陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终15438号上诉人（原审被告）：刘永刚，男，汉族，1975年1月2日出生，西安市临潼区村民，。被上诉人（原审原告）：史巧娃，女，汉族，1962年3月12日出生，西安市临潼区村民，（未到庭）。委托诉讼代理人：史双喜，男，汉族，1983年12月14日出生，西安市临潼区村民，，系史巧娃之子。委托诉讼代理人：曹艳洁，陕西希友律师事务所律师。上诉人刘永刚因与被上诉人史巧娃返还原物纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院作出的（2019）陕0115民初2322号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月28日立案受理后，开庭进行了审理。上诉人刘永刚，被上诉人史巧娃的委托诉讼代理人史双喜、曹艳洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘永刚上诉请求：1．撤销原判第二、三项，依法改判驳回史巧娃的诉讼请求；2．诉讼费用由史巧娃负担。事实与理由：一审判决判令刘永刚向史巧娃交付租赁土地及以及刘永刚在租赁土地上所建房屋等，超出史巧娃的诉讼请求，严重损害刘永刚的合法权益。双方租赁合同约定，合同期满后，如果再租赁应先租给刘永刚，如果要收回，双方应算账交款收回，一审判决适用法律错误，前后矛盾，应依法予以改判。刘永刚在一审期间并非未在法定期限内提出明确诉求，而是积极向法院提出可行的调解方案，但并未得到回应。史巧娃辩称，最高院发布的全国民商事工作审判纪要中，原告起诉要求确认合同无效并返还财产，而被告主张有效的，都要防止机械适用“不告不理”原则，仅就当事人的诉请进行审理，而应尽可能一次性解决纠纷。原审判决程序合法，并无不当，刘永刚未提出反诉，可另行起诉。请求维持原判。史巧娃向一审法院提出诉讼请求：1、判令刘永刚向其返还原租赁的4分土地，并自该土地搬离；2、诉讼费由刘永刚承担。诉讼中，变更诉讼请求为：依法确认刘永刚于2007年11月1日与父亲史某某签订的土地租赁合同无效，刘永刚拆除建于史巧娃租赁地上的房屋等建筑设施，恢复土地原状，向史巧娃返还租赁的4分土地，并自2007年11月1日起按每年800元标准赔偿史巧娃土地占用费至返还之日。一审法院认定事实：2003年11月15日临潼区市XX中心以临市管发〔2003〕21号《关于建立观高集贸市场并兴办集会的请示》请示临潼区政府，在位于栎阳观高村荆刘十字东北角租用场地，南北长100.3米，东西宽53.5米，占地面积8.04亩，兴建观高集贸市场。2003年11月28日临潼区政府对请示做出临政发〔2003〕66号《关于建立观高集贸市场并兴办集会的批复》。2005年9月27日史巧娃之父史某某在栎阳观高村获得长20米、宽10米，面积为200平方米的临集用（2005）第07772号宅基地使用证。2007年11月1日，史巧娃之父史某某与刘永刚签订土地租赁合同，约定将其享有承包经营权的庄东5.24亩中的南端4分地出租给刘永刚。合同约定：租赁金额，2000元/亩，共计8000元；租赁时间从2007年11月1日至2017年11月1日，10年整；合同到期后，如果再租赁首先应租给乙方，如果要收回，甲乙双方要算账交款收回。双方口头约定刘永刚在所租的土地上盖房经商。合同签订后，刘永刚在租赁史巧娃的（宽10.8米，长23.8米）及东邻他人的土地（宽3.7米、宽23.8米）上，以前店后院的经营模式，建造刀把式平房。临街建造坐北面南的4间2层门面房（门面房靠东建造，西边留有通向后院的过道），后院建造坐东面西与门面房相衔接的3间平房。刘永刚在租赁期间又在后院搭建了轻钢石棉瓦顶。2007年12月1日栎阳观高村委会收取了刘永刚交纳的，XX村XX组、荆刘十字以东商品庄基地费3500元。2012年2月史某某去世。2018年1月16日史巧娃以土地租赁合同期满后双方就相关事宜协商未果为由诉至法院，要求刘永刚返还租赁的4分土地，搬离土地。2018年3月22日，史巧娃之父史某某的直系亲属声明，一致同意史某某生前申请的临集用（2005）第07772号宅基地使用证归史巧娃。2018年3月26日刘永刚提出赔偿租赁土地上建筑物损失的反诉，同时申请鉴定租赁土地上建筑物的价值。2018年6月27日经陕西省西安市中级人民法院委托的陕西宏光房地产咨询评估有限责任公司以涉案房产实物测量等数据不全面，评估依据不足，评估无法进行为由，退回卷宗。2018年9月26日刘永刚撤回反诉申请。2018年10月25日西安市临潼区人民法院做出（2018）陕0115民初 561号民事判决书，判决驳回史巧娃的全部诉讼请求。史巧娃不服判决提出上诉。2019年3月29日西安中院做出（2019）陕01民终1228号民事裁定书，裁定撤销原判，发回重审。重审时，刘永刚提出同意终止合同，但要求史巧娃应按现价折价补偿其损失，可其并未在法定期限内缴纳诉讼费。在审理过程中，经法院主持调解，因双方意见分歧较大，致调解未能成立。