黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0803民初721号原告（反诉被告）：潘亚贤，女，1946年3月17日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：吕红蕾，黑龙江鸿臻律师事务所律师。被告（反诉原告）：黑龙江盛和物业管理有限公司，住所地佳木斯市郊区（永红）长安路西段（佳西社区）。法定代表人：石禹，该公司经理。委托诉讼代理人：王宇，黑龙江远东律师集团（佳木斯）事务所律师。原告（反诉被告）潘亚贤与被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司（以下简称盛和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月30日立案后，因本案须以另一案的审理结果为依据，本院于2019年7月22日裁定本案中止审理。本案恢复审理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吕红蕾、被告委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘亚贤向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告返还物业费2677.59元、电梯费660元、生活垃圾费54元，合计3391.59元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：被告盛和物业公司系原告潘亚贤居住的杏林公馆小区的物业管理公司，负责为杏林公馆业主提供物业服务。2017年12月8日，被告向原告收取了2018年度的物业费2921元、电梯费720元、生活垃圾费54元，合计3695元，被告为原告出具了收据。被告收取上述费用后，未履行相应的职责，于2018年1月31日对杏林公馆小区弃管，被告代收原告的生活垃圾处理费并未上缴。因此，在扣除被告已提供服务的物业费243.41元、电梯费60元后，被告应当返还原告3391.59元。因双方协商未果，原告诉讼至法院。盛和物业公司辩称，被告系从事物业管理的公司，杏林公馆小区系黑龙江省天恒房地产开发有限公司（以下简称天恒公司）与佳木斯大学附属第一医院（以下简称医院）合作建设的医疗配套用房和职工住宅，不属于商品房。2011年3月9日，天恒公司与被告签订了《前期物业服务委托合同》，选聘被告对该小区提供物业服务。合同签订后，被告为该小区提供物业服务至2018年5月。被告按要求提供正常的物业服务，其中物业服务范围指整体性服务即整个小区的场所、绿地公共面积等，业主按年交纳物业费，物业费均用于物业服务上，不与单个业主进行物业费结算。原告诉请的各项费用均属于被告收取的合理费用，生活垃圾处理费系被告代建设局收取，不应当返还。综上，被告不存在弃管的情形，始终提供正常的物业管理服务。该小区于2018年4月成立了业主委员会，并正式向被告出具交接函，明确告知被告在2018年5月31日退出小区物业管理。原告诉请的各项费用应当在业主委员会监督下，与下一家物业公司进行对接，不应返还给原告。盛和物业公司向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告潘亚贤支付拖欠的物业费和电梯费10166元及利息（从2017年1月1日起至本判决生效之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；2.反诉费由潘亚贤承担。事实和理由：案涉房屋是由天恒公司与医院合作开发建设的医疗配套用房和职工住宅，不属于商品房，开工建设前就已经按照医院的分房方案，分配给医院符合条件的职工。2011年3月9日，天恒公司与反诉原告签订《前期物业服务委托合同》，选聘反诉原告对杏林公馆小区提供前期物业服务，合同签订后，反诉原告对杏林公馆小区提供物业服务至2018年5月31日。根据职工住宅的性质及反诉原告提供物业服务的时间，小区每位业主都需交纳2011年6月1日至2018年5月期间的物业费用。反诉被告在2016年12月6日办理入户时，向反诉原告出具了欠条，承认拖欠入户之前的物业费。反诉原告多次向反诉被告索要物业费未果，故向本案提出反诉。潘亚贤辩称，案涉房屋虽系职工住宅，但不影响认定交付的时间，不能认为未建房屋前，购房人选好了具体房屋就认为已经完成了交付，工程竣工验收合格并不等于交付完成，房屋交付应以办理入户手续为准，不能以工程竣工验收时间为交纳物业费的起始时间。按照法相关律规定以及反诉原告与天恒公司的约定，对房屋交付反诉被告之前产生的物业费，反诉被告无需支付。《前期物业服务委托合同》第七条约定:“业主应于开发商通知房屋（车位）交付之日起交纳物业服务费用。已竣工但尚未售出，或者因天恒公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由天恒公司于每月10日前向盛和物业公司支付上一月份的服务费用，至房屋售出或交付给物业买受人为止”，故对于房屋交付给反诉被告之前的物业服务费用应由反诉原告向天恒公司主张权利，与反诉被告无关。黑龙江省高级人民法院（2017）黑执复64号执行裁定书中明确载明，天恒公司将该小区5至30层住宅交付给医院。因此，可以证实案涉房屋是在人民法院强制执行下完成了交付，并不是反诉被告故意不办理入住。房屋交付给反诉被告的时间为2017年11月25日，此前产生的物业服务费用与反诉被告无关。