山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初2173号原告：王小峰，男，1959年10月19日出生，汉族，住烟台市芝罘区。原告：王海波，女，1966年4月18日出生，汉族，住烟台市芝罘区。系原告王小峰之妻。委托诉讼代理人：汤鹏，山东三同律师事务所律师。同时代理上述二原告。被告：初福维，男，1948年11月3日出生，汉族，住烟台市莱山区2-3-10。被告：初永建，男，1971年8月23日出生，汉族，烟台宝顺机械有限公司员工，住烟台市莱山区2-3-10。系被告初福维之子。被告：烟台市莱山区初家街道办事处初家村村民委员会。负责人：赵永学，该村民委员会书记。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所执业律师。同时代理上述三被告。原告王小峰、王海波与被告初福维、初永建、烟台市莱山区初家街道办事处初家村村民委员会（以下简称初家村委会）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王小峰、王海波及共同委托诉讼代理人汤鹏，被告初永建及被告初福维、初永建及初家村委会的共同委托诉讼代理人汤日剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小峰、王海波向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告初福维与被告初家村委会签订的《初家村旧村改造预拆迁安置补偿（补助）协议一》无效；2、依法确认被告初永建与被告初家村委会签订的《初家村旧村改造预拆迁安置补偿（补助）协议一》无效；3、依法确认涉案房产的拆迁补偿利益归原告所有；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告婚后共建有住房一处，位于莱山区，该房产于1987年12月15日由烟台市芝罘区人民政府颁发房产证，房产证登记的产权人为原告王小峰，载明的房屋建筑面积63.57平方、房屋使用面积为52.97平方、宅基地使用证登记的面积为138平方。2018年11月13日，被告初福维、初永建与被告初家村委会签订了《初家村旧村改造预拆迁安置补偿（补助）协议一》（以下简称“补偿协议”），同日涉案房产被拆除。原告认为原告是涉案房产的实际的所有权人，被告初福维、初永建无权与初家村委会签订“补偿协议”，被告初福维、初永建与初家村委会签订的“补偿协议”无效，涉案房产的拆迁补偿相关利益应归原告所有。为维护原告合法权益，诉至法院。被告初福维、初永建辩称，涉案房产系初福维于1993年从王小峰手中购买，为初永建结婚所用，当时双方写有文书并已经付清全部房款。二原告时隔26年之后在拆迁时起诉被告，违反诚实信用原则，请求驳回原告的诉讼请求。被告初家村委会辩称，涉案房产是初福维与王小峰在1993年3月4日在时任村委会主任初福柱及村委主管房屋的初秀娟见证之下签订了买卖协议，并且在协议签订后王小峰已经将房屋交付初福维。初福维于2003年办理了涉案房产的土地使用权证，2004年办理了房屋所有权证，其中房屋所有权证因房管局原因未能最终办妥。基于以上事实，在2018年拆迁的时候，初家村委会与初福维、初永建就涉案房屋签订了拆迁安置协议，该协议合法有效，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告王小峰于1984年被招聘至初家村木材厂做木工，1986年王小峰与王晓波登记结婚，1987年4月初家村委会审批宅基地一处给王小峰，王小峰在该处宅基地建设房屋一栋。1993年，王小峰将该房屋交付被告初福维。1994年，初福维对该房屋进行修缮用于其子初永建结婚使用，后初福维、初永建共同居住使用该房屋。2018年11月，初福维、初永建分别就上述房屋一部分面积与初家村委会签订《初家村旧村改造预拆迁安置补偿（补助）协议（一）》各一份。初福维签订协议中约定：被拆迁房屋坐落在莱山区，土地证面积105.3㎡，房产证（或合同）面积55.25㎡。初永建签订协议中约定：被拆迁房屋坐落在莱山区，土地证面积35.01㎡，房产证（或合同）面积34.21㎡。该两份协议签订后，该房屋被拆除。因拆除房屋所获得的除安置楼房外的其他补偿利益，初福维、初永建均已领取，安置楼房尚未交付。