广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0321民初1139号 原告：阳朔县水文水资源局，住所地：广西壮族自治区阳朔县阳朔镇东岭路。 法定代表人：苏钊，该局局长。 委托诉讼代理人：莫雅平，广西九宇律师事务所律师。 被告：陈秀英，女，1964年5月6日出生，汉族，阳朔县中等职业技术学校教师，住广西壮族自治区阳朔县。 被告：阳朔高田河边小别墅，经营场所：广西壮族自治区阳朔县高田良种场，注册号：4503213500732。 经营者：陈菊英，女，1957年10月24日出生，壮族，个体工商户，住广西壮族自治区阳朔县。 二被告共同委托诉讼代理人：阳绍权，男，1960年1月18日出生，汉族，教师，住广西壮族自治区阳朔县。 被告：潘明，男，1962年12月8日出生，汉族，居民，住广西壮族自治区桂林市象山区。 原告阳朔县水文水资源局与被告陈秀英、潘明、陈菊英租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，原告申请变更被告陈菊英为被告阳朔高田河边小别墅（以下简称河边小别墅），本院予以准许。本案受理后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告阳朔县水文水资源局的法定代表人苏钊，委托诉讼代理人莫雅平，被告潘明及被告陈秀英、阳朔高田河边小别墅的委托诉讼代理人阳绍权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阳朔县水文水资源局向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《租赁协议书》，终止双方的租赁合同关系；2.请求判令被告立即腾空房屋并向原告返还所租赁的房屋及场地；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判令被告立即拆除其在租赁的原告土地上违法改建、扩建的房屋，清空场地后将全部场地返还给原告。事实和理由：2002年10月22日，原告与被告签订《租赁协议书》，协议约定由原告将其观测场以东老屋周围建筑物和场地租赁给被告，租期为5年，即从2003年3月1日起至2008年3月1日止。租金每年4800元。协议签订后，被告对租赁的房屋进行了修缮，并从2003年3月1日开始正式营业。在协议约定的5年租期内，协议得到顺利履行。合同期满后，被告按协议第8条约定继续租用原场地并营业，原告没有提出异议。租赁关系从2008年3月2日起延续，但双方一直都没有另行签订书面合同。根据合同法的规定，原租赁协议继续有效，但租赁期已变更为不定期。 2014年6月12日，广西壮族自治区水文水资源局向原告发出通知，指示要在原告场地开展科技示范园区建设，并对原告的所有场地进行重新规划布置。规划范围为原告的土地及地上附着物，包含原告租赁给被告使用的土地及场所。因此，原告与被告的租赁合同无法继续履行。原告按照合同法的规定于2015年4月13日书面通知两被告解除双方的租赁合同关系，但被告认为双方的租赁协议系自动续期协议，不同意终止合同。原告认为，租赁协议合同期满后，双方虽然继续履行合同，但期限已经转为不定期租赁合同。原告认为在因客观原因无法继续履行租赁协议的情况下，原告依据合同法的规定提前通知两被告解除合同，其行为合符法律规定。因被告在未经原告允许，未依法办理审批手续，原告不知情的情况下，擅自拆除原告原有的两座一层旧平房并改建、扩建新房屋。按照法律规定，在依法解除合同后，原告有权要求被告将房屋和场地恢复原状。但原告的旧房屋已被被告拆除，恢复房屋原状在客观上存在困难。故原告请求被告拆除其在租赁土地上违法改建、扩建的房屋，清空场地后将全部场地返还给原告。原告在与被告协商未果后诉至法院，提出前述诉讼请求。 三被告共同辩称：1.本案签订合同的主体是阳朔高田河边小别墅，而河边小别墅的登记经营者和实际经营者均为陈菊英，陈秀英、潘明不是本案的适格被告。2.被告阳朔高田河边小别墅代表人陈菊英至今未收到原告要求终止《租赁协议书》的任何通知或函。原告“关于终止河边小屋凭租协议的函”是送给潘明个人。3.原、被告签订的《租赁协议书》第八款约定，“在不违背政策的前提下，合同期满后乙方可继续租用，租金另议”，故租赁合同为附条件合同。