山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初2451号原告：张某，女，汉族，1986年8月17日出生，住原山西省大同市。委托诉讼代理人：李某1，山西隆音律师事务所律师。被告：山西佳家玛房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地原大同市矿区恒安新区****。法定代表人：朱某，总经理。委托诉讼代理人：李某2，山西民仁律师事务所律师。原告张某与被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某的委托诉讼代理人李某1、被告的委托诉讼代理人李某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付使用位于京都国际广场XXX号、XXX号房屋（该房需有隔断墙有门且能独立使用综合验收合格）；2、判令被告向原告支付违约交房延期交接违约金38246元（以236087元为基数按日万分之3暂计算自2018年5月1日起至2019年10月31日至，实际承担至交付房屋止）；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年3月20日原、被告签订《京都国际广场商铺认购协议书》约定：被告将位于“京都国际广场”3层XXXX号商铺出售给原告，房款总额为184141元，该协议同时约定一次性付款享受会员及打折优惠并返还三年租金，最终实际成交房款总额为136368元，原告支付房款后被告为原告出具收据1份。原告于同日又购买XXXX号商铺一套，房款总额为136803元，一次性付款享受会员及打折等，最终实际付房款为99719元，原告支付房款后被告为原告出具收据一份。在被告三年返租的幌子下，原告还在被告处签订了一份租赁合同。2017年8月5日被告出具了《商品房买卖合同》，第八条对商品房应当在2015年5月1日前交付进行了约定，第九条对于其超过90日后，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金进行了约定。在所谓的租期到后，原告要求被告交付房屋，以便自己经营。被告却用胶带纸粘贴作为分界线，并标注房号，以此来搪塞交付原告所购买的能够单独使用的房屋，几块地板不能称之为商铺，且不能独立经营。故原告要求被告交付具有独立门窗能够区分建筑物所有权、能够独立经营的商铺并支付逾期交房所受到的损失。以维护原告的合法权益不受侵害。原告为证明其主张向本院提交了如下证据：1、京都国际广场商铺认购协议书二份及收款收据等证据，证明原告从被告处认购本案所争议二套商铺的事实，被告向原告出具购房收据；2、大同市商品房买卖预售合同二份，证明原告从被告处购买本案所争议二套商铺的事实；3、京都国际广场商铺交接须知及项目概况宣传广告，证明被告于2018年10月8日承诺为涉案房屋建造内铺隔断，且具有一户一门的独立空间。商铺买即返租，三年一次性变相租给被告，现被告未向原告交付商铺（仍由被告占有），被告交付的商铺与原告所购买的不一致；4、企业信息变更记录及承诺书，证明被告的法定代表人系京都商贸公司的高管及股东，被告与京都商贸公司企业信息混同。原、被告双方承诺商铺面积和单价，以实际测绘结果为准，多退少补。被告辩称，原、被告签订的商品房买卖合同真实有效，被告已于2015年完全履行合同义务，按照原告委托的案外人大同市京都商贸有限公司和被告进行了商铺验收交接工作，并且本案标的物经过网签和备案登记，所以原告起诉被告主体不适格，被告无法进行再次交付。原告所陈述的三年租金是由案外人大同市京都商贸有限公司支付的。原告要求被告交付商铺没有事实和法律依据，故被告不应支付合同违约金，应当依法驳回原告的诉讼请求。原告要求交付的商铺有门、有窗、有墙、有出路、能够区分建筑物所有权，没有法律和事实依据，建筑物所有权指的是专有所有权和共有所有权，而不是单独区分的所有权。被告为证明其主张向本院提交了如下证据：1、被告的营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房预售许可证，证明被告开发的“京都国际广场”项目开发手续齐全、合法。2、竣工验收备案表，消防验收意见书，证明“京都国际广场”项目竣工验收合格，可以交付使用。3、网签合同、增值税发票、办理产权证的媒体通知及不动产产权登记证，证明销售商铺需办理的手续齐备，能够办理不动产产权登记。4、证据提取说明，证明证据5-9的来源系由案外人大同市京都商贸有限公司提供。5、案外人大同市京都商贸有限公司营业执照，证明其公司主体身份。6、租赁合同，证明业主将商铺租赁给案外人大同市京都商贸有限公司三年（2015年5月1日-2018年5月1日），由案外人大同市京都商贸有限公司整体运营。7、业主告知函，证明租赁到期时，业主不再将商铺出租给案外人大同市京都商贸有限公司，要求移交商铺的情况。8、商铺交付告知书、京都国际商场交付须知、报纸《通知》、商铺交付签到表、商铺交付确认单，证明要求业主办理商铺交付手续，一个月内未办理，视为已交付，部分业主已确认交铺，部分业主拒绝接收商铺，过错不在案外人大同市京都商贸有限公司。9、大同市中级人民法院作出的（2019）晋02民终169号民事判决书，证明大同市中级人民法院作出过有指导作用的类案判决，该判决驳回了业主的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的二套商铺认购协议书及商铺收据的真实性无异议。故本院对原告提交该项证据的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。