福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终6029号 上诉人（原审被告、反诉原告）：黄云英，女，1982年7月16日出生，汉族，住福建省泉州市洛江区。 委托诉讼代理人：黄思海，福建顺济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：付丽，福建顺济律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：泉州居然之家家居建材有限公司，住所地福建省泉州市洛江区安吉路五金机电商场内。 法定代表人：时仲昶，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王萍煌，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马永举，该公司员工。 上诉人黄云英因与被上诉人泉州居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2019）闽0504民初903号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄云英上诉请求：撤销原判，发回重审或改判支持黄云英的诉讼请求，并由居然之家公司承担本案诉讼费用。事实与理由：1.原审认定黄云英不享有先履行抗辩权错误。原审认定自2018年7月9日起本案租赁场地发生漏水，至本案诉讼期间法院组织现场勘验时仍然在漏水，而黄云英逾期支付物业管理费、市场管理费的时间为2019年1月16日。居然之家公司未能依法依约履行前述义务，违约在先，黄云英有权拒绝履行支付相关管理费用的义务。2.即便认定黄云英不享有先履行抗辩权错误，原审法院关于双方的责任按照4：6分配也对黄云英明显不公平。居然之家公司违约在先，黄云英只是逾期支付管理费而不是拒绝支付，黄云英的要求是居然之家公司维修至场地不漏水即补齐管理费用，逾期支付的违约是一般性的违约；居然之家公司的违约行为给黄云英造成的损失或者影响远远大于黄云英给居然之家公司造成的损失或者影响。原审法院在认定双方责任时，没有考虑居然之家公司擅自断电这一行为的过错责任也是错误的。3.原审法院没有支持黄云英关于经营店面的损失是错误的。居然之家公司明知漏水会导致木制家具店难以经营，仍然不履行相关的维修义务，导致黄云英的经营利益损失。 居然之家公司辩称，1.原审认定黄云英不享有先履行抗辩权是正确的。从双方签订的合同可以看出双方的关系不是简单的房屋租赁关系，居然之家公司除了为黄云英提供租赁场地外，还有一系列的物业配套服务，更重要的是居然之家公司通过自己的市场形象、知名度、商场硬件设施、完善的购物指示系统、专业的人员等为黄云英提升形象、吸引客流。另外，一审期间黄云英也确认停业时间为2019年3月，其提交的证据也证明其在该时间仍在缴纳案涉场地的电费。2.原审法院认定居然之家公司承担60%的过错责任，黄云英承担40%的过错责任，已充分考虑了黄云英的利益。从一审查明的事实看，虽然场地存在漏水现象，但并不影响黄云英的经营，不影响合同目的的实现，也不构成根本违约。保证金4万元是用于售后保障，并非用于偿还债务。黄云英主张居然之家公司采取断电行为没有事实依据。3.黄云英主张的逾期可得利益损失缺乏事实和法律依据。黄云英并未举证证明因场地漏水导致其停业，一审判决已充分考虑漏水造成的经营不便问题，所以才认定居然之家公司承担高达60%的过错责任。综上，黄云英的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。 居然之家公司向一审法院起诉请求：1.判令解除居然之家公司与黄云英之间签订的租赁摊位号为DS053-1-4-027A场地《居然之家招商合同》（以下简称《027A场地合同》）、租赁摊位号为DS053-1-4-051场地《居然之家招商合同》（以下简称《051场地合同》）及《关于DS053-1-4-027A、DS053-1-4-051摊位补充协议》（以下简称《补充协议》）；2.判令黄云英立即支付拖欠的物业管理费54311.36元、市场管理费12208元、售卡费300元、滞纳金4486.61元（暂计至2019年4月9日止，以欠付金额为基数，按照0.1%乘以欠付天数计算至付清之日止）、违约金56386.2元、租金优惠152362.83元，合计280055元；3.判令黄云英承担本案全部诉讼费用。 黄云英提出反诉请求：1.判令居然之家公司退还合同保证金4万元，并自反诉之日起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期支付利息；2.判令居然之家公司支付因其违约导致合同提前终止的违约金56386.2元，并自提起合同解除之日起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期支付利息；3.判令居然之家公司赔偿装修工程费残值221100元，并自合同解除之日（2019年3月21日）起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期支付利息；4.