广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12283号上诉人(原审被告)：陈成，男，1992年6月1日出生，汉族，住湖北省谷城县*********，公民身份号码为420************838。委托诉讼代理人：汤金刚，广东展创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市利丰丽景豪庭房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市*******，统一社会信用代码为914***********838W。法定代表人：梁秀琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：黎志，该公司法务经理。上诉人陈成因与被上诉人东莞市利丰丽景豪庭房地产开发有限公司（以下简称利丰公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7904号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈成上诉请求:改判陈成无须向利丰公司支付租金及违约金。事实和理由:一、一审法院认定事实不清,适用法律错误，程序存在瑕疵。（一）认定事实部分错误。1.利丰公司与陈成之间签订的租赁合同，因陈成已经将案涉的商铺买下，出现了债权债务的混同，陈成已经不再需要支付租金给利丰公司。陈成与利丰公司双方于2016年10月25日签订租赁合同后，于2017年5月9日签订案涉商铺的《商品房买卖合同》，陈成已买下该商铺，并支付了首付款，余款银行按揭支付。截至目前，不动产权证已经申请办理，不动产权证号为：粤（2019）东莞不动产权第0172499号。案涉房产的所有权与他物权归属于同一人即陈成，因混同导致租赁合同项下的权利或义务已经全部消灭。如果利丰公司继续依据租赁合同收取租金，将会产生陈成自己向自己缴纳租金的情况，而且这也违反了合同法及物权法的相关规定，损害了房屋所有权人陈成的权益。2.一审庭审中，利丰公司为证明自己有权收取租金，将《委托经营管理协议》的起始日期说成2016年11月1日，而实际上，该协议约定为：委托经营管理期限自该物业由陈成向利丰公司移交之日的次日起三年。案涉商铺尚未移交，一审法院依据利丰公司的说法作出有利于利丰公司的认定有失公平。（二）适用法律不当。本案应当依据《中华人民共和国合同法》第106条以及《中华人民共和国物权法》第40条的规定。（三）程序有瑕疵。1.在一审中利丰公司为证明自己有权收取租金当庭提交了《委托经营管理协议》，陈成当庭提出该证据已过举证期限，但一审法院却在判决中直接采用。2.本案的案由为租赁合同纠纷，若一审法院主要依据《委托管理协议》作出判决则应当立委托合同纠纷，利丰公司如果要依据该协议主张收取租金，应当另行起诉。二、租赁合同签订后，陈成实际已经交租到2017年7月份，缴纳了2662元的租赁押金。且双方签订的租赁合同及补充协议共约定了四次免租期，加上陈成已经是案涉房产的所有人。扣除全部免租期后，陈成实际已经不拖欠租金。利丰公司辩称，一、不存在混同的事实和法律基础。1.对混同予以厘清。混同有广义和狭义之分。广义的混同包括三种情形：所有权与他物权归属同一人；债权与债务归属于同一人；主债务与保证债务归属于同一人。狭义的混同仅指债权与债务归属于同一人。通常所说的混同是指狭义的混同。根据《中华人民共和国合同法》第一百零六条的规定，债权和债务同归于一人的，合同的权利义务终止，但涉及第三人利益的除外。债权债务的混同由债权或债务的承受产生。其承受包括概括承受与特定承受两种。概括承受是发生混同的主要原因。2.本案中，双方当事人于2016年10月25日签订了《商铺租赁合同》,陈成为债务人,利丰公司为债权人,后双方并未出现任何概括承受或特定承受的情形,不存在狭义上的混同即债权债务的混同的事实。3.双方于2017年5月9日签订了《商品房买卖合同》及《委托经营管理协议》。《商品房买卖合同》第六条第3款约定,首期款为332387元,余款330000元通过银行按揭的方式付款。同时,根据双方签订的《委托经营管理协议》第二条、第四条中的约定，明确了陈成将案涉物业在经营管理期内的占有、使用、收益权让与给利丰公司,即将案涉物业在经营管理期内的他物权让与给了利丰公司,相应的对价是以经营管理期内的总收益(154571元)抵消部分购房款。因此，在经营管理期内,案涉物业不存在所有权与他物权混同的事实和法律基础。4.陈成在上诉状中先是提出“债权债务的混同”,后又提出“案涉房产所有权与他物权归属于同一人而混同”。陈成对“混同”的概念存在认知错误。二、案涉商铺已移交。双方签订的《商铺租赁合同》第二条第1款约定,租赁期限自2016年11月1日至2019年10月31日止,共计3年。《委托经营管理协议》第二条第1款约定,委托经营管理期限自该物业甲方向乙方移交之日的次日起叁年,即移交之日的次日对应叁个完整年度的对应月份和对应日期(以下简称经营管理期)。《商品房买卖合同》第八条约定,出卖人应当在2017年7月9日前向买受人交付商品房。因租赁在前,商品房买卖及委托经营管理在后,所以出现了承租人与买受人(同时是经营管理的委托人)为同一人的情形,但这是两个不同的法律关系。此时,出现了两个不同的移交日期,一个是租赁合同关系内商铺的移交日期,另一个是委托经营管理关系内商铺的移交日期，前者的移交日期是租赁房屋开始日即2016年11月1日,后者的移交日期为商品房的交付日期即2017年7月9日，后者的经营管理期应为2017年7月10日至2020年7月9日。