山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终1876号上诉人（原审被告）：刘学军，男，1969年12月30日出生，汉族，住临沂市兰山区。上诉人（原审被告）：刘义林，男，1975年8月20日出生，汉族，住临沂市兰山区。上诉人（原审被告）：王帅岭，男，1979年9月28日出生，住临沂市兰山区。上诉人（原审被告）：张某，男，2002年1月11日出生，汉族，住临沂市兰山区。上诉人（原审被告）：张兴尚，男，1976年3月8日出生，汉族，住临沂市兰山区。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：王志强，山东诚杰（北京）律师事务所律师。以上五上诉人共同委托诉讼代理人：岳进彩，山东鼎元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山东百成汇经贸有限公司，住所地：临沂市兰山区兰田步行街贵人街**。统一社会信用代码：91371302785037080E。法定代表人：刘秀元，总经理。被上诉人（原审原告）：山东同瑞达商业运营管理有限公司，住所地：临沂市兰山区××路××街××处，统一社会信用代码：913713005926393418。法定代表人：舒海瑞，董事长。委托诉讼代理人：尤作稳，山东三禾律师事务所律师。上诉人刘学军、刘义林、张某、王帅岭、张兴尚因与被上诉人山东百成汇经贸有限公司、山东同瑞达商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初3699号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘学军、刘义林、张某、王帅岭、张兴尚上诉请求：1.请求撤销（2018）鲁1302民初3699号民事判决书之判决第一、二项；2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误，证据不足。1.涉案房屋的所有权归上诉人个人所有。涉案的房屋是上诉人等个人在开发商山东瑞联房地产开发有限公司购买，并签订了商品房预售合同并进行了备案。故被上诉人不是房产所有权人，无权对外租赁。2.被上诉人的诉讼主体不适格，其不享有对涉案房屋的用益物权，不享有出租收益。被上诉人与上诉人等之间不存在任何的返租协议，也不存在租赁协议。被上诉人依据与原审被告之间的租赁协议起诉上诉人（房屋所有人），明显错误，其不具有涉案房屋的用益物权。3.本案是租赁合同纠纷，根据合同相对性原则，主体错误。被上诉人起诉上诉人等租赁合同纠纷，但涉案房屋的所有人是上诉人，被上诉人依据（2016）鲁13民终4793号判决书认定，租赁合同是买卖合同的补充，该主张也明显属于主体错误，买卖合同的主体是山东瑞联房地产开发有限公司和上诉人等，租赁合同的当事人是被上诉人和原审被告。如果是租赁合同纠纷，被上诉人只能和原审被告之间存在。如果认为是租赁合同的租金补偿买卖合同，也应当是购房合同的双方当事人。上诉人与山东瑞联房地产开发有限公司签订的《商品房预售合同》房屋单价和总价都有明确约定，而且当时的价格与市场价相符。上诉人等也按约定交纳了房款，如果山东瑞联房地产开发有限公司认为价格偏低，应当以房屋买卖合同纠纷起诉。2018年3月1日，山东瑞联房地产开发有限公司在兰山法院以拖欠房款为由，对上诉人等提起了诉讼，但是，因上诉人等将购房合同和付款收据向法官出示后，山东瑞联房地产开发有限公司主动撤诉，这说明，上诉人等和山东瑞联房地产开发有限公司之间不存在房款差价纠纷。综上，一审法院查明事实错误，证据不足。二、本案一审参照临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4793号民事判决书作为判决依据不当。首先，虽然该判决是生效判决，但一审被告已经依法提起再审，法院也依法已经受理，将来的结果会直接改变本案的认定依据。