成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0106民初第7042号 原告：中国某单位，住所地：成都市金牛区。 法定代表人：某某，某某。 委托诉讼代理人：刘知知，四川法邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘杨，四川法邦律师事务所律师。 被告：四川中亚酒店投资管理股份有限公司，住所地：成都市金牛区蜀蓉路**。 法定代表人：张素辉，总经理。 原告中国某单位（以下简称某单位）诉被告四川中亚酒店投资管理股份有限公司（以下简称中亚酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告某单位的委托诉讼代理人刘知知到庭参加了诉讼，被告中亚酒店公司下落不明，经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。 原告某单位向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付非法占用原告位于成都市金牛区××路××号××楼××栋××层全部房屋的占用费3147000元；2、判令被告按年利率6%的标准支付原告资金占用利息，资金占用利息自2017年11月28日起算，算至被告向原告支付全部至今占用费时止。事实与理由：2011年2月20日，原告与成都锦蓉资产管理有限公司（以下简称锦蓉公司）就合作修建位于成都市金牛区蜀蓉路115号的综合楼项目签订了《综合楼修建及有偿使用合同》，建设项目包括综合楼Ａ栋、Ｂ栋及负一层地下停车场，建成后产权归属于原告，除综合楼Ａ栋第三层（约1300平方米）。Ｂ栋第五、六层（约2300平方米），地，地下停车场指定的10个停车位外合楼其余部分在建成后18年内由锦蓉公司享有使用、租赁及经营收益权。2011年9月3日，锦蓉公司将其享有租赁权限部分的综合楼及车位全部出租给被告使用，租赁期限18年。2012年11月27日，原告将综合楼第五、六层租赁给被告使用，租赁期限5年。2013年1月，被告对其承租的综合楼进行装修时，在未经原告同意的情况下，擅自对产权及使用权归原告所有的综合楼第三层进行了装修。2013年10月6日，被告向原告发送了《关于租赁综合楼主楼三层的申请》，未取得原告的同意和认可。2015年10月8日，被告又向原告发送了《解除某房地产租赁合同对中亚酒店投资管理股份有限公司的影响及损失情况报告》，报告中提出以其向锦蓉公司承租的综合楼主楼第八层置换第三层，以期解决被告非法占用原告综合楼第三层的纠纷，也未得到原告的同意。此后，被告一拖再拖，直到2017年11月6日，原告向被告发送《关于要求返还综合楼主楼第三层的函》，要求被告立即归还综合楼第三层房屋，被告于当日再次复函请求以八楼置换三楼，原告未予同意，被告迫于其综合楼副楼第五、六层租期即将届满，方才于2017年11月27日将综合楼主楼第三层与副楼第五、六层一并腾退交给原告。2013年1月1日至2017年11月27日期间，被告一直将三楼作为茶楼使用、经营，但原告从未将三楼出租给被告或允许被告进行装修使用。2018年6月10日，原告委托北京北方亚事资产评估事务所对案涉房屋的市场租赁价格进行评，2019年4月10日，原告向被告发送《关于追缴综合楼主楼三层房屋占用费的函》，但被告收到函件后至今仍拒不支付房屋占用费。请求法院判如所请。 被告中亚酒店公司在庭审后书面辩称，一、原、被告一致同意用主楼八楼置换三楼，被告系合法使用案涉房屋，不应当支付任何占用费。二、原告出租给被告的房屋及案涉房屋因未办理所需证照，且受某相关政策的影响，存在严重瑕疵，根本无法使用，该房屋不具备租用价值。三、案涉三楼房屋不仅无法正常使用，被告根据原告的要求对八楼进行装修，该装修费用原告一直未向被告支付，被告因此遭受了极大的经济损失。被告现已经营困难，若在要求被告支付占用费，显然严重违背了公平原则。请求判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明事实如下：中亚酒店公司为从事投资与资产管理、商务信息咨询的企业法人，成立于2012年6月15日。 2011年2月20日，案外人成都锦蓉资产管理有限公司（以下简称锦蓉公司）与原告签订《综合楼修建及有偿使用合同》，约定原告将成都市金牛区蜀蓉路地段占地2577平方米的土地交给锦蓉公司修建约31250平方米的楼房，双方约定建筑物竣工后的所有权归原告所有，锦蓉公司对建筑物（除A栋第三层1300平方米、B栋第五、六层整体2300平方米）拥有18年的使用、租赁、经营收益权。 