广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终12025号上诉人（原审原告、反诉被告）：佛山市高明区荷城街道石洲村民委员会竹寨经济合作社，住所地广东省佛山市高明区**************，组织机构代码57241695-X。负责人：邓永刚。委托诉讼代理人：邓永鸿，男，系上诉人的副社长。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈仍基，男，汉族，住广东省佛山市南海区*********，公民身份号码440************838。委托诉讼代理人：黄锦云，女，系被上诉人的妻子。上诉人佛山市高明区荷城街道石洲村民委员会竹寨经济合作社（以下简称竹寨经济社）因与被上诉人陈仍基土地租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2019）粤0608民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人竹寨经济社上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判为：陈仍基向竹寨经济社支付土地使用费9651元（以6434元/月从2019年6月1日计至2019年7月16日止）；2.撤销一审判决第二项，改判为：陈仍基向竹寨经济社支付的合同定金25736元归竹寨经济社所有；3.撤销一审判决第三项，改判为：陈仍基向竹寨经济社支付拖欠的2018年6月1日至2019年5月31日租金31140.56元及违约金（以31140.56元为本金，按年利率24%计算，从2018年12月30日计至陈仍基实际支付之日止）；4.本案一审、二审诉讼费由陈仍基承担。事实和理由:一、关于拖欠的租金方面。陈仍基仅提供了14张的租金收据和银行流水，不足以证明其已全部支付了合共15年的租金。因本案合同涉及跨年度，且租期长达15年，租赁期间村更换了几任领导，除2004年5月26日收取的第一年度(2004年6月1日至2005年5月30日)收据明确载明具体的期间外，其他的收据都是笼统地表明收取什么年度的多少租金，没有具体的时间段，所以才导致竹寨经济社于2009年1月5日提前一年收取了递增部分租金。因2004年5月26日收取第一年租金，第二年交租金的时间按合同签的承租日期交第二年租金应是在2005年6月1日前，第三年租金应是在2006年6月1日前交的。但合同注明每年的12月30日前交租金，按村的惯例收租金都是在每年的春节前交纳的，所以陈仍基交的第二年租金是在2005年12月底交的，现在第二张收据的交收日期是2006年1月5日，此日期是2006年春节前34天，当年的春节是2月9日。第二年的收据租金的时间段是为：2005年6月1日至2006年5月30日的。第三年的租金按合同交租是应在2006年的12月底左右，因2007年春节在2007年的1月29日，由于当时经营该地块生产的老板亚某的儿子在**中学读书出了意外，与当时村委商量将租金的交纳时间延后至2007年的6月份，第三张收据有写的。如此类推，陈仍基最后一年交租应是在2018年12月底，所交租金的租期是2018年6月1日至2019年5月30日，但陈仍基第十四张租金收据是2017年底交的，所述是2018年度租金，证明陈仍基是未交最后一年度的。至于陈仍基手上有十年递增的租金收据，是当时的村委与陈仍基口头约定过在租期满时，双方完成相关交接手续，就将租地定金作为最后一年租金的，所以由2009年交的租金开始加10%的递增费(有证人的)。陈仍基提到遗失2005年度的租金收据，竹寨经济社到财务站查询也是没有，恰好也印证了陈仍基没有缴纳2005年度的租金。是否支付完毕租金，应全面、整体来看，应提供全部的租金收据或银行流水来印证，而不应以陈仍基缴纳租金的时间和合同约定的时间差不多一致，缴纳递增租金的时间点与合同约定递增租金的时间点差不多一致，就片面地推定陈仍基已支付完毕所有租金。