四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1303民初2547号 原告：四川倬旗物业服务有限公司，住所地四川省南充市高坪区江东大道三桥头江东新区。 法定代表人：李浩正，总经理。 委托诉讼代理人：兰盈凤，四川皓宇律师事务所律师。 被告：许发军，男，汉族，1981年3月4日出生，户籍地四川省营山县，现住四川省南充市高坪区。 委托诉讼代理人：欧阳锋，男，汉族，1977年7月18日出生，户籍所在地四川省西充县，现住四川省南充市高坪区，系社区推荐。 原告四川倬旗物业服务有限公司（以下简称倬旗物业公司）与被告许发军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倬旗物业公司的委托诉讼代理人兰盈凤、被告许发军及其委托诉讼代理人欧阳锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告倬旗物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即向原告支付物管费共计10723元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求。事实和理由：2012年2月3日，被告购买了位于南充市高坪区。按照原被告签订的天来豪庭《前期物业管理服务协议》及相关法律法规的规定，原告一直按照约定对被告居住的小区实施规范的物业管理，原告已经尽到了物业服务的合同义务。但截止2018年8月底，被告共拖欠原告物管费10723元。原告在催收无果的情况下，为维护其合法权益，特诉至本院，请求依法裁判。 被告许发军辩称，1.前期物业未经过招投标，应当无效。2.原被告签订的《前期物业管理服务协议》已到期，原告虽提供了事实物业服务，但服务较差，应当降低收费标准。3.因原告安防系统不健全，被告家中被盗，要求原告赔偿其损失；4.原告物业服务不作为，小区存在乱搭乱建、车辆乱停乱放、门岗无人、过道与消防通道无灯、消防设施不按期年检等现象，原告应当减少收取物管费。 本院经审理认定事实如下：原告倬旗物业公司的前身是四川天来物业服务有限公司（后更名为正和物业公司，2014年更名为倬旗物业公司）。被告许发军系南充市高坪区江东中路7段**天来豪庭******房屋的所有权人，房屋建筑面积117.09平方米。2010年12月13日，原告倬旗物业公司的前身四川天来物业服务有限公司与被告许发军签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定：原告对天来豪庭小区提供物业管理服务。住宅按建筑面积每月每平方米1.30元收取；商铺按建筑面积每月每平方米3.00元收取；每月5-15日为当月物业管理服务费收取时间，当月为缴清上述费用自次月1日起，按欠费总额的每日3‰标准加收滞纳金。协议约定：服务期限自签订之日起生效，自首次向业主交房之日起三年时止或业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务协议生效时止。协议签订后，原告按约为天来豪庭小区提供了物业服务。2012年2月3日，被告许发军在天来豪庭入伙办理流转书上签字办理接房手续。被告许发军未交纳从2013年4月1日至2018年8月31日期间的物业服务费9894元（65月×117.09㎡×1.30元/㎡/月）、生活垃圾费260元（4元/月×65月）共计10154元。嗣后，原告向被告进行催收未果，遂诉至本院，请求依法裁判。 上述事实，有当事人的陈述、身份信息、营业执照、前期物业管理服务协议、欠费明细表、图片和视频等证据在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，系当事双方真实意思表示，合法有效。协议明确约定了双方的权利义务，对双方具有约束力。协议签订后，原告一直按照合同约定向被告居住的小区提供了物业服务，被告亦享受到了物业服务，虽然依据被告提供的图片、视听资料等证据，证明原告的物业服务存在瑕疵，但诸如违章搭建问题，原告已向相关执法职能部门反映，基本尽到了自身的合理义务，其余问题进行了整改或正在整改，因此被告应当按照合同约定交纳相应的物业管理费。经原告书面催收后，被告拒不向原告交纳物业服务费的行为，有违民事交往的诚信原则，故原告要求被告支付拖欠的物业服务费、生活垃圾费，本院予以支持。物业服务费是根据建筑面积计算的费用，根据计算，原告共计欠交物业服务费9894元，代收生活垃圾费260元，共计10154元，事实清楚、证据确实，本院予以确认。 鉴于原告在提供物业服务中存在瑕疵，被告未按期交纳物业服务费也是双方未能妥善沟通所致，并非恶意拖欠，故对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。庭审中，原告当庭放弃了其主张被告交纳滞纳金的权利，系其对诉讼权利的处分且符合法律允许，本院予以准许。 关于被告提出前期物业未经过招投标，应当无效。虽然《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，但该规定属于管理性强制性规定而并非效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）……；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，故是否通过招投标等形式选聘前期物业服务企业并不必然导致合同无效，被告关于合同无效的辩解理由不能成立，本院不予采纳。 原被告在《前期物业管理服务协议》约定服务期限为：自首次向业主交房之日起三年时止或业主大会召开选聘的物业管理公司与业主委员会签订的物业服务协议生效时止。虽然原告在案涉小区从事物业服务已满三年，但因该小区尚未选聘新的物业服务企业，原告继续对物业进行管理，且小区业主接受了原告的服务，其前期物业管理的截止时间为新的物业服务合同生效时，故原告依据《前期物业管理服务协议》的约定向被告收取物业服务费，本院予以支持。 关于被告提出因原告安防系统不健全，其家中被盗，要求原告赔偿其损失。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，被告如果认为原告存在违约行为导致其产生损失，可以另行主张，但以此作为拒交物业费的理由没有法律依据，本院不予支持。 需要指出的是，物业公司与小区业主之间的关系既是服务与被服务的关系，又是相互依存的关系。创造良好、祥和的生活环境是物业公司和每一个业主的共同愿望，该愿望的实现，一方面需要物业公司在服务等诸多方面尽心尽责提高服务质量，另一方面也需要每一位业主的理解与配合，只有在业主按约交纳物业服务费的情况下，物业公司才可能提供更好的优质服务，二者相辅相成，互相制约。物业服务既是一种带有社会公共服务和个体服务特征的群体性服务，又是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点，加之物业服务内容约定较为概括笼统，致使物业公司的服务难免会出现一些问题，导致业主对其服务的不满意而拒交物业服务费，双方之间的矛盾由此产生。一般情况下，只要物业公司按照约定提供了基本的物业服务，没有根本性违约，业主均应支付相应的物业费。当然，物业公司在服务的过程中，应当加强与业主的沟通，努力在现有条件下提高自己的服务质量和水平，改善与业主的关系，在某些服务不到位的情况下，应尽量取得业主的理解。对业主提出的建议和意见，物业公司要依法依约做好收集、解释、答复和处理。否则，将造成拒交物业费和降低服务质量的恶性循环，不仅不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交物业费业主的合法权益。唯有通过双方的共同努力，方能营造更加和谐的小区环境。 综上所述，为维护社会正常的生活秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下： 被告许发军在本判决生效之日起十日内向原告四川倬旗物业服务有限公司支付2013年4月1日起至2018年8月31日止的物业服务费（含生活垃圾清运费）10154元。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费34元，由被告许发军负担（此款原告已预交，由被告在给付原告上述款项时一并支付）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  顾永燕 二〇一九年十二月十二日 书记员  江 婧