广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终6638号上诉人（原审被告）：彭兴旺，男，1982年10月7日出生，汉族，住湖南省汉寿县。委托诉讼代理人：张艺青，广东金美律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王嘉华（WONGKAWAHSTEVEN），男，1973年8月7日出生，香港特别行政区居民，住香港特别行政区。委托诉讼代理人：李耀祥，广东智理律师事务所律师。原审第三人：彭建华，男，1968年8月29日出生，汉族，住湖南省汉寿县。上诉人彭兴旺因与被上诉人王嘉华（WONGKAWAHSTEVEN）及原审第三人彭建华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初2492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭兴旺上诉请求：撤销一审判决并发回重审或依法改判三个月押金以及一个月租金共400486元返还给彭兴旺。事实和理由：一、一审程序违法。一审第二次庭审彭兴旺本人到庭，却没有在笔录上签名。另本案由简易程序转为普通程序，却始终是法官一人独任审理;二、一审判决严重偏袒王嘉华。根据合同法第107条规定，既然王嘉华违约在先，就没有单方面的合同解除权，更不能另行出租;三、一审认定事实有误。彭兴旺是在第二次庭审中才同意解除合同,一审根据2018年5月7日王嘉华与案外人签订厂房宿舍租赁合同，认定彭兴旺搬出厂房返还租赁物时间是2018年5月6日没有事实依据。事实上彭兴旺返还租赁物的时间是2018年3月21日，早在2018年3月19日因阻挠彭兴旺将物业进行装修双方发生冲突，报警后经调解平息，至此无法正常招租，当天王嘉华又带人对彭兴旺的办公室进行打砸，彭兴旺才彻底搬走。既然认定王嘉华作为违约方，解除合同以书面通知到达了彭兴旺也不能产生解除合同的效力，那么王嘉华单方面自动扣除违约占用面积的通知也不应该具有法律效力；四、根据合同法第107条、第216条规定，王嘉华无权没收保证金。王嘉华辩称，一、本案一审适用简易程序后因案情复杂改为普通程序已征求双方意见，程序并无不当；二、一审并无偏袒王嘉华，王嘉华没有全部履行租赁义务是事实，王嘉华多次与彭兴旺沟通要求减免没有交付的物业租金，但彭兴旺没有按照租赁合同履行，一审法院也是根据事实作出判决，合理合法。王嘉华享有的物业是11779㎡，自己占用的391.5㎡及已经出租1720㎡，实际租赁给彭兴旺9667.5㎡，支付的租金是按照9667.5㎡计算。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回彭兴旺的上诉请求。彭建华未作陈述。王嘉华向一审法院起诉请求：1.彭兴旺向王嘉华支付租金110720.92元和水电费1035.6元，自2018年1月15日起按日万分之二的标准计付逾期利息至实际清偿之日止；2.彭兴旺违约，解除2017年7月11日签订的《厂房宿舍租赁合同》。庭前王嘉华变更第一项诉讼请求为：彭兴旺向王嘉华支付租金110720.92元及至实际返还租赁物之日止的租金和彭兴旺向王嘉华支付水电费1035.60元及至实际返还租赁物之日止的水电费。新增两项诉讼请求:1.彭兴旺向王嘉华支付拖欠租金产生的迟（滞）纳金201元，以拖欠租金为基数，按照每天千分之三的标准自每月15日起计算至当期租金支付完毕之日止；2.王嘉华没收彭兴旺交纳的保证金300360元。一审法院认定事实：1.2017年7月11日，王嘉华（出租方）与彭兴旺（承租方）、彭建华签订《厂房宿舍租赁合同》，约定：A.王嘉华将其位于中山市神湾镇的两栋厂房和两栋宿舍出租给彭兴旺，按房产证面积计算共14842.14㎡，扣除王嘉华以下自用地方：新厂房二楼一层共2914㎡；新厂房一楼小部分仓库共140㎡；新宿舍1栋1729㎡。园区总面积为16562㎡（14842㎡+1720㎡，以现有合同面积为准）减去王嘉华自用面积4783㎡（2914㎡+1729㎡+140㎡，该自用面积每月向彭兴旺支付物业管理费、电梯使用费、保安费、清洁费等），彭兴旺承租面积11779㎡（16562㎡-4783㎡）。B.园区内现有租客所租用的面积约1720㎡，王嘉华提供现有租客合同给彭兴旺，三方现场交接给彭兴旺，交由彭兴旺负责管理及收租金，王嘉华将现有租客押金转与彭兴旺，以后由彭兴旺独立管理。租期10年，自2017年7月1日至2027年6月30日止；自2017年7月1日起至2017年10月31日止为免租期，王嘉华必须在2017年7月28日前将厂房内部设备及货物清空，交付给彭兴旺使用，若在此期间没有搬空，推迟15天内则免租期顺延30天；租赁保证金租金3押1付，合计400486元；该厂房宿舍面积租赁以月付方式由彭兴旺支付王嘉华，8.5元/㎡，应于每月的1-15号期间支付王嘉华不含税租金100121.5元，若迟延支付按每天千分之三的标准计算迟纳金；双方一旦签订合同，彭兴旺应于合同签订当天向王嘉华支付租赁保证金，租赁保证金为300364.5元。