广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂0923民初3250号 原告：陈丹琼，女，1986年5月20日出生，汉族，住博白县。 原告：叶盛茂，男，1986年4月13日出生，汉族，住博白县。 两原告共同委托诉讼代理人：梁振武，广西方园律师事务所律师。 被告：博白县嘉馨房地产开发有限公司，住所地博白县博白镇南城路**，统一社会信用代码：91450923779149529E。 法定代表人：张志强，总经理。 委托诉讼代理人：王腾顺，博白县法律服务所法律工作者。 原告陈丹琼、叶盛茂诉被告博白县嘉馨房地产开发有限公司（以下简称嘉馨公司）商品房预售合同纠纷一案,本院于2019年11月25日受理后,依法由审判员吴华杰适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。书记员张艺玲担任法庭记录。原告的共同委托诉讼代理人梁振武,被告的委托诉讼代理人王腾顺到庭参加诉讼,本案现已审理终结。 原告陈丹琼、叶盛茂向本院提出诉讼请求:1、判令被告在判决书生效十日内向博白县不动产登记中心提供完毕第3栋1单元1002号房（下称涉案房屋）办理不动产权证登记备案的所需材料，并在判决书生效30日内为原告办理取得涉案房屋的不动产权证；2、判令被告赔偿原告因被告逾期未向博白县不动产登记中心提供涉案房屋不动产权登记备案所需材料的违约行为和因被告的违约行为致使原告逾期不能取得涉案房屋的不动产权证违约金14321元（违约金的计算方法：总房价款358017.92×4%=14321元，4%为违约金的比例）；3、判令被告在判决书生效十日内为涉案房屋安装由博白县水电部门抄表、收费到户并与水电部门贸易结算的水表、电表，即一户一表，水表、电表安装费用由被告承担。如被告原已安装的一户一表不是由博白县水电部门抄表、收费到户并与水电部门贸易结算的水表、电表，由被告进行整改，整改产生的费用由被告承担；4、判令被告拆除名仕公馆小区1#、2#、3#、5#楼的违法建筑，恢复到原规划部门批复的总平面图的要求；5、判令被告按规划部门批复的总平面图要求建设和开启名仕公馆小区原已规划的东门；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年12月7日原告与被告签订了《商品房买卖合同》约定：1、原告购买由被告开发的名仕公馆小区第3栋1单元1002号房,建筑面积为117平方米;2、总房价款为367375元,原告以按揭方式购买，先支付总房价款的30%,剩余房款的70%由原告向银行申请按揭；3、被告应在2015年8月30日前向原告交付符合合同约定的房屋；4、被告应当在涉案房屋交付使用后的360日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,如因被告责任,造成原告不能在规定期限内取得房产权属证书的,被告应向原告支付已付房价款的0.3%的违约金。同日,原告与被告还签订了附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六及承诺书，其中附件三第11条约定:水电:水到厨房或公卫,每户一水表,并安装一只给水龙头,其余分支管由住户二次装修时自理;电接至户内入户门边配电箱,每户一电表,户内电线及安装由买受人自理。涉案的《商品房买卖合同》及附件、承诺书签订之后,原告已按约定支付了购房首付款及向银行申请按揭贷款,按揭贷款也已到达被告的账户。2016年6月28日,被告向原告出具了发票,原告支付的涉案房屋总价款为358017.92元（实测房屋面积为114.02平方米，每平方米为3139.96元）。2015年10月27日，被告向原告发出了入伙通知书,要求原告于2015年10月31日到名仕公馆办理入伙手续。原告按要求于2015年10月31日办理了入伙手续。但原告自2015年10月31日办理入伙手续到现在,被告一直未能为原告办理涉案房屋的不动产权证。为此,原告和部分业主于2018年3月18日向被告送达了《关于催促开发商办理不动产权证告知书》,被告的法定代表人张志强收到该告知书并签名,但被告并未解决告知书中的诉求。2018年4月8日原告和部分业主为此向博白县委和博白县人民政府信访,但博白县委和博白县政府并未答复。2018年7月30日,原告和部分业主向被告送达了《名仕公馆小区维护合法权益告知书》,但被告仍未解决该告知书中的业主诉求。2019年6月10日原告及小区业主向名仕公馆小区的物业管理公司和被告送达了《名仕公馆小区维护合法权益告知书》,泽坤公司的工作人员吴光宁收到了该合法权益告知书。2019年6月3日,博白县自然资源局针对博白县信访局就名仕公馆的业主信访的来文作出书面答复,答复称博白县不动产登记中心至今未接到任何名仕公馆小区业主办理不动产权证的申请。据了解,名仕公馆小区尚未取得住建局颁发的建设工程规划验收合格证和建设工程竣工验收备案表,所以无法向博白县不动产登记中心提出申请。