内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2019）内04民初264号原告（申请执行人）：潘某，男，1964年8月8日出生，住辽宁省沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：孙某，辽宁开宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘某，辽宁开宇律师事务所实习律师。被告（案外人）：王某，男，1955年1月29日出生，住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：侯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。委托诉讼代理人：斯某，内蒙古木叶山律师事务所律师。第三人（被执行人）：赤峰京和房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴林左旗林东东城区北新街路北。法定代表人：冯某，执行董事。原告潘某与被告王某、第三人赤峰京和房地产开发有限公司（以下简称京和房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘某的委托诉讼代理人孙某、刘某，被告王某的委托诉讼代理人侯某、斯某到庭参加诉讼，第三人京和房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘某向本院提出诉讼请求：一、恢复对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街的京和王府地下19-4-04-13号车库的执行；二、判令被告及（或）第三人承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告所提异议根本不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，且其权利不能排除执行。1、被告不能证明在查封前已经占有，而且是合法占有不动产。2、被告不能提供汇款凭证，不能证明已经交付了全部购房款。3、被告至今未依法缴纳契税和维修基金，未着手办理不动产产权手续，对于案涉不动产未办理过户登记，被告存在过错。被告王某辩称，在原告查封案涉房屋之前，被告通过与京和房地产公司签订商品房买卖合同的方式购买了案涉房屋，形成买卖合同后，被告按照约定履行了交纳房款等义务，原告已经将房屋实际交付给被告，被告一直占有使用至今。被告是实际的权益人，且被告是善意有偿购买。在查封之前，被告与京和房地产公司已经签订了合法有效的合同，因此原告要求继续执行没有事实和法律依据。第三人京和房地产公司未作陈述。本院经审理查明，潘某、王某均无异议的事实如下：潘某诉京和房地产公司、冯秀全买卖合同纠纷一案，潘某于2018年7月4日提出保全申请，本院于2018年7月5日作出（2018）内04民初90号之一民事裁定，将京和房地产公司、冯秀全名下银行账户内的资金予以冻结或将京和房地产公司、冯秀全所有的其他等值财产予以查封、扣押，保全财产价值6000万元。2018年7月30日，本院作出（2018）内04民初90号之一协助执行通知书，查封京和房地产公司的未做转移登记的、预告登记的、但已做买卖合同备案登记给他人的房产合计380套，包含本案所涉车库在内。被告不服本院作出的（2018）内04民初90号之一民事裁定，向本院提出保全异议。本院于2019年8月6日作出（2019）内04执异201号执行裁定，中止对巴林左旗东至富河路、西至迎宾路、南至沙里街京和王府地下19-4-04-13号车库的执行。上述事实，有潘某、王某在庭审中均无异议的陈述在卷佐证。本案争议的事实是，被告是否购买了案涉争议车库。针对该争议事实，被告向本院提交了以下证据：一、2017年11月12日商品房买卖合同一份，证明被告购买了京和王府地下19-4-04-13号车库，建筑面积26.14平方米，价款为92040元。二、2017年9月21日、9月24日车库款收据两枚，金额分别为4万元、52040元，合计92040元，证明被告交纳了全部购房款。三、2018年2月2日低压居民供用电合同一份，2018年8月13日电费收据联一张，2017年11月28日车库物业费收据一枚，车库照片两张，证明被告一直占有使用车库。原告潘某质证，对商品房买卖合同和收据综合质证，真实性、合法性和关联性均有异议，合同签订日期为2017年11月12日，但被告于2017年9月21日、9月24日就已经缴纳92040元购房款，这与交易惯例不符。商品房买卖合同的第15页第9条第13款约定，办理产权证、契税、维修基金、采暖费等由买受人自理，但被告至今没有缴纳，契税、维修基金等，对没有办理产权证具有明显过错。