北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0112民初10199号原告:付小平,女,1957年5月7日出生,汉族,住北京市石景山区。委托诉讼代理人：付小军，女，1958年12月17日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘春奎，北京向上律师事务所律师。被告：中禧伟业（北京）投资有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：李全起，执行董事。委托诉讼代理人：陈雯，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思明，男，1990年6月4日出生，汉族。原告付小平（以下简称原告）与被告中禧伟业（北京）投资有限公司(以下简称被告)房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人付小军、被告的委托诉讼代理人陈雯、李思明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付小平向本院提出诉讼请求：1、要求被告赔偿因房屋存在质量问题而造成的损失84247元、房屋修缮期间需要租房居住3个月的租赁费10500元、交通费5253元，2、要求被告承担房屋质量鉴定费80000元、评估费13500元、诉讼费4024元、保全费1760元。事实和理由：2013年7月2日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告销售的四季格林嘉园X号（后确定门牌号X号）。被告于2015年5月8日交付房屋。原告入住后，感觉地面木地板刺鼻味道浓烈，于2016年10月重新花费12100元更换了木地板。2017年3月，原告发现主卧东墙有裂缝，通知被告维保中心人员前来查看，维修中心人员又通知建设单位来人查看，建设单位来人当场表示有质量问题，被告欲直接将裂缝处抹平，原告未同意。通过裂缝处可看到，工程质量严重不符合建设工程施工标准规范，在施工洞和墙面之间应该有钢丝网贴面，而墙面没有钢丝网片。施工洞与墙面之间连接不实，墙面抹灰粘结力不够等。通过此处质量问题，可确定整个房屋墙面、整栋楼都存在同样问题。根据双方房屋买卖合同第十五条、十六条、十七条和《质量保证书》之规定，被告应对原告更换木地板损失予以赔偿，并对原告房屋的全部主题墙面进行重新施工。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条之规定，对因重新施工给原告造成光搬家费、租房费损失应由被告负责赔偿。根据《商品房销售管理办法》第三十三条、《房地产开发经营管理条例》第三十一条、最高人民法院关于商品房买卖司法解释第十三条之固定，被告也应承担上述维修和赔偿损失责任。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一项诉讼请求，合同及相关的司法解释规定、合同第七条的约定，保修期内出现房屋质量问题首先应当由被告承担修复的义务，原告起诉的时间是2017年4月17日在保修期内，保修期至2017年5月7日，我公司应该承担修复的义务，而非支付原告经过造价评估机构出具的评估的费用，只有在被告拒绝修复或者拖延修复时，修复费才应由被告承担，本案中原告拒绝被告修复，直接要求被告支付修复的费用没有事实及法律依据。被告在保修期内，2016年8月到2017年2月期间，共为原告履行了八次房屋的修复义务，根本不存在拒绝修复或者拖延修复的情况，而事实是原告拒绝被告为其修复，所以原告的该项要求不应得到法院的支持。在本案中，涉案的房屋质量是在保修期外进行的，而原告曾经在保修期内即诉状中仅提出客厅墙开裂、主卧东墙裂缝两项质量问题，在超出保修期后鉴定所显示的房屋质量问题应当由原告自行自费维修，但是本案中本着妥善解决案件争议的目的，被告同意承担质量鉴定报告中对应的具体质量问题的维修义务，但是拒绝承担原告提出的扩展至涉案房屋内其他没有质量问题的全部墙面及地面的维修义务。