福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初15136号 原告：厦门市万家合物业服务有限公司，住所地厦门市思明区古兴里**215，统一社会信用代码91350203664720684K。 法定代表人：张建霖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄玉燕，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨淑娟，该公司职员。 被告：张冬松，男，1977年6月26日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门市万家合物业服务有限公司（以下简称万家合物业公司）与被告张冬松物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万家合物业公司的委托诉讼代理人庄玉燕、杨淑娟，被告张冬松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 万家合物业公司向本院提出诉讼请求：张冬松立即向万家合公司支付：2014年1月1日至2019年4月30日的物业综合服务费3707.3元、房屋公共维修金（日常专项维修资金）1104元、公摊电费64元，小计4875.3元，及至实际付款之日止的违约金12264.4元（以实际欠缴的物业费、公维金为基数，按日千分之三标准分段计算至2019年4月30日止）。事实与理由：2011年6月20日，万家合物业公司与厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会签订了一份《物业服务合同》，受托对厦门市前埔南区四、六、七组团进行物业管理服务。根据该合同第六章第十条之规定，万家合物业公司负责向业主和物业使用人收取物业综合服务费、房屋公共维修金（日常专项维修资金）、公摊水、电费等费用。张冬松系厦门市思明区业主，拖欠2014年1月1日至2019年4月30日期间的物业综合服务费、房屋公共维修金（日常专项维修资金）、公摊电费等费用。经万家合物业公司多次与其商谈、催讨，张冬松仍拒不支付上述费用，侵犯了万家合物业公司的合法权益，故提出上述的诉讼请求。 张冬松辩称：一、万家合物业公司未能按照物业合同约定维护业主合法权益，改善业主的生活环境，提供物业管理服务，违约在先。1.根据厦门市前埔南区四、六、七组团业委会与万家合物业公司2011年6月20日签订的《物业管理服务合同》中万家合物业公司需要履行的义务：“第二章委托管理事项第五条3款，市政公共设施和附属建筑物，构筑物的维修，养护管理和更新，包括道路，室外给排水管道，化粪池......等。”2013年底，张冬松发现其所住××东里××号单元卫生间公共排污管道堵塞，泄露，严重影响其及相关业主生活，后万家合物业公司经张冬松及楼上业主一再要求下，派维修人员从张冬松所住房屋卫生间开挖，重新从二楼接排污管道，但万家合物业公司所安排的维修人员非常不专业，在未与张冬松商量并经张冬松同意的情况下，擅自在张冬松卫生间窗外挖掘排污化粪池一座，用于二楼至七楼排污使用，致平时臭味和蚊虫丛生，严重影响张冬松家人的生活和健康。张冬松向万家合物业公司反映多次，万家合物业公司置之不理，至今未处理解决。2.万家合物业公司安排的维修人员在挖掘张冬松卫生间的马桶地砖和墙砖后进行修复时，所用的相关产品都是不合格产品，瓷砖的颜色也与原来不符，贴后不久瓷砖就开裂；马桶也未安装好，异味严重，不久发生侧漏不能使用，导致张冬松重新购买新马桶，以上造成经济损失。万家合物业公司至今未处理解决。二、2015年万家合物业公司未与张冬松协商并经张冬松同意的情况下，为了在原人行道上多增加停车位，获取相关经济利益。擅自在张冬松屋后绿化带加铺一条人行通道。由于人行道逼近张冬松居住休息房间，给张冬松日常生活作息带来严重干扰，侵犯张冬松权利。违反“物业服务合同”第二章的相关服务事项及第四章第八条10中款“乙方（万家合物业公司）不得改变公共建筑和公共设施的用途，不得擅自占用，挖掘物业管理区域内的道路，场地等”之约定，严重侵犯张冬松合法权益。三、万家合物业公司在合同履行期间，管理混乱，工程维护人员不专业。厨房排污及卫生间排污经常不及时清理，到了出现问题才被动式服务。绿化方面特别是房前大树未及时修剪，影响光线和空气对流；保洁方面也存在不及时打扫清理的状况。以上存在的各方面问题与“物业服务合同”中所承诺的质量标准严重不符综上所述，万家合物业公司未履行并违约“物业服务合同”中相关条款及侵犯张冬松权利，造成张冬松经济损失和生活受到严重干扰的前提下，万家合物业公司将张冬松起诉没有任何依据，请求法院查明事实真相，维护张冬松的合法权益，依法驳回万家合物业公司的起诉并赔偿张冬松由于上述事项中所造成的经济损失。 