黑龙江省牡丹江市东安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黑1002民初1056号 原告：牡丹江市城市投资集团有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市西安区七星街**。 法定代表人：郝吉峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘英，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈江树，黑龙江海天庆城（牡丹江）律师事务所律师。 被告：吴瑞红，男，1968年12月出生，汉族，无职业，户籍地黑龙江省牡丹江市爱民区，现住黑龙江省牡丹江市。 委托诉讼代理人：吴秋艳，女，住黑龙江省牡丹江市，系牡丹江市爱民区兴平街道办事处军马社区委员会推荐。 委托诉讼代理人：李桂清，女，住黑龙江省牡丹江市=，系牡丹江市爱民区兴平街道办事处军马社区委员会推荐。 原告牡丹江市城市投资集团有限公司（以下简称城投公司）与被告吴瑞红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案后，依法适用简易程序，后于2019年8月19日转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人陈江树，被告吴瑞红及其委托诉讼代理人吴秋艳、李桂清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告城投公司向本院提出诉讼请求：1.要求被告吴瑞红将坐落于牡丹江市××区××街×栋×单元×号、建筑面积53.26平方米的房屋腾退给原告；2.要求被告支付尚欠租金14421元（自2016年8月1日至2019年4月30日止），逾期支付租金的违约金7232.13元（每日按未付租金的万分之五计算，暂计算至2019年4月30日），实际要求计算至被告履行完毕之日；3.要求被告支付尚欠的供热费4023元（本供热费金额基于2016年至2019年三年供热期费用计算得出）、物业费429元、电梯费396元；4.要求被告承担诉讼费用。诉讼中，原告将第3项诉讼请求变更为：要求被告支付尚欠的供热费1675.70元（本供热费金额基于2016年至2018年两年供热期费用计算得出）。事实和理由：2016年2月1日，原告与被告签订了一份《公共租赁住房租赁合同》，合同约定，原告将坐落于牡丹江市××区××街×栋×单元×号公共租赁住房（以下简称公租房）出租给被告及共同承租人居住使用，租赁期限为一年二个月，自2016年2月1日起至2017年4月30日止，月租金437元。租金交付方式为上打房租，按半年缴纳，被告同时缴纳履约保证金1310元。合同约定，被告累计拖欠租金3个月（含3个月）的，原告有权解除合同，被告如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。合同签订后，被告未能依约履行义务，至今尚欠租金等各项费用。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。 被告吴瑞红辩称，1.国家规定的公租房的租赁期限是3至5年，目前被告人承租公租房的时间并未达到5年，在这5年之内，被告人符合公租房申请租赁和居住的条件，原告应当继续与被告人签订《公共租赁住房租赁合同》，被告不同意腾退房屋；2.租金太高，被告不能承担；3.违约金是霸王条款，且原告先违约，被告不能承担违约金；4.城投公司不是热力公司，无权向被告收取供热费等费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于原告城投公司所举有争议的证据，本院认定如下： 1.证据一，2014年7月17日，牡丹江市廉租房建设指挥部的牡廉建指[2014]014号《关于××公租房项目建成拟分配房源需求统计事宜的函》、2015年5月4日，牡丹江市房产管理局《关于明确公租房项目建成交付时间的函》、2015年5月27日，牡丹江市城市投资集团有限公司给市廉租房建设指挥部的《关于明确公租房项目建成交付时间的复函》、2017年3月15日，牡廉建指函[2017]001号《关于办理公租房年度审核续签合同相关事宜的函》、土地使用权证书复印件两份、建设用地规划许可证复印件一份、建设工程规划许可证复印件一份、建筑工程施工许可证复印件一份、商品房预售许可证复印件一份。