广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3696号 原告：桂林xx置业策划有限公司，住所地桂林市叠彩区。 法定代表人：阚xx，董事长。 委托诉讼代理人：石冰，广西漓江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦儒宏，广西漓江律师事务所律师。 被告：桂林市xx房地产开发有限责任公司，住所地桂林市瓦窑。 法定代表人：蒋xx，总经理。 委托诉讼代理人：诸葛灵，广西同盛吉成律师事务所律师。 原告桂林xx置业策划有限公司（以下简称xx公司）与被告桂林市xx房地产开发有限责任公司（以下简称xx公司）合同纠纷一案，本院于2017年10月31日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理并作出了判决，桂林市xx房地产开发有限责任公司不服，向桂林市中级人民法院提起上诉，经桂林市中级人民法院审理，发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告桂林xx置业策划有限公司的委托诉讼代理人石冰,被告桂林市xx房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人诸葛灵到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 原告桂林xx置业策划有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告xx公司支付代理费1,264,803.14元；2、本案的仲裁费及诉讼费用全部由被告xx公司承担。 事实和理由：临桂区的“xxxx”楼盘是被告xx公司在临桂开发的房地产项目。2011年7月26日，原、被告就“xxxx”项目的销售事宜达成一致并签订《“xxxx”项目商品房销售代理合同》，被告xx公司委托原告全面负责“xxxx”项目的商品铺面与住房的全程营销策划的销售代理工作，委托期限为项目正式开盘后2年半或整体销售率达90％以上。合同签订后，原告交纳了30万元履约保证金，开始履约。之后，双方经补充协商，于2013年6月29日和2014年3月7日，又签订了两份《销售合同补充协议》，就销售任务及佣金结算等事宜进行了补充约定。2014年7月22日双方终止合同，之后因代理费结算问题产生分歧，协商未果。被告xx公司除退还原告30万元保证金及支付了部分代理费外，尚应支付代理费1,264,803.14元。但被告xx公司以不同楼栋的内部所有者不同为由，相互推诿，致使原告应得的代理费未能结清。由于《“xxxx”项目商品房销售代理合同》第十五条约定“因本合同产生纠纷时，双方应协商解决；协商不成时，由桂林仲裁委员会仲裁解决”，故原告于2015年7月15日向桂林仲裁委员会申请仲裁，交纳了仲裁费14,448元。桂林仲裁委员会经审理，于2016年1月25日作出（2015）桂仲案字第78号仲裁裁决，裁决被告xx公司支付代理费1,264,803.14元并承担仲裁费13,000元。被告xx公司不服向桂林市中级人民法院申请撤销仲裁裁决。桂林市中级人民法院经审理，认为原告隐瞒了被告xx公司的团购信息，于2016年10月28日作出（2016）桂03民特54号民事裁定，撤销桂林仲裁委员会作出的（2015）桂仲案字第78号仲裁裁决。尽管团购信息被告xx公司已经在仲裁过程中举证且未被仲裁庭采纳，根本不存在原告隐瞒的情况。但桂林市中级人民法院既然已经裁定撤销仲裁裁决，原告也只能按照《仲裁法》第九条第二款之规定，向人民法院提起诉讼，请求人民法院判令被告xx公司支付代理费1,264,803.14元，并承担本案的仲裁费及诉讼费用。请人民法院依法公正裁判。 被告桂林市xx房地产开发有限责任公司辩称,已经支付完毕代理费给原告并且按照合同约定多支付了142711元，故请人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对案件事实进行了核实，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月26日,原告xx公司与被告xx公司签订《“xxxx”项目商品房销售代理合同》，约定由原告xx公司全程营销策划销售被告xx公司开发的临桂新城“xxxx”项目的商品铺面和住房。该项目商品房共七栋，停车位1600辆左右，住户约**。