其次，该判决的当事人是被上诉人和原审被告，不涉及任何上诉人个人；一审判决推定租赁合同是对购房合同的补充，在上诉人等未参加诉讼，不是当事人的情况下，该判决是不能对上诉人产生任何约束；而且该推定完全错误，上诉人等并不是与被上诉人签订购房合同，而是与山东瑞联房地产开发有限公司签订《商品房预售合同》并进行了备案，且全部支付了足额的购房款，房屋已经交付，（2016）鲁13民终4793号民事判决书的推定毫无根据，且为第三人之间设置了新的权利义务，判决推定明显错误，相信在后续的司法程序后会依法改变。三、被上诉人一直主张房屋出售后，有与各上诉人签订的返租合同，但一直未出示，故被上诉人根本不具有诉权。被上诉人作为一个商业运营公司，主张对上诉人的房屋享有返租权，并有返租协议，但从始至终未出示，在没有房屋所有权人的授权或协议的情况下，被上诉人起诉房屋所有权人所要房租，道理和法律何在？四、退一万步讲，假设租赁合同合法存在且有效，一审判决所认定的交付时间也和实际的交房时间不相符。一审判决所依据的主要证据“租赁合同”中对于起租日的计算有明确的约定，但一审法院详细阅读合同，也没有采信上诉人和一审被告提供的充分证据，武断的将合同签署日认定为起租日实属错误，应予纠正。相关事实和证据如下：1.已经生效的临沂市兰山区人民法院（2015）临兰民初字第673号判决书认定，涉案地产商山东瑞联房地产开发有限公司在判决书下达时，其开发的包括本案涉及的房产在内尚不符合交房条件。该判决下发时间为2015年6月8日。2.消防验收（见一审证据），证实涉案房屋的消防是在2014年7月16日通过临沂市公安消防支队临公消检字【2014】第0069号《建设工程消防验收意见书》验收，该时间点在合同中也有约定。3.被上诉人与原审被告签订的租赁合同第2条，合同期限是自签订合同之日至2018年9月30日，还包括从开业满12个月的免租期，乙方承诺在接收场地后6个月内完成装饰开业，也就是自接收场地后第18个月开始计算房租至2018年9月30日。4.从以上所有证据看，涉案商品房的交房日期最早也在2015年6月30日；如此再扣除18个月的装修和免租期，合同约定的租金起算日期应当从2017年1月1日开始计算，到2018年9月30日，所有租金也就不到两年，而原审被告已经支付了2年126万的租金（该租金尚存在争议），根本不存在拖欠租金的情形。所以，即使法院认为被上诉人和原审被告之间的租赁合同有效履行，也不拖欠租赁费，应当驳回诉讼请求。二审期间，上诉人补充上诉意见：一审判决以临沂市中级人民法院基于对本案山东百成汇经贸有限公司与上诉人之间的租赁合同对于有关事实的认定为依据判令上诉人承担法律义务，属于对中级法院判决事实理解的错误，根据合同的相对性，即便山东百成汇经贸有限公司与本案被上诉人租赁合同应当继续履行，也不应由上诉人承担合同履行的义务，中级法院的判决并没有改变合同履行的主体，只是阐述了合同应继续履行的理由，据此本案上诉人也不应承担交纳租金的法律义务。被上诉人答辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，被上诉人对涉案房屋享有出租权，兰山区人民法院2015临兰商初字第3523号民事判决、临沂市中级人民法院2016鲁13民终4793号民事判决已经生效，上述判决认定涉案房屋租赁合同合法有效，被上诉人依法享有出租权；2、被上诉人主体适格，被上诉人系瑞联、温州街房屋租赁合同即补充协议的承租人，故主体适格；3、兰山区人民法院2015临兰商初字第3523号民事判决、临沂市中级人民法院2016鲁13民终4793号民事判决已经认定被上诉人系实际承租人，依法应承担支付租金的义务，上诉人的主体适格。二、原审判决参照临沂市中级人民法院2016鲁13民终4793号民事判决符合法律规定，生效的判决书系法院作出的认定相关事实作出的认定具有权威性，且与本案直接相关，依法应当予以认定。三、瑞联、温州街房屋租赁合同及补充协议即原被告之间的合同，原审判决书第5页已经作出充分论述上诉人系实际承租人，且临沂市中级人民法院2016鲁13民终4793号民事判决已经认定由上诉人支付租金及相应房款，且上诉人已经支付了第一、二年的租金，故完全可以认定为上诉人为实际的合同相对人。