安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1204民初5773号 原告：安徽金阳物业管理有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区文峰办事处清河东路新大陆小区**楼**，统一社会信用代码91341200779093043D(1-1) 法定代表人：安平，该公司经理。 委托诉讼代理人：张征，该公司项目部经理。 被告：杜娟，女，汉族，1968年2月9日出生，住安徽省阜阳市颍泉区。 原告安徽金阳物业管理有限公司与被告杜娟物业服务合同纠纷一案，本院2019年11月20日受理后，依法由审判员王甫成适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告安徽金阳物业管理有限公司及其委托诉讼代理人张征、被告杜娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告安徽金阳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付原告物业管理费9086元（从2015年12月1日至2019年12月1日，共4年），依法判令被告支付原告违约金900元；2、依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：2016年3月15日，原告与阜阳金悦房地产开发有限公司会签订《前期物业服务合同》。合同约定：原告为临城公馆小区提供物业管理服务，写字楼物业2.5元/月平方米，业主及物业使用人应按时交纳物业服务费。原告一直按照《前期物业服务合同》的约定，积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为该小区提供了完善的物业管理服务。然而被告作为临城公馆小区5号楼109室（房屋面积75.72平方米）的业主，从2015年12月1日起一直享有原告提供的优质物业服务，但至今拖欠原告物业管理费人民币9086元拒不支付。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其未予理睬。现原告为了维护其合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如申请。 被告杜娟辩称：一、被答辩人未履行合同约定义务，违约在先。《前期物业服务合同》第三条“乙方提供的公共性物业服务主要内容第l项：物业公共部位的维修、养护和管理：第6项：公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。”第十七条第3项“在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好书面记录和签认工作；”第6项“制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。”根据上述合同的约定，被答辩人并未按照合同约定提供物业服务、履行义务，具体为：1、其他业主在答辩人居住的房屋处私自搭建钢构楼梯，该楼梯不仅占用了小区的公用区域，而且损害了答辩人的房屋设施，严重影响了答辩人的生活，答辩人多次就此问题向被答辩人反映，要求予以拆除，但被答辩人置之不理，至今未予解决。2、被答辩人提供的物业服务不合格，小区卫生、公共区域的管理等存在诸多问题。综上，被答辩人的行为已经违反了《前期物业服务合同》的约定，且违约在先。二、被答辩人未履行法定义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。《物业管理条例》第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”第四十九条“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。”《阜阳市物业管理暂行办法》第三条“物业服务企业应当保持物业管理区域内房屋及共用设施设备完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：（一）以业主服务为宗旨，全面履行合同约定”、第十五条“业主、物业使用人不得有下列行为的规定：（四）擅自在天井、庭院、平台、屋顶、绿地、道路等共用部位、共用场地搭建建筑物、构筑物；违反前款规定的，其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以劝阻、制止。”根据上述法律规定，被答辩人作为物业服务企业除需要按照合同履行约定的义务外，还应履行法定的义务，本案中被答辩人怠于管理、及提供服务不合格的行为严重违反了法律的规定。三、被答辩人收费未履行法定的审批程序。《物业管理条例》第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办：法，在物业服务合同中约定。”第四十二条“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”根据上述法律规定，物业服务收费应当由县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门进行管理审批监督，本案中被答辩人收取的物业费明显过高，且其收费未履行法定的审批程序，因此答辩人有权拒绝交纳不合理的物业费。 本院经审理认定的事实如下：被告杜娟为本市临城公馆小区**楼**的产权人，该室房屋面积75.72平方米。原告安徽金阳物业管理有限公司为该临城公馆小区的服务公司。2016年3月15日，原告安徽金阳物业管理有限公司(原为“安徽省阜阳市金阳物业管理有限公司”)与阜阳金悦房地产开发有限公司签订一份《前期物业服务合同》。双方在合同中约定了各自权利义务，其中包含：1、物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、屋面、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃坺道、共用照明、天线、中央空凋、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、北粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管、污道的疏通。7、交通与车辆停放秩序的管理。…第四章、物业服务费用…(1)写字楼：2元／月·平方米；（2)商业物业：2.5元／月·平方米。第二十五条，本合同期自2015年12月l日起至业主委员会与新选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。合同生效后，2019年8月8日，原告安徽金阳物业管理有限公司向被告催缴物业管理费，2015年12月1日至2019年12月1日的物业费未缴纳。庭审中，被告辩称其他业主在被告居住的房屋处私自搭建钢构楼梯，该楼梯不仅占用了小区的公用区域，损害了被告的房屋设施，原告提供的物业服务不合格，小区卫生、公共区域的管理等存在诸多问题、原告的行为已经违反了《前期物业服务合同》的约定，且违约在先，原告作为物业服务企业除需要按照合同履行约定的义务外，还应履行法定的义务，原告怠于管理、提供服务不合格及收费未履行法定的审批程序等。原告表示继续整改，并愿意再次向城管部门反映，城管也拆除了很多私搭乱建的房子，如果照片上的情况属实，原告将继续向城管部门反映，由城管部门来处理，开发商当初遗留的工棚城管部门已经拆除了，现在小区基本上已经清除了所有的违法建筑。 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与阜阳金悦房地产开发有限公司会签订《前期物业服务合同》，合法有效，原、被告双方均应依约定全面履行各自的义务。临城公馆小区尚未成立业主委员会，而原、被告之间签订《前期物业合同》明确了原告的物业服务合同至小区业主委员会成立时止，《前期物业合同》的解除条件并不具备，该物业服务合同继续有效，原告金阳物业公司作为合同一方当事人仍具有为临城公馆小区提供物业服务的合同依据。《前期物业合同》中约定，写字楼：2元／月·平方米；商业物业：2.5元／月·平方米收费标准进行收费。原告要求被告支付从2015年12月1日至2019年12月1日的物业费，符合合同约定，本院予以支持。因原告前期确实存在服务不到位的情况，故原告要求被告支付违约金的主张，本院不予支持。因原告愿意整改，故被告以原告物业服务不到位而拒交物业费的主张，本院不予采信。被告的其他辩称，均不属于本案审理的范围。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用 一、被告杜娟于本判决书生效之日起十日内支付给原告安徽金阳物业管理有限公司物业费9086元。 二、驳回原告其他的诉讼请求 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计25元，由被告杜娟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  王甫成 二〇一九年十二月十六日 书记员  张 翔 附：（2019）皖1204民初5773号民事判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业合同的组成部分。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求服务业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。