湖北省宜城市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0684民初2743号原告:骆玉鸿，男，1969年6月14日出生，汉族，住宜城市。被告：宜城市交通物流发展局。住所地：宜城市鄢城丁家巷**。统一社会信用代码：12420684591480551Y。法定代表人：刘其全，该局局长。委托诉讼代理人：李声汉，宜城市楚都法律服务所法律工作者。原告骆玉鸿与被告宜城市交通物流发展局（以下简称物流局）物权保护纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告骆玉鸿、被告物流局委托诉讼代理人李声汉到庭参加诉讼。诉讼过程中，经骆玉鸿申请，本院委托鉴定机构对其房屋损坏部位的维修方法和造价进行了鉴定。本案现已审理终结。骆玉鸿向本院提出诉讼请求：1.请求判决宜城市交通物流发展局在5日内履行维修养护已出售的公有住宅屋顶、外墙面等住宅楼共用部位的义务；2.请求判决宜城市交通物流发展局赔偿因不履行对已出售的公有住宅屋顶、外墙面等住宅楼共用部位维修养护义务给原告造成的损失两万元；3.本案全部诉讼费用及鉴定费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，将第二项诉讼请求的赔偿数额由20000元变更为11070元（含鉴定费用3000元）。事实与理由：原告在物流局（原宜城市公路规费征收稽查所）院内的住宅房屋系被告出售的公有住宅（房改房）。从2013年8月开始，住宅楼的楼顶防漏设施出现了大量椽子断裂，瓦片大面积掉落现象，原告立即将此情况报告给被告物流局，但其认为房屋出售后与出售单位无关，维修养护是业主自己的事儿。之后，物流局拒不履行房屋维修养护义务，致使原告的房屋出现了大面积渗水，原告为避免更大的损失，于2015年4月对住宅楼顶进行了一次简单维修，花费5000元。此后，原告继续要求被告履行维修养护义务，但其仍然以种种理由予以拒绝。原告认为，公有住宅出售后，依法应由售房单位即被告物流局承担维修养护责任，但其却拒不履行义务，损害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。物流局当庭提交答辩状，辩称,1.物流局院内住宅楼402号房屋的所有权人是被答辩人，并不是答辩人，答辩人不应当承担房屋维修义务，房屋修理费用应由被答辩人自行承担；2.答辩人与被答辩人之间未签订房屋买卖合同，双方之间并未形成买卖合同关系，答辩人不是房屋维修义务主体；3.案涉房屋的房改资金不是答辩人收取的，而是由宜城市房屋资金管理中心收取，若需要缴纳房屋维修基金，也应由房改中心缴纳，故该房屋的维修责任不应由答辩人承担；4.答辩人未收取案涉房屋的售房资金，亦未从其中提取维修基金，所以答辩人不应当承担房屋维修义务；5.被答辩人不是答辩人的单位职工，不存在为被答辩人维修房屋的义务；6.被答辩人于1994年取得案涉房屋所有权，答辩人自述曾于2015年4月对房屋进行了维修，早已超过法律规定的诉讼时效；7.答辩人从未收取过被答辩人及其他住户的物业管理服务费用。综上，请求人民法院依法驳回其诉讼请求。骆玉鸿围绕其诉讼请求，向法庭提交了以下证据：1.房屋所有权证书、（房改）房屋所有权登记申报审批书复印件各一份。用以证明其现有住宅房屋为物流局（原宜城市公路规费征收稽查所）出售的公有住房（房改房），其申请所有权登记的时间为2006年3月22日，发证时间为2006年5月22日，案涉房改房位于物流局院内，楼层共4层，骆玉鸿购买的住宅套房位于该幢住宅楼的顶层（4楼）。2.物流局院内安全通知、湖北省行政事业单位资金往来结算票据复印件各一份。用以证明物流局出售公有住房后，仍然向住户发出安全管理通知，说明被告一直在履行售后公有住房的物业管理责任，并未将物业管理责任移交第三人。3.