广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤20执异38号 异议人（申请执行人）：深圳市富昌兴业投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区福保街道福保社区市花路创凌通科技大厦**1001，统一社会信用代码：91440300761953746J。 法定代表人：叶军辉。 委托诉讼代理人：吴涛，广东卓兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冯湃，广东卓兴律师事务所律师。 申请执行人：平安银行股份有限公司佛山分行（原深圳发展银行佛山分行），住所地广东省佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心**。 主要负责人：罗福孙，行长。 委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思谦，广东千度律师事务所律师。 被执行人：佛山华远房地产有限公司，住所地广东省佛山市文昌西路火车站东侧“佛山时代广场”。 法定代表人：赵焕棠，董事长。 委托诉讼代理人：蓝恩鸿，广东启源律师事务所律师。 被执行人：南海嘉柏房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道**。 法定代表人：何树洪，总经理。 被执行人：赵焕棠，男，1945年5月2日出生，香港居民。 利害关系人（竞买人）：佛山市顺德区泰裕房产开发有限公司，，住所地佛山市顺德区乐从镇建设路** 法定代表人：霍建新，经理。 委托诉讼代理人：刘丽冬，广东冯大律师事务所律师。 在本院执行平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行佛山分行）与佛山华远房地产有限公司（以下简称华远公司）、南海嘉柏房地产有限公司（以下简称嘉柏公司）、赵焕棠借款合同纠纷一案中，深圳市富昌兴业投资有限公司（以下简称富昌公司）对本院执行拍卖行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 富昌公司称，请求撤销(2015)中中法执字第103号之四执行裁定书中的附条件裁定，直接对华远公司名下位于佛山市火车站东侧的土地使用权(证号为:佛府国用(1996)字第0600XXX688号，地号为，地号为060XXX5011上建筑物（以下简称“时代广场”房地产）进行拍卖。事实和理由：一、(2015)中中法执字第103号之四执行裁定所附条件，实际上违背了最高人民法院（以下简称最高院）作出的(2014)执他字第6号函的指导意见，该函件明确要求撤销本案涉案拍卖裁定，即(2004)佛中法执字第1159-6号执行裁定，进而重新拍卖，而非附条件重新拍卖。最高院所发出的本次函件，实际上是基于之前的拍卖程序违法而撤销的(2004)佛中法执字第1159-6号拍卖裁定，违法事实如下:①标的物“时代广场”房地产起拍价为9333万，但却要求竞买人缴纳高达1000万元的保证金，远远高于广东省高级人民法院（以下简称广东高院）《关于委托评告、拍卖工作的若干规定》(粤高法发[2004]21号)对拍卖保证金数额上限的具体规定，即不得超过起拍价的10％；②《成交确认书》上的买受人泰裕公司与申请参加拍卖的竞买人不是同一人，竞买人资格审查登记表所登记和买受人名单只有佛山市顺德区乐从镇顺达塑料有限公司，实际买受人泰裕公司自始至终并无竞买资格。因此，撤销(2004)佛中法执字第1159-6号拍卖裁定并不是单纯的基于情势变更，为了平衡各方当事人利益而做出。而是先存在拍卖程序违法的前提，已经符合撤销拍卖裁定之条件，进而发生情势变更，撤销拍卖裁定才能更好的平衡各方当事人利益。综合上述，才得出最高院作出的直接撤销拍卖裁定的意见，而非附条件撤销拍卖裁定。二、该所附条件与最高院的(2014)执他字第6号函关于“平衡各方当事人利益”法理精神背道而驰。所附条件不仅没有平衡各方当事人利益，反而加重了除泰裕公司外的各方当事人的负担，存在明显不合理。理由如下:①补偿金额过高，完全违背市场规律:重新所附条件应参照金额不应以评估市场价值为116839万元为上限参照标准，“时代广场”房地产的评估市场价值虽然高达为116839万元，但是转让时还需要缴纳税费58265万元，因此实际上“时代广场”房地产的净值仅为58574万元。而且“时代广场”房地产此前的两次拍卖均未获得成交，甚至第二次流拍的底价仅为32802万元也未获得成交。