广西壮族自治区全州县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0324民初2528号 原告：蒋明和，男，1978年10月17日生，汉族，居民，住广西全州县。 被告：熊孝强，男，1980年4月26日生，汉族，居民，住广西全州县。 案由：房屋租赁合同纠纷。 适用程序：简易程序。 立案日期：2019年10月30日。 开庭日期：2019年11月12日。 原告诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告支付原告自合同签订之日起至2019年9月15日止拖欠的租金110000元、违约金187600元及电费3841元；3.诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为：判决被告给付租金至实际搬离之日止，租金按每月10000元计算，违约金按所拖欠租金的每日1%计算及电费3841元。事实和理由：2018年7月，原、被告签订房屋租赁合同，约定：原告将全州镇绕城路房屋租赁给被告经营，租金10000元/月，逾期给付则按每日1%支付违约金，逾期超过2个月以上，原告有权解除合同。合同签订后，原告将门面交付给被告使用，但被告却拖延支付租金，截止2019年9月15日，被告累计拖欠11个月租金共110000元。原告多次催促，被告均以经济困难为由拖延给付。为此，原告特依法起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告熊孝强答辩意见：不希望解除合同，希望继续向原告租房，从合同签订之日起至今未给付租金和保证金属实；违约金约定过高，具体由法院依法判决；对电费有异议，装修期间交过电费，后没怎么用电，不应产生这么多电费。 查明事实：，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将位于全州镇绕城路原百货公司仓库用地的自建房八层（含地下室一层）出租给被告使用，双方约定：一、租赁期限为10年，自至止。至租金为每月10000元……至租金为每月12200元；二、乙方每月10日前向甲方农村合作银行卡存进本月租金……逾期每天按所逾期金额的1%支付违约金，如乙方连续有两个月以上未付租金的，甲方有权解除合同，并有权追究乙方的违约责任；三、甲方必须保证水电到位接通到门面门口，消防、所有室内外装修及室内水电等均由乙方负责，经营中乙方所用的水电费及发生的税费由乙方负责……；四、乙方合同签订时一次性交保证金50000元给甲方。租期满后，甲方应退还50000元保证金给乙方；……；六、违约责任：甲乙双方必须遵守上述合同内容，如一方擅自终止合同等违约行为的，向另一方支付违约金200000元，并赔偿因此造成的经济损失（不可抗力因素除外，若遇洪灾造成一般损失的，双方协商至少减一月租金）；七、……本协议自双方签字之日起生效。后经双方协商一致，在该合同上备注“本合同第四条保证金改为：进场时交壹万元，开业后一个月内一次性交给甲方贰万元，共计叁万元。”合同签订后，原告依约交付房屋给被告使用，被告至今未按约定交纳租金和保证金，后经原告多次催讨均未果。被告承租涉案房屋期间，自2018年8月至2019年9月期间用电电费共计3877.47元。现该涉案房屋仍为被告实际管理使用。 本院意见：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均需按照合同约定履行合同义务。根据原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：一、原告要求解除原、被告签订的《房屋租赁合同》有无事实和法律依据及合同解除的时间；二、原告要求被告支付自合同签订之日起至被告实际搬离之日止的租金有无事实和法律依据；三、原告要求被告按所拖欠租金的每日1%支付违约金有无事实和法律依据；四、原告要求被告支付电费有无事实和法律依据。 关于争议焦点一的问题。原、被告签订的《房屋租赁合同》第二条约定：如乙方（被告）连续有两个月以上未付租金的，甲方（原告）有权解除合同，并有权追究乙方（被告）的违约责任。因被告自合同签订之日起至今未支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，虽合同约定的租赁期限尚未到期，但被告拒不履行主要义务，其行为已经构成根本性违约，导致合同无法继续履行，现原告诉请要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”的规定，要求解除合同的意思表示到达被通知一方时才发生法律效力。本案中，原告起诉要求解除合同，本院于2019年10月25日向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，视为被告已于送达当日知晓原告要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的意思表示，故本院确认上述合同自2019年10月25日解除。 关于争议焦点二的问题。根据法律规定，承租人应当按照约定支付租金。本案中，双方约定自支付租金，每月租金10000元，于每月10日前支付，被告应遵守该约定按时支付租金。因双方签订的《房屋租赁合同》已于解除，故被告应向原告支付至期间的租金123666.67元（10000元×12个月＋10000元÷30天×11天）。合同解除后，被告仍继续占有使用涉案房屋，其应当向原告给付房屋占用期间的租金损失，故被告应自至实际搬离之日止参照双方约定的每月租金10000元的标准向原告支付房屋占有使用费。 关于争议焦点三的问题。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，被告未按合同约定向原告支付租金属违约行为，应承担违约责任。双方约定逾期给付租金的，每天按所逾期金额的1%支付违约金，该约定明显过分高于造成的损失，根据本案实际情况，本院酌定按年利率6%支付资金占用期间的损失，故对原告诉请要求被告按所逾期金额的1%计算每日违约金，其超出部分，本院不予支持。 关于争议焦点四的问题。依照合同约定，经营中所用电费由被告负责交纳。自2018年8月至2019年9月止，用电电费共计3877.47元。原告诉请主张被告未交纳电费3841元，被告当庭表示无异议，本院对该项诉请予以支持。 判决主文：一、原告蒋明和与被告熊孝强于2018年7月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年10月25日解除； 二、被告熊孝强给付原告蒋明和自至止的租金123666.67元及房屋占有使用费（占有使用费计算方式：自至实际搬离之日止，按每月10000元的标准计算）； 三、被告熊孝强给付原告蒋明和违约金（计算方式：自至实际搬离之日止，以实际未给付租金金额为基数，按年利率6%计算）； 四、被告熊孝强给付原告蒋明和电费3841元； 五、驳回原告蒋明和的其他诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条。 诉讼费：案件受理费5822元，适用简易程序减半收取2911元，由原告蒋明和负担1557元，被告熊孝强负担1354元。 上述应付款项，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可在生效判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 上诉权利：如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费5822元（户名：桂林市中级人民法院，银行账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 王桔萍 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 彭 琦 书 记 员 唐园莉