四川省广元市利州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0802民初2543号 原告：陈继元，男，1960年12月13日出生，汉族，住广元市利州区。 委托诉讼代理人：杨彬，广元市利州区大石法律服务所法律工作者。 被告：广元万融房地产开发有限公司，住所地广元市利州区南河广州路**。 法定代表人：昝清林，公司董事长。 委托诉讼代理人：高怀锦，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。 被告：广元市顺达房地产开发有限公司，，住所地广元市利州区南河骏仕锦城** 法定代表人：张仲平，公司董事长。 委托诉讼代理人：何松林，四川广府律师事务所律师。 原告陈继元与被告广元万融房地产开发有限公司（以下简称万融公司）、广元市顺达房地产开发有限公司（以下简称顺达公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、二被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告之间签订的《房屋产权置换补偿协议》；2.判决被告承担因其违约给原告造成的经济损失共计193900元，其中过渡费85350元（2016年7月1日至2017年1月1日按每月1500元计算，2017年1月1日至2017年7月1日按每月1500元上浮15%计算，2017年7月1日至2019年4月1日按每月3000元计算）、装修补偿差额108550元（按1600元/㎡，乘以原房屋面积108.55㎡得173680元，再减去被告已支付的65130元）；3.本案诉讼费等由被告承担。后原告向本院增加诉讼请求：1.判决被告支付逾期交房的违约金，按房屋总价值(60万元)的日万分之五计算至法院判决之日止。2.过渡费，2019年4月至12月、2015年11月至2016年6月期间未支付的部分，费用按合同约定计算。事实及理由：被告万融公司、顺达公司于2014取得广元市利州区XX路X号改造重建项目，并于2013年6月30日与项目拆迁范围内的住户原告自愿签订了《房屋产权置换补偿协议》，按合同约定，原告在期限内将旧房交与被告，而根据约定被告应在合同签订后两年内向原告交付所置换新房，但逾期被告并未按合同约定交付给原告置换房屋，且拖欠过渡费近三年之久。另核实，二被告就该拆迁补偿协议已无法继续履行，故原告要求依法解除与被告之间签订的《房屋产权置换补偿协议》，并赔偿其违约所造成的各项损失。原、被告曾就此事多次协商但无果，故原告提起诉讼。 被告万融公司辩称，1.原告诉请解除原、被告之间签订的拆迁安置补偿合同，无事实依据和法律规定。（1）XX项目项目是按照广元市旧城的城市发展需求，依照《城市规划法》的规定，被政府确定为旧城改造的项目。原告单方解除合同，必然会给城市功能完善、人居环境、城市形象以及城市规划发展带来阻碍。目前还建房屋即将竣工交付，仅有部分过渡费未支付。故从城市发展的大局来看，不应解除《房屋拆迁安置补偿协议》。（2）《房屋拆迁安置补偿协议》未约定解除的任何条件，原告要求解除合同的理由也不符合《合同法》规定的法定解除的事由。之所以至今未向原告交付还建房屋，是因部分业主未就拆迁还建的事宜达成一致意见，同时政府规划的变更是被告不能预见、不能避免和克服的原因，故被告同意支付2019年7月31日之前每月1500元的过渡费，请求法庭对原告要求解除合同的请求不予支持。 2.原告主张的过渡费仅能按每月1500元标准计算至房屋交付之日止，对于原告主张的超出过渡期两年后新增的标准和计算方式无事实支撑。根据合同约定，过渡费为每月1500元；超出约定期限交房半年内的，每月过渡费在1500元的基础上增加15%；超出一年后交房，过渡费在原定的基础上双倍支付；超出三年未交房的，按照三倍支付。但上述期限的起算时间是从所有拆迁户搬迁完毕起，而目前尚有5户没有完成搬迁，故约定的双倍和三倍支付过渡费的条件尚未成就。 3.关于违约金的诉请，没有事实依据和法律规定，原、被告签订的合同并未作此约定。 综上，请求法院对原告合理的诉讼请求依法予以支持，不合理的诉讼请求依法予以驳回。 被告顺达公司辩称，1.原告诉请解除合同没有法律依据，解除合同将导致旧城改造规划改变，也违反《城乡规划法》的相关强制性规定，请求驳回原告该项诉请。2.原告请求双倍给付过渡费，不符合合同约定，依法应当予以驳回。3.顺达公司已经把该项目的开发权转让给了万融公司，并已依法通知了被拆迁人即原告，原告明知已转让的事实。