中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0112民初32193号原告：古坚明(FURUGENAKIRA)，男，1959年10月22日出生，国籍日本国，现住上海市长宁区虹桥路******。原告：陈艳，女，1963年7月9日出生，汉族，住上海市长宁区虹桥路******。上述两原告共同委托诉讼代理人：汤顺舟，上海美易律师事务所律师。被告：陈奇，男，1934年11月1日出生，汉族，户籍地上海市闵行区七莘路********，现住上海市，现住上海市静安区岭南路******>委托诉讼代理人：李仲国，男，住上海市黄，住上海市黄浦区福州路******业有限公司推荐。原告古坚明、陈艳与被告陈奇其他合同纠纷一案，本院于2018年5月23日以(2018)沪0112民初17064号立案受理后进行了审理，并于2018年12月24日作出一审判决。因被告陈奇不服该判决，遂上诉于上海市第一中级人民法院。上海市第一中级人民法院经审理后，于2019年8月13日以事实认定不清为由将该案发回重审。本院于2019年8月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序分别于2019年9月23日、2019年10月14日公开开庭进行了审理。原告陈艳及原告古坚明、陈艳的共同委托诉讼代理人汤顺舟，被告陈奇的委托诉讼代理人李仲国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告古坚明、陈艳向本院提出如下诉讼请求：要求判令被告将位于上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋过户至两原告名下，过户期间所发生的费用均由两原告负担。事实和理由：原告古坚明与陈艳于1992年12月在日本登记结婚，被告陈奇系原告陈艳之父。1994年，原告古坚明受所在单位B公司(以下简称B公司)指派到上海筹建办事处，为解决在沪居住问题，B公司一次性出资530万日元给原告在上海购买住房，基于当时选定的上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋(即本案涉案房屋)系内销房，外国人无法购买，故两原告与被告口头商定由两原告共同出资以被告名义购买该房屋，待后续政策调整再把房屋过户给原告。该房屋交付后，一直由两原告居住，后又以两原告名义出租，租金由两原告收取。本世纪初本市取消内外销房区别后，两原告遂要求被告配合办理过户手续，但被告一直拖延至今未办。根据《中华人民共和国物权法》及相关法律规定，两原告是涉案房屋的实际出资人、购买人，该房屋的产权理当归属两原告。为维护自身合法权益，故两原告向法院提起诉讼。被告陈奇辩称，不同意两原告的诉讼请求，理由如下：一、被告持有涉案房屋的《上海市房地产权证》，涉案房屋的产权人为被告。二、被告是《商品房买卖合同》载明的购买方，故被告持有的产权证合法有效。三、涉案房屋的付款人为被告，被告持有开发商出具的收据，收据上载明的付款人为被告，故涉案房屋的实际付款人为被告。四、被告因年迈，跟随儿子生活，但拥有涉案房屋合法的居民户口簿，是涉案房屋的常住居民，对涉案房屋享有法定的居住权。五、被告家庭经济富裕，具备购房能力。1956年，被告担任人民解放军政治部干事，1969年，被告携带14年巨额转业费回到上海，成为厂长等，获得多项荣誉，63岁退休。退休后，被告兼任多家公司法定代表人，被告之子拥有多家公司。六、被告购买涉案房屋有其客观原因。涉案房屋系本市首个万科品牌房屋，属于稀缺产品，具备升值保值的价值。此外，鉴于之前B公司需要租借办公室，特别指定了涉案房屋所在小区的样板房。1994年1月17日，被告支付了涉案房屋的购房定金，同年2月21日，被告支付了首付款人民币306,400元。涉案房屋交付后，被告将房屋交由B公司使用。七、原告陈艳至今是中国人，具备购房资格，原告陈艳称其无资格购买内销商品房与事实不符。八、原告古坚明持有中国居民身份证，亦具备购买内销商品房的购房资格。九、原告从未要求被告将涉案房屋过户至其名下，原告也没有递交相应证据予以证明。十、涉案房屋由被告与B公司签订了10年租约，并由B公司支付了10年的租金。十一、原告称涉案房屋的实际付款人为原告，没有付款证明。涉案房屋购买至今已长达24年，原告数十年与父母失联。