河北省邯郸市永年区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0408民初3386号 原告（案外人）：胡京平，男，1972年5月20日出生，汉族，住邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：邢兴发，河北贯云律师事务所律师。 被告（申请执行人）：程培英，女，1948年5月14日出生，汉族，住邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：刘红卫，河北久恒律师事务所律师。 第三人（被执行人）：吴承志，男，1952年6月28日出生，汉族，住邯郸市永年区。 委托诉讼代理人：吴琳（系吴承志女儿），女，1979年5月1日出生，汉族，住邯郸市永年区。 原告胡京平与被告程培英、第三人吴承志案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡京平及其委托诉讼代理人邢兴发、被告程培英的委托诉讼代理人刘红卫、第三人吴承志的委托诉讼代理人吴琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡京平向本院提出诉讼请求：1、请求解除对位于邯郸市永年区原农业局楼下北数第三间门市所采取的查封措施，并判决不得执行该房产；2、请求确认原告与第三人所签订的2014年5月1日《房屋买卖合同》合法有效；3、被告负担本案诉讼费。事实和理由：邯郸市永年区人民法院于2018年11月6日就程培英与河北冀南种业有限公司、吴承志民间借贷纠纷一案作出（2018）冀0408民初3132号民事裁定书，裁定查封、扣押河北冀南种业有限公司、吴承志价值35万元的财产或冻结同等数额的银行存款，并于2018年11月16日查封了案涉房产。原告就法院上述查封行为提出书面执行异议，邯郸市永年区人民法院于2019年10月21日作出（2019）冀0408执异42号执行裁定书，裁定驳回案外人胡京平的异议请求，并于2019年10月22日送达给原告。案涉房产系原永年县农业局建设，2007年12月21日永年县农业局将该房产处置给吴承志，2014年吴承志又处置给原告，并签订了2014年5月1日的《房屋买卖合同》，原告向吴承志付清房款，原告自2014年开始管理使用至今。综上所述，原告与吴承志在查封之前签订合法有效的《房屋买卖合同》，并已支付全部房款，且合法占有至今，对未办理房产过户登记不存在过错，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，请求支持原告的诉讼请求。 被告程培英辩称，原告与第三人吴承志于2014年5月1日签订的房屋买卖合同系虚假合同，且双方恶意串通损害被告的利益，合同是无效合同。原告对案涉房屋没有所有权，法院依据被告申请查封该房产程序合法，原告要求解除查封措施，没有事实依据，请求依法驳回原告诉讼请求。 第三人述称，第三人吴承志与原告签订的房屋买卖合同合法有效，吴承志与被告之间抵押贷款协议是虚假的，不是双方真实意思表示，且协议上签字也不是吴承志本人签字。 原告为支持其诉讼请求向本院提交如下证据：1、2007年12月21日吴承志与原永年县农业局签订的协议书（复印件）。2、落款时间为2014年5月1日吴承志与原告签订的房屋买卖合同。3、冀（永）证字1号国有建设用地使用证复印件，用地单位为原永年县农业局。4、郭战士证明材料，证明2016年冬原告与吴承志签订房屋买卖合同。5、吴琳与原告的短信记录，证明原告向李某账户转款是受吴琳指示，李某账户收到19.7万元就是原告转给吴承志的购买房屋款。6、原告父亲胡龙堂住院诊断书，证明原告父亲胡龙堂于2016年患病住院治疗，原告没有及时向吴承志支付房款。 被告对原告证据质证意见：1、协议书是复印件，不能作为定案依据。假如原告与吴承志之间存在房屋买卖协议,原告应索要能够证明房屋所有权的原始凭证，原告提供协议书复印件不符合常理。2、房屋买卖合同不真实，永年县改成永年区是2016年10月1日，而协议落款时间是2014年5月1号，协议中出现“永年区”，且合同上“吴承志”签字并非是本人所签，说明该房屋买卖合同属于虚假合同，不能证明原告与吴承志之间存在房屋买卖关系。3、冀（永）证字1号国有建设用地使用证是复印件不能作为定案依据。4、对郭战士证明有异议，证人未出庭作证，不应作为事实依据。