九江市柴桑区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0421民初1721号原告：九江县金轩益君桃源大酒店有限公司，住所地：江西省九江市柴桑区庐山东路**，统一社会信用代码：91360421553523311F。法定代表人：陈励军，系该公司董事长。委托诉讼代理人：于卉，江西际民律师事务所律师，执业证号：13604201911088866，特别授权。委托诉讼代理人：樊雯，江西际民律师事务所律师，执业证号：13604201911088870，特别授权。被告：阎锐，男，1983年6月19日出生，汉族，住江西省九江市柴桑区。原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司（以下简称桃源大酒店公司）与被告阎锐房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法由审判员徐宜峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告桃源大酒店公司诉讼代理人于卉及被告阎锐均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桃源大酒店公司向本院提出诉讼请求：1．请求解除原告与被告于2015年5月签订的《房屋租赁合同》；2．请求被告阎锐支付租金及房屋占有使用费900000元（其中2019年2月-7月租金600000元，2019年8月租金100000元，2019年9月-10月租金共计200000元）；3．请求被告支付2018年10月至2019年10月电费、水费、天然气费、电视收视费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费、保安费、员工宿舍、水电维修费等相关费用共计139566.37元；4．请求被告支付逾期支付租金的违约金90000元（按每月2%的标准自2019年1月2日暂计算至2019年8月15日，实际计算至被告完全清偿之日）；5．请求被告立即向原告返还租赁房屋及租赁时移交的各项设备（以设备清单为准）；6．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告将桃园酒店二、三、四楼及相关资产租赁给被告用于三舜酒店经营。合同第三条约定租赁期限为五年，自2015年8月1日至2020年7月31日止。合同第四条约定租金为1200000元，每半年交纳一次，需提前一个月支付，即每年1月付清当年2月至7月的租金，每年7月支付当年8月至次年1月的租金。约定被告逾期缴纳租金的，每逾期一天按应付租金的千分之十支付违约金（诉讼请求中已将违约金计算标准调整为每月2%）。合同第五条约定租赁期限的税费、水费、电费、电话费、收视费、卫生费及电梯使用费等能耗费用由被告方承担。自2015年8月至2018年9月，被告一直缴纳能耗费用。被告自2018年10月起未按约缴纳能耗费用，直至2019年7月，被告停止营业，总计欠付税费、水费、电费、电话费、收视费、卫生费及电梯使用费等能耗费用共计130566.37元。按照合同约定，被告应于2019年1月1日缴纳2019年2月至7月的半年度租金600000元，原告为此多次催讨，被告以种种借口延迟支付，后期被告将租赁场地大门紧锁，经营物品堆积在内，直至起诉之日，也未与原告清算交接，仍然占据租赁场地，致使原告无法收回使用。被告阎锐辩称，1．解除租赁协议答辩人无异议，但解除时间应从答辩人向被答辩人发出通知书之日(即2019年3月1日）起开始计算。答辩人在合同约定的时间内没有交纳租金，并且已向被答辩人发出了解除通知，被答辩人在接到通知之后亦无异议，且答辩人之后就没有继续再经营，实际上被答辩人已经接管了出租标的物，并且开展其他经营活动，应该视为从2019年3月1日已解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。2．被答辩人在接到答辩人解除合同通知后，答辩人不应再向被答辩人支付租金和损失，原告诉请中第2项不应支持。答辩人明确通知了被答辩人不再承租酒店，亦未在约定时间内没有先支付租金再继续经营使用。被答辩人放任损失扩大，则无权主张该部分损失的赔偿。被答辩人的行为有违减损规则和诚实信用原则，无权就损失扩大部分主张权利。2019年2月底已享有合同解除权，且对其享有该权利应明知。答辩人因经营困难，停止经营租赁酒店，从通知被答辩人之日起将无法继续承租，答辩人履约能力及履约意愿已发生了变化的事实，被答辩人亦应明知，被答辩人在明知答辩人已实际违约且以行为表明其可能将不再履行合同，在约定应交租赁费的期间内，未生产经营且租金分文未缴，被答辩人始终未与答辩人协商解除合同，并已将酒店场地另行出租给他人使用，其行为既违背了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确定的减损规则，也违背了《中华人民共和国民法通则》第四条所确定的诚实信用原则。