长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初967号 原告：赵东月，男，1986年4月19日生，汉族，农民，住长春市双阳区山河街道。 委托诉讼代理人：苏春吉，男，1976年12月30日生，汉族，个体，现住长春市双阳区。 被告：王晓瑞，女，1984年7月14日生，汉族，吉林双阳农村商业银行股份有限公司职员，住长春市净月开发区。 委托诉讼代理人：张雪，吉林梦成律师事务所律师。 被告：齐宏宇，男，1982年5月1日生，汉族，吉林双阳农村商业银行股份有限公司职员，住长春市双阳区。 被告：韩笑，女，1989年6月21日生，汉族，吉林双阳农村商业银行股份有限公司职员，住长春市双阳区。 第三人：长春市鹏泰房地产开发有限公司，住所地：长春市双阳区昕阳小区****门市。 法定代表人：齐宝林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王志国，该公司办公室主任。 原告赵东月诉被告王晓瑞、齐宏宇、韩笑、第三人长春市鹏泰房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵东月委托诉讼代理人苏春吉,被告王晓瑞委托诉讼代理人张雪、第三人长春市鹏泰房地产开发有限公司（以下简称鹏泰公司）委托诉讼代理人王志国到庭参加诉讼。被告齐宏宇、韩笑经本院公告送达起诉书及传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 赵东月向本院提出诉讼请求：1、不得执行赵东月名下位于长春市双阳区山河街道办事处甲二路东泓利港湾商品房3栋3单元309室和409室两套房屋。2、请求法院确认赵东月位于长春市双阳区山河街道办事处甲二路东泓利港湾商品房3栋3单元309室和409室两套房屋归原告所有。3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由：2017年7月24日，长春市双阳区人民法院做出了（2017）吉0112民初849号民事判决书，判决如下：一、被告齐宏宇于本判决生效后一次性给付王晓瑞借款本金870万元及利息；二、被告韩笑对上述借款负连带给付责任；三、被告长春市鹏泰房地产开发有限公司在被告齐宏宇抵押房产价值范围内负连带给付责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。长春市双阳区人民法院下判决后鹏泰公司不服一审判决，向长春市中级人民法院申请了再审，再审判决如下：一、维持长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初849号判决的第一项、第二项。二、撤销长春市双阳区人民法院作出的（2017）吉0112民初849号民事判决第三项、第四项。三、驳回王晓瑞的其他诉讼请求。在两次审理过程中明确了齐宏宇与王晓瑞之间的债务关系成立，鹏泰公司不承担连带给付责任，鹏泰公司认可在2017年4月27日签订的卖房合同真实、有效。判决生效后，王晓瑞向法院申请执行，法院在执行过程中于2018年12月28日作出（2018）吉0112执916号之三执行裁定书，对齐宏宇所有的挂靠在鹏泰公司名下位于长春市双阳区山河街道甲二路东泓利港湾商品房55套，车库49套予以查封，其中包括异议人购买的3栋3单元309室和409室两套房屋，涉案两套房屋鹏泰公司和齐宏宇于2017年1月6日已出售给异议人,同日异议人与鹏泰公司签订了《泓利港湾商品房认购协议》两份，全额支付给齐宏宇涉案两套房屋的购房款合计344302.00元，鹏泰公司和齐宏宇交付所购房屋钥匙并办理完物业手续。现原告有购房合同两份，交款收据两份，物业费收据，取暖费收据为凭，可以确认涉案房屋为原告所有,整个购房及交付过程均在齐宏宇与王晓瑞签订抵账协议之前的2017年4月27日之前完成，而且证据十足，案外人于2019年3月15日提起执行异议，于2019年5月10日被驳回，故原告诉讼至法院，请求法院依法保护原告的合法权益。 被告王晓瑞辩称，被告认为原告与鹏泰公司和齐宏宇之间未发生真实的房屋买卖交易行为，原告在起诉状中所述并非事实，原告无权对现登记在鹏泰公司名下实际属于齐宏宇所有的案涉房屋提出执行异议，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人鹏泰公司辩称，因齐宏宇开发挂靠在我公司，房屋所有权及处理权都归齐宏宇，其处理房屋、收款各事项我公司不参与，也不知情。 被告齐宏宇、韩笑未到庭，亦未提交答辩意见。 原告为证实自己的主张，向法庭提交了如下证据： 一、购房合同两份，证明与鹏泰公司购房的事实。 