其中，被告xx公司可自留房为5％，若超过自留房的，原告xx公司代理费按0.7％提取，商业门面约6000平方米。委托时间及数量为：自合同签订之日起至项目正式开盘后2年内或整体销售率达到90％以上，代理策划销售所有的商品房、商铺和车位。结算任务约定及代理费标准约定为：（1）开盘3个月销售1亿元（住宅及商铺）；（2）原告xx公司保证时间过半任务完成己推售货量的60％，即开盘时间15个月内完成整体已推售货量60％，如完不成任务，被告xx公司有权解除合同，且原告xx公司缴纳的30万元保证金不退。销售任务完成认定的标准：销售代理期内，以签订《商品房买卖合同》且购房者已足额缴纳首付款为认定原告xx公司完成销售任务的标准。代理费结算比例按照开盘完成任务比例为标准结算代理费。开盘后3个月经双方核算销售额超过1亿元时，代理费结算比例为1.7％。开盘后3个月销售不足1亿元时，代理费结算比例为开盘3个月完成任务的比例，如：完成8千万元，代理费结算比例为1.7％×80％=1.36％；完成5千万元，代理费结算比例为1.7％×50％=0.85％，以此类推。原告xx公司按实际收入房款为支付代理费的计算基数，被告xx公司实际应支付代理费计算公式为：实际收入房款×结算比例×90％；实际应支付代理费均暂按90％计算；代理费采取月结方式，即每月30日为结算日，被告xx公司于次月5日前按上月实际收入房款与原告xx公司确认实际应支付代理费计算金额，并于次月10日前向原告xx公司方支付所确认的上月实际应支付代理费，以此类推；暂留的10％代理费在该项目正式开盘2年半或整体销售率达90％时，一次性结清。商品房建筑面积的销售基价实行阶段性定价，按各阶段办理销售资格证的申报价格并根据实际市场情况执行，销售成交价格暂定为4,000.00元／㎡，销售金额达到1亿元时，原告xx公司可以预支80万元代理费给原告xx公司作为营销支持。该笔费用在项目正式销售后，从被告xx公司代理费中扣回。双方还约定商铺、车位的销售目标在公开发售前另行签订补充协议予以约定。超出基价部分（即溢价）分成被告xx公司80％、原告xx公司20％比例分成，各自分成收入所产生的税费；该溢价部分，被告xx公司不需再支付原告xx公司代理费用。溢价部分分成按季度结算，即每个季度的最后一日为结算日，被告xx公司于下一个季度第一个月5日前与原告xx公司确认结算金额，并于10日前向原告xx公司支付所确认的上季度溢价分成部分，以此类推。购房合同一旦签订，出现退房时，已交购房款者，收交房款部分的10％，分配原则为8:2开，原告xx公司2，被告xx公司8的处置方法，不计入销售且提成在结算中扣除。购房的折扣，代理公司可掌握2个百分点，以被告xx公司总经理签批为准，且最低不能低于9.8折，特殊情况由甲方总经理处置，原告xx公司代理费按实际成交价提取。被告xx公司须按销售率的额度约定推进，不能满足销售额度约定时，被告xx公司有权警示、警告，并有权扣罚相应阶段乙方销售代理费总额的10％。该合同还对各方责任等进行了约定。合同还约定，委托期间，若有被告xx公司组织团购、一次性销售总额达到或超过300万元元团购销售时，此次团购销售可以计入乙方销售业绩，团购销售实际应支付的代理费，按成交房款总额的0.7％提取。 2012年12月16日，原告与被告双方签订了《合同补充协议》，约定：一、销售代理费由原合同约定的1.7％扣除0.7％用作推广费用，溢价分成部分按原合同不变；截止2012年11月30日前销售公司已成交客户代理费按1.7％结算，自2012年12月1日起成交客户代理费按1.0％结算，溢价分成部分按原合同约定执行；二、推广费用原合同约定由原告xx公司负责变更为由被告xx公司负责，被告xx公司仅负责报纸宣传，户外广告，电视广告。原告xx公司负责售楼书，宣传单张以及配合媒体进行广告宣传，广告设计，广告发布等其它相关推广工作，另外需加强对销售人员的培训，增强销售人员对本项目的了解和临桂新区的了解，做到胸有成竹，有的放矢。三、原告xx公司除推广工作以外的销售工作内容及责任与合同保持不变。四、本协议为2011年7月26日《商品房销售代理合同》的补充协议。 2013年3月29日，原告xx公司与被告xx公司签署《销售合同补充协议》（下称补充协议1）约定：2013年3月～12月完成商品房销售任务500套（其中1～3号楼300套、5-1～5号楼100套、6～7号楼100套），均不含2013年3月前预定房源。佣金比例为完成销售任务300套以上500套以下时按销售额的1.0％提取；销售任务完成500套以上时，按销售额1.5％提取。