广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3880号上诉人（原审被告）：苏结敏，男，1984年2月7日出生，汉族，住广东省高要市***********。公民身份号码：441************014。委托诉讼代理人：杨创铄，系广东奔犇律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘坚，系广东奔犇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：开平市长沙区三江实业开发公司，住所地：广东省开平市*****。法定代表人：谭建军，系该公司经理。委托诉讼代理人：林祺祥，系广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁炜俊，系广东风采新纪元律师事务所律师。上诉人苏结敏因与被上诉人开平市长沙区三江实业开发公司（以下简称“三江公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初3419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏结敏上诉请求：1、请求改判驳回三江公司的全部诉讼请求或将本案发回重审；2、请求判令三江公司承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：一、诸多关键事实认定不清。1、遗漏认定案涉土地发布招租广告、签订《土地租赁合同》及《补充协议书》等行为均是开平市长沙街三江社区*民委员会（以下简称“三江居委会”）通过召开党员、村长、村民代表大会作出决定的事实。本案中，三江居委会与三江公司之间的关系、三江公司对外的决定是如何作出的、三江公司对外的行为如何实施的是关键事实，对认定三江公司是否作出了苏结敏可以缓交租金的意思表示有重大影响。根据签订租赁合同时三江公司移交的合同附件可以看出，三江公司作出发布招租广告、签订《土地租赁合同》、签订《补充协议》均是由三江居委会召开党员、村长、村民代表大会作出的。并且三江公司将该会议决定作为《土地租赁合同》、《补充协议》的附件交给苏结敏，说明三江公司是认可村民代表大会可以代三江公司对外行使作出意思表示的权利。但一审对此关键事实遗漏认定。2、遗漏认定三江公司的全部组成人员（包括法定代表人）均参与了村民代表大会并签名确认决议的事实。案涉土地为三江居委会的集体财产，三江公司是为了持有、管理集体财产而设立的集体所有制企业。故日常经营中，三江公司的组成人员与居民委员会的组成人员是一致的，且三江公司的法定代表人由村主任陈某担任。在案涉调取的村民代表大会决议中，三江公司全部组成人员包括法定代表人均出席并同意了关于出租案涉土地事宜的决议。前述事实对认定该决议是否能代表三江公司意思表示具有重大影响，但一审遗漏认定。3、遗漏认定三江公司现任的法定代表人未参与案涉土地租赁的相关事宜，且确认相关的文件资料全部被公安机关、监察委等搜走未归还的事实。三江公司的委托诉讼代理人在庭审中确认，三江公司原所有工作人员均因涉嫌刑事案件被羁押，现任工作人员、负责人不清楚案涉土地的出租事宜。且在本案中不能提供《土地租赁合同》等证据的原件，其称相关的资料已经被公安机关、监察委等部门搜走暂未归还。换言之，三江公司现负责人、委托诉讼代理人均不清楚是否做出过允许苏结敏缓交租金的意思表示并签订了相关的补充协议。在此情况下，一审法院依职权调取刑事案卷中的表决材料和被羁押人员（三江公司原员工）的证言非常必要。但一审对此亦遗漏并机械认定苏结敏不提供相关证据承担不利后果。4、案涉《土地租赁合同》约定土地的出租用途为建设酒店。但事实上规划为住宅用地，不能用于酒店等商业用途。三江公司的行为导致了土地出租后长时间不能投入使用的现状。前述事实对于认定三江公司是否存在违约行为，苏结敏是否需要支付2018年5月份之后的租金具有重大影响。5、遗漏认定苏结敏与三江公司约定基建期无需支付租金的事实。《土地租赁合同》约定，基建期无需支付租金。后苏结敏与三江公司又在《补充协议》中约定延长基建期2年（即至2019年12月31日）。此事实对认定苏结敏是否存在逾期交租违约有重大影响，但一审遗漏认定。二、适用法律错误。一审适用《民事诉讼法》第六十四条第一款认为苏结敏有提供证据的责任但无法提证据，故判决承担败诉后果。但该条第二款明确规定了在当事人因客观原因无法收集相关证据的时候，人民法院应当调查收集。本案中，不是没有证据证明苏结敏所主张的事实，而是该证据因存放在刑事案卷中、相关经手人被刑事羁押无法取得。并且苏结敏在诉讼中，多次通过书面、口头的方式申请依职权调取前述相关证据，但一审没有调查及调取证据。在此情况下，应当适用该条第二款。一审存在适用法律错误的情形，直接导致本案出现关键事实不清、程序错误的问题。