贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13319号 原告：朱青，男，汉族，1990年3月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：刘玲，女，汉族，1990年12月5日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：贵州省毕节福明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区麻园路博泰大厦****，统一社会信用代码：91520525534224B。 法定代表人：李当明，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：聂咏（特别授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张露（一般授权代理），系贵州锐驰律师事务所律师。 原告朱青、刘玲与被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司（以下至判决主文前称：福明房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱青、刘玲，被告福明房开公司委托诉讼代理人张露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告朱青、刘玲向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告福明房开公司立即为原告朱青、刘玲办理七星关区房屋的不动产权证书；2、依法判决被告福明房开公司向原告朱青、刘玲支付逾期办理上述房屋转移登记有关文书的违约金暂计43805.02元（违约金以购房款405978.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年10月31日起计付至被告向原告实际交付涉案房屋的不动产权属证书之日为止），截止至起诉日暂计60109.00元;三、依法判决被告立即支付在购房时承诺分五次给予原告装修补贴（每次64000.00元），按双方协议约定，立即支付前四次装修补贴6400.00元；四、本案的诉讼费用由被告负担。庭审中，原告撤回第1项诉讼请求，变更第2项诉讼请求为：违约金为66000元（以已付房款405978.00元，按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍为标准，从2017年3月16日起计至被告向不动产登记机关提交办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）。事实及理由:2016年3月26日，原告朱青、刘玲与被告福明房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的七星关区房屋，购房款为405978.00元，被告承诺于2016年10月31日前取得商品房所有权初始登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起360日以后，出卖人及不能交付办理商品房后转移登记文书的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。按日向买受人支付房价款万分之一的违约金，合同签订后，原告向被告支付了购房款405978.00元，被告于2016年10月31日向原告交付涉案房屋，且已办理涉案房屋的预告登记和预购商品房权预告登记，但被告至今仍未向原告办理涉案房屋不动产权属证书，原告多次找被告协商，被告均以各种理由予以拒绝，被告的行为已构成违约，应承担赔偿责任；原、被告于2016年1月25日签订风扇附加协议，协议规定：原告于2015年10月28日28日报名并交付房款与被告执行的装修补助政策，可享受共计80000.00元装修补贴款，补助方式：提供相关资料并上交给被告，按装修规定，原告所享受的装修补贴按5欠返还，交房时补助20%，第二年补贴20%，第三年、第四年、第五所均分别补贴20%，按本协议约定，被告应补贴原告64000.00元，被告未履行上太空义务，原告要求被告全额支付装修补贴前四次支付补贴共计64000.00元。综上所述，原被告双方之间订立的《商品房买卖合同》真实合法有效，原告已经按照约定支付购房款，被告未向原告办理并交付涉案房屋的转移登记文书，构成违约，应当承担逾期办证的违约责任。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定诉至贵院，望贵院依法支持原告的诉讼请求。 被告福明房开公司辩称：首先：根据中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》和《不动产登记管理条例》的规定，代理人代办房屋权属登记应当提供授权委托书，因原告没有委托答辩人，或者是没有向答辩人出具委托书，答辩人不承担违约责任。中华人民共和国建设部令第168号《房屋登记办法》第七条“办理房屋登记，一般依照下列程序进行:(一)申请；(二)受理；(三)审核；(四)记载于登记簿；(五)发证。房屋登记机构认为必要时，可以就登记事项进行公告”；第十二条“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请:(一)因合法建造房屋取得房屋权利:(七)法律、法规规定的其他情形”、第十五条“申请房屋登记的，申请人应当使用中文名称或者姓名。申请人提交的证明文件原件是外文的，应当提供中文译本。委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明。境外申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证”;《不动产登记管理条例》第十五条“当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请”、第十六条“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责:(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书”、第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请；属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请:(一)尚未登记的不动产首次申请登记的”的规定，原告作为房屋权属所有人可以单方面申请办理房屋所有权证，或者不动产权登记，如果原告要求答辩人代理办理，应当向答辩人出具委托书。其次：根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款转移登记第五项的约定，因原告没有向答辩人出具授权委托书，答辩人没有权利为原告办理房屋登记,因此原告要求答辩人承担逾期办证的违约责任的事实不存在。根据《商品房买卖合同》第八章第二十二条第三款转移登记第五项的(五)“其他有关事项约定如下:由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任”的约定，原告要答辩人为其办理房屋权属登记，应当向答辩人出具委托办理房屋权属的委托书，由于原告没有出具授权委托书，原告要求答辩人承担逾期办证违约责任的事实不存在，请求法院依法驳回对答辩人的诉讼请求。最后：因原告房屋系银行按揭贷款，在银行按揭没有还清前,不能再向银行贷款，也不能从事任何交易行为，因此原告不存在任何经济损失。综上事实，请求法院依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。（补充）本案逾期办证违约金即使需要被告进行承担，应当按照商品房买卖合同第二十二条第三款的约定，按日向买受人支付已付房款的万分之一违约金，以此作为计算违约金的标准。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无争议的原告提供的身份证、结婚证、商品房买卖合同、个人房产抵押贷款合同及被告提供的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件及有建设土地使用权证。