广西壮族自治区横县人民法院 民 事 裁 定 书 (2019)桂0127民初422号 原告：陆国俭，男，1982年6月15日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：黎威赛，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：黄雨露，男，1991年5月18日出生，汉族，住广西横县。 委托诉讼代理人：欧敏，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周凌，广西同望律师事务所实习律师。 原告陆国俭与被告黄雨露房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月22日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年3月21日第一次公开开庭进行了审理。原告陆国俭的委托诉讼代理人黎威赛和被告黄雨露到庭参加诉讼。本院于2019年7月23日第二次公开开庭审理了本案。原告陆国俭的委托诉讼代理人黎威赛，被告黄雨露的委托诉讼代理人欧敏、周凌到庭参加诉讼。本院于2019年9月3日第三次公开开庭审理了本案。原告陆国俭及其委托诉讼代理人黎威赛，被告黄雨露及其委托诉讼代理人欧敏、周凌到庭参加诉讼。 原告陆国俭向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年3月13日签订的《商品房转让协议书》合法有效；2.判令被告继续履行《商品房转让协议书》条款，限期被告无条件协助原告办理有关房产转让手续，并支付违约金6万元给原告；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告黄雨露于2012年1月27日按揭购买位于横县横州镇茉莉花大道南侧广西龙池房地产开发有限公司开发的商品房。被告于2014年3月13日将上述房产转让给原告，双方就商品房转让事宜签订了转让协议书，同日，原告以现金支付的方式向被告支付转让款32万元，被告向原告出具了收据为凭。但被告至今没有履行双方在2014年3月13日签订的转让协议，向原告转交房产有关证件和协助办理房产证及过户手续。原告数次催促无果，遂诉至法院。 被告黄雨露辩称，1.原告与被告之间名为房屋买卖合同，实为民间借贷，被告已经偿还借款，且被告没有收到原告32万元的购房款。原告与被告原先并不认识，后因被告资金周转困难急需用钱周转，经案外人阿清介绍认识了原告，称原告可以为被告提供资金周转。2014年3月13日，被告欲向原告借款20万元，同日在中间人阿清和被告的朋友阿辉的见证下，原告与被告签订了本案的《商品房转让协议书》，并签下收款32万元的收据。签完合同和收据后，原告就把20万元现金交到被告手里，并口头约定利息为每月9%，即18000元。收到借款20万元的次月，被告就将18000元的利息通过横县农村信用合作联社峦城信用社汇给原告。当时约定该《商品房转让协议书》仅作为借款的担保，如被告不还钱，被告就履行房屋买卖合同，把涉案房屋过户给原告。故该《商品房转让协议书》仅作为债务的担保，并不存在实际意义的房屋买卖。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”。 签订《商品房转让协议书》后，被告向原告出具三张总数为21万元的借条。原告于2015年11月19日以民间借贷纠纷为由（标的21万元）将被告及被告的父亲诉至法院[案号（2015）横民一初字第2567号]，现被告已经偿还原告40万余元（有记录的为254100元），被告早已超额归还借款，原告不应再以房屋买卖合同纠纷为由起诉至法院。 被告虽然写了《收据》确认已经收到原告32万元的购房款，但实际上原告并没有支付购房款，原告除了《收据》之外也没有任何证据表明其已支付过32万元购房款。正因为原告从未支付过32万元购房款，所以被告不可能将涉案房屋转至原告名下。 2.原告的起诉已过诉讼时效。《商品房转让协议书》的签订日期为2014年3月13日，合同约定协议签订后四个月内双方需到房产管理部门办理有关房产转让登记手续，即2014年7月13日为合同最后的履行期限。本案实际上为合同之债，适用相关的诉讼时效规定。虽然《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》（以下简称《解释》）已于2018年7月2日开始施行，但原告的诉讼时效在该《解释》施行前已经过了2年诉讼时效，即原告的诉讼时效期间已于2016年7月13日届满。原告在2016年7月13日前从来没有向被告主张过《商品房转让协议书》有关的权利，原告的诉讼时效并没有中止、中断的情形，故法院应判决驳回原告的所有诉讼请求。 综上，《商品房转让协议书》仅为被告向原告借款的担保，被告根本没有收到原告的购房款，且原告的起诉已经超过诉讼时效。如果原告确实支付了32万元的购房款，按照常理原告不可能在超过诉讼时效后才起诉被告。