安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初6455号 原告：皖都徽韵小区业主委员会，住所地包河区延安路**皖都徽韵**。 负责人：张泽，主任。 委托诉讼代理人：杨成炬，安徽和源律师事务所律师； 被告：安徽捷迅物业管理有限公司，住所，住所地合肥市包河区延安路**号340000000057371。 法定代表人：刘胜，经理。 委托诉讼代理人：秦松，公司员工。 原告皖都徽韵小区业主委员会与被告安徽捷迅物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告皖都徽韵小区业主委员会的负责人张泽及委托诉讼代理人杨成炬，被告安徽捷迅物业管理有限公司的委托诉讼代理人秦松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告皖都徽韵小区业主委员会向本院提出如下诉讼请求： 1、判令被告限期完全退出皖都徽韵小区A地块区域； 2、承担本案诉讼费。 事实与理由：三年物业服务合同期满前后，被告多次致函包河区住建局、骆岗街道和派出所、繁华社区居委会和原告，要求退出小区、停止物业服务。鉴于被告主动退出的强烈意愿，原告在政府指导下以中投标方式选聘了合肥中义物业服务有限公司，新物业于2018年7月5日进驻小区并与被告办理物业交接工作。但令人遗憾的是，被告主动撤离并停止A地块的13#、14#楼、B和C区住宅区物业服务，但继续占有A地块商业写字楼并继续物业服务。根据规划，皖都徽韵小区由A、B、C三个地块组成一个物业区域，其中A地块由写字楼和13#、14#楼组成。根据规定，一个物业区域只有一个业主大会，应由一个物业企业实施管理。被告要么不撤离，要么全部撤离，被告主动撤出了无利可图甚至有亏本之虞的居住楼而继续保留有利润可赚的商业写字楼，这种挑肥拣瘦的做法既不道德也违法。根据相关规定，现依法提起诉讼并判如所请。 被告安徽捷迅物业管理有限公司辩称：原告在起诉状中未提出要求被告交接皖都徽韵小区A块区域的相关资料，被告也从未收到过任何相关主体要求移交相关资料的通知，从皖都徽韵小区业主的利益为出发点考量，原告单独要求被被告退出小区A地块区域的诉请应予驳回。依据《物业管理条例》第三十八条规定，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料（竣工总平面图，单体建筑、结构设备竣工图，配套设施、地下管网工、地下管网工程竣工图等竣工验收资料安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料）交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。《合肥市物业管理若干规定》第四十条规定，物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律、法规规定和合同约定，履行下列交接义务：（一）移交本规定第二十七条规定的材料（物业管理区域建设工程规划总平面图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工、地下管网工程竣工图格证等资料。供水、供电、燃气、有线电视、通讯等供用合同（协议）、消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证和保修卡、保修协议，共用设施设备的安装、使用和维护保养（含窨井设施检测报告和产品合格证明）等资料。物业质量保修文件和物业使用说明文件。物业管理所必需的其它资料，包括有关房屋权属的申请登记资料，工程验收的各种签证、记录、证明，业主及房屋面积清册等）；（二）移交物业服务期间形成的设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；（三）物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备；（四）移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据；（五）撤出物业管理区域内的服务人员；（六）法律、法规规定的应当移交的其他事项。物业服务企业未办理交接手续，不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。由此可见，物业服务企业撤离物业服务区域应当以交接为前提，物业服务企业在未将相关设施及物业服务所必须的相关资料向相关主体移交的情况下撤离，可能影响全体业主权益。本案中，原告从未要求答辩人向相关主体移交小区A地块区域相关资料，造成答辯人撤场的前提条件不能成就，原告的诉讼请求应该予以驳回。[该论述详见答辩人证据一、北京市第一中级人民法院（2016）京01民终2205号《民事判决书》第12页-13页]；二、皖都徽韵小区A地块区域包括住宅区域和商业区域（办公写字楼），商业区域不在业主委员会的物业管理区域内，原告无权要求移交管理皖都徽韵小区A地块区域包括住宅楼、物业用房、商业配套房、地下车库、、地下车库、商业写字楼筑包括住宅区域和商业区域。住宅区域包括****号楼的专有部分和共有部分商业区域包括办公写字楼、商业配套用房。住宅区域和商业区域是分别规划审批、独立施工。商业区域不但在地理位置布局上完全与住宅区域分开，有专门的铁栅栏与住宅区域分开，而且商业区域的基础配套设施包括水、电、气，消防设施也是完全独立的，与住宅项目完全分离。因此商业区域不在业主委员会的物业管理区域内，原告无权要求移交管理。