江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初8175号 原告：江苏华昊园林绿化有限公司，统一社会信用代码9132041225115571X8，住所地江苏省常州市。 法定代表人：严丰。 委托诉讼代理人：朱建梅，江苏斯维斯律师事务所律师。 被告：中国人民解放军江苏省军区南京第十七离职干部休养所，住所地江苏省南京市。 负责人：曹军，该所所长。 委托诉讼代理人：钱党兵，江苏刘洪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈飞飞，江苏刘洪律师事务所律师。 原告江苏华昊园林绿化有限公司（以下简称华昊公司）与被告中国人民解放军江苏省军区南京第十七离职干部休养所（以下简称第十七干休所）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告华昊公司委托诉讼代理人朱建梅，被告第十七干休所委托诉讼代理人钱党飞、沈飞飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华昊公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》及根据上述协议所签订的《军队房地产租赁合同》均无效，如不能确认无效，请求法院撤销上述协议；2、被告赔偿原告直接投资损失：基建成本592万元+基建投资资金利息损失200万元（自2011年8月18日至给付之日止，按贷款年利率6.8%、本金592万元计算）；3、本案诉讼费由被告负担。事实及理由：2011年8月18日，原告本着对部队的高度信任，与被告签订《场地租赁协议》，约定由原告租赁被告营区东侧北端1080平方米场地，租赁期限为十年（2011年8月18日至2021年8月17日），由原告投资新建库房及附属设施。建设过程中因被告原因，原双方约定合作建设的400平方米场地亦改由原告独自建设，双方于2013年11月13日签订《场地租赁补充协议》，为弥补原告损失，双方将原租赁期间延长二年（2011年8月18日至2023年8月17日）。2014年，原告投资新建的库房及附属设施施工完毕并投入使用。合同履行至2019年4月10日，原告看到了南京市鼓楼区人民政府幕府山办事处在原告库房门口张贴的土地征收告知信，要求原告拆除相关的建筑和库房，经原告了解得知，原、被告双方签订的《场地租赁协议》、《场地租赁补充协议》及根据上述协议所签订的《军队房地产租赁合同》所涉及的全部场地并非被告所有，被告也没有使用权，更无权对第三人出租。被告在签署上述协议时故意隐瞒了这一事实，在原告不知情的情况下与被告签订了上述协议，因此，上述协议应为无效或可撤销合同。因协议和合同所涉场地的库房及附属设施将被地方政府作为违章建筑拆除，导致原告投资建设的库房和附属设施已无法使用，给原告造成了重大损失。因双方协商未果，为维护自己的权益，故原告向法院提起诉讼，请求判如所请。 被告第十七干休所辩称，原、被告签订的合同均合法有效。涉案土地虽然并非被告所有，但涉案土地是被告与原产权单位白云石矿以及原下关区小市街道三方会谈后，产权单位口头同意由被告使用，该土地当时系无人管理的荒地。双方签订合同以后产权单位也没有对涉案土地的使用提出过异议。双方签订的合同不存在合同法所规定的无效或可撤销情形。首先，被告不存在隐瞒事实的情况，被告在2011年前的许多园林绿化工程项目都交由原告承包，双方有着多年的合作关系，原告对被告营区外土地不属于被告的情况是明知的。其次，场地租赁协议第3条可以看出涉案土地使用权不属于被告享有并且在告知原告的情况下，双方才约定了5年内损失风险的划分，根据原、被告签订的《土地租赁协议》第3条规定“库房及附属设施为甲方出场地乙方投资修建，如遇地方、部队建设等特殊原因需要拆除，造成损失由甲乙双方共同承担风险。5年内损失共同承担，损失金额为乙方建筑物评估价与双方已收入租金之差。五年后甲方不再承担风险。”由于双方自2011年履行协议之日起至今已达5年以上，即使原告存在损失，被告也不应承担。再次，双方从2011年履行合同至今，原告已取得了巨额的经济效益，原告每年从第三方收取的库房租金费用足以弥补其损失。最后，由于涉案土地即将被地方政府征收，在法律上属于标的物灭失的情形，双方签订的协议应当自然终止。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求法院予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2011年8月18日，中国人民解放军南京军区联勤部南京第六离职干部休养所（甲方）与江苏华昊园林绿化有限公司（乙方）签订《场地租赁协议》一份，合同约定：甲方提供营区东侧北端1080平方米场地，由乙方投资新建库房及附属设施。