云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0126民初1587号原告：云南松德铝业有限公司，住所：云南省昆明市嵩明县杨林经济开发区天创路**。统一社会信用代码：9153012774529754X9。法定代表人：黄德玉。委托诉讼代理人：苏萍，云南奥洋律师事务所律师，特别授权代理。被告：石林同策旅游文化产业投资有限公司，，住所：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处莲花路临江温泉综合楼**统一社会信用代码：91530126695650738U。法定代表人：李军。委托诉讼代理人：姜红波、段明星，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。原告云南松德铝业有限公司(以下简称：松德公司)与被告石林同策旅游文化产业投资有限公司(以下简称：同策公司)合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2019年4月25日、10月23日公开开庭进行了审理。原告松德公司的委托诉讼代理人苏萍，被告同策公司的委托诉讼代理人段明星、姜红波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告松德公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告依约履行房屋过户行为。2.请求判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告申请变更诉讼请求为：1.请求依法确认原被告双方于2015年9月20日签订的房屋买卖合同无效；2.请求判令被告返还已交付的购房款共计4282795.65元，并自2015年9月20日起按6%年利息支付资金占用费直至被告全部返还购房款为止，资金占用费暂计算至2019年10月20日止为1049284.90元，以上两项合计5332080.58元；3.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：原、被告双方于2012年11月30日签订铝合金制作安装合同，承建石林老街东门坊A2栋铝合金门窗制作安装，双方于2013年6月21日又签订了石林老街东门坊A1栋建筑幕墙及铝合金门窗工程制作安装协议，原告依约完成了制作安装工程，因被告资金等原因，直至2015年双方进行部分工程款结算，工程款为（酒店结算价款）9112331.17元，因被告资金现金流出现周转困难，因此双方于2015年9月16日起至9月20日经被告方合同采供部、销售部、回迁办、成控部、财务部、工程副总刘文宏、公司总经理涂小川签字确认，由原告选定石林老街A1栋老东门坊小区B1-2-209、B1-2-1001、B1-2-1601、B1-2-1602、B1-2-803、B1-2-903、B1-2-1003、B1-2-1405、B1-2-802、B1-2-902、B1-2-1002、B1-2-1702、B1-2-603、B1-2-801共计14套房，共折抵原告工程款4282795.65元，占所有工程款的47%。双方达成抵款协议后，被告一直拒绝履行房屋过户手续，现经查询，被告将已经出售给原告的房屋再次出售给他人，而且该涉案房屋并没有办理房屋预售许可证，造成申请人巨大财产损失，特提起诉讼，要求确认房屋买卖合同无效，退还原告的购房款及赔偿损失。被告同策公司第一次开庭辩称：1.认可原告所述事实与理由；2.双方签了合同后工程没验收，但是已经进行过结算；3.愿意配合原告办理房屋过户手续。第二次开庭辩称，1.原告为被告安装幕墙及铝合金欠工程款是事实，我方无意见，对总价款9112331.17无意见；2.本案原被告之间的法律关系是建设工程施工合同纠纷，不属于原告方所述的房屋买卖合同纠纷，原告的诉讼请求依法不能成立，原告的变更不符合本案的法律事实；3.被告欠原告的是工程款而不是购房款；4.原告为被告安装的幕墙存在部分问题，部分工程也存在问题，给被告也造成了相应的经济损失，要求原告赔偿被告相应的经济损失。原告松德公司围绕诉讼请求提交了:1.工商登记信息；2.法人身份证明及身份证复印件；3.2013年6月21日签订的合同；4.2013年6月21日合同补充协议；5.抵款协议书（抵房协议、合同关系中乙方冲抵甲方物业情况确认签审表）；6.收条、银行交易记录。经质证，被告无异议。被告同策公司提交了:1.签审表一份，欲证实双方是建设工程施工合同法律关系；2.石林东门坊幕墙工程合同一份，欲证实本案的基础法律关系是建设工程施工合同纠纷；3.整改建议函、会议签到册、照片，欲证明经第三方确认，原告为被告施工的幕墙玻璃存在问题。经质证，原告对证据1三性认可，证明目的不予认可；证据2三性予以认可，不认可证明目的；证据3会议签到册、照片三性不予认可，会议签到册上有员工签字只是证明当时有工作人员参会，并不能证明认可照片中存在的问题，照片也无法证明幕墙存在质量问题，如果真有问题要通过有资质的鉴定机构进行鉴定，该组证据与本案无关联性。