南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0105民初2907号 原告：许加香，女，汉族，1980年3月8日生，住南京市栖霞区。 原告：林得松，男，汉族，1983年11月29日生，住南京市栖霞区。 原告：沈定标，男，汉族，1976年6月2日生，住南京市栖霞区。 三原告委托诉讼代理人：严慧，北京市高朋（南京）律师事务所律师。 被告：江苏紫金农村商业银行股份有限公司，住所地南京市建邺区江东中路**。 法定代表人：张小军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈爱东，江苏联勤律师事务所律师。 被告：江苏瑞信拍卖有限公司，住，住所地南京市中山北路****/div> 法定代表人：刘伶。 原告许加香、林得松、沈定标与被告江苏紫金农村商业银行股份有限公司（以下简称紫金银行）、江苏瑞信拍卖有限公司（以下简称拍卖公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年3月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许加香、林得松、沈定标的委托诉讼代理人严慧、被告紫金银行的委托诉讼代理人陈爱东、被告拍卖公司的法定代表人刘伶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许加香、林得松、沈定标向本院提出诉讼，请求判令：1.两被告赔偿原告经济损失256155元（包括收回房屋占有使用费损失12万元以及房屋租金损失136155元，自2015年4月20日起算至2015年11月17日）。2.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年1月15日，原告参加被告江苏瑞信拍卖有限公司举办的拍卖会，拍卖取得被告江苏紫金农村商业银行股份有限公司（以下简称“紫金农商行”）位于南京市栖霞区房产，建筑面积约362.08平米，评估价470.5万元人民币。根据《拍卖规则》与《拍卖须知》，被告明确告知竞买人拍卖标的上的租赁期截止2015年4月1日。根据《房地产委托拍卖合同》以及《拍卖须知》，两被告在原告按约支付拍卖成交款后即具有协助买受人即原告办理房屋交割手续的义务，但原告付款后，两被告仅仅交付其中部分房屋，另42-1号（104.8平方米）房屋因被告紫金农商行疏于管理、怠于收房原因，使原承租人擅自转租房屋给第三人占用至租赁期届满仍拒不迁出，致使迟迟不能办理该房屋的交割手续，直至房屋至2015年11月17日才交付原告，原告为此支付12万元的收回房屋费用，赔偿房屋占有人才同意迁出。原告认为因两被告原因迟延交付标的房屋，应当承担迟延转移房屋占有给三原告所造成的一切经济损失，包括迟延交付占有期间的租金损失，以及因被告逾期交付房屋的直接原因，致使原告接收房屋而额外承担的费用损失。 被告紫金银行辩称，原告诉请均没有事实和法律依据。诉请中25万的其中12万系在交房过程中间，在法院的主持下，主动达成和解协议，原告主动支付给案外人就12万元。原告与紫金银行也达成了一个协议，要求紫金银行代为向案外人进行追偿，紫金银行也履行了追偿的义务。因此现在向紫金银行索要12万元是没有事实依据的。关于13万元的租金损失也是没有事实与法律依据的，其就租金损失在2015年8月18日已经向栖霞区人民法院进行过诉讼，案号是（2015）栖迈民初字第355号，在该案件中间原告与被告达成和解协议，并且案涉房屋已经交付。在2015年11月17日签署的房屋交接单上面已经明确写明一致确认房屋交接完成无任何纠纷。因此诉讼事隔四年以后再就同一事项进行诉讼，违反了一事不二诉的原则，并且该损失发生已经四年多，均超过法律规定的诉讼时效，请求法院查明后予以驳回。2011年3月份，银监会江苏监管局批准成立了紫金银行，紫金银行系南京市市区信用联社等四家信用联社组成的，2015年1月份至今银行进行清产合资，并且通过被告拍卖公司拍卖原登记在江苏南京市市区信用联社名下的涉案房产，即栖霞区迈皋桥街42-1号房产整体面积是362.08平方米。