广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12259号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴莉萍，女，汉族，住广东省广州市天河区**********，公民身份号码440************72X。委托诉讼代理人：张理沅，广东尚辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞秋月，广东尚辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：胡良全，男，汉族，住广西平南县*************，公民身份号码452************312。委托诉讼代理人：李平，广东本宗律师事务所律师。上诉人吴莉萍因与被上诉人胡良全房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初10388号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴莉萍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回胡良全的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费及保全费由胡良全承担。事实和理由:一、本案胡良全违约给吴莉萍造成的具体损失情况是客观存在的，一审法院无视客观事实，适用法律错误。本案中，胡良全在立案阶段已经提交了双方的合同及补充协议，从上述证据可以看到吴莉萍给予胡良全实际的定金是10万元+40万元=50万元，按照双方约定“吴莉萍有权终止合同，胡良全必须双倍返还已收定金及无息退回除定金外的收购房款并按时房屋市价总价的20%赔偿给吴莉萍”，如果2018年11月吴莉萍解除合同，胡良全应当支付吴莉萍的款项是50万元×2+138万×0.2=127.6万，这127.6万就是吴莉萍的损失，按照《中华人民共和国合同法》及签订的合同，吴莉萍可以获得最高138万的30%的违约金，既41.4万元，根据本案的案情以及胡良全与吴莉萍所说的，假若吴莉萍解除合同，给予胡良全的50万，胡良全根本没有钱还，也没有钱给解除合同的违约金，房子已经有两个案在先起诉并查封了，拍卖一般低于市场价钱，可能前面2个案件已经把案涉房屋的拍卖款全部分光了，吴莉萍可能一毛钱都拿不回来，所以，本案中吴莉萍选择继续履行合同实则是无奈之举，已经提供了其损失情况，一审法院无视事实和合同的约定，判决不当。二、本案中一审法院不以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度，判决不公平。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，本案中，胡良全过错较大，1.胡良全恶意欺骗吴莉萍，想利用吴莉萍的钱来偿还自己的各种债务，明知道案涉房屋已经被2个案件查封了，还欺骗吴莉萍购买，明显的违反诚实信用原则。2.吴莉萍在购买该房屋足足花了几个月时间，身体疲惫，心灵受损，本来她可以解除合同，获得高额的违约金，但由于担心连50万都没有，被逼无奈接受过户当天给钱胡良全还款。一审法院的判决没有遵从法的公平，没有兼顾合同的履行情况。三、一审法院违反法律规定，没有按照案情“适当”减少违约金，而是过多地减少违约金，损害吴莉萍的合法权益。按照双方签订的合同，逾期一天胡良全须支付吴莉萍成交总价款的千分之二，即日逾期违约金为：138万×0.002=2760元，84天的违约金为：2760×84=231840元，而法院却认为需调整为日逾期违约金400元，违约金为33600元，相差6倍，相差20万。若然都像一审法院如此判决，合同的签署，对违约方是没有任何的约束力，违约成本非常低，众人无需守信，中国市场经济一片混乱。且按照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，本案合同是双方自愿签订，双方应当履行自己的义务，法院不应任意变更合同内容。四、一审法院有重要事实没有查明，无视代理人的申请，损害吴莉萍合法权益。