山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民初153号 原告（执行案外人）：丁守战，X。 原告（执行案外人）：刘炳秀，X。 被告（申请执行人）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地X。 法定代表人：王文博，总经理。 委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。 第三人（被执行人）：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地X。 法定代别人：王誉焜，董事长。 委托诉讼代理人：周勇，该公司工作人员。 第三人（被执行人）：青岛同泰建设集团有限公司，住所地X。 法定代表人：王誉焜，董事长。 委托诉讼代理人：曲志刚，该公司工作人员。 第三人（被执行人）：王誉焜，X。 委托诉讼代理人：曲志刚，青岛同泰建设集团有限公司工作人员。 原告丁守战、原告刘炳秀与被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）、第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰集团公司）、第三人王誉焜案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁守战、刘炳秀，被告得源投资公司的委托诉讼代理人王磊，第三人同泰开发公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰集团公司及第三人王誉焜共同的委托诉讼代理人曲志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁守战、刘炳秀向本院提出诉讼请求:1、判决停止对青岛市X户房屋的执行，解除对该房屋的查封；2、确认原告与青岛同泰房地产开发有限公司买卖合同有效；3、诉讼费用由得源投资公司承担。之后，丁守战、刘炳秀又申请撤回第2项即请求确认原告与青岛同泰房地产开发有限公司买卖合同有效的请求。事实和理由：2014年10月21日，原告与第三人同泰开发公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买第三人同泰开发公司位于X号楼房。合同签订后，原告向第三人缴纳首付款348664.85元，余款22万元通过银行贷款支付。后因第三人与施工单位发生纠纷，法院查封第三人名下的包括涉案不动产在内的同泰华府住宅工程，并即将评估拍卖。原告对该房屋享有实际权益，该房屋不应被查封、拍卖、限制。如被拍卖，应优先考虑原告利益，由原告申请出资购买。综上，请求法院依法判决，中止对涉案房屋的执行，解除交易限制，尽早完成交易，维护原告合法权益。 得源投资公司辩称：1、涉案房屋在2013年6月7日就依法抵押给原债权人农业银行胶南市支行，得源投资公司依法受让了上述债权以及抵押权，并经青岛中院依法做出裁定，变更为案件的申请执行人，享有涉案债权和抵押物优先受偿权。2、从原告的起诉状内容来看，均是发生在涉案房屋抵押之后，抵押权人从来没有收到抵押人转让涉案抵押物的任何通知，因此上述转让是无效的。3、原告从其诉状陈述来看，原告是有住宅的，涉案房屋处于未完工未交付的状态，经申请已由青岛中院进行查封，查封之后正在走拍卖和变卖程序。综上，原告所述与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜述称，原告的执行异议应当成立，原告购买同泰开发公司的房屋是事实，有购房合同和支付首付款的收据可以证明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、根据双方无异议的证据及在诉讼过程中的陈述，本院认定如下事实。 中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月13日作出(2015)青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项X号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第X号、南房预抵字第X号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。” (2015)青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为(2016)鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，本院下达裁定变更得源投资公司为该案申请执行人。 诉讼过程中，本院查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，本院对涉案不动产下达拍卖裁定。原告向本院提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。本院执行局认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院（2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故不支持案外人针对涉案不动产的排除执行异议。裁定：驳回原告的异议请求。 另查明，涉案的位于青岛市X号同泰华府房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内的全部房屋均未交付。 再查明，被告提交的2019年3月18日的青岛市不动产登记信息显示，刘炳秀名下有青岛市XX室住房一处，建筑面积65.34平方米，权证号XX号，土地使用权性质为划拨，竣工日期1996年12月31日。