江西省赣州市南康区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0703民初4706号 原告（反诉被告）：胡斌，男，1930年5月13日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市南康区，现住赣州市南康区。 原告（反诉被告）：胡绍清，男，1945年5月14日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市南康区，现住赣州市南康区。 原告（反诉被告）：胡绍和，男，1949年8月4日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市章贡区，现住赣市南康区。 三原告共同委托诉讼代理人：许慕华，赣州市南康区东山法律服务所法律工作者，特别授权代理。 三原告共同委托诉讼代理人：胡积辉，男，1986年9月13日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市南康区，系原告胡斌的孙子。 被告（反诉原告）：胡绍信，男，1958年3月11日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市南康区。 委托诉讼代理人：王兰灵，北京市中银（赣州）律师事务所律师，一般诉讼代理。 第三人：南康区东山街道办事处朱边社区上围栈房村民小组。 诉讼代表人：胡志信，男，1949年9月13日出生，汉族，江西省赣州市人。 诉讼代表人：胡绍伟，男，1962年9月28日出生，汉族，江西省赣州市人。 诉讼代表人：曾毓兰，女，1958年1月26日出生，汉族，江西省赣州市人。 诉讼代表人：胡祖明，男，1979年4月25日出生，汉族，江西省赣州市人。 委托诉讼代理人：白康**，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：李新燕，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。 第三人：胡春兰，女，1974年1月24日出生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 委托诉讼代理人：殷勇，男，1969年9月6日出生，汉族，江西省鹰潭市人，住鹰潭市月湖区，系胡春兰的亲属。 第三人：刘茂秀，女，1937年4月5日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市南康区。 委托诉讼代理人：蔡常春，男，1954年5月29日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市南康区，系刘茂秀的儿子。 第三人：赖金娣，女，1947年11月27日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市南康区。 第三人：刘官娣，女，1967年11月8日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市南康区。 第三人：刘水秀，女，1973年4月30日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市南康区。 第三人：刘平东，女，1977年2月3日出生，汉族，江西省赣州市人，住赣州市南康区。 原告（反诉被告）胡斌、胡绍清、胡绍和与被告（反诉原告）胡绍信、第三人南康区东山街道朱边社区上围栈房组占有物返还纠纷重审一案，本院于2017年3月23日受理，于2018年6月26日作出判决。被告胡绍信上诉于江西省赣州市中级人法院，江西省赣州市中级人民法院二审裁定撤销原判，将本案发回重审。本院于2019年10月15日重审立案后，依法追加第三人胡春兰、刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东参与诉讼，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡绍清、胡绍和，被告胡绍信，第三人胡春兰、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东，委托诉讼代理人许慕华、胡积辉、王兰灵、李新燕、殷勇、蔡常春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡斌、胡绍清、胡绍和向本院提出诉讼请求，请求判令：1、被告返还三原告购买胡金生房屋拆迁补偿款100.106万元。