山东省潍坊市坊子区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0704民初420号 原告：潍坊市坊子区工业发展区西李家庄三村村民委员会，住所地：潍坊市坊子区工业发展区西李家庄三村。 负责人：李恒友，该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：李龙庆，潍坊坊子清风法律服务所法律工作者。 被告：李正顺，男，1953年2月5日出生，汉族，住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：李传龙（李正顺之子），住潍坊市坊子区。 委托诉讼代理人：王思军，山东信约国证律师事务所律师。 原告潍坊市坊子区工业发展区西李家庄三村村民委员会（以下简称：西李三村委）与被告李正顺租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年4月4日、2019年12月25日公开开庭进行了审理。原告西李三村委的委托诉讼代理人李龙庆，被告李正顺的委托诉讼代理人李传龙、王思军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西李三村委向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告全部租赁合同；2.判令李正顺支付原告租金48950元，并将租赁土地恢复原状；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：1996年3月18日，西李三村委与李良军签订租赁合同，约定将本村付业厂房土地租借给李良军使用，租赁期限30年。1999年6月10日，西李三村委与李良军签订租借合同，约定将本村铸造厂西2.15亩土地租借给李良军使用，时间15年，到期后土地回归原貌。后经村委同意，2010年9月25日，李良军将两次土地租赁权全部转给李正顺，由李正顺承租，约定自2011年开始，李正顺每年向原告支付租金6675元，租赁合同时间及内容不变。李正顺承租后，拒不缴纳租金，也不归还承租土地并恢复原状。 李正顺辩称，两份租赁合同到期时间均为2026年，原告要求解除两份租赁合同没有事实和法律依据。西李三村委欠工程款未付，双方曾口头约定租赁费从拖欠的工程款中抵扣。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1.关于西李三村委提交的1999年6月10日与李良军签订的《租借合同》，李正顺对该证据真实性提出异议。经李正顺申请，本院委托西南政法大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》认定，西李三村委与李良军于1999年6月10日签订的租赁合同上的签名系李良军本人所签，故本院对该证据予以采信。 2.关于李正顺提交的2010年9月25日与李良军签订的协议，西李三村委对该证据真实性提出异议，认为关于地面附着物的约定系李正顺与李良军之间的约定，与村委无关。经审查，西李三村委虽然对该证据的真实性提出异议，但没有提供相应证据证明自己的主张，故对该证据的真实性本院依法予以确认。由于西李三村委与李良军于1996年3月18日签订的租赁合同中，有关于自建厂房的约定，故对该证据与本案的关联性予以认可。 3.关于李正顺提交的施工合同、欠款证明，西李三村委对该证据的关联性提出异议。经审查，以上证据系李正顺与西李三村委之间基于建设工程合同关系产生，而本案系租赁合同关系，故以上证据与本案无关联性。 4.关于李正顺向西李三村委发出的债务抵销通知，西李三村委对真实性无异议，但对该证据的证明目的提出异议，认为债务抵销通知系在原告起诉后发出，且双方债权债务包含返还土地的内容，并非仅仅是金钱债务，故不认可抵销。经审查，李正顺与西李三村委互负的债务标的物种类、品质不相同，西李三村委与李正顺未就抵销协商一致，故本院依法对该证据的关联性不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1996年3月18日，西李三村委与李良军签订《租赁合同》一份，约定：西李三村委将一处土地租给李良军使用，如需使用厂房由李良军自建。租赁期限30年，租金每年5000元，每年年初缴纳。 1999年6月10日，西李三村委与李良军签订《租借合同》一份，约定：西李三村委将本村铸造厂以西2.15亩土地租给李良军使用。租赁期限15年，租金每年500元，从2000年1月1日开始交，每年一交。租赁到期后，由李良军将土地恢复原状，返还给西李三村委。 2010年9月25日，西李三村委、李正顺、李良军签订《转让协议》一份，约定：李良军将承租西李三村委的两处土地转租给李正顺。李良军于1996年3月18日承租的土地，租期30年，转租后的价格为5000元（李玉田磨坊搬出后，每年多交600元）。李良军于2000年1月1日承租的土地，转租后的价格为1075元，共计每年6675元，自2011年开始由李正顺承担。合同时间及内容不变。李正顺主张，李良军于2000年1月1日承租的2.15亩土地租赁期限也为30年，《转让协议》签订时，其不知西李三村委与李良军签订的《租借合同》的存在。经审查，西李三村委、李正顺、李良军签订的《转让协议》中，关于李良军于1996年3月18日承租的土地，明确写明了租期为30年，但关于李良军于2000年1月1日承租的2.15亩土地仅写明“合同时间及内容不变”，通过《转让协议》载明的内容可以看出，在三方签订《转让协议》时，李正顺对存在两份原始租赁合同是明知的，其主张将李良军于2000年1月1日承租的土地期限理解为30年，不符合常理，故本院对李正顺关于李良军于2000年1月1日承租的2.15亩土地租赁期限也为30年的主张不予认可。 李正顺未向西李三村委缴纳过租金。 本院认为，西李三村委、李正顺、李良军签订的《转让协议》系当事人真实意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行义务。1.关于涉案合同应否解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，由于李正顺一直未向西李三村委支付租金，且在西李三村委向本院提起诉讼后仍未支付，故西李三村委要求解除合同的诉讼请求，本院依法予以支持，西李三村委、李正顺、李良军签订的《转让协议》于2019年2月22日解除。2.关于合同解除的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，涉案合同解除后，李正顺应当将承租的土地返还给西李三村委，因承租的土地上建有房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十二条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。”李正顺通过与李良军签订协议，取得了涉案土地上房屋的所有权，西李三村委在与李良军签订的两份租赁合同以及与李正顺、李良军签订的《转让协议》中对自建厂房也是允许的，故对西李三村委关于恢复原状的诉讼请求不予支持，涉案土地上的厂房应由西李三村委根据合同实际履行情况、双方过错程度予以补偿。西李三村委未妥善处理与李正顺其他纠纷，导致李正顺向其主张抵销租金债务，李正顺在抵销不成后，未及时履行支付租金债务，故双方对合同的解除均有过错，本院结合李正顺与李良军签订的协议中约定的价格、以及合同履行情况，依法认定西李三村委向李正顺支付涉案土地上的自建厂房的对价150000元。3.关于李正顺应付租金数额如何认定。因协议中约定每年租金为6675元，故李正顺应付租金为6675元*8年=53400元，西李三村委自愿主张48900元，不违反法律规定，本院依法予以确认。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十二条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、潍坊市坊子区工业发展区西李家庄三村村民委员会、李正顺、李良军签订的《转让协议》于2019年2月22日解除； 二、李正顺返还潍坊市坊子区工业发展区西李家庄三村村民委员会涉案《转让协议》中载明的两块土地，于本判决生效后十日内履行完毕； 三、潍坊市坊子区工业发展区西李家庄三村村民委员会向李正顺支付涉案土地上自建厂房的对价150000元，于本判决生效后十日内付清； 四、李正顺向潍坊市坊子区工业发展区西李家庄三村村民委员会支付欠付租金48900元，于本判决生效后十日内付清； 五、驳回潍坊市坊子区工业发展区西李家庄三村村民委员会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1023元，由李正顺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 张 霄 人民陪审员 李 霞 人民陪审员 徐美媛 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理 齐国强 书 记 员 董 凤