该项目所涉拆迁安置补偿协议的权利义务应由被告万融公司履行，顺达公司不应当支付过渡费及赔偿损失，请求驳回原告对被告顺达公司的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、关于原、被告置换协议、补偿费用支付等方面。 位于广元市利州区XX路X号X幢X号住房原系原告陈继元所有，2013年6月30日被告顺达公司、万融公司作为甲方，与原告陈继元作为乙方，就前述房屋签订《房屋产权置换补偿协议》一份，协议主要约定：拆迁人被告顺达公司、被告万融公司为联合拆迁主体，共同享受权利，承担义务。一、甲方拆除乙方坐落于广元市利州区X路X号X住房壹套（系砖混结构）建筑面积108.55㎡，乙方保证该房屋无产权争议，无抵押、无担保。该房屋所有权证号为：广房权证城字第××号；国有土地使用权证号为：广国用（201Ｘ）第ＸＸ号。二、房屋产权置换根据《广元市中心城区城市棚户区改造土地及房屋征收补偿安置暂行办法》第二十九条的规定，按1∶1.3的还房政策，甲方应还建乙方建筑面积141.115㎡，乙方自愿以期房方式进行产权置换。所选房屋为期房，坐落在广元市利州区XX路【XX项目】**楼**（坐南向北、西北角），建筑面积108.11㎡，以实测面积为准。乙方所选房屋建筑面积小于被拆除房屋建筑面积的部分面积33.005㎡，甲方暂按5000元／㎡补给乙方，待办新证时按市场实际销售价格以实际测绘面积确定最终补偿金额。三、置换房屋过渡期暂定24个月（计算时间以所有拆迁户搬家完毕至领取新房钥匙再延长两个月的装修时间止）。乙方需在本协议签订之日30内搬迁完毕。在向甲方交付《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及钥匙时，甲方同时向乙方支付以下款项（注：按签协议的先后顺序选房）：1、装修补偿费：65130元（600元／㎡×108.55㎡），2、安置过渡费：36000元（1500元×24个月），3、搬家费：3000元（1500元×2次），4、面积补差：165025元（33.005㎡×5000元／㎡），合计金额269155元；如甲方未按时向乙方支付以上款项，甲方应按补偿总金额的20%支付给乙方违约金。四、甲方负责办理所置换房屋的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，其税、费按国家相关政策缴纳。甲方交付新房必须五通，费用由甲方承担。六、甲方保证在两年内交房（以所有拆迁户搬家完毕至领取新房钥匙止）。如签订本协议书之日起两年内甲方未向乙方交付置换房，超出半年过渡费在原定的1500元／月的基础上增加15%，此款项必须提前一个月一次性支付给被拆迁户；如超出半年后交新房，过渡费在原定的基础上双倍支付，此款项必须提前一个月一次性支付给被拆迁户；如一年后仍未交房除过渡费按三倍赔付外，甲方以法人的资产作为赔付给乙方。 合同签订后，原告陈继元向被告万融公司交付了《房屋所有权证》、《国有土地使用证》及被拆迁房屋钥匙。 被告万融公司已将2013年10月28日至2015年10月28日的过渡费36000元向原告支付完毕，2016年2月5日又支付3100元，2016年8月10日再支付4500元。 《拆迁安置补偿协议》约定的过渡期满后，被告万融公司未如约向原告交付还建房屋，至本案辩论终结前，被告万融公司仍未交房。 二、关于XX项目项目方面。 2014年3月25日，广元市人民政府召开市政府办公会，专题研究土地管理及规划建设有关问题，并形成了《研究土地管理及规划建设有关问题的纪要》（广府阅〔2014〕19号），该会议纪要明确XX旧货市场项目享受旧城改造政策、不再享受市政府之前确定的灾后重建政策。 2014年11月16日，被告万融公司与案外人安登远取得XX项目（一期）项目建设工程规划许可证。2015年8月25日，被告万融公司与案外人安登远取得XX项目（一期）项目建设工程施工许可证。2015年9月11日，被告万融公司取得XX项目（1幢）商品房预售许可证。2015年11月9日，被告万融公司取得XX项目（一期）项目建设用地规划许可证。 本院认为，原告与二被告签订的《房屋产权置换补偿协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照协议的约定履行各自的义务。原告已按约履行交付被拆迁房屋及相关房屋产权证件义务，被告方应该履行支付补偿款项及交付还建房屋的义务。本案争议焦点在于：一、本案《房屋产权置换补偿协议》是否应当解除；二、关于本案过渡费、装修补偿差额及违约金是否应当支付的问题；三、本案责任承担的主体问题。 一、关于本案《房屋产权置换补偿协议》是否应当解除。首先，原告所有坐落于广元市利州区XX路X号的房屋系政府确定的旧城改造范围，有数十户的原住户被纳入旧城改造的范围，有二十余户住房已被拆除。