2、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：案涉房屋原房主胡金生因在外地工作生活，长年不在家居住，被告看原房主胡金生不在家住就锁住胡金生的房屋用于存放柴草及杂物。2012年5月，三原告与胡金生签订购房协议并依法取得房屋所有权，之后，三原告多次催促被告搬离房屋，被告拒绝，原告为维护其合法权益，诉至法院要求处理。 原告胡斌、胡绍清、胡绍和为证明其诉讼主张，向法庭提交并出示了下列证据：1、原告的身份证复印件，证明原告的身份信息，具有诉讼主体资格；2、协议书，证明原告与胡金生签订房屋买卖协议，胡金生以1.2万元将位于赣州市南康区朱边社区上围栈房的四间土木结构房屋出售给三原告；3、收条，证明胡金生收到转让款后向原告出具收条；4、胡金生身份证复印件，证明胡金生具有出售房屋的资格；5、江西有色地质勘查三队证明，证明胡金生是江西有色地质勘查三队的退休职工；6、死亡证明，证明胡金生已于2012年12月14日死亡；7、会议纪要、赣州市南康区朱边社区居委会证明、身份证复印件，证明胡金生死亡后，原告胡斌的儿子胡祖文即胡金生的侄孙，前往新余市参与胡金生死后的相关事宜；8、照片，证明诉争房屋的现场照片；9、中国建设银行股份有限公司银行流水，证明2012年5月11日原告胡斌将房屋转让款12000元转账支付给胡金生；10、1953年3月16日土地房产所有证存根，证明诉争四间土木房屋在土改时期分给了胡声堤、胡金生、张季风，该房屋为胡声堤、胡金生、张季风所有；11、职工考核升级表，证明胡金生1965年至1983年在冶勘610队、五队工作；12、调级人员审核表，证明胡金生1964年3月至1970年10月在江西探勘公司610队工作，1970年11月起在第七地质队工作；13、江西重工业局革命委员会的通知第23号，证明1970年宜春专区612队、619队合并成立江西重工业局第七地质勘察队；14、江西冶金地质勘探公司文件002号，证明在1978年1月，原第七地质勘探队改为江西冶金地质勘探三队；15、江西有色地质勘查局文件152号，证明2002年12月，原江西地质勘探三队更名为江西有色地质勘查三队；16、胡金生申请退休报告，证明1986年12月11日胡金生在冶勘五队申请退休。 被告胡绍信答辩称，1、胡春兰父亲胡金生于1970年4月28日将诉争被拆迁三间房屋出售并交付给被告父亲胡宏洪，此后胡绍忠分得二间，胡绍信分得一间，胡金生无权再转让该三间房屋，即便2012年5月三原告与胡金生签订房屋转让协议属实，该转让协议亦是无效。2、胡绍忠、胡绍信分得该三间房屋后，一直占有使用、修缮、管理至2017年被政府征收拆除近四十年，期间从未有人要求被告搬离或向被告主张权利。但是三原告却称被告无理霸占房屋数年，原告多次催被告搬离房屋被拒，原告主张该三间房屋拆迁补偿款归其所有，没有事实和法律依据。 被告胡绍信为证明其答辩意见，向法庭提交并出示了下列证据：1、被告胡绍信的身份证复印件，证明被告胡绍信的身份信息，具有诉讼主体资格；2、协议书、收据，证明被告父亲胡宏洪于1970年4月28日向胡金生购得诉争被拆迁三间房屋；3、村镇建房宅基地使用证，证明南康县人民政府于1986年8月24日将诉争被拆迁三间房屋确权登记归被告家庭所有，房屋在拆迁前由胡绍忠、胡绍信占有使用。 第三人栈房村民小组述称，1、案涉房屋实际权利人为第三人栈房村民小组。2、原告提交的协议书的真伪存疑，如果该协议书确为2012年签订，原告直至2017年房屋拆迁时才拿出该协议主张权利，不符合常理，即使该协议确为三原告与胡金生签订，胡金生签订协议是时已经85岁，其精神状态如何及是否能真实表达意思存疑，如胡金生签订协议书时意识不清，该协议书无效。3、原告胡斌及其儿子与胡金生在同一单位共事多年，存在其他经济往来，原告提交的1.2万元转账记录并不一定是案涉房屋转让款。4、协议签订时，案涉房屋转让人与受让人不属于同一集体经济组织成员，三原告是城镇户籍，协议违反土地管理法的规定，是无效的。5、三原告签订协议时，各自在农村已有房屋，购买胡金生的房屋不符合一户一宅政策。6、三原告购买胡金生的房屋未经第三人栈房村民小组同意，胡金生属无权处分。 第三人栈房村民小组为证明其陈述意见，向法庭提交并出示了下列证据：调查笔录，证明案涉房屋从上世纪60年代至80年代一直由第三人栈房村民小组使用、管理、修缮。 