广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11475号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市宏成发贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*********************。法定代表人：黎美仪。委托诉讼代理人:谢振宇，广东国龙律师事务所律师。委托诉讼代理人:彭广，广东国龙律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈丹，女，汉族，住广东省龙川县**************，公民身份号码422************561。委托诉讼代理人:周丹，广东锐锋律师事务所律师。上诉人佛山市宏成发贸易有限公司（以下简称宏成公司）因与被上诉人陈丹房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初12202号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宏成公司上诉请求：1.改判陈丹向宏成公司支付解除购房合同违约金34500元；2.本案一审、二审诉讼费由陈丹承担。事实和理由:一、一审法院认为销售人员为了促成交易，在明知陈丹资金短缺的情况下，协助陈丹办理按揭贷款，导致交易失败，宏成公司应承担一定责任是错误的。双方在合同中约定陈丹需支付首期款35万元。陈丹在签订合同的当天支付了首期款45万元，另支付了11400元物业维修基金，扣除陈丹向陈某1借款10.8万元，陈丹是有资金支付首期款的，且一审庭审时，法官询问陈丹为何首期款不够还借款买房这一问题，陈丹回答的是有钱支付首期款的，但需要些钱做别的生意，陈丹说可以无息借款，所以愿意借。二、陈丹因其自身原因导致银行贷款不成功，其应向宏成公司支付解除购房合同违约金34500元。陈丹是有购房经验的人，其理应知道申请银行按揭贷款需要一定条件，因其丈夫征信不合格，其应当知道银行可能不同意按揭贷款。在银行不同意陈丹的按揭贷款申请后，第三方销售中介人员与陈丹共同做假离婚证，这没有加重陈丹不能获得贷款的情况，且一审法院认定销售中介人员与陈丹做假离婚证的违法行为的责任由宏成公司承担是不公平的。案涉合同因陈丹违约而解除，根据合同第八条第一款的约定，陈丹应支付违约金34500元。被上诉人陈丹答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。但一审判决受理费4131.19元全部由陈丹负责不合理，请求二审法院予以纠正。陈丹向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》，宏成公司退还购房款461850元；2.宏成公司按同期银行贷款年利率6%支付从起诉之日起至付清之日止的利息，暂计二个月2309元；3.本案诉讼费由宏成公司承担。宏成公司向一审法院提出反诉请求：1.陈丹、宏成公司签订的《商品房买卖合同》（预售，合同编号：Y342758）于2019年7月9日解除；2.陈丹立即向宏成公司支付应付款违约金34500元及宏成公司有权没收陈丹支付的房屋定金30000元；3.诉讼费由陈丹承担。一审法院查明：位于佛山市顺德区******社区*民委员会******号*****大厦是宏成公司开发建设的物业。陈丹于2017年11月与“小冼”（陈丹指该人为“**地产”的销售人员；宏成公司未予承认）通过微信朋友验证，开始聊天。2017年12月，“小冼”向陈丹推荐房产信息。陈丹了解过情况后，于2018年1月29日向“小冼”表示决定买*****大厦***之一单元，不买肇庆那个，并表示拿来投资，真的不错。“小冼”询问陈丹是否需要再次看房。陈丹称会让姐姐帮忙看一下周边的配套。“小冼”回应：“你姐在那里这么久，肯定知道周边配套了”。2018年2月2日当天，陈丹让其丈夫到场办理认购。“小冼”告知：因陈丹丈夫的征信有逾期，需要用陈丹的名义购买。“小冼”问陈丹星期天是否还要来看一看。陈丹表示决定了就没必要再看。“小冼”再告知：陈丹的丈夫已下诚意金，若陈丹决定购买就将诚意金转为定金。