因为三原告是该房产原承租人，占用将近三百多平方，另有46平方是租赁给他人。2015年1月15日三原告作为承租人享有优先购买权，并且通过拍卖程序成功拍得该涉案房屋，后发现其中46平方拉面馆存在租赁纠纷，于是就找到了紫金银行进行商谈要求将租赁的46平方房屋进行迁让，2015年的4月14日，紫金银行就46平方的房屋向辖区法院提起了迁让诉讼（以下简称152号案件），被告起诉第一承租人王亮平以及当时承租人兰州拉面馆的王东拉黑等人。2015年的4月24日涉案房屋办理了产权变更手续变为了三原告，由于迈皋桥老街在做商业改造。迈皋桥政府就将原在老街上的房屋统一进行租赁进行商业街改造，2015年的5月22日原告与迈皋桥老街改造的政府公司南京迈燕建设发展有限公司签订了房屋租赁合同，此时原告明知道该房屋有46平方是不能按期交付的。2015年8月18日，原告起诉银行要求赔偿租金损失。152号案件一审判决是在2015年10月19日，一审判决王东拉黑等人迁出40平方房屋，但是王东拉黑向中级人民法院提起的上诉，上诉的案号是7270号，上诉案件过程中间三方在栖霞区法院的主持下达成了和解协议，分别是王东拉黑等人作甲方，本案原告作乙方，市区信用联社作丙方达成的和解协议，为了尽快地将46平方的房屋交付，市区信用联社补偿给王东拉黑30万人民币，原告赔偿王东拉黑12万元，然后王东拉黑将46平方的房屋归还给许加香及市区信用联社。房屋补偿款给付后，王东拉黑撤回152号案件的上诉，许加香三原告撤回355号的起诉。同时案款42万元给付以后，在2015年10月17日签署了房屋交接单，房屋交接单上面明确写明南京市区信用联社已将迈皋桥42-1号以及二楼占有部分的房屋全部清空并迁出，并转交给许加香、林得松、沈定标。经上述当事人一致确认，房屋交接完成无任何纠纷后，许加香向法院写了撤诉申请书，以案件全部了结，无纠纷为由，向法院递交了撤诉申请书。房屋办理交接的时候，也就是2015年10月17日，紫金银行代表市区信用联社与三原告签署了协议书一份，该协议书第一条明确了银行出资30万元，三原告出资12万元，共同出资42万元补偿给42-1号的兰州拉面馆租户解决紫金银行和租户之间的纠纷。因民租户的纠纷，系第一承租人王亮平非法转租引起，因此有紫金银行牵头，向法院立案起诉王亮平等人，要求赔偿甲方和乙方，就乙方补偿的42万元起诉王亮平等人的诉讼费用等费用均由紫金银行垫付。如果从王亮平处得到了赔偿执行款，由甲乙双方按各自比例即甲方30万元、乙方12万元的比例来分配该款项。2015年的11月30日，紫金银行三原告一共是四个原告起诉46平方房屋的第一承租人王亮平、第二承租人吴永斌，后因涉案房屋的原产权人和现产权人，法院认为系不同的原告主体，要求两个原告主体的赔偿款42万分解为30万和12万元进行诉讼，就要求分案处理，紫金银行又被迫于2016年8月5日撤诉。再次代理三原告进行起诉，向王亮平、吴永兵进行起诉，3081号原告是许加香、林得松、沈定标，起诉王亮平等人，该案在2019年4月25日一审判决，因为法院认定了12万元系许加香等三原告主动给付赔偿，因此驳回了许加香要求房屋的原租赁人王亮平、吴永兵的起诉。据此原告主动给付的12万元系原告主动支付行为，他是为了自己租赁合同能及时履行。第二、紫金银行也履行了向王亮平等人追偿的义务。现原告以同一理由再次诉讼了，这个无事实法律依据，请求法院来予以驳回。 被告拍卖公司辩称，被告拍卖公司持一个交易的平台，受委托方的委托，为委托人和竞买人提供一个媒介，被告已经很明确的要求委托人如实向被告公司提供拍品的客观情况，如果存在虚假事实，致买受人受到损失的经济责任的话，被告公司是承担责任，但本案被告拍卖公司拍卖行为并无违约或者失误之处，原告的损失与被告拍卖公司无关，故被告请求法院驳回原告对我们公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了《房地产委托拍卖合同》、《拍卖规则》、《竞买须知》、《房屋租赁合同》、和解协议、迈燕公司出具的情况说明以及迈燕公司支付租金的银行进账单、发票、（2015）栖迈民初字第152号民事起诉状、民事判决书、二审的（2015）临民终字第7270号民事判决书以及和解协议、（2015）临民终字第7270号民事裁定书、（2015）栖迈民初字第355号案件的传票、照片、（2015）栖迈民初字第713号案件的民事起诉状、案件受理以及谈话笔录、（2016）苏0113民初583号案件的起诉状、案件受理通知书以及王亮平的答辩状以及开庭笔录、裁定书以及撤诉申请书，（2018）苏0113民初3081号民事判决书以及民事起诉状等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下： 