吉林省珲春市人民法院民事判决书（2019）吉2404民初2612号原告：珲春龙达房地产开发有限公司。住所：吉林省珲春市河南街口岸大路**。法定代表人：陈福利，董事长。委托诉讼代理人：王榜杰。被告：张智超，男，1984年6月28日出生，汉族，珲春市交通局职工，住吉，住吉林省珲春市div>第三人：刘林，男，1987年6月27日出生，汉族，个体工商户，住吉，住吉林省珲春市div>第三人：马庆娜，女，1990年4月9日出生，汉族，无职业，住吉，住吉林省珲春市div>原告珲春龙达房地产开发有限公司（以下简称龙达公司）与被告张智超，第三人刘林、马庆娜案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告龙达公司的委托诉讼代理人王榜杰，被告张智超及第三人马庆娜到庭参加诉讼。第三人刘林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙达公司向本院提出诉讼请求：1.不得执行珲春市月榕湾小区7栋1单元902室；2.确认月榕湾小区7号楼1单元902号房屋产权归龙达公司所有；3.第三人马庆娜返还房屋，并办理注销涉案房屋预告登记手续。事实和理由：1.起因：2017年8月7日，珲春市人民法院就张智超诉刘林、马庆娜借款合同纠纷一案作出（2017）吉2404民初1621号民事调解书，调解内容为刘林、马庆娜于2018年4月1日之前偿还张智超借款本金760500元及利息。2018年1月12日，珲春市人民法院作出（2018）吉2404执21号执行裁定书，裁定对月榕湾小区7号楼1单元902号期房预查封。2019年7月26日，龙达公司对执行标的提出书面异议，珲春市人民法院于2019年8月12日作出（2019）吉2404执异30号执行裁定书，裁定驳回龙达公司的异议请求。2.主要事实：2015年3月17日，刘林、马庆娜夫妇与龙达公司签订编号20110160009027U409040号《商品房买卖合同》，购买龙达公司开发的珲春市××区房屋，并办理了期房预售登记。因马庆娜夫妇购房时首付款不足，向龙达公司提出借款请求，龙达公司向马庆娜出借人民币129275元，双方签订编号20141210号《借款协议》，该借款行为应为商品房买卖行为的组成部分。后因马庆娜一直联系不上，避而不见，借款不还，期房预售登记变更未能实现。另，马庆娜夫妇欠付中国工商银行股份有限公司珲春支行的按揭贷款本息197229.04元，已由龙达公司代偿。由此可见，马庆娜夫妇未按约定履行付款义务，未取得月榕湾小区7号楼1单元902号房屋产权证书，不是月榕湾小区**楼****房屋的实际合法产权所有人，该房屋实际产权归龙达公司所有。3.诉讼理由：（1）编号20110160009027U409040号《商品房买卖合同》处于解除状态。其一，我公司与马庆娜签订的编号20141210号《借款协议》第4条约定：“如果乙方（马庆娜）未能按时还款，乙方（马庆娜）自愿将在月榕湾购买的房屋的所有权转移给甲方（龙达公司），并按甲方（龙达公司）的要求办理相关的权利转移手续……”该条约定的真实意思表示应该是：如马庆娜不能按期偿还借款，编号20110160009027U409040号《商品房买卖合同》自行解除。《商品房买卖合同》系双务合同，对于双方的权利义务关系来说，绝不仅仅是付款与交付，当然包括办理产权证、质量保证等方面的问题，且本案中涉案房屋尚未办理产权，合同并未履行完毕。其二，对不动产的处分行为，相应的合同是负担行为，是对交易的安排，相应的物权变动是处分行为，是交易完成的结果。有交易完成的结果，必先有交易的安排，但有交易的安排并不必然会有相应的交易结果。对于欲取得物权的一方来说，其尚未取得物权则不能完成对外公示，而其又希望自己的交易能够通过公示的方式为他人所知而使他人尊重自己的交易权利，保证自己的交易结果，这就是预告登记，预告登记的初始目的，是防止一物数卖，从而保证交易的安全。预告登记不是权属登记。编号20110160009027U409040号《商品房买卖合同》项下的房屋产权归龙达公司所有，而非马庆娜、刘林夫妇所有。（2）预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记。