原告古坚明在日本是外来打工者，收入较低，经济条件较差。1994年期间，两原告没有购买涉案房屋的能力。十二、涉案房屋的实际控制人不是原告。十三、原告陈艳曾向被告提出希望在被告过世之前将涉案房屋赠与原告，原告愿意出现金人民币2,000,000元，被告未同意，故被告认为原告已经确认了涉案房屋是被告所有，并非借名购房。且原告在诉状上也明确写明一直在和被告主张要将涉案房屋进行过户，故赠与行为与借名买房行为矛盾。本院经审理认定事实如下：原告古坚明与原告陈艳系夫妻关系，被告系原告陈艳的父亲。1994年5月26日，被告陈奇(作为购买方，签约乙方)与案外人A公司(作为出售方，签约甲方)签订《商品房买卖合同》一份，约定乙方自愿向甲方购买七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋，建筑面积95.74平方米，甲乙双方同意上述商品房售价为人民币366,684元；本合同双方签订后，甲方应及时将本合同项下的房屋交付给乙方，甲方将房屋钥匙交给乙方后，即示房屋交割完毕；上述合同还对双方的其他权利义务作了约定。1997年6月9日，涉案房屋的权利人登记为被告陈奇。2008年8月30日，原告陈艳以每月人民币2,600元的价格将涉案房屋出租给案外人马某某居住使用，租赁期限自2008年9月15日起至2009年9月14日止。2009年10月25日，原告陈艳以每月人民币3,000元的价格将涉案房屋出租给案外人蒋某某居住使用，租赁期限自2009年11月4日起至2011年11月3日止。2015年5月25日，原告古坚明以每月人民币5,000元的价格将涉案房屋出租给案外人邢某某居住使用。2017年3月16日，被告陈奇补办了涉案房屋的《不动产权证书》。2017年9月21日，被告陈奇将其户籍从上海市长宁户籍从上海市长宁区天山四村****迁入涉案房屋。iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>2018年3月14日，陈奇作为原告，以案外人邢某某作为被告，向本院提起(2018)沪0112民初9466号排除妨害纠纷的诉讼。在该案庭审过程中，陈奇作为原告向法院陈述了以下与本案有关的事实：1.涉案房屋系其从他人处购得，属二手房交易，购买后办理了房地产权证，产证下发后即由其保管。2.购买涉案房屋后，涉案房屋一直由其控制、使用。3.其手中持有的产证是于2017年3月16日补发的，原产证登记的时间为1997年6月9日，但好像找不到了。4.其对案外人邢某某如何擅自进入涉案房屋居住的情况并不清楚。5.虽然涉案房屋实际由其控制，但其仅是偶尔居住，其间隔几个月就会去涉案房屋处看看，最长间隔时间为一年。6.2017年9月，其偶尔路过涉案房屋外面时发现案外人邢某某居住在涉案房屋内。发现此情况前，涉案房屋由女儿陈艳使用了一段时间，但从未告知其要将涉案房屋对外出租。7.涉案房屋的物业管理费、公共事业费均由其委托他人支付，但没有支付凭证。8.涉案房屋有时让女儿、儿子、朋友偶尔居住。2018年4月18日，被告出具《信函》一份，上载：“尊敬的B公司直某某社长，好久不见，可否安好！……关于七莘路XXX号XXX区XXX单元XXX室的房屋，根据我们的约定的内容10年租约、续租再商议。10年租约早已过期，最近由于我无处居住，前往此房屋要求居住权，发现里面为贵公司出租租客，并了解到贵公司将此房屋出租多年。我目前正通过法律手段驱逐租客，给您带来不便，望谅解。我已年迈，身体欠佳，目前无自己住处，希望有居住处养老，以下提我的要求：1.由于租赁协议早已过期，请归还我的房屋，让我居住养老。2.请归还我的房产证书。3.请支付租赁协议10年以后的14年租金(钱不重要，可以商量)……”。2019年9月2日，B公司及其代表董事直某某出具《声明书》一份，载明：“1994年初，B公司为了开拓中国市场，派遣本公司职员古坚明(FURUGENAKIRA)赴中国上海市筹建办事处。为解决古坚明在上海工作期间的居住问题，本公司以支付古坚明10年海外津贴共计530万日元的名义提前一次性给予古坚明用以在上海购买住房，古坚明在上海以其岳父陈奇的名义购买了住房。购买的住房至今一直由本公司驻上海办事处的负责人古坚明使用。特此声明”。同日，B公司及其代表董事直某某还出具《声明书》一份，载明：“1994年初，B公司为了开拓中国市场，派遣本公司职员古坚明(FURUGENAKIRA)赴中国上海市筹备办事处。