胡良全欺骗吴莉萍，并做虚假保证，骗取了吴莉萍10万元定金，后称房子被银行查封，需要40万用于还银行才能解封过户，双方于2018年7月30日签订了《补充协议》约定吴莉萍给予40万元胡良全用于案涉房屋还款，若胡良全用于其他的用途则违约，违约须赔偿吴莉萍50万元，并且在2018年9月12日之前再次要求吴莉萍支付15万元给胡良全，并告知中介如果吴莉萍不给钱，胡良全就不去解除抵押，将来房子吴莉萍也拿不到，钱也要不回来，吴莉萍无奈在2018年9月12日将15万转给了胡良全，并于当天签订了第二份补充协议，至此吴莉萍已经按照合同提前多支付了15万给胡良全，但是胡良全仍然不讲诚信，于2018年11月份还想吴莉萍再次支付给钱给胡良全，才愿意去银行解除抵押，一审期间吴莉萍代理人为了查明案情向一审法院申请调查取证，请求法院发函至银行调查胡良全是否将40万元用于还贷，请求一审法院向房管局调取案涉房屋的抵押以及查封详细信息，包括抵押权人及抵押起始时间以及查封申请人，法院收取了申请，却不调查事实，在没有查清事实的情形下，作出不当判决。五、胡良全多次不讲诚信，多次违约，有恶意违约的行为，理应向吴莉萍支付惩罚性违约金。本案中，双方于2018年7月30日签订了《补充协议》，协议中虽然只是约定了胡良全把这笔钱还银行的房贷，但是按照当时双方签订补充协议的本意是给胡良全40万还贷款后，胡良全尽快去银行解除抵押，双方尽快过户，吴莉萍给予40万是为了尽快的完成合同，而胡良全拿到吴莉萍的40万后并没有及时去银行解除抵押，也不配合解封，中介多次催促胡良全去解封，胡良全不配合解除抵押和解封的行为其实也是违约行为，属于不完全履行行为，但是一审法院也没有根据事实情况，作出合理的判决。本案中，吴莉萍请求按成交总价千分之二计算每日逾期违约金，没有高于《中华人民共和国合同法》对违约金的最高的规定，吴莉萍的损失远远高于该违约金，且违约金兼具有赔偿和惩罚双重性质功能，法院应当考虑本案案情，应当惩罚胡良全这种恶意欺骗他人签订合同，不积极诚信地履行合同的行为，且约定成交总价千分之二计算每日逾期违约金是胡良全自愿签订的。被上诉人胡良全答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。胡良全向一审法院提出诉讼请求：1.吴莉萍向胡良全支付购房款200000元；2.吴莉萍向胡良全支付延迟履行违约金（从2018年12月18日起以未付购房款200000元为基数按年利率24%计算至清偿之日止，暂计至2019年4月25日止为17066元）；3.吴莉萍向胡良全支付律师费18000元；4.本案诉讼费由吴莉萍承担。吴莉萍向一审法院提出反诉请求：1.判令胡良全支付吴莉萍违约金276000元及利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率从合同约定的最后过户日2018年9月19日起算）；2.胡良全支付吴莉萍水费及物业管理费共计1596.63元；3.本案诉讼费用由胡良全承担。一审法院查明：2018年7月25日，胡良全与吴莉萍签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：经顺德区容桂**地产中介服务部（简称**服务部）居间介绍，甲方（胡良全）将其所有的******号房屋出售给乙方（吴莉萍），该房屋有设定抵押，甲方保证对该物业有完全所有权及处分权，保证该物业没有被司法机关查封，甲方确认该物业的权属证明文件，否则，甲方应承担一切责任，由此造成无法交易过户或者其他纠纷，甲方须承担全部责任；房屋总成交价138万元，乙方于签订合同时支付定金10万元，在甲方申请房屋还贷后，银行扣款的前一天支付40万元给甲方用于偿还银行贷款；双方在本合同签订后40个工作日内带齐相关资料共同到房管部门办理过户手续，房屋过户手续完成由乙方支付68万元给甲方，取得房产证后乙方再向甲方支付20万元；若甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致该房屋无法转让，视为违约，甲方须以成交总价的千分之二支付给乙方作为逾期每日的违约金，逾期15日未履约的，乙方有权终止合同，甲方必须双倍返还已收定金及无息退回除定金外的已收购房款并按实时房屋市价总价的20%赔偿给乙方；若乙方不按期支付购房余款或首期款，逾期未履约的，就其实际所欠的购房余款或首期款按逾期每日千分之二支付迟延履行违约金；任何一方违约必须承担另一方为保护自身合法权益所支付的相关费用（包括诉讼费、评估费、律师费等）。合同还就其他方面的权利义务进行约定。合同签订后，吴莉萍至2018年9月12日止已支付给胡良全款项共计65万元，双方于2018年9月12日签订《补充协议》对上述付款事实予以确认，并约定：余下购房款于过户当天支付53万元，待新证出证后再付20万元，房屋于2018年9月14日交楼给吴莉萍。此期间，双方曾另于2018年7月30日签订《补充协议》一份，载明其中胡良全于2018年7月28日收到吴莉萍支付的40万元款项，用于偿还案涉房屋的房贷，如用于其他用途则属胡良全违约，需赔偿吴莉萍500000元。