广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终10794号上诉人（原审被告）：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市**镇环冈社区***********期多层公寓A1-A5栋商铺77号。法定代表人：王燕凤，该公司总经理。委托诉讼代理人：李华龙，广东康浩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市富盈房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市**镇S256省道赤岭路段。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：李华龙，广东康浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：袁道芳，女，1974年4月11日出生，汉族，住湖北省石首市**********，公民身份号码为421************521。委托诉讼代理人：黄海滨，广东深信律师事务所律师。上诉人东莞市景宏名苑房地产开发有限公司（以下简称景宏名苑公司）、东莞市富盈房地产开发有限公司（以下简称富盈公司）因与被上诉人袁道芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5973号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人景宏名苑公司、富盈公司共同向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决；二、改判景宏名苑公司按合同约定的已付房款万分之五的标准向袁道芳支付违约金199元；三、本案一、二审诉讼费由袁道芳承担。事实与理由：一、案涉合同约定景宏名苑公司向产权登记机关提交权属登记资料备案的义务及履行期限、违约责任等，该约定经过双方协商一致，合法有效，不属于无效条款，一审法院认为上述条款无效属于适用法律错误。《商品房买卖合同》第十五条及附件五第八条对违约责任有明确约定，不存在减轻景宏名苑公司责任的情形。合同约定在商品房实际交付之日起的365日至730日的阶段，景宏名苑公司承担万分之五的违约金，超过730日后，景宏名苑公司还需另行承担违约责任。景宏名苑公司已经对产权登记条款履行了告知义务。附件五第八条的约定不属于格式条款，并非所有业主均签署了附件五，所以附件五是协商一致后，袁道芳自愿签订的。二、《中华人民共和国合同法》第四十一条规定的“对格式条款有两种以上解释的”是指同一合同条款的某一字词有两种不同解释的情形，而本案中《商品房买卖合同》所约定的备案期限不存在文义上的两种不同理解，不符合格式条款有两种以上解释的情况。附件五为补充协议，是对《商品房买卖合同》的补充变更，并非属于同一合同条款存在不同解释的情况。一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，属于法律适用错误。三、《商品房买卖合同》附件五第八条对违约金已经有明确约定的情况下，应当有约定的从约定，所以本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。袁道芳要求提高约定的违约金，但未能就其损失进行举证，一审法院按银行同期同贷130%的标准计算违约金，缺乏合同以及法律依据。四、景宏名苑公司建立了独立规范的财务制度、财务支付明晰、具有独立的经营场所，富盈公司与景宏名苑公司为相互独立的法人主体，不存在《中华人民共和国公司法》规定的股东人格与公司人格混同的情形，富盈公司不应承担连带责任。综上，一审法院适用法律错误，查明事实不清，请求二审法院依法改判。在二审调查阶段，景宏名苑公司、富盈公司补充以下事实：1.业主在一审中并未明确是认为合同无效主张法定违约金还是合同有效主张调整违约金，而合同效力是本案焦点，若业主主张的合同效力与法院认定不一致，法院有义务释明，若业主不变更诉讼请求，应当从实体上判决驳回其诉讼请求，本案一审法院并未释明，而直接判定无效，应当予以纠正发回重审。2.关于合同效力问题，合同及附件对景宏公司的办证义务的约定合法有效，应当予以履行，该条款是双方真实意思表示，不属于格式条款，双方应当依约履行。3.关于违约金截止日的问题，合同及附件约定景宏公司的办证义务是将权属资料提交登记机关备案，而2019年2月19日不动产登记中心也受理案涉房子的登记申请，应以该时间节点为截止日，2019年4月3日，案涉楼盘已获得大确权证，景宏公司亦通知业主办理产权证，业主亦取得房产证。4.关于违约金是否应当调整的问题，合同附件五明确约定违约金标准，该条款合法有效，应予以适用，业主通过银行按揭支付房价款，在还清贷款前，无论是否办妥房产证，不能用房产办理抵押贷款，因此业主收楼后不存在资金占用损失，部分业主也将部分房屋出租获得收益，若业主认为需要调整违约金，应当举证证明其损失，但其并未提供任何证据证明其损失，应当承担举证不能的后果。5.关于一审法院的法律适用，双方有明确约定的违约金情况下，不应当适用商品房买卖司法解释第十八条，且该规定只是可以参照适用，而不是必须按照该标准判决，本案应当兼顾考量合同履行情况，当事人的过错程度，根据公平原则，予以衡量，如前所述，业主不存在资金占有的损失，且长期占有房屋或者获得收益，景宏公司一直履行合同义务，不应当适用具有惩罚性的该条款。被上诉人袁道芳向本院答辩称,一、许清山、陈细涛并未签订合同附件五，并未约定违约金。二、袁道芳、李文青签订了附件五，但一审判决有法律依据，应当维持。关于房屋交付后61日至365日期间，景宏名苑公司是否应当承担责任的问题，一审法院以格式条款为由作出对景宏名苑公司不利的解释，该认定并无不当。