北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初35030号原告：北京首创风度房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区魏善庄镇原半壁店工业公司院内。法定代表人：唐军，董事长。委托诉讼代理人：余国飞，北京市中淇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞婷，女，1986年8月17日出生，汉族，该公司职员。被告：北京奇辉兄弟桌球俱乐部有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街**院**楼**（德胜园区）。法定代表人：刘斌，执行董事。委托诉讼代理人：李建辉，北京市大洋律师事务所律师。被告：王宝辉，男，1980年3月3日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏姿，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：石艳鸿，女，1977年2月2日出生，汉族，无业，住山西省长治市郊区故县。委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏姿，北京观韬中茂律师事务所律师。原告北京首创风度房地产开发有限责任公司（以下简称首创公司）与被告北京奇辉兄弟桌球俱乐部有限公司（以下简称奇辉公司）、王宝辉、石艳鸿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告首创公司委托诉讼代理人余国飞、李瑞婷，被告奇辉公司法定代表人刘斌及委托诉讼代理人李建辉，被告王宝辉、石艳鸿委托诉讼代理人任欢、李敏姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告首创公司向本院提出诉讼请求：1．判令三被告立即共同向原告支付2017年12月1日至2019年8月31日租金603594元；2．判令三被告共同向原告支付暂算至2019年10月14日的迟延支付租金的违约金158000．4元（按拖欠租金数额的年24%标准计算，实际算至被告付清租金之日止）；3．判令三被告共同赔偿原告律师费31300元；4．判令被告奇辉公司立即将房屋恢复原状，并将房屋交还给原告；5．判令三被告向原告支付逾期返还房屋的违约金（违约金自2019年9月8日起算，暂算至2019年10月14日，金额为108613．5元，实际金额应算至被告奇辉公司将房屋还给原告之日止）；6．诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2009年6月30日，以原告为甲方、以被告王宝辉、石艳鸿为乙方，双方签订了《房屋租赁合同》。约定：原告把坐落于北京市西城区XX号楼地下一层的房屋出租给被告王宝辉、石艳鸿，房屋建筑面积782．8平方米，租赁期限为5年，自2009年9月1日至2014年8月31日止。原告按照约定向被告王宝辉、石艳鸿交付了房租。2010年1月28日，原告与被告王宝辉、石艳鸿签订了《房屋租赁合同补充协议》，将租期延长5年，即2014年9月1日起至2019年8月31日止。2014年11月5日，原告与三被告签订《主体变更补充协议》。各方约定，承租人由被告王宝辉、石艳鸿（乙方）变更为被告奇辉公司（丙方），对租金标准作了调整，租金以2个月租金为一期，由被告奇辉公司按期向原告支付，以后各期租金在上一期租期的最后月份的25日以前向原告支付。如被告奇辉公司违约，则被告王宝辉、石艳鸿共同承担违约责任。但是，迄今为止，被告奇辉公司拖欠2017年12月1日-2019年8月31日的租金603594元。合同第十二条第2款还约定，若被告拖欠租金，应当向原告支付滞纳金，滞纳金按照所欠金额每天3‰支付，并且被告应承担原告为追讨上述欠款而发生的律师费。原告鉴于合同约定的违约金过高，主动将违约金的计算标准降低为年24%。此外，原告为本案诉讼支付律师费31300元。为此，原告特提起诉讼，请依法判处。被告奇辉公司辩称，不同意原告的诉讼请求，首先，被告在2018年2月3日开始，就向原告方申请说明，因为原告所在地楼上的一家单位将消防通道阻塞，导致消防通道无法正常使用。被告多次向原告说明此项情况和事实，原告一直未予答复。在2018年9月6日，因消防通道堵塞，导致北京市西城区公安消防支队给被告下发了行政处罚缴款通知书，造成被告罚款30000元。所以我方认为，被告未及时履行租赁协议和付款行为，是由原告未处理消防通道堵塞导致的结果。所以我方不同意原告的诉讼请求。因为这个行政处罚，我们无法再进行正常的经营，所以请法庭对这种损失记录在案，我方会要求造成的损失进行赔偿。