被告王晓瑞质证意见：对真实性合法性关联性均有异议，该证据名称为商品房认购协议，并非合法有效的商品房买卖合同且在上述两份证据中上述两份协议的第五条均约定了本协议签订后原告应在鹏泰公司通知后七日内再与鹏泰公司签订正式的商品房买卖合同，在第七条中均约定如果原告逾期未签订正式的商品房买卖合同则鹏泰公司有权将房屋另行出售，原告所缴纳房款不退，所以被告认为原告与鹏泰公司之间的买卖行为并没有实际发生，双方没有后续签订商品房买卖合同，且认购协议也无法到产权部门进行产权的登记备案，这与正常的买卖交易不符。另外该两处房屋的出售价格均为3138.00元每平方米，该价格远远高于交易之时泓利港湾小区的市场交易价格，据原告了解当时的交易价格按照原告所购买的类似房源交易价格应在2700.00元、2800.00元左右，所以双方的交易行为没有实际发生。 第三人质证意见：我公司老板齐宝林的儿子也在信用社上班，和齐宏宇是同事，关系密切，当时我公司营业执照没有用，齐宏宇就和我们老板说要挂靠，因为在乡下开发，没有签订合同也没有收任何费用。此房屋交易我们均没有参与，不知情。 二、收款收据两份，交易流水三份，证明原告向鹏泰公司交付全额购房款的事实。 被告王晓瑞质证意见：对收据不清楚是否是鹏泰公司的财务专用章，即使财务印章是真实的，但仅凭收据也不能证明原告实际向鹏泰公司支付案涉两套房屋的购房款，因为两套房屋总价值共计34万元，原告均用现金交付与常规的交易习惯不符，鹏泰公司有财务账户，原告的付款行为可以通过银行转账的方式完成更为方便安全，现在一般房屋交易行为都是通过银行转账方式完成。对存款明细账及两张农行的业务凭证真实性无异议，但证明问题有异议，被告认为这是原告为了自证其支付房款在自己名下的银行账户没有提取现金或者转账记录的情况下，拼凑出的银行流水，其主张购买案涉房屋部分款项是从谷跃强处借款，但是其所提供的数笔借款时间均与其购房时间不符。另外原告是从鹏泰公司一次性购买两套房屋且该房屋位于长清公路烧锅村，没有任何投资价值，在原告自己经济能力有限尚需借款的情况下一次性购买两套房屋与常理不符。而且原告没有其他的凭证能够证明其有剩余近4万元的购房资金来源,原告没有证据证明其与周英杰之间是合伙关系，因此上述证据与本案不具有任何关联性。 第三人质证意见：从收款收据看财务专用章是项目部的不是公司收到钱，项目部的公章是否经公司同意刻的我不清楚。开发期间公章一直在他们手里保管使用，公司没有使用是挂靠人使用。 三、供暖费收据一枚，物业费收据一枚，证明原告在购买房屋后已经实际对房屋进行了占有。 被告王晓瑞质证意见：对真实性及证明问题均有异议，供暖费票据上所体现的时间是2018年10月20日，案涉两套房屋已被被告在与齐宏宇、鹏泰公司的案件中申请诉讼财产保全，双阳区法院于2017年5月10日裁定查封，所以，案涉房屋至今没有任何人实际居住，原告在2018年10月20日补缴2017年-2019年两个年度的供暖费，与事实不符，没有居住，无需缴纳供暖，案涉房屋至今仍是毛坯房。对于物业费的票据真实性及证明问题均有异议，物业费票据上加盖的是供热公司的财务专用章，物业费应由物业公司收取不是供热公司，物业费的缴纳时间是2018年10月20日，原告也是采用补缴形式，缴费期限是2017年1月5日-2019年1月5日两年度的物业费，一般物业费的缴纳应当自业主办理入住之日起，从该票据时间体现原告入住时间是2017年1月6日，即原告与鹏泰签订认购协议并缴纳全款的当日，这与认购协议中约定的双方签订正式的商品房买卖协议时间不符，且根据房屋买卖交易习惯业主通常不会在签订合同及缴纳全款当日入住，开发商需要几日或是十几日的办理时间，且业主需要验房才能入住，所以物业费缴费时间2017年1月6日是有违常理的，需要原告明确案涉房屋小区物业标准，看物业费是否合理、是否真实发生。 第三人质证意见：我公司没有参与介入，不清楚情况。 四、（2017）吉0112民初849号判决书一份，证明齐宏宇和王晓瑞之间的债权债务关系，(2018）吉01民再44号判决书一份，证明鹏泰房产不承担连带赔偿责任。(2018）吉0112执916号之三，王晓瑞查封房屋的裁定书。(2019）吉0112执异33号裁定书。证明法院错误将原告名下房屋进行查封。 被告王晓瑞质证意见：真实性均无异议，(2019）吉0112执异33号裁定书中在本院认为部分，已经明确“经到长春市双阳房地产管理服务中心调查，案涉房产仍登记在鹏泰公司名下…房屋实际所有权人是齐宏宇”能够证明案涉房屋已经可以在产权部门办理登记备案，如果原告购买房屋属实，在其能够到产权部门办理产权登记的情况下仍不办理，根据最高法执行异议和复议案件若干规定28条规定，买受人不符合排除原告申请执行权利的情形。 第三人质证意见：无异议 五、案涉两套房产钥匙各5把，都有房号。 被告王晓瑞质证意见：无法辨别是否是案涉房屋钥匙，即便有钥匙也不能证明实际占有。 