江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初9095号原告（申请执行人）：茆汝友，男，1955年4月14日出生，汉族，住江苏省灌云县。被告（案外人）：钱春年，男，1969年12月13日生，汉族，住江苏省灌云县。被告（被执行人）：朱亚江，男，1954年3月4日生，汉族，住江苏省灌云县。原告茆汝友与被告钱春年、朱亚江申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月23日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告茆汝友、被告钱春年到庭参加诉讼。被告朱亚江经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告茆汝友向本院提出诉讼请求：1.准予对灌云县圩丰中学东排楼房第6层从北往南第三套房屋的执行；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年10月8日连云港市海州区人民法院（2019)苏0706执异333号执行裁定书对案外人钱春年就申请执行人茆汝友与被执行人朱亚江执行异议一案作出执行裁定：中止对灌云县圩丰镇圩丰中学东边东排楼房第六层从北往南数第三套房屋的执行，并解除对该房屋的查封。原告认为：被告人钱春年与被执行人朱亚江之间签订虚假房屋买卖合同的行为属于恶意规避债务执行，且严重损害了原告的合法利益。一、原告与被执行人朱亚江之间的债权债务关系成立于2015年，2017年被告钱春年与朱亚江之间签订所谓的协议中约定被告购买朱亚江开发的一套案涉房屋，系朱亚江为了恶意规避履行债务，与案外人签订虚假购房合同，该行为已经严重损害原告的合法利益；二、钱春年并未提供通过银行转账形成的付款凭证，无法证明其资金来源，仅根据朱亚江出具的收条，不能认定已全额支付购房款；三、钱春年未能提供涉案房产被查封之前实际形成的交房证明、水电费缴纳凭证等足以证明其已对涉案房产实际接收或占用该房产的证据，不宜认定其在涉案房产被查封前已经合法占用涉案房屋；四、被告人明知案涉房屋无法办理过户登记，仍然与被执行人串通签订该虚假购房合同，因此案涉房屋没有办理过户登记手续的事实，属于案外人自身原因所致。综上，原裁定认定的事实及适用法律均存在明显错误，原告依法提起执行异议之诉，请依法裁决。被告钱春年辩称，房屋是我购买的，我有购房合同及交钱的凭证。被告朱亚江未到庭参加诉讼亦未向本院提交书面答辩状。经审理查明，2018年7月5日，灌云县四队镇人民调解委员会作出灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书，经调解，茆汝友与朱亚江达成如下协议：1.双方确认借款本金数额壹佰叁拾肆万（134万元）及利息柒拾万捌仟元（70.8万元）（利息按年利率24%计算至2018年7月9日）；2.朱亚江于2018年7月9日向茆汝友偿还本金及利息。履行方式、时限：2018年7月9日一次性偿还本金及利息，共计204.8万元。2018年7月5日，江苏省灌云县人民法院作出（2018）苏0723民特14号民事裁定：申请人茆汝友与朱亚江于2018年7月5日经灌云县四队镇人民调解委员会主持调解达成的调解协议有效。当事人应当按照调解协议的约定自觉履行义务。一方当事人拒绝履行或者未全部履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。根据茆汝友的申请，江苏省灌云县人民法院于2018年7月17日立案强制执行，案号为（2018）苏0723执1721号。2019年2月14日，江苏省连云港市中级人民法院作出（2019）苏07执监8号执行裁定：申请执行人茆汝友与被执行人朱亚江民间借贷纠纷一案[执行依据为：灌云县四队镇人民调解委员会于2018年7月5日作出的灌（四队）调（2018）18号人民调解协议书]由连云港市海州区人民法院执行。本院于2019年2月27日立案执行，案号为(2019)苏0706执1115号。在本案执行过程中，本院于2019年3月14日作出(2019)苏0706执1115号执行裁定：对被执行人朱亚江银行存款300万元予以冻结、扣划，或查封相应价值的财产，或扣留、提取相应价值的收入。2019年4月2日，本院采取加贴封条、张贴公告的方式查封了被执行人朱亚江在灌云县镇开发的部分房产及宅基地。在本案执行过程中，案外人钱春年提出异议，认为2017年7月18日其与朱亚江签订合同，以6万元的价格购买了圩丰中学东边东排楼房第六层从北往南数第三套房屋，上层阁楼2万元，因阁楼未建，所以仅支付了6万元，签订合同十天后朱亚江即将房屋交付，目前还未装修入住。