广东省连平县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1623民初730号原告（反诉被告）：刘丁权，男，1970年12月19日生，汉族，住广东省连平县。委托诉讼代理人：谢振雄，男，1963年10月25日生，汉族，住广东省连平县。被告（反诉原告）：谢建芳，男，1958年5月24日生，汉族，住广东省连平县。被告：谢香兰，女，1959年8月2日生，汉族，住广东省连平县。被告：谢雪方，男，1979年2月25日生，汉族，住广东省连平县。三被告共同委托诉讼代理人：张国恩，广东凤鹤律师事务所律师。原告刘丁权与被告谢建芳、谢香兰、谢雪方及反诉原告谢建芳与反诉被告刘丁权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢振雄，被告谢建芳、谢香兰、谢雪方共同委托诉讼代理人张国恩，被告谢香兰、谢雪方到庭参加诉讼。本案本院依法延长审限一次，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告按购房协议的约定将出售给原告的商品房的房产证变更登记至原告名下；2.判令三被告赔偿原告因被告拖延办理房产证造成的经济损失10000元；3.本案诉讼费由被告共同承担。事实及理由：被告谢建芳与被告谢香兰原为夫妻关系，被告谢香兰与被告谢雪方是同胞姐弟关系。2009年，三被告将原旧涂料厂拆除后重新建起商品房（怡景居）出售。2011年冬，原告与被告谢建芳协商，向其购买怡景居*栋***房，面积约103平方米，总价为168000元。2011年12月26日，原告与被告谢建芳签订了购房协议，签订协议时原告已交付购房定金40000元，并约定剩余的款项于2011年春节前支付60000元、2012年农历3月前支付30000元、2012年端午节前支付28000元，还剩余10000元待办好房产证后付清给被告谢香兰。由于被告在建房后与相邻方谢少辉发生房屋通道纠纷，导致原告购买的房屋面积减少，原告对此不同意，被告因此没有按时将房屋交付给原告，原告待被告与谢少辉的纠纷解决后才恢复部分购房款。2012年4月6日，原告、被告谢香兰与案外人谢少辉至陂头镇调委会申请调解，但因被告谢香兰与谢少辉各执己见，调解未果。后来，原告得知购买的房屋已经办理了房产证，但房地产权属人为被告谢建芳。本纠纷经陂头镇人民调解委员会多次调解。2016年12月20日，在陂头镇人民调解委员会的主持下，原告与被告谢雪方达成了《调解协议》，确认原告实欠涉案商品房尾款68000元及承担逾期付款利息5000元，合计73000元。其中，被告谢雪方承诺垫付3000元，待房产证变更至原告名下时原告将该3000元退回给被告谢雪方。此款项70000元已交至陂头镇人民调解委员会存放，同时双方还一致同意办理变更登记期限延长至2017年底。但被告方并未履行上述调解协议，导致原告至今仍未取得房产证，造成原告无法使用该房产证进行银行贷款来支付购房款，而另行向他人借款用于偿还购房款，致使原告承担高额借款利息，被告的失约行为，导致原告遭受了重大的经济损失，被告理应承担因向他人借款所承担的高额利息损失10000元。综上，请求法院支持原告的全部诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告谢建方辩称，一、被答辩人的起诉与事实不符。首先，答辩人与谢少辉不存在所谓通道纠纷，答辩人建房并没有占用任何公共地方；其次，被答辩人陈述因答辩人与谢少辉的纠纷导致其购买的房屋面积减少没有任何事实依据。根据答辩人所提供的房地产权证记载，房屋面积为111.4平方米，与双方协议约定购房面积约103平方米没有任何减少；第三、虽然双方在协议上没有约定交付房屋的时间，但答辩人在房屋竣工验收合格后，在被答辩人没有按照约定履行付款义务的情况下，仍然将房屋交付给被答辩人使用至今，答辩人并不存在未按照约定交付房屋的情形；最后，答辩人从来没有同意被答辩人延期支付购房款，是被答辩人自己一直以各种理由拒绝按照约定期限支付购房款，其行为已构成根本违约，应承担相应违约责任。二、答辩人没有为被答辩人办理房地产权证的行为不构成违约，不应承担任何责任。本案中，按照双方签订的房屋买卖协议付款期限的约定，被答辩人应在2011年春节前支付购房款60000元，2012年农历3月前支付30000元，2012年端午节前支付28000元，剩余10000元办好房产证后付清。但被答辩人在合同履行过程中，除2012年1月15日向答辩人支付第一期购房款60000元外，其与购房款一直以种种理由拒绝支付，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款及第一百零七条的规定，被答辩人上述行为已构成根本违约。而根据双方协议约定，在被答辩人向答辩人支付第二、三期购房款后，答辩人应为被答辩人办理好房产证，被答辩人支付剩余10000元购房款，即被答辩人的上述付款义务属于先履行义务，答辩人办理房产证属于后履行义务，根据《合同法》第六十七条规定，答辩人拒绝为被答辩人办理房地产权证的行为并构成违约，无需承担违约责任，被答辩人要求答辩人承担办证并赔偿经济损失的诉讼请求依法不能成立。被告谢香兰、谢雪方共同辩称，一、两答辩人并非涉案房屋的出卖人，被答辩人将两答辩人列为本案被告属诉讼主体错误。