江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初4062号原告：黄清海，男，汉族，1974年6月10日生，住抚州市临川区，原告：熊丽丽，女，汉族，1984年4月13日生，住抚州市临川区，委托诉讼代理人：杨金芸、罗经纬（实习律师），江西三松律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：江西省景泰房地产发展有限公司，住所地：抚州市迎宾大道**，统一社会信用代码：91361000566286538X。法定代表人：徐保荣，董事长。委托诉讼代理人：田立元，江西正石律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告黄清海、熊丽丽与被告江西省景泰房地产发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员邓海荣公开开庭进行了审理。原告黄清海、熊丽丽及其委托诉讼代理人杨金芸、罗经纬，被告江西省景泰房地产发展有限公司的委托诉讼代理人田立元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄清海、熊丽丽向本院提出诉讼请求：1、请判令被告向原告赔偿损失10万元（本案庭审过程中，原告将诉讼请求变更为69664元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告系夫妻关系。2013年10月16日，原被告签订《商品房买卖合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于抚州市外环东路以东、临川大道以北的“景泰凯旋城”4栋403房屋，合同总价478938元，建筑面积96.92m2。被告应于2015年5月31日前交房，否则按延期天数每日支付原告总房价万分之二的违约金。之后被告因自身原因直到2018年10月8日才将涉案房屋交付原告，造成原告大三年多的时间里无法对涉案房屋进行使用。为维护原告合法权益，依法向法院起诉，请依法支付原告诉讼请求。被告江西省景泰房地产发展有限公司辩称，1、双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2015年5月31日前向原告交付房屋，被告在2015年4月30日即通过建设工程综合验收，符合交付条件，且被告在2015年5月14日已通过邮政速递向原告邮寄了交房通知书，但原告未到被告公司办理收房手续。原告直到2016年8月27日才到被告公司看房并咨询房屋装修事宜，原告在查房过程中发现客厅至餐厅地面存在裂缝，被告立即责成有关技术人员对房屋进行维修。于2016年9月10维修结束。被告公司客服人员通过电话告知原告可以收房，但原告依旧没有及时前来查验房屋并办理收房手续。原告直到2017年5月25日才到被告公司要求开门查看之前房屋维修情况。原告此次查看房屋时亲自倒水试验，对维修的裂缝没有再提任何异议，但原告依旧没有与被告办理收房手续。2018年8月，原告再次查看房屋时，发现房屋的阳台、厨房出现了新的裂缝，被告公司同样在2018年10月期间对新出现的裂缝进行了维修。原告在2018年10月8日才与办理了收房手续。2、原告主张的房屋租金损失完全是假想损失，在客观现实中并不存在，而且该房屋是住宅用房，非出租经营用房，原告要求按照鉴定机构的鉴定意见支付同类房屋租金损失，缺乏法律依据。3、被告向原告交付的房屋并不存在房屋结构破坏影响，也不存在影响原告使用房屋的问题。3、被告向原告交付的房屋出现的裂缝，只能界定为所交房屋不符合质量要求，按照法律规定，被告所承担的责任是修复责任。综上所述，原告所谓的租金损失本身就不客观存在。同时，原告逾期收房的行为本身就是合同违约行为。原告在其收房行为存在合同违约的情况下，要求被告支付违约金或赔偿损失根据不符合法律规定。应当驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年10月16日，原告黄清海、熊丽丽与被告江西省景泰房地产发展有限公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于抚州市外环东路以东、临川大道以北的“景泰凯旋城”4栋403房屋，合同总价478938元，建筑面积96.92m2。《商品房买卖合同》第八条规约定：“出卖人应当在2015年5月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”合同签订后，原告依约向被告支付了478938元全部房款。涉案4#楼工程于2015年4月30日由抚州市建筑综合管理站出具《工程质量监督报告》，意见为：1、工程竣工验收和程序符合要求；2、工程建设强制性标准抽查情况符合要求；3、工程观感质量抽查情况基本符合要求；4、工程竣工验收报告符合要求。监督结论及备案的建议为：同意报备案。被告于2015年5月14日通过邮政速递向原告邮寄了交房通知书。后原告因房屋内部地面存在裂缝一直拒绝收房。被告于2016年9月2日至2016年9月10日对房屋客厅及餐厅地面裂缝进行了维修，后地面裂缝出现延伸，被告又于2018年8月10日至8月11日对该房屋的厨房阳台裂缝进行了维修。该次维修后，原告于2018年10月8日正式收房。但收房后房屋又因南阳台、卫生间地面开裂导致303顶棚渗水由被告于2018年10月15日进行了维修。本案庭审过程中，原告申请对因被告原因，导致其在2015年6月1至2018年10月7日期间无法使用涉案房屋面造成的经济损失，委托鉴定机构参照抚州市同类房屋的市场租金标准进行鉴定。