河北省昌黎县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0322民初1288号 原告：陈瑞华，女，1957年12月3日出生，汉族，住昌黎县。 委托诉讼代理人：苗卫华，北京市丰禾律师事务所律师。 被告：杨德琛，男，1971年8月30日出生，汉族，户籍地昌黎县，现羁押于秦皇岛市昌黎县看守所。 被告：秦皇岛市第三建筑工程公司，住秦皇岛市海港区河北大街**，统一社会信用代码91130300105256280B 法定代表人：宋继良，经理。 委托诉讼代理人：孙丹丹、周梦晗，河北君德风律师事务所律师。 被告：秦皇岛市金丰房地产开发有限公司，住，住所地昌黎县葛条港乡葛条港村南一社会信用代码91130322663679026G。 法定代表人：李延辉，总经理。 委托诉讼代理人：安伟华，河北碣阳律师事务所律师。 原告陈瑞华与被告杨德琛、秦皇岛市第三建筑工程公司（以下简称三建公司）、秦皇岛市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2018年4月8日立案后，因被告杨德琛刑事案件未了解，不能会见，本案中止审理。2019年11月6日，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈瑞华及委托诉讼代理人苗卫华、被告杨德琛到庭参加诉讼，被告三建公司、金丰公司经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈瑞华向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告三建公司第十三分公司（代表人杨德琛）签订的关于诉争“秦皇岛市昌黎县房屋及6号6平方米下房”房屋买卖合同合法、有效；2、确认被告三建公司与金丰公司之间关于上述案涉房屋之《商品房抵工程款协议》合法、有效；3、被告金丰公司依法履行《商品房抵工程款协议》中被告三建公司售出给原告的前述诉争商品房办理商品房买卖合同、登记等相关手续；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由，一、购房事实经过。2012年年初，原告陈瑞华通过朋友介绍认识了当时作为昌黎县昌黎镇“金榭巴黎小区”项目承建商（三建公司）十三分公司第一项目部承包人即本案被告杨德琛，并得知被告杨德琛是包工包料全额垫资承建被告金丰公司开发的“金榭巴黎”小区3--8＃楼及商业和Ａ1、Ｂ区地下车库。同时，得知被告杨德琛代表三建公司与被告金丰公司达成“以房抵工程款协议”，杨德琛对外销售抵债房（经多方核实无误）。2012年4月30日原告陈瑞华与被告杨德琛达成购买诉争“金榭巴黎小区5号楼1单元802室（含5号楼6号下房）”房屋买卖协议，房屋面积68.15平方米、下房6平方米。双方约定房屋（含下房）总价19万元整，并签订《金榭巴黎小区购买意向单》（详见购买意向单详细内容）当时被告杨德琛承诺交清全款后，杨有义务协助并督促被告金丰公司售楼处办理正式《商品房买卖合同》。当时，因为原告陈瑞华是换房，原告先交1万元定金（现金），待将原住房卖掉后再将购房余款18万元款给付被告杨德琛，为此双方经协商达成延期付款协议。2013年2月20日，原告陈瑞华将原住房售出后，当日将余款18万元通过银行划转支付给杨德琛（有银行转款凭证），而后被告杨德琛将金榭巴黎小区5号楼1单元802室房屋交付给原告。原告于2013年3月份装修该诉争房屋并入住。现一直居住在该诉争房屋中。原告陈瑞华将全部19万购房款支付给杨德琛后，多次找杨德琛协调被告金丰地产公司办理正式商品房购房合同，杨德琛总是说等等，能很快就帮你签订正式合同，但就是迟迟没有签成，原因不详。