4.原告请求判令被告拆除租赁场地上的全部建筑物和添附物的诉讼请求违反法律规定。此诉讼请求实为原告要求被告恢复租赁物原状，违反《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百三十五条之规定。基于酒店目前已无法正常经营，被告同意至本案庭审之日解除双方的租赁合同。被告要求在拆除添附的动产之后，按房屋现状将房屋及场地返还给原告，同时保留被告另案起诉，要求原告赔偿添附损失的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1.三被告对原告提供的证据5《关于河边小屋终止租赁协议的函》（2015年4月9日）有异议，认为被告收到的函与原告举证的函的落款时间及终止协议理由不同，双方就解除合同存在争议。本院认为，该证据系原告单方作出，原告送达给被告的函与其存档材料有所出入，应按照有利于函件相对方的原则，采信被告提供的落款时间为2015年4月13日的终止协议函。 2.原告对三被告提供的证据1-6的证明内容有异议。本院认为，对于三被告证据的证明内容，本院将综合全案进行认定。原告对被告提供的证据7徐粹有等人出具的《收条》有异议，认为该收条不能证明原告对被告修缮房屋是知情并且同意的，收条中张态成签名无法确认，亦无原告公章，无法证明付款目的。本院认为三被告提供的该证据与本案无关，且该证据系复印件，原告没有提交原件予以核对，故该证据不作为本案的定案依据。 根据当事人提交的证据，结合双方的陈述，本院确认如下事实： 原告阳朔县水文水资源局原名为广西壮族自治区水文水资源桂林分局阳朔水文站。 被告河边小别墅系陈菊英开办，营业执照上字号名称为阳朔高田河边小别墅，经营者为陈菊英，经营场所为阳朔高田良种场，执照有效期为2003年5月15日至2007年5月14日。现有证据证实，河边小别墅在2003年5月之前办理了特种行业许可证、卫生许可证、消防安全许可证等证照。河边小别墅自2005年起至今未参与年度验照，也未办理营业执照注销手续。陈菊英与被告陈秀英系姐妹关系。被告潘明与陈菊英、陈秀英系朋友关系。 2002年10月22日，原告（甲方）与河边小别墅（乙方）签订《租赁协议书》，约定：一、租赁范围。甲方将其观测站以东老屋周围建筑物和场地租赁给乙方，乙方对其危险、破损房舍进行修缮、对其卫生、供排水、供电设施进行改造，并将其用于休闲度假经营项目；二、租赁时间为五年，即从二00三年三月一日至二00八年三月一日。二00三年三月一日前为房屋的修缮、设施改造期，不计租金；三、租金及付款方式。每年租金为4，800元。协议签字之日起付完第一年度的租金，乙方每年三月一日前即向甲方付清当年度的租金；……五、乙方在不影响甲方正常工作的情况下，可对场地合理使用并增添相关配套设施，甲方应给予积极配合。乙方所投资的设备及物品归乙方所有，乙方应爱护甲方的设施及物品并不得无故损坏；……七、违约责任。除不可抗力的情况下或政府行为和政策下，甲乙双方不得随意终止合同。如乙方违约，则赔偿甲方剩余年度的全部租金。如甲方违约，则除赔偿乙方投资资金还应当赔偿剩余年度的经营利润；八、在不违背政策的前提下，合同期满后，乙方可继续租用，租金另议。原告代表在合同上签字并加盖公章。陈菊英在合同上乙方处加盖河边小别墅公章，被告陈秀英、潘明在乙方代表处签名。 协议签订后，被告河边小别墅按协议约定向原告交纳了租金，原告按协议约定将场地、房屋交给被告河边小别墅使用。被告潘明、陈秀英与被告河边小别墅经营者陈菊英、蒋石玲、阳绍权共同投资，将租赁原告的两座一层陈年旧屋（砖木结构）拆除，新建两层砖混结构前台餐厅一层、住宿客房二层、厕所、杂物间各一间,并对新建房屋进行装修。新建的房屋至今未取得相关部门的批建手续，也没有重新办理房屋权属证书。租赁场地及新建房屋用于经营旅馆，旅馆的营业执照字号名称为阳朔河边小屋旅馆，登记经营者为蒋石玲。 约定的合同履行期内，被告陈秀英、潘明于2002年10月22日向原告交纳2003年租金4800元，河边小屋分别于2004年3月21日、2005年5月17日向原告交纳租金4800元，被告潘明、陈秀英于2006年4月20日向原告交纳租金4800元，河边小屋于2007年4月20日向原告交纳租金4800元，以上原告均出具收条或收据。 