重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0108民初20934号原告：重庆市南岸区上新街房管所（原重庆市南岸区房屋管理局上新街房管所），住重庆市南岸区上新街**，统一社会信用代码125001087453013424.法定代表人：潘明南，所长。委托诉讼代理人：张也，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：重庆市南发城建发展有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南城大道**8-1，统一社会信用代码91500108676108513Q。法定代表人：李德飞，董事长。委托诉讼代理人：陈盈熹，男，1994年出生，汉族，住重庆，住重庆市南岸区iv>被告：重庆云天物业发展有限公司，住，住所地重庆市南岸区南坪东路**一社会信用代码91500108622041130H。法定代表人：陈春来。被告：重庆立立房地产开发有限公司，住所地，住所地重庆市南岸区南坪东路******构代码010D1BE0-M。法定代表人：许先辉。第三人：重庆市渝北区银诚小额贷款股份有限公司，住所地，住所地重庆市渝重庆市渝**新溉大道**都会首站****1-12码915001126965538763。法定代表人：陈孔亮。原告重庆市南岸区上新街房管所（以下简称：上新街房管所）与被告重庆市南发城建发展有限公司（以下简称：南发公司）、重庆云天物业发展有限公司（以下简称：云天公司）、重庆立立房地产开发有限公司（以下简称：立立公司），第三人重庆市渝北区银诚小额贷款股份有限公司（以下简称：银诚小贷公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案受理后，因被告云天公司、立立公司、第三人银诚小贷公司下落不明，本院依法公告向其送达法律文书。公告期满，本院依法适用普通程序，并于2019年12月3日组成合议庭对案件公开开庭进行了审理，原告上新街房管所的委托诉讼代理人张也，被告南发公司的委托诉讼代理人陈盈熹到庭参加诉讼，被告云天公司、立立公司、第三人银诚小贷公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告上新街房管所起诉请求判令：1.被告云天公司立即履行将重庆市南岸区辅仁路XXXX房屋的所有权和国有土地使用权转移登记至原告名下的义务；2.诉讼费由云天公司负担。事实以及理由：2007年4月11日，南发公司与云天公司签订《联建协议》,约定共同开发南岸区辅仁路“云立·家天下”项目，房屋功能为经济适用房。2008年6月21日立立公司向南发公司出具《委托书》，委托云天公司与南发公司协商签订团购合同并处理相关事务。2008年7月14日，南发公司与云天公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同》，约定：云天公司愿意将云立·家天下项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善；云天公司在2009年9月31日前交房，并在交房后1年内为南发公司指定的被安置人办理《房地产权证》。2009年1月4日，南发公司与云天公司签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》，进一步明确了团购的1038套安置房屋的具体户型、房号和面积。本案涉诉房屋包含在其中。2009年8月7日云天公司向重庆市建设委员会提出《关于将云立·家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》，申请将经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房。2009年8月31日，重庆市城乡建设委员会发布渝建[2009]394号《通知》，规定：“云立·家天下”项目中南发公司所团购的1038套房屋转为“主城区危旧房改造拆迁安置房”，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造。2008年南发公司依据政府南岸区拆迁行政管理部门指示组织实施的南岸区滩子口片区、弹子石正街三期危旧房拆迁改造。2008年7月25日、2009年6月22日、2009年7月5日原告与南发公司先后签署《直管公房拆迁安置协议》、《弹子石正街三期危旧房改造直管公房拆迁安置协议》及《直管公房拆迁安置补充协议》（附承租人清单），约定被拆迁房屋和被安置房屋的面积、房号和承租人员等事项，将诉争房屋特定化为原告被拆迁房屋产权调换安置房。