福建省漳州市芗城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0602民初4161号 原告（案外人）：张根活，男，汉族，1957年10月1日出生，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：蔡柳生，福建闽隆律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吴艺群，女，汉族，1970年1月8日出生，住漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：黄雅萍，福建九鼎律师事务所律师。 第三人（被执行人）：林尚加，男，汉族，1958年6月3日出生，住漳州市南靖县。 第三人（被执行人）：林金莲，女，汉族，1964年11月19日出生，住漳州市南靖县。 第三人林尚加、林金莲的委托诉讼代理人：林智军，系林尚加、林金莲的儿子。 第三人（被执行人）：杨慧卿，女，1976年12月19日出生，汉族，住漳州市芗城区。 原告张根活与被告吴艺群、第三人林尚加、第三人林金莲、第三人杨慧卿案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张根活及其委托诉讼代理人，被告吴艺群及其委托诉讼代理人，第三人林尚加、林金莲的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。第三人杨慧卿经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张根活向本院提出诉讼请求：1.判决在吴艺群与林尚加、林金莲、杨慧卿借款合同强制执行一案［案号：(2019)闽0602执异22号］中，不得执行南靖县山城镇富康路222、224号第三层房产并立即解除对该房产的查封；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：林尚加、林金莲以生意资金周转困难为由，将位于山城镇富康路222、224号第三层房产，建筑面积118.19平方米以人民币叁拾万元整出售给张根活。2017年9月14日，林尚加、林金莲与张根活签订《房屋买卖合同》，张根活按约定于2017年9月14日前以现金人民币叁拾万元整支付给林尚加、林金莲(夫妻)，其二人出具收据交张根活收执，张根活已付清房款。按《买卖合同》第三条约定：林尚加、林金莲应于2017年10月15日前办理权属变更登记。事后，张根活多次催促林尚加、林金莲办理变更登记，但其二人以要在该房屋三层基础上再建第四、五层为由，请求张根活配合待建好后再办理整幢楼房不动产证后再分层办理过户手续并一直违约拖延。该房屋第三层于2018年3月30日移交给张根活执掌。2018年8月13日因林尚加、林金莲与陈炳财民间借款纠纷一案，查封了林尚加、林金莲址在南靖县产。张根活于2018年9月30日向南靖县法院提出《诉讼财产保全异议书》，2018年10月23日南靖县人民法院《执行裁定书》（2018）闽0627执异11号，裁定如下：中止对福建省南靖县产第三层的执行。之后张根活向南靖县法院起诉林尚加、林金莲办理房产过户手续［（2019）闽0627民初132号］，经调解《民事调解书》，确认林尚加、林金莲于2019年2月1日前将该房产登记至张根活名下。因吴艺群与林尚加、林金莲、杨慧卿借款合同一案，贵院依吴艺群的申请，于2018年6月27日作出（2018）闽0602民初5829号民事裁定书，裁定冻结南靖县山城镇富康路222、224号第二层、第三层房产。当时也没有任何人告诉张根活芗城法院查封的情况，房产还是张根活这方在正常居住，直至进入执行程序中，执行人员到讼争房处时，张根活才得知房产被查封，并立即提出执行异议。原告方认为根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等规定，贵院查封行为系错误。在2017年9月14日双方签订《房屋买卖合同》并付清房款，2018年3月30日至今执掌该房，未办理过户的原因系林尚加、林金莲为增建第四、五层致房产无法变更登记，属于非因买受人自己身原因未办理过户登记的。故贵院于2019年4月4日作出的《执行裁定书》系不当，原告特提出诉讼，望贵院能支持原告的诉讼请求。 