虽然预查封在效力上等同于正式查封，但其与正式查封存在根本区别，即人民法院不得对预查封的房产进行处理。因被预查封的房屋所有权并未转移至被执行人名下，对于张智超来说，其所享有的仅是债权，此类预查封房产的执行对象应是马庆娜夫妇在履行商品房买卖合同过程中取得的可供执行的财产权益，而非房产本身。同样，张智超虽然申请了预查封，但这种预查封对其也仅是一种权利期待权，只有在预查封的房屋所有权转移至被执行人名下时，申请执行人的期待权利才能转化为正式权利，人民法院才能对房屋进行处理，这也正是预查封不同于正式查封的原因所在。如果在预查封期间，因马庆娜夫妇原因导致商品房买卖合同解除的，则张智超不能对预查封的房屋行使权利。（3）依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条，人民法院查封、扣押、冻结被执行人购买的需要办理过户登记但未办理产权过户登记的第三人的财产，必须符合法定条件，即被执行人已经支付了全部价款并实际占有了所购买的财产；被执行人支付了部分价款并实际占有了所购买的财产，且申请执行人已向第三人支付了剩余价款或第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的。龙达公司虽与马庆娜夫妇签订了《商品房买卖合同》，但是马庆娜夫妇仅支付了3.8万元首付款，剩余首付款129275元至今未支付，马庆娜夫妇欠付中国工商银行股份有限公司珲春支行的按揭贷款197229.04元已由龙达公司代偿。事实上，龙达公司未将涉案房屋（现房）产权变更登记在马庆娜夫妇名下。张智超在申请法院查封涉案房屋的过程中既没有向龙达公司支付马庆娜欠付的剩余价款，也没有支付龙达公司替马庆娜代偿的欠付中国工商银行股份有限公司珲春支行的按揭贷款197229.04元，更没有取得龙达公司同意上述款项从涉案房屋变价款中优先支付的允诺，人民法院将不具备查封法定条件的涉案房屋预查封并拟执行的行为明显错误，应当依法予以解除。综上所述，龙达公司因合法建造的事实行为而享有涉案房屋所有权，在马庆娜夫妇未付清购房款，且《商品房买卖合同》已按《借款协议》第4条约定合法解除，涉案房屋不具备法定查封条件的情况下，龙达公司要求停止执行及解除对月榕湾小区7号楼1单元902号房屋预查封的请求，符合法律规定，张智超请求珲春市人民法院执行龙达公司的财产，损害了龙达公司的合法权益。张智超辩称，龙达公司的诉讼请求不成立，我认为龙达公司已经把房屋出卖给马庆娜和刘林，并已交付使用。我不认可涉案房屋归龙达公司所有的主张，龙达公司称替刘林和马庆娜还银行贷款的主张不属实，马庆娜说是他们自己还的。马庆娜述称，我不清楚买房事宜，当时都是刘林一手经办的，我们都已经交了首付，房屋应该是我们的。刘林未作陈述意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.龙达公司提供编号20141210商品房订购协议书一份，证明龙达公司与马庆娜之间有过商品房买卖关系，以此证明马庆娜曾以397275元的价格购买龙达公司开发的××区。张智超对该证据的真实性有异议，认为马庆娜签字不是其本人签的。马庆娜对该证据的真实性没有异议，但是最后的签字不是我签的，是刘林替我签的。本院对该证据的真实性予以采信，马庆娜对刘林代其签订该协议书予以认可，故本院对该证据的证明目的予以采纳。2.龙达公司提供借款协议一份，证明马庆娜、刘林欠付首付款129275元，偿还全部借款的最后期限是2016年12月10日前，如到期未还借款，商品房买卖协议自行解除条件成就。张智超对证据的真实性有异议，马庆娜的签字不是其本人签的，对刘林的签字真实性没有异议。马庆娜对刘林借款协议中签字的真实性没有异议，但对借款事实不清楚。本院对该证据的真实性予以采信，对其证明内容结合其他证据予以评判。3.龙达公司提供工商银行指令明细信息，证明2018年3月31日龙达公司替马庆娜、刘林代偿工商银行按揭贷款15000元，以此证明马庆娜、刘林未按期归还贷款，龙达公司作为保证人替其偿还15000元贷款，后期马庆娜、刘林一直未还款，我不清楚该15000元具体还哪个月，该证据中还款人林佳丽为我公司出纳员。张智超对该证据的真实性有异议，认为龙达公司提供的证据中无银行公章，证明不了由工商银行出具。