广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初3174号原告：珠海市世华房地产代理有限公司，住所地广东省珠海市吉大九洲大道中江村嘉丽苑第****，统一社会信用代码914404006633508531。法定代表人：叶**鹏，总经理。委托诉讼代理人：何文靖，该公司员工。被告：黎松连，女，1989年6月14日出生，汉族，公民身份号码445************324，住广东省云浮市郁南县*************。委托诉讼代理人：吕秋生，广东大同（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨海东，男，1986年9月14日出生，汉族，公民身份号码440************557，住广东省信宜市************，系被告黎松连的配偶。第三人：李卓敏，男，1982年11月16日出生，汉族，公民身份号码440************250，住广东省电白县************。原告珠海市世华房地产代理有限公司（以下简称：世华公司）诉被告黎松连、第三人李卓敏居间合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告世华公司的委托诉讼代理人何文靖，被告黎松连的委托诉讼代理人吕秋生、杨海东，第三人李卓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世华公司向本院提出诉讼请求如下：1.被告黎松连向原告世华公司支付居间佣金12，400元；2.本案全部诉讼费用由被告黎松连承担。事实和理由：2019年5月9日，被告黎松连委托原告世华公司购买位于珠海市斗门区***************房产，当天原告世华公司与被告黎松连及第三人李卓敏共同签署《房地产买卖及居间合同》，同日被告黎松连与原告世华公司签署《佣金及必要费用确认及支付承诺书》。被告黎松连承诺向原告世华公司支付佣金12，400元。上述合同签订后第三人李卓敏已实际收取了被告黎松连支付的购房定金50，000元。原告世华公司的居间义务已完成，被告黎松连应按照合同约定支付合同报酬。故原告世华公司提起本案诉讼，望判如所请。原告世华公司对其诉称提供证据如下：1．房地产买卖及居间合同一份，拟证明原告世华公司已促成买卖双方签订房屋买卖合同；2．房地产权证及不动产登记情况查询结果一份，拟证明涉案房屋权属人为第三人李卓敏；3．佣金及必要费用确认及支付承诺书一份，拟证明被告黎松连承诺给付原告世华公司的佣金数额；4．交易风险提示与声明一份，拟证明原告世华公司提示被告黎松连房屋交易及签约风险；5．政策风险告知书（至买受人）一份，拟证明原告世华公司把相关政策风险告知被告黎松连；6．买方声明一份，拟证明被告黎松连承诺所交资料真实、合法；7．地址确认书一份，拟证明被告黎松连确认当前所住地址；8．履约催告函一份，拟证明原告世华公司催促被告黎松连积极履行合同，配合卖方办理房屋过户等流程；9．微信聊天记录一组，拟证明原告世华公司一直催促被告黎松连积极履行合同，被告黎松连拖延时间导致合同过期；10．珠海市2019年8月29日的限购政策一份，拟证明目前珠海市购房政策已发生变动。被告黎松连辩称，从原告世华公司提交的证据可以证实以下事实：原告世华公司为了收取佣金，在明知被告黎松连没有购房资格的情况下故意让原告世华公司、被告黎松连和第三人李卓敏共同签订了《房地产买卖及居间合同》。另外，在签订合同前，原告世华公司声称可以为被告黎松连办理珠海人才证明获得购房资格，但是合同签订后原告世华公司却向被告黎松连提出需要向其支付办理购房资格的费用才能帮被告黎松连办理珠海人才购房证明，且原告世华公司多次进行了加价，从刚开始提出的9，000元加到了25，000元，被告黎松连未向原告世华公司支付该笔费用，所以原告世华公司也未为被告黎松连办理珠海人才购房证明。在订立合同前，原告世华公司知道被告黎松连系非本市户籍且系非珠海高技能人才，也知道被告黎松连是无法自行办理珠海人才购房证明，更知晓在订立合同时被告黎松连是无购房资格的。基于以上事实可以证明原告世华公司为了达到收取佣金和收取办理购房资格费用的不正当目的，在明知被告黎松连无购房资格的情况下故意要求被告黎松连签订三方合同，原告世华公司也应当预见在被告黎松连无法获得购房资格的情况下会导致合同无法履行。综上，足以证明原告世华公司在订立合同的过程中具有重大过错，亦足以证明原告世华公司明知被告黎松连在无购房资格的情况下，涉案合同是无法继续履行的。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》五十三第二款：“房屋买卖合同签订后，因房地产调控政策的实施导致合同无法继续履行，居间人以已经促成合同订立为由请求支付报酬的，一般不予支持，但居间人要求委托人支付从事居间活动支出的合理费用的，应予支持。