本院依法委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，该公司于2019年10月29日作出评估报告，按照抚州市装修工期约为4个月计算，估价结果为：抚州市外环东路以东、临川大道以北的（现定名景泰.凯旋城）4栋403房同类房屋2015年10月7日至2018年10月7日三年租金为69664元。此外，本案庭审过程中，被告方提供了一份由广东建筑艺术设计院有限公司出具的落款时间为2015年11月13日的《施工图变更（修改）通知单》载明，据甲方来函：4#楼403户客厅及餐厅和阳台部位有连续细微裂缝，请设计单位来人实地考察并拿出解决方案。设计院会同甲方、监理单位、施工单位到现场考察，发现4#楼4层楼面25-26轴间南阳台客厅、到餐厅、到厨房距24轴和25轴1500-1200不等处有连续细微裂缝，上下楼板贯通，其它部位未发生异常。设计院经现场和甲方、监理单位及施工单位会商后确定：1、4#楼总面宽为55.9M，长度偏长，对气温变化比较敏感易造成楼板砼收缩。2、现场裂缝发生部位与楼板内预埋电线套管部位高度吻合，预埋电线套管施工部位未在浇筑砼时处理得当，砼局部应力集中形成裂缝。3、现场测定裂缝宽度在0.3MM左右，不会对结构产和破坏性影响。但裂缝的存在会对钢筋在使用过程中产生锈蚀，为保证钢筋不与空气接触而产生锈蚀，必须对裂缝进行处理。4、沿裂缝走向开V型槽，槽上口宽3-4CM，槽深2-3CM，钢刷除砼开槽部位表面，清水冲洗衣干净，待V型槽干燥后配环氧树脂水泥灌缝。以上事实，有原被告的陈述，身份证、工商登记信息、营业执照、商品房买卖合同、发票、照片、施工图变更修改通知单、回复单、评估报告、工程质量监督报告、抚州市邮政速递物流公司证明、EMS回单、（2019）赣1002民初1351号民事判决书、业主资料、钥匙交付确认表、景泰凯旋城一期1-4#楼交房审批循环表、客服中心日常信息登记、处理表、工作联系单、抚房权证青自第0026323房屋产权证、销售不动产统一发票、证人刘某、章某、李某1、李某2的证言、开庭笔录等证据材料在卷，经庭审质证，足已认定。本院认为，被告江西省景泰房地产发展有限公司作为抚州市景泰.凯旋城的开发单位，对外出售房屋，应当将符合质量要求房屋交付给房屋买受人。其向原告黄清海、熊丽丽出售的涉案景泰凯旋城4#楼，虽然由抚州市建筑综合管理站于2015年4月30日出具了《工程质量监督报告》同意报备案，但涉案4#403房屋内部地面南阳台客厅、到餐厅、到厨房均出现明显裂缝，裂缝延伸距离长，且广东建筑艺术设计院有限公司出具的《施工图变更（修改）通知单》载明裂缝为上下楼板贯通，并认为“裂缝的存在会对钢筋在使用过程中产生锈蚀，为保证钢筋不与空气接触而产生锈蚀，必须对裂缝进行处理。”虽然该裂缝的存在不会对结构产生破坏性影响，但却足以影响买受人对房屋的正常居住使用。由于涉案房屋存在明显的质量问题，原告作为该房屋的买受人，有权在该房屋维修好之前拒绝收房。根据双方合同约定，涉案房屋本应于2015年5月31日前向原告交房，但是由于被告对该房屋出现的质量问题怠于进行维修，直至2018年8月11日才基本完成维修，原告于2018年10月8日才正式收房，导致原告三年多的时间未能正常居住使用该房屋，被告应当对原告的损失承担相应的责任。原告在发现房屋存在质量问题后，应当及时督促被告进行维修，并在被告维修房屋后及时检验，督促被告对新存在的问题进一步维修，因其未积极行使督促、检验义务，对涉案房屋三年多才交付使用亦存在一定过错，故其自身也应当存在一定责任。根据本案情况，酌定原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。原被告双方签订的《商品房买卖合同》对相关损失的计算方式未进行约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的类似规定，原告主张参照抚州市同地段同类房屋的市场租金标准计算损失并无不当，本院予以支持。经本院依法委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司进行鉴定，该公司于2019年10月29日作出评估报告，按照抚州市装修工期约为4个月计算，估价结果为：抚州市外环东路以东、临川大道以北的（现定名景泰.凯旋城）4栋403房同类房屋2015年10月7日至2018年10月7日三年租金为69664元。原告承担30%的责任，被告承担70%的责任。相应计算后，原告应承担的数额为20899元，被告应承担的数额为48765元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：被告江西省景泰房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄清海、熊丽丽48765元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元减半收计1150元，由原告黄清海、熊丽丽负担590元，被告江西省景泰房地产发展有限公司负担560元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院，同时按照不服本判决的上诉请求金额，向抚州市中级人民法院交纳上诉案件受理费（户名：江西省抚州市中级人民法院，开户行：中国农业银行抚州抚河支行，银行账号：14×××29）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行，一方当事人不履行，对方当事人可以依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条第一款之规定，在二年内向本院申请执行。审判员  邓海荣二〇一九年十二月二十七日书记员  丁亚平