广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民初8870号原告（反诉被告）：李振霞。委托代理人：李小沫，广东诺品律师事务所律师。被告（反诉原告）：梁俊健。委托代理人：郑庆莉，广东凯律律师事务所律师。原告李振霞诉被告梁俊健租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人，被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称及反诉答辩称：原、被告于2017年5月28日签订商铺租赁合同，合同约定原告承租被告位于广州市海珠区东晓南路瑞南路东晓胜汇里x区xxx号一楼的商铺，建筑面积43平方，套内面积30平方，租赁期自2017年5月26日至2022年5月25日止，免租期20日，首年租金为10000元，第二年开始按照5%进行递增。原告签订该合同之后即向被告支付了首月租金4520元，商铺租赁保证金30000元，商铺水电押金5000元，商铺装修保证金2000元，商铺场地建设费50000元共计91520元。被告交付原告使用的商铺为毛坯房，原告为此花费35000元进行装修，原告承租被告商铺以来，一直按照合同约定交纳租金，但原告商铺内的通道一直影响原告正常经营。在原告营业时间内，被告出租的二、三楼商铺的工作人员一直不断来往于原告店铺内，扰乱原告正常经营。2018年年底，原告与被告进行协商希望将原告店铺内隔出一条通往二、三楼的通道并降低一楼租金，但被告一直不予理睬。在多次协商后被告同意原告在店铺内隔出一条通往二、三楼的通道，并答应原告在装修完毕后就降低租金，但在原告装修完毕后被告只愿意降低500元/月租金。原告认为在隔出一条通道之后店铺内面积少了十几个平方，仅仅只降低500元/月对原告极为不公平，故一直在与被告协商。被告态度极为恶劣，不愿意降低租金，还对原告说没钱就不要租，赶紧走。因原告不认可被告仅降低每月500元的租金，所以在协商期内未按时向被告缴纳租金。2018年12月27日，被告既未向原告书面催缴，也未与原告协商，带领多人到原告店里要求原告清场，原告出于害怕选择报警，并在当天缴纳了房租。2019年1月，原告与被告达成协．用原告在签订合同时向被告交纳的押金30000元作为2019年1月、2月的房租及水电费，抵扣后被告还需返还剩余押金给原告。2019年2月28日，被告自认为押金抵用房租时间到期，合同应该解除。在未与原告协商的情况下直接带多人来到原告店铺，要求原告退租清场，并持锤子将原告店铺的玻璃门直接敲坏。原告当时选择了报警，在派出所内原、被告达成了退租协议，原告在2019年3月3日清场退出承租的店铺，被告将原告的玻璃门立即修复。但被告却未立即将原告店铺的玻璃大门修复，导致原告店铺内财物丢失损坏，原告也未能在2019年3月3日退出店铺，在原告多次催促下，被告都不愿意修复店铺玻璃门，直至3月12日被告才赔偿2000元作为损坏玻璃门的损失。2019年3月17日原告对店铺内损坏的物品进行清点后，将剩余的物品进行了搬离，退出了承租的店铺。原告认为：被告出租给原告的涉案房屋未取得建筑工程许可证和房产证还有消防验收等材料，根据最高院审理租赁合同若干问题的规定，被告与原告订立的租赁合同是无效的，被告收取商铺场地建设费没有法律依据，故被告收取原告的商铺场地建设费、水电押金应予以返还；租赁合同无效时，已经形成的装饰装修，应按照合同无效的过错来分担损失，故被告应承担相应的责任。被告直接砸坏原告店铺玻璃，导致原告物品损坏，也没及时修复导致原告损失进一步扩大，理应承担赔偿责任。故起诉要求判令：1、被告返还收取的商铺场地建设费50000元、商铺水电押金5000元及原告装修费27500元，物品损失10000元；2、被告返还剩余的2019年3月的租金11000元；3、被告承担本案诉讼费。另被告反诉要求原告支付各项反诉请求没有事实和法律依据。关于租金和水电费，双方在2019年2月28日签订了退租协议中约定：双方就不再向对方主张权利，租金与水电费在之前已经结算完毕。被告计算的租金是错误的，因为从2018年9月份开始原告缴纳的租金已经是9500元/月，被告现在又主张按照10500元/月的租金标准来收取没有事实和法律依据。而且，原告在2019年3月份已经退出了涉案房屋，被告更加没有理由主张2019年3月份的租金。