后者的期限超出了租赁合同期限,但利丰公司依据委托经营管理协议仍享有经营管理权。无论作为租赁合同关系还是买卖合同关系的商铺,均已移交,不存在案涉商铺未移交的事实。三、根据《最高人民法院关于民事诉讼法证据的若干规定》第三十四条第二款的规定,开庭当天,陈成对《委托经营管理协议》进行了质证,即陈成事实上已同意并进行了质证。同时根据上述规定第四十一条、第四十二条的规定,该证据对于查清案件基本事实息息相关。故利丰公司在一审开庭审理时提出新的证据并无不妥，本案程序上并无瑕疵。四、本案案由是租赁合同纠纷,追讨租金的依据是租赁合同,而《委托经营管理协议》是利丰公司行使经营管理权(含租赁权及转租权,见《委托经营管理协议》第三条授权范围)的权利基础，以及作为确认不存在混同的法律依据，陈成上诉没有事实依据。五、《商铺租赁合同》和补充协议共约定了四次免租期,免租期内利丰公司并未收取陈成租金,而应交租租期内陈成从2017年7月起即拖欠租金(2017年7月仅缴纳部分租金)。陈成以免租期抵扣应交租租期，与事实不符。请求驳回上诉，维持原判。利丰公司向一审法院提出诉讼请求：一、陈成向利丰公司支付拖欠的租金19431.50元（暂计至2019年3月）、违约金6302.25元，合计25733.75元；二、陈成承担案件诉讼费。后利丰公司明确诉讼请求为2017年7月至2019年3月的租金19431.50元，以及自应付之日起计算违约金至实际清偿之日止。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、陈成应于判决发生法律效力之日起五日内支付利丰公司2017年9月、10月，2018年2月1日至2018年10月31日，2019年2月1日至2019年3月31日租金17435元；二、陈成应于判决发生法律效力之日起五日内按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%的标准支付利丰公司逾期付款违约金，本金、起算时间以及截止时间详见附表；三、驳回利丰公司的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元（利丰公司已预交），由利丰公司负担70元，陈成负担152元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初7904号民事判决书。二审中，双方没有提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对陈成上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合陈成的上诉理由及利丰公司的答辩意见，本案的争议焦点为：一、陈成应否向利丰公司支付租金；二、一审程序是否有瑕疵。关于陈成应否向利丰公司支付租金的问题。虽然陈成在承租案涉商铺后向出租人购买了该商铺，但双方又签订《委托经营管理协议》，约定陈成将商铺交给利丰公司经营管理三年，利丰公司将三年经营管理的收益154571元抵消陈成的部分购房款。《委托经营管理协议》约定委托经营管理期限自陈成将该商铺移交给利丰公司之日的次日起三年，双方没有办理移交手续，且商铺一直是陈成在使用，利丰公司已将三年经营管理的收益154571元抵消陈成的部分购房款，应认定双方签订《委托经营管理协议》之日的次日即2017年5月10日为委托经营管理商铺移交日。利丰公司已将三年经营管理的收益154571元抵消陈成的部分购房款，即利丰公司向陈成支付了收益，利丰公司在经营管理该商铺期间的收益应归利丰公司所有。由于商铺一直由陈成使用，陈成作为商铺的所有人，同时也是承租人，应向利丰公司支付租金。陈成上诉称无需支付租金没有依据，本院予以驳回。关于一审程序是否有瑕疵的问题。利丰公司在一审开庭时提交了《委托经营管理协议》，经过陈成的质证，一审法院采纳《委托经营管理协议》作为本案认定事实的依据，程序合法。综上所述，上诉人陈成的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费235.88元，由上诉人陈成负担。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  谢佳阳审判员  邓晓畅二〇一九年十二月二十四日书记员  陈雪玲附表：违约金计算方法租金月份应缴时间本金违约金起算时间截至时间2017年9月2017年9月10日前1331元2017年9月11日实际清偿之日止2017年10月2017年10月10日前1331元2017年10月11日2018年2月2018年2月10日前1331元2018年2月11日2018年3月2018年3月10日前1331元2018年3月11日2018年4月2018年4月10日前1331元2018年4月11日2018年5月2018年5月10日前1331元2018年5月11日2018年6月2018年6月10日前1331元2018年6月11日2018年7月2018年7月10日前1331元2018年7月11日2018年8月2018年8月10日前1331元2018年8月11日2018年9月2018年9月10日前1331元2018年9月11日2018年10月2018年10月10日前1331元2018年10月11日2019年2月2019年2月10日前1397元2019年2月11日2019年3月2019年3月10日前1397元2019年3月11日附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。