广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终10873号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄碧华，住广东省惠东县**********，公民身份号码441************。上诉人（原审原告）：钟立权，住广东省惠州市惠城区***************，公民身份号码441************。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：邓学明，广东达方律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陆静平，广东达方律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：佛山市南海区家海房地产中介有限公司，住所地广东省佛山市南海区*********************，统一社会信用代码9144。法定代表人：麦某1。委托诉讼代理人：刘正超，广东循理律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：孙红妞，住河南省邓州市*************，公民身份号码411************。委托诉讼代理人：朱祥宝，广东天舜律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁楚雯，广东天舜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市禅城区家富城房地产中介服务部，住所地广东省佛山市禅城区**********之十A，统一社会信用代码9244。经营者：黄某。原审第三人：中国银行股份有限公司广州珠江支行，住所地广东省广州市天河区*****，统一社会信用代码914***********。负责人：陈穗勇。委托诉讼代理人：李小龙，广东东方昆仑律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭静怡，广东东方昆仑律师事务所律师。上诉人黄碧华、钟立权、佛山市南海区家海房地产中介有限公司（以下简称家海公司）因与被上诉人孙红妞、佛山市禅城区家富城房地产中介服务部（以下简称家富城服务部）及原审第三人中国银行股份有限公司广州珠江支行（以下简称中行珠江支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄碧华、钟立权上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三、四项；2.改判确认黄碧华、钟立权与孙红妞及家富城服务部于2018年12月19日签订的《房地产买卖合同》于2019年4月11日解除；3.孙红妞向黄碧华、钟立权支付违约金86000元（违约金总额为136000元，扣除已付的定金50000元，即孙红妞还应再向黄碧华、钟立权支付违约金86000元)，家富城服务部和家海公司对上述费用承担连带赔偿责任；4.家富城服务部、家海公司向黄碧华返还居间费30000元，孙红妞承担连带赔偿责任。5.本案一、二审受理费由家富城服务部、家海公司、孙红妞共同承担。事实和理由：一审判决认定事实有误，判决有误。（一）孙红妞的行为已构成根本违约，黄碧华、钟立权有权提出解除合同，并要求其承担违约责任。1.根据《房地产买卖合同》第三条第5款的约定，家富城服务部于2019年3月15日告知黄碧华、钟立权银行已拒绝孙红妞的贷款申请，孙红妞因此提出再次申请银行按揭，已经违反了双方约定的办理按揭的期限，逾期超过四个月，故黄碧华、钟立权有权拒绝其要求。2.中国银行拒绝孙红妞的贷款申请，即银行批准的贷款金额为零元，黄碧华、钟立权有权按照前述约定，要求孙红妞在递件交税当天以现金方式补足给卖方，但孙红妞却表示不同意，故孙红妞的行为已构成根本违约，黄碧华、钟立权有权解除合同并要求其承担违约责任。（二）买卖双方已对合同中银行拒绝贷款后的具体付款方式和付款时间进行确认。