贵州省贞丰县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2325民初1579号 原告：贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会，住所地：贞丰县珉谷街道办旗洋社区。 法定代表人：程远富，男，系社区主任。 委托诉讼代理人：姚华，贞丰县中心法律服务所法律服务工作者，代理权限特别授权。 委托诉讼代理人：杨伦，男，苗族，住贵州省贞丰县。代理权限特别授权。 被告：王忠伟，男，1982年9月9日生，苗族，贵州省贞丰县人，初中文化，务农，住贞丰县。 委托诉讼代理人：余理亚，贵州权衡律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：田兴会，女，1955年5月16日生，苗族，贵州省贞丰县人，无文化，务农，住贞丰县。 第三人：杨景国，男，1973年9月14日生，苗族，贵州省贞丰县人，大专文化，教师，住贞丰县。 第三人：陈小琴，女，1976年1月2日生，汉族，江西省抚州市人，个体户，户籍地：江西省抚州市临川区，现住贵州省贞丰县。 第三人：向进阳，男,约46岁，贞丰县珉谷镇桂花街创维电器。 原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会诉被告王忠伟、田兴会及第三人杨景国、陈小琴房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年1月7日作出（2018）黔2325民初2457号民事判决，原告不服本判决，提出上诉，贵州省黔西南布衣族苗族自治州中级人民法院于2019年4月28日作出（2019）黔23民终927号民事裁定书，以本案认定基本事实不清，裁定：1、撤销贵州省贞丰县人民法院（2018）黔2325民初2457号民事判决；2、本案发回贵州省贞丰县人民法院重审。本院立案受理后，依原告申请依法追加案外人向进阳为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会（以下简称“旗洋居委会”）的法定代表人程远富、委托代理人姚华、杨伦到庭参加了诉讼，被告王忠伟及其委托代理人余理亚、被告田兴会到庭参加诉讼，第三人杨景国、陈小琴向进阳，经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告旗洋居委会向本院提出诉讼请求（变更后的诉讼请求）：1.判决确认2013年11月4日原贞丰县珉谷镇塔山村民委员会与被告王忠伟签订的《房屋租赁合同》和2014年7月30日原告与被告田兴会签订的《房屋租赁合同》为无效合同；判决二被告将占有的原珉谷镇塔山村民委员会大楼门面、二楼、后院返回原告；2、判决二被告共同返还其占有原告集体财产转租获利每年租金收入105000元×4年，合计420000元给原告，二被告承担连带返还责任；3、判决确认被告于第三人杨景国签订的《房屋租赁合同》为无效合同；判决确认第三人杨景国与第三人陈小琴、向进阳分别签订的《门面分租合同》、《后院仓库合同》为无效合同；4、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2014年7月30日，原珉谷镇塔山村委会（后整合为旗洋居委会）将位于塔山原塔山村委会大楼的门面房屋及后院出租给二被告，期限从2014年7月29日至2019年7月29日止，共计5年，每年租金9万元，按年结算于每年7月29日前支付次年租金，每年递增5%。双方签订有《房屋租赁合同》，合同签订后，二被告仅支付了第一年房屋租金9万元，之后村干部每年多次向二被告催要房屋租金，二被告均以各种理由为借口恶意拖欠租金，且二被告已经将大楼和门面高价转租给第三人，并每年如数收取第三人房屋和门面的租金。二被告从2015年7月29日起共计拖欠4年房屋租金407306元，二被告的行为严重侵害了集体的财产，为了原塔山村集体经济的财产不受损失，特依法提起诉讼，请求判决。 被告王忠伟口头辩称：被告对原告主张与田兴会签订的租赁合同无效无异议，但认为原告与被告王忠伟签订的房屋租赁合同有效。理由是被告王忠伟于2103年10月29日签订的房屋租赁合同，不仅加盖有村委会的公章还有时任村主任姜定兴的签字，并且有1、2、3组村民的签字同意；2014年7月30日原告以第一出租人名义向杨景国收取了9万元的租金，此后因原告违约，单方上涨房租，不接受被告按合同约定的每年租金5.6万元而发生争议，现原告认为被告损害集体利益并非事实：1、被告承租前，原告出租给李静华的房租费为每年2.2万元，被告与原告承租是约定每年5.6万元，已近高于当时的市场价。