广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1971民初16199号原告（反诉被告）：张冬霞，女，1981年10月15日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：张允，广东历维永盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶凌旭，广东历维永盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：东莞市寮步新地置业有限公司，住所地：广东省东莞市寮步镇东方新城紫荆苑**，统一社会信用代码：91441900055311412P。法定代表人：赖振兵，总经理。委托诉讼代理人：张勇，广东名成律师事务所律师。委托诉讼代理人：许英进，广东名成律师事务所律师。被告：深圳市优房通营销服务有限公司，住所，住所地：广东省深圳市南山区招商街道蛇口沿山路**创业壹号大楼****社会信用代码：91440300358742201A。法定代表人：陈强，总经理。委托诉讼代理人：周兵，广东智捷律师事务所律师。委托诉讼代理人：周军，广东智捷律师事务所律师。原告（反诉被告）张冬霞诉被告（反诉原告）东莞市寮步新地置业有限公司（以下简称“新地置业公司”）、被告深圳市优房通营销服务有限公司（以下简称“优房通公司”）商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张冬霞的委托诉讼代理人张允、叶凌旭，被告（反诉原告）新地置业公司的委托诉讼代理人张勇、许英进，被告优房通公司的委托诉讼代理人周军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张冬霞向本院提出诉讼请求：1.确认张冬霞与新地置业公司解除《商品房买卖合同》；2.判令新地置业公司向张冬霞退还购房款513054元及利息（从2017年8月7日起计至实际清偿之日止，以购房款513054元为本金，按原告购房贷款利率计算）；3.判令新地置业公司向张冬霞支付违约金102610.8元；4.判令新地置业公司向张冬霞支付购房过程中实际产生的费用6135元；5.判令新地置业公司向张冬霞退还购房折扣费30000元，优房通公司对此承担连带责任；6.判令新地置业公司协助办理注销涉案商品房预告登记手续；7.判令新地置业公司协助办理涉案商品房契税退税手续；8.判令新地置业公司协助办理涉案商品房专项维修基金退费手续；9.判令新地置业公司承担本案诉讼费用。事实与理由：新地置业公司将位于东莞市的新地商业广场办公性质的商业楼宇虚假宣传为“松湖YOU公馆”住宅公寓类项目，并用极具夸大及虚假宣传用语对外宣传。2017年7月22日张冬霞在看房过程中被告知，如现场支付30000元可以抵扣60000元的购房款，因此张冬霞支付了30000元，并对东莞市明政路新地商业楼358号房签署了《寮步新地商业楼认购书》。现场工作人员出具的收款落款为优房通公司，并向张冬霞解释新地置业公司、优房通公司存在合作关系，新地置业公司是认可优房通公司的收款行为，及确认该30000元是购房款，可以抵扣房屋60000元的购房款。张冬霞出于对新地置业公司的信任，且成交总价减少了60000元，就没要求新地置业公司重新出具收据。2017年8月7日张冬霞与新地置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定交付时间为2018年5月31日。张冬霞依约向新地置业公司付清购房款及相关费用，但新地置业公司未按期交付房屋，直到2018年6月份才向张冬霞发出收楼通知，后以该房屋未装修完毕为由，通知张冬霞2018年7月办理收楼手续。2018年7月8日张冬霞到现场查勘房屋，发现房屋与合同约定的格局、规划及装修标准差异巨大，如客厅没有窗户、卫生间及厨房的位置改变、层高不符合约定、严重漏水等。张冬霞多次要求新地置业公司整改，但至今仍未处理好。上述情况严重损害了张冬霞的合法权益，张冬霞于2019年1月29日、2019年3月13日、2019年3月23日通知新地置业公司解除合同，返还房价款及承担违约责任，但新地置业公司不予理会。据此，张冬霞诉至法院，望判如所请。新地置业公司答辩称，请求法院驳回张冬霞的全部诉讼请求。1.新地置业公司已依约向张冬霞发出交房通知，双方于2018年7月8日办理交房手续。在办理交房过程中，张冬霞对房屋的内部装修不满，提出无理的整改要求，新地置业公司为了促进合同履行，多次依据张冬霞的要求进行整改。2019年4月22日新地置业公司再次向张冬霞发出交房通知，但张冬霞置之不理。