黑龙江省巴彦县人民法院行 政 判 决 书（2018）黑0126行初54号原告李晓娟，女，1956年6月7日出生，汉族，住巴彦县，委托代理人刁怀义，黑龙江兰新律师事务所律师。被告巴彦县房产住宅局。住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人王旭升，该局局长。出庭负责人何立伟，该局产权登记负责人。被告巴彦县不动产登记中心，住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人陈冬，该中心主任（出庭负责人）。二被告共同委托代理人尹鑫宁，黑龙江九州律师事务所律师。第三人哈尔滨德诚置业有限公司。住所地巴彦县巴彦镇。法定代表人张伟亮，该公司经理。第三人李相民，男，汉族，1960年6月23日出生，个体，住巴彦县，第三人杨超，男，汉族，1975年6月27日出生，住址黑龙江省巴彦县，原告李晓娟不服被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心为第三人杨超作出的房屋所有权初始登记行政行为一案，于2018年11月8日向本院提起行政诉讼。本院于2018年11月12日立案后，向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年4月16日公开开庭审理了本案。庭审中，第三人哈尔滨德诚置业有限公司向本院提出，因与原告之间的合同效力问题已向本院提起诉讼，其审理结果是本案的审理依据。本院于2019年4月19日裁定中止审理。根据本院审委会讨论决定，2019年10月12日作出民事裁定书，涉及合同效力的民事诉讼程序中止，2019年12月2日，恢复本案行政诉讼审理程序。本院于2019年12月9日公开开庭审理了本案。原告李晓娟委托代理人刁怀义，被告巴彦县房产住宅局产权登记负责人何立伟、巴彦县不动产登记中心主任陈冬及二被告共同委托代理人尹鑫宁到庭参加诉讼。第三人哈尔滨德诚置业有限公司、李相民、杨超经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告巴彦县房产住宅局（原巴彦县房地产管理处）、巴彦县不动产登记中心（原巴彦县人民政府）于2013年11月27日为第三人杨超颁发了位于巴彦镇吉庆街案涉房屋的所有权证，房屋所有权证号为巴房权证巴彦镇字第**。案涉房屋初始登记档案卷宗记载，被告针对房屋所有权人杨超作出如上审批发证行为，房屋坐落位置对应巴彦县巴彦镇贵都花园东厢房6-8号楼之间一层南数4号、二层南数4号。原告李晓娟诉称，原告于2014年7月5日与哈尔滨德诚置业有限公司（以下简称德诚置业）签订商品房买卖合同，并交清全部购房款。原告实际占有使用案涉房屋至今，原告在使用期间交纳了相关的物业费、热费、电费、水费等费用。在原告要求第三人协助办理房屋产权证时，方得知被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心于2013年11月27日已将案涉房屋产权登记在第三人杨超名下，并为杨超颁发了产权证。被告在不具备颁证条件的情形下为杨超颁发产权证的行为，侵害了原告的合法权益。故提起行政诉讼，要求依法撤销被告为第三人杨超作出的案涉房屋所有权初始登记的行政行为。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：A1、商品房买卖合同及交款收据各一份；A2、水、电费、热费、物业费、二次提水费等票据。证实案涉房屋原告购买后实际占有使用，并交纳了相应费用。被告巴彦县房产住宅局辩称，本案所争议的房屋存在民事纠纷，本案第三人以房屋买卖合同无效为由，向人民法院提起确认房屋买卖合同无效的诉讼，原告对房屋登记行为提起了行政诉讼，存在民行交叉的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记若干问题的规定》第八条规定，对房屋登记案件中存在民行交叉问题应当先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼期限内，已经受理的裁定中止诉讼。本案民事部分没有审结，那么本次庭审应当中止，待民事部分审结完毕另行开庭审理。另外案涉房屋登记申请材料齐全，并且该房屋具备产权登记的条件，登记行为合法。综上，应中止审理或驳回原告的诉讼请求。被告巴彦县房产住宅局为支持其答辩意见，向本院提交以下证据：B1、巴彦县贵都花园小区档案卷宗一册，包括德诚置业营业执照，组织机构代码证、赵永德身份证（2018年法定代表人更换为张伟亮）、贵都花园建设用地规划许可证、建设用地规划申请书、批准书、施工许可证、巴彦县人民政府关于贵都花园小区使用土地的批复、建设工程规划许可证、规划设计条件平面图、房屋面积测绘报告、会签书。