为解决古坚明在上海工作期间的居住问题，本公司以支付古坚明10年海外津贴共计530万日元的名义提前一次性给予古坚明用以在上海购买住房。因当时中国政策原因，古坚明无法以自己的名义购买上海市七莘路XXX号XXX区XXX单元XXX室的住房。当时，古坚明的妻子陈艳因为也已定居日本无法购买该住房。古坚明与其岳父陈奇(陈艳的父亲)商定由古坚明借陈奇名字购买上海市七莘路XXX号XXX区XXX单元XXX室。古坚明将该方案汇报后，本公司同意按该方案执行。不过，本公司与陈奇先生并不相识。而且，本公司并未出资给陈奇购房或给予租金。本公司与陈奇没有任何法律关系。特此声明”。另查明，两原告持有与涉案房屋有关的下列文件原件：1.《商品房买卖合同》；2.《上海市房地产权证》(颁发于1997年6月9日)；3.契税文件；4.房款支付发票；5.转移手续费、登记费收据；6.印花税凭证；7.维修基金缴纳凭证；8.环卫费的缴纳凭证；9.煤气初装费收据；10.防盗门的购置安装费凭证；11.水、电、煤气、电信费凭证；12.物业管理费发票。还查明，被告陈奇曾出具《七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室购房收支情况》一份，载明：“收：94年2月21日止，收B公司日元530万元，即人民币417,810元(契约书)；支：(1)房金366,684元(发票)；(2)契税22,001.04元(收据)；(3)产权转移手续费293元(收据)；(4)印花税180元(费用报销证)；(5)产权登记费100元(收据)；(6)管理费480元(发票)；(7)维修基金3,256元(收据)；(8)环卫基建费150元(收据)；(9)防盗门880元(代收据)；(10)煤气初装费2,480元(代收据)；(11)装修保证金3,000元；(12)电话定金8,000元；余：收417,810元-支407,504.04元=10,305.96元”。审理中，两原告陈述原告古坚明所在单位B公司于1994年初准备到上海开拓业务，派古坚明筹建办事处，古坚明看了几套房屋，由于涉案房屋离机场较近，就定了涉案房屋；由于涉案房屋是内销房，而古坚明是日本人，陈艳去日本后已注销了户口，故两原告都无法购房，就找被告商量，等以后政策变化再换回名字，因为B公司要拿出钱来作为海外津贴，故原告向B公司进行了汇报，估算下来是530万日元，因为有汇率，所以多拿了点，具体手续是原告陪同被告一起去办理的，钱款是分了几次从日本带过来的现金，并找了黑市换了现金，房款是1994年5月带现金去支付的，办好手续后被告将相关材料交给古坚明，1997年办理产权证后，产证也交给了古坚明，还写了一张购房的收支明细。被告陈奇陈述开发商的杨总是被告部下的老公，其看房后看中了作为样板房的涉案房屋，刚好其想改善居住条件，就购买了涉案房屋，其确实曾收到过530万日元现金，但该款项系租赁合同项下的租金和保证金，其用日元换成人民币后，用人民币支付了涉案房屋的购房款，并向法庭提供了一份1994年2月21日的《房屋租借合同》，内容为：“(甲方)B公司与(乙方)陈奇签订如下房屋租借合同：(1)房屋：上海市闵行区吴宝路XXX号XXX单元XXX室(万科城市花园XXX-XXX-XXX-XXX楼)建筑面积约100平方米；(2)租期：1994年2月21日至2004年2月20日为止的10年，经甲乙双方协商可续约；(3)保证金：甲方向乙方支付人民币417,810元，另外，每年，保证金中人民币41,781元充当一年房租；(4)管理费等由甲方负担。其他相关条款，由甲乙双方协商”。被告还陈述涉案房屋所在楼盘的整体交付时间为1994年5月，A公司于1994年5月2日通知其入户，但由于其已于1994年2月支付了购房定金，且涉案房屋是样板房，故其付了定金就已经可以直接进入涉案房屋使用，故其实际使用的时间早于交付时间，所以租期自1994年2月21日起算，十年租赁期限到期后双方没有续签合同，B公司也没有向其支付过后续钱款，其由于照顾生病的妻子两年半也没有时间管租赁事宜，妻子过世后其也没有从伤痛中走出来，故直至2018年才写信给B公司。两原告对被告提供的《房屋租借合同》表示真实性不予认可，并认为从内容看明显不符合常理。