济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初6527号原告：郑承涌，男，1971年7月28日出生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：郝芳芳，山东祥天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王琨，山东祥天律师事务所律师。被告：王世赟，男，1976年11月3日出生，汉族，无业，住济南市委托诉讼代理人：贾清，山东海右律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩国辉，山东海右律师事务所实习律师。原告郑承涌与被告王世赟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑承涌的委托诉讼代理人郝芳芳、王琨，被告王世赟的委托诉讼代理人贾清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑承涌向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告购房款888259.2元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月30日，原告郑承涌与被告王世赟签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告将其购买的盛福花园中林路北侧公建4号楼1层5号房屋卖给被告，总房款为人民币200万元。合同签订后，原告按照约定，将房屋买卖合同原件和收据等所有房屋手续及房屋交付给被告，被告实际占有该房屋至今。根据合同约定，被告在办理房产证前，应向原告支付购房款190万元，但被告仅向原告支付1011740.8元，剩余房款至今未支付。经原告多次催要未果，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。郑承涌为证明其主张，提供如下证据：证据1、房屋买卖合同复印件（原件已交付给被告）一份，证明2011年2月23日，原告郑承涌与济南市历下区国有资产运营有限公司签订房屋买卖合同，郑承涌购买盛福花园中林路北侧公建4号楼1层5号房屋；证据2、商品房买卖合同原件一份，证明2014年7月30日，原告郑承涌与被告王世赟签订商品房买卖合同，原告将其购买的盛福花园中林路北侧公建4号楼1层5号房屋转让给被告王世赟，转让价格为200万元；商品房买卖合同第三条2约定，待甲方郑承涌与济南市历下区国有资产运营有限公司签订的“房屋购房合同”更名到乙方王世赟名下的约定，属于逃避缴纳房屋过户税费，违反法律强制性规定，且损害国家利益，为无效条款，该条约定对双方不具有约束力，被告作为买受人向原告支付购房款为基本合同义务，涉案房产完成交付后，原告可随时要求被告支付购房款；证据3、（2017）鲁0102民初2423号民事判决书一份，证明被告王世赟已占有涉案房屋，原告完成房屋交付，被告应向原告支付购房款190万元；王世赟于2014年7月30日向郑承涌支付购房款10万元，于2014年7月31日代郑承涌向济南市历下区国有资产运营有限公司支付购房款911740.8元，累计向郑承涌支付1011740.8元房款，尚欠原告购房款988259.2元，未履行基本合同义务，构成违约；证据4、提交房屋权属状况信息一份，证明坐落于济南市历下区盛福片区61号楼沿街公建105号房屋于2018年9月27日登记在济南市历下区国有资产运营有限公司名下。王世赟辩称，一、郑承涌无权要求王世赟支付购房款888259.2元。（一）双方在《房屋买卖合同》中约定的付款条件尚未成就，郑承涌无权主张支付剩余房款。1、依据双方签订的房屋买卖合同第三条第2款约定，待郑承涌与济南市历下区国有资产运营有限公司签订的“房屋购买合同”更名到王世赟名下时，王世赟支付郑承涌房款总计至190万元。