贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初4350号原告：饶国洋，男，汉族，1991年3月5日生，住所地贵州省贵阳市云岩区。被告：贵州佳永商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区石林路，统一社会信用代码91520100MA6DKGKA1C。法定代表人：彭凤英，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓生玲，贵州中孚律师事务所律师，特别代理。原告饶国洋诉被告贵州佳永商业管理有限公司（以下简称佳永公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告饶国洋，被告佳永公司委托诉讼代理人邓生玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶国洋向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告定做珠宝销售柜五个,托盘若干,珠宝凳子3个,总计价值9991元人民币;2、判定被告赔偿租赁合同期间2019年1月21日至2021年9月20日共计32个月预期经营利润损失640000元人民币;3、判令被告赔偿原告装修费43000元人民币;4、判令被告退还原告各项押金（租赁保证金3000元、电费押金1000元、出入证押金60元、出入证工本费30元）共计4090元;5、判令被告退还XXX号铺自2019年1月21日漏水至2019年5月30日缴纳租金共计3640元;6、判令由被告承担本案的一切诉讼费。事实和理由：原告与被告于2018年9月在喀斯特城市广场签订《公共区域场地使用协议》（商铺XXXX租赁合同）,协议约定被告将坐落于贵阳市观山湖区靠X座疏散通道Ｌ1Ｔ-3建筑面积14平方米的公共区域场地出租给原告作为经营场地使用,合同约定租期自2018年9月21日至2021年9月20日,共计36个月,约定租金支付时间为每月5号前支付当月租金。原告将上述公共区域装修后用于珠宝翡翠经营,租赁期内原告均按时缴纳房租至2019年5月。但2019年1月21日上午九点商铺屋顶开始漏水,因该商铺屋顶漏水严重,原告与被告工作人员联系,经被告公司工程部工作人员检查核实漏水原因为该商铺顶部的消防管道漏水所致。消防管道为商场公共设施部分,原告公司为管理方,负有本次事故的全部责任,故原告要求被告将铺内因漏水损坏部分恢复原状以便能正常开门经营。漏水事件发生后原告先后两次（2019年1月21日和2019年3月28日）发函给被告,催促被告尽快对XXXX号铺漏水损坏部分进行修复完善,以便原告继续经营。可长时间的等待换来是被告的不作为态度,一直不给予处理的方法和意见。原告在Ｌ1Ｔ-3号商铺漏水事件发生以来一直遵守合同约定交付租金,但就在2019年4月初原告到被告财务部缴纳租金时被告公司工作人员拒绝原告交付租金,其目的就是陷害原告无法缴纳租金后就以原告未按时缴纳租金为由解除合同,经原告再三要求交付租金后方才收缴。在上述拒收租全事件后,原告于2019年4月23日向被告寄出《关于喀斯特城市广场XXXX号铺租金结算账户确认函》,要求被告方确定收缴租金的对公账户,避免被告方阴谋得逞。被告方见拒收租金无效后，于2019年5月15日寄给原告《合同解除通知书》,该通知书中被告方告知原告政府相关职能部门口头要求被告方拆除XXX号商铺,原因是该商铺为违章建筑,可XXX号铺是被告以商场管理方即业主的身份出租给原告,并且签订了合法有效的租赁合同,同时就该铺的相关装修原告也向被告提交了装修效果图、工程ＣＡＤ图纸,经被告审核同意后才办理装修进场证进场装修,在XXX号商铺装修完毕开业经营了四个月后,被告单方面违约强制解除合同,对于被告公司作为一家专业的商业管理公司把合同当成摆设,不尊重合同履行合同职责的行为,被告公司需赔偿原告所有损失,包括但不限于装修损失、压货损失、合同未履行期间的经营损失等各项费用。被告在公共区域消防管道漏水后不积极修缮受损房屋,一直在逃避责任，并且中途各种推脱耍赖，最终居然妄图使用租赁合同中的格式条款解除合同。