广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3638号上诉人（原审原告）：彭雁，女，1981年1月27日出生，汉族，住英德市*****************。委托诉讼代理人：莫凡，广东才畅律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘金花，广东才畅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘燕燕，女，1986年2月11日出生，汉族，住英德市。上诉人彭雁因与被上诉人刘燕燕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人彭雁上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判被上诉人返还租金32000元，保证金8000元，电费5067元，支付违约金5000元，总计95067元；3、案件诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、被上诉人隐瞒涉案房屋的产权权属状况，房屋的合法性至今没有任何证据证明，存在欺诈的重大过错。2、一审法院认定上诉人已经了解涉案房屋的权属状况，并愿意承担相应的风险是认定事实不当。3、上诉人并不同意无条件解除合同，被上诉人滥用合同约定。4、被上诉人故意隐瞒涉案房屋的重大事实，提前解除合同，属于单方违约行为，应当承担全部损失，并向上诉人支付5万元的违约金。5、本案出租的房屋周小俊一案英德市**********查实本案的房屋是没有产权登记的，也就是说被上诉人不可能对本案的出租房屋进行转让。至今为止本案涉案出租房屋都没有出售转让，实际上是另租他人。被上诉人刘燕燕答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。1、答辩人与被答辩人之间仅为房屋租赁合同关系。2、答辩人与被答辩人解除合同是符合合同约定的。3、被答辩人租赁房屋所带来的经营风险由被答辩人承担。4、被答辩人租赁房屋的损失是不存在的，即使存在损失，该损失与答辩人无关。5、答辩人书面解除了与被答辩人的租赁合同，并对此进行了结算，双方均不存在违约。彭雁向一审法院起诉请求：1、刘燕燕返还彭雁第一年的租金48000元，保证金8000元，电费5067元；2、刘燕燕向彭雁支付违约金50000元；以上诉讼请求1和诉讼请求2合计金额为111067元；3、案件诉讼费用由刘燕燕负担。一审法院认定事实，佛山市和诚物业服务有限公司英德市分公司（以下简称物业公司）与刘燕燕于2018年10月1日签订《会所部分功能室租赁合同》，将位于英德市*****以西龙湾一期营销中心二楼神墨教育室租给刘燕燕，其中合同约定：“在租赁期间，如果甲方需要将教育室出售，需提前三个月书面通知乙方，乙方无条件退场并恢复原状”。2018年11月14日刘燕燕又将会所部分功能室转租给彭雁，双方并签订了《会所部分功能室租赁合同》，合同主要内容：约定刘燕燕将位于英德市*****以西龙湾一期营销中心二楼神墨教育室（以下简称教育室）租给彭雁经营教育培训，租赁期限为2018年11月14日至2021年11月13日，租赁期限三年。第一年租金48000元，第二年租金52800元，第三年租金57600元，合同还约定乙方交纳保证金8000元......，其中：合同第五条第7项约定：“在租赁期间，如果甲方需要将教育室出售，需提前三个月书面通知乙方，乙方无条件退场并恢复原状”。合同还约定了甲、乙双方的权利和义务以及违约责任等内容。合同签订后，彭雁如约将第一年租金48000元、保证金8000元交给了刘燕燕，刘燕燕也将教育室交付彭雁使用。2019年4月1日物业公司书面向刘燕燕发出《退场通知书》，要求刘燕燕在2019年7月1日前退场，其要将出租的场地收回出售。刘燕燕亦于2019年5月6日向彭雁书面发出《终止合同通知书》，要求终止合同，限彭雁于2019年8月6日前退场收回场地给回物业公司，同日，刘燕燕向彭雁书面发出《欠费清单》和《催缴费用通知书》，内容是2019年2月1日至2019年4月30日彭雁仍欠电费6000元未交（此款已由刘燕燕为彭雁垫付交给物业公司）。彭雁收到刘燕燕的通知后，于2019年5月13日在物业公司监督下退出了场，将出租屋交由物业公司。事后。经彭雁、刘燕燕多次协商后，刘燕燕于2019年5月20日将结算单（对账单），对账单内容为：“你租用本人的档口《龙湾会所部分功能室》，仍欠水电费6000元，现因该档口由开发商收回处理，租赁合同因此而终止。经对账，应当退回你押金8000元，租金18000元。请你收到本对账单后即时提供你本人或你指定的收款银行账号，上述应当退回给你的款通过你提供的银行账号转账支付给你”。