欠条本身所依据的法律事实不存在，不能认定为拖欠物业费的凭证，且其中的部分诉请已经超过三年诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告举示的证据一收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举示证据二、佳木斯市向阳区光明社区公共服务中心出具的证明、佳木斯市向阳区物业指导中心出具的关于佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会回复函、杏林公馆小区物业撤出通告（复印件）各1份，杏林公馆小区业主微信群聊天记录截图2张。证明被告于2018年1月对杏林公馆小区弃管的事实。经庭审质证，被告对证明的真实性有异议，经被告核实，光明社区副主任明确表示出具证明时社区没有记载，属于个人私自加盖公章，该证明不具有法律效力，而且被告从未在社区进行过调解；对回复函的真实性有异议，认为落款单位与公章不一致，不符合正式公文的格式要求，不具有证明效力；对撤出通告的真实性没有异议，小区成立业主委员会后，被告明确告知各业主，并向物业办进行了备案；对微信截图的真实性有异议。本院经审查认为，证明的内容与业主委员会向被告发函的内容相互矛盾，与客观事实不符，本院不予采纳。对其他证据的真实性予以确认；2.证据三、证人付某出庭作证，证明2018年1月30日，业主委员会成员付某在巡查小区时发现，该小区无人管理，垃圾成山无人清运，同时看到被告撤出的通知。经庭审质证，被告对证人证言有异议，认为证人只有本人陈述，没有其他证据佐证，其证言不真实、不客观，不能证明其欲证明的问题。本院经审查认为，证人陈述的事实并无相关证据佐证，对该证人证言不予采纳。3.被告举示证据一、合作开发建设佳木斯大学附属第一医院医疗配套用房、职工住宅合同（复印件）1份。证明2009年2月10日，医院与天恒公司签订合同，天恒公司是开发建设的主体。楼房属于职工住宅房屋，开工建设前已按照医院的分房方案分配给医院符合条件的职工。合同第一条明确约定，天恒公司的权利义务包含物业管理部分，在未成立业主委员会之前有权委托前期物业。本案所涉房屋不是商品房，属于职工住宅，原告作为职工获得职工住宅，依法应交纳以往拖欠的物业费。经庭审质证，原告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为不能认定签订了开发建设合同就完成了房屋交付，对入住以前的物业服务费用，原告无需交纳。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；4.证据二、前期物业服务委托合同（复印件）1份。证明2011年3月9日，天恒公司与盛和公司签订合同，合同第二条约定了前期物业管理服务的内容，第六条明确约定了物业服务费用标准，被告按约提供了物业服务。经庭审质证，原告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为被告与天恒公司签订《前期物业服务委托合同》的时间不是原告入户时间，不应认定被告与天恒公司签订合同就完成了交付。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；5.证据三、关于佳木斯大学附属第一医院综合楼物业交接的函1份。证明佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会于2018年4月16日正式成立，并于2018年5月23日向被告发出物业交接函，确定被告提供物业服务终止时间为2018年5月31日，被告按照该时间退出杏林公馆小区的物业服务。经庭审质证，原告对该证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该证据是物业交接函，根据《物业管理条例》规定，物业交接与物业服务合同是不同概念，物业交接不包括返还被告未履行部分的物业服务费用。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；6.证据四、收据（复印件）5张。证明原告交纳2011年6月1日至2016年12月31日50%的物业费和电梯费、2017年和2018年全年的物业费和电梯费。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该组证据不能证明原告欠费，因为该期间原告并未入户，无需交费。根据黑龙江省高级人民法院（2017）黑执复64号执行裁定书本院查明部分，能够证明并非原告主观意愿不入住，原告实际入住时间为2016年12月。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；7.证据五、水费票据6张、电费票据6张、电梯维保票据1张。证明被告始终在提供物业服务，为公共部分交纳相关费用至2018年5月31日，不存在弃管行为。经庭审质证，原告对该组证据有异议，认为无法证明被告的主张。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；8.证据六、垃圾清运费收据1份。证明被告提供物业服务到2018年5月31日，不存在弃管行为。经庭审质证，原告对该证据有异议，认为该收据是被告单方制作，没有相关人员盖章签字，不能认定被告向相关主体缴纳了垃圾费用。本院经审查，对该证据的真实性予以确认；9.证据七、水费收据5张。证明被告从供水公司购水后，业主向被告正常购水，被告始终提供物业服务至2018年5月31日。