贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初13226号 原告：王立琴，女，1981年12月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：胡春梅（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201911095319。 委托诉讼代理人：王涛（一般授权代理），贵州本芳律师事务所实习律师。 被告：毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司，统一社会信用代码91520502314331435G,住所地贵州省毕节市七星关区桂花路**。 法定代表人：李永立，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐嘉曼（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205201811069899。 委托诉讼代理人：孟天明（一般授权代理），贵州威迪律师事务所律师，执业证号15205200510192191。 原告王立琴与被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司（下称碧桂园房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年10月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王立琴委托诉讼代理人胡春梅、被告碧桂园房开公司委托诉讼代理人唐嘉曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王立琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金暂计人民币30,000.00元(以上违约金计算从2018年8月29日起以人民币702,427.00元为基数按银行同期同类贷款利率1.3倍向原告支付违约金至实际向办证部门提交商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权属证书之日止；2.判令被告承担本案的诉讼费用、财产保全费。 事实和理由：原、被告于2016年12月2日签订《商品房买卖合同》,原告购买被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司开发建设的位于节市七星关区，合同约定房屋总价款为人民币702427.00元,双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条第三款对转移登记相关内容作了约定:（一）出卖人承诺于2018年8月28日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书,交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书,双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后,出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的,双方同意按下列方式处理:（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息；（2）买受人不退房的,出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止,按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但未明确适用哪种方式处理。合同签订后,原告履行了合同义务,支付了房屋总价款人民币702427.00元,并向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、预告登记费等费用。然而至原告起诉之日,被告仍然没有将所涉商品房的转移登记的有关文书提交到不动产登记中心为原告办理不动产权属证书。原告要求继续履行合同，多次找到被告要求提供所涉商品房的转移登记的有关文书,被告总以种种理由推脱敷衍。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付商品房转移登记的有关文书,显属违约,根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定,被告应当支付给原告违约金。因原被告双方关于违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条规定：“关于罚息利率问题。逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）罚息利率由现行按日万分之二点一计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30％-50％；借款人未按合同约定用途使用借款的罚息利率，由现行按日万分之五计收利息，改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收50％-100％。对逾期或未按合同约定用途使用借款的贷款，从逾期或未按合同约定用途使用贷款之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。”据此，合同当事人违约的，违约方应当对守约方承担相应的违约责任。本案中，被告未在承诺的时间内向原告交付商品房转移登记的有关文书，鉴于双方未约定违约金，原告可以按照逾期罚息利率标准计算被告应承担的逾期付款损失赔偿金。综上所述,原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益,最终造成原告无法对所涉进行买卖、转让,致使原告遭受巨大损失。为维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉,望判如所请为谢。 被告碧桂园房开公司辩称：原告向被告主张的逾期办证违约金过高。原告向被告购买房屋系事实，被告与各原告均签订了《商品房买卖合同》。双方在合同第二十二条约定了，被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任为按日万分之二至逾期之日起计算，双方在该条还约定了买受人委托出卖人办理商品房权属转移登记的具体事项详见双方另行签订的《委托办理权属登记协议书》。在签订合同后，原被告双方签订了委托办理权属登记协议书，双方在该协议书第四条约定，若出卖人未按约定履行递交资料义务，每逾期天出卖人应向买受人支付50.00元的违约金。该条款属于双方当事人真实意思表示，系对原合同第二十二条违约金条款的变更，应以变更后的条款确认双方的权利义务。即便认定被告违约，违约金的计算方式应为自逾期之日起每日50.00元，计算至被告交付办理权属转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。综上，望贵院依法判决，保护被告的合法权益。 根据原、被告的陈述及其提供的证据，本院认定如下事实：2016年11月2日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号20166340），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区；建筑面积142.57平方米，套内建筑面积117.86平方米，该商品房总价款为702427.00元。合同第二十二条约定“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第／项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”。《补充协议》第十条约定“关于转移登记（三）……按合同第二十二条第三款第（四）、（五）项约定履行”。双方签订的《委托办理权属登记协议书》（附录二）约定“三、买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起360天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料交七星关区房产事业局……：1、买受人付清合同及附件约定的房价款、税费及其他应付款项；2、按有关部门要求提供或签署办理产权证的一切文件；3、买受人对商品房质量无异议且签署收楼文件。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得产权证书的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付50元的违约金”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付购房款为702427.00元。2016年12月29日，被告向原告代收了维修基金等办证税费。因被告2018年8月28日前未取得涉案商品房所有权初始登记，未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，故原告以上述诉请诉来本院。 另查明，2019年6月18日，涉案商品房具备登记在原告名下的条件。2019年7月20日，被告通过短信方式通知原告办理不动产权证书。 本院认为，原告王立琴与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告王立琴已支付了购房款，履行了合同约定的义务，被告未按《商品房买卖合同》的约定于2018年8月28日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，已构成违约，应承担违约责任，即支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。 关于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的问题。根据合同第二十二条“……三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……（四）……2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记……（五）……买受人委托出卖人办理该商品房权属转移登记的具体事项详见买卖双方另行签署的《委托办理权属登记协议书》”约定，被告应当于2018年8月28日前取得该商品房所有权初始登记，并向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。鉴于原、被告在合同中约定原告委托被告办证，被告无需再向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书，只需具备将涉案商品房登记在原告名下的条件并通知原告，即履行了义务。2019年6月18日涉案商品房具备登记在原告名下的条件，2019年7月20日被告通过短信方式通知原告办理不动产权证书，视为被告履行了交付的义务。虽然合同第二十二条载明“……从约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第/项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照中国人民银行同期贷款基准利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金……”，但是原、被告双方在该表述中并未选择按照哪一项处理，即对交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任计算标准没有约定。被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书，致使涉案商品房未能如期登记在原告名下。原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，其实质是由于被告的原因致使原告未能取得产权证的违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”规定，被告逾期已经超过180日，违约金可以按照原告已付购房款总额702,427.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。另，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因此，逾期办理产权转移登记的违约金应以原告已交付房价款702,427.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年8月29日起计算至2019年7月19日。 对于被告提出原、被告签订的《委托办理权属登记协议书》改变了原、被告关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任的约定，应当按照《委托办理权属登记协议书》中约定的50元每天计算违约金的抗辩主张，因原告主张的诉请系基于《商品房买卖合同》中关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任，但《委托办理权属登记协议书》中约定50元每天的违约责任系基于原告委托被告办证，在被告具备办理转移登记条件后，原告将相关办证所需由原告提交的资料及税费交纳给被告后，若被告未按照约定的期限将上述原告交纳给被告的资料提交到办证部门而产生的违约责任，该违约责任与《商品房买卖合同》中约定的逾期交付办理转移登记有关文书的违约责任不是同一种违约行为，故，对被告的该抗辩主张，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告王立琴逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（以702,427.00元为基数,按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2018年8月29日起计算至2019年7月19日）； 三、驳回原告王立琴的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费275.00元，由被告毕节吉隆碧桂园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一九年十二月二十三日 书记员  石 涛