山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3624号 原告：青岛海嘉达工贸有限公司，住所地：青岛市市**逍遥一路福林花园**。 法定代表人：朱其海，执行董事，男，1966年11月20日生，汉族，住青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：唐恒勇，山东睿德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕荣良，山东睿德律师事务所实习律师。 被告：王爱红，女，1968年12月2日生，汉族，住青岛市黄岛区。 被告：青岛兴源房地产开发有限责任公司，住所，住所地:青岛市市**新会路**div> 法定代表人：王兴源。 委托诉讼代理人：王秀红，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被告：中建八局第四建设有限公司，住所地，住所地：青岛高科技工业园香港东路**iv> 法定代表人：周可璋，董事长。 委托诉讼代理人：胡沙泉，女，系中建八局第四建设有限公司工作人员。 原告青岛海嘉达工贸有限公司（以下简称原告海嘉达工贸公司）与被告王爱红、被告青岛兴源房地产开发有限责任公司（以下简称被告兴源房地产）、被告中建八局第四建设有限公司（以下简称被告中建八局四公司）房屋买卖合同纠纷一案，青岛市中级人民法院于2019年1月14日作出（2018）鲁02民终6745号民事裁定书，裁定撤销本院（2017）鲁0202民初4129号民事判决，发回本院重审。本院于2019年5月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年7月1日公开开庭进行了审理，于2019年7月31日、2019年9月29日进行质证。原告海嘉达工贸公司的法定代表人朱其海及委托诉讼代理人唐恒勇，被告兴源房地产的委托诉讼代理人王秀红、被告中建八局四公司的委托诉讼代理人胡沙泉到庭参加诉讼。被告王爱红经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已缺席审理终结。 原告海嘉达工贸公司诉称，2001年11月19日，被告王爱红与被告兴源房地产签订《商品房买卖合同》，约定被告王爱红购买青岛市市南区东海西路52号兴源花园1号楼2单元102户房屋一处。被告王爱红系中国建筑土木工程公司三分公司（以下简称土木工程三分公司）员工，该《商品房买卖合同》系土木工程三分公司指示被告王爱红与被告兴源房地产签订，实际购房权利人系土木工程三分公司。原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司存在施工关系，经结算，土木工程三分公司欠原告海嘉达工贸公司工程款588469.09元，双方签订《房屋转让协议》，约定原告海嘉达工贸公司购买涉案房屋，以此工程款折抵土木工程三分公司以被告王爱红名义已交的部分房款（首付款265670元，截至2007年12月的银行按揭本息及小区配套费用377799.09元，合计643469.09元），差额55000元交付给土木工程三分公司。原告海嘉达工贸公司另行支付剩余房款（以被告王爱红名义继续偿还自2008年1月份开始的银行按揭贷款本息）。《房屋转让协议》签订后，原告海嘉达工贸公司依约支付55000元差额给土木工程三分公司，并偿还被告王爱红名下涉案房屋按揭贷款全部本息合计434046.92元（本金418520.52元，利息14848.82元，罚息341.2元，复利336.38元）。原告海嘉达工贸公司交付全额房款及利息、费用等合计1077516.01元。2011年1月10日，土木工程三分公司向被告兴源房地产出具书面证明，要求协助原告海嘉达工贸公司办理过户手续，被告兴源房地产不予配合。