2、被告承租以后因为其他生意要做就以同等价格转给了杨景国，杨景国经过改造和装修后提升了房屋的价值，然后杨景国转租给第三人，因此，并没有损害集体的利益，请求驳回原告的诉讼请求。 被告田兴会口头辩称，认为我与原告方签订的合同是无效的，因为我儿子王忠伟没有委托我签合同。 第三人杨景国、陈小琴、向进阳未到庭也未答辩。 原告对其诉讼请求，向本院提交证据如下： 1、统一社会信用代码、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明原告身份情况及具有诉讼主体资格，以及程远富系旗洋居委会主任的事实。二被告无异议。 2、珉谷街道办事处办公室关于左旗村与塔山村合并情况说明1份，拟证明原塔山村与原左旗村整合为现在的旗洋社区的事实。二被告无异议。 3、《房屋租赁合同》复印件1份，拟证明2014年7月30日原告与被告田兴会签订房屋租赁合同，将塔山村委会大楼的门面房屋及后院出租给被告方使用，该合同应系无效合同，因为签订租赁合同是没有取得四民主两公开的法定程序。被告王忠伟对真实性无异议，但不认可原告的证明目的，该合同明确约定乙方是王忠伟，但是合同签字是田兴会代签，该合同没有王忠伟的授权，也无王忠伟的追认，该合同不能约束王忠伟。被告田兴会认为，是村干部喊我签的，王忠伟没有在场，我不清楚签的是什么。 4、2014年7月30日被告交纳房屋租金现金缴纳单，拟证明被告缴纳第一年度的租金9万元。被告王忠伟对真实性无异议，对证明目的有异议，该9万元是第三人杨景国支付的。被告田兴会质证称，该租金系杨景国交纳的。 5、原塔山村委会综合楼建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，拟证明涉案房屋综合楼是原塔山村委会的合法财产的事实。二被告无异议。 6、贞丰县建设项目“两证”申请表1份，拟证明原告已向相关部门申请办理土地使用证及房产证，已经受理，但是证还没有发下来的事实。二被告无异议。 7、珉谷街道办关于旗洋社区对原塔山村办公楼门面租金问题依法提起诉讼的通知、珉谷街道关于责令旗洋社区针对原塔山村办公楼门面租金问题依法提起诉讼的通知各1份。拟证明珉谷街道办责令要求原告提起诉讼的事实。二被告对真实性无异议，但认为与本案无关。 8、原塔山村委会综合楼正面照片1张，拟证明第三人陈小琴经营美好灯饰的房屋就是涉案房屋原塔山村委会综合楼的事实。二被告无异议。 9、第三人杨景国与第三人陈小琴门面分租合同、第三人支付被告2018年7月1日至2019年7月1日的租赁费收据各1份，拟证明被告与第三人签订房屋的租赁期限是10年，前5年的租赁是8.5万元每年，后5年的租金是9.5万元每年。被告王忠伟对真实性无异议，杨景国转租门面被告是同意的，但与本案无关。被告田兴会质证意见与王忠伟一致。 10、收条一张，拟证明2018年8月5日陈小琴交付杨景国8.5万元。二被告无异议。 11、州委交叉巡察组反馈情况意见复印件1份，拟证明巡察组巡察发现并村后原塔山村办公楼出租后无人收取租金。二被告对真实性无异议，但认为与本案无关。 12、2014年4月20日原塔山村委员会门面招租（公告），拟证明2013年11月4日，原塔山村与王忠伟签订的合同无效，村两委决定向社会招租。二被告认为该证据系原告单方制作，对其三性不予认可。 13、2014年4月30日“塔山村下半村门面出租对照表公示”拟证2013年11月4日塔山村与被告王忠伟签订的每年租金为5.6万元的租房合同作废。2014年4月30日通过公开招标的方式将房屋租给令狐昌文，每年租金为8.6万元。二被告认为，该证据是原告单方制作，对其三性不予认可。 14、关于招投标的相关会议记录及签到册、招投标规则、告知书、合同书，合计10页，拟证明原告解除与王忠伟的合同后，投过合法招投标方式租给令狐昌文。二被告认为，该证据是原告单方制作，对其三性不予认可，同时原告认为已经解除这合同与庭审时主张该合同无效是矛盾的。 15、贞丰县珉谷镇调解委员会卷宗4页，拟证明2014年4月30日塔山村委会将门面租给令狐昌文，被告王忠伟知道该情况后就打电话给村委会，并承诺每年9万元的价格承租该门面，原告就与令狐昌文解除了合同，因此就产生了原告与被告田兴会签订的租赁合同。