西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2019)陕0104民初6684号原告（案外人）：西安国际陆港愿景置业有限公司，住所地西安国际港务区港务大道8号现代物流企业聚集区。法定代表人：刘殷兆，该公司总经理。委托诉讼代理人：张富信，陕西康铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：李娜，陕西康铭律师事务所律师。被告（申请执行人）：史烽辰，男，1977年2月14日出生，汉族，住西安市临潼区。委托诉讼代理人：刘颖，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告（被执行人）：张春英，女，1974年2月27日出生，汉族，住山东省。被告（被执行人）：韦统成，男，1979年9月2日出生，汉族，住山东省。原告西安国际陆港愿景置业有限公司（以下简称陆港公司）诉被告史烽辰、张春英、韦统成案外人执行异议之诉一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆港公司的委托诉讼代理人张富信、李娜，被告史烽辰的委托诉讼代理人刘颖到庭参加诉讼，被告张春英、韦统成经本院合法传唤未出庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告陆港公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法终止贵院对西安市国际港务区“陆港·金海岸（一期）XX镇XX幢XX单元XX号房产的执行程序，撤销查封、拍卖措施；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告陆港公司明确诉讼请求为：1.依法判令不得执行位于西安市国际港务区“陆港·金海岸（一期）XX镇XX幢XX单元XX号（合同登记号：Y13077195）房产；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告史烽辰根据自己与被告张春英、韦统成民间借贷纠纷一案即（2017）陕0104民初4585号的生效民事判决向西安市莲湖区人民法院以下简称（莲湖法院）申请执行，莲湖法院作出（2018）陕0104执1113号执行裁定，预查封登记在原告名下的位于西安市国际港务区XX大道以西、河堤路以东、北三环以北“陆港·金海岸（一期）XX镇XX幢XX单元XX号房产（拟登记产权证号为：陕（2017）西安市不动产权第1457004号。原告与被告张春英签订《商品房买卖合同》，张春英以总价款488619元的价格购买案涉房产。张春英按约交纳首付款148619元，并向招行西安分行（以下简称招行西安分行）贷款340000元，原告为其借款承担连带责任保证，招行西安分行为案涉房产办理预购商品房贷款抵押登记手续。后因张春英拖欠购房款贷款被招行西安分行诉至西安市雁塔区人民法院，原告根据该院（2017）陕0113民初14715号生效判决，代偿了全部的购房款本息等各项费用共计276276.37元。因莲湖法院在执行阶段预查封并拍卖了案涉房产，原告提出书面异议，2019年6月28日，莲湖法院作出（2019）陕0104执异145号执行裁定，驳回了原告的异议申请。综上，莲湖法院对案涉房屋仅作出预查封措施，预查封的对象是案涉房屋的物权变动请求权，并非房屋本身，张春英对房屋仅享有的是预期财产性利益，不是房屋所有权。法院只有转为正式查封手续后，方可对房屋进行实体处理；同时，案涉房屋产权并未登记在被执行人张春英的名下，房屋并非属于张春英所有，其并未全额支付购房款，法院对案涉房屋的执行措施严重损害了原告的合法权益。原告遂诉至法院，望判如所请。被告史烽辰辩称，首先，原告无权取得案涉房产所有权，原告与被告张春英、韦统成之间的房屋买卖合同合法有效，案涉房屋是张春英、韦统成名下的房产产权清晰，原告在被告张春英、韦统成与招行西安分行案件的角色是担保人，该行依据按揭贷款合同所享有的是抵押物的优先受偿权，并不能产生房屋买卖和房屋产权变动的效果；原告回购行为的性质应当界定为原告承担保证责任的一种形式，同时也是银行实现债权的方式；依据《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，原告在履行保证回购责任之后取代银行所取得的只是抵押权人的法律地位，即享有的是代为追偿权，银行并未取得房屋，原告也未向银行出售房屋的情况下，原告起诉提出其在履行保证回购责任后，银行解除抵押权，由其公司收回案涉房屋，缺乏法律依据。其次，案涉房产完全够给付原告与史烽辰之间的债务，原告向张春英、韦统成行使的追偿权是债权的一种，根据《最高人民法院》第八十八条“多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行标的物均无担保权，按照执行法院执行措施的先后顺序执行”；张春英、韦统成在购买案涉房屋时的首付款150000元，后期还贷计73966.62元，史烽辰的债权本金216000元、利息至今为103680元、违约金4200元、律师费20000元计343880元，而案涉房屋的鉴定价格为1000000元左右，故，史烽辰的债权完全实现后也不影响原告追偿权的行使。