江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0734民初1384号原告（反诉被告）：潘昌海，男，1972年4月8日出生，汉族，居民，住江西省赣州市寻乌县。原告（反诉被告）：曾玉兰，女，1976年12月6日出生，汉族，居民，住江西省赣州市寻乌县。两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：梅媛婷，江西省寻乌县澄江法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：江西聚贤置业有限公司，住所地：江西省赣州市寻乌县新东大道幸福佳苑商业****，统一社会信用代码：91360734MA35K1L02H。法定代表人：周跃进，职务：董事长。委托诉讼代理人：龚隆旺，江西客家人律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟星星，江西客家人律师事务所律师。原告（反诉被告）潘昌海、曾玉兰与被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司房屋买卖合同纠纷本、反诉一案，本院于2019年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘昌海、曾玉兰及两原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人梅媛婷、被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司委托诉讼代理人钟星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告潘昌海、曾玉兰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告江西聚贤置业有限公司因违约逾期交房向原告潘昌海、曾玉兰赔偿违约金6109.57元（从2018年11月16日至2019年6月25日为止，一共222天，总房款550412元×0.05‰×222天=6109.57元）；2、本案诉讼费用由被告江西聚贤置业有限公司承担。事实和理由：2017年3月21日原告就购买位于寻乌县九洲国际小区住宅楼1栋一单元602室房屋（以下简称“诉争房屋”）事宜与被告签订了《赣州市商品房买卖合同》（以下简称“《购房合同》”）。按合同规定，被告应于2018年9月30日向原告交付该住宅房屋。后来由于被告的诸多原因导致被有关部门整改，后原告与被告签订补充协议把交房时间由2018年9月30日更改为2018年11月15日前交房，被告应于2018年11月15日交付房屋，但被告直到2019年6月25日才办理竣工验收备案并于2019年6月26日至7月初陆续通知各业主交房。根据原、被告签订的上述《购房合同》第十二条之规定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。”据此，被告理应向原告赔偿违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，而被告却未按合同规定时问交付房屋，被告也未向原告书面说明无法按期交付房屋的原因，原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明确，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的合法权益。根据《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及当事人双方签订合同第十二条之规定，判令被告立即履行合同规定的赔偿违约金。为维护法律尊严和社会公平正义以及原告的合法权益不受侵害，请求判如所请。本诉被告江西聚贤置业有限公司辩称：1、本案中答辩人不存在违约行为，理由是被答辩人等无理要求拆除、重建符合规范的大门，构成了对房屋买卖合同中交房条件的变更，因双方之间的合同已经变更，故交房时间也应该相应顺延；2、答辩人无法按照最初合同载明的时间交房是由于被答辩人等人的行为导致的，2018年6月1日至6月24日，被答辩人等通过拉横幅游行示威等方式阻挠施工，导致答辩人在该期间无法施工，工期应该顺延，被答辩人等人无理强行要求答辩人拆除重建符合规范的大门，该要求是按照他们的风水要求提出的，没有法律依据，原先的大门符合设计、法律规范，符合施工要求，被答辩人等人却无理要求拆除重建，交房日期应该相应顺延，且造成的损失也应该由被答辩人等人承担；3、房屋虽然是在2019年才完成备案，但早在2018年7月完成竣工后，已经申请了备案，由于被答辩人等人的违法行为导致备案部门给答辩人施压，迫于无奈答辩人接受了被答辩人等人的无理要求。