按已付房款的万分之五支付违约金实际免除了景宏名苑公司的办证义务及违约责任，应当无效。即使该约定有效，约定的金额也明显过低，应当依法调高。最低限度的逾期办证损失，不需要由业主举证证明。三、根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，富盈公司应该承担连带责任。四、关于合同效力，袁道芳没有主张合同整体无效，也没有主张附件五整体无效，其只是涉及局部条款的效力，不需要列入诉讼请求，作为事实与理由是可以。五、关于逾期办证的截止日期，根据广东省高级人民法院的关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引第三十四条，应以转移登记受理凭证为准。袁道芳向原审法院起诉请求：1.判令景宏名苑公司赔偿袁道芳逾期办证损失（以购房款398450元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率的130%，自2017年3月2日起计至景宏名苑公司将办理权属登记需由景宏名苑公司提供的资料报产权登记机关备案为止，暂计至2019年1月15日为46816.49元）；2.判令富盈公司就景宏名苑公司的上述责任承担连带责任；3.判令富盈公司、景宏名苑公司承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理查明，2015年12月30日，袁道芳与景宏名苑公司签订《商品房买卖合同》（含附件），约定：一、景宏名苑公司将东莞市**********富盈商业中心商务楼1单元1216号房作价398450元预售给袁道芳；二、交房期限为2016年12月31日前；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，如出卖人履行了通知义务，由于买受人的原因未能按出卖人通知的期限交付的，视为出卖人已经按合同履行了交付义务，自出卖人通知的交付期限届满之日起，该商品房的一切风险转由买受人承担，买受人从该日起承担与该商品房相关的一切合理费用（包括但不限于物业管理费、水电费及物业专项维修资金等费用）；三、办证：合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人应自该商品房实际交付之日起730日内完成上述权属登记资料提交备案的义务，若出卖人超过730日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，买受人有权退房（详见附件五其他补充）。”附件五约定：“……若出卖人自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能完成权属登记资料提交备案义务的，则出卖人应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务。……”《商品房买卖合同》及其附件还对其他方面进行了约定。袁道芳在签订《商品房买卖合同》后已足额向景宏名苑公司支付了全部购房款。袁道芳确认景宏名苑公司已按约定时间向其交付了本案商品房，办证期限根据约定的交房时间确定起算点，景宏名苑公司未提出异议。双方对《商品房买卖合同》约定的办证义务发生争议，袁道芳主张所办理的是转移登记（即景宏名苑公司取得本案商品房的初始确权登记后，将本案商品房转移登记在袁道芳名下），景宏名苑公司则主张办理的是初始确权登记，转移登记由袁道芳自行办理。2019年4月3日，本案商品房已完成了初始登记。无证据证明景宏名苑公司已将办理转移登记所需资料提交给不动产登记部门或袁道芳。景宏名苑公司主张在上述初始登记之前，其已经向不动产登记部门提出相应申请，但因案涉楼盘的部分业主存在加建改建的行为，故导致有关申请未被受理，但确认有关加建改建行为并非袁道芳所为。又查明，对景宏名苑公司提起诉讼要求其承担逾期办证违约责任的案件达一百多宗，相应《商品房买卖合同》的内容基本一致，特别是《商品房买卖合同》中有关逾期办证的约定基本一致。景宏名苑公司是富盈公司设立的一人有限责任公司。富盈公司向原审法院提供由景宏名苑公司制作的财务资料，主张景宏名苑公司和富盈公司的财产互相独立。袁道芳不予认可。原审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点有：一、景宏名苑公司是否存在逾期办证的违约行为，如存在，该如何确定违约责任；二、富盈公司应否对景宏名苑公司的民事责任承担连带责任。对于第一个争议焦点，原审法院分析如下：第一，对于办证期限的起算点，《商品房买卖合同》约定应从商品房交付使用后起算办证期限。袁道芳确认景宏名苑公司已按约定的时间向其交房，办证期限应按约定的交房时间确定起算点；景宏名苑公司则主张袁道芳因自身原因在约定的交房期限届满后才收楼，应按实际收楼时间确定办证时间的起算点。原审法院认为，由于《商品房买卖合同》约定买受人经出卖人通知后由于自身原因未能按期收楼的，视为出卖人已履行了交楼义务，且自出卖人通知的交付期限届满之日起，商品房的一切风险及有关费用转由买受人承担，故根据权利义务相对等原则，在视为交付之日后，出卖人向买受人转移了商品房的风险及有关费用，应自该日起承担相应的办证义务。《商品房买卖合同》本身未约定因买受人的原因导致逾期收楼的，出卖人的办证期限可以顺延，本案亦无证据证明买受人逾期收楼会导致出卖人无法履行办证义务，因此，本院认定办证期限应根据约定的交房期限届满之日即2016年12月31日确定起算时间。第二，对于办证期限的止算点，《商品房买卖合同》第十五条及附件第八条有不同的约定，一种系自商品房交付之日起60天，一种系自商品房交付之日起365天，前者约定对景宏名苑公司不利。