北京市朝阳区人民法院执 行 裁 定 书（2019）京0105执异1446号案外人：杨林平，女，1970年5月1日出生，汉族，户籍地山西省。委托代理人：闫涛，北京市北方律师事务所律师。委托代理人：邰阳，北京市北方律师事务所律师。申请执行人：兴业银行股份有限公司北京朝外支行，住所地北京市朝阳区朝外大街**。负责人：耿磊，行长。委托代理人：林少波，男，1987年6月3日出生，汉族，兴业银行股份有限公司北京分行员工。被执行人：任增奇，男，1963年3月16日出生，汉族，户籍地河北省保定市易县。被执行人：孙艳会，女，1968年10月1日出生，户籍地河北省保定市易县。被执行人：御嘉置地有限公司，，住所地北京市东城区东直门内西羊管胡同**法定代表人：李**，执行董事。委托代理人：严俪洋，女，1983年7月13日出生，汉族，御嘉置地有限公司员工。在本院执行兴业银行股份有限公司北京朝外支行（下称兴业银行）与御嘉置地有限公司（下称御嘉公司）、任增奇、孙艳会金融借款合同纠纷一案过程中，案外人杨林平就在案查封的位于北京市东城区xxxxx街x号院x号楼902号房屋（下称902号房屋）向本院提出执行异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人杨林平诉称，我方依据《民事诉讼法》第227条提出案外人异议，请求在（2018）京0105执7707号案件中中止对902号房屋的执行。理由：2009年8月，杨林平与御嘉置地公司签订了《商品房现房买卖合同》。合同签订后，杨林平即支付购房全款1290万元，并办理了房屋交接，一直居住在涉案房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及其他法律规定，杨林平系涉案房屋的权利人，有权排除本案对902号房屋的执行。申请执行人兴业银行辩称，不同意异议请求。理由：1、902号房屋是现房销售，却未办理网签，不符合交易习惯，且交房后长期未办理过户手续，是案外人怠于行使权利，存在自身过错。2、关于房屋付款和占有使用的相关情况要看证据。被执行人御嘉公司辩称，同意案外人异议请求。案外人确实是2009年购买了902号房屋，并且已经支付房款，实际入住。我方认可已经收到了全部购房款。被执行人任增奇、孙艳会未到庭亦未书面答辩。经审查查明，兴业银行与任增奇、孙艳会及御嘉公司金融借款合同纠纷一案，本院经审理作出（2016）京0105民初19752号民事判决书，判令：一、解除兴业银行和任增奇、孙艳会、御嘉公司于2010年3月31日签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》；二、任增奇、孙艳会于判决生效之日起七日内向兴业银行偿付贷款本金5490285.99元，及自2017年1月19日起至实际给付之日止的罚息（以5490285.99元为基数，按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定标准计算，即中国人民银行公布的同期同档次基准利率85%的上浮50%）；二、御嘉公司就上述第二项确定的款项向兴业银行承担连带清偿责任；三、御嘉公司承担保证责任后，有权向任增奇、孙艳会追偿。上述判决于2018年3月1日生效，兴业银行申请强制执行，本院以（2018）京0105执7707号立案受理。2016年5月24日，本院以（2016）京0105民初19752号保全查封御嘉公司名下902号房屋；2019年4月5日，本院以（2018）京0105执7707号继续查封御嘉公司名下902号房屋。另查，2009年8月9日，出卖人御嘉公司与买受人杨林平就902号房屋及北京市东城区xxxx大街x号院x号楼802号房屋（下称802号房屋）分别签订房屋买卖合同，两套房屋约定的房屋总价款均为1290万元；约定的付款方式及期限均为买受人于2009年8月4日支付购房定金100万元，于2009年8月10日之前一次性支付剩余房款人民币1190万元；约定的权属转移登记均为买受人同意委托出卖人或出卖人委托的单位向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用均为3000元人民币。杨林平另向御嘉公司配套购买地下2层Axx5、Axx6、Axx7车位三个，价款共计人民币150万元。再查，2009年8月4日，杨林平支付902号房屋、802号房屋定金共计200万元，支付户名为李永宏（杨林平之夫），卡号为×××（中国工商银行账户），支付方式为pos交易，收款方为北京君龙时代房地产经纪有限责任公司。审查中，御嘉公司称北京君龙时代房地产经纪有限责任公司系为涉案楼盘项目成立的销售公司。2009年8月19日北京君龙时代房地产经纪有限责任公司将上述代收200万元定金款项转入御嘉公司账户。2009年8月9日，杨林平支付902号房屋尾款、802号房屋尾款、地、地下**xx5、xx6x7号车位款共计2530万元，支付户名为李永宏（杨林平之夫），卡号为×××（中国工商银行账户），支付方式为pos交易（分三笔刷卡，金额分别为900万元，900万元，730万元），收款方为御嘉公司。至此，杨林平已依合同约定支付902号房屋的全部价款1290万元。又查，2010年1月18日，杨林平与902号房屋的物业管理公司——北京上院天恒物业管理有限公司办理了物业入住手续，并首次缴纳902号房屋物业费、供暖费、卫星电视费、有线电视初装费等相关费用。杨林平另提交北京上院天恒物业管理有限公司开具的《居住证明》、902号房屋的桶装水费收据若干、北京上院天恒物业管理有限公司有偿服务收费确认单若干、北京上院天恒物业管理有限公司入户维修单若干、电费发票、热水费收据、物业费及车位管理费发票2张，用以证明其自入住以来实际居住、使用902号房屋。另据御嘉公司提交的会计账册显示，902号房屋、802号房屋代办产权证前所缴纳的费用项目（包括契税、专项维修资金、测绘费、房屋登记工本费、产权证印花税）共计均为448286元，杨林平于2010年1月18日缴纳902号房屋、802号房屋上述费用共计896572元。御嘉公司提交的会计账册显示，902号房屋代办产权证另需缴纳产权代办费3000元、委托公证费200元。杨林平提交北京市齐致律师事务所2010年1月18日开具的收据2张（项目分别为律师费3000元和公证费200元）用以证明其已依约缴纳上述代办产权相关费用。以上事实有（2016）京0105民初19752号民事判决书、执行卷宗材料、当事人提交证据材料、谈话笔录等在案佐证。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，杨林平已于本院查封902号房屋之前与被执行人御嘉公司签订书面买卖合同，并依约缴纳全部房款。本院查封902号房屋之前，杨林平已办理完毕物业入住手续，对902号房屋进行管理支配。另杨林平已及时依约向御嘉公司支付了办理权属转移登记所需的契税、专项维修资金、测绘费、房屋登记工本费、产权证印花税等必要费用和相关代办费用，902号房屋未办理过户登记非基于归责于杨林平的原因。故杨林平的异议请求合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：本院（2018）京0105执7707号案中，中止对北京市东城区xxxx大街x号院x号楼902号房屋的执行。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 郑晨星审 判 员 陈 宇审 判 员 苏辰园二〇一九年十二月十八日法官助理 张 弛书 记 员 胡佳宁