湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2822民初3295号原告（反诉被告）：恩施州钰鑫农业有限公司，公司住所地：建始县花坪镇三岔溪村**。统一社会信用代码：91422822788186065P。法定代表人：王宇廷，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李文革、周承珍（一般代理），湖北夷水律师事务所律师。被告（反诉原告）：建始县科之信工贸有限责任公司，公司住所地：建始县红岩镇秋桂村**。统一社会信用代码：914228220770406844。法定代表人：秦玉雪，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨杰、刘书男（特别授权），湖北新理念律师事务所律师。原告（反诉被告）恩施州钰鑫农业有限公司（以下简称钰鑫公司）与被告（反诉原告）建始县科之信工贸有限责任公司（以下简称科之信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月25日立案后，钰鑫公司向本院提出申请，要求对钰鑫公司在科之信公司租赁物内的装饰装潢、平整土地、附属设施、设备等价值进行鉴定。2019年3月26日，本院作出民事判决，后钰鑫公司对判决不服，提起上诉。2019年9月16日，恩施土家族苗族自治州中级人民法院作出民事裁定，认为一审认定事实不清，裁定撤销前述判决，发回本院重审。2019年11月7日，本院重新立案后，依法另行组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。钰鑫公司的法定代表人王宇廷及其委托诉讼代理人李文革，科之信公司的法定代表人秦玉雪及其委托诉讼代理人杨杰、刘书男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钰鑫公司向本院提出诉讼请求：一、确认双方2016年5月1日签订的《租赁经营合同书》无效。二、科之信公司返还钰鑫公司租金260000元，并赔偿钰鑫公司直接损失846780元，办公设备58000元。三、科之信公司支付钰鑫公司鉴定费20000元。四、科之信公司承担本案诉讼费用。事实和理由：钰鑫公司、科之信公司于2016年5月1日签订《租赁经营合同书》，合同约定科之信公司将位于建始县红岩镇秋桂村1组的工业园区厂房租赁给钰鑫公司从事水产品、农副产品的加工、生产和销售，租赁期限自2016年5月1日起至2026年4月30日止，租金13万元/年，并约定科之信公司需向钰鑫公司提供合法有效证件或证明等相应事项。合同签订后，钰鑫公司依约支付租金至2018年4月30日，共计260000元。同时，钰鑫公司根据经营需要在租赁物内修建移动冻库，并对厂房进行必要装修、场地平整，直接投入资金742910.12元。2017年5月，科之信公司以排除妨害为由起诉钰鑫公司，并提交了厂房系违章建筑的处罚决定，此时钰鑫公司才知道厂房并没有合法有效的证件或证明。鉴于此，钰鑫公司已无继续投入并经营的安全感，遂停止经营。因本案所涉租赁物系违章建筑，不符合合同约定，故双方签订的《租赁经营合同书》无效，且导致无效的过错在于科之信公司，科之信公司应返还已付租金并赔偿因此造成的全部损失。被告（反诉原告）科之信公司辩称，双方签订的合同是有效的，租赁物并非钰鑫公司诉称的违章建筑，钰鑫公司请求返还租金和赔偿损失的请求没有事实和法律依据，若合同无效，钰鑫公司也应支付占用房屋的费用，请求驳回其诉讼请求。被告（反诉原告）科之信公司向本院提出反诉请求：一、解除双方于2016年5月1日签订的《租赁经营合同书》。二、钰鑫公司将租赁物恢复原状后返还给科之信公司。三、钰鑫公司以130000元/年的标准承担自2018年4月30日起至房屋实际返还之日的房屋占有使用费。四、钰鑫公司承担本案诉讼费用。诉讼中，科之信公司将反诉请求第三项明确为按130000元/年支付自2018年4月30日起至2019年11月10日止的房屋占有使用费。事实和理由：双方签订合同后，科之信公司将厂房租给钰鑫公司长期使用。该合同第五条第三款约定“乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定生产建设，由双方另行协商解决”；第七条约定“租赁期限内，乙方未经甲方同意不得擅自改变房屋结构设施”。钰鑫公司租赁厂房后擅自拆除生产车间、仓库、办公室共计208平方米的隔离墙，在厂房周边乱搭乱建，毁坏栽培在空地的绿化植物，拆除科之信公司大门的公司名牌后换上钰鑫公司加工厂名称。