签发人：西安市鄠邑区人民法院民  事  判  决  书                    (2019)陕0118民初2872号原告：王明亮，男，1967年10月11日生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：郑永鑫，陕西鸿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王朝钰，陕西鸿辰律师事务所实习律师。被告：西安吉源建筑有限责任公司，住所地：西安市长安区。法定代表人：兰兴勃，该公司执行董事。委托诉讼代理人：齐文虎，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘希望，上海市锦天城（西安）律师事务所实习律师。被告：陕西宇利置业发展有限公司，住所地：西安市未央区。法定代表人：段忍年，该公司总经理。第三人：詹守春，男，1967年3月10日生，汉族，住福建省周宁县，现住西安市莲湖区，身份证号：352XXXXXXXXXXXXXXX。原告王明亮与被告西安吉源建筑有限责任公司（以下简称：吉源公司）、陕西宇利置业发展有限公司（以下简称：宇利公司）、第三人詹守春案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王明亮及其委托诉讼代理人郑永鑫、王朝钰，被告吉源公司之委托诉讼代理人齐文虎、第三人詹守春到庭参加了诉讼。被告宇利公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王明亮向本院提出诉讼请求：1、请求立即停止对原告购买的西安市莲湖区XX座XX小区XX号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封扣押。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由: 2010年9月15日，原告与被告宇利公司签订了购房合同，购买被告宇利公司开发的西安市莲湖区XX村XX座”北-5号房产。当日，原告支付房款50000元，被告宇利公司向原告出具收据一张，后又将该收据收回，于2011年1月11日重新向原告开具一张50000元收据。2011年3月10日，原告再次支付被告宇利公司房款197000元。因在原告购买该房屋前，房屋已被被告宇利公司出租给第三人詹守春，且第三人已支付一年租金12000元，于是原告与被告宇利公司商议由原告承担租赁合同的一切权利和义务，将12000元租金从应付房款中扣除。因第三人信誉良好，原告将涉案房屋一直出租给其使用至今。2018年9月20日，西安市鄠邑区人民法院将上述房产查封。原告向西安市鄠邑区人民法院提出了案外人执行异议，西安市鄠邑区人民法院作出（2019) 陕0118执异15号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为其与被告宇利公司签订的房屋买卖合同合法有效，原告也如约向被告宇利公司支付房款，并实际占有该房产。根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，原告已取得房屋物权，享有足以排除强制执行的民事权利，为了维护原告的合法权益，特向法院提起案外人执行异议之诉，望法院支持原告的诉请。被告吉源公司辩称，原告提起的诉讼请求无事实和法律依据，应依法予以驳回。首先，被告吉源公司依据生效法律文书申请法院实施的执行行为，有充分的事实和法律依据。2015年10月10日，西安市鄠邑区人民法院（时称“陕西省户县人民法院”）作出（2015）户民初字第01367号和（2015)户民初字第01370号民事判决书，判令宇利公司于判决生效后10日内返还被告吉源公司保证金80万元，并支付工程款合计10727252.01元。该两份判决书生效后，宇利公司未在判令期限内履行判令的金钱给付义务，被告吉源公司遂向人民法院申请强制执行。2018年9月20日，西安市鄠邑区人民法院在执行中查明，宇利公司有其自己开发建设的XX村XX座”的住房和临街商铺可供执行，遂作出(2016)陕0125执439号执行裁定书对前述住房和商铺进行了查封。故，被告依据生效法律文书对宇利公司享有可供强制执行的金钱债权，宇利公司不履行义务的，被告吉源公司有权申请强制执行。西安市鄠邑区人民法院在执行程序中，对宇利公司开发建设的住房和临街商铺财产进行查封，亦有充分的事实和法律依据。其次，原告对人民法院在执行过程中查封的涉案房屋不享 有足以排除强制执行的民事权益。第一，原告与宇利公司签订的《房屋买卖合同》为无效合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（〔2003〕7号）第2条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，结合涉案房屋及所在“百佳星座”小区无商品房预售许可及不动产产权登记的事实，无论原告的《房屋买卖合同》是现房买卖合同，还是商品房预售合同，均依法应属无效合同。第二，根据原告诉状及其主张，原告实际是认可涉案房屋在其签订买卖合同时是归属于被告宇利公司的。因《房屋买卖合同》无效故涉案房屋的权益应自始归于被告宇利公司。第三，原告民事起诉状中自认涉案房屋为商铺且一直租给第三人使用，其名下有其他可供居住的房屋。第四，根据国家企业信用信息系统中宇利公司的公示信息， 宇利公司是一家从事房地产开发及物业管理的房地产开发企业。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2O15〕10号）第29条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。因原告与宇利公司签订的房屋买卖合同为无效合同，涉案房屋权益应自始归于宇利公司。