福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽01民终9037号 上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市三坊七巷保护开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区营房里**。 法定代表人：林敬金，董事长。 委托诉讼代理人：肖信平，福建谨而信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王海滨，福建谨而信律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：郑耀彬，香港特别行政区居民，男，1961年12月9日出生，现住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林勇，福建元一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汤肖肖，福建元一律师事务所律师。 上诉人福州市三坊七巷保护开发有限公司（以下简称三坊七巷公司）与上诉人郑耀彬房屋买卖合同纠纷一案，均不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初3002号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三坊七巷公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第三项；2.依法改判解除三坊七巷公司与刘耀彬分别于2008年11月22日签订的《认购意见书》和2008年11月24日签署的《福州市三坊七巷南后街商铺竞价购买成交确认书》；3.依法改判刘耀彬向三坊七巷公司交付自2009年3月26日起至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；4.依法改判三坊七巷公司无需退还刘耀彬保证金8万元；5.一、二审诉讼费用由刘耀彬承担。事实和理由：一、一审判决无视因郑耀彬违约及政府原因导致合同目的已无法实现的情况下不予支持解除《认购意向书》及《福州市三坊七巷南后街商铺竞价购买成交确认书》（以下简称《竞价购买成交确认书》），系法律适用错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，经三坊七巷公司多次催告，郑耀彬仍未向三坊七巷公司支付全部购房款，且双方目前实际上并未签订《商品房买卖合同》，因郑耀彬的原因迟迟未能签订《商品房买卖合同》导致双方签订的《认购意见书》《竞价购买成交确认书》的合同目的已无法实现。此外，一审判决已经认定本案房屋买卖合同未签订的原因系政府政策原因，合同已无法继续履行，在郑耀彬亦未支付足额购房款的情况下，三坊七巷公司解除双方签订的《认购意向书》及《竞价购买成交确认书》是合法合理的。二、三坊七巷公司诉请要求郑耀彬支付房屋占有使用费有事实及法律依据，一审判决不予认定明显不当。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。三坊七巷公司作为福州市三坊七巷南后街商铺**的所有权人，享有案涉商铺的占有、使用、收益、处分的权利。其次，截止目前，三坊七巷公司与郑耀彬仍未签订《商品房买卖合同》，故郑耀彬系无权占有案涉商铺。因此，三坊七巷公司对案涉商铺享有不动产权利，有权要求郑耀彬支付其无权占有期间的房屋占有使用费。三、三坊七巷公司不予返还郑耀彬保证金有事实及法律依据，一审法院不予审查系事实认定不清。《认购意向书》约定，若郑耀彬竞得商铺后不按意向书约定与三坊七巷公司签订正式《商品房买卖合同》的，竞购意向人已支付的保证金不予退还，三坊七巷公司有权将该房产另行出卖第三方。鉴于目前为止因郑耀彬的原因未能签订《商品房买卖合同》，郑耀彬存在明显违约行为，三坊七巷公司有权基于事实及法律依据不予返还郑耀彬的保证金。 郑耀彬辩称，一、一审判决《认购意向书》《竞价购买成交确认书》有效是正确的，三坊七巷公司上诉理由不成立。1.福州市人民政府的会议纪要形成时间在《认购意向书》《竞价购买成交确认书》签订之后，且未违反国家法律法规禁止性规定，应认定为合法有效。2.