山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1392民初2443号 原告：孙庆文，男，汉族，1968年10月4日生，住临沂市兰山区。 原告：王忠美，女，汉族，1986年11月1日生，住临沂市兰山区。 共同委托诉讼代理人：王亮，山东图文律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：石祥红，山东图文律师事务所实习律师。 被告：周玉荣，女，汉族，1988年1月24日生，住山东省临沭县。 第三人：山东福居房地产营销策划有限公司，住所地：临沂市兰山区解放路****楼1705。 法定代表人：尹传明，总经理。 委托诉讼代理人：王建，男，汉族，1991年7月2日生，系公司职员，住临沂市河**。 原告孙庆文、王忠美与被告周玉荣、第三人山东福居房地产营销策划有限公司（以下简称：福居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告周庆文、王忠美及其共同委托诉讼代理人王亮、石祥红、被告周玉荣、第三人委托诉讼代理人王建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 二原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告继续履行原、被告双方于2019年5月13日所签的《山东福居房地产买卖契约》；2、请求法院依法判令被告协助原告将位于临沂市河东区的房产过户至原告名下；3、请求法院依法判令被告赔偿原告违约金34万元；4、若被告拒不同意协助原告履行过户义务，请求法院判令被告赔偿原告经济损失108万元；5、本案案件受理费和保全费由被告承担。事实与理由：经第三人居间介绍，原、被告双方于2019年5月13日签订《房屋买卖契约》，约定原告以342万元的价格购买被告房产一套。《房屋买卖契约》对原、被告双方的权利义务进行了具体约定。在贷款手续审批下来后，原告及第三人多次请求被告协助履行过户义务，但被告以原告超期、违约、需先行支付违约金为由，至今未将上述房产过户至原告名下。同时在双方未解除合同的情况下，被告又于2019年7月28日将涉案房产挂到网上另行出售。原告一直积极履行合同义务，并未超期和违约，被告的行为已构成严重违约，应承担相应违约责任。同时在被告承担继续履行、支付违约金等违约责任后，对于因被告违约可能造成的贷款利率上调等银行方面问题及原告无法取得房屋但房价上涨等客观情况，原告保留继续追究被告相应法律责任的权利。为维护原告利益，特诉至法院，请求支持原告诉求。 被告周玉荣辩称，2019年5月1日签订合同后，经双方协商一致，于2019年5月13日重新签订房屋买卖合同一份，并约定了相关事项，内容手写于合同中，但原告未按照合同约定事项履行相关义务，我于2019年5月21日办理完房产证，但原告并未在30个工作日内向我方支付房款。 第三人述称，2019年5月1日签订合同后，经双方协商一致，于2019年5月13日重新签订房屋买卖合同一份，合同另外约定买卖双方通过银行以贷款的方式，买卖双方应尊重国家政策，按不动产及银行政策进行买卖交易，我方认为原告并未违约，因为被告认为的不付房款完全是由于过户完成不了，原告就无法向银行办理抵押手续，银行就不能把贷款批给原告，原告就无法支付给被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月13日，原告孙庆文与被告周玉荣经协商一致，正式签订《山东福居房地产房屋买卖契约》一份，合同约定：甲方为周玉荣、乙方为孙庆文，丙方为福居公司。甲方同意将坐落在临沂市经济区御山河别墅2202室的房产出售给乙方，建筑面积为362平方米。乙方在丙方业务经理的带领下，对该房屋产权状况、室内装修配套及周边环境作了充分了解和查看，在同甲方、丙方协商后，买卖双方一致同意，该房屋成交价为342万元，买卖契约签订时乙方须支付17万元作为购房定金交由丙方保管，在房屋办理完过户手续后，丙方有权优先从定金中扣除中介费（房屋成交总价的百分之三），剩余定金退给乙方。付款方式为乙方以贷款方式支付房价款，将首期支付70万元，存入房管部门的专用账号托管，其余272万元向银行申请贷款，在银行放款到房管部门托管账户后，甲乙双方办理产权过户转移登记手续，流程走完，房价款由房管部门托管方以开具支票去银行兑付的方式支付给甲方。其中契约第六条约定，本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方和丙方，购房定金不退还，以此款对甲方及丙方进行赔偿；甲方中途悔约的，应书面通知乙方和丙方，以定金的两倍对乙方及丙方进行赔偿，如双方提出解除合同的，经双方协商同意，可以解除，但丙方的中介费仍应按该房交易价的百分之三收取。乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方拿到全额房价款不能按时向乙方交房的，每逾期一日，违约方需支付房价款的百分之三十的违约金，任何一方逾期10日以上未履约的，另一方有权力上诉法律部门进行裁决赔偿，但双方另有约定合同除外。