被告主张的水电费是2018年8-9月份以及2019年1-2月份，2018年8-9月的水电费，被告从没有向原告要求缴纳。被告对2018年8-9月份、2019年1-2月份的计算依据和读数并无进行相应举证。而且2019年1-2月是在春节期间，原告实际营业商铺天数很少，根本不可能产生如此高额的水电费；因为涉案房屋的水电一直是被告在控制的，被告在2019年1月份的时候对涉案房屋还停水停电过一段时间。关于违约金的主张：被告计算的依据也是错误的，租赁合是无效的，不能按照租赁合同来计算违约金。被告计算违约金的起止时间也是错误的，原告是每月的1日缴纳当月租金，被告计算违约金却是从上个月的26日计算的。被告计算违约金的时间是至2019年3月31日，但双方在2019年2月28日已经解除了租赁合同，原告实际在2019年3月17日已经退场，被告主张违约金计至2019年3月31日没有任何依据。在2019年2月28日双方已经解除了租赁合同，双方是在协商的情况解除了租赁合同，对双方的权利义务也进行了清理，被告不应再计算2019年1-2月份的违约金。关于律师费的问题，被告所主张的律师费不属于合同约定的由于原告违约需要承担的费用，该律师费与原告没有任何关系，而且被告也没有提供相关缴纳律师费的银行流水，原告不同意支付律师费。被告答辩及反诉称：一、原告要求返还商铺场地建设费50000元没有法律依据。1、根据双方于2019年5月28日签订的《商铺租赁合同》中第六项其他相关费用和支付中6.3约定：公共设施费在签订本合同之日，乙方应向甲方一次性交纳公共设施费，租赁期内或租赁期满均不予以退还。2、原告提交的证据《收款证明》中第5项商铺场地建设费50000元，被告已开具收据，收据上写明：今收到李振霞K115首层商铺公共设施费50000元。即商铺场地建设费与公共设施费为同一笔费用。《收款证明》中约定：结算费用以收据为准，该收款证明仅确认开据收据，不作退款证明之用！因此，该费用应按合同约定，不予退还。二、原告要求返还商铺水电押金5000元没有法律依据。1、根据双方签订的《商铺租赁合同》中第四条租金、递增、管理费及交纳期限4.2约定：租金、管理费每月结算一次，乙方应于每月25日前以银行或现金方式支付次月租金及管理费；第十条违约责任10.2乙方：如有下列情形之一，甲方可以解除合同收回物业，已收取所有费用不予退还，且乙方须承担违约责任：(1)未经甲方同意，乙方逾期付清合同的租赁费用，则合同解除、乙方放弃承租权，自动解除租赁关系，甲方有权没收乙方已支付的所有费用。由于乙方租赁期间多次拖欠租金，至今仍未付清2019年1月、2月、3月的租金及违约金。根据上述双方签订合同的约定，该商铺水电押金5000元予以没收。三、原告要求返还装修费27500元没有法律依据。根据双方签订的《商铺租赁合同》中第九条乙方权利与义务9.5约定：在征得甲方书面同意后，乙方对房屋建筑物进行装修，不得影响房屋主体结构及其附属设施。因此产生的改造费用和日常维修、维护费用，均由乙方自行负责；9.9约定：租赁合同终止或解除，乙方应当在三日内将该物业及所属甲方的设施、设备原状无条件交回甲方。物业的装修（包括内、外）、乙方对物业投资的水电设施、消防系统、设备、特种设备以及物业内一切镶嵌在墙体内或不可拆除的设备、设施及管线等无偿归甲方所有。因此，根据上述双方约定装修费用由原告自行负责，租赁合同终止或解除室内外的装修无偿归被告所有。关于原告在起诉状中提到的通道问题，双方签订的补充协议有约定，该物业首层并不归甲方所有，不属于乙方投入建设，乙方保证租赁期内每天下午18点至凌晨两点，店铺通往楼梯的通道不能堵塞，这是双方签订合同时约定好的，不存在有异议的地方。四、原告要求返还物品损失费10000元没有法律依据。根据双方签订的《商铺租赁合同》中第九条乙方权利与义务9.2约定：租赁期内，乙方应自行承担该物业相应的消防、卫生、治安、财产保管和安全生产责任，因上述责任或发生火警盗窃而造成人员伤亡事故损失和责任由乙方全额承担。因此，租赁期间所有物品由原告自行保管使用，如有丢失或损坏责任也在原告，与被告无关。退一步讲，根据《商铺租赁合同》第十条违约责任10.5约定：本合同终止或解除时，乙方应按时或在甲方面书通知规定的时间内自行搬离该物业并缴清费用，自行解决本身的相关债权、债务纠纷；对于乙方未在规定期限内搬离的物品或财产，视为乙方授权甲方可自行任意处理。