经庭审质证，原告对该组证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，认为该组证据只能证明被告在弃管的情况下仍向部分业主收取水费。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；10.证据八、刘晶砾、苗波收据各6张。证明刘晶砾、苗波是杏林公馆小区业主，全部交清物业费用，从未拖欠。经庭审质证，原告对该组证据有异议，认为收据没有被告单位公章。本院经审查，对该组证据的真实性予以确认；11.证据九、黑龙江省高级人民法院（2012）黑民初字第2号民事判决书（复印件）、最高人民法院（2016）最高法民终344号民事判决书（复印件）各1份。证明判决书可以证明开发公司按照合同约定交付了房屋，因业主的原因导致延迟入户，业主具有过错，应当按照前期物业服务合同约定的时间交纳物业费。经庭审质证，原告对该组证据的真实性无异议，但认为两份判决并未认可开发建设单位向业主交付了房屋。本院经审查认为，该判决已发生法律效力，本院予以采纳；12.证据十、欠条1份。证明原告拖欠2011年6月1日至2016年12月31日50%的物业费和电梯费10166元。经庭审质证，原告认为，原、被告之间并不存在真实的欠款关系，欠条所依据的基础法律关系不存在，欠条是在被告以不出具欠条就不办理入住手续等胁迫下签订的，因此欠条不能作为被告主张权利的依据。本院经审查认为，欠据内容非原告真实意思表示，本院对该证据不予采纳。本院经审理认定事实如下：2009年11月17日，案外人高绍贵将位于佳木斯市向阳区杏林公馆2号楼2单元6层1号房屋转让给原告潘亚贤。2009年2月10日，天恒公司与医院签订《合作开发建设佳木斯大学附属第一医院医疗配套用房、职工住宅合同》。2011年3月9日，天恒公司与盛和物业公司签订《前期物业服务委托合同》一份，双方约定了服务内容、服务费用交纳主体和方式、物业承接及违约责任等主要内容。2017年12月6日，原告为被告出具欠条，载明：截至2016年12月31日，欠被告2011年6月至2016年12月物业费及电梯费的50%计10166元。2017年12月8日，原告向被告交纳2018年度物业费2921元、电梯费720元、生活垃圾费54元，合计3695元。2018年4月16日，佳木斯大学附属第一医院综合楼业主委员会成立。2018年5月23日，业主委员会向盛和物业公司发函，决定解除与盛和物业公司的前期物业服务合同，要求盛和物业公司在7日内向业主退还已收取的2018年5月31日之后的物业服务费、电梯费、垃圾处理费、装修保证金等与物业服务相关费用，并定于2018年5月28日进行物业交接。另查明，天恒公司与医院就房屋价格问题产生纠纷，天恒公司起诉至黑龙江省高级人民法院，黑龙江省高级人民法院对合作开发房地产合同纠纷一案经过审理，于2015年12月30日作出（2012）黑民初字第2号民事判决书，判决医院于判决生效之日起15日内给付天恒公司住宅部分5层至30层的开发费用69242253.07元；天恒公司在收到费用后，即向医院交付5层至30层；驳回天恒公司的其他诉讼请求；驳回医院除3层至5层外的其他反诉请求。天恒公司和医院不服判决，上诉至最高人民法院。最高人民法院于2016年8月17日作出（2016）最高法民终344号民事判决，驳回上诉，维持原判。2017年11月1日，双鸭山市中级人民法院作出（2017）黑05执2号协助执行通知书，限盛和物业公司提供医院综合楼五至三十层房屋未向业主发放或者已经发放门禁卡、水表卡业主名单。2017年11月24日，双鸭山市中级人民法院作出（2017）黑05执2号通知书，要求盛和物业公司对医院综合楼五至三十层房屋无法使用的门禁卡、水表卡及部分用户无法用水、用电等情况，必须及时予以维护处理，不得有妨害执行的行为。本院认为，物业服务合同纠纷，是指当事人达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间物业费的，人民法院应予支持。通过庭审调查以及双方当事人举证，可以认定盛和物业公司退出杏林公馆小区的时间为2018年5月31日，故2018年6月1日之后的物业服务费和电梯费，盛和物业公司应予返还潘亚贤。潘亚贤诉请返还其他费用，无法律依据，本院不予支持；关于盛和物业公司反诉要求潘亚贤支付拖欠2011年6月至2016年12月物业费、电梯费及利息的诉讼请求，本院认为，虽然潘亚贤为盛和物业公司出具了欠2011年6月至2016年12月50%物业费和电梯费的欠据，但该期间潘亚贤并未实际进户，也没有证据证明盛和物业公司为潘亚贤实际提供了物业服务。另，盛和物业公司没有证据证明其与潘亚贤之间约定业主进户之前的物业服务费用由业主负担的合同根据，故盛和物业公司的反诉理由不成立，本院不予支持。综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、《物业管理条例》第四十二条、第四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司返还原告（反诉被告）潘亚贤2018年6月1日至12月31日的物业费1704元、电梯费420元，计2124元，于本判决生效之日起10日内付清；二、驳回原告（反诉被告）潘亚贤的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元、反诉案件受理费26元，合计51元，由被告（反诉原告）黑龙江盛和物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判员  李志辉二〇一九年十二月二十日法官助理李国花书记员宋**