广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2663号 原告:黄某，男，1983年1月1日出生，汉族，住荔浦县。 原告：余某，女，1988年12月10日出生，瑶族，住广西恭城瑶族自治县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：黄靖耕，广西宁斌律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：李毅，广西宁斌律师事务所律师。 被告:桂林兴盛房地产开发有限责任公司，住所地桂林市临桂区临桂镇临政路山塘巷，统一社会信用代码91450322675006603N。 法定代表人:唐少华，董事长。 委托诉讼代理人：李某，男，1970年12月25日出生，汉族，住广西桂林市七星区，系公司职员。 被告:中国建设银行股份有限公司桂林分行，住所地桂林市秀峰区中山中路**，统一社会信用代码91450300898857544C。 负责人:丁卫杰，分行行长。 委托诉讼代理人：莫迎春，广西徐和徐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐子琳，广西徐和徐律师事务所实习律师。 原告黄某、余某与被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司、中国建设银行股份有限公司桂林分行商品房销售合同、金融借款合同纠纷一案,本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告黄某、余某的委托诉讼代理人黄靖耕和李毅、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司（以下简称“兴盛房产公司”）的委托诉讼代理人李某、被告中国建设银行股份有限公司桂林分行（以下简称“建行桂林分行”）的委托诉讼代理人莫迎春、唐子琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄某、余某向本院提出诉讼请求：一、确认两原告与被告兴盛房产公司于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月26日已经解除；二、被告兴盛房产公司返还两原告于2015年12月14日向被告所付的购房首付款99667元及损失20930元(以99667元为基数，按同期银行贷款利率6%计算，暂计到2019年7月7日，直到被告兴盛房产公司全部归还款项之日止);三、被告兴盛房产公司支付两原告违约金44209.92元(暂计到2019年7月7日止，直到被告兴盛房产公司全部付清款项之日止)；四、解除两原告与被告建设银行桂林分行之间签订的《个人住房(商业用房)借款合同》（编号为450630112-2012-20150514460）；五、被告兴盛房产公司支付两原告因购房而向银行贷款产生的损失共计367772.91元(暂计到2019年7月7日止，直到被告兴盛房产公司全部付清款项之日止)；六、本案的诉讼费由被告兴盛房产公司承担。 原告在庭审中变更诉讼请求为：一、确认两原告与被告兴盛房产公司于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月26日已经解除；二、解除原告与被告建设银行桂林分行之间签订的编号为：450630112-2012-20150514460的《个人住房（商业用房）借款合同》；三、被告兴盛房产公司返还两原告于2015年12月14日向被告兴盛房产公司所付的购房款99667元及损失20930元（以99667元为基数，按同期银行贷款利率6%计算，暂计到2019年7月7日，直至被告兴盛房产公司归还全部款项之日止）；四、被告兴盛房产公司支付两原告已经支付给被告建设银行桂林分行的贷款本金52324.86元及利息46898.25元(暂计到2019年7月7日,以两原告实际支付给建设银行桂林分行的数据为准,直至被告归还建设银行桂林分所有贷款本金及利息之日止)；五、被告兴盛房产公司支付两原告违约金44209.2元（暂计到2019年7月7日，直至被告兴盛房产公司归还全部款项之日止）；六、被告兴盛房产公司代两原告偿还被告建设银行桂林分行贷款本金246675.14元及利息20641.28元,及提前还款所生产的违约金1233元(暂计到2019年7月7日，直至被告兴盛房产公司归还全部款项之日止);七、本案全有诉讼费用均由被告兴盛房产公司承担。 事实和理由：两原告是夫妻关系。两原告于2015年12月11日和被告兴盛房产公司签订了《商品房买卖合同》，原告向被告兴盛房产公司购买桂林市临桂区兴盛天鹅堡8栋1单元6层1号房，房价总金额为398667元。合同签订后，两原告依约于2015年12月14日向被告兴盛房产公司付购房款99667元，于2015年12月25日与被告建设银行桂林分行签订了《个人住房借款合同》，向被告贷款299000元，贷款期限为20年，年利率4.9%,还款方式为等额本金。被告建设银行桂林分行于2016年1月7日向被告兴盛房产公司付了按揭贷款299000元。