第三人胡春兰述称，1、原被告提交的房屋转让协议，证明效力不足；被告提交的协议载明“甲方一直在新余工作”，但实际情况是胡金生因从事地质勘探工作，居无定所，并未在新余市工作，被告提交的协议书与事实不符；2012年胡金生已经八十多岁，其妻子也因患重病神志不清，对胡金生签署2012年协议是否是其真实意思表示，胡金生本人是否收到购房款，原告应承担举证责任或作出合理解释。2、案涉的转让协议等证据材料未经鉴定，加盖的胡金生的私人印章未经登记备案，无法确认胡金生签名、捺印及私人印章的真实性，不能证明系胡金生的真实意思表示。3、原被告提交的转让协议书未注明房屋、宅基地基本情况、转让价格、时间、转让期限及转让金的支付方式等，出售案涉房屋未征得本村集体经济组织审核同意和乡镇一级政府批准，合同自始无效。4、原被告未提交证据证明原告与胡金生为同一村集体经济组织成员，向本村集体经济组织成员以外的人转让农村宅基地使用权的行为无效，案涉二份协议因违反相关法律规定应当认定无效。5、至胡金生去世时，胡春兰及其家人未转让、出卖过案涉房屋，也未办理相关登记备案、报批手续，胡春兰作为胡金生的唯一合法继承人，合法的继承案涉房屋的所有权。 第三人胡春兰为证明其陈述意见，向法庭提交并出示了下列证据：1、身份证复印件，证明胡春兰的身份信息，具有诉讼主体资格；2、户口簿复印件，证明胡春兰的父亲系胡金生，母亲系关亚女；3、江西有色地质勘查三队人事科证明，证明胡金生1956年8月至1964年3月在大余漂塘钨矿工作，1964年4月至1986年12月在江西勘探公司610队（现江西有色地质勘查五队）工作，1986年12月胡金生退休后以退休人员身份转入三队。 第三人刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东述称，1、第三人刘茂秀的母亲胡凤娇系本案房屋所有权人胡声堤、张季风夫妇之女，胡生金的姐姐，案涉房屋是胡声堤、张季风、胡金生家庭共同所有，胡声堤、张季风去世后未留下遗书处理其财产，后因胡金生在外工作，该房屋被胡绍忠、胡绍信夫妇非法占有。2、案涉房屋系胡生堤、张季风、胡金生家庭共同所有，胡金生只有其中三分之一的份额，另外三分之二的份额因胡声堤、张季风生前未留下遗嘱，应按法定继承原则进行继承，故该三分之二的份额依法应由胡金生与胡凤娇均分。3、第三人刘茂秀作为胡凤娇的唯一继承人应当依法继承胡凤娇的份额，胡金生无权处分其他权利人的继承份额，故胡金生与胡斌、胡绍清、胡绍和于2012年5月11日签订的房屋转让协议书中涉及处分第三人份额的部分无效，案涉四间房屋拆迁款100.106万元中属于第三人法定继承的份额应为33.33687万元。 第三人刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东为证明其陈述意见，向法庭提交并出示了下列证据： 1、刘茂秀的身份证，证明刘茂秀的身份信息，具有诉讼主体资格；2、赣州市南康区蓉江街道岭背社区居民委员会证明，证明第三人刘茂秀是蓉江街道洋坝社区居委会日头小组刘贞伸、胡凤娇夫妇唯一的女儿，其婚嫁后落户蓉江街道岭背社区；3、胡声明、胡康平、胡宏波证明材料，证明明胡声堤、张季风夫妻生育一儿一女，分别为胡金生、胡凤娇，胡凤娇婚入嫁蓉江街道洋坝社区日头组刘贞伸为妻，生育一女为刘茂秀；4、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东身份证，证明赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东的身份信息，具有诉讼主体资格；5、胡凤娇与朱边娘家人合影、胡凤娇肖像、刘贞伸、陈苗青、刘济西身份证明材料、蓉江街道洋坝村村民委员会证明，证明胡凤娇生前与刘贞伸生育一女刘茂秀，刘茂秀年幼被作为童养媳嫁至，胡凤娇由刘贞伸与陈苗青所生儿子刘济西夫妇负责生养死葬；刘济西、赖金娣生育二女一子，分别为刘官娣、刘水秀、刘平东；6、户口簿复印件，证明刘济西、赖金娣系夫妻关系，刘济西因去世户籍信息已注销；7、龙凤墓园公墓证、公墓照片，证明胡凤娇由刘济西及后人妥善安葬；8、蓉江街道洋坝村村干部刘光炳、洋坝村日头组组长刘光京、日头组村民胡秀英身份证复印件及证明，证明胡凤娇由东山街道朱边社区嫁至蓉江街道洋坝村刘贞伸，婚后生育刘茂秀，刘济西与赖金娣夫妇对胡凤娇尽赡养义务，负责胡凤娇的生养死葬。 被告胡绍信提起反诉，请求判令：1、确认位于赣州市南康区间土墙房屋的拆迁补偿款25.0263万元归反诉原告胡绍信所有；2、本案诉讼费由反诉被告胡斌、胡绍清、胡绍和负担。