辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0114民初20197号原告：屈晨，女，1977年10月13日出生，汉族，住沈阳市铁**。被告：辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区沙岭镇沙岭小区。法定代表人：符文章，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍妍，女，1986年4月25日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被告：沈阳广济医院，住所地沈阳市于洪区沙岭路**。法定代表人：王德斌，系该单位法人。委托诉讼代理人：王宇川，系辽宁显法律师事务所律师。被告：王宇亭，男，1972年5月29日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王宇川，系辽宁显法律师事务所律师。原告屈晨诉被告辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司（以下简称荣信公司）商品房销售合同纠纷一案，本案于2018年4月26日受理，于2019年7月8日作出（2018）辽0114民初4154号民事判决书，原告提出上诉，沈阳市中级人民法院于2019年9月11日作出民事裁定书，将案件发回本院重审，本院于2019年10月16日受理后，依法追加沈阳广济医院及王宇亭为本案共同被告，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告屈晨、被告荣信公司委托诉讼代理人霍妍、被告沈阳广济医院及被告王宇亭共同的委托诉讼代理人王宇川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告荣信公司立即为原告办理于洪区沙岭路2—1号4013门房屋所有权证。2、请求判令被告荣信公司支付原告逾期办理房屋所有权证的违约金10000元；3、被告荣信公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告购买了被告荣信公司开发的位于沈阳市于洪区，并于2013年10月16日向被告荣信公司支付了该套房屋的契税和维修基金，并敦促被告荣信公司早日为原告办理房屋所有权证，但时至今日，被告荣信公司一直以种种原因拖延办理。综上所述，被告荣信公司作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告荣信公司应在商品房交付使用540日内按约定办理房屋所有权证，根据法律的相关规定，被告荣信公司应当立即办理房屋所有权证并支付违约金。被告荣信公司辩称，1、答辩人与王宇亭存在商品房销售合同关系，是受到法律保护的，与原告屈晨不能存在任何法律关系，应当驳回原告的全部请求。2013年5月20日答辩人与王宇亭签订《认购协议书》，王宇亭认购答辩人房屋总面积5300平方米，平均单价为6000元/㎡，总价款约为3000万元。具体房屋（房号）及最终价款以后续双方商定（协议）为准，单元房屋面积最终以沈阳市房产局实测为准，据实结算，多退少补。协议上写明王宇亭购买房屋的全部房号，案涉房屋的房号就在其中，并约定由王宇亭负责办理借名按揭贷款，但首付款及银行贷款本息由王宇亭负责偿还，首付款可按期支付。2013年6月27日答辩人与王宇亭签订《广济医院更改方案》约定答辩人负责将出售给王宇亭的房屋进行改造施工，作为医院或医疗场所使用。2015年9月30日答辩人与王宇亭《房屋验收交接确认书》，证明答辩人将包括案涉房屋在内的全部房产交付给王宇亭，房屋由其实际占有和使用。2016年9月30日答辩人与沈阳广济医院签订物业服务合同，案涉房屋由王宇亭实际占有和使用，物业费由广济医院和王宇亭缴纳。2017年7月1日答辩人与王宇亭签订《还款协议书》，约定总计房款15009309.69元，以上款由王宇亭负责偿还，如王宇亭届期不能偿还原告房款本金及利息，逾期利息按20%计算。以上证据形成完整的证据链，足以证明真正与答辩人存在商品房销售合同关系的是王宇亭，王宇亭借用屈晨的名字，办理贷款等手续，屈晨并非案涉房屋的实际权利人，无权向答辩人提出任何请求。2、答辩人没有收到案涉房屋的首付款，根据合同的约定，在王宇亭没有付清全部购房款本金及利息和银行按揭贷款之前，答辩人有权不予办理房屋产权证手续，答辩人不存在违约行为，无需承担违约责任。答辩人与王宇亭存在商品房销售合同关系，为合同的相对人，王宇亭有权向答辩人提出关于合同的请求，而且根据答辩人与王宇亭的协议约定，王宇亭没有付清全部购房款本金及利息和银行按揭贷款之前，答辩人保留房屋所有权，并有权不予办理房屋产权证手续。即在王宇亭偿还了全部的款项以后，才有权向答辩人提出办理房证。原审的两级法院亦对此作出了认定，答辩人有权不办理房产证，答辩人不存在任何违约行为，无需承担违约责任。综上所述，原告并非案涉房屋的实际权利人，无权向答辩人请求任何权利，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告王宇亭及被告广济医院辩称，案涉房屋系被告王宇亭实际购买，双方系真实买卖关系，案涉房屋的首付款并未支付，案涉房屋贷款由被告王宇亭负责偿还，对于该事实由沈阳市中级人民法院作出的（2019）辽01民终11529号民事判决书予以认定，因此原告对该房屋不享有所有权，因此无权主张办理房屋产权证登记，请求法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告王宇亭系广济医院院长。2013年5月20日，被告王宇亭（乙方）与被告荣信公司（甲方）签订《认购协议书》，约定：王宇亭拟购买荣信公司开发的沈阳市于洪区沙岭荣信商业广场房屋作为医院使用。原告认购的房屋建筑面积约为5300平方米，平均单价为6,000元/㎡，总价款约为3,000万元。具体房屋（房号）及最终价款以后续双方商定（协议）为准，单元房屋面积最终以沈阳市房产局实测为准，据实结算，多退少补。房号包括于洪区沙岭路2-1号4013门等房屋在内共56套。