3广东省台山市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0781民初3077号原告：江门市台山公路局，住所地广东省台山市台城台海路**。法定代表人：周伟强，该局局长。委托诉讼代理人：梁有茂，广东广能律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓晓娜，广东广能律师事务所实习律师。被告：陈耀沛，男，1970年10月4日，汉族，住广东省台山市台城环市，委托诉讼代理人：周丽，广东志信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄杏仪，广东志信律师事务所实习律师。第三人：台山市台城和味居牛羊肉店，，住所地广东省台山市台城城南管理区城南狗山台海路口道班旧铺之三卡**之二统一社会信用代码92440781MA523CQ7XQ。经营者：余锡超。第三人：台山市台城德泓汽车修理厂，住所，住所地台山市台城城南管理区城南狗山台海路口道班旧铺之五社会信用代码92440781MA4WDK025X。经营者：李德平。第三人：台山市台城南天圣火工程机械经营部，住所，住所地台山市台城城南管理区城南狗山台海路口道班旧铺社会信用代码92440781L772682780。经营者：廖世云。原告江门市台山公路局（以下简称台山公路局）与被告陈耀沛，第三人台山市台城和味居牛羊肉店（以下简称和味居牛羊肉店）、台山市台城德泓汽车修理厂（以下简称德泓修理厂）、台山市台城南天圣火工程机械经营部（以下简称南天圣火经营部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月11日公开开庭进行了审理。之后，本案转为普通程序，并依法组成合议庭于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告台山公路局的委托诉讼代理人梁有茂、邓晓娜，被告陈耀沛的委托诉讼代理人周丽、黄杏仪，均到庭参加诉讼。第三人和味居牛羊肉店到庭参加2019年10月11日庭审活动，但其经营者余锡超多次违反法庭规则，被责令退出法庭。第三人德泓修理厂、南天圣火经营部经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。台山公路局向本院提出诉讼请求：1.确认台山公路局与陈耀沛签订的《协议书》及《补充协议书》于2019年5月7日解除；2.陈耀沛及和味居牛羊肉店、德泓修理厂、南天圣火经营部共同拆除占有坐落于台山市台城城南管理区城南狗山台海路口道班旧铺及空地上加建的钢结构棚架、腾空房屋并返还给台山公路局；3.陈耀沛自2019年5月7日之日起至实际返还房屋之日止按每日176.67元的标准支付占用费用给台山公路局（暂计至2019年7月19日为12897元）；4.陈耀沛交付给台山公路局的押金35300元归台山公路局所有；5.本案诉讼费用由陈耀沛承担。事实和理由：台山公路局原名称是台山公路工区。2014年12月30日，台山公路局与陈耀沛签订《协议书》，约定台山公路局将位于台山市台海路口环城旧道班房屋及所属空地出租给陈耀沛使用，租赁期限从2015年1月1日起至2020年12月31日止；每月租金为5300元，陈耀沛租赁合同房屋前要缴交5300元押金；陈耀沛不得将房屋和空地转让出租给他人，一经发现，台山公路局有权终止协议，没收押金。后由于陈耀沛私自拆改围墙、改变房屋结构并在空地搭建构筑物等。台山公路局与陈耀沛于2015年1月7日就陈耀沛私拆改围墙、改变房屋结构并在空地搭建构筑物的行为签订《补充协议》，约定陈耀沛自行拆改的围墙在双方终止合同的一个月时间内，无条件按原样原质量重建、恢复原貌，全部费用由陈耀沛负责；陈耀沛向台山公路局交押金3万元，租赁期满后，自行搭建的钢结构棚可自行拆除，否则从押金中支付恢复原貌费用。