广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终1758号上诉人（一审被告）：佛山铂晟置业有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：胡海燕、何辉，均系上海锦天城（广州）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：广州中车铁路机车车辆销售租赁有限公司，住所地：广东省广州市海珠区。法定代表人：杨建宇，总经理。委托诉讼代理人：汤汝，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑侯清，广东纵信律师事务所律师。一审被告：广东绿地投资有限公司，住所地：广东省广州市白云区。法定代表人：陈志华。委托诉讼代理人：胡海燕、何辉，均系上海锦天城（广州）律师事务所律师。上诉人佛山铂晟置业有限公司（以下简称铂晟公司）因与被上诉人广州中车铁路机车车辆销售租赁有限公司（以下简称中车公司），一审被告广东绿地投资有限公司（以下简称绿地公司）抵押合同纠纷一案，不服广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。铂晟公司上诉请求：1、判令撤销广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初167号民事判决，驳回中车公司的全部诉讼请求。2、一、二审案件受理费、保全费、鉴定费用均由中车公司承担。事实和理由：一、一审判决认定涉案的《关于履行事宜的协议书》（以下简称“三方协议”）合法有效，属于适用法律错误。中车公司在明知道三方协议需铂晟公司以及绿地公司盖章才能签署的情况，提供的仅有铂晟公司以及绿地公司当时法定代表人签名的三方协议，该协议依法无效。1、中车公司明知道三方协议不能仅有法定代表人的签名，还需要合同各方盖章才完成签署。中车公司一审提交的证据6《说明》显示，2015年9月27日在三方协议签署前，铂晟公司已经明确告知中车公司，三方协议正在办理用印流程，在三方协议完成签署并提交中车公司前，中车公司及其关联公司拟与上海银行等签署的抵押合同及其他贷款申请配套文件，仅作为办理贷款审批使用的依据等等。同时，非正式协议的上述《说明》都以铂晟公司盖公章的形式出具，按照常理，涉及几亿元担保的三方协议，更应当需要铂晟公司盖章确认。以上事实足以证实，有关三方协议签署事项，法定代表人无权单独签署，还须合同当事方盖章才能签署。2、中车公司提交的三方协议中“朱怀宇”签名的代表行为无效，三方协议无效。在2015年9月27日，中车公司已知三方协议的签署需要铂晟公司盖章的情况下，提交的落款签订日期为2015年9月28日的三方协议没有铂晟公司以及绿地公司的盖章确认，仅有当时法定代表人朱怀宇的签名，属于明知道朱怀宇不能单独签署三方协议、仍然只由朱怀宇在三方协议上签名。而且，从2015年9月28日至本案提起诉讼长达近2年时间内，中车公司也一直未要求铂晟公司以及绿地公司加盖公章确认。以上事实足以说明，中车公司在明知道三方协议须盖公章，朱怀宇无权单独代表铂晟公司、绿地公司，超越权限签署三方协议后，仍长期不要求铂晟公司、绿地公司加盖公章确认，根据《合同法》第50条关于“法人的法定代表人超越权限订立的合同，除相对人知道或应当知道其超越权限外，该代表行为有效”的规定，朱怀宇签字的三方协议不能代表铂晟公司以及绿地公司，是无效的。综上，一审判决适用法律错误，本案应当依法适用《中华人民共和国合同法》第50条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第10条的规定，依法认定三方协议无效。二、三方协议无效的，包括担保费在内的协议内容不能作为认定各方权利义务的依据，中车公司无权主张担保费。如上所述，三方协议无效的，根据《中华人民共和国合同法》第56条的规定，三方协议自始无效，包括其中关于“按照抵押房产评估值0.5‰/日的标准支付担保费至抵押涂销手续办理完成止”的约定均无效。根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定，合同无效的，本案只能根据各方过错，在有损失存在的情况下，分担损失。据此，一审判决适用三方协议第4条的约定，判令铂晟公司支付担保费违反了《中华人民共和国合同法》第56条的规定，判决明显错误。三、一审判决关于担保费的计算方式、标准等认定均错误。1、一审判决计算担保费采取“递增价值”作为计算基数与三方协议约定本身不符。首先，三方协议第4条约定“如逾期未办理抵押注销手续，乙方有权按照抵押房产评估值0.5‰/日的标准支付担保费至抵押涂销手续办理完成止”。根据该约定本身，担保费的计算是以抵押房产评估值作为计算基数，且不存在递增。本案中，在三方协议签订的落款时间2015年9月28日后的2015年9月29日，抵押房产的评估值已经在抵押合同中确定。也就说，假设三方协议有效，按照三方协议计算担保费，也应当以2015年9月29日抵押合同中确定的房产价值作为依据。一审判决在该价值基础上进行价值递增明显与三方协议约定不符，有关价值递增的认定错误。其次，担保费的递增明显与事实和客观规律不符。6404万元的抵押价值是2015年9月29日的抵押合同确定的，一审判决在计算担保费时，在2015年11月19日至2015年12月31日期间以6404万元为基数计算担保费，从2016年1月1日起就以6404万元递增20%为基数计算担保费。