昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初2371号原告：刘玉英，女，汉族，1965年2月16日出生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。被告：黄洁，女，汉族，1983年7月16日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：黄绍福（与黄洁系父女关系），男，汉族，1959年3月18日出生，身份证登记住址云南省昆明市西山区，特别授权代理。被告：李卓群，男，白族，1979年7月21日出生，现羁押于云南省嵩明监狱。原告刘玉英与被告黄洁、李卓群案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年1月28日立案，依法适用普通程序，于2019年12月3日公开开庭进行了审理。原告刘玉英，被告黄洁的委托诉讼代理人黄绍富，被告李卓群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘玉英向本院提出诉讼请求：1.立即停止对位于昆明市平方米的住房强制执行，并解除查封；2.确认原告与被告李卓群签订的房屋买卖合同合法有效，原告可合法占有、使用位于昆明市平方米的住房；3.原告对位于昆明市平方米的住房享有合法所有权；4.原告向西山区人民法院交付原告购买该房屋还应当支付的全部余款；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2017年12月22日向被告李卓群购买位于昆明市官渡区房屋，双方于当日签订房屋买卖合同，原告于2017年12月22日和2017年12月26日共支付给被告李卓群250000元首付款，该房屋己于2018年1月9日交付给原告居住使用。原告多次联系被告李卓群要求履行过户手续，但一直无法联系，后来得知被告李卓群已经被公安机关逮捕，无法办理房屋过户手续。2018年5月11日，因被告黄洁诉被告李卓群借款纠纷一案的判决己生效，在执行过程中，西山区人民法院通知原告，要求腾空房屋对该房屋进行司法拍卖。原告认为，原告与被告李卓群在人民法院查封之前已经签订房屋买卖合同，在人民法院查封之前房屋己经交付原告，原告己经履行部分购房款，且无法过户交易的原因是被告李卓群自身原因造成的，因此原告对诉争房屋享有足以对抗执行的权利，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，原告符合前述所有条件，故诉至法院。被告黄洁辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告于2017年12月22日向被告李卓群购买昆明市第三城丹槿园5幢7A号房屋，被告黄洁不在场，也不知情，与本案无关；2.被告黄洁于2017年1月3日与被告李卓群离婚，离婚时被告李卓群欠被告黄洁当初购买涉案房屋314000元，原告和被告李卓群买卖涉案房屋时已被法院查封，属于非法交易；3.被告黄洁于2017年6月21日起诉被告李卓群还款有西山区人民法院的判决书。被告李卓群辩称，1.之前中国工商银行股份有限公司昆明市西山区支行已经起诉被告李卓群金融借款合同纠纷，当时被告李卓群表示如果银行能够给予宽限时间，被告李卓群愿意归还，但是中国工商银行股份有限公司昆明市西山区支行不愿意，被告李卓群也没有办法；2.被告李卓群认可原告陈述的事实和理由；3.二被告之间的其他纠纷，被告李卓群要提起申诉。本院确认本案法律事实如下：2017年1月3日，被告李卓群与被告黄洁签订《离婚协议》载明：“……男方与女方于2004年4月相识，并于2006年8月18日在西山区民政局登记结婚……因感情不和致使双方感情破裂，且已无任何和好可能，现经双方自愿协商达成一致意见，订立离婚协议如下：一、男女双方自愿离婚；二、子女抚养、抚养费及探望权……3、房屋坐落：第三城·丹槿园5幢7层7Ａ室；业务宗号：ＳＪＫ20121219015;房产证号：20××84，房屋产权归李卓群所有……”。2017年12月22日，原告（购买方、乙方）、被告李卓群（出售方、甲方）与云南宏邦房地产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订《房屋买卖暨居间合同》，约定甲乙双方通过丙方出售及购买位于昆明市房屋（附属设施及装修装饰包括公共维修基金、车位等），成交价格为1150000元；乙方于签订合同时支付购房定金150000元，于公证机关签订房屋买卖协议时（含网签）支付首付款210000元，除定金和首付款之外的剩余房款由乙方贷款支付给甲方；上述房屋的房屋所有权正处于抵押中，甲方于2018年1月13日前自筹资金赎证，乙方同意在过户前先出资150000元协助甲方还贷赎证，该款项（直付甲方）可冲抵房款（首付款）；双方于2018年1月15日前办理房屋（预约）权属转移登记等相关手续以及交付房屋。2017年12月26日，被告出具《收条》，称收到购买第三城丹槿园5幢7Ａ房首付款250000元。2017年，被告黄洁将被告李卓群诉至本院，请求：1.被告李卓群履行离婚协议约定的义务，即：（1）立即向被告黄洁支付一次性补偿款100000元，（2）立即向被告黄洁返还借款200000元；2.