现房屋购买合同并未更名到王世赟名下，并且房产证也未办理到郑承涌名下，所以，双方约定的付款条件并未成就；2、依据双方签订的房屋买卖合同第七条约定，郑承涌及履约担保人负责《房屋购买合同》更名，王世赟予以配合，故，至今没有办理《房屋购买合同》更名的责任不在王世赟。（二）根据双方签订房屋买卖合同第三条第2款的真实意思是，待房屋购买合同更名到王世赟名下，然后王世赟支付大部分房款，意味着王世赟从济南市历下区国有资产运营公司处直接获得办理房屋所有权登记的请求权，即被告无需经过原告即可从原出卖人处办理产权登记时，方可支付大部分房款。所以，即使房屋购买合同不能完成更名，依据双方签订的房屋买卖合同第三条的约定，房屋所有权登记至被告名下时，由被告支付全部剩余房款，更符合双方的真实意思表示，也符合公平原则。二、原告在诉讼请求中主张的付款金额有误。依据双方签订的房屋买卖合同约定，房屋总价款是200万元，被告已付150万元，尚欠共计50万元。被告累计付款情况如下：2014年7月30日付款10万元；2014年7月31日付款100万元；2016年11月10日付款40万元，累计付款150万元。综上所述，原告郑承涌的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。王世赟为证明其主张，提供如下证据：证据1、刘建国活期账户明细一份，证明2014年7月31日，毛新美通过自己的账户（卡号：62270742********）转账给唐富强（账号：6225211********）911740.80元，系代王世赟支付唐富强的购房款；证据2、刘建国出具的证明一份，证明2014年7月31日，刘建国通过自己的账户（卡号：62270023426********）转账给唐富强（账号：62170023400********）88259.2元，转账给毛新美（账号：62270742********）911740.8元，再由毛新美转账给唐富强，两笔共计100万元，均系代王世赟支付唐富强的购房款；证据3、毛新美活期账户明细一份，证明2014年7月31日毛新美向唐富强转款911740.8元；证据4、毛新美出具的情况说明一份，证明2014年7月31日毛新美向唐富强转款911740.8元，系代王世赟支付唐富强的购房款；证据5、唐富强出具的100万元收条一份，证明2014年7月31日收到王世赟100万元，用于购买郑承涌位于盛福花园中林路北侧公建4号楼1层5号房屋所欠运营公司房款及更名费；证据6、上海浦东发展银行业务凭证回单一份，证明2014年7月31日唐富强向济南市历下区国有资产运营有限公司转款911740.8元；证据7、王世赟借记卡账户历史明细清单一份，证明2016年11月10日王世赟转账给唐富强40万元；证据8、唐富强出具的40万元收条，唐富强为了办理买卖合同更名，向王世赟要款40万元；证据9、原、被告双方签订的商品房买卖合同一份，证明依据该合同第七条约定，原告及履约合同担保人李宝刚、唐富强负责房屋买卖合同的更名，原、被告房屋买卖交易中，所有涉及卖房人应当承担的责任和义务，均由原告及履约合同担保人李宝刚、唐富强共同承担，故合同更名费应由原告及履约合同担保人李宝刚、唐富强共同承担，不由被告承担。该合同第三条第2款约定，待甲方与济南市历下区国有资产运营有限公司签订的“房屋购买合同”更名到乙方名下时，乙方支付甲方总计至190万元，余10万元办理房产证后结清。