广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0721民初2539号 原告：谢安辉，男，1974年8月3日出生，汉族。 委托诉讼代理人：黄象海，广西金和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄琳博，广西金和泰律师事务所实习律师。 被告：灵山县食里春丰市场开发有限公司，住所地：灵山县三海街道江滨二路西一巷**（富桂·香江国际首层、二层）。统一社会信用代码：91450721MA5KDEM97P。 法定代表人：杨志斌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈怡，广西同望（钦州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫征雨，广西同望（钦州）律师事务所律师。 原告谢安辉与被告灵山县食里春丰市场开发有限公司（以下简称食里春丰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年11月6日、2019年11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄象海、黄琳博，被告食里春丰公司的委托诉讼代理人陈怡、莫征雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢安辉向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2017年1月16日签订的《物业投资合同》；2、判令被告向原告返还投资款230240元；3、判令被告向原告支付资金占用费21450元（计算方式：以投资款为基数，按年利率6%计算至被告返还全部投资款之日止，现暂计至2019年9月10日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年1月，原告通过被告发布的宣传广告知道其所开发的食里春丰生鲜农贸生活广场项目，其广告宣称开发的该项目投入3000多万升级为最美菜市等，因信赖被告宣传的优势和理由，原告于2017年1月16日与被告签订了《物业投资合同》，租用被告所开发的食里春丰生鲜农贸市场首层B45#摊位，租赁期限为20年，其他如应支付的投资款、各方的权利义务、违约责任等均在合同中予以明确。根据合同约定，被告应在2017年11月25日前将物业交付乙方使用，并且保证原告投资的物业为合法房产，不存在任何权利瑕疵。但在原告支付完投资款项后，虽然被告根据合同约定将物业验收交付给了原告，但至今原告仍无法正常营业，经原告多次与被告沟通后，被告以种种理由推脱也不明确无法营业的事实。经原告从其他投资方了解，才知道该物业一直都无法通过消防救援机构对其消防安全检查和验收，无法投入使用，根据双方签订的合同约定，被告的物业存在瑕疵，不符合双方签订合同的目的，导致该物业无法按约定期限交付原告使用，也无法投入使用和正常营业。另外，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款以及十五条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。被告开发的食里春丰生鲜农贸生活广场项目至今仍未能通过消防救援机构对其消防安全检查和验收，根据《中华人民共和国消防法》的规定明确不得投入使用、营业。被告与原告签订的《物业投资合同》，将摊位出租给原告使用，违反了《中华人民共和国消防法》、《中华人民共和国合同法》第五十二条约定及相关司法解释的强制性规定，原被告所签订的物业投资合同应依法确认为无效合同。因被告开发的食里春丰生鲜农贸生活广场项目的不完善以及与宣传的事实严重不符，导致诸多租赁的业主上访，维权，影响恶劣，为了防止事态扩大，为维护原告的合法权益，根据民事诉讼法相关规定，特向法院起诉，请求法院在查明事实的基础上支持原告的诉讼请求。 被告灵山县食里春丰市场开发有限公司辩称：1、原告主张解除涉案合同没有合法依据，原告已将涉案的摊位交给原告使用，并且2018年1月正式营业，被告不存在可以解除合同的行为；2、原告主张的摊位未经消防验收可以解除合同是不成立的，未经消防验收仅仅是租赁物的瑕疵，但未达到法律规定的不能使用的前提，所以不能解除合同。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案的证据及当事人的陈述意见，本院确认以下法律事实：灵山县三海街道江滨二路西一巷26号富桂·香江国际一层、二层、、地下**属灵山县地产服务所单独所有2016年11月21日，被告食里春丰公司与灵山县地产服务所签订了一份《灵山县香江国际一、二楼租赁合同书》，约定：灵山县地产服务所将灵山县香江国际一、二楼和地下停车场一次性整体出租给被告，出租期限20年，即自2017年11月25日至2037年11月24日，租赁期间，在被告统一管理的前提下可以以分租、合作等形式进行经营。 