案涉房屋已取得网上备案、建设工程规划许可，进行了竣工验收备案，符合合同约定的交付条件。交房过程中的装修瑕疵不影响房屋的使用目的及买卖目的的实现，合同应该继续履行。2.张冬霞诉请的购房折扣费30000元不是新地置业公司收取，张冬霞要求新地置业公司承担没有依据。优房通公司答辩称，同意新地置业公司第1点的答辩意见。优房通公司仅是接受深圳市城市屋超科技有限公司的委托进行代收款项，不是实际的责任主体，不应当承担责任。优房通公司收取的30000元实际上是平台服务费，相当于中介平台服务费，深圳市城市屋超科技有限公司提供了平台中介服务，产生了支出，为原告争取了价格优惠，促成交易。在张冬霞已实际享受到该服务情况下，即使案涉合同解除，也不应当退还已享受到的服务对应的费用。张冬霞通过深圳市城市屋超科技有限公司就该费用在购房款中实际作了相应的抵扣，优房通公司为提供该服务也支出了相应的成本。新地置业公司提出反诉请求：1.判令张冬霞与新地置业公司于2017年8月7日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》继续履行；2.由张冬霞承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2017年8月7日新地置业公司与张冬霞签订了《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定张冬霞向新地置业公司购买东莞市明政路新地商业楼办公358号房屋。合同签订后，新地置业公司已依约向张冬霞发出交房通知，双方于2018年7月8日办理交房手续。在办理交房过程中，张冬霞对房屋的内部装修不满，提出无理的整改要求，新地置业公司为了促进合同履行，多次对张冬霞的无理请求进行整改。2019年4月22日新地置业公司再次向张冬霞发出交房通知，但张冬霞置之不理。案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方平等协商、真实意愿的表示，合法有效。张冬霞应当知道并承担合同的义务和责任。因此，新地置业公司提起反诉，要求张冬霞继续履行合同，在判决生效之日起10日内接收案涉房屋。张冬霞答辩称，不同意继续履行案涉商品房买卖合同，要求解除合同，并支付张冬霞诉请的有关款项。经审理查明，2017年7月22日张冬霞与新地置业公司签订了《寮步新地商业楼认购书》，约定张冬霞向新地置业公司认购东莞市中心区明政路北侧《寮步新地商业楼》358号单位，原总价573054元，成交总价513054元，定金20000元，首期263054元（含定金）须于2017年8月1日前付清并签署《商品房买卖合同》，余款250000元张冬霞办理银行按揭手续。2017年8月7日，张冬霞作为买方、新地置业公司作为卖方签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170807476BFB751530），合同约定：1.张冬霞购买的房屋为东莞市明政路新地商业楼办公358号，总价款513054元，张冬霞于2017年8月7日前支付首期房价款263054元，余款250000元申请贷款支付。2.商品房交付时应当符合的条件是该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告。3.新地置业公司应当在2018年5月31日前向张冬霞交付该商品房。4.新地置业公司按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等可能影响张冬霞所购商品房质量或使用功能的，新地置业公司应当在变更确立之时起10日内将书面通知送达张冬霞，新地置业公司未在规定期限内通知张冬霞的，张冬霞有权解除合同。5.张冬霞因设计变更解除合同的，应当书面通知新地置业公司，新地置业公司应当自解除合同通知送达之日起15日内退还张冬霞已付全部付款，并自张冬霞付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。6.新地置业公司自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付张冬霞，张冬霞给予60日的宽展期，宽展期内合同继续履行，新地置业公司无需承担违约责任；如宽展期届满后被告新地置业公司仍未将该房屋交付张冬霞，自合同约定的交付期限届满后第61日起到实际交付之日止，新地置业公司应按日向张冬霞支付已交购房款万分之零点五的违约金，合同继续履行。上述合同附有房屋平面图。