广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初4227号 原告：蓝某某，女，1989年2月12日出生，瑶族，住广西忻城县，现住广西桂林市临桂区。 被告：桂林某某房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂县临桂镇xx。 法定代表人：杜某某。 委托诉讼代理人：玉某某，男，1978年9月10日出生，壮族，住广西大新县，系该公司职员。 案由：商品房预约合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2019年11月5日 开庭日期：2019年12月6日 原告蓝某某诉讼请求：1、判决被告退还原告支付的购房款2.5万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方在2019年8月1日签订了一份《“某某城”商品房认购书》，该认购书约定了原告向被告认购位于桂林市临桂区（建筑面积为121.01平方米，总价为75万元）；原告自认购书签订时自愿向被告交付购房款30000元，包括定金5000元，原告以按揭贷款的方式付款，即自认购书生效之日起7日内将首期购房款22.5万元交与被告并签订《商品房买卖合同》，余款52.5万元由原告方向银行或住房公积金管理机构办理按揭贷款。但在认购书签订之后，双方正式签订商品房买卖合同期间，原告因为个人征信问题，无法贷款且原告确实无力支付首期款项，导致原告按照意向书的交易目的难以实现,造成的无法履行之事项。于是向被告提出退还剩余2.5万购房款，但被告没有正当理由拒绝返还。首先，签订认购合同后，在履行预约合同约定的过程中，原告确实无法办理贷款且在签订合同时原告也没有预见，结合该事实与原告的经济条件，继续签订商品房买卖合同不具可行性。其次，认购书是商品房买卖双方当事人在签署正式商品房买卖合同前就有关买卖商品房事宜达成的初步意向，与正式商品房买卖合同是预约合同与本约合同的关系。根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》：“预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，即建立一个新的合同关系。预约合同履行行为本身并无任何交易发生，没有生成任何经济利益。若未达成本约，仅是丧失一次订立合同的机会，并无可得利益损失。”可见认购书中的义务仅为谈判义务，其履行利益也仅是商品房买卖合同的签订，并不涉及可得财产利益的问题，原告违反认购书给対方造成的是损失是机会损失，即丧失了与第三方签订商品房买卖合同的机会，并无可得利益损失。此外，认购书作为独立的合同，原告愿意承担认购书中约定的损失定金的义务，不存在强制缔结商品房买卖合同的问题。因此，被告没有理由拒不返还剩余2.5万元购房款。综上，原告为维护自身合法权益，根据《民法通则》、《合同法》及《合同法》相关司法解释，提出上述诉讼请求。 被告桂林某某房地产开发有限公司辩称，第一，原告方所交的30000元都应当认定为定金；第二，因为原告方个人原因没有与被告方签订购房合同，应当适用定金法则，30000元定金不予以返还，所以原告的请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。 根据原、被告的举证、质证、陈述及庭审等材料，本院查明的事实如下： 2019年8月1日，原告与被告销售人员肖永明、销售经理杨树良签订“某某城”商品房认购书，主要约定:一、原告认购位于广西桂林市临桂区某某西侧“某某城”11＃12＃15＃栋2单元7层02号房，建筑面积约121.01平方米，其中套内建筑面积约90.34平方米；二、总房价款750000元，付款方式为银行按揭付款方式；三、定金5000元，原告于签署认购书时付清（定金在签订商品房买卖合同时，自动转为购房款），首付款225000元，原告于2019年8月7日或之前付清；四、原告前往被告签订《商品房买卖合同》的最迟签约日为2019年8月7日；五、其余条款详见认购书。认购书上只有原告和被告销售人员肖永明、杨树良签名，被告至今未盖章。后原告在2019年8月1日付给被告定金5000元，被告开具收据给原告；原告在2019年8月2日汇入被告银行账户5000元，在2019年8月21日汇入被告银行账户10000元，在2019年8月23日汇入被告银行账户10000元。后原告因为个人征信无法贷款，没有与被告签订正式商品房买卖合同，原告要求被告退还所付款项，被告拒绝，原告找到被告销售人员协商，2019年10月20日销售人员给了一张某某地产客户退房申请表给原告填写，原告在表中的已付定金栏填上30000元整，并在客户信息栏的“但因为而导致购买不了该房源，也无力支付多余房款。所以恳请公司给予本人退房并退定金25000元”处填上征信通不过贷款，置业顾问处肖永明签字，某某地产案场经理确认处杨树良注明收取原告款项情况，及约定9月2日签约情况，后原告没有得到被告公司明确答复。2019年11月5日，原告诉至本院，要求被告退还支付的购房款2.5万元。 本院召集原、被告双方进行调解，调解不成。 