长春市双阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0112民初1691号 原告：长春市兆源商贸有限公司。住所地长春市双阳区。 法定代表人：冯彩科，总经理。 委托诉讼代理人：王晓雨，吉林领典律师事务所律师。 被告：张冬生，男，1980年12月13日出生，汉族，个体，住长春市双阳区。 被告：崔妍，女，1993年2月20日出生，汉族，无职业，住长春市双阳区。 二被告的共同委托诉讼代理人：索若飞，吉林丁凤礼律师事务所律师。 第三人：杜众弟，女，1971年4月4日出生，汉族，无职业，住长春市双阳区。 原告长春市兆源商贸有限公司（以下简称兆源公司）与被告崔妍、张冬生、第三人杜众弟房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月23日立案后，被告崔妍、张冬生于2019年9月19日向本院提出反诉，但未在本院指定期限内交纳反诉案件受理费，本院按照被告崔妍、张冬生撤回反诉处理。本案于2019年10月22日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兆源公司的法定代表人冯彩科及其委托诉讼代理人王晓雨、被告崔妍、张冬生的共同委托诉讼代理人索若飞、被告张冬生、第三人杜众弟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兆源公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即给付原告房款400万元并支付逾期利息（自2012年4月20日起算按照银行同期贷款利率4.9%计算至全额给付房款之日止暂计137万元，合计537万元）；2、本案诉讼费由被告共同负担。事实与理由：2010年8月9日，原告与二被告签订《购房协议书》，协议约定原告将兆源商贸城南侧正门门市房出售给被告张冬生、崔妍，房屋面积为130平方米，每平方米单价为2.2万元，总价286万元。签订协议后，被告向原告支付购房款202万元，约定余下房款交房后付清。2012年3月5日，原告与被告张冬生、崔妍签订《房屋租赁合同》，被告将所购买的门市房出租给原告，租赁期限为3个月，房屋租金为一年28万元，并在《房屋租赁合同》中对原告提出反购门市房事宜的意向进行了约定，即“原告以600万元的价格购买二被告的门市房”。2012年4月13日，原告与被告崔妍、张冬生签订《协议书》，协议约定原告已经向两名被告支付购房款400万元(2010年4月10日-4月13日分两次原告支付被告张冬生购房款200万元，2012年4月10日原告支付给第三人杜众弟购房款200万元，第三人杜众弟系被告崔妍母亲，尚欠两名被告购房款各100万元,原告承诺余下购房款在2014年4月20日付清。后双方又在《协议书》约定了补充条款：如4月20日前原告不能一次性付清200万元购房款，两名被告负责退还原告已付的400万元购房款。现门市房已经返还二被告，二被告将房屋租赁给他人使用，收取租赁费。原告认为，原告与被告崔妍、张冬生签订的《购房协议书》及2012年4月13日的《协议书》合法有效，被告应当按合同约定支付剩余购房款400万元，由于原告没有按照协议书约定支付购房款600万元，双方的协议书已经无法履行，按照《协议书》约定被告应当返还原告已经支付的400万元购房款。原告依据《合同法》第六十条、第一百零七条之规定，起诉致人民法院，请求法院支持原告的诉讼请求。庭审中，原告增加诉讼请求第一项为判令解除原告与被告2012年4月13日签订的《协议书》。 崔妍、张冬生辩称，1、原告在诉状中自认是原告没有按照双方的约定履行此前达成的涉及回购案涉房屋的相关协议，原告是违约方，并不享有其主张的解除合同权利，同时原告主张的2012年4月13日协议书是否真实存在需庭审中被告对此质证，但无论该协议书是否真实存在原告仅主张解除该协议书不能导致回购案涉房屋的相关协议内容一并解除。2、双方在2012年4月24日及之后又达成了相关的继续履行回购协议的内容，双方应当按照该协议继续履行，至于原告未能如约向案外人郑绍伟、李丽交涉房屋就是因原告单方违约造成的，该案是否已经履行完毕，与本案双方达成的协议内容是否履行没有关联性，原告不据此享有解除权。3、兆源公司从2012年4月20日至本案立案前从未向被告主张过该债权，按照《民法总则》第一百八十八条关于向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，兆源公司主张从2012年4月20日起返还400万元及支付利息的债权请求权早已超过诉讼时效，丧失胜诉权。4、被告对双方2010年8月9日签订《购房协议书》，兆源公司将案涉的130平方米、价值286万元的门市房出售给被告，被告已交付购房款202万元并已接收房屋的事实没有异议；但双方不是在2012年3月5日签订的《房屋租赁合同》中首次约定兆源公司回购案涉房屋。