湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂1281民初737号原告：湖北赤壁珍品物业管理有限公司（下称珍品物业公司），住湖北省赤壁市河北大道**，统一社会信用代码：91421281317428770。法定代表人：黎琼。委托代理人：周雅蕾，湖北君泽律师事务所律师。被告：湖北向往房地产开发有限公司（下称向往房地产公司），住，住赤壁市城北花园****201一社会信用代码：91421281576991847F。法定代表人：谢水花。委托代理人：胡永松，该公司经理。委托代理人：程峰，湖北文喆律师事务所律师。原告珍品物业公司诉被告向往房地产公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年3月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珍品物业公司法定代表人黎琼及委托代理人周雅蕾、被告向往房地产公司的委托代理人程峰均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告珍品物业公司向本院提出诉讼请求：l、判令被告立即支付原告下欠原告物业管理费406781元。2、判令被告从逾期之日起每日按所欠物业服务费的0.5%向原告支付违约金。3、判令被告立即支付原告维修费2770元。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月1日，原、被告签订了一份《赤壁市领秀城前期物业服务合同》，被告将领秀城一期、二期委托给原告实行前期物业管理，委托期限为三年。合同约定，被告将小区房屋建筑共用部分、公共设施设备、公共绿化、公共环境卫生、小区安保及物业档案资料管理等交与原告维修、维护和保管，并支付给原告物业服务费用。相关费用标准为：住宅物：住宅物业服务费每平方米每月l商铺物业服务费每平方米每月2.2元。被告未出售或未交付使用的住宅物业（空置房）及商铺按照物业服务费按收费标准的90%比例按季交纳。并约定物业费标准最终以物价部门批复为准，如被告未按时足额交纳物业管理费用的，每逾期一日应从逾期之日起每日按所欠物业服务费的0.5%向原告支付违约金。合同签订后，原告从即日起就开始对小区进行了物业管理。原告按合同的要求履行了自己的义务，但被告不按照合同自要求支付物业管理费，截止2018年12月31日，被告共计下欠原告物业管理费406781元，并下欠原告物业维修费2770元。原告多次催讨，被告至今分文未付，现为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。诉讼过程中，珍品物业公司变更其第一项诉讼请求：判令被告立即向原告支付下欠（至2019年4月30日止）的物业服务费462565元。被告向往房地产公司辩称，我方不欠物业管理费，也不欠装修费，请求法院依法驳回原告的诉求。原告的装修费不应该由我方承担。本院经审理认定事实如下：原、被告双方经自愿、平等、协商一致，向往房地产公司（甲方）将其开发建设的领秀城一期、二期项目选聘珍品物业公司（乙方）提供前期物业服务，双方签订《前期物业服务合同》，约定，物业基本情况：物业名称：领秀城；物业类型：商业、住宅；、住宅置：赤壁市河北大道228号；建筑面积48312.65平方米（其中：商业面积：6216.52平方米；房屋住宅面积：37581.90平方米；地下室面积3886.17平方米，其他260平方米）。服务费用：为确保本项目的物业服务顺利进行，乙方应于本合同签订之日起安排工作人员进场，并进行前期介入工作，乙方前期介入人员的工资、福利、办公、食宿、差旅费等相关费用由乙方做出实际测算报甲方核准后，甲方以前期顾问费的形式支付给乙方；物业前期开办费用，用于物业办公设备用品、服务工具采购，由乙方报甲方核准后，甲方以前期物业管理服务顾问费的形式支付给乙方；本项目物业费选择以包干制方式（物业费标准最终以物价部门批复为准）由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，住宅：1.10元/平方米、月，商铺：2.2元/平方米、月，差额部分的物业服务费补助方式另行约定，业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用，纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，甲方按照物业服务费按收费标准的90%比例按季交纳，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带责任，业主与物业使用人之间的规定，业主应及时书面告知乙方。