贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初783号原告（案外人）：谭小青，女，1956年2月2日生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人:邓志高，贵州浅山律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鹏，贵州浅山律师事务所律师。被告（执行申请人）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路**。负责人：何斌。委托诉讼代理人：杨波，国浩律师（贵阳）事务所律师。委托诉讼代理人：王静颖，国浩律师（贵阳）事务所律师。被告（被执行人）：陈林，男，1959年1月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。第三人（被执行人）：贵州睿力房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省贵阳市观山湖区金阳南路**睿力上城物业服务中心**/div>法定代表人：陈建国委托诉讼代理人：陈建华，男，1976年9月23日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。第三人（被执行人）：贵州睿力集团铜仁房地产有限公司，住所地，住所地：贵州省铜仁市碧江区睿力新城特**iv>法定代表人：陈建国。委托诉讼代理人：肖璐，贵州驰铭律师事务所律师。第三人：贵州协同庆科技有限公司，住所地，住所地：贵州省贵阳市南明区遵义路**万象国际********iv>法定代表人：田地。委托诉讼代理人:邓志高，贵州浅山律师事务所律师。委托诉讼代理人：何鹏，贵州浅山律师事务所律师。原告谭小青与被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融公司）、陈林、第三人贵州睿力房地产开发有限公司（以下简称：睿力房开公司）、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司（以下简称：睿力铜仁公司）、贵州协同庆科技有限公司（以下简称：协同庆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告谭小青委托诉讼代理人邓志高、何鹏，被告华融公司委托诉讼代理人杨波、王静颖，第三人睿力房开公司委托诉讼代理人陈建华，第三人睿力铜仁公司委托诉讼代理人肖璐，第三人协同庆公司委托诉讼代理人邓志高、何鹏到庭参加诉讼，被告陈林经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。原告谭小青向本院提出诉讼请求：1、终止对贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城（世纪馨苑）商业房产B1、B2、B3号楼2层2号房屋的强制执行并解除执行强制措施。2、本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：被告华融公司诉被告睿力房开公司、被告睿力铜仁公司、陈林一案,经贵州省高级人民法院、最高人民法院两审终审后，华融公司依法向贵州省高级人民法院申请强制执行，贵州省高级人民法院指定由贵阳市中级人民法院执行。在该执行案中，贵阳市中级人民法院对睿力房开公司财产贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城（世纪警苑）商业房产B1、B2、B3号楼2层2号房屋采取了强制措施并决定依法予以处置。原告作为执行标的的实际权利人提出案外人执行异议，贵阳市中级人民法院针对原告申请做出（2019）黔01执异264号《执行裁定书》，原告不服该裁定，具体理由如下：原告实际控制的协同庆公司于2011年6月28日、2011年11月10日分别与睿力房开公司签订两份《配电工程施工合同》，约定协同庆公司承接睿力房开公司开发的金阳世纪警苑小区项目配电工程施工，2011年11月25日、2012年3月20日，协同庆公司与睿力铜仁公司签订《配电工程施工合同》，约定协同庆公司承接睿力铜仁公司的两个项目的配电工程施工，协同庆按约完成了睿力房开公司及睿力铜仁公司的配电工程施工后，睿力房开公司及睿力铜仁公司均未按约定向协同庆公司足额支付工程款，睿力房开公司明确表示除了用其开发的房产充抵应付的工程款外。