陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕08民终4362号上诉人(原审被告、反诉原告)：韩永利，男，1982年9月13日出生，汉族，住府谷县。委托诉讼代理人：李娟，陕西神东律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：苏永军，男，1971年9月15日出生，汉族，住府谷县。上诉人韩永利因与被上诉人苏永军土地租赁合同纠纷一案，不服府谷县人民法院（2018）陕0822民初1701号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人韩永利上诉请求：一、依法撤销府谷县人民法院（2018）陕0822民初1701号民事判决，依法改判或者发回重审；二、本案一二审诉讼费用由被上诉人负担。事实及理由：一审法院认定事实错误。首先，上诉人已经将前三年的租赁费付清，租赁费付至了2015年7月6日，对于之后的租赁费双方并没有对给付时间做出约定，被上诉人于2014年12月故意阻挡上诉人经营场所的大门，阻碍上诉人正常经营，给上诉人造成了严重的损失，被上诉人存在违约行为，上诉人并未违约。其次，被上诉人已经于2018年4、5月份将涉案租赁场地另行出租，一审法院判决上诉人支付2017年租赁费（2017年7月6日至2018年7月6日）错误。第三，被上诉人违法阻挡上诉人正常经营，上诉人依法不应当支付被上诉人违法阻挡上诉人正常经营期间的租赁费。第四，一审法院仅凭被上诉人单方陈述，将被上诉人的两辆车作价800元处理，严重损害了上诉人的合法权益。第五，上诉人并没有违约，被上诉人违法阻挡上诉人的正常经营，给上诉人造成的财产损失253059.13元，应全部由被上诉人承担。被上诉人答辩称，上诉人拖欠被上诉人2012年10月9日的租赁费6万元，直到2018年才通过执行给付，被上诉人2014年阻挡是合理的。苏永军起诉请求：1、依法解除苏永军与韩永利之间的土地租赁合同；2、韩永利支付苏永军2015年、2016年、2017年租地款216450元（每年72150元）。韩永利反诉请求：请求法院判令苏永军支付投资修建材料款60万元。一审法院查明：苏永军与其所在的府谷县府谷镇沙后河行政村协商承包了（2013年1月11日，苏永军与该村村民委员会补签订土地租赁合同，双方合同约定租赁期限为10年，从2012年7月6日至2022年7月6日，合同签订之日一次性付两年租金，第二年开始每年付一年租金）本村位于二变电站石墙西面土地5.55亩(每亩每年1万元)，并将该块土地转包给韩永利。2012年7月6日，苏永军与韩永利签订土地租赁合同，双方约定将上述土地租给韩永利用于二手车生意，合同约定租赁期限为10年，从2012年7月6日至2022年7月6日，每年每亩租赁费为13000元，具体亩数石墙做好后按实际占用为准。租赁费支付方式为“乙方在做石墙动工起付给甲方一年的承包费，在过半年付第二年的承包费，若不付，甲方有权终止合同。”，双方未约定后期承包费的支付方式。合同签订后，韩永利于2012年10月9日给付苏永军2012年的承包费、青苗补偿款、工资款共计8万元（青苗补偿款、工资8000元，其中6万元韩永利给苏永军出具了借据），收条上注明“以后未到期每年实付租金柒万贰仟元”；2013年1月21日，韩永利给付苏永军2013年的承包费72150元，2013年7月6日，韩永利给付苏永军2014年的承包费72100元，土地租赁费支付至2015年7月6日。期间韩永利在上述土地上投资修建了道路、围墙（石头、铁皮、砖）、彩钢房、厕所、水池（水窖）等；韩永利申请对其投资进行了鉴定，陕西新世纪工程管理咨询有限公司于2019年3月作出[2018]造价鉴字第2号司法鉴定意见书，鉴定意见为：根据现有资料，经鉴定人员核算，本工程鉴定结果为：253059.13元，该鉴定结果不包括垫层、院内填土（平整碾压）。韩永利要求对照片上的两辆车价值进行鉴定，因其未提供该车辆基本信息及实物，未做鉴定，该两辆车苏永军陈述放在厂地内被火烧过，被其以废品折价处理了800元。