河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终6700号 上诉人（原审原告、反诉被告）：马永林，男，1985年12月28日出生，汉族，住廊坊市。 委托诉讼代理人：郭洪娟，马永林之妻。 委托诉讼代理人：白洋，河北红杉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘向建，男，1973年10月10日出生，汉族，住廊坊市广阳区。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王春女，女，1972年2月24日出生，汉族，住廊坊市。 委托诉讼代理人：刘向建，王春女丈夫。 上诉人马永林因与被上诉人刘向建、王春女房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初1889号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马永林上诉请求：1、撤销廊坊市安次区人民法院（2019）冀1002民初1889号民事判决，改判被上诉人向上诉人返还剩余房租41641元，并赔偿经济损失和违约金40620元，共计82261元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“双方签订租赁合同时约定转让费30000元的事实”没有任何事实和法律依据，认定事实错误。首先，双方在《租赁协议》中没有约定转让费，根据双方的交易习惯是以书面形式对合同进行约定，如果没有约定，就足以说明双方没有约定转让费。其次，本案认定转让费的证据不足。第三，一审法院称“结合商铺的交易惯例”认定转让费没有任何法律依据和证据。假设存在转让费，被上诉人没有提供任何的证据证明。《租赁协议》约定租赁期间2019年4月28日至2022年4月28日止。租赁期限三年，实际只占用了两个月，租赁合同没有履行完毕，转让费也应当退还给上诉人。二、被上诉人存在多项违约行为，上诉人有权要求被上诉人赔偿损失和支付违约金。一审认定双方就解除合同达成合意，认定事实错误，被上诉人应当承担违约金等责任。《租赁协议》约定房屋面积为120平方米，而实际并未达到120平方米，至少要加上通道的面积。综上，望判如所请。 刘向建、王春女答辩称，1、关于转让费的问题，转让费的3万元是转的店里的炊具和桌椅板凳，我以前是开快餐店的，我的店始终有人租着，上诉人找到我后，我让别人退租，再一起转让给的上诉人。2、关于房屋面积，我与房东签订的合同上面约定的面积与马永林和我签订的合同的房屋面积是一致的，都是120平米，所以没有欺诈马永林。3、关于漏雨问题，马永林诉状上写的“无一处不漏雨”，我的房子始终有人在使用，如果到处漏雨，以前的租户也不会租，或者早就向我提出来了。我认为房屋漏雨是上诉人造成的，因为他在房顶施过工，我有照片为证。请求驳回上诉、维持原判。 马永林向一审法院起诉请求：一、撤销2019年4月28日原被告签订的《租赁协议》；二、被告退还原告剩余房租41641元；三、被告赔偿原告装修费2万元；四、被告赔偿原告房屋漏雨所造成的损失620元（其中电脑硬盘320元、显示器200元、键盘100元）；五、被告赔偿原告违约金2万元；六、本案诉讼费等全部由被告承担。事实与理由：二被告系夫妻关系，2019年4月28日原被告签订的《租赁协议》，房屋位于廊坊市安次区，原告已经支付了被告租金共计55000元。租房时被告方同意原告占用一楼公共通道的一半，作为顾客的引流，把顾客引流到后面场所（场所位于一楼通道后方），被告刘向建当时说没问题，只要不都占满了影响通道就可以。2019年5月7日上午原告在被告刘向建指定的区域内安装了货架，下午3点物业通知拆除。事后被告刘向建说518期间廊坊联查，过了518找物业协商去。2019年5月25日又按照被告刘向建的要求重新安装了可折叠货架；6月7日、13日两次被物业通知拆除，被告刘向建继续说找物业协商，至今未解决。协议中写明面积为120平米，但实际面积只有为98.5平米，再次说明被告欺诈，只有加上一楼通道的面积才够。原告在租房前就问被告刘向建房子是否存在漏雨，他说不漏；2019年5月17日降雨，房子四周无一处不漏雨，事后被告刘向建却说去年不漏雨，今年谁敢说不漏雨呀！被告说给修复，2019年5月20日左右再次迎来降雨，房屋再次漏雨，事后被告再次修复。至今有一处还在漏雨，说是3楼楼顶存在缝隙，须上楼顶修缮，修缮与否至今未知。原告已经存在先知先觉问了被告刘向建漏雨情况，被告刘向建再次欺骗原告，漏雨造成的损失应由被告承担，电脑硬盘320元、显示器200元、键盘100元等，由于显示器、键盘均不是新买的故做了折旧价格。根据租赁协议第七条规定，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳三个月租金作为违约金。被告应当承担违约金2万元。原告已经进行了装修等，其中装修公司装修费2万元，造成原告装修费等损失。多次与被告协商，被告不予配合。综上，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法相关规定，诉至贵院，请依法照准。 