迫于无奈，2013年3月27日，为收回工程款，协同庆公司与睿力房开公司签订了《商品房买卖合同》，约定睿力房开公司将其开发的贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城（世纪警苑）商业房产B1、B2、B3号楼2层2号房屋销售给协同庆公司，充抵睿力房开公司欠协同庆公司的工程款。同年4月，睿力房开公司依约将执行标的房屋实际转移由协同庆公司占有，协同庆公司于同年6月将案涉房屋出租。为解决协同庆公司与睿力房开公司、睿力铜仁公司的工程款结算相关问题，协同庆公司、睿力房开公司、睿力铜仁公司签订了《关于工程款结算、支付以及出售房屋冲抵工程款所涉相关问题的协议书》，对工程款最终金额进行了确认，对房屋冲抵工程款后的差额及支付进行了约定。协同庆公司已按约定将应补给睿力房开公司的房屋差价及购买该房屋应交纳的税费支付给了睿力房开公司。协同庆公司在为睿力房开公司及睿力铜仁公司施工期间，由于没有收到工程款，拖欠了贵州塑力线缆有限公司（以下称“塑力公司”）的材料款未付，为解决塑力公司的材料款，2014年11月18日，睿力房开公司、协同庆公司、塑力公司共同签订《关于出售房屋用于支付工程款所涉相关问题的三方协议书》，约定睿力房开公司将前述房屋出售给塑力公司，来解决协同庆公司欠塑力公司的材料款，并在此后办理了相关的销售房屋手续。2016年3月，由于睿力房开公司未将上述房屋产权证办至塑力公司名下，塑力公司找到协同庆公司及睿力房开公司，要求解除三方于2014年11月18日签订的《关于出售房屋用于支付工程款所涉相关问题的三方协议书》，由协同庆公司向塑力公司支付所欠的材料款。经协商一致后，由原告代协同庆公司分批将欠塑力公司的材料款在2016年12月31日全部付清，协同庆公司指示睿力房开公司将上述房屋办至原告名下。为此，2017年3月20日，睿力房开公司与原告签订《商品房买卖合同》并向原告出具了该房屋的收款收据、维修基金、契税、交易手续费、代办费收据。但因睿力房开公司的原因至今尚未办理该房的产权证。与此同时，原告于2017年将该房屋进行了出租。通过以上执行标的权利的流转过程可以看出：早在2013年3月因睿力房开公司、睿力铜仁公司与协同庆公司之间的债权债务处理（购房款抵偿工程款并补足差价），协同庆公司已履行全部价款支付的义务，执行标的的所有权已转移至协同庆公司，但因睿力房开公司原因无法为协同庆公司办理权属登记，导致后来协同庆公司一系列的财产处置行为均被迫要求睿力房开公司予以配合。睿力房开公司与原告于2017年3月20日签订的《商品房买卖合同》系睿力房开公司配合协同庆公司处置自己财产的手段，其法律实质系协同庆公司处置自有财产。（2019）黔01执异264号执行裁定书的认定原告与睿力房开公司签订《商品房买卖合同》系睿力房开公司在人民法院采取财产保全措施后的财产处置行为明显与事实不符，且根据债权债务关系相对性及民事主体对其民事权利义务享有处分权的原则，不应以债权债务关系未经司法确认为由否定原告、睿力房开公司、睿力铜仁公司、协同庆公司之间的债权债务关系。综上所述，（2019）黔01执异264号执行裁定认定事实不清，损害了原告的合法权益，为维护原告的合法权利，根据《民事诉讼法》及相关司法解释之规定，特提出如前诉请。被告华融公司答辩称，一、原告对诉争商业用房不享有物权，其不具备请求中止执行案涉房屋的权利。本案案涉房屋从修建至今一直登记在睿力房开公司名下，未发生变更。根据《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款之规定，案涉房屋的所有权依法属于睿力房开公司，原告对于案涉房屋从未享有过所有权，其不具备请求中止执行案涉房屋的权利。二、原告所依据的2017年3月20日签署的《商品房买卖合同》，系在案涉房屋抵押和查封之后签署，依法不具备终止执行案涉房屋强制执行的权利。本案案涉房屋早在2011年作为在建工程抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行，2013年9月2日通过债权债务转让，华融资产公司作为债权受让方，并于2013年9月10对于案涉房屋在内的房屋办理了在建工程抵押登记。2016年7月26日，因睿力房开公司违约，华融资产公司向贵州省高院提出诉讼，并于2016年8月31日、2016年9月8日申请法院查封了案涉房屋。