河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民再427号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：南乐县市政园林管理服务中心（原南乐县建筑工程管理委员会）。住所地：河南省南乐县光明路南端东侧。法定代表人：韩晓飞，该中心主任。委托诉讼代理人：谢恭武，又名谢功武，男，汉族，1941年7月15日出生，住南乐县。委托诉讼代理人：王晓丽，女，汉族，1957年6月14日出生，住址同上，系谢恭武之妻。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：范县家俱厂。住所地：范县人民大道北段路东。法定代表人：李仁和，该厂厂长。委托诉讼代理人：孔祥贞，河南昭华律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：范县工业局。住所地：范县人民大道北段路东。法定代表人：郑子翰，该局局长。委托诉讼代理人：吴红兵，该局副局长。委托诉讼代理人：孔祥贞，河南昭华律师事务所律师。再审申请人南乐县建筑工程管理委员会（以下简称南乐建管委）因与被申请人范县家俱厂、范县工业局建设工程合同纠纷一案，范县人民法院于2016年5月11日作出（2015）范民初字第00886号民事判决，范县工业局不服提出上诉，2016年10月9日，河南省濮阳市中级人民院（以下简称濮阳中院）作出（2016）豫09民终1225号民事裁定，撤销原判，发回重审。范县人民法院于2016年12月19日作出（2016）豫0926民初2545号民事判决，南乐建管委不服，提出上诉。濮阳中院于2017年6月20日作出（2017）豫09民终672号民事判决，南乐建管委不服，向本院申请再审。本院于2019年5月9日作出（2018）豫民申5787号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭,于2019年8月14日公开开庭审理了本案。再审申请人南乐建管委的诉讼代理人谢恭武、王晓丽，被申请人范县家俱厂的委托诉讼代理人孔祥贞，被申请人范县工业局的委托诉讼代理人吴红兵、孔祥贞，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。南乐建管委申请再审称，1.原范县人民政府计划委员会的批复批准在范县家俱厂国有划拨土地上建设商住楼，并颁发规划许可证、施工许可证，准许南乐县建筑安装工程公司（以下简称南乐建安公司）施工，据此签订的《承包建筑合同》应认定为有效合同。2.《承包建筑合同》、家俱厂《证明》、《租赁协议》确认18间门面房所有权人属于南乐建安公司，范县家俱厂的厂长李仁和书面承诺无条件配合办证，家俱厂被工业局接管后，工业局应履行承诺，无条件协助办理房产证。3.濮阳中院（2017）豫09民终672号民事判决和范县人民法院（2016）豫0926民初2545号民事判决（以下简称一、二审判决）基于相同的证据作出与范县人民法院（2015）范民初字第00886号民事判决相反的结果，适用法律错误。4.本案范县家俱厂不是以“提供出让土地使用权”签订的合同，双方不是共同投资、共享利润、共担风险的合作开发，合同的本质是南乐建安公司用分成的75%房产抵顶建设工程的全部投资，实质是用投资款购买房屋所有权，系实际购买人，不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《国有土地使用权合同纠纷司法解释》）第十四条的规定，原审适用法律错误。5.一、二审判决认定《承包建筑合同》为无效合同，无效合同对南乐建安公司为无效，却对范县家俱厂为有效合同，违背公平正义。5.濮阳市人民政府等三个会议纪要形成于2014年，案涉国有划拨土地办理房产证问题已列入纪要解决的范围，范县工业局在本案起诉前已申请办理房产证并被批准，本案符合《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十六条的规定。请求：撤销二审判决；改判范县家俱厂、范县工业局履行《承包建筑合同》，确认案涉房屋所有权××建管委所有，并办理产权证书；一、二审诉讼费由范县家俱厂、范县工业局负担。