广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10653号上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：关润尧，主任。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁家健，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。原审被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：罗炎成，董事长。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。诉讼代表人：广东源浩律师事务所，该司管理人。委托诉讼代理人：赵琦，女，广东源浩律师事务所工作人员。上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（以下简称罗南村委会）因与被上诉人梁家健、原审被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初11709号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无须向梁家健支付物业使用权出让金；2.一、二审诉讼费由梁家健负担。事实与理由:一、《承诺书》没有加盖村章，且没有经过有效的村民会议决议，属于无效承诺，罗南村委会无须向梁家健支付物业使用权出让金。罗南村委会于2018年4月11日作出的《承诺书》约定：东西区地上建筑物补偿款，待海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主。该《承诺书》涉及村集体财产的处分，罗南村委会应当根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺。但该《承诺书》没有按照法律规定履行合法程序即召开村民会议，并形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向梁家健支付物业使用权出让金。另外，由于海盛东方已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定了破产管理人对海盛东方的财产进行接管，罗南村委会亦已依照《中华人民共和国企业破产法》规定，到管理人处申报了到破产清算受理日2017年12月26日止的土地使用权租金债权。因此，在2017年12月26日后，只有海盛东方的管理人才依法有权处分海盛东方的财产，该份《承诺书》违反了法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。二、即使《承诺书》对罗南村委会有效，但仅为罗南村委会承诺接收佛山市金某地产发展有限公司（以下简称金某公司）建筑物补偿款后再支付予梁家健，而不是直接承担海盛东方的债务。对于梁家健与海盛东方之间的债权债务，罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，但并不是直接加入该债权债务关系。2017年10月17日出具的第一份《承诺书》清晰表明，罗南村委会一直以来均是协助处理梁家健与海盛东方之间的债权债务，并不是承担海盛东方的债务。而在2018年4月11日出具的第二份《承诺书》中，罗南村委会也是承诺“但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”，即罗南村委会的真实意思表示也仅为在金某公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再支付给梁家健，而不是由罗南村委会直接向梁家健支付。故一审判决罗南村委会应向梁家健支付物业使用权出让金并无事实与法律依据。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限并未违反诚实信用原则。现约定期限未届满，未达支付条件，据此罗南村委会同样无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中对于“项目彻底盘活”是指使资金、资产等恢复运作，产生效益。就本案来说，是指使海盛东方项目恢复运作与经营，产生效益。而海盛东方项目现正在通过市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作，向整体盘活的方向推进，故在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不存在一审法院认为的属于期限不明的表述。而且该表述没有任何不符合客观情况及欺诈的表示，根本没有违反诚实信用原则。即使一审法院认为罗南村委会仍然需要支付出让金，亦应在海盛东方项目恢复运作与经营后。而在海盛东方项目彻底盘活之前，罗南村委会无须向梁家健支付物业使用权出让金。梁家健辩称，一、罗南村委会的上诉状未列明被上诉人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十八条规定，本案被上诉人不明确，应驳回上诉。二、罗南村委会的上诉状所列“事实与理由”没有事实和法律依据。1.《承诺书》盖有罗南村委会的公章。2.罗南村委会故意曲解《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第八项的规定，把承诺承担债务和处分集体财产混为一谈。罗南村委会于2018年4月11日向海盛东方业主出具的《承诺书》是承诺海盛东方原债务按本金标准由罗南村委会直接支付给业主，是明确表示愿意承担该项债务，并没有决定以借贷、租赁或其他方式处分罗南村集体财产。3.海盛东方在一审开庭时已明确表示海盛东方国际环保产业城项目、海盛东方购物中心项目均未纳入破产财产，一审判决对此已予以确认。故罗南村委会称因海盛东方已进入破产程序，《承诺书》应认定为无效，不能作为定案依据是错误的。4.《承诺书》明确海盛东方原债务问题按本金标准支付，由罗南村委会直接支付给业主。海盛东方购物中心项目被金某公司收购已超过四年，罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金某公司的客观无法付款的情形，因罗南村委会怠于追索或其他利害关系而未收齐款项，不能因此对抗对《承诺书》的履行。至于“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，该条件没有成就的明确期限和标准，不应采信。综上，请求撤销罗南村委会的上诉或者驳回其上诉请求。罗南集团同意罗南村委会的上诉意见。海盛东方述称，应该扣除业主方已收取的投资回报。梁家健向一审法院起诉请求：1.罗南集团、罗南村委会立即返还梁家健因受让海盛东方购物中心一层1D10号物业使用权支付的出让金493020元；2.诉讼费由罗南集团、罗南村委会负担。依梁家健申请，法院追加海盛东方作为第三人参加诉讼。