广州铁路运输中级法院行 政 裁 定 书(2019)粤71行终4373号上诉人（原审原告）：广州市达建房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区****************，统一社会信用代码914**********711X5。法定代表人：许超明，职务：总经理。委托代理人：乐云龙，该公司工作人员。委托代理人：詹俊妮，广东高睿律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会），住所地广州市越秀区******，统一社会信用代码11440100MB2C91103Q。法定代表人：彭高峰，职务：局长。委托代理人：王静，该单位工作人员。委托代理人：罗斌，广东百思威律师事务所律师。上诉人广州市达建房地产开发有限公司（以下简称达建房地产公司）因与被上诉人广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）产权登记一案，不服广州铁路运输法院（2019）粤7101行初1683号行政裁定，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年6月6日，原广州市房地产管理局发布穗房（97）拆字045号《广州市房屋拆迁公告》，公告决定征收越秀区相关地段，相关房屋及附属物均须于1997年6月6日起至1999年6月6日止拆迁完毕，以腾出土地兴建商务、住宅综合楼，上述地段内房屋及属附物，由达建房地产公司委托越秀区贤达拆迁服务公司实施拆迁，等等。2018年5月25日，原广州市住房和城乡建设委员会发布穗房延拆字[2018]11号《城市房屋拆迁延期公告》，公告同意对原穗房[1997]拆字045号房屋拆迁许可证核发延拆许字[2018]第11号房屋拆迁许可证，拆迁地点和范围包括现一德路279号至305号门牌（单门牌），拆迁人和拆迁实施单位为原告，拆迁期限至2019年5月25日止，等等。根据穗房证字第0109728号《房屋所有权证存根》记载：所有权人为广州市房地产管理局，所有权性质为国家经租，所有权来源为1958年国家经租，房屋座落越秀区一德路281号（以下简称281号房屋），建筑基地面积97.2平方米，总建筑面积194.4平方米，登记字号为统字90239，核准日期为1991年8月28日，等等。根据281号房屋的2019年4月11日的查册表附注记载，该地于1998年8月13日原告征用，经办人：文锋，交换产权，协议书存案，历史变动情况为“中7858”。1998年8月13日，原广州市越秀区房地产管理局（甲方）与达建房地产公司（乙方）签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》，约定甲方同意下列座落在越秀区一德中路281号房屋一幢，建筑面积663.01平方米交由乙方拆除，乙方同意将（详见附表2《补偿给回房管部门房屋情况表》）建筑面积共663.01平方米的房屋移交给甲方，产权属市房地产管理局所有，以作补偿，乙方同意移交给甲方的补偿房屋，定于2002年3月30日移交完毕，等等。另查，根据2019年3月11日的《广州市不动产登记查册表》记载：产别为私产，房产登记号为中字7857号，房产地址为中区一德路281号中座（以下简称281号中座房屋），区段地号为1区1段329之1地号，使用土地面积和建基面积为281.62平方米，建筑面积844.86平方米，双隅（双木）结构，3层，产权人为杜少南、杜君武、泰祥行，所有权来历均为1946年8月向林水泉买，杜少南占有部分为共有1/2（所有权人），权证号码为53635号，杜君武及泰祥行，占有部分均为共有1/2（共有权人），登记附注记载：国家经租，2018年5月25日以拆许字[2018]第11号批准原告拆迁该房屋，拆迁期限至2019年5月25日止。诉讼中，达建房地产公司主张其作为拆迁人，已经对281号房屋协商好补偿事宜，却又发现还有281号中座房屋查册表的存在，达建房地产公司认为现一德路并无281号中座门牌号，亦不实际存在281号中座房屋，并认为281号中座房屋查册表既显示产别为私产，附注又记载国家经租，且无登记日期，因此该查册表登记有误，系广州市规划和自然资源局伪造。广州市规划和自然资源局表示其仅为产权登记部门，查册表反映的是281号中座房屋当年的登记情况，该“私产”是1954年登记的，国家经租之后的产权性质，应由管理部门即住建部门负责解释。经原审法院发函向广州市住房和城乡建设局、广州市越秀区房屋管理局了解情况，该两单位分别于2019年7月24日、2019年7月19日作出《广州市住房和城乡建设局关于越秀区一德路281号中座产权情况的复函》《广州市越秀区房屋管理局关于越秀区一德路281号中座产权情况的复函》，复函表示281号中座房屋系广州市住房和城乡建设局直管房，已委托广州市越秀区房屋管理局负责管业，其中二楼为业主留房，其余部位国家经租，目前由租户使用，达建房地产公司与原广州市越秀区房地产管理局于1998年8月签订的《征地拆迁直管房屋补偿协议书》并无实质履行，且已超过约定移交补偿房屋时间。