在市场交易过程中，发生权益受损后应本着诚实信用及利益减少原则，积极采取措施减少损失的扩大，对于未采取减损措施造成的扩大损失，当事人无权主张违约方承担赔偿责任。3．双方违约金约定过高，答辩人请求法院调整，同意赔偿被答辩人一个月租金作为违约金。被答辩人在接到答辩人解除合同通知应该立即止损，不应继续放任损失扩大，实际上被答辩人已经接管了出租物，并向第三方再行出租获取利益。被答辩人在诉讼请求上自行调整以2%为基数按月息两分来计算违约金，不符合法律法规规定，存在违约金超过了损失的30%。4．被答辩人请求由答辩人承担的相关费用，缺乏证据证实，答辩人在送达通知时就不再承担任何费用，且答辩人在签订合同时已经预交了相关费用的保证金10万元，被答辩人拒绝与答辩人办理结算，请法院在查明事实基础上，将多余的保证金作出退还处理。5．答辩人发出解除通知书后，同时要求被答辩人接收财物，但是被答辩人拒绝接收，该财物仍留存在金轩益君桃源酒店处，所造成的灭失和损失应由其自行承担。综上所述，解除合同应从2019年3月1日开始计算，而原告的陈述不是事实，理由不成立，缺乏必要的证据证实所请求的事项，且没有法律依据，请求法院依法驳回被答辩人诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1．对于原告提交的九江桃源实业有限公司与九江市金轩益君大酒店管理有限公司于2009年12月24日签订的《租赁合同》、九江桃源实业有限公司出具的情况说明、原告与被告于2015年5月签订的《房屋租赁合同》及2015年7月原告与被告代表签订的租赁场地设备盘点清单、被告阎锐经营的柴桑区三舜大酒店工商信息打印件，以证明原告于2015年5月与被告签订租赁合同，将桃源酒店二、三、四楼及相关资产租赁给被告用于经营，合同第三条约定租赁期限为五年，自2015年8月1日至2020年7月31日止。合同第四条约定租金为1200000元/年，每半年交纳一次，需提前一个月支付，即每年1月付清当年2月至7月的租金，每年7月支付当年8月至次年1月的租金。约定被告逾期缴纳租金的，每逾期一天按应付租金的千分之十支付违约金。合同第五条约定租赁期限的税费、水费、电费、电话费、收视费、卫生费及电梯使用费等能耗费用由被告承担。被告于2015年7月进驻场地经营三舜大酒店至今，尚欠2019年2月后的租金未支付。被告对该组证据的真实性无异议。本院认为，因被告对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以采信。2．对于原告提交的被告2018年10月-2019年7月除租金外应缴纳费用明细表打印件、原告代为缴纳2018年10月-2019年7月水电费用的缴费凭证及代缴纳天然气费1860元支付凭证，以证明被告尚欠原告各项能耗费用130566.37元。被告认为2018年10月-2019年2月底产生的费用数额无异议，但因2019年2月底已经从该酒店出来，从3月份起产生的费用与被告无关。本院认为，原告提交的应收三舜费用明细系原告自制的清单，所附的水、电、天然气缴费凭证中的缴费主体也均不是被告阎锐或柴桑区三舜大酒店，但因被告对2018年10月-2019年2月底产生的费用数额无异议，故本院仅对该组证据中2018年10月-2019年2月底产生的费用予以采信。3．对于原告提交的致三舜大酒店阎总函和微信聊天记录，以证明6月份活动原告已提前告之被告，函件也已通过微信告之，且公司已将函件送达三舜公司阎锐办公室。被告认为在微信上是告之了，但被告并没有表示同意，函件也没有放到被告办公桌上。本院认为，原告工作人员虽确实在微信上告之被告，但被告在微信中并没有回复是否同意，原告也没有提交其他证据证明被告同意原告借用厨房，故本院对该组证据不予采信。4．对于被告提交的解除租赁合同通知书，以证明2019年2月27日被告已向原告桃源大酒店公司送交了解除租赁合同书。原告认为解除租赁合同书系被告自行出具，并未告知原告，通知书上也没有原告工作人员签字或原告公章签收。事实上被告在2019年3月将租赁场地紧锁后，未清点其财产，也未与原告办理交接手续，仍然占有租赁场地。本院认为，在法庭调查过程中，原告认可2019年3月2日在被告办公室，被告把解除租赁合同通知书给了当时原告员工店长曹娟，曹娟看了以后，当即通过电话把解除租赁合同通知书内容的相关情况告诉了原告法人陈总，陈总表示合同约定需要双方书面协商一致解除，所以要求与被告协商解除租赁合同事项，后来就一直没有结果，故本院对该组证据的真实性予以采信，并认定该解除租赁合同通知书已于2019年3月2日送达给了原告桃源大酒店公司。5．对于被告提交的使用场地说明、图片31张，以证明从2019年4月份开始，原告桃源大酒店公司陆陆续续开始使用场地，在使用过程中仓库被撬，一些物品丢失。原告认为场地使用说明情况不属实，对真实性有异议，同样是被告自行出具。事实上原告在2019年6月需承接商务会议时，已询问被告是否有能力承接餐饮部分，被告拒绝后，原告在征得被告同意情况下，由被告打开租赁场地短暂使用租赁场地二楼一个宴会厅及厨房。事后，又归还给被告。