河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初5346号原告（反诉被告）：河南建业物业管理有限公司洛阳分公司，住所地：洛阳市洛龙区王城大道与英才路交叉口建业森林半岛会所内。诉讼代表人：卫定川，该公司总经理。委托代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人：杨虹，该公司员工。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：郭明，男，1985年5月26日出生，汉族，本科文化程度，甘肃省平凉市人，个体户，住洛阳市涧**。原告（反诉被告）河南建业物业管理有限公司洛阳分公司（以下统称：建业物业洛阳公司）诉被告（反诉原告）郭明（以下统称：郭明）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。建业物业洛阳公司的委托代理人秦萌、杨虹和郭明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。建业物业洛阳公司诉称，建业物业洛阳公司系郭明所在“世纪华阳”小区的物业服务企业。按照双方签订的《前期物业服务协议》约定，郭明应按建筑面积1.28元/月/平方米的标准向建业物业洛阳公司交纳物业管理费。如郭明未按约定标准和时间缴纳有关费用的，应按照所欠费用日千分之三的标准向建业物业洛阳公司支付滞纳金。自2016年7月至今的物业费、水费及生活垃圾处理费，虽经建业物业洛阳公司多次催要，郭明至今仍未交纳。为维护建业物业洛阳公司合法权益，特提起诉讼。请求：1、判令郭明支付物业管理费人民币4440.27元及滞纳金985.74元，共计5426.01元（物业费及滞纳金均暂计至2019年6月30日，具体以实际偿付日为准；滞纳金自2016年7月1日按欠费额的万分之四计取）；2、判令郭明支付水费人民币520.60元及生活垃圾处理费162元，共计682.60元（具体以实际偿付日为准）。3、判令郭明承担本案全部诉讼费。郭明辩称，一、物业费及滞纳金部分。建业物业洛阳公司与郭明签订的《前期物业管理服务协议》（以下简称：《协议》）中，约定的责任义务是双向的。郭明自2010年4月入住小区以来，建业物业洛阳公司始终未履行《协议》中约定的甲方基本义务。具体为：（1）未履行《协议》第一条一款1项“对房屋共用部位、公用设施设备……进行维护、修缮、服务与管理”的基本义务。户外墙面以及消防设施作为房屋共用部位及房屋共用设施设备，在《协议》第二条一、二款中均有明确约定；《河南省消防条例》第二章第十七条也明确了建业物业洛阳公司作为物业服务企业，应当承担其物业区划内的消防安全主体责任。建业物业洛阳公司理应按照《协议》第三条一款1项对违建情况，尤其是与郭明房屋毗邻的违建情况及时制止和劝阻；按照《协议》第三条二款1项约定，保证消防设施设备正常运行，使郭明的人身财产安全得以保障。经郭明多次提醒，建业物业洛阳公司仍置若罔闻，甚至在相关行政主管部门对其违法行为做出认定和处罚（洛政复决字[2019]第1282号、涧公消即字[2019]第3208号、涧公消即字[2019]第3473号）后仍拒不改正。（2）未履行《协议》第一条一款6项“每6个月向乙方公布一次物业服务费用收支账目”的基本义务。郭明自2010年4月入住小区以来，建业物业洛阳公司始终以各种理由拒绝向郭明按期公布收支账目；经郭明于2013年7月通过中国邮政挂号信（编号XA16674349141）敦促其履行义务后仍拒绝公布。郭明作为单个自然人，在《协议》订立时处于接受格式合同的弱势地位；在整个小区成立业委会前，对于自身生命、财产安全所受到的危害，只能求助于行政主管部门，并基于合同缔约双方权利义务平等的契约精神，被迫暂时采取缓交物业费的手段，督促建业物业洛阳公司按照协议履行其自身基本义务，不存在建业物业洛阳公司诉称的拖欠行为。二、水费部分。郭明认同有偿使用原则，对水费收取没有异议，但对建业物业洛阳公司收取的所谓“二次加压电费”存疑。