山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0211民初9527号 原告：董延清，男，1965年10月3日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：夏洪政，山东首辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：夏巍鑫，山东首辰律师事务所律师。 被告：薛成平，男，1965年6月1日出生，汉族，住山东省青岛开发区。 被告：李建军，女，1965年3月29日出生，汉族，住山东省青岛开发区。 被告：薛恩惠，男，1988年9月26日出生，汉族，住山东省青岛开发区。 被告：韩昕蕾，女，1989年9月14日出生，汉族，住山东省青岛开发区。 以上四被告共同委托诉讼代理人：刘雯，山东金口律师事务所律师。 被告：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会，住所地青岛开发区薛家岛街道办事处安子社区驻地。统一社会信用代码：55370211737268802N。 法定代表人：薛兵，主任。 委托诉讼代理人：张新红，山东倡通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海军，山东倡通律师事务所律师。 原告董延清与被告薛成平、李建军、薛恩惠、韩昕蕾、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会（以下简称安子社区居委会）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年8月10日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。后于2018年12月10日作出（2018）鲁0211民初11716号民事裁定书，原告董延清对该裁定不服，向青岛市中级人民法院提起上诉，青岛市中级人民法院经审理于2019年5月7日作出（2019）鲁02民终3726号民事裁定书，裁定：撤销本院（2018）鲁0211民初11716号民事裁定书，指令本院重审。本院于2019年5月15日受理后，重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告董延清及其委托诉讼代理人夏洪政，被告薛成平、李建军、薛恩惠、韩昕蕾的委托诉讼代理人刘雯，安子社区居委会的委托诉讼代理人王海军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 董延清向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告位于安子村××别墅的损失7500000元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.被告赔偿原告××别墅的损失共计5284643.04元，其中补偿款为152143.04元，所置换的三套楼房的损失为513.25万元；2.诉讼费、鉴定费、保全费由被告承担。事实和理由：薛成平、李建军、薛恩惠、韩昕蕾系一家人。2004年12月18日，原告与被告薛成平签订了二份“楼房转让协议”，根据该二份协议的约定，原告购买了位于安子村西属于被告所有的××别墅和属于案外人康战林所有的但委托被告薛成平代理对外出卖的129号别墅，两套别墅共计价款140万元，被告薛成平也在收条中注明别墅款已全部付清。2010年下半年安子社区拆迁，2011年1月4日，被告安子社区居委会与原告仅就129号楼签订了“安子社区二层以上楼房安置补偿协议”，而本案所涉的119楼却以有争议待处理为由没有与原告签订安置补偿协议，后经原告落实，被告安子社区居委会未经原告同意，将本来属于原告所有的××别墅与被告薛成平签订了“安子社区二层以上楼房安置补偿协议”，导致被告薛成平将××别墅所拆迁安置的三套楼113平方米的楼房分别登记在薛成平、李建军、薛恩惠、韩昕蕾名下，给原告造成重大物权损失，因协商未成，诉诸于法律，请求法院依法予以支持。 薛成平、李建军、薛恩惠、韩昕蕾辩称，被答辩人要求答辩人赔偿其××别墅7500000元损失无事实与法律依据，具体理由如下：1.本案基础法律关系是农村宅基地引起的纠纷，涉案房屋系宅基地性质，土地性质为集体土地，根据《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《关于深化改革严格土地管理的规定》、《关于加强农村宅基地管理的意见》、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律问题和政策的通知》、《土地管理法》等相关规定“农村的住宅不得向城市居民出售”，被答辩人系城镇居民，其无权购买涉案房屋。本案被答辩人要求答辩人赔偿其房屋损失，应先确认合同的效力，因为只有在买卖合同无效情况下，被答辩人才有权要求答辩人赔偿损失，否则其无权要求答辩人赔偿损失。2.本案的基础法律关系无效，即答辩人与被答辩人签订的《楼房转让协议》无效，且拆迁利益归答辩人所有，被答辩人诉求7500000元没有任何依据，不知道其是如何计算出来的。