被告的行为对原告的个人财产造成极大的损害,让原告几近破产。为保护原告的合法权益,特提起诉讼，望贵院支持为感。被告佳永公司辩称，1、我方是依法依规解除双方之间的场地使用协议,不应当承担赔偿责任;2、消防漏水是由于原告违反自动喷水灭火系统设计规范,在装修时未将喷淋移装至吊顶之下才导致喷淋被冻裂漏水，由此造成的损失应由原告自行承担。原告主张赔偿价值9,991元的货物损失也不符合实际；3、原告主张预期经营利润损失640,000元没有事实和法律依据,根据合同法113条之规定,违约损失赔偿应以当事人实际遭受的全部损失为原则,包括合同正常履行时的可能义务,该可得利益损失具有确定性,假定或可能发生的损失不能作为违约损失赔偿的对象。且原告的预期经营利润受诸多影响,不仅靠租赁合同的继续有效还需要投入大量资金人力物力成本,原告现要求我方赔偿其预期经营利润损失，是原告以不需要继续投入经营成本的情况下直接获取的经营利润,超出了合同的履行意义，超出了原被告双方签订合同时可以预见的损失范围，预期经营损失640,000元不应得到法院的支持。根据公共场地租金协议约定,因原告原因导致本协议解除的，原告之前所支付的所有费用,包括管理费、租金、保证金等均不予退。且出入证、工本费属于实时消耗品,已经被原告装修过程中使用不应退还;4、原告的装修费43,000元无证据支持,且被告并非违法解除协议,故不应承担装修损失;5、缴纳场地使用费是原告应尽的义务,喷淋漏水的事故并不是导致原告歇业的必然因素,因此在租赁协议解除前，原告缴纳租金的义务不能被免除。综上，被告并非违法解除协议,不应当承担解约的赔偿责任,对喷淋漏水所造成的损失也应由责任人即原告自行承担,原告诉讼请求没有根据,请法院依法驳回。经审理查明，2018年8月31日，原告饶国洋（乙方）与被告佳永公司（甲方）签订《公共区域场地使用协议》，向被告佳永公司承租了位于贵阳市观山湖区疏散通道xxx建筑面积为14平方米的公共区域场地作为其经营“富饶翡翠”珠宝场地使用，使用期限从2018年9月1日起至2021年9月20日止，乙方需按月向甲方交纳使用管理费，使用管理费的标准：第一年840元／月，第二年1760元／月，第三年1862元／月，乙方在协议签订之日起5日内预付一个月的使用管理费，后续每月的使用管理费均应在每月的5号前支付，乙方在协议签订之日起5日内向甲方支付3000元租赁保证金，在租赁关系终止时，乙方所交还的场地及装修、设施、设备已按照本协议规定经甲方验收合格且为可使用状态的前提下，甲方应在双方签署书面交还确认书后30个工作日内将租赁保证金一次性无息退还乙方，使用产地期间产生的电费按1.2元／度计算，每月5号前向甲方交纳。双方在上述协议中约定：1、第一条第2.0项中约定“甲方提供乙方的位置是无房屋空地及任何设施设备，基于经营需求乙方投入大量装修费用，在合同期内乙方享有对外转租权利。甲方保证在合同期限内提供乙方使用本协议所约定的公共区域场地正常经营，如甲方违约需赔偿乙方所有损失，包括但不限于装修损失等费用”；2、第五条约定“乙方承诺遵守国家和当地有关该场地使用的相关规定以及甲方经营管理的相关规定、合法经营,并承担因非法经营造成的一切损失(包括由此给甲方造成的损失)和责任。同时乙方保证,在本协议期内未征得甲方书面同意前,不擅自改变上述约定的该场地的使用用途及经营品牌,若乙方经营范围；3、第八条约定“乙方（是/否）需要在该场地内设置具有防风防雨等功能的固定不可移动设施设备,如需设置则可选择如下第A种方式进行设置:A、乙方上报设计方案及采购方案经甲方审核通过后自行采购、安装,乙方保证相关设备设施的产品质量及安装质量达到国家标准及甲方指定的标准；B、……”；4、第十七条约定“乙方需遵守甲方制定或修订的《商户手册》相关规定,保持场地干净整洁,否则,甲方有权根据实际情况对乙方处以相应违约金,《商户手册》作为本协议的补充内容”；5、第十四条约定“本协议解除或终止的,乙方应在解除或终止之日起3日内将该场地交还给甲方,在该场地内设置的具有防风防雨等功能的固定不可移动设施设备归甲方所有,甲乙双方应在场地交还时签署书面的交还确认书。如逾期3日乙方仍未办理交还手续的,视为乙方已自动搬离,场地内如有遗留物品的,视为乙方已抛弃。