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定:“出卖人在2017年12月31日前，按照国家规定将建设工程竣工验收合格的商品房交付买受人使用”，但被告兴盛房产公司没有按合同约定履行交房的义务，于2018年1月5日以不可抗力为由向被告送达了《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》，将交房期限延期到了2018年7月31日，但在原告提起诉讼时，被告兴盛房产公司仍未能交房。原告于2019年4月23日向被告兴盛房产公司送达了《8幢一单元6层01号房购房者要求解除商品房买卖合同的通知》，但被告兴盛房产公司未予理睬。 被告兴盛房产公司辩称，依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条之约定，原告的合同解除权自2018年2月1日开始发生，但原告至2019年4月26日才向被告发出解除合同通知，已超过1年的行使期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，原告的解除权消灭。因此，原告于2019年4月23日向被告发出的解除合同通知，不产生合同解除的效力，合同应继续履行。原告所购商品房于2019年7月2日通过五方验收，具备合同约定交付条件，被告已于2019年7月22日在桂林晚报刊登交房通知并电话通知原告，但原告至今未与被告办理收房手续，由此产生的责任由原告承担。二、合同第九条第1款第2项约定的合同解除的违约金为已付房款的1%，原告第三项诉讼请求按每日万分之二主张解除合同违约金，与合同约定不符。原告对同一违约事实既主张违约金，同时又提出赔偿损失，没有法律依据。三、原告不具备合同解除的条件，所以其要求兴盛房产公司返还其购房款和代还建设银行贷款本金的诉请就失去了法律依据，依法不应得到支持。四、原告第五项诉请要求支付违约金也与合同约定的解除合同违约金的约定不符，即便合同能够解除，合同约定的违约金也不应当以原告计算的违约金为准，请法院依法全部驳回原告诉请。 被告建行桂林分行辩称，1、根据原告跟建行桂林分行签订的借款合同的第十九条约定，原告无权解除与建行的借款合同。2、如果本案因原告与兴盛房产公司的买卖合同被解除导致法院确认借款人（原告）与建行桂林分行的借款合同被解除的，原告仍应按借款合同约定的条款履行还款义务，借款合同第十九条有约定，根据借款合同约定，截止到2019年11月15日原告应向建行桂林分行偿还的借款本金是241691.82元，借款利息是按照中国人民银行基准利率上浮10%计收，如果发生借款逾期，罚息在贷款利率上上浮50%计收（借款合同第三十一条），解除合同的违约金是提前归还的贷款本金乘以0.5%，即1209元（借款合同的第三十四条）。3、被告兴盛房产公司对原告向建行的借款提供了阶段性连带担保责任，兴盛房产公司应当连带向建行偿还第二项中的本金、利息、罚息和违约金。 原告黄某、余某对其陈述事实提供的证据有：1、两原告身份证，证明原告的基本身份信息。2、被告工商登记信息，证明被告基本信息。3、《商品房买卖合同》，证明被告主体适格，合同约定的交房日期为2017年12月31日。4、销售不动产统一发票，证明原告向被告支付首付款99667元的事实。5、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证，证明原告向被告建行桂林分行贷款299000元的事实、该款已全部支付给被告的事实和两原告共计向被告支付购房款398667元的事实，以及被告建行桂林分行的主体适格。6、《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法确认函》，证明被告以不可抗力为由将被告购买的房屋交付期限延长到2018年7月31日，但被告至今仍未交房。7、《解除商品房买卖合同的通知》，证明原告已经下达了解除商品房买卖合同的通知给被告，并要求被告返还购房款并承担赔偿责任，被告员工翌春晖于2019年4月26日收到了该通知。 被告兴盛房产公司对其辩称提供的证据有：1、建设工程质量竣工验收意见书、桂林晚报刊登的交房通知，证明原、被告涉案商品房已竣工验收，具备交付条件且已通知原告。2、商品房买卖合同（第八条、第九条），证明原告的合同解除权自2018年2月1日开始起算。 被告建行桂林分行对其辩称提供的证据有：对账单2份，证明截止2019年11月15日，原告贷款剩余本金是241691.82元，没有拖欠利息。 本院组织双方当事人对双方提交的证据进行了交换和质证。当事人对双方提供的证据的真实性均无异议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案有关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告黄某、余某与被告兴盛房产公司于2015年12月11日签订了《商品房买卖合同》，约定原告黄某、余某向被告兴盛房产公司购买桂林市临桂区兴盛·天鹅堡8幢1单元XX号房，建筑面积95.7平方米，房价总金额398667元，其中合同的第六条约定了买受人于2015年12月11日付清首付款99667元，贷款299000元于合同签订之日起10日内向银行(或公积金管理中心)申请贷款。