三、皖都徽韵小区A地块区域包括住宅区域和商业区域，可以划分为两个物业管理区域，人民法院没有划分物业管理区域的职权，本案应先提交相关行政部门进行划分后，再另行起诉。根据《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。《安微省物业管理条例》第十一条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素，按照以下规定进行:（三）规模较大的住宅小区，且配套设施设备能够分制、独立使用的，可以划定或者调整为不同的物业管理区域；（四）、住、住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够独立管理的，可以划分为一个物业管理区域。《安徽省物业管理条例》第十二条第二款规定，物业管理区域划定后，确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的，县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定，并在相关物业管理区域内显著位置公告。本案中，皖都徽韵小区A地块区域中包括非住宅物业及单幢商住楼字且具有独立供水、供电、消防等设备，并能够独立管理。现由于原告与答辩人双方对物业管理区域的划分有争议，本案应先提交相关行政部门对物业管理区域进行划分，对划分不服的，再另行起诉。原告只是再起诉状中笼统地要求答人退出相关区域实际上是在要求人民法院越权裁判综上所述，原告只单独诉请答辩人退出皖都徽韵A地块区域的诉请不能成立，请贵院依法驳回原告的诉讼请求 经审理查明：2015年3月，原告皖都徽韵小区第一届业主委员会与被告安徽捷迅物业管理有限公司就皖都徽韵小区物业服务签订《物业服务合同》，合同期为三年，自2015年3月1日至2018年2月28日止。2018年6月16日，安徽捷迅物业管理有限公司向包河区骆岗街道繁华社区居民委员会发送《关于退出皖都徽韵小区物业服务的函》一份，要求终止皖都徽韵小区B、C区的物业服务。2018年6月20日，皖都徽韵小区业主委员会向安徽捷迅物业管理有限公司作出《皖都徽韵小区业主委员会联系函》，称我小区业主委员会已从居委会获悉，贵公司计划于2018年6月25日撤出对皖都徽韵小区的管理工作。目前小区物业公司的招标工作正在顺利进行。按招标程序将于7月2日开标，新物业公司最早可在7月5日进驻我小区接手物业管理工作。同意7月5日撤出小区服务工作。经公开招投标，合肥中义物业有限公司中标。 2018年7月5日，原告皖都徽韵小区业主委员会与合肥中义物业有限公司就皖都徽韵小区物业服务签订《物业服务合同》，由合肥中义物业有限公司为皖都徽韵小区提供物业服务。2018年7月9日，安徽捷迅物业管理有限公司与合肥中义物业有限公司就小区客户档案和信息与建筑图纸和档案办理了移交。写字楼与写字楼地下室未移交。15#、16#人防车位图纸未交。 2019年5月20日，安徽辉隆投资集团有限公司向包河区住房和城乡建设局发送《关于将“汇元国际”办公楼划分为独立物业管理区域的请示》。 被告安徽捷迅物业管理有限公司提供A区商业区域业主作出的说明，皖都辉韵小区业委会成立，选举时未通知商业区域业主参与选举。 本院认为，国务院《物业管理条例》第十一条明确规定，有关共有和共同管理权力的其他重大事项由业主共同决定。本案所涉皖都徽韵小区分为ABC三个区域，A区包括写字楼为商业区域和两幢住宅区域，原告皖都徽韵小区业主委员会应举证证明业主大会召开时通知了A区写字楼业主，且写字楼业主行使了业主权利，故而业委会的行为产生的效力才能对A区写字楼商业区域业主产生效力。原告所举证据不足以证明A区写字楼业主参与业委会选举及对写字楼共同管理权同意业委会委托他人对写字楼物业进行管理。原告诉请因证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十九条、第三十八条、第五十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 驳回原告皖都徽韵小区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告皖都徽韵小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  杨天柱 二〇一九年十二月十六日 书记员  黄亚玲 附：本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 国务院《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第二十九条在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料： （一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工、地下管网工程竣工图等竣工验收资料> （二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料； （三）物业质量保修文件和物业使用说明文件； （四）物业管理所必需的其他资料。 物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。 第三十八条物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。 物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。