因此，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定第一款和第四款的规定，不能阻却执行。同时，该合同最后一页，合同登记备案栏既没有相关部门的备案章，也没有任何签字，说明案涉房屋没有进行备案。两张收据中王某的签名明显是两人所签，收据的真实性存在异议，且被告没有提供任何转账凭证，因此，不能证明被告已经缴纳全部购房款。对电费和物业费收据，不能替代京和房地产公司出具的交房手续，不能证明被告已经合法占有和使用车库。因此，被告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。第三人京和房地产公司未质证。本院经审查认为，关于原告所称被告提交的2017年9月21日和9月24日两枚车库款收据中交款人签名不一致的问题，被告称9月21日收据中的交款人签名为“王慧”，王慧系王某的儿子，故对该两枚收据的真实性本院予以确认。被告与京和房地产公司就本案争议车库签有商品房买卖合同，结合本院到现场对案涉车库是否实际占有使用进行现场勘验的实际情况，本案对被告提交的证据予以采信。根据原、被告陈述及本院采信的证据，本案另查明事实如下：2017年9月21日、9月24日，京和房地产公司为王某出具车库款收据两枚，金额分别为4万元、52040元，合计92040元，收据中加盖京和房地公司财务专用章。2017年11月12日，王某与京和房地产公司签订商品房买卖合同，购买了京和王府地下19-4-04-13号车库，建筑面积26.14平方米，单价3521.04元/㎡，总价款92040元。京和房地产公司在甲方处加盖公章并盖有法定代表人冯某印章，王某在乙方处签字。2017年11月28日，王某缴纳了2017年11月28日至2018年11月27日的车库物业费。2018年8月13日，王某缴纳了车库电费。诉讼期间，本院于2019年12月27日组织当事人到京和王府小区对被告是否已实际占有使用案涉车库情况进行了现场勘验，勘验结果是：车库内安置有酒罐、车辆，已使用。潘某对此勘验结果称：对今天占有使用无异议，这只是今天的记录，不能证明查封前合法占有。本院认为，被告提交的车库物业费收据、电费收据联结合现场勘验结果，能够认定被告自2017年11月28日至今，已实际占有、使用案涉车库。又查明，案涉车库非因被告的原因不能办理过户登记。再查明，本院于2018年11月22日作出（2018）内04民初90号民事判决，判令京和房地产公司、冯秀全偿还潘某欠款3939万元及利息（利息自2016年4月1日起至本欠款全部付清之日止，按月息2%计算的）。上述事实，有被告提交的商品房买卖合同、收据、电费收据联、现场勘验笔录、民事判决书及当事人的陈述在卷佐证，可以认定。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是被告对案涉车库是否享有足以排除强制执行的民事权益，被告对此应当承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据前述司法解释的规定，本院认为被告购买车库的行为符合上述司法解释规定的情形，被告享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：一、本院对案涉车库的查封行为发生在2018年7月，而被告提交的其与京和房地产公司之间的商品房买卖合同签订于2017年11月12日，形成于查封行为之前，该合同系双方当事人基于平等、自愿的真实意思表示而达成的合意，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。二、根据被告提交的物业费收据、电费收据联及现场勘验结果，可以证明被告自2017年11月28日起即在人民法院查封之前，已合法占有案涉车库至今。三、被告提交的交付车库款的收据，可以证明被告已经按照合同的约定向京和房地产公司交纳了全部购房款。四、被告在已经履行商品房买卖合同义务的情况下，虽尚未取得合同标的物的所有权，但已经享有了类似所有权人的地位，即对案涉车库享有了物权期待权，且案涉车库未能办理不动产过户登记并非被告自身原因造成，故被告对案涉车库享有的物权期待权优先于潘某的普通债权，足以排除潘某申请法院的强制执行。综上所述，原告潘某的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、三百零一十条、三百一十一条、三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告潘某的诉讼请求。案件受理费100元，由原告潘某负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 丛 杰审判员 邓宏涛审判员 韩尚达 二○一九年十二月三十日书记员 刘梦鸽