1.2019年3月25日，黄碧华、钟立权函告家富城服务部表示不同意进行二次贷款申请，并要求孙红妞在递件交税当天以现金方式一次性补足给卖方。因黄碧华、钟立权没有买家的联系方式，所以要求家富城服务部转交律师函给孙红妞，孙红妞在2019年3月28日的通话中确认收到。2.在知悉律师函内容的情况下，孙红妞的代理人孙明马在2019年3月28日的通话中表示同意以现金方式一次性补足给卖方，不再办理第二次贷款申请，故双方已达成一致意见，无协商余地，而非仍在协商过程中。（三）孙红妞办理银行按揭严重逾期，家富城服务部在交易过程中隐瞒事实真相和欺骗黄碧华、钟立权，导致黄碧华、钟立权无法再信任孙红妞二次办理银行贷款，孙红妞以及中介公司在交易过程中存在严重过错。1.孙红妞逾期办理贷款，2019年2月12日、14日、16日的微信内容已均显示黄碧华、钟立权多次催促孙红妞尽快办理贷款。2.中介多次隐瞒事实真相，各方当事人在一审中已确认微信聊天内容的真实性，但是一审法院却认为黄碧华、钟立权未提供证据证明，是认定事实错误。2月19日、3月2日的微信聊天记录显示，银行未出同贷书，但中介却说同贷书已经出了；银行由于买家银行流水问题不批准贷款，中介却说是买家在回访过程中说错话所致。3.黄碧华、钟立权要求买家和中介方承担违约责任有事实和合同依据。根据《房地产买卖合同》第七条第1款约定，在孙红妞出现逾期申请贷款的情况下，黄碧华、钟立权多次催促其及时办理按揭手续，然而孙红妞一再拖延办理的时间，且中介一而再、再而三地欺瞒黄碧华、钟立权，其对最终未完成交易负有责任。（四）本案交易未能完成的根本原因是“借名买房”。孙红妞的哥哥孙明马在通话录音当中亲口承认真实买家是孙明马而非孙红妞。《房地产买卖合同》是孙明马代为签订的，孙红妞本人并没有在合同上签字。孙明马借用在老家的妹妹孙红妞的名义炒房，但孙红妞的银行流水不合格，所以孙明马串通中介共同伪造银行流水，最终银行发现银行流水造假，所以拒绝批准贷款。孙红妞在明知购房政策限制且孙红妞银行流水不合格的情况下，仍然采用伪造银行流水等方式申请银行贷款，已经损害了社会公共利益，应该承担相应责任。针对黄碧华、钟立权的上诉，孙红妞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。（一）孙红妞虽然第一次贷款不成功，但依然要求申请第二次贷款，黄碧华、钟立权拒不配合而单方解除合同，是故意违约。（二）孙红妞没有上诉请求返还双倍定金的原因是《房地产买卖合同》约定不明，仅要求返还定金，未增加卖方负担。（三）涉案房屋已按更高价格出售，黄碧华、钟立权是受益人。家海公司辩称，（一）居间方的义务是为买卖双方提供订立合同的机会，本案房屋买卖合同在家海公司的促成下已签订。家海公司按照与黄碧华、钟立权签订的承诺书约定收取中介费，符合法律规定。至于合同签订后买卖双方履行合同的义务并非居间方的义务。（二）居间方在签订合同后只是无偿协助买卖双方履行合同，负责买卖双方的沟通协调。（三）双方争议主要是贷款还是一次性付款，该争议与居间方无关，居间方不是付款的义务主体。（四）根据《房地产买卖合同》第七条约定，居间方需要承担责任的前提是“如因居间方过错导致无法过户”。本案中，涉案合同约定的按揭贷款因孙红妞的资质问题没办理成功，而后又对继续贷款或一次性付款产生争议。故，从合同确立后至今没有过户的原因在于付款的方式及期限，居间方对此不负义务，合同也没有约定居间方承诺合同一定可以办理贷款。黄碧华要求居间方退还居间费、赔偿损失无法律、合同依据。（五）根据合同法，居间方在订立合同时故意隐瞒事实需要承担相应责任。根据本案一审庭审可知，居间方不存在合同法规定的故意隐瞒事实的情形。（六）在履行合同过程中，买方的按揭贷款委托按揭公司进行办理，卖方对此也知悉。黄碧华所述的微信内容是按揭公司传达给居间方，因居间方无能力、没办法做按揭。信息传达过程中可能出现与事实不符的情形，但这并非导致无法过户的原因。综上，作为居间方家海公司在本案中不存在任何责任。家富城服务部、中行珠江支行未发表意见。上诉人家海公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判家富城服务部、家海公司无须返还居间费；2.