本院经审理认定事实如下： 2011年6月20日，厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会（甲方）与万家合物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同》，委托万家合物业公司对厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会进行物业管理服务。物业类型：综合性小区，多层建筑60幢、小高层建筑9幢、商铺60家；座落位置：厦门市前埔南区文兴东三里(四组团)、店上西里(六组团)、店上东里(七组团)；占地面积172340平方米；建筑面积31.28万平方米。《物业服务合同》第五条约定，物业管理事项但不限于下列内容：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理和更新；包括楼盖、屋顶、外墙面、基础和承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电话分线间、电表间、电梯间、机房及水泵间、传达室等。2、共用设施、设备的维修、养护、运行、管理和更新；包括：共用的给排水管道、共用照明、楼内消防设施、供水设备、配电系统、电梯、园林绿化等。3、市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理和更新，包括道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、池、井、路灯、消防栓、停车场等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理和更新。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。包括商业网点等。6、公共环境卫生管理服务：包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7、道路交通与车辆停放秩序的管理。8、维护公共秩序：包括安全防范监控、巡视、门岗执勤，突发事件的应急处理。9、物业档案资料，包括与物业相关的工程建设档案、住用户档案、竣工验收档案、公共维修基金档案等资料的保管和移交。10、组织开展社区文化娱乐活动。11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应根据企业的技术能力接受委托并由双方协商合理收费，所有特约的有偿服务项目由双方协商确定。《物业服务合同》第六条约定，委托管理期限为三年，自2011年6月20日起至2014年6月19日止。《物业服务合同》第十条约定，万家合物业公司应向业主或物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、车位使用服务费；3、代收房屋公共维修金；4、其他特约有偿服务费；5、房屋装修保证金及土头清运费；6、代收公共水、电费；7经甲方审核同意的设施、设备的改造更新费用。合同第十一条约定，本物业的综合服务费，多层公寓由乙方按建筑面积每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；多层住宅改办公用由乙方按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取。合同第十四条约定，房屋公共维修基金的缴交标准为，多层住宅、多层住宅该办公用、店面按0.2元/㎡·月收取；高层住宅、高层住宅改办公用按0.3元/㎡·月收取。2012年6月6日，厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会（甲方）与万家合物业公司（乙方）签订一份《物业服务合同》补充协议，约定：从2013年1月1日至2014年6月30日，多层住宅物业综合服务费调整为0.7元/㎡·月(其中向业主或物业使用人收取0.6元/㎡·月，小区停车场地使用费的公共收益中承担0.1元/㎡·月。2012年12月19日，双方再次签订《物业服务合同》补充协议，将多层住宅公摊电费调整为1元/月·套，等等。2014年6月20日，厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会（甲方）与万家合物业公司再次签订《物业服务合同》。