被告吴艺群辩称，一、吴艺群与第三人林尚加、林金莲、杨慧卿民间借贷纠纷一案，吴艺群向芗城区人民法院提起诉讼，并于2018年6月27日向芗城区人民法院申请财产保全。芗城区人民法院依法对林尚加、林金莲名下址在南靖县进行查封。2018年7月底，该房产第二层住户林连国向芗城区人民法院提出书面异议，请求解除对该房产第二层的查封。后芗城区人民法院于2018年8月1日至该房产进行现场勘验并结合林连国所提供的水电费支付凭证、房产买卖协议书、付款证明等印证林连国已支付全部购房款，并于查封前已实际占有该房产的事实后，于2018年8月20日裁定中止对该房产第二层的执行，继续查封该房产第三层。二、在芗城区人民法院依法对该房产第三层查封时，该房产第三层属于空置状态，并无任何人居住。案外人卢文成亦是在得知吴艺群对该房屋第三层采取保取措施后，才入住该楼层。原告张根活更是晚于卢文成入住该楼层。原告并非在人民法院查封之前的2018年3月30日已执掌该房屋。三、从原告在申请执行异议时提交的证据来看，（2019）闽0627民初132号《民事调解书》系该房屋被查封后作出的另案生效法律文书。同时，其所举证的转账凭证无法证明系其已向林尚加、林金莲支付全部价款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十六条规定：“……金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。……”第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”吴艺群认为，原告所提异议不成立，芗城区人民法院依吴艺群的申请，对该房产进行查封的处理是正确的。请求人民法院依法予以驳回原告的诉讼请求。 第三人林尚加、林金莲辩称，林尚加、林金莲的儿子林智军于2017年8月得知其居住的位于富康路222-224号第三层住在卖给张根活，2017年9月后林金莲多次打电话催林智军搬家，说林智军居住的房子张根活已全款付清林智军要搬出去，林智军便跟张根活协商住到2018年春节后再搬出，直到2018年3月中旬张根活的女儿张庆香及女婿再次找上门催促，并经林智军同意将其居住的第三层入户门锁更换新门锁，暂时拿一把钥匙给林智军使用，2018年3月底搬出后林智军把钥匙归还给张庆香。林金莲店里面的刷卡机是用林金莲个人名义办理，里面的商户都是虚拟的，捆绑的收款账户是林金莲本人。 在本案审理过程中，原告张根活提供以下证据：1.(2019)闽0602执异22号执行裁定书一份，证明2019年4月4日贵院作出裁定驳回张根活的执行异议请求，张根活不服依法起诉。2.房屋买卖合同、结婚证一份，证明2017年9月14日林尚加、林金莲夫妻将位于山城镇富康路222、224号第三层房产，建筑面积118.19平方米以叁拾万元整出售给张根活。林尚加、林金莲与张根活签订《房屋买卖合同》。3.《收据》一份，证明张根活于当日以现金人民币叁拾万元整支付给林尚加、林金莲(夫妻)，其二人出具收据交张根活收执。4.建设工程规划许可证一份，证明林尚加、林金莲以要在该房屋三层基础上再建第四、五层为由，请求张根活配合待建好后再办理过户手续。5.(2018)闽0627执异11号执行裁定书一份，证明2017年9月14日签订的《房屋买卖合同》在法院查封之前，《收据》证明张根活已支付全部房款，由于该房加建导致未及时过户，非张根活自身原因怠于过户，张根活已实际占有该房，裁定中止执行；另外，当时卢文成亦向林尚加、林金莲购买了本案标的并占据其中一间房，该院现场勘查也确认了此事实。6.(2018)闽0627民初1503号之二民事裁定书一份，证明确认上述认定的执行裁定书已效。7.(2019)闽0627民初132号民事调解书一份，证明生效的法律文书确认讼争房产系张根活所有。8.生活缴费、水费清单一份，证明原告缴纳水电费。9.银行明细单一份，证明卢文成当时占有一间房子，经过南靖法院调解，我方分别向卢文成转账6.5万元。10.林金莲的银行明细清单一份，证明原告的女儿通过刷卡5笔到林金莲的名下，共计10万元，银行给林金莲收了0.6%手续费。被告吴艺群质证称，对证据1无异议，同时我方认为该份裁定书的结论是正确的。对证据2无异议。但是原告就此取得的是对债权，而非讼争房屋的所有权。对证据3的表面真实性无异议，但对他证明的内容有异议；结合原告此前向芗城区人民法院执行局提供的证据，可以证明，原告并非于收据出具当日以现金人民币叁拾万元支付给林尚加夫妻；以现有的证据，无法证明原告已支付全部款项。