西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初881号 原告（反诉被告）：苏军，男，1987年3月17日出生，汉族。 委托诉讼代理人：陈希阳，陕西本康律师事务所律师。 被告（反诉原告）：彭伟健，男，1971年4月4日出生，汉族。 委托诉讼代理人：王宇峰，男，西安市新城区148法律服务所法律工作者，住该所。 原告苏军（反诉被告，以下简称原告）与被告（反诉原告，以下简称被告）彭伟健房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏军及其委托诉讼代理人陈希洋、被告彭伟健的委托诉讼代理人王宇峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告苏军向本院提出诉讼请求：1、确认被告于2018年12月6日发送的《通知函》不发生解除合同效力。2、判令被告继续履行2018年11月13日签订的《西安市二手房买卖合同》以及2018年11月13日签订的《西安市存量房买卖合同》，配合原告指定的第三人姬鹏程办理资金监管开户手续后将已收取的定金及房款共52万元存入资金监管账户，并将房屋过户至姬鹏程名下。3、判令立即向原告交付房屋，并支付逾期交房违约金（自2018年7月17日起按房屋总价款万分之五/日支付至实际交房之日止），截止2018年12月14日暂计138380元。4、判令被告承担原告因本案产生的律师费2万元，并承担本案诉讼费、保全费、保全担保费。原告诉称，原、被告在2018年5月17日签订《西安市二手房买卖合同》，原告购买被告位于西安市未央区太华北路XX幢XXXX室（永敏路龙湖枫香庭XX幢XX单元XXX室）房屋一套。约定房屋总价款187万元，原告于2018年6月17日向被告支付定金10万元，被告应于资金监管当日将该笔款项存至房地局指定监管账户，过户前支付首期房款75万元，尾款112万元原告向银行申请按揭贷款。房屋交付日期为2018年7月16日之前，办理过户手续之前，原告可将房屋登记至原告指定的第三方名下。原告分别于2018年5月17日支付定金10万元、7月3日支付购房款32万元、8月23日支付购房款10万元。2018年11月4日，双方签订《补充协议》，约定原告在一个月时间内即2018年12月4日前将房屋尾款135万元全部交付给被告。因原告户籍所在地转出限制，经双方协商一致，原告遂决定将房屋登记至表弟姬鹏程名下，被告与姬鹏程于2018年11月13日办理了网签合同。姬鹏程的银行贷款审批已于2018年11月22日通过，按照资金监管的要求，需对交易资金进行全额监管，原告遂通知被告一并办理监管手续并要求其将已收取的定金及房款52万元转入监管账户，原告再转入5万元，银行即可放款。但被告不予配合。至2018年12月6日，被告向原告发送《通知函》，告知原告解除双方签订的《二手房买卖合同》，并拟另行出售该房产。原告认为双方签订的《西安市二手房买卖合同》合法有效。《补充协议》签订后，因被告拒绝办理资金监管并将已收取的房款转入监管账户，原告迫于无奈，只好另筹资金。被告向原告发函之日，并未发生合同解除事由，所以，被告发出的《通知函》不发生合同解除效力。被告未按照合同约定交付房屋，已构成违约，原告有权要求被告承担违约责任。被告单方解除合同，无法律及合同约定，原告有权要求被告继续履行合同并承担逾期交房的违约金，因原告违约，给双方造成的损失应由被告承担。 被告彭伟健辩称，双方在2018年5月17日签订《西安市二手房买卖合同》属实。由于原告一再违约，所以双方又签订了补充协议，但原告仍未如约履行。原告不具备购房资格，也没有如约将首付款交给被告。本案缺失一个被告即被告彭伟健之妻黄伟丽和中介公司。原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当驳回原告的诉讼请求。另外，涉案房屋履行期间，被告已经和案外人姬鹏程另外形成了一个买卖合同，涉及的是同一幢房屋，被告已经和原告无法履行合同，已经和原告提出了终止合同。现被告当庭提出反诉，请求：1、依法确认原、被告之间的合同解除，由原告向被告承担违约金60万元及利息2万元。2、本案诉讼费由原告承担。 经审理查明，2018年5月17日，原、被告签订《西安市二手房买卖合同》，约定被告将其所有的坐落于西安市未央区永敏路龙湖枫香庭XX幢XX单元XXXX室房屋一套（面积：117.82㎡）出售给原告，售价187万元；定金10万元，原告在2018年6月17日付给被告，被告于资金监管当日存至房地局指定监管账户；首付款75万元被告于过户之前支付，尾款112万元由原告申请按揭；被告在2018年7月16日之前将房屋交给原告；在原告贷款申请审核通过通过后5个工作日内过户；本合同签订后，若甲、乙双方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金60万元给守约方，违约方还应赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等；在办理过户手续之前，乙方可将房屋写到乙方指定的第三人名下（或乙方可将房屋转让给第三方）；等等。合同签订后，原告先后于2018年5月17日支付定金10万元、7月3日支付购房款32万元、8月23日支付购房款10万元。2018年11月4日，原、被告签订《补充协议》，约定：依据2018年5月17日甲乙双方签订关于龙湖枫香庭1号楼1单元1002室房屋出售协议，乙方未履行协议，现甲方对乙方约定如下：1、乙方在一个月时间将房屋尾款135万全部交付甲方。2、在这一个月时间内，（2018.11.04～2018年12月4日），网签时间可以拖后，甲方不得将房屋出售给第三人。3、甲乙双方不得违反以上约定，如有违反视为违约。甲乙双方遵守原购房合同约定违约责任，如有违约，按原购房合同违约责任处理，甲方有权收回房屋，乙方并赔偿违约金60万。4、乙方自行解决按揭手续。5、如果乙方在2018。