云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云01民初2027号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所：昆明市官渡区彩云北路**,统一社会信用代码：91530111673630779B。法定代表人：崔庆鹏，总经理。委托诉讼代理人：罗祥兴，男，汉族，1995年10月23日生，身份证登记住址：云南省昭通市镇雄县，公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：李豪，男，汉族，1989年6月3日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区，公司员工，特别授权代理。被告：昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司，住所，住所：云南省昆明市官渡区矣六街道办事处宏仁片区昆明螺蛳湾国际商贸城C4地块**市场负******社会信用代码：91530100697950574N。法定代表人：苏添财，公司总经理。被告:云南聚宝物业服务有限公司，住所：云，住所：云南省昆明市官渡区螺蛳湾国际商贸城********信用代码：91530111592046319L。法定代表人：王跃斌，公司总经理。二被告共同的委托诉讼代理人：黄丹丹，云南恒矩律师事务所律师，特别授权代理。原告云南中豪置业有限责任公司（以下简称：中豪公司）诉被告昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司（以下简称:中药材公司）、云南聚宝物业服务有限公司（以下简称：聚宝物业）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法组成合议庭于2019年9月25日公开开庭进行了审理。中豪公司的委托诉讼代理人罗祥兴、李豪，中药材公司、聚宝物业共同的委托诉讼代理人黄丹丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中豪公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除双方签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4三楼商铺租赁合同》；2.判令被告在5日内将位于新螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4地块18、19、20标段三楼，面积为29233.06㎡的商铺恢复原状并立即交还原告；3.判令被告立即支付自2018年9月1日至实际交还商铺之日止的租金，租金标准为每月每平米45元，暂计算至起诉之日为13154877元（29233.06×45×10）；4.判令被告按照合同约定赔付双倍租金的违约金，暂计算至起诉之日为13154877元；5.第3、4项诉讼请求赔付金额暂计算至起诉之日合计为26309754元。6.被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原被告三方于2015年9月28日签署《昆明螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4三楼商铺租赁合同》，约定原告将持有的位于昆明市官渡区共计29233.06㎡的商铺出租给被告使用，租金按照每平米45元／月收取，租赁期限为20年，自2015年9月1日起至2035年8月30日止，租金每两年支付一次，四年一次递增，先支付后使用。2017年1月13日，原被告双方再次签订《关于的补充协议》，约定租金从两年支付一次变更为一年支付一次，先支付后使用。2018年9月1日起，被告开始无故拖欠租金，经原告多次催缴，被告拒不缴纳，根据双方签订的合同第6.2.3条之约定，被告违约（包含延迟交纳商铺使用费和其它应支付的各项费用）或违规经营，应当每天向原告支付双倍日商铺使用费的违约金。截至原告起诉之日，被告租金已逾期长达10个月，给原告造成了严重损失，现根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及《民事诉讼法》相关规定诉至法院，恳请支持原告的诉讼请求。中药材公司辩称：中药材公司一直严格按照合同约定缴纳1-3楼的租金，累计向原告支付租金人民币180780000元，（其中6000万元是由原购买C5地块的款项折抵），保证金有1500万元。被告缴纳租金、原告开具发票都存在未区分楼层的情形。双方一直也都是按照总体来进行对账。根据双方合同约定，双方存在租金抵扣项目：包括自2015年12月15日至今的资金占用费1355万元、原告已收租金515万元、物业管理费200万元；原告出租给华夏银行的自2016年11月25日至2019年8月24日的租金8500800元、民生银行自2016年11月25日至2019年8月24日的租金4639800元、刘亚飞商铺自2017年8月25日至2019年8月25日的租金339696元，抵扣金额合计34180296元。经被告核算，被告已交租金180780000元，与抵扣金额34180296元之和，已经远远超过全部应付租金205331649.6元。被告不存在拖欠租金,拒不缴纳的行为。反而是原告应将超过部分9628646.4元返还被告或进行新一年度的租金抵扣。但由于原告公司股东变更，双方在诉前诉后多次对账中抵扣的金额一直未达成一致。被告申请在法院组织下对双方进行租金抵扣金额对账核算。如果算出被告实际欠租，被告对所欠租金进行缴纳；但是被告认为并不存在无故拖欠租金的违约行为，不应支付违约金。