广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12725号原告：罗雪琴，女，1969年1月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：郑坚沫，广东保信律师事务所律师。被告：杨干英，女，1976年8月16日出生，汉族，身份证住址四川省阆中市。被告：杨正清，男，1976年12月7日出生，汉族，身份证住址四川省阆中市。被告：杨贵发，男，1981年12月7日出生，壮族，身份证住址广西平乐县，现住广东省中山市。被告：杨泽建，男，1976年2月10日出生，汉族，住广东省中山市火炬开发区。被告一、二、四共同委托诉讼代理人：郑文杰，广东励而德律师事务所律师。被告一、二、四共同委托诉讼代理人：何玉婷。原告罗雪琴诉被告杨干英、杨正清、杨贵发、杨泽建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案后，被告杨干英在答辩期内向本院提出管辖权异议。本院依法作出（2018）粤2071民初12725号之一民事裁定，驳回被告杨干英提出的管辖权异议。被告杨干英不服上述裁定，向中山市中级人民法院提起上诉。中山市中级人民法院作出（2018）粤20民辖终665号民事裁定，驳回杨干英的上诉，维持原裁定。本案适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗雪琴及其委托诉讼代理人郑坚沫，被告杨干英、杨正清、杨泽建的委托诉讼代理人郑文杰、何玉婷到庭参加了诉讼；被告杨贵发经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗雪琴向本院提出以下诉讼请求：1.被告杨干英向原告返还原告罗雪琴垫付的174286.47元；2.被告杨干英向原告返还二、三、四楼租金3.5万元及一楼真味香快餐店6月份租金6500元；3.判令被告杨干英向原告罗雪琴支付354万元违约金；4.被告杨干英赔偿原告12万元的律师费损失；5.被告杨正清、杨贵发、杨泽建就上述诉求承担连带赔偿责任；6.被告杨泽建共同承担本案诉讼费及保全费。原告罗雪琴向本院提交书面诉讼请求变更说明：1.诉讼请求第1项变更为：被告杨干英向原告罗雪琴返还垫付的398185.17元；2.诉讼请求第2项变更为：被告杨干英向原告罗雪琴返还二、三、四楼6月份租金3.2万元及一楼真味香快餐店6月租金6500元；3.诉讼请求第4项变更为：判令被告杨干英赔偿原告罗雪琴律师费损失12万元及保险费损失3875.79元。4.诉讼请求第5项变更为：被告杨正清、杨贵发、杨泽建对本案中被告杨干英应对原告承担的还款责任、赔偿义务及违约责任承担连带保证责任；5.增加诉讼请求第7项：被告杨干英向原告支付原告罗雪琴承接的租赁押金92200元；6.增加诉讼请求第8项：被告杨干英向原告罗雪琴支付原告代付的水费3428元及电费15954.17元。事实和理由：2018年1月19日，原告罗雪琴与被告杨泽建签订《房产转让合同》，约定被告杨干英将其名下位于中山市房产转让给原告，转让价格为1180万元，被告杨干英承诺，截至签订《房产转让合同》时，目标房产只有何冠叶、中国银行中山分行、中国工商银行中山分行及中国建设银行中山分行4人查封。合同约定，被告杨干英应于新的产权证出来前将目标房产原出租给徐建国的二、三、四楼及一楼两个铺面收回由原告自行出租，原告罗雪琴可选择出租给原用户或另行出租，因此产生的所有费用均由被告杨干英、杨正清承担。合同还约定,原告罗雪琴支付购房尾款之日起，被告杨干英应在收到款项后3日内配合原告罗雪琴办理完成目标房产交付工作，将目标房产交付甲方实际使用。2018年2月10日，被告杨干英、杨正清因资金紧张，申请向原告罗雪琴预支50万元，并签订《协议书》，三方就目标房产过户的时间于《协议书》中进行补充约定，约定被告杨干英、杨正清应积极履行《房产转让合同》，并于2018年3月31日前完成房产过户手续办理，否则按照《房产转让合同》承担违约责任。合同签订后，原告罗雪琴依约履行合同义务，原告罗雪琴将查封目标房产的所有案件拖欠的款项偿清并结案，期间垫付了巨额资金并且承担巨大的风险，但被告杨干英、杨正清并未积极履行相应的义务，导致房产过户的时间远超过各方约定的期限。截至起诉之日，被告杨干英并未依约将目标房产交付给原告，且亦未依约将原出租给徐建国的物业收回，因被告杨正清原出租给徐建国的物业的租金极低，被告杨干英的违约行为造成原告的极大损失。