安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0104民初8577号 原告：安徽七星物业管理有限公司，住所地合肥市高新区香樟大道****。 法定代表人：朱兵，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：孙素明，安徽巨铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐云，安徽巨铭律师事务所律师。 被告：安徽慧世达酒店管理有限责任公司，住所地合肥市合，住所地合肥市合作化北路** 法定代表人：高杰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭明，北京中银（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘家强，北京中银（合肥）律师事务所律师。 原告安徽七星物业管理有限公司与被告安徽慧世达酒店管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孙素明、徐云，被告委托诉讼代理人刘家强到庭参加诉讼。双方申请7日和解期间。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告双方于2015年1月23日签订的《房屋租赁合同》自本起诉状送达之日起解除；2.判令被告将坐落于合肥市合作化北路158号办公楼立即返还给原告；3.判令被告自2013年11月1日起向原告支付租金、房产税至租金、房产税付清之日止，暂计算至2019年7月31日租金、房产税为4765820.46元；4.判令被告自2013年11月1日起按月租金金额的同期银行贷款利率向原告支付违约金至租金付清之日止，暂计算至2019年7月31日违约金为48715元（175979.7×4.75%/12/30×2098天=48715元）；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年1月23日，原被告双方签订《房屋租赁合同》，约定：原告将坐落于合肥市合作化路158号办公楼（建筑面积5865.99平方米）的房屋出租给被告用于办公用房；租赁期限为2013年11月1日起至2025年4月27日止；月租金按30元/平方米计算为175979.7元，年租金为2111756.4元，房租租赁税由被告按12%缴纳，先交房租，后用房屋，租金每半年支付一次，被告应在每半年的前一个月的15日前一次性将半年租金金额缴纳给原告；逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，另每逾期一天按月租金金额的同期银行贷款利率计算向原告支付违约金。上述合同签订后，原告依约将合同项下房屋交付给被告使用，无任何违约行为。但被告长期拖欠租金，截止2019年7月31日，被告共计欠付租金4765820.46元，原告多次催要未果。被告逾期支付租金等行为已违反合同约定，构成严重违约，依据合同第9.2条款规定，原告有权行使解除权。 被告辩称，对于第一项诉讼请求，原告要求确认解除《房屋租赁合同》，相关的事实包括最终法律的认定，由人民法院来判断。作为被告还是希望继续履行合同，并希望在原合同的基础上能够适当降低一下租金；对于第二项诉讼请求，根据第一项判决结果，如解除合同房屋是要返还给原告的，被告希望还继续履行合同；对于第三项诉讼请求，庭前双方进行了沟通，大概有50万元差额，可能是押金的50万元；对于第四项诉讼请求，按照合同执行没问题，但有几点事实要强调一下，第一就是这几年大的形势不好以致被告确实每年都在亏损，第二就是房屋租赁发票大概有827万元还没开票。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人所举证据，本院认定如下：原告举证的营业执照副本、房产证、房屋租赁合同、催缴函、说明、交通银行回单、EMS回单、房产税纳税申请表、房产税申报从租计征明细表、截图，符合证据的三性，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告系坐落于合肥市蜀山区1幢（建筑面积5865.99平方米）的房地产权利人。 2015年1月23日，甲方（出租方）原告与乙方（承租方）被告签订一份《房屋租赁合同》，其中约定：“第一条租赁标的物甲方将其合法拥有的坐落于合肥市合作化北路158号办公楼，总建筑面积共5865.99平方米，房屋结构钢筋混凝土，层数七层，以及院内停车场出租给乙方使用，甲方出租房屋的规划用途为办公，乙方承租用途为宾馆、餐饮及酒店相关的配套。第三条租赁期限该房屋租赁期为11.5年，自2013年11月1日起至2025年4月27日。第四条租金和租金交纳期限、税费和税费缴纳方式1、双方议定月房租金按30元/平方米计算为175979.70元,年租金共计2111756.4元，由乙方在合同签订之日将规定期限的租金交纳给甲方，如此租金未缴纳，合同无效。甲方提供正规发票给乙方。2、先交房租，后用房屋。租金每半年支付一次。由乙方在每半年的前一个月的15日前一次性将半年租金全额交纳给甲方。3、双方约定年租金在合同生效后在2015年4月27日前保持不变，自2015年4月27日起以后每五年租金上调一次，调整幅度根据相关因素由双方公平协商而定。如双方协商不成，由乙方在甲方选定的三家第三方机构中选举一家进行评估，调整幅度以评估结论为准。4、合同生效后，乙方须按上述条款规定的时间内向甲方缴纳租金，否则按第九条、第十条中的相关条款执行。5、乙方在合同生效后一个月内向甲方交纳合计50万元作为押金。押金无利息，合同期满或双方同意终止合同后，乙方负责缴清应交所有费用后一周内，无息返还。6、房屋租赁税（12%）由乙方按规定的税率和标准缴纳。第九条有下列情形之一的，双方有权解除租赁合同。2、乙方拖欠租金三个月（含三个月）以上的，甲方有权解除合同。第十条双方责任1、乙方逾期交付租金，除仍应补交所欠租金外，另每逾期一天按月租金金额的同期银行贷款利率向甲方交付违约金。第十三条其他约定事宜3、租赁期满或合同解除或终止，乙方必须自租赁期满或合同解除或终止之日起30日内自行搬出租赁房屋。