郭明所在小区采用总表转供方式供水，根据洛阳市发改委的政府信息公开（[2018]12号）显示，洛阳市公共管网供应的合表居民自来水终端价格按3.3元/吨统一执行，且未对建业物业洛阳公司所称的定额"二次加压电费"（0.5元/吨）进行批复。根据《协议》第四条六款以及《洛阳市发展和改革委员会洛阳市住房保障和房产管理局关于规范物业服务收费行为的通知》(洛发改[2018]3号)中第十条的规定，二次加压电费应"据实分摊"，但建业物业洛阳公司从不提供分摊依据。小区居民用水总量应随着入住总人数及季节的变化呈动态变化，这是基本常识。定额收取二次加压电费显然违反《协议》及地方政策规定的"据实"原则。多年来建业物业洛阳公司也承诺在"据实"争议解决前按3.3元/吨向郭明收取水费。郭明曾于2019年8月18日前往建业物业洛阳公司刷银行卡交纳水费，由于建业物业洛阳公司前台员工的失误，当日交纳的水费中包含了加压费。在郭明提出异议、前台员工请示建业物业洛阳公司后，采取全额退费的方式处理，可见建业物业洛阳公司对争议的存在也是认可的。随后郭明被告知，水费交纳必须包括二次加压费及物业费，否则拒收。在郭明出示了往年不含加压费的水费交费记录后，建业物业洛阳公司仍坚持在不提供“据实分摊”依据的情况下，捆绑收取水费；郭明抗议无果后离开。故此应认定为郭明没有拖欠水费的故意，而是建业物业洛阳公司在不履行《协议》规定的“提供‘据实分摊’依据”义务时，拒绝收取水费。三、城市生活垃圾处理费（以下简称：垃圾费）部分。洛阳市老垃圾费最初于2006年7月1日根据《洛阳市人民政府关于开征城市生活垃圾处理费的通知》（洛政[2006]72号）设立,并于2014年12月31日根据《洛阳市人民政府关于公布规范性文件清理结果的决定》（洛政[2014]45号）自行废止。洛阳市新的垃圾费于2017年1月1日根据《洛阳市人民政府关于印发洛阳市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》（洛政[2016]54号，以下简称"54号文"）设立，并征收至今。显然，在老垃圾费废止后（2014年12月31日后）至新垃圾费征收前（2017年1月1日前）的2年时间内，洛阳市不存在“垃圾费”这一概念。故此建业物业洛阳公司无权收取此时段内的垃圾费，其以行政收费的名义向郭明收缴垃圾费更涉嫌诈骗。另外根据54号文中第九、十四、十六条明确规定，垃圾费属于行政事业性收费，由政府环境卫生管理部门征收，代收单位应当与政府环境卫生管理部门签订书面委托协议，并向缴费方提供由政府财政部门统一印制的非税收入票据。建业物业洛阳公司自始至终无法提供书面委托及非税收入票据，故此郭明不向建业物业洛阳公司交纳垃圾费属正当行为。四、建业物业洛阳公司诉讼费部分。郭明根据上述事实，缓交部分费用的举措，是在建业物业洛阳公司不履行《协议》规定义务的情况下，被迫做出的有限对等反应，并不是通常意义上的无理由恶意拖欠。建业物业洛阳公司在不履行自身承诺义务的情况下混淆因果，企图将责任全部归咎于郭明实属错误，由此产生的费用理应自行承担。综上所述，郭明请求法院驳回建业物业洛阳公司的全部诉讼请求。郭明反诉称，郭明于2010年4月签署了建业物业洛阳公司提供的格式协议后，入住世纪华阳小区。若协议内容为双方真实意思表达，即意味着应各自自觉履行义务后方可主张相应权利。郭明在随后的居住过程中，逐渐发现建业物业洛阳公司的多项违约行为，遂于2013年7月通过中国邮政挂号信(编号XA16674349141)送达的方式予以书面敦促履行，但未得到建业物业洛阳公司的任何答复。至郭明提出反诉之日，建业物业洛阳公司仍未履行其在协议中承诺的部分服务义务，主要包括:一、《协议》第二条二款明确将消防设施纳入应由建业物业洛阳公司提供“房屋共用设施设备及其运行的维护和管理”的服务范围;《协议》第三条二款1项则明确约定了“共用部位无破损，共用设施设备运行正常”的服务质量要求。