第三人质证意见：不清楚也没有参与，不知道是哪的钥匙。 六、有三名证人，李建证明房子是经过李建卖给原告的，钱是李建收的，原告买的是李建的土地回迁房，建这个小区占李建家的地，原山河铁木厂的，占4000平土地，给了李建11套房子，卖给原告两套，回迁房李建和齐宏宇有协议，房子卖完和售楼处签第一手合同，钱李建收。其他房子都被法院冻结了，不算原告的2套还有9套。证人周英杰证实和原告合伙做买卖，原告买房急需用钱，就把原告入股的20万元钱拿回去了。证人谷跃强证实原告是其侄女女婿，2016年12月中旬原告要买房和证人借钱最后借他13万元。 被告王晓瑞对证人证言质证意见：对证人李建证言真实性及证明问题均有异议，原告和证人存在担保和被担保关系，不仅仅是邻居关系和买卖房屋关系，与本案审理结果有利害关系，其证言法庭不应予以采信。案涉房屋是登记在鹏泰公司名下实际属于齐宏宇所有，证人所述其将案涉房屋出售给原告没有任何证据证明证人是案涉房屋的所有人，其所述的与鹏泰公司之间的关系也没有任何证据证明，也没有任何授权证明证人有权代表齐宏宇和鹏泰公司收取相关的房款，仅凭证人口述也不能证明房屋不能到产权部门备案。对证人周英杰证言真实性及证明问题均有异议，因为证人与原告之间是亲属关系，与本案审理结果有利害关系，所以证人证言不应予以采信。证人所述是在元旦前将20万凑齐一次性以现金方式给原告，但事实上在元旦后证人还从银行支取现金用于交付原告20万购房款，另外证人所述现金支取59000.00元和49000.00元是由于银行的限额，是没有事实依据的，对于转账银行是没有限额的，无需分多次支取，证人所述与原告合伙倒粮关系没有证据能够证实，且证人用现金方式一次性给原告20万元与常理不符。证人证言不能证明原告购房的事实，不能证实原告购房款的来源。对证人谷跃强证言及证明问题都有异议，证人和原告是亲属关系，证人是本案的利害关系人，与本案审理结果存在利害关系，其次证人陈述其之所以支取现金给原告是因为其不会转存业务，证人证言的内容不具有客观真实性且与原告的陈述以及银行流水所体现的内容相矛盾，法庭不应予以采信。 第三人质证意见：不了解具体情况。 七、商品房销（预）售许可证一枚，证明2015年10月24日起位于山河甲2路东泓利港湾在长春市鹏泰房地产开发有限公司名下的房屋不能进行过户登记。 被告王晓瑞质证意见：对真实性及证明问题均有异议，因为该预售许可证有限期到2015年10月24日止，不代表此后鹏泰公司没有得到预售许可或者将预售许可延期，如果鹏泰公司对原告出售房屋的时候没有取得预售许可，鹏泰公司无权对外销售。根据最高法办理执行异议和复议案件的规定第28条，原告若要排除被告作为执行人的执行权利，其必须在法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，如果鹏泰公司没有取得预售许可，原告所举示的认购协议非合法有效合同，不应当发生法律效力。另外，据被告了解在2016年依然有案涉小区的业主在产权部门进行了备案登记。 第三人质证意见：原告提供的商品房销售许可证是真实的，所有建筑商品房必须有商品销售许可证方可网上备案预销售，但是需要一年一审，现在就办不了了，需要到房产中心续延，要不签不了。 被告王晓瑞向法庭提供（2017）吉0112民初849号民事裁定书一份，证明是本案被告在起诉齐宏宇及鹏泰公司民间借贷纠纷一案时向法院申请诉讼财产保全后，双阳法院依据本案被告申请作出的保全裁定。裁定查封的案涉小区商品房54套中涉及本案的两套房屋。该查封裁定是在2017年5月10日作出，作出后原告并没有向法院提出复议，时隔2年之后在本案被告申请执行齐宏宇名下财产包括案涉的两套房屋执行程序进行到拍卖阶段时，原告才向法院提执行异议，进一步证实原告没有实际购买案涉房屋，没有合法占有，本身原告居住在案涉小区不可能在两年后提出异议。 原告质证意见：真实性无异议，对证明内容有异议，王晓瑞与齐宏宇涉案金额800多万的案件原告并不知情，在保全过程中原告从未接到双阳法院的任何送达文书，直至原告知情后到双阳区农商行找到被告，被告初步看情况同意解封原告的涉案两套房产，此后也找过农商行相关领导对涉案事宜进行了解，此事在等待中一直搁浅到法院拍卖时才进行诉讼，在这个过程中更能证明原告是房屋的实际拥有人。在此期间我找过李建，李建同意给我要，但是一直没有结果，后来我自己起诉了。 第三人对该证据没有异议。 本院经审理认定如下事实：王晓瑞与齐宏宇、韩笑、鹏泰公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月24日作出（2017）吉0112民初849号民事判决书，判决：一、被告齐宏宇与本判决生效后一次性给付原告王晓瑞借款本金870万元及利息（利息均按月利2%，计算至判决生效之日止。