安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0102民初9149号原告:合肥市乾坤物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区。法定代表人：王某，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑学锋，安徽昊华律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐梦娟，安徽昊华律师事务所律师。被告:丁某,男,1971年出生,汉族,住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：项某某（系丁某之妻），住安徽省合肥市瑶海区。原告合肥市乾坤物业管理有限公司（以下简称“乾坤物业公司”）诉被告丁某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告乾坤物业公司的委托诉讼代理人唐梦娟；被告丁某及委托诉讼代理人项某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾坤物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告自2008年6月1日起至2018年8月31日止的物业费9197.96元并承担自起诉之日起按同期银行贷款利率支付逾期利息至款清时止；2、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2008年5月30日，原告经华府嘉园业委会公开招标选聘为中标企业，承担华府嘉园小区的物业管理服务。原告于2008年6月1日正式进驻该小区提供物业服务至今。物业服务费用按业主拥有的建筑面积缴纳，缴费标准为多层无电梯住宅为0.49元/月/平方米。2013年1月1日后，物业服务费调整为0.59元/月/平方米。被告丁某系华府嘉园小区15幢603室业主，其房屋建筑面积为137.14平方米。被告自2008年6月1日起至2018年8月31日止，物业管理费共计9197.96元至今分文未付；现为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告丁某辩称：一、根据合肥市物价局2006年9月6日颁布的《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》第十六条：物业管理服务收费实行明码标价制度。物业管理企业收费前，应将服务内容，服务标准，收费标准等在管辖区域内显著位置进行公示。并按规定申领《安徽省经营性服务收费许可证》，亮证收费。……无证收费的，业主可以拒付。根据合肥市物价局2011年8月1日施行的《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》第二十一条：实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向物业所在县、区价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。根据合肥市物价局2012年7月11日发布的《物业服务收费管理若干政策解答》第15条，问：物业服务企业在实施《办法》中应该做好哪些工作？答：……三是严格《服务价格登记证》制度，物业服务企业必须按规定及时办理《服务价格登记证》，不得无证收费等相关规定，以及根据《民法》、《物权法》，国务院、安徽省、合肥市制定的《物业管理条例》等相关法律法规规定，原告并非经华府嘉园小区业主大会表决依法选聘的物业服务企业，也未与业委会签订《物业服务合同》；同时原告未取得物价局核发的《安徽省经营性服务收费许可证》以及《服务价格登记证》，因此原告不具备在华府嘉园小区合法服务的资格，更不具备收取物业费的主体资格，双方之间没有具有法律约束力的合同关系，原告在小区属于非法存在，其不仅无权向被告主张物业费，其在小区的非法所得还应受到追缴。二、根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。原告违反合肥市物价局规定，被告及小区业主拒绝缴纳物业费于法有据。三、根据2003年9月1日施行的国务院《物业管理条例》第三十二条规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。第三十三条规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。根据2005年5月1日实施的《安徽省物业管理条例》第三十二条：物业管理企业应当按照国家规定,具备相应的资质。从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。根据2016年10月1日施行的《安徽省物业管理条例》第五十六条：物业服务企业应当按照国家规定取得相应的资质，不得超越资质等级承接物业服务业务。本案原告未能提供其企业资质证书及小区管理人员的职业资格证书，可视为原告没有取得相应资质资格证书，原告属于无证从业。四、原告的实际服务水平远未达到《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》和《合肥市住宅小区物业服务收费管理办法》附件中对于收费价格的服务标准，按附件丙级标准：华府嘉园小区建筑面积6万平米，应配备：保洁人员6人；秩序维护员（保安）17人；绿化人员3人，而根据证人所述实际配备保洁人员2人；保安4人；无绿化人员，小区服务人员投入严重不足。原告在小区的服务已经多次得到社居委的批评且长淮街道建设办对其服务差下发整改通知。从被告提供的证据显示原告在华府嘉园小区不维护公共设施、违法砍树毁绿、侵吞公共收益、破坏监控和门禁、对被告实施剪电损坏财物、违抗街道行政命令拒绝撤离小区等事实。