福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）闽0203民初14859号 原告：王必兴，男，1984年6月8日出生，汉族，住山西省太原市迎泽区。 委托诉讼代理人：陈立志，福建远大联盟律师事务所律师。 被告：王小东，男，1961年9月28日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。 委托诉讼代理人：成轶，山西华炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄煌，福建联合信实律师事务所律师。 被告：段秀荣，女，1962年6月24日出生，汉族，住山西省太原市杏花岭区。 委托诉讼代理人：陈昱，福建联合信实律师事务所律师。 第三人：吴利，女，1958年9月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李欣，福建远大联盟律师事务所律师。 原告王必兴与被告王小东、段秀荣、第三人吴利房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年9月18日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王必兴的委托诉讼代理人陈立志，被告王小东的委托诉讼代理人成轶、黄煌，被告段秀荣的委托诉讼代理人陈昱，第三人吴利的委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王必兴向本院提出诉讼请求：1.王小东、段秀荣将址于厦门市思明区洪文一里91号302室的房屋过户登记至王必兴指定的第三人吴利名下；2.王小东、段秀荣承担本案财产保全费5000元、保全担保费18000元。事实和理由：2000年王必兴与王小东、段秀荣各出资一半，共同购买了地址于厦门市思明区洪文一里91号302室的房屋，房屋产权登记在王小东一人名下，双方约定各拥有房屋50%的份额。2013年12月5日，王小东、段秀荣与王必兴签订《房屋转让协议》，在确认上述事实的基础上，约定王小东、段秀荣将其拥有的上述房屋的全部权利转让给王必兴，转让价格为120万元，王小东、段秀荣应当将房屋产权登记证书交给王必兴持有，并将房屋过户至王必兴或者王必兴指定的他人名下。现王必兴已经履行支付价款的义务，然王小东、段秀荣至今未将上述房屋过户登记至王必兴名下，王必兴已经多次催促，但王小东、段秀荣始终没有办理，王小东、段秀荣欲恶意将房屋出售他人，故将其诉讼至法院。 王小东、段秀荣共同辩称，一、本案所涉房屋系王小东个人出资购买，是王小东的个人财产；《房屋转让协议》所记载的，王小东与王必兴“双方各出资一半”及“双方约定该房屋共同所有”不是事实，而是在王必兴要求下，王小东所做的虚假的意思表示。2000年11月20日，王小东与本案诉争房屋（即厦门市思明区洪文一里91号302室，下同）的开发商厦门洪文居住区开发有限公司（下称“开发商”）签订《商品房购销合同》（编号：NO0114969），约定房屋的购房总价为310961元。签约后，王小东个人向开发商支付了上述全部购房款。其中，4000元购房款，系由王小东的父亲王兆宇于2000年10月31日代王小东向开发商缴纳的购房订金所转化。剩余的306961元购房款，系由山西健机空调设备有限公司以王小东在该司应得的股东分红款支付。在王小东支付完毕前述全部购房款后，开发商将本案诉争房屋交付王小东，并协助其办理了房屋产权登记申报手续。基于此，2002年10月29日，厦门市国土资源与房产管理局向王小东颁发了《厦门市土地房屋权证》（厦地房证第00213611号），并将王小东个人登记为房屋100%产权人。因此，本案《房屋转让协议》所记载的，王小东与王必兴“双方各出资一半”及“双方约定该房屋共同所有”不是事实；该内容是，王必兴为实现其特殊目的，而要求王小东所做的虚假的意思表示。房屋100%产权登记在王小东名下，王必兴是基于《房屋转让协议》起诉要求过户，王必兴行使的是债权请求权，根据证据规则及参照相关规定，王必兴应举证其与王小东共同出资购买房产，否则应当承担举证不能的法律后果。 二、退一步讲，本案的《房屋转让协议》约定了王小东与王必兴、段秀荣各对房屋享有50%产权，因王必兴并未实际对房屋进行出资，该约定即使认定为王小东、段秀荣将其拥有100%房屋产权中的50%赠与给王必兴，因现还未办理房屋产权过户登记，王小东、段秀荣有权主张撤销。