广东省乳源瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0232民初1262号原告：乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司，地址：乳源县乳城镇鹰峰西路源水居商住小区首层**商铺。统一社会信用代码：914************092。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：蓝松明，职务：法务。委托诉讼代理人：唐湘祁，职务：法务。被告：文诗科，男，汉族，1995年4月7日出生，住广东省乳源瑶族自治县******矿冶公司家属区，身份证号码：440************016。原告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司（以下简称“住宅建公司”）诉被告文诗科房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案受理后，依法由审判员王平生于2019年11月27日适用简易程序公开开庭进行了审理，法官助理林智芬全程协助办案，书记员俞梦凌担任记录。原告住宅建公司委托诉讼代理人蓝松明到庭参加了诉讼，被告文诗科经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告住宅建公司提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告商铺租金14812元及相应违约金。2、本案诉讼费由被告承担。本案审理过程中，原告变更第1项为请求判决被告支付原告商铺租金28798元，违约金以28798元为基数自2019年1月1日起至付清之日止按月利率2%计付（其中2019年1月1日至9月30日的违约金为4182.64元）。事实理由：2017年8月15日原被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将坐落于乳源县住宅建筑地产开发有限公司“源水居”项目的36、37号商铺出租给被告，租赁期限自2017年8月15日起至2019年8月14日止，2017年8月15日至10月15日为被告免租期，商铺租金为6557元/月，2017年10月1日为首次支付日期。但被告一直懈怠、拒绝履行租金支付义务，2018年5月8日被告向原告提出退铺申请，并要求将其事先预交商铺押金用于抵扣拖欠租金，原告同意了被告的退铺申请。原被告于2018年5月24日就被告拖欠原告商铺租金事宜签订一份《补充协议》，协议约定：一、原告在被告提出申请退铺之日起收回源水居36、37号商铺的使用权。二、所欠租金14812元，被告需在2018年12月31日前结清。三、如被告未按期履行此协议，原告有权按原合同约定保留追索权。因被告并未按协议所约定如期缴纳拖欠租金，故原告按与被告所签商铺租赁合同之约定，以40元/平方米的单价向被告主张2018年1月1日至2018年5月8日期间被告租赁商铺所应缴纳租金。请法院支持原告的诉讼请求。被告文诗科未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。原告住宅建公司向本院提交的证据有：1、原告营业执照复印件，证明原告诉讼主体适格。2、被告身份证复印件，证明被告诉讼主体适格。3、《商铺租赁合同》复印件，证明原被告之间的房屋租赁合同关系。4、《补充协议》复印件，证明原告主张租金金额依据。5、租金催缴通知书及其送达被告的挂号信函收据复印件，证明原告尽到缴费通知的义务。6、被告申请书复印件，证明原被告已解除租赁合同的事实以及原告将被告押金抵扣租金的依据。7、押金收据复印件，证明被告于2017年7月26日支付36、37号商铺押金13114元。8、房地产收款收据，证明原告于2018年5月28日用被告预交押金13114元抵扣部分拖欠租金。被告文诗科未作质证，亦未向本院提交证据。对原告住宅建公司提交的证据，本院认定如下:证据1、2证明原被告主体资格，本院予以采信。证据3《商铺租赁合同》、证据4《补充协议》有原告住宅建公司盖章，被告文诗科签名捺印，真实性本院予以确认。证据5租金催缴通知书及其送达被告的挂号信函收据证明原告向被告催收事实，本院予以采信。证据6申请书有文诗科签名捺印，真实性本院予以确认。证据7押金收据证明原告收取被告押金情况，真实性本院予以确认。证据8由原告盖章出具，证明原告收取被告租金情况，真实性本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月15日，原告住宅建公司（出租方、甲方）与文诗科（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》约定：“第一条：商铺坐落地址：乳源县乳城镇鹰峰西路源水居商住小区首层36、37号铺，商铺面积163.91方米。