判令居然之家公司赔偿因其违约造成黄云英自无法实际经营之日（2018年11月1日）起至合同实际解除之日止（暂计至2019年3月21日）的预期可得利益损失341098.9元，并自合同解除之日起至实际还清款项之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算逾期支付利息；5.判令居然之家公司返还所扣押的黄云英租赁展厅内的全部货物，如居然之家公司不能返还或者货物发生毁损的，则应折价赔偿；6.判令居然之家公司承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年8月1日、10月13日，黄云英与居然之家公司各签订一份《居然之家招商合同》，约定居然之家公司将摊位号为ＤＳ053-1-4-027Ａ、ＤＳ053-1-4-056的场地出租给黄云英用于经营实木家具，租赁期限分别为自2017年8月1日起至2018年7月31日止、自2017年10月20日起至2018年7月31日止。2018年7月9日，摊位号ＤＳ053-1-4-056的场地发生漏水。2018年12月21日，经保险公司与黄云英确认，漏水事故赔付金额为4322元，并于2019年1月8日转账至黄云英账户。上述合同的租赁期满后，黄云英又与居然之家公司签订《027Ａ场地合同》《051场地合同》各一份，两份合同约定：1.居然之家公司（甲方）分别将位于泉州市.2平方米、423平方米（公摊系数均为1.38），摊位号分别为ＤＳ053-1-4-27Ａ、ＤＳ053-1-4-051的场地出租给黄云英用于经营实木家具；2.租赁期限均为2018年8月1日起至2019年7月31日止，各计365天；3.免租期分别为2018年9月13日起至2019年7月31日止、2018年11月1日起至2019年7月31日止，计322天、273天，合同期内免租额分别为13140.82元、245416.08元；4.租金均为每平方米日租金1.54元，计租期分别为2018年8月1日起至2018年9月12日止、2018年8月1日起至2018年10月31日止，合同期内的计租期计43天、92天，应付租金1754.83元、82704.32元；5.物业管理费为每平方米每日1元，计9672.5元、213065.1元；6.租金、物业管理费均为每两个月一付，付款时间均为每个付款周期的上月15日之前；7.乙方均应于每月15日之前向甲方按上月的销售额5%缴纳市场管理费，保底销售额均为每月（不论月份大小）每平方米1000元，合计26500元、583740元，每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取；8.乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金，经营多个摊位，保证金可以合并在一个分店交纳，合同期满后，双方不再续约的，甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满（以甲方对外承诺的三年为准）6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额（不计利息）返还乙方，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金4万元；9.为避免因发生意外而遭受财产损失，乙方必须通过甲方统一办理财产保险，甲方代理投保的费率0.1%，乙方分别向甲方支付保险费412元、954元，投保金额211520元、453800元，当乙方租赁场地内存放的财产遭受盗窃、水灾、火灾等意外损失时，由甲方负责向保险公司进行索赔，乙方协助甲方提供相关资料；10.乙方未按约定支付租金等费用，乙方应每日按未付金额的千分之一向甲方支付滞纳金，超过七天的，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同；11.因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费的净值＝乙方投入的装修费×提前撤场的时间／合同期，乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算），如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿；11.甲方未为乙方提供完善的水、电、通信、暖气、空调、保安、消防等物业配套服务的，乙方有权书面要求甲方予以更正或改进，乙方书面要求三次，甲方既不改进又不做出书面解释，从而给乙方的经营造成重大影响和损失的，乙方视同甲方违约并有权提前终止合同；12.因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方已预付但未发生的租金及费用、赔偿乙方装修外，还应支付相当于60天租金的违约金，但违约金上限不超过乙方已支付的本合同项下的租金费用，若乙方在双方约定的合同租赁期限内仍有未付债务的，甲方有权在乙方缴清所有未付债务后再将违约金支付给乙方；13.