四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民终4251号 上诉人（本诉被告、反诉原告）：四川恒辉房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区武侯大道双楠段**。 法定代表人：易勇，经理。 委托诉讼代理人：张小梅，女，1978年9月3日出生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：张宏，营山县朗池法律服务所法律工作者。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）：刘玉东，男，1969年10月22日出生，汉族，住营山县。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）：龙淑利，女，1972年10月15日出生，汉族，住营山县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：王康平，四川营欣律师事务所律师。 原审第三人:唐华，男，1971年10月1日出生，汉族，住营山县。 原审第三人:李明，男，1972年9月5日出生，汉族，住营山县。 上诉人四川恒辉房地产开发有限公司（以下简称恒辉公司）因与被上诉人刘玉东、龙淑利、原审第三人唐华、李明商品房销售合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2019）川1322民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒辉公司提上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审。事实及理由：1.刘玉东、龙淑利未提交《商品房买卖合同》，其认可至今未取得《商品房买卖合同》，一审法院认定刘玉东、龙淑利与恒辉公司于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》合法有效系认定事实错误。2.在没有合同的情况下，一审法院判决恒辉公司交付房屋并办理备案登记，以及承担迟延交房违约金无事实及法律依据。3.因恒辉公司法定代表人易勇与唐华有借贷往来，易勇与唐华口头约定将案涉房屋作为在唐华处的借款担保，庭审中，刘玉东、龙淑利与唐华亦认可该事实，恒辉公司与刘玉东、龙淑利无任何关系。4.刘玉东、龙淑利与唐华、李明前后两次陈述不一致，存在矛盾，且无证据证明。第一次庭审中，刘玉东、龙淑利称其将房款交给李明，李明认可收取房款。当法庭向唐华询问时，唐华陈述自己收取房款，房款用于抵偿恒辉公司法定代表人易勇在唐华处的借款，并表示自己与李明没有任何往来。第二次庭审时，李明则陈述其与唐华有经济往来，李明收取房款后将房款交给唐华。 被上诉人刘玉东、龙淑利辩称：应驳回上诉，维持原判。1.案涉商品房销售合同成立，恒辉公司是房地产开发企业，其开发房产期间，对外大量举债。2015年1月经李明引荐，恒辉公司与刘玉东、龙淑利签订了商品房买卖合同，刘玉东、龙淑利根据恒辉公司法定代表人易勇的指定，将案涉房屋的购房款36.8万元支付给恒辉公司的债权人，恒辉公司给刘玉东、龙淑利开具了购房款收据，合同签订后，恒辉公司称需要合同到房地产管理部门办理备案登记，将刘玉东、龙淑利持有的商品房买卖合同拿走后，没有还给刘玉东、龙淑利。一审中，刘玉东、龙淑利向法庭提交了恒辉公司给刘玉东、龙淑利开具的购房款收据，同时提交了营山县房地产管理局关于恒辉公司与刘玉东、龙淑利商品房买卖合同的网签备案信息，足以证明恒辉公司与刘玉东、龙淑利之间的商品房买卖合同成立。刘玉东、龙淑利现在不能出示书面的商品房买卖合同，刘玉东、龙淑利作出了符合情理的解释。同时，一审中，恒辉公司一方提起反诉，诉请解除双方签订的商品房买卖合同，如果双方之间没有建立商品房买卖合同关系，房管局的网签登记就不会存在，恒辉公司诉请解除商品房买卖合同无法解释，恒辉公司给刘玉东、龙淑利出具36.8万元的购房款收据无法解释，故双方之间的商品房买卖合同依法成立。2.关于购房款交付的问题，恒辉公司的法定代表人易勇开发案涉房屋时，对外有大量的民间借贷，其中包括向唐华、李明的大量借款，案涉房屋是恒辉公司抵押给债权人的，然后由债权人引荐由刘玉东、龙淑利在恒辉公司处购买房屋，并按照恒辉公司法定代表人的指定，向其债权人支付购房款，用于偿还债务。李明向法庭提交书面说明，同时当庭表示刘玉东、龙淑利交付的款项系购房款，用于抵偿其债务。虽刘玉东、龙淑利不能出示书面购房合同，但是恒辉公司作为房地产开发企业，其与刘玉东、龙淑利签订购房合同并到房管部门备案登记，有理由也有证据证明恒辉公司持有案涉商品房买卖合同，恒辉公司拒不出示其持有的对其不利的证据，应当推定该证据的存在。 