文书内容重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0240民初4625号原告：熊剑，男，1991年3月9日出生，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭春荣，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。原告：钟娅，女，1993年3月25日出生，住重庆市石柱土家族自治县。被告：重庆民楠房地产开发有限公司,住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇下街。统一社会信用代码915002407626687798。法定代表人：张民洪，该公司经理。委托诉讼代理人：朱代文，男，该公司员工。第三人：王秋蓉，女，1971年6月5日，住重庆市石柱土家族自治县。第三人：余启友，男，1970年3月18日，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：马新华，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。原告熊剑、钟娅诉被告重庆民楠房地产开发有限公司（以下简称民楠公司），第三人王秋蓉、余启友房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年10月25日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告熊剑及其委托诉讼代理人谭春荣，原告钟娅，被告民楠公司的委托诉讼代理人朱代文，第三人王秋蓉、第三人余启友及其委托诉讼代理人马新华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。熊剑、钟娅向本院提出诉讼请求：确认二原告与被告于2013年7月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。事实和理由：2013年7月7日，二原告到被告民楠公司开发的石柱土家族自治县X小区，购买了X号房，此房属拆迁还房，系第三人王秋蓉所有。因开发商对拆迁还房都未签订《重庆市商品房买卖合同》，导致第三人王秋蓉出售房屋困难。所以，第三人王秋蓉就委托开发商股东之余启友代为销售，二原告买房时亲眼所见有第三人王秋蓉出具给余启友的委托书。因此，二原告在买X号房时，房屋价格和付款方式都是与被告民楠公司开发商股东之一余启友谈的，价格定在每平方米3550元(不含其他任何费用)，需付全款，最后达成的共识房屋总价款为282828.50元（79.67平方米×3550.00元/平方米），大修基金、水电气、闭路、物业管理服务费及其他费用合计15487.90元，原告共计支付298316.40元。此房价款在征得第三人王秋蓉同意后，原告才全额付款，同时与民楠公司签订《重庆市商品房买卖合同》，同时办理了接房手续。二原告回家后回想此房系第三人王秋蓉所有，房款却支付给了被告民楠公司开发商股东之一余启友，只见过第三人王秋蓉委托余启友卖房的委托书，未当面谈价、付款、见证签订《重庆市商品房买卖合同》，由于害怕发生麻烦，二原告在2013年7月8日要求余启友须把此房款转账给第三人王秋蓉，由于此房大修基金是第三人王秋蓉提前支付，余启友在原告的见证下，通过转账的方式向第三人王秋蓉帐号转入290000.00元整。因该房产系石柱县烂尾楼工程，二原告虽然全款买房，未能在石柱县国土局房管所登记备案领取到房屋产权证。买房事情办完后，二原告外出打工，房屋一直未装修入住，但每年物业管理服务费都已交。2018年9月，二原告回家装修房屋。2018年9月20日，第三人王秋蓉不知因为什么原因，把X号房的门锁给砸了，还在门上面写此房是她的。二原告当时报警，通过派出所现场了解后，告知王秋蓉不要破坏他人财产，有理有据就走诉讼途径解决，后二原告更换门锁。2018年9月26日，第三人王秋蓉再次砸门锁，二原告报警，出警人员告知二原告协调不成，提起诉讼解决。二原告则认为,原告买房已经过去五年之久,第三人王秋蓉从未提出过此房买卖欠妥或者不合法，因此证明她已认可委托余启友代为卖房的行为及与民楠公司签订《重庆市商品房买卖合同》的事实。二原告虽然未直接和第三人王秋蓉谈房价，转房款以及见证签订《重庆市房屋买卖合同》。但是第三人王秋蓉将位于石柱县X号房屋委托他人代为销售，房款和已付此房大修基金都同时到账。由此可见,二原告和被告签订的《重庆市商品房买卖合同》是真实有效。即便第三人王秋蓉未委托余启友对外出售房屋，余启友举示的委托书系虚假，但余启友以民楠公司名义与二原告签订合同出售房屋的行为构成无权处分，涉案《重庆市商品房买卖合同》也应有效，综上所述，二原告与被告民楠公司签订的《重庆市商品房买卖合同》有效，请求人民法院支持二原告的诉讼请求。民楠公司辩称，被告未与二原告签订《重庆市商品房买卖合同》，也未委托余启友与原告签订该合同。涉案房屋不是民楠公司销售的商品房，而是拆迁还房，民楠公司无权对该房屋进行处分，对二原告与第三人之间的房屋买卖行为不知情。