福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0681民初4663号 原告：吴会营，男，1976年07月02日出生，汉族。 委托诉讼代理人：吴晨楠，福建联合信实律师事务所律师。 被告：李守勇，男，1980年08月09日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。 委托诉讼代理人：郑希恺，福建大雄律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱梦梅，福建大雄律师事务所律师。 被告：马晓敏，女，1987年12月18日出生，汉族，住漳州台商投资区。 第三人：漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所，住所地漳州台商投资区角美镇阳光东路中骏四季阳光D009商铺。统一社会信用代码92350681MA2XUGQ38M。 经营者：林绍龙。 吴会营与李守勇、马晓敏、第三人漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所（以下简称“品尚房屋中介所”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理；后因案情复杂转为适用普通程序公开开庭进行了审理，吴会营及其委托诉讼代理人吴晨楠，李守勇的委托诉讼代理人郑希恺、朱梦梅，马晓敏到庭参加诉讼；第三人品尚房屋中介所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴会营向本院提出诉讼请求：1、判令解除吴会营与马晓敏、品尚房屋中介所签订的《房产买卖协议书》；2、判令马晓敏向吴会营双倍返还定金400000元；3、判令马晓敏向吴会营返还购房款873820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.2元、公证费510元；4、判令马晓敏向吴会营支付违约金338000元；5、判令马晓敏向吴会营支付已向第三人支付的中介费14000元；6、判令由马晓敏承担吴会营因追究其违约责任而发生的全部律师费用；7、本案诉讼费、保全费、保险费由马晓敏承担。庭审中，吴会营变更诉讼请求如下：1、判令解除吴会营与李守勇、品尚房屋中介所签订的《房产买卖协议书》；2、判令李守勇向吴会营返还购房定金200000元；3、判令李守勇向吴会营返还购房款873820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.2元、公证费510元；4、判令李守勇向吴会营支付违约金338000元；5、判令李守勇向吴会营支付已向第三人支付的中介费14000元；6、判令由李守勇承担吴会营因追究其违约责任而发生的全部律师费用；7、判令马晓敏在已收取的916284元购房款范围内对上述2、3项请求承担连带责任；8、本案全部诉讼费由李守勇、马晓敏承担。 事实与理由：吴会营通过第三人品尚房屋中介所听说马晓敏委托李守勇销售漳州台商投资区阳光东路7号中骏四季阳光二期11幢301号房产，遂通过李守勇开始协商案涉房产的买卖事宜。2017年4月23日，李守勇代马晓敏（甲方）与吴会营（乙方）、品尚房屋中介所签订《房产买卖协议书》，约定：乙方向甲方购买座落于漳州台商投资区房产，建筑面积106.37平方米，房屋总价1690000元；2、乙方将上述购房款预留200000元后分四次支付给甲方；3、产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭月；4、双方在签订协议后不得中途悔约，否则悔约方除应向守约方承担总房款20%的违约金外，还应赔偿守约方含中介费用、装修损失、房屋使用费、房屋折价损失等实际损失和收益损失，以及由此引起的诉讼费用和律师费用等；协议第十八条约定，若乙方在办理公证日期时资金无法到位，甲方同意先垫资，垫资费用为每月实际垫资额的3%；双方还就其他事项进行了约定。 协议签订后，吴会营依约向李守勇转账支付了含定金在内的1000000元购房款，同时自2017年7月1日起，每月通过银行转账方式支付马晓敏银行按揭余额。2019年3月吴会营通过品尚房屋中介所得知其所购买的房产存在争议后，遂停止了向马晓敏支付银行按揭，经进一步了解得知，案外人马心悦早已就本案讼争房产提起诉讼并已判决。但此时吴会营已经实际向马晓敏支付按揭款73820元及中介费、房屋差价、物业管理费等。 另，在2019年9月23日第一次庭审时，马晓敏当庭表示李守勇无权出售案涉房屋并拒绝追认李守勇的转售行为；且马晓敏提供的证据显示其已收到李守勇支付的案涉房产的定金及购房款共842464元。