西安市未央区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0112民初5808号 原告：高萍，女，1983年1月12日出生，汉族。 委托诉讼代理人：任珊珊，陕西秦岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王宝辉，陕西同顺律师事务所律师。 被告：陕西华帝龙置业有限公司。 法定代表人：朱振平，董事长。 委托诉讼代理人：胡小青，陕西云德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：董伟，陕西云德律师事务所律师。 原告高萍与被告陕西华帝龙置业有限公司（以下简称“华帝龙公司”）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告高萍及其委托诉讼代理人王宝辉，被告华帝龙公司的委托诉讼代理人董伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《认购协议》；2、判令被告返还原告已付购房款123969元；3、判令被告向原告支付租金44590.44元；4、判令被告向原告支付迟延支付租金的违约金13703.56元；5、判令被告赔偿原告房屋差价损失309822元【（23500-10111）×23.14】；6、判令被告向原告支付违约金24794元（123969×20%）；7、判令本案诉讼费由被告承担。 原告诉称，2015年6月12日，原、被告签订认购协议，约定：1、原告认购被告开发的位于西安市北二环与贞观路交汇处东北角XX单元XX层XXXX号房屋，总房款233969元，付款方式为原告于协议签订当日支付总房款的50%，即123969元，剩余房款采用银行贷款方式支付。2、被告承诺于2016年5月30日之前与原告签订正式的《商品房买卖合同》，若因被告的原因，原告有权选择解除本协议，并要求被告全额退还已付房款并承担已付房款总额10%的违约金。被告应在被告解除本协议之日起30日无条件退还已付款;若原告选择继续履行本协议的，本协议继续履行。在2017年5月30日前，被告仍不能与原告签订正式的《商品房买卖合同》或不能按期交房，被告在本协议期满后30日内全额退还已付款，并承担原告已付款总额10%的违约金。4、2017年5月30日交付房屋。5、被告替原告经营商铺，经营期限2年，被告保证原告所收年租金：第一年2015年6月12日至2016年6月12日租金12397元。第二年2016年6月12日至2017年6月12日租金14876元，2年期满后，年租金不低于8%。协议签订当日，原告按照约定通过银行向被告支付房屋价款123969元。此后，原告多次催促被告履行合同义务、签订正式的《商品房买卖合同》、交付房屋。但被告以各种理由推拖。无奈，原告于2018年1月3日向西安市未央区人民法院起诉要求继续履行合同，被告竟告知原告因其变更房屋规划致使讼争房屋不存在，无法继续履行合同。原告认为，双方签订的《认购协议》系双方真实意思表示，合法有效。被告违反诚实信用原则隐瞒房屋规划，致使《认购协议》无法履行。故起诉，请求如前。诉讼中，原告变更诉讼请求第四项为判令被告向其按照日万分之五支付迟延支付租金的违约金至实际付清之日,暂计算至起诉之日为7652.21元。 被告华帝龙公司辩称，1、因双方签订的《认购协议》客观履行不能，故被告同意解除。但合同不能履行的责任并不是被告造成的，被告不能承担任何违约责任。双方合同约定，被告在2017年5月30日前不能与原告签订正式《商品房买卖合同》或不能按期交房才需承担已付款额10%的违约金，而被告已于2017年7月22日取得《西安市商品房预售许可证》，已满足与原告签订正式《商品房买卖合同》的条件，且根据约定，交房时间为2017年5月30日（暂定，最后以双方签订商品房买卖合同为准），此时间被告与原告签订的《认购协议》所涉及的房屋已经完全满足交付条件，仅因主管部门批复的房屋为大通铺无法分割销售，导致客观上该《认购协议》无法实际履行。且该责任并非被告造成的，被告对此不应承担违约责任。故被告同意解除合同、退还原告已付的购房款123969元，但不承担违约责任，请求驳回原告要求判令被告向原告支付违约金。2、原告要求被告向其支付租金及迟延支付租金违约金无事实和法律依据。