原告所依据的2017年3月20日签署的《商品房买卖合同》，系产生在案涉房屋抵押和查封之后，其不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。同时《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的也仅是能对抗对被执行人享有普通债权的债权人，不包括工程价款优先受偿权和抵押权。而本案中，华融资产公司作为申请执行人对案涉房产享有担保物权，且已经最高人民法院生效判决予以认定，退一步讲，即便原告的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其也无权请求排除担保物权人申请的执行。三、华融资产公司作为案涉房屋抵押权人，依法享有对案涉房屋优先受偿的权利。自2011年起，睿力房开公司开发的睿力·上城项目已全部抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行，并办理了在建工程抵押登记。2013年，因睿力房开公司债务重组，华融资产公司受让了招商银行股份有限公司贵阳分行对睿力房开公司的全部债权，同时将抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行的睿力上城B组团、C组团以及世纪警苑B组团、C组团的在建工程变更抵押给华融资产公司，并办理了抵押登记。抵押物建成后，就包含了本案所涉的房屋。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条的规定及物权优于债权原则，华融公司作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权。上述事实已经最高人民法院（2017）最高法民终字959号民事判决书确认。故原告对案涉房屋不享有对抗抵押权人的权利。综上所述，华融公司作为抵押权人对案涉房屋依法享有优先受偿权，且经最高人民法院判决支持。谭小青请求终止执行案涉房屋的诉讼请求，有悖客观事实和法律规定，依法应予驳回。被告陈林未做答辩。第三人睿力房开公司述称，原告主张的事实部分是真实的，睿力房开公司已对房屋进行了交付，由于当时和华融公司之间办理了抵押，故没有与协同庆公司指定负责人谭小青办理产权及交付手续，因此房屋所有权应当归属谭小青。认可原告第一项诉讼请求。第三人睿力铜仁公司述称：同意睿力房开公司的意见。睿力铜仁公司不是案涉商品房买卖合同的当事人，也并非三方协议的当事人，案涉标的物并非我方资产，原告诉称与我方没有关联。请求法院依法判决。第三人协同庆公司述称，一、原告陈述的是客观事实；二、在这整个过程中华融公司申请执行后我们才知道在2013年9月睿力房开公司召开股东会才确认产权归属，而我们签订合同时间在此之前。原告谭小青公司对其主张提交以下证据：第一组：身份证，拟证明：原告主体资格。被告华融公司、第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司、协同庆公司均表示对该组证据三性无异议。第二组：执行裁定书，拟证明：原告执行异议被驳回，符合提起执行异议之诉的前置条件。被告华融公司质证称，对该证据三性无异议，原告没有权利终止案涉房屋的执行。第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司质证称，对该组证据三性无异议。第三人协同庆公司表示认可原告证据。第三组：商品房买卖合同、房屋租赁合同、三方协议、收据5份。拟证明:睿力房开公司已于2013年3月已将涉案房屋出售给协同庆公司，并交付案涉房屋给协同庆公司。协同庆公司与睿力房开公司就工程款与购房款抵销达成协议。协同庆公司已将工程款与购房款抵消后应付睿力房开公司的300万元购房款及应纳税费、维修基金等费用支付给睿力房开公司。被告华融公司质证称，对该组证据三性均不予认可，商品房买卖合同、收据、租赁协议均无原件对真实性持异议。该组证据不具有关联性。若以2013年合同为主张依据，执行异议主体应当为协同庆公司而非谭小青，按照原告诉状陈述，三方协议及买卖合同均已被三方后续签订的相关协议解除，因此不具有证据三性。第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司质证称，对该组证据三性无异议。第三人协同庆公司表示认可原告证据。第四组：三方协议书（协同庆、塑力、黔程阳光三方签订）；三方协议书（协同庆、塑力、睿力房开公司三方签订）。