四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川15民初92号 原告（申请执行人）：周岚，女，1970年2月4日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵琳，四川丰宜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凌雁，四川丰宜律师事务所实习律师。 被告（案外人）：李春，男，1979年3月23日出生，汉族，住四川省宜宾市。 委托诉讼代理人：王鉴秋，四川明炬（宜宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗婷，四川明炬（宜宾）律师事务所实习律师。 被告（被执行人）：冉寅吾，男，1958年3月22日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：夏强，男，1975年11月1日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区，系宜宾寅吾房地产有限责任公司推荐。 被告（被执行人）：宜宾寅吾房地产有限责任公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪镇振兴南路寅吾楼。 法定代表人：王又民，董事长。 委托诉讼代理人：夏强，男，系该公司员工。 原告周岚与被告李春、冉寅吾、宜宾寅吾房地产有限责任公司（以下简称寅吾房产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年8月22日立案受理后，依法适用普通程序,于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告周岚的委托诉讼代理人赵琳、王凌雁，被告李春及其委托诉讼代理人王鉴秋、罗婷到庭参加了诉讼。冉寅吾、寅吾房产公司经合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告周岚向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院对原告申请执行被告寅吾房产公司位于四川省宜宾市叙州区（伊力小区）5幢的产权证号为201500877、20××78、20××79、20××80、20××82、20××83、20××86、20××88、20××89、20××90、20××92、20××94、20××95、20××96、20××98的房屋继续执行；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异118号《执行裁定书》裁定中止对四川省宜宾市叙州区（伊力小区）5幢的产权证号为201500877、20××78、20××79、20××80、20××82、20××83、20××86、20××88、20××89、20××90、20××92、20××94、20××95、20××96、20××98的房屋的执行缺乏事实和法律依据。1.案涉执行标的所有权人是寅吾房产公司，不是李春。案涉执行标的登记在寅吾房产公司名下，法院根据周岚在本执行案件前的保全申请，对寅吾房产公司名下的案涉本执行标的进行查封，进入执行程序后，对执行标的采取评估、拍卖措施符合法律规定，依法应继续执行，不应予以中止；2.李春提供的证据不足以证明其对本案执行标的享有足以排除周岚执行的事实。李春与寅吾房产公司于2017年5月2日签订的《商品房买卖合同》未经备案登记，其效力有待确认，同时也不能证明《商品房买卖合同》的真实签订时间。李春提供的转账凭证不能确认收款人是寅吾房产公司，转款时间与寅吾房产公司出具的收据时间不符，其提供的《房屋租赁协议》也不足以证明对案涉房屋由其实际占有使用，其未能办理房屋权属证书是由于李春和寅吾房产公司将案涉房屋设定了抵押；3.《执行裁定》认定李春对本执行标的享有足以阻止执行缺乏证据，导致适用法律错误。李春不具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定的任一情形，《执行裁定》根据上述规定裁定中止对本执行标的的执行确系适用法律错误。 被告李春辩称，1.在本案原告周岚申请查封前，李春与寅吾房产公司签订买卖合同并支付了全部购房款且早已实际占有案涉房屋，对案涉房屋具有阻却原告周岚执行的实体权利；2.李春对案涉房屋未能办理过户登记一事不存在任何过错；3.四川省宜宾市中级人民法院（2019）川15执异118号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，原告周岚的请求依法应予驳回。综上，李春对案涉房屋享有的权利完全符合最高人民法院《关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够阻却（2017）川15执155号之一的执行。原告周岚的主张于法无据，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告冉寅吾、寅吾房产公司未到庭答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年5月2日，李春与寅吾房产公司签订《商品房现房买卖合同》，约定寅吾房产公司将位于四川省宜宾市叙州区（伊力小区）5幢的产权证号为宜县房权证高场镇字第××、20××78、20××79、20××80、20××82、20××83、20××86、20××88、20××89、20××90、20××92、20××94、20××95、20××96、20××98、20××99号的房屋以3800000元的总价出售给李春。 