广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初6333号原告：肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司，住所地肇庆市端州区******肇庆锦绣山河花园二区18号楼15卡商铺，统一社会信用代码914***********574X。法定代表人：陈金标，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄珊，广东润广律师事务所律师。被告：梁伟民，女，1975年4月10日出生，汉族，居民身份证住址广东省罗定市***************。委托诉讼代理人：麦耀星、黎展雄，均是广东余黎张律师事务所律师。原告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司诉被告梁伟民商品房销售合同纠纷一案,本院2019年10月28日立案受理后，依法适用简易程序，于同年12月23日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄珊，被告梁伟民的委托诉讼代理人麦耀星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议（编号2017123447）已解除；二、判令被告协助原告办理终止《商品房买卖合同》及补充协议（编号2017123447）的相关手续；三、判令被告支付违约金389157元给原告；四、判令被告向原告支付律师费45000元。五、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的肇庆锦绣山河花园一区2号楼3单元2001房，总价款1945785元，首期房款785785元于2017年12月22日付清，剩余房款1160000元应于2017年12月26日前由被告向银行申请按揭贷款支付，并在办理按揭银行贷款合理期限内放款支付给原告；被告选择银行按揭贷款的，应在签订《商品房买卖合同》之日起7日内办妥相关贷款手续或补齐相关资料，90日内未能通过贷款方式付清余款，原告有权要求被告自原告发出书面通知书之日起15日内将剩余购房款一次性支付给原告，被告未能在期限内付清余款的，原告有权解除合同，被告除须按购房总款的20%向原告支付违约金外，还需承担因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等费用及赔偿损失。原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议后，被告仅支付了首期款项785785元，经原告多次催收，被告至今未将剩余房款1160000元支付给原告，因被告未能按时支付剩余房款，导致合同不能继续履行，原告于2019年9月10日向被告寄发《解除商品房买卖合同通知书》，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议已解除。综上，《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，是依法成立的合同，具有法律约束力。任何一方须按合同约定全面履行其义务，否则构成违约。被告未在《商品房买卖合同》及补充协议约定的期限支付剩余房款，原告有权解除合同，被告须按购房总款20%向原告支付违约金并承担费用及赔偿损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼请求，请求法院支持。被告辩称，一、答辩人在本案中不存在违约行为，被答辩人要求答辩人承担违约责任没有事实依据。答辩人对涉案房屋，是要求按银行按揭的方式购房并表示若不能办理银行按揭，则不购买房屋，因为答辩人在支付首期款后再无经济能力一次性支付剩余的大额的购房款，答辩人也曾就能否按揭贷款的问题向被答辩人咨询，被答辩人则承诺答辩人一定能够帮答辩人办妥按揭手续，答辩人在这样的情况下签订《商品房买卖合同》，但房屋按揭贷款至今仍未办理完成，至于什么原因导致答辩人不能办理按揭贷款答辩人至今尚不完全清楚（答辩人曾向被答辩人了解，得知接洽答辩人的销售人员曾某已离职，答辩人也曾怀疑被答辩人是不是故意欺骗答辩人付款、签订合同），因此导致答辩人不能支付剩余购房款的情况出现，责任不在答辩人所引起的法律责任也不应当由答辩人承担。二、补充协议第四、五条属于被答辩人重复使用、加重了答辩人的法律责任而单方设定的格式合同条款，该条款未与答辩人协商，也未向答辩人告知、解释格式条款，这条款违背了答辩人以按揭贷款方式购房的初衷，且是被答辩人免除了若答辩人在无法获得银行贷款的情况下可选择解除合同的权利，因此该格式合同条款依法不生效。请法院驳回原告的诉讼请求并责令被答辩人向答辩人返还已支付的首期款785785元。三、原告主张的违约金过高，请求法庭依法予以调整；四、原告主张的律师费不合理，没有事实依据，请求法庭予以驳回。经审理查明，2017年12月22日，原告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司与被告梁伟民签订《商品房买卖合同》（编号2017123447），约定被告购买原告开发的肇庆锦绣山河花园一区2号楼3单元2001房，总房价款1945785元。第六条付款方式及期限首期房款785785元（含定金）于2017年12月22日付清，剩余房款1160000元应于2017年12月26日前由被告向银行申请按揭贷款支付，并在办理按揭银行贷款合理期限内放款支付给出卖人。2017年12月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》补充协议（编号2017123447）第四条被告选择银行按揭贷款的，应在签订《商品房买卖合同》之日起7日内办妥相关贷款手续或补齐相关资料，90日内未能通过贷款方式付清余款，原告有权要求被告自原告发出书面通知书之日起15日内将剩余购房款一次性支付给原告。