河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终6144号 上诉人（原审被告）：廊坊中油管道房地产开发有限公司，住所地河北省廊坊市广阳区和平路**。 法定代理人：刘建军。 委托诉讼代理人：齐亮，河北乾翔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈树苓，女，汉族，1967年10月8日出生，住河北省廊坊市广阳区。 被上诉人（原审被告）：李硕，男，汉族，1988年8月19日出生，住廊坊市广阳区。 被上诉人（原审被告）：廊坊市冠融房地产经纪有限公司，住所，住所地廊坊市第六大街**楼**div> 法定代表人：李硕，该公司董事长。 上诉人廊坊中油管道房地产开发有限公司因与被上诉人陈树苓、李硕、廊坊市冠融房地产经纪有限公司之间房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省廊坊市广阳区人民法院（2019）冀1003民初1004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 廊坊中油管道房地产开发有限公司的上诉请求：请求二审法院撤销一审法院的判决，在查清事实的基础上对本案依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：首先，本案被上诉人李硕因涉嫌犯罪已经被公安机关立案侦查，根据先刑后民的原则，本案应中止审理或驳回陈树苓的起诉。其次，陈树苓提交的认购协议中所加盖的的合同专用章在陈树苓购买房屋期间并未使用。在此期间，上诉人使用的合同章为“合同专用章（1）”。使用该印章是李硕及廊坊市冠融房地产经纪有限公司的行为，与上诉人无关，上诉人不应当承担责任。再次，陈树苓的购房款并没有支付给上诉人，而是由廊坊市冠融房地产经纪有限公司收取。上诉人已经将此项目委托给案外第三方销售，并未委托给廊坊市冠融房地产经纪有限公司销售 陈树苓答辩称，上诉人的上诉请求不能成立，请求驳回上诉人的上诉请求。 李硕、廊坊市冠融房地产经纪有限公司未到庭应诉。 陈树苓向一审法院提出诉讼请求：1、判令三被告连带返还原告购房款100万元及违约金20万元；2、本案诉讼费及保全费用由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月17日，原告陈树苓经被告冠融公司销售，与被告中油公司签订《认购协议书》（编号：0080046），约定：原告陈树苓（买受人）向被告中油公司（出卖人）购买管道局一区底商项目商业区一层S1-2号房屋，建筑面积181.5平方。上述商品房单价为人民币33275元/平米。原告（买受人）签订本认购书时向被告中油公司（出卖人）交付认购金：人民币1000000元。此套房实际成交单价为21800元/平米。合同签订当日，原告陈树苓分别支付150000元、750000元、40000元、60000元至被告冠融公司账户，被告冠融公司于当日出具《冠融地产廊坊区域收款收据》，载明：交款人陈树苓，收款内容管道局一区底商S1-2，收款总额1000000元。2018年1月15日，被告李硕、冠融公司出具《承诺书》，写明：陈树苓在2017年7月购买管道局一区底商S1-2号商铺，交付房款1000000元（壹佰万元整），由于本公司单方面原因在规定的日期内未完成办理相关手续，现承诺于2018年1月19日前协助业主办理完毕所有正规手续并到物业交付房屋使用。如未办理完毕，本公司承担本套房款退还及额外支付违约金200000元（贰拾万元整），并与3日内全部返还业主。另查明，涉案房屋所在的一区商业项目，由被告中油公司于2017年7月17日开始进行招标，于2017年9月4日由廊坊市观点房地产经纪有限公司中标，并于2017年9月19日双方签订了《销售代理合同》。上述事实有《认购协议书》、账户交易明细、银联商务消费存根、《冠融地产廊坊区域收款收据》、《承诺书》。《招标文件》、《授标结果通知》、《销售代理合同》、原、被告当庭陈述及庭审笔录等在案佐证。 一审法院认为，关于涉案签订《认购协议书》主体是陈树苓与冠融公司，还是与中油公司。审理中，中油公司辩称，在《认购协议书》中所加盖的中油公司合同专用章，在2010年10月13日至2017年9月15日期间并未使用，对于加盖合同专用的情况不知情，认为系销售人员李硕及冠融公司的行为，与中油公司无关，涉案房屋一区商业项目已由廊坊市观点房地产经纪有限公司中标代理销售。但中油公司未对《认购协议书》中所加盖合同专用章的真伪提出异议，且廊坊市观点房地产经纪有限公司中标代理销售发生于本案协议书签订之后。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”冠融公司在销售和签订《认购协议书》时均以中油名义进行，并加盖中油公司合同专用章，原告陈树苓有理由相信冠融公司代表中油公司销售涉案房屋，冠融公司的行为构成表见代理，涉案《认购协议书》主体应为陈树苓与中油公司，相应的合同义务应由中油公司承担。关于偿还购房款的问题。本案中，对于房屋认购款1000000元，陈树苓已提供账户交易明细、银联商务消费存根、《冠融地产廊坊区域收款收据》等证据予以证实，相应认购款已由冠融公司代收，本院予以确认。基于前述合同主体认定，相应的法律责任应由中油公司承受，而冠融公司代理行为所产生的法律后果也应由被代理方即中油公司承担。同时，因李硕、冠融公司作出承诺并写明，由于冠融公司单方面原因在规定的日期内未完成办理相关手续，在无法办理正规手续及交付房屋使用时，其愿承担本套房款退还。故陈树苓主张李硕、冠融公司、中油公司连带偿还购房款的诉请，本院予以支持。关于违约金的问题。本案中，《认购协议书》中并无违约金的约定情况，本案所涉合同无法履行，亦无证据显示系中油公司所致，且违约金的数额及承担主体，为李硕及冠融公司承诺作出，故对于陈树苓主张中油公司承担违约金的诉请，本院不予支持，应由李硕及冠融公司承担。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李硕、廊坊市冠融房地产经纪有限公司、廊坊中油管道房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈树苓购房款1000000元；二、被告李硕、廊坊市冠融房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈树苓支付违约金200000元；三、驳回原告陈树苓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12800元，保全费5000元，合计17800元，由被告李硕、廊坊市冠融房地产经纪有限公司、廊坊中油管道房地产开发有限公司共同负担。 本院二审期间，双方当事人未提交新证据。对一审查明的事实，本院予以认定。 本院认为，关于李硕涉及刑事案件的问题，廊坊中油管道房地产开发有限公司已经向公安机关报案，陈树苓并未向公安机关报案。因此该刑事案件的审理只涉及到廊坊中油管道房地产开发有限公司与李硕之间的法律关系，并不涉及陈树苓，廊坊中油管道房地产开发有限公司以此要求驳回陈树苓起诉的主张，本院不予支持。关于涉案认购协议书中上诉人印章的问题，廊坊中油管道房地产开发有限公司在一审及上诉状中，均陈述为涉案印章在陈树苓签订认购协议时并未使用，并未否认涉案印章的真实性，因此廊坊中油管道房地产开发有限公司应当对使用该印章签订的认购协议书承担法律责任。关于廊坊中油管道房地产开发有限公司主张其并未收到涉案房款的问题，因廊坊市冠融房地产经纪有限公司使用上诉人的印章与陈树苓签订认购协议书，该收取的购房款是廊坊市冠融房地产经纪有限公司与廊坊中油管道房地产开发有限公司之间的内部问题，不应以此对抗陈树苓。 综上所述，上诉人廊坊中油管道房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13800元，由廊坊中油管道房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘炳辉 审 判 员 相宪伟 审 判 员 王建军 二〇一九年十二月二十日 法官助理 张振波 书 记 员 韩思萌