第二条：租赁用途：烤吧商铺使用（必须经过甲方同意的经营范围）。第三条：租赁期限。1、租期5年：2017年08月15日至2019年08月14日。注：2017年8月15日至2017年10月15日为乙方免租期。2、续租及退租：租赁期满乙方如需续租，则必须在租赁期满2个月前书面通知甲方，重新签订租赁合同。在同等条件下，乙方享有优先承租权。如合同期满后，在乙方无违约、缴清水电费等其他费用及房屋无损坏的情况下，甲方验房后无异议，甲方将押金无息原额返还给乙方，并交回钥匙，合同结束。第四条：租金、押金及租金缴纳方式：1、该商铺月租金为40元/每平方，月租金为6557元每月。2、第一租金不变，从第二年开始，每年租金递增5%。3、付款方式：甲乙双方自签订本合同之日，乙方一次性向甲方支付二个月的商铺押金，人民币：13114（大写：壹万叁仟壹佰肆拾元）。4、乙方租金支付为每月一次，2017年10月1日为首次支付日期，第二次付款时间在第2个月5号前（以此类推）。交付方式以银行转账单为准，逾期支付租金的，甲方有权解除本合同，且甲方按日向乙方主张应付租金的5%违约金（银行开户行：中国工商银行乳源支行户名：乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司账号：200520********142764）。5、此租金金额不含税票，如需开具税票，乙方承担税费的全部金额。第七条：甲方权利和义务。1、有权按本合同规定向乙方收取租金及其他各项费用或逾期违约金。4、在乙方有以下行为时：擅自将房屋整修转租、转让或转借，利用承租房屋进行违规及违章经营和非法活动时，损害公共利益或甲方利益时，拖欠租金的行为。甲方有权提前终止合同，并提出赔偿……第八条：乙方权利和义务。3、按照交纳房屋租金及其他费用。第九条：违约责任和合同终止的赔偿措施。2、若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为单方违约、押金不予退还。第十一条：本合同如有未尽事宜，按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。”住宅建公司在出租方处盖章，文诗科在承租方处签名捺印。原告住宅建公司于庭审中确认，《商铺租赁合同》中的租赁期限到期日“2019年8月14日”写错，租赁期限应该是2017年8月15日至2022年8月14日，租期为5年。2017年7月26日，被告文诗科向原告住宅建公司交纳了源水居首层36、37号商铺的租赁押金13114元。签订《商铺租赁合同》后，被告文诗科一直拖欠租金未予交纳，2018年5月8日，被告文诗科向原告住宅建公司提交了一份《申请书》：“本人文诗科，身份证号码440************016,2017年8月15日签订源水居36、37号商铺，现由于市场环境和消防等因素无法开展经营，现申请向公司退铺，36、37号商铺押金转为所欠租金，望领导批准。”2018年5月24日，原告住宅建公司（甲方）与被告文诗科（乙方）签订《补充协议》，约定：“甲方与乙方原于2017年8月15日签订源水居36、37号商铺租赁合同，现因乙方文诗科提出不继续履行该合同，经双方友好协商同意乙方结清甲方所有相关费用，双方终止合同。因截止2018年5月8日止，甲方应收乙方租金共计￥30379元（大写人民币：叁万零叁佰柒拾玖元整），现乙方已交租金￥15567元，还欠租金￥14812元（大写人民币：壹万肆仟捌佰壹拾贰元整）。鉴于此情况，经甲乙双方友好协商同意如下：1、甲方在乙方提出申请退铺之日起收回源水居36、37号商铺的使用权。2、所欠租金￥14812元乙方必须在2018年12月31日前结清。3、如乙方未按期履行协议，甲方有权按原合同约定保留追索权。”原告住宅建公司在《补充协议》甲方代表处盖章，被告文诗科在乙方处签名。原告住宅建公司于庭审中称，其与被告文诗科签订《补充协议》，是因被告文诗科向其申请退租时提出资金状况不佳要求优惠租金，《补充协议》及《租金催缴通知书》中的14812元租金是按月租金3278.5元计算得出的，双方私下约定只要被告文诗科按补充协议里第二条如期缴纳拖欠租金14812元，则多余拖欠租金原告住宅建公司不再要求被告文诗科支付，但被告文诗科并未如期支付，故原告住宅建公司要求被告文诗科按《商铺租赁合同》足额支付拖欠租金及违约金。2018年5月28日，原告住宅建公司开具房地产收款收据载明收到被告文诗科36、37号商铺2017年10月至2017年12月租金（含税）15567元（备注：押金转付），原告住宅建公司于庭审中确认被告文诗科所交的上述15567元租金是由涉案36、37号商铺押金13114元及商铺装修押金2453元所抵扣。本案审理过程中，原告住宅建公司确认2018年5月28日房地产收款收据中收取文诗科36、37号商铺2017年10月至2017年12月租金（含税）15567元，实际上收取了两个多月的租金，2017年10月至12月两个月的租金为13114元，另外多出的2453元（15567-13114）应继续抵扣剩余未交的租金。