现原告以产权调换安置的方式取得“云立·家天下”3栋11-2#等42套房屋,且原告已经接房多年并指定承租户入住。然而时至今日，云天公司却违法将涉案房屋抵押给第三人，并办理相应权属登记，造成原告无法办理《房地产权证》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”在拆迁安置协议中，拆迁人丧失的是现存房屋的所有权，而拆迁人提供的则是在建房屋，如果将其理解为一般债权，可能存在履行不能的风险，对拆迁人来说极为不利，也不公平。为保护被拆迁人的基本生存权利，该司法解释对采取所有权调换形式，并对拆迁安置房的位置、用途做出明确约定的拆迁补偿安置协议的被拆迁人进行侧重保护，赋予被拆迁人安置权具有准物权的优先效力。该特定物权具有对抗第三人的担保物权的优先性，具有法定的优先于一般债权的优先权，是一种不需登记公示的优先权，无需进行公示即具有对抗第三人的效力。此外，“云立·家天下”项目系经南岸区政府及主管部门批准的危旧改拆迁安置房项目，相关批复文件已经对外公示，第三人在知道该房屋特殊性质的情况下仍然与云天公司、立立公司签订合同并办理网签，难言善意。基于此，原告对案涉房屋享有的权利应当优先于第三人的债权。目前，诉争房屋所在楼栋的城镇房屋初始登记证已经取得，具备办理《房地产权证》条件。因此，原告有权要求云天公司立即办理《房地产权证》。综上，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告南发公司答辩：同意原告的诉讼请求，认可原告陈述的事实及理由。被告云天公司、立立公司以及第三人均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。经本院审理查明：2008年7月23日，南发公司取得南岸区滩子口片区危旧房改造工程项目《房屋拆迁许可证》。2008年7月25日，原告作为被拆迁人（乙方）和作为拆迁人的南发公司（甲方）签订《直管公房拆迁补偿安置协议》，合同主要约定：甲方组织实施南岸区滩子口片区危旧房改造项目一期拆迁工作，范围内涉及乙方所有权直管公房。乙方对住宅房屋选择货币安置或产权调换方式。实行产权调换时按照计租面积对应安置，安置房甲乙双方互不结算差价。拆迁安置房安置后，甲方负责办理拆迁安置房《重庆市房地产权证》和按规定缴纳相关费用，并在一年内将房地产权属证明交给乙方。2009年7月5日，原告（乙方）与南发公司（甲方）签订《直管公房拆迁补偿安置补充协议》，合同主要约定：甲方按照乙方提供房号、承租人姓名协调“云立·家天下”项目开发商安置房屋承租人入住（详见附件）。甲方在“云立·家天下”项目开发商交房一年内为乙方办理对应房屋《房地产权证》。在该补充协议附件《上新街房管所云立·家天下公房住户名单》中，序号877号承租人为彭德祥，房屋坐落为XXXX，且已实际入住多年。另查明,2007年4月11日，云天公司和立立公司签订《联建协议》，约定按风险共担、利益共享的原则共同开发“云立·家天下”项目，该项目地点位于南岸区辅仁路，房屋功能为经济适用房。2008年6月21日，立立公司向南发公司出具委托书，委托云天公司负责与南发公司协商签订团购合同和处理相关事务。2008年7月14日，云天公司和南发公司签订《危旧房拆迁安置房团购合同》，主要约定：云天公司愿意将“云立·家天下”项目变更为危旧房改造拆迁安置房，其项目变更手续由云天公司负责按政府规定的土地供应程序办理并完善。南发公司负责团购除商业及配套用房以外的全部住宅，建筑面积约70000平方米。云天公司应在2009年9月31日之前向南发公司指定的被安置人交房，并完善房屋竣工验收的所有手续，取得建筑工程竣工验收备案登记证。在交房后一年内为南发公司指定的被安置人办理《房地产权证》。2009年1月4日，双方签订《危旧房改造拆迁安置房团购合同补充协议（八）》，明确了南发公司购买房屋套数、房号等明细，即“云立·家天下”以下房屋：1#楼304套、2#楼384套、3#楼350套，共计1038套，建筑面积70022.34平方米。本案涉诉房屋包含在其中。2009年8月7日，云天公司和立立公司向重庆市建设委员会提出《关于将云立·家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》。