刘玉东、龙淑利向一审法院提起诉讼请求：1.依法确认刘玉东、龙淑利与恒辉公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判令恒辉公司立即交付刘玉东、龙淑利购买的位于营山县××镇××路“晨光山水”二期Ｂ幢2单元26层4号住房；3.判令恒辉公司立即为刘玉东、龙淑利购买的涉案房屋办理商品房买卖备案登记；4.判令恒辉公司依照合同承担违约责任；5.本案案件受理费、保全费由恒辉公司承担。 恒辉公司向一审法院提出反诉请求：1.确认刘玉东、龙淑利与恒辉公司于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令刘玉东、龙淑利承担违约金6002.57元；2.反诉费用由刘玉东、龙淑利承担。 一审法院认定事实如下：恒辉公司法人易勇因开发“晨光山水”二期等项目缺乏资金，向唐华等借款。由于易勇未能依照约定偿还借款，唐华与易勇约定将包括案涉房屋在内的“晨光山水”二期的部分房屋抵押给唐华。唐华与恒辉公司签订了《商品房买卖合同》并办理了网签登记。2015年1月，经李明介绍，刘玉东、龙淑利同意购买易勇抵押给唐华的案涉房屋。2015年1月19日，刘玉东通过其在中国建设银行营山火车站支行开设的账号为6227××××7801的个人账户向李明转款50000元。2015年1月22日，刘玉东、龙淑利与恒辉公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：该房屋位于“晨光山水”二期Ｂ幢2单元26层4号，预测建筑面积96.85平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币3800元，总价款人民币368030元。由刘玉东、龙淑利在签订购房合同时一次性付清。2015年1月25日，恒辉公司出具收款收据一份，该收据载明交款人为刘玉东，交款事由为“晨光山水Ｂ-2-26-4房款”，备注栏注明“唐华抵款”，恒辉公司在该收据上加盖了财务专用章。同日，刘玉东通过账号为6227××××7801的个人账户向李明转款195000元。随后，恒辉公司就其与刘玉东、龙淑利签订的《商品房买卖合同》进行了网签登记（合同号为2015000650），其登记的权利人为刘玉东、龙淑利。刘玉东、龙淑利多次要求恒辉公司交付房屋并办理合同备案登记未果，遂提起诉讼。庭审中，刘玉东、龙淑利与恒辉公司对签订《商品房买卖合同》、开具收款收据以及办理网签登记等事实无异议。恒辉公司辩称案涉房屋现虽未售与他人，但其与刘玉东、龙淑利签订的《商品房买卖合同》是应唐华的要求进行的变更，变更后的合同仍然是就易勇在唐华处的借款做的担保。该合同被唐华拿走后没有交回，故也无法提供合同。一审法院根据恒辉公司系房地产开发企业，且亦向刘玉东、龙淑利主张迟延支付购房款的违约金的实际，确定由恒辉公司承担案涉《商品房买卖合同》的举证义务，恒辉公司在法定期限内没有向一审法院提交该证据。 另查明，2015年7月13日，唐华向恒辉公司法人易勇提起民间借贷诉讼。为支持其诉讼请求，唐华向法庭出示了易勇亲笔书写的借条，借款时间分别为2013年3月25日、2013年11月16日、2014年3月20日、2014年5月20日、2014年7月20日、2014年9月9日、2014年10月20日、2014年11月18日、2014年12月10日，借款金额共计453万元,均没有约定还款时间。易勇对唐华主张的453万元借款予以认可，并承诺在2015年12月底前归还。该案审理中，唐华与易勇均未提及恒辉公司以开发的“晨光山水”二期部分房屋抵押给唐华的事实。 本案受理后，根据刘玉东、龙淑利的申请，一审法院对恒辉公司位于营山县××镇××路“晨光山水”二期Ｂ幢2单元26层4号（合同号为2015000650）的住房予以查封，查封期限为三年。 一审法院认为，虽然刘玉东、龙淑利与恒辉公司均未提交案涉的《商品房买卖合同》，但双方对签订《商品房买卖合同》并由恒辉公司开具收款收据和进行网签登记等事实无异议，双方争议的焦点为该合同是否有效的问题。一、从证据的证明力上分析。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立并生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。刘玉东、龙淑利应当就案涉《商品房买卖合同》成立并生效承担举证责任。为此，刘玉东、龙淑利提供了李明的证言、交易明细、收款收据、网签登记截屏等证据，证据间能相互印证，形成证据锁链。恒辉公司应当就其反诉请求的案涉《商品房买卖合同》无效承担举证责任。