广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12388号上诉人（原审被告）：广东好天使文化传播有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：周庆静，负责人。委托诉讼代理人：董静，广东科德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张**亚，广东科德（佛山）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：谭敏玲，总经理。委托诉讼代理人：李焕怡，女，该公司职员。委托诉讼代理人：原钊欣，女，该公司法务人员。上诉人广东好天使文化传播有限公司（以下简称好天使公司）因与被上诉人佛山市南海区桂城城市建设投资有限公司（以下简称桂城建投公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初5751号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。好天使公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第二项，依法改判；二、本案诉讼费用由桂城建投公司负担。事实与理由：一、桂城建投公司公司要求好天使公司承担的2018年9月至2019年2月的水电费9911.75元，所依据的证据为桂城建投公司单方制作的《佛山民间**街2018年9月水电缴费通知单》及随后数月水电缴费通知单等材料，并无好天使公司的签字确认。此外，桂城建投公司在一审阶段提交的《广东增值税专用发票》等，数额与同一时间的缴费通知单数额无法对应。一审法院据此作出判决认定事实不清，证据不足。二、好天使公司并未明确表示不给付租金，仅系对交付租金的数额有异议。好天使公司进驻租赁场地前与广东金融高新技术服务区管委会（以下简称高新区管委会）签订了《广东好天使创业孵化加速器落户广东金融高新技术服务区战略合作协议》以及《补充协议》，约定了租赁补贴：高新区管委会将自好天使公司进驻之日起第一年、第二年给予100%的租金，第三年给予50%的租赁补贴，租赁补贴包括租金和物业管理费。但因高新区管委会违约，好天使公司至今未拿到相关补贴，其承诺的2019年租金减半亦未兑现。因好天使公司未及时支付租金系高新区管委会违约行为所致，且一审法院判决由好天使公司承担日万分之三的违约金计算标准过高，超出桂城建投公司的实际损失，请求二审法院将计算标准调至以日万分之二计算。桂城建投公司答辩称，请求驳回上诉，维持原判，并由好天使公司承担二审案件诉讼费。一、案涉租赁场所园区内均以通知单的形式告知承租人水电使用情况及缴纳数额。双方签订的《租赁合同》约定租期自2015年12月7日起，桂城建投公司一直以通知单形式告知好天使公司当月应付的水电费，无需好天使公司进行签字确认。至桂城建投公司起诉前，好天使公司一直按缴费通知单如数缴交费用，从未向桂城建投公司提出异议，双方即就上述通知形式达成了一致意见。此外，桂城建投公司一审开庭时已说明因桂城建投公司缴纳的为整个园区的水电费，案涉租赁合同仅为整个园区中的一个租赁物业，故存在增值税发票数额与通知单数额不一致的情况。二、好天使公司以从未收到案外人高新区管委会依约支付的租金及管理费补贴作为抗辩理由不合理。高新区管委会并非案涉合同的相对方，案涉合同的权利义务并不能及于案外人。高新区管委会有无违约行为不属于本案的审查范围。桂城建投公司公司向一审法院起诉请求：1.好天使公司立即支付拖欠2018年8月份至2019年3月份的租金共计699380元；2.好天使公司立即支付拖欠2018年8月份至2019年3月份的管理费共计74813.71元；3.好天使公司立即支付拖欠2018年9月份至2019年2月份的水电费共计9911.75元；4.好天使公司应向桂城建投公司支付迟延履行违约金，以当月欠付的租金管理费水电费总和为本金，从2018年8月11日起每月11日计至实际清偿之日止，按每日千分之一的标准计算（暂计至2019年3月11日止，累计延迟履行违约金为83162.76元）；5.桂城建投公司没收好天使公司的合同履约保证金238425元；6.案件诉讼费由好天使公司负担。一审法院查明事实：涉讼租赁物位于佛山市南海区********，登记权属人为佛山市南海区***夏西股份合作经济联合社，钢筋混泥土结构四层，已办理房地产权证。2015年12月7日，桂城建投公司（出租方、甲方）与好天使公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于佛山市南海区********出租给乙方作办公用途，计租面积1445平方米；租期5年，从2015年12月7日至2020年12月6日止，从2015年12月7日起正式计收租金及管理费，甲方于同日前将租赁物按现状交付给乙方；租金为55元/月/平方，每两年在前一期基础上递增10%，乙方每月向甲方交付月度租金，2015年12月7日至2017年12月6日月租金为79475元，2017年12月7日至2019年12月6日月租金为87422.5元；租赁物的管理费为6元/月/平方，租期满三年后（即从第四年开始）递增至7元/月/平方，乙方每月向甲方交付月度管理费，2015年12月7日至2018年12月6日月管理费为8670元，2018年12月7日至2020年12月6日月管理费为10115元；租赁期内，租赁物的水电费、管理费等一切费用由乙方承担，乙方应在每月10日前