重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初25133号原告（反诉被告）：田纪弟，男，汉族，1963年12月23日出生，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：田小琴，女，汉族，1989年10月21日出生，住重庆市江**，系原告女儿。被告（反诉原告）：凡琳，女，汉族，1989年1月9日出生，住四川省大竹县。原告（反诉被告）田纪弟与与被告（反诉原告）凡琳、房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾庆适用简易程序于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）田纪弟及其委托诉讼代理人田小琴、被告（反诉原告）凡琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）田纪弟向本院提出诉讼请求：1.判决凡琳承担整改漏水的全部费用共计11246元；2.判决凡琳支付田纪弟因凡琳未交付的空调和沙发的折旧费7000元；3.判决凡琳缴清交房前欠缴的垃圾处置费共计472元（2014年1月至2019年5月期间每个月8元）；4.本案诉讼费用由凡琳承担。事实与理由：田纪弟与凡琳代理人石昌巍(石昌巍与凡琳系合法夫妻，持有凡琳本人亲笔签名的授权委托书)于2019年1月14日就重庆市渝北区花卉园西一路6号芷苑1幢1-9-2的房屋签订了《存量房交易文件》。房屋价格为115万元，应石昌巍的要求，签合同的价格为130万元，中间的15万差价由石昌巍本人填补。田纪弟在签订合同之后及时支付了定金15万元。后石昌巍在规定的时间之内无法补足差价15万，田纪弟遂向凡琳坦白房屋的实际成交价为115万，后凡琳不认可此交易。因凡琳与其代理人石昌巍之间的纠纷导致合同无法继续履行。田纪弟与凡琳就违约事宜也无法达成共识。田纪弟于2019年2月28日向重庆市渝北区人民法院提交了诉前保全申请与立案申请。后经双方协商同时也为了不浪费司法资源，田纪弟接受私下调解，同意以高于原合同的成交价继续交易(田纪弟同意越过中介，双方以122万元的价格自行交易)。经双方友好协商，田纪弟与凡琳于2019年3月8日签订了补充协议后继续交易。田纪弟认为，石昌巍持有效的授权委托书所签署的合同和凡琳本人签署的补充协议，都是双方的真实意愿表达，应属合法、有效，双方都应该履行相应的各项义务。但凡琳先是拒不履行其代理人所签的原合同，后又拒绝履行本人所签的补充协议，给田纪弟造成了极大困扰，并且损害了田纪弟的合法利益。根据合同第5页第九条房屋交付的相关规定，凡琳已构成违约，应向田纪弟支付相关费用共计18717元，田纪弟未支付的尾款1万元不足以抵扣，凡琳应向田纪弟补足差额8717元并支付相应的违约金。但凡琳拒不履行其义务，请求人民法院审查后依法判决，维护守约方合法权益。被告（反诉原告）凡琳辩称，1.当时签订合同是中介提供的格式合同，是中介根据其经验勾选的款项，凡琳本人没有仔细看，并不是原被告双方真实意思表示，对双方不具有约束力；2.对于整改漏水，在房屋最开始交易时，凡琳就明确告知了田纪弟房屋漏水，田纪弟在看房时也知晓房屋漏水的情况，漏水的费用不应当由凡琳承担。在卖房的时候，最初合同约定的成交价为130万元，且双方也截取了视频确认了该金额，后来综合考虑了其他因素（如田纪弟全款购房、房屋漏水等），最终双方确定房屋成交价为122万元，减少的8万元中就包含了房屋漏水整改的费用。且在验房时，凡琳是带领田纪弟一家人逐一验收，在验房时田纪弟并未说漏水的事情，等到过完户，田纪弟扣下了1万元尾款，再说房屋漏水的事情。当时凡琳不同意扣除该1万元尾款，当时即表示在房屋过户之后，田纪弟拿到房产证之后再支付该1万元尾款。对田纪弟主张的房屋漏水整改的费用金额有异议，凡琳没有看到相关的发票，也没有看到房屋漏水的相关鉴定报告；3.