浙江省乐清市人民法院民 事 判 决 书（2019）浙0382民初8926号原告：乐清市乐成街道民丰社区居民委员会，住所地乐清市乐成街道育英路**，统一社会信用代码55330382774381556U。负责人：林少春，系社区主任。原告：乐清市乐成街道上敖股份经济合作社，，住所地乐清市晨曦路水上花园****统一社会信用代码N2330382056880123Y。法定代表人：叶其川，系合作社董事长。共同委托诉讼代理人：郑培进，浙江联英（乐清）律师事务所律师。被告：金斌，男，1973年5月31日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：叶孝智，浙江五豪律师事务所律师。被告：郑法理，男，1955年3月12日出生，汉族，住乐清市。被告：王建林，男，1960年12月18日出生，汉族，住乐清市。共同委托诉讼代理人：谢亮亮，浙江浙虹律师事务所律师。原告乐清市乐成街道民丰社区居民委员会、乐清市乐成街道上敖股份经济合作社（以下简称“上敖经济合作社”）与被告金斌、郑法理、王建林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月28日予以立案受理。依法适用简易程序，于2019年10月14日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人郑培进、被告金斌及委托诉讼代理人叶孝智，被告郑法理、王建林的共同委托诉讼代理人谢亮亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签订的《上敖村综合办公楼租赁合同》及《交房补充合同》；2.依法判令三被告立即腾退并归还给原告其承租的坐落于乐清市××街道××路××路××村综合办公楼一至六层办公楼；3.依法判令三被告共同支付原告上敖经济合作社租金（租金按3151元／日自2018年12月28日起计算至被告实际腾退之日止，暂计至2019年8月26日为759315元）；4.依法判令三被告共同支付原告上敖经济合作社违约金（违约金以1150000元为基数自2018年12月28日起按月利率2%计算至租金实际履行完毕之日止，暂计至2019年8月26日为182467元）；5.本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2012年7月23日，乐清市乐成街道上敖村村民委员会（以下简称“上敖村委会”）曾与三被告共同签订《上敖村综合办公楼租赁合同》，将坐落于乐清市××街道××路××路××村综合办公楼一至六层办公楼出租给三被告，约定租赁期共计15年，从2013年4月1日起至2028年3月31日止，第一年到第三年的年租金均为850000元，第四年到第六年的年租金均为1150000元，第七年到第九年的年租金均为1300000元，第十年到第十二年的年租金均为1450000元，第十三年到第十五年的年租金均为1600000元，每年的租金均应于当年的3月底一次性付清。2015年11月19日，上敖村委会与被告金斌签订《交房补充合同》，约定第一期租金于2015年12月28日开始计算，租赁年限及后续每年租金金额及递增按原租赁合同顺延履行，每年租金于当年12月27日之前交纳。现三被告仅支付了2018年12月27日之前的租金，对于第四年2018年12月28日之后的粗金（1150000元／年）一直未付。经原告多次催讨，被告仅支付了300000元，剩余租金至今未付。被告未按约支付租金的行为已明显构成违约。现因乐清市村（社区）规模优化调整，上敖村委会已被撤销，合并设立原告乐清市乐成街道民丰社区居民委员会。另，根据乐清市村（社区）规模优化调整的政策精神，村改社区后，原村集体所有的资产由原村股份经济合作社继续负责管理、经营，因此，上敖村委会的资产（包括本案所涉的办公楼及收益）由原告上敖经济合作社继续接管。为维护自身合法权益，原告特提起诉讼，恳请支持原告的全部诉讼请求。被告金斌答辩称：被告金斌承租的办公楼无法完整行使使用与收益的功能，系原告自身原因造成。涉案办公楼面积较大，经被告金斌努力下由办公楼性质变成商业用房，经装修后部分用于量贩KTV经营场所，其余部分本将用于转租给银行以及其他商业机构，因原告未取得不动产权证，无法办理经营许可，导致该部分一直处于空置状态。被告金斌有催促原告早日办理不动产权登记，但原告与施工单位之间因工程款未结清而长期拖延，由原告已经另案提起对施工单位的起诉可以证实。解除合同理由不成立，原告严重违反了租赁合同的义务，被告金斌未付租金系原告违约在先，被告金斌同意在原告违约状态消失后继续交付租金，合同目的完全可以实现。被告金斌将办公楼改成商业用房以及装修付出了大量的人力物力，从公平原则以及维护交易稳定性考虑，不应当支持原告主张的违约金。恳请法院组织调解，若是调解不成，则依法判决驳回原告的诉讼请求。被告郑法理、王建林共同答辩称：本案被告郑法理、王建林诉讼主体不适格，王建林和郑法理已经退出，不属于本案租赁关系的合同主体。