请法院依法驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交的《商品房转让协议书》、《收据》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同登记备案证明》、原告及原告妻子潘巧庆的银行卡历史明细清单、《结婚证》、《离婚证》、短信追索记录和《不动产档案查询告知单》；被告黄雨露向本院提交了陆国俭诉黄雨露、黄志惠民间借贷案材料、黄雨露的还款记录、黄志惠的还款记录。根据被告黄雨露的申请，本院依法向横县公安局城东派出所调取了两份《公安机关110处警现场情况登记表》。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告陆国俭与被告黄雨露经人介绍相识。被告黄雨露因需要资金周转分别于2013年10月21日、11月19日和2014年1月30日向原告借款5万元、8万元和8万元，合计21万元。被告黄雨露分别出具三份《借条》给原告对上述借款的事实予以确认，黄雨露的父亲黄志惠为这三次借款提供担保，并在三份《借条》上签字。 2014年3月13日，原告作为甲方与被告作为乙方签订一份《商品房转让协议书》，协议书载明被告将其按揭购买的位于横县商品房以32万元的价格卖给原告。该协议书第六条载明：“协议签订后四个月内双方需到房产管理部门办理有关房产转让登记手续，转让房产产生的所有费用由甲方承担，与乙方无关。”第九条载明：“如甲方违约，甲方需退给乙方全部的房产转让款，并付给乙方违约金人民币陆万元整。”被告于2014年3月13日向原告出具一份《收据》，确认收到原告交付的购房款32万元。 2015年11月19日，原告以被告黄雨露未向其归还借款本金21万元为由，向本院提起诉讼，要求被告及其父亲黄志惠偿还原告借款本金21万元。本院于2015年11月19日立案受理后，被告及其父亲经本院公告送达传票传唤未到庭参加诉讼，本院于2016年6月22日作出（2015）横民一初字第2567号民事判决，判决被告黄雨露偿还原告借款本金21万元，黄雨露的父亲黄志惠对该案债务承担连带偿还责任。期间，原告于2016年3月29日向本院递交《诉讼财产保全申请书》，以原告陆国俭已经就原告与被告黄雨露民间借贷纠纷一案提起诉讼，为了使该案在审结后能得到顺利执行，防止被告黄雨露在诉讼期间转移财产为由，申请本院在民间借贷纠纷案件中查封横县商品房，即涉案房产。本院据此于2016年4月6日查封了该房产。 原告于2018年8月12日向150××××2212的手机号码发送短信：“转告你佬，限时今日已到期，我已再不想说那么多了”。原告于2018年7月18日至2018年11月26日多次向152××××7532的手机号码发送短信催促还款。2016年3月2日至2018年12月19日期间，被告黄雨露分35笔共向原告还款239100元，被告黄雨露的父亲黄志惠分6笔共向原告还款1万元，合计249100元（239100元＋1万元）。 （%1）横民一初字第2567号民事判决生效后，原告陆国俭向本院申请强制执行，本院于2018年9月25日立案受理，案号为（2018）桂0127执1225号。执行过程中，被告黄雨露向本院递交了还款转账凭证。经审查，本院认为该案被执行人黄雨露、黄志惠已主动向申请执行人陆国俭还款237100元，申请执行人在本案的债权已全部实现，本院遂于2019年3月25日作出《结案通知书》，该案已执行完毕结案。 另查明，根据横县不动产登记中心于2019年7月31日出具的《不动产档案查询告知单》载明，涉案房产横县横州镇茉莉花大道南侧龙池新城龙腾苑3栋3单元701号（横房权证字第××号），产权人为黄雨露。该房产办理有抵押登记，抵押权人为中国银行股份有限公司横县支行。涉案房屋至今仍由被告及其家人居住使用。 根据被告的申请，本院向横县公安局城东派出所调取了两份《广西公安机关110处警现场情况登记表》，根据登记表记载，被告的妹妹黄雨盼于2018年8月16日向110报警，报警地点是横州镇龙池二期3栋3单元701房，登记表载明的案件发生经过及警情处置情况为：“黄雨盼报称在上述地点其家有人恶意拿透明胶堵住门锁。出警了解，是她父亲在外欠有别人钱，他父亲现在在外地，现报警人说自行处理”。黄雨盼于2018年8月17日向110报警，报警地点是横州镇龙池新城二期3栋3单元，案件发生经过及警情处置情况为：“黄雨盼报称，因事前她父亲欠有人的高利贷现有人上门追债，具体什么人她也不知道。到达现场没见黄雨盼所说的追债人。告知黄雨盼要求他的父亲出面解决好纠纷”。庭审中，原告对上述110处警登记表的真实性、合法性无异议，原告认为是被告未协助其办理过户手续，遂上门找被告。 庭审中，本院向原告陆国俭释明，陆国俭坚持以房屋买卖合同纠纷起诉，拒绝变更诉讼请求。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权，是房屋买卖合同关系的基本法律特征。 由于原告与被告对双方签订的《商品房转让协议书》是属于房屋买卖合同还是民间借贷的担保存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实，并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订的《商品房转让合同书》的真实意思及双方之间的法律关系性质。本院对此作如下分析： 1.关于原告是否已向被告支付购房款32万元的问题，原告主张其已经以现金支付的方式向被告支付购房款32万元，被告出具了收到购房款32万元的《收据》。