广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初4978号原告：广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处，住所地肇庆市**************，统一社会信用代码914***********360P。负责人：谢彩芳。委托诉讼代理人：卢建欣，广东余黎张律师事务所律师。被告：谢志明，男，1972年1月15日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县**************，现住肇庆市端州区***************。被告：林美容，女，1974年8月5日出生，汉族，身份证住址广东省郁南县**************，现住肇庆市端州区***************。原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处（下简称：侨兴物业管理处）诉被告谢志明、林美容物业服务合同纠纷一案,本院2019年9月12日立案受理后，原适用小额诉讼程序审理，后依法转为适用简易程序，分别于同年10月25日、11月12日公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人卢建欣，被告谢志明、林美容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告交纳物业管理服务费10434.6元，违约金7207.3元（欠费从2014年4月至2019年3月，以后按实际发生计收）。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告受聘为肇庆市建设二路濠江名庭小区提供物业管理服务，按照《前期物业管理服务协议》的约定以及相关法律规定，被告须向原告交纳物业管理服务费及其他相关费用，但被告并未遵守协议约定依法履行缴费义务。2014年4月至2019年3月，被告拖欠原告物业管理服务费10434.6元，违约金7207.3元。经原告多次催讨，被告至今仍拒不交纳。原告特向法院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。两被告共同辩称，一、原告与被告在2007年签订前期服务协议，协议是合法的，根据合同法规定，双方应该按照协议的相关约定去履行。协议第四条明确约定住宅物业管理费每平方米1.1元，非住宅物业管理费每平方米0.7元。二、原告单方面提价违反法律规定，双方签订的前期物业管理协议后并无补充签订关于物业管理费的协议，被告一直按照每平方米1.1元支付物业管理费，直到被告在2013年去支付物业管理费的时候被告知物业管理费上调到每平方米1.35元。由于被告没有与原告签订上调物业管理费的补充协议，所以被告认为应该按照每平方米1.1元去支付物业管理费，而原告按照每平方米1.35元去收取物业管理费不合理，也没有任何依据。原告以物价局提价为由，单方面提高物业管理费的行为明显违反了法律规定，根据物业管理收费管理办法第七条的规定，具体收费标准由业主与原告根据规定的基准价在浮动幅度内约定，原告与业主约定的价格是每平方米1.1元，原告不能在幅度内随意调价。即使原告需要提价，必须经业主同意。所以原告提价的行为无效，原告不应该按照每平方米1.35元向被告收取物业管理费，更不应该向被告收取违约金。三、原告随意起诉，滥用诉权，至今为止没有任何人与两被告协商过调高物业管理费，2015年原告向端州区人民法院起诉原告，由于当时原告的代理人无到庭参加诉讼，所以按撤诉处理，此后没有任何人与我协商过任何关于物业管理费的问题。被告每年都有到原告处要求支付物业管理费，但原告的工作人员以物业管理费为每平方米1.35元为由拒收被告的物业管理费。原告多次向被告发律师函，但从没有与被告协商过物业管理费，被告认为原告是滥用诉讼资源，应该司法制裁原告。本院经审理认定事实如下：被告谢志明与林美容是夫妻关系。肇庆市侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处系肇庆市侨兴物业管理有限公司的分公司，于2006年3月15日经依法登记设立，经营范围为物业管理。2018年2月23日，经工商行政管理部门核准，该公司名称变更为广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处。2005年2月18日，肇庆市侨兴物业管理有限公司与肇庆濠江名庭地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，合同主要约定：肇庆濠江名庭地产开发有限公司选聘肇庆市侨兴物业管理有限公司为濠江名庭小区提供物业管理服务，服务内容包括：1.物业共用部位的维修养护和管理；2.共用设施设备和相关场地的维修养护、运行和管理；3.供电、供水、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备的维修养护、运行和管理；4.生活服务设施的维修养护和管理；5.绿化与建筑小品的维修养护和管理；6.公共环境卫生清洁；7.交通与车辆停放秩序的管理；8.安全防范工作。2007年6月，侨兴物业管理处（甲方）与谢志明（乙方）签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：甲乙双方就前期物业管理服务达成协议，其中第四条“物业管理服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）”约定：一、乙方交纳费用时间每月5号前；二、住宅按建筑面积每月每平方米1.10元；三、非住宅按建筑面积每月每平方米0.75元；……。第十一条“违约责任”第四款约定：、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。双方签订上述协议后，被告谢志明、林美容向原告侨兴物业管理处交付了至2014年3月31日为止的物业管理服务费。但原告认为从2014年4月1日起，两被告没有交纳上述费用，计至2019年3月31日，共拖欠物业管理服务费10434.6元。原告侨兴物业管理处向两被告催收无果，遂诉至本院。又查明，根据侨兴物业管理处提供的房产证信息显示，肇庆市******房的权属人为被告谢志明、林美容共同共有，房屋建筑面积128.2237平方米。另查明，2013年6月18日，侨兴物业管理处向肇庆市端州区城东街杏花社区居民委员会通报《濠江名庭小区物业服务收费调价征询统计结果》，内容为：……侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处濠江名庭管理处于2013年2月至5月期间，经书面征求意见形式由小区全体业主对物业管理费调升进行表决，统计的表决结果如下：濠江名庭建筑面积为54740.2759㎡，总户数448户，已发出表决表448份，收回341份，其中同意301票，占总票数67.2%，面积36736.3085㎡，占总面积67.1%，不同意票23票，占总票数5.1%，面积2762.5735㎡，占总面积5.1%；其他意见，空置共124票，占总票数27.7%，面积15241.394㎡，占总面积27.8%，均达2/3以上，同意调升物业服务费。