即使法庭认为被告存在违约行为，原告并未因此造成损失，被告请求法庭对原告起诉的巨额违约金予以降低。原告将螺蛳湾国际商贸城三期C4地块一楼至三楼整体租赁给被告，现原告单独诉请解除三楼租赁合同，不具备解除条件。聚宝物业辩称，聚宝物业仅仅是物业服务的提供方，与本案诉争的租金事实没有关联关系，不应当承担租金给付的责任。并且原告将市场负一楼至五楼的物业都委托给聚宝物业管理，中豪公司存在拖欠物业服务费的情形；中药材公司在此前对账函中统一对物业费进行抵扣，对此聚宝公司也认可双方对物业费抵扣的意见，请求驳回中豪公司的全部诉讼请求。中豪公司围绕诉讼请求，提交了《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4三楼商铺租赁合同》、《关于昆明螺蛳湾国际商贸城C4一楼、二楼、三楼商铺租赁合同的补充协议》、《催告函》等证据，欲证明被告逾期支付租金，存在违约行为；中药材公司提交关于对安徽省亳州中药材专业市场等8个中药材专业市场申请验收报告的批复、昆明市人民政府关于昆明市菊花园中药材专业市场经营场所变更的函、《昆明市菊花园中药材专业市场关闭搬迁过渡使用协议书》、《昆明市菊花园中药材专业市场关闭搬迁过渡使用协议书》的补充协议、《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4一楼商铺租赁合同》、《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4二楼商铺租赁合同》、《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4三楼商铺租赁合同》、《关于昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4一楼、二楼商铺租赁合同的补充协议》、《关于昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4一楼、二楼、三楼商铺租赁合同的补充协议》、关于三期C4地块市场物业管理仓库租金分成的告知函、民生银行、华夏银行租金应抵扣租金函、关于三楼租金的回复函、关于银行租金抵扣三楼租金的请示函、有关租金抵扣函，原告与刘亚飞签订的《昆明螺蛳湾国际商贸商位有期有偿使用协议书》、原告与民生银行签订的《房屋租赁合同》、原告与华夏银行签订的《房屋租赁合同》、租金应付、已付、抵扣明细表、菊花园公司租金付款清单及付款凭证、中豪公司开具的发票及收据等证据，欲证明双方存在应当抵扣租金的项目，被告并不存在无故拖欠、拒不缴纳租金的违约行为，反而原告应退还被告9628646.4元。聚宝物业提交《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4市场物业委托合同》、《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4市场物业委托补充协议》、《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4市场物业委托补充协议（二）》，欲证明：原告与聚宝物业签订物业委托合同，将螺蛳湾三期C4地块负一楼至五楼物业委托给聚宝物业管理，聚宝物业仅是物业服务提供方，与本案所诉租赁合同及租金无关联。本院组织当事人进行了质证，中豪公司提交的租赁合同及补充协议，双方当事人均无异议，中药材公司也作为证据提交，能够证明双方合同约定的具体内容，本院予以采信；中药材公司提交的租赁合同及补充协议、聚宝物业提交的物业服务合同等证据，本院对其真实性予以认可，对于能否实现其证明目的，本院结合说理部分予以评述；根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原被告三方于2015年9月28日签署《昆明螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4三楼商铺租赁合同》，约定原告将持有的位于昆明市官渡区共计29233.06㎡的商铺出租给被告使用，租金按照每平米45元／月收取，租赁期限为20年，自2015年9月1日起至2035年8月30日止，租金每两年支付一次，四年一次递增，先支付后使用。2017年1月13日，双方再次签订关于昆明螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4三楼商铺租赁合同》的补充协议，约定租金从两年支付一次变更为一年支付一次，先支付后使用。双方签订的合同第6.2.3条约定，被告违约（包含延迟交纳商铺使用费和其它应支付的各项费用）或违规经营，应当每天向原告支付双倍日商铺使用费的违约金。2014年12月10日，双方在《补充协议》第七条约定：如中豪公司Ｃ5地块商铺未能于2015年12月15日前封顶，则自2015年12月15日起，中豪公司按中药材公司已支付的6000万元每年20%支付资金占用费并抵扣三楼租金及物业费；《昆明螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4三楼商铺租赁合同》第3.3条约定：中药材公司向中豪公司交纳的购买Ｃ5地块四、五楼商铺预付款6000万中的2000万可以冲抵上述房屋租金，抵扣完补交部分金额为7571706元；《昆明螺蛳湾国际商贸城三期Ｃ4二楼商铺租赁合同》第3.3条约定：中药材公司向中豪公司交纳的购买Ｃ5地块四、五楼商铺预付款6000万中的4000万可以冲抵二楼房屋租金，抵扣完不足部分由中豪公司全部移交二楼给中药材公司；《昆明螺蛳湾国际商贸城Ｃ4一楼、二楼、三楼商铺租赁合同的补充协议》中约定：现将Ｃ4市场一楼商铺使用面积明确为32069平方米…Ｃ4市场一楼原甲方租赁给民生银行、华夏银行的场地交给乙方。移交时间为2016年11月25日。