为此，恒辉公司提供了民事诉状、（2015）营民初字第2372号庭审笔录及民事调解书等证据，该组证据证实了易勇在唐华处有多笔借款这一事实，但数笔借款时间均在案涉合同签订之前，无法证明案涉《商品房买卖合同》系为易勇在唐华处的借款担保这一事实。一审法院结合刘玉东、龙淑利与恒辉公司提供的证据情况，认定刘玉东、龙淑利提供的证据的证明力明显大于恒辉公司提供的证据的证明力，对刘玉东、龙淑利提供的证据证明的相关事实予以确认。二、从民事行为的法律后果上分析。恒辉公司的法人易勇与唐华签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋抵押给唐华，在刘玉东、龙淑利决定购买案涉房屋后，刘玉东、龙淑利与恒辉公司重新签订《商品房买卖合同》并办理网签登记。恒辉公司在未收到购房款的情况下，出具了以刘玉东为付款人的收款收据，注明“唐华抵款”，证实恒辉公司与唐华达成用案涉房款抵扣恒辉公司法人易勇在唐华处的借款的合意以及恒辉公司对刘玉东、龙淑利向李明支付购房款的行为予以认可。刘玉东、龙淑利与恒辉公司的这一系列行为不违反法律规定，也系当事人的真实意思表示，一审法院予以确认。恒辉公司认为刘玉东、龙淑利与恒辉公司签订的《商品房买卖合同》系对唐华借款的担保，但却由与唐华无任何关系的刘玉东、龙淑利与恒辉公司签订《商品房买卖合同》，与常理不符。若无恒辉公司的同意，刘玉东、龙淑利向他人支付巨额的房款，也有违常理。同时，在随后唐华与恒辉公司法人易勇民间借贷案件中，易勇未提及案涉房屋抵押给唐华的事实。若没有抵账，易勇怎会不提异议。综上，一审法院认为刘玉东、龙淑利与恒辉公司双方买卖商品房的意思表示真实，签订的《商品房买卖合同》真实有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。刘玉东、龙淑利根据《商品房买卖合同》履行了支付购房款义务，恒辉公司也应在约定的时限内履行办理合同备案登记、交付房屋等义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。刘玉东、龙淑利主张恒辉公司立即为其办理商品房买卖备案登记、交付房屋并承担违约责任的请求，于法有据，一审法院予以支持。刘玉东、龙淑利主张张恒辉公司约定在2016年12月30日前交付案涉房屋，因恒辉公司没有履行案涉《商品房买卖合同》的举证义务，导致一审法院无法查清该事实，恒辉公司应当承担举证不能的不利后果，恒辉公司应当从2017年1月1日起承担逾期交付房屋的违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，酌定恒辉公司按照每年7500元的标准承担逾期交房违约金。刘玉东、龙淑利在向李明支付了购房款后，无再向恒辉公司支付购房款，故恒辉公司主张刘玉东、龙淑利支付逾期付款的违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认刘玉东、龙淑利与四川恒辉房地产开发有限公司于2015年1月22日签订《商品房买卖合同》（合同号：2015000650）合法有效；二、四川恒辉房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向刘玉东、龙淑利交付“晨光山水”二期B幢2单元26层4号房屋；三、四川恒辉房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内为与刘玉东、龙淑利于2015年1月22日签订的《商品房买卖合同》（合同号：2015000650）办理商品房买卖备案登记；四、四川恒辉房地产开发有限公司在交付房屋时，一并向刘玉东、龙淑利支付迟延交房违约金（计算方式为：从2017年1月1日起按照每年7500元人民币的标准计算至本判决确定的履行期限或履行期限届满前实际交付房屋之日止）；五、驳回四川恒辉房地产开发有限公司的诉讼请求。 二审中，刘玉东、龙淑利提供以下证据：1.2016年10月9日的《接（报）处警登记表》，载明“处警情况：刘玉东来晨光山水找张小梅要购房合同，张小梅人不在售楼中心，通过电话联系到张小梅本人，张小梅回应到其未拿。”2.在营山县房地产管理局提取的案涉房屋业务历史信息，显示案涉房屋于2015年1月22日办理预售商品房网上签约，关联人为刘玉东、龙淑利。3.在营山县房地产管理局提取的合同编号为2015000560《商品房买卖合同》电子版，合同首部注明买受人为刘玉东、共有人为龙淑利，房屋位于晨光山水二期B幢2单元第26层2-26-4，预测建筑面积96.85平方米。按照建筑面积计算，商品房单价为每平方米人民币3,800元，总价款人民币368,030元。出卖人应在2016年6月30日前向买受人交付该商品房。合同尾部恒辉公司及刘玉东、龙淑利未签字或签章。拟证明商品房买卖合同的真实性。恒辉公司的法定代表人易勇对房屋业务历史信息及《商品房买卖合同》均有异议，称案涉房屋未网签到龙淑利名下。