北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初68680号原告：石惠珍，女，1957年10月9日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：高静宇，男，1956年4月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人:彭永东，经理。委托诉讼代理人：张钰，北京高文律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡伟，北京高文律师事务所律师。原告石惠珍、高静宇与被告北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员初淼独任审判，公开开庭进行了审理。石惠珍、高静宇，链家公司的委托诉讼代理人张钰到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。石惠珍、高静宇向本院提出诉讼请求：1.链家公司赔偿自2016年11月19日至2017年3月22日的租金损失，共计26734.68元及利息（以26734.68元为基数，自2017年1月19日起计算至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率标准计算）；2.链家公司支付2个月违约金17823.12元；3.链家公司支付房屋使用费（自2017年3月23日起至实际返还房屋之日止，按照每月11240元的标准计算）及利息（以11240元为基础，自2017年3月24日起至给付房屋使用费之日止；以11240元为基础，自2017年4月24日起至给付房屋使用费之日止；……依次类推每月24日开始至实际返还房屋之日止；以上利息按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算）；4.链家公司在诉求3的基础上，自2018年5月3日起至实际返还房屋之日止，按照每月4760元的标准支付额外的房屋使用费；5.链家公司在诉求3、4的基础上，自2019年5月3日起至实际返还房屋之日止，按照每月1000元的标准支付额外的房屋使用费；6.链家公司立即返还北京市海淀区房屋给石惠珍、高静宇；7.链家公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月1日，北京市海淀区房屋（以下简称涉诉房屋）的原产权人高静宇与链家公司签订《北京市房屋出租代理合同》（以下简称《代理合同》），合同签订后，高静宇将涉诉房屋交付给链家公司代理出租，链家公司每月向高静宇支付租金。2014年12月15日，石惠珍取得涉诉房屋的产权证，同日，石惠珍与高静宇共同前往链家公司在涉诉房屋小区门口的门市部，告知产权变更一事，并指定将涉诉房屋的租金变更为由宋茂福收取，石惠珍委托高静宇向链家公司寄送了“告知书”。链家公司自2015年1月起开始按月向石惠珍指定的宋茂福账号支付房屋租金，但自2016年11月19日后，链家公司在没有告知石惠珍任何理由的情况下，不再向石惠珍支付租金。后链家公司起诉高静宇要求解除《代理合同》和赔偿链家公司的各项损失共计132448元，（2017）京0105民初26021号民事判决书判决如下：确认《代理合同》于2017年3月22日解除，驳回链家公司其他诉讼请求。合同履行期间，由于链家公司存在以下错误：自2016年11月19日开始不向石惠珍、高静宇支付租金；承租人不付租金，链家公司未积极向承租人主张权利；2015年12月7日链家公司和承租人合同到期后，未采取有效措施收回房屋；链家公司没有向石惠珍或高静宇报告涉诉房屋的实际情况，没有披露承租人侵占房屋但不付租金的情况，严重侵害委托人权益等。《代理合同》解除后，链家公司依约应该返还涉诉房屋，但其至今未返还，故仍应支付石惠珍、高静宇房屋使用费。链家公司答辩称，不同意石惠珍、高静宇的诉讼请求。1.石惠珍不是合同相对人，不是适格原告；2.高静宇违反了合同中关于房屋基本情况的承诺，房屋产权现在存在问题，导致合同无法依约履行，与乙方无关，在甲方应自行承担责任；3.