综上，案涉房屋系张春英、韦统成的合法财产，史烽辰依据（2017）陕0104民初4585号生效判决向莲湖法院申请强制执行案涉房屋的行为合法有效，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。被告张春英、韦统成未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：2013年7月9日，张春英与陆港公司签订合同登记号为Y13077195的《商品房买卖合同》，约定张春英以总价款488619元的价格购买案涉房产；张春英按约交纳首付款148619元，并向招行西安分行（以下简称招行西安分行）贷款340000元；该合同于2013年12月27日办理备案登记手续。2013年8月14日，招行西安分行与张春英签订《个人购房借款及担保合同》，约定：由招行西安分行向张春英发放贷款340000元用于其购买陆港公司开发的位于西安市XX路以东、北三环以北陆港.金海岸（一期）XX镇XX幢XX单元XX层XX室房产，贷款金额340000元，贷款期限120个月，借款年利率6.55%。陆港公司自愿为借款人在本合同项下的债务提供连带保证责任。西安市房屋管理局于2013年12月27日出具市房预抵字201312808162号预购商品房（预约集资房）贷款抵押登记备案证明，确认合同登记号为Y13077195，抵押人系张春英，将位于西安市XX路以东、北三环以北陆港.金海岸（一期）XX镇XX幢XX单元XX层XX室房产抵押给招行西安分行，贷款金额340000元；且该证明载明：建设单位名称为陆港公司。另查，因张春英、韦统成自2016年7月起，连续三期以上未能按约偿还借款，招行西安分行将张春英、韦统成、陆港公司诉至西安市雁塔区人民法院。西安市雁塔区人民法院于2017年12月18日作出（2017）陕0113民初14715号民事判决，判令张春英、韦统成偿还借款及利息合计276276.37元，陆港公司对上述债务承担连带清偿责任。招行西安分行向西安市雁塔区人民法院申请执行，该院于2018年7月20日作出（2018）陕0113执3114号执行裁定，确认被执行人陆港公司（原西安陆港愿景置业有限公司）向该院主动缴纳案款300439.23元，该院（2018）陕0113执3114号案执行完毕。而陆港公司申请执行张春英、韦统成金融借款合同纠纷一案，西安市雁塔区人民法院于2018年11月2日立案执行。再查，史烽辰与张春英、韦统成民间借贷纠纷一案，史烽辰于2018年3月22日向本院申请执行，执行依据为（2017）陕0104民初4585号民事判决，执行标的232356元，本院于当日立案执行，执行案号为（2018）陕0104执1113号。2018年4月18日，本院作出（2018）陕0104执1113号执行裁定及协助执行通知，预查封登记在陆港公司名下，坐落在西安市国际港务区XX大道以西、河堤路以东、北三环以北陆港.金海岸（一期）XX镇XX幢XX室房产，查封期限自2018年4月18日至2021年4月17日。该房产预告登记义务人为张春英，抵押权人为招行西安分行，该房屋所有权的初始登记于2017年12月12日至今在原告陆港公司名下。陆港公司于2019年6月24日向本院提出执行异议，本院于2019年6月28日作出（2019）陕0104执异145号执行裁定，驳回案外人陆港公司的执行异议请求。原告陆港公司不服，遂向本院提起本案诉讼。本院认为，本案原告陆港公司系执行案件中的案外人，该案属于案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉。根据原告提交证据和双方当事人庭审中陈述，本案争议焦点有三：一是，本院对涉案房屋预查封的效力；二是，陆港公司与张春英签订的《商品房买卖合同》是否合法有效，以及张春英基于案涉房屋预告登记所享有权利的性质；三是，陆港公司能否依据其对张春英依法享有追偿权的权利，排除史烽辰为实现其金钱债权对案涉房屋申请的强制执行。关于焦点一，根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：……(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同备案登记手续或者商品房预告登记的房屋。”2013年7月9日，陆港公司与张春英就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，且张春英实际已于2013年5月29日向陆港公司支付案涉房屋的首付款148619元，陆港公司后于2015年8月3日将涉案房屋交付给张春英使用。陆港公司与张春英签订正式的《商品房买卖合同》之后的2013年12月27日，即办理了备案登记手续。本院于2018年4月18日对涉案房屋预查封，符合法律规定，并无不当。