山东省高密市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0785民初5063号 原告：冷强，男，1984年4月25日生，汉族，居民，住山东省高密市。 委托诉讼代理人：徐震，山东密水律师事务所律师。 被告：邱玉群，女，1976年11月2日生，汉族，居民，住山东省高密市。 委托诉讼代理人：李耀华，山东春杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭庆，山东春杰律师事务所律师。 原告冷强与被告邱玉群排除妨碍纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷强未到庭，其委托诉讼代理人徐震到庭,被告邱玉群未到庭，其委托诉讼代理人李耀华、郭庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认位于高密市经济技术开发区3160号5幢2单元302室的房屋为原告所有；2、判令被告立即从原告所有的涉案房屋搬出交出该房屋钥匙并承担相应的租赁费用；3、诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告通过中介公司从李睿（身份证号码3707851993××××××××）处购买高密市经济技术开发区3160号5幢2单元302室房产一处。双方签订买卖合同，原告交付购房首付款并办理完结银行贷款。2019年7月2日，原告与李睿至高密市自然资源和规划局不动产登记中心对涉案房产进行不动产登记过户，同日该登记中心向原告发放鲁（2019）高密市不动产权第××号不动产权证。 原告实际取得该房屋的所有权。被告对原告所有的涉案房屋不享有占有、使用、收益、处分的权利，更无任何理由居住使用。被告居住至今。被告行为给原告方造成重大经济损失，原被告多次协商无果。为维护原告的合法权益，特具状起诉，请求判如所请。 被告辩称，一、本案中的涉案房屋的所有权应为被告所有，理由如下： 1、物权法解释一第2条规定：当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产的真实权利人。请求确认其享有物权的，应予支持。由此可知，真实权利状态决定登记而非登记决定真实权利状态。 根据当事人陈述、证人证言可得出的事实是，该涉案房屋实际是山东华燕制衣有限公司通过会议形式决定，按职工的不同级别交纳相应房款而取得的职工福利分房。由此，被告邱玉群以车间主任的级别交纳了50000元。同时该房屋的天然气、自来水的安装费用，物业费、水电费等费用均由被告邱玉群个人交纳且该房产2008年交付后一直由被告占有、使用至今。该涉案房屋至今未给邱玉群办理房产登记手续，该过错是由山东华燕制衣有限公司造成的，与被告邱玉群无关。 2、该案被告邱玉群与山东华燕制衣有限公司的房屋所有权确认纠纷一案，也并非是个案而是一起群体性案件。在2019年11月19日开庭审理的所有权确认纠纷一案中，邱玉群也是22名原告之一。由此也可以证明，该涉案房屋确实是山东华燕制衣有限公司的员工福利房这一事实的真实性。并非是无中生有，无理取闹。即邱玉群是该案涉案房屋的真实权利人。 二、原告冷强虽为涉案房产不动产权属登记证书的权利人，但其在购买该房产时不具有主观善意，没有支付合理对价，其对该房产签订的不动产转让合同应属无效。理由如下： 1、根据物权法第106条的规定，发生物权变动取得所有权应同时具备以下3个条件：买受人受让时是善意；支付合理对价；登记或交付。而原告购买的该涉案房屋的外墙及窗户均张贴“此房有纠纷，请勿购买”的红色警示标语。同时，原被告之间的电话录音也证实了，原告买房时所看房屋是402室而不是本案中的302室。 2、原告购买该房产并未支付合理对价，以明显不合理的低价购得。从原告的不动产转让合同中得知，该房产的成交价格为48万元。而原告用此房从高密农村商业银行抵押贷款80万元，银行对房产的抵押贷款，一般按房屋价值的70%发放抵押贷款，由此可知，该房产的正常市场价值应在110万元以上。原告仅以48万元的价格购买此房，属于明显不合理的低价，不符合正常交易习惯。因此，原告明知该房有纠纷而予以购买，买房不看房，未支付合理对价等情形，不符合常理，属于恶意串通损害他人权益的行为。原告的不动产转让合同应属无效。 综上所述，该涉案房屋的真实权利人应为被告邱玉群所有，且该涉案房屋的所有权归属尚需另案的裁判结果予以确认，故请求法庭暂时中止本案的审理。 