宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）宁0104民初15194号原告：宁夏银川元合物资有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区湖滨东街春晓园**。法定代表人：徐合宁，该公司经理。被告：宁夏物润置业有限公司，住所，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌商业广场负****div>法定代表人：魏永东，该公司经理。委托诉讼代理人：刘静，宁夏泽元律师事务所律师。原告宁夏银川元合物资有限公司与被告宁夏物润置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏银川元合物资有限公司的法定代表人徐合宁，被告宁夏物润置业有限公司的委托诉讼代理人刘静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》；2.被告向原告返还商铺使用权转让费89000元，并承担违约损失15000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告承包被告承建的中煌商业广场高低压电器设备安装工程，被告欠付原告部分工程款，双方为此约定被告以中煌商业广场负一层B区55号商铺使用权抵顶工程款，并于2006年6月30日签订《商铺使用权买卖合同》，被告向原告出具了其自制的《商铺使用权证》。合同签订后，被告以整体出租为由要求原告出具出租委托授权，但截止2018年被告也没有出租成功。2018年8月，原告诉至银川市兴庆区人民法院，要求与被告解除《商铺使用权买卖合同》、返还转让费并承担违约责任。后经法院法官主持调解，原告同意给被告一年时间继续出租涉案商铺，如出租成功，则双方继续履行原合同，如被告不能成功出租，则双方解除合同关系。现一年时间已到，被告仍然未对外出租，且涉案商铺也无法原样归还，《商铺使用权买卖合同》已经无法继续履行。原告认为被告的行为已严重违约，故为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判如所请。被告辩称，一、原告请求解除《商铺使用权买卖合同》于法无据。涉案《商铺使用权买卖合同》系双方的真实意思表示，被告已按约定将涉案商铺交付原告且原告当年即使用并收益。合同未约定被告负有经营或者协助原告出租的义务，双方的合同已于2006年履行完毕，合同目的己实现，被告不存在违约情形，合同也未约定解除条件，故被答辩人要求答辩人解除合同返还涉案款项并承担违约损失无事实及法律根据。2013年，原、被告签订《出租商铺委托协议》，约定原告委托被告整体出租涉案商铺，现《出租商铺委托协议》仍在委托期内，被告仍在积极联系涉案商铺整体出租事宜，故涉案《商铺使用权买卖合同》仍可继续履行。原、被告达成的调解协议不是涉案《商铺使用权买卖合同》解除的当然条件，调解协议中并未明确约定一年期内无法出租商铺则自动解除《商铺使用权买卖合同》。此外，原告在购买涉案商铺使用权时应当预见相应的商业风险，不能将风险完全转嫁给被告。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。本院组织双方当事人进行了举证质证，对双方当事人无争议的调解协议、民事调解书、《商铺使用权买卖合同》、工程结算单、《商铺使用权证》、《委托出租商铺授权书》、《出租商铺委托协议》，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的《经营权承包合同》系被告与案外人张景高就中煌商业广场整体出租事宜签订的合同，欲证明被告始终在积极联系商铺整体出租事宜，涉案《出租商铺委托协议》尚可继续履行，但原告对此不予认可，且被告未提交其他有效证据对该份合同的真实性予以佐证，被告在庭审中亦称《经营权承包合同》因张景高违约未支付款项而未能履行，故该份《经营权承包合同》真实性无法核实，实际也未履行，无法达到被告的证明目的，本院对该份《经营权承包合同》不予采信。本院经审理认定事实如下：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地面广场、地面广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。被告在承建上述人防工程时将电器设备及供配电工程承包给原告。原告完工后，被告欠付原告部分工程款，故原、被告协议由被告以中煌商业广场负一层15间商铺抵顶欠付原告的工程款，双方于2006年6月30日签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定如下：1.