江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书(2019)赣0802民初2991号原告：江西省明华房地产开发有限公司，住所地：吉安市吉州区阳明东路**华润吉安商城**会所用房**，统一社会信用代码：91360800568671392X。法定代表人：王艳，总经理。委托诉讼代理人：罗词荣、徐燕峰，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。被告：吉安市吉州区万象广场小区业主委员会，住所地：吉安，住所地：吉安市吉州区阳明东路**万象广场小区**负责人：肖雪梅，主任。委托诉讼代理人：胡国敏、朱永祺，江西秉志律师事务所律师。被告：成都德昌行物业服务有限公司，住所地：成都，住所地：成都市武侯区高升桥路********代码：91510107758790544K。法定代表人：彭善国，总经理。委托诉讼代理人：朱永祺，江西秉志律师事务所律师。原告江西省明华房地产开发有限公司（以下简称明华房地产公司）与被告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会（以下简称业委会）、成都德昌行物业服务有限公司（以下简称德昌行物业公司）业主撤销权纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人罗词荣、徐燕峰，两被告委托诉讼代理人朱永祺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告明华房地产公司向本院提出诉讼请求:1、判令撤销被告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会于2019年1月16日作出的《关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业的公告》。2、判令撤销吉安市吉州区万象广场业主委员会于2019年1月16日作出的《吉安市万象广场公开选聘物业投标文件》。3、判令撤销被告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会与被告成都德昌行物业服务有限公司于2019年4月27日签订的《万象广场小区物业管理服务合同》。4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系吉安市吉州区万象广场小区的开发商，系吉安市吉州区万象广场小区的业主之一，所有的建筑物面积为35419平方米。2019年1月16日，被告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会在未经业主大会表决同意的情况下，发布了《关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业的公告》和《吉安市万象广场公开选聘物业投标文件》。2019年1月31日，万象广场小区召开业主大会，而业主大会的召开及关于选聘物业决议，均存在违反《物权法》、国务院《物业管理条例》及《江西省物业管理条例》的情形，没有经过双过半的业主同意，该业主大会作出的关于被告成都德昌行物业服务有限公司为物业中标单位的决议无效，且被告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会基于该决议与被告成都德昌行物业服务有限公司于2019年4月27日签订的《万象广场物业管理服务合同》也应当无效。综上，原告认为，被告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会发布的《关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业的公告》和《吉安市万象广场公开选聘物业投标文件》、2019年4月27日签订的《万象广场物业管理服务合同》，因严重违反法律规定的内容及法定程序，严重损害业主的合法权益，应当予以撤销。为此，原告特诉至法院。被告业委会辩称，1、业委会召集业主大会是严格遵守法律法规，符合法律程序的。根据《江西省物业管理条例》和《物业管理条例》规定，选聘物业服务企业应由业主共同决定。所以，对于这一重大事项业主委员会提议召开临时业主大会，符合法律规定。由业主大会共同选聘物业机构的决定也是合法有效的。2、《关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业的公告》和《吉安市万象广场公开选聘物业投标文件》也是经过合法召开业主大会，经过业主大会表决通过的，符合法律规定。原告在事实与理由的第三条中表明在选聘物业公司中，依据投票单的数量，共有349户业主参与投票，可见到场不超过150人这一说法不属实。原告称134户是委托投票，未见授权手续，对此产生怀疑，法律没有明确规定必须要书面委托，退一步来说，品除委托投票的134户业主，也有215户到场参与投票的业主，万象广场小区业主共600人，其中349户参与投票表决是公开公平的。原告称万象广场所有建筑物总面积为35419.45平方米，未参与投票的业主所有建筑物面积在10000平米以上，以此来推断选聘物业公司的业主所有建筑面积低于总面积的一半，明显缺乏事实依据。