山东省青岛市市南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0202民初3511号 原告：刘秀美，女，1958年10月3日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：葛升俊，山东春泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴航，山东春泽律师事务所律师。 被告：苏红，女，1969年9月9日生，汉族，户籍地：青岛市市**。 被告：苏平，女，1967年2月17日生，汉族，户籍地：青岛市市**。 被告：申青军，女，1969年8月25日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：孟宪瑾，青岛市南中泰法律服务所法律工作者。 被告：孙基琳，女，1958年12月22日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：孟宪瑾，青岛市南中泰法律服务所法律工作者。 被告：宋继梅，女，1972年3月25日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：孟宪瑾，青岛市南中泰法律服务所法律工作者。 被告：王发玲，女，1979年12月18日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：孟宪瑾，青岛市南中泰法律服务所法律工作者。 被告：市南区鑫宜玖房屋中介服务部，住所地：青岛市市**西藏路****。 经营者：王官华，女，1946年8月12日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：孟宪瑾，青岛市南中泰法律服务所法律工作者。 被告：市南区聚贵缘房产中介部，住所，住所地：青岛市市**郓城南路**甲div> 经营者：王发玲，女，1979年12月18日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：孟宪瑾，青岛市南中泰法律服务所法律工作者。 被告：市北区双成馨房产信息咨询服务部，住所，住所地：青岛市市**冠县路****div> 经营者：宋继开，女，1966年10月21日生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：孟宪瑾，青岛市南中泰法律服务所法律工作者。 原告刘秀美与被告苏红、被告苏平、被告申青军、被告孙基琳、被告宋继梅、被告王发玲、被告市南区鑫宜玖房屋中介服务部、被告市南区聚贵缘房产中介部、被告市北区双成馨房产信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月11日公开开庭进行了审理。原告刘秀美及其委托诉讼代理人葛升俊，被告申青军、被告孙基琳、被告宋继梅、被告王发玲、被告市南区鑫宜玖房屋中介服务部、被告市南区聚贵缘房产中介部、被告市北区双成馨房产信息咨询服务部共同委托诉讼代理人孟宪瑾到庭参加了诉讼。被告苏红、被告苏平经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 刘秀美向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘秀美与苏红、苏平签订的《房地产买卖契约》；2.判令苏红、苏平返还购房款290405元，双倍返还定金200000元，物业费1637.40元，2019年5月16日至2020年5月15日期间房屋租金20000元，购房损失360000元（包括因苏红、苏平的违约行为造成的刘秀美利息损失，计算方式：自2018年4月13日至实际支付之日止，以392042元为计算基数，按照银行同期贷款利率的标准计算，其中暂计到2019年4月13日期间的利息损失为17641.89元），合计872042.40元；3.判令申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部对第二项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费、保全费等涉诉费用由苏红、苏平、申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部承担。事实与理由：2018年4月9日，刘秀美经中介介绍与苏红、苏平签订《房地产买卖契约》，约定刘秀美购买位于嘉祥路XXXXXXXXXXXXXX户住房，总价款为2100000元，并于该契约签订当日支付定金100000元，苏红、苏平向刘秀美出具收条。同日，刘秀美与苏红、苏平对尾款付款方式、付款期限、交房日期、违约责任等作出约定。2018年4月13日，刘秀美向苏红、苏平支付购房款290405元，苏红、苏平向刘秀美出具收条。2018年4月18日，刘秀美缴纳物业费、电梯费、垃圾清运费等合计1637.40元。刘秀美因不能正常入住房屋，遂租赁房屋一处，并支付房屋租金20000元。