2017年1月16日，被告食里春丰公司（甲方）与原告谢安辉（乙方）签订了一份《物业投资合同》，约定:乙方以投资的方式取得（摊位）20年的经营使用权，使用期限从2017年11月25日至2037年11月24日；商铺（摊位）20年经营使用权的投资总款为230240元；乙方以分期付款的方式支付，第一期，乙方应于2016年12月25日之前付投资总款的50%，计115120元，第二期，乙方应于2017年2月28日之前付清投资总款的50%即余款，计115120元。乙方在依约支付全部物业投资款后，甲方应于2017年11月25日前交付物业给乙方；如甲方出现非合同第十二条第2项规定的情形，没有按合同约定的期限交付物业，逾期超过90天的，乙方有权解除合同。乙方解除合同的，甲方在收到乙方书面要求解除合同之日起30天内无息退还全部已付款；如乙方未按约定的时间付款，逾期超过30天，甲方选择继续履行合同的，乙方按逾期日向甲方支付应付款万分之一的违约金，合同继续履行；如出现乙方未交足该物业所涉投资款给甲方的，甲方可顺延交付物业期限而无需承担任何违约责任；装修、交付标准要求消防设施完善，且通过消防验收合格。合同签订后，原告依约于2018年2月28日支付230240元投资款给被告。被告也将涉案商铺（摊位）交付给原告经营使用。2019年9月24日，原告诉至本院请求：1、判令确认原告与被告于2017年1月16日签订的《物业投资合同》无效；2、判令被告向原告返还投资款230240元；3、判令被告向原告支付资金占用费21450元（计算方式：以投资款为基数，按年利率6%计算至被告返还全部投资款之日止，现暂计至2019年9月10日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。在本案审理过程中，原告请求变更第1项诉讼请求为：判令解除原告与被告签订的《物业投资合同》。 另查明，灵山县公安消防大队于2019年11月8日出具的《关于食里春丰生鲜农贸市场消防行政许可情况的函》载明：广西富贵房地产开发有限公司于2013年2月4日向钦州市消防支队申报建设工程消防验收，验收范围包括住宅部分75421.58平方米、、地下建筑面积44257平方米。商业部分（一、二层）10982.94平方米未列入消防验收范围，即食里春丰生鲜农贸市场所在位置，至今未收到建设单位消防行政许可申请。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案主要争议焦点为:一、本案的定性问题；二、涉案《物业投资合同》的效力问题;三、原告主张解除涉案合同是否符合合同约定或法律规定的解除条件问题。 本院对本案综合评判如下: 一、本案的定性问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。涉案合同虽然名为投资合同，但根据其合同内容，符合租赁合同构成要件，涉案合同实为租赁合同。因此，本案应定性为租赁合同纠纷。 二、关于涉案《物业投资合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”租赁合同是诺承合同，自双方签订时生效，而且本案租赁物已经交付给原告，所以合同有效。是否投入使用、营业，是承租人租赁后的行为，不应作为合同无效的依据。 三、关于原告主张解除涉案合同是否符合合同约定或法律规定的解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，享有合同解除权的权利人行使合同解除权时应当符合合同约定或法律规定。在本案中，双方签订的合同中虽约定涉案商铺装修、交付标准要求消防设施完善，且通过消防验收合格。但对涉案商铺的工程未经消防工程验收合格时，原告是否享有合同解除权没有作出明确约定。原告主张涉案商铺的工程未经消防工程验收合格，但未提供证据证明由于消防工程导致其不可能取得涉案商铺的经营使用权。涉案商铺已交付给原告，原告已经经营、使用，也应视为原、被告以实际行为改变了交付标准的约定。本案涉案商铺，并不是永远办理不了消防验收。未办理消防验收和不能办理消防验收是两个不同的概念，不能办理消防验收构成根本上违约，未办理消防验收不构成根本上违约。综上，合同没有约定涉案商铺未经消防工程验收原告享有合同解除权；本案涉案商铺未办理消防验收，但不构成根本上的违约；涉案的商铺已交付原告使用，原、被告以实际行为改变了交付标准的约定，被告并没有构成违约。因此，原告提出解除合同不符合合同约定的条件，也不符合法定解除条件。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告谢安辉的诉讼请求。 案件受理费2563元，由原告谢安辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 员 劳宏耀 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 张权耀 书 记 员 劳民慧 广西壮族自治区灵山县人民法院 地址：钦州市灵山县江南路4号 电话： 邮政编码：535400