据此，可以确定以下事实：1、相关生效法律文书已将案涉房产判决给案外人马心悦使用；2、马晓敏于2017年3月20日将案涉房产出售给李守勇，并收取了842464元购房款，并办理了（2017）厦海证民字第5571号《公证书》；3、李守勇将案涉房产出售给吴会营并收取了1000000元的购房款，且自2017年7月1日起，吴会营共向马晓敏转账支付银行按揭款73820元。上述事实可知，李守勇向马晓敏购买案涉房产并支付购房定金后，取得了案涉房产的转售权利，有权与吴会营签订房产买卖协议；后马晓敏与李守勇于2017年6月12日重新办理公正委托手续，依据《委托书》的约定，李守勇尚未取得案涉房产的房产权证时出售案涉房屋，导致李守勇与吴会营签订的《房产买卖协议书》效力待定，鉴于马晓敏当庭表示拒绝追认李守勇的转售行为，李守勇的处分行为为无权处分，应当赔偿吴会营的损失。综上，李守勇的行为严重损害吴会营的合法利益。请求判如所请。 李守勇辩称，请求驳回吴会营的诉讼请求。一、吴会营提出变更诉讼请求申请时已经超过了法定期限，人民法院应当予以驳回。二、李守勇系替其弟弟付广法向马晓敏购买及向吴会营出售案涉房产，相关法律后果应当由付广法承担。该事实马晓敏亦知悉。三、案涉房产买卖协议仍具有可履行性，吴会营声称李守勇无权处分、合同目的已无法实现不成立，更不能依此理由主张解除合同。1、吴会营至今仍享有自行办理将案涉房产过户至其本人名下的能力。2、吴会营仍然可以取得案涉房产的所有权及占有。马晓敏与马心悦房屋买卖合同纠纷一案中，漳州市中级人民法院仅判决马晓敏将案涉房屋交付给马心悦，但是驳回了马心悦要求马晓敏将案涉房产过户给马心悦的诉讼请求，且根据物权优先于债权的原则，一旦房产过户给吴会营，吴会营即优先于马心悦取得所有权，可以主张排除马心悦对案涉房产的占有。更何况案涉房产还是毛坯房，马心悦尚未实际占有案涉房产。四、退一步讲，即便案涉房产买卖协议被认定可解除：1、20万元定金以及642464元购房款李守勇已经支付给马晓敏，前述款项直接归属于马晓敏而非李守勇，因此在合同解除后，前述款项亦应当由马晓敏独自承担归还责任。2、漳州市中级人民法院就马晓敏与马心悦房屋买卖合同纠纷一案所作出的二审判决已经认定2015年12月起至2018年10月止的案涉房屋按揭贷款系由马心悦偿还，那么吴会营在2018年10月及此前转给马晓敏的款项即非用于偿还按揭贷款，与本案无关，吴会营应当另案向马晓敏主张。其他款项如用于归还马晓敏按揭贷款，亦应当向马晓敏主张。3、李守勇在履行其与马晓敏之间的房产买卖协议以及案涉房产买卖协议过程中均无过错，不应当承担违约金、中介费违约责任。李守勇对马心悦与马晓敏之间就案涉房屋所进行的房产买卖关系完全不知情，也无从知晓。因吴会营长期不还清按揭贷款、拖延过户，才导致案涉房产至今未能过户至吴会营名下，如果吴会营及时办理过户，马晓敏与马心悦房屋买卖合同纠纷一案不会对案涉房产买卖协议产生任何影响。李守勇案涉房产买卖协议实际约定吴会营持李守勇为其办理的转委托公证书自行办理案涉房产过户手续，且约定案涉房屋的按揭贷款由吴会营归还。2017年8月10日，李守勇为吴会营办理完毕转委托公证后，即履行完毕了案涉房产买卖协议约定的义务。退一步讲，即便李守勇要协助吴会营办理过户手续，那么在吴会营还清按揭贷款之前，也无权要求李守勇协助过户，漳州市中级人民法院驳回马心悦要求马晓敏办理过户手续的请求亦以此为由。即便按照吴会营主张案涉房产买卖协议原系效力待定协议且因马晓敏不追认导致案涉房产买卖协议无效，那么违约金条款也随之无效，李守勇不应当承担违约金。五、即便假设李守勇需要支付违约金，吴会营要求的违约金金额也过高，且李守勇无需承担中介费、律师费目前也没有证据证实吴会营支出了中介费和律师费。本案中，案涉房产的市场价格已经远远低于169万元，因此，吴会营至多受有资金占用的利息损失，该利息损失应当按照中国人民银行同期贷款利率计算。中介费、律师费如认定为吴会营的损失，则违约金中不能再重复计算，反之亦然。吴会营未能及时还清按揭贷款、办理过户，自身具有过错，因此应当自行承担一部分损失。 马晓敏辩称，吴会营的诉讼不成立。答辩人对李守勇与吴会营签订的房屋买卖协议不知情，本案不应让答辩人承担责任，李守勇向答辩人支付的款项是答辩人同李守勇之间的法律关系，不应在本案中予以处理，且答辩人是在与马心悦处理好相关手续之后才与李守勇签了合同，答辩人不存在违约行为。 品尚房屋中介所在法定期限内未作答辩亦未提交证据。 本院经审理认定事实如下：2017年3月20日，马晓敏（甲方）与李守勇（乙方）签订了一份《房产买卖协议书》（0000612），约定甲方将其坐落于漳州台商投资区房产转让给乙方，建筑面积106.37平方米；房屋总价1690000元；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，李守勇共向马晓敏支付了购房款842523.47元。 2017年4月23日，李守勇（甲方）与吴会营（乙方）签订了一份《房产买卖协议书》（待办产权过户1818620）,约定：乙方向甲方购买其坐落于漳州台商投资区房产，建筑面积106.37平方米；该房产原甲方银行按揭余额由乙方向银行支付，在产权过户到乙方名下之前，乙方必须每月按时足额支付甲方银行按揭余额。