苏红、苏平、申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部共同隐瞒房屋实情，将无法办理过户手续的房产出售于刘秀美，致使房屋买卖合同无法履行，苏红、苏平、申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部均应对此承担责任，故诉至法院，望判如所请。 苏红、苏平未到庭应诉，亦未提供书面答辩意见。 申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部共同辩称，1.在房屋买卖中，中介方尽到了对房屋外观及所有权属证明进行审查的义务，并将相关信息如实提供给购房人刘秀美。刘秀美、苏平系在前往青岛市不动产登记中心了解涉案房屋情况后签订的房屋买卖合同，刘秀美已审查相关权属证明资料是否属实，不存在中介方明知房屋情况却与卖房人恶意串通之嫌。2.经青岛市不动产登记中心工作人员告知苏红需办理监护人手续后，刘秀美和苏红、苏平曾向青岛市市南区人民法院申请过宣告无民事行为能力及指定监护人的相关案件，因苏红、苏平的姐姐未到庭，未能处理。3.中介方尽职尽责，中介服务不是合同担保行为，如果对方能够证明中介方与卖房人恶意串通、虚构事实损害买房人利益，那将涉及民事连带责任或刑事责任，但中介方已经履行了相应的居间义务，涉案房屋在交易时的市场价格为28000元/平方米至29000元/平方米，苏红、苏平之所以将房屋以24000元/平方米的价格低价出售给刘秀美，是因为苏红属于××人，刘秀美对此是知情的。4.刘秀美已入住涉案房屋并缴纳了物业费用。综上，中介方已将房屋情况告知刘秀美，申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部作为中介方不应就刘秀美的诉讼请求承担连带责任。 经审理查明：一、刘秀美提交落款日期分别为2007年9月18日的《住宅房屋拆迁就地（就近）房屋补偿协议》复印件、2013年1月27日的《房款结算单》复印件、2018年4月9日的《房地产买卖契约》。 《住宅房屋拆迁就地（就近）房屋补偿协议》载明：拆迁人青岛市市南区开发建设局、拆迁实施单位青岛市市南区拆迁服务中心、被拆迁人/承租人苏红，身份证号码；苏红在拆迁范围内钜野路XXXXXXXXXX户有房屋一处，青岛市市南区开发建设局为苏红提供就地（就近）补偿房屋在嘉祥路地块拆迁改造范围内，建筑面积约80平方米。 《房款结算单》载明：嘉祥路地块改造项目钜野路XXXXXX户，被拆迁人苏红，身份证号码，拆迁就地补偿房屋为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX户，预测绘建筑面积84.99平方米，被拆迁人应将房屋差价款290405元按规定时间存入拆迁人指定的银行账户。银行账户：工商银行南京路支行38×××71青岛市南投资有限公司，落款处印章为“青岛市城市建设集团股份有限公司动迁安置专用章（2）”。 《房地产买卖契约》甲方（卖方）为苏红、苏平，乙方（买方）为刘秀美。《房地产买卖契约》约定：1.甲方同意将坐落于青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXX户的住房出售给乙方，乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋，该房屋的建筑面积84.99平方米；2.甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为2100000元，本契约签订之日，乙方向甲方支付100000元作为购房定金；3.甲、乙双方同意，自本契约生效之日起一二十日内，将上述房款分4次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价，具体付款日期、金额和方式如下：①第一次，甲乙双方签订合同之日，乙方付给甲方购房定金100000元、②第二次，乙方于收钥匙同时付给甲方房款300000元、③第三次，乙方于2018年5月20日付给甲方购房款600000元、④第四次，乙方于过户同时付给甲方房款1100000元；4.甲方应于收到400000元（含定金100000元）将房屋交付给乙方；5.甲、乙双方同意，在房屋实际交付之日前，根据有关规定应交付的与房屋有关的费用（包括水、电、煤气、供暖等）由甲方负责缴纳，若甲方未按约定缴付所产生的后果由甲方负责，与乙方无关；6.甲方保证上述房屋权属清楚，自本契约生效之日起，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务等，概由甲方负责清理，并承担民事责任，由此给乙方造成的经济损失，由甲方负责赔偿；7.本契约签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3日内将乙方的已付款（不计利息）返还给乙方，但购房定金归甲方所有，甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内将双倍定金及已付款返还给乙方；乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房屋，每逾期一日，由违约一方向对方支付购房款万分之五的违约金，任何一方逾期3日以上未履约的，视为悔约。