福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15538号 原告（反诉被告）：楼凤珍，女，1969年4月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 被告（反诉原告）：翁璇，女，1973年10月8日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告(反诉被告)楼凤珍与被告（反诉原告）翁璇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月6日作出（2018）闽0203民初10187号民事判决。后楼凤珍、翁璇不服，向厦门市中级人民法院（下称厦门中院）提起上诉；2019年5月30日，厦门中院作出（2019）闽02民终1063号民事裁定，撤销本院（2018）闽0203民初10187号判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)楼凤珍与被告（反诉原告）翁璇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 楼凤珍向本院提出诉讼请求：1.确认楼凤珍、翁璇之间的租赁合同无效；2.翁璇退还楼凤珍已交租金42000元及押金3500元，共计45500元；3.翁璇退还楼凤珍承租期间交付的水电费及物业费用共计11479.02元；4.翁璇赔偿楼凤珍装修费用82725元及鉴定费用2482元，共计85207元；5.翁璇支付楼凤珍违约金3500元。事实与理由：2017年2月10日，楼凤珍因经营瑜伽馆需要，与翁璇签订一份《厦门市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》），约定翁璇将其位于厦门市思明区房屋（使用面积172㎡）租赁给楼凤珍，租赁期限三年（自2017年3月1日起至2020年2月29日止），押金3500元，每月租金3500元，合同还约定如一方违约应支付违约金3500元。合同签订后，楼凤珍依约支付押金3500元和相应的租金，并对房屋进行装修。装修完毕后，楼凤珍发现翁璇在出租时故意隐瞒漏水情况，房屋漏水极为严重，无法正常使用，致使楼凤珍不得不继续进行修补，装修时间延长，并额外支付许多装修费。楼凤珍在合同签订后即向翁璇索要承租房屋产权证复印件办理工商注册登记，翁璇以各种理由推脱，拒将房产证复印件提供给楼凤珍，致使楼凤珍无法办理经营手续，无法进行正常营业。后楼凤珍发现，翁璇出租给楼凤珍的房屋是明发商业广场北区198号，并非合同约定的199号，且该房产存在违法建筑的情况，并被城管部门责令拆除。翁璇长期欺骗楼凤珍，让楼凤珍缴纳199号的物业费及水电费。针对上述矛盾，楼凤珍多次要求翁璇解决，但翁璇拒不理睬，故向法院起诉并提出如上请求。 翁璇辩称，本案争议的店面是明发商业广场北区198号、199号房屋，楼凤珍承租房屋系为了开瑜伽馆，需要办理营业执照，签订合同时要先看产权证，租赁合同约定的面积为172㎡，楼凤珍不可能只是承租199号。2018年7月，明发商业广场开具的证明，已证明198号、199号原本是装修打通成一体。双方签订的租赁合同合法有效，楼凤珍已经使用讼争房屋，且在未经翁璇同意的情况下单方解除合同，押金应予以没收，故翁璇不同意退还租金和押金；水电费都是翁璇在缴交，相关收据都在翁璇处；楼凤珍主张的装修费过高，且即使有装修也是楼凤珍为了使用而装修，翁璇不同意赔偿装修费；本案系楼凤珍违约，鉴定费应由楼凤珍自行承担，翁璇不同意支付违约金和鉴定费。 翁璇向本院提出反诉请求：1.楼凤珍还清所欠房租4个月共计14000元及物业费4766.72元、水电费1371.59元（共计20138.31元）；2.翁璇没收押金3500元。事实和理由：根据双方于2017年2月10日签订的《租赁合同》约定，租赁期限三年，租赁期间，双方均不得借故解除合同，如乙方违约需赔偿违约金即没收押金3500元，如甲方违约需赔偿违约金3500元。楼凤珍在2018年5月24日审理中，才当庭申请解除合同。故楼凤珍应付清2018年2月至2018年5月所欠4个月房租14000元及2017年11月至2018年4月的物业费4766.72元及水电费1371.59元。 楼凤珍针对翁璇的反诉请求辩称，楼凤珍已腾退所租赁的房屋，相关的租金、物业费等不应由楼凤珍支付；因是翁璇违约，导致楼凤珍的损失，翁璇无权没收押金。 楼凤珍围绕其诉讼请求及答辩意见依法提交《租赁合同》、《明发北区店铺装修合同》及收款收据、房地产估价报告（附光盘）及鉴定费发票、楼凤珍与翁璇的微信聊天记录及照片、物业公司证明及收费通知书、城管部门拆除违建通知等证据，翁璇围绕其反诉请求及答辩意见提交明发商业广场北区198号、199号两店铺的产权证及照片、物业公司证明、房地产估价报告及其交纳物业费相关票据等证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于厦门市思明区的权利人均为翁璇（均于2013年10月24日取得房产权属证书），其中199号房产建筑面积85.12㎡，198号房产建筑面积36.98㎡。 