广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5643号上诉人（原审原告）：杨光明，男，1985年7月26日出生，蒙古族，住内蒙古自治区赤峰市松山区。委托诉讼代理人:郑洪权，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人:王李朋，广东广中律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：张鸿达，男，1983年11月7日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万**海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万**海天律师事务所律师。原审第三人：中山市家家顺房地产经纪有限公司，住所地广东省中山市**中山五路**汇智大厦****6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人：张国库,系该公司执行董事。原审第三人：中国农业银行股份有限公司中山分行，，住所地广东省中山市石岐区悦来南路**信联大厦统一社会信用代码9144200028203227XD。负责人：陈立新。上诉人杨光明因与被上诉人张鸿达、原审第三人中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）、中国农业银行股份有限公司中山分行（以下简称农行中山分行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初7305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨光明上诉请求：撤销一审判决第三项，改判：1.张鸿达按总交易房价950000元的20%支付违约金190000元。2.张鸿达向杨光明赔偿房屋差价损失321024元。3.张鸿达赔偿中介费25650元及律师费40000元。事实和理由：一、根据金融机构贷款条件，贷款人不能仅凭准贷书就必然能向金融机构贷到款，因此《中山市二手房买卖及居间服务合同》（以下简称“合同”）中约定的交易方式完全符合金融机构针对二手房贷款的交易和审批流程。二、本案不属于权利瑕疵之资产范畴。银行在审批阶段无需考虑贷款风险的防控问题。银行同意贷款申请的可能性很高。合同约定具有现实可能性与操作性，张鸿达未按合同约定予以配合办理贷款审批申请的，应当认定为违约，承担违约责任。三、杨光明有积极履行合同约定义务，证实杨光明已经向银行申请按揭，且向张鸿达进行了催告。四、张鸿达以房产尚未解除抵押和查封为由，怠于配合杨光明办理贷款审批手续，经杨光明多次催促仍不配合，甚至拒收催促函，已构成违约。五、张鸿达应依法承担支付违约金和房款差价的损失赔偿责任。六、根据合同约定，因张鸿达单方违约导致合同解除，由此给杨光明造成经济损失应当予以赔偿，所以张鸿达应赔偿杨光明中介费25650元及律师费40000元。张鸿达辩称，一、我方没有违约，不应承担违约责任。我方出售涉案房屋时，已明确告知该房屋已被查封且有银行抵押欠款，此有微信记录为证。双方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》后，我方一直积极履行合同，并于2017年3月7日解除涉案房屋的查封，但上诉人却不肯将定金交付给我方，也不支付任何首期款，更不向银行申请办理按揭贷款手续，直接导致合同无法继续履行。为此，我方不得不于2017年6月1日，向上诉人发出《履约催告函》，催告上诉人依约履行合同，以便妥善顺畅地完成交易，将房屋过户予上诉人。但上诉人却置之不理，继续拒不履行其合同义务，其行为已经构成根本违约。我方只能于2017年6月19日向上诉人发出《解除合同通知书》，依约解除合同。因此，本案是上诉人违约导致房屋买卖合同无法履行，我方没有违约行为，也没有违反任何合同约定，不应承担违约责任。二、上诉人不向银行申请办理按揭手续构成根本违约，我方催告后解除合同有事实和法律依据。双方签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》第四条第2款约定，由买方申请按揭，即办理银行按揭手续义务在于上诉人。此外，上述合同第六条第2款也明确地约定：“该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方”，根据上述约定，可以清楚看到，注销抵押登记的前提条件是买方（上诉人）取得银行贷款批复函，即上诉人必须先取得银行贷款批复函，我方才有义务筹资还清银行贷款，但上诉人一直未能取得银行贷款承诺书，故我方在整个买卖过程中没有任何违约。一审庭审过程中，法官向第三人农业银行询问办理按揭贷款手续的流程是否需要卖方参与，第三人农业银行明确答复“整个过程卖方不一定参与的”，由此进一步证明，办理银行按揭贷款是上诉人的义务，上诉人不依约办理银行按揭手续，是导致合同无法履行的根本原因，答辩人催告后解除合同有事实和法律依据。三、上诉人主张没有法律依据，居间方在中介过程中有严重过错应承担责任。