一审法院认为，本案的争议焦点为：史巧娃之父与刘永刚签订的土地租赁合同是否有效，史巧娃要求返还土地，拆除建筑物，赔偿损失的诉讼请求能否支持？刘永刚建房经商的地方在栎阳观高村荆刘十字以东，而非临潼区政府批准，临潼区市XX中心设立的荆刘十字东北角的观高集贸市场，故刘永刚以此为由主张其与史巧娃之父签订的土地租赁合同合法，不予采纳。但是，史巧娃之父与刘永刚在签订土地租赁合同时已取得了宅基地使用权，且宅基地使用权取得后划拨的权利在惯例上属于村组，故根据村组收取刘永刚交纳的宅基地使用费情况，可以认定刘永刚租赁并建房所使用的土地系村组划拨给史巧娃之父的宅基地，刘永刚建房的行为并未改变土地的用途，不能据此认定该土地租赁合同无效。至于史巧娃之父与刘永刚签订的土地租赁合同超越宅基地使用权面积，致使刘永刚使用的商住院落超越了法定的宅基地使用权证书问题，因该行为依法属于行政部门处理的范畴，故不能以此作为认定合同无效的依据。总之，史巧娃要求确认该土地租赁合同无效的请求，依法不予支持。史巧娃要求返还土地、拆除建筑物、赔偿损失的请求是否应予以支持？因土地租赁合同明确约定，合同期满，如果要收回，甲乙双方要算账交款收回，且史巧娃明知刘永刚租赁土地的目的在于建房经商，并对刘永刚的建筑行为从未提出异议，故对史巧娃要求返还土地、拆除建筑物的请求依法不能完全支持，至于史巧娃要求按土地租赁合同的租费标准赔偿占用租赁物至返还期间的损失，合理合法，应予以支持。刘永刚同意终止合同，但要求史巧娃依约支付其在租赁土地上所建筑的房屋及其他设施的对价，合理合法，只是刘永刚未在法定期限内提出明确的诉请，故本案无法处理，刘永刚可在本案之后另行通过其他合法途径解决。综上所述，史巧娃的诉讼请求予以适当支持，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百三十五条、第二百三十六条规定，判决：一、刘永刚与史巧娃之父史某某于2007年11月1日签订的《土地租赁合同》合法有效；二、刘永刚在本判决生效后6个月内交付其于2007年11月1日租赁史巧娃之父史某某的4分地及其在租赁地上所建的房屋与其他建筑设施于史巧娃；三、刘永刚在本判决确定的交付租赁土地及其所建筑的房屋与其他建筑设施日起5日内按每年800元支付史巧娃从2017年11月1日至判决确定交付日的租费损失；四、驳回史巧娃的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由刘永刚负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，史巧娃之父史某某与刘永刚于2007年11月1日签订《土地租赁合同》，约定史某某将其庄东5.24亩承包地中4分地出租给刘永刚，租赁时间从2007年11月1日至2017年11月1日，随后刘永刚在所租的土地上盖房经商。结合史某某的《集体土地使用证》《土地承包经营权证》，该四分（约266.68平）租赁土地中的靠南边200平方米（10米×20米）为宅基地，其余仍为承包地性质。因此，《土地租赁合同》超越宅基地使用权面积，刘永刚建造的商住院落亦超越了法定的宅基地使用权证书，而《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定：“依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续”，故双方所签《土地租赁合同》中土地面积在宅基地范围内的部分应为有效，超出宅基地使用权面积的租赁部分应为无效。但因为地上房屋已整体建成，且无论系基于租赁合同有效但已到期，抑或是租赁合同无效，该租赁4分土地均应返还。至于该4分土地上房屋的处理一节，根据“房随地走”的原则，原审判决认定刘永刚应将4分地及地上建筑一并交付于史巧娃一节，并无不当。至于上述房屋及其他设施所涉及的折价补偿问题，因刘永刚未在法定期限内提出反诉请求，故本案不予处理，其可另行主张。综上所述，刘永刚的上诉请求不成立，应予驳回；原审判决事实清楚，唯对租赁合同效力认定有误，应予部分变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市临潼区人民法院作出的（2019）陕0115民初2322号民事判决第二项、第三项、第四项；二、变更西安市临潼区人民法院作出的（2019）陕0115民初2322号民事判决第一项为：刘永刚与史巧娃之父史某某于2007年11月1日签订的《土地租赁合同》中，租赁面积在宅基地范围内的部分应为有效，超出宅基地使用权面积的租赁部分应为无效。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由刘永刚负担；二审案件受理费50元，由刘永刚负担。本判决为终审判决。      审 判 长  刘      琪审 判 员  师      婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ一九年十二月二十六日 书 记 员  杨 雪  薇