一审法院认定事实：座落于佛山市禅城区南庄镇的土地所有权人为罗南村委会农民集体，土地使用权人为罗南集团，土地用途为商业金融用地、道路用地、绿化用地，使用权类型为批准拨用企业用地。海盛东方（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于南庄镇南某路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2010年1月16日，海盛东方（出让方、甲方）与梁家健（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是海盛东方购物中心项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将购物中心一层1D10号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2029年7月7日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金493020元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付前三年投资回报；2013年10月1日起该物业的使用权由乙方自行收回，乙方不要求甲方回购商铺的，甲方在2013年10月1日起7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，甲方应退还全部已收款项。甲方未按照本合同约定期限向乙方交付该物业，应按照已收出让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；逾期超过90天的，乙方有权解除本合同。乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项，甲方应从收取乙方全额出让金之日起按照本合同约定出让金每日万分之八的标准向乙方支付违约金至实际退还款项之日止。乙方选择继续履行合同的，甲方应按照逾期应付款项每日万分之八的标准向乙方支付违约金。上述合同签订后，梁家健已支付使用权出让金463020元，海盛东方亦向梁家健支付了部分投资回报款。2012年5月8日，佛山市国土资源和城乡规划局就海盛东方城某尔购物中心（一期商业、地下室、电房）建设工程核发《建设工程规划许可证》。2012年12月19日，海盛东方向罗南集团、罗南村委会递交《终止〈土地使用权租赁合同〉申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方全部承担。2015年8月，罗南集团、佛山市禅城区南庄镇罗格永光村民小组与案外人金某公司签订《集体建设用地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》，将案涉土地及包括尚未竣工验收的案涉商铺在内的地上建筑物整体出让给金某公司。合同约定金某公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。据佛山市禅城区人民政府于2015年12月11日颁发的佛禅集用（2015）第00XX6号《集体土地使用证》记载，座落于佛山市禅城区南庄镇的土地使用权人已变更为金某公司。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原海盛东方项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，海盛东方项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省安某电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。罗南集团向法院提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与金某公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定金某公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求金某公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，金某公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。庭审中，梁家健陈述：梁家健暂未向海盛东方申报债权。庭审中，海盛东方陈述：案涉物业尚未纳入破产财产。就海盛东方已向梁家健支付投资回报的情况，梁家健经核实确认已收取投资回报77307元。另，海盛东方于庭审后确认其答辩状所附的《投资回报款支付情况》系根据《物业使用权出让合同》约定的投资回报款支付标准计算至海盛东方停止营业之日也即2013年1月14日，但海盛东方没有证据佐证其主张的投资回报款的具体支付情况。另查明：建设工程规划许可证所载的海盛东方城某尔购物中心就是海盛东方购物中心；案涉物业已取得建设工程规划许可证，但尚未竣工验收。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”梁家健与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉《物业使用权出让合同》约定案涉物业使用权的出让期限自合同签订之日起至2029年7月7日，并约定期满后赠送60个月的物业使用权，即案涉物业的租赁期限至2034年7月6日届满。案涉《物业使用权出让合同》于2010年1月16日签订，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，即本案租赁期限超出2030年1月15日的部分无效；梁家健与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》出让期限在2030年1月15日之前的部分，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于梁家健诉请罗南集团、罗南村委会返还物业使用权出让金，法院分析如下：首先，如前文所述，梁家健与海盛东方签订的《物业使用权出让合同》租赁期限超出2030年1月15日的部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，梁家健有权要求海盛东方返还无效期限部分对应的物业使用权出让款。海盛东方未按时将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给梁家健，已构成根本违约，根据《物业使用权出让合同》第十条第三款的相关约定，梁家健享有解除合同的权利，并有权要求海盛东方退还《物业使用权出让合同》有效期限内的使用权出让金，梁家健亦依约应向海盛东方退还已收取的投资回报款。根据现有证据，梁家健已实际支付的使用权出让金为463020元，经抵扣，海盛东方应向梁家健返还的物业使用权出让款为385713元（463020元-77307元）。