本案中，涉案房产的所有权人为另一被告谢建芳而不是两答辩人，出卖该房屋的也是谢建芳，这一事实有被答辩人提交的2011年12月26日的《收条》（实为房屋买卖协议）及房地产权证书足以证实，被答辩人也未提供任何证据证明两答辩人系涉案房屋的所有权人和出卖人，被答辩人自己陈述也是与被告谢建芳协商，很明显，涉案房屋买卖合同与两答辩人无关，根据合同相对性原理，被答辩人将两答辩人列为本案被告属诉讼主体错误，恳请法院依法驳回被答辩人对两答辩人的诉讼请求。二、两答辩人不是涉案房屋买卖合同的出卖人，也不是房屋买卖合同的担保人，不应承担本案的任何责任。反诉原告谢建芳向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告刘丁权立即向反诉原告支付拖欠的购房款人民币68000元，并按照约定向反诉原告支付违约金40000元；2.本案不动产权证变更登记费用由反诉被告承担；3.本案本诉、反诉的诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2011年12月，反诉原告与他人合伙将陂头镇原涂料厂拆旧重建，根据约定，其中怡景居*栋***房（不动产权证登记为*栋***房）为反诉原告所有。2011年12月26日，反诉原告与反诉被告签订了一份名为“收条”实为“房屋买卖协议”，约定：反诉原告将怡景居*栋***房（面积约103平方米）转让给反诉被告，房屋总价款为168000元，在协议签订当天反诉被告支付购房定金40000元，剩余款项于2011年春节前支付购房款60000元，2012年农历3月前支付30000元，2012年端午节前支付28000元，剩余10000元办好房产证后付清；还约定违约责任：如乙方违约甲方有权收回房屋产权、现收定金作赔付甲方损失。合同生效后，反诉被告除于2012年元月15日支付了首期购房款60000元外，其余第二、三期购房款虽经反诉原告多次催促，反诉被告均以各种理由拒绝支付。反诉被告的行为已经构成根本违约，依据《合同法》第一百零七条规定，反诉被告应承担继续履行合同向反诉原告缴交拖欠的购房款人民币68000元并支付违约金40000元的违约责任。反诉被告谢建房辩称，1.反诉原告要求反诉被告支付拖欠购房款68000元及违约金40000元是不成立的，应该驳回。2.责令反诉原告将已出售的房屋过户到反诉被告名下。3.本诉和反诉的诉讼费用由反诉被告承担。本院经审查认定事实如下：2010年5月28日，被告谢建芳与被告谢雪方签订了一份《房屋土地协议书》，约定被告谢建芳将其购买的位于连平县陂头镇老涂料厂的土地转让给被告谢雪方用于建造商品房，被告谢雪方以四套房屋作为交换条件，谢建芳选择了靠马路二层、三层、七层、八层楼房作永久使用。2011年12月26日，原告刘丁权向被告谢建芳购买怡景居*栋***房（上述商品房之一），当天即交付了购房定金40000元给被告谢建芳，被告谢建芳出具一张《收条》给原告收执，内容为：今收到刘丁权交来购买怡景居*栋***房定金40000元人民币。该《收条》内容下方附：怡景居*栋***房面积约103平方米，按现在房屋总价168000元，付款方式分甲乙方，分三期付清：①2011年春节前乙方应交付甲方60000元；②2012年农历3月前乙方应交付甲方30000元；③2012年端午节前乙方应交付甲方28000元；其余10000元办好房产证后付清甲方。以上条约，双方必须遵守，如乙方违约甲方有权收回房屋产权，现收定金作赔付甲方损失；如甲方违约同样应赔付乙方的一切经济损失。被告谢建房在甲方一栏签名确认，原告刘丁权在乙方一栏签名确认。2012年元月15日，原告刘丁权支付了60000元购房款给被告谢香兰，被告谢香兰出具一张《收条》给原告收执，内容为：今收到刘丁权交来购买怡景居人民币60000元。原告按约定支付了第一期购房款60000元后，因与该商品房相邻的谢少辉等六户人要求谢香兰将A栋A2楼（原告购买的房屋）缩回一部分用于扩宽路面进而引发了纠纷。2012年4月6日，连平县陂头镇人民调解委员会召集各方当事人就该纠纷进行调解，但调解未果。原告以该房产存在纠纷为由未按约定支付剩余的购房款。2014年1月15日，被告谢建芳取得涉案房屋的房地产权证（证号：粤房地权证连平县字第2*****24号），登记房地产权属人为谢建芳，建筑面积及套内建筑面积均为111.41平方米。2015年4月8日，原告就本纠纷向连平县陂头镇人民调解委员会反映，并在该调委会的主持下与被告谢香兰进行了协商，因双方无法达成一致意见调解未果。2016年12月20日，原告与被告谢雪方就本纠纷再次进行了调解并签订了《调解协议书》，但该《调解协议书》并未实际履行，被告谢雪方称未履行的原因是被告谢建芳不同意。涉案房屋现由原告使用，原告称交付房屋的时间为原告支付第一期款项（60000元）之后，被告则称是在支付第一期款项之前。被告谢建芳与被告谢香兰原为夫妻关系，双方已于1997年办理了离婚手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告刘丁权向被告谢建芳购买房屋，双方形成房屋买卖合同关系，合同相对方为原告谢丁权与被告谢建芳。被告谢香兰虽曾与被告谢建芳为夫妻关系，但双方已于1997年办理了离婚手续，原告谢丁权购买房屋的行为发生在其办理了离婚手续之后，被告未提供证据证实谢香兰亦是房屋的权属人，故其不是本案适格被告。