5、短信记录持有人是吴琳，并非吴承志，原告向李某账户转款不能证明就是转给吴承志房款。6、胡龙堂住院诊断书，该证据对本案没有关联性。 第三人对原告证据质证意见：对原告证据无异议。吴承志与原告签订的房屋买卖合同真实，合同签字也是吴承志所签；2014年5月1日吴承志与原告草签过一份合同，目的是把占用门市的南方人赶走，合同约定金额26.5万元。2014年冬天原告开始占有门市。因签合同前后吴承志借过原告几笔款未还，吴承志就把门市卖给原告，当时是口头约定，按草签合约履行。2015年把门市卖给原告，房价36.5万元，2016年冬天就签订了房屋买卖合同，日期还是按照当时2014年5月1日日期落款。 被告为支持其辩称主张向本院提交如下证据：1、（2018）冀0408民初3132号民事判决书、借款凭单、抵押贷款协议，证明河北冀南种业有限公司向被告借款30万元及吴承志作为担保人将涉案房屋为借款作抵押。2、（2018）冀0408民初3132号民事裁定书，法院查封了涉案房屋。3、原永年县农业局与吴承志签订协议书，该协议书与原告提交协议书上法人签字明显是不一致。 原告对被告证据质证意见：抵押贷款协议不是吴承志签的，没有落款时间，与借款凭单时间不一致，抵押贷款协议不具有法律效力。协议书内容虽真实但路双贵签字和印章有可能是伪造。对其他证据没有异议。 第三人对被告证据质证意见：抵押贷款协议不是吴承志本人所签。其他证据均无异议。 第三人为支持其陈述意见向本院提交如下证据：证人李某证明材料，证明内容：吴承志欠李某借款，2017年李某收到购房者胡京平六笔转款19.7万元，该款是胡京平购买吴承志农业局房款。 原告对第三人证据没有异议。 被告对第三人证据有异议，认为证人未到庭，不能证实该款19.7万元就是房款。且与房屋买卖合同付款时间不一致，不能证明19.7万元就是房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下： 本院在审理程培英与河北冀南种业有限公司、吴承志民间借贷纠纷一案中，程培英申请财产保全，2018年11月6日本院作出（2018）冀0408民初3132号民事裁定书，裁定：查封、扣押被申请人河北冀南种业有限公司、吴承志价值35万元的财产或冻结被申请人同等数额的银行存款。2018年11月16日查封吴承志位于永年区间门市。2018年12月12日本院作出（2018）冀0408民初3132号民事判决书，判决主要内容：河北冀南种业有限公司于本判决生效后十日内偿还程培英借款本金30万元，以及自2018年2月1日起至还清款之日止按月息1.5%计算的利息。吴承志对上述本息承担连带偿还责任。判决生效后，本院于2019年4月19日立案执行。执行中案外人胡京平向本院提出执行异议。本院于2019年10月21日作出（2019）冀0408执异42号执行裁定书，裁定驳回案外人胡京平的异议请求。胡京平对裁定不服，于2019年4月24日提起本案诉讼。 2017年12月21日原永年县农业局与吴承志签订一份协议书，主要内容为：甲方永年县农业局，乙方吴承志。为了搞活农业局集体经济收入，经局2003年7月18日局长办公会研究，农业局临街一层门市，门面面向名兴路，乙方向甲方付款后，门市归乙方长期使用，并与乙方签订使用协议如下：1、乙方一次性付给甲方现金12万元，从农业局临名兴路门市北头数第三间门市，乙方长期享有该门市和该门市占地的使用权，可以出租、转让和经营，但不得拆迁或改建…… 胡京平与吴承志签订的房屋买卖合同落款时间为2014年5月1日（胡京平及吴承志均称实际签订时间为2016年冬），主要内容为：甲方吴承志，乙方胡京平，甲乙双方就房屋买卖事实，经协商一致，达成以下合同条款：一、甲方自愿将位于永年区下的一间门市（面积约21平方米）出卖给乙方。二、双方议定上述门市总价款36.5万元。该款由乙方分两次付清，在签订合同时给付甲方房款26.5万元；在2017年10月1日前给付甲方房款10万元。三、甲方保证该房产产权清晰，与他人无争议。所有共有人协商一致，均同意以该合同的价款将该门市卖给乙方。签订协议时，甲方将该门市所有相关手续交付给乙方。四、甲方向乙方交付房产时保证该房产未设置任何担保、抵押、无欠费（如水电费、物业费、取暖费等）。五、本合同签订后，双方均要积极履行。如遇拆迁，该门市等相关拆迁利益全部归乙方享有（包括补偿款、回迁房等），甲方不得主张任何权利。