辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）辽1002民初2354号 原告：刘海滨，男，1990年5月24日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：朱玫，辽宁文正律师事务所律师。 委托代理人：程菲，辽阳市白塔区胜利法律服务所法律工作者。 被告：辽宁中南置地有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路南段（新鑫体育馆东侧）。 法定代表人：李萍，该公司执行董事。 委托代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。 原告刘海滨为与被告辽宁中南置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2019年8月5日向本院提起诉讼，本案受理后，依法由审判员刘明贺独任审判，于2019年10月24日公开开庭审理了本案。原告刘海滨及其委托代理人朱枚、程菲，被告辽宁中南置地有限公司委托代理人王枢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘海滨诉称：原告于2016年4月25日与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，依据该合同，原告购买了被告开发的位于白塔区，建筑面积为107.52平方米，总价款为434106元，房屋的交付时间为2016年11月15日，房屋所有权转移登记办理时间为商品房交付之日起180日内。被告在未向原告出示及提供双方所签《商品房买卖合同（预售)》第九条约定的《建筑工程竣工验收备案证明文件》、《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》的情况下于2017年4月15日通知原告到望京花园售楼处交纳取暖费、物业费、装修垃圾清运费、电梯维护费、预收水电费、电梯运料费等各项费用，并在一份文件上签字后才能拿到钥匙上楼验房。原告为尽快开始装修，便匆忙签了字并交纳了各项费用。原告认为商品房交付期限已过，被告同意原告进入房屋进行装修。后来在与其他业主交流中，原告得知，被告要求所有业主都要先交钱、拿钥匙、办完收房手续后才可以验房。原告在完成上述流程后，跟随被告工作人员上楼验房。在验房过程中，发现房屋只有临时电，供水、供暖、燃气和基础设施均未达到合同所约定的交付条件。根据《商品房买卖合同（预售)》第十条“商品房交付条件：1、供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接；2、供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、供暖：交付时供暖系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供暖管网；4，燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。以上设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付的违约责任。同时，因逾期交付，导致原告至今无法办理房屋所有权证，根据《商品房买卖合同（预售)》第二十条的约定，被告应承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。原告所购此处商品房，预测建筑面积为107.52平方米，实测面积为103.74平方米比预测建筑面积减少了3.78平方米。根据《商品房买卖合同（预售)》第十三条面积差异处理第2种处理方式，被告应退赔相应的面积差异价款。故诉至法院，请求判令被告承担逾期交付房屋的违约金7987.55元（自2016年11月15日是+60天起计算至2017年4月15日止，按日万分之二计算）；判令被告承担逾期办理房屋所有权证的违约金26523.88元（自2017年4月15日+180天起按每日万分之一暂计算至2019年6月15日）；判令被告退赔房屋面积差异价款17464.35元，合计51975.78元，并配合原告办理房屋所有权证，本案诉讼费由被告承担。 被告辽宁中南置地有限公司辩称：原告逾期取得房屋是其自身过错所致，与我公司无关。2016年11月23日，我公司以邮寄的方式通知原告应于2016年11月26日办理入住手续，但由于原告原写地址不详邮件被退回，导致原告没有按期办理入住手续。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售)》第二十五条，出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效，否则应承担相应的法律责任。因此，在其他业主均能按期办理入住手续的情况下，仅有原告因为自己预留的地址无法有效送达导致未能办理交房及入住手续，是其自身过错所致，与我公司无关。此外，双方约定逾期90日开始计算违约金，原告按逾期60日开始计算违约金与合同约定不符。关于房屋产权登记的办理问题，房屋竣工后，我公司就在积极办理相关手续，不存在逾期办理产权登记。现在三期房屋的初始房照已于2018年8月3日取得，从该日起即可办理房屋所有权证，未予办理或延期办理并不是我公司的过错。此外，在补充协议中也有约定只要出卖人履行报送的义务即可，而且本案存在不可抗力的情况，因此我公司不承担逾期办证的违约责任。2016年7月，我公司与国网辽宁省电力有限公司辽阳供电公司签订《新建住宅供电工程建设协议》，按照协议约定供电公司应在具备进场施工条件60个工作日内完成工程建设，但由于当年天气突然降温导致电缆铺设困难，为了保证工程质量，施工期间采取了必要的安全技术措施，该供电公司于2017年8月25日才出具验收意见单。同时，因送电时间较晚及天气原因，水温过低顺不了水，造成本项目消防验收及其他专项验收时间节点相应顺延，导致我公司于2017年12月11日取得竣工验收备案书。由此可见，天气原因是造成相关工程无法施工的主要原因，而天气原因是我公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素，因此我公司不应承担逾期办证的违约责任。关于房屋面积差异款，原告房屋合同预测面积为107.52平方米，实测面积为103.74平方米，差为3.78平方米。