福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1009号 原告（反诉被告）：洪重阳，男，汉族，1974年10月23日出生，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：许晓达，福建达峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘玲玲，福建达峰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：明胜（漳州）物业经营服务有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边售楼处**。统一社会信用代码：913506005532396959。 法定代表人：黄焕明，董事长。 委托诉讼代理人：郑敏婷，女，公司职员。 委托诉讼代理人：林武辉，男，公司职员。 被告：明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。统一社会信用代码：91350600798370691B。 法定代表人：黄焕明，董事长。 原告（反诉被告）洪重阳与被告（反诉原告）明胜（漳州）物业经营服务有限公司（以下称“明胜物业公司”）、被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下称“明发公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告洪重阳及其委托诉讼代理人许晓达、刘玲玲，被告明胜物业公司的委托诉讼代理人郑敏婷到庭参加诉讼。被告明发公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 洪重阳向本院提出诉讼请求:1.判令明胜物业公司、明发公司支付洪重阳租金19985.79元及逾期付款违约金（违约金每日按明胜物业公司、明发公司应付而未付款金额的0.02%计算，其中：8948.88元自2018年1月16日起、8948.88元自2018年4月16日起、2088.03元自2018年7月21日起均计至租金付清之日止；暂计至起诉日的违约金为504.72元）；2.判令明胜物业公司、明发公司支付洪重阳因租赁商铺面积差异增加购房款而应加付的租金2999.62元及逾期付款违约金（违约金每日按明胜物业公司、明发公司应付而未付款金额的0.02%计算，自起诉之日起计至租金付清之日止）；3.判令明胜物业公司、明发公司立即将租赁商铺及其有关联的公共部位和设施整改至具备正常经营使用条件并符合《商品房买卖合同》约定的标准；4.判令明胜物业公司、明发公司支付洪重阳租赁商铺占有使用费（占有使用费按照每月2982.96元计算，自2018年8月6日起计至明胜物业公司、明发公司将具备正常经营使用条件并符合《商品房买卖合同》约定标准的租赁商铺及其有关联的公共部位和设施交付给洪重阳之日止）；5.本案诉讼费由明胜物业公司、明发公司承担。诉讼过程中，洪重阳变更诉讼请求为:1.判令明胜物业公司、明发公司支付洪重阳逾期付款违约金1068.56元（违约金每日按明胜物业公司、明发公司应付而未付款金额的0.02%计算）；2.判令明胜物业公司履行漳州市龙文区明发商业广场10幢Ｄ231号商铺相关联共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理义务，并将其整改至具备正常经营使用条件；3.判令明胜物业公司、明发公司赔偿洪重阳损失（损失按照该商铺月租金2805.12元计算，自2018年8月6日起计至明胜物业公司将该商铺相关联共用部位和共用设施整改至具备正常经营使用条件之日止）；4.本案诉讼费由明胜物业公司、明发公司承担。事实和理由：漳州市龙文区“明发商业广场”系明发公司开发的楼盘，明发公司通过返租5年的模式销售该楼盘商铺并通过其关联公司明胜物业公司与业主签订《明发商业广场商铺租赁合同》（以下称“《租赁合同》”），由业主将所购商铺出租给明胜物业公司统一经营管理、对外招商出租。2011年4月15日，洪重阳与明发公司签订《商品房买卖合同》，由洪重阳向明发公司购买址在福建省漳州市龙文区商品房（以下称“讼涉店铺”），建筑面积共38.96平方米，购房款为420768元。同日，洪重阳与明胜物业公司签订租赁合同，由洪重阳将讼涉商铺出租给明胜物业公司经营管理，并约定：为方便租赁商铺的交接，明胜物业公司可在租赁商铺符合交付条件时直接与明发公司办理租赁商铺的交付手续，并由洪重阳与明胜物业公司签署交接确认书；租期共五年（包含前三年的市场培育期），自租赁商铺交付之日起计算，届时应由双方签署租赁商铺的交接确认书；租期前三年为市场培育期免租金，市场培育期届满后两年（即租赁经营期限之第四年、第五年）的年租金为洪重阳购买租赁商品价值（洪重阳的购房合同总价款）的8%；租金应按季度支付，明胜物业公司应在每季度第一个月的15日前将当季度租金支付至洪重阳指定的银行账户；明胜物业公司逾期向洪重阳支付租金的，应按应付而未付款金额的每日万分之二向洪重阳支付违约金等内容。