答辩人的房屋早已符合备案交房条件，且当时也通知了业主过来收房，即使迟延交房，原因也不是答辩人造成的；4、2019年4月23日被答辩人已经收房。反诉原告江西聚贤置业有限公司向本院提出反诉请求：1、请求依法判令反诉被告按购房面积赔偿反诉原告的大门重建、装修、商铺面积等各项损失计7054.94元；2、本案的案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告系寻乌县九洲国际小区的开发商，反诉被告为九洲国际小区的1-1-602房屋买受人，反诉原告所开发的九洲国际1#、2#、3#、4#楼均于2018年7月1O日完成竣工且能够在约定期限内交房。反诉被告等人因对楼盘大门布局不满意，于是通过微信群组织人员采取举横幅、进行非法游行示威及在售楼部大门张贴白底黑字横幅的方式强迫反诉原告对原本已经验收合格且符合建筑规范的大门进行拆除重建，为维护社会稳定，反诉原告在无奈之下答应了反诉被告的要求并进行了相应整改。反诉被告的不合理要求致使反诉原告遭受了重大财产损害，反诉被告应对新大门的设计费、原大门的造价、新大门造价及装修费、人工费等进行赔偿，原告的各项损失合计4732555元，九洲国际小区总住房面积77403.83㎡，而反诉被告的购房面积为115.39㎡，故反诉被告需承担的损失为7054.94元（4732555元÷77403.83㎡×115.39㎡）。反诉被告潘昌海、曾玉兰辩称：1、被答辩人违反双方签订的《商品房买卖合同》第四章第九条第一项约定：该商品房已取得从房屋已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》以及第十条约定的商品房相关设施设备交付条件（如燃气铺设等）。因此，寻乌县房地产管理局于2018年12月24日向被答辩人下发了《责令限期整改通知书》，责令其限期补办验收手续。而被答辩人直到2019年6月25日才办理骏工验收手续，并在同年6月26日才向业主出具交房通知书，显然，交房时间应认定为被答辩人向业主出具交房通知书之日；2、被答辩人提及出资悬挂横幅及游街一事，被答辩人并未出资，更没有参与，开发商在反诉状中也指明这一提议在提出当晚已被大部分业主否决，第二天，所谓的代表曹炀、刘倩君等少数业主扔执意行事，这少数业主并未得到大部分业主的授权，也并没有委托这些人作为行动代表，因此这少数几个人的行为完全不能代表全体业主的意志，其造成的不良后果也不应当由全体业主来承担；3、被答辩人提到游行示威的行为损害商业信誉形象，导致广寻云府楼盘房屋销量一落千丈，这两者之间并不存在必然的因果关系。首先，游行示威活动针对九洲国际小区，而跟广寻云府小区的销售并无关联，全体业主从未提及广寻云府小区的质量问题，因此这两者之间没有必然的因果关系。其次，2018年6月之后，蓝湾里、蓝湾半岛、书香华府、碧桂园等优质楼盘相继开盘，造成对广寻云府销售有所冲击，开发商不应把责任强推给九洲国际全体业主；4、被答辩人对大门的重建和电梯室入户石膏代，墙面干挂瓷砖的整改，并非业主无理取闹，而是全体业主的合理诉求。按照我国几千年的优良传统，业主提出对大门的重建整改诉求完全合情合理，而且在游行示威事件平息之后，业主一直秉着友好协商的态度和开发商进行沟通处理整改事宜，并不存在开发商所说的胁迫威胁等现象，作出的整改决定也是经过双方同意并签字的，开发商事先并未提出要求由业主承担重建及整改费用，不接受在重建后又来要求全体业主来承担相关费用；5、被答辩人所提供的大门重建、整改等工程造价都是单方面的，缺乏公平公正的评估。大门重建和装修都是承包给了寻乌睿映装饰有限公司，该公司的法人代表落款签字的是甘斌，而甘斌同时也是江西聚贤置业有限公司的大股东之一，承包合同的双方存在重大的利益关联且是亲戚关系。因此答辩人认为合同中的工程造价缺乏事实根据，完全不接受，真实的造价必须由开发商自行出资聘请第三方进行重新评估，才能体现公平公正；6、本诉的案由是商品房买卖合同纠纷，被答辩人提起的反诉与本诉的诉讼请求或诉讼理由不是基于同一实体法律关系或同一案件事实，被答辩人提起反诉不符合法律规定。本院经审理认定事实如下：2017年3月22日，潘昌海、曾玉兰与江西聚贤置业有限公司签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20170303286），约定潘昌海、曾玉兰购买江西聚贤置业有限公司位于寻乌县九洲国际1#楼1-602的房屋，价格为550421元，由潘昌海、曾玉兰在2017年3月2日前支付首付款165412元，剩余385000元由潘昌海、曾玉兰向商业银行申请贷款支付。