广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初14330号原告：梁天眉，女，满族，1985年10月5日出生，身份证住址：沈阳市沈河区*********5-7-1，公民身份号码：211************020。委托诉讼代理人：史一鸣，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范阳，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：陈翠，女，汉族，1984年11月29日出生，身份证住址：四川省南充市高坪区****办事处高坪坝村5组91号，公民身份号码：511************624。委托诉讼代理人：包为，北京德恒（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何京，北京德恒（珠海）律师事务所实习律师。原告梁天眉诉被告陈翠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁天眉及其委托诉讼代理人史一鸣、被告陈翠委托诉讼代理人包为和何京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付租金共计66万元。（以6万元为标准，自2018年11月份起暂计至2019年9月份止：11×6=66，租金终止计付至双方签订的租赁合同期届满之日止）；2.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2018年7月原告因生产经营发生变化，计划将其承租的店面全部转租，于是就对外发布转租的消息。2018年8月8日被告看到原告发布的租赁消息后就找到原告，称愿意承租原告的上述店面。当天经原被告双方友好协商即签订一份《租赁合同》，该合同约定原告向被告出租位于珠海市香洲区********************整层的店面，同时双方鉴定一楼租赁面积约80平方米，二楼租赁面积约700平方米；租赁期限为2018年8月8日至2022年10月10日止；免租期为一个月；被告应在每月8日之前向原告支付一楼租金每个月4000元，二楼租金每个月56000元，共计每月租金60000元；被告应付押金12万元。《租赁合同》签订后，原告收到被告交来的押金12万元后即将店铺全部交给了被告使用。后被告每月8日均按时按数向原告支付当月的租金，但令原告想不到的是2018年11月份开始，被告突然开始以各种理由拖欠向原告支付租金，为此原告已多次找到被告要求其立即支付租金，同时原告还拿出双方签订的《租赁合同》，向其强调合同的内容并告知其违约的严重后果，但被告依旧没有理会原告。截止至起诉之日，被告已经连续拖欠原告九个月租金，现原告根据双方《租赁合同》的约定以及我国民事诉讼的相关法规特向贵院提起本案诉讼，请求贵院根据本案确凿的事实和证据判令被告立即向原告支付其拖欠的租金，同时根据双方合同的约定判令由被告承担本案的全部诉讼费。原告为其诉称向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.手机截图-交易明细；3.微信截图；4.钥匙交付照片；5.被告将餐桌、餐椅摆放至一楼土耳其餐厅的照片；6.被告将餐桌、餐椅摆放至三、四楼土耳其餐厅的照片；7.被告对外招租三、四楼的广告照片；8.微信记录。被告辩称：第一，陈翠与杨兵、李宏伟签订《房屋租用权转让合同》，以及与商铺业主签订《房产租赁合同》后，陈翠、刘美桥享有包含涉案商铺在内的四层商铺承租权。即自2018年11月1日起，梁天眉已不是涉案商铺的承租人，不再享有基于涉案商铺的实体权利。本案涉案商铺的业主是珠海恒达房地产开发有限公司（以下简称：恒达公司）与何照初。2016年1月26日，恒达公司、何照初与李宏伟签订《商铺租赁合同》，将位于珠海市***********、358-2的商铺（共四层）出租给李宏伟。为缓解经营压力，2017年9月26日，李宏伟与杨兵、梁天眉（杨兵与梁天眉系夫妻关系）合作，并签订《房产租赁合同》，共同经营上述商铺，杨兵、梁天眉在经营期间将商铺拆分租赁给其他商家。