2018年11月27日及2019年7月1日，台山公路局发现陈耀沛违约擅自将租用的房屋和空地非法转租给第三人开办和味居牛羊肉店、德泓修理厂和南天圣火经营部使用。台山公路局因此多次就陈耀沛非法转租事宜提出异议，并于2019年5月7日向陈耀沛发出《解除及通知书》，解除台山公路局与陈耀沛签订的《协议书》和《补充协议书》，限期清退有关次承租人、恢复拆改围墙的原状及拆除自行搭建的构筑物。截至今日，陈耀沛仍没有履行清退有关次承租人、恢复拆改围墙的原状及拆除自行搭建的构筑物的责任，侵犯了台山公路局的权益，应承担违约责任。另，结合本案情况，由陈耀沛自2019年5月7日租赁协议解除之日起至实际返还房屋之日止按每日176.67元（计算方法：5300元/月租金÷30日/月＝176.67元）的标准支付占用费用给台山公路局；截至起诉之前的2019年6月，陈耀沛仍按前述标准支付占用费，如陈耀沛在此期间已经按此标准支付的占用费，台山公路局相应免除其支付责任。为维护台山公路局的合法利益，根据《中华人民共和国合同法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特提起诉讼，请求人民法院支持台山公路局的诉讼请求。本案诉讼过程中,台山公路局变更第三项诉讼请求如下:陈耀沛自2019年5月8日起至实际返还房屋之日止按照每日477.13元的标准支付占用费给台山公路局。事实和理由：经台山公路局委托江门市南方价格鉴证有限公司对租赁标的物的租赁价格进行评估，经评估每月的租赁价格应该为14310元，因此台山公路局提出变更第三项诉讼请求。陈耀沛辩称，一、陈耀沛与台山公路局签订的《协议书》与《补充协议书》合法有效，合同未到期，台山公路局无权要求陈耀沛拆除占有坐落于台山市台城城南管理区城南狗山台海路口道班旧铺及空地上加建的钢结构棚架、腾空房屋并返还。陈耀沛与台山公路局于2014年12月30日签订《协议书》，台山公路局将台海路口环城旧道班一栋旧房屋及所属空地出租给陈耀沛使用，租赁期限从2015年1月1日起至2020年12月31日止。陈耀沛签订涉案《协议书》后及时向台山公路局缴交5300元押金，并且一直按照合同约定按时缴纳租金，从未拖欠过租金。涉案《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。2015年1月7日，陈耀沛与台山公路局就关于拆改围墙、改变房屋结构和在空地搭建构筑物等事项签订《补充协议书》，陈耀沛签订该《补充协议书》的当天向台山公路局缴交30000元押金。为了更好地利用租赁场地，陈耀沛拆除了围墙，对房屋进行重新装修，在空地上搭建一些构造物。在双方签订的《补充协议书》中明确约定，陈耀沛自行拆改的围墙在双方中止合同的一个月内无条件按原样原质量重建；租赁期满后，自行搭建的钢结构棚可自行拆除。拆除自行搭建的钢结构棚是以租赁期届满为前提的，根据《协议书》的约定租期期限还没到期，而且陈耀沛是在取得台山公路局同意的基础上才自行搭建的钢结构棚的。因此，台山公路局无权要求陈耀沛拆除占有坐落于台山市台城城南管理区城南狗山台海路口道班旧铺及空地上加建的钢结构棚架、腾空房屋并返还。二、陈耀沛合法转租其租用的房屋和空地给第三人和味居牛羊肉店、德泓修理厂和南天圣火经营部使用。陈耀沛从2017年开始对外招商，引入第三人入场经营，陈耀沛要求第三人应合法合规持照经营，虽然在《协议书》约定“陈耀沛在租用甲方楼房期间，不得将房屋和空地转让出租给别人”，但自陈耀沛承租以来，台山公路局的相关领导人员每年均多次对承租场所进行现场安全检查，台山公路局已明确知道陈耀沛引入第三人经营。从2017年起至2019年5月6日前，台山公路局并从未对第三人的经营提出异议，反而多次督促陈耀沛和第三人注意场地安全，要求陈耀沛和第三人合法经营。