原审法院认为，根据另一百多宗案件中的《商品房买卖合同》与本案《商品房买卖合同》的内容基本一致的情况看，可认定本案《商品房买卖合同》是由景宏名苑公司提供的格式合同。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条有关“对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，本案应作出不利于景宏名苑公司的解释，即应认定双方约定的办证期限为自商品房交付之日起60天内。本案商品房于2016年12月31日交付，景宏名苑公司应在2017年3月1日前完成办证义务。第三，对于办证义务的理解，袁道芳主张所办理的是转移登记，景宏名苑公司则主张办理的是初始登记。原审法院认为，初始登记是办理转移登记的前提，但完成初始登记后，还需要景宏名苑公司配合提交相应资料，袁道芳才能取得商品房转移登记的权属证书，故在《商品房买卖合同》未明确约定景宏名苑公司完成初始登记即视为完成办证义务的情况下，应理解为景宏名苑公司的办证义务为协助袁道芳办理转移登记。目前无证据证明景宏名苑公司已将办理转移登记需由其提交的资料按合同约定报产权登记机关备案，故应认定景宏名苑公司未完成办证义务。第四，对于景宏名苑公司未完成办证义务是否有合理理由。景宏名苑公司主张其在办理初始登记前已经向不动产登记部门提交了相应申请，但因部分业主存在加建改建的行为导致有关申请不被受理。原审法院认为，由于景宏名苑公司确认有关加建改建行为并非袁道芳所为，故不能成为景宏名苑公司的免责事由，原审法院不予采纳。综合上述四点可见，景宏名苑公司逾期办证，且缺乏正当理由，应向袁道芳承担违约责任。对于逾期办证的违约责任该如何确定，《商品房买卖合同》附件五约定按已收房价款的万分之五支付违约金。原审法院认为，按该约定，违约金仅为199.23元，而景宏名苑公司逾期办证已超过2年，上述违约金明显不足以弥补逾期办证造成袁道芳的损失。该格式条款明显减轻了景宏名苑公司的责任，排除了袁道芳的主要权利，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应为无效条款。在该违约条款无效的情况下，违约责任应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定予以确定，即按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿逾期办证损失。逾期贷款利率为贷款基准利率的130%-150%，原审法院根据本案具体情况，酌情按照贷款基准利率的130%计算，且应从逾期之日计算至景宏名苑公司将办理本案商品房转移登记所需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止。对于第二个争议焦点，景宏名苑公司是富盈公司设立的一人有限责任公司，其提交的财务资料由景宏名苑公司单方制作，未经袁道芳确认，不足以证明景宏名苑公司和富盈公司的财产互相独立。依照《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，富盈公司应对景宏名苑公司的本案债务承担连带清偿责任。原审法院依照上述援引之法律及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下:一、限景宏名苑公司在判决发生法律效力之日起五日内赔偿袁道芳逾期办证损失（以398450元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的130%，自2017年3月2日起计算至景宏名苑公司将办理商品房转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案时止）；二、富盈公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费485元，袁道芳已预交，由景宏名苑公司、富盈公司共同负担。二审期间，景宏名苑公司提交证据一、《关于小区遗留问题的温馨提示》、《富盈商业中心不动产资料签收单》，证明景宏名苑公司已完成《房屋买卖合同》及附件约定的备案义务。证据二、《房屋租赁合同》，证明房屋交付后，业主已经将涉案房屋出租获得租金收益。袁道芳围绕上述证据发表质证意见如下：对《关于小区遗留问题的温馨提示》的真实性、合法性和关联性均不认可，因不清楚发布的地点，且应当通知到位每位业主，该通知发布日期为2019年4月4日，当时业主的办证资料应该还没有准备好；对《富盈商业中心不动产资料签收单》的真实性暂时不能核实，即使是真实，但该时间与袁道芳提交的受理凭证的时间差不多；对《房屋租赁合同》的真实性、合法性和关联性均不认可，该参考租金不能代表实际能否租出去，租赁合同也与本案无关。袁道芳向本院提交不动产登记受理凭证，拟证明登记机关是于2019年8月23日受理袁道芳的办证申请的。景宏名苑公司、富盈公司围绕上述证据发表质证意见如下：对真实性、合法性认可，与景宏名苑公司提交的资料签收单时间基本一致，违约金截止日应为2019年2月19日，该证据也证明了景宏名苑公司在积极履行协助业主办理房产证的行为。二审审理查明，袁道芳于2019年8月22日领取了办理不动产权证的相关资料。经法庭调查与阅卷，对原审法院查明的其他事实，本院依法予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院围绕上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人景宏名苑公司、富盈公司在二审中的上诉意见，本案的争议焦点为：一、景宏名苑公司应如何承担逾期办证的违约责任。二、富盈公司是否需要承担连带责任。