2017年2月10日，翁璇（甲方、出租方）与楼凤珍（乙方、承租方）签订一份《租赁合同》，约定：出租房屋位于厦门市思明区建筑面积172㎡，租赁用途为商用；租赁期限三年（即自2017年3月1日至2020年2月29日止）；乙方2017年3月1日至2018年2月28日前每半年应向甲方缴纳租金21000元（每月租金3500元），2018年3月1日至2019年2月28日前每半年应向甲方缴纳租金22000元（每月租金3700元），2019年3月1日至2020年2月29日前每半年应向甲方缴纳租金22800元（每月租金3800元），租金每半年缴纳一次，须提前7天交清；合同签订之日，乙方向甲方交付3500元作为押金，待不租或期满费用算清后，甲方应将押金无息退还乙方；乙方须依约交付租金，如有拖欠，甲方每天按租金拖欠部分的2%加收滞纳金，并有权追回乙方所欠的租金和提前解除合同收回房屋；租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人如有正当理由要求解除合同时，必须提前一个月通知对方，经对方同意，解除合同归还房屋，如乙方违约需赔偿违约金即押金3500元，如甲方违约需赔偿1个月租金即3500元给乙方；如遇不可抗拒原因（如天灾、政府政策变化等）不在此例；租赁期间，乙方应负责交付水电费、卫生费、管理服务费；由于装修时隔壁198号店面的洗手间和洗手池电灯用电走的是199号店面的线路现已无法更改，造成由乙方承担此线路的费用，特此说明；装修不可破坏原店面结构，装修设计必须交由甲方审批认可方可动工；本合同自签订之日起生效，一式三份，双方各持一份，送工商一份，三份均具有同等法律效力。 上述《租赁合同》签订之后，楼凤珍依约向翁璇支付半年租金21000元和押金3500元，并对租赁房屋进行装修；后因漏水问题，双方多次通过微信聊天方式就维修事宜进行沟通。根据楼凤珍提供的其与翁璇的微信聊天记录显示：双方曾在承租之初为讼争房屋存在漏水情况进行过协商处理，直至2017年11月才修好；从2017年底开始，楼凤珍与翁璇就各自应承担哪间店铺的物业管理费及水电费问题发生诸多争议，由此楼凤珍开始对其所承租店铺产生质疑。从2018年2月开始，楼凤珍未再支付房租；2018年3月17日，楼凤珍搬离承租房屋，将房屋交还给翁璇。 2018年3月21日，厦门市大学资产评估土地房地产估价有限责任公司出具一份大学评估咨报字（2018）610017号和一份大学评估咨报字（2018）610035号的《房地产估价报告》，两份《房地产估价报告》的估计项目名称分别为思明区明发商业广场北区198号和199号（泊雅瑜伽）房产装修价值评估；其余内容均一致：估价委托人楼凤珍；公司以估价对象在2018年3月15日作为评估价值时点，报告对估价对象的室内装修状况描述：估价对象位于该建筑物第1-3层，建筑面积172㎡，列入本次装修评估范围的为委托人楼凤珍装修部分，主要装修内容详见《装修数量确认表》，至估价时点，水电到位，使用正常。经估价结果如下：楼凤珍委托评估的思明区明发商业广场北区198号（199号）房产装修的市场价值为82725元；楼凤珍为此支付评估费2482元。 2018年5月28日，厦门明发商业广场管理处（下称明发管理处）出具一份《证明》，载明：兹收到泊雅经营人楼凤珍交纳的莲坂商业广场北区199号物业水电费（2017年3月1日至2017年12月31日），共计11479.02元，其中物业费6809.06元。另，自2017年3月至2017年12月，明发管理处先后出具多份收费通知单，向莲坂商业广场北区199号的“伯雅”商家催缴所欠的物业管理费及水电、公摊水电费等费用。 2018年6月26日，明发管理处出具一份《证明》，载明：明发商业广场B2028（泊雅瑜伽）商铺与现明发商业广场北区198号店铺为同一店铺。 2018年7月18日，明发管理处再次出具一份《证明》，载明：位于厦门市思明区，经现场确认核实两间店面打通为一体。 又查，翁璇于2014年2月7日在讼争的厦门市思明区莲坂商业广场北区199号房产登记设立了厦门好思德易商贸有限公司（下称好思公司），负责人翁璇。翁璇以好思公司名义于2017年4月14日向物业公司缴交费用2582.98元；2017年4月14日、2017年5月8日，案涉房产所在物业公司先后开具两份好思公司缴交物业管理费价税合计1952.8元及976.4元的发票，该发票并备注：B2027-B2028，2017年2月-3月、4月；2018年5月8日、5月9日，物业公司开具多份以好思公司名义缴交的物业管理费发票及相关水电费、公摊水电费的资金往来票据，其中注明B2027的缴费情况：2017年10月-11月物业管理费1361.92元、水电及公摊水电费473.46.51元，2017年12月-2018年4月物业管理费3404.8元、水电及公摊水电费898.59元，2018年5月-2018年7月物业管理费2042.88元；注明B2028的缴费情况：2018年1月-4月物业管理费1181.89元、水电及公摊水电费272.51元。 