原、被告于2019年2月28日签订《退租协议》，原告应于2019年3月3日晚上18:00前，迁出该物业（东晓南瑞宝瑞南街140号店铺，阿霞自助餐）双方于该日终止合约。但原告并未按合同约定的时间迁出，被告还多次通知原告，让原告尽快迁出。因此，无论原告自认为有什么损失，均应由其自行承担。另外，被告认为合同是双方合法协商签订的，双方已知涉案房屋的状态，合同应有效。原告于2018年9-10月每月交租为9500元，原告多次以经济不景气、生意困难、通道影响为由多次逾期缴纳租金，并向被告提出可否减免部分租金。双方协商之后，被告口头同意，如原告以后按时缴纳租金，被告同意原告从2018年9月起每月减少租金1000元，但是原告并无按照双方的约定执行，依然每月逾期缴纳租金，故被告要求原告从2019年1月起恢复按照合同约定缴纳租金每月为10500元。被告从来没有同意过租赁保证金与2019年1、2月租金相抵扣事宜，并且合同第5.5条中约定，租赁期内合同任何保证金不得与租金水电费以及其他应由原告承担的费用相抵。由于原告没有按约定履行合同义务，因此反诉要求判令：1、原告向被告支付2019年1月1日起至3月17日止的租金26758元（按照每月10500元的租金标准计算，2019年3月1日-17日的租金是按照10500元÷31天×17天=5758元）及水电费4066.3元（是原告未支付的水电费：2018年8月欠水电费1392.5元；2018年9月欠水电费628.8元；2019年1月欠水电费1068元；2019年2月欠水电费为977元）；2、原告向被告支付逾期缴纳租金的违约金（违约金每日按拖欠总租金金额的2％计算，从逾期支付之日起计算至原告付清上述租金、水电费之日止）；3、原告承担本案的诉讼费及律师费16000元。经审理查明：原告（乙方、承租方）与被告（甲方、出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于广州市海珠区东晓南路瑞南路东晓胜汇里X区XXX号商铺，建筑面积43平方，套内面积30平方（不含公共楼梯部分）；租赁期自2017年5月26日起至2022年5月25日止，租期共五年；免租期为20天，自2017年5月28日起至2017年6月17日止，但免租期间所产生水电费及分摊费、垃圾费、管理费等乙方须据实缴付；交付状态为甲方按现状交付；起租日为乙方当天支付合同约定款项及场地设施费后，合同生效，次日交付该物业并起始计算租赁期；该物业首年每月租金为10000元，租金递增：第二年开始计算，自上一年租金基础每年递增5%，具体如下：2017年5月25日至2018年5月24日为每月10000元；（4.2）租金、管理费每月结算一次，乙方应于每月25号前（节假日顺延）以银行【转账】或【现金】方式支付次月租金及管理费；乙方需自签订本合同壹个工作日内，以现金或银行转账向甲方一次性支付：首月租金10000元、租赁保证金30000元、水电保证金5000元、装修保证金2000元，共计47000元，甲方出具相对应的收据给乙方；（5.4）在本合同期满及乙方已遵守及履行本合同内的条款下，甲方应结算所有费用，按照本合同约定的条款将租赁保证金、管理费保证金、水电按金不计利息七个工作日内退还给乙方，装修保证金于物业管理公司验收开业后五个工作日内凭票据退回；（5.5）租赁期内，合同任何保证金不得与租金、水电费以及其他应由乙方承担的费用相抵；乙方应缴付的费用：工商管理税收、电话费、有线电视费、网络费、水费、电费、租赁税、天燃气费等因乙方使用而需支付的责用均由乙方按相关部门规定自行缴纳；（6.3）公共设施费：在签订本合同之日，乙方应向甲方一次性交纳公共设施费，租赁期内或租赁期满均不予退还；（8.1）甲方有义务提供房产证或相关文件，协助乙方办理工商、税务等经营执照；8.2在租赁期内，乙方如因正常开展经营活动需要甲方出具相关证明文件或加盖印信的，甲方在符合事实和法律的前提下应予以配合；（9.4）乙方应合法、妥善使用房屋、公共部位及附属设施设备，不得擅自损坏、拆除、改变房屋结构、原状及附属设备；（9.5）在征得甲方书面同意后，乙方对房屋建筑物进行装修，不得影响房屋主体结构及其附属设施。因此产生的改造费用和日常维修、维护费用，均由乙方自行负责。