再退一步，即使前述案件王小东和段秀荣行为不构成撤销权的行使，那么，就本案王小东和段秀荣当庭主张撤销赠与。 三、就温金玉购买东方宜景项目房产的50万元，不构成法律上债权债务转让与抵销，不能以该款“抵顶”王必兴依约应支付的50万元。依据《合同法》第80条、第84条、第89条、第99条之规定，就温金玉购买东方宜景项目房产的50万元，不构成法律上债权债务转让与抵销。（一）温金玉对日昇公司主张的“权利义务概括转让”或债权转让，在法律上不成立不生效。温金玉与日昇公司形成事实上的房屋买卖法律关系，若温金玉要将合同权利义务概括转让给王必兴，应当经过日昇公司或王小东的同意。但温金玉、王必兴并未就所谓的“权利义务概括转让”事宜取得日昇公司或王小东的同意，因此“权利义务概括转让”并未生效。退一步而言，即使是债权转让，温金玉也未通知日昇公司或王小东。（二）王必兴对王小东、段秀荣主张的“债权债务抵销”，在法律上也未成立和生效。温金玉与日昇公司之间的债权债务关系，及王必兴与王小东、段秀荣之间的债权债务关系，是两个独立的债权债务关系，债权债务的主体并不相同，无法进行抵消。鉴于温金玉与日昇公司的房屋买卖关系未解除，温金玉对日昇公司享有的债权并未到期，而王小东、段秀荣对王必兴享有的债权则已到期，因此两个债务并非均为到期债务，因此无法进行抵销。鉴于温金玉与日昇公司的房屋买卖关系未解除，温金玉对日昇公司享有主张交付房屋的权利，并非金钱债权；而王小东、段秀荣对王必兴享有的主张支付50万元借款的权利，为金钱债权。因此，两个债务的“标的物种类、品质”并不相同，无法进行抵销。但本案中，主张抵销的王必兴并未就抵销事宜通知段秀荣，段秀荣对王必兴所谓的抵消一事并不知情，因此抵销无法成立和生效。王必兴未能提供证据证明存在上述法定生效情形；而温金玉又当庭承认，关于“以其向日昇公司支付的50万元房款”抵销“王必兴欠王小东的50万元房款”一事，是“王必兴告诉她的”。可见，温金玉本人并未向相对人发出债权债务转让及抵销的意思表示，而该所谓的“抵销”只是王必兴的“一厢情愿”，在法律上并未生效。温金玉向日昇公司、王小东支付的东方宜景项目的50万元购房款与本案无关，该款只是王必兴个人主观的债权债务转让与抵销，事实上并未发生。因此不能以该款抵顶王必兴依约应向王小东、段秀荣支付的50万元。 四、如前所述，王小东与王必兴签订的《房屋转让协议》系双方虚假意思表示下的产物，王必兴只能据其主张归还借款，而不能以此为由要求王小东过户房产，更何况是向非缔约人吴利过户；退一步讲，即使不考虑该协议本身的性质，由于王必兴的违约行为，王小东亦有权主张将其解除。本案《房屋转让协议》所约定的是，王小东向王必兴转让房屋50%的产权，而非转让房屋。即，该转让行为成立并生效的前提是“双方各享有该房屋50%的产权”。但如前所述，该房屋由王小东个人出资购买并享有100%产权；协议所记载的“双方各出资一半”及“双方约定该房屋共同所有”不是事实。因此，上述转让前提并不具备；王必兴无权以该协议为由，要求王小东向吴利过户房产。更何况，吴利并非该协议的缔约人，其也无法律或事实上的理由取得诉争房产；令王小东向吴利过户房产，缺乏事实与法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 王必兴的父亲王东与王小东系兄弟关系，王东已于2013年2月2日因病过世，王东生前在厦门市工作。王小东、段秀荣于1989年登记结婚。吴利系王必兴之母，系厦门户籍，截至2019年9月4日其名下无厦门住宅。 2000年11月20日，王小东与厦门洪文居住区开发有限公司签订一份编号为0114969的《商品房购销合同》，约定王小东向厦门洪文居住区开发有限公司购买上述厦门市思明区洪文一里91号302室，房屋总价款为310961元。2000年11月13日、2000年12月21日、2001年2月26日，王小东通过山西健机空调设备有限公司（王小东系该公司股东）向厦门洪文居住区开发有限公司支付购房款110000元、100000元、96961元。2018年1月6日，山西健机空调设备有限公司出具一份《证明》，载明“王小东系本公司股东。本公司曾于2000年11月至2001年2月期间，将王小东应得的股东分红款中的306961元支付给厦门洪文居住区开发有限公司，作为王小东个人向该公司购买厦门市开元区（现名思明区）洪文一里91号302室房屋的购房款……上述306961元人民币购房款，归王小东个人所有。”