二、关于土地使用费计付标准问题。一审判决认定土地使用费计付标准有误。首先，竹寨经济社在本案中并无任何过错。竹寨经济社早于案涉合同到期前提前差不多一年时间告知陈仍基合同即将到期，要陈仍基提前做好场地清场准备。陈仍基因租金太贵，花木生意不好做，没有参与竞标，且从2016年11月开始长期在朋友圈不停发布“我高明基地租期即将到期，大量黄金香柳清场处理”等广告，以自身的实际行为放弃了优先承租权。竹寨经济社看到陈仍基无意承租的信息，且陈仍基也与竹寨经济社一再明确租金太贵，花木生意不好做，不再继续承租，竹寨经济社才根据土地招租的交易习惯，经村民代表大会同意，将案涉土地进行网上招租。并早于2018年7月27日通过短信告知陈仍基案涉土地即将到期，要求陈仍基提前做好清场准备，且合同即将到期前及到期后又多次通过微信、短信、电话告知陈仍基尽快支付第15年租金，尽快清场，尽快交付土地给竹寨经济社，以便竹寨经济社将土地交付给新承租方陈某1，陈仍基庭上也已确认了这些短信、微信的真实性。且合同到期后双方还一起去农村财务站一起核实租金有无实际支付完毕。因此，本案中竹寨经济社早已提前一年告知陈仍基尽快清场，按恢复到水稻种植标准在合同期满时将土地交付给竹寨经济社，合同到期后也不停地催促陈仍基尽快清场，缴纳欠付的租金，竹寨经济社在本案中并无过错。其次，陈仍基占有使用案涉土地的使用费的计付标准应以竹寨经济社与新承租方签订的《土地承包合同》租金标准1200元/年/亩，即6434元/月(1200×64.34÷12)支付土地使用费。理由如下：1.一审判决以案涉合同的31140.56元一年租金标准来计算陈仍基占有使用土地期间的土地使用费，明显过低，不合理、不公平。原合同约定的31140.56元/年标准是合同期内的租金标准，现合同到期并由于陈仍基没有参与竞标而失效，且原合同31140.56元一年的价格与真实的市场价相差数倍，严重损害了竹寨经济社的合法权利，因此31140.56元一年不应作为陈仍基占用期间场地使用费的计算依据。2.陈仍基无意承租，竹寨经济社根据农村土地招标习惯，进行公开、公平、公正、合法的招租，《荷城街道石洲村民委员会竹寨经济合作社土地出租招标公告》(HCN2018-080)公告上明确约定“交易底价为1200元/亩/年”，《荷城街道农村集体资产交易成交确认书》明确“中标单位：陈某1；中标价：1200元/亩/年”，即新承租方陈某1以1200元/亩/年价格竞标投得案涉土地，竹寨经济社并与新承租方陈某1签订《土地承包合同》，陈某1并已实际履行合同的情况下，该损失应以新合同标准1200元/亩/年，即每月1200×64.34÷12=6434元/月标准计付。3.陈仍基未在合同约定的租赁期满之日返还案涉土地给竹寨经济社，其行为已构成违约，其在清楚知悉若清场后新中标单位即陈某1将进驻上述租赁土地的情况下继续占用案涉土地，而且在竹寨经济社于2018年7月27日，2018年12月13日，2019年5月6日，2019年5月29日等多次通过手机短信、微信催告的情况下仍未及时搬离，最终逾期归还案涉租赁物给竹寨经济社，必然造成竹寨经济社的损失，该损失应以竹寨经济社无法收取新承租人的租金即每月6434元作为计算依据。三、关于没收定金方面。如上所述，陈仍基迟延交付租金，至今仍拖欠第15年租金，且其在竹寨经济社早提前一年告知合同到期要清场，明知竹寨经济社已和新承租方签订《土地承包合同》下却未能在合同约定的租赁期满之日返还案涉土地给竹寨经济社，其行为已构成违约，根据案涉《土地租赁合同》第六条第(一)点,竹寨经济社有权没收定金。被上诉人陈仍基答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。竹寨经济社向一审法院提出诉讼请求：1.