广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初7004号原告：许康祥，男，1971年7月26日出生，汉族，住广东省遂溪县*************，公民身份号码440************315。委托诉讼代理人：李军，广东为峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙嘉莉，广东为峰律师事务所律师。被告：清远市御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地清远市清城区*********墅***********商铺号。法定代表人：骆某1。委托诉讼代理人：李华龙，广东康浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓梦愿，广东康浩律师事务所实习律师。原告许康祥与被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许康祥的委托诉讼代理人龙嘉莉，被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李华龙、邓梦愿到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本院查明的事实如下：一、签订商品房买卖合同时间：2015年12月24日；二、买卖双方：买受人为原告许康祥，出卖人为被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司；三、预售商品房的位置、面积及成交价：位于御墅莲峰花园**楼首层商铺**，建筑面积为53.04平方米，成交价为583440元；四、约定的交付使用时间：2017年12月31日前；买受人不按《入伙通知书》通知的收楼日期办理收楼手续、拒绝验收或拖延验收的，视为出卖人已经完成交付义务，本商品房于《入伙通知书》通知的收楼日期已交付买受人；五、被告通知原告办理收楼手续时间：2019年5月24日，被告向原告邮寄《收楼通知书》，通知原告在2019年6月10日前办理收楼手续，原告于2019年5月25日收到上述收楼通知书，但原告主张实际收楼时间为2019年10月10日；六、约定的逾期交楼违约责任：逾期未超过90日的，出卖人不承担违约责任，合同继续履行；逾期超过90日但不超过180日的，自出卖人逾期第91日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同最后交付期限届满90日之第二日起至实际交付之日止，出卖人按每日买受人已付款金额万分之零点二的标准向买受人计付违约金；六、其他需要说明的事项：1、原告已付清购房款583440元；2、涉案房屋所在的五十五号楼竣工验收备案时间为2019年5月22日；七、原告的诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付清远市清城区*********************商铺155号的违约金，计算期限从2018年1月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%的标准即年利率6.525%计算至实际交付符合法定和约定房屋之日止，以583440元为本金，暂算至2019年5月26日为54037元；二、判令由被告承担本案诉讼费。以上暂计54037元。八、被告的答辩意见：1、逾期交楼违约金应从合同交付期限届满的第91天开始计算；2、违约金计算的截止日应以被告邮寄收楼通知书的次日为准，原告的原因未能收楼，且业主已收到收楼通知书；3、原告未举证证明约定的违约金计算标准低于其实际损失，合同的约定是双方的真实意思表示，如果要调整违约金，也应按已生效判决确认的每日万分之一的标准计算。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。原告已向被告付清购房价款，按约定被告应于2017年12月31日前将涉案商品房交付给原告居住使用，但被告并未按约定将涉案房屋交付给原告，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告将涉案房屋交付给原告使用的时间，涉案房屋在2019年5月22日竣工验收备案，原告于2019年5月25日收到被告发出的收楼通知书，故原告以收到该通知书时涉案房屋不符合交楼条件为由拒绝办理收楼手续，缺乏依据，本院不予采信。原告未按照通知书约定的时间办理收楼手续，按照合同约定“买受人不按《入伙通知书》通知的收楼日期办理收楼手续、拒绝验收或拖延验收的，视为出卖人已经完成交付义务，本商品房于《入伙通知书》通知的收楼日期已交付买受人”，本案中，被告通知原告于2019年6月10日前办理收楼手续，因此，涉案房屋在2019年6月10日视为已交付给原告使用。综上所述，逾期交楼违约金的计算起止时间为从约定的交楼期限届满后的第91天即2018年4月1日起计算至2019年6月10日止。对于违约金的计算标准，虽然合同对违约金的计算方式有约定，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出增加的要求。虽然原告在本案中并无举证证明其实际损失的数额，但是约定的违约金数额显然不足以弥补原告因被告逾期交付房屋所造成的损失，约定的违约金过低。根据合同的履行情况以及当地的实际情况，本院酌情认定，违约金按已付购房款583440元为基数按每日万分之一的标准计算。原告主张按银行同期同类贷款利率上浮50%的标准计算，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内向原告许康祥支付逾期交房违约金（该违约金以原告已付房价款583440元为基数从2018年4月1日起按每日万分之一的标准计至实际交付房屋之日2019年6月10日止）；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，减半收取计575元，由被告清远市御墅莲峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨丽燕二〇一九年十二月二十日书记员  黄昭瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。