黑龙江省讷河市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0281民初4881号原告：谷冬梅，女，1968年11月17日出生，汉族，个体工商户，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：段雪峰，男，1965年2月12日出生，汉族，公务员，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：冯炳春，黑龙江宝勤律师事务所律师。被告：刘靖海，男，1976年12月27日出生，汉族，教师，住黑龙江省讷河市，委托诉讼代理人：刘春，内蒙古讷莫尔律师事务所律师。被告：冯士军，男，1956年12月30日出生，汉族，无职业，住黑龙江省齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：关艳玲，黑龙江音河律师事务所律师。原告谷冬梅与被告刘靖海、冯士军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告谷冬梅委托诉讼代理人段雪峰、冯炳春,被告刘靖海及其委托诉讼代理人刘春，被告冯士军委托诉讼代理人关艳玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷冬梅向本院提出诉讼请求：一、要求终止坐落于讷河市西南街不动产证号99001106号房产的执行；二、要求解除对谷冬梅所有的案涉房屋查封；三、被告承担诉讼费用。庭审过程中，谷冬梅变更诉讼请求：要求中止对案涉房屋的执行，确认该房屋归谷冬梅所有。事实与理由：刘靖海与冯士军因民间借贷纠纷一案，讷河市人民法院作出（2018）黑0281执字第1121号执行裁定对案涉房屋予以查封。谷冬梅提出异议，讷河市人民法院作出（2019）黑0281执异12号执行裁定书，驳回谷冬梅的异议申请。谷冬梅提起诉讼，以2005年8月13日冯士军将该房屋卖给谷冬梅，并且已经实际交付使用为由，要求法院确认案涉房屋归谷冬梅所有，并停止执行。被告刘靖海辩称，执行异议裁定正确，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定，没有办理产权过户登记手续系谷冬梅的主观原因所导致，谷冬梅存在过错。对谷冬梅与冯士军之间房屋的买卖付款交付而且实际占有，这些没有异议都是客观事实，但是房屋的所有权以登记为准，没有办理产权过户登记，该房屋没有变更登记到谷冬梅名下，谷冬梅对冯士军享有的是债权，不是物权，更不是所有权。从2005年8月13日至谷冬梅提起诉讼，要求办理产权过户手续，已长达14年之久。在此期间，谷冬梅与冯士军及其前妻孙桂侠能够联系上，谷冬梅提供的证人也已经证实买卖双方的信息沟通是顺畅的，也不是冯士军及其前妻孙桂侠拒绝办理过户手续。该房屋只登记在冯士军一人名下，办理产权过户登记时无需孙桂侠配合，谷冬梅未办理过户其手续，是因为主观意志导致的而非客观原因。谷冬梅购买的该房屋是用于商业，而不是生活需要，也就是本案不存在民生的问题，对该房屋的执行并不影响其家庭生活。谷冬梅提出执行异议已经超过法律规定期限，应当是执行案件终结前提出，本案于2018年12月18日已执行终结。综上，应驳回谷冬梅的诉讼请求。被告冯士军辩称，2005年将案涉房产卖给谷冬梅时只签了买卖协议，谷冬梅段雪峰夫妇说现在过户费用太高就没有过户。2016年，段雪峰通过赵某1联系冯士军要求过户，后又说段雪峰当时在外地，过段时间再找冯士军。冯士军对于案涉房屋没有意见，听从法院裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的赵某1、孙某、赵某2证人证言房屋买卖契约、冯士军名下的涉案房屋的所有权证书、（2018）黑0218民初4721号民事裁定书、（2018）黑0281执字第1121号执行裁定书、（2019）黑0281执异12号执行裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院对该证据予以采信。通过对证据的质证、认证，本院查明的事实如下：2005年8月13日，冯士军与谷冬梅签订房屋买卖契约，将冯士军名下案涉房屋卖给谷冬梅，谷冬梅支付房屋价款21.5万元，冯士军交付房屋，没有办理房屋过户手续，谷冬梅一直使用案涉房屋经营冬梅水暖器材商店，刘靖海、冯士军对此均没有异议。2018年1月17日，本院立案受理原告刘靖海与被告冯亮、孙桂霞、冯士军民间借贷纠纷一案，于2018年1月29日作出（2018）黑0281民初558号民事调解书，冯亮、孙桂霞、冯士军应当于2018年6月1日前共同偿还刘靖海欠款本金257万元、利息50万元以及其他费用。2018年6月2日，刘靖海申请执行。2018年6月19日，本院作出（2018）黑0281执字1121号执行裁定，查封被执行人冯士军案涉房屋，查封期三年。之后，该房屋被本院作出的（2018）黑0281执1114号、（2019）黑0281执179号、(2018)黑0281执1578号执行裁定3次轮候查封。谷冬梅购买案涉房屋后，曾通过赵某1、冯士军的内弟孙某、买卖房屋时的在场人赵某2多次与冯士军、孙桂霞联系，提出要求冯士军、孙桂霞协助过户。冯士军对谷冬梅曾向其要求协助过户事实予以认可。2018年10月16日，谷冬梅向本院提起诉讼，要求冯士军协助办理过户手续。2018年10月9日，讷河市通江街道兴华社区居民委员会出具证明，证实冯士军长期不在此居住，下落不明。2018年11月23日，本院因冯士军下落不明，向其在人民法院报进行公告送达起诉状等相关法律文书。2019年3月7日，本院在讷河市不动产登记中心查询案涉房屋已被本院查封和轮候查封。2019年3月8日，谷冬梅撤回起诉。