涉案房屋产权纠纷问题导致合同无法继续履行，链家公司已单方解除房屋，高静宇违约应承担违约责任，房屋所有权人石惠珍应向高静宇主张房屋占用费用和相关损失；4.2016年9月30日北京市海淀区人民法院（以下简称海淀区法院）查封了涉案房屋，2017年3月22日本院判决解除了涉案房屋，故高静宇无权主张2016年10月1日之后的房租和占用费；5.因高静宇违约，使得产权纠纷的当事人尹辉、董福顺等人占用涉案房屋，合同无法履行，石惠珍、高静宇要求返还房屋没依据；6.链家公司向承租人光彩翰林（北京）国际投资管理有限公司（以下简称光彩公司）发送告知函，仅是为了减少损失的通知行为，并不构成法律上认定与光彩公司存在租赁关系的证据，不能表明链家公司收取了光彩公司的房租；7.石惠珍与博铭公司签订的合同系伪造证据，因高静宇是南京博铭化工有限公司（以下简称博铭公司）的职工，多次作为博铭公司的委托代理人出席法院的庭审，因此该证据系伪造证据，应属无效；8.2018年本院作出的生效判决认定链家公司与高静宇签署的合同于2017年3月22日解除，即认定了链家公司享有单方解除权。无论根据合同法的规定还是双方签署的合同的约定，都能够说明是高静宇存在违反合同的情形。证明高静宇存在过错。高静宇无权向链家公司主张其诉求。经审理查明：2013年12月1日，高静宇作为甲方与乙方链家公司签订《代理合同》，约定甲方将涉案房屋出租委托乙方代理，甲方确保有权出租该房屋，包括但不限于确保房屋相关共有权人同意由甲方出租房屋等，如因房屋产权问题导致本合同不能依约履行，所产生的任何责任均与乙方无关，由此产生的一切责任均由甲方承担。乙方出租代理权限包括：代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络事宜；代甲方签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件（包括合同的解除或变更协议）；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；出租委托代理期限自2013年12月1日至2018年4月24日；甲方应于2013年12月1日前将房屋交付给乙方；出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。乙方应按照8400元/月的标准向甲方支付租金，自第二年起每年度年租金以上一年度租金为基础递增3%；链家公司按照合同附件三将各期租金划入高静宇账户；第九条约定了合同的解除，其中第（四）项约定高静宇有下列情形之一的，链家公司有权单方解除合同，且高静宇应承担违约责任：……2.交付的房屋不符合合同约定或者影响承租人安全、健康的；……5.隐瞒房屋重大瑕疵或者隐瞒物业交割时无法发现的使用或者安全隐患，影响承租人居住或者房屋出租的。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任。同日，高静宇与链家公司签订了《之补充协议》（以下简称《补充协议》），确认链家公司为高静宇提供了装饰装修、配置家具家电、代理出租及管理等各项服务；高静宇收取房屋租金的账户如发生变化，应当立即书面通知链家公司，如链家公司未收到书面通知，则高静宇的收款账户仍旧亦出租委托合同载明的为准，因此导致的任何损失，由高静宇承担。2013年12月6日、2014年11月14日，链家公司与光彩公司签订多份合同编号不同《北京市房屋租赁合同》，分别将涉案房屋的分为5间房屋对外出租，承租人为光彩公司，租赁期限为2013年12月7日至2015年12月6日，租赁用途为居住，居住人不得超过2人。高静宇、石惠珍原系夫妻关系。2014年12月15日，涉案房屋由高静宇单独所有变更登记为石惠珍单独所有。2014年12月23日，高静宇、石惠珍协议离婚。石惠珍表示同意在产权变更后委托高静宇继续对外出租房屋，认可高静宇与链家公司签署的《代理合同》的效力，并委托宋茂福代为收取房屋租金。高静宇于2014年12月15日向链家公司出具了信息变更单，指定收款账户变更为宋茂福的账户。链家公司分别于2016年2月16日向宋茂福转账支付8845.56元房租、于2016年3月17日、4月15日、5月17日、6月17日、7月17日、8月16日、9月14日、10月17日各支付了8911.56元。