广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初19525号原告：深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：利某，执行董事。委托诉讼代理人：温惠光，广东华商律师事务所律师。被告：深圳荷包金融信息咨询有限公司，住所地深圳市前海深港合作区。法定代表人：梁某某，总经理。委托诉讼代理人：丁某，系公司员工。原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司诉被告深圳荷包金融信息咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案受理后，依法适用简易程序于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温惠光，被告的委托诉讼代理人丁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的2019年4月1日至6月20日期间的租金1155852.27元；2.判令被告向原告支付拖欠租金的违约金32941.7元（暂计至2019年6月30日，要求支付至实际付清之日）；3.判令被告向原告支付拖欠的2019年4月1日至2019年6月20日期间的管理费87234.13元、2019年4月1日至2019年6月20日期间的本体维修基金1090.43元、2019年4月1日至2019年6月20日期间的中央空调系统维护费10468.09元、2019年4月1日至2019年6月20日期间的电费1860.95元、水费260.13元、垃圾处理费18.04元、排污费74.52元、中央空调使用费21985元以及逾期支付上述费用的滞纳金3559.7元（暂计至2019年6月30日，要求支付至实际付清之日）；4.判令被告对迁离租赁物业导致的损坏恢复原状，或赔偿57647.36元由原告代为修复；5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第4项诉讼请求为：判令被告赔偿修复费用57647.36元。事实与理由:2016年7月29日，原告与被告签订《中国储能大厦租赁补充协议》，约定原告将位于深圳市南山区单位，面积1635.64平米出租给被告使用，租期自2016年8月1日起至2021年10月31日止。其中，2018年11月1日至2019年10月31日期间，每月租金为433444.6元。租赁期限内，原告或原告委托的物业服务公司按政府有关部门规定的标准向被告收取水、电费及其它费用。但自2019年4月1日起，被告未按照合同约定时间向原告支付租金、管理费、电费、中央空调使用费、中央空调系统维护费等。原告经多次催告，均无果。2019年6月20日，被告在交回租赁物业时，因迀离导致租赁物业部分损坏，经催告拒不修复，也给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告辩称：1、因情势变更，可以提前解除租赁协议。被告是按照《网络借贷信息中介机构业务活动管理暂行办法》规定的网络借贷信息中介机构，民间俗称P2P公司，服务对象面向社会公众。但自2018年开始，受中美贸易摩擦持续发酵影响，经济下行压力增大，金融监管趋严，P2P“暴雷潮”不断涌现，投资人信心不足等客观环境影响，被告的经营收入下滑，员工批量离职，由370人减至90人，办公室明显空置，如继续承担原有的高租金成本，被告将难以为继。为了严格遵循公司应有的审慎经营原则，维持合理的财务运转经营，切实保障44万公众投资者的利益，被告必须采取降低运营成本的举措，退掉47楼整层。此举也是贯彻当前政府为防范化解金融领域风险的要求，确保不引发金融风险传导给社会公众，故该情况属于情势变更。因此被告多次向原告申请提前解除部分租约，退掉47楼整层，只保留运营团队基本需要的46楼整层，但原告不予理会；2、房租拖欠期间计算错误。拖欠房租期间不是2019年4月1日至6月20日，而是2019年4月1日至5月17日，总计47天。房租按1635.64平×265元/月/平÷30天×47天计算得679063.2元。被告因资金周转导致2019年4月1日后未能及时支付原告房屋租金，与原告多次沟通未果，直至2019年5月17日，被告向原告发送《退租通知书》，被告工作人员全部搬离47楼，将47楼腾空，物业将钥匙取走，5月21日物业对47楼停水、停电，入户门贴封条。租赁合同目的不能实现，被告不能使用该租赁标的物，因此，《租赁协议》的终止日期应为2019年5月17日；3、违约金计算基数和期限错误。违约金应为15957.98元，计算方式为679063.2元×47天×0.0005＝15957.98元，应当从租赁保证金里抵扣；4、没收租赁保证金属于格式条款。《租赁协议》第5.5条、第10.2条没收租赁保证金属于格式条款，《租赁协议》由原告提供，免除其责任，加重对方责任，该条款无效。