2013年6月11日，被告王建林退出了上敖村办公楼、水塘山村办公楼的租赁关系；2014年12月1日，被告郑法理也退出了上敖村办公楼、水塘山村办公楼的租赁关系；同时双方都退出了与被告金斌的全部合作，包括他们原先签订的《股东出资协议》、《上敖村办公楼租赁》、《水塘山村办公楼租赁》中的权利义务全部转让给被告金斌享有。原告对此全程知情并认可，因此在被告王建林和郑法理退出之后，原告又和被告金斌单独签订了合同，合同主体仅为被告金斌一人。因此，本案即便有拖欠租金，也应由被告金斌承担，与被告郑法理、王建林无关。本院经审理查明：2012年7月23日，上敖村委会（甲方）与金斌、郑法理、王建林（乙方）签订《上敖村综合办公楼租赁合同》。合同第一条约定：甲方将坐落在乐清市城东街道晨曦路与二环路交叉处（现乐清市村镇联合银行对面A-b10地块）上敖村综合办公楼一至六层办公楼出租给乙方使用，使用面积为2,834平方米（实际平方面积以综合楼图纸为准）。合同第二条约定：乙方在签订合同后必须做到以下几点要求：1.办理该综合办公楼工程验收相关事项；2.办理综合办公楼房屋产权证书；3.办理退二进三的功能变更（将办公用房性质变更为商业用房性质）；4.验收办理产权证及功能变更所产生的一切费用由乙方承担支付与甲方无涉；5.工程验收，办理产权证所产生的正规规费由甲方承担。合同第三条约定租赁期共计15年，从2013年4月1日起至2028年3月31日止。合同第四条约定租金及交纳有关事项：第一年租金850,000元，在立本协议前报名诚信金500,000元直接纳入第一年租金，余款350,000元于2013年3月30日前一次性付清；第二、三年租金均为850,000元，分别于2014年、2015年每年3月底一次性付清；第四至六年租金均为1,150,000元，分别于2016年至2018年每年3月底一次性付清；第七至九年的租金均为1,300,000元，分别于2019年至2021年每年3月底一次性付清；第十至十二年租金均为1,450,000元，分别于2022年至2024年每年3月底一次性付清；第十三至十五年租金均为1,600,000元，分别于2025年至2027年每年3月底一次性付清。合同第五条约定甲方的权利义务：1.在合同生效后，甲方无条件配合协助乙方办理相关的手续，按约定收取租金；2.甲方有权督促乙方对租赁物的合理使用，乙方不得改动原房层的基础结构设施，如乙方损坏房屋基础结构设施的甲方有权制止，并要求乙方恢复原状，赔偿损失；3.甲方有权监督乙方安全和消防管理；4.甲方应协助配合乙方办理工商营业执照等相关证明所需的各种资料。合同第六条约定乙方的权利义务：1.在法律规定和合同约定范围内使用租赁物不受甲方干预；2.接受产权单位的安全、消防监督，做好租赁物的消防安全工作，否则由此引起的一切后果由乙方负完全责任；3.合同终止或双方协商一致解除合同，乙方应在终止或解除后一个月内将租赁物返还甲方，其中所有产生的水电费、卫生清理费等一切费用要交纳付清；4.合同到期后，甲方如继续出租该综合办公楼的乙方根据当年市场价享有优先租赁权；5.在租赁期限内由于发生了无法抗拒的灾害，乙方不承担赔偿责任；6.乙方在装修施工过程中，在房屋结构保证安全前提下，乙方可以在室内拆装整改装饰，如拆装整改后因造成安全事故等方面的一切责任由乙方承担，在租赁到期后乙方无条件恢复原状建筑物的结构。合同第七条约定违约责任：1.乙方未按本合同定期支付租金，甲方按年租金2%利息计算收取欠交租金的滞纳金，超过三个月不交租金或者未按照本合同有关条款执行的甲方有权单方面终止合同，收回租赁物；2.合同终止或依法解除，乙方不按约定返还租赁物的每迟延一日，乙方按上年平均日租金额双倍交纳违约金给甲方；3.本合同依法订立后即有法律约束力，任何乙方违反法律规定和本合同约定解除合同的应承担违约责任。合同第九条约定：本协议经双方代表人签字加盖章后即刻生效，本合同一式五份，具有同等法律效力，甲方执两份，乙方执三份。2015年11月19日，上敖村委会（甲方）与金斌（乙方）签订《交房补充合同》，就甲方因办理租赁物相关手续、逾期交付等原因，协商一致达成补充合同：1.第一期租金于2015年12月28日开始计算，第一年租金为850,000元，乙方之前交纳的诚信金500,000元直接折抵为第一期租金，余款350,000元乙方必须于补充合同签订后七日内一次性付清。2.租赁年限及后续每年租金金额及递增按租赁合同顺延履行，每年租金于当年12月27日之前交纳。3.甲方必须保证该租赁物权属明晰，在租赁期内保证乙方对该租赁物的使用权，若因甲方原因造成乙方无法对该租赁物的使用的，甲方负责向乙方赔偿因此造成的直接损失。……7.租赁期内产生的一切费用由乙方承担。8.本补充合同与租赁合同具有同等法律效力，如有抵触之处，以本合同为准，其余仍按原合同执行。9.本合同一式四份，双方各执两份，具有同等法律效力。10.本合同经双方签字盖章后生效。2015年12月28日，上敖村委会向被告金斌移交上述租赁房屋，此时被告郑法理、王建林已终止与被告金斌的合作协议。