其中，本金550万元的利息从2017年3月19日起计算；100万元的利息从2016年9月26日起计算；220万元的利息从2017年1月18日起计算）；二、被告韩笑对上述借款负连带给付责任；三、被告长春市鹏泰房地产开发有限公司在被告齐宏宇抵押房产价值范围内负连带给付责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。鹏泰公司对该判决申请再审，2018年7月3日吉林省长春市中级人民法院作出（2018）吉01民再44号民事判决：一、维持长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初849号民事判决第一项、第二项。二、撤销长春市双阳区人民法院（2017）吉0112民初849号民事判决第三项、第四项，即“三、被告鹏泰公司在被告齐宏宇抵押房产价值范围内负连带给付责任；四、驳回原告的其他诉讼请求。”三、驳回王晓瑞的其他诉讼请求。一审案件受理费36350元，诉讼保全申请费5000元，由齐宏宇、韩笑负担，再审案件受理费36350元，由齐宏宇、韩笑负担。判决生效后，被告齐宏宇、韩笑未履行生效法律文书确定的法律义务，原告王晓瑞于2018年9月26日向本院申请强制执行，本院于同日立案，执行案号为（2018）吉0112执916号。2018年12月28日，本院作出（2018）吉0112执916号之三执行裁定书，裁定：对被执行人齐宏宇所有的在长春市鹏泰房地产开发有限公司名下位于长春市双阳区山河镇甲2路东泓利港湾商品房55套、车库49套予以查封。查封期限三年。商品房分别为：……（三十九）、3栋3单元309室，面积为54.86平方米，丘地号为13-13/13-13-309。（四十）、3栋3单元409室，面积为54.86平方米，丘地号为13-13/13-13-409……2018年12月29日，本院向长春市双阳房地产管理服务中心送达执行裁定书、协助执行通知书，对上述房屋进行了查封。 另查明，案外人赵东月于2017年1月6日与鹏泰公司签订了两份《泓利港湾商品房认购协议》，乙方（案外人赵东月）自愿欲购双阳区山河街道泓利港湾项目3#楼3单元309室、409室，并于同日向鹏泰公司支付房屋全款共计344302.00元，取得了案涉房屋的钥匙。证人李建证实房子是经过李建卖给原告的，钱是李建收的，原告买的是李建的土地回迁房，建这个小区占李建家的地，原山河铁木厂的，占4000平米土地，给了李建11套房子，卖给原告两套，回迁房李建和齐宏宇有协议，房子卖完和售楼处签第一手合同。因原告对本院查封上述房屋提出书面异议，本院作出（2019）吉0112执异33号执行裁定，驳回案外人赵东月的异议请求，赵东月提起案外人执行异议之诉。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”，第二十五条第（一）项：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人；（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案案涉房产虽然登记在鹏泰公司名下，从本案原告提供的证据看，原告在人民法院查封之前已支付全部价款，与鹏泰公司签订了两份《泓利港湾商品房认购协议》，取得了案涉房屋的钥匙，虽然未办理过户登记，但不是其自身原因未办理过户登记，其于2017年1月6日签订合同之时鹏泰公司的商品房销（预）售许可证已于2015年10月24日起不能进行过户登记，为此，原告提出的不得执行原告名下位于长春市双阳区山河街道办事处甲二路东泓利港湾商品房3栋3单元309室和409室两套房屋的诉讼请求应予支持，其要求的请求法院确认原告位于长春市双阳区山河街道办事处甲二路东泓利港湾商品房3栋3单元309室和409室两套房屋归原告所有的诉讼请求，因该案涉房屋尚不具备办理产权条件，故对该请求本院不予支持。被告虽然对原告提供的证据提出异议，但并没有充分的证据推翻原告的证据，故对被告的辩解意见本院不予采纳。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款的规定，判决如下： 一、在本院(2018)吉0112执916号执行案件中停止对位于长春市双阳区山河街道办事处甲二路东泓利港湾商品房3栋3单元309室和409室两套房屋的执行； 二、驳回原告赵东月的其他诉讼请求。 案件受理费6465.00元，由被告王晓瑞负担，于本判决生效后立即执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  李亲荣 人民陪审员  安笑云 人民陪审员  程庆福 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  张译文