甲方可以不通知乙方自行决定并进入该场地对场地内的物品和装修进行清理、清洁工作而无须承担任何责任,因此而产生的所有损失和责任由乙方自行承担,因此产生的费用甲方有权向乙方追偿”、第十九条约定“乙方必须严格遵守本协议,若乙方擅自违反本协议相关规定,甲方有权解除本协议、收回该场地,而由此产生的一切损失及法律责任,由乙方自行承担”、第二十条约定“乙方擅自提前解除本协议或因乙方原因导致本协议解除的,本协议解除前乙方已支付的所有费用(包括使用管理费、租赁保证金等)均不予退还。此外，在本协议提前解除后乙方须向甲方赔偿甲方受到的直接或间接损失,该损失包括但不限于本协议完全履行情况下甲方可得的使用管理费及处置乙方物品和装修发生的费用”、第二十一条约定“若发生政府部门不允许本协议场地作为经营使用的情形，甲方在提前通知乙方情况下，有权解除本协议而无需给予乙方任何补偿”。上述协议签订后，被告于2018年9月4日将上述场地交付给原告，原告当日签署了《交付确认书》、《喀斯特城市广场购物中心装修须知》，并签收了《商户手册》。同日，原、被告及案外人田艺签订《施工管理协议》。其中《商户手册》第四章第六条“进场及装修管理”中约定，商铺交接完成后，商户需提供相关装修图纸供审批，审批通过后，办理进场手续，签署《施工管理协议》等文件；第八章第二条“浸水”第一项约定“商户如发现漏水、浸水情况，尽量将铺内贵重物品从水浸区域一开，切断受浸部位电气用具的电源等相关应急措施，并通知服务中心”；第五章第一条“开、闭店管理及流程”中规定营业时间周日至周四10:00-22:00，周五、周六10:00-22:30，商户必须遵循贵阳喀斯特城市广场统一的营业时间、不得延迟开店、提前闭店、擅自歇业。原告接收上述场地后，在该场地搭建了四面合围的构筑物并装饰装修成商铺，投入“贵阳观山湖玉轩吟珠宝店”的经营使用。2018年9月4日，在该商城的物管处办理了装修人员出入证，支付了30元的工本费及60元的出入证押金。2019年1月21日上午九点，原告使用的上述商铺因顶部公共消防喷淋被冻裂导致漏水，原告饶国洋遂停业，并于当日向佳永公司发送《关于喀斯特城市广场了L1T-3号铺漏水告知函》：被告作为消防管道属于商城公共设施的管理方应当对消防管道漏水负全部责任，要求被告在2019年2月3日前按照其原有装修更换因漏水泡坏的吊顶、地板，并赔偿因漏水泡坏的的销售柜一个（价值2,000元）、销售托盘五个（价值1,500元）及停业经营损失2,000元/天及其个人误工损失500元/天。2019年3月28日，原告再次向被告送达《关于喀斯特城市广场了L1T-3号铺漏水催告函》，以被告至今未对其受损的装修进行修复并给出具体赔偿方案造成其持续停业致使经济损失扩大，要求被告派员出面协商解决方案。2019年4月20日，原告饶国洋又向被告发送《关于喀斯特城市广场了L1T-3号铺租金账户确认函》，在该函中原告称被告不仅一直未对其铺位进行修复完善，还称该铺位系违章建筑城管要强制拆除，且原告在2019年4月初到被告财务部交房租被拒，特向被告确认其收款账户以便原告如约缴纳租金。因漏水发生后，原告持续停业，被告佳永公司于2019年4月25日对上述确认函予以书面回复：系因原告未按消防规范进行装修，未将铺内消防喷淋下移至吊顶下，导致消防喷淋暴露于铺外而被冻裂漏水，且原告装修未通过其验收，故其不应对原告损失负责，而原告未经被告同意闭店停业，已经违反了《商户手册》中不得延迟开店、提前闭店、擅自歇业的规定，违反了双方《公共区域场地使用协议》第十七条的约定，故其有权解除该协议，收回场地，由此造成的损失由原告自行承担。对此，原告答复称系其装修效果图及CAD设计结构图发送给被告员工陈**经审核后办理了装修许可使用证，其2018年9月25日开业至2019年1月21日期间系正常经营，被告均未提出其装修验收不合格，若被告要以其停业违反《商户手册》应以书面解除函件形式告知。2019年5月15日，被告向原告发送《合同解除通知书》以原告利用其场地装修的商铺为违章建筑被相关职能部门口头要求整改为由，根据双方协议第21条约定通知于2019年5月20日解除双方签订的《公共区域场地使用协议》，要求原告在收到本通知之日起两日内到被告处结清所有费用并办理好合同解除后的善后事宜，逾期未办理商铺退还手续，其将自行处理原告留在商铺内的所有物品等。