第一项诉求的金额被告不认可，根据工程造价鉴定意见，明确显示了按照质量鉴定报告的范围进行修复所产生的修复费用共计20228元，如果经过贵院依法审理认为被告应该承担支付原告维修费的义务，相应的金额应该以工程造价意见中针对房屋质量问题的具体的修复费用，即按照20228元认定，而非原告主张的包含其他部分的费用。第二项及第三项诉讼请求，维修局部的质量瑕疵，不会影响原告的居住使用，且租金损失也与维修质量问题没有必然联系，且租金损失没有实际发生，其主张的租金标准及租赁期限毫无事实及法律依据。关于鉴定费及评估费的诉讼请求，两项鉴定费及评估费应该由原告自行承担，根据谁主张谁举证的原则，原告主张必然产生费用，且原告滥用权力，鉴定人员再三提醒对房屋有创性的前提下，原告没有尽到保护的责任，因此产生的费用以及破坏的修复费用均应由原告自行承担。对于保全费的请求，原告滥用诉权，恶意维权，冻结被告账户中60万元的现金，给被告造成了相应的资金占用期间的损失，被告依法保留于本次诉讼后原告超额保全、恶意维权的保全责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年7月，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，原告购买被告销售的位于北京市通州区永顺镇商务园C2地块东区居住用地、托幼用地及供电用地项目C2-8地块X号房屋即现在的金地格林格林小区X号，建筑面积为54．4平方米，格局为一室一厅一厨一卫，房屋为精装修，出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准：墙体保温采用外墙外保温，楼梯间地面1-3层地面为地砖，其他为水泥砂浆压光地面等。被告出具的质量保证书中关于保修期限的条款为：保温工程质量保修期为5年，室内装修工程质量保修期为2年，室外涂料装修质量保修期为2年，室外其他材料保修期为5年，质量保修期应自被告首次交付原告之日起计算。被告于2015年5月交付房屋。原告于同年9月入住后发现房屋厨房地砖勾缝有问题、客厅窗台下墙有裂缝、主卧门口地板空鼓、厨房墙砖要脱落、客厅窗台墙有裂缝、卧室门口地板开缝，并反映至被告处，被告进行了维修，后原告向被告再次反映客厅墙开裂，被告去维修，原告拒绝，称要保留证据，工程质量不合格，要找机构检测。案件审理过程中，原告申请鉴定房屋工程质量、维修方案及重新施工的造价。北京市建筑工程研究院（以下简称建研院）经过现场勘验，卧室东墙第一条裂缝位置抹面砂浆无强度，出具[2018]建鉴字第（36）号鉴定意见书，对房屋工程质量的鉴定意见为：1、该房屋卧室东墙有两条竖向裂缝，卧室南墙窗框下部饰面层有两条竖向裂缝，卧室西墙饰面层有一条竖向裂缝，起居室东墙门上方两侧饰面层有两条竖向裂缝，不符合国家相关标准规范的规定；2、该房屋卧室东墙构造做法，不符合委托方提供的相关设计图纸要求；3、该房屋卧室南墙窗框上方表面潮湿，有渗漏水痕迹；4、该房屋卫生间北墙饰面砖接缝处开裂；厨房北墙窗户上侧、东侧饰面砖存在两块翘起、松动、开裂现象，东侧饰面砖交接处存在填嵌不连续、不密实现象，不符合国家相关标准规范的规定；5、原告提供木地板检材甲醛释放含量，符合国家相关标准规范的规定；6、该房屋起居室地面基层存在脱皮、起砂、裂缝现象，不符合国家相关标准规范的规定；7、该房屋起居室北窗外墙外保温材料为聚苯板，不符合委托方提供的相关设计图纸要求；8、该房屋起居室北窗外墙外保温板涂料饰面层砂浆厚度，不符合委托方提供的相关设计图纸要求；9、该房屋所在楼层楼梯间休息平台地面存在脱皮、起砂现象，不符合国家相关标准规范的规定。原告对该鉴定意见提出异议，建研院出具回复函，内容为：1、针对当事人所提鉴定意见书中第4．