江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1003民初5486号原告：高正香，女，1977年2月26日生，汉族，住仪征市。委托诉讼代理人：汪礼超、顾奚竹，江苏擎天柱律师事务所律师。被告：扬州荣城置业发展有限公司，住所地在扬州市扬子江北路**新纪元汽车生活广场。法定代表人：毛红，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李静静，江苏中杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：祁郑浩，江苏中杜律师事务所律师。被告：扬州港岛酒店管理有限公司，住所，住所地在扬州市扬子江北路**div>法定代表人：张卫东，执行董事。委托诉讼代理人：陆树国，江苏楚汇律师事务所律师。原告高正香与被告扬州荣城置业发展有限公司（简称荣城公司）、扬州港岛酒店管理有限公司（简称港岛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告高正香及其委托诉讼代理人汪礼超、顾奚竹，被告荣城公司的委托诉讼代理人李静静，被告港岛公司的委托诉讼代理人陆树国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高正香向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告荣城公司签订的《商品房买卖合同》，荣城公司立即返还已付首付款40万元、逾期交房违约金0.4万元、逾期办理产权登记违约金1.6万元，合计42万元；2、请求判令解除原告与被告港岛公司签订的《希尔顿欢朋酒店委托管理协议》、《装修补充协议》，被告港岛公司立即返还软装配套费3万元，赔偿租金收益损失2.49万元；3、请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原告于2018年4月12日与被告荣城公司、港岛公司签署了《商品房买卖合同》(合同编号：YZRC20180418102)、《希尔顿欢朋酒店委托管理协议》、《装修补充协议》，约定原告出资购买被告荣城公司开发的“新纪元汽车生活广场”商品房一套，房号505,总价款80万元，首付款40万元，贷款40万元，房屋由被告港岛公司进行装修及委托管理，原告按期收取租金。上述合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2018年4月12日将房屋首付款40万元、软装配套费3万元分别转入被告荣城公司、港岛公司指定帐户，两被告均出具了收据，原告已依照合同的约定完全履行了付款义务。根据《商品房买卖合同》第八条约定，被告荣城公司应于2018年5月1日前将精装修的商品房交付原告；根据《希尔顿欢朋酒店委托管理协议》第三条约定，被告港岛公司应于2019年4月10日前支付第一个半年租金。但直至目前，该房屋未能交付，租金也未支付。上述两被告的行为构成严重违约，给原告造成了重大经济损失，故提起诉讼。被告荣城置业辩称：1、原告无权要求解除商品房买卖合同。合同签订后，原告仅支付首付款40万元，在房管部门办理备案登记后，原告未按约定时间付清贷款，故荣城公司有权不予交付房产及办理过户登记。因此，不同意解除合同及支付逾期交付、逾期办证违约金。荣城公司不是装修协议、委托管理协议的合同义务主体，该两份合同所涉合同义务与荣城公司无关。被告港岛公司辩称，原告与港岛公司在履行装修协议及委托管理协议中均不存在过错，皆因荣城公司违约所致。截止目前，港岛公司未能接收到符合约定交付条件的酒店及配套设施，故而无法正常开业。目前，港岛公司已依据与业主签订的委托管理协议第4条第2项授权向荣城公司提起违约之诉，并向荣城公司关联企业扬州弘涛物业公司提起排除妨害之诉，在获得赔偿后将积极补救业主损失。原告方所有损失均应由荣城公司负担，不应由港岛公司负担。原告高正香向本院提交了《商品房买卖合同》、不动产查询证明、视频、《希尔顿欢朋酒店委托管理协议》、《装修补充协议》、收据，荣城公司向本院提交了《房地产买卖契约》、《存量房交易资金托管协议》、结婚证复印件，港岛公司未举证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合有争议的证据和事实，本院综合认定事实如下：2018年4月12日，高正香（买受人）与荣城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：高正香向荣城公司购买“新纪元汽车生活广场”（希尔顿欢朋酒店）5层05号商业用房，价款80万元，其中首付40万元，贷款40万元；出卖人应当在2018年5月1日前，将精装修房屋交付买受人；逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。出卖人在商品房交付使用后30日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人逾期60日以上，买受人有权退房，出卖人需退还全部购房款，并承担全部房款2%的违约金。同日，高正香（甲方）与港岛公司（乙方）就希尔顿欢朋酒店5层05号商业用房签订《装修补充协议》、《希尔顿欢朋酒店委托经营管理协议》各一份。