广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终12258号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区************。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：王梓豪，广东通建律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄怡婷，广东通建律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯云艳。委托诉讼代理人：曾富生，广东中粤云天律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人冯云艳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初8870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判雄盛王府公司向冯云艳支付逾期交房违约金388.88元。2.本案一、二审诉讼费用由冯云艳承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。（一）冯云艳提供的《逾期交楼处理协议书》上并无雄盛王府公司的盖章确认，其主张双倍支付违约金无任何依据。雄盛王府公司已支付2017年1月1日至2018年1月17日违约金，只需再支付违约金388.88元(从2018年1月18日计算至2018年1月23日，即84.54平方米×46元/月/平方米÷30天×6天=388.88元)。雄盛王府公司与冯云艳就案涉商品房逾期交楼问题进行协商，但对双倍支付违约金未能达成一致意见，故雄盛王府公司未在《逾期交楼处理协议书》上盖章确认，冯云艳亦无法出示《逾期交楼处理协议书》原件供核对，一审法院不应以此认定雄盛王府公司同意双倍支付逾期交楼违约金。（二）冯云艳已于2017年6月27日、2018年1月21日向雄盛王府公司出具五张收据，确认收到雄盛王府公司支付的2017年1月1日至2018年1月17日违约金。雄盛王府公司也于2017年7月17日、2018年9月25日分次向冯云艳支付上述款项。逾期交楼违约金是雄盛王府公司向冯云艳补偿逾期交楼造成的损失，雄盛王府公司已履行赔偿责任，足额弥补冯云艳的损失，一审法院判决雄盛王府公司加倍支付违约金不公平，故冯云艳的双倍违约金诉请不应得到支持。被上诉人冯云艳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回雄盛王府的上诉请求。（一）《逾期交楼处理协议书》合法有效。雄盛王府认为该协议书没有盖章确认，不符合事实。（二）冯云艳提交的《逾期交楼处理协议书》是用手机拍摄的，一审判决对此已有阐述，该协议合法有效。（三）雄盛王府未按时支付违约金，违背双方签订的《逾期交楼处理协议书》，其应双倍支付违约金。冯云艳向一审法院提出诉讼请求：1.雄盛王府公司支付延期交楼违约金共66245元（时间计算2017年1月1日至2018年10月24日）；2.雄盛王府公司承担本案所有诉讼费用。一审法院认定事实：2016年1月23日，冯云艳为购买禅城区XX房与雄盛王府公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋建筑面积为84.54平方米，套内面积为52.25平方米，商品房价款为868876元。合同主要约定：……第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……4.已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。佛山市雄盛王府广场综合体XX于2018年1月17日竣工验收备案。1月19日，雄盛王府公司向冯云艳邮寄送达了《收楼通知书》《商品住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》等，冯云艳于当日收取该邮件。1月31日，冯云艳看楼后填写《佛山雄盛王府广场看楼记录》，该记录表列举了7项看楼查验项目，其中第5项为“查看规划部门关于套内面积测绘资料（面积有疑问情况）”，雄盛王府公司并未对该项目提出异议。2017年6月27日，雄盛王府公司向冯云艳提供了《逾期交楼处理协议书》的打印版，该协议主要内容如下：雄盛王府公司同意自2017年1月1日起按该商品房的市场租金即建筑面积每平方米23元/月的标准向冯云艳支付违约金至实际交付日止；雄盛王府公司同意自本协议书签订之日起每逾期90日支付一次违约金；如雄盛王府公司未按上述方式按时足额支付上述违约金则须加倍支付（以下简称加倍支付条款）。2017年6月27日、2018年1月21日，冯云艳向雄盛王府公司出具五张收据，确认收到雄盛王府公司支付逾期交楼自2017年1月1日至3月31日违约金5833元、4月1日至6月30日违约金1033元、7月1日至9月30日违约金5833元、10月1日至12月31日违约金5833元、2018年1月1日起至2018年1月17日违约金1102元。上述收据均备注“款到生效”。其中金额为1033元的收据还记载“已扣应付开发商逾期付款违约金4800元”。2017年7月17日，雄盛王府公司向冯云艳支付5833元；2018年9月25日，雄盛王府公司分四笔向冯云艳支付1033元、1102元、5833元、5833元，合计13801元。2018年7月14日，冯云艳向雄盛王府公司出具了《收楼确认书》。