云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0702民初1302号原告（反诉被告）：岳黎，女，1986年11月2日生，汉族，身份证住址：四川省成都市青羊区，暂住：云南省丽江市古城区，（以下统称原告）。委托代理人（特别授权）：李亮波、和勰，云南李寿刚律师事务所律师。被告（反诉原告）：袁茹，女，1990年11月22日生，汉族，身份证住址：河北省唐山市丰润区，暂住云南省丽江市古城区，（以下统称被告）。委托代理人（特别授权）：和丽坤、刘振菲，云南义合律师事务所律师。第三人：王晓燕，女，1962年4月15日生，汉族，住云南省丽江市古城区。原告岳黎诉被告袁茹及第三人王晓燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月11日受理后，被告袁茹向本院提起反诉，本院于2019年7月23日受理其反诉，本院依法适用普通程序于2019年8月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李亮波、和勰、被告袁茹及其委托代理人和丽坤、刘振菲均到庭参加了诉讼，第三人王晓燕经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，故本案进行缺席审理。2019年12月9日组织原、被告双方质证调解一次。本案现已审理终结。原告岳黎提出如下诉讼请求：1.请求依法确认原、被告双方签订的《房屋转租合同》于2019年6月1日解除，并按照约定将客栈相关附属设施及网络运营平台归还原告；2.请求依法判令被告向原告支付2019年6月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费；3.请求依法判令被告支付原告经济损失35000；4.请求依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年11月25日签订了一份《房屋转租合同》，约定：原告将位于丽江市古城区的“萍聚客栈”（以下简称萍聚客栈）及新义街150号“后院巷里有客栈（后院）”（以下简称巷里有客栈）转租给被告，转租期限自2018年11月26日至2021年5月25日止。双方签订合同后，原告依约将客栈以及客栈固有的装饰、设备、其他附属设施包括两个电话号码一并移交给被告经营使用，并将经营客栈相关的网络运营平台交予被告使用。上述涉案客栈系原告从第三人王晓燕处承租而来，双方于2018年5月14日签订了一份《房屋租赁合同》。在《房屋转租合同》的第二条第2款中原、被告双方约定：在转租期间，原租赁合同被解除的，本合同也随之终止。即原告与第三人王晓燕的租赁合同解除，原告与第三人租赁关系便不复存在，原、被告订立的《房屋转租合同》亦已失去了存在的基础，《房屋转租合同》当然应当终止。2019年5月31日，因各种原因原告提出与第三人解除租赁关系，经过友好协商原告与第三人订立了《解除房屋租赁关系协议书》，在该协议书中明确约定：第三人与原告于2018年5月14日签订的《房屋租赁合同》自2019年6月1日解除，原告应于2019年6月10日前搬离古城区新华街黄山下段6号房屋，原告也为此按照合同约定赔偿第三人各项经济损失。原告与第三人解除《房屋租赁合同》前，原告及时将该情况告知了被告，按照《房屋转租合同》的约定，该合同当然已于2019年6月1日自动终止，被告亦无权继续占有、使用上述客栈，故原告要求被告尽快搬离，但被告至今仍坚持占有、使用该房屋，迫于无奈，原告只得向贵院提出如上诉求，请人民法院依法予以支持。被告袁茹提出如下答辩意见并反诉称：一、被告同意原、被告之间的转租合同于2019年6月1日解除；二、原告利用自己是客栈营业执照上登记者的身份，联系网络平台管理者的身份，收回了网络平台的账号，不存在返还的问题；三、原告要求被告支付房屋占用费用无依据，原告即便要求房屋占用费用也应该是向第三人王晓燕支付；四、原告主张的经济损失35000元无事实和法律依据。