合同调整约定业主或物业使用人物业综合服务费标准，多层住宅每月每平方米0.7元(其中向业主或物业使用人收取每月每平方米0.6元，小区停车场地使用费的公共收益中承担每月每平方米0.1元)；房屋公共维修金（日常专项维修资金）标准为，多层住宅每月每平方米0.2元。同时合同中还约定，本合同的委托管理期间为两年，自2014年6月20日至2016年6月19日止。2015年6月24日，双方再次签订《物业服务合同》补充协议，内容显示，经厦门市前埔南区四、六、七组团2015年5月10日业主大会投票表决，多层住宅物业综合服务费标准由原来0.7元/㎡·月调整为0.8元/㎡·月(其中向业主或物业使用人收取0.7元/㎡·月，小区停车场地使用费的公共收益中承担0.1元/㎡·月)，自2015年7月1日起施行至前述合同期满止。2016年6月12日，前述签订的《物业服务合同》即将到期，厦门市莲前街道前埔南社区居委会发布《关于前埔南小区物业服务延续的公告》，内容载明万家合物业公司同意在合同到期后，仍按原合同约定的服务标准服务至业主大会续(选)聘物业企业工作结束为止。自2011年6月20日《物业服务合同》签订后，万家合物业公司即为张冬松所在小区提供物业管理服务至今。 还查明，张冬松系思明区店上东里53号104室房屋的业主，该房建筑面积86.21㎡。依《物业服务合同》及相关补充协议所载的标准计算，从2014年1月1日至2019年4月30日止，张冬松欠缴上述房屋的的物业综合服务费3707.3元、房屋公共维修金（日常专项维修金）1104元、公摊电费64元。 关于万家合物业公司的物业服务是否存在瑕疵问题。 张冬松提供：1、从外围拍摄其所住房屋二楼外接的排污管道、卫生间外的化粪池、排污管道直连化粪池、卫生间外的化粪池盖子损坏的照片各一张，称2013年底张冬松其所住房屋卫生间公共排污管道堵塞，泄露，后万家合物业公司派维修人员从张冬松住家的卫生间开挖，在未征得张冬松同意的情况下，擅自在张冬松住家卫生间窗外挖掘排污化粪池一座，用于二楼至七楼的排污使用，致平时臭味和蚊虫丛生，严重影响张冬松家人的生活和健康；2、张冬松住家卫生间马桶，马桶其周边墙体、地板等周边环境的照片各一张，称万家合物业公的维修人员在维修张冬松卫生间的的马桶地砖和墙砖时，所用的相关产品都是不合格产品，瓷砖的颜色与原来不符，贴后不久就开裂，马桶未安装好，异味严重，不久就发生侧漏不能使用；3、2015年加铺的人行道、人行道很靠近的居住房屋的照片各一张，张冬松称2015年万家合物业公司未经同意的情形下，为增加停车位提高物业公司收入，擅自在张冬松屋后绿化带加铺一条人行通道，给张冬松日常生活作息带来严重干扰。张冬松提供以上三组证据，证明万家合物业公司违约在先。 万家合物业公司的质证意见为，对上述证据1，照片真实性无异议，关联性有异议。照片中不是化粪池而是过渡井，但目前该处是好的；上述证据2的照片是物业公司在征得业主同意之后，马桶边及地面是用相近的瓷砖铺的；上述证据3的两张图片真实性无异议，关联性有异议，物业公司没有将该处改成停车场，是在业委会同意之后扩建的地面桩。 本院分析认为，万家合物业公司对上述照片的关联性虽提出异议，但未能举证予以反驳，结合万家合物业公对上述照片真实性的无异议及张冬松之陈述，可以认定万家合物业公司的物业服务存在瑕疵。 本院认为，《物业服务合同》及相关的补充协议，系厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会与万家合物业公司双方的的真实意思表示，合法有效，应严格履行。上述合同及相关补充协议对全体业主和物业使用人，包括张冬松均具有约束力。万家合物业公司已提供物业服务，张冬松接受物业服务，应履行缴费之义务。故万家合物业公司诉请张冬松支付欠缴物业管理费、公维金，依据充分，应予支持。如上认定，厦门市万家合物业服务有限公司的物业服务存在瑕疵，故其提出的违约金诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、张冬松于本判决生效之日起十日内向厦门市万家合物业服务有限公司支付2014年1月1日至2019年4月30号的物业综合服务费3707.3元、房屋公共维修金（日常专项维修金）1104元、公摊电费64元。 二、驳回厦门市万家合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费228元，减半收取计为114元。由厦门市万家合物业服务有限公司负担33元，张冬松负担81元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十二月十一日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。