海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初10907号原告（反诉被告）:何某，女，1971年1月26日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址海南省三亚市。委托诉讼代理人：黎某，海南祥瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王某，海南祥瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘某，女，1958年7月7日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址河北省石家庄市正定县。委托诉讼代理人：梁某，海南卫伦律师事务所律师。第三人：三亚德佑房地产投资服务有限公司，住所地海南省三亚市吉阳区迎宾路聚鑫园****商铺。法定代表人：吕某。委托诉讼代理人：徐某，海南邦威律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏某，海南邦威律师事务所律师。原告（反诉被告）何某诉被告（反诉原告）刘某及第三人三亚德佑房地产投资服务有限公司（以下简称德佑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月26日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）何某的委托诉讼代理人黎某、被告（反诉原告）刘某的委托诉讼代理人梁某到庭参加诉讼，第三人德佑公司经本院传票传唤未提出正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）何某向本院提出诉讼请求：1.判令刘某立即腾空位于三亚市××区房，并将房屋原状返还何某；2.判令刘某向何某支付房屋占有使用费85500元以及承担房屋占有使用期间的水费、电费、网费、物业费等费用（房屋占有使用费按评估标准计算，自2017年4月22日起算，暂计至2018年11月23日，应计至实际腾房之日止）；3.判令刘某向何某支付房屋评估费用损失4524元；4.判令三亚德佑房地产投资服务有限公司对上述2、3项诉求承担连带责任；5.判令刘某承担房屋修整费用2180元；6.案件受理费、评估费、律师费等费用由刘某承担。事实与理由：2017年4月14日,何某、刘某和德佑公司签订《房产居间买卖合同》约定，何某将位于三亚市××区房【产权证号:三土房(2008)字第XXXX号】以130万元价格卖给刘某,过户递件成功当天将房屋交付给刘某。合同第十四条约定:“由于乙方违约,另外两方为追究违约责任而产生的律师、诉讼费等费用由违约一方承担及合同第十八条第五款约定因标的房产需要补缴土地出让金,买卖双方协商确认,需要补缴的费用(包含但不限于土地出让金、评估费用等)由买卖双方按照5:5的比例均摊,双方均应按照相关部门通知的时间将各自应承担的费用及时缴纳,若一方延迟缴纳所产生的相关责任均由其承担。”合同签订后,何某为了办理国有划拨建设用地补办出让手续便于2017年4月14日向三亚市国土资源局提出对涉案房屋土地价格进行评估的申请,2018年4月28日三亚市国土资源局委托三亚百佳土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估,2017年5月4日该机构出具《房地产估价报告》,2017年6月7日该机构向何某发送房地产评估收费通知单评估费共计9048元,何某按照《房地产估价报告合同》约定于2017年6月8日向刘某的儿子李会杰转了4524元评估费。2017年4月22日刘某在何某不知情情况下私自从德佑公司处取得房屋钥匙,强行入住何某房屋。因刘某系海南省限购对象,致使房屋无法办理产权过户而产生纠纷,刘某诉至法院,三亚中级法院作出生效的(2018)琼02民终字第**民事判决,判决解除《房产居间买卖合同》。刘某强行入住房屋后,何某多次要求刘某退出,但刘某拒绝退出房屋,何某报警处理未果,向法院申请勒令刘某退出房屋,但刘某仍以买卖房屋为由继续占用房屋。现生效判决书判决解除涉案房屋的买卖合同,依法刘某应立即腾空、搬离涉案房屋,将房屋原状返还何某,并向何某支付自2017年4月22日起至实际退还房屋期间的占用费和结清占用期间的水电物业费。