南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8089号 原告：武汉钢铁有限公司，统一社会信用代码91420100MA4KQ8JQX5，住所地湖北省武汉市。 法定代表人：刘安。 委托诉讼代理人：苏慧瑶，上海市汇业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨艳辉，上海市汇业律师事务所律师。 被告：南京宁华物产有限公司，统一社会信用代码91320100249703668L，住所地江苏省南京市。 法定代表人：张彤。 委托诉讼代理人：吴为，男。 委托诉讼代理人：吴诚，北京德恒（南京）律师事务所律师。 第三人：周欣，女，汉族，1988年1月29日生，居民身份证号码xxxxxxxxxx********,住江苏省南京市。 第三人：南京景翰辰酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320113MA1NCXJA8R，住所地江苏省南京市。 法定代表人：毛俊。 第三人：南京财经大学，统一社会信用代码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住所地江苏省南京市。 法定代表人：程永波。 委托诉讼代理人：宫来财，江苏东域律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔勇，江苏东域律师事务所律师。 原告武汉钢铁有限公司（以下简称武汉钢铁公司）诉被告南京宁华物产有限公司（以下简称宁华公司）、第三人周欣、南京景翰辰酒店管理有限公司（以下简称景翰辰公司）、南京财经大学合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告武汉钢铁公司的委托代理人苏慧瑶，被告宁华公司的委托诉讼代理人吴为、吴诚，第三人周欣，第三人景翰辰公司的法定代表人毛俊及第三人南京财经大学的委托诉讼代理人宫来财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告武汉钢铁公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原被告于2016年3月29日签署的《办公用房互换使用协议》；2、被告于《办公用房互换使用协议》解除之日起30日内向原告返还南京市；3、第三人周欣、南京景翰辰酒店管理有限公司、南京财经大学协助被告履行南京市；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年3月29日，上海武钢华东销售有限公司南京分公司（以下简称武钢销售南京分公司）与被告签署《办公用房互换使用协议》，武钢销售南京分公司在获得授权的情况下，将武汉钢铁（集团）公司名下位于南京市，期限自2018年3月1日至2021年2月28日，互不收取对方房屋租金。被告在接收南京市，未经武钢销售南京分公司的同意，于2016年11月擅自该房出租给第三方，第三方在承租该房屋后，对该房屋进行重大改造，并且改变房屋主体结构，用于经营白领公寓。第三方对房屋的装修、改建、经营均未取得消防、公安、工商等有关部门的许可，属于非法经营，存在重大安全隐患。《办公用房互换使用协议》第六条约定“互换使用的房屋不得从事违法、违规活动”，第三方将非居住用途的房屋用于经营白领公寓显然属于违法违规经营，被告的转租行为违反了上述约定。同时，根据《办公用房互换使用协议》第7条约定，使用方仅可对房屋进行适当装修或对房屋内部格局进行适当调整，但第三方将房屋改造为白领公寓，显然不属于适当装修的范围，改造后的房屋已不再适于原用途。2017年11月23日，武钢销售南京分公司被原告吸收合并后注销，其权利义务由原告承继。原告于2018年11月向被告发出解除《办公用房互换使用协议》的通知，要求被告于2018年12月将南京市，但被告至今仍占用该房屋。原告为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告宁华公司辩称：1、原告主体不适格，原告起诉的名称与《办公用房互换使用协议》及房产证上记载的名称均不一致，存在三个主体。