云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初8532号原告：周洪，女，汉族，1990年1月22日生，住重庆市涪陵区。委托代理人：李隆庚，重庆扬华律师事务所律师，一般授权代理。被告：谢金美，女，汉族，1986年12月13日生，身份证住址：云南省楚雄彝族自治州楚雄市，现住昆明市西山区。委托代理人：杨偈，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明久立房地产经纪公司，住所：昆明市官渡区官渡街道办事处云秀路翠逸园**商铺。法定代表人：李金香，总经理。委托代理人：赵升云，男，汉族，1988年8月29日生，现住昆明市官渡区，系公司店长，特别授权代理。原告周洪诉被告谢金美、第三人昆明久立房地产经纪公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年7月12日立案受理后，依法组成合议庭于2019年10月9日公开开庭进行了审理。原告周洪及其委托代理人李隆庚，被告谢金美及其委托代理人杨偈，第三人的委托代理人赵升云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：1、请求法院依法判令解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院依法判令被告返还原告首期购房款300000元；3、请求法院依法判令被告返还原告支付的银行按揭贷款22120元（每月3160元，暂按7个月计算，返还原告银行按揭贷款的金额以确定合同解除时原告支付给被告的全部银行按揭贷款金额为准）；4.增加一项诉讼请求：请求法院依法判令被告向原告支付资金占损失（资金占用损失计算方式为：以322120元为基数，自2019年7月28日起至付清之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的150%计付），暂计算至2019年10月9日为4262.05元。事实与理由：2018年8月4日，原告与被告通过第三人昆明久立房地产经纪公司的介绍，三方签订了《房屋买卖合同》，被告将坐落于昆明市官渡区街道办事处，项目名称为云玺城市花园（Ａ1地块）8幢27-28层2703号房屋出售给原告。房屋总价为1249000元。此套房屋是被告于2016年10月9日向昆明航汇投资有限公司购买的期房，并进行了商品房买卖合同备案登记。签订《房屋买卖合同》当日，原告通过银行转账向被告支付定金200000元（此定金转为购房款），被告未收到；原告于次日（2018年8月5日）转账200000元到被告银行账户。2018年8月17日，原告又向被告银行账户转账100000元的购房款，原告总共向被告支付了300000元的首期购房款，还剩余房款949000元。由于此套房子是被告向银行按揭贷款购买的，所以，原、被告约定：被告自收定金之日起到2018年12月31日止的贷款由被告承担，自2019年1月2日起由原告负责还贷，被告不再负责该房产的贷款还贷。故自2018年12月31日起至今，原告每个月支付给被告银行按揭贷款3160元，支付了七个月，共计支付22120元。现在原告得知，2018年11月23日，江西省高级人民法院依法查封了昆明航汇投资有限公司名下位于云南省昆明市官渡区街道办事处［土地证号：官国用第**、官国用（2015）第××号、官国用（2015）第××号］所有在建工程。原告向被告购买的此套房产就在法院查封的范围内。如今原告向被告购买的房子被法院查封，原来约定的2018年12月31日前交房，至今都没能实现。故房子无法入住，也不能办理相关产权手续，合同发生了当事人在订立其合同时无法预见的，非不可抗力造成的重大变化，继续履行合同对于原告来说明显不公平，且合同目的也不能实现，故原告向法院起诉要求解除与被告签订的《房屋买卖合同》，并要求被告返还原告所支付的全部购房款，望法院判如所请。被告辩称：一、本案所涉房屋未被保全，原告没有确实充分的证据证明，与此相反的事实。被告向昆明市产权交易中心调查、核实得知，本案争议房屋未被保全，最新《商品房买卖合同登记备案表》中未有权利“被限制”的显示，被告向房屋出售者了解，亦得到“查无此事”的答复。