2016年6月16日，链家公司向光彩公司发出《告知函》，称鉴于其与光彩公司签订的《北京市房屋租赁合同》已于2015年12月6日到期，在未续约的前提下，自2015年12月7日起光彩公司无权占有、使用上述房屋，请光彩公司于2016年6月18日24时前向链家公司腾交房屋，并按每月11240元的房屋占用费（自2015年12月7日其至实际向链家公司腾交房屋之日的房屋占有使用费）。链家公司主张涉案房屋的承租人为光彩公司，但实际居住人系光彩公司股东之一董福顺及其妻尹辉。尹辉、董福顺向链家公司出示了海淀区法院已生效的（2015）海民初字第12550号民事判决书，主张其系涉案房屋合法使用权人并拒绝继续交纳房租。2017年3月24日，链家公司以委托合同纠纷为由起诉高静宇，称根据海淀区法院已生效的（2015）海民初字第12550号民事判决书，高静宇据以获得涉案房屋所有权的（2010）海民初字第11811号民事判决书已被撤销，涉案房屋现由合法使用权人尹辉、董福顺占有、使用。高静宇未披露涉案房屋存在的权属争议，且在委托期间擅自将产权人变更为石惠珍，违反合同约定，故要求确认链家公司与高静宇签订的《代理合同》已于2017年3月22日解除；高静宇支付双倍月租金的违约金、赔偿损失24046.75元，并返还链家公司已付的2015年12月7日至2016年11月18日的房屋租金和利息。本院于2018年6月20日作出（2017）京0105民初26021号民事判决书，认为高静宇与链家公司签订的《代理合同》合法有效，高静宇签订合同时是涉案房屋产权人，后变更登记为石惠珍，石惠珍成为房屋产权人，但石惠珍认可高静宇与链家公司的委托合同关系，链家公司继续履行合同不存在法律上的障碍，即便高静宇据以登记为涉案房屋的民事判决被撤销，涉案房屋的产权人也已由高静宇变更为石惠珍，有权追认并要求链家公司继续履行与高静宇签订的《代理合同》。董福顺系承租人光彩公司的股东，链家公司视尹辉、董福顺居住于涉案房屋的事实为承租人光彩公司继续占用涉案房屋，不存在其主张的涉案房屋为合法使用权人收回的事实。至于链家公司对外出租房屋后，房屋为承租方占用并不支付租金的事实，属于链家公司与承租方之间的纠纷，应通过其他途径解决。链家公司主张高静宇违约缺乏依据不予支持。但因链家公司同时主张行使任意解除权，故判决：一、确认链家公司与高静宇签订的《代理合同》已于2017年3月22日解除；二、驳回链家公司的诉讼请求。该判决无人上诉，已于2018年9月4日生效。2018年4月26日，石惠珍向链家公司邮寄《告知函》一份，主张《代理合同》于2018年4月29日到期，要求链家公司在合同到期后返还房屋，并告知链家公司石惠珍已与其他承租人签订了房屋租赁协议，月租金16000元，最晚入住日期为2018年8月3日，如链家公司依约延期3个月，后续租期不可继续延长，且务必要在延期3个月内腾退房屋，否则石惠珍将自2018年5月3日起按照每月16000元的标准索赔。链家公司认可收到该申通快递，但主张快递中的文件内容已无法核实，不认可收到该《告知函》。为证明涉案房屋自2018年5月起，租金市场价应为16000元，石惠珍提交了其与博铭公司于2018年4月25日、5月4日签署的《房屋租赁合同》、《补充协议》作为证据。上述合同显示石惠珍将涉案房屋租赁给博铭公司，租期3年，2018年5月5日至2019年5月4日的月租金为16000元；2019年5月5日至2020年5月4日的月租金为17000元；2020年5月5日至2021年5月4日的月租金为18000元。高静宇自认系博铭公司的员工，但主张其已与石惠珍离婚，与上述合同的签订无利害关系。链家公司不认可，认为该证据存在伪造嫌疑，不应被采信。另查一，光彩公司成立于2013年9月3日，董福顺系光彩公司股东之一，该公司已于2017年8月15日注销。尹辉系董福顺之妻。另查二，梁家鑫系涉案房屋原所有权人，梁家鑫自开发商北京社团住宅合作社购买了涉案房屋。2008年，因梁家鑫欠高静宇150万元，自愿与高静宇签订《协议书》，约定将涉案房屋转让给高静宇抵债，梁家鑫应在取得房产证后，立即办理过户手续。同年，梁家鑫向尹辉借款175万元，约定于2008年5月26日返还，但未按时还款。2010年3月24日，北京市通州区人民法院（以下简称通州区法院）应尹辉的申请作出民事裁定，裁定梁家鑫应当自收到支付令之日起15日内给付尹辉借款人民币175万元。