江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣1002民初5311号原告：黄辉平，男，1971年1月21日出生，汉族，自由职业，住抚州市。原告：嵇永成，男，1968年10月7日出生，汉族，自由职业，住抚州市。原告：何阳，男，1977年10月12日出生，汉族，自由职业，住抚州市。三原告共同委托诉讼代理人：颜雄华，江西秉伦律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：抚州国家粮食储备库，住所地抚州市临川区，统一社会信用代码：913610001625825258。法定代表人：胡木平，该库主任。委托诉讼代理人：何军，江西论研律师事务所律师，代理权限：一般代理。第三人：江西中润粮油有限公司，住所地抚州市东乡区岗上积镇新乐村，统一社会信用代码：91361029071807119B。法定代表人：邓新平，经理。原告黄辉平、嵇永成、何阳诉被告抚州国家粮食储备库、江西中润粮油有限公司执行异议之诉一案，本院于2018年7月6日判决驳回原告的诉讼请求，原告不服，上诉至抚州市中级人民法院，后中院以事实不清为由，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2019年10月17日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告嵇永成及三原告共同委托诉讼代理人颜雄华，被告法定代表人胡木平及其委托诉讼代理人何军，第三人江西中润粮油有限公司法定代表人邓新平均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的第三人位于抚州市东乡区岗上积镇新乐村的3栋仓库、办公楼1栋（三层，总面积450平方米）、及土地上附属设施（含地磅一台（100T）、围墙及围墙内占用土地）的强制执行，并解除对上述被执行物的查封；2、判决确认原告于2017年10月17日与第三人签订的《买卖合同》合法有效，并确认位于抚州市东乡区上积镇新乐村的3栋仓库、办公楼1栋（三层，总面积450平方米）、及土地上附属设施（含地磅一台（100T）、围墙及围墙内占用土地）归原告所有；3、本案的案件受理费由被告和第三人分担。事实与理由：原告（乙方）于2017年10月17日与第三人及其法定代理人邓新平和程小员（甲方）签订的《买卖合同》，合同约定，一、甲方自愿将自有的土地18.3亩，厂房3栋、办公用房1栋，机器设备及附属设施（详见财产清单）出卖给乙方所有，乙方同意购买。卖价人民币叁佰壹拾壹万元整一次性付清。二、甲方保证上述买卖财产享有所有权。与他人无任何争议，未设立抵押担保。如有争议，甲方应负责处理…三、自本协议签订之日起，甲方将上列所买卖财产交付给乙方所有，甲方不再享有所有权和使用权等等。因此，上列财产已经由原告实际使用掌握、管理，所有权应归于原告。2017年10月17日，被告与第三人因合同纠纷一案涉诉，被告作为执行申请人向临川区人民法院提出申请，要求对被告执行人江西中润粮油有限公司的上列财产予以强制执行。临川区人民法院作为（2017）赣1002执1238号民事执行裁定书，裁定将原告购买的位于抚州市东乡区岗上积镇新乐村的3栋仓库、办公楼1栋（三层，总面积450平方米）及土地上附属设施（含地磅一台（100T）、围墙及围墙内占用土地）予以查封。随后，法院于2017年11月29日作出裁定依法拍卖江西中润粮油有限公司的上述财产。2018年6月19日，原告依法向临川区人民法院提出书面执行异议，并提供买卖合同、转账记录等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2018年6月26日，临川区人民法院作出（2018）赣1002执异字第37号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告认为：原告与中润粮油双方签订的《买卖合同》合法有效，原告合法占有中润和邓新平的上述财产，已依合同支付全部价款，原告并无过错。其次，临川区人民法院（2018）赣1002执异字第37号执行裁定书以原告和中润双方签订的《买卖合同》是为借贷而提供的担保合同没有事实依据。因此该合同是江西中润粮油对原告的债务到期之后签订的，并不是为其债务提供担保，而是处理其财产用于清偿债务，原告与第三人在签订该合同之时，双方的债权债务关系已经消失，原告已无法再向第三人及邓新平主张债权。因此，双方不是为民间借贷而进行担保的合同关系，而是买卖关系。双方就该合同第三人可以原叁佰叁拾壹万的约定不是附条件，而是承诺第三人可以原叁佰叁拾壹万买回。再者，如是附条件的合同，也是合同，也不影响该合同成立。因此，原告与第三人是买卖合同关系，而不是民间借贷关系。再则法院无法确认该财产的所有权人及该财产的具体价值。因此，法院不能对上述财产进行拍卖。为此，请依法支持原告的诉讼请求！