建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0526民初2888号 原告（执行案外人）：泉州诚源房地产有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街**“永宏花苑”B部裙楼五层，统一社会信用代码91350500611549246H。 法定代表人：曾志宏，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 被告（申请执行人）：陈毕君，男，1954年12月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被告（被执行人）：陈文尧，男，1982年11月25日出生，汉族，住福建省德化县。 原告泉州诚源房地产有限公司（以下简称：诚源公司）与被告陈毕君、陈文尧案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月12日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告诚源公司的委托诉讼代理人柯曾国、被告陈毕君、陈文尧均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚源公司向本院提出诉讼请求：1.确认址在福建省泉州市洛江区××开发区××花园××号楼××室房产（以下简称：案涉房产）［备案合同号：201303010157］的物权归诚源公司所有。2.确认陈文尧合同编号为201303010157的《商品房买卖合同》（以下简称：案涉《合同》）的预告登记已经于2016年1月29日失效。3.解除对案涉房产的预查封。事实与理由：一、案涉房产系由诚源公司开发建设。陈文尧于2013年3月1日与诚源公司签订了案涉《合同》及其相关附件，向诚源公司购买该房产。虽然该《合同》有到泉州市洛江区房地产交易所办理合同备案登记和预告登记，但只是将该房产预告登记在陈文尧名下。根据《物权法》第九条、第十四条规定，商品房预告登记并不直接具有物权法律效力，案涉房产物权仍归诚源公司所有，陈文尧并不享有物权。二、《物权法》第二十条规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”现涉案房产的楼盘已于2015年10月29日具备进行不动产登记的条件且诚源公司也履行了通知的义务，但是陈文尧至今仍未申请变更登记，该预告登记已于2016年1月29日失效。另，案涉《合同》已于2018年6月20日通过洛江区人民法院（2018）闽0504民初960号民事判决书判决解除，陈文尧应将涉案房产腾空返还给诚源公司。双方基于案涉《合同》产生的债权消灭，预告登记也是失效的。三、案涉房产的物权归诚源公司，不属于法院的查封和拍卖范围，依法应当解除对案涉房产的查封。1.根据有关规定，预查封不直接等同于正式查封。2.虽然因陈毕君申请诉讼保全，德化县法院作出裁定对案涉房产进行预查封，但因该房产自始至终均未办理产权证，即使进入执行程序也是自动转为预查封，而非查封。3.最高院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称：《执行异议和复议规定》）第二十六条第二款的规定是针对被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，但并不包含预查封。德化县法院直接套用该条款没有区分查封和预查封是错误的。4.依法应当解除已经采取的查封措施，对于陈文尧可退回的购房款属于可执行的范围。综上所述，案涉房产的预告登记已经失效，案涉《合同》经洛江区法院判决解除，涉案房产的物权归诚源公司所有，陈文尧对其不再享有物权和物权请求权，不属于陈文尧可执行的财产范围，依法应当解除对该房产的预查封，且法院应当停止一切拍卖、变卖程序。因购房合同解除对于陈文尧可退回的购房款属于可供执行的范围，应将此前对房产的预查封对象转为对可退回购房款的冻结。 陈毕君辩称，一、诚源公司的第一、第二项诉讼请求是要求确权，第三项诉求是要求解除预查封，应当由法院认定是否能将其本案诉求合并审理。二、陈文尧与诚源公司签订的《合同》合法有效，陈文尧已全额支付了购房款，且房产已实际交付给陈文尧入住、使用，根据相关法律规定，案涉房产事实上应归陈文尧及其前妻陈秋款所有。诚源公司的起诉排除了其他共有人的权益，不应当得到支持。三、诚源公司未向陈文尧履行通知办理房屋产权证的义务，案涉房产至今未办理产权证的过错在诚源公司。四、洛江法院的相关判决在实体上是有错误的，陈文尧已就此提起再审申请，并向洛江区检察院提起抗诉。