三、审判程序错误。苏结敏一审中曾向一审法院提出调取刑事案卷中的表决材料、经手人员证言等证据。但一审法院没有依法对此进行调查并调取相关证据，径行依照三江公司的主张作出了判决，违反了《民事诉讼法》第六十四条第二款规定，属严重程序违法。且导致苏结敏的诉讼权利严重受损，本案基本事实未能查清。恳请二审纠正。综上，一审违反法定程序，关键事实遗漏认定，且存在重大不合理的情况下以苏结敏不能提供证据为由作出判决。本案事实相对复杂，却适用简易程序审理，恳请二审纠正。三江公司辩称，第一，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。第二，苏结敏应承担举证不能的不利后果。苏结敏称其曾与三江公司就延迟交付租金事项签订过补充协议，但却未能提供相应的证据证明。根据法律规定，苏结敏应当提供证据证明该补充协议的成立和存在，但是苏结敏至今未能对其上诉主张提供证据加以证明，而且三江公司目前也确实没有发现前任管理人员与苏结敏签订有关暂缓支付租金的文档或资料，因此一审法院根据现有的证据作出判决并不存在事实认定不清的错误。第三，本案事实清楚，权利义务关系明确，一审法院适用简易程序审理并无不当。第四，三江公司请求二审对一审法院关于诉讼费负担的决定作出调整。本案中，一审判决支持三江公司绝大部分的诉讼请求，苏结敏几乎全部败诉。而根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条的规定，诉讼费用应当由败诉方负担，但是一审判决却决定由三江公司承担大部分，明显违反上述规定，请求二审予以调整。综上，苏结敏的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求驳回上诉并依法调整一审案件受理费负担比例。三江公司向一审法院起诉请求：1、判决解除三江公司与苏结敏于2016年12月30日签订的《土地租赁合同》，苏结敏缴交的合同保证金500000元归三江公司所有。（上述合同总价值为53074607.52元）。2、判决苏结敏支付从2018年5月起至上述《土地租赁合同》解除之日止的租金1149672元（租金暂计算至2019年8月1日）给三江公司，以及支付违约金1149672元给三江公司（违约金以苏结敏每期逾期支付的租金为基数，按照每日千分之五的标准从每期租金逾期支付之日起计至全部租金清偿之日止，以苏结敏拖欠的租金为限）。3、判决苏结敏于上述《土地租赁合同》解除之日返还位于开平市********边的土地（以下简称涉案土地）给三江公司（土地价值约1500万）。4、本案诉讼费由苏结敏承担。一审法院认定事实：2016年11月19日，三江公司发布“诚招土地合作商”、“地皮招租”广告，向社会各界人士招商、招租。2016年12月30日，三江公司与苏结敏签订《土地租赁合同》。约定承租三江公司名下涉案土地[不动产登记证号为：开府国用（2012）第01769号]，土地面积为9580.6平方米，土地性质为城镇住宅用地。合同约定租赁期限四十年，自2018年1月1日起至2058年12月31日止，基建期一年，自2017年1月1日起至2017年12月31日止。基建期满后，无论承租方工程建设是否竣工开业，必须遂月交付租赁费，租赁费分阶段递增收取，2018年1月1日至2020年12月31日期间每月租赁费按每平方米8元计，以后每三年在上期租赁费的基础上递增8%，租赁费递增年度至2039年12月31日止，2040年1月1日起至2058年12月31日止，每月租赁费按每平方米13元计。合同约定签订合同时，苏结敏应向三江公司支付合同保证金500000元，苏结敏必须先交纳租赁费再使用租赁物，苏结敏要在每月5日前缴清当月的租赁费，逾期支付租赁费，则应向三江公司每天支付滞纳金千分之五，若逾期十天支付租赁费，苏结敏已是违约，三江公司有权解除（终止）本合同并收回租赁物，合同保证金不予退回给苏结敏，同时追究苏结敏相关的责任。合同签订后，三江公司依约向苏结敏交付了涉案土地，苏结敏依约支付了500000元合同保证金。2017年12月10日，苏结敏向三江公司提交《关于延长项目建设期的申请报告》，申请延长土地建设期两年，试营业期三年。2018年1月3日，三江公司、苏结敏签订了《西园村北边地块补充协议书》，该协议书载明，涉案土地因土地性质用途为城镇住宅用地，不能作为商业用途使用，且属租赁性质，苏结敏不得进行商品房买卖，而苏结敏拟建酒店项目，导致报建方案多次被否决，报建手续未能审批，土地未能使用。苏结敏调整规划，先按住宅起建，后进行酒店工程申请改建，按规划投资约一亿元，分两期共建永久性中高层建筑物33000多平方米的《裕江新苑》项目。因苏结敏提出延长项目建设期，延长土地建设期两年，试营业期三年，共增加五年的期限，增加五年的期限所有租金和租金递增严格按照原合同执行。