本案中，海盛东方虽根据《物业使用权出让合同》主张其已向梁家健支付的投资回报款为142982元，但未举证证明，应承担举证不利的法律后果，法院对其主张不予采纳。其次，对于海盛东方的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽金某公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区南庄镇原海盛东方项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金某公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，梁家健要求罗南村委会履行承诺并诉请罗南村委会向其返还使用权出让金，合法合理，但罗南村委会作为债的加入人其承担的债务应以海盛东方对梁家健所负债务为限，罗南村委会抗辩投资回报款应在出让金中予以扣减，合法有据，法院予以采纳，也即罗南村委会应向梁家健返还的出让款本金应为扣减梁家健已经收取的投资回报款后的385713元，梁家健主张超出部分，法院不予支持。此外，本案中，海盛东方作为承租方与罗南村委会签订《土地使用权租赁合同》，海盛东方与罗南村委会仅为土地使用权租赁合同关系，并非合作开发房地产关系，与梁家健就案涉物业签订《物业使用权出让合同》的主体仅为海盛东方，梁家健以罗南集团为案涉项目开发商为由要求罗南集团承担责任没有合同依据，法院对其意见不予采纳。又因罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债的加入，梁家健要求罗南集团承担付款责任，依据不足，法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十八条、第一百零七条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内，向梁家健支付物业使用权出让金385713元；二、驳回梁家健的其他诉讼请求。如罗南村委会未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取4348元，由梁家健负担946元，罗南村委会负担3402元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院依罗南村委会、海盛东方的申请向佛山农村商业银行股份有限公司调取了梁家健在该行的开户信息及相应的银行流水。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，上述证据有原件予以核对，本院对真实性予以确认。梁家健于2010年2月4日在佛山农村商业银行股份有限公司南庄支行营业部开设了尾号为7163的银行账户。该账户从2010年2月至2011年1月每月各收到1笔金额为3287元的汇款；从2011年2月至2012年1月每月各收到1笔金额为4109元的汇款；2012年2月至4月、7月至8月、12月每月各收到1笔金额为4930元的汇款，2012年6月收到2笔金额为4930元的汇款，2013年1月收到3笔金额为4930元的汇款。以上35笔汇款总计142982元。梁家健作为收款人未对上述收款作出合理说明，且该账户开户时间、实际月收款金额与案涉《物业使用权出让合同》第五条的约定吻合，故该证据足以证明梁家健已收到的案涉投资回报款金额为142982元。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，海盛东方已向梁家健支付投资回报款142982元。本院认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为罗南村委会应否向梁家健支付物业使用权出让金385713元。案涉《物业使用权出让合同》超出法定租赁期限上限部分无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，梁家健有权请求海盛东方返还无效期限部分对应的物业使用权出让金。《物业使用权出让合同》未超出法定租赁期上限部分合法有效，依法应予保护。海盛东方未依约全面履行合同义务，将通过竣工验收且符合合同约定的物业交付给梁家健，已构成根本违约，梁家健有权依据《物业使用权出让合同》的约定要求解除合同，并要求海盛东方退还有效期限部分对应的物业使用权出让金。罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，罗南村委会应对其该民事行为承担民事责任。罗南村委会主张上述《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。罗南村委会抗辩称金某公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，且“项目彻底盘活”的支付条件亦未成就，故其无需向梁家健支付物业使用权出让金。但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于金某公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，故依照诚实信用的原则，梁家健请求罗南村委会向其返还物业使用权出让金，合法合理，本院予以支持。根据二审查明事实，海盛东方已向梁家健支付投资回报款142982元，该款项应从物业使用权出让金463020元中予以扣减，即罗南村委会实际应向梁家健履行的债务本金为320038元（463020元-142982元）。一审判决对罗南村委会应给付的债务金额认定有误，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实部分有误，本院对有误部分予以纠正。本案因二审出现新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2019）粤0604民初11709号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2019）粤0604民初11709号民事判决第一项为：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向梁家健支付320038元；三、驳回梁家健的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4348元，由梁家健负担946元，广东省佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担3402元；二审案件受理费7085.69元，由梁家健负担1206.47元，广东省佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担5879.22元。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  耿 翔审判员  姜欣欣二〇一九年十二月六日书记员  龚淑仪书记员  钟伊发