综上，法院应驳回原告的第2、3、4项诉讼请求。原、被告于2018年11月25日签订了房屋转租合同，自原告处一并转租了巷里有客栈和萍聚客栈，合同约定了在转租期间，原租赁合同被解除的，本合同也随之终止，被告在租赁期间原告或者房东不得以任何理由干涉被告的正常经营管理活动等。合同签订后，被告一次性支付了第一年的租金250000元和押金30000元，原告将上述两个客栈交付给被告经营使用。2019年5月29日，原告发微信通知被告要在雨季前来萍聚客栈取走客栈当时正在使用中的一些家具，被告不同意，双方发生了争执，原告当时便在微信里扬言要毁约，要单方面解除合同。2019年5月31日，原告便与第三人王晓燕签订了解除房屋租赁合同协议书，并利用房屋转租合同中约定的“在转租期间，原租赁合同被解除的，本合同也随之终止”一条，委托律师向被告发出律师函，单方面宣布合同解除，要求被告返还客栈，并拒绝与被告协商调解。在此期间原告趁被告不在时派两名男子进入萍聚客栈搬走客栈内的部分物品，同时原告利用客栈营业执照上登记经营者的身份优势，私自修改客栈使用的网络平台账号密码，通知网络平台经理关闭客栈预订渠道和房态，使客房无法进行网上预订。2019年6月24日原告更是带人强行关闭巷里有客栈的大门，并带走巷里有客栈的所有钥匙，被告无奈报警，在民警参与协调下，原告也仅归还了客栈的部分钥匙。原告恶意解除合同并干扰被告正常经营，给被告造成了巨大的经济损失，故提出如下反诉请求：1.判令原告退还被告萍聚客栈与巷里有客栈自2019年6月2日起至2019年11月26日止的租金121232.87元；2.判令原告退还被告押金30000元；3.判令原告支付被告违约金20000元；4.判令原告赔偿被告经济损失180000元；5.反诉诉讼费由原告承担。原告针对被告的反诉提出如下答辩意见：一、2019年5月31日原告与第三人解除房屋租赁合同，同时告知被告于2019年6月1日搬离客栈房屋之日止；二、双方在房屋租赁合同中第二条已注明乙方应该爱护甲方设施在不损坏的前提下，才退还押金，但是被告在经营中造成设施损坏，原告有权利扣除押金；三、双方合同中约定违约责任第二条中，在转租期间，原合同解除的转租合同解除，原告支付被告20000元违约金，但在合同解除之前，原告并未给被告造成任何经济损失，故不应该支付被告20000元违约金；四、关于180000元经济损失及费用也不应该由原告承担。原告为证明自己的诉讼主张，就本反诉一并向本院提交了如下证据材料：1.房屋转租合同，拟证明原、被告双方签订了房屋转租合同，由原告将萍聚客栈、转租给被告，双方约定了原租赁合同被解除的，本合同也随之终止；2.房屋租赁合同、萍聚客栈物品清单、解除房屋租赁合同协议，拟证明原告从第三人处租来诉争客栈，原告与第三人已于2019年5月31日解除合同，原告需在2019年6月10日前搬离上述客栈；3.律师函、更正函，拟证明在原告与第三人约定的搬离期限届满前，原告提前告知了被告相关情况并要求其尽快搬离上述客栈；4.协议书、云南增值税普通发票，拟证明原告为维护自身权益支出律师费5000元。被告对原告提交的第1组证据三性无异议，但证明内容部分需要补充转租的还有巷里有客栈；对第2组证据的三性无异议，但合同不是2019年5月31日解除；对第3组证据的三性无异议，但对证明内容不予认可；对第4组证据的真实性、合法性予以认可，但律师费在双方合同中并未约定过，原告提出经济损失35000元，只有5000元律师费的发票。被告为证明自己的诉讼主张，就本反诉一并向本院提交相关证据材料：1.身份证，拟证明被告的主体身份信息；2.房屋转租合同、物品清单，拟证明原、被告双方签订转租合同，并确认双方权利义务；3.微信聊天截图、解除房屋租赁合同协议书、律师函及更正函，拟证明原、被告之间产生轻微争执，原告立即与原房东解除了合同，后委托律师向被告宣告转租合同解除；4.网络截图、视频资料及接待报警案件三联单，拟证明原告单方面向被告宣布合同解除后收回客栈的网络平台，关闭客栈信息，并带人强行锁门，以各种手段干扰客栈的正常经营；5.