湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2823民初2085号原告：中国农业银行股份有限公司巴东县支行，住所地巴东县信陵镇西壤坡社区楚天路**，统一社会信用代码91422823883224701D。负责人：吴克旺，行长。委托诉讼代理人：罗贤彬，男，1966年4月27日出生，土家族，系中国农行银行股份有限公司巴东县支行副行长，住湖北省巴东县，特别授权。委托诉讼代理人：向文杰，湖北正典律师事务所律师，一般代理。被告：巴东县兴业房地产开发有限责任公司，，住所地湖北省巴东县信陵镇巴山路统一社会信用代码914228237844653828。法定代表人：史德林，总经理。委托诉讼代理人：谭贤学，湖北必胜律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：谭静，湖北必胜律师事务所实习律师，特别授权。被告：巴东县升辉置业有限公司，，住所地湖北省巴东县野三关镇名相路**统一社会信用代码914228230661373419。法定代表人：陈旭升，总经理。委托诉讼代理人：黄毅，湖北楚峡律师事务所律师，特别授权。原告中国农业银行股份有限公司巴东县支行（以下简称农行巴东县支行）与被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业房地产公司）、巴东县升辉置业有限公司（以下简称升辉置业公司）合同纠纷一案，本院于2018年6月21日立案受理后，原告农行巴东县支行同日向本院提出书面申请，要求对案涉土地525.30平方米的使用权价值及241.2平方米的房屋价值进行评估鉴定，本院受理其申请并经双方当事人协商选定鉴定机构后，委托湖北正量行房地产估价咨询有限公司进行鉴定，湖北正量行房地产估价咨询有限公司于2019年7月2日作出湖正土估字（2019）第F006号土地估价报告后，本院依法适用普通程序，公开开庭对本案进行了审理。原告农行巴东县支行的委托诉讼代理人罗贤彬、向文杰，被告兴业房地产公司的委托诉讼代理人谭贤学、谭静，被告升辉置业公司的委托诉讼代理人黄毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告农行巴东县支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告连带支付原告位于巴东县野三关镇名相路525.30平方米土地使用权价值及241.2平方米的房屋价值共计612394.74元（土地使用权价值及房屋价值具体金额以法院委托的司法鉴定机构评估的价值为准）；2、由二被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告农行巴东县支行将诉讼请求变更为：1、判令被告连带支付原告位于巴东县野三关镇名相路525.30平方米土地使用权价值1159337元，另外，对于原诉讼请求中241.2平方米的房屋价值及因被告升辉置业有限公司迟延交付房屋导致的原告其他损失原告保留诉权。2、由二被告承担本案诉讼费用及评估费；对于该诉讼请求只是进一步明确我们的诉讼请求而不是变更诉讼请求。事实和理由：为解决野三关工业园分理处营业用房面积小且存在严重安全隐患等问题，原告于2011年11月申报用野三关工业园分理处现有营业用房和原双树门储蓄所土地与开发商置换营业用房并解决在职和退休职工的住房安置问题的方案。农行湖北省分行于2012年5月11日下文批复，同意用野三关现有营业用房和原双树门储蓄所两处建筑面积3132.11平方米房地产与开发商置换，置换面积1360平方米，其中双树门一楼营业用房面积不得少于400平方米，二楼、三楼办公房和周转用房面积不得少于880平方米。经农行恩施州分行集中采购，被告兴业房地产公司被确定为中标单位并由陈永杰作为项目经理负责实施该项目。按照招标文件的规定，置换营业门面房不得低于400平方米，故开发商须增征土地不少于300平方米。被告兴业房地产公司在紧接双树门储蓄所土地后面向巴东县人民政府申报了386平方米的用地计划。2014年办完手续并与双树门储蓄所土地（525.30平方米）连为一体。因房产开发的需要，该宗土地于2013年10月已经登记为被告兴业房地产公司，土地使用面积为525.3平方米（房屋建筑面积241.2平方米）。因办理开发手续及补征土地的时间过长，被告兴业房地产公司认为若与原告签订合同根本无法按时交付房屋，且随着野三关集镇规划的调整，一楼门面用房置换面积不能达到，用野三关工业园分理处现有营业用房和原双树门储蓄所土地与开发商置换营业用房并解决在职和退休职工的住房安置问题的方案无法落实。2015年6月26日被告兴业房地产公司以此为由向农行恩施分行发出了《关于终止野三关农行分理处营业办公用房及职工住房置换项目实施的通知》，以“贵行招标文件的瑕疵、国家政策的调整、房地产市场的变化和规划及消防要求的制约等因素造成我公司与贵行的目的客观上已无法实现。