江苏省新沂市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0381民初4421号 原告（案外人）：李西良，男，1954年7月1日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人:王军，江苏王军律师事务所律师。 委托诉讼代理人:刘晴，江苏王军律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈大陆，男，1983年12月30日出生，汉族，住新沂市。 委托诉讼代理人：庄两省，新沂市王楼法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：侍加春，男，1980年8月30日出生，汉族，住新沂市。 第三人：吴飞，女，1980年1月20日出生，汉族，住新沂市。 原告李西良与被告陈大陆、侍加春，第三人吴飞案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李西良及其委托诉讼代理人王军、刘晴，被告陈大陆及其委托诉讼代理人庄两省到庭参加诉讼；被告侍加春、第三人吴飞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李西良向本院提出诉讼请求:1.判决确认位于新沂市车库（以下称涉案房屋及车库）归李西良所有；2.判令停止执行涉案房屋及车库。事实和理由：2010年7月8日，李西良与侍加春签订《房屋转让买卖协议》，约定侍加春将涉案房屋及车库作价13.6万元出售给李西良，剩余房屋按揭贷款由侍加春继续偿还，按揭贷款还清后，侍加春配合李西良办理过户手续。协议签订后，李西良已按约定付清了13.6万元购房款；侍加春亦将涉案房屋及车库、相关购房手续一并交付给了李西良，并按月偿还按揭贷款至2014年5月20日。此后，侍加春因无力偿还按揭贷款，与李西良协商，由李西良代其偿还剩余按揭贷款，款项最终由侍加春偿还给李西良。为此，李西良自2014年5月20日起偿还按揭贷款，现已还清全部按揭贷款。故在法院查封前，李西良与侍加春已签订合法有效的书面买卖合同，并支付了全部房屋价款，实际占有使用涉案房屋至今。由于涉案房屋系经济适用房，因相关开发手续及政策原因，李西良购买涉案房屋时，尚不具备过户条件。2018年底，政府相关部门才通知，涉案房屋可以办理产权证书，但侍加春下落不明，拒绝配合办理过户手续。在法院查封之前，李西良已提起诉讼要求侍加春、吴飞协助办理过户手续。故李西良对未办理过户手续没有过错。综上，李西良对涉案房屋享有阻却执行的权益，涉案房屋应属于李西良所有，请法庭支持李西良的诉讼请求。 陈大陆辩称，1.李西良称侍加春下落不明，不配合过户，不属实。2018年7月，陈大陆与侍加春民间借贷纠纷一案诉讼过程中，承办法官拨通了侍加春的手机号，并进行了电话送达，侍加春还提供了新沂市某小区室的地址，该地址同李西良提供的《房屋转让买卖协议》中载明的侍加春地址一致。2.涉案房屋系经济适用住房，经济适用住房作为具有保障性质的政策性住房，实行严格的准入和退出机制。经济适用住房制度是解决城市低收入家庭住房困难政策体系的组成部分，关乎社会公共利益。侍加春在购买涉案房屋后，未满五年即将涉案房屋出售给李西良，违反了经济适用房限制上市交易的规定，损害了社会公共利益。故李西良与侍加春签订的《房屋转让买卖协议》应为无效合同，自始没有法律约束力。3.2010年4月28日，侍加春购买涉案房屋时，以该房屋抵押向银行办理按揭贷款，抵押期限自2010年8月31日至2020年8月31日。2010年7月8日，李西良与侍加春签订《房屋转让买卖协议》，至今长达九年时间未办理过户手续。2019年3月22日，涉案房屋被法院查封时，仍登记在待加春名下，按揭贷款仍未还清。李西良作为一名法律工作者，明知涉案房屋过户存在经济适用房限制上市交易及涤除抵押权的双重障碍，仍与侍加春签订买卖协议。另外，李西良既然同意自2014年5月20日起偿还按揭贷款，就应及时还清按揭贷款，尽快完成过户手续。故李西良对未能办理过户登记自身存在过错。综上，李西良对涉案房屋不享有排除执行的权利，请法庭驳回李西良的诉讼请求。 侍加春、吴飞未作答辩。 经审理查明：在陈大陆与侍加春民间借贷纠纷一案执行过程中，本院于2019年3月22日作出（2019）苏0381执242号执行裁定，裁定如下：查封被执行人侍加春所有的位于新沂市车库，期限为三年。 2019年4月16日，李西良以涉案房屋系其于2010年从侍加春、吴飞处购买为由，向本院提出执行异议。本院于2019年4月23日作出（2019）苏0381执异60号执行裁定，裁定驳回案外人李西良的异议请求。李西良不服该执行裁定，于法定期限内提起本案诉讼。 