黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0803民初807号原告：谢凤岭，男，1975年10月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省桦南县。委托诉讼代理人：王俊全，黑龙江东风律师事务所律师。被告：佳木斯利达智慧商业管理有限公司，住所地佳木斯市向阳区同福社区。法定代表人：林雅莺，该公司总经理。被告：佳木斯利达房地产开发有限公司，住所地佳木斯市向阳**新立社区。法定代表人：张磊，该公司执行董事兼总经理。原告谢凤岭与被告佳木斯利达智慧商业管理有限公司（以下简称利达商业管理公司）、佳木斯利达房地产开发有限公司（以下简称利达房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢凤岭的委托诉讼代理人王俊全到庭参加诉讼。二被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢凤岭向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告利达商业管理公司立即给付原告租赁费42104元及违约金;2.撤销原告与被告利达房地产公司签订的《商品房买卖合同》，返还原告全部购房款400000元、房屋过户损失20750元；3.被告利达商业管理公司与被告利达房地产公司承担连带给付责任；4.案件受理费由二被告承担。事实与理由：2015年4月27日，原告与被告利达房地产公司签订《商品房买卖合同》，原告支付全部购房款400000元。原告认为，二被告实为一家公司，被告利达房地产公司采用售后包租的商业模式销售商品房，根据《商品房销售管理办法》第十一条规定：“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”第十二条规定：“商品房按套销售，不得分割拆零销售。”利达房地产公司采取欺诈方式使原告与被告利达商业管理公司签订了《利达国际购物中心商铺租赁合同》，该销售模式违反了相关法律规定，且在交易过程中，原告并未实际得到商铺，至今不清楚商铺的具体位置，无法行使物权。现被告利达商业管理公司拖欠原告租金至今，二被告的行为已经构成欺诈和显失公平，故原告诉至法院。利达商业管理公司和利达房地产公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了：证据一、原告身份证复印件1份、二被告工商登记信息复印件各1份。证明：原、被告具备诉讼主体资格。证据二、房屋所有权证1本、销售不动产统一发票1张、税收缴款书1张、非税收票据1张。证明：被告利达房地产公司与原告形成商品房买卖关系，原告已经办理权属登记，取得房照，已交纳了全部房款，交纳契税和工本费。合同签订后，利达公司没有交付具体的商铺。证据三、商铺租赁合同1份。证明：原告与被告利达商业管理公司在原告签订商品房买卖合同当日，在同一地点由同一工作人员签订了商铺租赁合同。被告利达商业管理公司承诺租期10年，第4年开始返租。前3年租金已经计算到被告利达房地产公司购房款中予以抵扣。证据四、商铺算价单1份。证明：被告利达房地产公司在与原告商定买卖协议过程中向原告进行宣传的彩页。在销售商铺前期被告利达房地产公司已经将本应该由被告利达商业管理公司返还的前3年租金直接计入商铺买卖合同价款中扣除，二被告相互串通，共同欺诈原告，应对原告承担连带责任。证据五、彩页一张、网站宣传截图5页。从该份彩页上明确标注的统一招商统一经营零风险高回报，是被告利达房地产公司签订合同时向原告作出的承诺，属于欺诈行为；5张宣传截图能证明被告利达开发公司虚假宣传，承诺以引进大量快时尚及连锁餐饮为名欺诈原告。证据六、光盘文字版1份。证明：本案当事人之一蒋妍购房时与利达开发公司售楼处售楼员的录音及录像，后期众多业主找被告利达商业管理公司索要拖欠的租金，形成的视频。被告利达商业管理公司拖欠租金及承诺5年还本的事实。证据七、诚意函（复印件）2张。证明：直到2019年1月29日被告利达商业管理公司承诺能按期支付返租费。证据八、证人刘某出庭作证。证明：证人原在利达房地产公司从事销售工作，销售时只出售一张图纸，图纸上标记商铺的铺位号和楼层及面积，没有去现场看。利达房地产公司销售时承诺10年包租，10年期间由利达负责出租，风险均由利达公司承担，每年按购房款的8%租金返还给顾客。购买商铺的业主签订买卖合同的同时签订了租赁合同。购买商铺早的业主返了几次租金，但到2018年底和2019年初就不再返租金。