原告围绕诉讼请求依法提交了不动产登记证[鲁(2019)高密市不动产权第0006943号]一份，证明涉案房产已经办理不动产登记;涉案房产为本案原告所有。 经庭审质证，被告对该证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。 被告围绕其辩称理由提供了以下证据： 1、证人证言复印件4份。王国英、嵇怀收、邱立新、王希波4份证人证言均证明，2006年华燕公司在王家响疃建华燕新村，按职工不同级别交纳相应房款的事实。 2、山东华燕制衣有限公司以借款为由为被告出具的购房款收款收据复印件5份。2004年4月11日为5000元、2006年2月26日15000元、2月27日5000元、4月2日15000元、4月3日10000元，共计50000元。该证据主要证明，被告按车间主任的级别交纳了50000元的购房款。 3、被告自2015年至2018年部分月份的工资表一份（扣缴物业费）、2015年至2019年交纳的水费明细表复印件一份、2017年12月1日和2019年6月1日的电费复印件二份、王家响疃小区物业办公室出具电费缴纳证明复印件一份、天然气使用证复印件一份（用其妹妹邱玉兰开户）、山东华燕制衣有限公司于2009年12月18日出具的39800元收款收据复印件一份（缴纳的5万元购房款扣除安装天然气壁挂炉后的费用）及2010年5月11日出具1610元的自来水安装费的收款收据复印件一份。 该组证据主要证明被告在占有使用涉案房屋时，物业费、水电费及天然气交纳情况。 4、提供该涉案房屋及该小区外部貌照片复印件二份、原被告于2019年7月10日的电话录音书面材料一份。该组证据证明原告买房时明知有纠纷而予以购买，买房不看房，不具有主观善意。 5、提供原告冷强与李睿签订的不动产转让合同复印件一份、高密市自然资源和规划局出具不动产审批表复印件一份。涉案房屋成交价为48万元，原告用该房抵押贷款80万元。证明原告未支付合理对价，以明显不合理的低价购买涉案房屋。属于恶意串通损害他人权益的行为，其转让合同应属无效。 6、提供起诉状复印件一份、高密市人民法院传票复印件一份、案件受理费发票复印件一份。主要证明邱玉群起诉的该涉案房屋所有权确认纠纷一案，法院已经立案等待开庭审理。 经质证，被告对证据6的真实性无异议，对其他证据的真实性均由异议，本院认为，被告提供的以上证据真实、合法，且与本案有关联，可以形成完整的证据链条，对本案事实具有证明力，本院均予以确认并在卷佐证。 通过当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年7月19日，本院受理了邱玉群与山东华燕制衣有限公司、李睿、冷强所有权确认纠纷一案，作出了（2019）鲁0785民初3619号民事判决书，该判决认定了以下事实： 2006年高密市朝阳街道王家响疃村旧村改造时，华燕制衣公司从该村取得土地，并借用高密华夏房地产开发有限公司（以下简称华夏房地产公司）资质，由原高密开发区建筑工程有限公司（现更名为高密市宏宇建业有限公司）施工，开发名称为“华燕新村”的两幢楼房，但华燕制衣公司直接向高密开发区建筑工程有限公司（现更名为高密市宏宇建业有限公司）支付工程款。从高密市宏宇建业有限公司提供的由该公司会计签名的账页复印件看，工程款共计应为5722627元，现华燕制衣公司尚欠4547元，而且该公司已经为华燕制衣公司开出发票，发票号为00197897。由于该公司搬家，发票存根已丢失。 邱玉群、王红等与华燕制衣公司八案、蒋敬红等与华燕制衣公司十二案中当事人向本院提供的公司文件、华燕制衣公司原法定代表人李涛讲话、大会照片、华燕制衣公司财务科通知、办公室通知、分房明细、分房平面图、电子邮件及公证书等证据，结合证人孔某、孙子玉的证言，可以确定：邱玉群系华燕制衣公司职工。华燕制衣公司曾多次召开职工大会，表示愿意为本企业作出贡献的职工奖励、分房，于2007年10月召开会议时公开将“钥匙”无偿发放给蒋敬红等人，而且陆续按级别、贡献大小等情况，分批由能够分到房的职工缴纳了款项。具体到邱玉群，自2004年至2009年华燕制衣公司向其出具事由为借款的收款收据，2004年4月11日收款5000元、2006年2月26日收款15000元、2006年2月7日收款5000元、2006年4月2日收款15000元、2006年4月3日收款10000元，以上共计50000元。 2009年12月12日和2010年5月6日华燕制衣公司曾以财务科、办公室的名义向分到房的邱玉群等人发出邮件等通知，在邮件中亦明确有“根据公司安排，近期需收取华燕新村天然气取暖炉及天然气配套费的安装费。