科之信公司多次与钰鑫公司协商恢复原状，钰鑫公司拒不履行恢复原状的义务。另因钰鑫公司违规乱搭乱建，建始县城市管理综合执法大队红岩中队2017年3月21日作出自行拆除的通知并送达给科之信公司，致使科之信公司声誉受到严重影响。钰鑫公司、科之信公司围绕各自主张依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。根据双方提交的证据及庭审陈述，本院经综合审查做出如下事实认定：2013年，建始县红岩镇人民政府决定在该镇秋桂村建设工业园区。2014年9月至2015年3月，科之信公司在秋桂村1组工业园区内修建厂房。2016年5月1日，钰鑫公司（乙方）与科之信公司（甲方）签订《租赁经营合同书》，合同约定科之信公司将位于建始县红岩镇秋桂村1组的工业园区厂房除电子加工场所部分（一楼208平方米甲方使用一年后交乙方使用）租赁给钰鑫公司从事水产品、农副产品的加工、生产和销售，租赁期限自2016年5月1日起至2026年4月30日止，租金130000元/年，由科之信公司向钰鑫公司提供合法有效证件或证明，同时合同对租赁物的维修建设、违约责任等进行了约定。钰鑫公司已于2016年4月30日支付第一年度租金130000元。合同签订后，钰鑫公司根据经营需要在厂房外修建移动冻库、钢架棚，并征得科之信公司同意对厂房进行必要装修，购置办公设备，平整场地。2017年3月21日，建始县城市管理综合执法大队红岩中队作出拆除违章建筑的通知，载明：经调查，科之信公司在秋桂村2组未取得建设工程规划许可证进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，责令科之信公司在接到处罚通知书之日起一个星期内自行拆除。2019年11月19日，该中队作出情况说明，载明：本单位于2017年3月21日向科之信公司下发了一份限期自行拆除违章建筑的通知，但文件未批注需拆除的违章建筑具体位置及内容，现特此说明，文件所指违章建筑系科之信公司厂房旁当时正在另行私建的钢架棚和冻库，不含之前已按报备施工图纸修建完成的厂房。2017年5月10日，科之信公司认为钰鑫公司未经允许修建的移动冻库、钢架棚系违章建筑，即以排除妨害为由起诉钰鑫公司，本院以涉案标的属违章建筑，不属于人民法院受理民事诉讼的范围为由，驳回了科之信公司的起诉。2017年5月12日，钰鑫公司依约向科之信公司支付2017年5月1日至2018年4月30日的租金130000元。2017年10月25日，钰鑫公司以在前述案件中得知科之信公司的厂房并没有合法有效的证件或证明为由，认为已无继续投入并经营的安全感，遂停止经营，向本院提起本案之诉。诉讼中，原告提出鉴定申请，要求对钰鑫公司在科之信公司租赁物内的装饰装潢、平整土地、附属设施、设备等价值进行鉴定。2018年10月18日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价[2018]第17124号《价格鉴定评估报告书》。2018年12月25日，湖北循其本价格鉴定评估有限公司作出鄂循价[2018]第17124-1号《补充价格鉴定评估报告书》，最终鉴定钰鑫公司房屋装修价格为653460元（其中方钢架彩钢雨棚29400元）、冻库及机器设备价格为193320元。钰鑫公司为此支付鉴定费20000元。2019年11月10日，经双方协商，钰鑫公司已将厂房、移动冻库钥匙交付给科之信公司。科之信公司出具声明，载明：一、出租方与承租方确认合同无效纠纷一案。依据（2019）鄂28号民终1696号民事裁定，案件发回建始县人民法院重审，在案件结果未出来之前，为避免双方损失进一步扩大，出租方提出申请要求收回租赁物钥匙（包括冻库及室内门钥匙），承租方同意出租方的申请，出租方现场确认租赁物完好。二、承租方对租赁物进行了装修及生产设备添置或建造，出租方在收回钥匙之时，现场确认装修及生产设备完好，未使用，并认可第三方评估机构对标的物作出的《鉴定评估报告书》。三、在案件重审结果出来之前，出租方在收回钥匙之时，现场确认承租方的办公设备完好无损并集中归置，放置于一个办公室内，以完全集中归置为准，并由出租方暂时保管至庭审结束，期间若使用、人为损坏、丢失的，出租方应按照原价赔偿。四、在案件重审过程中，出租方若将标的物另租他方使用，如有对他方不利因素，与原承租方无关。五、本声明双方确认并附财产清单作为交接依据，最终归属和处置以庭审结果为准。同时，双方法定代表人在补充说明（财产清单）上签名捺印。