赤峰市松山区人民法院民事判决书（2019）内0404民初10057号原告（反诉被告）：李某1，男，1990年5月4日出生，公民身份号码×××，个体工商户，现住赤峰市。委托诉讼代理人：李某2，内蒙古松瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：赤峰市金景房地产开发有限责任公司。住所地：赤峰市松山区木兰小区商住楼**楼**楼。法定代表人：郑某，经理。委托诉讼代理人：谢某，男。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古红城律师事务所律师。原告（反诉被告）李某1与被告（反诉原告）赤峰市金景房地产开发有限责任公司（以下简称金景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，被告金景公司向本院出反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告李某1及其委托诉讼代理人李某2、被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人谢某、刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李某1向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效；2、判令被告继续履行向原告交付房屋的义务；3、判令被告向原告支付自2018年10月16日起至2019年9月30日的逾期交付房屋利息22247.27元、违约金67709.08元，并按银行同期贷款利率继续支付利息及每天按193.45元继续计算违约金至房屋实际交付之日；4、判令被告退回原告多支付的房款20000元。事实与理由：2017年11月28日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于赤峰市××区房屋，房屋总价款为366909元，原告支付首付款206909元，贷款支付180000元，超额支付房款20000元。双方在合同中约定交房时间为2018年10月15日，同时约定若被告逾期交付房屋，则按银行同期贷款利率支付原告已交付总房款利息及每天按照商品房总价款的万分之五计算的违约金。原告按照约定超额支付房款，但被告至今没有交付房屋，经协商未果，故诉至法院，请求判如所请。被告金景公司辩称：根据双方合同约定，原告应于2017年12月28日前交付剩余尾欠款，而原告交付尾款日期为2018年2月8日，已构成违约，金景公司已于2018年10月15日前后陆续通过电话、短信、公告等形式通知业主办理房屋交接手续，原告未按合同约定履行，故原告的诉讼请求不应得到支持。（反诉原告）金景公司向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，并由反诉被告协助原告注销上述合同的网签登记，同时支付反诉原告违约金15409.8元。事实与理由：2017年11月28日，反诉被告李某1与反诉原告签订商品房买卖合同及补充协议各一份，约定反诉被告李某1购买反诉原告开发的位于赤峰市××区房屋，反诉被告李某1使用公积金或按揭贷款的方式支付尾款，则应于合同签订之日后30日内或公积金贷款到达买受人账户3日内支付给反诉原告，如逾期30日以上，则解除合同，同时反诉被告应每日应按商品房总价款的千分之一向反诉原告赤峰市金景房地产开发有限责任公司支付违约金。反诉被告李某1未在合同约定期限内向原告赤峰市金景房地产开发有限责任公司支付剩余房款，亦不办理房屋交接手续，已构成违约。李某1辩称，原、被告之间的房屋买卖合同及补充协议的签订时间虽为2017年11月28日，但金景公司于2018年1月3日才为李某1出具首付款发票，因购房发票是办理贷款的手续之一，故尾欠付款的期限应自发票出具之日向后顺延，不应以合同签订之日起计算。对于贷款的发放时间，并非原、被告双方所决定，该条款对双方不产生拘束力，属于无效条款，在补充协议中约定购房人承担违约责任情形，但李某1逾期5日支付尾款的原因并非李某1个人导致，故李某1不存在违约行为，双方之间的房屋买卖合同合法有效应该继续履行，应驳回其反诉请求。原告李某1围绕诉讼请求提交了《商品房买卖合同》、购房发票、收据、进账单及借款借据、不动产登记证明等证据，被告均无异议。对上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。被告金景公司围绕答辩意见及反诉请求提交了《商品房买卖合同》补充协议、进账单等证据，原告无异议，本院经审查予以确认并在卷佐证；对建设工程竣工验收证明、公告、前期物业合同，原告虽有异议，但未提供相反证据予以佐证，故本院对此证据确认并在卷佐证。经审理查明，2017年11月28日，原告李某1与被告金景公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议，约定原告购买被告开发的位于赤峰市××区房屋，总价款为366909元，被告应于2018年10月15日前交付房屋，原告应于2017年11月28日交付首付款206909元，其余价款办理贷款，同时约定，如逾期交房在60日内，被告应向原告支付按银行同期贷款利率自应交付商品房之日次日起已付款利息；如原告逾期付款60日内，被告有权要求原告按银行同期贷款利率支付自合同约定应付款之日次日起的逾期付款利息。