民 事 判 决 书 （2020）桂0204民初5798号 原告：柳州市园林科学研究所，住所地:广西柳州市羊角山路**，统一社会信用代码:12450200498597595E。 负责人:邓耘，所长。 委托诉讼代理人：卢凌，广西君行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘晓竹子，广西君行律师事务所律师。 被告：易阳照,男,1953年8月28日生,汉族，住广西柳州市柳**。 被告：梁丽萍，女，1973年11月6日生，壮族，住广西柳州市柳**。 共同委托诉讼代理人：周文晋，柳州市柳南法律服务所法律工作者。 原告柳州市园林科学研究所诉被告易阳照、梁丽萍租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日受理后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告柳州市园林科学研究所的委托诉讼代理人卢凌、刘晓竹子到庭参加诉讼。被告易阳照及其委托诉讼代理人周文晋、被告梁丽萍的委托诉讼代理人周文晋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告易阳照、梁丽萍立即向原告柳州市园林科学研究所支付从2018年10月1日起至被告腾空、搬离租赁场地并将租赁场地及地上建筑物、构筑物完好交还原告之日止的租金或场地占有使用费（暂算至2019年11月30日期间的租金为551100元，之后按每月36000元的标准依法另计）；2、被告易阳照、梁丽萍立即向原告柳州市园林科学研究所支付因逾期未支付租金而产生的违约金直至被告付清上述款项之日止，暂计算至起诉之日（即2019年11月11日）止的违约金为88387.4元；3、解除双方签订的《国有房屋（场地）租赁合同》，被告易阳照、梁丽萍立即腾空、搬离租赁场地并将租赁场地及地上建筑物、构筑物完好交还原告柳州市园林科学研究所，同时须按合同约定结清水电费等所有相关费用；4、原告柳州市园林科学研究所支付的本案律师费（其中一审阶段为14289.75元）全部由被告易阳照、梁丽萍承担；5、本案诉讼费用（包括案件受理费、保全费、公告费等）全部由被告易阳照、梁丽萍承担。以上诉请第1、2、4项合计金额为：653777.15元。 事实与理由：原告为市林业和园林局二层差额拨款事业单位，管辖并享有位于广西柳州市面的Ａ宗土地（约10亩）的使用权。原告与被告于2006年11月30日签订《土地租赁合同书》，约定原告将上述十亩土地租赁给被告开发建设、使用，租赁期限从2006年12月1日起至2016年12月31日止，合同期满后，，地上建筑物归原告所有10年合同期满后，在市非税管理局审核同意基础上，双方于2017年2月7日重新对涉案租赁土地、、地上建筑物面积进行了现场查勘确认市非税管理局于2017年3月1日下达《通知》对土地及地上建筑物的租赁价格进行重新认定。2017年1月1日，原被告重新签订了《国有房屋（场地）租赁合同》，对租赁期限、租金及违约责任等进行了约定。2019年5月14日，因租赁土地及地上建筑物面积的变动，经双方重新查看确认，非税局于2019年6月6日重新下发补偿协议价格的通知，认定本案租赁土地及地上建筑物月租金从2018年11月1日起按36000元计。原告多次要求被告就新的租金认定签订补充协议，但被告均未理会，仍继续使用租赁土地及地上建筑物，并拖欠从2018年10月1日起至今的租金未付。原告于2019年8月28日、9月23日分别向被告发函，催告被告支付拖欠的租金，否则将依约追究其违约责任，但至今被告仍未利息支付租金的合同义务。可见，被告拖欠资金的行为已明显违约。现原告为维护自身合法权益，根据《合同法》第六十条、第二百二十六条及《民事诉讼法》等相关法律规定，特提出本案诉讼请求，望贵院依法判如所请。 二被告共同辩称，不同意原告的诉请。 原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交的证据客观真实、来源合法、与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2006年11月30日，原告（甲方）与二被告（乙方）共同签订一份《土地租赁合同书》，约定：甲方将位于柳太路××苗圃北侧××旁××路东面的Ａ宗土地（山冲沟荒地）10亩租赁给乙方开发建设，租赁期限为2006年12月1日至2016年12月31日，承包期满，，地上建筑物归甲方所有2017年1月1日，原告（甲方）与二被告共同签订一份《国有房屋（场地）租赁合同》，约定：甲方将位于柳州市柳南区房屋（场地）租赁给乙方，房屋建筑面积为7045.5㎡，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，租金标准为83100元／月，按月支付租金，乙方应当于每月15日之前支付下月租金。