广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初13110号原告：李三云，女，汉族，1968年4月20日出生，住广东省东莞市*************，公民身份号码为432************429。委托诉讼代理人：刘中林，广东运盈律师事务所律师。被告：袁家振，男，汉族，1977年4月2日出生，住安徽省阜南县************，公民身份号码为342************57X。原告李三云诉被告袁家振房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。后因案情复杂，转为普通程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告李三云的委托诉讼代理人刘中林到庭参加了诉讼。被告袁家振经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李三云向本院提出诉讼请求：1.解除双方的租赁合同，被告支付拖欠的租金102000元；2.被告支付从2019年5月至实际搬离的租金；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告从2014年11月将位于东莞市**********11*的房屋租赁给被告使用，每月租金为6000元。但被告拖欠原告的租金102000元未支付。为维护原告的合法权益，特提起本案诉讼。被告袁家振没有答辩，也没有提交证据。经审理查明，原告主张与被告存在租赁合同关系，被告截止至2019年8月31日尚拖欠原告租金100000元未付。对此，原告提交了《房屋租赁合同》、集体土地使用权证及《保证书》为凭。《房屋租赁合同》为复印件，约定案外人巫志贵（甲方）将位于黄江村江滨三街11号房屋叁至四层租给被告（乙方）使用，面积约为850平方米左右；租赁期从2014年11月20日至2017年11月20日止为期三年；租金为6000元/月，租金每月结算一次，于每月5日前交付；被告先付12000元押金。《房屋租赁合同》下方的“乙方”处有被告的签名和捺印。《集体土地使用权证》[东府集用（2006）第1900180906675号]载明：土地使用权人为李三云，土地座落于黄江镇黄江村江滨三街，地类（用途）为住宅；使用权面积为158平方米。《保证书》为原件，由被告于2019年9月2日出具，载明：双方于2014年11月20日签订《房屋租赁合同》，但被告在合同履行过程中存在拖欠租金的严重违约行为（截至2019年8月31日，被告拖欠房东100000元整租金）；现被告做出以下保证，如若违反，房东因此维权而产生的保全费、担保费、律师费、诉讼费等费用由被告承担；1、以上100000元欠租，被告保证于2019年9月10日支付20000元租金；2019年9月20日支付20000元租金；2019年10月10日支付30000元租金；2019年10月20日支付30000元租金；2、被告保证于2019年11月10日支付2019年9月至11月的租金合计18000元整。庭审中，原告主张：1、案涉房屋没有办理产权证及建设工程规划许可证；2、仅对案涉房屋所占土地的一半办理了集体土地使用权证；3、《房屋租赁合同》到期后，没有另行签订租赁合同；4、由于时间太久，找不到《房屋租赁合同》的原件；5、被告仍在占有使用案涉租赁物；6、被告于2019年9月12日、10月7日、11月27日分别支付了10000元、20000元及20000元，截止至2019年11月30日，尚欠租金68000元未付；7、收取了被告12000元押金，尚未退还。另查明，原告与巫志贵于1991年3月27日登记结婚；巫志贵于2019年5月5日办理了死亡注销登记。庭审中，本院向原告释明，若《房屋租赁合同》依法无效，是否变更诉讼请求。原告明确表示不变更诉讼请求。以上事实，有《房屋租赁合同》、《保证书》、集体土地使用权证、户口簿、情况说明及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告袁家振无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证、抗辩的权利。原告提交的《保证书》为原件，没有明显瑕疵，被告没有提出抗辩，本院对《保证书》的真实性予以确认。原告提交的《房屋租赁合同》为复印件，但《保证书》中被告的签名与《房屋租赁合同》上的签名字迹一致，《保证书》也明确载明“双方于2014年11月20日签订《房屋租赁合同》”，与原告提交的《房屋租赁合同》约定的租赁起始日期一致，被告没有对《房屋租赁合同》提出抗辩，《房屋租赁合同》由被告签订具有高度可能性，故本院对《房屋租赁合同》的真实性予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告确认案涉房屋没有办理产权证及建设工程规划许可证，因此案涉《房屋租赁合同》无效。原告诉请要求解除案涉《房屋租赁合同》，因合同无效不存在解除的情形，本院不予支持。虽然案涉合同无效，但被告作为承租方实际占有使用案涉租赁物，应根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。《保证书》载明被告截止至2019年8月31日拖欠100000元租金，本院予以确认。《保证书》载明“2019年9月至11月的租金合计18000元”，亦即案涉租赁物每月的租金为6000元，与案涉《房屋租赁合同》约定一致，本院亦予以确认。被告没有对其支付租金的情况予以举证，应由被告承担举证不能的责任。原告主张被告于2019年9月至11月27日期间共支付了50000元租金（10000元+20000元+20000元），属于对被告有利的自认，本院予以确认。故截止至2019年11月30日，被告尚拖欠原告占有使用费68000元（100000元-50000元+6000元/月×3个月）。另，被告向原告交纳了押金12000元，因合同无效，原告应向被告退还。综上，被告应向原告支付截止至2019年11月30日的房屋占有使用费56000元（68000元-12000元），且被告还需向原告按6000元/月的标准，支付自2019年12月1日起计至实际搬离之日止的房屋占有使用费。对于超出上述范围的诉请部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，本院缺席判决如下：一、限被告袁家振于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李三云支付截止至2019年11月30日的房屋占有使用费56000元，并按照每月6000元的标准向原告李三云支付自2019年12月1日起至实际搬离案涉租赁物之日止的房屋占有使用费；二、驳回原告李三云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2340元（原告已预交），由原告李三云负担840元，由被告袁家振负担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  谢嘉禾人民陪审员  连仲文人民陪审员  邹燕彬二〇一九年十二月十一日书 记 员  蔡嘉宜书 记 员  毛耀新附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。