陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终15054号上诉人（原审被告）：陕西百川医学生物技术研究所，住所地：西安市临潼区。法定代杨洁，表人：，该单位负责人。委托诉讼代理人：王秀奇，男，1969年2月11日出生，汉族，住北京市海淀区，系该研究所职工。被上诉人（原审原告）：陕西省临潼疗养院（陕西临潼区省康复医院），住所地：西安市临潼区。法定代表人：张旭华，该疗养院院长。委托诉讼代理人：姚晓军，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：刘贵平，男，1967年8月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：权雄飞，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦远发，陕西博硕律师事务所实习律师。上诉人陕西百川医学生物技术研究所（以下简称：百川研究所）因与被上诉人陕西省临潼疗养院（以下简称：临潼疗养院）、刘贵平租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院作出的（2019）陕0115民初3959号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。百川研究所上诉请求：改判驳回临潼疗养院的诉讼请求或发回重审。事实与理由：原审判决事实错误，断章取义。2017年8月底，疗养院强行停工停水电，并不准施工工人进入大门，导致无法施工。疗养院没有交付合同约定的部分房屋。系刘贵平出资经营百川研究所，与疗养院履行租赁合同。刘贵平为恢复施工，与疗养院多次协商未果，疗养院很早就通知解除合同。临潼疗养院辩称，从未强行停水电停工，百川研究所对此并无证据。刘贵平与百川研究所的关系与本案无关。租赁房屋中托儿所单独约定租金为每年10万，租金是从合同第三年开始收取，但百川研究所没有接受幼儿园的交付，疗养院也没有收取托儿所这部分的租金。临潼疗养院很早就通知百川研究所协商解决合同事宜，但其迟迟不予答复。请求维持原判，驳回百川研究所的上诉请求。刘贵平辩称，本案是房屋租赁合同纠纷，刘贵平并不是租赁合同的当事一方，而百川研究所是具有独立的诉讼主体，其所产生的民事责任应当由百川研究所承担，根据合同的相对性原则，刘贵平不应当承担责任，杨洁和刘贵平和案外人崔某某是有过合作事宜的协商，但是那只是一个意向，与本案的租赁合同无关。一审判决事实清楚，适用法律正确。请求维持原判，驳回百川研究所的上诉请求。临潼疗养院向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的《房屋租赁合同书》，腾交房屋恢复原状；2.支付暂计至2019年6月20日拖欠租金130万元及实际腾交房屋日止的租金；3.支付水电费1万元；4.支付逾期付款违约金8.311842万元；5.诉讼费用由百川研究所承担。一审法院认定事实：临潼疗养院与百川研究所于2016年10月20日签订《房屋租赁合同书》，合同主要约定以下内容：一、关于租赁房屋：由乙方向甲方承租位于甲方院俱乐部（约1352平方米）和原托儿所房屋（约556平方米），建筑面积共计1908平方米。自合同签订后，甲方将租赁房屋交给乙方使用。乙方对房屋进行装修改造时，不得改变租赁房屋主体建筑结构，装修改造设计方案和图纸须报甲方同意后，方可进行施工。装修改造工程实施过程中，必须做好防护安全等措施，如造成人身等损害由乙方承担。二、关于租金及期限：1.俱乐部房屋每年租赁费60万元。原托儿所房屋每年租赁费10万元，考虑到乙方投资低该房屋进行装修改造等因素，托儿所租金从第三年开始交纳。合同期限为5年，自2016年11月1日至2021年10月31日止。合同签订生效后五日内，乙方须支付甲方当年租金50%，6个月内付清当年全部租金额，逐年类推。三、水电费用：依法那个租赁两处房屋需安装水、电表和温泉水表等计量设备以及取暖费等，费用由乙方承担，按实际发生的费用金额收取，由乙方在次月5日结清。四、双方责任和义务：其中第七条约定：乙方须按约定时间交纳租赁费和水、电、暖等各项费用及自觉遵守其他条款，否则，即可解除或终止合同。五、合同终止和移交：1.合同期满后15日内，乙方须将租赁房屋完好无损的移交给甲方。2.不可拆卸、不可移动或可能影响房屋使用功能的，应当予以保留完全移交。六、违约责任：其中第二条约定为：甲乙双方任何一方违反合同约定，除赔偿实际经济损失外，还应承担损失金额20%的违约金。合同生效后临潼疗养院将房屋移交给了百川研究所，百川研究所也支付了从2016年11月1日至2017年4月30日期间的租金30万元，并开始对房屋进行钢结构改造和装修，此后，百川研究所未按照合同约定再支付任何租金至今，期间，临潼疗养院2018年9月、2019年2月发函催促百川研究所履行合同义务，百川研究所回函推脱。从2017年5月11日起至2019年6月30日共拖欠临潼疗养院租金130万元，违约金按照中国人民工期贷款利率4.75%计付共计83118.42元。2019年6月28日临潼疗养院向法院提起诉讼。在本案审理过程中，百川研究所申请追加刘贵平为本案第三人，认为刘贵平为实际出资人及具体负责运作管理，应当承担连带偿还责任。另查，陕西百川医学生物技术研究所于2016年7月12日获得陕西省民政厅办法的《民办非企业单位登记证书》，登记证书所载的住所地为涉案房屋地址，负责人为杨洁，业务范围为开展医学生物技术研究、交流推广应用活动。