乙方应当按合同约定的时间支付租金，否则应当自逾期之日起至实际支付之日止，按照拖欠总额的每日百分之一标准向甲方支付违约金。逾期超过三十日仍不支付的，甲方可以解除合同，将房屋（场地）收回另行出租，乙方已经交纳的保证金和租金不退回，乙方的装修装饰等其它所有损失由乙方自行承担。若双方因履行本合同而产生诉讼的，违约方应当承担守约方为诉讼而支出的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、差旅费、鉴定费、调查费等。根据市非税收入管理局下发的《关于柳太路12号Ａ宗土地继续协议出租的函》的复函要求，甲方位于柳太路12号Ａ宗土地及地上建筑物，按整体原样出租，租金标准由市价格认证中心评估，确定为83100元／月，租期三年，时间从2017年1月1日至2019年12月31日。 2017年2月7日，经现场查勘，案涉出租标的为华强河鱼馆和亿森物质贸易有限公司，其中华强河鱼馆建筑面积为2128㎡，绿化带面积为639㎡，亿森物资贸易有限公司建筑面积为3658㎡，绿化带面积为588㎡。出租标的建筑物面积按2160.5㎡+3658㎡=5818.5㎡确认，土地占地面积按5818.5㎡+639+588㎡=7045.5㎡确认。被告易阳照在该《现场查勘表/价格调查记录表》上签名。2017年3月1日，柳州市非税收入管理局向原告下发《通知》，内容为：“贵单位国有资产出租租赁价格已经柳州市价格认定中心鉴定（详见附件）。请按附件中的现行市场合理价格办理协议招租。”该《通知》附件《柳州市机关事业单位房产（及场地）租赁价格认定结果明细表》以柳太路12号东面A宗土地及地面建筑物的申报面积7045.5㎡，在价格认定基准日即2017年2月27日，作出协议参考价格的月租金为83100元，其中备注一栏注明总用地面积为7045.5㎡，其中钢架棚建筑物占地面积约为5818.5㎡，空地面积约为1227㎡。 2018年11月5日，柳州市柳南区城市管理行政执法局对被告易阳照作出柳城管柳南规划类责拆行决字【2018】第1727号《责令限期拆除决定书》，认定其在柳州市柳南区米处未取得《建设工程规划许可证》擅自建设钢架棚，建筑总面积为4699.5平方米，对被告易阳照作出责令自收到决定书三日内自行拆除违法建设的建（构）筑物的行政处罚。同日，柳州市柳南区城市管理行政执法局对柳州市亿森物资贸易有限公司作出柳城管柳南规划类责拆行决字【2018】第1728号《责令限期拆除决定书》，认定该公司在柳州市柳南区米处未取得《建设工程规划许可证》擅自建设钢架棚，建筑总面积为1461平方米，对柳州市亿森物资贸易有限公司作出责令自收到决定书三日内自行拆除违法建设的建（构）筑物的行政处罚。 2019年5月14日，经现场查勘，案涉柳太路12号A宗土地标的现为华强河鱼馆及门前10件门面，饭店式装修，通水电包间，带厨厕。华强河鱼馆及门前面积按2160.5㎡确认，其中门面10间约300㎡确认，鱼馆门前水泥地面639㎡，另亿森贸易公司原租赁的部分拆除不在标的范围内。被告易阳照在该《实物查（勘）验记录》上签名。2019年6月6日，柳州市非税收入管理局向原告下发《通知》，内容为：“贵单位国有资产出租租赁价格已经柳州市价格认定中心鉴定（详见附件）。请按附件中的现行市场合理价格办理协议招租。”该《通知》附件《柳州市机关事业单位房产（及场地）租赁价格认定结果明细表》以柳太路12号东面A宗土地及地面建筑物在价格认定基准日即2019年6月1日，作出协议参考价格的月租金为36000元，其中备注一栏注明总用地面积为2799.5㎡，其中钢架棚建筑物占地面积和建筑面积约为2160.5㎡，空地面积约为639㎡；租期从2018年11月1日至2019年12月31日。 另查明，原告就本案诉讼于2019年11月4日与广西君行律师事务所签订《委托代理合同》并交纳了诉讼费14289.75元。 庭审中，原被告均认可两被告在《土地租赁合同书》约定的租期内在案涉土地上搭建了钢架棚，后原被告签订《国有房屋（场地）租赁合同》时将案涉土地及钢架棚共同出租给被告，但该建筑物未取得《建设工程规划许可证》，租金包括钢架棚和空地两部分。被告主张租金支付至2018年10月，原告对此不予认可，要求被告支付2018年10月的租金83100元，并按36000元/月的标准支付从2018年11月1日起的租金。