四、既然上诉人认可租赁合同合法存在有效，就应依法履行合同义务，1、房屋交房条件和租赁条件的要求不同，系不同的法律关系，涉案房屋完全符合出租的要求；2、关于交房验收，上诉人表达的意思不明确，被上诉人无法得出其真实意思与上诉的理由有何关联；3、免租期和接受场地后6个月内完成装饰开业，明显不应叠加计算；4、瑞联、温州街房屋租赁合同补充协议明确约定2017年1月1日支付剩余租金107万元，且兰山区人民法院2015临兰商初字第3523号民事判决、临沂市中级人民法院2016鲁13民终4793号民事判决第5页认定原告已经交付房屋给被告使用，综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。山东同瑞达商业运营管理有限公司向一审法院诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付所欠租金1270000元及违约金、利息。2、本案诉讼费、保全费由被告承担。一审法院认定事实：本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人举证及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月26日，原告同瑞达公司与被告百成汇公司签订《瑞联.温州街房屋租赁合同》一份，双方的签约代表为原告方工作人员王明星和被告方工作人员张兴尚，合同约定由被告承租位于临沂市兰山区××路××街××处东南角案外人山东瑞联房地产开发有限公司（以下简称瑞联公司）开发的商铺，铺号为Ｃ-23、Ｃ-24、Ｃ-25、Ｃ-26、Ｃ-27、Ｃ-28、Ｃ-29、Ｃ-30、Ｃ-31、Ｃ-32、Ｃ-33、Ｃ-34、Ｃ-35、Ｃ-36、Ｃ-37、Ｃ-5（3Ｆ）、Ｃ-6（3Ｆ）、Ｃ-7（3Ｆ），租赁面积为3887.08平方米及四楼310平方米。合同期限自签订之日至2018年9月30日止。其中2013年10月1日至2014年9月30日为免租期，租金支付方式为一年一交，第一年支付时间为2014年1月1日前，以后租金支付方式以此类推。第一年、第二年的租金均为530000元，第三年、第四年的租金均为535000元。合同生效后次日起30日内，被告需向原告支付定金530000元，在计租日起转为房屋租金。双方还约定如被告百成汇公司迟延支付租金，应按迟延支付费用的日息3‰向原告同瑞达公司支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，张兴尚以银行转账的方式缴纳定金530000元，并由瑞联公司为被告百成汇公司出具交款单位为张兴尚（山东百成汇经贸有限公司）的商铺租金收据一份。2013年9月14日，张兴尚以刷卡方式交付了租金530000元，由瑞联公司为被告百成汇公司出具交款单位为张兴尚的收据一份。同时，原告同瑞达公司与被告百成汇公司还签订《瑞联.温州街房屋租赁合同补充协议》一份，约定被告百成汇公司应于2017年1月1日前预付剩余租赁年限租金107万元，被告逾期支付的，每逾期一日每日按应付租金的3‰向原告支付违约金。2013年9月14日，原告同瑞达公司与被告百成汇公司又签订《瑞联.温州街房屋租赁合同》一份，被告的签约代表为张兴尚，合同约定由被告再承租位于临沂市兰山区××路××街××商铺，铺号为Ｃ-11、Ｃ-16、Ｃ-22、Ｃ-4（3Ｆ），租赁面积为722.57平方米。合同期限自签订之日至2018年9月30日止，租金为每年100000元，其中2013年10月1日至2014年9月30日为免租期，租金支付方式为一年一交，第一年支付时间为2014年1月1日前，以后租金支付方式以此类推。双方还约定如被告百成汇公司迟延支付租金，应按迟延支付费用的日息3‰向原告同瑞达公司支付违约金。合同签订后，张兴尚以刷卡方式交付了租金200000元，由瑞联公司为被告百成汇公司出具交款单位为张兴尚的收据一份。以上合同签订后，原告称被告仅支付了第一年及第二年租金共计126万元，对于第三年、第四年的租金共计127万元被告至今未支付，原告多次催要未果，形成本案诉讼。庭审中，对于原告主张的利息及违约金，原告要求自起诉之日按中国人民银行规定的同期贷款利率支付利息；对于违约金的起算时间，其中双方于2013年8月26日签订的租赁合同，原告要求按合同约定进行计算；双方于2013年9月14日签订的租赁合同，原告要求自2017年1月1日起计算违约金。