广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初15945号原告：黄美晨，女，汉族，住广东省普宁市。委托诉讼代理人：黄松元，男，系原告父亲。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司，住所地：佛山市南海区。负责人：童某1。被告：佛山市三水区宝盈投资有限公司，住所地：佛山市三水区。法定代表人：童某1。被告：佛山市悦心物业管理有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：童某1。被告：广州壹定得投资管理有限公司，住所地：广州市越秀区。法定代表人：薛某1。委托诉讼代理人：萧伟林，广东瀛双律师事务所律师。原告黄美晨与被告佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司（以下简称“宝盈大沥分公司”）、佛山市三水区宝盈投资有限公司（以下简称“宝盈公司”）、佛山市悦心物业管理有限公司（以下简称“悦心公司”）、广州壹定得投资管理有限公司（以下简称“壹定得公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月9日立案后，依法适用简易程序进行审理。被告壹定得公司在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回。被告壹定得公司不服，上诉至佛山市中级人民法院，该院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间不计入审理期限。本案于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告黄美晨及其委托诉讼代理人黄松元，被告壹定得公司的委托诉讼代理人萧伟林到庭，被告宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司经本院传票传唤，没有到庭。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告宝盈大沥分公司于2018年7月29日签订的《物业使用权出让合同》；2.解除原告与被告悦心公司于2018年7月29日签订的《物业管理合同》；3.解除原告与被告壹定得公司签订的《设计、装修家具家电代购合同》；4.被告宝盈大沥分公司返还原告76203元、被告悦心公司返还原告押金3000元、被告壹定得公司返还原告126797元、被告宝盈大沥分公司赔偿合同约定的违约金30000元予原告；5.被告宝盈公司对被告宝盈大沥分公司的债务承担共同清偿责任；6.四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告宝盈大沥分公司是被告宝盈公司的分公司，被告悦心公司与被告宝盈公司、宝盈大沥分公司是关联企业。2018年初，被告对外宣传项目是“广佛黄金走廊”、“十年回本100%”、“稳赚投资、带租约发售”、“原天河城运营管理团队管理”等。原告轻信其承诺，于2018年7月29日与被告宝盈大沥分公司签订《物业使用权出让合同》，约定其将位于佛山市南海区****公寓的使用权出让给原告，物业建筑面积19.64平方米，使用权出让金为76203元。同日，原告与壹定得公司签订《设计、装修家具家电代购合同》、与被告悦心公司签订《物业管理合同》，约定由被告悦心公司对上述物业进行经营管理并支付租金。合同签订后，原告依约支付了设计、装修及家私家电代购委托费用126797元，物业使用权投资款76203元，物业管理按金3000元。《物业使用权出让合同》约定物业使用权的出让期限从2019年1月1日起至2038年12月31日止，被告赠送原告使用权期限至2042年1月31号止，使用权总共24年，公寓实际交付时间为2019年1月1日。如被告延期交付该物业，每一个自然月的1日赔付违约金贰仟元整，在该物业延期交付日期达到叁个自然月后（即2019年3月31日）该物业仍然无法交付给予原告使用的，原告有权申请解除合同，被告基于合同解除，退回该物业使用权的出让金，一次性赔付违约金叁万元整。现物业已经到了交付使用期，但被告未能按合同约定交付，也从未对原告所购买公寓进行设计、装修投资改造，被告的行为已构成严重违约，原告曾到南海大沥镇沥苑中队报警和佛山市场监督局报案，相关部门指导原告走法律程序。合同约定被告至2019年3月31日仍无法交付公寓使用权的，应退回本金和相关违约金，被告宝盈大沥分公司和壹定得公司也应依法返还原告支付的设计、装修及家私家电代购委托费用126797元，物业使用权投资款76203元，物业管理按金3000元和支付违约金30000元,上述款项合计236000元，被告宝盈公司作为被告宝盈大沥分公司的总公司，依法应对其上述债务承担共同清偿责任。为维护原告的合法权益，故起诉。被告宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司没有答辩。被告壹定得公司辩称，1.被告壹定得公司不同意解除设计装修及家具家电代购合同，我司认为我司在与原告签订合同后，一直在积极履行合同，且为履行合同做了充分的准备，壹定得公司在履行合同的过程中并不存在任何过错，另壹定得公司认为目前并没有任何证据证明被告宝盈大沥分公司丧失了与原告履约的能力，如双方在履约过程中产生分歧的，应当先协商解决；2.