广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初12922号原告（反诉被告）：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市天河区珠江东路****、3701房之自编02、04、05单元。法定代表人：李耀智，职务董事长。委托诉讼代理人：何恺鹏，男，该公司职员，联系地址同上。委托诉讼代理人：关怡钧，男，该公司职员，联系地址同上。被告（反诉原告）：季建文，男，1976年12月1日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告广东中原地产代理有限公司与被告季建文居间合同纠纷一案，本院于2019年3月15日受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何恺鹏，被告季建文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付咨询及中介服务费25500元；2.要求被告立即向原告支付自2018年5月17日起计至实际清付之日止的因逾期支付咨询及中介服务费而产生的违约金（以25500元为本金，按逾期每日0.1%的标准计算）。事实和理由：原告作为经纪方促成了被告与张健秀、张健豪、张健钦、张健兰、张健霞签订《广州市存量房买卖合同》，被告成功向张健秀、张健豪、张健钦、张健兰、张健霞购买将广州市越秀区寺右××马路南××街××房（以下简称涉案房屋）。被告并应向原告支付咨询及中介服务费25500元。合同签订后，被告至今没有支付上述咨询及中介服务费25500元给原告，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：1.被告已按原告要求支付中介服务费25500元。5月16日初步签订购房合同时，双方约定中介服务费51000元，次日支付50%,余下50%待过户后付清。5月17日被告即按原告要求支付25500元（含5月10日预交诚意金5000元），有转帐回单为证。2.原告存在欺诈行为，无权索要中介服务费尾款。在查看房屋和商谈房价时，原告介绍了自称业主亲戚的案外人李某代表业主，而李某实为广州信瀛置业有限公司的中介业务员。原告显然了解这一情况而故意隐瞒（有现场录音为证），致使被告以为与业主商谈房价，其实面对的是两层中介，损害了被告合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，原告无权再索要中介服务费，并应承担违约责任。3.原告未尽到“勤勉尽责”义务，中介服务存在诸多瑕疵，应减免中介服务费。原告提供的证据《存量房买卖合同》中，被告妻子因事未到场签名，并且定金超出广州市公积金中心的规定，原告均未提出异议；原告消极推诿网签手续，勉强同意网签后也不提供合同原件，致使被告承担交易无法完成的风险；未细致审查卖主售房手续，拖延交易进程2.5个月，给被告造成直接经济损失。原告未依约定尽到义务，却按全额主张收益，不符合法律规定和公平正义的社会公德。基于上述原因，被告认为原告的起诉缺乏事实和法律依据，请求人民法院驳回其全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1.判令原告因中介服务中的欺诈行为，违反“诚实信用”的原则，按合同金额380万元的2%向被告支付违约金76000元；2.判令原告未尽到“勤勉尽责”的合同约定，减免中介服务费80%，计40800元。事实和理由：2018年5月至2019年1月，被告通过原告作中介，购买了越秀区寺右南一街3号404房。在该房产交易过程中，原告多次不履行合同明确的义务，违反合同约定和行业法规，严重损害被告利益。原告在中介服务中存在欺诈行为，应承担违约责任。在查看房屋和商谈房价时，原告介绍了自称业主亲戚的案外人李某代表业主，而李某实为广州信瀛置业有限公司（以下简称信瀛公司）的中介业务员。原告显然了解这一情况而故意隐瞒，致使被告以为与业主商谈房价，其实面对的是两层中介，原告故意隐瞒的情况对于商定房价具有重大影响，损害了被告合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，《广州市房地产中介服务管理条例》第二十四条、第三十四条，原告不得要求支付报酬并应承担违约责任。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释，违约金不超过30%;根据卖主、买主和中介三方签订的《广州市存量房买卖合同》，买卖双方违约金为成交价的10%;虽然原告提供的格式条款中，对自身违约责任未作约定，被告向原告主张仅2%的违约金，已是最低诉求，是合法且合理的。2.原告在提供中介服务时多次不作为，未尽到“勤勉尽责”的义务。(1)原告在《存量房交易事项确认书》中夹带不合理条款，要求被告委托原告下属公司提供按揭代理，但该项收费明显高于市场价，在被告拒绝该条款后，原告以此为由多次推诿应承担的义务。