恳请依法判决。被告（反诉原告）刘某答辩称：一、刘某并不存在何某所述强行入住房屋的情形。刘某与何某签订《房屋居间买卖合同》后,何某同意刘某提前入住涉案房屋,刘某占有涉案房屋是基于有效的《房屋居间买卖合同》以及何某的同意的,并且,一审法院亦已认定何某于2017年4月15日将涉案房屋交付刘某使用,何某关于刘某未经许可,非法霸占涉案房屋的主张没有事实根据。而刘某亦已于2018年11月26日搬离何某房屋,并已把涉案房屋恢复原状。二、何某要求刘某支付房屋占有使用费以及承担房屋占有使用期间的水费、电费等,并无事实与法律依据。1．关于房屋占用使用费。何某是基于有效的买卖合同关系以及何某的同意而合法占用涉案房屋。现因二审法院判决《房屋居间买卖合同》解除,刘某与何某之间不再存在合同关系,故此,刘某亦遵照法院的判决,主动腾空了房屋并在2018年11月27日,把涉案房屋的钥匙交给了何某，而《房屋居间买卖合同》的解除系因不可抗力所导致的,而不能归责于刘某,根据《合同法》第一百一十七条的规定,刘某不应承担因合同解除后的赔偿责任。而且,何某提出的房屋占有使用费按4500元/月标准计算并无事实依据,根据谁主张谁举证的原则,何某应承担不利的法律后果。因此,对于何某要求刘某支付房屋占有使用费的主张,并无事实与法律依据,不应得到支持。因在涉案房屋买卖合同解除前,刘某系基于买卖合同关系以及何某的同意而合法占有涉案房屋的,在占有涉案房屋的过程中并不存在任何过错。即便真要计算房屋占用的费用,亦应该从刘某与何某签订的《房屋居间买卖合同》确定解除之日起进行计算,即二审判决生效之日(判决书是从2018年5月17日作出的)开始计算,而不应是何某主张的2017年4月22日起算。2.关于水费、电费、网费、物业费等费用。刘某已在搬离涉案房屋前,把相关的水费、电费、网费、物业费等费用缴清,并不存在拖欠上述费用的情形,而且,何某亦无证据证明,其已支付了上述相关费用从而产生相应的损失,因此,何某要求刘某支付承担房屋占有使用期间的水费、电费等费用并无事实以及法律依据。三、何某提出的诉求支付房屋评估费用损失4524元,不应得到支持。何某于(2017)琼0271民初5793号案、(2018)琼02民终55号案中提出过完全相同的诉讼请求,且均已被法院依法驳回。根据一事不再理原则,该诉讼请求不应再作重复处理。综上,何某的诉讼请求违背事实真相,不符合法律规定,恳请法庭在查明事实的基础上,依法审理,公正判决。第三人德佑公司提交书面意见述称：一、何某、刘某及德佑公司于2017年4月14日签署的《房产居间买卖合同》已被三亚市中级人民法院判令解除,合同解除后何某、刘某双方应互负房产返还及购房款退还的相关义务,但该两项义务与德佑公司无关。何某、刘某经德佑公司居间介绍,刘某欲购买何某名下的三亚市××区房(以下简称:“涉案房产”),2017年4月14日,何某、刘某及德佑公司共同签署了《房产居间买卖合同》,约定刘某以130万元的价格购置涉案房产,其中30万元由刘某作为购房首付款先行支付给何某,剩余100万元购房款由刘某汇入资金监管账户。由于涉案房产为单位集资建房,故在办理过户前须补缴土地出让金,双方协商确认,补缴的相关费用(包括但不限于土地出让金评估费用等)由买卖双方按照5:5的比例进行均摊。但在双方办理了涉案房产的评估后,由于相关政策的原因,导致交易无法继续进行。后双方经诉讼,三亚市中级人民法院作出了(2018)琼02民终55号民事判决书,判令解除何某、刘某及德佑公司签署的《房产居间买卖合同》。刘某不服终审判决进行了申请再审,海南省高院作出(2018)琼民申926号民事裁定书,驳回了刘某的再审申请。至此,三方签署的《房产居间买卖合同》已经解除。德佑公司认为,何某收取刘某的购房款及刘某入住涉案房产均是基于双方之间存在买卖关系为前提,目前买卖合同已经解除,交易已经无法进行,原被告双方应互负购房款及涉案房产的返还义务。而德佑公司作为房产交易的居间方,在原被告双方进行交易的过程中已经履行了相关义务,合同解除后,原被告双方间的退款、还房义务与德佑公司无关。二、三亚市中级人民法院作出的(2018)琼02民终55号生效民事判决已经驳回了何某对于刘某及德佑公司赔偿其房屋评估费的主张,故何某在本案中也无权主张。