河南省获嘉县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0724民初1808号原告（反诉被告）：新乡市鑫嘉置业有限公司，住所：新乡市饮马口新建街**。法定代表人：王桂芳，董事长。委托诉讼代理人：吴跃军，河南尚领律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，河南尚领律师事务所（实习）律师。被告（反诉原告）：张素丽，女，1978年7月24日出生，汉族，，住获嘉县委托诉讼代理人：李**，河南正安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉军，河南正安律师事务所律师。原告新乡市鑫嘉置业有限公司（以下简称鑫嘉公司）诉被告张素丽租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。本案审理过程中，被告张素丽于2019年10月14日提出反诉。因案情较为复杂，本院将本案转为普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鑫嘉公司委托诉讼代理人吴跃军、张涛、被告张素丽及其委托诉讼代理人李玉军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫嘉公司诉称，2015年1月25日原、被告双方就7号楼的292㎡商铺达成商铺使用关系，年租金42048元，并赠送7个月的装修免租期。租金于2016年7月31日到期后，被告既不续交房租也不返还原告房屋，并经营使用至今，严重侵犯了原告的合法权益。故原告诉至法院，要求：1、解除原、被告之间的商铺租赁合同；2、被告与原、被告之间的商铺租赁合同解除后三日内腾退房屋；3、被告支付自2016年8月1日至2019年10月1日期间的商铺租赁费133152元（按月租金12元/㎡计算38个月）及利息（以133152元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率自2016年9月1日起计算至被告实际支付租金之日止）；4、由被告承担本案的诉讼费用。被告张素丽辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应依法驳回。理由如下：1、原告诉称月租金为12元/㎡没有事实依据。租赁费收据显示租赁期为2015年元月1日至2016年7月31日，租赁费数额为42048元，该收据并未载明免装修期7个月。根据该收据载明内容计算月租金应为7.57元/㎡。同时，该收据租赁费数额系虚开，被告实际只交了28000元。2、从2015年11月3日开始，原告法定代表人王桂芳将金鼎国际项目的经营权转让给了侯晓彬，原告不具备本次诉讼的主体资格。3、案涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证，且未经过消防验收，案涉租赁合同无效。反诉原告张素丽诉称，鑫嘉公司于2015年招商时，反复邀请张素丽到金鼎国际进行经营。在张素丽经营过程中，鑫嘉公司将金鼎国际的项目经营权转让给他人，并承诺市场没有成熟之前不用交租金。后双方因租赁费问题发生纠纷，张素丽才获悉其租赁的商铺未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，双方之间的租赁合同无效。鑫嘉公司隐瞒所出租房屋未取得建设规划许可证的事实，极力邀请张素丽租赁，且在鑫嘉公司同意的情况下，张素丽投入了巨额装修费用，给张素丽造成损失。故反诉原告张素丽提出反诉，要求：1、反诉原告张素丽与反诉被告鑫嘉公司之间的租赁合同无效；2、反诉被告鑫嘉公司赔偿反诉原告张素丽装修现值损失暂定1万元（以评估数额再行确定）；3、诉讼费由反诉被告承担。反诉原告张素丽提出反诉的同时，向本院提交评估鉴定申请书，申请对案涉房屋装修现值进行评估鉴定。反诉被告鑫嘉公司辩称：1、案涉出租房屋具有法律规定的所有要件，反诉原告陈述案涉房屋未取得建设工程规划许可证并要求确认案涉房屋租赁合同无效没有事实和法律依据。2、鑫嘉公司与张素丽口头约定了案涉房屋的租赁协议，且双方已实际履行。双方之间的房屋租赁合同合法有效，合同性质为不定期租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条、第11条规定，因承租人根本违约导致租赁合同解除，鑫嘉公司作为出租人没有任何过错，反诉原告作为承租人要求鑫嘉公司赔偿其装修现值损失没有任何法律依据。综上，请求依法驳回反诉原告的反诉请求。原告鑫嘉公司向本院提交的证据材料有：1、获嘉县市场发展服务中心出具的获嘉建材家居城市场商铺登记情况及说明一份、鑫嘉公司出具的租赁费收据一份、获嘉县北环路建材家居城长龙玻璃门店基本注册信息查询单一份，证人韩某出具书面证言及出庭证言，证明原、被告之间存在租赁合同法律关系且第一期租赁费优惠7个月的事实。2、获嘉县城关镇西城后居民委员会（以下简称西城后居委会）出具证明一份，证明侯晓彬、胡某与鑫嘉公司存在利害关系。