广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1103民初1288号 原告：吴洪孟，男，汉族，1972年12月28日出生，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：吴玉杰，广西昭威律师事务所律师。 被告：贺州市金旗市场开发有限公司。住所地：贺州市金旗市场内。 法定代表人：陆金生。 被告：陆政威，男，汉族，1986年6月5日出生，住浙江省东阳市。 原告吴洪孟与被告贺州市金旗市场开发有限公司（以下简称金旗公司）、陆政威确认合同效力纠纷一案，本院于2019年7月23日立案，2019年8月21日，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。被告金旗公司、陆政威经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告吴洪孟向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告金旗公司签订的商品房买卖合同合法有效;2.依法确认被告金旗公司与被告陆政威签订的商品房买卖合同为无效合同;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告金旗公司通过开发建造获得所有权，但该房屋未经验收，没有办理初始登记，根据物权法第9条、第1××条的规定，涉案房屋物权的设立、转让还没有生效。所以，因原告与被告金旗公司已签订房屋买卖合同已全额支付了购房款，并且金旗公司已向原告实际交付了该商铺;该商铺在金旗公司实际交付后由原告对该商铺占有、使用;该物权所有权已发生转移，该涉案房屋应归原告所有。金旗公司的股东为陆政威、陆金生，法定代表人为陆金生，且陆金生与陆振威是父子关系，陆金生、陆政威家族实际控制金旗公司的一切事务。金旗公司与陆政威的房屋买卖行为属于恶意关联交易，并且陆政威没有实际支付购房款，房屋也没有交付。在房屋买卖合同签订后，又将房屋二次出售给原告，并将房屋交付给原告。陆金生、陆政威作为法定代表人、实际控制人、家庭成员，对该两笔交易是知情的，原告是通过陆金生、陆政威、陆雅玲账户支付商铺购房款的，陆政威从未对涉案房屋主张过任何权利。陆政威不向关联方金旗公司支付购房款，不接收涉案房屋，在金旗公司将涉案商铺交付原告使用，陆政威是知情的、同意的。后陆政威将同一房屋进行多次抵押，套取资金。这些资金最终均被陆政威、陆金生家族转移、使用、占有。陆政威、陆金生、金旗公司的恶意串通行为实际上已严重损害了原告的合法权益及其他债权人的合法权益。陆政威与金旗公司不存在真实的房屋买卖关系，债权债务关系不存在，预告登记无效。根据合同法第52条的规定，陆政威与金旗公司签订的售房合同无效，债权不存在，预告登记无效。陆政威与金旗公司将他们签订的预售合同进行备案的行为属于预告登记，不产生物权效力。根据城市商品房预售管理办法第十条的规定，商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。根据上述规定，合同登记备案的规定属于行政管理范畴的规范，商品房预售合同的登记备案是开发商的义务，是行政机关对开发商预售行为的一种行政管理，商品房买卖合同的备案登记行为不属于物权登记的范畴。因此商品房买卖合同的登记备案应当不能产生物权登记的公示效力及排他效力。具体到本案，陆政威不能因其商品房买卖合同进行了备案登记就优先享有涉案房屋所有权的效力。综上所述，陆政威与金旗公司不仅串通签订的购房合同无效，而且陆政威对涉案房屋不享有权利。在本案，原告已支付全部购房款，且已对该商铺实际接收、使用，对本案商铺享有所有权利。根据民事诉讼法及相关法律的规定，特起诉。 原告提交证据：1、商品房买卖合同，证明原告与被告金旗公司签订了房屋买卖合同及合同的权利、义务的事实。 2、收据、银行交易明细，证明原告购买该房屋支付定金的数额及全额支付房屋款数额的事实。 3、交房通知，证明该房屋已实际交付给原告的事实。 ××、业主入住验收单，证明原告验收入住房屋的事实。 