本院认为: （一）、原告与被告销售人员肖永明、杨树良签订的“某某城”商品房认购书，该认购书没有被告公司签名盖章，现被告承认该认购书的真实性，但不认可其中关于定金、首付款约定条款，认为是销售人员笔误，在这种销售人员超出职权范围没有经过公司追认的行为，属越权代理行为；在本案一系列民事活动中，都是原告与销售人员在协商、填表，没有得到任何被告的通知、答复、盖章认可；在原告所交款项中，除5000元被告开具收款票据外，尚有25000元未开具收款票据，难以确定交款为定金或部分首付款；即使原告在某某地产客户退房申请表中的已付定金栏有填上30000元的情形，原告与被告销售人员都已明知超过了最迟签订商品房买卖合同签订日期2019年8月7日，而继续进行协商，甚至出现另定9月2日签约情形，被告交够30000元款项后，原、被告并没有真正签订认购书，经原告与被告销售人员协商出现填写退房申请表情形，应视为双方不再签订正式的认购书或商品房买卖合同；即使签订认购书，认购书只是预约合同，双方应明知原告需要得到银行贷款才能履行，虽然原告自身征信通不过，但原告也与被告销售人员进行协商，因第三人(银行)原因导致未能履行，不能归责为原告方，被告应退还收取原告款项。 （二）、对原告要求被告退还款项25000元的诉讼请求，以上第（一）项已作认定，被告应退还收取原告款项，原告自行同意不要求被告退还定金5000元，是其权利行使，本院予以认可，对其余款项25000元，被告理应退还，因此本院支持原告要求被告退还款项25000元的诉讼请求。 （三）、对被告提出原告个人原因不能签订商品房买卖合同，不予退还定金30000元的主张，以上第（一）项、第（二）项已作认定，不再重复，被告主张缺乏依据，本院不予采纳。 综上，判决如下： 被告桂林某某房地产开发有限公司在本判决生效之日起10日内退还原告蓝某某款项人民币25000元。 义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 法律依据： （一）、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条； （二）、《中华人民共和国合同法》第一百零七条； （三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条； 案件受理费425元，依法减半收取212.5元，由被告桂林某某房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费425元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预见交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员  赵创福 二〇一九年十二月二十日 书记员  谢翠花 附件1：当事人举证质证情况 原告蓝某某对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、商品房认购书，证明原、被告就商品房买卖达成初步意向； 2、定金收据，证明仅存在5000元定金； 3、付款凭证，证明除定金外，原告另外支付2.5万元购房款； 4、银行授信信息单，证明原告不能继续缔结《商品房买卖合同》的原因。 被告桂林某某房地产开发有限公司对原告蓝某某提供的证据进行质证，对证据1的真实性无异议，但是对认购书要做出说明，该认购书出售方并没有盖章，不盖章的原因是该订购书第二条中所写金额是5000元，公司销售人员发现问题后不对进行改正，按照以往的交易习惯，定金均为30000元，所以被告公司发现该错误后没有盖章，同时通知原告方按照30000元的金额交纳定金，原告方在接到被告公司通知后，补齐25000元；对证据2的真实性无异议，对证明内容有异议，这仅证明该5000元只是定金一部分；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，25000元不属于购房款，是属于定金的一部分；对证据4的真实性无异议，对证明内容有异议，该个人信用报告里不能证明原告方是因为个人信用问题无法进行贷款。 被告桂林某某房地产开发有限公司为了支持其答辩主张，提交了以下证据： 1、“某某城”商品房认购书1，证明原告签署的认购书定金内容出现错误，定金不是5000元，被告也未盖章认可； 2、“某某城”商品房认购书2、“某某城”商品房认购书3，证明被告交易习惯，与购房客户签订的认购书中，约定的定金金额均为30000元； 3、某某地产客户退房申请表，证明：（1）原告认可其所支付的30000元款项为定金；（2）原告自认其信用卡连续3次逾期，但是结合原告个人信用报告看不出有3次逾期的情况，由此可以证明原告不签订购房合同的原因并非是贷不到款，而是其个人意志的原因。 原告蓝某某对被告桂林某某房地产开发有限公司提供的证据进行质证，对被告提供的证据1有异议，被告方明知该认购书存在错误，且被告公司也没有盖章认可，所以不存在法律效力；对证据2有异议，被告方所说的“按照被告交易习惯”，应提供相应的证据进行举证；对证据3有异议，该30000元并非是定金，只有其中5000元为定金，原告的华夏银行卡出现9个月的逾期，后经原告努力，只出现了3次逾期，故导致原告的征信问题无法通过银行贷款审批。 附件2：法条 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。 相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。 行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。 相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。