支付令生效后，因梁家鑫到期未自动履行给付义务，尹辉向通州区法院申请强制执行。该院于2010年4月16日向涉案房屋开发商送达了执行裁定，将涉案房屋予以查封。由于涉案房屋已被海淀区法院神州数码公司诉梁家鑫债务纠纷案查封，故通州区法院属轮候查封。后，尹辉及其夫董福顺入住涉案房屋。2010年9月1日，梁家鑫取得了涉案房屋产权。2010年9月19日，就高静宇诉梁家鑫房屋买卖合同纠纷一案，海淀区法院作出（2010）海民初字第11811号民事判决书，判决梁家鑫将涉案房屋所有权证办理完毕后15日内将涉案房屋过户至高静宇或高静宇指定人的名下。该判决于2010年12月14日生效。2011年1月4日，高静宇向海淀区法院申请强制执行，海淀区法院以涉案房屋已被另案查封为由，裁定终结了该次执行程序。2011年2月10日，高静宇向通州区法院提出执行异议，被通州区法院裁定驳回。2011年10月，海淀区法院再次做出裁定，将梁家鑫所有的涉案房屋过户至高静宇名下，并同日向海淀区房管局发出《协助执行通知书》，要求解除涉案房屋的查封，将该房屋过户至高静宇名下。高静宇于2011年10月13日变更登记为涉案房屋的所有权人。2012年因尹辉、董福顺占用涉案房屋，高静宇以返还原物纠纷为由将尹辉、董福顺诉至海淀区法院，要求尹辉和董福顺腾房、支付房屋使用费。在该案中，高静宇将据以获得涉案房屋所有权的（2010）海民初字第11811号民事判决书作为证据提交，海淀区法院在判决中也对该部分事实予以载明。2015年2月27日尹辉向海淀区法院提起第三人撤销之诉，要求撤销高静宇据以获得涉案房屋所有权的（2010）海民初字第11811号民事判决。海淀区法院于2015年10月22日作出（2015）海民初字第12550号民事判决书，认为涉案房屋在尹辉申请支付令查封在先的情况下，不具备直接过户给高静宇的条件，但（2010）海民初字第11811号民事判决书直接判令将涉案房屋过户给高静宇侵害了尹辉的民事权利，故判决撤销（2010）海民初字第11811号民事判决书。高静宇不服提起上诉，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）于2016年9月27日作出（2016）京01民终2347号民事判决书维持原判。高静宇不服，向北京市人民检察院申诉，北京市人民检察院向北京市高级人民法院（以下简称北京高院）提起抗诉。北京高院于2018年4月20日作出（2018）京民抗16号民事裁定书，认为原判决认定事实的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，指令一中院对该案再审。一中院于2018年12月14日作出（2018）京01民再88号民事裁定书，认为尹辉提起第三人撤销之诉超过法律规定的不变期间，原审认定有误，裁定撤销（2015）海民初字第12550号民事判决以及（2016）京01民终2347号民事判决，驳回尹辉的起诉。另查三，高静宇于2011年10月13日取得涉案房屋的所有权。2014年12月15日，涉案房屋从高静宇名下变更登记至其妻石惠珍名下，登记为石惠珍单独所有。2014年12月23日，高静宇与石惠珍登记离婚。高静宇、石惠珍的《离婚协议书》约定有如下内容：“夫妻双方现有三套房屋……涉案房屋，现单独登记在石惠珍名下，此处房屋离婚后归高静宇单独所有，由高静宇准备将此房出售，双方办理离婚手续后石惠珍应该协助高静宇将此房过户给买房人，石惠珍有优先购买权。”后，石惠珍、高静宇又于2015年4月10日签订《房屋购买协议》，约定“……离婚协议中确定归高静宇单独所有的涉案房屋由石惠珍出资450万元购买，石惠珍应该于2015年4月底前支付高静宇150万元、于2015年10底前支付高静宇300万元的购房款。石惠珍支付450万元购房款后上述房屋归石惠珍所有，因该房屋已经登记在石惠珍名下双方不必再办理过户手续。”2015年5月8日，石惠珍向高静宇转账144万；2015年5月10日，石惠珍向高静宇转账49901.11元；2015年11月5日，高静宇代石惠珍从石惠珍账户取款300万元存入高静宇账户。因2016年9月27日尹辉提起的第三人撤销之诉的一审判决（2015）海民初字第12550号民事判决书被一中院维持原判，撤销了高静宇据以获得涉案房屋所有权的判决，2016年9月30日，尹辉就涉案房屋向海淀区法院提出执行回转申请。