山东省聊城市东昌府区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1502民初2840号原告：山东鼎舜置业有限公司，住所地：聊城市经济技术开发区东昌东路北光岳路东丽水阳光世纪城**商业楼**。法定代表人：宋世德，总经理。委托诉讼代理人：于红伟，山东鲁衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李新艳，山东鲁衡律师事务所律师。被告：柳丽华，女，1980年1月7日出生，汉族，居民，住聊城市开发区。委托诉讼代理人：赵中营，男，1981年7月21日出生，汉族，住聊城市开发区，系柳丽华之夫。委托诉讼代理人：郑纪盈，山东永圣律师事务所律师。原告山东鼎舜置业有限公司（以下简称鼎舜置业）与被告柳丽华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人于红伟、李新艳，被告柳丽华及其委托诉讼代理人赵中营、郑纪盈，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除原被告于2013年3月29日签订的《公路鑫苑商品房认购书》；2.请求判令被告立即退还公路鑫苑小区1号楼2052号房屋；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年3月29日，原告与被告签订一份《公路鑫苑商品房认购书》，约定被告认购原告开发的公路鑫苑小区1号楼2052室商品房，总房款685038元，首期支付285038元，剩余房款400000元办理按揭贷款。2013年3月29日，被告向原告出具承诺书，承诺其在不能办理按揭贷款十日内付清剩余房款，未按约定时间付清房款，被告自愿退房，房款按无息退款。原告已将商品房交付给被告。2018年10月份，商品房具备了办理银行按揭贷款条件后，原告通知被告办理贷款手续或交清剩余房款，但被告既不办理贷款手续也不交清房款。2018年12月20日，原告委托律师事务所向被告发送《律师函》，告知被告在收到律师函后十日内交清购房款，否则视为自愿退房，不再履行付款义务，原被告签订的《公路鑫苑商品房认购书》解除。被告收到律师函后，仍拒不付款，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院依法裁判。被告辩称：一、2013年3月29日，原告与答辩人签订了《公路鑫苑商品房认购书》，认购书确定了答辩人购买房屋的位置、面积、房屋单价、首付款数额及剩余房款办理按揭贷款等内容。签订认购书后，答辩人向原告提交了办理按揭贷款所需要的全部资料，原告并未提出异议，因此，答辩人并未违反合同义务；二、原告诉称“2018年10月份具备办理按揭贷款条件后，原告通知被告办理贷款或交清剩余房款，但被告既不办理贷款手续也不交清房款”不属实。2018年10月23日上午，答辩人到原告指定的办公地点办理银行按揭贷款手续，但原告工作人员告知答辩人需先交纳超过认购书约定的房屋面积之外的约7平方米房款后，才能签订房屋买卖合同和办理银行按揭贷款手续，并且需要房款交到个人银行账户内。答辩人认为房屋实际面积是否超过认购书约定的面积不得而知，原告要求答辩人全部交纳超过约定面积的房款也不符合法律规定，这才没有签订房屋买卖合同和办理贷款手续；三、2018年10月25日，原告向答辩人居住的房屋张贴退房退款的通知后，答辩人向聊城经济技术开发区管委会信访局反映上述事实情况，同年10月29日在原告办公室内，由开发区住建局人员主持达成一致意见：1.原告自认是由于沟通不到位引起的通知，以前的通知作废；2.由小区业主和原告人员在小区广场就房屋面积等有关问题召开说明会。但令答辩人没想到的是没等来说明会，却等来了法院的开庭传票。综上，答辩人向原告提交了所需要办理贷款的资料，履行了合同义务，没有办理按揭贷款是由于原告让答辩人先交纳超过认购书约定的面积的房款造成的，双方不签订房屋买卖合同就不能办理按揭贷款，故答辩人没有违约行为。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证，对于无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月29日，原告与被告签订了公路鑫苑商品房认购书，约定被告购买原告开发的1号楼504室，主房137平方米，单价4440元/平方米，储藏室1-2-13,23.26平方米，单价3300元/平方米，总房款685038元；付款方式：按揭贷款，首期支付房屋总价款的40%，即285038元，剩余房款根据国家及银行的相关规定办理按揭贷款；本协议作为签订购房合同的主要依据。签订认购书的同日，被告及其丈夫赵中营签署承诺书一份，主要内容：本人柳丽华购买的公路鑫苑小区1号楼504室，现已进入验房、装修阶段。本人所购房屋总房款685038元，已付285038元，剩余400000元房款未正式办理按揭手续。现就400000元房款办理按揭贷款做以下承诺：1、按银行要求，提交按揭贷款手续所需资料及交纳相关费用；2、如未达到按揭条件的、不能提供所需资料的、开发商、银行通知本人前来签订正式按揭合同或办理相关手续时不能按约定时间到场的等原因。