福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3293号 原告：福州市台江区城建征收工程处，住所地福建省福州市台江区茶亭水松村**。统一社会信用代码：913501031545294251。 法定代表人：吴志平，职务主任。 委托诉讼代理人：郑志远、陈悦峰，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。 被告：连江县透堡镇好家连锁超市，住所地福建省连江县透堡镇北街村。统一社会信用代码：91350122561687244L。 投资人：林财玉。 被告：林财玉，男，1976年11月8日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 原告福州市台江区城建征收工程处与被告连江县透堡镇好家连锁超市（以下简称“连江好家超市”）、林财玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福州市台江区城建征收工程处的委托诉讼代理人郑志远、林财玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告福州市台江区城建征收工程处与被告连江好家超市于2017年3月29日签订的《租赁协议》；2.判令被告连江好家超市、林财玉立即向原告支付拖欠租金124261.2元，并支付逾期支付租金的违约金（违约金以每月欠付的租金为基数，按年租金的万分之五的标准向原告支付违约金，实际计至款项还清之日止；被告交付的保证金15728元在前述违约金中予以抵扣）；3.本案的全部诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2010年3月26日，原告与福州市台江区城市建设综合开发公司签订《购房协议书》，原告从福州市台江区城市建设综合开发公司处购得坐落于福州市台江区的房产（面积约2603.78㎡）。被告连江好家超市为个人独资企业，被告林财玉为其投资人。2014年3月9日，原、被告签订《租赁协议》，约定原告将位于福州台江区店面（以下简称“讼争店面”）出租给被告作为办公及展厅场地，店面面积为252平方米（实际承租面积以产权总登记为准），租期三年，自2014年3月15日起至2017年3月15日止。租赁期满后，双方于2017年3月29日续订《租赁协议》，约定：租期三年，租赁期限自2017年3月29日起至2020年3月28日止，其中2017年3月29日起至2018年3月28日止租价为91.2元／建筑平方米·月，每月租金为22982.4元；2018年3月29日起至2019年3月28日止租价为100.3元／建筑平方米·月，每月租金为25275.6元；2019年3月29日起至2020年3月28日止租价为110.3元／建筑平方米·月，每月租金为27795.6元。2017年3月16日至3月28日租金按上一年度标准收取计9937元与第一个月租金同时缴纳；合同生效十日内，被告须向原告交付租房屋保证金15728元。第六条第三款约定被告逾期支付房租，每逾期一日由被告按年租金万分之五向原告支付违约金，逾期30日仍未交付房屋租赁费，原告有权解除合同收回房屋；第六条第五款约定被告逾期支付房租的，原告可以用已收取的租房保证金折抵违约金及逾期应补交的房屋租金等费用，折抵不足部分仍保留继续追偿的权利。合同签订后，被告仅支付租金至2018年11月份的租金，2018年12月份的租金仅支付4636.8元，其余租金至今未付。原告为此已多次向被告催要租金及相关费用，但被告至今仍未支付。 被告连江好家超市、林财玉辩称，租赁期未满，其不同意解除合同。其虽有拖欠租金，但按照双方实际履约情况，过去四年都是一次性支付两至三个月的租金，年底结算全年的租金。原告所述有一笔款29000元是2017年所欠租金，而非2018年；另有一笔3000余元的汇款是电费，错汇给了原告。因这两笔款项财务对账对不上，其要求与原告就租金事宜进行对账。原告在未与被告解约的情况下于2019年4月擅自将讼争店面上锁，致使被告无法使用，其不同意支付违约金。 当事人围绕其诉辩请求分别提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对双方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据上述有效证据，本院认定事实如下：讼争房屋坐落于福州市台江区店面。2010年3月26日，原告福州市台江区城建征收工程处与福州市台江区城市建设综合开发公司签订《购房协议书》，原告向福州市台江区城市建设综合开发公司购买包括讼争店面在内的房产共计2603.78㎡。2014年3月9日，原告（甲方）与被告连江好家超市（乙方）签订《租赁协议》，约定原告将讼争店面出租给连江好家超市作为办公及展厅场地使用，店面面积为252平方米，租赁期至2017年3月15日止；合同生效之日起十日内连江好家超市应当支付保证金15728元。合同签订后，原告将讼争店面交由被告连江好家超市使用，被告连江好家超市向原告缴纳履约保证金15728元。 