广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0111民初32445号原告：广州新凯裕洗涤有限公司，住所地广州市越秀区华乐路**华乐大厦北塔****。法定代表人：田亮，经理。委托诉讼代理人：李颖婵，广东国政律师事务所律师。被告：广州瑞兴服装洗水有限公司，住所，住所地广州市白云区太和镇谢家庄村二社龙颈街自编**div>法定代表人：刘克勤，董事长。委托诉讼代理人：宋万俊，广东启源律师事务所律师。原告广州新凯裕洗涤有限公司（以下简称新凯裕公司）诉被告广州瑞兴服装洗水有限公司（以下简称瑞兴公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新凯裕公司的法定代表人田亮及委托诉讼代理人李颖婵，被告瑞兴公司的委托诉讼代理人宋万俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新凯裕公司诉称，2015年2月1日，我公司与被告签订了《物业租赁合同》，约定被告将位于广州市白云区太和镇谢家庄村二社龙颈街自编111号的物业出租给我公司，该部分物业包括：厂房A1层、办公楼D2层一间、宿舍C2层贰间、C3层三间、C4层五间，租赁期限自2015年2月1日至2022年2月28日，共8年，租金为人民币35000元，此后租金在以上租金的基础上按每两年递增5%计算；双方约定在合同签字生效当日我公司向被告支付合同保证金200000元，并约定期满或者协议提前终止，如无拖欠相关费用，则该保证金免息退还给我公司。合同签订后，我公司在上述物业经营，并按期缴纳租金。从2018年5月起，我公司进行经营方向的调整，不再经营洗涤业务，并告知被告，上述物业的租金我公司交至2018年10月，并没有拖欠物业租金和相关水费电费等费用。被告在2018年10月21日将上述物业出租给案外人，并与案外人签订了租赁合同，收取案外人的租金和押金。我公司多次致电和发函给被告要求退回合同保证金，被告均不予理会。请求判令：1.被告返还租赁合同保证金200000元及赔偿利息（以200000元为本金，自2018年11月1日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至清偿之日）；2.本案诉讼费、保全费由被告承担。被告瑞兴公司辩称，1.《物业租赁合同》明确约定承租人不得将租赁物转租转让，而新凯裕公司仍在未经我公司同意的前提下向案外人胡志明转租转让租赁合同所涉的物业及机器设备。2.根据合同的约定，新凯裕公司请求返还合同保证金的请求不符合《物业租赁合同》的约定，且其权利已因违约事实而消灭。新凯裕公司擅自转租已构成违约，我公司与案外人重新签订《物业租赁合同》事实上提前终止了与新凯裕公司之间的合同，新凯裕公司对该事实知晓且未提出异议，应视为对合同终止的认可。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回其诉讼请求。经审理查明：2015年2月1日，瑞兴公司（出租方、甲方）与新凯裕公司（承租方、乙方）签订《物业租赁合同》，双方约定：甲方将座落于广州市白云区太和镇谢家庄村二社龙颈街自编111号部分物业出租给乙方，物业包括：厂房A1层、办公楼D2层一间、宿舍C2层贰间、C3层三间、C4层五间，租赁期限自2015年2月1日起至2022年2月28日止，共8年，自2015年2月1日起每月租金为35000元，此后租金在以上租金的基础上按每两年递增5%计算，合同签字生效当日乙方向甲方支付合同保证金200000元，协议期满或者遇国家政策改变导致协议提前终止，如乙方无拖欠甲方其他相关应付款项，则该保证金免息退还给乙方，租赁期内，相关建筑物业、原有四台二手烘干机和设施的所有权归甲方，使用权归乙方，乙方不得将相关建筑物业、设备、设施作任何担保、抵押或转让、转租，否则，甲方有权提前终止合同，保证金不予退还等等。合同签订后，新凯裕公司于2015年3月2日向瑞兴公司缴纳保证金200000元，并向瑞兴公司缴纳租金至2018年10月。