现在“房屋购买合同”尚未更名到乙方名下，付款条件没有成就，所以原告主张被告向其付款888259.2元没有依据；证据10、原告与李宝刚、唐富强签订的协议书，证明原告及李宝刚、唐富强存在内部合作关系，所以各方才在原、被告签订的房屋买卖合同中做了第七条的内容约定，所以履约合同担保人任何一人均有权收取被告的房款，唐富强以更名费名义收取王世赟40万元更名费，应当抵扣被告应付的房款，至于原告与李宝刚、唐富强的内部关系，与本案不属于同一法律关系，应当另行处理；证据11、济南市历下区人民法院（2017）鲁0102民初2423号民事判决书，第4页显示，法院认定了郑承涌收款共计收款1011740.8元，其中包括2014年7月30日王世赟支付郑承涌的购房款10万元及2014年7月31日，王世赟通过刘建国、毛新美的账户转账给唐富强，唐富强转账给济南市历下区国有资产运营有限公司的911740.8元；证据12、2014年7月30日郑承涌出具给被告的10万元收条，证明结合被告提供的其他证据，被告所有付款情况如下：2014年7月30日，付款10万元；2014年7月31日付款100万元；2016年11月10日，付款40万元，累计付款150万元。证据13、证人刘建国、证人毛新美、证人唐富强出庭作证，证人刘建国、证人毛新美证明代王世赟付款情况，证人唐富强证明其于2014年7月31日收到刘建国转款88258.2元，收到毛新美转款911740.8元，2016年11月10日收到王世赟转账40万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年2月23日，济南市历下区国有资产运营有限公司（以下简称运营公司）与郑承涌签订房屋买卖合同，约定郑承涌购买运营公司位于盛福花园中林路北侧公建4号楼1层5号房，商业用途，建筑面积为174.16平方米，每平方米6380元，房款总计1111140.8元，自来水一户一表费600元/户，总计1111740.8元；合同第四条约定，买受人交纳全部房款经确认到账后领取钥匙。房屋交于买受人2年内，出卖人协助买受人办理房产证等相关证件。郑承涌实际向济南市历下区国有资产运营有限公司支付房款20万元。2014年7月30日，郑承涌（甲方）与王世赟（乙方）签订房屋买卖合同，约定郑承涌于2011年与运营公司签订房屋购买合同，购买了盛福花园中林路北侧公建4号楼1层5号房，总房款1111740.8元，郑承涌已付20万元，郑承涌同意把此房屋转卖给王世赟。双方约定上述房屋总价款为人民币200万元（此价格包含该房所有更名）；合同第三条约定：乙方应在本合同生效之日起2014年7月31日中午12点前，支付结清应付给运营公司的房款，该付款凭证或收据交乙方保管，同时甲方为乙方出具收款收条。待甲方与运营公司签订的房屋买卖合同更名至乙方名下时，乙方支付甲方总计至190万元，剩余10万元办理房产证后结清；合同第四条约定：乙方结清甲方应付运营公司的剩余房款费用的同时，甲方办理运营公司房屋交接手续。乙方另支付甲方10万元房款，同时将“房屋买卖合同”原件和收据等所有该房屋的手续交给乙方。该房屋所有权益转让至乙方；合同第五条约定：乙方未按本合同规定的付款时间付清首期款项，则视为乙方违约。违约金20万元整。如甲方未配合乙方办理合同更名手续，则视为甲方违约。违约金20万元整。双方如有一方违约，则合同解除；合同第七条约定：甲方、履约合同担保人负责房屋买卖合同更名，乙方配合办理更名签字手续。甲方、乙方房屋买卖交易中，所有涉及卖方人应承担的责任和义务，均由甲方和履约合同担保人共同承担。郑承涌、王世赟各自在合同中甲方、乙方处签名，唐富强、李宝刚在履约合同担保人处签名。2014年7月30日，王世赟向郑承涌支付购房款10万元，郑承涌出具收条一份。2014年7月31日，王世赟代郑承涌向运营公司支付房款911740.8元，郑承涌将其购房手续交付给王世赟，王世赟取得并占有上述房屋。2017年3月28日，郑承涌向本院提出诉讼请求，因涉案房屋无法更名，王世赟仅支付房款1011740.8元，郑承涌无法拿到剩余房款，合同目的无法实现，请求判令解除郑承涌与王世赟签订的房屋买卖合同，判令王世赟返还郑承涌与运营公司签订的房屋买卖合同及3张收据，判令王世赟返还涉案房屋并支付房屋占用费30万元。王世赟不同意解除双方签订的房屋买卖合同，认为合同合法有效，即使不能更名，也完全可以通过房产证办理过户登记手续的方式履行。2018年4月10日，本院作出（2017）鲁0102民初2423号民事判决书，认定郑承涌与王世赟签订的房屋买卖合同合法有效，判决驳回郑承涌的全部诉讼请求。