另查明，涉案的商铺中，其中Ｃ-25、Ｃ-26、Ｃ-27、Ｃ-28、Ｃ-29、Ｃ-32、Ｃ-33、Ｃ-34号商铺的产权登记所有人为张兴尚，房屋面积共计1004.07平方米；Ｃ-11、Ｃ-35、Ｃ-4（3Ｆ）号商铺的产权登记所有人为王帅岭，房屋面积共计739.39平方米；Ｃ-22、Ｃ-23、Ｃ-30、Ｃ-31、Ｃ-6（3Ｆ）号商铺的产权登记所有人为原告百成汇公司的法定代表人刘义林，房屋面积共计1273.6平方米；Ｃ-5（3Ｆ）、Ｃ-16、Ｃ-24、Ｃ-36、Ｃ-37号商铺的产权登记所有人为刘学军，房屋面积共计1002.23平方米；Ｃ-7（3Ｆ）号商铺的产权登记所有人张某，房屋面积为590.36平方米。2015年期间，被告百成汇公司主张涉案的商铺已出售，原告将不属自己的房产出租，构成违约，为此被告百成汇公司以同瑞达公司及瑞联公司为共同被告向本院提起诉讼，要求解除房屋租赁合同，并退还租金。经审理作出（2015）临兰商初字第3523号民事判决书，判决驳回了百成汇公司的诉讼请求。之后百成汇公司提起上诉，临沂市中级人民法院作出了（2016）鲁13民终4793号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。同时临沂市中级人民法院在案件中认定所涉租赁合同实际是房屋买卖合同的补充，房租是房价的补充方式，本应由涉案房屋的登记所有权人张兴尚、王帅岭、刘义林、刘学军、张某与原告同瑞达公司签订租赁合同，以支付相应的租金作为房屋款的补充，但上述五人中张兴尚是被告百成汇公司的员工，刘义林是百成汇公司的法定代表人，整个房屋买卖及租赁业务由张兴尚办理，由百成汇公司与同瑞达公司签订租赁合同并支付相应房屋价款虽有不当之处，但房租亦由张兴尚出面缴纳，因此百成汇公司仅系名义的承租人，实际承租人应为房产的登记所有权人。一审法院审理认为，虽然本案的房屋租赁合同系由原告同瑞达公司与被告百成汇公司所签订，但被告百成汇公司仅系名义上的承租人，实际承租人系房屋的登记所有人即被告张兴尚、王帅岭、刘义林、刘学军、张某，且涉案的房屋租赁合同实际系房屋买卖合同的补充，应由房屋的登记所有人支付租金以补充相应房款的事实，已由（2016）鲁13民终4793号民事判决书所认定。因被告仅支付了第一、二年的租金1260000元，第三、四年的租金1270000元至今未支付，现原告同瑞达公司要求被告张兴尚、王帅岭、刘义林、刘学军、张某支付租金1270000元的诉讼请求，理由正当，应予支持。因涉案的两份房屋租赁合同中载明的租赁房屋面积共计4609.65平方米（3887.08平方米＋722.57平方米），剩余两年未支付的租金数额为1270000元，而被告张兴尚、王帅岭、刘义林、刘学军、张某所有的房屋面积分别为1004.07平方米、739.39平方米、1273.6平方米、1002.23平方米、590.36平方米，应当按上述被告各自所有的房屋面积计算其应支付的租金分别为276630元、203709元、350888元、276123元、162650元。对于原告主张的违约金、利息，因合同中约定的违约金数额已超出有关法律规定，故对其主张的违约金及利息总额按年利率24%计算。对于违约金、利息起算时间，因涉案补充协议约定于2017年1月1日前支付剩余租金1070000元，故自2017年1月1日起被告不支付租金即构成违约；对于双方于2013年9月14日签订的租赁合同，其违约金的起算时间原告要求自2017年1月1日起计算，不违反法律规定及双方约定，应予认定。因被告百成汇公司仅系名义上的承租人，涉案的房屋租赁合同实际系房屋买卖合同的补充，应由房屋的登记所有人支付租金以补充相应房款，故被告百成汇公司对本案未付租金不应承担偿付责任。被告刘义林、刘学军、王帅岭、张某经合法传唤无正当理由未到庭，应视为对其举证、质证等诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。综上，对于原告同瑞达公司的诉讼请求，符合法律规定的部分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告张兴尚、王帅岭、刘义林、刘学军、张某于判决生效之日起十日内支付给原告山东同瑞达商业运营管理有限公司租金1270000元，并支付利息及违约金（其中被告张兴尚应支付的租金数额为276630元，被告王帅岭应支付的租金数额为203709元，被告刘义林应支付的租金数额为350888元，被告刘学军应支付的租金数额为276123元，被告张某应支付的租金数额为162650元；其利息及违约金总额，以各被告应支付的数额为基数，自2017年1月1日起至款项付清之日止，按年利率24%计算）。