广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0402民初15378号原告：珠海市中崎贸易有限公司，住所地珠海市香洲区********************，统一社会信用代码91440400MA4UP2LC53。法定代理人：TEDESCHILODOVICO,执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈少吟，广东华信达律师事务所律师。被告：珠海庆华置业投资有限公司，住所地珠海市********之1商铺，统一社会信用代码914************258。法定代表人：颜奕，执行董事。委托诉讼代理人：练庆平，广东常成律师事务所。原告珠海市中崎贸易有限公司（以下简称中崎贸易公司）与被告珠海庆华置业投资有限公司（以下简称庆华置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈少吟、被告委托诉讼代理人练庆平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中崎贸易公司诉讼请求经明确如下：一、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号1801003737）及《补充协议》；二、判令被告向原告返还全部购房款人民币1320801元；三、判令被告向原告支付利息，以原告已付购房款为本金，自原告付款之日起至被告返还全部购房款之日止，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，暂计至2019年10月15日为108072.51元[其中以100000元为基数，自2018年1月19日起至被告还款之日，暂计至2019年10月15日为8365.28元；以1220801元为基数，自2018年2月3日起至被告还款之日，暂计至2019年10月15日为99707.23元]；四、判令被告向原告支付违约金21132.82元[其中逾期60日内的违约金7924.81元，逾期60日后的违约金13208.01元]；五、判令被告退还原告已付专项维修资金人民币4142元；六、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年2月7日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号：1801003737）及《补充协议》，约定：被告将位于广东省珠海市************（恒大国际大厦）1014的商品房出售给原告，总价款为人民币1320801元；被告应当在2019年6月30日前向原告交付该商品房；被告逾期交付商品房的，按以下方式处理：逾期在60日之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时被告按照全部房价款的1%向原告支付违约金。2018年1月19日，原告向被告支付了购买上述商品房的定金人民币100000元。2018年2月3日，原告向被告支付了剩余房款人民币1220801元。被告收到原告支付的房款后均向原告出具了《收据》。签订《商品房买卖合同》后，原告向被告支付了涉案商品房的专项维修资金人民币4142元。被告收到原告支付的专项维修资金后，向原告交付了涉案商品房的专项维修资金存折。2019年5月14日，被告向原告发出《关于交房时间调整的通知函》，明确表示恒天国际大厦将逾期交付，交房日期预计延迟至2019年12月31日前，被告将另行通知原告具体交房时间，同时被告承诺将严格按照与原告签订的《商品房买卖合同》中第十二条的约定向原告支付逾期交房的违约金。然而，被告逾期交房后，原告既未发现涉案的建设工程有进展，也分文未收到被告承诺支付的逾期交房违约金。截至起诉日止，原告仍未收到被告交付涉案商品房的通知。原告认为，被告逾期交付涉案商品房已经超过60日，原告有权依照原、被告签订的《商品房买卖合同》中第十二条的约定解除合同，同时要求被告返还原告已付的全部购房款、专项维修资金并向原告支付相应的利息及违约金。被告庆华置业公司辩称，一、合同为何没有按时履行，是因为受两个台风影响导致项目吊塔倒塌，影响到整个项目的进程，我方曾发过延迟交楼的时间，推迟到2019年12月30日；二、关于违约金计算，是重复计算了。经审理查明：2018年2月7日，原告中崎贸易公司作为买受人与被告庆华置业公司作为出卖人签署《商品房买卖合同（预售）》（以下简称为合同）约定：被告将坐落香洲区九洲大道中1027号1014一套商品房（预测建筑面积41.42平方米、套内建筑面积27平方米，以下简称为案涉房产）出售给原告，该商品房的规划用途为办公，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币48918.56元，总房价款为1320801元。合同已办理了网签。合同第十一条约定：“出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，（1）逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金的比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金”。附件十一补充协议第三条第2款约定：“交付期限相应顺延的情况：‘遭遇不可抗力’包括但不限于如下不能避免并不能克服的客观情况：（1）遭遇自然灾害，例如暴雨、台风、地震、战争等……”。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告于2018年1月19日向被告支付定金10万元，庆华置业公司开具了原告交来案涉房产定金10万元的收据。