同时履约过程中，原告罗雪琴为清理目标房产涉及的债务及垫付的过户费用多垫付了174286.47元。原告罗雪琴就被告杨干英、杨正清的上述违约行为，多次与被告杨干英、杨正清沟通协商，但被告杨干英、杨正清均未依约履行合同义务。据此，原告罗雪琴向法院提起诉讼。原告罗雪琴就其诉讼请求及主张的事实与理由，向本院提交了以下证据：1.房产转让合同；2.协议书；3.房屋买卖合同补充协议；4.中山市不动产登记资料证明表；5.律师函；6.快递单；7.房产复印件；8.委托代理合同；9.付款凭证；10.租赁合同；11.水电费缴费凭证；12.公证书；13.应诉通知书；14.民事起诉状；15.出租屋备案登记回执；16.微信聊天记录；17.合同书；18.物业租赁合同;19.律师票发票；20.委托书；21.诉讼保险费发票；22.保险单明细表；23.个人购房借款/担保合同；24.银行贷款证明；25.特种转账凭证；26.贷款还款清单；27.原告代杨干英缴纳个税银行流水；28.情况说明及身份证；29.中国农业银行个人结算业务申请书及业务凭证；30.收据；31.确认书四份；32.结婚证；33.工商银行流水；34.徐景与杨正清的微信聊天记录；35.民事调解书；36.工商银行转账凭证；37.收据。被告杨干英、杨正清、杨泽建共同答辩称，一、由于被告杨干荚不存在违约情形，因此被告杨干英无需承担违约责任，被告杨正清、杨泽建也无须承担连带责任。被告杨干英与原告罗雪琴于2018年1月19日签订《房产转让合同》，合同约定将被告杨干英名下的位于中山市房屋转让给原告罗雪琴，转让成交价为1180万元，且合同第七条约定“甲方支付购房尾款之日起，乙方收取款项后3日内，应配合甲方办理完成目标房产交付工作，将目标房产交付甲方实际占有使用”，合同约定原告罗雪琴要付清购房尾款且在被告杨干英收到款项后3日内，才需要配合目标房产交付工作，但直至开庭前原告罗雪琴仍未支付完购房尾款。因此，在被答辩人尚未支付完购房款的情况下，被告杨干英需要履行交付房产的条件尚未成就，被告杨干英并没有违约，被告杨干英无须支付违约金，被告杨正清、杨泽建无须承担连带责任。退一步讲，如被告杨干荚存在违约情形，但原告罗雪琴主张的违约金金额也过高。原告罗雪琴尚未提供证据证实其实际损失，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”，在原告罗雪琴未能提供充分有效证据证明其实际损失而主张违约金354万，被告杨干英、杨正清、杨泽建认为其主张的违约金过高，应给予调整。二、被告杨干英无须向原告罗雪琴支付二、三、四楼6月份租金32000元及一楼6月份租金6500元、租赁押金92200以及水电费。被告杨干英与原告罗雪琴签订的《房产转让合同》中，未约定原告罗雪琴承接的租赁押金一同受让至原告罗雪琴，而且租赁押金也应由被告杨干英与承租人协商解决。另外，该涉案房屋亦于2018年5月份办理完成过户手续，涉案房屋产权人为原告罗雪琴，一、二、三、四楼店面的6月份的租金应是交付给原告罗雪琴而非被告杨干英，同时对于原告罗雪琴主张的水电费亦是在其办理完过户手续后由原告罗雪琴经营使用期间产生的费用，应由原告罗雪琴自行负担。因此被告杨干英不用向原告罗雪琴支付上述款项，被告杨正清、杨泽建也不用对此承担责任。三、被告杨干英、杨正清、杨泽建无须赔偿原告罗雪琴主张的12万元律师费和3875.79元保全费。被告杨干英向本院提交以下证据：手机银行截图。被告杨正清向本院提交以下证据：手机银行截图。被告杨泽建未向本院提交证据。被告杨贵发未提交书面答辩状及证据，亦未到庭应诉。本院认定事实如下：1.2018年1月19日，罗雪琴作为甲方、杨干英作为乙方、杨正清作为丙方、杨贵发作为丁方、杨泽建作为戊方共同签订了《房产转让合同》，主要约定：甲、乙双方协商一致，乙方将其名下目标房产，以总价1180万元人民币转让给甲方。乙方披露目标房产信息：坐落于中山市房产；房产证号为**××22，土地证号为国（2013）易27003**；筑面积为ｌ481.94平方米，土地使用面积为572.5平方米；抵押情况：债权人中国工商银行中山分行，抵押本金720万元、债权人何冠叶，抵押本金150万元；查封情况：根据乙方披露，目前目标房产共有何冠叶、中国银行中山分行、中国工商银行中山分行、中国建设银行中山分行4人查封。二、乙丙方承诺已充分披露目标房产的债务状况，且承诺其双方除上述披露的债务外，并无其他债务。