广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2606号 上诉人（一审被告）：玉林市宏泰房地产有限公司，住所地：博白县博白镇锦绣东路锦绣商业广场****（统一社会信用代码：91450923791307948E）。 法定代表人，冯德，执行董事。 委托诉讼代理人：廖志祥，广西金大地律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：黄汝雄，男，1984年7月14日出生，汉族，居民，住博白县。 被上诉人（一审原告）：李羡，女，1986年6月24日出生，汉族，居民，住博白县。 上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：张九尚，广西杜坤律师事务所律师。 上诉人玉林市宏泰房地产有限公司因合同纠纷一案，不服博白县人民法院（2019）桂0923民初1847号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 玉林市宏泰房地产有限公司提起上诉，请求判令：撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：1、双方当事人在签订商品房买卖合同后，同时签订了《关于合同面积的补充协议》，该协议第一条约定原以商品房建筑面积58.7㎡为基准计算的房价，不再以产权登记机关确定的面积实行多退少补，即该房屋的建筑面积和公摊面积以58.7㎡为准，房屋的总价款与合同约定不变。第二条约定套内面积依房地产产权登记机关确定的面积实行多退少补，本案中套内面积与约定的面积经“四舍五入”是一致的；2、在《商品房买卖合同》第四条约定计价方式与价云消雾散按第1种方式计算，即该商品房以实价1453531元出售；3、《商品房买卖合同》第五条约定面积确认及面积差异处理，双方同意按第1种方式处理，而一审法院却按第2种方式处理明显违背当事人的合同约定；4、一审判决利息的处理同样违背当事人的合同约定也无法律依据。 黄汝雄、李羡答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉无事实及法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 黄汝雄、李羡向一审法院提起诉讼，请求判令：1、被告宏泰房地产公司退还原告多交的购房款273929.96元及利息（利息的计算：以273929.96元为基数，从2016年6月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日至）给原告；2、被告宏泰房地产公司退还多交税费8217.9元给原告；3、本案受理费由被告宏泰房地产公司负担。 一审法院查明事实，2014年12月21日，原告李羡与被告宏泰房地产公司签订《锦绣商业广场认购书》一份、2015年2月15日，原告黄汝雄、李羡与被告宏泰房地产公司签订《商品房买卖合同》：原告自愿认购被告出卖的位于锦绣商业广场B1幢1单元2层001号商铺，建筑面积约为58.7平方米（实际建筑面积以房产部门测定结果为准）；计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米24762.03元，总金额（人民币）1453531元；《商品房买卖合同》第五条规定：面积确认及面积差异处理。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按合同约定的销售单价不变，房屋总价款按产权登记面积进行调整，多退少补（不计息），任何一方不得以面积差异为要求解除合同。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比值绝对值超出3%时，买受人有权退房。2015年2月2日原、被告双方签订《关于合同面积的补充协议》，原告向被告宏泰房地产公购买位于商铺。合同约定建筑面积为58.7平方米，套内建筑面积为44平方米。《关于合同面积的补充协议》约定：1、该二楼商铺的建筑面积的分摊率为25%，三楼商铺的建筑面积的分摊率为29%，建筑面积经房地产产权登记机关确认后，以该机关确定后的建筑面积为准，原以商品房建筑面积58.7平方米为基准计算的房价，不再以产权登记机关确认的面积实行多还少补，按原先合同执行。2、该商铺的面积大小以合同上约定的套内建筑面积为标准，经房地产产权登记机关确定后，依据该确定后的套内建筑面积，实行多退少补，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%），据实结算房价。原告在签订《锦绣商业广场认购书》、《商品房买卖合同》、《关于合同面积的补充协议》后，于2016年6月22日交购房款1453531元给被告。原告交完购房款、税费及办证费用后，2016年10月房产部门作出房屋所有权证，该房屋的所有权证号为：国房权证博白字第××号。房屋所有权证注明该房屋的建筑面积为43.95平方米，套内建筑面积为42.90平方米。该房屋为李羡、黄汝雄共同共有。现原告认为被告卖给原告的商铺的建筑面积为43.95平方米，比合同约定建筑面积58.7平方米少了14.75平方米。原告于2017年12月从被告处拿到房产权证后就多次与被告协商退还多交购房款事宜，但被告以种种理由推诿。原告遂向本院提起诉讼，请求法院依法处理。 一审法院认为，原、被告在平等自愿、协商一致的基础上于2014年12月21日签订了《锦绣商业广场认购书》，2015年2月2日双方签订《商品房买卖合同》、《关于合同面积的补充协议》未违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案原告购买的房屋所有权证注明该房屋的建筑面积为43.95平方米，套内建筑面积为42.90平方米。原、被告双方约定按建筑面积计价。《关于合同面积的补充协议》约定：一、该二楼商铺的建筑面积的分摊率为25%。因此，该房的分摊面积为：10.99平方米（43.95平方米×25%）；原告应按54.94平方米（43.95平方米＋43.95×25%）计价交付购房款1360425.93元（54.94平方米×24762.03元/平方米）。被告交付原告的商品房面积比实际交购房款应得的房屋面积少了3.76平方米[其中1.76平方米为面积误差比绝对值在３％以内，应单倍计价返还购房款43581.17元（即1.76平方米×24762.03元/平方米＝43581.17元）给原告；2平方米为面积误差比绝对值超出３％以外，应双倍计价返还购房款99048.12元给原告（即2平方米×24762.03元/平方米×2＝99048.12元）]。