陈仍基立即清场，将租赁的位于竹寨经济社的****土地返还给竹寨经济社；2.陈仍基向竹寨经济社支付拖欠的2018年6月1日至2019年5月31日租金31140.56元及违约金（以31140.56元为本金，按年利率24%计算，从2018年12月30日计至陈仍基实际支付之日止）；3.陈仍基向竹寨经济社支付土地占用使用费9651元（以6434元/月从2019年6月1日计至2019年7月16日止）；4.陈仍基向竹寨经济社支付合同定金25736元归竹寨经济社所有；5.本案诉讼费用由陈仍基承担。陈仍基向一审法院提出反诉请求：1.竹寨经济社双倍返还已收的合同定金51472元给陈仍基；2.竹寨经济社赔偿给陈仍基因违约造成的投资损失，暂按未能搬走的树木共2000棵，按最后清场价50元每棵计算，共计100000元；3.竹寨经济社承担本案的诉讼费用。一审法院查明：2004年5月26日，原高明市**镇竹寨村民小组与陈仍基签订《土地租赁合同》，约定陈仍基租赁竹寨经济社****64.34亩的土地，租赁期限从2004年6月1日至2019年5月31日，共15年。15年租金共425930.80元，前五年（2004年6月1日至2009年5月31日）每年每亩租金为400元，即每年租金为25736元；中间五年（2009年6月1日至2014年5月31日）的租金在前五年基础上递增10%，即每年每亩租金为440元，每年租金为28309.6元；后五年（2014年6月1日至2019年5月31日）的租金在上五年的基础上递增10%，即每年每亩租金为484元，每年租金为31140.56元。签订合同时，陈仍基先交第一年度（2004年6月1日至2005年5月31日）的租金，并交25736元作合同定金。以后每年12月31日前交清下一年度的租金（先交款后租赁），即2004年12月31日交清2005年6月1日至2006年5月31日的租金，2005年12月31日交清2006年6月1日至2007年5月31日的租金，如此类推。合同期满，陈仍基按高明市**镇竹寨村民小组要求平整好租赁范围的土地后，高明市**镇竹寨村民小组五个工作日内交回已收的定金给陈仍基。如陈仍基不能按时交纳租金，每超期一天，高明市**镇竹寨村民小组可扣罚5‰的滞纳金，如超期30天仍不付清租金，则高明市**镇竹寨村民小组可以终止合同，并没收合同定金及租赁范围内属于陈仍基的一切财物。合同期满，如高明市**镇竹寨村民小组需要，陈仍基负责平整好租赁范围的土地，使租赁范围恢复到可耕作水稻，否则高明市**镇竹寨村民小组有权没收定金。合同签订后，陈仍基于2004年5月26日支付定金25736元及2004年6月1日至2005年5月30日的租金25736元。2006年1月5日支付租金25736元，2007年6月12日支付租金25736元，2008年1月7日支付租金25736元，2009年1月5日支付租金28309.6元，2010年1月5日支付租金28309.6元，2011年1月5日支付租金28309.6元，2012年1月5日支付租金28309.6元，2012年12月26日支付租金28309.6元，2013年12月25日支付租金31140.56元，2015年1月9日支付租金31140.56元，2016年1月11日支付租金31140.56元，2016年12月26日支付租金31140.56元，2017年12月26日支付租金31140.56元。2018年7月3日，竹寨经济社通过佛山市高明区**********街道分中心发布招标公告，将案涉土地的租赁进行招标，2018年7月27日，陈某1中标。2018年8月1日，竹寨经济社与陈某1签订《土地承包合同》，约定竹寨经济社将案涉土地发包给陈某1，承包期限为20年，从2019年5月2日起至2038年5月1日，承包土地用途为种植林木、苗木、花卉及旅游观光农业等农业用途，承包金每年每亩1200元，每五年在前五年租金标准的基础上递增5%。承包金实行先支付后使用土地的原则。