广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂12民终1960号 上诉人（原审被告）：广西河池市腾丰房地产开发有限责任公司，住所地河池市金城江区文安路阳光嘉苑****，统一社会信用代码914512006902013516。 法定代表人：甘华松，董事长。 委托诉讼代理人：韦建东，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦舒朗，北京市盈科（南宁）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：韦启平，男，1957年6月7日生，汉族，个体户，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人：汤理林，广西宜人和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤理增，广西壮族自治区行政经济法律咨询服务中心宜州市服务所法律工作者。 上诉人广西河池市腾丰房地产开发有限责任公司（以下简称腾丰公司）因与被上诉人韦启平合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服河池市宜州区人民法院（2018）桂1281民初2084号民事判决，向本院提出上诉，本院于2019年9月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 腾丰公司上诉请求：撤销一审判决，驳回韦启平的诉讼请求。事实和理由：一、根据《中华人民共和国土地管理法》规定，对本案宗地的权属以及相关当事人是否享有土地权属的份额，应当由政府确权，而不应由当事人自认。本案中，政府至今为止并没有任何关于韦启平享有“YA—08号”宗地权属份额的认定，韦启平至今为止也没有取得该宗国有土地的使用权证书，即韦启平没有任何合法的土地权属可以转让或可供腾丰公司进行回购，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，韦启平与腾丰公司签订的《国有土地使用权回购协议》属无效协议，不受法律保护。二、一审判决认定“2004年12月10日，北流四建将上述45万元债权转让给韦启平”没有任何事实根据。在一审中，韦启平没有提供其受让北流四建45万元债权的任何证据。而且，根据韦启平提交的《委托书》，该45万元工程款已转到陈家珍（陈家真）的名下。三、本案的国有土地使用权回购协议，其权利与义务显失公平，韦启平没有向腾丰公司付出任何代价，现其根据该土地回购协议，要求腾丰公司支付442万元回购款及相应利息（计至2019年12月为327万元），双方的权利与义务显失公平。 韦启平辩称，一审判决正确，请求维持原判。 韦启平的一审诉讼请求为：1、判令腾丰公司支付给韦启平人民币442.40万元及利息（利息按月息2%计算，从2016年8月1日起计至本案判决生效之日止）；2、腾丰公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：宜州市老干部活动中心工程系宜州市人民政府的市政工程，其由广西北流市第四建筑工程有限公司承建（以下简称北流四建），韦启平系该公司的项目经理。该工程竣工验收后，宜州市政府尚有45万元的工程款未支付。2004年12月10日，北流四建将上述45万元的债权转让给韦启平。 为解决市政工程长期拖欠各建筑企业工程款等问题，宜州市人民政府决定出让部分城南土地偿还原城建项目欠款，并于2003年底以每亩土地25万元的底价置换的方式公开出让中山大道YA---08宗地（立华家苑），以广西鸿兴房地产有限公司（以下简称：鸿兴公司）、河池市华宏房地产开发有限责任公司（以下简称：华宏公司）、宜州市伟业房地产开发有限责任公司（以下简称：伟业公司）3家公司为代表的8家施工企业（鸿兴公司、华宏公司、伟业公司、河池市建、北流四建、宜州三建、河池市建、五鸿市政分公司）以2776万元（包括市政历年工程欠款1200万元）中标竞拍取得了该宗地（约111.04亩）的使用权。之后，委托宜州市城乡建设规划设计室对该地块进行规划设计，宜州市建设局于2004年11月3日以宜建规[2004]88号文批准了该小区规划。2006年11月28日，鸿兴公司、华宏公司、伟业公司共同向宜州市国土资源局递交《关于要求分开办理土地使用证的报告》。后因铁路南移等原因影响该小区原有规划，2007年10月，上述8家施工企业委托宜州市城乡建设规划设计室对原规划重新进行设计调整，调整方案经宜州市人民政府审定通过，市政府决定，土地不同意分宗出让，可由具有开发资质的开发商按规划统一建设，以商品房的方式处置。2008年3月13日，宜州市建设局召开8家施工企业业主会议，甘华松、韦启平、李习伟作为一组共同在宜州市立华家苑商贸小区规划（调整）—地;地形现状平面图上分割的相应三块地块22325平方米）签字确认。