但按照一审判决的上述计算方式，在2015年11月19日至2016年1月1日期间仅1个多月时间，抵押房产价值增值20％（增值部分对应金额高达1280.8万元），这种情形明显不会发生，一审判决从2016年1月1日起按抵押房产价值20%递增方式计算担保费，明显不成立。由此也可以证实，一审判决关于担保费以递增方式计算是错误的。2、一审判决铂晟公司支付担保费的金额过高，与中车公司实际损失不符。一方面，一审判令铂晟公司需向中车公司支付29503228元人民币的费用，占抵押房产评估价值（6404万元）46.07%，另一方面，中车公司并无证据证明其具体的损失金额。一审支持29503228元的担保费明显与中车公司的损失不符，应当予以调整。退一步讲，从三方协议内容看，担保费实际上属于违约金的性质，违约金过高的，依法应当予以调整。即便根据三方协议的内容，担保费发生的条件是铂晟公司未能按时完成抵押涂销登记，即担保费属于铂晟公司未能及时履行抵押涂销义务的责任和后果，这在法律性质上属于违约金。在中车公司并无证据证明其具体的损失金额的情况下，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，本案也应当调整担保费的数额。3、三方协议无效，且中车公司无权依据三方协议的约定收取担保费，只能按照相关规定计算损失。2006年11月23日，国务院办公厅发布的《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知》（国办发〔2006〕90号）第（七）规定，对主要从事中小企业贷款担保的担保机构，担保费率实行与其运营风险成本挂钩的办法。基准担保费率可按银行同期贷款利率的50%执行，具体担保费率可依项目风险程度在基准费率基础上上下浮动30%-50%，也可经担保机构监管部门同意后由担保双方自主商定。因此，根据以上规定，即便要计算中车公司抵押的损失，结合实际抵押的期限，也是以2015年9月29日的房屋抵押价值6404万元为基数，以人民银行2015年11月起的1-3年期贷款基准利率（年4.75%）的50%（或上下浮动30%-50%）作为计算标准。四、中车公司在本案中存在重大过错，且故意扩大损失，对于2017年3月17日前的损失应由其自行承担。1、中车公司在三方协议缔约过程中，存在重大过错。如上所述，中车公司明知道三方协议的签署需铂晟公司盖章的情况下，仅由铂晟公司当时的法定代表人签名，且之后的近2年时间不要求铂晟公司对该三方协议盖章，中车公司对本案争议发生存在重大过错。如中车公司之后及时将三方协议交由铂晟公司、绿地公司盖章，本案争议和损失将都不会发生。2、中车公司未尽到通知、协助的附随义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，解除涉案房屋的抵押权需要抵押权人和抵押人共同配合，而中车公司在明知的情况下长期不履行通知、协助的附随义务。3、中车公司在没有损失的情况下，故意制造、扩大损失。首先，从2015年11月19日到2017年3月17日前，中车公司明知道其抵押房产一直未予涂销抵押，但从未向铂晟公司、绿地公司主张权利，这说明：中车公司本身没有利用该些房产盈利的需求，但在利用铂晟公司谋取非法利益。其次，参照《中华人民共和国合同法》第119条关于“一方违约后，对方应采取适用措施防止损失扩大，没有采取适用措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，中车公司无权主张2015年11月19日到2017年3月17日期间的损失或者费用。综上所述，铂晟公司认为，一审判决在认定基本事实和法律适用方面存在错误，导致本案错判，为此，铂晟公司恳请二审法院依法撤销一审判决，驳回中车公司的全部诉讼请求。中车公司辩称，铂晟公司提起的上诉缺乏事实和法律依据，一审查明事实全面，认定正确，适用法律正确，判决正确，依法应当维持。一、各方当事人签订的三方协议合法有效，一审适用法律正确。1、铂晟公司、一审被告的法定代表人朱怀宇代表铂晟公司、一审被告签署法律文件，依法对于铂晟公司、一审被告产生法律拘束力，《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国公司法》都有明确的规定，一审法院处理正确，符合本案的基本法律事实，符合法律规定。2、中车公司、一审被告已实际履行该三方协议，铂晟公司基于三方协议，基于中车公司提供的物业的抵押担保，与贷款银行签订抵押贷款合同，实际取得贷款8.84亿，产生巨额经济效益，为铂晟公司的项目的开发，提供关键性的资金支持。因此，三方协议合法有效，一审认定正确。二、铂晟公司基于三方协议，基于中车公司提供的物业的抵押担保，取得贷款8.84亿，产生巨额经济效益，铂晟公司主张协议无效，违反基本的诚实信用原则。1、如上所述，铂晟公司已基于中车公司提供抵押物完成的抵押担保，获取银行贷款，使得铂晟公司的开发经营项目由未取得贷款之前的无能力缴纳土地出让金、无能力开发，到贷款之后顺利进行开发，搭上房地产业的辉煌时期，产生巨额经济效益。因此，铂晟公司主张三方协议无效，违反基本的诚实信用原则；2、铂晟公司由于中车公司提供案涉物业的抵押进行贷款，无论从利率水平、贷款取得，都比市场优惠，融资成本比市场成本畸低，已经产生了巨额经济效益；3、铂晟公司为了继续取得后续贷款，拖延、无期限地继续使用中车公司的抵押物实现后续的贷款，指责中车公司为了担保费不通知涂销，违反基本的诚实信用。