海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初12106号   原告：李某，住海南省海口市龙华区。   原告：王某1，汉族，住海南省海口市龙华区。   上述两位原告共同委托诉讼代理人：王某2，海南瑞来律师事务所律师。   被告：海南华祥实业有限公司，统一社会信用代码914600006989430185。   法定代表人：张某，董事长。   委托诉讼代理人：周某，海南阳光岛律师事务所律师。   原告李某、王某1与被告海南华祥实业有限公司（以下简称华祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日受理后，依法组成合议庭，于2019年12月18日公开开庭进行了审理。原告李某以及两原告共同委托诉讼代理人王某2，被告华祥公司委托诉讼代理人周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告李某、王某1向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第三款“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”无效；2.判令被告向原告支付逾期交房的违约金（以房款960000元为基数，自2017年7月30日起计算至2019年2月3日竣工验收通过之日止，共553日，按照每日支付购房款万分之二计算，合计违约金106176元）；3.本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告向本院申请撤回第1项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2016年8月24日签订《海口市商品房买卖合同》，约定：买受人(即原告，下同)购买出卖人(即被告，下同)开发的位于海口市××区(层)1603房，购房款总额为960000元。之后原告就已经支付了所有的购房款。根据双方签订的海口市商品房买卖合同约定，被告应于2017年7月30日依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：“3.该商品房已竣工验收”。实际上，被告在2018年3月3日才通知交房，原告也在当天收了房，但是原告根本就不知道该房屋并未通过竣工验收。根据双方签订的海口市商品房买卖合同约定，逾期交房的，逾期交房在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰。经过调查得知，本案所涉项目于2019年2月3日才取得竣工验收备案许可证。根据我国建筑法及相关法律规定，竣工验收备案许可证是该项目获得竣工验收的唯一合法有效的凭证。所以，在本案当中，被告于2019年2月3日取得了该证件，才能表明该项目通过竣工验收，才能够视为合格的商品房。因此，被告在之前交付给原告的房子是不合格的商品房，完全存在欺诈消费者的行为。根据消费者权益保护法的规定，实际上，原告可以主张要求三倍以上的赔偿，但是，原告现在只要求按照购房总价每日万分之二主张违约金，直至取得竣工验收备案许可证之日止，是有事实及法律依据的，应当给予支持。从2017年7月30日起至取得竣工验收备案许可证之日止即2019年2月3日，被告共计违约553日，按照购房款每日万分之二计算，合计违约金106176元。综上，原告为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。   被告华祥公司辩称，一、原、被告双方所签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第三款“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计不超过总购房价的千分之一”的约定合法有效。涉讼《海口市商品房买卖合同》（下称“购房合同”）系原、被告双方在平等协商基础上自愿签订，主体适格，意思表示真实，且内容不违反法律法规强制性规定，应认定合法有效。原告主张该合同第十一条第三款约定内容无效没有事实与法律依据，依法不能成立。二、根据相关法律规定及相同（似）判例，被告所应支付的逾期交房违约金最多只能按原告已付总购房款的日万分之一而非原告所主张的日万分之二标准进行计算。首先，原告诉请按已付购房款的日万分之二标准计算违约金，其本质上是认为购房合同中第十一条第三款“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计不超过总购房价的千分之一”所约定的违约金过低，应按其请求的数额予以增加。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十六条“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，原告既然请求增加违约金，便有义务就其因被告“违约（逾期交房）造成的损失”进行举证。鉴于原告并无合法有效证据证明其具体损失，故其关于被告应按已付购房款日万分之二标准支付逾期交房违约金的请求依法不应支持。再次，如果审理法院认为双方约定的违约金确实过低，应根据公平原则进行调整，则参照海口市美兰区人民法院同期审结的“海信华庭”项目业主诉该项目开发商海南华祥实业有限公司即被告房屋买卖合同纠纷125宗案件的生效判例（其中判决97宗，调解28宗）所确立的裁判标准，被告所支付的逾期交房违约金金额最多只能按原告已付总购房款的日万分之一标准进行计算。应当指出，本案与此前美兰法院已审结的125宗案件双方当事人均为“海信华庭”项目业主及开发商，争议标的均为“逾期交房违约金”，前案与后案属同一地区、同一时期且由同一法院审理的相同（似）案件，基于统一裁判标准、维护司法权威角度，本案理应适用美兰法院生效判例所确立的裁判标准，即按业主已付购房款的日万分之一标准计算逾期交房违约金。三、关于逾期交房天数起算时间和截止时间的确定。（一）根据合同约定，逾期交房应自双方约定的交房日期之次日即2017年7月31日起计算，原告主张逾期交房天数自2017年7月30日起算不当。（二）按前述美兰法院生效判例，被告逾期交房天数仅计算至业主（原告）实际收房之日（原告收房之后被告已不存在逾期交房情形），原告主张计算至2019年2月3日，缺乏事实与法律依据。