山西省清徐县人民法院   民事判决书   （2019）晋0121民初464号   原告：清徐县清源镇陈家庄村村民委员会，住所地山西省清徐县清源镇陈家庄村。   法定代表人：王和明，村委会主任。   委托诉讼代理人：秦五儿，男，清徐县清源镇陈家庄村村民委员会党支部书记，住山西省清徐县清源镇陈家庄村西大街北二巷**。   委托诉讼代理人：张继叶，山西邦宁（清徐）律师事务所律师。   被告：曹学峰，男，1968年1月3日出生，汉族，清徐县鸿信汽修厂负责人，住山西省清徐县。   委托诉讼代理人：刘杰，山西瑞哲律师事务所律师。   原告清徐县清源镇陈家庄村村民委员会（以下简称陈庄村委会）与被告曹学峰租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，依法适用普通程序审理。2018年8月22日本院作出（2018）晋0121民初1079号民事判决，被告曹学峰不服提起上诉；2018年11月20日山西省太原市中级人民法院作出（2018）晋01民终5166号民事裁定，撤销山西省清徐县人民法院（2018）晋0121民初1079号民事判决，本案发回山西省清徐县人民法院重审；本院另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈庄村委会法定代表人王和明，委托诉讼代理人秦五儿、张继叶，被告曹学峰的委托诉讼代理人刘杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陈庄村委会向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判决曹学峰尽快支付陈庄村委会租金800000元（2016年1月1日至2017年12月31日）及其违约金43800元，共计843800元。2.请求人民法院判决曹学峰支付租金和违约金直到曹学峰腾出租赁土地为止。3.请求人民法院解除陈庄村委会与曹学峰于2015年9月1日签订的《土地租赁协议》，判决曹学峰自行拆除其建设的一切构筑物、建筑物等设施，判决曹学峰恢复租赁土地原状。事实与理由：2015年9月1日陈庄村委会与曹学峰签订《土地租赁协议》一份，一、曹学峰租赁陈庄村委会非耕地北短畛空地一块，东至电业局院墙，西至西一支渠东渠堰底，南至文源路路边，北至支甲农渠南渠堰底。二、租赁期捌年，从2015年9月1日至2023年8月31日止。三、租赁费用，本协议第一条所指土地，以每年肆拾万元的租金租给曹学峰，租金在当年的9月1日前交给陈庄村委会。四、曹学峰须按照约定时间及时交付租金，如超过约定的交付日期30日以上仍未交付租金时，陈庄村委会收取曹学峰每天万分之一的滞纳金，如逾期半年仍未交清租金时，双方租赁合同自行终止。合同签订后，曹学峰于2016年2月1日向陈庄村委会交付200000元租金，至2015年12月31日土地租赁费，剩余的租赁费经陈庄村委会多次催要分文未付。综上所述，曹学峰已严重违约，给陈庄村委会造成很大损失，村民对此事反映非常强烈，为了维护陈庄村委会的合法权益，陈庄村委会故向人民法院起诉，请求人民法院支持陈庄村委会的诉讼请求。   曹学峰辩称，第一，曹学峰拖欠租金是事实，但是并非故意拖欠，双方于2015年签订的租赁协议，是其之前租赁协议的延续，但是租金从一年100000元涨到一年400000元，曹学峰支付租金翻了四倍，曹学峰所经营的汽修厂在2015年时遭遇到公车改革和银行收紧贷款，经营困难，至今尚有大量的债权未收回，其中包括政府所拖欠曹学峰的债权，清徐市容办至今拖欠曹学峰400000元，正在清徐法院强制执行，但是没有执行回来分文，租赁期限内曹学峰不停的向租赁土地内添附、不停的投资，投资巨大无法收回。第二，曹学峰不同意解除合同，理由有两点：首先双方所签订的《土地租赁协议》，约定地上的所有构筑物、建筑物所有权是曹学峰的，无论什么原因，在不能履行合同时，通过协商处置不动产，本案中对于曹学峰所投资所建筑的构建物未进行必要的处置和协商，解除合同后，将意味着曹学峰对地上建筑物权利的侵害；其次解除合同将会导致显失公平，曹学峰是经过陈庄村委会的许可在租赁土地上添附动产和不动产，原来土地的现状是一个垃圾堆，一个沟地，曹学峰经过平整土地之后在该土地上投资建造不动产，价值巨大，远超过其租金和违约金，在未对地上建筑物、构筑物妥善处置之前，解除合同必然导致显失公平。第三，地上的建筑物已经被清徐县人民法院执行局查封，查封时间是2018年5月30日，是在原一审判决之前，包括地上所有的建筑物、构筑物和土地使用权，如果进行简单的解除合同，不仅曹学峰的权益无法保障，第三人查封保全的权利也将被侵害。综上请人民法院依法裁判。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。