2011年9月3日，锦蓉公司与被告时任法定代表人曾绵奎签订《综合楼租赁合同》，约定锦蓉公司将成都市金牛区蜀蓉路115号综合楼（除A栋第三层1300平方米、B栋第五、六层整体2300平方米、地、地下停车场10个车位赁给曾绵奎开办酒店、写字楼、超市、餐饮娱乐等场所，租赁期限为18年，即从实际交房日起至2030年6月止。 2012年12月27日，原、被告签订《某房地产租赁合同》，原告将案涉综合楼副楼（即前述合同中明确的B栋）第五、六层房屋及10个地下停车位租赁给被告使用，租赁期限为2012年11月27日至2017年11月27日。 2013年初，被告在未取得综合楼主楼三层合法使用权的情况下，将该层装修成茶楼，用于酒店配套经营。2013年10月6日，被告向原告出具《关于租赁综合楼主楼三层的申请》，被告请求原告将综合楼主楼三层租赁给其使用，原告未予同意。嗣后，被告继续占有并使用该楼层经营茶楼。2015年10月8日，被告再次向原告出具《解除对中亚酒店投资管理股份有限公司的影响及损失情况报告》报告中对于案涉楼层被告提出愿以其承租的八层进行置换，对此原告未予同意。被告仍继续使用案涉楼层。2017年11月6日，原告向被告发出《关于要求返还综合楼主楼第三楼的函》，原告要求被告于2017年11月底前归还案涉楼层。当日，被告向原告复函，被告仍要求以综合楼主楼第八层置换第三层。原告仍未予同意。2017年11月27日，原、被告所签订的《某房地产租赁合同》租赁期限届满，被告将其租赁的楼层及案涉楼层一并返还给原告。 2018年6月10日，原告委托北京北方亚事资产评估事务所对案涉楼层的租赁价格予以评估，2018年6月14日，评估机构出具评估报告，评估意见为，综合楼主楼三层房屋年租金为64万元。 2019年4月10日，原告向被告发出《关于追缴综合楼主楼三层房屋占用费的函》，原告要求被告按评估意见支付59个月的房屋占用费314.7万元，同时原告在函件中提出被告占有案涉房屋的时间为2013年初。被告对此未予回复，原告遂诉至本院。 以上事实有双方当事人的陈述，《综合楼修建及有偿使用合同》、《某房地产租赁合同》、原、被告双方来往函件等证据在案佐证。 本院认为，被告未取得原告同意占有并使用原告所有的房屋用于经营，并无合同依据及法律依据，被告的行为业已构成无权占有。被告提出的案涉房屋已经予以置换的抗辩理由，因无相应证据予以证实，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”据此，被告应当向原告支付孳息，即被告占有期间的租金损失。参照评估机构的评估结论，原告对于案涉房屋的租金损失，应以每年64万元的标准计算。对于房屋占用费的起算时间，根据被告向原告出具的《关于租赁综合楼主楼三层的申请》可确认被告占有案涉房屋的时间为2013年10月6号之前，同时，原告于2019年4月10日向被告发出的《关于追缴综合楼主楼三层房屋占用费的函》中提出被告占有案涉房屋的时间为2013年初，对此被告亦未提出否认。据此，本院酌定案涉房屋占用费的起算时间为2013年1月27日，至被告退还房屋时共计58个月，房屋占用费为309.3万元（64万元÷12月×58月）。 关于资金占用利息的问题，被告无权占有案涉房屋，对于被告应付而未付的房屋占用费，同样存在资金占用利息损失，该项损失亦为原告的直接损失，被告应予承担，本院酌定自原告主张权利的通知到达被告处（2019年4月10日）之次日起计算利息损失，计息标准为年利率4.75%。 关于被告抗辩案涉房屋存在严重瑕疵，无法使用，不具备租用价值的问题，本院认为，被告经营酒店，同时将案涉楼层房屋装修为茶楼用以经营，其抗辩理由显然不能成立。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 四川中亚酒店投资管理股份有限公司于本判决生效之日起十五日内支付中国某单位房屋占用费309.3万元及资金占用利息损失，利息损失计算方式为，以309.3万元为基数，自2019年4月11日起，按年利率4.75%的标准，计算至履行完毕时止。 案件受理费34242元，由四川中亚酒店投资管理股份有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  皇传刚 人民陪审员  汪 健 人民陪审员  陈金平 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  干海林