房顶维修前的照片3张、房顶维修协议书、建筑业统一网络代开发票复印件各一份，收条复印件两张。用以证明案涉房屋楼顶在2015年4月24日前的损坏状况，以及被告拒不履行公有住房维修养护义务后，原告为避免损害扩大自行对损坏的房顶进行了简单维修，开支维修费5000元。4.房屋室内照片5张。用以证明案涉公有住房长期处于无人维修养护状态，房屋楼顶漏水、渗水严重，造成原告的房屋室内墙体发霉、粉刷物脱落、装修物霉变，给原告的房屋造成了损害，且损害仍在持续。5.鉴定报告、鉴定费发票各一份。用以证明原告的住宅因案涉公有住房的楼顶漏水、渗水而造成室内已经给骆玉鸿造成的室内墙体发霉、粉刷物脱落、装修物霉变的财产损失为3070元，原告因申请鉴定而开支鉴定费用3000元。物流局为证明其抗辩主张，向本院提交了以下证据：6.宜房改办[1994]82号文件、湖北省行政事业性收费票据复印件各一份。用以证明案涉公有住房的房屋所有权是宜城市人民政府，原告缴纳的购房成本款也是宜城市房改资金管理中心收取的，与被告物流局无关。7.湖北省工业企业统一发票、湖北省公路养路费征收记账凭证复印件各一份。用以证明物流局于1997年对案涉公有住房的公用楼顶进行了维修，开支维修费14880元。庭审中，本院组织双方当事人对上述证据进行了质证。对骆玉鸿所举证据1、2、3，物流局认可证据的真实性，但认为申报出售房屋的单位是物流局，而真正出售单位是市政府；原告的住房是以成本价购买的，虽然物流局对案涉房屋进行了物业管理，但没有收取物业管理费用；原告开支费用维修房屋，与物流局无关。对骆玉鸿所举证据4、5，物流局表示对骆玉鸿的住宅室内情况不清楚，也不知道需要多少维修费用。对物流局所举证据6、7，骆玉鸿认可证据的真实性，但认为证据6中的宜房改办[1994]82号文件明确表明产权单位是宜城县养路费征收稽查所，不是宜城市人民政府或宜城房改资金管理中心，而湖北省行政事业性收费票据只是收入缴款单，因为被告是事业单位，所有售房款在其收取后均应缴入政府指定的财政账户，该份证据并不能证明售房单位是宜城市人民政府或宜城市房改资金管理中心。此外，证据7是被告因维修案涉房屋所产生的维修费用，该证据恰好证明被告系适格的物业管理人，应继续履行维修义务。对于原、被告提交的证据，本院认证如下：证据1中的申报审批表与证据6中的评估定价表相互印证，证明原“湖北省宜城县公路规费征收稽查所”为出售案涉楼栋的“产权单位”，该住宅楼共有4层，骆玉鸿的住宅房为4楼即顶楼，物流局主张售房单位为政府的抗辩，与《（房改）房屋所有权登记申报审批书》中“售房单位”栏及其自己提交的证据6中的《宜城县单位公有住房标准评估定价表》“产权单位”栏载明的主体明显不符，本院对证据1、6予以采信，但对物流局主张其不是案涉楼栋售前产权单位的抗辩不予采信。证据2，物流局在质证时自认自己履行了包括案涉楼栋在内的物流局院内的安全管理及水、电费代收职责。为此，本院对证据2予以采信。证据3，能够证明原告所主张的单元楼的楼顶损害的事实、原告为防止损害扩大代为维修的事实以及发生相关费用的事实，且被告对其真实性不持异议。本院亦予以采信。证据4，能够与本院在审理过程中委托由原、被告双方共同选定的宜城市建筑勘察设计院进行勘验后的修复方案相互印证，物流局辩称其不清楚，显然与事实不符。因此，本院对证据4也予以采信。证据5，是原告在诉讼中申请司法鉴定后，由本院主持原、被告共同选定司法鉴定机构作出的司法鉴定报告及所发生的鉴定费用，被告辩称其不清楚，亦与事实不符。因此，本院对证据5予以采信。证据6，被告拟证明案涉楼栋的所有权人为政府，原告缴纳的购房成本款是由宜城市房改资金管理中心收取的。本院认为，被告提交的《关于对养路费征收稽查所房改售房标准价的评估审核报告》主文的第三、四行已经证明原告所购房屋系被告自管公房，并非房管部门的直管公房；被告提交的《宜城县单位公有住房标准价评估定价表》的“产权单位”载明的出售人也为被告，并非政府；被告提交的《湖北省行政事业性收费票据》载明的交款人系养路费征收所即被告，说明该票据只是房改款由被告收取后的缴款凭证，而不是宜城市房改资金管理中心向原告及其他购房人收取购房款的凭证。