经彭雁确认后，彭雁将银行账号发给刘燕燕，扣除彭雁欠刘燕燕10000元的借款后，刘燕燕于2019年5月22日将款项16000元退回给彭雁。庭审中，彭雁确认刘燕燕已退还16000元，因此其变更诉讼请求，在原诉讼请求减除16000元，其他诉讼请求不变。本案经调解，双方未能达成协议。一审法院认为，刘燕燕在取得涉案房屋的使用权后对外出租涉案房屋，刘燕燕与彭雁签订的《会所部分功能室租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。本案争议的焦点是：刘燕燕是否违约？彭雁的诉求是否有法律依据？根据刘燕燕与彭雁签订的《会所部分功能室租赁合同》合同第五条第7项约定：“在租赁期间，如果甲方需要将教育室出售，需提前三个月书面通知乙方，乙方无条件退场并恢复原状”。彭雁与刘燕燕签订合同前已了解出租房屋的权属和状况，并明白签订合同后可能应承担的风险。物业公司需要将教育室出售，并向刘燕燕发出《退场通知书》，刘燕燕收到通知书后，及时通知了彭雁，并与彭雁协商退场事项，且刘燕燕亦于2019年5月6日向彭雁书面发出《终止合同通知书》，要求终止合同，限彭雁于2019年8月6日前退场收回场地给回物业公司。从彭雁、刘燕燕的微信聊天记录证实，经彭雁、刘燕燕协商后，彭雁主动于2019年5月13日在物业公司监督下退出了场，并将出租屋交由物业公司。事后，彭雁、刘燕燕双方经结算，经彭雁确认，刘燕燕退回2019年6月至11月的租金24000元和押金8000元给彭雁，扣除彭雁所欠2月至4月的电费6000元和彭雁所欠刘燕燕的借款10000元外，刘燕燕退回彭雁16000元，彭雁也确认并收取。刘燕燕依合同约定终止合同，并由物业公司收回出租屋，并未构成违约，对终止合同彭雁退场后，刘燕燕也退回彭雁6月至11月份6个月的租金和押金。现彭雁以刘燕燕违约为由，要求刘燕燕退回全年的租金、电费5067元和支付违约金50000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院作出如下判决：驳回彭雁的全部诉讼请求。案件受理费1260.67元，由彭雁负担。本案二审期间，上诉人彭雁提交证据：微信聊天记录，拟证明涉案租赁房屋刘燕燕并不是出售，而是再另行出租。经审查，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为刘燕燕应否退回彭雁全年的租金、电费5067元和支付违约金50000元。本案中，刘燕燕与彭雁于2018年11月14日签订《会所部分功能室租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，应按照合同约定履行合同义务。从彭雁、刘燕燕的微信聊天记录显示，刘燕燕将龙湾物业公司向其发出的《退场通知书》直接转发给彭雁，并与彭雁协商退场事项，彭雁则要求刘燕燕向其出具以刘燕燕本人为合同当事人的退场通知。故可认定彭雁是知道案涉房屋是刘燕燕转租的，且彭雁对刘燕燕要求退场并无异议。后刘燕燕亦于2019年5月6日向彭雁书面发出《终止合同通知书》，要求终止合同，限彭雁于2019年8月6日前退场收回场地给回物业公司。从彭雁、刘燕燕的微信聊天记录显示，经彭雁、刘燕燕协商后，彭雁主动于2019年5月13日在物业公司监督下退出了场，并将出租屋交由物业公司。事后，彭雁、刘燕燕双方经结算，经彭雁确认，刘燕燕退回2019年6月至11月的租金24000元和押金8000元给彭雁，扣除彭雁所欠2月至4月的电费6000元和彭雁所欠刘燕燕的借款10000元外，刘燕燕退回彭雁16000元，彭雁也确认并收取。彭雁称其是被逼退场，但无提供相关证据证明。虽然《会所部分功能室租赁合同》第七条关于违约责任和合同终止的赔偿措施中约定，“若甲乙双方在没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为单方违约，应赔偿对方一切经济损失，并有伍万元的违约金。”但彭雁、刘燕燕的微信聊天记录显示双方对解除合同退场达成一致意见，故刘燕燕要求彭雁退场并无违约。另外，经双方结算，刘燕燕也退回彭雁6月至11月份6个月的租金和押金。现彭雁以刘燕燕违约为由，要求刘燕燕退回全年的租金、电费5067元和支付违约金50000元，无事实和法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，上诉人彭雁的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2276.67元，由上诉人彭雁负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇一九年十二月二十八日法官助理 周嘉俊书 记 员 韦思烨