西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初15280号原告：赵绒，女，1982年7月24日出生，汉族，住陕西省西安市。委托诉讼代理人：安征伟，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婉馨，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。被告：西安曲江投资建设有限公司，住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：赵腾飞，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李煜，男，该公司职员。委托诉讼代理人：康小艳，女，该公司职员。被告：金碧物业有限公司西安分公司，住所地陕西省。负责人：王有库，该公司总经理。委托诉讼代理人：王开江，男，该公司职员。被告：金碧物业有限公司，住所地广东省广州市天河区之三。法定代表人：徐力，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张博，男，该公司职员。委托诉讼代理人：雷宇宾，男，该公司职员。原告赵绒与被告西安曲江投资建设有限公司（以下简称曲投公司）、金碧物业有限公司西安分公司（以下简称金碧西安分公司）、金碧物业有限公司（以下简称金碧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原被告双方委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵绒向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告曲投公司承担逾期交付房屋的违约金117,873.18元。2．依法判令被告曲投公司为原告修缮房屋并交付符合质量要求的房屋。诉讼中，原告明确修缮部位为餐厅顶部渗漏水部位。3．依法判令曲投公司赔偿原告损失53,430元。4.被告金碧西安分公司、金碧公司对被告曲投公司的上述债务承担连带责任。5.依法判令上述被告共同承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年4月28日，原告与曲投公司签订了《商品房买卖合同》及《西安恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买恒大绿洲七期第55幢1单元30层13004号房，建筑面积160.3平方米，每平方米6,478.46元，总价款1,044,975元。原告采用银行按揭付款的方式购房，合同签订日付清首付款424,975元，同日向银行申请按揭贷款620,000元。合同约定的交房日期为2015年6月30日，并约定商品房经验收符合交付条件时交付。2013年4月21日，原告已经依照约定向被告支付了首付款424,975元，余额620,000元已经办理了银行按揭贷款。2015年8月6日曲投公司通过金碧西安分公司在没有履行任何交付手续的情况下通知原告验收房屋，结果该房屋存在很多质量问题导致原告无法进行装修及入住，例如生活阳台防水破损、生活阳台护栏墙体坡度倾斜、次卧窗户仍有严重渗水痕迹且窗户上方窗沿向内倒坡排水存在严重问题。为此，原告多次向开发商要求处理问题，开发商未给予处理且推诿责任表示原告应该找物业公司处理问题。金碧西安分公司接手后联系原告表示着手处理问题，但怠于维修。原告与被告多次沟通，曲投公司与金碧西安分公司均互相推诿，导致房屋质量问题一直未解决。至2018年8月7日，次卧窗户仍有严重渗水痕迹且窗户上方窗沿向内倒坡排水存在严重问题，无法正常装修入住。三被告既未向原告履行合法合规的交房手续，也没有交付符合质量要求的商品房，未能及时对房屋存在的问题进行处理维修造成原告无法正常装修入住且损失不断扩大。故原告提起诉讼，望判如所请。被告曲投公司答辩称，1.合同约定的交房时间为2015年6月30日。曲投公司在2015年6月中旬按照约定的地址向原告邮寄了案涉房屋的收楼通知书。原告于2015年6月30日办理了入住手续并按照收楼通知预交3个月物业费。因此，曲投公司在6月30日办理了交付手续，不存在逾期交付房屋的事实。2.案涉房屋经验收合格，不存在影响正常装修入住的质量问题，原告不得以房屋质量瑕疵拒绝收房，应按照实际交付手续认定房屋已交付。案涉房屋为毛坯交付。原告在交付时向曲投公司提出了质量瑕疵问题，原告当即进行维修。原告未对案涉房屋进行装修及在外租住房屋系单方行为，与曲投公司无关，不应由曲投公司承担损失。3.原告同时主张违约金和损害赔偿金，且金额巨大，不应同时主张，另，原告主张的违约金明显过高，应予以调低。被告金碧西安分公司及金碧公司答辩称，1.二被告不是商品房买卖合同的相对方，不是适格主体。2.二被告与原告不存在合同，也无法律规定的承担连带责任的情形。故原告要求二被告承担连带责任，无事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同及补充协议、发票、结婚证复印件、楼宇情况反馈表、西安恒大绿洲物业服务中心维修单、情况说明、照片打印件、租房合同、银行交易明细、工程竣工验收备案表、建筑工程消防意见书、收楼通知书、快递面单、物业费票据、收楼业主回访记录表等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据审理确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年4月28日，原告（买受人）、曲投公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《西安恒大绿洲商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买曲投公司开发的位于西安市雁塔区XX街XX道XX村XX幢XX单元XX层XX号房，总价款为1,044,975元。