2008年7月16日，被告潘明、陈秀英向原告支付了2008年3月1日至2009年3月1日的场地房租10000元，原告收取后向被告出具了收款收据。收据载明：“今收到河边小屋潘明、阳绍权（代陈秀英）交来2008年３月１日至2009年3月1日的场地房租人民币10000元，在不违反政府有关规定和上级部门的文件精神的前提下原租赁协议书其他条款继续有效。此据。”2009年５月11日、2010年7月8日，被告潘明、陈秀英向原告支付了2009年３月１日至2010年２月底、2010年3月1日至2011年2月28日的租金各10000元，原告也出具了内容相类似的收款收据。2011年4月20日，原告收取被告潘明的租金10000元并出具收据，收据仅载明：“今收到潘明交来2011年房租费10000元整。”2012年5月3日，原告收到被告潘明交纳的2012年度的租金10000元后出具了内容类似的收款收据。2013年7月2日，原告在收到被告潘明交纳的房租15000元后向其出具收据，载明：“今收到潘明交来2013年房租费15000元整。”2013年7月4日,原告收到被告潘明交纳的2014年度的租金15000元后向其出具了内容类似的收款收据。 2014年6月12日，原告收到广西壮族自治区水文水资源局下发的《转发自治区水利厅办公室做好2014年广西水利科技示范园申报及考评工作的通知》（桂水文科【2014】2号），考虑要在阳朔县水文站开展科技示范园建设，对水文站进行重新规划布置，规划范围包括了租赁给两被告使用的房屋及所有场地在内。2015年4月13日，原告向被告潘明、陈秀英发出终止租赁协议的函件通知，要求被告妥善处理好各项工作，尽早退租。被告收到函件后于2015年4月17日以河边小屋酒店名义复函称，被告租赁使用的房屋是其租赁原告的场地后出资建设的个体工商户酒店，不属于原告的楼堂馆所和办公用房，不属于办公用房清理对象，并认为其与原告签订的租赁协议书是受条件限制的自动续期协议，不是5年固定期合同，不存在5年合同到期后自然终止的问题。如果原告要单方面终止合同，应在与河边小屋酒店达成补偿协议后才同意终止合同。 另查明，本案租赁场地位于阳朔县木山渡口，四至范围为：东临漓江，西、北由柚子林包围，南面是原告的观测场。租赁土地内有一层前台餐厅、二层7字型客房、杂物间及厕所各一间。 综合当事人的举证、质证及诉辩意见，归纳本案双方当事人的争议焦点为：一、河边小别墅的实际经营者与登记者是否一致及本案适格被告的确定；二、涉案合同是不定期的租赁合同还是附条件生效的定期合同，是否应当解除；三、原告要求被告拆除其在租赁的原告土地上改建、扩建的房屋，清空场地后将全部场地返还给原告是否有事实及法律依据。 一、关于河边小别墅的实际经营者与登记者是否一致及本案适格被告的确定问题。 合同具有相对性，原则上合同项下的权利义务只能赋予给当事人或加在当事人身上，合同只能对合同当事人产生拘束力。本案涉及的合同《租赁协议书》，合同主体应为原告与被告河边小别墅。从合同形式分析，合同签订者甲、乙双方分别为原告阳朔水文站与被告河边小别墅，落款亦有二者公章确认，被告潘明、陈秀英虽在合同尾部签字，但不能因此而推翻合同主文约定的甲、乙双方，故被告潘明、陈秀英签字应视作河边小别墅的代表，而非合同的主体之一。从合同履行分析，被告河边小别墅租赁原告的场地后，其经营者陈菊英与被告潘明、陈秀英及蒋石玲、阳绍权出资设立河边小屋酒店，被告河边小别墅实际使用了该场地，享受合同约定的权利；其参与投资建设的河边小屋酒店亦数次向原告缴纳租金，履行合同约定的义务，被告潘明、陈秀英作为河边小屋酒店的投资者，只是建设、经营河边小屋酒店，代替被告河边小别墅履行向原告缴纳租金的义务，不能因此认定被告潘明、陈秀英为合同主体之一。 河边小别墅的登记经营者为陈菊英，其与被告陈秀英系姐妹关系，阳绍权与被告陈秀英曾是夫妻关系，被告潘明与案外人蒋石玲与前述三者系朋友关系。根据陈菊英本人陈述，其为被告河边小别墅的唯一实际经营者，陈秀英、阳绍权作为亲人偶尔来帮忙，被告陈秀英及其诉讼委托代理人阳绍权对该事实均予以认可。被告河边小别墅在2007年5月14日后未再年检，之后便不再经营，其经营状况距离现在已有十二年之久。河边小别墅虽未参加年度验照，但其尚未办理注销手续。其作为诉讼主体的资格仍然存在。故本院认为陈菊英为被告河边小别墅的登记经营者和实际经营者。