租赁期满后，双方就续租事宜进行了协商，并于2017年3月29日签订《租赁协议》，约定连江好家超市继续承租讼争店面，租赁期三年，自2017年3月29日起至2020年3月28日止；其中2017年3月29日至2018年3月28日止租价为91.2元/建筑平方米·月，每月租金为22982.4元；2018年3月29日至2019年3月28日止租价为100.3元/建筑平方米·月，每月租金为25275.6元；2019年3月29日至2020年3月28日止租价为110.3元/建筑平方米·月，每月租金为27795.6元；2017年3月16日至3月28日租金按上一年度标准收取计9937元与第一个月租金同时缴纳。合同第六条约定：……3.乙方逾期支付房租，每逾期一日由乙方按年租金万分之五向甲方支付违约金，逾期30日仍未交付房屋租赁费，甲方有权解除合同收回房屋；5.乙方违反合同第3、4项约定时，甲方可以用已收取的租房保证金折抵违约金及逾期应补交的房屋租金等费用，折抵不足部分仍保留继续追偿的权利。 承租期间，连江好家超市向原告足额支付租金至2018年10月，2018年11月支付租金4636.8元。2019年6月20日，原告向连江好家超市发出通知，载：“现就你方租赁我单位位于福州市台江区店面相关事宜再次通知你方：根据我单位与你方于2017年3月29日签订的《租赁协议》，你方负有按约定支付租金的义务。现你方已拖欠数月租金，虽经我单位多次催要，但至今仍未能向我单位交纳。为妥善解决问题，请你方在接到本通知之日起七日内向我单位缴纳租金人民币174812元及违约金等相关费用。逾期我单位将按照《租赁协议》约定，解除与你方签订的《租赁协议》，并追究你方的违约责任”。 另查，被告连江好家超市系个人独资企业，投资人为被告林财玉。现原告以被告拖欠租金及物业费为由诉至本院，请求判如所请。诉讼中原告陈述，其工作人员于2019年4月间去讼争店面查看时被告已经将场地搬空，为了及时止损，2019年5月将店铺收回并出租给他人使用。被告陈述，原告系在2019年4月12日擅自将店面上锁，因此之后的租金不能再计算。 本院认为，原告福州市台江区城建征收工程处与被告连江好家超市签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效。福州市台江区城建征收工程处于合同签订后将讼争房屋交付被告使用，已履行了合同义务，连江好家超市作为承租人应当按照合同约定按时足额支付租金。双方在合同中约定租金按月支付，故连江好家超市辩称租金每二至三个月支付一次依据不足，本院不予采信。现被告连江好家超市自2018年11月起未按时足额支付租金，逾期已超过30日，故原告提出解除合同的请求有合同依据，本院予以支持。被告辩称原告于219年4月12日将店面擅自上锁缺乏证据佐证，本院不予采信。现原告自认其已于2019年5月1日将店铺收回管业并出租给其他人使用，故本院确认双方租赁合同自2019年5月1日起解除。被告连江好家超市逾期未支付租金的行为构成违约，原告诉请要求被告连江好家超市向其支付拖欠的租金124,261.2元于法有据，本院予以支持。双方约定以年租金为基数，按日万分之五标准支付违约金过高，本院依法予以调整为以月租金为基数，按日万分之六计算，其中2019年4月30日前的违约金为7253元（20638.8元×0.06%×173天+25275.6元×0.06%×337天后取整）。鉴于被告连江好家超市已支付履约保证金15728元，现原告同意该保证金予以抵扣违约金及租金，故抵扣后被告还应支付给原告拖欠的租金115,786.2元（124,261.2元+7253元-15728元），自2019年5月1日起的违约金按115,786.2元基数计算，计至被告连江好家超市还清上述拖欠的租金之日止。被告林财玉非本案租赁合同相对方，原告诉请林财玉承担共同还款义务依据不足，本院不予支持。被告连江好家超市为个人独资企业，林财玉作为投资人，其应承担的民事责任根据《中华人民共和国个人独资企业法》第二条规定确认，以其个人财产对企业上述债务承担无限责任。依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告福州市台江区城建征收工程处与被告连江县透堡镇好家连锁超市签订的《租赁合同》于2019年5月1日解除； 二、被告连江县透堡镇好家连锁超市应于本判决生效之日起十日内支付给原告福州市台江区城建征收工程处拖欠的租金115,786.2元及违约金（违约金以115,786.2元为基数，按日万分之六计至被告付清租金之日止； 三、驳回原告福州市台江区城建征收工程处的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定之期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4190元，由被告连江县透堡镇好家连锁超市负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长 杨 静 人民陪审员 陈 彤 人民陪审员 叶丽明 二〇一九年十二月二十日 书 记 员 林 洲 附本案相关法律条款内容： 《中华人民共和国民法通则》 窗体顶端 第八十八条窗体顶端 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 窗体底端 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第一百零七条窗体顶端 第一百一十四条窗体顶端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第二百二十六条窗体顶端 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。