共同证实德诚置业经各行政机关审批开发建设贵都花园小区手续均符合法律规定。B2、杨超房屋卷宗一册，卷宗为A-3-50-40，其中包括房屋登记发证申请审批表、所有权证存根、房屋分户平面图、德诚置业证明一份，证实杨超作为案涉房屋的实际投资人，经德诚置业同意，房屋合法登记在杨超名下。被告巴彦县不动产登记中心辩称，案涉房屋发生在不动产登记中心成立之前，产权初始登记及抵押登记都是由巴彦县房产住宅局完成，故不动产登记中心不应承担责任，亦不提供相关证据。第三人德诚置业、李相民、杨超未出庭应诉，亦未向本院提交相关证据及答辩意见。经庭审质证，原告对被告举示证据B1批准文件的真实性、合法性均有异议。被告当庭自认涉案房屋初始登记申请的主体是德诚置业，而本案涉及原告占有使用的房屋产权，登记为实际投资人李相民直系亲属杨超名下，因此被告的产权初始登记行为严重违法，有意规避税法强制性规定，应属无效行为。被告在开发企业未取得建设工程竣工验收许可证的前提下，办理房屋所有权初始登记，违反《商品房销售管理条例》第二条及不动产登记的相关规定，因此被告作出的不动产初始登记行为主要证据不足，使用法律法规错误，程序严重违法，超越及滥用行政职权，应依法撤销。被告当庭所举的上述证据不能作为不动产登记行为合法的依据。对被告举示证据B2杨超产权档案卷宗的真实性、合法性均有异议，被告当庭提供的第二组证据与被告当庭提供的第一组证据是自相矛盾的，第二组证据上记载的案涉房屋为自建，申请人为自然人，这是不真实的。第二组证据中涉及的产权登记人均为实际投资人李相民的自家亲属，其办证的真实目的是通过虚假的产权登记套取国家金融机构贷款。从被告当庭提供的第一组证据来看，贵都花园小区的实际开发人为德诚置业。而且从被告提供的第一组证据中，土地使用证、用地规划许可证等相关材料中均已证实上述事实。因此被告提供的第二组证据是以合法形式掩盖非法目的，不存在作出产权登记的基础事实，因此不能作为其产权登记合法的证据。被告对原告举示的证据有异议。针对贵都花园的房产，巴彦县房产住宅局留存的房屋登记审批表审批时间是2013年，发证日期是2013年11月27日，原告的房屋买卖合同签订是2014年7月5日签订的，按时间来推断，在签订合同的时间开发公司是不能以自己的名义对外销售该套房屋的，因为房产已经登记在杨超名下。如对房屋进行处分，应当是杨超进行处分。另外经本案民事部分审理查明原告所购买的房屋其购房款并不是真实交付的，而是通过原告与张淑萍的债务进行抵顶，并不具备购房款的交付关系，不具备真实的房屋买卖法律关系。本院对上述证据认定如下：原告举示商品房买卖合同及购房收据、物业、水、电费票据，证明原告对案涉房屋占有使用并交纳相关费用的事实，客观真实，本院予以采信。被告提供审批文件包括建设用地规划许可证、建设用地规划申请书及批准书、施工许可证、巴彦县人民政府关于贵都花园小区使用土地的批复、建设工程规划许可证、规划设计条件平面图、房屋面积测绘报告、会签书，客观真实，本院予以采信。对被告所举示杨超产籍档案的真实性，本院予以采信。但该产籍档案卷宗体现，被告为杨超办理案涉房屋所有权登记缺少登记审批所需合法、有效的必备文件，故对该证据的合法性不予采信。经审理查明，2014年7月5日，原告李晓娟与德诚置业签订商品房买卖合同，购买位于巴彦县巴彦镇吉庆街贵都花园东厢房6-8号楼之间一层南数4号房屋，面积为100.89㎡，并交清全部购房款。被告提供产籍档案体现房屋面积为191.60㎡，包括原告使用的100.89㎡房屋及东厢房6-8号楼之间二层南数4号案外人90.71㎡房屋，被告把不同购买人购买的房屋颁发一本房产证，登记在杨超名下。原告实际占有使用案涉房屋至今，原告在使用期间交纳了相关的物业费、热费、水费等费用。原告多次找德诚置业协助办理产权证未果，至起诉前发现被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心已于2013年11月27日将案涉房屋办理在第三人杨超名下，房屋所有权证号为巴房房权证巴彦镇字第**。查明，案涉房屋工程由德诚置业开发建设，德诚置业于2013年3月15日取得建设用地规划许可证，于2013年3月21日取得建设工程规划许可证，2013年5月24日取得建筑工程施工许可证，2018年6月27日《巴彦县解决国有土地上房地产开发建设项目房屋权属登记问题工作领导小组会签意见》体现，案涉房屋工程在2018年6月27日会签前，存在未按图纸施工（超面积建设）、超层加建、欠缴土地出让金、欠缴税款、未经消防设计备案、未竣工验收备案等一系列问题。被告在2013年为案涉房屋办理产权证时，尚不具备办证条件。另查明，案涉工程合法的开发建设单位是德诚置业，李相民作为实际出资人借用德诚置业资质开发建设。