山东省招远市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0685民初3404号 原告（反诉被告）：姜金美，女，汉族，山东省招远市人，住招远市。 委托诉讼代理人：刘方元，男，汉族，山东省招远市人，住招远市。 委托诉讼代理人：李国良，山东通昌律师事务所律师。 被告（反诉原告）：王皓，男，汉族，山东省招远市人，住招远市。 委托诉讼代理人：冯韶光，山东烟泰光远律师事务所律师。 原告姜金美与被告王皓房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜金美的委托诉讼代理人刘方元、李国良，被告王皓的委托诉讼代理人冯韶光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告双倍返还原告定金40000元，支付违约金80000元，共计120000元。2、由被告负担案件的诉讼费用。事实与理由：2019年6月20日，原告与被告经中介介绍，签订了《慕林房产房屋买卖合同》，合同约定由被告将坐落于华希广场2号楼××××的房屋出售给原告，成交总价为40万元。合同签订之日，原告支付被告定金2万元，剩余房款38万元于被告交钥匙时支付给被告。合同签订后，原告当日即交付了2万元定金，但被告迟迟不将房屋钥匙交给原告。2019年8月1日，原告收到被告邮寄的解除合同通知书。被告的行为已违反了《慕林房产房屋买卖合同》第八条的相关规定，应当向原告双倍返还定金，并按总房款的20%向原告支付违约金。原告诉至法院，请求判如所请。 被告王皓辩称：1、原、被告在签订买卖房屋合同后，被告即将房屋钥匙交给中介保管，待原告将房款支付完毕之后由中介将钥匙直接交付给原告，原告已积极履行了合同义务。2、2019年7月10日及7月17日中介公司两次向原告发出通知要求原告按合同约定支付剩余房款，但原告一直未履行，导致被告于7月27日向原告发出解除合同通知书。3、2019年7月25日被告按照原告要求先去银行解除房屋抵押后到中介公司商谈合同继续履行事宜，原告仍不支付剩余房款，构成根本违约。要求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告的诉讼请求：1、判令反诉被告支付反诉原告违约金80000元。2、诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2019年6月20日，反诉原告与反诉被告通过中介介绍，签订房屋买卖合同，约定所售房屋的具体情况及总价为40万元，并约定在合同签订之日，反诉被告支付给反诉原告定金20000元，其余房款在交易之日由反诉被告一次性交付给反诉原告。合同签订后，在反诉原告没有违约的情况下，反诉被告迟迟不支付剩余房款，拒绝履行合同，2019年7月10日、7月17日，慕林房产中介公司两次向反诉被告发出通知，告知如仍不按约履行合同，则构成违约。但反诉被告仍不履行合同。2019年7月27日，反诉原告向反诉被告发出解除合同通知书，通知解除房屋买卖合同。 反诉被告辩称：1、反诉原告选择了违约金，则应将定金返还反诉被告。并且反诉原告并未有损失，要求违约金过高，即使反诉被告违约，也应对违约金予以调整。2、反诉被告并未违约，是反诉原告未按合同约定向反诉被告先交付钥匙，反诉被告才未交付房款，反诉被告在2019年7月15日与7月25日两次协商前均带着存有38万元的银行卡，并未违约。3、根据合同第四条约定，反诉原告应保证房屋权属清楚无产权纠纷，而直到2019年7月25日反诉原告的房屋抵押尚未解除，在这种情况下，反诉被告有理由暂不支付房款。4、双方虽对装修押金存在争议，但在2019年7月25日已经解决由反诉被告与中介共同负担，在此情况下，反诉原告仍不同意，导致合同未履行。请求驳回反诉原告的诉讼请求。 原告向法庭提交了如下证据：1、房屋买卖合同一份，证明原、被告于2019年6月20日签订“慕林房产房屋买卖合同”。合同约定被告（甲方）将案涉房屋以40万元价格出卖给原告（乙方），原告交20000元定金由中介慕林房产保管至交房，剩余房款38万元“交钥匙直接支付给甲方”。