将当月租金及管理费一次性付清给甲方，且乙方须按银行托收的方式缴纳租金及管理费，甲方收到租金及管理费后须向乙方开具发票；乙方在收到水电缴费通知单后5个工作日内，一次性将费用缴至甲方提供的银行账户，甲方收到水电费后向乙方开具收据；乙方应于本合同签订后5日内一次性交纳238425元给甲方作为本合同的履约保证金，若乙方逾期交纳保证金达7日的，甲方有权单方解除本合同，乙方在没有拖欠租金、管理费、税费、水电费或其他因使用租赁物经营而产生的其他纠纷未解决的，且乙方全面履行合同权利义务的前提下，甲方在合同期满后三十天内将保证金（不计利息）如数退还给乙方；乙方必须根据合同约定按时交付租金、水电费、管理费等一切费用，如乙方拖欠有关费用，则甲方除追缴所欠交的费用外，乙方还须从应付之日起，以所欠费用金额按每日千分之一支付延迟履行违约金至付清之日止；乙方逾期30天未交租金、管理费、水电费等费用的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物，乙方已缴交租金及履约保证金不作退回，并须赔偿甲方的实际经济损失；双方还约定了其他权利义务。同日，桂城建投公司、好天使公司签订《物业接收确认书》，好天使公司确认于2015年12月7日接收涉讼租赁物。2017年12月4日，佛山市南海区***股份合作经济联合社出具《场地使用证明》，载明自2013年4月15日至2033年4月14日止，桂城建投公司有权对广东**楼建筑物进行出租、管理。桂城建投公司支付涉讼租赁物所在建筑物2018年9月至2019年2月电费，2018年6月至2018年11月的水费。好天使公司分别于2019年6月17日支付100000元、同年7月24日支付100000元，合共200000元。2019年3月19日，桂城建投公司提起本案诉讼。庭审中，桂城建投公司、好天使公司均确认涉讼租赁物现仍由好天使公司使用。桂城建投公司陈述，以继续履行涉讼合同为基础提起本案诉讼。一审法院认为，桂城建投公司与好天使公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定全面履行义务。涉讼合同约定租金及管理费每月10日前先付后使用，好天使公司拖欠租金及水电费30天以上构成违约。桂城建投公司主张好天使公司未向其支付2018年8月至2019年3月的租金，好天使公司作为义务履行方，其既未提供证据证明已向桂城建投公司依约足额交纳该期间的租金及管理费，又未提供证据证明未依约支付租金及管理费有法定或约定的理由予以抗辩，好天使公司逾期支付租金及管理费已构成违约，一审法院对桂城建投公司要求好天使公司支付2018年8月1日至2019年3月31日期间的租金及管理费的诉讼请求予以支持，经核算，上述期间的租金699380元（87422.5元×8个月），管理费74860.32元（8670元×4个月+8670元÷31天×6天+10115元×3个月+10115元÷31天×25天）；桂城建投公司主张好天使公司支付管理费74813.71元，属于桂城建投公司对自身权利处分，一审法院予以照准；扣减好天使公司已支付200000元，故好天使公司尚应支付桂城建投公司上述期间租金及管理费574193.71元（699380元+74813.71元-200000元）。好天使公司以未收到案外人高新区管委会依约补贴租金及管理费为由抗辩支付本案涉讼合同约定的租金及管理费，根据合同相对性原则，高新区管委会并非涉讼合同相对方，高新区管委会是否对好天使公司应付未付租金及管理费予以补贴不影响好天使公司履行涉讼合同义务，故好天使公司该项抗辩意见依据不足，一审法院不予采信。桂城建投公司主张好天使公司支付2018年9月至2019年2月的水电费9911.75元。因涉讼合同约定，涉讼租赁物的水电费由好天使公司承担，并将费用缴交予桂城建投公司。现桂城建投公司已举证证明其向相关单位交纳上述费用，且桂城建投公司主张的水电费数额合理，好天使公司虽对桂城建投公司主张水电费数额有异议但并未举证推翻，亦未举证证明其已向桂城建投公司支付上述费用，故一审法院对桂城建投公司上述诉请予以支持。好天使公司逾期支付租金、管理费及水电费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据涉讼合同约定，好天使公司须在每月的10号前支付当月租金及管理费，好天使公司从应付之日起按所欠租金、水电费及管理费等费用金额的日千分之一计收违约金，但该违约金标准过高，基于公平合理、诚实信用原则，考虑桂城建投公司的实际损失情况，一审法院酌定上述违约金调整为按日万分之三标准计算，好天使公司应以96092.5元（87422.5元+8670元）为本金从2018年8月11日起至2019年6月17日止计付违约金8936.6元、以100693.89元（87422.5元+8670元+4601.39元）为本金从2018年9月11日起至2019年6月17日止计付违约金8428.08元、以96786.39元[100693.89元-（100000元-96092.5元）]为本金从2019年6月18日起至2019年7月24日止计付违约金1045.29元、以97275.43元（87422.5元+8670元+1182.93元）为本金从2018年10月11日起至2019年7月24日止计付违约金8346.23元，合共26756.2元，并以94061.82元[97275.43元-（100000元-96786.39元）]为本金从2019年7月25日起、以97134.67元（87422.5元+8670元+1042.17元）为本金从2018年11月11日起、以98285.9元（87422.5元+9788.71元+1074.69元）为本金从2018年12月11日起、以98978.33元（87422.5元+10115元+1440.83元）为本金从2019年1月11日起、以98107.24元（87422.5元+10115元+569.74元）为本金从2019年2月11日起、以97537.5元（87422.5元+10115元）为本金从2019年3月11日起，均至实际清偿之日止按日万分之三的标准计付违约金予桂城建投公司，桂城建投公司该项诉请超出一审法院核定部分，一审法院不予支持。