（2）5月16日初步签订购房合同时，双方约定中介服务费51000元，次日支付50%，余下50%待过户后付清。5月17日被告即按原告要求支付25500元（含5月10日交诚意金5000元），但原告却于10月19日发函催交中介服务费，并从5月17日开始起算滞纳金，并且在该函的处理上原告有失诚实信用。（3）初步签订购房合同时，业主要求付定金20万元（依据广州市公积金中心的资金监管规定，定金不能超过10%首付款计13万元），并且被告妻子因事未到场签名，原告均没有提出任何异议。因原告的不作为，影响交易进程近1个月，给被告造成直接经济损失。（4）5月底按程序应准备网签手续，原告推诿拖拉，经被告多次催促后才于6月13日安排网签合同。该合同明确被告应持有1份，但原告拒不提供。（5）6月25日市公积金中心通知，业主的售房手续不齐全（委托书公证项目不清）,补办手续耗时2.5个月，给被告造成直接经济损失（首付款闲置）。并且在此期间，因被告手中无合同原件，可能出现意外情况而承担不利风险。被告并未责怪原告审查资料不细致，原告反而百般推脱责任。（6）网签合同中明确的保证金条款未落实，原告未尽到提醒责任，直至交楼卖主仍未清理该房产内物品并拖欠燃气费，被告多次联系卖主无果后，自费雇请环卫工人清理杂物，损失共计231.05元。责任虽在卖主，但与原告不作为有关。原告的上述行为，违反了合同约定中“勤勉尽责”的义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，应通过减少价款等承担违约责任。即使原告存在诸多无诚信、不作为的情况，被告仍本着友善协商的态度，并未打算认真计较。在支付尾款时，被告提出，根据原告的服务质量应减免10%中介服务费（计5100元），但原告毫无悔改，拒不接受被告的诚意。为捍卫法律尊严，维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》，特提起反诉。原告对被告的反诉辩称：1.我方认为在服务过程中并不存在欺诈行为，而且被告也没有任何证据证明造成其所谓的损失，涉案房屋已经顺利过户到被告名下，并且被告已经实际取得该房屋的所有权，因此我方在服务过程中没有欺诈的行为。2.被告在起反状中陈述我方不作为，未尽到“勤勉尽责”的义务，在实际交易过程中，看房、过户、递件、网签等交易手续我方均有协同办理，并不存在被告所诉的行为，至于被告所称涉案原来业主的欠费问题，并不属于居间合同纠纷，被告可以通过法律规定要求原业主支付欠款，因为涉案房屋被告故意拖延支付中介费，而私下与业主办理交接手续，所以在交接的时候我方并不在场。经审理查明：原告具备为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询服务的中介资质。据原告提供的粤（2017）广州市不动产第00263271号《不动产权证》（复印件）记载：坐落越秀区寺右××马路南××街××房的权利人为张健秀、张健豪、张健钦、张健兰、张健霞，各占1/5，建筑面积80.64平方米，用途为住宅。被告对该证据的真实性没有异议。2018年5月16日，被告（为乙方、买方）与张健秀、张健豪、张健钦、张健兰、张健霞（为甲方、卖方）签订了《存量房买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况，1、房地产地址：越秀区寺右××马路南××街××房。3、建筑面积80.64平方米。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证对上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。第二条、计价、价款，该房地产按整套出售并计价，总成交价为3800000元。第三条、付款，2、按揭付款。⑴签订本合同时支付200000元作为定金。(2)首期款（含定金）1300000元应在取得房地产交易中心收缴证件收据当天内付清。银行同意贷款申请后5个工作天内，双方应共同到房管部门办理交易过户递件手续。交易过户手续需在本合同签订后90天内完成（以付清双方交易税费为准)。(3)2500000元由乙方申请以银行按揭贷款方式支付。乙方应在签订本合同后5个工作天内办妥按揭贷款申请手续，而甲方应全力协助乙方办理相关手续，包括提供资料、签署有关文件/合同等。该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入甲方银行帐号。贷款额以银行审批为准，银行实际贷款额与乙方申请贷款额之间差额由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。第十六条、其他约定：2、甲乙双方同意委托广东中原地产代理有限公司办理网签手续，甲乙双方保证按规定办理网签及交易过户，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。