广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1802民初3082号原告：代艳，女，1980年4月5日出生，汉族，住甘肃省张掖市甘州区。委托诉讼代理人：马献平，广东正鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：张红伟，广东正鑫律师事务所实习律师。被告：清远市五洲实业投资有限公司，住所地清远市人民三路**义乌商贸城**。法定代表人：王希全。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：禤世文，广东远大永恒律师事务所律师。原告代艳与被告清远市五洲实业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告代艳的委托诉讼代理人马献平、张红伟，被告清远市五洲实业投资有限公司的委托诉讼代理人黄孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代艳向本院提出诉讼请求：一、被告对原告的房屋承担质量保修责任；二、被告对因房屋漏水造成原告室内受损部分承担修复责任；三、被告承担自2018年5月29日至2018年10月31日期间的物业费1659.5元；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2017年6月1日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于清远市，该商品房的用途为非住宅，建筑面积为116.30平方米。原告按合同约定支付了房屋首期款及办理了银行按揭手续。被告于2018年5月29日将该房屋交付原告使用。《清远市商品房质量保证书》第二条第2项屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏：保修5年；第3项电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程：保修2年。第三条约定保修期从开发企业把竣工验收备案书的商品房交付用户使用之日起计算，保修期不能低于第二条规定的期限，开发企业可以延长保修期。原告收楼后，于2018年5月发现两处漏水问题（卫生间、消防通道墙体），原告向物业公司反映房屋有漏水问题，物业公司人员进行现场查看后，联系被告进行保修，但被告一直拖延工期，直到2018年10月底才完成维修，该期间造成原告一直无法使用房屋，因此该期间的物业费应由被告承担。2018年11月，原告又发现房屋有两处渗漏问题（外墙瓷砖、楼顶排水沟），经原告多次催促，被告至今仍未修复房屋渗漏问题。综上，原告认为，被告应承担房屋的保修责任，被告一直拖延对房屋渗漏问题处理的行为已经严重损害了原告的合法权利。现为了维护原告的合法权益，向贵院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告清远市五洲实业投资有限公司辩称，一、答辩人交给给被答辩人的房屋不存在任何质量问题，被答辩人要求答辩人承担维修责任没有事实和法律依据。根据答辩双方在2017年6月1日签订《商品房屋买卖合同》约定，房屋约定交付条件为“1、该商品房经验收合格”，涉诉房屋在2013年12月31日已经竣工验收合格，由此可知道被答辩人已经履行合同约定的交付义务，将质量合格房屋交付给被答辩人。《竣工验收备案表》是经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同对涉诉房屋在内的整栋房屋进行检测认定其质量合格后出具的，足以证明涉案房屋交付时不存在质量问题。在被答辩人未能提供相关证据或者其他部门鉴定报告足以推翻《竣工验收备案表》的情况下，不能认定涉案房屋存在质量问题。二、实际上，造成涉案房屋漏水的原因是楼上业主清远市兴宁商会私自改造公共区域露台以及物管公司疏于管理造成的。根据被答辩人代艳提交的证据照片以及答辩人到现场实地考察了解到，实际上是原告的楼上业主清远市兴宁商会私自改造公共区域作为露台使用改变了房屋原有结构以及小区的物管公司广东中奥物业管理有限公司（以下简称“中奥公司”）没有履行管理义务对楼上业主私自违规改造的行为疏于履行管理造成的。此外，被答辩人反映存在漏水情况后，虽然并非是答辩人的原因造成的，但答辩人还是第一时间组织施工单位对漏水情况进行了维修处理，且目前已经不存在漏水的问题了，答辩人保留向相关责任人员追究的权利。三、被答辩人主张答辩人承担物业管理费没有任何事实和法律依据。首先，答辩人交付给被答辩人的房屋是没有任何质量问题的，导致涉案房屋漏水是因为楼上业主私自改造公共区域以及物管公司疏于管理造成的；其次，漏水情况轻微，而且答辩人已先行代为维修好了，没有造成被答辩人损失或影响被答辩人对涉案房屋的使用。因此，被答辩人要求答辩人承担物管费用没有事实和法律依据。综上所述，答辩人交付的涉案房屋不存在任何质量问题，导致涉案房屋漏水是因为楼上业主以及物管公司造成的，为了找出真正原因依据避免各方的诉累，答辩人也请求追加上述两责任人为本案被告。