在一审庭审过程中，上诉人当庭变更诉求，要求违约金19万、增值损失50万元、居间费25650元及律师费4万元，上诉人的上述主张完全不能成立：首先，上诉人上述主张的前提是答辩人违约，但本案中，我方没有任何违约，因此不应当承担任何责任。其次，房地产买卖合同属于大额交易，买卖双方必然需要在风险可控的前提下进行交易，但上诉人由始至终未向我方支付分文，根本办理不到银行贷款承诺书，其无理要求我方解除抵押及协助其办理银行贷款，实属本末倒置。从正常交易习惯说，办理房屋过户手续是房屋买卖的最后手续，一旦办理过户，物权将不复存在，沦为债权，在买方没有支付首期款且取得银行贷款承诺书的情况下，卖方是不可能办理房屋的产权交易过户手续的。最后，上诉人主张的律师费及居间费均不能成立。律师费方面，双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》没有就买卖双方的律师费承担进行约定，因此上诉人的律师费依法应由其自行承担。居间费方面，依据《中山市二手房买卖及居间服务合同》第十一条的规定，居间方佣金应全部由上诉人支付，且上诉人至今亦未向居间方支付任何佣金，其向答辩人主张所谓的25650元居间佣金没有任何依据。此外，导致合同无法履行的原因是上诉人不依法支付首期款，也未办理银行按揭手续，答辩人没有任何违约。因此，律师费及居间方佣金均应由上诉人自行承担。综上所述，上诉人没有事实和法律依据，应予驳回其上诉。农行中山分行辩称，上诉人的请求与我行无关。家家顺公司没有发表答辩意见。杨光明向一审法院起诉请求：1.张鸿达继续履行与杨光明于2017年1月19日签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：50301022248），将坐落于中山市火炬开发区凯茵新城Ａ04区雅豪坊3605房（房地产证号：第**）房地产（以下简称涉案房产）过户给杨光明，协助杨光明办理包括但不限于如下事项：办理银行贷款、注销抵押登记（赎楼）、产权过户转移、收付楼款等事宜；2.张鸿达向杨光明支付逾期履行违约金（计算方式：以总价款950000元为计算基数，按照每日万分之五的标准，从2017年3月16日起计算至张鸿达配合杨光明诉讼请求之日止）；暂计至2017年4月25日为19000元；3.杨光明代张鸿达向原审第三人中国农业银行股份有限公司中山分行清偿涉案房产抵押债务，且由原审第三人农行配合杨光明注销涉案抵押；4.张鸿达向杨光明赔偿本案居间费用25650元。后，杨光明变更诉讼求为：1.解除本案房屋买卖合同；2.张鸿达向杨光明承担违约金相当于房屋价款的20%，即190000元；3.张鸿达向杨光明赔偿房屋增值损失500000元；4.张鸿达赔偿杨光明居间费25650元以及律师费40000元；5.确认杨光明无需向张鸿达支付180000元定金。一审法院认定事实：1.2017年1月19日，在家家顺公司（居间方）的居间下，张鸿达（卖方）与杨光明（买方）签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》，约定：一、由张鸿达以950000元的价格将涉案房产出售给杨光明；二、交易定金180000元，买方于本合同签订时向卖方支付10000元，于本合同签订后15个工作日内再向卖方支付定金170000元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；卖方应向买方开具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金生效；三、买卖双方协商一致约定由买方以按揭付款形式支付房款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续。（1）买方意向贷款560000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年2月20日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。双方均不得借故拖延，否则视为违约。若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于本合同转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；如多于本合同转让总价款的，则买方可向监管银行要求将多出部分退回，卖方应无条件配合。本条款约定的首期款金额与买卖双方在银行签订的资金监管协议的金额不一致的，以资金监管协议为准。（2）买方须于取得银行贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准）之日起七个工作日内支付首期款（不含定金）210000元至买卖双方约定的银行监管账户；四、在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函（具体形式和名称以各银行的实际为准），且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起七个工作日内，买卖双方需签署《广东省房地产买卖合同》、缴清税费并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管。