本人承诺十日内付清剩余房款400000元，未按约定时间付清房款，本人自愿退房，房款按无息退款。在签订认购书之前，被告分别于2012年9月12日、10月10日、10月12日、10月24日，2013年1月23日，交纳房款100000元、30000元、120000元、25100元、9938元，以上共计285038元。签订认购书后，原告将涉案房屋交付被告。2018年7月2日，原告取得建设工程规划许可证，同年8月15日，原告取得建筑工程施工许可证，同年9月29日，原告取得商品房预（销）售许可证。2018年10月15日，原告在小区张贴通知，主要内容：“请各位业主于2018年10月25日前，前往我公司办理银行按揭，房款结算等购房事宜，否则，我公司将根据《承诺书》的约定，按您自愿退房处理，已交房款无息退还。”同年12月20日，原告向被告通过EMS邮寄送达律师函，律师函的主要内容：“现房屋已具备银行按揭贷款的条件，鼎舜置业多次通知贵方办理贷款手续或交清房款，但贵方既不办理贷款手续也不交清房款。贵方的行为导致鼎舜置业无法获得售房款，给鼎舜置业造成了重大损失，贵方已构成根本性违约，为维护鼎舜置业的合法权益，特以此函郑重告知贵方：一、请贵方在收到本通知后十日内，向鼎舜置业交清购房款，并补交面积差价30544.8元。二、贵方收到本通知之日起十日内未交清购房款的，则视为贵方自愿退房，不再履行付款义务，鼎舜置业与贵方签订的《公路鑫苑商品房认购书》解除，即双方的商品房买卖关系解除，鼎舜置业不再另行送达解除通知。三、请贵方在商品房买卖关系解除后五个工作日内，前来鼎舜置业办理退房等手续。”被告否认EMS回执上“柳丽华”系其本人签署。同年10月29日，包括被告在内的40余户到开发区信访局信访。审理中，原告称2013年被告认购房屋时，原告不具备销售条件，2018年9月底具备销售条件后，原告通知被告签订合同，被告不签合同，不签合同的原因原告不清楚。被告称不签合同的原因是原告要求补齐面积差价才能签订合同，为此，被告申请证人杨某、姜某、李某到庭作证，杨某作证称：原、被告没有签订商品房买卖合同，2018年10月25日在楼道电梯看到退房的通知，同年10月29日与其他业主到信访局协调事情，是否商讨过签订房屋买卖合同的事宜记不清了。原告对该证人证言异议认为：只能证明小区业主对房屋面积有争议，能够证明原告通知小区业主签订合同，不能证明未签订合同的原因。被告对该证人证言无异议；证人姜某作证称双方没有签订商品房买卖合同，2018年10月15日，原告在小区张贴通知，要求补齐购房面积差价才能签订合同，同年10月29日与其他业主找信访局，开发区住建局主持协调，原告称张贴的通知作废，协商解决，并在小区广场说明。被告对该证人证言无异议，原告异议认为：可以证明原告于2018年10月15日通知被告在内的小区业主签订合同，不能证明小区业主到信访局及公司反映及商讨签合同，仅能证明对房屋差价有争议；证人李某作证称2018年10月23日为了签订合同到原告处，原告要求将尾款交到个人工行卡内，才给签订合同，证人不相信原告，怕手续不全，后期也没签订合同。被告对该证人证言无异议，原告异议认为：该证人不是小区业主，不能证明在2018年10月23日去原告处签订合同。被告为佐证已备齐办理按揭贷款的手续向本院提交了如下证据：身份证复印件、结婚证复印件、收入证明、收款收据。原告异议称从未收取过上述资料。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案原告提交的认购书有原被告双方的签字和盖章，认购书中对商品房基本状况、房屋单价、总价款、付款方式、付款时间等主要内容进行了明确约定，且已交付房屋使用多年，该认购书应视为商品房买卖合同，合法有效。原告以被告既不办理按揭贷款也不交清房款为由，主张解除认购书。本院认为，关于原告以被告不办理按揭贷款而行使解除权问题，依据被告提交的身份证复印件、结婚证复印件、收入证明、收款收据等证据，足以证明被告为办理按揭贷款准备了必备资料，结合按揭贷款的办理流程及交易习惯来看，办理按揭贷款的前提条件是买卖双方首先签订商品房买卖合同，但双方一直未签订商品房买卖合同，未签订商品房买卖合同的原因双方存在争议，原告无证据证明被告无故不签订商品房买卖合同，且目前仅是未办理按揭贷款，而不是不能办理按揭贷款，故未办理按揭贷款的责任不完全在被告方，被告不存在根本性违约行为；关于原告以被告未交清剩余房款行使解除权问题，原被告双方签订的认购书约定的剩余房款的支付方式为按揭贷款，承诺书承诺的是在“未达到按揭条件、不能提供所需资料、开发商、银行通知本人前来签订正式按揭合同或办理相关手续时不能按约定时间到场等原因”时，被告才在10日内交清剩余房款。结合被告提交的信访登记表、现场照片、视频资料、证人证言，可以证明被告不存在因违反上述承诺而应在十日内交清剩余房款的情形。综上，原告主张解除认购书并判令被告退还房屋，证据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条之规定,判决如下：驳回原告山东鼎舜置业有限公司的诉讼请求。案件受理费10650元，减半收取5325元，由原告山东鼎舜置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  席守田二〇一九年十二月三日书记员  何冰冰