因此，铂晟公司基于三方协议，基于中车公司提供的物业的抵押担保，取得贷款产生巨额经济效益，铂晟公司主张协议无效，违反基本的诚实信用原则，一审认定正确。三、由于铂晟公司、一审被告违反约定，未能及时涂销抵押，导致中车公司无法及时融资，导致中车公司经营的业务停止，无法进行铁路机车车辆的销售、租赁等一系列业务，造成中车公司的经营计划、对外信誉的严重影响：1、中车公司的融资无法进行；2、案涉抵押物涂销后，中车公司立即使用涂销后的抵押物进行融资，进行抵押贷款，恢复生产、经营。在抵押物涂销之后，中车公司立即用涂销后的抵押物与广州银行等银行进行贷款抵押担保融资，取得贷款，恢复、扩大中车公司的经营业务。四、铂晟公司在本案中自愿选择承担支付费用而故意违约不涂销抵押物，从而获取巨额收益，是铂晟公司的逐利选择，其称违约责任过高缺乏事实依据，缺乏法律依据。铂晟公司作为专业的房地产开发公司，基本拥有大量的专业人才，可以、应当、已经自行评估逾期涂销抵押物构成其违约的违约成本与获取经营成果进行比较并且做出决定，该决定是铂晟公司自愿的逐利选择。本案中车公司在2017年6月7日起诉，并且在第一次开庭，一审法院合议庭开庭时进行释明、调解后，仍长时间拖延办理抵押涂销手续，并且在开始办理涂销过程中，铂晟公司、一审被告以“入押手续”的法律文件而非“涂销手续”的法律文件，存在铂晟公司骗诱中车公司继续为其抵押担保的不诚实的情形，在中车公司的经办工作人员识破之后，铂晟公司才再次重新出具“涂销手续”法律文件，才能在2017年11月2日办妥抵押涂销，历时半年。假设铂晟公司所称的成本过高，那么，应当主动、积极在中车公司通知或者提起诉讼之后，立即实现办妥涂销手续，但事实恰恰相反，证明铂晟公司取得中车公司的抵押担保获取的贷款产生的效益远远高于支付违约责任的成本。显然，铂晟公司上诉的事实理由，违反常理，违反诚信，依法不应采纳。铂晟公司引用的《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于加强中小企业信用担保体系建设意见的通知》（国办发〔2006〕90号）,该文件仅为意见，不适用本案，且不构成对本案当事人有关约定违约条款无效的依据。综上，铂晟公司由于中车公司提供抵押担保，融资成本畸低，取得银行巨额贷款，实现其巨额的经济效益，并非与中车公司约定的0.5‰/日的费用过高，一审法院根据房地产市场的实际情况，做出公平的裁决，合理、合法，中车公司请求二审法院明察秋毫，公平、正义，维持一审判决。综上所述，经中车公司多次催促办理涂销抵押物未果的情况下，无奈选择提起本案的诉讼，铂晟公司在提起诉讼之后达半年的时间才履行涂销抵押物的义务，并且在涂销过程中存在骗诱中车公司继续为其抵押的不诚实的情形，严重损害中车公司的合法利益，按照公平原则，铂晟公司在支付中车公司担保费的同时，依法亦应赔偿中车公司18套房产作为商业融资使用的可期待利益的损失。因此，铂晟公司提起的上诉，缺乏事实和法律依据，一审判决正确，特请求二审法院依法维持一审判决。中车公司向一审法院起诉请求：1.判令绿地公司、铂晟公司连带提供抵押担保物（价值约12000万元）替换《房地产抵押合同》中中车公司抵押登记的18套房产，并办妥对18套房产的抵押登记涂销手续；2.判令绿地公司、铂晟公司归还中车公司18套房产证的原件；3.判令绿地公司、铂晟公司连带支付中车公司担保费用4320万元。担保费的计算方法：从2015年9月28日中车公司、绿地公司、铂晟公司签订三方协议之日起届满45天（30+15）计至绿地公司、铂晟公司完成涂销手续且交付中车公司房产证之日，以18套房产的评估价值为基数，以年利率24%标准计算，现暂计至2017年4月30日,具体构成见附后说明；4.判令绿地公司、铂晟公司连带承担由于未及时涂销抵押房产造成中车公司的损失100万元，上述暂合计12000万+4320万+100万=16420万元；5.判令绿地公司、铂晟公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年9月27日，铂晟公司向中车公司发出《说明》，载明：“为确保佛禅(挂)2013—009地块项目开发建设的正常进行，广东绿地投资有限公司拟先行通过其关联企业上海廪溢投资合伙企业(有限合伙)(以下称‘廪溢投资’)与上海银行股份有限公司曹河泾支行(以下称‘上海银行’)及本公司签署《上海银行人民币单位委托贷款借款合同》，由廪溢投资作为委托人委托上海银行向本公司提供人民币8.84亿元借款，专项用于支付本公司欠付的佛禅(挂)2013—009地块项目国有土地使用权土地出让价款人民币29663.2万元及廪溢投资同意的其他用途，贵司及贵司关联企业将为前述借款提供担保。针对该等事宜，本公司与广东绿地投资有限公司及贵司拟签署《关于履行事宜的协议书》。由于该份《协议书》正在办理用印流程，本公司在此确认，在该份《协议书》完成签署并提交贵司前，贵司及贵司关联企业根据本公司申请拟与上海银行、廪溢投资签署的抵押合同及其他贷款申请配套文件，将仅供上海银行办理贷款审批手续使用，不作为上海银行、廪溢投资向贵司及贵司关联企业主张权利的依据，如上海银行、廪溢投资据向贵司及贵司关联企业主张权利或要求承担责任，将由本公司负责处理并承担由此产生的一切责任，以使贵司及贵司关联企业免受损失。”2015年9月28日，绿地公司作为甲方、中车公司作为乙方、铂晟公司作为丙方签订了《关于履行事宜的协议书》。该协议约定:“1.