以上事实，由原告古坚明、陈艳提供的公证书、户籍档案摘抄、《商品房买户籍档案摘抄、海市房地产权证》、契税文件、房款支付发票、转移手续费收据、登记费收据、印花税凭证、维修基金缴纳凭证、环卫费的缴纳凭证、煤气初装费凭据、防盗门的购置安装费凭据、水费发票、电费发票、燃气费发票、电话费发票、物业费发票、《房屋租赁合同》、2018年4月18日的信函、工作证、户口簿、原告陈艳的身份证、华侨回国定居证、声明书及认证和翻译文件、七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室购房收支情况，被告陈奇提供的《不动产权证书》、户口簿复印件、入伙通知书户口簿复印件、取的(2018)沪0112民初9466号案件的法庭审理笔录以及双方当事人的庭审陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。诉讼中，原告古坚明、陈艳还提供了：1.纳税证明及工资明细以证明两原告的收入；2.拘留通知以证明被告的品性；3.录音整理以证明被告亲口承认双方口头协议借名买房，且被告未进行出资；被告对上述证据1的真实性无法确认，且认为与本案并无关联；对上述证据2的真实性、合法性、关联性均不予认可；对上述证据3认为系非法证据，不能作为认定案件事实的依据，且对录音中的所谓被告的声音不予认可。被告陈奇还提供了：1.上海证券交易所股票交易金卡、转业军人证明书、干部退休证以证明被告具有购房的经济支付能力；2.房屋赠予流程以证明原告陈艳确认涉案房屋所有权人是被告；3.公证书以证明B公司客观存在，社长仍是直某某，原告以陈某1身份证购买的上海市普陀区华池路XXX弄XXX号XXX室产权房现系出租给B公司的上海事务所；4.陈某2书信、陈某1下岗证、陈某1身份证、权利人为陈某1的上海市房地产权证、陈某1暂住证、陈某1名片、陈某1常住人口信息、工商登记资料以证明原告古坚明与陈某1系同一人，陈某1可以购房，无需借名买房；5.被告的护照以证明被告第一次去日本的时间为1998年11月27日，日文《房屋租借合同》系在中国境内形成和签字，故无须在日本公证、认证；6.外国(地区)企业常驻代表机构登记证以证明被告帮忙找的住所进行注册，首席代表是泉某某，而非原告古坚明；两原告对上述证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为不能证明被告具备购房能力；对上述证据2的部分真实性认可，但认为只能证明双方曾有过谈判沟通，且内容上的小字体是被告事后添加；对上述证据3的真实性认可，但认为网页内容为日文，应提供翻译件，其认可日本大阪公司仍存续经营；对上述证据4的真实性、关联性、合法性均不予认可，且认为原告古坚明不是被告所称的陈某1，原告古坚明与陈某1的出生日期也不一致；对上述证据5的真实性认可，但认为没有关联性、合法性，一方当事人是日本人，形成文件是用日文书写，应当认为该文件是在日本形成；对上述证据6的真实性无法确定，不认可合法性与关联性，且B公司的真实地址在大阪府八尾市，登记证上记载有误。本院认为，不动产权属证书与不动产登记薄的记载事项，是权利人享有不动产物权的证明。本案中，被告陈奇是涉案房屋登记的权利人，但原告古坚明及陈艳认为涉案房屋系两原告因受购房政策限制而以被告陈奇名义购买的，故本案的争议焦点在于两原告与被告之间是否存在借名买房的事实。在借名买房关系中，房屋所有权名义上为出名人所有，但实际上财产的使用、收益、处分均由借名人自行为之。涉及借名买房纠纷，一般应当具有书面借名买房协议以证明双方存在借名买房的合意。现两原告明确双方之间没有书面的借名买房协议，故在无书面借名买房协议的情况下，两原告应当对房屋的出资情况、占有使用收益情况、购房票据及房屋权属证书的持有情况、借名买房有无合理解释承担举证证明责任。因此，针对本案原、被告之间是否存在借名买房的合意，涉及以下问题：第一，关于涉案房屋的出资情况。从双方陈述的购房目的和购房资金来源来看，两原告认为原告古坚明受B公司指派至上海筹建办事处，故B公司给予其海外津贴共计530万日元用于购房，之后将日元换成人民币现金后支付了房款。被告认为购房系为了改善居住条件，后其将涉案房屋出租给B公司，收取了租赁合同项下的租赁保证金530万日元，其用日元换成人民币后，用现金支付了涉案房屋的购房款。