刘向建、王春女向一审法院提出反诉请求：1、请求依法判令解除反诉人与被反诉人于2019年4月24日签订的《租赁协议》；2、请求依法判令被反诉人给付反诉人截止至2019年9月28日的租金13333元（计算至被反诉人将出租房屋实际交付给反诉人之日止）并支付违约金2万元；3、请求依法判令被反诉人返还租赁房屋并恢复原状；4、本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2019年4月24日，反诉人王春女与被反诉人签订《租赁协议》，合同约定：被反诉人租赁使用坐落在新世纪文化教育服务中心d区楼道北侧板房，年租金捌万元，并按年支付。协议签订后，反诉人将租赁房屋及屋内设施、物品全部交付给被反诉人使用。但被反诉人并未按照合同约定履行全额支付租金的义务，且无理要求撤销租赁合同。至2019年9月28日，被反诉人已经拖欠房租13333元。故此，为维护反诉人的合法权益，反诉人特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，向贵院提起反诉。 一审法院认定事实：1、王春女、刘向建系夫妻关系。2019年4月28日，王春女与马永林签订《租赁协议》，将其位于廊坊市安次区，面积120平方米，出租给马永林。租期自2019年4月28日至2022年4月28日，每年租金八万元。并约定，在承租方使用期间，因其管理不善或人为造成房屋及其相关设备损坏造成的维修费用，由承租方承担。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金。2、合同签订后，马永林共给付刘向建55000元。后双方因通道使用等问题产生纠纷，刘向建于2019年6月25日两次通知马永林关门停业，马永林于2019年6月28日将案涉房屋腾空，于2019年6月29日将案涉房屋钥匙送至刘向建处，但刘向建因故未收，2019年10月14日，刘向建将钥匙取回。3、马永林提供了装修费收据两张12100元、8500元及微信截图，主张装修费共计20000元。刘向建、王春女的质证意见为，证据与本案不具有关联性，也不具有合法性和真实性，该证据不能证明其装修费用是因装修涉案房屋发生的，而且所提交的票据并不是合法有效的。对此本院认定为，马永林在承租期间确已对案涉房屋进行了装修，但因其未能提供正式票据，亦不能证明所提供的证据与本案的关联性，故对此证据，本院不予采信。4、刘向建、王春女申请证人葛某、王某出庭作证，拟证明给付的55000元中包含30000元转让费，且交付房屋时，连同屋内的餐饮用品也已经交付给马永林。马永林的质证意见为，二证人分别为出租方的老租户和亲属，双方具有利害关系，且证人不清楚签订合同时的具体情况，故不具有客观性，不能达到证明目的，本案系租赁并非转让，没有转让费一说，且马永林是开药店，不需要锅碗瓢盆等东西。对此本院认定为，虽马永林不予认可，且二证人均不明晰案涉合同的具体内容，但根据马永林提交的2019年6月29日马永林之妻郭洪娟与王春女谈话录音中王春女说“你还欠我五万五房租”，结合商铺租赁的交易惯例，基于年租金80000元且已实际支付55000元的事实，能够认定双方签订租赁合同时约定转让费30000元的事实。故对马永林已支付的55000元中包含转让费30000元、租金25000元的事实，本院依法予以确认。上述事实，有庭审笔录及原告（反诉被告）提交并经法庭举证、质证的《租赁协议》、微信聊天记录、录音、视频、银行转账截图、微信转账截图等证据予以证实。 一审法院认为，本案的审理焦点为：一、《租赁协议》签订及履行情况；二、本诉部分：原告要求退还剩余房租41641元、装修费20000元、财产损失620元、违约金20000元的事实及依据；三、反诉原告要求反诉被告支付租金13333元、违约金20000元，要求将租赁房屋恢复原状的事实及依据。关于焦点一，《租赁协议》双方当事人承租方马永林、出租方王春女、刘向建主体适格，意思表示真实，内容未违反法律、行政法规等强制性规定，形式合法，系合法有效。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，刘向建于2019年6月25日两次通知马永林关门停业，马永林于当日表示同意，并于2019年6月28日将案涉房屋搬空，应视为双方就解除合同达成合意，合同于2019年6月25日解除。现双方又诉请撤销合同的，于法无据，本院不予支持。关于焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案双方当事人于2019年6月25日协商解除合同，马永林于6月28日腾空租赁房屋，故案涉租赁合同的实际履行期限为两个月，租金13333元应予支付，剩余租金应予返还。关于刘向建、王春女应予返还的款项数额。本案中，本院已于事实部分查明案涉租赁房屋转让费30000元及两个月房租13333元，应由承租方支付。故刘向建、王春女需返还扣除转让费及两个月租金之后的余款11667元。关于刘向建、王春女主张的截至出租房屋实际返还之日止的租金。因案涉合同于2019年6月25日解除，马永林于6月29日主动交还钥匙、交付房屋，对方并未接收，亦未提供证据证实马永林实际占用房屋至今，出租方任凭房屋长期空置未尽止损义务，由此造成的扩大损失即自合同解除日起的房屋占用费不应由马永林承担。