关于付款方式，双方约定：“按揭贷款：由乙方（王宇亭）负责办理借名按揭贷款，但首付款及银行贷款本息全由乙方负责偿还，首付款可按期支付。乙方未付清购房全部款项（包括并不限于首付款、按揭贷款本息、税费等），甲方（被告荣信公司）保留房屋所有权”。2013年6月27日，甲方荣信公司与乙方王宇亭签订广济医院更改方案，内容为荣济公司负责将出售给王宇亭的房屋进行改造施工，作为医院或医疗场所使用，2015年9月30日，荣信公司与王宇亭签订房屋交接确认书，将50余套房屋交付给王宇亭。2017年7月1日，荣信公司（甲方）与广济医院（乙方）王宇亭（乙方）签订还款协议书、还款协议补充内容为：鉴于赵志恒、孙及媛、田庆涛、王佳华、屈晨……共计15名购房人购买甲方辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司开发的沈阳沙岭荣信商业广场房屋56套房屋共计欠甲方房款人民币10361259.97元（详见附件一）以上房款合计人民币15009309.69元，以上款项由乙方广济医院和王宇亭共同偿还，双方达成以下还款协议，250万元从2014年9月30日开始按年利率百分之六计算利息至2017年9月30日利息为45万元……剩余房款本金按年利率百分之六计算利息，利息每年9月30日前结清，如乙方届期不能按期偿还甲方付款本金及利息，逾期利息按百分之二十计算，且甲方有权收回以上欠款房屋，并不退还以上房屋已交完房款。2017年7月10日，王宇亭出具还款协议补充说明，内容为王宇亭2017年7月1日就屈晨等15人名义购买的辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司56套房屋拖欠购房本金10361259.97元，及王宇亭本人购买8套房屋，截止到2017年9月30日共计拖欠本金15009309.69元及利息1736648元出具还款承诺，王宇亭系借用屈晨等15人名字购买荣信集团沈阳房地产开发有限公司房屋的实际购房人，也是全部购房款（包括首付款和银行按揭贷款）实际债务人。同意在上述欠款（包括拖欠购房本金及利息）和银行按揭贷款全部付清之前，荣信公司不予办理房屋产权手续。另查明，被告荣信公司与原告屈晨签订了沈阳市于洪区沙岭路2-1号4013门商业用房的《商品房买卖合同》，该房屋建筑面积113.10平方米，单价为3890.37元，总房款为440000.85元。于签订合同当日缴纳首付款220000.86元，余款人民币220000元做贷款。买受人带齐所需贷款资料到指定地点办理贷款。2013年10月16日，被告荣信公司出具收款收据一份，该收款收据上记明付款单位（交款人）为“屈晨”，收款事由为契税、印花税、维修基金等。2014年3月26日，被告荣信公司出具了预收购房款22万元的销售不动产统一发票一份，发票记明付款方名称为“屈晨”，收款方名称为“辽宁荣信集团沈阳房地产开发有限公司”。2014年5月30日，沈阳市地方税务局直属分局出具税收缴款书一份，该税收缴款书中记明纳税人名称为“屈晨”，收取费用为印花税220元、契税17600.03元。2018年7月9日，王宇亭以屈晨、荣信公司为被告向我院提起诉讼，对本案争议房屋主张所有权，现该案已审理完毕，王宇亭的诉讼请求被法院驳回。被告王宇亭提供自2018年11月9日-2019年8月10日期间的银行转帐记录明细，证明在上述时间内被告王宇亭按月向原告屈晨转帐共计113000元，此款项为包括本案房屋在内的房屋的每月偿还贷款数额。证明案涉房屋每月贷款由被告王宇亭偿还。原告屈晨对该证据质证意见为确实给我转了。但是对于转帐的性质需要说明，我在购买房屋之后开始向银行还款是在2014年6月还款，但王宇亭只有2018年11月9日-2019年8月10的转帐记录，其余款项均是广济医院财务向我的银行卡转帐。房屋由广济医院使用，所以该款项是房屋的租金，该房屋不是王宇亭个人在使用。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效（一）行为人具有相应的民事行为能力（二）意思表示真实（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案，原告屈晨与被告荣信公司签订了商品房买卖合同并在房地产大厦进行了登记备案，后在银行贷款，原告主张与被告荣信公司存在真实的买卖合同关系，而被告荣信公司及被告广济医院及被告王宇亭均主张涉案房屋系王宇亭借屈晨等15名个人借名买房，目的为套取银行贷款。真正的买房人为被告王宇亭。本案的争议焦点为原告屈晨和被告荣信公司是否具有真实的商品房买卖关系，原告屈晨诉请办理房证及逾期办证违约金是否应支持，本案，被告荣信公司否认收到原告屈晨交付的房屋首付款，原告屈晨未向法庭提供交付首付款220000.86元转账凭证，称系现金交付，而原告屈晨亦未提供现金取款凭证等资金来源证据，故原告交付首付款证据不足。被告王宇亭提供2018年11月9日-2019年8月10日期间的银行转帐记录明细，证明在上述时间内被告王宇亭按月向原告屈晨转帐共计113000元，此款项为包括本案房屋在内的房屋的每月偿还贷款数额。而原告屈晨对该证据质证意见为转款系租金，但屈晨未提供与广济医院租赁合同，故原告未能提供证据其与广济医院存在租赁关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。屈晨提供证据不足以证实其与荣信公司存在真实商品房买卖关系，而荣信公司提供的认购协议书及还款协议书、还款协议补充内容均证明荣信公司与王宇亭存在真实的买卖关系，借用屈晨名买房进而套取银行贷款，该组证据与被告广济医院、王宇亭荣信公司陈述一致。故本院认定原告屈晨与被告荣信公司没有真实的商品房买卖关系，原告屈晨要求办理房屋所有权证书及逾期办证违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告屈晨的诉讼请求。案件受理费50元，由原告屈晨承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  郝佳欣人民陪审员  唐 琳二〇一九年十二月十二日书 记 员  王艺宁