呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2019）内0105民初5624号原告（反诉被告）：中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行，营业场所内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区呼伦南路。负责人：韩雷，行长。委托诉讼代理人：刘静，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张渊，内蒙古蒙信律师事务所律师。被告（反诉原告）：内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特金桥开发区世纪大道北侧东支干道西侧。法定代表人：安钦，董事长。委托诉讼代理人：白荣升，内蒙古新广律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行（以下简称农行金桥支行）与被告内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司（以下简称凯蒙五鑫公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案后，凯蒙五鑫公司于2019年8月23日提起反诉，本院依法适用普通程序，于2019年9月23日公开开庭进行了审理。原告农行金桥支行的委托诉讼代理人张渊，被告凯蒙五鑫公司的委托诉讼代理人白荣升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。农行金桥支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并协助原告办理房屋产权登记手续；2.被告将与原告签订的《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案；3.被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金1,574,100元；4.本案诉讼费、保全费等一切费用由被告承担。事实与理由：2014年12月24日，原告作为买受人，与被告作为出卖人，就购买位于呼和浩特市××区以西的旺第嘉华小区第27幢3号房一套签订《商品房买卖合同》、《补充合同》，约定该商品房单价53,000元/平方米，总价1749万元整，同时，该《商品房买卖合同》对房款支付以及产权办理作了约定。被告依约交付该商品房，由原告进行装修、营业至今。依照《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告应当在该商品房交付使用后的720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理“买受人不退房、出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金”。至今被告尚未如约履行办理产权的备案义务，经原告多次催促仍未履行，应当按照以上约定承担违约责任现原告依据《商品房买卖合同》约定以及法律法规的相关规定，诉至法院以维护合法权益，诚望判如所请。凯蒙五鑫公司辩称，第一，因涉案房屋经呼和浩特市人民政府统一部署，列入历史遗留问题，办公室统一进行处理，该房屋登记的相关手续，与一般的商品房买卖合同的登记手续并不相同，有可能不需要备案就直接进行房屋产权登记，因此第一、第二项请求不应得到支持。第二，涉案项目在被列入历史遗留问题，由办公室办理的过程中，所有手续及办事进度，开发商只能紧密协助政府机关进行，并没有相关的主动权利。第三，涉案房屋在2014年签订买卖合同及补充合同之后，凯蒙五鑫公司先行将盖章后的合同交由农行金桥支行，农行金桥支行并没有将合同原件返回到凯蒙五鑫公司，仅给凯蒙五鑫公司出具了一份复印件，在该复印件上，合同第15条并没有书写“关于产权登记约定的720日”，此处是空白，因此农行金桥支行主张按照该期限要求凯蒙五鑫公司承担违约责任，条件尚未成就。该条款约定的违约金数额过高，如果要求凯蒙五鑫公司承担，请求法院予以调整。凯蒙五鑫公司向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付逾期给付购房款违约金437,904元；2.反诉被告承担本案本诉、反诉全部诉讼费。事实与理由：2014年12月24日，凯蒙五鑫公司与农行金桥支行，就购买位于呼和浩特市××区以西的旺第嘉华小区第27幢3号商品房签订《商品房买卖合同》、《补充合同》，两份合同对房款支付做了约定。依照《补充合同》第一条约定，农行金桥支行未能在该日期给付购房款，应当按照《商品房买卖合同》约定承担违约责任。依据《商品房买卖合同》、《补充合同》约定以及法律法规相关规定，诉至法院以维护合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对农行金桥支行、凯蒙五鑫公司提交的《商品房买卖合同》、《补充合同》，对农行金桥支行提交的收据、《购房款交付审批表》、《督办通知》、《关于对金桥支行国电分理处2个营业网点迁址及更名的批复》、《建设工程消防验收意见书》、《物业管理服务合同》、《律师函》、营业执照，对凯蒙五鑫公司提交的《商品房买卖合同》、《补充合同》、收据、银行业务凭证及收付款入账通知、《关于支付网点购房款的申请》、《“五证齐全”需办理竣工验收遗留项目情况统计表》、《关于2019年解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的通知》、《关于旺第嘉华26#等先行办理房屋产权的意见》，予以采信并在案佐证。