被告主张合同无效，同意按30777.8元/月的标准支付场地占用费，不同意支付违约金和律师费。 本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原被告均认可案涉建筑物未取得《建设工程规划许可证》，且柳州市柳南区城市管理行政执法局也认定案涉建筑物为违法建设，故原被告签订的《国有房屋（场地）租赁合同》为无效合同。因合同解除系建立在合同有效的前提下，故对原告诉请解除该《国有房屋（场地）租赁合同》，本院不予支持。原告诉请二被告腾空搬离租赁场地并将租赁场地及地上建（构）筑物交还原告，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因《国有房屋（场地）租赁合同》无效，故原被告双方应当互相返还基于合同取得的财产，故原告的该诉请于法有据，本院予以支持。 关于原告诉请被告支付租金和场地占用费一节。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原被告均认可租金包括钢架棚的租金和空地的租金两部分。2019年5月14日的《实物查（勘）验记录》确认案涉标的的建筑物面积按2160.5㎡计算，空地面积为639㎡，并且柳州市非税收入管理局出具的《通知》附件《柳州市机关事业单位房产（及场地）租赁价格认定结果明细表》也是以建筑物及空地面积计算租赁物的租金从2018年11月1日起按36000元/月计算。故被告主张场地占用费应当按照30777.8元/月的标准支付，没有事实依据，本院不予支持。被告主张已支付至2018年10月的场地占用费，对此并未提交证据，应当承担举证不能的不利后果。现原告主张场地占用费从2018年10月1日计算，故被告应支付2018年10月1日至2018年10月31日的场地占用费83100元，并按36000元/月的标准支付从2018年11月1日至向原告返还租赁物时止的场地占用费。 关于原告诉请的违约金及律师费一节。本院认为，原告明知案涉建筑物未取得建设工程规划许可证仍与被告签订《国有房屋（场地）租赁合同》，原告对合同被确认为无效自身存在过错。依据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，故原告诉请被告按照合同约定支付违约金和律师费，于法无据，本院不予支持。 关于原告诉请的水电费。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未提交证据证明被告实际使用的水电费的数额，该数额无法确定，故原告应当承担举证不能的不利后果，本院对原告的该诉请不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告易阳照、梁丽萍腾空并搬离位于位于柳州市柳南区的租赁场地并将场地及地上建（构）筑物全部交还原告柳州市园林科学研究所。 二、被告易阳照、梁丽萍支付原告柳州市园林科学研究所2018年10月1日至2018年10月31日的场地占用费83100元，并按36000元/月的标准，支付从2018年11月1日起至返还租赁场地及地上建（构）筑物时止的场地占用费。 三、驳回原告柳州市园林科学研究所的其他诉讼请求。 案件受理费10338元（原告已预交），适用简易程序减半收取5169元，由原告柳州市园林科学研究所负担812元，由被告易阳照、梁丽萍负担4357元。 上述应当履行的义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审判员 刘 娟 二〇一九年十二月三十日 书记员 韦宜慧 附法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 履行告知书 依法履行生效法律文书确定的义务是每一位当事人应尽的法律责任。 如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施： 1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产； 2.将被执行人纳入失信人员名单； 3．对被执行人限制高消费、限制出境； 4．采取罚款、搜查、拘留等强制措施； 5．情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。 以上强制措施，可以同时采取。希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。 柳州市柳南区人民法院 地址：柳州市柳南区航生路20号 邮政编码：545007