同时，现如继续实施该房屋置换项目，我公司将面临巨额亏损的局面”为由，告知原告终止该房屋置换项目的实施，并告知“鉴于原储蓄所525.3平方米土地已与我公司新征380平方米土地连为一体，并办理了土地使用证，建议贵行与我公司双方公选的土地价格评估中介机构评估后协商处理”。现经原告查询，被告兴业房地产公司已于2016年将该宗土地变更登记在被告升辉置业公司（原巴东永杰地产开发有限公司，陈永杰担任法定代表人）名下[土地使用证编号为“巴国用（2016）第34号”]，由被告升辉置业公司对该宗土地进行开发并已部分销售。为维护原告的合法权益，避免国有资产的损失，原告现提起诉讼，请求判准诉讼请求。原告农行巴东县支行为支持其诉讼主张，向本院提交有如下证据：1、原告营业执照、金融许可证、负责人身份证明各1份。用以证实：原告基本信息及主体资格适格。经庭审质证，被告兴业房地产公司和被告升辉置业公司均无异议。2、二被告的工商登记信息。用以证实：（1）二被告的工商注册登记情况；（2）2016年2月5日前陈永杰系原告巴东永杰地产开发有限公司法定代表人。经庭审质证，被告兴业房地产公司和被告升辉置业公司均无异议。3、招标文件、中国农业银行恩施分行“恩农银（2012）13号”关于野三关分理处营业用房置换的采购通知、中标通知书各1份。用以证实：经过招投标程序，巴东县野三关分理处营业办公用房置换项目的中标单位为被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司。经庭审质证，被告兴业房地产公司对该证据的客观真实性、关联性、证明力均无异议，但对该证据的合法性有异议，理由是该组证据中的招标文件具有重大的瑕疵且违背了我国相关管理部门对消防、规划的强制性要求，不具有合法性。被告升辉置业公司认为与升辉置业公司不具有关联性。4、土地登记资料1套，包括：（1）原告将525.3平方米的土地使用权变更登记在被告兴业房地产公司名下的土地登记资料（包括土地登记申请书、审批表、土地登记卡、原告营业执照、组织机构代码、法人代表身份证明书、授权委托书、身份证、土地使用权交易呈报表、完税票据、通知单、申请书、国有建设用地使用权出让合同、备案表、估价表、估价报告，共50页）；（2）被告兴业房地产公司将525.3平方米的土地使用权变更登记在被告升辉置业公司（原巴东永杰地产开发有限公司）名下的土地登记资料（包括土地登记申请书、审批表、登记卡、土地使用权证、申请书、委托书、身份证、营业执照、组织机构代码证、国有土地使用转让合同、已缴契税证明单、完税证明、土地使用权交易呈报表，共计36页）；（3）巴东永杰地产开发有限公司就兴业房地产公司持证使用的386平方米的土地登记资料（包括土地登记审批表、登记卡、土地使用权证、申请书、委托书、身份证、组织机构代码证、营业执照、国有土地使用权转让合同、土地使用权交易呈报表、土地登记申请书、审批表，共计38页）。用以证实：置换项目没有实施，该土地已经登记在了二被告名下，原告客观上遭受经济损失的事实。经庭审质证，被告兴业房地产公司认为：对该组证据的客观真实性以法庭核实为准；对该组证据的证明力提出部分异议，理由是该组证据不能直接证实原告客观上为此遭受了经济损失，该组证据反而证实了：（1）原告与被告兴业房地产公司进行土地交易时已就成交价格进行了约定，双方在申请土地使用权变更登记时均向县国土资源部门提交了书面的声明，二者对该交易并无争议；（2）证实了原告转让给被告兴业房地产公司的土地使用权属划拨土地而非出让土地；（3）证实了被告兴业房地产公司受让原告的土地使用权依法进行了前期开发并向县国土资源部门缴纳了土地价款；（4）双方交易的土地在转让和受让后其用途应为综合用途而非商业用途；（5）案涉土地使用权在二者交易前已就其价值依法进行了评估，并向巴东县土地估价事务所进行了备案；（6）案涉土地上的原建筑没有依法进行产权登记。因此，该组证据不能实现原告代理人陈述的证明目的。被告升辉置业公司认为：对涉案的386平方米的土地，现登记在升辉置业公司属实，对其他证据的真实性无法确认，对于原告的证明目的有异议，升辉公司系从兴业房地产公司受让取得涉案土地，不存在给原告造成损失。5、农银恩办（2012）226号批复复印件1份、农银鄂计财(2012)34号批复复印件1份。用以证实：原告上级银行就该置换项目的具体要求。经庭审质证，被告兴业房地产公司认为：对该组证据的真实性以法庭核实为准，但该组证据与被告兴业房地产公司没有任何关联，仅属于原告系统内部来往函件，该组证据反而证实原告提交的招标文件不能满足该组证据中上级银行关于野三关工业园分理处置换营业办公用房的要求和条件。被告升辉置业公司认为与升辉置业公司无关。