2019年3月18日的青岛市不动产登记信息显示，权利人丁守战，共有人刘炳秀，名下有青岛市X号住房一处，建筑面积118.07平方米，权证号鲁X号，房屋受理日期2017年11月6日，存有抵押1笔。 再查明，原告虽在本案起诉状中将同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜列为共同被告，但因同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜同意原告提出的执行异议请求，故同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜应列为第三人。 二、双方有争议的证据及本院认定的事实 （一）原告提交如下证据 证据一：《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告与第三人同泰开发公司2014年10月21日签订了《青岛市商品房预售合同》，原告购买同泰开发公司开发的位于青岛市X户的商品房一套。原告主张其交完涉案首付款后已办理公积金贷款手续，但是否通过审批手续不清楚，至今尚未放款。 证据二：收款凭证三份及银行取款记录三份，证明原告于2014年10月21日之前支付同泰开发公司348664.85元。关于付款情况，原告称其于2014年10月4日上午交了2万元定金现金，下午交了156227.85元现金，14年10月21日交了172437元现金，从存折里提的钱。原告提交中国银行存折显示2014年10月4日提款40029.17元、41250.06元，2014年10月21日提款101525.99元，中国邮政储蓄银行存折显示2014年10月21日提款3.2万元，山东省农村信用社存折2014年10月4日提款2万元。原告称其还有别的存折、存单也提过款，现在找不到了，款项还有向亲戚朋友借的。 得源投资公司质证称，对原告提交证据一、证据二的真实性有异议，我们不知道房屋已经出售。证据不具有合法性，涉案房屋2013年6月7日就已经办理了抵押登记，对外具有公示效力，被告自始不清楚涉案房屋被销售的事实，原告在明知房屋已经抵押的情况下购买房屋，主观上具有过错。房屋面积125.45平方米，单价是4533元，总价款568664.85元，原告自述交了348664.85元，被告对此不清楚。对原告提交的交易记录的真实性无异议，但提款金额跟缴款数额不相符，对现金缴纳有异议。房屋未竣工，这些证据侧面说明原告与第三人之间的买卖合同是无效的。 同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜质证称，认可原告提交的以上证据，同泰开发公司与原告之间的买卖合同是真实合法有效的，认可原告方的意见。 本院认为，得源投资公司不认可原告提交证据的真实性、合法性，但得源投资公司在诉讼中未提交相反证据，原告提交的证据发生在原告与同泰开发公司之间，同泰开发公司认可原告提交证据的真实性，原告提交的银行取款记录亦能与收款凭证上载明的付款金额基本印证，故原告提交的证据应当予以采信。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年10月21日，原告与第三人同泰开发公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买同泰开发公司开发的位于青岛市X户的商品房一套。至2014年10月21日，原告向同泰开发公司支付定金、购房款共计348664.85元。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，尽管得源投资公司对原告提交的《青岛市商品房预售合同》、收款收据的真实性、关联性提出异议，但其未能提供相反证据予以反驳，且原告提交的银行取款记录亦能与收款凭证上载明的付款金额基本印证，故本院对上述证据予以采信。因此，上述证据可以证明原告已实际与同泰开发公司就涉案房屋签订了《青岛市商品房预售合同》并已支付房屋价款的百分之五十以上的事实。得源投资公司虽主张在本市原告名下有房屋两处，但因原告名下原有房屋一套系建筑面积65.34平方米、建成年代为1998年的房改房，一套系于2017年购买且存有抵押1笔的房屋，原告亦自述系因涉案房屋无法交付而另行贷款购买，本院认为，考虑到原告主张的其子女已成年还未结婚的居住情况，且原告2017年购买的房屋系在涉案房屋未交付的情况下另行贷款购买，原告购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，符合上述第29条第2项所规定的精神，故得源投资公司的该项抗辩不成立。因此，依据上述规定，原告就涉案房屋符合排除强制执行的法定情形。得源投资公司主张原告系在涉案房屋设定抵押后签订房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同应为无效。本院认为，得源投资公司无证据证明涉案房屋买卖合同存在导致合同无效的法定情形，设定于房屋上的抵押是否涤除仅是影响房屋买卖合同能否继续履行的因素，并不影响合同的效力。故，对于得源投资公司关于涉案房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权则优先于抵押权等担保物权。因此，尽管得源投资公司享有涉案房屋的抵押权，但是原告所享有的消费者物权期待权足以排除担保物权申请执行人的强制执行。对于原告主张排除对涉案房屋强制执行的请求，本院予以支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下： 不得执行青岛市X户房屋。 案件受理费9487元，由被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  陈明明 审判员  侯 娜 审判员  徐镜圆 二○—九年十二月二十六日 书记员  王 晶 书记员  原 野