如以第二次流拍价为成交价，该成交价与此前拍卖成交价12133万元差额仅为20669万元，买受人实际要支付的金额为32802+20669＝53471万元，却仍然流拍，可见涉案不动产的市场价值不应高于53471万元。本次所附37700万元的补偿条件明显过于偏高，几乎不可能成交。②最高人民法院(2014)执他字第6号函关于“平衡各方当事人利益”中各方当事人实际上除了债权人以外还包括债务人华远公司、嘉柏公司以及赵焕棠，并不包括此前拍卖程序违法的竞买人泰裕公司，故本次附条件的拍卖裁定不仅损害当事人合法利益，还违背市场客观规律，且降低各债权人及债务人之地位作用，使得实际上最终维护的依旧是此前拍卖程序违法的买受人泰裕公司，与最高院的(2014)执他字第6号函关于“平衡各方当事人利益”法理精神背道而驰。 本院查明，平安银行佛山分行与华远公司、嘉柏公司、赵焕棠借款合同纠纷一案，佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）于2003年11月17日作出的（2003）佛中法民四初字第63号民事判决已发生法律效力，被执行人未履行上述法律文书所确定的义务，佛山中院依申请执行人申请立案执行，案号为（2004）佛中法执字第1159号。执行过程中，佛山中院评估、拍卖被执行华远公司名下“时代广场”房地产，并于2007年8月2日作出（2004）佛中法执字第1159-6号民事裁定：一、解除对被执行人华远公司位于佛山市禅城区佛山火车站东侧的土地使用权[证号为：佛府国用（1996）字第0600XXX688号，地号为，地号为060XXX5011上建筑物（即“时代广场”房地产）的查封；二、被执行人华远公司位于佛山市禅城区佛山火车站东侧的土地使用权[证号为：佛府国用（1996）字第0600XXX688号，地号为，地号为060XXX5011上建筑物以12133万元的价格卖给泰裕公司；三、原属被执行人华远公司位于佛山市禅城区佛山火车站东侧的土地使用权[证号为：佛府国用（1996）字第0600XXX688号，地号为，地号为060XXX5011上建筑物归泰裕公司所有。其后，因暂时无法办理“时代广场”的过户手续，经泰裕公司申请，佛山中院退回前述12133万元中的11133万元给泰裕公司。2015年3月3日，广东高院作出（2015）粤高法执指字第1号指定执行决定，决定将佛山中院执行的以华远公司为被执行人的系列案件共6件指定由本院执行。本院受理后，于2016年7月5日作出（2015）中中法执字第103-1号通知，要求泰裕公司收到通知之日起三十日内向本院缴纳拍卖余款11133万元。泰裕公司于2016年8月3日向本院缴纳拍卖余款11133万元。2017年12月19日，本院作出（2017）粤20执监2号执行裁定，裁定撤销佛山中院（2004）佛中法执字第1159-6号民事裁定。2018年9月21日，本院作出（2015）中中法执字第103号之三执行裁定，裁定：一、附条件重新拍卖被执行人华远公司名下位于佛山市火车站东侧的土地使用权〔证号为：佛府国用（1996）字第0600XXX688号，地号为，地号为060XXX5011〕及其地上建筑物款扣除有关费用后用以清偿债务；二、本次拍卖的附加条件为：买受人除了向本院缴纳本案本次拍卖成交价款外，另需支付本次拍卖成交价与上次拍卖成交价12133万元的价差作为给原买受人泰裕公司的补偿款项。2018年11月9日上午10时至2018年11月10日上午10时，本院在淘宝网司法拍卖网络平台对“时代广场”房地产进行公开拍卖，无人竞拍流拍。系列案另一申请执行人中信银行股份有限公司佛山分行不服本院（2015）中中法执字第103号之三执行裁定，向本院提出执行异议，本院于2018年11月1日作出（2018）粤20执异39号执行裁定，裁定驳回中信银行股份有限公司佛山分行的异议请求。中信银行股份有限公司佛山分行不服，向广东高院申请复议，广东高院于2019年3月26日作出（2019）粤执复94号执行裁定，裁定：一、撤销本院(2018)粤20执异39号执行裁定；二、撤销本院（2015）中中法执字第103号之三执行裁定；三、撤销本院（2015）中中法执字第103号之一拍卖公告。2019年7月4日，本院作出（2015）中中法执字第103号之四执行裁定，裁定：一、附条件重新拍卖被执行人华远公司名下位于佛山市火车站东侧的土地使用权〔证号为：佛府国用（1996）字第0600XXX688号，地号为，地号为060XXX5011〕及其地上建筑物款扣除有关费用后用以清偿债务；二、本次拍卖的附加条件为：买受人除了向本院缴纳本案本次拍卖成交价款外，另需支付3.77亿元作为给原买受人泰裕公司的补偿款项。 