乙方拟受让优点投资(以下称‘优点投资’)持有的丙方(以下或称‘目标公司’）35%的股权，并就向中车转让股权事宜正在进行协商。2.为确保佛禅（挂）2013-009地块项目开发建设的正常进行，甲方拟先行通过其关联企业上海廪投资合伙企业（有限合伙）（以下称‘廪溢投资’）与上海银行股份有限公司曹河泾支行（以下称‘上海银行’）及目标公司签署编号为213159033的《上海银行人民币单位委托贷款借款合同》（以下称‘《借款合同》’），委托上海银行向目标公司提供8.84亿元借款。有鉴于此，甲乙丙三方就此等事宜所涉相关安排，达成以下协议条款：1.为协助目标公司申请上述委托贷款，甲方提请乙方在目标公司股权转让谈判期间，以乙方及乙方关联名下自有房产、厂房为上述贷款提供抵押担保并与上海银行及或廪溢投资就此签署相关抵押合同文件及出具决议、承诺。如厂房未能在承诺期限内完成平安银行解押手续，办理期限可再延长一个月。针对厂房抵押事项，甲乙双方可在本协议签署后再行商定具体方案。2.上述委托贷款发放后，目标公司应在5个工作日内向土地管理部门支付欠付的佛禅（挂）2013-009地块项目土地出让价款29663.2万元，并将缴付凭证复印件加盖印章后提交乙方留存备案。3.根据甲方与优点投资签订的《项目合作协议》约定，目标公司欠付的土地出让价款29663.2万元应由优点投资负责提供股东借款缴纳。甲方确认，《借款合同》项下借款本金为8.84亿元，其中29663.2万元将用于支付该欠付的土地出让价款，尽管《借款合同》、抵押合同及相关文件中约定抵押担保的债权本金为8.84亿元，但乙方及其关联方以自有房产为目标公司提供抵押担保，所担保的债权金额将以上述29663.2万元为限。甲方有义务使乙方及其关联方免于承担超出29663.2万元金额范围的额外责任。未经乙方同意，本条所涉抵押权不得转让。如因目标公司未按时偿还借款，导致乙方及其关联方提供的抵押物被处分，甲方、目标公司应赔偿乙方损失。4.本协议签署后，乙方将继续与甲方、优点投资、目标公司及相关方就目标公司股权收购事宜进行协商。甲方确认，如乙方在本协议签署后的30天谈判期内(如届时各方就目标公司股权转让事宜已达成一致并上报民生银行总行审批，经甲乙双方协商同意，谈判期可再延长15天)，未能就目标公司股权收购事宜与相关方达成一致并签署正式的股权转让文件，乙方及其关联方将自谈判期满次日起免于承担本协议第1条及《借款合同》项下所列抵押担保责任且不再履行《借款合同》及相关的抵押合同、股东会决议及承诺中所列义务；甲方有义务负责协调安排廪溢投资、上海银行在谈判期满后15个工作日内无条件地解除已在乙方及其关联方自有房产上设定的抵押(及抵押合同)、配合办理抵押注销手续，并应督促目标公司严格履行《借款合同》及相关文件项下义务，以确保乙方及其关联方就上述事项免于承担违约责任或其他责任。如逾期未办理抵押注销手续，乙方有权要求目标公司按照抵押房产评估值0.5‰／日的标准支付担保费至抵押注销手续办理完成止。5.本协议自甲乙丙三方签字盖章之日起生效。未尽事宜，由各方协商处理。6.本协议一式三份，各方各执一份，具同等法律效力。”协议附件：(1)《上海银行人民币单位委托贷款借款合同》复印件；(2)乙方18套自有房产清单。协议落款处，其中绿地公司、铂晟公司处均有“朱怀宇”的签名但并未加盖公章，中车公司处有“张x代”并加盖“广州中车铁路机车车辆销售租赁有限公司”公章。协议签订后，中车公司依约将涉案自有物业18套房产借给铂晟公司贷款8.84亿元中的29663.2万元提供抵押担保，并于2015年9月29日与上海银行股份有限公司曹河泾支行分别签订了合同编号：DB21315903302、DB21315903304、DB21315903305、DB21315903303、DB21315903301的《房地产抵押合同》，并办理了抵押登记。上述抵押合同后附的《抵押房产清单》载明涉案18套房产的具体情况如下：1.越秀区中山一路23号601房，88.51平方米，抵押价值202万元；2.越秀区中山一路23号801房，86平方米、抵押价值198万元；3.越秀区中山一路23号802房，125.18平方米、抵押价值283万元；4.越秀区中山一路23号803房，73.12平方米、抵押价值170万元；5.天河区广州大道中路359号5D房，86.93平方米，抵押价值193万元；6.天河区华利路1号24B房，168.18平方米，抵押价值424万元；7.海珠区滨江东路961号2201房，108.35平方米，抵押价值383万元；8.海珠区滨江东路961号2202房，140.51平方米，抵押价值486万元；9.海珠区滨江东路961号2203房，139.62平方米，抵押价值483万元；10.海珠区滨江东路961号2204房，108.35平方米，抵押价值383万元；11.越秀区中山一路23号804房，142.48平方米，抵押价值319万元；12.越秀区中山一路23号805房，103.29平方米，抵押价值236万元；13.越秀区中山一路21号9层，533.7平方米，抵押价值840万元；14.天河区广州大道中路359号5C房，106.21平方米，抵押价值234万元；15.越秀区中山一路20号1801房，88.84平方米，抵押价值391万元；16.越秀区中山一路20号2201房，88.84平方米，抵押价值399万元；17.越秀区中山一路20号2104房，87.18平方米，抵押价值390万元；18.越秀区中山一路20号2105房，87.18平方米，抵押价值390万元。