贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初13991号原告：贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司（以下简称建工六公司），住所地在贵州省贵阳市南明区庙冲路**。法定代表人：禹荣安。委托诉讼代理人：陈**德，建工六公司律师。委托诉讼代理人：文后兵，男，该公司员工，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵阳市南明区永林和装饰材料经营部（以下简称永林和经营部），，住所地在贵州省贵阳市南明区花溪大道北段**新发建材市场装饰**投资人：吴静波。委托诉讼代理人：郭林平，男，系吴静波丈夫，住贵州省贵阳市南明区。被告：郭林平，男，汉族，1979年3月1日出生，住贵州省贵阳市南明区。被告：贵阳市南明区平泽装饰材料经营部（以下简称平泽经营部），住所地在，住所地在贵州省贵阳市南明区花溪大道北段**新发建材市场装饰区**v>投资人：郭林平。原告建工六公司与被告永林和经营部、被告郭林平、被告平泽经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告建工六公司的委托诉讼代理人文后兵，被告永林和经营部的委托诉讼代理人、被告平泽经营部的投资人郭林平到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告建工六公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方的租赁合同关系；二、判令被告支付欠付原告租金569100元（暂计至2019年8月1日，实际至返还租赁房屋日），并支付违约金193809.4元；三、判令被告在付清杂费（如水电费、物业管理费等）后返还租用房屋；四、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月26日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于贵阳市南明区“老办公楼”及“车库”租赁给被告使用，合同约定月租金4875元。2014年11月1日，原告与被告签订了《房屋续租合同》，原告将“五金库”及“室外场地”租赁给被告做仓库使用，租赁期限自2014年11月1日至2015年10月31日，年租金140000元。2015年至2016年之间，双方虽未签订书面续租合同，但是租赁物一直由被告使用。2016年11月1日，原告与被告分别签订《房屋租赁合同》，原告将庙冲路8号的“房屋、场地”及“老车库”租赁给被告退房货款使用，“房屋、场地”的租金为140000元／年，“老车库”租金为28800元／年。后双方虽未再签订书面租赁合同，但被告至今仍使用“房屋、场地”及“老车库”。2013年至2019年期间，被告均未按照约定按期支付租金，经原告多次催讨被告都没有足额支付。其间被告向原告出具了数份《承诺书》及《欠条》，《欠条》载明截止2016年10月31日被告仍欠租金224900元，并承诺会如约按时支付租金。但2016年11月至今，被告方面仅支付了租金12万元。根据合同约定计算，截至2019年8月1日，被告仍拖欠原告租金569100元，期间被告多次催交，但被告均拒绝。三被告违约未支付租金致使原告合同目的无法实现，原告为维护自身合法权益遂诉至法院，提出如前诉请。被告永林和经营部、被告郭林平、被告平泽经营部辩称，房屋租赁合同属实，欠款按合同标准计算属实。但双方在房屋面积上存在争议。本院经审理认定事实如下：2013年7月26日原告（甲方、出租房）建工六公司与被告（乙方、承租方、美奇林地板）郭林平签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于贵阳市南明区的老办公楼一楼及车库，为砖混结构，场内350平方米，场外130平方米。租期一年，自2013年8月1日起至2014年7月31日。房租租金每月每平方米13元，合计4550元／月，场外每月每平方米2.5元，合计325元／月。总计4875元。租金以半年为单位支付，29250元，支付时间为2013年9月6日，第二次交付时间为2014年2月6日。乙方需向甲方支付租赁押金5000元，第一次支付租金时支付（已交）。乙方自行支付因使用租赁房屋而产生的其他费用，包括且不限于：水、电、卫生费、煤气、电视费、物业费等。乙方退房时需将杂费结清。乙方租赁该房屋用于堆放木地板的库房使用。乙方应按时足额向甲方支付租金。如逾期支付租金，每逾期一日，应向甲方支付月租金10%的违约金。乙方逾期30天未支付租金，经甲方通知在合理期限内仍未支付租金的，甲方有权解除本合同，并有权收回租赁房屋。2014年9月29日原告（出租房、甲方）建工六公司与被告（承租方、乙方）永林和经营部签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于贵阳市南明区的建工六公司五金库及室外场地，房屋为砖混结构，面积为810平方米，室外场地为1260平方米，租赁期限为一年，自2014年11月1日起至2015年10月31日止。租赁房屋及场地租金为每月11666元。