1项现场勘验调查记录中“（7）起居室北墙窗下两角部墙体饰面层有两条竖向裂缝”内容未在鉴定意见中体现，我中心现将[2018]建鉴字第（36）号鉴定意见书中第六部分鉴定意见第（1）更改为“该房屋卧室东墙有两条竖向裂缝，卧室南墙窗框下部饰面层有两条竖向裂缝，卧室西墙饰面层有一条竖向裂缝，起居室北墙窗下两角部墙体饰面层有两条竖向裂缝、东墙门上方两侧饰面层有两条竖向裂缝，不符合国家相关标准规范的规定。”2、针对当事人所提室内木地板是否符合强化复合地板标准要求的鉴定内容，我中心工作人员已在现场明确告知当事人，该部分鉴定内容已超出我中心鉴定业务范围，我中心无法鉴定。3、针对当事人所提卧室东墙上用“网格布”不属实，应当是细塑料网的意见，我中心根据现场勘验情况，确认卧室东墙上所用加强材料为网格布，该做法不符合委托方提供相关图纸资料的设计要求，我中心已在[2018]建鉴字第（36）号鉴定意见书中所述起居室北侧外墙外保温材料为聚苯板即为模塑聚苯板（俗称发泡聚苯板），该材料不符合委托方提供相关图纸资料的设计要求，我中心已在[2018]建鉴字第（36）号鉴定意见书中第五部分分析说明第7条详细说明。5、针对当事人请求司法鉴定人出庭参与诉讼的意见，我中心司法鉴定人可参与出庭诉讼。根据《民事诉讼法》第七十四条、北京市高级人民法院文件京高法发[2018]133号《关于司法鉴定人出庭作证的规定》和《北京市司法鉴定收费管理办法》第七条的规定，如需要鉴定人出庭作证，交费当事人需支付相应出庭费，出庭费为每次3000元。6、针对当事人所提卧室和起居室地面找平层没写给予补充的意见，根据现场勘验记录，当事人在勘验时未提出该部分检测内容，所以我中心未在鉴定意见书中涉及。根据委托方提供该工程《通州区永顺镇商务园C2地块东区8号楼工程做法表（一）》和《北京金地通州商务园项目6、7、8号住宅楼户内与公共区精装修工程施工合同》资料，涉案房屋卧室和起居室地面做法从下到上依次为：钢筋混凝土楼板，60厚C20厚混凝土随打随抹压实赶光，预留40mm厚装修层（细石混凝土找平层、自流平、防潮垫、木地板），现场剔凿深度为40mm,为图纸资料中装修层，通过现场勘验照片资料，可见细石混凝土找平层、自流平、防潮垫、木地板。若当事人存在异议，我中心可根据当事人要求补充勘验该内容。后建研院经鉴定，出具鉴定说明函即鉴函（B19006）-1，确定涉案房屋维修方案为：1、针对[2018]建鉴字第（36）号《司法鉴定意见书》第（1）条及第（2）条鉴定意见，我中心建议将承重墙与砌体墙交接的墙体饰面层全部铲除至结构基层，剔凿宽度400mm(裂缝两侧各剔除宽度200mm),按原设计要求在承重墙和砌体墙交接处加300宽热镀锌钢丝网（0．9×12×12）,并沿接缝处抹3厚抗裂砂浆后抹灰，按原设计要求重新装修恢复至原饰面层。由于不同建筑材料交接部位极易产生裂缝，因此除按设计要求沿接缝处安置300宽0．9×12×12热镀锌钢丝网以外，还应在腻子层中沿接缝部位敷设200宽的玻纤网格布做加强处理，另外还应在结构基层接缝部位先用粘接砂浆填塞严实。建议将卧室西墙饰面层及石膏板拆除后按原设计要求重新装修恢复至原饰面层。由于石膏板墙接缝也容易出现裂缝，故石膏板接缝处也应敷设玻纤网格布做加强处理。2、针对[2018]建鉴字第（36）号《司法鉴定意见书》第（3）条鉴定意见，我中心建议首先对涉案房屋是否仍存在渗漏水现象进行确认，如原渗漏水痕迹位置现已不存在渗漏水现象，建议将原渗漏水痕迹区域饰面层全部铲除，按原设计要求重新装修恢复至原饰面层；如原渗漏水痕迹位置现仍存在渗漏水现象，建议对渗漏水原因进行排查，并根据排查情况对渗漏水水源进行修复，渗漏水水源修复后对原渗漏水痕迹区域饰面层进行修复。3、针对[2018]建鉴字第（36）号《司法鉴定意见书》第（4）条鉴定意见，我中心建议对存在空鼓、松动等现象的墙体饰面砖全部铲除，按原设计要求重新装修恢复至原饰面层；4、针对[2018]建鉴字第（36）号《司法鉴定意见书》第（6）条及第（9）条鉴定意见，我中心建议将存在脱皮、起砂、裂缝现象的地面饰面层全部铲除，按原设计要求重新装修恢复至原饰面层。5、针对[2018]建鉴字第（36）号《司法鉴定意见书》第（7）条及第（8）条鉴定意见，我中心无法出具经济、合理适用的修复方案。