拟证明：协同庆公司与塑力公司就所欠货款达成一致:协同庆公司将涉案房屋作价抵偿欠塑力公司的货款。协同庆公司、塑力公司、睿力房开公司达成一致：因未办理产权登记，涉案房屋直接将产权登记办理至塑力公司名下，此时协同庆公司已经作为实际权利人处置房产。被告华融公司对真实性不发表意见，该证据不具有关联性，协同庆公司并非本案原告，本案原告是谭小青。11月18号的三方协议实际是解除了协同庆公司与睿力房开公司签署的房屋买卖合同。第三人睿力房开公司质证称，对11月18日签订的三方协议真实性无异议，2014年4月16日签订的三方协议与我方无关。第三人睿力铜仁公司质证称：对11月18日三方协议真实性无异议。4月16日签订的三方协议与本案无关联性。第三人协同庆表示认可原告证据。第五组：协同公司函、塑力公司函、收据7份。拟证明：因睿力房开公司一直无法办理涉案房屋产权，塑力公司与协同庆公司达成一致：不再履行原将房屋作价抵偿所欠货款的协议，协同庆公司欠塑力公司货款由协同庆公司自行支付。涉案房屋产权不再办理至塑力公司名下，协同庆、塑力、睿力的三方协议不再履行。协同庆公司依约将所欠货款直接偿付给塑力公司。涉案房屋产权由协同庆公司指定办理至原告名下并由睿力房开公司与原告完善购房手续。被告华融公司质证称，对该证据真实性、关联性持异议，且两份函的日期均是发生在案涉房屋抵押和查封之后，该证据证实了2014年11月18日的三方协议已解除，案涉房屋所有权始终在睿力房开公司名下。第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司质证称，认可函的真实性，收据并非我公司开具，且与本案无关。第三人协同庆公司表示认可原告证据。第六组：商品房买卖合同；收据6份；房屋租赁合同。拟证明：睿力房开公司依照与协同庆公司的约定，为办理产权登记与原告签订购房合同并将原开具给协同庆公司的购房款、维修基金、代办费用、权证工本费的收据改开具给原告，并从原告处置换原开具给协同庆公司相同的收据。案涉房屋一直由协同庆公司、原告持续占有、使用、收益及处分。被告华融公司质证称，对商品房买卖合同真实性不予认可，该合同表明案涉房屋所有权仍是在睿力房开公司名下，该合同的签署时间在案涉房屋抵押和查封之后，且是在案涉房屋诉讼期间。第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司质证称，对收据真实性无异议，房屋租赁合同与我方无关，对商品房买卖合同真实性无异议。第三人协同庆公司表示认可原告证据。第七组：三方协议（协同庆、塑力及承租人签订）；租赁合同（塑力和承租人签订）；承租人放弃优先购买权的函。拟证明：协同庆公司取得案涉房屋产权并处置给了塑力公司。印证了第三组证据中三方协议的真实性。被告华融公司质证称，对该证据真实性、合法性持异议。房屋租赁合同签订主体不是原告，也不能证明原告享有物权，物权至始至终都是登记在睿力房开公司名下且未发生改变。原告仅享有物权期待权。第三人睿力房开公司质证称，该组证据与我方无关。第三人睿力铜仁公司质证称，对该证据真实性不发表意见，当事人并非本案原告，且产权也没有发生法律上的变更。第八组：通知，拟证明第五组证据中两份函件的真实性。被告华融公司质证称对关联性不予认可，达不到原告证明目的。第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司质证称，对真实性不发表意见，与本案无关。第九组:配电工程合同二份（协同庆与睿力房开公司签订）、配电工程合同五份（协同庆与睿力铜仁公司签订），拟证明协同庆公司承接了睿力房开公司、睿力铜仁公司所开发项目的配电工程。印证协同庆、睿力房开公司、睿力铜仁公司三方协议的真实性。第十组：工程结算资料1套，240万元工程款与购房款差额的付款凭证，拟证明协同庆公司与睿力房开公司、睿力铜仁公司已进行工程结算并签订了以工程款与购房款进行抵销的结算协议。协同庆公司已按结算协议向睿力房开公司支付了差额部分的款项。第十一组：世纪警苑项目配电工程竣工资料，拟证明睿力房开公司项目配电工程部分确由协同庆施工。第十二组：协同庆与塑力公司买卖合同、原告的受托人代原告向塑力公司付款凭证，拟证明协同庆公司与塑力公司之间的债权债务关系。原告确已履行待协同庆向塑力付款9904122元。第十三组:协同庆租赁协议及印花税票。协同庆收取租金资料。协同庆将房产转移给塑力时与承租人签订的解除协议及款项退补资料。承租人张波缴纳租金记录。