宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初16466号原告：长城物业集团股份有限公司银川分公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区公园街******地下**。负责人：张永谦，该公司经理。委托诉讼代理人：王春毅，宁夏灵州律师事务所律师。被告：朱丽梅，女，1971年11月11日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：杨光（系被告丈夫），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李铁军，宁夏颢振德律师事务所律师。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司与被告朱丽梅物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的委托诉讼代理人王春毅，被告朱丽梅的委托诉讼代理人杨光、李铁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业集团股份有限公司银川分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付所欠物业服务费53053元、欠费的违约金2387元,上述欠费及违约金合计55440元，后续违约金将继续主张；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系银川市兴庆区某室房屋业主，该房屋建筑面积为295.63平方米。原告长城物业银川分公司自2009年开始为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务。被告拖欠2012年8月8日至2019年6月30日期间，拖欠物业费53053元，违约金2387元，合计55440元。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告朱丽梅辩称，原告要求的物业费缺乏法律及事实依据，原告要求支付的物业费是普通的三倍，物业公司已构成根本违约，没有理由收取物业费，原告服务与三级物业服务标准相距甚远，小区业主家中频繁失窃，房屋大面积漏雨，原告一次性主张八年物业费不合理，请法庭查明事实依法判决。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系银川市兴庆区天下川小区68号楼1单元302室房屋业主，该房屋建筑面积为295.63平方米。2009年11月27日，原告（乙方）与宁夏京能房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方选聘乙方对京能?天下川小区提供前期物业服务，服务期限为三年，自物业正式入驻之日起计算；别墅区的物业收费标准为每平方米每月2.17元。服务内容包括房屋建筑本体共用部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；绿地、花木的养护和管理；维持物业区域内机动车和非机动车的行驶秩序和停泊管理；维护公共秩序；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；停车场、配套商业设施等公共物业的经营与服务等。物业服务收费选择包干制；第一次物业服务费的收缴日期以甲方向业主开具的《入住通知书》中规定的入住之日起算，业主在办理入住手续时，乙方一次性收取一年的物业服务费，后续物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每个交费周期第一个月的15日前交纳；对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起按应交费用的日万分之五加收违约金；本合同的效力及于本物业服务区域的全体业主及物业使用人。合同到期后，原告仍为银川市兴庆区天下川小区提供物业服务，并按年与宁夏京能房地产开发有限公司续签《前期物业服务合同》，每份合同期限均为一年，服务收费标准不变，但约定住宅物业的服务标准不低于《银川市普通住宅小区物业服务等级标准》中的三级物业服务标准；非首次交费，各业主每半年向原告交纳一次物业费，于每半年首月的30日前一次性付清；原告管理服务达不到合同约定的服务内容和标准的，应当承担采取补救措施或赔偿损失等违约责任，所产生的费用由过错方承担；业主未能按时足额缴纳物业服务费，按应缴纳金额的月千分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告为该小区提供了物业服务，但被告尚欠原告2012年8月8日至2019年6月30日期间的物业服务费未交纳，故原告诉至本院。另查明，68号楼1单元302室房屋位于天下川小区的别墅区。被告为抗辩原告提供的物业服务存在重大瑕疵，当庭提供了公证书（原件）及光盘一份、小区别墅区业主2013年共同制作的情况说明一份、京能天下川小区物业管理存在问题视听资料及相片刻录光盘一组、小区内业主关于小区物业服务存在问题的汇总材料一份，欲证明原告提供的物业服务不符合银川市三级物业服务标准以上的要求，尤其是2013年小区多处施工，现场混乱，同时还存在房屋漏水、地基下沉等问题。原告对此称，物业服务是一个全方位、动态的服务过程，仅仅几张图片不足以证明物业服务的情况，被告提供的证据多数涉及到施工，恰恰证明是建设工程质量问题，与物业服务无关。原告提供的物业服务较之前在不断完善。本院认为，原告与宁夏京能房地产开发有限公司于2009年11月27日签订的《前期物业服务合同》，不违反法律规定，属合法有效的合同，本院予以确认。原告作为天下川小区的物业服务提供方，应当依约提供物业服务；被告作为业主，应当及时交纳物业费。如原告所述，物业服务是一个全方位、动态的服务过程，特定时间、特定地点下形成的证据虽不能全面、整体的反映原告在天下川小区的物业服务合同履行情况，但至少能够说明在相应时间段、特定区域内的物业服务存在瑕疵。本案中，被告提供的相应证据，能够说明原告在天下川小区别墅区提供的物业服务存在不到位的情况，其中尤以2013年工程施工导致的路面、绿化问题较为突出，但同时也应当指出的是有关房屋质量、地基下沉的问题与物业服务合同的内容无关，故对被告的相关抗辩本院不予采信。在原告瑕疵履行的情况下，被告可以要求减少价款。本案的争议焦点即被告交纳物业费的金额。此争议焦点实际涉及两个问题，一是物业费计算标准问题，二是减少价款的数额。针对第一个问题，《前期物业服务合同》约定别墅区物业收费标准为每平方米每月2.17元，且涉案房屋属于别墅区，故本院对此该收费标准予以确认。特别指出的是，影响物业费收费标准的因素有许多，如容积率、绿化率、物业管理水平等。通常而言，物业费的收费标准与容积率是成反比的，容积率越高，物业费越低，容积率越低，物业费越高。因此，别墅较多层、高层住宅而言，容积率更低，因此物业费也较之更高，却不意味着服务标准亦高于同小区其他房屋，本案中，涉案房屋的物业费收费标准即是如此。针对第二个问题，虽然原告提供的物业服务存在瑕疵，但是具体减少金额则需进行区分。如前所述，物业服务是动态的服务过程，被告也表示小区的物业服务在不断完善。2013年及之前，因大量施工导致物业服务存在较大问题，故本院酌定2012年8月8日至2013年12月31日的物业费按照65%收取，即7088.76元（295.63平方米×2.17元/平方米·月×65%÷30天×510天）。此后的物业服务虽仍有瑕疵，但较2013年相对好转，故本院酌定2014年1月1日至2018年12月31日的物业费按照85%的比例收取，即35989.11元（295.63平方米×2.17元/平方米·月×85%×66个月）。综上，被告应向原告交纳物业费43077.87元。因原告在履行合同过程中存在瑕疵，被告未能及时交纳物业费系事出有因，故本院对于违约金的诉讼请求不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告朱丽梅于本判决生效之日起七日内偿还原告长城物业集团股份有限公司银川分公司物业费43077.87元；二、驳回原告长城物业集团股份有限公司银川分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计593元，由原告长城物业集团股份有限公司银川分公司负担132元，被告朱丽梅负担461元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 高靖雯二〇一九年十二月九日法官助理 朱敏斌书 记 员 纪梅艳附：与本案相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。