广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1323民初6817号原告（反诉被告）：谢某，男，1963年12月25日出生，汉族，广东省电白县人，住址广东省电白县***********，公民身份号码440************316。委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳律师事务所律师。被告（反诉原告）：惠东县鑫x房地产中介服务部(以下简称鑫x中介服务部)，住所地惠东县*******。法定代表人：林某。委托诉讼代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师。被告：林某，男，1984年4月5日出生，汉族，广东省惠东县人，住址广东省惠东县*****，公民身份号码441************5316。第三人：周某，男，1965年8月12日出生，汉族，广东省惠东县人，住址广东省惠东县**********，公民身份号码442************533。原告谢某诉被告鑫x中介服务部、被告林某、第三人周某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理；被告鑫x中介服务部以原告谢某为反诉被告，于2019年12月9日提起反诉，并申请追加周某为无独立请求权的第三人参加诉讼，本院予以受理。本院依法适用简易程序，两诉合并于2019年12月20日公开开庭进行了审理。原告谢某及其委托诉讼代理人何广辉、被告鑫x中介服务部的委托诉讼代理人郭显康、被告林某到庭参加诉讼，第三人周某经本院依法通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢某向本院提出诉讼请求：一、被告立即退还原告过户税款106748.83元及自起诉之日至付清之日止的利息，按年利率6%计算；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月19日原告经被告经纪方鑫x中介服务部介绍（以下简称：鑫x房地产）购买了周某位于惠东县*********的房产，共四间房，总价款为286万元，并于2018年7月24日与卖方周某、被告经纪方鑫x房地产签订《房地产买卖三方合同》，约定了买卖房屋明细条款。原告确认购买该房产后，于2019年6月11日已全部付清房价款，并办完过户登记到名下，不动产权证号：粤（2019）惠东县不动产权第****号。原告委托被告林某缴纳过户税费，当时口头约定了多退少补，后原告预先支付了510000元，分别于2019年2月27日、2019年3月11日用中国邮政储蓄银行账户（卡号：62********）汇入260000元、250000元至被告林某账户（卡号：6217995********8598）用于办理过户税费。被告缴纳过户税费后，于2019年5月被告将所缴纳税票交予原告，经统计实际发生的所缴税费为403251.17元，多出了106748.83元费用经原告多次催告，但被告以诸多理由推诿，一直不愿意退还。原告认为，被告违反了诚实信用原则，为维护公平正义，维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求人民法院支持原告的全部诉讼请求。被告鑫x中介服务部辩称，根据《房屋买卖三方合同》的约定，是由原告负责过户费用，事发前，原告自己到税务部门自愿得知涉案房屋税费需要60万左右，原告认为太贵了就征求被告意见，被告当时意见是50万元包干，原告仍然认为贵，向找别人处理。但是第二天原告又找被告，同意51万元包干，被告表示同意。后面税票为41-42万元，其他费用给被告用于差旅费、餐费等。最后原告转了51万元，被告就帮原告办理缴交税费等。因此不存在原告在起诉状中存在多退少补的情况，因此原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。反诉原告鑫x中介服务部向本院提出诉讼请求：1.被反诉人向反诉人支付房屋买卖居间服务费42900元；2.本案全部诉讼费用（包括本诉和反诉）由被反诉人承担。