山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0214民初1340号原告（反诉被告）：尚洁，女，1968年6月25日出生，汉族，住山东省青岛市市**。委托诉讼代理人：牛上山，山东畅海律师事务所律师。被告（反诉原告）：世多乐（青岛）农业科技有限公司，住所地青岛市红岛经济区青岛出口加工区。法定代表人：GuillermoDeLaBorda，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张丹、夏文韬，北京市京师(青岛)律师事务所律师。原告（反诉被告）尚洁与被告（反诉原告）世多乐（青岛）农业科技有限公司（以下简称为世多乐青岛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告尚洁及其委托诉讼代理人牛上山，被告世多乐青岛公司的委托诉讼代理人张丹、夏文韬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告尚洁向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告房屋损失1万元；2、其他损失数额待房屋装修损失等鉴定后追加；3、诉讼费及其他相关费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为，1、判令被告支付给原告房屋修复费34400.79元；2、判令被告支付给原告租房费26000元；3、判令被告支付给原告自2019年2月24日起至被告实际交付房屋后三个月止按每月2800元计算的涉案房屋租金损失；4、判令被告支付给原告鉴定费3000元；5、诉讼费及其他相关费用由被告承担。事实和理由：2016年2月起被告租赁原告所有的位于城阳区双元路558号711户房屋至今。租赁期间因被告使用不当，造成该房屋相关装修设施、家具等泡水，导致原告房屋严重受损，依照双方租赁合同，被告应对相应损失予以赔偿。被告世多乐青岛公司辩称，一、损害产生的原因系水管年久失修下水不畅，并非被告使用不当。原告主张的损害赔偿适用过错责任，原告除举证损害事实外，其他构成要件均未证明，被告不应承担涉案房屋损害的责任。二、原告应当承担破裂水管及因水管破裂造成的涉案房屋损害的维修责任，且因维修租赁物影响被告使用，原告应当相应减少租金或延长租期。三、原告主张的房屋修复费并非《价格评估报告》中载明的房屋漏水损失金额，该主张无正式鉴定结果作为依据，且评估只是对漏水所造成房产损害进行的评估，但是没有对漏水的原因进行鉴定，不能证明原告的损失是由被告造成的。四、涉案房屋不能同时拥有自住和经营租赁两种属性，原告同时主张租房费用和租金损失自相矛盾，且不符合侵权赔偿范围，同时原告违背减损原则、诚实信用原则，该部分主张不应予以支持。五、根据相关法律规定，鉴定费应由原告承担。综上所述，被告不应承担房屋损害赔偿责任及原告主张的其他费用，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告世多乐青岛公司向本院提出诉讼请求：1、反诉被告返还反诉原告房屋押金1万元；2、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2016年2月25日，反诉原告通过银行转账45483.36元给反诉被告，反诉被告出具《房款收条》证明其中包含房屋押金1万元。现反诉原告与反诉被告之间的房屋租赁合同期限届满且已通过EMS向反诉被告发送《不再续租告知函》将房卡、钥匙等相关物品邮寄给反诉被告，但反诉被告至今未办理押金退还手续。反诉被告尚洁辩称，反诉原告在租赁期间造成了房屋多处毁损未修复，且涉案房屋的状态是反诉原告仍在继续租赁中，所以押金不应当退还，即便反诉原告要求交付房屋，该房屋也不符合交付的条件。原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据及被告质证意见如下：证据1，房产证、房屋租赁合同1份，证明：原、被告之间于2016年2月24日至2019年2月23日的租赁关系，被告租赁原告位于城阳区户房屋。