广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0105民再5号一审原告：广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心（一审原告广州市海珠区素社工业公司权利义务继承单位），住所地广州市海珠区前进路基立北街**。法定代表人：陈欣，主任。委托代理人：李胜，为广东南方福瑞德律师事务所律师。一审被告：广州市华沙房地产开发有限公司（原名称广州市华莎房地产开发有限公司）。。住所地广州市海珠区工业大道沙园大街****自编**法定代表人：范浩民，总经理。委托代理人：黄小锋、肖田仁，分别为广东正大联合律师事务所律师、实习律师。第三人：王乐贵，女，1968年1月10日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市越秀区第三人：刘耀华，男，1963年5月11日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市越秀区第三人：梁凤仪，女，1956年9月6日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市海珠区第三人：谭沛文，男，1969年11月12日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市荔湾区第三人：谭育兰，女，1998年6月19日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市海珠区第三人：梁贤生，男，1967年11月27日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市海珠区第三人：潘燕好，女，1971年1月7日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市海珠区第三人：曹超文，男，1968年8月17日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市越秀区第三人：张广生，男，1961年7月18日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市海珠区第三人：陈映婷，女，1985年8月9日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市海珠区委托代理人：陈启鸿（本案第三人之一）。委托代理人：范燕红，女，联系地址同第三人陈映婷地址。第三人：陈启鸿，男，1957年7月7日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市海珠区第三人：黄铭健，男，1975年7月7日出生，汉族，住所地广州市，住所地广州市海珠区第三人：广州市两和贸易有限公司，住所地广州市，住所地广州市白云区嘉禾街新科上村麦松头工业区**之**法定代表人：林炎龙，总经理。委托代理人：林永泉、冯红飞，均为广东海际明律师事务所律师。一审原告广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心（以下简称：素社中心）因与一审被告广州市华沙房地产开发有限公司、第三人王乐贵、刘耀华、梁凤仪、黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生、曹超文、谭沛文、谭育兰、梁贤生、潘燕好、广州市两和贸易有限公司（以下简称：两和公司）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2006年11月7日作出（2006）海民三初字第2760号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2017年7月24日作出（2017）粤0105民监2号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。一审原告的法定代表人陈欣及其委托代理人李胜、一审被告的委托代理人黄小锋、第三人梁贤生、潘燕好、曹超文、张广生、陈启鸿（同时为陈映婷的委托代理人）、黄铭健、两和公司的委托代理人林永泉、冯红飞到庭参加诉讼。第三人王乐贵、刘耀华、梁凤仪经本院公告，期限届满没有到庭参加诉讼，第三人谭沛文、谭育兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。