同日，明胜物业公司与洪重阳及厦门佰仕达物业管理有限公司签订《明发商业广场商铺物业服务管理协议》。明胜物业公司作为签约方，对明发商业广场负责统一管理、统一规划、统一营销、统一业态组合。同时，明胜物业公司负有对讼涉房屋及物业共用部位维修、养护和管理、物业共用设备的运行、维修、养护和管理等义务。但明胜物业公司对讼涉商铺及物业共用部位、共用设施从未履行合同约定义务。上述合同签订后，明胜物业公司与明发公司办理讼涉商铺的交付手续，并由洪重阳与明胜物业公司签署《商铺交接确认书》，确认从2013年8月6日起开始算租期；明胜物业公司却未能依约按时支付租金。2018年8月6日，租赁商铺租赁期限届满后，租赁商铺及其有关联的公共部位和设施不仅不具备正常经营使用条件，甚至是存在重大安全隐患，与《商品房买卖合同》所约定的交付标准不相符。明胜物业公司与明发公司应当负责对此进行整改并按《明发商业广场商铺租赁合同》约定的租金标准赔偿洪重阳从2018年8月6日起至将具备正常经营使用条件并符合《商品房买卖合同》约定标准的租赁商铺及其有关联的公共部位和设施交付给洪重阳之日止的损失。明胜物业公司、明发公司系销售经营漳州市龙文区“明发商业广场”商铺的关联公司，其在人员管理、业务、财务上均存在高度混同，已丧失独立人格，构成关联企业的任何混同，应承担连带责任。 为证明上述事实，洪重阳提交以下证据：一、《商品房买卖合同》及《租赁合同》，拟证明明发商业广场是明发公司开发的楼盘，洪重阳向明发公司购买的商铺的相关内容。二、明发商业广场商铺物业管理服务协议，拟证明明胜物业公司对明发商业广场负责统一管理、统一规划、统一营销、统一业态组合；同时，明胜物业公司负有对讼涉房屋及物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备运行、维修、养护和管理等义务。三、商铺交接确认书，拟证明明胜物业公司与明发公司办理租赁商铺的交付手续，确认从2013年8月6日起开始起算租期等事实。四公证书、现场照片，拟证明明胜物业公司在租赁及服务管理运营期间没有履行租赁合同、物业服务管理协议约定的义务，导致讼涉商铺所在的10号楼公共部位及公共设施无法使用，导致讼涉商铺无法正常经营使用，而且存在重大安全隐患。 明胜物业公司辩称，明胜物业公司与洪重阳之间的房屋租赁合同因履行期限届满而终止，合同终止后洪重阳未履行涉讼商铺的受领义务依法应予否定性评价，洪重阳的诉请依法应予驳回。一、关于本案的案由及诉讼参加人的问题。本案案由为房屋租赁合同纠纷。根据合同相对性原则，洪重阳与明胜物业公司所签订的《明发商业广场商铺租赁合同》的合同当事人为洪重阳与明胜物业公司，故本案当事人不应包含明发公司。二、涉讼的租赁合同已依约全面履行完毕。合同终止后，洪重阳应依法履行合同终止后的办理结算和交接手续，但经明胜物业公司书面通知和催告，洪重阳拒不履行办理结算和交接手续，实际上已是构成合同终止后附随义务的不履行，依法应承担相应责任。三、明胜物业公司返还义务范围。明胜物业公司作为承租人所负有的义务为在租赁期限内及时足额向作为出租人的洪重阳支付租金，并在合同约定范围内对租赁房屋负有适当的修缮义务；但对于共同区域及共同设施尤其是商业经营环境，明胜物业公司依约不负有义务。洪重阳以租赁商铺及其有关联的公共部位和设施不具备正常经营使用条件甚至是存在重大安全隐患为由诉请明胜物业公司赔偿损失，于法无据。 明发公司未到庭答辩，向本院提交书面答辩称，一、本案系租赁合同纠纷，与明发公司无关。明发公司并非租赁合同的当事人，不是适格被告。二、洪重阳无证据证明明发公司与明胜物业公司之间存在人格混同，其诉求不应得到支持。 明胜物业公司向本院提出反诉请求:1.判令洪重阳赔偿明胜物业公司因管理讼涉商铺所产生的管理费（按每月1万元计算，自2018年8月6日起至洪重阳领受讼涉商铺之日止，暂计至起诉之日2019年10月6日为140,000元）；2.本案受理费由洪重阳负担。事实和理由：2011年4月15日，洪重阳与明胜物业公司签订租赁合同，约定洪重阳将其购买的讼涉商铺出租给明胜物业公司，租赁期限5年，自租赁标的物交付之日起计算。双方约定，租赁经营期限届满的次日，明胜物业公司应按租赁标的物当时的现状向洪重阳移交。明胜物业公司与洪重阳于2014年8月6日签署《商铺移交确认书》，确认自2013年8月6日起算租期。合同履行期限届满后，明胜物业公司多次通过电话告知洪重阳不再续约，均被拒绝。