经公司领导研究决定，以上所产生的费用不再直接收取现金，需从已交房款中扣除……已交房款的房主，请持房款收据到财务科更换新的收据；未交房款的房主，请一次性到财务交齐欠款，未交者由财务科扣除当月工资，直至扣完为止”“在巨野的分房同事将交到巨野财务科。附件中是分房明细，请求查收”等内容，且分房明细中亦明确载明各当事人名称及所在房号、面积。“华燕新村”建成后，华燕制衣公司将二幢楼房中的部分房屋分给职工，从其分房平面图载明的内容看，该图上列有表格，载明所分房屋居室、储藏室及车库的单元号、房号、面积，并由邱玉群等人在表格中签名。华燕制衣公司分房时，邱玉群分得“华燕新村”5号楼2单元302室，并按照华燕制衣公司通知于2009年12月18日换取新的收款收据，扣除天然气取暖炉及天然气配套费的安装费后，新的收据金额为39800元，于2010年5月11日缴纳自来水管道安装费1610元，后原告一直居住并缴纳水费、电费、物业费、天然气费等各种费用至今。 李睿系华燕制衣公司原法定代表人李涛长女。2007年11月20日，李睿作为买受人与华夏房地产公司签订了商品房买卖合同，购买整幢楼，合同载明购房款为4273560元，2011年华夏房地产公司取得华燕新村5号楼楼房的房屋所有权证。2012年7月4日，华夏房地产公司将本案涉案的5号楼整幢楼房的房屋所有权转移登记至李睿名下。本院要求李睿提供支付购房款的证据，但李睿并未向本院提供该证据，并声称拒绝提供。 2014年1月24日，李睿与兴业银行签订了《最高额抵押合同》，以其名下华燕制衣公司5号楼整幢楼（即房权证号：鲁潍房权证高密市字第××号，高密经济开发区凤凰大街（东）3160号5幢）向兴业银行提供担保，担保债权为兴业银行与华燕制衣公司在有效期内发生的债权，双方办理了抵押登记。2015年2月12日、15日，华燕制衣公司与兴业银行股份有限公司潍坊分行（以下简称兴业银行）签订《商业汇票银行承兑合同》，华燕制衣公司未及时偿还承兑款项。2015年12月17日，潍坊高新技术产业开发区人民法院作出（2015）开商初第384号民事判决，判决华燕制衣公司偿还兴业银行欠款共计9917965.45元及相关利息，兴业银行对李睿名下位于高密市经济开发区享有抵押权。2017年12月25日，兴业银行股份有限公司济南分行将上述债权转让给中国长城资产管理股份有限公司山东分公司（以下简称长城资产管理公司）。 2019年7月1日，冷强与案外人仲崇明签订房地产买卖合同，该合同系山东讯银置业公司的格式合同，合同约定冷强购买涉案房屋（合同上为凤凰大街与妇幼保健院红路灯路口西50米路南王家响疃（天狼公寓小区）5号楼2单元302室），总价款72万元，首付款22万元，余款50万元申请银行按揭贷款，但格式合同中的“银行贷款的申请时间”、“违约责任”未填写。同日，仲崇明向冷强出具首付款22万元的收据，冷强未向本院提供该22万元实际付款的其他证据，也未提供余款50万元已付清的任何证据。2019年7月2日，冷强与李睿另外签订上述房屋不动产转让合同，该转让合同中约定上述房屋价款为48万元，并据此办理了房屋所有权转移登记手续，现该案涉案房屋登记于冷强名下。2019年7月8日，冷强与山东高密农村商业银行股份有限公司（以下简称高密农商行）签订个人借款合同，借款金额80万元，当日冷强与高密农商行签订最高额抵押合同，将本案涉案房屋抵押给高密农商行并办理抵押登记手续。 从邱玉群提供的拍摄的涉案房屋外部照片及涉案房屋所贴的敬告，可以确定，邱玉群等人曾于2019年4月27日即在每户的涉案房屋楼前玻璃上张贴了“此房有纠纷请勿购买”的类似警告，并在楼体上张贴了相关内容。从邱玉群等人提供的录音材料，可以确定，冷强购买涉案房屋时未到涉案房屋5号楼2单元302室实地看房，而且冷强明确知道华燕新村部分楼房存在纠纷。 庭审后，经本院释明后，邱玉群请求将撤销李睿与冷强之间的买卖合同的诉讼请求变更为确认李睿与冷强之间的买卖合同无效。 （2019）鲁0785民初3619号民事判决判令：李睿与冷强之间的房屋转让合同无效。 本案查明的事实与以上相关事实一致。 本院认为，（2019）鲁0785民初3619号民事判决判令李睿与冷强之间的房屋转让合同无效，并对无效的理由作了具体阐述。本案原告请求确认涉案房产为其所有的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回冷强的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 展坤祥 二〇一九年十二月二十日 法官助理 王呈呈 书 记 员 刘 艳