意在证明：原告城投公司是按照牡丹江市相关职能部门的要求，对××公租房进行开发建设的，城投公司是××公租房的所有权人，是对××公租房进行出租管理的主体单位。 被告吴瑞红质证认为，对2017年3月15日牡廉建指函[2017]001号《关于办理公租房年度审核续签合同相关事宜的函》有异议，被告已经居住一年多，原告城投该公司才拿到这个补的函。其他证据与被告无关。 本院认为，该组证据能够证明原告城投公司系对本案公租房进行开发建设和出租管理的主体单位，本院对该组证据予以采信。 2.证据二，2015年7月2日，牡丹江市房产管理局出具的牡房呈[2015]31号《关于市区拟执行公租房租金标准的请示》复印件一份、2015年7月16日,牡丹江市物价监督管理局出具的《关于确定市区公租房租金标准的意见》复印件一份、2015年7月24日,牡丹江市房产管理局出具的牡房呈[2015]60号《关于市区拟执行公租房租金标准的请示》复印件一份、2019年5月23日，牡丹江市发展和改革委员会出具的《关于牡城投函发[2019]32号函的答复》复印件一份。意在证明：××公租房的房屋租金标准不是原告城投公司制定的，公租房租金标准是牡丹江市房产管理局确定的。 被告吴瑞红质证认为，对该组证据的形式要件有异议。2019年5月23日，牡丹江市发展和改革委员会出具的《关于牡城投函发[2019]32号函的答复》与被告没有关系，其他的几份证据均是复印件，模糊看不清、被告不认可。 本院认为，该组证据能够证明2015年7月2日，牡丹江市房产管理局向牡丹江市政府提出《关于公租房租金标准的请示》，2015年7月16日牡丹江市物价监督管理局向牡丹江市房产局出具《关于确定市区公租房租金标准的意见》，2015年7月24日，牡丹江市房产管理局再次向牡丹江市政府报送《关于拟执行公租房租金标准的请示》，现该请示已经执行，原被告签订的房屋租赁合同中的租金系依据牡丹江市物价监督管理局最终确定的8.2元/平方米的标准，本院对此事实予以确认。 3.证据三，2016年2月15日《公共租赁住房租赁合同》、准予承租公租住房通知书复印件各一份。意在证明：一、合同第一条和第三条规定，原告城投公司将坐落于××区××街×栋×单元×号，建筑面积为53.26平方米的公租房出租给被告吴瑞红；租赁期限1年2个月，租期自2016年2月1日到2017年4月30日止；二、合同第四条和第六条规定，月租金437元，履约保证金1310元；三、合同第九条第（二）项第5款和合同第十条第一款规定，被告拖欠租金累计3个月（含3个月）的，原告有权解除合同，被告应自合同解除或终止之日腾空该房屋，并结清租金、物管费、水、电、气、供热等相关费用，将房屋及附属设施交还原告；四、合同第十二条第一款及第五规定，被告如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。被告如未按约定日期将房屋腾出的，每逾期一日，按承租期间累计租金的4倍向原告支付违约金；五、牡丹江市廉租房建设指挥部告知区住房保障办，租赁公共住房一年后，要经年度复审，不符合条件的将清退。 被告吴瑞红质证认为，对该组证据的形式要件没有异议，但原告城投公司没有按照合同约定向被告提供符合国家规定的房屋及附属设施、设备。租赁合同的签订时间也违反了法律的规定。 本院认为，此组证据能够证明原告城投公司与被告吴瑞红之间存在公共租赁住房租赁合同关系的事实，本院对此份证据予以采信。 4.证据四，租金收据、押金收据、供热费收据复印件各一份，供热费发票复印件两份。意在证明：一、2016年2月17日，城投公司收到被告吴瑞红交纳的2016年2月1日至2016年7月31日期间的房租2620元，押金1310元；二、原告为被告租用的××公租房×号楼×单元×室房屋向牡丹江供热有限公司缴纳2016年至2017年的供热费1340.56元；2017年至2018年的基础供热费335.14元。 被告吴瑞红质证认为，对该组证据的形式要件无异议，但对要证明的问题有异议。租金收据、押金收据、供热费收据都不是正规的发票，原告城投公司无资格收取物业费、取暖费、电梯费，取暖费每户每年多收取500元。 本院认为，此组证据为合法有效的书证，具有客观真实性，本院对此予以确认。 对被告吴瑞红所举有争议的证据，本院认定如下： 1.证据一，手机打印照片10张、视频U盘一个。意在证明：原告城投公司交付给被告吴瑞红的房屋存在质量问题，配套设施属于伪劣产品，与双方合同约定不符。 原告城投公司质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议。不能证实被告吴瑞红所要证实的问题。 本院认为，该组证据与本案的争议焦点无关联性，本院在本案中不予采信。 