陈翠在得知涉案商铺出租信息后，于2018年8月8日与梁天眉签订《租赁合同》。合同约定梁天眉将涉案商铺出租给陈翠，并给予一个月免租期。签订合同后，陈翠按照约定向梁天眉支付押金12万，以及2018年9月、10月租金12万。由于李宏伟、杨兵、梁天眉承租的整栋商铺长期处于亏损的状态，想退出经营，遂与陈翠、刘美桥协商转让事宜。2018年10月27日，杨兵、李宏伟共同转让上述商铺承租权给陈翠、刘美桥，并签订《房产租用权转让合同》。商铺转让费总金额440万元，李宏伟、杨兵、梁天眉按照该合同约定，应当退出对四层商铺的经营。将租赁权转让给陈翠、刘美桥。以上事实充分说明，在陈翠与李宏伟、杨兵签订《房产租用权转让合同》并支付转让费后，梁天眉及杨兵已经不再是涉案商铺的承租人。陈翠与梁天眉签订的《租赁合同》也自然终止。另外，在另案中（案号：（2019）粤0402民初1号），李宏伟已经出具书面意见陈述，其与梁天眉、杨兵自2018年10月30日已经退出了涉案商铺的经营，对涉案商铺不再享有租赁权，更无权要求陈翠支付自2018年11月1日以后的租金。第二，陈翠、刘美桥取得商铺租用权后，与恒达公司、何照初签订了新的《房产租赁合同》，并按合同约定将2018年11月1日以后的租金都按时缴纳给了业主恒达公司及何照初。2018年11月1日，陈翠与刘美桥、恒达公司、李宏伟三方签订《房产租赁合同》，陈翠、刘美桥与何照初签订《商铺租赁合同》。合同约定：由陈翠、刘美桥继承原承租人李宏伟签订的合同内容，即租金以及租赁到期日不变。并确认自2018年11月1日开始，四层商铺的合法承租人为陈翠、刘美桥。上述合同签订后，陈翠、刘美桥依约向恒达公司、何照初缴纳租金至今。同时，物业管理费、水电费也按时支付，从无欠缴情况。陈翠无需就涉案商铺再重复向梁天眉缴纳租金。综上所述，陈翠与梁天眉签订的《租赁合同》已终止，陈翠无需再向梁天眉交纳自2018年11月份起的租金。恳请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了以下证据:1.房地产权证；2.房产租赁合同（恒达公司与李宏伟）；3.房产租赁合同（李宏伟与杨兵、梁天眉）；4.房产租用权转让合同（杨兵与陈翠、刘美桥）；5.房产租用权转让合同（李宏伟与陈翠、刘美桥）；6.协议；7.房产租赁合同（恒达、李宏伟与陈翠、刘美桥）；8.商铺租赁合同（何照初与陈翠、刘美桥）；9.物业服务合同；10.转账凭证（房租）；11.转账凭证（物业及水电费）；12.（2019）粤04民终2209号民事判决书；13.关于梁天眉与方金川房屋租赁合同纠纷一案陈述意见书；14.中国民生银行个人账户对账单；15.珠海农商银行转账凭证；16.证明。本院经审理认定事实如下：2016年1月26日，珠海横达房地产开发有限公司（以下简称“恒达公司”）与李宏伟、任忠业签署《房产租赁合同》，约定将珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺出租给李宏伟、任忠业。租赁期限自2016年2月1日至2034年1月31日止。2017年9月26日，李宏伟与梁天眉、杨兵签署《房屋租赁合同》，约定将珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺出租给梁天眉和杨兵。租赁期限自2017年9月26日至2022年10月11日。2018年8月8日，梁天眉（作为甲方）和陈翠（作为乙方）签署《租赁合同》，约定甲方将拥有位于珠海市香洲区********************整层，经双方鉴定一楼约80平方米、二楼套内面积约700平方米铺位使用权以合作的方式分割出租给乙方作为餐厅用途。租赁合同自2018年8月8日至2022年10月10日止。一楼租金每月4000元、二楼租金56000元，合计60000元。租金在第三年递增，每两年递增一次，一次递增8%。乙方向甲方一次性支付押金120000元，合同期满乙方无违约及无违法经营的情况下无息退还给乙方。2018年10月26日，何照初（作为甲方）和刘美桥、陈翠签署《商铺租赁合同》，约定甲方将珠海市香洲区************商铺出租给乙方使用，租赁期限自2016年2月1日至2023年12月1日。