合同还约定房屋的交付条件，即交付时该房屋应取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、相关设施设备已符合第十条约定的条件、《房屋测绘报告》，交付时间为2018年9月30日；如江西聚贤置业有限公司逾期在60日内交付的，从约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；逾期超过60日后，买受人有权解除合同买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，江西聚贤置业有限公司按日计算向潘昌海、曾玉兰支付全部房价款万分之0.5的违约金等内容。合同签订后，潘昌海、曾玉兰支付了首付款，并办理了银行按揭手续。2018年8月1日，潘昌海与江西聚贤置业有限公司签订了一份补充协议，约定将交付商品房的时间改为2018年11月15日前。江西聚贤置业有限公司于2019年4月23日向潘昌海、曾玉兰交付案涉房屋，并由潘昌海在《业主收楼确认书》中签名确认。同时查明，2018年7月23日，蓝梅香、谢应文、李文青等六人与江西聚贤置业有限公司签订了一份《协议书》，协议书主要载明：原小区大门设计上符合建筑规范，大门二楼商铺符合规范，已通过政府相关部门审批，经过设计考量已提出三个整改方案，由业主协商确定，待业主确定方案后立刻进行整改；2#楼3单元的门阻挡电梯出口问题，马上拿出整改方案由业主审定，即刻整改；在各单元门及电梯前室贴墙面砖，并用石膏线在顶板走边一圈，安装品牌灯具，交付时间需在合同的交房时间基础上延长一个半月等内容。江西聚贤置业有限公司的法定代表人在甲方处签名，蓝梅香、谢应文、李文青等六人在乙方处签名。另查明，九洲国际商住小区工程1-4#楼于2019年5月24日交验，6月25日寻乌县住房和城乡建设局对九洲国际商住小区1#楼同意备案，并发放了竣工验收备案表。本院认为，潘昌海、曾玉兰与江西聚贤置业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》系合同双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，属有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。江西聚贤置业有限公司未在合同约定的2018年11月15日前交付房屋给潘昌海、曾玉兰，已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”潘昌海于2019年4月23日在江西聚贤置业有限公司处签署了《业主收楼确认书》对案涉房屋进行了验收，并领取了案涉房屋的钥匙，江西聚贤置业有限公司已实际将案涉房屋交付给了潘昌海、曾玉兰。如江西聚贤置业有限公司交房时存在不符合合同约定条件的，潘昌海、曾玉兰有权拒绝接受，而潘昌海、曾玉兰实际接收了案涉房屋，取得了房屋的处分及使用等权利，且潘昌海、曾玉兰在本案中主张的是逾期交房的违约损失，该损失应以潘昌海、曾玉兰实际损失为考量基础，潘昌海、曾玉兰收房后，实际上并未造成其重大损失，故潘昌海、曾玉兰实际收房日作为逾期交房的截止日，即江西聚贤置业有限公司逾期交房159天（2018年11月16日起至2019年4月23日止）。现本诉原告潘昌海、曾玉兰要求本诉被告江西聚贤置业有限公司支付其违约金6109.57元，本诉被告江西聚贤置业有限公司应按实际逾期天数向本诉原告潘昌海、曾玉兰支付违约金4376元（550421元×0.05‰×159天），本诉原告潘昌海、曾玉兰的该项诉讼请求，本院予以部分支持。本诉被告江西聚贤置业有限公司提出因其他业主的维权行为致使工期延误、重建小区大门需要顺延交付时间的意见，没有合同和法律依据，本院不予采纳。反诉原告江西聚贤置业有限公司要求反诉被告潘昌海、曾玉兰赔偿其各项损失7054.94元，因反诉原告江西聚贤置业有限公司所提交的证据不能证明其遭受的损失金额且该损失应由反诉被告潘昌海、曾玉兰承担，故反诉原告江西聚贤置业有限公司的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理适用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告江西聚贤置业有限公司应于本判决生效之日起五日内向本诉原告潘昌海、曾玉兰支付违约金4376元；二、驳回本诉原告潘昌海、曾玉兰的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告江西聚贤置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，反诉案件受理费25元，合计50元，由被告（反诉原告）江西聚贤置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  刘志松二〇一九年十二月二十六日书记员  谢宇欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。