本案一、二审诉讼费用由黄碧华负担。事实和理由：一审判决认定家富城服务部提供的格式合同约定不明导致合同无法履行，居间方具有很大责任，并据此判决居间方返还大部分居间费，该认定和判决无事实和法律依据。（一）按揭贷款能否办理成功及办理期限取决于贷款银行，居间方或黄碧华、钟立权、孙红妞均无法约定也不应约定申请贷款的固定期限或可预测的期限。（二）《房地产买卖合同》第三条“按揭付款”项第5款（实际应为第3款）已明确约定按揭贷款不成功时如何处理，并非约定不明。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，居间方的义务是向委托人提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，就有关订立合同的事项向委托人如实报告，并不包括提供一份完美的合同。虽然案涉合同是由居间方提供，但任何一份合同均不可能面面俱到，居间方只要促成买卖双方签订买卖合同，该合同已成立并生效，居间方的义务就已完成，居间方收取的居间费合法。（三）即使案涉《房地产买卖合同》存在约定不明之处，也完全可以适用《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条依法处理，并非合同约定不明就会导致合同无法继续履行。针对家海公司的上诉，黄碧华、钟立权辩称，不同意家海公司的上诉请求。（一）家海公司违反合同约定，在交易过程中存在隐瞒真相、欺骗黄碧华的行为，是本案交易无法继续的重要责任方。（二）一审过程中，黄碧华已提交微信聊天记录证据，充分证明家海公司在本案中存在过错，且家海公司在一审质证过程中已确认该证据是真实的。微信聊天记录记载家海公司多次告知黄碧华银行已出具了同贷书，但事实上银行并未出具。（三）家海公司明知孙红妞银行流水不行，还与孙红妞恶意串通、伪造银行流水，黄碧华、钟立权已提交证据予以佐证，且各方对该证据不存在异议。（四）根据《房地产买卖合同》第七条，家海公司作为本案交易的重要过错方，应当赔偿损失。孙红妞、家富城服务部、中行珠江支行未发表意见。黄碧华、钟立权向一审法院提出诉讼请求：1.确认黄碧华、钟立权与孙红妞及家富城服务部于2018年12月19日签订的《房地产买卖合同》于2019年4月11日解除；2.孙红妞向黄碧华、钟立权支付违约金86000元（违约金总额为136000元，扣除孙红妞已付的定金50000元，即孙红妞还应再向黄碧华、钟立权支付违约金86000元），家富城服务部和家海公司承担连带赔偿责任；3.家海公司向黄碧华退还居间费30000元，孙红妞、家富城服务部承担连带赔偿责任；4.本案诉讼费由孙红妞、家海公司、家富城服务部共同承担。孙红妞向一审法院提出反诉请求：1.黄碧华、钟立权向孙红妞双倍返还购房定金100000元（50000元的2倍）；2.黄碧华、钟立权承担本案本诉及反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月19日，黄碧华、钟立权（卖方）与孙红妞（买方）、家富城服务部（经纪方）签订一份《房地产买卖合同》约定：买卖双方就经纪方法促成购买位于佛山市南海区*********************。物业成交价680000元。物业现时有抵押。欠款总额约440000元。涂销抵押方式如下：卖方在签署本合同后3日内，向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方应于银行通知提前还贷5个工作日内将款项付至卖方还贷账户内，到账即视为已收取该部分楼款，该款项专用于提前还贷，卖方不得擅自挪用，否则视为严重违约。提前还贷出资方式为卖方出资。定金50000元买方须在2018年12月19日支付给卖方。首期楼款(不含定金)50000元买方须在递件完税当天直接支付给卖方本人或存进卖方账户。楼价余款即贷款额580000元买方须于2018年12月31日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用。卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。按揭的金额以银行批准的金额为准。在完成交易过户及抵押登记手续后，由贷款银行直接划入卖方在该银行开设的账户内。如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差的金额买方须在递件交税当天以现金方式补足给卖方。买卖双方须在完成提前还贷、银行出具提前还清证明等资料后2个工作日内到房管局办理涂销抵押手续，在卖方办完涂销抵押手续后3个工作日内备齐交易所需之资料到房屋登记机关办理过户手续。因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付物业、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同约定的，则逾期未超过十天的，违约方须每日按总成交价的千分之一向守约方支付违约金；逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额总楼价百分之二十的违约金。若守约方同意继续履行合同的，仍有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金，等约定。孙明马为孙红妞的委托代理人。同日，孙红妞向黄碧华支付定金50000元。同日，黄碧华与家富城服务部、家海公司签订《不可撤销支付居间费承诺书》承诺：涉讼房屋以680000元委托家海公司出售，如受托方能以上述价格出售涉讼房产，黄碧华承诺给受托方的居间费为60000元。该居间费的支付方式为收到定金当天支付3万，收取首期当天支付3万元。同日，黄碧华向家海房地产公司支付了30000元居间费。2019年3月2日，家富城服务部、家海公司以微信告知黄碧华涉讼房屋的按揭贷款中国银行不予批准。2019年3月15日，家富城服务部向黄碧华发《督促履行通知书》：孙红妞于2019年1月6日在经纪方的陪同下前往中国银行办理贷款手续。事后由于中国银行没能通过贷款手续，在经纪方要求转换贷款银行时，由于黄碧华以各种理由为由不配合办理。现督促黄碧华配合孙红妞及经纪方转换贷款银行办理贷款手续。2019年3月25日，黄碧华、钟立权向家富城服务部发送律师函表示不同意进行二次贷款申请，要求孙红妞在递件交税当天将剩余房款以现金方式一次性补足给黄碧华、钟立权，并要求家富城服务部将该函转告孙红妞并在收函后3天内答复黄碧华、钟立权，并要求家富城服务部提供孙红妞的身份证复印件及联系电话。2019年3月28日，黄碧华、钟立权的代理人邓律师与孙红妞的代理人孙明马通过电话协商购房款的支付事宜。黄碧华、钟立权代理人要求一次性付款，孙红妞代理人孙明马说“都可以，但给一个月时间我去筹钱。同你讲，大家过户就是，过户，自会给你钱”，黄碧华、钟立权代理人说“嗯，你要求一个月准备，是不是这样?”孙红妞代理人孙明马说“这是肯定啊。我要拿其他房产证去做抵押，抵押够这笔钱。我自己同你过户，哎，费事，又什么”黄碧华、钟立权代理人回复“这样，这样可以啊。我将你的意思转给卖家她本人。你这边开始准备筹钱先，好吧?”孙红妞代理人孙明马回复“只要你对方要的意思，我又有什么所谓呢”。邓律师说“嗯嗯，行啊，没问题啊，我再同她讲下，反正你的意思，就是，现可以一次性付，是这个意思吧”孙红妞代理人孙明马回复“是啊”孙红妞的代理人孙明马说“我这边都是好，大家都好说话，意思是，同黄小姐沟通下啊，如果不想我贷款，我筹钱就是了”邓律师回复“好、好、好，我同她讲”。2019年4月1日，黄碧华、钟立权代理人邓律师继续与孙红妞的代理人孙明马再次就购房款支付事宜协商，在协商中，孙红妞代理人孙明马表示不同意一次性付款要求通过按揭支付房款。2019年4月10日，黄碧华、钟立权向孙红妞发送《关于解除合同的律师函》函告：因孙红妞于2019年3月28日电话答复同意以现金方式支付购房款，于2019年4月1日，又表示不同意现金支付购房款，而要求再次办理银行按揭，孙红妞的行为构成违约，黄碧华、钟立权于2019年4月11日正式解除涉讼《房地产买卖合同》。2019年4月10日，黄碧华、钟立权向家富城服务部邮寄了上述《关于解除合同的律师函》。