对证据4的真实性无法确认，不予质证。对证据5，表面真实性无异议，但对其证明内容有异议；该裁定书无法证明原告已支付全部房款；同时，只能证明2018年10月19日，讼争房屋中有张根活、卢文成二人的生活用品，无法证明张根活在2018年6月27日前，即被告向芗城区人民法院申请财产保全时，张根活已实际占有讼争房屋。对证据6的真实性、合法法无异议，但对他的关联性有异议；与本案无关。对证据7的表面真实性无异议，但对他的证明内容有异议；房屋是不动产，以登记为要件。房屋未变更登记时，讼争房产仍属登记人所有。原告对林尚加、林金莲享有的是债权，非讼争房屋的所有权；该诉讼系2019年1月2日立案的，产生在被告吴艺群保全讼争房屋之后五个月。对证据8、9、10，系超过举证期限而提供的，原则上不应采纳，被告对此附条件质证。对证据8的真实性没有异议，但对其关联性有异议，只能证明2018年12月以后是原告支付的电费，无法证明其实际居住在讼争房屋；值得注意的是，讼争房屋电表在2019年4月以前都是登记在卢文成名下，恰恰可以印证被告所述卢文成先于原告居住在讼争房屋；在原告提供的水费信息表里，可以看出，2018年4月到2018年6月，是没有产生水费的，这也能证明，原告在此期间并未入住讼争房屋。对证据9异议，同样可以印证被告主张的卢文成先于原告入住讼争房屋，否则，其完全不须支付任何费用给卢文成。对证据10的表面真实性无异议，但对他的证明内容有异议；首先，该流水中体现的金额与原告主张支付的价格不一致；其次，该流水中的款项无法体现是由原告方支付的。第三人林尚加、林金莲质证称，对证据1到证据10均无异议，全是真实的。本院认为，因第三人杨慧卿未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对证据4，联系其他证据以及结合案件事实可以认定系第三人林尚加、林金莲以加建为由未予及时配合原告过户，非因原告自身原因怠于过户。对证据3、证据10，对于2017年9月14日这笔10万元购房款，经查确系原告通过其女儿张庆香以刷卡进入商户的方式支付给第三人林金莲；结合案件事实以及根据南靖县人民法院出具的(2018)闽0627执异11号生效执行裁定书所查明的事实，本院对原告已支付全部购房款的事实予以认可。原告提供的其他证据经本院审查，其真实性和合法性可予确认。 在本案审理过程中，被告吴艺群提供以下证据：1.（2018）闽0602执异30号《执行裁定书》一份，证明被告在对讼争房屋采取保全后，二楼住户知情后随即提起异议，芗城区人民法院经审查后于2018年8月20日裁定中止对讼争房产第二层的执行。2.证据清单一份，证明证据3、证据4系原告提起执行异议时所提供的证据。3.银行交易截图一份，证明转账是没有直接转给林金莲，同时转账日期是2017年8月15日与其主张的2017年9月14日不相对应，原告无法证明其已向林尚加、林金莲支付全部价款。4.（2019）闽0627民初132号民事调解书一份，证明该调解书系执行标的被查封后作出的另案生效法律文书。原告张根活质证称，对证据1，执行裁定的第二页林连国是因为当时要去办理过户才知道被查封的事实。对证据2、证据3的真实性无异议，是我方当时提供给法院的，对于转账10万元的事实以我方证据为准。对证据4，这个民事调解书是来源于（2018）闽0602执异11号执行裁定书第四行跟卢文成这个案件要另案处理，所以我方这个文书生效后就另案处理了。第三人林尚加、林金莲质证称，当时原告的女儿张庆香刷卡的是钱进入商户，是进入到林金莲的账户上，我方可以提供入账证明。本院认为，因第三人杨慧卿未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对证据3，从原告方提供的证据可知2017年9月14日该笔10万元购房款确系原告通过其女儿张庆香以刷卡进入商户的方式支付给第三人林金莲。被告吴艺群提供的其他证据经本院审查，其真实性和合法性可予确认。 在本案审理过程中，第三人林尚加、林金莲提供以下证据：1.疾病诊断书一份，证明林尚加因病未能出庭。2.房屋买卖合同、房地产买卖协议书一份，证明一至三楼买房人同意续建四、五楼后再过户。3.公证声明表、公证书及光盘一份，证明买房人张根活已支付三楼房产全部款并已于2018年3月底交付使用。原告质证称，对证据1到证据3的均无异议。原告张根活质证称，均无异议。