2018年2月3日原告向被告支付剩余房款1220801元，庆华置业公司开具了原告交来案涉房产房款1220801元的收据。原告并于2017年11月3日支付物业专项维修基金费4753元。根据原告提交的《关于交房时间调整的通知函》显示，2019年5月14日被告向原告出具该通知函，主要内容是由于2017年台风“天鸽”及工程进度不及预期，导致“恒天国际大厦”将晚于预期交楼，现抱歉地通知交房日期预计于延迟至2019年12月31日前（具体交楼时间另行告知），对于恒天国际大厦项目的延迟交房，庆华公司将严格按照《商品房买卖合同》中第十二条的约定，按业主已支付全部房价款的万分之一每日向业主支付逾期交楼的违约金。被告并提交由中交第三航务工程局有限公司、珠海恒天国际大厦项目经理部向被告出具的落款日期为2017年8月25日的《关于台风“天鸽”造成工程损害的沟通函》、落款日期为2017年8月29日的《关于台风“天鸽”对恒天国际大厦项工程影响的索赔函》，欲证明不可抗力台风“天鸽”对案涉房屋所在项目造成了严重损害进而导致工程延误。本院认为，被告是案涉房产的开发和销售商，并依法领取了相关的预售许可。原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，买卖双方均应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告已按照合同的约定全额支付了购房款，被告主张未能如期按约定交房系因2017年台风“天鸽”造成工程延误，但未能提供有效证据证明不可抗力台风对案涉房屋造成的实质影响，亦未能提供相应证据证明其有按照《关于交房时间调整的通知函》中载明的“对于恒天国际大厦项目的延迟交房，严格按照《商品房买卖合同》中第十二条的约定，按业主已支付全部房价款的万分之一每日”向原告支付逾期交房违约金。结合原、被告于2018年2月7日签订《商品房买卖合同》（预售）时距台风“天鸽”的发生时间已过去五个月，被告理应对可能影响工期的各种因素进行事先合理预估，确保在承诺日期前顺利完工，被告抗辩因遭遇不可抗力台风原因造成交房延期具有法定免责事由的理由不成立。被告未能如期按约定交付房屋已构成违约，应当依约定承担相应的违约责任。①原告主张解除与被告于2018年2月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，请求被告退还购房款1320801元、专项维修资金4142元，并退还自付款之日起至返还全部购房款之日的利息，于法有据，本院予以支持。②本案《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于本案诉状送达被告之日起即xx年xx月xx日解除，对此本院予以确认。原告主张被告退还购房款1412755元、专项维修资金4290元，并自付款之日起至返还全部购房款之日止的利息，于法有据，本院予以支持。（光哥，被告没有在诉前请求解除合同，那合同是不是在诉状送达之日解除？我们判项是不是要确认合同解除？，我写了两个思路，不知道哪样合适）至于违约金，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条第1款的约定，出卖人未如期将商品房交付给买受人的，若逾期时间在60日内，则出卖人自交付期限届满之次日起至实际交付之日止按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金；若逾期超过60日，则出卖人应按照全部房价款的1%向买受人支付违约金，且合同载明两种处理方式不做累加适用。现被告逾期交房超过60日，被告应按全部房价款的1%向买受人支付违约金，即1320801元×1%=13208.01元，超出部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告珠海市中崎贸易有限公司与被告珠海庆华置业投资有限公司于2018年2月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；一、确认原告曾艳与被告珠海庆华置业投资有限公司于2018年2月7日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》于xx年xx月xx日解除；二、被告珠海庆华置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市中崎贸易有限公司退还购房款1320801元；三、被告珠海庆华置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市中崎贸易有限公司支付购房款的利息，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，以100000元为基数自2018年1月19日起至实际付清之日止，以1220801元为基数自2018年2月3日起至实际付清之日止；四、被告珠海庆华置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市中崎贸易有限公司支付违约金13208.01元；五、被告珠海庆华置业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市中崎贸易有限公司退还物业专项维修基金费4142元。六、驳回原告珠海市中崎贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8944元，由原告珠海市中崎贸易有限公司负担49元，由被告珠海庆华置业投资有限公司负担8895元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 谢 光二〇一九年十二月二十四日书记员 张景民