一审已查明的事实是福州市人民政府的会议纪并没有规定涉案房屋永久性不能出售。3.没有证据证明三坊七巷公司有催促郑耀彬签订《商品房买卖合同》及要求郑耀彬支付剩余房款的事实。二、三坊七巷公司要求郑耀彬支付房屋占有使用费没有依据。1.郑耀彬与三坊七巷公司之间存在房屋买卖合同关系，是基于购买房屋后依约合法使用房屋。导致未能签订《商品房买卖合同》和支付剩余房款的责任是三坊七巷公司，郑耀彬不存在违约行为，三坊七巷公司要求郑耀彬支付房屋使用费没有依据。2.郑耀彬占有、使用诉争房屋是基于三坊七巷公司的授权使用，这在一审郑耀彬提交的证据《三坊七巷南后街商铺装饰装修协议书》《三坊七巷南后街商户进驻前期物业管理协议》《南后街商铺消防安全责任书》及三坊七巷公司在一审提交的证据《承诺函》可予以证明。一审也正是基于上述证据事实予以认定郑耀彬是经三坊七巷公司同意无偿使用诉争房屋。故三坊七巷公司要求支付占用费没有依据。3.诉争店面于2018年6月13日被三坊七巷公司封堵，导致郑耀彬至今无法使用诉争店铺。4.假设三坊七巷公司主张的使用费成立，2009年3月26日起至2016年3月28日的使用费也已超过诉讼时效，期间的主张不应支持。三坊七巷公司于2019年3月28日起诉立案主张使用费，2009年3月26日起诉前并没有向郑耀彬主张或催告，期间无诉讼时效中断事由发生。三、三坊七巷公司主张不予以返还保证金80000元没有依据，一审判决驳回三坊七巷公司的该项诉讼请求正确。1.郑耀彬不存在不同意签订《商品房买卖合同》情形，也没有任何违约行为，愿意签订合同并支付剩余房款。2.造成至今未签订合同和未支付剩余房款的责任在于三坊七巷公司。3.诉争店铺的保证金只有40000元，另外40000元属于郑耀彬参加其他店铺的竞买保证金，三坊七巷公司主张80000元的保证金不实。 郑耀彬上诉请求：1.依法撤销一审判决第二项、第四项，并判决支持郑耀彬一审诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由三坊七巷公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误,证据不足,认定三坊七巷公司不存在违约行为，驳回郑耀彬要求三坊七巷公司继续履行签订房屋买卖合同并办理房屋产权过户手续的诉讼请求是错误的。一、一审依据《福州市人民政府专题会议纪要》认定本案诉争房屋买卖合同未能签订不可归责双方，属于事实认定错误。郑耀彬认为，是三坊七巷公司故意不履行诉争房屋竞标成功后的合同签订义务，存在违约行为。1.《福州市人民政府专题会议纪要》印发时间在郑耀彬竞买诉争房屋之后，对诉争房屋的买卖行为不具有溯及力，规定在后的会议纪要不能对之前的房屋买卖行为进行约束。2.《福州市人民政府专题会议纪要》未规定禁止诉争房屋办理过户手续。其第四条要求“在三坊七巷历史文化街区总体经营策划方案确定之前，暂停南后街沿线商铺销售工作。”同时，本条款还要求“在2009年7月15日前，中国美院完成三坊七巷历史文化街区总体经营策划方案的审定工作”。这项会议纪要明确了几点：一是暂停销售，但并未要求对已销售的房屋也同时暂停办理相关买卖的后续手续；二是暂停销售的时间是在中国美院完成三坊七巷历史文化街区总体经营策划方案的审定工作前，具体时间是在2009年7月15日前，之后并没有要求继续暂停销售。因此郑耀彬认为，该会议纪要内容并没有针对本案已竞买成功的房屋的销售要求暂停，暂停销售也只是短时间的暂停，之后政府并没有出台新的政府要求继续停止销售。故会议纪要不能成为诉争房屋无法继续履行的不可抗力原因。三坊七巷公司迟迟故意不与郑耀彬签订房屋买卖合同，才是导致诉争房屋至今无法继续履行剩余交易手续的根本原因。3.三坊七巷公司于2012年2月10日才取得诉争房屋不动产所有权证书，证明了在出售诉争房屋时，其尚未取得所有权，无法与郑耀彬办理产权过户手续，这是三坊七巷公司迟迟不与郑耀彬签订房屋买卖合同、办理过户手续的根本原因，该原因是三坊七巷公司的自身原因造成的，其应对无法及时签订房屋买卖合同的后果承担违约责任。二、本案诉争房屋的买卖后续交易不存在无法继续履行的客观障碍，一审判决驳回郑耀彬要求三坊七巷公司办理房屋过户手续的诉请没有依据。1.目前没有证据证明，有关于禁止诉争房屋买卖的政策规定。《福州市人民政府专题会议纪要》只是短时间内暂停南后街商铺销售，三坊七巷公司也未能提供其他证据证明诉争房屋不能签订房屋买卖合同及办理后续过户手续的相关政策。