河南省洛阳市涧西区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0305民初2667号原告（申请执行人）：李会娟，女，1970年5月15日出生，汉族，本科文化程度，河南省洛阳市人，无业，住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：方正，河南卉林律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（案外人）：苏桂明，男，1968年9月5日出生，汉族，大专文化程度，河南省南阳市人，建设银行洛阳分行员工，户籍所在地：天津市宝坻区，现住洛阳市涧**。委托诉讼代理人：蒋广泉，河南坤达律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张廷周，河南坤达律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人（被执行人）：周轶，男，1965年5月12日出生，汉族，住洛阳市西工区。原告李会娟与被告苏桂明、第三人周轶为申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李会娟的委托诉讼代理人方正，被告苏桂明及其委托诉讼代理人蒋广泉、张廷周到庭参加了诉讼。第三人周轶经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法按其缺席进行审理。本案现已审理终结。原告李会娟向本院提出诉讼请求：1、判决准许继续执行位于洛阳市××区××路以南、××以北××郡住宅小区××号房屋。2、由被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告李会娟诉被告周轶、苏松梅民间借贷纠纷一案，李会娟向贵院提出诉前保全申请，贵院于2018年2月27日作出(2018)豫0305财保129号民事裁定书,裁定冻结周轶名下银行存款350万元或者查封、扣押其同等价值的其他财产。2018年3月27日，贵院依据上述民事裁定书查封了周轶名下位于洛阳市××区××路以南、××以北××郡住宅小区××号房屋。此后，被告苏桂明对贵院的查封行为提出书面执行异议。贵院于2019年4月11日作出(2019)豫0305执异22号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。原告认为，贵院(2019)豫0305执异22号执行裁定书无论在事实认定方面还是法律适用方面均出现诸多不当之处，该裁定未能全面审查被告苏桂明所提交的证据。由于被告苏桂明与第三人周轶的妻子苏松梅之间存在亲属关系，被告苏松明和第三人周轶相互串通，伪造房屋转让协议和收据等证据，企图通过执行异议或者执行异议之诉妨害执行，严重损害了原告合法利益。因此，被告苏桂明提交的证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。周轶与苏桂明签订的《房屋转让协议》明显系事发后补签，恶意串通，严重损害我的利益，应属无效协议，苏桂明并未实际支付购房款，苏桂明也未实际占有周轶名下的蓝郡小区8栋1单元2601号房产。仅苏桂明的单方陈述不能认定涉案房产口头约定转让的真实性，该《房屋转让协议》系2018年2月26日补签，涉案房产尚有贷款未还清，但协议中未做任何约定，不符合交易习惯。周轶与苏桂明之间存在大量多次的双向交易往来，在无其他证据佐证的情况下，不能仅凭苏桂明单方陈述就直接认定为购房款；另苏桂明提供的18万元现金的收据，但未说明先进来源，且未提供提款小票、取款记录，因此不能证明苏桂明实际支付了18万购房款。虽然苏桂明提交的洛阳市宏伟物业管理有限公司出具的物业费收据的交款人是苏桂明，但不能证明苏桂明是房屋的实际占有人和使用人。根据苏桂明在（2019）豫0305执异22号裁定书的自述“2017年9月起我把房屋出租给一家超市做仓库使用至今”，但苏桂明并未提交2017年9月以后与该超市签订的租赁协议，苏桂明提交的一份房屋租赁合同系苏桂明2018年3月1日与洛阳市涧西区阿坤超市签订，该租赁协议的签订时间与苏桂明的自述相互矛盾。