在2011年12月31日，由于兆源公司将案涉房屋一房多卖拟向案外人交付房屋，恳请被告出卖已购案涉房屋，由兆源公司聘任的总经理宣桂林代为与被告或代理人达成并签署了《退款协议》，协议约定，兆源公司以600万元回购被告的房屋，2012年1月10日前支付回购款，逾期回购协议解除。2012年3月5日，双方又在签订的《房屋租赁合同》中针对上述退款协议内容进行了约定，该合同约定，双方关于兆源公司回购门市房的协议（即退款协议）仍有效，房屋回购协议有效期可延续到2012年6月5日，如兆源公司在2012年4月5日前一次性支付600万元回购房款，被告已收租金全部返还，超过2012年4月5日支付600万元，已收租金不予返还；合同期内房屋归被告，如回购案涉房屋成功，兆源公司应向被告支付装修费用后方可交接；如2012年6月5日合同期满未支付600万元，回购协议解除，房屋归被告。双方还约定，合同签订之日起双方原购房协议中被告尾欠的房款互相不再清算，账物两清，此合同无论终止和履行，该条款终身有效，即兆源公司回购房屋的价格为600万元，加上兆源公司已放弃的尾欠84万元购房款，并非只有600万元。5、被告在收到兆源公司原法定代表人赵和支付的回购款400万元后，确曾委托他人在2012年4月13日基于《房屋租赁合同》又与兆源公司原法定代表人赵和及总经理宣桂林签署过《协议书》，但因该手写协议书只有一份，被告不持有，被告对具体内容不清楚，故应当以该协议书原件约定的内容为准。被告记得双方曾约定，兆源公司已付回购房款400万元，尚欠200万元购房款在2012年4月20日前一次性支付，如未能付清200万元房款，房屋归被告，兆源公司应交回房屋钥匙；如一方违约，应承担全部责任和给对方造成的一切经济损失，并无其他约定。6、在《协议书》签署后，被告从未再与兆源公司的原法定代表人再次签署过兆源公司主张的协议补充条款，被告也没有委托他人代为签署，如果确实签署，上面也应有时任总经理宣桂林的签字，因此，兆源公司据此主张被告返还400万元回购房款没有证据支持。同时，通过兆源公司立案提交的补充条款内容看，假如约定退还该400万元，前提条件是兆源公司应先将房屋及产权交给被告，房屋已被确权归被告所有。可兆源公司并未如约办理房产证或将经房产部门确权后所发放的确权文件交给被告。故无论该协议是否存在补充条款，都不具备返款的条件。7、虽然兆源公司并未在2012年4月20日前履行支付房款义务，但相关回购协议并未终止或解除，兆源公司的法定代表人赵和要求继续履行回购协议，向被告支付房款200万元，后提出出现经济困难，只能向被告崔妍支付100万元，应付被告张冬生的100万元转为借款，据此兆源公司总经理宣桂林受托与张冬生在2012年4月28日签署了《补充协议》，约定最迟在2012年5月28日付清所欠张冬生借款100万元，如不能付清，兆源公司从2012年6月1日起按照月息2分标准向张冬生支付利息到本息还清之日。除双方确认继续履行与张冬生签署的《补充协议》外，兆源公司原法定代表人赵和及总经理宣桂林又在长春市双阳区人民法院（2012）双民初字第1702号房屋买卖合同纠纷案件中，再次与被告达成继续履行回购房屋的协议内容，约定兆源公司最迟在2012年12月22日前支付拖欠的回购房款200万元，逾期除向被告支付200万元购房款外，还支付拖欠租金8万元。故兆源公司依据未经被告授权签署且已被新约定更替废止的协议内容主张返还400万元无事实与法律依据。综上，兆源公司的诉讼请求缺少客观事实与法律依据，故请求法庭依法驳回兆源公司的全部诉讼请求，诉讼费由兆源公司自行承担。 本院经审理认定事实如下：2010年8月9日，原告兆源公司与被告崔妍、张冬生签订《购房协议书》，约定兆源公司将兆源商贸城南侧正面西数第二套130㎡门市房卖给崔妍、张冬生，房屋单价为2.2万元/平方米，房屋总价款286万元。签订协议后，崔妍、张冬生交付房款202万元。2012年3月5日，兆源公司与崔妍、张冬生签订《房屋租赁合同》，约定崔妍、张冬生将门市房出租给兆源公司使用，租赁期限为3个月，2012年3月5日-2012年6月5日止。《房屋租赁合同》还约定，兆源公司以600万元回购该房屋。但最晚在2012年6月5日前付清，如合同到期后乙方不能付清600万，回购意向解除。2012年4月10日，兆源公司通过杜众弟给付崔妍200万元房款，2012年4月13日，给付张冬生200万元房款。2012年4月13日，兆源公司（甲方）与崔妍、张冬生（乙方）签订《协议书》，载明：“甲乙双方已于2012年3月5日签定了房屋租赁合同并正在履行中。已按反购门市房的意向执行。现甲方已向乙方承付房款肆佰万元（¥4.000.000,00元）尚欠贰佰万元（¥2.000.000,00元）欠崔妍、张冬生各100万元。现经协商达成以下协议：一、甲方承诺下欠200万元房款于2012年4月20日之前一次性付给乙方。二、如甲方2012年4月20日之前不能一次性付清200万下欠房款，乙方可采取任何方式收回房屋（即兆源商厦正面西数第二个门市房），房屋所有权仍归乙方所有。三、签订此合同的同时乙方交给甲方一套门钥匙，但甲方又转交他人，交清200万欠款后并兑现所有合同条款，甲方有权处置。如4月20日之前不能付清200万房款，甲方要交回钥匙给乙方。