广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初20820号原告：佛山市嘉豪物业管理有限公司，住址：佛山市南海区*******，统一社会信用代码：914***********498T。法定代表人：苏某1。委托诉讼代理人：梁淑媚，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐壁芸，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：陈振杰，男，1983年10月9日出生，汉族，住广东省佛山市南海区***********桂南名都国际2410房，公民身份号码440************214。原告佛山市嘉豪物业管理有限公司（以下简称“嘉豪公司”）与被告陈振杰物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用简易程序于同年10月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐壁芸，被告陈振杰到庭参加了诉讼。诉讼过程中，本院向相关部门调查取证，取证期间在审限中作相应扣减。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年9月1日至2019年7月31日的物业服务费及逾期违约金合计19773元（详见《百花时代广场商铺欠费明细表》）；2.判令被告向原告支付自2019年8月1日起至实际清偿之日止以9522元为本金按每日千分之三的标准计算的逾期违约金；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告为百花时代广场商铺的物业管理服务公司，被告为百花时代广场二层099铺的业主，其商铺建筑面积为11.83平方米。2017年8月31日，佛山市南海区******委会（以下简称“***委会”）与原告签订《百花时代广场临时物业服务协议》（以下简称“《临时协议》”），指定原告为百花时代广场提供临时性物业管理服务，按照《百花时代广场前期物业服务协议》（以下简称“《前期协议》”）的标准收取物业服务费用，并按照《前期协议》约定的服务内容和质量标准提供服务，履行相关权利、义务。该《临时协议》的效力已经（2018）粤0605民初1869号、（2018）粤06民终8039号民事判决书确认，协议合法有效。原告自接手百花广场的物业管理以来，依据原《前期协议》的约定按约履行了自身义务，有权跟据原《前期协议》的标准收取相应物业服务费用。但被告长期拒绝缴纳物业服务费，截至原告起诉之日，累计欠缴物业服务费用已达9522元，不仅给原告带来了一定经济损失，也不利于百花时代广场整体物业管理服务项目的经营，损害了其他百花时代广场其他业主的合法权益。此外，依据原《前期协议》第十五条的约定，被告未能按协议约定按时足额缴纳物业服务费用的，应按欠款额每日3‰的标准向原告支付违约金。据此，原告有权向被告主张其逾期缴纳物业服务费用的违约金。原告为维护自身权益，特诉至法院，愿判如所请。被告辩称，原告所述与事实严重不符，无合法依据。被告在原告所述期间，不存在过错及违法行为。相反，原告长期侵犯被告的合法权益，至今仍未停止其侵权行为，证据确凿，故被告恳请法院驳回原告的全部诉讼请求，立即停止对被告权益的侵犯，并判令原告承担本案诉讼费。事实与理由如下：1.原告未依法通过业主大会取得物业服务合同，被告也从未行使业主权力参与选聘原告，但原告却长期强制性为被告提供物业服务，是非法的强买强卖行为。原告自2017年8月至今，在两年多的时间里，通过居委会指定服务形式，以临时物业服务协议的名义，造成长期强制性提供物业服务的客观事实，非法强买强卖，严重侵犯业主的合法权益。《中华人民共和国物权法》第六章第七十六条规定，“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”事项由业主共同决定。我国现行《物业管理条例》第十一条明确规定，选聘和解聘服务企业由业主共同决定，因此，我国法律规定，物业企业能合法获得物业服务合同、为业主提供服务的途径只有一种，即经由业主共同决定选聘并签订服务合同。原告缺乏合法取得物业服务合同的事实依据，原告未能依法通过业主共同选聘获得物业服务合同，因此，被告与原告不构成合同关系，无需对原告履行法律规定的业主义务。2.原告引用的（2018）粤0605民初1869号、（2018）粤06民终8039号民事判决书，存在下位法抵触上位法的客观事实，不具备作为法理依据的合法条件。《中华人民共和国立法法》有如下规定：第二章第七条规定，全国人民代表大会和全国人民代表大会常务委员会行使国家立法权。