事实和理由：2018年7月24日，反诉人与被反诉人、第三人周某签订了《房屋买卖三方合同》，协议第六条第4点约定被反诉人应向反诉人支付居间服务佣金42900元；目前合同已全部履行完毕，反诉人已促成双方交易，涉案房产办理过户登记到被反诉人名下。综上所述，各方签订的《房屋买卖三方合同》合法有效，合同约定被反诉人支付居间服务费的条件已成就，但被反诉人拒不支付居间服务费。因此，反诉人根据我国《民事诉讼法》第五十一条规定，特向贵院提起反诉，请求支持。反诉被告谢某辩称，被答辩人要求答辩人支付房屋买卖居间服务费42900元没有事实和法律依据。1、2018年7月24日答辩人与被答辩人、周某签订了《房屋买卖三方合同》，协议第六条第四点明确约定了“签署本合同后，如买方或卖方任一方未能依本合同之条款出售或购买该物业，未遵守本合同方则成为本合同的毁约者”，应支付经济方全部居间服务佣金，即人民币捌万伍仟捌佰元整。如买卖双方在未得经济方同意下协议取消合同，则买卖双方均成立本合同之毁约者，而须分别支付经济方居间服务佣金，即买卖双方各支付人民币肆万贰仟玖佰元整。经纪方有权从已收或代收款项中直接扣除上述佣金，正如被答辩人所述，该合同合法有效，并且目前合同已全部履行完毕，涉案房产已办理过户登记至答辩人名下。故并不符合合同中协议第六条第四点中的需要支付居间服务佣金的约定。2、答辩人委托林某缴纳过户税费，口头约定了多退少补，并且双方协商好待事情办理完后由答辩人支付25000元作为服务费用。后答辩人预先支付了51万元至林某账户，用于缴纳过户税费。林某缴纳过户税费后，2019年5月将税费票据交予答辩人，经统计实际发生的税费为403251.17元，答辩人所支付用于缴纳过户税费超出的106748.83元，答辩人却据为己有，完全不讲诚实信用原则，故请求法院驳回被答辩人的全部诉讼请求。另，被答辩人主张51万元扣除41-42万元的税费后用于差旅费等费用是没有依据的，税费对该部分费用没有约定，双方约定了居间费，居间费已经包含了差旅费等费用。根据双方的口头约定，佣金是2.5万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：被告鑫x中介服务部系被告林某开办的个体户，经惠东县工商行政管理局于2012年3月31日登记成立，经营范围为房产中介咨询。2018年7月24日，原告谢某作为买方、第三人周某及共有人卢秋梅作为卖方、被告鑫x中介服务部作为经纪方，三方签订《房地产买卖三方合同》，内容载明：“……二、标的物业情况：买卖双方通过经纪方购买及出售位于惠东县****单位（以下简称该物业）……该物业的合法有效证件号码为：粤房地产证惠东字第****号，共有证件号码为：粤房地权证惠东字第****号。国土证号为：惠东国用（2011）第****号……三、价款及计价方式：该物业按套出售，成交价格为人民币（大写）贰佰捌拾陆万元整（小写¥2860000.00）……五、产权转移手续的办理与费用承担：1.由买方办理卖方应积极协助和配合买方办理相关手续。2.买卖双方到有关部门签署办理过户手续所需要的文件后领取的收件收据回执单须放于经纪方处托管。……六、违约责任……4.签署本合同后，如买方或卖方任一方未能依本合同至条款出售或购买该物业，未遵守本合同方则成为本合同的毁约者，应支付经纪方全部居间服务佣金，即人民币捌万伍仟捌佰元整。如买卖双方在未得经纪方同意下协议取消合同，则买卖双方均成为本合同之毁约者，而须分别支付经纪方居间服务佣金，即买卖双方各支付人民币肆万贰仟玖佰元整。经纪方有权从已收或代收款项中扣除上述佣金……”原告谢某及第三人周某在该合同上签名并按捺指印。该协议约定将第三人周某名下位于惠东县****的房屋作价人民币2860000元转让给原告谢某，由原告谢某承担该房产交易的费用。上述协议签订后至2019年6月11日，原告谢某向第三人周某支付余欠房屋价款1370000元，第三人周某向原告出具《收条》，内容载明：“兹有周某收到谢某老板交来房屋尾数款壹佰叁拾柒万元（￥1370000元）。”第三人周某在该《收条》上签名并按捺指印，至此，原告已按协议支付全部房屋转让价款给第三人周某。随后双方将第三人周某名下上述房屋办理权属过户登记至原告谢某名下，并领取了新的不动产权属证书[证号为粤（2019）惠东县不动产权第****号]。因涉及上述房产交易涉及税费的缴交事宜，原告谢某于2019年2月27日、2019年3月11日分别向被告林某名下尾号为697的银行账户转账支付人民币260000元、250000元，共计510000元。