海淀区法院以（2016）京0108执10161号执行案件受理，并于同日查封了涉案房屋，查封期限至2019年9月29日。石惠珍对此提出执行异议，海淀区法院于2017年5月25日作出（2016）京0108执异231号执行裁定书，驳回了石惠珍的执行异议请求。2017年6月13日，石惠珍起诉被告尹辉、第三人高静宇案外人执行异议之诉一案由海淀区法院受理，石惠珍要求停止对涉案房屋的执行，海淀区法院经审理认为，石惠珍虽主张已向高静宇购买了涉案房屋，但综合案件事实不能认定石惠珍系善意取得所有权的第三人，故海淀区法院于2018年2月2日作出（2017）京0108民初34051号民事判决书驳回了石惠珍的诉讼请求。石惠珍不服一审判决，提起上诉，一中院经审理认为，案外人执行异议之诉的被执行人对执行标的本身的权利外观无瑕疵，但因案外人于执行标的或者被执行人之间存在某种关系，法律设置该制度对案外人的权利予以进一步审查。而该案中，石惠珍已与高静宇解除婚姻关系，高静宇对涉案房屋不享有所有权外观，石惠珍已享有涉案房屋所有权，法院系违法查封，因此石惠珍对执行标的主张权利不属于案外人执行异议之诉的审理范围，并于2018年12月作出（2018）京01民终7021号民事裁定书，撤销了海淀区法院（2017）京0108民初34051号民事判决；驳回了石惠珍的起诉。石惠珍、高静宇主张，因尹辉提起的第三人撤销之诉的（2015）海民初字第12550号民事判决书已于2018年12月14日被一中院再审裁定书（2018）京01民再88号撤销，故尹辉的执行回转申请基础已丧失，现执行程序已终结。上述事实，有《代理合同》、产权证、判决书、裁定书、生效证明、企业信用信息、告知书、《房屋租赁合同》、《补充协议》、告知函、快递单及查询单以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第四百零六条规定，有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。本案中，高静宇与链家公司签订的《代理合同》约定，高静宇须确保有权出租该房屋，包括但不限于确保房屋相关共有权人同意由高静宇出租房屋等。如因房屋产权问题导致本合同不能依约履行，所产生的任何责任均与链家公司无关，由此产生的一切责任均由高静宇承担。链家公司向高静宇支付涉案房屋的房租至2016年11月18日，但其与承租人光彩公司签订的《北京市房屋租赁合同》已于2015年12月6日到期，自2015年12月7日起光彩公司就未再向链家公司支付过房租，且始终未向链家公司返还涉案房屋。光彩公司已于2017年8月15日注销，现涉案房屋的实际占用人系光彩公司的股东之一董福顺及其妻尹辉，二人拒付房租并拒绝腾房的原因系由于尹辉与高静宇之间关于涉案房屋产权权属的争议。涉案房屋的产权原虽登记在高静宇名下，后来变更至石惠珍名下，但涉案房屋产权在2015年10月22日海淀区法院作出撤销高静宇据以获得所有权的判决之日起，至2018年12月14日一中院作出裁定撤销上述第三人撤销之诉的一二审判决之日止，始终处于争议状态，且争议各方正是房屋实际占用人尹辉、委托人高静宇和登记的产权人石惠珍。上述情况应视为已构成《代理合同》约定的“因房屋产权问题导致本合同不能依约履行，所产生的任何责任均与链家公司无关”。石惠珍、高静宇要求链家公司返还涉案房屋并赔偿损失，但未举证证明链家公司占有涉案房屋，亦未举证证明链家公司未继续向石惠珍、高静宇支付房租和房屋占用使用费系链家公司的过错，故上述诉讼请求本院均不予支持。链家公司接受高静宇、石惠珍的委托后将涉案房屋出租给光彩公司，但租赁合同已到期，且光彩公司亦已注销，高静宇、石惠珍可另案向无权占用人主张房屋占用使用费的损失，并要求返还涉案房屋。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四百零六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告石惠珍、高静宇的诉讼请求。案件受理费4002元，由原告石惠珍、高静宇负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 初 淼二〇一九年十二月三十日书记员 鲁雅清