大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0203民初2883号原告：于遥，男，1990年12月6日生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：常冉，辽宁智投律师事务所律师。委托诉讼代理人：李锴镔，辽宁善允律师事务所律师。被告：杨秀萍，女，1965年12月27日生，汉族，住内蒙古呼伦贝尔市。委托诉讼代理人：郭君璇、郝佳，北京大成（大连）律师事务所律师。被告：王镜东，男，1974年5月18日生，汉族，住大连市甘井子区。原告于遥与被告杨秀萍、王镜东申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2019年5月10日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于遥的委托诉讼代理人常冉、李锴镔，被告杨秀萍的委托诉讼代理人郭君璇到庭参加诉讼。被告王镜东经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求依法继续查封被告王镜东名下位于大连市甘井子区房屋。事实和理由：原告于遥在其与被告辽宁报阅传媒股份有限公司、葛锋、王镜东、葛萍、马楠、曲琳、大连万和广告商务有限公司民间借贷纠纷一案中，为避免被告在诉讼中转移财产向贵院提出财产保全申请，贵院于2019年1月15日作出（2019）辽0203财保4号民事裁定书，查封了被告王镜东名下位于大连市甘井子区房屋一套。后案外人杨秀萍就贵院查封王镜东的房产提出了书面异议，贵院作出（2019）辽0203执异38号执行裁定书，裁定中止对王镜东名下位于大连市甘井子区房屋的执行。原告对（2019）辽0203执异38号执行裁定书不服，特提出此诉讼，具体事实理由如下：第一、杨秀萍未能出示证据证明其为案涉查封房屋的所有权人，其所陈述的理由不足以排除贵院对案涉房屋的查封。1、杨秀萍与王镜东签订的《房地产买卖合同》的真实性存在诸多疑点。根据《房地产买卖合同》第二条约定“购房余款52万元，三方将该款项存入银行作资金监管”。第十六条约定“买方暂不过户，卖方配合做公证手续，公证当日交接房屋及房款。”但买卖双方并未按照该合同约定进行实际操作。杨秀萍在其异议申请中写道，其并未将购房尾款存入银行作资金监管，而是“通过好友邢某将剩余购房款52万元转账支付给王镜东”。该节陈述不符合二手房买卖过程中的交易习惯。杨秀萍一方面陈述其购房款如何来之不易，一方面又全然不顾买卖过程中的交易风险，在无任何保障的情况下就将大额房款支付，与常理不符。2、杨秀萍提供的邢某付款证明，未注明是购房款。邢某给王镜东转款的证据中，并未明确注明是购房款，转款目的极其不明确，不能排除刑凤英与王镜东之前存在其他经济往来，法院不应根据存疑的证据而就此认定该笔款项为杨凤英的购房款。3、王镜东出具的《收条》为收到邢某购房款52万元，而非与之签订房地产买卖合同的杨秀萍。值得注意的是出具该份《收条》落款时间是2019年9月13日，而邢某汇款给王镜东52万的时间为2018年9月13日，出具借条的时间晚于邢某汇款时间一年之久，也晚于杨秀萍异议中提出的支付房款的时间。原告认为是王镜东为规避查封配合刑凤英或杨秀萍出具该收条的可能性。由此可见，杨秀萍的异议申请中漏洞百出，无法形成完整的证据链条，其所陈述的理由不足以排除贵院对案涉房屋的查封。第二、不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，故杨秀萍不是案涉房屋的所有权人。暂不考虑杨秀萍与王镜东签订的《房地产买卖合同》是否真实，但是案涉房屋仍登记在被告王镜东的名下，杨秀萍不是案涉房产的所有权人，杨秀萍仅根据《商品房买卖合同》享有对王镜东的债权。杨秀萍作为《房地产买卖合同》的守约一方，如因王镜东的行为，致使合同目的不能实现，应通过提起民事诉讼来追究王镜东的违约行为，而不应提起本次异议。第三、杨秀萍因自身原因未办理产权过户登记则无权提出本异议。杨秀萍在异议书中自认没有办理产权登记的原因为其想将房屋登记在她儿子名下，因儿子在老家所以暂时不过户，故其异议不符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）款内容“非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的情形，其权利不能排除法院的查封行为，其解除查封的请求不应得到法院的支持。综上所述，截至诉讼之时王镜东仍是大连市甘井子区房屋的所有权人，案外人杨秀萍即便已经接收了案涉房屋，但并不代表其已享有案涉房屋的所有权，故贵院查封该房屋产籍的行为准确无误。原告（申请人）特提起此执行异议之诉，请求贵院依法继续查封被申请人王镜东名下位于大连市甘井子区房屋。被告杨秀萍辩称，首先，2018年8月27日，杨秀萍通过居间方大连德房房地产经纪有限公司介绍，与被告王镜东及大连德房房地产经纪有限公司签署《房地产买卖合同》，合同约定王镜东将案涉房屋出卖给杨秀萍。三方合同是基于自愿、平等的基础上签署的，合同真实有效。其次，双方确定的交易价格为55万元。合同签订后杨秀萍即支付定金3万元。并于2018年9月13日，杨秀萍依照合同约定通过好友邢某将剩余房款52万元转账至王镜东的账户，王镜东出具收条确认收到此款项，并于当日双方签订《房屋买卖交接书》，将房屋交付给杨秀萍。邢某与杨秀萍是多年好友，杨秀萍向邢某借款买房，进行暂时的资金周转属于情理之中的事情。王镜东给杨秀萍出具的收条落款日期虽为2019年9月13日，但实为存在笔误，因为本案执行异议之诉的案件提起诉讼的时候这个时间还没有到2019年9月13日，所以伪造日期不可能去预见一个将来的日期去伪造，我方认为王镜东是刻意为之，就是本案我们也认为是王镜东与我方签署了房屋买卖合同并且收取了我方全部款项之后，恶意配合原告方将相关信息透露给原告，同时借故拖延房屋过户的时间，导致在过户之前进行了房屋查封保全手续，这一点从尾款52万元支付的日期和杨秀萍与王镜东签订的《房屋买卖交接书》的日期，及交房日期均为2018年9月13日，即可证明这一点。