2.证据二，通知书复印件一份、微信截图复印件一份。意在证明：2016年11月7日，在合同期内，原告城投公司员工给被告吴瑞红住房断水、断电、断热的事实。 原告城投公司质证认为，微信截图、通知书只能证明原告方向被告催缴过费用，不能证明给被告断水、断电、断热的事实。 本院认为，该组证据能够证明因被告吴瑞红未交付租金，原告城投公司提出同被告解除租赁合同，要求被告腾退房屋的事实，本院对此予以确认。 3.证据三，网络截图复印件一份。意在证明：公租房的租金包含物业费，供暖费等，用户只需要交纳水费、电费、燃气、通信、有线电视费等。 原告城投公司质证认为，对该份证据的真实性、合法性、关联性均有异议，被告吴瑞红要证明的问题与合同第十三条第二项约定不符。 本院认为，此份证据不符合证据的形式要件，在本案中不予确认。 4.证据四，2019年5月14日，原告城投公司《关于吴静萍反映公租房问题的答复见书》复印件一份。意在证明：原告城投公司自认防水不合格。 原告城投公司质证认为，对该份证据的形式要件有异议，系复印件，不能证实被告吴瑞红所要证明的问题。 本院认为，此份证据与本案的争议焦点无关联性，本院在本案中不予采信。 5.证据五，告知书复印件一份。意在证明：2016年1月30日，公租房房屋质量有问题，没有通过房屋验收就交付给被告吴瑞红使用。 原告城投公司质证认为，对该证据的形式要件有异议，没有原件，不能作为定案的依据，该告知书是质量监督站下发给原告城投公司的，与本案没有因果关系且涉案工程也已实际通过竣工验收。 本院认为，此份证据与本案的争议焦点无关联性，本院在本案中不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年2月17日，牡丹江市廉租房建设指挥部作出准许承租公租住房通知书，主要内容：“××区住房保障办：准予你办吴瑞红可以承租××公租房小区×号楼×单元×室的公租住房。建筑面积52.75平方米。经年度复审，不符合条件的将清退。凭本通知书到××公租房物业办公室签订租赁合同”。2016年2月1日，原告城投公司与被告吴瑞红签订公共租赁住房租赁合同，合同约定原告将坐落于牡丹江市××区××街×栋×单元×号公共租赁住房出租给被告居住使用，房屋建筑面积53.26平方米，租赁期限为一年二个月，自2016年2月1日起至2017年4月30日止，租金标准每月为8.2元/平方米，月租金437元，租金交付方式为上打房租，按半年缴纳，被告需同时缴纳履约保证金1310元，合同第九条第（三）项约定，租赁期满，合同自然终止。合同第十条约定，被告应自合同解除或终止之日腾空该房屋，并结清租金、物管费、水、电、气、供热等相关费用，将房屋及附属设施交还原告。合同第十二条约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。第十三条第（二）项约定，租赁期间，由被告承担水、电、气、通讯、供热、有线电视收费、物业服务等费用。2016年2月17日，被告交付了相关费用，包括供热费549元（2016年2月1日至2016年4月15日）、房屋租金2620元（2016年2月1日至2016年7月31日）、履约保证金1310元。 又查，2016年10月15日至2018年4月15日期间，原告城投公司支付给牡丹江热电有限公司该房屋供热费1675.70元。 另查，2015年7月16日，牡丹江市物价监督管理局向牡丹江市房产管理局出具“关于确定市区公租房租金标准的意见”，主要内容为：“房产局：接到《关于市区拟执行公租房租金标准的请示》后，我局立即组织相关人员对××公租房周边区域内房屋租赁标准进行了调查，我局成本调查队到城投公司对房屋租赁成本进行了核查，认为贵局反映的情况属实。按照省政府发布的《黑龙江省城镇保障性安居工程建设管理办法》（省政府1号令）第37条规定,按照不高于同类地段、同品质住房市场租金70%的比例确定租金标准的要求，及既要考虑保障租赁人的承受能力、也要兼顾公租房的经营保障和持续建设，可按照保本微利的原则，根据市场租金价格的变化情况，在规定的范围内适时适度进行动态调整来确定市区出租房租金标准。我局认为房产部门提出的方案中首选方案较为合理，即执行市场价格的70%。具体标准如下：……高层租金……其他楼层8.2/平方米”。 本院认为，关于原告城投公司要求被告吴瑞红腾退本案诉争房屋的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”。《中华人民共和国住房和城乡建设部》第三十条规定：“租赁期限届满需要续租的，承租人应当在租赁期满3个月前向市、县级人民政府住房保障主管部门提出申请。