广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初4095号 原告：刘某某，男，XXXX年XX月XX日出生，汉族，住湖南省祁东县。 委托诉讼代理人：山某某，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨某某，北京市惠诚（东莞）律师事务所实习律师。 被告：临桂某某房地产开发有限公司，住所地：临桂区临桂镇机场路北侧。 法定代表人：杨某某，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄某某，广西君健律师事务律师。 原告刘某某与被告临桂某某房地产开发有限公司（以下简称被告某某公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告刘某某的委托诉讼代理人山某某，被告某某公司的委托诉讼代理人黄某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘某某向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告双倍返还原告购房定金款20000元；2、请求判决被告赔偿原告经济损失50000元；以上合计为70000元。3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告于2017年6月5日签订了《某某国际认购协议书》，协议书约定：原告向被告认购位于桂林市临桂区北侧《某某国际》小区*栋***号的房屋一套，该房屋预测建筑面积为114.98平方米，认购总价为336431元，协议书签订后，原告依约向被告支付了10000元购房定金。然而，近日被告却突然单方面提出上涨售房价的要求，称要以精装房标准交付每平方米涨价2000元方与原告签订《商品房买卖合同》，原告表示强烈的反对，坚持要求履行《某某国际认购协议书》，但被告在原告不同意涨价的前提下，不仅拒绝履行《某某国际认购协议书》，还在原告等人不同意的前提下，把小区内的部分已经签订《某某国际认购协议书》房屋出售给了第三人，其余签订了协议的房屋也在出售之中，原告认为，自签约以来，其一直积极履行协议，从未违约，而被告却在没有合理依据的情况下上涨房价，且拒不履行双方签订的认购协议书，构成根本性违约，给原告造成了严重的经济损失，因此，原告特诉于贵院，请求贵院判如所请。 被告某某公司辩称，一、本案不能签订本约的违约责任不可归责于被告，原告要求被告承担不能签订本约的违约责任，其主张没有事实依据。根据双方《某某国际认购协议书》中协议二、付款方式及期限，原告选择用银行按揭的方式付款。按照协议二、付款方式及期限4：“买受人若选定银行按揭/公积金付款方式，须在接到通知3日内付清首期款，已交定金自动转为房款，并签订《商品房买卖合同》”的约定，原告在明确以按揭方式支付房款的情况下，如要签订正式的《商品房买卖合同》应当在收到原告的通知后，在三日内付清首付款，方可签订正式的《商品房买卖合同》。现原告在收到被告的通知后，却没有在三日内向被告付清首期款，显然，不能签订正式《商品房买卖合同》的原因只能归责于原告，而不是因被告的原因不能签订正式的《商品房买卖合同》。因此，原告诉称是因被告原因导致不能签订本约的主张，与事实根本不符。已短信通知，原告并没有按照约定在三天内交付首期款，因此不能签订正式的买卖合同，不可归责于被告；对于没有短信通知的，由于在预约合同当中并没有对具体的通知时间及其在何时签订正式的商品房买卖合同的约定，没有通知的，所涉楼盘至今尚未开盘，事实上这些业主都知道双方合同约定的内容，在被告的楼盘尚未正式开盘的情况下，原告认为是被告的原因导致不能签订正式的买卖合同，与事实不符。据此原告主张要求被告承担不能签订本约的违约责任没有事实依据。二、原告因其违反预约合同，却要求被告承担双倍返还定金、退还报名费，赔偿经济损失的诉讼主张，依法不能成立。双方在《某某国际认购协议书》三、认购约定2：“如买受人未能在上述约定的时间内签署《商品房买卖合同》、按约缴付及相关款项、办理相关购房手续并交按揭材料，则视为买受人违约，自动放弃认购权，出卖人有权在不另行告知情况下对买受人违约所认购的物业另行处理，并有权不退还买受人的定金，买受人不得有任何异议。”对原告不能如约缴付房款及相关款项，就视为原告违约进行了明确。现因原告违约不能签订《商品房买卖合同》，被告作为守约方，有权不退还定金，原告要求被告双倍返还其定金，当然于法无据。还有，被告从未收取过原告的团购报名费，原告要求被告退还其团购报名费，同样于法无据。另外，且不说本约不能签订的原因不可归责于被告，现原告一方面主张双倍返还定金，一方面又主张赔偿其违约损失50000元的主张，与《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的。一方违约时，对方可以选择适用违约金和定金条款。”的规定明显不符，原告在没有证据证明其存在50000元损失的情况下，要求被告双倍返还定金，并赔偿其所谓的损失的主张，在事实上没有依据，在法律上没有理由。综上所述，本约《商品房买卖合同》不能签订的责任，完全归责于原告，原告作为违约方，要求作为守约方的被告承担本约合同不能签订的责任，其主张依法不能成立。请求法庭查明事实，正确适用法律，依法判决驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认。对当事人提出异议的证据，本院结合其与本案的关联性予以采纳取舍。 根据原、被告陈述和本院采信的证据，本院确认如下案件事实：2017年6月5日，原告刘某某（为买受人）与被告某某公司（为出卖人）签订了一份《某某国际认购协议书》，认购号00005**，主要约定:一、买受人订购物业约定原告认购被告开发的位于桂林市临桂区北侧《某某国际》小区*栋***号房，预测建筑面积114.98平方米，其中，套内面积92.6平方米，认购原单价为／元／平方米，认购原总价为／元。二、付款方式及期限约定买受人同意选择／付款方式，客户享受优惠：2800元／平米＋4.5%提点，在与出卖人签定《商品房买卖合同》后向甲方支付购房价款。买受人自愿在签订本协议书之时，就认购该物业一事向出卖人交纳购房定金人民币壹万元整，签订《商品房买卖合同》时，定金自动转为房款。