山东省平邑县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1326民初4269号 原告：张传香，女，1973年1月5日生，汉族，住平邑县。 原告：谭兆财，男，1973年10月25日生，汉族，住山东省东营市东营区。 二原告委托诉讼代理人：丁存丽，山东鲁南律师事务所律师。 被告：东野广娥，女，1968年6月3日生，汉族，住平邑县。 被告：吕永栋，男，1963年2月10日生，汉族，住平邑县。 第三人：平邑县鑫磊房地产销售有限公司，住所平邑县浚河路北，蒙山大道西，平邑镇商城。 法定代表人：周凤玲，该公司总经理。 原告张传香、谭兆财与被告东野广娥、吕永栋、第三人平邑县鑫磊房地产销售有限公司（以下简称鑫磊公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张传香、谭兆财及其委托诉讼代理人丁存丽，被告东野广娥，第三人鑫磊公司法定代表人周凤玲均到庭参加诉讼，被告吕永栋经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张传香、谭兆财向本院提出诉讼请求：1.判令解除张传香、谭兆财与东野广娥、吕永栋签订的房屋买卖合同；2.东野广娥、吕永栋返还楼房和车库，并根据市场价格支付自2017年3月10日起至搬离楼房之日止的租赁费；3.东野广娥、吕永栋、鑫磊公司按照合同约定支付违约金并赔偿张传香、谭兆财的经济损失。在诉讼过程中，张传香、谭兆财申请撤回诉讼请求第2项，变更诉讼请求第3项为东野广娥、吕永栋、鑫磊公司按照合同中约定的房屋价款的20%支付违约金并赔偿张传香、谭兆财的房屋租赁费。事实与理由：2011年7月，张传香、谭兆财购买位于平邑县××小区××号楼××单元××室楼房××，2012年7月将楼房出租给东野广娥、吕永栋。2017年3月10日，通过鑫磊公司居中协议，张传香、谭兆财与东野广娥、吕永栋签订房屋买卖合同，张传香、谭兆财将明德小区33号楼2单元101室出卖给东野广娥、吕永栋，价格为700000元，截止到2017年3月26日，东野广娥、吕永栋累计支付张传香、谭兆财首付款200000元，剩余房款500000元，由东野广娥、吕永栋办理商业贷款后支付，如贷款数额不足以支付剩余房款，不足部分于2018年2月6日前支付，并约定自合同签订之日起，张传香、谭兆财在银行每月1800元楼房按揭贷款，由东野广娥、吕永栋负责偿还，如合同目的最终不能实现，偿还的分期作为东野广娥、吕永栋支付的租赁费。后东野广娥、吕永栋未支付剩余楼房款，2017年9月5日，双方再次签订补充协议，约定东野广娥、吕永栋于补充协议签订之日起41日内向张传香、谭兆财提供担保人材料，担保人亲自到场签订担保协议，如不能按时提供担保应全额支付剩余房款，否则视为违约。协议约定期满后，东野广娥、吕永栋未提供担保也未支付购房款，已构成违约，导致买卖合同无法实现，故诉至法院。 东野广娥辩称，对张传香、谭兆财陈述的事实与理由无异议，希望与张传香、谭兆财协商，继续履行合同，剩余房款在两个月内向张传香、谭兆财履行完毕。 鑫磊公司陈述，东野广娥、吕永栋与张传香、谭兆财在协商好楼房买卖事宜后，我公司仅按双方意思拟制合同，双方在公司签订了合同。 吕永栋未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 张传香、谭兆财提交证据1.不动产证一份，证实张传香、谭兆财在出卖之前对该涉案楼房及车库享有所有权； 证据2.房屋买卖合同书一份，证实东野广娥、吕永栋的不履约行为，致使合同解除条件成就； 证据3.欠条一份，证实截止至合同签订之日，东野广娥、吕永栋尚欠500000元房款未支付； 证据4.补充协议一份，证实东野广娥、吕永栋违约后，为继续履行合同，双方在签订房屋买卖合同后又签订补充协议，但东野广娥、吕永栋至今仍未履行，解除条件确已成就； 证据5.鑫磊公司出具证明一份，证实东野广娥、吕永栋未按照补充协议的约定履行义务，确已违约； 证据6.东野广娥、吕永栋的证明一份，证实东野广娥、吕永栋租赁张传香、谭兆财房屋2012年度的租赁费为10000元； 证据7.（2018）鲁1326民初2599号民事判决书，证实东野广娥、吕永栋尚未归还农业银行借款，经济情况较差，不具备履约能力。 东野广娥质证认为，对证据1、2、3、4、5、6、7均无异议。 鑫磊公司质证认为，没有异议，与我公司无关。 东野广娥提交山东农村商业银行客户回单一份，证实在支付首付款200000元后，又于2017年12月7日支付28000元购房款。 张传香、谭兆财质证认为，该28000元包含在首付款200000元之内，因为合同约定在2017年3月26日前再给付60000元，筹足首付款200000元，但是东野广娥、吕永栋在2017年3月26日之前没有筹足200000元，是2017年12月7日支付28000元筹足了首付款。 张传香、谭兆财提供的证据经庭审举证，吕永栋未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，对张传香、谭兆财提供的证据，本院经审查认为真实、合法，且与本案关联，本院予以确认。