云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初4972号原告昭通弘彩物业管理有限责任公司。统一社会信用代码：91530602686163305E。法定代表人毛国友。住所地：昭通市昭阳区。委托代理人徐天洋，女，汉族，1990年8月22日生，本科文化，公司员工，云南省昭通市大关县人，住云南省昭通市大关县。被告李文辉，男，汉族，1972年8月1日生，文化，农民，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。原告昭通弘彩物业管理有限责任公司诉被告李文辉物业服务合同纠纷一案,本院于2019年8月20日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告昭通弘彩物业管理有限责任公司及其委托代理人徐天洋，被告李文辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昭通弘彩物业管理有限责任公司诉称，被告系秀水康城业主，原告为秀水康城物业公司。被告位于秀水康城××××号房屋面积为151.78平方米，自2012年3月1日起至2017年12月30日止共拖欠原告物业费6693.50元、电费154.4元、水费37.4元、垃圾处置费480元以及因逾期产生的滞纳金41308.55元，共计48673.85元。根据原告与开发商签订的《秀水康城前期物业服务委托合同》规定“被告应当按合同约定的0.7元／平米／月的物业服务标准向原告缴纳物业费”，但昭通市发展和改革委员会文件规定“原告物业费标准为0.63元／每1月每1平方米，由原告按上述标准收取物业服务费”，被告自2012年3月份起一直未曾向原告交纳过物业费，且原告多次催缴未果；合同约定“业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起每天按所欠物业服务费用的千分之五交纳滞纳金”。综上所述原告特提起诉讼请求1、判决被告支付原告物业费6693.50元、电费154.4元、水费37.4元、垃圾处置费480元、滞纳金41308.55元，共计48673.85元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告李文辉辩称，1、被答辩人负责管理我秀水康城物业，并未经我业主认可，也未经我业主签字同意，被答辩人是与开发商签订的合同；2、从被答辩人于2012年3月1日到我秀水康城物业管理后，被答辩人一直失职不负责任，任由保安人员在我小区内随地大小便，并从未尽职尽责的管理过我秀水康城，花草树木被放死干枯，垃圾不处理，放火烧，致使整个小区内乌烟瘴气，污染严重，监控损毁不更换，导致经常出现业主被盗，东西丢失，我业主要求他们更换监控，被答辩人也无动于衷；同时小孩放学推自行车走地下室的通道门经过，保安还要黑收5元钱的过路费，因此引起我们业主极大的不满，我们业主一直不认可被答辩人负责我秀水康城的物管事务，并成立业主委员会要求被答辩人及时整改，经城建局及城管责令被答辩人在半年内进行整改，但被答辩人并未采取任何措施，一直到2017年更换了新的物管部门我秀水康城小区才得到安宁、健康的生活环境。3、我们业主要求被答辩人进行整改，被答辩人开些假发票来哄骗我们业主，喊我们业主承担此笔费用。4、因被答辩人对我秀水康城失职、不负责任，我们业主一直不认可被答辩人，答辩人业主也就不存在拖欠被答辩人任何费用。故答辩请求1、判令驳回被答辩人的一切诉讼请求；2、本案诉讼费由被答辩人承担。原告昭通弘彩物业管理有限责任公司为了证实自己的主张，向本院提交了以下证据：一、营业执照复印件1份，证明原告主体资格；二、《秀水康城前期物业服务委托合同》复印件1份，证明我方受开发商邀请签订了这份合同，对小区进行物业管理服务；三、昭通弘彩物业管理有限责任公司费用催收函原件1份，证明原告向被告催费，被告以未办理房产证为由拒绝缴费；四《昭通市发展和改革委员会文件》复印件一份，证明发改委执行6角3每平方米每月的物业管理费。经质证，被告李文辉对原告提交的第1组证据无异议；对第2组证据认为不清楚，也没有人告诉我们有物管公司来管理我们；第3组证据认为不是我签的字；对第4组证据无异议。本院认为，原告提交的第1、4组证据，被告无异议，本院予以采信；第2组证据，无相应证据印证，且被告予以否认，本院不予采信；第3组证据，具有真实性合法性，本院予以采信。被告李文辉向本院提交了以下证据：物业服务管理合同1份，证明原告签订的物业服务合同不是和原告签订的，是和宜宾逸祥物业管理公司签订的。经质证，原告昭通弘彩物业管理有限责任公司对证据三性均不认可，没有公章。本院认为，被告李文辉提交的证据与本案不具有关联性，不能达到其证明目的，本院不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2011年11月30日原告昭通弘彩物业管理有限责任公司与昭通市信合房地产开发责任有限公司就秀水康城小区物业管理签订《秀水康城前期物业服务委托合同》，合同约定：由原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；物业管理服务费：住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.70元向业主或物业使用人收取；业主或物业使用人逾期20天未交纳物业管理费的，从逾期之日起按所欠物业服务费用的5‰交纳滞纳金。2012年3月29日昭通市发展和改革委员会向原告发出《昭通市发展和改革委员会关于秀水康城住宅小区物业服务费收费标准（试行）的批复》收费标准为：秀水康城住宅物业服务费收费实行政府指导价管理，收费标准最高为每月每平方米0.63元，（此标准未含电梯运行维护费和二次加压供水运行维护费），以房屋产权登记面积计算，未办理产权证的以售房合同中的建筑面积计算。被告李文辉居住秀水康城小区8栋1单元021号房屋，房屋面积为151.78平方米，被告的物业管理费从2012年3月1日起自原告于2017年12月30日退出管理止共计5年零10个月便未交纳物业费、垃圾处置费等费用。现原告起诉来院，请求1、判决被告支付原告物业费6693.50元、电费154.4元、水费37.4元、垃圾处置费480元、滞纳金41308.55元，共计48673.85元。2、本案全部诉讼费用由被告承担。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与昭通市信合房地产开发责任有限公司签订的《秀水康城前期物业服务委托合同》合法有效，对业主具有约束力。本案中，原告按照《秀水康城前期物业服务委托合同》的约定，为被告提供了基本的物业服务，并未存在严重违约，故被告应当根据《秀水康城前期物业服务委托合同》的约定交纳物业服务费及相应费用。对于被告拒绝支付物业服务费的抗辩理由无相应证据证明不成立，故应当向原告支付自2012年3月1日起至2017年12月30日止所拖欠的物业服务费:151.78平方米×0.63元/㎡/月×70月=6693.5元；对于原告主张的电费154.4元、水费37.4元、垃圾处置费480元，原告所提供的证据不充分，且无其他证据相互印证，本院不予支持。针对原告主张的物业服务费、垃圾处置费等费用迟延支付期间的滞纳金，作为原告在被告未按时缴纳其费用，而长期不主张其权利，放任其损失扩大，导致双方产生争议，故对其请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十日内，由被告李文辉向原告昭通弘彩物业管理有限责任公司支付自2012年3月1日起至2017年12月30日止所拖欠的物业管理费共计6693.5元；二、驳回原告昭通弘彩物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1017元，由被告李文辉承担142，由原告承担875元。如不服本判决，可在判决书送达之日起的十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请执行,申请执行的期限为二年。审 判 长  龚 勋人民陪审员  锁才坤人民陪审员  陈礼学二〇一九年十二月二日书 记 员  周 镝