关于空调和沙发，当时双方口头约定空调和沙发是由凡琳带走，不在本次交易之内，故双方未在补充协议中另行约定。凡琳也不同意田纪弟主张的折现，且凡琳也曾向田纪弟提出，如果田纪弟支付了尾款1万元，凡琳可向田纪弟交付沙发和空调；4.对垃圾处置费没有看到发票，只有收据，凡琳就案涉房屋也从未交过垃圾处置费，不知道有该费用，请求驳回田纪弟的全部诉讼请求。被告（反诉原告）凡琳向本院提出反诉请求：1.判决田纪弟向凡琳支付购房款尾款10000元；2.判决田纪弟因逾期支付尾款向凡琳支付违约金（每日按照案涉房屋成交价122万元的5‰,从2019年3月21日计算至2019年11月13日）；3.本案诉讼费由田纪弟承担。事实与理由：2019年1月14日，凡琳、田纪弟在重庆到家了网络科技有限公司居间介绍下签署了《房屋买卖合同》，合同约定田纪弟购买凡琳所有的位于重庆市渝北区龙溪街道花卉园西一路6号芷苑1幢1-9-2房屋，房屋价款为1300000元。签约当日，凡琳委托代理人石昌巍办理房屋过户手续。双方签署了《房屋买卖合同》，凡琳告知田纪弟该房屋漏水且该房屋内所有办公用品不属于本次房屋交易范围。合同签订后，田纪弟、重庆到家了网络科技有限公司办事员潘春梅、凡琳委托代理人石昌巍相约到重庆市渝北区房管局调取该房房屋产调。调取该房屋产调前，田纪弟及其女儿、潘春梅、石昌巍与凡琳视频确认该房屋以130万元的价格交易属实。田纪弟按照合同约定于2019年1月19日前全额交付了房屋定金15万元。凡琳按照合同约定收到定金后立即预约银行解押，预约银行解押时间为2019年1月28日。由于田纪弟资金未到位，凡琳将银行解押时间延期至2月19日，因田纪弟补充的钱款未到位，故延迟解押不是因为凡琳方面的原因。房屋解押当天田纪弟告知凡琳该房屋交易的真实价格为115万元。此时凡琳才得知，在凡琳不知情的情况下，凡琳代理人石昌巍私下与田纪弟签署了一份房屋成交价为125万元的附属协议（至今凡琳未看到该附属协议原件）。因上述原因，凡琳认为，田纪弟、第三方服务平台重庆到家了网络科技有限公司及凡琳代理人欺骗凡琳，以低价骗取凡琳个人婚前财产。凡琳不接受临时变更价格，坚持按照原合同及附属协议执行。田纪弟不同意按照原合同及附属协议执行并在2019年2月28日书面通知凡琳违约，并要求凡琳支付田纪弟15万元违约金。经多方协调，凡琳考虑到该房屋漏水及田纪弟是全款购房，双方最终决定绕开第三方服务平台重庆到家了网络科技有限公司直接进行交易（田纪弟、凡琳、重庆到家了网络科技有限公司已于2019年3月19日正式签订了房屋买卖解除合同），双方就案涉房屋的价格为122万元达成一致并于2019年3月8日签订补充协议，约定原合同继续执行，附属协议作废。按照补充协议约定，凡琳于2019年3月12日下午15时到银行办理解押手续，于2019年3月17日交房给田纪弟并抄写水电气指数同时结清物业管理费，于2019年3月21日办理完过户手续。补充协议约定田纪弟在过户手续完毕后应一次性付清该房屋尾款67万元。因田纪弟原因导致田纪弟未按时付清该笔尾款，至今其尚欠付1万元。田纪弟以凡琳搬走办公用品(包含客厅空调，客厅空调是由凡琳名下公司所购买）、房屋漏水为由拒付尾款并拒绝面谈。凡琳于2019年4月10日书面及短信告知田纪弟支付尾款1万元，田纪弟又以家中老人去世，需10天处理后事为由无法作出回复，直到2019年4月23日（共计13天）凡琳也未收到田纪弟的回复。基于以上事实，凡琳认为，凡琳、田纪弟之间签订的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，应属合法有效。田纪弟未按照合同约定按时交付房屋尾款已经构成违约，根据合同约定，甲方未按合同约定的期限将尾款付给乙方，应当向乙方支付违约金。违约金按该房屋成交价的日千分之五计算，自田纪弟收到催告函起至实际交付之日止。据此，请求判如所请。