2006年9月7日，一审原告起诉至本院称：广州市海珠区××××商品房地块是我公司于1986年经批准使用，并与广州市南穗房地产公司合同开发，后因南穗公司债务问题该地块被拍卖，一审被告承接了上述项目的权利义务，1999年8月5日，我公司与一审被告达成协议，一审被告在新建大楼补偿房屋1300平方米及车库200平方米给我司。此后，一审被告按双方约定交付了地下车库200平方米及104、804、904、106、206、306、708、808、709、809、909、210、610、710、810、910、911、415、615共19套房屋（共1299.060平方米）给我司使用，但一直没有办理房地产权证。经我司查证，一审被告交付给我司的206、306、708、808房及部分地下车库已出售给别人。故我司起诉要求一审被告1、将未出售的房屋及车位办理房地产权证，办到一审原告指定的人的名下；2、一审被告赔偿因不能交付206、306、708、808房屋的损失608451元；3、本案受理费由一审被告承担。一审被告辩称：一审原告所述属实，故同意一审原告的诉讼请求，但由于公司经济困难，无法即时付款给一审原告。本院一审查明：位于广州市新港路凤岗龟岗原是以一审原告广州市海珠区素社工业公司（以下简称：素社公司）名义经规划批准征用的地块，1996年11月20日，一审原告与广州市南穗房地产开发有限公司签订《合作开发建房协议》约定，由一审原告提供上述地块与广州市南穗房地产开发有限公司进行合作开发，广州市南穗房地产开发有限公司保证在两年内在新建第二幢首层将1000平方米标准厂房或宿舍给一审原告，等等。1997年4月4日，广州市国土局作出《关于土地使用权问题的复涵》，核准广州市新港路凤岗龟岗7066平方米土地，改由一审原告和广州市南穗房地产开发有限公司共同使用。1999年8月5日，一审原告与一审被告签订《合作开发协议》，约定，因南穗房产公司因资金原因，不能按期开发，后因债务纠纷被佛山市中级人法院判决将该项目及建成商品房未售出部分作诉讼抵偿。双方同意由乙方继续努力完成该项目的开发，并订立如下条款，双方合作条件：1、一审被告愿意承担原来“南穗”与一审原告合作开发中一审原告应得的利益，并重新签订本协议；2、一审被告在第二期建设中给付已完税并能交付使用的1400平方米住宅给一审原告；在第一栋地下室200平方米给一审原告；……甲乙双方责任：如出现面积不足1400平方米的或超出部分，按每平方米2500元互补；等等。2000年6月，一审原告与一审被告签订《房屋移交协议》，约定一审被告于2000年6月8日交付××××1300平方米的一梯104、804、904，三梯106、206、306、708、808，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房给一审原告使用。2001年9月双方又签订《关于凤岗龟岗地块补偿款结算的协议》，约定，一审被告欠一审原告的150000元作为一审被告为一审原告办理“泰安居”1300平方米住宅及200平方米地下室房地产契约（一审原告指定的个人名下）的包干费用，超价不补，等等。另在诉讼过程中，双方确认一审被告已将××××半地下负一层12、13A、13B、15、16、17、18、19车位（面积200平方米）已交付给一审原告使用。一审被告已将206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）出售给案外人。一审原告与一审被告确认双方《合作开发协议》虽为合作，但一审原告在开发中主要是提供土地作合作条件，并不承担其他责任。本院一审认为：虽然双方所签订的《合作开发协议》名为合作开发，但由于一审原告在合作过程中，只是提供土地作合作条件，并固定获得收益，不承担其他合作所产生的义务，所以上述合同性质实质为土地使用权转让关系。一审原告与一审被告签订的《合作开发协议》、《房屋移交协议》、《关于凤岗龟岗地块补偿款结算的协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。现一审原告要求一审被告根据合同的约定，办理因转让土地使用权所获得的凤岗脚××××一梯104、804、904，三梯106、206、306、708、808，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房屋及200平方米的车库的房地产权证，将上述房屋办到其指定的人的名下，一审被告表示同意，并无不当，本院予以采纳。