广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终13366号上诉人（原审被告）：罗健华，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************。被上诉人（原审原告）：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914406********。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。上诉人罗健华因与被上诉人家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司（以下简称家利公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初3414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗健华上诉请求：1.撤销一审判决第一、二判项；2.驳回家利公司诉讼请求；3.本案诉讼费由家利公司承担。事实与理由：一审事实认定有误，判决不公，应当依法予以撤销。（一）关于物业费的问题。截止目前罗健华并未实际入住涉案物业，导致物业无法满足入住条件的原因与家利公司提供物业服务存在瑕疵有着密切关系。1.家利公司的物业渗水严重，不具备基本入住条件，向家利公司多次反映均置之不理，致物业长期闲置、无法居住。2.家利公司提供服务明显不到位，小区环境脏乱差。家利公司违约在先，罗健华有权拒绝支付物业费。（二）违约金和律师费支付无事实依据。尽管合同对违约金有约定，但家利公司的违约行为才是导致罗健华未能及时支付物业费的原因。一审判决确认罗健华支付违约金不公。另外，本案诉讼中，家利公司并未委托律师参与诉讼，律师费用并未产生，不应让罗健华承担。被上诉人家利公司未答辩。家利公司向一审法院提出诉讼请求：1.罗健华支付家利公司自2017年8月15日起至2018年12月31日的物业服务费合计17972.87元及违约金(违约金自2017年8月6日起计至实际付款之日止，每日按拖欠款项千分之一的标准计算)；2.罗健华承担家利公司支出的律师费2400元；3.诉讼费由罗健华承担。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市禅城区********************，为罗健华于2016年12月所购买，购房合同约定的房屋建筑面积为271.87平方米。罗健华于2017年8月31日取得该房屋产权证件，载明的房屋建筑面积为271.52平方米。开发商发出交楼通知书，并告知案涉房屋的物业服务费将由2017年7月15日起计收，罗健华于2017年6月28日在回执上签名确认。2016年9月9日，家利公司（甲方）与罗健华（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：“乙方所购物业房屋位于佛山市禅城区******************。房屋建筑面积为271.87平方米。……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费(不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用)。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提交支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”2015年4月29日，家利公司向佛山市禅城区发展规划和统计局出具《承诺书》，承诺对案涉房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”“尊贵会所服务”等。另根据相邻系列案查明事实，涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。家利公司于2018月4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，家利公司未进行过物业服务费收支情况的公示。再查明，家利公司与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定家利公司委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元/件。广东广信君达律师事务所于2019年1月17日向家利公司开具了本案律师费2400元的发票。一审法院同期受理家利公司诉涟岸花园住户物业服务合同纠纷系列案合共80件案。2019年4月28日，一审法院到涉案小区进行勘查。诉讼中，家利公司陈述，涟岸花园八座之后系第二期交楼的房产，交楼时间较迟，罗健华在2017年6月28日接收涉案物业，并向家利公司缴纳了2017年7月15日至2017年8月14日的物业管理费，所以家利公司主张物业管理费从2017年8月15日起计算。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。家利公司与罗健华签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，家利公司、罗健华均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于家利公司诉请的物业服务费。根据查明的事实，家利公司已为包括罗健华物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于罗健华拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，一审法院评判如下：第一，根据家利公司、罗健华双方举证的证据，尚不足以认定家利公司的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然家利公司存在迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与家利公司已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，家利公司的违约情节轻微；第三，罗健华在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在家利公司已经履行物业服务主要义务的情况下，罗健华以家利公司存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，罗健华拒交物业管理费的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。关于罗健华抗辩认为涉案物业存在质量问题尚未修复，拒付物业管理费。