事实和理由：1970年4月28日即农历1970年正月十五日左右，反诉原告父亲胡宏洪通过出售二头猪，以100元的价格购买原属于胡金生的三间土坯房，后其中一间分配给了本案反诉原告胡绍信所有，另外二间分配给了案外人胡绍忠所有。反诉原告胡绍信与案外人胡绍忠系兄弟关系，其父亲遗留分配下来的三间房屋均由二人用于堆放杂物、柴火等物品，在使用期间反诉原告胡绍信对房屋进行了修缮和管理。案外人胡金生明知房屋已经转让给了反诉原告父亲，还将已经属于反诉原告的房屋转让给三原告，属于无权处分他人财产，应认定为无效行为，请法院支持反诉原告诉讼请求。 反诉被告胡斌、胡绍清、胡绍和答辩称，1、反诉原告提交的1970年的协议书及收据与事实不符，协议书中载明胡金生一直在新余市工作并居住，但1970年并不存在冶勘三队。2、反诉原告重审中陈述胡金生向胡宏洪出售房屋的情况与其一审陈述不符。3、第三人栈房村民小组使用案涉房屋至上世纪80年代，反诉原告不可能在1970年购买案涉房屋。 第三人栈房村民小组述称，1、反诉原告在一审时申请胡某出庭作证，拟证明其父胡宏洪向胡金生购买房屋的事实，但证人胡某系反诉原告胡绍信的姐姐，与反诉原告有利害关系，且其证言属孤证，依法不应当采信。2、反诉原告提交的协议书及收条可能系反诉原告伪造，一审时胡某出庭作证证明“双方都不会写字，没有写收条和协议书”，“用卖了两头猪的100元购买了胡金生的房屋”，在重审中，反诉原告提交收条和协议书，其协议书及收条上载明的购房金额450元与一审证人陈述不符，且在1970年时450元属巨款，与案涉房屋当时的价值不符。3、反诉原告提交的1986年的宅基地使用证在户名、间数等处有多处涂改痕迹，其面积、四至界址与1953年土地存根上登记的面积、四至界址不符，也与案涉房屋1986年的实际面积和四至界址不符，因此，反诉原告提交的宅基地使用证不是案涉房屋的宅基地使用证。4、反诉原告生活困难时，经第三人栈房村民小组同意居住在案涉房屋，但占有并非所有，反诉原告以其在案涉房屋居住几十年为由主张案涉房屋部分归其所有，没有事实和法律依据。5、即使反诉原告提交的协议书和收据是真实的，但该房屋转让行为未经第三人栈房村民小组同意，属于无效协议。 反诉第三人刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东的陈述意见与第三人栈房村民小组陈述意见一致。 第三人栈房村民小组向本院提出诉讼请求，请求判令：案涉房屋拆迁款100.106万元归第三人栈房村民小组所有，如果法院认定胡春兰是胡金生的女儿，尊重法院判决。事实和理由：根据我国物权法规定，物权以登记为准，虽在1953年土改时诉争房屋登记在胡声堤、张季风、胡金生名下，但后因胡声堤、张季风相继去世，胡金生在外工作，属城镇户口，从未回来过，该房屋在上世纪八十年代进行第二轮确权登记时，并未登记在胡金生名下，该房屋自六十年代起至今一直由第三人栈房村民小组管理、使用、修缮，被告也是经第三人栈房村民小组同意后在案涉房屋居住，该房屋应当归第三人栈房村民小组所有，拆迁款也应归栈房村民小组所有。即使案涉房屋未认定归第三人栈房村民小组所有，因栈房村民小组自六十年代至对房屋管理、修缮几十年，第三人栈房村民小组应分得部分拆迁款。 原告答辩称，三原告通过合法的手段向胡金生购买了案涉房屋，栈房村民小组的主张没有事实和法律依据。 被告胡绍信答辩称，胡绍信是案涉房屋的所有权人，案涉房屋并非无主财产，栈房村民小组的诉讼请求没有依据。 第三人胡春兰答辩称，对栈房村民小组的诉讼请求表示理解、感谢。 第三人刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东答辩称，案涉房屋并非无主财产，应当由房屋的法定继承人继承。 第三人胡春兰向本院提出诉讼请求，请求判令：1、确认诉争的位于赣州市南康区土木结构房屋的拆迁补偿款100.106万元归第三人胡春兰所有；2、案件受理费由原告、被告负担。事实和理由：1953年3月16日，江西省南康县人民政府颁发第3609号土地房产所有证，确认位于江西省赣州市南康区朱边社区上围一栋土木结构的四间房屋为胡春兰的祖父胡声堤、祖母张季风、父亲胡金生所有。之后，因胡春兰祖父母相继去世，父亲胡金生外出工作，该房屋暂时无人居住，原告胡斌、胡绍清、胡绍和，被告胡绍信，案外人胡绍忠先后以代为维修、存放物品为由，占有、使用讼争房屋。