江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0622民初1610号原告：余江县之江酒店有限公司，住所地：江西省鹰潭市余江县瓷厂。法定代表人：冯志平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邹新华、周瑜，江西东昇律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：鹰潭市余江区企业国有资产管理经营有限公司，住所地：江西省鹰潭市余江区。法定代表人：赵文善，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵华文，江西玉臬律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：鹰潭市余江区房产管理局，住所地:鹰潭市余江区。法定代表人：叶发清，系该局局长。委托诉讼代理人：刘三水，系该局征收办主任，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈高平，江西玉臬律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告余江县之江酒店有限公司（以下简称之江公司）与被告鹰潭市余江区企业国有资产管理经营有限公司（以下简称余江资产公司）、被告鹰潭市余江区房产管理局（以下简称余江房管局）租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之江公司的委托诉讼代理人邹新华、周瑜，被告余江资产公司的委托诉讼代理人赵华文、被告余江房管局的委托诉讼代理人刘三水、陈高平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告之江公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告余江资产公司、余江房管局赔偿原告因拆迁导致的经营权损失共计382万元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告发起人冯志平等人为成立余江县之江酒店有限公司，与国营江西省余江县瓷厂于2012年5月26日签订《租赁合同》，合同约定：原告租赁国营江西省余江县瓷厂的25亩土地、房屋，租期15年，自2012年6月1日至2027年6月1日，租金每年2万元。合同签订后，原告投入大量资金，对原土地进行整理，并种植树木予以绿化，对房屋进行修缮、扩建，同时予以装修。2012年年底酒店进行正式运营，至今已近六年，效益一直很好。国营江西省余江县瓷厂因改制，其资产归被告余江资产公司所有，相应的权利义务由被告余江资产公司承继。现因棚户区改造，将原告租赁的土地、房屋列入拆迁范围，并对除《租赁合同》剩余年限经营权补偿之外的其他补偿签订了《2018年第（29号）国有土地上房屋征收补偿与安置协议书》，因剩余9年经营权补偿数额无法达成一致意见，2018年10月23日原告与两被告签订《补充协议》，协议约定：就剩余9年经营权（停业损失9年履行期补偿），三方一直同意由原告在收到其他补偿款后十日内向余江区人民法院提起诉讼，由法院予以裁决。余江区现同地段每亩土地的租赁价格约为2万元，原告尚拥有的9年25亩土地使用权，其使用价值不低于400万元，扣除《租赁合同》约定的2万元每年的租金，原告现租赁同等地段、相同面积的土地进行经营，仅租金就需多付出382万元，这还不包括经营产生的利润。原告因此向法院起诉，要求判如所请。被告余江资产公司辩称，一、余江资产公司与之江公司的租房合同因不可抗力终止，余江资产公司无须对之江公司承担责任;二、之江公司对征收补偿安置不服，对余江资产公司提起诉讼错误;三、之江公司的经营权不因本次房屋征收遭受损失;四、之江公司在本次征收中已经依法得到充分补偿，无权再提出赔偿诉请。被告余江房管局辩称，一、余江房管局并非租赁厂房合同的当事人，之江公司将余江房管局列为被告，属于诉讼主体不适格；二、之江公司因房屋征收补偿安置协议及补充协议提起诉讼，属于行政诉讼范围，不属于民事诉讼受案范围；三、余江房管局履行了补偿安置协议及补充协议约定的所有义务；四、之江公司基于房屋租赁合同关系取得的权利并不属于用益物权，且所谓损失也未实际产生，其计算方式及结果也没有任何事实依据。