被答辩人即使存在损失，充其量也只是利息损失，应该是也只能是64万元购房款的直接利息，该利息损失应该是存款利息损失而非贷款利息损失，本案中被答辩人的损失不应该是房屋增值部分的损失。而且造成合同无效，被答辩人亦有过错，其应与答辩人共同分担损失，即双方各自应承担50%。3.被答辩人的诉求超过了诉讼时效。被答辩人之所以在本案中不要求确认合同效力，是在规避法律规定，其害怕自己的诉求被法院驳回。被答辩人曾在2013年、2014年诉状中自认“2004年。被答辩人按约向答辩人支付全款且交付、占有、使用房屋”，根据此事实，双方的合同履行已超过十五年，按《青岛市中级人民法院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件相关问题的意见》“房屋买卖合同应适用诉讼时效。一方要求确认合同无效并请求返还及赔偿损失的，或者要求确认合同有效并请求办理相关过户等手续的，自合同约定的履行期限届满之日起或合同双方交付完毕之日起超过两年的，驳回当事人的诉讼请求”的规定，被答辩人的诉求超过了诉讼时效，依法应予驳回，法律不保护权利上的睡眠者。4.被答辩人就涉案房屋在（2013）黄民初字第5475号、（2014）黄民初字第2943号案件中曾提交《楼房转让协议》、《证明》各一份，旨在证明“原告（即董延清）于2004.12从王朋处购买房屋一处，由第三人（即薛成平）代签协议”，而被答辩人在本次诉状中自认“原告购买了属于被告所有的××别墅”，被答辩人对于自己到底是从谁手中购买涉案房屋都未搞清楚，其要求答辩人赔偿损失就更无事实与法律依据。5.李建军、薛恩惠、韩昕蕾、青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会不应是本案的被告，本案与他们无关。1999年答辩人为王鹏建造涉案房屋，后因王鹏无力支付建筑费用，2003年答辩人从王鹏处顶账及加钱取得涉案房屋的所有权，答辩人有王鹏收取答辩人购房款的收条为证，答辩人对房屋进行装修后，又出卖给被答辩人，故本案的买卖双方系答辩人与被答辩人，与他人无关，被答辩人的诉求违反了合同相对性原则。6.根据山东省高级人民法院（2018）鲁民再1014号民事判决书的内容可知，因被答辩人董延清与安子社区居委会签订拆迁协议，故法院确认129号别墅拆迁利益归被答辩人董延清所有，根据此观点，涉案房屋××别墅是答辩人薛成平与安子社区居委会签订拆迁协议，故按最高院的观点，××别墅拆迁利益应归答辩人薛成平所有，综上，请求法院依法驳回被答辩人对答辩人的起诉。 安子社区居委会辩称，本案涉案房屋所有权损失是因为原告与被告薛成平因授权签订补偿协议及受领补偿房屋拆迁利益权限不明，该损失与被告社区无关，请依法驳回原告对被告社区的诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1.2004年12月17日，薛家岛安子社区居委会，出具《证明》两份，分别载明：“兹证明安子别墅小区第××楼房属于王鹏转让给薛成平所有，以上情况属实。特此证明！”“此楼房属王朋全权委托薛成平处理，薛成平具有此楼房转让主张权、处置权。” 2.2004年12月18日，青岛经济技术开发区薛家岛街道办事处安子社区居委会薛成平作（甲方）与董延清（乙方）签订《楼房转让协议》，约定：甲方有三层别墅座落薛家岛街道办事处安子村村西别墅区，门牌号为××，建筑面积320平方米，以64万元价格转让给乙方……。2005年4月28日，原告将涉案××别墅的房款付清。 3.2011年1月4日，薛成平（乙方）与被告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会（甲方）签订《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》，约定：甲方安置乙方326.01平方米楼房……乙方签字处：“薛成平代”。后因补偿面积计算有误，双方于2011年1月11日重新签订了《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》，约定：甲方安置乙方331.90平方米楼房……，乙方签字处：“薛成平”。后薛成平基于2011年1月11日签订的《安子社区二层以上楼房安置补偿协议》置换高层安置房三套，分别为开发区长江东路197号内11栋1单元601室，登记在薛成平名下，建筑面积为114.94㎡；开发区长江东路197号内11栋1单元1701室，登记在薛恩惠名下，建筑面积为114.94㎡；开发区长江东路197号内11栋1单元2806室，登记在李建军名下，建筑面积为114.94㎡。另被告薛成平领取涉案别墅补偿款共计152143.04元。 4.2019年7月4日，安子社区居民委员会出具《证明》一份，载明“安子社区居民薛成平，在社区旧村改造中，将自有门牌号××四间平方安置后剩余面积50平方米与××二层楼房可置换面积合并后，安置楼房339平方米，超出面积由薛成平自行处置。以上情况属实。特此证明。” 