其他约定事项约定，①甲方让利了房价，乙方赠送甲方1针干细胞针药。②从今日起15个工作日甲方将不动产证办出来，双方立即去银行办理贷款签字手续。30个工作日左右办理完过户手续，交易完成。2019年5月1日签订的合同从今日起作废，乙方的合同已收回，甲方未收回也作废。合同还约定了房产交付、税费承担等内容。二原告及被告分别签字并按印确认，第三人福居公司在丙方处盖章确认。 上述两份合同签订同日，原告孙庆文分别向第三人通过微信方式支付购房定金共计17万元，由第三人开具收据予以确认。2019年5月21日，被告周玉荣办理完毕涉案房产的不动产权证书。2019年6月4日，原告王忠美与被告周玉荣办理中国工商银行贷款联名卡，作为房屋买卖契约中约定的房管部门托管账户，二原告累计向该银行卡打款103万元。2019年8月8日，二原告向中国工商银行股份有限公司临沂兰山支行申请的贷款通过审批，原告王忠美于当日向被告协商过户事宜，被告以超期为由不予同意。后二原告多次与被告周玉荣协商要求其继续履行合同约定义务，被告未予履行。原告查询后，得知被告已经于2019年8月2日将涉案房屋挂网出售，售价480万元。二原告遂诉至本院。 本案在审理过程中，就是否同意继续履行2019年5月13日签订的房屋买卖契约，本院书面征询了被告的意见，被告书面回复不同意继续履行，理由是原告未按时交易。 本院认为，原、被告经第三人居间签订的《房产买卖契约》是在买卖双方充分协商的基础上达成的合意，合同真实有效，对当事人均有约束力。本案争议的焦点为：1、被告是否存在违约行为；2、承担违约责任的方式。 关于焦点1，根据原、被告提供的证据以及庭审查证，能够认定自2019年5月13日签订《房屋买卖契约》，原告按照合同约定的付款方式向第三人交付了定金17万元，然后与被告一起办理了房管部门托管账户并向该银行卡打款103万元，剩余款项申请了银行借款。而在2019年8月8日贷款完成审批后，被告拒绝履行合同约定的办理过户手续的义务。被告辩称原告未在30天内完成贷款审批已经违约，对此分析如下：综合合同内容可以看出，合同条款约定“30个工作日左右办理完过户手续”不能理解为“30天完成贷款审批手续”的意思，而是对贷款获批后完成过户手续的期限约定，且该条款也并非双方设定的合同解除条件的条款，且原告向银行申请贷款后，银行于2019年8月8日完成审批，该期间并非为原告可以控制，故原告完成贷款审批后积极联系居间人和被告要求过户，不能认定原告违约，被告的辩称理由不能成立。相反，被告在贷款手续办理期间，未与原告协商一致解除合同的情况下将涉案房屋另行挂网出售，且经本院征询意见其表示不同意继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二、四款规定，被告的行为构成根本违约，应承担的违约责任。 关于焦点2，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告明确表示不同意继续履行合同，合同解除。根据合同约定，应以定金的两倍赔偿对方，原告已经支付定金17万元，故被告应赔偿原告定金损失34万元，因定金17万元在第三人处，被告可在承担赔偿责任后与第三人就居间合同关系进行结算；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百一十三条规定，被告挂网出售涉案房屋标价480万元，在庭审中，被告自己主张涉案房屋现行交易价格为400－450万元，本院采取折中的方式，酌定涉案房屋现价为425万元，与合同约定的成交价342万元差额部分系原告的实际损失，因定金损失不足以弥补原告的损失，故被告双倍返还定金外，还应赔偿原告损失66万元。原告向托管账户支付的资金103万元应予返还归原告所有，被告应予协助。 综上所述，原、被告签订的《房屋买卖契约》已经实际履行不能，应予解除。原告要求被告赔偿损失108万元，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告孙庆文、王忠美与被告周玉荣于2019年5月13日签订的《山东福居房地产房屋买卖契约》； 二、被告周玉荣于本判决生效后三十日赔偿原告孙庆文、王忠美定金损失34万元； 三、被告周玉荣于本判决生效后三十日赔偿原告孙庆文、王忠美实际损失66万元； 四、被告周玉荣应当协助原告孙庆文、王忠美办理103万元的返还手续； 五、驳回原告孙庆文、王忠美的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17580元，保全费5000元，均由被告周玉荣负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  朱爱红 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  李 伟 书 记 员  徐红梅