内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初226号原告：潘某，男,1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告：郝某，男,1978年7月21日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。第三人：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告郝某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某、刘某，被告郝某的委托诉讼代理人侯某、斯某到庭参加诉讼。第三人京和公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法对其缺席审理。本案现已审理终结。潘某向本院提出诉讼请求：1、请求判令恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-4-04-12号车库的执行。2、请求判令被告及(或)第三人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案不是真正的房屋买卖，而是以房抵债，依法依最高院公报判例不能排除执行。1、法律规定：最高院公报判例(2017)最高法民终356号民事判决书认为：案涉合同性质实质上是以物抵债协议，该协议的目的在于消灭债权而非单纯的房屋买卖，不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动。且讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，债权人只有债权请求权，而非物权。在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，故不能认定依据以房抵债协议而产生的物权期待权及物权本身，该合同的订立并不能阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。2、本案实际：被告在执行异议申请中提交的定房协议上清晰地注明“顶款郝某”，车库价108540元，由此可知案涉合同为以物抵债协议，不能阻却执行。退一步讲，即使本案不是以房抵债，被告所提异议也根本不符合《最高院执行异议复议规定》第28条规定的如下四大构成要件，且其权利根本不能够排除执行。1、被告与第三人之间没有合法有效的书面买卖合同，签订的定房协议只是预约合同而非正式的商品房买卖合同。2、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。3、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。4、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于涉案不动产未办理过户登记，被告存在过错。被告郝某辩称,被告获得涉案标的物是通过买卖或者抵账方式依法获得，双方签订的网签合同或者其他合同被告方均按照约定履行了相关义务，实际获得涉案标的的所有权，被告是善意的有偿购买，是实际的权利人，能够排除强制执行。第三人京和公司未到庭陈述意见。潘某为证实其主张成立，向本院提交证据如下：1、京和王府定房协议，明确注明不是真买卖，而是工程款或材料款顶账，都没有提供给付房款的汇款凭证。2、郝某的工程款拨付清单。证明被告与京和公司不是真正商品房买卖关系，而是抵付工程款或材料款关系，被告在庭审答辩时当庭自认签订商品房买卖合同因由存在顶账形式。针对原告提供的证据，被告质证认为，对真实性无异议，虽然双方签订的是定房协议，但是具备商品房买卖合同的主要条款，应认定双方商品房买卖协议成立。虽是以抵顶工程款方式进行的交易，但这只是支付价款的方式，不代表双方买卖关系没有成立。双方之间的定房协议并没有被人民法院予以撤销或者确认无效，因而该合同是合法有效的。被告是涉案车库权利人，有相关合同收据等，与原告所说不是权利人是不一致的。被告郝某为证实其主张，提交定房协议一份、收据一枚、博物馆、演艺中心材料供应工程款拨付清单一份、物业费收据一枚。证明购买涉案车库并已经给付车库款，已经占有使用的事实。针对被告提供的证据，原告质证认为，对定房协议真实性没有异议，合法性关联性有异议。定房协议第二条第二款明确注明“顶款郝某”，说明不是商品房买卖，而是以房抵债。第四条第二款明确约定被告应在约定期限内签订正式的商品房买卖合同，否则视为放弃购买权，说明购房协议不是商品房买卖合同，且被告对未办理产权证书存在过错。对收据的真实性、关联性、合法性都有异议，没有汇款凭证佐证，说明不是真实买房，是以房抵债。对物业公司收据的真实性、关联性有异议，不能证明被告已经占有尤其是合法占有涉案房屋。对工程款拨付清单的合法性、真实性没有异议，关联性有异议，清单证明涉案房屋郝某并未交付房款，而是以工程款抵债。后面的收据证明了涉案房款不是真正房款，而是工程款。本院经审查认为，上述证据均与本案关联，本案予以采信。经审理查明，潘某与京和公司、冯秀全买卖合同纠纷案件，潘某于2018年7月4日提出保全申请，并提供安邦财产保险股份有限公司辽宁分公司出具的保函(保单号:212904852018000011，保险赔偿限额60000000元)提供担保。本院于2018年7月5日作出的(2018)内04民初90号之一民事裁定，将京和公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押。保全财产价值6000万元。本院2018年7月30日作出(2018)内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给第三人的房产合计380套。包含本案所涉车库在内。针对本院的查封措施，郝某提出保全异议。本院于2019年8月6日作出（2019）内04执异223号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋及车库的执行。潘某不服，提起本案执行异议之诉。另查明，2017年12月8日，被告与京和公司签订定房协议，约定被告购买巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至××里地下4-04-12车库，总价款为108540元。在该协议中标有“顶款郝某”字样。2017年12月8日，京和公司针对上述车库出具收款收据一枚，金额108540元，加盖公司财务专用章。2017年12月8日，赤峰和裕物业有限公司针对上述车库出具物业费收据一枚，金额200元。上述事实有双方当事人提供的证据在卷佐证，可以认定。本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，案件争议的实质是被告就涉案车库是否享有足以排除强制执行的实体权益。被执行人为房地产开发企业的，且执行标的物是登记在该房地产开发企业名下商品房时，如果案外人享有的实体民事权益参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条不足以排除执行，但参照该规定第二十八条足以排除执行的，人民法院可以参照第二十八条作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，被告所购车库符合上述司法解释规定的情形，对涉案车库享有排除强制执行的实体权益。其理由如下：首先，关于原告提出的涉案车库买卖合同仅为预约合同而非正式商品房合同的主张，本院认为，预约是当事人之间约定将来订立一定合同的合同，它是为订立本合同而签订的。在预约合同中，当事人的义务就是订立本合同，并不就主合同的相关条款进行具体约定。本案中涉案的定房协议就所购车库的坐落、价格、交付均作了详细约定，并非为了将来订立本约所订立的合同，其本身就是一种独立的房屋买卖合同。因此，被告与第三人之间形成的系有效的商品房买卖合同。第二，根据赤峰和裕物业有限公司出具的收款收据，可以证明被告已经在法院查封前占有涉案车库。第三，涉案车库并非以物抵债，涉案车库已经付款。“以房抵债”是指债务人与债权人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价清偿债务，并据此将房屋产权转移至债权人名下的行为。定房协议注明的“顶款郝某”，经过庭审调查，系京和公司因尾欠他人工程款、材料款，现被告购买该车库，通过抵销京和公司尾欠他人工程款、材料款的形式，减少了京和公司债务，亦相当于给付了车库款。再结合第三人出具的收款收据，亦能够证明被告已经交付了房款，原告以被告无法提供汇款凭据认为尚未付款的主张不能成立。最后，虽然被告尚未办理不动产产权手续，但根据庭审调查，该小区房产因纠纷存在多个法院查封的情形，均未办理房产登记手续，被告未办理登记情形并非因买受人自身原因造成。综上所述，可以认定被告所购车库符合上述司法解释规定的情形，对车库享有排除强制执行的实体权益。本院对原告诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回潘某的诉讼请求。案件受理费100元，由潘某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 邓宏涛审判员 张伟波审判员 韩尚达 二○一九年十二月三十一日书记员 齐向敏