广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初5013号原告：广东华悦建设工程技术有限公司，住所地肇庆市*******************，统一社会信用代码914********218048H。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：胡国恒、陈爱萍，均是广东赛力律师事务所律师。被告：肇庆市叶子文化传媒有限公司，住所地肇庆市端州区*******************，统一社会信用代码91441200MA4URXGG1Q。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：黄卓童，广东国政律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈爱娟，广东途龙律师事务所律师。原告广东华悦建设工程技术有限公司（下简称：华悦建设公司）诉被告肇庆市叶子文化传媒有限公司（叶子文化公司）租赁合同纠纷一案，本院2019年9月16日立案受理后，依法适用简易程序，分别于同年10月30日、11月13日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人胡国恒、被告的委托诉讼代理人黄卓童、陈爱娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《铺位租赁合同》；2.判令被告立刻腾退并向原告归还标的租赁物；3.判令被告立刻向原告支付拖欠租金182280元（租金从2018年9月暂计至2019年8月，共计12个月；之后的租金按照每月15435元的标准计算至实际腾退之月止）；4.判令被告立即向原告支付拖欠的水、电费2415.26元；5.判令被告向原告缴纳的保证金42000元归原告所有。6.判令被告承担本案受理费。事实与理由：2017年1月9日，原告与被告签订《铺位租赁合同》，约定由原告将位于肇庆市端州区****9巷6幢第2层的商铺出租给被告使用，租赁期间自2017年3月1日起至2024年1月20日止，合同保证金为42000元，月租金为14000元，租金每年递增5%，并对其他事项进行了详细约定。合同签订后，原告依约将商铺交付给被告使用，但被告自2018年9月起便拖欠原告租金、水、电费至今，经原告多次催告后，被告仍置之不理。原告认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》为双方的真实意思表示，合同内容并未违反法律法规的强制性规定，应受法律保护，被告拒不支付租金、水、电费的行为，已构成违约，严重损害原告的合法权益。根据合同第三条的约定，租金每年递增5%,即2018年的月租金为14700元，被告拖欠原告2018年度的总租金为58800元;2019年的月租金为15435元，被告拖欠原告2019年度的总租金为123480元（暂计至2019年8月），合共为182280元。根据合同第七条的约定，若被告逾期支付租金、水、电费超过20天的，原告有权解除合同收回商铺，并不予退还被告缴纳的保证金。综上所述，原告特依法提起诉讼，恳请人民法院查明事实，判如所请。被告辩称：一、原告与被告于2017年1月9日签订的《铺位租赁合同》属于无效合同。该租赁物业的地址是肇庆市****层，根据证据资料显示,该楼房的所有权人是肇庆市民政局，而并非是被告。根据国家企业信用信息公示系统的《企业信用信息公示报告》显示，华悦建设公司与产权人肇庆市民政局没有任何关联，更没有委托出租等相关协议资料。据此，原告与被告2017年1月9日签订《铺位出租合同》不具备出租人资格，根据合同法相关法律规定，属于无权代理。该出租合同属于无效合同。二、被告已经于2018年9月结束租赁，并于同年10月搬出租赁房，并将房屋锁匙交还原告。因此不存在被告需继续交租的事实。由于租赁合同约定租赁期限为1年，因此，被告从2017年3月起租用到2018年2月己经满1年，但根据合同的约定可以延期，于是被告告知原告继续租用一段时间。