山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁13民终9537号上诉人（原审被告）：赵延通，男，1988年10月20日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。委托诉讼代理人：闵令娟，山东兰友轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐字华，男，1985年3月5日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。被上诉人（原审原告）：张文雅，女，1985年8月7日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：颜士月，山东国续律师事务所律师。原审被告：王慧，女，1989年6月20日出生，汉族，居民，住临沂市兰山区。原审第三人：临沂市鲁房房屋置换有限公司，住所地临沂市兰山区瑞联温州街****楼**。法定代表人：赵霞，经理。上诉人赵延通因与被上诉人徐字华、张文雅、原审被告王慧、原审第三人临沂市鲁房房屋置换有限公司（下称鲁房公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2019）鲁1302民初10904号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年12月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人赵延通委托诉讼代理人闵令娟、被上诉人张文雅及被上诉人徐字华、张文雅的共同委托诉讼代理人颜士月到庭参加诉讼。原审被告王慧、原审第三人鲁房公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵延通上诉请求：1.请求依法撤销原判，发回重审或直接改判解除双方签订的《房屋买卖合同》且赵延通不承担违约责任；2.一、二审诉讼费用由徐字华、张文雅承担。事实和理由：1.一审认定赵延通、王慧以孩子上学为由延期过户的行为已经构成违约，应承担违约责任属于认定事实错误，涉案房屋系因政策原因不具备过户条件；2.徐字华、张文雅明知房屋不能过户仍签订房屋买卖合同书，应自行承担房屋不能过户的风险；3.继续履行本合同对赵延通不公平，赵延通无过错，却要支付违约金并丧失房屋增值的收益。徐字华、张文雅辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院查明事实，驳回上诉，维持原判。王慧、鲁房公司均未作陈述。徐字华、张文雅向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判决确认双方在2019年3月22日签订的《房屋买卖合同书》有效；2.请求法院依法判决赵延通、王慧继续履行双方在2019年3月22日签订的《房屋买卖合同书》,即判决赵延通、王慧协助徐字华、张文雅办理临沂市兰山区北城新区颐高上海街2-4号楼3-2620室房屋的产权过户手续并交付房屋。（房屋价格530000元）；3.请求法院依法判决赵延通、王慧支付徐字华、张文雅违约金20000元；4.本案诉讼费由赵延通、王慧承担。在案件审理过程中，徐字华、张文雅以签订房屋买卖合同书时存在笔误为由申请变更涉案房屋为临沂市兰山区。一审法院认定事实：徐字华、张文雅系夫妻关系，赵延通、王慧系夫妻关系。鲁房公司系从事地产中介服务的专业机构。经第三人提供居间服务（丙方），赵延通、王慧（甲方）将座落在临沂市兰山区房屋出售给徐字华、张文雅（乙方）。徐字华、张文雅、赵延通、王慧与鲁房公司就上述房屋买卖及居间服务的相关事项，于2019年3月22日签订编号为0001717号的《房屋买卖合同书》一份，王慧代赵延通在该合同甲方处签字。合同约定甲方同意将所拥有的临沂市兰山区北城新区颐高上海街2-4号楼3-2620户房产出售给乙方，房屋权属证号为兰山区产权证第0051339号，房屋交易价格为530000元；甲方保证此房一切情况介绍属实，承诺和保证此房无任何权属或经济纠纷，权属无任何瑕疵，同户籍、相关亲属及房产共有、所有人同意出售，自本合同生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责，并承担民事责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿；甲方承诺于收到全款后三日内，将该房产交付给乙方使用，并迁出全部在此房产名下的户口。甲方并保证积极配合乙方，办理物业交割及产权转移等所有权转移手续，否则甲方每延误一天，按照200／天赔偿给乙方作为滞纳金，并承担由此给乙方造成的损失；甲乙双方商定，于2019年3月29日前到相关部门办理资金监管及首付款手续，余款待银行放款房产过户后，由资金监管部门一次性转交给甲方；本协议签订时，丙方已告知甲、乙双方，此房产暂不具备办证过户条件房屋产权性质及相关问题，对此甲、乙双方均已知晓，不能因政策或房价的涨跌等理由毁约，付款方式由甲、乙双方具体约定；此合同签订当日，乙方支付20000元为购房定金，交由中介方保管，甲乙双方同意乙方向丙方支付佣金费用14310元（房产买卖总价款的2.7%）。佣金费以定金中优先扣除的方式于本合同签订时一次性支付给丙方。本合同签署后，丙方所收取的佣金费概不退还；第十条约定此合同签订后，甲乙双方任何一方不得反悔或中途毁约，否则即属于违约。若出现违约，违约方应承担违约责任并支付佣金费。若甲方违约，双倍返还乙方购房定金，应在支付佣金和赔付乙方双倍定金后，返还其产权权属证明；若乙方违约，所交定金归甲方，佣金费从定金中优先扣除后，不足以赔付甲方的部分，由乙方另行支付；违约方除在按本合同第十条、第十一条赔偿对方外，还须以此方成交价的30%作为赔偿金赔偿对方。