关于焦点二，首先，陆港公司与张春英于2013年7月9日签订《商品房买卖合同》时均自愿，该合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。且预告登记是为了保全将来发生的不动产物权而进行的一种登记，该登记使得登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利，对后来发生与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律结果。简言之，预告登记制度设置的目的，就是通过办理预告登记手续，保障以获得房屋所有权为目的的购房人，将来实现所有权。其次，案涉的位于西安市国际港务区“陆港·金海岸（一期）XX镇XX幢XX单元XX号（合同登记号：Y13077195）房屋的初始登记虽已于2017年12月12日至今在陆港公司名下；但该合同已于2013年12月27日办理备案登记手续，且该房产的预告登记义务人为张春英，抵押权人为招行西安分公司。案涉《商品房买卖合同》显然属于已经办理了预告登记手续情形，且张春英的真实目的即是为了取得案涉房产的所有权，同时，原告已将案涉房产交付张春英使用。张春英自原告处购得该房，即为该房的受让人；且目前案涉房屋可以进行转移登记，同时，依照双方《商品房买卖合同》约定，张春英作为买受人转移登记之前的合同义务已经履行完毕。再查，涉案房屋虽登记在陆港公司名下，但作为开发商，陆港公司负有向买受人张春英办理产权登记的义务。在张春英支付完结首付和通过办理银行按揭贷款的方式支付完结剩余购房款的情况下，张春英即取得对涉案房屋的物权期待权。关于焦点三，首先，陆港公司于2017年12月12日将产权登记在其公司名下，有违其公司与张春英之间的合同约定。现涉案房屋的《商品房买卖合同》备案尚未注销，登记的买受人仍为张春英，合同登记号为Y13077195；陆港公司于涉案房屋被本院于2018年4月18日采取预查封措施后的2018年7月20日代张春英向招行西安分行偿还剩余按揭贷款的行为，系对张春英借款合同担保责任的履行，陆港公司代偿之后，享有的仅是对张春英追偿的权利，且该代偿行为并未对张春英已经支付的首付款和按揭某某进行予以返还的处理，减少了张春英可供人民法院执行的财产，损害了张春英的债权人的利益。同时，陆港公司提出本案的执行异议之诉所依据的其与张春英之间的买卖合同，并未被生效裁判认定无效或应当予以解除。故，陆港公司对涉案房屋无权处分，其并非涉案房屋的权利人，且其对案涉房屋享有的仅系债权请求权，而非物权期待权或物权性质的返还请求权。其次，涉案房屋被法院查封之前已经由陆港公司交付张春英占有使用，现处于空置状态。陆港公司对张春英享有的追偿权的实质内容仍属于债的范畴，其代偿行为所产生的直接后果是取得要求张春英偿还代偿款的债权请求权，并非对物权权属期待或进行变动的权利。在本案中，陆港公司应当履行为张春英办理相应的登记过户手续义务，虽案涉房产登记在陆港公司名下，但案涉房屋所有权应为张春英，而非陆港公司。再者，史烽辰基于自己与张春英、韦统成民间借贷纠纷一案依法作出的生效判决而享有的金钱债权，而申请对张春英的合法财产强制执行，2018年4月18日，本院依法预查封虽登记在陆港公司名下，但预告登记义务人为张春英的案涉房产。该预查封合法有效。因此，陆港公司为张春英代偿银行按揭贷款的行为并不能排除史烽辰金钱债权的强制执行，同时该代偿行为发生于本院于2018年4月18日对涉案房屋采取预查封措施之后，若任由案外人在人民法院采取查封措施之后，尚未解除《商品房买卖合同》或确认《商品房买卖合同》无效之前，亦未返还张春英已支付的首付款和按揭某某的情况下，以代偿商品房消费者银行按揭剩余贷款后即可排除金钱债权的执行，必将使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允，损害申请执行人的合法权益，使人民法院预查封的制度目的落空。综上所述，陆港公司以自己对张春英享有追偿权的债权请求权，不得排除史烽辰依法申请本院对尚登记在自己公司名下但已出卖给消费者即张春英的案涉商品房的强制执行。因此，陆港公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十二条第一款第一项，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告西安国际陆港愿景置业有限公司要求不得执行位于西安市国际港务区“陆港·金海岸（一期）XX镇XX幢XX单元XX号（合同登记号：Y13077195）房产的诉讼请求。案件受理费100元，由原告西安国际陆港愿景置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审    判    长      王  霞        审    判    员      冯林林       审    判    员      岳  鹏 二Ｏ一九年十二月三十日 书    记    员      柯红蕊 1