济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初9091号原告：方志国，男，1952年5月30日出生，汉族，无业，住济南市。委托诉讼代理人：洪麟，山东舜天律师事务所律师。被告：山东才高鑫源置业有限公司，住所地济南市。统一社会信用代码：913700006954218638法定代表人：张海，总经理。委托诉讼代理人：黄梁林，北京德恒（济南）律师事务所律师。原告方志国与被告山东才高鑫源置业有限公司（以下简称才高公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方志国的委托诉讼代理人高新阔、洪麟，被告才高公司的委托诉讼代理人黄梁林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方志国向本院提出诉讼请求：1.判令被告才高公司支付逾期办证违约金111016.79元（自2016年3月29日起至2019年4月17日止），2019年4月18日至被告才高公司提供产权备案之日止的违约金(以房款949090.45元及储藏室房款47469.6元为本金，共计996560.05元按日万分之一标准计算)；2.判令本案诉讼费、律师费均由被告才高公司承担。事实与理由：我于2015年7月21日与被告才高公司签订商品房买卖合同，购买被告才高公司所开发的位于鑫源山庄第2区7号楼2单元901号房屋及鑫源山庄第2区7号楼2单元负一层2-107号储藏室，购房金额为949090.45元、储藏室47469.6元，房屋购买金额为996560.05元，我已按合同约定履行付款义务，被告才高公司于2014年3月28日在未取得《综合验收备案证明》的情况下将涉案房屋交付给买受人。截止起诉之日被告才高公司仍未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，致我迟迟不能办理产权过户登记，截至2019年4月17日逾期已达1114天，我认为被告才高公司延迟履行协助办证义务违约事实明显，按照合同约定被告才高公司应支付我违约金，我为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告才高公司辩称，一、本案系我公司与原告方志国之间因单位内部集资建房而引起的房产纠纷，根据法律法规的相关规定，本案不属于人民法院的主管范围，应依法驳回原告方志国之起诉。原告方志国要求支付逾期办证违约金的诉讼请求，毫无事实和法律依据，与理不符，应依法驳回原告方志国诉讼请求。本案所涉争议房产系我公司主要为解决单位驻济职工住房困难的初衷而建设，是当时环境条件下关爱职工生活的一项具体措施，亦系单位内部的单位与职工之间内部事项，由于房地产政策变化等众多客观因素影响，致使出现了迟延办理备案的情形。我公司自始至终也在积极办理相关备案手续中，原告方志国作为该房屋建设项目的受益者，也应当对此理解。若原告方志国仍不能理解我公司之初衷，继续采取诉讼等方式，则可能会影响办证速度，进而影响广大购房者和全体业主的权利，也必将损害原告方志国的利益。二、根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形），并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税费后730个工作日内我公司将相关资料报产权登记机关备案。截至目前，原告方志国尚未履行完毕结清房款、交清办证全部资料及税费的义务。根据《中华人民共和国合同法》六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，原告方志国系先履行义务一方，在其未履行时，我公司有权拒绝履行。原告方志国要求支付违约金的诉讼请求毫无事实和法律依据。三、原告方志国主张按照日万分之一的标准支付违约金过高，应予调整。1、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。2、本案所涉房屋增值较大，原告方志国并未迟延办证而受有损失。原告方志国亦无证据可以证明存在因迟延办证而致使其利益受损的情形。原告方志国应对逾期办证产生的具体损失数额予以举证，否则应当承担举证不能的法律责任。四、原告方志国主张逾期办证违约责任，没有任何的合同依据。根据房屋买卖合同第十五条及补充协议第五条的约定，系备案的约定，并无办理产权登记证书的约定。且本案所涉房屋已经具备办证条件，符合买卖合同第十五条约定的具备办理房产登记本案的条件。2019年7月3日，本案所涉房屋已经办理完毕项目综合验收备案。且于2019年8月5日将办理国有建设用地使用权及房屋所有权登记的材料交付济南市不动产登记中心。故自2019年7月3日我公司已经完成了买卖合同第十五条约定的义务，原告方志国主张2019年7月3日之后的违约金，没有任何的事实和法律依据。综上所述，原告方志国的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。原告方志国并无证据证明其利益受有损失，故，应当支持我公司不支付、或少支付违约金的诉求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月21日，原告方志国与被告才高公司签订商品房买卖合同，约定原告方志国购买位于济南市历下区鑫源山庄小区第2区7号楼2单元901室房屋及第2区7号楼2单元负1层2-107号储藏室，房屋建筑面积145.01平方米，价款为949090元，储藏室建筑面积13.88平方米，价款为47470元，两项价款合计996560元。合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起至实际备案之日止，出卖人按日支付已交房价款万分之一的违约金。”同日，原告方志国与被告才高公司签订《补充协议》，关于合同履行过程中的争议解决，双方约定：“若双方发生纠纷诉诸法院时，败诉方除向胜诉方承担责任外，还应承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费用。”2015年8月27日，被告才高公司为原告方志国出具收据，原告方志国已交清全部房款996560.05元。2014年3月28日，被告才高公司交付涉案房屋。2019年7月3日被告才高公司取得综合验收备案登记。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。本案的争议焦点问题：被告才高公司应否支付逾期办证违约金，以及违约金是否过高。一、关于被告才高公司应否支付逾期办证违约金。本院认为，商品房买卖合同系买受人支付购房款，出卖人交付房屋并协助买受人办理房产转移登记的合同，因此协助办理房产转移登记系出卖人应尽的主要义务。买受人缴纳税、费及提交办证资料，系买受人为办理房产转移登记应向相关行政部门履行的义务，而不是买受人应当向出卖人履行的商品房屋买卖合同义务，出卖人向产权登记机关提交办理权属登记备案资料，不以买受人是否提交办证资料为前提。本案中，原告方志国与被告才高公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后（不包括视为交付房屋的情形）并在买受人结清房款、交清办证全部资料及税、费后的730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”该约定以原告方志国结清房款并交纳办证资料及税、费作为被告才高公司履行向产权登记机关提交备案资料义务的条件，明显加重了原告方志国的责任。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任，排除对方主要权利的，该约定无效。”涉案《商品房买卖合同》系被告才高公司提供的格式合同，上述约定无效。被告才高公司依据该条款主张享有先履行抗辩权，不能成立。被告才高公司于2014年3月28日将涉案房屋交付原告方志国，应当在房屋交付后的730日内，即2016年3月28日之前将权属登记资料提交登记机关备案，但2019年7月3日被告才高公司才取得综合验收备案登记，构成违约。因此，原告方志国有权要求被告才高公司支付违约金，被告才高公司应自2016年12月10日至2019年7月3日支付逾期办证违约金。二、关于违约金是否过高。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”据此，原告方志国有权根据合同约定要求被告才高公司按照日万分之一的标准支付逾期付款违约金，被告才高公司关于违约金过高的主张不能成立。原告方志国为实现涉案债权支出律师费5000元，双方签订的《补充协议》明确约定败诉方承担胜诉方实现债权的费用，包括律师费，原告方志国主张被告才高公司支付其律师费5000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条的规定，判决如下：一、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方志国逾期办证违约金（以996560.05元为基数，自2016年3月29日起至2019年7月3日止，按日万分之一计算）。二、被告山东才高鑫源置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方志国律师费5000元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2680元，减半收取1340元，由被告山东才高鑫源置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇一九年十二月六日法官助理  王大勇书 记 员  赵天娇