广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初2730号 原告：桂林市兴进物业服务有限责任公司，住所地广西桂林市中山北路****，统一社会信用代码：91450300732197910K(1-1)。 法定代表人：罗欣，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孙巧玲，广西三心律师事务所律师。 被告：吴香菊，女，汉族，1952年12月7日出生，住桂林市象山区。 被告：熊运生，男，汉族，1948年8月10日出生，住址。 原告桂林市兴进物业服务有限责任公司（以下简称兴进物业公司）与被告吴香菊、熊运生物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兴进物业公司的委托诉讼代理人孙巧玲，被告熊运生、吴香菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴进物业公司向本院提出诉讼请求判令：1、被告向原告支付2015年7月1日至2019年12月31日的物业服务费6924.2元;2、被告向原告支付违约金2077.3元。3、被告承担本案案件受理费等诉讼费用。事实与理由：被告购买桂林市兴进实业有限责任公司开发的兴进曦镇3栋2-14-3号房屋一套（建筑面积为91.59平方米）。桂林市兴进曦镇小区业主委员会与申请人签订《物业服务合同》，合同第七条约定，自2015年7月1日起，物业服务费无电梯住宅为0.9元/月/平方米，电梯住宅1.4元/月/平方米，电梯房一楼及第复住宅1.2元/月/平方米，商铺为2元/月/平方米。但是，被告自2015年7月1日至2019年12月31日一直未依约交纳物业服务费6924.2元。同时该协议第二十三条约定，业主未能按时足额缴纳物业服务费的按其所欠费用每拖欠1日3‰的标准向业主收取违约金。原告认为，物业服务合同合法有效，且原告一直全面履行了合同义务，被告作为业主一直拖欠各项物业服务费，严重影响了原告公司的正常运营，且损害了小区其他业主合法权益。故原告诉至法院，望判如所请。 被告吴香菊、熊运生辩称，1、原告诉请无事实、无理由，诉请的违约金是存疑的。2、诉状事实理由部分书写有误。诉状称“桂林市兴进曦镇小区业主委员会与申请人签订物业服务合同”，这个合同是不存在的，原告将熊运生及吴香菊作为该合同的被告，诉讼主体不适格。 结合庭审证据及双方当事人当庭陈述，本院确定以下法律事实：被告吴香菊、熊运生系广西桂林市象山区铁西三里1号兴进·曦镇3栋2-14-3号房屋的业主，该房屋系电梯房，房屋建筑面积为91.58平方米。原告自2007年开始为案涉房屋所在的小区提供物业服务。2011年6月29日，原告与被告吴香菊、熊运生签订《前期物业服务合同》。2015年7月1日，桂林市兴进曦镇小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订《兴进曦镇小区物业服务合同》，约定（节录）：甲方选聘乙方对兴进·曦镇小区提供物业管理服务，服务期限从2015年7月1日至2020年6月30日止；自2015年7月1日起，无电梯住宅0.9元/月/平方米，电梯住宅1.4元/月/平方米；电梯房一楼及地复住宅1.2元/月/平方米，商务用房2元/月/平方米，商铺2元/月/平方米，半地下室独立车库20元/月/间；2015年7月1日前的收费标准按原前期物业服务合同执行；甲方应每年分2次交费，即当年一月十五日之前交纳一至六月的物业服务费，当年六月十五日之前交纳七月至十二月的物业服务费；业主或物业使用人违反本协议的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，乙方有权在小区公告栏公示催费通知，且每逾期一天，业主或物业使用人应按逾期费用总额的千分之三向乙方支付违约金；对不缴纳物业管理服务费及相关其他费用的，乙方有权按有关规定追究其法律责任。上述合同签订后，原告依约履行了合同的各项义务。被告未交纳2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。 另查明，桂林市兴进曦镇小区业主委员会曾将兴进物业公司诉至本院，要求判令原业主委员会与兴进物业公司2015年7月1日签订并履行的《兴进曦镇小区物业服务合同》无效，诉讼费用由兴进物业公司承担。本院于2017年11月9日作出（2017）桂0304民初2580号民事判决，桂林市兴进曦镇小区业主委员会不服判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）桂03民终870号民事裁定，裁定撤销本院（2017）桂0304民初2580号民事判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年11月8日作出（2018）桂0304民初1386号民事判决，判决驳回桂林市兴进曦镇小区业主委员会的涉诉请求。桂林市兴进曦镇小区业主委员会不服该判决，向桂林市中级人民法院提起上诉，桂林市中级人民法院于2019年5月20日作出（2019）桂03民终465号民事判决，认为涉案合同签订程序合法，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效合同，对该小区全体业主具有法律约束力，故判决驳回上诉，维持原判。现该判决已发生法律效力。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，桂林市兴进曦镇小区业主委员会与原告签订的《兴进曦镇小区物业服务合同》，业经法院生效判决确定为合法有效合同，对该小区全体业主具有法律约束力，故本院对该合同的效力亦予认定。被告作为该小区3栋2-14-3号房屋的业主，在原告按合同约定对小区实行统一专业的物业管理及综合服务后，应按约每半年向原告预交一期物业服务费。被告2015年7月1日至2019年12月31日应缴纳物业服务费为6923.4元（91.58平方米×1.4元/月/平方米×54个月），原告诉请的超出该部分的物业服务费，本院不予支持。关于违约金，合同约定了被告逾期缴纳物业管理服务费的违约金收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之三，现原告要求按欠缴费用的30%支付违约金，本院认为，该违约金计算标准仍过高，本院酌情调整为按年利率6%标准，以每期应缴物业服务费为基数，自逾期之日起计算至实际清偿之日止（以2015年下半年及2016年上半年为例，2015年7月1日至2015年12月31日期间应缴物业服务费为769.3元，违约金应自2015年6月16日起计付；2016年1月1日至2016年6月30日期间应缴物业服务费为769.3元，违约金应自2016年1月16日起计付，以此类推），但以不超过原告诉请的2077.3元为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告吴香菊、熊运生应于本判决生效之日起十日内向原告桂林市兴进物业服务有限责任公司支付2015年7月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6923.4元及违约金（违约金计算方式，按年利率6%标准，以每期应缴物业服务费为基数，自逾期之日起分段计算至实际清偿之日止，但以不超过 2077.3元为限）； 二、驳回原告桂林市兴进物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告吴香菊、熊运生负担。 本判决为终审判决。 审判员  文雯 二〇一九年十二月三十日 书记员  刘涛