被告王宝辉、石艳鸿辩称，1、第一项诉讼请求，原告要求三被告共同支付租金，我方不同意，因为按照几方签订的合同的相关约定，及相关的法律规定，我方没有再向原告支付租金的义务。2、第二项诉讼请求，三方签订的主体变更协议第五项关于保证的约定，是说乙方保证丙方按照合同的约定履行，如丙方在合同履行中出现任何违约责任，乙方愿共同承担前述违约责任。这句话，我方从字面意思理解是这样的，就是如果被告奇辉公司违约了，需要承担违约责任的话，我方根据相关的合同约定，当时是愿意来承担这部分违约责任的，但除违约责任之外，在合同里面就没有再约定其他的由乙方进行保证的责任了。所以，对于原告提出的第二项诉讼请求，我方理解就是被告奇辉公司是否真的存在违约，如果没有违约责任的话，那我们就不必要承担任何的责任。3、第三项诉讼请求，要求三被告共同赔偿原告的律师费，我方认为这项诉讼请求没有相关的法律依据，我方也不认可。4、第四项诉讼请求，要求被告奇辉公司将房屋恢复原状交付给原告，这项诉讼请求与我方无关，我方就不做答辩了。5、第五项诉讼请求，要求三被告共同支付逾期返还房屋的违约金，因为房屋从三方签订主体变更协议之后，并不由我方实际控制，所以是否房屋已经返还，包括返还是否符合合同的约定，也与我方无关。本院经审理认定事实如下：2009年8月19日，首创公司（甲方）与王宝辉、石艳鸿（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区XX号楼地下一层，建筑面积共计782．8平方米的房屋出租给乙方，乙方租赁该房屋仅限于以“桌球俱乐部”的商号名称经营。租赁期限为5年，自2009年9月1日至2014年8月31日。乙方向甲方交纳房屋押金20239元。若乙方拖欠租金或合同约定的其他应付费用，应当向甲方支付滞纳金，滞纳金按照所欠金额每天3‰的比例支付，并且乙方应承担甲方为追讨上述欠款而发生的实际费用（包括但不限于诉讼费、律师费、手续费等）。合同终止或按照约定被解除之后，乙方须在终止合同之日起7日内清场，撤离其所有人员和物品，并将房屋按照交付时的状况恢复原状。若乙方未能按约交还房屋，则每逾期一日应当向甲方支付日基本租金3倍的违约金。2014年10月29日，首创公司（甲方）与王宝辉、石艳鸿（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲乙双方协商一致，将主合同的租赁期限延长5年，即2014年9月1日至2019年8月31日。租金标准为：2016年9月1日至2018年8月31日，日租金标准为1．15元/建筑平米，月租金为27382元。2018年9月1日至2019年8月31日，日租金标准为1．25元/建筑平米，月租金为29763元。延续主合同租金支付时间，乙方应当以两个月租金为一期，按期向甲方支付租金，以后各期租金在上一租期的最后月份的25日以前向甲方支付。2014年11月5日，首创公司（甲方）与王宝辉、石艳鸿（乙方、转让方）、奇辉公司（丙方、继受方）签订《主体变更-补充协议》，约定：乙方决定将其在《房屋租赁合同》项下的所有权利和义务转让给丙方，丙方同意接受该转让。甲方亦同意乙、丙之间的转让事宜。乙方保证丙方按照合同的约定履行合同，如果丙方在合同履行中出现任何违约责任，乙方将愿共同承担前述违约责任。奇辉公司承租房屋后交纳租金至2017年11月30日，自2017年12月1日起，奇辉公司未再交纳租金。审理中，奇辉公司主张该公司在经营过程中，租赁房屋楼上的住户将消防通道堵塞，该公司向首创公司反映后，首创公司未能解决，导致该公司一直无法正常经营，还因此受到消防部门的处罚，由于房屋不能正常经营使用，故该公司未交纳租金。奇辉公司提交了微信记录及行政处罚缴款书，用以证明该公司向首创公司提出了消防通道堵塞问题及受到了消防部门的处罚。首创公司对微信记录的真实性予以认可，对行政处罚缴款书的真实性不予认可。首创公司认可确实存在消防通道堵塞问题，但主张是由于楼上业主祝尊峰与该公司之间就房屋买卖问题存在纠纷，祝尊峰将消防通道堵塞，与该公司无关。首创公司、奇辉公司均认可消防通道堵塞的时间在2016年左右。奇辉公司主张消防通道堵塞后该公司一直无法正常经营，期间偷偷经营，也受到了消防部门的处罚，从2019年5月2日起该公司正式停止营业，之后房屋一直处于空置状态，该公司没有交还房屋，首创公司也没有要求该公司交还房屋。本案审理中，2019年10月15日，奇辉公司与首创公司办理了房屋交接手续，将房屋交还给了首创公司。关于保证责任问题，王宝辉、石艳鸿主张根据合同约定，其只对违约责任承担保证责任，保证责任的范围不应包括支付租金，且其也只应在六个月的保证期间内承担保证责任。首创公司对此不予认可。首创公司认可收到了押金20239元并同意用该押金冲抵相应的租金。首创公司主张该公司为本次诉讼支出律师费31300元并提交了律师费发票予以证明。关于违约金，奇辉公司、王宝辉、石艳鸿均不同意支付，且认为违约金标准过高，请求予以酌减。