另涉案房屋在26楼，根据一般常识，超市货物储存在26楼实属不便，有悖常理。综上所述，为了维护原告的合法权益不受侵害，原告特诉至贵院，敬请依法支持原告的诉讼请求为盼。被告苏桂明辩称：一、洛阳市涧西区人民法院(2019)豫0305执异22号执行裁定书事实清楚，适用法律正确，裁定书应当依法维持。事实与理由如下：苏桂明与周轶之间的房屋转让行为不存在相互串通、伪造房屋转让协议和收据等证据逃避债务的问题，且苏桂明依据合法有效的房屋转让手续对案涉房产享有请求权，该请求权属于物权性质，不同于原告李会娟的债权请求权，根据物权优先原则，苏桂明的请求权具有排除执行的效力。首先，从成立时间上看，该请求权远早于原告与周轶民间借贷纠纷所确认形成的金钱债权。且至今没有生效法律文书确认原告的债权。而苏桂明享有的请求权早于法院查封诉争房屋而产生的债权期待权。其次，从内容上看，苏桂明的请求权系针对诉争房屋的请求权。李会娟的债权为金钱债权，并未指向特定财产。在苏桂明单独占有房屋长达1年之久的前提下，苏桂明要求将诉争房屋所有权变更登记为单独所有的请求权，应当优先于李会娟的金钱债权实现请求权。再次，从性质上看，李会娟与周轶之间的债权，系苏桂明与周轶物权请求权成立之后至今尚未确定的，属于周轶的个人债务。此债务发生确认前，诉争房屋实质上已经因房屋转让协议约定而不再成为周轶的财产。因此苏桂明请求权即使排除李会娟债权的执行，也并不会对李会娟尚未确认的债权的实现形成不利影响。最后，从发生根源上看，该房产是苏桂明个人购买的居住性质的房产，且属于未办理房产证不能交易过户的房屋。从功能上看，该房屋也是苏桂明实际生活保障所必须的，与李会娟的金钱债权相比，苏桂明享有的请求权具有一定的优先性。事实部分:2016年初，周轶说他名下有三套住宅，想出售一套团购房（蓝郡小区8栋1单元2601房，以下简称“该房屋”或“房屋”），双方就细节又具体商定达成口头协议：该房屋转让价51万元，等房屋具备办证条件时及时办理相关过户手续，他办完证前期按揭、办证费等费用由他承担，过户我名下前，他结清应他承担的所有费用。过户我名下时过户产生的相关税费等由我承担。2016年1月20日至2017年3月23日，我根据他催要，支付他房屋转让款共计51万元，其中转账支付共计5笔、金额合计33万元，现金支付共计4笔、金额合计18万元。购房款支付他完毕后，我让他找个时间把钥匙、购房手续等给我，把房屋交我，我计划使用该房屋，他说该房屋所有手续在他原来所住鸿运小区房内，他所分管单位党建工作当时活多太忙，抽空去找到后再给我，之后我又提醒了他两次，直到2017年8月11日他才把房屋所有手续及钥匙给我，并带我去看房、验房，完成交房。接收房屋后，我多次催问该房屋开发商宏伟置业要求为业主办理房产证，但宏伟置业答复承建企业较多办证手续繁杂，正在推进中，导致该房屋至今无法办理过户登记手续。2017年9月起我把该房屋出租给一家超市做仓库使用至今。2017年底，苏桂明从一熟人处得知周轶欠该熟人五万元钱一直拖欠，周轶答应该熟人春节前还，我当时没有在意，2018年2月份，春节过后，我和该熟人说别的事时，该熟人说周轶欠他的钱推拖着还没有还。作为在建行连年先进的办公室主任，周轶不应该如此，我突然有些警觉，考虑到我购买周轶房屋应该把手续补齐，不再顾忌面子，我委婉和周轶说按原口头约定把该房转让手续补一下，他同意了。2018年2月26日，我就按原来口头约定的协议内容结合房款结算和交房情况，打印了一套房屋转让协议，双方签订了协议。同时让他出具了包括收到转账和现金全部转让款收据。转让协议注明了房款结清，注明了房屋交付日是2017年8月11日。涧西区法院2018年3月27日将该房屋查封后，苏桂明提出查封异议。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，苏桂明与周轶房屋转让行为符合上述相关规定：1、在法院查封该房屋前，苏桂明已经同周轶签订了该房屋合法有效书面房屋转让协议。2、在法院查封该房屋前，苏桂明已经接收并合法占有该房屋、缴纳了部分物业费用并出租给一家超市收取了租金。3、在法院查封该房屋前，截止2017年3月23日前，苏桂明已经付清了该房屋全部价款。4、该房屋没有办理过户登记原因是开发商办证手续不齐导致，责任不在苏桂明。