安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初9572号 原告：安徽中墅房地产经纪有限公司，住所地为合肥市蜀山区合作化路、休宁路东南角安粮城市广场8区商业、办公楼及地下室办1107室，统一社会信用代码9134010039431834。 法定代表人：郑力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：闫小晴，安徽儒圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨海军，安徽文征律师事务所律师。 被告：黄诗江，男，1976年3月19日出生，汉族，现居住地安徽省庐江县罗河镇。 被告：黄茹，女，1994年12月13日出生，汉族，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：朱加丽，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧毅飞，安徽同胜律师事务所律师。 被告：黄保林，男，汉族，1971年08月10日出生，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：朱加丽，安徽同胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧毅飞，安徽同胜律师事务所律师。 原告安徽中墅房地产经纪有限公司（以下简称“中墅公司”）与被告黄诗江、黄茹、黄保林居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中墅公司的委托诉讼代理人闫小晴，被告黄诗江，黄茹的委托诉讼代理人欧毅飞、黄保林及其委托诉讼代理人欧毅飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中墅公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除中墅公司与黄诗江于2019年3月24日签订的《房地产经纪合同》（之二）及中墅公司与黄茹、黄保林于2019年3月24日签订的《房地产经纪合同》（之一）；2、判令黄诗江向中墅公司支付居间服务费用39500元；3、判令黄诗江、黄茹、黄保林向中墅公司支付违约金20000元；4、本案诉讼费由黄诗江、黄茹、黄保林承担。 事实与理由：2019年3月24日，黄茹、黄保林就坐落在合肥市滨湖区云谷路1255号合肥万达文旅新城37幢2101室买卖事项委托中墅公司提供居间服务，中墅公司与黄茹、黄保林分别签订了《房地产经纪合同》（之一）、与黄诗江签订了《房地产经纪合同》（之二）各一份。其中，《房地产经纪合同》（之二）约定：委托买受房屋的价格为1975000元；面积为98.01平方米；房屋为钢混结构；中墅公司在完成委托事项后，按照物价部门核定收费标准向黄诗江收取中介服务手续费1975000元*2%=39500元。2019年3月24日，黄诗江通过中墅公司提供的居间服务与黄茹委托其父亲黄保林签订了《存量房买卖合同》。约定：由黄诗江购买黄茹名下位于合肥市滨湖区云谷路1255号合肥万达文旅新城37幢2101室；建筑面积为98.01平方米；转让价款为1975000元。上述合同签订后，黄诗江、黄茹私自协商通过其他中介公司交易了该房屋，黄诗江未按照《房地产经纪合同》向中墅公司支付中介费用。中墅公司认为自身已经付出了相应的劳动，按照合同约定向黄诗江、黄茹提供并完成居间服务，促成签订了《存量房买卖合同》。黄诗江、黄茹“跳单”的不诚信行为已经构成违约。其后，中墅公司与黄诗江、黄茹就费用支付问题，始终无法迗成一致意见。中墅公司无奈，为维护自身合法权益，特根据《民事诉讼法》第119条及其他相关法律之规定诉至贵院，望判如所请。 黄诗江辩称：现因合肥中墅房地产起诉我关于《房地产经济合同》服务中介费一案答辩如下：由于本人想改善居住环境好点，今年3月份在滨湖好几家中介登记买房意向，其中有链家、吉家、中墅、辉达、合联行。因为本人在庐江工作对滨湖不是太熟悉，看房时间也比较紧，就在2019年3月24日星期天下午2点左右接到中墅客户经理小吴给我推荐第二套房源是，万达临湖苑37幢2101房。