河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0102民初11506号原告：吕楷华，男，2014年8月2日出生，汉族，住郑州市金水区。法定代理人：刘丽，女，1979年3月27日出生，汉族，住郑州市金水区。系原告吕楷华母亲。委托诉讼代理人：李锋，河南言理律师事务所律师。被告：河南金马**旋房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区中原西路**。法定代表人：肖志通，职务总经理。委托诉讼代理人：李倩倩，女，系被告公司员工。原告吕楷华与被告河南金马**旋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕楷华委托诉讼代理人李锋到庭参加诉讼，被告河南金马**旋房地产开发有限公司委托诉讼代理人李倩倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕楷华向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方签订的《商品房买卖合同》依法解除；2.依法判令被告退还原告购房款262682元、房屋专项维修基金3145元、测绘费73元；3.依法判令被告支付原告违约金52536.4元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月27日，原告与被告签订编号为17003290818的《商品房买卖合同》，原告购买被告位于中原区××、××房产。原告按约定将全部房款262682元、房屋专项维修基金3145元及测绘费73元支付给了被告。按照合同约定，被告最晚应在2018年4月30日将案涉房屋经验收合格后交付原告使用，但被告直至2019年8月才通知原告交房，已超过约定的交房期限一年多。按照双方合同约定，被告逾期交房180天，原告有权解除双方签订的商品房买卖合同，并要求被告支付相应的违约金。原告于2019年9月22日向被告邮寄书面的解除合同通知函，告知被告解除双方于2017年4月27日签订的编号为17003290818的《商品房买卖合同》，并要求被告退还全部购房款及房屋专项维修基金等，被告于2019年9月23日签收后未予回复，也未退还原告相关款项。为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起诉讼，请依法查明事实，支持原告的诉讼请求。被告河南金马**旋房地产开发有限公司辩称，一、同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还4B幢23层2308号房产的购房款262682元。答辩人与被答辩人2017年4月27日签订的《商品房买卖合同》第八条明确约定，出卖人应当在2018年4月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。该合同第九条第一点第二项约定，出卖人逾期超过180天的，买受人有权解除合同。答辩人同意解除合同，退还4B幢23层2308号房产的购房款262682元。二、答辩人应付的违约金为应扣除被答辩人监护人刘丽2018年12月26日收取的违约金407元。双方签订的《商品房买卖合同》第九条第一点第二项约定，出卖人逾期超过180日后，买受人有权解除合同，出卖人按已付款的1%支付违约金。答辩人逾期交房超过180日后，被答辩人要求解除合同，应适用买受人解除合同的相关约定，由答辩人按照已付款的1%支付违约金。答辩人逾期交房超过180日后，被答辩人要求继续履行合同，答辩人于2018年12月26日按房价总额万分之零点五每天的标准向被答辩人的监护人刘丽支付了2018年5月的违约金407元，现被答辩人要求解除合同，应适用买受人解除合同的相关约定，由答辩人按照已付款的1%支付违约金。被答辩人吕楷华2017年4月27日支付房款总价262682元，1%的违约金即2626.82元，减去已领取的407元违约金后，答辩人应支付的违约金总额为2219.82元。综上，答辩人同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款262682元，支付违约金2219.82元，恳请贵院依法驳回被答辩人的其他诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理对当事人双方没有争议的证据和事实确认如下：1.显示出卖人（签章）处河南金马**旋房地产开发有限公司合同专用章印鉴及“肖凯旋印”、买受人（签章）处吕楷华（刘丽代）签名字样、落款日期2017年4月27日的《商品房买卖合同》（编号17003290818）中约定条款与争讼双方具体本案争议诉求有直接关联的内容为：“……第八条交付期限。出卖人应当在2018年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中国的比率）的违约金。……”。原告提交的户口本显示刘丽系吕楷华的母亲。2.本案诉讼中，被告对原告举证的三份显示河南金马**旋房地产开发有限公司财务专用章印鉴的《收据》真实性予以认可并陈述已收到原告吕楷华购房款262682元、维修基金3145元、测绘费73元；诉讼中，被告向法庭提交的《情况说明》载明：被告未能在合同约定的2018年4月30日前按期交房，于2019年8月20日通过电话通知吕楷华的法定代理人刘丽交房。3.被告庭审中陈述2019年9月23日公司其他工作人员签收原告邮寄的解除合同通知函。原告庭审中陈述认可2018年12月26日收到被告支付的违约金407元。本院认为，涉案2017年4月27日《商品房买卖合同》（编号17003290818）无证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合同双方当事人应按照合同约定全面、诚信履行合同义务。被告未按照约定交付房屋，原告根据上述合同第八条、第九条约定向被告邮寄“关于解除商品房买卖合同的通知函”，被告于2019年9月23日签收上述通知函。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，原、被告之间因2017年4月27日《商品房买卖合同》（编号17003290818）形成的房屋买卖合同法律关系于2019年9月23日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，涉案合同解除后，被告应当返还原告已交付购房款262682元、维修基金3145元、测绘费73元，共计265900元。关于原告主张被告支付违约金的诉请，被告未按照涉案合同第八条约定的交付时间向原告交付房屋构成违约。原告本案诉称案涉合同载明的被告逾期交房违约金计付标准过低不足以补偿原告损失，请求法院根据公平原则按照该合同附件四合同补充协议第八条载明的“……若买受人逾期付款180天内的，自双方签订《商品房买卖合同》满3个月次日至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行。若买受人逾期付款超过180天的、出卖人有权解除合同并要求买受人按照合同总房款的20%承担违约责任。”计算被告逾期交房违约金。被告认为合同约定的逾期交房违约金计付标准系双方真实意思表示，应该按照合同第九条约定支付违约金。对于原、被告争议的上述问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。同时，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解(二)》(法释[2009]5号）第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。涉案合同中已明确约定了逾期交房违约金的计算方式，这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，双方当事人在签订合同时应当能够预见逾期交房可能造成的损失，本案中原告认为约定的违约金过低，但未提交证据证明因被告逾期交房给其造成的实际损失。且原告在被告已通知交房后向被告发出解除商品房买卖合同通知函，选择主动放弃合同继续履行及相应的违约金计付方式。故原告本案主张调高违约金缺少依据，本院不予支持。按照涉案《商品房买卖合同》约定，被告应按照原告已付购房款的1％向原告支付违约金即2626.82元（262682元×1%）。原告庭审陈述认可其于2018年12月26日收到被告支付的违约金407元，故本案被告应支付原告违约金为2219.82元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告吕楷华与被告河南金马**旋房地产开发有限公司因2017年4月27日签订《商品房买卖合同》（编号17003290818）形成的房屋买卖合同关系于2019年9月23日解除；二、被告河南金马**旋房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告吕楷华购房款262682元、维修基金3145元、测绘费73元，共计265900元；并支付原告违约金2219.82元；三、驳回原告吕楷华其他部分的诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3038元（已减半），由原告吕楷华负担480元，被告河南金马**旋房地产开发有限公司负担2558元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 申 阳二〇一九年十二月三十一日书记员 闫利爽