另查明，2014年春天，韩永利未经苏永军同意将上述土地租给黄智强（租期一年）用于放车，黄智强给韩永利支付了一年租赁费75000元，韩永利随后就离开府谷去内蒙古打工。韩永利2012年10月9日支付的土地租赁费，其中6万元，双方协商以借款的形式支付，韩永利给苏永军出具了6万元的借据，后韩永利将利息支付至2013年10月9日。后韩永利未按时偿还该笔款和支付后期租赁费，苏永军于2015年10月8日起诉韩永利偿还借款6万元，经该院和榆林市中级人民法院判决，并通过该院执行局强制执行韩永利及保人已将该款全部还清。期间苏永军向韩永利催要借款及租赁费未果，于2014年12月用装载机铲土将韩永利所租赁土地上停车厂大门堵住，逼迫韩永利来解决，黄智强当时将情况告知韩永利，但韩永利一直未出面解决，也未偿还借款及支付后期租赁费。上述土地苏永军已于2018年4、5月份另行出租。一审法院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方之间签订的《土地承租合同》系双方真实意思表示，应为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方虽未约定后期承包费的支付方式，但从韩永利履行前三年土地租赁款的时间、苏永军与府谷县府谷镇沙后河行政村签订租地合同的约定可以确定，韩永利应当于2014年7月6日支付第四年（2015年）的租赁费，韩永利违反约定未予支付，又未经苏永军同意擅自将土地转租给第三人，违反合同约定，应承担违约责任，故苏永军要求解除所签订的土地租赁合同和支付所欠三年租赁费（每年72000元）的请求，符合法律规定，予支以持。韩永利反诉要求苏永军支付投资修建道路、围墙（石头、铁皮、砖）、彩钢房、厕所、水池（水窖）等60万元的反诉请求，因韩永利违反合同约定在前，苏永军阻挡在后，对于解除合同给韩永利造成投资损失，双方均有过错，综合案情，双方各承担一半的责任为宜。经鉴定，韩永利在上述土地上投资修建道路、围墙（石头、铁皮、砖）、彩钢房、厕所、水池（水窖）等工程，鉴定结果为：253059.13元（不包括垫层、院内填土、平整碾压），苏永军应承担：253059.13元×50％＝126529.6元。韩永利要求苏永军赔偿两辆车，因其未提供该车辆基本信息及实物，也未做鉴定，其应承担举证不能的后果，该两辆车依苏永军陈述折价处理800元，该款应由苏永军返还韩永利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除苏永军与韩永利之间的土地租赁合同。二、韩永利于本判决生效之日起三日内向苏永军支付2015年、2016年、2017年土地租赁费216000元。三、苏永军于本判决生效之日起三日内向韩永利支付投资修建道路、围墙（石头、铁皮、砖）、彩钢房、厕所、水池（水窖）等工程款126529.6元和车辆处理款800元，共计127329.6元。四、驳回苏永军和韩永利的其他诉讼(反诉)请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4546元，由韩永利负担；反诉案件受理费4900元，由苏永军负担2450元，由韩永利负担2450元。二审期间，上诉人韩永利向本院提交如下证据：第一组证据：通话录音一份，证明被上诉人是2016年冬天至2017年春天将上诉人的两辆车卖掉的。第二组证据：2019年12月1日韩永利与黄智伟的通话录音一份，证明2014年12月份黄智伟将车搬空以后将钥匙交与被上诉人。被上诉人对上诉人提供的证据的质证意见：收废品的人说车被火烧了，没有车门，没有玻璃，没有轮胎，至于卖了800元还是1500元被上诉人记不清了。黄智伟是晚上搬走的，被上诉人没有见到黄智伟，没有收到钥匙。本院对上诉人提供的证据认证如下：被上诉人对上诉人提供的第一组证据的真实性未提出异议，本院予以认定。上诉人提供的第二组证据，被上诉人持有异议，且上诉人未能提供其他证据佐证通话录音内容，依法不予认定。本院查明，上诉人停放在涉案租赁场地的两辆车，被上诉人出售于收废品人员，收废品人员陈述收购价款为1500元。