广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初4491号 原告：卢荣连，女，1989年10月8日生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：江欣容(曾用名:江筱榕)，广西明桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄祖宝，广西明桂律师事务所律师。 被告：广西嘉美房地产开发有限责任公司，住所地：广西来宾市兴宾区东二路**嘉美商业中心**。统一社会信用代码：91451300768920904J。 法定代表人：李星怡，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谭专，广西桂来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭志魁，来宾市法律服务所法律工作者。 原告卢荣连与被告广西嘉美房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年11月8日、2019年11月28日与其他47个同类案件两次公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告的委托诉讼代理人江欣容、黄祖宝和被告广西嘉美房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人谭专、谭志魁到庭参加诉讼；第二次开庭，原告的委托诉讼代理人江欣容和被告广西嘉美房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人谭专、谭志魁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《商品房买卖合同》继续履行，被告于本判决生效后30日内向原告交付房屋所有权登记证；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币56500元(违约金每日50元，从2016年6月1日起暂计至2019年7月6日共1130天，实际计算至被告向原告交付房屋所有权登记证时止)；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告将第2项请求变更为：判令被告向原告支付逾期办证违约金60950元(违约金每日50元，从2016年4月18日起暂计至2019年8月22日，实际计算至被告向原告交付房屋所有权登记证时止)。事实及理由：2015年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买来宾市兴宾区前卫路28号X号房，该商品房单价为每平方米2800元，房屋总价款为158256元，约定原告采取按揭方式付款，首付款为总价款的30%即48256元，并约定房屋交付使用后90天内被告交付原告房屋所有权证书，如逾期交付房屋所有权证书则按迟延l日支付50元计算违约金。合同签订后，原告按约支付了首付款，办理了银行按揭贷款手续，交纳了契税和住宅专项维修基金，被告2016年3月1日交房给原告，原告2016年4月17日交付给被告500元房产证代办费。但交房后被告一直未交付房产证给原告。因此，原告和1单元的其他业主于2019年4月12日到被告处与被告负责人李星怡等人交涉，要求办理并尽快交付房产证和支付延期办证违约金。李星怡向原告等业主们承诺：房产证正在办理之中，延期办证违约金待公司开会讨论后答复业主，但被告至今仍未交付房产证给原告，对于违约金也未有任何答复。综上，为维护原告的合法权益，特依法提起诉讼，请法院判决支持原告的诉讼请求。 被告辩称，首先，关于原告的第1项诉请，被告同意继续履行合同，被告已经如约缴纳土地出让金等费用，但政府却认为被告少交土地出让金。被告多次向政府打报告，但政府却无回复，造成延期交付房屋所有权登记证原因在于政府行为，不是因为被告。原告的第2项诉请，无事实和法律依据，不应得到支持。其次，原告按每日50元计算违约金，无合同约定，《商品房买卖合同》第十七条3项(2)款约定由买受人自行办理房产证，出卖人应在商品房交付使用后720天内提供相关资料给买受人（原告）。48案中大多原告是从2016年5/6月起算违约金，按照合同约定应当扣减720天，余下400多天，是因为政府不作为的而导致无法办证，并不是被告责任。各个原告只是给了500元的代缴资料费用，主张违约金50000元不等，违约金过高。现房价普遍高涨，未办理房产证并未造成原告损失。因此，被告不应承担违约金。最后，关于原告的第3项诉请，由法院根据案件审理的具体情况予以判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，可以作为本案查明事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告以按揭方式购买被告位于广西来宾市兴宾区（建筑面积：56.52平方米，房屋总价款：158256元）。其中，双方在该合同第十三条约定:出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记证或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；在该合同第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”第3项中约定:双方愿意选择以下第2种方式办理房屋所有权登记证:（1）买受人委托出卖人办理出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记证的，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人；第4项约定:因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，双方同意按下列第2项处理:（1）‥‥‥（2）买受人不退房的，出卖人按每迟延一日50元计算，向买受人支付违约金。 合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购买房屋的首付款48256元及缴纳了契税、住宅专项维修资金。被告也向原告出具《销售不动产统一发票》。2016年4月17日，被告因代原告办理房产证，收取原告的代办房产证费用500元，并约定多还少补。 另查明，2015年8月4日，原告与中国建设银行股份有限公司来宾分行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，取得住房按揭贷款110000元，该款由中国建设银行股份有限公司来宾分行直接付至被告在中国建设银行股份有限公司来宾支行开户账号为45×××72的账户中，作为原告向被告交付的房款。 还查明，原、被告对案涉房屋的交房时间均未提供证据予以证明。2016年4月17日，被告收取原告的代办房屋产权登记证费用500元后，至今未代原告向房屋产权登记机关提交相关办证资料。