物业的承接验收：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验。甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备所存在的问题，甲方应承担相应责任。对于本合同签订后承接的物业共同部位、共用设施设备，甲乙双方应按照前条规定进行查验并签订确认书，作为界定各自在开发建设和物业服务方面承担责任的依据。甲方应于物业交付使用前15日向乙方提供装修完毕直接投入使用的、不少于法律规定面积的物业服务用房和生活用房，经双方根据实际需要协商后确定的面积提供。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用。本合同期限自2016年9月1日起至2020年8月30日止，在本合同期限内，本项目业主委员会成立，并与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。违约责任：甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业费用的，每逾期一日应从逾期之日起每日按所欠物业服务费的0.5%标准向乙方支付违约金。双方对其他权利义务等亦进行了约定。原、被告双方在合同签章处加盖公司印章，但均未签署日期。2017年1月10日，向往房地产公司向珍品物业公司移交用于物业服务、生活的办公室、档案室等总面积约260平方米的房屋及设施、用品，双方共同签署领秀城小区物业用房移交清单。同日，向往房地产公司向珍品物业公司出具维修整改承诺书：关于承接查验中发现的问题我方（系：湖北向往房地产开发有限公司）承诺年后统一安排施工单位负责维修，直至修复为止。如果因为维修不及时造成的一切后果与物业公司无关。如因维修不及时影响到物业正常服务或收费由我方负责补偿。今后再有需维修事项，由物业公司出具维修单交由我方处理。2017年3月21日，原、被告双方签订《领秀城小区物业承接查验协议》，该协议明确，项目规模：48312.65（平方米），甲方（向往房地产公司）已于本协议签订前向乙方移交了包括竣工总平面图等在内的相关资料，甲、乙双方已对本项目物业的公用部分、共用设备和共用设施的配置标准、外观质量和使用功能共同进行现场勘验。甲方应当移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有限电视等共用设备设施，不作为检查和验收的内容。双方对其他事项亦进行了约定。同日，双方共同签署承接查验记录，确认有包括外墙渗水等在内的十五项问题（包括若干小项）待整改、修复。2017年8月7日，赤壁市物价局对珍品物业公司《关于领秀城小区前期物业管理服务费收费标准的请示》发文批复，领秀城住宅小区前期物业综合管理服务费最高限价为高层1.20元/月、平方米，非住宅区的物业服务费、小车停车费实行市场调节价，由物业服务公司与业主或经营者协商收费并在服务合同中约定。经向往房地产公司委托，赤壁市永安房地产测绘公司出具房屋测绘成果报告书，其中商铺9套面积为4404.71平方米，270套住宅面积为29911.46平方米。向往房地产公司对珍品物业公司在起诉状中陈述的自2016年9月1日起即按约定进行前期介入服务及前期物业服务的事实未提出异议，但认为珍品物业公司服务管理存在问题，致使有关设备损毁，要求珍品物业公司修复及赔偿，但其未提供足以认定上述事实的证据，亦未依法提起反诉。向往房地产公司提交贵溪市公安局协助查封通知书复印件及赤壁市人民法院民事裁定书复印件各1份，拟证实其公司名下的房产2104.86㎡（证号赤2014B0051）及1号楼第一层商铺10间、1号楼第三层商铺10间、1号楼第四层商铺3间、1号楼住宅20套均已被查封，没有出租且禁止使用，不能算空置房。诉讼过程中，向往房地产公司还抗辩，珍品物业公司在承接物业服务前就口头承诺，处于查封状态的房屋不计空置费，以及已赠送业主的物业费不收取，赠送物业服务费的时间在双方签订合同之前，原告方是明知的。对上述抗辩意见，向往房地产公司未能举证证实。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》合法有效，对双方具有法律约束力。被告向往房地产公司应按合同约定，承担物业服务范围内已竣工，或因其自身原因未能按时交给物业买受人的物业的物业服务费，以及按双方约定，应由其承担的物业共用部位、共用设施设备维修费用。