自承租商铺之日起，除抵扣租金15567元外，被告文诗科至今未向原告住宅建公司交纳过其他租金。因多次催交未果，原告住宅建公司遂起诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。《商铺租赁合同》和《补充协议》是原被告自愿协商签订的，对双方当事人均有约束力。本案的争议焦点为：一、关于房屋租金的支付问题；二、关于违约金如何计算的问题。关于房屋租金的支付问题。原被告于2017年8月15日签订《商铺租赁合同》，由被告文诗科承租原告住宅建公司所有的坐落于乳源县乳城镇鹰峰西路源水居商住小区首层36、37号商铺，商铺面积约163.91平方米，租赁期限原告住宅建公司确认为2017年8月15日至2022年8月14日，租期5年。商铺月租金为40元/每平方，月租金为6557元每月。第一年租金不变，从第二年开始，每年租金递增5%。2018年5月8日，被告文诗科因资金状况不佳向原告住宅建公司申请退铺，原被告于2018年5月24签订《补充协议》，原告住宅建公司同意被告文诗科的退铺申请双方协商一致解除合同，约定：“因截止2018年5月8日止，甲方应收乙方租金共计￥30379元（大写人民币：叁万零叁佰柒拾玖元整），现乙方已交租金￥15567元，还欠租金￥14812元（大写人民币：壹万肆仟捌佰壹拾贰元整）。鉴于此情况，经甲乙双方友好协商同意如下：1、甲方在乙方提出申请退铺之日起收回源水居36、37号商铺的使用权。2、所欠租金￥14812元乙方必须在2018年12月31日前结清。3、如乙方未按期履行协议，甲方有权按原合同约定保留追索权。”被告文诗科从签订《商铺租赁合同》之日起，除交纳了合同约定的租赁商铺押金13114元外至今未向原告住宅建公司交纳过租金，经被告文诗科自愿申请，原告住宅建公司将被告文诗科交纳的商铺租赁押金13114元及商铺装修押金2453元抵扣了涉案两间商铺两个多月的租金15567元。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告文诗科至今未按《补充协议》第2条在2018年12月31日前交清所欠租金14812元。原告住宅建公司有权按照《补充协议》第3条之约定按双方原来签订的《商铺租赁合同》租金计算方式向被告文诗科主张权利。被告文诗科实际租赁涉案商铺的期间为2017年8月15日至2018年5月8日（2017年8月15日至10月15日为免租期），被告文诗科需要交纳租金的期间为2017年10月16日至2018年5月8日（即6个月23天），租金共计6557元/月×6个月+6557元/月÷30天×23天=44369.03元，因被告文诗科已经抵扣两个多月租金15567元，其剩余未交租金为44369.03-15567=28802.03元，但原告住宅建公司仅主张28798元，是其对自己权利的自由处分，故被告文诗科向原告住宅建公司支付剩余租金28798元。关于违约金如何计算的问题。被告文诗科至今未按《补充协议》第2条在2018年12月31日前交清所欠租金14812元，其行为已构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，违约金是合同当事人双方约定的，一方违约时应向对方支付一定数额的货币，违约金的数额一般与违约造成的损失相当。被告文诗科逾期支付租金，原告住宅建公司未提供被告文诗科逾期支付租金造成其实际损失的证据，原告住宅建公司实际损失的是租金利息，该利息可按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付。原被告在《补充协议》中约定的付款期限为2018年12月31日前，原告住宅建公司主张违约金计算的起始实际为2019年1月1日，故被告文诗科应自2019年1月1日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付租金28798元的违约金给原告住宅建公司。原告住宅建公司主张违约金的超过部分，本院不予支持。被告文诗科经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告文诗科应于本判决生效之日起十日内一次性支付租金28798元给原告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司，并自2019年1月1日起至本判决确定的履行之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计付违约金。驳回原告乳源瑶族自治县住宅建房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费312元，由被告文诗科负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 王平生二〇一九年十二月十二日法官助理 林智芬书 记 员 俞梦凌