且被告已经按照逾期每天万分之五标准承担了违约金，就同一事项，被告已经承担了违约责任，不应过分加重被告责任；5、拖欠房租应当从租赁保证金里抵扣。被告已缴纳46楼和47楼总计2422605元的租赁保证金，按面积分摊到47楼的为1226730元，计算公式为2422605元×1635.64平方米÷3230.14平方米＝1226730元，拖欠房租和违约金总计695021.18元（679063.2元＋15957.98元），根据《租赁协议》第4.2条，应当从租赁保证金里扣除后，余额为531708.82元，应当由原告退还给被告；6、原告无权收取物业费。本文所述物业费包括但不限于管理费，本体维修基金，中央空调系统维护费，电费，水费，垃圾处理费，排污费，中央空调使用费等，以下简称物业费。根据合同的相对性，物业费是被告与深圳市卓越物业管理有限公司（以下简称卓越物业）在《物业服务协议》里约定的权利义务，原告不是《物业服务协议》的签约主体，无权收取物业费。原告将自己与卓越物业混同，《房屋设施设备交接清单》是6月20日办理的交接手续，但所交接内容为玻璃幕墙，弱电入户，开关电源箱……是《物业服务协议》项下的权利义务关系，不是《租赁协议》项下的权利义务关系，与5月17日被告与原告之间退租47楼房屋无必然联系；7、被告搬离47楼后已就租赁物恢复原状。就《房屋设施设备交接清单》亦是被告与卓越物业之间的法律关系，与原告无必然联系。被告5月17日搬离47楼后，就租赁物已恢复原状，并支付了1500元清扫费，大门钥匙已经被收走，门已经贴了封条，整洁情况见被告2019年8月30日拍摄照片。《47楼电路恢复预估价格清单》里所列线管、接线盒底座、吸顶灯等物品属于被告自己装修物，在《房屋设施设备交接清单》3开关电源箱，12灯具里明确表明是被告资产，物业和业主均予以确认，被告拆除自己的装修物品亦无需赔偿给原告。被告只要按照8.8条保证房屋及其附属设施完好交回即可，没有不正常损坏，所以被告不应承担损坏恢复原状赔偿费。综上所述，被告因中美贸易摩擦，“P2P暴雷潮”，经济下滑等因素，导致员工批量离职，办公室明显空置等客观原因，出现情势变更的的情况，多次与原告协商提前部分解除《租赁协议》。退租47楼整层，直至2019年5月17日，被告腾空47楼，所有员工搬至46楼办公，被告通过邮件向原告发送《退租通知书》，原告收走47楼钥匙，并贴封条，断水断电，导致租赁47楼已经不能实际履行，因此拖欠房租期间为2019年4月1日至5月17日，共计47天，被告承担每日万分之五的违约金，从租赁保证金里抵扣，余额为531708.82元，应由原告退还给被告。根据合同的相对性，原告不是《物业服务协议》的签约主体，无权主张物业费。为维护被搞得合法权益，根据公平原则，请法院主持公道。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月29日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《中国储能大厦租赁补充协议》，约定：甲方将中国储能大厦47楼ABC单位（建筑面积1635.64平方米）出租给乙方使用；用途为研发办公；乙方租用涉案房产的期限自2016年8月1日起至2021年10月31日止；甲方同意给予乙方三个月装修期（装修期内免租金，但水、电、物业管理费等其他费用仍须缴纳）；装修期自2016年8月1日起至2016年10月31日止，2016年11月1日起计收租赁相关费用；租金为250元/平方米/月，2016年11月1日起前2年为固定租金，第3年起租金逐年递增6%，日租金按月租金除以30天计算，租金自2016年11月1日起每月支付，每月租金具体金额为：2016年11月1日至2017年10月31日，月租金408910元，2017年11月1日至2018年10月31日，月租金408910元，2018年11月1日至2019年10月31日，月租金433444.6元，2019年11月1日至2020年10月31日，月租金459451.28元，2020年11月1日至2021年10月31日，月租金487011.81元；甲、乙双方签订本协议后，甲方向乙方按照租金250元/平方米/月的费用标准收取46楼和47楼总计三个月的租金费用作为租赁保证金，即2422605元，乙方已向甲方支付一个月的租赁意向金807535元，仍需支付1615070元；若乙方在租赁期间无重大违约行为，且租赁期限届满时能按甲方要求搬离、将租赁房屋完好地返还甲方，且付清了租金、物业管理费、水电费等全部费用后，则租赁保证金在15个工作日内不计息退还，否则甲方有权将租赁保证金在扣除相关费用之后再退还乙方；乙方应于本协议签订后五个工作日内，向甲方支付租赁保证金；乙方应在本协议签订后五个工作日内支付首月租金408910元，此后，乙方应在每月10日前支付当月租金；租赁期限内，乙方须按本协议约定时间内向甲方支付租金，