广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0125民初2612号 原告：覃建进，男，1979年3月20日出生，壮族，住上林县。 委托诉讼代理人梁进新，广西慧拓律师事务所律师。 委托诉讼代理人黄姗，广西慧拓律师事务所实习律师。 被告：上林县福美嘉物业管理有限公司，住所地：上林县。统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：邹红竹。 委托诉讼代理人：陆玎，广西通林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃冬群，广西通林律师事务所律师。 原告覃建进与被告上林县福美嘉物业管理有限公司（以下简称福美嘉公司）物业服务合同纠纷一案，本院2019年11月15日受理后依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告覃建进的委托诉讼代理人梁进新、黄姗，被告福美嘉公司的委托诉讼代理人陆玎、覃冬群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还水、电开户费共计2500元（其中，水表开户费1400元，电表开户费1100元）；2、判令被告向原告支付7500元的赔偿。（计算方式:2500元×3倍＝7500元）。以上两项共计:10000元。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2013年11月20日与广西龙盛房地产投资开发有限公司签订商品房买卖合同，商品房买卖合同编号为：ＬＳ14310Ｂ，合同约定广西龙盛房地产投资开发有限公司于2012年10月31日前向原告交房。交房时间到后，广西龙盛房地产投资开发有限公司委托前期物业公司福美嘉公司向小区业主交付房屋。福美嘉公司在向小区业主办理交房手续时，要求小区业主按《寨柳城市花园入伙收费一览表》交纳费用，《寨柳城市花园入伙收费一览表》第八项中注明：水、电开户费，水:1400元一户，电:1100元一户，杂物房、车库，水、电各多加200元／户，备注由物业管理处收取。原告作为小区业主为能够尽快接收房屋入住新房，遂按《寨柳城市花园入伙收费一览表》向被告支付了包含水电开户费2500元在内的费用共计5240元，被告向原告出具了所交费用的收据。2018年初左右，经过小区业主在网上查询了相关规定并咨询了法律人士后认为，作为小区前期物业公司的被告向业主收取水、电开户费系违规收费，属于欺诈业主行为，原告等小区业主遂要求被告退还水、电开户费共计2500元／户，但被告至今拖延不退还。原告等小区业主多次要求被告退款均无果后，原告及14栋、15栋的其他业主共同委托业主覃某（身份证号:4521241986××××××××）作为业主代表向上林县信访局等政府部门信访反映情况要求政府出面主持公道。业主覃某于2019年3月26日就该事项向上林县信访局信访反映,2019年6月11日，上林县市场监督管理局向原告送达《价格投诉办理告知书》在告知书中上林县市场监督管理局答复：一、经查，寨柳城市花园小区房地产开发商广西龙盛房地产投资开发有限公司，在寨柳城市花园小区第二期商品房销售中收取水电开户费一事属实，该行为涉嫌价格违法。二、自14栋和15栋业主购买商品房至今，已经超过两年时间，超过了法律规定的期限，因此我局无法对广西龙盛房地产投资开发有限公司实施行政处罚；三、我局拟对您及14栋15栋业主与广西龙盛房地产投资开发有限公司就水电开户费问题进行调解，但在本案调查中征询当事人双方的处理意见时，双方均明确表示拒绝进行调解，鉴于此种情况，我局建议您通过民事诉讼、仲裁等方式维护自身合法权益。2019年6月14日，上林县住房和城乡建设局向原告委托的业主覃某送达《关于覃某信访事项的答复意见》该答复意见的内容为：“寨柳小区物业公司收取水电开户费属于乱收费行为。我局正在与物业公司沟通处理，你也可通过法律途径维护自己的合法权益。”综上，被告福美嘉公司作为物业服务的经营者向小区业主虚构费用名目、欺诈小区业主，违规收取水、电开户费2500元／户的行为，已经严重侵害到作为消费者的业主的合法权益，被告的行为已被政府管理部门认定为价格违法行为和乱收费行为，被告已经构成商业欺诈，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。”的规定，被告应当按“退一赔三”的方式向原告退还2500元，并按赔偿7500元给原告。为此，为维护原告合法权益，特提起民事诉讼，请法院依法判决，支持原告诉讼请求。 被告辩称：1.我方认为被告主体不适格。2.本案原告与开发商签订的商品房销售合同合法有效，且合同已经约定是由户主自行安装水电开户。3.本案涉及到法律适用的溯及力问题，本案原告水电开户费并未计入房价，相关规定也是产生于原告购房以后，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。4.且已超过诉讼时效。 