5、商铺转让协议书，证明原告购买金旗市场1××号楼一层××、5号商铺的转让人伍耀奇及商铺的面积和价格的事实。 6、收条，证明原告购买金旗市场1××号楼××、5号商铺支付的定金及数额的事实。 7、银行交易明细，证明原告支付购买金旗市场1××号楼××、5号商铺购房款及银行交易数额的事实。 8、收条，证明原告购买金旗市场1××号楼××、5商铺支付转让款的事实。 9、铺面租赁合同，证明原告购买金旗市场1××号楼××、5号商铺后由原告使用、租赁的事实。 10、信用社存折，证明支付房屋款账户账号：43×××08、42×××82是属于原告所有的事实。 11、商品房买卖合同，证明被告金旗公司、陆政威签订房屋买卖合同及其权利、义务的约定等事实。 12、预告登记，证明广西富川农村商业银行股份有限公司对原告购买的商铺有办理预购商品房抵押权预告登记的事实。 13、企业变更咨询单，证明陆政威是金旗公司的股东。 被告金旗公司、陆政威没有答辩，没有提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证、辩论的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为已放弃其答辩、质证和辩论的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条规定的，本院予以认定。原告证据5商铺转让协议书的转让方是甲方吴洪孟，受让方是乙方伍耀奇，根据原告证据8收条（伍耀奇收到原告吴洪孟转让款）及证据9铺面租赁合同（由伍耀奇出租商铺给他人）及原告的陈述，证据5商铺转让协议书的转让方实际是伍耀奇，受让方是原告吴洪孟。 经审理查明如下法律事实： 广西壮族自治区富川瑶族自治县人民法院201××年10月20日受理富川瑶族自治县农村信用合作联社（以下简称富川农商行）与徐文奖、陆政威及金旗公司金融借款合同纠纷一案，案号（201××）富民二初字第50号，受理案件当天组成合议庭对案件进行了调解，当事人达成协议，法院据此制作了民事调解书。协议内容：一、原告富川瑶族自治县农村信用合作联社与被告徐文奖、陆政威、贺州市金旗市场开发有限公司签订的本案所涉各项合同继续履行;二、徐文奖于2015年6月27日前偿还借款本金1××0万元及利息，剩余的借款本金560元及利息于2015年12月27日前还清;三、陆政威对上述债务以其抵押物在抵押担保范围内承担责任;四、金旗公司对上述债务承担连带保证责任;五、陆政威提供其在广西贺州桂东水电成套设备有限公司的股权为上述债务作担保。调解协议生效后，徐文奖仍未按协议内容履行义务，富川农商行向富川瑶族自治县人民法院申请强制执行。执行过程中，该院于2018年6月19日作出（2018）桂1123执恢26号之一执行裁定，拍卖陆政威名下的涉案房产，以偿还债务。吴洪孟提出执行异议，该院于2018年7月19日作出（2018）桂1123执异××号裁定，驳回吴洪孟的异议请求。吴洪孟不服此裁定，于2018年8月10日提起执行异议之诉，诉讼请求：1.依法确认原告与被告金旗公司签订的商品房买卖合同合法有效;2.依法确认被告金旗公司与被告陆政威签订的商品房买卖合同系恶意串通合同，应认定为无效合同;3.依法确认富川农商行、徐文奖、陆政威、金旗公司之间借款无效，抵押无效，富川农商行不享有优先受偿权;××.依法撤销广西富川瑶族自治县人民法院执行裁定书（2018）桂1123执恢26号之一，解除并停止对位于贺州市3、××、5、6、7号商铺的执行。 富川瑶族自治县人民法院于2018年12月6日作出（2018）桂1123民初630号民事判决，驳回原告吴洪孟的诉讼请求。吴洪孟不服判决提起上诉。贺州市中级人民法院于2019年××月10日作出（2019）桂11民终331号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。该判决同时指出，吴洪孟与金旗公司之间的商品房买卖合同的效力问题不是该案执行异议之诉审查的内容，一审予以审查并认定为无效不妥，予以纠正。吴洪孟与金旗公司之间的商品房买卖合同无法履行给吴洪孟造成的损失，吴洪孟可另行主张。吴洪孟遂向本院提起本案诉讼。 原告吴洪孟与被告金旗公司签订××份商品房买卖合同，购买的商品房分别是贺州市金旗市场1××号楼一层3-7号商铺，门牌号××栋一层3-7号商铺。