明胜物业公司遂于2018年9月19日向洪重阳邮寄通知书，告知合同期满后不再续约，要求其于2018年9月21日前往明胜物业公司办理商铺接收手续。但该通知被洪重阳拒收退回。租赁期限届满后，由于洪重阳拒绝接收讼涉商铺，洪重阳与明胜物业公司形成了事实上的委托管理合同关系，洪重阳应向明胜物业公司支付管理费。 为证明上述事实，明胜物业公司提交以下证据：一、收铺通知书；二、通知书跟踪单。拟共同证明明胜物业公司于2018年9月19日向洪重阳邮寄通知书，洪重阳拒收退回，明胜物业公司没有违约，洪重阳无权要求支付损失。 洪重阳辩称，一、明胜物业公司的反诉不符合法律规定，依法不应当受理。明胜物业公司基于委托合同关系提起的反诉与本案提起租赁合同关系不是相同的法律关系，不应当合并审理。二、明胜物业公司对讼涉店铺没有进行管理和养护。因明胜物业公司怠于管理维修，导致讼涉商铺不具备正常使用条件。三、明胜物业公司诉请按每月10,000元的标准主张管理费没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 双方没有争议的事实为：2011年4月15日，以明发公司为出卖人、洪重阳为买受人的买卖双方签订《商品房买卖合同》（编号：35060108029601096），约定洪重阳向明发公司购买讼涉商铺，商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米10,800元，总金额420,768元等内容。同日，以洪重阳为出租方（业主、甲方）、明胜物业公司为承租方（经营公司、乙方）的租赁双方签订《明发商业广场商铺租赁合同》。该合同载明：标的物为讼涉商铺。洪重阳同意，为方便租赁标的物的交接，洪重阳就此直接授权明胜物业公司可在租赁标的物符合交付条件时，明胜物业公司有权直接与租赁标的物的开发商即明发公司办理租赁标的物的交付手续。本合同项下的租赁期限共5年（包含前三年的市场培养期），租赁期限自租赁标的物交付之日起计算，届时应由双方签署租赁标的物的交接确认书。租金、租赁税及支付承担方式：1.市场培育期（租赁经营期开始的前三年）。2.市场培育期届满后的两年（即租赁经营期限之第四年、第五年）租赁期间的租金：年租金为洪重阳购买租赁标的物价值（洪重阳的购房合同总价款）的8%，即年租金=租赁标的物总价款×8%；则月租金=年租金÷12。购房合同总价款420,768元，月租金为2,805.12元。双方同意，租金应按季度支付。明胜物业公司应在每季度第一个月的15日前将当季度租金支付至洪重阳指定银行账户。租赁经营期限届满的次日，明胜物业公司应按租赁标的物当时的现状向洪重阳移交租赁标的物，若租赁标的物当时的转租合同尚未履行完毕的，尚未履行完毕的部分应由洪重阳负责继续履行。明胜物业公司逾期向洪重阳支付租金的，应按应付而未付款金额的每日万分之二向洪重阳支付违约金。洪重阳违约阻止租赁标的物交付或因洪重阳行为导致租赁标的物迟延交付，应承担由此引起的洪重阳所有直接或间接损失，包括但不限于洪重阳因此而向次承租人承担的违约责任等内容。 2014年8月6日，洪重阳与明胜物业公司签订《商铺交接确认书》，双方确认从2013年8月6日开始起算租期。 洪重阳自认租金收取时间如下：一、2016年8月6日至2016年9月30日的租金于2016年8月1日收到；二、2016年10月1日至2017年3月31日的租金于2017年3月1日收到；三、2017年4月1日至2017年6月30日的租金于2017年5月10日收到；四、2017年7月1日至2017年9月30日的租金于2017年8月17日收到；五、2017年10月1日至2017年12月31日的租金于2018年1月10日收到；六、2018年1月1日至2018年6月30日的租金于2018年7月24日收到；七、2018年7月1日至2018年8月5日的租金于2018年8月30日收到。 庭审结束前，洪重阳未与明胜物业公司就讼涉商铺办理交接手续，未续订租赁合同。 对有争议的事实，本院分析认定如下： 一、关于租金支付时间的问题。庭审时，明胜物业公司对洪重阳自认收到租金的时间有异议，但其未在指定的期限内提交证据，应自行承担举证不利的后果。因此，应当以洪重阳自认的收到租金的时间作为确定逾期支付租金违约责任的计算依据。 二、关于明胜物业公司是否通知洪重阳交付讼涉商铺问题。明胜物业公司主张其于2018年9月21日向洪重阳邮寄通知书，告知合同期满后不再续约，要求洪重阳办理商铺接收手续，但未提交证据予以证明。庭审中，洪重阳亦否认收到通知书。故明胜物业公司主张其已通知洪重阳交付讼涉商铺，本院不予采纳。 三、关于明胜物业公司是否有义务在向洪重阳交还商铺前，将讼涉商铺及其关联的公共部位和设施整改至具备正常经营使用条件的问题。