第十一条约定甲乙双方承诺过户手续齐备后十日内到相关房产部门办理房产所有权转移手续。甲乙双方任何一方延迟，每天按照200元赔偿对方作为补偿金；甲乙双方任何一方逾期30日以上的，另一方有权对以对方违约为由解除双方合同关系，违约方应按本合同第十条规定承担违约责任。此合同如发生诉讼由丙方驻地法院诉讼解决。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，徐字华、张文雅向鲁房公司支付定金20000元，并在赵延通的配合下于2019年3月26日签订《临沂市存量房交易资金托管协议》，向临沂市房产交易管理中心交付房屋首付款110000元，于2019年3月29日与中国农业银行股份有限公司临西支行签订了《个人购房担保借款合同》，贷款金额为420000元。上述资金托管协议和个人购房担保借款合同均载明房屋为临沂市兰山区。该贷款审批后，双方在合同履行中，王慧以孩子上学为由延期协助徐字华、张文雅办理过户手续，双方发生争议，徐字华、张文雅诉至法院，主张权利。庭审中，徐字华、张文雅陈述要求赵延通、王慧支付20000元违约金。徐字华、张文雅与鲁房公司均陈述在签订涉案合同时未查看房屋不动产权证，误写为临沂市北城新区颐高上海街2-4号楼3-2620室。赵延通本人陈述房屋买卖合同在其不知情的情况下签订。另查明，涉案房屋临沂市兰山区房屋系赵延通、王慧于婚姻关系存续期间购买，于2018年8月10日登记在赵延通名下，登记为其单独所有，产权证号为鲁（2018）临沂市不动产权第0051339号。临沂市人民政府办公室于2017年12月28日下发《关于在中心城区部分区域实行新购商品住房现转的通知》，规定限转范围：兰山区北城新区一期、二期、高铁片区（22平方公里）区域范围内。限转要求：自2018年1月1日起，本地居民（具有临沂市户籍的居民）在该区域内新购买的商品住房（含二手住房）取得产权证书满2年后方可上市交易，非本地居民满3年后方可上市交易。一审法院认为，徐字华、张文雅、赵延通、王慧在鲁房公司的居间下签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定，履行各自的合同义务。赵延通虽辩称房屋买卖合同系王慧在其不知情的情况下签订，但结合其在王慧代其签订房屋买卖合同后未提出异议，且配合徐字华、张文雅办理资金监管和贷款手续及在第一次庭审时的答辩意见，原审法院认定其以实际行为对王慧的代理行为予以追认，故其该抗辩理由不成立，本院不予采信。上述合同签订后，徐字华、张文雅已向鲁房公司支付购房定金20000元、向临沂市房产交易管理中心交付房屋首付款110000元、贷款420000元审批完毕的事实，有《房屋买卖合同书》、收款收据、银行交易明细、《个人购房担保借款合同》及庭审调查等予以证实，依法予以确认。涉案《房屋买卖合同书》虽误将涉案房屋“临沂市兰山区”登记为“临沂市兰山区北城新区颐高上海街2-4号楼3-2620室”，但该合同载明的房屋产权证号与赵延通、王慧提交的证书载明的证号相符，且赵延通与徐字华、张文雅签订的《临沂市存量房交易资金托管协议》、《个人购房担保借款合同》均载明房屋为临沂市兰山区，鲁房公司陈述亦可以证实双方签订的《房屋买卖合同书》载明的房屋错误确系笔误，故徐字华、张文雅要求赵延通、王慧协助办理临沂市兰山区房屋过户手续并交付该房屋的诉讼请求，理由正当，依法予以支持。赵延通、王慧应待涉案房屋具备办理过户条件之日其十日内协助徐字华、张文雅办理过户手续，并按照合同约定于收到全部房款3日内向徐字华、张文雅交付涉案房屋。对于原告主张赵延通、王慧支付违约金的诉求。在合同履行过程中，原告按照合同约定履行了合同义务，赵延通、王慧以孩子上学为由延期过户的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，赵延通、王慧辩称因政府政策原因双方过户未果，不承担违约责任的抗辩理由不成立，不予采信。徐字华、张文雅要求赵延通、王慧支付20000元违约金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、徐字华、张文雅与王慧、赵延通和鲁房公司于2019年3月22日签订的《房屋买卖合同书》有效；二、徐字华、张文雅和王慧、赵延通继续履行涉案《房屋买卖合同书》,王慧、赵延通于涉案房屋临沂市兰山区具备过户条件之日起十日内协助徐字华、张文雅办理过户手续，并于收到全部房款三日内向徐字华、张文雅交付临沂市兰山区房屋；三、王慧、赵延通于本判决生效之日起十日内支付徐字华、张文雅违约金20000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4650元（已减半），由王慧、赵延通负担。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，徐字华、张文雅、赵延通、王慧在鲁房公司的居间下签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行。赵延通未提供证据证实涉案合同存在法定或约定解除事由，其主张继续履行合同对其不公平没有事实和法律依据，本院不予采信。鲁房公司于一审中提交证据证明本案按揭贷款审批后，购买方交付全款的条件成就，王慧以孩子上学为由拒绝协助徐字华、张文雅办理过户手续。赵延通、王慧对该证据真实性没有异议，故赵延通、王慧该行为构成违约，应承担相应的违约责任。徐字华、张文雅并未要求赵延通、王慧承担因政策原因不能过户的违约责任。赵延通上诉称其不存在违约行为的理由不成立，本院不予采信。涉案房屋如因政策原因暂时不能过户，双方可待符合条件时予以办理过户，亦符合双方合同约定。综上所述，赵延通的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9300元，由上诉人赵延通负担。本判决为终审判决。审判长 金 宏审判员 徐天威审判员 杨海荣二〇一九年十二月二十七日书记员 张洪亮