3、西城后居委会出具的关于市场租赁费催缴情况说明及工作组会议记录各一份、鑫嘉公司和西城后居委会出具的通知一份、照片一张，证明鑫嘉公司向被告催缴租赁费及被告至今仍在案涉商铺内正常经营的事实。4、获国用（2015）第0097号国有土地使用证一份、建设用地规划许可证及用地规划图各一份、建设工程规划许可证及工程规划图各一份，证明鑫嘉公司案涉7#楼房产建设具备法律规定的证件。5、（2018）豫0724民初1496号民事判决书一份，证明7号楼的其他商铺租赁合同已被法院生效判决书确认有效。经庭审质证，被告张素丽对原告鑫嘉公司提交的证据1中的获嘉建材家居城市场商铺情况及说明和基本注册信息查询单的真实性无异议，本院对该2份证据的证据效力予以确认。被告对原告提交的证据1中的租赁费收据和韩某出具的书面证言及出庭证言的真实性有异议，认为其当时只交纳租赁费28000元，并非是收据上载明的42048元。本院认为，该证据1中的收据与韩某的书面证言、出庭证言能相互印证，证明了张素丽向鑫嘉公司交纳租赁费并由原告出具收据的事实，本院对其证据效力均予以确认。被告对原告提交的证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。经核查，该证据2仅加盖了西城后居委会的印章，西城后居委会负责人和出具该证明的人员未在该证明中签字，该证据形式不合法，本院对其证据效力不予确认。被告对原告提交的3中西城后居委会出具的关于市场租赁费催缴情况说明、原告与西城后居委会联合出具的通知和催缴租赁费照片均无异议，但认为案涉商铺自2016年9月份开始由被告姐姐张怀玉经营，本院对证据3中以上证据的证据效力予以确认。被告对证据3中的会议记录请求法院予以核实。本院认为，该会议记录系复印件，原告未能提交该会议记录的原件予以核对，故本院对其证据效力不予确认。被告对原告提交的证据4的真实性无异议，本院对该证据4的真实性予以确认，但其中建设工程规划许可证未显示7号楼工程的规划审批情况。被告对原告提交的证据5的真实性无异议，但认为该份判决书不能证明本案租赁合同有效。经核查，该证据5系本院对鑫嘉公司与案涉7号楼另一商户租赁合同纠纷一案审理后所作出的生效民事判决书，客观真实，与本案有关联，本院对其证据效力予以确认。被告张素丽向本院提交的证据材料有：1、项目经营权利转让合同书、授权委托书各一份，证明侯晓彬、胡某从2015年12月5日开始代表鑫嘉公司管理楼盘出售等具体事宜，鑫嘉公司将其经营管理权转让给了侯晓彬。2、证人胡某出庭证言、胡某出具书面证明材料一份，证明鑫嘉公司法定代表人王桂芳聘请胡某管理鑫嘉公司并承诺市场设备齐全后再交租金。经庭审质证，原告对被告提交的证据1中的项目经营权利转让合同书的真实性未提出异议，但对其合法性、关联性有异议，对证据1中的授权委托书的真实性、合法性、关联性均有异议。经核查，该证据1中的授权委托书和项目经营权利转让合同书中均加盖有鑫嘉公司印章，原告也未提交相反的证据予以反驳，故本院对该证据1的真实性予以确认。原告对被告提交的证据2的真实性、合法性、关联性均有异议。被告对证人胡某的出庭证言无异议。经核查，证人胡某证言中关于王桂芳让胡某、侯晓彬经营管理“金鼎国际”项目的相关内容的陈述与被告提交的证据1能相互印证，对该部分证言内容的证据效力本院予以确认，但其证言中关于是否收取商铺租赁费相关内容的陈述，被告未能提交其他相关证据予以印证，本院对其证据效力不予确认。根据上述有效证据及原、被告双方当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下：2012年9月20日，原告鑫嘉公司与获嘉县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，依法取得了获嘉县和平路东段南侧土地2957.49㎡的使用权。2015年7月30日，获嘉县人民政府给原告鑫嘉公司颁发了获国用（2015）第0097号国有土地使用权证书，载明土地用途为居住兼容商业，使用权类型为出让。原告鑫嘉公司在上述出让土地上开发建设了获嘉建材家居城，并由西城后居委会负责提供市场物业服务。获嘉县自然资源局于2019年9月18日就上述地块向原告颁发了中华人民共和国建设用地规划许可证，载明土地性质为居住用地（兼容商业）。原告庭审中提交了获嘉县自然资源局于2019年9月18日颁发的建设工程规划许可证，其中仅载明了鑫嘉公司开发建设的获嘉建材家居城项目的5#、6#、9#及裙房的规划审批。2015年1月份，被告张素丽租赁使用原告鑫嘉公司开发建设的获嘉建材家居城7号楼商铺，商铺面积292㎡，双方未签订书面租赁合同。2015年1月25日，被告张素丽向原告交纳了自2015年元月1日至2016年7月31日期间的商铺租赁费42048元，其中包含7个月的免租优惠期，原告给被告出具了收据。2016年5月16日，被告张素丽注册登记个体工商户名称为获嘉县北环路建材家居城长龙玻璃门店，经营场所为张素丽租赁的**楼商铺，经营范围为玻璃、玻璃门批发零售。2016年9月2日，获嘉县北环建材家居城长龙玻璃门店工商登记显示被注销，但该商铺一直经营至今，经营范围仍为玻璃、玻璃门批发零售。