期间，原告陈瑞华上述事实属实，有证人、有证据可以证明。二、与购房相关诉讼、裁决等相关事实2015年9月16日，秦皇岛中级人民法院在原告居住的诉争房屋门上张贴执行《公告》。《公告》称“本院受理胡玉龙申请执行杨德琛、李文革借款合同纠纷一案，该案（2013）秦仲裁字第99号《仲裁裁决书》已发生法律效......”将原告居住的金榭巴黎小区5号楼1单元802号和上述亲友购买的五套楼房一起被查封（有公告原件）。原告认为中级法院的查封行为侵犯了原告的合法权益，提出执行异议（详见申请书）。2016年6月12日，河北省秦皇岛市中级人民法院作出的（2016）冀03执异343号《执行裁定书》上载明”本院于2013年7月15日作出秦民立保字第47号民事裁定书.....。2014年12月13日本院作出（2013）秦民初字第113号《民事判决书》......”。原告莫名其妙，不知道原告购买并居住的房屋到底是因为被告杨德琛或者被告秦市三建公司欠胡玉龙的钱，还是欠杜春丽的钱而将原告买的房屋予以查封。于是，2016年7月19日，原告收到河北省秦皇岛市中级人民法院作出的（2016）冀03执异343号《执行裁定书》后，在法定时间内向秦皇岛市中级人民法院提起执行异议之诉讼，要求法院依法停止将原告购买的房屋评估、拍卖等强制执行行为，并解除查封。同时要求确认原告与被告杨德琛或者被告秦市三建公司之间的买卖合同有效......。2018年2月26日，秦皇岛市中级人民法院作出（2016）冀03民初338号《民事裁定书》。《民事裁定书》载“再查明，本院于2017年4月27日作出生效的（2015）秦法执字第37-1号执行裁定书，裁定解除了对昌黎县房屋的查封“，”......（诉争）房屋采取的执行措施已被裁定解除，故陈瑞华的起诉不符合执行异议之诉的受理条件，应予以驳回。原告陈瑞华确认合同效力、对争议房屋确权的诉讼请求属于另案诉讼的范畴，应该按照民事诉讼法的规定确认管辖法院，而不是由本院即执行法院管辖”，裁定驳回原告陈瑞华的起诉。原告陈瑞华认为：第一、被告杨德琛（或者建筑商）即使与被告开发商金丰地产公司签订了“以房抵债”协议，就取得了销售房屋的相关权利（有协议为证）；第二、原告和原告介绍的五位亲属购买杨德琛销售的抵债房，通过售楼处签订了《商品房销售合同书》，合同买卖关系成立，是合法有效的。原告以同样的方式与承建商杨德琛达成的房屋买卖协议，并按照约定交付了全部购房款，也应该是合法有效的（有书证和法院裁定书为证）。第三、即使开发商与杨德琛签订了以房抵债协议就有义务为购房者办理《商品房销售合同书》。以各种原因理由不予办理合同就是违反合同约定。所以，原告陈瑞华与昌黎县金榭巴黎小区工程项目承包人杨德琛及其所代理或代表的被告秦市三建公司签订房屋买卖合同合法、有效。被告金丰房地产公司应依约履行合法有效的“以房抵债协议”中为购房人办理相关商品房购房手续后，原告依法得房屋的所有权。故此，依法向贵法院起诉，请求依法支持原告所有诉讼请求。 杨德琛辩称，对原告诉请全部认可。 三建公司、金丰公司未答辩。 原告为证明自己的主张提交如下证据： 1、2010年11月6日金丰公司与三建公司签订建设工程施工合同复印件，载明工程名称金榭巴黎住宅小区一期工程三标段，承包范围1#-7#楼及商业…。证明金丰公司与三建公司之间存在建设工程合同，本案所涉商品房在其合同里。 2、2010年10月1日三建公司第十三分公司与该公司第一项目部签订的（全额内部）承包经营合同书复印件，载明金榭巴黎小区3#-7#住宅楼承包给杨德琛经营管理。证明被告杨德琛是项目部负责人。 3、商品房抵工程款协议复印件，证明被告金丰公司和三建公司签有协议，本案商品房是在该协议预定内，开发商有义务办理商品房产权登记事宜。 