张冬霞、新地置业公司与案外人中国农业银行股份有限公司东莞寮步支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定张冬霞为购买案涉房产向中国农业银行股份有限公司东莞寮步支行借款250000元，借款期限120个月，等额本息还款，借款利率为浮动利率，按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮20%，自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。2018年3月30日中国农业银行股份有限公司东莞寮步支行向新地置业公司的账号转账支付了借款250000元。2017年7月22日张冬霞支付了新地置业公司上述房屋的定金20000元，2017年8月7日张冬霞支付了新地置业公司上述房屋的首期款243054元、契税15392元。2017年7月22日张冬霞支付了优房通公司“新地商业广场三万抵六万”款项30000元。2017年8月7日张冬霞向广东尚宽律师事务所支付了律师服务费2000元、贷款印花税13元、测绘费200元、专项维修基金2527元、合同印花税257元、交易费203元、查档费180元、登记费550元、抵押登记费200元、开户费5元。2017年11月1日的税收缴款书记载张冬霞缴纳了增量房非住房买卖（办公）的契税14658.69元。2017年7月15日案外人深圳市城市屋超科技有限公司与优房通公司签订《代收款项委托协议》，约定由于深圳市城市屋超科技有限公司是东莞新地商业广场项目的平台销售服务商，与优房通公司为同一品牌下的公司，根据深圳市城市屋超科技有限公司与广州市隽灏商业地产代理服务公司的总分销服务合同，深圳市城市屋超科技有限公司在此项目操作过程中需向客户收取平台服务费，现深圳市城市屋超科技有限公司委托优房通公司收取上述款项。案涉寮步新地商业楼于2015年3月13日取得《建设工程规划许可证》，2017年6月9日取得《竣工验收备案证书》，已取得现售许可证。2018年7月8日张冬霞向新地置业公司出具《收楼意见书》，验房意见为：1.新地置业公司未与张冬霞联系沟通装修方案，未征求张冬霞是否做阁楼的意见；2.厨房位置与房屋平面图厨房的位置不一致；3.对房屋测绘面积有异议；4.房屋平面图有2个窗户，实际只有一个窗户；5.房屋建筑材料及标准比样板房质量差异太大；6.存在消防隐患，消防设施不齐全，空气质量不达标。2019年1月20日张冬霞第二次查验案涉房屋，向新地置业公司提出如下意见：1.购房时窗户是2个，实际只有1个，厨房、洗手间的位置与购房时的位置不同；2.张冬霞于2018年7月8日已提出整改要求，至今（2019年1月20日）无任何整改，房屋交房时格局与购房时差异太大，已逾期交房，现要求退房。2019年3月13日张冬霞第三次查验案涉房屋，向新地置业公司提出如下验房意见：1.房屋不符合交房标准，实物与购房合同所附图纸差异太大，实物比图纸少了1个主窗户，厕所、厨房位置与图纸不符；2.房屋质量太差，存在漏水现象；3.实际层高未达到合同约定层高4.1m；4.已逾期交房大半年，期间已与开发商多次沟通退房及解决方案，开发商未给予正面积极处理，现张冬霞再次提出退房要求，不再接受任何整改及其他解决方案。2019年3月23日张冬霞向新地置业公司邮寄了《合同解除通知书》，认为张冬霞在2018年7月8日对案涉房屋查验时，发现案涉房屋与合同约定“房屋平面图”严重不符，存在巨大差异，经张冬霞书面反映问题，新地置业公司仍未按合同约定向张冬霞交付房屋，截至2019年3月22日已逾期交楼295天，构成严重违约，因此张冬霞告知新地置业公司，双方签订的《商品房买卖合同》自新地置业公司收函之日解除，要求新地置业公司于收函之日起5日内退还张冬霞及支付各项费用合计582509.03元。上述邮件于2019年3月25日被签收。根据张冬霞提供的2019年1月20日张冬霞第二次查验案涉房屋的现场录像可以看出，当时房屋的内部结构是进门右手边即为卫生间，卫生间内没有窗户，进门正对面的墙上没有窗户，进门沿右边墙经过卫生间后即为橱柜。张冬霞提供的公证书反映，案涉房屋在2019年3月19日的现场情况仍处于整改施工状态。《商品房买卖合同（预售）》所附的房屋平面图显示，进门正对面的墙上有一个窗户，进门右手边为一面墙，进门沿右边墙过去就是卫生间，卫生间内有一个窗户。新地置业公司主张2018年5月已向张冬霞发出收楼通知，案涉房屋整改后在2019年3月31日符合了交付条件，2019年4月24日再次向张冬霞发出交楼通知。以上事实，有张冬霞提交的《商品房买卖合同（预售）》、公证书、收据、个人购房担保借款合同、借款凭证、认购书、收楼意见书、合同解除通知书、快递单及邮件投递结果查询、宣传资料、交楼通知书、住宅专项维修基金专用收据、税收缴款书、视频资料、照片，新地置业公司提交的快递单、收楼意见书、预售许可证查询截图、建设工程规划许可证、竣工验收备案证书、照片，优房通公司提交的认购书、客户联动确认单、新地商业楼签约流程确认单、平台服务支出资料、代收款项委托协议等及本院庭前证据质证笔录、庭审笔录附卷为证。