拟证明协同庆公司、原告持续占有、使用、收益并处分涉案房屋。针对原告提交第九组至第十三组证据，被告华融公司质证称，对该五组证据真实性由法院认定，该证据与本案无关联性，该证据仅能证明协同庆公司和睿力房开公司及睿力铜仁公司存在合同关系及债券债务关系，不能体现与原告存在关联，租了合同的当事人是协同庆公司，租金由塑力公司收取，无法体现与原告之间的关联性，不能达到原告证明目的。第三人睿力房开公司质证称，对第九组、第十组、第十一组证据三性无异议，第十二组、第十三组证据与我方无关，不清楚其真实性。认可原告实际占有案涉房屋的事实。第三人睿力铜仁公司质证称，对第九组、第十组证据三性及证明目的无异议。第十一组、第十二组、第十三组证据真实性无法核实，且与本案无关，不能达到证明目的。十四组：邓志高银行流水清单、王和银行流水清单、谭小青银行流水清单、结婚证、《情况说明》，拟证明：邓志高代协同庆公司支付240万元购房款差额、代谭小青向塑力公司支付的1000余万元贷款均有谭小青、其丈夫王和以及谭小青的朋友转账到邓志高的账户，再由邓志高代为支付，谭小青是协同庆公司的实际控制人，谭小青是从协同庆公司转让所得案涉房屋，而非从睿力房开公司转让所得房屋。被告华融公司质证称，对银行流水、结婚证真实性无异议，但达不到原告的证明目的，对《情况说明》是协同庆公司单方出具，不具有客观真实性。即便原告是实际控制人，但属于不同主体，二者的权利义务不能混同，原告代协同庆公司支付购房款只能说明双方存在债权债务关系，不能因此认定房屋属于原告。第三人睿力铜仁公司质证称对银行流水清单真实性无异议，对结婚证的真实性无异议，对《情况说明》真实性由法院审查。该组证据只能证明谭小青与邓志高之间有大额资金往来，不能证明谭小青是协同庆公司的实际控制人，不能证明案涉房屋直接转让到谭小青名下，不能达到其证明目的。第三人协同庆公司表示对原告谭小青提供的证据均予以认可。被告华融公司向本院提交最高人民法院（2017）最高法民终字959号民事判决书；贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决书，拟证明：本案案涉房屋早在2011年作为在建工程抵押给招商银行股份有限公司贵阳分行，2013年9月2日通过债权债务转让，华融资产公司作为债权受让方，并于2013年9月10日对于案涉房屋在内的其他房屋办理了在建工程抵押登记。2016年7月26日，因睿力房开公司违约，华融资产公司向贵州省高院提出诉讼，并于2016年8月31日、2016年9月8日申请法院依法冻结、查封了案涉房屋。华融资产公司作为抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权。上述事实已经最高人民法院（2017）最高法民终字959号民事判决书确认。原告谭小青质证称，对判决书真实性无异议，对证明目的有异议，案涉房屋出售给协同庆公司后才办理了抵押登记。第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司、协同庆公司均表示认可该组证据。本院依职权向贵阳市不动产登记中心调取了案涉房屋抵押、查封信息，对该证据华融公司、被告谭小青、第三人睿力房开公司、睿力铜仁公司、协同庆公司均质证称对三性无异议。被告陈林未予质证。根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月2日，华融公司受让了招商银行贵阳有限公司贵阳分行的债权，与睿力房开公司签订《抵押协议》，并对案涉房屋办理抵押登记，抵押期限为2013年9月8日至2016年9月8日。华融公司诉睿力房开公司、睿力铜仁公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷一案，贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决，判令：一、由贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司本金55070000元及债务重组收益（2016年5月13日以前的债务重组收益为13775897.05-8000000＝5775897.05元；2016年5月14日后的债务重组收益以55070000元为基数，以20%的年利率计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林对本判决主文第一项所列债务承担连带清偿责任；贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林承担连带清偿责任后，有权向债务人贵州睿力房地产开发有限公司追偿；三、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其他诉讼请求。