文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2019)渝0117民初5426号原告：重庆勤雅物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办溪子口东方商住楼**楼**，统一社会信用代码915001170846823192。法定代表人：陈亚君,总经理。委托诉讼代理人：唐雄伟，重庆合友律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐梓钧，重庆合友律师事务所律师。被告：重庆凯正房地产开发有限公司，住所地，住所地重庆市合川区钓办处杨柳街**会信用代码9150011767101039XK。法定代表人：康笃荣，执行董事。委托诉讼代理人：令狐刚，男，公司员工。委托诉讼代理人：龙婉香，重庆华立万韬律师事务所律师。原告重庆勤雅物业管理有限公司（以下简称勤雅物业公司）与被告重庆凯正房地产开发有限公司（以下简称凯正公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告勤雅物业公司的委托诉讼代理人唐雄伟、唐梓钧，被告凯正公司的委托诉讼代理人令狐刚、龙婉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告勤雅物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费1339091.84元及违约金401563.53元；2.诉讼费由被告承担。审理中，其诉称6号楼及车库的物业费、违约金等另案主张，本案仅主张1、2、3、4、5号楼住宅和商业的物业管理费，并变更第一项诉讼请求为：被告支付2016年11月1日起2019年1月31日期间的物业管理费980156.46元；增加诉讼请求，要求保全费5000元由被告承担。事实和理由：其与被告于2014年12月6日签订《重庆市前期物业服务合同》，约定其对被告开发建设的位于合川区龙市镇文化街127号“合川东北部农副产品交易中心”房地产项目实施前期物业管理服务，其中物业费标准为商业每月每平方米2元，多层住宅每月每平方米0.7元，车位每个每月50元，应于每季度10日前交纳，已竣工未出售的物业费由被告全额交纳，如未能按时如数交纳，按每日千分之三的标准支付违约金。此后，被告未缴纳已竣工但未出售部分的物业费，其多次催收无果。被告重庆凯正房地产开发有限公司辩称，1.根据重庆市城市物业管理服务收费实施办法的规定，未成立业主委员会的住宅小区或独立实施物业管理的大厦，公共服务收费实行政府定价，故本案物业费不应由合同约定而应由政府定价，合同中约定的物业费标准无效；2.原告未承接“合川东北部农副产品交易中心”1、2、3号楼的相关手续，6号楼至今未竣工验收，车库没有划车位，尚未使用。原告对此没有实际提供物业服务，其不应支付物业费和违约金；4.被告取得竣工登记备案手续是2017年4月1日，1、2、3号楼也在2017年7月6日交付给相应业主。即便法院认定原告提供了物业服务，也只能计算2017年4月1日至同年7月6日期间的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月19日，被告凯正公司就其开发建设的合川区龙市镇“合川东北部农副产品交易中心”进行物业管理服务招标，原告勤雅物业公司于2014年12月4日中标。2014年12月6日，原告勤雅物业公司（乙方、物业管理企业）与被告凯正公司（甲方、开发企业）签订《重庆市前期物业服务合同》，主要约定勤雅物业公司为凯正公司开发建设的合川东北部农副产品交易中心项目提供前期物业管理服务，物业服务费用采取包干制，按建筑面积计算，多层住宅0.7元/月/平方米，商业物业2元/月/平方米，车库车位50元/月/个，业主应于每季度10日前交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因凯正公司未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费由凯正公司全额交纳。合同期限为五年，自2014年12月6日起至2019年12月5日。其中，合同第十七条“甲方的权利义务”中第5项载明，“乙方承接物业时，甲方应向乙方移交下列资料：竣工平面图…规划设计资料…设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料…”。第三十三条载明“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应当按每日千分之三的标准向乙方支付违约金”。附件1物业构成明细载明：多层住宅3幢，125套，建筑面积10585.46㎡，商业用房3幢21198.54㎡，车库2908.83㎡，物管用房116.08㎡，社区用房19.24㎡，其他用房897.42㎡，合计35725.57㎡。合同附件3还就物业管理服务标准作出了详细约定。该合同于2014年12月15日经重庆市合川区国土资源和房屋管理局登记备案。2016年9月27日，杨泽文向原告勤雅物业公司移交相应房屋钥匙，并在《合川东北部农副产品交易中心未售房源统计表》、《合川东北部农副产品交易中心一层商业及公共部分交钥匙统计表》签字确认，随后原告勤雅物业公司开始提供物业服务。2017年4月1日，重庆市合川区城乡建设委员会颁发《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，其中载明“工程名称合川东北部农副产品交易中心（A区1-5号楼及地下车库），工程规模总建面33923.84㎡。其中：住宅建面7416.11㎡，非住宅建面26507.73㎡。竣工验收时间2016年10月30日”。2019年4月29日，原告勤雅物业公司向被告凯正公司发函催收物业费，被告凯正公司回函声称因原告勤雅物业公司未实际提供物业服务，其不应支付物业费。