山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初8172号原告：山东华昌珠宝有限公司，住所地济南市历下区县。法定代表人：郑嘉敏，总经理。委托诉讼代理人：魏玉茹，山东瑞文律师事务所律师。被告：李嘉言，男，1995年7月24日出生，汉族，住济南市。被告：张辉，男，1990年9月26日出生，汉族，住山东省莱州市。被告：何志伟，男，1993年9月15日出生，汉族，住山东省邹城市。以上三被告共同委托诉讼代理人：李宁、康迎，均系山东鲁祯律师事务所律师。原告山东华昌珠宝有限公司（以下简称“华昌公司”）与被告李嘉言、张辉、何志伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华昌公司的委托诉讼代理人魏玉茹，被告李嘉言、张辉、何志伟的共同委托诉讼代理人李宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华昌公司向本院提出诉讼请求：1.判令李嘉言、张辉支付欠付租金207858元，并支付违约金（以20万元为基数自2018年10月24日起至2018年12月1日止，按同期银行贷款利率2倍计算；以10万元为基数自2018年12月2日起至实际付清之日，按同期银行贷款利率2倍计算；以107858元为基数，自2019年4月24日起至实际付清之日，按同期银行贷款利率2倍计算）；2.判令何志伟对上述请求承担连带责任担保；3.本案诉讼费用、保函费由李嘉言、张辉、何志伟承担。事实与理由：2018年4月24日，华昌公司与李嘉言、张辉、何志伟签订《商铺租赁合同》，约定李嘉言、张辉承租华昌公司位于济南市历下区县西巷9号一层164、165商铺两间，第一年租金45万元，此后租金每一年按上一年租金递增5%，租金每6个月缴纳一次，后李嘉言、张辉未依约支付租金，经多次催要未果，特诉至贵院，望判如所请。李嘉言、张辉、何志伟共同辩称，一、不拖欠华昌公司房租，请求驳回华昌公司主张房租的全部诉讼请求。2018年4月24日华昌公司与李嘉言、张辉、何志伟签订了《商铺租赁合同》，约定租赁期为2018年5月24日至2020年5月23日，年租金43万元，签订合同之日缴纳押金5万元、租金23万元，2018年10月23日缴纳第二笔租金20万元，租金以此类推。《商铺租赁合同》签订后李嘉言、张辉按约定缴纳了23万元租金和5万元押金后成立了山东卜梵餐饮管理有限公司，因经营不如意，拖延了40天至2018年12月1日才又缴纳房租10万元整，房租已经交至2019年2月28日。但2019年2月24日华昌公司就以拖欠房租为由将租赁商铺上锁，取回商铺的控制权，禁止李嘉言、张辉继续经营，合同目的无法实现，华昌公司锁门的行为构成了根本违约，李嘉言、张辉被迫无奈只能终止与华昌公司的《商铺租赁合同》。但《商铺租赁合同》终止后，因华昌公司要求除押金外另行支付13万元违约金过高，双方就违约金事宜一直未能达成一致。《商铺租赁合同》中约定延迟缴纳房租时，华昌公司可停水停电，但在2019年2月24日华昌公司却以锁门的形式强行收回了租赁商铺，并要求李嘉言、张辉支付过高违约金未果的情况下拒绝李嘉言、张辉将自己的财物拉出。因此，因华昌公司的根本违约，使李嘉言、张辉本身经营餐饮的目的无法实现，双方合同应自2019年2月24日华昌公司收回商铺时解除，合同解除后，李嘉言、张辉不应对自己没使用期间的房屋支付租赁费。二、华昌公司要求的违约金过高，在其无法证明答辩人延迟支付给其造成损失的情况下，李嘉言、张辉同意按银行同期贷款利率支付违约金（以10万元为基数，自2018年10月23日至2018年12月1日，按照年利率4.35%计算，违约金为47.67元）。李嘉言、张辉同意该违约金从5万元押金中予以扣除，剩余押金49952.33元请求贵院判决华昌公司返还给李嘉言和张辉。三、华昌公司想通过法院诉讼的方式获取不应得的利益，因此，华昌公司主张本案的诉讼费、保函费应自行承担。综上，请贵院查明事实后依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月24日，华昌公司（出租方、甲方）与李嘉言、张辉（承租方、乙方）、何志伟（担保方、丙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于济南市历下区县西巷9号（泉乐坊F区）一层164、165号商铺出租给乙方经营使用，合同约定：租赁期限为2年，自2018年5月24日至2020年5月23日；合同签订时，乙方须交纳租赁保证金5万元，乙方退还商铺且经验收后，如无门窗损坏或欠缴的水电费、物业费等情况，甲方应于验收商铺且无上述情况后一个月内一次性无息返还乙方；租金支付方式为先交租金后使用，第一年租金为43万元，租金每年递增5%；租金每6个月缴纳一次，合同签订之日前缴纳第一笔租金23万元，2018年10月23日缴纳第二笔租金20万元，此后每年的4月23日和10月23日缴纳下一期的租金；乙方逾期缴纳租金，每迟延一天，按照应付租金的0.3‰作为滞纳金。