安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初4935号原告：吴晓丽，女，1955年4月29日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓三，安徽华人律师事务所律师。被告：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽永顺房地产开发集团有限公司破产管理人安徽汉合律师事务所。负责人：程超。委托诉讼代理人：程林，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人:万迎娥，安徽汉合律师事务所实习律师。第三人：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地合肥市庐阳区寿春路**，统一社会信用代码91340000711775638A。负责人：鲁振宇。委托诉讼代理人：胡媛，该公司员工。委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。原告吴晓丽诉被告安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认纠纷一案，第三人中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城资产安徽分公司）申请参加本案诉讼。本院于2019年10月9日立案受理后，依法由审判员杜春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓丽及其特别授权委托诉讼代理人姚文根、徐晓三，被告永顺公司破产管理人特别授权委托诉讼代理人程林、万迎娥，第三人长城资产安徽分公司特别授权委托诉讼代理人胡媛、一般授权委托诉讼代理人汪长杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓丽向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告吴晓丽对北辰天都8幢2102室享有房屋交付请求权，即判决确认永顺公司履行商品房买卖合同，办理产权证书；二、请求管理人根据判决结果重新核定破产债权金额；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月9日，吴晓丽与永顺公司签署商品买卖合同，购买北辰天都8幢2102室房屋，建筑面积170.66平方米，总购价597310元。永顺公司被法院受理破产申请后，吴晓丽向永顺公司破产管理人申报债权，永顺公司破产管理人对吴晓丽申报债权不予确认。原告认为永顺公司破产管理人不予确认债权缺乏事实依据，故向人民法院提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告永顺公司辩称，一、原告及配偶向不特定的多人放贷，系职业放贷人，其与被告签订的借条无效；二、本案是破产债权确认纠纷，原告第一项诉讼请求要求办证属于物权确认纠纷，不在本案审理范围。第二项诉讼请求不属于法院审理范围，请求依法应予驳回诉讼请求；三、原、被告之间不存在真实的商品房买卖关系，原告没有实际交付房款，原告并不是消费性购房者，其要求交付房屋并办证的诉讼请求无事实和法律依据；四、案涉房屋上有抵押权优先于原告的债权，其要求继续履行合同并办证存在权利瑕疵；五、该房屋为永顺公司破产财产，该财产需供清偿全体债权人的债务，原告方无权取得房屋。综上，请求法院依法驳回原告诉请。第三人长城资产安徽分公司辩称，1、按照法律规定，原告应当在债权人会议进行破产债权确认十五日内向法院提出破产债权确认。原告向法院提出本案破产债权确认时间已经超过法律规定期限，程序上丧失诉讼权利；2、原告诉请要求被告配合办理产权证件办理，实际是要求法院判决对物权进行确认，已经不属于本案审理范围；3、原告提出第三人同意被告销售办证说法依据第三人的一份说明，但第三人与永顺公司在办理案涉房屋抵押登记前，有签订监管协议，约定永顺公司必须将抵押房屋的销售款打入第三人指定监管账户，否则第三人不可能给予解押房产。综上，请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2011年4月至2012年4月永顺公司向原告吴晓丽及其配偶周保锋先后借款给永顺公司600万元，双方约定月利息3分。2014年12月9日永顺公司与吴晓丽签订商品房买卖合同，购买永顺公司开发的北辰天都8幢2102室房屋。同日，永顺公司向吴晓丽出具8栋2102室房屋购房款收据。2015年6月30日双方协商同意以永顺公司开发的长丰县双凤经济开发区北辰天都6栋307、1808室，8栋2102室、12栋102/202室房屋抵付永顺公司所欠吴晓丽、周保锋2014年1月1日至2015年6月30日期间借款利息324万元。2014年2月17日中国长城资产管理公司合肥办事处（以下简称长城资产合肥办事处）与永顺公司、中国民生银行股份有限公司合肥分行签订监管协议，约定永顺公司同意按照监管协议的约定由长城资产合肥办事处对其经营情况、资金使用情况以及永顺公司开发的北辰天都小区项目开发及销售情况进行监管。2014年3月13日长城资产合肥办事处向长丰县房产局出具说明，称该公司与永顺公司签订融资协议，永顺公司将北辰天都8幢房产抵押于该公司，该公司同意北辰天都8幢房产抵押状态中，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。2014年3月14日永顺公司将北辰天都小区8幢抵押登记于长城资产合肥办事处。