云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初7896号原告：屈斯璐，男，汉族，1984年1月12日出生，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：周新云、朱超，云南鼎兴律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明长颐房地产开发有限公司，住所云南省昆明市官渡区五甲塘片区蓝光天悦城.悦秀苑****。法定代表人：李剑。委托诉讼代理人：许帅，该公司员工，特别授权代理。被告：成都星元联行房地产营销策划有限公司，住所，住所中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府四街************div>法定代表人：董长辉。委托诉讼代理人：李军、张锌滔，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。第三人：田亚非，女，汉族，1958年12月4日出生，住云南省昆明市，住云南省昆明市官渡区div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>第三人：昆明蓝光房地产开发有限公司，住所云南省昆明，住所云南省昆明市盘龙区北京路延长线恒业游泳馆**楼****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：李剑。委托诉讼代理人：许帅、徐骏，该公司员工，特别授权代理。原告屈斯璐与被告昆明长颐房地产开发有限公司（以下简称“长颐地产公司”）、成都星元联行房地产营销策划有限公司（以下简称“星元联行公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法追加田亚非作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周新云，被告长颐地产公司委托诉讼代理人许帅，被告星元联行公司委托诉讼代理人李军，以及第三人田亚非到庭参加诉讼。因案情复杂，双方当事人争议较大，不宜适用简易程序进行审理，本院裁定本案转为适用普通程序，并依法追加昆明蓝光房地产开发有限公司（以下简称“蓝光地产公司”）作为第三人，于2019年11月25日对本案再次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周新云，被告长颐地产公司、第三人蓝光地产公司共同委托诉讼代理人许帅，被告星元联行公司委托诉讼代理人李军，以及第三人田亚非到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带退还原告多支付的购房款431782元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年10月，原告欲购买被告长颐地产公司开发的位于昆明市官渡区的商铺，后被告星元联行公司的销售人员告知原告其受被告长颐地产公司的委托负责出售房屋。原告及其父母遂与被告星元联行公司商谈房屋购买事项。双方谈妥后原告父母于2018年11月17日、18日分别代原告向被告星元联行公司转账691782元和2008548元，合计2700330元，被告星元联行公司向原告出具两份收据，其中被告星元联行公司出具的金额为2008548元的收据在2018年12月15日由被告长颐地产公司另出具一份收据替代。2019年1月5日，被告长颐地产公司与原告签订《商品房买卖合同（预售）》确定涉案房屋最终以价格2268548元成交，此时原告已多支付购房款431782元。时至今日，原告及其父母多次向被告追讨多支付的购房款，但被告拒不退还。特诉至法院，望判如所请。被告长颐地产公司辩称：被告长颐地产公司不是适格被告，涉案房屋在内的29套商铺已由被告长颐地产公司出售给被告星元联行公司，并就涉案商铺签订了商品房买卖合同。根据两被告签订的相关协议，被告星元联行公司可以将涉案商铺商品房买卖合同项下的权益转让给被告星元联行公司指定的第三方，即本案原告。现被告长颐地产公司已于2019年1月5日与原告签订商品房买卖合同，故被告长颐地产公司不是本案适格的被告，请求人民法院驳回原告对被告长颐地产公司的诉讼请求。被告星元联行公司辩称：涉案房屋系被告星元联行公司从被告长颐地产公司处购买，其购买的系房屋所属的权益，两者之间进行的交易系大宗交易。在整个交易过程中，被告星元联行公司承担销售风险，即被告星元联行公司在约定时间内如未将29套房屋更名，则将由被告星元联行公司支付被告长颐地产公司全部购房款共计3900余万元。