同理，被告谢雪方既不是合同相对人，也不是房屋权属人，其不是本案适格被告。原告谢丁权向被告谢建芳购买房屋时，双方对购房款支付方式和时间进行了明确约定，该约定未违反法律强制性规定，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应按约定全面履行各自的权利义务。但原告在支付了房屋定金及第一期购房款之后，却未再继续履行支付购房款的义务，属违约，应当承担违约责任。原告称其未按约支付购房款的原因是其购买的房屋存在纠纷无法办理房产证，但涉案房产早已交付其使用至今，且其提交的证据不足以证实涉案房屋存在导致房屋无法办理房产证的纠纷，其据此拒绝按约支付购房款于法无据，本院不予采纳。关于办理房产证的时间，原告称双方口头约定半年内办理房产证，被告称未约定明确的办理房产证时间。根据双方约定“其余壹万元办好房产证后付清甲方”，可以确定办理房产证的时间在原告支付完购房款158000元（含定金40000元）后。现原告未按约定支付购房款，被告有权拒绝原告办理涉案房产证的要求。据此，被告未将涉案房产登记至原告名下的行为，不属违约。综上，对本诉部分：原告谢丁权要求被告谢建芳将涉案房产变更登记至其名下，因被告作为房屋出卖人负有协助买受人即原告办理房屋所有权登记手续的义务，故被告应在原告支付完毕购房款后协助原告将涉案房屋房地所有权证变更登记至原告名下。原告要求被告支付其经济损失10000元的诉讼请求，未提供任何证据予以证实，无事实及法律依据，本院不予支持。对反诉部分：反诉原告已经将涉案房屋交付给反诉被告，反诉被告应按约定将剩余的购房款支付给反诉原告，但反诉被告未按约履行其支付购房款的义务，其行为构成违约，应当承担继续支付剩余购房款及相应的违约责任。虽双方约定剩余的购房款中的10000元应在办理房产证后再支付，但鉴于本案本诉部分已经对涉案房产变更登记问题作出处理，为避免诉累，反诉原告请求反诉被告一并将剩余购房款68000元，本院予以支持。关于违约金问题。虽双方约定“若反诉被告违约，反诉原告有权收回房屋产权、所收定金作赔付反诉原告损失”，但该约定是对赔偿金的约定，而赔偿金应当与因违约造成的损失相当，本案反诉原告并未举证证实其因反诉被告违约所导致的损失，故其要求反诉被告支付40000元违约金无事实依据，本院不予支持。但因反诉被告迟延履行支付购房款的义务，确实导致反诉原告存在一定的经济损失，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算”的规定，结合中国人民银行贷款基准利率的标准已于2019年8月20日改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的事实，反诉被告谢丁权应自2012年3月22日起至2012年6月23日止以30000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计付利息给反诉原告，自2012年6月24日起至2019年8月20日止以58000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计付利息给反诉原告，自2019年8月21日起至本判决确定的给付之日止以58000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给反诉原告。关于不动产权证变更登记费用问题。反诉原告因反诉被告未足额支付购房款将涉案房屋登记至自己名下，反诉被告对此存在过错，且反诉原告在办理房地产权证时已经缴纳所需的相关费用，现不动产权证变更登记过户所需的费用，理应由反诉被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、反诉被告刘丁权应在本判决发生法律效力之日起十五日内支付购房款68000元给反诉原告，并自2012年3月22日起至2012年6月23日止以30000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计付利息给反诉原告，自2012年6月24日起至2019年8月20日止以58000元为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础参照逾期罚息利率标准计付利息给反诉原告，自2019年8月21日起至本判决生效之日止以58000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给反诉原告。二、本诉被告谢建芳应在本判决发生法律效力之日起三十日内协助原告刘丁权将位于连平县*******************（证号：粤房地权证连平县字第2*****24号）变更登记至原告刘丁权名下，变更登记所产生的费用由刘丁权负担。三、驳回本诉原告的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费150元，由本诉原告刘丁权负担；反诉受理费1230元，由反诉原告谢建芳负担230元、反诉被告谢丁权负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河源市中级人民法院。审 判 长  邹燕辉人民陪审员  刘敬党人民陪审员  赖秋莲二〇二〇年五月二十九日书 记 员  刘惠梅