广西壮族自治区宜州市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂1281民初2488号 原告：广西冠峰房地产开发有限责任公司，住所地河池市宜州区刘三姐大道**金桥商贸城冠峰大厦。统一社会信用代码：91451281745108999F。 法定代表人：韦素丽，职务董事长。 委托代理人：周世铁，冠峰公司职工。 特别授权委托代理人：卢传红，广西锦康律师事务所律师。 被告：彭文明，男，1959年10月15日生，壮族，农民，住：。 特别授权委托代理人：韦福康，广西昭义律师事务所律师。 第三人：韦林湘，男，1978年9月25日生，壮族，居民，住：。 第三人：成爱萍，女，1972年9月12日生，仫佬族，居民，住：，份证号码：452××××120045. 第三人：覃洪坤,男，1959年10月24日生，壮族，居民，住：。 第三人：班昌宝，男，1982年9月28日生，瑶族，居民，住：。 第三人：覃志磊，男，1984年10月1日生，壮族，居民，住：。 原告广西冠峰房地产开发有限责任公司（以下简称冠峰公司）诉被告彭文明、第三人韦林湘、成爱萍、覃洪坤、班昌宝、覃志磊建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理。依法由审判员廖仅就适用简易程序独任审判，于2019年11月28日公开开庭审理了本案，书记员莫培担任法庭记录，原告广西冠峰房地产开发有限责任公司的委托代理人周世铁、卢传红，被告彭文明及其委托代理人韦福康，第三人韦林湘、成爱萍、覃洪坤、班昌宝、覃志磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西冠峰房地产开发有限责任公司向本院请求，确认原、被告签订的《联合建房协议书》第三条中约定的“乙方以地产的第一层天面作为投资”“土地归乙方所有”的条款无效；确认原、被告签订的《联合建房协议书》第三十条约定的“土地产权权属是乙方不变”的条款无效；确认被告彭文明名下的宜国用（2003）第0327号《国有土地使用证》的土地使用权属于该地上建筑物全部所有人即第三人共同享有。事实与理由：河池市宜州区金桥商贸成所占范围内14.9亩多的国有土地使用权，系原告冠峰公司通过出让方式向河池市宜州区庆远镇人民政府等购买来的。2003年12月，冠峰公司将其中的现南北栋房屋范围内的土地划为32宗，并以建设一层房屋为代价，出售给他人。这实际上就是一层房屋及其占地范围的国有土地使用权出售给他人。其中南栋第17号房屋（含土司使用权）出售给了被告彭文明。2003年12月18日，彭文明办得了“宜国用（2003）第0327号”《国有土地使用证》。2007年4月29日，以冠峰公司为甲方、以彭文明为乙方，双方签订了一份《联合建房方协议书》，约定：1、乙方以第一层天面作为出资，由甲方自行组织资金在第一层天面上加建八层房屋，进行联合建房；2、加建的房屋建成后，乙方获得第二层、第三层作为回报，土地归乙方所有，土地产权权属归乙方不变，公共设施归甲乙双方共同使用，第四层及四层以上房屋归甲方所有，由甲方出售；等等（详见该《联合建房协议书》）。2008年冠峰公司加建的房屋建成，将第二层、第三层交付给彭文明，将第四层及第四层以上的房屋出售给第三人韦林湘等5人，但是，由于《联合建房协议书》约定“土地归乙方所有”，作为购房者第三人无法办理国有土地使用证，从而引发了购房者多次到有关部分门造访上访、影响社会稳定的群体性事件。原告多次要求被告更正错误，但是被告拒绝进行更正。冠峰公司与彭文明所签订合同的法律性质，实质是合作开发房地产。合作开发房地产，作为出资的必须是可以独立存在的权利，包括货币所有权、实物所有权、土地使用权等，《联合建房协议书》约定的“一层天面”不能形成独立的权利。它既不是土地所有权的客体，也不是房屋所有权的客体，而只是房屋所有权客体的一个组成部分，不具有独立性。对此，《城市房地产管理法》第二十八条规定：“乙方取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”同时，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。...”，我国还实行房地一体原则，房随地走、地、地随房走基于房产与地产不可分离的自然属性，国家规定土地使用权和土地上的房屋等建筑物和附着物的所有有权必须归属于同一主体。《城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，仅仅以“一层天面”作为出资而保留土地使用权，必然导致上面加建楼层房屋的所有权人不能享有土地使用权的结果，从而导致房产权和土地权的分离。综上，《联合建房协议书》约定”乙方以地产现建好的第一层天面作为投资“、”土地归乙方所有“的条款，违反了法律。法规的强制性规定，应属于无效条款。原告认为彭文明原购买的土地使用权在双方合作甲方并建成另外八层房屋之后，土地使用权不应该再归属于彭文明独立享有。由于国家规定的房地一体原则，彭文明对一楼天面的处分，依法应该视为对其占地范围土地使用权的一并处分。这是法律强制规定的后果，不是基于合同当事人之间的约定所决定的。该土地使用权应当归属该地上全部建筑物的所有人共同享有。