后因相关方与中车公司就铂晟公司35%的股权转让事宜在谈判期（履行协议签署后30天内）未能协商一致，签署正式的股权转让协议。中车公司于2017年3月17日向绿地公司、铂晟公司发出《关于立即办理中和公司相关房产抵押注销并交换房产证原件等函》要求：1.绿地公司、铂晟公司两司立即无条件解除中车公司上述房产的抵押登记并立即交还中车房产证原件；2.请绿地公司、铂晟公司在归还前就房产证的完璧归还提供担保方案；3.请绿地公司、铂晟公司就借中车公司房产证的费用提出解决方案；4.请绿地公司、铂晟公司在收到函件5日内给予中车公司书面答复并安排会谈。上述函件于2017年3月17日由绿地公司、铂晟公司委托诉讼代表人钟永殷签收。绿地公司于2017年3月27日复函表示中车公司18套房产的抵押权人为上海银行，并非绿地公司，绿地公司并无立即解除中车公司18套房产抵押登记的权利；绿地公司正在与上海银行就解除该18套房产抵押登记的程序及时间进行沟通，并在得到上海银行的回复后与中车公司沟通解除抵押登记的具体流程及所需手续。2017年4月22日，中车公司委托中国法律律师事务所向绿地公司、铂晟公司发出《律师函》要求：1.绿地公司、铂晟公司自收到本律师函之日起15个工作日内，向中车公司办妥相关房产抵押注销手续，并将房产证原件交还中车公司；2.请绿地公司、铂晟公司在办妥上述房产抵押注销手续后3个工作日内，将协议约定的担保费支付给中车公司，与此同时，与中车公司协商因此事件给中车公司造成的损失的补偿事宜。后，中车公司与绿地公司、铂晟公司协商未果，中车公司于2017年6月7日向一审法院提起本案诉讼。2017年8月22日，中车公司委托的广州同嘉资产评估有限公司对涉案18套房产的价值进行市场评估，并出具《资产评估报告》（同嘉评字【2017】第0213号）载明：截止2017年8月16日，中车公司委托评估的相关财产公允价值为120,075,845.72元。本案审理过程中，绿地公司、铂晟公司向一审法院提交加盖“广州市房地产档案馆查阅资料专用章”的《广州市不动产登记查册表》18张，查册时间为2017年11月2日，显示涉案18套房产，房产登记号：2017登记字1059363——1059380上的抵押登记均已涂销完毕，均显示：“没有法院来函摘要内容、没有他项权利内容”。2017年11月2日，中车公司向本院提交《有关问题要求的复函》及到庭确认,其于2017年11月2日领取了涉案18套房产的不动产权证书的原件。2017年11月6日，中车公司向一审法院提交《复函》告知,涉案18套房产的抵押涂销手续已经全部完成。一审法院又查：朱怀宇曾是绿地公司和铂晟公司的法定代表人。2016年11月3日，绿地公司和铂晟公司的法定代表人由朱怀宇变更为陈志华。一审法院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：《关于履行事宜的协议书》的效力问题。首先，关于涉案协议书的效力问题。本案中，中车公司提交了绿地公司作为甲方、中车公司作为乙方、铂晟公司作为丙方于2015年9月28日签订的《关于履行事宜的协议书》，绿地公司和铂晟公司均对该协议书的效力提出异议。经绿地公司和铂晟公司提出申请，该院通过委托摇珠方式选定由广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所进行鉴定，并出具鉴定意见书。鉴定意见认为《协议书》第三页上“甲方：广东绿地投资有限公司”和“法定代表人（委托代理人）：”处的JC1“朱怀宇”签名，“丙方：佛山铂晟置业有限公司”和“法定代表人（委托代理人）：”处的JC2“朱怀宇”签名字迹与委托人所提供的YB1(原件)、YB2、YB3（复制件）“朱怀宇”签名字迹是出自于同一人书写的笔迹；且《协议书》中JC3第一页、第二页、第三页打印文字是出自于同一台打印机同一时间段打印形成。基于前述鉴定意见，涉案《关于履行事宜的协议书》落款处绿地公司和铂晟公司的法定代表人朱怀宇的签名应为其本人签名，且该协议书共三页均是出自于同一台打印机同一时间段打印形成，故《关于履行事宜的协议书》应为签约各方的真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力。绿地公司和铂晟公司虽对《关于履行事宜的协议书》的各种质疑，并申请对协议书鉴定是否为伪造、变造，但并无明确鉴定内容，且前述《鉴定意见书》已对协议书中的签署页中的签名以及各页是否同时形成进行了鉴定，足以认定该协议书不存在伪造和变造的情形，现绿地公司和铂晟公司未能提供其他证据证实其对协议书提出的异议，且绿地公司和铂晟公司亦无提供证据否定《关于履行事宜的协议书》的真实性，绿地公司和铂晟公司应承担举证不能的不利后果；此外，根据《中华人民共和国民法通则》第三十八条规定：“依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。”第四十三条规定：“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”绿地公司和铂晟公司主张《关于履行事宜的协议书》仅有法定代表人签名而无加盖公司公章，且认为铂晟公司在2015年9月27日向中车公司发出的《说明》中提到“由于该份《协议书》正在办理用印流程”，但该《说明》也载明“在该份《协议书》完成签署并提交贵司前”，现中车公司已持有《协议书》原件，并已由绿地公司和铂晟公司的法定代表人朱怀宇代表签名，故绿地公司和铂晟公司主张《关于履行事宜的协议书》无约束力，缺乏理据，该院不予采纳。