2、原告诉称的事实与客观事实不符，原被告之间签订有两份《办公用房互换使用协议》，前一份协议期限是2011年3月1日至2016年3月1日，诉争的协议是前一份协议的延续，且原被告在履行前一份协议时已将房屋租赁给第三方经营，被告的工作人员上门向原告的工作人员进行了报备，原告对被告的转租行为自始未提出任何异议。3、被告未对原告房屋的承重结构造成损害，被告对房屋的装修符合协议约定。4、原告至今未将南京市。5、原被告双方签订的《办公用房互换使用协议》期限未届满，且协议约定经双方协商一致后方可解除协议，原告并不享有单方解除权。6、协议并未约定房屋不可转租，因此原告以此为由解除协议无事实和法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。 第三人周欣述称：1、不同意返还案涉房屋，因为房屋租赁期限尚未届满。如果原告坚持要求第三人返还房屋，要求原告赔偿第三人损失。2、周欣与被告宁华公司于2016年11月15日就南京市、平等、协商一致的基础上签订了租赁合同，周欣按合同约定的经营范围并在被告的同意和支持下合理合法的进行公寓改造和装修，于2017年2月完成公寓建设。但被告在第三人的多次催促下，以原告企业改制、领导人变更为借口，坚决不向第三人提供案涉房屋产权证，致使第三人无法办理工商营业执照、税务登记和消防许可证，致使第三人无法经营，造成了巨大的经济损失。自2018年初起，原被告先后四次派人到南京与第三人协商解除合同、收回房屋及如何对第三人赔偿问题，但至今未果。3、原被告之间的《办公用房互换使用协议》与第三人无关，要求原被告立即履行租赁合同对应的法律义务，提供房屋产权证给第三人办理工商税务登记，并从提供产权证之日起作为租赁起始日收取租金，直至4年租赁合同期满。如租赁合同被提前解除，要求原被告按租赁合同第16-4条的约定支付违约金130万元，要求原被告赔偿2017年2月至2018年9月期间的停业损失90万元，要求原被告赔偿租赁房屋改造、装修、家电、家具、电力增容等费用损失120万元，要求原被告赔偿已支付的物业费与房租费50万元、银行利息15万元、消防、派出所罚金26000元。 第三人景翰辰公司述称：要求按照其与被告签订的合同履行，不同意交还房屋。 第三人南京财经大学述称：原告要求第三人南京财经大学配合将案涉房屋返还给原告，已经影响到了南京财经大学的权利，目前案涉房屋内尚有80名学生居住，学生无稳定住处会造成巨大的社会影响。请法院考虑学生的特殊群体性质，依法裁决，允许第三人南京财经大学与景翰辰公司之间的协议继续履行至2020年9月，实际上2020年7月学生就放暑假了，南京财经大学最早在2020年7月就可以将案涉房屋腾空，交给景翰辰公司。目前不同意交还房屋。 本院经审理认定事实如下：南京市，建筑面积为761.21平方米，用途为住宅（商品房）。 2016年3月29日，武钢销售南京分公司（甲方）与宁华公司（乙方）签订《办公用房互换使用协议》，约定：甲乙双方在平等、互利、协商一致的基础上，为方便用户、贴近市场、积聚人气，时时掌握市场信息，不断提升客户服务水平，双方就办公用房相互对换使用事宜达成如下协议：甲方所属的办公用房地址位于：南京市，中铁大厦七楼，权属面积762㎡；乙方所属的办公用房地址位于：南京市，钢铁数码一号楼第19层，权属面积812㎡；互换使用期限自2016年3月1日起至2021年2月28日，未经双方协商一致，任何人不得终止本协议执行；房屋使用费：在互换期间内，相互将本协议所指房屋无偿交换给对方使用（互不收取对方房屋租金）；互换使用期满，双方如需继续互换使用，应提前两个月提出，乙方应给予甲方优先权，若终止互换使用，应在到期后一个月内将房屋交还对方；互换使用期内，甲、乙双方如有一方遇特殊情况需解除协议的，须提前两个月以书面通知对方，经协商一致后，方可解除本协议；互换使用的房屋不得从事妨碍相邻组织单位生产、生活的活动，不得从事违法、违规经营活动，否则由此产生的一切后果由使用方承担全部责任；双方应合法经营，遵守国家法律、法规、公民道德规范和小区物业管理相关规定、公约等；互换使用期内双方不得随意损坏房屋固有设施和承重结构，并爱惜使用房屋内设施，若人为损害应给予相应赔偿；使用方可对房屋进行适当装修，费用自理；装修可对房屋内部格局进行适当调整，但不得妨碍房屋安全；协议期满不需将已经装修改变部分还原；如发生自然损害，应及时通知对方，并配合及时给予及时修复；甲乙双方有责任协助对方办理房屋装修、入驻及入驻后物业管理等需要业主出面协调的相关手续。 