惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1391民初4234号原告：马某，男，汉族，1989年出生，住址：广东省深圳市龙岗区。被告：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄澳丽中心首层**。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林少彪，男，该公司员工。委托诉讼代理人：陈文雅，女，该公司员工。原告马某与被告惠州市京粤实业有限公司（以下简称京粤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告马某及被告京粤公司的委托诉讼代理人陈文雅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马某向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告延期办理房产证的违约金21522元；2.被告负担本案所有诉讼费。事实和理由：原、被告于2015年7月16日签订《房屋买卖合同》[合同编号：大亚湾(2015)1000XXXX],约定由原告向被告购买位于惠州市大亚湾西区**************，房屋总价为430440元。其中首付款130440元，已于2015年7月16日付清，余额300000元于2015年7月30日前以银行按揭贷款支付。根据合同第八条及第十五条（附件四补充协议第五条）的约定：被告应于2016年10月31日前向原告交付房屋（详见附件：物业费缴费清单等），且应于交楼后360日内为原告办理商品房产权证。但交楼后，被告迟迟未能按约定办理房产证。截止到2019年6月20日，被告才将本案商品房产权证办理好，被告行为已构成违约。根据合同第十五条及附件四补充协议第五条关于产权登记的约定，被告应当承担延期办理房产证的违约责任，违约金计算方式为：自本房地产交付之日起的第450日起，按日向原告支付房产总价万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。经核算，被告于2018年2月开始己构成违约，截止房产证办理之日止，共违约延期办证约500日（预计违约金430440*0.0001*500=21522元）。根据合同不超过该商品房总价款的5%约定，被告应支付原告违约金共430440*0.05=21522元。基于上述事实，被告的行为已经违反了双方签订的协议，损害原告的合法权益，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请法院判如所请。原告马某为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1.原告身份证；2.房产证；3.契税纳税申报表及发票；4.购房发票（首付款、尾款）；5.预告登记费等代收款收据；6.管理费收据；6.公证费发票；8.律师代理费；9.银行放款通知；10.被告企业信用信息公示报告；11.商品房买卖合同及补充协议；12.楼宇按揭贷款合同及律师见证书；13.收楼须知；14.收楼通知书。被告京粤公司辩称，1.涉案房屋已经完成竣工验收并通过实测，被告已取得涉案房屋大确权，原告已将办理不动产权证所需材料提交至不动产登记中心。2.导致办证逾期系因确实存在客观的、非被告单方可以克服解决的情形。（1）因办证期间，国家出台《不动产登记条例》，统一了不动产登记的流程及手续。根据新的条例规定，各地纷纷开始部署新的不动产登记业务的受理方式，并要求新建商品房首次登记，须先前往权籍调查窗口办理不动产权籍调查申请，待通过权籍调查后，再提交给不动产权登记中心办理不动产权证。从流程上看，在办证的新旧政策之间，明显多了一个权籍调查的前置流程。因此，为了配合新证，被告得根据《不动产登记条例》的规定，重新准备权籍调查的资料，导致因此延误了一段时间。（2）在新旧政策交替之际，同样存在系统的更新升级，以适应新条例的要求。为此，大亚湾不动产登记中心曾发出《公告》，在新旧两个系统的数据进行整理和迁移期间，暂停受理所有不动产登记业务。尽管公告暂停受理的时间不长，但实际上，却中止了相当长的一段时间。因此，亦由此延误了一段时间。综上，被告确实系基于上述非被告可以克服解决的问题，才导致办证延期，因此，请求法院依法考虑上述因素，酌情减轻被告应承担的责任。3.根据大亚湾区现行的政策，受理不动产一手房登记申请需通过网上预约且每日放出可办理案件号有限及限制开发企业每日送审案件宗数，由于需要办理一手转移登记的数量多及资料繁琐，因受理的条件、办理进度及相关政策的原因，无法大量资料在同一段时间内递交，请法院酌情考虑上述因素。4.针对原告请求支付逾期办证违约金金额的答辩意见：商品房买卖合同补充协议第五条约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人责任导致买受人不能在规定期限内取得权属证书的，自房产交付之日起第450日起，按日向原告支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金不超过总房价5%。因此，截止2019年6月20日，计算违约金天数为23天，违约金数额为990.01元，原告起诉违约金21522元（暂计算至2019年6月20日）的表述和计算方式错误。综上，为被告的答辩意见。被告京粤公司为支持其主张，依法向本院提交了下列证据：1.统计表；2.业主收楼声明书；3.建筑工程竣工验收报告；4.大亚湾房管局回复意见；5.不动产登记（转移登记）受理回执。