《房产居间买卖合同》的签署系合同三方主体真实的意思表示,该合同的内容并未违反法律法规的相关禁止性规定,合同依法应属有效合同,在合同的履行过程当中合同各方主体所产生的相关费用支出均有合同条款作为依据。由于政策原因导致交易无法进行,合同目的无法实现属于不可抗力原因,不能归责于任何一方合同主体,故在合同各方主体均无违约的情况下,何某无权要求由刘某及德佑公司承担其根据合同约定所支出的房产评估费用。且何某在与刘某有关房产买卖纠纷案件中所主张的要求刘某及德佑公司赔偿何某所支付的房屋评估费4524元的反诉请求已经被三亚市中级人民法院作出的(2018)琼02民终55号民事判决予以驳回。故何某主张由德佑公司与刘某对其支付的房产评估费承担连带责任的诉求不应予以支持。三、何某诉讼请求德佑公司与刘某承担连带责任的主张，既不符合法定情形又不存在相关约定，故何某无权主张。被告（反诉原告）刘某向本院提出反诉诉讼请求：一、判令何某向刘某返还购房首付款人民币300000元及利息108300元(利息计算方式:以100000元为本金,按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2017年3月19日至2019年2月19日进行计算,利息暂计为:37050元;以200000元为本金,按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2017年4月15日至2019年2月19日进行计算,利息暂计为:71250元,合计利息108300元,具体金额计算至何某实际偿清购房首付款之日止);三、本案所有诉讼费用由何某承担。事实与理由:刘某、何某、德佑公司于2017年4月14日就房屋买卖事宜签订《房屋居间买卖合同》,并于2017年4月15日将贰拾万元的购房款支付给了何某(在2017年3月19日已支付了拾万元的定金,刘某将人民币合共叁拾万元支付给了何某),何某在收到刘某支付的人民币叁拾万元整(含定金)后,授权德佑公司将涉案房产的房屋钥匙交付给刘某,由刘某先行入住在履行合同过程中,双方因发生房屋买卖合同纠纷并诉至法院,最终法院判决双方所签订的《房屋居间买卖合同》解除。在签订《房屋居间买卖合同》后,刘某基于有效的合同以及何某的同意,而合法占有涉案房屋,在相关判决生效后,刘某也在合理期限内搬离了涉案房屋。在刘某与何某签订合同后,合法占用涉案房屋,再到搬离涉案房屋,整个过程中,刘某均是依法行使权力,并没有违反法律以及合同的有关约定。但何某却以刘某强行入住房屋为由,向法院提起诉讼要求刘某支付房屋占有费等费用,并无事实以及法律的依据。现双方签订的《房屋居间买卖合同》已经解除,何某理应返还刘某所交的购房款叁拾万元以及支付相应的资金占用损失,但,经刘某多次沟通,何某均消极对待,没有给予刘某合理的答复。请求判如所请。原告（反诉被告）就反诉答辩称，对刘某的第一项反诉诉求没有异议。对第二项反诉诉求有异议，认为不应支付利息。请求依法判决。第三人对被告（反诉原告）刘某的反诉没有发表意见。经审理查明，2017年3月，刘某通过德佑公司在三亚市购置房产。2017年3月19日，刘某授权其儿子李会杰与德佑公司签订了《出售承诺书》，约定李会杰以130万元的价格购买何某名下的房产证编号为三土房(2008)字第XXXX号房屋。李会杰在签订《出售承诺书》当日通过德佑公司向何某支付10万元的定金。同日，何某与德佑公司签订了《出售承诺书》同意出售上述涉案房屋给李会杰。2017年4月14日，刘某及李会杰与何某经协商同意，刘某、何某及德佑公司三方签订了《房产居间买卖合同》，并将签署日期修改为2017年4月12日。《房产居间买卖合同》约定：刘某以130万元的价格购买何某名下的房产证编号为三土房(2008)字第XXXX号房屋；何某在过户递件成功当日将涉案房产交付给刘某；卖方逾期交付标的房产，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向买方支付违约金。