被告将位于银川市南门中煌商业广场负一层B区55号商铺交付给原告作商业经营使用，商铺面积为6.2平方米，转让期限为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止；2.原告于合同签订一次性向被告支付转让费89000元；3.被告保证于2005年7月30日前将商铺交付原告；4.如被告未按约定交付商铺，每延期一日须按交付租金的万分之二向原告支付违约金，若延期超过3个月，原告有权退还商铺；5.商铺达到交付使用条件后，被告应当以书面形式通知原告办理交付手续。合同签订当日，被告向原告出具商铺使用权证明一份，载明原告于2006年6月30日与被告签订《商铺使用权买卖合同》，依法享有银川市南门中煌商业广场负一层B区55号商铺使用权，自2005年7月30日起至2045年7月30日止。2013年8月14日，原、被告签订《出租商铺委托协议》、《委托出租商铺授权书》各一份，约定如下：1.原告将其享有使用权的中煌商业广场地下负一层15间商铺（包括涉案B区55号商铺）面积共计93平方米委托给被告整体出租给北京华联综合超市股份有限公司银川分公司（以下简称华联超市银川分公司）；2.委托期限为20年，以被告与北京华联股份有限公司签订的合同期限计算，装修期、试营业期一年免租金；2.商铺年租金共计50918元，租金每3年递增5%，增幅遵循与北京华联主体合同而定；3.租金每季结算一次，支付期限为每季开始后的15日内，由被告代为结算；4.商铺出租产生的税费等支出由被告从租金中代扣代缴；5.原告同意对商铺进行统一规划和改变商业装修格局，服从整体出租合同约定，租赁期限内不干扰、影响、阻碍华联超市银川分公司的正常经营。2018年1月8日，原告以被告严重违约为由诉至本院，要求判令：1.解除原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》；2.被告向原告返还商铺使用权费用89000元，并承担违约损失60569元；3.本案诉讼费用由被告承担。后经本院主持调解，原、被告于2018年9月17日自愿达成调解协议，约定原、被告继续履行涉案《商铺使用权买卖合同》，原告自2018年9月17日至2019年9月16日授权被告出租涉案商铺。协议签订后，被告未能在原告授权的期间内将涉案商铺出租。现原告以被告违约为由诉至本院。另查明，2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房，租赁期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日，租金标准为每日每平方米0.95元，租金每3年递增5%，合同签订后的两个月内，被告应完成上述场地使用权人的清理签约工作并拆除场地内的现有隔断，以保证承租人的正常使用。后被告拆除涉案租赁场地内所有商铺的隔断，至今未恢复。2011年10月28日，华联超市银川分公司向被告支付订金5000000元。2016年9月9日，因被告与华联超市银川分公司、北京华联综合超市股份有限公司（以下简称华联超市）在履行上述《租赁协议》过程中发生纠纷，被告以华联超市银川分公司、华联超市违约为由起诉至银川市中级人民法院，要求华联超市银川分公司、华联超市继续履行与被告宁夏物润置业有限公司签订的《租赁协议》，并赔偿被告损失19600000元，华联超市及华联超市银川分公司应诉后提出反诉，要求解除《租赁协议》，并由被告返还原告定金10000000元，该院经审理于2017年10月24日作出（2016）宁01民初754号民事判决书，判决：一、解除被告与华联超市银川分公司签订的《租赁协议》；二、华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失21269400元（自2014年6月11日起至2017年6月30日止，共计1115日）；三、驳回被告的其他诉讼请求；四、驳回华联超市、华联超市银川分公司的其他诉讼请求。华联超市不服提出上诉至宁夏回族自治区高级人民法院，该院经审理认为一审法院判决解除《租赁协议》并无不当，且认定起租日期为2014年6月11日符合实际情况，华联超市在被告承诺签约率已达99.1%并要求接受场地的情况下拒不接受租赁场地，应对《租赁协议》不能履行负主要责任，而被告未能按约定将涉案租赁场地整体交付华联超市，亦应对《租赁协议》不能履行负一定责任，遂于2018年7月11日作出（2018）宁民终153号民事判决书，判决：一、维持银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第一项、第四项；二、撤销银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第三项；三、变更银川市中级人民法院（2016）宁01民初754号民事判决第二项为：上诉人华联超市于本判决生效之日起十日内支付被告租金损失17328990元；四、驳回被告的其他诉讼请求。