被告中建八局四公司与被告兴源房地产已经获取全部合同利益，原告海嘉达工贸公司九年前就已支付全部房款，长达十余年未实现合同权利；被告兴源房地产已经获取涉案房屋的全部房款，包含抵顶的工程款及银行按揭贷款，其占用涉案房屋获取巨额的非法利益，给原告海嘉达工贸公司造成极大经济损失，应当承担不利的法律后果。原告海嘉达工贸公司诉至法院，请求依法判令：1.确认原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司签订的《房屋转让协议》有效；2.被告王爱红、被告兴源房地产、被告中建八局四公司将青岛市市南区东海西路XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房屋过户至原告海嘉达工贸公司名下；3.被告王爱红、被告兴源房地产、被告中建八局四公司承担本案全部诉讼费用。 被告王爱红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未在法定期限内提交书面答辩意见。 被告兴源房地产辩称，根据合同相对性原则，涉案房屋买卖合同系被告兴源房地产与被告王爱红签订，合同权利义务均约束被告兴源房地产与被告王爱红，与原告海嘉达工贸公司无关；被告兴源房地产与原告海嘉达工贸公司无合同关系，亦无权利义务关系，在原告海嘉达工贸公司出示生效法律文书确认其对涉案房屋享有所有权之前，被告兴源房地产无义务为原告海嘉达工贸公司办理房屋产权转移登记手续；故原告海嘉达工贸公司的诉请无事实与法律依据，请求法院依法驳回原告海嘉达工贸公司的诉讼请求。 被告中建八局四公司辩称，原土木工程三分公司系中国建筑土木工程公司的下属分公司；2007年1月9日，土木四公司成为中国建筑第八工程局的子公司，原土木工程三分公司归入土木四公司经营；2007年3月19日，土木四公司名称变更为中国建筑第八工程局第四建筑公司；2007年12月11日，中国建筑第八工程局第四建筑公司名称变更为中建八局第四建设有限公司。因此，原中国建筑土木工程公司三分公司协议项下的权利义务由被告中建八局四公司承受。为方便办理业务，重组后土木工程三分公司的公章曾正常使用；被告兴源房地产、被告中建八局四公司曾经签订过用二十余套房屋首付款抵顶欠付被告中建八局四公司工程款的协议，但该协议书现在无法找到，工程款纠纷案件中亦未提交，剩余房屋中大部分被告兴源房地产已经办理房产证，有小部分尚未办理；对原告海嘉达工贸公司起诉状所述事实，被告中建八局四公司负有配合陈述相关事实的义务，但被告中建八局四公司无法将涉案房屋过户至原告海嘉达工贸公司名下，房产过户应由房屋产权人进行办理；被告王爱红是土木工程三分公司的员工，现已经离职，不是被告中建八局四公司的员工。 经审理查明：(一)2001年11月19日，被告王爱红与被告兴源房地产签订《商品房买卖合同》一份，载明：被告王爱红向被告兴源房地产购买东海路XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX号房屋，售价6500元/平方米，建筑面积133.18平方米，总价865670元；被告王爱红应于2001年11月19日前支付265670元，于2001年11月25日前到中国农业银行市北二支行办妥60万元贷款手续；被告兴源房地产于2001年11月30日前将涉案房屋交付给被告王爱红；该合同对于产权登记事宜未进行约定。 （二）土木工程三分公司与原告海嘉达工贸公司签订《房屋转让协议》一份，载明：涉案房屋面积133.2平方米，首付款265670元，还银行按揭本息及小区配套费用377799.09元，合计643469.09元；房屋价款643469.09元，抵土木工程三分公司欠原告海嘉达工贸公司工程款588469.09元，差额余55000元，原告海嘉达工贸公司于2008年6月5日前支付土木工程三分公司财务；土木工程三分公司已还银行贷款至2007年12月，从2008年1月起银行还款由原告海嘉达工贸公司负责，物业及水电费由原告海嘉达工贸公司负责；协议签字后双方财务互开收据账务处理；土木工程三分公司向原告海嘉达工贸公司提供原银行存折及购房合同原件各一份；原告海嘉达工贸公司还清银行按揭贷款后，土木工程三分公司办理退房手续；房产手续土木工程三分公司全权协助，被告兴源房地产于原告海嘉达工贸公司房权指定人办理产权手续，手续及税费由原告海嘉达工贸公司承担；若不能办理房产证原告海嘉达工贸公司损失由土木工程三分公司、被告兴源房地产公司承担。