二被告认为，该证据来源真实性无异议，但与本案无关，原告的证明内容全部是口头陈述，并非事实。原告在未与被告王忠伟解除租赁合同的前提下单方面以招投标方式与令狐昌文达成新的租赁协议不能履行，所以产生赔偿，因此与本案无关。 16、原塔山村干部5份证明材料，拟证明2013年11月4日原告与王忠伟签订的协议是当时主任姜定兴个人所为，没有经过村两委讨论决定，该协议是无效的，后原告通过招投标方式将门面出租给令狐昌文，被告王忠伟知道后就以9万元的价格要求承租门面，因王忠伟也是本村村民故才导致原告与令狐昌文解除合同，后就与王忠伟的母亲田兴会签订合同。二被告认为，上述证据来源不合法，证人应当出庭作证，因此对其三性不予认可。 被告对其辩解，向本院提交证据如下： 1、身份证复印件一份，拟证明被告王忠伟身份情况。原告无异议。 2、房屋租赁合同及村民的签字，拟证原塔山村民村委会与王忠伟签订合同，经大部分村民签字认可，该合同确认有效。 原告认为，这份证据属于无效证据，该合同未经村委会委员的讨论决定，该合同违反法律的强制规定。 3、原塔山村委会与李静华签定的租赁合同协议书及已收款通单，拟证明该门面协议签订时的租赁费是2.2万元每年，而被告王忠伟与原告签订的合同是每年5.6万元，所以并没有损害原告的集体利益。原告认为，王忠伟与原告签订的合同是每年5.6万元是侵害了原告的合法利益，因为通过招投标的方式出租，令狐昌文就已经出8.6万元每年，并每年递增5%。 4、杨景国的装饰报价单及照片，拟证明杨景国花费28万余元将该承租的门面进行改造，从而使门面有所增值。原告认为，该证据不真实，没有装饰合同及支付价款票据，杨景国装饰28万元不真实，装饰费是陈小琴出资的，并不是杨景国出资的，原告与被告签订合同时并没有约定房屋装修这条协议。 被告田兴会未向本院提交证据。 第三人杨景国、陈小琴、向进阳未向法庭提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年10月，被告王忠伟与原塔山村委会签订《房屋租赁合同》，承租了原塔山村办公楼房屋门面及后院，约定租赁期限自2013年12月31日至2023年12月31日，共计十年，租金为每年5.6万元，按年结算，第一年签订合同后付款，以后每年12月31日前支付次年租金，同时约定王忠伟享有合租和转租的权利。合同签订后，王忠伟将该房屋又转租给第三人杨景国，双方未签订书面转租协议。2014年4月30日，原塔山村委会以与王忠伟签订合同未经村两委召开群众大会讨论，损害集体利益合同无效为由，在未与王忠伟解除《房屋租赁合同》或确认《房屋租赁合同》无效的情况下，通过公开招租的形式对原塔山村委会办公大楼进行招租，当时有何正权、令狐昌文、杨秀国参与竞拍，最后令狐昌文以8.6元每年且以后每年以5%递增计算支付租金的方式取得原塔山村办公大楼的承租权，2014年7月23日，经贞丰县珉谷镇人民调解委员会调解，原塔山村委会以2014年4月30日举行的房屋门面出租招标活动相关法定程序存在遗漏为由，与令狐昌文解除中标协议书，并支付经济补偿金4000元给令狐昌文。2014年7月30日，原塔山村委会干部找到被告田兴会，让田兴会代王忠伟重新签订《房屋租赁合同》，将原王忠伟与塔山村委会签订的《房屋租赁合同》中的租赁期限调整为自2014年7月29日至2019年7月29日，共计五年，租金调整为每年9万元且以后每年以5%递增计算支付租金，第一年签订合同后付款，以后每年7月29日前支付次租金，其他约定不变。第三人杨景国从王忠伟处转租得房屋后，在装修期间，原塔山村干部向其催收房屋租金，第三人杨景国于2014年7月交纳了9万元租金给原塔山村委会。杨景国将该房屋装修后又将房屋门面及二楼转租给第三人陈小琴，双方约定转租期从2015年7月1日至2025年6月30日止，租金为前五年每年8.5万元，后五年为9.5万元每年，每年提前一个月付清当年租金，现陈小琴已经支付了2019年7月1日以前共计四年的租金。 2016年12月，原塔山村委会与左旗村委会整合为旗洋居委会，第三人杨景国代被告王忠伟交纳9万元租金后未再交纳房屋租金。2018年3月，州委交叉巡察组在贞丰巡察时，有塔山村民反映原塔山村办公大楼出租后无人收取租金，巡察组建议珉谷街道办履行职责，调查核实清楚后依法追缴，珉谷街道办在调查了解后要求王忠伟按照其母亲田兴会代签的《房屋租赁合同》约定履行交纳租金义务，王忠伟认为应当按照其与原塔山村委会于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》履行，双方为此发生争议，珉谷街道办责令旗洋居委会向法院起诉。