宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初9654号原告：徐锦霞，女，1968年10月9日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：XXX委托诉讼代理人：王晓蕾，北京市中银（银川）律师事务所律师。被告：年春磊，男，1987年2月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号XXX委托诉讼代理人：张敏青，宁夏新中元律师事务所律师。被告：银川市金凤区艾悦美酒店，住所地：宁夏回族自治区银川市。经营者：李娜，女，1971年11月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号：XXX被告：郑东，男，1964年11月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号:XXX原告徐锦霞与被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东、年春磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告徐锦霞的委托诉讼代理人王晓蕾、被告年春磊的委托诉讼代理人张敏青、被告银川市金凤区艾悦美酒店的经营者李娜及被告郑东到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告徐锦霞向本院提出诉讼请求：1.判令确认解除原告与三被告之间的房屋租赁合同，并返还房屋；2.判令三被告共同向原告承担解除合同违约金11139.48元；3.判令三被告共同向原告支付占用房屋期间欠缴的物业费及电梯费1817.04元(暂自2018年1月1日至2019年6月30日)；4.判令三被告支付自解约通知到达之日起，至真正交房之日止的房租，每日房租62元，非法占用房屋时间暂自2019年7月1日算至2019年7月31日，合计1856.58元，以上各项合计14813.10元；5.由被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告年春磊一人投资设立的宁夏艾乐美酒店管理有限公司（现已注销）签订了房屋租赁合同，约定将原告所有的XX广场XXX室交由被告年春磊设立的一人有限责任公司用于开设酒店之用。后原告无意得知，宁夏艾乐美酒店管理有限公司擅自将该房屋转租给实际经营人为李娜的被告银川市金凤区艾悦美酒店，李娜与被告郑东系夫妻关系，郑东曾向原告支付过部分房租。合同履行至今，被告李娜于2019年6月底突然在业主群内广发消息，声称要与所有房东解约，并不再向原告支付房租，也没有依据合同约定清缴物业费、电梯费等费用。但被告却没有向原告交付房屋，仍在占有使用。由于原告并不知道谁在实际经营酒店、占有使用原告房屋。只得将几名被告共同诉至贵院，恳请查清事实，判如所请。被告年春磊辩称，一、被告年春磊同意原告的第一项诉讼请求。二、被告年春磊与原告的租赁合同中明确约定可以转租经营,原告要求年春磊向其支付违约金以及非法占用房屋的租金没有事实和法律依据。关于原告要求年春磊支付非法占用房屋期间的房租(自解约通知到达之日起至真正交付房屋之日止)诉请,因自2018年9月20日之后,涉案公寓的实际承租人为本案第二被告,且原告在诉状中也自认其涉案公寓的承租收益方为本案第二被告,与年春磊无关。年春磊认为原告作为一名完全民事行为能力人其收取第二、第三被告租金的行为,即认可了年春磊的转租行为。原告诉请的违约金过高,依法不应予以支持。依据我国《合同法》司法解释二第29条之规定,违约金最高不得高于造成损失的30%,原告主张逾期支付租金为1856元。违约金也应当以1856元为基数乘以30%进行计算,即556.8元。四、年春磊已付清承租案涉公寓期间的物业费,原告起诉要求被告年春磊支付其物业费没有事实和法律依据。年春磊已缴清承租案涉公寓的物业费,自2018年9月20日之后的物业费应当由房屋的实际承租人、受益人即本案第二被告承担。因此,年春磊现在既不是涉案公寓的实际承租人,不享有承租该公寓所带来的的任何收益,原告要求年春磊支付租金及违约金、物业费、电梯费于法无据。被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东辩称，2018年9月20日李娜同年春磊转租的涉案房屋XXX室，物业费、电梯费用应当从2018年10月1日计算至今，在经营期间，酒店严重亏损，承担不起房租，希望业主降低房租来继续经营该酒店，业主不同意，欠付原告2019年7月1日至今的房租，希望与原告调解，降低房租继续承租，我不是直接解约，想继续履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据本院认定如下：原告提交1.《房屋租赁合同》，真实、合法，可以证明原告与被告宁夏艾乐美酒店管理有限公司于2017年1月14日签订房屋租赁合同的事实；2.照片，对真实性予以认可，对其证明目的不予采信；3.收款收据，真实、合法，能够证实原告缴纳2019年1月1日至2019年6月30日的物业费827.04元、2018年1月1日至2019年6月30日的电梯费990元的事实，本院予以采信；4.证明，真实、合法，能够达到原告所有的房屋未报修过的证明目的，本院予以采信；5.美团APP截图、照片，与本案无关，本院不予采信。被告年春磊提交的1.艾乐美酒店转让协议，真实、合法，可以证明被告年春磊将艾乐美酒店转让给李娜事实，本院予以采信；2.收费清单、收款收据、交易明细，真实、合法，本院予以采信；3.说明，显示的房号并非涉案房屋，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告徐锦霞系银川市金凤区XX广场**房屋的购买人。