6、被告兴业房地产公司作出的（2015）巴兴房文字01号《关于终止野三关农行分理处营业办公用房及职工住房置换项目实施的通知》复印件1份、土地转让协议书复印件1份。用以证实：（1）原、被告双方签订的土地转让协议仅作土地使用权变更登记使用，双方并未实际履行相应的价款支付；（2）被告兴业房地产公司同意与原告共同选定评估中介机构就涉案土地进行评估后协商处理的事实。经庭审质证，被告兴业房地产公司认为：兴业房地产公司与原告于2013年4月2日签订土地转让协议，以及曾向原告及其上级银行发出书面通知属实，但因原告提交的该组证据均属于扫描件，且无扫描件来源依据，又不能提供原件当庭核对，因此，对该组证据的客观真实性以及合法性均有异议，尤其对土地转让协议后的备注说明的客观真实性提出异议；对该组证据的证明力也持有异议，该组证据不能实现原告代理人陈述的证明目的，也与原告提交的案涉土地使用权变更登记中原告及兴业房地产公司给县国土部门提交的书面声明中的内容相悖。被告升辉置业公司认为升辉置业公司不是协议当事人，故此对真实性无法确认，同时，该组证据与升辉置业公司也不具有关联性。7、湖北正量行房地产估价咨询有限公司出具的评估报告书原件1份。用以证实：涉案土地使用权价值评估价为1159337元。经庭审质证，被告兴业房地产公司对该证据的评估意见的客观真实性、合法性、关联性、证明力均有异议，认为：（1）该评估结论与案涉土地使用权的实际市场价值相悖；（2）该评估报告是对被告兴业地产公司受让案涉土地使用权并进行前期投资开发后的土地价值进行评估，且评估的标的并非是原告与兴业地产公司于2013年4月发生交易的划拨土地，而是经被告兴业房地产公司投资开发后的出让土地，且评估基准日选定为巴东县人民法院委托评估日，这与原告和兴业房地产公司发生土地使用权交易日应确定成交价值的事实不相关联；（3）该评估报告将案涉土地的用途由综合用地界定为商业用地，并进而适用商业用地的路线价和综合用地的使用年限，这与国务院颁发的国有土地出让和转让条例的规定相冲突；（4）该评估报告与原告和被告兴业房地产公司发生交易前委托评估予以备案的评估报告结论相冲突，人民法院应当采信备案的评估报告。因此，兴业房地产公司认为该组证据不是一份合法有效的证据，不能作为认定本案事实的依据。被告升辉置业公司认为：该证据违背了一个基本的常识，即兴业房地产公司与原告土地交易日是2013年4月2日，而对该土地的估价基准日定于2019年2月28日，也就是以现在的物价来衡量2013年的交易，这违背基本常识，请求法庭不予采信；其他的质证意见同意兴业房地产公司代理人的质证意见。被告兴业房地产公司辩称，被告兴业房地产公司愿意按照其与原告原签订的土地转让协议约定的案涉土地使用权转让价格人民币10万元进行支付。原告超过10万元的诉讼请求于法无据，故请求人民法院依法驳回。其具体理由如下：1、2013年4月2日原告与被告兴业房地产公司签订了土地转让协议，明确约定了案涉土地使用权转让价为人民币10万元，该协议及该转让价的约定是合同双方当事人的真实意思表示，无欺诈、胁迫、乘人之危、恶意串通、显失公平、重大误解以及违背法律、行政法规效力性强制性规定的情形，对合同双方均产生约束，原告应本着最基本的契约精神依约来维护合同权利；2、原告在与被告兴业房地产公司发生上述土地转让交易业务前已通过巴东鸿源评估测绘有限公司对案涉的土地使用权价格进行了评估，评估价格为11.85万元且依法向巴东县土地估价事务所进行了备案。因此，原告在本案诉讼中申请人民法院对案涉土地使用权的价值委托评估纯属多此一举，人民法院应当采信备案的评估结论；3、原告与被告兴业房地产公司于2013年4月22日共同申请县国土资源部门就案涉的国有土地使用权进行变更登记时均提交了书面的申请书，二者均在申请中向县国土资源部门申明双方就变更登记的使用权转让达成一致意见且无争议。因此，现原告对其与被告兴业房地产公司于2013年4月2日签订的土地转让协议约定的成交价予以反悔，这属于有失诚信的违约表现，不应该获得法庭支持；4、因原告所有的位于案涉土地上的原房屋没有依法办理权属证件，也无房产登记记录。因此，该房产属于非法建筑，非法建筑本身就不应该获得法律保护，这也是双方在土地转让协议中没就该房产转让是否要支付价款进行约定的根本原因；5、原告申请人民法院对案涉土地使用权价值进行评估，评估机构所作出的（2019）F006土地估价报告不具有民诉法规定的证据客观真实性、合法性及证明力要件：（1）该评估机构将评估的基准日设定为巴东县人民法院委托估价期日2019年2月28日错误，评估基准日应当设定为原告与被告兴业房地产公司签订土地转让协议的日期2013年4月2日或备案评估报告出具日2013年4月12日；（2）该评估机构将案涉的土地性质、用途、类别、容积率等全部适用错误，将划拨用地评估成出让用地，将综合用地评估成商业用地；（3）该评估报告没有依法考虑被告兴业房地产公司在受让案涉土地后所进行五通一平前期开发投资，更没考虑兴业房地产公司受让后向国土部门交纳了巨额的土地价款（出让金），没有客观地将被告兴业房地产公司的投入所产生的增值价值予以减除。