江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣07民终4142号上诉人（原审原告）：廖少峰，男，1994年2月23日生，汉族，住定南县。上诉人（原审被告）：江西海润房地产开发有限公司，住所地：赣州市定南县东环南路御水尚都。法定代表人：李少群，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟兆章，男，系该公司法律顾问。委托诉讼代理人：陈建明，男，系该公司经理。上诉人廖少峰因与上诉人江西海润房地产开发有限公司（以下简称“海润公司”）商品房销售合同纠纷一案，双方均不服江西省定南县人民法院（2019）赣0728民初1697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人廖少峰上诉请求：1.改判海润公司向廖少峰赔偿逾期交房13个月的损失7800元(每月600元算)；2.二审诉讼费用由海润公司承担。事实和理由：1.一审判决认定逾期交房时间不准确。一审认定逾期交房时间从2018年5月1日起计算至2019年4月30日，共12个月，实际上，海润公司于2019年4月30日电话通知5月1日交房，但廖少峰及其他买受人到达售楼部，要求出示竣工验收备案表时，海润公司又以竣工验收备案表在老板那里、老板不在公司以及五一假期海润公司相关工作人员不上班的理由推脱，致使无法办理交房手续。五一假期结束后，5月5日，廖少峰再次来到售楼部要求办理交房手续，但海润公司提出要先签订含有追究廖少峰逾期交房违约责任以2000元为限、逾期交付办证期限为二年（合同约定为360日）等无理要求的内容的承诺书为条件才能办理交房手续，实属无理，且廖少峰要求提供竣工验收备案表时海润公司仍未提供。之后海润公司未再以任何形式通知交房。5月9日，廖少峰在业主微信群得到消息，不用签订上述承诺书可以交房，5月14日廖少峰在业主微信群看到竣工验收备案表的图片。5月16日，廖少峰到售楼部办理交房手续。逾期交房时间应该从2018年5月1日起计算至2019年5月14日甚至更后，合计为13个月（以整月计算）。一审以竣工验收各案表上的审批时间计算逾期交房截止时间不正确，因为按合同第十一条交付时间和手续的规定，海润公司应于2018年5月1日前，将取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付给买受人。竣工验收备案表是商品房买受人检验房屋是否合格的重要依据，海润公司只是2019年4月30日晚上电话通知次日交房，但廖少峰积极主动按时间去收房时，其以各种理由推脱阻挠，5月1日、5日两次前往收房都不出示竣工验收备案表，没有履行交房义务。延期交房的责任应归咎于海润公司，其应该承担责任。2.庭审过程不合理。庭审过程中廖少峰申请了证人，以证明5月5日廖少峰再次来到售楼部要求办理交房手续时，但海润公司提出要先签订含有追究廖少峰逾期交房违约责任以2000元为限、逾期交付办证期限为二年（合同约定为360日）等无理要求的内容的承诺书为条件才能办理交房手续，但是未得到准许。海润公司辩称：廖少峰的上诉没有事实和法律依据，驳回廖少峰的上诉，支持海润公司的上诉请求。商品房买卖合同系双方真实意思，对逾期交房和逾期支付房款的违约责任均是超过2000元的按2000元。该合同权利、义务是对等的，不存在显失公平。一审廖少峰也没提供任何证据证明他的损失大于我们所约定的损失，应当承担举证不能的法律后果。关于交房时间及竣工备案的问题。2019年4月30日具备交房条件，竣工备案表已经通过。在2019年4月30日晚上海润公司以电话的形式通知本案的上诉人廖少峰及其他业主，符合我们的约定。×栋的业主代表与开发商签有协议，当时是约定如果开发商在2019年5月30日之前交房就按2000元的违约责任来计算，且是信访部门主持调解的，通过相关领导主持工作达成的协议是有效的。上诉人海润公司上诉请求：1.请求依法撤销一审判决第一项，改判海润公司支付廖少峰逾期交房违约金2000元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、《×××栋买受人与开发商限期交房的协议》系×栋全体业主合意的表现，一审法院认定事实不清，作出判决错误。2019年1月15日，×××栋买受人代表魏水金、王新亮、卢远平就×××栋逾期交房事宜与上诉人进行协商，达成一致意见后双方签订《×××栋买受人与开发商限期交房的协议》一份，协议明确载明：“一、开发商承诺于2019年5月31日前达到交房条件，×栋代表在与来访业主商议后表示接受这一期限。