当时说这个房子202万100平比较便宜，买了至少挣十几万，处于买房者的着急心态，立即赶过来看了一下。第一印象视线可以，环境比我现在坐的好，只是单价高了。因为前几天小吴推荐的亲湖苑21幢606室120平才要215万，并且中介费只需要2万就可以成交，但我觉得视线差点，楼层矮了点。小吴说：我来约房主，价格好谈。当天下午我们就和房主见面了，足足谈了1个多小时最终谈到197万5千元整，其中中介没有帮我说一句好话，总感觉我今天买到这个房子捡到大便宜了，当时我心里就不是太舒服，中介方让我马上交5万定金签合同，我说看到房产证再付定金。当晚10点左右中介开车我自己开车马不停蹄的去了房主家，一看房产证是98.1平，而且产权人是黄菇，当场我就问客户经理小吴：你不是说100平吗？他说：我也没有注意，由于当晚时间十分紧，那份《存量房买卖合同》我没有仔细看，部分字也非本人所签。我就愣了一下。单价太高不是中介所说，其实我没有占到便宜。当时我就说回去和老婆商量一下明天答复。刚好房主也感觉卖便宜了，因为3月份房价处于小牛市，所以双方都有各自想法。当时就没有成交，我的一份合同就没有拿了，给中墅小吴他们了，也凑巧那份合同不是产权人所签。因为根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，若需代理人签订本合同时，应出具委托书，否则无效，当晚我们三方在场那份合同是撕毁了。因陈述内容是诉讼人实事求是反应给人民法院作为依据的。 关于中墅地产起诉本人和房主“跳单”一事是不真实的，现在我如实陈述在合联行成交的理由：次日上午我接到合联行业务员小陈的电话，他听我外甥说我昨天在看万达的房源。因为有好几家中介都给我推荐，很多房源让我挑选。小陈说：黄总我们万达有一套独家销售备案房你要不要去看看？我说行呀。哪知道一看就是我昨天看的这套房子，我说贵了，他说有车位你知道吗？我说不知道，因为在中墅那份合同我都没来得及看。小陈说：除掉10万元车位单价1万9千多，那是湖景房保质率高，我把房主约来我们三方细谈，你在中墅中介服务费是多少？我说第一套215万收2万元，第二套195万非要收我2万2千元，我对这中介费很迷惑。小陈说我们只收你1万7千元服务肯定比中墅好。此时此刻我对中墅印象太坏，觉得收费不标准，在推荐房源这一块夸大其词、欺骗客户、不真实。当天下午我见到产权人黄菇他爸，我们商量后外加他3千元选择一家正规服务又好的中介成交了。所以我认为甲、乙双方只要在平等、自愿、合法的条件下买卖是双方自由，并非私自“跳单”，没有选择中墅是他自身因素。 致力于社会主义法制社会，人人平等、买卖自由，并且中墅地产客户经理小吴多次打骚扰电话，威胁恐吓我，人民法院可以调查移动为证据。 根据新时代服务行业的理念，和收取客户中介费所提供的责任和义务，中墅地产都没有做到，请求人民法院对原告的上诉请求给予驳回。希望人民法院重罚中墅地产，没有以法律事实为准神，欺行霸市具有黑社会势力扰乱合肥房地产市场。 黄茹、黄保林辩称：原告的诉请无事实和法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。一、黄保林与黄茹系父女关系，黄茹委托其父帮忙出售案涉房屋，故黄保林委托了多家房产中介公司出售案涉房屋，本案中墅公司并非独家掌握该房屋信息，也非独家代理销售。 二、根据中墅公司与黄茹、黄保林签订的《房地产经纪公司》（之一）第五条，本案中，我方不存在违反上述第四条（一）至（四）项的情形，不存在向中墅公司支付违约金的事实基础。 三、中墅公司诉称我方与黄诗江私自协商通过其他中介公司交易案涉房屋，存在“跳单”的不诚信行为，完全与事实不符。房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息，缺绕开该中介公司与买方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当买方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买房通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务号的中介公司促成房屋买卖合同的成立，其行为并没有利用先前与之签订中介公司的房源信息，故不构成违约。 