综上，原告诉请应依法驳回。经审理查明：原告乾坤物业公司于2007年5月16日注册成立，其经营范围为物业管理及咨询服务等，并领取了物业服务企业资质证书。被告丁某系合肥市瑶海区华府嘉园业主，其所有的房屋系多层建筑，建筑面积为137.14平方米。2008年5月31日，合肥市华府嘉园业主委员会在小区张贴公告，载明：在合肥市房产局、长淮街道、元一社居委的指导和监督下，业委会于2008年5月30日晚成功进行了物业企业的公开招标选聘。乾坤物业公司作为中标企业将先行承担小区的物业服务工作，确保小区平稳地过渡。业委会将会同业主代表尽快与中标企业协商并确认《物业服务合同》内容，提交业主大会通过。2008年6月1日，乾坤物业公司正式进入该小区提供物业服务。同年6月3日，业主委员会将委员及业主代表组成的评委表决详情再次以公告方式公布，并载明请广大业主支持、协助、配合物业公司搞好小区工作等。后不久合肥市华府嘉园业主委员会因到期解散，解散前业委会与乾坤物业公司未签订书面物业服务合同。2018年7月10日，涉案小区成立了华府嘉园第二届业主委员会。2018年8月17日，华府嘉园第二届业主委员会向原告下发了《关于要求合肥市乾坤物业管理有限公司撤出华府嘉园小区的告知函》，载明根据2018年7月12日召开业主大会会议表决结果，现提前十天告知贵公司做好物业移交准备工作，在2018年8月27日前无条件撤出本小区。2018年8月25日，华府嘉园第二届业主委员会在小区张贴《关于更换华府嘉园物业服务公司的公告》。2018年9月21日，乾坤物业公司与新选聘的物业公司签订了交接协议，2018年9月24日，乾坤物业公司从涉案小区撤离。原告乾坤物业公司在该小区服务期间，物业费收取标准2013年前按照0.49元/月/平方米标准计收，2013年实行一费制后按0.59元/月/平方米标准计收。被告丁某自2008年6月1日起未交纳物业费。2018年8月24日，乾坤物业公司向丁某书面催缴物业费未果，遂诉讼来院。庭审中，原告称该公司进入涉案小区后，当时的小区业主委员会一直未与原告签订物业服务合同，不久业主委员会到期解散后至2018年7月10日前一直未成立新的业主委员会，原告沿用前任物业公司的收费标准0.49元/月/平方米收取物业费，但为提供证据证实。被告对其主张的原告在小区服务期间存在的问题，提供了照片、视频、受案回执，整改通知书等证据予以证实。另查，2017年10月27日，合肥市瑶海区城市管理行政执法部门曾就原告在小区内砍伐树木的行为下达整改通知书，要求原告恢复绿化并接受处罚等。同年11月，合肥市瑶海区长淮街道建设办公室根据居民的投诉对原告在物业服务中存在的问题下达整改通知书。再查，2018年8月28日，合肥市瑶海区长淮街道元一社区居民委员会出具“情况说明”一份，载明：我社区华府嘉园小区业主委员会于2008年5月公开招标选聘物业管理公司，合肥市乾坤物业管理有限公司系中标企业，自2008年6月1日起正式进驻华府嘉园小区提供物业管理服务至今。本院认为，原告乾坤物业公司系涉案小区业主委员会通过公开招标选聘的物业管理公司，其虽未与业主委员会签订书面物业服务合同，但该公司自2008年6月1日进入涉案小区至其从小区撤离，期间为该小区实际提供了物业服务工作。因物业服务具有群体性，被告作为该小区的业主，实际获得了原告提供的服务，应视为双方存在事实上的物业服务合同关系,被告理应向原告交纳物业服务费。被告丁某对于物业公司不完全履行物业服务义务的行为,可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,但不能作为其拒交物业费的理由。被告丁某提出的原告未领取收费许可证和价格登记证不得收费的辩解理由不成立，本院不予采信。对于原告收取物业费的标准，因双方没有合同约定，原告也未能申领收费许可证，考虑原告在其服务期间收费的实际情况，本院酌定2013年实行一费制前参照合肥市物价局（2011）41号文附件1载明的政府指导价丁级无电梯收费标准0.4元/月/平方米上浮20%即0.48元/月/平方米标准收取，实行一费制后根据相关规定，收费标准每月每平米增加0.1元即按0.58元/月/平方米标准收取。鉴于2018年8月17日，华府嘉园第二届业主委员会书面通知原告于2018年8月27日撤出涉案小区，故物业费的收取时间应计算至2018年8月27日。审理中，根据被告丁某提供的照片、视频、整改通知书等证据，证实原告在涉案小区提供服务期间确实存在毁坏绿化、私建停车场、公共设施未及时维护等问题，并收到相关行政管理部门的整改通知，被告丁某拒交物业服务费的理由具有一定的正当性，但是尚不足构成免除其交费义务的抗辩事由，故根据原告乾坤公司提供物业服务的质量对其所诉请的物业服务欠费应酌情减少，故被告丁某应向原告交纳2008年6月1日至2018年8月27日期间的物业费为6313.32元[(0.48元/月/平方米×55个月×137.14平方米)＋(0.58元/月/平方米×67个月×137.14平方米)＋(0.58元/月/平方米×137.14平方米÷31天×27天)]×70%。对于原告主张的逾期付款利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告丁某于本判决生效之日起十日内支付原告合肥市乾坤物业管理有限公司2008年6月1日至2018年8月27日期间物业服务费6313.32元；二、驳回原告合肥市乾坤物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告丁某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  黄 群人民陪审员  王诗银人民陪审员  袁群英二〇一九年十二月十三日书 记 员  孟林月附本案适用法律条文：《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。