第三章第六十五条规定，国务院根据宪法和法律，制定行政法规。第四章第七十二条规定，在不同宪法、法律、行政法规相抵冲的前提下，可以制定地方性法规。第五章第八十八条规定，行政法规的效力高于地方性法规、规章。依据上述法律，《中国人民共和国物权法》是经由全国人民代表大会发布的法律，我国现行的《物业管理条例》是由国务院制定发布的行政法规，《佛山市物业管理条例》是地方性法规，《中国人民共和国物权法》和我国现行的《物业管理条例》的法律效力高于《佛山市物业管理条例》。原告引用两份判决书，将《佛山市物业管理条例》第五十九条作为裁判依据，以业主委员会及街道办行使物业选聘权力，其选聘权力造成2年零2个月的长期强制性物业服务的客观事实，至今仍在无期限延续，明显抵触《中国人民共和国物权法》和我国现行的《物业管理条例》，故依法不能作为本案裁判的合法依据。3.原告自强行提供物业服务以来，存在《物业管理条例》明确规定的违法行为，情节严重，严重损害全体业主权益。原告在商场公告区域多处私搭乱建，自编商铺号，占用逃生通道，收取租金，管理费和水电费等各种费用，严重侵害商场持合法产权业主的权益。经南海区工商管理局核实非法侵占业主商场自建经营商铺面积共约475平方米，其中无产权已领营业证照的商铺如下：中庭夹层001-004、北门219号铺、首层225铺、首层218铺、首层220铺。另外，经南海区工商管理局核实无产权、异地牌照营业商铺如下，如首层东门。根据《物业管理条例》第六章第六十二条规定，擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款，所得收益，用于物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用，单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。4.自原告强制提供物业服务以来，对商场设施设备保管不善，存在重大消防安全隐患，严重损害业主权益。具体如下：①商场西门6号、7号手扶电梯自原告接手之日至今从没有运行，2019年9月24日通过12345平台，原告回复开通运行手续还在办理中，其他手扶电梯也经常停运。②商场消防报警系统自原告接手之日起不能正常运作，没有按消防图纸设置逃生通道。2019年8月6日，佛山市公安消防支队南海区大队回复属实，已进行行政处罚，并继续对商场平面图布局改变的情况进行核查。5.原告拒不公开物业公用部分使用情况及收益，损害业主合法权益。根据《物业管理条例》第二章第六条规定，业主在物业管理活动中，对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权。百花时代广场业主于2019年7月11日、9月17日书面发函原告，要求原告公布物业共用区域的使用情况及公共收入，但原告至今不予回复及执行。综上，原告凭借没有期限其未经合法授权的临时协议，长期非法强制提供物业管理服务，且对商场设备设施疏于保管导致严重安全隐患，私建商铺非法牟利，存在违法行为，证据确凿。自原告强制提供服务以来，对业主巧取豪夺，数百业主权益严重受损，法定权益被非法代表，对自有物业无法做到自主自理，经济损失巨大，法理公理不得伸张，群情激愤，众怒常年不平。在此，请求法庭驳回原告全部诉讼请求，立即停止对被告权益侵犯，承担全部诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经当事人质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及本案事实，本院认定如下：位于佛山市南海区***********桂南名都百花时代广场二层099铺于2012年9月6日登记在陈振杰名下。该商铺建筑面积为11.83平方米。2009年5月5日，涉案商铺前业主叶丽红（甲方）与桂城宜信物业管理有限公司（以下简称“宜信公司”）（乙方）签订《前期协议》，约定：物业服务费用按商场35元/平方米/月的标准由业主按其拥有物业的建筑面积按月交纳。甲方应于2015年9月1日起交纳物业服务费用。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。甲方或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款额每日3‰的标准向乙方支付违约金。2017年8月31日，花苑居委会（代：花苑广场业主委员会，甲方）与嘉豪公司（乙方）签订《临时物业协议》，约定：由花苑居委会临时指定嘉豪公司，按照《前期协议》对百花时代广场提供临时性物业管理服务，并签订本临时物业服务协议。