江西省安远县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0726民初1414号原告：钟松林，男，1988年10月15日生，汉族，住安远县，。被告：赣州油富地产开发有限公司，住所地：安远县沿江东路锦绣江****，联系电话：0797-373****。法定代表人：古约华，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：单溪杰，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉威，广东广和律师事务所实习律师。原告钟松林与被告赣州油富地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月9日立案后，依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告钟松林，被告赣州油富地产开发有限公司的委托诉讼代理人单溪杰、黄嘉威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟松林向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告赣州油富地产开发有限公司立即向原告交付使用沿江东路锦绣江南14栋1603室房屋；2.依法判令被告赣州油富地产开发有限公司向原告支付逾期交房违约金，自2015年6月1日起至2019年7月5日止的逾期交房违约金175463.67元。（逾期交房违约金计算以586835元为基数，按日息0.2‰计算，共计1495天，起诉后的逾期交房违约金计算至实际交房前一天）；3.依法判令被告赣州油富地产开发有限公司立即协助原告办理涉案房产的不动产权登记；4.本案案件受理费由被告赣州油富地产开发有限公司承担。事实和理由：2014年10月11日，原告与被告签订《赣州市商品房买卖合同》（合同备案号：20141002383），约定原告向被告购买由其开发的位于安远县欣山镇沿江东路锦绣江南14栋1603室房屋一套。合同签订当日，原告向被告支付购房首付款286835元，且被告开具江西省地方税务通用预收款收据（发票编号：10127971）交由原告收执。2015年1月23日，中国建设银行股份有限公司安远县支行依原告申请，向被告支付300000元购房款。至此，原告向被告所购房产款项已全部付清。双方所签订的购房合同约定，被告应于2015年5月31日前向原告交付使用所购房产，并协助办理产权登记事项，逾期交付超过90日的，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之贰的违约金。截至目前，合同约定的交房期限已过了四年之久，原告亦多次向被告主张要求履行购房合同的约定，但被告均以各种理由拒不履行合同约定，严重损害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告依据法律规定，提出前述诉求。被告赣州油富地产开发有限公司辩称，原告诉请和理由与实际情况严重不符。1.本案购房合同的履行实际涉及案外人郑柏权，郑柏权以其对被告享有的债权本金来抵扣原告的部分购房款，三方约定抵扣金额为495550元，除此以外，原告还应支付被告购房款91285元，但本案原告至今未付清购房余款，因此被告依据购房合同及补充协议约定，有权拒绝交房并不承担违约责任；2.对于逾期交房的责任，购房合同明确约定以1万元为限，即使存在被告违约情形，则违约金的计算也不应超过1万元；3.对原告提交收款收据购房款286835元，该款项实际由案外人郑柏权在三方约定的抵扣范围内抵扣，原告并未实际支付任何款项；4.对于原告提及的剩余房款300000元，被告实际并未收取，在收到该款项当天被告按原告要求将该款项支付至其指定的郑柏权的账户，且原告出具了收据，实际该300000元的购房款中有208714元是案外人郑柏权对被告享有的债权，在三方约定范围内予以抵扣，剩余91285元应由原告实际支付。综上原告诉求与实际情况严重不符，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告钟松林为证明其主张向本院提交了如下证据：1.原告身份证复印件，欲证明原告身份信息；2.被告营业执照复印件，欲证明被告的身份信息；3.《赣州市商品房买卖合同》，欲证明原告在被告处购买房屋的事实；4.江西省地方税务局通用预收款收据、中国建设银行贷款转存凭证，欲证明原告已支付全部购房款；5.个人贷款支付凭证、个人借款合同、办证及按揭费用收据，欲证明原告支付了办证、按揭手续的款项；6.办理交房手续流程、微信截图，欲证明原告催促被告交房。被告赣州油富地产开发有限公司对证据1、2没有异议；对证据3购房合同真实性、合法性予以认可，对关联性和证明目的有异议，合同及补充协议明确约定了交房条件为原告付清房款，违约条款也明确约定逾期交房违约金最多10000元为限，对于购房款的支付，其中495550元实际是依据三方约定以郑柏权对原告享有的债权在约定范围内予以抵扣，剩余91285元应由原告支付；对证据4收款收据及个人贷款支付凭证、中国建行贷款转存凭证，真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的有异议，理由与答辩意见3.4一致；对收据真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的有异议，该证据不能证明原告已经付清房款并达到交房条件；对锦绣江南办理交房手续流程，该材料没有被告的确认盖章及签字，对其三性均不予认可；对个人公积金住房借款合同真实性予以认可，对关联性及证明目的不予认可，该款项已按原告的指示支付至原告指定账户，被告实际并未收取；对微信聊天记录真实性无法确认，即使该聊天记录是真实的，也无法证明原告所购买的房屋已经达到合同约定的交付条件，实际因原告至今未付清房款，因此被告有权拒绝交付房屋并不承担任何违约责任。