广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3729号原告：肇庆华盈物业服务有限公司，住所地：肇庆高新区迎宾大道西、广佛肇城际轨道南面阳光未来城A2幢A2-01房下（物业用房），统一社会信用代码：914************838。法定代表人：梁燕玲，该公司人事行政部经理。委托代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。被告：陈本忠，男，1959年7月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区****************，公民身份号码：440************114。原告肇庆华盈物业服务有限公司（下称华盈公司）诉被告陈本忠物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告华盈公司的委托代理人郑秀琴、被告陈本忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华盈公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2014-10-1至开庭之日的物业服务费（暂计至2019年7月30日）为4480.63元；二、判令被告向原告支付逾期违约金4480.63元（暂计至2019年7月30日）。第一和第二项共计8961.26元；三、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告是肇庆市高新区******阳光未来城B1-2017业主，面积为42.35㎡。原告于2014年2月10日与肇庆恒隆置业发展有限公司签订的《阳光未来城前期物业服务委托合同》进驻小区，为小区业主提供服务服务，并与被告签订了《阳光未来城前期物业管理服务协议》。原告自接手管理以来一直积极履行合同约定的物业管理相关服务，为阳光未来城小区提供了相应的物业管理服务。但是，自2014-10-1起，被告停止缴纳物业服务费，截至2019年7月，被告已拖欠物业费58个月，《阳光未来城前期物业管理服务协议》第四条第一款约定，住宅交付使用前两年每月每平方米1.8元，从第三年起每月每平方米2元，每月分别应交76.23元、84.70元，共计欠缴物业服务费4480.63元，按合同第十一条第四款的约定，被告共计产生违约金4480.63元（暂计至2019年7月30日）。被告无故拖欠物业服务费和电费，经原告多次书面、电话等方式催告，被告均置之不理。被告的行为侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据双方签订的物业管理合同及相关法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决支持原告的全部诉请。原告递交证据如下：1.前期物业管理服务协议，证明原告进驻涉案小区时间、涉案收费标准等事实；2.催缴单，证明原告对被告拖欠物业服务费进行催缴；3.房产证、不动产登记资料查询结果证明，证明被告是涉案房屋的权属人和涉案房屋的面积。被告陈本忠辩称：答辩人2014年10月3日到收楼地点按流程收楼，在验收房屋时先后发现以下问题：1、层高不到4.99米，只有4.83米不合符交收标准。2、厕所防水只做一部分，剩余的未做防水。3、消防设备全部摆放地面未安装。4、窗口防护设施净高只有0.855m，未达到《住宅设计规范》国家标准。以上的问题因原告管理不力、人员流动频繁造成问题得不及时解决，经多次催促、沟通直至2018年9月14日才能验收房屋顺利收楼。关于物业服务费，由于因原告管理不力，对存在安全隐患消防及不达标防护设施置若罔闻，不惜伤害答辩人的权益，多次沟通并强烈要求验收房屋移交钥匙未果。原告单方面认为物业服务费由2014年10月1日开始计，每次沟通原告都承诺尽快回复，但都是谣遥无期，详见《录音证据》。综上所述，为维护答辩人的合法权益，请求法院驳回原告的诉讼请求，并恳请法院审理全部的事实，答辩人将保留对原告及开发商追究其法律责任。被告提交以下证据证明其辩称：1.收楼通知书；2.物业交接表；3.单元钥匙签收表；4.录音证据，证明我在现场与电话中争议物业费交管时间与房屋质量问题。经审理查明：被告陈本忠是肇庆市高新区************************（建筑面积：42.35平方米）的权利人，原告华盈公司是该小区的物业管理企业。2014年**月3日，被告与原告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：从交楼日起预收六个月的物业服务费，预收物业服务费扣除完毕后则按每月收费，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：住宅交付使用前两年每月每平方米1.8元，从第三年起每月每平方米2元；被告不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之三交纳违约金。同日，被告签订《收楼文件接收确认书》并办理收楼手续，其中《物业交接表》提出房屋存在的问题并有原告员工和被告的签名确认，且当日被告没有取得涉案房屋的钥匙。2018年9月14日，被告签订《单元钥匙签收表》取得涉案房屋钥匙并有原告员工的签名确认。本院认为：被告陈本忠是肇庆市高新区************************的业主，原告华盈公司是该小区的物业管理企业，本院认为，被告享受了原告物业管理服务并因此受惠，双方之间已构成了物业服务合同关系。关于双方争议的涉案房屋是2014年10月3日交付还是2018年9月14日交付的问题，根据原、被告提供的证据，被告于2014年10月3日签订《收楼文件接收确认书》并办理收楼手续，其中《物业交接表》提出房屋存在的问题并有原告员工和被告的签名确认，且当日被告没有取得涉案房屋的钥匙。2018年9月14日，被告签订《单元钥匙签收表》取得涉案房屋钥匙并有原告员工的签名确认。本院认为，业主取得物业钥匙才完成收楼手续，物业公司才实际交付房屋给业主。原告称涉案房屋质量问题是开放商的问题，其一直跟进整改并在整改后多次通知被告领取钥匙，但没有提供证据证明，因此本院认定涉案房屋是2018年9月14日交付的。被告应从2018年9月支付物业管理费。被告拖欠原告2018年9月至2019年7月的物业管理费838.53元（1.8元/㎡/月×42.35㎡×11个月）。关于原告主张违约金的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，物业服务企业必须经过书面催交方可起诉欠费的业主，之所以作出如此规定，主要是考虑到业主欠交物业费的具体情况，为了平等保护当事人利益，也可以为业主和物业服务企业提供一次沟通的机会。因此，违约金也应从原告书面催交后被告无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳之日起开始计算。原告虽提供证据证明向被告陈本忠催收物业服务费，但被告于2018年9月14日才完成收楼手续，原告的催缴物业服务费过程存在瑕疵，且被告抗辩未收到催缴信息，因此对于原告主张的违约金4480.63元，本院不予支持。但是，本院希望双方通过本次诉讼后加强沟通，遵守合同之约定，共建一个美好、和谐家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，之规定，判决如下：被告陈本忠应于本判决发生法律效力之日起五日内支付2018年9月至2019年7月的物业管理费838.53元给原告肇庆华盈物业服务有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计25元（由原告预交），由原告肇庆华盈物业服务有限公司负担22元、被告陈本忠负担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  卢经和二〇一九年十二月九日书记员  刘如宁