竹寨经济社于合同生效后五日内将承包土地交付给陈某1，土地交付以净地交付为一般原则。若承包土地上有建（构）筑物、林木或作物等地上物的，竹寨经济社在交付土地前应予清点，双方亦可协商将地上物转让给陈某1。2019年5月29日，陈仍基到荷城供电所办理案涉土地用电销户手续。2019年7月16日，竹寨经济社与陈仍基一致确认案涉土地按现状返还给竹寨经济社。一审法院认为，本案为土地租赁合同纠纷。竹寨经济社（原高明市**镇竹寨村民小组）与陈仍基于2004年5月26日签订的《土地租赁合同》，是双方平等自愿基础上签订的，没有违反法律规定，合法有效。关于陈仍基是否拖欠租金问题，《土地租赁合同》约定，前五年（2004年6月1日至2009年5月31日）每年租金为25736元；中间五年（2009年6月1日至2014年5月31日）的租金在前五年基础上递增10%，每年租金为28309.6元；后五年（2014年6月1日至2019年5月31日）的租金在上五年的基础上递增10%，每年租金为31140.56元。签订合同时，陈仍基先交第一年度（2004年6月1日至2005年5月31日）的租金，并交25736元作合同定金。以后每年12月31日前交清下一年度的租金（先交款后租赁），即2004年12月31日交清2005年6月1日至2006年5月31日的租金，2005年12月31日交清2006年6月1日至2007年5月31日的租金，如此类推。按照上述合同条款的文义理解，陈仍基交纳租金的形式为先交款后租赁，即陈仍基应于2008年12月31日前交2009年6月1日至2010年5月31日的租金28309.6元，应于2013年12月31日前交纳2014年6月1日至2015年5月31日的租金31140.56元，结合陈仍基提供的收据，虽然陈仍基提供交纳租金的收据只有14张，但从收据开具的时间分析，陈仍基于2009年1月5日交纳递增租金28309.6元的时间点以及陈仍基于2013年12月25日交纳递增租金31140.56元的时间点与合同约定递增租金的时间点能够相互印证，且陈仍基每次交纳租金的时间与合同约定交纳租金时间基本一致，竹寨经济社此前一直并未提出异议，故不能仅以陈仍基未能提供足额的收据而推定陈仍基没有按照约定交纳租金，竹寨经济社请求陈仍基支付拖欠的2018年6月1日至2019年5月31日的租金及违约金，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于返还土地及占用费问题，双方已于2019年7月16日一致确认案涉土地按现状返还给竹寨经济社。竹寨经济社现已收回案涉土地，故竹寨经济社请求陈仍基立即清场并返还案涉土地，无需重复处理。根据《土地租赁合同》约定，租赁期满，陈仍基按要求平整好土地后，竹寨经济社五个工作日内交回已收的定金给陈仍基，如竹寨经济社需要，陈仍基负责平整好租赁范围的土地，使租赁范围恢复到可耕作水稻。而竹寨经济社与陈某1签订《土地承包合同》时，其与陈仍基的《土地租赁合同》履行期限尚未届满，竹寨经济社对陈某1交付土地的时间应具有合理的预见，且结合竹寨经济社与陈某1签订的合同约定，陈某1承包土地用途为种植林木、苗木等农业用途，以净地交付为一般原则，若承包土地上有建构筑物、林木或作物等地上物的，双方亦可协商将地上物转让给陈某1，可见，陈仍基若按照现状返还案涉土地，并不直接导致竹寨经济社与陈某1之间的合同无法履行。但《土地租赁合同》约定竹寨经济社有权要求陈仍基平整好租赁范围的土地，使租赁范围恢复到可耕作水稻，陈仍基尚有部分树木遗留在租赁土地上，在竹寨经济社与陈仍基未能就现状返还土地达成一致前，陈仍基仍须向竹寨经济社支付土地使用费。竹寨经济社在明知与陈某1已签订《土地承包合同》并约定交付土地的时间，在陈仍基土地租赁期限届满时，没有及时与陈仍基就案涉土地返还进行交接，竹寨经济社对此亦存在过错。