经原审法院于2019年8月27日现场勘验，现场尚未实施拆迁，现状只有门牌号281号，并无281号中座，据广州市越秀区房屋管理局工作人员介绍，281号房屋与281号中座房屋已经打通，无法区分，1998年8月与达建房地产公司签订《征地拆迁直管房屋补偿协议书》时，协议书记载的面积是当时的281号的实测面积663.01平方米，其范围包括二楼的业主留房部分（根据档案记载的留房面积约112平方米），但上述协议并未实际履行，且其后房管部门经核查认为其也无职权代业主就二楼留房部位签订上述补偿协议。达建房地产公司则认为281号房屋均为国家经租，并不存在二楼业主留房的情况。原审法院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第一百零三条规定：“本法自1990年10月1日起施行。”《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第三款规定：“房屋登记机构在行政诉讼法实施前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”本案中，达建房地产公司请求撤销关于281号中座房屋的2019年3月11日的《广州市不动产登记查册表》中的相关内容，而查册表内容是登记簿内容的反映，撤销查册表记载内容并不产生物权变动的法律效果，该诉讼请求不当，达建房地产公司的诉请实质是对281号中座房屋的中字7857号登记行为不服。根据广州市规划和自然资源局提交的281号中座房屋的登记材料显示，该房屋登记的依据是原《土地所有权状》（登记年月日记载为“中华民国三十八年四月十九日”）及广州市人民政府印发买契纸（日期为1951年6月28日）等材料，收件中字第7857号登记收据的收件时间是1954年8月，而国家经租也是大约发生在上世纪50年代，因此广州市规划和自然资源局主张涉案281号中座房屋的登记行为发生在上世纪50年代，有相应证据予以证实，原审法院予以采纳。涉案281号中座房屋的登记行为属于行政诉讼法实施前已发生的行政行为，根据法不溯及既往原则，不属于法院行政案件受案范围。此外，达建房地产公司提起本案诉讼的原因之一是281号中座房屋的登记情况与房屋现状不符，根据房屋登记的相关规定，发现登记事项有误的，应由权利人或利害关系人向登记机构申请解决，达建房地产公司以房屋现状的改变来否认原登记行为的合法性，逻辑上并不能成立；而关于现门牌号为281号的房屋的经租或留房情况，涉及经租政策问题，达建房地产公司作为拆迁人，可与经租管业部门及留房业主确认。原审法院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项的规定，裁定驳回原告达建房地产公司的起诉。案件受理费50元，退回原告达建房地产公司。上诉人达建房地产公司不服原审裁定，向本院提起上诉称:首先，上诉人对1951年6月28日登记、1990年10月1日假《房地产证》显示及2019年3月10日被上诉人出示的假《房地产证》记载的建筑面积563.2平方米的事实并无异议，上诉人诉请撤销的是2019年3月11日的《广州市不动产登记查册表》依据的假《房地产证》记载的建筑面积844.86平方米。因为首次登记建筑面积本来就不是844.86平方米，被上诉人自我证明的证据也印证了这一点。本案应当适用最高人民法院《关于审理房屋登记若干问题的规定》法释[2010]15号第1条、第3条2款、第5条的规定。原审法院认定事实、适用法律法规都是错误的。其次，根据1998年补偿协议书，涉案房屋产权已经变更为广州市房管局，本案的涉案房屋的产权人应当为广州市房管局。再次，一审法院对“国家经租”的性质认定和理解错误。《最高人民法院关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》明确指出：“国家经租房屋的性质是对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金，来逐步改变他们的所有制。这就是说国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权，因此业主死后，经租房屋不能允许他们的家属继承。”而一审法院认为经租房在性质上只是国家代管代为收租，并不导致房屋原有产权的改变,该认定是错误的并导致了上诉人的诉讼被驳回。最后，上诉人认为业主自留房屋面积112平方米并无任何资料证明，也未进行过质证，因此不认可此112平方米业主自留房性质。综上，上诉人请求：撤销（2019）粤7101行初1683号《行政裁定书》，支持上诉人的上诉请求。被上诉人广州市规划和自然资源局答辩称：一、原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第二款“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为，公民、法人或其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理”之规定，上诉人对查册表不服提起诉讼，法院应不予受理。53635号《房地产证》是281号中座房屋“中字7857号”登记行为的结果，登记机关于1954年9月9日向产权人核发了该53635号《房地产证》。