乙方逾期超过15天，甲方有权解除合同，乙方除支付前述滞纳金之外还应支付合同租金总额的5%作为违约金；合同第十六条约定，丙方为承租方提供保证，承担连带清偿责任，保证期间自本合同租赁期限届满起2年。租赁合同签订后，李嘉言、张辉于2018年4月23日支付2018年5月24日至2018年11月23日期间的租金23万元、房租押金5万元，于2018年12月1日支付租金10万元。李嘉言、张辉主张华昌公司于2019年2月24日将涉案房屋上锁致使其无法使用。华昌公司主张李嘉言、张辉拖欠物业费及水电费、公摊费用，物业公司采取的锁门措施。2019年7月2日，华昌公司将涉案房屋收回。另查明，华昌公司为本案支出保全保险费630元、案件保全费1570元。本院认为，华昌公司与李嘉言、张辉、何志伟签订的《房屋租赁合同》系各方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，为有效合同，各方均应按照合同约定履行。根据合同约定，李嘉言、张辉应于2018年10月23日缴纳2018年11月24日至2019年5月23日期间的租金20万元，李嘉言、张辉于2018年12月1日缴纳了2018年11月24日至2019年2月28日的租金10万元，缴纳租金时间及金额均不符合约定，李嘉言、张辉已构成违约，且逾期交纳房租达15天以上，华昌公司有权解除合同。李嘉言、张辉主张华昌公司于2019年2月24日将涉案房屋上锁，致使其无法继续使用涉案房屋。华昌公司主张系物业公司对涉案房屋采取的锁门措施，但其未提交证据予以证实，退一步讲，即便涉案房屋大门上锁系物业公司所为，华昌公司作为出租人明知此种情况，不采取相关措施，导致李嘉言、张辉无法正常使用涉案房屋，其再要求李嘉言、张辉支付2019年2月24日之后的房租，没有事实和法律依据，本院不予支持。李嘉言、张辉确实存在逾期交纳租金的违约行为，应向华昌公司支付违约金，华昌公司自愿降低违约金标准，未超过法律规定的标准，本院予以准许。李嘉言、张辉应支付违约金数额为：以20万元为基数，自2018年10月23日起至2018年11月30日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的2倍计算；以10万元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的2倍计算；以10万元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算。此外，保全保险费系华昌公司为实现债权的必要支出，本院酌定华昌公司自行负担300元，李嘉言与张辉负担330元。何志伟作为担保人，应对上述债务承担连带清偿责任。关于押金，因双方对物业费、水电费等尚未结算，本院不予处理，双方可待相关费用结算后另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李嘉言、张辉于本判决生效之日起10日内支付原告山东华昌珠宝有限公司违约金（以20万元为基数，自2018年10月23日起至2018年11月30日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的2倍计算；以10万元为基数，自2018年12月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的2倍计算；以10万元为基数，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的2倍计算）；二、被告李嘉言、张辉于本判决生效之日起10日内支付原告山东华昌珠宝有限公司保全保险费330元；三、被告何志伟对上述第一、二项承担连带清偿责任；四、驳回原告山东华昌珠宝有限公司超出部分的诉讼请求；五、驳回原告山东华昌珠宝有限公司其他诉讼请求。如未能按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4420元，由原告山东华昌珠宝有限公司负担2000元、被告李嘉言、张辉、何志伟共同负担2420元；案件保全费1570元，由原告山东华昌珠宝有限公司负担700元、被告李嘉言、张辉、何志伟共同负担870元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 阮 斌人民陪审员 秦 芳人民陪审员 时文萍二〇一九年十二月二十日书 记 员 张 澳