贵州省安顺市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔04民初131号 原告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司安顺分行。住所地：贵州省安顺市西秀区东郊路**。统一社会信用代码：91520400709677537N。 法定代表人：杜英杰，系该分行行长。 委托诉讼代理人：张忠星，男，汉族，1962年10月8日生，住贵州省安顺市西秀区，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：黄贵生，男，汉族，1961年2月7日生，住贵州省安顺市西秀区，代理权限为特别授权代理。 被告（案外人）：赵泽龙，男，汉族，1973年1月20日生，住贵州省安顺市西秀区。 委托诉讼代理人：邓小琪，贵州上运潇荣律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。 委托诉讼代理人：卢仁庆，贵州上运潇荣律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。 被告（被执行人）：王辉，男，汉族，1981年12月5日生，住贵州省安顺市西秀区。 被告（被执行人）：李敏，女，汉族，1982年4月3日生，住贵州省安顺市西秀区。 被告（被执行人）：安顺西苑房地产开发有限公司，，住所地：贵州省安顺市开发区西航路**统一社会信用代码：91520400745722366J。 法定代表人：周**，系该公司执行董事。 原告中国工商银行股份有限公司安顺分行（以下简称工行安顺分行）与被告赵泽龙、王辉、李敏、安顺西苑房地产开发有限公司（以下简称西苑房开公司）申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法组成合议庭于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告工行安顺分行委托诉讼代理人张忠星、黄贵生、被告赵泽龙及委托诉讼代理人邓小琪、卢仁庆、被告王辉到庭参加诉讼。被告李敏、被告西苑房开公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求称：1.请求撤销（2019）黔04执异101号《执行裁定书》，对贵州省安顺市房屋继续执行。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2015年10月27日向贵院申请强制执行（2015）安市民初字第116号民事判决，贵院于2016年3月7日以被执行人暂无执行条件为由裁定终结本次执行。原告于2019年7月4日申请恢复执行。在执行过程中，被告赵泽龙提出执行异议申请，请求依法裁定停止对案涉房屋的执行，并解除对该房屋的查封等。贵院经审理裁定中止对案涉房屋的执行。原告认为，原安顺市华西农产品加工厂与西苑房开公司分别于2006年3月20日、2011年5月25日签订《土地使用权转让合同》及《补充协议》，原告并不知情。2012年9月2日，西苑房开公司将案涉房屋出售给王辉和李敏，双方签订了商品房买卖合同，并于2012年9月25日将房屋备案在王辉和李敏名下。原告依据该商品房买卖合同和备案登记表，经审查符合贷款有关规定和条件的前提下，于2012年10月31日与王辉和李敏签订《个人购房借款／担保合同》，向王辉和李敏分别发放个人商用房贷款380万元和231万元，用所购的案涉房屋进行抵押，办理了预告抵押登记。而被告赵泽龙所称的2006年3月20日、2011年5月25日签订的《土地使用权转让合同》及《补充协议》至今未按照有关不动产管理规定向有关部门办理购房的备案登记。因此，按照《中华人民共和国物权法》及有关城市房地产管理办法规定，被告赵泽龙并不享有法定意义上的物权和对该房屋合法使用权。同时，如果被告按照规定及时办理了有关备案登记手续，就不会造成西苑房开公司将该房屋出售给王辉和李敏后用于贷款抵押的事实。对此，被告存在重大过错。