台山公路局的行为已表明同意陈耀沛转租，通过行为对《协议书》关于“转租”的修改。2019年5月7日，台山公路局以快递的方式向陈耀沛发出《解除及通知书》，以陈耀沛转租为由要求解除租赁合同关系。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六第一款“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，台山公路局要求解除《协议书》、《补充协议书》，以及支付占用费用、没收陈耀沛支付的35300元押金，既无事实根据，也无法律依据，并且严重侵犯了陈耀沛的合法权益。综上所述，请求法院依法驳回台山公路局的起诉。第三人和味居牛羊肉店陈述，不同意解除合同。第三人德泓修理厂、南天圣火经营部未发表陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的下列证据，本院予以确认并在卷佐证：1.台山公路局提交的江门市编制委员会文件[江编发字（1988）93号]、江门市编制委员会文件[江编发字（1990）57号]、中共台山县委办公室文件[台办（1992）16号]、中华人民共和国民政部[民行批（1992）41号]、江门市公路局文件[江公人（2003）159号]、《房屋所有权证》（粤房字第**）、《国有土地使用权证》[台国用（2006）第00403号]、涉案房屋及所属空地《照片》；2.陈耀沛提交的《协议书》及5300元押金《收据》、《补充协议书》及30000元押金《收据》、缴交2019年1月至7月租金的中国银行无折现金存款单据及汇款单据、不同意解除《协议书》及《补充协议书》的通知、EMS国内标准快递单、德泓修理厂《营业执照》、南天圣火经营部《营业执照》、台山市台城牛味居餐厅（以下简称牛味居餐厅）《营业执照》、牛味居餐厅《个体户机读档案登记资料》、和味居牛羊肉店《个体户机读档案登记资料》、德泓修理厂《个体户机读档案登记资料》、南天圣火经营部《个体户机读档案登记资料》、微信聊天记录、缴交2019年8月至10月租金的中国银行无折现金存款单据及汇款单据。对有争议的证据，本院认定如下：1.台山公路局提交的《协议书》、《补充协议书》，陈耀沛对其真实性、合法性没有异议，对关联性持异议。因上述两协议书系设立案涉法律关系的依据，与本案事实有关，本院对其关联予以确认；2.台山公路局提交的关于协查台国用（2006）第00403号宗地建筑物情况的回复，陈耀沛对其真实性没有异议，对合法性、关联性持异议。因该证据系国家机关在其职权范围内制作的文件，且与案涉租赁物有关，在没有相反证据足以推翻的情况下，本院对其合法性、关联性均予以确认；3.台山公路局提交的和味居牛羊肉店《企业信用信息公示报告》、德泓修理厂《企业信用信息公示报告》、南天圣火经营部《企业信用信息公示报告》，陈耀沛认为应以其提交的《个体户机读档案登记资料》为准，经核对德泓修理厂《企业信用信息公示报告》、南天圣火经营部《企业信用信息公示报告》与陈耀沛提交的德泓修理厂《个体户机读档案登记资料》、南天圣火经营部《个体户机读档案登记资料》一致，本院予以确认。和味居牛羊肉店《企业信用信息公示报告》与陈耀沛提交的和味居牛羊肉店《个体户机读档案登记资料》不一致，因《个体户机读档案登记资料》系国家机关在其职权范围内制作的文件，其证明力较强，本院对和味居牛羊肉店《企业信用信息公示报告》不予采信；4.台山公路局提交的（2019）粤江台山第19783号《公证书》，陈耀沛对其真实性没有异议，对合法性、关联性持异议。因该公证书系台山公路局向陈耀沛寄送解除案涉租赁关系通知书的证明文书，与本案事实有关，本院对其关联予以确认。至于是否产生法律效力，将在本院认为部分予以评判；5.