重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初20735号原告（反诉被告）：苏果毅，男，1975年8月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：赵五洲，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘永红，重庆公鸣律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆市科检置业有限公司，住所地重庆市江**港安二路******，统一社会信用代码915001056220567708。法定代表人：刘兴龙,总经理。委托诉讼代理人：蒋洪，重庆渝韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵波，重庆渝韬律师事务所律师。原告（反诉被告）苏果毅与被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司（以下简称“科检公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2019年3月12日，原告（反诉被告）苏果毅的委托诉讼代理人赵五洲、刘永红，被告（反诉原告）科检公司的委托诉讼代理人赵波到庭参加诉讼。2019年9月17日，原告（反诉被告）苏果毅的委托诉讼代理人刘永红，被告（反诉原告）科检公司的法定代表人刘兴龙及其委托诉讼代理人蒋洪到庭参加诉讼。2019年12月30日，原告（反诉被告）苏果毅的委托诉讼代理人刘永红，被告（反诉原告）科检公司的委托诉讼代理人蒋洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告苏果毅向本院提出诉讼请求：1.判令科检公司向苏果毅交付位于重庆市江北区港城工业园X区X栋裙楼第三层房屋；2.判令科检公司为苏果毅办理前述房屋房地产权证，将前述房屋登记在苏果毅名下；3.判令科检公司向苏果毅赔偿逾期交房的租金损失（其中2014年3月31日至2018年10月16日期间为1088400元，自2018年10月17日起至交房之日止，按每月22050元的标准计算）；4.判令科检置业向苏果毅支付逾期办证违约金（以5775000元为基数，从2015年3月31日起至办证之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。事实和理由：2014年3月30日，苏果毅与科检公司签订《房屋转让合同》，约定科检公司将位于重庆市江北区港城工业园区X区X栋裙楼第三层房屋（以下简称“涉讼房屋”）转让给苏果毅；该房屋建筑面积为1050平方米；总成交价为5775000元；科检公司应于签订合同当日交付房屋，于房款付清之日办理产权证。合同签订后，苏果毅付清了购房款，但科检公司既不交房、也不办理过户手续，苏果毅遂诉至法院。本诉被告科检公司辩称：1.签订合同当日，科检公司已经将涉讼房屋交付给苏果毅，苏果毅也已进行装修设计并初步动工，故不存在交房或租金损失的问题；2.苏果毅未交齐购房款，也未按照合同约定或政策规定注册企业，不符合办证条件；3.合同未约定逾期办证违约金，且不应适用商品房买卖合同司法解释规定主张违约金。反诉原告重庆市科检置业有限公司诉称：1.判令苏果毅向科检公司支付剩余购房款801570元；2.判令苏果毅向科检公司支付逾期付款违约金（以801570元为基数，从2019年2月23日起至付清款日止，按日千分之一的标准计算）。事实和理由：2014年3月30日，苏果毅与科检公司签订《房屋转让合同》，约定科检公司将涉讼房屋转让给苏果毅；房屋建筑面积为1050平方米；单价为5500元/平方米，总成交价为5775000元；该面积不包括公摊面积，待相关部门确定公摊系数后对转让款进行多退少补。2017年12月22日，测量机构出具《重庆市房产面积测算报告书》，确定涉讼房屋公摊系数，故苏果毅应向科检公司补交购房款，并支付逾期付款违约金。反诉被告苏果毅辩称：公摊系数应当由房屋交易中心确定，但涉讼房屋没有相关备案信息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院评析如下：1.苏果毅举示的《重庆国际检测大厦房屋转让合同》《收据》《律师函》、照片、评估报告书、评估费发票，结合科检公司质证意见，本院均予以采信；2.科检公司举示的《重庆国际检测大厦房屋转让合同》、照片，结合苏果毅质证意见，本院均予以采信；3.科检公司举示的《物业服务合同》，拟证明其已履行交房义务，但该证据不足以达到其证明目的，本院不予采信；4.科检公司举示的《村镇银行入账回单》，无法与本案产生实质性关联，本院不予采信；5.科检公司举示的《设计图》，无法确认其真实性，也无法达到其证明目的，本院不予采信；6.科检公司举示的《房屋面积分户汇总表》与《重庆市房产测量报告书》相互印证，本院均予以采信；7.科检公司举示的《备案登记证》、平面图，结合当事人陈述，本院均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月30日，科检公司作为甲方、苏果毅作为乙方，双方签订《重庆国际检测大厦房屋转让合同》，约定甲方以出让方式取得位于重庆市江北区寸滩街道港城工业园区D区编号为JB-08-13地块的土地使用权；该地块土地面积为9752平方米，规划用途为一类工业用地；本项目定名为重庆国际检测大厦；乙方受让楼宇为本项目A栋裙楼第三层；该楼宇房屋为框架结构，层高约为3.6米，建筑面积约为1050平方米（暂以楼层附图为计算基准，不含公摊面积，该公摊面积待房屋交易中心确认公摊系数后，在办理产权登记前与甲方多退少补进行结算）；乙方受让的楼宇无论自用或对外招商都必须符合园区产业要求，依法注册或迁入企业，自主经营，照章纳税；该房屋为清水房，单价为5500元/平方米，总成交价为5775000元；本合同书以建筑面积为依据进行面积确认以及面积差异处理；该楼宇房屋产权过户于乙方后，若产权登记建筑面积与合同书中的约定建筑面积发生差异，最终以房地产产权登记机关实际测定的建筑面积为准，届时对本合同书中约定的转让款实行多退少补的方式，双方承诺均不得以房屋面积