本院经审查认为，因二被告未出庭对上述证据发表质证意见，且上述证据具有客观性、真实性，能够相互印证形成完整的证据链条，故对上述证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本案认定事实如下：2015年4月27日，原告谢凤岭与被告利达房地产公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定：原告购买利达房地产公司开发的位于佳木斯市向阳区同福社区1单元010200号，建筑面积14.47平方米商品房（商铺），每平方米单价12694.38元，总价款400000元。《补充协议》第十五条约定：出卖人之前所发布的广告、宣传资料、模型及任何口头介绍、解释（包括但不限于照片、录像等）不构成合同的组成部分，其所述内容不作为商品房交付的标准和条件，对双方没有约束力。同日，原告与利达商业管理公司签订《利达国际购物中心商铺租赁合同》，约定：原告将诉争房屋出租给利达商业管理公司，租期10年，自2015年3月31日至2025年3月30日。租赁合同第四条约定：“原告同意提供给利达商业管理公司三年的商铺免租商业培育期。第四、五年租金按每季的第一天支付，每年共分四次支付，每次支付租金10526元。第六年至第十年租金按照原告商铺的实际租金收益9:1比例分成，即原告享受该商铺年租金的90%收益，利达商业管理公司抽取该商铺年租金的10%作为委托租赁经营管理费用，第六年至第十年期间每半年支付一次，即每年5月30日与12月30日支付收益款项。”2016年4月29日，原告取得案涉商铺的产权证照（佳房权证向字第**）。利达商业管理公司经营至2019年3月单方退出经营管理，尚欠原告商铺租金商铺租金42104元。本院认为,当事人之间签订房屋买卖合同，应当遵守法律规定，本着诚实信用的原则进行交易。本案中，原告与利达房地产公司之间系房屋买卖合同关系，与利达商业管理公司之间系租赁合同关系，是两个不同法律关系。原告提出因二被告之间存在关联，利达房地产公司以欺诈方式即采用售后包租模式销售商品房，诱使原告签订商铺租赁合同，违反了相关法律法规的规定，导致原告未能实际得到商铺，要求撤销房屋买卖合同。关于房屋买卖关系，商铺属于价值较大的特殊不动产，根据一般认知，购房者在购买前应当对商铺的位置、楼层、面积、价格、市场前景等方面因素进行充分了解，而后作出是否购买的意思表示。原告与利达房地产公司在平等自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，依法成立并有效。关于利达房地产公司售后包租行为是否构成违法，本院认为，因利达房地产公司与利达商业管理公司是两个独立的法人公司，为促进商铺销售，利达房地产公司将商铺打折销售，这一模式在其他商品房销售中亦有体现，虽然购房优惠价格与商铺三年租金价格相近，但不足以证明利达房地产公司构成欺诈，亦不构成违法。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”的规定。因现有证据无法证明二被告之间存在关联，原告请求撤销买卖合同，不符合相关法律规定，本院不予支持；关于租赁合同关系，原告与利达商业管理公司签订商铺租赁合同时，自愿将商铺免租三年租赁给利达商业管理公司经营，其对存在的商业风险是明知的，原告以不知商铺具体位置，无法行使物权为由，认为二被告构成欺诈和显失公平。本院认为，原告购买商铺后已实际取得了商铺所有权，其将商铺出租给利达商业管理公司经营，没有事实根据和合同依据，本院不予支持。但利达商业管理公司没有按照《商铺租赁合同》约定支付原告租金的行为已构成违约，本院对原告要求利达商业管理公司支付租金及违约金的诉讼请求予以支持。综上所述，对原告诉讼请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告佳木斯利达智慧商业管理有限公司给付原告谢凤岭2019年1月1日至2019年12月31日的租金42104元及违约金（以10526元为基数，自2019年1月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算；以10526元为基数，自2019年4月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算；以10526元为基数，自2019年7月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算；以10526元为基数，自2019年10月1日起至本判决确定给付之日止，按照日万分之一计算），于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告谢凤岭的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3966元、公告费300元，合计4266元，由被告佳木斯利达智慧商业管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 刘 静人民陪审员 秦 娜人民陪审员 于开洋二〇一九年十二月二十日法官助理臧雨萌书记员李雪艳