江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏05民终10491号上诉人（原审第三人）：丁学柱，男，1957年1月17日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：陈义芬，女，1970年7月28日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：陈柏安，上海小城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张祖义，男，1962年6月18日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰之，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：毛本翠，女，1964年9月10日出生，汉族，住苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：成军伟，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰之，江苏漫修（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：凌爱良，男，1963年7月25日出生，汉族，住苏州市姑苏区。被上诉人（原审第三人）：张扣凤，女，1962年12月11日出生，汉族，住苏州市姑苏区。上诉人丁学柱因与被上诉人陈义芬、张祖义、毛本翠、凌爱良、张扣凤返还原物纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2018)苏0508民初6183号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。丁学柱上诉请求：请求撤销原审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.1994年7月期间我在苏州农贸市场开门店，当时本人缺少流动资金，向凌爱良借三万五千元人民币生意流动资金，当时凌爱良及张扣风还有凌爱良母亲见证周根娣(已过世了)同意出借，按银行利息计算，借期为3年。如果到期不还，凌爱良与我一起到市房产中介把我私房23.89平方卖掉，用于还凌爱良款项及利息，多余款项归丁学柱所用，当时双方写了书面字据，双方同意签了字并画押。在4年期间我到小日晖桥36弄找过凌爱良，可没有碰到凌爱良。后来这笔借款一直没有归还。我欠凌爱良钱是事实，但并没有要把房子卖给凌爱良，凌爱良在毫无任何合法手续情况下，没有经得户主同意情况下非要霸占我的房子达十几年，并非法卖给安徽人张祖义、毛本翠，我全然不知。2.在1996年我到社区办理低保手续，碰到社区民警丁年生，他就叫我把23.89平方房子卖给老张，因为老张是丁年生亲戚，通过丁年生认识老张并见了面，老张叫我帮其过户。我就讲房子卖给您可以，我说25万。老张他不肯拿钱，并说叫我先把各种手续中跑出来，我说我没有钱。在丁某,4在场，在万年社区警务室，老张第一次给我4000元人民币现金，回来我把登报的报纸及土地证交给老张，他又给了我2000元人民币现金，后来他叫我跟他一起去过户给他，我对他讲6000元就想买我房子，我说不可能卖给您的，除非您再给我25万我立马过户给您，双方争吵起来，大家闹到派出所处理调解，要么过户，要么还钱，我说没有钱，过一阶段还给您，后来7至8年，没有见过面，这笔钱至今没有还，合计6000元，本人身体状况不好情况下再没有与老张见面。因为怕老张纠缠不清，包括老张威胁恐吓，所以一直没有与老张见面。3.我在2012年7月之前通过朋友介绍认识做水产生意老板陈义芬，当时我在苏州农贸市场冷冻食品批发中心跟陈义芬素有生意来往，有货款来往，每次拿货都有凭证及送货单联，从2010年9月至2011年1月21日止，共计12张发货单。当时我几乎每年要到陈义芬店里购买各种规格大闸蟹，一年大约采购大闸蟹45万左右，双方同意的当时写了送货单，还欠陈义芬35万至今未付清，有原始凭证。后来我在幸庄衣贸市场经营严重亏损，关门了。后来我就到外地发展了。由于自己身体状况原因，后来就回苏州大约4年左右，回到苏州看病养病住院，今年年前陈义芬通过我的朋友找到我，当时我在苏州吴中人民医院19楼418床住院，她来看我，叫我还前几年欠的货款钱，我说没有能力还，身体不好，陈义芬看到我的生病状况，当时安慰我一下并给我3万元人民币现金。说给我住院费用，这个钱不用您还了，还说我只要货款35万还我，不要利息了，后来我在无能力无人支持情况下，经双方商量在2018年1月15日，我把自己小日晖桥36弄11号23.89平方房子过户给陈义芬。用于还清陈义芬货款债务，达成两清，并今年年前双方去市区房产交易中心正常交易过户，所有过户费用都是陈义芬支付的，因为我欠陈义芬货款钱应当归还，我的私房我有权进行交易卖房过户属于合情合理、合法，更谈不上违法行为。