原告（反诉被告）田纪弟针对反诉辩称，补充协议中双方并未约定尾款事宜，剩下的尾款1万元应当参照原合同标准即合同第5条执行。凡琳并未按照合同约定交付房屋相关设施及结清相关费用，故田纪弟未及时支付尾款。未及时支付尾款的原因不在田纪弟，所以田纪弟不应当承担违约责任，不应当支付违约金。经审理查明：2019年1月14日，凡琳出具《授权委托书》，内容载明：本人凡琳，系位于重庆市渝**龙溪街道花卉园西路**9-2房屋的产权人，因本人有事不能到场，特授权石昌巍代我办理关于该房屋出售的相关事项，包括签订合同、收取定金及房款等事宜。我认可石昌巍与田纪弟、重庆到家了网络科技有限公司于2019年1月14日签订的《房屋买卖（居间）合同》，我愿意享有合同上约定的权利及履行合同上约定的义务。2019年1月14日，凡琳（甲方、售房方）代理人石昌巍、田纪弟（乙方、购房方）与重庆到家了网络科技有限公司嘉州分公司（丙方、经纪方）签订《交易各方及房屋留存信息表》，约定：甲乙双方交易房屋坐落于重庆市渝北区龙溪街道花卉园西路黄金堡芷苑1-9-2（该房屋所属楼盘黄金堡芷苑），建筑面积128平方米，套内面积113平方米，该房屋坐落地址和面积以产权证为准。《交易各方及房屋留存信息表》甲方处显示的签名为凡琳，甲方代理人处显示的签名为石昌巍并摁有手印，乙方处显示的签名为田纪弟并摁有手印，丙方处的签章显示为重庆到家了网络科技有限公司嘉州分公司。2019年1月14日，凡琳（甲方、售房方）代理人石昌巍与田纪弟（乙方、购房方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将坐落于重庆市渝北区龙溪街道花卉园西路黄金堡芷苑1-9-2（该房屋所属楼盘黄金堡芷苑）房屋出售给乙方，成交总价1300000元，该成交价包含房价、大修基金、五通费、现有装修（如有）及该房屋交付予乙方前产生的所有费用。该成交价所包含的附属设备设施、装饰装修等，以《物业交割清单》所列为准。乙方于签订本合同当日交付甲方定金15万元（定金5万于2019年1月14日当日支付，剩余定金10万元2019年1月17日之前支付）。乙方交付房款40万元用于该房屋解押。乙方于过户之前支付房款15万元。乙方于办理权属转移登记申请并取得回执单当日交付房款59万元。乙方于甲方交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付甲方尾款1万元。甲方应于收齐房款（尾款除外）当日将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予乙方。若甲方未按照本合同约定的条件将房屋交付予乙方，甲方同意乙方从尾款中扣除相应的金额结清费用、维修或采购设备设施及家具家电、装饰装修该房屋以恢复该房屋原状，若尾款不足以抵扣的，则由甲方在交房后5个工作日内向乙方补足差额。在房屋交付日以前发生的水、电、燃气、有线电视、网络、物业管理费及其他费用由甲方承担，房屋交付日以后（含当日）发生的费用由乙方承担。甲方确认该房屋不存在漏水（漏水指房屋顶部、墙面或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋存在漏水情况，乙方同意由甲方支付人民币/元整予乙方，由乙方自行维修该房屋的漏水情况。但房屋交付予乙方后，乙方使用不当导致该房屋发生漏水的不在本条款约定之范围内。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，认可并接受该房屋现状无异议，自愿购买该房屋。乙方未按照约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。该《房屋买卖合同》甲方处显示的签名为凡琳，甲方代理人处显示的签名为石昌巍并摁有手印，乙方处显示的签名为田纪弟并摁有手印。2019年1月14日，凡琳（甲方）代理人石昌巍与田纪弟（乙方）在《物业交割清单》中签字，确认交付该房屋时该房屋成交价包含的附属设备设施、装修装饰等物品包括有客厅、饭厅内的空调和沙发、主卧内空调、次卧内空调等。