广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）桂0802执异93号 案外人：广西福来投资管理有限公司，住所地贵港市港北区远辰·山水明居1幢1单元1-2902号。 法定代表人：彭业政。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司贵港分行，住所地：贵港市解放路**。 负责人：杜勇，副行长（主持工作）。 被执行人：贵港市阳光医药科技有限公司，住所地：贵港市港北区远辰·山水名居1幢1单元2301号。 法定代表人：陈忠于。 被执行人：陈忠于，男，1969年8月9日出生，汉族，住湖北省红安县。 被执行人：陈坤鹏，男，1973年1月6日出生，汉族，住贵港市港**。 本院在执行申请执行人中国建设银行股份有限公司贵港分行（以下简称建行贵港分行）与被执行人贵港市阳光医药科技有限公司、陈忠于、陈坤鹏金融借款合同纠纷一案中，案外人广西福来投资管理有限公司（以下简称福来公司）于2019年10月15日对本院执行位于贵港市港北区房地产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人福来公司称，请求裁定福来公司依法继续居住、使用陈坤鹏名下的位于贵港市港北区宗［房屋所有权证号：10001506、土地使用权证号：（2008）0698］。事实与理由：一、福来公司已依据港北区人民法院2019年7月14日下达的（2019）桂0802执恢117号公告，提交了其对拍卖房产依法享有租赁权的申请书及相应的证据材料，并于2019年8月15日到港北区人民法院执行局做了笔录，讲清楚租赁权申报的相关事实和法律依据。二、福来公司于2019年9月30日向港北区人民法院执行局提交了书面补充意见，出面陈述了福来公司无权、也不会对抗法院对房地产的拍卖，但福来公司在未收到人民法院裁定《租赁合同》解除或无效前，应依法享有租赁权和在租赁房地产内居住。三、福来公司与陈坤鹏签订《房屋租赁合同》时，虽未询问房屋所有权人在此之前是否有抵押登记情况，但在后期交纳租金时，经福来公司主张，房屋所有权人即向福来公司出示了该房地产是于2014年12月4日才抵押给建行贵港分行，故福来公司是在陈坤鹏抵押给建行贵港分行之前就租赁上述房地产的，因此该租赁权能够对抗抵押权，应该得到保护。四、福来公司对租赁房屋已投入了近70万元的装修费用，现租客和职工均拖儿带女，法院要求全部迁出、搬离，不仅给福来公司遭受巨大的经济损失，也会对租户、职工形成沉痛的打击和生活的不稳定。五、福来公司提供的租赁合同、税务发票及付款凭证已充分证明了福来公司与陈坤鹏签订的《租赁合同》完全符合法律规定，属于合法有效合同。福来公司签订的租赁合同在抵押之前，该租赁应该得到保护，故请求法院中止对上述房地产的执行。案外人福来公司向本院提供（2019）桂0802执恢117号公告、营业执照、身份证复印件、《房屋租赁合同》、银行单、税务发票、电费交付收据、补充陈述意见、执行笔录及他项权证作为证据以证明自己的主张。 申请执行人建行贵港分行辩称，福来公司提供其与陈坤鹏签订的《房屋租赁合同》不是真实的，因为当时陈坤鹏将上述房地产抵押给建行贵港分行时，建行贵港分行已经去实地了解过，主要是陈坤鹏的职工居住在那里。福来公司于2018年的8月、9月分两次付完20年的租金，这与《房屋租赁合同》约定的付款方式不符。港北法院于2016年作出（2016）桂0802执1号的执行裁定书中，福来公司作为申请执行人向被执行人贵港市旭源投资发展有限公司索偿2262万元，至今尚有1690.3956万元未执行成功，被执行人贵港市旭源投资发展有限公司的法定代表人是陈坤鹏。在贵港市旭源投资发展有限公司尚未支付剩余执行款的情况下，福来公司却向陈坤鹏支付了房屋租金，不符合正常的商业行为，存在恶意对抗银行正常权益的可能性。综上，请求法院驳回福来公司的异议请求。申请执行人建行贵港分行向本院提供《房地产抵押估价结果确认表》及《最高额抵押合同》作为证据以证明自己的主张。 