因一审被告出售了应补给一审原告的206、306、708、808房屋（共243.3806平方米），所以一审原告要求一审被告按合同的约定支付补偿款，一审被告对此并没有异议，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本院作出（2006）海民三初字第2760号民事判决：一、一审被告广州市华莎房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内,协同一审原告广州市海珠区素社工业公司办理将广州市海珠区新港路凤岗脚××××一梯104、804、904，三梯106、206、306、708、808，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房的房地产权证,将上述房屋中的一梯104办到何富洪名下、一梯804办到王乐贵名下、一梯904办到郑燕玲名下，三梯106办到何焕弟和周波林名下、三梯206办到黄铭健名下、三梯306办到陈启鸿和陈映婷名下、三梯708办到张广生名下、三梯808办到曹超文名下，四梯709办到谭沛文名下、四梯809办到赵敏名下、四梯909办到邓影文和郭振雷名下、四梯210办到陈俊林和陈铭业名下、四梯610办到何宗成名下、四梯710办到罗朱云和林嘉欣名下、四梯810办到欧荣坚名下、四梯910办到梁贤生名下、四梯911办到郭全汉和郭振雷名下、五梯415办到何汉民名下、五梯615办到梁凤仪名下；二、一审被告自本判决生效之日起1个月内,协同一审原告办理广州市海珠区新港路凤岗脚××××半地下负一层12、13A、13B、15、16、17、18、19车位（面积200平方米）的房地产权证手续，将该车位转到一审原告名下；三、一审被告自本判决生效之日起1个月内,补偿因不能交付广州市海珠区新港路凤岗脚××××206、306、708、808房屋（共243.3806平方米）的损失608451.5元给一审原告。本案诉讼费50604元（诉讼费30047元、诉讼保全费20557元）由一审被告负担。本院再审过程中，一审原告称：法院再审本案违反了法律的规定，原审的判决正确，原审结果应予维持，一审双方当事人都没有上诉，根据相关规定，要禁止当事人反言。涉案的4套房屋206、306、708、808当时是抵押给信用社，且被广州中院查封，但不影响海珠法院对4套房屋物权的确认。再审程序不能假设谢德胜和两和公司的合同有效作为背景进行审理，否则将严重侵犯当事人权利，影响案件公平审理。2000年6月8日一审被告已经将19套房屋实际交付给一审原告，一审被告与一审原告签订合同是1999年11月11日，谢德胜是一审被告的员工，争议四套房屋是在2001年8月3日办理了抵押登记，查封是在2005年。从原审判决作出后，一审原告多次向法院申请执行，并且法院多次对执行异议开庭，通知两和公司和谢德胜和一审被告参加诉讼，2013年之后一审被告还清贷款之后，谢德胜委托其律师向争议四套房屋居住人发律师函要求搬出，在这期间还有协商，但是一审原告明确告知谢德胜一方，四套房屋已经取得了有效产权。后两和公司与谢德胜签订买卖合同，办理产权登记，两和公司代理人是当初谢德胜委托的律师。一审原告后来向铁路法院申请撤销产权登记，但是因海珠法院对本案一审提起再审，所以铁路法院要求一审原告暂不审理。根据2008年审判监督管理相关规定，只有在损害了国家、社会集体利益才能提起再审，且本案双方当事人都没有提起再审，一审判决是正确的。在一审审理过程中肯定是提交了19户的相关资料，最终才能在判决中出现19户名字。关于第二项诉求也不会冲突，交付的意思就是登记的意思。一审原告在提交两项诉求后，一审被告是当庭表示同意的。原审判决形成的时候，各方均没有取得房屋登记，一审判决处理符合当时的司法处理习惯。一审被告在2001年与谢德胜办理房屋见证主要是为了贷款，但是其合同鉴证等行为不是物权法上的物权，但是争议四套房屋使用人黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生实际使用了5年，所以一审判决过户给黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生是符合当时的司法实践的。法院查封产生的只是权利冻结，只是禁止交易，并不影响法院的确权。抵押也不影响判决的作出，取得抵押物所有权的所有人能代为清偿抵押取得物权，本案再审的现状是争议四套房屋的查封和抵押都已经涂销，完全不影响黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生的物权取得。关于谢德胜与两和公司签订的合同是不符合善意取得的，不是合法有效产权登记。一审被告称：一审被告没有意见发表，由法院依法进行处理。