逾期未支付，乙方按日向甲方支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，若乙方超过十个工作日仍未付清，则乙方构成根本性违约，甲方有权解除本协议，乙方已缴纳的租赁保证金将作为违约金支付给甲方；租赁期内，甲方或甲方委托的物业服务公司按政府有关部门规定的标准向乙方收取电费、水费及其他费用；乙方逾期未支付水费、电费及其他费用，乙方按日向甲方或甲方委托的物业服务公司支付该笔逾期应付款万分之五的违约金，超过两个月未付清，乙方构成违约，甲方有权中止提供水、电服务；乙方拖欠租赁使用费达一个月以上，或拖欠水电费达二个月以上的，甲方有权解除本协议并没收租赁保证金，且由此造成甲方其他损失的，乙方应当赔偿甲方的全部直接、间接损失；租赁期内如乙方提前解约，需提前三个月通知甲方，且甲方不退还乙方支付的租赁保证金，若提前通知时间不足三个月，除不退还租赁保证金外，乙方还需支付一个月租金作为提前解约补偿金；及其他内容。2016年7月11日，被告向原告转账807535元，用途记载为“荷包金融付储能大厦46、47楼租赁定金”，2016年8月1日，被告向原告转账1615070元，用途记载为“押金”。2016年9月30日，被告（甲方）与深圳市卓越物业管理有限公司（乙方，以下简称“卓越公司”）签订《物业服务协议》，约定：甲方租赁使用涉案房产，建筑面积1635.64平方米；物业类型为写字楼；物业服务费为20元/月/平方米；中央空调系统维护费按2.4元/月/平方米缴纳；专项维修金按0.25元/平米/月缴纳，乙方于每月10日前发出当月《收费通知单》，甲方应于每月10日前交纳当月物业服务费、中央空调维护费及上月空调使用费、水、电费等其他相关费用；逾期缴费，加收以所欠物业服务费为基数的每日万分之五的逾期付款滞纳金；乙方接受供水、供电、信息、环卫等单位的委托代收水、电、环卫等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，甲方须于次月10日前向乙方交清相关费用；逾期未交纳相关费用的，甲方和物业使用人从逾期之日起按日按欠费总额的万分之五支付违约金，并承担乙方实现债权的费用；及其他内容。原告提交其分别于2019年6月6日、6月20日向被告发出的《租金催缴函》，以证明原告多次向被告催收租金、滞纳金等。被告表示其未收到上述通知。卓越公司分别于2019年4月23日、5月31日向涉案房产用户发出催缴通知书，载明其未缴纳2019年4月管理费32712.8元、空调使用费4510元、空调维护费3925.54元、电费503.1元、本体维修基金408.91元、水费177.19元、排污费50.76元、垃圾处理费12.69元、滞纳金234.43元，2019年5月管理费32712.8元、本体维修基金408.91元、空调维护费3925.54元、空调使用费7410元、电费464.4元。原告提交了《房屋设施设备交接清单》，载明单元号为47ABC，其中第三项开关电源箱备注为“线被拆除”，第四项装修部分（墙面、天花、网格地板、入户门）备注为“网格地板有几块被拆除”，第十一项临窗照明备注为“无法测试，断电了”，第十二项灯具备注为“被拆除”，张茂手写第三项、第十二项为租户资产，移交客户、业主方、物业各方签名时间为2019年6月20日。为证明涉案房产受损情况，原告提交了照片以及自行制作的47楼电路恢复预估价格清单，载明总计金额为57647.36元。被告对上述证据的真实性、关联性不予认可，并提交了照片以证明涉案房产已恢复原状，未有损坏。被告提交了微信聊天记录、退租通知书、于2019年5月22日与原告的往来邮件，以证明其告知原告于2019年5月17日退租涉案房产。原告对微信聊天记录、退租通知书的真实性、合法性、关联性均不予认可，原告称退租通知书未记载落款时间，也无签收人，对于双方的往来邮件，原告称双方未就退租的责任承担问题协商一致。被告提交了卓越公司向其发出的函件，载明被告未缴纳2019年4月、5月管理费、电费等各项费用，要求被告于2019年5月23日前缴清各项费用，如未缴纳，于2019年5月24日将中止提供水、电服务。原告对该证据的真实性不予认可。被告提交了2019年6月18日与微信备注名称为“储能黄经理”的聊天记录，其中“储能黄经理”称：“亲，这样吧，大件东西确实没地方搬，先暂时放47楼里面”，“杂物，绿植，地毯、卫生清理，保洁报价1500，你看价格是否可以，或者你找家政公司也可以”，被告向其转账1500元。原告称从该聊天记录可以看出，涉案房产于2019年6月18日仍被被告占有使用。被告提交了银行电子回单，以证明其支付租金、管理费等各项费用至2019年3月，原告对此予以确认。庭审中，被告确认管理费为20元/月/平方米，中央系统维护费为2.4元/月/平方米，专项维修基金为0.25元/月/平方米，上述收费标准与原告提交的欠费明细表所主张的收费标准一致；原告陈述其已支付水、电费等各项费用，涉案房产于2019年6月17日张贴封条，双方于20日签订交接清单，交付涉案房产；原告主张没收租赁保证金，并确认按照2019年5月31日物业公司发出的催缴通知书中记载的金额主张全部水、电费、垃圾处理费、排污费、中央空调使用费。