该物业内所有装修报批手续资料、验收意见书、图纸、特种设备的年审资料等文件须在乙方取得上述文件后五日内将复印件（加盖公章）交予甲方及物业管理公司备案。乙方在进行装修前应书面通知甲方，甲方及物业管理公司有权对该装修工程的施工进行监督；（9.9）租赁合同终止或解除，乙方应当在三日内将该物业及所属甲方的设施、设备原状无条件交回甲方（租赁物业内的水、电设施等要完整，消防系统合格、厕所、下水道没有堵塞）。物业的装修（包括内、外）、乙方对物业投资的水电设施、消防系统设备、特种设备以及物业内一切镶嵌在墙体内或不可拆除的设备、设施及管线等无偿归甲方所有；（10.1）甲方如有下列情形之一，乙方可以解除合同：⑴乙方在遵守合同条款情况下，甲方未能按时交付该物业给乙方使用，乙方有权单方面解除合同，甲方退回乙方所有己付的租赁费用；⑵甲方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关规定；（10.2）乙方如有下列情形之一，甲方可以解除合同收回物业，已收所有费用不予退还，且乙方须承担违约责任：⑴未经甲方同意，乙方逾期付清合同的租赁费用，则合同解除、乙方放弃承租权、自动解除租赁关系、甲方有权没收乙方已支付的所有费用；（10.3）乙方须按时交租，如逾期七天拖欠租金，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；（10.4）如乙方逾期缴纳租金（含部分逾期缴纳）超过30天的，甲方有权单方面解除合同，乙方需赔偿甲方因此产生的租金损失，且租赁保证金不予退还，并要求乙方承担违约责任，违约金每日按拖欠总租金金额的2%计至付清之日止；（10.5）本合同终止或解除时，乙方应按时或在甲方书面通知规定的时间内自行搬离该物业并缴清费用，自行解决本身的相关债权债务纠纷；对于乙方未在规定期限内搬离的物品或财产，视为乙方授权甲方可自行任意处理（10.6）甲乙双方中的任何一方如未能全部或部分履行本合同及其附件或补充协议规定的内容，因此造成的损失，由违约方承担；（12.1）甲乙双方其他约定须通过协商另行签订《租赁补充协议》，与该租赁合同同具法律效力；等。原告还和被告签订了《补充协议》，约定：违约责任：1、未经乙方同意，甲方单方解除租赁合同，甲方需退回保证金，违约金按未发生的租金总额计算；2、因甲方违约造成乙方不能正常经营，甲方需退回保证金，违约金按未发生的租金总额计算；3、非甲方原因导致合同解除，甲方退回保证金，乙方需当天退回该物业，双方互不追究；共同经营场地的约定：1、该物业首层商铺之楼梯归甲方所有，不属于乙方投入建设；2、乙方保证租赁期内每天18:00-02:00，铺内通往楼梯的通道不能阻塞及摆放固定或非固定物业；3、甲乙双方共同持有首层商铺之钥匙，双方各自保管铺内财务，发生意外互不负责；5、乙方负责安装其使用之电表及水表，每月按物业管理公司规定，向甲方缴付电水费，电费1.65元/度，水费6元/吨；等。2017年5月31日，被告向原告出具收到租赁保证金30000元、水电按金5000元和公共设施费50000元的《收据》。2019年2月28日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《退租协议》，约定：甲、乙双方经过友好协商并经过警察协调后，乙方于2019年3月3日晚上18:00前，迁出该物业，双方于该日终止合约。甲、乙双方履行以上条款后，即解除该租赁合约规定的甲、乙双方的一切权利义务，甲、乙双方不得再向对方主张任何权利。另，本院就涉案场地的产权情况向广州市海珠区人民政府瑞宝街道办事处发函调查，该办事处函复称：一、根据广州市胜汇投资有限公司办理场地使用证明提供的资料，海珠区瑞宝南路东晓胜汇里的产权人有广州市海珠区瑞宝街瑞宝第八经济合作社和广州市海珠区瑞宝街瑞宝第二经济合作社（以下简称瑞宝二社）。广州市胜汇投资有限公司与瑞宝第八经济合作社签订的租赁合同，合同期限：2017年4月5日—2022年4月4日。广州市胜汇投资有限公司与瑞宝第二经济合作社签订的租赁合同，合同期限：2016年12月1日—2020年11月30日。二、经确认，海珠区瑞宝南路东晓胜汇里X区XXX号，产权人属于瑞宝第二经济合作社，由广州市胜汇投资有限公司承租，并以广州市瑞南物业管理有限公司的名义出租将上述物业租给当事人梁俊健。