2019年7月，本院受理（2019）鲁0613民初1668号原告王小峰、王海波与被告初福维、初永建所有权纠纷一案，2019年8月22日，本院作出（2019）鲁0613民初1668号民事裁定书，准许原告王小峰、王海波撤诉。2019年8月，王小峰因涉案房屋已被拆除到烟台市公安局莱山分局初家派出所报案，该所对相关知情的在世人员进行了调查询问。一、王小峰将涉案房屋交付于初福维是基于何种合同法律关系。在（2019）鲁0613民初1668号案件审理中，王小峰称“1993年以后很多人想买我这个房子，…被告想买我们的房，没达成协议，就商量被告给我2万元，我让被告暂时居住，我在外面经商，常年不回家，当时没有写什么东西就让被告居住了”，本案审理中，王小峰称“头一次初福维和初学岑一起去的，当时只是商议买这个房子，我没同意，后期我说我没房子住，我想只租不能卖，如果卖的话优先初福维买，头一次没达成协议，第二次初福维自己去了，带着2千还是2万记不清楚了，我就租给他了，因为我常年不在家，我在文登，我把房子给他住着了；租金没有约定，就是一次性这么多钱，因为我不在家，不能回来，一年就过年回来一趟；我收钱的时候把钥匙交给了初福维；初家大队所有房子租的话必须本村人租，外村人租就断水断电，所以只能租给本村的，我交钥匙后再没有找过初福维，我房子什么也没有，就撩下来了”；王海波称“去年初家村委主任打电话问我怎么莱山区不动产查你的房产证没查到，我说房产证在我手中，是芝罘区房产证，91年划莱山区的时候，村委没有通知我换房产证，不是我的错，去年我想换莱山区房产证，不动产登记中心说房子拆了没法换，后起诉至法院。”三被告不认可二原告以上陈述内容，主张1993年王小峰在初家村相关人员见证下将涉案房屋卖给初福维。被告初福维、初永建称，涉案房屋购买价格为2万多元，1993年形成的买卖文书一份由初福维保管，为过户少交契税写成5000元，之后复印一份交由初永建保管，初福维保管原件因家中失火被烧毁，故提供初永建留存复印件，载明：“立卖契人王小峰今将坐落在瓦房四间平台一个情愿卖与初福维名下为主，共计人民币伍仟元整，当交不欠，门窗户壁具全，四至以内无除留，恐后无凭，特立此据。东至平房山墙基外根，西至本房山墙根外根，南至本院墙基外根，北至后檐墙基外根。监证人初秀娟初福柱在座人初兆超初福钜闫春亮唐仁廷初学岺卖契人王小峰代笔人初兆经一九九三年三月四日立”。初秀娟、初福柱、初兆超及王小峰处加盖各自姓名章，其他初福钜、闫春亮、唐仁廷及初兆经处均捺手印。被告初家村委会主张，上述文书内容全部是由代书人书写，但手印和小章都是自己的，协议上初福柱是时任村委主任、初秀娟是村委负责民政的村委委员。二原告质证称，对协议真实性有异议，对复印件内容有异议，载明价格5000元，但庭审中双方陈述或认可的数额是20000元，即使复印件是真实的，非原告王小峰本人签字，买卖合同并未成立。根据二原告申请，本院至初家派出所调取该所对王小峰、初永建、唐仁廷、初学岑、初从国（房屋拆迁参与人）、初兆超、闫春亮、初福矩制作询问笔录及各被询问人所签字捺印的证人诉讼权利义务告知书。笔录中，初学岑陈述称“是王小峰找到我说想把村里的房子卖了，让我问问村里有没有要买的，价格两万三、四就行，我问了问村里初福维想买开价一万八，后来问了几次双方达成两万三交易，王小峰把印章给我，我叫了一些人到场写了个文书，我拿着王小峰给我的印章盖了章，签完文书第二天晚上，初福维拿着二万三千的现金我和他一起到金沟寨王小峰租的房子，当场交给王小峰，把姓名章也给了王小峰。”唐仁廷、初兆超、闫春亮、初福矩在各自笔录中陈述的卖房文书签订过程基本一致，王小峰不在场，由初学岑代加盖姓名章，并能读出文书内容，陈述成交价为二、三万块钱或二万三千元，为了少交契税写成了五千元。二原告质证称，对询问笔录形式有异议，不是刑事案卷里的，而只是一般治安或民事案件里的，不属于法定证据上的询问笔录，仅相当于证人证言；对笔录内容真实性有异议，所陈述内容是否真实我方无法确定，且他们之间有利害关系，证言不中立，不宜采信；对笔录关联性有异议，初兆超、初福矩、闫春亮、唐仁廷只是听中间人说王小峰要卖房，并没有和王小峰见过面，不了解王小峰本人是否有卖房的真实意思，被询问人顶多只能证明当时签订合同书的这一场景是否真实；对证明内容有异议，恰恰能证明合同书上的签字不是王小峰本人所写，因为被询问人说了当时签合同时王小峰不在场；初永建在笔录中说找王小峰拿过房产证，既然拿走，那为什么原告还有房产证？