合同各方确认，此次房产交易过程中所涉及的税、费由甲方先行垫付，最后按照双方应当承担的部分各自承担。乙方承诺，如甲方需要办理贷款的，乙方应积极配合办理。三、甲方同意先行安排部分资金代乙方偿还何冠叶及中国银行中山分行、中国建设银行中山分行等3人的债务及诉讼费等费用（除中国工商银行中山分行的债务），但该部分代偿还资金不得超过300万元，否则超过部分应由乙方自行筹集支付。四、乙方欠中国工商银行中山分行的贷款，由乙方负责筹集300万元，甲方负责筹集剩余款项，偿清中国工商银行中山分行贷款后，乙方应尽快要求银行注销抵押，甲方代为偿还的款项作为购房款的一部分直接从购房款中扣除。五、甲乙双方确认，乙方应于目标房产解除抵押、查封之日起3个工作日内，配合办理完成目标房产过户手续，不得拖延。在此期间，乙方应于新的产权证出来前将目标房产原出租给徐建国的二、三、四楼及一楼两个铺面收回由甲方自行出租，甲方可选择出租给原用户或另行出租，因此产生的所有费用都应由乙、丙自行承担。六、甲乙双方同意，本合同第三条约定的代付款项作为甲方购买目标房产的定金，待目标房产完成过户，且甲方取得登记其姓名或其指定人姓名的新不动产证之日起2日内，甲方再向乙方支付300万元购房款。剩余的购房款，待乙方依据本合同约定完成所有义务及水电过户后，由甲方扣除乙方应支付的税费后，再行支付给乙方。七、甲方支付购房尾款之日起，乙方收取款项后3日内，应配合甲方办理完目标房产交付工作，将目标房产交付甲方实际占有使用。乙方承诺交付目标房产时按现状仍保留着11间商铺，且必须符合法律法规规定。八、如目标房产无法或未完成过户的，则甲方代为支付或己支付的所有款项，乙方应于甲方通知之日起10日内予以返还，逾期的，乙方应自甲方代付或支付相应款项之日起向甲方支付该款项每月2%的利息。如非因甲方过错导致目标房产未完成过户的，乙方除需承担合同约定的违约责任外，还应赔偿甲方因此遭受的所有损失，包括但不限于直接损失、预期利益损失、维权费用损失等所有损失。九、如甲方发现乙方披露的信息有任何不实之处，甲方有权单方解除房产转让合同，并于解除合同之日起15日内将甲方代为支付或己支付的所有款项返还甲方，同时乙方应依本合同约定向甲方承担违约责任。十、任一方违反本合同约定的，应向守约方承担目标房产转让款30%的违约金，如乙方给甲方造成损失的，应同时依照合同第七条之约定赔偿甲方所有损失。十一、合同各方同意，丙方将其占有的宝马ＧＴ（车牌：粤Ｔ×××**）、目标房产产权证原件及丁方名下位于中山市产的产权证原件质押于甲方处，作为乙方履行本合同的担保物。十二、丙、丁、戊三方同意，为乙方于本合同项下的所有义务，包括但不限于返还代付款、支付违约金、赔偿所有损失等义务承担连带保证责任，保证期限为乙方应尽义务履行期限届满之日起两年。2.2018年2月10日，甲方罗雪琴、乙方罗**英、丙方杨正清又签订了一份《协议书》,主要载明：乙丙方预先向甲方收取50万元人民币，届时在款项中予以抵扣，该款乙、丙方指定汇款至杨泽建的账户；乙丙方承诺履行《房产转让合同》，并在2018年3月31日前完成过户手续，否则按照《房产转让合同》承担违约责任，如合同履行过程中，产生纠纷协商不成的，任一方可以向合同签订地管辖法院提起诉讼。2018年3月22日，卖方杨干英、买方罗雪琴又再签订一份《房屋买卖合同补充协议》，主要载明双方交易房屋的状况；成交价不变，含二至四层承租房清场费用及保留一层1、2卡铁皮商铺，买方在房产过户当天，由买方代卖方支付37万元给吴桂芳。任一方违约，由违约方赔偿50万元违约金。如履行合同过程中发生纠纷协商不成，各方向房屋所在地人民法院提起诉讼。3.2018年4月2日，杨干英立下二份《收据》，确认收到罗雪琴5107503.36元、37万元。同日，杨干英又在一份《收款收据》（打印字体）签名并按捺，确认罗雪琴已代其本人及杨正清偿还了相关款项合计2724629.71元，视为已经收到上述购房定金。但该“2724629.71元”被手写字体“—”划掉，改为“2725973.71元”。另还附有一份《代还款项清单》，合计2724629.71元亦改为“2725973.71”。该《代还款款项清单》载明：中国银行卡号×××××93欠款数额221970元、诉讼费4544元、执行费3084.72元；卡号×××××77欠款数额154934.6元，诉讼费1433元、执行费2359.16元；建设银行卡号×××××06欠款数额184200元，诉讼费1798元、诉保费1344元；工商银行执行费544元（备注17069号），执行费1692.84元（备注13763号）；何冠叶1580000元、执行费14158.39元，谢福春执行费3911元，借款50万元，定金5万元。