河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初628号 原告：江苏泓建集团有限公司，住所地江苏省东台市金海东路**滨河新天地商业街**楼。 法定代表人：杨龙芳，该公司总经理。 委托代理人：方涛，该公司员工。 被告：何佳丽，女，1959年8月6日生，汉族，住迁安市。 委托代理人：刘强，男，1982年12月8日生，汉族，住唐山市路**，系何佳丽之子。 委托代理人：沈丹，女，1991年11月24日生，汉族，住唐山市路**，系何佳丽儿媳。 被告：唐山中盛房地产开发有限公司，住，住所地唐山市路**长宁道**/div> 法定代表人：原为张建中，已去世，现暂无法定代表人。 委托代理人：张蕊，该公司员工。 原告江苏泓建集团有限公司（以下简称江苏泓建集团）与被告何佳丽、唐山中盛房地产开发有限公司（以下简称中盛房地产公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告江苏泓建集团委托代理人方涛，被告何佳丽委托代理人刘强、沈丹，中盛房地产公司委托代理人张蕊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江苏泓建集团的诉讼请求为：1.请求依法判决继续唐山市中级人民法院（2018）冀02执保977号协助执行通知书中对宝龙花苑小区D座3单元604号住宅的执行。2.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告在诉中盛房地产公司建设工程施工合同纠纷一案中，向法院申请保全了中盛房地产公司名下的房产，何佳丽对唐山市中级人民法院（2018）冀02执保977号协助执行通知书中对宝龙花苑小区D座3单元604号住宅的执行提出了异议，唐山市中级人民法院以（2019）冀02执异939号执行裁定书支持了何佳丽的异议。原告认为，何佳丽与中盛房地产公司之间并未签订合法有效的购房合同，亦没有充分证据证明何佳丽已付清全部房款及合法占有了涉案房产，亦无证据证实系非何佳丽的原因未办理房屋登记手续，（2019）冀02执异939号执行裁定书支持何佳丽的异议无依据。 被告何佳丽答辩称，何佳丽于2014年10月18日以现金方式购买了坐落于唐山市路北区房产，中盛房地产公司也已经收到答辩人以现金方式缴纳的全部购房款446512元，且为答辩人出具了房屋总价款的收据并加盖了公章。当日，答辩人与中盛房地产公司签订了关于涉案房产的《商品认购协议》，双方均已盖章按手印，该合同合理合法也已经生效。另，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案涉案房产坐落于唐山市路北区房屋是答辩人合法取得，并有证据予以佐证。且该房产系答辩人给儿子准备的婚房，于2014年10月18日购买并签订协议后，按照开发商的要求缴纳了维修保证金、垃圾储运费、取暖费、维修检测费、物业费、预存水电照明等费用之后，开发商将房屋实际交付给答辩人，答辩人对该房产已经进行了装修，改水改电等入住施工，儿子一家也已经在装修完成后实际入住了该房屋，并且一直缴纳着水、电、热力、物业等费用至今。 被告中盛房地产公司同意被告何佳丽的答辩意见。 被告何佳丽为证明其主张，向本院提交的证据有： 1.中盛房地产公司开具的收据2张，证明答辩人于2014年10月18日在中盛房地产公司分两次缴纳了购房款，共计446512元，购房款已全部交清。 2.《房屋认购协议书》一份，证明：在法院查封之前，答辩人已于2014年10月18日购买涉案房产。 3.维修保证金收据一张、垃圾储运费收据一张、取暖费收据一张、维修检测费费收据一张、物业费收据一张、预存水电照明费收据一张、电费收据八张、唐山市热力总公司热费收缴收据四张及中国银行转账小票四张，证明：答辩人已经按开发商要求交纳了交房前所必须交纳的各种费用，并且在交纳后与中盛房地产公司实际进行了房产交付，自交付至今，答辩人合法占有使用涉案房产。答辩人一直在交纳房屋的所有费用。 4.（2019）冀02执异939号执行裁定书一份，证明：答辩人购买、占有、使用涉案房产均是在法院查封之前，所以，唐山市中级人民法院作出了中止执行的裁定。 5.个人住房信息查询结果一份，证明答辩人在唐山市内仅有本案涉案房产这一套房产，且该房产购买交付至今一直由答辩人在此居住，无其他用于居住的房屋。 原告江苏泓建集团对上述证据均不予认可。 被告中盛房地产公司对被告何佳丽提交的证据均无异议。 本院查明，2015年12月15日，江苏泓建集团申请对中盛房地产公司进行诉前财产保全，本院于2015年12月16日作出（2015）唐民立保字第60号民事裁定书，裁定对中盛房地产公司所有的价值3100万元的财产予以查封、冻结、扣押。并据此作出（2015）唐民立保字第60号协助执行通知书，查封了中盛房地产公司开发的包括本案涉案房产在内的部分房产，查封期限自2015年12月21日至2018年12月20日，上述民事裁定书及协助执行通知书已向唐山市住建局送达。2016年11月16日，江苏泓建集团提出续封申请，本院作出（2016）冀02民初3号之一民事裁定书，裁定继续保全（2015）唐民立保字第60号民事裁定书保全的中盛房地产公司的财产。2018年12月5日，执行机构向唐山市房产交易中心、不动产中心送达了（2018）冀02执保977号协助执行通知书及（2016）冀02民初3号之一民事裁定书，对涉案房产进行了续行查封，查封期限自2018年12月6日至2021年12月5日。