2018年4月10日，广州新凯裕洗衣洗涤有限公司（甲方A、转让方）、田军（法人代表、甲方B、转让方）与胡志明（乙方、受让方）签订《洗涤厂转让合同》，约定转让内容为1号车间洗涤实体厂里现有的装修、装饰、设备及现有耗材等配套硬件设施，在甲方收到第一笔款后，甲方提供工厂设备清单给乙方，厂房租赁时间到2022年2月底，租赁期间甲乙双方不能将厂房再转租给他人，甲方所拥有的1号车间实体厂房、现有的机器设备、车辆、员工和客户的资源，一起转让给乙方承租经营等等。2018年10月21日，瑞兴公司（甲方、出租方）与广州新凯裕洗衣洗涤有限公司（乙方、承租方）签订《物业租赁合同》，约定甲方将座落于广州市白云区太和镇谢家庄村二社龙颈街自编111号A栋一层物业出租给乙方，租赁时间自2018年11月1日起至2026年10月31日止，共8年等等。2019年8月22日，新凯裕公司向瑞兴公司发出《敦促履行通知书》，称《物业租赁合同》已于2018年10月终止，要求瑞兴公司收到本函件在2019年9月15日内退还保证金200000元，逾期将向法院提起诉讼等等。审理中，新凯裕公司主张涉案合同无效，要求返还保证金，广州新凯裕洗衣洗涤有限公司与其公司系关联公司。新凯裕公司、瑞兴公司均确认涉案合同于2018年10月21日终止。新凯裕公司陈述，瑞兴公司与广州新凯裕洗衣洗涤有限公司签订合同后，瑞兴公司就终止了新凯裕公司与瑞兴公司签订的租赁合同所涉所有物业的使用权，将全部物业收回，瑞兴对此表示确认，并陈述在得知新凯裕公司转租的消息后，认为其违约，便与新凯裕公司和胡志明进行了三方交接，收回新凯裕公司承租的全部物业，解除与新凯裕公司之间的合同，然后与广州新凯裕洗衣洗涤有限公司重新签订合同。审理中，瑞兴公司提交了广州市白云区环境保护局《关于对广州瑞兴服装洗水有限公司建设项目环境影响报告表的批复》《关于对广州瑞兴服装洗水有限公司建设项目竣工环境保护验收的批复》《关于广州瑞兴服装洗水有限公司改建锅炉建设项目环境影响登记表的批复》，提供了《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》《广州市公安消防局建筑工程消防设计的审核意见书》。新凯裕公司对上述证据均表示异议，认为不能证实涉案建筑物已取得建筑工程规划许可证，涉案合同无效。上述事实，有《物业租赁合同》《洗涤厂转让合同》《关于对广州瑞兴服装洗水有限公司建设项目环境影响报告表的批复》《关于对广州瑞兴服装洗水有限公司建设项目竣工环境保护验收的》批复《关于广州瑞兴服装洗水有限公司改建锅炉建设项目环境影响登记表的批复》《广州市公安消防局建筑工程消防验收的意见书》《广州市公安消防局建筑工程消防设计的审核意见书》、收款收据及当事人陈述等证据证实。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据上述法律法规的规定，瑞兴公司未提供涉案建筑物的建设工程规划许可证，其与新凯裕公司就涉案房屋所签订的《物业租赁合同》违反法律法规的强制性规定，应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因《物业租赁合同》无效，瑞兴公司基于《物业租赁合同》取得的保证金应予返还，新凯裕公司主张返还保证金200000元的请求合理合法，本院予以支持。瑞兴公司抗辩新凯裕公司违约，保证金不予退还的理由不成立，本院不予采纳。新凯裕公司、瑞兴公司对于合同无效均存在过错，对于新凯裕公司主张利息的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，广州瑞兴服装洗水有限公司返还广州新凯裕洗涤有限公司保证金200000元；二、驳回广州新凯裕洗涤有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2215元，由广州瑞兴服装洗水有限公司负担2150元（于本判决生效后五日内向本院交纳），由广州新凯裕洗涤有限公司负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 张 昕二〇一九年十二月二十六日书记员 周燕文