买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日缴纳税费并领了新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房地产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收相关部门的通知后的两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约；五、买卖双方均清楚涉案房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得据此拒绝交易。该房产产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任。该房产产权现状及处理方式为：该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方；六、买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留10000元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；七、鉴于居间方已促成买卖双方之间买卖合同成立，买卖双方应在签订本合同当日向居间方支付25650元作为佣金，其中买方向居间方支付佣金25650元。若买卖双方有款项托管在居间方，且放款时未付清佣金等相关费用的，居间方有权优先从托管款项中扣除相应金额；八、（即合同第十二条）违约责任：1.如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；2，如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；3.买卖双方延期向居间方支付佣金的，须以成交价3%为基数按日万分之五向居间方支付延期付款违约金；如买卖双方避开居间方成交或未经居间方同意解除合同，居间方有权要求买卖双方支付成交价3%的佣金。若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取本合同约定的佣金，已收取的佣金无须退还，不足部分由违约方支付。如已支付费用方为守约方，守约方可直接向违约方追偿该笔费用。居间方因追索佣金产生的一切费用由应支付佣金的任何一方承担，包括但不限于律师费、查档费、诉讼费等。此外，合同还就其他事项进行了约定。该合同末页底部附收据一张，载明：“兹收到买方杨光明交付购房定金10000元”，收款人（卖方）签字处由张鸿达签具“张鸿达”字样。同日，张鸿达（卖方）、杨光明（买方）以及家家顺公司（居间方）签订《资金托管协议》一份，约定：买卖双方同意将《合同》项下的定金180000元（其中包括交房保证金10000元）交由居间方免息托管，托管期限自居间方实际收到本协议约定托管款项之日起至本协议托管款项按约定支付完毕止；买卖双方同意具备放款条件（卖方产权抵押中，查档确认涉案房产产权清晰、有抵押无查封状态，经买方书面同意）后五个工作日内，居间方直接将上述托管定金（预留交房保证金并扣除卖方应付佣金后）划入卖方指定的收款账户。此外，该资金托管协议具体列明了杨光明、张鸿达各自的银行账户外，还就约定了协商处理、争议处理、法定终止等事项。同日，杨光明出具《放款申请书》，述明：本人杨光明通过家家顺公司的居间服务签订了本案《中山市二手房买卖及居间服务合同》。现为促进交易顺利进行，满足卖方张鸿达要求，本人申请将托管于居间方的定金／首期款170000元，从签署本申请书之日起至房产解封7日内支付给卖方。居间方已明确告知本人放款存在若卖方违约本人可能无法取得房屋所有权，亦无法追回已支付的房款的风险。2017年2月22日，家家顺公司开具了金额为170000元付款单位（个人）为张鸿达的收款收据，该收款收据备注的内容为：“此定金由杨光明先生支付于家家顺监管。”此后，杨光明未在2017年2月20日前向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料申请按揭，张鸿达亦未设法注销涉案房产的查封。双方由此产生争议，并就涉案房产是否继续交易及涉案房产解封事宜通过原审第三人家家顺公司进行协商，但未果。2017年3月7日，一审法院以（2016）粤2071执7546号之一法律文书解除对涉案房产的查封。2017年3月16日，杨光明及家家顺公司共同向张鸿达发出催告函，述明根据《中山市二手房买卖及居间服务合同》的约定，张鸿达须于2017年2月20日之前办理了涉案房产注销抵押手续。鉴于上述义务履行期限已届满，为保障合同各方权益，特提醒张鸿达在本函签发之日起5日内严格履行上述义务。否则，一旦诉诸法院，张鸿达有可能承担定金罚则或赔偿违约金，并承担其它经济损失，请张鸿达权衡利弊，做出明智的选择。2017年3月28日，杨光明及家家顺公司再次共同向张鸿达发出催告函，除“特提醒张鸿达在本函签发之日起3日内严格履行上述义务”中限定的期限不同外，其他内容与2017年3月16日的催告函基本一致。2017年4月26日，杨光明以其诉称之事实与理由将张鸿达诉至一审法院，主张上述实体权利，并向一审法院提出财产保全申请，要求对涉案房产进行查封。