2019年6月20日,博白县自然资源局向小区业主项光辉作出《关于项光辉信访事项的答复意见书》,也作了上述答复。至此,原告才知道被告还未向博白县不动产权登记中心提供办理涉案房屋不动产权证备案的所需材料,致使涉案房屋不能办理不动产权证。从原告办理入伙手续至现在,已远远超过了《房屋买卖合同》第15条第1款约定的360日,被告已明显构成了违约。而且正是因为被告违约未向不动产登记部门提供备案登记材料,导致原告不能在法律规定的时间内取得涉案房屋的不动产权证,被告同样违反《房屋买卖合同》第15条第1款的约定，被告亦构成了违约。被告应当对上述违约行为承担违约责任。但该15条第1款第2项约定被告应当按已付房价款0.3%向原告支付违约金,明显过低,既不利于填补守约方原告的损失,也没有起到惩罚违约方被告的效果。同时,根据《房屋买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任的约定,如原告逾期付款违约,则原告须向被告支付按日计算的逾期应付款千分之二的违约金,如逾期超过15日后，被告有权解除合同,买受人按累计应付款的5%向被告支付违约金。比照上述合同条款的约定,原、被告违约应支付的违约金比例明显不对等,原、被告合同利益明显不平衡,对原告极不公平,已明显违反了民法的诚实信用、公平的原则。因此,原告认为按已付房款的0.3%比例的违约金太低,根据《合同法》第114条和《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条及广西壮族自治区高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件逾期办证违约责任若干问题的指导意见》第4条、第7条的规定,违约金应增加至按已付房款的4%的比例支付。2019年9月19日,博白县自然资源局作出了《关于对博白名仕公馆项目规划核实情况(规划指标)进行公示的公告》和《博白县自然资源局关于博白名仕公馆项目核实情况的意见》,根据上述两份文件原告得知,由于被告未按规划部门批复的总平面图要求进行建设,名仕公馆小区1#、2#、3#、5#楼存在违建,而且三率控制指标建设不符合规定,项目竣工规划验收不能通过,导致名仕公馆小区的业主均不能办理不动产登记。由于被告的上述违建行为,直接导致原告涉案房屋无法办理不动产权证,损害了原告的合法权益,因此原告请求人民法院判令拆除1#、2#、3#、5#楼违建部分,以使该项目能通过验收,原告的涉案房屋能办理不动产权属证书。根据被告售楼部的沙盘及住建局的规划,名仕公馆小区的东面应建有东门,而且东门能正常通行,方便小区业主的生活。但被告为了节省成本,不按售楼时的承诺及住建局的规划,没有将东门建设,已构成了违约。因此原告诉请人民法院判令被告按规划要求及原售楼时的承诺,建设东门并予以开放。原告在2018年3月18日已经向被告发《关于催促开发商办理不动产权证告知书》，被告的法定代表人张志强已经签收该告知书，本案的诉讼时效已经中断；2018年3月18日以后，原告连续不断向政府及相关职能部门提出不能办理不动产权证的问题，且政府及相关职能部门也作出了相应的回复，本案的诉讼时效没有超过法律规定。基于上述事实,原告认为被告存在诸多违约行为及违法行为,而且违约行为及违法行为已损害了原告的合法权益,原告根据《民事诉讼法》的规定,特向人民法院提起诉讼,请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告嘉馨公司辩称，请求判决驳回原告的全部诉讼请求；本案的诉讼费用由原告承担。原告请求被告支付违约金没有事实和法律依据，已超过了诉讼时效期间，应予驳回。原告按照已付房款4%计算请求支付违约金没有事实依据。涉案《商品房买卖合同》第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书，买受人不退房的，出卖人按已付房款的0.3%向买受人支付违约金。假如被告违约，也只能按该条款约定的0.3%计算违约金。被告不能按时提供不动产权登记备案所需材料的原因，是博白县房地产开发中的遗留问题，被告尚无法解决。被告已按《商品房买卖合同》附件三第11条约定为各户安装了一水表一电表，至于原告请求各户水表、电表在供水、供电公司单独入户，由供水、供电公司直接单独收取水电费的问题，合同没有约定，被告也没有收取原告单独入户等项目的任何费用。关于原告请求判令被告拆除名仕公馆小区1#、2#、3#、5#楼的违法建筑问题，该4栋楼有没有违章建筑暂且不提，不属本案的审理范围，原告的该项诉讼请求没有法律依据，应予驳回。关于原告请求判令被告按设计总平面图要求建设和开启名仕公馆小区东门的问题，规划部门批复的名仕公馆小区设计总平面图并没有建设开启小区东门的设计，有该总平面图证实。被告不同意原告该诉讼请求。 