孙红妞于2019年4月27日收到上述律师函。家富城服务部于2019年4月13日收到上述函件。家富城服务部与家海公司在庭审中确认由家富城服务部、家海公司共同为涉讼房屋的交易提供了居间服务。另查，2019年6月27日，经查询，涉讼房屋及单车房登记于黄碧华名下，登记抵押权人为广州银行股份有限公司佛山禅城支行。一审法院认为，黄碧华、钟立权、孙红妞、家富城服务部签订的《房地产买卖合同》系签约各方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行义务。黄碧华、钟立权起诉请求解除黄碧华、钟立权与孙红妞之间的房屋买卖合同，孙红妞反诉请求黄碧华、钟立权双倍返还定金，表明也同意解除合同，一审法院据此对黄碧华、钟立权主张解除《房地产买卖合同》的诉讼请求予以支持。黄碧华、钟立权主张孙红妞没有按照合同约定于2018年12月31日前签署银行按揭贷款文件并提交按揭所需资料构成根本违约，对此，一审法院分析如下：黄碧华、钟立权与孙红妞于2018年12月19日签订《房地产买卖合同》，约定于2018年12月31日前签署银行按揭贷款文件并提交按揭所需资料，孙红妞于2019年1月初到银行签署相关贷款申请资料，孙红妞办理按揭贷款的时间确实存在迟延的情形，但黄碧华、钟立权在其后合同履行的过程中直至被告知按揭贷款不予批准都未曾向孙红妞提出要以此为由解除合同，黄碧华、钟立权现主张孙红妞逾期签署银行按揭贷款文件并提交按揭所需资料构成根本违约，一审法院不予支持。黄碧华、钟立权主张在一次贷款不成功后其与孙红妞协商一致孙红妞一次性向黄碧华、钟立权支付剩余房款，但黄碧华、钟立权代理人与孙红妞代理人孙明马于2019年3月28日通话记录中并未能显示黄碧华、钟立权与孙红妞就一次性付款的方式及时间作出了明确约定，且黄碧华、钟立权代理人的回复“这样，这样可以啊。我将你的意思转给卖家她本人”、“好、好、好，我同她讲”都表明黄碧华、钟立权与孙红妞就购房款的支付方式仍在协商阶段。根据合同法的规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更，黄碧华、钟立权的该项主张，一审法院不予支持。黄碧华、钟立权主张孙红妞不同意一次性付款构成根本违约，缺乏依据，一审法院不予确认。综上，黄碧华、钟立权主张黄碧华、钟立权与孙红妞的《房地产买卖合同》于2019年4月11日解除，一审法院不予确认。孙红妞主张黄碧华、钟立权没有按照合同约定履行提前还贷解押手续构成根本违约，对此一审法院分析如下：合同中约定黄碧华、钟立权在签订合同后3日内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用并应于银行通知提前还贷5个工作日内将款项支付至卖方还贷账户，但黄碧华、钟立权、孙红妞在签订合同后至中国银行广州珠江支行处办理了二手房跨行转按业务，黄碧华、钟立权、孙红妞的上述行为表明双方已经变更了合同中关于提前还贷的约定，孙红妞主张黄碧华、钟立权没有按照合同约定提前还贷解押构成违约不能成立，一审法院不予支持。合同中约定了办理按揭贷款的时间，但未约定成功办理按揭贷款的期限，对于一次按揭贷款不成功时应如何继续履行合同约定不明，导致黄碧华、钟立权与孙红妞双方就一次按揭不成功后合同的继续履行产生争议。黄碧华、钟立权、孙红妞认为对方构成根本违约的理由均不能成立，一审法院对于黄碧华、钟立权诉请孙红妞支付违约金86000元（违约金总额136000元，扣除孙红妞已付的定金50000元）的诉请不予支持，黄碧华应向孙红妞返还定金50000元，孙红妞诉请黄碧华双倍返还定金，一审法院不予支持。关于黄碧华、钟立权主张解除与家富城服务部在《房地产买卖合同》中的居间合同关系的问题，一审法院分析如下：黄碧华、钟立权主张家富城服务部、家海公司存在伪造虚假银行流水、交易中隐瞒事实的情形，但未能提供证据证明，一审法院不予确认。黄碧华、钟立权已在家富城服务部提供的居间服务下与孙红妞签订了《房地产买卖合同》，黄碧华、钟立权与家富城服务部在《房地产买卖合同》中的居间合同关系已不存在解除的情形，黄碧华、钟立权的该项诉请，一审法院不予支持。