原告之江公司围绕其诉讼请求，向本院依法提交以下证据：第一组证据：原告营业执照、法定代表人身份证明、企业信息报告书、租金收款收据，用以证明冯志平、杨贯龙为之江公司的发起人，设立公司的过程中，发起人以自己的名义与国营江西省余江县瓷厂签订《租赁厂房合同》，公司成立后，该合同的权利义务由之江公司履行，之江公司为合同的当事人，为适格的诉讼主体；第二组证据：租赁厂房合同，用以证明国营江西省余江县瓷厂将约25亩的房屋、空地出租给原告，租赁期限15年，自2012年6月1日至2027年6月1日止，每年租金为人民币2万元。因国营江西省余江县瓷厂改制，其资产归被告余江资产公司所有，该租赁合同的权利义务由被告余江资产公司承继。第三组证据：补充协议，用以证明经原告与两被告协商一致，两被告同意尚未履行完毕的9年营业损失由原告向人民法院起诉。被告余江房管局作为协议的甲方，自愿接受协议内容的约束，属于债的加入，原告将余江房管局作为被告并无不当。被告余江资产公司对原告提交的证据质证意见为，第一组证据的年检显示2017年8月30日，原告提供的企业信息报告书只显示年报发表至2016年6月30日，所以2016年6月30日之后处在非正常经营状态，无权提出预期经营赔偿；如果依法进行年检，按照2018年12月26日的企业信息报告书，上面登记状态是：存续（在营、开业、在册），按照上面显示该企业的经营权完整，没有受到损害。租金收款收据是复印件，且显示是2015年1月20日，希望原告出示原件及2015年1月20日之后的租金收据以证明其履行了支付租金的义务，不然原告就是违约在先，应承担违约责任。对第二组、第三组证据的三性不持异议。被告余江房管局对原告提交的证据质证意见为，对第一组证据同意被告余江资产公司的意见，并补充以下意见，原告向法庭出具的租金收条是2015年1月20日的，是缴纳2014年的租金，之后年度租金缺失，之江酒店是在2015年就没有公示企业年度报告。对第二组证据无异议。对第三组证据，合法性、客观性没有异议，关联性认为不能证明系债务加入。被告余江资产公司围绕其答辩意见，向本院依法提交了以下证据：第一组证据：统一社会信用代码、法定代表人身份证明书，用以证明被告的身份信息、法定代表人的身份、职务；第二组证据：《余江县人民政府关于余江县2017年度县城区棚户区改造土地上房屋的征收决定》（余府字【2017】38号）、《余江县人民政府办公室关于印发余江县2017年度县城区棚户区改造房屋征收与补偿方案的通知》（余府办字【2017】109号），用以证明1、本次征收余江房管局实施的是行政管理行为。征收补偿安置协议及补充协议是余江房管局在法律规定的职权范围内，通过协商一致的方式约定与行政管理相对人之间的权利义务关系，性质上属于行政协议，由此引发的纠纷，应通过行政诉讼程序解决；2、征收与补偿方案规定了停产停业损失补偿期为6个月，本次征收是政府的强制征收，属不可抗力。第三组证据：评估委托书、领款承诺、补偿项目无异议书、绿化评估金额确认书、资产评估金额确认书、土方回填量及补偿标准确认书，用以证明余江房管局对之江公司征收补偿都是原告法定代表人及股东参与协商，补偿协商的过程并得到他们的确认；第四组证据：《国有土地上房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）（序号：2018年第【029】号》、补充协议、补偿款转入余江资产公司业务回单、之江公司股东金额分配单、领条及补偿项目结算单，用以证明1、被告余江房管局与产权所有人余江资产公司、原告签订了征收补偿安置协议及补充协议；2、被告余江资产公司按照原告股东的征收补偿款分配协议，把之江公司的征收补偿款分别转给了原告股东冯志平、杨贯龙个人账户，征收补偿款依法及时足额发放到位；第五组证据：会议纪要，用以证明本次征收的项目指挥部及两被告同意，如因之江公司租期未满，原告要求补偿未满经营期损失，法院如裁决被告余江资产公司承担补偿责任，该款由被告余江房管局承担。原告之江公司对被告余江资产公司提交的证据质证意见为，对第一组证据无异议。对第二组证据的真实性、合法性无异议，关联性提出异议，1、征收补偿协议及征收行为系行政行为和行政协议，但本案的补充协议不是行政协议，原告不是房屋所有人，不是征收中的行政相对人，与余江房管局之间不存在征收与被征收的法律关系，补充协议仅仅是解决因征收的原因导致租赁合同解除的有关补偿事宜；2、征收仅仅是针对国有土地上的房屋，并不包含房屋对应以外的土地使用权，补偿方案中的停产停业损失，也只是补偿了房屋的停产停业的损失，而没有补偿房屋以外的土地使用权损失。对第三组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，被告余江资产公司向原告所支付的款项虽然来源于余江房管局对其征收的补偿，但余江资产公司不是征收的主体，原告也不是征收的相对人，他们之间的补偿是合同解除的有关补偿，且对9年经营权的补偿双方一致确认由法院裁定。