二、涉案房屋的权属登记情况。二原告主张，涉案房屋于1987年办理登记至王小峰名下，系二人夫妻共同财产，并提供其持有的芝罘区初家镇人民政府签发的《乡村私有（全民集体）房产证》及载明王小峰交纳宅基地138平方米税额的《耕地占用税纳税收据》予以证明。三被告对以上两证据的真实性无法确认，称其上加盖印章已无法看清，据了解1987年芝罘区发放过类似小红本证件，但在莱山区政府成立后，相关证书均已经上交不再使用；涉案房屋土地证已经分别办理至初福维、初永建名下，在办理房产证时已经初家村委会及镇房管部门填写确认，但房管部门没有查询到涉案房屋档案信息，所以房管部门没有盖章确认，现土地证均已在拆迁时经初家村委会交回政府相关部门，没有经过房管盖章确认的房产证原件仍存于初福维、初永建处。被告初福维、初永建提供留存的两本土地证复印件及两本房产证原件，证明涉案房屋已经办理至初福维、初永建名下。两本土地证号分别为：烟莱集用（2003）第0140045号、烟莱集用（2003）第0140714号；使用权人分别为：初福维、初永建；使用面积分别为：105.03㎡、35.01㎡，登记发证日期均为2003年8月16日。两本房产证号分别为：烟房莱私字第**、烟台房莱私字第××号；所有权人分别为：初福维、初永建；房屋面积合计分别为：55.25㎡、34.21㎡；填发日期均为2004年6月12日，但填发机关处未加盖印章。原告王小峰、王晓波对以上证据均有异议，不认可真实性。二原告到烟台市莱山区自然资源局查询了涉案房屋土地登记申请书（编号3706030140045）一份，其中，名称处填写王少峰被划掉修改为初福维、日期填写91年被划掉修改为96年；用地面积140.04㎡，1987年4月经区建委批准占地138㎡；测绘日期1991年4月15日。根据原告王小峰、王海波申请，本院到烟台市莱山区自然资源局查询调取涉案房屋的房产证及土地证登记材料。该局出具了涉案房屋的土地登记审批表、界址调查表、土地登记申请审批表（内含土地登记审批表）一份，以及初福维所有案外房屋的登记资料。上述土地登记审批表中，原填写芝罘区、1991年、编号370602…，均被划掉修改为：莱山区、96年、370603…；用地面积为140.04㎡。界址调查表中，原填写王少峰、编号370602…、1991年，均被划掉修改为：初福维、370603…、96年，既加盖有烟台市芝罘区土地管理局印章又加盖有烟台市土地管理局莱山分局印章，并载有修改后的土地证号字第01117**。土地登记申请审批表中，无修改情况，载明申请人初永建、35.01㎡，内含的土地登记审批表及住宅宗地图载明准予登记、登记及测量日期2003年8月。原告王小峰、王海波认为，根据一户一宅的规定，初福维不可能在村另获一块宅基地，资料中填写的王少峰应为王小峰，手动划改为初福维不合法，侵犯王小峰利益，改动无效，因法院未查询到初福维、初永建土地证存根或注销记录，故二人提供土地证复印件是虚假的，其有理由怀疑二人土地证没有办下来。本院认为，根据询问笔录及产权登记资料，初福维于1993年经中间人初学岑介绍购买涉案房屋并经初家村多名人员在场见证下签订买卖契约，1996年经相关部门审批办理土地使用权证，2003年又分别登记办理土地使用权证至初福维、初永建名下，事实清楚，证据充分，本院予以确认。王小峰虽主张其系将涉案房屋出租给初福维使用，但其陈述的在交付房屋时未与初福维约定租金、收款交付房屋后二十余年内未再查看房屋、未再与初福维联系租赁事宜等情节，均与常理不符，结合王小峰1993年不在涉案房屋居住及其陈述其常年不在家的事实，本院认定其于1993年确系委托初学岑出售涉案房屋。虽经初学岑等人见证下签订的买卖契约中无王小峰本人签字，但王小峰收款事实清楚，涉案房屋买卖关系成立，且土地使用权证已于2003年办理登记至初福维、初永建名下，故初福维、初永建与初家村委会签订拆迁安置补偿协议获得拆迁补偿利益，不违反法律规定。二原告持1987年乡村私有房产证主张涉案房屋仍归其所有，不能成立，其诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告王小峰、王海波的诉讼请求。案件受理费减半收取计8305元，由原告王小峰、王海波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  曲少雪二〇一九年十二月十二日书记员  郭 瑞