一审法院根据杨光明的申请，于2017年5月2日，作出（2017）粤2071执保1532号民事裁定书，裁定查封涉案房产相当于950000地的份额，并于2017年5月9日予以实施。2017年6月1日，张鸿达向杨光明邮寄《履约催告函》，述明其签订本案《中山市二手房买卖及居间服务合同》后，积极配合杨光明办理一切相关手续，已于2017年3月7日解除房屋查封。但杨光明却至今仍未能满足合同第五条的约定。因杨光明无法满足合同约定的递件过户前提条件，致使合同的继续履行存在严重障碍。鉴于上述情形，其特向杨光明致函，敦促杨光明收到本函三日内履行合同约定，向银行办理贷款承诺函，以便妥善、顺利地完成交易，将房屋过户予杨光明。谨杨光明一意孤行，拒不履行合同约定，一切后果由杨光明自行承担，其因杨光明违约遭受的损失也须由杨光明赔偿。希杨光明衡量利弊，从速履约。2017年6月19日，张鸿达向杨光明邮寄《解除合同通知书》，述明其签订本案《中山市二手房买卖及居间服务合同》后，积极配合杨光明办理一切相关手续，已于2017年3月7日解除房屋查封。但杨光明却至今未能满足合同第五条的约定，将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行贷款承诺书。杨光明的上述行为已经严重违反合同约定，构成根本违约。鉴于上述情形，其特向杨光明致函，解除其与杨光明所签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》，并依约没收杨光明的定金。此外，其保留向杨光明追索其他赔偿的权利。本案诉讼中，张鸿达提出答辩意见如上。案经一审法院主持调解，双方无法进行和解。2.涉案房产登记的权利人为张鸿达。一审法院于2015年2月12日、2016年10月12日分别以（2015）中一法民三初字第76－1号、（2017）粤2071执7546号法律文书先后两次查封该房产，于2017年3月7日予以解除。一审法院于2017年5月9日以（2017）粤2071执民初7305号法律文书再次查封该房产。3.在本案诉讼期间，杨光明申请对涉案房产在2017年8月16日的市场价值进行评估。一审法院依法委托中山市中展房地产土地估价有限公司就杨光明申请事项进行处理，该公司于2017年10月19日作出编号为中展房估字[2017]经0823Ｆ号《房地产估价报告》，核定该房产在2017年8月16日的市场价值为1271024元。对于该报告，一审法院依法组织了当事人进行庭审质证。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案张鸿达（卖方）与杨光明（买方）在家家顺公司（居间方）的居间下签订《中山市二手房买卖及居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。现杨光明、张鸿达在履行房屋买卖合同中发生争议，杨光明要求解除合同，张鸿达同意，此为当事人自由处分民事权利之行为，符合法律规定，一审法院予以确认。关于杨光明、张鸿达对本案合同的解除是否存在过错问题。杨光明、张鸿达在签订本案合同时均已明确知晓涉案房产存在抵押、查封情形。杨光明、张鸿达为解决此问题对交易的影响，明确约定：“该房产处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后（一次性付款的在办理完银行资金监管后）30个工作日内自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方”。并就张鸿达应当配合杨光明办理银行贷款事项约定如下：“买卖双方协商一致约定由买方以按揭付款形式支付房款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议，办理资金监管手续；买方意向贷款560000元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年2月20日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续。”从文字意义上理解，可从上述约定得知，在杨光明向银行申请按揭、张鸿达配合其申请按揭以及张鸿达清偿抵押债权解除涉案房产的查封状态应当是依次而行的，且间隔了一定时间。综观本案，杨光明至今并未取得银行贷款批复函。且杨光明并未提交充分有效的证据证实以下事实：1.杨光明已经向银行申请按揭；2.杨光明已经拟向银行申请按揭，但张鸿达拒绝配合，且杨光明已经进行了催告。在此情形下，张鸿达履行“自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方”义务之条件未成就，故杨光明径行发函催告张鸿达履行该义务，与合同约定的履行义务顺序相悖，缺乏合同依据。从现实角度进行考量，上述约定可履行性不强。涉案房产处于抵押和查封状态，属于存在权利瑕疵之资产范畴。杨光明通过银行按揭付款方式购买该房产，需要先向银行申请贷款。而银行基于放贷风险的防控，同意杨光明贷款申请之可能性不强或同意贷款金额不高。从上分析可知，本案合同的上述约定存在逻辑与现实之矛盾，履行性不强。杨光明、张鸿达难于按此约定履行义务，均不存在过错。