吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）吉01民终5168号上诉人（原审原告）:朱岩，女，1967年6月15日生，汉族，住长春市宽城区委托代理人：张磊，长春市宽城区奋进法律服务所法律工作者上诉人（原审被告）:徐凤琴，女，1969年1月16日生，汉族，住长春市宽城区被上诉人（原审被告）：徐凯，男，1975年10月25日生，汉族被上诉人（原审被告）：梁金栋，男，1947年7月14日，汉族，住长春市宽城区委托代理人：田国辉，吉林常春律师事务所律师上诉人朱岩、徐凤琴因与被上诉人徐凯、梁金栋房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初2091号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。朱岩一审诉称：1.请求法院判定徐凤琴与徐凯签订的转让协议（矫家沟屯二楼房屋转让，拆迁编号33）无效；2.请求法院判定徐凯与梁金栋签订的房屋买卖合同（矫家沟屯二楼房屋，拆迁编号33）无效。事实及理由：2017年8月13日，原告与被告徐凤琴签订房屋买卖协议书，双方经自愿协商达成一致，徐凤琴将坐落在长春市高新北区矫家沟，徐凤琴自建的主体二层建筑（包括院落以及所有固有设施），以八十万元的价格卖给朱岩。协议达成后，徐凤琴将所有房屋手续交予原告，并将房屋进行进一步修缮后交予原告。原告获得房屋后，将包括桌椅、床、铁卷柜、沙发等部分私人物品搬入房屋内。2017年12月，原告听说此房已被转卖，遂联系徐凤琴了解情况，徐凤琴确切答复肯定没有再次出售行为。2018年4月经询问高新区征收办公室，答复此房已与姜某签约，根据是徐凤琴与徐凯的转让协议，徐凯与梁金栋签订的房屋买卖合同。原告认为，徐凤琴将房屋卖给原告时已经声明此房无债务，无出租出售行为，并将房屋的相关手续证明等交付原告，且原告买得此房后，已实际占有，因此原告对该房屋有所有权。再次询问徐凤琴，徐否认将房屋出售一事，因此原告诉至法院，请求法院依法保护原告的合法权益。徐凤琴一审辩称：我与朱岩就这个房屋存在债权债务关系，这房屋以80万元的价格抵给朱岩，后期我用房子作抵押给朱岩打过电话，徐凯是我弟弟，我与徐凯做了一个协议，拿出钱来。这个房子因为我欠朱岩300万元，已经将这个房子抵给朱岩了。徐凯一审辩称：我和徐凤琴是2017年签订的协议，这个买卖协议我两之间有债务，我在工地工作，后期她欠朱岩和我朋友的钱，这个房子我两商量，那阵朱岩根本不要这个房子，房子不值钱，后期房子占了，他们才要房子。梁金栋一审辩称：原告在诉状中所述的事实，与真实情况不符。1.被告徐凤琴与被告徐凯于2016年10月1日签订了转让协议，由此可知该诉争房屋所有权已经转移到被告徐凯名下，被告徐凤琴对该诉争房屋已经丧失了房屋所有权，据原告朱岩诉状中称2017年8月13日原告与被告徐凤琴签订房屋买卖协议，如此可知，被告徐凤琴已对该诉争房屋没有处分权。2.被告梁金栋实际履行了该诉争房屋给付的房款义务，并对该诉争房屋进行了修缮，此间原告并没有任何意义。3.就本案看，被告梁金栋对该房屋的所有权适用法律的善意取得。4.被告梁金栋履行了房屋买卖的相关义务，合法拥有该诉争房屋所有权。综上四点，请求贵院依照事实和法律驳回原告的诉讼请求，维护被告梁金栋合法财产权益。一审法院审理查明，2016年10月1日，被告徐凤琴与徐凯签订《转让协议》，约定被告徐凤琴将位于北郊矫家沟二楼房屋及门前玻璃房屋一套转让给徐凯，以此房双方之间的债务还清。2017年8月13日，原告与被告徐凤琴签订《房屋买卖协议书》，约定被告徐凤琴将位于长春市高新北区矫家沟，徐凤琴自建的主体二层建筑，包括院落及所有固有设施出售给原告，转让价格为人民币800000元整。购房款的支付由徐凤琴所欠朱岩欠款中的800000元冲抵。合同签订后，徐凤琴将此房屋交付给原告。2017年12月11日，被告徐凯与被告梁金栋签订《房屋买卖合同》，约定被告徐凯将坐落于兴业农场矫家沟1队的房屋以74万元的价格出售给梁金栋。付款方式为一次性付款。2017年12月11日，被告梁金栋的女儿梁秋波通过其在建设银行的账户向徐凯转款200000元，被告梁金栋的女儿梁秋平通过其在中国建设银行的账户内向徐凯转款150000元，被告梁金栋的女儿梁晶通过其在吉林银行的账户提取现金100000元。另查明，2007年10月8日，案外人韩永成出具收条，注明：“今收到买房基地壹万玖仟元整，注：现金壹万伍仟元整，肆仟元等明天韩永成把宅基地手续还给徐凤琴，徐凤琴负责把肆仟元交给韩永成。”