本院认为，张冬霞与新地置业公司签订的《寮步新地商业楼认购书》、《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合法有效。张冬霞为了享受购房优惠金额60000元，向优房通公司支付30000元，新地置业公司据此在原总房价中减免60000元或以上，张冬霞与新地置业公司再以减免金额后的房屋总价签订认购书及商品房买卖合同，以上“三万抵六万”应视为张冬霞与两公司之间的合意，是张冬霞与新地置业公司签订案涉认购书及商品房买卖合同的前阶段协议，属于诺成合同，合法有效。张冬霞已按合同约定支付了相关的购房款项，按合同的约定，新地置业公司应当在2018年5月31日前向张冬霞交付该商品房，新地置业公司主张2018年5月已向张冬霞发出收楼通知，但实际第一次收楼验房是2018年7月8日，验房中张冬霞提出厨房位置与房屋平面图厨房的位置不一致，房屋平面图有2个窗户，实际只有一个窗户。张冬霞在2019年1月20日第二次查验房屋、2019年3月13日第三次查验案涉房屋均提出上述两个问题，从张冬霞提供的2019年1月20日第二次查验案涉房屋的现场录像可见，张冬霞提出的问题确实存在，案涉房屋内部的结构形式明显与《商品房买卖合同（预售）》所附的房屋平面图不一致。张冬霞以新地置业公司对其验房意见无任何整改、房屋交房时格局与购房时差异太大、已逾期交房为由，在2019年1月20日、2019年3月13日验房时均提出退房要求，并在2019年3月23日向新地置业公司邮寄了《合同解除通知书》，正式通知解除《商品房买卖合同（预售）》。虽然《商品房买卖合同（预售）》中没有对新地置业公司逾期交付房屋赋予张冬霞解除合同的权利，但有约定新地置业公司应当在房屋设计变更确立之时起10日内将书面通知送达张冬霞，新地置业公司未在规定期限内通知张冬霞的，张冬霞有权解除合同。从上述情况来看，新地置业公司明显没有按照建筑工程施工图设计文件来建造案涉房屋，也没有书面通知张冬霞，改变后的房屋结构形式、户型、空间尺寸、朝向等可能影响张冬霞所购商品房质量或使用功能，因此，本院认为张冬霞有权解除合同。新地置业公司主张案涉房屋整改后在2019年3月31日符合了交付条件，没有证据证实，且时间在张冬霞发出《合同解除通知书》之后，新地置业公司要求继续履行双方的《商品房买卖合同》及《补充协议》，本院不予支持。本院认定张冬霞与新地置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170807476BFB751530）于2019年3月25日解除。《商品房买卖合同（预售）》约定，张冬霞因设计变更解除合同的，新地置业公司应退还张冬霞已付全部付款，并自张冬霞付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。2017年7月22日张冬霞支付了新地置业公司定金20000元，2017年8月7日支付了首期款243054元，2018年3月30日从中国农业银行股份有限公司东莞寮步支行借款支付了余款250000元，根据上述付款的情况及合同的约定，再结合张冬霞借款合同的利率及诉请，新地置业公司应退还张冬霞购房款513054元，并支付购房款利息为：以263054元为本金，从2017年8月7日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际还清之日止；以250000元为本金，按2018年3月30日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮20%，从2018年3月30日起计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计至实际还清之日止。《商品房买卖合同（预售）》中没有约定新地置业公司违约导致合同解除时须支付张冬霞违约金，上述支付的利息仅是对张冬霞购房款的法定孳息或成本的损失弥补，在合同约定房屋交付日（2018年5月31日）至合同解除日（2019年3月25日）期间，由于新地置业公司的违约行为，导致张冬霞应该可以使用房屋而不能使用，该损失新地置业公司应予赔偿。本院参照1500元/月的标准支持原告诉请的违约金，计算期间从2018年5月31日至2019年3月25日，违约金为14800元（1500元/月×9个月+1500元/月÷30天×26天）。张冬霞为履行合同事项，花费了律师服务费2000元、贷款印花税13元、测绘费200元、专项维修基金2527元、合同印花税257元、交易费203元、查档费180元、登记费550元、抵押登记费200元、开户费5元，合计6135元。