海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终2146号 上诉人（原审被告）：海南欧博房地产开发有限公司，住所地海南省琼海市嘉积镇教育北路**。 法定代表人：马振刚，公司总经理。 委托诉讼代理人：王良妹，公司职工。 委托诉讼代理人：冯慧丽，公司职工。 被上诉人（原审原告）：王树桃，女，1991年9月23日出生，土家族，住江西省宜春市。 委托诉讼代理人：王兵，海南瑞来律师事务所律师。 上诉人海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）因与被上诉人王树桃商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初2503号民事判决，向本院提出上诉。本案于2019年11月25日立案后，依法组成合议庭，因没有新的事实和证据，本院决定不开庭审理。本案现已审理终结。 欧博公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王树桃的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由王树桃承担。事实和理由：首先，欧博公司于2018年5月31日已办理出1号楼的不动产权证，依据《琼海市商品房买卖合同》附件七《商品房合同补充协议书》第十六条“出卖人对买受人因下列原因不能按时取得房地产权证不承担任何责任：(二)买受人未按时申办产权证、提交资料或缴纳有关税费的”的约定，需由王树桃提交缴纳契税的完税证明及发票，但王树桃于2018年8月14日才向琼海市税务局缴纳契税，缴纳契税后才能办证，不动产权属证书的手续往后办理系王树桃的原因，并非欧博公司的原因。其次，依据《琼海市商品房买卖合同》第十五条的约定，欧博公司应自房屋交付之日起720日内为王树桃办理房屋权属证书，应当在720日内向土地登记机关申请，为王树桃办理土地使用权证，现已施行“两证合一”，“两证合一”包含了房屋权属证书及土地证书的所有权益，故按照上述合同约定，欧博公司的办证期间共计1440日，则办证的免责期为王树桃收房之日起1440日内，王树桃于2016年3月29日办理收房手续，且已取得不动产权证书，欧博公司不存在逾期办证的违约责任。综上，请求二审法院查明事实后，依法改判，驳回王树桃的诉讼请求。 王树桃辩称：根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条的约定，欧博公司应当自房屋交付之日起720日内，办理房屋权属证书。双方签订买卖合同时约定的房屋权属证书，指的是房屋所有权证和土地所有权证，后由于国家政策的改变将两证合一并称为不动产权证书，该不可抗力是发生在双方履行合同主要义务之前。所以，不能以不可抗力的事实主张欧博公司不存在违约行为。欧博公司无正当理由拖延办理房屋产权证书的事实清楚，欧博公司应承担逾期办证的违约责任，一审判决认定事实和适用法律正确，应予维持。 王树桃向一审法院起诉请求：1、判令欧博公司向王树桃支付逾期办理不动产权证的违约金14433元；2、本案的诉讼费由欧博公司承担。 一审法院认定事实：2015年8月12日，王树桃和欧博公司签订《琼海市商品房买卖合同》，购买欧博公司开发的琼海市××镇房，建筑面积76.33平方米，房总价1020000元。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。合同签订后，王树桃向欧博公司支付全部房款，并缴纳维修基金等费用给欧博公司，但没有向欧博公司缴纳契税。2016年3月29日，欧博公司与王树桃签署物品签收单、将房屋及钥匙交付给王树桃。2018年8月14日，王树桃自行向琼海市税务局缴纳契税10200元，欧博公司于2018年9月10日向琼海市住房保障与房产管理局提交办理该房屋办证资料。该局当日出具受理通知单。2018年12月27日，王树桃取得不动产权证[证号：琼(2018)琼海市不动产权第XXXX号]，由于欧博公司逾期办证，王树桃要求欧博公司支付违约金未果后，向一审法院提起诉讼。 一审法院认为，王树桃和欧博公司签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案争议焦点是欧博公司违约办证的天数应如何计算。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书，在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。......如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起，每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。本案中，欧博公司已于2016年3月29日交房给王树桃，按合同约定欧博公司应当在2018年3月18日前为王树桃办理不动产权证书，但欧博公司至2018年12月27日才为王树桃办理出不动产权证，欧博公司已违约逾期办证，应当承担违约责任。鉴于办证需要购买人向税务局缴纳契税，而王树桃没有向欧博公司缴交契税由其代缴，而是自行在2018年8月14日向琼海市税务局缴纳契税10200元，故王树桃主张欧博公司支付违约金应从2018年8月15日起至2018年12月26日止，共计133天，违约金为6783元，予以支持。其主张超出6783元部分，不予支持。欧博公司抗辩2018年12月27日办理出不动产权证，王树桃于2019年6月6日领取该证。截止起算的违约办证时间应为73天，金额为3723元，其抗辩理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决：一、限欧博公司在本判决生效之日起十日内，向王树桃支付逾期办证违约金6783元。二、驳回王树桃其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由王树桃承担42元，欧博公司承担38元。 本院二审期间，当事人并未提交新证据。 因当事人对一审判决认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，一审认定双方签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以确认。根据当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为欧博公司是否存在逾期办证的违约行为。 合同第十五条约定：“出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。”欧博公司于2016年3月29日将涉案房屋交付王树桃使用，按照上述合同约定，欧博公司应于2018年3月19日前为王树桃办理房屋权属证书，但涉案房屋于2018年12月27日才办理了不动产权证。自2016年起海南省范围内的房屋所有权和土地使用权不再分别进行权属登记，改为统一登记，房屋所有权证与土地使用权证合并为不动产权证，不动产权证书的办理包含了房屋所有权和土地使用权的办理程序，因此，欧博公司的办证期间应包含办理房屋权属证书的720日和申请办理土地使用权证的720日。综上，涉案房屋于2016年3月29日交付，欧博公司于2018年12月27日为王树桃办理了不动产权证，并未超过合同约定的办证期限，欧博公司不存在逾期办证的违约行为，王树桃关于欧博公司应承担逾期办证违约责任的主张不成立，本院不予支持。 综上所述，欧博公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、撤销海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初2503号民事判决。 二、驳回被上诉人王树桃的诉讼请求。 一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由被上诉人王树桃负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈小燕 审 判 员 卢艳萍 审 判 员 吴党恩 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 邓芬芬 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。