综上，被告认为，原、被告双方所签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效。根据法律规定及美兰法院相同判例，被告仅应以实际的逾期交房天数按原告已付购房款日万分之一标准支付逾期交房违约金。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合当事人的证据，经审查，本院确认以下案件事实：   2016年8月24日，原告李某、王某1（买受人）与被告华祥公司（出卖人）签订一份《海口市商品房买卖合同》，该合同主要约定：买受人购买出卖人开发的位于海口市××区层1603房，房屋总价款为960000元，首付款500000元，组合贷款460000元；合同第八条约定：出卖人应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件即已竣工验收，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条约定：出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理：1.逾期在30日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之二支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；3.出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰。合同签订后，原告依约向被告支付房屋价款960000元。原、被告双方确认，原告于2018年3月3日办理收房。被告于2019年1月22日填写《海口市建设工程竣工验收备案表》，以海信华庭项目工程已进行了竣工验收，条件具备，验收合格，备案条件齐全为由申请备案。该备案表中载明竣工验收日期为2017年11月14日。海口市住房和城乡建设局于2019年2月3日予以备案。   本案中，原告主张，被告未能依约如期交房，应按照合同约定，每日按已付房价款的万分之二支付逾期交房违约金。被告提出，合同第十一条第三款系双方自愿签订，合法有效，如法院认为约定的违约金过低，可以依法增加，但最多应按原告已付总购房款的日万分之一标准计算。   本院确认的上述事实，有《海口市商品房买卖合同》《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》、银联商务签购单、中国银行交易流水明细清单、海南增值税普通发票、《海口市建设工程竣工验收备案表》以及双方的陈述笔录等在案为凭，上述证据经庭审质证和本院审查，可以采信。   本院认为，一、关于被告是否逾期交房的问题。原告与被告签订的《海口市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，主体适格，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。合同订立后，原告已付清房款，履行了付款义务。该合同明确约定，被告应当在2017年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经竣工验收并符合合同约定的商品房交付给原告。但被告开发的涉案海信华庭项目于2017年11月14日才完成竣工验收，原告于2018年3月3日办理收房，故被告自2017年7月31日起至2018年3月3日止存在逾期交房的违约行为。原告关于涉案海信华庭项目于2019年2月3日取得《海口市建设工程竣工验收备案表》才能证明该项目通过了竣工验收的意见，与法律规定及事实不符，本院不予采纳。   二、关于违约金的计付问题。被告在未能举证证明逾期交房存在免责事由的情况下，应向原告支付逾期交房违约金。1.违约金的计算标准是否应予调整的问题。虽然双方约定被告逾期交房超过30日后，被告按逾期日数每日向原告支付已付房价款万分之二的违约金，但是双方还约定被告逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰，即违约金不超过960元（960000元×1‰）。考虑到被告逾期交房确实给原告造成损失，而双方约定按总购房价1‰的封顶标准较低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，参考同地段同类房屋的租金标准，依据公平原则，本院酌情将逾期交房违约金的计算标准调整为每日按已付房价款的万分之一。2.如前所述，被告应当在2017年7月30日前向原告交付房屋，但被告于2018年3月3日才将经竣工验收并符合合同约定的商品房交付给原告，故被告应向原告支付逾期交房违约金20736元（自2017年7月31日起至2018年3月3日止共216天，每日按已付房价款960000元的万分之一计算）。原告诉请超出部分，本院不予支持。   三、原告撤回确认原、被告签订的《海口市商品房买卖合同》第十一条第三款“出卖人逾期交房而产生的违约金数额合计最高不超过总购房价的1‰”无效的诉请，系依法处分其民事权利和诉讼权利，本院予以准许。   综上，原告诉请被告支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，但违约金数额以本院确定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、被告海南华祥实业有限公司须于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李某、王某1支付逾期交房违约金20736元；   二、驳回原告李某、王某1的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费2423.52元（原告已预付），由原告李某、王某1负担1950.21元，被告海南华祥实业有限公司负担473.31元。   如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判长 吴小亮   审判员 李 云   审判员 王 莺     二O一九年十二月二十七日   书记员 吴翠女   书记员 何艳婷   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。