广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9798号上诉人（原审原告）：苏肇祺，男，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************05X。上诉人（原审原告）：陆锦枝，女，汉族，住广东省佛山市禅城区**********，公民身份号码440************021。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码544***********082H。法定代表人：关润尧。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********500C。法定代表人：罗炎成。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，注册号4406********036。诉讼代表人：广东源浩律师事务所，该司管理人。委托诉讼代理人：赵琦，女，广东源浩律师事务所工作人员。上诉人苏肇祺、陆锦枝因与上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（以下简称罗南村委会）、原审被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初11733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏肇祺、陆锦枝上诉请求：1.撤销一审判决，改判罗南村委会按照苏肇祺、陆锦枝一审请求的标的额向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金，无需扣减苏肇祺、陆锦枝已收取的海盛东方公司支付的投资回报款41760元；2.本案一审、二审诉讼费由罗南村委会承担。事实和理由:一审判决罗南村委会向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金应扣减苏肇祺、陆锦枝确认已收取的海盛东方公司支付的投资回报款没有事实依据和法律依据。第一，海盛东方公司没有请求返还已经向苏肇祺、陆锦枝支付的投资回报款，也无权请求返还已经向苏肇祺、陆锦枝支付的投资回报款。海盛东方公司只是在其答辩状中辩称“我方认为各原告诉请要求支付的出让金应扣除2013年1月14日(海盛东方商投公司于2013年1月14日停止经营)前海盛东方商投公司已支付的固定投资回报款”，并没有提供任何证据支持。这不是请求返还投资回报款。在本案中，苏肇祺、陆锦枝没有请求法院判决海盛东方公司承担责任，该系列案以前已经判决的相关案件也没有判决其承担责任，其诉讼地位是无独立请求权的第三人，故海盛东方公司也无权提出返还投资回报款的请求。第二，罗南村委会也没有提出在给苏肇祺、陆锦枝支付出让金时要扣减苏肇祺、陆锦枝确认已收取的海盛东方公司支付的投资回报款的请求，且其也无权提出该项请求。其只是在法庭辩论结束时辩称在给苏肇祺、陆锦枝支付本金时应扣除海盛东方公司已经支付给苏肇祺、陆锦枝的回报，但是没有提供任何证据支持。罗南村委会提出该项请求应当提起反诉而不仅仅是辩称，而且因其没有获得海盛东方公司的该项债权转让或者授权也无权提出该项请求。第三，罗南村委会在其出具承诺承担海盛东方公司因出让海盛东方物业使用权给包括苏肇祺、陆锦枝在内的广大业主所产生的债务的承诺书中没有提出此项附加条件，只是承诺按本金标准支付，并没有提出本金标准是在扣减苏肇祺、陆锦枝确认已收取的海盛东方公司支付的投资回报款之后的剩余金额。该判决有违罗南村委会的真实意思表示。第四，该系列案之前已经判决的相关案件也没有判决罗南村委会在给苏肇祺、陆锦枝支付出让金时扣减苏肇祺、陆锦枝确认已收取的海盛东方公司支付的投资回报款，而一审判决增加这项内容不但显示其裁判标准先后不一致，而且明显有失公平。第五，苏肇祺、陆锦枝支付的物业出让金给海盛东方公司白白使用那么多年，导致合同无效的根本原因是罗南村委会出租的土地违法，其地上建筑物最终归罗南村委会和罗南集团所有并收益，苏肇祺、陆锦枝在2012年之前收到那一点点可怜的回报款还要从返还的出让本金中扣减，有违法律的公正原则。罗南集团、罗南村委会针对苏肇祺、陆锦枝的上诉辩称，一、本案为合同纠纷，苏肇祺、陆锦枝应以合同相对方海盛东方公司作为第一被告提起诉讼，不能仅以合同外第三方提起本案诉讼。罗南集团、罗南村委会不是案涉《物业使用权出让合同》的签订主体，与案涉债务无直接利害关系。法院应向苏肇祺、陆锦枝释明并由苏肇祺、陆锦枝申请追加海盛东方公司为本案被告，否则应对苏肇祺、陆锦枝的起诉予以驳回。二、广东省佛山市中级人民法院于2017年12月26日作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定书，裁定受理江西省**电梯有限公司对海盛东方公司提出的破产清算申请。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二十三条之规定，本案中，苏肇祺、陆锦枝就国际环保城签订的《物业使用权出让合同》所涉财产已纳入了上述破产案件的破产财产中，现为破产管理人管理，故应由该破产案件进行处理，本案应不予受理。三、罗南集团是佛山市禅城区南庄镇罗南各经济合作社共同成立的集团公司，经营范围不涉及房地产开发业务，且不具有房地产开发资质，也没有就案涉项目与海盛东方公司签订合作协议进行投资开发事宜，仅将土地使用权出租给海盛东方公司使用，故罗南集团不是海盛东方商业地产项目的开发商。案涉土地所有权及地上建筑物所有权均归罗南集团，在土地租赁合同期间，海盛东方公司拥有对其所建地上物的占有、使用、收益权利，但不享有所有权。因此，苏肇祺、陆锦枝以“罗南集团为开发商，实际控制****项目”为由要求罗南集团承担债务清偿义务没有事实与法律依据。四、罗南集团、罗南村委会并非是案涉《物业使用权出让合同》缔约方，未与苏肇祺、陆锦枝签订其他租赁合同或协议，未接受过苏肇祺、陆锦枝所支付的物业出让金，更未作出履行苏肇祺、陆锦枝与海盛东方公司租赁合同义务的意思表示。罗南集团、罗南村委会与苏肇祺、陆锦枝不存在租赁合同关系，也无义务履行案涉合同中海盛东方公司的权利义务。五、罗南集团、罗南村委会对于苏肇祺、陆锦枝与海盛东方公司之间的债权债务，一直积极协助处理，但罗南集团、罗南村委会从未作出债的加入的意思表示。2017年10月17日，罗南集团出具的《承诺书》表明，罗南集团、罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，而不是直接加入该债权债务关系。