市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门对申请人是否符合条件进行审核。经审核符合条件的，准予续租，并签订出租合同。未按规定提出续租申请的承租人，租赁期满应当腾退公共租赁住房；拒不腾退的，公共租赁住房的所有权人或者其委托的运营单位可以向人民法院提起诉讼，要求承租人腾退公共租赁住房”。本案中，原告与被告签订的《公共租赁住房租赁合同》依法成立受法律保护，该合同租赁期限至2017年4月30日止，现合同期限已经届满，被告未提交其经过相关部门复审并续租的证据，故按租赁合同约定及上述规定，被告应将本案诉争房屋腾退并返还给原告，故本院对原告要求被告腾退租赁房屋的诉讼请求予以支持。 关于原告城投公司要求被告吴瑞红支付尚欠租金14421元的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国住房和城乡建设部》第十九条规定：“市、县级人民政府住房保障主管部门应当会同有关部门，按照略低于同地段住房市场租金水平的原则，确定本地区的公共租赁住房租金标准，报本级人民政府批准后实施……”。第二十条规定：“公共租赁住房租赁合同约定的租金数额，应当根据市、县级人民政府批准的公共租赁住房租金标准确定”。第二十一条规定：“承租人应当根据合同约定，按时支付租金。承租人收入低于当地规定标准的，可以依照有关规定申请租赁补贴或者减免”。本案中，原、被告双方签订租赁合同中确定的租金标准，系根据牡丹江市人民政府批准的租金标准确定，被告未提供证据证明其申请了租赁补贴或减免，故应当根据租赁合同的约定支付租金。原、被告双方租赁合同中约定月租金437元，租金系上打房租，按半年缴纳，被告自承租房屋以来，仅缴纳了2016年2月1日至2016年7月31日房屋租金2620元，故对原告主张的自2016年8月1日起至2019年4月30日止的房屋租金14421元的诉讼请求，本院予以支持。 关于原告城投公司要求被告吴瑞红给付违约金7232.13元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在租赁合同第十二条中约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金。被告自2016年8月1日起拖欠租金至今，经计算，被告应给付原告违约金3813元（自2016年8月1日至2019年4月30日），并自2019年5月1日起至实际履行给付租金义务之日止，按照未付租金数额的日万分之五支付违约金，本院对此予以支持，超过部分不予保护。 关于原告城投公司要求被告吴瑞红给付供热费1675.70元的诉讼请求，本院认为，原、被告双方在租赁合同第十三条中约定：“……（二）租赁期间，由乙方承担水、电、气、通讯、供热、有线电视收费、物业服务等费用”，根据上述约定，被告使用案涉房屋期间产生的供热费应由被告承担，根据原告提供的供热费票据，能够证明原告城投公司交付给牡丹江热电有限公司案涉房屋2016至2017年度、2017至2018年度供热费1675.70元，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告吴瑞红于本判决生效之日起十五日内将坐落于牡丹江市××区××街×栋×单元×号、建筑面积53.26平方米房屋腾退给原告牡丹江市城市投资集团有限公司； 二、被告吴瑞红于本判决生效之日起十五日内给付原告牡丹江市城市投资集团有限公司2016年8月1日至2019年4月30日期间的房屋租赁费14421元，违约金3813元（自2016年8月1日至2019年4月30日止），并自2019年5月1日起至实际履行给付租金义务之日止，按照未付租金数额的日万分之五支付违约金； 三、被告吴瑞红于本判决生效之日起十五日内给付原告牡丹江市城市投资集团有限公司2016年度至2018年度的供热费1675.70元； 四、驳回原告牡丹江市城市投资集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费462元，因原告牡丹江城市投资集团有限公司变更诉讼请求，退还原告50元，余款412元，由原告牡丹江城市投资集团有限公司负担62元，被告吴瑞红负担350元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审 判 长  杜有梅 人民陪审员  张晓敏 人民陪审员  王凤敏 二〇一九年十二月十八日 书 记 员  张婷婷