陈庄村委会提供的证据有：   1、《土地租赁协议》一份，证明每年的租赁费、租赁时间、违约的事实和违约金。   2、内部收据一份，回单四份，证明曹学峰租金交付到2015年12月31日，最后一次交付时间2016年2月1日，交的全部是2015年的租金。   3、会议纪要五份，时间分别是：2015年8月19日，两委会议纪要；2015年8月20，党员会议纪要；2015年9月8日，村民代表会议纪要；2015年9月7日，党员大会纪要；2019年4月7日，两委联席会议纪要。证明曹学峰提供的经营场地产权证明未经四议两公开，村委会没有留存，并且没有会议纪要，村委会对此事一概不知。   曹学峰质证意见：   1、对证据一庭后核实后提供书面的质证意见，陈庄村委会提供的《土地租赁协议》第四条的第三项与我方提供的协议第四条的第四项内容一样，在第四条的第二项，约定了合同自动终止的情形，但是并非赋予陈庄村委会对合同的解除权，客观上在租金逾期半年的时候，陈庄村委会并没有收回租赁土地，该租赁土地仍由曹学峰来继续使用，该合同并没有自行终止，相反至今仍然继续履行，曹学峰从来没有收到过陈庄村委会要求解除合同的任何文书，该合同至今继续履行，第五条第一项和我方提供的合同一样。曹学峰建议以陈庄村委会提供的《土地租赁协议》为准。   2、证据二没有异议。   3、证据三是陈庄村委会内部所记载的记录，对于真实性不说，但是对于证据的证明来说，首先这是单方证据，是否开会？是否通过两会同意？曹学峰是不得而知，不能把这种义务强加给曹学峰。对于2019年4月7日的两委联席会议记录，首先该记录是为了针对曹学峰在二审开庭时所提供的证据所作的记录，是陈庄村委会内部的行为，实际上经营场地产权证明和双方签订的《土地租赁协议》内容一致，均能证明曹学峰在土地上所建设的一切构建筑、建筑物归曹学峰所有，而且产权证明加盖村委会的公章，陈庄村委会所要证明的目的不成立。   曹学峰提供的证据有：   1、山西省清徐县人民法院民事调解书，证明曹学峰、刘继红欠山西清徐农村商业银行股份有限公司柳杜支行借款本金1900000元及利息149604元。   2、山西省清徐县人民法院执行裁定书，证明冻结、划拨被执行人曹学峰等人的银行存款及等额的财产。   3、山西省清徐县人民法院查封、扣押财产清单，证明案涉的房屋已经作为曹学峰的财产被清徐县人民法院查封、扣押，陈庄村委会起诉的诉讼请求根本无法执行，本案还涉及到债权人山西清徐农村商业银行股份有限公司柳杜支行的利益。   4、《土地租赁协议》，证明双方存在土地租赁关系，曹学峰可在土地上建设一切构筑物、建筑物等设施，均归曹学峰所有，曹学峰对其该土地上的一切投入享有处置权，无论任何原因不能继续租赁土地时，场地内所有的建筑物和基础设施等资产由陈庄村委会和曹学峰双方协商处理，在未达成一致意见之前，不能单方面请求曹学峰自行拆除。   5、经营场所产权证明，证明案涉的房屋现状，双方约定该房屋的产权属于曹学峰所有，曹学峰投资巨大，陈庄村委会诉讼请求曹学峰自行拆除，严重损害曹学峰利益，显失公平。   6、房屋现状照片及附图，证明案涉的房屋现状，双方约定该房屋的产权属于曹学峰所有，曹学峰投资巨大，陈庄村委会诉讼请求曹学峰自行拆除，严重损害曹学峰利益，显失公平，要求驳回陈庄村委会的第三项诉讼请求。   7、《房屋租赁合同》二份，证明案涉房屋已经出租给第三人，本案侵害第三人的利益，租户有9-10个，我方象征性的提供了两份。   陈庄村委会的质证意见：   1、证据一与本案无关，不发表质证意见。   2、证据二和证据三，真实性和证明内容均不认可，土地的使用权属于陈庄村委会所有，法院无权查封，查封后没有通知陈庄村委会，建筑物和构筑物没有登记，依据相关法律规定，曹学峰无法证明对该土地享有使用权，建筑物和构筑物没有登记，所以法院的裁定书和查封扣押清单都是错误的，查封土地使用权违法。   3、证据四因为与陈庄村委会提供的协议不一致，这份土地租赁协议没有经过四议两公开，村委会没有留存档案，对于真实性和证明内容均不认可，根据陈庄村委会提供的《土地租赁协议》的四至，土地面积是10亩左右，曹学峰提供的协议是5.5亩。   4、证据五真实性和证明内容均不认可，因为没有经过四议两公开，村委会没有留存档案，这是银行给曹学峰提供的，曹学峰在上诉状中陈述经营场地产权证明的内容和当庭提供的不一致，这份证据陈庄村委会和曹学峰都没有原件，曹学峰本人应该有陈庄村委会加盖公章的原件，经营场地产权证明的最后一句话，此证明严重违法了土地法和农村土地承包法。   5、证据六，附图曹学峰自行绘制不予认可，照片的真实性认可，通过曹学峰提供的证据证明曹学峰在陈庄村委会租赁的土地上收益满满，并不是曹学峰所说的资金紧张。   6、证据七也能证实曹学峰收取的租金是75000元，证明曹学峰有收益。   本院经审理认定事实如下：2015年9月1日，陈庄村委会（出租方甲方）与曹学峰（承租方乙方）签订《土地租赁协议》，就租赁位置和面积、租赁期限、租赁费用、双方的权利和义务进行了具体约定。