4、三建公司出具的委托书复印件，载明授权杨德琛全权处理金榭巴黎项目，金丰公司抵付工程款的住宅楼（含5#楼）和下房的销售和使用权。 5、2012年4月30日陈瑞华与三建公司第十三分公司第一项目部（杨德琛）签订的购买意向申请书及交款收据、银行卡交易明细复印件，载明陈瑞华申请购买金榭巴黎5#1单元802室和6号下房并交款19万元。 6、秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03民初338号民事裁定书。证明原告陈瑞华提起案外人执行异议之诉被驳回起诉。 7、秦皇岛市中级人民法院（2016）冀03执异343号执行裁定书。证明原告陈瑞华提出执行异议被驳回。 8、光盘一份，证明原告实际占有房屋，已经装修入住。 9、2019年4月22日物业费收据，证明陈瑞华交纳金榭巴黎一期5-1-802的物业费。 以上证据被告杨德琛均无异议。 另，秦皇岛市中级人民法院（2017）冀03刑初8号刑事判决书认定：杨德琛挂靠三建公司，承建金丰公司开发的“金榭巴黎”小区…的部分楼盘。杨德琛与金丰公司约定，杨德琛向公众销售楼房必须到售楼处办理购房合同。2011年至2013年，杨德琛故意隐瞒此项事实，并虚构了三建公司第十三分公司第一项目部，以虚构的单位与购房者签订购房合同，加盖第一项目部的假公章，并采取“一房两卖”、“一房多卖”、“抵押再卖”的手段骗取多名购房者的房款。…5-1-802登记的买受人为郭巍。…陈瑞华陈述自己购买的5-1-802与一个姓郭的重了。该判决认定杨德琛犯合同诈骗罪…违法所得予以追缴，返还被害人。 原告提交的证据与秦皇岛市中级人民法院（2017）冀03刑初8号刑事判决书认定的事实相符，本院对原告的证据予以采纳。 本院认定事实如下：杨德琛挂靠三建公司，承建金丰公司开发的“金榭巴黎”小区…的部分楼盘。杨德琛与金丰公司约定，杨德琛向公众销售楼房必须到售楼处办理购房合同。2011年至2013年，杨德琛故意隐瞒此项事实，并虚构了三建公司第十三分公司第一项目部，以虚构的单位与购房者签订购房合同，加盖第一项目部的假公章，并采取“一房两卖”、“一房多卖”、“抵押再卖”的手段骗取多名购房者的房款。其中原告陈瑞华通过签订购买意向申请书的方式购买了“金榭巴黎”小区5号楼1单元802室房屋及配套下房，并支付了人民币19万元。该购买的楼房与他人购买的楼房重复。后，该房屋被查封，陈瑞华提起了案外人执行异议之诉及执行异议，均被驳回。现陈瑞华在该房屋中居住并支付了物业等费用。 本院认为，依法登记具有开发经营资质的企业法人或其委托的房地产中介服务机构，才能对所开发的房地产进行销售，而本案中被告杨德琛及三建公司第十三分公司第一项目部均不具有经营房地产的资质，故无论该项目部是否真实存在，原告与该项目部签订的意向书均系无效协议，且金丰公司与杨德琛约定售楼时必须到售楼处签订购房合同，故本院对原告请求与被告三建公司第十三分公司（代表人杨德琛）签订的关于诉争“秦皇岛市昌黎县房屋及6号6平方米下房”房屋买卖合同合法、有效的主张不予支持；同理，对原告请求金丰公司履行办理购房合同、登记手续义务的诉讼请求亦不予支持；关于三建公司与金丰公司签订的商品房抵工程款协议的效力问题，因三建公司并不认可其公司存在下设机构第十三分公司第一项目部，故原告与该项目部签订的意向书与三建公司与金丰公司间的抵工程款协议是否有效并无关联性，本院对原告该诉讼请求不予审议。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告陈瑞华的诉讼请求。 案件受理费减半收取40元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审 判 员  周志玮 二〇一九年十二月五日 代理书记员  高世琦