贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0502民初15740号原告：赵开福，男，汉族，1969年8月3日出生，住贵州省毕节市七星关区。原告：陈晓美，女，汉族，1976年12月28日出生，住址同上。被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：刘利，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。原告赵开福、陈晓美与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称“碧阳置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月27立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和被告的委托诉讼代理人黄海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1判决被告向原告退还已收取的各项开户费3285元及占用期间的利息暂计65.34元（利息以3285元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2013年6月29日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款393090元为基数，按日万分之一的标准从2015年9月30日计算至2018年11月20日暂计45008.81元；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了相应购房款。签订合同时，被告在房屋总价外又另行向原告收取了各项开户费。被告应在2015年6月3日后90日告知原告申请登记，2018年11月20日才告知，一共逾期1145天，但被告一直拒不返还各项开户费和逾期办理房屋权属证书的违约金。被告碧阳置业公司答辩称，一、关于逾期交房违约金，合同约定的交房时间次日起计算至实际收房之日或登报交房之日（13/14/27/28栋为2018年5月19日，11/12栋为2016年12月8日），超过诉讼时效部分的不予支持；超过登报交房时间才收房的，计算至登报交房日止，并且超过诉讼时效部分不予支持。该向违约金答辩人认可并同意按合同约定的日万分之0.5计算支付，关于利息问题，逾期交房产生的就是违约金，利息无事实和法律依据；二、关于三通费问题，三通费并非法律概念，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告等在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告等另行收取。而是投入使用时代为向相关部门转交的开户费。按照双方商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，并未约定处于开户状态。因此合同约定了上述费用由被告代为收取向相关部门转角，该费用并非被告实际收取，使用人也不是被告而原告等用户。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告等将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，且已开通使用。原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符。同时，原告认为收取该费用即为不当得利，应当受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应当予以驳回。三、原告主张的办证请求，根据双方的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人应向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200元。据此，答辩人为其办理产权证是在资料提交之日起360日，并不是房屋交付之日360日。如果原告在实际收房后按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，答辩人认可并同意按合同约定的日万分之一予以计算，计算期限为实际收房360日后起计算至答辩人履行通知办证义务之日（7/8/9/10/11/12/21/22/23/24/25/26栋为2018年1月15日，13/14/27/28栋为2018年11月16日）止扣除超过诉讼时效的部分。1/2/3/4栋达不到保证条件，现在只处理办证违约金。如果原告在实际收房后未按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，不能实现办证目的是原告行为所致，被告不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：被告提交的落款时间为2018年1月15日、张贴于原告所购商品房入口通道处的办证通知照片，结合涉案商品房于2016年10月24日已经取得的《毕节市商品房屋备案证明书》，被告提供的前述证据能够证明被告于2018年1月15日前已经取得办理商品房转移登记的条件，并对原告尽到了通知义务，故对被告提供的前述证据，本院予以采信。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市，总价款393090元,出卖人应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房；上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；转移登记有关事项约定如下：补充协议。”《补充协议》约定：“5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款，但被告并未依约向原告办理不动产权证。2013年6月29日，原告向被告支付各项开户费4528.00元。2015年6月30日，原告办理了入住手续。另查明，毕节市住房和城乡建设局于2016年10月24日为涉案商品房办理《毕节市商品房屋备案证明书》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已依约履行合同义务向被告支付全部购房款，2015年6月30日取得涉案房屋的使用权利。关于原告诉请的逾期办证违约金。根据《商品房买卖合同补充协议》第8.5条“出卖人只承担房屋产权证的协助义务”、第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”以及第8.3条：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”之约定，原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立委托代办关系。基于前述约定，原告负有需向被告交付应由买受人提交的办证资料的义务。根据《商品房买卖合同补充协议》第5.6条：“买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续”之约定，若因原告自身所致导致未能向被告提交相关办证资料以及未付清办理产权所需的相关费用，被告是可以拒绝为原告办理入住手续的。本案中，双方已经办理完毕入住手续，且届时涉案房屋尚未办理初始登记，由此可知原告未能在办理入住手续前提交办证资料及缴清办证费用是被告的原因所致，因被告未履行在先义务，阻碍了办证条件的成就，应当视为被告履行办证义务的条件已经成就，故被告应当自办理入住手续之日（2015年6月30日）起360日内（即2016年6月25日之前），为原告提供产权过户的相关手续。因原、被告双方形成委托代办关系，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但其仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。本案中，被告提供的证据能够证明在涉案房屋具备办理房屋转移登记的条件后，其于2018年1月15日向原告尽到了告知义务，故违约金截止2018年1月15日，又因被告提出诉讼时效抗辩，原告于2019年11月27日诉至本院，自此回溯三年，2016年11月26日之前的违约金超过法律规定的三年诉讼时效，本院不予支持，被告应支付原告的违约金为2016年11月27日至2018年1月15日，共414天，违约金为393090元×0.01%×414天=16274元，本院予以支持，其余部分不予支持。关于原告诉请的“各项开户费”。根据贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》及其他规范性文件的相关规定，商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费。同时，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，上水、下水及供电交付时达到使用条件，有线电视线路敷设到户。因此，被告收取原告的有线电视入户费等实质为水、供电、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用，上述费用应包含在商品房价格中，被告不能另行向原告收取。故虽然被告提出诉讼时效抗辩，但因其代收该项费用无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求被告返还，故被告的诉讼时效抗辩，本院不予采纳，原告要求被告退还各项开户费3285元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的该项费用的利息问题，原告于2019年11月27日诉至本院催要该费用，结合原告的诉求，利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日计算至费用退还之日。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告赵开福、陈晓美逾期办理房屋权属证书的违约金16274元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告赵开福、陈晓美各项开户费3285元，并以该金额为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付2019年11月27日至费用退还之日期间的利息；三、驳回原告赵开福、陈晓美的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费504元，由原告赵开福、陈晓美负担333元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担171元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陈庆坤二〇一九年十二月十四日书记员  周 猷