二、原告本次提起的异议之诉理由无法律依据，该房屋是暂无房产证的单位团购房，市场不易流通，转让大多在关系较近的熟人间进行，该房屋的转让合同合法有效，资金支付手续清晰，原告因被告与第三人的妻子有亲戚关系就臆断被告与第三人房屋买卖“严重损害了原告合法利益”没有事实和法律依据。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人周轶未到庭，亦未向本院提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对本案的证据和事实，本院认定如下：2018年3月27日，本院依据（2018）豫0305财保129号裁定书查封了周轶名下位于河南省洛阳市××区××路以南、××以北××郡住宅小区××号（洛房预市字第00110265号）房产。2019年3月25日，本院作出（2018）豫0305民初2131号民事判决书，判决：周轶于本判决生效后十日内向李会娟支付欠款人民币2207500元，支付利息1253300元，并自2017年11月6日起至实际支付欠款之日止以2207500元为基数，按年利率24%标准向原告支付利息。该判决生效后，李会娟申请执行。苏桂明提出执行异议，2019年4月11日，本院作出（2019）豫0305执异22号执行裁定书，裁定：中止对位于河南省洛阳市××区××路以南、××以北××郡住宅小区××号房产的执行。另查明，周轶分别于2016年1月20日、2月4日、2月19日、9月28日向苏桂明出具收据，主要内容为：收到苏桂明给的蓝郡小区8号楼1单元2601号房屋转让款20000元、60000元、40000元、60000元。2016年6月至2017年3月期间，苏桂明分多笔共向周轶转款330000元。2018年2月26日，周轶向苏桂明出具收据一张，主要内容为：截止本日本人收到苏桂明给付的蓝郡小区8号楼1门2601房屋转让款510000元，其中现金共计180000元，转账共计330000元。同日，周轶与苏桂明签订房屋转让协议一份，主要内容为：周轶将位于洛阳蓝郡小区8栋1单元2601号房屋转让给苏桂明，该房屋为周轶单位团购房，转让价格为510000元。截止2017年8月11日，周轶已收到全部该房屋转让款。周轶在当日将房房屋购房合同、契税单据、购房发票、该房屋钥匙等该房屋所有资料交付苏桂明。因开发商手续原因，该房屋无法办理房产证，双方一致同意，当该房屋具备房产证办理、过户条件时，周轶需按苏桂明的要求办理房产证，将房屋过户至苏桂明名下等手续。该房屋所有费用（除当日之后该房屋物业管理费、水电费由苏桂明承担外）均由周轶承担，周轶办理完成房产证后将该房屋过户至苏桂明名下过程中产生的费用由苏桂明承担。2018年3月1日，苏桂明将该房屋租赁给洛阳市涧西区阿坤超市。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案为申请执行人执行异议之诉，被告苏桂明应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。被告苏桂明向本院提供了第三人周轶向其出具的收据、其与第三人周轶签订的房屋转让协议和银行转账凭证，证明其在人民法院查封之前签订了书面买卖合同，并已经支付合同约定的房屋全部价款；向本院提供交款人处显示为苏桂明的物业费交费票据和房屋租赁协议，证明其实际占有该房屋；本案中，被告苏桂明与第三人周轶在房屋转让协议中约定因开发商手续原因，该房屋无法办理房产证，双方一致同意，当该房屋具备房产证办理、过户条件时，周轶需按苏桂明的要求办理房产证，本案无证据证明系苏桂明自身原因未办理过户登记；被告苏桂明能够证明其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的诉讼请求本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告李会娟的诉讼请求。本案受理费9310元，由原告李会娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  何恒飞人民陪审员  吴晓娟人民陪审员  何冬梅二〇一九年十二月四日书 记 员  闫帅辉