一、租赁位置和面积甲方同意将本村所属的非耕地北短畛空地一块租赁给乙方，东至电业局院墙，西至西一支渠东渠堰底，南至文源路路边，北至支甲农渠南渠堰底。二、租赁期限租赁期限八年，从2015年9月1日至2023年8月31日止，在租赁期内，土地使用权归乙方。三、租赁费用租赁费用每年400000元，租金在当年的9月1日以前交给甲方。四、甲方的权利及义务2.乙方须按照约定时间及时交付租金，如超过约定的交付日期30日以上仍未交付租金的，甲方收取乙方每天万分之一的滞纳金，如逾期半年仍未交清租金时，双方租赁合同自行终止；3.在租赁期满后，如甲方依然出租该土地，在同等条件下，乙方对原租赁土地有继续租赁的优先权，无论因为任何原因，乙方不能继续租赁该土地时，场地内所有的建筑物和基础设施等资产，由甲乙双方协商处理。五、乙方的权利及义务1.乙方在上述租用甲方的土地上所建设的一切构筑物、建筑物等设施，归乙方所有，在租赁合同到期后，乙方对其在该土地上的一切投入享有处置权。协议生效后，曹学峰支付陈庄村委会至2015年12月31日的租赁费共计200000元，之后再未支付。曹学峰在案涉土地上建有建筑物和构筑物等设施，该土地至今仍由曹学峰占有、使用、收益。该土地没有办理过登记手续，没有相关部门颁发的土地使用证。   另查明，2017年7月19日山西清徐农村商业银行股份有限公司柳杜支行将曹学峰、刘继红、董学顺、张庚凤诉至本院，要求曹学峰、刘继红偿还借款本金1900000元，至2017年7月7日的利息149604元及至还款之日按合同约定的利息，董学顺、张庚凤承担连带担保偿还责任。2017年8月22日，经本院主持调解，上列当事人自愿达成协议：曹学峰、刘继红于2017年10月19日前偿还山西清徐农村商业银行股份有限公司柳杜支行借款本金1900000元、利息149604元，以及至还款之日按合同约定的利息；董学顺、张庚凤承担连带担保偿还责任。2018年2月28日，因山西清徐农村商业银行股份有限公司柳杜支行申请，本院作出（2018）晋0121执235号执行裁定，冻结、划拨被执行人曹学峰、刘继红、董学顺、张庚凤所有的银行存款2084098元或查封、扣押其相应价值的其他财产。2018年5月30日，本院依据上述执行裁定查封了曹学峰建于案涉土地上的修理车间、钣金车间、门面房、住宅小二楼、彩钢房、宿舍及案涉土地的土地使用权，查封期限自2018年5月30日至2020年5月29日止。   本院认为，陈庄村委会和曹学峰签订的《土地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，陈庄村委会依约履行了交付土地的义务，曹学峰仅仅支付了陈庄村委会至2015年12月31日的租赁费200000元，之后再未支付陈庄村委会租赁费，违反了上述协议第四条“……乙方须按照约定时间及时交付租金，如超过约定的交付日期30日以上仍未交付租金的，甲方收取乙方每天万分之一的滞纳金，如逾期半年仍未交清租金时，双方租赁合同自行终止……”的约定，据此陈庄村委会要求解除双方2015年9月1日签订的《土地租赁协议》应予支持；要求判令曹学峰支付至2017年12月31日的租赁费800000元、违约金43800元及至曹学峰腾出租赁土地的租金和违约金于法有据，应予支持，租赁费和违约金计算至案涉土地上的建筑物等设施处置完毕或解除查封措施后，曹学峰将该土地交付陈庄村委会之日止；要求判令曹学峰自行拆除其建设的一切构筑物、建筑物等设施，恢复租赁土地原状，因案涉土地上的建筑物等设施已经法院采取查封措施，案涉土地待地上建筑物等设施处置完毕或解除查封措施后，由曹学峰交付陈庄村委会为宜。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：   一、解除清徐县清源镇陈家庄村村民委员会与曹学峰2015年9月1日签订的《土地租赁协议》；   二、曹学峰于本判决生效后三十日内支付清徐县清源镇陈家庄村村民委员会2016年、2017年的土地租赁费800000元，违约金43800元，及至案涉土地上的建筑物等设施处置完毕或解除查封措施后，曹学峰将该土地交付清徐县清源镇陈家庄村村民委员会之日止的租赁费和违约金（租金每年400000元，违约金每天万分之一）；   三、案涉土地待地上建筑物等设施处置完毕或解除查封措施后60日内由曹学峰交付清徐县清源镇陈家庄村村民委员会。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费12238元，由曹学峰负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 郑晓兰   人民陪审员 姚海刚   人民陪审员 胡丽仙     二〇一九年十二月二十五日   书 记 员 刘茜茜