宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初14108号原告:白某,住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：雷某，银川市金凤区良田镇法律服务所法律工作者。被告:银某，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人:石某。被告:刁某，住宁夏回族自治区银川市。二被告共同委托诉讼代理人：孟某，宁夏国禾律师事务所律师。原告白某与被告刁某、银某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告白某的委托诉讼代理人雷某，被告刁某与被告银某共同委托诉讼代理人孟某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告白某向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付原告租金348574元;3.判令被告承担租赁期间的水费186.8元,电费3866元,物业费4320元；4.判令被告支付违约金34857元(按照欠付租金总额348574元的10%计算)；5.本案诉讼费由被告承担，合计:391803元。事实和理由:原告以投资方式取得银川彦昌工贸公司位于金凤区工业集中区内自建标准厂房数栋使用权,对外出租栋。两被告合伙经营婚纱摄影向原告求租,双方于2015年3月3日签订租赁合同,约定租期5年,自2015年3月1日至2020年3月1日至,约定年租金145000元,另约定租金支付方式在每年3月1日前付清当年租金;另约定水电费按分户表抄表计;物业费按0.3元/平方米;还约定了违约条款,在使用期间被告只支付了部分租金。尚欠租金348574元拒不支付,原告曾多次电话联系要求被告履行合同义务,均因被告缺乏诚意,拒不接听原告电话,合同义务无法履行。被告的行为已构成违约,致使合同再无继续履行的必要。无奈、依据《合同法》第94条、107条规定,提起诉讼,请求贵院裁判,支持原告的诉请。被告刁某、银某共同辩称，一、本案原告所诉与被告签订《房屋租赁合同》因违反法律禁止性规定，故原告诉讼请求没有获得法律支持的基础，请求贵院合议案件确定本案涉案合同无效。（一）根据中华人民共和国住房和城乡建设部(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E4%B8%AD%E5%8D%8E%E4%BA%BA%E6%B0%91%E5%85%B1%E5%92%8C%E5%9B%BD%E4%BD%8F%E6%88%BF%E5%92%8C%E5%9F%8E%E4%B9%A1%E5%BB%BA%E8%AE%BE%E9%83%A8""https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95?/?_blank?)2011年2月1日实施的《商品房屋租赁管理办法》第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租：（一）属于违法建筑(?https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E8%BF%9D%E6%B3%95%E5%BB%BA%E7%AD%91""https:?/??/?baike.baidu.com?/?item?/?%E5%95%86%E5%93%81%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%A7%9F%E8%B5%81%E7%AE%A1%E7%90%86%E5%8A%9E%E6%B3%95?/?_blank?)的；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（三）违反规定改变房屋使用性质的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。（二）再根据《中华人民共和国土地管理法(?https:?/??/?www.66law.cn?/?tiaoli?/?23.aspx""https:?/??/?www.66law.cn?/?laws?/?_blank""土地管理法?)》第五十六条规定：“建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意”。因此，根据被告一向贵院申请调查令调取的《银川市不动产登记信息查询单》显示，本案中涉案房屋为工业用地，工业用地只能用于工业开发，按《中华人民共和国物权法》规定之房地一体主义，工业用地不能用于建设房屋进行出租，并且涉案房屋并未取得城市规划改变土地用途的行政文件，同时建议人民法院对私自改变土地用途及附属房屋擅自出租，原告应当承担相应的法律责任，原被告涉案合同违反法律禁止性规定。即使如此，此处须补充强调的是《中华人民共和国土地管理法(?https:?/??/?www.66law.cn?/?tiaoli?/?23.aspx""https:?/??/?www.66law.cn?/?laws?/?_blank""土地管理法?)》是全国人大颁布制定的法律。小结，本案中原被告之间签订的《房屋租赁合同》违反法律禁止性规定，应当属于无效合同。本案根据《银川市不动产登记信息查询单》显示，涉案房屋的所有权人并非是原告白某。法律规定只有房屋所有权人才是租赁房屋合法主体，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，原告对涉案房屋出租属于无权处分，同时基于本合同为无效合同，因此，原告的诉讼请求不能成立。基于原被告签订的《房屋租赁合同》无效，故原告应当返还被告已缴纳的全部费用。法律依据来自《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八之规定:有下列情形之一的，合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条规定:合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;本案第一被告诉讼主体不适格，第一被告并未在《房屋租赁合同》有印章落印或法定代表人签字，也不是实际履行相对方，款项支付为第二被告刁某实际履行。