2.现今，三坊七巷公司取得诉争房屋的所有权，已具备与郑耀彬订立房屋买卖合同及办理过户手续的条件。3.郑耀彬未足额支付购房款不应作为产权办理过户的前置条件。一审已认定订立房屋买卖合同和支付购房款的时间是由三坊七巷公司通知为准，但三坊七巷公司未能通知且也未向郑耀彬提供收取购房款的账户，导致郑耀彬无法支付购房款。郑耀彬愿意继续依据竞买确认书的约定，愿意一次性缴纳购房款，前提是三坊七巷公司确认配合办理过户手续。 三坊七巷公司辩称，一、郑耀彬未能按照预约合同的约定及参与竞价的规定支付购房款已构成根本违约，又因政府政策原因导致双方之间的预约合同依约无法履行，故三坊七巷公司不存在任何违约行为。1.《认购意向书》及《竞价购买成交确认书》仅是双方存在将来订立房屋买卖合同的意思表示，因此是预约的房屋买卖合同关系。此后，2009年9月27日三坊七巷公司向郑耀彬发出《欠款通知书》，要求郑耀彬在收到通知书之日起五个工作日内支付房款，但经多次催告，郑耀彬至今未支付剩余购房款，因此预约合同目的无法实现系由于郑耀彬的逾期支付剩余的购房款的根本违约行为导致的，郑耀彬根本违约在先，三坊七巷公司不存在任何违约行为。2.根据《福州市人民政府专题会议纪要》的会议精神，暂停包括诉争房屋在内的南后街沿线商铺的销售工作，因此销售工作实际上无法继续开展，一审法院认定因政府政策原因导致双方之间的预约合同依约无法履行并无不当。二、目前为止双方尚未签订房屋买卖合同，且因政府政策原因导致预约合同实际上无法继续履行，一审判决驳回三坊七巷公司郑耀彬办理房屋过户手续的诉求并无不当。1.双方仅是预约的房屋买卖合同关系，郑耀彬要求三坊七巷公司配合办理产权变更登记没有事实及法律依据。2.根据《福州市人民政府专题会议纪要》，预约合同实际上已无法继续履行。此外，郑耀彬在三坊七巷公司书面通知且多次催告后仍未支付剩余的购房款，鉴于郑耀彬未能根据预约合同的约定及参与竞价的规定支付剩余购房款构成根本违约，一审判决驳回三坊七巷公司郑耀彬办理房屋过户手续的诉求并无不当。 三坊七巷公司向一审法院起诉请求：1.判令解除三坊七巷公司与郑耀彬分别于2008年11月22日签订的《认购意向书》和2008年11月24日签署的《福州市三坊七巷南后街商铺竞价购买成交确认书》；2.判令郑耀彬立即腾空、搬离位于福州市鼓楼区公司；3.判令郑耀彬向三坊七巷公司支付自2009年3月26日起至实际交还房屋（店铺）之日止的房屋占有使用费299040元（暂计至2018年8月23日）；4.判令三坊七巷公司无需退还郑耀彬保证金8万元。 郑耀彬向一审法院提出反诉请求：1.判令郑耀彬与三坊七巷公司签订的《认购意向书》、《竞价购买成交确认书》合法有效；2.判令位于福州市鼓楼区店铺所有权归郑耀彬所有；3.判令三坊七巷公司立即配合郑耀彬将上述店铺的产权变更登记至郑耀彬名下。 一审法院认定事实：2008年11月22日，郑耀彬与三坊七巷公司签订《认购意向书》，约定郑耀彬有意向认购三坊七巷公司开发的位于福州市鼓楼区店铺，其应于提交本认购意向书当日向三坊七巷公司预付4万元作为参加商铺竞买的保证金，若其成为上述商铺竞得人，该保证金自动转为《商品房买卖合同》定金，折抵购房款；本认购意向书履行期限为提交本意向书之日起至双方正式签订《商品房买卖合同》之日止；若其竞得商铺后不按本意向书约定与三坊七巷公司签订正式《商品房买卖合同》的，其已支付的保证金不予退还，三坊七巷公司有权将该房产另行出卖第三方；其完全知晓并同意遵守三坊七巷公司的竞买规则；其还声明该意向书第二条载明的地址：“福州鼓楼区，若有变更应书面通知三坊七巷公司，且三坊七巷公司据该地址发出信函之日即视为送达。当日，三坊七巷公司向郑耀彬出具两份收款收据，分别载明其收到郑耀彬“交82号商铺保证金”及“交84号商铺保证金”各4万元。2008年11月24日，三坊七巷公司与郑耀彬签订《竞价购买成交确认书》，载明郑耀彬于2008年11月24日下午14时，在三坊七巷公司举办的福州市三坊七巷南后街商铺竞买会上，通过竞价，以最高报价101万元竞得福州市鼓楼区店铺，成为该标的竞价购买确定的买受人。另，针对此次房屋竞价买卖，郑耀彬签字确认了《竞买规则》和《竞买注意事项》所规定的内容。《竞买规则》规定：竞买成交后，买受人应当场和出卖人签署《竞价购买成交确认书》，否则视为违约。