山东省无棣县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1623民初2375号 原告：李爱军，男，1960年12月12日出生，汉族，住无棣县。 委托诉讼代理人：付治国，山东易安律师事务所律师。 被告：中国银行股份有限公司无棣支行，住所地：无棣县院前街**。 负责人：付存民，该行行长。 委托诉讼代理人：朱希民，山东众成清泰（滨州）律师事务所律师。 原告李爱军与被告中国银行股份有限公司无棣支+行（以下简称无棣中行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月2日立案并在7月25日作出(2018)鲁1623民初1679号民事判决,李爱军不服该判决,向滨州市中级人民法院提起上诉，中院于2019年1月18日以（2018）鲁16民终2366号民事裁定，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李爱军及其委托诉讼代理人付治国，被告无棣中行的委托诉讼代理人朱希民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李爱军向本院提出诉讼请求：判令被告恢复原告房屋的室内楼梯设施或者赔偿经济损失11万元；判令被告赔偿二楼、三楼无法正常使用造成的经济损失18万元。事实及理由：原被告于2008年5月1日签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告位于无棣县××路××号楼房，一楼建筑面积333.23平方米，租赁期限自2008年5月1日至2018年5月1日，约定年租金33万元。在违约责任约定乙方按照合同年总额的20%向甲方赔偿违约金，承租方对房屋装修、改造涉及改变房屋结构和用途时，需征得出租方同意。被告没有征得原告同意的情况下，擅自把楼梯拆除的行为已经造成根本违约，并且导致原告房屋的二楼、三楼无法正常使用。 无棣中行辩称，一、原告要求被告恢复原告房屋的室内楼梯设施或者赔偿经济损失11万元的诉讼请求没有事实和法律依据。首先，2008年5月1日，原告与被告就位于无棣县××路××号楼房一楼333.23平方米签订了租赁合同的事实是存在的，但原告诉称的被告未经其同意擅自拆除楼梯并无充分证据证明。即使被告有拆除的行为，也一定是征得了原告的同意，否则，在时隔近十年的时间，原告在明知楼梯拆除事实存在的情况下，却不依法行使自己的权利，明显超过了诉讼时效，其诉讼请求依法应予驳回；其次，《合同法》第一百二十二条关于“因当事人一方的违约行为侵害对方财产权益的，受损害一方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任”之规定，原告诉讼请求既包含违约责任请求又包括侵权责任请求。被告认为，原告应当根据上述法律规定进行选择并据此提供证据。如果原告不做出选择且无充分证据证明被告具有违约行为的话，法院应当按本案一审时查明的事实和证据采信原则。 二、原告请求被告赔偿二楼、三楼无法正常使用造成的经济损失18万元既没有事实和法律依据，也与房屋租赁关系无关联。按照《合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告既无证据证明被告存在违约行为，也无证据证明因被告的违约行为给原告造成了18万元的经济损失，更无证据证明因被告违约给其造成损失后，采取过防止损失扩大的适当措施。因此，原告该项诉讼请求无事实和法律依据，应予判决驳回。 三、《合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。原被告在合同中虽然明确了违约金计算方法，但没有就违约产生的损失赔偿计算方法做出约定，按照该条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，在原告无证据证明损失存在的情况下，被告请求法院对租赁合同约定的违约金计算方式由“合同年总金额的20%”减少为“合同年总金额的5%”。 