吴莉萍支付上述款项后，通过**服务部工作人员曾某1多次联系，催促胡良全办理过户手续，但胡良全因另欠他人债务引起诉讼，案涉房屋被查封而未能按期过户，吴莉萍于2018年10月22日通过微信向曾某1追问约胡良全过户事宜时，曾某1回复：“现在也过不了户，那套房子还有一个私人查封的，法院那边没解，我们之前问胡生那边又没说，说全部已经解押了，我们去行政服务中心解押才知道，现在要解封私人那个才能过户。”2018年11月12日，吴莉萍再次追问案涉房屋是否解除抵押，曾某1回复“只有一个查封”。之后，曾某1于2018年12月9日告知胡良全可以办理房屋过户手续，吴莉萍在微信回复时称胡良全已违约，要求曾某1转告胡良全。2018年12月12日，双方向房产登记部门申请办理了该房屋的变更登记手续，吴莉萍于当日支付53万元给胡良全。吴莉萍于2018年12月18日取得案涉房屋的不动产权证，但认为胡良全存在违约行为，拒绝支付余款20万元，双方为此发生诉讼。另查明，对于案涉房屋未能及时办理过户问题，**服务部工作人员曾某1在诉讼中出庭作证陈述：“当时合同约定的是40个工作日办理过户，刚开始是因为胡良全的房产有查封，签订合同后胡良全才告知房产有查封的情况。吴莉萍支付了50万元（含定金），让胡良全办理还贷解除抵押，胡良全也办理了银行还贷。……2018年11月份的时候，因为胡良全仍欠其他的借款，被查封了，要求吴莉萍先支付6万元用于偿还私人借款，吴莉萍要求在合同中约定少6万元的购房款，但最后胡良全不同意该方案。后来胡良全就自行解决了私人借款问题，最后就办理了过户。”还查明，胡良全确认交付房屋前尚欠水费及物业管理费1596.63元未付，同意承担上述费用。一审法院认为，胡良全与吴莉萍签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。关于胡良全有无违约及如何承担违约责任的问题。一审法院分析如下：一、胡良全是否存在逾期协助办理过户的违约行为。双方约定在签订合同之日起40个工作日内办理案涉房屋过户手续，但因胡良全与他人债务纠纷导致房屋被查封而未能及时过户，出现上述情形是胡良全的原因造成，与吴莉萍无关，故胡良全对由此造成房屋逾期过户应承担违约责任。二、胡良全于2018年7月28日收取购房款40万元有无用于偿还所欠银行房贷及应否对此承担违约责任的问题。对此，作为居间方工作人员的曾某1作为证人出庭作证陈述胡良全收到款项后已用于偿还该房屋此前所欠的抵押贷款，曾某1也提供了其与吴莉萍的微信聊天记录，能基本印证其所作的陈述，双方对证人证言的真实性无异议，一审法院予以采信，从曾某1的证言及有相关微信聊天记录看，曾某1曾回复吴莉萍，告知其胡良全已偿还银行贷款，只是房屋被查封，吴莉萍当时也没有提出异议并要求进一步提供有关胡良全清偿银行贷款方面的书面证据核实，吴莉萍现提供的案涉房屋的2018年9月26日不动产登记信息查询结果的复印件，并未提供原件核对，无法对其真实性进行确认，即使是真实的，只能证明当时该房屋未办理抵押权注销手续，但没有办理抵押权注销手续并不等于胡良全没有偿还贷款，吴莉萍提供的证据不足以证实胡良全将收取的该笔款项挪作他用，事实上，胡良全最终能协助办理过户，说明其确实偿还了所欠银行贷款并注销房屋所设定的抵押，双方2018年7月30日签订《补充协议》约定的付款40万元用于清偿银行贷款的目的已实现。至于胡良全具体何时偿还银行贷款并办理抵押注销手续，《补充协议》本身未作明确约定，胡良全本身因其他债务纠纷导致该房屋又被查封，至胡良全解决了其他债务纠纷房屋得以解除查封时，该房屋已不存在因未注销抵押而未能办理过户的情形，故真正影响房屋未能及时办理过户的，是胡良全因其他债务纠纷导致房屋被查封的违约行为，而不是未偿还所欠银行抵押贷款，无论其是否存在超过过户期限才偿还抵押贷款的行为，其所应承担的仍是逾期协助办理过户的违约责任。吴莉萍提出胡良全还应承担未将所收购房款用于偿还银行贷款的违约责任，按《补充协议》的约定应承担50万元的违约金的意见缺乏理据，一审法院对此不予支持。双方在合同中约定“若甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致该房屋无法转让，视为违约，甲方须以成交总价的千分之二支付给乙方作为逾期每日的违约金，逾期15日未履约的，乙方有权终止合同，甲方必须双倍返还已收定金及无息退回除定金外的已收购房款并按实时房屋市价总价的20%赔偿给乙方”。