第八条约定了出卖人应在2017年12月31日前，依照国家规定，将取得经建设单位、施工单位、设计单位、监理单位、勘察单位五方验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实际予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的;2、异常社会现象或政府及有关部门行为(如中考、高考等)造成施工中止(政府及有关部门出台的公告、相关文件等为依据)；3、连续停电、停水或内涝四小时以上的，计一天以施工记录为准;4、工程施工期间气象部门纪录当日连续4小时以上降雨或当日累积降雨4小时以上的计一天；5、买受人未付清房款(包括银行贷款未按时足额到达出卖人帐户)。第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，具体内容为“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)，（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金”。上述合同签订后，原告于2015年12月11日交付了首付款99667元，余下的房款，原告黄某、余某于2015年12月25日向被告建行桂林分行申请贷款，双方签订了编号为450630112-2012-20150514460的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同第三十四条第四款约定：“自贷款发放日起12个月内，借款人不得提前还款；贷款发放12个月后借款人提前还款需向贷款人申请并经审批同意后办理，贷款人按借款人每次提前还款金额的一定比例收取提前还本违约金。本合同项下的提前还本违约金为0.5%，提前还本违约金在提前归还本时一并收取，提前还本违约金按以下公式计算：提前还本违约金=提前归还贷款本金×0.5%。”2016年1月7日，被告建行桂林分行将贷款299000元贷给了原告支付给被告兴盛房产公司。之后，原告按合同约定的时间归还了当期的贷款本息。2018年1月5日，被告兴盛房产公司因故未能按期交房，出具了一份《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》，函中载明：因出现暴雨、高温、政府行为等原因，导致7#、8#楼延期交房，8#楼计划至2018年7月31日，以及延期交房的补偿。之后，被告兴盛房产公司未按计划的时间于2018年7月31日交房，原告于2019年4月23日向被告兴盛房产公司发出了《8幢1单元6层01号房购房者要求解除商品房买卖合同的通知》，被告兴盛房产公司于2019年4月26日收到后，未作回应。2019年7月2日，案涉的8#楼经施工、勘察、涉及、监理、建设五单位验收，出具了《建设工程质量竣工验收意见书》，验收结论为合格。2019年7月22日，被告兴盛房产公司以登报的形式在桂林晚报刊登了7#、8#楼的《交房通知》。2019年7月30日，原告提起本案诉讼，请求作出如其诉请的判决。 对被告兴盛房产公司出具的《关于天鹅堡7#、8#楼延期交房补偿方法的确认函》中载明的被告兴盛房产公司要计划8#楼迟延到2018年7月31日交房的事实，原告认为其以默许的行为同意该事实。 同时查明，2014年11月2日，以被告兴盛房产公司为甲方，被告建行桂林分行为乙方，双方签订了一份《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定自2014年10月31日至2024年10月31日期间，被告兴盛房产公司就被告建行桂林分行向所有购置坐落于“临桂县临政路山塘巷‘兴盛·天鹅堡’”项目房产的全部债务人发放个人住房贷款形成的全部债权提供最高限额肆亿捌仟万元整的连带担保。 本院认为：原告黄某、余某与被告兴盛房产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，缔结主体适格，不违反法律强制性规定，应当认定合法有效。上述合同对双方具有约束力，当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据合同的约定和原告认可的被告兴盛房产公司迟延至2018年7月31日交房的事实，被告兴盛房产公司应当在2018年7月31日前将原告购买的商品房交付给原告，但被告兴盛房产公司在2019年7月18日才登报通知交房，根据原告黄某、余某与被告兴盛房产公司在商品房买卖合同中第九条第1点第2项“逾期交房超过了30日，买受人有权解除合同”的约定，原告于2019年4月23日向被告兴盛房产公司发出的《8幢1单元6层01号房购房者要求解除商品房买卖合同的通知》，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”和第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告诉请确认两原告与被告兴盛房产公司于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月26日已经解除，本院予以支持。