照片证据也只能显示原告在2019年6月有短暂使用的现象。所谓的仓库门锁并非原告撬开，酒水丢失情况被告也从未向原告反映。被告所说原告从4月份开始即使用场地并不属实，原告只是短暂的向被告借用，被告相关设施设备仍然占有该场地。本院认为，因原告提交了图片中举办活动单位即九江县神墨文化传播有限公司、九江市体育局、江西省地质矿产勘查开发局九一六大队分别出具的情况说明，且原告对图片中显示的2019年6月6日原告有短暂使用已租赁给被告厨房的事实并无异议，故本院仅对该组照片的真实性予以采信，并认定原告于2019年6月6日已使用租赁给被告的厨房。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月24日，九江桃源实业有限公司与九江市金轩益君大酒店管理有限公司签订租赁合同，合同约定九江桃源实业有限公司将其位于江西省九江县（现已改名柴桑区）庐山东路的桃源大酒店主楼及配套用厨房和部分场地出租给九江市金轩益君大酒店管理有限公司使用，租赁期限为16年，自2010年1月1日起至2025年12月31日止，合同同时约定，在租赁期限内，不得干预九江市金轩益君大酒店管理有限公司的合法经营活动（包括九江市金轩益君大酒店管理有限公司整体承租后的部分经营项目外包事项）。2019年8月15日，九江桃源实业有限公司出具情况说明，说明中表示九江桃源实业有限公司同意九江市金轩益君大酒店管理有限公司提出的委托九江县金轩益君桃源大酒店有限公司管理、经营租赁建筑物，并允许九江县金轩益君桃源大酒店有限公司以自身名义与第三方签订不违反原租赁合同条款的租赁合同。2015年，原告桃源大酒店公司与被告阎锐签订《房屋租赁合同》，合同约定：“出租方（甲方）：九江县金轩益君桃源大酒店有限公司；承租方（乙方）：阎锐。……一、租赁房屋的基本情况。租赁房屋以下简称“房屋”，甲方将桃园酒店二、三、四楼以现状租赁给乙方。二、三、四楼资产甲方清点造册后以现状(乙方签字确认)后移交给乙方（二、三、四楼资产清点详见附件，如有损坏，乙方需按原值赔偿)。……三、租赁期限。租赁期限5年，即自2015年8月1日起至2020年7月31日止。……四、租金标准及支付方式。租金标准：租金为￥1200000元/年，即每年租金为壹佰贰拾万元整。租金支付方式：采取先交租金后租赁的模式，租金每半年交纳一次，即签订本租赁合同时乙方交纳租金￥600000元（大写：陆拾万元整），以后租金需要提前壹个月交纳完毕。乙方应及时交纳租金。如逾期交纳租金的，每逾期一天，按应付租金的千分之十支付违约金，超过30日仍未交纳的，甲方有权采取相应的包括停电、停水等措施，并有权提前终止合同。甲方因此提出终止合同的，乙方应于30个工作日内按本合同要求交回该房屋，甲方保留向乙方索赔相关损失的权利。租赁期满后，如乙方继续租赁甲方该房屋，则双方按当时的市场情况重新协商租赁价格。五、租赁保证金。乙方于本合同生效之日起3日内向甲方交纳保证金为￥100000元(大写：壹拾万元整)。合同期满后，乙方无违反本合同约定行为的，甲方无息退还乙方。税费、水、电等费用均由乙方负责。电话费、收视费、卫生费及电梯使用费等由乙方承担（详见附件)。租赁期间，乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、水、电、电话费、收视费、卫生费及电梯使用费等乙方应当支付的费用，甲方有权以租赁保证金抵扣乙方应支付费用。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到甲方发出书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金予以补足。乙方未补足的，视为乙方违约。……八、合同的变更或解除。在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可变更或提前解除本合同。有下列情形之一的，在甲方通知的补救期内又未及时补救，甲方有权依据上述情形选择是否解除本合同。并有权要求乙方承担违约责任、赔偿损失责任以及甲方因此而发生的费用等(包括但不限于违约金、直接和间接经营损失、误工费、差旅费、诉讼费、律师服务费等)：1、乙方经甲方催告不支付租金或其他费用连续达30日；2、未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋用途或将承租房屋转租他人；3、乙方利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益和甲方利益；4、乙方存在其他违反本合同约定行为的……。”房屋租赁合同签订后，被告阎锐按合同约定向原告桃源大酒店公司交纳了保证金100000元,并将租赁的房屋用于柴桑区三舜大酒店的经营，截止2019年1月底的房屋租金被告阎锐已全部付清，自2019年2月1日起，被告阎锐未再向原告桃源大酒店公司支付租金。