五、案涉《合同》依法成立并有效，即使房产的预告登记已经失效，相应的买卖合同并未失效，该房产的物权在事实上归陈文尧所有，德化县法院对此进行查封是合法的。六、德化县法院的保全裁定书中并无“预查封”字样，所以法院对案涉房产的保全措施是查封，而非预查封。七、在金钱债权执行中，相关执行标的被查封后，当事人依据另案生效文书提出排除执行异议的，于法无据。 陈文尧辩称，案涉房产的预告登记并未失效，其他答辩意见与陈毕君的答辩意见一致。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。诚源公司围绕诉讼请求提交了《商品房预售许可证》，《关于办结商品房项目初始登记的通知》，《贷款结清通知书》，洛江区法院作出的（2018）闽0504民初960号《民事判决书》、《法律文书生效证明》、《受理执行案件通知书》，德化县法院作出的（2017）闽0526民初3281-1号《民事裁定书》、（2019）闽0526民初执异38号《执行裁定书》等证据材料，欲共同证明：案涉《合同》已经法院判决解除，案涉房产的预告登记已经失效，其物权归诚源公司所有，不属于陈文尧可供执行的财产范围的事实。陈毕君、陈文尧质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对证据的证明内容有异议。 陈毕君、陈文尧提供了银行付款回单、抵押物品清单等证据材料，欲共同证明：陈文尧为购买案涉房产缴交首付款29.1万元，且案涉房产已经抵押给银行的事实。诚源公司对该组证据的真实性无异议。 另外，本院向洛江区房管处、不动产登记中心调取了案涉房产的权属登记查询结果证明、预告登记证、抵押权预告登记证等。经质证，双方当事人对本院调取的证据均无异议。 对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据无争议的证据和庭审调查，认定事实如下： 一、案涉房产（址在洛江区××开发区××花园××号楼××层××号）系由诚源公司开发建设，2013年3月1日，诚源公司作为出卖人与陈文尧作为买受人签订一份合同编号为201303010157的《商品房买卖合同》（即案涉《合同》），约定由陈文尧购买案涉房产等。为此，陈文尧向诚源公司支付了购房首付款29.1万元，余下购房款通过向中国银行股份有限公司泉州鲤城支行（以下简称：中行鲤城支行）办理按揭贷款支付，诚源公司为该按揭贷款提供阶段性担保责任。同年3月14日，诚源公司为案涉房产向洛江区房管处办理预告登记［登记证号：泉房预洛江区（洛）字第201300999号］，预告登记权利人为陈文尧，预告登记义务人为诚源公司。此后，案涉房产于2014年左右交付给陈文尧占有、使用至今。2015年10月29日，案涉房产初始登记在诚源公司名下，并具备办理商品房分户登记条件，但该房产至今未办理不动产产权变更登记。 二、2017年12月19日，陈毕君作为申请人，在本院审理的原告陈毕君与被告陈文尧、陈秋款债权转让合同纠纷一案中申请对案涉房产予以保全，并提供担保。本院于同年12月20日作出（2017）闽0526民初3281-1号《民事裁定书》，裁定对陈文尧名下的案涉房产予以查封，期限为三年，自2017年12月20日起至2020年12月19日止。嗣后，因陈文尧未能履行该案相关判决，陈毕君于2018年3月29日向本院申请强制执行。 三、2018年4月3日，诚源公司向洛江区法院起诉，要求解除与陈文尧签订的案涉《合同》等。洛江区法院于同年6月20日作出（2018）闽0504民初960号《民事判决书》，判决：“一、解除泉州诚源房地产有限公司与陈文尧于2013年3月1日签订的合同编号为201303010157的《商品房买卖合同》及其附件；陈文尧应于本判决生效之日起十日内将址在泉州市洛江区双阳华侨经济开发区阳侨花园城8号楼604号商品房腾空返还给泉州诚源房地产开发有限公司。二、陈文尧应协助泉州诚源房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》解除后的注销登记手续。三、陈文尧应于本判决生效之日起十日内支付泉州诚源房地产开发有限公司违约金62400元。四、陈文尧应于本判决生效之日起十日内支付泉州诚源房地产开发有限公司代垫的按揭款本息11537.76元。五、陈文尧应于本判决生效之日起十日内支付泉州诚源房地产开发有限公司因本案诉讼而支付的律师代理费20000元”等。该案于2018年8月2日起发生法律效力。 四、2019年7月16日，诚源公司作为案外人向本院提出书面执行异议，要求解除对案涉房产的预查封。本院经审查认为：首先，本院查封的房屋虽未进行房屋所有权登记，但该房屋已经办理了商品房预告登记，因此视为已经确认了陈文尧作为房屋权利人的身份。