在第一季度中，头两个月按1％的比例预支佣金，在第三个月末如最终未完成本季度任务，除当月佣金按0.7％支付外，还要扣减头两个月未完成但已预支的部分佣金（每月0.3％）。第二季度如仍未完成本季销售任务佣金只能按0.5％支付，如能完成当季任务和上季任务的，可按1％的比例支付当季佣金。如果连续两季都没有完成销售计划，被告xx公司有权解除合同，保证金不退，推广费用不包含在销售佣金内由被告xx公司承担。约定本补充协议是2011年7月26号《商品房销售代理合同》补充协议。 2014年3月7日,双方再次签订《销售合同补充协议》（下称补充协议2），约定2014年度销售任务，14个月内销售任务完成剩余794套的90％。约定5-1号、5号、6号、7号楼销售价不得低于4,200元，1、2、3号楼销售均价不得低于4,000元。超出部分被告xx公司80％，原告xx公司20％的比例分成，各自承担税费，该溢价部分不支付代理费。推广费由原告xx公司承担且推广费需占佣金比例的30％～40％。佣金提取比例：（1）原告xx公司在3月10日至6月10日月销售业绩未达30套，代理费结算标准为当月总销售额的2.2％；（其中销售佣金占比1.5，推广费用占比0.7）；（2）原告xx公司当月销售业绩达到30套少于40套之间，代理费结算标准为当月总销售额的2.6％；（3）原告xx公司当月销售业绩达到40套或以上，代理费结算标准为当月总销售额的2.8％；（4）原告xx公司当月销售业绩达到50套或以上，代理费结算标准当月总销售额的3.0％；（5）原告xx公司当月销售业绩达到60套或以上，代理费结算标准为当月总销售额的3.2％。代理费采取月结方式：每月30日为结算日，被告xx公司于次月5日前按实际收入房款与原告xx公司确认实际应付代理费计算金额，并于次月10日前支付90％，暂留10％代理费在该项目客户交房后或合同期满后5日内一次性结清。原告xx公司保证3个月内完成150套以上销售目标，6个月内完成300套以上销售目标，9个月内完成450套销售目标，12个月内完成600套销售目标，如未能完成任务，原来所交300,000元保证金不退，甲方有权终止合同。 2014年8月22日，原告xx公司与被告xx公司签署《销售合同终止协议》（下简称终止协议）约定于2014年7月22日终止合同。约定原告xx公司对到期付款而未付款的应配合追收，完善所有手续后，被告xx公司退回保证金30万元给原告xx公司。 自合同签订起到原、被告双方协商解除合同之日止，原告组织销售队伍对被告开发的1号至7号楼进行了销售。合同解除后，双方对合同的履行进行了协商，在协商不成后，原告根据合同约定，申请了桂林仲裁委员会仲裁，被告对仲裁不服，向桂林市中级人民法院提起诉讼，中院撤销了仲裁，原告遂本院提起诉讼。 原告提交销售871套楼房具体的楼房销售情况是： 一、2012年11月30日以前楼房销售情况：1、2、3号楼118套，金额58765247元，有1-4-1203、1-4-1204两套抵工程款金额1178639元，其中1-03号门面、1-04号门面、1-4-302房屋、1-4-303房屋没有成交，金额5607078元；4、5号楼成交21套，成交金额11076269元；6、7号楼成交18套，成交金额7691899元，合计77533415元，减去没有成交金额5607078元，实际成交金额71926337元。 二、2012年12月1日至2013年2月28日楼房销售情况：1、2、3号楼39套，金额17828898元，其中3-1907、3-2107、2-1901、2-1701、2-2101抵扣工程款2770048元；6、7号楼成交22套，成交金额10635291元，合计28464189元。 三、2013年3月1日至2013年12月31日楼房销售情况：1、2、3号楼262套，金额130,382,822元，有14套房屋抵扣工程款7621021元，有团购房：⑴、质检站43户，购房款20270384元；⑵、桂林市机关事务管理局61户，购房款31511652元；⑶、消防10户，购房款5250878元。另外1-18、1-19、2-1206没有成交，金额3272037元，被告方彭映霞自售的1-1-2501号、1-1-2401号、2-1505号、3-504号、1-4-1604号商品房，购房款2372762元；4、5号楼成交155套，成交金额77961911元；6、7号楼成交104套，成交金额49916374元，有7套房屋抵扣工程款3792116元。 