福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0102民初5060号 原告（反诉被告）：张秋兰，女，汉族，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：王友光，福建求实律师事务所律师。 被告（反诉原告）：林铣，男，汉族，1982年6月11日生，住福州市晋安区。 委托诉讼代理人：邹衍，福建雅厚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴铃铃，福建雅厚律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）张秋兰诉被告（反诉原告）林铣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月15日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人王友光、被告林铣及其委托代理人邹衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令合同解除；2.判决林铣支付拖欠的租金112000元、物业费3600元、消防整改费用10000元、公共楼梯装修费用20000元，合计135600元。事实与理由：双方经过充分考察了解，于2018年7月21日签订了一份《场地合同协议》，约定张秋兰将位于福州市鼓楼区店面（面积约280平方米）出租给林铣专用于经营餐饮。合同约定租赁经营期限自2018年7月20日起至2023年4月30日止。合同约定第一、二年（2018年8月20日—2020年8月19日）林铣每月应交租金（使用费）28000元及其后的各期租金，同时还约定林铣应承担物业费，污水费，水费等等。合同签订后，林铣一直未能正常缴交租金物业费等，经张秋兰催交，林铣于2018年11月2日出具《承诺书》声明因个人原因一直未按协议支付使用费（租金）等合计47800元。同时承诺在2018年11月6日前付清上述欠款，否则同意张秋兰收回店面并有权对店内物品进行处置，一切后果概由其个人承担。但承诺期满，林铣仍未能支付欠款。2018年11月19日张秋兰通过ＥＭＳ向林铣发出《关于催缴租金的函》该函于2018年11月20日向林铣送达时，林铣拒收。至此张秋兰的合同目的无法实现，合同应予解除。 被告辩称，一、《场地合作协议》已于2018年11月19日解除。林铣系经营餐饮生意，因路边招租广告而联系到张云（系张秋兰的兄长），承租了张云位于福州市鼓楼区沿街店面并支付了10000元押金用以抵扣租金，待双方签订《场地合作协议》时林铣方知实际出租人为张秋兰，但张秋兰及张云均向林铣表示与该店面有关事宜均由张云处理。协议签订后，张秋兰应林铣的要求向其出具了福建中兴投资有限公司的《转租证明》，林铣遂按协议约定又向张秋兰支付了履约保证金84000元及租金28000元。林铣承租店面后不久便进行了装修，装修过程中因下雨林铣发现店面有多处漏水且该漏水系因房屋结构问题，随后告知了张云与张秋兰，要求二人按照协议第七条“商铺需要维修时，经双方现场勘验，如损坏原因属房东责任的，由甲方与房东协调处理，否则由甲方负责修理......”的约定进行处理，但张云仅委派黄翔进行维修。8月至11月期间林铣、黄翔与张秋兰、张云也进行了多次沟通，但仍未解决此事，使林铣始终无法正常营业。2018年11月19日，张秋兰向林铣寄发了《关于催缴租金的函》表示其解除协议的意愿，林铣也表示因漏水问题迟迟无法解决且其无法进入店面而不愿意再继续承租讼争店面，双方达成合意，《场地合作协议》已解除，张秋兰应向林铣退还84000元的履约保证金。 二、林铣不应向张秋兰支付租金及物业费。林铣之所以出具《承诺书》系因其为该店面能够营业已投入了许多时间、金钱，且张云与张秋兰一再保证会解决店面漏水问题，但二人收到《承诺书》后却消极怠慢处理漏水问题，导致林铣至今无法正常营业，甚至造成了100000元的经济损失，签订协议的目的无法实现，林铣不应向张秋兰支付租金及物业费，反而张秋兰应向林铣退还已支付的租金38000元、押金84000元及100000元的损失费。即便林铣应向张秋兰支付费用，也是店面占有使用费，且因2018年11月19日之前张秋兰已将店面锁住，林铣根本无法进入店面，店面占有使用费用只应支付至2018年11月19日止，即46000元，该费用从履约保证金中扣除后，剩余38000元履约保证金张秋兰应退还给林铣。 三、林铣不应向张秋兰支付消防整改费、公共楼梯装修费用。张秋兰主张的消防整改费用10000元、公共楼梯装修费用20000元并无法律与事实依据，且张秋兰也未举证证明其实际支出了这些费用，不应要求林铣承担。 