华融贵州分公司不服上诉至最高人民法院，最高人民法院于2018年4月19日作出（2017）最高法民终959号民事判决，判决内容如下：一、维持贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第二项；二、撤销贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第三项；三、变更贵州省高级人民法院（2016）黔民初144号民事判决第一项为：由贵州睿力房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司本金55070000元及截至2017年8月23日债务重组收益5032908.16元，自2017年8月24日后的债务重组收益应以5507万元本金，按20%年利率标准计算至本院确定的履行期限届满之日止；四、中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司在本判决第三项确定的债权范围内对登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下21套房屋，以及登记在［不动产登记证明：黔（2017）观山湖区不动产证明第××号］项下4套房屋有权优先受偿；五、驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的其余诉讼请求。本院依据已发生法律效力的最高人民法院(2017)最高法民终959号民事判决及贵州省高级人民法院(2016)黔民初144号民事判决，依法受理华融贵州分公司与睿力房开公司、贵州睿力集团铜仁房地产有限公司、陈林金融不良债权转让合同纠纷执行案件，执行案号为(2018)黔01执1050号。在执行过程中，本院作出2018黔01执1050号执行裁定书，于2018年12月4日查封了案涉睿力·上城B组团、C组团3栋2层2号房屋，于2019年2月25日在涉案房屋处张贴(2018)黔01执1050号《公告》，拟对案涉房屋启动评估、拍卖程序。谭小青遂提出执行异议，本院作出（2019）黔01执异264号执行裁定书，裁定：驳回谭小青的异议请求。谭小青遂提起本案执行异议之诉。2011年6月28日、2011年11月10日睿力房开公司与协同庆公司签订两份《配电工程施工合同》，约定睿力房开公司将金阳世纪警苑小区配电工程发包给协同庆公司施工。2011年至2012年期间，睿力铜仁公司与协同庆公司签订五份《配电施工合同》约定由协同庆公司对睿力铜仁公司相关配电工程进行施工。后睿力房开公司与协同庆公司进行工程结算，工程款总计38155573元。2013年3月27日睿力房开公司与协同庆公司签订《商品房买卖合同》将睿力房开公司睿力·上城B1，B2，B3楼2层2号房出售给协同庆公司，房屋建筑面积为1379.85平方米，房屋总价为17938050元。同日睿力房开公司向协同庆公司开具购房款收款收据17938050元，维修基金收据179381元。2014年3月1日，睿力房开公司、睿力铜仁公司、协同庆公司签订一份《协议书》，明确以《商品房买卖合同》中约定的房屋冲抵睿力房开公司应付工程款，并约定冲抵后，协同庆公司需补睿力房开公司300万元，睿力铜仁公司需向协同庆公司支付60万元工程款，由睿力铜仁公司直接支付给睿力房开公司，作为协同庆公司应付购房款，抵扣后协同庆公司需向睿力房开公司支付240万元，即视为履行完支付购房款的义务。2014年3月2日，睿力房开公司向协同庆公司出具《委托书》，要求协同庆公司将款项支付至睿力房开公司财务人员何莉萍的个人账户。2014年3月2日协同庆公司向睿力房开公司出具委托书，载明：我公司需支付你公司240万元购房款，因支付当日为休息日，银行不办理对公业务，因此，我公司特委托邓志高从其个人账户向贵公司支付该240万元购房款。原告向本院提交两份2014年3月2日邓志高向何莉萍的银行转账凭证，转账金额共计240万元。2013年6月1日协同庆公司与承租人曹荣高签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋出租给曹荣高使用，租期为2013年11月1日至2023年11月1日。