广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初2512号 原告：曾文红，女，1984年8月4日出生，汉族，现住百色市右江区。 委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区大旺路******，统一社会信用代码：91451000692778787A。 法定代表人：农洪波，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄淼，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈君，广西沵达律师事务所律师。 原告曾文红与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称广安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韦娟、颜佳彧、被告的委托诉讼代理人黄淼、陈君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾文红向本院提出诉讼请求：一、判令被告在判决生效之日起十五日内协助原告办理百色市右江区泰安公寓二期A区第11幢701号房的权属登记证书；二、判令被告支付原告逾期协助办理商品房权属登记违约金（违约金以房款总额451554元为基数，按日万分之一自2018年1月15日计算至原告实际完成房屋所有权登记之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月10日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于百色市右江区出售给原告，房屋总价为454115元。合同同时约定，因被告原因，原告未能在交房之日起取得竣工验收备案表720日内取得房屋所有权证书的，原告若不解除合同，被告应从原告应当完成房屋所有权登记届满次日起，按日向原告支付已付购房款的万分之一的违约金，直到原告实际完成房屋所有权登记之日止。双方签订合同后，原告依约向被告支付购房款，被告于2016年1月25日实际交付房屋给原告。后被告退还原告差额部分房款，商品房总价款实际为451554元。根据双方约定，被告应在2018年1月15日前协助原告办理并取得商品房权属登记证，但被告未如约履行协助原告办理不动产登记证义务。被告曾于2018年1月29日作书面《承诺》，承诺于2018年10月31日前协助小区业主办理不动产登记，但被告至今仍未履行承诺，损害了原告的利益。被告行为已构成违约，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告广安公司答辩称，被告不存在逾期办证的违约行为，被告已经按合同约定履行了相应的办证义务。合同约定的履行期限未届满，原告主张被告违约的条件不成就，被告不需支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证。原告向本院提交证据：《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、税收缴款书、《公告》、《承诺》、合同备案登记证明。被告向本院提交证据：1、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明被告于2018年5月4日取得竣工验收备案登记表，不存在逾期办证违约情形；2、《不动产权籍调查收件单》，证明被告于2018年5月14日向百色市政国土资源局提交材料；3、《关于泰安公寓二期A区项目商品房建筑面积的说明》；4、《百色市城市规划管理技术规定》，证明原告至今未能办理房产证系因行政部门技术标准变更导致。被告对原告提交的证据无异议，原告对被告证据1-4的三性无异议或表示由法院认定，对证明目的有异议。本院认为，原、被告上述证据可相互印证案件相关事实，具证据三性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月10日，原告（买受人）与被告广安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的泰安公寓二期A区11幢701号房；商品房单价3880元/㎡，总价款454115元；买受人采取贷款方式付款；该商品房交付时应符合经建设、施工、监理、设计、勘察五方合格的条件；出卖人应当在2016年1月1日向买受人交付商品房；第十五条“关于产权登记”约定，“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付使用后取得竣工竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书的双方同意按照下列第1、3种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；3、买受人不退房，自逾期之日起，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。因买受人原因造成不能在规定期限内搬离房地产权属证书备案的，由买受人负全部责任，与出卖人无关。”原、被告签订合同后，原告依约付清购房款。被告出具的商品房销售统一发票记载两原告购买的商品房为百色市右江区平安路12号泰安公寓小区二期11幢701号。后被告退回差额款，涉案房总房价实际为451554元。 2015年12月11日，被告向泰安二期A区业主发出《公告》，其上载明泰安二期A区5#、6#、11#、12#楼因天气、中高考等原因导致工期延长，原定交房日期顺延至2016年1月25日。2018年1月29日，被告作出《承诺》，其上载明：被告将于2018年10月31日前为各业主办理不动产权转移，请各业主补齐材料并且与被告方办证人员约定时间一同前往不动产登记中心拍照办理。2018年5月4日，泰安公寓二期工程（5#、6#、11#、12#楼）取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。2018年5月14日，百色市国土资源信息测绘中心向被告出具涉安泰小区不动产的《不动产权籍调查收件单》。 另查明，案件审理过程中，经本院向百色市不动产登记中心调查，被告于2019年10月29日办理国有建设用地使用权及房屋所有权的首次登记，权利人为被告百色广安房地产开发有限公司，原告尚未取得涉案房屋的不动产权证。百色市不动产登记中心同时答复，申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应提交以下材料：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书；4.经备案的买卖合同；5.相关税费缴纳凭证。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。两原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点为：一、被告是否存在逾期协助办证违约情形；二、被告应承担什么违约责任。 关于被告是否存在逾期协助办证违约情形问题。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；……。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《商品房销售管理办法》第三十四条第三款规定：“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。涉案合同第二十条就原、被告为办理涉案房屋所有权权属登记各自应履行的义务、可能产生的逾期办证违约行为以及后果亦进行了约定。根据双方合同约定及法律法规规定，被告负有协助原告办理房产登记手续义务，该协助办证义务具体为将办理房屋产权登记需由被告提供的资料报房屋所在地的产权登记机关备案，并履行通知附随义务。结合被告交房时涉案房屋所属楼栋竣工验收实际情况，该合同第二十条第（二）项关于被告违约情形的约定应理解为：如因被告原因导致原告未能在涉案房屋交付之日起取得竣工验收备案表、720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告违约。鉴于本案原、被告提供的证据不足以查明被告实际交房日，原告认可被告《公告》确定的最后交房日期并视为被告实际交房日未违反法律规定，亦不损害被告权益，本院予以支持。故被告依约依法应自2016年1月25日起满720日期限内收集整理完毕被告持有的材料，并通知原告收集材料，向产权登记机关提交涉案房屋不动产转移登记所需材料，包括1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书；4.经备案的买卖合同；5.相关税费缴纳凭证等，使原告得以在2018年1月14日前取得涉案房屋的不动产权证。现被告提交的“不动产权籍调查收件单”中载明被告于2018年5月14日提交的材料为“竣工验收测量报告、方案册、建设工程规划许可证审批单、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证”，并非为原告办理不动产权属转移登记所需材料，故被告并无证据证明其已完成向产权登记机关提交办理涉案房屋所有权转移登记材料并通知原告的合同义务，应承担举证不能的不利后果。并且被告认为涉案房屋未取得房产证系相关行政主管部门的客观原因造成，但无证据予以证明，本院不予采信。综上，本院认为，原告未在约定期限内完成涉案房屋产权登记系被告原因造成，被告存在违反合同义务的情形。 关于被告应承担什么违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告违反协助原告办理涉案房屋产权登记义务的事实清楚，应承担相应民事责任。原告要求被告继续履行协助原告办证义务符合法律规定，本院予以支持。原告关于违约金的主张符合双方合同第二十条第（二）项约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告百色广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起15日内协助原告曾文红办理位于百色市右江区的所有权登记手续，将办理该房所有权登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案并且通知原告； 二、被告百色广安房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曾文红支付逾期协助办证违约金（违约金以451554元为基数，按日万分之一自2018年1月15日起计付至百色市右江区所有权登记在原告曾文红名下之日止）。 上述金钱给付义务，义务人应于本判决指定的期间履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。义务人逾期不履行的，权利人可在本案生效判决确定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费200元，减半收取计100元，由被告百色广安房地产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员 黄 婷 二〇一九年十二月十五日 书记员 黄木铎