乙方需向甲方支付年租金140000元。租金以半年为单位支付，应付35000元。双方协议甲方给予乙方一个月时间维修房屋及清理垃圾，费用由乙方负责，另减免两个月租金。支付时间为自合同生效之日起一周内。乙方自行支付因使用租赁房屋而产生的其他费用（简称杂费），包括且不限于水、电、卫生费等。乙方退房时需将杂费结清。乙方应按时足额向甲方支付租金。如逾期支付租金，每逾期一日，应向甲方支付月租金10%的违约金。乙方逾期30天未支付租金，经甲方通知在合理期限内仍未支付租金的，甲方有权解除本合同，并有权收回租赁房屋。此合同后仅加盖有原告公章，并无被告签章确定。2015年12月15日，原告建工六公司的多经后勤部向被告永林和经营部发出《通知》，载明永林和经营部拖欠建工六公司老办公楼一楼及车库、五金库等房屋的租金至今（一年）未缴纳，并通知永林和经营部于2015年12月18日到建工六公司财务部交纳所欠租金，老办公楼及车库58500元，五金库104999.9元，合计163499.9元，否则将采取收缴措施。2016年10月25日，被告永林和经营部出具《欠条》，载明“今欠到贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司2014年11月1日至2016年10月31日房屋租赁费（224900.00）贰拾贰万肆仟玖佰元整。于2017年12月30日前还清。”欠条后加盖被告永林和经营部印章，并有被告郭林平签字确认。2016年11月1日，原告（出租房、甲方）建工六公司与被告（承租方、乙方）永林和经营部、郭林平签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于贵阳市南明区的建工六公司房屋，房屋为砖混结构，面积为810平方米，租赁期限为一年，自2016年11月1日起至2017年10月31日止。年租金140000元，以季度为单位支付，支付时间自合同签订之日起3日内，支付金额为34999.98元。乙方需向甲方支付租赁押金。乙方自行支付因使用租赁房屋而产生的其他费用（简称杂费），包括且不限于水、电、卫生费等。乙方退房时需将杂费结清。乙方应按时足额向甲方支付租金。如逾期支付租金，每逾期一日，应向甲方支付月租金10%的违约金。乙方逾期30天未支付租金，经甲方通知在合理期限内仍未支付租金的，甲方有权解除本合同，并有权收回租赁房屋。合同后加盖有原告公章及有被告永林和经营部印章，乙方法定代表人或授权代表处有郭林平个人签字。同日，双方又签订一份《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方位于贵阳市南明区的建工六公司房屋，房屋为砖混结构，面积为160平方米，租赁期限为一年，自2016年11月1日起至2017年10月31日止。年租金28800元，以半年为单位支付，支付时间自合同签订之日起10日内，支付金额为14400元。合同其余约定同当日另一份《房屋租赁合同》，合同后加盖有原告公章及有被告永林和经营部印章，乙方法定代表人或授权代表处有郭林平个人签字。2017年11月3日，被告永林和经营部出具《承诺书》，载明“我单位因拖欠贵州建工集团第六建筑公司仓库费，现我单位承诺在2017年11月20日前支付7万元，在2017年12月30日支付8万，剩余部分在2018年4月30日之前结清，给贵单位带来不便，深感抱歉，望理解支付，为感！”承诺书后加盖被告永林和经营部印章，并有被告郭林平签字确认。2017年12月12日，被告郭林平出具《承诺书》，载明“我单位因拖欠贵州建工集团第六建筑公司仓库费，现我单位承诺在2017年12月31日前支付壹拾伍万元正，余下部分在2018年4月30日之前结清。给贵单位带来不便，深感抱歉，望理解支付，为感！”2019年7月23日，被告郭林平在载有“截止2019年7月1日共欠租赁费545028元，承诺于2019年9月1日支付”内容的《租金确认及交纳承诺书》上注书载明：“场地目前在使用，因平方数有争议，待核实清楚再处理。金额和量再核定。本周内核实清楚，27日之前。”另查，在上述租赁期间三被告总计向原告支付案涉租赁物租金120000元。2016年8月9日被告郭林平转账支付20000元仓库费，2018年8月28日被告平泽经营部支付房租40000元，2018年12月29日被告平泽经营部转账支付房租40000元，2019年7月12日被告平泽经营部转账支付房租20000元，而被告平泽经营部由被告郭林平投资经营。因被告欠付截至2019年8月1日的租金569100元未付，故原告诉至法院提起诉请如前，并要求被告按照月息2%的标准承担违约责任。庭审中，被告对原告起诉的租金事实及租金金额无异议，但对房屋面积上存在争议，又，其陈述在2013年及2016年签订租赁合同时并未对面积进行核实，亦未对此提出异议。合同约定的租赁期限到期后双方继续按照原合同履行权利义务，在未签订书面合同期间，双方仍旧按照合同约定的租金标准计算租金，面积为810平方米的“房屋、场地”年租金为140000元，面积为160平方米的“老车库”年租金为28800元。以上事实，有营业执照、房屋租赁合同、通知、欠条、承诺书、租金确认及交纳承诺书、转账凭证及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为，商品经济活动中，正当的租赁合同关系受法律保护。