四、我方后期在第三方中介结构的交易，也不存在任何过错，我方直到签订合同时才知买房是黄诗江。当中墅公司知道买房是黄诗江后，明确告知第三方中介机构不同意交易。但第三方中介结构一直做我的思想工作，且因最终成价高于之前在中墅公司处达成的成交价，迫于无奈，我方将涉案房屋卖给了黄诗江。 综上，黄茹、黄保林已经解除了存量房买卖合同，不存在跳单的违约行为，请求依法驳回诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，中墅公司提交的证据1、中墅公司身份材料复印件，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：中墅公司提交的证据证据2、《房产经纪合同》之一、之二、证据3、《存量房买卖合同》、房产证复印件，黄诗江提交的证据1、合联行房地产销售代理有限公司的居间合同、3月26日的收据一份、证据2、委托协议，黄茹、黄保林提交的证据1、房地产经纪合同之一，证据2、房地产买卖居间合同，各方对其真实性没有异议，对上述证据的真实性本院予以确认，至于是否达到证明目的，须结合本案其他证据综合予以认定。 黄保林提交的证人许江山的证言，中墅公司认为证人与黄保林有利害关系，陈述事实与本案无关联；黄诗江质证无异议。本院认为，证人已出庭接受了质询，中墅公司未提供反驳证据，故该证据作为认定本案事实的依据。 本院经审理认定事实如下：被告黄保林、黄茹系父女关系。2019年3月24日晚，在原告中墅公司临湖苑分公司，中墅公司（丙方）、黄保林以黄茹（甲方）代理人的名义、被告黄诗江（乙方）间相互签订了三份合同，分别是中墅公司与黄保林签订的《房地产经纪合同》（之一），约定：甲方委托丙方为座落在合肥市滨湖区云谷路万达文旅新城临湖苑37幢2101室住宅提供协助、指导订立[房地产转让]合同，协助办理其他手续[户口转移]的服务；委托期限从2019年3月24日至交房止；甲方委托转让房产建筑面积约98平方米；经交易双方确认价格1975000元；单方解除合同，由违约方支付违约金肆万元。中墅公司与被告黄诗江签订的《房地产经纪合同》（之二），约定：乙方委托丙方买卖座落在合肥市滨湖区云谷路万达文旅新城临湖苑37幢2101号住宅提供协助、指导订立[房地产转让]合同的服务；委托期限从2019年3月24日至交房止；乙方拟买受房屋建筑面积98平方米至99平方米；经交易双方确认价格1975000元；丙方在完成乙方委托事项后，按照物价部门核定收费标准向乙方收取中介服务手续费房价的2%元；单方解除合同，由违约方支付违约金肆万元。黄保林与黄诗江签订的《存量房买卖合同》，约定：甲方将坐落在合肥市云谷路万达文旅新城临湖苑37幢2101号以1975000元出卖给乙方。 因黄保林没有黄茹的书面委托代理手续，当晚10时许，中墅公司的工作人员、黄诗江、黄保林共同前往黄茹住处，办理黄茹在《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》上签字手续。在黄茹住处，黄诗江提出房产证的面积是98.1平方米，与中墅公司所说是100平方米不符，认为价格过高，当场即向中墅公司的工作人员、黄茹、黄保林表示不愿意购买，黄茹亦未在房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》签字。 同年3月26日，黄诗江、黄保林、黄茹就上述涉案房产经安徽合联行房地产销售代理有限公司（以下简称“合联行公司”）居间以1978000元成交。 庭审中，黄保林、黄茹陈述：涉案房产出售信息是在98同城网上发布的，房屋钥匙存放在合联行公司；我们在家商量要出售涉案房产，但卖房要黄茹签字；是中墅公司工作人员打我登记在网上我爱人的电话联系的，说有人买房，我就去了中墅公司。 黄诗江陈述：我找房子时看到中墅公司在万达文旅城的经营点就进去了，其工作人员向我推荐了涉案房产，并与黄保林爱人联系，得知钥匙在合联行公司，中墅公司的吴经理从合联行公司拿了钥匙带我看的房。