王小东陈述剩余购房款4000元系由其父亲王兆宇在2000年10月31日代其支付的购房款定金。讼争房屋于2002年10月29日登记在王小东名下。 2013年12月5日，王小东、段秀荣（甲方）与王必兴（乙方）签订一份《房屋转让协议》，约定：一、2000年，甲乙双方共同出资购买房屋一套，甲乙双方各出资一半，该房屋位于福建省厦门市思明区，房屋产权登记证号为厦地房证第00213611号；甲乙双方约定该房屋共同所有，但产权登记在甲方王小东名下。二、现甲方将其对该房屋的权利转让于乙方，转让价款为120万元；转让后乙方单独所有该房屋，甲方不再共有。三、乙方于2013年12月5日前将转让价款支付给甲方，甲方应当将房屋产权登记证交付乙方持有。甲方对该房屋的所有权利于甲方收到转让款之日起全部转让给乙方享有，甲方不再对该房屋享有权利。四、甲方应当配合乙方办理房屋的过户手续，乙方将房屋产权过户至乙方本人，或乙方本人指定的任何人名下，甲方都不得干涉乙方并且积极配合（将房屋过户至乙方本人以外的第三人名下时，需乙方本人亲自到场办理手续）。2013年12月5日，王必兴通过银行转账方式段秀荣名下银行账户（尾号为5622）支付70万元。 厦地房证第00213611号《厦门市土地房屋权证》的原件由王必兴持有。经王小东申请，2017年8月24日，厦门市国土资源与房产管理局向王小东补发了讼争房屋的《不动产权证书》。 2017年9月14日，王必兴向王小东发送短信，内容为“你拍着胸脯和我说不会对不起我爸不会损害我的利益，我想尽办法帮你，……你这么做真令我失望。”2017年9月18日，王小东短信回复王必兴，内容为“不是你想象的那么简单，不是你想象的那么龌龈！不到最后关头，生死攸关的紧急关头！我是不会这样做的，我连自己的住房也得卖掉解决问题。因为现在问题不仅牵扯我自己，也牵连到曾全力帮助你，我及家里的姑夫。现在必须这么做了，否则受害的人不至我一个，还会把姑夫害了！你的买房款50万，还有处理问题时你拿的70来万我记的，问题正在处理之中，问题处理完我会还上。你是觉得守住这套住房好，还是把两个都帮过你的家人搭进去好？都是一家人，遇到危机，何必苦苦相逼。记住，我不是拿这房子谋利。我正在抓紧时间处理问题，问题总会得到妥善解决的。你不懂留着青山在的道理吗？” 2018年3月23日，应王小东要求，鲁明出具一份《证人证言》并在山西省太原市公证处办理了保全证人证言的公证手续，《证人证言》载明：“我儿子王小东2000年左右购买了位于厦门市思明区，全部购房款系王小东一人所出。购房后，王小东将房产证交给我们老两口保管，房屋钥匙给了我们一把，给了王东一把。……2013年上半年王东去世，我考虑到自己年纪也大了，就把房产证和钥匙等房屋手续全部交给与我共同居住的王必兴母子让他们替我保管。2013年下半年王小东经济出现困难，他多次向我提起从我这拿上房产证好办理卖房还债的事情，我不太想让他卖房子。没多久王必兴在家里告诉我说：他借给了王小东70万元并和王小东签署了一份房屋买卖协议，让他先还债，尽量不要卖掉这套房子。这件事我们家里人都知道，那个协议的本意不是要卖房子，而是要确保王小东能还债。” 2018年4月11日，应王必兴要求，鲁明出具一份《证人证言》并在山西省太原市公证处办理了保全证人证言的公证手续，《证人证言》载明：“我叫鲁明，是王必兴的奶奶，王小东的母亲。我2018年3月23日在山西省太原市公证处签署的《证人证言》中的内容不是我本人真实意思表示，我受到欺骗，因此我要来撤销《证人证言》的内容。我本人知道我的两个儿子家，即王东家和王小东家曾共同出资在厦门购买了一套房产，其他情况本人并不清楚。” 另查明，2011年7月8日，王必兴的岳母温金玉通过银行转账方式支付给案外人周侃50万元。2011年7月20日，王小东就该款项向温金玉出具一份《收款收据》，载明“今收到温金玉交来购房款伍拾万元整，订购东方宜景120㎡住房一套，每㎡按4500计，最终面积以大红本为准。收款人：王小东。” 