客栈承包合同、户口簿登记信息、微信截图、转账凭证，拟证明原告与第三人解除萍聚客栈的租赁合同后，被告在第三人知情且同意的情况下与第三人的儿子刘某签订了客栈承包协议，被告对萍聚客栈合法占有；6.微信截图，拟证明两个院子的营业收入情况。原告代理人对被告提交的第1、2组证据无异议；对第3组证据中微信聊天截图的三性均不予认可，对解除房屋租赁合同协议书及律师函、更正函均无异议；对第4组证据中网络截图、视频资料的三性不予认可，对报警三联单的真实生、合法性予以认可，对关联性不予认可；对第5、6组证据的三性均不予认可。在复庭质证中，经询问，原告岳黎认可被告提交的微信截图的真实性，但提出与第三人解除合同在先。本院对本案证据作如下认定：本院对原告提交的第1、2组证据依法予以确认；对第3组证据的真实性依法予以确认，对第4组证据的真实性依法予以确认，但双方的合同中对律师费既未约定，也不属于本案必然产生的费用，故本院对原告主张应由被告承担该项费用的主张依法不予采纳。本院对被告提交的第1、2组证据依法予以确认；对第3、4、5组证据，原告代理人虽对其中的微信聊天截图提出异议，但经本院审查，原告岳黎认可其真实性，且该两组证据能与本案其他证据相互印证，形成证据锁链，证明被告拟证明的内容，故本院对该组证据的真实性依法予以确认；对第6组证据，本院对其真实性予以确认，但无法证明被告主张两个院子的营业收入，故本院对该拟证明观点不予采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院确认如下法律事实：2018年11月25日，原告岳黎（甲方）与被告袁茹（乙方）之间签订了一份房屋转租合同，约定甲方将巷里有客栈和萍聚客栈转租给乙方，转租期限自2018年11月26日至2021年5月25日止；转租费为每年250000元，押金为30000元；合同约定转租期间甲方上述客栈现有装修、装饰、设备及其他附属设施（包括依法经营所有有效证件）全部无偿归乙方使用，甲方保证该房屋及其附属设施和设备处于正常的可使用和安全状态，乙方应合理使用并爱护房屋及其他附属设施，并可自行在不损坏房屋主体结构上装修使用，并负责房屋及附属设施的日常维修及保养、维护，如擅自更改房屋主体结构，甲方有权扣除部分押金；甲方在乙方接手时把上述经营客栈相关网络运营平台交予乙方使用，在乙方经营期间，乙方要负责网络正常运营；双方还约定在转租期间，原租赁合同被解除的，本合同也随之终止，因本合同终止使乙方遭受损失的，甲方应一次性向乙方支付违约金20000元……甲方退还剩余承包期费用（按日平摊费用）以及全部押金；乙方在租赁期间甲方或者房东不得以任何理由干涉乙方的正常经营管理活动，若致使乙方无法正常经营的，本合同自动解除，甲方应退还剩余承包期费用（按日平摊费用）及以全部押金，并承担由此给乙方带来的全部损失。合同约定了其它权利义务。该合同后附了一份巷里有客栈及萍聚客栈的物品清单。合同签订后，被告袁茹将第一年的租金250000元及押金30000元支付给原告岳黎。原告岳黎将上述两个客栈移交给被告袁茹经营使用。其中萍聚客栈是原告岳黎从第三人王晓燕手中转租而来，客栈登记在原房东赵建顺名下，网络订房平台由第三人的儿子刘某登记并设置密码；巷里有客栈之前是原告岳黎登记经营，登记在原告岳黎名下，网络订房平台由岳黎登记注册设置密码。2019年5月29日，原告岳黎向被告袁茹提出要搬走在萍聚客栈的茶台、椅子及床垫，为此原、被告之间发生了矛盾，原告因此提出要解除与被告之间的上述转租合同。2019年6月1日，原告岳黎让人搬走萍聚客栈里的一张床垫。2019年6月6日，原告岳黎委托律师向被告袁茹发了一份律师函称：因原告岳黎与原房东已于2019年6月1日解除房屋租赁合同，根据原、被告之间的合同约定，原合同解除的，转租合同自动终止，并要求被告在2019年5月9日前搬离萍聚客栈。同时附了一份原告岳黎与第三人王晓燕之间签订的解除房屋租赁合同协议书。2019年6月7日，原告律师另向被告发出更正函，更正搬离日期为2019年6月9日。