其次，陈文尧名下的案涉房产被本院于2017年12月20日裁定查封，2018年3月29日陈毕君申请执行后，则自动转为执行中的查封措施，而诚源公司起诉要求解除与陈文尧商品房预售合同关系的洛江区法院的民事判决于2018年8月2日生效，根据《执行异议和复议规定》第二十六条规定，诚源公司的异议理由不能成立，应予驳回。故本院于2019年7月29日作出（2019）闽0526民初执异38号《执行裁定书》，裁定驳回诚源公司的执行异议。嗣后，诚源公司在法定期限内提起本案案外人执行异议之诉，并提出前述诉讼请求。 五、在本案诉讼过程中，诚源公司于2019年8月30日代陈文尧向中行鲤城支行结清了案涉房产所欠的按揭贷款，并为此支付了按揭款272729.92元及提前还款违约金994.66元。 本案争议焦点为：案涉房产作为申请执行人陈毕君与被执行人陈文尧申请强制执行案的执行标的，案外人诚源公司能否排除执行的问题。 本院认为，一、依据我国《物权法》第三十九条之规定，所有权人对自己的不动产或动产所享有的所有权指的是占有、使用、收益和处分的权利。本案中，在诚源公司行使案涉《合同》解除权之前（下文将对其解除合同的效力进行论述），案涉房产虽初始登记在开发商诚源公司名下，但其基于出售该房产的目的，与陈文尧签订案涉《合同》，并据此将房产交付给陈文尧装修入住，由陈文尧实际占有并使用至今；特别是诚源公司将案涉房产预告登记在陈文尧名下，依据我国《物权法》第二十条第一款之规定可知，经预告登记保全的物权请求权，可对抗任意第三人，亦可对抗不动产的所有权人和其他物权人，此时诚源公司在未经陈文尧同意的情况下对案涉房产并不享有自由处分的权利。综上，诚源公司对案涉房产并不享有我国《物权法》第三十九条规定的占有、使用、收益和处分等完整的不动产所有权。对诚源公司请求确认案涉房产归其所有，实质上系要求确认其对案涉房产仍享有对世及排他效力的完整的不动产所有权，不符合法律规定，本院不予支持。二、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定，陈文尧未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权裁定查封陈文尧名下的财产。洛江区房管处依据本院民事裁定书及《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项之规定，对案涉房产办理了预查封手续，并无不妥。诚源公司主张该房产的预告登记已于2016年1月29日失效，依据我国《物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，诚源公司可以在预告登记失效条件成就时予以主张并申请变更登记。但诚源公司在本院裁定查封之前并未向相关部门提出该项主张，案涉房产仍预告登记在陈文尧名下，故应认定案涉房产未经陈文尧同意，他人无权处分，且案涉房产仍可作为陈文尧的责任财产进行查封。三、依据《执行异议和复议规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，本案案涉房产作为执行标的被本院查封之后，诚源公司作为案外人只能通过案外人异议程序来主张排除执行的实体权利，其通过向洛江区法院起诉解除案涉《合同》，并依据该案诉讼作出的生效法律文书提出排除执行的，本院依法不予支持。 综上，案涉房产预告登记在陈文尧名下，诚源公司对案涉房产不享有占有、使用及自由处分等对世性、排他性的完整不动产所有权，且诚源公司未能在案涉房产被本院查封之前行使合同解除权并由生效判决确权，故对诚源公司提出的确认案涉房产归其所有、预告登记已经失效、解除对案涉房产的预查封等诉求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，判决如下： 驳回泉州诚源房地产有限公司的诉讼请求。 案件受理费100元，由泉州诚源房地产有限公司负担，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长 苏益铮 审 判 员 周成铭 审 判 员 陈志群 二〇一九年十二月六日 法官助理 陈小鑫 书 记 员 郑昆宏 附：相关法律条文： 1.《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百四十四条被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。 采取前款措施，人民法院应当作出裁定。 3.《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十六条第二款金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。