为此，原告向本院提起诉讼。同时查明，原塔山村委会与原左旗村委会于2016年12月整合为旗洋居委会，原塔山村、左旗村集体财产仍归原集体经济组织所有，现由旗洋居委会行使代管职责。 本院认为，被告王忠伟与原塔山村委会于2013年10月29日签订《房屋租赁合同》以及被告田兴会代王忠伟与原塔山村委会于2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》，该两份《房屋租赁合同，因原塔山村委会的该栋房屋系塔山村集体村民财产，塔山村委会要将该房屋进行出租属于村集体重大事项，涉及集体利益，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，应当召开村民集体会议进行讨论，但原塔山村委会在签订该两份《房屋租赁合同》时均未履行该法定程序，据此该两份合同均属无效合同，原告变更诉讼请求，主张该两份《房屋租赁合同》无效，并请求予以返还租赁房屋，本院予以支持；关于被告王忠伟与第三人杨景国签订的《房屋租赁合同》以及第三人杨景国与陈小琴、向进阳签订的《门面分租合同》、《后院仓库租赁合同》，因原塔山村委会与被告王忠伟、被告田兴会代王忠伟与原告签订的《房屋租赁合同》无效，因此，被告王忠伟于第三人杨景国所签订的《房屋租赁合同》以及第三人杨景国与第三人陈小琴、向进阳所签订《门面分租合同》、《后院仓库租赁合同》也属无效合同，原告主张上述合同无效，本院亦予以支持；关于原告主张二被告共同返还其占有集体财产转租获利每年租金收入105000×4年＝420000元的诉讼请求，因原告与被告王忠伟、田兴会代签的合同均属无效合同，原告在签订合同时有过错，因此，原告请求被告按照转租取得的租赁费，请求被告返还租赁费，无法律事实依据，本院不予支持。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”结合本案实际，原告与被告合计签订了二份租赁合同，均属无效合同，考虑原、被告在签订该二份合同时均有过错，加之被告将房屋转租第三人时，第三人也对该租赁房进行了装修，参照原告与被告签订的两份合同的租赁费一份是每年为5.6万元，一份是每年为9万元，从公平原则考虑，取二者中间值，即每年租赁费确定为（5.6万元＋9万元）÷2＝7.3万元，予以计算，本院参照双方合同约定，确定由王忠伟从2013年12月31日起至2019年12月31日止共计六年的租金，以每年7.3万元计算为7.3万元×6年＝43.8万元，减去第三人杨景国代被告王忠伟已支付的9万元，还需给付34.8万元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会与被告王忠伟于2013年10月29日签订的《房屋租赁合同》以及被告田兴会代王忠伟与原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会于2014年7月30日签订的《房屋租赁合同》无效；被告王忠伟与第三人杨景国所签订的《房屋租赁合同》以及第三人杨景国与第三人陈小琴、向进阳所签订《门面分租合同》、《后院仓库租赁合同》无效； 二、由被告王忠伟支付原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会房屋租金人民币合计348000.00元； 三、由被告王忠伟于2019年12月31日前返还原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员的租赁房屋； 四、驳回原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会的其他诉讼请求。 案件受理费7600元，由原告贞丰县珉谷街道办事处旗洋社区居民委员会负担1600元，被告王忠伟负担6000元。 上列判决所确定的权利义务，义务人应在判决生效后十日内履行，逾期不履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在指定履行期限届满后二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  张保国 人民陪审员  李家军 人民陪审员  杨胜忠 二〇一九年十二月九日 书 记 员  陈 凤