广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初24343号原告：中山市中颐物业管理有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇同胜村神农路**朗裕花园****，统一社会信用代码9144200066339694XL。法定代表人：陈春明，总经理。委托诉讼代理人：黄小芳，该司法务代表。委托诉讼代理人：姚淑文，该司客服主管。被告：刘文会，女，1969年1月25日出生，汉族，住重庆市万州区，被告：张青愉，男，1966年9月2日出生，汉族，住重庆市万州区，委托诉讼代理人：刘文会（与被告张青愉系夫妻关系），住重庆市万州区。原告中山市中颐物业管理有限公司（以下简称中颐物业公司）与被告刘文会、张青愉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月20日公开开庭进行了审理。原告中颐物业公司委托诉讼代理人黄小芳、姚淑文，被告张青愉的委托诉讼代理人被告刘文会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中颐物业公司向本院提出诉讼请求：1．被告刘文会、张青愉向原告支付2014年9月至2019年5月期间共57个月的物业管理费9778.04元及违约金（以每月物业管理费174.06元为基数，分别从欠费次月1日起按0.3%利率计算至清偿之日止）；2．被告刘文会、张青愉向原告支付2014年9月至2019年4月期间共56个月的公共照明电费236.38元及违约金（从欠费次月1日起按0.3%利率计算至实际清偿之日止）。事实和理由：被告刘文会、张青愉购买了位于中山市坦洲××心岸春天花园××房，于2013年12月22日收楼，并于当日与原告签订《前期物业管理服务协议》，对双方权利和义务进行了约定。根据物业服务协议的约定，被告应向原告支付上述费用。原告多次催要无果，为维护自身的合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告刘文会、张青愉辩称，1．按照中山市宏泽房地产开发有限公司（以下简称宏泽公司）与原告发出的收楼通知书记载的时间，原告的主张已过诉讼时效。2．宏泽公司在未取得中山市建设工程竣工验收备案登记证时已通知收楼，存在违约。3．被告在收楼时发现案涉房屋漏水，多次与宏泽公司、原告沟通，多次修缮仍然漏水，后案涉房屋还出现各种质量问题。4．原告应将小区的公共收益，包括但不限于广告、饮水机、摆摊、游泳池等收入公示并将该收益归全体业主所有，原告不得私自侵占。另，公摊面积系业主购买的，物业仍收物业管理费，不合理。5．原告、宏泽公司应尽快处理案涉房屋的质量问题。6．原告不履行合同义务，物业管理服务态度差，帮助宏泽公司不处理案涉房屋漏水问题。本院经审理认定事实如下：1．刘文会、张青愉系中山市坦洲××心岸春天花园××房的业主，于2013年12月22日收楼，房屋建筑面积96.7平方米。2013年12月22日，刘文会与中颐物业公司签订坦洲心岸春天花园前期物业管理服务协议，约定由中颐物业公司为心岸春天花园小区提供物业管理服务，自开发商通知业主交楼之日起，至小区成立业主委员会后按有关规定选聘新的物业管理企业签订物业服务合同生效时止，首次管理费以购房合同约定交楼日期起计算（含业主个人原因造成逾期收楼的），刘文会首次交纳管理费的应大于但不限于一个月物业管理费（以现金方式支付），物业管理服务费按照以下标准收取：高层住宅（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.8元收取，每月10日前确保指定划扣银行账户有足够余额支付本月物业管理服务费、上月的水电费及其他公共分摊费等；物业管理服务费不包含公共楼梯及大堂照明按实际用量向业主分摊，因刘文会原因房屋空置，应照常向中颐物业公司交纳物业管理服务费；业主（住户）未按时缴纳物业管理服务费用的，按逾期每日加收欠缴金额3‰的违约金；受有关部门或单位的委托，中颐物业公司可提供公共水电费、燃气费等代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用）；刘文会不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，中颐物业公司有权要求刘文会补交并从逾期之日起按逾期每天3‰交纳违约金，协议还约定了其他事项。根据协议约定，刘文会、张青愉每月应交物业管理费174.06元（96.7平方米×1.8元/平方米）。刘文会、张青愉称该合同仅有刘文会签字，张青愉并无签字。中颐物业公司明确公共照明电费系该幢房屋当月的公共用电费÷该幢户数（实际出售房屋），未提交其主张期间的公共用电量，及相应的户数。2．中颐物业公司分别于2017年3月30日、2017年9月30日、2018年5月31日向刘文会、张青愉出具催费函，载明刘文会、张青愉拖欠管理费、公共照明费、滞纳金，请其尽快缴清欠费。