本案再审过程中，本院依法追加王乐贵、刘耀华、梁凤仪、黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生、曹超文、谭沛文、谭育兰、梁贤生、潘燕好、两和公司作为第三人参加诉讼。第三人两和公司述称，一审判决的错误明显。1、一审原告在判决书中第一项诉求载明是将“未出售”的房屋办理产权登记。2、一审被告赔偿因不能交付206、306、708、808房屋的损失，判决书第二页第六行“经我司查证，被告交付给我司的206、306、708、808及部分车位已经出售给别人”，既然这四套房屋已经出售给他人，在涉及到有独立请求权的第三人情况下，法院就以判决书的形式处理给指定的第三人，这显然是错误的。在判决书的第三页最后一段查明的内容，这争议四套房屋的有独立请求权的第三人没有追加参加诉讼显然是错误的。3、判决书第四页第八行至第十三行的本院认为前后矛盾，一审原告的诉请是将未出售的房屋办理到指定人名下，而不是将已经出售的再过户到指定人名下，法院不能擅自扩大一审原告诉请，且原审案件已经查明争议四套房屋涉及有独立请求权的第三人。第三人黄铭健述称：原审的判决将206房判决到黄铭健名下是正确的，希望法院维持原审判决。第三人陈启鸿、陈映婷述称：原审的判决将306房判决到陈启鸿、陈映婷名下是正确的，希望法院维持原审判决。第三人张广生述称：原审的判决将708房判决到张广生名下是正确的，希望法院维持原审判决。第三人曹超文述称：原审的判决将808房判决到曹超文名下是正确的，希望法院维持原审判决。第三人潘燕好、梁贤生述称：原审的判决将910房判决到潘燕好、梁贤生名下是正确的，希望法院维持原审判决。本院再审查明，再审查明事实与原审基本一致。一审原告于2006年9月7日提起一审诉讼，其起诉状的诉讼请求为:l、请求法院判令将广州市海珠区新港路凤岗脚××××104、804、904、106、709、809、909、210、610、710、810、910、911、415、615等15套房屋及半地下车库200平方米(12、13A、13B、15、16、17、18、19号车位)归一审原告所有并办理房地产证至一审原告指定个人名下；2、判令一审被告在原大楼另行补偿因不能交付的206、306、708、808房的房屋四套共243.3806平方米，如不能补偿其他房屋则按2500元／平方米价格补偿给一审原告共608451.5元；3、本案所有诉讼费用由一审被告承担。一审第一次庭审中，一审原告表示诉请详见诉状。一审第二次庭审中，一审原告表示诉讼请求详见第一次庭审陈述，补充：要求将车库产权办理到一审原告名下，其他房屋的产权办到一审原告指定的人员名下，不再要求确认房屋、车库的权属，仅要求办证；第二项诉讼请求不作变更。一审判决后，当事人均无上诉。因一审民事判决书文字上有笔误，本院于2008年10月10日作出（2006）海民三初字第2760-2号民事裁定书，裁定：判决书中所有“一梯”补正为“二梯”，判决主文第一项“被告广州市华莎房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内,协同原告广州市海珠区素社工业公司办理广州市海珠区新港路凤岗脚××××一梯104、804、904，三梯106、206、306、708、808，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房的房地产权证,将上述房屋中的一梯104办到何富洪名下、一梯804办到王乐贵名下、一梯904办到郑燕玲名下，三梯106办到何焕弟和周波林名下、三梯206办到黄铭健名下、三梯306办到陈启鸿和陈映婷名下、三梯708办到张广生名下、三梯808办到曹超文名下，四梯709办到谭沛文名下、四梯809办到赵敏名下、四梯909办到邓影文和郭振雷名下、四梯210办到陈俊林和陈铭业名下、四梯610办到何宗成名下、四梯710办到罗朱云和林嘉欣名下、四梯810办到欧荣坚名下、四梯910办到梁贤生名下、四梯911办到郭全汉和郭振雷名下、五梯415办到何汉民名下、五梯615办到梁凤仪名下”，补正为“被告广州市华莎房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内,协同原告广州市海珠区素社工业公司办理广州市海珠区新港路凤岗脚××××二梯104、804、904，三梯106、206、306、708、808，四梯709、809、909、210、610、710、810、910、911，五梯415、615房的房地产权证,将上述房屋中的二梯104办到何富洪名下、二梯804办到王乐贵名下、二梯904办到郑燕玲名下，三梯106办到何焕娣和周波林名下、三梯206办到黄铭健名下、三梯306办到陈启鸿和陈映婷名下、三梯708办到张广生名下、三梯808办到曹超文名下，四梯709办到谭沛文名下、四梯809办到赵敏名下、四梯909办到邓影雯和郭仲雷名下、四梯210办到陈俊林和陈铭业名下、四梯610办到何宗成名下、四梯710办到罗朱云和林嘉欣名下、四梯810办到欧荣坚名下、四梯910办到梁贤生名下、四梯911办到郭金汉和郭振雷名下、五梯415办到何汉民名下、五梯615办到梁凤仪名下”。