山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2019）晋0106民初6601号原告：太原市金昊物贸有限公司，住所地为太原市迎泽区水西关街**，统一社会信用代码×××。法定代表人：霍毅，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张继平，山西晋泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：史艳灵，山西晋泰律师事务所律师。被告：太原陆台能源投资有限公司，，住所地为太原市迎泽区水西关南街******统一社会信用代码×××。法定代表人：李峰，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：崔晶，山西圣成运律师事务所律师。委托诉讼代理人：申芹榕，山西圣成运律师事务所律师。原告太原市金昊物贸有限公司与被告太原陆台能源投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市金昊物贸有限公司的委托诉讼代理人张继平、史艳灵到庭参加诉讼。被告太原陆台能源投资有限公司的委托诉讼代理人崔晶、申芹榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太原市金昊物贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2017年1月2日至2020年1月1日房租共计225000元（年租金为75000元）。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：自2011年底起，被告开始租赁原告所经营管理的房屋，用于开办公司进行经营。截止到2016年12月31日，被告在此期间的房租均能正常如期交纳，但自2017年1月1日起被告至今已连续三年未能及时交纳房租，原告曾多次催收未果。为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告太原陆台能源投资有限公司辩称：1.我公司与原告之间存在租赁合同关系，但租赁费用每年为45000元，并非原告主诉的租赁金额为75000元，原告诉请无事实和法律依据。双方于2015年1月2日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2015年1月2日至2020年1月2日，租金为45000元，同时约定水费、电费、煤气费、取暖费等均由原告太原市金昊物贸有限公司承担。该《租赁合同》至今并未解除。故原告要求我公司按照年租金75000元支付租赁费用无事实和法律依据。2.案外人山西中方森特建筑工程设计研究院为本案所涉租赁物的所有人。我公司于2016年收到太原市迎泽区人民法院送达的案外人山西中方森特建筑工程设计研究院诉本案原告太原市金昊物贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案起诉状等材料，该案件涉及标的物即为本案所涉租赁物的房屋。同时案外人山西中方森特建筑工程设计研究院于2016年11月1日贴出《通知》，该通知明确其于2016年2月将本案原告起诉，通知住户从即日起不得再与原告签订新的房屋租赁合同或向原告缴纳任何租金费用。2017年2月23日，太原市迎泽区人民法院做出（2016）晋0106民初473号民事判决，判决解除案外人与本案原告之间的房屋租赁合同，案件一直处于审理中，由于本案原告拒绝向法院提交所涉次承租人信息，致使案件久久未予解决。由于我公司实为次承租人，转租合同等事项效力需依原租赁合同效力而定，故根据《合同法》第六十八条规定，我公司行使不安抗辩权，暂不缴纳租金的行为具有事实和法律依据。3.根据我公司与原告于2015年1月2日签订《房屋租赁合同》约定水费、电费、煤气费、取暖费等均由原告太原市金昊物贸有限公司承担。但我公司已自行缴纳取暖费共计13460元，缴纳电费6850元，应从应交租赁费范畴内扣除。综上，建议追加案外人山西中方森特建筑工程设计研究院作为第三人参加诉讼，方有利于解决纠纷。依据太原市中级人民法院（2019）晋01民终2814号等判决内容，确定解除案外人山西中方森特建筑工程设计研究院和原告的租赁合同，我公司同意按照年租金45000元，扣除本应由原告支付的取暖电费等向案外人山西中方森特建筑工程设计研究院支付租赁费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。即：2000年8月16日，原告太原市金昊物贸有限公司租赁了案外人太原市纺织工业设计院所有的位于太原市水西关南街18号的房屋，租期为20年，即从2000年8月21日起至2020年8月20日止。2004年4月5日，案外人太原市纺织工业设计院更名为山西中方森特建筑工程设计研究院。从2012年1月2日至2017年1月1日，原被告双方每年签订一份《房屋租赁合同》，合同约定原告将水西关南街18号的部分房屋出租给被告太原陆台能源投资有限公司，被告按合同约定向原告支付了2017年1月1日之前的全部房租。2016年2月18日，案外人山西中方森特建筑工程设计研究院因房屋租赁合同纠纷将原告太原市金昊物贸有限公司诉至法院。