综上，请求法院依法驳回张秋兰的诉讼请求。 反诉原告向本院提出反诉请求：1.确认2018年7月21林铣与张秋兰签订的《场地合作协议》已于2018年11月19日解除。2.判令张秋兰返还林铣履约保证金84000元及已支付的租金38000元。3.判令张秋兰赔偿林铣因商铺质量问题而产生的损失100000元。4.本案的诉讼费用由张秋兰承担。事实与理由：林铣系经营餐饮生意，因路边的店面招租广告而联系到张云（系张秋兰的兄长），张云告知林铣其有位于福州市鼓楼区沿街店面出租，林铣看完店面后向张云表示愿意承租该店面，并支付了10000元押金用以抵扣租金，随后张云向林铣出具了一张说明，明确免收林铣装修期一个月的租金及已收到押金10000元的事实。2018年7月20日，张云将店面交付给林铣，次日，双方正式签订《场地合作协议》，此时林铣方知该商铺的所有人为福建中兴投资有限公司、实际承租人为张秋兰，但张秋兰及张云均向林铣表示与该店面有关事宜均由张云处理。协议签订后，张秋兰与张云应林铣的要求向其出具了福建中兴投资有限公司的《转租证明》，林铣遂按协议约定又向张秋兰支付了履约保证金84000元及租金28000元。林铣承租店面后，张云向其推荐了黄翔对讼争店面进行装修，装修过程中下了场大雨，黄翔发现店面有多处漏水且系因房屋结构问题，装修工程无法正常进行，便告知林铣，林铣随即将此事告知张秋兰与张云，要求二人负责与中兴公司联系修缮店面。但张云仅委派黄翔对漏水问题进行维修，8月至11月期间林铣、黄翔多次与张云就漏水维修一事进行沟通，但并未解决店面漏水问题，导致林铣无法正常经营，林铣只好拒付后续租金，以此要求张秋兰与张云尽快解决此事，二人一再表示会解决漏水的问题，要求林铣先行支付租金，林铣便向二人出具了《承诺书》，承诺于2018年11月6日之前付清租金及物业费共计47800元，但张秋兰与张云收到《承诺书》后却消极怠慢处理漏水问题，因此，林铣便未按照承诺支付租金及物业费，张秋兰与张云因未收到租金，在林铣不在场的情况下将维修工人驱赶出店面甚至将店门锁住，导致林铣无法进入店面。林铣认为，张秋兰于2018年11月19日向林铣寄发的《关于催缴租金的函》表示其解除协议的意愿，林铣也表示因漏水问题迟迟无法解决且其无法进入店面而不愿意再继续承租，双方达成合意，《场地合作协议》已解除，张秋兰应退还林铣84000元的履约保证金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”的规定，及《场地合作协议》第七条“商铺需要维修时，经双方现场勘验，如损坏原因属房东责任的，由甲方与房东协调处理，否则由甲方负责修理...”的约定，张秋兰交付给林铣的租赁物应符合约定的用途，若有因房东责任的损坏应由张秋兰负责协调处理。但店面多处漏水导致了林铣无法经营餐饮生意，租赁物不仅不符合约定的用途且张秋兰消极履行合同义务也给林铣造成了100000元的经济损失。因此，林铣无义务支付租金，张秋兰应返还林铣已支付的租金38000元并赔偿因店面漏水给林铣造成的损失100000元。 综上所述，反诉被告的行为已经侵犯了林铣的合法权益，给林铣造成了经济损失。为维护林铣的合法权益，特诉至贵院，望贵院判如所请。 反诉被告辩称，1.林铣诉称《场地合同协议》已于2018年11月19日解除不符合事实且无相应的证据，不应予以支持。无论是《承诺书》或《关于催缴租金的函》，均不是解除合同通知书，并不符合合同解除的形式和实质要件。因此，讼争的合同应自法院判令确认解除时方得以解除。而且，林铣至今尚未向张秋兰交还租赁场地，该场地仍处于林铣占用状态。林铣依法仍应承担返还场地之前的占用费。2.林铣请求返还履约保证金84000元没有事实与法律依据。由于林铣违约，未依合同约定按期交纳租金（使用费），林铣已属于《场地合作协议》第十条第（四）项违约，林铣所缴交的保证金、押金总额均无权请求退还。3.租赁场地的转租交付，张秋兰方均无过错，依法不承担所谓的赔偿损失。林铣与第三方签订的店内装修合同书与本案无关，其所支付的装修费系其自身经营成本。与张秋兰无关。综上，请求法院依法驳回林铣的合部反诉请求。 经审理查明，2018年7月23日，诉争屋产权人福建中兴投资有限公司出具转租证明，同意张秋兰将位于福州市鼓楼区店面转租第三方使用。 2018年7月21日，张秋兰与林铣签订一份《场地合作协议》，约定：张秋兰将坐落于福州市鼓楼区店面出租给林铣，用于经营餐饮。租期自2018年7月20日起至2023年4月30日止。其中2018年8月20日至2020年8月19日月租金为28000元，于每月20日前交清下月租金，汇至张秋兰指定账户（户名：陈榕彬，账号：62×××91），若未按时交纳租金，每逾一天按月租金的3%支付违约金；若逾期15日未支付租金，张秋兰除有权向林铣追索应付租金外，还有权解除本合同。