因原告未将商铺退还被告，被告于2019年5月23日再次发出《清场通知》，要求原告办理商铺退还手续，搬离商铺内物品，否则将根据第十四条的约定自行处置滞留在铺内物品等。原告认为在没有相关政府部门的书面通知情况下，被告通知解除合同构成违约，遂向本院提出诉请如前。另查明，原、被告双方签订上述《公共区域场地使用协议》后，原告按月支付租金至2019年5月，并于2018年9月7日向被告支付了3,000元的租赁保证金，2018年10月5日向被告支付电费1,000元。在审理过程中，经原告申请，本院委托深圳市世纪中盛土地房地产资产评估咨询有限公司对原告对案涉场地进行装饰装修价值进行评估，该公司于2019年11月5日出具的《房地产评估报告》认定，该商铺内柜子（玻璃展柜6个、木柜1个、矮柜子2个）价值6,492元，其余钢架玻璃门、玻璃、门头字、木工隔板、木板墙、吊顶、灯具、插座、插口、地板、开关、广告牌的装饰装修价值共计33,456元，总计39,948元。上述事实，有当事人陈述、《公共区域场地使用协议》、《交付确认书》、《喀斯特城市广场购物中心装修须知》、《商户手册》、《施工管理协议》、POS单、收款收据、装修施工人员出入证、《房地产评估报告》、《关于喀斯特城市广场了L1T-3号铺漏水告知函》、《关于喀斯特城市广场了L1T-3号铺漏水催告函》、《关于喀斯特城市广场了L1T-3号铺租金账户确认函》、《关于喀斯特城市广场L1T-3铺租金结算账户确认函的回复函》、《针对关于喀斯特城市广场L1T-3铺租金结算账户确认函的回复函的答复函》、《合同解除通知书》、照片等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，本院予以确认。本院认为，合同是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按约行使权利、履行义务。原、被告签订的《公共区域场地使用协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方具有法律约束力，双方均应按约诚信履行各自义务。根据庭审查明的事实，原告承租被告案涉场地后装饰装修成商铺投入经营使用，在使用过程中因该场地顶面的公共消防喷淋系统被冻裂导致漏水使得原告商铺吊顶等漏水受损，因双方对漏水责任主体及赔偿有争议，原告自2019年1月21日漏水后一直停业，被告于2019年4月函告原告停业违反了《商户手册》的规定构成违约，其有权解除双方协议，收回场地。被告于2019年5月15日发出的《合同解除通知书》又以案涉商铺被相关职能部门口头告知案涉商铺系违章建筑应予拆除为由，通知解除双方签订的《公共区域场地使用协议》。现双方争议的焦点：1、漏水责任主体；2、被告解除合同是否构成违约；3、违约责任的承担。本院分析认定如下：关于漏水责任主体的问题，因原、被告双方均知晓案涉场地系商场内的公共场地，消防管道喷淋系统是属于该场地公共设施设备，被告作为商场的运营管理方对此负有管理责任，因该喷淋系统被冻裂导致原告吊顶、地板受损，被告负有修复义务。被告辩称其装修时未将该喷淋系统移至铺内所致，而从庭审查明的事实来，原告的装修是在设计图纸是经过被告审核，并且双方与案外人共同签订了《施工管理协议》后实施的，因此被告辩称原告装修不符合规范导致漏水的辩解，本院不予采信。而本案系双方对原告商铺受损部位的修复责任等未能协商达成一致，原告采取停业等待被告处理的方式所致，虽然原告停业违反了《商户手册》，但起因在于被告。关于被告解除合同是否构成违约。双方签订的《公共区域场地使用协议》第二十一条约定“若发生政府部门不允许本协议场地作为经营使用的情形，甲方在提前通知乙方情况下，有权解除本协议而无需给予乙方任何补偿”，被告发出的《合同解除通知书》仅载明“相关政府部门口头告知”，没有其他任何证据证实相关政府部门就案涉场所是否可以用于经营作出相关决定，被告依据该条约定主张解除合同，没有事实依据。