原告与被告星元联行公司签订的商品房定购书约定原告需详细阅读出卖人现场公示的商品房买卖合同及其附件，商品房买卖合同中的价格只是被告星元联行公司从被告长颐地产公司处购买房屋的优惠价，商品房订购书上明确了商品房交易总价，原告在签订商品房定购书时已经全面阅读了该合同及其附件，对于最终销售价格与被告星元联行公司出卖的价格不一致的原因在于房价上涨及被告星元联行公司在大宗商品房买卖过程中享受的优惠，被告星元联行公司与原告签订的合同不存在违约及欺诈相关行为，商品房定购书合法有效。被告星元联行公司将涉案商铺的权益经与原告协商后，按照296万余元的价格转让给原告，系被告星元联行公司对商品房的自由定价，且被告星元联行公司也提供了相应的定购协议，原告认可按照296万余元的价格进行交易。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人田亚非述称：对原告的诉讼请求无异议。第三人蓝光地产公司述称：由于第三人蓝光地产公司与被告星元联行公司在其他项目中也有合作，导致工作人员将《签约阶段更名申请》的抬头公司名称误写为了第三人蓝光地产公司，第三人蓝光地产公司与本案所涉项目无关。原告与两被告均围绕诉讼请求依法提交了证据，第三人田亚非、蓝光地产公司均未向本院提交证据。对当事人提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，关于当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对其他证据，本院认证如下：1.原告提交的银行流水。因部分流水无法反映交易相对方的信息，且交易次数繁多，无法一一对应，故对该项证据本院不予评判，按原告的主张处理；2.原告提交的票号为NO.0342710的收款收据。因无原件且两被告均不认可其真实性，本院不予采证；3.被告长颐地产公司、被告星元联行公司提交的《昆明蓝光·天悦城项目物业大宗买卖协议》。前述证据形式上形成于两被告之间，两被告对真实性均无异议，本院予以采证；4.被告长颐地产公司提交的买受人为被告星元联行公司的《商品房买卖合同（预售）》。该证据形式上形成于两被告之间，内容上与《昆明蓝光·天悦城项目物业大宗买卖协议》可相互印证，两被告对真实性均无异议，本院予以采证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月8日，被告长颐地产公司、星元联行公司签订《昆明蓝光·天悦城项目物业大宗买卖协议》（列被告长颐地产公司为甲方、被告星元联行公司为乙方），主要约定：乙方向甲方购买位于云南省昆明市官渡区小板桥街道办事处的蓝光·天悦城（水岸公园）的29套房屋（该合同附件一列举了29套房屋的楼层、房号、面积、最新报批单价及总价等信息，其中序号29记载的房屋房号为昆明水岸公园一期2栋底商116号，最新报批总价为2268548元）；乙方承诺于2018年10月8日前与甲方就每套房屋分别签订《商品房买卖合同》及补充协议、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、其他配套文件；基于乙方经营需要，经乙方申请甲方同意，双方签订每套房屋的《商品房买卖合同》后暂不进行网签备案；本协议所称更名是指，乙方与甲方完成本协议约定的《商品房买卖合同》签订义务及购房款支付义务后，经乙方申请，甲方审核同意后允许乙方退房，解除甲乙双方签订的《商品房买卖合同》，原《商品房买卖合同》项下乙方的权益转让给乙方指定的第三方，由乙方指定的第三方与甲方签订新的《商品房买卖合同》，乙方的更名权仅限一次，须于2019年9月20日（更名截止日）之前行使，逾期不再享有；2019年8月20日，甲方有权在乙方付清总购房款后针对未完成更名的房源全部网签备案，乙方给予无条件配合，此后乙方可继续更名，甲方配合乙方办理网签合同撤销备案手续，如因不可归责于甲方的原因导致无法撤销备案的，甲方不承担责任；截止更名截止日，针对未完成更名的房源，甲方有权停止配合撤销备案，不予更名；更名时，第三方按甲方确定的价格与甲方签订《商品房买卖合同》，否则甲方有权拒绝乙方的更名要求。2018年10月15日，第三人田亚非与被告星元联行公司签订《商品房定购书》（列被告星元联行公司为出卖人、第三人田亚非为买受人），约定第三人田亚非向被告星元联行公司购买位于昆明市官渡区项目名称为天悦城、房屋编号为2栋116号、建筑面积为128.71平方米的房屋，房屋总价为2960330元，购房定金为50000元；买受人确认，在签订本定购书前，已充分了解出卖人所售商品房的基本情况，并详细阅读了出卖人现场公示的《商品房买卖合同》及其附件、《物业服务协议》和《物业管理规约》等相关合同文本，对前述文本条款清晰无异议，并同意按照前述文本签订《商品房买卖合同》及其附件、《物业服务协议》和《物业管理规约》；未经出卖人同意，买受人不得更名、退、换所定购的房屋。2018年11月29日，原告与被告星元联行公司共同以申请人名义签署了两份《签约阶段更名申请》，其中抬头为第三人蓝光地产公司的更名申请的主要内容为：“本人成都星元联行房地产营销策划有限公司于2018年10月8日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，购买水岸公园项目2栋116号房屋，优惠后总价2268548元，《商品房买卖合同》未备案。