对第四组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，1、原告不是安置补偿协议书的合同相对方；2、被告余江资产公司向原告支付的款项是履行双方签订的因合同终止的补偿协议中的合同解除款项。对第五组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，1、该会议纪要形成的时间是2018年10月19日，是在补充协议产生之前，是补充协议形成的基础；2、两被告将会议纪要的内容告知了原告，且余江房管局口头承诺有关合同未到期的损失补偿，其与余江资产公司共同向原告承担；3、会议纪要载明除了房屋补偿，也有土地补偿，并明确载明以土地证为准，但是在征地补偿协议中既没有房屋主体补偿，也没有其他土地补偿，依法该方面补偿一定存在，至于余江资产公司是国有身份不会影响到这两项补偿，也不会影响到土地租赁方因征收产生损失的客观存在；4、上面注明的土地回填是三方确认的垃圾清理费。被告余江房管局对被告余江资产公司提交的证据质证意见为，对第一组至第四组证据三性无异议。对第五组证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，1、这只是一个内部的工作记录；2、规定了处理纠纷的方式，明确由余江房管局来承担；3、内部的工作内容不能泄露给相对方，向原告口头承诺由两被告共同承担责任不是事实，土地补偿以土地证为准系其他项目涉及到危旧房改造项目。被告余江房管局为支持其答辩意见，向本院依法提交了以下证据：第一组证据：统一社会信用代码、法定代表人身份证明书，用以证明被告余江房管局的身份信息、法定代表人的身份、职务；第二组证据：《余江县人民政府关于余江县2017年度县城区棚户区改造土地上房屋的征收决定》（余府字【2017】38号）、《余江县人民政府办公室关于印发余江县2017年度县城区棚户区改造房屋征收与补偿方案的通知》（余府办字【2017】109号），用以证明1、被告余江房管局实施的是行政管理行为。征收补偿安置协议及补充协议是被告在法律规定的职权范围内，通过协商一致的方式约定与行政管理相对人之间的权利义务关系，性质上属于为行政协议，由此引发的纠纷，应通过行政诉讼程序解决；2、征收与补偿方案规定了停产停业损失补偿期为6个月；第三组证据：《国有土地上房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）（序号：2018年第【029】号》、补充协议、结算业务申请书，证明1、被告余江房管局与产权所有人余江资产公司、原告签订了征收补偿安置协议及补充协议。2、原告已领取征收补偿款。原告对被告余江房管局提交的证据质证意见为，对第一组证据无异议；对第二组证据的质证意见与对余江资产公司提交的第二组证据质证意见相同；第三组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，1、原告与两被告签订的补偿协议不是行政征收协议；2、原告不是案涉行政征收的相对人，不存在领取征收补偿款。被告余江资产公司对被告余江房管局提交的三组证据的三性均无异议。在诉讼过程中，原告向本院申请，因征收导致租赁合同解除，对之江公司经营用房、用地（25亩空地）的相同地段、相同面积房屋、场地租金进行鉴定。经本院委托，江西求实司法鉴定中心作出了赣求司[2019]房鉴字第0001号房地产评估司法鉴定意见书。原告之江酒店对该鉴定意见书的合法性无异议，对关联性有异议，认为鉴定机构将之江公司的经营用房及场地作为工业仓储用地进行鉴定，与实际用于酒店经营的客观事实不符，导致鉴定的结果远远低于原告实际造成的损失。被告余江资产公司对该鉴定的三性均有异议，1、余江资产公司不同意鉴定，故鉴定于法无据；2、中途擅自变更鉴定机构，程序不合法；3、鉴定方法错误，不应采用收益还原法；4、愿意以鉴定确定的价格继续租赁。被告余江房管局对该鉴定的三性均有异议，1、合法性异议为第二次选择鉴定机构的结果未告知余江房管局，故程序违法；2、客观性异议为未参照之江公司与余江资产公司租赁合同的每年2万元租金标准计算相应损失，鉴定机构采用的年均20余万元的计算方法与客观情形不符；3、关联性异议为不应将租金作为经营损失的依据，土地、房屋只是开展经营要素的一部分，应对之江公司经营利润进行鉴定；4、愿意以鉴定确定的价格继续租赁，并适当延长租期。在庭审中，本院组织了双方当事人进行证据交换及质证，本院采信如下：对之江公司提供的证据，因两被告对第一组证据的真实性、合法性未提出异议，虽然对该组证据提出了征收导致租赁合同解除，不会影响其经营权的行使，不应计算经营损失的关联性意见，但原告提交该组证据的证明目的是发起人签订的合同由成立后的公司履行，公司具有诉讼主体资格，故对第一组证据予以确认。