山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初4314号原告：青岛凯德新都心商用置业有限公司，住所地青岛市市**台柳路**-09地下**。法定代表人：袁嘉骅，董事长。委托诉讼代理人：包玺，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周重骏，山东康桥（青岛）律师事务所律师。被告：青岛创旭文化发展有限公司，住，住所地青岛市崂山区海尔路**大荣中心**楼****/div>法定代表人：宋瑞国，执行董事。委托诉讼代理人：梁小凤，广东洛亚律师事务所律师。原告青岛凯德新都心商用置业有限公司与被告青岛创旭文化发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人包玺、周重骏，被告委托诉讼代理人梁小凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠的租金21881.17元、物业管理费6023.43元、POS机使用费308.06元，各项费用共计82412.66元;2、请求依法判令被告承担至实际支付租金、物业管理费、POS机使用费等各项费用之日止的逾期付款违约金(暂计算至2019年3月12日为5768.87元);3、请求依法判令被告交还房屋并承担至实际交还之日止的违约金(暂计算至2019年3月12日为313759.86元);4、请求依法判令被告办理工商注销手续，并承担至实际注销之日止的违约金(暂计算至2019年3月12日为66054.71元);5、请求依法判令被告承担合同解除违约金475640.4元;6、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年3月29日签订《房屋租赁合同》，约定被告承租位于青岛市市北区“凯德MALL新都心，青岛”03层16A17号房屋，合同同时约定了租赁期限、租金、物业管理费、POS机使用费、违约金、保证金等事项。被告在承租期间拖欠原告租金、物业管理费、POS机使用费等，经原告多次催要无果，严重违约，原告有权依据合同约定解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并要求被告支付违约金。故原告向被告发出通知，解除与被告之间的租赁合同。被告拖欠租金、物业管理费、POS机使用费等的行为已严重侵害原告的合法权益，为维护原告自身的合法权益，特诉至贵院，请求依法判决如所请。被告辩称，一、关于诉讼请求二，原告要求被告支付的逾期付款违约金过高，请求人民法院予以调低。根据双方签订的《房屋租赁合同》(以下简称“合同”)10.2的规定，被告每逾期一日，应当按照逾期款项的0.1％支付逾期违约金。但由于各项费用总数基数较大，以合同约定的0.1％支付违约金过高。故此请求人民法院比照中国人民银行同期贷款利率调整4.35％计算逾期付款违约金。二、关于诉讼请求三，被告已经于2019年2月初搬离并返还租赁店铺，因此，请求人民法院对房屋返还的违约金予以调整。被告已经于2019年2月初搬离并向原告返还了租赁的店铺，并积极配合原告清空店内物料、设备。原告主张该笔违约金计算至2019年3月12日没有事实依据。综上所述，原告要求支付的房屋返还违约金远超原告实际损失，请求人民法院予以调整。三、关于诉讼请求四，原告以被告逾期办理变更工商登记为由要求支付违约金超出原告的实际损失，请求人民法院不予支持。即便是人民法院认定被告应当支付该部分的违约金，原告起诉状对该笔违约金的起算日期有误。1.根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条第一款的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出载决。2.原告的实际损失为房屋占用所造成的租金损失，而该笔损失原告已经在诉讼请求三中提出。根据双方合同的约定，原告要求被告每逾期办理工商登记一天，需要相当于租赁面积每平方米10.65元的违约金。而原告并未举证被告迟延变更工商登记对其造成的实际损失。因此，合同关于逾期办理工商登记的违约金不合理且远超原告实际损失，请求人民法院不予支持被告逾期办理工商登记部分的违约金。3.即便是人民法院认定被告应当支付该部分的违约金。根据双方达成的《补充条款》，则该笔违约金的起算时间应当自合同期满、解除、撤销或确认无效的60个工作日后起算。原告于2019年2月2日发出《解除租赁合同通知书》，双方的合同于2019年2月1日解除。因此，被告应当在2019年4月30日之前办妥工商变更登记。故该笔违约金的起算时间为2019年5月1日，原告起诉状对该笔违约金的起算日期有误。四、关于诉讼请求五，原告要求支付当年6个月的租金和6个月的物业管理费总和作为合同解除违约金不合理，已经超出原告实际损失，请求人民法院不予支持。如前所述，原告的实际损失为房屋占用所造成的租金损失，而该笔损失原告已经在诉讼请求三中提出。被告欠付的各项费用仅82412.66元，但是原告要求合同解除后，被告仍然需要支付原告相当于当年6个月的租金和6个月的物业管理费总和作为合同解除的违约金高达475640.4元，已经超出原告实际损失。因此，请求人民法院不子支持合同解除违约金。五、原告要求被告支付逾期付款违约金、返还房屋违约金，以被告已经支付的房屋租赁保证金已经足够补偿原告损失。另外，原告强制拆除、清退被告店内设备已经造成被告高达600万元的损失。1.