甘肃省敦煌市人民法院   民事判决书   （2019）甘0982民初2424号   原告：陈某,甘肃省陇西县人，现住甘肃省敦煌市。   被告：甘肃天诚房地产开发有限公司,总公司住所地为甘肃省兰州市，敦煌项目部住所地甘肃省敦煌市，统一社会信用代码:9162010067591445XC。   法定代表人:李某，系该公司董事长。   委托诉讼代理人:杨某。   原告陈某与被告甘肃天诚房地产开发有限公司（以下简称天诚房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告陈某、被告天诚房地产公司的委托诉讼代理人杨某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   陈某向本院提出诉讼请求：1、判令天诚房地产公司立即为陈某提供办理房屋所有权证；2、判令天诚房地产公司返还购房款49491.56元。事实与理由:2012年11月12日，陈某与天诚房地产公司签订商品房预售合同，约定陈某购置天诚房地产公司开发建设的农贸市场商品楼(敦煌义乌商贸城)1单元1层B-31号商铺，商铺面积34.83平方米，每平方价格为13110元。2012年12月28日，陈某交清全额房款45.6621万元。按照合同约定，陈某在交清房款后双方签订正式房屋买卖合同，天诚房地产公司协助办理产权登记手续。天诚房地产公司在2013年交房，房屋面积为32.42平方米，合同面积缩减2.41平方米。依据《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条相关规定:实际面积小于合同的定面积的，面积误差比在3％以内(含396)部分的房价款及利息由出人运买受人，面积误差比超过36部分的房价款出出卖人双倍返还买受人。陈某与天诚房地产公司约定的面积为34.83平方米，实际面积32.42平方米，误差面积为2.41平方米，面积误差在3％的为1.0449平方米，超出3％的面积为1.3651平方米，购买商铺价格为13110元/平方米。按照相关法律规定，天诚房地产公司应退还陈某房屋面积误差价款1.0449×13110+1.3651×13110×2=49491.56元。陈某多次要求天诚房地产公司履行合同义务无果，遂诉至法院。   天诚房地产公司辩称，一、陈某至今未办理案涉房屋的所有权登记手续，系因其违反合同约定拖欠物业费及取暖费，并非天诚房地产公司不履行协助义务。陈某自2014年起开始拖欠案涉房屋的物业费及取暖费，截止2019年已拖欠物业费5835.6元、取暖费5738.3元。陈某违反合同义务在先，在其未交清拖欠的物业费及取暖费之前，天诚房地产公司有权拒绝协助办理房产登记的合同义务。二、对于案涉房屋实际交付面积小于预售合同约定面积的部分，天诚房地产公司同意按照预售合同约定的每平米单价予以退还，但陈某要求天诚房地产公司退还购房款49491.56元的诉讼请求与客观事实及法律规定不符。1、在陈某提出实际交付面积与预售合同约定面积不符后已于2014年1月27日向其返还购房款10000元整，该款项应予扣减。2、本案中双方签订的是商品房预售合同并非买卖合同，陈某要求天诚房地产公司承担商品房预售合同约定面积与实际交付面积差额双倍的返还义务，与《最高人民法院关于审理商品房卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定不符。其次，双方在商品房预售合同中已对面积差额问题进行了约定，应当按照合同约定处理。根据合同约定，房屋实际交付面积小于预售合同约定的面积，应由天诚房地产公司按案涉房屋的预售单价返还多收的购房款。3、天诚房地产公司少了2.14平方米，愿意以每平方13110元的价格退还陈某为31595元，但2014年1月27日已向陈某退还10000元，再扣减其拖欠的物业费、取暖费11573.9元，天诚房地产公司应退10021.17元购房款。   陈某为证实其主张向法庭提交了下列证据，天诚房地产公司对相关证据进行了质证：   1、商品房预售合同一份，拟证实陈某与天诚房地产公司签订房屋买卖合同，合同约定了权利和义务，也约定了房屋的具体面积、价格等，并未约定取暖费和物业费的事宜。天诚房地产公司质证后对证据无异议。本院对该商品房合同予以确认。   2、收款收据3张，拟证实天诚房地产公司收取了全额房款456600元。天诚房地产公司质证后无异议，本院予以确认。   天诚房地产公司为证明其主张，提交了下列证据，陈某对相关证据进行了质证：   1、商品房预售合同一份，拟证实预售面积为34.83平米，总房价456621元，合同约定了证明最终确定房屋价款的是以房屋实测面积为准，合同第六条约定乙方使用承诺，第七条产权登记与费用承担，均可证明这份合同只是个预售合同。只有在签正式合同的时候才会协助陈某办理房屋产权证等事宜。陈某质证后对合同真实性无异议，陈某确实拖欠了物业管理和暖气费，拖欠是因为天诚房地产公司一直未给其返还房款。本院对商品房预售合同的真实性、合法性予以确认。   2、借条和银行转账支票，拟证实因当时最终面积没有确定，陈某家里有困难，所以财务审核挂账，给他提前退了1万元。