广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初4480号原告：袁金华，男，汉族，1969年2月21日出生，户籍地址广东省清远市清新区***************，身份证号码440************310。委托代理人：欧阳晟，系广东观上律师事务所律师。被告：苏锦波，男，汉族，1967年3月2日出生，户籍地址广东省清远市清新区***************，身份证号码441************310。委托代理人：何明振、廖再华，均为广东品格律师事务所律师。原告袁金华诉被告苏锦波租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日受理后，依法于2019年11月15日公开开庭进行了审理。原告袁金华的委托代理人欧阳晟，被告苏锦波的委托代理人廖再华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告袁金华向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告退还押金20000元；2、判令被告退还2019年6月至2019年12月租金24500元；3、由被告负担诉讼费。事实与理由：原、被告双方口头约定原告租赁被告位于山塘镇的养猪场，租赁期限为2019年1月1日至2019年12月31日，原告交纳了押金20000元及2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金42000元。但被告从2019年6月1日后强行占用养猪场用于养鸡，原告多次催促被告归还养猪场使用权给原告，但被告拒不交还，导致原告无法再使用，也无法实现租赁养猪场的目的，故被告违反口头合同约定，被告应退还押金20000元及2019年6月至2019年12月的租金24500元。为维护原告利益，特诉至法院。被告苏锦波答辩称：1、原告诉称租赁时间不正确，猪场租赁时间为2017年6月至2026年1月1日，我方提交的证明有养猪场附近13名租户签名；2、原告请求退还押金无事实依据，押金是原告在2017年6月交付的，现原告单方终止租赁合同，已违约，应不予退还押金；3、原告要求退还租金24500元无法律依据，原告因养猪场出现猪瘟情况暂时不能养猪而把养猪场空置，并以此为由终止租赁合同并要求返还租金，损害了被告的合法利益；4、被告并无强行占用养猪场用于养鸡；5、对原告提交的照片的真实性不予认可，该照片难以认定为被告的养猪场。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。原告袁金华围绕其诉求向本院提交的证据有：原告身份证、被告身份信息查询、《收据》、图片、光盘。以上证据均为复印件，均已质证并附档。被告苏锦波围绕其抗辩意见向本院提交的证据有：证明。以上证据为复印件，已质证并附档。本院经审理查明：2017年6月份左右，原、被告口头约定原告租赁被告位于清远市清新区******的养猪场用于养猪，押金为20000元，每年租金为42000元。约定之后，原告支付了养猪场押金20000元及至2019年12月31日止的租金，被告则将养猪场交付给原告使用。诉讼过程中，原告称因发生非洲猪瘟，导致其从2019年6月份开始未再养猪，之后，一直由被告占用养猪场用于养鸡，故被告应退还自2019年6月1日至2019年12月31日止的租金合共24500元给原告，并请求解除原、被告之间的口头租赁养猪场合同。而被告称原告擅自在养猪场的尾端增设了两个合共约800平方的化粪池，原告没有恢复原状；被告在2019年8月份才开始养鸡，养鸡场在养猪场旁边，鸡在空置的养猪场活动很正常，并未强行占用养猪场；双方口头约定租赁期限是2017年7月1日至2025年12月底，原告是因非洲猪瘟经营不下去而自动撤场的，并拖欠了被告2018年11月至2019年3月的养猪场电费至今未付，原告已构成违约，故原告请求退回押金及租金的请求不成立。本院为查清事实于开庭当日即2019年11月15日组织原、被告双方到养猪场现场查勘，查勘情况为：养猪场入口约200平方米的棚房不在双方约定的租赁范围内，是原告自行搭建，猪场尾端由原告增建了两个占地面积合共约300平方米的化粪池，深约2米，猪场内部分猪栏有养鸡用的设施，猪场内及周围有鸡在活动。以上事实有收据、光盘、照片、勘查笔录及开庭笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为，根据原告的诉求、被告的答辩、双方当事人的举证及质证等综合分析，本院归纳本案的争议焦点为：一、是否解除原、被告之间的租赁养猪场口头合同；二、押金是否应退还给原告；三、剩余租金是否应退还给原告。关于第一个争议焦点，是否解除原、被告之间的租赁养猪场口头合同。因非洲猪瘟的原因，导致包括原告在内的大部分散养殖户无法继续养猪，此因可参照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项“因不可抗力致使不能实现合同目的”处理，即原告可解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同解除依当事人作出解除合同的意思表示而发生法律效力，如相对人对解除行为有异议，可请求人民法院对合同解除的效力作出裁判确认，但不宜由人民法院径行判令解除。鉴于原告在庭审中增加解除该口头合同的诉求，此时原告关于解除该合同的意思表示已经到达被告，故本院确认原、被告之间的租赁养猪场的口头合同于2019年11月15日解除。关于第二个争议焦点，押金是否应退还给原告。日常生活中的押金是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方的利益造成损害，如果造成损害可以以此费用据实支付或另行赔偿，在双方法律关系消灭且无其他纠纷后，则押金应与退还。本案中，原告在养猪场尾端增建了两个合共约300平方米的化粪池，原告至合同解除时未恢复原状，可认定对被告的利益造成了一定的损害，故对原告交的押金20000元，被告有权拒绝退还。关于第三个争议焦点，剩余租金是否应退还给原告。原告未提供证据证明被告从2019年6月份就已开始在养猪场养鸡及原告对被告在养猪场养鸡提出了异议，故对原告请求退还的租金从2019年6月1日计算，本院不予支持。鉴于被告自认从2019年8月份开始养鸡及本院开庭当天现场查勘被告在养猪场也有实际养鸡的行为，结合租赁合同至2019年11月15日解除，本院依据公平原则酌情认定由被告退还2019年8月1日至2019年11月15日合共3个半月的租金12250元（42000元/年÷12个月×3.5个月）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（一）项、第九十六条第一款，第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的租赁养猪场的口头合同已于2019年11月15日解除；二、被告苏锦波于本判决发生法律效力之日起七日内退还原告袁金华租金12250元；三、驳回原告袁金华的其他诉讼。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，由原告负担330元，被告苏锦波负担126元。此款原告袁金华已预交，本院不作退回，被告苏锦波应负担部分由其在履行上述判决时迳付给原告袁金华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨柏华二〇一九年十二月三十一日书记员  陈宗衡附法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：7146********。《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。申请执行提示条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。