涉案房屋所属项目至今未取得商品房预售许可证，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，该合同因违反法律、行政法规定的强制性规定，应为无效，请求人民法院驳回二原告的诉讼请求。王秋蓉述称，王秋蓉与二原告不相识，原告诉称王秋蓉委托余启友卖房不属实。原告提交的《委托书》中王秋蓉的签名和加盖的手印并非王秋蓉本人的。王秋蓉只是将涉案房屋暂时交由余启友保管，根据双方约定在2014年7月22日前王秋蓉无权处分该房屋。如果王秋蓉需要对外出售房屋，应该与二原告协商，不需要委托余启友或民楠公司与二原告签订合同，且二原告是将房款支付给余启友，并未直接支付给王秋蓉，二原告诉称的收款的卡确实属于王秋蓉，但王秋蓉并未掌握该张银行卡，该银行卡是余启友夫妇在保管，王秋蓉对转账行为并不知情。王秋蓉并未卖房，涉案合同与王秋蓉无关。余启友辩称，二原告诉称事实属实，第三人王秋蓉确有委托余启友出售涉案房屋。涉案房屋属拆迁还房，拆迁人有权处分自己的房屋，故王秋蓉委托余启友与二原告签订合同有效。且合同签订之后，二原告已经实际接房入住，并支付完购房款，同时也将购房款打入王秋蓉账户中，且之后的数年之间，王秋蓉也未对此提出异议，故王秋蓉委托余启友签订买卖合同是成立的，无论王秋蓉是否委托余启友以民楠公司名义与二原告签订合同均是真实有效的。本案在法律上与余启友没有任何关系，请求人民法院依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。王秋蓉系X片区的拆迁户，余启友借用、挂靠民楠公司名义开发该片区，修建开发的项目名为X大厦商住楼。2012年10月22日，王秋蓉与余启友签订《合解协议》，约定X号系安置住房，王秋蓉要求余启友扣押该房屋，待双方账务算清后，余启友再将扣押的该房屋归还安置给王秋蓉，王秋蓉在账务未算清之时，不能占有该房屋。2013年7月7日，民楠公司（甲方）与二原告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将X号房屋（现房）以总价282828.50元出售给乙方；付款方式为一次性付款。二原告于同日通过银行转账的方式将购房款及大修基金、水电气、闭路、物业服务费等支付给余启友。同日，被告将B栋12楼10号房屋交付给二原告，二原告办理了接房手续。该房屋系王秋蓉的拆迁还房。签订《重庆市商品房买卖合同》时，余启友向二原告出示了一份《委托书》，载明：“我委托重庆民楠公司X片区项目部经理余启友代我办理、销售、签订、X号房屋的一切手续。特此委托；委托人：王秋蓉；2013年3月16日”。2013年7月7日，余启友分别向二原告出具两份《收条》，载明其代王秋蓉收到熊剑交来的购买X号房屋的房款282828.50元及大修基金、水电气、闭路、物业服务费及其他费用15487.90元。2013年7月8日，余启友向王秋蓉中国邮政储蓄银行账户汇款290000.00元，注明用途为购房款。王秋蓉认可该卡有汇款进入，但表示因该卡当时由余启友夫妇掌控，对该款项并不知情，该款项被余启友夫妇实际使用，王秋蓉并未实际占用并使用该款项。王秋蓉否认其曾向余启友出具《委托书》委托其卖房，《委托书》上“王秋蓉”的签名和手印并非其本人所为，并向本院申请对笔迹何手印的真实性进行鉴定。余启友向本院表示《委托书》是王秋蓉交付给他的，但其并未实际看到王秋蓉在《委托书》上签名和加盖手印，对“王秋蓉”的签名和手印的真实性无法确认，可以不鉴定。本院认为，因余启友挂靠、借用民楠公司名义开发修建X商住楼，故其以民楠公司名义对外处理与X商住楼的行为应视为职务行为，对民楠公司具有约束力，其相应的行为后果应由民楠公司承担，故本院对民楠公司辩称对涉案合同不知情不予认可。2013年7月7日，余启友以民楠公司名义与二原告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将王秋蓉所有的拆迁还房即X号房屋出售给二原告，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效，本院对二原告请求确认该合同有效予以支持。因涉案房屋系拆迁还房，不是商品房，故不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，故本院对民楠公司辩称涉案合同应为无效不予认可。因涉案合同双方当事人系二原告与被告，即便王秋蓉未委托余启友或民楠公司卖房，余启友或民楠公司的行为构成无权处分，该合同对二原告和被告均具有约束力，至于二原告是否能够实际得到房屋，系合同履行问题，与本案无关，本院不予评判。无论王秋蓉是否委托余启友对外出售涉案房屋，均不影响涉案合同有效的认定，故《委托书》中“王秋蓉”的签名和手印是否系王秋蓉本人所为均不影响本院对涉案合同效力的认定，故本院对其鉴定申请不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：确认原告熊剑、钟娅与被告重庆民楠房地产开发有限公司于2013年7月7日签订的《重庆市商品房买卖合同》有效。案件受理费40.00元（已减半收取），由重庆民楠房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 长  王新贵人民陪审员  谢兴华人民陪审员  谭奇开二〇一九年十二月二十一日书 记 员  崔 芸