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年12月24日，凯蒙五鑫公司（出卖人）与农行金桥支行（买受人）签订《商品房买卖合同》，合同第一条、第三条约定，买受人购买出卖人位于呼市××区第27幢暂定3号房，建筑面积为330平方米。合同第四条约定计价方式与付款，按建筑面积计算，单价为53,000元，总金额为1749万元。合同第六条约定付款方式及期限，买受人分期付款，合同签订后十日内交付房屋总价90%金额1574.1万元的款项，余款10%金额174.9万元，在办理产权证后付清。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付应付款项万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定交付期限（合同处交付期限处为空白）。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。同日，凯蒙五鑫公司（出卖人）与农行金桥支行（买受人）签订《补充合同》，约定双方就《商品房买卖合同》补充如下：1.合同第六条付款方式及期限第2款约定“分期付款：合同签订后十日内交付房屋总价90%金额1574.1万元的款项；余款10%金额174.9万元，在办理产权证后付清。”根据约定买受人需在2014年12月31日前支付给出卖人购房款1574.1万元，但由于买受人原因，出卖人同意买受人在2014年12月31日前支付首期购房款1270万元，剩余首期购房款304.1万元在2015年支付给出卖人。2.以上双方约定的付款时间及金额不做为合同约定付款期限的违约。3.双方约定的房价中包含契税52.47万元、房屋维修基金2.97万元、印花税875元、交易费2640元、登记费550元，共计55.84万元。4.本补充合同是合同的补充部分，与合同同效。农行金桥支行通过银行转款向凯蒙五鑫公司支付购房款，凯蒙五鑫公司于2014年12月24日出具收到农行金桥支行交来房款1270万元的收据一张。出具日期为2014年12月25日的《购房款交付审批表》载明：项目名称为农业银行金桥支行营业用房；批准投资额为1749万元；项目进度情况为分行已批复，所购房为现房，付款后即可交付使用；按合同支付购房款72.6%：1270万元。该审批表经农行金桥支行、凯蒙五鑫公司负责人签字，并盖公章。农行金桥支行于2016年1月9日向凯蒙五鑫公司作出《督办通知》，载明：双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的10%向买受人支付违约金。但凯蒙五鑫公司截至目前未履行合同约定，望加快进度办理产权确认。2016年5月23日，农行内蒙古分行营业部作出《关于对金桥支行国电分理处2个营业网点迁至及更名的批复》，载明农行金桥支行的地址为呼和浩特市××区以西旺第嘉华27-3号并更名为农行呼和浩特惠民路分理处。农行呼和浩特惠民路分理处营业执照中载明的营业场所即本案涉案房屋。2017年7月22日，内蒙古自治区内蒙古自治区呼和浩特市××队作出《建设工程消防验收意见书》，载明旺第嘉华1#商业楼、5#商业楼、27#公寓楼工程符合安全，予以通过。凯蒙五鑫公司于2017年10月19日向农行金桥支行作出《关于支付网点购房款的申请》，载明：农行金桥支行在“旺第嘉华”项目27#楼一层选址设立营业网点，并签订《商品房买卖合同》、《补充合同》，约定合同签订后先支付1270万元，304.1万元在2015年付清，后期一直至今未支付。现凯蒙五鑫公司已将农行金桥支行所需各项手续全部办理完毕，根据合同约定支付304.1万元购房款。农行金桥支行通过银行转款向凯蒙五鑫公司支付购房款，凯蒙五鑫公司于2017年10月13日出具收到农行金桥支行交来房款304.1万元的收据一张。出具日期为2017年10月20日的《购房款交付审批表》载明：项目名称为农业银行金桥支行营业用房；批准投资额为1749万元；已付款：1270万元；项目进度情况为该营业网点已经竣工并于2017年9月15日通过消防验收合格，本次申请支付房产购置金额304.1万元的购房款按合同第2次支付购房款：304.1万元。该审批表经农行金桥支行、凯蒙五鑫负责人签字，并盖公章。2015年12月21日，农行金桥支行（甲方）与呼和浩特市久踞物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，房号为旺第嘉华27#楼底商，该合同自2017年12月1日始，以甲方交纳年度物业服务费（收据）的时间为起始和截至日。农行金桥支行于2018年4月18日向凯蒙五鑫公司作出《律师函》，载明凯蒙五鑫公司在房屋交付两年内未按合同约定办理房屋产权登记。凯蒙五鑫公司于2018年5月10日向农行金桥支行作出《关于办理产权证书事宜情况说明》，载明：……现已办理完成消防验收，已报请质量监督站验收，完成后规划验收完成，即可办理产权的登记手续。凯蒙五鑫公司于2018年10月12日向农行金桥支行作出《关于产权证办理情况的说明》，载明：……因部分建设工程质量规范的变更，需要补充部分工程建设资料，预计会在2-3月内办理好工程竣工验收备案手续，完成工程竣工验收后，即可向住建局申请不动产初始登记，完成初始登记后即可办理不动产登记证书。涉案项目现已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。更新时间为2018年12月28日的《“五证齐全”需办理竣工验收遗留项目情况统计表》中包含涉案房屋所在的“旺第嘉华”项目。中共呼和浩特市委员会办公室于2019年4月24日印发《关于2019年解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题的通知》。