而（2019）黔04执异101号执行裁定不顾这一客观事实，简单认定被告“早于2011年即本院查封之前就与安顺西苑房地产开发有限公司签订了合法有效的《土地使用权转让合同》及《补充协议》，该两份合同实质为产权置换合同，是一种双向的买卖合同”以及“西苑房开至迟自2013年10月就已将案涉商铺交付赵德荣占有使用，也早于本院查封时间”，而置该案涉商铺合法备案登记在王辉和李敏名下并用于原告贷款抵押的客观事实，明显损害了原告的合法权益。为此，为避免国有资产遭受重大损失，原告依法诉至贵院，请求判为所请。 被告赵泽龙答辩称：一、答辩人提交的土地使用权转让合同及两份补充协议实质为产权调换形式的拆迁补偿安置协议，真实、合法、有效。上述协议为安顺市华西农产品加工厂（以下简称华西加工厂）与西苑房开公司分别于2006年3月30日、2006年4月18日、2011年5月25日签订，明确约定了华西加工厂以其土地使用权及地面附着物有偿转让给西苑房开公司，西苑房开公司向华西加工厂提供商铺和住房，商铺具体为临街（1）-（11）、（A）-（F）轴的1-2层。根据合同法第一百二十五条的规定以及最高院相关审判精神，应以合同约定的权利义务内容确定合同的性质。从双方约定的权利义务内容来看，即采取产权调换方式签订的拆迁补偿安置协议，且该合同及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法、有效。二、答辩人享有优先取得拆迁安置房的权利。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定可知，法律赋予被拆迁人对特定安置房屋的债权具有物权的优先效力，该权利能对抗第三人，是法律直接规定的法定权利，不但无须公示，甚至在第三人合法购买的情况下，被拆迁人都享有优先取得补偿安置房屋的权利。基于2008年3月，华西加工厂经营者赵德荣通过家庭财产分配协议书将其转让给西苑房开公司的土地及地上建筑物赠与其子赵泽龙，赵泽龙承继享有该幅土地及地上建筑物的权利，成为被拆迁人，西苑房开公司对此予以认可，并于2013年将产权调换房屋（包括案涉房屋南方大厦1层2号、2层2号）直接交付赵泽龙占有、使用、管理，答辩人赵泽龙有权依法请求优先取得该补偿安置房屋。三、被告西苑房开公司与被告王辉、李敏签订的商品房买卖合同无效，且预告登记已经失效，原告主张无事实和法律依据。首先，王辉、李敏自认并无购买案涉房屋的意思表示及经济能力，也未实际出资购房，只是作为西苑房开公司员工，依公司要求在商品房买卖合同上签字。从2013年案涉房屋交付答辩人至今，王辉、李敏不曾主张办理产权登记，也可以印证购房不是二人真实意思。因此，依据民法总则第一百四十三条规定，王辉、李敏与西苑房开公司签订商品房买卖合同及基于此办理预告登记（包括抵押权预告登记）均系无效民事法律行为。西苑房开公司在明知案涉房屋产权调换给赵泽龙的情况下，又将房屋出售给王辉、李敏，相互串通，损害赵泽龙合法权益，依据合同法第五十二条规定也应当认定无效。其次，预告登记已经失效。案涉房屋于2012年10月31日办理预购商品房抵押权预告登记，而南方大厦项目在2013年就已竣工验收合格，客观上早已能够办理不动产产权及抵押权登记。案涉房屋至今未登记至王辉、李敏名下，依据物权法第二十条规定，预告登记已经失效，相应的抵押权并未设立，西苑房开公司作为开发建设者，对案涉商铺享有完整的物权。原告的主张无事实和法律依据。四、答辩人对案涉商铺享有的物权期待利益可以排除强制执行效力。首先，土地使用权转让合同及补充协议实质为采取产权调换形式的拆迁补偿安置协议，是一种以物易物的合同，合法有效。其次，西苑房开公司在2013年就已将用于产权调换的案涉商铺交付给答辩人占有、使用、管理，早于法院查封时间。再次，答辩人已通过交付原有的国有土地使用权及其地上附着物的方式向西苑房开公司支付全部购房款。最后，原土地使用权人赵德荣在2015年已向西秀区人民法院主张过权利，虽当时西苑房开公司同意办理，但因案涉商铺已预告登记在王辉、李敏名下，且抵押权预告登记在原告名下，客观上已无法兑现办理产权过户的承诺，原因不在答辩人。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案答辩人对案涉商铺的物权期待利益，能够排除强制执行效力。综上，请求依法驳回原告所有诉讼请求。 被告王辉、李敏答辩称：二被告未实际购买案涉房屋，也没有能力购买案涉房屋，只是作为西苑房开公司的员工，根据公司要求在商品房买卖合同上签字。 