故，原告对人民法院查封的涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，法院应依法驳回原告的诉讼请求。被告宇利公司未作答辩。第三人詹守春述称，第三人从2010年就开始租开发商宇利公司的房，一个月1000元，第二年的房租就交给原告，宇利公司的一个姓李的经理说涉案房子出售给了原告，让第三人以后将房租给原告交，租房时有2000元押金，就说从原告那里扣，宇利公司也没有给第三人。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告宇利公司是从事房地产开发企业。2005、2006年间，被告宇利公司开发了西安市莲湖区XX城XX村XX座。2010年9月15日，原告王明亮与被告宇利公司签订了《临街商铺买卖合同》，合同约定：原告王明亮购买被告宇利公司开发的百佳星座北-5号临街房，房屋建筑面积为48.79平方米，单价为每平方米5500元，总价为268345元，原告于2010年9月23日前付房款168345元，2011年1月15日前支付房款100000元，被告宇利公司于2010年10月1日前将符合合同约定的房屋交付原告使用及其他相关权利、义务。原、被告另于合同落款处签订补充协议，协议约定：被告宇利公司应当在房屋交付使用后的五年内，将办理权属登记需有被告宇利公司提供的资料报产权登记部门备案。房屋的使用年限按照国家的规划范围决定，即：住宅用地使用年限为70年，商业用地的使用年限为50年。2011年1月11日，被告宇利公司向原告王明亮出具50000元房款收据，2011年3月10日，被告宇利公司向原告王明亮出具197000元房款收据。因在原告王明亮购买该房屋前，房屋已被被告宇利公司出租给第三人詹守春，且第三人已支付一年租金12000元，于是原告购买涉案房屋后与第三人詹守春继续履行房屋租赁合同。2013年9月6日，原告王明亮与第三人詹守春签订《租赁门面房协议》，继续将涉案房屋出租给第三人使用，租赁期限至2016年9月6日。2018年6月1日，原告王明亮再次与第三人詹守春继续续签《租房合同》，租赁期限为2018年7月1日至2021年7月1日。被告吉源公司诉宇利公司建设工程施工合同纠纷一案，2015年10月l0日本院作出（2015）户民初字第01367号民事判决书判令：“一、被告陕西宇利置业发展有限公司于判决生效后十日内向原告西安吉源建筑有限责任公司返还保证金800000元。二、被告陕西宇利置业发展有限公司于判决生效后十日内向原告西安吉源建筑有限责任公司给付工程款6601073.96元。案件受理费65010元，由被告陕西宇利置业发展有限公司负担。”被告吉源公司诉宇利公司建设工程施工合同纠纷一案，2015年10月10日本院作出（2015）户民初字第01370号民事判决书判令：“被告陕西宇利置业发展有限公司于判决生效十日内向原告西安吉源建筑有限责任公司给付工程款4126178.05元。”以上两份判决生效后，宇利公司未履行判决确定的义务，被告吉源公司遂向本院申请强制执行。执行中，本院于2018年9月20日作出（2016）陕0125 执439号之一执行裁定书，查封宇利公司建设的位于西安市莲湖区白家口“百佳星座”小区1号楼1单元1401号、1号楼2单元1803号和2403号、2号楼3单元1803号、3号楼1103号共5套商品房和“百佳星座”小区的临街共24间2层商铺，期限为三年。原告王明亮对所查封的24间商铺中的北-5号商铺主张实体权利，向本院提出排除执行异议。本院于2019年4月10日作出（2019）陕0118执异15号执行裁定书，裁定驳回原告王明亮的异议请求。2019年4月29日，原告持上述诉称理由诉至本院，请求支持以上请求。审理中，原告诉称，被告宇利公司收取第三人詹守春房租14000元（含2000元押金），该款本应由原告收取，由被告宇利公司给原告出具14000元条据，原告支付宇利公司剩余房款7千余元，因宇利公司未出具条据，原告未支付剩余房款。另查明，宇利公司共有三名股东，即段忍年、董建礼、夏问长。被告宇利公司称其于2015年找不到段忍年才起诉。另查明，涉案房屋未办理房屋过户登记，无不动产登记证书。宇利公司营业执照已被吊销。2018年9月14日，宇利公司股东夏问长在本院执行笔录中称：“在2006年我们公司在西安市莲湖区XX村XX组XX城XX村XX楼，现在叫百佳星座，当时我们公司留存房有3号楼1103（现在段忍年名下）、1号楼2单元1803号（现在段忍年女儿段某某名下）、1号楼1元1401（现在孙平名下）、1号楼2单元2403号（现在刘琦，段忍年司机名下）、2号楼3单元1803号（现在段忍平，（段忍年之妹名下）这些房都属于我们公司财产。我们公司在百佳星座还有门面房若干套没有卖……”本院认为，XX房XX城中村改造项目房屋，未办理房屋过户登记手续并非原告的原因。原告按照房屋买卖合同已交付绝大部分房款并进行对外出租使用房屋至今，原告享有足以排除强制执行的民事权益，且本案并无证据证明宇利公司股东夏问长所讲的涉案房屋为宇利公司财产而没有出售的事实，故对原告请求停止对原告购买的西安市莲湖区XX座XX小区XX号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。现依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：停止对原告购买的西安市莲湖区XX小区XX号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。本案案件受理费100元，由被告西安吉源建筑有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张保育陪 审 员  冯新胜陪 审 员  李新翔 二〇一九年十二月二十四日  书 记 员   王 蕾