海盛东方公司已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定破产管理人对海盛东方公司的财产进行接管，因此，2017年12月26日后，只有海盛东方公司管理人有权处分海盛东方公司的财产，故《承诺书》违反法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。海盛东方公司针对苏肇祺、陆锦枝的上诉述称，应扣除业主方已收取的投资回报款。罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无需向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金；2.本案一审、二审诉讼费由苏肇祺、陆锦枝承担。事实和理由：一、《承诺书》没有加盖村章，且没有经过有效的村民会议决议，属于无效承诺书，罗南村委会无须向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，罗南村委会于2018年4月11日向苏肇祺、陆锦枝所作出的承诺书约定：东西区地上建筑物补偿款，待****项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主。该承诺书涉及村集体财产的处分，罗南村委会应当根据《中华人民共和国村民委员会组织法》，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺书。但该《承诺书》无按照法律规定履行合法程序即召开村民会议，并形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺书，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金。另外，由于海盛东方公司已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定了破产管理人对海盛东方公司的财产进行接管，罗南村委会亦已依照《中华人民共和国企业破产法》规定，到管理人处申报了到破产清算受理日2017年12月26日止的土地使用权租金债权。因此，至2017年12月26日后，只有海盛东方公司的管理人才依法有权处分海盛东方公司的财产，因此，该份《承诺书》违反了法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。二、即使该《承诺书》对罗南村委会有效，但仅为罗南村委会承诺接收佛山市***地产发展有限公司（以下简称***公司）建筑物补偿款后再支付予苏肇祺、陆锦枝，而不是直接承担海盛东方公司的债务。对于苏肇祺、陆锦枝与海盛东方公司之间的债权债务，罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，但并不是直接加入该债权债务关系。从2017年10月17日出具的第一份《承诺书》可以清晰表明，罗南村委会一直以来均是协助处理苏肇祺、陆锦枝与海盛东方公司之间的债权债务，并不是承担海盛东方公司的债务。而2018年4月11日出具的第二份《承诺书》上，罗南村委会也是承诺“但要东西区建筑物补偿款，待****项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主”，即罗南村委会的真实意思表示也仅为在***公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再予以支付给苏肇祺、陆锦枝，而不是由罗南村委会直接向苏肇祺、陆锦枝支付。故一审判决罗南村委会应向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金并无事实与法律依据。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限并未违反“诚实信用”原则。现约定期限未届满，未达支付条件，据此罗南村委会同样无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中对于“项目彻底盘活”是指使资金、资产等恢复运作，产生效益。就本案来说，是指使****项目恢复运作与经营，产生效益。而****项目现正在通过市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作中，向整体盘活的方向推进，故在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不存在一审法院认为的属于期限不明的表述。而且该表述没有任何不符合客观情况及欺诈的表示，根本没有违反诚实信用原则，一审法院适用原则错误。即使一审法院认为罗南村委会仍然需要支付出让金的，亦应在****项目恢复运作与经营后，而在****项目并未彻底盘活之前，罗南村委会于法于理不应且无须向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金。即在支付条件未达成的情况下，一审法院判决罗南村委会立即向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金并无事实和法律依据，故罗南村委会无须支付物业使用权出让金。苏肇祺、陆锦枝针对罗南村委会的上诉辩称，一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条的规定，罗南村委会的上诉状没有列明被上诉人，应当驳回其上诉。二、罗南村委会的上诉主张没有事实和法律依据。1.《承诺书》盖有罗南村委会的公章。2.罗南村委会故意曲解《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条（八）的规定，把其承诺承担的债务和处分集体财产混为一谈，罗南村委会于2018年4月11日向海盛东方业主出具的《承诺书》是承诺海盛东方公司原债务按本金标准由罗南村委会直接支付给业主，是明确表示愿意承担该项债务，并没有决定以借贷、租赁或其他方式处分罗南村集体财产。3.海盛东方公司在本案一审开庭时已明确表示****国际环保产业城项目、****购物中心项目均未纳入破产财产，一审法院亦对此予以确认。故罗南村委会称因海盛东方公司已经进入破产程序，该《承诺书》违反了法律规定，应认定无效，不能作为定案依据是错误的。4.罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》明确海盛东方公司原债务问题按本金标准支付，由罗南村委会直接支付给业主。****购物中心项目被***公司收购已超过四年，罗南村委会并未举证证明存在不能归责于***公司的客观无法付款的情形，因罗南村委会怠于追索或其他利害关系而未收齐款项，不能因此对抗对《承诺书》的履行。