黑龙江省鹤岗市兴安区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0405民初1246号原告：贾利，男，1965年12月3日出生，汉族，鹤岗师范高等专科学校教师，住鹤岗市兴安区。委托诉讼代理人：艾立鹏，黑龙江吉相律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹景志，黑龙江吉相律师事务所律师。被告：鹤岗市保障性住房服务中心，所在地鹤岗市工农区华夏路**。法定代表人：李柏杨，职务主任。委托诉讼代理人：刘明禹，系鹤岗市保障性住房服务中心法规科科员。委托诉讼代理人：王广辉，该公司法律顾问。被告：鹤岗市棚户区改造办公室，，所在地鹤岗市工农区华夏路**法定代表人：李柏杨，职务主任。委托诉讼代理人：刘明禹，系鹤岗市保障性住房服务中心法规科科员。委托诉讼代理人：王广辉，该公司法律顾问。被告：鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司，所，所在地鹤岗市工农区内环路工农分局对过/div>法定代表人：曹玉霞，职务董事长。委托诉讼代理人：王子峰，该公司法律顾问。原告贾利与被告鹤岗市保障性住房服务中心（以下简称住房中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月15日立案，同年8月2日作出（2018）黑0405民初684号民事判决书，宣判后住房中心不服，向鹤岗市中级人民法院提出上诉，该院于2018年12月24日作出（2018）黑04民终615号民事裁定书，以原审法院认定事实不清为由撤销本院（2018）黑0405民初684号民事判决书并发回重审。本院于2019年5月31日立案并依法适用普通程序另行组成合议庭，贾利申请追加鹤岗市棚户区改造办公室（以下简称棚改办）、住、住房中心申请追加鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司下简称玉麒麟公司）为共同被告参加诉讼，本院依法予以准许；但贾利称其不同意追加玉麒麟公司为本案被告，不要求玉麒麟公司承担责任。为此，本院依职权追加玉麒麟公司为共同被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告贾利及其委托诉讼代理人艾立鹏、曹景志，被告住房中心、棚改办委托诉讼代理人王广辉，被告玉麒麟公司委托诉讼代理人王子峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾利向本院提出如下诉讼请求：1、要求与棚改办解除《房屋预售协议》；2、棚改办返还购房款700,000.00元，并自2011年10月15日起按月利率2%给付利息至实际给付之日止；3、诉讼费由棚改办承担。事实和理由：棚改办开发建设光宇B区福缘名邸项目，因建设前期资金不足，预售部分商服。贾利于2011年9月7日与棚改办签订《房屋预售协议》，约定：贾利购买棚改办开发建设的光宇B区E2一E3之间商服用房（从南向北第1户），面积78.69×2平方米，棚改办暂收取贾利预收款700,000.00元，待房屋定价后多退少补；如果房屋不能建成，贾利有权收回房款，棚改办补偿贾利利息损失。协议签订后，贾利交纳了700,000.00元预付款，房屋至今未能交付。贾利已通知棚改办解除房屋买卖合同，但棚改办一直未予答复。住房中心辩称，住，住房中心不是本案的适格被告案工程不是住房中心开发建设的，且住房中心与棚改办为不同的事业法人单位，均能够独立承担民事责任。贾利未与住房中心签订过房屋预售协议，本案与住房中心无任何关联，故请求依法驳回贾利对住房中心的诉讼请求。棚改办辩称，棚改办与贾利未签订过涉案的《房屋预售协议》，也没有收到贾利的购房款，双方之间并不存在合同关系。贾利系与光宇B区福缘名邸建设管理项目部签订的协议，与棚改办没有任何关联。涉案房屋系由玉麒麟公司的承包人王全伟以项目部名义对外出售，并收取了购房款，根据合同相对性的原则，棚改办依法不承担本案的任何责任，请求驳回贾利对棚改办的全部诉讼请求。玉麒麟公司辩称，《房屋预售协议》中的出卖人光宇B区福缘名邸建设管理项目部系由棚改办设立的，王全伟系棚改办的工作人员，不是玉麒麟公司的工作人员，玉麒麟公司与王全伟没有签订任何建设施工承包合同，更没有授权项目部销售房屋。另外，玉麒麟公司在开发过程中没有获得利润，仅收取施工的管理费用，对于联合开发建设的房屋，没有处分权和销售权，所以玉麒麟公司既无法给付贾利房屋，亦不应承担返还购房款的责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。贾利为证实其主张，向本院提供如下证据：证据一、《房屋预售协议》及收据复印件。