表人：孙洪祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋红兵、张宙航（受该公司的特别授权委托），江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。原告郑锦芳诉被告宜兴市城发市场管理有限公司（以下简称城发公司）、宜兴市动力源新天地健身服务有限公司（以下简称动力源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陆长平适用简易程序，于2018年9月5日公开开庭进行了审理，后组成合议庭于2019年7月11日公开开庭进行了审理。原告郑锦芳的委托诉讼代理人王飞、张薇，被告城发公司的委托诉讼代理人张敏、顾华珍，被告动力源公司的委托诉讼代理人蒋红兵、张宙航到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告郑锦芳向本院提出诉讼请求：①请求判令两被告从宜兴市宜城街道太滆西路128号新天地广场四楼64套房屋中迁出并将房屋交付给郑锦芳;②判令城发公司支付从2014年3月12日起至实际返还房屋之日止按105万元／年计算的房屋使用费；③判令动力源公司对于自2014年11月5日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费与城发公司承担连带清偿责任；④判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年3月12日南京市中级人民法院（以下简称南京中院）作出（2012）宁执字第93-11号民事裁定书，裁定将南京万隆包装制品有限公司（以下简称万隆公司）名下的位于宜兴市屋（建筑面积2184.44平方米）抵债给郑锦芳所有。2××6年郑锦芳取得案涉房屋的所有权证和国有土地使用权证书，城发公司从2014年1月起将案涉房屋对外出租，2014年11月5日起将案涉房屋又出租给动力源公司使用，城发公司出租时均未征得郑锦芳的同意更未向郑锦芳支付任何费用，故只得向法院提起诉讼。被告城发公司辩称：其公司临时代管宜兴市新天地商业广场(以下简称新天地广场)的行为属于无因管理，不是非法使用，2017年1月1日其公司已将新天地广场交由业主委员会管理，其公司并非交付房屋的适格主体，郑锦芳的房屋系虚拟产权，根据门牌号无法确认房产具体位置，宜兴市新天地置业有限公司(以下简称置业公司)破产一案中也涉及到房屋的定位问题，测绘部门称需将所有装修铲除重新定位才能辨别，如此操作整个商场将停业无法运营，整个四楼有17456平方米，郑锦芳只能证明案涉房屋在总面积中，但不能证明动力源公司使用的就是郑锦芳的房屋或使用的是何部位的房屋，如果通过法庭的审理能够确定出租给动力源公司的房屋中含有郑锦芳的房屋，其公司同意返还收到的相应面积对应的租金并扣除无因管理事务支出的必要费用及利息，动力源公司未付部分的租金由郑锦芳自行主张，郑锦芳主张参照宜兴市皇仕堡健身服务有限公司(以下简称皇仕堡公司)的租金标准计算租金没有法律依据，动力源公司停业后郑锦芳应自主管理房屋。被告动力源公司辩称：2014年11月1日其公司与城发公司签订租赁合同，承租宜兴市新天地广场4楼Ｄ4-18号商铺，建筑面积2373平方米，租期2年，租金共102万元，2××6年6月30日前的租金及管理费用已交清。由于城发公司经营用的电梯所占房屋系其他业主所有且未收到相应的租金，该业主采取锁住电梯房等措施，导致其公司不能正常经营，遂停止交纳2××6年7月起的租金并于2017年1月停业，2017年10月其公司经与业主委员会协商把所有的器械暂时全部集中在公共区域中，不能清场的原因是因为结欠租金和场地费、物业费，堆放区域也不属于郑锦芳的产权，郑锦芳提供的64套房产证不能证明其是所租房屋的主人，其公司与郑锦芳之间没有发生租赁关系且郑锦芳的房产证是2××6年4月才取得，其公司没有义务向郑锦芳支付租金，郑锦芳如认为房屋系其所有，则应自主接收房屋，故请求驳回郑锦芳对其公司的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年1月17日甲方（出租人）新天地广场与乙方（承租人）皇仕堡（香港）健身管理有限公司签订《场地租赁合同》，合同约定甲方将其新天地广场内第四层建筑面积2373平方米的场所出租于乙方开办健身会馆使用，租期从2008年6月1日至2014年5月31日止，租金前三年110万元／年，后三年140万元／年。