《装修补充协议》约定：甲方委托乙方对房屋进行装修，甲方同意按照本协议附件1的装修标准对房屋进行交付和验收，不再按照双方签署的房地产买卖合同约定的交楼标准进行房屋交付和验收；乙方在实施甲方委托的对房屋装修之前，已经依法完成该房屋毛坯房的规划验收、面积实测、竣工备案等相关手续，甲方对此表示认可，并对毛坯房质量无异议，并承诺在接收装修改造完毕后的上述房屋时，不得以涉及毛坯房的有关事宜而拒绝接收房屋；装修工程款计入房款总价；乙方应于2018年5月1日将房地产交付甲方。《希尔顿欢朋酒店委托经营管理协议》约定：委托经营期限自2018年10月1日至2028年9月30日；甲方应于2018年5月1日或之前向乙方办理该物业的移交手续（甲方委托乙方与开发商办理该物业的交付手续），物业计租日期自2018年10月1日起算；年固定租金标准为该物业房地产合同总价和软装配套费用总和的6%，第一个半年租金在2019年4月10日前支付；甲方需向乙方交纳3万元软装配套费用，由乙方统一采购，以保证委托给乙方的该物业能够实施统一规划和管理。委托经营期限届满或本协议终止时，房屋内的装饰、装修交还甲方所有。2018年4月12日，高正香向荣城公司支付首付款40万元，向港岛公司支付软装配套费3万元。2018年10月30日，涉案房屋进行备案登记，备案《房地产买卖契约》中涉房屋交付事项约定为：于2018年10月30日前办理房地产转移登记申请手续，并将房地产正式交付。80万元房款于2018年10月30日前付清。另查明，本案涉案房屋因荣城公司涉诉，于2019年8月起由多个案外人申请查封，荣城公司庭审中亦表示短期内无法办理产权登记。本案争议焦点为：一、本案所涉《商品房买卖合同》、《装修补充协议》、《希尔顿欢朋酒店委托经营管理协议》是否符合解除条件？二、如《商品房买卖合同》解除，荣城公司应否给付逾期交房及办证违约金？三、如《装修补充协议》、《希尔顿欢朋酒店委托经营管理协议》解除，港岛公司应否返还软装配套费并赔偿租金损失？对于争议焦点一，本院认为，本案所涉商品房销售合同系以精装商住房作为商品房买卖合同标的物。依据本案《商品房买卖合同》、《装修补充协议》约定，荣城公司应于2018年5月1日前将符合合同约定的精装房交付高正香。其后，备案登记的《房地产买卖契约》变更房屋交付及不动产登记时间为10月30日，且剩余房款约定相同时间履行。对于该房屋未交付事由，荣城公司辩称系因高正香未能按约交付房屋尾款，而高正香陈述系因荣城公司一直未通知办证及付款，对此，本院认为，《房地产买卖契约》明确约定交付房屋及给付房款同时履行，荣城公司亦未能提供证据证实其已开始履行准备，故对于荣城公司关于高正香应当先履行的抗辩，本院不予采信，因此不能认定高正香存在未能按约给付房款的违约行为。目前，本案争议房屋处于被查封状态，荣城公司事实上已经履行不能，高正香确因荣城公司原因致商品房销售合同的合同目的无法实现，故高正香可以主张解除本案的《商品房买卖合同》。高正香与港岛公司所签的《装修补充协议》并不独立于本案的《商品房买卖合同》，实则仍系商品房买卖合同的补充，故该《装修补充协议》应一并解除。《希尔顿欢朋酒店委托经营管理协议》因前两份合同解除后，亦无法再实际履行，故亦应予以解除。对于争议焦点二，本院认为，《商品房买卖合同》解除后，荣城公司应将高正香已付的首付款40万元返还高正香。高正香主张逾期交付及办证违约金，但该两条款系对于荣城公司逾期交付及交付后逾期办证违约行为的约定。合同履行过程中，同时履行双方均提起履行抗辩，后高正香已选择了解除合同的救济，各方尚需完成的合同义务已经终止履行，故不适用逾期交付违约金条款。同理，亦不适用逾期办证违约金条款。高正香因荣城公司违约履行《商品房买卖合同》而产生的损失，高正香可另行主张诉讼权利。对于争议焦点三，本院认为，《希尔顿欢朋酒店委托经营管理协议》、《装修补充协议》解除后，港岛公司应将收取的软装配套费3万元返还高正香。因高正香并不能证明港岛公司在履行《希尔顿欢朋酒店委托经营管理协议》中存在违约行为，故对于高正香主张由港岛公司赔偿租金收益损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告高正香与被告扬州荣城置业发展有限公司于2018年4月12日签订的《商品房买卖合同》解除、终止履行；二、原告高正香与被告扬州港岛酒店管理有限公司于2018年4月12日签订的《装修补充协议》、《希尔顿欢朋酒店委托经营管理协议》解除、终止履行；三、被告扬州荣城置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高正香首付款40万元；四、被告扬州港岛酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告高正香软装配套费3万元；五、驳回原告高正香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8424元，保全费2720元，合计11144元，由被告扬州荣城置业发展有限公司负担。（被告应负担的部分原告已预交，原告同意其预交案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  熊 娟人民陪审员  陈卫疆人民陪审员  施兴童二〇一九年十二月三十一日书 记 员  谈炳圆