嘉豪公司按照《前期协议》的标准收取物业服务费用，并按《前期协议》约定的服务内容和质量标准提供服务，履行相关的权利、义务。临时物业服务协议自双方签订之日起生效，于花苑广场业主大会选聘或续聘物业服务企业后合同生效之日自动终止。2018年1月30日本院受理了涉案商场商铺业主宋锦枝、江俊明、杨佩成、冯小红、雷纯作为原告，与被告佛山市南海区桂城街花苑社区*民委员会、第三人佛山市嘉豪公司物业管理有限公司业主撤销权纠纷一案，上述五原告起诉请求撤销佛山市南海区桂城街花苑社区*民委员会与佛山市嘉豪公司物业管理有限公司签订的《临时协议》。经审理，本院于2018年5月25日作出（2018）粤0605民初1869号民事判决书，判决驳回上述五原告的全部诉讼请求。五原告对该判决不服提起上诉，广东省佛山市中级人民法院经审理后，认为原为涉案商场提供物业管理服务的宜信公司突然提出终止对商场的物业管理服务，与此同时，花苑广场第二届业委会又因在换届选举中存在违规行为而被撤销备案，花苑居委会作为涉案广场所属居委会，在新一届业主委员产生之前，为避免广场出现物业管理真空，在街道办事处的指导和监督下，代为行使业主委员会的权利，与嘉豪公司签订《临时协议》，程序合法，涉案协议约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害业主的合法权益，合法有效。五原告上诉请求撤销涉案协议，缺乏事实和法律依据，法院不予支持，并于2018年11月14日作出（2018）粤06民终8039号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。百花时代广场商场一二楼共有商铺800多间，出租经营的大多是一楼商铺。涉案商铺是二楼的内铺，陈振杰称其自2017年9月1日接收商铺后从未曾出租经营，也未支付2017年9月1日至2019年7月31日期间涉案商铺的物业服务费。另核实以下情况：1.2019年5月20日，《佛山市南海区住房城乡建设和水利局关于桂城百花时代广场商铺业主信访问题的答复（南建信[2019]0121号）》（以下简称《信访答复》）中反映，为妥善解决百花时代广场的物业管理问题，该局与桂城街道有关部门多次与百花时代广场商铺部分业主召开见面协调会，相关部门也紧急召开了部门联系会议，研究百花时代广场物业管理相关问题。……2019年2月26日，该局到百花时代广场现场调查，了解商铺出租及经营情况。主要问题仍是二楼商铺出租率低，经营状况惨淡，以及部分商铺业主以铺位未出租无收益等为由，不交物业管理服务费。……经多次协商，物业服务企业提出了物业服务降价方案，主张将商场内铺物业服务收费标准35元/平方米/月，调整为18元/平方米/月，将商场外铺（即临街铺位）25元/平方米/月调整为15元/平方米/月，并约定将商场公共收益全部用于冲抵物业管理服务开支、补充物业服务费用。目前，业主代表与物业服务企业已就该物业服务费收费价格调整问题达成共识，但对如何处理铺位空置没有出租、未有收益等业主历史欠费问题以及如何盘活商场、招商引资问题尚未达成共识。2.宜信公司于2017年9月1日向嘉豪公司移交的百花时代广场设备、设施交接资料中载明6号、7号扶梯已经向质监部门报停。嘉豪公司于2018年2月5日向相关部门申请使用百花时代广场物业维修基金对消防设施及6号、7号电梯设备存在问题进行维修。2019年9月24日，嘉豪公司回复市民投诉表示上述电梯在前物业管理公司管理时已经停止使用，现在开通手扶电梯要办理相关手续，现在还在办理中，手续办理需时。3.2019年8月6日，佛山市公安消防支队南海区大队对市民投诉百花时代广场消防问题核实如下：①已经核查该场所确实存在消防主机故障，部分平面布局与原审核图纸不符，投诉属实；②我大队已对该场所的相关负责人进行笔录取证，已对该场所消防设施故障等问题，进行行政处罚；③并继续对该场所平面布局改变的情况进行核查，如经查实将抄送相关部门再处理。2019年9月19日，佛山市公安消防支队南海区大队对嘉豪公司作出南应急（消）行罚决字[2019]第0055号行政处罚决定书，该决定书记载：现查明你（单位）消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，违反相关规定，决定给予嘉豪公司南海桂城花苑广场分公司罚款叁万伍仟伍佰元整的处罚。4.百花时代广场内编号为首层218铺、220铺、首层219铺、首层225铺为嘉豪公司管理及出租。经本院于2019年10月22日向佛山市自然资源局南海分局核实，上述商铺不存在有效的不动产权登记记录。5.百花时代广场业主在与开发商签订购买商铺合同时，双方存在返租约定，返租期间的物业管理费由开发商向宜信公司交纳。