另查明：2010年5月10日，新沂市经济适用住房发展中心（甲方）与侍加春、吴飞（乙方）签订《新沂市经济适用住房买卖合同》一份（合同编号：2010582），主要内容为：甲方将涉案房屋及车库出售给乙方，房屋建筑面积为72.81米，价款为105015元，车库建筑面积为7.46平方米，价款为6714元，合计价款111729元。 2010年7月8日，侍加春、吴飞（出让方、甲方）与李西良（受让方、乙方）签订《房屋转让买卖协议》一份，约定：甲方将涉案房屋及车库出售给乙方，房屋总价款为13.6万元，乙方于合同签订时首付10万元，余款3.6万元于2010年12月30日付清，过户费由乙方负担；甲方未按乙方要求办理交易房产的相关手续，包括银行按揭贷款，视为甲方违约，甲方应承担一切违约责任；甲方应将与房产相关的一切手续交付给乙方。此外，该协议一并对双方的其他权利义务、违约责任等进行了具体约定。 上述协议签订后，侍加春即将涉案房屋及相关购房手续一并交付给了李西良;李西良分别于2010年7月8日、8月27日、2011年1月3日向侍加春支付购房款10万元、1.6万元、2万元，合计13.6万元，侍加春分别向李西良出具了购房款收据。之后，李西良即对涉案房屋进行装修并入住至今，涉案房屋水、电、物业费等费用均由李西良及其家人缴纳。 2014年5月20日，侍加春与李西良协商约定，自2014年5月20日起涉案房屋银行按揭贷款由李西良代还，款项最终由侍加春偿还给李西良。2019年4月19日，李西良向江苏新沂农村商业银行股份有限公司新华路支行还清了涉案房屋剩余按揭贷款，该银行向李西良出具了贷款结清证明。 2019年3月1日，李西良向本院提起诉讼，请求判令侍加春、吴飞、江苏新沂农村商业银行股份有限公司协助办理涉案房屋按揭贷款还款手续及所有权转移登记手续。因涉案房屋处于查封状态，本院于2019年4月28日作出（2019）苏0381民初2413号民事裁定，驳回李西良的起诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此规定，判断李西良对涉案房屋是否享有阻却执行的民事权益，需审查是否符合上述四个条件。 关于涉案房屋买卖合同效力问题。《经济适用住房管理办法》第三十条规定，购买经济适用住房不满5年，不得上市交易。本案中，涉案房屋系侍加春、吴飞于2010年5月10日从新沂市经济适用住房发展中心购买。李西良与侍加春、吴飞签订买卖合同的时间为2010年7月8日，虽在该禁止上市交易期限内，但双方订立合同至今已九年多，早已超过上述规定关于禁止上市交易的5年期限。且在涉案房屋禁止上市交易的5年期限届满后，双方仍继续履行买卖合同约定的权利义务。故在侍加春购买涉案房屋满5年后，因涉案房屋禁止上市交易的情形已消失，涉案房屋买卖合同应认定为有效合同。 关于是否支付全部价款及实际占有使用问题。李西良提供的《房产转让买卖协议》、购房款收据及水、电、物业费缴费收据等证据可以互相印证，形成证据链，足以证实在本院查封之前李西良已经付清全部价款，并对涉案房屋及车库实际占有使用。 关于李西良对未办理过户登记是否存在过错问题。由于涉案房屋系经济适用住房，李西良与侍加春、吴飞订立买卖协议后，包括涉案房屋在内的本市经济适用住房因政策原因，长期内均无法办理交易审批手续。同时，涉案房屋因存在抵押住房按揭贷款，在按揭贷款未还清前，办理过户手续的条件亦未成就。故系因涉案房屋性质等客观原因，无法办理房屋所有权转移登记手续，李西良对此没有过错。 综上，李西良作为房屋买受人，对涉案房屋及车库享有物权期待权，该权利可以阻却执行，对其要求停止执行涉案房屋及车库的诉讼请求，本院予以支持。 根据《中华人民共和国物权法》的规定，转让不动产物权，受让人在办理物权转移登记手续后才能取得物权。李西良与侍加春、吴飞虽达成了转让涉案房屋及车库所有权的合意并签订了买卖合同，但因未办理房屋所有权转移登记手续，李西良依法对涉案房屋及车库并不享有所有权。故对李西良要求确认涉案房屋及车库归其所有的请求，本院不予支持。因涉案房屋及车库仍备案在侍加春名下，陈大陆申请查封涉案房屋及车库并无过错，故本案案件受理费应由李西良负担。 依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行（2019）苏0381执242号执行裁定查封的位于位于新沂市车库。 二、驳回原告李西良的其他诉讼请求。 案件受理费3020元，由原告李西良负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  赵方方 人民陪审员  周秋月 人民陪审员  孔祥溪 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  樊 帆