二、被告张兴尚、王帅岭、刘义林、刘学军、张某于判决生效之日起十日内支付给原告山东同瑞达商业运营管理有限公司保全费用5000元。三、驳回原告山东同瑞达商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费16230元，由被告张兴尚、王帅岭、刘义林、刘学军、张某共同负担。本院二审期间，上诉人提交三份证据。证据一为商品房预售合同各一份，证实上诉人与山东瑞联房地产开发有限公司订立的商品房销售合同事实，合同内容显示了合同的总价、单价、房屋的位置、交房的期限等内容，没有约定租赁合同为本合同的补充或者是附件，也证实山东百成汇经贸有限公司与本案被上诉人签订的租赁合同并非是本合同的补充，本合同是独立合同。证据二为上诉人向山东瑞联公司交纳首付款单价，证实上诉人已经按照合同约定支付了首付款。证据三、提交上诉人在中国建设银行和中国农业银行对房屋按揭贷款的业务凭证，证明上诉人按合同约定对首付款剩余部分的房款通过银行按揭支付给瑞联房产公司的事实。上述三组证据综合证明临沂中级人民法院（2016）鲁13民终4793号民事判决书在本案上诉人未参加庭审也不是案件当事人的情况下被错误的认定为系实际租赁合同的交付租金者。上述判决对于事实的认定可以由该三组证据予以推翻，该判决也不能作为本案一审判决的依据。被上诉人发表质证意见：对该三份证据均非新证据，且均系复印件，即使该三份证据是真实的，也无法否认双方之间的租赁事实，也无法证实临沂市中级人民法院（2016）鲁13民终4793号民事判决书认定上诉人为租赁合同的租金交付者是错误的。对上诉人提供的三份证据，本院将结合其他证据，综合考虑予以审查认定。本院二审查明的事实同一审查明的事实相一致。本院认为，已经生效的（2016）鲁13民终4793号民事判决书载明：“经查证，张兴尚作为百成汇公司的员工，其即是涉案商铺的购房参与人，同时又代表百成汇与同瑞达签订租赁的实际参与人，并于2013年8月23日交付了涉案商铺的首付款，又于2013年8月26日代表百成汇与同瑞达签订了租赁协议，张兴尚参与了涉案商铺的购买、租赁的全过程，显然能够证实涉案房屋存在买卖在前、租赁在后的事实。上诉人主张系先租后买与事实不符。本案所涉租赁合同实际是房屋买卖合同的补充，房租是房价的补充方式。涉案房屋登记所有权人分别为张兴尚、王帅岭、刘义林、刘学军、张某，此五人为房屋买受人，本应由张兴尚、王帅岭、刘义林、刘学军、张某与同瑞达公司签订房屋租赁合同，以支付相应的租金作为房屋款的补充。上述五人中张兴尚系上诉人的员工，刘义林系上诉人的法定代表人，整个房屋买卖及租赁业务由张兴尚办理，由百成汇作为租赁方与同瑞达签订租赁合同并支付相应房屋价款虽有不当之处，但房租亦系由张兴尚出面缴纳，因此百成汇仅系名义上的承租人，实际承租人应为房屋登记所有权人。”虽然上诉人提出再审审请，但在法院未审查进入再审程序，生效判决未被依法改判或撤销情形下，一审法院依据生效判决确认的事实，认定被上诉人百成汇公司仅系名义上的承租人，涉案房屋租赁合同实际系房屋买卖合同的补充，应由房屋的登记所有人支付租金以补充相应房款，并判决支持同瑞达公司要求实际承租人张兴尚、王帅岭、刘义林、刘学军、张某支付租金1270000元的诉讼请求并无不当。上诉人二审期间提交的三份证据，能够证实其作为房屋买受人，按照房屋预售合同约定支付相应价款，但并不能足以反驳（2016）鲁13民终4793号生效民事判决确认的房屋先买后租、房屋租赁合同实际系房屋买卖合同补充的事实。综上，上诉人刘学军、刘义林、张某、王帅岭、张兴尚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16230元，由上诉人刘学军、刘义林、张某、王帅岭、张兴尚负担。本判决为终审判决。审判长  邵泽毅审判员  王海涛审判员  赵修娜二〇一九年十二月三十日书记员  倪美丽