签发人：西安市鄠邑区人民法院民  事  判  决  书                    (2019)陕0118民初2715号原告：刘琦，男，1987年11月30日生，汉族，住陕西省三原县，现住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。被告：西安吉源建筑有限责任公司，住所地：西安市长安区。法定代表人：兰兴勃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐文虎，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘希望，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。原告刘琦与被告西安吉源建筑有限责任公司（以下简称：吉源公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘琦与被告吉源公司之委托诉讼代理人齐文虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘琦向本院提出诉讼请求：1、判决确认西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX室房屋归原告所有。2、要求撤销西安市鄠邑区人民法院（2016）陕0125执439号之一执行裁定书，并解除对西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX室房屋的查封。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由: 2010年1月3日，原告与陕西宇利置业发展有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告以186642元购买西安市莲湖区白家口村百佳星座1号楼2 单元2403室房屋，因原告属于本公司员工，所以公司同意原告分期支付购房款。《房屋买卖合同》签订后，原告就对该房子进行装修。2011年1月20日向陕西宇利置业发展有限公司法定代表人段某乙账户转账50000元，陕西宇利置业发展有限公司财务室给原告出具房款收据一张。2011年11月7日原告向陕西宇利置业发展有限公司法定代表人段某乙账户转账80000元，陕西宇利置业发展有限公司财务室给原告出具房款收据一张。此时该房屋已经装修完毕，原告开始在此居住至今。2012年7月10日原告从自己的账户取现金56600元后将购房所欠的尾款56642元给付陕西宇利置业发展有限公司财务室，陕西宇利置业发展有限公司财务室给原告出具房款收据一张。自此原告和陕西宇利置业发展有限公司的买卖合同已经履行完毕。 2018年9月20日，西安市鄠邑区人民法院执行法官到原告家告知要执行原告的房屋。为此，原告向西安市鄠邑区人民法院提出了案外人执行异议，西安市鄠邑区人民法院下发（2019) 陕0118执异9号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。2010年1月3日，原告与陕西宇利置业发展有限公司签订 《房屋买卖合同》已生效。并于2012年7月10日原告己经将所有的购房款交付给陕西宇利置业发展有限公司，公司给原告出具三张购房款收据，原告与陕西宇利置业发展有限公司的房屋买卖合同已经履行完毕。原告从2011年开始在该房屋居住至今,而被告和陕西宇利置业发展有限公司的诉讼到执行查封在2018年9月20日。原告向法院提出案外人执行异议，并提供相应购买房屋的证据，但法院却错误的裁定驳回原告的异议请求。原告在西安市鄠邑区人民法院查封该房产之前就已经签订合法有效的房屋买卖合同、支付全部房价款并已合法占有使用该不动产多年，未办理过户登记亦是因为该房屋属于小产权房屋。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，原告提出的执行异议应当予以支持，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告吉源公司辩称，原告提起的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。首先，被告依据生效法律文书申请法院实施的执行行为，有充分的事实和法律依据。2015年10月10日，西安市鄠邑区人民法院（时称“陕西省户县人民法院”）作出（2015）户民初字第01367号和（2015)户民初字第01370号民事判决书，判令陕西宇利置业发展有限公司（以下简称宇利公司）于判决生效后10日内返还被告保证金80万元，并支付被告工程款合计10727252.01元。该两份判决书生效后，宇利公司未在判令期限内履行判令的金钱给付义务，被告遂向人民法院申请强制执行。2018年9月20日，西安市鄠邑区人民法院在执行中查明，宇利公司有其自己开发建设的XX村XX座”的住房和临街商铺可供执行，遂作出(2016)陕0125执439号执行裁定书对前述住房和商铺进行了查封。故，被告依据生效法律文书对宇利公司享有可供强制执行的金钱债权，宇利公司不履行义务的，被告有权申请强制执行。西安市鄠邑区人民法院在执行程序中，对宇利公司开发建设的住房和临街商铺财产进行查封，亦有充分的事实和法律依据。其次，原告对人民法院在执行过程中查封的涉案房屋不享 有足以排除强制执行的民事权益。第一，原告与宇利公司签订的《房屋买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（〔2003〕7号）第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，结合涉案房屋及所在“百佳星座”小区无商品房预售许可及不动产产权登记的事实，无论原告的《房屋买卖合同》是现房买卖合同，还是商品房预售合同，均依法应属无效合同。