之后，被告金斌在第二至三层开展KTV经营业务，2018年12月27日前的租金已结清。第四年即2018年12月28日至2019年12月27日期间的租金1,150,000元，被告金斌仅于2019年3月27日支付200,000元、2019年5月30日支付100,000元、2019年11月8日支付550,000元、2019年12月2日支付300,000元，合计1,150,000元。2019年间，因乐清市村（社区）规模优化调整，上敖村、黄村村、水塘山村、民丰社区被撤销，合并设立民丰社区。根据乐清市村（社区）规模优化调整精神，村改社区后，原村集体所有的资产由原村股份经济合作社继续负责管理、经营。故而，乐清市乐成街道民丰社区居民委员会、乐清市乐成街道上敖股份经济合作社为本案适格原告。以上事实，由原告的统一社会信用代码证书、农村集体经济组织登记证、法定代表人身份证明书，三被告的户籍信息、上敖村综合办公楼租赁合同、交房补充合同、乐清农商银行入账通知书2张、全国组织机构统一社会信用代码公示查询、涉案租赁物的外观照片2张、建设用地批准书、建设工程规划许可证以及郑法理、王建林与上敖经济合作社法定代表人叶其川的对话录音、招商银行转账汇款业务回单2张，并结合庭审陈述在案佐证，本院予以认定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案租赁房屋虽至今未办理不动产登记，但自2015年12月28日移交被告金斌时起一直不影响其正常功能使用，故可以认定出租人已经履行合同义务。被告金斌抗辩原告未及时移交资料致使其无法办理涉案房屋的不动产权登记，故而影响其转租、收益已构成违约的意见，与合同订立时被告金斌明知该房屋无不动产权登记且约定由其代办理不动产权登记手续的合同内容不符，故本院对其辩解不予采信，并不足以构成其拖延支付租金的正当理由。被告金斌作为承租人，应当按约足额支付租金。虽《上敖村综合办公楼租赁合同》第七条违约责任中有约定超过三个月不交租金甲方有权单方面终止合同收回租赁物，至原告提起本案诉讼时，被告金斌仅支付租金300,000元，但在本案审理过程中，被告金斌又陆续支付850,000元，原告上敖经济合作社已全额收取2018年12月28日至2019年12月27日期间的租金1,150,000元，故出租人租赁房屋收取租金的合同目的已基本实现，也足以看出被告金斌想继续履行双方之间订立的租赁协议的意愿。从保障租赁合同双方权利义务平衡及经济效益最大化原则考虑，本院认定涉案租赁协议有继续履行之客观基础，故对原告诉请解除合同、责令被告腾退并交还租赁房屋的诉讼请求不予支持。被告金斌未按期足额支付租金，应按合同约定承担支付违约金的责任。庭审中，双方对违约金的计算标准产生争议，即双方对《上敖村综合办公楼租赁合同》第七条违约责任中约定“乙方未按本合同定期支付租金，甲方按年租金2%利息计算收取欠交租金的滞纳金”的理解存在分歧，原告主张按照月利率2%计算违约金，而被告金斌反驳2%应为年利率。该合同条款未明确2%为年利率还是月利率，但年利率2%明显低于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，根据违约金具有惩罚性质的特点，故该合同条款中约定的2%为月利率更符合双方当事人在订立合同时的本意。本院根据被告金斌支付租金的具体时间，按照月利率2%为标准分段计算违约金总额为204,567元。被告郑法理、王建林并非租赁合同实际履行期间的承租方主体，故原告对该两被告的诉讼请求，不具有事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告金斌应于本判决生效后十日内支付原告乐清市乐成街道上敖股份经济合作社逾期支付租金的违约金204,567元。款交本院民一庭转付。二、驳回原告乐清市乐成街道民丰社区居民委员会、乐清市乐成街道上敖股份经济合作社的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14291元，减半收取7145.5元，由被告金斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审判员  高文丹二〇一九年十二月二日书记员  於丹建?附：违约金的计算方法：1、2018年12月28日-2019年3月27日，计3个月违约金，按照未付租金1,150,000元×2%×3＝69,000元；2、2019年3月28日-2019年5月20日，计1个月多24天，按照未付租金950,000元×2%×1.8个月＝34,200元；3、2019年5月21日-2019年11月8日，计5个月多19天，按照未付租金850,000元×2%×5个月多19天＝95,767元；4、2019年11月9日-2019年12月2日，计24天，按照未付租金350,000元×2%×0.8个月＝5,600元；以上1-4项，合计金额为204,567元。