杨超作为个人并不具有合法的开发资质，杨超与德诚置业之间亦不存在房屋买卖关系，且杨超既未取得案涉房屋钥匙，亦未对案涉房屋主张过权利。上述为本案事实。本院认为，本案争议焦点是如下：一、该案存在行政撤销诉讼与民事确认诉讼交叉，是否应该中止行政诉讼审理程序的问题；二、被告作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。关于该案存在行政撤销诉讼与民事确认诉讼交叉，是否应该中止行政诉讼审理程序的问题。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、婚姻、继承等民事法律关系无效或者撤销为由，对房屋登记行为提起诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。”根据该规定，本院于2019年4月19日作出裁定，中止本案行政诉讼审理程序，先行审理民事确认诉讼。在民事审理过程中，发现不能作出开发商与原告之间合同无效的确认。2019年12月2日，根据本院审判委员会讨论意见及本院民事裁定书，认为行政案件的审理结果，直接影响民事案件的审理结果。因此，恢复行政诉讼的审理程序。关于被告作出的房屋所有权初始登记行为是否符合法律规定。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十条规定，“房地产开发企业是以赢利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业，应具备下列条件：（一）有自己的名称和组织机构；（二）有固定的经营场所；（三）有符合国务院规定的注册资本；（四）有足够的专业技术人员；（五）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定的，应当予以登记，发给营业执照；对不符合本法规定条件的，不予登记。”第六十五条规定，“违反本法第三十条的规定，未取得营业执照擅自从事房地产开发业务的，由县级以上人民政府工商管理部门责令停止房地产开发业务活动，没收违反所得，可以并处罚款。”因此合法的开发建设单位应当是德诚置业，无论是李相民还是李成武借用德诚置业资质进行开发建设，均违反法律强制性规定。根据国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律行政法规规定的；（二）存在尚未解决的权属争议的；（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的；（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形。”根据建设部《房屋登记办法》第十九条规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……”第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的……”。被告违反上述规定，不履行严格的审查程序，亦未实地查看。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《房屋登记办法》第三十条规定，“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”被告违反上述规定，在案涉工程未按图纸施工，超面积建设、超层加建，未经竣工验收、未取得建设项目竣工规划核实合格证情况下，就为第三人李成武颁发了房屋所有权证，其颁证行为，缺乏事实依据，且未尽严格审查职责。另外，关于被告责任承担问题，根据巴彦县人民政府法制办公室《关于巴彦县不动产登记中心承担应诉职责的通知》“在行政诉讼案件中涉及的具体责任问题由登记环节中相应的工作部门承担。”因此，二被告是适格的共同被告。综上，被告为第三人杨超作出的案涉房屋所有权初始登记行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条、第二十七条、第六十五条，国务院《不动产登记暂行条例》第二十二条、建设部《房屋登记办法》第十九条、第二十二条、第三十条的规定，属证据不足，且违反法定程序，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）、（三）项之规定，判决如下：撤销被告巴彦县房产住宅局、巴彦县不动产登记中心作出的，为第三人杨超颁发巴房权房权证巴彦镇字第**房有权证的行政行为。案件受理费人民币50元，由被告巴彦县房产住宅局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 ：郭景鑫审 判 员 ：梁树新人民陪审员 ：赵艳茹二〇一九年十二月月十一日书 记 员 ：魏宏力