甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1399号上诉人（原审原告）：栗某，甘肃省瓜州人，住甘肃省酒泉市。被上诉人（原审被告）：黄某，甘肃省天水市人，住甘肃省酒泉市。上诉人栗某因与被上诉人黄某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初4176号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人栗某、被上诉人黄某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。栗某上诉请求：1.判令黄某赔偿栗某一年房屋租金22800元；2.判令黄某赔偿栗某房屋财产损失2380元,欠水电费568元，合计各项费用25748元；3.案件受理费由黄某承担。事实及理由：1.栗某与黄爱峰于2018年3月20日续签了一年的租房合同，约定每月租金1900元。当时黄某因资金困难，承诺3个月后支付租金，但3个月到期后栗某发现房门上锁敲门不开，黄某也不接电话。栗某多次到西部天地维纳斯店彩虹桥东门对面的理发店找黄某，其躲避不见；通过打电话发短信要求黄某来交房，黄某至2018年8月才短信回复要求栗某重新出租，但不前来交房。栗某不敢擅自打开房门，经多方打听，至8月底得知房屋钥匙被一个天水小伙拿走了。后栗某找社区求助，社区推脱不办，要求让片区民警协助。2018年10月16日，在社区人员及片区民警在场的情况下，栗某打开了房门，但发现屋内一片狼藉，各个屋子里都堆满了垃圾。栗某花费一个多月时间清理垃圾、打扫卫生，并发现屋内设施损坏严重，2018年冬天开始，栗某一直在维修房屋，至今房屋无法出租。黄某在租赁房屋期间，没有要求其员工爱护房屋设施，应当承担一年的租金和财产损失。2.一审中，黄某并无证据证明其缴纳了押金，栗某陈述有1000元押金是记错了。黄某第一次租房时栗某在瓜州，栗某的丈夫打开房门让黄某入住，没有交押金。3.经栗某统计，屋内损坏设施设备为：屋内一张写字台只剩下抽屉、厨房门面砸坏1块、窗子玻璃砸坏2块、北面大卧室玻璃推拉门打烂1块、损坏木制椅子4把、暖气罩2个、室内大多数电源插座损坏、马桶损坏不能使用。以上物品价值为：写字台1张400元、厨房门面子500元、厨房玻璃2块80元、椅子4把120元、卧室推拉玻璃门80元、换马桶800元、损坏电源插座开关7个140元、门锁2个60元、暖气罩2个200元、欠缴水电费568元，合计2948元。综上，请求二审支持栗某的上诉请求。黄某辩称，黄某为好小仔美容美发中心酒泉区域经理，涉案房屋为公司租赁。因公司涉嫌非法集资倒闭以及存在其他问题，公司不再租赁房屋。决定不租房屋后，黄某给栗某打电话要求其收回房屋后再行出租，栗某说黄某把房屋弄乱了，一直拖着不收回。2017年11月栗某到店里坚持要求黄某续签合同，当时黄某明确告知栗某公司的事情能否平息不明，即使签订合同也不一定会入住，让她另行出租，黄某去兰州后也通过电话向栗某说明了情况。后来黄某以为栗某已经将房屋出租就再未过问，一直到栗某起诉。栗某向一审法院起诉请求：1.判令黄某支付房屋租金22800元；2.判令黄某赔偿财产损失2000元；3.判令黄某支付欠缴水电费568元；4.判令黄某承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年，栗某与黄某签订一份租赁合同，约定栗某将登记在自己丈夫名下的××巷房屋出租给黄某，约定每月租金1900元，租赁期间为2018年3月20日至2019年3月20日，总租金22800元于6月或10月付清。一审庭审中，双方均认可租赁房屋前，黄某交纳押金1000元。栗某提出自己在同年6、7月份得知黄某不想继续租赁该房屋，遂找来派出所和社区，将门打开收回了房屋。栗某另提供5张电费缴费收据和2张水费缴费清单，欲证明黄某欠缴电费507元、水费168.4元，黄某对2018年的水费61.6元予以认可，但提出已经于2018年3月搬出租赁房屋，故对电费和2019年的水费96.8元不予认可。黄某提出南城巷1号楼232号房屋用作兰州好小仔美容美发酒泉一店的员工宿舍，自己只是拿工资的员工不应当承担责任，但兰州好小仔美容美发酒泉一店系经注册登记的个体工商户，该店面登记的经营者是黄某。一审审理过程中,法院经向国网甘肃省电力公司酒泉供电公司调查，确认栗某所交纳的电费507元系2018年2月至2018年6月的电费。一审法院认为，栗某与黄某之间的房屋租赁合同，系双方自愿签订，双方均应当按照合同约定履行各自的义务，栗某将租赁房屋交付给黄某，黄某应当按照合同约定支付租赁费；黄某于2018年7月底进入房屋并收回房屋，故租赁费应当自2018年3月20日计算至2018年7月30日，但应当扣减已经交纳的押金1000元；栗某主张财产损失2000元，因未提供证据证实，不予支持；栗某要求黄某支付欠付的水费61元，因黄某予以认可，应予以支持；对栗某主张电费507元的诉讼请求，因栗某持有收费收据，黄某虽提出2018年3月搬出了房屋，但未提供证据证实，对栗某的该项诉讼请求，应予以支持。黄某辩称房屋系兰州好小仔公司租赁的，但未提供证据证实，故不予采信。