《房地产买卖契约》补充条款约定：中介费40000元，由刘秀美支付；本契约签订后，因甲乙双方原因造成本合同悔约或解除，中介费不退，由悔约方承担，若甲方违约，需双倍返还定金，所赔偿违约金部分由乙方和中介方各得50%，若乙方违约，定金不退，所付定金由甲方和中介方各得50%；乙方已充分了解甲方出售此房情况，甲方已征得同住人同意，甲方承诺此房无债务纠纷、产权清晰。《房地产买卖契约》中双方未就何时办理房屋过户手续进行约定。《房地产买卖契约》第7页甲方处有“苏红”、“苏平”、“苏红”三处签名捺印，乙方处由刘秀美签名捺印，乙方委托代理人处由申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部签名、盖章。 庭审中，关于签订《房地产买卖契约》的过程，刘秀美作如下陈述：刘秀美在2018年4月9日之前没有见过苏红、苏平，是申青军给刘秀美提供的房源，申青军说和邻居的房屋都是一样的，也没有涉案房屋的钥匙，就没有进去看过，因为刘秀美的同学居住在该小区，刘秀美了解一些小区的情况。2018年4月9日，刘秀美、申青军到了市南区聚贵缘房产中介部，苏平、孙基琳拿着《房款结算单》到了市南区聚贵缘房产中介部。苏平告诉刘秀美苏红其他情况和正常人一样，就是有点抑郁，始终没有告知苏红精神上的问题。苏平、孙基琳、市南区聚贵缘房产中介部均称只要有《房款结算单》就可以买卖房屋，刘秀美当时也问市南区聚贵缘房产中介部这样就可以卖房子了吗，市南区聚贵缘房产中介部称已经通过这种方式卖过好几套房屋。当天下午，刘秀美、苏平、申青军、孙基琳、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部一起去房产交易中心咨询，仅凭《房款结算单》能否证明房屋的权利归属，交易中心答复称可以。刘秀美直接交付定金100000元，分别支付苏平、孙基琳账户各50000元，在房产交易中心大厅的桌子上签订《房地产买卖契约》，签订时除苏红不在场，其余被告均在场，《房地产买卖契约》第7页甲方处第一处“苏红”签字为苏平当日代签，第二处“苏红”签字为苏红本人2018年4月13日所签。 申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部作如下陈述：几个中介一起带着刘秀美去看过23楼和25楼相同的房屋，没有看过涉案的房屋。买房屋之前，中介方告诉刘秀美涉案房屋比市场价低4000元左右，原因有两个：一是没有办理房产证，二是苏红有××。其他陈述与刘秀美基本一致。 二、刘秀美提交落款日期分别为2018年4月9日、2018年4月13日的《收条》两份以及2018年4月13日工商银行汇款凭证、《收据》。 2018年4月9日的《收条》载明：今收到刘秀美购买嘉祥路XXXXXXXXXXXXXX户购房定金人民币壹拾万元整（￥100000元整），并有“苏红”、“苏平”、“苏红”三处签名捺印。 2018年4月13日的《收条》载明：今收到刘秀美购买嘉祥路XXXXXXXXXXXXXX户购房款人民币贰拾玖万零肆佰零伍拾万元整（￥290405.00元整），收款人：苏红，并有“苏平”签名捺印。 2018年4月13日工商银行汇款凭证载明：刘秀美存入青岛市南投资有限公司名下的工商银行南京路支行38×××71账户290405元。 《收据》载明：今收到苏红贰拾玖万零肆佰零伍拾元整￥290405.00，附注嘉祥路XXXXXXXXXXXXXXX户房款，并加盖“青岛市南投资有限公司财务专用章”。 庭审中，关于付款过程，刘秀美作如下陈述：落款日期为2018年4月9日的《收条》中第一处“苏红”签名系苏红于2018年4月13日签写，第二处“苏红”签名系苏平于2018年4月9日代签。2018年4月13日，申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部通知刘秀美去工商银行南京路支行缴纳290405元房款并到青岛市南投资有限公司开具收据。当天，刘秀美第一次见到苏红，刘秀美没有和苏红进行过交谈。 申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部称苏红精神问题是骗不了人的，刘秀美也承认看到了苏红，所以中介方没有隐瞒事实。 三、2019年4月18日，刘秀美支付涉案房屋2018年4月18日至2018年10月17日期间的物业费共计1637.40元，青岛恒福物业管理有限公司出具收款收据。 四、2019年4月18日，刘秀美支付中介费20000元，中介方出具收条，该收条收款人为“王玲、申青军、孙基琳”。 五、2018年6月6日，苏平作为申请人，以苏红为被申请人，就认定苏红为无民事行为能力人一事向本院提起诉讼。2018年11月20日，本院作出（2018）鲁0202民特48号民事判决书，判决：宣告苏红为无民事行为能力人。