被告主张原告交付的房屋价款系由宜城市房改资金管理中心收取，与事实不符。因此，本院对证据6的证明目的不予采信。证据7，被告拟证明其于1997年对房屋进行了维修，原告对其真实性不持异议。本院认为，该证据能够证明被告承担维修管理已售公有住宅共用部位的事实，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：骆玉鸿原系物流局的职工，于2010年11月调离。因机构职能调整，物流局的单位名称由湖北省宜城县公路养路费征收稽查所先后变更为湖北省宜城市公路规费征收稽查所、宜城市交通物流发展局。物流局院内有一幢层高为4层的住宅楼，共计16套住宅套房，原为物流局的自管公房。其中，建筑面积为98.41平方米的12套，建筑面积为127.42平方米的4套。根据《宜城县出售公有住房暂行办法》（宜房改办〔1994〕2号）规定，该住宅楼于1994年以标准价进行房改，售出部分产权，骆玉鸿购买了一套建筑面积为98.41平方米、位于顶楼的住宅套房，房屋编号为402。此后，根据宜房委发〔1999〕2号《宜城市出售公有住房全部产权实施细则》的规定，宜城市进行二次房改，骆玉鸿补交了标准价与成本价的差额后，取得全部产权，并于2006年5月22日办理了全部房改手续。根据宜房改办[1994]82号文件中《关于对养路费征收稽查所房改售房标准价的评估审核报告》《宜城县单位公有住房标准价评估定价表》确定的单价，以及原告实际支付的购房款11390.07元测算，物流局以成本价销售该栋住宅楼的16套住宅所收取的购房款应在18万元以上。1994年12月7日，物流局将所收取的售房款中的75864.80元缴入宜城市房改资金管理中心指定的账户。1997年8月左右（开票时间及列支时间为1997年8月22日），物流局对已出售的公有住房的楼顶进行了一次维修，发生维修费用14880元。此后，物流局未再对案涉住宅楼进行维护，楼顶防漏设施逐渐出现椽子断裂、瓦片掉落现象。嗣后，骆玉鸿要求物流局给以维修，物流局则以房屋已经出售，与所在单位无关为由予以拒绝。2015年4月24日，骆玉鸿与胡强强、郑传国等人签订《房顶维修协议书》，对自己住宅对应的公用楼顶进行了一次简单维修，发生维修费用5000元，胡强强、郑传国等人给骆玉鸿出具了收款收条并开具了发票。后因物流局拒绝骆玉鸿提出的维修养护要求，导致本案纠纷发生。2018年9月10日，原告诉至本院，要求物流局对案涉住宅楼的楼顶、外墙面履行维修养护义务并赔偿损失。诉讼中，经骆玉鸿申请，本院组织原、被告共同选定宜城市建筑勘察设计院为骆玉鸿的住宅室内墙面及顶棚修复方案的设计人，湖北科律建设工程项目管理有限公司为骆玉鸿的住宅室内损失的鉴定人。2019年3月，宜城市建筑勘察设计院出具了修复方案。2019年7月，湖北科律建设工程项目管理有限公司出具鄂科价鉴字[2019]004号鉴定意见书，鉴定工程造价为3070.25元，发生鉴定费用3000元。以上三项损失共计11070.25元。此外，案涉住宅楼房改后一直未成立业主委员会，物流局亦未将其物业管理事项移交给其他部门或物业管理单位，案涉楼栋的环境卫生、绿化、安全保卫、消防、下水管道的维修、水电费的收取等物业管理事项仍由物流局承担。本院认为，城镇住房制度改革是一个渐进的过程，经历了从标准价向成本价的过渡，1994年及以前的住房改革是以标准价向职工出售，1998年以后的住房改革，是职工补交标准价与成本价的差额后取得全部产权，改革至2007年基本完成。