2010年1月6日，甘华松向宜州市国土资源局提交《申请书》，内容为“本人甘华松，为河池市华宏房地产开发有限责任公司法人代表，于2004年8月5日以河池市华宏房地产开发有限责任公司名义与宜州市鸿兴房地产开发有限责任公司及广西宜州市伟业房地产开发有限责任公司联合竟买得中山大道YA---08号宗地。在竟拍前已向贵局申请竟得后另行成立公司开发建设本宗地，现新公司成立手续已办理完善，名称为河池市腾丰房地产开发有限责任公司，特申请贵局给予办理相关手续”。2010年1月19日，宜州市国土资源局与腾丰公司签订“土地出让补充合同”，约定，宜州市国土资源局出让15139.35平方米土地给腾丰公司作为商住用地。2010年1月22日，腾丰公司向宜州市国土局提交申请报告，称其公司分割得中山大道YA---08号宗地三块地，其中1地块已转让，现剩余2、3地块共15139.35平方米，请求办理面积、名称变更登记手续。同年1月26日，腾丰公司取得宜州市人民政府颁发的宜国用（2010）第0129号（面积为7670.40平方米）、宜国用（2010）第0130号（面积为7468.95平方米）国有土地使用权证。韦启平得知腾丰公司办得上述国有土地使用权证后找腾丰公司协商，双方于2016年7月31日签订《国有土地使用权回购协议》，约定，1、腾丰公司对韦启平应享有的土地使用权进行回购；2、腾丰公司确认韦启平的原购地款为45万元，原始土地价为25万元/亩，韦启平应享有1.58亩的土地；3、腾丰公司同意韦启平现商定价280万元/亩进行回购，应付给韦启平442.40万元土地回购款；4、腾丰公司承诺以上土地回购款于2016年11月30日以前给付完毕。若到期不能按时付款则以2%月利率计算付给韦启平。腾丰公司承诺不付清土地回购款，腾丰公司还有权享有宜州市中山大道YA---08号宗地（立华家苑）的权利。协议签订后，腾丰公司未能按协议的约定履行义务。韦启平为此诉至该院。 另查明，河池市华宏房地产开发有限责任公司于2003年6月9日成立，该公司的法定代表人为甘华松，股东成员为甘华松、何海华(甘与何系夫妻关系），该公司于2009年5月31日注销。广西河池市腾丰房地产开发有限责任公司成立于2009年5月25日，该公司的法定代表人及股东成员与原河池市华宏房地产开发有限责任公司的法定代表人和股东成员一致，该公司至今处于营业状态。 以上事实，有电脑咨询单、宜州市人民政府常务会议纪要、《国有土地使用权回购协议》、证明、关于要求分开办理土地使用证的报告、宜州市立华家苑商贸小区规划（调整）---地形现状平面图、宜州市建设局文件、土地出让补充合同、营业执照、申请书、申请报告、宜国用（2010）第0129号国有土地使用权证、宜国用（2010）第0130号国有土地使用权证及本院庭审笔录在卷为证。 一审法院认为：一、双方签订的《国有土地使用权回购协议》是否有效？1、宜州市人民政府拖欠北流四建工程款45万元，北流四建将上述45万元的债权转让给韦启平，政府没有异议，债权转让成立；2、根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”的规定，本案韦启平转让的土地已经经有批准权的人民政府同意，正因如此，腾丰公司才能办得其单独所有而与韦启平按份共有土地的国有土地使用权证；3、在腾丰公司单独取得与韦启平按份共有土地的权属证书后，韦启平的合法权益受到了侵害，双方因此签订《国有土地使用权回购协议》，该协议系双方真实意思的表示，是对腾丰公司所有韦启平同时享有份额的土地在韦启平利益受到侵害的情况下如何实施补救双方进行的一种自主约定，该约定没有违反《合同法》规定的合同无效的任何情形。综上，双方签订的《国有土地使用权回购协议》有效。 韦启平诉请腾丰公司支付人民币442.40万元及利息（利息按月息2%计算）是否有事实和法律依据？1、双方签订的《国有土地使用权回购协议》合法有效，双方应当按照协议的约定全面履行各自的义务。本案中，韦启平已履行了其享有土地份额的给付义务，腾丰公司没有履行金钱的给付义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”据此，韦启平诉请腾丰公司支付442.40万元及按月息2%计算逾期付款利息，有事实和法律依据。 利息给付的起算时间？双方签订的《国有土地使用权回购协议》明确约定腾丰公司支付土地回购款的时间是在2016年11月30日前，因腾丰公司未能按期支付，故从2016年12月1日起开始违约，利息的给付时间应从2016年12月1日起开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百二十二条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：广西河池市腾丰房地产开发有限责任公司支付给韦启平人民币442.40万元及利息（利息以442.40万元为基数，从2016年12月1日起按月息2%计付至本案判决生效之日止）。案件受理费21096元，诉讼保全费5000元，由广西河池市腾丰房地产开发有限责任公司负担。 