租赁期间万隆公司取得案涉64套房产的所有权，2010年新天地广场与万隆公司签订商铺租赁合同，包租万隆公司的房产。2011年6月22日新天地广场与皇仕堡公司签订的《补充协议》约定，2011年6月1日至2013年5月31日期间的租金按105万元／年执行，2014年度的租金按原合同执行。2012年1月6日双方又签订《补充协议》，协议约定甲方同意乙方使用中央空调，乙方支付空调使用费，2011年6月1日到2014年5月31日期间的租金全部调整为105万元／年（其中物业管理费4.6元／平方米／月）。2012年3月28日皇仕堡公司经工商注册成立，股东王涛与李娟各占50%的股份。2013年8月26日城发公司经工商注册成立，出资人为宜兴市宜城街道办事处全资控股的宜兴市宜城经济发展总公司。2013年10月1日甲方（出租人）城发公司与乙方（承租人）皇仕堡公司签订《商铺场地租赁合同》，约定乙方承租位于宜兴市，建筑面积2373平方米，租赁期限从2013年10月1日至2××6年12月31日止，2013年10月1日至2014年12月31日的租金及物业费为102.5万元、2015年度租金及物业费为84.2万元、2××6年度租金及物业费为86.4万元，水电费按月另付。2014年3月12日南京中院作出（2012）宁执字第93-11号民事裁定书，裁定解除对万隆公司抵押给郑锦芳的坐落于宜兴市地产的查封，同时将上述房产作价1861.2万元归郑锦芳所有以抵偿被执行人所欠郑锦芳本案中的部分债务，上述房地产的权证变更至郑锦芳名下。2××6年4月18日郑锦芳就抵偿的64套房屋领取产权证。2013年10月起至2014年9月期间城发公司共收到皇仕堡公司租金38万元。2014年10月31日甲方城发公司与乙方皇仕堡公司签订《协议书》，双方确认终止履行原商铺场地租赁合同，皇仕堡公司结欠的租赁费及水电费计69.8万元于2014年10月31日支付40万元（该款由设备转让款中支付并由受让人直接支付），余款于2014年12月30日前支付，如未付则由皇仕堡公司股东按出资比例承担清偿责任。同年11月3日城发公司收到租金40万元，2014年11月5日动力源公司经工商注册成立，并将经营地址登记在新天地广场所在地××号，2014年11月1日甲方（出租方）城发公司与乙方（承租方）动力源公司签订《商铺场地租赁合同》，约定乙方承租位于宜兴市，建筑面积2373平方米，租赁期从2015年1月1日至2××6年12月31日止，从2014年11月1日到2014年12月31日止为乙方装修免租期，第一年租金50万元，第二年租金52万元，水电费按月另付，因置业公司、宜兴市金腾达商贸有限公司破产清偿或重整而导致本租赁合同解除或终止的，甲方无需承担违约责任。动力源公司在承租期内向城发公司支付了2015年度的租金50万元、管理费5.5万元，2××6年1月-8月12日的租金32万元、管理费5.5万元，租期届满后动力源公司继续使用承租的房屋，2017年9月12日动力源公司仍在接纳新的健身会员并营业，2017年12月23日动力源公司对外装贴通知称，会所从2018年1月1日起进行升级，请会员将自已的私人物品在2017年12月31日前清理完，会所开业时间另行通知，之后动力源公司再也未营业，房屋处于空置状态。再查明，案涉房产原由万隆公司所有并由新天地广场包租，2010年新天地广场与万隆公司签订商铺租赁合同，由于皇仕堡公司未按约向城发公司履行付款义务，城发公司于2××6年4月18日向本院起诉要求皇仕堡公司及股东王涛支付欠款29.8万元，该案于2××6年7月15日经本院调解结案，即由王涛支付8万元了结双方之间的全部纠纷，该款于2××6年10月18日履行完毕，案号为（2××6）苏0282民初3553号；由于动力源公司结欠租金未付，城发公司曾于2017年2月24日向本院起诉要求动力源公司支付所欠的租金20万元与管理费5万元，该案审理中城发公司明确2××6年9月-10月因消防火灾隐患整改免除动力源公司的租金，2017年7月7日城发公司向本院申请撤回起诉，本院裁定予以准许，案号为（2017）苏0282民初3536号。