广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4582号原告：深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司，地址：广东省惠州市惠阳区。负责人：李晓梅。委托诉讼代理人：黄议民，广东日升律师事务所律师。委托诉讼代理人：刁家男，广东日升律师事务所律师。被告：何海容，女，汉族，1988年10月10日出生，住址：四川省邻水县，原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司与被告何海容物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2019年2月18日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人黄议民、刁家男，被告何海容均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告公司原名为深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司，于2011年7月8日成立并于2015年11月4日变更名称为深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司。2016年1月13日，被告何海容与案外人惠州阳光星都房地产开发有限公司（下称：“开发商”）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买开发商开发建设的星河丹堤花园x期xxx幢xx号房，房屋建筑面积为523.67平方米。根据被告与开发商签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人通知买受人交付后，买受人无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为出卖人交付通知中的交付期限届满之日。2016年8月9日，开发商通知被告入伙，然而被告因自身原因，至今仍未办理入伙。根据开发商与原告签订的《前期物业管理服务协议》约定：原告应于开发商书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费，因此，物业服务费及相关费用自开发商交付通知中的交付期限届满之日起计收；别墅物业费按建筑面积每月每平方米4.5元收取，车位管理费按40元每位每月收取，被告交纳物业管理费用时间为每月15日前；若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约积极履行了物业管理服务义务，但被告未按约定向原告缴纳物业服务费及相关费用。截止至2019年7月31日，被告拖欠原告的物业服务费及相关费用共计65298.45元。原告一直通过电话、发函等方式多次向被告进行催收，但被告仍拒不履行其付款义务。为维护原告的合法权益，请求判令：一、判令被告立即向原告支付物业管理费52443.09元、车辆管理费640元（计算期间：自2016年10月起暂计至2019年7月31日）及违约金12215.36元（计算方式：按每天千分之三，自2016年10月起暂计至2019年7月31日），暂合计为65298.45元；二、判令被告承担本案诉讼费用。原告为其陈述的事实提交的证据有：1、营业执照、企业信息；2、被告身份证；3、商品房买卖合同、补充协议、惠阳区前期物业管理备案登记表；4、《前期物业服务协议》、竣工验收备案表、入伙通知书、催缴记录、律师函、邮寄单。被告辩称，1、原告开发商惠州阳光新都房地产开发有限公司于2016年8月9日向被告发出“星河丹堤花园”入伙通知书（附件证据1入伙通知书），经被告电话协商约好定于2016年8月18日到小区办理验房交接手续，但在验房现场发现该房屋存在13项不合格房屋质量问题，双方在验房单详细标注签字，被告签字表明无法交接收房，对方陪同验房交接，但此后经被告多次到场及电话追问房屋何时整修完成办理交接，开发商及物业均无任何意见反馈及解决问题，迟滞如今仍然没有顺利办理交房（附件证据2验房问题登记表及客户保修意见征询表）。2、根据原告提供的证据之一被告“商品房买卖合同”第十一条交接：商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人还需提《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担（附件证据3商品房买卖合同）。3、根据原告提供的证据之一“前期物业服务协议”第七条约定：物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳（附件证据4惠州星河丹堤花园二期前期物业服务协议）。故本案原告诉被告承担未交接房屋的物业服务费，纯属无理要求，严重与事实不符。被告保留根据商品房买卖合同第九条约定条款向开发商追诉延迟交房须每日赔偿购房款万分之一的违约金的权利。综上所述，恳请法院依法驳回原告全部诉讼请求。被告为其陈述的事实提交的证据有：客户保修意见征询表。本院经审理查明：2016年1月13日被告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同载明被告的联系方式为地址：深圳市，电话：135××******）约定，被告购买惠州阳光新都房地产开发有限公司开发的位于惠州市××区淡水××坑水库星河××堤花园××房，建筑面积523.67平方米，总价款5353622元，出卖人应于2016年7月31日前向被告交付符合合同约定的商品房；同日，原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》，在第十条中约定：买受人确认出卖人已在本项目销售现场将出卖人与深圳市星河物业管理有限公司签署的《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》全部条款及内容向买受人展示。买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的全部条款及内容。买卖双方同意：深圳市星河物业管理有限公司授权深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司履行前述《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》约定的全部权利义务。买受人同意与深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司签订《前期物业管理服务协议》，接受并遵守该《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的全部权利和义务约定。2013年3月28日原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业管理服务协议》，其中第七条约定：乙方（原告）应在甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费。甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）不得对业主的物业服务费用（物业服务资金）做出减免的承诺。物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。2016年8月9日，案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司向被告出具“星河丹堤花园”入伙通知书，上述载明被告的入伙时间为2016年8月15日上午9:00至下午5:30，并告知被告务必在上述入伙时间之日起五日内前去验收所购房产，否则，视为案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司已按期交付房产。2016年8月18日，被告按照“星河丹堤花园”入伙通知书上载明的时间前去星河丹堤花园进行收楼，同日在抬头为“星河集团”的客户保修意见征询表上载有关于涉案房产在验收时存在的13项质量问题，并在《客户保修意见征询表》“入伙业主签名”处写明：现无法收房，8月18日。再查明，原告变更名称前的公司名称为深圳市星河物业管理有限公司。上述事实有《广东省商品房买卖合同》、《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》、《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业服务协议》、《客户保修意见征询表》及庭审陈述为据。本院认为，原告、被告、惠州阳光新都房地产开发有限公司之间签订的《广东省商品房买卖合同》、《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》、《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业服务协议》合法有效，应受法律保护，被告应当在惠州阳光新都房地产开发有限公司交付房产后，按照上述合同和协议的约定向原告缴纳物业管理费。关于原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题，本院具体分析如下：首先，原告是否有权向被告计收物业管理费。根据上述原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《星河丹堤花园商品房买卖合同补充协议》在第十条中的约定，被告作为买受人接受并遵守该《前期物业管理服务协议》、《临时管理规约》的全部权利和义务约定。故被告应在2016年8月20日前办理入伙手续并验收案涉房产，被告所购买的案涉房产应从2016年8月21日起计算物业管理费，被告应按约定按期足额支付物业管理费。其次，原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持多少的问题。根据被告向本院提交的《客户保修意见征询表》可以看出，被告已在案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司指定的收楼时间内前往星河丹堤进行验收房屋，并且在《客户保修意见征询表》中，以书面形式向案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司提出涉案房产存在足以导致被告无法进行收楼的房屋质量问题，被告也已在《客户保修意见征询表》载明“现无法收房”的字样，故对被告辩称其至今尚未入住涉案房屋的辩称于理有据，本院予以采信。根据原告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《【惠州星河丹堤花园二期】前期物业管理服务协议》中第七条“物业已竣工但尚未出售或者已出售但未交付给物业买受人（被告）的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由甲方（惠州阳光新都房地产开发有限公司）按照该物业区域同类物业的标准全额交纳”的约定，被告自本案一审庭审结束后尚未验收涉案房产，原告无权对尚未入住涉案房产的被告收取相关的物业管理费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的诉讼请求。本案受理费716元，由原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审审判员  唐小波二〇一九年十二月二十五日书记员  陈一婷