……这次调价表决结果已经在小区公告栏作十五天公示，物业管理费调升为多层住宅0.6元/㎡.月调升为0.9元/㎡.月，高层（带电梯）住宅1.1元/㎡.月调升为1.35元/㎡.月，获得通过。管理处在2013年7月份起，将执行新的收费标准和按二级标准提供物业服务。2013年6月18日，肇庆市端州区城东街杏花社区居民委员会在该函件上批注了“公示期间无人到居委会反映情况”后盖章确认。2013年12月20日，侨兴物业管理处公示《濠江名庭小区物业服务收费调价统计结果公告》，内容为：于2013年2月至5月期间，经每户书面征求意见形式由小区全体业主对物业管理费调升进行表决，至今更是得到了大部分业主的支持和确认。现再次将统计结果公布如下：濠江名庭总户数为448户，建筑面积为54740.2759㎡，发出表决表448份，收回422份，其中同意调升物业服务费406票，占总票数90.6%，面积49545.2608㎡，占总面积90.5%；其他意见，空置共33票，占总票数7.4%，面积4096.0485㎡，占总面积7.4%，不同意票9票，占总票数2%，面积856.6562㎡，占总面积2%。本次调价表决结果根据相关法律规定，于2013年12月20日至2014年1月20日濠江名庭小区公告栏作公示三十天，依上述濠江名庭小区物业管理费调升为非电梯住宅（套内面积）0.6元/㎡.月调升为0.9元/㎡.月，电梯住宅（建筑面积）1.1元/㎡.月调升为1.35元/㎡.月，已通过90.6%的业主确认。物业管理公司将执行新的收费标准和按二级标准提供物业服务。2014年1月23日，肇庆市端州区城东街杏花社区*民委员会在上述《濠江名庭小区物业服务收费调价统计结果公告》注明了“公示期间无人到居委会反映情况”并加盖公章。2014年3月5日，肇庆市端州区人民政府城东街道办事处在上述《濠江名庭小区物业服务收费调价统计结果公告》注明了“情况属实”后加盖公章。2014年4月21日，肇庆市侨兴物业管理有限公司向肇庆市端州区物价局申请物业服务收费备案，2014年5月28日，肇庆市端州区物价局同意原告申请备案的收费标准，多层住宅（套内面积）0.9元、高层电梯住宅（建筑面积）1.35元/㎡月备案……。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。侨兴物业管理处与被告签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。上述物业服务合同签订后，原告为两被告所居住的肇庆市******房的小区提供了物业管理服务。依据《前期物业管理服务协议》的约定，两被告理应向原告按时支付物业管理服务费等相应费用。两被告从2014年4月1日起未支付相关费用，显属违约，应承担相应的违约责任。物业管理费的调整，应当通过召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，原告向本院提供的《濠江名庭小区物业服务收费调价征询统计结果》及《濠江名庭小区物业服务收费调价统计结果公告》显示，侨兴物业管理费调升为非电梯住宅0.9元/㎡.月，电梯住宅（建筑面积）为1.35元/㎡.月，原告侨兴物业管理处对被告所居住小区的物业管理费的调价符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，并获得肇庆市端州区物价局同意备案，对此，本院予以认定。因此，原告主张两被告拖欠的物业管理费以1.35元/㎡.月标准计算符合法律规定，本院予以支持。原告请求两被告支付2014年4月1日至2019年3月31日所欠的物业管理服务费10434.6元是以被告在购房合同所载的面积128.816平方米计算，而据房屋登记权证显示为128.2237平方米，物业收费标准应以房屋实际面积为基数计收，故对原告的该诉求，本院予以纠正为10386.12元（1.35元/月/平方米×128.2237平方米×60个月）。对于被告为此所作的抗辩，其抗辩理由不成立，本院不予采纳。对于原告主张违约金7207.3元的请求，《前期物业管理服务协议》中第十一条“违约责任”第四款约定，若逾期交纳有关费用，侨兴物业管理处有权要求两被告从逾期之日起按每天1‰交纳违约金，由于两被告确实存在逾期交费的违约行为，其应承担相应的违约责任。但双方约定的违约金计算标准超出法律规定。虽然原告在本案起诉时已将该违约金的计算标准调整为按月利率2%计算，但该计算标准也显属过高，本院应予以适当调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理服务费等相关费用为基数，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率1.3倍的标准计算为宜。原告在本案中请求的违约金，应从2014年4月1日起以每月应付的物业管理费173.10元为基数，按照中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准，分别从次月5日起计至付清欠费之日止。对于两被告认为其并非故意拖欠物业管理费、其无须支付违约金之抗辩，虽然两被告提供了录音光碟予以佐证，但两被告提供的证据不充分，故被告该抗辩意见缺乏理据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告谢志明、林美容应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付自2014年4月1日至2019年3月31日期间的物业服务费10386.12元。二、被告谢志明、林美容应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付上述物业服务费的违约金，违约金的计算方法：从2014年4月起，以每月应付的物业管理费173.10元为基数，参照中国人民银行发布的同期贷款利率的1.3倍标准，分别从次月5日起计算至还清所欠费用之日止）。三、驳回原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币121元（原告已预交），由原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处负担38元，被告谢志明、林美容负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄坤朝二〇一九年十二月十日法官助理 卢艺文书 记 员 梁思颖