刘文会、张青愉称其未收到上述催费函，中颐物业公司未举证其已向刘文会、张青愉送达。2018年6月29日，中颐物业公司委托广东仲衡律师事务所向刘文会、张青愉发出律师函，载明刘文会、张青愉自2014年9月起至今未履行付款义务，请其在收到律师函三日内支付拖欠的款项及违约金。刘文会、张青愉称其未收到，中颐物业公司未举证其向刘文会、张青愉送达。3．刘文会、张青愉提交会议签到表、回复函、维修工程调度及验收单、案涉房屋问题描述及图片、照片等用于证明案涉房屋存在漏水问题，中颐物业公司对此不确认。刘文会、张青愉提交微信聊天记录截图、照片用于证明中颐物业公司不履行合同义务，存在安保人员上班睡觉，业主用公用水洗车等现象，中颐物业公司对此不确认。刘文会、张青愉提交关于月保车辆续费的通知用于证明中颐物业公司将公摊车位出租，侵占业主的利益。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。刘文会与中山市中颐物业管理有限公司签订的《坦洲心岸春天花园前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，且内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。该协议仅有刘文会签字，并无张青愉签字，仅对刘文会发生法律效力。在中山市中颐物业管理有限公司依照合同约定提供物业服务后，刘文会应按照合同约定履行交纳物业管理费、公共照明电费的义务，其拖欠前述费用的行为已构成违约，除需支付前述费用外还需承担欠付前述费用的违约责任。刘文会主张中山市中颐物业管理有限公司未尽职责，提供的物业服务不符合合同约定，但其提供的照片在时间上不具有连续性，在内容上不具有完整性。同时，物业服务是包括各专项服务的综合服务，是一动态的过程。对物业服务质量的评判，应当进行动态、发展、全面的考察，以确定物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准是否存在明显差距，但从刘文会提交的证据来看并不足以认定其主张中山市中颐物业管理有限公司存在不履行物业服务合同之根本违约之情形，刘文会以此拒付物业管理费、公共照明费亦无合法依据，本院对其前述抗辩理由不予采纳。刘文会抗辩称中山市中颐物业管理有限公司侵占应归全体业主所有的利益，但其举证不足以证明中山市中颐物业管理有限公司存在侵占业主利益的现象，本院对其抗辩意见不予采信。关于物业管理费、公共照明电费是否超过诉讼时效的问题。因物业管理费及公共照明电费均为按月收取，每个月的物业管理费及公共照明电费在性质上属于各自独立的债权，各自的诉讼时效均自应交物业费期限届满之日的第二日起算，截至中山市中颐物业管理有限公司起诉之日，2016年9月及其以前的物业管理费及公共照明电费债权均已过诉讼时效，虽中山市中颐物业管理有限公司提交律师函、催收函证明其曾向刘文会主张债权，但刘文会对此不确认，中山市中颐物业管理有限公司亦未举证证明其向刘文会发达律师函、催收函，因此本院采纳刘文会的抗辩意见。关于案涉房屋漏水问题，该房屋质量问题系刘文会与开发商之间的纠纷，与物业公司即中山市中颐物业管理有限公司无关，相关的权利应向开发商主张，刘文会不能以此为由拒绝交纳物业管理费、公共照明电费。综上所述，刘文会应向中山市中颐物业管理有限公司交付2016年10月至2019年5月期间的物业管理费5569.92元（174.06元/月×32个月），而公共照明电费，中山市中颐物业管理有限公司并未举证证明其主张期间的实际用电量、以及该期间的户数，应承担举证不能的不利后果。关于违约金的问题，刘文会欠付物业管理费给中山市中颐物业管理有限公司造成了相当于利息的损失，中山市中颐物业管理有限公司主张以每月应交物业管理费174.06元为基数，分别从欠费次月1日起按0.3%利率计至实际清偿之日止，不超过法律规定的限度，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘文会于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市中颐物业管理有限公司支付中山市坦洲镇晴海街1号心岸春天花园22座3101房2016年10月至2019年5月的物业管理费5569.92元及违约金（以每月应交物业管理费174.06元为基数，分别从欠费次月1日起按0.3%利率计至实际清偿之日止）；二、驳回原告中山市中颐物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费621元，减半收取计311元（原告已预交），由原告中山市中颐物业管理有限公司负担138元，被告刘文会负担173元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  王丽丽二〇一九年十二月十一日书记员  林振华马倩