安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初5756号原告:扬州中房物业发展有限公司天长分公司,住所地天长市新河南路长泰紫薇苑小区**。统一社会信用代码:91341181059709073R。法定代表人:卜林，职务:总经理。委托诉讼代理人：刘连梅，该公司员工。委托诉讼代理人：朱文丽，该公司员工。被告:徐加斌,男,1977年6月23日生,汉族,住安徽省天长市。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司与被告徐加斌物业服务合同一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司委托诉讼代理人刘连梅、朱文丽，被告徐加斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告徐加斌立即支付长泰景湖一品小区3-101室物业管理费1119元,违约金222元,共计人民币1341元。2、依法判令由被告承担本案所有诉讼费。事实与理由：被告徐加斌为长泰景湖一品小区3-101室业主,房屋面积为132.46㎡，根据原告与安徽长泰置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》,原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但是,自2018年1月1日被告开始停止缴纳物业管理费,截至2019年1月31日,被告共计欠缴13个月的物业管理费,依据双方签订的合同及天长市发改委关于长泰景湖一品小区物业服务费备案的标准规定,物业费按照0.65元/月/平方米收取,共计欠费1119元。依据合同第十五条规定,被告恶意拖欠物业费构成违约,应当承担违约金人民币222元,物业管理费与违约金共计人民币1341元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用,但其一直拒绝缴纳。现根据双方签订的物业管理服务协议及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规,特向法院提起诉讼,望判如所请。被告徐加斌答辩：欠的物业费是事实，但原告对我们小区的物业服务不到位，现在有新的物业公司来接手我们小区，但原告公司一直没完善交接工作。13楼漏水到我家，物业没有及时处理，造成我家被水淹了，损失了2万多，原告公司收的4星级物业费但没提供相关配套服务，在天长的物业排行是丙级。我家装潢期间木匠的钱包还被偷了，钱和卡都在里面，已向公安机关报案。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司围绕诉讼请求依法提交的证据有：1、原告企业信息，证明原告主体适格。2、前期物业服务合同及证明，证明原告收取物业费有合同依据。3、发改委备案文件，证明原告收取物业管理费合理合法，物业费按照0.65元/月/平方米收取，物业公司资质是2级，但发改委的文件规定可以实施4级服务，4级服务就是合同里的规定，小区的综合、卫生、绿化等标准，没有具体的标准，2级收费标准月0.75元/月/平方米，4级是0.65元/月/平方米，是发改委确定的。4、被告信息，证明被告主体适格。被告徐加斌质证意见如下：对证据1、4无异议。对证据2真实性无异议，但原告的服务达不到4级，与合同规定上的不符，合同上的要求原告公司一项都没达到，业主的权利从未得到保障，原告公司也未按合同履行义务，原告公司已经撤走一年了一直没有办理移交手续。对证据3真实性无异议，但原告没有提供4级的服务的收费标准的依据。被告徐加斌提交的证据有：1、天长市国土资源和房产管理局文件，证明原告物业服务考核为“丙”级，不符合4级收费等级。2、业主委员会限期整改通知书、物业公司回复函及告知函、关于请求帮助解决长泰景湖一品小区前期物业未尽事项的报告、物业服务标准、小区垃圾堆积线路混乱等照片、物业费收据一组，证明被告拖欠物业费是由于原告物业服务不到位造成的。3、长泰景湖一品业主关于前期物业民意测评，证明小区业主要求物业公司进行整改，但整改不到位。4、情况说明，证明我家在2018年2月18日因为1301室漏水造成我家损失，厨房的厨柜坏了，客厅的装饰柜坏了，房间的门套被水泡过都开裂了，经维修损失在2万左右。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司的质证意见：1、对证据1，考核是分季度考核，这个标准并不意味着物业服务没有达标。2、对证据2整改通知书确实收到了，但回复函就通知书内容进行了回复，对小区的卫生、绿化、门禁都进行了整改。3、对证据3真实性有异议，民意测评是2017-2019年度的测评，并不能直接证明物业公司的服务水平不达标。4、证据4是物业公司上报给开发商，并不能证明物业公司的服务水平，且13层楼是钥匙在开发商那里，物业公司也不能直接破门而入，侵权人不是物业公司，与本案物业费的收取没有关联性。本院经审理认定事实如下：原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司与安徽长泰置业有限公司签订了前期物业服务委托合同，约定由原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司为长泰景湖一品小区提供物业服务，被告徐加斌为长泰景湖一品小区3-101室业主,房屋面积为132.46㎡。根据天长市发改委备案文件，原告收取物业管理费的标准为0.65元/月/平方米，物业管理费按照0.65元/月/平方米收取,自2018年1月1日被告开始停止缴纳物业管理费等费用,截至2019年1月31日,被告徐加斌共计欠缴13个月的物业管理费等费用，共计1119元。另查明，根据被告徐加斌提供的证据均证实原告确实存在物业服务质量瑕疵。上述事实有前期物业服务委托合同、发改委备案文件、前期物业管理服务协议、前期物业服务的民意测评、整改通知书等证据，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司与安徽长泰置业有限公司签订的前期物业服务委托合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定应认定为合法有效，对原告及小区全体业主具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。按照前期物业服务委托合同约定，业主有义务交纳物业管理费，据此，本院确认被告徐加斌应向原告交纳2018年1月1日至2019年1月31日物业管理费计13个月的物业费共计1119元。原告提供的物业服务确实存在不到位的违约行为，虽不能构成被告不交纳物业费的抗辩理由，但鉴于原告提供的物业服务质量确实存在瑕疵，且原告的物业服务行为已结束，无法进行整改，致使业主的相关诉求难以主张，按照权利义务一致原则，本院酌情按照40%的比例相应扣减被告应承担的物业费，即被告应支付的物业费为671.4元(1119×60%)。因前期物业服务委托合同未约定物业费交纳的具体时间，无法计算逾期违约金的起算时间，故对原告请求被告徐加斌承担违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告徐加斌于本判决生效后三十日内支付原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司物业费671.4元。二、驳回原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告徐加斌承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  唐来余二〇一九年十二月二十五日法官助理沈晨书记员罗媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。