现因本人自身原因，特申请将上述购买房屋的买受人更名为屈斯璐。更名后的房屋优惠后总价为2268548元。本人自愿放弃2栋116号房屋的相关权宜，本人支付的该房屋购房款共计2268548元作为变更后的买受人的购房款，贵公司不再向本人退还。”抬头为被告长颐地产公司的更名申请的主要内容为：“本人成都星元联行房地产营销策划有限公司于2018年10月8日与贵公司签订了《商品房买卖合同》，购买水岸公园项目2栋116号房屋，优惠后总价2268548元，本人已缴纳房款2008548元。《商品房买卖合同》未备案。现因本人自身原因，特申请将上述购买房屋的买受人更名为屈斯璐。更名后的房屋优惠后总价为2268548元。本人自愿放弃2栋116号房屋的相关权宜，本人支付的该房屋购房款共计2008548元作为变更后的买受人的购房款，贵公司不再向本人退还。”2019年1月5日，原告与被告长颐地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告向被告长颐地产公司购买前述项目2幢116号房屋，房屋总价款为2268548元，买受人应当在2019年6月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款2008548元应当于2018年12月15日前支付。同日，原告与被告长颐地产公司就上述《商品房买卖合同（预售）》办理了商品房买卖合同登记备案。另一，2018年11月17日，被告星元联行公司出具单位或个人名称为第三人田亚非的收据，收据品名为天悦城商铺房款2栋116号（合同更名为屈斯璐），金额为691782元。2018年12月15日，被告长颐地产公司出具客户名称为屈斯璐的收据，收款内容为蓝光天悦城/一期/2栋底商/116楼款，金额2008548元，结算方式为结转，交款人为原告屈斯璐。另二，2019年2月12日，被告长颐地产公司向原告出具《询证函》，表示因公司财务报表审计需要向原告询证涉案房屋交易情况，该函载明涉案房屋的合同总价款为2268548元，截至2018年12月31日，原告已支付房款2008548元。庭审中，原告与两被告及第三人田亚非确认前述两份《收据》记载的款项（合计2700330元）均系直接支付到了被告星元联行公司的银行账户。本院认为，本案争议焦点如下：一、两被告之间存在何种法律关系；二、涉案商品房买卖合同关系的当事人应如何认定；三、原告要求两被告退还购房款431782元的诉请能否得到支持。关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。”本案中，两被告签订的《昆明蓝光·天悦城项目物业大宗买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。依据两被告签订的协议内容可知，被告长颐地产公司将其开发建设的包括涉案房屋在内的29套房屋出卖给被告星元联行公司，双方需签订《商品房买卖合同》及相应的配套协议，但暂不办理备案登记，被告星元联行公司在2019年9月20日前享有对房屋买受人更名的权利，即将买受人由被告星元联行公司更名为其指定的第三方并由被告长颐地产公司与第三方签订新的《商品房买卖合同》。该协议虽约定被告长颐地产公司将相关29套房屋出卖给被告星元联行公司，但与一般以取得标的物所有权为目的的买卖合同不同。具体而言，如被告星元联行公司在包销期限内将房屋卖出，则被告星元联行公司无需再履行购房义务，而是直接由“新买受人”与被告长颐地产公司签订购房合同；反之，对于被告星元联行公司未在包销期内卖出的房屋，被告星元联行公司应以合同约定的包销基价向开发商购买并办理网签手续。换言之，被告星元联行公司签订该协议不是为了直接买进开发商的商品房，不在于取得房屋所有权，而在于赚取包销基价与销售价之间的差额。故而，从两被告约定的合同权利义务关系来看，两被告之间形成的是我国商品房买卖合同司法解释规定的商品房包销关系，属于无名合同范畴。关于争议焦点二，本院认为，在商品房包销中，存在内部和外部两个方面的三种法律关系。内部关系即焦点一所述开发商与包销人之间的包销关系，外部关系即开发商和包销人与买受人之间的关系，其中包括：①开发商与买受人之间的买卖关系。从商品房的交易看，享有售房主体资格的是商品房的所有人即开发商，包销人完成包销工作后，包销人销售包销房屋的买卖合同是在买受人与开发商之间订立的，因此从法律关系上讲，买卖合同的相对人是开发商与买受人。②包销人与买受人之间的法律关系。包销人与买受人之间虽然没有直接的买卖关系，但由于买卖行为是由包销人与开发商共同完成的，即包销人推销房屋、联系买受人，进行的是过程行为，开发商与买受人订立买卖合同，进行的是结果行为，因此，包销人仍然是买卖合同实际的和重要的参与人，其销售行为（或者说是因此而产生的法律关系）隐藏在买卖合同的后面。