该《物业交割清单》甲方处显示的签名为凡琳，甲方代理人处显示的签名为石昌巍并摁有手印，乙方处显示的签名为田纪弟并摁有手印。后凡琳（甲方）代理人石昌巍与田纪弟（乙方）签订《补充协议》，该协议主要约定：甲方为凡琳，代理人为石昌巍，乙方为田纪弟，丙方为重庆到家了网络科技有限公司。甲、乙、丙三方于2019年1月14日在重庆到家了网络科技有限公司嘉州分公司签订重庆市渝北区龙溪街道花卉园西路黄金堡芷苑1单元9-2物业的居间合同，原合同约定成交价130万元，经三方协商成交价更改为115万元。该《补充协议》甲方处的签名显示为凡琳，石昌巍（石昌巍处摁有手印），乙方处的签名显示为田纪弟并摁有手印。2019年3月8日，凡琳（甲方、售房方）与田纪弟（乙方、购房方）签订《补充协议》，主要约定：甲方为凡琳，乙方为田纪弟，丙方为重庆到家了网络科技有限公司嘉州分公司。甲、乙、丙三方于2019年1月14日签订的关于重庆市渝北区龙溪街道花卉园西一路6号芷苑1幢1-9-2房屋的《存量房交易文件》，现经甲乙双方友好协商，达成以下补充协议，以资共守。一、原合同约定该房屋成交价为130万元，现经甲、乙双方协商成交价更改为122万元，原合同其他不变。二、双方约定交房时间为2019年3月19日，交房同时抄水电气指数，并结清物管费等。三、付款方式：定金15万元已于2019年1月14日和2019年1月18日支付完毕。银行还款金额为40万元，预约还款时间为2019年3月12日下午15:00，甲乙双方需到工行重庆分行南坪支行进行现场办理，甲方出具收款证明给乙方。银行现场通知拿房产证时间。并以银行现场通知时间为准，甲乙双方一同到银行取房产证，并于当天进行过户手续。过户手续完毕后，乙方一次性付清尾款67万元给甲方，由甲方出具收款证明给乙方。过户代办中介服务费甲乙双方各承担50%，其他税费由乙方自行承担。2019年3月17日，凡琳与田纪弟女儿田小琴进行微信对话聊天，主要内容为：凡琳：在吗，我客厅空调是今年买的新的，是三匹的，我今天找人来拆有点不好拆，而且很危险，要不我就不搬了，5000卖你你看要的不。田小琴：按照原来的合同，你们是只搬办公座椅走。其他的空调，沙发都是要留下的。你搬不走，留下就留下呗。还收我钱啊。凡琳：你下午有空没有？我下午五点就能搬完，要不你今天来接房吧，我周二就不单独来趟花卉园了。田小琴：冷个快啊。凡琳：我喊了很多人的。田小琴：呃呃。凡琳：还好搬完了。田小琴：晚一点六点的行不，我可能要六点才过来的到。2019年4月4日，二人再次进行微信对话聊天，主要内容为：凡琳：你看看今天能不能把尾款转我，我今天也要还钱给别人。田小琴：我也想啊，但是我们没有钱给啊。凡琳：你这样不对哦，本来当时过完户就应该是把尾款付完的，你们有其他的顾虑，当时就答应把房产证拿了后。田小琴：……凡琳：我的忍耐也是有限度的，之前过户留尾款是因为考虑你父母年龄大了，他们有顾虑是正常的，我留点尾款给他们一个放心，现在你们是拿到房子就找一堆借口不给尾款了。田小琴：是你违约在先，我拒绝支付尾款是我正常的权利手段。好吧，我说那么多你都觉得没用，也不从自己身上找找原因的话，那么就按照你的想法来吧。凡琳：你这么说，那真的无法可说，凭良心说话，我说的每一句话都是兑现了的……2019年4月9日，二人再次进行微信对话聊天，主要内容为：凡琳：你看我下午是到你单位找你还是约其他地方？田小琴：随便吧，我认为我们没得必要约面谈了。我作为中间人，把我爸爸的意见转述给你。凡琳：我可以理解为你们现在是拒绝面谈？拒绝付尾款？田小琴：尾款我们付没有问题，把空调和沙发还回来，然后漏水你付三分之一的责任就好。2019年4月10日，凡琳制作《催告函》，内容载明：田纪弟先生，我与你方于2019年1月14日签订了房屋买卖合同，并于2019年3月8日签订了补充协议，按照约定我方于2019年3月12日下午15:00到银行办理解压手续，且2019年3月21日办理完过户手续，过户手续完毕后你方应一次性付清该房屋尾款67万元整，因你方原因导致未按时付清该房尾款，至今尚欠付房屋尾款1万元整。