台山公路局提交的江门市南方价格鉴证有限公司出具的《评估报告书》，陈耀沛认为该评估报告书是台山公路局单方委托而作出、评估目的是为了要提升租金、评估机构的资质范围不包括租金评估，不能真实反映市场的价格。对于该《评估报告书》，经审查，首先，江门市南方价格鉴证有限公司的资质范围包含房地产价格评估，根据《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》的规定，房地产估价按估价目的进行分类，主要类别包括房地产租赁价格评估；其次，该《评估报告书》系对案涉租赁房屋及土地的租赁价格进行评估，其与本案事实有关；最后，陈耀沛虽对该《评估报告书》提出异议，但其并未申请重新评估。综上，本院对本项证据的真实性、合法性及关联性均予以确认；6.陈耀沛提交的相关次承租人经营场所室内《照片》，台山公路局表示该证据逾期举证，不予质证。因该等照片与本案基本事实有关，本院依法予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月30日，台山公路局与陈耀沛就位于台山市台城城南管理区城南狗山（土名）房屋及所属空地签订《协议书》，约定：1.台山公路局同意将台海路口环城旧道班一栋旧房屋及所属空地租给陈耀沛使用，每月租金为5300元，每月月底前缴交下月粗金。2.陈耀沛租赁房屋前要缴交5300元押金。租赁期满，验收后退回押金，如陈耀沛半途退出，台山公路局有权没收押金。3.租赁日期：2015年1月1日至2020年12月31日。4.陈耀沛租赁期间须依法经营,自觉服从有关部门管理，缴纳应缴费用，包括电费、水费、环保费等等，台山公路局不负任何经济责任。5.陈耀沛使用房屋期间要遵纪守法，抓好安全，搞好环境卫生，做好“四防”工作，出现安全事故和任何问题均由陈耀沛负责，台山公路局不负任何安全和经济责任。6.陈耀沛租用房里的一切设置（如水、电、门、窗等）包括陈耀沛装修部分，应做好维修保养工作，台山公路局不负维修责任。7.陈耀沛租用台山公路局楼房期间，不得将房屋和空地转让出租给别人，一经发现，台山公路局有权终止协议，没收押金，并追究陈耀沛出租所得的款项归台山公路局，同时陈耀沛负责清退转租人等责任。8.陈耀沛租赁期间，因国家建设征地需要而终止使用权的，陈耀沛无条件服从，台山公路局只给回押金，无任何经济补偿，陈耀沛要在限定时间内搬出,逾期搬出，其遗留下的物件当无主物由台山公路局处理，如陈耀沛有意留下废物，台山公路局将没收押金。9.陈耀沛不能擅自改建房屋结构，如需装修或在空地搭建建筑物等要经台山公路局同意才能施工。合同期满后，如政策许可同等条件下有优先租赁权。上述协议签订后，台山公路局将系争房屋及土地交付给陈耀沛使用，陈耀沛随即对该房屋进行装修，并拆改围墙、在空地搭建构筑物等。为此，双方于2015年1月7日签订《补充协议书》，约定：一、关于围墙恢复原貌的问题。陈耀沛自行拆改的围墙在双方中止合同的一个月时间内，无条件按原样原质量重建，恢复原貌，全部费用陈耀沛负责。二、关于搭建构筑物和房屋装修的问题。陈耀沛经营期间，自行搭建的构筑物或改建装修的房间，要确保质量安全和使用安全，台山公路局不负任何安全责任和经济责任。租赁期满后，自行搭建的钢结构棚可自行拆除。三、关于恢复原貌押金的问题。陈耀沛向台山公路局交押金3万元，中止合同履行相关协议后台山公路局将押金退回给陈耀沛。否则，台山公路局恢复原貌所需的资金在押金中支付。嗣后，陈耀沛就系争房屋及其搭建的构筑物对外进行招租。至台山公路局提起本案诉讼日止，仍在系争房屋及相关构筑物内经营的有三家个体户，其中，牛味居餐厅，核准日期为2017年9月11日，成立日期为2017年9月11日，经营者为余锡超，个体工商户营业执照：92440781MA4X3QY75N。德泓修理厂，核准日期为2017年4月7日，成立日期为2017年4月7日，经营者为李德平，个体工商户营业执照：92440781MA4WDK025X。