2009年8月31日，重庆市建设委员会作出《关于同意云立·家天下经济适用住房项目转为主城区危旧房改造拆迁安置房项目的通知》，同意将“云立·家天下”项目中70022.34平方米、1038套房屋转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户。2012年8月23日，云天公司取得南岸区辅仁路2号3栋（即“云立·家天下”小区3号楼）的城镇房屋初始登记证（106房地证2012字第22817号）。还查明：2010年3月11日，云天公司、立立公司将本案涉诉房屋抵押与第三人，并在重庆市南岸区土地房屋权属登记中心办理抵押登记。此外，重庆市南岸区房屋管理局上新街房管所于2019年9月10日更名为重庆市南岸区上新街房管所，并办理了变更登记。上述事实有原告举示的《房屋拆迁许可证》、《直管公房拆迁安置协议》、《直管公房拆迁补偿安置补充协议》、《南岸区辅仁路2号“云立·家天下”小区房屋接房时间统计表》、《联建协议》、《委托书》、《危旧房改造拆迁安置房团购合同》及其补充协议（八）、《关于将云立·家天下项目经济适用房转为主城区危旧房改造拆迁安置房的申请》、重庆市城乡建设委员会渝建[2009]394号《通知》、《查询证明》、抵押合同、不动产登记信息表、中共南岸区为机构编制委员会关于调整区住房和城乡建设委员会所述部分事业单位机构名称的通知（南岸委编委[2019]32号）、事业单位法人证书及当事人的陈述在卷为证，足以认定。本院认为：原告和南发公司签订的《直管公房拆迁安置协议》、《直管公房拆迁补偿安置补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持。”拆迁安置协议是拆迁人和被拆迁人约定，以安置房屋与被拆迁人房屋相互交换，转移房屋所有权的互易合同。在拆迁安置协议中，被拆迁人丧失的是现存的房屋所有权，而拆迁人提供的安置房则是尚未建成的房屋，如果将之理解为一般债权，其可能存在的履行风险对被拆迁人来说极为不利，也极不公平。为保护被拆迁人的基本生存权利，司法解释的该条规定对采取所有权调换形式，并对拆迁安置房屋的位置、用途作出明确约定的拆迁补偿安置协议的被拆迁人进行侧重保护，赋予安置权具有准物权的优先效力。此权利是一种法定的优先权，无需进行公示即具有对抗第三人之效力。本案中，原告作为被拆迁人，与作为拆迁人的南发公司签订的《直管公房拆迁安置协议》、《直管公房拆迁补偿安置补充协议》中明确约定采取产权调换方式进行安置（南发公司通过购买云天公司和立立公司开发的房屋对被拆迁人进行安置系产权调换的一种形式，购买的房屋也已被重庆市建委确认转为主城区危旧房改造拆迁安置房，建成后全部用于安置南岸区危旧房改造拆迁户），并对房屋的位置、用途等进行了明确约定，此符合司法解释规定之情形。此外，安置房屋的用途亦是用于安置原承租人，其实质也是为了保障原承租人的基本生存权利。故原告对安置房屋享有法定的优先权，其效力应优先于第三人对安置房屋享有的抵押权。涉案房屋现已交付原告并已由原承租人入住多年，而云天公司也已取得涉案房屋所在楼栋城镇房屋初始登记证，原告要求办理产权证之条件已具备。根据《危旧房拆迁安置房团购合同》之约定，云天公司有义务为南发公司指定的人即原告办理产权证，而南发公司基于《直管公房拆迁安置协议》、《直管公房拆迁补偿安置补充协议》为原告办理产权证更是应有之义。现原告要求云天公司办理过户手续，符合其享有之优先权利的本质，也符合各方之间合同的约定，加之南发公司同意为原告办理涉案房屋过户手续，故本院对原告的诉讼请求，予以支持。因现涉案房屋初始登记已独立办理在云天公司名下，可由云天公司依团购合同之约定直接履行房屋权属转移给原告之义务。原告起诉要求将诉争房屋的所有权和国有土地使用权转移登记至原告名下，其诉讼请求实质是要求将诉争房屋的不动产权转移登记至原告名下，本院将据此进行判决。被告云天公司、立立公司以及第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自行放弃抗辩的权利，依法应当自行承担不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限被告重庆云天物业发展有限公司于本判决生效之日起三日内履行将重庆市南岸区辅仁路2号“云立·家天下”3-19-2房屋的不动产权转移登记至原告重庆市南岸区房屋管理局上新街房管所名下的义务。案件受理费80元、公告费300元，由被告重庆云天物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  谭学兰人民陪审员  潘光华人民陪审员  周文格二〇一九年十二月三十一日法官 助理  陈伟伟书 记 员  陈 果