逾期七天，买方有权不再购买标的房产，卖方应向买方支付标的房产成交价的50%作为违约金；买方逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务的，每逾期一天，按标的房产成交价的0.5%向卖方支付违约金；签订合同当日，刘某已支付的定金10万元直接转为购房首付款；签订合同当日，刘某将购房20万元支付给何某，剩余购房款100万元由刘某于签订网签合同前汇入房产交易中心指定的资金监管账户中，由房产交易中心于涉案房产新的不动产权证下发后代为支付给何某；需要补缴的费用由买卖双方按照5：5的比例分摊，若一方迟延缴纳所产生的相关责任均由其承担；卖方承诺在签订合同之日起3个月内办理完毕标的房产的土地出让金补缴手续，若因凤凰机场的原因导致办理延期的，则办理时限相应顺延；在办理土地出让金补缴手续完成之日起10个工作日内办理完成标的房产产权过户递件手续等。另查明，2017年4月14日，何某向三亚市国土资源局递交对涉案房屋的土地价格进行评估的申请，同时，德佑公司的工作人员王海礁、何某、李会杰同时在该局递交了买卖双方的身份证、涉案房屋的房产证、《出售承诺书》、《购买意向书》等相关材料的原件，但未提供《房产居间买卖合同》。何某与李会杰各支付了4524元评估费。2017年4月15日，刘某向何某支付了20万元的购房款，并占有使用该房产。2017年5月4日，三亚百佳土地房地产评估有限公司（简称百佳公司）作出《房地产估价报告》。三亚凤凰国际机场有限责任公司对涉案房屋的土地出让金补缴的手续进行审核，该公司认为《房地产估价报告》与《房产居间买卖合同》的买方不是同一人，拒绝办理涉案房屋的土地出让金补缴的手续。德佑公司多次沟通何某并发函，通知何某配合刘某办理新的评估手续，但何某始终拒绝配合，因此涉案房产的新的评估报告未出具，涉案房产的土地出让金补缴手续未办理，双方没有能办理涉案房屋的过户手续。2017年5月10日，三亚市人民政府发布《三亚市人民政府关于做好当前房地产市场调控工作有关事项的通知》[三府(2017)128号，简称《通知》]，该《通知》载明：“（一）在本市（区）范围内，非本省户籍居民家庭限购**住房。（二）在本市（区）范围内，暂停向在海南已拥有1套及以上住房的非本省户籍居民家庭出售住房。（三）对在海南无住房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区（东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路，不含棚户区改造项目。）范围内购买住房及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日前在海南连续缴纳1年及以上个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明。补交、补办个人所得纳税证明或社会保险缴纳证明的不予认可。……本通知印发后，已签订购房合同或认购协议并已支付首付款，但还未事实网签的购房者，凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证（POS机购房签单、购房转账单）等有效证明材料，可继续办理网签备案手续和执行原有的差别化住房信贷政策；对已付定金但不符合购房条件的购房者，房地产开发企业要无条件退款。……”刘某是非本省户籍居民，签订涉案合同之前在海南已拥有1套住房。再查明，2017年7月26日，刘某向本院起诉，诉求：1.判令何某继续履行《房产居间买卖合同》，办理三土房(2008)字第XXXX号标的房产的土地出让金补缴手续、为刘某办理标的房产的网签、为刘某办理标的房产的过户手续；2、判令刘某立即支付违约金人民币91，000元整；3、判令何某承担本案律师费65，000元整。何某提出反诉请求：一、判令解除《房产居间买卖合同》；二、判令刘某支付违约金10万元；三、判令刘某、德佑公司赔偿何某支付的房屋评估费4524元。本院于2017年11月10日作出（2017）琼0271民初5793号民事判决，何某不服提起上诉。三亚市中级人民法院于2018年5月17日作出（2018）琼02民终55号判决已发生法律效力，该判决判令：一、撤销三亚市城郊人民法院（2017）琼0271民初5793号民事判决；二、解除何某与刘某于2017年4月14日签订的《房产居间买卖合同》；三、驳回刘某的本诉请求；四、驳回何某的其他反诉请求。刘某于2018年11月30日将涉案房屋钥匙交还何某，双方并没有到现场办理交接。在诉讼过程中，何某申请对涉案房屋从2017年4月22日至2018年11月23日期间的房屋占有使用费进行评估。