被告抚州国家粮食储备库辩称，本案所涉买卖合同是以物抵债合同，根据法律和司法实践应当同时具备以下条件：必须涉案房屋享有房屋使用权；必须是债权人对债务人借贷关系明确，显然原告与第三人民间借贷关系在2017年尚存一种不确认情况，没有结算清单证明，原告也没有寻求法律途径解决民间借贷关系；以物抵债不得损害其他债权人合法权益，本案除了被告与第三人存在债权债务依法以调解书形式确认之外，邓新平在法庭陈述其还欠贷款1000余万元左右，并且还有民间借贷资金未归还，邓新平还有不特定债权人没有向第三人及邓新平主张权利；以物抵债还必须是当事人自愿原则，本案中我方举证证据能够证明原告胁迫邓新平、程小员签订买卖合同和合作协议，原告和第三人没有办理任何交接手续，所以第三人不存在自愿与原告签订买卖协议和合作协议；本案像原告诉称以物抵债也明显低于市场价格，在邓新平没有认可的情况下，司法解释规定低于70%视为转让无效，涉案评估价在没办土地证（不含机器设备）是700多万元，第三人还陈述机器设备被原告卖掉了，以物抵债必须符合上述条件，如果不符合显然无效。2017年10月16日我们向临川区法院提起诉讼，第三人也到应诉，第三人擅自与原告签订买卖合同和合作协议，第三人法人及股东以合法形式掩盖非法目的，以物抵债不得损害公共利益，包括银行、政府部门贷款、其它民间借贷，合同法第52条规定不得违反国家强制性规定，明显以不合理低价受让价值1000万元。综上，请依法驳回原告诉求。第三人江西中润粮油有限公司辩称：原告强行霸占我公司财产，强行霸占我公司两年，拉沙进去，把设备也卖掉了。经审理查明，2017年10月16日本院受理抚州国家粮食储备库诉江西中润粮油有限公司仓储合同纠纷一案。当日经本院主持调解，双方达成调解协议，江西中润粮油有限公司欠抚州国家粮食储备库款项4363477元，同意在2017年10月底还50万、11月底还50万、12月底还100万，余款在2018年8月之前全部还清，并以其资产对还款计划中款项进行担保；抚州国家粮食储备库同意放弃其他诉讼请求；上述还款计划如有任何一期未履行，抚州国家粮食储备库可以向法院就全部款项申请执行。本院于2017年10月17日办理立案审批手续，2017年10月19日作出（2017）赣1002民初3332号《民事调解书》对以上协议进行了确认，并送达了双方当事人。因江西中润粮油有限公司未按调解书履行还款义务，抚州国家粮食储备库向本院申请强制执行。本院于2017年11月7日立案执行，案号（2017）赣1002执1238号。2017年11月9日本院作出（2017）赣1002执1238号执行裁定书，查封了江西中润粮油有限公司坐落于抚州市东乡区岗上积镇新乐村3栋仓库、办公楼1栋（三层，面积450平方米）、土地上附属设施（含100T地磅一台）、围墙及围墙内占用土地。以上资产未办理所有权、使用权权属登记。同年11月29日，本院再次作出执行裁定，拍卖被执行人江西中润粮油有限公司上述财产，并于2018年6月1日将拍卖公告张贴于江西中润粮油有限公司门口。另查明，2017年10月17日黄辉平、嵇永成、何阳（合同乙方）与江西中润粮油有限公司、邓新平、程小员（合同甲方）签订《买卖合同》一份，合同主要约定：1、甲方自愿将自有土地18.3亩、厂房三栋、办公用房一栋，机器设备和附属设施（详见所卖财产清单）出卖给乙方所有，乙方同意购买。卖价331万元，该款折抵甲方借乙方的人民币331万元一次性付清；2、甲方保证上述买卖财产（清单内）享有所有权与他人无任何争议，未设立抵押担保。如有争议，甲方负责处理，如因此而造成乙方损失，甲方应全额赔偿并承担刑事、民事责任；3、自本协议签订之日起，甲方将上列所买卖财产交付给乙方所有，甲方不再享有所有权和使用权；4、如甲方在本合同签订之日起一年内能偿还乙方借款人民币331万元，乙方同意将本买卖合同所涉财产归还给甲方所有。同日三原告向邓新平出具《承诺书》：邓新平将借款人民币叁佰叁拾壹万元全部还清之时，我们立即将坐落在抚州市东乡区岗上积镇新乐村委会的中润粮油有限公司的土地、厂房、机器设备等财产全部归还给邓新平。2017年10月21日三原告作为乙方，邓新平、程小员作为甲方就共同合作开展粮油贸易，达成一致，并签订了《合作协议》，主要约定，1、合作期间乙方负责按实际合作需要投资，实际投入的资金按月利率1.5%计息，纳入经营开支。2、所得利润甲方分配60%，乙方分配40%。3、甲方分配的60%利润全部优先用来偿还所欠乙方的债务我，但甲方有权根据实际需要在该60%利润中，用部分资金偿还银行贷款利息，甲方还清乙方债务时双方合作结束。4、合作期间乙方负责则日常管理经营，甲方可安排人员参与。三原告自2017年10月17日起占有第三人涉诉不动产至今。2018年6月19日原告黄辉平、嵇永成、何阳向本院提出执行异议，要求中止并终结本次（拍卖）执行。2018年6月26日本院作出（2018）赣1002执异37号《执行裁定书》，裁定驳回该执行异议。三原告不服，于2018年7月6日向本院提起执行异议之诉。