范县家俱厂、范县工业局辩称，1.一、二审判决认定事实清楚，南乐建管委的主张及再审请求没有事实根据和法律依据。2.范县家俱厂作为独立法人，虽然其目前经营状态属于吊销状态，并未丧失权利能力，范县工业局与本案无关，南乐建管委起诉范县工业局没有事实根据和法律依据。3.请求依法查明事实，正确适用法律，对一、二审适用法律不当的地方予以纠正。南乐建管委于2015年6月1日向范县人民法院起诉请求：1.判令范县家俱厂、范县工业局履行《承包建筑合同》，协助南乐建管委办理范县家俱厂家居楼12间门面房的产权证书；2.诉讼费用由范县家俱厂、范县工业局负担。范县人民法院一审认定，2002年5月18日，范县家俱厂与南乐建安公司签订《承包建筑合同》，约定由南乐建安公司大包（包工、包料，室内外设施等）在范县家俱厂院内建设家居楼工程。双方约定，由范县家俱厂与南乐建安公司共同商定价格，按照立体分成，由范县家俱厂协助南乐建安公司优先销售建筑面积的75%后，再由范县家俱厂销售建筑面积的25%，合同中双方同时还约定了各方的责任。1997年6月2日，范县国土资源局为范县家俱厂颁发范国用（1997）字第022号国有土地使用证。2003年6月19日,该项目获得范县城乡建设环境保护局竣工验收备案。2006年7月27日，上述项目，经范县城乡建设环境保护局批准补办了建设工程规划许可证。2016年1月29日，范县国土资源局出具证明，证实涉案土地系划拨国有土地，未办理变更登记。2015年11月5日，范县房产管理所为房屋所有权人范县家俱厂的001幢、002幢、003幢、004幢、005幢、006幢、008幢房产分别办理了范房权证县字第**、第××号、第2015-1307号产权证书。另查明，2002年8月13日，南乐建安公司以不具备新的资质证颁发条件，无法经营为由提出注销申请，2002年9月6日，南乐县工商行政管理局经核准为其办理了注销登记，南乐建安公司的人员、设备、物资、债权债务由南乐建管委负责安置和处理。一审法院认为，1.关于南乐建管委诉讼主体资格问题。南乐建安公司经南乐县工商行政管理局核准注销，南乐建管委作为承受单位，代表原南乐建安公司行使权利义务符合法律规定。2.关于范县工业局的诉讼主体资格问题。因其系范县家俱厂的主管机关，与涉案不动产存在利害关系，应当作为案件当事人。3.关于承包建筑合同的效力问题。范县家俱厂以其使用的土地与南乐建安公司共同投资建设商住楼，根据约定的内容，依照上述司法解释的规定，该合同应当认定为合作开发房地产合同。由于该项目使用的土地系范县家俱厂划拨取得的工业用地，改变土地建设用途应当经批准用地的人民政府批准，但本案中关于涉案的土地至今未办理使用权的变更登记，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十六条及《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十四条、十六条的规定，范县家俱厂与南乐建安公司签订的承包建筑合同应属于无效合同。4.关于南乐建管委作为原南乐建安公司的承继人诉求范县家俱厂、范县工业局协助办理范县家俱厂家居楼门面房12间房屋的产权证书问题。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，南乐建管委诉求为其办理房产证是基于合同的行为产生的物权请求。根据物权法定原则，基于合同的法律行为产生的物权应当合法有效。本案中范县家俱厂与原南乐建安公司签订的承包建筑合同属于无效合同，同时诉求的房产已办理了所有权登记，其所有权人为范县工业局（家俱厂），不动产登记簿是物权归属和内容的根据，南乐建管委虽有异议，但未提供证据证实自己反驳的主张，对其诉求不应予以支持，但对于因上述合同无效产生的损失，南乐建管委可通过其他法律途径另行主张。范县人民法院于2016年12月19日作出（2016）豫0926民初2545号民事判决：驳回南乐建管委的诉讼请求。案件受理费100元，由南乐建管委负担。南乐建管委不服一审判决，向濮阳中院上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判；本案诉讼费用由范县家俱厂、范县工业局负担。