对于面积误差在3%的部分，我公司同意予以返还，但超出3%部分原告要求双倍返还，我公司不能认可。这是房产测绘部门因提供错误数据所造成的，预测时我公司向房产测绘部门提供的图纸与实测面积是相符的，造成初测结果错误非我公司责任所致，且我公司是在交房前核查时先于测绘部门发现的错误，并及时要求测绘部门予以更正。因此，造成面积差异并非我公司恶意所为，我公司没有任何过错，故不能承担惩罚性的双倍赔偿责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明，2016年4月25日，原告刘海滨与被告辽宁中南置地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于辽阳市白塔区商品房一处。该房屋建筑面积107.52平方米，单价为每平方米4037.44元，总价款为434106元。该合同第七条、第八条约定：买受人应于合同签订之日支付首期房价款174106元，余款26万元申请公积金贷款支付。逾期60日内按应付房款的万分之一支付违约金；逾期超过60日的，按应付房款的万分之二按日计算支付违约金。该合同第十一条、第十二条约定：辽宁中南置地有限公司应当在2016年11月15日前向二原告交付该商品房屋。逾期90日内按不低于已付房款的万分之一按日计算支付违约金；逾期超过90日的，按已付房款的万分之二按日计算支付违约金。该合同第十三条约定：房屋实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。该合同第二十条约定：因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，如买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。该合同第二十五条约定，出卖人和买受人保证在本合同记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递、邮寄挂号信方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起30日内书面通知对方。变更一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。协议签订后，原告向被告辽宁中南置地有限公司交付了购房款，被告于2016年11月23日以挂号信向原告邮寄入住须知，后该挂号信被以原写地址不详为由退回。2017年4月15日，被告将案涉房屋交付原告，该房屋实测面积为103.74平方米，于2018年8月3日取得不动产权属登记证书，登记权利人为辽宁中南置地有限公司。 本院所确认的上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同（预售）》、购房发票、入住通知书、地热安装补充协议、商品房面积审定单、取暖费交付凭证；被告提供的《商品房买卖合同（预售）》、入住通知书、入住流转单、竣工验收记录、竣工验收备案书、不动产权证书、商品房面积审定单、证明等，以及双方当事人当庭陈述笔录在卷为凭，上述证明材料经当庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告刘海滨与被告辽宁中南置地有限公司自愿签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同内容系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定内容履行各自的义务、承担各自的责任。原、被告双方在上述《商品房买卖合同（预售）》中约定，应自案涉房屋交付之日即2017年4月15日起180日内即2017年10月12日前办理房屋所有权证书，但被告未按约定在上述期间内办理，且其提供的供电公司的证明所载内容不足以构成阻却办理案涉房屋所有权登记的不可抗力，故被告辽宁中南置地有限公司应承担违约责任。但本案房屋已于2018年8月3日取得不动产权利登记证书，已具备为原告办理房屋所有权证条件，被告应履行为原告办理房屋所有权证的义务，原告作为房屋买受人应积极妥善处理办理房屋所有权登记事宜，而非放任该损失的扩大，故该部分损失应自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日即2017年10月13日计算至2018年8月2日止，共计293天，违约金为12719.31元（434106元*0.01%*293天）。原、被告双方在合同中约定建筑面积误差在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，超出3%的部分由被告双倍返还原告。本案中，被告向原告交付的房屋实测面积比约定面积少3.78平方米，误差为3.52%，故被告应返还原告已付购房款的4.04%，即17537.88元。被告提供的挂号信能够证明，被告已于2016年11月23日以挂号信向原告预留地址邮寄入住须知，但该挂号信被以原写地址不详为由退回，应当认定原告已按合同约定履行了办理入住手续通知义务，故对原告要求被告承担逾期交付房屋违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下： 一、被告辽宁中南置地有限公司向原告刘海滨支付逾期办理房屋所有权证书违约金12719.31元； 二、被告辽宁中南置地有限公司返还原告刘海滨购房款17537.88元； 三、被告辽宁中南置地有限公司为原告刘海滨办理位于辽阳市白塔区房屋的房屋所有权证； 四、驳回原告刘海滨的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后10日内给付。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550.00元（已减半收取），由原告刘海滨负担272.00元，由被告中南置地有限公司负担278.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员  刘明贺 二〇一九年十二月二日 法官助理周文政 书记员杜剑峰（代） 附录 本判决所依据的法律 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。