5.2019年7月23日，青岛市黄岛区薛家岛街道办事处安子社区居民委员会出具《情况说明》一份，载明“我社区居民薛成平于2011年1月4日与我社区签订了××别墅（原编号，该靠近诊所）“安子社区二层以上楼房安置补偿协议”，约定该别墅拆迁置换楼房面积三套113平方米共339平方米；后因面积有误，双方又于2011年1月11日重新签订了“安子社区二层以上楼房安置补偿协议”，将该别墅的实际应置换楼房面积更正为：该别墅拆迁置换楼房面积共331.9平方米。该别墅均置换了高层楼房，其中安子向阳安置区11-601户楼房（指高层6楼601户，下同）一套、11-1701户楼房一套、11-2806户楼房一套。该别墅共有补偿款项如下：速签奖15000元、搬迁费500元、移机费500元、速签（迁）奖70000元、2012年1-6月过渡费（指过渡期间租费）12785.76元、2012年7-12月过渡费12785.76元、2013年1-9月过渡费25571.52元。以上合计补偿款项为152143.04元，均已被薛成平个人领取。此外，我社区就该别墅再无其他补偿款项。特此说明！” 6.庭审中，原告董延清申请对被告薛成平置换的高层安置房三套，即开发区长江东路197号内11栋1单元601室；开发区长江东路197号内11栋1单元1701室；开发区长江东路197号内11栋1单元2806室于2018年8月10日的市场价值进行鉴定，本院委托青岛天荣土地房地产评估有限公司进行鉴定，经鉴定，197号内11栋1单元601室房屋评估单价为14498元／㎡，评估总价为166.64万元；197号内11栋1单元1701室房屋评估单价为14933元／㎡，评估总价为171.64万元；197号内11栋1单元2806室房屋评估单价为15223元／㎡，评估总价为174.97万元；涉案三套房屋建筑面积总计344.82㎡，价款总计513.25万元。上述鉴定花费鉴定费29530元，原告已预付。 7.庭审中，原、被告均认可涉案××别墅应安置面积为331.9平方米，但由于社区可供安置的套三房屋户型只有113平方米，实际安置面积为339平方米，其中多安置的7.1平方米系被告薛成平以自有房屋置换所得。2011年1月11日，安子社区居委会与被安置人签订补偿协议时，对多安置面积以5000元／㎡计算价格。对该多安置的7.1平方米，原告称同意以5000元／㎡价格予以补偿；被告薛成平、李建军、薛恩惠、韩昕蕾称多出的7.1平方米是由被告的自有房屋置换的，应按评估报告中的单价予以计算。 本院认为，本案的争议焦点为:1.原告与被告薛成平签订的《楼房转让协议》是否有效;2.涉案的房屋拆迁利益如何分配。综合本案的案情及相关的法律规定，本院作出如下分析判定： 关于争议焦点1，因我国法律适用房地权属一致原则,农村房屋买卖的效力问题源于农村宅基地使用权的流转限制。涉案房屋所涉土地性质为集体土地,而原告并非该宅基地所在集体经济组织的成员,故原告向被告购买涉案房屋的行为违反了法律、行政法规的强制性规定,原、被告于2004年12月18日签订的《楼房转让协议》应属无效。 关于争议焦点2,《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后,因合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。原告与被告薛成平之间的《楼房转让协议》被确认无效后，原告应将房屋返还给被告，被告亦应将收取的房屋价款返还给原告。但涉案房屋已经被纳入拆迁范围并已实际拆除，故没有返还必要。因涉案房屋拆迁安置房产已实际安置至被告及其家人名下，且拆迁补偿款也已实际发放给被告，故本案处理的重点系涉案房屋拆迁利益的归属和分配。首先，关于宅基地的区位补偿部分。因宅基地使用权登记在被告名下，故宅基地的区位补偿应归被告所有，但被告作为房屋的出卖人在出卖时即明知其所出卖房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，其对合同无效应承担主要责任，故本院确认宅基地的区位补偿的30%归被告所有，被告应返还原告70%的宅基地区位补偿。本案中，涉案房屋宅基地的区位补偿已被置换的高层安置房三套，经鉴定，涉案三套安置房屋建筑面积总计344.82㎡，价款总计513.25万元。经计算，涉案三套安置房屋评估单价为14885元／㎡。涉案××别墅应安置面积为331.9平方米，故70%的宅基地区位补偿为331.9平方米×14885元／㎡×70%=3458232.05元。关于房屋拆迁所得的补偿款。该款项的权利人应为原告，被告薛成平领取了该款项，应当返还原告。原告主张被告李建军、薛恩惠、韩昕蕾、安子社区居委会承担房屋拆迁利益的赔偿责任，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告薛成平于本判决生效后十日内赔偿原告董延清房屋拆迁利益3610375.09元； 二、驳回原告董延清的其他诉讼请求。 本案案件受理费48792.5元，保全费5000元，鉴定费29530元，共计83322.5元。由原告董延清负担26398.03元，被告薛成平负担56924.47元。由被告负担的费用，限被告于判决生效后十日内支付给原告。原告已预交案件受理费64300元，本院退回15507.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  吕莉莉 审判员  车绍文 审判员  郝李丽 二〇一九年十二月三十日 书记员  李晓春