（4）该评估报告适用商用路线价错误，案涉争议的用途为综合用途，而该报告采用了商业路线价。因此，兴业房地产公司认为该评估报告不具有客观真实性、合法性、公平性，不属于有效的证据。6、被告兴业房地产公司在本案中因原告的违约违法行为造成了巨额的经济损失，被告兴业房地产公司在2014年10月8日就向原告发函要求采取合理的补救措施，而原告一直不予理睬。对此，被告兴业房地产公司将视本案庭审进展情况决定是否依法提起反诉或另行诉讼主张权利。7、原告的起诉已超过诉讼时效，且本案没有诉讼时效中止、中断的法定情形。综上，请求人民法院依法驳回原告不当的诉讼请求。被告兴业房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交有如下证据：1、2013年4月2日原告与兴业房地产公司签订的土地转让协议复印件1份。用以证实：原告与兴业房地产公司就案涉土地使用权交易价格进行了书面约定，约定的成交价为10万元，且该土地转让协议在县国土资源部门办理权属变更登记手续时进行了备案，同时也证实原、被告提交的协议不一致，应当以县国土部门备案的协议为准。经庭审质证，原告农行巴东县支行对真实性有异议，认为：原告已经向法庭提交了由被告兴业房地产公司出具的附带说明的转让协议，已证实双方并未达成土地转让协议，仅是有利于开发以及土地安置协议、置换项目协议的方便进行而签订的，同时，兴业房地产公司也明确说明土地过户办理后，该协议自动失效，因此，不能证实双方客观的土地转让协议，本身就不是买卖协议。被告升辉置业公司对该组证据的真实性无异议，认为虽然升辉置业公司没有参与，但该组证据加盖了巴东县国土资源局的行政公章，同时，根据相关司法解释规定，对于其他证据与行政机关备案证据相冲突的，应以行政机关备案证据为准。2、土地估价报告复印件1份、关于土地转让土地估价报告的请示复印件1份、土地估价报告备案表复印件1份。用以证实：案涉争议国有土地使用权价值经依法评估为11.85万元，且该评估报告依法报巴东县土地估价事务所进行了备案，已产生了法律效力，进一步证实原告申请人民法院委托所作出的评估报告与依法备案的评估报告相悖，应当以依法备案的评估报告为准。经庭审质证，原告农行巴东县支行对证据本身的真实性无异议，但对证据内容的客观性有异议，认为：原、被告双方并未就涉案土地达成转让协议，原告也提交了相应的招标文件，该招标文件也说明原、被告双方只是置换协议，双方并没有买卖土地的意思表示，如果原告为配合被告兴业房地产公司进行的土地备案手续认定为双方存在买卖的主观故意，其成交价值也并未达到相应的招拍挂的起始价格，也只能说明是通过欺诈的手段导致原告作出错误的意思表示，也涉及到骗取国有资产的嫌疑，因此，建议兴业房地产公司结合本案的实际情况，实事求是的对该案事实进行陈述；同时结合2015年被告兴业房地产公司向原告发出的通知，也可以看出双方并没有买卖的主观意识表示，该通知也明确表示涉案的土地可以由双方共同选定评定机构对该土地的价值予以重新评估，现有的评估报告也对土地的价格进行了说明，在此不在予以赘述。被告升辉置业公司质证意见与被告兴业房地产公司提交的证据1质证意见一致。3、2013年4月22日原告与被告兴业房地产公司各自向县国土资源部门提交的申请书复印件2份。用以证实：原告和被告兴业房地产公司就案涉土地使用权的交易成交价格10万元达成一致意见后，双方签订了土地转让协议，并在案涉国有土地使用权变更登记时均向县国土资源部门声明双方就该处地产意见交易达成一致，并无争议，进一步证实原告要求重新对案涉土地使用权进行估价并要求二被告予以支付价款的行为是严重的违约行为，不应该获得法庭支持。经庭审质证，原告农行巴东县支行对该组证据的质证意见与被告兴业房地产公司提交的证据2的质证意见一致。被告升辉置业公司质证意见与被告兴业房地产公司提交的证据1质证意见一致。4、2013年5月10日被告兴业房地产公司与巴东县国土资源局就案涉国有土地525.3平方米出让签订的《国有建设用地使用权出让合同》复印件1份，湖北省非税收入一般缴款书复印件2份，税收通用完税证复印件1份。用以证实：被告兴业房地产公司经与原告就案涉土地使用权转让达成一致意见，并签订了土地转让协议后，向县国土资源部门依法受让了案涉争议土地，在受让过程中，出让合同并没有就案涉争议地的容积率进行界定，同时也证实兴业房地产公司受让案涉争议土地使用权后于2013年5月2日、2013年5月10日依法缴纳了巨额的土地价款和土地交易服务费、印花税等，进一步证实原告提交的评估报告所评估的土地对象是被告兴业地产公司受让后进行前期投资开发并缴纳了巨额出让金的出让土地，而非交易前原告所享有的未经前期投资开发的划拨土地。