对此，国务院的行政法规《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定：“地;地上建筑物他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”《物权法》第一百四十七条规定：“建筑物。构建物及其附属设施转让。互换、出资或者赠与的。该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。” 综上所述被告彭文明同意在其土地使用范围的土地和建筑物之上加建他人（包括原告及购买原告房屋的第三人）的房屋，依照法律规定的法律效果应该视为对其土地使用权的一并处分，该土地上全部的建筑物所有人或者共有人依法享有建筑物使用范围内的土地使用权。由于产于合作建房，彭文明已经得到二层、三层的房屋作为回报，因此合作建房合同是公平合理的，但由于约定土地使用权在房屋加建之后仍属于彭文明享有违反了法律法规的强制性规定，因此该约定不具有法律效力。为此，原告诉至法院。 被告彭文明辩称，一、原告与第三人不是本案适格的主体，本案涉及的土地使用权是被告向原告购买取得的，已经登记在被告名下，属于被告享有。而被告与韦素丽达成联合建房协议，不是与原告或者第三人签订签订联合建房协议。二、原告的诉讼请求没有事实和法律依据，《联合建房协议书》不是合作开发房地产项目合同，现土地使用权仍然属于被告享有，双方签订的《联合建房协议书》是合法有效的，该土地使用权未过户到他人名下，不能提起物权确认之诉，如果土地使权存在争议，应当由人民政府处理，故原告诉讼请求没有事实和法律依据。 经审理查明，原告冠峰公司是具有房地产开发资质的房地产开发公司，原告冠峰公司通过出让方式取得位于河池市宜州区金桥商贸成所占范围内14.9亩多的国有土地使用权，2003年12月，冠峰公司将其中的现南北栋房屋范围内的土地划为32宗，并建设一层房屋之后，将房地产分别出售给他人。其中南栋第17号房屋出售给了被告彭文明。2003年12月18日，彭文明取得了“宜国用（2003）第0327号”《国有土地使用证》。2007年4月30日，韦素丽代表冠峰公司作为甲方、被告彭文明作为乙方，双方签订了一份《联合建房方协议书》，该协议第三条，双方约定：“乙方以地产现建好的第一层天面作为投资，由甲方自行组织资金开发，乙方不另出资即获得第二、第三层建筑的所有权作为回报，土地归乙方所有，公共设施（指第一、二、三层中间路的楼梯）归甲、乙双方共同使用，甲方负责二、三层室内刮双灰粉，并装好铁门。二、三层地面铺500×500耐磨砖，把二、三层玻璃安装好，水电安装到三楼卫生间里，二、三层的消防设施设计按图纸要求，是甲方负责装好消防设备，四至九层的消防施设甲方安装（归甲方所有），四层以上房产权归甲方所有，作为甲方投资回报，售房所得资金全部归甲方所有，盈亏自负”；该协议第六条，双方约定：“乙方不参与建房的资金管理，甲方盈亏自负，...等”；该协议第十三第，双方约定：“土地产权权属是乙方不变。...等”。合同签订后，原告冠峰公司将楼盘的房地产开发完成，并将该处房屋的一、二、三层交付被告占有使用，将该处房屋的第四层至第八层的商品房出售给第三人韦林湘、成爱萍、覃洪坤、班昌宝、覃志磊等，但原告至今仍无法将不动产权属证书办理给第三人。为此，原告诉至本院，请求如诉所称。 本院认为，本案原、被告双方在签订联合建房合同时语言表达及思维逻辑上存在一些瑕疵，导致对案件事实的认定更加复杂化，要甄别双方的真实意思表示，应当通过穿透式审判思维，按照双方所使用的词句、结合相关条款、行为性质和目的，对双方真实意思表示进行解释。本案合同字面上约定为“被告以地产现建好的第一层天面作为投资，由原告提供资金，被告不另出资即获得第二第三层建筑的所有权作为回报，土地归被告所有，以及原告还对二、三层进行必要的装修装饰，由原告自负盈亏”，其实第一层天面是第一层房屋不可分割的组成部分，应当视为及于第一层房屋整体，按“房随地走、地、地随房走&rdquo法律原则，实质就是约定被告提供土地使用权，但不承担经营风险，只收取固定利益，这完全符合土地使用权转让合同的法律特征，原告主张为合作开发房地产合同纠纷，属于主张法律关系的错误，由于法律关系认识有误，导致本案的诉讼方向及目的发生错误，虽然原告的部分请求是确认合同效力的问题，这是每个合同纠纷案件都必须审查的内容，但原告主张法律关系的错误，导致了本案诉讼方向的错误；尤其是原告的诉讼目的，其请求确认被告名下的土地使用权属于被告与第三人共同共有，直接导致本案的诉讼无法进行，造成原告对本案诉权的缺失，即与本案不具有直接利害关系。现原告主张的法律关系与法院认定的法律关系不一致，经释明后，原告仍拒绝变更诉讼请求，故应当裁定驳回原告的起诉。根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于在审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下： 驳回原告广西冠峰房地产开发有限责任公司的起诉。 如不服本裁定，可在本裁定书送达之日起十日内，向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审判员  廖仅就 二〇一九年十二月十二日 书记员  莫 培