2017年3月7日，张鸿达消除涉案房产抵押状态及原有查封状态后，杨光明、张鸿达双方可按上述约定履行合同义务。但张鸿达无充分证据证实其在合理期限内通知杨光明履行合同义务或在杨光明怠于履行合同义务后进行过催告，而是在2017年6月1日径行发函催告杨光明履行相关义务，并于其后要求解除合同。张鸿达解除合同的程序亦存在瑕疵。且，此时杨光明已就本案纠纷诉至法院，杨光明有权选择由法院裁决的方式解决。因此，杨光明未对张鸿达发出的催告进行回应，不应视为违约。综上，本案合同的解除根源不在于杨光明、张鸿达任何一方，双方均无需承担违约责任。鉴上，对于杨光明、张鸿达提出的其他意见，本案不再赘述。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第七十八条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，一审法院判决：一、解除杨光明与张鸿达签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（限于关于房屋买卖合同关系部分）；二、确认杨光明无需向张鸿达支付定金180000元；三、驳回杨光明提出的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13490元，财产保全费5000元，评估费5678元（杨光明已预交），由杨光明负担18608元，由张鸿达负担5560元（该款由张鸿达于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付杨光明）。二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审期间，杨光明提供证据如下：1.广东雅商律师事务所出具的《关于杨光明申请按揭贷款情况说明》1份，拟证明因张鸿达拒不配合提交相关证明手续及前往银行签订面签文件，导致杨光明的贷款准贷书申请因资料不齐而未能办理成功。2.中国建设银行《个人贷款申请审批表》1份，拟证明杨光明于2018年2月22日按家家顺公司要求与建设银行办理二手房贷款申请的事实。3.《个人征信客户授权书》、《个人信用报告》各1份，拟证明杨光明于2018年2月22日已经委托银行查询个人征信，杨光明有履行申请办理银行贷款的行为。4.建设银行《个人再交易住房贷款售房人售房基本情况》表1份，拟证明借款银行要求张鸿达亲自到银行配合杨光明办理贷款面签手续，但张鸿达拒不配合。经质证，张鸿达不确认上述证据的真实性，认为证据1属于证人证言，证人没有出庭作证，其证明力法院不应采纳；其余证据只有杨光明自己的签名，没有第三方银行的签章确认，不清楚有无提交，即使他向银行申请了，也不会获得批准贷款，故该证据没有任何意义。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为,本案系涉港房屋买卖合同纠纷，应比照涉外案件进行处理。因涉案买卖合同的签订地、履行地及不动产所在地均在内地，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，一审法院确定本案适用内地法律作为准据法正确，本院予以确认。一审法院判令解除杨光明与张鸿达签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（限于关于房屋买卖合同关系部分），各方均无异议，本院予以维持。根据各方的诉辩陈述，本案的争议焦点为：杨光明、张鸿达对本案合同的解除是否存在过错问题。首先，杨光明、张鸿达在2017年1月份签订本案合同时已明确知晓涉案房产不仅存在抵押情形，且于2015年、2016年已被法院查封，当时无法完成房产过户手续。为解决该问题对交易的影响，双方在合同中约定先由杨光明向银行申请按揭、张鸿达配合其申请按揭，取得银行同贷书后再由张鸿达清偿抵押债权解除涉案房产的查封状态。合同签订后，杨光明至今未按约取得银行贷款批复函。杨光明虽辩称其已向银行申请贷款，因张鸿达拒绝配合导致未能取得同贷书，但其提供的律师事务所出具的情况说明、《个人借款申请审批表》等证据并无银行的盖章确认，不能充分证实杨光明已经向银行申请贷款且杨光明已经催告张鸿达配合贷款的事实，故杨光明应承担举证不能的法律后果。鉴于杨光明未履行取得银行同贷书的合同义务，张鸿达履行“自行筹资还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续并将房地产证原件交予居间方”义务之条件未成就，故张鸿达未履行该义务的行为不构成违约。一审法院综合考虑涉案房产处于抵押和查封状态、房屋所有人张鸿达牵涉多宗执行案件、杨光明之贷款申请存在较高风险、涉案买卖合同存在履行困难等情况，认定杨光明、张鸿达双方对本案合同的解除均不存在过错，判决驳回杨光明关于违约金、房屋差价、居间费用的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人杨光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11357元，由上诉人杨光明负担。本判决为终审判决。审判长 马 军审判员 胡怡静审判员 卢俊廷二〇一九年十二月十八日书记员 周芷铭