广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0405民初452号 原告：梧州市苍海建设开发有限公司。住所：广西梧州市龙圩区龙圩镇政贤路**。统一社会信用代码：914504006953707871。 法定代表人：曾令春，该公司董事长。 委托诉讼代理人：冼俊名，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：彭新权，男，住，住广西梧州市万秀区梧州市龙圩区龙圩镇城东社区居民委员会推荐。 被告：广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司。住。住所：广西梧州市新兴二路****楼地层**铺一社会信用代码：91450400552285470C。 法定代表人：高健。 第三人：中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行。住所：广西梧。住所：广西梧州市新兴一路**代码：91450403899126890C。 负责人：徐维，该支行行长。 委托诉讼代理人：欧阳荣全，男，中国工商银行股份有限公司梧州分行员工。 委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。 第三人：中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司。住所：广西南宁。住所：广西南宁市青秀区民族大道**码：91450007188916828。 负责人：陈绍霖，该公司总经理。 委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。 原告梧州市苍海建设开发有限公司（以下简称“苍海公司”）与被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司（以下简称“皇朝公司”）以及第三人中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行（以下简称“工商银行河西支行”）、中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称“华融公司广西分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年3月19日立案后，依职权追加工商银行河西支行、华融公司广西分公司为第三人参加诉讼并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苍海公司的委托诉讼代理人彭新权、冼俊名，第三人工商银行河西支行、华融公司广西分公司的共同委托诉讼代理人唐保定到庭参加诉讼，被告皇朝公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告苍海公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的合同编号为WZ2014033325《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告立即向原告交付位于梧州市白后路6号皇朝福邸第1幢一层6号办公用房；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金28235.25元（违约金从2015年4月1日起按已付房款272541元为基数，按日万分之一暂计至2018年1月31日（272541元×1036日×0.0001/日），之后违约金继续按已付房款的日万分之一计付至被告交房日止）；4.判令被告立即为原告办理梧州市白后路6号皇朝福邸第1幢一层6号办公用房的不动产预告登记手续；5.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告苍海公司增加一项诉讼请求为：要求第三人工商银行河西支行解除对案涉办公用房的抵押。 事实和理由：2014年1月16日原告（买受人）与被告（出卖人）签订合同编号为WZ2014033325的网签《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于梧州市白后路6号皇朝福邸第1幢一层6号办公用房，建筑面积为42.32平方米；合同价款单价为6440元/㎡，总金额为272541元。付款方式及期限为：分期付款即2014年1月20日前付房款156541元，余款116000元在2014年3月1日前付清。买受人逾期付款的违约责任为：买受人未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：①逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按应付款的10%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。