安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1503民初3550号 原告（反诉被告）：六安大众房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市经济技术开发区皖西大道，统一社会信用代码91341500781079638R。 法定代表人：李从明，执行董事。 委托诉讼代理人：江山，安徽皋德律师事务所律师。 被告（反诉原告）：六安市正信物业服务有限公司，住所地安徽省六安市皖西路**锦绣花园**楼，统一社会信用代码91341500MA2MUUNY04。 法定代表人：王磊，总经理。 委托诉讼代理人：万凤，安徽皋陶律师事务所律师。 原告（反诉被告）六安大众房地产开发有限公司（以下简称大众公司）诉被告（反诉原告）六安市正信物业服务有限公司（以下简称正信公司）合伙协议纠纷一案，本院于2019年6月10日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。大众公司诉讼代理人江山、正信公司法定代表人王磊及其诉讼代理人万凤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 大众公司本诉诉称：一、请求判令正信公司支付2018年8月1日前的物业收益51846.58元；二、判令正信公司返还大众公司代为垫付的2019年1、2月份水费51058.75元；三、判令正信公司补缴合作款10万元；四、本案诉讼费由正信公司负担。诉讼过程中，增加诉请：判令正信公司立即将商贸城地下停车库交还给大众公司，并返还2019年2月22日至返还之日收取的停车费，暂计至2019年7月22日为35000元。 正信公司本诉辩称：一、大众公司要求正信公司支付2018年8月1日前物业收益51846.58元与实际收益不相吻合；二、水费51058.75元并非大众公司垫付；三、正信公司已全额缴纳专用基金改造款20万元，不存在补缴合作款10万元；四、大众公司诉请的停车费与实际收入不符，应当提供相应的收费凭据予以佐证，同时应承担至合同解除时车库工作人员的工资共计34500元。 正信公司反诉诉称：一、请求依法解除正信公司与大众公司签订的《物业管理合作协议》及补充协议，同时大众公司配合正信公司办理物业登记变更；二、判令大众公司赔偿正信公司经济损失50万元；三、判令大众公司返还专项改造资金20万元；四、判令大众公司支付合作期间应担费用146906.7元；五、判令大众公司返还物业收益78142.68元（当庭变更为89382元）；六、判令大众公司返还租金收益6万元；七、判令大众公司承担本诉、反诉诉讼费。 大众公司反诉辩称：一、双方已于2019年2月22日实际解除《物业管理合作协议》，且正信公司也于当日退出了案涉物业的市场管理；二、售楼部空地部分不属于正信公司管理范围。对其余诉请的答辩意见，详见质证意见。 为证明自己的诉讼主张，大众公司、正信公司向本院递交了如下证据并相互进行了质证。 一、大众公司递交的证据 1、原告营业执照复印件，证明原告基本信息； 2、被告营业执照信息，证明被告基本信息； 3、《物业管理合作协议》、《物业管理合作协议》之补充协议、相关事宜协调会会议内容，证明双方约定物业合作款20万元，2018年8月1日前物业收益归大众公司所有；售楼部空地由大众公司管理，不是合作协议内容； 4、财务收支专项审计报告，证明2018年8月1日前物业收益为51846.58元； 5、交易流水截图，证明正信公司欠缴合作款； 6、水费单复印件，证明大众公司代垫水费。 正信公司质证意见：证据1、2三性无异议。证据3三性无异议，协议明确载明商贸城售楼部门口空地属正信公司管理范围，同时认为案涉20万元是合作款；相关事宜协调会会议内容系大众公司保管，没有加盖骑缝章、参会人员没有逐页签字，即使协调会是事实，也不能排除协调会内容被修改；协调会与补充协议形成时间一致，但关于售楼部空地的内容却不吻合。证据4，系大众公司单方做出，没有经过正信公司认可。证据5三性无异议，印证了正信公司不欠大众公司相关款项，否则，大众公司也不会将10万元转账给正信公司。证据6真实性请求法庭核实，即使真实，也应当向实际用水的业主要求返还。 