据此，本案的适格被告应为河边小别墅及经营者陈菊英。 二、关于涉案合同是不定期的租赁合同还是附条件生效的定期合同，是否应当解除的问题。 原告与被告河边小别墅签订的《租赁协议书》系双方当事人作为平等主体经协商后自愿签订，其形式及内容均未违反法律的强制性、禁止性规定，是合法有效的合同。该协议书约定租期为5年，在约定期限届满后，该《租赁协议书》自然终止。此后，被告河边小别墅继续使用租赁物经营酒店，原告没有提出异议并继续收取被告每年交纳的租金，双方形成不定期租赁关系。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，据此，本院认定原告与被告河边小别墅所形成的《租赁协议书》在期限届满后为不定期租赁合同关系。被告辩称，该协议第八条约定，“在不违背政策的前提下，合同期满后，乙方可继续租用，租金另议”，据此认为租赁期限届满后的合同为附条件合同，租赁期限为二十年，在租赁期限内该合同违背政策才可解除。本院认为，协议中第八条应理解为：双方签订的合同租赁期限届满后，双方协商一致，仍可继续租赁合同关系，该租赁性质仍为不定期租赁，须遵从不定期租赁关系的相关法律规定。但在不定期租赁的规则中双方合意增加了一项合同生效的前提，即不违背政策。另，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，双方签订的租赁合同届满后又实际履行了七年多，又未再形成书面合同，应视作不定期租赁。 原告与被告河边小别墅签订的租赁合同期满后转为不定期租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告在2015年4月13日向被告发送终止租赁协议的函件通知时，在函件中通知被告尽早退租，但并未明确具体解除时间。综合本案实际情况，本院酌定解除合同的合理期限为送达终止租赁协议的函件之后两个月，即2015年6月12日双方之间形成的不定期租赁合同解除。被告辩称，原告关于终止租赁协议的函件未送达给被告河边小别墅，本院认为，被告河边小别墅为个体工商户，其权利义务的实际承受者为陈菊英。其以河边小别墅的名义签订租赁合同的主要目的是为了经营河边小屋酒店。原告关于终止租赁协议的函件发送对象虽然是被告潘明、陈秀英，但陈菊英与二人同为河边小屋酒店的投资经营者，与潘明、陈秀英等人关系密切，收到函件后亦及时以河边小屋酒店名义作出回函，故可推定陈菊英已收到原告关于终止租赁协议的函件。综上，本院认定原告与被告河边小别墅之间形成的不定期租赁合同于2015年6月12日解除。 三、关于原告要求被告拆除其在租赁的原告土地上改建、扩建的房屋，清空场地后将全部场地返还给原告是否有事实及法律依据的问题。 《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。在双方租赁关系解除的情况下，被告河边小别墅有义务向原告返还租赁物，包括所租赁场地及房屋。因被告河边小别墅陈菊英在租赁场地后，与陈秀英、潘明、蒋石玲、阳绍权等人在租赁的场地内拆除陈年旧屋，修建地上建筑物，但其未办理任何批建手续及取得相关证件，而租赁时的房屋已灭失，故要求被告返还租赁时的房屋原状已不能实现。被告应拆除其在租赁原告土地上修建的建筑物，清空场地后将全部场地返还给原告。被告提出要求原告赔偿其经济损失，本院已向其进行释明，由适格的诉讼主体另案提起诉讼，本案不再进行处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告阳朔县水文水资源局与被告阳朔高田河边小别墅之间形成的不定期租赁合同于2015年6月12日解除； 二、被告阳朔高田河边小别墅拆除其在租赁的原告土地上修建的建筑物，清空场地后将全部场地返还给原告阳朔县水文水资源局； 三、驳回原告阳朔县水文水资源局的其他诉讼请求。 案件受理费50元（原告已预交），由被告阳朔高田河边小别墅负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起三十日内履行完毕。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长 林 杰 审判员 黎继勤 审判员 徐 磊 二〇一九年十二月三十一日 书记员 梁天瑶