从协议内容来看，原、被告双方对案涉场地的状况是明知的，被告对原告将要在该场地投入大量装修费用搭建防风挡雨设施设备以便经营使用也是明知的，在相关主管部门未对原告装修搭建的构筑物性质作出认定或者下达书面整改意见前，被告称该建筑属于违章建筑，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，被告以此为由通知解除合同构成违约，应当承担相应的责任。从原告的诉请来看，其未对合同解除提出异议，仅要求被告承担违约解除合同的法律责任，赔偿其因合同解除造成的损失，本院从其自愿。关于违约责任的承担，即原告主张的各项经济损失是否成立的问题：1、销售柜、托盘、凳子，因销售柜、托盘、凳子均系可移动的设施，原告没有证据证实该部分设施已经被毁损、丧失利用价值，原告可以自行搬离，其要求赔偿9991元人民币的诉请，本院不予支持；2、2019年1月21日至2021年9月20日预期经营利润损失640,000元，首先原告没有证据证实其经营案涉商铺的利润情况，其提交的“芝米招财猫结算账户证明及交易明细”不能证明系原告的经营利润，本院不予采信。且利润损失并非被告违约行为直接导致的经济损失，虽然原告诉称其停业系因商场内公共消防管道喷淋系统被冻裂导致其装修受损，被告未予以及时修复所致，但是依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，原告应当采取适当措施防止损失扩大，如自行修复后继续经营以防止损失扩大，而原告未采取适当措施防止其损失扩大不得就其扩大损失要求赔偿，故对原告主张的该项利润损失没有事实和法律依据，本院不予支持；3、装修费用，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成符合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院应当按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修的残值损失的，应予支持”之规定，被告应当对原告已经形成附合的装饰装修残值损失予以赔偿，虽然评估机构出具的评估报告确认原告装饰装修价值39,948元，但是该费用包含了可移动的柜体价值6,492元，该部分并非附合物，原告可自行搬离，相应价值应予扣除，剩余33,456元被告应当赔偿给原告；4、关于原告主张的各项押金4,090元的退还问题，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应当将收取的租赁保证金3,000元退还给原告，原告主张退还的电费押金1,000元，从原告提交的收据来看，其于2018年10月5日向被告交纳的系电费，并非电费押金，现其要求退还电费押金没有事实依据，本院不予支持。关于出入证押金60元和工本费30元，该费用并非被告收取，原告要求被告退还没有法律依据，本院不予支持；5、关于原告要求退还L1T-3号铺自2019年1月21日漏水至2019年5月30日的租金3,640元，虽然该铺面2019年1月21日存在漏水系事实，但是从双方来往函件来看案涉场地并非持续漏水状态，原告本可以采取恰当措施如及时自行修复以防止其损失扩大，但原告占用案涉场地未经营长达四个月有余，致使租金损失亦扩大，故对原告主张租金损失，本院酌情支持840元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州佳永商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内赔偿原告饶国洋装修损失33,456元；二、被告贵州佳永商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告饶国洋租赁押金3,000元及租金840元，两项共计3,840元。三、驳回原告饶国洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,404元（原告预交），由原告饶国洋负担5,116元，由被告贵州佳永商业管理有限公司负担288元；评估费3,000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员 宁 素二〇一九年十二月二十日书记员 蒋万越