被告对该证据真实性、证明事项均无异议。证据2，2018年11月3日原告夫妇与被告租赁该房屋的员工郭小平及被告其他员工的视频材料一宗及2018年11月4日原告夫妇和被告员工郭小平、赵经理的通话录音、通话记录1份，证明：被告在租赁期间因被告不当使用造成房屋的损失，且系被告人为的堵住下水地漏造成。被告对视频证据真实性、证明事项均不认可，因视频证据无原始载体，不符合证据法相关规定。视频中被告的员工非涉案房屋的实际居住人，其言辞不具有参考性，且实际居住人郭某及其员工从未认可原告所称居住期间有堵塞地漏的行为，涉案房屋损害的直接原因系管道年久失修、下水不畅导致，原告作为法定的维修义务承担主体，没有及时对租赁物进行维修，被告作为租赁物的实际使用人，不存在使用不当行为，且水管破裂具有不可预见性，如果因此要求被告作为实际居住人承担责任，明显有悖公平合理原则，其次原告所称人为围堵地漏的行为不具有合理性，因瓷砖具有缝隙，按照常理即使出现漏水现象，也不可能完全影响地漏下水功能，因此系原告涉案房屋地漏下水不畅的复合原因导致。录音的真实性无异议，证明事项同视频证据的质证内容。证据3，2019年1月24日拍摄于涉案房屋楼梯等处的照片9张，2019年7月10日拍摄于涉案房屋的照片9张，证明：被告不符合交房条件，且房屋无法由原告居住。被告对照片的真实性无异议，但对证明事项有异议。照片仅能证明涉案房屋楼梯损毁的现状，无法证明损害原因及因果关系，与原告的证明事项不符合交房条件无关联性；被告提供的照片仅能证明涉案房屋一楼和二楼马桶出现不同程度轻微瑕疵，但无法证明系被告不当使用造成，且瑕疵程度无法达到致使原告无法居住的程度，被告在拍摄当天也再次积极的向原告履行交房义务，符合交房条件，但原告再次拒收并报警。证据4，原告与第三人郑晓峰签订的租赁合同1份，证明：因被告使用房屋毁损未修复，原告无法居住，且被告不符合交房条件，原告只能另行租房，给原告造成相应的损失。被告对该合同的真实性及证明事项不予认可，原告未提供房屋转账凭证，原告仅提交租房合同，对于原告提交的佣金收据与合同约定金额不一致，且交款人为郑晓峰，与原告无关，其提交的物管费缴款人也是郑晓峰，与原告无关，该证据无法证明有真实交易的存在，原告提交的视频证据中，原告丈夫李某曾称自家拥有其他房屋，因此原告该租房行为非必须发生的行为，租房费不应由被告承担。证据5，鉴定费发票1份，证明：原告支出鉴定费3000元。被告对鉴定费发票的真实性无异议，证明内容有异议，不应由被告承担。被告针对本诉部分未向本院提交证据。反诉原告为支持其诉讼请求，向本院提交证据及反诉被告质证意见如下：证据1，21世纪不动产青岛区域房产租赁合同、房款收条、银行回单凭证，证明：2016年2月24日，原告、被告及房产经纪公司签订房屋租赁合同，约定位于青岛市城阳区户的房屋，租赁期自2016年2月25日至2017年2月24日，年租金人民币31250元，押金人民币10000元。2016年2月24日，被告将年租金31250元、押金10000元及物业费4233.36元，共计45483.36元通过银行转账给原告，原告出具收到上述款项的收条。证据2，房租收条证明、银行回单凭证，证明：2017年1月20日，被告将年租金31250元、物业费4233.36元，共计35483.36元通过银行转账给原告，原告出具收到上述款项的收条。证据3，房屋租赁合同、银行回单凭证、物业费普通发票、垫付物业费拨款，证明：2018年1月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定续租涉案房屋，租赁期自2018年2月24日至2019年2月23日，年租金人民币33600元。2018年1月19日，被告将年租金33600元通过银行转账给原告，时任被告行政经理马宝刚垫付物业费4148.69元，物业公司出具相应发票。证据4，不再续租告知函、EMS邮寄《不再续租告知函》的视频资料、EMS快递单、短信及微信发送《不再续租告知函》的截图、电话通知不再续租的录音资料，证明：被告于租赁合同届满前，通过EMS、短信或微信的方式向原告发送告知函，表明租赁合同届满后不再续租，并将房卡、钥匙等相关物品通过EMS邮寄给原告，要求其在收到物品后办理押金退还手续。