广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1803民初4392号原告：吴伟常，男，汉族，1984年4月14日出生，住清远市清新区**************，公民身份号码：441************416。原告：朱小花，女，汉族，1986年11月20日出生，住清远市清新区***********11*，公民身份号码：440************520。以上原告共同委托诉讼代理人：何慧文，系广东劲龙律师事务所律师。被告：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区**********************。法定代表人：殷冀，该公司总经理。委托诉讼代理人：贺文斌，广东品高律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾粤君，广东品高律师事务所实习律师。原告吴伟常、朱小花诉被告清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告共同委托诉讼代理人何慧文，被告委托诉讼代理人贺文斌、曾粤君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴伟常、朱小花向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期交房违约金，违约金自2016年7月1日起至实际交房之日止按日计付已付房款的万分之三，计至2016年10月18日为8849元；2、判决被告向原告支付逾期办证违约金，违约金自2017年1月18日起至被告报产权登记机关备案办理房地产权属证书之日止，按日计付已付房价款270634元的万分之一支付给原告作为逾期办证违约金，计至2018年10月22日为17374元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月10日，吴伟常、朱小花与合创公司签订《商品房买卖合同》约定，吴伟常、朱小花购买合创公司开发的位于清远市清新区***************4******屋，房屋总价款270634元。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备工程竣工验收合格并符合合同约定的房屋交付原告使用。合同第九条约定，被告逾期交付房产超过90天的，原告有权要求被告继续履行合同，并有权要求被告自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。吴伟常、朱小花依约支付全部购房款，被告201*年10月18日才向原告交楼，按照合同第八条、第九条的约定，被告应向原告支付房屋价款万分之三的违约金，违约金从2016年7月1日起计算，计至实际交房之日止，计至201*年10月18日为109日，违约金为8849元。合创公司至2018年10月22日才报产权登记机关备案为原告办理房地产权属证书，应按日万分之一支付原告逾期办证违约金17374元。为维护吴伟常、朱小花合法权益，特提起诉讼，请求法院支持吴伟常、朱小花的上述诉讼请求。被告合创公司辩称：一、原告逾期交楼违约金的诉讼请求已过诉讼时效，请法院依法驳回。二、即便是计算违约金，吴伟常、朱小花计算违约金的起始时间和截止时间错误。逾期交楼应从2016年7月1日起计，2016年10月18日的违约金的诉讼时效应从2016年10月18日起计，2016年7月1日至2016年10月18日期间每一天的违约金的诉讼时效，均按此方式计算。因原告在2019年10月17日才起诉。故其逾期交楼违约金债权的诉时效保护期限，只能前推三年，对于三年之前即2016年10月17日前的违约损失已经超过诉讼时效。三、原告收楼时，答辩人向原告赠送了12个月的物业管理费1237.93元，该部分费用，应用于抵扣逾期交楼违约金及逾期办证违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，本院认定事实如下：2014年10月10日，吴伟常、朱小花（买受人）与合创公司（出卖人）签订《广东省商品房买卖合同》，约定吴伟常、朱小花购买合创公司开发的位于清远市清新区**********************屋，总价款270634元。第八条约定2016年6月30日前，出卖人依照国家和地方人民政府的有关规定，将经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，吴伟常、朱小花依约向合创公司支付了全部购房款。2016年10月18日，吴伟常、朱小花办理收楼手续。2018年10月22日，合创公司将该房屋的办证资料提交清远市清新区*******。本院认为,本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。吴伟常、朱小花与合创公司签订的《广东省商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于逾期交房违约金及诉讼时效。合创公司没有依照合同约定于2016年6月30日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。由于合同中关于违约金的约定是按日计算，故每日的违约金应当视为一个单独的债权，相应的诉讼时效也应当分别计算。合同约定被告应于2016年6月30日前交付房屋，吴伟常、朱小花于2016年10月18日收楼，逾期交房违约金应从2016年7月1日起按日万分之三计算至2016年10月18日止。但由于至起诉之日即2019年10月17日，部分违约金（2016年7月1日至2016年10月16日的违约金）已经超过了民法总则规定的三年诉讼时效，超出的部分应不予计算。因此逾期交楼违约金应从2016年10月17日计至2016年10月18日，金额为162元（270634元×0.0003/天×2天）。三、关于逾期办证违约金。依照合同约定，合创公司没有依约为吴伟常、朱小花办理房地产权证书，已构成违约，应承担违约责任。由于双方未提交证据证实有约定逾期办证违约金，违约金可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。现原告要求按日万分之一计算，并未超出相关法律规定，本院予以准许。吴伟常、朱小花于2016年10月18日收楼，逾期办证违约金应从2017年1月18日起按日计算，计算至2018年10月22日止，金额为17402元（270634元×0.0001/天×643天）。吴伟常、朱小花提出的诉讼请求为17374元，没有超出权利范围，予以支持。被告主张向原告赠送了12个月的物业管理费1237.93元，应用于抵扣逾期办证违约金，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告吴伟常、朱小花的逾期交楼违约金162元，于本判决生效之日起10日内付清。二、被告清远市合创泰富房地产开发有限公司应付原告吴伟常、朱小花的逾期办证违约金17374元，于本判决生效之日起10日内付清。三、驳回原告吴伟常、朱小花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费228元，由原告吴伟常、朱小花负担76元，被告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担152元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  邝正兵二〇一九年十二月十四日书记员  曾志扬附有关法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。