不存在原告所述的虚假交易一说。再次，杨秀萍取得房屋后开始进行装修，多次催促王镜东配合办理过户手续，但王镜东前期多次借故推脱后期根本联系不到，才导致房屋至今未能办理过户至杨秀萍的名下。并非原告所称我方为了帮助王镜东为了逃避偿还债务，我方认为是原告方与王镜东串通损害了购房人的权利。最后，虽然房屋产权尚未变更，但杨秀萍与王镜东及中介公司三方合同真实有效，杨秀萍已经全部支付购房款，且实际取得了房屋并一直占有使用。根据最高法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议，只要在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，已合法占有该不动产，已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，而且非因买受人自身原因未办理过户登记，其权利能够排除执行的，法院应予支持”。且杨秀萍对该房产所拥有的物权期待权足以排除被杨秀萍案件中的查封。综上所述，原告的诉讼请求不符合法律规定，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。同时，要保护像本案中杨秀萍这样的购房人的权利，杨秀萍是五十多岁的来自农村的妇女，没有文化，对法律知识知之甚少，靠着做保姆为生，这样的经历和王镜东不可能有什么交集，本案是通过房屋中介做的，不能因为她没有一个法律人高水平的风险防御能力而认为她有过错，尤其是杨秀萍用其所有积蓄并且拖欠了高额债务，目的是取得这个房屋的物权，而原告对王镜东所拥有的不过是民间借贷中的担保债权。法律对物权和债权有优先顺位的保护，保护杨秀萍物权期待权才是发挥了法律的公平正义之属性。被告王镜东未到庭，未向法庭提供证据，亦未向法庭提供书面答辩意见。经审理查明，原告于2019年1月5日向本院申请诉前财产保全，本院于同日作出（2019）辽0203财保4号民事裁定，查封了被告王镜东名下位于大连市甘井子区房屋。被告杨秀萍向本院申请案外人执行异议，请求本院终止对案涉房屋的查封，本院作出（2019）辽0203执异38号执行裁定书，裁定中止对被告王镜东名下位于大连市甘井子区房屋的执行。原告不服该裁定，诉至本院。另查，2018年8月27日，被告杨秀萍与被告王镜东、案外人大连德房房地产经纪有限公司签订《房地产买卖合同》一份，约定被告杨秀萍向被告王镜东购买位于大连市甘井子区房屋，交易价格为550000元。另约定案外人大连德房房地产经纪有限公司向被告杨秀萍及被告王镜东各收取中介费5000元。同日，被告杨秀萍将定金30000元及中介费5000元交付大连德房房地产经纪有限公司。被告杨秀萍委托案外人邢某向被告王镜东交付案涉购房款，邢某于2018年9月13日通过其名下中国工商银行卡号为62×××19的账户以转账方式分两次分别向被告王镜东名下账号尾号为9621的账户转账500000元、20000元，合计520000元。被告王镜东出具《收条》一份，该《收条》记载：今收到邢某购房款520000元整。该《收条》的落款日期为2019年9月13日。后二被告签订《房屋买卖交接书》，被告王镜东将案涉房屋交付被告杨秀萍使用，被告杨秀萍占有使用案涉房屋至今。案外人大连德房房地产经纪有限公司于2018年9月18日将被告杨秀萍支付的定金30000元，扣除中介费5000元后，转账支付被告王镜东25000元。后被告王镜东未配合办理过户手续，案涉房屋至今仍登记在被告王镜东名下。本院所确认的上述事实，有原告提供的大连市西岗区人民法院（2019）辽0203执异38号执行裁定书，被告杨秀萍提供的《房地产买卖合同》、《房地产居间合同》、买卖业务预收专用收据（复印件）、汇款凭证、中国工商银行借记卡帐户历史明细清单、《收条》、《房屋买卖交接单》、证人证言及当事人陈述笔录等在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在本院查封之前，被告杨秀萍已经与被告王镜东签订了《房地产买卖合同》，该买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，且被告王镜东已经将案涉房屋交付被告杨秀萍使用，被告杨秀萍已经合法占有该不动产。被告杨秀萍亦已向被告王镜东支付全部购房款。被告杨秀萍为证明其向被告王镜东交付全部购房款，提供了证人邢某的证言、被告王镜东出具的《收条》、邢某的中国工商银行借记卡帐户历史明细清单、房屋中介公司向被告王镜东转账交付定金的汇款凭证。虽被告王镜东出具的《收条》的落款日期为2019年9月13日，与实际付款日期2018年9月13日不一致，但证人向被告王镜东转账的时间、房屋买卖合同订立时间、房屋中介公司向被告王镜东转账交付定金时间可以一一对应，能够证实原告已全额交付了案涉房屋购房款，《收条》的落款日期确为笔误。被告杨秀萍提出的异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，被告杨秀萍的权利能够排除执行。关于原告提出的鉴定和勘验申请，因案涉事实证据清楚，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告于遥的诉讼请求。案件受理费9300元、公告费300元，合计9600元（原告已预交），由原告于遥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  刘维权人民陪审员  田碧云人民陪审员  徐 玲二〇一九年十二月十六日书 记 员  周媛媛