经庭审质证，原告农行巴东县支行对该组证据的质证意见除与被告兴业房地产公司提交的证据2质证意见一致外，补充意见为：根据被告兴业房地产公司的答辩意见来看，原有房屋不仅仅是涉及土地，还有原巴东县支行野三关分理处的营业场所共同平整后的置换，也并不是属于未开发的土地。被告升辉置业公司质证意见与被告兴业房地产公司提交的证据1质证意见一致。5、2013年4月23日巴东县住建局出具的证明复印件1份，2013年5月21日巴东县国土资源局出具的情况说明复印件1份。用以证实：（1）原告所享有的案涉争议土地上的原房屋属于未经依法登记的房产；（2）原告与被告兴业房地产公司就案涉土地使用权的成交价格达成一致意见后，并共同申请办理土地使用权变更登记手续，双方的行为是本着诚信、自愿、友善的原则，并没有涉嫌欺诈、胁迫等违法行为；（3）案涉争议土地的使用权评估价格仅为11.85万元，进一步证实原告提交的评估报告不能作为本案认定案件事实的依据。经庭审质证，原告农行巴东县支行对该组证据的质证意见与被告兴业房地产公司提交的证据2的质证意见一致。被告升辉置业公司质证意见与被告兴业房地产公司提交的证据1质证意见一致。6、2013年7月9日巴东县国土资源局给被告兴业房地产公司办理的国有土地使用证及宗地图复印件各1份。用以证实：案涉争议土地的地类（用途）为办公和住宅，使用权类型为出让，土地使用权人为被告兴业房地产公司，进一步证实原告提交的评估报告评估的对象是被告兴业房地产公司受让后的国有出让土地使用权，而并非受让前原告划拨土地使用权，同时也证实原告提交的评估报告评估对象错误。经庭审质证，原告农行巴东县支行对该组证据的质证意见与被告兴业房地产公司提交的证据1的质证意见一致。被告升辉置业公司对证据真实性无异议。7、2014年10月5日被告兴业房地产公司向原告上级银行发出的函复印件1份，特快专递邮寄详情单复印件1份。用以证实：经巴东县和恩施州规划及消防等部门审查，被告兴业房地产公司根据原告及其恩施州农行在招标文件中规定的要求及条件，委托设计且经两家银行认可的图纸和原建设方案均因建筑密度、容积率、防火间距等指标违背了《城乡规划法》、《消防法》、《建筑法》等法律以及民用建筑设计规范和恩施州人民政府关于制止变相进行房地产开发建设的精神而未获得通过，因此，该项目的相关行政许可无法办理，原告及其上级银行提出的原建设方案不具有可行性，被告兴业房地产公司将该紧急情形书面告知了原告及其上级银行，而原告及其上级银行一直不予理睬，造成置换项目无法实现的目的。经庭审质证，原告农行巴东县支行对真实性、关联性均有异议，认为：（1）根据该函件的告知内容，告知的主体为中国农业银行恩施分行，并不是本案的诉讼主体原告；（2）从签收来看，并不能证实原告已经知晓和收悉，同时根据被告的该份函告可以明确，原、被告双方仅就涉案土地房屋达成相应的置换协议，双方并没有转让或买卖的事实。被告升辉置业公司表示不清楚该情况。8、2018年6月21日巴东县人民法院向原告发出的案件受理通知书复印件1份。用以证实：原告于2013年4月2日与被告兴业房地产公司就案涉争议的土地使用权的成交价达成转让协议后反悔，于2018年6月21日才通过巴东县人民法院寻求救济，进一步证实原告主张本案权利的诉讼时效已过期，对此，被告兴业房地产公司认为原告的胜诉权已全部丧失。经庭审质证，原告农行巴东县支行对证据真实性无异议，但认为达不到被告的证明目的，根据原、被告双方多次就本案案涉土地进行沟通协商，并应被告兴业房地产公司的要求进行土地价格评估，诉讼时效已实际中止、中断。被告升辉置业公司无异议。被告升辉置业公司辩称，1、本案原告以合同纠纷案由起诉被告升辉置业公司，升辉置业公司与原告没有任何合同关系；2、升辉置业公司原为永杰地产公司，对于涉案土地的取得是从兴业房地产公司受让取得，与原告没有任何关系；3、原告起诉所依据的评估报告不能作为本案定案依据，其理由与兴业房地产公司代理人相同。请求人民法院驳回原告对升辉置业公司的诉讼请求。被告升辉置业公司为支持其抗辩主张，向本院提交有如下证据：湖北正量行资产估价有限公司给巴东县人民法院司法鉴定科的回函复印件1份。用以证实：（1）估价基准日的变动将直接导致价格的变动；（2）土地性质的变动将直接导致价格变动；（3）容积率的确定将直接使估价结构发生相应变化。故此，原告申请的该份鉴定因估价基准日、土地性质、容积率的确定不准确，该鉴定报告不应得到法院采信。经庭审质证，原告农行巴东县支行认为真实性以法庭核实为准，但就证据而言达不到被告的证明目的。被告兴业房地产公司表示同意被告升辉置业公司的举证意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将结合双方诉辩意见和其他有效证据综合认定其效力。