协议签订后，土木工程三分公司将《个人住房保险保险单》交付给原告海嘉达工贸公司，保险单载明：被保险人被告王爱红，保险住房地址为涉案房屋。原告海嘉达工贸公司称，该协议于2008年3月21日签订。 2008年6月6日，原告海嘉达工贸公司以被告王爱红名义偿还涉案房屋按揭贷款本金418520.52元，利息、复利、罚息共计15526.4元。涉案房屋按揭贷款还清。后原告海嘉达工贸公司法定代表人朱其海向土木工程三分公司支付55000元。 2010年11月12日，青岛仲裁委员会出具青仲裁字（2010）第457号裁决书一份，载明本案被告兴源房地产与被告王爱红同意解除于2001年11月19日就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》。该案中被告王爱红的委托代理人为靳某。被告兴源房地产称仲裁裁决后未能联系到被告王爱红，未办理涉案房款结算等相关手续。 2011年1月10日，土木工程三分公司向被告兴源房地产出具《证明》一份，载明：“我公司及王爱红购买的兴源花园XXXXXXXXXXXXXXXXXXX户房屋，总价款865670元；现我公司及王爱红将该房屋转让给青岛海嘉达工贸有限公司朱其海，朱其海已将房款全额支付我单位，我单位现请求青岛兴源房地产开发有限责任公司给朱其海指定的产权人韩静签订《商品房买卖合同》，开具购房发票，同时出具办理房产证所需的有关材料”。 （三）2010年12月28日，本案被告中建八局四公司将被告兴源房地产诉至本院，诉请为要求被告兴源房地产支付兴源大厦项目工程欠款及利息；被告中建八局四公司主张包括涉案房屋在内的25套房屋首付款用于抵顶工程款共计6998381.04元。2014年6月26日，青岛市中级人民法院作出（2013）青民一终字第2513号民事判决书，本院认为部分载明“……双方对被告兴源房地产已经支付工程款6998381.04元的数额并无异议，只是对6998381.04元工程款的支付方式存在异议…本案争议的是欠付工程款的数额认定问题，而是否存在被告主张的抵顶部分工程款的情形涉及另外的法律关系，并非本案审理范围……”。 （四）2017年7月14日，原告海嘉达工贸公司诉至本院，请求判决：1.确认原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司签订的《房屋转让协议》有效；2.被告王爱红、被告兴源房地产、被告中建八局四公司将青岛市市南区东海西路XXXXXXXXXXXXXXX房屋过户至原告海嘉达工贸公司名下；3.被告王爱红、被告兴源房地产、被告中建八局四公司承担本案全部诉讼费用。2018年1月19日，本院作出（2017）鲁0202民初4129号民事判决书，判决：一、原告海嘉达工贸公司与被告中建八局四公司之间的《房屋转让协议》有效；二、驳回原告海嘉达工贸公司的其他诉讼请求。原告海嘉达工贸公司、被告中建八局四公司不服该判决，上诉至青岛市中级人民法院，案号为（2018）鲁02民终6745号。 2018年10月17日，青岛市中级人民法院组织法庭调查，被告王爱红辩称“2001年4月中建八局将兴源的房子签在我名下，但是房子不属于我，实际上是单位中建八局四公司的房子，只是在我名下，因为中建八局欠海嘉的款项，将房子抵顶欠款，将房子转到海嘉名下，对于这个事我也知情，我也属于配合办证，后来因为种种原因没有过户，对于判决我认为与事实不符，因为房子不是我的，只是我的名字。” （五）2019年7月1日庭审时，原告海嘉达工贸公司提交《房屋租赁合同》一份，证明2008年6月份，被告兴源房地产将涉案房屋交付给原告海嘉达工贸公司，朱其海将其装修并对外出租，租期自2008年6月15日至2009年6月14日，原告海嘉达工贸公司实际占有使用涉案房屋。