恒辉公司的委托代理人张小梅对报警记录的真实性无异议，但认为龙淑利要求和恒辉公司签订合同引发的纠纷。 恒辉公司提供了营山县房地产管理局备案的其与案外人就晨光山水二期商品房签订的《商品房买卖合同》四份，签订时间分别为2014年、2016年、2018年，其中2014年的商品房单价分别为3930.01元、3992.40元，2016年的商品房单价为3980元，2018年的商品房单价为5800元。拟证明房屋的价格情况。刘玉东、龙淑利对合同的真实性无异议，但认为商品房价格是双方协商确定。 因龙淑利、刘玉东提供的证据来源于营山县公安局及营山县房地产管理局，本院对其证据的真实性予以确认。因刘玉东、龙淑利对恒辉公司提供的证据的真实性无异议，且该证据来源于营山县房地产管理局，故对该证据的真实性予以确认。 二审中，易勇本人到庭接受询问，易勇陈述其与唐华从未签订商品房买卖合同，房屋也未网签在唐华名下，也未网签在龙淑利名下，其与李明以及唐华分别有借款关系。 另查明，恒辉公司委托代理人张小梅与易勇系夫妻关系。 一审第一次庭审中，法庭询问恒辉公司与刘玉东、龙淑利是否签订合同。恒辉公司委托代理人张小梅开始回答“未签订”，后又回答“应该有，唐华说签给另外的人，我们当时就把合同打印出来交给了唐华”，后又陈述“合同是交给了刘玉东、龙淑利的，我们把合同给唐华了，唐华也是把合同给刘玉东、龙淑利了。我们签订合同和收据是给唐华的借款进行担保，但是我们与唐华之间并没有就借款进行抵减，也没有收到房款”。一审第二次庭审中，法庭询问恒辉公司重新签订合同是否属实，恒辉公司委托代理人张小梅陈述“是变更了的，之前是唐华和我们签的”。 一审第一次庭审中，法庭拨打唐华电话，唐华称“易勇欠我的钱，易勇和我签订了正式合同用房屋抵我的钱，合同签订后，就找人来买这个抵款的房子，后来就由刘玉东买房。改签合同后，易勇收回合同，正式合同和刘玉东签订，就是李明介绍刘玉东来买房子，然后一起到售房部改的合同。我和李明是熟人关系，和李明没有借贷关系”。一审第二次庭审中，李明向法庭陈述“唐华和易勇有借贷，当时易勇没钱还，就把房屋抵给唐华。后来房子卖给了刘玉东、龙淑利，之后易勇和刘玉东、龙淑利签合同，去房管局变更为刘玉东、龙淑利的名字。我与唐华有借贷关系，36.8万元扣了部分就给唐华了，扣了多少记不清楚” 二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为恒辉公司是否与刘玉东、龙淑利签订《商品房买卖合同》。经查，恒辉公司于2015年1月22日就案涉房屋办理了预售商品房网上签约，显示的权利人为刘玉东、龙淑利。恒辉公司于2015年1月25日向刘玉东出具收款收据，收款人处易勇的妻子张小梅签字，收据明确注明交款事由为晨光山水B-2-26-4房款，备注唐华抵款。2016年10月9日，刘玉东向公安机关报案，称张小梅拿走了购房合同。从处警记录看，张小梅未否认恒辉公司与刘玉东签订《商品房买卖合同》，仅是称其未拿走刘玉东的合同。同时，张小梅在一审中亦认可刘玉东、龙淑利与恒辉公司签订了《商品房买卖合同》。前述证据达到高度盖然性标准，本院对于刘玉东、龙淑利提出的双方已签订《商品房买卖合同》，后恒辉公司以向房地产管理局办理备案登记为由拿走合同的主张予以采信。恒辉公司辩称案涉房屋系作为易勇向唐华借款的担保，但案涉房屋网签在刘玉东、龙淑利名下，恒辉公司的房款收据备注系抵唐华借款，即以案涉房屋价款抵偿在唐华处的借款，该备注与刘玉东、龙淑利关于购买案涉房屋的陈述相符，因此对恒辉公司前述主张不予支持。恒辉公司提出唐华与李明陈述不一致的问题，唐华未到庭接受询问，仅是在一审中通过电话方式回答，并且李明与唐华关于刘玉东、龙淑利购房经过的陈述一致，李明与唐华对于其内部债权债务关系的陈述不影响对案涉刘玉东、龙淑利与恒辉公司签订商品房买卖合同的真实性的认定。刘玉东、龙淑利虽未提供双方签订的书面《商品房买卖合同》，但其对未持有该合同作出了合理解释，且案涉房屋的预售商品房网上签约信息上显示了合同编号、房屋信息，一审法院据此认定双方签订的商品房买卖合同有效，并判决恒辉公司履行办理房屋备案登记、交付房屋的合同义务并无不当。因恒辉公司作为《商品房买卖合同》一方当事人，其未提供《商品房买卖合同》，应承担举证不能的法律后果。一审法院依据刘玉东、龙淑利主张的交房时间，依据法律规定计算违约金并无不当。 综上，上诉人的上诉请求均不能成立。原判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费600元，由四川恒辉房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王维登 审判员  韩 莉 审判员  董 行 二〇一九年十二月二十五日 书记员  蒲 静