所以，在选聘物业服务机构和公开投标文件是合法合理的。3、关于投票程序，原告诉称公证程序违法。首先，这并不是我们理解意义上的公证，其实就是一个公开透明的见证过程。其次，邀请江西秉志律师事务所进行见证这一过程，和邀请任何业主进行监督的效果是一样的，不能因为律师事务所这样特殊的主体而产生对这一事实的认识偏差。这个过程就像是一个集体投票选出一个负责人，最后统计投票结果时邀请了见证人进行监督，所以，这个程序完全是合法有效的。4、业委会与德昌行物业公司签订的物业服务合同并不损害原告利益，同时对原告利益也是一种保护，因此，原告要求撤销合同没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告德昌行物业公司辩称，德昌行物业公司是经过合法的投标招标程序来完成万象广场物业公司的选聘，在万象广场小区规定的时间内向业主委员会提交了投标书，并且向业委会账户转入了20000元的投标保证金，按照合法的选聘程序，最终中标了。中标以后，在小区业主委员会的协助下完成了大部分的交接工作并开始在小区内进行服务工作。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了以下证据：第一组：证据1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证各一份；证据2、被告德昌行物业公司企业工商信息一份。第二组：证据3、房产证；证据4、吉安市吉州区房地产测绘队就“华润.吉安商城（万象广场）1、2、3号楼”出具的《测绘报告》；证据5、原告与业委会主任肖雪梅之间的房屋买卖合同。第三组：证据6、《关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业的公告》；证据7、《吉安市万象广场公开选聘物业投标文件》；证据8、《万象广场小区物业管理服务合同》；证据9、《关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业服务企业的通知》；证据10、情况说明一份；证据11、致全体业主的公开信一份；证据12、关于华润吉安商城（万象广场）物业管理的报告；证据13、万象广场公开选聘物业选票。第四组：证据14、2019年2月28日，被告万象小区业委会给被告德昌行物业公司发出的一个函件；证据15、微信截图两张。被告业委会依法提供了以下证据：第一组：1、业主大会、业主委员会备案证；2、印章制作备案回执。第二组：1、万象广场物业招标公告；2、关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业的公告；3、投标保证金电子回单。第三组：1、万象广场公开选聘选票样板；2、万象广场第二次业主大会签到表，共193人；3、授权委托书（150人，202户）；4、唱票结果截屏；5、选聘现场视频。第四组：1、物业服务合同；2、移交清单9份。第五组：意见征询函327份。第六组：万象广场业主群聊天记录截屏。被告德昌行物业公司依法提交了：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。2、中标通知书。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：被告业委会及德昌行物业公司对原告提供的第二组证据真实性、合法性无异议，关联性有异议，按照相关司法解释，专用面积指的是房产证上的建筑面积，建筑总面积指的是所有专用面积相加，因此，该组证据不能证明原告所有的专有面积占了总面积的一半以上。第三组证据真实性无异议，现在的物业合同中关于商业部分物业费的约定比以前的物业服务合同大幅度下降，因此对原告来说是一个利益保护，其他的无法达到原告的证据目的。本院认为，被告对原告提供的证据真实性均无异议，本院予以确认。原告对被告业委会提供的第二组证据真实性、关联性无异议，对合法性及证明目的有异议，认为无论是招标公告还是选聘公告均未经人数过半和面积过半的业主表决，违反物权法76条的规定，所以该证据不合法，也达不到被告的证明目的。本院认为，被告业委会提供第二组证据是证明业委会向社会公开招标物业服务公司及有三家公司参与竞标，对这一事实本院予以确认；对第三组证据中的证据1真实性无异议，关联性及证明目的有异议，认为选票非实名制选票，且选票只提供三家选项，属于指定选项的性质。证2真实性有异议，签到表不是业委会提供的，无法确定其真伪。证据3三性均有异议，业委会于2019年1月31日在业主微信群中发布消息提到的受委托的户数只有134户，授权委托书没有捺印，对于授权委托书是否是每一个业主所签，原告无法确认。证4、5真实性无异议，视频中第四分钟反映的一个事情：业主委员会在决定是否选聘物业的时候对于是否满足人数过半和面积过半的条件没有进行当场核实，而且选票也不涉及这方面的问题，视频中业委会组成人员对原告的委托代理人采取驱逐的态度，所以该视频的内容明显反映了第二次业主大会的程序违法。本院认为，选票没有规定必须实名，选票上只有三家选项是因为只有三家物业服务企业报名参与，签到表及授权委托书均为原件，原告未提供相反证据推翻，证据4、5真实性原告也无异议，故对被告业委会提供的第三组证据予以确认；对第四组证据中证据1真实性无异议，合法性及证明目的有异议，该物业合同也是未经人数过半和面积过半的表决，此外，物业合同中关于地下停车场的租赁管理费的约定是无权处分，因为地下停车场是原告所有的，原告与物业公司没有达成物业管理，他对地下停车场是无权管理的。