二、如开发商在2019年5月31日前未能达到交房条件，应自2019年元月16日至2019年5月31日的违约期给付违约金每月每户2000元人民币。三、本协议不影响《购房合同》中的违约条款。”涉案房屋×××栋于2019年4月29日通过竣工验收并备案定南县城乡规划建设局，在承诺的具备交房条件2019年5月31日期限内。且上诉人在2019年4月30日既电话通知了被上诉人前来办理房屋交接手续，系被上诉人不配合才延迟于2019年5月16日办理交房手续。据此，被上诉人与上诉人实际办理房屋交接手续时间不在约定需给付违约金的时限之内，上诉人无需向被上诉人支付逾期交房违约金。二、一审法院查明事实不清，即便按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人亦仅需支付被上诉人逾期交房违约金2000元。被上诉人与上诉人自愿签订《赣州市商品房买卖合同》，合同合法有效。依据该合同第十二条逾期交付责任“1.（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照0.01%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。2.（2）逾期超过90日后，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价万分之二的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰仟元”。且根据该十二条约定，上诉人若未在合同约定时限交房，被上诉人可依合约解除合同，但被上诉人未在合同约定期限内提出解除合同，选择继续履行合约，视为其自动放弃了相关权利，据此，根据合约上诉人只需支付被上诉人逾期交房违约金2000元。综上所述，按照《×××栋买受人与开发商限期交房的协议》约定，上诉人无需支付被上诉人任何费用，即便按照《赣州市商品房买卖合同》的条款约定，上诉人亦只需支付被上诉人逾期交房违约金2000元。故一审法院查明事实不清，认定逾期交房违约金错误，据此，上诉人请求二审法院依据《民事诉讼法》第一百七十条之规定，查明案件事实，依法撤销一审法院的不当判决，支持上诉人的上诉请求。廖少峰辩称：关于在信访局签订的协议，当时是派了三个代表，我不知情，是三个代表把协议发到微信群后我才知道，当时有60多位业主，仅签了3个，我没有委托代表去签协议，上面并没有我的签字，我认为协议是无效。协议中有县领导签字一栏，但县领导并未签字。廖少峰向一审法院起诉请求：1.判令海润公司向廖少峰支付推迟交房13个月的违约金7800元（按每月600元计算）；2.本案诉讼费由海润公司承担。一审法院认定事实：原告廖少峰与被告海润公司于2016年10月30日签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，购买的商品房为位于定南县东环南路“×××”××号住宅房屋；总房款为361000元。该合同第十一条交付时间和手续约定“出卖人应当在2018年5月1日前向买受人交付该商品房。第十二条逾期交付责任“除不可抗力，出卖人未按第十一条规定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、（1）逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金；（2）逾期超过90日后，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二[该比率应不小于第（1）项中的比率]的违约金。但经双方约定该违约金的金额累计不超过贰仟元。”廖少峰以首付款及银行按揭贷款支付方式共支付房款361000元。一审法院认为：原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告应依约履行合同约定的义务。本案的主要争议焦点是：一、海润公司是否要承担违约责任。海润公司未按合同的约定在2018年5月1日前向廖少峰交付房屋，故海润公司构成违约，应承担相应的违约责任。二、违约金的标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可申请请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。海润公司逾期交房导致廖少峰房屋期待居住时间的减少，其损失实质是减少居住期间（即逾期期间）房屋租金的损失，结合廖少峰购买房屋地段、面积等，酌定房屋租金每月600元。三、违约金计算的期间。