之后原告岳黎强行关闭了两个客栈的网络订房平台。2019年6月24日原告岳黎强行关闭了巷里有客栈的大门并拿走客栈的客房钥匙，经被告袁茹报警后，在古城派出所民警的协调下，原告岳黎返还被告袁茹该客栈的客房钥匙，被告袁茹继续经营巷里有客栈。庭审中查明，2019年6月15日，被告袁茹与第三人王晓燕的儿子刘某签订了一份客栈承包合同，约定由刘某将萍聚客栈承包给被告袁茹。由此刘某恢复了萍聚客栈的网络订房平台，被告袁茹正常经营萍聚客栈。因原、被告双方签订的合同仅约定了押金和租金总额，未明确萍聚客栈与巷里有客栈各自的具体租金数额，在审理中原、被告双方均同意按两个客栈的客房数量平均分摊，其中巷里有客栈为四间客房，萍聚客栈为七间，总共十一间客房。在审理中，原告岳黎要求被告袁茹交还巷里有客栈，被告袁茹同意交付，经协商后，被告袁茹已于2019年8月30日将巷里有客栈交还给原告岳黎。截止至2019年8月30日，双方确认巷里有客栈应退租金为21917元，但原告岳黎以房屋漏雨为由未退还该客栈的租金及押金。庭审中，原告岳黎要求被告袁茹返还其在萍聚客栈中自行添置的如下部分物品：两张1.2米的床及床垫、两张1.5米的床及床垫、电视柜1个、实木衣架5个、摇椅1张、椅子4张、榻榻米龙床1张、电视机1台（已坏）、洗衣机1台、大冰箱1台（需与巷里有客栈的小冰箱替换）、盆栽20盆。原告确认盆栽20盆可不返还。在复庭质证过程过中，被告经电话与第三人儿子刘某联系，刘某在电话中确认以上物品中，电视机是原告岳黎在使用过程中损坏后添置的，床是原告将原来刘某的床换掉，实木衣架、摇椅、冰箱是原告添置的。庭审中查明，第三人王晓燕与原告岳黎签订租房合同时附有双方签字确认的移交物品清单，原、被告双方签订转租合同及交接客栈时也附有两个客栈的物品清单，原告岳黎以上所述的添置物品确实是比原告岳黎与第三人的移交物品清单多出的物品。本院认为，原、被告之间签订的房屋转租合同系双方真实意思表示，合法有效。原、被告应当按照合同约定履行合同义务。本案中原、被告因琐事发生争执，本应协商处理，但原告岳黎提出与被告解除合同，其行为违背了合同的诚实信用原则。原、被告双方的合同中虽约定了原租赁合同解除的，本合同也随之终止的情况，但从合同约定该条款的合同目的看，是为了在原租赁合同因其它原因被解除而导致原、被告之间的转租合同无法继续履行的情况时所作的约定。本案中，原告因琐事与被告争执后提出要与被告解除合同，并为了创造解除诉争合同的目的，与第三人王晓燕解除了租赁合同，且解除的只是萍聚客栈的合同，巷里有客栈的原合同未解除，并不导致整个合同的解除，故原告与第三人解除合同是存在恶意的，原告在本案中存在违约行为，应承担违约责任，并赔偿被告由此造成的经济损失。本案中，被告袁茹未存在违反合同的情况，故不应对原告承担违约责任。本诉案件中，原告提出请求确认双方合同于2019年6月1日解除，并将客栈相关附属设施及网络运营平台归还原告的诉讼请求，被告也同意双方合同于2019年6月1日解除，故本院依法予以确认；对于返还客栈相关附属设施及网络运营平台的请求，经审查，被告已于2019年8月30日将巷里有客栈及相关设施归还原告，双方已办理了交接手续；而萍聚客栈已由被告直接与第三人的儿子刘某重新签订了客栈承包合同，故不存在应返还原告的问题；对于巷里有客栈的网络运营平台，一直由原告登记控制，萍聚客栈的网络运营平台是由第三人登记控制，现已由第三人移交给被告，故本案中不存在应返还原告的情形，故本院对原告提出的上述诉讼请求不予支持。对原告提出要求被告支付2019年6月1日至实际腾退房屋之日止的房屋占用费的诉讼请求，因本案中被告已支付了第一年即2018年11月25日至2019年11月24日的房屋租金，房屋已在租赁期限之前腾退，不存在支付房屋占用费的问题，故本院对原告提出的上述诉讼请求依法不予支持。对原告提出判令被告支付原告经济损失35000元的诉讼请求，庭审中原告代理人陈述该项损失包括物品损失及律师费，对此，本案中原告未能举证证明其物品存在损失，而律师费用既不属于本案必然产生的费用，双方合同中也没有约定该项费用，故本院依法不予支持。