二、正信公司递交的证据 1、《物业管理合作协议》之补充协议、收条复印件，证明双方约定商贸城售楼部门口空地应由正信公司管理；正信公司已全额支付了改造费用20万元； 2、停车场租赁合同、停车券复印件，证明大众公司将停车场租赁给案外人经营使用并收取租金12万元； 3、2019年水费缴费收据复印件，证明合同期内，大众公司自行收取客户水费未交付正信公司； 4、地、地下车库工作人员工资支付单据复印件明正信公司支付地下车库工作人员工资34500元； 5、支出费用票据复印件一组，证明正信公司垫付支出费用293813.4元； 6、全佳福物业费商铺收缴明细表复印件，证明大众公司在双方合作期间共收取316639元，其中由大众公司提前收取2018年8月1日后物业费为178764元，应返还正信公司89382元； 7、房屋租赁合同复印件、对账明细，证明正信公司房屋租金损失情况，以及固定资产和前期投资情况； 8、地、地下车库收支明细明2019.2.28-2019.11.26地下车库的收入及支出均由大众房产享有和承担。 大众公司质证意见：证据1三性无异议，根据补充协议第3页第6项约定，商贸城售楼部门口空地只是正信公司管理范围，不属于收费项目；收条反映的20万元是补充协议中的合作款，如果正信公司坚持是专项改造资金，说明其至今未交付该20万元，即其构成违约。证据2与本案无关。证据3，系复印件，不予认可。证据4三性及证明目的均有异议，正信公司已于2019年2月22日退出案涉物业的经营管理，其拒绝返还停车场，构成不当得利，应当返还3月1日至今的停车费收入。证据5、6以开庭前双方实际对账为准。证据7房屋租赁合同，与本案无关；对账明细确实是双方庭前对账的结果，但其中的餐费、招待费、广告费等应按合同约定进行承担。证据8无其他证据印证，支出不应由大众公司承担，但考虑到正信公司确实尽到了管理义务，同意适当承担，但此期间地下停车场的电费是大众公司缴纳，统计到10月份的电费是4388元。 本院对本案证据认定如下：一、原告的证据1、2、3、5真实、合法，与本案关联，予以认定。证据4、6应依照双共同认可的对账单确认。二、被告的证据1、2真实，但不能证明大众公司已经实际收取租金12万元；证据3系复印件，不予认定；证据4不能充分证明该项费用支出属实；证据5、6，正信公司、大众公司均同意以证据7中双方最终对账单的金额认定，本院予以采纳；证据7中的房屋租赁合同不能充分证明已按双方协议约定取得合伙人大众公司认可，不属于合伙开支，也不能证明损失具体金额。证据8仅是正信公司单方陈述，无其他证据证明，不予认定。 根据上述认定采信的证据审理查明的事实为：大众公司是位于六安市六安市义务三期全佳福商贸城的开发企业。2018年7月12日，大众公司与正信公司签订《物业管理合作协议》一份，约定：双方就上述物业范围内所有公寓、商铺、配套设施的物业管理进行合作；由正信公司聘用物业管理人员进行物业管理；合作期间正信公司需要完善商贸城内必备的设施设备（包括但不限于监控安装，水、电、气设备安装等）；正信公司需向大众公司交纳50万元用于物业项目改造专项资金（协议签订7日内交纳20万元、2018年12月31日前付清余款）；以上投入（人员聘用、设备安装及款项支付）作为正信公司拥有项目50%经营管理及收益分成的条件；物业管理所有相关经营活动所需费用由双方共同承担；大众公司享有物业管理范围内所有设施设备（包括正信公司于合作期内安装的设施设备）的所有权，正信公司仅负责物业经营，等等。 2018年8月8日，双方签订“《物业管理合作协议》之补充协议”，约定：双方已于2018年8月1日完成物业交接；上述物业原有物业公司系大众公司旗下六安全佳福物业服务管理有限公司，补充协议签订后，变更为正信公司；物业合作时间为2018年8月1日至2020年8月1日；正信公司应于补充协议签订后向大众公司支付合作款20万元，大众公司收款后配合办理物业管理相关备案手续；2018年8月1日前的物业收益归大众公司，正信公司接管后应代为处理2018年8月1日前包括代收物业费、代为处理纠纷等的物业相关事项；2018年8月1日后的物业收益归双方按各50%共同所有，物业管理所涉及的支出双方共同承担，其中支出超过2000元时需提前通知大众公司并经大众公司同意方可支付；合作期间正信公司管理范围具体如下：1、商贸城内所有公寓、商铺物业管理及物业管理收费项目；……备注：商贸城售楼部门口空地暂不属于正信公司管理范围，仍有大众公司负责；除补充协议明确修改或调整的条款外，仍执行原协议；协议落款处增加约定“将第六项物业管理范围内备注内容修改为：商贸城售楼部门口空地属正信公司管理范围”，等等，协议落款处大众公司联系人李军、正信公司代表人江传滨签名，两公司予以签章。同日，大众公司李军收取正信公司20万元，收条注明此款为“项目改造费用专项资金”。 此后，双方至六安市裕安区人民政府物业办将上述物业的物业管理人变更登记为正信公司。双方实际合作经营至2019年2月28日，双方共同确认此时间节点双方解除合同关系。合同解除后，正信公司除未退出商贸城地下停车库外已经实际退出其他物业管理。 