2018年2月5日，陈丹、宏成公司签订认购书一份（刘某1是置业顾问），约定：陈丹认购*****大厦***之一单元，购买价为114万元，陈丹应于签订认购书时向宏成公司支付定金3万元，首期购房款（本房地产总价款的50%）57万元（含定金）必须在签署本认购书后7天内（即2018年2月12日前）付清，同时与银行签署《按揭贷款合同》等相关手续；购房须知中提示陈丹仔细阅读平面图、本认购书及相关合同公示文本等一切购房资料，如有不明之处请向现场销售人员咨询；还提示陈丹本项目房屋土地用途为工业（061），土地使用权年限从2015年10月14日至2065年1月9日。认购书签订后，陈丹当即支付了3万元，宏成公司出具了收据，确认收到陈丹支付的定金3万元。2018年3月9日，“小冼”让陈丹将夫妻两人的身份证正反面拍照发过来，并说明在哪里登记结婚。陈丹予以配合。2018年3月10日，“小冼”又让陈丹自拍一张照片发过来或者提供蓝底大一寸的人头像，用于办证。陈丹按要求自拍照片后发给了“小冼”。2018年3月底，“小冼”催促陈丹赶紧办理支付首期款及签约手续，因为4月份，银行、房管升级，可能到时候要给五成首付，那怎么办呢；否则若届时要五成首付，陈丹也不愿意啦。2018年3月28日，陈丹问“那个房子我不太想要了，如果退的话，会产生什么后果”。小冼问陈丹为何产生这个想法。陈丹表示因为不想贷款。“小冼”告知很多人都是贷款购房的，如果陈丹退房，定金不能退。陈丹其后对“小冼”表示不好意思，万一资金有短缺实在不买，会给“小冼”补偿。2018年3月30日，“小冼”告知陈丹开发商这边可以借一成首付款给陈丹。因需要筹措首期款，陈丹表示需要到4月底才能签约。2018年4月24日，陈丹质问“小冼”那个房子不能用明火，为何当初不告知。“小冼”回复当时已跟陈丹说过。陈丹表示不记得了并表示不怪“小冼”，主要是自己没想好，有点仓促，以后抛售。陈丹分别于2018年2月12日向宏成公司付款19980元、于4月16日向宏成公司付款5万元。由于陈丹资金紧张，遂向宏成公司的员工陈某1借款10.8万元。陈丹于2018年4月25日将该通过借款取得10.8万元作为购房首期款支付给宏成公司，另陈丹还向宏成公司支付了购房首期款80000元及142020元。即陈丹合共向宏成公司付款45万元（2万元+3万元+19980元+5万元+10.8万元+8万元+142020元）。陈丹还称向佛山市顺德区****信息咨询策划有限公司支付了服务费450元。在陈丹支付了上述款项并支付了物业维修基金11400元后，双方于2018年4月25日签订《商品房买卖合同》一份，约定：陈丹购买*****大厦***之一单元，土地用途为工业用地，购房总价款为114万元，陈丹已向宏成公司支付定金3万元，陈丹应于2018年4月25日前支付首期房款35万元，余款79万元向最终审批的银行机构申请贷款支付；若陈丹逾期付款超过180天后，宏成公司有权解除合同；宏成公司解除合同的，应当书面通知陈丹，陈丹应自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向宏成公司支付违约金，同时宏成公司退还陈丹已付全部房款（含已付贷款部分）。当天，陈丹指责“小冼”没有告知签约所需携带的资料，导致其延误回去接小孩的时间。“小冼”称需要的资料之前已发给陈丹的丈夫，并表示“户口本、离婚证这边我们已经帮你做好了”。2018年5月、6月，陈丹询问“小冼”贷款是否批下来了。“小冼”让陈丹安心等通知。2018年7月10日，陈丹告知“小冼”：正点汇的工作人员告知贷款申请被退回，还说陈丹的资料是假的，但是陈丹提供的资料都是真的，只有那些离婚证什么的，是“小冼”他们帮陈丹办的，那个是假的，大家都知道。“小冼”推荐了“陈生”的微信名片，告知这是主管，让陈丹加“陈生”微信。2018年8月27日，陈丹通过微信多次联系“小冼”，但对方未予回复。2018年7月10日，陈丹与“陈生”（陈丹指该人为“**地产”的销售人员、是“小冼”的上司；宏成公司未予承认）通过了微信朋友验证请求。陈丹与“陈生”就贷款申请被退件并被要求再多付两成首付的问题讨论如何处理。“陈生”告知陈丹态度要强硬，寻求开发商帮助，让开发商找关系协助贷款。2018年8月，“陈生”告知陈丹需要提供离婚证，陈丹表示其没有离婚，“陈生”建议陈丹要么假离婚、要么办理信用贷款，陈丹表示异议。