居间人违反居间义务，故意隐瞒重要信息，恶意促成合同订立，如果房屋买卖合同不能履行，居间人请求委托人支付报酬的，不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理”之规定，原告世华公司以已经促成合同订立为由要求被告黎松连支付报酬的主张，依法不应得到支持。涉案合同系因原告世华公司的不正当目的和重大过错导致合同无法履行，致使合同的目的无法实现，被告黎松连在本案中没有任何过错和违约行为，故原告世华公司要求被告黎松连向其支付佣金没有任何事实和法律依据，应驳回原告世华公司的所有诉讼请求。被告黎松连与原告世华公司、第三人李卓敏订立涉案合同的目的是为了促成合同的成立和履行，但是原告世华公司并未促成合同的履行，亦未履行其居间义务，故原告世华公司在本案中具有重大过错，原告世华公司的行为给被告黎松连造成了巨大的经济损失，被告黎松连保留向原告世华公司追究赔偿责任的权利。退一步讲，抛开原告世华公司主张的佣金是否应得到支持不谈，单纯从涉案合同约定的内容来看，根据涉案合同第五条的规定：“卖方应于签署本合同后80天内解除抵押手续……如卖方已符合办房产证条件而故意不办理或不于合同约定期限内办理注销抵押、解除查封限制登记的，视为卖方违约，卖方应向买方承担违约责任并需向经纪方支付本合同约定的买、卖双方共计应支付给经纪方的佣金总额作为违约金。”在本案中，卖方并未在签署涉案合同后80天内解除抵押手续，根据上述合同条款的约定，应视为卖方违约，应由卖方承担佣金的支付义务。其次，涉案合同系原告世华公司提供的格式条款，剥夺了买卖双方进一步协商的权利，合同中关于佣金的支付条款系属于免除原告世华公司责任、加重被告黎松连责任、排除被告黎松连主要权利的条款，根据《合同法》第四十条：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，合同中关于佣金的支付条款依法应认定为无效，原告世华公司依此收取佣金的主张不应受到法律的保护和支持。被告黎松连对其辩称提供证据如下：合同补充协议一份，拟证明被告黎松连与第三人李卓敏约定如被告黎松连未成功办理珠海市人才购房证明，双方同意互不追究责任，合同自动终止，并向被告黎松连退还全部定金。第三人李卓敏述称，对原告世华公司所述没有异议，不认可被告黎松连所述。第三人李卓敏对其述称没有向本院提交证据。原告世华公司、被告黎松连围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行的证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告世华公司提供的证据的1至9和被告黎松连提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准。原告世华公司提供的证据10，没有其他证据佐证，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月9日，原告世华公司作为经纪方、被告黎松连作为买方、第三人李卓敏作为卖方，三方签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定买卖双方通过经纪方出售及购入位于珠海市斗门区*******************，成交总价112万元，定金5万元；买方应于本合同约定的定金支付日起27个工作日内办理完毕全部银行按揭申请手续。卖方应于签署本合同后80天内解除抵押手续。鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同的成立，则买卖双方确认应向经纪方支付的佣金以佣金支付承诺书为准，上述佣金应于买卖双方签署本合同时全部付清。如买卖双方协议解除合同，鉴于经纪方已促成买卖双方之间买卖合同成立，且经纪方已提供相关服务，则买卖双方同意，共同支付买卖双方佣金之和补偿给经纪方。若卖方或买方任何一方未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须即时付予经纪方买卖双方佣金之和作为补偿。定金5万元，买方于签署合同当天向卖方支付3，000元，剩余47，000元定金，买方须于2019年5月10日当天或之前支付给卖方。同日，被告黎松连与第三人李卓敏签订《合同补充协议》，约定因签署合同时，买方正在办理珠海入户手续，也未办出珠海市人才购房证明，买方须在签署合同后积极配合到相关部门办理珠海入户手续或办理珠海市人才购房证明及提交相关资料，如买方积极配合后，仍未能成功入户珠海或开出珠海市人才购房证明，则买卖双方同意互不追究责任，合同自动终止。卖方需在买方提出要求后三个工作日内将已收定金全数退还给买方。同日，被告黎松连向原告世华公司出具《佣金及必要费用确认及支付承诺书》，主要内容如下：“买方确认居间方已就珠海市斗门区*******************买卖一事提供了全面的居间服务，撮合买卖双方于2019年5月9日签订了买卖合同及补充协议。