按《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，原告选择第一被告尊爵爱玛影楼属于诉讼主体错误，贵院应当依法驳回对第一被告的起诉。综上所述，原被告签订的合同属于无效合同，为依法保护二被告合法财产权益，根据《合同法》等法律法规和相关司法解释，特向贵院提出以上事实理由和法律意见，望贵院依法查明事实并采纳被告答辩意见，驳回原告全部诉讼请求！当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据本院确认如下：原告提交证据投资协议书、银川彦昌工贸公司营业执照、厂房租赁合同、国有土地使用权证、建设项目选址意见表及建设项目选址意见书、入园协议书，以上证据真实性本院予以采信，部分证明目的本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2007年8月6日，原告白某（乙方）与银川市彦昌工贸有限公司（甲方）签订《投资协议书》一份，约定：甲方征用位于银川市××区的国有土地60239.29平方米，现甲方因欲建厂房资金困难，乙方有投资意向，现达成协议如下：一、乙方同意投资1000万元，在甲方内的土地上建工业厂房24栋；二、设计规划，施工均由甲方负责，工程竣工后，工业厂房交乙方使用，使用期限为20年，时间自2009年10月8日至2029年10月8日止；三、工业厂房在使用期间对外出租签订租赁合同，收取租金均由原告负责，如使用到期乙方投资不能完全收回，可继续使用该厂房，并继续享有出租权，至止投资款全额收回为止；四、使用年限到期后，工业厂房的产权归甲方所有。银川彦昌工贸有限公司加盖印章，白某签字确认。2015年3月7日，原告白某（甲方）与被告刁某（乙方）签订《房屋租赁合同》一份、约定：乙方租赁甲方位于银川市××园标准厂房（包括院子），面积1212平米。租赁价格为每年租金145000元，租赁期间为5年，自2015年3月1日至2020年3月1日。租金支付方式为按年度支付，在每年三月一日前交清当年租金，第一年及第二年每平米租金为10元，第三年其增加到每平米11元到合同期满为止，合同期满后乙方有续租的优先权。房屋交付时间为2015年3月1日，合同履行期间，房屋内产生的水、电、暖费均由乙方负责，如有损耗，由乙方均摊，物业费（0.3元/㎡）由乙方承担。并约定如乙方不按约定时间和数额交付房租或未按约定交纳水、电、暖等费用等视为违约，并承担本合同总金额100%的违约金；合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告依约履行了交付房屋义务，被告向原告支付了部分房租。现原告白某以欠付租金为由诉至本院，请求判令解除租赁合同，并由被告支付房租及各项费用并承担违约金。审理中，原告承认收到被告的租赁费86426元。本院认为，涉案厂房经土地使用权人的授权同意，白某取得涉案厂房出租权，原告属有权出租。按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”银川市规划局于2007年2月13日颁发选址意见书，原告未提交涉案土地《建设工程规划许可证》，涉案合同为无效合同。原告诉请解除原被告双方签订的房屋租赁合同，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。涉案厂房由被告刁某实际占有并使用，被告刁某应支付占用、使用所应支付的费用。被告银某非涉案合同相对方，原告诉请被告银某承担租金及其他费用，本院不予支持。庭审中被告刁某未提交有效证据证明其已经搬离涉案厂房，其应支付涉案厂房占有使用费至搬离涉案厂房之日止。自2015年3月1日至2019年11月11日（暂计算至起诉之日）占有使用费如下：2017年3月1日前占有使用费已付清。2017年3月1日至2018年3月1日原告自认已付86426元，按合同约定剩余58574元未付；145000元÷365天×620天（2018年3月1日至2019年11月11日）＝246301.37元；合计246301.37元+58574元=304875.37元，原告诉请金额计算至2020年3月1日，因被告刁某使用涉案厂房时间具有不确定性，自2019年11月12日起占用费按145000元/年计至本院确定给付之日止。上述费用庭审中被告刁某未提交有效证据证明计算数额错误，其称欠付时间长，不予认可的辩解理由不能成立。庭审中被告刁某自认欠付占有使用费时间较长，原告依据合同约定诉请被告支付违约金并调整为欠付金额的10%，即304875.37元×10%＝30487.537元，本院予以支持。合同约定占有使用涉案厂房时的物业费用应由承租方负担，原告自认被告欠付的物业费自2019年3月1日起算，参照合同约定物业费计算为（1212平米×0.3元/㎡×9个月）+（1212平米×0.3元/㎡÷30天×10天）=3393.6元；自2019年11月12日起物业费按0.3元/㎡计至本院确定给付之日止。原告主张电费3866元、水费186.8元，原告未提交有效证据证明，本院不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告刁某支付原告白某厂房占有使用费304875.37元、物业费3393.6元（自2019年11月12日起占有使用费费按145000元/年、物业费按0.3元/㎡计至本判决确定给付之日止）、违约金30487.537元，于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回原告白某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3589元，由原告白某负担485.92元，由被告刁某负担3103.08元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 翟志强 二〇一九年十二月十四日书记员 于 楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，单法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。