但黄碧华、钟立权与孙红妞签订的房屋买卖合同是在家富城服务部、家海公司的促成下签署，且由家富城服务部提供格式合同，其作为中介方，对合同约定不明导致合同无法继续履行具有很大责任，但考虑到家富城服务部、家海公司为黄碧华、钟立权与孙红妞的房屋买卖交易切实提供了居间服务，一审法院酌定黄碧华、钟立权应支付予家富城服务部、家海公司的居间费调整为10000元，家富城服务部、家海公司应返还20000元居间费予黄碧华、钟立权。黄碧华、钟立权主张孙红妞对居间费承担连带赔偿责任，缺乏依据，一审法院不予支持。第三人中行珠江支行经一审法院合法传唤没到庭，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十四条、《最高人民银行关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、解除黄碧华、钟立权与孙红妞于2018年12月19日签订的《房地产买卖合同》中有关双方权利义务的约定；二、黄碧华应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金50000元予孙红妞；三、家富城服务部、家海公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还居间费20000元予黄碧华、钟立权；四、驳回黄碧华、钟立权的其他诉讼请求；五、驳回孙红妞的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，一审本诉受理费减半收取计1810元（黄碧华、钟立权已预交6130元），由黄碧华、钟立权负担1660元，家富城服务部、家海公司负担150元并应于判决发生法律效力之日起十日内迳付予黄碧华、钟立权。黄碧华、钟立权多预交的受理费4320元，在判决发生法律效力后，经黄碧华、钟立权向一审法院书面申请，一审法院予以退回。反诉受理费减半收取计1150元（孙红妞已预交），由孙红妞负担625元，黄碧华负担525元并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳，一审法院将依法强制执行。孙红妞多预交的525元，在判决发生法律效力后经孙红妞书面申请，一审法院予以退回。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明：中行珠江支行一审提交说明称：黄碧华、钟立权于2018年12月底前来该行签署相关贷款申请资料，孙红妞于2019年1月初来该行签署相关贷款申请资料。此后应该行要求，孙红妞于2019年2月下旬补充材料。因孙红妞贷款申请资料不符合该行相关规定，故其不同意该笔贷款的申请。本院认为，本案是房屋买卖合同和居间合同纠纷。《房地产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、黄碧华、钟立权关于《房地产买卖合同》于2019年4月11日解除之主张是否成立；二、买卖双方应承担的责任；三、家富城服务部、家海公司是否应返还中介费。关于第一个焦点问题。该问题的关键在于判定买卖双方谁违约，黄碧华、钟立权是否享有合同解除权。关于黄碧华、钟立权是否存在违约，一审判决已充分论述，本院认同并不再赘述。关于孙红妞是否存在违约的问题。首先，虽然孙红妞存在逾期申请按揭贷款的情形，但是黄碧华、钟立权在合同履行过程中并未以此为由要求解除合同，并且在孙红妞告知按揭贷款未审批通过、要求再次配合办理按揭贷款后，黄碧华、钟立权于2019年3月25日向孙红妞发律师函，明确要求孙红妞继续履行合同，条件是在递件交税当天将剩余房款以现金方式一次性补足，故不能以孙红妞逾期申请按揭贷款认定孙红妞构成根本违约。其次，孙红妞未获银行按揭贷款的原因是其贷款申请资料不符合银行相关规定，属于孙红妞个人原因。黄碧华、钟立权根据《房地产买卖合同》关于如银行批准的贷款金额少于孙红妞申请的贷款金额，二者相差的金额孙红妞须在递件交税当天以现金形式补足给卖方之约定，要求孙红妞一次性支付余款，合法有据。