江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初1932号原告：郭帮武，男，汉族，1990年11月25日生，住江西省赣州市南康区，委托诉讼代理人：刘德崇，江西海融律师事务所律师。被告：赣州金裕矿业有限公司，住所地：江西省赣州蓉江新区潭东镇东坑村。法定代表人：刘经林。被告：刘经林，男，汉族，1969年8月26日生，住赣州市章贡区，原告郭帮武与被告赣州金裕矿业有限公司（以下简称“金裕公司”）、刘经林租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭帮武的委托诉讼代理人刘德崇到庭参加诉讼，被告金裕公司、刘经林经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭帮武向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年11月30日所签订的《厂房租赁合同》；2、责令被告立即返还原告押金计14400元；3、被告因不能履行合同所造成的损失合计：10000元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告因生产需要于2017年11月30日与被告签订一份《厂房租赁合同》，被告将其所有的位于经济开发区金龙路南侧、工业路西侧B1B2厂房一层和厂房后面厂房出租给原告使用。合同约定租赁期限为2017年12月11日至2020年12月10日，月租金按每平方12元，每四年递增0.6元，第一年厂房租金为4800元。同时约定原告向被告交纳厂房三个月租金14400元作为租金押金，支付租金时间为每季度第一个月的5号前付清该季度租金。合同到期时，原告不再续租时，被告退回原告。被告还需开具租赁的发票给原告等约定。合同签订后，原告按合同约定向原告支付了14400元的押金，被告也出具了一张收据。原告正式承租厂房后，按季足额付清了房租，其中2018年第三季度支付时间为2018年6月25日，支付金额为14400元。2018年7月24日原告得知该厂房已被赣州市中级人民法院拍卖给赣州市大欣矿业有限公司，而新业主根据赣州市中级人民法院裁定要求所有租户于2018年7月31日前搬离。此时原告方才知道被告在明知查封后无权出租的情况下，将厂房出租给了原告。原告认为，被告明知案涉厂房已被法院查封，随时有被拍卖的可能，但被告不将此情况告知原告，仍将案涉厂房出租给原告，并收取原告巨额押金，这明显属于欺诈行为。由于案涉厂房属被告强制拍卖，原告无奈于2018年9月1日与新业主签订了新的租赁合同，且每月的租金比原来每平方米增加了3元，每年递增的幅度还增加了6%，给原告造成了不少损失。故被告退还押金的同时，还应赔偿原告因此造成的损失。被告金裕公司、刘经林未作答辩。经审理查明，2017年11月30日，原告郭帮武（乙方）与被告赣州金裕矿业有限公司（甲方）签订《厂房租赁合同》，合同约定被告金裕公司将位于赣州经济技术开发区金龙路南侧、工业四路西侧B1B2厂房一层后方厂房左五间出租给原告郭帮武，租赁期限为三年，从2017年12月11日至2020年12月10日止；月租金每平方米12元，第二年起月租金每平方米递增0.6元，第一年厂房每月租金合计肆仟捌佰元；乙方向甲方交纳厂房三个月租金作租赁押金为人民币壹万肆仟肆佰元，合同到期时，乙方如果不再继续租赁，甲方应及时退还乙方厂房押金；乙方租金交付款为每季度第一个月5号之前付清该季度租金。合同签订后，被告金裕公司依约交付了厂房。原告郭帮武依约于2017年11月30日支付被告金裕公司14400元，2018年6月27日支付租金14400元，2018年6月27日支付租金14400元。案涉厂房于2016年6月5日被赣州市中级人民法院裁定拍卖，并于2017年12月16日在中国拍卖行业协会网进行了拍卖。2018年7月16日，赣州市中级人民法院裁定案涉土地及地上建筑物的所有权归买受人赣州市大欣矿业有限公司所有。2018年9月4日，赣州市大欣矿业有限公司变更为赣州龙马新材料有限公司。2018年10月1日，原告郭帮武与赣州龙马新材料有限公司签订《租赁合同》，合同约定，赣州龙马新材料有限公司将案涉厂房出租给原告使用，租赁期限为2018年10月1日起至2021年9月30日止，租赁建筑面积为420平方米，月租金为15元/平方米，租金每年递增8%。另查明，被告金裕公司注册资本为1100万元，股东刘经林的认缴金额为770万元，但未实缴。股东林小贞的认缴金额为330万元，认缴出资时间为2010年4月1日。以上事实，由原告的陈述、原告向法庭提交的原告身份证复印件、被告企业信息复印件、《厂房租赁合同书》、收据、转账账单复印件、拍卖公告照片复印件、赣州市中级人民法院执行裁定书复印件、《赣州市公安局开发区分局不予立案通知书》复印件、《回复函》复印件、《租赁合同》复印件、企业变更信息复印件、证明复印件等证据证实，足以认定。本院认为，本案系因厂房租赁引起的租赁合同纠纷，本案的争议焦点为1.原告郭帮武与被告赣州金裕矿业有限公司签订的《厂房租赁协议》是否应予解除；2.被告赣州金裕矿业有限公司、刘经林是否应返还原告押金14400元；3.被告赣州金裕矿业有限公司、刘经林是否应支付原告损失10000元。本案中，原告郭帮武与被告签订《厂房租赁协议》系双方真实意思表示签订的合同,且未违反法律法规的规定,合法有效。合同签订后，被告金裕公司交付厂房，原告按照合同约定支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（二）项规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。因案涉厂房在出租前已被人民法院查封并裁定拍卖，故承租人原告郭帮武无权请求房屋买受人继续履行原租赁合同，案涉合同无法继续履行。因此，原告要求解除案涉合同的诉请，本院予以支持。原告要求被告金裕公司、刘经林返还押金14400元的诉请，因证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”案涉厂房被拍卖后，原告与案外人赣州市大欣矿业有限公司签订《厂房租赁合同》，合同约定的月租金为15元/平方米，租金每年递增8%，比与被告金裕公司签订的《厂房租赁合同》的租金更高，被告金裕公司应赔偿该损失，故原告要求被告金裕公司赔偿损失10000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。原告要求被告刘经林赔偿损失10000元的诉请，因刘经林认缴的公司注册资本金额为770万元，刘经林未履行出资义务，也未提供证据证明被告金裕公司自有资产足以承担清偿责任，被告刘经林应在其未出资本息范围内对被告赣州金裕矿业有限公司不能清偿部分承担补充赔偿责任，故本院予以部分支持。被告金裕公司、刘经林经本院合法传唤无正当理由未到庭，应承担相应的法律后果，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第一款第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告郭帮武与被告赣州金裕矿业有限公司于2017年11月30日签订的《厂房租赁合同》；二、被告赣州金裕矿业有限公司应于本判决生效之日起十五日内赔偿原告郭帮武的损失10000元；三、被告刘经林应在其未出资本息范围内对被告赣州金裕矿业有限公司不能清偿部分对原告郭帮武承担补充赔偿责任。四、驳回原告郭帮武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元，由被告赣州金裕矿业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 刘 炎 军人民陪审员 廖 肇 忠人民陪审员 廖 优 萍二〇一九年十二月三十一日代理书记员 欧阳明明