本案原告也是此次旧城改造范围的人员，其原住房也属拆迁范围，诉争房屋所在的楼栋是旧城拆迁安置还房，原、被告双方也签订了补偿协议。该合同的履行涉及众多群体利益及城市总体规划发展，解除该协议会影响众多拆迁户的利益及社会公共利益的实现。其次，从该协议的履行情况来看，原告的原房屋已经交付给被告进行拆迁改造，还建房屋目前主体结构已经修建完成，仅余收尾工程及竣工验收等工作，双方约定的合同目的可以得到实现。故对于原告要求解除本案《房屋产权置换补偿协议》的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于本案过渡费、装修补偿差额、违约金是否应当支付的问题。 1、装修补偿款。原告主张解除《房屋产权置换补偿协议》，解除协议原住房将进行重新装修，但被告此前支付的装修费不足以完成重新装修，因此要求被告按照双方协议约定的装修补偿款金额再次支付装修款。如前所述，本院不予支持解除《房屋产权置换补偿协议》，因此就不存在对房屋进行重新装修的问题，故本院对原告该项诉请亦不予支持。2、过渡费。截止2015年10月28日过渡费已经支付完毕，故2015年11月1日至2016年6月30日期间过渡费应为12000元（1500元/月×8个月）；扣减被告于2016年2月5日和2016年8月30日已经支付的7600元，被告还应向原告支付4400元。 原告主张2016年7月1日至2017年1月1日按每月1500元计算，2017年1月1日至2017年7月1日按每月1500元上浮15%、即按1725元计算，2017年7月1日至2019年12月31日按每月3000元计算，前述计算标准未超出合同约定，本院予以支持；此期间过渡费计算后金额为109350元。 对于被告方提出的过渡费递增应按所有搬迁户搬迁完毕开始起算的辩解意见。《房屋产权置换补偿协议》约定还建房屋交房时间为所有搬迁户搬家完毕两年内，同时约定两年内未交房的、超过半年将递增计算过渡费，但该约定实质是将案外人的搬迁时间作为本案还建房交房及过渡费递增计算的依据。原告并不能决定并影响案外人的搬迁，该约定对原告不公平。此外，本案还建房屋并非原址重建，即使存在部分案外人未实际搬迁的情况也不会对案涉还建房屋的修建产生直接影响。因此，对被告方认为过渡费递增应按所有搬迁户搬迁完毕开始起算的辩解意见，本院不予采纳。 3、违约金。案涉《房屋产权置换补偿协议》约定的递增过渡费，事实上是对逾期交房违约责任的约定，本院已对原告主张的过渡费递增进行了支持。同时，原告主张的按照房屋总价值的每日万分之五计算违约金没有合同依据，故本院不予支持原告关于违约金的诉请。 三、对于本案责任承担主体的问题。被告万融公司、顺达公司共同作为甲方在与作为乙方的原告签订《房屋产权置换补偿协议》时，明确约定“两家公司为联合拆迁主体，共同享受权利，承担义务”。被告顺达公司在《房屋产权置换补偿协议》签订后，未实际参与开发修建XX项目一期项目，而将该项目转让给被告万融公司，该行为实际是将《房屋产权置换补偿协议》约定的应当由其承担的交付置换房屋、支付相关费用等合同义务进行转让。《中华人民共和国合同法》第八十四条“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”规定，被告顺达公司将该合同项下的债务转让给被告万融公司时，并未征得债权人即本案原告的同意，该债务转让对原告而言未发生效力。被告万融公司与被告顺达公司的转让约定不具有对外效力，其效力并不及于原告，不能对抗原告要求其承担共同责任的权利。故被告万融公司、顺达公司应当共同承担本案支付款项的责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告广元万融房地产开发有限公司、广元市顺达房地产开发有限公司共同在本判决生效后十日内向原告陈继元支付截止2019年12月31日前的过渡费113750元； 二、驳回原告陈继元其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行支付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4178元，由被告广元市顺达房地产开发有限公司、广元万融房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。 审 判 长  杨惠淋 人民陪审员  覃登蓉 人民陪审员  王翠萍 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  何 啸