广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0783民初4448号原告：开平市雅新汽车贸易有限公司，住址：开平市法定代表人：吴雅健。委托诉讼代理人：吴丽娜，该公司员工。被告：广东迈客风信息科技有限公司，住址：东莞市法定代表人：陈华广。委托诉讼代理人：余士洪，广东法鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂艳丽，广东法鹏律师事务所律师。原告开平市雅新汽车贸易有限公司诉被告广东迈客风信息科技有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年11月18日公开开庭进行审理，原告开平市雅新汽车贸易有限公司（以下简称为“雅新公司”）的法定代表人吴雅健及其委托诉讼代理人吴丽娜，被告广东迈客风信息科技有限公司（以下简称为“迈客风公司”）的委托诉讼代理人余士洪到庭参加诉讼。现已审理终结。雅新公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告自2019年6月15日起至2020年12月14日止的租金合计308880元，违约金为总所欠租金的三成计算（暂计至2019年9月份为14850元）；2、请求法院判令被告支付原告空调铜管费人民币4200元；3、本案起诉费由被告承担。事实与理由：2017年11月24日原被告签订一份《租赁合同》，合同约定原告将坐落于开平市长沙幕沙路5x号1楼第x卡铺位租赁给被告，租赁期限：由2017年12月15日至2027年12月14日止。租期租金：1、2017年12月15日至2019年12月14日每月租金人民币16500元；2、2019年12月15日至2021年12月14日每月租金人民币17490元；3、2021年12月15日至2023年12月14日每月租金人民币18539元；4、此后租金每两年递增6%。租金缴交方式：由2018年12月15日至2027年12月14日开始乙方必须每年12月15日前将1年的应交租金缴付给甲方，第四年即2020年12月15日开始乙方必须每年12月15日前缴交上半年租金、每年各5月15日前缴交下半年的租金给甲方，不得拖欠；若乙方超期交款的，甲方则按乙方应交金额每天加收5%的违约金。违约及处理：乙方不按时交租金，甲方有权终止合同，没收合同保证金，追回所欠款项；乙方在租赁期三年内不得提前终止合同，否则乙方要赔偿甲方一切经济损失。合同签订后原告已将商铺交给被告使用，被告已付清2019年6月14日之前租金，但被告没有按照合同约定在每年12月15日前将1年的应交租金缴付给原告，自2019年6月15日起被告没有缴付过租金，经原告多次追讨未果，另合同在2020年12月14日才满三年租期，被告应租赁到2020年12月14日止，并缴交租金到2020年12月14日止，在铺位原来有价值人民币4200元的铜管属于原告的，现在被告已经将这些铜管拆走，故被告需要支付原告铜管费。迈客风公司辩称，1、本案被告并未拖欠原告租金，根据双方签订的租赁合同第八条的约定，被告如果拖欠原告租金，原告可以从被告交纳的合同违约保证金中予以扣除，被告在与原告双方签订租赁合同时已经向原告交纳了33000元合同违约保证金，该违约保证金就是对被告可能产生违约而进行处理的；2、合同中约定的被告违约，甲方按照每天5%收取违约金约定的数额过高，请求法庭予以调整，同时，原告在起诉状中诉讼请求中第一点，所诉的按所欠租金的三成计算，我方认为该三成不清晰，我方认为没有法律依据并且过高；3、原被告双方租赁合同的终止时间应当是2019年6月25日，按照合同约定第七条，若被告超期至当月的25日未交付租金的，原告有权终止乙方的租赁合同，这是双方对租赁合同的终止时间的约定，被告于2019年6月8日已经撤场，并且租金交纳至2019年6月14日，被告撤场后就没有交纳过租金，根据双方合同的第七条约定，原告应当在当月25日没有收到租金之时就有权终止合同，所以被告认为双方租赁合同的实际终止时间是2019年6月25日；4、原告已将涉案铺位租赁给名为“陈光平”的个人使用，并且签订了仓库临时租赁合同。原告、被告人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对于有争议的证据本院认定如下：对于原告提交的证据：租赁合同原件（租赁方为广东迈客风信息科技有限公司）、房屋租赁合同原件（承租方负责人为吴雅健）、粤房地权证F开平（2012）字第1100025x**扫描件，上述证据均来源合法，具有真实性，且与本案有关联，本院对上述证据予以确认。对被告提交的证据：撤场告知函原件、微信用户资料截图打印件、微信聊天记录打印件、仓库临时租赁合同截图打印件、照片截图打印件，上述证据均来源合法，具有真实性，且与本案有关联，本院对上述证据予以确认。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：原告雅新公司为出租方（甲方），被告迈客风公司为承租方（乙方），双方于2017年11月24日签订一份《租赁合同》，合同约定原告将坐落于开平市长沙幕沙路5x号1楼第x卡铺位租赁给被告。租赁期限约定从2017年12月15日至2027年12月14日止。租金约定为：2017年12月15日至2019年12月14日每月租金人民币16500元；2019年12月15日至2021年12月14日每月租金人民币17490元；……。租金缴交方式：从2018年12月15日至2027年12月14日，乙方必须每年12月15日前将1年的应交租金缴付给甲方，从第四年即2020年12月15日开始，乙方必须每年12月15日前缴交上半年租金、每年5月15日前缴交下半年的租金给甲方，若乙方超期交款的，甲方则按乙方应交金额每天加收5%的违约金。违约及处理：乙方不按时交租金，甲方有权终止合同，没收合同保证金，追回所欠款项；乙方在租赁期三年内不得提前终止合同，否则乙方要赔偿甲方一切经济损失。违约保证金：乙方在签订本合同时缴交2个月租金作合同违约保证金（33000元）给甲方。在合同期满时，乙方交清租金、水电费、治安、卫生费等后，不计利息原数退回给乙方，否则，在违约保证金中扣除以上各项款项后剩余的金额计利息退回给乙方。被告向原告交纳违约保证金33000元。