我方多次催收无果并被告知拒绝面谈拒付尾款，此行为严重损害我方权益。我方于2019年4月9日单方面找你约谈，对于是否继续履行合同和协议事项并未谈妥。我方郑重催告你们乙方，限于你们收到本函3日之内支付剩余1万元整的房屋尾款，我方保留追究你方违约责任的权利。如果于上述时限内你方仍未履行，我方有权要求你方每逾期一日，按照该屋成交价的5‰向我方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向我方支付违约金，合同继续履行。届时我方将通过诉讼、法院强制措施等合法方式追究你方的违约责任，造成的损失由你方自行承担。希望田纪弟先生收到本函后积极联系我方并做出明确答复。当日，凡琳通过短信的方式向田纪弟发送上述《催告函》，同时其还通过短信向田纪弟发送了以下内容：叔叔您好，由于你方一直拖欠尾款未付，今天我用顺丰快递发了一个催告函给您，请您仔细阅读，明天丰快递会派送到重庆市渝北区龙溪街道花卉园西一路6号芷苑9-2，希望您注意查收，希望尽快得到您的回复。2019年4月11日，田纪弟回复短信：因家里老人去世，最近十天会在老家处理后事，故无法签收信件也无法及时作出回复，望周知。另查明，田纪弟女儿田小琴通过银行转账的方式向凡琳付款，于2019年1月14日支付3万元（银行摘要处备注为“田小琴4364用于支付芷苑××房）和1万元（银行摘要处备注为“田小琴4364用于购买芷苑××房），于2019年1月15日支付1万元。于2019年1月18日支付10万元（分两笔支付，每笔5万元，每笔账户明细交易地点/附言处均备注为“用于购买芷苑××房”）。田纪弟通过银行转账的方式向凡琳付款，于2019年3月12日支付40万元，于2019年3月18日支付66万元。还查明，凡琳、周维碧就案涉房屋共同向重庆市渝北不动产登记中心申请存量房转移登记，2019年3月25日，周维碧取得《重庆市渝北不动产登记中心不动产登记受理通知单》。还查明，凡琳曾于2019年4月23日制作《民事起诉状》向我院另案起诉，要求田纪弟向其支付购房款10000元及逾期支付尾款违约金等，在该《民事起诉状》事实与理由部分，凡琳陈述“被告（田纪弟）以原告（凡琳）搬走办公用品[包含客厅空调，客厅空调是由原告（凡琳）名下公司购买]、房屋漏水为由拒付尾款，原告（凡琳）基于没有第一时间告知被告（田纪弟）办公用品包含了客厅空调，自愿以4000元整补偿被告（田纪弟）但遭被告（田纪弟）拒绝并被告知拒绝面谈拒付尾款”。还查明，田纪弟提供的《重庆利安公司专用收据》内容显示，重庆利安公司于2019年5月21日收到渝北区花卉西一路芷苑房屋垃圾处置费（20141300-201901-05）共计472元。还查明，2019年5月20日，重庆大昌祥物业发展有限公司芷苑管理处出具《证明》，内容载明：本人系黄金堡芷苑的物管水电工，于2019年1月27日接到业主的反映，说厨房天花板漏水，实地查看发现业主屋内的厨房、洗手间、客厅墙壁都有渗水。经查找后发现漏水源头是楼上的9-2，我方及时与9-2业主说明情况后要求其整改，9-2业主以要卖房为由告知不能及时整改。最后为维护楼下业主的利益，遂以关闭使用水闸的方式，防止继续漏水。庭审中，田纪弟提供了《整改漏水花费清单》、《收据》、《海泊立陶瓷有限公司销售单》、《销货清单》，拟证明案涉房屋村存在两个厕所和厨房漏水及整改费用的相关情况，共计花费整改费用11246元。其中，《整改漏水花费清单》系由田纪弟女儿田小琴制作，内容载明：材料费4846元，除渣费1000元，水电工人400元/天×3天=1200元，地砖工人300元/天×3天=1200元。本人的人工费用300元/天×10天等于3000元。合计11246元。