但原告以被告损害房屋为由，拒绝退还押金。反诉被告对反诉原告提交的证据1、2、3均无异议；对反诉原告提交的证据4中的不再续租告知函、EMS邮寄《不再续租告知函》的视频资料、EMS快递单、短信及微信发送《不再续租告知函》截图的真实性及证明事项均有异议，反诉被告并没有收到所谓的不再续租告知函，即便是反诉被告能够收到告知函，该房屋也不符合收回的条件，并且反诉原告给反诉被告房屋造成的损失应当予以赔偿或折抵，所以押金不予退还。对证据4中电话通知不再续租的录音资料的无异议，该证据并不能反映实际交付的情况，在实际交付中涉案房屋并不符合交付条件，该房屋仍属于反诉人租赁状态。反诉被告针对反诉部分提交的证据与本诉部分一致。本案在审理过程中，原告申请对涉案房屋因漏水造成的损失进行鉴定，本院依法委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对上述事项进行司法鉴定，该评估机构于2019年7月12日出具泰衡评字（2019）117号价格评估报告，后原告提出异议申请，该评估机构于2019年8月4日就原告异议进行了回复，双方质证意见如下。原告对评估报告及异议说明的真实性无异议，证明了原告主张的房屋修复费用34400.79元，该费用应当由被告承担。被告对评估报告及异议说明的真实性无异议，应以评估报告当中14690.31元为准，鉴定机构的异议说明中已明确当事人如果对修复价值进行评估，应另行委托鉴定，鉴定机构回函中的评估明细表非采用现场拆除的方式得出的修复价值数据，从公平合理的角度来看，涉案房屋从2012年投入使用，若不考虑多年使用的残值和折旧则明显有悖公平合理原则，评估机构是以回函的方式作出的答复，并非对于正式报告的补充或更改，因此应以评估报告数据为准。经审理查明，被告自2016年2月25日起租赁原告位于青岛市城阳区户房屋。双方最后一次签订租赁合同的时间为2018年1月18日，合同约定租赁期间为2018年2月24日至2019年2月23日；并约定如乙方未清费用或造成房屋设施损坏的，由该押金进行折抵，多退少补。被告在2016年2月25日至2019年2月23日期间租赁原告涉案房屋期间，被告已足额支付该期间的租金及押金10000元。另查明，被告提交不再续租告知函、EMS快递单、短信及微信截图、录音及录像资料，其称于租赁合同届满前向原告表明租赁合同届满后不再续租，并将房卡、钥匙等相关物品通过EMS邮寄给原告，要求其在收到物品后办理押金退还手续，但原告以被告损害房屋为由，拒绝退还押金。原告认可被告已电话通知不再续租，但在实际交付中涉案房屋并不符合交付条件。又查明，原告称涉案房屋于2018年10月30日漏水，系小区物业通知到原告，原告又通知了被告工作人员马宝刚，发现水从楼上卫生间流到一楼，二楼地面也部分泡水，被告在涉案租住的人员魏军称，把二楼卫生间地漏堵了，魏军称二楼卫生间洗脸盆上水管漏水，水龙头当时没有问题，当时原告赶到涉案房屋时小区物业已将总水闸关掉了，后小区物业工作人员对漏水点进行了更换。被告认可原告关于所述的漏水事实，对原告所称系实际居住人员所述的围堵地漏的说法不认可，维修师傅称因水管年久失修破裂造成漏水。还查明，原告申请对涉案房屋因漏水造成的损失进行评估，本院依法委托山东泰衡正秉价格评估咨询有限公司对上述事项进行司法鉴定，该评估机构于2019年7月12日出具泰衡评字（2019）117号价格评估报告，评估结果：“原告尚洁诉被告世多乐（青岛）农业科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，所涉及的青岛市城阳区双元路16号58座711户房屋漏水损失在价格评估基准日的货币金额为14690.31。”后原告提出异议申请，该评估机构于2019年8月4日就原告异议作出如下说明并附《房屋漏水损失评估明细表》，载明：我公司对房屋漏水造成损失鉴定和现场查验过程中，是按申请人意见及现场查验过程中可见的损失内容进行确认的。损失价值为重置价值扣减折旧后的实际价值。重置价值即为还原修复价值（但不包含地板、楼梯、橱柜的拆除费用）。