11.19日前付全款给甲方，乙方不承担甲方贷款所产生的利息，若乙方在2018.11日前未付全款，则支付甲方2万利息。至2018.12.04日为止。2019年11月13日，被告与案外人姬鹏程签订《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》，约定以相同价位将涉案房产出售给案外人姬鹏程，并约定买方应将首付款57万元存入监管账户，剩余130万元向贷款申请贷款，同时委托贷款机构将贷款转入监管账户。2018年12月6日，被告通过微信向原告发送解除《二手房买卖房屋合同》的通知函，以经多次催促，原告仍未按照合同履行为由，通知原告解除双方在2017年5月17日签订的《西安市二手房买卖合同》。原告收到后，双方通过微信交涉，原告要求被告在同年12月12日前全额付款支付至其账户，并承担部分违约金，否则手续延后。原告同意补偿2万元，但要求被告配合开设资金监管账户。2018年12月13日，原告通过微信告知被告，手续资金已经办妥，要求次日一起去办理监管账户。但遭到拒绝。原告遂于2018年12月12日回函称：1、合同解除条件尚未成就，通知函不发生合同解除效力。2、由于被告不配合履行资金监管账户付款义务，导致原告未能如期支付尾款，若被告继续不予配合，扩大损失部分由被告自行承担。3、被告未按约定交付房屋已构成违约。因双方未能形成一致意见，原告遂于2019年1月2日向本院提出保全申请，将涉案房屋进行查封，并于2019年1月12日向本院提起诉讼，请求如前。诉讼中，原告提交了案外人姬鹏程出具的《情况说明》，证明其作为苏军指定的第三方，并于2018年11月13日和彭伟健办理了涉案房屋的网签手续和按揭贷款手续。被告对原告提交的证据，除《补充协议》双方认可内容一致但原告提交的协议无中介方盖章，故双方均不认可对方出具的协议和有关案外人姬鹏程出具的情况说明外，其余证据部分的真实性没有异议。被告当庭提出反诉，请求：1、依法确认原被告之间的合同解除，由原告向被告承担违约金60万元及利息2万元。2、本案诉讼费由原告承担。庭审中，因当事人各持己见，致调解未果。 上述事实，有《西安市二手房买卖合同》、《补充协议》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《情况说明》、通知函、证人证言及当事人陈述等在卷佐证。 本院认为，合同是平等主体的当事人设立、变更、终止相互之间权利义务的协议。依法成立的合同，受法律保护。本案中，确认合同效力纠纷和合同履行期间的纠纷属于不同法律关系，本应分案处理，但双方当事人在本院释明后均坚持各自的诉讼请求，考虑到民事诉讼的基本原则和本案的实际情况，故本院对两项不同的诉讼请求一并处理。原、被告签订的《西安市二手房买卖合同》出于当事人自愿，不违反法律规定，属有效合同，双方当事人应如约履行。在该合同履行过程中，因原告未及时如约支付购房款的原因，致使合同的履行受到阻滞，对此，原告应承担违约责任。双方签订的补充合同，虽然原告方提交的文本没有中介方盖章，但其内容一致，且有双方当事人签字，表明该补充协议系双方当事人的一致意思表示。该补充协议对双方所签的《西安市二手房买卖合同》中有关付款时间及方式等内容进行了部分变更，但并未改变原合同的根本内容，故补充协议属于《西安市二手房买卖合同》的有效组成部分。《西安市二手房买卖合同》和补充协议的约定，对当事人均有法律拘束力。两者内容如有差异，应以变更后的内容为准。原告在约定的时间内仍未履行义务，再次违反约定，被告要求解除合同并无不当。被告在补充协议约定的付款期限届满后，向原告发出解除合同的通知书，明确表明了拒绝继续履行合同的意思表示，原告在合理期限内回函要求继续履行合同，属于双方在双方合同履行期间因原告违约后，就违约后果进行的磋商过程，双方的行为亦无不当。双方在《西安市二手房买卖合同》中约定，“若乙方未能按照约定向甲方交付房款，逾期超过30日，则甲方有权主张解除本合同”，而被告提出解除函的日期仍在双方约定的最终付款之内，其合同解除权的效力尚处于待定状态，故原告请求确认被告于2018年12月6日发送的《通知函》不发生解除效力之诉讼请求，依法应予支持。被告请求确认原、被告之间的合同已经解除的反诉请求，本院不予支持。被告在其合同解除权尚未生效的情况下，即以实际行为明确表示了其拒绝履行合同，属于违约行为，亦应承担违约责任。现因双方均有违约行为，导致双方交易目的无法实现，故原告要求判令被告继续履行2018年11月13日签订的《西安市二手房买卖合同》以及2018年11月13日签订的《西安市存量房买卖合同》，配合原告指定的第三人姬鹏程办理资金监管开户手续后将已收取的定金及房款共52万元存入资金监管账户，并将房屋过户至姬鹏程名下、判令立即向原告交付房屋，并支付逾期交房违约金以及判令被告承担原告因本案产生的律师费、保全费、保全担保费之诉讼请求和被告请求确认原、被告之间的合同解除，由原告向被告承担违约金60万元及利息2万元的反诉请求，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第七十七条、第九十四条、第九十六条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、确认被告（反诉原告）彭伟健于2018年12月6日向原告（反诉被告）苏军发送的《通知函》不发生解除合同效力。 二、驳回原告（反诉被告）苏军其余诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）彭伟健的反诉请求。 本诉案件受理费21630元、保全费5000元，原告均已预交，现由原告承担25000元，被告承担1630元，被告承担部分连同上述应付款项一并付给原告。反诉案件受理费10815元，被告已预交，现由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  孙勇安 人民陪审员  强晓晨 人民陪审员  王巧娥 二〇一九年十二月三日 书 记 员  蔡 璐