本院还于2018年7月3日受理了辅菁芳诉宜兴市新天地广场业主委员会（以下简称业委会）、宜兴市氿滨市场管理有限公司（以下简称氿滨管理公司）业主知情权一案，案号为（2018）苏0282民初7167号，该案审理中宜兴市宜城街道物业管理服务中心证实新天地广场现有业主336户，该物业管理区域已于2××6年12月29日选举产生了业委会，业委会主任夏中祥，宜兴市物业管理中心于2017年4月27日确认已接受业委会的备案。2017年1月7日业委会向城发公司出具授权委托书，委托城发公司或业委会认可的经营管理公司先代收租金，待三分之二以上商铺业主同意租金分配方案后再发放，委托期限至2017年12月31日止。2018年1月12日经工商注册成立氿滨管理公司，原法定代表人夏中祥。2018年11月15日宜兴市宜城街道宜北社区向本院出具《情况说明》称，新天地置业进入破产程序后，宜城街道指派城发公司接管新天地广场，社区予以配合，城发公司接管期满后，考虑到商场没有管理公司愿意接管可能面临失控，后由业主委员会建议成立一个管理公司，临时履行商场的管理事务，于是成立了氿滨管理公司，该公司并非物业管理公司，不收取物业管理费用，是为了解决业委会不能开设帐户等问题而成立的非营利性公司，该公司仅向业主收取商场日常运营的费用，后期测算后分摊。2019年1月25日无锡宜信会计师事务所有限公司出具了宜会师审字（2019）第054号专项审计报告，该报告明确受城发公司委托，对城发公司2015年度至2017年度支出情况进行专项审计，审定城发公司在前述期间共支出48344615.19元（包括固定资产支出、税费支出及相关管理费用支出等、其中利息支出5746757.15元）。另查明，本院承办法官于2019年7月30日到动力源公司承租的房屋位置上进行现场勘查：确认目前从宜北路原设置的通道无法进入动力源公司租赁的房屋中，该通道所在的电梯用房系其他业主所有并被锁住；从新天地广场商业广场入口进入商场内部电梯可以通往新天地广场四楼，在动力源公司承租的房屋消防门上见有氿滨管理公司张贴的公告，公告中称如需进入内部可联系该公司；承办法官经与氿滨管理公司联系进入承租的房屋内，见租赁的场地上仅有原装饰构筑物，构筑物中无物件，器械杂物集中堆放在原球馆场地上，并有两处关闭的卷帘门控制着进入健身会馆的两处电梯通道；同时本院还向新天地广场现在的管理人氿滨管理公司及宜城街道维稳监管人员进行调查：管理者认为该处地方在动力源公司之前是由皇仕堡承租的，动力源公司承租期2年，实际使用到2017年底停业的，由于通往健身房的电梯所用房屋是业主蒋兴的，他因收不到租金就采取锁门的行为影响了动力源公司的正常经营，同时动力源公司因欠付水电费也停过电，动力源公司停业后将一些器材堆放在公共区域中，2××6年夏天、2017年9月曾有律师来要过租金，但并没有见到郑锦芳本人，也没有见到相关的产权证，之后再也未见人索要房屋与租金，听说房东与动力源公司的老板有沟通，2××6年底新天地广场成立业主委员会，之后业主委员会再委托公司进行管理并由政府派人监管协调，正常情况下业主的房屋想进入都是可以的，由于没有收到郑锦芳的委托，郑锦芳的房屋在动力源公司停业后一直处于自然状态，公司不管理不出租不招租，但由于整个区域的消防、水电是整体的，所以会对消防通道进行管控，以保证整个商场的安全运营。针对本院的调查与勘查，郑锦芳认为其为房屋产权人，虽然与两被告无租赁关系但其有权要求使用者交还房屋并支付使用费，关于64套房屋的位置可根据位置图及前后租赁合同使用同一区域的情况能够作出判断，业主委员会只对小区的共有部位面积进行管理，对郑锦芳的专有部分并无权利，两被告占有房屋就负有返还义务，2014年3月12日南京中院裁定将64套房屋归其所有，从该日起其就享有涉案房屋的占有使用收益权，两被告使用房屋后从未支付费用，因此应当支付房屋的占有使用费，根据租赁合同、补充协议，足以证明房屋租金标准至少为105万元／年，从法院调取的（2××6）苏0282民初3553号案件材料中有城发公司与皇仕堡公司签订商铺场地租赁合同，租期与其主张的租赁费期限部分重合，因此法院可以参照该标准计算占有使用费，城发公司、动力源公司签订的租赁合同约定的租金标准没有征得其同意，且与此前两份租赁合同约定的租金标准差距较大，故不能作为本案裁判的依据，鉴于前几份租赁合同约定的面积均为2373平方米，比其房屋面积2184.44平方米要大，故可以按照92.05%的比例折算占有使用费，并且免除动力源公司2××6年9月、10月的租金并未经郑锦芳同意，故对免租不予认可，社区的情况说明与本案并没有关联，但可以说明城发公司至少管理到2018年1月氿滨管理公司成立之时，城发公司辩称其于2××6年底结束管理与事实不符，城发公司提供的审计报告仅有最终的审计结论，没有提供基础资料与审计分析过程，用于审计的基础资料均由城发公司提供也未经质证，并且审计报告仅审计了支出费用，该费用是否用于新天地广场项目，无从判断。