其次，关于涂销抵押和归还房产证的问题。在本案审理过程中，绿地公司、铂晟公司已完成涉案18套房产的抵押涂销登记手续，并已向中车公司归还该18套房产的房产证原件，故中车公司诉请绿地公司、铂晟公司连带提供抵押担保物（价值约12000万元）替换《房地产抵押合同》中中车公司抵押登记的18套房产，并办妥对18套房产的抵押登记涂销手续，以及诉请绿地公司、铂晟公司归还18套房产证的原件，该院不予支持。再次，关于担保费的计付问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”经查，《关于〈上海银行人民币单位委托贷款借款合同〉履行事宜的协议书》约定：“本协议签署后，中车公司将继续与绿地公司、优点投资、目标公司及相关方就目标公司股权收购事宜进行协商。绿地公司确认，如中车公司在本协议签署后的30天谈判期内(如届时各方就目标公司股权转让事宜已达成一致并上报民生银行总行审批，经绿地公司、中车公司双方协商同意，谈判期可再延长15天)，未能就目标公司股权收购事宜与相关方达成一致并签署正式的股权转让文件，中车公司及其关联方将自谈判期满次日起免于承担本协议第1条及《借款合同》项下所列抵押担保责任且不再履行《借款合同》及相关的抵押合同、股东会决议及承诺中所列义务；绿地公司有义务负责协调安排廪溢投资、上海银行在谈判期满后15个工作日内无条件地解除已在中车公司及其关联方自有房产上设定的抵押(及抵押合同)、配合办理抵押注销手续，并应督促目标公司严格履行《借款合同》及相关文件项下义务，以确保中车公司及其关联方就上述事项免于承担违约责任或其他责任。如逾期未办理抵押注销手续，中车公司有权要求目标公司按照抵押房产评估值0.5‰／日的标准支付担保费至抵押注销手续办理完成止。”根据前述约定，协议书签订于2015年9月28日，协议签署后的30天即至2015年10月28日前为谈判期，则谈判期满后15个工作日内即2015年11月18日前（其中2015年10月31日、11月1日、11月7日、11月8日、11月14日、11月15日，该六天为非工作日）借款人铂晟公司应为中车公司提供的涉案18套房产办理涂销抵押手续，但至中车公司于2017年6月7日提起本案诉讼，涉案18套房产上的抵押登记仍未涂销，故铂晟公司应根据协议书的前述约定承担违约责任。因协议书约定：“如逾期未办理抵押注销手续，中车公司有权要求目标公司按照抵押房产评估值0.5‰／日的标准支付担保费至抵押注销手续办理完成止”的约定，作为目标公司的铂晟公司应向中车公司支付自2015年11月19日起计算的担保费用，绿地公司和铂晟公司主张应从中车公司向其主张担保费之日起算，缺乏事实和法律依据，该院不予采纳。关于“抵押房产评估值”的认定问题。协议书约定铂晟公司给付担保费的基数是“抵押房产评估值”，虽然中车公司提供了评估报告，但该评估报告的评估基准日为2017年8月16日，且为中车公司单方委托，绿地公司和铂晟公司均对该评估结论不予认可，故对中车公司提供的评估报告，该院不予采纳。另经查，协议书签订后，中车公司依约与上海银行签订了五份《房地产抵押合同》，合同后附的《抵押房产清单》均载明涉案18套房产的抵押价值，因房产价值在涉案抵押期间确实存在增值的情况，故本院酌定2015年的担保费按照《抵押房产清单》中记载的房产抵押价值6404万元（202万+198万+283万+170万+193万+424万+383万+486万+483万+383万+319万+236万+840万+234万+391万+399万+390万+390万=6404万元）作为基数，2016年的担保费按照《抵押房产清单》中记载的房产抵押价值上浮20%即7684.8万元作为基数，2017年的担保费按照已上浮的2016年房产价值上浮20%即9221.76万元作为基数，计算担保期间的担保费用。关于担保费用的标准问题。协议书约定为“每日万分之五”，中车公司主张担保费标准调至年利率24%足以弥补其损失，但中车公司对此并未提供证据证实，故对其该主张，该院不予采纳；绿地公司和铂晟公司则认为协议书约定的担保费“每日万分之五”标准过高，但并无证据证明，该院不予采纳。综上，担保费应以每日万分之五的标准按年分段计算如下：1.2015年11月19日至2015年12月31日的担保费为1376860元（6404万元×0.5‰×43天=1376860元）；2.2016年1月1日至2016年12月31日的担保费为14063184元【7684.8万元×0.5‰×366天（2016年2月份为29天）=14063184元】；3.2017年1月1日至2017年11月1日（抵押注销办理完成前1天）为14063184元【9221.76万元×0.5‰×305天（2017年2月份为28天）=14063184元】。故铂晟公司应支付的担保费用合计为29503228元（1376860元+14063184元+14063184元=29503228元）。中车公司诉请铂晟公司支付担保费用超出29503228元部分，缺乏理据，该院不予支持。此外，根据《关于〈上海银行人民币单位委托贷款借款合同〉履行事宜的协议书》的约定，绿地公司对于逾期涂销抵押的合同责任仅为协调安排廪溢投资、上海银行涂销抵押，以及督促铂晟公司履行《借款合同》义务，协议书并未约定绿地公司应因此对中车公司承担支付担保费的责任，故中车公司诉请绿地公司连带支付担保费，缺乏合同依据，该院不予支持。