安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初19407号 原告:叶晓燕,女,汉族,1977年11月21日出生,住安徽省合肥市包河区,安徽广播电视台职工。 被告:安徽柏庄物业服务有限公司,住所地安徽省合肥市政务区总商会大厦2501-A,统一社会信用代码:913401007773732446。 法定代表人:朱小毛，经理。 被告:安徽柏庄物业服务有限公司合肥分公司,住所地合肥市瑶海区长江东路**柏庄春暖花开**商业**201,统一社会信用代码:91340100085248418B。 法定代表人:朱小毛，总经理。 上述两被告共同的委托诉讼代理人：盖晓峰，安徽睿正律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：温祖慧，安徽睿正律师事务所实习律师。 原告叶晓燕诉被告安徽柏庄物业服务有限公司、安徽柏庄物业服务有限公司合肥分公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告叶晓燕、被告安徽柏庄物业服务有限公司、安徽柏庄物业服务有限公司合肥分公司委托诉讼代理人盖晓峰、温祖慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告叶晓燕向本院提出诉讼请求：1、判令解除与被告的事实合同关系;2、判令两被告自2018年8月1日起住宅物业费按0.96元/平,月收取物业费,车位管理费按40元/月收取;3、判令被告返还原告2018年8月1日至2019年12月31日缴纳的物业费1500元(131.96*0.24*12+131.96*0.44*5,暂计至2019年12月31日)、车位管理费300元(17*10,暂计至2019年12月31日);4、本案的诉讼费用等由两被告承担。 事实与理由：2017年,经广视花园小区业主委员会招标,安徽柏庄物业服务有限公司中标。后广视花园小区业主委员会组织了广视花园小区业主大会,对《选聘物业服务企业并签订合同》进行表决,该表决主要内容为选聘安徽柏庄物业服务有限公司并与其签订物业服务合同,首年住宅0.96元/平方米。月,月保持不变,投入190万资金对小区公共设施设备进行挽救性改造(包括地下车库照明升级改造、地、地下车库环氧地坪升级改造防、电子监控、楼宇对讲、公共绿化等改造。达到服务承诺和标准并经考核达标后方可考虑第二年、第三年物业费递增,第二年1.2元/平/月,第三年1.4元/平/月,考核不达标绝不递增。 2017年广视花园小区业主委员会超越代理权与安徽柏庄物业服务有限公司签订了《广视花园物业服务合同》,该合同主要约定内容为:第一年0.96元/平方米,第二年1.2元/平方米,第三年1.4元/平方米,停车服务费按首年40元/月/辆收取,第二年50元/月/辆收取,第三年50元/月/辆收取,该合同中未约定考核及投入190万对小区公共设施设备进行挽救性改造。 2017年8月1日，安徽柏庄物业服务有限公司合肥分公司进驻广视花园小区,安徽柏庄物业服务有限公司未进驻广视花园小区且没有履行合同义务。 2018年7月25日,广视花园小区业主委员会在未召开业主大会的情况下擅自通过了对柏庄物业服务公司的考评,并于2018年7月29日作出了《关于对柏庄物业服务公司考评结果的公告》,考评认定物业公司履行了合同约定。该考评结果致广视花园小区自2018年8月1日起,物业服务公司按照住宅物业费1.2元/平/月收取。原告认为广视花园小区业主委员会和所谓的29个人违反法定程序考评应该撤销。依据相关法律规定物业费上涨应由业主大会决议通过。且物业公司对地下车库照明升级改造、地、地下车库环氧地坪升级改造防、电子监控、楼宇对讲、公共绿化等改造未达到承诺标准。广视花园小区业主委员会超越代理权签订合同,两公司在明知的情况下与业委会签订合同应无效并对原告无法律约束力。 原告认为:被告的行为严重损害了原告和广大业主的利益,其与广视花园小区业主委员会签订的合同对原告不具有约束力,因其实际从事物业服务工作其应最多按照住宅0.96元/月,停车服务费40元/月/辆收取,并退还多收取的物业费和停车服务费。并继续按承诺对小区相关设施进行改造。同时应承担原告为处理上述纠纷所支出的案件受理费等。为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,望能判如所请。 被告安徽柏庄物业服务有限公司、安徽柏庄物业服务有限公司合肥分公司共同辩称：1、涉案《广视花园项目物业服务合同》合同主体适格，内容合法有效；2、原告以个人名义要求解聘物业公司，不符合法律规定，不应当予以支持；3、被告系根据广视花园项目物业服务合同》及相关法律规定收取物业费及车位管理费，不存在违约或违法行为。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 经审理查明：2017年,经广视花园小区业主委员会招标,安徽柏庄物业服务有限公司中标。后广视花园小区业主委员会组织了广视花园小区业主大会,对《选聘物业服务企业并签订合同》进行表决,该表决主要内容为选聘安徽柏庄物业服务有限公司并与其签订物业服务合同。2017年8月1日安徽柏庄物业服务有限公司合肥分公司进驻广视花园小区履行合同义务。后原告认为广视花园小区业主委员会超越代理权签订合同,两被告公司在明知的情况下与业委会签订合同应无效并对原告无法律约束力；两被告未全面适当的履行合同义务，故诉讼来院，提出如上之诉讼请求。 以上事实，有双方当事人提供的身份信息、《广视花园业主大会会议表决票（选聘物业服务并签订合同）》、《广视花园项目物业服务合同》；业委会备案表、《广视花园小区业主委员会会议记录》（2018年7月16日）、《广视花园小区业主委员会会议记录》（2018年7月25日）、《广视花园小区业主委员会2018年7月29日业主委员会会议纪要》、《关于柏庄物业服务公司考评结果的公告》以及当事人陈述等所证实，事实清楚，证据确实、充分，足以认定属实。 本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人依据自愿、合法等原则对双方的权利、义务进行协商并达成合意，对双方具有约束力。本案中2017年,经广视花园小区业主委员会招标,安徽柏庄物业服务有限公司中标。后广视花园小区业主委员会组织了广视花园小区业主大会,对《选聘物业服务企业并签订合同》进行表决,该表决主要内容为选聘安徽柏庄物业服务有限公司并与其签订物业服务合同。2017年8月1日安徽柏庄物业服务有限公司合肥分公司进驻广视花园小区履行合同义务。依据《物业管理条例》第十五条第二款规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”，因此广视花园小区业主委员会具有与安徽柏庄物业服务有限公司签订物业服务合同主体资格。广视花园小区业主委员会与安徽柏庄物业服务有限公司签订的《广视花园项目物业服务合同》符合法律规定，内容合法有效，合同效力应受法律保护。依据《合同法》第九十四条规定有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 另依据《合同法》第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规规定。” 结合本案，安徽柏庄物业服务有限公司具有与广视花园小区业主委员会签订的《广视花园项目物业服务合同》并不属于上述规定的任何一个情形。综上，叶晓燕诉请要求判令解除与被告的事实合同关系;判令两被告自2018年8月1日起住宅物业费按0.96元/平/月收取物业费,车位管理费按40元/月/辆收取;判令被告返还原告2018年8月1日至2019年12月31日缴纳的物业费1500元、车位管理费300元的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告叶晓燕的诉讼请求。 案件受理费25元，由原告叶晓燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  聂爱桂 二〇一九年十二月二十三日 书记员  束从晨 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。