本院认为，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定由被告投资建设银川市兴庆区南门二期人防工程，该工程属于国有资产，被告建成后享有40年的使用权，被告投资的目的在于对涉案人防工程使用、收益，其投资行为即是其获得使用、收益权利所需支付的对价，故被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同性质亦应为房屋租赁合同。原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》约定被告将其对涉案商铺享有的40年使用权让予原告，原告通过抵顶工程款的方式支付对价，故该份合同虽名为“使用权买卖”，实为“转租”行为，故原、被告签订的《商铺使用权买卖合同》的实质为转租合同。《商铺使用权买卖合同》约定的租期为40年，超过了法律关于最长租期的规定，故该份合同在2005年7月30日起至2025年7月30日期间合法有效，超出部分（2025年8月1日起至2045年7月30日）无效。关于原告要求解除《商铺使用权买卖合同》的主张，原告签订涉案《商铺使用权买卖合同》的目的在于使用涉案商铺或通过商铺使用权进行收益，但因被告为履行其与华联超市银川分公司之间的《租赁协议》将中煌商业广场负一、二层全部商铺的隔断拆除，商铺所在位置已无法和其他商铺进行区分，原告已无继续使用涉案商铺的可能，且被告于2018年9月16日受原告委托后未能将涉案商铺出租，原告亦不能通过商铺使用权获益，《商铺使用权买卖合同》已无法履行，原告的合同目的已无法实现，故原告于2019年9月17日起诉要求解除《商铺使用权买卖合同》符合法律规定，本院予以支持，涉案《商铺使用权买卖合同》于2019年9月17日解除。关于原告要求被告返还转让费的主张，《商铺使用权买卖合同》实为转租合同，故原告以抵顶工程款的方式向被告支付的转让费实为租金。根据法律规定，基于无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将收取原告的合同无效期间，即自2025年8月1日起至2045年7月30日止的租金44500元（89000元÷40年×20年）返还原告。关于有效期间的租金的返还，涉案《商铺使用权买卖合同》解除后，被告应当向原告返还未使用期间的租金，原告称被告自始未向其交付涉案商铺，被告亦未提交相应的交付凭证，但原告于2013年8月14日将涉案商铺委托被告对外出租，并约定原告享有出租收益，原告自此取得了涉案商铺的使用、收益的权利，可以认定被告此时向原告交付了涉案商铺，故扣除2013年8月14日起至本院认定《商铺使用权买卖合同》解除之日（2019年9月17日）止的租金后，被告应向原告返还租金30936.64元[（89000元-44500元）-（44500元÷20年÷365日×2225日）]。综上，被告应当向原告返还租金共计75436.64元（44500元+30936.64元）。关于原告要求被告承担违约损失15000元的主张，被告逾期交付涉案商铺已构成违约，根据《商铺使用权买卖合同》中“如被告未按约定交付商铺，每延期一日须按交付租金的万分之二向原告支付违约金”之约定，且因被告将涉案商铺隔断拆除致使原告无法使用涉案商铺，故原告要求被告承担15000元违约损失符合双方约定，亦不超出法律规定的范围，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏银川元合物资有限公司与被告宁夏物润置业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》（2005年7月30日起至2025年7月30日有效期间的部分）；二、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宁夏银川元合物资有限公司支付租金75436.64元、违约损失15000元。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380元，减半收取计1190元，由原告宁夏银川元合物资有限公司负担155.20元，由被告宁夏物润置业有限公司负担1034.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员  宋 乔二〇一九年十一月二十九日法官助理  田进花书 记 员  王菲菲附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。