到2018年8月，被告告知原告，提出结束租赁及搬走，原告提出请被告寻找新的承租人，于是被告找了两个有意承租者与被告商议租房事宜。到2018年9月，被告正式告知原告撤场，并于2018年10月16日搬离了租赁房屋，之后告知原告代理人何先生，并询问房屋大门锁匙如何交还，何先生回复说这两天没空，可将锁匙交给楼下的邦健药店，他过两天再去取锁匙。于是被告就将锁匙交给邦健药店，由该药店员工转交何先生。租金交至8月，对于剩余的租金和水电费还告知原告可在押金中扣减。此后，从10月开始，原告就再没有象以往一样每月向被告提交催交水电房租的纸条，也没有任何的催告函。此外，何先生在收回物业锁匙后还到出租屋进行检查，随后在该物业玻璃大门里面贴出招租广告，招租广告联系人及联系电话均为何生。由此可见，被告早己经腾退了房屋，房屋锁匙己进行交接，原告要求被告支付一年多的房租没有事实依据。综上所述，本案的租赁合同属于无效合同，而原告接受被告提交的锁匙的行为表明双方己经结束租赁，被告不应再向原告支付租金。为此，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，维护当事人合法权利。本院经审理认定事实如下：2017年1月9日，原告华悦建设公司（出租方、甲方）与被告叶子文化公司（承租方、乙方）签订《铺位租赁合同》，约定原告将肇庆市****房屋出租给被告使用，租赁期间自2017年3月1日起至2024年1月20日止。合同对保证金、租金、乙方责任、合同的变更与解除、违约责任等进行了约定。其中，合同第三条第一款约定：乙方须在签订本合同时，向甲方缴纳保证金人民币42000元，租赁期满，费用结算清楚并经甲方验收商铺合格后，甲方退回上述保证金给乙方（不计息）；合同第三条第二款约定：乙方应在每月5号前向甲方一次性缴交当月铺租费用14000元……，乙方必须依约交付租金，如有拖欠，按拖欠额每日收取0.5%的违约金，租金每年递增5%；合同第五条第一款约定：乙方在租赁期内确需中途退租，应提前一个月向甲方提出申请，经甲方同意后，乙方须缴清应缴费用，乙方所交保证金无偿归甲方；合同第七条（合同缺第六条）第2款约定：租金和水电费等乙方应缴费用，乙方应如期缴交，逾期二十天，除必须缴清所欠费用外，甲方有权解除合同，收回商铺，保证金不予退还，乙方应承担全部违约责任。合同签订后，原告将上述房屋交付给被告使用，被告依约交纳保证金人民币42000元给原告，并交租至2018年8月份。之后，原告认为被告拖欠自2018年9月份起的租金及2018年8-9月份的水电费2415.26元，遂诉至本院。被告则认为其已于2018年8月份通知原告不再承租房屋，在征得原告同意下，于2018年10月16日搬离租赁房屋，并将房屋钥匙交还给原告，因此不存在被告需继续交租的事实。又查明，在被告租赁案涉房屋期间，原告委派其员工何世方（联系电话号码：189*****332）向被告提交租金收据及水电费单据。诉讼中，被告的证人黄爱茵出庭作证，其证词如下：本人是叶子文化公司的员工，在公司担任出纳及行政管理职务。叶子文化公司租赁了华悦建设公司位于端州三路九巷6幢二层房屋，华悦建设公司委派的管理人叫何先生（具体姓名不清楚），每个月交租前，都是何先生打电话给我，通知我交租，并将租金及水电费的收据、纸条交给我，我核对数额后就支付租金给华悦建设公司。到2018年8月，我告知何先生，叶子文化公司准备退租，并询问何时可退回租房押金，何先生称需找到新的承租人后才能退租并退还押金。于是我帮他在58同城软件发布招租信息寻找新的承租人，承租人已和何先生联系。本人在2018年9月再次电话联系何先生确认我公司在2018年10月搬走。我公司在2018年10月10日开始搬家具至15日搬完，搬完后何先生致电给我，问我公司是否已经搬走，二天后何先生再次致电给我，让我归还住房钥匙，因当时何先生没有时间来拿钥匙，他让我把房屋门闸钥匙放在隔离的邦健药房的员工手上，并称他在第二天会自行在邦健药房处取回钥匙。过了二天，何先生拿了钥匙后致电给我，问我为什么没有搞卫生，我回复称大部分垃圾已清理，还有一点垃圾没有清理好。根据被告提供的证人黄爱茵与他人的电话录音反映，与黄爱茵对话的人自称姓何，并称原在华悦建设公司工作，现在已经辞职，其在华悦建设公司工作期间负责抄水电表；另外，该姓何的人在电话中承认已收回叶子文化公司租赁房屋的钥匙。