至2012年12月14日胡金生去世时止，第三人胡春兰从未转让、出卖过讼争房屋，更未办理相关的登记、备案、报批手续。在第三人胡春兰不知情的情况下，原告、被告、第三人为争夺该讼争房屋的所有权引起本案诉讼，胡春兰才得知其民事权益受到损害，胡春兰为维护其合法权益，诉讼法院判处。 原告答辩称，案涉房屋由胡金生与三原告签订了买卖协议，买卖合同依法有效，第三人胡春兰的诉讼请求没有事实和法律依据。 被告胡绍信答辩称，1、案涉房屋由胡绍信一家人占有、使用、修缮、管理至2017年房屋被征收拆除。2、被告从其父亲处分得房屋后，花费人力、物力、财力使房屋得以完好保存，胡春兰既非房屋所有权人，也未对案涉房屋进行管理维护，其主张案涉房屋的拆迁款归其所有没有事实和法律依据，有违公平正义原则。 第三人栈房村民小组、胡春兰、刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东述称，尊重法院判决。 第三人刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东向本院提出诉讼请求，请求依法确认三原告和胡金生于2012年5月11日签订的房屋转让协议书的真实性，如协议书不真实，依法确认案涉房屋的拆迁款1001060元中的33.3687万元由第三人刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东法定继承。事实和理由：胡凤娇是胡生堤、张季风之女，胡金生的姐姐，由东山街道朱边社区嫁至蓉江街道洋坝村日头组刘贞伸，婚后生育一女刘茂秀，刘茂秀年幼时被抱养至蔡边河作童养媳，胡凤娇后来抱养一女儿赖金娣，刘贞伸后来娶妻陈苗青，二人生育刘济西、刘济北，后刘济西与赖金娣结婚，生育二女一男，分别为刘官娣、刘水秀、刘平东。胡凤娇于1992年农历二月去世，生前由赖金娣、刘济西负责赡养，死后对其妥善安葬，尽了生养死葬义务，刘贞伸于1991年11月去世，刘济西于2001年1月因车祸去世。案涉房屋系胡生堤、张季风、胡金生家庭共同所有，胡金生只有其中三分之一的份额，另外三分之二的份额因胡声堤、张季风生前未留下遗嘱，应按法定继承原则进行继承，故该三分之二的份额依法应由胡金生与胡凤娇均分。第三人刘茂秀作为胡凤娇的唯一继承人应当依法继承胡凤娇的份额，胡金生无权处分其他权利人的继承份额，故胡金生与胡斌、胡绍清、胡绍和于2012年5月11日签订的房屋转让协议书中涉及处分第三人份额的部分无效，案涉拆迁款100.106万元中属于第三人法定继承的份额应为33.3687万元。 原告答辩称，第三人刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东提交的证据不能证明对案涉房屋享有继承权，第三人的主张没有事实和法律依据，应予驳回。 被告答辩称，1、第三人刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东诉称案涉房屋被被告非法占有，与事实不符。2、胡金生1970年出售案涉三间房屋时，胡声堤、张季风已经去世，胡凤娇已经外嫁，结合“外嫁女不管娘家事”的习俗，胡宏洪完全有理由相信胡金生有权处置案涉房屋，胡宏洪是善意购买案涉房屋，并且支付了450元对价，依法已经取得了房屋是所有权。3、胡金生对其父母所有的讼争房屋被拆迁四间房屋的三分之二份额享有继承权，即便胡凤娇作为继承人、共有人对于胡金生单方出售其中三间房屋给胡宏洪有异议，胡凤娇的异议权始于1970年出售三间房屋时，终于胡凤娇去世，但胡凤娇直至去世一直未提出异议，刘茂秀的诉讼请求已经超过了法定最长20年的诉讼时效，因此，刘茂秀无权主张继承分配案涉房屋的拆迁款。4、被告从其父亲胡宏洪分得房屋后，花费人力、物力、财力使房屋得以完好保存，刘茂秀、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东既非房屋所有权人，也未对案涉房屋进行管理维护，其主张分割案涉房屋的拆迁款没有事实和法律依据，有违公平正义原则。 第三人栈房村民小组述称，1、第三人刘茂秀提交蓉江街道岭背社区居委会和洋坝村村委会出具的证明，证明其对胡凤娇所有的房屋份额具有继承权，但并无其他证据予以佐证，而居委会和村委会的证明把关不严，当事人极易取得。2、刘茂秀是被抱养至岭背社区或者是作为童养媳嫁至岭背社区有待查明，如果是被抱养，根据《收养法》第二十三条规定，养子女与生父母及其他近亲属间的权利义务关系，因收养关系的成立而消除，则刘茂秀不享有继承权。