沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0106民初9039号原告：赵桂兰，女，1958年4月19日出生，汉族。委托代理人：赵桂芬，女，1965年6月29日出生，汉族，系原告妹妹。被告：沈阳国际纺织服装城开发有限公司，住所地沈阳市铁**北二中路**。法定代表人：田大军，系该公司董事长。委托代理人：刘泽云、赵庆波，系辽宁德帮仲达律师事务所律师。原告赵桂兰诉被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，依法由审判员洪昊澜担任审判长，与审判员张珈、人民陪审员陶世英组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵桂芬及被告委托代理人刘泽云、赵庆波均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告购买被告开发的房屋一处，但被告未按合同约定办理房屋产权证，请求法院判令：1、被告马上提供办理产权登记所需要的竣工验收合格备案表；2、被告给付从商品房交付后360个工作日由于被告原因逾期办理产权登记，造成的延期违约应该按照每日万分之二的违约金赔偿原告经济损失67500元；3、由被告承担诉讼费。被告辩称，原告不是本商品房的原始购买人，且原房主实际办理入住的时间是2012年12月9日。我方确认确实在履行合同第15条约定的提供产权登记资料该项义务存在延期情况，但是双方就逾期完成相关义务，有明确约定的处理方式，即要求被告方继续履行。根据合同法第107条违约责任方式包括三种：1、继续履行；2、采取补救措施；3、赔偿损失等。双方在合同中约定了继续协助办理产权登记，属于合同法所规定继续履行的违约责任方式。原告在诉状中所称的合同第12条而要求我方承担违约责任与本案不符，因为本案商品房办理竣工验收及产权登记所需要备案资料已基本完成，自交付至今一直在未间断的履行上述义务。目前园区综合验收备案手续已经取得，质监站相关手续也已经完成，正准备资料通过铁西区房产局向市房产局报备，近期将完成初始登记所需要的备案资料的相关备案工作，我方也将向广大业主通知办理产权手续，因此不是该合同第12条所称的商品房不能办理产权登记的情况，而是确实存在逾期办理客观事实。请求法院依法支持被告要求继续履行合同而不是原告主张的违约金。原告主张违约金数额与其所发生的损失并不相当，而且超过法定界限。且主张损失违背约定和合同法第107条，且超过诉讼时效，请求法院依法驳回原告诉求。经审理查明，原、被告于2013年8月9日签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告赵桂兰购买被告开发的沈阳市铁西区房屋，总价款158181元。合同第15条关于产权登记的约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖出人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人（原告）不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、由出卖人（被告）继续协助买受人办理产权证。合同签订后，原告向被告交纳了购房款。涉案房屋已于2013年8月9日备案，但至今尚未取得房屋初始登记批复。另查明，本案案涉房屋时间交付时间是2012年3月31日，原告是从原房主手中购买的案涉房屋，一次性付清房款158181元。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提交的商品房买卖合同一份、合同补充协议一份、准住通知单一份、发票一张、民事判决书；被告提交的前期物业管理服务协议一份、景星花园业主临时管理规约一份、承诺书一份、验收备案书、建设工程竣工档案初验合格证、消防验收意见书二份、防空地下室竣工验收备案表、（2018）辽0106民初11389号、（2016）辽0106民初589号及二审（2016）辽01民终7041号民事判决书、商品房预售许可证等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，未违反相关法律、法规的规定，系有效合同。双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同中约定，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。被告实际交付商品房的时间为2012年3月31日。根据合同第十五条约定，被告应于商品房交付使用360个工作日后将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，现被告逾期办理产权登记备案等手续，属履行合同义务不符合约定，应当承担违约责任。关于原告要求被告给付从2014年8月至起诉之日起逾期办理产权登记造成经济损失的诉求，被告现提出本案已超过诉讼时效的抗辩，但因其违约行为一直在持续状态，依据民法总则关于诉讼时效3年的规定，对原告自立案之日起向前追溯3年即2016年6月10日至2019年6月10日的违约金本院予以支持。关于被告辩称原、被告所签订合同第十五条对产权登记有明确约定，逾期办理产权证，应由被告继续办理；原告要求支付违约金不符合合同约定的问题。本院认为，被告因提供产权登记资料存在延期情况是导致原告至今尚未取得房屋初始登记批复及不能及时办理房屋所有权证的根本原因，依法应当承担违约责任。关于违约金的数额，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本院酌定按照银行贷款基准利率的百分之一百三十计收逾期贷款利息，即29184.39元（按照人民银行同期贷款利率计算，以原告已付购房款总额158181元为基数，自2016年6月10日起计算至2019年6月10日）×130％=37939.7元。因本案双方签订的合同没有约定违约金，违约金应按上述司法解释的规定标准计算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内给付原告赵桂兰逾期办理房屋权属登记备案违约金37939.7元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。如被告未按本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1475元，由被告沈阳国际纺织服装城开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  洪昊澜审 判 员  张 珈人民陪审员  陶世英二〇一九年十二月十八日法官助理齐丹书记员徐娜本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。