被告吴艺群质证称，这些证据系超过举证期限而提供的，原则上不应采纳，被告对此附条件质证。对证据1的真实性没有异议，但对其关联性有异议，该疾病证明是在2018年8月19日出具的，距今已经一年有余。对证据2中林尚加与张根活签订的《房屋买卖合同》无异议；林尚加与冯玉玲签订的《房地产买卖协议书》无异议；林尚加与林连国签订的《房地产买卖协议书》部份真实性有异议，该协议书中第十二条补充协议：“续造四至五楼与乙方无权干涉”该句话与前述：“甲方应保持套房内签订日时现状交给乙方……大门外道路打混泥土由居住户共同出资”。字迹不一样，且笔迹一个比较淡一个比较浅，特别是该条款后的“林连国”签字与底下乙方签字“林连国”笔迹完全不一致，我方认为，这部份条款系林尚加方单方的加上去的，是不真实的。同时，该合同约定于2017年9月10日前办理相关交易手续（合同第三条第3小点）无法印证第三人主张的林连国同意续建后再过户。对证据3的表面真实性无异议，但对其证明内容有异议，该公证书只能证明林金莲于2019年8月28日向公证处陈述过该情况。无法证明其所陈述是真实的事实；同时，我方认为，如果林金莲有时间有精力去公证处做公证，其所陈述的是事实，为何不敢当面出庭应诉。本院认为，因第三人杨慧卿未到庭参加诉讼，也未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。对证据1，与本案没有直接关联性故不予采信。对证据2，可与原告提供的证据相互印证可知由于林尚加、林金要续建该楼四至五层导致未能及时过户，非张根活自身原因怠于过户。第三人林尚加、林金莲提供的其他证据经本院审查，其真实性和合法性可予确认。 经审理查明，2017年9月14日，林尚加、林金莲与张根活签订《房屋买卖合同》，约定林尚加、林金莲将址在南靖县山城镇富康路222、224号第三层房产，建筑面积118.19平方米作价300000元出售给张根活；同日，林尚加、林金莲出具收到张根活购房款300000元的《收据》一张给张根活收执。南靖县人民法院出具的(2018)闽0627执异11号生效执行裁定书查明如下事实：“因林尚加、林金莲之前曾向张根活多次借款，共计170000元，张根活于2017年9月14日向林金莲的账户转账100000元并当场支付现金30000元，林尚加、林金莲当场出据一张收到张根活购房款300000元的《收据》给张根活收执。张根活接收222-224号房产第三层之后，卢文成主张亦向林尚加、林金莲购买222-224号房产第三层，占据了该套房产的一间房。另查明，本院于2018年10月19日现场勘查：南靖县产第三层，该房屋现有生活用品，为张根活及卢文成二人所有”。 在本院审理的吴艺群与林尚加、林金莲、杨慧卿民间借贷纠纷一案中，吴艺群于2018年6月27日向本院申请财产保全，并提供担保。本院经审查认为吴艺群的申请符合法律规定，于2018年6月27日依法作出（2018）闽0602民初5829号民事裁定书，裁定冻结林尚加、林金莲、杨慧卿价值相当于50万元的财产。2018年6月29日，本院向南靖县住房保障与房地产管理局发出协助执行通知书，查封了林尚加、林金莲址在南靖县，查封期限三年。2018年8月9日，本院作出（2018）闽0602民初5829号民事判决书：一、林尚加、林金莲应于本判决发生法律效力之日起十日内偿还吴艺群借款500000元，并以其中250000元为基数自2018年6月1日起至实际还清借款之日止按年利率24%计付利息，以余250000元为基数自2018年6月25日起至实际还清借款之日止按年利率6%计付利息；二、林尚加、林金莲应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿吴艺群律师费10000元；三、杨慧卿对本案债务承担连带清偿责任，其清偿本案债务后，有权向林尚加、林金莲追偿；四、驳回吴艺群其他诉讼请求；案件受理费8939元，减半收取计4469.5元，由吴艺群负担19.5元，由林尚加、林金莲、杨慧卿负担4450元，诉讼保全费3020元，由林尚加、林金莲、杨慧卿负担。因林尚加、林金莲、杨慧卿未履行生效判决所确定的义务，吴艺群向本院申请执行，2019年2月21日本院作出（2019）闽0602执821号执行裁定书，裁定冻结、划拨被执行人应当履行义务部分的存款；扣留、提取被执行人应当履行义务部分的收入；查封、扣押被执行人应当履行义务部分的财产；限被执行人自财产被查封、扣押之日起三日内履行生效法律文书所确定的全部还款义务，逾期予以拍卖或变卖。