但建业物业洛阳公司提供服务期间，郭明所生活的环境存在地下室防火卷帘门被占用、高层住宅楼梯间防火门的防火密封件缺失、防火门无法实现自闭功能并常年处于敞开状态、楼顶疏散平台被建业物业洛阳公司锁闭等消防安全隐患，切实威胁到了郭明的生命、财产安全；加之消防问题涉及公共安全，郭明多次与建业物业洛阳公司沟通，但均未得到任何答复；无奈之下，郭明只得向消防安全主管部门进行投诉；即便如此，消防安全问题仍未得到建业物业洛阳公司的足够重视，甚至在受到行政处罚后敷衍整改。建业物业洛阳公司的上述种种行为，致使消防安全隐患依旧时刻威胁着郭明的生命、财产安全，威胁小区内的公共安全。二、《协议》第一条一款6项约定，建业物业洛阳公司应“每6个月向乙方公布一次物业服务费用收支账目”，即向郭明公布。但自协议缔结以来，郭明从未收到任何账目。就这一个情况，郭明曾不断向建业物业洛阳公司索要，但期间建业物业洛阳公司的三任经理均以收支账目属建业物业洛阳公司商业秘密，业主个人无权过问为由，拒绝提供。该情况在2013年挂号信送达建业物业洛阳公司的告知书中也有明确记录。建业物业洛阳公司这种违背承诺、减免自身义务的行为，是将自身定位为“管理者”而非“服务者”的认知错误，是对《协议》约定义务的公然违反。基于上述原因，郭明认为在建业物业洛阳公司完成公共安全隐患整改、提供符合协议约定质量标准的服务前缓交物业费，是保障郭明自身利益并有效敦促建业物业洛阳公司履行约定义务的仅有举措，也是郭明的无奈之举。望法院予以支持。郭明自2013年发现建业物业洛阳公司违约后沟通无果，在格式合同客观增加了郭明维权难度的情况下，无奈只得采用申请政府信息公开及行政复议等书面方式固定建业物业洛阳公司违约证据；故此，由于建业物业洛阳公司过错引发的郭明维权成本(包括邮寄文书、往返于行政职能部门间的经济成本以及时间成本等)理应由过错方，即建业物业洛阳公司承担。诉请第5条中的438元仅计入了邮政票据对应的经济成本，其他成本郭明自愿放弃。由建业物业洛阳公司过错引发的郭明维权过程漫长且艰难。郭明耗费经济、时间成本维护自身合法权益的同时，还要时刻担心消防安全隐患给郭明造成的直接、不定时威胁，致使郭明身心疲惫，长期以来处于精神紧张、情绪焦躁的状态；“家”本应带来的温馨、安全感荡然无存，取而代之的是焦虑、不安，极大的影响了郭明工作和生活。故而诉请近10年来的精神损害赔偿金共计2000元。综上所述，建业物业洛阳公司放任消防安全隐患的持续存在，拒绝公布物业费收支账目的行为已构成直接违约。为此，郭明特向法院提起反诉，请依法合并审理。请求：1、判令建业物业洛阳公司按照《协议》中约定的甲方义务，保障共用消防设施、器材完好有效；2、判令建业物业洛阳公司按照《协议》中约定的甲方义务，向郭明提供自2010年4月至今，每6个月一次的物业服务费用收支账目；3、支持郭明在建业物业洛阳公司如约履行上述义务前，暂缓支付物业服务费（2016年7月1日起直至如约履行义务之日），且无需支付滞纳金；4、判令建业物业洛阳公司向郭明支付由于维权过程产生的各项文书快递费用，共计438元整（人民币肆佰三十捌元整）；5、判令建业物业洛阳公司向郭明支付精神损害赔偿金2000元整（人民币贰仟元整）；6、判令建业物业洛阳公司承担本案反诉费及其他费用。建业物业洛阳公司辩称，1、郭明的反诉原告主体不适格，其诉权应当由业主委员会行使。2、建业物业洛阳公司之前已经在小区的公示栏里公示过物业费的收支情况，而且对于公共收入的收支情况，每季度均在物业服务中心公示，可供业主随时查验。3、关于郭明要求暂缓支付物业费没有事实和法律依据，建业物业洛阳公司已经提供了物业服务，郭明应当支付物业费，并承担违约责任。4、郭明的4-6项诉求，没有事实和法律依据，且本案是合同纠纷，并不存在精神损害赔偿金的问题。经审理查明，建业物业洛阳公司系为洛阳市涧西区丽新路41号“世纪华阳”小区提供物业管理服务的企业。郭明是该小区3幢2-3202室建筑面积96.36平方米房屋的所有权人[《不动产权证》证载坐落位置为“河南省洛阳市涧西区丽新路41号街坊3幢2—3202”，《不动产权证》证号为“洛房权证市字第**”]。