代熊、世梅、苏承治于2019年5月28日共同出具的《证明》内容载明：本人受田纪弟委托，整改黄金堡芷苑1单元1-9-2房屋漏水的水电安装，整改内容为2个洗手间及厨房的电路、水管安装。用时3天，共计1200元整。吴华胜于2019年5月28日出具的《证明》内容载明：本人受田纪弟委托，整改黄金堡芷苑1单元1-9-2房屋漏水后的泥水工程，工程内容包括2个洗手间及厨房张贴强砖、地砖等。用时4天，共计1200元整。《收据》内容载明收到水泥、河沙、搬运费等款项共计2735元，《海泊立陶瓷有限公司销售单》载明购货金额总计1721元，《销货清单》载明杂砖、扣条共计180元，扣板等共计210元。庭审中，凡琳申请证人靳利出庭作证，靳利在出庭作证时陈述：靳利与凡琳是大学同学，当时靳利知道有几个人来看房子，当时现场有田小琴、田小琴的老公以及一个小孩，记不清楚田纪弟是否在场，现场还有凡琳和靳利。交付房屋的时候靳利也在场，当时交付房屋时凡琳告知田小琴厕所存在漏水，并带田小琴看了几个房间。在2018年12月份物管人员告知房屋漏水，当时靳利租凡琳的案涉房屋作为办公室使用。交付房屋的时候，物管人员来了现场的，是一位姓余的师傅到的现场。签订补充协议的时候靳利在场，当时靳利只知道签了字，但没有看具体的内容，是凡琳和另外一个人签订的，具体是谁记不清楚了。当时凡琳告知对方沙发和空调是属于靳利开办的公司购买的，是属于公司的，对方口头是答应了的。庭审中，凡琳与田纪弟共同确认以下事实：案涉房屋已经过户，是在2019年3月21日办理的过户；尚有1万元尾款未支付；凡琳于2019年3月19日解除对石昌巍的授权。庭审中，田纪弟陈述：案涉房屋签订合同的时间为2019年1月14日，交房时间为2019年3月17日，漏水的登记记录为2019年1月17日，漏水的情况是发生在签订合同之后，交房之前；重庆利安公司是水电费代收公司；主合同约定房屋成交价是130万，但是实际房屋成交价为115万元，中间的差价由石昌巍自己填补，田纪弟也是应石昌巍的要求将主合同成交价填写为130万元，后因石昌巍无法补足差价15万元，后石昌巍告知凡琳房屋的实际成交价为115万元，凡琳不认可此交易，就违约事宜和已付定金15万元无法达成共识，田纪弟向渝北区人民法院提起诉讼，后来经过协商，就同意了绕过中介私下自行协商进行交易，同时于2019年3月8日签订了补充协议，补充协议就房款进行了约定，同时约定原合同其他不变。田纪弟和石昌巍签订的补充协议的时间为2019年1月14日，即签订主合同的当天，甲方处凡琳的签名是石昌巍代签的，之所以2019年1月14日在签订了主合同的情况下还要签订补充协议是因为合同价格应该为115万元，应石昌巍要求合同价格写的130万元。因石昌巍在外欠债，急于卖房还钱，但是凡琳要求是130万元出卖，故石昌巍才要求将价格写为130万元，但实际价格为115万元，中间的差价由石昌巍自己来补，之所以同意是因为凡琳给石昌巍出具了授权委托书，田纪弟只能和石昌巍进行合同细节的约定。交房当天凡琳是告知了外洗手间漏水，但并没有就漏水相关事宜与田纪弟达成共识。庭审中，凡琳陈述：在2018年12月份，物业人员就查看了案涉房屋，当时物业人员告知凡琳是厕所漏水，凡琳只使用了一个厕所，另外一个厕所和厨房从未用过，在2018年12月底就已经关闭了水闸；客厅的空调和沙发凡琳是带走了的，空调是长虹牌3匹空调，沙发是二手沙发，没有品牌；当时签订合同时是石昌巍与田纪弟签订的，当天去做产权调查的时候，凡琳与田纪弟以及田小琴接视频确认房屋成交价是130万元，真实有效。石昌巍和田纪弟签订补充协议约定金额为115万元，凡琳不知情，凡琳也不知道石昌巍是否是在其授权的情况下与田纪弟签订，凡琳也没有看到过该补充协议的原件。后来被告知房屋成交价为115万元，凡琳不接受，要求按照130万元的价格执行。当时田纪弟告凡琳违约，凡琳同意配合支付违约金，但田纪弟不同意。后来田小琴一直在微信上和凡琳商量，最终凡琳考虑到是年底了、田纪弟全款购房和漏水的情况，就接受了田纪弟提出的绕过中介交易。