安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖16民终3134号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李会青，女，1971年5月25日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：王雷，安徽祖庭律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：潘秋雨，男，1971年8月9日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：王红玲，安徽赵长利律师事务所律师。 上诉人李会青因与被上诉人潘秋雨房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初4616号号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人李会青及其委托诉讼代理人王雷、被上诉人潘秋雨的委托诉讼代理人王红玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李会青上诉请求：1.依法撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初4616号号民事判决，依法改判；2.诉讼费用由潘秋雨承担。事实和理由：一、本案判决错误,认定事实不清。(1)本案判决解除上诉人与潘秋雨于2013年4月10日签订的购房协议错误。因为上诉人购买被潘秋雨的房屋,分别于2010年9月5日、2013年4月10日两次签订房屋买卖协议。2010年9月5日的房屋卖卖协议并没有失效,其条款明确约定,由潘秋雨办理房屋所有权证。后来潘秋雨催要该购房余款时,上诉人曾要求其办理产权证未果，潘秋雨违约在先,故此,上诉人不再支付后余的款项,而该判决书却没有查明两份合同的效力及双方的违约责任,故此判决错误。(2)一审法院判决解除上诉人与潘秋雨之间的房屋买卖协议明显不符合法律规定,理由是:被上诉人自认是上诉人于2015年1月开始不再按约定每月支付购房款后催要。属于催告通知的情形,其三个月的解除权期限已过,而潘秋雨于2019年5月20日开始起诉,显然超过了解除权的除斥期间。一审法院对此也未进行查明论述,故此,判决错误。(3)一审法院没有查清认证双方的证据,首先是应该审查两份合同的真实性、合法性、有效性(一审法院没有审查)其次,应查明双方的违约责任,谁违约,谁先违约(一审法院没有审查),最后应查明双方的付款情况(一审法院没有认证上诉人提交的四份打款凭证)在没有查清认证还款的数额下,作出支付285000元的判决,明显错误。二、本案不适宜判决解除合同,适用法律错误。本案是上诉人与被上诉人于2010年9月5日签订购房协议,双方开始履行协议约定的内容,但潘秋雨却未能按合同约定的义务履行,属于违约在先,且上诉人与潘秋雨就签订合同后一直履行偿还购房款的义务,2010年9月至2015年1月直至2017年(一审法院未认可的还款凭证),上 诉人已完成了合同约定的主要义务,后剩余几万潘秋雨违约在先,不能办理产权证,故此,未予支付余款,属于潘秋雨违约在先,上诉人且已完成合同主要义务,不是不能实现合同目的,故此,不能解除,一审法院依据《合同法》94条之规定解除合同,明显不当,适用法律错误。三、本案审理程序及判决错误。本案中,上诉人接到潘秋雨诉请之后,立即提起反诉请求;而一审判决中并未对上诉人反诉的事实及理由进行审查论证,直接驳回上诉人一审的反诉请求,属于剥夺上诉人诉权的表现,程序及实体均不正确,应予纠正(到底是谁先违约应查明)。综上,应在查清案件事实的基础上,纠正一审判决,依法改判。 潘秋雨答辩称，一、一审法院判决解除2013年4月10日答辩人与李会青签订的购房协议并无不当。双方于2013年4月10日签订房屋买卖协议，约定房屋先付22万元，下余16万元，按照工商银行个人商业住房按揭贷款办法执行（按工行同期住房按揭贷款利率等额还款），李会青每月10日前还3180元，分5年还清。李会青不按期还款，超过一个月未还款，答辩人有权收回房屋。一审李会青认可购房款仍未完全支付，其存在违约支付房款情形，由于李会青的行为违反了合同义务，根据《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。所以答辩人诉请解除双方签订的购房协议应得到支持，李会青以答辩人超过解除权的除斥期间的上诉理由不能成立。二、李会青提出答辩人负责为房屋办理房产证的上诉理由不能成立。2010年9月5日，答辩人与李会青签订购房协议，协议是约定了答辩人负责办好房产证，房屋按每平方米1760元的价格出售给李会青，其交付10万元。后来因为该房产无法办理房产证，所以双方又在2013年4月10日重新签订购房协议，答辩人给李会青在房屋价款上少掉2万多元，作为对不能办理房产证的补偿，从原审证人王某和梁某的证言中均能证实。事实上2010年9月5日签订的购房协议无效，只是当时答辩人未将协议收回，所以李会青提出答辩人负责为房屋办理房产证的上诉理由不能成立。三、一审法院判决驳回李会青的反诉请求并无不当，也不存在审理程序错误之处。根据双方签订的购房协议中并未约定违约金、律师费及答辩人负责办理房产证的条款，李会青的反诉请求无事实和法律依据。 潘秋雨向一审法院起诉请求：1、依法判令解除购房协议，李会青返还房屋；2、案件受理费由李会青负担。 李会青向一审法院提出反诉请求：1、判令潘秋雨支付办证费用4万元;2、判令潘秋雨支付违约金4万元；3、判令潘秋雨支付律师费用2万元；4、本案本诉与反诉的诉讼费用由潘秋雨承担。 