四、2014年1月1日至2014年3月9日楼房销售情况：1、2、3号楼成交13套，成交金额6604949元；4、5号楼成交11套，成交金额5519117元；6、7号楼成交10套，成交金额4,587,435元，合计16,711,501元。 五、2014年3月10日楼房销售情况：1、2、3号楼39套，金额30587426元，其中1-4-2404、1-4-2502、1-4-2501、1-13、1-14、1-15、1-16、1-17没有成交，金额15776954元；4、5号楼成交27套，成交金额13929118元；6、7号楼成交32套，成交金额13216554元。上述团购房屋单价与抵扣工程款房屋单价基本相当，本案确认没有成交的部分房屋，主要是在房屋登记部门没有发现有备案或者签订的合同是在双方合作期限过后，超过回签日期的合同。原告起诉前，被告共支付了4596522元给原告。 被告提供了经过公证的原告方的职工李洪的QQ邮箱记录。李洪是原告方的职工，但不是原告方的置业顾问，没有直接参与房屋的销售，是被告方法定代表人的侄女婿，本案的庭审中，没有出庭作证。但是，在双方传送邮件内容存在团购及涉及抵扣工程款的事实。 本院认为，原、被告双方2011年7月26日签订的《“xxxx”项目商品房销售代理合同》、2012年12月16日签订的《合同补充协议》、2013年3月29日《销售合同补充协议》、2014年3月7日签订的《销售合同补充协议》以及2014年8月22日签订的《销售合同终止协议》，经过双方协商一致、在平等自愿的基础上签订的协议，没有违反法律的有关规定，均是合同当事人真实意思表示、合法有效。合同当事人应当依约履行各自义务。 关于2012年12月16日签订的《合同补充协议》双方是否否认了2011年7月26日签订的《“xxxx”项目商品房销售代理合同》中关于团购的约定，《合同补充协议》对“销售代理费由原合同约定的1.7％”进行了变更，该补充合同并没有涉及团购内容，因此，补充协议并没有改变原来合同约定的部分，应当按原合同执行，故，原告要求按变更后协议比例履行，不符合合同约定，依法不予采信。 关于抵扣工程款部分，合同没有明确约定，在双方工作传送邮件内容没有经过最终结算，没有经过法人签字或者签章，不能作为法人之间已经结算的结果，但是，其内容存在团购及涉及抵扣工程款的事实，双方只是对结算佣金适用比例有争议。抵扣工程款涉及施工方，应该是施工方提出，被告方同意，购房款项付给施工方，被告组织应该办理购买房屋手续，从单价上看，抵扣工程款房屋单价与团购房屋单价基本相当，被告应该已经给予了购买房屋优惠，与团购相当，具有团购性质，同时，原告也参与了办理购房手续，佣金计算应当参照团购履行，原告要求按阶段性合同约定给付，被告要求不予支付佣金，双方理由不充分，均不予采信。 关于被告提出的自销售房名单，其中不是原告方置业顾问成交的只有5套商品房（即被告方的财务总监彭映霞的1-1-2501号、1-1-2401号、2-1505号、3-504号、1-4-1604号商品房，合计购房款2,372,762元），被告列举的其他房屋辩称属于自己销售，原告不予认可，被告又没有提供证据证明，依法不予采信。因为原告与被告2012年12月16日签订的《合同补充协议》第一条约定“甲方可自留房5%，若超过5%的自留房销售……”说明被告可自留房5%销售，因为5套商品房的购房款2,372,762元是被告方的财务总监彭映霞作为置业顾问销售的，5套商品房的代理费已经计算在原告提供871套房屋的销售中，此代理费应当予以扣除。 关于如何确认成交完成销售任务问题，双方约定：销售代理期内，以签订《商品房买卖合同》且购房者已足额缴纳首付款为认定原告xx公司完成销售任务的标准。原告提供的销售房屋表格中虽然罗列了部分成交房屋，但是，经过最后到房屋登记备案部门核实，确认没有成交的部分房屋，主要是在房屋登记部门没有发现有备案或者签订的合同是在双方合作期限过后，超过回签日期的合同，该部分房屋，与双方合同约定完成销售任务的标准不符，因此，不能确定为原告完成销售任务的房屋。 关于仲裁费，是仲裁程序产生的费用，不属于诉讼费，仲裁被撤销，原告请求被告负担，依法不予支持。 综上，代理费的计算，根据双方签订的合同，2011年7月26日签订的《“xxxx”项目商品房销售代理合同》之后，双方根据实际情况通过签订补充协议的方式对代理费的计算标准做过多次调整。基于此种情形，代理费的计算应当分4个时段分别计算，即2011年7月26日至2013年2月28日、2013年3月1日至2013年12月31日、2014年1月1日至2014年3月9日、2014年3月10日至2014年7月22日。