买受人若选定银行按揭／公积金付款方式，须在公司通知后办理《商品方买卖合同》，已交定金自动转为房款，并签订《商品房买卖合同》。三、认购约定买受人向甲方交纳定金的行为视为已清楚并同意接受所认购物业的相关情况，包括相关证件情况、工程进度情况、双方需签署的合约条款内容及办理合约程序等情况。如买受人未能在上述约定的时间内签署《商品房买卖合同》、按约缴付房款及相关款项、办理相关购房手续并交按揭材料，则视为买受人违约、自动放弃认购权，出卖人有权在不另行告知情况下对买受人所认购的物业另行处理，并有权不退还买受人所支付的定金，买受人不得有任何异议。合同签订后，2017年5月4日，原告向被告支付了10000元定金，被告出具收据给原告收执。由于某某公司后更改小区房屋规划，即原认购房屋为清水房，后变更为精装房屋，并且价格予以上调，2018年7月19日，某某公司与部分认购者召开了协调会，某某公司工作人员赵某某承诺原告认购的房屋清水房价格不变。2019年1月9日，部分认购房的认购者向临桂区某某局投诉某某公司不履行认购协议书内容，将毛坯变精装，价格在原签订价格基础上加增2000元每平米。由于原告与被告就房屋价格协商不成，双方至今未能签订正式的《商品房买卖合同》。2019年11月1日，原告诉至法院，提出上述诉请。 在庭审中，原告与被告双方就以下事实当庭认可:1、均认可与被告就签订《商品房买卖合同》进行过磋商;2、认可收据中载明的10000元为定金；3、对于未能签署《商品房买卖合同》的原因，双方当事人都认可是因为房屋总价上涨。原告提出是因为某某公司要在原认购协议的单价上每平方米加2000元的精装修价款,被告某某公司对此也表示认可,其陈述是因为公司整体升级,统一要按精装修价格出售；4、庭审中，本院要求原告明确是继续履行《某某国际认购协议书》还是解除《某某国际认购协议书》，原告明确表明解除《某某国际认购协议书》，被告对解除《某某国际认购协议书》无异议。 本案在审理过程中，本院依职权向桂林市临桂区某某局调取了某某国际房屋预售证取得时间和2018年12月及2019年11月位于临桂区北侧同路段商品房销售价格以及某某国际涉案房屋出售情况。桂林市临桂区某某局回函称：某某国际5、6、7栋取得预售时间为2019年6月18日，2、3栋取得预售时间为2019年2月25日，8、9栋取得预售时间为2018年12月27日，临桂区北侧同路段商品房2019年1月至2019年销售均价为5759.11元，2019年1月销售均价为5883.90元，2019年11月销售均价为5293.11元。涉案房屋已于2019年6月5日出售。 本院认为，原告刘某某与被告某某公司签订了《某某国际认购协议书》，系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，本院予以确认。合同双方应按照协议内容履行义务。 一、关于被告是否应当双倍返还定金给原告的问题。本案中，原告与被告签订的《某某国际认购协议书》中对房屋房号、面积、单价、总价等有明确约定，并且被告工作人员在协议书上注明有“具体面积以签合同时为准，单价不变”的内容，并明确约定了原告须在接到电话通知三日后付清首付款，并签订《商品房买卖合同》，双方已经就商品房买卖的主要条款协商一致，该《某某国际认购协议书》签订时某某国际项目尚未取得有关部门的预售许可证明，上述事实说明双方签订该《某某国际认购协议书》系就原告将来购买某某国际项目房产达成的意思表示，原告交纳的1万元定金系作为将来订立商品房买卖合同的担保，该约定符合《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条有关预约合同的规定，属于典型的商品房买卖预约合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律规定关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，原、被告虽然就签订正式的《商品房买卖合同》进行过磋商，但被告并未按双方在《某某国际认购协议书》中约定的房屋价格与原告签订商品房买卖合同，而是提出应当按照精装房屋价格出售，违背了诚实信用原则，故双方未能签订正式的《商品房买卖合同》确实是由于被告的原因所致，故被告应当承担相应的定金责任，双倍返还原告定金20000元。 二、关于赔偿损失问题，由于原、被告双方对预约价格与被告更改小区规划后的房屋价格无法进一步磋商签订正式商品房买卖合同，且原告庭审中表示要解除涉案的《某某国际认购协议书》，被告亦同意解除涉案的《某某国际认购协议书》。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”和第二十八条“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”之规定，如前所述，不能签订正式的商品房买卖合同的原因归咎于被告一方，因被告违约导致原告不能缔结正式的商品房买卖合同，根据本案《某某国际认购协议书》的预约合同性质，为促使民事主体以善意方式履行其民事义务，维护交易的安全和秩序，充分保护守约方的民事权益，且原、被告双方约定的定金确实无法弥补原告的损失，在综合考虑涉案房屋周边同期同类近年来房地产市场发展的趋势以及双方当事人实际情况、原告履约的支出及其信赖利益的损失等因素，酌定被告某某公司赔偿原告损失30000元。在本案中，虽然原告按约支付了定金，但是双方签订的预约合同毕竟同正式的买卖合同存在法律性质上的差异。故原告主张的赔偿金额，不能完全支持。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第二十八条的规定，判决如下: 一、被告临桂某某房地产开发有限公司应返还购房定金20000元给原告刘某某； 二、被告临桂某某房地产开发有限公司应赔偿原告刘某某经济损失30000元； 三、驳回原告刘某某的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1550元，依法减半收取775元，由原告刘某某负担225元，被告临桂某某房地产开发有限公司负担550元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1550元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判员 韩 艳 二〇一九年十二月二十七日 书记员 唐景姣