查册时间为2017年9月的不动产登记资料记载：2011年，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在何富洪名下，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在第三人王乐贵名下，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在郑燕玲名下，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在周波林、何焕娣名下（周波林已死亡，何焕娣继承了该房屋），海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在邓影雯、郭仲雷名下，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在陈铭业、陈俊林名下，海珠区新港路凤岗脚××××0房过户登记在何宗成名下，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在欧荣坚名下，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在第三人梁贤生、潘燕好名下，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在郭金汉、郭振雷名下，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在何汉民名下，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在第三人梁凤仪名下。2013年，海珠区新港路凤岗脚××××房过户登记在第三人王乐贵、刘耀华名下。2015年，林嘉欣将海珠区新港路凤岗脚××××房出售给罗朱云，该房屋已过户登记在罗朱云名下。2016年，第三人谭沛文将海珠区新港路凤岗脚××××房出售给第三人谭育兰，该房屋已过户登记在第三人谭育兰名下。2016年，李建军继承了海珠区新港路凤岗脚××××房（被继承人赵敏已死亡）。另查，查询日期为2006年9月14日的《广州市预售商品房申领预售许可证情况登记表》等记载：预售证号为970145，项目名称为泰安居（第1期），地址为新港路，地址为新港路凤山龟岗审被告；新港路凤山龟岗××××房已于1999年11月30日预售监证。广州市北城农村信用合作社（以下简称：北城农信社）诉广东国安水电消防工程有限公司（以下简称：国安公司）、广州市华莎房地产开发有限公司（以下简称：华莎公司）、谢德胜、刘慰华借款合同纠纷一案,广州市中级人民法院（以下简称：广州中院）于2004年10月28日作出(2003)穗中法民二初字第509号民事判决后，根据北城农信社的申请，广州中院立案执行。2007年8月6日，广州中院作出裁定查封被执行人国安公司、华莎公司人民币1500万元本金及利息或等值财产，同日作出协助执行通知查封谢德胜名下的广州市海珠区新港路凤岗脚××××3梯206、306、708、808号等。2007年12月13日，广东省高级人民法院裁定将该案指定湛江市中级人民法院（以下简称：湛江中院）执行。执行过程中，素社公司于2009年3月2日向湛江中院提出执行异议，请求依法解除对广州市海珠区新港路凤岗脚××××206、306、708、808号房的查封。湛江中院于2009年4月20日作出[2009]湛中法执外异字第11号执行裁定书，裁定驳回素社公司的异议。2010年6月2日，广东省高级人民法院又将执行案指定广州中院执行。素社公司于2010年10月25日向广州中院提出案外人异议，主张上述房屋的所有权，请求解除对上述房屋的查封。2011年8月17日，广州中院作出（2010）穗中法执字第1375号、【2011穗中法执异字第167号】通知书，对素社公司的异议请求不予审查。2014年7月，第三人两和公司与谢德胜签订四份《广州市存量房买卖合同》，分别约定谢德胜将海珠区凤岗脚86号206、306、708、808房出售给第三人两和公司。广州市国土资源和房屋管理局核发了海珠区凤岗脚××××房的《房地产权证》给第三人两和公司，登记时间为2014年8月4日。