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。原告建工六公司与被告郭林平签订的《房屋租赁合同》以及其与被告永林和经营部签订的《房屋租赁合同》皆是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，应属有效。原告建工六公司与被告郭林平于2013年7月26日签订的《房屋租赁合同》因约定租赁期限只有一年，后虽租期到期后双方仍然按照该合同继续履行形成不定期租赁合同，但至2016年11月1日被告永林和经营部又以自己名义就相同租赁物与原告建工六公司重新签订了《房屋租赁合同》，故原告建工六公司与被告郭林平签订的《房屋租赁合同》已经履行完毕，该合同权利义务已由后续租赁合同承继，此合同本案不再进行处理。原告建工六公司与被告永林和经营部《房屋租赁合同》签订后，原告建工六公司按约履行了合同义务交付了案涉房屋，被告永林和经营部未按照约定支付租金，已构成违约，在双方合同目的已无法实现的情况下，原告要求解除双方的房屋租赁合同关系、返还案涉房屋以及要求被告永林和经营部支付租金的诉请于法有据，对此本院予以支持。因被告在庭审中对原告提出的截至2019年8月1日的租金金额569100元无异议，本院对此亦予以认可，2019年8月2日之后的租金按照合同约定的年租金计算标准继续算至案涉租赁物返还之日止（面积为810平方米的“房屋、场地”年租金为140000元，面积为160平方米的“老车库”年租金为28800元）。被告永林和经营部虽然对房屋租赁合同中的面积存在异议，但双方签订的租赁合同已履行了六年，被告先后两次签订合同时均未对面积提出异议，故本院认可合同中所载面积，对被告永林和经营部关于面积有异议的辩解不予认可。被告永林和经营部未按期向原告支付租金，应按照合同支付违约金，但合同中约定的违约金支付标准过高，本院酌情调整为按月利率2%的标准进行计付。违约金分别计算，第一部分，以已确定的租金569100元为基数从2019年8月2日起按照月利率2%的标准计算至款项还清之日止；第二部分，2019年8月2日后会产生新的租金，亦会产生新的违约金，该违约金以实际产生租金金额（“房屋、场地”年租金140000元、面积810平方米，“老车库”年租金为28800元、面积160平方米）为基数进行计算，从2019年8月2日起按照月利率2%的标准递增计算至所有款项还清之日止。租赁合同中约定被告永林和经营部应当承担因租赁房屋产生的杂费，包括且不限于水、电、卫生费、煤气、电视费、物业管理费等，故被告永林和经营部在返还房屋同时应结清上述费用，具体金额以支付票据中记载的实际产生金额为准。而被告郭林平多次向原告建工六公司承诺向被告永林和经营部支付欠付租金，故本院视为被告郭林平自愿作为共同债务人加入债务承担，被告郭林平应当对上述被告永林和经营部应付款项承担连带支付责任。被告平泽经营部非租赁合同相对方，亦未作出债务承担的承诺，仅凭租金支付转账凭证亦不能证明其自愿加入债务承担，故原告要求被告平泽经营部承担租金支付责任的诉请于事实无据，对此本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、解除原告贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司与被告贵阳市南明区永林和装饰材料经营部于2016年11月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告贵阳市南明区永林和装饰材料经营部于本判决生效之日起十日内向原告贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司返还位于贵阳市南明区的“房屋、场地”及“老车库”；三、被告贵阳市南明区永林和装饰材料经营部于本判决生效之日起十日内向原告贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司支付租金569100元及违约金（第一部分，以已确定的租金569100元为基数从2019年8月2日起按照月利率2%的标准计算至款项还清之日止；第二部分，违约金以2019年8月2日起实际产生租金金额为基数进行计算，从2019年8月2日起按照月利率2%的标准递增计算至所有款项还清之日止）；四、被告贵阳市南明区永林和装饰材料经营部本判决生效之日起十日内向原告贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司支付杂费，具体金额以支付票据中记载的实际金额为准；五、被告郭林平对上述被告贵阳市南明区永林和装饰材料经营部应付款项产生连带支付责任；六、驳回原告贵州建工集团第六建筑工程有限责任公司其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费11430元减半收取5715元，由被告贵阳市南明区永林和装饰材料经营部、郭林平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  闫化平二〇一九年十二月十日书记员  李松松