还约定，原告如采取个人银行按揭贷款付款方式支付尾款，应于签订《商品房买卖合同》后30日内将银行贷款给付被告，如逾期付款，逾期在30日内的，原告应每日按照购房总价千分之一的标准向被告支付违约金，逾期30日以上的，解除合同，原告每日按商品房总价款的千分之一向被告支付违约金。合同签订当日，原告向被告交付首付款206909元，于2018年2月8日贷款交付房款180000元，被告于2018年1月3日为原告出具金额为206909元增值税发票一枚，于2018年2月8日为原告出具金额为180000元收据一枚。2018年10月12日，涉案房屋通过竣工验收。被告于2019年1月28日在《赤峰日报》发布交房公告，载明涉案房屋于2018年12月3日开始交房取领钥匙，其中1-4号楼已于2018年12月1日供暖，5-8号楼已于2018年12月15日供暖。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效合同，即对双方当事人均具有法律约束力。根据双方合同约定，被告应于2018年10月15日前向原告交付房屋，虽然涉案房屋建设工程于2018年10月15日前验收合格，被告称在2018年10月15日前通知原告交房，但该房屋在2018年12月1日方始供暖，即2018年12月1日涉案房屋才具备交付原告使用的条件，而被告通知于2018年12月3日开始交房领钥匙，已构成逾期交房。原告在约定交付期限届满后未及时联系被告进行催告，其自身在履行合同中亦存在过错，原告称其通过微信的形式获知交房信息，佐证被告所述其于2018年12月份通过多种渠道发布交房通知，故应视为被告履行了通知交付房屋的义务，房屋交付时间确定为2018年12月3日。原告未受领房屋的责任，应由其自行承担，但被告仍应继续履行向原告交付房屋的义务。据此，被告逾期向原告交房47天，未超过约定的逾期60日，故应支付自2018年10月16日起至2018年12月3日期间的逾期交房利息2084元。原告不能举证涉案房屋在2018年12月4日后仍存在与约定交付条件不符或质量瑕疵，亦或被告在约定交付期限届满后拒绝向其交付房屋的情形，对其主张的违约金超出部分，本院不予支持。原告主张被告返还多收取的购房款20000元，根据被告为原告出具的购房发票及收据，能够证明原告李某1向被告金景公司支付购房款合计386909元，而双方合同约定总购房款为366909元，被告称此款系原告未足额支付其首付款形成的借款，但未提供有效证据予以佐证，故本院不予采纳，被告应予以返还。反诉中，双方协议约定反诉被告向银行申请贷款方式支付购房尾款，应于签订合同后30日内将银行贷款支付给反诉原告，如未按约定时间执行，反诉被告需于5日内补齐剩余房款，超过5日每日按商品房总价款的千分之一向出卖人支付违约金。反诉被告于合同签订当日向反诉原告支付了首付款206909元，根据《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票”的规定，反诉原告应及时向反诉被告出具购房发票，而反诉原告未在反诉被告付款当日即出具购房发票，而首付款的增值税发票系办理贷款所必备的材料之一，故双方约定的付款期限应自反诉原告向反诉被告提供增值税发票之日开始顺延30日，反诉被告未按期支付剩余房款，应自2019年2月4日起5日内将房款予以补齐，而反诉被告于2019年2月8日向反诉原告支付了剩余房款，故不承担违约责任。现反诉原告已经收取了反诉被告交付的全部购房款，反诉被告未构成根本性违约，双方约定的解除条件亦未成就，故反诉原告要求解除双方签订的合同的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中国人民共和国合同法》第第一百零七条、第一百一十四条第三款、《最高人民法院适用的解释》第九十条规定，判决如下：确认原告李某1与被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》有效；被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告交付位于赤峰市××区房屋；被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内给付原告李某1逾期交房的利息2084元；被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内返还原告购房款20000元；驳回原告李某1的其他诉讼请求；驳回反诉原告赤峰市金景房地产开发有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1250元，保全费1170元，由原告李某1负担1934元，被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司负担486元，反诉案件受理费93元，由被告赤峰市金景房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 董晓磊 二〇一九年十二月二十日书记员 王小洁