广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初4849号 原告：余飞，男，1978年2月28日出生，户籍地来宾市兴宾区，现住来宾市。 被告：广西京九房地产开发有限责任公司，住所地：来宾市城**迎宾路与翠屏路交叉口西北面，统一社会信用代码：91450200782132381E。 法定代表人：蒙贵宁，董事长。 委托诉讼代理人：罗洪亮，广西天际律师事务所律师。 原告余飞与被告广西京九房地产开发有限责任公司（以下简称京九公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理，原告余飞到庭参加了诉讼；被告京九公司委托诉讼代理人罗洪亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余飞向本院提出诉讼请求：一、判令被告双倍返还购房定金40,000元；二、判令被告向原告支付资金占用费13,618元（以20,000元为基数，按年息6%从2008年6月14日起暂计至2019年10月24日，此后的资金占用费按此方式计算至被告实际履行返还订金为止）；三、判令被告赔偿原告房价上涨升值的差价损失85,801元（合同法解释二第二十九条的规定，违约金最高限额应该是实际损失的30%计算，按现售价5,007.8元减去购房意向书的单价1,780.48元，乘以88.62㎡，乘以30%）；四、本案诉讼费由被告负担。 事实和理由：2008年6月14日，原告与被告签订了《京九·财富新城认购意向书》，约定由原告向被告购买其开发的“京九·财富新城”小区11栋4单元102号房，建筑面积88.62㎡，购房单价1,873元/㎡。合同约定被告应在取得《预售许可证》后与原告签订《商品房买卖合同》。原告向被告支付了20,000元的购房订金，被告一直没有如约履行合同义务。 至今，被告已将所开发楼盘更名为《金色时代》小区，售价为5,007.8元/㎡，被告一直拒绝与原告签订《商品房买卖合同》，也拒绝向原告退还所收取的购房订金。被告的行为已违反了双方约定，构成严重违约，给原告造成了巨大损失。为维护自身合法权益，原告特向法院起诉，望判如所请。 被告京九公司辩称，《京九·财富新城认购意向书》不能认定为商品房买卖合同，本案案由应为商品房预售合同纠纷而不是商品房（房屋）买卖合同纠纷。1．《京九·财富新城认购意向书》不具备商品房买卖合同的法定主要内容，是答辩人与被答辩人之间签订商品房预售合同之前签订的文书，是双方对交易房屋有关事宜的初步确认，属于商品房买卖合同的预约合同，不是对商品房买卖结果进行直接确认，与商品房买卖合同之间是预约与本约的关系。本案认购意向书从性质上属于有未决条款的预约，不具备商品房买卖合同的法定主要内容诸如当事人住所、交付使用条件及日期、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺、争议解决办法等事项，不能认定为商品房买卖合同。2．答辩人之间未收到被答辩人的任何款项。预订商品房协议必须同时具备商品房买卖合同的主要内容和出卖人已按照约定收受购房款。被答辩人至今未向答辩人交付包括购房款在内的任何购房款。二、答辩人的行为不构成违约，依法不应承担双倍返还定金及支付资金占用费、购房差价的责任。《京九·财富新城认购意向书》第二条约定，在乙方交纳了订金后，甲方不得再为第三方保留该房号，否则双倍返还订金给乙方。被答辩人不是VIP客户，未交纳VIP服务费。涉案房屋因政府重新规划而被推倒，而不是答辩人为第三方保留该房号，属于“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立”的情形。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，答辩人的行为不构成违约，依法不应承担双倍返还定金及支付资金占用费、购房差价的责任。 对于原、被告提交的证据，经核对与原件无异，具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认，作为定案的依据。 本院经审理认定事实如下： 2008年6月14日，原告余飞作为乙方（买受人）与被告京九公司作为甲方（出卖方）签订了编号为022的《京九·财富新城认购意向书》，主要约定乙方购买甲方开发的“京九·财富新城”小区11栋4单元102号房，建筑面积88.62平方米，折前单价1,873元/平方米，乙方已交纳VIP服务费用×万元，换签《商品房买卖合同》时，VIP服务费自动转成购房款。乙方选择银行商业按揭付款方式付款，在该楼宇取得商品房预售许可证并接到甲方通知7日内付清首期款，首期款占总房款的20%以上，并办理完银行按揭的所有手续，可享受9.8×9.7折的优惠，另按VIP折扣为（空白），合计优惠后总房款为157,786元；在乙方交纳了VIP服务费后，甲方不得再为第三方保留该房号，否则双倍返还VIP服务费给乙方；甲方应当在取得本认购意向书所售房屋《预售许可证》之后通过电话或者在《桂中日报》上刊登公告的方式通知乙方前来签订《商品房买卖合同》，乙方应当在通知发出之日起七日内与甲方签订《商品房买卖合同》；如乙方在签订《商品房买卖合同》前申请退款，甲方在接到乙方书面通知后即可另行出售，本认购意向书解除，并在十个工作日内全额无息退还乙方已付款项；如乙方逾期未与甲方签订《商品房买卖合同》，且未申请退费，甲方则视为乙方自动放弃该房屋认购，本意向书解除，甲方无须通知乙方即可另行出售，甲方全额无息退还乙方所交款项；如乙方改变付款方式，则按新选择的付款方式的折扣享受优惠；本协议一式两份，双方各执一份，双方签字盖章后生效，签订商品房买卖合同后失效。协议签订当日，原告余飞通过现金缴款方式支付了购房订金20,000元。