经审查，根据采信的《物业交楼邮寄文件清单回执》显示，罗健华已于2017年6月28日知悉且确认物业管理费从2017年7月15日开始计收，且罗健华并未就涉案房屋的质量导致其无法接收房屋提供证据予以证实，故罗健华应当承担举证不能的法律后果，一审法院对家利公司主张罗健华从2017年8月15日开始无支付物业管理费的事实予以确认。关于计算标准，依据《前期物业服务协议》约定物业管理费的计算标准以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，依据《前期物业服务协议》约定物业管理费的计算标准以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，购房合同约定的房屋建筑面积为271.87平方米，罗健华于2017年8月31日取得房屋产权登记，房产证记载的建筑面积为271.52平方米。故2017年8月前物业管理费按照购房合同约定的建筑面积计算，此后的物业管理费按照房产证记载的建筑面积计算。经计算，罗健华应向家利公司支付的物业服务费为17973.64元(4元/月/平方米×271.87平方米：31天×17天+4元/月/平方米×271.52平方米×16个月)，家利公司诉请17972.87元是自由处分民事权利，不违反法律规定，一审法院予以准许。关于违约金的诉请。《前期物业服务协议》第十一条约定，“罗健华逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，罗健华亦持异议，一审法院认为：第一，除利息损失外，无证据证明家利公司还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，家利公司迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，罗健华抗辩认为违约金应当调整。因此，一审法院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%(4.35%×150%=6.525%)的标准计算，对家利公司主张的违约金标准超出的部分一审法院不予支持。根据《前期物业服务协议》约定的计算方式，罗健华每月欠付的物业服务费从当月6日起计算违约金，经核算，截至2018年12月31日，罗健华应付违约金为856.16元(详见附表)。之后的违约金按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算。家利公司主张的违约金超出的部分，一审法院不予支持。关于律师费的诉请。家利公司支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、付款凭证以及发票予以证实，一审法院予以确认。《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由罗健华承担，但未明确费用标准，罗健华也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额相对小，而涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而家利公司未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，家利公司对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，一审法院酌定罗健华负担家利公司所支出律师费中的1600元，家利公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第(五)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、罗健华于判决发生法律效力之日起十日内向家利公司支付佛山市禅城区********************自2017年8月15日至2018年12月31日的物业服务费17972.87元及违约金(违约金的计算方式：暂计至2018年12月31日为856.16元，之后按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至物业服务费实际支付之日止)；二、罗健华于判决发生法律效力之日起十日内向家利公司支付律师费1600元；三、驳回家利公司的其他诉讼请求。如罗健华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取239元，由家利公司负担60元，罗健华负担179元。二审期间，各方当事人均未提出新证据。二审期间，双方当事人均未提供新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于罗健华应支付物业管理费的起始时间问题。经审查，罗健华于2017年6月28日出具《回执》，《回执》载明已收到交楼通知书以及全部附件，“已知悉并确认该单元物业服务费从2017年7月15日开始计收”。罗健华在回执上签名时清楚知悉案涉房屋物业服务费的起算时间是2017年7月15日，其作为完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为，在回执上签名表明其清楚知悉且认可回执上载明的内容，因此，案涉房屋的物业服务费应从2017年7月15日起计收。罗健华主张涉案房屋存在渗水问题，导致其未实际入住，其不应承担此前的物业服务费，但罗健华未能举证证明涉案房屋存在主体结构质量不合格、房屋质量问题等严重影响正常居住使用的情况，其据此主张不承担物业服务费理据不足，本院不予支持。如房屋质量问题对罗健华造成损失，罗健华可另行主张。罗健华上诉主张其无需承担违约金，因罗健华在《回执》上签名确认涉案房屋的物业服务费从2017年7月15日开始起算，其自2017年8月停交物业费构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审判决罗健华承担违约金，并根据本案实际情况对双方约定的违约金标准予以调整，处理并无不当，本院依法予以维持。罗健华的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。罗健华上诉主张其不应承担家利公司支出的律师费，因双方签订的《前期物业服务协议》第十一条第三项约定“……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方（业主）而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担”，一审判决根据具体案情酌定罗健华负担家利公司支出律师费中的1600元，对家利公司主张超出部分未予支持，该处理亦未有不妥，本院予以维持。综上所述，罗健华的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费289元，由罗健华负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月二十三日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