何佳丽不服，向本院提出执行异议申请，主张对涉案房产的所有权而要求排除执行，本院于2019年9月26日作出（2019）冀02执异939号执行裁定书，裁定中止对涉案房产的执行。江苏泓建集团不服，于指定期限内向本院提起执行异议之诉，形成本案。 就江苏泓建集团与中盛房地产公司之间的建设工程施工合同纠纷，本院作出（2016）冀02民初3号民事判决书判决驳回江苏泓建集团的诉讼请求后，河北省高级人民法院于2019年6月20日作出（2019）冀民终692号民事判决书，改判中盛房地产公司于该判决生效后十五日内给付江苏泓建集团工程欠款18141555.69元及相应利息。江苏泓建集团尚未向本院申请强制执行。 另查明，何佳丽向本院提交的认购协议书载明：何佳丽自愿认购宝龙花苑D座3单元604号房产，建筑面积约94.4平方米，认购单价为4730元/平方米，总价款446512元，付款方式为一次性付款，签订时间2014年10月18日，中盛房地产公司加盖的合同专用章编号为：1302980121454。关于付款：何佳丽主张，购房价款446512元全部以现金形式支付，资金来源为：向何佳丽哥哥何佳斌借款5万元，向何佳丽姐姐何佳芝借款5万元，向何佳丽妹妹何佳萍借款8万元，向何佳丽侄女何晓静借款8万元，向何佳丽儿子刘强的朋友藤红军借款5万元，向何佳丽儿子刘强的朋友李洪亮借款5万元，均是交付的现金，何佳丽从自己银行账户支取现金12万元。对于资金来源，何佳丽无证据证实。何佳丽为证实已全部交清购房款，提交了2014年10月18日中盛房地产公司收到223512元的收据、223000元的收据各一张，该收据加盖了中盛房地产公司编号为1302980111400的财务章。何佳丽另提交了2015年1月11日唐山市中民新纪元物业服务有限公司开具的收到何佳丽物业费、维修检测费等收据，证实在本院查封之前已实际占有使用涉案房产。 再查明，本院在审理北京广源恒通投资基金管理有限公司与刘普、冯桂丽、中盛房地产公司执行异议之诉纠纷一案中（2019）冀02民初618号），北京广源恒通投资基金管理有限公司向本院提交了本院于他案中调取的中盛房地产公司的用章申请及唐山市公安局高新技术产业开发区分局治安大队的证据材料，证实：中盛房地产公司编号为130298012145的合同专用章印章备案日期为2016年12月9日，制作日期16:08:17，2016年12月9日16:56:45，承接日期为2016年12月9日16:08:17，交付时间为2016年12月10日14:39:42，领章人张蕊。中盛房地产公司法人章编号1302980111390、财务专用章编号为1302980111400，领取人张建华，领取时间：2015年2月2日。该案中，北京广源恒通投资基金管理有限公司亦提交了宝龙花苑A、D座商住楼，B座住宅楼的商品房预售许可证，证实涉案房产已于2014年12月4日即已办理了商品房预售许可证。 以上事实，有认购协议、收据、中盛房地产公司用章申请、唐山市公安局高新技术产业开发区分局治安大队证明等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照该规定，以上四个条件必须完全满足才具有排除执行的民事权益。在排除执行的诉讼中，不仅涉及案外人和被执行人之间的利益，还涉及申请执行人的利益，对此类案件的审理，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。在适用前述规定对案外人利益予以特别保护的同时，应从严审查、严格把握。对转账支付购房款的，应对购房款凭证予以审查；对现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。本案中，因何佳丽提交的时间为2014年10月18日的认购协议书中所加盖的“中盛房地产公司合同章”的制作时间为2016年12月9日，交付中盛房地产公司使用时间为2016年12月10日，故本院对该认购协议书的真实性不予采信，该认购协议书不能证明何佳丽于本院查封之前与中盛房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同。关于是否在本院查封之前支付购房款：何佳丽提交的收据时间虽然显示为2014年10月18日，但加盖的“中盛房地产公司财务章”的领取为2015年2月2日，故可使用该印章的时间亦应于该时间之后，本院对何佳丽提交的付款收据的真实性不予采信，即何佳丽提交的证据不能证明其在本院查封之前交纳了全部购房款。何佳丽所提交证据及主张，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，不享有足以排除强制执行的民事权益。因中盛房地产公司反对原告的主张，故原告将中盛房地产公司于本案中应为被告，原告诉状中将其列为第三人不符合法律规定。 综上所述，江苏泓建集团请求继续执行涉案房产的诉讼请求理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条第一第（一）项、第三百一十四条第二款之规定，判决如下： 准许执行唐山中盛房地产开发有限公司名下位于唐山市路北区房产。 本判决生效后，本院作出的（2019）冀02执异939号执行裁定书同时失效。 案件受理费7997.68元，由何佳丽、唐山中盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  刘学军 审判员  刘玉秋 审判员  李宝峰 二〇一九年十二月十二日 书记员  刘 月