上述协议签订后，在使用建宁路139号第七层房屋的过程中，宁华公司（出租方，甲方）与周欣（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：甲方将坐落于南京市，建筑面积共计761平方米；乙方租用出租房屋的租赁合同期起始时间为2016年11月15日，到期时间为2021年2月14日，甲方提供90天免租期；2017年2月15日至2021年2月14日期间的租金为222212元/年；乙方可将出租房屋作办公、住宿、公寓用途；本合同有效期内，乙方确需对出租房屋进行改建、扩建或装修的，须经甲方同意并报请政府有关部门批准后方可进行，甲乙双方应就此另行签订协议；本合同有效期内，经甲方同意、征询物业公司意见并报请政府有关部门批准后，乙方可对出租房屋进行装修，乙方装修应符合相关规定，履行安全责任；租赁合同履行过程中，因甲方原因导致乙方不能继续租赁房屋，应该提前两个月通知乙方，并依据第十六条作出赔偿；租赁期内，任何一方在双方非协商同意的前提下解约，由违约方支付违约金，违约金为130万元，违约金不足以弥补损失的，由违约方一并赔偿相应损失。 另查明，周欣与景翰辰公司系合作关系，周欣与景翰辰公司共同出资经营酒店式公寓，由周欣出面与宁华公司签订了上述《房屋租赁合同书》。合同签订后，周欣与景翰辰公司对承租的建宁路139号第七层房屋进行装修改造，用于经营酒店式公寓，共计30间房。周欣与景翰辰公司未办理经营酒店式公寓所需要的工商、税务、消防等登记审批手续，即该酒店式公寓属于无证经营。周欣与景翰辰公司在经营酒店式公寓的过程中，受到过公安等部门的处罚。 2018年9月10日，景翰辰公司（出租方，甲方）与南京财经大学（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租的房屋坐落在南京市，一共承租24间房间；房屋租赁期自2018年9月15日起至2020年9月14日止；乙方租赁该房屋仅作为住宅使用，常驻人数为每房间4人；该房屋月租金1300元每间，付款方式为年付，24间房共计374400元，先付款后入住；等等。南京财经大学承租案涉房屋供其学生住宿，承租的房屋内居住有80名左右学生。 还查明，2017年5月，武汉钢铁公司对上海武钢华东销售有限公司进行吸收合并，武汉钢铁公司承继上海武钢华东销售有限公司相关业务。吸并后，上海武钢华东销售有限公司于2017年12月22日注销，上海武钢华东销售有限公司南京分公司于2017年11月23日注销。 2019年7月18日，武钢集团有限公司向本院出具情况说明一份，内容为：本公司曾用名为武汉钢铁（集团）公司，系案涉房产（建宁路139号第七层）的所有权人。本公司确认于2016年3月授权武钢销售南京分公司以其名义与宁华公司签订《办公用房互换使用协议》，将本公司名下房产（建宁路139号第七层）与宁华公司名下房产（燕江路201号钢铁数码港一号楼19层）互换使用，现就案涉房产收回事宜，本公司授权武汉钢铁公司代为起诉并主张权利。 又查明，2018年11月1日，武汉钢铁公司向宁华公司发送《解除的通知》，以宁华公司未经武钢销售南京分公司同意擅自将中铁大厦七楼房屋转租给第三方，第三方改变房屋结构重新装修后用于经营酒店公寓，第三方对办公用房的装修、改建、经营均未取得消防、公安、工商等有关部门的许可，属于违法经营，使房屋存在重大安全隐患，产权人面临各种行政处罚或被民事索赔的风险为由，要求解除《办公用房互换使用协议》，陈述其将在通知发出后三十日内返还钢铁数码港一号楼19层的办公用房，要求宁华公司在收到通知后三十日内将中铁大厦七楼房屋恢复原状并返还武汉钢铁公司。宁华公司于当月收到该通知。 庭审中，宁华公司陈述：宁华公司在将建宁路139号第七层出租给周欣和景翰辰公司时，有告知武钢销售南京分公司，是宁华公司的工作人员吴为上门口头告知武钢销售南京分公司的阮国华的，阮国华并未提出异议；武汉钢铁公司对此予以否认，主张其最早是在2018年年底才知道宁华公司将建宁路139号第七层房屋对外出租的；宁华公司就其主张未提供证据证明。宁华公司另陈述：宁华公司知晓景翰辰公司将建宁路139号第七层房屋出租给南京财经大学的事情，就这一情况未告知武汉钢铁公司。 