审计报告也未对城发公司的收入情况进行审计，不能得出完整的审计结论，故审计报告不能作为认定城发公司支出的依据，且城发公司提供的2013年至2××6年支出情况表也不能证明其为郑锦芳房屋支出的费用，也没有统一的扣除费用的依据和标准，故不应扣除管理费用，况且在动力源公司承租期，城发公司已经收取了管理费5.5万元／年，再要求郑锦芳承担管理费用构成重复获益，不应支持，在法院的调查中也能够说明其于2××6年夏天与2017年9月与城发公司交涉过，城发公司是明知其为房屋权利人，故城发公司应将房屋交还于郑锦芳，动力源公司在不经营的情况下，也负有交还房屋的义务，在未交还前两被告均应支付占有使用费；宜北社区出具的情况说明与本案没有关联。城发公司认为政府为维稳需要而成立城发公司对新天地广场进行管理，郑锦芳的房屋是虚拟界址，装修后无法区分具体的位置，没有证据证明皇仕堡健身房、动力源健身房承租的房子就是郑锦芳的，法院破产庭与宜城街道均到房产局征询过意见，均答复无法确定房屋位置，除非将所有装修拆除再根据界址钉重新勘测划分，而其在代管时已经装修，考虑到商场的运营目前无法作破坏性勘测，根据政府专项审计报告，2013年至2××6年支出总金额已达2818万元，收取的租金用于维持商场的正常运行且收支不平衡严重亏损，因此没有租金可返还，2017年7月撤诉是因为在诉讼中知晓郑锦芳来主张权利，考虑到应由业主主张权利故而撤诉，该款最终未能收到。2××6年9、10月免除租金是之前因流浪汉进入引发火灾而不得不对消防进行改造，故而免除2个月的租金，皇仕堡公司长期经营亏损无力再继续承租故而退租后转给动力源公司并大幅降低租金，这样做也是为了维护业主的利益，城发公司是无因管理人，并不能按照市场价格对无因管理人主张占有使用费。根据专项审计报告，根据实际的出租面积按照整个新天地广场9万多平方米测算，2015年度、2××6年度郑锦芳应分摊费用47.8万元、34.6万元，业委会成立后形成决议需提取物管费111元／平方米／年。2017年度商铺的出租需由业主本人委托后，城发公司才会对外招租与出租，所取得的收益也是扣除管理费用后再支付给业主，郑锦芳并没有委托业委会或城发公司进行管理，动力源公司停业后将两处卷帘门关闭着，从外部的门确实无法进入，只能从消防通道门进入，并且动力源公司并未向其移交房屋，锁具也是动力源公司所安装并控制着，里面堆放的财产也属于动力源公司所有，从起诉时起房屋就处于自然状态，对此郑锦芳是明知的，因此城发公司无需返还房屋、也无需承担义务。动力源公司认为两处卷帘门确系其安装并关闭，从停止使用起房屋就处于自然状态，至少在起诉时郑锦芳就知道这一情况，因此至少在起诉后的房屋使用费郑锦芳无权再主张，由于从2××6年底城发公司就不再管理案涉房屋，所以无法续订合同，并且由于电梯房使用存在争执，导致公司经营无法正常，2017年底即停业至今，停业后的关锁也是出于安全考虑，现在无从知晓打开卷帘门的钥匙在何处，动力源公司从未阻止郑锦芳控制或管理房屋。上述事实，有房屋产权证、土地使用权证、南京中院作出的（2012)宁执字第93-11号民事裁定书、工商登记信息、公证书、健身会所会员合约、发票、通知、场地租赁合同、审计报告及本院质证笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中郑锦芳根据南京中院的执行裁定书从万隆公司名下获得了64套房产的物权，从裁定之日即2014年3月12日起郑锦芳就享有占有、使用、收益和处分64套房产的权利。