曹荣高自2013年5月31日起向协同庆公司指定的银行账户定期转入租金。2011年至2012年期间，协同庆公司与塑力公司签订多份《工业品买卖合同》，约定由协同庆公司向塑力公司购买电缆。2014年4月16日，协同庆公司、塑力公司、贵阳黔程阳光贸易有限公司签订《三方协议》，约定塑力公司购买协同庆公司B1、B2、B3号楼2层2号房屋，购房款为2000万元，协同庆公司尚欠塑力公司货款460.7327万元，将该款项作为购房款，对债务进行冲抵，办理完销售备案登记当日，塑力公司支付剩余839.2673万元。2014年11月18日，协同庆公司、塑力公司、睿力房开公司签订一份《三方协议书》，约定塑力公司购买睿力房开公司开发的睿力·上城（世纪警苑）B1、B2、B3号楼1190.05平方米房屋，购房款由塑力公司支付给协同庆公司，具体支付方式由塑力公司与协同庆公司协商办理。2014年12月3日，协同庆公司与曹荣高签订一份《协议书》，约定2014年6月30日后的的房屋租金由塑力公司收取。2016年12月29日，塑力公司向睿力房开公司发函，载明由于三方协议签订后至今未能办理房屋备案登记，塑力公司未取得房屋产权证。故与协同庆公司协商一致，由协同庆公司以货币方式偿还其债务，案涉房屋仍由协同庆公司所有。2017年1月3日，协同庆公司向睿力房开公司发函，载明其原欠塑力公司的债务由协同庆公司以货币方式偿还，并要求睿力房开公司与原告谭小青签订《商品房买卖合同》、开具发票，并将案涉房屋产权办理至谭小青名下。原告主张其作为协同庆公司的实际控制人，代协同庆公司向塑力公司付款后，根据协同庆公司的指定，睿力房开公司将案涉房屋变更至原告名下。对于其付款情况，原告提交7份邓志高向塑力公司银行转账凭证，分别为：2016年11月2日支付2000000元；2016年11月21日支付1000000元；2016年11月25日支付1000000元；2016年11月30日支付1000000元；2016年12月19日支付1000000元；2016年12月30日支付3804122元；2017年1月18日支付150000元。上述转账共计共计9954122元，转账凭证中均载明：代协同庆公司付款。2016年12月31日塑力公司向协同庆公司出具《确认函》确认截止2016年12月31日收到协同庆公司支付的9904122元，分别为：2016年9月30日支付100000元；2016年11月2日支付2000000元；2016年11月21日支付1000000元；2016年11月25日支付1000000元；2016年11月30日支付1000000元；2016年12月19日支付1000000元；2016年12月30日支付3804122元并确认本函出具之日，协同庆公司已不欠塑力公司任何债务。为证明支付给塑力公司的款项实际由谭小青支付，谭小青向本院提交银行转账凭证，显示2016年12月29日，谭小青的丈夫王和向邓志高转账5480000元，2016年11月2日向邓志高转账1700000元，2016年11月1日向邓志高转账500000元。以及邓志高的银行账户2016年11月1日收到30万元、10万元、10万元三笔款项，2016年11月30日邓志高账户收到100万元。并主张上述150万元是谭小青委托的其他人向邓志高账户支付的款项，系用于向塑力公司付款。上述款项共计9180000元。2017年3月20日谭小青与睿力房开公司签订《商品房买卖合同》，约定由谭小青购买案涉房屋。同日，睿力房开公司向谭小青出具购房款、维修基金、契税等收款收据。2017年5月5日，谭小青与张波、曹荣高签订《房屋租赁合同》，约定谭小青与曹荣高之间的房屋租赁合同终止，张波继续承租案涉房屋。本院认为，本案系因案外人对登记在被执行人名下的不动产提出权益主张并要求排除执行而引发的诉讼，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”之规定，本案中睿力房开公司及睿力铜仁公司作为被执行人均表示同意原告的诉讼请求，故睿力房开公司及睿力铜仁公司的诉讼地位应当为第三人。关于原告谭小青是否具有足以排除强制执行的实体权利的问题，首先，根据本院查明的事实，2014年3月1日协同庆公司与睿力房开公司、睿力铜仁公司签订三方协议，约定以案涉房屋抵偿睿力房开公司应付工程款，并由协同庆公司向睿力房开公司支付抵偿差额价款240万元。