除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金、费用及退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金，乙方在甲方任一分店违约，甲方有权对乙方采取扣留货款及相关费用、封存货物等方式协助追讨损失。双方还签订《补充协议》一份，约定：1.自2018年8月1日起至2019年7月31日止，共计365天，甲方给予乙方减免ＤＳ053-1-4-27Ａ、ＤＳ053-1-4-051摊位三个月租金费用（2019年5月1日至2019年7月31日），乙方承诺该合同期间完成600万元销售，若2019年7月15日前未完成该销售任务，甲方有权单方面终止招商合同和补充协议并收回该三个月免租优惠，乙方应在合同期满前补交此三个月租金；2.自2019年1月1日至2019年3月31日，甲方免收乙方三个月租金作为以上两个展厅漏水所造成的一切损失补偿，乙方不再就漏水事宜追究甲方的任何责任与赔偿。上述合同签订后，黄云英依约占有使用涉案场地。2019年1月10日、1月31日、3月6日，黄云英及其丈夫通过微信向居然之家公司员工反映涉案场地发生漏水现象。2019年3月22日，居然之家公司向黄云英发出《工作联系函》，以黄云英存在拖欠物业费、市场管理费等违约行为为由，主张于2019年3月31日采取终止合同等措施，并要求黄云英于2019年3月26日腾空场地。另查明，摊位号为ＤＳ053-1-4-27Ａ场地的日租金为19.2平方米×1.38公摊系数×1.54元＝40.8元、日物业费为19.2平方米×1.38公摊系数×1元＝26.5元、月市场管理费（按保底销售额计）为26500元（19.2平方米×1.38公摊系数×1000元／平方米）×0.5%＝132.5元；摊号为ＤＳ053-1-4-051场地的日租金为423平方米×1.38公摊系数×1.54元＝898.96元、日物业费为423平方米×1.38公摊系数×1元＝583.74元、月市场管理费（按保底销售额计）为583740元（423平方米×1.38公摊系数×1000元／平方米）×0.5%＝2918.7元。还查明，涉案两场地2019年2、3月物业管理费的逾期支付时间为2019年1月16日。涉案两场地2018年12月起至2019年3月止的月市场管理服费的逾期支付时间分别对应为自2019年1月起至2019年4月止每月的16日。居然之家公司将黄云英放置在涉案场地内的物品（详见附表）封存。 一审法院认为，居然之家公司与黄云英之间的租赁合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应依法确认合法有效。各方当事人均应严格履行合同义务。居然之家公司依约将涉案场地交付黄云英经营、使用，并依约提供了相应服务，黄云英亦应依约向居然之家公司支付租金、物业管理费、市场管理费等费用。在租赁期限内，居然之家公司作为出租人又作为物业服务企业，未尽到对涉案场地的维护义务，导致其提供给黄云英的场地发生漏水现象，影响到黄云英对涉案场地的使用，居然之家公司的行为已构成违约。黄云英作为涉案场地的使用人，在使用期间未依约支付物业管理费及市场管理费，其行为同样构成违约。考虑到居然之家公司的违约行为发生在先，且其责任较大，斟情确认居然之家公司承担60%的过错责任，黄云英承担40%的过错责任。因居然之家公司于2019年3月22日向黄云英发出的《工作联系函》，实为解除涉案合同及《补充协议》的通知，且黄云英在庭审中认可双方已解除涉案合同及《补充协议》，故可认定涉案合同及《补充协议》已于《工作联系函》确定的2019年3月31日解除。居然之家公司请求判决确除合同的诉求，因涉案合同已实际解除而无需再作出判决。合同解除，双方的权利义务终止，但黄云英拖欠的物业管理费及市场管理费仍需支付。居然之家公司虽对导致涉案合同的解除负有60%的过错责任，但该过错责任仅限于其作为出租人及物业服务企业，不应包括其为黄云英的商业经营所提供的市场管理服务，故黄云英拖欠居然之家公司的物业管理费按40%支付，市场管理费则应全额支付，故居然之家公司要求黄云英支付物业管理费14401.66元、市场管理费12204.8元，合理合法，予以支持，对该诉求中超过部分，不予支持。黄云英未依约支付上述费用，根据涉案合同的约定，应向居然之家公司支付滞纳金，因双方约定的滞纳金标准过高，调整为按月利率2%计算，即物业管理费14401.66元按月利率2%计算自2019年1月16日起至实际付清之日止的滞纳金；市场管理费12204.8元，分别以月市场管理费3051.2（132.5元+2918.7元）为基数，按月利率2%计算自每月逾期之日起至实际付清之日止的滞纳金。故居然之家公司要求支付滞纳金的诉求，合理部分，予以支持，超过部分，不予支持。因本案合同被解除系双方均存在违约行为，故居然之家公司要求黄云英支付租金优惠（免租期租金）及支付60天租金的违约金，缺乏事实和法律依据，不予支持。居然之家公司要求黄云英支付售卡费300元，但未能提供相关证据加以佐证，依法应承担举证不能的法律后果。对居然之家公司的该项诉求，不予支持。