本案中，被告星元联行公司基于与被告长颐地产公司之间的包销关系，以自己的名义与第三人田亚非签订了《商品房定购书》，结合原告提交的起诉状记载的如下内容即“被告星元联行公司的销售人员告知原告其受被告长颐地产公司的委托负责出售房屋、原告及其父母遂与被告星元联行公司商谈房屋购买事项”、被告长颐地产公司提交的抬头公司为长颐地产公司的《签约阶段更名申请》以及两被告在庭审时的陈述，可认定各方均知晓被告星元联行公司系代理被告长颐地产公司出售涉案房屋、第三人田亚非系代理原告购买涉案房屋，原告关于其不知晓被告星元联行公司代为销售涉案房屋的陈述，显然与上述认定不符，本院不予采纳。故涉案商品房买卖关系项下出卖人为被告长颐地产公司、买受人为原告屈斯璐、包销人为被告星元联行公司，《商品房定购书》、《商品房买卖合同（预售）》不违反法律及行政法规的强制性规定，依法成立并生效。此外，第三人蓝光地产公司并非涉案房屋的开发商，被告长颐地产公司提交的第一份《签约阶段更名申请》记载的抬头公司名称“昆明蓝光房地产开发有限公司”属书写错误，第三人蓝光地产公司并非本案商品房买卖合同关系项下当事人。关于争议焦点三，原告主张虽《商品房定购书》记载的购房款为2960330元，但该数额为暂定价，当事人在签订《商品房定购书》时约定最终价格以正式商品房购销合同确定的价格为准，届时多退少补，后其与被告长颐地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价款为2268548元，但其已支付的价款2700330元高于合同约定的房价，故两被告应退还差额部分价款431782元；两被告则认为涉案房屋价款应当以《商品房定购书》载明的价款为准，被告星元联行公司作为商品房包销商有权获得包销基价与房屋实际出售价格之间的溢价691782元，《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价款2268548元仅系原告应承担的购房款的一部分，故原告无权要求退还购房款。对此，本院认为，在商品房包销情形下，虽商品房买卖合同项下当事人为开发商与买受人，但相应商品房买卖行为是由开发商、包销人、买受人共同完成的。包销人完成包销行为后，如销售价高于包销基价，则开发商可获取的价款数额一般而言与包销基价一致，包销人则可取得包销基价与销售价之间的差额。但无论系开发商取得的包销基价还是前述包销人可取得的溢价，均来源于买受人支付的价款，只不过系由开发商、包销人进行了二次分配。故在涉案商品房包销的情形下，不宜简单地以《商品房定购书》、《商品房买卖合同（预售）》的签订时间以及所记载价款为据予以认定买卖双方是否变更了合同价款，而是应当结合多方面因素共同评判。首先，从昆明当地房地产一般交易流程以及近期价格走向的角度来看，在签订订购书两个多月后、签订正式商品房购销合同时，“120余平方米的商品房价格下降691782元”与日常生活经验法则不符。其次，原告与被告长颐地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》记载的房屋价款2268548元与包销基价一致，被告星元联行公司出具的《收据》记载的款项691782元恰为《商品房定购书》与《商品房买卖合同（预售）》所记载房屋价款之间的差额（2960330-2268548）。故如房屋最终交易价格为2960330元，则与前述商品房包销模式下开发商、包销人对购房者所承担购房款的分配逻辑相符（至于是否涉嫌避税，与本案争议无关）；否则，乃悖之。再次，原告知悉被告星元联行公司代为销售涉案房屋的情况，其向被告星元联行公司支付款项2700330元后，对两被告分别出具《收据》的行为并未及时提出异议。之后，原告与被告长颐地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，记载购房款为2268548元且原告已支付被告长颐地产公司购房款2008548元（该数额与被告长颐地产公司出具的前述《收据》记载的金额一致），可反向认定原告当时认可尚欠被告长颐地产公司购房款260000元未付并同意按《商品房买卖合同（预售）》的约定予以支付，且对被告星元联行公司收取“差额款项”691782元的行为不持异议。综上，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。现原告关于买卖双方变更了合同价款的主张无依据，对原告据此提出的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告屈斯璐的诉讼请求。案件受理费7777元，由原告屈斯璐负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。审 判 长  曾惠祥人民陪审员  尚炳昌人民陪审员  杨 凡二〇一九年十二月二十七日书 记 员  汪建娇戴纯