海润公司于2019年4月30日向廖少峰发出了交房通知，一审法院认定逾期交房时间从2018年5月1日起计算至2019年4月30日，共12个月。综上，海润公司应向廖少峰支付逾期交房违约金600元／月×12个月＝7200元。至于海润公司答辩称依据《×××栋买受人与开发商限期交房的协议》约定，答辩人无需就逾期交房向廖少峰支付任何费用，但该《×××栋买受人与开发商限期交房的协议》，并没有廖少峰授权，不能代表廖少峰接受该协议约定的内容。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、被告海润公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付原告廖少峰逾期交房的违约金7200元；二、驳回原告廖少峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告海润公司负担。本院二审期间，廖少峰提交如下证据：1.兰明出具的证明，证明2019年5月1日其陪同廖少峰去验收房子，海润公司无工作人员在场，电话询问后告知五一不上班，假期结束后再来验收；2.袁志强出具的证明，证明海润公司要求签订无理的承诺书为交房条件，且未提供竣工备案表；3.×××栋业主微信群聊天记录，证明2019年4月30日通知业主交房后，5月1日多名业主前往收房，被告知5号以后再去交房，交房要签订名称为《承诺人》的开发商免责的无理协议、没有看到竣工验收备案表。4.8月19日开庭前和解录音，证明海润公司承认要求过廖少峰签订承诺书作为交房条件；并邀请和解，廖少峰已作出让步，答应赔偿7500元后撤诉，但海润公司在交赔偿款时突然两次提出要签订无理的承诺书，导致和解失败。5.关于撤销行政审批决定的公告，《建设工程消防验收意见书》定公消审字（2019）第0002号无效，消防未得到通过。海润公司质证意见：根据证据规则，上述证据不属于新证据，1.对证人证言的三性均有异议，证明上的人是否是成年人或者是否具有完全民事行为能力的人。该证明是个人所写，真假无法辨认。2.业主的微信群记录不能作为证据使用，他们自己的陈述与开发商没有任何关系。3.录音与本案无关联性，我们调解是承诺可以支付7500元，但双方没有达成一致意见造成廖少峰起诉，该录音不能作为证据。4.对撤销公告的证明对象有异议，4月30日出具了消防合格证书，我们是4月29日拿到了竣工备案表，如果没有拿到消防合格书是不可能办理竣工备案表的。因为原来消防验收没有及时备案，消防在5月1日以后备案权利已经移到住建局，现住建局也验收合格。如果廖少峰有意见可以去起诉消防，并不是我们不合格。本院经审查认为，证据1、2的书写人未到庭，证明内容的真实性无法确认；证据3与本案诉争事实无关；证据4、5的三性予以确认。海润公司未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与原判认定一致。本院认为：海润公司逾期交房系客观事实，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。涉案《商品房买卖合同》第十二条约定：逾期交房超过90日后，海润公司应向廖少峰支付已交房价万分之二的违约金，但违约金金额累计不超过2000元，故在双方合同有明确约定时首先应当按照合同的约定处理，该约定的违约金属预定赔偿损失额的违约金，如在实践中低于造成的损失时，当事人可以请求人民法院予以增加。本院在之前处理海润公司与其他业主涉逾期交房案例中已作出“海润公司逾期交房，导致房屋买受人期待居住时间减少，其实质是居住期间房屋租金的损失。对于该项损失，应结合当地的租房市场租金及其所购房屋地段、面积等因素，按房屋租金每月600元计算逾期交房违约金较为合理”的认定，故海润公司主张按合同约定2000元支付逾期交房违约金的上诉请求，本院不予支持。关于逾期交房天数的认定，按照竣工验收备案表中定南县城乡规划建设局盖章时间等记载，海润公司通知廖少峰收房时已取得竣工验收备案文件，故一审法院认定逾期交房截止日为2019年4月30日并无不当。鉴于本案纠纷产生的主要责任在于海润公司，结合廖少峰在本案诉请的标的额，综合平衡双方利益，本院认为应当由海润公司负担廖少峰预交的二审案件受理费50元。综上所述，上诉人廖少峰、上诉人江西海润房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费合计100元，由上诉人江西海润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  傅 忠审 判 员  王阿婷二〇一九年十二月三十日代理书记员  葛颖婷