合同签订后原告将商铺交给被告使用，被告已付清2019年6月14日之前租金、水费、电费及杂费。另查明，被告迈客风公司于2019年6月16日至18日与原告雅新公司协商撤场退还涉案铺位钥匙事宜，并于2019年7月30日向原告雅新公司发出《撤场告知函》，函告原告于2019年6月30日终止涉案租赁合同，并于2019年6月30日撤场。原告收到该《撤场告知函》后，表示不同意被告撤场。原告确认2019年9月5日向被告提出交还涉案铺位钥匙，并于当天收钥匙，但表示其收回钥匙是代被告转租涉案铺位所需。原告法定代表人吴雅健于2019年10月25日与案外人陈光平就涉案铺位签订《仓库临时租赁合同》，涉案铺位已投入经营使用。原告向被告催收涉案铺租未果，遂成本案诉讼。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原告雅新公司与被告迈客风公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，且内容没有违反法律规定，合法有效，应受法律保护,当事人均应依约自觉履行。本案争议焦点为：被告是否结欠原告自2019年6月15日至2020年12月14日的租金及违约金。根据本案查明事实可知，原告于2019年9月5日收回涉案铺位钥匙，并由原告的法定代表人吴雅健于2019年10月25日就涉案铺位与案外人签了《仓库临时租赁合同》，涉案铺位已投入经营使用。原告认为其收回钥匙是代被告转租涉案铺位所需，但原告在本案中提供的证据不足以证明其所述，且《仓库临时租赁合同》载明的出租人不是被告，被告对原告所述不予确认，本院对原告陈述不予采信。鉴于被告2019年6月16日至18日与原告协商撤场退还涉案铺位钥匙事宜，被告在与原告协商未果的情况下于2019年6月30日单方撤场，并于2019年7月30日函告原告撤场及终止涉案租赁合同，本院认为原告收回钥匙并由其法定代表人吴雅健与他人签订《仓库临时租赁合同》的行为，应视为同意与被告解除涉案《租赁合同》。本院确认原告与被告于2017年11月24日签订的《租赁合同》于原告收回涉案铺位钥匙之日2019年9月5日解除。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”涉案《租赁合同》约定被告在租赁期三年内（即2020年12月14日前）不得提前终止合同，被告在合同期内于2019年6月30日单方撤场并向原告提出终止合同，显属违约，被告应向原告支付自2019年6月15日至合同解除之日（2019年9月5日）的租金45650元（16500元÷30天×83天）。关于违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”涉案租赁合同约定被告逾期支付租金按应交租金金额每天加收5%违约金，原告主张涉案违约金约按所欠租金的三成计算，但原告对其损失没有举证证明，且被告抗辩原告主张违约金过高。被告逾期支付租金对原告客观上造成利息损失，原告主张违约金显然过高，涉案租赁合同约定被告应于2018年12月15日支付2018年12月15日至2019年12月14日一年的租金，本院确认涉案违约金应以45650元为基数，从被告逾期支付租金之日（2018年12月15日）起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮50%计付，该期间违约金为2060元（45650元×4.35%×1.5×249天÷360天）；从2019年8月20日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计付，暂算至2019年9月5日为92元（45650元×4.25%×1.5×17天÷360天）。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。”涉案租赁合同就违约保证金约定原告在合同期满时，被告交清租金、水电费、治安、卫生费等后，不计利息原数退回给被告。被告已向原告交纳违约保证金33000元，被告已付清2019年6月14日之前租金、水费、电费及杂费，被告主张将违约保证金33000元抵扣拖欠原告的租金及利息，符合法律规定，本院予以支持。涉案租赁合同于2019年9月5日解除，被告截至2019年9月5日尚欠原告租金45650元，违约金2152元（2060元+92元），违约保证金33000元违约金，先抵减违约金，再抵减租金，即截至2019年9月5日，被告尚欠原告租金14802元（45650元-33000元+2152元）。综上，被告还需向原告支付尚欠租金14802元及违约金（以14802元为基础，从2019年9月5日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）。本院对原告主张租金及违约金超出本院确认不予支持。最后，关于原告主张被告支付空调铜管4200元的问题。原告在本案中提供的证据不足以证明被告应向其支付空调铜管4200元，且被告亦不同意支付，原告应承担举证不能的不利后果，本院对原告主张不予支持。案经庭审调解，原、被告无法达成调解协议，本院依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东迈客风信息科技有限公司应自本判决生效之日起十日内支付租金人民币14802元及违约金（以14802元为基础，从2019年9月6日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算）给原告开平市雅新汽车贸易有限公司；二、驳回原告开平市雅新汽车贸易有限公司其他诉讼请求。如果被告广东迈客风信息科技有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费6218.96元，减半收取3109.48元（原告开平市雅新汽车贸易有限公司已预交），由原告开平市雅新汽车贸易有限公司负担2969.48元，被告广东迈客风信息科技有限公司负担140元。原告开平市雅新汽车贸易有限公司预交的一审案件受理费140元由本院予以退回；被告广东迈客风信息科技有限公司应向本院补缴一审案件受理费140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员 司徒艺贞二〇一九年十二月十日书记员 黄 剑 雄