再查,素社公司与第三人张广生于2001年10月8日签订《集资购房协议书》，约定第三人张广生以集资形式向素社公司购买东晓南路××××房；等。素社公司与第三人陈启鸿、陈映婷于2001年10月28日签订《集资购房协议书》，约定第三人陈启鸿、陈映婷以集资形式向素社公司购买东晓南路××××房；等。素社公司与第三人黄铭健于2001年10月28日签订《集资购房协议书》，约定第三人黄铭健以集资形式向素社公司购买东晓南路××××房；等。素社公司与第三人曹超文于2001年10月28日签订《集资购房协议书》，约定第三人曹超文以集资形式向素社公司购买东晓南路××××房；等。2017年7月6日，广州市海珠区人民政府素社街道办事处向本院发出《关于海珠区素社工业公司权利义务继受关系的函》，载明“原广州市海珠区素社工业公司，是我街道办事处属下行政性管理公司。随着经济体制和城市体制改革深入，根据上级政府的要求，街道属下行政性公司逐步合并以及最后撤消，广州市素社工业公司的资产、债权和债务最后归属到我街道办事处属下单位广州市海珠区素社街道社区服务中心管理。因此，广州市海珠区素社工业公司的相关权利义务由广州市海珠区素社街道社区服务中心继受”。根据广州市海珠区机构编制委员会作出的《关于调整街道社区服务中心机构编制事项的通知》，广州市海珠区素社街道社区服务中心变更名称为广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心。再审期间，郑燕玲、李建军、陈俊林、何焕娣、何富洪、何汉民、罗朱云、林嘉欣、欧荣坚、郭仲雷、陈铭业、何宗成到庭应诉，表示不参加本案诉讼。郭金汉、郭振雷、邓影雯在参加诉讼后又申请退出本案诉讼。一审原告在再审第二次庭审后，于2018年8月15日提交《关于调整诉讼请求补偿金额的申请》，请求将原审诉讼请求第二项的“如不能补偿其他房屋则按2500元每平方价格补偿”中的2500元每平方米调整为“25400元每平方米”，调整赔偿损失金额为总计6181852元（按243.38平方米计）。理由如下：(1)一审原告在整个案件过程中，没有违约等过失过错行为，所有的损失发生均是一审被告、谢德胜等的合谋恶意违约所导致的。(2)该房屋在2006年进行审判处理时，一审原告及四住户均认为已经取得房屋的合法所有权利，四住户也自2001年前后收楼居住使用至今。在此状态下，居住使用者均未主动寻求权利受损失后的其他救济方式。导致该案在12年后进入再审，而此时的房屋市场环境与2006年有天壤之别。如果仅考虑纠正程序性问题，而不考虑实际住户蒙受的真实损失，对一审原告及涉案四住户显失公平。(3)一审判决书中用词及审判内容的记载不准确，与案件审理时《物权法》尚未颁布实施和原审庭审记录不清有重大关系。从庭审记录看，一审原告及四住户的案件审理中的诉讼权利也并未得到合法保障。故在本案再审程序中，应当根据法律规定，参照一审的审判程序，保障一审原告及四住户诉讼权利得以合法行使。这当然就包括应当允许一审原告主张参照当前的市场价值，调整赔偿的数额要求。(4)根据一审原告庭前委托对有关房屋进行的评估，目前涉案的四套房屋的评估价格为每平方米25400元左右。对于一审原告变更第二项诉请，一审被告表示：不同意一审原告变更诉求。本案是再审案件，诉请应在原审诉请范围内审理。一审原告在原审中诉状是清晰的，第一次诉求就是办理15套房屋的过户手续，从没有说是办理19套房屋过户手续。原审中涉及19套房屋，但一审原告清楚知道其诉请及诉状陈述其中有4套已经出售给第三人导致不能办证，所以一审原告的诉请分开了两部分，第一部分是15套房屋的过户，第二部分是对剩下来无法办理过户的4套要求赔偿损失，赔偿金额也确定了。一审原告在再审阶段变更诉求，从诉讼程序法来说是不符合程序要求的。从法院提起再审的原因来看，责任并不在于一审原被告，而是原审法院出现错误。一审原告的原审诉请的15套房屋过户，4套房屋要求赔偿，但原审判项出现错误，既判决过户4套房屋又要求不能过户的4套房屋赔偿，显属错误。法院查明4套房屋无法办证，一审原告在诉请中也没有要求办证，原审法院自行将4套房屋判决要过户，应该还原事实本原，撤销4套房屋过户的判项。一审原告认为要给经济补偿的诉请在原审中得到确认也执行完毕，所以不应调整该项诉求。一审原告第二项诉求性质是债权的主张而不是物权的主张，主张的是补偿款，金额也已经确定，一审原告在再审期间要求变更诉求，债权的请求不可以按照房屋价值进行调整，一审被告欠一审原告的只是钱不是房屋。第三人两和公司述称，同意一审被告的意见，一审原告变更诉求没有法律和事实依据。一审原告在申请中变更诉求的第一点理由也是一审原告的主观臆断，没有事实依据。