被告兴源房地产质证称，对证据的真实性、关联性均不予认可，主张因被告王爱红尚未缴纳涉案房屋首付款，房屋一直未进行交接，由被告兴源房地产占有使用并出租，并提交租期自2014年2月21日至2018年9月9日的《房屋租赁合同》二份。原告海嘉达工贸公司质证称，对证据的真实性无法确认，被告兴源房地产收取涉案房屋的全款后拒绝交付涉案房屋，擅自占用涉案房屋至今；2008年4月左右，具体时间记不清了，原告海嘉达工贸公司法定代表人朱其海、土木工程三分公司财务靳会计、兴源物业负责人员一起在物业办公室核对涉案房屋的水电费、管道维修费，向朱其海交付涉案房屋的钥匙；2008年6月，朱其海把房屋出租了，当时签订了租赁合同，因没装修，租赁合同就先中止；2008年8月，开始对房屋进行装修，在此期间朱其海出差了几个月；2009年初，朱其海去房子发现门被撬了，里面被其他人占用了，说是被告兴源房地产租出去了；朱其海找过几次被告兴源房地产的老板王兴源，王兴源之前还有其他的工程项目让朱其海做防水和装修，大概有5万的费用没有结算；朱其海拿到钥匙后一年多时间里，要办过户手续，把相关的材料都给了被告兴源房地产的会计，但是他们一直没给办；朱其海在起诉之前给王兴源发过短信，但他从来没回过，后来就起诉了。 被告兴源房地产提交收据一式三联（分别为存根、付款单位凭证、收款单位记帐），证明被告王爱红未支付首付款265670元，首付款收据一式三联均在被告兴源房地产处，涉案房屋的交接手续未办理。原告海嘉达工贸公司质证称，对证据的真实性及证明事项均不认可，并提交收据复印件（系付款单位凭证联，记载收到被告王爱红XXXXXXXXXXXXXXXXX室房款265670元，并加盖被告兴源房地产财务专用章）；原告海嘉达工贸公司主张被告兴源房地产已经收取涉案房屋的首付款，并将收据付款单位凭证联交至中国农业银行青岛市市北区第二支行，原告海嘉达工贸公司偿还完涉案房屋按揭贷款后曾申请银行复印该收款收据。被告兴源房地产质证称认可该收据是被告兴源房地产出具的，为了协助办理贷款，在复印收据联后在左上角加盖被告兴源房地产财务章，但款项并未实际支付至被告兴源房地产处，当时很多关于房产的制度不规范，有很多公司都是这样操作的；且该收据系被告兴源房地产出具给被告王爱红，仅约束被告王爱红、被告兴源房地产，与原告海嘉达工贸公司无关。被告中建八局四公司质证称，对证据的真实性及关联性不认可，事实情况是以工程款抵顶涉案房屋首付款，然后以被告王爱红名义与被告兴源房地产签订房屋买卖合同，首付款收据已交付至农业银行，后以被告王爱红名义自农业银行贷款，若被告兴源房地产未收到首付款，农业银行不会办理银行贷款业务。 （六）2019年9月29日质证时，原告海嘉达工贸公司申请青仲裁字（2010）第457号案中王爱红的委托代理人靳某出庭作证。证人靳某称当时被告兴源房地产有27套房子，抵给了土木工程三分公司，以首付款抵顶工程款，土木工程三分公司成立了一个工作组，证人在工作组负责房产变现；土木工程三分公司将房屋转给海嘉达工贸公司，原告海嘉达工贸公司要求过户、办理房产证；土木工程三分公司找到被告兴源房地产要求办理过户，被告兴源房地产提出必须仲裁解除原来王爱红与被告兴源房地产签订的《商品房买卖合同》，要求土木工程三分公司退出来，被告兴源房地产再和原告海嘉达工贸公司签订合同，才能给海嘉达公司房产证和过户，证人参与了6套房屋仲裁过程。原告海嘉达工贸公司对证人证言无异议。被告兴源房地产对证人在庭审中的陈述不认可，认为，首先证人没有提交证据证明其就涉案房屋接受土木工程三分公司的授权，与被告兴源房地产协商处理并办理房屋产权手续，其次本案涉案房屋的合同双方系被告王爱红与被告兴源房地产，而证人在陈述中也提到替被告王爱红交付首付款，由此也可以证实涉案房屋的购买方系被告王爱红；另外就证人主张的27套房屋，迄今为止没有生效的法律文书对以首付款抵顶工程款进行确认，因此证人的陈述不能作为本案认定的依据。 