最后，中车公司还诉请绿地公司、铂晟公司连带承担由于未及时涂销抵押房产造成中车公司的损失100万元，因中车公司提供的证据不足以证明铂晟公司支付的担保费不足以弥补其损失，故对中车公司的该请求，缺乏证据证实，该院亦不予支持。关于鉴定费用、诉讼费用和财产保全费用的负担问题。绿地公司申请对《关于〈上海银行人民币单位委托贷款借款合同〉履行事宜的协议书》的落款处签名和各页形成时间进行司法鉴定，鉴定结论证实了中车公司的主张，故鉴定费用112920元应由绿地公司负担。另，因中车公司于2017年6月7日提起本案诉讼时，涉案18套房产尚未涂销抵押，中车公司亦未取回房产证原件，故本案系由于绿地公司和铂晟公司怠于履行协议约定的义务引致的诉讼，但最终承担支付担保费责任的仅为铂晟公司；而中车公司提起第一、第二项诉讼请求，主张涉案18套房产的价值为12000万元，但基于前述分析，根据增值后的2017年涉案18套房产的总价值约为9221.76万元，故根据本案处理结果，中车公司、绿地公司、铂晟公司分别应承担相对应的诉讼费用和财产保全费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、铂晟公司应于判决生效之日起十日内向中车有限公司支付担保费29503228元；二、驳回中车公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费862800元、财产保全费5000元，由中车公司负担224503元，绿地公司、铂晟公司共同负担487372元，铂晟公司另负担155925元；鉴定费用112920元，由绿地公司负担。本院经审理，对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明，二审诉讼中，铂晟公司提交了六份由上海城市房地产估价有限公司于2015年10月16日出具的房地产抵押估价报告以及廪溢投资出具的《关于提供估价报告的情况说明》。根据上述情况说明记载，廪溢投资持有上述六份估价报告的原件，由廪溢投资提供给铂晟公司作诉讼之用。该估价报告是廪溢投资委托上海银行贷款给铂晟公司时唯一的价值评估报告。六份评估报告载明：估值时点为完成估价对象实地查勘之日，即2015年9月10日。使用期限为自估价报告出具之日起计算为一年，即2015年10月26日起至2016年10月25日止。中车公司对铂晟公司提交六份评估报告及廪溢投资出具的《关于提供估价报告的情况说明》的三性均不予认可，而认为涉案五份《房地产抵押合同》签订的时间及入押时间是2015年9月29日，早于六份评估报告出具的时间即2015年10月26日，违反常理。对此铂晟公司主张评估机构完成对估价对象实地查勘之后确定了评估价值，并据此签订了《房地产抵押合同》并办理了入押手续。因评估公司出具书面评估报告和盖章需要时间，故出现评估报告出具的时间较迟的情形。再查明：廪溢投资委托上海银行向铂晟公司发放贷款签订的《上海银行人民币单位委托贷款借款合同》约定的贷款利率为月利率11.667‰。本院认为：本案为抵押合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对一审判决已认定、当事人未上诉的事实不再作审查，对一审法院的相关判决予以确认。根据各方当事人上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点是：一、《关于履行事宜的协议书》的效力问题；二、铂晟公司逾期办理抵押注销手续应承担责任的问题。首先，关于《关于履行事宜的协议书》的效力问题。铂晟公司上诉主张该协议因铂晟公司和绿地公司未盖章而无效。对此，本院认为，涉案协议由时任铂晟公司和绿地公司法定代表人的朱怀宇签字，朱怀宇签名经一审法院委托鉴定为其本人签名。根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定，“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。”在没有证据证明铂晟公司和绿地公司对朱怀宇的代表权有限制且中车公司对此限制明知的情况下，朱怀宇在涉案合同上签字的行为应视为铂晟公司和绿地公司的真实意思表示，一审法院认定涉案合同为各方当事人真实意思表示、合法有效正确，本院依法予以确认。铂晟公司该项上诉主张不能成立，本院依法不予支持。其次，铂晟公司逾期办理抵押涂销手续应承担责任的问题。涉案协议约定，如中车公司在协议签署后的30天谈判期内未能就目标公司股权收购事宜与相关方达成一致并签署正式的股权转让文件，绿地公司有义务负责协调安排廪溢投资、上海银行在谈判期满后15个工作日内无条件地解除已在中车公司及其关联方自有房产上设定的抵押。涉案协议书签订于2015年9月28日，协议签署后的30天即至2015年10月28日前为谈判期，则谈判期满后15个工作日内即2015年11月18日前（其中2015年10月31日、11月1日、11月7日、11月8日、11月14日、11月15日，该六天为非工作日），铂晟公司应为中车公司提供的涉案18套房产办理涂销抵押手续，但铂晟公司直到2017年11月2日才完成涂销手续，已经构成违约，应承担相应的违约责任。根据涉案协议约定，如逾期未办理抵押涂销手续，中车公司有权要求目标公司按照抵押房产评估值0.5‰／日的标准支付担保费至抵押涂销手续办理完成止。该约定既是铂晟公司因逾期办理抵押涂销手续导致中车公司在无偿担保期限之外额外提供了担保而应支付给中车公司的担保费用，亦属铂晟公司因逾期办理抵押涂销手续构成违约应承担的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。