签订三方协议次日，协同庆公司即委托邓志高向睿力房开公司指定的账户转账支付240万元，完成了《三方协议》约定的支付抵偿差额款的义务。睿力房开公司亦与协同庆公司签订《商品房买卖合同》，并向协同庆公司出具购房款及维修基金收款收据。2013年6月1日协同庆公司与承租人曹荣高签订房屋租赁合同，约定将案涉房屋出租给曹荣高使用，曹荣高自2013年5月31日起向协同庆公司指定的银行账户定期转入租金。故可以认定协同庆公司在查封前已通过以房抵债的方式获得案涉房屋。其次，在协同庆公司取得案涉房屋占有、控制权期间，于2014年11月将案涉房屋以充抵塑力公司货款的方式抵偿给塑力公司，又于2017年1月向睿力房开公司发函，不再履行与塑力公司的以房抵款协议，并要求睿力房开公司与原告谭小青签订《商品房买卖合同》、开具发票，并将案涉房屋产权办理至谭小青名下。睿力房开公司与谭小青于2017年3月20签订《商品房买卖合同》。睿力房开公司亦按照原购房款的金额向谭小青出具收款收据，并载明由协同庆公司、塑力公司三次更名换收据。该收据的内容映证了原告谭小青主张案涉房屋的转让来源，亦证实睿力房开公司对于房屋的转让予以认可。再次，原告谭小青主张其通过代协同庆公司向塑力公司支付货款从而受让案涉房屋，虽然谭小青提交的支付凭证不能充分反映支付给塑力公司的货款全部来源于谭小青，但协同庆公司认可谭小青代为付款以及其与谭小青之间房屋转让的真实性。故本院认为，在睿力房开公司通过以房抵债将案涉房屋抵偿给协同庆公司后，协同庆公司已经取得案涉房屋的实际控制权，其将房屋转让给谭小青的行为并未违反法律禁止性规定，应属有效。且谭小青与睿力房开公司之间的《商品房买卖合同》签订于法院查封之前，基于协同庆公司与承租人签订的房屋租赁合同，谭小青受让案涉房屋后亦与承租人签订了《房屋租赁合同》，可以认定谭小青受让案涉房屋后已实际取得案涉房屋占有、控制的权利。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，睿力房开公司与协同庆公司之间的以房抵债、协同庆公司与谭小青之间的房屋转让，以及谭小青与承租人签订房屋租赁合同均发生于房屋被法院查封之前，购房款以抵债的方式已足额付清。由于2013年9月睿力房开公司将案涉房屋办理抵押登记，该房屋不具备办理产权过户的条件。且现有证据亦不能证明谭小青对于案涉房屋未能办理过户登记存在过错。关于被告华融公司辩称其作为案涉房屋的抵押权人对案涉房屋享有优先受偿权的主张，本院认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定了申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时该条也规定了但书情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定了买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，足以排除强制执行的条件，该条规定即为第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定的除外”的情形，即房屋买受人符合上述二十八条规定条件的，可以排除享有担保物权优先受偿权申请执行人的强制执行。故华融公司该主张不能成立，本院不予支持。综上所述，根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”之规定，原告谭小青对案涉房屋享有的实体权利足以排除法院强制执行，其提出不得执行案涉房屋的诉讼请求能够成立，本院依法予以支持。至于原告谭小青在本案中提出解除对案涉房屋查封的诉讼请求，应由执行程序中具体处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行贵阳市观山湖区金阳南路298号睿力上城（世纪馨苑）商业房产B1、B2、B3号楼2层2号房屋；二、驳回原告谭小青的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告谭小青负担30元，由贵州睿力房地产开发有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2019）黔01执异264号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 王 晨二〇一九年十二月三十日法官助理戴蔚书记员李月红