本案中尽管无法确定案涉64套房产的具体位置或坐标点，但根据新天地广场先后与皇仕堡（香港）健身管理有限公司、城发公司与皇仕堡公司、城发公司与动力源公司签订的商铺租赁合同或场地租赁合同之内容，新天地广场第四层Ｄ4-18商铺2373平方米的房屋一直经营健身服务项目并且面积始终保持不变，再根据新天地广场与万隆公司签订的商铺租赁合同，基本能够确定城发公司出租于动力源公司的房屋中包含了郑锦芳的64套房产，鉴于郑锦芳不能提供南京中院执行中的具体交接手续或相关位置图，房产部门也明确根据现有条件无法确定64套房产的具体界址，本院勘查中也未发现有人在使用该部分房产，故本院对于郑锦芳要求城发公司、动力源公司交还房屋的诉请不予支持，但民事主体依法享有物权，郑锦芳所有的房产至少从动力源公司停止经营时起就处于自然状态，故郑锦芳有权自行与新天地广场管理者氿滨管理公司沟通并行使相应的物权。我国合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。包括案涉64套房屋在内的第四层Ｄ4-18商铺2373平方米房屋在物权变动前就由城发公司于2013年10月1日出租于皇仕堡公司，因此该合同终止前郑锦芳受该租赁合同的约束，根据合同的约定从2013年10月1日到2014年12月31日期间计15个月的租金、物业费为102.5万元，扣除物业管理费4.6元／平方米／月后每月租金为5.7417万元，尽管城发公司在皇仕堡公司承租期间收到86万元的租金，但退还于郑锦芳的租金应从其取得物权时的2014年3月12日起算至2014年10月31日计7.6个月，并按照其享有的所有权面积2184.44平方米计取该期间的租金，经计算该期间的租金为40.1695万元。因本案中没有证据证明郑锦芳经南京中院裁定取得物权后及时与城发公司进行沟通并主张相应的权利，也无证据证明城发公司在与动力源公司签订商铺场地租赁合同时知晓案涉64套房屋的物权变更情况，城发公司为公共利益履行管理职责、延续其出租行为并无不妥，虽然城发公司在出租时将2015年至2××6年租金调整为102万元并给予动力源公司2××6年9至10月因消防隐患改造的免租期，但该行为是根据市场出租情况所作出，没有证据证明城发公司存在损害他人利益的行为。根据本院的调查，郑锦芳于2××6年夏天、2017年9月委派律师与城发公司交涉过，因此从此时起城发公司应当知晓郑锦芳系64套房产的权利人，城发公司应将收取的租金按面积比例交还于郑锦芳，经计算2015年至2××6年期间城发公司应退还郑锦芳租金75.48万元，对于未收到的租金应由实际使用人动力源公司承担付款义务。考虑到动力源公司在租期届满后继续使用房屋至2017年底，因此动力源公司理应按52万元／年的原租赁费标准支付相应的房屋占有使用费，经计算动力源公司欠付租金、使用费计58.3万元。鉴于城发公司在收取租金的同时还收取动力源公司2015年度、2××6年度的管理费各5.5万元，城发公司虽称郑锦芳应分摊其他费用或按业委会形成的决议以111元／平方米／年的标准计取管理费，但城发公司提供的审计报告及业委会资料等证据并不能证明郑锦芳实际应分摊的费用，故对于案涉64套房产变动物权之后应分摊的费用城发公司可另行主张。根据本院的调查，新天地广场业委会于2××6年底成立，至2017年底城发公司已不再履行管理职责，因此在动力源公司不使用房屋的情况下，城发公司或新成立的氿滨管理公司对郑锦芳的房屋并不存在法定的管理义务与返还义务，事实上郑锦芳在起诉前就知道房屋早已处于空置状态，郑锦芳怠于行使物权的后果应由其自行承担，郑锦芳要求动力源公司承担连带责任的诉请于法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、城发公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还郑锦芳租金115.6495万元。二、动力源公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付郑锦芳结欠的租金58.3万元。三、驳回郑锦芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费21600元，由郑锦芳负担15377元，城发公司负担4107元、动力源公司负担2116元。（郑锦芳同意其预交的诉讼费用中的剩余部分6223元由城发公司、动力源公司向其直接支付，本院不再退还，由城发公司、动力源公司在本判决生效之日起十日内向郑锦芳支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  陆长平人民陪审员  蒋其明人民陪审员  何芳芳二〇一九年十二月二十五日书 记 员  吴 渊