安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖08民终2620号 上诉人（原审原告）：安徽润家物业管理有限公司，住所地安徽省安庆市开发区菱北西路**。 法定代表人：沈马，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱伟祥，安徽长江人律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：洪礼协，男，1988年7月30日出生，汉族，户籍地福建省南安市，经常居住地安徽省安庆市宜秀区。 委托诉讼代理人：于建希，男，1961年12月21日出生，汉族，住安徽省安庆市迎江区。（单位推荐） 上诉人安徽润家物业管理有限公司（以下简称润家公司）因与上诉人洪礼协物业服务合同纠纷一案，不服安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初2315号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人润家公司的委托诉讼代理人钱伟祥，上诉人洪礼协的委托诉讼代理人于建希到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 润家公司上诉请求：请求撤销原判，改判支持润家公司一审诉讼请求。事实与理由：1、尽管洪礼协没有居住涉案房屋，但润家公司已履行了物业服务义务，管理成本不因洪礼协没有居住而减少，且不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，一审以洪礼协长期不居住为由仅判决支付拖欠物业费的80%明显错误。2、润家公司与安徽东联置业发展有限公司签订的《前期物业服务委托合同》以及与书香一品小区业主委员会签订的《书香一品项目物业服务委托合同》合法有效，两份合同均约定了逾期支付违约金条款，洪礼协提交的照片具有片面性、临时性，不能反映真实情况，一审认定物业服务具有瑕疵显属不当，判决洪礼协不承担违约金错误。 洪礼协辩称，1、物业公司收取物业管理费的前提是提供物业服务，本案润家公司在2018年以前并没有在该小区行使管理，提供服务，其没有任何事实与理由索要其他物业公司的物业管理费。2、润家公司签订的物业服务合同是不真实的，没有实际履行。而从洪礼协在该小区购房后，与业主签订的物业服务单位是福州怡豪物业管理有限公司安庆分公司，一直履行到2017年底，业主委员会才与润家公司签订了新的物业合同，润家公司索要他人的物业管理费没有法律依据，应当予以驳回。润家公司在2018年以前没有提供物业服务，所以2018年之前的物业管理费不应当支持，洪礼协同意支付2018年之后的物业管理费，但润家公司服务不到位，所以不同意支付违约金。 洪礼协上诉请求：撤销一审判决，改判洪礼协自2018年1月15日起支付物业管理费。事实和理由：1、一审认定润家公司自2015年1月1日至2018年12月31日进行物业管理，润家公司与业主委员会是2017年12月18日签订物业服务合同的，此前是福州怡豪物业管理有限公司安庆分公司履行物业管理职责，润家公司无权诉求他人的物业管理费。2、一审认定的事实与庭审查明的事实不符，2014年4月1日《前期物业服务委托合同》是没有生效、已终止的合同，前期物业服务与润家公司没有关系，润家公司于2017年12月18日才履行物业管理服务。3、润家公司依据2017年12月18日签订的物业服务合同，索要福州怡豪物业管理有限公司安庆分公司服务期间的物业管理费，没有事实和法律依据，律师催收函是按照洪礼协五年前的地址邮寄的，也没有寄达的回执，不产生法律效果，部分物业管理费已过诉讼时效。 润家公司辩称，洪礼协的二审诉讼请求没有事实与法律依据，润家公司按照前期物业服务合同履行了物业服务义务，一审法院对此作出了认定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。具体到本案，建设单位与润家公司签订的前期物业服务合同对双方具有约束力，根据该合同，洪礼协应当支付物业服务费。 润家公司向一审法院起诉请求：1、依法判令洪礼协支付2015年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费10886元；2、判令洪礼协支付逾期违约金20575元（暂计算至2018年12月31日，2018年12月31日至实际支付之日止的逾期违约金按约定计算）；3、本案诉讼费由洪礼协承担。 一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中润家公司自2015年以来为洪礼协居住的小区提供了物业服务是事实，鉴于洪礼协长期不居住的实际情况，据此酌定对润家公司诉求的2015年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费10886元按照80%予以收取即为8708.8元。对润家公司主张的逾期违约金，因物业服务有瑕疵，业主拖延缴费，均存在违约行为，且润家公司主张该逾期违约金加重了业主的责任负担，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告洪礼协于判决生效后七日内给付原告安徽润家物业管理有限公司自2015年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理费8708.8元；二、驳回原告安徽润家物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取294元，由被告洪礼协负担。 