其中，2017年5月1日至2020年10月31日租金为每月33075元。上述合同下方以手写体添加备注，载明：“甲方原与原承租人李宏伟于2016年1月22日签订上述租赁合同，经甲方同意，原承租人李宏伟将上述商铺转租于现承租人刘美桥、陈翠，所有条款按照原合同执行，李宏伟无任何异议。”2018年10月27日，杨兵（作为甲方）和陈翠、刘美桥（作为乙方）签署《房产租用权转让合同》（以下简称“《转让合同》”），约定甲方退出珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺的租赁转交给乙方，乙方同意支付给甲方220万元转让费（其中甲方欠物业费用77694元由乙方直接代甲方付给物业公司）。付款方式：签完合同后乙方在2019年11月20日内支付给甲方77万元，第二笔款972306元在2018年12月15日内支付给甲方。如乙方同意合同内约定支付给甲方的费用没有完全支付给甲方时，此协议无效，放弃原来支付给甲方的费用作为违约补偿。合同一式两份，甲乙双方签字按手印且乙方将33万元履约保证金支付给甲方后发生法律效力。上述合同下方以手写体添加备注，载明：“11月20日前的77万元分别打到2个账号。1.621*************511（中国建设银行），名字：邓玉香，人民币45万元整。2.623********00040260（中国建设银行），户名：杨兵，32万元整。”2018年10月，李宏伟与（作为甲方）和陈翠、刘美桥（作为乙方）签署《房产租用权转让合同》，约定甲方退出珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺的租赁转交给乙方，乙方同意支付220万元转让费用给甲方。付款方式：签完合同后乙方支付给甲方180万元，第二笔款在2018年11月20日内支付给甲方40万元。上述合同下方以手写体添加备注，载明：“甲方同意乙方在2018年11月20日支付第二笔转让款时扣出12万元整，此笔款乙方首期用来向房东交纳押金，房东原来收取甲方的押金支付给甲方。第一笔款支付180万元，第二笔款28万元。”2018年10月30日，李宏伟（作为甲方）与杨兵（作为乙方）签署《协议》，载明：“经双方友好协商，甲乙双方共同转让承租权给刘美桥，总金额共计440万元，甲方220万元、乙方220万元，如刘美桥违约之前所交的定金及所有款项甲乙双方均一人一半平分。”2018年11月1日，恒达公司（作为甲方）、刘美桥和陈翠（作为乙方）、李宏伟（作为丙方）签署《房产租赁合同》，约定甲方将珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺、情侣南路360号（青蓝山庄食街）商铺出租给乙方，租期自2018年11月1日至2034年1月31日止。其中租金自2018年11月1日至2019年1月31日每月51378元、2019年2月1日至2022年1月31日53947元。丙方为乙方就合同项下的债务向甲方提供保证，以丙方与甲方之前签订的租赁合同所缴纳的押金12万元为限。同日，刘美桥和陈翠与珠海白玫瑰物业管理有限公司签署《物业服务合同》，约定刘美桥和陈翠委托珠海白玫瑰物业管理有限公司对珠海市香洲区************一、二、三、四层商铺、情侣南路360号商铺进行物业管理，每月管理费6014元。另珠海白玫瑰物业管理有限公司代收水电费等费用。根据银行转账记录显示：1.刘美桥向何照初转账支付情况如下：分别于2018年11月29日、2019年1月1日、2019年1月31日、2019年3月1日、2019年3月31日、2019年5月1日、2019年6月1日、2019年7月1日、2019年8月1日、2019年11月2日各转账支付33075元。2.刘美桥向恒达公司转账支付情况如下：于2018年11月29日转账支付51378元、分别于2019年1月2日、2019年3月2日、2019年6月2日、2019年8月2日、2019年9月1日、2019年10月10日、2019年11月2日转账支付53947元。3.