其中专项维修基金2527元，新地置业公司同意协助办理退费手续，在未确定该项费用不能办理退费或足额退费的情况下，张冬霞以变更诉讼请求的方式选择要求新地置业公司支付专项维修基金2527元的诉讼请求，本院不予支持。其余的律师服务费2000元、贷款印花税13元、测绘费200元、合同印花税257元、交易费203元、查档费180元、登记费550元、抵押登记费200元、开户费5元，合计3608元，均是张冬霞履行合同中实际产生的费用，新地置业公司应予以赔偿。“三万抵六万”是张冬霞与新地置业公司、优房通公司之间的合意，是张冬霞与新地置业公司签订案涉认购书及商品房买卖合同的前阶段协议，据此张冬霞才支付优房通公司30000元，即张冬霞支付优房通公司30000元不是基于其与优房通公司之间的独立合同关系。由于新地置业公司违约，案涉商品房买卖合同解除，相应“三万抵六万”前阶段协议亦应解除，张冬霞要求新地置业公司退还30000元，优房通公司承担连带责任，本院予以支持。张冬霞诉请新地置业公司协助办理注销案涉商品房预告登记手续、契税退税手续、专项维修基金退费手续均属于合同解除后恢复原状的要求，本院予以支持。其中税收缴款书记载的契税为14658.69元，原告实际支付新地置业公司的契税为15392元，差额部分张冬霞虽然在本案中未诉请，但新地置业公司仍有返还的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张冬霞与被告（反诉原告）东莞市寮步新地置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170807476BFB751530）于2019年3月25日解除；二、限被告（反诉原告）东莞市寮步新地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告（反诉被告）张冬霞购房款513054元及利息（以263054元为本金，从2017年8月7日起按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际还清之日止；以250000元为本金，按2018年3月30日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率基础上浮20%，从2018年3月30日起计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮20%计至实际还清之日止）；三、限被告（反诉原告）东莞市寮步新地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告（反诉被告）张冬霞违约金14800元、购房费用3608元；四、限被告（反诉原告）东莞市寮步新地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内退还原告（反诉被告）张冬霞30000元；五、被告深圳市优房通营销服务有限公司对上述被告（反诉原告）东莞市寮步新地置业有限公司应退还原告（反诉被告）张冬霞30000元的责任承担连带清偿责任；六、限被告（反诉原告）东莞市寮步新地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告（反诉被告）办理上述第一项《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170807476BFB751530）的注销备案登记手续;七、限被告（反诉原告）东莞市寮步新地置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告（反诉被告）办理案涉商品房契税退税手续、专项维修基金退费手续；八、驳回原告（反诉被告）张冬霞的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）东莞市寮步新地置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费10822.46元（张冬霞已预交），由张冬霞负担1392.21元，新地置业公司负担9430.25元，优房通公司对新地置业公司负担的部分连带负担462.34元；反诉受理费4465.27元（新地置业公司已预交），由新地置业公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长  黎绮玲审判员  黄晓静审判员  黄玉萍二〇一九年十二月二十三日书记员  尹艳清书记员  单智森