根据合同约定，被告已经向原告支付房屋租赁保证金共计人民币80000元，且该笔费用已经被原告扣除。2.根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告已经通过诉讼请求二诉讼请求三要求被告支付逾期付款违约金、返还房屋违约金。被告也已经支付了80000元房屋租赁保证金。原告仍然通过诉讼请求四、诉讼请求五要求被告支付违约金，有重复计算违约金、加重被告义务之嫌。3.原告在2019年2月至2019年3月30日期间强制拆除被告店内设备，已经造成了被告高达600万元的损失。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人双方提交的证据和陈述，本院予以确认事实如下:2016年3月29日原、被告签订房屋租赁合同，约定被告承租位于青岛市市北区“凯德MALL新都心，青岛”03层16A17号房屋，租赁期限自2016年6月30日至2024年6月29日，合同约定了各年度租金标准、物业费标准。合同第10.2条约定，被告逾期支付租金等，每逾期一日应按逾期款项的0.1%支付违约金。第21.5条约定，如合同提前终止，被告应向原告交还房屋，逾期不交还房屋，原告有权要求被告按照每日每平方米10.65元标准支付逾期腾房期间的房屋占用费。第21.12条约定，被告应于合同解除后三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向原告支付相当于每平方米10.65元的违约金。合同第12.2条约定，如被告逾期支付租金等超过一个月，原告有权书面通知被告解除合同，被告已付租金、租赁保证金等费用均不予退还，同时被告还应支付原告相当于当年六个月的租金和六个月的物业管理费之和的违约金。第13.2条约定，被告未按期交还房屋满七日，原告有权自行开锁腾空房屋，并不承担责任。合同签订后，被告向原告支付租赁保证金80000元。原告将房屋交付被告使用。被告支付租金、物业费等至2018年12月31日。被告欠付原告2019年1月1日至2月1日租金21881.17元、物业管理费60223.43元、POS机使用费308.06元，共计82412.66元。2019年1月原告向被告发出欠费催促函，要求被告于2019年1月21日前补交拖欠的费用。2019年2月1日原告向被告发出解除租赁合同通知书，内容为因被告欠付2019年1月的租金、物业管理费、POS机使用费等，经催促仍未支付，故通知被告自2019年2月1日起解除合同等。2019年2月14日原告向被告发出收回商铺通知函，通知被告于2019年2月28日停止经营、腾空并交还房屋等。被告自述因原告给停电，被告于2019年2月初从涉案房屋搬走，因有需要拆装的部分，故于2019年3月30日全部搬走。原告自述于2019年2月中旬至3月31日期间委托案外人山东世德建设有限公司对涉案房屋内被告原装饰、装修进行拆装，花费101895.27元。对此原告提交与该公司签订的小型装饰装修工程施工合同及该公司出具的增值税专用发票予以证明。原告于2019年4月19日将涉案商铺另行对外出租。被告曾于2016年6月在涉案房屋地址上登记注册“青岛创旭文化发展有限公司凯德店”，至诉讼期间尚未注销。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。现被告欠付原告2019年1月租金、物业管理费等共计82412.66元，原告要求被告支付该费用，被告对此亦无异议，本院予以照准。被告欠付租金等费用超过一个月，根据双方合同约定，原告有权解除合同。原告于2019年2月1日向被告发出解除合同通知，被告也已收到该通知，双方合同解除。根据合同约定，被告欠付租金等费用、逾期腾还房屋、逾期办理工商登记注销手续，均需向原告支付违约金，因被告违约解除合同，被告也需向原告支付违约金。原告据此计算的违约金总额为86万余元。从被告违约行为给原告造成的实际损失来看，主要为另行对外出租房屋期间房屋空置的租金等损失246312元（82104*3），拆除被告装饰、装修的费用损失101895.27元。《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。据此规定，双方合同约定的违约金总额显然过分高于因被告违约给原告造成的损失，故本院据此调整违约金总额为损失的1.3倍，即452669元[（246312+101895.27）*1.3]。原告曾向被告支付80000元保证金，扣除该笔费用后，被告尚需支付原告违约金372669元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告青岛创旭文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛凯德新都心商用置业有限公司租金、物业费、POS机使用费共计82412.66元；二、被告青岛创旭文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告青岛凯德新都心商用置业有限公司违约金372669元。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13236元，原告负担6618元，被告负担6618元，于本判决生效之日起十日内履行。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长 孙 媛审判员 田文静审判员 张 玲二〇一九年十二月二十三日书记员 孙晓蕾