安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初5760号原告:扬州中房物业发展有限公司天长分公司,住所地天长市新河南路长泰紫薇苑小区**，统一社会信用代码:91341181059709073R。负责人:卜林，系该公司经理。委托诉讼代理人：朱文丽，该公司员工。委托诉讼代理人：刘连梅，该公司员工。被告:肖飞，男,汉族,1983年8月20日生，住安徽省天长市。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司与被告肖飞物业服务合同一案，本院于2019年11月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司委托诉讼代理人刘连梅、朱文丽，被告肖飞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告肖飞立即支付长泰景湖一品小区7-1301室物业管理费2293元,违约金419元,共计人民币2712元。事实和理由：被告肖飞为长泰景湖一品小区7-1301室业主,房屋面积为141.09㎡。根据原告与安徽长泰置业有限公司签订的《前期物业服务委托合同》,原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但是,自2018年1月1日被告开始停止缴纳物业管理费,截至2019年1月31日,被告共计欠缴13个月的物业管理费,依据双方签订的合同及天长市发改委关于长泰景湖一品小区物业服务费备案的标准规定,物业费按照0.65元/月/平方米收取,二次供水运行费0.25元/月/平方米收取,电梯运行费按0.35元/月/平方米收取,共计欠费2293元。依据合同第十五条规定,被告恶意拖欠物业费构成违约,应当承担违约金人民币419元,物业管理费与违约金共计人民币2712元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用,但其一直拒绝缴纳。现根据双方签订的物业管理服务协议及《中华人民共和国合同法》等相关法律法规,特向法院提起诉讼。被告肖飞答辩：其不欠原告物业费，对原告的诉讼请求不认可。如果原告能够完成交接手续，其愿意交物业费。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司围绕诉讼请求依法提交的证据有：1、营业执照、负责人身份证明及身份证复印件，证明原告系本案适格诉讼主体。2、扬州中房物业发展有限公司天长分公司和开发商签订的前期物业服务委托合同和安徽长泰置业有限公司出具的证明，证明原告收取物业管理费有合同依据。3、发改委备案文件，证明原告收取物业管理费合理合法；4、业主入住登记表，证明被告系本案适格诉讼主体。5、前期物业管理服务协议，证明原告收取物业服务费有合同依据。被告肖飞质证意见如下：对证据1无异议，对证据2真实性、证明目的无异议，但根据合同内容原告违约在先，其不应该支付物业费；对证据3、4无异议，对证据5真实性无异议，但对协议第三条的物业管理服务质量有异议，原告的服务都达不到四级标准。被告肖飞提交的证据有：1、长泰景湖一品业主对前期物业服务的民意测评复印件，证明原告前期物业服务是不到位的，达不到四级标准（对应的应该是甲级）；2、政府有关部门（国土局）对前期物业的综合评审表复印件，证明原告的服务标准是丙级；3、2018年12月5日长泰景湖一品业主委员会成立，成立后对原告发出的整改通知书复印件，证明原告服务不到位出现的一些问题，业主委员会要求整改；4、原告服务不到位的一些照片复印件16张（具体表现在私拉乱接电线、垃圾满地、物业恶意锁业主汽车、值班人员门岗睡觉、化粪池没有及时清理导致6号楼203室业主家里坐便器满溢造成家具损害）；5、关于请求帮助解决长泰景湖一品小区前期物业未尽事项的报告及告知函复印件，证明原告前期物业退出，迟迟没有与业主委员会交接，我们现在的物业是通过有关部门主持选聘的，原告至今没有移交相关账目、设备及业主信息；6、原告前期收了部分业主物业管理费的收据复印件及关于景湖一品小区公共部分电费问题的证明复印件、欠费停电通知书复印件，证明原告后来退出了（目前看到十几户），没有及时和业主交接。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司的质证意见：1、对证据1真实性有异议，其提供的民意测评并不能证明是其小区业主本人签字，暂且认定是其业主本人签的，但也是其小部分业主签的，且这些业主存在跟风倾向，并不能证明物业公司的服务水平；2、对证据2证明目的有异议，综合评审表与物业服务四级服务资质是不同性质的规定，评审测评为丙级并不能证明其达不到四级标准，且该份综合评审表是按季度进行评审，仅一次丙级的服务等级不能证明物业公司服务没有到位；3、对证据3整改内容及证明目的有异议，物业公司收到整改通知书后对其需要整改的部分进行了整改，物业公司有进行回馈，回复函有具体的回复内容；4、对证据4照片三性均有异议，此份照片不能直接证明拍于何时何地，且物业公司的服务是针对小区提供的整体性。连续性服务，业主不能单凭几张照片就评定物业的整体服务水平，被告所说的垃圾满地及服务未到位明显有夸张成分，物业公司进驻小区后建了三个垃圾池专门供业主扔垃圾使用，被告所说的化粪池未及时清理，化粪池堵塞是业主乱扔垃圾造成的主管堵塞，发生堵塞后物业公司专门找人进行清理；5、对证据5其关联性有异议，首先关于相关业主信息本公司已经移交，其次关于交接问题是两个物业公司之间的交接手续，与本案物业公司起诉被告案件无关联性；6、对证据6关联性有异议，如果业主认为物业公司侵犯了其权益，应由其自己来起诉，被告没有权益，与本案无关。本院经审理认定事实如下：原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司与安徽长泰置业有限公司签订了前期物业服务委托合同，约定由原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司为长泰景湖一品小区提供物业服务，被告肖飞为长泰景湖一品小区7-1301室业主,房屋面积为141.09㎡。根据天长市发改委备案文件，原告收取物业管理费的标准为0.65元/月/平方米，物业管理费按照0.65元/月/平方米收取,二次供水运行费0.25元/月/平方米收取,电梯运行费按0.35元/月/平方米收取。自2018年1月1日被告肖飞开始停止缴纳物业管理费等费用,截至2019年1月31日,被告肖飞共计欠缴13个月的物业管理费等费用，共计2293元。另查明，根据被告肖飞提供的证据均证实原告确实存在物业服务质量瑕疵。上述事实有前期物业服务委托合同、发改委备案文件、前期物业管理服务协议、前期物业服务的民意测评、整改通知书等证据，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司与安徽长泰置业有限公司签订的前期物业服务委托合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定应认定为合法有效，对原告及小区全体业主具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。按照《前期物业服务委托合同》约定，业主有义务交纳物业管理费，据此，本院确认被告肖飞应向原告交纳2018年1月1日至2019年1月31日物业管理费计13个月的物业费、二次供水运行费、电梯运行费共计2293元。原告提供的物业服务确实存在不到位的违约行为，虽不能构成被告不交纳物业费的抗辩理由，但鉴于原告提供的物业服务质量确实存在瑕疵，且原告的物业服务行为已结束，无法进行整改，致使业主的相关诉求难以主张，按照权利义务一致原则，本院酌情按照40%的比例相应扣减被告应承担的物业费，即被告应支付的物业费为1375.8元(2293×60%)。因前期物业服务委托合同未约定物业费交纳的具体时间，无法计算逾期违约金的起算时间，故对原告请求被告承担违约金的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告肖飞于本判决生效后三十日内支付原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司物业费1375.8元。二、驳回原告扬州中房物业发展有限公司天长分公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖飞承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审判员  董春慧二〇一九年十二月二十五日法官助理沈晨书记员耿欣附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。