本院经审理认定事实如下：原告农行巴东县支行原在巴东县野三关镇名相路双树门处设立有双树门储蓄所，该储蓄所拥有一处划拨的国有土地，土地使用权证号为巴国用（2013）第118号，登记的土地面积为525.3㎡。原告农行巴东县支行为解决野三关工业园分理处营业用房面积小且存在严重安全隐患等问题，于2011年11月向上级主管部门申报用野三关工业园分理处现有营业用房和原双树门储蓄所土地与开发商置换营业用房并解决在职和退休职工的住房安置问题的方案。农行湖北省分行于2012年5月11日下文批复，同意用野三关现有营业用房和原双树门储蓄所两处建筑面积3132.11平方米房地产与开发商置换，置换面积1360平方米，其中双树门一楼营业用房面积不得少于400平方米，二楼、三楼办公房和周转用房面积不得少于880平方米。2012年7月5日，原告农行巴东县支行将其野三关分理处营业办公用房置换项目对外发布招标公告，明确其招标范围为：将野三关工业园分理处现有房产（含土地，土地面积929.5㎡，房屋建筑面积2890.91㎡）和原双树门储蓄所房产（土地面积525.3平方米），在原双树门储蓄所所在地（原双树门储蓄所房产推倒后由开发商开发）置换建筑面积1360㎡的办公用房，其中：一楼门面房面积不低于400㎡，二、三楼的办公用房和职工周转房面积不少于880㎡。在现分理处置换临街门面长不低于8m，面积不低于80㎡的自助服务区。按成本价置换（原双树门储蓄所房产推倒开发房产）套内面积不低于120㎡的职工住房18套，且职工有优先选择住房权。该招标公告还就质量要求、投标人竞标资格要求、合同主要条款等事项一并进行了公示。2012年8月21日，经过招投标鳞选，被告兴业房地产公司被确定中标。同日，中国农业银行恩施分行向巴东支行发出恩农银（2012）13号《关于野三关分理处营业用房置换的采购通知》，载明：“巴东支行：你行《关于野三关分理处营业用房置换的采购》项目，经州分行集中采购，现将采购结果通知如下：本次采购项目的中标单位为巴东县兴业房地产开发有限责任公司，该公司同意我行提出的所有条件，置换职工住房成本价为580元/平方米。请接此通知后，速与中标单位接洽并签订置换合同（招标文件中合同条款为主要条款）等相关事宜，集中采购委员会要求你行要严把合同签订关，详细考虑项目实施过程中可能发生的相关事项，在合同中加以明确，保证项目顺利实施，合同签订前请送法律审查，合同签订后报集中采购办公室存档。”同日，中国农业银行恩施分行集中采购办公室向被告兴业房地产公司发出中标通知书，通知其已经中标，并要求兴业房地产公司接此中标通知书后7天内与农行巴东县支行联系并签订置换合同等相关事宜。2013年4月2日，被告兴业房地产公司为了办理土地过户手续需要，与原告农行巴东县支行签订《土地转让协议》，协议约定由农行巴东县支行将原双树门储蓄所位于巴东县野三关镇名相路50号的525.3㎡国有建设用地使用权转让给兴业房地产公司，土地使用权转让成交价为100000元。该协议由时任农行巴东县支行行长赵万华和兴业房地产公司的委托代理人陈永杰签订。兴业房地产公司当时具体负责与农行巴东县支行签订该转让协议的经办人陈永杰在交由农行巴东县支行持有的协议文本原件尾部，还专门批注说明，内容为：“说明：本土地转让协议仅作为提供给巴东县兴业房地产开发有限责任公司在国土部门办理土地过户手续使用，土地过户成功后本协议自行失效。”陈永杰除在该协议乙方委托代理人处签字并加盖公司公章外，还在该协议最后所附说明内容处另行签署了姓名和年月日并在该说明上另行加盖了兴业房地产公司公章。事实上，双方签订该份土地转让协议后，被告兴业房地产公司至今并未给原告农行巴东县支行支付转让价款100000元。2013年4月12日，被告兴业房地产公司因办理土地使用权续期手续需要，委托巴东鸿源评估测绘有限公司对巴东县野三关镇名相路525.30平方米土地评估，估价结果为：单位面积地价327元/平方米，住宅451元/平方米，总地价20.44万元。2013年4月22日，原告农行巴东县支行与被告兴业房地产公司同时向巴东县国土资源局提交书面申请，要求将农行巴东县支行位于巴东县野三关镇名相路原双树门储蓄所的525.3㎡土地使用权过户给被告兴业房地产公司。2013年5月10日，被告兴业房地产公司与巴东县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定由巴东县国土资源局将巴东县野三关镇名相路525.3㎡国有建设用地使用权以168850元价款出让给被告兴业房地产公司用作办公用地和住宅用地。2013年5月21日，原告农行巴东县支行与被告兴业房地产公司在巴东县土地交易中心办理了土地交易手续，正式办理了该宗土地的过户登记手续。2013年7月9日，兴业房地产公司缴纳土地出让金168850元和契税6754元后，巴东县人民政府给兴业房地产公司颁发了巴国用（2013）第338号《国有土地使用权证》。