第五条1、买受人有下列情形之一的，出卖人有权解除《商品房买卖合同》及相关补充协议。买受人选择贷款方式付款未能按本补充协议第四条约定的期限办妥相关手续或规定的期限内付清余款的。2、出卖人根据上述情形解除合同的，买受人除须按购房总价款的20%向出卖人支付违约金外，还需承担出卖人因解除合同而支出的诉讼费用、终止合同费用、律师费等费用及赔偿损失。4、无论何种原因解除合同的，买受人须在合同解除之日起5个工作日内配合出卖人办理解除手续（包括办理注销备案、撤回备案登记或注销买卖合同鉴证手续等）。原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议后，被告支付了首期款项785785元，但被告至今未能银行按揭贷款而将剩余房款1160000元支付给原告。2018年12月27日，原告向被告发出《催付款通知书》：请阁下尽快办妥相关按揭贷款手续并于2019年1月15日前通过按揭贷款银行放款付清剩余房款，否则我司有权选择依据买卖合同约定要求阁下将剩余房款直接以一次性方式支付给我司，或解除合同收回房屋，并要求阁下承担购房总价款20%的违约金等违约责任。2019年9月10日，原告向被告寄发《解除商品房买卖合同通知书》：自本通知发出之日起，解除你与我公司签订的《商品房买卖合同》以及补充协议（编号2017123447）原告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司向本院举证的证据有：收款收据，《商品房买卖合同》（编号2017123447），《商品房买卖合同》补充协议（编号2017123447），《催付款通知书》，《解除商品房买卖合同通知书》，EMS全国邮政特快专递、查询邮件送达情况网页截图，委托代理合同、发票、银行电子回单。被告向本院举证的证据：置业计划书，个人信用报告。本院认为，本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议（编号2017123447），主要内容没有违反法律的强制性规定，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议有效成立，双方均要依约履行。被告选择银行按揭贷款，但在签订合同之后90日内未能通过贷款方式付清余款，原告向被告发出《催付款通知书》，被告仍未能付清余款1160000元给原告。被告的行为构成违约，按照《商品房买卖合同》及补充协议（编号2017123447）的约定，原告有权解除合同。原告于2019年9月12日向被告送达《解除商品房买卖合同通知书》，按照法律规定，合同自《解除商品房买卖合同通知书》送达被告之日解除，本院确认《商品房买卖合同》及补充协议（编号2017123447）于2019年9月12日解除。按合同约定，解除合同后，原告有权要求被告协助原告办理终止《商品房买卖合同》及补充协议的相关续，对原告的该主张，本院予以支持。原告要求被告支付购房总价款的20%的违约金389157元，由于原告不能举证被告未能通过贷款方式付清购房余款而造成的损失，原告主张的违约金过高，本院依法予以调整，具体可以购房未付清购房余款1160000元为基数，参照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍标准，从原告向被告发出《催付款通知书》后15日即2019年1月15日起计算至被告付清之日止。原告主张律师费45000元，有原告举证的《商品房买卖合同》补充协议（编号2017123447）、委托代理合同、发票、银行电子回单在案为凭，律师费的承担在《商品房买卖合同》补充协议已作约定，根据合同意思自治原则，对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，原告合理的请求，本院予以支持。被告合理的抗辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司与被告梁伟民于2017年12月22日签订的《商品房买卖合同》及补充协议（编号2017123447）于2019年9月12日解除；二、被告梁伟民在本判决发生法律效力之日起七日内协助原告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司办理终止《商品房买卖合同》及补充协议（编号2017123447）的相关手续；三、被告梁伟民在本判决发生法律效力之日起七日内支付违约金（以1160000元为基数，从2019年1月15日起按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算至被告梁伟民付清之日）给原告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司；四、被告梁伟民在本判决发生法律效力之日起七日内支付律师费45000元给原告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司；五、驳回原告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取11156.04元（原告已预交），由原告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司负担2500元，由被告梁伟民承担8656.04元（被告梁伟民承担的受理费由被告梁伟民在本判决发生法律效力之日起七日内迳行支付给原告肇庆市锦绣山河房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 李光强二〇一九年十二月三十日法官助理 苏金妹书 记 员 梁思颖