因苏红同母异父的姐姐苏春馨未到庭或提交书面意见，对于苏平担任苏红的监护人是否合适无法做出判断，该案未确认苏红的监护人。 刘秀美称2018年6月份催促苏红、苏平办理网签，孙基琳告知刘秀美需要办理法律文书才能办理房屋过户手续；刘秀美催促被告尽快办理法律文书，看房屋是否能够进行过户，自此被告就以各种理由进行推脱，对于剩余办理事宜刘秀美并不知情；刘秀美电话联系过解除《房地产买卖契约》事宜，最后电话被拉黑；在起诉之前，刘秀美通过律师查询才得知苏红、苏平确实起诉至法院要求确认监护人。 六、刘秀美提交《房地产买卖契约》、《房屋租赁合同》两份、工商银行转款凭证、链家网站打印件。刘秀美主张其为了购买涉案房屋于2018年4月12日将自己的唯一住房进行出售，因被告原因致使《房地产买卖契约》目的无法实现，刘秀美只能返租其出售住房至今，年租金20000元；现因房屋涨价，房屋均价为29000元/平方米，导致刘秀美购房财产损失342358.11元。申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部质证称以上证据真实性均无法确认。 七、青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXXXX户房屋登记权利人为青岛市南投资有限公司。本院于2019年12月4日下午前往青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXX户房屋进行现场勘查，该户房门系防盗门，门上附有透明塑料薄膜，无其他装饰，经本院敲门无人应答。 同日，本院前往小区物业（恒福物业）进行询问，物业人员称，青岛市市南区嘉祥路XXXXXXXXXXXXXXX户房屋自交房至今无人入住，苏红、苏平仅于2018年4月18日来过物业，当时还有一名女士同行，物业费是同行的女士缴纳的，仅缴纳了2018年4月18日至2018年10月17日期间共计半年的物业费，此后未再见过苏红、苏平。 本院认为，本案主要争议焦点为：1.涉案《房地产买卖契约》的是否应予解除;2.刘秀美主张苏红、苏平返还购房款、物业费，双倍返还定金，支付房屋租金及购房损失的诉讼请求是否合理;3.申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部作为房屋中介，应否承担连带责任。本院具体分析如下: 对于争议焦点1,本院认为，刘秀美主张因苏红无法办理过户手续，致使房屋买卖合同无法履行，要求解除诉争合同，应当证明其诉求符合约定或法定解除要件。首先，从《房地产买卖契约》看，未对刘秀美的解除权利进行约定，应为约定不明；其次，既然合同未进行约定，则应进一步审查有无法定解除条件。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”庭审业已查明苏红系无民事行为能力人、尚未确定监护人，涉案《房地产买卖契约》无法继续履行，其要求解除《房地产买卖契约》并无不当，本院予以支持。 对于争议焦点2,《房地产买卖契约》既已解除，刘秀美代为支付的购房款290405元、物业费1637.40元，苏红、苏平应予返还。关于双倍返还定金200000元、房屋租金20000元、购房损失360000元的请求，本院认为，刘秀美签订《房地产买卖契约》前应审查核实清楚房屋来源是否合法,苏红、苏平是否有权处分转让房屋,根据刘秀美自述2018年4月9日签订《房地产买卖契约》时苏红并未在场、2018年4月13日与苏红第一次见面时未予交谈，这与通常交易行为不符，可知刘秀美在受让过程中未尽到审慎审查注意义务,对合同的解除亦有过错,应当承担相应的责任，刘秀美未能提交证据证明其所支付房屋租金系因本案产生的必要费用，亦未能提交证据证明购房损失实际发生，故本院酌情确认苏红、苏平返还刘秀美定金100000元,对刘秀美主张利息、租金、购房损失的请求不予支持。 对于争议焦点3,本案中，涉案《房地产买卖契约》的合同相对方仅为刘秀美与苏红、苏平，根据合同相对性原则，现刘秀美主张申青军、孙基琳、宋继梅、王发玲、市南区鑫宜玖房屋中介服务部、市南区聚贵缘房产中介部、市北区双成馨房产信息咨询服务部承担连带责任，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下: 一、解除刘秀美与苏红、苏平于2018年4月9日签订的《房地产买卖契约》; 二、苏红、苏平于本判决书生效之日起十日内返还刘秀美购房款290405元、定金100000元、物业费1637.40元； 三、驳回刘秀美的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12520元，由刘秀美负担6891元，苏红、苏平负担5629元。保全费5000元、公告费600元，由苏红、苏平负担。因刘秀美已预交，苏红、苏平于本判决生效之日起十日内给付刘秀美。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  梁玲杨 人民陪审员  李秀珍 人民陪审员  杨步美 二〇一九年十二月十三日 法官 助理  王 玮 书 记 员  王 斌