返租期结束后，在宜信公司提供物业服务期间，开发商为商铺业主补贴物业服务费，业主实际只支付物业服务费15元/平方米/月。但在嘉豪公司进场后，开发商停止为商铺业主补贴物业服务费。本院认为，嘉豪公司与花苑居委会签订《临时协议》，约定由花苑居委会临时指定嘉豪公司于2017年9月1日进驻百花时代广场并为其提供物业管理服务，并约定按《前期协议》行使权利和义务，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，该协议合法有效且具有法律约束力。况且，已生效的（2018）粤0605民初1869号民事判决书、（2018）粤06民终8039号民事判决书已认定《临时协议》合法有效。为此，对陈振杰关于《临时协议》无效或陈振杰与嘉豪公司不存在物业合同关系的抗辩，本院不予采纳。陈振杰确认其拖欠2017年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费，但关于物业服务费标准问题，双方未能达成一致意见，对此，本院具体分析如下：1.涉案商场的商铺在返租期内，业主无需缴纳物业管理费；返租期结束后至嘉豪公司提供物业管理前，开发商为商铺业主补贴物业服务费，业主实际只按15元/平方米/月的标准支付物业服务费。即虽然《前期协议》约定物业服务费为35元/平方米/月，但业主在嘉豪公司提供物业管理前实际并未按35元/平方米/月的标准支付过物业管理费。2.根据《前期协议》约定，物业服务费主要用以的开支包括共用公共设施的运行及维护、清洁卫生费用、秩序维护费用、公共部分能源费用，固定资产折旧等等。《前期协议》约定物业服务费为35元/平方米/月应是基于商场正常运营情况下的各项物业管理成本及合理利润核定的。而实际上，涉案商铺为二楼的内铺，陈振杰称该铺从2017年9月至2019年8月都未出租；如上查明事实，在被告欠交物业服务费期间，涉案商场的内铺（一层、二层）确实存在商铺出租率低、商场内客流稀少、整体经营环境欠佳等情形。商场内铺在较长一段时间内的实际出租经营情况不佳，客观上会减少上述物业服务费用的开支，降低嘉豪公司在物业管理上的实际运营成本。3.嘉豪公司提供的物业服务确实存在一些瑕疵。比如：涉案商场的消防设施存在故障及隐患；他人在商场公共区域内擅自经营，影响商场的正常布局；商场内的部分设备存在老化、陈旧失修的情形。4.就涉案商场的物业管理的实际运营成本及降低管理费的标准问题，业主与嘉豪公司在住建等部门的组织下也就上述问题进行过多次协商沟通。嘉豪公司在2018年2月19日南海区住建局召开的协调会上提出将商场内铺物业服务收费标准由35元/平方米/月调整为20元/平方米/月；2019年5月20日的《信访答复》也反映，嘉豪公司主张将商场内铺物业服务收费标准由35元/平方米/月调整为18元/平方米/月，并约定将商场公共收益全部用于冲抵物业管理服务开支、补充物业服务费用。从上述协调经过可知，嘉豪公司对商场内铺的物业管理费提出了按20元/平方米或18元/平方米计收的调整方案，最终业主与嘉豪公司因公共收益等附带问题未能达成一致的意见。但嘉豪公司同意对于涉案商场内铺的物业服务费的标准予以降低。综上，根据双方的实际协商情况，本院依据公平原则认定2017年9月1日至2019年7月31日期间涉案商铺（内铺）的物业服务费标准调整为20元/平方米/月。据此，经核算，陈振杰应向嘉豪公司支付上述期间物业服务费5441.80元（11.83平方米×20元/平方米/月=236.60元/月，236.60元/月×23个月=5441.80元）。由于双方一直对涉案商铺物业服务费标准问题存在争议，故嘉豪公司请求陈振杰支付违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、陈振杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2017年9月1日至2019年7月31日期间的物业服务费5441.80予佛山市嘉豪物业管理有限公司；二、驳回佛山市嘉豪物业管理有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取147.17元（佛山市嘉豪物业管理有限公司已预交），由佛山市嘉豪物业管理有限公司负担122.17元，由陈振杰负担25元且应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付佛山市嘉豪公司物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 廖锡燕二〇一九年十二月二十八日法官助理 陈 玲书 记 员 潘绮雯