本院认为：首创公司与王宝辉、石艳鸿签订的《房屋租赁合同》及补充协议，首创公司与王宝辉、石艳鸿、奇辉公司签订的《主体变更-补充协议》，均系各方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照合同约定行使权利并履行义务。奇辉公司承接承租人的权利义务后，应当按期足额支付房屋租金，首创公司也应当保证奇辉公司可以按照合同约定的用途正常使用租赁房屋。本案审理中，奇辉公司已将房屋返还给首创公司，首创公司也已接收，故对首创公司要求奇辉公司将房屋恢复原状并返还房屋的诉讼请求，本院不予支持。根据首创公司、奇辉公司当庭陈述，因首创公司与租赁房屋楼上业主之间的纠纷，导致业主将租赁房屋的消防通道堵塞。由于消防通道畅通是企业合法经营的一个重要条件，首创公司应当保证消防通道的畅通，首创公司主张是业主自行堵塞，与该公司无关的抗辩意见，不能成立，本院不予采纳，首创公司在合同的履行过程中存在一定的违约行为。奇辉公司在消防通道堵塞后虽然向首创公司提出了问题，但首创公司未能解决后，奇辉公司未要求解除合同并交还房屋，而是在未支付任何租金的情况下占用房屋并继续经营，在停止营业后也未及时交还房屋，奇辉公司亦存在一定的违约行为。综合考虑综双方的合同履行情况及违约过错程度，本院酌定：2017年12月1日至2019年8月31日期间奇辉公司按照双方合同约定租金标准的50%向首创公司支付房屋租金，2019年9月8日至返还房屋之日（2019年10月15日）期间，奇辉公司按照双方合同约定租金标准的50%向首创公司支付逾期返还房屋的违约金，奇辉公司无需支付迟延支付租金的违约金及赔偿律师费。《主体变更-补充协议》约定：“乙方保证丙方按照合同的约定履行合同，如果丙方在合同履行中出现任何违约责任，乙方将愿共同承担前述违约责任。”依法应当认定为连带保证条款，即王宝辉、石艳鸿对奇辉公司的违约责任承担连带保证责任，保证范围应当包含租金、违约金及损失。王宝辉、石艳鸿主张保证范围不应包含租金，缺乏依据，本院不予采信。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。本案中，合同中未约定保证期间，故首创公司应当自主债务履行期届满之日起六个月内要求王宝辉、石艳鸿承担保证责任。根据合同约定，2018年11月25日奇辉公司应当支付首创公司2018年12月1日至2019年1月31日期间的租金，至首创公司2019年7月11日提起诉讼时，该部分租金及之前租金的履行期届满已超过6个月，王宝辉、石艳鸿应当免除保证责任。2019年2月1日至2019年8月31日期间的租金，王宝辉、石艳鸿应当承担连带保证责任。2019年9月8日至2019年10月15日期间逾期返还房屋的违约金，王宝辉、石艳鸿应当承担连带保证责任。综上所述，对首创公司要求奇辉公司支付2017年12月1日至2019年8月31日期间租金诉讼请求的合理部分（301797元，扣除押金20239元，还需支付281558元）、2019年9月8日至2019年10月15日期间逾期返还房屋违约金诉讼请求的合理部分（18591．5元），本院予以支持。其中，王宝辉、石艳鸿对2019年2月1日至2019年8月31日期间的租金（104170．5元）及2019年9月1日至2019年10月15日期间逾期返还房屋的违约金（18591．5元）承担连带支付的责任。对首创公司要求奇辉公司、王宝辉、石艳鸿支付迟延支付租金违约金及赔偿律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内，北京奇辉兄弟桌球俱乐部有限公司支付北京首创风度房地产开发有限责任公司二〇一七年十二月一日至二〇一九年一月三十一日期间的房屋租金177387．5元。二、本判决生效之日起七日内，北京奇辉兄弟桌球俱乐部有限公司、王宝辉、石艳鸿连带支付北京首创风度房地产开发有限责任公司二〇一九年二月一日至二〇一九年八月三十一日期间的房屋租金104170．5元。三、本判决生效之日起七日内，北京奇辉兄弟桌球俱乐部有限公司、王宝辉、石艳鸿连带支付北京首创风度房地产开发有限责任公司二〇一九年九月一日至二〇一九年十月十五日期间逾期返还房屋的违约金18591．5元。四、驳回北京首创风度房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果北京奇辉兄弟桌球俱乐部有限公司、王宝辉、石艳鸿未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6422元，由北京首创风度房地产开发有限责任公司负担4290（已交纳），由北京奇辉兄弟桌球俱乐部有限公司负担1260元（本判决生效之日起七日内交纳），由北京奇辉兄弟桌球俱乐部有限公司、王宝辉、石艳鸿连带负担872元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 俊二〇一九年十二月十一日法官助理  王德林书 记 员  孙 萍