陈义芬向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院判令张祖义、毛本翠搬离苏州市姑苏区小日晖桥36弄11号房屋；2.由张祖义、毛本翠承担诉讼费。一审法院认定事实：位于苏州市原平层房屋的登记所有权人为丁学柱及其母亲陈小妹，建筑面积为23.89平方米，现登记所有权人为陈义芬。2005年9月5日，丁学柱、陈小妹作为甲方与张扣凤作为乙方签订《房屋买卖协议》一份，约定甲方将上述房屋卖给张扣凤，房款为35000元，张扣凤已付购房款1万元，并在甲方搬出后付清余款。之后，双方又签订《具结保证书》一份，载明：涉案共有房屋自愿卖给张扣凤，房款36000元已付清，甲方丁学柱及其女儿丁来娣户口须在一月内迁出涉案房屋，张扣凤无偿提供一间住房给陈小妹居住到临终。上述协议及保证书的最后落款甲方处均有丁学柱的签字并按捺了手印，同时加盖了陈小妹的名字印章，乙方处有张扣凤的签字。审理中，丁学柱称其没有见过母亲陈小妹有名字印章，不清楚是谁在上述两份材料上加盖了印章，但是母亲在签订上述《房屋买卖协议》时是在场的；张扣凤、凌爱良称陈小妹在签订《房屋买卖协议》时加盖了其名字印章，保证书上陈小妹的名字印章是丁学柱盖上的。之后，丁学柱、陈小妹向张扣凤、凌爱良交付了上述房屋，两人并于2006年左右对房屋进行了翻建，但双方未办理房屋过户手续。2010年8月9日，张扣凤、凌爱良与张祖义、毛本翠签订《房屋买卖合同书》一份，约定张扣凤、凌爱良将上述房屋出售给张祖义、毛本翠，房屋价款为12万元。在场案外人刘雪忠和许洪林也在该合同书中签了字。2010年8月9日、8月13日，张祖义向张扣凤、凌爱良分别支付了9万元和3万元房款。2011年左右张扣凤、凌爱良及家属在上述房屋内居住至今。2012年10月17日，陈小妹因病死亡。2013年，张祖义、毛本翠通过社区民警丁某,4找到丁学柱要求其协助办理房屋过户手续，丁学柱称房屋权属证书已丢失，张祖义、毛本翠称两人便向其支付了6000元协助办理过户的劳务费，后丁学柱办理了房屋权属证书遗失声明登报手续及继承公证手续。之后张祖义、毛本翠再未能联系到丁学柱，丁学柱亦未协助办理房屋过户手续。2017年11月20日，丁学柱补领了上述房屋的不动产权证书。2018年1月15日，丁学柱作为房屋出卖人与陈义芬作为买受人签订《苏州市存量房买卖合同》一份，约定丁学柱将上述房屋出售给陈义芬，房屋价款为2万元，于2018年4月1日前一次性支付；装修状况为毛坯，丁学柱在陈义芬付清房款之日起30日内交付房屋。次日，涉案房屋过户登记至陈义芬名下，陈义芬并未实际支付该2万元房款。审理中，陈义芬陈述：2012年丁学柱向我借款35万，没钱还，2017年，我找到丁学柱要求其还款，丁学柱称可将涉案房屋出售给我，用欠付35万元货款冲抵；同一年，记得天气很热的时候，我去看了下涉案房屋，但大门是锁着的，没能进去，丁学柱告知我现在是他的朋友在居住，他的这个朋友去外地了；在我与丁学柱办理涉案房屋的过户手续前仅去过这一次。房屋过户后，因丁学柱不配合交付房屋，经向社区报警才得知张祖义、毛本翠一家人居住在里面。丁学柱陈述：凌爱良、张扣凤提交的涉案收条及2005年6月29日《协议》上的字不是我签的；2005年9月5日《房屋买卖协议》上的字是我签的；我带陈义芬去看过一次涉案房屋，在外面转了一圈，当时我敲门，家里没人，陈义芬问我房子有没有人，我说有人，我朋友住的。审理中，张祖义、毛本翠申请两位证人出庭作证：1.桑某,4陈述：我居住在涉案房屋对面已四十多年了，之前与丁学柱是邻居，后自2011年起与张祖义、毛本翠成了邻居；丁学柱与陈小妹于2005年将涉案房屋出售给张扣凤、凌爱良，我是知道的，但只是听说，我们小区都知道的，还听说他们是在社区办理了相关手续。后张扣凤、凌爱良又于2010年将房屋出售给了张祖义、毛本翠，这我也是听说。2.许洪林陈述：是我介绍张扣凤、凌爱良将涉案房屋出售给张祖义、毛本翠的，张祖义、毛本翠在签订房屋买卖合同书当天支付购房款9万元现金，合同上的签名也是我签的，当时张扣凤、凌爱良还出示了其与丁学柱的房屋买卖合同。张祖义、毛本翠另提供了证人丁某,4的书面证言，其陈述：我原是涉案房屋所在社区的公安民警；2005年一天下午，我正好至社区工作，看到张扣凤、凌爱良和丁学柱、陈小妹在社区调解室，当时社区书记也在场并告诉我说丁学柱要把涉案房屋出售给张扣凤、凌爱良，张扣凤、凌爱良承诺买下房屋后管陈小妹终老，后我有事就走开了，走之前没见他们签订合同；后张扣凤、凌爱良将房屋出售给了张祖义、毛本翠，我只是听说，但后来我们民警要求相关人员办理居住证时，才知道张祖义、毛本翠实际居住在涉案房屋内；2013年，丁学柱来社区时我曾劝他协助张祖义、毛本翠办理房屋过户手续，并让张祖义、毛本翠给丁学柱一些劳务费，让他去登报挂失遗失的房产证，然后再将房屋过户至张祖义、毛本翠名下。本案的争议焦点在于：一、丁学柱、陈小妹与张扣凤、凌爱良之间、张扣凤、凌爱良与张祖义、毛本翠之间是否存在房屋买卖合同关系。