第三人梁贤生、陈启鸿、陈映婷、潘燕好、曹超文、张广生、黄铭健述称，对一审原告变更诉求无异议。一审原告就其变更的第二项诉讼请求，提交了深圳市鹏建土地房地产资产评估咨询有限公司的《房地产咨询报告》，该报告记载咨询时点2018年4月13日，广州市海珠区新港路凤岗脚××××号房的市场价值合计6183991元。一审原告表示该报告没有包括技术报告，其给该评估公司的《咨询委托书》虽然没有约定豁免该公司提交技术报告，但其豁免了该公司提交技术报告。一审被告和第三人两和公司质证表示：已超出原审的诉请，对该报告不确认。第三人梁贤生、陈启鸿、陈映婷、潘燕好、曹超文、张广生、黄铭健质证表示：对该报告无异议。再审过程中，根据一审原告的申请，本院委托广州市亿信资产评估与土地房地产估价有限公司（以下简称：亿信公司）对广州市海珠区凤岗脚××××房（现地址海珠区凤岗脚××××房）的市场价值进行评估，评估基准日为2017年7月31日。该公司出具《房地产估价报告》，评估结果为:上述四处房地产在价值时点为2017年7月31日符合本次估价假设和限制条件下的房地产市场价值总价合计4512275元。一审原告预交了评估费13781元。一审原告对上述报告有异议，申请亿信公司出庭作证。亿信公司派员出庭，针对一审原告提出的评估公司是否了解本案的争议内容、估价报告没有技术报告等问题，亿信公司表示：我方是按照法院的委托对涉案房屋进行评估，对于一审原告提出的是否了解本案的争议内容的问题，我方认为不影响评估结果。根据法院委托书的内容，并没有提及涉案房屋是否要进行司法拍卖等内容。根据估价规范7.0.5的规定，技术报告根据委托合同约定可以不向委托人提供，法院的委托都是招投标进行，事实上如果法院没有特别要求，我公司很少会向法院提供技术报告，印象中我公司没有提供过技术报告给法院。本次评估是市场价值，评估时点是2017年12月27日，本次评估视为回顾性评估，我公司首先通过广州搜房网查询涉案小区的成交均价，网站显示2017年11月成交均价19161元/平方米，小区有楼梯和电梯房，估价对象位于凤岗脚，我公司收集了距离估价对象两百米的凤岗脚小区和荟萃苑小区，档次相当，搜房网数据显示成交凤岗脚小区18960元/平方米，荟萃苑小区17881元/平方米。根据阳光家园统计数据，凤岗脚地段成交均价是17523元/平方米，这是统计表里有很多案例来源，再通过链家网的成交数据，链家网的数据具体到每套房源。通过以上数据，结合估价对象实际情况，形成估价结论，可以解释原告提出的4.2.6。我公司选取的凤岗脚小区和荟萃苑小区是现场查看时候已经了解，案例来源网上收集，结合现场、电话调研和走访中介，结合我公司数据库中2017年的评估数据，经过综合考虑得出的评估结果。对上述报告，一审原告质证表示：报告的真实性认可，报告的程序和内容违反2015房地产估价的规定，估价目的偏离本案的委托事项，涉及司法拍卖的评估内容，估价基础数据来源不明，使用比较法采集实例数据依据不明，未在报告中提供符合规定的比对数据，其违反程序的估价结论导致评估价值与市场一般合理价值不符，评估结论不可信不应采纳。具体报告内容违反了估价规范规定7.0.2、7.0.5、“5.4.2、7.016”关于背离事实假设，违反4.2.5、6.0.4、7.0.17之九，不符合4.2.6、4.2.13、4.2.14、4.2.15、4.2.16，也违反7.0.18第五，该报告和结论仅有作为书证地位的证据，不具有决定性和排他性的法律效力。此外，无论结果如何，我方提出的6181852元的诉求并未超过法定的请求范围，本案双方的合同关系实际是商品房买卖内容，只是对价不同，交换的等价物不同，根据相关司法解释规定，我方可以要求一倍的赔偿责任，即使按照评估价格，我方主张仍未超过法定最高限额。一审被告质证表示：本案不应再审。涉及的实际内容一审原被告在2000年和2001年签订的协议已经对涉案4套房屋明确约定需要补偿，所以不需重新评估。评估的前提是损失无法确定或违约金额无法确认，双方对补偿标准有明确约定，应当按照约定不应评估。一审原告起诉的诉求明确4套房屋补偿的标准，法院也支持，所以不应评估。即使本案重新涉及评估，即使没有约定补偿标准，对应的损害补偿标准也应当按2000年、2001年的房屋价值标准进行评估，不应是2017年为评估时点。第三人两和公司质证表示：报告合理得当，但与本案没有关联性。本案一审期间，根据一审原告的申请，本院查封了登记在一审被告名下的位于新港路凤山龟脚××××房屋（共1056.6194平方米）；半地下负一层12、13A、13B、15、16、17、18、19车位（面积200平方米）。