对原、被告双方提出有争议的诉求结合全案事实和证据、商铺认购协议书及收据等证据，认定如下：1、原告提供的广告宣传单，本院认为该证据并不能证明原告所购买的商铺与被告所交付的商铺不一致，且宣传页中的内容在双方签订的认购协议和商品房买卖合同中并无明确约定，现场照片和打隔断的公告系原、被告双方拟解决纠纷的方案，与本案不具有关联性，本院不予采信；2、原告提供的企业信息，本案系商品房销售合同纠纷，案外人大同市京都商贸有限公司并不是合同相对方，二公司均为独立法人，不符合证据的关联性，本院不予采信；3、被告提供的公司营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，该组证据可以证明被告具备民事主体资格和其开发京都国际广场项目已履行相关行政审批手续的事实，证明原、被告双方签订商品房买卖合同合法有效，故对该组证据本院予以采信；4、被告提供的竣工验收备案表及消防验收意见书，本院认为，该证据系由行政审批部门作出，可以证实京都国际广场项目建设工程竣工验收合格、消防验收合格，故对该组证据本院予以采信；5、被告提供的增值税发票、办理产权证的媒体通知、商品房预售许可证及不动产产权登记证，上述证据能够证明被告销售的京都国际广场A座房屋能够为业主办理不动产产权登记，该商场具备办理不动产产权登记的条件，本院予以采信；6、被告提供的证据提取说明、案外人大同市京都商贸有限公司营业执照、租赁合同，可以证明案外人大同市京都商贸有限公司的主体身份以及业主将商铺租赁给案外人大同市京都商贸有限公司三年，并由案外人大同市京都商贸有限公司整体运营的事实，原告也认可返还租金以及租赁的事实，故对该组证据本院予以采信；7、被告提供的业主告知函，因被告并未提供本案原告签署的业主告知函，该证据与本案不具有关联性，本院不予采信；8、被告提供的商铺交付告知书、京都国际广场交付须知、报纸《通知》、商铺交付签到表、商铺交付确认单，该组证据系被告在商场停业后原、被告双方就解决纠纷拟定的方案，与本案不具有关联性，本院不予采信；9、被告提供的证据大同市中级人民法院作出的（2019）晋02民终169号民事判决书，与本案不具有关联性，故对该项证据效力不予评判。经审理查明：原、被告双方分别于2013年8月24日及2013年9月5日签订《京都国际广场商铺认购协议书》各一份。协议约定被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目商铺A座XXX、XXXX号商铺出售给原告，二套商铺建筑面积分别为21.47平方米和15.26平方米，其中3008号商铺实际成交房款为136368元，3051号商铺实际成交房款为99719元。二份《京都国际广场商铺认购协议书》均认可“已返租金共计6万余元”。原告分别于2013年8月24日及2013年9月5日共付清总房款236087元，被告向原告出具专用收款收据。以上事实，有原、被告提供的证据及当庭陈述予以证明。本案的争议焦点是：第一，被告是否已经向原告履行了交付商铺的义务；第二，被告所交付商铺的物理形态是否合适。对于第一争议焦点，本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，原告作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在房屋价款总额中已扣减了三年租金。同时，根据原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由原告委托案外人大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。而被告已经通过整体交付商场的形式向案外人大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，被告向第三方交付商铺的行为并无不当。因此，被告已经完成了交付商铺的义务，原告再次要求被告交付商铺的诉讼请求没有事实及法律依据。对于第二争议焦点，原告要求交付的房屋需有隔断墙、有门、有独立使用功能且综合验收合格。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原、被告在双方签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，原告购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。原告购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是原告购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按原告的诉求设立隔断墙来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。综上所述，本院认为根据权利衡量的思路和诚实信用原则，被告通过划线的方式区分商铺，该交付的物理形态是合适的。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告要求被告交付京都国际广场A座3层3008号、3051号房屋（需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）的诉讼请求，因被告已经履行合同交付义务，且交付的商铺的物理形态是合适的，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告支付延期交付房屋违约金的诉求，因被告不存在延期交付的违约行为，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回张某的诉讼请求。案件受理费756元（原告已预交756元），减半收取计378元，由张某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审 判 员 石 伟二〇一九年十二月三十日法官助理 陈奕帆书 记 员 李元俊