因各方当事人获知孙红妞按揭贷款未被批准时距离签订合同已过去近三个月，双方随后又就余款支付方式协商近一个月。黄碧华、钟立权就孙红妞履行申请按揭贷款已给予了合理期限。在合同无约定黄碧华、钟立权应协助孙红妞办理按揭贷款二次申请，且孙红妞未举证证明其再次申请贷款必然能够获批的情况下，黄碧华、钟立权拒绝协助孙红妞再次办理按揭贷款，符合情理，不构成违约。孙红妞在此情况下先是同意一次性支付余款，随后又表示拒绝，其行为已构成违约，黄碧华、钟立权有权解除《房地产买卖合同》。黄碧华、钟立权于2019年4月10日通知孙红妞解除合同，孙红妞于2019年4月27日收到该通知，故《房地产买卖合同》中的买卖合同关系于该日解除。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条关于“委托人或者受托人可以随时解除委托合同”之规定，《房地产买卖合同》中的居间合同关系亦发生解除。一审判决认定孙红妞不构成根本违约、黄碧华和钟立权的合同解除通知不发生解除合同关系的效力，处理不当，本院予以纠正。关于第二个焦点问题。如上所述，黄碧华、钟立权不构成违约，孙红妞构成违约，故孙红妞应承担相应的违约责任。黄碧华、钟立权根据《房地产买卖合同》关于逾期支付房款超过十天仍未履行的，守约方有权要求违约方承担定金责任或支付等额总楼价百分之二十的违约金之约定，请求孙红妞支付相当于总楼价20%的违约金，即136000元。本院综合考虑双方履行合同的情况、违约情节等因素，认为黄碧华、钟立权请求的违约金过高，依法酌情确定孙红妞向黄碧华、钟立权支付50000元违约金，黄碧华、钟立权诉请超出部分本院不予支持。该违约金与黄碧华、钟立权在合同解除后应退还孙红妞的50000元定金在性质上均系金钱债务，可以相互抵销，故黄碧华、钟立权无需退还50000元定金予孙红妞。关于第三个焦点问题。黄碧华、钟立权主张家海公司、家富城服务部存在过错，理由有二：一是家海公司、家富城服务部串通孙红妞伪造银行流水，二是在交易过程中谎称孙红妞的同意贷款书已经通过审批。因双方是通过按揭公司办理孙红妞的按揭贷款，故家海公司关于其是转述按揭公司反映情况之主张具有高度可能性，本院予以确认。黄碧华、钟立权未能举证证明家海公司在上述转述过程中存在过错，且交易未能继续的根本原因并非是家海公司、家富城服务部与事实不符的陈述，而是孙红妞未获取按揭贷款。孙明马与家海公司、家富城服务部工作人员的聊天截图亦不足以证明系家海公司、家富城服务部为孙红妞伪造流水。因此，黄碧华、钟立权的前述主张不成立，家海公司、家富城服务部在居间服务中不存在过错，黄碧华、钟立权请求家海公司、家富城服务部退还居间费30000元无依据。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。鉴于黄碧华、钟立权已没收孙红妞的50000元定金，无证据证明该款项不足以弥补其损失，故本院对黄碧华、钟立权关于孙红妞赔偿其居间费损失之请求不予支持。综上所述，黄碧华、钟立权的上诉请求部分成立，家海公司的上诉请求成立。一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10893号民事判决第五项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10893号民事判决第二项、第三项、第四项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初10893号民事判决第一项为：确认黄碧华、钟立权与孙红妞于2018年12月19日签订的《房地产买卖合同》于2019年4月27日解除；四、驳回黄碧华、钟立权的其他诉讼请求。一审案件本诉受理费1810元，由黄碧华、钟立权负担1265元，孙红妞负担545元。反诉受理费1150元由孙红妞负担。二审案件受理费3520元，由黄碧华、钟立权负担2399元，孙红妞负担1103元。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月十八日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