二、即使被保全，由于保全不等于强制执行，争议房屋的交接变更登记时间亦未届至，暂未影响原告的权益，因而不是原告解除合同的理由。三、原告所诉不是事实。1、争议房屋没有被查封；2、双方没有约定过2018年12月31日前交房；3、房子无法入住，也不能办理相关产权手续，不是事实；4、继续履行合同对于原告来说明显不公，且合同目的不能实现，不是事实。综上所述，本案《房屋买卖合同》不具备解除的法定条件，依法应当继续履行，被告所诉没有事实和法律依据，依法应当驳回。第三人陈述：原、被告所签订的《房屋买卖合同》有效，应当继续履行。原告对第三人陈述答辩，不同意第三人的主张，原告和被告是否继续履行双方之间的房屋买卖合同关系，与第三人无关；其次，原告申请法院依法判决解除合同具有事实理由和法定理由，所以不同意第三人陈述的继续履行合同。被告对第三人陈述答辩，被告认为第三人的陈述和答辩具备事实和法律依据，请求法庭判决继续履行。原告就其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：第一组：1.2018年8月4日编号为0002886《房屋买卖合同》；2.2018年8月4日收条、3.2018年8月4日收款收据、4.2018年8月至2019年6月原告银行流水。欲证明：原、被告及第三人存在合法有效的合同关系；原告已履行合同义务；截止2019年10月原告已向被告支付了331600元房款；被告必须保证涉案房屋有完整所有权；因不可抗力不能履行合同或者不能履行合同的情况下，被告必须将已付的全部房款归还原告；自签订合同之起，被告协助原告到房屋产权登记机关办理产权登记变更手续，被告保证房屋没有任何产权纠纷或有关按揭贷款、债务抵押、税费等事宜，如遇被告产权不明晰或上述情况造成产权无法正常变更的，原告有权退房，且在15日内将款项退还。第二组：1.昆明航汇投资有限公司与被告谢金美《商品房买卖合同》（预售）；2.昆明航汇投资有限公司与被告谢金美《商品房买卖合同登记备案表》。欲证明：被告应当在2018年12月31日前从案外人昆明航汇投资有限公司接房；案涉房屋所属地块的国有土地使用证号：官国用（2015）第××号。第三组证据：1.2018年11月23日，江西省高级人民法院《公告》；2.第三人经办人员与被告的丈夫苏伟通话录音及文字整理。欲证明：2018年11月23日对案涉房屋所属地块的国有土地使用证号官国用（2015）第××号所有的在建工程已经查封，根据合同第四条约定，被告应当退还原告购房款；被告知晓房屋查封情况，却拒绝按照合同约定向原告退还购房款。被告质证认为，第一组证据里面的第1份房屋买卖合同，对证证据的三性没有异议，对部分证明目的有不同意见，现在仅对有异议的部分发表质证意见，其中不可抗力没有事实依据和证据依据，合同约定自合同签订之日起协助原告到房屋产权登记机关办理产权登记变更手续没有合同依据和证据依据；被告保证房屋没有任何产权纠纷，该房屋并没有产权纠纷；对第一组证据中第2、3、4项证据：收条、收款、收据和银行流水的三性没有异议。对第二组证据里面的商品房买卖合同（预售）的三性没有异议，对证明内容和证明目的部分有异议，被告应当在2018.12.31日前向案外人昆明航汇投资有限公司接房的真实性、合法性是没有问题的，但和本案没有关联性，因为被告的接房时间与原告没有关联性；对第二组证据里面的商品房买卖合同登记备案表的三性没有异议，对证明目的也没有异议。对第三组证据2018年11月23日江西省高级人民法院公告的三性有异议，由于原告没有提供原件供核实，且原告当庭陈述是在小区里面墙上张贴的公告拍摄下的，该图片并没有拍摄人、拍摄时间、拍摄地点以及拍摄环境的体现和描述，不具备证实证据的真实性；同时，据被告向昆明航汇投资有限公司了解并没有此事，所以对第三组证据的证明目的第一项不予认可；对第三组证据的通话录音的三性不予认可，证明目的不予认可。第三人质证认为，对原告所举证据没有异议。原告向法庭申请了证人殷某出庭作证，欲证明原告购买的房屋是没有任何纠纷，证明被告签订合同的时承诺房屋在2018年12月31日之前交房。原告对证人证言质证认为：对真实性无异议，证明目的认可。被告对证人证言质证认为：不认可证明目的，无法证明待证事实。第三人对证人证言质证认为：没有异议。