但被告否认收到原告支付的购房款32万元，其辩称32万元的《收据》系应原告要求书写，当时被告仅收到原告借款本金20万元。本院认为，被告虽然向原告出具有收到购房款的《收据》，但从原告举证的购房款现金来源来看，原告所主张的取现记录，不符合房产交易的交易习惯，理由如下：（1）原告主张其向被告现金支付32万元购房款，其中从原告陆国俭和原告的妻子潘巧庆的银行账户取现270200元，其余5万元现金通过原告的父亲和朋友等人筹集，原告提供了其本人及潘巧庆的银行交易明细清单为证。从原告提交的银行交易明细清单来单，原告于2014年3月15日从原告的工商银行账户取现11000元，于2014年3月15日至2014年3月19日从原告的农村信用社账户取现71900元，于2014年3月18日从原告的农业银行账户取现9万元，于2014年3月19日从原告的建设银行账户取现2万元，于2014年3月17日从潘巧庆的建设银行账户取现9000元，于2014年3月19日从潘巧庆的建设银行账户取现68300元。上述款项共分33笔取款，取款金额从300元至49900元不等，但从银行的交易明细清单来看，原告有足够的资金一次性取现或转账交付购房款，原告主张其分33笔取现后向原告现金交付购房款的行为，不符合一般情况下交付购房款的交易习惯。（2）被告于2014年3月13日向原告出具《收据》，表示收到购房款32万元，而原告提供的银行卡取现记录是2014年3月15日至2014年3月19日期间的取现记录，出具《收据》时间先于取现时间，不符合常理。根据上述认定，原告提供的银行卡交易明细清单仅能证明其从相关银行卡取现的记录，不能证明所取款项用于支付购房款，故原告所提供的证据不能证明其已经向被告支付了购房款，对于原告主张其已向被告支付购房款32万元，本院不予采信。 2.从案涉房屋的交付情况及过户情况来看，自2014年3月13日原告与被告签订《商品房转让协议书》至原告提起本案诉讼已将近五年，在这期间涉案房屋既未交付给原告使用，亦未办理过户登记至原告名下。根据原告提供的证据2018年7月18日至2018年11月26日期间短信追索记录来看，无论是原告发给被告黄雨露还是发给黄雨露的父亲黄志惠的短信，均是向被告及其父亲追索债务，并未要求被告协助办理过户手续。根据原告的陈述，原告购买案涉房产用于自住，但原告在签订购房合同后并未催促被告交付房屋和协助办理过户手续，而是多次催促被告归还借款，原告在签订《商品房转让协议书》后的行为与房屋买卖合同的法律特征不符。 3.从本案与原告、被告之间的民间借贷纠纷的关系来看，原告以被告未归还借款21万元为由，于2015年11月19日向本院提起民事诉讼，该案经公告程序向被告送达开庭传票后进行审理，本院于2016年6月22日作出一审判决，后公告送达判决书。期间，原告于2016年3月29日向本院递交《诉讼财产保全申请书》，以原告陆国俭已经就原告与被告黄雨露民间借贷纠纷一案提起诉讼，为了使该案在审结后能得到顺利执行，防止被告黄雨露在诉讼期间转移财产为由，申请本院在民间借贷纠纷案件中查封横县商品房，即案涉房产。本院依法查封了该房产。该案经一审判决生效后，原告向本院申请强制执行。被告黄雨露被采取强制执行措施后，向本院递交了还款转账记录，证明其已于2016年3月2日至2018年12月19日期间向原告归还借款共计249100元，本院认为，被告已经向原告履行完毕还款义务，遂于2019年3月25日对该案进行结案处理。本院认为，若原告与被告之间存在房屋买卖合同的法律关系，根据原告与被告签订的《商品房转让协议书》约定，双方应于签订协议后的四个月内办理转让登记手续。但是双方并没有按约定办理转让登记手续。原告于2015年11月19日向本院起诉要求被告归还借款时，也没有起诉要求被告履行《商品房转让协议书》的约定协助原告办理过户手续，反而是申请查封了该房产，防止被告转移财产，以便能顺利执行民间借贷纠纷案件的款项。由此可知，原告于2016年在民间借贷纠纷案件中提起财产保全申请时，其认可案涉房屋是被告黄雨露的财产，打算执行该房产用于清偿民间借贷纠纷所涉及的债务。直到该案进入执行程序后，被告黄雨露向本院提交了还款记录，原告遂于2019年1月22日据《商品房转让协议书》提起本案诉讼，要求被告协助原告将涉案房屋过户给原告。 根据上述分析，本院认定本案法律关系不具有房屋买卖合同关系的特征。原告与被告所签订的《商品房转让协议书》名为房屋买卖合同，实为双方民间借贷纠纷的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”本案的《商品房转让协议书》实为双方民间借贷纠纷的担保，经本院向原告释明，原告表示不变更诉讼请求，故对于原告根据《商品房转让协议书》诉请被告协助办理过户手续，本院依法驳回起诉。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下： 驳回原告陆国俭的起诉。 案件受理费7000元（原告陆国俭已预交），退回原告陆国俭。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。 审 判 长  吴少维 人民陪审员  莫秀金 人民陪审员  雷寒东 二〇一九年十二月二日 法官 助理  谢 添 书 记 员  陆 彪