乙方添置的用于经营的所有可以移动、拆卸的设备设施归乙方所有，不能移动、拆卸的设备设施归甲方所有。逾期未搬离，甲方有权收回房屋，视为乙方已搬走租赁房屋内的一切属于乙方的物品。6、合同期满或合同解除，乙方保证租赁房屋和场地内已有建筑物、装饰物、所有设备设施的清洁、不得损坏（可拆除、移动、搬离等除外），否则造成的损失由乙方承担。若乙方在承租期间给甲方房屋和相关设备造成损害，甲方有权从乙方履约保证金中扣除维修和赔偿费用。” 合同履行中，因被告拖欠原告租金，原告于2018年10月26日向被告发出《催缴函》，写明：“……租赁有效期限为11.5年，即自2013年11月1日起至2025年4月27日止，房屋年租金为2111756.4元，房产税年为253410.72元，每年贵司应向我司支付应收账款合计为2365167.12元。……现贵司未按时支付租金已构成严重违约，截止2018年10月23日，贵司累计拖欠租金为4291945.13元，……请贵司最迟于2018年11月1日前向我司交清所拖欠租金4291945.13元。……特此函告！”对此，被告于2018年10月27日予以了回复，后又于2018年11月9日向原告作出《说明》，其中写明：2018年12月31日前支付70万元；2019年4月30日前支付100万元；2019年12月31日前支付2591945.13元。2019年4月23日，原告再次向被告发出《催缴函》，写明：“自2013年11月1日起至2018年10月31日止累计拖欠租金为4291945.13元，经双方协商，贵公司承诺对此款分三次付清，按照协议，2019年4月30日截止，须支付第二期款项100万元。贵公司自2018年11月1日至2019年4月30日累计拖欠房租1182583.56元（6个月，月租金197097.26元）。现我司郑重致函：如贵司未按承诺和合同规定的时间向我司交纳租金，我司有权按照合同第9、10条款规定追究贵司的违约责任即我司有权解除合同并收回本合同项下房屋。若贵司仍怠于履行合同义务，我司将通过法律途径追究贵司的违约责任，……特此函告！” 2018年1月2日，被告向原告付款25万元；2018年11月1日、2018年11月12日、2018年11月13日、2018年11月30日、2018年12月29日、2019年1月7日、2019年1月31日，被告7次向原告付款计70万元；2019年4月26日、2019年4月30日，被告两次向原告付款计30万元；2019年5月10日、2019年6月3日，被告两次向原告付款计30万元。 案涉房屋租金，原告向税务机关纳税的税率为12%。 2019年9月26日，本院通过邮寄送达的方式向被告送达了诉讼材料。 本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应本着诚实信用的原则按照合同的约定全面履行各自的义务。 依据原告举证的两份《催缴函》及《说明》的内容，可认定双方认可：含税年租金为2365167.12元，截止2018年10月31日被告累计拖欠原告含税租金4291945.13元。此后，被告于2018年11月1日至2019年6月3日累计向原告支付了130万元，故应认定被告尚欠原告截止2018年10月31日含税租金2991945.13元未付，及拖欠2018年11月1日之后按年租金2365167.12元计算的租金。据此，应认定原告有权依据合同9.2条主张解除合同。对此，本院于2019年9月26日通过邮寄送达的方式向被告送达了诉讼材料，故应认定合同自此时解除。由此，被告应向原告返还房屋，并支付含税租金至房屋实际返还之日止。 依据《房屋租赁合同》的签约时间，可知合同系房屋租赁后而补签。因双方认可截至2018年10月31日被告累计拖欠原告含税租金4291945.13元，结合合同4.2条的约定，可推算出被告拖欠该含税租金的违约时间为2016年9月16日，故本院酌情认定被告自该日起按照合同10.1的约定向原告支付逾期违约金至租金付清之日止，即对原告主张的以175979.70元为基数按年利率4.75%的计付标准予以采信。 因合同4.1条约定的“甲方提供正规发票给乙方”系合同附随义务，被告不能据此抗辩不向原告缴纳含税租金，如原告不能按照约定向被告提供正规发票，被告可另行向原告主张相应的赔偿责任。又因被告对合同4.5条约定的50万元押金是否缴纳未能举证证明，且该条约定的押金返还条件尚不具备，故对被告关于押金抵扣租金的抗辩不予以采信。 综上所述，原告的诉讼请求，应部分予以支持，部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”规定，判决如下： 一、《房屋租赁合同》于2019年9月26日解除； 二、安徽慧世达酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起三十日内将坐落于合肥市合作化北路158号办公楼（建筑面积5865.99平方米）返还于安徽七星物业管理有限公司； 三、安徽慧世达酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向安徽七星物业管理有限公司支付含税租金2991945.13元，及按年含税租金2365167.12元计算自2018年11月1日至房屋实际返还之日期间的租金； 四、安徽慧世达酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向安徽七星物业管理有限公司给付逾期支付租金违约金（以175979.70元为基数按年利率4.75%自2016年9月16日计付至本判决租金实际付清之日止）； 五、驳回安徽七星物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费45316元，保全费5000元，合计50316元，由安徽七星物业管理有限公司负担756元，安徽慧世达酒店管理有限责任公司负担49560元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 戴 刚 人民陪审员 张 浩 人民陪审员 汪玮敏 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员 姚 元