自2018年10月份起，被告阎锐未再向原告桃源大酒店公司支付水电费等费用，其中被告阎锐尚欠原告桃源大酒店公司2018年10月份水费1528.07元、电费8448.41元、网络费362.5元、物业垃圾清理费550元、电梯使用费333.33元、保安费（保安人员工资分摊1人）1800元、员工宿舍1000元、水电维修费（水电工工资分摊）1200元，以上合计15222.31元；2018年11月份尚欠水费1113.04元、电费7878.71元、网络费362.5元、物业垃圾清理费550元、电梯使用费333.33元、保安费（保安人员工资分摊1人）1800元、员工宿舍1000元、水电维修费（水电工工资分摊）1200元，以上合计14237.58元；2018年12月份尚欠水费1101.03元、电费12591.75元、网络费362.5元、物业垃圾清理费550元、电梯使用费333.33元、保安费（保安人员工资分摊1人）1800元、员工宿舍1000元、水电维修费（水电工工资分摊）1200元，以上合计18938.61元；2019年1月份尚欠水费1236.52元、电费13650.81元、网络费362.5元、物业垃圾清理费550元、电梯使用费333.33元、保安费（保安人员工资分摊1人）1800元、员工宿舍1000元、水电维修费（水电工工资分摊）1200元，以上合计20133.16元；2019年2月份尚欠水费1550.36元、电费16457.55元、网络费362.5元、物业垃圾清理费550元、电梯使用费333.33元、保安费（保安人员工资分摊1人）1800元、员工宿舍1000元、水电维修费（水电工工资分摊）1200元，以上合计23253.74元。2019年3月1日，被告阎锐承接完最后一次用餐后，即未在其租赁的场地内继续进行经营活动。2019年3月2日，被告阎锐向原告桃源大酒店公司员工店长曹娟送交了解除租赁合同通知书，曹娟当场电话通知了原告桃源大酒店公司法定代表人陈励军，原告桃源大酒店公司法定代表人陈励军表示合同约定需要双方书面协商一致解除，要求与被告协商解除租赁合同事项。另查明，2019年6月6日，原告桃源大酒店公司未经被告阎锐同意，即派其工作人员进入租赁给被告阎锐的厨房中工作，2019年6月7日和6月8日，原告桃源大酒店公司未经被告阎锐同意，使用了其租赁给被告阎锐的二楼1号厅和二楼厨房2日。2019年6月16日，原告桃源大酒店公司未经被告阎锐同意，使用了其租赁给被告阎锐的三楼7号厅。2019年10月11日，原告桃源大酒店公司未经被告阎锐同意，使用了其租赁给被告阎锐的三楼7号厅。本院认为,依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，原告虽不是出租房屋的所有人，也不是其出租房屋的承租人，但因出租房屋的所有人九江桃源实业有限公司出具情况说明，同意由九江市金轩益君大酒店管理有限公司委托原告桃源大酒店公司管理、经营租赁建筑物，并允许原告桃源大酒店公司以自身名义与第三方签订不违反原租赁合同条款的租赁合同，故原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。对于原告请求解除原告与被告于2015年5月签订的《房屋租赁合同》的诉请，被告虽于2019年3月2日向原告提交了解除租赁合同通知书，但因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》中约定“在本合同有效期内，经甲乙双方协商一致，通过书面协议，可变更或提前解除本合同。”故2019年3月2日被告向原告提交解除租赁合同通知书时不能视为双方《房屋租赁合同》已解除，原告在收到被告提交的解除租赁合同通知书后，在被告已没有在租赁场地实际经营的情况下，未经被告同意，自2019年6月6日起，擅自安排人员使用其租赁给被告的厨房和餐厅，应视为原告以自己的行为接受了被告移交的房屋和财产，被告于2019年3月2日向其提交的解除租赁合同通知书也应于此时产生解除合同的效力，故本院认定原、被告双方2015年签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除。对于原告提出的请求被告阎锐支付租金及房屋占有使用费900000元（其中2019年2月-7月租金600000元，2019年8月-10月租金共计300000元）的诉请，因本院认定原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除，虽然双方签订的《房屋租赁合同》解除后一直未办理房屋和财产的交接手续，但被告于2019年3月2日已向原告提交了解除租赁合同通知书，原告未能提交证据证明其已通知被告办理房屋和财产的交接手续，《房屋租赁合同》解除后损失应由原告自行承担，被告自2019年2月1日起即未向原告支付租金，故被告应向原告支付2019年2月1日起至合同解除前一日即2019年6月5日期间的租金416667元（100000元／月×4.16667个月=416667元），本院对原告该项诉请支持416667元。