陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019）陕01民初2033号 原告（执行案外人）：敬康宾，男，1968年7月14日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：刘彩楠，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锋，陕西金镝律师事务所实习律师。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区。法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司员工，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告敬康宾与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。敬康宾委托诉讼代理人刘彩楠、李锋，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告敬康宾向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法解除对西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目住宅一期第3幢1单元9层10902号房屋的查封，并停止对上述房屋的强制执行；2、请求贵院依法判决两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：1、涉案房屋并非中登公司的财产，涉案房屋的所有权应归敬康宾所有。2015年9月15日，敬康宾与中登公司签订了《商品房买卖协议》，并按照约定向中登公司支付了全部房款544260元，中登公司也收受了该房款，并且中登公司早于2015年9月17日向敬康宾交付了房屋，现敬康宾早已入住该房屋，根据《商品房预售管理办法》第十六条的规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。合同签订后，敬康宾一直催促对方办理网签及过户手续，但其一直拒绝办理相关手续，中登公司存在过错。根据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，不能因为中等公司的过错，而侵害没有任何过错的案外人权利。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第二条的规定，敬康宾应为涉案房屋的真实权利人。2、邵瑞经营部对中登公司的请求权是债权，对涉案房屋的查封及执行仅是其在执行程序中的执行措施，终止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封，并不影响邵瑞经营部的实体权利。敬康宾的请求权是针对涉案房屋的请求权，而邵瑞经营部的债权为金钱债权，并未指向特定的财产，敬康宾要求对涉案房屋的所有权变更登记到期名下的请求权可以得到支持，其物权请求权应优于邵瑞经营部的金钱债权。综上，请求法院支持其诉讼请求。被告上海绍瑞物资经营部辩称，1.执行裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议裁定查明事实清楚，适用法律正确。西安市中级人民法院(2015)西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院在执行(2014)西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，敬康宾提出执行异议申请后，被依法驳回程序合法。2.敬康宾要求停止对查封房产的执行行为及解除查封缺乏事实和法律依据。本案中法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下上述房产予以查封，敬康宾签订合同在查封行为之后，故其处分行为无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”之规定，敬康宾虽然持有合同，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有权人依然为中登房地产公司，不属于敬康宾所有。故敬康宾要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据，不能成立，请求驳回敬康宾的所有诉讼请求。第三人中等房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。其庭审前口头向法庭表示同意敬康宾的诉讼请求，认可敬康宾陈述的事实和理由。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，包括房号及面积分别为3-10902（面积为90.71平方米）在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括涉案的3-10902（面积为90.71平方米）在内的104套房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。敬康宾作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-10902号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异845号执行裁定：驳回原告敬康宾的执行异议申请。敬康宾遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2015年9月15日，中登房地产公司与敬康宾签订《商品房买卖协议》，约定敬康宾购买中登文景时代第3幢1单元9层10902号房屋，建筑面积90.71平方米，单价为人民币6000元/平方米，总价544260元。支付方式为其它方式：敬康宾易货。同日，中登房地产公司向敬康宾出具《收据》（NO.0000364），载明敬康宾交款544260元。审理中，敬康宾提供2017年4月至2018年4月及2019年10月至2019年12月的物业费收款收据，用于证明敬康宾已实际占有使用涉案房屋。上述事实，有（2019）陕01执异845号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议焦点为：敬康宾作为案外人是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，敬康宾与中登房地产开发公司签订涉案《商品房买卖合同》系以消灭金钱债务为目的的以房抵债行为，故在完成不动产法定登记之前，其并不足以形成优先于一般债权的利益，因而不能直接取得上述房屋的所有权。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”本案中，敬康宾与中登房地产公司于2015年9月15日签订涉案《商品房买卖协议》，约定敬康宾购买中登文景时代第3幢1单元9层10902号房屋。而本院已于2015年7月27日作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封了包括涉案房屋在内的登记在中登房地产公司名下104套房屋，该裁定及协助执行通知书已送达西安市住房保障和房屋管理局。故敬康宾认为其享有排除强制执行涉案房屋的权益不符合上述法律规定第一条的情形。综上，敬康宾认为其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，理由不能成立，其要求解除对涉案房屋的查封并停止对该房屋的强制执行，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告敬康宾的诉讼请求。案件受理费100元，由原告敬康宾负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  李   涛 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  李   伟  1