如按原设计要求恢复，需对建筑物整体保温系统全部拆除重新施工。后建研院对房屋工程质量及维修方案出具回复函即鉴函（B18036）-4，对鉴定意见进行如下解释说明：针对鉴定意见“（6）该房屋起居室地面存在脱皮、起砂、裂缝现象，不符合国际相关标准规范的规定”，根据委托方提供该工程《通州区永顺镇商务园C2地块东区8#楼工程做法表（一）》、《北京金地通州商务园项目6．7、8号住宅楼户内与公共区精装修工程施工合同》和中华人民共和国国家标准《建筑地面工程质量验收规范》（GB50209-2010）中第7．1．5条相关规定，涉案房屋起居室、卧室地面饰面层全部拆除，对存在脱皮、起砂、裂缝现象的水泥地面按原设计要求进行整体修复。后北京双斗工程造价咨询有限公司（以下简称双斗公司）对涉案房屋在工程质量鉴定结论中显示存在问题的部分进行重新施工的造价进行评估，其出具鉴定意见书（征求意见稿），鉴定意见为：1、鉴定委托范围的工程造价鉴定结果总计48209元（不含卧室第8项2200元、卫生间第3项5700元、厨房第3项9500元、起居室第8项4700元）。2、依据原告陈述墙面全面维修时的增加费用总计6900元（卧室第8项2200元、起居室第8项4700元）。3、卫生间、厨房墙面维修如发生无法利旧又无法保证外观基本一致，需增加造价总计15200元（卫生间第3项5700元、厨房第3项9500元）。原被告均对上述征求意见稿有意见，针对原被告的意见，双斗公司均进行了回复。后双斗公司出具鉴定意见书，鉴定结论意见为：1、依据委托人的委托和受托人提供的证据资料，并结合现场勘验记录集北京市室内家装相关市场价格，鉴定委托范围的工程造价鉴定结果为48609元，其中室内项目28380元，室外保温项目19808元，楼梯间地面421元；2、由于是房屋修复，拆除下来的地板及墙砖是否能重复利用属于协商范畴，鉴定人无法从技术上给予否定或者肯定性判断，所以依据原告主张修复范围及材料拆除后无法重复使用的诉求，计算出造价金额84247元，其中室内项目64018元，室外保温项目19808元，楼梯间地面421元，供委托人选择参考使用。庭审中，原告将上述鉴定意见书作为证据提交，证明造价为84247元，被告对该证据的质证意见为：真实性、合法性认可，关联性不认可，鉴定书中罗列了两份工程造价明细表，只认可工程造价明细表一，且要扣除业主房屋以外的部分，即第二页第二项收拾打包卫生间用品费用100元、收拾打包厨房用具造价1000元，第三页中的业主房屋以外的部分即外保温及九层楼道地面的费用共计20228元，扣除相应费用以后的造价费用应为27281元，被告并没有拒绝或怠于履行维修义务，不应不经过维修直接承担维修的费用。原告主张的84247元没有事实及法律依据，该金额是维修全部墙面、地面、卫生间、厨房的费用，被告仅认可针对于房屋质量鉴定中具体的问题且确需产生维修费的项目，金额为27281元。经鉴定，重新施工的造价为48209元，依据原告陈述墙面全面维修时的增加费用为6900元，卫生间、厨房墙面维修如发生无法利旧又无法保证外观基本一致，需增加造价15200元。原告还申请鉴定地板是否属于合同约定的属强化复合地板，后撤回了该申请。开庭审理过程中，被告提交设计单位的保温材料设计更改通知单，证明保温材料合格，原告不认可，认为应以图纸设计为准。另查，涉案楼层为两梯四户。本院认为，原被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，故应属有效，双方均应依约履行合同义务。房屋出卖人应当承担出卖标的物的质量瑕疵担保义务。一方不履行合同义务给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。依照“谁主张谁举证”的原则，应当由原告承担举证不能的法律责任。依据《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》第三条、第十一条，国家实施施工图设计文件（含勘察文件，以下简称施工图）审查制度。