该费用作为委托被告林某办理涉案房产缴纳过户税费的预缴费用。涉案房产缴纳过户税费的手续完成后，被告林某将税收完税证明交予原告谢某，根据税收完税证明显示，涉案房产的过户税费共计403251.17元，预交办理费用510000元扣减实际过户税费后仍余106748.83元。有关上述510000元款项涉及办理事项的事宜，原告谢某与被告林某未进行书面约定，双方对剩余款项106748.83元是否应当退还原告谢某引发争议，原告谢某主张《房地产买卖三方合同》中未约定促成合同的居间服务费的数额，双方口头约定居间服务费及办理过户共计25000元，约定以多退少补的方式由原告谢某向被告支付预交办理费用510000元；被告鑫x中介服务部、林某对原告的主张不予认可，认为缴交过户税费为原告另行委托的行为，510000元扣减过户税费后剩余的款项不包括房屋买卖的居间服务费，且双方口头约定的是原告支付510000元，由被告包干缴纳过户税费事宜，不存在多退少补的情形。被告鑫x中介服务部主张《房地产买卖三方合同》中约定的毁约情形，单方至少需支付居间服务费42900元，故促成合同成立的居间服务费不应低于42900元。双方未能达成一致意见，原告谢某在向被告鑫x中介服务部、林某催讨106748.83元未果后提出上述诉讼请求。本院认为，本案本诉与反诉的争议焦点均指向被告林某未予退还原告谢某的106748.83元款项如何处理的问题。因此须对本案当事人的行为形成该款项现有结果产生的法律关系及责任进行分析。一、关于案涉《房地产买卖三方合同》的法律问题。原告谢某作为买方、第三人周某及共有人卢秋梅作为卖方、被告鑫x中介服务部作为经纪方，三方签订《房地产买卖三方合同》，原告认可是在被告鑫x中介服务部介绍下签订上述合同，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”的规定，三方签订的上述《房地产买卖三方合同》是居间合同。被告鑫x中介服务部虽未在该合同中署名盖章，但结合原告起诉意见及庭审记录，原告谢某认可是在被告鑫x中介服务部撮合下签订上述合同，依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定，原告谢某、第三人周某及共有人卢秋梅在该合同上签名确认可视为承诺生效，即该合同在其签名后即成立，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”规定，该合同于2018年7月24日经原告谢某、第三人周某签名时即生效。上述居间合同成立后的报酬问题。上述《房地产买卖三方合同》虽未明确约定合同成立后的报酬事宜，但该合同第五条约定“产权转移手续的办理与费用承担：1.由买方办理卖方应积极协助和配合买方办理相关手续。2.买卖双方到有关部门签署办理过户手续所需要的文件后领取的收件收据回执单须放于经纪方处托管。”及第六条“违约责任”中的第4项约定“签署本合同后，如买方或卖方任一方未能依本合同至条款出售或购买该物业，未遵守本合同方则成为本合同的毁约者，应支付经纪方全部居间服务佣金，即人民币捌万伍仟捌佰元整。如买卖双方在未得经纪方同意下协议取消合同，则买卖双方均成为本合同之毁约者，而须分别支付经纪方居间服务佣金，即买卖双方各支付人民币肆万贰仟玖佰元整。经纪方有权从已收或代收款项中扣除上述佣金。”可视为被告鑫x中介服务部对促成合同的订立及合同履行有监督、协助等权利义务，并须为合同的履行付出相应劳动及费用，因此该合同中关于“服务佣金”85800元的约定可视为居间合同成立的报酬约定。依据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。”的规定，被告鑫x中介服务部作为居间人对委托人即原告谢某、第三人周某及其房产共有人卢秋梅提供订立合同的媒介服务而促成合同成立，据此被告鑫x中介服务部对买卖双方享有报酬请求权。至于报酬的负担问题。被告鑫x中介服务部促成买卖双方合同成立，且从双方当事人确认的已经取得权属转让登记证明看来，可由该物权变更登记行为确认合同中约定的房产转让事宜履行完毕，因上述合同对居间服务报酬的支付约定不明确，根据上述法律规定及案件实际情况，可由该合同的当事人即买卖双方平均负担。