被告就其辩解向本院提交了以下证据材料：《商品房买卖合同备案登记表》复印件一份，欲证明该备案表当中并没有体现本案的涉案房屋和涉案土地被相关司法查封的事实，证明原告诉称的解除合同的理由没有事实和证据依据。原告质证认为：对该证据的真实性予以认可，证明目的不予认可。首先，该登记备案表只能够反映出2016年1月10月备案登记的情况；其次，该份备案登记表并没有任何部位显示有抵押查封等类似的一些表述，也就是说这个表格上面没有反映出抵押查封状况。第三人质证认为：没有异议。第三人向本院提交了如下证据材料：1.微信聊天记录；2.短信聊天记录，欲证明周洪与第三人买房的事实，还证明被告借了三方合同一直没有归还。原告对第三人提交的证据质证认为：对证据的三性予以认可，对证明目的予以认可，同时根据该短信沟通记录可以显示出是被告本人要求第三人联系其丈夫苏伟，所以第三人苏伟的沟通记录系被告的意思表现形式。被告对第三人提交的证据质证质认为：对三性予以认可，其中被告方借用第三人保存的三方合同原件这个事实也予以认可，但是不能够证明原告方所陈述的证明目的。法庭出示向昆明市住房和城乡建设局发函调取的“江西省高级人民法院查封情况告知书”，根据生效（2018）赣民初146号民事裁定书，2018年11月23日对昆明市官渡区官渡街道办事处[官国用（2015）第00006号、第00007号、第00008号]所有在建设工程予以保全查封。原告质证认为，对证据的三性予以认可，该证据证明了房屋存在抵押查封的限制情形，该情形造成房屋不能正常履行符合合同第四条第三款及第四条第四款情形，因此原告有权要求被告退还首付款。被告质证认为，该份证据没有加盖城乡建设局的印章，对真实性不予认可，对合法性及关联性予以认可，不认可证明目的，不能证明涉案房屋不能交易，该告知书仅告知昆明市城乡建设局在查封期间不能办理预售许可，未标明不能办理产权登记及过户等其他信息，同时该房屋已经基本建盖完毕，具备交付条件，在不久将来可以过户交易，不影响原告合同目的实现。第三人质证认为，如果是在房屋没有被查封的情况下按照原合同执行，如果房屋被查封了就按照原告方的要求执行。本院对原、被告及第三人所举证据综合认证认为：原告所举证据第一、二、三组客观真实，与本案关联，属有效证据，本院予以采信；被告所举证据《商品房买卖合同登记备案表》客观真实，与本案关联，属有效证据，本院予以采信；第三人提交的证据微信聊天记录以及短信聊天记录截屏客观真实，与本案关联，属有效证据，本院予以采信。综上所述，根据庭审和质证，本院对本案法律事实确认如下：2016年10月9日，被告与昆明航汇投资有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售）合同，被告购买了位于昆明市官渡区官渡街道办事处，项目名称：云玺城市花园（Ａ1地块）ＩＶ，8幢27-28层2703号。该商品房预售许可号：预许昆字2016113。预测建筑面积98.21平方米，约定该商品房单价为每平方米8127.06元，总价款798159元；付款房式：2016年10月9日前支付首期房款169159元，余款630000元向工商银行申请贷款支付；并约定于2018年12月31日前向买受人交房。合同双方还签订了《补充协议》等，合同还作了其他约定。被告已按上述《商品房买卖合同》（预售）履行了支付首付款义务，并办理余款按揭贷款。2016年10月10日，上述《商品房买卖合同》（预售）办理了合同登记备案，合同登记号ＫＭ2016101061234，合同备案表上记载了开发商出示的国有土地使用证：官国用（2015）第××号；资质证书：昆建房开证字2015第××号等内容。2018年8月4日，原、被告通过第三人昆明久立房地产经纪公司的中介服务，签订了《房屋买卖合同》，被告将上述房屋云玺城市花园（Ａ1地块）8幢27-28层2703号房屋转卖给原告，约定房屋总价为1249000元。2018年8月4日，原告通过银行转账向被告支付定金200000元，被告于次日（2018年8月5日）收到该款项；2018年8月17日，原告又向被告转账100000元的购房款，原告共向被告支付了300000元的首期购房款，余房款949000元原、被告约定“甲方（被告）自收定金之日起至2018年12月31日止的贷款由甲方（被告）负责，自2019年1月2日起由乙方（原告）负责还贷，甲方（被告）不再负责该房产的贷款还贷，…。”