2019年3月30日，谷冬梅向本院提出执行异议，要求对案涉房屋停止执行，并解除查封。2019年4月26日，本院作出（2019）黑0281执异12号执行裁定：驳回案外人谷冬梅的执行异议申请。本院于2019年9月26日向谷冬梅送达执异12号执行裁定书，谷冬梅在法定期限内向本院案提起诉讼。庭审中，冯士军通过其委托诉讼代理人关艳玲向本院递交自己书写的“事件经过”，其认可卖给谷冬梅房屋事实，承认在2016年，段雪峰通过赵某1找过冯士军，冯士军接过段雪峰电话，段雪峰向其要求给房屋过户，后来冯士军搬家了。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可见，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的所有不动产物权。本案作为案外人执行异议之诉，审理的是案外人谷冬梅对涉案房屋提出的排除执行的理由是否能够成立，即案外人能否对于执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。谷冬梅依法应当承担举证责任。《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”这是审查本案的法律依据。《异议复议规定》第二十五条规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；但是，《异议复议规定》是规定人民法院在执行程序中处理执行异议和复议案件时应当遵循的司法解释，侧重于形式审查。而本案为案外人执行异议之诉，已经进入民事诉讼审判程序，故应对当事人争议的财产权属进行实质性的审理和认定。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：人民法院对案外人提起的执行异议之诉，应对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行审理。《异议复议规定》第二十八条规定：“对于金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以上四个要件必须全部具备，缺一不可。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封扣押冻结规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在执行异议之诉的审理程序中，人民法院在判断案外人的物权期待权能否排除执行时，应当参照《异议复议规定》第二十八条及《查封扣押冻结规定》第十七条规定。综合分析理由如下：一、谷冬梅与冯士军在2005年签订房屋买卖合同，支付全部房屋价款21.5万元，谷冬梅一直使用该房屋经营商店。符合上述关于法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、支付全部价款规定。二、双方争议焦点为未办理过户登记手续买受人谷冬梅是否有过错，是否存在因买受人自身原因未办理过户登记问题。案外人谷冬梅已依据其与冯士军的买卖合同支付全部价款并实际占有需要办理权属变更登记的执行标的，虽然未办理变更登记，但其没有不依据合同约定或者法律规定提供手续、支付费用和其他拖延办理登记等过错行为。综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记原因：1、在主观方面，买受人谷冬梅不存在怠于甚至故意不办理权属变更登记不能等情形。其在购买房屋后，主动通过他人多次要求冯士军、孙桂霞协助办理过户的事实真实存在，且不存在协助冯士军规避执行或逃避执行的行为。2、在客观方面，出卖人存在长期在外地居住，没有出面配合到房屋登记机构办理过户的客观事实，导致谷冬梅无法单独办理权属证书。在冯士军未予配合的情况下，谷冬梅提起要求冯士军履行合同、配合过户的诉讼，本院也因冯士军下落不明进行公告送达，这是没有办理过户的根本原因。3、冯士军认可卖给谷冬梅房屋事实，承认在2016年，段雪峰通过赵某1找过冯士军，冯士军接过段雪峰电话，段雪峰向其要求给房屋过户等事实。能够与证人赵某1、孙某、赵某2陈述的证言相互印证，形成证据链条，能够确认在本院查封案涉房屋之前，谷冬梅、段雪峰向冯士军、孙桂霞积极主张过户的事实存在。因此，买受人谷冬梅没有过错，不存在因买受人自身原因未办理过户登记问题。人民法院审理执行异议之诉案件，应当坚持效率优先，兼顾公平的审查原则，要基于执行标的的权属变化及其争议赖以产生的基础性的实体法律关系予以判断。谷冬梅使用案涉房屋已经经营商店10余年，对于动产实际占有达到外观完全公示效力，且买卖房屋发生在《异议复议规定》施行时间2015年5月5日之前，足以确认谷冬梅对于案涉房屋享有实体权利。综合上述，谷冬梅享有涉案房屋的物权期待权，符合法律规定可排除执行的情形，其享有的实体权利足以排除人民法院对涉案楼房的执行，其提出的排除执行的异议，理由成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项规定，判决如下：一、中止对坐落于讷河市西南街不动产证号99001106号房屋的执行；二、确认谷冬梅对坐落于讷河市西南街不动产证号99001106号房屋享有所有权。案件受理费2,300元，由被告刘靖海、冯士军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本院（2019）黑0281执异12号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  高永骞人民审判员  薛 萌人民陪审员  王树仁二〇一九年十二月四日书 记 员  李光耀