广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初2502号原告：韶关市武江区新江投资咨询有限公司。住所：韶关市武江区新华南路华园新村第**第****。法定代表人：苏翠宜，执行董事。委托诉讼代理人：杨霖，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗晓蕾，广东宜方律师事务所律师。被告：韶关市新江贸易发展有限公司。住。住所：韶关市浈江区韶枫路新江加油站附属用房**第三间作办公室使用）。法定代表人：胡化冰，总经理。委托诉讼代理人：李婕，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周岚，广东众同信律师事务所律师。被告：潘世强，男，1950年7月21日出生，香港特别行政区居民，住，住韶关市武江区/div>第三人：韶关市伟强置业有限公司。住。住所：韶关市新华南路华园新村**福华楼首层/div>法定代表人：邓金兰。原告韶关市武江区新江投资咨询有限公司（以下简称“新江投资公司”）与被告韶关市新江贸易发展有限公司（以下简称“新江贸易公司”）、潘世强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，本院依法追加韶关市伟强置业有限公司（以下简称“伟强置业公司”）作为本案第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新江投资公司的委托诉讼代理人杨霖、罗晓蕾，被告新江贸易公司的委托诉讼代理人周岚，被告潘世强到庭参加了诉讼，第三人伟强置业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新江投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告新江贸易公司签订的《房屋转让协议》；2、判令被告新江贸易公司返还原告为购买房屋而支付的购房款150万元整；3、判令被告新江贸易公司向原告支付违约金100万元整；4、判令被告潘世强对被告新江贸易公司在前述第2、3项诉请中对原告所负担的债务承担连带责任；5、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2013年6月8日，原、被告共同签署《房屋转让协议》，协议约定原告向被告新江贸易公司购买位于韶关市武江区********第3幢第二层房屋（粤房地产字第××），房屋转让总价款为300万元整。同时，被告潘世强对被告新江贸易公司在该协议中所承担的义务承担连带责任保证。合同签订当日，原告即根据被告新江贸易公司的指示将首期房屋转让款150万元整支付给第三人伟强置业公司，该款项支付后，被告新江贸易公司未向原告履行《房屋转让协议》中任何约定义务。2018年6月21日，韶关市中级人民法院作出（2018）粤02执71-75、107号《执行裁定书》，涉案房屋以物抵债方式抵偿给了仁化县农村信用合作联社，至此，由于被告新江贸易公司的违约行为，涉案《房屋转让协议》的合同目的已无法实现。根据相关法律规定，原告有权依法解除涉案《房屋转让协议》，并要求被告新江贸易公司返还原告已支付的购房款。同时根据《房屋转让协议》第6条约定，被告新江贸易公司还应当向原告支付违约金100万元整。另外，因被告潘世强还应当根据约定对被告新江贸易公司在《房屋转让协议》中所承担的义务承担连带责任保证。综上所述，请求法院依法维护原告的合法权益。被告新江贸易公司辩称，被告新江贸易公司自始至终没有收到原告的款项。原告没有履行付款义务，双方2003年6月8日签订的合同没有生效，该合同为附条件生效合同，合同第7条约定，收到150万元款项后生效，因被告新江贸易公司没有收到该款项，合同自始至终没有生效。原告主张款项已经支付给第三人伟强置业公司没有任何证据，原告为商事主体，其对公支付任何一笔款项应当有支付的依据，被告新江贸易公司既无指示付款的书面文件，与伟强置业公司也无任何关联关系，原告主张的付款没有任何依据，故原告要求解除没有生效的合同以及要求被告新江贸易公司退还没有收到的款项，并依据没有生效的合同主张违约金，没有事实和法律依据。原告主张要求退还款项及违约金已经过了时效且没有事实依据，如果已经转款给伟强置业公司作为履行合同的依据应在10日内继续履行付款义务，且应在2015年6月7日前按第6条的约定主张权利，综上应当驳回原告诉求。