《京九·财富新城认购意向书》签订后，被告京九公司长期未与原告余飞签订《商品房买卖合同》，至今也没有签订《商品房买卖合同》。 另查明，2013年，被告京九公司重新启动对位于来宾市城北区迎宾路与翠屏路交叉口西北面B-3地块项目的开工建设，向来宾市住房和城乡建设委员会申请出具用地规划设计条件通知书。2014年3月12日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建发［2014］55号京九公司建设用地规划设计条件通知书，同意来宾市城北区迎宾路与翠屏路交叉口西北面B-3地块内按新的规划设计条件进行规划设计。2014年，被告京九公司根据来建发［2014］55号建设用地规划设计条件通知书绘制了新的设计总平面图。2017年12月1日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建函［2017］387号规划设计条件使用意见，对京九公司上述地块设计条件使用进行部分调整说明。2018年3月26日，来宾市住房和城乡建设委员会作出来建规技［2018］27号来宾市城北区迎宾路与翠屏路交叉口西北角地块建设用地规划设计条件通知书，同意该地块按新的规划设计条件进行规划设计，来建发［2014］55号规划设计通知书及来建函［2017］387号规划设计条件使用意见即时作废。2018年，被告京九公司根据来建规技［2018］27号建设用地规划设计条件通知书绘制了新的设计总平面图。现被告京九公司在重新规划后的原地块上建设新楼盘“金色时代”，并已取得预售证。 2017年12月28日，被告京九公司在《来宾日报》登报通知原来订立有京九·财富新城10#、11#楼认购意向书的客户于2018年1月31日前，持相关书面手续、交费凭证及个人身份证明到公司售楼部协商处理善后事宜。 另，原告余飞曾于2019年2月26日向本院起诉，请求判决责令被告京九公司按《认购意向书》约定条件签订《商品房买卖合同》，本院依法作出（2019）桂1302民初804号民事判决，判决驳回原告余飞的诉讼请求。2019年5月7日，京九公司来宾分公司注销。 本院认为，原告余飞与被告京九公司签订的《京九·财富新城认购意向书》，是双方当事人之间的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效协议，对双方当事人具有约束力。《京九·财富新城认购意向书》虽然约定了商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等内容，但对商品房的基本情况、销售方式、交付条件及日期、面积差异的处理方式、解决争议的方法等没有进行约定，是为了订立本约即签订商品房买卖合同的目的，性质上属于商品房预约合同。本案在立案时以房屋买卖合同纠纷进行立案，立案案由有误，本院现依法调整为商品房预约合同纠纷。被告京九公司来宾分公司系被告京九公司下属分公司，不具有独立的法人资格，没有独立的资产，现已注销，其民事责任由公司承担。 京九·财富新城项目由于被告资金问题长期停滞，被告京九公司未与原告签订商品房买卖合同，现涉案地块已多次变更建设用地规划设计条件，重新建设，合同约定的特定房屋已不存在。《京九·财富新城认购意向书》已无法履行，被告的行为，构成根本违约，应承担违约责任。当事人并未约定原告余飞所交纳款项的性质，现因被告违约，双方未能签订商品房买卖合同，原告诉请要求被告双倍返还订金40,000元，没有事实与法律依据。因被告违约导致双方无法签订《商品房买卖合同》，原告余飞已交付的购房订金20,000元，被告应当予以返还。被告长期占用原告交纳的款项，应按年利率6%向原告支付资金占用期间的费用，从原告交纳订金之日即2008年6月14日起计至实际返还完毕之日止，暂计至2019年12月13日为13,800元（20,000×6%×11.5＝13,800）。 关于原告诉请的购房差价85,801元问题。双方当事人签订的《京九·财富新城认购意向书》性质上属于预约合同，是为了签订本约。被告没有履行认购意向书约定的义务，原、被告不存在商品房买卖合同法律关系，被告因资金问题导致项目长期停工情况下，原告可另行向他人购房，原告丧失的是签订本约的机会，并无可期待利益损失。据此，原告诉请要求被告支付购房差价85,801元，没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第一百一十八条的规定，判决如下： 一、被告广西京九房地产开发有限责任公司返还给原告余飞购房订金20,000元； 二、被告广西京九房地产开发有限责任公司支付给原告余飞资金占用期间的费用13,800元（暂计至2019年12月13日，之后以尚未返还的订金为基数，按年利率6%从2019年12月14日起计至实际返还完毕之日止）； 三、驳回原告余飞的其他诉讼请求。 以上款项，限被告广西京九房地产开发有限责任公司于本判决生效后七日内支付。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费3,088元，减半收取1,544元，由原告余飞负担1,170元（已交纳），被告广西京九房地产开发有限责任公司负担374元（于判决生效后七日内交纳）；多预收的1,544元，由原告在本判决生效后向本院申请办理退费手续予以退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审判员  覃小徐 二〇一九年十二月十七日 书记员  朱子吉 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法>若干问题的解释》 第一百一十八条当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。