2009年12月26日,建业物业洛阳公司（合同的甲方）与郭明（合同的乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定“……第一条双方的权利和义务一、甲方的权利义务1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化养护、环境卫生、公共秩序维护等项目进行维护、修缮、服务与管理；……6.依据本协议向乙方收取物业服务费用；……8.每6个月向乙方公布一次物业服务费收支账目；……第二条物业管理服务内容一、房屋共用部位的维护和管理：共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理：共用设施设备是指共用的的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。……第三条物业管理服务质量一、房屋共用部位的维护和管理：1.保持楼宇外观统一、整齐，对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻；……二、共用部位、共用设施设备的运行、维护和管理：1.共用部位无破损，共用设施设备运行正常；第四条物业服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造费用）一、乙方交纳费用时间：每6个月预收一次；二、住宅按建筑面积1.28元/月平方米；……六、物业管理服务费中未计入的共用设施设备（如：电梯、水泵、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，公共能源费另行按实向乙方分摊。八、依据洛阳市人民政府综[2006]72号规定，生活垃圾处理费每户每月5元，由物业服务中心代收代缴，与物业服务费一并收取。……第八条违约责任四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全部缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日千分之三的标准向甲方支付滞纳金。……本协议自签字之日起生效”。郭明于2010年4月入住该小区3幢2单元2-3202室。自2012年9月1日起（含当日），郭明以建业物业洛阳公司“无法提供与政府环境卫生管理部门签订的代收垃圾费的书面委托协议及非税收入票据”及“老垃圾费废止后（2014年12月31日后）至新垃圾费征收前（2017年1月1日前）的2年时间内，洛阳市不存在‘垃圾费’的概念”、建业物业洛阳公司“以行政收费的名义向郭明收缴垃圾费更涉嫌诈骗”为由，拒绝向建业物业洛阳公司缴纳生活垃圾处理费，至2019年6月30日止，郭明已拖欠生活垃圾处理费162元。自2016年7月1日起（含当日），郭明以建业物业洛阳公司未履行“对房屋共用部位、公用设施设备……进行维护、修缮、服务与管理”与“每6个月向乙方（郭明）公布一次物业服务费用收支账目”的基本义务为由，拒绝向建业物业洛阳公司交纳物业服务费，至2019年6月30日止，郭明已拖欠物业服务费4440.27元。自2018年5月1日起（含当日），郭明因不服建业物业洛阳公司将二次加压电费与水费“捆绑”收取的规定，拒绝向建业物业洛阳公司交纳水费，至2019年6月30日止，郭明已拖欠水费405.9元（建业物业洛阳公司在庭审终结后，书面告知本院其在起诉书和庭审中所述郭明拖欠水费为520.60元系计算错误，郭明实欠水费为405.9元，其本案请求判令郭明支付的水费中均不含二次加压电费，其未在本案中诉请解决与郭明关于二次加压电费的争议）。上述欠费虽经建业物业洛阳公司的催告，郭明至今仍未缴纳。另查明，2012年至2018年，建业物业洛阳公司及由建业物业洛阳公司提供物业管理服务的“世纪华阳”小区曾获得省、市、区物业主管部门颁发的《优秀住宅小区》（洛阳市物业管理办公室、洛阳市物业管理协会颁发于2012年1月）、《物业管理示范住宅小区》（河南省住房和城乡建设厅颁发于2013年2月）、《河南省园林小区》（河南省住房和城乡建设厅颁发于2013年12月）、《平安五星小区》（涧西区社会管理综合治理委员会颁发于2014年12月）、《2016年度洛阳市物业服务企业先进单位》（洛阳市物业管理办公室、洛阳市物业管理协会颁发于2017年2月）、《2017年度洛阳市物业服务行业优秀企业》（洛阳市物业管理协会颁发于2018年1月）、《2017年度涧西区物业服务行业优秀企业》（洛阳市涧西区物业管理领导小组办公室颁发于2018年2月）多项荣誉证书。