以上事实，有原告提供的（2018）赣1002执异37号执行裁定书、《买卖合同》一份、第三人资产清单、银行转账明细6张、岗上积派出所证明一份、厂房钥匙、租赁合同、电费票据、建围墙的部分票据、围墙现场图片，电费票据、临川区法院关于被告与第三人（2017）赣1002民初3332号案件材料、岗上积派出所对第三人法人邓新平举报原告等人涉黑的案件处理材料。被告提供的被告营业执照复印件、（2017）赣1002民初3332号《民事调解书》、调解笔录、协议书、受理案件通知书、应诉通知书、送达回证、（2017）赣1002执1238号《执行裁定书》、（2018）赣1002执异37号执行裁定书、查封公告、封条、询问笔录、评估申请书、房地产司法鉴定估价报告，证明经法院委托，博文评估公司对涉案厂房、房屋、土地使用权等（不含机器设备）进行评估，结论：估价对象于价值时点2018年3月15日的房地产市场价值为711.52万元（涉案标的物没有办理产权证、土地证等）、问话笔录、2017年10月28日乙方（本案原告）承诺书及《合作协议》、2017年10月17日承诺书。第三人提供的原告在其厂里建围墙的照片5张、举报信。当事人陈述、庭审笔录等证据在卷，经庭审举证、质证，足以认定。本案的争议焦点：原告黄辉平、嵇永成、何阳对涉诉被查封、拍卖的标的物是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉，三原告作为抚州国家粮食储备库诉江西中润粮油有限公司仓储合同纠纷执行案件的案外第三人，就本院查封、拍卖的标的物，是否享有足以排除强制执行的权利，应主要审查涉诉被强制执行标的物的权属。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。从三原告提供的主要证据《买卖合同》、第三人资产清单、银行转账明细6张、岗上积派出所证明、厂房钥匙、租赁合同、电费票据等，可以看出，三原告与邓新平、程小员、江西中润粮油有限公司签订了《买卖合同》，根据该合同第一条约定甲方自愿将自有土地18.3亩、厂房三栋、办公用房一栋，机器设备和附属设施（详见所卖财产清单）出卖给乙方所有，乙方同意购买。卖价331万元，该款折抵甲方借乙方的人民币331万元一次性付清；但第四条又约定：如甲方在本合同签订之日起壹年内能偿还乙方借款人民币叁百叁拾壹万元整，乙方同意将本买卖合同所涉财产归还给甲方所有。结合原告提供的银行转账明细，可以证明三原告与第三人的法定代表人邓新平之间有民间借贷关系，但并不能证明该借贷关系已经结算清楚。再结合原告提供的三原告向邓新平出具的《承诺书》：邓新平将借款人民币叁佰叁拾壹万元全部还清之时，我们立即将坐落在抚州市东乡区岗上积镇新乐村委会的中润粮油有限公司的土地、厂房、机器设备等财产全部归还给邓新平。在签订《买卖合同》和《承诺书》后，三原告还与邓新平、程小员签订了《合作协议》，约定由三原告出资，邓新平夫妇经营，所得利润邓新平夫妇分得60%，三原告分得40%，并约定邓新平夫妇所得利润全部优先偿还所欠三原告的债务。本院认为，该《买卖合同》，形式上为房屋买卖合同，实际为让与担保，即对邓新平与三原告之间民间借贷纠纷产生的债权债务以涉诉不动产进行担保。涉诉不动产经评估2018年3月15日价值人民币711.52万元，远超三原告与第三人及邓新平夫妇签订的《买卖合同》中确定的借款331万元。另外第三人除了与三原告及被告有债务纠纷，还有银行贷款等债务。如果将涉案不动产作价331万折抵欠三原告的债务，有损其他债权人的合法权利，并且《承诺书》约定如邓新平在约定期限还清三原告债务，则将涉诉房产返还邓新平。三原告与第三人的股东邓新平夫妇签订《合作协议》，本意系三原告同意邓新平用经营所得偿还邓新平欠其债务。虽三原告实际占有了涉诉不动产，但第三人并未认可，辩称系三原告非法占有。故三原告并非真正意义上的涉诉不动产的买受人，且涉诉房产至今未办理不动产登记，三原告占有涉诉不动产对外不具有公示效力，三原告并没有合法取得涉诉不动产。三原告对涉诉不动产不享有足以排除强制执行的民事权益。三原告认为被告与第三人的债务系虚假的，本院执行的生效调解书涉嫌虚假诉讼，但并未提供相关证据予以证实。本院认为，本院（2017）赣1002民初3332号《民事调解书》已经生效，被告抚州国家粮食储备库作为第三人江西中润粮油有限公司的债权人，在江西中润粮油有限公司未履行生效法律文书时，申请强制执行，本院依法有权对涉诉不动产进行强制执行。故对原告诉请立即停止涉诉不动产的强制执行，并解除对上述被执行物的查封及确认《买卖合同》合法有效，并确认涉诉不动产归原告所有的诉请，因证据不足，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告黄辉平、嵇永成、何阳的诉讼请求。案件受理费33280元，由原告黄辉平、嵇永成、何阳负担。如不服本判决，可在接到本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长  帅美琴人民陪审员  万园秀人民陪审员  张柏兰二〇一九年十二月二十七日书 记 员  毛 青