项目彻底盘活属于履行期限不明的表述，该条件没有成就的明确期限和标准，不应采信。罗南集团针对罗南村委会的上诉的答辩意见与针对苏肇祺、陆锦枝上诉的答辩意见一致。海盛东方公司针对罗南村委会的上诉述称，罗南村委会出具的《承诺书》是无效的承诺，海盛东方公司在之前就已经进入破产程序，罗南村委会无权处分海盛东方公司的任何财产。苏肇祺、陆锦枝向一审法院提出诉讼请求：一、罗南集团、罗南村委会连带向苏肇祺、陆锦枝返还因受让****国际环保产业城*座*层****号物业使用权支付的出让金447419元；二、本案诉讼费由罗南集团、罗南村委会负担。一审法院查明：海盛东方公司（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于*******以北、****路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2011年8月26日，海盛东方公司（出让方、甲方）与苏肇祺、陆锦枝（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是****国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将环保产业城*座*层****号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期统一为2031年6月30日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金447419元，并从签约后次月开始将物业前五年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，甲方按年固定回报率按月向乙方支付投资回报；在投资回报期内，每年的投资回报为合同约定使用权出让金的10%，月回报为3729元；甲方在2016年8月31日后7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，非银行内部操作系统原因造成逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。同日，海盛东方公司向苏肇祺、陆锦枝出具收据，确认已收取苏肇祺、陆锦枝交纳的使用权总出让金447419元。2012年12月19日，海盛东方公司向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方公司在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方公司主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方公司全部承担。2015年8月，罗南集团、佛山市禅城区********民小组与案外人***公司签订《集体建设用地使用权出让合同》《佛山市禅城区**镇原****项目整体收购合同》，将涉案土地及地上建筑物整体出让给***公司。合同约定***公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原****项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省**电梯有限公司对海盛东方提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，****项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明，佛山市****国际环保产业城项目所涉土地使用权尚未有登记，佛山市****国际环保产业城尚未办理规划报建手续。再查明，罗南集团在（2018）粤0604民初26467号案中提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与***公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定***公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求***公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，***公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。就涉案国际环保产业城项目有无纳入破产财产，海盛东方公司当庭陈述：****国际环保产业城项目、****购物中心项目均未纳入破产财产。就海盛东方公司已向苏肇祺、陆锦枝支付投资回报的情况，苏肇祺、陆锦枝经核实确认已收取投资回报41760元，海盛东方公司主张根据涉案《物业使用权出让合同》的约定应为59664元，但未向一审法院提交证据。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”苏肇祺、陆锦枝与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明涉案国际环保产业城项目已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，苏肇祺、陆锦枝与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。因此，苏肇祺、陆锦枝有权要求海盛东方公司退还使用权出让金447419元，海盛东方公司已向苏肇祺、陆锦枝支付的投资回报亦应返还。因海盛东方公司并未举证证明其支付投资回报的具体情况，按苏肇祺、陆锦枝确认的已收取金额扣减后，海盛东方公司应向苏肇祺、陆锦枝返还的使用权出让金为405659元（447419元-41760元）。对于海盛东方公司的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽***公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区**镇原****项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于***公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，苏肇祺、陆锦枝要求罗南村委会履行承诺，合法合理，但罗南村委会作为债务加入人，其承担的责任范围理应不超出主债务人的责任范围，罗南村委会抗辩投资回报款应在出让金中予以扣减，合法有据，一审法院予以采纳，对于苏肇祺、陆锦枝诉请超出部分，一审法院不予支持。