第三人周某经本院依法通知未到庭参加诉讼，第三人周某与其上述房产共有人卢秋梅作为合同中房产出让一方是否已经向被告鑫x中介服务部支付相关报酬未作表示；原告谢某亦认可尚未支付居间服务报酬。原告谢某主张双方口头约定居间费用25000元，但未提供相关合理证据，该主张本院不予采信。故被告鑫x中介服务部主张原告谢某支付居间服务费42900元，理由充分，本院予以支持。二、关于被告林某收取原告谢某510000元办理房产交易税费的问题。上述《房地产买卖三方合同》第五条约定“产权转移手续的办理与费用承担：1.由买方办理卖方应积极协助和配合买方办理相关手续。2.买卖双方到有关部门签署办理过户手续所需要的文件后领取的收件收据回执单须放于经纪方处托管。”根据该约定，并无指明须由被告鑫x中介服务部负责办理房地产交易相关税费缴纳事项的义务，庭审中原告谢某、被告鑫x中介服务部、林某均认可系双方口头约定委托被告鑫x中介服务部办理，因此是原告谢某与被告鑫x中介服务部、林某之间另行约定的委托与受托的委托关系，但对该委托事项的委托报酬未作明确约定。被告林某收取原告谢某510000元款项后实际缴付相关税费共计403251.17元仍余106748.83元，根据本院辖区有关房地产交易税费的办理习惯及规定，被告鑫x中介服务部在作为房地产交易税费办理的受托人须付出的成本除发票的票面金额外，其他合理费用为交通费用，其他成本有排号等劳力付出，但被告鑫x中介服务部、林某主张不予退还余款106748.83元系因该款项用于差旅费、餐费等，却未提交相关合理依据予以证明。因此被告鑫x中介服务部、林某主张收取的510000元款项为“包干”费用，剩余款项不应退还，无事实及法律依据，本院不予采信。被告林某作为被告鑫x中介服务部的开办者，其收取原告谢某510000元款项的行为视为被告鑫x中介服务部的行为，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担”的规定，原告主张由两被告退还余款理由充分，但原告谢某应支付被告鑫x中介服务部居间服务报酬42900元，可在被告林某未予退还原告谢某的款项106748.83元中予以相应抵销。抵销后余款63848.83元应由被告鑫x中介服务部、林某退还原告谢某。三、关于原告谢某主张的利息问题。原告谢某主张被告立即退还过户税款106748.83元及自起诉之日至付清之日止的利息，按年利率6%计算。被告林某收取原告谢某款项后未予退还部分经原告谢某催讨未予偿还，已属占用其资金，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款“未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持”的规定，原告谢某诉请自起诉之日即2019年11月7日起按年利率6%计付被告占用资金的利息，不违反法律规定，本院予以照准，但计算的本金基数应为63848.83元。综上所述，第三人周某经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条、第四百二十四条、第四百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）惠东县平山鑫x房地产中介服务部、被告林某应予本判决生效之日起5日内偿还原告（反诉被告）谢某63848.83元及利息（利息以63848.83元为基数，自2019年11月7日起至清还该款项之日止按年利率6%计付）。二、驳回原告（反诉被告）谢某的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）惠东县平山鑫x房地产中介服务部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1217元（已减半收取，原告预交），由原告谢某负担489元，由被告惠东县平山鑫x房地产中介服务部及被告林某共同负担728元。反诉案件受理费436元（已减半收取，被告惠东县平山鑫x房地产中介服务部预交），由原告谢某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 黄贤军二〇二〇年二月五日法官助理 周思雅书 记 员 李海燕