三江公司结合实际情况，经两委研究后同意苏结敏的申请，于2017年12月26日召开党员、村长、村民代表大会，表决通过了苏结敏申请延长项目建设期的方案。方案通过后，三江公司同意苏结敏按照原合同条款继续履行两年的建设期、三年的试营业期，有效期及原合同期即由2018年1月1日至2063年12月31日（合共45年）。租金和租金递增必须按照三江公司合同条款执行，苏结敏如有违反原合同条款的，三江公司有权解除该协议书。该协议不随居委会及三江实业开发公司人员变动而变化，在执行过程，双方严格遵守执行上述条款。三江公司以苏结敏从2018年5月开始拖欠租金构成违约为由诉至一审法院，遂成本诉。另查明，2019年8月14日，苏结敏收到一审法院送达的起诉状副本，诉讼当事人须知，举证通知书，当事人诉讼权利、义务、诉讼活动规则，授权委托书，地址确认书，证据清单，应诉通知书，传票等法律文书。一审法院判决：一、三江公司与苏结敏签订的《土地租赁合同》于2019年8月14日解除，苏结敏缴纳的合同保证金500000元归三江公司所有；二、苏结敏应自判决生效之日起十日内将位于开平市********边的土地归还给三江公司；三、苏结敏应自判决生效之日起十日内支付租金1149672元、违约金172450.8元给三江公司；四、驳回三江公司的其他诉讼请求。一审案件受理费153586.52元，由三江公司负担148314元，苏结敏负担5272.52元。二审中，三江公司没有提交新的证据。苏结敏提交了胡某、胡某2的书面证言两份，拟证明苏结敏曾与三江公司签订关于缓交租金的补充协议的事实。三江公司认为该两份书面证言的取得在程序上不合法，两份证言显然是在是打印好再签字，且部分内容没有其他相应的证据支持，故不同意质证。本院经审查认为，该两份书面证言所证明的内容，没有其他证据予以佐证，本院不予采纳。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案案由应为土地租赁合同纠纷，一审法院确定为租赁合同纠纷有欠贴切，本院予以调整。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院在二审中仅围绕苏结敏的上诉请求进行审查，对于各方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于合同效力问题。合同效力属于人民法院依职权审查的范围，不受当事人诉讼请求的限制。经查，三江公司与苏结敏于2016年12月30日签订《土地租赁合同》约定的租赁期限为四十年，自2018年1月1日起至2058年12月31日止；于2018年1月3日签订的《西园村北边地块补充协议书》变更租赁期限为四十五年，自2018年1月1日起至2063年12月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款关于“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，双方所约定四十五年租赁期限中超过二十年的部分应为无效。其余合同内容系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规，合法有效。一审判决对合同效力的认定部分不当，本院予以纠正。关于一审判决是否存在遗漏重要事实的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。”苏结敏认为三江居委会、三江公司存在同意其缓交租金的事实，属于对合同关系变更事实的主张，应承担相关事实的举证证明责任。首先，关于三江居委会是否存在同意苏结敏缓交租金至2019年12月31日事实的问题。经查，三江居委会为三江公司的股东。三江居委会按照基层群众性自治组织议事规则就涉及集体利益重大问题所作决议属于股东决议，但股东决议不调整公司与第三人之间的关系，对外并不能替代公司行为。根据合同的相对性，三江居委会并非案涉租赁合同及补充协议的相对一方，故即使三江居委会作出了准许苏结敏缓交租金的决议，相应决议对外并不能发生法律效力，在三江公司未作出公司行为与苏结敏签订书面补充协议的情况下，本案不能认定三江公司与苏结敏已就缓交租金达成合议。故此，一审法院对三江公司调查取证申请不予准许并无不当。至于苏结敏二审庭询中提及已与三江公司签订了第二次补充协议的事实，因苏结敏属于协议一方，其未能举证证明该事实，应承担不利后果。其次，关于三江公司是否存在违约的事实。三江公司虽然在招租公告及《土地租赁合同》中写明出租土地可用于建设公寓、酒店等，但招租公告以及《土地租赁合同》中亦明确苏结敏在租赁期内应按照建设规划许可证要求进行建设。结合苏结敏于2017年12月10日向三江公司提交的《关于延长项目建设期的申请报告》内容以及双方于2018年1月3日签订的《西园村北边地块补充协议书》约定内容可知，案涉出租土地可用于建设公寓、酒店等的前提是土地用途经审批由住宅用地变更为商住用地，对此苏结敏也是明知的。