以上款项合计2724629.71元，并以手写字体划掉“2724629.71”，另改为“2725973.71”。经查，上述罗雪琴代杨干英、杨正清垫付的款项均有相关银行凭证，法院扣款通知单，罗雪琴通过其丈夫叶铭源分别付款给杨干英10万元、40万元的相关证据。以上款项最后一笔付款时间为2018年3月30日。4.2018年3月30日，罗雪琴还代被告杨干英、杨正清垫付工商银行信用卡153631.65元，工商银行案诉讼费4472元，4月2日代杨干英垫付工商银行案仲裁费64663元、4月3日代杨干英垫付工商银行案执行费63957元，2018年3月30日，罗雪琴代杨正清支付诉讼费1288元和419元，工商银行信用卡43553.03元和112735.02元，以上均有罗雪琴付款相关证据材料。5.2018年5月15日，罗雪琴以本案诉争房屋作为抵押向中国银行股份有限公司中山分行贷款650万元，款项由银行划入杨干英账户并由杨干英于5月17日转给罗雪琴3185440元，相当于罗雪琴向杨干英付款3314560元（650万元-3185440元）。罗雪琴另主张代杨干英垫付了房屋权证相关税费合共235429.4元（包括：注销手续费100元，过户手续费2000元，测绘费4万元，宗地房产映图费1270元、个人所得税192059.4元）。6.罗雪琴还主张为尽快收回已过户的房屋，代杨干英退回原租户押金92200元，分别为“药店33200元”，“快餐店4万元”、“马得利12000元”、“古老东方7000元”。罗雪琴另还主张杨干英应返还已收取的该房屋二、三、四楼2018年6月的租金32000元及一楼真味香快餐店6月份租金6500元，返还电费15954.17元、水费3428元。另外，罗雪琴为此诉讼支付了律师费12万元，诉讼保全保险费损失3875.79元。7.本案诉争房屋于2018年5月9日完成了房屋不动产权证书过户手续。但原租户徐建国与杨正清曾于2014年12月18日签订《合同书》，约定本案争议房屋二、三、四楼及一楼右面商铺由徐建国承租至2023年8月31日止。2018年1月22日，杨干英主动为徐建国办理了《出租屋备案登记回执》，该房屋完成过户后，罗雪琴要求立即收回徐建国承租部分，但遭徐建国拒绝，徐建国于2018年7月27日对罗雪琴提起诉讼。同年8月2日，罗雪琴与徐建国达成调解协议结案，罗雪琴赔偿徐建国74万元。该款项已支付完毕，并由罗雪琴收回房屋。诉讼中，罗雪琴向本院申请财产保全，请求查封杨贵发、杨泽建的房地产价值相当于3875786元的产权份额。担保人阳光财产保险股份有限公司广州市南沙支公司出具保函以其财产提供担保。本院于2018年7月2日作出（2018）粤2071民初12725号民事裁定书，查封了杨贵发名下的位于中山市的房地产［房产证号:**××57；土地证号：国（2013）易27002**］以及杨泽建名下的位于中山市火炬开发区的房地产［不动产证书号：粤（2016）0201862］。罗雪琴向本院交纳诉讼保全费5000元。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《房屋转让合同》、《协议书》、《房屋买卖合同补充协议》均是合法有效的合同，双方均应全面履行。本案争议焦点为：一、原告是否付清房款？二、被告是否构成违约？应如何承担违约责任？分析如下：2018年4月2日的《收款收据》内容均为打印体，可清晰地显示杨干英确认罗雪琴代其本人及杨正清偿还款项合计2724629.71元，该《收款收据》仅将“2724629.71元”划掉另改为“2725973.71元”，两个全额相差较小，罗雪琴支付的2725973.71元均有相关证据材料佐证，《代还款项清单》中记载何冠叶款项158万元与《房产转让合同》中“查封情况”相对应，50万元借款均由罗雪琴丈夫叶铭源支付给杨干英，且杨干英在《收款收据》确认签名并按捺，故本院认定《收款收据》成立，可确认罗雪琴还款2725973.71元。2018年3月30日，罗雪琴代杨干英垫付工商银行信用卡153631.65元，诉讼费4472元，工商银行案仲裁费64663元、执行费63957元、代杨正清交诉讼费1288元、419元、工商银行信用卡43553.03元、112735.02元，合计444718.7元，上述款项均有杨干英、杨正清与银行的诉讼、仲裁案，关系到涉案房产过户的问题，罗雪琴必须代付，才能顺利办理过户手续，也不会损害杨干英正当利益，该款可视为罗雪琴支付给杨干英的购房款。