其后双方一直商讨解决方案未果。2019年1月5日，“陈生”让陈丹与开发商对接。2019年1月15日，陈丹与刘某1（陈丹指该人为“**地产”的人；宏成公司称该人是销售公司的人员，是置业顾问）通过了微信朋友验证请求。2019年1月16日，陈丹告知刘某1：打算不购买案涉物业了。刘某1告知陈丹按照合同约定要赔付违约金。陈丹认为不是其责任，不同意赔付违约金；这样投资这个房屋就是亏的。刘某1回复：“那你要知道，站在我们开发商的角度，是你们提供虚假资料，导致贷不了款，然后给付不了房款，这样也是一种违约；如果这样子的话，你联系一下之前带你来买房的销售吧，他们之前说他们贷不了款，他们负责的，现在我发信息给他们也没有回复，你们也联系一下吧”。陈丹回复：“你们就是属于一种推脱啊，那个带我们买房子的销售不是你们的外包的吗”、“你现在把我推给他，他把我丢给你啊，那我应该找谁啊”。之后，陈丹联系“陈生”：“现在正点汇那边，我房子不要了，对方说要按照合同来，意思是要扣我违约金；要我找你，他们不管，因为你们当初说了，我办假证如果有什么问题，你们负责，现在请你们对这个事情负责”。“陈生”回复：“让楼盘的负责人联系我们公司的负责人，当时要准备成交，我们有向公司说明你们夫妻双方的具体情况，开发商也知道的；其实你们的问题不大，只是开发商不愿意找银行而已”。陈丹之后很生气，找刘某1理论，并指责对方开发商给陈丹办了假的离婚证并说没有问题，然后导致贷款批不下来。刘某1表示其没有帮陈丹办过任何证件。陈丹问刘某1：“假离婚证是你们办的，还是**地产的人办的”。刘某1回复：“我没有帮你办过任何证件，其他的我也不清楚，我只是帮你预约签约而已”。因协商无果，陈丹遂委托律师代理，于2019年5月30日提起本案诉讼。另查明，***大厦已取得佛山市顺德区国土城建和水利局于2017年5月19日核发的商品房预售许可证，该证关于住宅套数、商业套数都是空白，在商品厂房一栏中记载“23579.37平方米260套”。一审法院认为，陈丹认为宏成公司改变土地规划用途，但宏成公司自始至终都没有隐瞒案涉土地是工业用地，*****大厦已取得佛山市顺德区国土城建和水利局的商品房预售许可证，该证关于住宅套数、商业套数都是空白，在商品厂房一栏中记载“23579.37平方米260套”。陈丹签订的认购书中清楚记载案涉物业所处土地的用途为“工业”，《商品房买卖合同》也是清楚注明为“工业用地”。陈丹作为完全民事行为能力人，从字面已可以了解到案涉物业的性质，况且陈丹在签订合同前已了解过是否可以用明火的问题，得到否定答案后，陈丹也只是怪自己购买时“没想好，有点仓促”，第二天仍去签订《商品房买卖合同》。因此，陈丹主张其作为普通消费者，无法区分土地性质的作用和用途，主张宏成公司擅自变更规划，均无事实依据，一审法院不予采纳。关于合同解除问题。双方对于合同解除并无争议。合同解除，购房款45万元应予退还。根据提供的证据，其中450元是陈丹支付给佛山市顺德区****信息咨询策划有限公司服务费，陈丹主张宏成公司退还该款项，缺乏依据，不予支持。物业维修基金也不是宏成公司收取的购房款，要求宏成公司直接退还也缺乏依据，双方在合同解除后，应协同处理好办理解除手续的相关事宜。关于合同履行过程中，陈丹是否违约的争议。虽然认购书约定陈丹必须支付首期购房款（本房地产总价款的50%）57万元，但其后双方签订的《商品房买卖合同》约定陈丹只需支付首期款35万元，余款79万元是办理银行按揭。即双方已变更了认购书所约定的首期款。在签订《商品房买卖合同》的当天，陈丹支付的首期款共45万元（比合同约定多付了10万），可推定当天双方另有口头协商，这样才会出现在陈丹资金紧缺的情况下，仍比合同约定多支付首期款。关于谁要对“陈生”、“小冼”等人的案涉行为负责的问题。在发生纠纷后，在认购书中作为置业顾问的刘某1表示“那你要知道，站在我们开发商的角度，是你们提供虚假资料，导致贷不了款，然后给付不了房款，这样也是一种违约；如果这样子的话，你联系一下之前带你来买房的销售吧，他们之前说他们贷不了款，他们负责的”。可见，刘某1属于宏成公司方的人员（或宏成公司委托的销售公司人员），刘某1是置业顾问，刘某1指带陈丹来购房的人员是“销售”，即刘某1、“小冼”、“陈生”均是与宏成公司相关的人员，对外从事宏成公司案涉物业的销售业务。