因原告默认被告兴盛房产公司迟延至2018年7月31日交房的事实，故原告行使解除权应从2018年8月1日起计算，据此，对被告兴盛房产公司主张原告于2019年4月26日向其发出解除合同通知，已超过一年的行使期限解除权消灭的辩称，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，原告请求解除其与被告建行桂林分行之间签订的编号为：450630112-2012-20150514460的《个人住房（商业用房）借款合同》诉请，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同发性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》解除后，被告兴盛房产公司应将原告支付的房款返还原告黄某、余某，并赔偿原告黄某、余某因此所产生的损失。因此，原告黄某、余某要求被告兴盛房产公司返还已付购房首付款99667元及已向被告建设银行桂林分行所还的贷款本金，并赔偿损失的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，但原告黄某、余某对于首付款资金占用费要求按贷款利率计算，没有依据，且并非原告黄某、余某实际损失范围，该损失应是利息损失，应以银行同期定期存款利率为准，自支付之日起计算至判决生效日止。被告兴盛房产公司逾期未交房，构成违约，其应按合同第九条第1点第（2）项约定，以购房款398667元的1%计算违约金为3986.67元支付给原告黄某、余某。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案《个人住房（商业用房）借款合同》的解除系开发商即被告兴盛房产公司违约导致《商品房买卖合同》解除所致，因此二原告向银行承担损失的赔偿责任最终应当由开发商即被告兴盛房产公司承担。因此，两原告要求被告兴盛房产公司代两原告偿还尚未归还的余下的被告建行桂林分行贷款本金及利息及提前还款所生产的违约金，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、原告黄某、余某与被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司于2015年12月11日签订的《商品房买卖合同》于2019年4月26日已经解除； 二、解除原告黄某、余某与被告中国建设银行股份有限公司桂林分行于2015年12月25日签订的编号为450630112-2012-20150514460的《个人住房（商业用房）借款合同》； 三、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司向原告黄某、余某返还购房首付款99667元及自2016年1月7日起至判决生效之日止的原告黄某、余某向中国建设银行股份有限公司桂林分行归还的贷款本金（以中国建设银行股份有限公司桂林分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 四、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司向原告黄某、余某赔偿以99667元为本金，自2015年12月11日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期定期存款利率计算的利息； 五、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司向原告黄某、余某赔偿自2016年1月7日起至本判决生效之日止的原告黄某、余某向中国建设银行股份有限公司桂林分行支付的贷款利息（以中国建设银行股份有限公司桂林分行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）； 六、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司支付违约金3986.67元给原告黄某、余某； 七、被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司向被告中国建设银行股份有限公司桂林分行偿还原告黄某、余某自本判决生效之日起就《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本金、利息及提前还款所生产的违约金； 八、驳回原告黄某、余某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9126元，由被告桂林兴盛房地产开发有限责任公司负担8600元，原告黄某、余某负担526元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9126元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  杨 华 人民陪审员  何永发 人民陪审员  秦玉琼 二〇一九年十二月十日 书 记 员  李海霞