自2016年8月1日起至今，被告未再续交租赁费。2018年期间西城后居委会配合鑫嘉公司先后两次向被告商铺长龙玻璃门店送达催缴租赁费通知催缴租赁费。2019年7月份，原告鑫嘉公司与西城后居委会再一次联合向被告商铺长龙玻璃门店送达“通知”催缴租赁费，通知中载明7号楼商铺2019年元月1日至2019年12月31日的租赁费收费标准为每月8元/㎡。被告张素丽当庭陈述获嘉县北环建材家居城长龙玻璃门店于2016年9月份注销后，其已将该商铺转租给其姐姐张怀玉经营至今，经营范围仍是玻璃、玻璃门批发零售。原告鑫嘉公司当庭表示对被告商铺转租之事并不知晓，其只要求被告张素丽承担责任，不追加张怀玉参加诉讼。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，原、被告所争议的租赁房屋长龙玻璃门店商铺位于原告开发建设的获嘉建材家居城7号楼。庭审中，原告提交了一份建设工程规划许可证载明了获嘉建材家居城5#、6#、9#及裙房的规划审批情况，但在本案一审辩论终结前未能提供相应证据证明长龙玻璃门店商铺所在的7号楼取得了建设工程规划许可证，也未提交相应证据证明该7号楼系经相关主管部门批准建设的。因此，原告鑫嘉公司就未取得建设工程规划许可证建设的7号楼长龙玻璃门店商铺与被告张素丽之间形成的房屋租赁合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除原、被告之间的商铺租赁合同，不符合法律规定，本院不予支持。但合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告要求被告腾退案涉商铺，符合法律规定，本院予以支持。被告张素丽自2015年1月1日开始租赁使用原告鑫嘉公司的商铺，双方之间的房屋租赁合同虽因案涉房屋未能取得建设工程规划许可证而无效，但该租赁合同的双方是张素丽和鑫嘉公司，鑫嘉公司与本案有直接的利害关系，其作为原告起诉主张权利并无不当。故被告关于鑫嘉公司不具有原告主体资格的辩解意见，不符合法律规定，本院不予采信。被告张素丽庭审中陈述其已将案涉商铺转租给其姐姐张怀玉使用，但并未提交相应证据予以证实。原告鑫嘉公司坚持要求作为承租人的张素丽承担相应责任，本院予以准许。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。尽管原、被告之间房屋租赁合同无效，但被告张素丽依法应支付原告房屋占有使用费。张素丽所租赁7号楼商铺面积为292㎡，租赁费标准2015年至2018年期间为每月12元/㎡（42048元÷292㎡÷12个月），自2019年元月1日起7号楼商铺的租赁费标准为每月8元/㎡。被告已将租赁费支付至2016年7月31日，被告还应支付原告自2016年8月1日至2019年10月1日38个月的房屋占有使用费122640元（12元/㎡×292㎡×29个月）＋（8元/㎡×292㎡×9个月）。原告要求被告支付租赁费133152元，其中超出部分不符合法律规定，本院不予支持。原告所出租房屋未能取得建设工程规划许可证致使原、被告商铺租赁合同无效，原告本身存在过错，故对原告要求被告按中国人民银行同期同类贷款利率支付欠付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”。本案中，反诉原告张素丽为经营需要对案涉商铺进行了适当装修，但张素丽自2015年元月1日起在该商铺经营玻璃、玻璃门生意至今，其装修的使用价值已发挥了较大的作用。同时由于张素丽自2016年8月1日起至今未向鑫嘉公司支付房屋占有使用费，因此双方才酿成纠纷。故本院对张素丽要求鑫嘉公司赔偿其对案涉商铺的装修现值损失的反诉请求不予支持。鉴于此，反诉原告申请对案涉商铺装修现值进行评估鉴定已无必要，本院不予准许。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认反诉原告张素丽与反诉被告新乡市鑫嘉置业有限公司就获嘉建材家居城7号楼长龙玻璃门店商铺形成的房屋租赁合同无效；二、被告张素丽应于本判决生效后十日内将位于获嘉建材家居7号楼的长龙玻璃门店商铺腾空交还给原告新乡市鑫嘉置业有限公司；三、被告张素丽应于本判决生效后十日内支付原告新乡市鑫嘉置业有限公司自2016年8月1日至2019年10月1日38个月的房屋占有使用费122640元；四、驳回原告新乡市鑫嘉置业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告张素丽的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费2963元，由原告新乡市鑫嘉置业有限公司承担230元，由被告张素丽承担2733元；反诉案件受理费25元，由反诉原告张素丽承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  高素兰审 判 员  孟 靓人民陪审员  王瑞芳二〇一九年十二月六日书 记 员  窦丹丹