本案中胡良全本应在合同签订后40个工作日内即2018年9月19日前协助办理过户，其逾期超过15天后吴莉萍并没有选择终止合同，双方在逾期84天后的2018年12月12日办理了过户手续，该违约行为并未导致房屋无法转让，胡良全已在约定期限内交付房屋，只是逾期办理过户，吴莉萍未提交证据证实因对方违约给其造成的具体损失情况，如按成交总价千分之二计算每日逾期违约金亦明显过高，胡良全对上述违约金的计算亦要求予以调整，一审法院根据本案实情酌定按每天400元计算胡良全应承担逾期违约金共33600元。关于吴莉萍要求胡良全承担案涉房屋交付前产生的物业管理费及水费共计1596.63元，胡良全对此没有异议，一审法院予以支持。关于胡良全在本诉中提出的相关请求应否支持。本案中，胡良全虽有逾期协助办理过户违约行为，但吴莉萍已要求继续履行合同，胡良全亦已协助办理了过户手续，一审法院亦根据其逾期履行情况判令胡良全承担了相应的违约责任，故吴莉萍仍应继续履行支付余下购房款200000元的义务，胡良全要求吴莉萍支付该款项，合法有据，应予支持。吴莉萍以胡良全存在违约行为为由主张无需支付购房余款，缺乏依据，对该辩解意见不予采信。胡良全另要求吴莉萍承担逾期违约金及律师费，但吴莉萍是在双方存在争议的情况下未结算余款，如前所述，本案是胡良全违约在先且双方未就违约金的承担协商一致，故不应据此要求吴莉萍承担逾期违约金及律师费，对胡良全的该项请求，一审法院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、吴莉萍向胡良全支付购房款200000元；二、胡良全向吴莉萍支付逾期违约金33600元；三、胡良全向吴莉萍支付水费及物业管理费共计1596.63元；四、上述判决第一、二、三项确定的双方应支付的款项相互抵扣后，吴莉萍应于判决发生法律效力之日起五日内支付款项164803.37元给胡良全；五、驳回胡良全及吴莉萍的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取为2413元，财产保全费1695.33元，合计4108.33元（胡良全已预交），由胡良全负担608.33元，吴莉萍负担3500元。反诉受理费减半收取为2731.97元（吴莉萍已预交），由胡良全负担351.97元，吴莉萍负担2380元。二审期间，吴莉萍提供了曾某1的证人证言，拟证明胡良全在签订合同之前欺骗吴莉萍，案涉房屋在签订合同之前已经抵押，且已被法院查封，在履行合同的过程中也是因为胡良全多次欺骗吴莉萍才导致房屋不能及时办理过户，也导致合同迟延履行，且胡良全以言语威胁吴莉萍要求吴莉萍办理过户手续。二审期间，胡良全未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系吴莉萍关于要求胡良全应向其按照案涉房产总价千分之二支付每日逾期违约金的请求是否具有合法依据。双方在案涉合同中约定：“若甲方虚假陈述或权属存在纠纷，导致该房屋无法转让，视为违约，甲方须以成交总价的千分之二支付给乙方作为逾期每日的违约金，逾期15日未履约的，乙方有权终止合同，甲方必须双倍返还已收定金及无息退回除定金外的已收购房款并按实时房屋市价总价的20%赔偿给乙方”。由此可见，适用本条的基础和条件是因出卖方的原因导致案涉房屋买卖合同解除，即在案涉合同基于出卖人的违约行为而解除的情况下，作为买受人的吴莉萍有权依据该条请求上述违约金。而本案中，根据法院查明的事实看，胡良全本应在合同签订后40个工作日内即2018年9月19日前协助办理过户，其逾期超过15天后吴莉萍并没有选择终止合同，双方在逾期84天后的2018年12月12日办理了过户手续。即是说，胡良全在案涉房屋买卖合同履行过程中虽然存在着违约行为，但吴莉萍选择了继续履行案涉合同，因此，胡良全的违约行为并未导致房屋无法转让，本案情形不适用上述合同之约定。一审法院考虑到吴莉萍未提交证据证实因对方违约给其造成的具体损失情况以及本案具体案情酌定按每天400元计算胡良全应承担逾期违约金共33600元，处理并无不妥，本院予以维持。同时，基于前述，胡良全虽有逾期协助办理过户违约行为，但案涉合同已经继续履行，胡良全亦已协助吴莉萍办理了过户手续，一审法院在判令胡良全承担了相应的违约责任后判令吴莉萍仍应继续履行支付余下购房款200000元的义务，处理正确，亦符合公平原则，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。吴莉萍的上诉主张均理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4826元，由上诉人吴莉萍负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