证实贾利购买棚改办在建的鹤岗市光宇Ｂ区之间商服用房，棚改办收取贾利700,000.00元预售款。玉麒麟公司无异议。棚改办、住、住房中心有异议为与己无关。证据二、“通知”复印件及光盘各1份。证实鉴于住房中心的违约行为，贾利于2017年10月18日向住房中心正式下达书面通知：解除预售协议，返还购房款，赔偿损失。玉麒麟公司无异议。棚改办、住、住房中心有异议/div>住房中心、棚改办为证实其主张，向本院提供如下证据：证据一、房屋面积测绘成果书复印件。证实2014年10月16日棚改办委托鹤岗市洪安房地产测绘有限公司对位于兴安区福缘名邸E2一E3商服进行测绘。其中贾利所购买的商服（000101室）面积为176.18平方米，该房屋已于2014年10月前建成。贾利、玉麒麟公司对真实性均无异议。证据二、资产评估报告书复印件。证实鹤岗市恒信资产评估事务所对兴安区福缘名邸E2一E3商服进行评估，贾利购得的000101室建筑面积为176.18平方米，评估价值为792,810.00元。贾利、玉麒麟公司对真实性无异议，对证明目的有异议。证据三、交接单复印件。证实鹤岗市丰麟建筑公司于2016年5月1日将包括贾利购买的商服在内的楼房交付物业公司。贾利、玉麒麟公司有异议，认为该证据与本案无关。证据四、商品房屋预售许可证复印件。证实涉案的房屋开发建设和商品房预售主体均为鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司。住。住房中心和棚改办不具有涉案商品房开发建设和商品房预售的主体资格利、玉麒麟公司对真实性无异议。证据五、鹤岗市棚户区改造办公室事业单位法人证书复印件一份。证实鹤岗市保障性住房服务中心与鹤岗市棚房区改造办公室为不同的事业法人单位，各司其职，独立承担民事责任。贾利、玉麒麟公司对真实性无异议。证据六、竣工验收报告复印件一份。证实2014年11月鹤岗市岩土勘察设计有限公司、黑龙江工程设计建筑有限公司、鹤岗市丰麟建筑有限公司、鹤岗市洪安建设监理有限公司和建设单位玉麒麟房地产开发有限公司对光宇B区三号综合楼共同进行竣工验收。涉案商服房屋已经竣工，并已经具备交付的条件，且涉案工程开发建设单位为玉麒麟公司，不是住房中心，也不是棚改办。贾利、玉麒麟公司均有异议。证据七、鹤岗市中级人民法院（2019）黑0405民终135号民事裁定书、鹤岗市中级人民院民三庭询问笔录复印件各一份。证实玉麒麟公司系涉案楼房的开发建设单位，王全伟从玉麒麟公司承包该工程并以光宇B区福缘名邸建设项目管理部名义将商服对外出售，售楼款由王全伟收取，进一步证明了涉案房屋预售协议签订的当事人不是住房中心，也不是棚改办。贾利对真实性无异议，但认为住房中心想要证明的问题不存在；玉麒麟公司对真实性无异议，但认为做这份询问笔录时，玉麒麟公司不是案件当事人，当时代理人本人也没有玉麒麟公司的任何委托授权，且不是开庭审理程序，亦没有玉麒麟公司的人在场，故该笔录无效。玉麒麟公司为证实其主张，向本院提供如下证据：《光宇B区二期工程小高层商住楼联合开发协议书》及《光宇B区二期工程小高层商住楼联合开发补充协议书》复印件各一份。证实2011年8月20日签订该协议时约定：以棚改办为牵头单位和开发建设主体、招标主体、签合同主体，玉麒麟公司仅为联合开发建设单位。协议第6条第4款规定：以棚改办为主，会同玉麒麟公司成立开发项目施工管理项目部，玉麒麟公司没有收取曾经约定的利润，仅收取正常的施工管理费用；同时证明该项目系政府棚改项目，不是玉麒麟公司的商业开发项目。贾利无异议；棚改办、住、住房中心对真实性无异议证明内容有异议，认为该证据不能证实玉麒麟公司所要证明的问题，在协议中完全体现了玉麒麟公司为涉案楼盘的开发建设单位，并且玉麒麟公司按照该协议分享相应的利润，玉麒麟公司拥有售房的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：住房中心、棚改办对贾利提供的证据一、二有异议，但未提供证据予以反驳，且以上证据能够互相印证，故本院对该证据予以采信；贾利、玉麒麟公司对住房中心、棚改办提供的证据一、二、四、五、七真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信；贾利、玉麒麟公司对住房中心、棚改办提供的证据三、六有异议，因以上证据与本案无关联性，故本院不予采信；贾利、棚改办、住、住房中心对玉麒麟公司提供的证据真实性无异议院对该证据的真实性予以采信。根据所采信的证据和当事人的陈述，认定本案事实如下：2011年8月20日鹤岗市采煤深陷区综合治理办公室（甲方）与棚改办（乙方）、玉麒麟公司（丙方）签订《光宇B区二期工程小高层商住楼联合开发协议书》，联合开发光宇B区二期工程，协议书第六条第二项规定：由乙、丙双方共同委派专人组成项目综合管理办公室，具体协调财务管理、工程管理、项目推进、预售房等相关事宜。