2015年6月26日，兴业房地产公司以[2015]巴兴房文字01号文件的形式给农行恩施分行发出《关于终止野三关农行分理处营业办公用房及职工住房置换项目实施的通知》，载明：贵行于2012年8月21日就“中国农业银行巴东支行野三关分理处营业办公用房置换项目”向我公司发出了《中标通知书》，要求我公司收到后7日内与中国农业银行巴东支行（以下简称巴东支行）办理置换合同等相关事宜。我公司接到通知后及时就该项目的前期报批工作以及置换过程中双方当事人的权利和义务关系与巴东支行进行了充分协商，并根据贵行的招标要求开展了委托地质勘察、规划设计、土地出让金及税费缴纳、土地征用（在该项目后侧补征土地380㎡，与原储蓄所土地525.3㎡连为一体，2013年12月取得土地使用证）、用地规划许可和工程规划许可申办以及图纸送审等具体工作。2014年初，经当地规划和消防等部门审查，我公司根据贵行在招标文件中规定的要求及条件，委托设计且经贵行认可的图纸和原建设方案，均因层数（现限制10层）、建筑密度、容积率、四面防火间距等指标违背了《城乡规划法》、《消防法》、《建筑法》等法律、民用建筑设计规范和州人民政府关于制止变相进行房地产开发的文件精神而未获得通过。加之，如考虑上述刚性的规划要求后仅余实际建房用地面积300㎡，则不能满足贵行要求营业用房面积不少于400㎡、层数为19层的条件，且无开发的价值和利润空间。因此，该项目的相关行政许可无法办妥，且双方的目的均无法实现，故贵行提出的原建设方案不具有可行性。2013年12月10日，我公司向贵行和巴东支行同时发出《关于中国农业银行野三关分理处营业办公用房置换项目现状及实施建议的函》，就上述情况进行了通报，并提出了新的建设性合作方案，立盼贵行及巴东支行迅速作出回复。遗憾的是近两年来，我公司一直未收到贵行的书面复函。至今贵行对我公司就该项目建设提出的新合作意见和方案久拖不决，给我公司已造成了严重的损失。为了防止上述损失进一步扩大，我公司和巴东支行于2014年4月至6月多次协商后初步拟定在巴东永杰地产开发有限公司所征的位于野三关镇发展大道的宗地内重选野三关分理处办公房建设地址，在巴东县众和农业开发有限公司开发的小区内置换野三关分理处职工住房，均未得到贵行的同意。2014年9月，鉴于野三关集镇内房屋施工成本已超2000.00元/㎡的客观实际，我公司提出将职工住房置换价格由原投标价580.00元/㎡调增为1200.00元/㎡后仍就原地置换的意见，也未获得职工的认可。由于贵行招标文件的瑕疵、国家政策的调整、房地产市场的变化和规划及消防要求的制约等因素造成我公司与贵行的目的客观上已无法实现。同时，现如继续实施该房屋置换项目，我公司将面临巨额亏损的局面。因此，结合贵行和巴东支行的口头建议，我公司现正式通知贵行：于贵行接到该通知之日，我公司决定终止该房屋置换项目的实施。鉴于原储蓄所525.3㎡土地已与我公司新征380㎡土地连为一体，并办理了土地使用证，建议经贵行与我公司双方共选的土地价格评估中介机构评估后协商处理。特此通知。2016年1月6日，兴业房地产公司与巴东永杰地产开发有限公司签订国有土地使用权转让合同，约定由兴业房地产公司将其在巴东县野三关镇名相路50号取得的525.3㎡国有建设用地使用权转让给巴东永杰地产开发有限公司，转让价款为300000元（不含税赋、罚款和其他费用等）。2016年1月19日，兴业房地产公司向巴东县国土资源局野三关国土资源所递交申请，要求将其拥有使用权的巴国用（2013）第1152号土地使用权证上登记的386㎡国有土地使用权转让给巴东永杰地产开发有限公司，经逐级审批后，巴东县人民政府于2016年2月2日批准同意其转让该宗土地。此后，兴业房地产公司与巴东永杰地产开发有限公司签订《国有土地使用权转让合同》后，将该宗土地作价450000元转让给巴东永杰地产开发有限公司，双方办理了过户手续，巴东县人民政府给巴东永杰地产开发有限公司颁发了巴国用（2016）第34号《国有土地使用权证》。本案诉讼中，原告农行巴东县支行起诉时向本院提出书面申请，要求对位于巴东县野三关镇名相路现土地使用权证编号为巴国用（2016）第34号的525.30平方米土地使用权价值及241.2平方米的房屋价值进行评估鉴定，本院受理其申请并经双方当事人协商选定鉴定机构后，委托湖北正量行房地产估价咨询有限公司进行了鉴定。鉴定程序中，因241.2平方米的房屋相关资料不全，故原告农行巴东县支行自愿放弃要求对该项价值进行鉴定。湖北正量行房地产估价咨询有限公司于2019年7月2日作出湖正土估字（2019）第F006号土地估价报告，该土地估价报告以2019年2月28日为估价基准日，评估土地单价为2207元/平方米，评估土地总价为1159337元。