西安市碑林区人民法院 西安市碑林区人民法院民事判决书 （2018）陕0103民初1576号 原告：赵彦雄，1984年7月7日出生，汉族，无业，住陕西省府谷县。原告：刘艳莉，女，1984年7月29日出生，汉族，神木县麟州医院员工，住陕西省神木县。共同委托诉讼代理人：左银锁，陕西至正律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：徐雯，陕西至正律师事务所律师。被告：陕西万顺实业有限公司，住所地：本市碑林区。法定代表人：乔兔则，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭倩，陕西富能律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏建雄，陕西富能律师事务所律师。第三人：华夏银行股份有限公司西安分行，住所地：本市碑林区。负责人：杨建彬，该行行长。委托诉讼代理人：纪彭飞，男，该行员工，住该单位。委托诉讼代理人：曹恩玉，男，该行员工，住该单位。原告赵彦雄、刘艳莉与被告陕西万顺实业有限公司（以下简称万顺公司）、华夏银行股份有限公司西安分行（以下简称华夏西安分行）房屋买卖合同纠纷、按揭贷款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及第三人之委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                                  原告赵彦雄、刘艳莉向本院提出诉讼请求: 1、依法确认原告、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定解除(合同编号：LY75)；2、依法判令被告返还已付购房款98800元，并支付赔偿金9880元；3、确认原告与第三人所签《个人房屋抵押借款合同》解除；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年11月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于榆林市神木县XX楼XX单元XX层XX号房，交房期限为2013年10月31日前。由于该房违反国家强制性规定，即未通过消防验收，至今未办理房产证。神木市政府2016年发文要求被告妥善协商解决，但被告一直未能妥善解决。基于以上事实，被告严重违反合同约定，致使原告合同目的无法实现，原告为维护合法权益，诉至法院。被告万顺公司辩称，原、被告在签订《商品房买卖合同》的同时还签订了一份《合作投资开发住宅协议书》，该协议约定，由被告负责建设神木丽苑住宅小区，建成后交给原告住宅一套。原告在签订投资协议时，需向被告支付部分投资款，再由被告协助原告按照银行的政策规定，办理房产抵押贷款手续。贷款办好后，此款直接支付给被告，用于交纳投资款。协议还约定另一种有投资款支付方式，如银行按揭贷款未能办理，原告的投资尾款需分两次付清，第一次是在住宅楼建至6层，支付总投资款的60%，主体封顶后，支付总投资款的30%。原、被告签订的《商品房买卖合同》，目的在于促成合同投资开发住宅协议中所投资的项目，合作投资开发住宅才是原、被告之间真实意思表示，依照合作住宅协议书，并未约定被告有具体的交房时间及交房条件，故原告所提出的《商品房买卖合同》中约束被告的交房时间和交房条件对被告不发生法律效力。关于原告提出的被告所建房屋未经验收，未办理产权证致使合同目的不能实现不符合事实，更不能成为其主张解除合同的依据，商品房买卖合同中示范文本中，关于房屋交付条件有多个选项可供双方选择，但在多项选择的情况下，双方仍可选择第一项即竣工验收合格为交房条件，本案中双方约定的就是第一项，同时原消防法的立法意图来分析，未经公安消防机构验收的建筑工程不得投入使用，主要来规范建设单位，规制的是建设单位与建设主管行政之间的行为，而非开发商与买房人之间的房屋买卖合同关系，2009年5月1日起修订后的消防法及公安部规章将原规定的建设单位应当申请公安消防单位验收修改为建设单位应在取得工程竣工验收合格后七日内将消防设计和竣工验收备案受理系统报公安机关进行备案，这意味着消防验收从审批制度改为备案制度，将不再是强制性法律规范，这意味着自此以后不必由消防机构进行验收，而是由当事人直接验收后交由消防机构备案，本案中被告所建房屋已经过验收，不存在原告所述违约情形，综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人华夏西安分行述称，根据原告与华夏西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》的约定，合同项下贷款已经发放，借款人与售房人就所购商品房发生的任何纠纷均与华夏西安分行无关，各方均应履行本合同项下的一切义务。合同还约定，借款人保证不以与开发商或售房人及其他任何第三方的纠纷为理由拒绝履行还款义务，在出现借款人不能偿还贷款本息及有关费用的情况时，华夏银行有权选择行使向借款人或保证人之任何一方先行追偿的权利。华夏西安分行不同意解除与原告之间签订的《个人房屋抵押借款合同》，同时要求法院判令：1、判令被告赵彦雄、刘艳莉向第三人偿还本金776820.5元、利息36142.65元、罚息399.46元、复利1175.87元，共计814538.48元（暂计至2018年2月2日）及按合同约定计算至实际清偿之日的利息、罚息、复利；2、判令被告赵彦雄、刘艳莉承担因其违约致第三人实现债权的费用，包括诉讼费、仲裁费、保全费、公告费、评估费、鉴定费、拍卖费、差旅费、律师费及其他费用；3、判令被告万顺公司对第一项、第二项承担连带责任；4、确认第三人有权就被告提供的抵押物（位于神木市XX苑XX小区XX楼XX单元XX层XX号房屋）折价或以拍卖、变卖所得的价款优先受偿。原告赵彦雄、刘艳莉针对第三人的诉讼请求辩称，原告和万顺公司签订的《商品房买卖合同》内容没有实现，被告万顺公司没有兑现合同约定的义务，根据法律规定，符合解除条件。