一审法院认为，临潼疗养院于百川研究所签订的《房屋租赁合同书》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现百川研究所称该研究所系刘贵平与杨洁合作经营（见合作协议），协议约定由刘贵平出资，杨洁出技术并赠股份，以杨洁的名义设立该研究所，但实践中刘贵平负责运作管理。刘贵平作为合作方应当对合作过程中产生的债务承担连带责任，有义务偿还临潼疗养院租金。第三人刘贵平辩称，房屋租赁合同是临潼疗养院与百川研究所之间签订的，与刘贵平没有关系。刘贵平和杨洁协商合作的事是另一项商业活动与研究所成立后对外即疗养院签订的租赁合同没有关系，故第三人认为刘贵平对于与疗养院签订的租赁合同不应承担任何责任。根据租赁合同相对性原则，第三人刘贵平不是该合同缔约方，该租赁合同对第三人不具有法律约束力，第三人在该案中不承担民事责任。但杨洁与刘贵平合作管理经营之间纠纷属于另一法律关系。房屋租赁合同生效后，临潼疗养院将房屋移交给了百川研究所，百川研究所也支付了30万元的租金，并开始对房屋进行钢结构改造和装修，此后，百川研究所未按照合同约定再支付任何租金，期间临潼疗养院分别于2018年9月、2019年2月发函催促百川研究所履行合同义务，百川研究所回函推脱。百川研究所的行为已经构成根本违约，故临潼疗养院要求解除双方签订的租赁合同，于法有据，予以支持。合同解除后，百川研究所继续使用租赁房屋已无事实和法律的依据，百川研究所应当将房屋按租赁合同约定恢复原状或临潼疗养院认可的状态将租赁房屋交还临潼疗养院。临潼疗养院承认百川研究所已交付租金30万元，截止2019年6月30日百川研究所尚欠临潼疗养院租金共计130万元，百川研究所对此未提出异议，予以确认；临潼疗养院主张百川研究所支付临潼疗养院水电费1万元，但未提交相应证据予以证实，对该主张不予支持；临潼疗养院要求百川研究所支付逾期付款违约金83118.42元的诉讼请求，在约定范围内，不违反法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，被告陕西百川医学生物技术研究所于本判决生效后十日内将租赁物房屋恢复原状后返回原告。二、被告陕西百川医学生物技术研究所于本判决生效后十日内支付原告陕西省临潼疗养院（陕西省临潼康复医院）拖欠的租金130万元及实际返还房屋之日止的租金、违约金83118.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17338元，由被告陕西百川医学生物技术研究所负担。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。另，二审审理中，临潼疗养院自认其已于2019年7月将涉案房屋锁门。临潼疗养院与百川研究所均表示百川研究所在房屋内改造的钢结构仍在。本院认为，临潼疗养院与百川研究所于2016年10月20日签订《房屋租赁合同书》，双方意思表示真实，应为有效。双方均应依约履行各自义务，享有相应权利。现临潼疗养院已将租赁房屋交付给百川研究所使用，但百川研究所仅支付租金至2017年4月30日，其已构成违约，应承担相应法律责任。二审审理中，临潼疗养院自认其已于2019年7月将涉案房屋锁门；但临潼疗养院与百川研究所亦表示百川研究所在房屋内改造的钢结构仍在。故原审判决判令解除涉案租赁合同，并判令百川研究所将房屋恢复原状后返还给临潼疗养院一节，并无不当。至于拖欠的租金计算一节，因临潼疗养院已于2019年7月至今对房屋实际控制，故百川研究所于2019年7月之后已无法使用涉案房屋，亦不必承担租金给付义务。因此，百川研究所应支付租金的期间为2017年5月1日至2019年6月30日共计130万元。因百川研究所拖欠租金的行为给临潼疗养院造成一定的经济损失，故临潼疗养院请求支付违约金83118.42元一节，应予支持。至于百川研究所上诉称自2017年8月起临潼疗养院停水停电并阻止工人施工一节，其未能提供充分证据佐证，依法不予采信。至于百川研究所上诉称刘贵平作为项目合作方应当对债务承担责任一节，根据租赁合同相对性原则，刘贵平并非租赁合同缔约方，百川研究所与刘贵平之间的合作管理经营纠纷属于另一法律关系，故对于百川研究所该项上诉理由，依法不予采纳。综上所述，因二审审理中出现新事实，百川研究所的上诉请求部分成立，应予支持；原审判决应予变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持西安市临潼区人民法院作出的（2019）陕0115民初3959号民事判决第一项；二、变更西安市临潼区人民法院作出的（2019）陕0115民初3959号民事判决第二项为：陕西百川医学生物技术研究所于本判决生效后十日内支付陕西省临潼疗养院（陕西省临潼康复医院）拖欠的租金130万元及违约金83118.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17338元（临潼疗养院已预交），由百川研究所负担；二审案件受理费17338元（百川研究所已预交），由百川研究所负担（以上一、二审案件受理费折抵后，百川研究所于本判决生效后十日内将其应负担的17338元与上述款项一并支付给临潼疗养院）本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审 判 员  师      婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ一九年十二月十九日 书 记 员  杨 雪  薇 1