《竞买注意事项》规定：买受人的竞买保证金直接抵作购买首付款；竞买人竞得商铺后必须当场与出让人签署成交确认书，并与出卖方签订《商品房买卖合同》；买受人付款方式：竞价成交后5个工作日内付清全部成交款的50%，剩余50%可申请福州市商业银行按揭借款或由买受人在竞价成交之日起1个月内一次性付清。2009年1月8日，郑耀彬向三坊七巷公司出具《承诺函》，承诺其愿意按照其与三坊七巷公司已签署的有关认购上述商铺所有合同文件约定的内容，剩余所有购房款及签订《商品房买卖合同》时间将以三坊七巷公司通知为准（如有按揭客户含按贵司指定时间及银行签订借款协议）；同时承诺书还载明在交房前其有意先行使用上述店铺并履行按规定装修、开业，并缴纳物业费、水电费等相关义务。2009年3月26日，三坊七巷公司将诉争房屋交付郑耀彬使用。2012年2月10日，，三坊七巷公司登记为福州市鼓楼区南街街道南后街**房整座所有权人，房屋包含诉争房屋。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。郑耀彬与三坊七巷公司签订的《认购意向书》及《福州市三坊七巷南后街商铺竞价购买成交确认书》系双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。据此，三坊七巷公司与郑耀彬双方负有签订《商品房买卖合同》的义务，另郑耀彬负有支付购房款的义务，三坊七巷公司负有履行交付房屋的义务。同时，按照《竞买规则》和《竞买注意事项》规定，郑耀彬在竞买成交当天即2008年11月24日应与三坊七巷公司签订《商品房买卖合同》，并于竞价成交之日起5个工作日内付清全部成交款的50%，剩余50%在竞价成交之日起1个月内一次性付清。但，根据三坊七巷公司提交的由郑耀彬2009年1月8日出具的《承诺函》，明确载明郑耀彬的剩余所有购房款及签订《商品房买卖合同》时间将以三坊七巷公司通知为准，并约定诉争房屋先行交付给郑耀彬使用，该承诺函系由三坊七巷公司提交，且其亦按照承诺函的内容将诉争房屋先行交付给郑耀彬使用，可以视为其认可该承诺函的声明事项，并以实际行为变更了上述《竞买规则》和《竞买注意事项》的规定内容。为此，三坊七巷公司主张其于2009年9月27日向郑耀彬送达催款通知，但其提交的《通知书》并不足以证明郑耀彬已签收或者其委托他人代签，同时，根据双方签订的《认购意向书》，郑耀彬已明确文书送达地址，三坊七巷公司并未通过该地址进行送达，故对三坊七巷公司该主张，一审法院不予采信。因双方已实际变更《商品房买卖合同》的签订时间以及剩余购房款支付时间，二者均以三坊七巷公司通知为准，三坊七巷公司未提交证据证明其在本案诉前有向郑耀彬进行过通知，故其主张郑耀彬未按约支付剩余购房款的行为构成根本违约，一审法院不予采信。另，三坊七巷公司依据2009年7月3日印发的[2009]268号《福州市人民政府专题会议纪要》主张《认购意向书》及《福州市三坊七巷南后街商铺竞价购买成交确认书》在客观上已无法实际履行，一审法院认为，根据该会议纪要也仅能表明当下依政策无法履行房屋买卖合同的订立，并没有导致预约合同终局的无法实际履行，故对其该主张，一审法院不予支持。 综上，三坊七巷公司诉请解除《认购意向书》及《福州市三坊七巷南后街商铺竞价购买成交确认书》没有约定以及法定事由，郑耀彬亦不认可，一审法院不予支持。关于三坊七巷公司诉请要求郑耀彬返还诉争房屋及支付房屋占有使用费的问题，三坊七巷公司系诉争房屋的所有权人，虽然双方签订了房屋买卖预约合同，其处分权受到限制，但其在本约合同签订之前，依然享有诉争房屋的占有、使用和收益的权利，其将诉争房屋提前交付郑耀彬无偿使用仅系行使其作为房屋所有权人的权利并非负担义务，故在诉争房屋目前客观上无法销售的政策环境下，其要求郑耀彬返还诉争房屋，合法合理，对其该主张一审法院予以支持。因郑耀彬在本案中并不存在违约行为，其基于三坊七巷公司的授权合法、无偿占有使用诉争房屋期间，无需支付房屋占有使用费，但其自本判决确定其搬离之日起至其实际搬离期间应支付房屋占有使用费，三坊七巷公司主张按3457.069元/月计算该费用，已臻合理，一审法院予以支持。关于三坊七巷公司诉请不予返还郑耀彬保证金8万元是否合理的问题，郑耀彬针对诉争房屋仅支付4万元竞买保证金，三坊七巷公司主张8万元保证金，一审法院不予采信。因诉争预约合同并未解除，且《认购意向书》已约定若竞价成交，则保证金自动转为定金，折抵购房款，故不存在返还保证金的问题，对三坊七巷公司该诉请，一审法院不予审查。 