涉案合同提前解除，造成了黄云英的装饰装修残值损失，因双方对导致合同解除均存在违约行为，根据各自的过错责任大小，确认居然之家公司对黄云英的装饰装修残值损失承担60%的责任，故黄云英要求居然之家公司支付装饰装修残值损失44220元的诉求，于法有据，予以支持，对该诉求超过部分，不予支持。同时，黄云英要求居然之家公司按中国人民银行同期同类贷款基准利率支付装饰装修残值损失的逾期付款利息，符合法律规定，予以支持，但应从本判决作出之日起算，超过部分，不予支持。合同解除，黄云英依法应将涉案场地腾空返还居然之家公司，虽然根据涉案合同的约定，居然之家公司对涉案场地内的物品享有封存的权利，但其前提为黄云英有未了债务。本案中，黄云英虽对居然之家公司负有债务，但居然之家公司同样对黄云英负有债务，且居然之家公司所负债务大于黄云英所负的债务，两者抵销后黄云英对居然之家公司已无负债，居然之家公司无权继续封存黄云英的物品，故黄云英要求居然之家公司返还涉案场地内的物品，合理合法，予以支持。因双方约定的退还保证金的期限尚未届至，且居然之家公司不同意提前退还保证金，故黄云英要求居然之家公司退还保证金的诉求，缺乏事实依据，不予支持。黄云英可待期限届至后另行主张。黄云英对导致涉案合同提前解除自身存在过错，故其要求居然之家公司支付因合同提前终止的违约金，于法无据，不予支持。根据黄云英提供的《市场收据》及双方庭审中的陈述，可认定黄云英在涉案场地经营至2019年3月份，因此，在黄云英未能举证证明其在2018年11月至2019年3月期限内，因涉案场地漏水导致其无法经营而被迫停业的情况，依法应承担举证不能的法律后果，对其要求居然之家公司赔偿自2018年11月1日起至2019年3月21日止的可得利益损失的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十七、第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十一条，《中华人民共和国担保法》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十四条规定，判决：一、黄云英应在判决生效之日起十日内支付给居然之家公司物业管理费14401.66元、市场管理费12204.8元，并按月利率2%计付至实际付清之日止的滞纳金（其中：物业管理费以14401.66元基数自2019年1月16日起算，市场管理费分别以月市场管理费3051.2元为基数自各逾期之日起算）；二、居然之家公司应在判决生效之日起十日内支付给黄云英装饰装修残值损失44220元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付自2019年9月23日起至实际付清之日止的逾期付款利息；三、居然之家公司应在判决生效之日起三日内将放置在涉案场地内的物品返还黄云英（详见附件）；四、驳回居然之家公司的其他本诉请求；五、驳回黄云英的其他反诉请求。案件本诉受理费5501元，反诉受理费减半收取计5192元，合计10693元，由居然之家公司负担5488元，黄云英负担5205元。 对一审认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 二审期间，当事人均未提交新证据。 二审争议焦点为：1.合同履行中何方构成违约？双方责任如何认定？2.黄云英主张的经营损失是否应予以支持？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于争议焦点一。本院认为，根据已查明的事实，虽然案涉场地存在漏水的事实，但在此期间，黄云英仍然正常经营，但其拒付物业管理费，应当构成违约。另外，居然之家公司在履行合同过程中，未对案涉场地的漏水问题进行有效维修，对黄云英的经营造成了一定影响，但黄云英无权以此为由拒付物业管理费。原审认定双方均构成违约正确，结合本案事实，原审酌定由居然之家公司承担60%、黄云英承担40%的过错责任，并按此比例分配物业管理费、装修残值损失，已充分考虑了双方过错程度，符合本案实际情况，并无不当。 关于争议焦点二。本院认为，黄云英主张居然之家公司赔偿预期可得利益损失，其一审期间虽提交2017-2018年期间的《家具建材销售合同》、《交款凭证》等证据以证明在此期间的销售情况，但影响经营状况的因素众多，不应简单归因于案涉场地漏水问题，故其提交的证据与其主张的事实之间不具有必然的因果关系。黄云英要求居然之家公司支付2018年11月1日起至2019年3月21日止的可得利益损失缺乏事实与法律依据，本院依法不予采纳。 综上所述，黄云英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费10693元，由黄云英负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑丽阳 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇一九年十二月二十三日 书记员  黄钰漩 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。