一审法院认定事实：潘秋雨、李会青于2010年9月5日签订购房协议，李会青购买潘秋雨位于安徽省亳州市谯城区，北邻张杰、王军枝，西邻路，南邻（谷雨）（梁某）（共用山墙）,东临马振山，上下三层另带楼梯帽，面积228平方左右的民住房（无房产证）,李会青首付潘秋雨购房定金壹拾万元，潘秋雨负责办好房产证，办好按揭贷款，费用由其负担，一平方壹仟柒佰陆拾元。潘秋雨、李会青于2013年4月10日重新签订购房协议,房屋面积为228平方左右作价38万元。协议约定，李会青先付给潘秋雨购房定金贰拾贰万元，下余壹拾陆万元按照工商银行个人商业住房按揭贷款办法执行（按工商银行同期住房揭贷款利率等额还款）每月10日前支付给原告（反诉被告）3180元，分5年时间支付清购房余款。至2017年7月16日止，李会青共向潘秋雨支付购房款285000元。李会青于2015年1月开始不再按约定每月支付购房款，自2017年7月16日以后就未向潘秋雨支付购房款。 一审法院认为：潘秋雨、李会青于2013年4月10日签订的购房协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律规定，为有效合同，予以认定。潘秋雨和李会青应按照合同约定履行各自义务,李会青未按合同约定如期交付购房款，因此对潘秋雨请求解除购房协议、李会青返还房屋之诉讼请求，予以支持。对于李会青的反诉请求，其提交法庭的证据与购房协议不符，不予支持。潘秋雨和李会青都认可李会青已支付购房款285000元，该购房款潘秋雨应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原告（反诉被告）潘秋雨和被告（反诉原告）李会青于2013年4月10日签订的购房协议。二、被告（反诉原告）李会青于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）潘秋雨涉案房屋。三、原告（反诉被告）潘秋雨于本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）李会青购房款285000元。四、驳回被告（反诉原告）李会青的反诉请求。本案本诉案件受理费80元，反诉案件受理费1150元，合计1230元，由被告（反诉原告）李会青负担。 二审中，当事人围绕诉讼请求提交了证据。对于当事人无争议的在卷佐证，对于双方有争议的事实，认定如下：李会青举证其于2018年3月9日、10日分两次汇款2万元，因其提供的汇款凭证因时间较长记载内容无法看清，因其称系无卡汇款，在其提供的潘秋雨银行流水明细中并没有显示汇款账户或汇款人信息，其举证不足以证明其在2018年3月9日、10日向潘秋雨汇款2万元，故对该组证据的证明目的不予认定。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据当事人双方诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉房屋买卖合同是否应予解除；二、一审认定李会青已付购房款数额是否正确；三、潘秋雨是否存在违约行为，是否应承担相应的违约责任。 一、依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。一审查明李会青于2017年7月16日以后就未向潘秋雨支付购房款，潘秋雨也未提供证据证明其在2018年7月16日之前行使合同解除权，已过解除权除斥期间，且综合考量李会青已支付大部分购房款并在案涉房屋实际居住多年的现实情况，一审法院判决解除双方买卖合同不当，本院予以纠正。 二、一审认定李会青已付购房款为28.5万元，李会青虽诉称其另外支付2万元，但其举证不足以证明其主张，一审认定李会青已付购房款为28.5万元正确，双方签订合同约定案涉房屋价款38万元，故李会青下欠潘秋雨购房款9.5万元未付。 三、李会青辩称其与潘秋雨实际履行的是2010年9月5日的购房协议，对于双方实际履行是何份协议的问题，本院认为，因两份购房协议约定买卖标的物均系案涉房屋，但2013年4月10日对房屋总价款、房款履行方式及违约责任予以明确细化，相比较2010年9月5日协议，对下余房款支付方式发生实质性变化，即不再采取按银行揭贷款方式偿还房款，李会青庭审亦认可其是按照2013年4月10日协议约定支付购房款，如双方仍约定由潘秋雨办理房产证，按社会常理应在该协议中予以明确或特别说明本协议未尽事宜仍按2010年9月5日协议执行，结合李会青一审所举证人王某、梁某在购买潘秋雨另售房屋，因不能办证房屋总价款均予以减少的证言，潘秋雨关于因房屋无法办理产权登记，其与李会青重新签订购房协议，取消办理房产证、办理按揭贷款及相关费用由其负担的条款，并在购房总价款上予以减少的论述具有合理性，本院予以采纳，故一审认定双方实际履行系2013年4月10日签订的购房协议并无不当，因双方在该购房协议中并未约定潘秋雨的办理房产证等事宜，李会青称潘秋雨具有违约行为的主张没有合同依据，不予支持。 综上所述，李会青的上诉请求部分成立，乐库公司的上诉请求不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院（2019）皖1602民初4616号号民事判决； 二、潘秋雨、李会青继续履行2013年4月10日签订的购房协议； 三、李会青于本判决生效之日起十五日内给付潘秋雨购房款9.5万元； 四、驳回潘秋雨的诉讼请求； 五、驳回李会青的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费80元，由潘秋雨负担，反诉费1150元，由李会青负担；二审案件受理费1150元，由李会青负担920元，由潘秋雨负担230元。 本判决为终审判决。 审判长  沙启峰 审判员  王艳东 审判员  黄战营 二〇一九年十二月十一日 法官助理孙曼 书记员刘明明