随函附件有：1、瑞宝二社出具的《产权具结书》，主要内容为：广州市海珠区东晓南路瑞宝瑞南街136号-168号（双号门牌）是我社物业，由于历史遗留原因，该物业至今尚未办理产权证。现出租给广州市瑞南物业管理有限公司、广州市胜汇投资有限公司，作商业用途；等。2、瑞宝二社于2019年6月11日出具的《同意转租证明》，主要内容为：关于地址：广州市海珠区东晓南路瑞宝瑞南街136号-168号【双号门牌】之物业，共17间商铺，属广州市海珠区瑞宝街瑞宝村第二经济合作社所有，该物业一直用于出租，出租后的所有收益归集体所有。现同意“广州市瑞南物业管理有限公司”或者“广州市胜汇投资有限公司”将上述物业转租或分租给其他租户。原告就其主张还提交了以下证据：1、《建筑装饰工程施工合同》；2、店铺照片；3、微信转账记录，其中2019年3月12日，被告向原告转账2000元赔门钱；4、装修付款的《收据》两张，分别为1000元和6800元，微信支付5000元；5、广州市越星厨具制造有限公司报价单及邓文凯名片；6、原告转账给邓文凯的微信截图，数额共12895元。被告质证表示：对证据1的真实性、合法性没有异议，但该证据与被告无关，关联性不予确认，因合同约定装修费用由原告自行承担，如解除合同，室内外装修均无偿归被告所有；证据2中的第26-27页玻璃门的情况，是由于2019年2月28日原告逾期缴纳租金超过三十天，被告认为有权解除合同收回场地，以及没收已付的所有费用以及要求支付租金及违约金，当天被告打算收回场地，原告不同意，双方发生争执，不小心碰到了玻璃门，后来原告报警，双方在警方的调解下签订了退租协议，被告后来也向原告支付了2000元维修玻璃门的费用；第34页为原告自行统计的损失清单，我方不予确认；对证据3的真实性、合法性没有异议，证明被告已经支付了关于玻璃门损失费2000元的事实；对证据4的真实性、合法性没有异议，但与我无关；对证据5的真实性、合法性和关联性均不予确认，该报价表里面有各种物品的报价，没有相关商家的盖章，也不能确认原告购买了这些东西；对证据6的真实性、合法性无异议，关联性是不确定原告支付给邓文凯的金额与报价表有什么关联，金额也对不上。被告就其反诉主张还提交了以下证据：1、原告于2018年7月9日所写的保证书，主要内容为:保证由2018年8月份开始准时每月1号前向被告按合同交租及水电；2、被告于2018年12月7日向原告发出的《通知》，主要内容为贵店严重逾期交付月租等费用，我将停止提供包括电费充值、供水等所有能源服务，12月31日前请联系办理清场事宜；3、2019年1月25日原、被告的微信往来记录，其中被：欠一月份租金10268，应付二月份租金9500元和水电费，请于2月1日交齐，合计20366元整；超过2月1日交租，随时收铺，后果自负；4、被告于2019年2月15日张贴在涉案商铺门口的《通知》，主要内容为贵店已经违约，按约定则放弃该商铺的承租权，现通知即日停止提供物业管理服务、供水供电及收铺，限2019年2月22日前清场，否则按合同约定：放弃铺内物品及财物的所有权；5、被告于2019年3月3日向原告所发的微信，主要内容为双方于2019年2月28日签订退租协议，于3月3日晚18:00前迁出该物业，现在你逾期未搬离物品，视为你遗弃剩余物品，我方有权自行收回房屋并清理；6、被告于2019年3月13日向原告发的短信；短信内容为：现给予贵方清理店内物品及以财物时间为2019年3月3日至3月10日，过期视为贵方放弃一切；同日在涉案商铺门口张贴的《通知》，《通知》主要内容为：贵方至今拖欠2019年1-3月共计租金31500元（未包含违约滞纳金及水电费用1068元）；7、被告因与原告的纠纷与广东凯律律师事务所签订的《民事委托代理合同》及律师费发票16000元；8、被告于2019年1月2日和2019年2月2日出具的《收据》两张，分别记载涉案商铺水电费合计1068元（其中电费768元、水300元）和2019年2月2日至3月17日电费947元、水费无；9、被告于2019年1月2日发给原告的微信，拍摄了一张电表的图片，计算公式为466×16.5=768+9500=10268；10、广州市瑞南物业管理有限公司发给被告的《1月份付款通知单》，其中2月1日至2月28日的水费为270元；11、电表读数，证明原告离场后的电表读数为029233。