并约定银行贷款剩余尾款等房产证下发后，由原告7天内付清银行贷款后办理按揭过户，过户后由银行放款付清剩余房款；合同生效日期从被告收到定金时为准，双方共同认可。原、被告双方还作了其他约定。2018年12月31日起，原告按约定每月向被告开户的房贷银行按揭账户（中国工商银行，卡号：62×××54，户名谢金美）支付按揭贷款3160元，原告提交的证据显示已支付4期。现该房屋尚未交付。2018年11月23日，江西省高级人民法院依据生效（2018）赣民初146号民事裁定书，保全查封了昆明航汇投资有限公司名下位于云南省昆明市官渡区街道办事处［土地证号：官国用：官国用第**（2015）第××号、官国用（2015）第××号］所有在建工程。现原告诉至本院，提出前述诉请。归纳本案焦点：1.原、被告双方所签订《房屋买卖合同》是否有效；2.被告是否存在违约行为，《房屋买卖合同》是否应当解除。本院认为，焦点1，原、被告双方所签订《房屋买卖合同》是否有效。本案被告于2016年10月9日与昆明航汇投资有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售）合同，向昆明航汇投资有限公司购买了涉案云玺城市花园（Ａ1地块）ＩＶ，8幢27-28层2703号，该商品房取得了商品房预售许可证，证号：预许昆字2016113，故涉案商品房预售合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”而本案中，2018年8月4日原、被告在第三人中介股务机构的参与下签订了《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,其合同内容和目的是将被告向昆明航汇投资有限公司签订了《商品房买卖合同》（预售）合同取得的合同利用义务一并转让给原告，该合同不违反法律、行政法规强制性规定,故原、被告以及第三人参与下所签订的《房屋买卖合同》合法有效。双方当事人均应按合同约定全面履行各自义务。焦点2，被告是否存在违约行为，《房屋买卖合同》是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；五）法律规定的其他情形。本案中，原告以涉案房屋所处宗地［官国用（2015）第××号］所有在建工程于2018年11月23日被司法查封为由要求解除合同，本院认为，该司法查封效力并不影响原、被告双方对上述《房屋买卖合同》的履行，且原、被告双方合同生效时间为2018年8月4日，被告也不存在故意隐瞒涉案房屋所处属宗地发生被司法权限制的情况。原告认为涉案房屋所处宗地［官国用（2015）第××号］所有在建工程于2018年11月23日被司法查封的行为，使原来约定的2018年12月31日交房目的至今不能实现。本院认为，原、被告签订《房屋买卖合同》后，双方已按合同约定目的进了履行，《房屋买卖合同》中并未对交房时间进行约定，且在双方专门手写字体部分还约定“自2019年1月2日起由乙方（原告）负责还贷，甲方（被告）不再负责该房产的贷款还贷，…。”等内容，能反映出2018年12月31日被告口头承诺过交房是不客观的；虽然在《商品房买卖合同》（预售）中有约定交房时间是2018年12月31日，但是开发商昆明航汇投资有限公司是否于2018年12月31日交房（实物交付），不属于被告的违约行为，如果原告认为权益受损，原告可依其取得的合同权利另寻途径解决。现原告不能举证证明合同争议有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定情形之一存在，故原告主张要求解除《房屋买卖合同》的请求没有事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周洪的诉讼请求。本案诉讼费6132元，由原告周洪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决申请执行的期间为二年。审 判 长  贾孟书人民陪审员  尚炳昌人民陪审员  郭翠芬二〇一九年十二月二十日书 记 员  李亚玲