原告向本院出示以下证据：1、身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。2、博白县商品房买卖合同、附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六及承诺书，证明原告与被告签订了商品房买卖合同及附件、承诺书，合同及附件、承诺书约定了双方的权利、义务，以《商品房买卖合同》第十五条主张涉案违约金的合同依据，以附件三第11条主张一户一表权利，以《商品房买卖合同》第八条主张被告没有在约定期限内将符合工程竣工验收合格的房屋交付给原告；3、销售不动产统一发票（自开），证明原告向被告支付的总房价款358017.92元，被告已向原告出具了发票，原告已按合同约定履行了义务；4、入伙通知书，证明原告已按被告的入伙通知书办理了入伙手续；5、关于催促开发商办理不动产权证告知书、名仕公馆业主联名要求办理《不动产权证》请愿书及签名表（3页），证明2018年3月18日名仕公馆业主联名向被告送达了告知书，被告法定代表人张志强签收了该催促办理不动产权证的告知书，但未解决告知书的诉求。原告主张违约金的诉求没有超过法律的诉讼时效；6、名仕公馆小区请求解决不动产权证的事宜及附件商品房买卖合同（3页）、名仕公馆业主联名要求办理《不动产权证》请愿书及签名表（3页），证明2018年4月8日部分业主向博白县委和博白县人民政府信访，但未得到答复；7、名仕公馆小区维护合法权益告知书（2份），证明2018年7月30日及2019年6月1日分别向被告送达了告知书；8、博白县自然资源局来文答复（2份）、博白县自然资源局关于项光辉信访事项的答复意见书，证明博白县自然资源局于2018年5月31日及2019年6月3日对博白县信访局就名仕公馆的业主信访的来文作出书面答复，2019年6月20日对博白县信访局就原告信访作出书面答复。上述证据6-8，证明原告在2019年6月1日将告知书送达到司法所，明确要被告按房款交易5%赔偿违约金给原告，原告曾多次向相关部门提出违约金的主张；9、《博白县自然资源局关于对博白名仕公馆项目规划核实情况（规划指标）进行公示的公告》和《博白县自然资源局关于博白名仕公馆项目核实情况的意见》、名仕公馆工程项目竣工规划条件核实情况统计表、名仕公馆超建部位平面示意图，证明由于被告未按规划部门批复的总平面图要求进行建设，名仕公馆小区1#、2#、3#、5#楼存在违建，而且三率控制指标建设不符合规定，项目竣工规划验收不能通过，导致原告及其他业主均不能办理不动产权证；10、沙盘图片、规划图片、宣传广告图（3张），证明被告的沙盘图片、规划图片及宣传广告均设有东门。 被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据1三性没有异议；对证据2的合同及附件一至六及承诺书的真实性没有异议，对证明目的有异议，特别是后面增加的水、电装表的问题，按照合同约定的是每户一表，整个小区是一个大表，然后每家每户安装一个分表，水电部门对在物业处安装的总表进行抄表收费，每户交费到物业处由物业代交到水电部门；证据3的发票，原告没有提交原件，由法庭认定该发票的真实性；证据4的入伙通知书，对真实性无异议，正好可以证明原告起诉是超过诉讼时效的。原告签入伙通知书那一天就已经接收房屋了；证据5的诉讼时效由法院认定，被告方认为该证据与本案没有关联性，原告上访时并没有请求被告支付违约金；证据6、7、8、9是原告与政府之间的行为，与本案没有关联性；证据10没有事实依据，房屋施工应该按照政府部门批准的总平面设计图为准，原告要求开东门的问题，总平面设计图中并没有东门的设计。请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告向本院出示以下证据：1、被告《营业执照》副本，证明被告的主体资格；2、国有《土地许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《消防备案抽查结果公告》、《防雷装置验收意见书》，证明涉案工程合法，质量合格；3、《工程规划验收的请示》、《关于协调解决规划验收存在问题的请示》、《关于请求解决房地产历史遗留问题的请示》，证明被告与相关房地产开发公司多次书面请求县政府解决房地产历史遗留问题；4、名仕公馆小区总平面设计图，证明名仕公馆小区没有在东边建设开启东门的规划设计。 原告对被告的质证意见如下：对证据1的真实性由法院认定；对证据2的国有《土地许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》《消防备案抽查结果公告》、《防雷装置验收意见书》只能证明原告涉案小区具备合法建筑的基础，不能证明涉案房屋在内的其他房屋的质量是符合竣工验收标准的，被告没有提供相应的验收合格的书面材料，就证明涉案房屋没有达到《商品房买卖合同》约定的标准；对证据3被告没有按照合同约定将涉案房屋办理不动产权证所需材料在约定时间内交到不动产权中心，导致原告不能办理不动产权证，该证据没有任何的法律依据，是被告的违建行为导致涉案房屋不能验收合格；对证据4的证明目的有异议，被告当时销售房屋时的宣传图册上明确有注明是有东门的，是被告向原告作出的一个要约，这与设计图并不矛盾，被告也应当按照要约建设东门。 