根据王小东提供的证据显示，2014年1月13日，太原市迎泽区人民政府（作为甲方）与山西日昇房地产开发有限公司（作为乙方）签订一份《关于王家峰城中村改造项目工程及款项问题的处理协议》，协议确认因乙方开发销售的王家峰城中村改造项目被确认为违法建设，双方就该项目的已完成工程量、预售房款及相关问题的处理达成如下内容：乙方开发的项目为王家峰村城中村改造东方宜景工程，已收取预售房款31100万元；乙方同意甲方接收该项目的全部完成工程；乙方认可太原市建设工程审核中心对全部已完成工程进行审核，对其核定工程价款12591.05万元予以认可；乙方共应支付甲方4268.65万元，支付方式为2014年1月31日前支付1500万元、2014年3月31日前支付1000万元、2014年5月31日前付清余款（订立本协议前已支付的款额在余款支付时扣除），收款单位为太原市迎泽区城中村改造工作领导组办公室。该合同第九条约定“乙方负责解除与本协议确认的31100万元预售房款购订立的购房合同，并协助甲方与购房户订立新的合同”，第十条约定“乙方在开发中与相关方面的经济纠纷自行解决，甲方对此不承担任何责任”。王小东作为山西日昇房地产开发有限公司的委托代理人在该合同中签名。 2014年3月27日，王小东通过银行转账方式支付太原市迎泽区城中村改造工作领导组办公室110万元。山西日昇房地产开发有限公司的股东为倪存和、王威，王威系该公司的法定代表人、执行董事兼总经理，王威系王小东的女儿。王小东陈述王威系代其持有山西日昇房地产开发有限公司60%的股权。 还查明，原告王小东、段秀荣与被告王必兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月21日立案受理，王小东、段秀荣向本院提出诉讼请求：解除王小东、段秀荣与王必兴签订的《房屋转让协议》。本院于2018年9月30日作出（2018）闽0203民初5142号民事判决书，作出如下认定：1.王小东、段秀荣与王必兴签订《房屋转让协议》所形成法律关系的性质为房屋买卖合同关系，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。2.王必兴已向王小东、段秀荣支付购房款120万元。该判决书驳回了王小东、段秀荣的诉讼请求。王小东、段秀荣不服该判决，上诉至厦门市中级人民法院。2019年8月22日，厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终1181号民事判决书，驳回王小东、段秀荣的上诉，维持本院上述判决。 王必兴因本案支出财产保全费5000元。 审理中，王必兴申请温金玉出庭作证。温金玉陈述王必兴系其女婿。2011年，其从王小东处购买太原东方宜景住房，且通过王小东指定的账户，将50万元打入王小东指定账户。2013年王必兴与其商量决定将其购买太原房屋的购房款和王必兴一起购买王小东厦门的房产。 王小东申请王丽出庭作证。王丽陈述其系王必兴姑母，和王小东系姐弟关系。2013年，王小东在太原市的项目被叫停后，王小东需要筹钱解决项目问题，2013年底，王必兴打电话给王丽，告知王小东回到鲁明处拿讼争房屋的产权证准备出售换款项，但王必兴不同意并告知其准备出借款项给王小东。王小东后告知王必兴同意借款70万元，但逼迫王小东签订转让协议，要求确认厦门的房产是王必兴和王小东共同出资购买。王丽当时给王必兴打电话说该房屋系王必兴全资购买，为何要求签订此协议。王必兴解释说怕王小东无法偿还借款，所以签订该协议，不是真的让王小东出让房屋。王必兴仅实际出借70万元，后经王小东多次催促仍然未补足剩余借款，王小东另向他人借款40万元。2017年6月至7月，王小东找王丽协商要出售涉案房产，要求王丽与王小东一起找鲁明拿回房产证。当初王小东购买此房屋时候为了让父母到厦门过冬使用，此房屋的产权证和钥匙一把都交付给父母保管。由于王东在厦门，所以房屋的一把钥匙交由其保管照看房屋。因鲁明告知房产证丢失，故王丽和鲁明办理挂失手续并发现房屋已经被王必兴出租了。后经鲁明陈述因为王东已经去世了，房屋无人看管，故将房屋和钥匙交付王必兴母子保管。 王必兴的质证意见为：1.温金玉的证人证言。真实性予以确认，应予采纳。温金玉的证言可以证明王必兴应支付给王小东的50万元是采取温金玉的购房款50万元予以折抵支付，三方均同意。根据双方约定，支付完毕所有转让款后，王小东应将产权证原件交付王必兴，且王必兴持有产权证原件，上述形成完整证据链，证明王必兴已经向王小东支付了120万元，2013年的时候双方已经通过款项冲抵的方式进行了结算。2.王丽的证人证言。王丽与短信中提及的姑父都是王小东对外1000多万元债务的担保人，若王小东本案胜诉，则王丽夫妇可以从债务中脱身。从亲属关系上看，王小东与王丽关系明显亲于王必兴。