商品房交付的期限及交付的条件为：出卖人应于2015年3月30日前，将具备经验收合格的该商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房的违约责任为：①逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；②逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人要求解除合同之日起30日内退还全部已付房款，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人应按日累计已付房款的万分之一的违约金。合同登记备案、预告登记和产权登记约定为：本合同签订后，出卖人应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续，并于本合同登记备案后30日内，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记。此外，合同还约定，签订合同前出卖人已将该商品房抵押给中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行作为借款抵押担保，现出卖人已经抵押权人同意，将抵押房地产转为可售状态，与买受人签订合同。 网签合同签订后，原告依约付清了全部购房款，被告也向产权登记机构办理合同备案手续，并于2017年10月31日开具了购房发票给原告。但被告未能在约定的2015年3月30日前将商品房交给原告使用，虽经原告多次催告，被告至今仍未交付，也未为原告办理上述商品房的预告登记。被告的行为已构成严重违约，并损害了原告的合法权益，依法应承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院。 被告皇朝公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见及相关证据。 第三人工商银行河西支行、华融公司广西分公司共同述称，其不同意解除对案涉办公用房的抵押，且该办公用房已被梧州市中级人民法院查封。在被告未履行债务的情况下，第三人对办公用房享有优先受偿权。原、被告之间的纠纷应按照合同法纠纷解决，请求法院驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告苍海公司向法庭提供的证据有： 1.合同编号WZ2014033325《梧州市商品房买卖合同》，证明该合同合法有效，被告逾期交房，应向原告支付违约金并为其办理不动产预告登记手续； 2.《皇朝福邸1号楼总购房清单》，证明原告向被告购买办公用房15间，商铺2间； 3.广西增值税普通发票（No.00191161）一张； 4.《全国农村信用合作社进账单》3份、中国建设银行进账单1份、中国银行《国内支付业务付款回单》1份； 证据3、4证明原告已付清案涉购房款； 5.被告皇朝公司的电脑咨询单，证明被告的诉讼主体资格。 第三人工商银行河西支行、华融公司广西分公司对原告提供的证据发表如下质证意见：其对上述证据1-5的三性均无异议。 第三人工商银行河西支行、华融公司广西分公司共同向法庭提供的证据有： 1.《梧州市商品房买卖合同》（合同编号：WZ2014033325），证明该办公用房已抵押给第三人且尚未注销抵押；若因出卖人原因未能清偿债务注销抵押的，被告需将购房款退还原告； 2.梧州市中级人民法院（2017）桂04民初25号民事判决书，证明被告向第三人借款建设皇朝福邸并签订《房地产借款合同》、《抵押合同》和《最高额抵押合同》，该判决尚未生效，现由广西壮族自治区高级人民法院审理。此外，梧州市中级人民法院已查封案涉办公用房，被告未归还该办公用房贷款和注销抵押登记，原告不能办理登记手续； 3.梧州市中级人民法院（2019）桂04民终629号民事判决书，证明驳回了原告的诉讼请求，撤销长洲区人民法院判决第二项，要求被告支付违约金； 4.广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民终字424号民事判决书，证明广西高院驳回上诉，维持原判，梧州中院（2017）桂04民初25号民事判决书已经生效，第三人工商银行河西支行有优先受偿权。 原告对第三人工商银行河西支行、华融公司广西分公司共同提供的证据发表如下质证意见：对证据1的三性无异议，但对证明事实有异议，原告为善意第三人，且已履行足额付款义务，法律应维护善意第三人的利益，而不应将风险转移给原告。对证据2的真实性无异议，但不认可其证明的内容；对证据2的合法性有异议，该判决未生效，根据法律的规定，未生效的判决不能作为证据；对关联性有异议，证据2反映的是借贷关系而非买卖合同关系，而原告与被告是真实的买卖合同关系，且原告已付清足额房款，被告也开具了相关发票，履行过程不同，没有可比性。对证据3的判决有异议，梧州市中级人民法院（2019）桂04民终629号民事判决书第7页倒数11行的认定不符合法律规定；该判决第8页顺数第6行，以此判决影响本案判决不合适，广西高院未审结该案。对证据4有异议，十四件系列案（含本案）与该案没有可比性，玛瑞公司是第三人，不是本诉的当事人，与本案涉及的第三方购房不同，第10页第8行与原告网签购房没有可比性，其证明理由不成立，此外该证据的第15页第8行写明不是金融借贷纠纷，没有可比性。 第三人华融公司广西分公司补充提交了债权转让协议、公告，证明中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行已将债权转让给华融公司广西分公司，由其作为新的债权人。 原告对第三人华融公司广西分公司补充提交的证据的三性无异议。 