山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1392民初2071号 原告：张东兰，女，1973年12月20日生，汉族，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：刘磊，山东诚杰律师事务所律师。 被告：赵继强，男，1971年8月1日生，汉族，住临沂市罗庄区。 委托诉讼代理人：鲁成忠，山东尚序律师事务所律师。 被告：李玉明，男，1957年12月10日生，汉族，住临沂市兰山区。 被告：侯宗梅，女，1967年1月14日生，汉族，住址同上。 二被告共同委托诉讼代理人：张学刚，山东铭信律师事务所律师。 第三人：临沂经济技术开发区刘玉平房屋信息咨询服务部，住所地临沂经济技术开发区芝麻墩街道莱茵国际**楼**。 经营者:刘玉平，个体工商户。 原告张东兰与被告赵继强、李玉明、侯宗梅、第三人临沂经济技术开发区刘玉平房屋信息咨询服务部（以下简称：刘玉平房产中介）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年8月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘磊，被告赵继强及其委托诉讼代理人鲁成忠，被告李玉明及其与侯宗梅共同委托诉讼代理人张学刚，第三人临沂经济技术开发区刘玉平房屋信息咨询服务部均到庭参加诉讼。被告李玉明、侯宗梅于2019年9月11日提起反诉，于2019年12月12日撤回反诉申请，本院予以准许。本案现已审理终结。 原告张东兰向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认被告赵继强与被告李宗明、侯宗梅于2019年5月18日就银河龙门花园J号楼3单元103户房产签订的《房屋买卖合同书》无效；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月18日，被告赵继强与被告李玉明、侯宗梅就银河龙门花园J号楼3单元103户房产签订《房屋买卖合同书》，合同标的额为428万元，房产实际所有权人为张东兰，赵继强未征得张东兰授权，被告赵继强属无权处分，给原告造成一定损失，现为维护原告合法权益，特向贵院起诉，确定该合同无效，并赔偿原告精神损失，望支持所请。 被告赵继强辩称，1、答辩人与李玉明、侯宗梅约定将涉案房产通过一手房手续更名的方式转让，答辩人负责找人更名，李玉明和侯宗梅承担更名费用，签订合同当天，李玉明向我转账10万元作为更名费，剩余房款418万元。如更名不成，合同自动解除，答辩人退还更名费及所有已支付的购房款给李玉明和侯宗梅。2、《房屋买卖合同书》是居间人刘玉平提供的格式合同，许多条款不符合实际情况，具体内容不是答辩人与李玉明、侯宗梅的共同真实意思表示，后因更名不成，该合同已经解除，已返还更名费及已付购房款。 被告李玉明、侯宗梅共同辩称，1、涉案房屋是通过房产中介对外出售的，答辩人也是通过房产中介多次看房并且最终经过价格协商签订了房屋买卖合同。期间房产中介曾向赵继强了解其配偶是否同意出售房屋，赵继强明确表示其配偶是同意的，只是说其配偶很忙，由他一个人出面办理就行，并向中介机构提供了其与被答辩人的身份证、结婚证、商品房买卖合同，这些材料的复印件答辩人也在第三人处见过。2、被答辩人对赵继强出售涉案房屋的事实是明知的，其虽然没有在买卖合同上签字，但是买方交付100万元房款给赵继强时就是在原告办公室当着她的面进行的转账操作，还有第三人及双方的会计在场，均可以证实。3、涉案房产价格经过第三人居间，反复协商确定，双方权利义务在合同中均作了明确约定，答辩人先后交纳了10万元购房定金和100万元房款，涉案合同系买卖双方真实意思表示，且不违反法律行政法规的禁止性规定，应系合法有效。4、被答辩人要求确认涉案合同无效的根本原因在于其办理涉案房屋房产证和过户准备期间，获知房屋大幅涨价，宁肯违约也不愿继续履行合同约定义务，但其只肯赔偿答辩人损失10万元，无法弥补给答辩人造成的巨大损失。综上，请法院依法查明事实，驳回原告的诉求。 第三人刘玉平房产中介述称，赵继强与李玉明、侯宗梅经多次协商，最终确定房价为428万元，其中8万元作为更名费用，由卖方负责更名事宜。2019年5月18日，签订买卖合同时，卖方只有赵继强来了，说张东兰忙来不了，但已经沟通好了，并提供商品房预售合同、两人身份证原件、结婚证原件。当日，买方向卖方打款10万元作为购房定金。后我与李玉明一起到赵继强的办公室，当时张东兰也在场，李玉明的会计现场转款，赵继强出具收条。2019年6月20日左右，赵继强说张东兰要和他离婚，不同意卖房了，但买方不同意，后经多次协商，我方要求卖方将之前付的100万元房款和10万元定金退给买方，卖方只同意赔偿10万元，如果再卖就得按照每平方米17000元，双方未谈成，遂诉至法院。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告张东兰与被告赵继强曾系夫妻关系。原告张东兰（买受人）与鸿一（临沂）房地产开发有限公司（出卖人）（以下简称：鸿一公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定张东兰购买鸿一公司开发的位于临沂经济技术开发区房屋。2019年5月18日，被告赵继强（甲方）与被告李玉明、侯宗梅（乙方），第三人刘玉平房产中介（丙方）签订《房屋买卖合同书》，约定甲方同意将其所有的银河龙门花园Ｊ号楼3单元103户房产出售给乙方，房产成交价为428万元，此合同签订当日乙方付10万元。甲方负责办理更名相关事宜，更名费8万元，乙方在1个月内（2019年6月20日前）付先期房款100万元给甲方，乙方在三个月内（2019年8月20日前）付清房款。甲方承诺在房款付清三日内将房产交付乙方使用。此合同签订后，甲乙双方不得反悔或中途无故毁约，否则属于违约，违约方按照总房价的10%支付给对方违约金。甲、乙、丙三方均在合同上签字捺印予以确认。 合同签订当日，李玉明向赵继强银行账户汇入10万元。2019年6月4日，李玉明向赵继强银行账户汇入100万元，当日，赵继强向李玉明、侯宗梅出具收据一份，载明今收房款110万元，卖龙门花园J31-103房，总房款428万元，还欠318万元。后被告赵继强告知房产中介其与张东兰离婚，张东兰不愿出卖涉案房屋。赵继强与李玉明、侯宗梅对于房屋买卖事宜协商未果。2019年7月23日，赵继强应房产中介的要求将房款110万元退还至李玉明银行账户。后张东兰以涉案合同无效为由将三被告诉至法院。 另查明，2019年6月4日，赵继强与张东兰离婚。2019年7月15日，原告张东兰取得涉案房屋的不动产权证书。 本院认为,案涉合同签订于原告张东兰、被告赵继强夫妻关系存续期间，且被告赵继强出示商品房预售合同、结婚证及双方身份证，被告李玉明、侯宗梅有理由相信被告赵继强作为房屋共有人有权处分涉案房屋。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二款规定，他人有理由相信其为夫妻共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。原告未能提供证据证实三被告系恶意串通或存在其他合同无效的情形，且被告李玉明、侯宗梅按照合同约定履行义务，系涉案合同善意相对人，可以认定案涉合同系双方当事人真实意思表示，应为有效合同。现原告主张其与被告赵继强离婚且房屋为其单独所有，被告赵继强无权处分涉案房屋，要求确认合同无效，对此本院认为原告与被告赵继强离婚及房屋所有权确认均发生于案涉合同签订后，且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故原告该主张，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十七条第二款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告张东兰的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告张东兰负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  朱爱红 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  瞿文杰 书 记 员  刘 琳