本办法所称施工图审查，是指施工图审查机构（以下简称审查机构）按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查。施工图审查应当坚持先勘察、后设计的原则。施工图未经审查合格的，不得使用。从事房屋建筑工程、市政基础设施工程施工、监理等活动，以及实施对房屋建筑和市政基础设施工程质量安全监督管理，应当以审查合格的施工图为依据。审查机构应当对施工图审查下列内容：（一）是否符合工程建设强制性标准；（二）地基基础和主体结构的安全性；（三）是否符合民用建筑节能强制性标准，对执行绿色建筑标准的项目，还应当审查是否符合绿色建筑标准；（四）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（五）法律、法规、规章规定必须审查的其他内容。本案中，被告称保温材料设计进行了变更，该变更可能会影响整个住宅小区工程的安全性能，但其在质量鉴定时未提交，且开庭时提交设计单位的保温材料设计更改通知单，却未提供审查机构确认更改的相关材料，本院难以采纳其保温材料设计进行了更改的主张。本案中，被告交付的房屋因施工不合格墙面出现裂缝，饰面砖接缝处开裂、饰面砖存在翘起、松动、开裂现象、饰面砖交接处存在填嵌不连续、不密实现象，起居室地面基层存在脱皮、起砂、裂缝现象，起居室北窗外墙外保温板涂料饰面层砂浆厚度，不符合相关设计图纸要求，起居室北窗外墙外保温材料为聚苯板，不符合相关设计图纸要求，所在楼层楼梯间休息平台地面存在脱皮、起砂，在一定程度上影响了房屋的适用性和耐久性，明显属于房屋质量缺陷，被告的行为已构成违约，其违反质量瑕疵担保义务，应赔偿由此给买受人造成的合理经济损失。修复费用属于买受人的既得利益损失即现有合法利益的减少，因此被告应支付相应的维修价款，以填平和补救给原告造成的上述损害后果。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”该条规定了保修期内出卖人的修复责任，但相关法律并未禁止买受人自行修复，法无明文禁止即允许，在修复和赔偿损失之间，买受人有选择权。故原告作为房屋买受人可以拒绝维修要求赔偿。因墙面有砂浆无强度现象，墙面施工时通常为同一施工队采用同一施工方法进行，施工质量大体一样，且仅维修部分墙面必会造成新旧不一的效果，故本院认为应整体维修墙面，饰面砖的维修亦是同样的道理。所在楼层楼梯间休息平台地面属于公共部分，因该层为四户，故原告该部分的修复费用应为105．25元。关于具体价款数额的计算，因房屋质量和价格评估鉴定机构已根据实际情况和原告陈述做出了鉴定结论加以确认，被告对评估报告中载明的房屋修复项目及费用提出异议，但未有证据推翻，故本院对上述鉴定结论予以认定。原告主张房屋修缮期间的租赁费损失，因房屋尚未修缮，原告亦未租赁房屋，故该笔费用本院暂不予支持；原告主张交通费损失，因原告未提交相应的证据，本院不予支持；原告要求被告承担房屋质量鉴定费80000元、评估费13500元，因被告系违约方，应承担该笔费用。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告中禧伟业（北京）投资有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告付小平修复费用损失共计83931．25元；二、驳回原告付小平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费93500元、保全费1760元由中禧伟业（北京）投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费4200元，其中1900元退还付小平，368元由付小平负担（已交纳），1932元由中禧伟业（北京）投资有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓艳人民陪审员  李 茂人民陪审员  詹国辉二〇一九年十二月三十一日法官 助理  宿鹏涛书 记 员  郭维维