海盛东方公司与罗南村委会仅为土地租赁合同关系，并非合作开发房地产关系，与苏肇祺、陆锦枝就涉案物业签订《物业使用权出让合同》的主体仅为海盛东方公司，苏肇祺、陆锦枝以罗南集团系涉案项目开发商为由要求罗南集团承担责任没有合同依据。因罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债的加入，苏肇祺、陆锦枝诉请罗南集团承担付款责任，依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内，向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金405659元；二、驳回苏肇祺、陆锦枝的其他诉讼请求。如罗南村委会未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序，受理费减半收取4006元，由苏肇祺、陆锦枝共同负担374元，罗南村委会负担3632元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院依罗南村委会、海盛东方公司的申请向佛山**商业银行股份有限公司调取了苏肇祺、陆锦枝在该行的开户信息及相应的银行流水。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，上述证据有原件予以核对，本院对真实性予以确认。苏肇祺在佛山**商业银行股份有限公司**支行开设了尾数为3222的银行账户。该账户自2011年9月起收到了16笔金额均为3729元的汇款，共计59664元。苏肇祺、陆锦枝未对上述月固定收款作出合理说明，且该账户自签订合同后的实际月收款金额与案涉《物业使用权出让合同》第五条的约定吻合，该证据足以证明苏肇祺、陆锦枝已收到的案涉投资回报款金额为59664元。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，海盛东方公司已向苏肇祺、陆锦枝支付投资回报款59664元。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系：1.罗南村委会应否向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金；2.若应支付，金额为多少。一、关于苏肇祺、陆锦枝是否有权请求返还物业使用权出让金问题。****国际环保产业城名下并无土地使用权登记情况，亦未经规划报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，苏肇祺、陆锦枝与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》因案涉物业未经规划报建而致该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”据此，苏肇祺、陆锦枝有权要求海盛东方公司退还物业使用权出让金447419元。二、关于罗南村委会的责任问题。罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，罗南村委会应对其该民事行为承担民事责任。罗南村委会主张上述《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。罗南村委会抗辩称***公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，且“项目彻底盘活”的支付条件亦未成就，故其无需向苏肇祺、陆锦枝支付物业使用权出让金。但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于***公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，苏肇祺、陆锦枝请求罗南村委会向其返还物业使用权出让金有理，本院予以支持。三、关于是否需扣减苏肇祺、陆锦枝已收取的海盛东方公司支付的投资回报款问题。本院对此持肯定意见，理由如下：首先，因合同无效，海盛东方公司有权请求返还投资回报款，其在一审期间已提出苏肇祺、陆锦枝在要求返还物业使用权出让金时应一并扣减已收取的投资回报款。本案对物业使用权出让金的返还进行处理，在判令义务方承担返还出让金义务的同时，对苏肇祺、陆锦枝应予返还的部分一并作扣减，符合互负金钱债务可以抵销的处理原则，有利于减轻诉累。其次，返还物业使用权出让金的合同相对人是海盛东方公司，罗南村委会因其出具承诺书而加入海盛东方公司返还债务之列。海盛东方公司对苏肇祺、陆锦枝享有的抗辩权及于罗南村委会，罗南村委会在一审辩论终结前有权行使该抗辩权。罗南村委会在一审期间已作出应扣减投资回报款的意思表示，该请求属于对苏肇祺、陆锦枝一审诉讼请求的抗辩。最后，苏肇祺、陆锦枝主张扣减已收取的投资回报款有失公平，该主张依据不足，也不符合《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定。综上，本院对苏肇祺、陆锦枝主张无需扣减投资回报款的上诉意见不予采纳。根据二审查明事实，海盛东方公司已向苏肇祺、陆锦枝支付投资回报款59664元，该款项应从物业使用权出让金447419元中予以扣减，即罗南村委会应向苏肇祺、陆锦枝返还的物业使用权出让金为387755元（447419元-59664元）。综上所述，罗南村委会的上诉请求有理部分，本院予以支持，超出合理部分，予以驳回。苏肇祺、陆锦枝的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。本案因二审出现新证据而改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2019）粤0604民初11733号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院作出的（2019）粤0604民初11733号民事判决第一项为：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向苏肇祺、陆锦枝支付387755元；三、驳回苏肇祺、陆锦枝的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费8229元，由苏肇祺、陆锦枝负担1169.94元，由佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担7059.06元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