第二，根据原告民事起诉状中关于和宇利公司签订房屋买卖合同、向宇利公司购买涉案房屋的主张，实际是认可涉案房屋至少在其签订合同时是归属于宇利公司的。因原告与宇利公司签订的《房屋买卖合同》是无效合同，涉案房屋的权益应自始归于开发建设涉案房屋的宇利公司。第三，根据国家企业信用信息系统中宇利公司的公示信息， 宇利公司是一家从事房地产开发及物业管理的房地产开发企业。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2O15〕10号）第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因原告与宇利公司签订的房屋买卖合同为无效合同，涉案房屋权益应自始归于宇利公司。故，原告对人民法院查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，法院应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陕西宇利置业发展有限公司（以下简称：宇利公司）是从事房地产开发企业。2005、2006年间，宇利公司开发了西安市莲湖区XX城XX村XX座。2010年1月3日，原告与宇利公司签订了房屋买卖合同，合同约定：原告购买宇利公司开发的百佳星座（城中村改造项目）第一栋B单元24层2403号房，房屋建筑面积为103.69平方米，单价为每平方米1800元，总价为186642元，房屋用途为住宅。付款方式:一次性付清购房款，宇利公司于2010年1月30日之前将房屋交付给原告使用及其他相关权利、义务。原告分别于2011年1月20日、2011年11月7日、2012年7月10日向宇利公司支付购房款50000元、80000元、56642元，共计186642元。合同签订后，宇利公司向原告交付了房屋，原告在该房屋居住使用至今。被告吉源公司诉宇利公司建设工程施工合同纠纷一案，2015年10月l0日本院作出（2015）户民初字第01367号民事判决书判令：“一、被告陕西宇利置业发展有限公司于判决生效后十日内向原告西安吉源建筑有限责任公司返还保证金800000元。二、被告陕西宇利置业发展有限公司于判决生效后十日内向原告西安吉源建筑有限责任公司给付工程款6601073.96元。案件受理费65010元，由被告陕西宇利置业发展有限公司负担。”被告吉源公司诉宇利公司建设工程施工合同纠纷一案，2015年10月10日本院作出（2015）户民初字第01370号民事判决书判令：“被告陕西宇利置业发展有限公司于判决生效十日内向原告西安吉源建筑有限责任公司给付工程款4126178.05元。”以上两份判决生效后，宇利公司未履行判决确定的义务，被告吉源公司遂向本院申请强制执行。执行中，本院于2018年9月20日作出（2016）陕0125 执439号之一执行裁定书，查封宇利公司建设的位于西安市莲湖区白家口“百佳星座”小区1号楼1单元1401号、1号楼2单元1803号和2403号、2号楼3单元1803号、3号楼1103号共5套商品房和“百佳星座”小区的临街共24间2层商铺，期限为三年。原告刘琦对所查封的1号楼2单元 2403号房屋主张实体权利，向本院提出排除执行异议。本院于2019年4月10日作出（2019）陕0118执异9号执行裁定书，裁定驳回刘琦的异议请求。2019年4月19日，原告持上述诉称理由，诉至本院，请求支持以上请求。另查明，宇利公司共有三名股东，即段某乙、董建礼、夏问长，原告系宇利公司职工，担任宇利公司法定代表人段某乙的司机。被告称其于2015年找不到段某乙才起诉。另查明，涉案房屋未办理房屋过户登记，无不动产登记证书。宇利公司营业执照已被吊销。2018年9月14日，宇利公司股东夏问长在本院执行笔录中称：“在2006年我们公司在西安市莲湖区XX村XX组XX城XX村XX楼，现在叫百佳星座，当时我们公司留存房有3号楼1103（现在段某乙名下）、1号楼2单元1803号（现在段某乙女儿段某甲名下）、1号楼1元1401（现在孙平名下）、1号楼2单元2403号（现在刘琦，段某乙司机名下）、2号楼3单元1803号（现在段忍平，段某乙之妹名下）这些房都属于我们公司财产。我们公司在百佳星座还有门面房若干套没有卖……”本院认为，XX房XX城中村改造项目房屋，未办理房屋过户登记手续并非原告的原因。原告按照房屋买卖合同交付房款并占有使用房屋至今，原告享有足以排除强制执行的民事权益，且本案并无证据证明宇利公司股东夏问长所讲的涉案房屋为宇利公司财产而登记在原告名下的事实，故对原告请求解除对西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX室房屋查封的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。XX房XX城中村改造项目，该房未取得房屋所有权证，故对原告请求确认西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX室房屋归原告所有之诉讼请求，本院不予支持。现依据《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、解除对西安市莲湖区XX村XX座XX号楼XX单元XX室房屋的查封。二、驳回原告刘琦其余之诉讼请求。本案案件受理费4030元，由原告刘琦负担1030元，被告西安吉源建筑有限责任公司负担3000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审 判 长  张保育陪 审 员  冯新胜陪 审 员  李新翔 二〇一九年十二月二十四日  书 记 员   王 蕾1