本院另查明，最高院于2014年6月26日向广东高院发出（2014）执他字第6号函，认为涉案标的物“时代广场”起拍价为9333万元，要求缴交的竞买人保证金为1000万元，相较于广东高院《关于委托评估、拍卖工作的若干规定》（粤高法发[2004]21号）对拍卖保证金数额上限的具体规定（即拍卖保证金的数额不得超过起拍价的10%），一定程度上提高了潜在竞买人参与竞买的准入条件，而该次拍卖实际又仅有一个竞买人参与竞买……“时代广场”拍卖成交后一直未能办理过户，历时已逾八年，“时代广场”的市场价值、案涉债权本息总额等客观情况均已发生了较大变化，与该次拍卖款数额相差悬殊，综合考虑，为平衡各方当事人利益，可撤销该次拍卖，对“时代广场”予以重新拍卖，并对买受人泰裕公司予以适当补偿。补偿数额及方式可结合泰裕公司交付的1000万元保证金的利息损失、“时代广场”价值上升情况，以及“时代广场”未实际交付给泰裕公司期间被华远公司用于出租获取收益等情况，尽量以协调方式确定。协调不成，由执行法院根据上述情况确定补偿数额，并将其作为重新拍卖的附加条件，由新的买受人承担……。最高院于2017年8月3日作出的（2016）最高法执监395号、（2017）最高法执监41、197号函，认为对于涉案拍卖的效力问题，（2014）执他字6号函已有明确意见，要求广东高院切实履行监督职责，按照（2014）执他字6号复函的精神，撤销涉案拍卖裁定……。广东高院于2017年8月17日作出的（2017）粤执信749号督办函，要求本院落实最高人民法院的督办要求，撤销涉案拍卖裁定……。 本院又查明，富昌公司与华远公司、赵焕棠项目转让合同纠纷一案，佛山中院于2011年12月7日作出（2011）佛中法民一初字第20号民事判决，判令：华远公司、赵焕棠双倍返还富昌公司定金共1000万元。华远公司、赵焕棠不服，提起上诉，广东高院作出（2013）粤高法民四终字第56号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。前述判决生效后，富昌公司向佛山中院申请执行，佛山中院立案执行，案号为（2013）佛中法执字第822号。后广东高院将该案指定本院执行，本院于2015年4月1日立案执行，案号为（2015）中中法执字第104号。 本院再查明，在本院（2018）粤20异39号案审查中，泰裕公司称，（2015）中中法执字第103号之三执行裁定第二项的附加条件补偿标准过低、不足以补偿泰裕公司被收回买受标的所受的损失，要求将补偿标准变更为按第一项拍卖成交价款的90%予以补偿。 本院认为，本案争议的焦点是富昌公司的请求撤销（2015）中中法执字第103号之四执行裁定中附条件拍卖的内容，要求直接对涉案土地及建筑物进行拍卖的主张是否成立。 根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条、130条的规定，最高人民法院对地方各级人民法院的执行监督意见，地方各，地方各级人民法院应当执行，最高人民法院（2014）执他字第6号函中明确：为平衡各方当事人利益，可撤销该次拍卖，对“时代广场”予以重新拍卖，并对买受人泰裕公司予以适当补偿。补偿数额及方式可结合泰裕公司交付的1000万元保证金的利息损失、“时代广场”价值上升情况，以及“时代广场”未实际交付给泰裕公司期间被华远公司用于出租获取收益等情况，尽量以协调方式确定。协调不成，由执行法院根据上述情况确定补偿数额，并将其作为重新拍卖的附加条件，由新的买受人承担。本案中各方当事人无法协调确定补偿数额，本院为兼顾各方当事人合法权益，结合泰裕公司交付的1000万元保证金的利息损失、“时代广场”价值上升情况，以及“时代广场”未实际交付给泰裕公司期间被华远公司用于出租获取收益等情况，依最高人民法院上述意见确定依法应给予泰裕公司的补偿数额并作出（2015）中中法执字第103号之四执行裁定第二项内容，并无不当。故富昌公司以（2015）中中法执字第103号之四执行裁定违背了最高人民法院（2014）执他字第6号函的指导意见为由要求撤销的异议请求，本院不予支持。 综上，富昌公司要求撤销本院（2015）中中法执字第103号之四执行裁定的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第一百二十九条、一百三十条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回深圳市富昌兴业投资有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 审判长  李油欢 审判员  赵 娟 审判员  钟国平 二〇一九年十二月二十日 书记员  刘 勇