四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川13民初189号 原告：庞玉珍，女，汉族，1955年4月2日出生，住南充市高坪区。 被告：果城建工集团有限公司，住所地：南充市顺庆区长征路**。 法定代表人：蒲斌，董事长。 委托诉讼代理人：姚文，男，汉族，生于1974年11月4日，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：孙科，男，汉族，1985年6月25日出生，住四川省南充市顺庆区。 被告：南充市顺庆区惠民化纤面料厂，住，住所地南充市金台镇商业街/div> 法定代表人：赵会明，厂长。 委托诉讼代理人：胡珊珊，四川惠博律师事务所律师。 被告：刘松柏，男，汉族，生于1947年12月5日，住四川省南充市顺庆区。 原告庞玉珍与被告果城建工集团有限公司（以下简称果城建工）、南充市顺庆区惠民化纤面料厂（以下简称惠民化纤厂）、刘松柏案外人执行异议之诉一案，向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告庞玉珍，被告果城建工的委托诉讼代理人姚文、孙科，被告惠民化纤厂的委托诉讼代理人胡珊珊，被告刘松柏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告庞玉珍提出诉讼请求：判令南充市顺庆区延安路“古井春天”3幢1单元2楼2号房屋产权归庞玉珍所有，并解除对该房屋的查封。事实及理由：庞玉珍于2019年8月18日收到南充市中级人民法院（2019）川13执异98号执行裁定书。因案涉房屋系惠民化纤厂赵会民的合伙人刘松柏向庞玉珍出售的集资建房。购房款32万由财务负责人杨洪刚和杨明国收取，并超过议定房价97%。庞玉珍于2010年3月入住至今，因此庞玉珍为案涉房屋所有权人。 被告果城建工辩称：应驳回庞玉珍的诉讼请求。果城建工于2004年与惠民化纤厂合作，2007年解除合同时，申请查封了案涉土地。2010年在土地上修建了部分商品房，果城建工就申请查封了部分住房，南充市中级人民法院作出（2010）南中法民初字第38-1号民事裁定，查封了22套住房，并到现场张贴了公告。2012年惠民化纤厂称房价上涨，出售了几套房产，其中不包含庞玉珍诉请的案涉房屋，所以2012年续查封19套，2015年、2018年法院续查封，该期间没有人提出异议。庞玉珍在执行程序中提供的证据显示，2007年果城建工退出案涉项目后，惠民化纤厂与刘松柏合作开发，合作开发合同约定对外销售需要正式合同，房款要专款专用。刘松柏、惠民化纤厂明知房屋已经查封。同时，商品房买卖应当有正式的销售合同，需要办理网签。 被告惠民化纤厂辩称：2007年的土地查封已经消灭，果城建工查封所依据的案件后撤诉，然后重新提起诉讼，查封是在该次案件中进行。2008年购房户看到查封公告，就向法院反映情况，法院有记录。刘松柏和惠民化纤厂是联合开发关系，案涉房屋是刘松柏与庞玉珍签订的合同，惠民化纤厂未参与。庞玉珍一直在案涉房屋中居住。 被告刘松柏辩称，其答辩意见与惠民化纤厂一致。另外，庞玉珍购买房屋的时间大概是2008年或2009年，因惠民化纤厂和刘松柏合伙修建该项目，该项目没有资金来源，也没法获得银行贷款，为了筹集资金，承诺销售的时候少点钱。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下： 2007年10月26日，惠民化纤厂（甲方）与刘松柏（乙方）签订《联合开发合同》，约定惠民化纤厂将其拥有的延安路水井巷古井春天的二期土地，按规划局批准的6113.3平方米划分为十均等股份，每股作价88万元，乙方购5个股份向甲方支付股权转让金440万元，占本开发项目50%的股份，甲方与乙方各占50%股份进行联合开发。 庞玉珍与刘松柏签订《买卖协议》，载明刘松柏与惠民化纤厂合作开发修建位于南充市顺庆区××路××号××小区。经刘松柏与惠民化纤厂商议由刘松柏出面代表项目部以优惠价出卖部分房屋筹措建设资金。房屋位于××路××号××小区××幢××单元××房，建筑面积125.5㎡，单价2613.54元／㎡，总价328000元，付款方式为分期付款，刘松柏指定杨洪刚为财务负责人。待刘松柏合作项目能够签署正式购房合同时，刘松柏应积极配合庞玉珍办理合同及后续产权证书。