现买方向居间方承诺：1.买方自愿在合同签订时向居间支付必要费用，必要费用为第2项承诺所述佣金额的20%，包含在买方应付的佣金或违约金内。2.买方自愿在买卖双方签订《珠海市二手房买卖合同》前向居间方支付佣金12，400元，逾期支付的，应以未付佣金为基准，按每逾期一日支付0.1%的标准向居间方支付违约金。……”同日，原告世华公司、被告黎松连、第三人李卓敏共同签署《交易风险提示与声明》。同日，被告黎松连签署《买方声明》，称其本人已知悉限购政策，其正在入户中或办理珠海市人才购房证明。2019年5月12日，被告黎松连在《政策风险告知书（致买受人）》上签名并捺印，该告知书记载内容如下：珠海市人民政府办公室于2017年4月8日印发了《关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》，《通知》中规定：1.无法提供购房日之前在本市连续缴纳5年及以上个人所以得税证明或社会保险证明的非本市户籍居民，暂停在全市范围内向其销售住房；2.通过赠与方式转让住房后，须满3年之后方可以再次购买住房；接受赠与的，必须符合本市的现行限购政策。被告黎松连在告知书上确认其不是珠海市户籍居民，但符合办理珠海市人才购房证明的资质，在签订房屋买卖合同后27工作日内提供珠海市人才购房证明等相关文件。2019年7月30日，原告世华公司向黎松连发出履约催告函，通知其没有按照合同在约定的时限内办理完毕全部银行按揭申请手续，已经构成违约，要求其收到函件后五天内积极履行合同。另查明，位于珠海市斗门区*******************，登记的权属人为第三人李卓敏，产权登记时间为2016年9月8日，该房产上设定有抵押权。本院认为：《房地产买卖及居间合同》是原告世华公司与被告黎松连、第三人李卓敏在平等、自愿的基础上签订的，是三方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的规定，合法有效，各方均应恪守。被告黎松连在《房地产买卖及居间合同》、《佣金及必要费用确认及支付承诺书》确认原告世华公司已履行了全面居间义务，促成了被告黎松连与第三人李卓敏的交易，承诺向原告世华公司支付居间费用12，400元。其应当按照上述承诺履行支付居间费用的义务。根据《中华人民共和国合同法》的规定，结合居间费用占总成交价的比例及原告世华公司所提供的居间服务，本院认为原告世华公司请求被告黎松连支付居间费用12，400元，依法有据，本院予以支持。被告黎松连抗辩原告世华公司明知其不具备购房资格，故意促成交易，并承诺可以为被告黎松连办理购房资格证明。本院认为，根据被告黎松连与第三人李卓敏签订的《合同补充协议》、被告黎松连签署的《政策风险告知书（致买受人）》、《买方声明》，可以证明被告黎松连在签订《房地产买卖及居间合同》时，对珠海限购政策及其本人不具备购房资格的情况是知晓的，其也承诺正在办理入户和珠海市人才购房证明，并对不能取得购房资格可能存在的风险也是知晓的。相关的购房资格证明应当由被告黎松连本人提供。被告黎松连抗辩称原告世华公司承诺为其办理购房资格证明，但其没有提供证据予以证明。故被告黎松连的上述抗辩，没有依据，本院不予采纳。被告黎松连抗辩第三人李卓敏未按约定解除涉案房产抵押，是导致合同不能履行的原因。本院认为，根据《房地产买卖及居间合同》的约定，被告黎松连办理按揭贷款申请的期限先于第三人李卓敏解除涉案房产抵押的期限，是先履行的义务，在被告黎松连没有履行义务的前提下，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，第三人李卓敏可以拒绝履行。故被告黎松连的上述抗辩，没有依据，本院不予采纳。被告黎松连抗辩第三人李卓敏出售的房屋按限购政策不得出售。本院认为，第三人李卓敏出售的房屋于限购政策出台前购买，不受限购政策影响。故被告黎松连的上述抗辩，没有依据，本院不予采纳。综上所述，被告黎松连已确认原告世华公司完成了居间服务，且原告世华公司主张的居间费用仅为交易总价款的1.1%，低于通常的房产交易居间费用，与原告世华公司提供的居间服务相当。故原告世华公司的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第四百二十六条之规定，判决如下：被告黎松连于本判决生效之日起七日内向原告珠海市世华房地产代理有限公司支付居间服务费12，400元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费110元，减半收取55元（原告珠海市世华房地产代理有限公司已预交），由被告黎松连负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员 董 凯二〇一九年十二月十八日书记员 叶世琴梁雅婷附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担