马庆娜表示因无人告知，不清楚龙达公司代偿15000元的事实。本院对该证据的真实性及证明内容结合其他证据予以评判。4.龙达公司提供扣款通知书一份，证明龙达公司于2019年7月25日替马庆娜、刘林代偿工商银行按揭贷款本金及利息，共计182229.04元，以此证明马庆娜、刘林的按揭贷款全部还清。张智超对该证据的真实性有异议，认为证据中未体现银行公章，无法确认其真实性。马庆娜表示因无人告知对龙达公司代偿本息的事实不清楚。5.龙达公司提供中国工商银行珲春支行的业务回单4份，证明龙达公司于2019年7月25日替第三人马庆娜、刘林代偿工商银行按揭贷款本金及利息，共计182229.04元。以此证明马庆娜、刘林的按揭贷款全部还清。张智超与马庆娜对证据的真实性及证明目的没有异议。本院认为，该回单记载的金额与4号证据证明的扣款金额相吻合，故上述证据的真实性及证明目的本院予以采信。张智超未向本院提交证据。刘林、马庆娜未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月10日，龙达公司与马庆娜签订《商品房订购协议书》，主要内容为“出卖人（甲方）：珲春龙达房地产开发有限公司，买受人（乙方）：马庆娜，…第一条买受人购买的商品房位于河南街与口岸大路交会处，项目名称（暂定）为月榕湾，商品房为7号楼1单元9层902室，建筑面积105.94m2（最终面积以测绘面积为准），单价3750元/m2，计397275.00元（不含燃气入户费和供热计量表费用）；因房屋面积误差，总金额多退少补。…第三条买受人按照下列3付款方式付款。…3、按揭贷款（缴纳定金三日内缴清首付购房款167275.00元，按揭贷款金额230000.00元）。……出卖人：珲春龙达房地产开发有限公司（加盖公章），买受人：马庆娜（刘林代签），协议签订日期：2014年12月10日”。签订协议后，刘林、马庆娜向龙达公司支付首付款38000元。同日，龙达公司与马庆娜签订《借款协议》，主要内容为“甲方（出借人）：珲春龙达房地产开发有限公司，乙方（借款人）马庆娜，乙方配偶或欲购房屋权利共有人：刘林；1.乙方马庆娜于2014年12月10日购买甲方开发的××区房屋，乙方因为资金不足，特向甲方借款用于支付在月榕湾购房首付款，借款金额为人民币￥129275.00元……。2.乙方分两次向甲方还清上述借款。其中，第一次还款时间及金额为自借款日次日算起一年内（即2015年12月10日前）还清借款总额50%（即人民币￥64638.00元），第二次还款时间及金额为自借款日次日算起两年内（即2016年12月10日前）偿还剩余所有借款（即人民币￥64638.00元）。3.经双方友好协商，甲方承诺：如果乙方按协议约定还清借款，此借款甲方不向乙方收取任何借款利息；乙方马庆娜承诺于2016年12月10日前将上述借款全部还清，在此期间乙方自愿无条件按照甲方要求配合甲方办理上述房屋按揭相关手续。4.如果乙方未能按时还款，乙方自愿将在月榕湾购买的房屋的所有权利转移给甲方，并按照甲方的要求办理相关的权利转移手续。乙方已经支付的购房款及其费用全部作为违约金给付甲方。若不足以赔偿甲方损失的，甲方有权继续追偿。甲方有权将房屋另行出售。若乙方拖延办理变更手续时间，甲方在此期间内仍可另行出售此房屋，此行为系甲方的不安抗辩权利，不构成违约或侵权。5.本协议自甲乙双方签字或盖章之日起生效，一式两份，甲乙双方各持一份，每份具有同等法律效力。甲方：珲春龙达房地产开发有限公司（加盖公章），乙方：马庆娜（刘林代签），权利共有人：刘林，2014年12月10日”。2015年3月3日，龙达公司与马庆娜签订《商品房买卖合同》，主要内容为“出卖人：珲春龙达房地产开发有限公司，买受人：马庆娜；第一条、买卖人所购房屋基本情况买受人所购的商品房（以下简称该商品房）为合同第一条规定的项目中的：月榕湾小区B组团第7【幢】【座】1【单元】9【层】902号房。该商品房用途为住宅属框混结构，层高为3m建筑层数地上12层，地下**，建筑面积为104.94m2。第二条、计价方式与价款按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平米3750元，总金额（人民币大写）叁拾玖万叁仟伍佰贰拾伍元整，（人民币小写）￥393525.00元。