刘松柏、庞玉珍均认可该买卖合同是事后补签。 杨明国、杨洪刚于2017年12月25日出具收条，载明“收到庞玉珍2009年7月南充市顺庆区延安路古井春天住房三幢一单元二楼二号一套、总价32.8万（已于2009年7月1日交来壹拾万元。2009年12月29日交壹拾万元，2010年2月7日交来壹拾万元，2011年8月28日交来贰万元）共计已收参拾贰万元，尚欠捌仟元，待办证件时全部交清”。刘松柏认可收到该款。 庭审中，庞玉珍提供了2011年至2019年的水电气费交费发票、2010年3月14日至2017年的物管费收据、以及买床垫、沙发、家具等购货清单，购货日期标注为2010年12月18日，送货日期注明为2010年1月2日。 南充市房地产管理局及不动产登记中心查询信息显示，庞玉珍、岳绍虹名下有位于高坪区××镇××街××号××，庞玉珍提供了庞玉珍、岳绍虹与高坪区北部新城（龙门古镇）建设房屋征收与安置补偿协议两份，南充市祥和拆迁事务有限公司拆迁交房证明一份，拟证明其名下的两套房屋已经被拆迁，案涉房屋为其唯一住房。 另查明，南充市天瑞建筑工程有限公司于2015年10月21日名称变更为果城建工集团有限公司。 原告南充市天瑞建筑工程有限公司及南充市天瑞建筑工程有限公司弘昌分公司与被告惠民化纤厂合资、合作开发房地产合同纠纷一案，原告南充市天瑞建筑工程有限公司及南充市天瑞建筑工程有限公司弘昌分公司向本院提出财产保全申请，本院于2009年8月27日作出（2009）南中法民初字第44-2号民事裁定，裁定查封惠明化纤厂开发位于南充市顺庆区××路××号××号××幢××房××。2010年3月，本院作出（2009）南中法民初字第44-3号民事裁定书，解除对惠明化纤厂开发的位于南充市顺庆区××路××号××号××幢××号房屋的查封。2010年6月20日，本院作出（2009）南中法民初字第44-5号民事裁定书，解除对惠明化纤厂开发位于南充市顺庆区××路××号××号××幢××房屋的查封。并于2010年6月29日向南充市房地产管理局及南充市国土资源局送达（2009）南中法民初字第44-5号民事裁定书及相应协助执行通知书。2010年6月25日，本院又以（2010）南中法民初字第38-1号等民事裁定书，对被告惠民化纤厂开发的位于南充市顺庆区××路××号××号××幢××共计19套房屋及相应土地进行查封。后因查封期限即将届满，原告南充市天瑞建筑工程有限公司及南充市天瑞建筑工程有限公司弘昌分公司申请继续查封。本院于2012年6月13日作出（2010）南中法民初字第38-1-1号民事裁定书，于2015年6月10日作出（2010）南中法民初字第38-1-1-2-3号民事裁定书，对前述房屋继续查封。后该案上诉至四川省高级人民法院，该院于2018年6月4日作出（2018）川民终363号民事裁定书，裁定对前述房屋继续查封，查封期限为三年。后在执行果城建工与惠民化纤厂合资合作开发房地产合同纠纷一案中，庞玉珍提出书面执行异议，本院于2019年6月3日作出（2019）川13执异98号执行裁定书，裁定驳回异议人庞玉珍的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点是庞玉珍对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”、第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”之规定，庞玉珍要排除对案涉房屋的执行，必须满足上述两法条之一所规定的条件。 本案中，庞玉珍提供的其与刘松柏签订的房屋买卖合同是事后补签，案涉房款收条系杨明国、杨洪刚于2017年12月25日出具，该协议以及收款收据未有案涉项目工程的另一权利人惠明化纤厂的签章确认，亦无证据证明惠明化纤厂与刘松柏具有将案涉房屋出售给庞玉珍的共同合意，庭审中惠明化纤厂对此亦并未予以明确追认。因此，在人民法院查封之前，庞玉珍未就案涉房屋签订合法有效的书面合同，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回庞玉珍的诉讼请求。 案件受理费6,100元，由庞玉珍负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长  王维登 审判员  韩 莉 审判员  董 行 二〇一九年十二月三十日 书记员  刘奕汐