若因林铣自身原因提前终止协议的，林铣已缴纳的所有保证金、押金总额均不予退还；物业费每月600元，污水费每月100元，水费按阶梯水价计算，电费每度1.1元；林铣向张秋兰支付履约保证金84000元，不计利息。协议第七条第五款约定：“诉争房产需维修时，经双方现场勘验，如损坏原因属于房东责任，由张秋兰与房东协调处理，否则由张秋兰负责修理。如损坏原因属林铣，则林铣负责修理，以上属于商铺自然磨损的除外。”协议第十二条第四款约定：“任何一方就本合同发给另一方的任何通知须以书面形式进行，并以合同预留的通讯地址为送达地址。该通知如以专人传送，于送达时视为已接受；如以传真、邮件等形式送达，则以传真发出之日，邮件寄出后2日视为送达。”协议签订后，林铣依约向张秋兰支付履约保证金84000元及租金28000元。后林铣于2018年7月12日又支付押金10000元，林铣共计向张秋兰支付122000元。 2018年11月2日，林铣出具《承诺书》，确认因个人原因未按协议支付使用费，现已欠付使用费46000元及物业费1800元，并承诺于2018年11月6日前付清上述欠款。2018年11月19日，张秋兰通过EMS发函通知林铣缴纳尚欠费用，若未在收到本函件三日内缴清，将单方面终止协议，收回店面。林铣于2018年11月20日拒收该函件。 另查明，经被告林铣申请，本院依法委托福建九鼎工程质量检测有限公司对位于福州市鼓楼区店面是否存在漏水，是否影响经营使用进行鉴定，但因申请人林铣不缴纳鉴定费用，故终止本次鉴定。 本院认为，原、被告之间的《场地合作协议》意思表示真实，不违反相关法律规定，本院依法予以确认。原告于2018年11月19日向被告送达催缴租金的函，明确告知若被告在三日内（即2018年11月22日之前）未支付租金，原告将收回店面。该函表明原告将在被告逾期未付租金时行使单方合同解除权，被告未在函件通知的日期即2018年11月22日之前支付租金，也未对原告的解除通知提出异议，该合同应已于2018年11月22日解除。 关于被告林铣是否应当支付租金的问题。被告辩称由于经营场所漏水导致合同无法履行，但其于2018年11月2日仍作出还款承诺，被告未按约定交纳租金存在违约,应承担违约责任,向原告支付2018年7月20日至2018年11月20日的租金112000元（28000×4个月）。由于双方约定租赁的第一个月免租,被告已交纳了一个月租金28000元及10000元押金,故应从尚欠的112000元租金中中扣减38000元,故被告实际尚欠租金74000元。案件审理过程中，经本院现场勘查，经营场所确实存在漏水现象，根据公平原则，对被告的租金应予以适当减免，按租金减免30%计算,即本院仅支持原告的租金损失51800元（74000元-74000×30%=51800元）。被告确认尚欠物业费1800元，该费用被告应予以承担。 原告主张消防整改费10000元、公共楼梯装修费20000元无合同及法律依据，本院不予支持。 由于被告未及时缴纳租金存在违约，根据合同约定，履约保证金8400元不予退还，被告已支付的租金及押金合计38000元用于被告尚欠租金的抵扣，原告无需另行返还。被告主张损失100000元没有事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第四项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、原告张秋兰与被告林铣签订的《场地合同协议》于2018年11月22日解除； 二、被告于本判决生效之日起十日内向原告支付租金51800元及物业费1800元； 三、驳回原告张秋兰的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告林铣的其他反诉请求。 如果履行义务当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉费3012元，适用简易程序减半收取1506元，由原告负担753元、被告负担753元。反诉费4630元，适用简易程序减半收取2315元，由反诉原告负担1157.5元、反诉被告负担1157.5元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员  梁旭丹 二〇一九年十二月十日 法官助理郑怡馨 书记员叶炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止，中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。