江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏07民初175号原告（案外人）：连云港市连云区教育局，住所地连云港市连云区连云新城新纵二路雨云湖路交汇处连云港国际商务中心**。法定代表人：殷振利，该局局长。委托诉讼代理人：张敏，江苏宏浩律师事务所律师。被告（申请执行人）：江苏高兴建设工程有限公司，住所地连云港市花果山大道**连云港市科技创业城**楼****。法定代表人：高庆军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏振国，江苏润国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王静，江苏润国律师事务所律师。被告（被执行人）：江苏金科地产投资有限公司，住所地连，住所地连云港市连云区墟沟中山西路**v>法定代表人:傅伟军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘友青，江苏道忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：马一鸣，江苏道忠律师事务所律师。原告连某港市连某区教育局（以下简称连某区教育局）诉被告江苏高兴建设工程有限公司（以下简称高兴公司）、江苏金某1地产投资有限公司（以下简称金某1公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年8月2日公开开庭审理了本案。原告连某区教育局的委托诉讼代理人张敏，被告高兴公司的委托诉讼代理人王静、被告金某1公司的委托诉讼代理人马一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，高兴公司与金某1公司建设工程施工合同纠纷一案，在本院审理过程中，双方当事人自愿达成如下协议：“一、原、被告双方确认截止2012年9月13日，被告江苏金某1地产投资有限公司暂欠原告江苏高兴建设工程有限公司所承建的2301地块、2402地块项目工程款5900万元。二、被告江苏金某1地产投资有限公司于2012年12月31日前给付江苏高兴建设工程有限公司工程款5900万元。三、案件受理费336800元，减半收取168400元，保全费5000元，合计173400元（原告已预交173400元），由被告江苏金某1地产投资有限公司负担（该款于2012年12月31日前付给原告）。”本院于2012年9月19日作出(2012)连民初字第0105号民事调解书对上述调解协议予以确认，该调解书已发生法律效力。因被执行人金某1公司未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人高兴公司于2013年1月14日申请本院强制执行。在本案执行过程中，本院于2018年9月11日作出（2017）苏07执恢58号执行裁定：查封（扣押）被执行人名下位于连云港市连云区金某2金凤凰城的幼儿园，并于2018年11月26日作出（2017）苏07执恢58号之二执行裁定：对被执行人金某1公司所有的位于连云港市连云区幼儿园进行司法拍卖。案外人连某区教育局提出执行异议后，本院于2019年5月20日作出（2019）苏07执异15号执行裁定书，驳回案外人连某区教育局的异议请求。原告连某区教育局向本院提出诉讼请求：1、请求对连云港市连云区金某2金凤凰城幼儿园停止执行；2、判决确认原告与被告江苏金某1地产投资有限公司于2015年5月29日签订的《金某2金凤凰城幼儿园转让协议》有效，并确认该幼儿园归原告所有；2、两被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告（案外人）于2019年5月23日收到连云港市中级人民法院（2019）苏07执异15号执行裁定书，原告认为该裁定书缺乏事实和法律依据。具体如下：原告于2015年5月29日与被告金某1公司签订了《金某2金凤凰城的幼儿园转让协议》，根据协议约定原告以肆佰万元价格购买了该幼儿园，并于2015年6月3日履行了付款义务，故该幼儿园的所有权属于原告。根据《合同法》第130条、第60条及《物权法》第15条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力的规定。原告已取得该房屋的所有权，没有登记只是物权未设立。由于幼儿园并没有竣工验收，也不具备交付条件，在此情况下原告也无法实际占有幼儿园。另根据国务院办公厅《国办发（2019）3号》文件已经明确要求了小区配套幼儿园应如期移交教育行政部门，江苏省人民政府办公厅《苏政办发（2019）43号》文件也明确了已建成的小区配套幼儿园应当按照规定及时移交当地教育行政部门。作为本案的幼儿园属于小区配套的幼儿园，应按规定移交原告，从上述规定可以看出，涉案的幼儿园事实上也不能进行拍卖。为此，原告特提出诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告高兴公司辩称，第一、物权法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的发生法律效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原告并未取得涉案幼儿园的所有权，也未占有使用该幼儿园。原告与金某1公司签订的《金某2金凤凰城幼儿园转让协议》是否有效并不是执行异议案件审查范围，也并非执行异议之诉案件审查范围。原告与金某1公司签订的协议是否有效仅是债权关系，并没有发生物权的变动，原告没有取得幼儿园的物权。第二、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条和第二十九条规定了无过错不动产买受人物权期待权和房屋消费者物权期待权的保护条件，原告并未能提供证据证明其已经实际支付涉案房屋价款以及合法占有房产的证据，且也不符合消费者的主体要件，故原告对涉案房产不享有足以派出强制执行的权益。第三、原告提出的文件中明确表示为“已建成的小区配套幼儿园应当按照规定及时移交当地教育行政部门。”涉案幼儿园并非完工项目，整个小区及配套幼儿园均属于在建工程，并未竣工验收，不属于已建成的幼儿园。第四、原告在提出执行异议申请时仅是以签订了转让协议取得幼儿园所有权为理由，而没有提出这个《苏政办发（2019）43号》文件，就执行异议裁定再提出的诉讼，不应该在异议理由之外再提出新理由。第五、涉案工程是高兴公司承建，因金某1公司未付工程款，高兴公司对涉案幼儿园有法定的优先权，行政行为不能干预司法行为。原告所提供文件中的行政规章是约束金某1公司的，对高兴公司没有约束力，该规章同样不能约束人民法院的司法行为。