本院认为：本案的争议焦点在于涉案《租赁经营合同书》的效力及相应法律后果如何承担。钰鑫公司主张涉案租赁物系违章建筑，前述合同应属无效。科之信公司则主张租赁物并非违章建筑，合同有效，并认为钰鑫公司乱搭乱建，拒不履行恢复原状义务，请求解除前述合同。对此，本院分析评判如下：经庭审查明截止法庭辩论终结前，科之信公司未取得涉案厂房的建设用地使用权和建设工程规划许可证，其将厂房租赁给被告钰鑫公司，违反了法律、法规的禁止性规定，双方签订的《租赁经营合同书》无效，自始没有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，科之信公司明知自己未取得土地权属和建设工程规划许可，将修建的厂房租赁给钰鑫公司，应承担主要过错责任。钰鑫公司知道或应当知道科之信公司用于出租的厂房不具有合法有效证件，仍与科之信公司签订《租赁经营合同书》，故应承担一定责任。钰鑫公司在租赁物内进行装饰装潢经过了科之信公司同意，科之信公司要求恢复租赁物原状本院不予支持。承前所述，钰鑫公司经科之信公司的同意在租赁物内的装饰装潢已无法拆除且科之信公司不同意利用，根据《价格鉴定评估报告书》鉴定意见，该部分的价格为624060元（已扣减方钢架彩钢雨棚29400元），科之信公司承担70%，即436842元，钰鑫公司自负30%，即187218元。钰鑫公司置办的办公设备属于可移动财产，由钰鑫公司自行搬离。关于方钢架彩钢雨棚及移动冻库，钰鑫公司没有证据证明是经过科之信公司同意而建设，该部分损失由钰鑫公司自行承担，移动冻库设备归原告所有并搬走。关于钰鑫公司请求科之信公司返还租金260000元及科之信公司要求钰鑫公司支付自2018年4月30日起至2019年11月10日止的房屋占有使用费的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，双方签订租赁合同后，钰鑫公司装修过程中因移动冷库的修建等问题双方发生争议，科之信公司、钰鑫公司先后于2017年5月10日、2017年10月25日提起诉讼解决纠纷，直至2019年11月10日经协商一致钰鑫公司已经将租赁物返还给科之信公司。在此期间，钰鑫公司未实际投入经营使用。参照合同约定租金标准，经计算2016年5月1日至2019年11月10日房屋占有使用费应为458611元。依据前述规定，结合本案实际情况及因合同无效导致的缔约过失责任比例，钰鑫公司应支付房屋占有使用费137583元（458611元×30%）。因钰鑫公司已付260000元，科之信公司还应返还122417元。关于鉴定费20000元，亦应按上列责任划分比例确定由双方负担，钰鑫公司承担6000元，科之信公司承担14000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）恩施州钰鑫农业有限公司与被告（反诉原告）建始县科之信工贸有限责任公司于2016年5月1日签订的《租赁经营合同书》无效。二、被告（反诉原告）建始县科之信工贸有限责任公司赔偿原告（反诉被告）恩施州钰鑫农业有限公司房屋装修损失436842元。三、原告（反诉被告）恩施州钰鑫农业有限公司在租赁物内置办的办公设备及其移动冻库设备由原告恩施州钰鑫农业有限公司搬离。四、被告（反诉原告）建始县科之信工贸有限责任公司返还原告（反诉被告）原告恩施州钰鑫农业有限公司房屋占有使用费122417元。五、被告（反诉原告）建始县科之信公司赔偿原告（反诉被告）恩施州钰鑫农业有限公司鉴定费损失14000元。六、驳回原告（反诉被告）恩施州钰鑫农业有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）建始县科之信工贸有限责任公司的其他反诉请求。上列判决确定的履行内容，均定于本判决生效后十五日内履行。本诉案件受理费15463.00元，由原告（反诉被告）恩施州钰鑫农业有限公司负担7981.00元，被告（反诉原告）建始县科之信工贸有限责任公司负担7482.00元。反诉案件受理费4272.00元，由被告（反诉原告）建始县科之信工贸有限责任公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为两年。从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施经济开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 蝶人民陪审员 普 艺人民陪审员 向华平二〇一九年十二月十九日书 记 员 郭胡敏