被告在原告“房款付清之日交付房屋”。2、招远慕林房产经纪有限公司出具的收据，证明原告已交纳定金20000元用于购买案涉房屋，该款由慕林房产保管。3、被告向原告邮寄的“解除合同通知书”，证实被告于2019年7月27日出具“解除合同通知书”并邮寄给原告，通知书中称“合同签订后，姜金美只按照合同支付了20000元首付（定金）给了中介方，我方尚未收到一分房款，……，2019年7月15日中介方向你送达《限期履行合同通知》，2019年7月25日中介方向你送达《限期履行合同通知》，但是你一拖再拖，至今未按照合同约定履行给付房款38万元的义务，你的行为已构成违约。根据合同约定及法律规定，依法解除我与你签订的2019年6月20日《房屋买卖合同》”。4、原告名下的威海市商业银行股份有限公司烟台招远支行账户交易明细，证明其曾于2019年7月15日转账存入38万元，于2019年7月24日转账存入38万元。5、原告与被告的通话录音，记载2019年7月10日21时35分许，二人通话中讲到因装修押金由谁交纳产生过纠纷，也曾提到签订补充协议及被告去还银行贷款后原告再付余款。被告在电话中确认授权其母亲代签。但没有具体协商结果。 被告向法庭提交了如下证据：1、原、被告与慕林房产中介公司签订的房屋买卖合同。2、2019年7月10日，慕林房产向原告发出的《最后通知》，记载因多次与原告协调交易时间，原告无故拒绝、推脱，并通知原告于当月15号到中介公司处履行合同，告知不按期履行合同视为违约。3、2019年7月17日，慕林房产通知原、被告，定于2019年7月25日对买卖房产进行最后交割，由原告交纳余款38万元，被告交付购房合同、钥匙等物品。任一方不配合交割视为违约。4、解除合同通知书，记载2019年7月27日，因原告未按之前协商的交割日期履行付款义务，被告向原告发出解除合同通知。 案件审理中，本院依法询问了慕林房产负责人杨某，其证实原、被告在其中介公司处签订房屋买卖合同时，原告方将20000元定金交予中介公司，被告方将房屋钥匙、购房合同、收据等材料交予中介公司保管。后来主要是因为原告要求被告承担水电押金、装修押金，被告认为该费用应由原告负担，双方产生争执，因此原告迟迟不交购房款，被告与中介公司催促多次，并且两次向原告邮寄“最后通知”要求交款，但原告以上述理由拒绝交款，导致合同不能履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于本案的基本事实，本院认定如下：2019年6月20日，原告姜金美与被告王皓在招远慕林房产经纪有限公司签订《慕林房产房屋买卖合同》一份，约定被告将位于招远市温泉路119号天傲华希广场2号楼××××号房屋出卖给原告。在合同中约定房屋总成交价为40万元，当日，原告付定金20000元，由慕林房产公司保管，被告将房屋钥匙、购房合同、收据等物品交慕林公司保管。合同中第三条约定“（一）乙方按下列第1种方式付款。1、乙方交易当日将房款一次性交付给甲方（即被告）。2、为人民币20000元做为首付（含定金）。剩余房款380000元交钥匙直接支付给甲方。（二）甲方按下列第1种方式将房屋交付给乙方。1、在乙方房款付清之日交付。2、双方约定出房产证满两年后甲方要无条件配合乙方过户。（三）上述房屋交付给乙方之前发生的物业管理费、水电费、燃气费、暖气费及其它有关费用，由甲方缴费，交付全款乙方拿到钥匙后房子之后产生的所有费用与甲方无关”。第四条约定：“甲方应保证上述房屋权属清楚，无产权纠纷，符合房屋转让条件’’。合同签订后，原、被告因需交纳装修押金应由谁负担等产生纠纷，原告未交纳剩余房款380000元。2019年7月10日，慕林房产公司向原告邮寄《最后通知》一份，记载“姜金美女士，多次与您协调交易时间，您拒绝过来，拒接电话，您无故推脱，我们不能无限期等您，请您务必在本月15号到慕林房产履行合同，如不按期履行合同，我们将视您自动放弃您合法的合同有效权益，将视您违约，合同自动作废，押金不予退还，并且予以追究您的违约金。……”。