原告质证表示：确认证据1是原告所签订的，原告是因为通道的问题没有按时缴纳租金，被告要求原告签下保证书，将通道改为消防通道就会减免一定的租金；对证据2的真实性、合法性和关联性予以确认，原告确实是有逾期缴纳租金的现象，是被告扰乱原告的正常经营导致被告的生意额下降；在证据3的通知中，1月份的租金为10268元，2月份的租金为9500元，但与被告提交的收款明细中的数据不符；对证据4的真实性、合法性和关联性不予确认，原告没有见过相关的通知；对证据5的真实性、合法性和关联性予以确认，被告是同意在2019年3月1日将涉案房屋的玻璃门进行修复，而且三天的时间中，被告表示是可以给原告再次转租的，之后在3月13日晚上六点前退场，但是因为被告将涉案房屋的玻璃门砸坏，导致原告在涉案商铺的财物有所损坏，原告需要清理物品的时间；被告给了原告退场的时间为3月13日前，但由于原告丢失和损坏的财物较多，3月17日才将涉案商铺的财物进行了清理并退场；对证据6的真实性、合法性和关联性予以确认，证明退场的时间延长至2019年3月13日；证据7因为被告没有提交银行流水，而且我方认为律师费不应支付；对证据8的真实性、合法性和关联性不予确认，该收据是被告填写的，上面载明的度数也没有任何依据，且与被告制作的收款明细记载的内容也不相符，原告在2019年1-2月基本没有营业，不可能产生那么多费用；对证据9的真实性、合法性和关联性没有异议，正好证明2019年1-2月的租金为9500元/月；对证据10的真实性没有异议，关联性不予确认，被告没有提供相应的水表读数；对证据11的真实性、合法性和关联性不予确认，该电表不能确认是涉案商铺的电表，该电表从计算时间和截止时间上也没有说明。原告于2019年4月11日提起本案诉讼。诉讼中，原、被告一致确认：涉案商铺是毛坯的;涉案商铺的用电方式是从电卡充钱进行，用了多少扣多少钱；电卡在被告手上，从未交付给原告；原告的电表是被告抄的；涉案商铺玻璃门烂了后是被告拿门板挡在破裂处；原告是2019年3月17日搬离涉案商铺；若法院认定租赁合同无效，双方主张的租金参照租赁合同约定的租金标准主张为房屋使用费。原告表示：本案中主张的装修费是包括两次的，第一次是涉案商铺的装修共花费29800元，本案中主张17400元；第二次是消防通道的装修，共花费20000元，是找老乡装修的，所以没有相关的票据，本案中主张10100元；装修损失不申请评估；涉案商铺的玻璃门被被告损坏后，就只是围蔽了现场，因为被告承诺2019年3月1日进行修复，故原告没有将商铺内的物品进行转移或者进行一定的封存。被告表示：原告有向我提过要间隔消防通道和减租的事宜，我没有同意原告建消防通道，但原告在间隔时有说过原告，但没有阻止原告；2019年2月28日是我碰裂涉案商铺的一边玻璃门的，另一扇门由原告自己关上；第二天由于重力的作用，整个玻璃门就全部破碎了，我去清理了现场。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。瑞宝二社出具的《产权具结书》载明，涉案商铺所在物业尚未取得产权证，被告也未能提供涉案商铺的建设工程规划许可证，故原、被告签订的《商铺租赁合同》和《补充协议》应为无效。上述司法解释第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。租赁合同和补充协议虽然无效，但原告实际占有使用了涉案场地，应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。被告主张原告没有缴纳2019年1、2月的租金，原告没有异议，故被告反诉要求原告缴纳2019年1月1日至2019年2月28日的房屋占用费合理合法，本院予以支持。关于2019年3月份的房屋占用费，原、被告在《退租协议》中约定：原告需在2019年3月3日晚18:00前迁出涉案商铺，而被告提供的证据6中的短信内容显示：被告给予原告在2019年3月3日至3月10日清理店内物品，故2019年3月1日至3月10日应视为被告给予原告合理的搬迁期限，被告再主张原告需支付上述期间的房屋占用费，理据不足，本院不予支持。但原告逾期交付商铺，故需向被告支付2019年3月11日至3月17日的房屋占用费。关于房屋占用费的标准，结合原、被告在诉讼过程中的陈述及被告从2018年9月起收取原告9500元/月租金的事实，房屋占用费应按每月9500元计算。