宁华公司主张其自2011年即与武钢销售南京分公司开始互换使用案涉房屋，在案涉《办公用房互换使用协议》之前，双方还签订有一份《办公用房互换使用协议》，在该协议履行期间宁华公司也将中铁大厦七楼房屋出租给第三方经营使用，武钢销售南京分公司对宁华公司的转租行为知晓，但未提出任何异议。宁华公司为证明其主张，提交以下证据： 1、《办公用房互换使用协议》复印件、《补充协议》复印件，证明：2011年3月1日，宁华公司与武钢销售南京分公司签订了《办公用房互换使用协议》，互换使用期限至2016年3月1日；案涉协议是该份协议的延续。宁华公司主张这两份协议的原件已被武钢销售南京分公司收回。 2、物业管理服务协议、物业费付款凭证，证明：宁华公司与武钢销售南京分公司于2012年12月5日签订物业管理协议，期限自2012年11月1日起至2015年10月31日止；证明自2011年起宁华公司与武钢销售南京分公司就已达成了办公用房互换使用协议。 3、《房屋租赁合同》复印件，证明：宁华公司于2012年5月已将建宁路139号第七层房屋出租给第三方经营，武钢销售南京分公司对宁华公司的转租行为知晓且未提出任何异议。宁华公司称该合同原件已遗失。 以上证据，武汉钢铁公司经质证认为：对证据1不认可，武汉钢铁公司回去找了，因年代久远，未找到这两份协议；对证据2，因年代久远，未找到该合同，该合同所涉房产并非建宁路139号第七层房屋，无法证明武钢销售南京分公司知晓宁华公司的转租行为；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可，该合同不能证明武钢销售南京分公司知晓宁华公司的出租行为。 周欣提交短信聊天记录截图一份，主张是景翰辰公司的法定代表人毛俊的父亲毛积海于2018年8月7日与武钢集团公司的领导陈敏之间的短信聊天记录，用以证明武钢集团公司主动找周欣与景翰辰公司谈过提前收回案涉房屋和相关赔偿事宜，从未陈述是因为消防等原因要收回房屋。武汉钢铁公司经质证，对短信聊天记录的真实性、关联性及证明目的均不予认可，周欣陈述其无法办理经营许可证的原因系武钢销售南京分公司拒绝提供房产证，也可以反证周欣、景翰辰公司在明知武钢销售南京分公司不同意转租的情况下，还擅自将案涉房屋转租给他人，存在主观恶意。周欣主张武汉钢铁公司自2018年初起多次派人与其协商合同解除事宜，除上述短信聊天记录外，未提供其他证据证明。 景翰辰公司主张周欣在2016年年底找宁华公司，通过宁华公司找武钢销售南京分公司，要求武钢销售南京分公司配合办理相关手续；宁华公司主张其在与周欣签订租赁合同之后两三个月左右，向武钢销售南京分公司的阮国华提出要求提供案涉房屋的相关证件供周欣办理相关手续；武汉钢铁公司对景翰辰公司、宁华公司陈述的上述情况予以否认；景翰辰公司、宁华公司就其上述主张均未提供证据证明。景翰辰公司与宁华公司另主张武汉钢铁公司最早于2017年第三季度找他们协商收回案涉房屋；武汉钢铁公司对此予以否认；景翰辰公司与宁华公司就其该项主张均未提供证据证明。 南京财经大学陈述：其向景翰辰公司承租案涉房屋时，景翰辰公司陈述其有权利出租，未要求景翰辰公司提供能够证明其有权出租案涉房屋的相关证明。 另，2019年10月22日，南京财经大学将居住在案涉酒店式公寓内的学生全部搬出该处所，但是南京财经大学存放在案涉酒店式公寓内的床因景翰辰公司阻止而未搬走。法庭做景翰辰公司工作，建议其允许南京财经大学搬走床，双方另行解决其他纠纷。后南京财经大学存放在案涉酒店式公寓内的床仍未搬走，关于床未能搬走的原因，南京财经大学与景翰辰公司说法不一。 又，武汉钢铁公司使用的宁华公司的案涉房产尚未交还宁华公司。武汉钢铁公司主张其在2018年年底向宁华公司交还案涉房产，宁华公司拒绝接收；宁华公司否认武汉钢铁公司有向其提出交还房屋，并陈述即使提出，其也不会同意。 以上事实，由原告武汉钢铁公司提交的房产证、国有土地使用证、《办公用房互换使用协议》、《房屋租赁合同书》、照片、《解除的通知》、上海武钢华东销售有限公司工商资料、上海武钢华东销售有限公司南京分公司工商资料、宝山钢铁股份有限公司文件、武钢集团有限公司企业信用信息、武钢集团有限公司出具的情况说明，第三人周欣、南京财经大学提交的《房屋租赁合同》及本院庭审笔录加以佐证。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。首先，关于原告主体是否适格的问题。