综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的房屋租赁合同本院予以确认并在卷佐证，对当事人有争议的涉案楼梯是否系被告拆除、被告应否承担责任，本院认定如下：2018年4月份，无棣中行（承租方）与李爱军（出租方）签订房屋租赁合同，无棣中行承租李爱军所有的、位于无棣县××路××号建筑面积333.23平方米的楼房（一楼）用于金融营业，租赁期限为10年，自2008年5月1日至2018年5月1日止，年租金33万元。合同第七条“租赁房屋的维修”约定为：在租赁期内，承租方负责所承租房屋的日常维护、保养，费用自理，在承租方对房屋装修、改造涉及改变房屋结构和用途时，需征得出租方同意；合同第十条“房屋租赁合同期满及承租方返还房屋时间的有关条款”约定：合同期满自然终止，若承租方继续续租，承租方应提前3个月通知出租方，双方需重新签订房屋租赁合同……期满后承租方如不续租，承租方必须于期满之日搬离所承租的房屋，承租方只能搬走可移动的部分，不动部分不能拆除。合同对其他事项还进行了约定，该合同李爱军签字捺印，无棣中行加盖公章，负责人签字。 合同签订后，双方依约履行合同。无棣中行因经营需要，对涉案楼房进行了装修改造，2018年4月19日，无棣中行在没有和李爱军办理交接的情况下即将人员和办公设备撤离，未对房屋内相关设施恢复原状。庭审中，双方对楼梯到底是哪方拆除存在争议，李爱军称无棣中行未征得其同意，擅自拆除，无棣中行则称其承租时该楼梯已经拆除，双方均未提供证据证实自己的观点。 上述事实，有原被告当庭陈述，房屋租赁合同，勘验笔录，现场照片等证据予以证实，可以认定。 本院认为，李爱军与无棣中行签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。李爱军依约提供房屋，无棣中行亦按照约定使用并支付租金，双方的租赁合同已经履行完毕。本案的争议焦点是：涉案楼房楼梯是否系被告拆除？李爱军主张的损失应否支持？ 关于第一点。租赁合同上未标注签订合同的时间，根据当事人陈述，双方在签订合同之前就相关的租赁事宜进行了初步磋商，协商内容应当包括装修改造事宜。从李爱军房屋结构来看，一楼至二楼肯定存在楼梯，从无棣中行对整个一楼的装修情况、金融营业场所相对封闭的特点及二审证人李某、牛某的证言综合分析,该楼梯应系无棣中行在装修时拆除并进行了改造，无棣中行虽予以否认，但无相反证据证实其租赁房屋时涉案楼梯不存在或者系原告先行拆除，故李爱军称涉案楼梯系被告拆除的主张成立，本院予以采信； 关于第二点。李爱军的诉讼请求是恢复原状或者赔偿修复楼梯费用，该请求系房屋租赁合同终止后产生的直接损失，无棣中行在租赁期限届满后，应当按照合同约定返还完整的租赁物，但双方对租赁标的未进行清点和现场交接，无棣中行即自行撤离，李爱军发现楼梯不存在即要求无棣中行恢复原状有合同依据和事实依据，予以支持。即使如无棣中行所述李爱军对拆除楼梯事宜事先知情，因双方在租金中未对此作出明确约定，也免除不了无棣中行对标的物完整返还的义务。但李爱军主张的经济损失11万元依据不足，按照合同约定和日常生活经验及一般常理，无棣中行应先将房屋恢复原状（恢复标准同二楼至三楼楼梯），无棣中行在限期内不履行该义务的情形下，李爱军方有要求赔偿损失的权利。李爱军诉讼请求第二项系间接损失，并无相关证据证明，不予支持。 综上，原告李爱军请求无棣中行将楼梯恢复原状有合同依据和法律依据，予以支持，被告无棣中行辩称该案已超诉讼时效的观点因李爱军已明确向无棣中行主张的是侵权责任，该侵权行为一直持续，故未超诉讼时效。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十二条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百二十五条规定，判决如下： 一、被告中国银行股份有限公司无棣中行将原承租的原告李爱军所有的、位于无棣县××路××号一楼至二楼楼梯恢复原状（恢复标准同二楼至三楼楼梯），限本判决生效后三十日内履行，原告李爱军须配合施工； 二、驳回原告李爱军的其他诉讼请求。 案件受理费6640元，由原告李爱军和被告中国银行股份有限公司无棣中行均担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  秘杰云 审 判 员  李青青 人民陪审员  李同武 二〇一九年十二月六日 书 记 员  张晨露