被告辩称由于原告逾期缴租构成违约，其有权按原租金标准恢复收取房屋使用费的意见，理据不足，本院不予采纳。综上，原告需向被告支付的房屋占用费为9500元/月×2+9500元/月÷31日×7日=21145.17元。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告向被告交纳了保证金30000元和商铺水电押金5000元，故租赁合同无效后，原告要求被告返还上述款项，合理有据，本院予以支持。被告抗辩保证金应予没收的意见，本院不予采纳。本案中原告表示同意将保证金抵扣其所欠被告2019年1-2月的房屋占用费，故抵扣本案中原告需支付的房屋占用费后，被告还需返还8854.83元保证金和商铺水电押金5000元。原告向被告交纳的商铺场地建设费50000元，是其取得承租资格投入的费用，现原告要求被告全额退还，理据不足，本院不予支持。该费用应按原告实际使用的时间与承租的期限按比例退还，被告具体应退还32500元给原告。被告抗辩不应退还场地建设费的意见，理据不足，本院不予采纳。同上，合同无效后，被告反诉要求原告支付逾期支付租金的违约金请求，依据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。上述解释第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。原告自述其对涉案商铺已进行了两次装修，且第二次装修是在商铺内间出一条通道，即第二次装修改变了第一次装修的内容，故原告按其提供的证据要求被告返还第一次装修费17400元，理据不足，本院不予支持。关于第二次装修的费用，原告也表示被告是同意以减少租金的方式同意其装修，但双方就减免的租金存在争议，在此情况下，原告仍进行第二次装修，故该次装修并未经被告同意，原告要求被告赔偿第二次装修费用10100元，理据不足，本院也不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告提交的证据不足以证明发生打烂门事件时涉案商铺内存在原告主张遗失的物品，且原告诉讼中自认商铺门烂后其没有及时采取措施转移铺内物品，故原告要求被告赔偿物品损失10000元，理据不足，本院不予支持。被告主张原告欠付2018年8、9月份的水电费，但就此没有举证证明，且双方在之后的交易往来中均未提及，故被告反诉要求原告支付2018年8、9月份的水电费2021.3元，证据不足，本院不予支持。被告还主张原告欠付2019年1月份的水电费1068元，2019年2月的水电费977元，但其提交的证据中除了证据9原告确认2019年1月欠付电费768元外，其余证据均不足以证明被告主张的上述事实，故对原告欠付被告2019年1月的电费768元的事实，本院予以确认。被告要求原告支付2019年1月的电费768元，本院予以支持。除此之外，被告要求原告支付的水电费请求，证据不足，本院不予支持。被告要求原告支付律师费16000元，理据不足，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、被告梁俊健在本判决生效之日起10日内退还8854.83元保证金和商铺水电押金5000元给原告李振霞（已抵扣原告需支付给被告的房屋占有使用费）；二、被告在本判决生效之日起10日内返还商铺场地建设费32500元给原告；三、原告在本判决生效之日起10日内向被告支付2019年1月的电费768元；四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。本案本诉受理费2113元，由原告负担1035元，由被告负担1078元。本案反诉受理费958元，由原告负担249元，由被告负担709元。上述受理费已经由原、被告各自预交，原、被告均同意由对方在履行本判决时将其应承担部分直接支付给己方。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的,应在递交上诉状次日起七天内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  陈美贤人民陪审员  侯文卿人民陪审员  王君碧二〇一九年十二月十二日书 记 员  招佐文冯琬晴