张根活就本院执行申请人吴艺群与被执行人林尚加、被执行人林金莲、被执行人杨慧卿借款合同纠纷一案中提起书面异议，本院于2019年4月4日作出（2019）闽0602执异44号执行裁定书，裁定驳回张根活的异议请求，后张根活向本院提起本案的执行异议之诉。 另查明，陈炳财与林尚加、林金莲民间借贷纠纷一案由南靖县人民法院受理，案号（2018）闽0627民初1503号。2018年7月27日陈炳财向南靖县人民法院申请财产保全，2018年8月13日，南靖县人民法院裁定查封了林尚加、林金莲址在南靖县产。张根活向南靖县人民法院提出诉讼财产保全异议，2018年10月23日，南靖县人民法院作出（2018）闽0627号执异11号执行裁定书，裁定中止对南靖县山城镇富康路222、224号第三层房产的执行。（2018）年12月28日，南靖县人民法院作出（2018）闽0627号民初1503号之二民事裁定书，裁定解除林尚加址在南靖县产的查封。2019年1月2日张根活向南靖县人民法院起诉林尚加、林金莲房屋买卖合同纠纷，卢文成作为第三人参加诉讼，2019年1月31日，南靖县人民法院作出（2019）闽0627民初132号民事调解书：“一、林尚加、林金莲同意于2019年2月1日前协助张根活将坐落在南靖县山城镇富康路222、224号第三层、建筑面积118.19平方米的房产，转移登记至张根活的名下。” 综上所述，本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该规定，原告提供的证据证明其对本案讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：第一，原告张根活与第三人林尚加、林金莲签订的《房屋买卖合同》合法有效，并且签订时间在本院查封讼争房产之前。第二，本院于2018年6月29日查封讼争房产，而第三人林尚加、林金莲的儿子林智军于2018年3月底搬出讼争房产后把门钥匙归还原告的女儿张庆香，可见原告在本院查封之前可以执掌讼争房产，再结合南靖县人民法院出具的（2018）闽0627号执异11号生效执行裁定书所查明的事实，可予认定张根活在本院查封之前已合法占有讼争房产。第三，结合第三人林尚加、林金莲所出具的《收据》以及南靖县人民法院出具的（2018）闽0627号执异11号生效执行裁定书所认定的张根活已支付全部购房款的事实，可予认定张根活已支付全部价款。第四，讼争房产在办理过户登记手续过程中被本院查封，该房产未能及时办理过户系因第三人林尚加、林金莲要求续建四、五层所致，并非原告张根活自身原因怠于办理过户登记。综上，原告张根活请求停止对南靖县山城镇富康路222、224号第三层房产的执行的理由成立，本院予以支持。第三人杨慧卿经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，依法缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项规定，判决如下： 停止对南靖县山城镇富康路222、224号第三层房产的执行。 本案受理费5800元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  林 挺 人民陪审员  黄湘珍 人民陪审员  谢素红 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  李静楠 附相关法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》 第二十八条金钱债权执行中。买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第九条下列事实，当事人无需举证证明： （一）众所周知的事实； （二）自然规律及定理； （三）根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实； （四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （五）已为仲裁机构的生效裁决所确认的事实； （六）已为有效公证文书所证明的事实。 前款（一）、（三）、（四）、（五）、（六）项，当事人有相反证据足以推翻的除外。