本院认为，建业物业洛阳公司与郭明签订的《前期物业管理服务协议》系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的规定，合法有效。按时足额缴纳物业服务费，既是业主应当履行的合同义务，也是法律法规明文规定由业主履行的法定义务。郭明拒不缴纳物业服务费的行为，不仅侵犯了建业物业洛阳公司的合法权益，也侵犯了其他已缴纳了物业服务费的业主的合法权益。建业物业洛阳公司要求郭明支付物业服务费及滞纳金的诉讼请求，本院予以支持。生活垃圾处理费是城管环卫部门将垃圾从转运站压缩并运至垃圾场或垃圾焚烧发电厂进行集中无害化处理所产生的费用。属于行政事业性收费。该项费用在建业物业洛阳公司与郭明签订的《协议》中已明确“依据洛阳市人民政府综[2006]72号规定，生活垃圾处理费每户每月5元，由物业服务中心代收代缴，与物业服务费一并收取”。此后，洛阳市人民政府相继虽作出了洛政[2014]45号《关于公布规范性文件清理结果的决定》、洛政[2016]54号《关于印发洛阳市城市生活垃圾处理费征收管理办法的通知》等文件，但均未就洛政[2014]45号文件废止后至洛政[2016]54号文件实施前，即“2015年1月1日起至2016年12月31日止的2年时间内”是否停止征收生活垃圾费的问题作出过规定。郭明辩称建业物业洛阳公司无权代收生活垃圾处理费，及收取“2015年1月1日至2016年12月31日间”的2年时间内的生活垃圾处理费涉嫌“诈骗”的依据不足，本院不予采信。二次加压电费是洛阳市水务局对抄表到户的高层小区客户收取的二次供水维护费（电费、设备清洗费、水质检测化验费、维修费、人员工资）中的电费。二次供水维护费费用由用水人承担。因建业物业洛阳公司已明确其未在本案中诉请解决与郭明关于二次加压电费的争议，郭明拒绝向建业物业洛阳公司交纳二次加压电费的理由是否成立，已不属于本案审理的范围，本院不宜在本判决中予以评判。郭明于本案提出的反诉请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告（反诉原告）郭明于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南建业物业管理有限公司洛阳分公司支付自2016年7月1日起至2019年6月30日止的物业服务费4440.27元、滞纳金985.74元；被告（反诉原告）郭明于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南建业物业管理有限公司洛阳分公司支付自2012年9月1日起至2019年6月30日止的生活垃圾处理费162元；三、被告（反诉原告）郭明于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）河南建业物业管理有限公司洛阳分公司支付自2018年5月1日起至2019年6月30日止的水费405.9元。以上付款义务若逾期不履行，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）河南建业物业管理有限公司洛阳分公司的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告（本诉被告）郭明的反诉请求。本案本诉受理费50元、反诉受理费25元，由被告（反诉原告）郭明承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  丁继军人民陪审员  闫英杰人民陪审员  李 娜二〇一九年十二月二十四日书 记 员  杨静静