诉讼期间，本院在原、被双方的委托诉讼代理人见证下，于2019年12月5日到案涉租赁房屋查看（详见本院拍摄的视频），经调查，案涉租赁房屋目前处于空置状态，并无任何单位或任何人在该处办公或居住，房屋内也没有堆放大件的杂物。本院又于当日并在原、被双方的委托诉讼代理人见证下，向位于案涉租赁房屋的一楼（即肇庆市****卡）“广东邦健医药连锁有限公司景山岗分店”的员工陈艺兴进行调查，陈艺兴称：在楼上办公的一间公司的确在去年搬走了，搬走时有名女士将一串钥匙放在我们药店内，并称到时出租方会派人取回钥匙，后该串钥匙的确被人取走了。另查明，案涉房屋所在的位于肇庆市*****层的产权人为肇庆市民政局。1993年3月28日及1994年1月21日，肇庆市民政局与广州机床工具工业公司分别签订《合作建楼协议书》《合作建民政综合楼合同》，约定由肇庆市民政局提供位于端州三路景山岗四方塘的1456平方米土地，广州机床工具工业公司负责投资140万元，双方共同兴建一幢综合楼，综合楼的产权为肇庆市民政局所有，首层（不含柴火房、楼梯间）和二层891.622平方米面积及首层南面空地（面积237.5平方米）交广州机床工具工业公司使用30年（从1994年1月21日起至2024年1月20日止）后无偿交还给肇庆市民政局。之后，广州机床工具工业公司并入广州机床工具有限公司。2007年1月28日，广州机床工具有限公司（甲方）与肇庆市华粤工程图审有限公司（乙方）签订《房屋使用权转让协议》，约定甲方经肇庆市民政局同意，以人民币80万元的价格将肇庆市*****层（不含柴火房及北面楼梯间）和二层共891.622㎡约17年（2007年2月1日起至2024年1月20日止）的使用权转让给乙方，乙方同意在取得房屋使用权期间内，仍按甲方与肇庆民政局所签订的合作建房协议书条款执行，并按此使用该房屋。使用期满后无偿归还给肇庆市民政局。2007年12月11日，肇庆市民政局在广州机床工具有限公司的《关于转让肇庆市**********、二层部分房屋使用权的函》上面批注了“同意转让使用权”（即同意广州机床工具有限公司将肇庆市**********、二层部分房屋使用权转让给肇庆市华粤工程图审有限公司）后盖章确认。2010年8月31日，肇庆市华粤工程图审有限公司变更为本案原告华悦建设公司。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的《铺位租赁合同》是否为有效合同。二、被告何时搬离案涉房屋，被告是否应支付租金（或房屋占有使用费）给原告。（一）对于原、被告双方签订的《铺位租赁合同》是否为有效合同的问题。本院认为，案涉房屋产权人为肇庆市民政局，原告根据与广州机床工具有限公司签订的《房屋使用权转让协议》并在征得肇庆市民政局的同意情况下，取得案涉房屋的使用权，在使用权的有效期限内，原告对案涉房屋享有占有、使用和收益的权利。肇庆市民政局与广州机床工具工业公司签订的《合作建楼协议书》《合作建民政综合楼合同》，以及广州机床工具有限公司与肇庆市华粤工程图审有限公司签订的《房屋使用权转让协议》，均未对案涉房屋的使用权人的出租权利予以限制，因此，原、被告签订的《铺位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同的内容没有违反法律、行政法规强制性规定，也没有损害产权人肇庆市民政局的合法权益，是有效合同。对于被告提出的原告仅享有房屋使用权而不具备房屋的出租权、双方签订的《铺位租赁合同》为无效合同的抗辩意见，被告该抗辩理据不成立，本院不予采纳。（二）对于被告何时搬离案涉房屋，被告是否应支付租金（或房屋占有使用费）给原告的问题。本院认为，首先，被告的证人黄爱茵陈述被告于2018年10月15日搬离案涉房屋，并在搬离后的二天后，根据原告的员工何世方的指示，将房屋门闸钥匙放在位于案涉房屋一楼的广东邦健医药连锁有限公司景山岗分店内；其次，原告在庭审期间也确认被告拖欠的水电费是2018年8月-9月份期间发生的水电费，可见，案涉房屋在2018年10月份之后并未发生水电费，被告在2018年10月份后并没有使用案涉房屋；再次，广东邦健医药连锁有限公司景山岗分店的员工陈艺兴陈述“二楼的公司在去年搬走时，曾有一位女士将一串钥匙放在药店内，并称出租方日后会自行取回”。