2017年5月5日，李春通过银行账户向寅吾房产公司伊力小区项目部转账3800000元，李春提交的个人结算业务申请书附加信息及用途处注明“购房款”，寅吾房产公司伊力小区项目部于同日向李春出具收据。 2017年5月19日，寅吾房产公司向李春出具《房屋交接清单》，清单载明：“上述房屋已符合交房条件，出卖人于2017年5月19日正式交付给买受人李春。买受人李春已经实地查看房屋并同意交付，并已领取房屋进户门钥匙。备注：因出卖人在此前已将5幢/单元2层1号、5幢/单元2层2号房屋对外出租，买受人同意继续履行相关租房协议，但本交付之日后的房租归买受人所有。房屋现有租赁合同期满后，出卖人不得再行出租，由买受人收回自行处置。”寅吾房产公司在出卖人处加盖印章，李春在买受人处签字。 2017年9月8日，宜宾兴宜村镇银行（抵押权人）、宜宾靖峰建筑劳务有限公司（债务人）、寅吾房产公司（抵押权人）签订《最高额抵押合同》，约定将位于四川省宜宾市叙州区（伊力小区）5幢的产权证号为宜县房权证高场镇字第××、20××78、20××79、20××80、20××82、20××83、20××86、20××88、20××89、20××90、20××92、20××94、20××95、20××96、20××98、20××99号的房屋作为抵押物为债务人自2017年9月7日至2020年9月6日止最高额6760300元的债务提供担保。2017年9月11日，寅吾房产公司将上述房屋为宜宾兴宜村镇银行办理了抵押登记。 2017年9月9日，李春与罗华君签订《租房协议》，约定罗华君租用李春“5幢/单元1层3号门面”，租金为每月1000元，租赁期限为2017年9月10日至2020年9月9日止。2017年9月25日，李春与郑平签订《租房协议》，约定郑平租用李春“5幢/单元2层3号、5幢/单元2层4号门面”，租金为每月3600元，租赁期限为2017年9月25日至2022年9月24日止。 周岚申请执行冉寅吾、寅吾房产公司其他合同纠纷一案，因被执行人寅吾房产公司、冉寅吾未履行法律义务，周岚申请强制执行，本院于2017年5月24日依法立（2017）川15执155号案件强制执行，2017年12月20日，本院查封了案涉房屋。该案执行过程中，李春提出执行异议，四川省宜宾市中级人民法院作出（2019）川15执异118号执行裁定书，裁定：中止对宜宾县高场镇中学街上善路（伊力小区）5幢的权证号为201500877、20××78、20××79、20××80、20××82、20××83、20××86、20××88、20××89、20××90、20××92、20××94、20××95、20××96、20××98的15套房屋的执行。 2018年7月，因政府行政区划调整，案涉房屋所在行政区域名称由原宜宾县变更为宜宾市叙州区。 本院认为，本案争议焦点为：李春对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。 李春主张根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，其享有排除案涉房屋强制执行的权益，本案的核心问题是审查李春购买房屋是否齐备了上述规定的四个条件。本院对本案的焦点问题评析如下： 一、李春在一审法院查封之前已与寅吾房产公司签订合法有效的售房合同。根据查明事实，一审法院对案涉15套房产查封的日期为2017年12月20日，李春就案涉15套房屋与寅吾房产公司签订《商品房现房买卖合同》的日期为2017年5月2日，早于查封时间。至于《商品房现房买卖合同》是否备案登记，不影响合同效力。 二、根据李春提交的个人结算业务申请书、转款凭证和寅吾房产公司伊力小区项目部出具的收据，可证明在一审法院对案涉房产查封前，李春已付清案涉房屋全部房款。 三、根据李春提交的《租房协议》、《房屋交接清单》及案涉房屋所在社区出具的《证明》，承办人到案涉房屋所在地实地调查，《租房协议》承租人实际占有使用房屋并认可租房协议真实性，其余住房均为清水房，李春均持有钥匙可开启房门，故本院认定李春实际占有案涉房屋。 四、案涉15套房屋未办理过户登记至李春名下的原因，李春陈述并非其怠于行使权利，而是因寅吾房产公司资金链断裂未缴纳相应税款导致无法办理产权证，且案涉房屋已在查封前被抵押，该抵押系李春为股东之一的宜宾靖峰建筑劳务有限公司向宜宾兴宜村镇银行借款后寅吾房产公司为该借款以案涉房屋办理的抵押，如可以办理过户登记李春可过户后自行办理抵押无需通过寅吾房产公司。结合李春提交的《流动资金借款合同》、《最高额抵押合同》及寅吾房产公司配合办理抵押登记的行为，可印证李春所作陈述，故未办理过户登记的责任不在于李春。 综上所述，李春对位于四川省宜宾市叙州区（伊力小区）5幢的权证号为201500877、20××78、20××79、20××80、20××82、20××83、20××86、20××88、20××89、20××90、20××92、20××94、20××95、20××96、20××98的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，周岚请求继续执行上述房屋的理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告周岚的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告周岚负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  郭美宏 审判员  彭晓烽 审判员  聂华竟 二〇一九年十二月十八日 书记员  徐 莲