本院根据当事人提交的证据，组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明如下案件事实：2015年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区xxx号房，总价款为430440元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的30%即130440元于2015年7月16日付清；余额70%即300000元于2015年7月30日前以银行按揭贷款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：被告应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中第三条补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准（验收合格是指由设计院、监理公司、施工队、地质勘、地质勘探公司及开发商出具的《建设工程竣工验收报告》为准应在收到被告书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用，收楼时如无异议应签署《收楼确认书》，如原告无正当书面理由逾期而不办理上述手续时，被告则从寄出通知后第十五日起，视为原告对该房屋验收合格并已交付使用，原告应按并按物业管理条例及物业公司规定缴纳管理费。关于产权登记，合同第十五条和作为合同附件四的《补充协议》第五条约定：被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任导致原告不能在规定期限内获取房地产权属证书的，被告应自本房地产交付之日起的第450日起，按日向原告支付本房地产总价格万分之一的违约金，直至原告取得房地产权属证书之日止，累计违约金额度不超过该商品房总价款的5%。双方还对其他相应事宜作出约定。合同签订后，原告按约向被告付清了购房总款。涉案房屋于2016年3月26日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收并取得《建筑工程竣工验收报告》。2016年12月期间，被告向原告送达了《收楼通知书》，原告于2018年3月3日办理了收楼手续。2019年6月18日，被告将办理上述房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案。2019年6月20日，惠州市国土资源局颁发了涉案房屋的不动产权证书。另查，根据已发生法律效力的民事判决书，涉案房屋于2016年2月17日通过电梯验收，于2016年3月11日通过防雷装置验收，于2016年3月23日通过管道燃气工程验收，于2019年1月16日完成工程竣工验收备案时间。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。关于是否酌情减轻被告逾期办证违约责任方面。本案中，被告认为存在逾期办证情形，但其并未提交新增的房屋权籍调查手续所需时间的相关证据予以证明，结合本院对同楼盘被告逾期办证案件的处理情况，对被告据此要求相应延长其办证期限和相应免除其逾期办证责任的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出的登记部门系统暂停服务的情况，其影响时间十分短暂，相对于双方约定的360日的办证宽限期限而言可以被忽略，并且属于双方约定该宽限期限时已经概括性考虑的各种微小不确定性因素，不能据此再另行延长被告的办证期限。故对于被告的办证期限，仍然应当按照合同约定执行。关于房屋交付时间的认定问题。合同第八条及补充协议第三条约定的交楼标准，低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定,即交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，参照广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条规定，涉案房屋的交付以备案并取得房产测绘报告为交付条件。被告在2016年12月期间通知原告收楼时，涉案房屋尚未验收备案，该通知对原告不产生约束力。但原告于2018年3月3日办理了收楼手续，参照广东省高级人民《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件同意接收商品房的，又以房屋不具备交付条件为由主张收房之后的逾期交房责任的，不予支持。……”的规定，本院确定被告完成交付义务的时间为原告实际收房之日即2018年3月3日。关于逾期办证违约金如何计算问题。按照合同约定，被告应在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2018年3月3日完成交付义务，故被告应于2019年2月26日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告直至2019年6月18日才将涉案房屋转移登记所需资料提交到登记部门备案，已逾期112天，应承担逾期办证违约责任。按照合同约定，被告应当自本案房屋交付后第450日即2019年5月27日起至原告取得房地产权属证书之日即2019年6月20日止，以总房款为基数，按每日万分之一的比例，计算支付逾期办证违约金，具体数额为1033.06元（430440元×0.0001×24天），原告诉请超出部分，本院不予支持。如被告存在逾期交房情形，原告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马某支付逾期办证违约金1033.06元；二、驳回原告马某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费169.03元，由原告负担149.03元；由被告惠州市京粤实业有限公司负担20元，此款已由原告预交，被告可径付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 员 王科丰二〇一九年十二月二十七日法官助理 巫惠慧书 记 员 黄 瑾