壹定得公司在与原告签订合同时，为了履行该合同，先后与案外人广州盛格装修设计有限公司（以下简称“盛格公司”）签订设计项目委托合同书、装修工程合同书，且在签订当天通过银行转账方式按照合同约定向盛格公司支付了合同首期款45000元，盛格公司也将相应的装修效果平面图交给壹定得公司，壹定得公司一直在等待涉讼房屋的交付，然后与原告协商装修的效果，而壹定得公司在收到效果图后已经向盛格公司支付了设计尾款5700元，为配合佛山市禹志酒店管理有限公司（以下简称“禹志酒店管理公司”）的验收要求，壹定得公司也在合同签订后与该公司签订家电代购委托协议，且向该公司支付了合同款项9159元。综上，壹定得公司一直为履行该合同做了最大的努力，且付出了巨大的人力、物力，如法院认为需要解除原告与壹定得公司签订的装修合同，希望法院可以充分考虑壹定得公司在上述履约过程中所付出的费用。诉讼中，原告举证如下：1.原告身份证、四被告企业信用信息复印件各1份，用以证明原、被告诉讼主体资格。2.收据原件3份，3.设计、装修及家具家电代购合同原件1份，4.物业使用权出让合同原件1份，5.物业管理合同原件1份，6.中国建设银行个人账户支出交易明细打印件2份，信用卡对账单3份（有手机原本核对），银行卡原件4张、支付宝转账电子回单1份，证据2-6用以证明原告已经按照合同约定支付了相应款项，但四被告并未按照合同约定履行相应义务。被告宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司没有提交证据。被告壹定得公司举证如下：1.设计项目委托合同书原件1份，2.收据（NO9506496）原件1份，证据1-2用以证明原告在被告壹定得公司支付诚意金2000元及在2018年7月21日银行转账101000元委托被告壹定得公司对涉讼房屋进行装修后，被告壹定得公司立即联系具有装修资质的案外人盛格公司，并与盛格公司签订设计合同，委托其完成设计方案，并支付首期款10000元；3.装修效果平面图复印件10张，用以证明盛格公司已完成对涉讼房屋的装修；4.收据（NO2048754）原件1份，用以证明案外人盛格公司在完成设计方案后，被告壹定得公司支付设计尾款5700元给盛格公司；5.装修工程合同书（含装修预算清单、平面图）原件1份，6.收据（NO9506499）原件1份，证据5-6用以证明原告在被告盛格公司支付诚意金2000元及在2018年7月21日银行转账101000元委托被告壹定得公司对涉讼房屋进行装修后，被告壹定得公司立即联系具有装修资质的案外人盛格公司，并与盛格公司签订装修工程合同书，约定总装修工程造价64000元，被告壹定得公司在合同签订后按照合同约定向盛格公司支付35000元；7.家电代购委托协议原件1份，用以证明原告与被告壹定得公司签订装修合同后，被告壹定得公司向禹志酒店管理公司签订家电代购委托协议，委托该公司对涉讼房屋进行家电设施采购；8.收据（NO0007225）原件1份，用以证明原告在向被告壹定得公司支付诚意金2000元及在2018年7月21日银行转账101000元委托被告壹定得公司对涉讼房屋进行装修后，被告壹定得公司立即联系禹志酒店管理公司进行家电配置采购，并向其支付合同费用9159元；9.银行交易明细打印件55张、被告壹定得公司刷卡机交易记录打印件2张，用以证明原告付款是分开三次付款的，其中101000元包含在2018年7月23日280306.98元内、4488元是包含在2018年7月29日4461.07元、12999元+6310元包含在2018年7月30日117640.51元内。因原告当时是刷卡支付，目前距离原告支付时间已经超过一年，被告壹定得公司当时使用刷卡机公司已经无法调出具体明细，只有当日银联合并到账记录。被告壹定得公司已于2019年7月23日按照合同付款约定向盛格公司支付装修、设计款45000元、禹志酒店管理公司支付家电款9159元。被告宝盈大沥分公司、宝盈公司、悦心公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证和质证的权利。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理确认如下事实：2010年10月29日，案外人佛山市南海区*******边股份经济合作社（甲方）与被告宝盈公司（乙方）签订《集体建设用地使用权出租合同》，约定乙方承租甲方位于佛山市南海区***********民小组土名为“庙后”面积约为34336.9平方米的土地。租赁期限从2010年11月1日起至2042年1月31日止，为期31年3个月。合同期内，乙方向甲方交付土地使用金。合同期内，乙方享有在此片土地按有关政府要求自行招商引资、自行建造房屋及商铺、自行经营商业和收益等权利。2018年7月29日，被告宝盈大沥分公司（甲方）与原告(乙方)签订《物业使用权出让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区**公寓（以下简称涉案物业）的使用权出让给乙方，物业建筑面积为19.64平方米，使用权性质为商业。出让期限从2019年1月1日起至2038年12月31日止。出让期限届满之日起，甲方再赠送一定期限的使用权。赠送的使用权期限至2042年1月31日止。赠送期内乙方行使或不行使赠送的使用权，双方必须按照本合同的约定履行义务。