诉讼过程中，双方自行对账后，共同确认2018年8月1日前、2018年8月1日至2019年2月28日，共同收入比除共同开支后，大众公司应付正信公司7167.5元。正信公司自认2019年2月28日至11月26日，地，地下停车库停车费收入为27300元出人员工资34500元。另查明，2018年9月27日，大众公司退回正信公司10万元，交易附言称“预付江传斌前期投入费用”。 本院认为：一、大众公司与正信公司共同确认2019年2月28日双方已经解除合作协议及补充协议，终止合同关系，本院予以确认。合同解除后，大众公司应配合办理物业变更登记，正信公司应交还包括商贸城地下停车库在内的约定范围内的全部物业。二、大众公司与正信公司在诉讼过程中就大众公司诉讼请求第一、二项及正信公司诉讼请求第四、五项涉及的账目自行对账进行了确认，本院予以确认。大众公司辩称对账单中的餐费、招待费、广告费等应按合同约定进行承担，本院认为，对账单是双方真实意思表示，对账结算结果对双方具有约束力，大众公司无证据予以推翻，在对账结算后再提出异议，本院不予采纳。三、关于大众公司李军收取的正信公司20万元的款项性质及返还问题。综合双方合同中关于“以上投入（人员聘用、设备安装及款项支付）作为正信公司拥有项目50%经营管理及收益分成的条件”的约定、李军收款时备注的“项目改造费用专项资金”以及款项实际用于“预付江传斌前期投入费用”的事实看，该20万元应认定为正信公司合作投资款，是正信公司取得50%经营管理及收益分成的对价，自正信公司实际支出时起所有权发生改变并由合伙人共同管理专项用于项目改造，大众公司作为合伙人收取占有该款应属管理性质，而非所有性质，现该款尚有10万元未实际支出，应作为合伙积累的财产按双方约定比例进行分配，即各分得5万元，由大众公司支付给正信公司。四、正信公司主张经济损失50万元、租金收益6万元无充分证据证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十二条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）六安大众房地产开发有限公司与被告（反诉原告）六安市正信物业服务有限公司签订的《物业管理合作协议》、《物业管理合作协议》之补充协议自2019年2月28日解除； 二、被告（反诉原告）六安市正信物业服务有限公司于本判决生效之日立即退出商贸城地下停车库并交还给原告（反诉被告）六安大众房地产开发有限公司； 三、原告（反诉被告）六安大众房地产开发有限公司于本判决生效之日立即配合被告（反诉原告）六安市正信物业服务有限公司到六安市裕安区人民政府办理物业变更登记； 四、原告（反诉被告）六安大众房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还被告（反诉原告）六安市正信物业服务有限公司专项改造资金5万元； 五、原告（反诉被告）六安大众房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内给付被告（反诉原告）六安市正信物业服务有限公司对账结算款7167.5元； 六、驳回原告（反诉被告）六安大众房地产开发有限公司其他本诉诉讼请求； 七、驳回被告（反诉原告）六安市正信物业服务有限公司其他反诉诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5020元（六安大众房地产开发有限公司已经全部预交），由六安大众房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费13660元（六安市正信物业服务有限公司已经预交6830元），由六安大众房地产开发有限公司负担820元、六安市正信物业服务有限公司负担12840元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  李红枫 审 判 员  赵晓娟 人民陪审员  李邦新 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  管颖颖 附相关法条： 《中华人民共和国民法通则》 第五十二条企业之间或者企业、事业单位之间联营，共同经营、不具备法人条件的，由联营各方按照出资比例或者协议的约定，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任。依照法律的规定或者协议的约定负连带责任的，承担连带责任。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。