反诉案件中，对被告袁茹提出要求原告岳黎退还两个客栈自2019年6月2日起至2019年11月26日止的租金121232.87元的诉讼请求，经本院审查，原、被告均确认双方合同已于2019年6月1日解除，但被告袁茹并未在当天腾退客栈交付给原告岳黎，被告应按租金支付房屋占用费至腾退之日止。本案中，因双方签订的合同中未明确两个客栈的具体租金，原、被告均确认按客房间数平均计日租金，每个客房日租金为250000元÷11间÷365天=62.2665元；本案中腾退萍聚客栈的日期应计算为被告袁茹与第三人王晓燕之子刘某签订客栈承包合同前一日，故应认定2019年6月14日为腾退萍聚客栈之日，应腾退租金期间为2019年6月15日至2019年11月24日，共计163天，应返还租金为62.2665元×7间×163天=71046.08元；原、被告双方确认巷里有客栈应腾退租金为21917元，以上两项应返还租金为92963.08元。对被告提出要求原告退还押金30000元的诉讼请求，本院依法应当支持。对被告提出要求原告支付违约金20000元的诉讼请求，因原告岳黎在本案中有违约行为，又有合同约定，故本院依法应当予以支持。对被告提出要求原告赔偿经济损失180000元的诉讼请求，在本案中，原告在宣布合同解除后确有关闭网络订房平台的行为，该行为有可能会影响被告袁茹的经营，造成一定的经济损失，但被告未能提交足以证明其具体损失的相关证据，被告对此应当承担举证不能的不利后果，故本院依法不予支持。对原告岳黎提出要求退还萍聚客栈中自己添置物品的请求，为减少诉累，应在本案中一并解决解除合同引发的后续附随义务。经审查，对原告岳黎与第三人王晓燕移交客栈时的萍聚客栈物品清单和原告岳黎与被告袁茹移交客栈时的萍聚客栈物品清单进行对比，原告所提出自行添置的物品属实；被告袁茹在原、被告之间未对萍聚客栈的物品交接办理手续的情况下，直接与第三人王晓燕之子刘某签订了承包合同，故根据萍聚客栈前后物品清单对比后多出来的物品依法应当返还，对萍聚客栈内的冰箱与巷里有客栈的冰箱进行替换的事实，因物品清单中列明萍聚客栈中的冰箱为小冰箱，故本院予以确认，对原告提出替换的请求依法予以支持；原告岳黎确认盆栽20盆可不返还，故本院依法予以确认。对原告岳黎提出巷里有客栈有移交时漏雨情形，要求被告袁茹承担修复费用的诉讼请求，因本案中原、被告进行交接时，原告未提出异议，漏雨也不能证明是被告人为损坏造成的，且原告也未能提交证据证明其损失，故本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：本诉部分：一、确认原告岳黎与被告袁茹于2018年11月25日签订的房屋转租合同于2019年6月1日解除；二、萍聚客栈中的两张1.2米的床及床垫、两张1.5米的床及床垫、电视柜1个、实木衣架5个、摇椅1张、椅子4张、榻榻米龙床1张、电视机1台（已坏）、洗衣机1台由被告袁茹返还给原告岳黎，萍聚客栈中的冰箱与巷里有客栈的冰箱进行替换（以上物品在本判决生效之日起十日内退还）。三、驳回原告岳黎的其他诉讼请求；反诉部分：四、原告岳黎返还被告袁茹多付的租金92963.08元；五、原告岳黎退还被告袁茹押金30000元；六、原告岳黎赔偿被告袁茹违约金20000元；七、驳回被告袁茹的其他反诉请求。（以上第四、五、六项判决主文确定的款项在本判决生效之日起十日内支付）。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费675元减半收取为337.5元，由原告岳黎负担。反诉案件受理费6568元减半收取为3284元，由被告袁茹负担1970元，由原告岳黎负担1314元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长 和 灿 英人民陪审员 和 如 军人民陪审员 和 秋 欣二〇一九年十二月十日书 记 员 松娜那丛【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。