改革期间，根据全国人大的授权，国务院先后发布了国发〔1991〕30号《国务院关于继续稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》、国发〔1994〕43号《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》、国办发〔1996〕34号《国务院办公厅转发的通知》、国发〔1998〕23号《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等一系列规范性文件。为落实国务院的改革意见和要求，保障改革稳步推进，防止公有住房售后共用部位共用设施设备无人管理的现象发生，建设部、湖北省先后发布了《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》（1992年6月15日发布）、建房字〔1997〕65号《关于加强公有住宅售后维修养护管理工作的通知》，以及《湖北省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施细则》等一系列规章或规范性文件，对公有住房售后维修管理的责任主体专门作出了具体规定。这些规定符合国务院住房制度改革精神，是国务院住房制度改革精神的细化，是具有普遍约束力的行政规章或规范性文件，相关单位应当遵照执行。本案中，物流局本应随着改革的推进，在房改基本完成后将相关物业管理事项移交给物业管理专业机构。庭审中，物流局辩称其并非已售公有住房（含骆玉鸿的402号房）共用部位的维修义务人，却不能举证证明案涉楼栋业主已经选举成立业主委员会，也不能举证证明其已将案涉楼栋的共有部分及共用设施设备的维修养护管理责任委托或移交给第三人。根据《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》第六条、建房字〔1997〕65号《关于加强公有住房售后维修养护管理工作的通知》第六条，以及《湖北省住宅共用部位共用设施设备维修基金管理实施细则》第十五条规定，在业主委员会成立前，已售公房的公共部分仍由售房单位或者售房单位委托的单位承担维修养护管理责任。因此，对物流局主张其不应对其已售公有住房共有部分及共用设施设备承担维修养护责任的抗辩意见，本院不予采纳。结合案涉楼栋为房改房的属性，本院确定物流局以其自留售房款为限履行维修养护责任。对于物流局提出的诉讼时效抗辩。本院认为，本案系物权保护纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十六条的规定，物权保护请求权不适用诉讼时效的规定，被告辩解意见亦不能成立，本院也不予采纳，但骆玉鸿在2015年5月开支的房屋维修费属于财产损害赔偿请求权，应当在诉讼时效内主张。诉讼过程中，骆玉鸿没有提交其在该费用支出后向物流局提出赔偿主张的证据，本院对其要求物流局赔偿该部分损失的请求不予支持。综上所述，骆玉鸿的部分诉讼请求于法有据，本院予以部分支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十六条、第三十七条、第三十八条、第八十一条、第八十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第十一条规定，判决如下：一、宜城市交通物流发展局于本判决生效之日起10日内在其自留公房售房款数额范围内对骆玉鸿的住宅所在楼栋的共有部分履行维修义务；二、宜城市交通物流发展局于本判决生效之日起10日内在其自留公房售房款数额范围内赔偿骆玉鸿的财产损失6070元（含鉴定费3000元）；三、驳回骆玉鸿的其他诉讼请求。如未按判决书确定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由宜城市交通物流发展局承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张松郁审 判 员  李边防人民陪审员  刘小玲二〇一九年十二月十八日法官助理李海艳书记员张俊雪