案涉《办公用房互换使用协议》虽然系武钢销售南京分公司与宁华公司签订，但武钢销售南京分公司及上海武钢华东销售有限公司均已注销，上海武钢华东销售有限公司的业务已由武汉钢铁公司承继，案涉房屋的所有权人武钢集团有限公司亦同意由武汉钢铁公司提起诉讼并主张权利，故武汉钢铁公司作为本案原告主体适格。 其次，关于武汉钢铁公司是否有权解除武钢销售南京分公司与宁华公司于2016年3月29日签订的《办公用房互换使用协议》。案涉《办公用房互换使用协议》无论是名称还是内容，均明确约定是“办公用房”的“互换使用”，互换使用房屋的对象是武钢销售南京分公司与宁华公司，协议中并未约定宁华公司可将互换使用的建宁路139号第七层房屋出租给他人使用或是做办公用途以外的其他用途使用。宁华公司在未获得武钢销售南京分公司同意的情况下将建宁路139号第七层房屋出租给周欣使用，而后允许周欣与景翰辰公司将建宁路139号第七层房屋装修改造成酒店式公寓，在周欣与景翰辰公司无任何证件经营酒店式公寓的情况下，允许周欣与景翰辰公司将改造好后的酒店式公寓出租给南京财经大学供学生住宿使用，违反了《办公用房互换使用协议》关于房屋使用主体和使用用途的约定，构成根本违约。武汉钢铁公司有权要求解除该《办公用房互换使用协议》，并要求宁华公司返还建宁路139号第七层房屋。宁华公司辩称其在将建宁路139号第七层房屋出租给周欣与景翰辰公司时有告知武钢销售南京分公司，武钢销售南京分公司对此无异议，但未提供证据证明其主张，本院对其意见不予采纳。宁华公司主张其与武钢销售南京分公司自2011开始即开始互换使用建宁路139号第七层房屋，并签订有一份《办公用房互换使用协议》，在该协议履行期内，宁华公司亦将建宁路139号第七层房屋出租给他人使用，武钢销售南京分公司对此知晓且未提出任何异议；宁华公司未提供充足证据证明其与武钢销售南京分公司在2016年之前即存在互换使用房屋的事实；退一步讲，即使双方在2016之前即存在互换使用房屋的事实，宁华公司并未举证证明武钢销售南京分公司知晓且同意其将案涉房屋对外出租；故对宁华公司的上述意见，本院不予采纳。周欣与景翰辰公司亦未提供证据证明其在向宁华公司承租案涉房屋时，武钢销售南京分公司知晓且同意。周欣主张武汉钢铁公司自2018年起多次找其协商收回案涉房屋事宜，景翰辰公司主张周欣在2016年年底有通过宁华公司找武钢销售南京分公司配合办理相关手续，宁华公司主张其在2016年年底有要求武钢销售南京分公司提供证件配合周欣办理相关手续，景翰辰公司与宁华公司另主张武汉钢铁公司自2017年第三季度开始多次找其协商收回房屋事宜，周欣、景翰辰公司、宁华公司就各自主张均未提供充足证据加以证明，本院对其意见均不予采纳。退一步讲，即使存在周欣、景翰辰公司、宁华公司要求武钢销售南京分公司提供证件配合办理相关手续，以及武汉钢铁公司与周欣、景翰辰公司、宁华公司协商收回房屋的事情，也并不代表武钢销售南京分公司与武汉钢铁公司同意宁华公司将案涉房屋出租给周欣、景翰辰公司用于经营酒店式公寓。宁华公司自认其知晓周欣与景翰辰公司将案涉酒店式公寓出租给南京财经大学的事情，但未就此告知武汉钢铁公司。周欣、景翰辰公司、南京财经大学亦无证据证明武汉钢铁公司知晓且同意转租。 综上，对武汉钢铁公司主张解除与宁华公司于2016年3月29日签订的《办公用房互换使用协议》、宁华公司返还建宁路139号第七层房屋，并主张周欣、景翰辰公司、南京财经大学协助宁华公司返还建宁路139号第七层房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于周欣主张武汉钢铁公司、宁华公司赔偿其损失的问题，周欣可另行主张权利。关于武汉钢铁公司使用的宁华公司的房屋尚未返还的问题，由双方另行解决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除上海武钢华东销售有限公司南京分公司与被告南京宁华物产有限公司于2016年3月29日签订的《办公用房互换使用协议》； 二、被告南京宁华物产有限公司、第三人周欣、南京景翰辰酒店管理有限公司、南京财经大学于本判决生效之日三十日内将南京市。 案件受理费50元，由被告南京宁华物产有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  杨 丽 人民陪审员  王春平 人民陪审员  张玉萍 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  王静静