被告紫金银行成立于2011年3月25日，南京市区农村信用合作联社（以下简称信用联社）系公司发起人之一，被告紫金银行自愿承接信用联社关于案涉房屋相关的诉讼权利义务。2015年1月5日，合作社作为甲方与被告拍卖公司作为乙方签订《房地产委托买卖合同》，合作社自愿委托被告拍卖公司拍卖位于南京市栖霞区房产（面积362.08平方），第十条约定，拍卖成交、买受人成交款项汇到委托人银行账户后，由委托人协助买受人办理拍卖标的的现状交接手续。《竞买须知》中关于交割，买受人待产权证过户办妥后自行与委托人（或承租人）办理房屋交接事宜。2015年1月15日，三原告参与拍卖，并于2015年4月24日将案涉房屋登记在其名下。 1998年3月28日，南京市栖霞联社迈皋桥信用社（以下简称迈皋桥信用社）与王亮平订立了联营协议，由迈皋桥信用社提供迈皋桥42号，面积12平方米场所供王亮平经营小吃，期限自1998年4月1日起至2000年4月1日止。合同订立后，双方按合同约定履行了合同义务。2012年8月25日，王亮平与吴永兵签订了《饭店转让协议》，2013年4月，江苏紫金农村商业银行股份有限公司迈皋桥支行（以下简称紫金银行迈皋桥支行）与王亮平订立了《房屋租赁合同》1份，约定王亮平自愿承租紫金银行迈皋桥支行位于迈皋桥街××号，面积12平方米的房屋经营餐饮，租赁期为1年，自2013年4月1日起至2014年3月31日止。《房屋租赁合同》到期后，双方未再继续签订新的房屋租赁合同。2014年10月11日，王亮平向紫金银行迈皋桥支行交纳了2014年4月1日至2015年3月31日的房租。 2015年5月22日，林得松、沈定标、许加香与迈燕公司签订了《房屋租赁合同》，将栖霞区迈皋桥街42-1号包括案涉在内的，建筑面积362.08平方米的房屋租赁给迈燕公司使用，租赁期限自2015年5月1日至2024年4月30日，年租金为85万元。同时，该合同约定，若未按约定交付房屋，每迟延一天，按第一年租金的日万分之二支付违约金；超过180天未交付，迈燕公司有权单方面解除合同，林得松、沈定标、许加香除应返还未租期间的租金，还应赔偿其损失。 信用联社准备向竞买人交付房屋时，被该房屋实际占有使用人马以地力四、马么二拒绝。为此，信用联社将王亮平、马以地力四、马么二、王东拉黑诉至法院，要求其迁出。2015年10月13日，南京市栖霞区人民法院作出（2015）栖迈民初字第152号民事判决书，判决王亮平、马以地力四、马么二于判决生效之日起十日内从占用信用联社的本区迈皋桥街42-1号房屋中迁出，并将上述房屋返还给信用联社；王亮平、马以地力四、马么二于判决生效之日起十日内连带给付信用联社自2015年4月1日起至实际返还上述房屋时止，按每月2187元计算的房屋占有使用费；驳回信用联社对王东拉黑的诉讼请求。王亮平不服此判决，上诉于南京市中级人民法院。 在该案审理中，王亮平提交了于2012年8月25日和吴永兵订立的饭店转让协议，协议主要内容为：王亮平将其租赁的迈皋桥街××号宝敏饭店（建筑面积12平方米），转让给吴永兵，转让价格27万元人民币，并保证吴永兵同等享有王亮平在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；王亮平保证与房屋所有权方（紫金银行迈皋桥支行）签订的房屋租赁合同真实有效；饭店转让后，由吴永兵代替王亮平履行原房屋租赁合同中所规定的条款。马以地力四、马么二提交一份无签署日期的饭店转让协议，协议甲方为吴永兵，乙方为马以地力四、马么二，主要内容为：吴永兵所有的三味香饭店位于迈皋桥××号，房屋总体面积为12平方米，吴永兵以总价32万元人民币转让给马么二、马以地力四；本协议一经签订，双方对合同约定期限的经营权交易即告完成，吴永兵负责和房主紫金银行签订租赁合同。 