2018年5月15日，罗雪琴向工商银行抵押贷款650万元，该款由工商银行转入杨干英账户，再由杨干英账户转回罗雪琴3185440元，对比，可认定杨干英收到3314560元（650万元-3185440元）；另外，杨干英确认已收到2018年4月2日二份收据项下款共5477503.36元（5107503.36元+37万元）。综上所述，可认定罗雪琴已付购房款为11962755.8元（2725973.71元+444718.7元+3314560元+5477503.36元）。故罗雪琴多支付购房款为162755.8元（11962755.8元-1180万元）。该房屋于2018年5月9日完成过户，但杨干英没有在完成过户后3日内将房屋完全交付给罗雪琴，直至同年8月2日，罗雪琴与徐建国诉讼调解才正式收回房屋；《房产转让合同》披露的诉讼查封、抵押的事项外，该房屋还有其他诉讼、仲裁事项没有披露，故杨干英应负违约责任。《房屋转让合同》约定违约金为房屋转让款的30%，杨干英认为该约定过高，结合罗雪琴已赔偿给徐建国74万元，因退收回房屋造成损失，结合本案杨干英的主观过错，恶意推延诉讼、违约行为等情况，对违约金约定不作调整。至于罗雪琴退回原租户押金92200元，目的是解决纠纷，尽快收回房屋，且押金本应由杨干英退还，为减少诉累，本案中应由杨干英退回给罗雪琴。同样，对在交易过程中产生的过户手续费2000元、测绘费40000元、宗地、房产映图费1270元、个人所得税192059.4元，合共235329元，依据双方约定，也应由杨干英退回给罗雪琴，罗雪琴主张的律师费12万元及保险费3875.79元也是因杨干英的违约行为造成的损失，应由杨干英赔偿给罗雪琴。罗雪琴主张返还电费及水费的诉求，由于事实清楚，证据充分，杨干英应一并退回给罗雪琴。另外，罗雪琴主张租金损失，因涉及到其他租户，且杨干英亦不承认，本案不作处理，罗雪琴可另案主张权利。至于杨正清、杨贵发、杨泽建是否应承担连带保证责任的问题，合同中明确约定了杨正清、杨贵发、杨泽建应对本案债务包括但不限于返还代付款、支付违约金、赔偿所有损失等义务承担连带保证责任，且尚在保证期限内，故杨正清、杨贵发、杨泽建应对杨干英的本案因违约产生的违约金、经济损失承担连带保证责任。杨贵发经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃举证、质证、抗辩等权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告杨干英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗雪琴返还垫付的398085.2元（多支付的购房款162755.8元+过户手续费2000元+测绘费40000元+宗地、房产映图费1270元+个人所得税192059.4元）；二、被告杨干英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗雪琴支付原租户押金92200元；三、被告杨干英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗雪琴支付水费3428元及电费15954.17元；四、被告杨干英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗雪琴支付律师费损失12万元及保险费损失3875.79元；五、被告杨干英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告罗雪琴支付违约金354万元；六、被告杨正清、杨贵发、杨泽建对被告杨干英的上述判项（四）、（五）之债务承担连带保证责任。七、驳回原告罗雪琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40498元，诉讼保全费5000元，共计45498元（原告罗雪琴已预交），由原告罗雪琴负担460元，被告杨干英、杨正清、杨贵发、杨泽建负担45038元（被告杨干英、杨正清、杨贵发、杨泽建应于本判决生效之日起七日内迳付原告罗雪琴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈伟基人民陪审员  陈桂枝人民陪审员  安航岐二〇一九年十二月二十六日书 记 员  陈静翩书 记 员  陈 奇