福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2019）闽0802民初8338号原告：福建紫金商务服务有限公司，住所地厦门市湖里区翔云三路****东侧，统一社会信用代码91350200671930794B。法定代表人：戴瑞珍，总经理。委托诉讼代理人：吴潮欣，福建正廉律师事务所执业律师。被告：周维维，男，1987年7月26日生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。第三人：中国建设银行股份有限公司龙岩第一支行，住，住所地龙岩市新罗区西城莲新中路**一社会信用代码9135080085783029XG。负责人：熊玉强，行长。委托诉讼代理人：张兆榕，男，1964年3月21日出生，汉族，该行经理，住龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：陈楠，男，1992年12月28日出生，汉族，该行经理，住龙岩市新罗区。原告福建紫金商务服务有限公司（以下简称“紫金商务公司”）与被告周维维、第三人中国建设银行股份有限公司龙岩分行（以下简称“建行龙岩第一支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告紫金商务公司的委托诉讼代理人吴潮欣、被告周维维、第三人建行龙岩第一支行的委托诉讼代理人张兆榕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。紫金商务公司向本院提出诉讼请求：1、解除周维维与建行龙岩第一支行签订的《商品房买卖合同》(合同编号:201407987)及补充协议，建行龙岩第一支行配合办理撤销商品房买卖合同备案登记、预告登记手续和退回契税手续；2、周维维向紫金商务公司支付违约金95829.6元；；3、周维维支付紫金商务公司因本案律师费用8000元。事实与理由：紫金商务公司原名为福建紫金房地产开发有限公司（以下简称“紫金地产公司”），开发建设新罗区“紫金莲园”商品房项目，周维维购买该项目第2幢1108号房屋一套，于2014年11月6日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定:房屋总价款为479148元，周维维应支付首付款149148元，余款330,000元以周维维向建行龙岩第一支行按揭贷款形式支付，紫金商务公司为周维维按揭贷款提供阶段性担保。《补充协议》第五条第6项约定:买受人在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担担保责任的金额。前述应付款项超过7日未支付的或买受人未能按时偿还银行按揭贷款由出卖人为期垫付超过三期的，出卖人有权解除合同，买受人应承担购房价款总额的20%的违约金、出卖人追偿产生的诉讼费、律师费、保全费等费用。紫金地产公司与周维维签订商品房买卖合同及补充协议后，办理合同备案及预告登记手续，周维维缴纳了契税。周维维与建行龙岩第一支行签订了按揭贷款合同，建行龙岩第一支行依约支付了贷款。周维维按期履行了部分按揭贷款，但从2018年6月开始未偿还贷款。建行龙岩第一支行反复催促周维维还款。2019年9月11日，建行龙岩第一支行书面催告紫金商务公司履行保证责任。紫金商务公司于2019年9月12日致函周维维，催促周维维立即还款并告知逾期还款的法律后果，但周维维仍不予理会。2019年9月18日，建行龙岩第一支行从紫金商务公司担保保证金帐户中扣取28,700元，紫金地产公司为周维维履行了保证责任。因周维维严重违约，致使紫金商务公司合同目的落空，紫金商务公司有权解除合同，故诉至本院。周维维辩称，紫金商务公司所述属实，周维维现在家里有变故，没有经济能力偿还，请求给周维维一点时间还钱。建行龙岩第一支行述称，周维维有陆续归还部分贷款，但没有足额还款，建行龙岩第一支行打了一年的电话给周维维，但周维维都没有及时归还贷款。紫金商务公司目前仍是保证人，如继续没有还，建行龙岩第一支行就要求紫金商务公司偿还。同意紫金商务公司解除合同，如果解除合同，第三人同意予以配合办理相关手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：紫金地产公司开发建设新罗区“紫金莲园”商品房项目，周维维购买该项目第2幢1108号房屋一套，紫金地产公司与周维维于2014年11月6日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同约定:房屋总价款为479,148元，周维维应支付首付款149,148元，余款330,000元以周维维向建行龙岩第一支行按揭贷款形式支付，紫金商务公司为周维维按揭贷款提供阶段性担保。《补充协议》第五条第6项约定:买受人在出卖人担保期内，如因买受人未能按期偿还按揭贷款，导致出卖人承担担保责任的，买受人须在次日立即偿还出卖人承担担保责任的金额。前述应付款项超过7日未支付的或买受人未能按时偿还银行按揭贷款由出卖人为期垫付超过三期的，出卖人有权解除合同，买受人应承担购房价款总额的20%的违约金、出卖人追偿产生的诉讼费、律师费、保全费等费用。紫金地产公司与周维维签订商品房买卖合同及补充协议后，办理合同备案及预告登记手续，周维维缴纳了契税。周维维与建行龙岩第一支行签订了按揭贷款合同，建行龙岩第一支行依约支付紫金地产公司贷款。周维维按期履行了部分按揭贷款，但从2018年6月开始未偿还贷款。建行龙岩第一支行反复催促周维维还款。紫金地产公司于2018年12月28日更名为“紫金商务公司”。2019年9月11日，建行龙岩第一支行书面催告紫金商务公司履行保证责任。2019年9月18日，建行龙岩第一支行从紫金商务公司担保保证金帐户中扣取28,700元。紫金商务公司要求周维维偿还偿款未果，故诉至本院。本院认为，紫金地产公司与周维维签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，双方均应遵守，全面履行。周维维办理房屋按揭贷款后，仅支付银行部分购房按揭贷款，未按合同约定按期、足额偿还按揭贷款，导致承担保证责任，同时未按合同约定偿还紫金商务公司代偿款，经紫金商务公司催告，至今仍未履行，因此，紫金商务公司要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，具有合同和法律依据，本院予以支持。本案讼争商品房虽发生买卖并办理了预告登记手续，但物权应恢复原状，即讼争商品房的权属仍属紫金商务公司所有，周维维应依约协助办理商品房合同备案及预告登记的注销手续。紫金商务公司要求周维维支付按总房价20%计算的违约金，该主张过高于紫金地产公司的损失，本院予以调整。应偿还按总房款5%计算的违约金23,957.4元。紫金商务公司主张周维维偿付某为实现债权而支出的律师费8,000元，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。紫金商务公司已收取李文、蔡鹰的购房款及房屋按揭款479,148元，按法律规定应予返还，但周维维未明确提出反诉，且涉及案外人贷款银行，故本案不予处理，各方当事人对款项的扣抵及其他相关事项，可另行协商处理或另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除福建紫金商务服务有限公司与周维维签订的编号201407987《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、周维维应于本判决生效之日起二十日内协助福建紫金商务服务有限公司办理编号201407987《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的备案注销手续及商品房预告登记注销手续；三、周维维应于本判决生效之日起二十日内支付福建紫金商务服务有限公司违约金23957.4元；四、周维维应于本判决生效之日起二十日内返还福建紫金商务服务有限公司律师代理费80000元；五、驳回福建紫金商务服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9630元，减半收取计4815元，由福建紫金商务服务有限公司负担1815元，由周维维负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 郑  冬  伟二〇一九年十二月十八日书记员 吴琳婷（代）附注：一、引用的主要法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：17×××01支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。新罗区法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331