2015年8月5日，许加香、林得松、沈定标将信用联社诉至栖霞区人民法院，请求判决信用联社向其交付南京市栖霞区房产并赔偿因逾期交付所受损失370995元，案号为（2015）栖迈民初字第355号。 2015年11月13日，林得松、沈定标、许加香与马么二、马以地力四及信用联社达成和解协议，协议内容为：一、甲方马么二、马以地力四于2015年11月18日之前从本区迈皋桥街42-1号房屋中迁出，并将其占有使用的42-1号全部房屋向乙方许加香、林得松、沈定标和丙方信用联社交付上述房屋；二、甲、乙、丙三方完成上述房屋交付后，签署房屋交付接收单，房屋交付后，乙方自愿给付甲方补偿款人民币壹拾贰万元（120000元），丙方自愿给付甲方补偿款人民币叁拾万元（300000元），此款在房屋交付后二日内给付；三、上述房屋给付和补偿款给付完成后，马么二、马以地力四撤回（2015）栖迈民初字第152号的上诉；许加香、林得松、沈定标撤回（2015）栖迈民初字第355号的起诉；四、如任何一方违约，违约方需向守约方支付违约金人民币壹万元；五、乙方有义务协助甲方就上述两案中丙方所受损失向王亮平追偿。2015年11月17日，马么二、马以地力四、信用联社及许加香、林得松、沈定标完成了案涉房屋的交接，许加香、林得松、沈定标撤回了（2015）栖迈民初字第355号的起诉。 2016年3月25日，南京市中级人民法院经审理后，认定因上诉人提交新证据，案涉房屋已于2015年4月24日登记在许加香、林得松、沈定标名下，且已交付给许加香、林得松、沈定标，导致原审查明的基本事实发生变化，遂作出了（2015）宁民终字第7270号民事判决书，判决撤销本院（2015）栖迈民初字第152号民事判决，驳回信用联社的全部诉讼请求。 后三原告向南京市栖霞区人民法院提起诉讼，主张王亮平、吴永兵承担其向马么二、马以地力四支付了补偿款12万元的损失。2019年4月25日，该院认为三原告与马么二、马以地力四及信用联社于2015年11月13日达成了和解协议，三原告与信用联社自愿给予马么二、马以地力四补偿款42万元，该协议是三原告与马么二、马以地力四及信用联社真实意思表示；王亮平、吴永兵没有参加和解协商，也没有在和解协议上签名，故和解协议对王亮平、吴永兵不产生约束力。该院作出（2018）苏0113民初3081号判决，驳回许加香、林得松、沈定标的诉讼请求。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案拍卖合同中明确约定，拍卖成交、买受人成交款项汇到委托人银行账户后，由委托人协助买受人办理拍卖标的的现状交接手续。《竞买须知》中亦规定，关于交割，买受人待产权证过户办妥后自行与委托人（或承租人）办理房屋交接事宜。2015年11月13日，三原告与信用联社、马么二、马以地力四达成了和解协议，三原告及信用联社分别自愿给予马么二、马以地力四补偿款12万元、30万元，该协议是当事人的真实意思表示。2015年11月17日，三原告、信用联社、马么二、马以地力四在《房屋交接单》中一致确认，房屋交接已完成，无任何纠纷。结合案涉拍卖合同等约定及当事人协议中各自自行处分的意思表示，被告紫金银行支付了30万元的赔偿款履行了协助三原告办理房屋交接的义务。关于租金损失，三原告明知案涉房屋无法全部交接，仍与案外人签订租房协议，系其扩大损失的行为，且与被告无关。三原告认为被告紫金银行、被告拍卖公司存在违约行为，主张二被告承担其租金、赔偿款的损失，并无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告许加香、林得松、沈定标的诉讼请求。 案件受理费3900元，由原告许加香、林得松、沈定标负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审 判 长  沈智慧 人民陪审员  傅庭笙 人民陪审员  宋 捷 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  陈 星