对此，本院认为，购房所用的现金系B公司提供的530万日元转换成人民币而来，两原告主张该笔款项系海外津贴并提供了B公司出具的声明书，被告主张该笔款项系B公司支付的租赁涉案房屋的租金并提供了《房屋租借合同》，但从该合同内容来看，租期自1994年2月21日起算，且B公司需一次性支付相当于十年租金的保证金，而根据本院已查明的事实，被告实际于1994年5月26日才与案外人A公司就购买涉案房屋签订《商品房买卖合同》，且涉案房屋所在楼盘的整体交付时间为1994年5月，A公司于1994年5月2日才通知入户，故被告陈述B公司于1994年2月21日签订租赁合同后即已入住涉案房屋，不符合常理，且合同约定的十年租金已超过了购买涉案房屋的总价，其每月的租金标准也显然高于当时的租赁市场的租金标准，现两原告对被告提供的《房屋租借合同》的真实性不予认可，B公司在出具的声明书中也对此予以了否认，且被告在合同约定的租赁期限届满后长达十余年既未向B公司主张要求返还房屋，亦未及时向B公司主张租赁期限到期后的房屋使用费，被告对上述行为的合理性未能作出令人信服的解释，亦未能提供其他证据佐证其与B公司间的租赁关系，故对于被告陈奇认为530万日元系B公司支付的租赁费用的辩称意见，本院难以采纳。第二，关于涉案房屋占有使用和收益的情况。两原告主张涉案房屋自购买后一直由原告实际控制，由原告对外出租并收益，并向本院提供了将涉案房屋出租的租赁合同、水电煤气费凭证、物业管理费发票等证据，而被告亦在庭审中确认在购买涉案房屋后从未在涉案房屋内居住过，因此，可以认定涉案房屋自购买后至今一直由原告实际控制并收益。第三，关于涉案房屋权属证书和购房发票的持有情况。根据已查明的事实，两原告现持有涉案房屋的《商品房买卖合同》、《上海市房地产权证》(颁发于1997年6月9日)、契税文件、购房款发票、手续费收据、维修基金缴纳凭证、煤气初装费收据等材料。被告亦认可1997年6月9日的《上海市房地产权证》及合同等材料自取得后就交付给了原告古坚明，但认为上述材料在原告处系为了防止派出所检查。被告对于涉案房屋购买的原始凭证及产权证长期由原告持有未能作出进一步的合理解释，且被告于2017年3月16日才补办了涉案房屋的《不动产权证书》，故可以认定涉案房屋的房屋权属证书和购房发票等材料一直由原告长期持有。第四，关于借名买房有无合理解释。两原告陈述购房系由于原告古坚明所在单位B公司于1994年初准备到上海开拓业务，派原告古坚明筹建办事处，并由B公司支付原告古坚明海外津贴用于购房。经审理查明，涉案房屋购买的时间为1994年，而原告古坚明系日本国籍，原告陈艳当时定居日本，根据当时内销房的购买政策，两原告均不具备购房资格，故可以认定两原告所述的借名买房存在合理解释。综上，虽然本案原、被告双方就借名买房没有签订过书面协议，但考虑到原、被告之间的亲属关系，结合购买涉案房屋时的购房政策，以及综合购房资金来源、房屋占有使用和收益的情况以及房屋权属证书和购房合同、购房发票凭证持有等情况，两原告的陈述比被告的抗辩更具有合理性，两原告主张其与被告存在借名买房约定的事实具有高度可能性，可以认定上述事实存在。现两原告向法院提起诉讼，要求被告配合其办理涉案房屋的过户手续，并自愿承担过户期间所发生的费用，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条之规定，判决如下：被告陈奇于本判决生效之日起十日内协助原告古坚明(FURUGENAKIRA)、陈艳办理位于上海市闵行区七莘路XXX号XXX区XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续，将上述房屋产权过户登记至原告古坚明(FURUGENAKIRA)、陈艳名下，因办理产权过户登记手续而产生应缴纳的相关费用，由原告古坚明(FURUGENAKIRA)、陈艳负担。案件受理费人民币34,800元，由原告古坚明(FURUGENAKIRA)、陈艳负担。财产保全费人民币5,000元，由原告古坚明(FURUGENAKIRA)、陈艳负担。如不服本判决，原告古坚明(FURUGENAKIRA)可在判决书送达之日起三十日内，原告陈艳、被告陈奇可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁审 判 员  林 叶人民陪审员  曹文进二〇一九年十二月十六日书 记 员  潘逸灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。