本院查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，故本院对一审查明的其他事实予以认定。本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点是上诉人是否应当承担2014年12月份之后的租赁费的问题以及上诉人投资损失责任承担的问题、上诉人停放在租赁场地的两辆车价值认定的问题。关于上诉人是否应当承担2014年12月份之后的租赁费的问题以及上诉人投资损失责任承担的问题。上诉人主张2014年12月因被上诉人用装载机铲土将涉案租赁场地大门堵住，阻挡上诉人经营，对于之后的租赁费被上诉人无权主张。本院认为，被上诉人在租赁期限内，因租赁费问题未通过合法程序解决，而采取阻挡租赁场地正常经营的行为显然不合法，给上诉人造成的投资及营业损失应承担主要责任；上诉人在阻挡行为发生后，未积极处理纠纷，怠于行使权利，且存在拖欠2012年的6万元租赁费的违约行为，对投资及营业损失，应当承担次要责任。经鉴定机构鉴定，上诉人在涉案租赁场地进行修路、筑墙、盖彩钢房等投资造价为253059.13元，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；”之规定，对于上诉人投资的残值损失（扣除上诉人使用期间即2012年7月6日至2014年12月5日的价值，因双方对于阻挡开始的详细日期无证据佐证，本院为计算方便、精确，酌情确定为2014年12月5日）191903元，由被上诉人承担主要责任赔偿上诉人损失134332元，其他损失由上诉人自行承担。对于营业损失，因上诉人未主张，亦未提供证据佐证，本院依法不予支持。对于租赁费，因上诉人未能提供充分证据证明其将租赁场地交回被上诉人管理使用，双方亦未解除租赁合同，并结合上诉人在被上诉人将租赁场地另行出租后，阻挡新承租人经营，主张租赁期限未届满的情形，一审法院判决上诉人承担2014年12月之后的租赁费并无不当，但因2018年4、5月份，被上诉人将租赁场地另行出租他人收取租赁费，一审法院将租赁费判决至2018年7月6日不当，本院予以纠正。因双方对于被上诉人另行出租的具体日期亦无证据佐证，本院为计算方便、精确，酌情确定为2018年4月5日，被上诉人应承担的租赁费为198000元。对于上诉人停放在租赁场地的两辆车价值认定的问题。被上诉人擅自出售上诉人停放在租赁场地的车辆，系侵权行为，应当赔偿给上诉人造成的损失，因鉴定机构无法对该两辆车的价值进行鉴定，上诉人也未能提供该两辆车价值的证据，本院根据二审期间，上诉人提供的其与收废品人员的通话录音，结合被上诉人的陈述，认定该两辆车的出售价款为1500元，一审法院依据被上诉人的陈述认定为800元，无证据佐证，本院予以纠正。综上，一审法院查明基本事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持府谷县人民法院（2018）陕0822民初1701号民事判决第一、四项；二、变更府谷县人民法院（2018）陕0822民初1701号民事判决第二项为，上诉人韩永利于本判决生效之日起三日内向被上诉人苏永军支付2015年、2016年及2017年7月6日至2018年4月5日的租赁费共计198000元；三、变更府谷县人民法院（2018）陕0822民初1701号民事判决第三项为，被上诉人苏永军于本判决生效之日起三日内向上诉人韩永利支付投资修建道路、围墙（石头、铁皮、砖）、彩钢房、厕所、水池（水窖）等工程款134332元，车辆赔偿款1500元，共计135832元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4546元，由上诉人韩永利承担4090元，由被上诉人苏永军承担456元；反诉费4900元，由上诉人韩永利承担3791，由被上诉人苏永军承担1109元；二审案件受理费10680元，由上诉人韩永利承担8262元，由被上诉人苏永军承担2418元。本判决为终审判决。审判长  徐晓炯审判员  白成钰审判员  吴凤凤二〇一九年十二月二十三日书记员  白婷婷