第三条、付款方式及期限买受人按下列第2种方式按期付款：…2、其他方式付款首付款：163525.00元按揭贷款：230000.00元。第四条、期限房屋交付出卖人应当在2016年12月30日前通过验收交付使用。…开发商：珲春龙达房地产开发有限公司（加盖公章），出卖人：陈福利（加盖名章），买受人：马庆娜（签字捺印），2015年3月3日”。签订合同后，马庆娜装修入住涉案房屋至今。2015年3月13日，龙达公司、马庆娜、刘林与中国工商银行股份有限公司珲春支行签订《个人购房借款/担保合同》（编号：0080800122015一手贷0000147），三方约定概括如下：1.中国工商银行股份有限公司珲春支行向马庆娜发放个人一手住房购置贷款，金额为23万元；2.马庆娜、刘林以其所有的珲春市××街房屋提供抵押担保，抵押物价值为393525.00元；3.龙达公司对马庆娜的上述贷款提供连带保证责任。2015年3月24日，中国工商银行股份有限公司珲春支行将23万元贷款转入龙达公司账户。2015年3月17日，龙达公司、马庆娜在珲春市房屋产权管理中心就涉案房屋的《商品房买卖合同》登记备案。2015年3月24日，龙达公司、马庆娜在珲春市房屋产权管理中心办理涉案房屋预告登记，预告登记权利人为马庆娜，预告登记义务人为龙达公司。同日，龙达公司、马庆娜、中国工商银行股份有限公司珲春支行又办理预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为中国工商银行股份有限公司珲春支行，预告登记义务人为马庆娜。2019年7月25日，中国工商银行股份有限公司珲春支行出具扣款通知书，内容为“借款人：马庆娜贷款品种：个人一手房按揭贷款欠本金：24,878.04元；欠利息：11,549.86元；欠未结利息：52.88元。贷款余额为：170626.30元。借款人贷款账号：×××。扣款原因：借款人没有按合同约定归还贷款本息，截止2019年07月25日，已连续逾期，所欠本息合计：36480.78元。我行现按所签订的《购房借款合同》和与开发商签订《按揭协议》由珲春龙达房地产开发有限公司代偿。代偿金额为：182,229.04元。账号为：×××的结算账户内扣收。”同日，中国工商银行股份有限公司珲春支行分两次从龙达公司结算账户内扣收保证金归还马庆娜贷款182207.22元和21.82元，共计182,229.04元。另查明，2017年7月6日，张智超起诉刘林、马庆娜偿还借款本金857800元及利息。2017年8月7日，本院作出（2017）吉2404民初1621号民事调解书，经主持调解，双方达成调解协议，约定分期偿还借款本息。2018年1月5日，张智超申请对上述调解书执行。2018年1月12日，本院作出（2018）吉2404执21号执行裁定，裁定预查封马庆娜所有的位于珲春市××区期房，查封期限自裁定生效之日起三年。2019年7月26日，龙达公司向本院书面提出执行异议，本院于2019年8月12日作出（2019）吉2404执异30号执行裁定，裁定驳回龙达公司的异议请求。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；”本案中，马庆娜、刘林为购买涉案房屋与龙达公司签订《商品房订购协议书》，但因资金不足，以向龙达公司借款方式支付部分首付款，且龙达公司配合办理涉案房屋预告登记并交付使用，亦配合马庆娜向银行抵押贷款并提供担保，故根据上述法律规定，龙达公司在涉案房屋预告登记未经法定失效情况下，要求确认涉案房屋归其所有,并不得执行的主张依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第二十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下：驳回珲春龙达房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费5800元，由珲春龙达房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长 吴锡哲人民陪审员 陈玉芬人民陪审员 禚忠诚 二〇一九年十二月十日书 记 员 刘振龙