本院出示了：1.依原告申请调取的预许石建房字2012018号、20150**商品房预售许可证；2.本院对被告方代理律师姜红波所做的询问笔录。经质证，原、被告双方均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。围绕原告的诉讼请求，对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告方提交的证据1、2，与原告方提交证据一致，本院予以确认，证明目的在下文中具体阐述。2.被告提交的证据3，不具有证明其主张的待证事实的效力，本案中不作确认。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定本案事实如下：原告松德公司与被告同策公司于2013年6月21日签订了《石林东门坊幕墙工程合同》、《石林东门坊幕墙工程合同补充协议》，就相关事宜进行了约定；同日，双方签订《抵房协议》，约定同策公司用物业冲抵《石林东门坊幕墙工程合同》实际结算总额的47%。2015年9月20日，原、被告双方签订了《合同关系中乙方冲抵甲方物业情况确认签审表》，确认用B1-2-209、B1-2-1001、B1-2-1601、B1-2-1602、B1-2-803、B1-2-903、B1-2-1003、B1-2-1405、B1-2-802、B1-2-902、B1-2-1002、B1-2-1702、B1-2-603、B1-2-801共计14套房，共折抵应付给原告的结算价款的47%即4282795.65元。双方达成抵款协议后，一直未办理房屋过户手续，诉讼过程中经调查核实，该14套涉案房屋未办理房屋预售许可手续，现不具备办理房屋产权登记手续的条件。另确认，2017年6月28日，所涉B1-2-603房屋价款428905元已通过其他方式返还给原告。本院认为：原、被告双方签订的《抵房协议》、《合同关系中乙方冲抵甲方物业情况确认签审表》，是原、被告双方对处理《石林东门坊幕墙工程合同》及其补充协议后续事宜签订的新的协议，双方因《石林东门坊幕墙工程合同》产生的债权债务关系，经双方结算认可，债权数额确定，据此签订的《抵房协议》、《合同关系中乙方冲抵甲方物业情况确认签审表》是双方真实意思表示且内容明确具体，应认定为原、被告双方之间成立了新的商品房买卖合同，其中，房屋价款的支付方式为用工程款折抵，应当认定买方即原告已经支付了全部房屋价款；根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”的规定，该《抵房协议》、《合同关系中乙方冲抵甲方物业情况确认签审表》即商品房买卖合同对双方具有约束力，原告以合同纠纷提起本案诉讼，并无不当；被告关于原、被告双方的法律关系是建设工程施工合同关系的主张，本院不予采纳，关于涉案工程存在质量问题的主张，因无充分证据证实，且双方已经过结算确认，本案审理的是双方商品房买卖合同关系，质量问题本案不作审查。关于《抵房协议》、《合同关系中乙方冲抵甲方物业情况确认签审表》的效力问题。因《抵房协议》、《合同关系中乙方冲抵甲方物业情况确认签审表》实质为商品房买卖合同，应当受商品房买卖相关法律法规的调整和约束。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：“商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。……”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”的规定，本案中，《抵房协议》、《合同关系中乙方冲抵甲方物业情况确认签审表》因所涉14套商品房未依法取得商品房预售许可证明，应当认定为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”的规定，《抵房协议》、《合同关系中乙方冲抵甲方物业情况确认签审表》被确认无效后，原告要求被告返还房款并承担每年6%资金占用利息损失的请求，于法有据，本院予以支持。因涉及B1-2-603号房屋已经返还的价款428905元，应当予以扣减。综上所述，原告的诉讼请求本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、原告云南松德铝业有限公司与被告石林同策旅游文化产业投资有限公司于2013年6月21日签订《抵房协议》和2015年9月20日签订的《合同关系中乙方冲抵甲方物业情况确认签审表》无效；二、由被告石林同策旅游文化产业投资有限公司于判决生效后三十日内返还原告云南松德铝业有限公司购房款3853890.65元，并按年利率6%计算赔偿自2015年9月20日至款项还清之日止的资金占用利息。案件受理费41062元，减半收取20531元，由原告云南松德铝业有限公司负担2000元，被告石林同策旅游文化产业投资有限公司负担18531元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  赵祥玺二〇一九年十二月二十四日书记员  朱丽红