对于原告提出的请求被告支付2018年10月至2019年10月电费、水费、天然气费、电视收视费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费、保安费、员工宿舍、水电维修费等相关费用共计139566.37元的诉请，因被告对其所欠原告2018年10月1日起至2019年2月28日止的电费、水费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费、保安费、员工宿舍、水电维修费等共计91785.4元无异议，故本院对被告尚欠原告2018年10月1日起至2019年2月28日止期间电费、水费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费、保安费、员工宿舍、水电维修费等共计91785.4元予以认定；2019年3月1日起至2019年6月5日止期间被告承租的场地仅经营使用1天，且原告提交的水、电缴费天然气费等单据用户均为原告桃源大酒店公司，无法确定被告经营的柴桑区三舜大酒店实际使用产生的水、电、天然气等费用，故水费、电费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费本院按2019年2月份相关费用使用情况认定一天即687.63元(19253.74元÷28天/月)；对于2019年3月1日起至2019年6月5日止期间员工宿舍费用，因期间被告仅实际经营1天，原告未能提交证据证明被告在未经营期间仍有员工在使用员工宿舍，故本院对2019年3月1日起至2019年6月5日止期间员工宿舍费用不予支持；对于2019年3月1日起至2019年6月5日止的保安费（保安人员工资分摊1人）和水电维修费（水电工工资分摊），因该两项费用属于工作人员工资，在《房屋租赁合同》没有解除时，被告应当按约定支付，故本院认定2019年3月1日起至2019年6月5日止的保安费（保安人员工资分摊1人）和水电维修费（水电工工资分摊）共计9500元[（1800元／月＋1200元∕月）×3.16667个月=9500元）]；综上所述，本院对原告该项诉请支持101973.03元。对于原告提出的请求被告支付逾期支付租金的违约金90000元（按每月2%的标准自2019年1月2日暂计算至2019年8月15日，实际计算至被告完全清偿之日）的诉请，因被告在答辩过程中同意赔偿原告一个月租金（月租金为10万元）作为违约金，但因违约金不同于逾期利息，故本院对原告该项诉请支持90000元。对于原告提出的请求被告立即向原告返还租赁房屋及租赁时移交的各项设备（以设备清单为准）的诉请，因原告在收到被告提交的解除租赁合同通知书后，在被告已没有在租赁场地实际经营的情况下，未经被告同意，自2019年6月6日起，擅自安排人员使用其租赁给被告的厨房和餐厅，应视为原告以自己的行为已接受了被告移交的房屋和财产，故本院对原告该项诉请不予支持。对于被告提出的在签订合同时已预交了相关费用的保证金10万元，被答辩人拒绝与答辩人办理结算，请法院在查明事实基础上，将多余的保证金做出退还处理的答辩意见，因原、被告双方已约定被告未能按约定的时间足额缴纳租金、水、电、电话费、收视费等被告应当支付的费用，原告有权以租赁保证金抵扣被告应支付的费用，故本院对被告该项答辩意见予以采信，并认定被告交纳的保证金10万元抵偿被告应交纳的水、电等开支费用。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司与被告阎锐2015年签订的《房屋租赁合同》于2019年6月6日解除；二、由被告阎锐向原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司支付2019年2月1日起至2019年6月5日止期间房屋租金416667元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；三、由被告阎锐向原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司支付2018年10月1日起至2019年6月5日止期间电费、水费、网络费、物业垃圾清理费、电梯使用费、保安费、员工宿舍、水电维修费等共计101973.03元，扣除被告阎锐交纳的保证金100000元，被告阎锐尚应支付1973.03元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；四、由被告阎锐向原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司支付合同违约金90000元，此款于本判决生效之日起十日内一次性付清；五、驳回原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22965元，减半收取11482.5元，由原告九江县金轩益君桃源大酒店有限公司负担8023.5元，由被告阎锐负担3459元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  徐宜峰二〇一九年十二月二十四日法官助理王彦书记员陈冬梅