故铂晟公司有权以涉案协议约定的违约金过分高于造成的损失为由请求人民法院予以适当减少。人民法院应当依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，中车公司系在受让铂晟公司股权的谈判期间无偿提供涉案房产为铂晟公司借款提供担保。涉案借款系由绿地公司和铂晟公司的关联企业廪溢投资委托上海银行出借给铂晟公司，属于关联公司内部借款，且该借款安排在涉案协议书中明确记载，为各方当事人的既定安排。从借款金额和担保物价值比例看，借款总金额8.84亿元，中车公司提供的涉案18套房产抵押价值6404万元，担保债权金额29663.2万元，担保物价值明显低于借款金额。可见中车公司提供担保并不是涉案借款能否发放的决定性因素。抵押权设立后，抵押人当然面临着承担担保责任的风险，但抵押权的设置并不影响抵押人对抵押房产的实际使用。中车公司主张由于绿地公司、铂晟公司怠于履行涂销义务，导致中车公司无法利用18套房屋进行融资、经营，有关项目无法推进，直接导致中车公司的可期待利益不能实现，并据此请求绿地公司、铂晟公司赔偿其损失100万元。而根据涉案协议约定的违约金计算标准，铂晟公司应承担的违约金不仅远高于中车公司主张的实际损失金额，该违约金计算标准亦高于涉案抵押物担保的委托借款合同约定的月息11.667‰的利率标准。而且，根据涉案协议书约定，绿地公司、铂晟公司应于2015年11月18日前为中车公司提供的涉案18套房产办理抵押涂销手续，换言之，从2015年11月19日起，中车公司应当知道权利受到侵害，但中车公司直到2017年3月17日才向铂晟公司去函要求涂销抵押，中车公司显然未采取适当措施防止损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”参照涉案协议关于绿地公司、铂晟公司应在谈判期满后15个工作日内办理抵押涂销手续的约定，绿地公司、铂晟公司应在中车公司主张抵押涂销后的十五个工作日内办理完毕抵押涂销手续，但绿地公司、铂晟公司直到2017年11月2日才办理完毕抵押涂销手续。综合考虑以上因素，本院对铂晟公司关于涉案协议违约金约定过高应予减少的主张予以采信，将2015年11月19日起至2017年4月7日（自2017年3月17日中车公司主张抵押涂销起15个工作日）期间的违约金标准调整为按0.2‰／日的标准（约为中国人民银行同期同类贷款基准利率4.75%上浮50%、涉案委托贷款合同约定利率标准的50%）计算。自2017年4月8日绿地公司、铂晟公司应办理完毕抵押涂销手续而未办理至涂销完成的前一天即2017年11月1日的违约金标准按协议约定的0.5‰／日标准计算。关于协议约定的“抵押房产评估值”的认定问题。涉案《房地产抵押合同》签订时，作为合同附件的《抵押房产清单》已经明确载明涉案18套房产的抵押价值。铂晟公司在二审诉讼中提交了六份房产评估报告，虽然该六份房产评估报告出具的时间晚于涉案五份《房地产抵押合同》签订的时间，但该六份房产评估报告载明估值时点为完成估价对象实地查勘之日，即2015年9月10日，该时点早于涉案五份《房地产抵押合同》签订的时间，且委托贷款人廪溢投资证实系其委托上海银行贷款给铂晟公司时唯一的价值评估报告。评估报告记载的房产价值与中车公司与上海银行签订了五份《房地产抵押合同》附件《抵押房产清单》记载的18套房产的抵押价值一致。因此，本院认定涉案协议书约定的“抵押房产评估值”即为《房地产抵押合同》附件《抵押房产清单》记载的18套房产的抵押价值6404万元。综上，铂晟公司应承担的违约金具体计算如下：1、2015年11月19日起至2017年4月7日的违约金为6480848元【6404万元×0.2‰×506天（2015年11月19日至2017年4月7日）】；2、2015年11月19日起至2017年4月7日的违约金为6660160元【6404万元×0.5‰×208天（2017年4月7日至2017年11月1日）】。铂晟公司应承担的违约金合计13141008元（6480848元+6660160元）。综上所述，铂晟公司的上诉主张部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市中级人民法院（2017）粤01民初167号民事判决；二、佛山铂晟置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向广州中车铁路机车车辆销售租赁有限公司支付13141008元；三、驳回广州中车铁路机车车辆销售租赁有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费862800元、财产保全费5000元，由广州中车铁路机车车辆销售租赁有限公司负担324503元，被告广东绿地投资有限公司、佛山铂晟置业有限公司共同负担487372元，佛山铂晟置业有限公司另负担55925元；鉴定费用112920元，由广东绿地投资有限公司负担。二审案件受理费189316元，由佛山铂晟置业有限公司负担69316元，由广州中车铁路机车车辆销售租赁有限公司负担120000元，佛山铂晟置业有限公司已预缴二审案件受理费189316元，本院退回120000元，由广州中车铁路机车车辆销售租赁有限公司补缴120000元。本判决为终审判决。审判长  郑捷夫审判员  胡晓清审判员  潘晓璇二〇一九年十二月二十四日书记员  姚 琳