再审期间，根据一审原告的申请，本院冻结了一审被告在中国农业银行的账户的银行存款和请广州市中级人民法院协助冻结一审被告在该院（2015）穗中法执字第536号执行案中的执行所得款6181852元（具体数额以实际执行时为准）。本院再审认为：一审原告与一审被告所签订的《合作开发协议》名为合作开发，但由于一审原告在合作过程中，只是提供土地作合作条件，并固定获得收益，不承担其他合作所产生的义务，所以上述合同性质实质为土地使用权转让关系。一审原告与一审被告签订的《合作开发协议》、《房屋移交协议》、《关于凤岗龟岗地块补偿款结算的协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，对双方均有约束力。根据一审原告在一审提交的起诉书和开庭笔录的记载，可以认定一审原告在一审中提出的第一项诉请为“请求法院判令将广州市海珠区新港路凤岗脚××××等15套房屋及半地下车库200平方米(12、13A,13B、15、16、17、18、19号车位)办理房地产证至指定个人名下”，故对一审原告在再审中提出其第一项诉请为“请求法院判令将广州市海珠区新港路凤岗脚××××等19套房屋及半地下车库200平方米直接办理房产证至一审原告指定单位或个人名下”的主张，本院不予采纳。一审原告要求一审被告根据合同的约定，办理因转让土地使用权所获得的凤岗脚××××房屋及200平方米的车库的房地产权证，其中将上述房屋办到其指定的人的名下，一审被告表示同意，被指定的人对将房屋过户到其名下也无提出异议，故对该请求本院予以采纳。因一审被告在将上述三梯××××房交付给一审原告前，已将该四套房屋预售监证在案外人名下，现该四套房屋已过户至第三人两和公司名下，一审被告表示已无其他房屋可提供，故对一审原告提出如一审被告不能补偿其他房屋则作价补偿的诉请，本院予以支持。鉴于涉案的海珠区新港路凤岗脚××××房已由一审原告出售给第三人黄铭健、陈启鸿、陈映婷、张广生、曹超文，一审原告的请求关乎该部分第三人的利益，且一审被告在本案再审前一直未支付该补偿款给一审原告，而房屋的价格对比当年已经飞涨，从公平的原则考虑，对一审原告提出变更补偿标准，要求一审被告按四套房2017年7月31日的市场价进行补偿，本院予以准许。对于上述四套房屋在2017年7月31日的市场价，已由有资质的评估部门出具了《房地产估价报告》。对该报告，一审原告虽然有异议,但评估公司已出庭就一审原告提出的技术报告等问题进行了解答，而一审原告所提交的自行委托评估的报告也没有技术报告，且一审原告亦未提出充足的证据推翻该评估结论，故对一审原告提出的异议，本院不予采纳。对一审被告提出不应评估的抗辩，本院亦不予采纳。对该报告，本院予以采信。一审被告应补偿因不能交付广州市海珠区新港路凤岗脚××××房屋（共243.3806平方米）的损失4512275元给素社中心。一审原告要求一审被告补偿6181852元，对其超出部分，本院不予采纳。综上所述，原审判决事实认定部分有错，处理不当，本院予以纠正，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、维持（2006）海民三初字第2760号民事判决书主文第二项。二、撤销（2006）海民三初字第2760号民事判决书第一项、第三项和（2006）海民三初字第2760-2号民事裁定书。三、一审被告广州市华沙房地产开发有限公司自本判决生效之日起1个月内,协同一审原告广州市海珠区素社街道政务和社区服务中心办理广州市海珠区新港路××××房地产权证,将上述房屋中的二梯××××办到何富洪名下、二梯××××办到王乐贵名下、二梯××××办到郑燕玲名下，三梯××××办到何焕娣和周波林名下，四梯××××办到谭沛文名下、四梯××××办到赵敏名下、四梯××××办到邓影雯和郭仲雷名下、四梯××××办到陈俊林和陈铭业名下、四梯××××办到何宗成名下、四梯××××办到罗朱云和林嘉欣名下、四梯××××办到欧荣坚名下、四梯××××办到梁贤生名下、四梯××××办到郭金汉和郭振雷名下、五梯××××办到何汉民名下、五梯××××办到梁凤仪名下。四、一审被告自本判决生效之日起10日内,补偿因不能交付广州市海珠区新港路凤岗脚××××房屋（共243.3806平方米）的损失4512275元给一审原告。五、驳回一审原告的其他诉讼请求。本案受理费80876元，由一审原告负担50829元，一审被告负担30047元。本案财产保全费25557元，由一审原告负担5000元，一审被告负担20557元。本案鉴定费13781元，由一审原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  汤志青审判员  郑素梅审判员  施海文二〇一九年十二月三日书记员  陈兆尊郑碧凤