二审审理期间，洪礼协向本院提交商品住宅使用说明书原件以及交房手续书原件各一份，证明2014年交房时，洪礼协与福州怡豪管理有限公司安庆分公司建立了物业服务关系，前期物业管理公司是福州怡豪管理有限公司安庆分公司。润家公司质证认为，对两份证据的真实性、合法性无异议，但是达不到其证明目的。交房时间是2014年3月4日,在此之前是福州怡豪管理有限公司安庆分公司管理服务，但是2014年4月1日开发商与润家公司签订前期物业管理合同，应当以该物业管理合同为主，故达不到洪礼协的证明目的，且两份证据不属于新证据。本院认证意见：对上述证据的真实性予以认定，但不能证明福州怡豪管理有限公司安庆分公司实际提供了物业服务，本院将结合其他证据综合认定润家公司是否提供物业服务。润家公司向本院提交了2014年至2017年收款收据复印件四份，证明润家公司收取了小区部分其他住户2014至2017年的物业管理费。洪礼协质证认为，对收款收据真实性无异议，对润家公司收取物业服务费没有意见。本院认证意见：收款收据能够证明2014年7月至2017年12月期间“书香一品”小区业主向润家公司缴纳物业管理费及能耗费的事实。 综合一、二审双方当事人举证、质证意见及本院认证意见，本院二审查明事实如下：洪礼协系安徽东联置业发展有限公司开发建设的“书香一品”小区业主，其购置的房屋建筑面积174.46平方米。2014年3月4日，双方办理了交房手续，当时物业公司系案外人福州怡豪管理有限公司安庆分公司。2014年4月1日，安徽东联置业发展有限公司与润家公司签订《前期物业服务委托合同》，约定润家公司对“书香一品”提供前期物业服务。润家公司自2014年下半年起至2017年12月期间实际收取该小区住户的物业管理费及能耗费、垃圾费。洪礼协在润家公司管理期间未缴纳物业费。2019年3月25日润家公司通过申通快递向洪礼协购房时所留地址寄送律师函催缴物业费，未果后于2019年4月16日向一审法院提起诉讼。润家公司收取的物业费是按每月每平方米1.3元计算，1.3元包含0.9元的综合服务费和0.4元能耗费（电梯、二次供水）。 本院认为，本案二审双方争议的焦点一为润家公司要求洪礼协支付2015年1月1日至2018年12月31日拖欠的物业管理费10886元及逾期违约金20575元是否应当支持；焦点二为润家公司的部分诉求是否超过诉讼时效。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，润家公司自2014年4月1日签订《前期物业服务委托合同》后，为“书香一品”提供前期物业服务并实际收取该小区物业管理费的事实存在，洪礼协以其与案外人签订物业服务合同为由而否认润家公司实际在该小区提供物业服务并收取物业费的事实，该理由明显不能成立，本院依法不予支持。润家公司作为实际履行合同的当事人主张权利，应当予以支持。洪礼协该节上诉理由不能成立。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。根据润家公司一审提供的证据证明其公司自2019年3月25日才开始向洪礼协催缴物业费，此时诉讼时效中断，因此润家公司主张2015年1月1日至2016年3月期间的物业费超出诉讼时效，依法不予支持。对于2016年4月1日至2018年12月31日期间拖欠的物业费未超过诉讼时效，洪礼协应当支付。因本案物业费并不属于同一债务的分期履行债务,而是每个合同期限内单一的债务,故一审认定诉讼时效以最后一期物业费履行期限届满之日起算明显不当。洪礼协提出部分诉求超出诉讼时效的抗辩理由成立，应予支持。洪礼协应缴纳的物业费具体计算为7484元（1.3元每平方米乘以174.46平方米乘以33个月）。一审以洪礼协长期不居住该房屋为由减少其物业费明显不当，润家公司对此提出异议的上诉理由成立。对润家公司主张的逾期违约金，因润家公司该主张未提供相关依据，故一审不予支持并无不当。 综上所述，一审判决对本案案件事实认定不清晰，适用法律亦有不当之处，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省安庆市宜秀区人民法院（2019）皖0811民初2315号民事判决； 二、上诉人洪礼协于本判决生效后七日内给付上诉人安徽润家物业管理有限公司自2016年4月1日起至2018年12月31日止的物业管理费7484元； 三、驳回上诉人安徽润家物业管理有限公司一审其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取294元，由上诉人洪礼协负担；二审案件受理费587元，由上诉人安徽润家物业管理有限公司负担537元，上诉人洪礼协负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  张秀珍 审判员  刘梦灵 审判员  高 平 二〇一九年十二月二日 法官助理潘朝玉 书记员吴杰 附：本案所适用的相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。