被告潘世强辩称，原告并没有付款，支付的150万元是黄瑞昌、潘雨钊还给被告潘世强的款项，所以涉案的买卖合同是没有支付任何款项的，是没有生效的。第三人伟强置业公司经本院传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告新江投资公司于2011年8月12日注册成立，其法定代表人自注册成立之日起至2015年6月16日为潘雨钊，自2015年6月17日至2018年10月16日为黄瑞昌。被告新江贸易公司于2006年3月6日注册成立，其中自2011年10月20日至2014年11月3日止的法定代表人为易金华。第三人于2000年6月23日成立，其法定代表人自成立之日至2017年11月22日期间为潘世强。2013年6月8日，原告（乙方）与被告新江贸易公司（甲方）及被告潘世强（连带保证人）签订《房屋转让协议》，约定原告向被告新江贸易公司购买位于韶关市武江区********第3幢第二层房屋，建筑面积706.17平方米，房产证号：粤房地产字第**。协议第2条约定：房屋转让总价款300万元整，自协议签订之日起，原告先向被告新江贸易公司支付150万元；被告新江贸易公司收到该款，应将房产证原件交给原告；原告自取得购买房屋的房产证原件之日起10个工作日内，向被告新江贸易公司支付150万元。第3条约定：被告新江贸易公司收到上述转让款300万元后应协助原告将涉案房屋办理过户登记至原告名下。第6条约定：若被告新江贸易公司没有依照协议第3条约定履行过户的义务，应向原告返还上述购房款，以及自被告新江贸易公司收款之日起至返还款项之日止按银行同期贷款利率的四倍计算所得利息；同时，原告有权要求被告新江贸易公司支付违约金100万元，并承担赔偿原告损失的法律责任。被告新江贸易公司的保证人（被告潘世强）对此应承担连带责任。第7条约定：协议自被告新江贸易公司收到原告支付的购房款150万元之日起生效。同日，原告向第三人转账150万元，用途载明“购买房屋”。第三人亦出具一份《收据》，内容为：“今收到韶关市武江区新江投资咨询有限公司转来款150万元。”另查明，原告主张前述150万元系用于支付《房屋转让协议》中的首笔款项，当时是受被告新江贸易法定代表人易金华及该公司的实际控制人即被告潘世强的指示将购房款支付给第三人伟强置业公司。对此，原告提供了易金华于2017年12月15日出具的《证明》、黄瑞昌与被告潘世强于2012年2月29日签订的《资产托管协议》予以佐证，其中《证明》的主要内容为易金华陈述其在2013年度前后系新江贸易公司的法定代表人，也系该公司的名义股东，该公司的实际控制人（实际股东）系潘世强。2013年6月8日，其以公司名义代表公司与新江投资公司、潘世强签订《房屋转让协议》，约定新江贸易公司将名下位于韶关市武江区********第3幢第二层的房产作价300万元整转让给新江投资公司。协议签订并生效后，经其代表新江贸易公司与新江投资公司、潘世强达成口头协议，指示新江投资公司将协议约定的首笔房屋转让款150万元直接汇入伟强置业公司，汇入后视为新江投资公司完成协议约定的首笔房屋转让款支付义务。《资产托管协议》的主要内容为黄瑞昌同意将其名下或实际拥有的资产交由潘世强托管，其中包括新江贸易公司（权属100%）、广东创通融资担保有限公司（权属100%）等5家公司，并约定托管资产的处置均须潘世强同意。被告新江贸易公司否认收到该笔款项。被告潘世强抗辩该150万元是案外人黄瑞昌、潘雨钊偿还的款项，并提供了黄瑞昌于2013年11月20日出具的《借条》、于2014年10月14日出具的《债权转让》及潘世强于2014年10月14日出具的《收据》及部分银行交易回单拟予佐证。其中《借条》的内容为：“今借到潘世强人民币共肆仟万元整（4000.00万元），该款是从2009年10月28日前借出至2013年12月30日止结算得出。”《债权转让》的内容为黄瑞昌同意将查封新江贸易公司资产的债权约700万元转让给潘世强，该债权转让后归潘世强所拥有（该债权就是转溪加油站的债权）；《收据》的内容为潘世强及伟强置业公司确认收到黄瑞昌及其名下的公司新江贸易公司交来的资产作价3360万元，资产分别是曲江转溪加油站整体作价2000万元，新华南路写字楼作价300万元，新江贸易公司的债权（已查封曲江加油站的债权）作价1060万元。另，黄瑞昌在上述《收据》处以证明人的身份签名并捺印。