王丽在本案中倾向性明显，王丽仅从王小东的陈述认定王必兴未支付剩余50万元，参入了个人感情色彩，倾向性。王丽承认其参与了对租户的骚扰，证明王丽选择站在王小东方，故对王丽的证言不予确认。 王小东的质证意见为：1.温金玉的证人证言。温金玉承认其支付50万元的目的是购买新建的商品房东方宜景项目，且作为常识，新建的商品房是与公司购买，不可能向个人购买。购买的是新建的商品房并非王小东的个人二手房，因此，王小东仅是以股东身份代日昇公司收取款项，并非以公司名义收取款项，温金玉的付款与本案无关。温金玉称是本案王必兴单方向其陈述询问，要将温金玉购买东方宜景的50万元抵到王必兴签订协议的50万元，温金玉陈述的证言来源是王必兴方，温金玉并未听到其收款的对象日昇公司或者日昇代理人王小东的意思表示，也未与日昇公司或者王小东签订能反应该意思表示的协议，50万元购房款数额不小，不可能由非买房人或者卖房人的第三人随意折抵，温金玉的证言真实性存在问题。同时，王必兴提及的三方均同意表述不属实，温金玉陈述其根本不晓得120万元协议的存在，温金玉不知道协议的存在，不可能同意进行抵销。根据法律规定，抵消或者债权转让，从未通知王小东，从未与王小东协商达成一致合意，抵销或者债权转让均未发生法律效力。2.王丽的证人证言。真实性合法性关联性均予以确认。王丽是王必兴的姑姑和王小东的姐姐，利害程度相关，王丽还帮王必兴找过工作，参与了调解等，王丽证言是有效的证言，应作为认定事实的证据。 吴利的质证意见为：1.温金玉的证人证言。真实性合法性关联性予以确认。温金玉已经明确表述款项50万元是支付至王小东指定的周侃的账户下，收到了王小东个人名义出具的收款收据，此后温金玉从未再收到日昇公司的任何通知，结合日昇公司的实际控制人是王小东本人，王小东对于50万元如何支付至日昇公司账户未合理解释，可以推断该50万元是王小东本人收取。温金玉已经明确表示同意50万元作为购房款支付给王小东抵销120万元款项，在此情况下，王必兴与王小东签订房屋买卖协议，事后，王小东已经通过短信确认50万元抵销120万元的部分。2.王丽的证人证言。王丽陈述产权证是鲁丽表示在王小东2013年要出售房屋之前已经给了王必兴母子。王小东陈述2017年找鲁丽要产权证原件的时候，鲁丽才给的产权证原件，王丽的证言与王小东的陈述不符。2013年期间，涉案房产不单价值120万元，从双方的协议看，王必兴与王小东认可房屋的价值至少240万元，从王小东的陈述看，王必兴仅支付了70万元即取得了涉案房产产权，王小东在协议签订后向王丽抱怨协议不公平。由于王必兴不同意协议的解除，王小东未再有其他行为，未提起诉讼，此与案件情况、常理均不符。 本院认为，根据业已生效的法律文书，王必兴与王小东、段秀荣签订的《房屋转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据该协议，王必兴在房屋转让前已对讼争房屋享有50%的产权份额，王必兴向王小东、段秀荣支付全部购房款之后，有权要求王小东、段秀荣依约将讼争房屋过户登记至其指定的第三人即吴利名下。王小东、段秀荣关于《房屋转让协议》系在王必兴胁迫下签署，签订上述协议前王必兴对讼争房屋不享有份额以及王必兴未足额支付另外50%份额转让款120万元的主张，均与生效判决所认定不符，其亦未能提供足以否认上述认定之证据，故对王小东、段秀荣的上述主张，本院不予采纳。 财产保全费系当事人保障其权利的必要支出，对于该项诉求，本院予以支持。财产保全有多种方式提供担保，保全担保费并非本案必要支出，王必兴的该项诉求缺乏依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、王小东、段秀荣于本判决生效之日起十五日内协助将厦门市思明区洪文一里91号302室的房屋过户登记至吴利名下； 二、王小东、段秀荣于本判决生效之日起十五日内向王必兴支付财产保全费5000元； 三、驳回王必兴的其他诉讼请求。 案件受理费238元，由王必兴负担113元，王小东、段秀荣共同负担125元，款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  辛 鹏 人民陪审员  叶茂林 人民陪审员  柯丽英 二〇一九年十二月二十七日 代书 记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。