2016年11月1日，案外人山西中方森特建筑工程设计研究院发出《通知》，其内容为：“山西中方森特建筑工程设计研究院诉太原市金昊物贸有限公司解除房屋租赁合同纠纷一案，已于2016年2月诉至太原市迎泽区人民法院，该案现在正在审理中。现通知各位住户，从即日起不得再与太原市金昊物贸有限公司签订新的房屋租赁合同或向太原市金昊物贸有限公司缴纳任何租金费用，否则造成的任何损失，后果自负”。2018年12月17日，太原市迎泽区人民法院作出（2018）晋0106民初237号《民事判决书》，判决解除案外人山西中方森特建筑工程设计研究院与原告太原市金昊物贸有限公司的房屋租赁合同，原告向案外人支付自2016年1月1日起至涉案房屋腾出返还案外人之日止的房租。2019年7月15日，太原市中级人民法院二审判决驳回上诉维持原判。2019年6月28日，原告委托山西晋泰律师事务所向被告送达《律师函》要求被告支付房租。2019年11月19日，被告太原陆台能源投资有限公司向案外人山西中方森特建筑工程设计研究院物业中心缴纳了2018年7月12日至2019年11月14日的电费6850元。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1.原告太原市金昊物贸有限公司向本院提交了2014年12月20日出具的《通知》一份，用于证明原告通知所有承租人调高房屋租金单价。被告对上述证据的真实性有异议，且表示从未收到过该通知。由于该通知是原告单方制作，且原告没有证据证明向被告送达了该通知，故本院对上述证据不予采纳。2.原告太原市金昊物贸有限公司向本院提交了开票记录，用于证明原告管理的其他房屋部分承租单位均如期交纳房租。该证据与本案没有关联性，本院对上述证据不予采纳。3.原告太原市金昊物贸有限公司向本院提交了照片两张，用于证明被告在2015年按85000元交纳的租金、2016年按75000元交纳的租金。该证据是原告单方制作，证明力较弱，且与本案没有关联性，本院对该证据不予采纳。4.被告太原陆台能源投资有限公司向本院提交了2015年1月2日与原告签订的《房屋租赁合同》一份，该合同约定：“第二条、租赁期限从2015年1月2日至2020年1月2日。第三条、租金（大写）：肆万伍仟元（45000）。第五条、承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视收视费、卫生费和物业管理费及取暖费，以上费用均由太原市金昊物贸有限公司承担”。原告对上述证据的真实性有异议，但是未提交证据证明该合同不真实，而且原告认可该合同上加盖的是原告公司的印章，故本院对原告的质证意见不予采信，对被告的证据予以采纳。5.被告太原陆台能源投资有限公司向本院提交了太原市迎泽区人民法院（2016）晋0106民初473号、（2018）晋0106民初237号案件的应诉材料，用于证明被告知悉了所租赁房屋发生纠纷的事实。上证据与本案没有关联性，故本院对上述证据不予采纳。6.被告太原陆台能源投资有限公司向本院提交了收据两张，用于证明被告自行缴纳取暖费13460元。该收据的缴款单位为太原华资经贸有限公司，与本案没有关联性，本院对该证据不予采纳。本院认为，原告太原市金昊物贸有限公司与被告太原陆台能源投资有限公司于2015年1月2日签订的《房屋租赁合同》经原告盖章确认，系当事人真实意思表示，且尚无证据显示上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应认定为合法有效。该合同中2015年和2016年的部分，原被告双方重新签订合同变更了原合同的条款，但是2017年1月2日之后的部分，原被告未重新签订合同予以解除或变更，故原被告均应按照2015年1月2日签订的《房屋租赁合同》履行义务。由于2016年2月18日原告与案外人山西中方森特建筑工程设计研究院因本案所涉房屋的租赁合同纠纷诉至法院，被告太原陆台能源投资有限公司有权等待该案判决之后再支付房租，由于该案判决原告向案外人支付至涉案房屋腾出返还案外人之日止的房租，故被告应按照合同向原告支付从2017年1月2日至原告腾出返还房屋之日止的房租。依据《房屋租赁合同》的约定，房租为每年45000元，原告负责相应的水电费。故被告应按每年45000元向原告支付房租，且被告缴纳的2018年7月12日至2019年11月14日的电费6850元，应予以扣除。综上所述，本院部分支持原告太原市金昊物贸有限公司的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告太原陆台能源投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告太原市金昊物贸有限公司支付按每年45000元计算，从2017年1月2日至原告腾出返还房屋之日止的房租，并从中扣除6850元。二、驳回原告太原市金昊物贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2338元，由被告太原陆台能源投资有限公司负担1332元，由原告太原市金昊物贸有限公司负担1006元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 刘恩翔 二○一九年十二月三十一日书记员 张新鹏附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。