四、如因违约造成不良后果，违约方要承担全部责任和给对方造成的一切经济损失。五、如在协议期间，他人随意进入该门市房，乙方有权制止并当即收回房屋。此协议为2012年3月5日双方所签房屋租赁合同的补充协议，经双方签字后生效，并产生法律效力。”甲方法定代表人赵和、乙方崔妍、张冬生，中保人宣桂林在协议上签字并捺印。后双方在《协议书》下方签署补充条款，内容为：“在4月20日甲方不能一次性付清乙方200万元房款，并将房屋产权交给乙方，确权归乙方所有。负责退还甲方已付400万元房款。”兆源公司法定代表人赵和、崔妍、张冬生在协议书下方签名捺印。 另查明，2012年7月25日，本院受理了李丽、郑绍伟诉兆源公司、第三人崔妍，张冬生房屋买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月12日作出1702号民事调解书。该案标的所指向的房屋即本案案涉房屋（兆源商贸城南侧正面西数第二套130㎡门市房），即在本案购房协议书签订之前的2009年10月31日，兆源公司与李丽、郑绍伟签订了房屋买卖协议书，将案涉房屋作价300万元卖给李丽、郑绍伟。在该案庭审中，兆源公司原法定代表人赵和与崔妍，张冬生就案涉房屋“回购款600万元，兆源公司已付400万元房款”的事实予以确认，并对兆源公司于“2012年12月22日之前给付200万元房款”达成一致意见。 再查明，原告兆源公司于2009年4月24日成立，2010年9月2日至2015年7月29日公司法定代表人为赵和，2015年7月29日变更为冯彩科。 上述事实，有原被告、第三人的当庭陈述，原告提供的购房协议书》、《房屋租赁合同》、《协议书》、（2012）双民初字第1702号庭审笔录、银行汇款凭证、被告提供的（2012）双民初字第1702号民事调解书等证据在卷为凭，可予以认定。 本院认为，本案原被告先后签订的《购房协议书》、《房屋租赁合同》、《协议书》系双方真实意思表示、且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。 本案的争议焦点之一为原、被告孰为违约方。原、被告在双方签订的《房屋租赁合同》、《协议书》中，对回购门市房事宜进行了约定：原告以600万元的价格够买二被告的门市房。但原告未按照约定如期履行。依照《中华人民共和国合同法》第八条规定依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告对于给付200万元购房款的期限做了约定，但未如约履行。应认定原告为合同违约方。 本案的争议焦点之二为双方2012年4月13日签订的《协议书》应否解除。合同解除分为约定解除和法定解除。关于法定解除，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的解除情形（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。但上述情形下合同的解除权属于守约方，而本案原告为违约方。关于约定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，原、被告双方在履行《购房协议书》及《房屋租赁合同》后，签订的《协议书》补充条款载明关于“在4月20日甲方（兆源公司）不能一次性付清乙方（崔妍，张冬生）200万元房款，负责退还甲方已付400万元房款。”的约定，实际上是对合同解除的约定，但约期（2012年4月20日）到来之后，双方在在2012年12月12日本院审理的（2012）双民初字第1702号案件庭审笔录中，对于案涉房屋购房款200万元的给付重新约定在2012年12月22日之前，即双方对在《协议书》中约定的合同解除条款进行了变更，双方的真实意思表示为合同继续履行，由兆源公司给付二被告200万元购房款。对于原告提出“由于原告没有按照协议书约定支付购房款600万元，双方的协议书已经无法履行”的辩解意见，与事实不符，本院不予采纳。同时原，被告双方系于2012年4月份在协议书补充条款中对返还400万元购房款作出约定，致原告起诉时（2019年8月23日）已长达7年之久，原告一直未向被告主张返还400万元购房款，亦未提出解除合同的请求，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干为题的解释》第十五条规定，明显已经超过合同解除权行使的期限。故本案原、被告双方2012年4月13日签订的《协议书》具备履行条件，应当继续履行，原告请求解除合同缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告长春市兆源商贸有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取24695元，由原告长春市兆源商贸有限公司自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  赵颖辉 二〇一九年十二月十六日 书记员  李 卓