2017年1月14日，原告徐锦霞（甲方、出租方）与宁夏艾乐美酒店管理有限公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于银川金凤XX广场XXX室，建筑面积54.89㎡；租赁期限自2017年1月14日至2029年1月14日，共计12年，前三年起始租金为33元/㎡·月，每三年递增7%，租金按季度、以货币方式支付，即自租赁标的物交付承租方的前10日，支付第一租赁年度的第一个季度租金，后续租金在下一个季度开始前的十日内付清，以此类推；水电费、物业管理费、采暖费、宽带月费、有线电视月费由乙方承担；租赁期内，乙方有权转租经营，但乙方应按约定及时、足额向甲方支付租金；乙方逾期支付租金达15日，经甲方书面催告后，15个工作日内仍未支付的，甲方有权解除合同；关于违约责任，该合同第12.1条约定，乙方有第十二条第四款约定的情形之一的，应按六个月租金向甲方支付违约金；12.4条约定乙方应按照本合同约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，乙方按应付款金额千分之三向甲方支付违约金。2018年9月18日，年春磊的妻子石芳芳（甲方、出让方）与被告银川市金凤区艾悦美酒店的经营者李娜（乙方、受让方）签订了《艾乐美酒店转让协议》，约定甲方向乙方整体转让艾乐美酒店；乙方需按照甲方与业主签订的原合同继续履行甲方义务，租赁期限届满后乙方如需继续租赁房屋，甲方协助办理相关租赁事宜；转让时间为2018年9月20日上午6点。前述转账协议签订之后，自2018年9月20日之后的房屋租金由李娜、郑东向原告支付。现因被告未支付2019年7月1日起的租金，故原告起诉来院，提出前述诉讼请求。另，原告缴纳涉案房屋2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费827.04元及2018年1月1日至2019年6月30日期间的电梯费990元。再查明，宁夏艾乐美酒店管理有限公司系一人有限责任公司，股东及法定代表人均为被告年春磊，现已注销。本院认为，原告与宁夏艾乐美酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法、有效。被告年春磊作为宁夏艾乐美酒店管理有限公司的法定代表人，在合同上签字系履行职务行为。宁夏艾乐美酒店管理有限公司系一人有限责任公司，现虽已注销，但年春磊系该公司唯一股东，且其未提交证据证明公司财产独立于其个人财产，故其应当对公司债务承担连带责任。依据《房屋租赁合同》约定，宁夏艾乐美酒店管理有限公司应于2019年6月30日前向原告支付2019年7月至9月的租金，逾期支付达15日，经原告催告后，15个工作日仍未支付的，原告有权解除合同。现宁夏艾乐美酒店管理有限公司已注销，且原告于2019年7月25日起诉来院，本院向被告年春磊送达诉状副本之后，被告年春磊仍未向原告支付房屋租金，故原告要求解除合同、返还房屋的诉求，本院予以支持。合同解除前的租金按照合同约定予以支付，合同解除后至房屋实际交还之日的占用使用费参照租金标准计算，即自2019年7月1日至2019年7月31日的房屋租金为1811.37元（33元×54.89㎡），2019年8月1日至房屋实际交还之日的租金及占用使用费按照每月每平方米33元计算。被告年春磊亦未向原告支付其承租期间的物业费、电梯费，故原告要求被告年春磊支付物业费、电梯费的诉求，本院予以支持，即物业服务费为827.04元，电梯费为990元。关于违约金，原被告签订的《房屋租赁合同》第12.1条约定乙方有第十二条第四款约定的情形之一的，应按六个月租金向甲方支付违约金；12.4条约定乙方应按照本合同约定按时向甲方支付房屋租金，逾期支付的，每迟延一天，乙方按应付款金额千分之三向甲方支付违约金。现因被告逾期支付房屋租金，原告主张按六月租金支付违约金明显超过被告违约对其造成的损失，故本院调整违约金为三个月房屋租金，即5434.11元。被告年春磊之妻石芳芳与李娜签订的《艾乐美酒店转让协议》约定，乙方（李娜）需按照甲方与业主签订的原租赁合同继续履行甲方之义务。转让协议签订之后，年春磊并没有与原告解除《房屋租赁合同》，由此认定年春磊系将涉案房屋转租给李娜。被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东并非《房屋租赁合同》的相对人，故原告对被告银川市金凤区艾悦美酒店、郑东的相应诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告徐锦霞与宁夏艾乐美酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》（合同编号：XXX）；二、被告年春磊于本判决生效之日起十日内返还原告徐锦霞位于银川市金凤区XX广场XXX公寓楼XX室的房屋；三、被告年春磊于本判决生效之日起十日内向原告徐锦霞支付租金1811.37元，2019年8月1日至实际交付房屋之日止的租金及房屋占用使用费按每月每平方米33元计算；四、被告年春磊于本判决生效之日起十日内向原告徐锦霞支付物业服务费827.04元，电梯费990元，合计1817.04元；五、被告年春磊于本判决生效之日起十日内向原告徐锦霞支付违约金5434.11元；六、驳回原告徐锦霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费85元，由被告年春磊负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马花 二〇一九年十二月二十五日书记员 付华附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。