2015年3月16日安徽省高级人民法院作出（2015）皖民二初字第00006号民事调解书，确认长城资产合肥办事处对永顺公司“北辰天都”项目一期8幢楼享有优先受偿的权利。另，经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。永顺公司被法院受理破产申请后，吴晓丽、周保锋于2018年12月13日向永顺公司破产管理人申报债权，2019年7月11日永顺公司破产管理人作出债权异议复核表，以抵债权人不具有优先权为由，驳回吴晓丽异议，维持初审意见。本院认为：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。关于双方争议焦点一，吴晓丽主张是否超过本案审理范围。本院认为，吴晓丽以永顺公司欠付借款本息抵付购房款，主张确认其对案涉房屋具有合法优先债权，要求永顺公司办理产权证件的诉请，实质上是要求确认吴晓丽对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于破产债权确认之诉的审理范围。对吴晓丽要求管理人根据判决结果重新核定破产债权金额的诉请不属于本案审理范围，吴晓丽可另行主张。关于本案争议焦点二：案涉借款合同是否有效。本院认为，案涉借款合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。永顺公司虽辩称吴晓丽、周保锋属职业放贷人，并提供中国裁判文书网下载的合肥市蜀山区人民法院民事判决书予以证明。但吴晓丽、周保锋仅有数次放贷行为不足以认定其为职业放贷人。因此，永顺公司主张案涉借款合同无效的理由不能成立，本院不予采信。关于本案争议焦点三：吴晓丽与永顺公司之间的债权性质为借贷债权性质还是房屋买卖合同所产生的债权性质，吴晓丽对案涉房屋是否具有优先债权。本院认为，吴晓丽与永顺公司之间的债权性质是民间借贷债权，其对案涉房屋不属于优先债权。理由如下：一、双方签订的商品房买卖合同是民间借贷的延续，从连续性上来说商品房买卖合同本质上是吴晓丽、周保锋与永顺公司之间民间借贷债权债务到期后达成的以物抵债协议，真正目的是清偿永顺公司的欠款利息，而非达成商品房买卖的合意。永顺公司在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿，代物清偿本质为实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而非实际履行物权转移的，原债务并未消灭。只有物权转移给债权人，原债务才消灭。本案永顺公司破产管理人明确表示拒绝履行商品房买卖合同，且永顺生公司已经被宣告破产，吴晓丽与永顺公司之间以购房款清偿债权债务的方式已无法实际履行。因此，吴晓丽与永顺公司原有的借贷关系所产生的债权债务关系并未消灭，吴晓丽仍对永顺公司享有借款本息的债权，双方之间的债权性质应为民间借贷债权。二、永顺公司破产管理人对吴晓丽申报债权不予确认，实质上是对永顺公司与吴晓丽签订的商品房买卖合同的解除。首先，2015年6月30日吴晓丽、周保锋以永顺公司欠付的借款利息324万元抵扣所购买的永顺公司的房产，抵扣利息的年利率达36%，高于银行同类贷款利率四倍上限。按照双方签订协议当时的法律规定，对高于银行同类贷款利率四倍不受法律保护。故吴晓丽未履行合同约定的付款义务。其次，永顺公司未按合同约定交付房屋、办理产权登记。据此，永顺公司及吴晓丽对双方签订的商品房买卖合同均未履行完毕。永顺公司破产管理人对吴晓丽申报债权不予确认，实质上是对永顺公司与吴晓丽签订的商品房买卖合同的解除。三、吴晓丽与永顺公司签订商品房买卖合同前，案涉房屋已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司。第三人长城资产安徽分公司虽于2014年3月13日向长丰县房产局出具说明，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。结合永顺公司与长城资产合肥办事处签订的监管协议，该“对外销售并办证”不应做扩大解释。四、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，从吴晓丽、周保锋与永顺公司签订案涉4套商品房买卖合同原因、目的及过程来看，吴晓丽购买案涉房屋，并非基于生存、居住所需。从其购买房屋数量及价格来看，吴晓丽也显然不同于通常的消费者，故吴晓丽不是上述规定中的消费者，其对永顺公司的债权不能对抗建筑工程价款优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第五条、第六条、第九条，《中华人民共和国破产法》第十八条、第四十四条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回吴晓丽对安徽永顺房地产开发集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费9773元减半收取4886.5元由原告吴晓丽负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杜春二〇一九年十二月二十四日书记员  甄琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第五条物权的种类和内容，由法律规定。第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国破产法》第十八条人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。