该二期工程中的光宇B区福缘名邸项目因建设前期资金不足，预售部分商服房屋。贾利于2011年9月7日与鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部签订《房屋预售协议》，约定：甲方光宇B区福缘名邸建设管理项目部、乙方贾利。乙方将在建的光宇B区E2一E3之间商服用房（从南向北第1户），面积为78.69×2平方米，预售给乙方，暂收取贾利预购款700,000.00元，待房屋定价后多退少补；如果房屋不能建成，贾利有权收回房款，项目部补偿贾利利息损失。协议签订后，贾利分两次向该项目部交纳了房屋预付款700,000.00元，该项目部出具了两份加盖该项目部公章及财务人员签字的收据。2014年10月16日棚改办委托鹤岗市洪安房地产测绘有限公司对位于兴安区福缘名邸E2一E3之间商服进行测绘，其中贾利预购的000101室商服房屋建筑面积测绘为176.18平方米。2015年10月13日玉麒麟公司取得商品房预售许可证，该许可证上载明：鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司申请预售的福缘名邸居住组团项目，经审查，已具备预售条件，特发此证。2017年10月18日贾利向住房中心送达解除《房屋预售协议》通知，称住房中心擅自改变房屋面积并要求贾利补交房款，贾利不能接受，要求住房中心返还房款、赔偿损失。另查明，鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市保障性住房服务中心系两个独立的法人单位。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买售人订立的商品预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中贾利与鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部签订的《房屋预售协议》中约定的房屋在贾利于2018年4月15日起诉时已取得预售许可证，故双方签订的《房屋预售协议》合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中《房屋预售协议》中约定的房屋面积为157.38平方米，而房屋测绘面积为176.18平方米，远大于面积误差比3%，故贾利要求解除《房屋预售协议》，返还已付购房款并支付利息的请求，应予支持；因双方未约定利息给付标准，故应按中国人民银行同期期贷款利率给付利息。因光宇B区福缘名邸工程系棚改办、玉麒麟公司联合开发的工程，且联合开发协议中约定由棚改办、玉麒麟公司双方共同委派专人组成项目综合管理办公室，具体协调财务管理、工程管理、项目推进、预售房等相关事宜，故棚改办、玉麒麟公司应共同承担返还贾利购房款并支付利息的责任。因住房中心、棚改办为不同的事业法人单位，而住房中心在2011年尚未成立，故贾利要求住房中心返还购房款及给付利息的请求，于法无据，不予支持。关于玉麒麟公司所辩在开发过程中没有获得利润，仅收取施工的管理费用不应承担责任的辩解意见，因玉麒麟公司是否获得利益，系联合开发公司之间的利益分配问题，与本案无关，故本院不予认可。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（五）项、第九十六条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除贾利与鹤岗市棚户区改造项目滨河北、松鹤B小区工程管理项目部签订的《房屋预售协议》；二、鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内返还贾利购房款700,000.00元，自2011年10月15日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息至实际给付完毕时止；三、鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司对以上款项互负连带责任；四、驳回贾利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,400.00元，由鹤岗市棚户区改造办公室、鹤岗市玉麒麟房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鹤岗市中级人民法院。审 判 长  张 芹人民陪审员  张建英人民陪审员  姜俊言二〇一九年十二月十三日书 记 员  黄丹丹