本院查明，本院在执行建行贵港分行与贵港市阳光医药科技有限公司、陈忠于、陈坤鹏金融借款合同纠纷一案中，因被执行人贵港市阳光医药科技有限公司、陈忠于、陈坤鹏未履行义务，本院于2016年11月30日作出（2016）桂0802执1937号执行裁定，对被执行人陈坤鹏名下的位于贵港市港北区宗［土地使用权证号：贵国用（2008）第××号；房屋所有权证号：贵港房权证贵港市字第××号］予以查封。因该房地产为广东省珠海市香洲区人民法院首次查封，经商请，该院于2018年10月19日移送本院执行，本院于2019年4月17日作出（2019）桂0802执恢117号执行裁定，拍卖上述房地产，于2019年10月8日作出（2019）桂0802执恢117号公告，责令福来公司于2019年10月18日前迁出上述房地产，福来公司以其已在抵押前已经租赁上述房地产为由，向本院提出异议。 另查明，上述房地产已抵押给建行贵港分行，抵押登记时间为2014年12月4日，债权额400万元。 再查明，福来公司提供的其（乙方）和陈坤鹏（甲方）签订的《房屋租赁合同》约定：一、甲方将其名下的位于贵港市港北区（豪威商住房内），建筑面积1341平方米的毛坯房（贵港房权证贵港市字第××号）租赁给乙方；二、租赁期限从2014年11月1日起至2034年10月31日止，其中2014年11月1日至2014年12月31日为装修免租期；三、租金每年12万元，乙方按年交付，于每年1月10日前交付下年度租金，考虑到乙方投入的资金大，甲方同意乙方交纳租赁定金4万元，履约保证金4万元和装修押金4万元后，甲方交房给乙方装修，鉴于乙方前期资金困难，甲方同意乙方延期交付给予甲方的租金按照年利率6%计算利息给予甲方，在后期乙方经营资金好转后，甲方有权要求乙方一次性支付完剩余租赁年限的全部租金给甲方，剩余租金年限按每年租金9万元进行收取，四、落款日期为2014年10月19日。福来公司提供的中国农业银行业务回单显示福来公司于2018年的8月28日、9月6日分别向陈坤鹏转账48万元、128万元，摘要内容分别为：租金、共计16年的租金。 最后查明，本院于2016年1月4日受理了申请执行人福来公司对贵港市旭源投资发展有限公司（法定代表人为陈坤鹏）提起的强制执行申请，执行案案号是（2016）桂0802执1号，申请标的为2262万元。至今为止，贵港市旭源投资发展有限公司未能履行该执行案的全部还款义务。 以上事实有《房屋租赁合同》、中国农业银行业务回单、（2016）桂0802执1937号之一执行裁定书、（2019）桂0802执恢117号公告、《最高额抵押合同》、他项权证、执行笔录及执行卷宗以证实。 本院认为，案外人于案件执行过程中对涉案房地产主张租赁权，本质是阻却房地产的交付，属案外人针对执行标的提出的异议。本案中，福来公司请求裁定其继续居住、使用涉案房地产，实质是请求法院在租赁期内阻止向买受人移交涉案房地产，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，本案中，涉案房地产于2014年12月4日办理抵押登记，本院于2016年11月30日裁定查封涉案房地产。福来公司提交《房屋租赁合同》及银行回单、收据主张涉案房地产在抵押登记前其已租赁且实际占有使用，但其提交的租赁合同落款日期为2014年10月19日，银行回单系2018年8月28日、9月6日的转账，其交纳租金的时间在本院查封之后，且远迟于合同签订的时间。陈坤鹏作为贵港市旭源投资发展有限公司的法定代表人，该公司至今未能全部履行福来公司的还款义务，在此情况下，福来公司仍向该公司的法定代表人陈坤鹏支付租金，不符合商业常理及交易习惯。综上，本院认为，福来公司的异议不能对抗抵押权人建行贵港分行的执行。对于福来公司的异议，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回案外人广西福来投资管理有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长 冯 媚 审判员 葛 娟 审判员 黎红耀 二〇一九年十二月十二日 书记员 周育卓