根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第三款“房屋登记机构在行政诉讼法施行前做出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理”之规定，上诉人对发生于1954年的不动产登记行为不服提起行政诉讼，人民法院不应受理。二、答辩人为杜少南核发53635号《房地产证》的具体行政行为，事实清楚，依据充分。三、对上诉人其他上诉意见的回应。1.不动产登记档案材料均由广州市房地产档案馆保管，不存在证据虚假问题。2.查册表为产权情况证明，是登记簿内容的反映，不改变登记内容，上诉人依据2019年3月11日的《广州市不动产登记查册表》认定被上诉人于2019年3月11日将281号中座房屋转移登记归杜少南、杜君武是理解错误。综上，广州市规划和自然资源局请求二审法院裁定驳回上诉，维持原裁定。经审查，原审法院查明事实清楚，且有相应的证据予以证实，本院予以确认。本院认为，达建房地产公司在一审时，其诉讼请求为“撤销《广州市不动产登记查册表》中房产登记号为中字7857号，产别为私产，产权人为杜少南、杜君武、泰祥行，房产地址为中区一德路281号（中座），建筑面积844.86平方米，建基面积281.62平方米，结构层数三层，建筑时间战前，使用性质商业的不动产登记和权证号码为53635号的《房地产证》”，其诉请实际上请求撤销一德路281号中座房屋的权证号码为53635号的行政登记行为。本案审查的焦点：一是达建房地产公司与53635号的《房地产证》行政登记行为有无利害关系；二是该撤销行政登记的起诉能否纳入行政诉讼受案范围。达建房地产公司与被诉不动产行政登记之间是否存在利害关系，也就是达建房地产公司是否具备原告资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定:“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”。行政诉讼法上的“利害关系”重在考虑行政行为对相对人以及其他公民、法人或者其他组织是否产生实际影响的可能，前提是当事人应当具有法律所保障的合法权益。穗房延拆字〔2018〕11号《广州市住房和城乡建设委员会城市房屋拆迁延期公告》显示，达建房地产公司既是本宗拆迁的拆迁人也是拆迁实施单位。基于原广州市住房和城乡建设委员会的准许延期拆迁行政许可，达建房地产公司在行政许可的拆迁地点和范围实施拆迁行为。2011年1月19日实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十五条规定“本条例自公布之日起施行。2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。”若准许延期拆迁行政许可符合法律规定，须沿用原来的规定，即沿用《城市房屋拆迁管理条例》。《城市房屋拆迁管理条例》第十三条规定拆迁人与被拆迁人应当订立拆迁补偿安置协议；第十六条规定拆迁人与被拆迁人如达不成拆迁补偿安置协议的，由房屋拆迁管理部门裁决；第二十四规定根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额。拆迁行政许可没有赋予拆迁人或拆迁实施单位可以对抗被迁拆人的不动产产权登记的权利。对于拆迁、征收中产生的不动产的产权、面积争议，如参照2011实施的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，解决争议的方法是按照房屋征收评估办法评估确定；第二十六条规定如果达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定。不管是沿用的原来的规定，还是采用现在规定，获得拆迁行政许可的拆迁人都与被拆迁人的房屋面积登记行为没有利害关系，如发生面积争议、房屋权利不清，可通过市场评估、房屋拆迁管理部门裁决等方式解决纠纷。因此，本案拆迁单位达建房地产公司与被诉不动产行政登记之间不存在利害关系。如果达建房产公司认为延期拆迁行政许可有损于其权利，可以起诉行政许可行为。原审原告的起诉能否纳入行政诉讼受案范围的问题。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第二条第三款规定：“房屋登记机构在行政诉讼法实施前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。”原审法院认为此登记行为在行政诉讼法实施之前，不属于行政案件的受案范围，并无不当，本院不再赘述。一德路281号房屋（或281号中座房屋）不动产登记事项存在多处争议，既有房屋性质、权利人的争议，也有房屋面积记载不一的争议。特别是房屋面积，有登记面积为194.4平方米的，有补偿协议约定为663.01平方米的，有登记为私产面积为844.86平方米的，现场测量面积为663.01平方米，广州市住房和城乡建设局、广州市越秀区房屋管理局复函未能解释实测面积与业主留房、房产登记的矛盾。鉴于此房屋的不动产登记簿记载存在矛盾，且涉及国家经租政策，为维持登记薄的真实性与准确性，被上诉人应当主动查清情况，依法处理。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 肖志雄审 判 员 陈雪梅审 判 员 彭铁文二〇一九年十二月二十七日法官助理 王艳秋书 记 员 陈秋贻