被告赣州油富地产开发有限公司为证明其主张向本院提交了如下证据：1.中国建设银行单位客户专用回单、领条，欲证明被告在收到300000元款项后按原告指示已经将该款项支付至其指定账户。原告对领条的真实性有异议，该领条上的字迹不是原告本人的；回单也是被告所为，非原告指示。上述证据经庭审质证，本院对当事人无异议的证据予以采纳并记录在卷，对当事人有异议的证据，本院将综合全案后在本院认为部分予以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年10月11日原告钟松林与被告赣州油富地产开发有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20141002383）约定被告将其开发的沿江东西路锦绣江南14栋1603号房屋出售给原告，合同总价款为586835元，付款方式签订合同时已支付286835元，剩余房款300000元向银行申请住房按揭贷款，同时还约定被告应在2015年5月31日前将取得建设房屋主管部门鉴定合格的房屋交给原告等内容。合同签订当天，原告钟松林向被告赣州油富地产开发有限公司支付了合同约定房屋的首付款286835元，被告向原告开具江西省地方税务局通用预收款收据，2015年1月21日原告向中国建设银行股份有限公司安远支行申请住房公积金贷款，2015年1月23日中国建设银行股份有限公司安远支行代原告向被告支付了300000元购房款。涉案房屋于2018年1月已达到交付条件，但被告至今未将涉案房屋交付原告，遂成讼。本院认为，原被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，该合同对双方当事人均具有约束力,双方均应秉承诚实信用原则忠实履行合同义务。原告于合同签订当日即2014年10月11日按合同约定支付了购房首付款286835元，于2015年1月21日向中国建设银行股份有限公司安远支行申请住房公积金贷款，中国建设银行股份有限公司安远支行依据合同约定于2015年1月23日代原告向被告支付购房款300000元。至此，原告已经按照合同约定完全履行了合同义务。被告方辩称，本案购房合同的履行涉及案外人郑柏权，郑柏权以其对被告享有的债权本金来抵扣原告部分购房款，抵扣之后原告还应支付被告购房款91285元。中国建设银行股份有限公司安远支行支付的300000元购房款，被告实际并未收取，在收到该款项当天，被告按原告的要求将该款项支付至原告指定的郑柏权的账户，实际在300000元购房款中有208714元是案外人郑柏权对被告享有的债权，在三方约定范围内予以抵扣，抵扣后剩余91285元，应有原告实际支付。但被告并未提交三方约定的书面证据，被告方提交的领条和中国建设银行单位客户专用回单并不能否认中国建设银行股份有限公司已将300000元款项转入被告方账户的事实，至于被告方收到该款项后如何处理支配，系被告的自由，与本案无关。故对被告这一辩解，本院不予采信。故原告已经按照合同约定全面履行了合同义务，合同约定被告应于2015年5月31日前向原告交付验收合格的房屋，但被告至今未向原告交付该房屋，实属违约。故本院对原告要求被告立即向原告交付使用沿江东西路锦绣江南14栋1603室房屋；并协助办理涉案房屋不动产权登记的诉讼请求予以支持。对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，原被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第九条约定：逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。但双方约定该违约金的金额累计不超过10000元。现原告要求继续履行合同，故按照双方签订的《赣州市商品房买卖合同》约定，被告应向原告支付逾期交房违约金为10000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十八条之规定判决如下：一、被告赣州油富地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告钟松林交付沿江东西路锦绣江南14栋1603室房屋。二、被告赣州油富地产开发有限公司于本判决生下后十日内协助原告钟松林办理沿江东西路锦绣江南14栋1603室房屋的不动产权证。三、被告赣州油富地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告钟松林支付逾期交房违约金10000元。四、驳回原告钟松林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11423元，由被告赣州油富地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。(法律文书生效后,一方拒绝履行的,对方当事人向本院申请执行的期限是从判决书规定的履行期限届满二年内。)审 判 长 欧阳锦德人民陪审员 高 日 升人民陪审员 邱 小 宁二〇一九年十二月六日代理书记员 谢 文 珍