如当事人对还原修复价值进行评估，可另行向人民法院提出申请。该明细表载明的修复价值为34400.79元，损失价值为14690.31元。原告为此支出鉴定费3000元。以上事实，有原、被告提交的证据、当事人陈述及庭审笔录等在卷予以佐证。本院认为，本案系因房屋租赁合同而引发的纠纷。原、被告双方签订的租赁合同，系双方真实意思表示，符合法律规定，双方均应当按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条规定，承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，原告主张因被告租赁期间漏水造成其房屋损失，被告认可漏水事实，但被告认为责任不在己方。本院认为，原告作为出租人向被告交付符合使用的房屋，被告作为承租人并实际使用涉案房屋，房屋内的相关设施设备在其实际控制中，其有相应的监管责任，并尽到合理的使用义务，至事发时被告已使用涉案房屋近三年之久，期间也未向原告提出维修水管或更换水管的要求，被告在租赁涉案房屋期间没有尽到合理使用义务，怠于管理，致使房屋不同程度受损，故原告涉案房屋因漏水所造成的损失应当由被告承担。本院对被告就漏水的责任系水管年久失修下水不畅，并非被告使用不当的抗辩不予采纳。经评估鉴定漏水损失为14690.31元，原告要求按照重置价值34400.79元计算其漏水损失，该主张于法无据，其损失理应为重置价值扣减折旧后的实际价值，故应以评估报告确定的漏水损失14690.31元为准，被告应赔偿原告漏水造成的损失14690.31元，超出部分本院不予支持。关于原告主张的鉴定费，该费用原告已实际支出，应由被告承担。关于原告主张的涉案房屋租金损失。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。虽然被告提交录音及其他证据，可以看出被告在租赁期满前已向原告告知其不再续租，办理交接，原告亦认可其已知晓被告不再续租，但被告事发后并未及时赔偿原告相关损失，且房屋及设施受损，故原告拒绝接受房屋具有合理理由。综合考虑涉案房屋受损、需要修复以及无法出租的实际情况，本院酌情支持原告3个月的租金损失，参照双方2018年1月18日租赁合同约定租金价格，每月2800元计算，即2800元/月×3个月=8400元，该租金损失应当由被告支付。对于原告主张的租房费，本院认为，涉案房屋不能同时具有自住和出租经营的属性，原告该主张于法无据，本院不予支持。综上，被告应赔偿原告损失共计26090.31元（14690.31元＋3000元＋8400元）。关于被告反诉要求原告返还房屋押金10000元的诉讼请求。双方合同约定如乙方造成房屋设施损坏的由该押金进行折抵，该押金应与被告所赔偿原告的损失相互折抵，故被告还应向原告支付漏水损失16090.31元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）世多乐（青岛）农业科技有限公司赔偿原告（反诉被告）尚洁漏水损失14690.31元。二、被告（反诉原告）世多乐（青岛）农业科技有限公司赔偿原告（反诉被告）尚洁鉴定费3000元。三、被告（反诉原告）世多乐（青岛）农业科技有限公司赔偿原告（反诉被告）尚洁租金损失8400元。四、上述第一至三项,限被告（反诉原告）世多乐（青岛）农业科技有限公司于本判决生效之日起10日内履行完毕（应扣除被告已支付的押金10000元）。五、驳回原告（反诉被告）尚洁的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）世多乐（青岛）农业科技有限公司的诉讼请求。案件受理费1385元，由原告（反诉被告）尚洁负担1033元，由被告（反诉原告）世多乐（青岛）农业科技有限公司负担352元。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）世多乐（青岛）农业科技有限公司自行负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  宋承峰审判员  纪仁峰审判员  康廷富二〇一九年十二月九日书记员  郭 宁