原甲方与民生银行、华夏银行签订的租赁协议中2016年11月25日以前的租金归甲方所有，2016年11月25日以后的租金及租赁权益归乙方所有。具体以后期三方签订的补充协议为准。鉴于甲方向乙方移交Ｃ4市场前已经收取了Ｃ4市场一楼二楼商户物业费200万元。（此金额为暂定金额，待相关物业费用梳理清楚后进行结算）以及三楼商户的租金515万元，乙方在支付本补充协议约定的租金时对上述金额进行抵扣。2015年4月20日，中豪公司与刘亚飞签订房屋租赁合同，刘亚飞租赁2043、2044号商位，租赁面积235.9平方米，租期自2013年10月1日至2019年9月30日，每月租金12975元；2014年1月20日，中豪公司与华夏银行签订房屋租赁合同，华夏银行租赁1001、1011、1012号商铺，租赁面积703平方米；2013年，中豪公司与民生银行签订租赁合同，民生银行租赁1006、2007号商铺，面积1288平方米，租期自2013年11月1日至2021年10月31日，年租金3091200元。前述租赁物包含在中药材公司承租的面积中；庭审中双方一致确认，截止2019年8月，涉案房屋一楼、二楼、三楼商铺应付租金总额为205331649.6元，中药材公司已交保证金为1500万元，已付租金总额为180780000元。综合双方诉辩主张，本案的争议焦点为：中药材公司主张的租金抵扣项目是否成立；双方签订的《昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4三楼商铺租赁合同》是否应当解除。本院认为，一、关于租金抵扣的问题。1、中药材公司主张的购买C5地块商铺的预付款6000万元，双方已经在二楼、三楼租赁合同中依约进行了抵扣，抵扣完毕本金后并未提及资金占用费，中药材公司现又主张抵扣资金占用费本院不予支持；2、关于刘亚飞租赁的部分，虽然在二楼租赁合同中约定将6000万元购买商铺预付款中的4000万元抵扣二楼租金后不足部分，由中豪公司全部移交二楼商铺，但是中豪公司既未解除与刘亚飞的租赁合同，也未向中药材公司移交相应的租金，中药材公司未收到任何租金，也没有实际使用该部分商铺，故刘亚飞所租商铺对应的租金应当从中药材公司应付的租金中扣除，自2017年8月25日至2019年8月25日，按照刘亚飞与中豪公司约定的年租金155694元计算，2年共计311388元；3、关于民生银行、华夏银行租赁部分，双方明确约定2016年11月25日以后的租金归中药材公司所有，该部分租金应当予以抵扣。自2016年11月25日至2019年8月24日，依据中豪公司与民生银行约定的年租金3091200元，该期间租金共计8485938元（3091200元÷365天=8469×1002=8485938元）；华夏银行与中豪公司签订的租赁合同中未约定租金标准，中药材公司主张参照民生银行的200元/平米/月计算，本院予以支持，中豪公司主张华夏银行于2019年8月1日已搬离，本院对中药材公司主张的抵扣期间计算至2019年8月1日；则自2016年11月25日至2019年8月1日的租金共计4588573元（200元/平米/月×703平米=140600元/月÷30=4687×979=4588573元），中药材公司主张抵扣该期间租金，本院予以支持；4、《关于昆明螺蛳湾国际商贸城三期C4一楼、二楼、三楼商铺租赁合同的补充协议》约定抵扣的中豪公司收取的三楼商户租金515万元，中药材公司在庭审中明确已经抵扣，不再计入抵扣金额；该条约定进行抵扣的物管费200万元为暂定金额，双方无争议的部分为664677元，本院计入抵扣金额，有争议部分双方另行结算。前述应当抵扣租金共计：14050576元（311388+8485938+4588573+664677=14050576），中药材公司应补交租金10501074元（205331649.6-180780000-14050576=10501074），该金额为一楼至三楼总计应当补交的租金，因中豪公司在本案中起诉的仅为三楼租金，在无法区分各个楼层已付款数额的情况下，本院按照三楼应付租金总额占全部楼层租金总额的比例计算三楼应当补交租金的数额为3234331元（63143409.6÷205331649.6=30.8%×10501074=3234331），其余7266743元为一楼、二楼应当补交的租金，双方可在中豪公司另行主张一楼、二楼租金时计入应交租金金额，下次租金起算时间按本案中双方确认租金总额的计算表载明的时间确定。二、关于中豪公司主张解除租赁合同的问题。因中药材公司主张的部分租金抵扣项目有合同依据，在双方未就抵扣金额达成一致并予以扣除的情况下，中药材公司延迟支付租金的行为应当视为行使抗辩权，尽管经本院核算进行租金抵扣后其仍需补交部分租金，但是该部分租金金额的欠付不是故意违约所致，根据本案合同的履行情况，不具备解除合同的条件，本院对中豪公司要求解除合同、返还租赁物并支付租金至实际交还商铺之日、赔偿按双倍租金计算的违约金等诉讼请求均不予支持。三、关于聚宝物业是否承担责任的问题。因聚宝物业不是本案租赁合同的相对人，仅为涉案租赁物提供物业管理服务，故对中豪公司要求聚宝物业承担责任的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告云南中豪置业有限责任公司三楼租金3234331元；二、驳回原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求；本案诉讼费173349元，由原告云南中豪置业有限责任公司负担152547元；由昆明市菊花园中药材专业市场管理有限公司负担20802元；如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审 判 长  晏云锋人民陪审员  陈绛绯人民陪审员  李 泽二〇一九年十二月十七日书 记 员  蔡 磊