该判决书已发生法律效力。另查明，2018年9月27日济南市历下区国有资产运营有限公司取得涉案房屋房产证，登记房屋坐落为济南市历下区盛福片区61号楼沿街公建105号，房产证号济南20180197052，面积178.88平方米。本案审理中，王世赟主张2014年7月31日通过刘建国向唐富强银行账户转账88259.2元，2016年11月10日王世赟向唐富强银行账户转账40万元，均为唐富强代收的购房款，用于盛福花园中林路北侧公建4号楼1层5号房屋办理更名过户费用，如该房屋没有更名过户至王世赟名下，则该款项从郑承涌、李宝刚、唐富强三人所签的协议收益中唐富强的份额内扣除。王世赟提交郑承涌与李宝刚、唐富强三人签订的协议书，证明郑承涌及李宝刚、唐富强存在内部合作关系。证人刘建国、证人毛新美证明代王世赟向唐富强转款的事实，证人唐富强证明其与郑承涌及案外人李宝刚系合伙关系，三人合作出资购房，但唐富强认可未对涉案房屋出资，唐富强认可收到王世赟房款，将收到的88259.2元转付给李宝刚了，收到的40万元自己花费，用于更名的应酬。郑承涌认可2014年7月30日收到王世赟10万元房款及2014年7月31日由王世赟直接交到运营公司房款911740.8元，不清楚唐富强代收的款项，认为李宝刚、唐富强只是担保合同更名，无权代替收取房款，不认可证人唐富强的证言及王世赟的主张。本院认为，原告郑承涌与运营公司签订房屋买卖合同，向运营公司购买涉案房屋，因郑承涌未向运营公司付清房款911740.8元，原告郑承涌将房屋转卖给被告王世赟，原、被告签订了房屋买卖合同，并由郑承涌及履约担保人承诺向运营公司办理房屋买卖合同更名。2014年7月30日，王世赟向郑承涌支付购房款10万元，向运营公司付清郑承涌所欠房款911740.8元。上述事实，原、被告均无异议。2017年3月28日，原告郑承涌未能为王世赟办理房屋买卖合同更名的情况下，原告郑承涌提起诉讼，请求解除原、被告之间的房屋买卖合同，被告王世赟不同意解除。本院作出的（2017）鲁0102民初2423号民事判决书，确认原、被告之间的房屋买卖合同合法有效，判决驳回了原告郑承涌的诉讼请求。故被告王世赟应按照合同约定履行向原告郑承涌支付剩余房款的义务，原告负有为被告王世赟办理房屋权属证书的义务。合同约定“更名至乙方名下时，乙方支付甲方总计至190万元，剩余10万元办理房产证后结清”，本院认为，原告向运营公司购买房屋，已付清购房款，运营公司负有为原告办理房屋权属证书的义务。所谓的更名，是重新签订王世赟与运营公司的房屋买卖合同，该约定并非原、被告个人意愿即能达成，并且至今未能实际履行，因此“约定合同更名”已不能作为付款的条件，且被告王世赟已实际占有涉案房屋多年，合同目的基本实现，应自确认双方房屋买卖合同效力之日起，王世赟支付房款至190万元，剩余10万元办理房产证后结清。对于证人唐富强收到的88259.2元、40万元是否可以视为被告王世赟支付的购房款。本院认为，证人唐富强与案外人李宝刚作为原、被告之间房屋买卖合同中履约担保人，协助原告办理房屋买卖合同更名手续，合同中并没有约定唐富强有权代替原告郑承涌收取被告王世赟的购房款，且唐富强的收款行为未得到原告郑承涌的认可，故被告王世赟主张上述款项系支付的购房款，证据不足，本院不予采信。王世赟应支付房款至190万元，已付1011740.8元，原告郑承涌主张被告王世赟向其支付购房款888259.2元的请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告王世赟向原告郑承涌支付购房款888259.2元，于本判决生效之日起十日内履行。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12680元，由被告王世赟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李兰霞人民陪审员  秦 芳人民陪审员  齐玉红二〇一九年十二月二十五日书 记 员  魏凯欣