双方虽然在《认购协议》上约定：原告所认购的商铺在双方签订正式《商品房买卖合同》，同时与被告签订《委托经营合同》，但双方事实上并未签订《委托经营合同》，仅是在该合同附件中达成的初步意向，且原告曾经以要求被告支付租金及租金违约金为由提起诉讼，法院判决涉案房屋至今未向原告交付，原告亦无法就该房屋委托被告进行经营，故该房屋无法产生租金等收益，故驳回了原告要求被告支付租金及租金违约金的请求，该案经西安市中级人民法院终审判决维持原判，故原告在本案中请求判令被告向原告支付租金迟延支付租金的违约金的请求于法无据，请求驳回原告该两项诉讼请求。3、双方签订的《认购协议》为商品房预约合同，原告无权要求被告向其支付房屋差价损失。因被告与原告之间并未签订正式的买卖合同，预约合同是缔约阶段，被告的行为并不影响原告与其他开发商缔结协议，且对预约合同涉及的房屋进行评估没有法律及事实依据。且在解除合同的情况下，预约合同约定的违约金足以弥补原告的损失，故原告无权要求丧失缔约机会所造成的损失。且原告在签订合同时，明知涉案房屋状态为通铺，房屋最终的面积及布局、规划尚未确定，且根据最终房屋管理部门的实测分户，实际无法缔结本约是由于事实上无法履行导致的，属于原告应承担的风险。故请求驳回原告要求判令被告赔偿原告房屋差价损失的诉讼请求。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院主持当事人进行了证据交换及质证。双方当事人对案件事实没有争议，均同意解除《认购协议》，退还预付的购房款。唯对违约责任及损失赔偿问题存在争议。对此，本院认定如下： 1、双方签订的《认购协议》明确约定，买受人认购的房屋房号为XX单元XX层XXXX，面积为23.14平方米，用途为商业用房。同时还约定：出卖人承诺于2016年5月30日前，项目五证办理完善，出卖人与买受人签订正式《商品房买卖合同》；若因出卖人的原因，买受人有权选择解除本协议，并要求出卖人全额退还已付房款并承担已付房款总额10%的违约金，出卖人应在买受人解除本协议之日起30日内无条件退还已付款。若买受人选择继续履行本协议的，本协议继续履行；在2017年5月30日前，出卖人仍不能与买受人签订正式《商品房买卖合同》或不能按期交房，出卖人在本协议期满后30日内全额退还买受人已付款，并承担买受人已付房款总额10%的违约金。交房时间为2017年5月30日（暂定，最后以双方签订的商品房买卖合同为准）。而被告2017年7月22日取得《西安市商品房预售许可证》，且未在此后与原告签订正式《商品房买卖合同》，其行为违反《认购协议》的约定，应承担违约责任。被告称所涉及的房屋已经完全满足交付条件，仅因主管部门批复的房屋为大通铺无法分割销售，导致客观上该《认购协议》无法实际履行的责任并非被告造成的，被告对此不应承担违约责任的抗辩理由，本院不予采信。 2、关于租金和租金违约金一节，因该两项请求已经法院作出处理并已生效，原告在本案中再次主张违反“一事不再理”的基本原则，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 3、关于原告要求判令被告赔偿原告房屋差价损失309822元的诉讼请求。双方在《认购协议》中约定：在2017年5月30日前，出卖人仍不能与买受人签订正式《商品房买卖合同》或不能按期交房，出卖人在本协议期满后30日内全额退还买受人已付款，并承担买受人已付房款总额10%的违约金。该约定明确了该协议履行不能的具体情形及法律责任，双方应如约履行。故原告要求被告赔偿因不能签订正式《商品房买卖合同》或不能按期交房所造成的房屋差价损失，缺乏事实和法律依据，其诉讼请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、解除原告高萍与被告陕西华帝龙置业有限公司于2015年6月12日签订的《认购协议》。 二、被告陕西华帝龙置业有限公司在本判决生效后十日内，向原告高萍退还已付购房款123969元。 三、被告陕西华帝龙置业有限公司在本判决生效后十日内，向原告高萍支付违约金12396.9元； 四、驳回原告高萍其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8968元，原告已预交，现由原告高萍承担4968元，被告陕西华帝龙置业有限公司承担4000元。被告承担部分连同上述应付款项一并付给原告。 如不服本判决，自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  孙勇安 审 判 员  李 涛 人民陪审员  高 鹞 二〇一九年十二月六日 书 记 员  汪德见