濮阳中院二审认定的事实与一审一致。二审法院认为，当事人双方订立合同应符合法律、行政法规的强制性规定，否则应依法认定为无效合同。1.关于南乐建管委称一审认定《承包建筑合同》无效，违背“法不溯及既往”的法律适用基本原则的理由。该院认为，《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第二十八条规定，本解释自2005年8月1日起施行，施行后受理的第一审案件适用本解释，故一审适用该司法解释进行判决符合法律规定。根据该司法解释的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。本案《承包建筑合同》符合合作开发房地产合同的特征，且涉案土地未经有批准权的人民政府批准改变土地建设用途，未依法办理土地使用权的变更登记，故一审认定该《承包建筑合同》为无效合同，并无不当。2.关于南乐建管委称与范县家俱厂、范县工业局签订的《承包建筑合同》系承揽发包关系的理由。该院认为，本案涉及的《承包建筑合同》约定的内容不符合承揽合同的特征，对该理由不予支持。3.关于南乐建管委称一审依据的《中华人民共和国土地管理法》第五十六条属于管理性规定，其法律效力约束适用于建设单位，而非承包建筑单位等理由，没有事实根据和法律依据，该院不予支持。综上，一审判决并无不当。南乐建管委可另行主张因涉案《承包建筑合同》无效造成的损失。濮阳中院于2017年6月20日作出（2017）豫09民终672号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由南乐建管委负担。本院再审中，南乐建管委提交以下证据：1.南乐县市政园林管理服务中心（以下简称南乐政园林中心）于2019年9月26日出具的《情况说明》一份，证明南乐建管委于2013年10月改名为南乐县建筑工程管理服务中心，该中心合并到南乐政园林中心，南乐建管委公章未收回，南乐县建筑工程管理服务中心公章未刻制，南乐政园林中心对谢恭武此前代表南乐建管委起诉范县家俱厂、范县工业局建设工程合同纠纷所有事宜予以认可和追认。2.南乐县机构编制委员会文件（乐编〔2013〕20号）一份，证明南乐县建筑工程管理服务中心合并到南乐政园林中心。本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。本院认为，上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案事实相关联，依法应予采信。本院对上述证据证明的事实予以认定。另查明，一审诉讼中，范县家俱厂称已将充抵工程款的房屋向南乐建管委移交，并出具证明称，2000年-2002年，南乐建安公司在该（厂）建了南排两栋楼房，楼房由南乐建安公司投资。建成后，该厂分25%的房产，南乐建安公司分75%顶作工程款。楼房一层门市南排一号楼从西向东数第四间至第十二间，二号楼从东向西数第四间至第十二间，产权归南乐建安公司所有，南乐建安公司委托谢功（恭）武为公司代理人。耿保东所卖一层门市，产权归南乐建安公司所有。2003年9月1日，范县家俱厂（甲方）与谢功（恭）武（乙方）签订房屋租赁协议，协议主要内容为，乙方向甲方提供门面房18间，租赁期限为三年，即从2003年9月1日至2006年9月1日。乙方向甲方提供的门面房位于范县家俱厂院内，南排1号楼南面从西向东数第四间至第十二间，2号楼南面从东向西数第四间至第十二间；每间门面房三年租金3600元整，18间门面房三年租金共计58800元，甲方向乙方一次性支付。租赁合同期满后，双方因为其中12间门面房的产权问题发生争执。2015年5月19日，范县家俱厂向南乐建安公司出具承诺书称，该单位与南乐建安公司签定的《承包建筑合同》是双方真实意思表示，各方均已按照合同约定履行了各自的义务。该单位承诺，在南乐建安公司所分配房屋申请办证时无条件进行配合，拒不配合的，自愿承担相应的法律责任。2014年6月25日，范县人民政府召开“范县处理县城区国有土地上房屋权属登记历史遗留问题工作领导小组会议”并形成〔2014〕1号纪要，该纪要第七条内容为，列入本次历史遗留问题，属于行政机关、事业单位、县属国有企业等在划拨土地上集资建房的，受益人为购房者，税费打捆核算；2007年以前开工建设，不含交易环节税费，每平米缴纳费税150元；责任单位组织购房者交清费用后，由房管部门为购房者办理商品房性质房产证。