签订合同时，乙方应一次性向甲方支付总出让金76203元及物业水电管理按金3000元。在使用权出让期及赠送期满时，甲方将乙方所交的按金全额无息退还。该公寓的实际交付时间为2019年1月1日，如甲方延期交付物业，每一个自然月的01日赔付违约金2000元整，在物业延期交付日期达到三个自然月后（即2019年3月31日），物业仍然无法交付给予乙方使用的，乙方有权申请解除本合同，甲方基于合同解除，退回该物业使用权的出让金外，一次性赔付违约金30000元。5U乐家实行统一物业管理。在出让期限内（含赠送期限），乙方同意甲方或甲方选聘的物业管理公司进行装修及前期物业管理。甲方知悉乙方将本物业交付予第三方酒店管理公司或第三方租户进行居住/办公使用，前五年租赁期间所有的公共水电费用均由第三方实际使用人承担。该合同附有涉案物业所在位置平面图。同日，被告悦心公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定甲方对5U乐家物业提供物业管理服务，乙方拥有涉案物业合法使用权，本合同与《物业使用权出让合同》互为不可或缺之组成部分，乙方签订《物业使用权出让合同》的同时签订本合同，接受甲方提供统一物业管理服务，甲方收取乙方的物管费用，标准为1.8元/平方米/月。在缴纳租赁费用的同时乙方应交付物业服务押金3000元，物业管理费交付时间为按每月的1日开始收取，物业费用为乙方已签署该物业交付确认当天开始。等等。同日，原告（甲方）与被告壹定得公司（乙方）签订《设计、装修及家具家电代购合同》，约定乙方接受甲方委托，根据原告与禹志酒店管理公司签订的《房屋租赁合同书》所涉物业的交付标准，于2019年1月1日前完成对物业的设计、装修并购买家具家电配置到涉案物业内，甲方向乙方支付委托总费用126797元，该费用包括《设计、装修及家具家电配置清单》所列物品的安装、运输等费用。双方同意本合同所涉及的物业设计、装修或家具、家电等一律由禹志酒店管理公司代为验收，经其验收合格或其向甲方支付首期租金时视为乙方全部完成本合同受托事项并符合《房屋租赁合同书》的交付标准。等等。原告于2018年7月21日向被告壹定得公司支付101000元，于2018年7月29日向被告壹定得公司支付22999元、4488元，于2018年7月29日向被告宝盈大沥分公司支付28999元、35999元、4205元，于2018年7月29日向拉卡拉支付股份有限公司支付6310元。被告壹定得公司确认原告于2018年7月19日支付诚意金现金2000元、2018年7月21日转账101000元、2018年7月29日转账4488元、22999元、6310元予被告壹定得公司，其中22999元中有10000元是原告转账错误，壹定得公司已将该款项转账给了宝盈公司。2018年7月29日，被告宝盈大沥分公司出具两份收据，确认收到原告租用涉案物业投资款76203元、物业使用权按金3000元。同日，被告壹定得公司出具收据，确认收到原告租赁涉案物业的设计、装修及家私家电代购委托费用126797元。另查明一，被告壹定得公司持有一份落款日期为2018年5月16日的《家电代购委托协议》，甲方为被告壹定得公司，乙方为禹志酒店管理公司，约定乙方接受甲方委托，根据《家电配置清单》的型号及规格，于2019年1月1日前购买家电并配置到宝盈广场A区七、八层5U乐家的指定房屋内，甲方应向乙方支付每间房屋购置费9159元；等等。被告壹定得公司持有一份落款日期为2018年7月23日的《设计项目委托合同书》，甲方为被告壹定得公司，乙方为盛格公司，约定甲方委托乙方对涉案物业进行室内装饰设计、软装配饰；乙方于签订设计项目合同之日起10个工作日内交付方案，在甲方确定方案后25个工作日内完成全部施工图制作交付甲方；设计取费共计15700元，合同签订时甲方支付10000元，在完成设计方案文件后支付5700元，乙方收款账户：收款人（陈凯凡）；等等。被告壹定得公司持有一份落款日期为2018年7月23日的《装修工程合同书》，甲方为被告壹定得公司，乙方为盛格公司，约定甲方委托乙方对涉案物业进行施工、安装，工期为60天，具体开工日期以甲方通知进场日期为准；合同总价暂定64000元，合同签订后甲方支付第一期工程款35000元给乙方，乙方安排订购装修材料、软装配饰、家具装饰等和入场进行施工，在乙方完成室内装修施工时三日内甲方需支付第二期工程款19000元给乙方，经验收合格后十日内支付余款10000元；乙方收款账户：收款人（陈凯凡）；等等。2018年7月23日，王雪的银行账户向陈*凡转账支付45000元，向梁*佳的银行账户转账9159元。被告壹定得公司陈述王雪系其公司财务。被告壹定得公司持有禹志酒店管理公司于2018年7月20日出具的收据，确认收到涉讼物业业主支付的9159元。被告壹定得公司持有盛格公司于2018年7月23日出具的收据，确认收到被告壹定得公司设计费10000元、第一期工程款35000元；以及于2018年8月31日出具的收据，确认收到被告壹定得公司设计费尾款5700元。另查明二，2012年2月24日，宝盈广场A区取得建设工程规划许可证，其中地上11层、地下**，总建筑面积为86518.48平方米。2014年5月15日，宝盈广场A区规划竣工验收合格。宝盈广场A区已办理不动产权证书。另查明三，被告宝盈大沥分公司、悦心公司、壹定得公司于2019年7月25日收到本案起诉状及应诉材料。诉讼中，原告陈述：宝盈广场7-8楼每一间房屋都没有进行过装修。