广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0303民初2144号 原告：桂林永合物业服务有限公司，住所地桂林市秀峰区。 法定代表人：赵西林，职务：总经理。 委托诉讼代理人：王之祥，男，汉族，1961年8月31日出生，住广西桂林市象山区。系公司经理兼股东。 委托诉讼代理人：莫吉，广西鹏韵律师事务所律师。 被告：李志文，男，毛南族，1982年6月11日出生，住桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：袁耐妹，女，壮族，1982年8月25日出生，户籍地广西河池市金城江区，现住桂林市叠彩区，系被告李志文妻子。 原告桂林永合物业服务有限公司(以下简称永合公司)与被告李志文物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告桂林永合物业服务有限公司委托代理人王之祥、莫吉，被告李志文委托代理人袁耐妹到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告永合公司向本院提出的诉讼请求：1、请求依法判令被告李志文支付拖欠原告桂林永合物业服务有限公司从2018年7月1日起至2019年10月30日止，共16个月的物业管理费用1529.28元及滞纳金931.19元，合计2460.47元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告李志文系桂林市叠彩区小区××栋××号房屋业主，其房屋建筑面积为89.08平方米。2018年6月28日，原告永合公司与桂林市××小区业主委员会签订《小区物业管理服务合同》。该合同约定：“物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止”；“合同生效日期为2018年7月28日”；物业管理服务收费标准：“商铺商场按购房面积1.00元/平方米/每月（含公摊费）；高层电梯房住宅：1-5层（含5层）按购房建筑面积0.75元/平方米/，每户每年公摊水电费145元；电梯维保费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）；6-15层按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费163元含二次增压费……”，合同还约定“物业管理费缴费时间为每月10日之前缴纳当月费用，如业主欠交物业管理费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三缴纳滞纳金。”。上述合同系桂林市××一期小区业主委员会与原告签订，该业委会签订上述合同代表小区全体业主，系双方真实意思表示，并不违反国家法律禁止性和强制性规定，该合同合法有效，对包括被告在内的全体业主具有法律约束力。上述合同签订后，原告永合物业公司依约全面履行了小区物业管理的义务，按合同约定被告每月应缴纳房屋建筑面积物业费66.83元，电梯维护费16.67元/月，水电公摊费12.08元/月，三项合计每月应当缴纳95.58元，但从2018年7月1日起自2019年10月30日止，已逾期16个月，被告均没有向原告缴纳任何物业管理费，迄今为止被告拖欠原告物业管理费1529.28元及滞纳金931.19元，合计2460.47元（具体计算详见明细表）。鉴于被告违约行为，2019年9月1日、10月8日，原告委托广西漓江律师事务所向被告发出律师函催缴欠费，但被告至今没有履行任何缴纳物业管理费义务。原告认为，被告作为小区业主理应按照合同约定以及物业管理规定按时交纳物业服务费，但被告拖欠物业管理费的行为己经严重侵害了原告永合公司的合法权益，原告为了自身合法权益不受继续侵害，根据《民事诉讼法》以及相关司法解释的规定，特向贵院提起诉讼，恳请人民法院查明上述事实后，判如所请。 被告李志文辩称，1、我没有拒缴物业费，只是还在争议中暂缓缴费；2、我未与原告签订合同；3、原告的物业服务无责任，安全无保障；4、小区服务质量低劣，未履行服务合同，业主意见极大；5、我要反诉原告，原告侵犯我个人隐私权名誉权，向我赔礼道歉并赔偿损失；6、我是铁路一线职工，出勤几天不在家，工作时关机，本人保留对原告的意见，并非拒缴物业费；7、本案诉讼费由原告承担。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，因有异议方不能提供相反的证据予以否定，且该证据与本案有关联性，能客观反映真实情况，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2013年3月27日，案外人南宁铁路局住房建设管理所（甲方）与被告李志文（乙方）签订了《参加单位集资合作建房协议书》，合同对集资合作建房方式、住房的基本情况、价款计算方式等作出了约定，合同约定：1、乙方自愿参加甲方组织建设位于桂林市的单位集资合作建房。乙方分配所得的房号为××栋××号；2、该套住房建筑面积（含公摊面积）暂按89.08平方米建设，住房的实际建筑面积待住房竣工后，以房产测绘部门最终测绘结果为准……。 