金某1公司辩称，2012年9月19日，经法院做出民事调解书认可金某1公司与高兴公司形成调解协议，金某1公司应在2012年12月31日前付给高兴公司5900万元工程款，但是根据金某1公司结算账目显示，高兴公司对于24-02地块1*、7-18*楼、以及24-02地块3-6*楼及地下室并未配合金某1公司进行竣工验收。金某1公司多次联络高兴公司，高兴公司均表示不配合。按照合同约定，工程主体封顶后十日内支付合同价款的的50%，建筑内外墙粉刷完毕后支付合同价款的10%，工程竣工验收后支付合同价的70%。经统计，金某1公司共计付给高兴公司86590639元，已经超出未竣工验收应支付的工程款的60%，不存在未支付的情况。本院经审理查明：2015年5月29日，原告连某区教育局（乙方）与被告金某1公司（甲方）签订《金某2·金凤凰城幼儿园转让协议》，协议载明：“因甲方开发的金某2金凤凰项目工程出现烂尾，为做好未完成工程复工工作，甲乙双方在自愿、平等的基础上，就甲方向乙方转让其所开发的金某2金凤凰城幼儿园事宜，达成如下协议：一、转让标的物的基本情况1、甲方以出让方式取得LTC2006-70#土地，并在该土地上开发现在的金某2金凤凰城小区。根据地块2006年挂牌出让时的规划设计条件要求，在金某2金凤凰城二期配套一个幼儿园，因小区入住率较低，现甲方暂时作为办公楼使用。2、该幼儿园坐落于连某港市连某区云和路166-1号，于2009年9月开工建设，于2010年6月交付使用，幼儿园占地面积约3亩，共两层（地上），建筑（地上为1500平方米。二、转让价款及付款方式1、该房产的转让总价款为人民币肆佰万元整。2、该转让款乙方在2015年6月5日前一次性支付给甲方。为保证转让资金安全，甲方同意乙方将资金全部汇入连某港市连某区建筑安装管理处，账户0706678681120100058198，开户银行吴江农村商业银行连某支行。3、转让款400万元到帐后，由连某区建筑安装管理处监管房地产开发项目的复工建设和加快交房工作。三、甲方的回购权自乙方付款之日起两年以内，乙方随时都有权对该幼儿园进行回购。回购时，甲方应退还乙方已支付的400万元转让款，还应支付该款项的利息（按年利率9%计算）。四、交付及过户时间甲方如未在二年的回购期限内回购，则需无条件将该幼儿园交付给乙方，并配合乙方办理过户手续。五、特别约定因为该房产在规划方案上就确定为金某2金凤凰城配套幼儿园，乙方在接收该房产后，只能作为幼儿园使用，本协议签订前或签订后，金某1房地产与任何单位或个人签订的有关幼儿园的买卖或转让协议，一律无效。……”。协议签订后，连某区教育局于2015年6月3日向连某港市连某区建筑安装管理处转账400万元人民币。因涉案小区幼儿园尚未进行竣工验收，未实际交付使用，目前由金某1公司雇工王志霞夫妇看守。另查明，因金某1公司未履行本院(2012)连民初字第0105号民事调解书确定的义务，高兴公司于2013年1月14日申请本院强制执行。2013年5月20日，金某1公司（甲方）与高兴公司（乙方）达成调解协议：“一、由连云区政府协调相关法院、房地产主管部门，解封并可销售商业B楼，将B楼底层二层部分房产过户于乙方，并将幼儿园抵押给乙方名下（具体清单见附件）。大润发商业B楼三楼待甲方与其他公司解除合同后网签给乙方，并作为乙方对2402地块复工及完工的条件。……十二、本协议一式陆份，甲乙双方各执两份，见证方各执壹份，各方签字盖章后生效。”2018年9月11日，本院作出（2017）苏07执恢58号执行裁定：查封（扣押）被执行人名下位于连云港市连云区金某2金凤凰城的幼儿园。2018年11月26日，本院作出（2017）苏07执恢58号之二执行裁定：对被执行人金某1公司所有的位于连云港市连云区幼儿园进行司法拍卖。案外人连某区教育局提出执行异议，本院于2019年5月20日作出（2019）苏07执异15号执行裁定书，驳回案外人连某区教育局的异议请求。连某区教育局遂向本院提起诉讼。上述事实，有原、被告提供的书证、当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本案争议焦点：原告对涉案的幼儿园是否享有足以排除强制执行的权利。本院认为，本案中原告连某区教育局与被告金某1公司签订《金某2·金凤凰城幼儿园转让协议》，约定金科公司以400万元价格将涉案幼儿园转让给连某区教育局，该协议系双方真实意思表示，合法有效。但涉案幼儿园未竣工验收，金某1公司与连某区教育局未办理不动产变更登记手续，连某区教育局也未实际占有使用涉案幼儿园。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记的发生法律效力；未经登记的，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案幼儿园未登记在连某区教育局名下，因此不符合《中华人民共和国物权法》规定的不动产物权取得条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，原告虽然已经支付价款，但涉案幼儿园所有权并未转移给原告，原告也未实际占有使用涉案幼儿园，且原告也不符合消费者主体要件，并非购买房屋用于居住，因此原告不享有排除法院强制执行的权益，对其要求确认涉案幼儿园归其所有，并排除法院强制执行的诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告连某区教育局的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告连云港市连云区教育局与被告江苏金科地产投资有限公司签订的《金源·金凤凰城幼儿园转让协议》有效；二、驳回原告连云港市连云区教育局的其他诉讼请求。案件受理费38800元，由原告连云港市连云区教育局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省高级人民法院开户行：南京市农行山西路分行，账号：10×××75，汇款后将汇款凭证复印件交本院随卷移送。审 判 长  程 晨审 判 员  张淑媛审 判 员  王学明二〇一九年十二月六日法官助理  徐林杉书 记 员  李双艳法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。（三）《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（四）最高人民法院关于适用的解释第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报江苏省高级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。