陈翠向珠海白玫瑰物业管理有限公司转账支付情况如下：2018年12月19日22150元、2019年1月18日18906元、2019年2月19日16842元、2019年3月19日13496元、2019年5月22日17153元、2019年6月21日18062元、2019年7月24日19560元、2019年8月22日20230元、2019年9月24日20577元。原告于庭审中陈述，原告和杨兵是夫妻关系。被告与杨兵签署《转让合同》后被告向原告支付了以下款项：1.代缴纳了物业管理费77694元；2.履约保证金327000元；3.杨兵收到32万元认可，对于支付给邓玉香的45万元不认可。加上抵债5万元，原告总共收到774694元，还差1425306元。《转让合同》中备注的内容是杨兵写的。原告在2018年11月就将涉案租赁场地全部交给被告了。原告于2018年11月1日后并未向李宏伟支付过涉案租赁场地的租金。大部分下级租户在2018年11月后以各种理由拒绝交纳租金，只有便利店继续向原告交纳租金到2019年8月。被告于庭审中陈述，被告与杨兵签署《转让合同》后向原告及其丈夫支付了以下款项：1.代原告缴纳了物业管理费77694元；2.向原告支付履约保证金33万元；3.分别支付给邓玉香45万元和杨兵32万元，合计77万元；4.杨兵曾欠被告5万元，在该笔转让费进行了折抵。上述合计972306元。在被告支付上述款项后，由于原告及杨兵未将除涉案商铺以外的其他所有商铺交于被告经营，或者通知其他商铺的承租人将承租费用交给被告，且原告及杨兵还在向其他商铺追讨2018年11月1日之后的租金。被告在2018年11月1日之后，就没有收到其他商铺的租赁费用，因此被告有权拒绝向原告交纳剩余款项。其他商铺包括一楼方金川承租的洗车行，一楼土耳其烤肉店，一楼的便利店，3、4楼的健身房。2018年11月后下级租户并未向被告支付租金，只有便利店在2019年8月后向被告支付租金。本院认为，本案的争议焦点在于原告与被告签订的《租赁合同》和《转让合同》的效力问题。原告主张因被告未足额支付款项故《转让合同》并未生效，被告应依据《租赁合同》继续支付租金。被告则辩称《租赁合同》已失效，原告无权主张被告支付租金。本院经审查后认定，杨兵和被告于2018年10月27日就涉案租赁场地签订的《转让合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，双方应按合同约定履行各自义务。根据《转让合同》的约定，被告将33万元履约保证金支付给杨兵后《转让合同》发生法律效力，而被告直接支付或代原告支付的款项已远超过上述保证金的金额，因此该《转让合同》已生效，本院对于原告主张《转让合同》未生效的意见不予采纳。鉴于原告与案外人杨兵系夫妻关系，根据家事代理权原则，杨兵与被告签署《转让合同》亦代表了原告的意思表示，应视为原告知晓并认可该合同的约定。而《转让合同》的内容实质意味着原告和被告就终止《租赁合同》达成了一致意见。即随着《转让合同》的生效，《租赁合同》丧失了继续履行的基础而效力随之终止，原告与被告之间的租赁合同关系亦自行解除。因此，原告依据《租赁合同》诉请被告支付租金已丧失请求权的基础。此外，根据原、被告于庭审中陈述，2018年11月后由被告向产权人及出租方支付涉案租赁场地的租金及管理费，原告并未实际支付过相关费用。在此基础上，原告请求被告支付租金的主张如得到支持，则等同于被告就涉案租赁场地支付了双倍的租金，明显有违基本的公平原则。至于被告是否足额支付《转让合同》中约定的全部转让款项、双方是否存在违约责任的情形并非本案审处的范围，原告可另寻其他法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七十七条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告梁天眉的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5200元、保全费3820元，由原告梁天眉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇一九年十二月十三日书记员  温晓兰苏海婷