如在租赁期任何时间拖欠费用或租金超过30天，则王嘉华有权单方终止合同，收回厂房宿舍自行处理，且保证金不退。如在租赁期间，王嘉华有以下情况必须赔付彭兴旺一切经济及商业损失：①房产有经济纠纷及民事纠纷；②中途无故解除合同。双方还约定了其他权利义务。庭审中，三方确认彭建华在厂房租赁合同中的地位为彭兴旺委托的物业管理人。2.2017年7月11日，王嘉华向彭兴旺出具收据一份，载明其已收取租赁保证金300364.5元及2017年11月的租金100121.5元，合计400486元。3.2017年7月28日，彭建华向王嘉华发出厂房装修申请报备书，申请进行厂房改造及园区的绿化改造：①主厂房正面1楼3楼的窗户开凿安装，见附图（1）；②整个园区的绿化修改方案，见附图（2）；③主厂房侧面及后面的窗户开凿，待厂房清空后进行勘察设计、进行报批于业主方。同年8月1日王嘉华签字确认。4.彭兴旺于2017年8月16日至2018年3月7日期间通过微信方式向王嘉华发送通知函附件，记载王嘉华未依约清空厂房已累计迟延的日期，及按双方约定免租期累计顺延的时间，并提交了涉案厂房未清空的照片及微信截图。5.2017年11月4日，王嘉华向彭兴旺发出《租金起算通知书》，告知彭兴旺其承租的厂房和宿舍中，新厂房一楼车间391.5㎡的面积存放了中山微视显示器有限公司需法院处理的设备，将该部分租金从总租金中予以扣减，每日109.40元。暂时占用自2017年11月1日起至其另行通知停止使用止，其余部分承租场地已于2017年7月28日前交付使用，故其余部分已交付使用的承租场地租金自2017年11月1日起开始计算。彭建华2017年11月16日作出的通知函载明：按双方约定，①厂房应在2017年7月28日前清空并将厂房交其使用，截至今天已经迟延105天以上，主厂一层车间还在正常生产，有2017年11月10日的生产视频和至今未清空的照片，按双方约定应顺延装修期7个月；②如还不给准确的清空厂房的时间，我方一切损失由你方承担；③已发通知函7份，你方至今还未给出厂房清空时间。2017年11月22日王嘉华针对彭兴旺的前述通知函作出2017年11月租用面积明细说明，①新旧厂房（各4层，共计4371.93㎡），因你方未接管物业管理，旧厂房已出租面积880.9㎡不能由你方物业公司托收租金，应收租金面积3491.03㎡（4371.93㎡-880.9㎡），此六层物业已于2017年7月28日前交钥匙给你方；②新厂房三楼也已于2017年7月28日前交给你方，阁下提出的拆装修的剩余边角料，你方清理即可，不影响物业使用，此楼层面积2914㎡；③新厂房一楼因中山微视显示器有限公司与设备供应商存在纠纷，涉及法院鉴定公证等流程，已在2017年11月4日《租金起算通知书》中作详细说明，暂扣设备占用面积391.5㎡，该占用面积的免租期延长30天。另还需在合同面积内扣除新厂一楼公用面积：前台1**.8㎡、空调机房183.7㎡、电梯口和切片房192.7㎡，合计519.2㎡。现总租赁面积为：3491.03㎡（新旧厂房扣除一楼已出租面积）+2914㎡（新厂三楼）+1863.3㎡（新厂一楼）=8268.33㎡，每月租金合计70280.805元（8268.33㎡×8.5元/㎡）。庭审中，彭兴旺确认王嘉华在2017年11月租用面积明细说明中对于实际交付面积的表述，即实际交付面积为8268.33㎡。王嘉华认为实际交付的面积9667.5㎡，但未提交证据。2017年12月13日，王嘉华又向彭兴旺发出通知函及12月对账单，对“2017年11月面积明细说明”作一些详细说明，并附上12月对账单记载未付金额40830.51元（实际租用面积租金70280.81元+11月宿舍水费12.80元+11月宿舍电费182.40元-多付的租金部分29645.50元抵扣下月租金），要求彭兴旺尽快支付。庭审中，王嘉华确认，曾要求彭兴旺不要动其放置在厂房里的物品，因法院另案需对物品进行鉴定，其要求彭兴旺支付的租金中已将自己占用面积的租金予以扣除。6.2018年1月15日，王嘉华对其向彭兴旺邮寄《解除合同通知书》的文件及EMS快递单据进行公证。《解除合同通知书》告知彭兴旺，双方签订的《厂房宿舍租赁合同》因其一直拖延、拒付租金达111111.32元，特通知解除合同。彭兴旺称其并未收到，对此王嘉华并未进一步举证解除合同的通知已到达彭兴旺。7.庭审中，王嘉华主张合同已经实际履行：（1）彭兴旺已接收租赁物并实际使用，并将宿舍出租收取租金，但未提交租赁合同等证据证明。（2）合同已实际履行，王嘉华占用的场地对彭兴旺使用、出租房产没有影响，双方约定在彭兴旺进场装修改造期间，由工程队将其存放的设备一并转走，彭兴旺一直未装修，所以设备一直存放在厂房里，彭兴旺对此说法予以否认，王嘉华并未提交证据证明。