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因冯云艳为香港特别行政区居民，故本案属于涉港商事案件，应参照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。经法庭询问，冯云艳、雄盛王府公司均选择适用内地法律，参照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，涉案合同应适用内地法律。涉案《广东省商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。关于涉案物业的交付时间。根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，雄盛王府公司在涉案房屋竣工验收合格后及时通知冯云艳办理收楼手续，并同时邮寄送达《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》及《商品住宅使用说明书》，冯云艳查验房屋时并未对测绘面积提出异议，且冯云艳至今无举证证明房屋建筑面积不符合合同约定，故一审法院认定涉案房屋符合合同约定的交付标准，冯云艳无权拒绝办理收楼手续。根据《广东省商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限，即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日，即2018年1月23日。此后不应再继续计算逾期交楼违约金。关于逾期交房违约金计算标准问题。雄盛王府公司确认《逾期交楼处理协议书》由其打印并交由冯云艳签名确认，故在该协议未约定盖章才生效时，雄盛王府公司打印协议并交由冯云艳签名的行为构成要约，冯云艳签名即构成承诺，该协议自始即发生法律效力。雄盛王府公司收取冯云艳签名的协议后划掉“加倍支付条款”系其单方意思表示，对冯云艳不发生法律效力。因雄盛王府公司未按协议约定时间给付违约金，冯云艳有权要求雄盛王府公司按建筑面积每平方米46元/月的标准支付违约金。雄盛王府公司于2017年7月17日支付了2017年1月1日至3月31日的违约金5833元，由于该期间的违约金支付未违反协议约定，故“加倍支付条款”不及于该期间。雄盛王府公司已于2018年9月25日支付4月1日至6月30日违约金1033元(5833-4800)、7月1日至9月30日违约金5833元、10月1日至12月31日违约金5833元、2018年1月1日至17日违约金1102元，根据“加倍支付条款”，雄盛王府公司还应支付5833元、5833元、5833元、1102元，合计18601元。此外，雄盛王府公司还应支付2018年1月18日至23日的违约金，即84.54×46×6/30=777.77元。冯云艳主张超出部分，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内向冯云艳支付逾期交楼违约金19378.77元；二、驳回冯云艳的其他诉讼请求。如果雄盛王府公司未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1456元，由雄盛王府公司负担350元，冯云艳负担1106元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：雄盛王府公司在一审庭审中陈述，其拟定《逾期交楼处理协议书》后交给冯云艳签名，一式两份，冯云艳签名后两份都交给雄盛王府公司，雄盛王府公司审核再进行确认盖章，盖章后的协议有一份交给冯云艳；雄盛王府公司已划掉《逾期交楼处理协议书》上的“加倍支付条款”不予确认。本院认为，本案为涉港商品房预售合同纠纷。一审判决将案由定为房屋买卖合同纠纷，略有不当，本院予以纠正。一审法院对于本案应当适用的法律确定正确，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：雄盛王府公司应否按照“加倍支付条款”向冯云艳支付逾期交楼违约金。冯云艳持有一份拍照取得的《逾期交楼处理协议书》，上面仅有冯云艳签名，无雄盛王府公司签章，该协议第三条即为“加倍支付条款”。该《逾期交楼处理协议书》虽非原件，但雄盛王府公司确认《逾期交楼处理协议书》系由其拟定后交给冯云艳签名，冯云艳签名后将一式两份《逾期交楼处理协议书》交还给雄盛王府公司盖章，故冯云艳持有的该《逾期交楼处理协议书》系拍照取得符合常理，本院确认其真实性。该《逾期交楼处理协议书》系雄盛王府公司拟定，内容具体确定，雄盛王府公司将其交由冯云艳签名，视为向冯云艳发出要约，冯云艳签名视为承诺，《逾期交楼处理协议书》包括其中的“加倍支付条款”之约定在冯云艳签名之时即告成立，对双方具有约束力。雄盛王府公司辩称该《逾期交楼处理协议书》未经其签名盖章，并非其真实意思表示，理据不足，本院不予支持。雄盛王府公司在冯云艳签名确认《逾期交楼处理协议书》后自行划掉其中“加倍支付条款”，系其单方意思表示，未经冯云艳同意，对冯云艳不发生法律效力。因此，雄盛王府公司应按照“双倍支付条款”向冯云艳支付逾期交楼违约金。一审判决认定雄盛王府公司还应支付逾期交楼违约金19378.77元，处理正确，本院予以维持。综上，雄盛王府公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费275元，由佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月二十五日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