本院认为，原、被告签订的《中国储能大厦租赁补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。本案中，被告以情势变更为由主张提前解除合同，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。被告自2019年4月1日起未再支付租金，原告主张2019年4月1日至6月20日期间的租金，虽然被告抗辩其于2019年5月17日已搬离涉案房产，但从《房屋设施设备交接清单》来看，被告系于2019年6月20日对涉案房产进行了交付，故被告应向原告支付2019年4月1日至6月20日期间的租金1155852.27元（433444.6×2个月零20天）。被告未按约定支付上述期间的租金，原告要求被告按日万分之五的标准支付逾期付款违约金，符合合同约定，本院予以支持，根据合同约定，被告应于每月10日前支付当月租金，被告应以每月欠付租金为基数，按日万分之五的标准，自欠付租金当月11日起，向原告支付逾期付款违约金至本院确定的付款之日止。对于原告要求被告支付2019年4月1日至2019年6月20日期间的物业管理费、本体维修基金、中央空调系统维护费、水费、电费、垃圾处理费、排污费、中央空调使用费的诉讼请求。根据涉案租赁合同的约定，租赁期内，原告委托物业服务公司向被告收取上述费用，涉案物业的物业公司与被告签订的物业管理合同中，亦明确约定了物业服务费和中央空调系统维护费、专项维修基金的支付标准，现原告作为业主方要求被告支付前述费用，符合约定，故被告应向原告支付2019年4月1日至2019年6月20日期间的物业管理费87234.13元（20元/月/平方米×1635.64平方米×2个月零20天）、中央空调系统维护费10468.09元（2.4元/月/平方米×1635.64平方米×2个月零20天）、专项维修基金1090.43元（0.25元/月/平方米×1635.64平方米×2个月零20天）。原告已垫付上述期间应缴纳的水费、电费、垃圾处理费、排污费、中央空调使用费，故其按照物业公司于2019年5月31日发出的《催缴通知书》记载的金额主张水费177.19元、电费967.5元、垃圾处理费12.69元、排污费50.76元、中央空调使用费11920元，本院予以支持。根据物业服务协议的约定，被告应于当月10日前交清上述费用，逾期支付的应承担滞纳金，现被告未按约定支付上述费用，应支付相应逾期付款违约金，故被告应按欠付费用的日万分之五的标准，自当月11日起向原告支付违约金，至本判决确定的付款之日止。根据双方约定，若被告拖欠租赁使用费达一个月以上，原告有权解除协议并没收租赁保证金。现原告主张涉案房产修复费用57647.36元，但该笔费用尚未发生，被告对此亦不予认可，且原告已主张没收租赁保证金，该租赁保证金足以弥补上述损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳荷包金融信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司支付2019年4月1日至2019年6月20日期间的租金1155852.27元；二、被告深圳荷包金融信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司支付逾期支付2019年4月1日至2019年6月20日期间的租金的违约金（以每月欠付租金为基数，按日万分之五的标准，自欠付租金当月11日起计算至本院确定的付款之日止）；三、被告深圳荷包金融信息咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司支付2019年4月1日至2019年6月20日期间的物业管理费87234.13元、中央空调系统维护费10468.09元、专项维修基金1090.43元、水费177.19元、电费967.5元、垃圾处理费12.69元、排污费50.76元、中央空调使用费11920元及逾期支付上述费用的违约金（按欠付费用的日万分之五的标准，自当月11日起计算至本判决确定的付款之日止）；四、驳回原告深圳科能先进储能材料国家工程研究中心有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8578.47元，原告已预交，由原告负担429.35元，被告负担8149.12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 赖 晖二〇一九年十二月十一日书记员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。