另查明，巴东永杰地产开发有限公司原系陈永杰一人开办的自然人独资公司，后由陈永杰将公司100%股份转让给陈旭升，陈旭升接受转让后，将公司名称更名为巴东县升辉置业有限公司。本案所涉土地525.3㎡现已被巴东县升辉置业有限公司开发房地产建设使用，且该公司修建的房屋已部分出售给他人。被告兴业房地产公司与巴东永杰地产开发有限公司（即现升辉置业公司）签订土地转让协议时，在协议中并未对被告兴业房地产公司应给原告农行巴东县支行置换房屋的合同义务进行约定。本院认为，本案所涉土地525.3㎡，虽然原告农行巴东县支行与被告兴业房地产公司于2013年4月2日签订了《土地转让协议》，但根据双方当事人的庭审陈述和双方提交的相关证据，能够确认该份转让协议只是双方为办理土地过户手续需要而签订的1份形式上的合同，并不代表双方当事人当时的真实意思表示。而根据相关证据证实，双方就该宗土地实际达成的是一种用原告农行巴东县支行原有的土地置换被告兴业房地产公司新建的房地产的置换协议。经审查，该置换协议的内容并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故应属有效民事合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方自愿达成置换协议后，原告农行巴东县支行已将位于巴东县野三关镇名相路50号原双树门储蓄所的525.3㎡土地连同土地上的房屋一并交付给了被告兴业房地产公司，已经全面履行合同义务。被告兴业房地产公司接受该宗土地及其房屋后，却不能按照协议约定给原告农行巴东县支行提供符合约定条件的置换房屋，构成违约，理应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。因此，被告兴业房地产公司在不能履行给原告农行巴东县支行置换符合协议约定的房屋时，应当将案涉土地退还给原告农行巴东县支行或者赔偿相当于该土地市场价值的经济损失。被告兴业房地产公司受让原告农行巴东县支行用于置换房屋的土地后，又将案涉土地转让给被告升辉置业公司，现该宗土地已被升辉置业公司开发建设成房屋，导致被告兴业房地产公司客观上已无法返还土地，故被告兴业房地产公司应当按该土地的现有价值予以赔偿相应经济损失。综上，原告农行巴东县支行要求被告兴业房按该宗土地使用权的现有价值1159337元赔偿相应损失的诉讼请求成立。被告兴业房地产公司与被告升辉置业公司辩称湖北正量行房地产估价咨询有限公司出具的评估报告书以2019年2月28日为评估基准日所作出的评估结论不应采信的抗辩意见，其理由不能成立，本院不予采纳。同理，被告兴业房地产公司辩称本案损失应以2013年4月12日巴东鸿源评估测绘有限公司评估结论为依据的抗辩理由亦不能成立，本院不予采纳。本案中，从原告农行巴东县支行的诉讼请求和其所提出的事实与理由看，原告农行巴东县支行在本案中的主张系根据合同违约提出的赔偿之诉。本案所涉土地现虽系被告升辉置业公司使用，但因被告升辉置业公司与原告农行巴东县支行并无直接合同关系，亦无证据证实被告兴业房地产公司将其应给原告农行巴东县支行置换房屋的合同义务转移给了被告升辉置业公司，故被告升辉置业公司在本案中可不承担责任。至于被告升辉置业公司与被告兴业房地产公司之间如何处理案涉土地的相关遗留问题，应由二被告另行处理，本案不予一并解决。本案中，被告兴业房地产公司2015年6月26日还在以[2015]巴兴房文字01号文件的形式经给农行恩施分行发出《关于终止野三关农行分理处营业办公用房及职工住房置换项目实施的通知》，充分说明原告农行巴东县支行及其上级主管部门一直在向被告兴业房地产公司主张权利。即使自2015年6月26日起计算诉讼时效，至原告农行巴东县支行2018年6月21日起诉时止，也未超过三年的普通诉讼时效。因此，被告兴业房地产公司和被告升辉置业公司辩称原告农行巴东县支行起诉时已超过诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司于判决生效后30日内赔偿原告中国农业银行股份有限公司巴东县支行525.30平方米土地使用权价值损失1159337元。二、驳回原告中国农业银行股份有限公司巴东县支行要求被告巴东县升辉置业有限公司承担责任的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9923元，由被告巴东县兴业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。当事人可在本判决确定的义务履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  石英雄人民陪审员  贾泽文人民陪审员  向仕文二〇一九年十二月三十日书 记 员  向 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。