被告西苑房开公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告工行安顺分行提交证据如下（均为复印件）：1.商品房买卖合同两份、备案登记表两份，拟证明王辉、李敏购买案涉房屋符合法律规定；2.借款合同两份、借据两份，拟证明原告按照贷款管理规定，经审查审批同意后，向王辉、李敏发放贷款，西苑房开公司提供担保；3.抵押权预告登记证两份，拟证明案涉房屋已办理抵押权预告登记，权利人为原告。被告赵泽龙提交证据如下（均为复印件）：1.身份证复印件，拟证明被告身份信息；2.国有土地使用权证、个体工商户营业执照、土地使用权转让合同、补充协议两份及附图，拟证明华西加工厂将其所有的位于安顺市房开公司，西苑房开公司以其在该受让土地上开发建设的南方大厦房产项目中临街商铺和六套住房作为安置补偿，协议实质为采取产权调换方式的拆迁补偿安置协议；3.《家庭财产分配协议书》，拟证明华西加工厂经营者赵德荣将位于西秀区临街土地一片及地上临时建筑物无偿分配给赵泽龙，该部分西苑房开公司已用临街商铺和六套住房进行所有权置换，被告赵泽龙承继赵德荣对案涉商铺的物权期待利益，系案涉商铺权利人；4.安顺市房屋建筑面积测绘报告，拟证明西苑房开公司再次确认补偿给回迁户赵泽龙的房产为南方大厦一层2号商铺（262.47平方米）、2层2号（250.75平方米）；5.租赁合同、银行流水、结婚证，拟证明西苑房开公司在2013年8月将案涉商铺交付给被告赵泽龙占有、使用、管理，被告赵泽龙妻子将商铺出租；6.民事审判笔录，拟证明西苑房开公司未能按约办理过户登记，赵德荣于2015年向西秀区法院主张权利，但因商铺预告登记在王辉、李敏名下，客观上无法办理过户登记。被告王辉提交证据如下（复印件）：微信聊天记录，拟证明案涉房屋与被告王辉、李敏无关。 对原告提交的证据1，被告赵泽龙认为案涉房屋在合同约定的交房期限之前已交付赵泽龙，合同损害赵泽龙利益，且王辉、李敏自认买房是虚假行为，对证明目的不认可；被告王辉认为合同及备案登记均是西苑房开公司法定代表人授意，不是王辉、李敏的真实意思表示。原告提交的证据2，被告赵泽龙认为其不是合同当事人，不清楚；被告王辉认为贷款是西苑房开公司操作，发放借款情况其不清楚。原告提交的证据3，被告赵泽龙认为在案涉房屋符合办理产权登记的情况下，西苑房开公司未向王辉、李敏办理产权证，预告登记失效，抵押权预告登记也失效；被告王辉认为是西苑房开公司行为，与其无关。对被告赵泽龙提交的证据1，原告及被告王辉均无异议。被告赵泽龙提交的证据2，原告及被告王辉均表示不清楚，由法院核实。被告赵泽龙提交的证据3，原告认为不知情，但对转让的事实不予认可；被告王辉表示不知情。被告赵泽龙提交的证据4、5，原告及被告王辉均表示不知情。被告赵泽龙提交的证据6，原告对证据真实性无异议，但认为该证据恰好证明案涉房屋登记在王辉、李敏名下，赵泽龙未办理合法手续，物权不能成立；被告王辉表示不知情。对被告王辉提交的证据，原告对证据真实性、关联性均不予认可；被告赵泽龙无异议，认为恰好证明商品房买卖合同无效。 经审查，原告提交的证据1-3，被告赵泽龙提交的证据1-6，客观、真实，来源合法，与本案待证事实具有关联性，本院依法予以采信。被告王辉提交的证据，与本案不具有关联性，本院依法不予采信。 根据本院采信证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告赵泽龙父亲赵德荣是个体工商户华西加工厂的负责人。赵德荣分别于2006年3月、2006年4月18日、2011年5月25日，代表华西加工厂（甲方）与西苑房开公司（乙方）签订土地使用权转让合同及补充协议两份，约定甲方将安国用（2002）第22号国有土地使用权证所载土地使用权及部分地上附着物转让给乙方，乙方向甲方交付在该土地上建设的南方大厦项目临街（1）-（11）、（Ａ）-（Ｆ）轴的商业铺面1至2层及6套住房。2008年3月17日，赵德荣与赵泽龙等家人签订《家庭财产分配协议书》，约定西秀区（中风医院对面）临街土地一片（约3亩，含土地上所有临时建筑物）归赵泽龙所有。 西苑房开公司与王辉、李敏于2012年9月2日签订《商品房买卖合同》两份，约定王辉、李敏采取按揭贷款的方式购买南方大厦1层1-2号、2层2-2号房屋，并于2012年9月25日办理商品房预售合同登记备案登记。