晚上7点多等黄保林来后协商签的协议，之后去的黄茹家，看房产证才发现房子只有98平方米，所以我就不愿意买了，觉得房子小了，我与黄茹、中墅公司撤销了合同，中墅公司吴经理带走了我的合同；我签合同时是空白的，不知道面积，也不知道有车位，只告诉我有100平方米。 中墅公司陈述：涉案房产的信息系通过多种渠道取得；签订合同时，黄保林口头说明与黄茹是父女，受其委托出售涉案房产，并提供了房产证复印件，但未提供黄茹的书面委托代理手续；带黄诗江看房是从合联行公司拿的钥匙；3月24日晚上三方前往黄茹住处，黄诗江当场要解除《存量房买卖合同》、《房地产经纪合同》（之二），我方不同意，当时认为是黄诗江违约，现认为黄诗江、黄茹、黄保林属于单方违约；后三方就居间费用的支付一直没有达成一致意见。 本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案，中墅公司、黄诗江、黄保林在签订涉案《房地产经纪合同》（之一）、《房地产经纪合同》（之二）、《存量房买卖合同》时，均知晓清楚黄茹是涉案房产的所有权人，中墅公司、黄诗江在黄保林未提供委托代理手续的情况下与黄保林签订《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》后，三方共同前往黄茹处办理黄茹在合同上的签字手续。因黄诗江提出房屋面积误差、价格过高不同意购买等原因，致黄茹未在《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》上签字，依法该二份合同没有成立。同时根据中墅公司与黄诗江《房地产经纪合同》（之二）约定，中墅公司在完成黄诗江委托的事项后，中墅公司方可向黄诗江收取房价2%的中介服务手续费。由于《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》未成立，中墅公司已不可能完成黄诗江的委托系列事项，故其主张解除与黄保林《房地产经纪合同》（之一）及要求黄诗江支付居间服务费39500元的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。考虑到导致《存量房买卖合同》未成立的原因不在中墅公司，且中墅公司在各方签约中付出了一定的劳务和成本，综合案件各种因素，依公平原则，本院酌定黄诗江向中墅公司支付此次居间活动的必要费用3000元。至于中墅公司与黄诗江签订的《房地产经纪合同》（之二），因涉案的《房地产经纪合同》（之一）、《存量房买卖合同》未成立，《房地产经纪合同》（之二）存在基础业已丧失，该合同已无履行之可能，故中墅公司要求解除《房地产经纪合同》（之二）的请求，本院予以支持。 关于黄诗江、黄茹、黄保林是否违约、承担违约责任问题。根据中墅公司、黄诗江、黄茹、黄保林诉辩称及庭审陈述，黄茹出售房产的信息发布载体为98同城网，任何中介公司和个人均可通过正当途径获得相同房源信息。黄诗江为购房在多个中介公司进行了登记，黄诗江、黄茹在中墅公司居间不成后，合联行公司通过居间促成黄茹、黄保林房屋买卖合同的行为，并不是利用中墅公司房源信息完成，黄诗江、黄茹、黄保林房屋买卖不构成违约，中墅公司要求黄诗江、黄茹、黄保林支付违约金20000元的诉请，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第九十七条、第四百二十四条的规定，判决如下： 一、解除安徽中墅房地产经纪有限公司与黄诗江于2019年3月24日签订的《房地产经纪合同》（之二）； 二、黄诗江于本判决生效之日起十日内向安徽中墅房地产经纪有限公司支付居间必要费用3000元； 三、驳回安徽中墅房地产经纪有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1290元，减半收取645元，由原告安徽中墅房地产经纪有限公司负担595元，被告黄诗江负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 杨 源 二〇一九年十二月三十一日 书记员 席俊婷 附：本案适用相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。