上述事实，有《授权委托书》、《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《物业交割清单》、《补充协议》、微信聊天记录截屏、《催告函》、短信截屏、银行转账明细、《重庆市渝北不动产登记中心不动产登记受理通知单》、《民事起诉状》、《重庆利安公司专用收据》、《证明》、《整改漏水花费清单》、《收据》、《海泊立陶瓷有限公司销售单》、《销货清单》、证人证言、当事人陈述等在案佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，案涉《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《物业交割清单》、《补充协议》不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。凡琳向石昌巍出具《授权委托书》，授权石昌巍代为办理案涉房屋出售所涉签订合同等事宜，故石昌巍作为凡琳代理人与田纪弟签订的《交易各方及房屋留存信息表》、《房屋买卖合同》、《物业交割清单》、《补充协议》依法对凡琳产生约束力，其法律后果直接由凡琳承受。故上述合同相对人双方实际为凡琳与田纪弟，上述合同对凡琳与田纪弟均具有约束力，双方应依约全面履行各自的义务。对于田纪弟主张的整改漏水费用，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。故田纪弟对其主张的整改漏水费用应提供充分有效证据予以证明。田纪弟主张其支付了案涉房屋漏水整改费用11246元，为此田纪弟提供了《整改漏水花费清单》、《证明》、《收据》、《海泊立陶瓷有限公司销售单》、《销货清单》予以证明。但田纪弟提供的《整改漏水花费清单》系田纪弟女儿田小玲单方作出的，凡琳不予认可，本院不予采信。田纪弟提供的两份《证明》应属证人证言范畴，但田纪弟并未申请相关人员出庭作证，本院均不予采信。田纪弟提供的《收据》、《海泊立陶瓷有限公司销售单》、《销货清单》均未载明交款人或购货人，从中无法看出单据中货物系由田纪弟购买用于案涉房屋，且前述单据并非发票，田纪弟亦未提供相应购货合同等相印证，故本院认为田纪弟提供的《整改漏水花费清单》、《证明》、《收据》、《海泊立陶瓷有限公司销售单》及《销货清单》等并不能充分有效证明其整改费用，田纪弟据此应承担举证不能的不利后果。故对于田纪弟要求凡琳承担整改漏水费用11246元的诉请，本院不予支持。对于田纪弟主张的案涉空调和沙发的折旧费，凡琳与田纪弟签订的《补充协议》约定原合同其他不变。根据原合同中的《房屋买卖合同》约定，“房屋成交价所包含的附属设备设施、装饰装修等，以《物业交割清单》所列为准。凡琳应于收齐房款（尾款除外）当日将该房屋及成交价所包含的附属设备设施、装修装饰等交付予田纪弟”。凡琳代理人石昌巍与田纪弟在《物业交割清单》中签字确认该房屋成交价包含的附属设备设施、装修装饰等物品包括有客厅、饭厅内的空调和沙发、主卧内空调、次卧内空调等，又根据田纪弟及其女儿向凡琳转账的银行转账记录，截止2019年3月18日，凡琳已经收齐除尾款以外的房款121万元，依约凡琳应于2019年3月18日将成交价所包含的空调和沙发交付田纪弟。而凡琳当庭确认客厅的空调和沙发是其带走了的，并未交付给田纪弟，故田纪弟有权依照合同约定要求凡琳向其交付空调及沙发。凡琳虽辩称当时双方口头约定空调和沙发是由凡琳带走，不在本次交易之内，但凡琳并未举证证明双方之间存在该口头约定，凡琳申请出庭作证的证人靳利虽在作证时陈述田纪弟与凡琳签订补充协议时凡琳告知对方沙发和空调是属于靳利开办的公司购买的，是属于公司的，当时田纪弟口头是答应了的，但证人靳利系凡琳的大学同学，与凡琳之间存在利害关系，本院对证人靳利的证人证言不予采信。