东野广娥提交的客户回单，其于2017支付给张传香、谭兆财28000元，根据双方签订的合同第五条第8项约定“2017年3月26日乙方支付6万元给甲方，乙方有转账小票为证，东野广娥。”以及2017年3月26日东野广娥给张传香、谭兆财出具500000元欠条，可以证实东野广娥、吕永栋已在2017年3月26日付足首付款200000元，2017年12月7日张传香支付谭兆财28000元，系支付的剩余购房款。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：自2012年7月起，东野广娥、吕永栋租赁张传香、谭兆财位于平邑县××小区××号楼××单元××室楼房及车库。2017年3月10日，鑫磊公司作为居间人，张传香、谭兆财作为甲方，东野广娥、吕永栋作为乙方，双方签订房屋买卖合同，合同主要约定乙方购买甲方位于明德小区33号楼2单元101室楼房及车库，楼房面积为119.11平方米，车库18.57平方米，总价款700000元。约定2017年3月26日前乙方需再支付甲方60000元,筹足首付款200000元，剩余房款500000元，由乙方办理商业贷款，如商业贷款数额不足以支付剩余房款，乙方于2018年2月6日前全部补齐，如逾期按1分计算支付利息。乙方办理银行贷款，甲乙双方保证积极配合贷款所需的一切手续，如因甲乙任何一方故意延迟或不及时提供相关资料，造成交易延期与中介方无关，并且责任方不能向对方做出合理解释，取得对方理解视为违约，有权按照合同第九条解除合同。双方还约定，自合同签订之日起，甲方在银行的房贷每月1800元由乙方偿还。合同签订后，东野广娥、吕永栋于2017年3月26日按合同约定付足了张传香、谭兆财楼房首付款200000元，2017年3月26日，东野广娥给张传香、谭兆财出具欠条一份，约定下欠房屋款500000元，在贷款下来后支付谭兆财。后东野广娥因信用不良，贷款未获审批，未能支付剩余房款，2017年9月5日，双方签订补充协议，约定乙方于本协议签订之日起41日内向甲方和中介方提供担保人材料，担保人亲自到场签订担保协议及相关事宜，如不能按时提供担保，乙方需向甲方提供全款购房，否则视为乙方违约，如果乙方向甲方和中介方提供担保后，而甲方不配合乙方和中介方办理房屋相关所有手续，则视为甲方违约。补充协议签订后，东野广娥未在期限内提供担保，张传香、吕永栋于2017年12月7日支付张传香、谭兆财购房款28000元，剩余购房款472000元未再支付，2019年6月20日，张传香、谭兆财以其诉求诉至本院。 同时查明，截止至2019年10月20日，东野广娥、吕永栋支付张传香、谭兆财涉案楼房按揭贷款共计55800元。 本院认为，张传香、谭兆财与东野广娥、吕永栋签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反相关法律规定，属有效合同，双方当事人均应依约履行。本案，双方当事人在合同履行过程中，东野广娥、吕永栋支付购房款228000元后，未按约定支付剩余楼房款，且在张传香、谭兆财给付的宽限期内仍未支付，合同解除条件成就，张传香，谭兆财依据合同约定要求解除房屋买卖合同，本院予以支持。合同解除，东野广娥、吕永栋应返还张传香、谭兆财涉案楼房，张传香、谭兆财亦应返还东野广娥、吕永栋购房款228000元及占用资金期间的利息。张传香、谭兆财要求的支付租金损失，因双方约定如合同目的最终不能实现，东野广娥、吕永栋为其偿还的楼房按揭贷款，视为支付租金，根据该约定，张传香、谭兆财对东野广娥、吕永栋偿还的楼房按揭贷款，可不予返还，视为支付其房屋租金。张传香、谭兆财主张的违约金，考虑涉案房屋的溢价情况，根据公平原则，本院不予支持。张传香、谭兆财要求鑫磊公司承担责任，无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除东野广娥、吕永栋与张传香、谭兆财于2017年3月10日签订的房屋买卖合同； 二、东野广娥、吕永栋于本判决生效之日起30日内返还张传香、谭兆财位于平邑县××小区××号楼××单元××室楼房及车库； 三、张传香、谭兆财于判决生效后30日内返还东野广娥、吕永栋购房款228000元及利息（利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，其中以200000元为基数，自2017年3月26日计算至2017年12月6日；以228000元为基数，自2017年12月7日起计算至实际给付之日止）； 四、驳回张传香、谭兆财的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由东野广娥、吕永栋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  刘** 审 判 员  华志诚 人民陪审员  蒋梓良 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  闫 寒 书 记 员  常 亮