2014年8月27日,濮阳市人民政府常务会议〔2014〕7号纪要第十三条关于房产证历史遗留问题中第二方面的第五项作出了与上述范县人民政府〔2014〕1号纪要第七条基本相同的规定。2014年10月8日，范县人民政府县长办公会议〔2014〕5号纪要中显示，原则同意参照濮阳市7号纪要解决房产证历史遗留问题。2015年11月，范县工业局向范县房产管理部门申请办理房屋所有权初始登记，房管部门根据其申请，为相关房屋办理了房屋所有权人为范县工业局（家俱厂）的产权证。本院再审认定的其他事实与一、二审一致。本院再审认为，本案再审争议的焦点是，范县家俱厂、范县工业局是否应协助南乐政园林中心（原南乐建管委）办理案涉12间门面房产权证书。关于范县家俱厂与原南乐建安公司签订《承包建筑合同》效力问题。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准”。《国有土地使用权合同纠纷司法解释》第十六条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效”。根据上述规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效，但起诉前已经办理批准手续的除外。关于本案案涉合同的性质，从案涉《承包建筑合同》的内容看，该合同名为建筑承包合同，实为范县家俱厂以土地使用权作为投资，南乐建管委以项目所需资金为投资合作开发案涉范县家俱厂商住楼，其性质应为合作开发房地产合同。由于案涉土地在一审起诉前未经有批准权的人民政府批准改变土地建设用途，未依法办理土地使用权的变更登记，故一、二审认定该《承包建筑合同》为无效合同，并无不当。关于南乐建管委是否有权要求范县家俱厂、范县工业局协助其办理案涉12间门面房的产权证书。虽然案涉《承包建筑合同》为无效合同，但双方已经实际履行，案涉工程已经竣工验收备案，双方并对合作开发的房屋按照合同的约定进行了分割，之后，谢恭武代表南乐建安公司与范县家俱厂签订租赁合同，又将已实际取得的18间门面房出租给范县家俱厂，范县家俱厂事后出具承诺书，承诺无条件协助南乐建安公司办理所分得房屋的产权证，以上事实，充分证明范县家俱厂对案涉12间门面房的产权属于南乐建安公司所有，不持异议，本院对此予以确认。濮阳市、范县两级政府对处理划拨土地上建房的房屋权属登记问题已形成会议纪要，根据上述会议纪要的精神，范县工业局、范县家俱厂已经取得双方合作开发商住楼的全部房屋所有权证书。范县工业局、范县家俱厂在取得房屋产权证后，拒绝协助南乐建管委办理案涉12间门面房的产权证书，有违诚实信用和公平原则，依法应承担协助办证的责任。南乐政园林中心作为南乐建管委权利义务的承受人，对南乐建管委的所有诉讼行为认可并追认，本院对此亦予以确认。综上，南乐建管委（现南乐政园林中心）的再审请求成立，本院予以支持。一、二审认定事实不清，处理结果不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第五十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省濮阳市中级人民法院（2017）豫09民终672号民事判决及范县人民法院（2016）豫0926民初2545号民事判决；二、范县家俱厂、范县工业局应于本判决生效后三十日内将范县家俱厂001幢家居楼一层7间门面房(从西向东数第4间、第5间、第6间、第7间、第8间、第9间、第10间)、008幢家居楼一层5间门面房(从东向西数第8间、第9间、第10间、第11间、第12间)，共计12间门面房的所有权转移登记至南乐县市政园林管理服务中心（原南乐县建筑工程管理委员会）名下。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，均由范县家俱厂、范县工业局负担。本判决为终审判决。审判长  杜燕萍审判员  毛彦功审判员  李 杰二〇一九年十二月五日法官助理高继伟书记员张鑫鼎