河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初6153号原告(反诉被告):韩宁,男,汉族,1984年9月25日生,现住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人:李秀春,河南广文律师事务所律师,特别授权。被告(反诉原告):范娅娜,女,汉族,1982年1月27日生,住洛阳市老城区。委托诉讼代理人:郝雄伟,河南洛太律师事务所律师,特别授权。委托诉讼代理人:李欢,河南洛太律师事务所实习律师,一般代理。第三人:洛阳华居房地产营销策划有限公司,住所地:洛阳市洛龙区镇北路钢厂**小区**商铺,统一社会信用代码:91410307352013112A。法定代表人:姚利国,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人:周亚婷,女,汉族,1989年12月27日生,住河南省洛阳市洛龙区。系公司员工,一般代理。原告韩宁诉被告范娅娜，第三人洛阳华居房地产营销策划有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后被告范娅娜向本院提起反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告(反诉被告)韩宁及委托诉讼代理人李秀春、被告(反诉原告)范娅娜及委托诉讼代理人郝雄伟、李欢，第三人洛阳华居房地产营销策划有限公司法定代表人姚利国及委托诉讼代理人周亚婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩宁向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2019年7月25日签订的《洛阳市存量房买卖合同》;2.判令被告向原告支付合同违约金415000元；3.判令被告双倍返还原告定金50000元;4.本案受理费、保全费等费用由被告承担。在庭审中原告韩宁放弃第三项诉讼请求。事实与理由:原告欲购买被告位于洛阳市××区××路××1-1501房屋,遂通过第三人洛阳华居房地产营销策划有限公司的居间服务,于2019年7月25日与被告签订《洛阳市存量房买卖合同》。按合同约定,被告应于2019年7月26日前申请一次性还清房屋剩余贷款且最迟应于2019年8月25日办理完毕注销抵押登记手续。同时,合同还约定了定金条款和违约条款。原告按照合同约定于2019年7月25日交于被告25000元定金,并筹备好了首付款,但时至今日被告仍未履行合同义务,拒绝出卖上述交易房产使原告实现合同目的的愿望完全落空,严重的损害了益。原告无奈诉至贵院,望秉公而断,判如诉请。被告范娅娜辩称：一、答辩人在与原告房屋买卖过程中,不存在违约行为,不应承担违约责任,收取的定金依据合同约定和法律规定不应退还。2019年7月25日原告与答辩人签订的《洛阳市存量房买卖合同》第五条约定:该房屋成交总价格为207.5万元,原告应于2019年8月10日将首付款63万元支付给答辩人。但到2019年8月10日,原告并未按照合同约定将首付款63万元支付给答辩人。原告与答辩人签订的《洛阳市存量房买卖合同》第十条第三款约定:原告逾期履行本合同约定的义务超过十五日,构成根本违约,答辩人有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,并要求原告支付房屋总成交价20%的违约金。原告未按合同约定时间交付首付款,已构成根本违约,故其无权要求答辩人支付违约金和返还定金。二、原告在诉状中的描述歪曲合同约定的基本要求,违背了房屋买卖交易过程中双方的安全性和诚信原则。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定“当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”合同法该条规定是为了确保交易各方安全性,涉案房屋存在按揭房贷,答辩人只有拿到原告支付的首付款,再向他人借100多万才能偿还房贷并办理解除抵押手续,向他人借款100万必然产生高额利息,一旦原告反悔,答辩人必然会造成经济损失。因此原告与答辩人签订的《洛阳市存量房买卖合同》约定,原告应于2019年8月10日将首付款63万元支付给答辩人,这是履行合同的基本条件和先行履行的义务,但原告一直未履行合同约定义务,因此答辩人有权拒绝履行后续的义务。原告与答辩人签订的《洛阳市存量房买卖合同》无法履行下去的根本原因在于原告违约在先,答辩人不应承担由此引起的法律后果。综上所述,原告违约事实清楚,答辩人并不存在违约行为。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人洛阳华居房地产营销策划有限公司述称:被告房屋有贷款的话需要先还款,然后才能正常的履行合同。如果说没有解押没有还款的话,原告(反诉被告)这边是没法做资金监管,所以说没法履行合同。反诉原告范娅娜向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告所交25000元定金不予退还；2.判令反诉被告向反诉原告支付合同违约金150000元;3.反诉受理费由反诉被告承担。在庭审中被告(反诉原告)范娅娜撤回了第一项反诉请求。