被告自述未能为原告办理房屋产权登记证，主要是因为其与市政府因缴纳土地出让金问题有纠纷，政府要求按实际测量面积及按实际成交价每亩1450万元计算补交与之前测量面积相差0.19亩的土地出让金差价共计275.5万元，被告认为补交土地出让金差价应按起拍价每亩200万元即相差0.19亩应缴纳土地出让金为38万，因资金困难无法按政府要求补交275.5万元土地出让金差价，被告已多次打报告给市政府，请求市政府协调相关部门先出具土地权籍证明，以方便该项目楼盘业主办理银行按揭贷款、房屋产权登记证，但市政府至今未予答复。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订《商品房买卖合同》,双方意思表示真实,不违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，应当受法律保护。在该合同的第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”第3项双方约定:双方愿意选择以下第2种方式办理房屋所有权登记证:（1）买受人委托出卖人办理出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。（2）买受人自行办理买受人自行办理房屋所有权登记证的，出卖人应在商品房交付使用后720日内，将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。双方在履行合同过程中，被告向原告收取购房首付款几乎同时向原告收取代办房屋产权登记证费用500元。因此，可以认定原、被告原选择房屋产权登记证“买受人自行办理”的约定变更为选择“买受人委托出卖人办理”。被告收取原告的代办房屋产权证费用后，应当及时向房屋产权登记机关为原告申请办理房屋产权登记证。但被告一直未向房屋产权登记机关为原告申请办理房屋产权登记证，其行为违反了双方选择“买受人委托出卖人办理”的约定，构成违约，依法应当承担相应的违约责任。被告不是政府房产管理部门，不具备办理房屋产权登记证的权利。原告向被告购买的案涉房屋能否办理房屋产权登记证及该房的屋产权登记证何时能办妥并交付产权人，由房产管理部门说了算，被告对此没有话语权。在办理房屋产权登记证过程中，被告的义务是向房产管理部门提交符合办证需要的相关材料，由房产管理部门对相关材料进行审核并颁发房屋产权登记证书，而不是由其直接发证给原告。因此，原告诉请被告在本案判决生效后30日内向其交付房屋产权登记证，理据不足，故本院依法不予支持。原告主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告同意继续履行合同，故本院予以支持。今后，被告应当克服困难，及时到相关部门为原告提交办理房屋产权登记证所需的相关材料，以便房产管理部门尽快为原告颁发房屋产权登记证。 本案中，不是因为法律、法规、规章的改变或者政府部门的原因导致原告不能办理房产证，而是因被告未按政府部门要求及时补交土地出让金差价，导致包括原告在内一大批房屋买受人不能在合同约定期限内办理并取得房屋产权登记证书。对此，被告构成了违约。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告作为房屋出卖人依法应当承担相应的违约责任。原告诉请被告支付逾期办证违约金，其请求合法有据，本院依法予以支持。但原告按合同约定每日50元向被告主张逾期办证违约金60950元(违约金每日50元，从2016年4月18日起暂计至2019年8月22日，实际计算至被告向原告交付房屋所有权登记证时止)，其请求的违约金数额过高。根据双方在《商品房买卖合同》第十七条“合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记”第3项约定:买受人委托出卖人办理:出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。由于原、被告均未向本院提交案涉房屋交付使用的具体时间，故违约金的起算时间应当从被告向原告收取代办房产证费用后即自2016年4月17日起90日后开始起算。因原告就逾期办证导致的经济损失数额无法举证予以证明，现其按每日50元向被告主张逾期办证违约金，请求数额确实过高。被告提出违约金数额过高的抗辩，理由充分，故本院予以采纳。 由于原、被告约定逾期办证违约金过高，且原告因逾期办证造成的损失数额难以确定，综合考虑双方合同的履行情况、买受人所遭受的实际损失、出卖人的过错程度等因素，本院酌定逾期办证违约金由被告自其向原告收取代办房产证费用之日起(即2016年4月17日)扣除90天即自2016年7月16日起开始计至2019年12月11日本院作出判决前止共计1243天，按每日20元，合计24860元(1243天×20元/天)，向原告一次性支付，较为合理。原告请求被告支付逾期办证违约金数额过高的部分，本院依法不予支持。 庭审中，被告抗辩主张按合同约定应扣减720天违约天数，余下的违约天数是因政府不作为导致无法办证，其无需担责，故不同意向原告支付违约金；且现在房价普遍高涨，不办证并没有造成原告损失。本院认为，违约金本身具有对守约方损失救治的功能，也有对违约方不守约的处罚。原、被告在合同中约定违约金的计算方法，目的是促使被告依约履行合同约定的义务，且被告的上述抗辩主张与本院查明的案件事实明显不符。根据案涉房屋买卖合同第十三条约定:“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人的原因，造成该商品房不能办理产权登记证或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任”及《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告上述抗辩主张无事实和法律依据，故本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决如下： 一、继续履行原告卢荣连与被告广西嘉美房地产开发有限责任公司于2015年5月16日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告广西嘉美房地产开发有限责任公司应于本判决生效后七日内向原告卢荣连一次性支付逾期办证违约金24860元； 三、驳回原告卢荣连的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起七日内履行完毕，逾期应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1212元，减半收取606元，由被告广西嘉美房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  陈博闻 二〇一九年十二月十二日 书记员  张 婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。