对第二组证据因两被告无异议，故对该组证据予以确认。对第三组证据，两被告对其真实性、合法性无异议，故对该证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性结合本案事实和其他证据予以综合分析认定。对余江资产公司提供的证据，因原告及被告余江房管局对第一组证据的三性无异议，故对该组证据予以确认。对第二组至第五组证据因原告及被告余江房管局对其真实性、合法性无异议，故对该四组证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性结合本案事实和其他证据予以综合分析认定。对余江房管局提供的证据，因原告及被告余江资产公司对第一组证据的三性无异议，故对该组证据予以确认。对第二组、第三组证据因原告及被告余江资产公司对其真实性、合法性无异议，故对该两组证据的真实性、合法性予以确认，对其关联性结合本案事实和其他证据予以综合分析认定。对鉴定机构作出的司法鉴定意见书，该司法鉴定意见书系原告申请，本院根据案件审理需要决定委托的，故启动鉴定符合法律规定。被告余江资产公司以其一直不同意鉴定为由，主张鉴定于法无据，该质证意见依法不能成立。因第一次选定的鉴定机构书面函复其无法鉴定，本院通知原、被告进行第二次选定鉴定机构，但两被告无故未参与选定，虽然没有将第二次选定的鉴定机构告知被告，但这一程序瑕疵不足以影响到鉴定意见书的客观公正性。鉴定机构运用其专业知识根据法律规定作出的司法鉴定意见，可以作为确定因解除租赁合同需要租赁同等地段、相同面积的租赁物租金标准。故本院对该证据予以确认。综合本案证据及庭审笔录，本院对下列事实予以确认：原告之江公司发起人冯志平等人为成立之江公司，与国营江西省余江县瓷厂于2012年5月26日签订《租赁合同》。合同约定：租赁标的为余江县瓷厂（独家大院、两栋车间、一栋办公室、中间空地及车间后院空地约3亩，共计25亩左右），租期15年，自2012年6月1日至2027年6月1日，租金每年2万元。2012年年底之江酒店进行正式运营。国营江西省余江县瓷厂因改制，其资产由被告余江资产公司予以承继。2017年因棚户区改造，原告租赁的土地、房屋被列入拆迁范围。2018年10月22日，被告余江房管局与被告余江资产公司签订2018年第[029]号国有土地上房屋征收补偿安置协议书（货币补偿）,约定被告余江房管局采取货币补偿安置方式，补偿被告余江资产公司征收补偿款3169028元。2018年10月23日，被告余江房管局、余江资产公司与原告之江公司签订补充协议，补充协议约定：1、余江房管局在签订本协议时应向余江资产公司一次性付清征收补偿安置款3169028元。该补偿款到达余江资产公司账户后全额转至之江公司账户。2、之江公司主张的《租赁合同》剩余年限（2018年-2027年）停业损失9年期补偿问题，经三方协商，一致同意由之江公司向余江区人民法院提起诉讼，由人民法院最终裁决。3、之江公司在收到余江资产公司补偿款后，十日内必须向法院起诉，否则视为放弃剩余年限损失补偿。2018年11月7日被告余江房管局通过余江县财政局向被告余江资产公司支付了征收安置补偿款3169028元。2018年11月13日余江资产公司向之江公司两股东冯志平、杨贯龙支付补偿款3169028元。根据原告申请，经本院委托，江西求实司法鉴定中心作出了赣求司[2019]房鉴字第0001号房地产评估司法鉴定意见书，鉴定意见为之江公司经营用房、用地的相同地段、相同面积的房屋及场地作为工业仓储用地今后九年租金的贴现值为1526521元，原告之江公司因此花去鉴定费58000元。本院认为，根据本案事实和当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、本案诉讼性质及各方诉讼主体是否适格？2、原告因征收导致租赁合同终止，除补充协议上已付补偿外，是否还存在其他损失，该损失如何计算，两被告应否承担责任及如何承担责任？一、关于本案诉讼性质及各方诉讼主体是否适格的问题。2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称征收补偿条例）不仅将被征收人仅限定为所有权人，且整部法规都未出现承租人的有关补偿，由此可知，征收补偿条例将承租人完全排除出征收补偿法律关系，承租人在立法上已并非房屋征收补偿的对象。本案案涉出租房屋被国家征收，被征收人与补偿对象是作为房屋所有权人的被告余江资产公司，之江公司作为承租人不是征收补偿法律关系当事人，无权就征收补偿提起行政诉讼。之江公司与余江资产公司之间租赁房屋虽有国家征收行为的介入，但双方仍为普通租赁合同法律关系，当出租房屋被征收后，作为承租人的之江公司主张权利的依据是合同法和双方合同约定。