事实和理由:反诉被告未按合同约定支付首付款,违反了《洛阳市存量房买卖合同》的规定,系合同的违约方。2019年7月25日反诉原告与反诉被告签订的《洛阳市存量房买卖合同》第五条约定:该房屋成交总价格为207.5万元,反诉被告应于2019年8月10日将首付款63万元支付给反诉原告。但至2019年8月10日,反诉被告并未按照合同约定将首付款63万元支付给反诉原告。反诉原告按照合同约定本应于2019年8月25日前办理完毕注销抵押登记手续,前提为反诉原告按照合同约定先履行交付首付款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。在反诉被告未按照合同约定支付首付款前,反诉原告享有抗辩权,无需于2019年8月25日前办理注销抵押登记手续按照《洛阳市存量房买卖合同》第十条第三款约定:反诉被告逾期履行本合同约定的义务超过十五日,构成根本违约,反诉原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同,并要求反诉被告支付房屋总成交价20%的违约金反诉被告未按合同约定时间交付首付款,已构成根本违约，事实清楚。二、反诉被告的违约行为构成根本违约,按照《洛阳市存量房买卖合同》的约定应承担违约责任按照合同约定,反诉被告逾期履行本合同约定的义务超过十五日,反诉原告有权要求乙方支付房屋总成交价20%的违约金,合同约定房屋总成交价为207.5万元,反诉原告可要求反诉被告承担的违约金可达41.5万元。由于反诉被告一直未履行支付首付款的义务,致使反诉原告出卖房屋的合同目的不能实现,根据合同约定反诉被告所交付定金反诉原告不予退还,同时反诉被告还应对其违约行为承担违约责任。为维护反诉原告的合法权益,特诉至贵院,请依法判决支持。反诉被告韩宁辩称：1、按照双方《洛阳市存量房买卖合同》的约定,被告应当在2019年7月26日之前向银行申请清偿剩余贷款余额,被告是应当首先履行义务的一方,但被告怠于履行该义务,始终没有提起有效的还款申请,早已构成违约;2、结合现有的证据可以看出,第三人在原被告签订合同之前和之后,均反复告知被告,需要先解除房屋抵押才能资金监管和网签,被告对此早已明知;同时,被告丈夫孙海民也是第三人公司员工,对房屋买卖政策较常人更熟悉;但被告却反复以第三人不配合、找不到垫资方为由推脱责任,严重损害原告合同预期利益；3、原告按照合同约定在2019年8月6就已经筹齐首付款同时也告知了被告和第三人,虽然合同约定首付款是以资金监管方式支付,但按照现有法律法规的规定,在被告未解除房屋抵押的情况下,资金监管根本无法实现,原告属于合同客观履行不能；而且,资金监管支付方式需要包括原被告在内的多方另行签订协议才能实施,这也并非原告一方的义务；4、首付款是否支付,是否以资金监管方式支付,并不影响被告履行合同义务、解除房屋抵押;纵观合同履行整个过程,原、被告第三人大部分精力和时间,都花在了房屋解除抵押、反复寻找垫资方、被告夫妻征信、补充合同、合同解除等问题上,这些问题的根源都是因为被告不能清偿贷款余额,不具备履行合同义务的条件,已经丧失履行合同的能力,而与首付款支付问题毫无关系,也不是原告和第三人应当解决的问题;如果被告能够解除房屋抵押,根本就不会有本案诉讼；5、被告丈夫孙海民自始至终参与交易有关事项,却故意不披露与被告之间的夫妻关系,意图利用其第三人公司员工的优势身份,在无力清偿贷款余额、解除房屋抵押情况下,故意拖延房屋交易,被告方拒不履行合同义务,破坏双方信任,缺乏公平合理出卖房屋的诚意;综上,原告诉求合情合理,应予支持;被告答辩和反诉无理无据,应予驳回。第三人洛阳华居房地产营销策划有限公司述称：被告房屋有贷款的话需要先还款,然后才能正常的履行合同。如果说没有解押没有还款的话,原告(反诉被告)这边是没法做资金监管,所以说没法履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实本院认定如下：2019年7月25日，原告韩宁通过第三人洛阳华居房地产营销策划有限公司的居间服务同被告范娅娜就其所有的位于洛阳市××区××路××1-1501房屋签订了《洛阳市存量房屋买卖合同》，甲方为范娅娜，乙方为韩宁，成交价为2075000元，合同第一条第(四)项约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：兴业银行，抵押日期为：2016年12月20日是，他项权利证号为：X，该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年07月26日前该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年08月25日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；合同第五条第1.约定：乙方于2019年8月10日将购房款/首付款人民币(小写)630000元(大写)陆拾叁万元整(不包含前期支付全部定金)以房管局监管支付的方式支付甲方。第十条第(一)项规定：甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第十条第(二)项规定甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1.甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2.该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3．逾期履行本合同约定的义务超过十五日的；4.拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5.将房屋出售给第三方的。甲方若出现上述根本违约情形之一的，乙方有权要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。第十条第(三)项规定：乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1．提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；2.购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；3.拒绝购买该房屋的;4.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。合同签订当日，原告即同被告范娅娜的丈夫孙海民（同时系第三人洛阳华居房地产营销策划有限公司员工）、第三人公司员工周亚婷、赵蕊一同去看了涉案房屋，同日向被告交纳定金25000元，后双方在履行合同的过程中，原告认为被告没有按照约定向抵押银行提出解押申请，被告认为原告没有按照约定支付首付款630000元，双方发生纠纷，诉于我院。另查明：中华人民共和国住房和城乡建设部建房规(2019)5号《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》第五条第(二)项规定，办理房屋网签备案的房屋，应具备相应的交易条件，以下情形不得进行房屋网签备案：新建商品房未取得预售许可或者现售备案的；存在查封等限制交易情形的；政策性住房未满足上市交易条件的；按照政策限制转让的；租赁房屋存在禁止出租情形的；属于禁止抵押范围的。本院认为：《中华人民共和国合同法》规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。原、被告双方所签订的《洛阳市存量房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，双方交易的目的是涉案房屋的买卖，即原告支付价款取得房屋，被告交付房屋获得价款。原、被告双方签订合同第一条第(四)项约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为：兴业银行，抵押日期为：2016年12月20日是，他项权利证号为：X，该房屋已经设定抵押，甲方应于2019年07月26日前该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2019年08月25日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担；合同第五条第1.约定：乙方于2019年8月10日将购房款/首付款人民币(小写)630000元(大写)陆拾叁万元整(不包含前期支付全部定金)以房管局监管支付的方式支付甲方；根据中华人民共和国住房和城乡建设部建房规(2019)5号《住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》第五条第(二)项规定，涉案房屋存在抵押，属于该条规定的限制网签的情形，不能办理网签也就不能将监管资金转入银行监管账户；结合合同的目的和内容，双方所签订的《洛阳市存量房屋买卖合同》履行顺序是：被告范娅娜于2019年7月26日前向银行递交还清剩余贷款的申请→原告韩宁于2019年8月10日前准备好首付款→被告范娅娜于2019年08月25日前办理完毕注销抵押登记手续→原告支付首付款至监管账户……。审理中，被告虽然提供有2019年7月26日兴业银行郑州分行个人贷款提前还款申请审批表，但其提供的是手机照片及复印件；且与本院出具的调查令回执所记载的“客户范娅娜（身份证号）在我行办理的个人住房贷款未办理提前还款业务、兴业银行2019.10.16”内容不符，故对被告自称的其于2019年7月26日已向银行提交申请表的理由，本院不予采信；原告以此为由认为被告违约，符合事实及双方的约定，本院予以采信。原告以被告构成违约为由要求解除双方所签订的合同并要求被告支付违约金415000元的请求，事实清楚，证据确凿，本院予以支持。被告范娅的反诉请求，事实不清，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百一十四条第一款这规定，判决如下：一、解除原告韩宁与被告范娅娜签订的《洛阳市存量房买卖合同》；二、被告范娅娜于本判决生效之日起十日内支付原告韩宁违约金415000元；三、驳回反诉原告范娅娜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8375元，减半收取计4188元，保全费2845元，共计7033元，由原告韩宁承担756元，被告范娅娜承担6277元。反诉费1650元，由反诉原告范娅娜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  王高峰二〇一九年十二月十二日书记员  苏艳文