根据商品房买卖合同的按揭贷款，《个人抵押借款合同》解除，银行的权利应当向万顺公司主张，故应驳回第三人的诉请。被告万顺公司针对第三人的诉讼请求辩称，截止2019年3月31日，万顺公司已为赵彦雄代偿了借款293217.45元。对于第三人诉请的数额有异议，同意其余诉请。代偿的费用，万顺公司将另案追诉。经审理查明, 2012年11月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于榆林市神木县XX楼XX单元XX层XX号房，总价款为1180000元。付款方式为买受人签约当日付清房价款首付款360000元，余额820000元办理银行按揭贷款。交房期限为2013年10月31日。合同还约定，出卖人应当在商品房交付使用后18个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的10％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1％向买受人支付违约金。2012年11月8日神木丽苑住宅小区建设管理办公室（甲方）与赵彦雄（乙方）签订《合作投资开发住宅协议书》，约定甲方负责建设神木丽苑住宅小区，建成后交乙方住在一套，该住宅的所有权归乙方所有。乙方总投资款825000元。2012年12月13日赵彦雄、刘艳莉与华夏西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》，约定赵彦雄、刘艳莉向华夏西安分行贷款820000元，用于购买位于榆林市神木县五中东侧（丽苑住宅小区）第南楼2单元12层2号房。万顺公司为保证人，对合同约定的赵彦雄、刘艳莉应偿还贷款本息开始之日至合同项下办理完毕房屋所有权证及房屋抵押登记手续为止产生的所有赵彦雄、刘艳莉应付款项承担连带保证责任。合同签订后，原告向被告交纳首付款5000元。2012年12月28日华夏西安分行将向原告发放的贷款820000元转至万顺公司的银行账户。截止2014年5月2日赵彦雄共向华夏西安分行还款93800元，万顺公司代偿293217.45元。因万顺公司未按规划部门规划建设，至今未办理房屋产权证，导致购房人与万顺公司产生纠纷。原告不再给华夏西安分行还款。神木县政府下发神办发【2016】44号文件，要求各部门发文，为有效化解房地产市场矛盾纠纷，决定实行县级领导包抓房地产纠纷案件制度，丽苑小区被列在在全县房地产领域重点矛盾纠纷报量表内。截止2018年2月2日赵彦雄、刘艳莉尚欠本金776820.5元、利息36142.65元、罚息399.46元、复利1175.87元，共计814538.48元。另查，万顺公司通知原告收房，原告以未达到入住条件，未通过消防验收为由，至今未收房。以上事实，有双方当事人陈述、《商品房买卖合同》、《个人房屋抵押借款合同》、《合作投资开发住宅协议书》、中共神木市委办公室文件申办发【2016】44号文件、问询函、银行流水、收款收据及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》，及原、被告与第三人签订的《个人房屋抵押借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该两份合同合法有效，双方均应依法履行合同义务。原告已依约履行交付房款的合同义务，被告未按合同约定履行为原告办理房屋产权证的义务。依照合同约定，原告有权要求解除合同，现原告要求解除《商品房屋买卖合同》，证据充足，理由充分，依法应予支持。根据法律规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。现原告要求解除《个人房屋抵押借款合同》，符合法律规定，本院依法予以支持。万顺公司应将原告支付的购房款返还给原告，并赔偿原告因此产生的利息损失。对于第三人要求原、被告连带承担偿还贷款一节，因被告未按合同约定履行为原告办理房屋产权证的义务，导致商品房买卖合同的解除，系被告过错导致，故应由被告偿还贷款。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告赵彦雄与被告陕西万顺实业有限公司签订的《商品房屋买卖合同》；二、解除原告赵彦雄、刘艳莉与被告陕西万顺实业有限公司及第三人华夏银行股份有限公司西安分行签订的《个人房屋抵押借款合同》；三、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司返还原告赵彦雄、刘艳莉购房款5000元，并按中国人民银行同期贷款利率计息赔偿自2012年 11月12 日至实际给付之日止的利息（以5000元为基数）；四、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司赔偿原告赵彦雄、刘艳莉已向华夏银行股份有限公司西安分行偿还的贷款93800元；五、本判决生效之日起十日内，被告陕西万顺实业有限公司返还第三人华夏银行股份有限公司西安分行本金776820.5元、利息36142.65元、罚息399.46元、复利1175.87元，共计814538.48元（暂计至2018年2月2日），并按照合同约定支付利息、罚息、复利至实际给付之日；六、驳回原告赵彦雄、刘艳莉其他诉讼请求。六、驳回第三人华夏银行股份有限公司西安分行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费14419元，由被告陕西万顺实业有限公司负担。（此款原告已预交2474元，第三人华夏银行股份有限公司西安分行已预交11945元，被告在支付上述款项时一并支付原告及第三人。）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      刘  彧审    判    员      俱艳妮审    判    员      梁  媛                            二〇一九年八月二十六日   书    记    员      樊海妮  1