本院对当事人提交证据的认证意见:对双方无异议的证据,予以确认,作为定案依据。对有异议的证据，但其与本案具有关联性，可以作为参考依据，本院综合采用其证明作用。 本院经审理查明，2014年12月7日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：MSGG20140201）约定：第三条、原告购买由被告开发的名仕公馆小区第3栋1单元1002号房,建筑面积为117平方米;第四条、房屋单价为每平方米3139.96元，总房价款为367375元；第六条、原告以按揭方式购买，先支付总房价款的30%,剩余房款的70%由原告向银行申请按揭；第八条、被告应在2015年8月30日前向原告交付符合合同约定的房屋；第十五条、被告应当在涉案房屋交付使用后的360日内,将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案,如因被告责任,造成原告不能在规定期限内取得房产权属证书的,被告应向原告支付已付房价款的0.3%的违约金。同时,原告与被告就该合同签订了附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附加六及承诺书，其中附件三第11条约定:“水电:水到厨房或公卫,每户一水表,并安装一只给水龙头,其余分支管由住户二次装修时自理;电接至户内入户门边配电箱,每户一电表,户内电线及安装由买受人自理。水电开户费由买受人自理”。附件四第一条约定：“出卖人展示的模型及发布的宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及补充协议为准”。合同签订后,原告已按约定支付了购房支付款及向银行申请按揭贷款,按揭贷款也已到达被告的账户。2016年6月28日,被告向原告出具了发票,收到原告购买房屋总价款为358017.92元。 2015年10月27日，被告向原告发出一份《入伙通知书》,通知书第一条写明：“交房时间：2015年10月31日”。原告按要求于2015年10月31日办理了入伙手续。被告向原告交房后，至今未能为原告办理涉案房屋的不动产权证。2018年3月18日，原告和部分业主向被告送达《关于催促开发商办理不动产权证告知书》主张办理不动产权证的权利。2018年4月8日，原告和部分业主为要求被告办理不动产权证的事宜向博白县委、县人民政府信访。2018年7月30日,原告和部分业主向被告送达了《名仕公馆小区维护合法权益告知书》。2019年6月3日,博白县自然资源局针对博白县信访局就名仕公馆的业主信访的来文作出书面答复,答复称博白县不动产登记中心未接到涉案房屋办理不动产权证的申请。2019年6月10日原告及小区业主向名仕公馆小区的物业管理公司和被告送达了《名仕公馆小区维护合法权益告知书》，上诉请求未发现主张逾期违约金的请求。2019年6月20日,博白县自然资源局向涉案小区业主项光辉作出《关于项光辉信访事项的答复意见书》答复“博白不动产登记中心至今未接到任何名仕公馆小区业主的申请”。 另查明，涉案项目房产未通过验收合格，原告的涉案房屋未能办理不动产权属证书。被告嘉馨公司系经工商行政管理部门核准登记的有限责任公司，经营范围包括：房地产开发，建筑材料零售。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件一、附件二、附件三、附件四、附件五、附件六及承诺书是双方当事人的真实意思表示，没有发现法律规定无效的情形，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力，应当严格履行。当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据证明。 关于原告请求判令被告提供不动产权证登记备案材料为原告办理取得不动产权证问题。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第二款：“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。”的规定，办理房屋所有权证书属行政法调整，不属民事法律关系。所以，原告请求本院判令被告办理不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。本案中，被告依约有向房屋产权登记机关提供其应当报送资料备案的民事合同义务。所以，对原告请求判令被告向博白县不动产登记中心提供第3栋1单元1002号房办理不动产权证登记备案材料，符合合同的约定，本院予以支持。 