本案的争议焦点：1.被告的主体是否适格；2.原告的诉求是否超过诉讼时效；3.原告要求被告返还水电开户费及按三倍赔偿是否合法有据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、原告的证据3-商品房买卖合同，本院对其三性予以确认；2、原告的证据4-寨柳城市花园入伙收费一览表，本院对该证据予以确认，确认被告收取了原告水电开户费，被告辩称实际上收取费用的主体是龙盛公司而不是被告，但未能举证证明，本院不予采信；3、原告的证据6-9，该组证据为原告等业主委托覃某向相关职能部门信访被告收取水电开户费及职能部门的回复意见，本院对其三性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告于2013年11月20日与广西龙盛房地产投资开发有限公司（以下简称龙盛公司）签订商品房买卖合同，购买上林县大丰镇林康路寨柳城市花园小区XX栋XX单元XX层XX号房。合同约定交房时间到后，龙盛公司委托前期物业公司福美嘉公司向小区业主交付房屋。福美嘉公司在向小区业主办理交房手续时，要求小区业主按《寨柳城市花园入伙收费一览表》交纳费用，《寨柳城市花园入伙收费一览表》的收费内容有：1、预交一年管理费；2、预交一年专项维修资金；……8、水、电开户费，水:1400元/户，电:1100元/户，杂物房、车库，水、电各多加200元/户，备注由物业管理处收取。……原告接收房屋时按《寨柳城市花园入伙收费一览表》向被告支付了包含水电开户费2500元在内的费用共计5240元，被告向原告出具了所交费用的收据。之后，因被告未能办理小区业主的水电“一户一表”，遂要求被告退还水、电开户费，但被告不退还。原告等小区业主共同委托业主覃某作为业主代表于2019年4月向上林县市场监督管理局、上林县住房和城乡建设局信访反映情况。2019年6月11日，上林县市场监督管理局向覃某答复称“寨柳城市花园小区房地产开发商龙盛公司，在寨柳城市花园小区第二期商品房销售中收取水电开户费一事属实，该行为涉嫌价格违法。”2019年6月14日，上林县住房和城乡建设局向覃某答复：根据《国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》文件规定，“经国务院核准取消的涉及住房建设的行政事业性收费项目有：水表立表费、电网入网费”，寨柳小区物业公司收取水、电开户费属于乱收费行为。2019年11月15日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案系物业服务合同纠纷，被告作为上林县大丰镇林康路寨柳城市花园小区的前期物业服务公司，在原告收房时向原告收取了管理费、专项维修金、水、电开户费等服务费用，双方形成物业服务管理合同关系。 关于被告的主体是否适格及原告的诉求是否超过诉讼时效问题。被告向原告收取了包括水、电开户费等服务费用，提供了物业管理服务，双方形成物业服务管理合同关系，被告在本案中主体适格。被告辩称向原告收取水、电开户费系龙盛公司委托被告收取，款项也支付给了龙盛公司，被告主体不适格，但被告未能举证证明，本院对被告的辩解不予采信。被告向原告收取水、电开户费时没有约定或承诺“一户一表”水、电开户的时间期限，在该收费行为被政府主管部门认定为乱收费行为后，原告才知道被告是向原告乱收费，即自此才知道自己的权利被侵害，故本案原告的诉讼请求没有超过诉讼时效。 关于原告要求被告返还水电开户费及按三倍赔偿是否合法有据问题。民事合同体现当事人的意思自治，但内容也要符合法律、法规、部门规章及相关政策的规定。被告作为寨柳城市花园小区的前期物业服务公司，向原告等业主收取了水、电开户费2500元，该收费行为被政府主管部门上林县住房和城乡建设局认定为乱收费行为，故原告请求被告返还水、电开户费2500元，有事实理由和法律依据，本院予以支持。原告请求被告按《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定三倍赔偿，但该法条适用的前提是“经营者提供的商品或者服务有欺诈行为”，本案原告提交的证据不能证实被告收取水、电开户费系欺诈行为，故原告请求被告支付三倍赔偿金，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告上林县福美嘉物业管理有限公司返还原告覃建进水、电开户费2500元； 二、驳回原告覃建进的其他诉讼请求。 上述款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内偿清，义务人如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告上林县福美嘉物业管理有限公司负担13元，原告覃建进负担37元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 何 健 审判员 邹文乾 审判员 韦洪波 二〇一九年十二月二十五日 书记员 马 玉