西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初12172号原告(反诉被告)：西安涡轮餐饮文化管理有限公司，住所地西安市曲江新区。法定代表人：戴宗龙，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈浩军，陕西明萌律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛群，陕西潇耀律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安御智商业运营服务有限公司，住所地西安市曲江新区。法定代表人：李阳，系该公司总经理。委托诉讼代理人：闫彬彬，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晋茹，陕西海普睿诚律师事务所律师。第三人：陕西金鳙鱼头餐饮有限公司，住所地陕西省西安市高新区。法定代表人：毛焱，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王欣，陕西尊知律师事务所律师。第三人：西安曲江新区XX餐厅，住所地陕西省西安市曲江新区XX路XX号XX街。经营者：刘金水，系该公司经理。委托诉讼代理人：郝志龙，该店店长。委托诉讼代理人：王欣，陕西尊知律师事务所律师。原告（反诉被告）西安涡轮餐饮文化管理有限公司（以下简称涡轮公司）与被告（反诉原告）西安御智商业运营服务有限公司（以下简称御智公司）、第三人陕西金鳙鱼头餐饮有限公司（以下简称金鳙公司）、西安曲江新区XX餐厅（以下简称金鲢餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告涡轮公司的委托诉讼代理人陈浩军、毛群、被告御智公司的委托诉讼代理人闫彬彬、第三人金鳙公司的委托诉讼代理人王欣、第三人金鲢餐厅的委托诉讼代理人郝志龙、王欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告涡轮公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告退还原告押金62500元；2、依法判令被告赔偿原告因房屋质量造成的损失；3、本案诉讼费全部由被告承担。在本案审理过程中，原告涡轮公司申请撤销诉讼请求第2项，即“依法判令被告赔偿原告因房屋质量造成的损失”。事实与理由：2018年9月4日原告与被告西安御智商业运营服务有限公司（以下简称御智公司）签订了商铺租赁合同，约定被告御智公司将位于西安市曲江新区XX路XX号XX街”B-l-OIA号建筑面积为251平方米的商铺和B-l-OIB筑面积为61.5平方米的商铺出租给原告用于经营南山涮肉餐饮店，租期为2018年9月10日至2023年12月9日共计5年；租金分别为30120元/月，从第三年起租金每两年比上一年度增加8%，运营管理费为20080元/月，从第三年起每两年比上一年度增加8%;7380元/月，从第三年起租金每两年比上一年度增加8%，运营管理费为4920元/月，从第三年起每两年比上一年度增加8%。签订合同时原告向被告缴纳押金共计62500元。在原告将所租商铺进行装修、试营业后不久，商铺厨房吊顶发生污水渗漏现象，且污水渗漏持续至4月下旬，近4个月的污水渗漏导致原告店铺内异味充斥、蚊虫滋生，长时间被污水浸泡的吊顶出现坠落现象，甚至有员工被砸伤就医。长期、大面积的渗漏导致原告无法正常经营，原告多次与第三人交涉，过程中第三人还称漏水是因为被告提供的商铺质量有问题。即便原告多次交涉，被告也承诺进行整修但漏水现象从未得到解决。原告店铺内的气味、蚊虫、安全问题均未得到任何改善，已经不符合餐饮店的卫生条件，更是存在吊顶坠落砸伤人员的安全隐患，原告租赁合同的目的已经无法实现，为减少损失，原告无奈于2019年5月8日以书面形式向被告发出了解除合同通知书。后原告请求被告退还押金，被告却表示不予退还。为维护自身合法权益，故诉至本院。被告御智公司辩称，1、其已依约交付房屋，原告也已实际使用，其已履行完房屋交付的义务；2、房屋漏水并非其原因导致，且房屋修缮义务根据合同第二条第4项的约定由原告承担；3、根据《合同法》第112条的规定，当事人一方因第三人原告造成违约行为由当事人自行承担，无论合同目的是否能实现，均非被告原因。第三人金鳙公司及金鲢餐厅共同辩称，其并非租赁合同的向对方，不应在本案中承担责任。反诉原告（本诉被告）御智公司向本院提出如下反诉请求：1、请求依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金542970元；2、本案反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2018年9月4日签订《商铺租赁合同》，约定由反诉被告承租西安曲江新区XX路XX号XX街”B101A、B101B号商铺，租期为5年，自2018年9月10日起至2023年12月9日止。合同签订后反诉原告按照约定向反诉被告交付了合格的房屋，反诉被告对租赁房屋进行装修后开始正常营业。2019年5月，反诉被告违反合同约定未经反诉原告同意擅自停止营业，且拒绝缴纳租金，经反诉原告多次催缴无果。2019年5月8日反诉被告在无正当理由情况下，单方向反诉原告发出解除租赁合同通知。依据双方签订的《商铺租赁合同》反诉被告的行为已经构成严重违约，应向反诉原告支付未履行期15%租金的违约金，共计542970元。