再查明，韶关市中级人民法院于2018年6月21日作出（2018）粤02执71-75、107号执行裁定书，裁定将涉案房屋作价270万元，抵偿270万元债务，房产所有权归仁化县农村信用合作联社。本院认为：原、被告于2013年6月8日签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，当事人双方都应当按照约定履行自己的义务。现争议焦点是原告是否已经支付完首期购房款150万元。对此，本院作如下分析：首先，黄瑞昌与潘世强于2012年2月29日签订的《资产托管协议》约定黄瑞昌将其名下或实际拥有的包括新江贸易公司在内的资产交由潘世强管理，且资产的处置均须潘世强同意；2013年6月8日，潘世强在新江贸易公司签订《房屋转让协议》处置涉案房产时以连带保证人的身份签名并捺印确认，与前述《资产托管协议》约定的资产的处置须潘世强同意相互印证；2014年10月14日，黄瑞昌出具《债权转让》载明其同意将新江贸易公司资产的债权约700万元转让给潘世强，潘世强亦出具《收据》确认收到黄瑞昌及其名下的新江贸易公司交来包括涉案房产（300万元）在内的资产作价3360万元，上述证据形成完整的证据链，足以证明潘世强在涉案《房屋转让协议》签订时系新江贸易公司的实际控制人。其次、新江贸易公司在签订涉案《房屋转让协议》时的法定表人系易金华，易金华出具的《证明》亦陈述潘世强是新江贸易公司的实际控制人，与前述本院认定的一致；此外，易金华经手签订涉案《房屋转让协议》，认可与新江投资及潘世强达成口头协议，指示将首笔房屋转让款150万元转入第三人伟强置业公司账户。其次、新江投资公司于签订涉案《房屋转让协议》当天即向第三人伟强置业公司转入150万元，载明用途为“购买房屋”，转账的时间、金额与合同约定的一致。综上，本院予以认定原告已经支付完毕首期购房款。原告依约向新江贸易公司支付首期购房款后，《房屋转让协议》即生效，新江贸易公司未按合同约定将涉案房屋的房产证原件交给原告，导致合同未能继续履行。现因涉案房屋所有权已归他人所有，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条的规定，现原告诉请解除《房屋转让协议》及要求新江贸易公司返还已支付房款150万元，有事实及法律依据，本院予以支持。至于原告主张违约金的诉讼请求，原告基于新江贸易公司的违约行为请求主张违约金100万元，新江贸易公司抗辩违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，本院对违约金依法予以调整，本院确定违约金从2013年6月8日起以实欠款项按每日万分之二的标准计算至付清款项之日止。关于被告潘世强是否应承担连带责任的问题。被告潘世强作为连带保证人在《房屋转让协议》中签名确认，涉案《房屋转让协议》第6条约定如新江贸易公司未能将涉案房屋如期过户则需返还购房款及承担相应的违约责任，但对于返还的期限并未作明确约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条的规定，新江投资公司要求潘世强对于上述债务承担连带清偿责任未过保证期，本院予以支持。潘世强承担保证责任后有权向新江贸易公司追偿。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第三十三条之规定，判决如下：一、解除原告韶关市武江区新江投资咨询有限公司与被告韶关市新江贸易发展有限公司于2013年6月8日签订的《房屋转让协议》；二、被告韶关市新江贸易发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告韶关市武江区新江投资咨询有限公司返还购房款150万元及支付违约金（违约金计算方法：从2013年6月8日起以实欠款项按每日万分之二的标准计算至付清款项之日止）；三、被告潘世强对本判决第一、二项确定的债务承担连带清偿责任，被告潘世强承担保证责任后有权向被告韶关市新江贸易发展有限公司追偿；四、驳回原告韶关市武江区新江投资咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26800元，由被告韶关市新江贸易发展有限公司、潘世强负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  成燕萍人民陪审员  卢 攀人民陪审员  袁 媛二〇一九年十二月三十一日书 记 员  曹 亮