综合案涉房屋在2018年10月份之后没有发生水电费的事实及证人陈艺兴的证词，以及本院到案涉房屋查验的结果等因素，本院认为证人黄爱茵关于被告于2018年10月15日已搬离案涉房屋并将钥匙交还给原告的陈述符合客观事实，本院对证人黄爱茵该证言予以采信，因此，可确定被告已于2018年10月15日搬离了案涉房屋，在此之后不再使用案涉房屋。故对于原告要求被告腾退并归还案涉房屋的请求，原告该请求与事实不符，本院不予支持。如前所述，被告于2018年10月15日搬离了案涉房屋，但被告搬离房屋并不意味双方的合同已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，被告提前解除租赁合同应征得原告的同意。本案中，原告的员工何世方仅是原告的水电表抄表员，负责将租金收据、水电表数据交给被告，其无权代表原告同意与被告解除租赁合同；而且，被告也未能提供充分证据证明何世方代表原告作出与被告解除租赁合同的意思表示。因此，何世方的行为不构成表见代理，原告并没有同意与被告解除《铺位租赁合同》，故对于被告认为其在搬离案涉房屋前，已与原告协商解除《铺位租赁合同》的抗辩意见，本院不予采纳。由于《铺位租赁合同》尚未解除，被告仍应按合同约定支付租金给原告。但考虑到被告已于2019年10月15日搬离案涉房屋，不再使用案涉房屋，原告完全可以再将案涉房屋另行出租获取收益，以避免损失的进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，本院酌定原告的租金损失从2018年10月16日（即被告搬离案涉房屋之次日起）起计至2018年12月15日止（即合计2个月），被告对原告2018年12月15日之后扩大的租金损失不再赔偿。经查明，被告2018年9月之后的房屋租金及2018年8-9月的水电费2415.26元没有支付，因此被告应支付2018年9月1日至2018年12月15日期间的租金51450元（计算办法：14700元+7350元+14700元×2）及水电费2415.26元给原告。故对于原告要求被告支付租金182280元及水电费2415.26元的请求，其理由成立部分，本院予以支持；其理由不成立部分，本院予以驳回。对于原告要求解除《铺位租赁合同》并没收被告缴纳的保证金42000元的请求，如前所述，被告没有依约交纳自2018年9月份起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。原告该请求符合《铺位租赁合同》第七条第二款的约定，也符合法律规定，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持；被告的抗辩理由成立部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十九条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：解除原告广东华悦建设工程技术有限公司与被告肇庆市叶子文化传媒有限公司签订的《铺位租赁合同》。被告肇庆市叶子文化传媒有限公司应在本判决发生法律效力之日起支付租金51450元给原告广东华悦建设工程技术有限公司。被告肇庆市叶子文化传媒有限公司应在本判决发生法律效力之日起支付水、电费2415.26元给原告广东华悦建设工程技术有限公司。被告肇庆市叶子文化传媒有限公司缴纳的保证金42000元归原告广东华悦建设工程技术有限公司所有。驳回原告广东华悦建设工程技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7566元（已由原告预交），由原告广东华悦建设工程技术有限公司负担4366元，被告肇庆市叶子文化传媒有限公司负担3200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄坤朝二〇一九年十二月十日法官助理 卢艺文书 记 员 梁思颖