因案涉空调及沙发并未灭失，存在交付的现实可能，且双方之间的合同未约定凡琳未能交付空调及沙发时，田纪弟可以要求凡琳支付空调及沙发的折旧费，且凡琳不同意对案涉空调及沙发进行折现，故田纪弟依约仅能要求凡琳向其交付空调和沙发，不能直接要求凡琳支付案涉空调和沙发折现或折旧费。此外，田纪弟主张案涉空调和沙发的折旧费为7000元，对其主张的该折旧费金额，田纪弟也并未举证予以证明。据此，田纪弟要求凡琳支付未交付的空调和沙发的折旧费7000元的诉请于法无据，本院不予支持。对于田纪弟主张的垃圾处置费，根据《重庆利安公司专用收据》，田纪弟于2019年5月21日缴纳案涉房屋垃圾处置费472元，故截止2019年5月，案涉房屋已经产生垃圾处置费472元。又根据《房屋买卖合同》约定，在房屋交付日以前发生的水、电、燃气、有线电视、网络、物业管理费及其他费用由凡琳承担，房屋交付日以后（含当日）发生的费用由田纪弟承担。田纪弟与凡琳签订的《补充协议》约定交房时间为2019年3月19日，双方共同确认案涉房屋于2019年3月21日办理了过户，本院据此认定2019年3月以后的垃圾处置费由田纪弟承担，2019年3月及其之前的垃圾处置费由凡琳承担，凡琳应将田纪弟垫付的2019年3月及其之前的垃圾处置费支付给田纪弟。对于垃圾处置费的收费标准，田纪弟主张为8元/月，结合田纪弟提供的《重庆利安公司专用收据》及田纪弟诉请，本院认定凡琳应向田纪弟支付垃圾处置费456元（472元-8元/月×2个月）。对于凡琳要求田纪弟向其支付购房款尾款10000元的反诉请求，凡琳代理人石昌巍于2019年1月14日与田纪弟签订的《房屋买卖合同》约定，田纪弟于凡琳交付该房屋及成交价包含的附属设备设施、装修装饰时交付凡琳尾款1万元。凡琳于2019年3月8日与田纪弟签订的《补充协议》约定，过户手续完毕后，田纪弟一次性付清尾款67万元给凡琳。该《补充协议》与《房屋买卖合同》就尾款支付时间或条件约定不一致，因《补充协议》签订时间在后，故应视为双方通过《补充协议》对《房屋买卖合同》约定的尾款支付时间或条件进行了变更，田纪弟应根据该《补充协议》的约定于过户手续完毕后一次性向凡琳付清尾款。田纪弟与凡琳共同确认案涉房屋已经于2019年3月21日办理了过户，故田纪弟应于2019年3月21日一次性向凡琳付清尾款，而田纪弟当庭确认其至今尚有1万元尾款未支付，故对凡琳要求田纪弟向其支付购房款尾款10000元的反诉请求，本院予以支持。对于凡琳要求田纪弟向其支付逾期支付尾款违约金的反诉请求，本院前述已经认定凡琳并未按约于2019年3月18日将应交付的空调及沙发交付给田纪弟，其行为已经构成违约。因凡琳违约在先，在凡琳未按约向田纪弟交付完合同标的的情况下，田纪弟怠于支付尾款情有可原，故对于凡琳要求田纪弟支付逾期支付尾款违约金的反诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告（反诉原告）凡琳在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）田纪弟支付代缴的垃圾处置费456元；原告（反诉被告）田纪弟在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）凡琳支付购房款尾款10000元；驳回原告（反诉被告）田纪弟的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）凡琳的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费268元，适用简易程序减半收取134元，由原告（反诉被告）田纪弟负担131元，由被告（反诉原告）凡琳负担3元。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）田纪弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  曾 庆二〇一九年十二月三十一日法官助理  彭洪亮书 记 员  潘文洁