此协议有韩永成、徐凤琴及中间人徐甲签名。再查明，2016年，在徐凤琴与徐凯签订转让协议时，协议书上标明的玻璃房不存在。一审法院认为，一、关于徐凤琴与徐凯签订《转让协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”按照正常的交易习惯，房屋买卖合同应当注明具体的房屋位置、面积、价款等基本信息，但徐凯与徐凤琴之间的转让协议对上述内容均没有约定。且庭审时，被告徐凤琴称其与徐凯之间签订的转让协议是虚假的，其并没有卖房的意思表示，而是想通过徐凯抵押该房屋向案外人借款，签订的时间是其与徐凯故意提前到2016年10月1日，用来对抗徐凤琴与朱岩之间签订的房屋买卖协议。且徐凯在庭审答辩时自认其与徐凤琴是在2017年签订的该份协议。同时，证人也证实，在徐凯与徐凤琴签订转让协议时，合同当中约定的玻璃房屋不存在。徐凤琴在已将涉案房屋交给原告朱岩的情况下仍然与徐凯签订房屋买卖合同，徐凤琴与徐凯之间存在恶意串通的故意，符合恶意串通的构成要件。虽然庭审时，朱岩承认在徐凤琴与徐凯签订转让协议时，徐凤琴曾电话通知过她，但原告同意的只是抵押房屋而不是买卖房屋。因此，就房屋买卖原告并不知情，应当认定徐凤琴与徐凯之间存在恶意串通损害第三人利益的故意，符合合同无效的法定律情形，故应当认定徐凤琴与徐凯之间的转让协议无效。二、关于徐凯与梁金栋签订《房屋买卖合同》的效力问题。原告庭审时称，徐凯与梁金栋签订合同时，梁金栋本人并不在场，梁金栋的签字不是其本人签字，梁金栋对该事实予以认可，依据合同的相对性原则，该份合同不具有法律效力。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”庭审时，被告梁金栋明确表示对该份合同予以认可，是其本人的真实意思表示，故对原告的该项主张，本院不予支持。对于原告陈述被告梁金栋不能证明其实际支付购房款一节。庭审中，被告梁金栋提供了其三名婚生子女在2017年12月11日的取款及转款凭证，同时证人也证实，其将购房款交付给了被告徐凯，徐凯也当庭承认收到了梁金栋的全部购房款，原告并未提供有效的证据予以反驳，故对原告的该项主张，本院不予支持。虽然徐凯与梁金栋在签订房屋买卖合同时对标的物没有所有权或处分权，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，因此，不能以此认定徐凯与梁金栋之间的合同无效。且庭审中原告未能提供其他有效证据，证明徐凯与梁金栋之间的合同符合合同无效的法定情形，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第五十一条、五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐凤琴与被告徐凯于2016年10月1日签订的《转让协议》无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。朱岩、徐凤琴二审上诉称：1.依法撤销长春市宽城区人民法院（2018）吉0103民初2091号民事判决第二项，改判徐凯和梁金栋签订的房屋买卖合同无效；2.一、二审诉讼费用徐凯、梁金栋负担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。徐凯、梁金栋二审答辩称，原审认定事实清楚，证据充分，请求维持原判。本院二审查明的案件事实与一审审理查明的案件事实相同。本院认为，徐凯与梁金栋签订的房屋买卖协议系双方的真实意思表示，不存在合同法五十二条规定的无效情形，据此应认定双方之间签订的房屋买卖协议有效。徐凯与梁金栋之间签订的房屋买卖协议系债权行为，并不必然产生物权变动的效果，案涉协议的效力与否并不必然导致案涉房屋所有权发生变动。案涉争议房屋并未过户至梁金栋名下，且仍为徐凤琴、朱岩实际控制，故朱岩、徐凤琴其权益并未受到损害。据此徐凤琴、朱岩诉请因徐凯与梁金栋恶意串通致其权益受到侵害，主张徐凯与梁金栋签订的房屋买卖协议无效，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计200元，由上诉人朱岩、徐凤琴负担。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  张海胶审判员  李 迪二〇一九年十二月三十日书记员  王 淇