竹寨经济社与陈某1签订的《土地承包合同》约定的租金对陈仍基不产生合同约束力，故陈仍基仍需向竹寨经济社支付2019年6月1日至2019年7月16日期间的土地使用费参照案涉《土地租赁合同》约定的租金计算为3924.56元（31140.56元÷365天×46天），竹寨经济社诉讼请求过高部分，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于定金问题，竹寨经济社与陈仍基均主张对方违约，竹寨经济社请求没收定金，陈仍基反诉请求双倍返还定金。陈仍基提供租金收据为14张，但收据反应的交纳租金时间及金额与《土地租赁合同》的约定能够相互印证，陈仍基并未拖欠最后一期即2018年6月1日至2019年5月31日的租金，陈仍基未能提供2004年12月31日前交纳2005年6月1日至2006年5月31日期间租金的收据，但竹寨经济社每年收取租金并按时进行递增，多年并未提出异议，故不能仅据此推定陈仍基拖欠租金。陈仍基在合同期满未及时返还土地给竹寨经济社，但此时双方对土地返还的状态并未协商一致，陈仍基在2019年7月16日双方协商一致后，已按照现状返还土地，其行为尚不属于根本违约的情形。同理，虽然竹寨经济社在与陈仍基的《土地租赁合同》履行期限尚未届满前，已与陈某1签订《土地承包合同》，将案涉土地出租给陈某1，竹寨经济社与陈某1签订《土地承包合同》的行为并没有影响陈仍基在《土地租赁合同》有效期内租赁案涉土地的权利，陈仍基在知道竹寨经济社将案涉土地以每年每亩1200元的价格租赁给陈某1时，并未提出在同等条件下优先承租。竹寨经济社的行为同样不属于根本违约的情形。在此情况下，无论是竹寨经济社主张陈仍基违约无需返还定金抑或是陈仍基主张竹寨经济社违约要求双倍返还定金的诉请，均不符合“定金罚则”的适用条件，故竹寨经济社应向陈仍基返还定金25736元，陈仍基反诉请求竹寨经济社双倍返还定金，一审法院不予支持。关于陈仍基反诉请求赔偿损失，虽然竹寨经济社在与陈仍基的《土地租赁合同》履行期限尚未届满前，已与陈某1签订《土地承包合同》，但并没有影响陈仍基在《土地租赁合同》有效期内租赁案涉土地的权利，陈仍基在知道竹寨经济社将案涉土地以每年每亩1200元的价格租赁给陈某1时，并未提出在同等条件下优先承租。租赁期限届满，陈仍基有义务将案涉土地返还给竹寨经济社，其在对花场树木进行变卖、清理，是陈仍基在租赁期限届满前可预见性的经营行为，陈仍基未能提供证据证实竹寨经济社修建道路为其经营造成损失及损失的数额，故陈仍基请求竹寨经济社赔偿损失100000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、陈仍基应于判决发生法律效力之日起十日内支付土地使用费3924.56元给竹寨经济社；二、竹寨经济社应于判决发生法律效力之日起十日内返还定金25736元给陈仍基；三、驳回竹寨经济社的其他诉讼请求；四、驳回陈仍基的其他反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1315元，减半收取657.5元，由竹寨经济社负担614.5元，由陈仍基负担43元。竹寨经济社多预交的受理费43元，由竹寨经济社在判决发生法律效力之日起向一审法院申请退回。陈仍基负担的受理费43元，由陈仍基在判决发生法律效力之日起7日内向一审法院缴纳。案件反诉受理费3329元，减半收取1664.5元（陈仍基已预交），由陈仍基负担1381.5元，由竹寨经济社负担283元，竹寨经济社负担的受理费283元，由竹寨经济社于支付第二判项确认的款项时一并支付给反诉陈仍基，一审法院不再另行收退。二审期间，竹寨经济社向本院提交了邓某1和邓某2的证人证言，拟证明陈仍基主张以现金方式支付租金，但竹寨经济社经核实没有收到过以现金方式支付的租金。本院经核查认证如下，上述证人均与竹寨经济社有利害关系，仅凭该证人证言无法直接、充分证实竹寨经济社所主张的待证事实，故本院不予采信。