上述事实，有商品房买卖合同、房屋转让协议、收据、还款凭证、仲裁裁决书以及当事人陈述为凭，本案涉及的全部证据均已经过本院庭审质证及审查。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司签订的《房屋转让协议》的效力；2、三被告是否负有将青岛市市南区东海西路XXXXXXXXXXXXXXX房屋过户给原告的法律责任。 1、原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司签订的《房屋转让协议》，因被告中建八局四公司认可承继土木工程三分公司的权利义务，该协议系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且原告海嘉达工贸公司与被告中建八局四公司对此均予以认可，本院认可该协议对原告海嘉达工贸公司及被告中建八局四公司的效力。 2、依据合同相对性原则，原告海嘉达工贸公司系与被告中建八局四公司就涉案房屋成立房屋买卖的法律关系。就涉案房屋权利义务的履行事宜，原告海嘉达工贸公司应向合同相对人继续主张。依据（2013）青民一终字第2513号民事判决书的认定，被告中建八局四公司与被告兴源房地产之间是否就涉案房屋存在以房抵顶工程款事宜并未予以认定，被告中建八局四公司对涉案房屋是否享有处分权并未经生效裁判文书认定，且涉案房屋未过户至被告中建八局四公司名下；故，原告海嘉达工贸公司要求被告中建八局四公司承担协助办理房屋过户手续的诉请，无事实依据，本院不予支持。原告海嘉达工贸公司与土木工程三分公司签订的《房屋转让协议》约定，涉案房屋若不能办理房产证相关损失由土木工程三分公司承担，原告海嘉达工贸公司可就自身的相关损失向土木工程三分公司权利义务的继受方即被告中建八局四公司另行主张。 被告王爱红系土木工程三分公司的员工，其受公司委托签订案涉相关合同及协议，其行为的相应后果应由被告中建八局四公司承担，因此，对原告海嘉达工贸公司要求被告王爱红协助办理房屋过户手续的请求，本院不予支持。 被告兴源房地产并非合同相对方，土木工程三分公司虽向被告兴源房地产出具过《证明》，但原告海嘉达工贸公司提交的证据未证明原告海嘉达工贸公司与被告兴源房地产之间就涉案房屋买卖关系的成立达成过任何明示或默示的一致意见，原告海嘉达工贸公司亦未提交证据证明其曾经就涉案房屋的产权事宜向被告兴源房地产提出过任何民事权利请求，因此，原告海嘉达工贸公司的主张及其提交的证据不能证明原告海嘉达工贸公司与被告兴源房地产之间就涉案房屋以合同法规定的“其他形式”成立房屋买卖的法律关系，原告海嘉达工贸公司要求被告兴源房地产协助其办理涉案房屋过户手续的主张，证据不足，本院不予支持。 被告王爱红经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，依法可缺席裁判。 案经本院调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告青岛海嘉达工贸有限公司与被告中建八局第四建设有限公司之间的《房屋转让协议》有效。 二、驳回原告青岛海嘉达工贸有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费100元，诉讼保全费5000元，由被告中建八局第四建设有限公司负担。因原告青岛海嘉达工贸有限公司已经预交，被告中建八局第四建设于本判决生效之日起十日内给付原告青岛海嘉达工贸有限公司。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  梁玲杨 人民陪审员  郭 晔 人民陪审员  韩培秋 二〇一九年十二月十八日 法官 助理  王 玮 书 记 员  王 斌