5、甲乙双方同意乙方在定金中扣除贰仟元作为甲方的履约保证金，甲方在交付该物业前结清一切有关该物业之欠费（包括但不限于水电费、煤气费、管理费、电话费、网络费、有线电视费等），并与乙方办妥房屋交接手续后，由乙方将保证金返还给甲方。如甲方未能在物业交付后15天内付清上述费用，乙方有权自保证金中扣除相应的费用后再将保证金余额退回给甲方，保证金全部扣除后仍有欠款的，乙方可向甲方追偿。6、如本合同与网签合同内容不一致的，以本合同内容为准。备注：1、甲方保证该房屋是吉屋等。同日，被告向原告立下《咨询及中介服务费确认书（买卖）》，同意支付25500元咨询及中介服务费给原告，该确认书的其中条款：“本确认书自本人签署之日生效，本人并承诺于签署确认书之日付清上述咨询及中介服务费。逾期支付，将按0.1%/天支付违约金。”2018年6月13日，被告、徐晓莉（为乙方、买方）与张健秀、张健豪、张健钦、张健兰、张健霞（为甲方、卖方）及原告（为丙方、房地产中介服务机构）签订了《存量房买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况，1、房地产地址：越秀区寺右××马路南××街××房。3、建筑面积80.6414平方米。4、房屋使用性质：住宅。甲方保证所填写和提供的有关该房地产的权属情况真实，保证对上述房地产享有完整产权，保证对上述房地产不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。第二条、计价和价款，该房地产按整套出售并计价，总成交价为3800000元。第三条、付款，签订本合同时，乙方向甲方支付200000元作为购房定金（首次支付房款时自动转为房款的一部分），并按照按揭方式付款。首期款：乙方应于取得房地产交易中心收缴证件收据当天向甲方支付房款1600000元。剩余房款：除前述房款外，剩余房款2200000元，由乙方在签订本合同后5天内,委托按揭服务机构协肋申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款，按揭的方式为公积金、商业组合贷款。甲乙双方应当及时提供办理按揭手续所需的资料。如银行不批准乙方的贷款申请，各方当事人同意按照下列第C种方式处理：C，甲乙双方协商处理。如银行批准的贷款金额少于乙方申请的贷款金额，二者相差金额，各方当事人同意按照下列第C种方式处理：C、由乙方取得房地产交易中心收缴证件收据时支付给甲方。第四条交楼时间和交接手续，1、甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。2、甲方应在该房地产正式交付使用前，交清该房地产在收楼前发生的所有欠款及费用（如银行贷款、欠税款、债务及水电、煤气、电话、网络、有线电视、管理费等费用）。甲方保证在交易后乙方无须对上述甲方欠款及应付费用负责。第七条中介服务费的给付，1、丙方依法促成甲乙双方当事人签订本合同后，当事人应当按照咨询及中介服务费确认书的约定向丙方支付中介服务费，其中：（2)乙方应向丙方支付中介服务费25500元。4、其他约定：中介服务费金额应以咨询及中介服务费确认书为准。第十八条、本合同共7页，一式5份；甲方1份，乙方1份，房地产中介服务机构1份，房地产交易登记部门2份。第十九条其他约定2.5、甲乙双方同意乙方在定金中扣除贰仟元作为甲方的履约保证金，甲方在交付该物业前结清一切有关该物业之欠费（包括但不限于水电费，煤气费，管理费，电话费，网络，有线电视费等），并与乙方办妥房屋交接手续后，由乙方将保证金返还给甲方。如甲方未能在物业交付后15天内付清上述费用，乙方有权自保证金中扣除相应的费用后再将保证金余额退回给甲方，保证金全部扣除后仍有欠款的，乙方可向甲方追偿。6、如本合同关于中介服务费的给付与过往甲方或乙方签署的《咨询及中介服务费确认书》内容不一致的，以《咨询及中介服务费确认书》为准等。原被告一致确认涉案房屋已于2018年11月过户到被告名下，被告于2019年1月3日收楼。被告至今没有支付25500元咨询及中介服务费给原告。本案诉讼过程中，被告提供信瀛公司于2018年5月16日收取其物业咨询及代理费25500元后出具的《收款收据》。原告表示该证据虽然有原件，但是我方并没有参与款项的交收，所以无法确认真实性。本案的业主一共有5个，而且其中有些居住在国外，因此他们当时共同委托了信瀛地产的工作人员，就是被告所说的李某。签订合同前已经向被告陈述了该情况，被告也在确认知悉李某身份后，与李某进行协商交易合同条款，并约定向李某支付相关的服务费用。在原告、李某、被告三方约定后，由李某联系涉案的原业主签订合同，至于被告是如何通过何种方式向李某支付服务费我方不清楚。但是我方认为该笔费用并非是我司收取的服务费，也是在被告知悉本案交易情况后自愿向信瀛地产支付的，如果被告对该笔费用有异议，应另案向信瀛地产主张。被告提供张健霞收取其购房定金200000元后开具的《收款收据》。原告对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。