讼涉租赁合同约定“租赁经营期限届满的次日，乙方（明胜物业公司）应按租赁标的物当时的现状向甲方（洪重阳）移交租赁标的”，该合同中，双方并未就讼涉商铺及其关联公共部位、设施的损坏与整改事宜进行约定。因此，洪重阳要求明胜物业公司对讼涉商铺及其关联公共部位、设施整改至具备正常经营使用条件，缺乏合同及法律依据。根据洪重阳举证的《明发商业广场商铺物业服务管理协议》可知，明胜物业公司虽是该合同的签约方，但讼涉商铺及其关联公共部位、设施的维修、养护、管理等问题，与本案租赁合同纠纷并非同一法律关系，洪重阳应另案主张。 本院认为，本案系租赁合同关系所产生的纠纷，洪重阳与明胜物业公司签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方约定租金按季度支付，明胜物业公司应在每季度第一个月的15日前将当季度租金支付至洪重阳指定银行账户。明胜物业公司逾期支付租金依约应承担的违约责任包含：一、2016年10月1日至2016年12月31日的租金应于2016年10月15日前支付，明胜物业公司于2017年3月1日支付，逾期137天，应支付违约金为230.58元（8,415.36元×0.0002×137日）；二、2017年1月1日至2017年3月31日的租金应于2017年1月15日前支付，明胜物业公司于2017年3月1日支付，逾期45天，应支付违约金为75.74元（8,415.36元×0.0002×45日）；三、2017年4月1日至2017年6月30日的租金应于2017年4月15日前支付，明胜物业公司于2017年5月10日支付，逾期25天，应支付违约金为42.08元（8,415.36元×0.0002×25日）；2017年7月1日至2017年9月30日的租金应于2017年7月15日前支付，明胜物业公司于2017年8月17日支付，逾期33天，应支付违约金为55.54元（8,415.36元×0.0002×33日）；2017年10月1日至2017年12月31日的租金应于2017年10月15日前支付，明胜物业公司于2018年1月10日支付，逾期87天，应支付违约金为146.43元（8,415.36元×0.0002×87日）；2018年1月1日至2018年3月31日的租金应于2018年1月15日前支付，明胜物业公司于2018年7月24日支付，逾期190天，应支付违约金为319.78元（8,415.36元×0.0002×190日）；2018年4月1日至2018年6月30日的租金应于2018年4月15日前支付，明胜物业公司于2018年7月24日支付，逾期100天，应支付违约金为168.31元（8,415.36元×0.0002×100日）；2018年7月1日至2018年8月5日的租金应于2018年7月15日前支付，明胜物业公司于2018年8月30日支付，逾期46天，应支付违约金为30.11元（3,272.62元×0.0002×46日）。上述违约金共计1,068.56元。本案租赁期限为五年，自2013年8月6日起至2018年8月5日，即2018年8月5日租赁期限届满，根据双方约定，租赁经营期限届满的次日，明胜物业公司应按租赁标的物当时的现状向洪重阳移交租赁标的物，即明胜物业公司应于2018年8月6日按讼涉商铺的现状向洪重阳移交。讼涉商铺的交接系明胜物业公司、洪重阳双方的权利和义务，明胜物业公司未能证明其通知洪重阳办理交接手续，洪重阳亦未证明明胜物业公司拒不交付讼涉商铺，故明胜物业公司请求洪重阳支付其租赁期满后的管理费用，本院不予支持。明胜物业公司与明发公司均为企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。洪重阳请求明发公司承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、明胜（漳州）物业经营服务有限公司应在本判决生效之日起10日内支付洪重阳违约金1,068.56元； 二、明胜（漳州）物业经营服务有限公司与洪重阳应在本判决生效之日起10日内办理址在福建省漳州市龙文区商品房的交付手续； 三、驳回洪重阳的其他诉讼请求； 四、驳回明胜（漳州）物业经营服务有限公司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由明胜（漳州）物业经营服务有限公司负担。反诉受理费3,100元，由明胜（漳州）物业经营服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  魏志艳 人民陪审员  张伟鸿 人民陪审员  吴群英 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  蔡国容 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。