2018年6月28日，桂林市××一期小区业主委员会（甲方）与原告桂林永合物业服务有限公司（乙方）签订《小区物业管理服务合同》，双方对服务管理事项、管理期限、双方权利义务等作出了规定，合同约定：第二条、物业类型：高层电梯房住宅、商铺、架空层车位、小区宗地图红线内停车位等，座落位置：桂林市叠彩区胜利路东四里4号，建筑面积：第三条，乙方提供服务的受益人为签订本合同小区的全体业主和物业使用人；甲方及本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方而的管理制度……；第十六条、物业委托管理期限为五年，自2018年6月28日起至2023年6月27日止；第二十条、物业管理服务费：1、商铺商场：按购房建筑面积1.00元/平方米/每月,(含水电公摊费）;2、高层电梯房住宅：①、1-5层（含5层）：按购房建筑面积0.75元/平方米，每户每年公摊水电费145元；电梯维保费、电梯年检费每户每年200元（不含电梯零件更换费用，每次更换零件费由本栋业主分摊，小配件200元以下由物业公司承担，电梯年检维保费用按本地行业标准执行）；9、物业管理服务费缴费时间为每月10日前缴纳当月费用，如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交欠费，还要承担逾期之日起每天按欠费的千分之三缴纳滞纳金，乙方有权直接向人民法院提起诉讼……。签订《小区物业管理服务合同》后，原告进驻该小区提供物业服务管理。被告房号为××小区××栋××号，建筑面积为89.08平方米。××小区××栋××号房屋已于2016年交房给被告。原告于2019年10月8日在被告李志文××小区××栋××号房屋门口张贴《律师函》及《桂林晚报》公告文件，《律师函》载明：李志文业主，你所居住的桂林市住宅（门面），自2018年7月1日至2019年8月31日，已欠缴物业管理费、电梯费、公摊水电费合计1338.63元。因被告未向原告交纳2018年7月1日至2019年10月30日的物业管理服务费，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。 另查明，2018年7月2日，桂林市叠彩区土地房产工作局出具《物业管理服务合同备案回执》，载明：桂林市××一期小区全体业主，贵小区与桂林永合物业服务有限公司于2018年6月28日签订的《小区物业管理服务合同》已在我局备案。 再查明，本院在审理原告起诉被告物业服务合同纠纷案件中，查明原告的服务质量存在一定的瑕疵。 本院认为，本案的争议焦点为：1、原、被告之间是否存在物业服务合同关系？2、原告诉请要求被告承担物业费及相关滞纳金是否有事实及法律依据？ 关于争议焦点一，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，在本案中，原告与桂林市××一期小区业主委员会自愿签订的《小区物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，该合同未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。被告抗辩未与原告签订合同，本院认为，案外人南宁铁路局住房建设管理所与被告李志文签订了《参加单位集资合作建房协议书》，合同约定了被告李志文分配所得的房号为××小区13栋1-5-1号。被告作为××一期小区的业主，原告与桂林市××一期小区业主委员会签订的《小区物业管理服务合同》对本案被告具有法律约束力，原、被告之间存在物业服务合同关系。被告应当按该合同的约定，履行其业主的义务。 关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”，在本案中，原告将催交物业费的通知已在被告住房房门张贴并进行公示，证明原告已经进行了书面催收，业主应向原告支付物业费。被告辩解原告没有尽到物业合同的义务，被告不应支付物业费，本院认为，原告的物业服务存在瑕疵是事实，但不能构成对原告追索物业服务费的抗辩，亦非属法定或约定违约救济手段。被告住房的建筑面积为89.08平方米，按照合同约定的物业管理服务费每月每平方米1元，公摊水电费每年145元，电梯维护费、年检费每年200元计算，2018年7月1日起至2019年10月30日止，共16个月的物业管理费用1529.28元，故对原告要求被告支付物业费1529.28元的诉讼请求，本院予以支持。关于滞纳金，虽然《小区物业管理服务合同》中约定“如业主欠交物业服务费属于违约行为，不但要补交费，还要承担逾期之日起每天按欠交费的千分之三交纳滞纳金”，但因原告对小区的管理存在一定的瑕疵，故不属于被告恶意拖欠，因此对该部分诉讼请求本院不予支持。综上，小区环境的好坏有赖于物业公司尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、判令被告李志文支付欠原告桂林永合物业服务有限公司2018年7月1日至2019年10月30日止的物业费1529.28元； 二、驳回原告桂林永合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，由被告李志文负担。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决书送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  邓 智 人民陪审员  张苏良 人民陪审员  江荣华 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员  杨均祥 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第二条本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。