3、赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东提交蓉江街洋坝村出具的证明证实对胡凤娇的份额具有继承权，而居委会和村委会的证明把关不严，当事人极易取得，且村委会证明、合影、墓碑照片无法证实刘济西对胡凤娇进行了生养死葬，三位证人亦未出庭作证，根据民事诉讼规则，该证言不能被采信。 第三人胡春兰的陈述意见与栈房村民小组的意见一致。 经审理查明，原告胡斌、胡绍清、胡绍和原系第三人栈房村民小组的村民，被告胡绍信系栈房村民小组的村民。诉争房屋位于赣州市南康区朱边社区上围栈房村民小组，共四间，界址为东至胡宏泮、西至自己、南至胡声境，北至屋檐，归案外人胡声堤、张季风、胡金生所有，原告一审起诉前由被告胡绍信占用一间，由案外人胡绍忠占用二间，另一间由原告胡绍清占有使用。案涉四间房屋在二审审理过程中被拆迁。 案外人胡声堤与张季风系夫妻关系，二人婚后生育女儿胡凤娇，儿子胡金生。胡凤娇由赣州市南康区上围栈房小组嫁至赣州市南康区蓉江街道洋坝村日头组，与刘贞伸结为夫妇，婚后生育一女刘茂秀；刘贞伸后娶妻陈苗青，二人生育刘济西、刘济北；后刘济西与赖金娣结婚，生育二女一男，分别为刘官娣、刘水秀、刘平东。胡凤娇于1992年农历二月死亡，由赖金娣、刘济西负责生前赡养和死后安葬；刘贞伸于1991年11月死亡，刘济西于2001年1月因车祸死亡。胡金生于1928年11月15日出生，与关亚女系夫妻关系，二人婚后生育一女胡春兰。胡金生离开本区至外地工作，自1956年8月至1964年3月在大余漂塘钨矿工作，1964年4月至1986年12月在江西勘探公司610队（现江西有色地质勘查五队）工作，于1986年12月退休，由江西有色地质勘查三队管理。关亚女于2016年11月4日死亡，胡金生于2012年12月14日死亡。 自胡金生离开栈房村民小组后，案涉房屋从上世纪60年代开始至80年代由第三人栈房村民小组作为集体仓库使用、管理、修缮，分田到户后，该房屋由案外人胡宏洪占有；胡宏洪生育二子一女，即被告胡绍信、案外人胡绍忠、胡某，后胡宏洪将诉争四间房屋中的一间分配给被告胡绍信使用，将诉争房屋其中一间卧室、一间厨房分配给案外人胡绍忠使用；被告胡绍信于1986年另行建造新房屋，并搬入新房居住，但仍将其占有的该间房屋仍用作作为仓库使用至被拆迁。 原告主张，2012年5月11日胡金生将诉争四间房屋以1.2万元的价格转让给原告胡斌、胡绍清、胡绍和，并签订协议书，约定：甲方即胡金生在栈房小组有四间土墙房屋（一间厨房、一间客厅、二间卧室），由于长期没有人居住，从2012年5月11日起，甲方在老家的四间土房所有权，均由乙方即胡斌、胡绍清、胡绍和所有；乙方一次性给甲方转让费1.2万元。协议书落款处由胡金生、胡绍清、胡绍和签名捺印，胡祖亮代胡斌签名捺印，证明人黄长南、卢任飞签名。原告提交胡金生出具的收条及中国建设银行股份有限公司南康支行银行交易流水，证明原告胡斌已将购房款12000元支付给胡金生。 被告胡绍信主张，胡金生于1970年将案涉房屋出售给其父亲胡宏洪，并向法庭提交1970年4月28日的协议书，协议书载明，“甲方即胡金生与乙方即胡宏洪是亲属关系，因甲方一直在新余市工作并居住，在朱边栈房的三间土瓦屋无法跟管，现以每间150元的价格出售给乙方胡宏洪，乙方已一次性支付给甲方共计450元。”协议书落款处由胡金生、胡宏洪签名并加盖印章，在场人胡宏明、胡宏清加盖印章；着笔人邱世相签名。被告胡绍信提交胡金生出具的收条和1986年村镇建房宅基地使用证，证明已将购房款450元支付给胡金生，后办理了宅基地使用证。 在重审过程中，为了查清被告胡绍信提交的1970年4月28日的协议书和收据的真实性，原告申请对协议书和收据中“胡金生”的签名是否为胡金生本人的签名及协议书、收据的形成时间进行司法鉴定。本院依法委托江西神州司法鉴定中心进行司法鉴定，江西神州司法鉴定中心接受本院委托后，对协议书和收据进行初步检验，认为司法鉴定中心用检验方法无法检验协议书和收据的绝对形成时间，遂中止鉴定，并将委托退回本院。 1970年6月6日，宜春专区612队、619队合并，成立江西省重工业局第七地质勘查队；1978年1月24日，原江西省重工业局第七地质勘查队改为江西冶金地质勘探三队。 上述事实，有当事人的身份证复印件、2012年协议书、收条、胡金生的身份复印件、死亡证明、江西有色地质勘查三队证明、中国建设银行股份有限公司银行流水、江西重工业局革命委员会的通知、江西冶金地质勘探公司文件、1970年协议书、收条、村镇建房宅基地使用证、户口簿复印件、江西有色地质勘查三队人事科证明、蓉江街道岭背社区居民委员会证明、亲属关系证明、调查笔录及庭审中当事人的陈述予以证明，足以认定。 