综上所述，对栗某的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、黄某支付栗某租金7308元（22800元÷365天×133天-1000元）；二、黄某支付栗某电费507元；三、黄某支付栗某水费61元；四、驳回栗某的其他诉讼请求。以上一至三项，合计7876元，限于判决生效后十日内付清。一审案件受理费减半收取217元，由黄某负担67元，由栗某负担150元。二审中，双方当事人围绕上诉请求提交了新证据，本院依法组织双方当事人进行了举证质证。栗某提供了以下证据：1.房屋财产损失照片10张，拟证明栗某收回房屋时屋内财产损坏情况。经质证，黄某对该组证据的真实性不认可，认为公司租赁案涉房屋已经四、五年，最初租的就是旧房子，交接时没有查看屋内物品的新旧和损坏程度。经审查，栗某陈述该组证据的拍摄时间为一审判决送达之后，故无法证实案涉房屋收回时房屋内的财产状况，本院不予采信。2.出租房内财产登记清单一份，拟证明租赁房屋时，双方办理了财产交接手续。经质证，黄某对该证据的真实性不认可，认为没见过该清单，清单上的签字也不是其本人所签。经审查，该证据的落款时间为2013年4月7日，栗某也陈述合同履行期间没有见到黄某去过案涉房屋，故该证据无法证实2018年双方签订合同时屋内的财产状况，本院不予采信。3.肃州区西南街道西文化街社区居民委员会证明复印件一份，拟证明栗某在社区工作人员及民警在场的情况下打开案涉房屋的门锁。经质证，黄某对该证据的真实性不认可，认为最后两个员工离开时锁芯坏了，房门没有上锁。经审查，该证据为复印件，其真实性无法核查，本院不予采信。黄某提供了以下证据：1.好小仔美容美发中心门店入股协议书一份，拟证明黄某系兰州好小仔美容美发中心酒泉肃州区美发店员工。经质证，栗某认为该证据与本案无关，黄某系好小仔美容美发中心酒泉地区总经理，酒泉地区的店面均由其负责。2.兰州好小仔美容美发中心授权书一份，拟证明黄某的员工身份。经质证，栗某对该证据不认可，认为其一直是与黄某签订的房屋租赁合同。3.银行存款凭条18张，拟证明酒泉店面的营业收入均存入兰州好小仔美容美发中心账户。经质证，栗某认为以前合同签订一周后房租就打入其账户，其他事宜栗某并不清楚。经审查，上述证据仅能证实黄某入股兰州好小仔美容美发中心，因合同及其他证据均未涉及员工宿舍租赁问题，故上述证据与本案待证事实缺乏关联性，本院不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审查明的基本事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，第二审人民法院围绕当事人的上诉请求进行审理。栗某上诉主张，其于2018年10月16日在社区人员及民警在场的情况下打开房门收回房屋，因房屋内严重脏乱且有财产损坏，致使房屋至今未出租，黄某应承担合同约定的一年租金并赔偿其财产损失。经查，一审庭审中，栗某陈述“2018年7月底收回房屋”，“我把房屋打开后，2018年8月我去缴纳的水费和电费”，“我把房屋打开后，黄某没有再使用房屋”。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”的规定，栗某在庭审中的陈述构成法律意义上的自认。虽然栗某二审提交了肃州区西南街道西文化街社区居民委员会证明证实案涉房屋收回的时间，但该证明为复印件，且与其一审提交的水电费发票的缴费时间相矛盾，故其二审提交的证据不足以推翻其自认的事实，一审将房屋租金计算至2018年7月30日符合本案实际。栗某虽然主张黄某租赁房屋期间损坏了屋内的设施设备，但在一、二审中均未提交有效证据证实收回房屋时屋内物品损坏情况及价值，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，其应当承担举证不能的法律后果。栗某在一审中自认黄某在租赁房屋时缴纳了1000元押金，二审中其虽予以否认但未提供证据证实，故应对此事实予以认定。但黄某未按双方合同约定及时支付租金，且在搬离案涉房屋时未与栗某联系办理交接手续，其行为严重违反双方合同约定及诚实信用，也不符合房屋租赁合同约定的押金退还条件，故该1000元押金不应退还，也不应从房屋租金中扣除。综上，栗某的部分上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初4176号民事判决第二、三项；二、撤销甘肃省酒泉市肃州区人民法院（2019）甘0902民初4176号民事判决第一、四项；三、被上诉人黄某支付上诉人栗某租金8308元（22800元÷365天×133天）；四、驳回上诉人栗某的其他诉讼请求。以上一至三项合计8876元，限于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费217元，由上诉人栗某负担141元，被上诉人黄某负担76元；二审案件受理费444元，由上诉人栗某负担291元，被上诉人黄某负担153元。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇一九年十二月二十日书记员 李祥龙