六、任何一方违约须向对方支付违约金50000元。 关于《房屋买卖合同》签订及付款情况，原告庭审中陈述如下：吴承志为赶走原租客，于2014年5月1日与原告签订一份房屋买卖合同，约定房价26.5万元。2014年12月21日原告接手门市（原租客与吴承志租期12月1日期满未续租），2014年6月吴承志经吴琳手向原告借款50000元，吴琳出具收据。经协商吴承志口头同意36.5万元将门市卖给原告。2015年秋，吴承志累计欠原告借款15.3万元。因原告父亲患病没有再支付吴承志房款。2016年冬原告与吴承志签订房屋买卖合同，房价36.5万元，落款日期2014年5月1日。几天后由郭战士、刘树坤在合同上见证签字。2017年6月原告根据吴承志提供李某账户，分别于2017年6月5日、6日、8日三次向李某账户各转款50000元共计15万元，转账收据由吴琳签名。加上之前现金借款15.3万元，共计付款30.3万元。吴琳把吴承志已写好26.5万元收据（吴琳说落款日期写成2014年5月5日与房屋买卖合同付款时间相对应）换回之前所写收据，并写下余款3.8万元收据。原告又分别于2017年7月15日、25日、8月22日向李某账户转账30000元、7000元、10000元，2017年8月31日应吴琳要求付给吴琳现金5000元，9月12日付给吴琳现金10000元，吴琳均写有收据。以上房款36.5万元均已付清。2017年9月13日吴琳把吴承志已写好10万元收据（落款时间写成10月1日也是与房屋买卖合同付款时间相对应）换回之前所写收据并销毁。原告称涉案房屋未办理过户登记，是因为该房屋没有房产证不能办理，购买房屋时不知道没有房产证，也没有到有关部门查询。吴承志只交给原告一份协议书复印件。庭审后原告向本院提交了原永年县农业局给第三人开具的收款收据，并称该收据是李琳于庭审后交给原告。 另查，涉案房屋没有登记在吴承志名下。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债务执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告主张享有足以排除强制执行的民事权益，需要符合上述法律规定。首先，原告与吴承志之间《房屋买卖合同》签订时间不能确定。虽然原告对签订时间作出解释，但其解释存疑，证人郭某未出庭作证，故原告提供的证据不能证明《房屋买卖合同》在本院查封之前所签订。其次，原告向他人名下转款性质不能确定。证人李某未出庭作证，原告称向李某账户转款就是支付涉案房款，本院不予认定。原告虽提交吴承志收到条，但原告提供证据不能证实已经向吴承志交付了房款。第三，原告陈述未办理过户登记理由也不能成立。原告未按合同第三条约定向吴承志索要相关手续，也不到有关部门查询房屋权属状况，且明知涉案房屋不能办理过户登记，因此，原告也不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的条件。综上所述，原告虽提交了《房屋买卖合同》及转到他人账户款项证据，对此原告与吴承志陈述也基本一致，但原告提交的有关证据尚存有前述无法排除的疑点，且不符合常理，对原告与吴承志签订的《房屋买卖合同》真实时间及转款性质难以认定，况且涉案房屋也没有登记在被执行人即吴承志的名下，故原告对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不符合法律规定的条件，原告诉请解除对涉案房屋所采取的查封措施，并判决不得执行该房产，本院不予支持。 关于原告诉请确认原告与吴承志所签订的2014年5月1日《房屋买卖合同》合法有效问题。因原告该诉请是确认之诉，并非确权之诉，不是案外人执行异议之诉审理范围，且合同双方对此没有争议，故本案对原告该项诉讼请求不予审理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告胡京平诉讼请求。 案件受理费6775元，由原告胡京平负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  刘相合 审 判 员  郝俊杰 人民陪审员  温建良 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  刘 冉 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。