向往房地产公司抗辩物业服务范围内部分商铺、房产被查封，不能算空置房等主张，查封机关仅在查封期间禁止买卖、抵押、过户、登记等，并未限制使用、出租，亦不涉及双方前期物业服务合同关系，珍品物业公司对其按合同约定提供前期物业服务，已完成举证责任，对向往房地产公司的相关抗辩主张，本院依法不予采信。关于物业服务费开始收费时间问题，珍品物业公司主张自双方合同起始日即2016年9月1日起，计算物业服务费；按双方合同第六条7.业主应于本物业交付之日起交纳物业服务费用。第十八条甲方应于物业交付使用前15日向乙方提供装修完毕直接投入使用的、不少于法律规定面积的物业服务用房和生活用房，经双方根据实际需要协商后确定的面积提供。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用。以及第四条前期介入服务与费用的相关约定，2017年11月10日，领秀城小区物业用房等办理移交，则物业交付使用日期应顺延15日为2017年1月26日，该日期为物业服务收费的起始日期，此前则为前期介入服务期间，该费用应按双方合同第四条约定处理，该部分费用珍品物业公司在本案中主张的计费标准、方式与合同约定不符，且举证不能，本案中依法不予支持。关于计费面积，按双方签订的《前期物业服务合同》，向往房地产公司在珍品物业公司提供物业服务期间，应按约定承担该物业服务范围内已竣工但尚未出售、或者因其自身原因未能按时交给物业买受人的物业的物业服务费，按收费标准的90%承担。向往房地产公司对其开发、建设的物业是否已出售、出租、以及非因自身原因致业主买受物业及时交付不能并足以免责等相关事实负举证责任，向往房地产公司在本院指定的期限内举证不能，应承担不利后果。珍品物业公司向向往房地产公司主张，在整个物业服务区域内，其已向业主或物业使用人收取的物业服务费以外的物业服务费，符合双方合同约定及有关规定。按本案确定的收费开始时间及向往房地产公司应承担物业服务费的商铺、住宅的、住宅的面积珍品物业公司在总账目清算明细及本案中自认已收取部分业主、物业使用人以外的物业服务费情况，认定如下：1.2017年1月26日前，为前期介入工作期间，其相关费用不能按物业服务费标准收取，在本案中不予支持；2.商铺物业服务费：4232.31㎡×2.2元/月×6个月×90%＝50279.8元（2017年1月26日至2017年7月31日期间）；3872.31㎡×2.2元/月×21个月×90%＝161010.6元（2017年8月1日至2019年4月30日期间）；3.空置及未交付买受人住宅物业服务费：2017年度62户（套）物业服务费76031元×90%＝68427.9元，2018年度58户（套）物业服务费87248元×90%＝78523.2元，2019年1月1日至4月30日56户（套）物业服务费27906元×90%＝25115.4元。关于珍品物业公司主张的违约金计算标准，向往房地产公司虽未主张降低，但其不承认原告的诉讼请求，本院根据本案实际，依法酌定按利息损失确定违约金标准。综上所述，珍品物业公司在与向往房地产公司签订《前期物业服务合同》，并按约履行物业服务义务后，向往房地产公司应按合同约定，承担空置及未按时向物业买受人交付的物业的物业服务费及按约应由其承担的维修费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《物业管理条例》第四十一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告湖北向往房地产开发有限公司支付原告湖北赤壁珍品物业管理有限公司物业服务费383356.9元，并自原告湖北赤壁珍品物业管理有限公司向本院起诉主张之日即2019年3月11日起至清偿之日止，按年利率4.35%承担逾期付款利息；二、被告湖北向往房地产开发有限公司向原告湖北赤壁珍品物业管理有限公司支付维修费用2770元；三、驳回原告湖北赤壁珍品物业管理有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，于本判决生效后7日内付清。逾期支付，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。案件受理费8280元，减半收取4140元，由被告湖北向往房地产开发有限公司承担3435元，原告湖北赤壁珍品物业管理有限公司承担705元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：中国农业银行咸宁市金穗支行；账号：17×××04-550。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘伟二〇一九年十二月二十日书记员  肖翠