一审法院认为，丁学柱确认涉案2005年9月5日签订的《房屋买卖协议》及此后签订的《具结保证书》中作为房屋出售方的“丁学柱”签名是其本人签字，尽管其对该两份材料上陈小妹的名字印章提出异议，但是其亦陈述陈小妹在2005年9月5日签订《房屋买卖协议》时是在场的，一审法院同时结合证人桑某,4和丁某,4关于陈小妹出售涉案房屋的证言，可以推定陈小妹是同意出售涉案房屋给张扣凤、凌爱良的，故一审法院认定双方之间存在房屋买卖合同关系，因涉案《房屋买卖协议》及《具结保证书》中亦无法律规定的无效情形，且内容又系当事人真实意思表示，应认定为合法有效，丁学柱、陈小妹在张扣凤、凌爱良支付完全部购房款后应积极履行协助办理房屋过户义务，陈小妹去世后，丁学柱作为其唯一法定继承人应继续履行该义务。另外，张扣凤、凌爱良与张祖义、毛本翠签订了房屋买卖合同书，张祖义、毛本翠已支付了全部的房屋价款，该房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反强制性法律规定，应属合法有效。本案的争议焦点二：陈义芬是否有权要求张祖义、陈义芬搬离房屋。一审法院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物。这里的无权占有是指没有法律根据或未经物权人许可而占有他人之物。本案中,丁学柱、陈小妹于2005年将涉案房屋出售给张扣凤、凌爱良，后张扣凤、凌爱良又于2010年转售给张祖义、毛本翠，张祖义等自2011起居住至今。由此可见张祖义、毛本翠依据合同关系入住涉案房屋，其居住使用房屋的行为具有法律依据，并非非法侵占。同时，丁学柱明知房屋早已出售给他人，仍于2018年1月与陈义芬签订房屋买卖合同，主观上存在恶意。陈义芬认为丁学柱欠其借款35万，便以35万购买涉案房屋，但其在购房前并未实地勘察房屋装修及居住情况，购房价款明显低于市场价格，之后从未实际了解过房屋的装修及真实占有状况，这与民间正常交易惯例不符。双方之间签订的房屋买卖合同效力及陈义芬基于该效力存疑的房屋买卖合同取得涉案房屋物权的行为均值得商榷。综上，陈义芬提交的证据不足以证明张祖义、毛本翠占有涉案房屋的行为系非法占有,故对于其要求两被告返还占有物的主张一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈义芬的全部诉讼请求。案件受理费80元，公告费600元，由原告陈义芬负担。公告费600元，已由被告张祖义、毛本翠先行支付，原告陈义芬于本判决生效之日起十日内支付给被告张祖义、毛本翠。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张祖义、毛本翠、凌爱良、张扣凤明确，涉案房屋原系平层，凌爱良、张扣凤购得后已对涉案房屋翻修为两层房屋，如现场查看，应能发现涉案房屋实际状况与产证不符，并提交了涉案房屋照片。陈义芬陈述，丁学柱带我去看的时候，是两个小孩住在那里面的，丁学柱他说这个房子是丁学柱的，当时的时候我想是抵账，当时我想我要不得钱，要不就把这个房子抵掉，后来我才知道后面有个小门，还有个11号。所以说我当时的时候进去看过了。另查，张祖义、毛本翠与陈义芬、丁学柱、原审第三人张扣凤、凌爱良确认合同无效纠纷一案，一审法院作出（2019）苏0508民初2594号民事判决：一、确认丁学柱与陈义芬于2018年1月15日签订的《苏州市存量房买卖合同》(编号为苏房存姑苏合同201801150100)无效。二、陈义芬于本判决生效之日起10日内将位于苏州市房屋（建筑面积23.89平方米）过户登记至丁学柱名下。陈义芬不服该判决提起上诉，本院以(2019)苏05民终10314号判决予以维持。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，丁学柱确认涉案2005年9月5日签订的《房屋买卖协议》及此后签订的《具结保证书》中作为房屋出售方的“丁学柱”签名是其本人签字，尽管其对该两份材料上陈小妹的名字印章提出异议，但是其亦陈述陈小妹在2005年9月5日签订《房屋买卖协议》时是在场的，一审法院同时结合证人桑某,4和丁某,4关于陈小妹出售涉案房屋的证言，可以推定陈小妹是同意出售涉案房屋给张扣凤、凌爱良的，故一审法院认定双方之间存在房屋买卖合同关系。丁学柱所提上诉理由不能成立，本院予以驳回。陈义芬与张祖义、毛本翠、丁学柱、原审第三人张扣凤、凌爱良确认合同无效纠纷一案的生效判决确认丁学柱与陈义芬于2018年1月15日签订的《苏州市存量房买卖合同》(编号为苏房存姑苏合同201801150100)无效。并判决陈义芬于本判决生效之日起10日内将位于苏州市房屋（建筑面积23.89平方米）过户登记至丁学柱名下。因此，陈义芬诉请张祖义、毛本翠搬离苏州市姑苏区小日晖桥36弄11号房屋没有依据。综上，丁学柱的上诉请求不能成立，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人丁学柱负担。本判决为终审判决。审判长  杨恩乾审判员  杨 兵审判员  徐 辉二〇一九年十二月三十一日书记员  姜 瑛法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。