（3）由于彭兴旺没有进行物业管理，因此其并未将现有租客的租赁合同转给彭兴旺统一管理并收取租金。彭兴旺则认为王嘉华一直未按合同约定将其占用面积腾空且占用至今。8.第一次庭审后，王嘉华于2018年5月7日将案涉租赁物出租给案外人，彭兴旺同意与王嘉华解除合同，但认为王嘉华应向其返还租赁保证金及预付的租金。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。王嘉华与彭兴旺签订的《厂房宿舍租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合同合法有效，各方当事人均应按照约定全面履行自己的合同义务。1.关于合同解除及租赁保证金的问题。本案中，王嘉华与彭兴旺在租赁合同中约定了租赁物的面积、范围、租金标准及交接现有租客相关租赁合同等义务，但其隐瞒占用面积的实际情况，未依约履行相关的合同义务，在彭兴旺多次催促下并未及时对其占用面积进行清空处理，未履行部分的面积达到合同约定面积的30%(100%-8268.33㎡÷11779㎡×100%)，亦未将现有租客的租赁合同交由彭兴旺集中管理和收租,导致彭兴旺无法对租赁物进行整体装修和物业管理。综上，王嘉华的交付行为不符合合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故王嘉华作为违约方要求没收彭兴旺交付的保证金并无约定或法律依据，亦无单方解除权，即使其发出的《解除合同通知书》到达彭兴旺也不发生解除合同的效力。庭审中，彭兴旺同意与王嘉华解除合同。2.关于租金及迟纳金、水电费的问题。由于王嘉华并未提交水电费使用情况及相关的票据，对于其要求彭兴旺支付水电费的诉请，不予支持。彭兴旺抗辩由于王嘉华未按约定清空占用厂房，影响其进行整体装修出租，因此不具备交房条件，租期相应顺延，不应交付租金。王嘉华的履行虽然不符合约定，属于不适当履行，但王嘉华与彭兴旺签订的厂房租赁合同大部分已经实际履行,且王嘉华在要求彭兴旺支付的租金中已自动扣除其占用面积的租金并顺延占用面积的租期，彭兴旺应当按照已经实际交付的面积8268.33㎡自双方约定的免租期满后，从2017年11月1日起开始交付租金，因王嘉华与案外人于2018年5月7日签订了厂房宿舍租赁合同，应视为彭兴旺已经实际返还了租赁物，租金应计算至2018年5月6日。关于租金的标准及迟纳金问题，由于王嘉华在合同履行过程中也存在过错，且对于彭兴旺的违约产生一定的影响，彭兴旺无需支付迟纳金，应按照每月租金70280.81元（8268.33㎡×8.5元/㎡/月）支付租金435287.6元[70280.81元×（6个月+6天÷31天/月）]，扣除已预交的租金100121.5元为335166.1元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：一、解除王嘉华与彭兴旺、彭建华三方于2017年7月11日签订的《厂房宿舍租赁合同》；二、彭兴旺于一审判决发生法律效力之日起七日内向王嘉华支付租金335166.1元；三、驳回王嘉华其他的诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7485元（王嘉华已预交），由王嘉华负担1648元，彭兴旺负担5837元(彭兴旺负担部分于一审判决发生法律效力之日起七日内径付王嘉华)。二审中，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”因彭兴旺的住所地在我国内地，且根据王嘉华的主张，本案合同的履行地也在我国内地，故内地法律与本案房屋租赁合同有最密切联系，一审法院适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。围绕上诉人彭兴旺的上诉请求，本案的争议焦点为：一、一审程序是否违法；二、彭兴旺缴纳的三个月押金以及一个月租金共400486元是否应在本案中返还。关于焦点一。经审查，彭兴旺虽未在庭审笔录上签字，但其代理人已签字确认，彭兴旺是否签字并不影响该笔录的真实性。对于案件从简易程序转为普通程序审理未见另两名人民陪审员的问题。首先，彭兴旺及其代理人在一审法院第二次庭审时并未当庭提出相关异议，在笔录中亦未反映其提出相关异议，而本案系由合议庭评议审理，本院对彭兴旺该上诉主张不予支持；关于焦点二。一审法院已对彭兴旺预交的11月的租金予以扣除，对于剩余的三个月押金，因彭兴旺未对此提出反诉请求，一审法院对此未予处理并无不当，彭兴旺可以另行主张。综上所述，上诉人彭兴旺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7485元（上诉人彭兴旺已预交），由上诉人彭兴旺负担。本判决为终审判决。审判长  杨雪燕审判员  卢俊廷审判员  张 荣二〇一九年十二月二十三日书记员  洪朗妮