关于桂城建投公司主张没收好天使公司缴交的合同履约保证金238425元。涉讼合同第十条第（二）项约定：“乙方有下列违约情形之一的，甲方有权单方解除合同，无条件收回租赁物（包括乙方投资的装修物和固定设施）。同时，乙方已缴交租金及履约保证金不作退回，乙方并须赔偿甲方的实际经济损失（包括但不限于因行使权利而产生的诉讼费用、律师费用、差旅费用等）：…3、租赁期内，乙方逾期30天未交租金、管理费、水电费等费用的；…”，该条款约定的前提是涉讼合同作解除处理。现由于涉讼合同继续履行并未解除，因此不符合桂城建投公司没收好天使公司缴交履约保证金的情形，故一审法院对桂城建投公司该项诉请不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、好天使公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年8月1日至2019年3月31日的租金及管理费574193.71元、2018年9月至2019年2月的水电费9911.75元，合共584105.46元予桂城建投公司；二、好天使公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金26756.2元，并以94061.82元为本金从2019年7月25日起、以97134.67元为本金从2018年11月11日起、以98285.9元为本金从2018年12月11日起、以98978.33元为本金从2019年1月11日起、以98107.24元为本金从2019年2月11日起、以97537.5元为本金从2019年3月11日起，均至上述第一项判决履行之日止按日万分之三的标准计算的违约金予桂城建投公司；三、驳回桂城建投公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件适用简易程序结案，一审案件本诉受理费14743.29元，减半收取计7371.64元（桂城建投公司已预交），由桂城建投公司负担1477.25元，由好天使公司负担5894.39元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对桂城建投公司预交的诉讼费用5894.39元，在判决发生法律效力后经桂城建投公司书面申请,一审法院予以退还。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。经审理，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为如何认定好天使公司应向桂城建投公司支付的水电费、租金及违约金。对此，本院分析如下：1.关于水电费。好天使公司与桂城建投公司签订的《租赁合同》第三条约定，好天使公司在收到水电缴费通知单后5个工作日内，一次性将费用缴至桂城建投公司的银行账户。好天使公司确认，双方发生本案争议前其按照缴费通知单标准支付水电费，并不以好天使公司在缴费通知单上签名确认作为支付前提，好天使公司亦未对上述结算方式提出异议，表明好天使公司认可前述结算方式。现好天使公司对桂城建投公司所主张的水电费数额不予确认，但未提供证据证明其抗辩意见，鉴于通知单所载金额未明显超出合理范围，且桂城建投公司已向相关单位支付上述款项，一审法院根据涉案水电缴费通知单所载金额计算好天使公司应向桂城建投公司支付的水电费为9911.75元正确，本院予以维持。对于好天使公司提出的涉案《广东增值税专用发票》所载金额与水电缴费通知单金额不一致的问题，桂城建投公司对此已做出合理解释。2.关于租金。好天使公司以案外人高新区管委会未能按约定履行租赁补贴和减免为由，对好天使公司应付的租金数额提出异议，经审查，本案系桂城建投公司基于其与好天使公司之间的租赁合同向好天使公司主张租金，高新区管委会是否按照约定向好天使公司支付租赁补贴或减免租金与好天使公司按约定应向桂城建投公司支付租金的数额之间没有关联。故对于好天使公司关于其应支付租金的上诉主张，本院不予支持。3.关于违约金。好天使公司上诉认为一审法院认定的违约金仍然过高，应对违约金是否过高承担举证责任。一审法院基于公平合理、诚实信用原则，考虑桂城建投公司的实际损失情况，酌定将好天使公司应支付的违约金调整为按日万分之三标准计算，符合法律规定。好天使公司未能提供证据证明其关于违约金过高的上诉主张，对此本院不予支持。综上，好天使公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持原判，驳回上诉。二审案件受理费9908.62元（广东好天使文化传播有限公司已预交），由上诉人广东好天使文化传播有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李少锋审 判 员 黄 维审 判 员 余珂珂二〇一九年十二月二十七日法官助理 欧阳莹书 记 员 陈慧乔