针对房屋交付事宜。合同第八条约定，交房日期为2015年6月30日前。合同第八条第一款约定，“出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格”。补充协议第四条约定，“该商品房经验收合格”是指由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》《电梯安全检验合格证》。补充协议第八条第1款约定，在交付房屋时，买受人如对商品房的设施、设备和质量（包括房屋的装饰、装修标准）有异议的，应向出卖人或者出卖人委托的物业服务企业提出，对商品房存在质量问题，除依照法律的规定和合同的约定不能交付的以外，由出卖人或者出卖人委托的物业服务企业按照双方约定的标准进行修理、更换重做，并在书面异议提出后60日内解决，此段期间不视为延期交房，买受人不得以出卖人交付使用的商品房的设施、设备和质量（包括装饰、装修标准）不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。第3款约定，买受人在接收房屋时，除房屋地基基础和主体结构存在质量问题及《住宅工程质量分户验收结果表》认为不得交付的情形等其他严重影响正常居住使用的房屋质量问题外，不得以房屋存在质量问题为由拒绝接收房屋，否则，视为出卖人书面通知办理房屋交接手续之日已交付房屋，但不免除出卖人的保修义务。针对逾期交付违约金事宜。合同第九条约定，逾期不超过180日的或逾期超过180日后买受人要求继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。补充协议第五条约定，逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。合同及补充协议签订后，原告依约支付了购房款。2014年12月，曲投公司取得55幢住宅楼的建设工程消防验收意见书，验收结论为合格。2015年5月，勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对案涉房屋所在55幢住宅楼进行五方竣工验收，验收结论为合格。2015年6月，曲投公司取得55幢住宅楼电梯使用标志。2015年6月，曲投公司按照合同约定的送达地址向原告邮寄收楼通知书，通知原告在2015年6月30日办理收房手续。2015年8月6日，原告向物业公司提出门铃面板未安装到位、门框有磕伤等问题。2016年4月17日，原告向物业公司新提出景观阳台、生活阳台防水破损、生活阳台护栏墙体坡度倾斜、次卧窗户下方有渗水痕迹及窗户外上方窗檐向内倒坡不利于排水、厨房及餐厅有渗水返碱等问题。2018年7月29日，金碧西安分公司工作人员出具情况说明称案涉房屋次卧墙面渗水未修复，即日整改，一周内维修完成。2018年8月，案涉房屋次卧窗户下方墙面仍存在返碱问题。2019年1月，案涉房屋厨房顶部有在大面积渗漏水及返碱问题。庭审中，三被告称金碧西安分公司在原告起诉前收房时对案涉房屋进行维修，在2019年4月亦进行维修，维修的部位包括卧室东墙面底部的返碱部位。原告提交的租赁合同载明：2015年至2018年，其租房的月租金分别为1,600元、1,670元和1,850元。本院认为，关于曲投公司是否存在逾期交房、案涉房屋是否存在影响居住使用的质量问题。经查，曲投公司已按照合同约定地址向原告邮寄了收楼通知，且交付的案涉房屋符合合同第八条第一款和补充协议第四条的约定，能证明曲投公司按期交付房屋的事实。故本院对原告主张的逾期交付违约金，不予支持。根据在案证据来看，原告在2015年8月接收案涉房屋时已发现包括厨房顶部存在渗水返碱问题，2018年8月、2019年1月，厨房顶部渗水返碱问题仍存在。由此来看，厨房的渗漏水及返碱问题一直存在，该问题直接关系到原告能否正常使用房屋，属严重影响正常使用案涉房屋的质量问题。至于原告主张的次卧室渗漏问题，该问题并不属于严重影响使用的问题。曲投公司作为出卖人负有交付能正常居住使用案涉房屋的合同义务，其应对已履行了前述合同义务的事实承担举证责任。在案证据并不能证明曲投公司已修复厨房顶部渗漏水部位的事实。故本院判令曲投公司在本判决生效之日起三十日内修复案涉房屋厨房顶部的渗漏水部位。因合同及补充协议未就瑕疵履行约定违约金，故本院对原告的违约金主张，不予支持。因案涉房屋存在渗漏水问题导致原告无法入住，必然会形成原告租金损失。原告主张的租金标准，与案涉房屋面积、本市房屋租赁市场价格基本相符，亦符合生活经验，本院予以支持。关于金碧西安分公司、金碧公司应否承担连带责任的问题。本案系合同之诉。金碧西安分公司、金碧公司并不是房屋买卖合同的主体，无须对原告承担合同责任。故本院对原告的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告西安曲江投资建设有限公司于本判决生效之日起三十日内对位于西安市雁塔区XX街XX道XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋的厨房顶部漏水部位进行维修；二、被告西安曲江投资建设有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵绒赔偿租金损失53,430元；三、驳回原告赵绒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,726元，由被告曲投公司负担。因原告已预交费用，故被告曲投公司应于履行本判决金钱给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  栗德亮人民陪审员  刘 波人民陪审员  耿美婷二〇一九年十二月二十七日书 记 员  薛 丹打印：扈艳红校对：贾凡2019年月日送达1