《土地租赁合同》以及《西园村北边地块补充协议书》中均无明确约定三江公司应就案涉出租土地不能用于建设公寓、酒店等后果承担违约责任。据此，苏结敏认为三江公司存在违约行为的主张，没有合同依据，本院不予支持。再次，一审法院就本案举证责任分配并无不当，本案适用简易程序审理亦无不当，苏结敏关于一审存在程序错误的主张没有依据。关于一审判决相应判项是否适当的问题。首先，关于合同解除、交还土地部分。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。苏结敏未按双方协议缴纳租金已构成违约，三江公司依案涉《土地租赁合同》第四条第3款“乙方（苏结敏）若逾期十天支付租赁费，乙方已是违约，甲方有权解除（终止）本合同并收回租赁物”的约定，行使合同解除权，诉请解除《土地租赁合同》并交还出租土地，一审法院予以支持合法有据，本院予以确认。其次，关于应支付租金、违约金部分。经审查，一审法院对苏结敏应付拖欠租金计算符合双方合同约定，本院予以确认。对于应付违约金，一审法院基于违约金补偿性为主的性质及双方合同约定的违约金标准过高的事实等，酌定苏结敏按欠缴租金总额的15%即172450.8元支付违约金，公平合理，且三江公司未上诉，本院予以确认。再次，关于500000元合同保证金的归属。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条关于“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，合同一方一并主张违约定金与违约金的，不宜同时予以支持。本案中，根据《土地租赁合同》第四条第1款中“若乙方（苏结敏）违约导致合同解除或乙方提前解除合同，合同保证金归甲方所有”的约定，案涉500000元合同保证金性质为违约定金。因三江公司就苏结敏违约所造成的损失主要表现为应收租金的利息损失，在一审判决已判定苏结敏应支付违约金172450.8元以及三江公司未能举证证明其尚有其他损失的情况下，该500000元合同保证金不宜归三江公司所有，应退回给苏结敏。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条中关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行”的规定，因合同解除后的后果法律有明确规定，且本案亦符合法定抵销的条件，为避免当事人诉累，三江公司应退还的500000元合同保证金在苏结敏应付租金中予以抵销，据此，本院对苏结敏应支付的租金调整为649672元（1149672元-500000元）。关于一审案件受理费的问题。关于三江公司答辩称一审关于案件受理费部分处理不当的问题，依照《诉讼费用交纳办法》第二十九条中关于“诉讼费用由败诉方负担,胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的,人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定,诉讼费用负担属于人民法院根据案件情况决定的事项，且三江公司未就诉讼费负担与其他判项一并提起上诉，故一审法院对一审案件受理费部分的处理并无不当，本院予以确认。综上所述，苏结敏的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十六条、第二百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初3419号民事判决第二项；二、撤销广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初3419号民事判决第一项、第三项、第四项；三、开平市长沙区三江实业开发公司与苏结敏签订的《土地租赁合同》于2019年8月14日解除；三、苏结敏应自本判决生效之日起十日内支付租金649672元、违约金172450.8元给开平市长沙区三江实业开发公司；四、驳回开平市长沙区三江实业开发公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费仍按一审判决负担。二审案件受理费21199.1元（上诉人苏结敏已预交），由上诉人苏结敏负担15381.96元，开平市长沙区三江实业开发公司负担5817.14元。上诉人苏结敏多预交的5817.14元由本院予以退回，开平市长沙区三江实业开发公司应向本院补缴二审案件受理费5817.14元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年十二月二十七日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华