本院依原告申请向梧州市房产管理局调取如下证据：《梧州市抵押房屋销售备案申请表》、《梧州市抵押房屋销售备案清单》。 原告对本院调取的证据发表如下质证意见：对证据的三性无异议。案涉房屋在被告与第三人工商银行河西支行共同申请下才转为可售状态，被告同意保证抵押物转让所得价款向工商银行河西支行提前清偿所担保的债权，工商银行河西支行为了收取利益，没有履行监控贷款责任，法律风险应由被告与工商银行河西支行共同承担。 第三人工商银行河西支行、华融公司广西分公司对本院调取的证据共同发表如下质证意见：对证据的三性无异议，但对原告代理人的解读意见有异议。《梧州市抵押房屋销售备案申请表》是由房屋交易所统一制定的，在备注栏附有相关法律依据，并非第三人凭空想象。抵押房地产转为可售状态，买卖双方只能进行合同网签，如要办理合同备案及其他登记业务，须先行办理抵押登记注销手续。此外，合同也有退房退款的约定，原告明知风险存在却没有加以重视，原告也有责任。 本院结合原告、第三人的举证和质证，认证如下：对双方均无异议的证据予以采信；对双方有异议的证据，本院将结合案件具体情况，对其关联性及证明力进行综合认定。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2014年1月17日，原告苍海公司作为买受人与出卖人被告皇朝公司签订《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：一、买受人购买的商品房为预售商品房，地址为梧州市白后路**皇朝福邸第******办公用房，建筑面积共42.32平方米，单价为每平方米6440元，总金额272541元。二、1.付款方式及期限：签订合同前被告已将该商品房抵押给第三人作为借款抵押担保，抵押登记证编号：梧房建长洲区字第××号，现被告已经第三人同意，将抵押房地产转为可售状态，与原告签订合同，在签订之日起“”日内，被告作为抵押人应清偿该商品房所担保的债权，及时办理抵押注销登记。如因被告的责任，导致合同第十五条约定手续不能办理的，双方同意按合同第十五条第4项的约定处理。2.原告在2014年1月20日前交房款156541元，余款116000元在2014年3月1日前交清。三、被告应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的，2.在整体项目施工中，因国家相关法律、法规、政策改变、政府限制性行为或因重大技术原因而导致工期延误由施工单位、监理部门出具证明，按实际发生天数顺延，3.因供水、供电、供气部门原因或城市规划变更等客观原因造成施工拖延的，4.因项目联合验收排期而造成延期的，5.因施工单位在施工过程中遇自然天气影响施工的，交楼时间顺延，6.因原告没有按合同约定期限内付清房款的，交楼时间顺延。四、被告逾期交房的违约责任：（一）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告要求解除合同之日起三十天内退还全部已付房款。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告向原告累计已付房款的万分之一支付违约金。五、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。六、被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。七、合同第十五条约定：1.本合同签订后无日内，被告应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续。2.被告与原告协商一致，本合同登记备案后30日内，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记，被告未按规定协助办理预告登记的，原告有权单方申请办理预告登记。3.被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交报产权登记机关备案。4.如因被告的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退还；因原告原因造成商品房不能在规定期限内取得商品房初始登记证明书的，由原告承担全部责任。 合同签订后，原告苍海公司向被告皇朝公司履行了足额付款义务，付清案涉购房款272541元，被告亦办理了合同备案手续并于2017年10月31日为原告开具购房发票，但其未能在合同约定的2015年3月30日前将案涉办公用房交付原告使用，也未为原告办理不动产预告登记手续。 庭审过程中，原告认为其是案涉办公用房的善意购买人，在签订及履行合同过程中不存在过错，因同意出售抵押物引发的风险应由被告与第三人工商银行河西支行共同承担；工商银行河西支行则认为其对案涉办公用房享有优先受偿权，其解除案涉房屋的抵押登记需以被告清偿债务为前提。 经查，第三人的上级管理机关中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行于2018年6月15日将案涉债权转让给了第三人华融公司广西分公司。 另查明，2013年3月20日，被告皇朝公司作为抵押人与第三人工商银行河西支行作为抵押权人就梧州市白后路6号皇朝福邸1-4号楼（抵押物）共同向梧州市房地产交易中心申请办理了抵押房地产销售备案手续，双方同意在办理备案后抵押房地产转为可售状态，买卖双方只能进行合同网签，如要办理合同备案及其他登记业务，须先行办理抵押登记注销手续。