2019年6月，原告勤雅物业公司因本案申请财产保全，产生保全担保费3480元，保全费5000元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，被告凯正公司作为建设单位，通过招投标的方式选聘原告勤雅物业公司作为物业服务企业，并与其签订《重庆市前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行各自义务。关于案涉合同物业费收费标准的问题。被告凯正公司提交《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》，以合同约定的物业服务收费标准未经政府定价为由，主张该收费标准无效，本院评析，《重庆市物业服务收费管理办法》已于2015年5月1日施行，《重庆市物价局关于对重庆市城市物业管理服务收费实施办法执行中有关问题的通知》相应废止，原告勤雅物业公司主张2016年11月起的物业服务费，不应适用前述重庆市物价局通知。物业服务收费根据不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。实行政府指导价的，由有定价权限的人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。本案中，前述重庆市物价局的通知为政府职能部门制定的相应基准价，原、被告通过招投标后签订合同，约定物业费收费标准，已经国土房管部门备案登记，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。因此，对被告凯正公司关于价格条款无效的辩解意见，本院不予采信。原告勤雅物业公司提供物业服务后，被告凯正公司应当按照合同约定及时缴纳物业服务费用。关于物业服务费计收的起止时间。被告凯正公司举示竣工平面图、规划设计等建筑资料，拟证实物业并未交接，原告勤雅公司未实际提供服务。首先，根据案涉合同的约定，移交相应资料为建设单位即被告凯正公司的合同义务，其以自己未履行相应义务抗辩不存在物业服务，显然有悖诚信。其次，未移交相应资料与物业服务并不直接矛盾，从原告勤雅物业提供的照片、接房交验表、巡逻登记表等证据来看，其已实际提供物业服务；第三，《重庆市物业管理条例》第四十二条规定，前期物业服务合同生效之日至出售物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。案涉合同约定已竣工未出售的物业管理范围由被告凯正公司交纳物业服务费，本案工程项目虽在2017年4月1日取得工程竣工验收备案登记，但已于2016年10月30日竣工验收，现原告勤雅物业公司主张2016年11月1日至2019年1月31日期间的物业服务费，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于物业服务费计收面积。被告凯正公司举示其与吴弟富、杨泽文等八人签订的《以物抵债协议》、《房屋买卖协议》，以此主张物业费应向相应业主收取，申请证人张继元等人出庭作证，拟证实“龙市综合市场”由承租人张继元聘请人员从事物业服务，原告勤雅公司未对1、2、3号楼提供服务，本院认为，《以物抵债协议》、《房屋买卖协议》的真实性、合法性尚不能确认，即便属实，无证据证明相应房屋已经交付并办理权属登记，故对前述辩称意见，本院不予支持。原告勤雅物业公司未主张“龙市综合市场”的物业费，被告凯正公司在选聘原告勤雅物业公司作为物业服务企业后，仍然有权聘请其他人员服务，因此，不能当然的以张继元等人提供了物业服务来认定原告勤雅物业公司未提供物业服务。根据案涉合同约定，已竣工未出售部分的物业费由被告凯正公司承担，竣工验收备案登记证载明“工程规模总建面33923.84㎡。其中：住宅建面7416.11㎡，非住宅建面26507.73㎡”，被告凯正公司作为项目开发建设单位，未在本院限定的举证期限内就房屋出售面积举示相应证据，应当承担不利后果。原告勤雅物业公司主张从2016年11月1日起，1-5号楼的第一季度物业服务费以19694.15㎡计算，具体为113780.56元（商业18569.96㎡×2元/㎡×3个月=111419.76元，住宅1124.19㎡×0.7元/㎡×3个月=2360.8元），按此方式，第二季度以19252.61㎡（商业18569.96㎡，住宅682.65㎡）计算为112853.32元，第三季度以18944.37㎡（商业18522.93㎡，住宅421.44㎡）计算为112022.6元，第四季度以18798.2㎡（商业18487.34㎡，住宅310.86㎡）计算为11576.85元，第五季度以18375.12㎡（商业18064.26㎡，住宅652.81㎡）计算为109038.37元，第六季度以18339.29㎡（商业18028.43㎡，住宅310.86㎡）计算为108823.39元，第七、第八季度均以18285.54㎡（商业17974.68㎡，住宅310.86㎡）计算为108500.89元，2018年11月1日至2019年1月31日为第九季度，以16997.28㎡（商业16686.42㎡，住宅310.86㎡）计算为100771.33元，以上总计985868.2元，其实际主张980156.46元，系对自身权利作出的处分，符合合同约定，本院予以支持。原告勤雅物业公司因本案起诉，产生保全费5000元，系其实现债权支出的合理必要费用，应由被告凯正公司承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告重庆凯正房地产开发有限公司所欠原告重庆勤雅物业管理有限公司2016年11月1日至2019年1月31日期间的物业服务费980156.46元，限被告重庆凯正房地产开发有限公司于本判决生效后十日内付清；二、限被告重庆凯正房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告重庆勤雅物业管理有限公司保全费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20465.91元，由重庆勤雅物业管理有限公司负担6784.91元，被告重庆凯正房地产开发有限公司承担13681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  唐 伟审 判 员  王 朗人民陪审员  路其峰二〇一九年十二月十日书 记 员  杨 艳