二审期间，陈仍基没有向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.陈仍基是否拖欠竹寨经济社2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金；2.竹寨经济社是否有权没收案涉定金25736元；3.陈仍基应向竹寨经济社支付2019年6月1日至2019年7月16日期间的占有使用费的具体数额之确定。关于陈仍基是否拖欠2018年6月1日至2019年5月31日期间租金的问题。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法利益的除外。”根据该规定，二审法院仅对其提出的上诉请求范围内进行审理。本案中，竹寨经济社上诉主张陈仍基拖欠2018年6月1日至2019年5月31日期间租金，对此，本院根据上述法律之规定仅审查陈仍基是否拖欠2018年6月1日至2019年5月31日期间租金，案涉《土地租赁合同》第四条关于“租金交纳方式（二）”中约定：“以后每年12月31日前交清下一年度的租金（先交款后租赁），即2004年12月31日前交清2005年6月1日至2006年5月31日的租金，2005年12月31日交清2006年6月1日至2007年5月31日的租金，如此类推。”，由此可见，根据该合同约定，2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金应于2017年12月31日交清。而本案中，陈仍基已经提供2017年12月26日的收据证实其已经交清2018年6月1日至2019年5月31日期间的租金。故竹寨经济社的该项上诉主张没有事实依据，本院不予支持。关于竹寨经济社是否有权没收案涉定金25736元的问题。竹寨经济社上述主张基于陈仍基拖欠最后一期即2018年6月1日至2019年5月31日的租金，以及陈仍基未在合同约定的租赁期限届满之日将案涉土地返还予竹寨经济社，其行为构成违约，竹寨经济社据此有权没收定金25736元。对此，本院认为，首先，基于前述，现有证据并未显示陈仍基拖欠竹寨经济社最后一期即2018年6月1日至2019年5月31日的租金，相反，陈仍基已提供充分的证据证实其已缴纳了上述期间的租金，故竹寨经济社以此主张没收定金，缺乏事实依据；其次，虽然陈仍基未在合同期满后及时将案涉土地返还予竹寨经济社，但根据本案的实际情况，一审法院认定因彼时陈仍基与竹寨经济社对案涉土地返还的状态并未协商一致，双方于2019年7月16日协商一致后陈仍基即按照现状将案涉土地返还的行为并未构成根本违约，故对竹寨经济社关于没收定金的主张不予支持，符合公平原则，本院予以维持。关于陈仍基应向竹寨经济社支付2019年6月1日至2019年7月16日期间的占有使用费的具体数额确定问题。根据双方一致确认的事实，陈仍基于2019年7月16日向竹寨经济社返还案涉土地，故陈仍基应向竹寨经济社支付2019年6月1日至2019年7月16日期间的占有使用费。至于占有使用费的计算标准问题，竹寨经济社上诉主张应按照其与新承租方即案外人签订的《土地承包合同》的租金标准每月6434元进行支付。但竹寨经济社与案外人成立的土地承包合同关系，系属与本案法律关系完全不同的、相互独立的两种法律关系，竹寨经济社与案外人签订的合同内容对于陈仍基不具有法律约束力，故一审法院参照竹寨经济社与陈仍基签订的土地租赁合同所约定的租金标准计算出该期间的占有使用费为3924.56元，处理正确，本院予以维持。综上所述，竹寨经济社的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1315元，由上诉人佛山市高明区荷城街道石洲村民委员会竹寨经济合作社负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