单价10000元每平方米。付款约定为签定本合同当日一次性付清房款。房屋交付期限是2010年11月30日前。其中××号、5号商铺是一份合同，单价11000元每平方米。2012年6月18日，被告金旗公司发出3号、6号、7号商铺的交房通知书，原告吴洪孟当天签业主入住验收单。2013年9月6日，被告金旗公司发出××号、5号铺的交房通知书，原告吴洪孟当天签业主入住验收单。 原告提交5份金旗公司与陆政威在2010年6月29日签订的商品房买卖合同，购买的商品房为预售商品房，该商品房的用途为商业。销售编号第1××号楼1层3-7号铺，门牌号××栋1层3-7号铺。单价为每平方米13000元。付款约定为签定本合同当日一次性付清房款。房屋交付期限是2010年10月30日前。 原告提交的贺房预八步字第00001302号房屋预告登记证载明，预告登记权利人富川瑶族自治县农村信用合作联社，预告登记义务人陆政威，房屋坐落贺州市1层1至12号商铺，预告登记业务种类是预购商品房抵押权预告登记，登记时间是2010年6月30日，债权数额是700万元，设定日期是2010年6月28日，约定日期是2015年6月27日。 本院认为，原告吴洪孟在本案提出的第二项诉讼请求即依法确认被告金旗公司与被告陆政威签订的商品房买卖合同为无效合同的诉讼请求在其提起的执行异议之诉中已提出。执行异议之诉一审判决驳回原告吴洪孟的全部诉讼请求，原告吴洪孟不服一审判决提起上诉。执行异议之诉二审判决驳回上诉维持原判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项的规定，原告吴洪孟在本案再次提出依法确认被告金旗公司与被告陆政威签订的商品房买卖合同为无效合同的起诉没有依据，原告可通过申请再审处理。 原告吴洪孟提出的第一项诉讼请求即判决确认原告与被告金旗公司签订的商品房买卖合同合法有效的诉讼请求，原告在执行异议之诉中也提出该项请求。执行异议之诉一审判决确认原告吴洪孟与被告金旗公司签订的商品房买卖合同为无效合同，判决驳回原告吴洪孟的包括该项诉讼请求在内的全部诉讼请求。执行异议之诉二审判决认为原告吴洪孟与被告金旗公司之间的商品房买卖合同的效力问题不是执行异议之诉案件审查的内容，一审予以审查并认定为无效不妥，予以纠正。原告吴洪孟与被告金旗公司之间的商品房买卖合同无法履行给吴洪孟造成的损失，吴洪孟可另行主张。因此，原告吴洪孟在本案提出依法确认其与被告金旗公司签订的商品房买卖合同合同法效的起诉，本院依法予以受理。被告金旗公司将贺州市金旗市场1××号楼1层3-7号铺（门牌号××栋1层3-7号铺）出售给原告吴洪孟并签订××份商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律行政法规效力性强制性规定，且商铺已实际交付给原告吴洪孟，合同合法有效。被告金旗公司在将贺州市金旗市场1××号楼1层3-7号铺（门牌号××栋1层3-7号铺）出售给原告吴洪孟之前，与被告陆政威就包括该5间商铺在内的12间商铺签订商品房买卖合同，被告陆政威又将包括这5间商铺在内的12间商铺抵押给富川农商行，并办理了预购商品房抵押权预告登记。被告陆政威与被告金旗公司签订商品房买卖合同并与富川农商行签订抵押合同办理预购商品房抵押权预告登记虽然在原告吴洪孟与被告金旗公司签订的商品房买卖合同之前，但并不影响原告吴洪孟与被告金旗公司签订的商品房买卖合同的效力。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 原告吴洪孟与被告贺州市金旗市场开发有限公司签订的购买贺州市金旗市场14号楼1层3-7号铺（门牌号4栋1层3-7号铺）的4份商品房买卖合同合法有效。 案件受理费100元，由被告贺州市金旗市场开发有限公司、陆政威负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  蒋又生 审 判 员  李永慧 人民陪审员  尹 静 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  汪 敏 书 记 员  粟振凌