关于合同解除的原因及双方过错，马永林诉称系由于协议中面积与实际面积不符，房屋漏雨不能正常使用，通道不能按照约定作为引流；刘向建、王春女反诉称系因马永林未按照合同约定履行全额支付租金的义务。本院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人双方的权利义务关系应当依合同确定。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，马永林以面积、通道引流事项与实际不符为由主张刘向建、王春女违约的，因未能提供证据，且合同未约定通道引流事项，故本院不予支持。从合同履行情况来看，因房屋漏雨，可视为出租方未能全面履行将符合约定用途的租赁物交付承租人的义务，已构成违约,应承担违约责任；承租人未能全面履行按年支付租金的义务，业已违约,也应承担违约责任。双方均存在程度相当的违约情形,应承担各自的过错责任,纵观全案,依照诚实信用、过错相抵的原则,以双方互不承担违约责任为宜。因双方未就装修费承担事宜进行约定，马永林诉请刘向建、王春女赔偿装修费20000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。马永林诉请刘向建、王春女赔偿因漏雨造成的损失620元，因未提供证据，本院不予支持。因双方未就合同解除后标的房屋的状态进行约定，本案中承租方已经支付了足额转让费，刘向建、王春女未能尽到充分举证义务证明案涉房屋的原状，故案涉房屋亦不具备恢复原状的现实可能性。综上所述。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条的，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）刘向建、被告（反诉原告）王春女于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）马永林剩余房屋租金11667元。二、驳回原告（反诉被告）马永林的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）刘向建、被告（反诉原告）王春女的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费882元，由被告（反诉原告）刘向建、被告（反诉原告）王春女负担146元，由原告（反诉被告）马永林负担605元。反诉费250元，由被告（反诉原告）刘向建、被告（反诉原告）王春女负担。 二审中，上诉人提供如下证据：1、增值税发票三张，证明原告因租赁房屋花费装修费用20600元，购买硬盘和键盘的发票一张，证明因房屋漏水导致原告财产损失620元。2、装修报价单、营业执照、法定代表人身份证明和身份证复印件，证明上诉人对涉案房屋装修的费用具有合法性和合理性。被上诉人质证意见是：对方是自愿装修的，破坏了我以前的东西，对方装修是自己使用的，装修费与我无关。漏雨是对方在屋顶施工造成的，之前是不漏的。被上诉人提供如下证据：照片五张，证明是由于上诉人对房顶施工或施工人员踩踏或者是防水没做好造成的漏雨。是我找的房东，房东找人做的防水。上诉人质证意见是：对照片真实性认可，但不能证明被上诉人的证明目的，上诉人没有对该房屋房顶进行过任何的施工，烟筒也是漏雨之后被上诉人找的人上去改的。烟筒是我方锯掉的。但是漏雨的部位不仅是烟筒的下方，造成我方财产损失的是在收银台的位置，不是烟筒的下方。二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为，2019年4月24日，双方签订《租赁协议》，后因房屋面积、通道引流事项发生争议，2019年6月25日，出租方刘向建两次通知承租方马永林关门停业，且承租方马永林表示同意，并于2019年6月28日将案涉房屋搬空，双方以实际行为表示不再继续履行合同，故双方签订的《租赁协议》已于2019年6月25日协商解除，本院予以确认。一审法院认定租赁费中含有转让费，证据充分，本院亦应予以确认。承租方主张其租赁房屋时没有转让费，其并无证据证实，故本院不予支持。关于合同解除的原因及双方过错一节，一审法院认定的事实清楚，对于双方过错的认定亦无不当，本院不持异议。关于涉案房屋装修费的问题，因双方《租赁协议》并没有约定涉案房屋装修费由谁承担，且承租方马永林因经营需要装修房屋，属于其必要的支出，与出租方没有关系，其主张装修费由出租方承担的理据不足，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，判决结果亦无明显不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1903元，由上诉人马永林负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建刚 审 判 员 崔玉水 审 判 员 李绍辉 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 杜开东 书 记 员 周承恩