被告应返还给原告的购房款总额为142629.29元（43581.17元+99048.12元）。原告请求判令被告退还多交税费8217.9元的诉讼请求与事实不符，该院不予支持。被告原告对利息的请求无异议，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告玉林市宏泰房地产有限公司返还原告购买博白县博白镇锦绣商业广场B1幢1单元2层001号商铺的购房款142629.29元给原告李羡、黄汝雄；二、被告玉林市宏泰房地产有限公司应支付利息给原告黄汝雄、李羡（利息的计算：以142629.29元为基数，从2016年6月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日至）。三、驳回原告李羡、黄汝雄的其他诉讼请求。案件受理费2766元，由原告李羡、黄汝雄负担1368元，由被告玉林市宏泰房地产有限公司负担1398元。 经二审审理查明，一审法院查明事实除商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按合同约定的销售单价不变，房屋总价款按产权登记面积进行调整，多退少补（不计息），任何一方不得以面积差异为要求解除合同。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比值绝对值超出3%时，买受人有权退房。”应为“商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1、双方自行约定：（1）按合同约定的销售单价不变，房屋总价款按产权登记面积进行调整，多退少补（不计息），任何一方不得以面积差异为要求解除合同。”外，及“原告于2017年12月从被告处拿到房产权证后就多次与被告协商退还多交购房款事宜，但被告以种种理由推诿”应为“原告于2017年12月从被告处拿到房产权证后就多次与被告协商退还多交购房款事宜，但双方未能协调一致”外，其他事实属实，本院予以确认。 另查明，在双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以[建筑面积][套内建筑面积√]（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。 还查明，双方在《商品房买卖合同》第五条第1项第（2）约定：出卖人应该在得到经房屋产权登记机关备案的竣工测量建筑面积结果后，将结果以书面形式通知买受人。买受人在接到该通知之日起15日内到出卖人营业所或指定的其他地点补交或领回面积差价款，买受人逾期不补交差价或出卖人拒绝退还差价的，每逾期一日，违约方应按应交或应退款的万份之三向守约方支付违约金。 本院认为，双方当事人签订的《锦绣商业广场认购书》、《商品房买卖合同》、《关于合同面积的补充协议》系双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。关于涉案商铺的公摊面积是多少的问题，上诉人易晓波主张双方在《商品房买卖合同》中约定建筑面积是58.7平方米，而房产权证登记的建筑面积为43.95平方米，比合同约定少了14.75平方米，对此面积差异的问题，双方签订了《关于合同面积的补充协议》，依照《商品房销售管理办法》第20条“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式”的规定，涉讼商铺是按建筑面积计价的，双方在《关于合同面积的补充协议》中亦约定商铺建筑面积分摊率为25%，即分摊的共有建筑面积是10.99㎡，而建筑面积和套内面积与房屋产权登记的面积有差异，在该补充协议中对这两种情况亦分别作出约定，对建筑面积有误差的，以房产机关确定后的建筑面积为准，原以商品房建筑面积58.7㎡为基准计算的房价，不再以产权登记机关确认的面积实行多退少补，故一审判决以建筑面积进行计算误差不当，本院依法予以纠正。双方在《商品房买卖合同》第五条及《关于合同面积的补充协议》补充协议的第二条均约定面积差异按套内建筑面积为依据进行面积差异处理，故本案商铺的面积差异应按套内建筑面积进行计价处理，在合同中约定涉案商铺的套内面积是44平方米，而房屋产权证登记为42.90㎡，房产登记面积比合同定面积少1.10㎡，面积误差比为产权登记面积42.90㎡－合同约定面积44㎡÷合同约定面积44㎡×100%＝2.5%，但由于双方对套内面积的价格没有约定，按双方约定建筑面积共58.7㎡，每平方米的价格为24762.03元，由于合同约定为套内面积计算，则经换算，套内面积的价格为58.7㎡×24762.03元÷44㎡＝35702.98元/㎡，由于面积面积误差比在3%以内，即宏泰公司应退还被上诉人购房款1.10㎡×35702.98元＝39273.27元。一审判决在应退还购房款的数额有误，本院依法予以纠正；由于双方在购房款问题上没能协商一致，被上诉人没有请求上诉人支付违约金而是请求支付多收购房款的利息应予支持，故上诉人应从付购房款之日起，即2016年6月22日至清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率以39273.27元为基数计算利息给被上诉人。至于被上诉人主张应退还的税费，由于该款只是由上诉人代收，故一审判决不予支持亦无不当，本院依法予以维持。综上，依照《商品房销售管理办法》第20条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第（一）、（二）项之规定，判决如下： 变更博白县人民法院（2019）桂0923民初1847号民事判决第一项为：上诉人玉林市宏泰房地产有限公司返还博白县博白镇锦绣商业广场B1幢1单元2层001号商铺的购房款39273.27元给被上诉人黄汝雄、李羡； 变更博白县人民法院（2019）桂0923民初1847号民事判决第二项为：上诉人玉林市宏泰房地产有限公司支付利息给被上诉人黄汝雄、李羡（利息的计算办法：以39273.27元为基数，自2016年6月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）； 驳回被上诉人黄汝雄、李羡的其他诉讼请求。 一审案件受理费2766元（被上诉人已预交），二审案件受理费2766元（被上诉人已预交），合计5532元，由上诉人玉林市宏泰房地产有限公司负担1015元，被上诉人黄汝雄、李羡4517元。 上述判决确定的义务，限义务人于本判决生效后十五日内履行完毕，逾期履行的，则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  郑燕冰 二〇一九年十二月十一日 书记员  许泰榕