同时在不同阶段按合同约定及销售不同房屋性质即团购房屋佣金比例0.7%、抵扣工程款房屋佣金比例0.7%、自留房屋佣金比例0的不同比例计算，分时段计算如下： （1）第一时段（2011年7月26日至2013年2月28日），此时段代理费又分两部分按照不同比例结算。即2012年11月30日前按1.7％结算，2012年12月1日至2013年2月28日期间按1％结算。团购房屋佣金比例0.7%、抵扣工程款房屋佣金比例0.7%、自留房屋佣金比例0计算。 2012年11月30日前，1至7号楼实际成交金额为71926337元，抵扣工程款金额1178639元，应结算代理费为：70747698元（71926337-1178639）×1.7％=1202710.9元，1178639元×0.7％=8250.5元； 2012年12月1日至2013年2月28日期间，1至7号楼成交金额为28464189元，抵扣工程款金额2770048元，应结算代理费为：25694141元（28464189-2770048）×1％=256941.4元；2770048元×0.7％=19390.3元 上述代理费累计为1487293.1元（1202710.9+8250.5＋256941.4+19390.3）。 （2）第二时段（2013年3月1日至2013年12月31日），此时段的计算依据为2013年3月29日《销售合同补充协议》第3条第1项的约定“完成销售任务300套以上、500套以下时，按销售额的1%提取”。团购房屋佣金比例0.7%、抵扣工程款房屋佣金比例0.7%、自留房屋佣金比例0计算。 此时间段1至7号楼成交金额为252616308元（总金额扣除没有成交3套房屋金额3272037元、自销5套房屋金额2372762元），其中团购房屋、抵扣工程款房屋金额68446051元，应结算代理费为：1841702.6元（184××××57×1％），团购房屋、抵扣工程款房屋代理费479122.4元（68446051×0.7％）。累计为2320825元。 （3）第三时段（2014年1月1日至2014年3月9日），此时段的计算依据为2012年12月16日签订的《合同补充协议》，该合同第一条的约定“……截止2012年11月30日前销售公司已成交客户代理费按1.7％结算，自2012年12月1日起成交客户代理费按1.0％结算”。 此时间段1至7号楼成交金额为16,711,501元，应结算代理费为：167115元(16,711,501元×1％)。 （4）第四时段（2014年3月10日至2014年7月22日），此时段的计算依据为2014年3月7日签订的《销售合同补充协议》第5条第1项的约定“乙方在3月10日至6月10日月销售业绩未达30套，代理费结算标准为当月总销售额的2.2％”。 此时段1-7号楼实际成交金额为41956144元（总金额扣减未成交金额15776954元），应结算代理费为：923035.2元（41956144元×2.2％）。 以上四个时段代理费总和为4898268.3元。 综上所述，原告在本案中应当取得的代理费（佣金）为四个时段代理费总和4898268.3元减去被告已经支付的代理费4596522元，实际代理费为301746.3元，原告请求超过的部分，没有事实根据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干问题解释》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告桂林市xx房地产开发有限责任公司支付代理费301746.3元给原告桂林xx置业策划有限公司； 二、驳回原告桂林xx置业策划有限公司其他诉讼请求。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费16,183元，由原告桂林xx置业策划有限公司负担12323元，由被告桂林市xx房地产开发有限责任公司负担3860元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费16183元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上 诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  秦国斌 人民陪审员  邓柏毅 人民陪审员  唐初花 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  邓欣荣 书 记 员  黄元波