案涉补充协议是出租人与承租人就因征收导致承租人损失的补偿而形成的协议，其在法律上不是征收补偿协议，不属于行政协议范畴。因此，之江公司因国家征收导致租赁合同无法履行而产生的损失，以租赁合同的法律关系向法院提起民事诉讼，符合法律规定。被告余江资产公司与被告余江房管局关于“本案系因征收行为产生的纠纷，应按行政诉讼来处理”的辩称依法不能成立。之江公司已介入并实际履行其发起设立人签订的租赁合同，且出租方也对此予以了确认和选择，故之江公司作为涉案租赁合同的权利享有者以及义务承担者，系本案租赁合同纠纷的适格原告。案涉租赁合同的出租方因改制，其资产已归余江资产公司所有，余江资产公司作为出租方的权利义务承继者，依法应履行案涉租赁合同出租方的义务，故余江资产公司应为本案租赁合同纠纷的适格被告。余江房管局作为征收管理部门，与出租方余江资产公司一起和承租方就因征收导致租赁合同无法履行而签订协议（即案涉的补充协议），并在协议中明确约定剩余9年租赁期的损失由承租人之江公司向法院诉讼解决，故可作为本案租赁合同纠纷的被告。二、关于原告因征收导致租赁合同终止，因租赁合同未到期是否还存在剩余经营期限的损失，该损失如何计算，两被告应否承担责任及如何承担责任的问题。案涉租赁合同的标的，既包括房屋，更包括房屋之外近20余亩土地使用权。因为征收，导致原告无法履行对租赁的房屋以及租赁的20余亩土地行使未到期的9年使用权。原告不仅需要相应的时间去重新租赁相应的土地、房屋以保证正常经营，同时因为市场价格变动等诸多因素，原告租赁相同地段、同等面积的租赁物，其实际所需要的租金与案涉租赁合同原约定的租金存在的巨大差价。故除案涉补充协议已确定的3169028元补偿款以外，原告还存在租赁合同剩余年限的损失。该损失至少不低于租赁相同地段、同等面积的厂房所需支付的租金与合同正常履行按照原租赁合同应支付的租金之间的差额。根据司法鉴定意见，之江公司经营用房、用地的相同地段、相同面积的房屋及场地作为工业仓储用地今后九年租金的贴现值为1526521元。原告租赁合同剩余9年的损失宜认定为1346521元（1526521元减去原租赁合同剩余9年应支付的租金180000元）。征收行为必然导致租赁房屋的灭失，最终致使被征收人无法再提供租赁物给承租人继续使用。所以，政府征收行为导致租赁合同无法履行，应属于《合同法》第九十四条中的法律规定的其他情形，本案租赁合同应依法予以解除。余江资产公司以政府征收属于不可抗力为由，主张予以免责或减轻责任，但不可抗力定义是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。政府征收行为不能作为不可抗力。法理上所列举政府行为作为不可抗力只能是抽象行政行为，抽象行政行为具有不能避免并不能克服的明显特征，包括行政立法和行政规范性文件。而政府征收作为一种具体行政行为，必须要符合土地利用总体规划、城乡规划等各项规划并非不可预见，必须要符合公共利益的需要并非不能避免，具体行政行为的结果还可以通过行政复议、行政诉讼等途径改变并非不能克服。因此，政府征收行为不等同于不可抗力。作为承租人的原告在租赁合同解除中存在损失的情况下，有权要求作为出租方的被告余江资产公司赔偿损失，但该种情况导致租赁合同无法履行与被告的完全过错导致租赁合同无法履行有所区别，以被告余江资产公司承担损失的80%为宜，即1346521元×80%=1077216元。被告余江房管局并非租赁合同的当事人，无需对原告主张租赁合同解除的损失直接向原告承担责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，并提交审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告余江县之江酒店有限公司与原国营江西省余江县瓷厂签订的《租赁合同》于2018年10月23日起予以解除；二、被告鹰潭市余江区企业国有资产管理经营有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告余江县之江酒店有限公司损失1077216元；三、驳回原告余江县之江酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37360元及鉴定费58000元，共计95360元（原告已预交），由原告余江县之江酒店有限公司负担50000元，由被告鹰潭市余江区企业国有资产管理经营有限公司负担45360元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  陆发思人民陪审员  王馥香人民陪审员  倪爱琴二〇一九年十二月十二日书 记 员  舒 昊