宏成公司未明确说明与陈丹对接的销售人员名称，只是说销售公司。宏成公司未提供证据证实在购房者签订认购书前，已告知购房者宏成公司不对这些销售人员的行为负责。可见，宏成公司认为这些人员的行为完全与其无关的说法不成立。宏成公司与销售公司之间的关系，销售公司与“小冼”、“陈生”或他们两人的工作单位之间的关系，属于他们之间另外的合同关系。从微信聊天可知，陈丹知道这些人员是宏成公司的外包销售人员。陈丹为了贷款，配合“小冼”办了假离婚证。因此陈丹指“小冼”为其办理假离婚证，导致贷款被退，责任全在宏成公司也不成立。之所以发生本案纠纷，是销售人员为了促成交易，明知陈丹首期款不足的情况下，通过各种办法协助陈丹办理按揭贷款；而陈丹明知自己资金不足，仍盲目投资购买物业。因此，对于最后因证件问题被银行退件的结果，双方均应承担责任。基于上述分析，对于宏成公司反诉请求的违约金、定金，一审法院均不予支持；同理，对于陈丹请求的利息损失，也不予支持；本诉、反诉的诉讼费各自承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈丹与宏成公司于2018年4月25日签订的《商品房买卖合同》已于2019年7月9日解除；二、宏成公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还购房款450000元给陈丹；三、驳回陈丹的其他诉讼请求；四、驳回宏成公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4131.19元（陈丹已预交），由陈丹负担；反诉受理费减半收取为706.25元（宏成公司已预交），由宏成公司负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，宏成公司在二审期间陈述称刘某1是其聘请的销售公司的人员。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系陈丹应否向宏成公司支付解除案涉合同的违约金34500元。宏成公司上诉主张“陈生”、“小冼”不是其委托销售的人员，案涉合同因陈丹违约而解除，陈丹应依合同约定向宏成公司支付违约金34500元。对此，本院认为，刘某1为宏成公司聘请的销售公司的人员，根据微信聊天记录可知，刘某1指带陈丹来购房的人员是“销售”，即刘某1、“陈生”、“小冼”均是对外从事宏成公司案涉物业的销售业务，此其一；其二，本案并没有证据证明宏成公司在与陈丹签订合同时已告知陈丹不对这些销售人员的行为负责；其三，宏成公司与销售公司之间的关系、销售公司与这些销售人员之间的关系为另外的合同关系。故这些销售人员的销售行为引发的合同责任理应由宏成公司承担。销售人员在明知陈丹首期款不足的情况下，通过办理假离婚证的方法协助陈丹办理按揭贷款，陈丹在明知自己资金不足，为了贷款，配合销售人员办理了假离婚证。因此，对于最后因证件问题被银行退件而导致合同不能继续履行的结果，双方均应承担责任，宏成公司的上述主张缺乏依据，本院不予支持。关于一审诉讼费的问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，本案中，陈丹起诉请求宏成公司退还购房款461850元及支付利息，一审法院最终判令宏成公司向陈丹退还购房款450000元，根据上述规定，一审本诉部分的案件受理费减半收取4131.19元，应由陈丹负担126.02元，由宏成公司负担4005.17元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。宏成公司的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件本诉受理费减半收取4131.19元，由陈丹负担126.02元，由佛山市宏成发贸易有限公司负担4005.17元；反诉部分案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费331.25元，由上诉人佛山市宏成发贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十九日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