审理中，翁璇称，其在2017年2月15日合同尚未生效前就已经告诉楼凤珍在装修时要做好防水工作，楼凤珍在装修时就已经知道漏水情况；因物业公司管理不善，漏水问题仍存在，但其有积极进行协调；讼争198号店铺与199号店铺打通装修成一体，楼凤珍不仅使用199号店面，还附带使用198号物业。 楼凤珍称，其在2017年11月前因漏水问题告知翁璇，如果漏水没有解决就要退出；2018年2月，楼凤珍在翁璇催缴房租时已明确告知要搬出，楼凤珍已经提前告知，翁璇也有张贴催告函要求清退；翁璇当时并没有告知楼凤珍外墙漏水问题，直至现在还未解决；楼凤珍在承租房屋时已告知翁璇房屋用于经营瑜伽馆，要办理工商登记；后被告知讼争199号已办理过工商登记，经向物业查询，才知道翁璇出租给楼凤珍的房屋是198号店铺，并非合同约定的199号，且该房产存在违法建筑的情况，故双方之间的《租赁合同》应为无效合同。 综上事实，本院认为，楼凤珍与翁璇于2017年2月10日签订的《租赁合同》约定楼凤珍承租的是讼争房屋的一层至三层，但鉴于第三层属于违章搭盖，故本院认为《租赁合同》中关于第三层约定的部分应为无效；合同的其余部分，是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应为有效。楼凤珍实际承租的部分包括了198号店铺一楼的一部分及198号店铺、199号店铺二楼全部、顶楼违章搭建部分。双方所签《租赁合同》项下的租赁房屋面积也显示不仅仅只有合同条款约定的199号店铺，出现与双方实际履行中的租赁物不完全一致的情形。依照我国合同法的相关规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。此外，关于物业、水电费的区分，由于198号、199号店铺的实际情况存在混为一体，故楼凤珍与翁璇应在合同签订之初，或者在发生相关费用承担争议之时及时进行进一步的协商确定。 然而由于楼凤珍在履行合同过程中遇到合同约定不明事项与翁璇进行沟通无果的情况下，遂已提前搬离讼争房屋，翁璇也确认于2018年3月17日初收回讼争房屋，故双方《租赁合同》实际已于2018年3月17提前终止。鉴于双方《租赁合同》并未对合同提前终止所涉及的租赁物装修损失如何承担作出明确约定，且楼凤珍与翁璇对于合同提前终止或造成合同部分无效均存在一定的过错，故双方对于各自造成的经济损失应由各自承担。因此，翁璇反诉要求没收楼风珍所支付的押金3500元，并支付2018年3月至5月的租金，证据不足，本院不予支持；但楼凤珍应支付其所拖欠的自2018年2月1日至3月17日的租金5483元。同理，楼凤珍要求翁璇赔偿其装修费82725元、鉴定费2482元，并退还已付租金42000元及支付违约金3500元的诉讼主张，证据不足，本院亦均不予支持。 由于双方就各自所实际使用的部分应交的物业费及水电费未能达成一致意见，且根据在案证据，案涉198号、199号店铺存在混同，楼凤珍、翁璇也均有存在各自承担一定的物业管理费及水电费，结合双方各自所使用的房屋面积等情况，尚属公平合理。故楼凤珍要求翁璇退还承租期间的水电费、物业费共计11479.02元及翁璇反诉要求楼风珍支付所欠的2017年11月至2018年4月期间的物业费4766.72元及水电费1371.59元等诉讼主张，本院亦均不予支持；楼凤珍要求翁璇退还押金3500元的主张，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十一条、第二百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告翁璇应退还原告楼凤珍押金3500元； 二、驳回原告楼凤珍的其他诉讼请求； 三、反诉被告楼凤珍应支付反诉原告翁璇自2018年2月1日至2018年3月17日期间的租金5483元； 四、驳回反诉原告翁璇的其他反诉请求。 上述款项互抵后，楼凤珍应于本判决生效之日起十日内支付翁璇款项1983元。 如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费3214元，由原告楼凤珍负担3137元，被告翁璇负担77元；反诉案件受理费195元，由反诉原告翁璇负担145元，反诉被告楼凤珍负担50元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林月蓉 人民陪审员  柯丽英 人民陪审员  陈 伟 二〇一九年十二月十六日 代书 记员  陈伟萍 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第二百四十八条承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。