腾丰公司在二审提交的证据如下：1、《宜州市建设局关于批准宜州市立华家苑小区规划（调整）的通知》（宜建规[2008]12号）文件一份，证明涉案宗地的规划容积率只有1.37；2、《土地估价预估结果一览表》一份，证明涉案宗地总地价仅为1227.26万元。韦启平在二审没有提交新证据。 韦启平对腾丰公司提交的证据质证认为：证据1的规划有效期仅为从签发之日起至2009年3月17日止，因此该份文件规划的容积率已经过了有效期，且该份证据一审已经提交，不属于新证据；证据2是在设定容积率为1.37的前提下所作的评估，对该份证据的三性有异议。本院认为证据1已过有效期，且在一审已经提交并附卷，不属于新证据不予确认；证据2以1.37为设定的容积率评估得出总地价，不具有客观性，不予确认。 腾丰公司对一审查明北流四建将45万元的债权转让给韦启平的事实有异议，认为无证据证明该事实。韦启平对一审查明的事实没有异议。本院认为，韦启平在一审提交北流四建2004年12月10日出具的《证明》内容表明北流四建将45万元的债权转让给韦启平的事实，并且该证明经质证已经被一审采信，附卷佐证，腾丰公司的异议理由不成立，不予采纳。 二审另查明：2004年12月27日，韦启平向宜州市市政管理所出具《委托书》，要求将45万元工程款债权转到陈家真购地名上。经询问，韦启平述称该45万元工程款并未最终转到陈家真处，而是变更转到华宏公司甘华松名下。结合本案腾丰公司取得华宏公司竞拍所得的土地，亦与韦启平签订了回购协议，确认韦启平的购地款为45万元的事实，本院对该事实予以认定。 综合双方诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.《国有土地使用权回购协议》的性质如何认定？2.《国有土地使用权回购协议》是否有效？ 本院认为，关于《国有土地使用权回购协议》的性质如何认定的问题。本案双方以提供土地使用权、资金作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容形成合意，虽然没有签订书面合同，但是根据北流四建将宜州市政府拖欠的工程款45万元债权转让给韦启平，韦启平以此债权作为投入资金，参与涉案土地合作开发房地产项目的事实，双方已经实际成立合资、合作开发房地产合同关系。《国有土地使用权回购协议》亦是双方关于投资合作开发涉案土地份额按份共有的约定，并就回购土地份额事宜达成合意，与前期共同投资合作开发房地产合同关系具有内容上的承接性，该回购协议属于合资、合作开发房地产合同。韦启平根据《国有土地使用权回购协议》约定内容，请求腾丰公司支付回购款，故本案的案由应定为合资、合作开发房地产合同纠纷，一审认定为建设用地使用权转让纠纷不当，本院予以纠正。 关于《国有土地使用权回购协议》是否有效的问题。本院认为，该回购协议有效。理由如下：一、腾丰公司与韦启平签订的回购协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应全面履行合同义务。二、韦启平以45万元债权作为资金投入参与涉案土地的竞拍，因此，涉案土地使用权是协议双方投资合作开发取得的共同财产，并非华宏公司单独所有的财产。三、涉案土地在竞拍前，华宏公司已向宜州市国土资源局申请竞得地后另行成立新公司河池市腾丰房地产开发有限责任公司后再开发建设该土地，且政府对涉案土地的规划要求是不能分宗出让，由具有开发资质的开发商按规划统一建设，故涉案土地使用权登记在腾丰公司名下。涉案土地的使用权虽然登记在腾丰公司，但该土地使用权并非腾丰公司单独所有的财产，而是合作各方共有的财产。四、根据回购协议的约定，韦启平享有涉案土地1.58亩，可视为双方对涉案土地使用权约定按份共有。双方约定腾丰公司应付给韦启平442.4万元土地回购款，该约定系对韦启平享有的土地使用权份额进行回购，韦启平享有的是合同权益，该回购款的性质属于债权，韦启平有权要求腾丰公司按照协议约定支付回购款。五、腾丰公司若认为该回购协议显失公平，应当在签订协议之日起1年内请求人民法院或仲裁机构变更或撤销，但腾丰公司并未依法行使撤销权或请求变更协议内容，故腾丰公司关于回购协议显失公平的主张，于法无据，本院不予支持。综上，一审认定《国有土地使用权回购协议》有效并判令腾丰公司按照协议约定向韦启平支付442.4万元及按月息2%计算逾期付款利息并无不当，本院予以确认。 综上所述，腾丰公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决虽适用法律错误，但认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费42192元（上诉人已预交），由上诉人广西河池市腾丰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王国祥 审 判 员 李剑峰 审 判 员 韦海平 二〇一九年十二月九日 法官助理 覃 婕 书 记 员 兰小盆 附本判决适用法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。