呼和浩特市住房和城乡建设局于2019年7月13日向市自然资源局、市不动产登记中心作出《关于旺第嘉华26#等先行办理房屋产权的意见》，该文件包括涉案房屋所在楼宇。本院认为，农行金桥支行与凯蒙五鑫公司签订的《商品房买卖合同》、《补充合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自的义务。关于农行金桥支行主张凯蒙五鑫公司将办理权属证书需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助办理房屋产权登记手续的诉讼请求，本院认为，依据双方《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，凯蒙五鑫公司应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，凯蒙五鑫公司亦认可其并未履行上述义务，涉案项目现已“五证齐全”，具备办理房屋初始登记的条件，故凯蒙五鑫公司应依据合同约定，履行其将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的义务，协助农行金桥支行办理房屋产权登记手续。关于农行金桥支行主张凯蒙五鑫公司将《商品房买卖合同》向呼和浩特市房地产产权市场管理处申请登记备案的诉讼请求，本院认为，申请《商品房买卖合同》登记备案系办理房屋产权登记手续的前置程序，依前所述，农行金桥支行请求凯蒙五鑫公司协助其办理房屋权属登记的诉讼请求，已被本院支持，故对该项诉讼请求，本院不再处理。关于农行金桥支行主张凯蒙五鑫公司向其支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，对《商品房买卖合同》第十五条办理产权登记的时间，双方各执一词，农行金桥支行所持合同文本载明“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，凯蒙五鑫公司所持合同文本时间处则为空白，双方表示均无法提供合同原件，本院认为，农行金桥支行在2016年1月9日作出的《督办通知》标明“商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”字样，农行金桥支行在2018年4月18日作出的《律师函》亦载明“凯蒙五鑫公司在房屋交付两年内未按合同约定办理房屋产权登记”，凯蒙五鑫公司于2018年5月10日作出《关于办理产权证书事宜情况说明》，对迟延办理房屋产权证书一事进行说明，又于2018年10月12日作出《关于产权证办理情况的说明》进行再一次说明。农行金桥支行在两份函件中均明确注明合同条款，并注明合同约定的办证期限，凯蒙五鑫公司在两份说明中均未对合同约定的办证期限表示异议，却在庭审中表示依据该期限承担违约金条件尚未成就，有违诚实信用原则，故凯蒙五鑫公司逾期将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案违反合同约定，构成违约，应向农行金桥支行支付违约金。依据合同约定，按已付房价款的10%计算违约金，并无不当，故凯蒙五鑫公司应按照已付房价款1574.1万元的10%向农行金桥支行支付违约金1,574,100元。关于凯蒙五鑫公司主张农行金桥支行向其支付逾期给付购房款违约金的反诉请求，本院认为，双方在《商品房买卖合同》第七条约定逾期付款责任，并在《补充合同》中约定，“出卖人同意买受人在2014年12月31日前支付首期购房款1270万元，剩余首期购房款304.1万元在2015年支付给出卖人。以上双方约定的付款时间及金额不作为合同约定付款期限的违约”，凯蒙五鑫公司于2017年10月13日出具收到农行金桥支行交来房款304.1万元的收据、于2017年10月20日在农行金桥支行《购房款交付审批表》上盖公章，农行金桥支行逾期支付剩余购房款违反合同及补充合同的约定，构成违约，应向凯蒙五鑫公司支付违约金。依据合同第七条的约定，“买受人逾期付款超过30日后，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”，凯蒙五鑫公司依据该条款计算违约金，并无不当，故对凯蒙五鑫公司主张农行金桥支行向其支付逾期给付购房款违约金437,904元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案并协助中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行办理房屋产权登记手续；二、内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内向中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行支付逾期办理房屋权属证书的违约金1,574,100元；三、中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行于本判决生效后十五日内向内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司支付逾期给付购房款违约金437,904元；四、驳回中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费18,967元（原告已预交），由内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费3935元（反诉原告已预交），由中国农业银行股份有限公司呼和浩特金桥支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审 判 长 李丽萍人民陪审员 张素芬人民陪审员 许俊芳 二〇一九年十二月十八日书 记 员 包 晗