南天圣火经营部，核准日期为2017年1月5日，成立日期为2014年12月16日，经营者为廖世云，个体工商户营业执照：92440781L772682780。据陈耀沛提供的照片显示，上述个体工商户均在其经营场所内置放营业执照正本。2018年11月26日，台山市城乡规划局根据台山公路局《江门市台山公路局关于协助审查台国用（2006）笫00403号宗地临时搭建建筑物情况的函》作出《关于协查台国用（2006)第00403号宗地建筑物情况的回复函》，回复主要内容如下：经调查，台山市台城城南管区城南狗山（土名）的宗地[土地证号：台国用（2016)笫004**]地块]地块内在有和味居店、台山德泓汽车修理厂和卓越汽车美容店三处建设项目。其中和味居店为混合三层建筑，已办理规划报建手续，属于合法建设；和味居店前临时简易木棚、台山德泓汽车修理厂及铁棚、卓越汽车美容店均未办理规划报建手续，为违法建设。依据《中华人民共和国域乡规划法》笫四十条笫一款的有关规定，我局已对上述违法建设发出《责令改正违法行为通知书》，下一步将依法对该违法建设进行查处。庭审中，陈耀沛否认收到台山市城乡规划局发出的包括《责令改正违法行为通知书》在内的任何文件，案涉证据也未能证明陈耀沛收到台山市城乡规划局发出的文件。2019年5月7日，台山公路局向陈耀沛寄送《解除及通知书》，主要内容如下：台山公路局与陈耀沛于2014年12月30日签订台海路口环城道班房屋及空地租赁《协议书》，《协议书》第7条约定“陈耀沛租用台山公路局楼房期间，不得将房屋和空地转让出租给别人，一经发现，台山公路局有权终止协议，没收押金，并追究陈耀沛出租所得的款项归台山公路局。同时陈耀沛负责清退转租人等责任”。2014年12月30日签订《补充协议书》第一条约定“陈耀沛自行折改围墙在双方中止合同的一个月时间内，无条件按原样原质量重建，恢复原貌，全部费用陈耀沛负责”。最近经发现，陈耀沛擅自将租用台山公路局的房屋和空地转租他人使用，违反双方《协议书》约定。现根据约定和有关法律规定通知陈耀沛：1.解除《协议书》和《补充协议书》，《协议书》和《补充协议书》自本通知书送达之日起解除；2.限陈耀沛自收到本通知书之日起1个月内清退有关次承租人、恢复拆改围墙的原状及自行搭建的构筑物，将原租用的房屋和空地返还给台山公路局，费用由陈耀沛负责。请陈耀沛在收到本通知书之日起7天内与台山公路局联系，协商《协议书》和《补充协议书》解除后的事宜。陈耀沛收到《解除及通知书》后，于2019年5月27日向台山公路局寄送《不同意解除及的通知》，主要内容如下：陈耀沛不同意台山公路局于2019年5月7日发出的《解除及通知书》，具体意见如下：一、陈耀沛和台山公路局于2014年12月30日签订《协议书》、2015年1月7日签订《补充协议书》，台山公路局同意将台海路口环城旧道班一栋旧房屋及所属空地出租给陈耀沛使用。自协议书签订之后，陈耀沛一直依约缴纳租金，不存在违约行为。二、台山公路局要求解除《协议书》《补充协议书》。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条和九十六条的规定，只有在双方协商一致或者出现法定的或者约定的解除条件时，一方当事人才可以行使合同解除权，很显然，在陈耀沛没有违约的情况下，台山公路局擅自行使合同解除权是不当的。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，即使一方当事人享有合同解除权，另一方当事人享有三个月的异议期。在台山公路局认为享有合同解除权的同时，陈耀沛亦享有三个月异议期的权利。因此，在异议期届满之前，陈耀沛对租赁场所仍享有合法的承租权。综上所述，在双方未协商一致解除合同或者法院裁决解除合同之前，请台山公路局严格遵守法律的规定。如台山公路局非法强行收回租赁场所，将由台山公路局承担一切经济损失。