关于原告请求因被告原因致使其不能取得不动产权证要求被告支付违约金的问题。原、被告已经对房屋进行了交付，但在法律规定的时间，因被告的原因，原告没有取得房屋产权证书。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：......；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；......。”的规定要求被告支付违约金，该请求符合上述司法解释规定的情形。原告与被告的交房时间为2015年10月31日，从当天起90日，即到2016年1月29日止，被告应当协助原告取得房屋权属证书，但期限届满原告未能取得。另根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。......”的规定，从2016年1月30日起，原告知道或应当知道其享有的债权请求权受到侵害，诉讼时效开始计算，到2019年1月30日止为该民事权利的保护时效内。原告于2019年11月19日提出保护该民事权利，已经超出诉讼时效的法律规定。原告提出关于催促开发商办理不动产权证告知书、名仕公馆业主联名要求办理《不动产权证》请愿书及签名表、名仕公馆小区请求解决不动产权证的事宜及附件商品房买卖合同、名仕公馆业主联名要求办理《不动产权证》请愿书及签名表、名仕公馆小区维护合法权益告知书、博白县自然资源局来文答复等证据意欲佐证该诉讼时效已经中断，应当重新计算，经本院核实，上述证据没有主张违约金的诉求，无法认定该诉讼时效中断。所以，对原告请求判令被告赔偿原告因被告的违约行为致使原告逾期不能取得涉案房屋不动产权证的违约金诉讼请求，本院不予支持；被告抗辩有事实法律依据，本院予以采纳。 关于原告请求判令被告安装“一户一表”问题。原告承认被告为其已经安装有电表、水表，并且能正常使用。原告现在提出的诉求是要由公共水电企业直接安装、计量、收费到户的水表、电表，并要被告承担费用。根据原、被告双方的《商品房买卖合同》附件三第11条：“水电：水到厨房或公卫、每户一水表，并安装一只给水龙头，其余分支管由住户二次装修时自理；电接至户内入户门边配电箱，每户一电表，户内电线及安装由买受人自理。水电开户费用由买受人自理。”的约定审查，该约定没有明确是公共水电企业的一户一表，原告对其理解应当提供证据证明。但从该约定最后一句话的表述可以理解为：申请公共水电企业的一户一表，则原告应当另行承担水电的开户费用，现在，原告又没有证据证明其已经支付了水电的开户费用，为此，原告应当承担举证不能的诉讼后果。对原告该诉讼请求，本院不予支持。 关于原告请求判令被告拆除名仕公馆小区1#、2#、3#、5#楼的违法建筑，恢复到原规划部门批复的总平面图的问题。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”的规定，原告该诉求并非民事诉讼调整的范围，本院不予支持。 原告请求判令被告按规划部门批复的总平面图要求建设和开启名仕公馆小区原已规划东门的问题。原告提供的称为“规划部门批复的总平面图”，未能充分证明与现状的区别，也未发现明显存在东面的设计，应承担举证不能的法律后果。原告提供的沙盘图片、宣传广告图，虽能看到有门等景物，但根据原、被告的合同附件四第一条：“出卖人展示的模型及发布的宣传资料等仅供参考，不作为具体承诺，双方关于商品房买卖的全部权利义务及装修标准等均以合同及补充协议为准”的约定，即使存在有东门的宣传资料，被告依约也不承担合同义务。为此，对原告该诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第二条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告博白县嘉馨房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向博白县不动产登记中心提供博白县博白镇名仕公馆小区第2栋1单元502号房不动产权证登记的备案所需材料。 二、驳回陈丹琼、叶盛茂的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取为79元，原告已经预交79元，由原告陈丹琼、叶盛茂负担69元，被告博白县嘉馨房地产开发有限公司负担10元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 当事人如不服本判决,可以自收到判决书之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状;并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 吴华杰 二〇一九年十二月二十五日 法官助理 管青龙 书 记 员 张艺玲