因为支付20万元定金是业主同意签订合同的首要条件，按揭贷款方式有公积金贷款和商业贷款，遇到公积金的有关规定时，事实上业主也主动协商沟通解决，不存在被告所言我方存在过失，因为定金20万元是当时签订合同的前提，被告是同意的。被告提供清理涉案房屋原业主遗留物品的图片2张、支付给清洁工200元及代原业主支付燃气费31.05元的手机截图。原告对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，交接房屋是业主和被告私下办理的，我方不清楚。当时我方提醒业主要扣除2000的履约保证金，但是业主不同意扣除。而且我方也表示可以协助被告交楼，但是被告是自行找按揭公司的，我方不清楚办理贷款和交楼的时间。涉案房屋的物品清理和燃气费是被告与业主之间的协商不是我方的责任。根据被告所提出的费用其中所说的200元是搬家具的钱，这是当时业主表达拒绝自行清理，这不能把责任算到原告的身上。这也是被告自行与业主办理交接手续所造成的。合同上没有约定我方需要办理交接，但我方愿意协助。被告为证明原告的中介服务存在瑕疵提供了被告与原告的工作人员许晓东与王春琼的手机通话录音及微信聊天记录。我方确定本案我方经办是王春琼，被告所称的许晓东是协办人员我方也确认，但是两人均在今年年初已经离职所以我方对双方录音及微信记录的真实性没有办法确认，因为录音里没有提及两人全名，所以对录音和对话的真实性、合法性、关联性都不予确认。被告与我方客服的电话回访记录我方经查核予以确认。与代理人本人的对话予以确认，被告其实知悉被告所谓支付一半的服务费并不是向我司支付的。再次沟通50%的服务费，当时询问是否我公司员工收取，被告明确表示不是我司工作人员收取，被告也知悉我司及我司工作人员至今没有收取过任何服务费，而且该段对话中也明确表示我司向被告表示无论被告支付多少服务费我司都愿意收取，但余下未支付款项我司保留追讨的权利。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，本案作为居间人的原告已促成买方被告与张健秀、张健豪、张健钦、张健兰、张健霞的《存量房买卖合同》的成立，提供了中介服务，被告成功购买了涉案房屋，被告所签署的《咨询及中介服务费确认书（买卖）》确认被告应向原告支付咨询及中介服务费，现被告拒绝向原告支付咨询及中介服务费已要构成违约，原告要求被告支付咨询及中介服务费及违约金合法有理，本院予以支持。经审查，违约金按按每日0.1%计算显属过高，本院不予采纳，根据公平合理原则，违约金的标准宜从2018年5月17日起至2019年8月19日的违约金标准参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2019年8月20日起至实际付清上述款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算。关于被告认为原告存在欺诈行为，反诉要求原告支付违约金76000元的问题，首先，涉案房屋已成功过户到被告名下，如原告存在欺诈行为，按照常理，被告也不会同意过户。其次，被告需向两个中介公司支付咨询及中介服务费其是清楚的。再次，被告购买涉案房屋的价格在其内心已有清楚的认知，不会因为与何人谈判而造成其用高价购买涉案房屋。综上理由，被告该项反诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于被告反诉要求减免咨询及中介服务费的问题，因涉案房屋已成功过户到被告名下，被告也未能举证证明原告存在未尽责而造成其损失。另如被告认为原业主没有按约履行合同造成其支付200元清理费及代原业主支付燃气费31.05元，被告可另行向原业主主张权利，故对被告的该项反诉本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条的规定，判决如下：一、被告季建文应于本判决发生法律效力之日起十日内，将咨询及中介服务费25500元一次性支付给原告广东中原地产代理有限公司；二、被告季建文应于本判决发生法律效力之日起十日内，将逾期给付咨询及中介服务费的违约金（以25500元为基数，从2018年5月17日起至2019年8月19日的违约金标准参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%计算，从2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付款之日止）一次性支付给原告广东中原地产代理有限公司；违约金的总额不得超过25500元；三、驳回原告广东中原地产代理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告季建文的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费502元，反诉费1318元，由被告季建文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  蔡永辉人民陪审员  罗晓芬人民陪审员  关丽间二〇一九年十二月十九日书 记 员  戴 鹏法庭记录黄金铭