被告壹定得公司陈述：由于原告一直没有交付涉讼房屋给被告壹定得公司，被告壹定得公司无法进行实际的装修，只能进行前期的工作。本院认为，原告与被告宝盈大沥分公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告是以支付租金的方式取得涉案物业一定期限内的使用权，原告与被告宝盈大沥分公司之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案物业所在宝盈广场已办理规划报建并取得了产权证书,但《物业使用权出让合同》约定被告将涉案物业出租给原告的使用期限加赠送期限即实际租赁期限已超过二十年，超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。《物业管理服务合同》《设计、装修及家具家电代购合同》为合同双方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权出让合同》约定被告宝盈大沥分公司应于2019年1月1日交付涉案物业，2019年3月31日仍未交付的，原告有权解除合同。原告主张被告宝盈大沥分公司未按照合同约定交付涉案物业，被告宝盈大沥分公司作为义务的履行方，未到庭抗辩亦未举证证明已履行交付涉案物业予原告的义务，应承担举证不能的法律后果。因此，原告有权单方解除合同，本院确认该合同中的有效约定于被告宝盈大沥分公司收到本案应诉材料当日即2019年7月25日解除。原告与被告悦心公司签订的《物业管理服务合同》、原告与被告壹定得公司签订的《设计、装修及家具家电代购合同》均为《物业使用权出让合同》的从合同，《物业使用权出让合同》解除，原告诉请解除《物业管理服务合同》《设计、装修及家具家电代购合同》，本院确认《物业管理服务合同》《设计、装修及家具家电代购合同》于被告悦心公司、被告壹定得公司收到本案应诉材料当日即2019年7月25日解除。原告所支付的物业使用权出让金及物业水电管理按金应视为对整个实际租赁期限的对价，《物业使用权出让合同》超出二十年的约定无效，有效约定亦解除，故被告宝盈大沥分公司应返还已收取的物业使用权出让金76203元及物业水电管理按金3000元予原告。双方约定被告宝盈大沥分公司未依约交付涉案物业导致合同解除的，应向原告赔付违约金30000元。因此，原告诉请被告宝盈大沥分公司返还76203元、赔偿违约金30000元，本院予以支持。原告提供的3000元收据由被告宝盈大沥分公司出具，被告悦心公司并未收取原告任何款项，故本院对原告主张被告悦心公司返还押金3000元的请求不予支持。因被告宝盈大沥分公司未向原告交付涉案物业，原告与被告壹定得公司签订的《设计、装修及家具家电代购合同》无法履行，原告对此不存在过错，被告壹定得公司尚未施工，故应返还原告已支付的全部委托费用126797元。原告的相应诉讼请求，本院予以支持。被告宝盈大沥分公司为被告宝盈公司的分支机构，依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定，被告宝盈公司应对宝盈大沥分公司本案债务承担责任。被告宝盈公司、宝盈大沥分公司、悦心公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认黄美晨与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2018年7月29日签订的《物业使用权出让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；二、确认黄美晨与佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司于2018年7月29日签订的《物业使用权出让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2019年7月25日解除；三、确认黄美晨与佛山市悦心物业管理有限公司于2018年7月29日签订的《物业管理服务合同》于2019年7月25日解除；四、确认黄美晨与广州壹定得投资管理有限公司于2018年7月29日签订的《设计、装修及家具家电代购合同》于2019年7月25日解除；五、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还物业使用权出让金76203元予黄美晨；六、佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金30000元予黄美晨；七、广州壹定得投资管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还委托费用126797元予黄美晨；八、驳回黄美晨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4840元，减半收取计2420元（黄美晨已预交），由黄美晨负担22.5元，由佛山市三水区宝盈投资有限公司南海大沥分公司、佛山市三水区宝盈投资有限公司负担2397.5元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予黄美晨，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇一九年十二月三十日书记员  余宝儿