证据2三性均有异议，该份证据非原告出具的，且该证据与本案无关，他是老物业与新物业公司的移交，与本案业主撤销权无关，而且这份证据不是原告出具的，真实性无法确认。本院认为，该组证据中证据2为原件，且有新、老物业公司的公章，德昌行物业公司已开始提供物业服务的事实予以确认；对第五组证据三性均有异议，意见征询函是否真实原告无法核实，因为意见征询函没有相应的捺印，是否是每一个业主所签无法确定，意见征询函形成的时间是在第二次业主大会召开之后，这恰恰反映第二次业主大会的召开程序是不合法的，意见征询函其实是想追认，但是法律是禁止这种行为的，否则大家都可以不依法办事，出错了之后再事后补救。本院认为，被告提供该组证据只是证明业委会向327位业主征集了对新物业公司提供服务的意见，对该组证据予以确认。原告对被告德昌行物业公司提供的证据2真实性无异议，合法性、关联性及证明目的有异议，认为中标通知书本身就违法，所以无法证明其是通过合法程序竞标进行服务的。本院认为，被告德昌行物业公司通过竞标取得服务的事实可以确认，对该证据予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告明华房地产公司系吉安市吉州区万象广场小区的开发商，该小区共有房屋602间，另有商铺2间、影院、商场、超市、停车场、人防地下室、物业管理用房，建筑面积共计73586.42㎡，其中停车场建筑面积4655.46㎡，人防地下工程建筑面积4901.29㎡，物业管理用房建筑面积189.91㎡。原告已取得商铺2间、影院、商场、超市及14间房屋的不动产权证，共计建筑面积29860.18㎡，另还有15间房屋未出售。2018年7月23日，吉安市吉州区万象广场小区业主大会及被告吉安市吉州区万象广场小区业主委员会在吉州区习溪桥街道办事处登记备案，业委会负责人为肖雪梅；同年9月27日，业委会刻制行政章且经公安机关备案登记；同年12月18日，业委会在该小区大门口及小区内部公共微信群、万象广场业委会公众号张贴万象广场物业招标公告，告知业委会将启动新的小区物业管理公司的招标程序，明确了招标条件、报名联系方式、截止时间、联系人及公布区域。2019年1月16日，万象广场业主委员发布《吉安市万象广场公开选聘物业投标文件》；2019年1月26日，被告德昌行物业公司员工王万刚向万象广场业委会现金缴纳投标保证金20000元；2019年1月30日，业委会在开元洲际酒店召开了业主大会，193人参加投票，另99人出具了委托书委托投票，原告也委托了代理人参加业主大会，原告投了反对票。经投票被告德昌行物业公司中标。会后，业委会向该小区业主发出意见征询函，征询业主对选聘德昌行物业公司的意见，共计收回意见征询函327份，同意选聘德昌行物业公司的有322份。2019年2月28日，万象广场业主委员向德昌行物业公司发出中标通知书，2019年4月27日，两被告签订万象广场小区物业管理服务合同，约定：委托管理期限自2019年5月25日自2022年5月24日止；物业管理服务费：住宅每平方米1.10元/月；酒店公寓（写字楼）每平方米1.70元/月；商业每平方米1.90元/月等，被告德昌行物业公司在万象广场业主委员会的协助下与前期物业服务公司完成了大部分的交接工作并开始在小区内进行服务。本院认为，业主大会和业主委员会是建筑物区分所有权下之业主共同组成和选举产生的自治管理性组织，目的是为了更好地解决各业主之间对共有建筑物部分的合理使用和有效维护问题，提高业主们生活水平和质量。业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，万象广场小区因前期物业服务合同到期，需选聘物业服务企业，根据《中华人民共和国物权法》的规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告业委会通过召开业主大会及发放意见征询函的方式获得面积过半数和人数过半数的业主同意决定选聘被告德昌行物业公司为万象广场小区的物业服务企业，并与被告德昌行物业公司签订物业服务合同符合相关法律规定。原告作为建设单位虽然取得了29860.18㎡专有部分面积，但原告与其他因购买取得专有部分面积的业主身份不同，不能因原告投票反对而认定选聘未经面积过半数业主同意。原告主张被告业委会未经双过半业主同意决定选聘物业服务企业并发布《关于召开万象广场业主大会及公开选聘物业的公告》和《吉安市万象广场公开选聘物业投标文件》程序违法没有法律依据，且被告德昌行物业公司为万象广场小区提供物业服务后，物业服务费相较之前有所降低，原告未提供证据证明万象广场业主委员会的上述决议和决定侵害了其合法权益，故原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告江西省明华房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告江西省明华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  曾 晔审 判 员  朱为业人民陪审员  区俊红二〇一九年十二月五日法官助理赖丽蔚书记员刘爱兰