双方任何一方若发生违约行为的，中介佣金违约方承担；甲乙双方签订本协议后，除遇到不可抗拒因素外，否则不得中途悔约；若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付该房产总价款百分之贰拾作为违约金……。合同签订后，吴会营共向李守勇支付了购房款1000000元。 2017年7月1日至2019年2月1日间，吴会营共分20次向马晓敏账户转账，金额共计72320元。2018年7月24日，吴会营补缴案涉房屋差价812元；2018年7月24日，吴会营向福建世邦泰和物业管理有限公司漳州分公司缴纳物业费2527.2元。 2018年3月9日，案外人马心悦起诉马晓敏等房屋买卖合同纠纷一案，该案经一审、二审审理，判决“马晓敏应于本判决生效后七日内将漳州台商投资区季阳光二期11幢301室房屋交付给马心悦使用”，该判决已生效。 2019年8月12日，吴会营委托福建联合信实律师事务所代理本案诉讼，花费律师费60000元。 2019年8月15日，吴会营提起本案诉讼。 以上事实，有《房产买卖协议书》（待办产权过户1818620）、《房产买卖协议书》（0000612）、《定金收据》、《首付款收条》、《收条》、银行流水明细、《民事判决书》《法律事务委托合同》、《增值税普通发票》、《收款收据》、《交易明细》、《不动产登记信息查询记录》以及各方当事人的当庭陈述予以佐证，经庭审举证、质证，可以认定。吴会营举证的《收据》因真实性无法确认，不予采纳，举证的《公证书》与本案不具关联性，不予采纳；李守勇举证的《房价走势图》与本案不具备关联性，不予采纳。 本院认为，依法成立的合同合法有效，各方当事人应当遵循诚实信用原则，依约定全面履行各自义务。关于案涉《房产买卖协议书》（1818620）的出售方问题，虽在合同起始部分出售方填写的是马晓敏和李守勇，但是只有李守勇在合同出售方处签名并捺印；且合同签订时，李守勇与马晓敏的房屋买卖合同处于签订了书面合同并支付定金，但双方尚未达成转售房屋的合意，因此，案涉合同的出售方应为李守勇。李守勇与吴会营签订的《房产买卖协议书》（代办产权过户1818620）因合同约定的房产已经生效民事判决书判决交付给案外人马心悦使用，据此，吴会营签订《房产买卖协议书》的合同目的无法实现，吴会营享有合同解除权并有权要求合同违约方承担违约责任；对吴会营要求解除《房产买卖协议书》，并要求李守勇按房屋总价的20%承担违约责任，可以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，吴会营与李守勇签订的《房产买卖协议书》解除后，李守勇因合同收取的购房款1000000元应当返还，吴会营基于合同的支出的按揭款73820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.2元，李守勇应予以赔偿。因违约金条款是对守约方的损害赔偿数额所作出的约定，已经包括对对方违约所能预见到的实际损失和可得利益的损失，本案中吴会营既主张李守勇支付违约金又要求其赔偿由此产生的律师费、公证费等，综合考虑合同的履行情况及吴会营的损失情形，吴会营主张的上述损失均在违约金中得以体现，对吴会营的上述诉求不予支持。吴会营主张马晓敏在收取的购房款范围内承担连带责任，没有依据，且马晓敏与李守勇之间的款项往来属另一法律关系，不宜一并处理。第三人品尚房屋中介所经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。 综上所述，对吴会营要求解除与李守勇签订的《房产买卖协议书》并要求对方返还购房款 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第三项的规定，判决如下： 一、解除吴会营与李守勇、漳州台商投资区角美品尚房屋中介服务所签订的《房产买卖协议书》（编号1818620）； 二、李守勇应于本判决生效之日起二十日内向吴会营返还购房款（含定金）1000000元； 三、李守勇应于本判决生效之日起二十日内向吴会营赔偿其支出的房屋按揭款73820元、补缴房屋差价812元、物业管理费2527.2元； 四、李守勇应于本判决生效之日起二十日内向吴会营支付违约金338000元； 五、驳回吴会营的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费17536元，由李守勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈 蓉 人民陪审员  李春英 人民陪审员  郭志雄 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  郭建伟 执行申请提示： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。