经本院委托，山东众智价格评估股份有限公司于2019年9月26日作出鲁众智价评字（2019）115号《评估鉴定意见书》，结论为：每月租赁费3500元，19个月共66500元。何某已支付评估费13900元。何某没有提供证据证明刘某欠占用涉案房屋期间的水费、电费、网费、物业费。何某房屋修整费用2180元中包括：保洁及搬运垃圾费1200元、更换防盗门锁480元、更换冲水开关及水龙头400元、开锁100元。何某提供相应的收费凭证支持其主张。本院认为，刘某、何某及德佑公司于2017年4月12日签订了《房产居间买卖合同》属有效合同。该合同已被生效的判决判令解除，刘某应将占有的涉案房屋返还给何某，并赔偿何某因此造成的损失。因刘某已于2018年11月30日将涉案房屋钥匙交还何某，何某已实际收回涉案房屋，何某诉求刘某腾空涉案房屋并将房屋原状返还，本院不作处理。刘淑琴应参照涉案房屋租金向何某赔偿占用期间的损失。山东众智价格评估股份有限公司经本院委托作出鲁众智价评字（2019）115号《评估鉴定意见书》，本院予以采信。何某诉求刘某支付房屋占有使用费85500元，本院部分支持66500元。何某没有提供证据证明刘某欠占用涉案房屋期间的水费、电费、网费、物业费，其诉求刘某支付该费用，本院不予支持。何某已在另案中诉求刘某向其支付房屋评估费用损失4524元，其在本案中再提起同样的诉求，违反一事不再理的原则，本案不予审理。因刘某属于限制购房的对象，刘淑琴、何某之间进行房产交易的合同目的不能实现才被生效的判决判令解除双方之间的房屋买卖合同，德佑公司作为居间方不存在过错，不应赔偿刘淑琴、何某因此造成的损失。何某诉求德佑公司对刘某的上述债务承担连带责任，本院不予支持。刘某没有与何某现场交接涉案房屋，应承担涉案房屋造成损害的举证不能责任。何某诉求刘某赔偿更换防盗门锁480元、更换冲水开关及水龙头400元、开锁100元，本院予以支持。保洁及搬运垃圾费是何某必要的开支，其主张刘某赔偿该费用1200元，本院部分支持500元。上述合同解除不是刘某存在过错造成的，何某诉求刘某支付律师代理服务费20000元，本院不予支持。鉴定费13900元，何某诉、刘某各自承担6950元。何某已垫付该鉴定费，刘某应支付给何某6950元。合同已解除，刘某反诉诉求何某返还购房首付款300000元，本院予以支持。上述合同解除不是何某存在过错造成，何某占用购房首付款给刘某的利息损失应按中国人民银行发布的一年期同期同类贷款基准利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条之规定,判决如下：一、被告（反诉原告）刘某自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何某支付房屋占有使用费66500元；二、被告（反诉原告）刘某自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何某琴赔偿更换防盗门锁480元、更换冲水开关及水龙头400元、开锁100元，保洁及搬运垃圾费500元。三、被告（反诉原告）刘某自本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）何某支付鉴定费6950元；四、原告（反诉被告）何某自本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）刘某返还购房首付款300000元及利息（以100000元为本金,按中国人民银行发布的一年期同期同类贷款基准利率计算从2017年3月19日至实际偿清购房首付款之日止；以200000元为本金，按中国人民银行发布的一年期同期同类贷款基准利率计算,从2017年4月15日至实际偿清购房首付款之日止）；五、驳回原告（反诉被告）何某的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1025元(何某已预交)，由刘某负担749元，何某负担276元。反诉案件受理费3712元(刘某已预交)，由何某负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 何运明二〇一九年十二月二十日书记员 白 雪附相关法律条文：中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。