反诉被告（本诉原告）涡轮公司辩称，1、根据《合同法》第216条等规定，出租人应对租赁物具备应有的使用提供瑕疵担保责任，本案涉诉商铺严重漏水已经危及承租人员的安全健康，其对该租赁物已经不能正常使用，合同目的已不能实现，其有权依法解除该合同并要求反诉原告返还押金。同时，反诉原告无权要求其继续支付下一季度租金。2、反诉原告不享有解除租赁合同的法定解除权和约定解除权。根据《租赁合同》第10条第4款在其无正当理由拒绝缴纳拖欠租金的情况下，反诉原告才可以行使催告、催缴及两次催告催缴未履行支付责任才可以行使解除权。而本案中，商铺无法正常使用，经反诉原告多次协调仍无法解决的情况下，其发出解除通知，反诉原告已经丧失了要求其支付租金的前提和基础。经审理查明, 原告涡轮公司与被告御智公司于2018年9月4日签订《商铺租赁合同》两份，约定涡轮公司承租位于西安市曲江新区XX路XX号XX街”B-1-01A 及B-1-01B号商铺，建筑面积251平方米及61.5平方米，租赁用途餐饮（南山涮肉），租期五年，自2018年9月10日起至2023年12月09日止，其中包含3个月装修免租期。第一年租金为人民币30120元/月及7380元/月，从第三年起，租金每两年比上一年度增加8%。合同签订当日，原告按照合同约定向被告缴纳押金共计62500元。原告商铺在使用过程中，厨房屋顶由于长期渗水，造成商铺卫生条件差，吊顶坠落将原告员工砸伤。原被告及第三人多次就渗水问题进行协商，但未达成一致意见。2019年4月26日，原告停止营业。2019年5月8日，原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》。2019年5月14日、5月17日，被告向原告分别发出《催告函》，要求原告向其交付租金及逾期期间的违约金。2019年5月21日，被告向原告发出《解除租赁合同通知书》。另查明，原告商铺的实际经营名称为南山涮肉，由原告管理的西安曲江新区XX店实际经营。涉案商铺的租金及押金均由原告支付。以上事实,有当事人陈述、《商铺租赁合同》、《解除商铺租赁合同通知书》、《解除租赁合同通知书》、微信截图、漏水照片、员工受伤照片等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为, 原告涡轮公司与被告御智公司签订的《商铺租赁协议》，系双方真实的意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方均应依约履行。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定“出租人应该按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。本案中，原被告约定原告租赁曲江壹街B-1-01A 及B-1-01B号商铺用于南山涮肉餐饮经营，原告依约向被告缴纳了押金62500元，支付了2018年12月10日至2019年6月9日的租金及管理费，但商铺在使用过程中漏水严重，已无法达到餐饮经营的卫生条件，且造成了一定的安全隐患。被告虽然在接到原告的反映后，组织原告与第三人进行过约谈，但未实质解决问题，故原告的经营活动已无法正常进行，商铺亦无法达到合同约定的租赁用途。根据《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，原告认为其合同目的已无法达到，向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》并无不当。被告提出原告在承租期内单方无故解除合同，反诉要求原告按照《商铺租赁合同》第十条第2项的约定，按照未履行期15%租金向其支付违约金542970元，因原告解除合同系商铺已不符合合同约定的用途，并非无故解除合同，故对被告的该诉请，本院不予支持。原被告双方均认可《商铺租赁合同》已经解除，被告认为按照《商铺租赁合同》第十条第4项的约定，原告无正当理由拒交租金，在收到其两次催缴通知后仍拒交租金，其有权没收原告支付的保证金，但原告并非无正当理由拒交租金，故对被告该意见，本院不予支持，被告应向原告返还租赁押金62500元。综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十四条、第二百一十六条之规定,判决如下:一、被告西安御智商业运营服务有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告西安涡轮餐饮文化管理有限公司租赁押金62500元；如未按照本判决指定的期限履行给付义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回反诉原告西安御智商业运营服务有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费1363元，由被告西安御智商业运营服务有限公司承担, 反诉案件受理费4615元，由被告西安御智商业运营服务有限公司承担，本诉案件受理费因原告已预交，故被告在履行生效判决时将上述款项一并支付于原告。    如不服本判决,可以在本判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长    宋  一  林人民陪审员    李  德  安人民陪审员    王  丹  莉                                                                        二〇一九年十二月二十七日 书  记  员    唐  珮  云 打印：相丽华         校对：田雪     2019年  月  日送达  1