请求中止对涉案房屋的执行，并解除对该房屋的查封。2019年10月8日，本院作出（2019）苏0706执异333号执行裁定：中止对灌云县圩丰镇圩丰中学东边东排楼房第六层从北往南数第三套房屋的执行，并解除对该房屋的查封。茆汝友不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，被告朱亚江开发建设的涉案房屋未取得相关政府部门的规划许可等手续，无法办理不动产登记。诉讼中，被告为证明其主张向本院提供了2017年7月18日其与被告朱亚江签订的《合同》一份，该《合同》载明：甲方朱亚江，乙方钱春年，甲方圩丰镇街西开发小区（卧龙步行街）有一套厅室房，经双方协商同意甲方自愿把六楼北边第三套三室一厅约125平方米房屋卖给乙方，价格为陆万元整，上层阁楼贰万元整，共计捌万元整，现乙方将一次性交付甲方陆万元，到上层阁楼完工交付时，再交贰万元钱。房屋连同阁楼交付时所有水电都由甲方安装，但暂时可用临时电，费用由乙方自负。如果甲方从签订协议起，2017年12月之前盖不好阁楼，乙方将拒绝支付阁楼贰万元钱，但陆万元甲方必须包括水电门窗到位，路和下水道要正常使用，否则一切损失由甲方负责。钱春年陈述因阁楼未建，其只于合同签订当日向朱亚江支付了6万元现金购房款，该6万元系其从侄儿、侄女处分别借了3万元，并向法庭举证了朱亚江出具的6万元收据。钱春年还陈述合同签订后，朱亚江向其交付了房屋，但因阁楼未建，房屋漏雨，无法装修居住使用。本院认为，本案系茆汝友申请执行朱亚江被查封的房屋时，钱春年以案外人的身份就执行标的提起的案外人执行异议获得支持后，申请执行人茆汝友提起的申请执行人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，涉案的房屋未办理建设工程规划许可证，未取得房产证，无法进行过户，但原告钱春年就其对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权益，仍应就签订书面的房屋买卖合同、已履行全部付款义务、实际对房屋进行占有使用进行举证。第一，钱春年与朱亚江虽然签订了合同，但该合同约定125平方米三室一厅的房屋，总价6万元，单价才480元/平方米，低于正常的市场交易价格，也低于建造成本，明显不符合常理。第二，钱春年陈述其于签订合同当日即支付了6万元购房款，但钱春年仅提供了朱亚江6万元的收据一份，未提供证据证明其款项来源，也未提供其他证据佐证其存在款项支付的事实，且钱春年当庭陈述该6万元款项均系其从侄儿、侄女处所借，也不符合正常的房屋买卖情形。第三，钱春年未实际占有使用涉案房屋，其也未提供交房记录、水电费交纳凭证等足以证明朱亚江向其交付房屋的证据。综合上述情况，被告钱春年并不享有可以排除强制执行的一般房屋买受人的物权期待权、不具有排除强制执行的民事权益，故对原告要求准予对灌云县圩丰镇圩丰中学东边东排楼房第六层从北往南数第三套房屋执行的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第一款第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：准予连云港市海州区人民法院（2019）苏0706执1115号案件对灌云县圩丰镇圩丰中学东边东排楼房第六层从北往南数第三套房屋的执行。案件受理费550元（原告已预交），由被告钱春年、朱亚江共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。江苏省连云港市中级人民法院开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  钱永人民陪审员  贺君人民陪审员  杨靖二〇一九年十二月三十日书 记 员  张冉法律条文及上诉须知附录法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自上诉人递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或者未将缴纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本“上诉须知”与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。预交上诉费收款人：江苏省连云港市中级人民法院账号：10×××94开户行：连云港市农业银行苍梧支行