此外，案涉的梧州市白后路6号皇朝福邸第1幢一层6号办公用房现仍处于抵押登记状态且被梧州市中级人民法院予以查封。 再查明，在工商银行河西支行诉皇朝公司、高健、陈朝新以及第三人梧州市玛瑞贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，梧州市中级人民法院（2017）桂04民初25号民事判决认定工商银行河西支行对案涉办公用房享有优先受偿权，该案第三人梧州市玛瑞贸易有限公司以“工商银行河西支行同意转为销售状态就是对抵押权的放弃，丧失优先受偿权等”为由上诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院认为“工商银行河西支行按照合同约定提供了借款，皇朝公司为担保债务的履行，提供了包括‘皇朝福邸’第1、2、3、4幢地下室负一层8-17号商铺、19-25号商铺、36-39号商铺、1号车库在内的抵押财产进行担保，且已办理了抵押登记，至今仍未注销抵押登记，工商银行河西支行有权就该财产优先受偿。因此，一审法院判决工商银行河西支行对皇朝公司提供的包括‘皇朝福邸’第1、2、3、4幢地下室负一层8-17号商铺、19-25号商铺、36-39号商铺、1号车库在内的抵押财产享有优先受偿权并无不当”，并于2019年10月8日作出（2017）桂民终字424号民事判决，驳回梧州市玛瑞贸易有限公司上诉，维持原判。 本院认为，第一，关于原告苍海公司与被告皇朝公司签订的《梧州市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。本案中，该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，双方订立合同后，原告履行了全部付款义务，故原告要求确认双方签订的《梧州市商品房买卖合同》有效的诉请，本院予以支持。 关于原告要求被告支付逾期交房违约金问题。虽然原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告履行了足额付款义务，被告与之办理了合同备案手续并于2017年10月31日为原告开具购房发票，但其未在合同约定的2015年3月30日前将案涉办公用房交付原告使用，也未按约定履行解除涉案房屋的抵押并协助原告办理不动产预告登记手续，构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告应在2015年3月30日前交付房屋，原告要求违约责任从2015年4月1日起计算，故暂计至原告起诉之日即2018年3月19日止，共计逾期1083天，违约金按照合同约定的日万分之一计算为272541元×0.01%×1083天=29516.19元，之后的违约金以已付房款272541元为基数计至被告交付房屋为止，但违约金的总额不得超过总购房款的30%。 第三，关于履行交付房屋、办理不动产预告登记手续以及第三人工商银行河西支行能否解除对案涉办公用房的抵押问题。由于涉案房屋因被告未付清第三人的借款，抵押未注销，现又被梧州市中级人民法院予以查封，房地产权利受到限制，因此，原告要求被告履行交付房屋和办理不动产预告登记手续仍存在障碍，待交付房屋的条件成就后，原告可另行主张。此外，广西壮族自治区高级人民法院在（2017）桂民终字424号民事判决中已认定第三人工商银行河西支行有权就案涉房屋享有优先受偿权，故原告请求第三人解除案涉财产的抵押，理据不足，本院不予支持。 被告皇朝公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃答辩、举证和质证等诉讼权利，不影响本院依法对本案作出判决。 综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 确认原告梧州市苍海建设开发有限公司与被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司签订的合同编号为WZ2014033325《梧州市商品房买卖合同》合法有效； 被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司应向原告梧州市苍海建设开发有限公司支付从2015年4月1日起暂计至2018年3月19日止的违约金29516.19元（之后的违约金以已付购房款272541元为基数，按日万分之一计至被告交付房屋为止，但违约金的总额不得超过总购房款的30%）； 驳回原告梧州市苍海建设开发有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5388元（原告已预交），由原告梧州市苍海建设开发有限公司负担1616元，被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司负担3772元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  黄建雄 人民陪审员  刘 萍 人民陪审员  谭小清 二〇一九年十二月二十三日 法官 助理  林圣婵 书 记 员  莫 禧 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。