王辉、李敏（借款人、抵押人）、西苑房开公司（保证人），与原告于2012年10月31日签订两份个人购房借款/担保合同，贷款用于购买南方大厦1层1-2号、2层2-2号房屋，并办理了相应的预购商品房抵押权预告登记。2013年，西苑房开公司将案涉房屋交付给赵泽龙占有、管理、使用至今。2015年，工行安顺分行因借款人未按约定偿还贷款诉至本院，赵泽龙父亲赵德荣因西苑房开公司未按约为其办理交付的南方大厦房屋的所有权证诉至安顺市西秀区人民法院。2015年9月14日，本院作出(2015)安市民初字第87号民事判决，判令王辉、李敏偿还工行安顺分行借款本金及利息，西苑房开公司承担连带偿还责任。同日，赵德荣与西苑房开公司在安顺市西秀区人民法院主持下，达成调解协议：由西苑房开公司从即日起十日内为赵德荣办理南方大厦临街1层2号、2层2号商业铺面1-2层及1-15-3号、1-16-2号、1-16-3号、1-16-4号六套房屋的所有权证。2018年4月2日，西苑房开公司与赵泽龙根据安顺市房地产交易中心作出的房屋建筑面积测绘报告，对土地使用权转让合同及补充协议约定由西苑房开公司交付的南方大厦项目临街（1）-（11）、（A）-（F）轴的商业铺面1至2层的具体房号进行明确，房号为一层1-2号（建筑面积262.47平方米）、二层2-2号（建筑面积250.75平方米），即案涉房屋。 工行安顺分行向本院申请强制执行，执行未果终止本次执行后，工行安顺分行申请恢复执行，本院在执行过程中，依法向被执行人送达了《恢复执行通知书》，并以（2019）黔04执恢47号立案执行。执行过程中，本院于2019年8月28日向安顺市不动产登记中心送达（2019）黔04执恢47号《协助执行通知书》，查封了登记在被执行人王辉、李敏名下的案涉房屋。赵泽龙就本院对案涉房屋的执行向本院提出执行异议，本院经审查作出（2019）黔04执异101号执行裁定书，裁定中止对位于贵州省安顺市房屋的执行，并于2019年10月11日将该裁定书送达工行安顺分行。工行安顺分行不服该执行裁定，于2019年10月25日诉至本院，提出如前诉请。本院认为，本案的争议焦点为：被告赵泽龙是否对案涉房屋享有排除强制执行的合法权益。 本案中，赵泽龙与王辉、李敏均未按照《中华人民共和国物权法》的规定办理案涉房屋产权登记，未依法取得案涉房屋的所有权，但赵德荣代表华西加工厂与西苑房开公司签订的土地使用权转让合同及补充协议从内容来看，是以土地使用权及地上附着物的所有权调换案涉房屋的所有权，属于按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议。而赵泽龙与其父亲赵德荣等家人签订的《家庭财产分配协议书》属于家庭财产共有人对共有财产的分配，应视为赵泽龙取得土地使用权转让合同及补充协议约定的权利义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”，被拆迁人享有优先于房屋买受人的请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，赵泽龙虽未取得案涉房屋的所有权，但基于土地使用权转让合同及补充协议、《家庭财产分配协议书》对案涉房屋享有债权请求权，且该请求权优于被执行人王辉、李敏的请求权，能够排除原告工行安顺分行享有的金钱债权的执行。被告赵泽龙请求排除对案涉房屋的执行，符合法律规定，原告诉请对案涉房屋继续执行于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条的规定，判决如下： 驳回原告中国工商银行股份有限公司安顺分行的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告中国工商银行股份有限公司安顺分行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 逾期未提出上诉的，则本判决即发生法律效力，负有履行义务的当事人未按判决确定的履行期间履行义务的，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请执行。 审 判 长  廖美娟 审 判 员  陈雯贞 人民陪审员  方 萍 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  熊心怡