贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7267号原告：吴永标，男，1973年9月8日出生，侗族，贵州省黎平县人，住黎平县。原告：安花，女，1975年8月28日出生，汉族，贵州省黎平县人，住黎平县。委托诉讼代理人：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：龙继坤，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：凯里市民族商贸街移动营业厅**。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张家艺，女，1995年8月12日出生，水族，贵州省榕江县人，住榕江县。代理权限为特别授权。原告吴永标、安花诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴永标、安花的委托诉讼代理人龙继坤、被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告吴永标、安花向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付逾期办证违约金92448元（从2014年1月1日计算至2018年4月16日）；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年9月25日共同签订《商品房买卖合同》（合同编号：2012003078），原告向被告购买凯里市，总价款589752元。实际购房款589974元已付清，并于2013年9月23日交房的事实。合同第二十二条第三款约定：“（一）出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）2、②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”被告从2014年1月1日至2018年4月16日应当向原告支付逾期办证违约金92448元。综上，被告已违反合同约定的义务，依法应当按照合同约定向原告支付逾期办证违约金。现为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请依法判决。被告恒丰房地产公司辩称，一、被答辩人提起本案诉讼时效，诉讼时效已届满，且并无中止、中断、延长事由，被答辩人已依法丧失了本案胜诉权，其诉讼请求应依法予以驳回。二、对于答辩人未能按时履行合同办理商品房所有权初始登记，是有正当抗辩客观原因等里有所致使，而不是答辩人的过错所致。1、答辩人在建设施工时遇到多方原因导致工程竣工延期，从而使得房产初始登记的办理也顺势延期。2、因政府部门出台不合法文件又不提前向社会公示，导致答辩人办理房屋初始证时受阻。3、关于此合同的实际履行与实际变更形式上，原告主张逾期办证事实并不能依法成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2012年9月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第19幢10层10-4号房；2.出卖人承诺于2013年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方同时签订了《补充协议》，约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”。合同签订后，吴永标、安花根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款589974元，恒丰房地产公司出具了《销售不动产统一发票》。2013年9月23日，恒丰房地产公司将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了吴永标、安花。2017年9月26日，恒丰房产公司采取登报的方式公告告知凯里市金泉国际新城的业主办理房屋产权手续。2018年5月3日，吴永标、安花到被告处领取了办理商品房转移登记的有关文书。另查明，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发[2010]48号）。还另查明，原告于2018年7月2日向本院起诉要求被告支付逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金92448.93元，本院作出判决后被告提起上诉，二审审理期间，原告于2019年2月18日提出撤回起诉申请，二审作出撤销一审判决，准许吴永标、安花撤回起诉的裁定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。涉案合同虽约定了被告应当于2013年12月31日之前取得该商品房所有权初始登记并交付给原告，但同时签订的附件《补充协议》中又约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”、“本补充协议之规定如与《合同》之规定有不同、抵触或冲突的，以本补充协议规定为准”，故原、被告应当以《补充协议》作为合同履行的依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日……”，因双方在《补充协议》对“根据出卖人要求的时间”并无约定具体时间，按照有约定从约定，无约定按法定的处理原则，本案应按照第（二）项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日”之规定，以房屋交付使用之日90日内作为本案办理房屋权属证书的期间。基于涉案房屋于2013年9月23日实际交付使用的客观事实，本院确认涉案房屋于2013年12月22日前为本案办理房屋权属证书的期间。被告直至2017年9月26日才向原告公告办理商品房转移登记的事宜，必然使原告不能及时享有预期的物权并行使处分权，其逾期的行为已构成违约，其违约时间应为2013年12月23日至2017年9月26日。被告辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故被告不应支付违约金。本案中，当事人双方签订《商品房买卖合同》的时间晚于凯里市人民政府于2010年12月1日作出凯府发（2010）48号文件即征收“砂石税”文件。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定情形。故对被告提出的市政府征收“砂石税”的行为属于情势变更，本院不予采纳。综上，被告的上述抗辩理由不成立，本院不予采纳。关于本案争议焦点之诉讼时效的问题。首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。”以及第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁”之规定，本案原告于2018年7月2日向法院第一次提起诉讼，其向人民法院请求保护的时间为2018年7月2日，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日生效并实施，根据新法优于旧法的原则，应适用《中华人民共和国民法总则》有关时效的规定而不适用《中华人民共和国民法通则》时效的规定。其次，因逾期办证每天的违约事实及数额都是独立的，房开商一直违约不办证，违约事实一直存在，每一天都产生一个新的诉权，每一个诉权都适用诉讼时效，诉讼的起算点，每天不一样，对民法总则实施前即2017年10月1日前根据民法通则已超过两年诉讼时效的部分，因原告不行使权利，该诉讼时效期间届满后，被告已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭，故对2017年10月1日前，已超过两年诉讼时效部分，违约金不应得到支持。最后，结合涉案房屋的交付时间及公告办证时间，故本院对逾期办证违约金的时间确认为，从2015年10月1日计算至公告之日即2017年9月26日，共计726天。因原告于2018年7月2日第一次提起诉讼而产生诉讼时效中断的情形，故原告于2019年10月11日再次提起诉讼，对从2015年10月1日计算至公告之日即2017年9月26日，共计726天的逾期办证违约金的主张，并未超过三年的诉讼时效。关于逾期办理商品房转移登记违约责任应如何承担的问题。本院认为，本案原告未提供未及时取得房产证造成的具体损失情况进行举证，故根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之一的违约金”过高，并依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之零点五支付违约金。综上所述，原告应获得的2015年10月1日至2017年9月26日的逾期办证违约金为21416元（589974元×726天×0.00005）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴永标、安花违约金21416元。二、驳回原告吴永标、安花的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2112元，减半收取1056元，由原告吴永标、安花负担811元、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担245元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费用，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。审判员 杨 辉二〇一九年十二月十一日书记员 左陈成