存在差异为由解除合同；甲方同意乙方按分期付款方式支付房款，即签订购房确认书后15日内乙方向甲方缴纳首次支付房款1500000整；第二次必须在2014年4月20日前支付房款1000000元，余款在2015年3月30日前按季度分三次付清；若乙方逾期付款在30日之内，自双方约定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期付款超过30日，甲方有权解除转让合同，且已付房款不退退还，如乙方要求继续履行该合同且甲方同意的，可继续履行，但自约定应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付本合同总价款千分之一的逾期违约金；甲方应当在2014年3月30日前将符合合同约定的楼宇交付乙方装修；甲方逾期交房不超过120日，自应交付之日起至实际交付之日，甲方按月向乙方支付已交转让款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过120日后，乙方有权解除合同，甲方应当在乙方解除转让合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款，并按照已付房款的1%支付逾期违约金，乙方要求继续履行转让合同的，本合同继续生效，自约定应该交付之日期限的第121天起至实际交付之日止，按月向乙方支付已付房款万分之一的逾期违约金。合同签订后，苏果毅向科检公司支付了购房款5775000元。涉讼房屋所在大厦于2016年12月27日竣工验收，该大厦未办理产权证。2017年12月22日，重庆市平正房地产测量事务所出具《重庆市房产面积测算报告书》，载明涉讼房屋所在楼层公摊系数为0.1388。双方当事人未办理房屋交接手续。2019年1月25日，重庆翰涛律师事务所受科检公司委托向苏果毅出具《律师函》，载明根据确认的公摊系数，苏果毅应当补交购房款。2019年7月8日，重庆普华房地产土地资产评估有限公司出具评估报告书，载明涉讼房屋租金标准如下：2014年3月31日至2014年12月31日期间，每月17850元；2015年全年，每月18900元；2016年全年，每月19950元；2017年全年，每月21000元；2018年1月1日至2018年10月16日期间，每月22050元。苏果毅支出评估费29700元。庭审中，苏果毅陈述认可科检公司关于公摊面积的计算方式。本院认为，科检公司与苏果毅签订的《重庆国际检测大厦房屋转让合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。1.交房问题。虽然合同约定科检公司应于2014年3月30日交房；但根据《城市房地产管理法》第二十七条规定，“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”；科检大厦于2016年12月27日竣工验收，符合交房条件，应当于次日交房；双方当事人未办理房屋交接手续；科检公司未举示充分证据证明其已履行交房义务，应当承担举证不能的责任，故关于苏果毅主张交房的请求，本院予以支持。2.办证问题。重庆国际检测大厦未办理所有权证，故涉讼房屋暂无法办理所有权证，属于事实上的履行不能，关于苏果毅主张办证的请求本院不予支持。3.租金损失问题。科检公司逾期交房，应当从符合交房条件次日即2016年12月28日至实际交房日止，赔偿租金损失，具体标准为2016年12月28日至2016年12月31日，按每月19950元的标准计算；2017年1月1日至2017年12月31日期间，按每月21000元的标准计算；2018年1月1日至交房日止，按每月22050元的标准计算。4.逾期办证违约金。合同并未约定逾期办证违约金；另涉讼房屋系工业厂房，不属于商品房，故不适用商品房买卖合同司法解释，苏果毅主张科检公司支付逾期办证违约金没有事实及法律依据，对于该项诉讼请求，本院不予支持。5.购房款问题。根据合同约定，双方应依据公摊系数结算购房款，故苏果毅应向科检公司补交购房款，具体标准为5500元/平方米×1050平方米×0.1388=801570元，故关于科检公司主张苏果毅支付购房款的请求，本院予以支持。6.逾期付款违约金问题。根据合同约定及交易习惯，科检公司应先通知苏果毅进行结算，并向其出具测算报告书作为结算依据；科检公司未举示证据证明其通知过苏果毅进行结算，且本案中举示的测算报告书系申请法院调查取证取得，科检公司跳过结算步骤迳行主张逾期付款违约金没有事实依据，故关于科检公司主张其支付逾期付款违约金的请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苏果毅交付位于重庆市江北区港城工业园X区X栋裙楼第三层房屋；二、被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）苏果毅赔偿租金损失（2016年12月28日至2016年12月31日，按每月19950元的标准计算；2017年1月1日至2017年12月31日期间，按每月21000元的标准计算；2018年1月1日至交房日止，按每月22050元的标准计算）；三、原告（反诉被告）苏果毅于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司支付购房款801570元；四、驳回原告（反诉被告）苏果毅的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费32358元，减半收取计16179元，由原告（反诉被告）苏果毅负担6179元，由被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司负担10000元；反诉案件受理费11815.7元，减半收取计5907.85元，由原告（反诉被告）苏果毅负担5000元，由被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司负担907.85元；评估费29700元，由被告（反诉原告）重庆市科检置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  卢玉萍二〇一九年十二月三十日书记员  丁变合