本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一对原告提供的证据：契税等收据4张、购房附加协议、领条、领款单、入伙资料签收表及相关安全责任书、违约金结算确认单。被告质证对真实性均无异议，只是对关联性和证明目的有异议。经本院审查认为，对收据，能证实原告支付购房款等相关税费的事实，对购房附加协议、领条、领款单，能证实双方签订购房附加协议，约定原告符合相关条件，被告同意支付原告装修补贴款80,000.00元的事实及被告收到原告提供的相关资料、被告确认支付原告补贴款64,000.00元以公司转账为准的事实，入伙资料签收表能证实被告向原告交付涉案房屋的时间等相关事实，违约金结算确认单，能证实被告与原告确认逾期交房的违约金的事实。本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审理本院认定事实如下：2016年3月26日，以原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市市东办事处双树路七星关区，房号为2-15-2，该房用途为住宅。建筑面积118.21平方米，套内建筑面积99.58平方米，该商品房总价款为405978.00元；买受人应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款125978.00元，余款280000.00元以银行按揭支付；出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房；初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；转移登记：出卖人承诺于／前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起360日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起360日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）项处理：（1）买受人有权选择退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起120日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期贷款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款0.01%的违约金。合同另约定：买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担；由买受人向出卖人出具委托办理房屋权属登记的委托书，买受人没有出具委托书的出卖人不承担逾期办证违约责任。合同还约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告已按约定向被告支付了购房款为405978.00元。原告向被告交纳了契税、产权登记费等费用6540.00元及维修基金8866.00元。被告于2016年12月15日通知原告收房，双方并对被告逾期交房违约金进行确认，被告应支付原告逾期交房违约金1826.00元（因原告的原因，原告实收案房屋时间为2017年2月18日），涉案房屋于法庭辩论终结前未取得商品房所有权初始登记，不具备交付办理商品房转移登记有关文书的条件。 另查明，2016年1月25日，原、被告双方签订《购房附加协议》，约定：朱青隶属海子街育才中学从事教育职业人员，于2015年10月28日已报名并交房款参与公司执行的装修补助政策，现已订购公司开发的双树望城一期住房XX号，根据政策可享受80,000.00元装修补助，补助方式及详情见下面政策说明：……以上补贴分5年完成，交房前补贴20%，第二年补贴20%，第三年补贴20%，第四年补贴20%，第五年补贴20%。双方还约定其他事项。2019年7月9日，被告向原告出具领条1张，载明领到原告的相关装修补贴优惠政策资料，2019年9月19日，被告要求原告出具领款单1张，载明被告向原告支付2016年1月25日至2019年1月25日共4年的装修补贴64,000.00元，并注明“此款以公司转账为准，不是现金支付”的字样。领款单签订后，被告至今未向原告转款。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款的义务，被告应当按照合同约定的期限向原告交付涉案房屋，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。被告未在该期限内履行上述义务，已违反合同的约定，应承担相应的法律责任，故原告要求被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院应予以支持。因双方在合同中未明确约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，也未明确约定违约金计算标准，关于违约金的起止时间问题，原、被告双方在合同中没有约定被告向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的时间，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日”的规定，被告应当在房屋交付使用之日（2016年12月15日）起90日内即2017年3月15日前向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，故应从2017年3月16日开始起算违约时间。因双方在合同中约定由原告委托被告办证，故被告应将办理商品房转移登记有关文书交付给不动产登记部门，故违约金计算至被告将办理商品房转移登记有关文书交付给不动产登记部门并通知原告之日为止。对于违约金的计算损失标准,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，本案双方未约定违约金计算标准，违约金可以按照原告已付购房款总额405,978.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院支持逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额405,978.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月16日计算至被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给不动产登记部门并通知原告之日止。因被告至今仍未取得涉案房屋的初始登记，不具备办理转移登记的条件，故被告主张原告未出具委托书，被告不承担违约责任的意见，本院不予采纳；原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，于法有据，本院予以支持。对原告要求被告支付装修补贴款的诉讼请求，双方在《购房附加协议》中有明确约定，且被告已要求原告出具领款单，载明原告领到装修补助款64,000.00元，并注明“此款以公司转账为准，不是现金支付”。故原告的该诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱青、刘玲逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款405,978.00元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年3月16日起计算至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书给不动产登记部门并通知原告之日止）； 二、被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告朱青、刘玲2016年1月25日至2019年1月25日的装修补贴款64,000.00元； 三、驳回原告朱青、刘玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,228.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节福明房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十六日 书记员 张朕一