本案全部诉讼费由被告李卓群承担。本院于2017年6月21日作出（2017）云0112民初第4486号民事判决书，判决：一、被告李卓群于本判决生效之日起十五日内向被告黄洁支付补偿款100000元，及返还借款200000元；二、被告李卓群于本判决生效之日起十五日内向被告黄洁支付律师代理费10000元。后被告李卓群不服，提起上诉，但之后被告李卓群申请撤回上诉，昆明市中级人民法院作出（2017）云01民终5600号民事裁定书，裁定：准许被告李卓群撤回上诉。一审判决自本裁定送达之日起发生法律效力。上述判决书生效后，被告李卓群未履行判决书确定的义务，被告黄洁于2018年1月8日向本院申请强制执行，立案执行标的为310400元。该案执行过程中，本院于2018年2月27日轮候查封了被告李卓群名下位于昆明市官渡区房屋，该案查封前，上述房屋被本院另案于2018年1月4日首封。后本院于2018年5月17日发出该案腾房公告，要求被告李卓群将上述房屋腾空。后原告及魏峰向本院提出执行异议申请，本院于2018年11月21日作出（2018）云0112执异44号执行裁定书，裁定驳回原告、魏峰的异议请求。证人吴某出庭陈述，涉案房屋于2018年1月交付给原告。以上事实有《房屋买卖暨居间合同》、《离婚协议》、（2017）云0112民初4486号民事判决书、（2017）云01民终5600号民事裁定书、（2018）云0112执异44号执行裁定书、《收条》、证人证言在卷予以佐证。庭审中，原告陈述，签订合同时，被告李卓群说过涉案房屋存在抵押。涉案房屋于2018年1月18日交付给原告。因为没有还清贷款，所以没能办理过户，后来找垫资公司，查询后发现有保全，且需要被告黄洁签字，所以就没有办成产权过户。原告与被告李卓群一致陈述，原告除了向被告李卓群支付250000元外，其余款项没有支付过。吴某是原告与被告李卓群买卖涉案房屋的经办人。二被告一致陈述，被告李卓群于2013年3月购买涉案房屋，价款为1000000元，首付300000元，余款700000元向中国工商银行股份有限公司昆明市西山支行申请贷款。涉案房屋于2013年5月办理了抵押登记，因银行贷款没有还清，中国工商银行股份有限公司昆明市西山支行向西山区人民法院提起诉讼，还没有审结，抵押权也没有注销。被告黄洁陈述，二被告签订离婚协议的时候，约定涉案房屋由被告李卓群自行处理。被告李卓群陈述，涉案房屋于2018年1月初交付给原告。因为赎证的时候没有足够的钱，之后找垫资公司，查档时发现已经被法院查封，所以就没有办理产权过户手续。本院认为，原告与被告李卓群、云南宏邦房地产经纪有限公司于2017年12月22日签订《房屋买卖暨居间合同》，约定原告向被告李卓群购买涉案房屋，云南宏邦房地产经纪有限公司为居间人。从《房屋买卖暨居间合同》的合同条款来看，该《房屋买卖暨居间合同》包含房屋买卖合同法律关系和居间合同法律关系，本案所涉及的为房屋买卖合同法律关系部分。按照当事人的陈述，涉案房屋在原告与被告李卓群签订房屋买卖合同前已经设定抵押，且抵押权至今尚未消灭，则被告李卓群是在抵押权存续期间将涉案房屋出卖给原告。虽然按照物权法第一百九十一条第二款的规定，抵押人在抵押期间未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但是按照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，被告李卓群权利受到限制并不影响买卖合同的效力，则被告李卓群与原告签订的《房屋买卖暨居间合同》合法有效。原告与被告李卓群至今尚未办理涉案房屋的产权过户手续，按照物权变动的成立要件，原告作为买受人其只是享有要求被告李卓群转移标的物所有权的债权请求权，在未进行变更登记的情况下，原告并非涉案房屋的所有权人，故本院对原告要求确认其对涉案房屋享有合法所有权的诉讼请求不予支持。虽然抵押人在抵押期间未经抵押权人同意转让抵押财产，不影响负担行为的效力，但是其处分行为效力是待定的，且根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，买受人须同时满足以上条件才可以排除执行，庭审中，原告陈述涉案房屋是于2018年1月18日交付的，但其在起诉时又称涉案房屋是于2018年1月9日交付的，其前后陈述存在矛盾，在没有其他证据予以佐证的情况下，无法确认涉案房屋的具体交付时间，无法确认涉案房屋的交付系在查封之前，原告作为负有举证责任的一方，由其承担举证不能的不利后果。综上所述，原告就涉案房屋所提出的执行异议不符合相应的法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”之规定，本院对原告要求停止执行涉案房屋，解除查封，确认其可合法占有、使用涉案房屋的诉讼请求不予支持。至于原告要求向本院交付其购买该房屋还应当支付的全部价款的诉讼请求，因无相应的事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告刘玉英的全部诉讼请求。案件受理费17310元（原告已预交），由原告刘玉英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  李沙佧人民陪审员  王 肖二〇一九年十二月二十四日书 记 员  彭晓娟