此外，答辩人也先行代为修复了漏水情况，目前已不存在漏水问题。被答辩人主张要求答辩人承担物管费用没有任何事实和法律依据。请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2017年6月1日，原告与被告签订《商品房屋买卖合同》，原告作为买受人购买由被告开发的位于清远市。该商品房为现房，用途为非住宅。合同中约定，在商品房保修范围和保修期内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。另合同附件四第26条约定，买受人所购商品房在保修期内出现质量问题，出卖人按照《住宅质量保证书》规定承担保修责任，买受人不得拒绝出卖人入户维修。2013年12月31日，涉案房屋所在的卧龙北江豪庭2＃楼通过了竣工验收合格。原告称2018年5月29日，涉案房屋交付原告使用，收楼后发现涉案房屋（卫生间、消防通道墙体）两处漏水问题。2018年10月被告完成维修，但仍漏水。2018年11月，原告又发现房屋（外墙、楼顶）渗漏问题，原告多次要求被告修复，被告至今仍未修复。为此，双方产生纠纷，原告遂提起诉讼。庭审中，原告称目前天花板、墙壁、墙角多个部位有漏水渗水，原告明确诉讼请求：要求被告将墙面漏水、墙角渗水修复好。第三项诉讼请求变更为被告承担原告相应的经济损失1659.5元。诉讼中，被告认为涉案房屋经竣工验收合格，不存在质量问题，如涉案房屋真实存在漏水情况，应当是涉案房屋楼上业主的原因及小区物管公司疏于履行管理义务造成，申请追加该业主及小区物管公司作为被告参加诉讼。另查明，原告提供的照片及视频光盘反映（经现场勘查亦确认）涉案房屋存在天花、墙面漏水及墙角渗水问题。再查明，被告出具的《清远市商品房质量保证书》中明确屋面防水及墙面、厨房和卫生间地面、、地下室管道渗漏保修期限是5年。本院认为，2017年6月1日，原、被告签订《商品房屋买卖合同》，原告提供被告出具的《清远市商品房质量保证书》中明确屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面渗漏的保修期为5年，涉案房屋是在保修期内出现房屋天花、墙面漏水及墙角渗水问题，属于房屋质量问题。根据双方签订的《商品房屋买卖合同》约定，被告有义务在保修期内对涉案房屋出现的质量问题进行修复。原告多次要求被告对其所购房屋进行修复，但被告没有尽到修复义务，显属违反合同约定。故原告主张被告对涉案房屋的墙面漏水及墙角渗水进行修复的请求，本院予以支持。对被告抗辩认为涉案房屋已经竣工验收合格，不存在质量问题，以及涉案房屋漏水是楼上业主原因或小区物管公司疏于履行管理义务而造成，而申请追加该业主和物管公司作为本案被告参加诉讼问题。本院分析认为，涉案房屋所在的卧龙北江豪庭2#楼虽然通过相关部门验收合格，但只是形式性审查备案，该验收备案并不足以产生排除个别房屋存在质量瑕疵的证明效力，同时，本案是原、被告因房屋买卖而产生的房屋质量问题，属于房屋买卖合同纠纷，且被告亦未能提供证据证明涉案房屋的天花、墙面漏水及墙角渗水是因楼上业主原因或物管公司疏于管理而造成，因此，对被告的抗辩意见及申请追加楼上业主和物管公司作为本案被告参加诉讼，本院不予采纳。关于原告主张被告承担原告相应的经济损失1659.5元的请求。结合原告的原诉讼请求及证据情况（未提供存在经济损失的依据），原告主张的上述损失是物业管理费，本案中，被告对涉案房屋的质量瑕疵承担的是维修责任，原告不能以房屋存在质量瑕疵而免除其缴纳物业管理费的责任或应由被告缴纳。故原告该请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百三十四条第一款第（六）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告清远市五洲实业投资有限公司在判决生效后十五日内修复原告代艳位于清远市房屋内的墙面（含天花）漏水及墙角渗水，修复标准为达到防水要求；二、被告清远市五洲实业投资有限公司未按上述第一项确定期限内履行修复义务，原告代艳可自行委托有资质的单位进行修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由被告清远市五洲实业投资有限公司承担；三、驳回原告代艳的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告清远市五洲实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  刘 鑫人民陪审员  刘翠娥人民陪审员  李 倩二〇一九年十二月二十七日书 记 员  郭彦芳附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百三十四条承担民事责任的方式主要有：(一)停止侵害；(二)排除妨碍；(三)消除危险；(四)返还财产；(五)恢复原状；(六)修理、重作、更换；(七)赔偿损失；(八)支付违约金；(九)消除影响、恢复名誉；(十)赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。