本院分析如下：关于焦点一。关于房屋交付日期，袁道芳与景宏名苑公司签订的《商品房买卖合同》约定，房屋交付日期为2016年12月31日前，景宏名苑公司也在2016年12月10日向袁道芳出具了收楼通知书，告知案涉房产于2016年12月31日可交付，故原审法院认定房屋交付日期为2016年12月31日合理有据，本院予以确认。关于景宏名苑公司的办证期限，首先，《商品房预售合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.出卖人应自该商品房实际交付之日起730日内完成上述权属登记资料提交备案的义务，若出卖人超过730日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，买受人有权退房（详见附件五其他补充）。”第二十二条亦约定本合同连同附件共19页，一式三份，具有同等法律效力，而附件五即为合同的第15-19页。且袁道芳亦在附件五上签名，故《商品房预售合同》已经约定附件五作为合同的附件，应为合同的一部分，与合同具有同等效力。其次，袁道芳与景宏名苑公司签订的《商品房预售合同》第十五条只约定了办证的期限，没有约定违约金条款，同时，第十五条明确约定“详见附件五其他补充”，即十五条的未约定的事项应适用附件五的相关约定。本案中袁道芳主张的系逾期办证的违约金，而附件五第八条即约定了逾期办证的违约金条款，故应依据附件五第八条来确定景宏名苑公司逾期办证的违约金。附件五约定：“……出卖人自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能完成权属登记资料提交备案义务的，则出卖人应按已收房价款的1‰支付违约金并继续履行合同约定之义务。”故逾期办证的起算点应自交房之日起365天起算。本案商品房于2016年12月31日交付，故景宏名苑公司应于2017年12月31日前完成办证义务。关于逾期办证的违约金，由于双方在合同附件五约定的违约金标准为已付房款的万分之五，该标准明显偏低，完全不足以弥补逾期办证给袁道芳带来的损失，根据《中华人民共和国合法》第一百一十四条的规定，双方约定的违约金低于造成的损失的，袁道芳可以请求人民法院予以增加。综上，原审法院认定景宏名苑公司按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿逾期办证损失给袁道芳，酌定按照中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的130%的标准计算，合法有据，本院予以维持。由于袁道芳于2019年8月22日领取了办理不动产权证的相关资料，故逾期办证违约金的计算期限应从2018年1月1日起计至2019年8月21日止。上诉人景宏名苑公司认为案涉违约金应按合同约定的已付房款的万分之五计算以及违约金应扣除房屋租赁获得的租金收益，理据不足，本院不予支持。关于焦点二。景宏名苑公司为一人有限责任公司，富盈公司为景宏名苑公司的唯一法人股东。景宏名苑公司在一审中提交的利润表、末级科目余额表及资产负债表，拟证明公司财产独立于股东自己的财产，但其未提交相关的财务报告，包括资产负债表、损益表、现金流量表等，不能真实反映公司与股东之间的财产是否单独建账，股东与公司两者财产法律边界是否清晰，因此景宏名苑公司提交的证据不足以证明公司财产独立于股东自己的财产，富盈公司应对景宏名苑公司的案涉债务承担连带清偿责任。综上所述，景宏名苑公司、富盈公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实部分错误，适用法律正确，本院予以部分改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项以及前述援引法律条文之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5973号民事判决书第二项；二、变更广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初5973号民事判决书第一项为：东莞市景宏名苑房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内赔偿袁道芳逾期办证违约金损失（以398450元为基数，按中国人民银行规定的同期同类人民币贷款基准利率的130%，从2018年1月1日起计至2019年8月21日止）；三、东莞市富盈房地产开发有限公司对上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回袁道芳的其他诉讼请求；五、驳回东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司的其他上诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案一审案件受理费485元，由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司负担。本案二审案件受理费970元（东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司已预交），由东莞市景宏名苑房地产开发有限公司、东莞市富盈房地产开发有限公司负担827元，由袁道芳负担143元。本判决为终审判决。审判长  李丽莉审判员  殷莉利审判员  杨 诚二〇一九年十二月三十日书记员  陈子文附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查明事实后改判；原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。