本院认为，一、关于诉争房屋权属问题。 原被告提交的协议书中均未具体载明合同标的的具体情况及范围，但根据法庭调查，原、被告及第三人对胡金生系本区上围栈房组且在栈房组仅一栋四间土坯房屋，并无其他房产的事实均无异议，本院予以确定胡金生在栈房组老家仅一栋四间的土坯房屋。根据原江西省南康县土地房产所有证存根证实，本案诉争房屋权属登记权人为胡声堤、胡金生、张季风，胡金生、胡凤娇为胡声堤与张季风之子女，在胡声堤、张季风死亡后，由胡金生、胡凤娇继承胡声堤、张季风的遗产，因此，胡凤娇、胡金生对讼争房屋共同所有。 二、关于案涉两份《协议书》的效力问题。 胡金生与三原告签订房屋买卖协议书，约定将胡金生老家三间房屋以1.2万元出售给原告，协议双方就房屋买卖事项达成合意，该协议书依法成立。关于原告提交的2012年协议书的效力问题，经查：首先，根据“地随房走”的原则，农村房屋买卖涉及宅基地转让，胡生金与原告签订的协议书的买卖标的物不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。根据《合同法》第一百五十三条规定，出卖的标的物应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分，法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。案涉四间房屋所占土地属于村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有，而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。胡金生与三原告签订协议书时，原告胡斌、胡绍清不是栈房村民小组的村民，不具有在栈房村民小组区域内买卖房屋的权利，胡金生将案涉房屋出售给原告胡斌、胡绍清，违反《土地管理法》的规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效之规定，原告与被告订立的协议书无效；其次，胡生金与原告签订协议书时，原告胡绍和系栈房村民小组集体经济组织成员，但因胡金生父母胡声堤、张季风死亡后，胡凤娇与胡金生作为胡声堤、张季风第一顺序的继承人，依法均等的继承胡声堤、张季风所有的案涉四间房屋的份额，因此，胡金生出售案涉房屋中涉及胡凤娇应当继承的份额，系无权处分他人财产，且原告未提交证据证明权利人胡凤娇对胡金生的行为予以追认或者胡金生已取得处分权，买卖关系依法无效；再次，该协议书中涉及胡金生出售给胡绍清处分其依法继承的房屋份额，但因胡金生与三原告签订协议在出售案涉房屋时候未征求房屋共同共有人胡凤娇是否优先购买的意见，侵犯了胡凤娇的优先购买权，且未经栈房村委小组的同意，买卖关系依法亦归于无效。综上，原告与胡金生签订的协议书依法成立，但因该协议书存在违反法律、行政法规的强制性规定、无权处分他人财产、侵犯共有人的优先购买权，该协议依法无效。因此，原告据以该协议书主张案涉房屋的拆迁补偿款归其所有的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。胡金生据以合同收取原告的1.2万元应当返还给原告。 关于被告胡绍信提交的1970年4月28日协议书成立及效力问题，经查：首先，本案一审历时一年多，原告在一审及二审开庭前未提交协议书以及收据等关键性证据，而在二审时当庭提交，胡绍信称是在整理父母遗物后发现的，该辩解有违常理；其次，被告提交的协议书中载明胡金生在新余市工作并居住，但江西冶金地质勘探公司文件证明，1978年1月24日原江西省重工业局第七地质勘查队改为江西冶金地质勘查三队，1970年协议书签订时，尚不存在地质勘查三队，且江西有色地质勘查三队人事科的书面证明证实1970年胡金生在江西勘探公司610队（现江西有色地质勘查五队）工作，因此该协议书内容不真实；再次，一审审理时，被告申请其姐姐胡某出庭作证，证明房屋买卖情况，胡某陈述胡金生与原告“双方都不会写字，没有写收条和协议书”，“用买了两头猪的100元购买了胡金生的房屋”，在重审中，被告提交的收条和协议书证明买卖当时既签订了协议，买卖双方也已签名，且该两份书证上载明的案涉房屋买卖金额450元，与一审证人陈述不符；最后，被告提交的村镇建房宅基地使用权证，拟证明被告父亲购买房屋后，在1986年确权登记所有人为胡宏洪，但是该使用证中厅堂间数存在明显涂改痕迹，载明的房屋面积、四至界址与1953年土地存根上登记的面积、四至界址明显不符，无法证明被告提交的宅基地使用证登记的房屋为案涉房屋。