甲乙双方协议如下：一、合同有效期为十年，自2011年8月18日至2021年8月17日。二、乙方每年交付甲方场地租赁费59130元，从第三年起，在每年租金的基础上递增5%。三、库房及附属设施为甲方出场地，乙方投资建设，如遇地方、部队建设等特殊原因需要拆除，造成损失由甲乙双方共同承担风险。五年内损失共同承担，损失金额为乙方建筑物评估价与双方已收租金之差。五年后甲方不再承担风险。后双方再次签订《场地租赁补充协议》，协议约定：临近甲方办公楼一块400余平米场地，甲乙双方商议合作建设，目前考虑政策及各方面因素，不再合作，由乙方独自建设。由于近两年来未开发建设，影响了乙方的收入，现经甲乙双方协商，原订合同期限延长两年，到期日为2023年8月17日，其他条款不变，此补充协议于2011年8月18日签署的协议一并具有同等法律效力。双方先后于2013年4月1日及2014年4月1日签订两份《军队房地产租赁合同》，合同均约定甲方将场地面积1080平方米出租给乙方使用，租赁用途为堆放建材，年租金为59130元。庭审中，原、被告均确认双方在合同中约定的租赁土地并非在被告营区范围内，该地块不属于被告的军事用地。中国人民解放军南京军区联勤部南京第六离职干部休养所现更名为中国人民解放军江苏省军区南京第十七离职干部休养所。 上述协议签订后，原告在涉案场地上兴建了库房等设施用于经营、出租等，原告兴建的所有设施目前均未取得合法建设手续，亦未取得合法权属证明。原告自2013年起至2018年6月期间向被告以营区管理费、公寓房屋租金、场地出租费、营区物业管理费等名义缴纳费用59000余元至68000余元不等。 2019年4月10日，南京市鼓楼区人民政府幕府山办事处城管科发出告知信，内容为：根据南京市鼓楼区政府年度征收工作计划安排，江苏省军区南京第十七离职干部休养所营区东侧地块（原白云石矿铁道专用线用地）被列入征收范围。经调查，该地块内存在多处私建建筑物，为推进征收工作，请相关当事人于4月15日前自行清理建筑物内物品，并对私建建筑物进行拆除。原告自2019年5月起已停止在案涉场地内的经营活动。 以上事实，由原告提交的场地租赁协议、场地租赁补充协议、军队房地产租赁合同、情况说明、告知信、现场照片、收费票据以及双方当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以证实。 经双方庭审举证、质证，本案的争议焦点为：1、双方签订的协议效力问题；2、被告是否需要赔偿原告各项损失。 关于第一个争议焦点。原告主张双方签订的所有协议为无效或可撤销合同。被告主张双方签订的所有协议均有效，并不符合无效或可撤销的法定情形。对此，本院认为，原、被告双方在土地租赁合同中约定的租赁土地不在被告军事用地范围内，因此，可以确定被告并不享有该土地的合法使用权，双方签订的租赁合同应属无权处分合同。在法律对无权处分租赁合同的效力没有规定的情况下，根据相关司法解释的规定，可以参照买卖合同的有关规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人向出租人支付租金的合同。出租人有交付租赁物给承租人使用收益的义务，但该项义务的履行不以转移租赁物的所有权为前提，故出租人有无所有权或者其他权利并不影响租赁合同的成立及生效。本案中，双方签订的租赁合同当事人主体适格、意思表示真实，应认定系有效合同。原告主张上述合同为无效或可撤销的意见，本院不予支持。 关于第二个争议焦点。本院认为，双方签订的合同系有效合同，对双方均产生拘束力，双方应按照合同的约定予以履行。双方在《场地租赁协议》第三条约定，库房及附属设施为甲方出场地，乙方投资建设，如遇地方、部队建设等特殊原因需要拆除，造成损失由甲乙双方共同承担风险。五年内损失共同承担，损失金额为乙方建筑物评估价与双方已收租金之差。五年后甲方不再承担风险。涉案地块现因地方政府拆迁导致不能履行，符合双方在合同中的约定条件，故合同履行不能造成的损失应按照合同约定办理。场地租赁协议签订于2011年，现已履行超过五年时间，按照约定该合同风险应由原告承担，被告不应再承担其相应损失。原告要求被告赔偿其损失的诉讼请求，无事实和合同依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条、第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告江苏华昊园林绿化有限公司的诉讼请求。 案件受理费67240元，由原告江苏华昊园林绿化有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  刘桂占 人民陪审员  刘文贵 人民陪审员  尹青青 二〇一九年十二月六日 书 记 员  彭若虹