陈某如能拿出确切的证据证明面积就是2.14平方米，这10000元就作为退款来处理，虽然是欠条，但是可以作为退款的依据。陈某质证后对借条和转账凭证没有异议，但对证明目的有异议，陈某认为10000元为借款，和本案退款无关。对上述证据的真实性、合法性予以确认，对证明目的结合其他证据综合认定。   3、陈某拖欠物业费和采暖费的明细，拟证实陈某拖欠的物业费和采暖费的数额，天诚房地产公司的工作人员多次催讨无果。陈某质证后对证据无异议，拖欠是事实，但物业费和采暖费与本案诉请无关。本院采信陈某的质证意见。   根据上述有效证据及当事人陈述的内容，本院确认以下案件事实：   2012年11月12日，陈某（乙方）与天诚房地产公司（甲方）签订商品房预售合同，合同第二条预售房屋概况约定乙方购买甲方房地产开发项目中的农贸市××元，预售房屋图纸设计建筑面积共34.83平方米（以双方签订商品房买卖合同时房产部门确认的实际建筑面积为准，并以实际建筑面积计算房屋价款）；第三条计价方式与价款约定：该商品房按照建筑面积计算，该商品房单价每平方米13109.99元，预售总价款为456621元。本条所称建筑面积商品房的套内适用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和，以实测面积为准，并确定房屋实际价款；第四条付款方式及期限约定：乙方在签订本合同时支付购房款456621元，剩余房款于房屋交付前付清；第五条房屋交付条件与期限：出卖人应当在2013年5月31日前向买受人交付该商品房；第七条产权登记与费用承担约定：乙方交清房款，双方签订正式房屋买卖合同，甲方协助乙方办理产权登记手续。甲方保证上述住房产权清楚，若发生争执，由甲方承担一切责任。乙方承担产权登记应交纳的全部税费。后陈某于2012年10月24日向天诚房地产公司交纳购房款10000元，2012年10月29日交纳购房款20000元，2012年11月8日交纳购房款426621元。2012年11月12日，陈某与天诚房地产公司以双方签订的商品房预售合同在敦煌市房产管理局进行商品房买卖合同备案登记，建筑面积34.83平方米，每平方米13110元，合同总价为452661元,2012年12月17日，该商品房买卖合同通过备案。后经敦煌市房产管理局实际测量，陈某购买的农贸市××元实际建筑面积为32.42平方米。   另查明，2014年1月27日，陈某向天诚房地产公司借款10000元。2014年至2019年，陈某累计拖欠天诚房地产公司物业费5835.6元、采暖费5738.3元未付。   本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，虽陈某与天诚房地产公司签的系商品房预售合同，但陈某已足额缴纳购房款且天诚房地产公司接受并交付房屋，并在敦煌市房产管理局进行商品房买卖合同备案，故该商品房预售合同应当认定为商品房买卖合同，该合同对双方均有约束力，陈某已交清全部购房款，天诚房地产公司应依照合同约定协助陈某办理产权登记手续。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。现双方当事人一致认可陈某购买的B-31号房屋的实际建筑面积为32.42平方米，比双方合同约定的建筑面积34.83平方米小2.41平方米，面积误差比绝对值超过3%。双方在合同中并未明确约定房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符该如果处理，现陈某同意继续履行合同，故依照法律规定，天诚房地产公司应向陈某返还面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款13698.639元（1.0449平方米×13110元/平方米），双倍返还面积误差比超出3%部分的房价款35792.922元（1.3651平方米×13110元/平方米×2），共计49491.561元。天诚房地产公司辩称，陈某拖欠物业费、取暖费，违约在先，故天诚房地产公司有权拒绝办理房产证，与双方合同约定不符，本院不予采信；其辩称，天诚房地产公司向陈某返还的房价款中应扣减已通过借款的方式向陈某返还的购房款10000元、陈某自2014年起拖欠的物业费、取暖费11573.9元，因与本案不属于同一法律关系，不宜抵扣，天诚房地产公司可另案诉讼。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定，判决如下：   一、甘肃天诚房地产开发有限公司限于判决生效之日起10日内返还陈某房价款49491.561元；   二、甘肃天诚房地产开发有限公司限于判决生效之日起协助陈某办理产权登记手续。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1038元，减半收取519（陈某已预交），由甘肃天诚房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。   审判员 张军     二〇一九年十二月六日   法官助理 赵静   书记员 张娇