因此，对该份协议和收条的真实性，合议庭不予认定，被告据此主张案涉房屋的拆迁补偿款归其所有的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。 三、关于案涉房屋拆迁款继承问题。 中华人民共和国继承法胡金生对案涉房屋享有三分之一的产权份额，胡金生父母胡声堤、张季风死亡后，胡凤娇与胡金生作为胡声堤、张季风第一顺序的继承人，依法均等的继承胡声堤、张季风对案涉四间房屋的产权份额，胡金生享有案涉房屋三分之二的产权份额，胡凤娇享有三分之一的产权份额。胡金生于2012年死亡，其享有案涉房屋三分之二的产权份额依法由其第一顺序的继承人关亚女及胡春兰均等继承，即每人享有案涉房屋三分之一。关亚女于2016年死亡，其享有的案涉房屋三分之一的份额依法由第一顺序的继承人胡春兰继承，因此胡兰享有案涉房屋三分之二的产权份额，即案涉房屋拆迁补偿款66.7373万元（100.106万元×2/3）。胡凤娇死亡后，第三人刘茂秀作为胡凤娇第一顺序继承人，依法继承胡凤娇所有的财产即案涉房屋三分之一的份额，即案涉房屋拆迁补偿33.3687万元（100.106万元×1/3）。案外人刘济西与赖金娣在胡凤娇生前长期对胡凤娇给予生活上关照和经济上扶助，尽了主要扶养义务，胡凤娇死后，为其办理丧事，依照《》第十四条关于“继承人以外的对被继承人扶养较多的人，可以分给他们适当的遗产”的规定，应当从胡凤娇的遗产中分得适当的财产，本院酌定刘茂秀与刘济西夫妇对胡凤娇继承案涉房屋拆迁补偿款33.3687万元均等享有16.68435万元。因刘济西已死亡，刘济西应当分得的部分依法由刘济西第一顺序的继承人赖金娣、刘官娣、刘水秀、刘平东均等继承，即赖金娣享有10.4277万元，刘官娣、刘水秀、刘平东均等享有2.0855万元。 四、关于第三人栈房村民小组诉讼请求问题。 本案诉争房屋在1953年土改时已经进行了权属登记，登记的权属人为胡声堤、胡金生、张季风，胡声堤、张季风死亡后，由胡金生、胡凤娇继承了诉争房屋，故诉争房屋的所有权人系胡金生、胡凤娇。第三人没有证据证明胡金生、胡凤娇放弃了诉争房屋，故第三人要求确认诉争房屋为无主物无事实和法律依据，本院不予采纳。第三人栈房村民小组主张自上世纪六十年代起至对案涉房屋管理、修缮几十年，第三人栈房村民小组应分得部分拆迁款，经查，案涉房屋的拆迁补偿款，属于案涉房屋所有人胡金生、胡凤娇的遗产，依法应当由胡金生、胡凤娇的继承人继承，案涉房屋自上世纪60年代至80年代由第三人栈房村民小组作为仓库使用，使用期间产生的必要的管理、修缮费用应当由栈房村民小组自行承担，第三人栈房村民小组据此主张分得案涉房屋部分拆迁补偿款的请求没有法律依据，应予驳回。 综上,经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、第一百三十二条，《土地管理法》第八条、第一百五十三条，《物权法》第十五条、第六十条、第九十七条、第一百零一条，《继承法》第十条、第十三条、第十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、登记为胡声堤、张季风、胡金生所有的位于赣州市南康区朱边社区上围栈房村民小组的四间房屋的拆迁补偿款共100.106万元，第三人胡春兰享有66.7373万元，第三人刘茂秀享有16.6845万元，第三人赖金娣享有10.4277万元，第三人刘官娣、刘水秀、刘平东各享有2.0855万元； 二、第三人胡春兰返还1.2万元给原告胡斌、胡绍清、胡绍和； 三、驳回原告胡斌、胡绍清、胡绍和的诉讼请求； 四、驳回反诉原告胡绍信的反诉请求； 五、驳回第三人南康区东山街道朱边社区上围栈房村民小组的诉讼请求； 六、驳回第三人胡春兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16062.5元，由原告胡斌、胡绍清、胡绍和负担5130元，被告胡绍信负担3594元，第三人南康区东山街道朱边社区上围栈房村民小组负担5134.5元，第三人胡春兰负担2204元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审 判 长  张庆津 人民陪审员  谢赞荣 人民陪审员  廖福兰 二〇一九年十二月三十一日 法官助理  黄薇 代理书记员  陈芳芳