关于郑耀彬反诉请求将诉争房屋判归其所有以及要求三坊七巷公司办理产权变更登记的问题，根据《福州市人民政府专题会议纪要》的有关精神，在三坊七巷历史文化街区总体经营策划方案确定之前，南后街沿线商铺（含诉争房屋）暂停销售，故本案房屋买卖合同未能签订不可归责于双方，现因双方未签订房屋买卖合同，郑耀彬亦未支付足额购房款，故其主张诉争房屋的所有权，一审法院不予支持；其诉请三坊七巷公司将诉争房屋产权变更至其名下，没有依据，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第七十七条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、三坊七巷公司与郑耀彬分别于2008年11月22日及2008年11月24日签订的《认购意向书》和《福州市三坊七巷南后街商铺竞价购买成交确认书》合法有效；二、郑耀彬于本判决生效之日立即腾空、搬离位于福州市鼓楼区店铺），并返还福州市三坊七巷保护开发有限公司，逾期按3457.069元／月支付房屋占有使用费；三、驳回三坊七巷公司的其他诉讼请求；四、驳回郑耀彬的其他反诉请求。 当事人在一审诉讼中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 经审理，一审判决书第6页“2018年11月22日，郑耀彬与三坊七巷公司签订《认购意向书》”系笔误，应更正为“2008年11月22日，郑耀彬与三坊七巷公司签订《认购意向书》”。本院确认一审查明的其他事实属实。 本院认为，本案《认购意向书》及《福州市三坊七巷南后街商铺竞价购买成交确认书》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，不存在合同无效的情形，应认定为合法、有效，且其系郑耀彬与三坊七巷公司意在将来一定期限内订立诉争房屋买卖合同的预约合同。因[2009]268号《福州市人民政府专题会议纪要》仅表明当下依政策无法履行房屋买卖合同的订立，并没有导致预约合同终局的无法实际履行，三坊七巷公司认为《认购意向书》及《福州市三坊七巷南后街商铺竞价购买成交确认书》在客观上已无法实际履行并无事实依据，故其请求解除的上诉主张没有约定以及法定事由，本院不予支持。2009年1月8日郑耀彬向三坊七巷公司出具的《承诺函》载明在交房前其有意先行使用上述店铺并履行按规定装修、开业，三坊七巷公司遂于2009年3月26日将诉争房屋交付郑耀彬使用，可见郑耀彬系基于三坊七巷公司的授权合法、无偿占有使用诉争房屋，且并无证据表明郑耀彬存在违约行为，故该期间至本判决确定其搬离之日无需支付房屋占有使用费。三坊七巷公司要求郑耀彬自2009年3月26日支付房屋占有使用费的上诉主张于法无据，本院不予支持。经审查，就诉争房屋郑耀彬支付的是4万元竞买保证金，三坊七巷公司主张8万元保证金并无事实依据，因诉争合同并未解除且《认购意向书》已约定若竞价成交，保证金折抵购房款，故不存在返还保证金的问题，对三坊七巷公司该诉请，本院不予审查。 关于郑耀彬将诉争房屋判归其所有以及要求三坊七巷公司办理产权变更登记的上诉主张。《认购意向书》及《福州市三坊七巷南后街商铺竞价购买成交确认书》仅是预约合同，并非商品房买卖合同，郑耀彬要取得诉争房屋的所有权，尚需与三坊七巷公司正式签订商品房买卖合同并交付购房款。因《承诺函》中郑耀彬承诺愿意以三坊七巷公司通知为准来确定签订《商品房买卖合同》时间及支付剩余所有购房款。在三坊七巷公司通知之前，《福州市人民政府专题会议纪要》的出台导致南后街沿线商铺（含诉争房屋）暂停销售，故本案房屋买卖合同未能签订不可归责于双方，现因双方并未签订房屋买卖合同，郑耀彬主张诉争房屋的所有权及将产权变更至其名下，没有依据，本院不予支持。 综上所述，三坊七巷公司、郑耀彬的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27780元，由福州市三坊七巷保护开发有限公司负担13890元，郑耀彬负担13890元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林智远 审 判 员 谢 芬 审 判 员 陈 雯 二〇一九年十二月三十日 法官助理 易 艳 书 记 员 郭迎蓝 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。