另查明，案涉《协议书》、《补充协议书》签订后，陈耀沛依约向台山公路局缴付租赁押金5300元、恢复原貌押金3万元，并如期向台山公路局缴付租金。另查明，陈耀沛与台山公路局工作人员刘国利的微信聊天记录显示，在2018年8月14日到9月16日期间，刘国利通过微信提醒、督促陈耀沛做好防御台风安全工作。2018年9月30日，包括刘国利在内的台山公路局三名工作人员在案涉租赁地点进行“国庆前消防安全检查”期间进入到各次承租人的经营场所检查了解。另查明，江门市南方价格鉴证有限公司根据台山公路局的委托对系争房屋及土地的月租赁总价进行评估，并于2018年12月28日作出的《评估报告书》，评估结果为：月租赁总价为14314元每月。另查明，和味居牛羊肉店、牛味居餐厅的经营者均系余锡超，其中经营场所位于台山市台城城南管理区城南狗山台海路口道班旧铺之三卡1-3楼之二的和味居牛羊肉店（个体工商户营业执照：92440781MA523CQ7XQ）已于2019年4月15日注销。经营场所位于台山市××房的和味居牛羊肉店（个体工商户营业执照：92440781MA52J2PKXB）至2019年7月29日的状态系登记成立。现登记经营场所位于案涉租赁地的系牛味居餐厅。本院认为，台山公路局与陈耀沛就系争房屋及土地签订的《协议书》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据台山公路局与陈耀沛的诉、辨意见，双方的争议焦点在于台山公路局是否具有合同解除权。对此，台山公路局认为陈耀沛未经其同意擅自将房屋和土地转租构成违约，台山公路局据此可以解除合同。陈耀沛认为台山公路局对其转租的事实明确知晓并认可，且自协议书签订之后，陈耀沛一直依约缴纳租金，不存在违约行为，台山公路局依法无权主张解除合同。本院认为，本案中虽没有陈耀沛的转租行为征得台山公路局同意的直接证据，但从陈耀沛提供的其与台山公路局工作人员刘国利的微信聊天记录可以看出，包括刘国利在内的台山公路局三名工作人员于2018年9月30日在案涉租赁地点进行“国庆前消防安全检查”期间，进入到第三人牛味居餐厅、德泓修理厂、南天圣火经营部的经营场所检查了解，第三人牛味居餐厅、德泓修理厂、南天圣火经营部作为次承租人，分别于2017年9月11日、2017年4月7日、2014年12月16日注册成立了个体工商户，工商登记本身就具有公示的效力，且《个体工商户登记管理办法》第二十五条规定：“营业执照正本应当置于个体工商户经营场所的醒目位置。”而据陈耀沛提供的相关次承租人经营场所室内《照片》显示，上述次承租人均在其经营场所内置放营业执照正本。从最基本的日常生活经验来说，台山公路局最迟应于该次查检中知晓陈耀沛存在转租行为，但其直至2019年5月7日才对陈耀沛的转租行为提出异议。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，台山公路局以陈耀沛擅自转租为由主张解除合同，缺乏法律依据。在合同未解除的情况下，台山公路局无权要求陈耀沛在合同期限届满之前返还系争房屋及土地。至于陈耀沛在租赁空地搭建构筑物的行为，因其取得台山公路局的同意，不构成违约。该等构筑物是否系违法建设，应由相关职能机关处理，并非本案的审理范围。第三人牛味居餐厅、德泓修理厂、南天圣火经营部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款、第二百四十条之规定，判决如下：驳回原告江门市台山公路局的诉讼请求。案件受理费3504.61元（已由原告江门市台山公路局预交），由原告江门市台山公路局负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  陈方**人民陪审员  容东享人民陪审员  余伟源二〇一九年十二月二日法官助理吴超文书记员陈翠珍