7月15日，原、被告在慕林房产处进行过协商，但因装修押金由谁负担等问题未能达成一致，原告未付款。2019年7月17，慕林房产公司第二次向原告邮寄“通知”一份，记载“经协商三方决定于2019年7月25日上午8点集合慕林房产怡和园店，根据《慕林房产房屋买卖合同》第三条第2款规定，对华希2号楼2单元××××户房屋进行最后交割。届时，乙方将该房屋剩余房款及费用支付给甲方，甲方将购房合同手续相关资料及钥匙交付给乙方，双方交割完后，将中介方中介服务费当日结清给中介，如双方任意一方故意拖延或找各种理由推迟不配合交割，视其违约，自动放弃，合同终止。中介方及剩余一方追究其违约方相关责任及违约金”。原告辩称未收到该通知，但事前与被告及中介有过沟通，7月25日当日三方进行过协商。但因房屋解除抵押及被告母亲代签合同等事项未达成一致，原告亦未付款。2019年8月20日，原告以诉称理由诉至本院，案件审理中，被告提起反诉，因原、被告各持己见，致使调解不成。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同生效后，当事人就质量、价款或者其他内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，合同形式符合法律规定，属于依法成立的合同，对原、被告双方具有约束力。合同签订后，原告交纳20000元定金，被告将房屋钥匙、购房合同等交慕林房产公司保管，均表达了愿意履行合同的意愿。双方争议的焦点问题有：一、原告主张的被告不交付钥匙，原告便不支付剩余房款380000元是否成立。经庭审调查得知，原、被告在签订合同当日，被告便当场将房屋钥匙交予中介公司慕林房产，上述事实有被告陈述及慕林房产负责人杨某的陈述证实，并且房屋买卖合同中有约定：“（二）甲方按下列第1种方式将房屋交付给乙方。1、在乙方房款付清之日交付”。故，原告的该诉称理由不当，本院不予采纳。焦点问题二、原告以装修押金应由被告负担且未解决该纠纷为由不支付房款是否成立。本院认为，房屋买卖合同中有约定：“（三）上述房屋交付给乙方之前发生的物业管理费、水电费、燃气费、暖气费及其它有关费用，由甲方缴费，交付全款乙方拿到钥匙后房子之后产生的所有费用与甲方无关”，而装修押金只是业主购买房屋后、装修以前需要交纳的押金，并将在装修完毕后予以返还的款项，案涉房屋并未开始装修，故该费用由被告负担无依据。原告以此为理由不支付剩余房款不能成立。焦点问题三、被告出售房屋时尚有贷款未偿还是否属于权属不清、有产权纠纷。本院认为，被告王皓办理贷款买房并不属于权属不清、有产权纠纷的情况。原告以此为理由拒付剩余房款不当。综上，本院认为，原告诉称被告违约，要求被告双倍返还定金并承担违约金的请求无依据，依法不予支持。因原、被告在合同的违约责任条款中既约定了违约金，又约定定金，反诉原告要求反诉被告承担违约金的请求正当，本院予以支持，但要求金额80000元过高，本院予以调整为20000元。反诉原告选择违约金，则应返还定金20000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十二条、第九十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告王皓于判决生效后十日内返还原告姜金美购房定金20000元。 二、反诉被告姜金美于判决生效后十日内支付反诉原告王皓违约金20000元。 三、驳回原告姜金美与反诉原告王皓的其他诉讼请求。 如果被告(反诉被告)未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2700元，反诉费900元，由原告姜金美负担2550元，被告王皓负担1050元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审 判 长  王海涛 人民陪审员  李为山 人民陪审员  冯吉言 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  修丹丹