广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终12813号上诉人（原审被告、反诉原告）：广东万鹏产业园运营有限公司，住所地为广东省东莞市虎门镇北栅社区*********万鹏大厦1908室，统一社会信用代码为91441900MA516D6E84。法定代表人符某1。委托代理人李连明，系广东智捷律师事务所律师。委托代理人张舒，系广东智捷律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李赛美，女，汉族，1978年5月14日出生，住湖南省湘潭县*********，公民身份号码为430************52X。委托代理人黄丽群，系北京市安通律师事务所律师。第三人东莞市德益恒房地产中介有限公司，住所地为广东省东莞市南城街道宏远社区***************，统一社会信用代码为91441900MA51BX5178。法定代表人曾某1。上诉人广东万鹏产业园运营有限公司（以下简称“万鹏公司”）因与被上诉人李赛美房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。李赛美向原审法院起诉，诉讼请求：1.撤销原被告签署的《物业管理和代理租赁合同》；2.被告返还原告保证金62700元；3.被告返还原告租金20900元；4.被告支付逾期利息，以83600元为本金中国人民银行同期贷款利率计算，从2018年11月8日暂计至2018年12月16日为38天×（0.0475×83600/365天）＝413元，后续利息从2018年12月17日起计至实际返还之日止；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年11月8日，原告通过第三人与被告签订《物业管理和代理租赁合同》，租用被告代理的物业、位于东莞市南城街道新基社区***************、204单元（合同统一书写为“203单元”），用于从事中国舞及跆拳道的培训机构，在签订合同时明确与被告说明原告方根据老师招生的要求，场地需要550平方米，被告口头告知案涉物业具有550平方米，鉴于合同签订时前租户仍在使用，被告陈述面积从室外可以判断，每根柱子之间有50平方米，从外面树共有十一根柱子，符合550平方米计算，故不了了之。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了三个月租金作为合同保证金及预交一个月的租金共计83600元。之后，原告发现被告物业的面积仅有350平方米，不符合原告租用目的，根本无法使用，且被告未能向原告提供合法的出租物证件，如建设工程规划许可证等。原告认为，被告存在欺诈行为，原、被告之间的租赁关系不具有合法性，被告故意隐瞒物业面积导致原告无法实现合同目的。故原告提起诉讼，诉如所请。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告广东万鹏产业园运营有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李赛美返还租金及管理费20900元；二、限被告广东万鹏产业园运营有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告李赛美返还履约保证金37620元；三、驳回原告李赛美的其他诉讼请求；四、驳回被告广东万鹏产业园运营有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1900.32元，由原告李赛美承担576.64元，由被告广东万鹏产业园运营有限公司承担1323.68元；反诉受理费809.56元，由被告广东万鹏产业园运营有限公司承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初222号民事判决。广东万鹏产业园运营有限公司不服原审判决，向本院上诉请求：一、请求撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初222号民事判决，判决上诉人不需要返还被上诉人租金及管理费20900元，以及履约保证金37620元，二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、本案的承租房屋已进行交付，并由被上诉人管理。1、双方合同约定2018年12月1日至2024年5月31日，前承租人在2018年11月30日前就已清空，搬离房屋，被上诉人从2018年12月1日就具备接手承租房屋并履行合同的条件。2、双方合同第一条约定了以现状进行出租，所以房屋的交接即以被上诉人自由进出房屋为标志，说明被上诉人已按现状接收房屋。3、根据合同第六条租赁物交接，以被上诉人到物业管理处办理入场手续，支付水电费、管理费及其必要的押金。而根据合同约定，本合同不收取水电保证金，被上诉人已支付了管理费及押金，实际上是办理了有关的进场手续。4、房屋的接手是以房屋的出入作为控制房屋的标志。被上诉人确认在2018年12月2日去现场进行丈量并准备装修，说明被上诉人已控制房屋并准备装修，只有接收房屋才能有权进出房屋并准备装修。5、被上诉人购买了原承租人的空调及置物柜，并将此物保留在承租房屋处，也说明被上诉人实际上已接手此房屋，并将购买的财物保留在承租的房屋处。被上诉人后来将空调及置物柜搬走，也说明2018年12月1日后房屋由被上诉人控制。6、即使被上诉人不交接，也应当支付2018年12月的租金，合同明确约定合同起始时间为2018年12月1日，而且上诉人房屋符合交接条件，上诉人在2018年12月15日的律师函中明确告知被上诉人要履行合同，被上诉人拒不办理交接是上诉人原因造成，被上诉人仍应当交纳2018年12月租金。二、本案是被上诉人违约在先，应当由被上诉人承担违约责任。（一）、被上诉人以面积不够为由解除合同是违约行为。上诉人以柱子之间的面积作为收取租金的标准是完全符合法律规定的。房屋是现存的，柱子也是现存的，因此柱子与柱子之间的面积是唯一的，以明确固定的面积作为计租标准是唯一的、明确的，不存在租金计算标准产生歧义，以及有不同的理解。（二）、被上诉人是到现场进行勘查的，清楚承租房屋面积的其在上诉人明确的租金标准收取方式的情况下，亲自选取承租面积也是固定的，按照固定的承租单价，承租房屋的总价款也是固定，不存在异议，而且一审法院认为被上诉人以存在重大误解撤销合同没有事实和法律依据是正确的。（三）、即然合同是有效的，就存在履行合同违约问题，以及合同谁违约在先问题。1、被上诉人在2018年12月11日以律师函的方式通知上诉人解除合同，说明被上诉人明确告知不履行合同，而解除合同的理由一审法院不予认可，那么被上诉人在2018年12月11日解除合同通知是违约的，应当承担违约责任，而违约责任是没收保证金。2、上诉人在收到被上诉人解约通知书后，在2018年12月15日以律师函的方式告知被上诉人，认为被上诉人解除合同的理由没有事实和法律依据，要求继续履行合同，在此，上诉人没有任何违约行为。3、一审法院认定合同在2018年12月3日解除没有任何事实和法律依据。双方在2018年12月3日就争议进行协商，并没有一方提出解除合同，而且在合同己签订的情况下，双方是就变更合同内容进行协商，在双方就变更合同没有达成一致意见的情况下，双方应当继续履行原合同。一审法院以双方协商就确定合同在2018年12月3日解除没有任何事实和法律依据。（四）、上诉人与李伟琦解除合同不影响本案的履行。1、上诉人与李伟琦解除合同与被上诉人没有任何关系，也不影响与上诉人的合同履行。而且上诉人与李伟琦双方是在2019年1月1日解除，而被上诉人是在2019年12月11日解除合同，被上诉人违约在先。即使有关系，也不影响被上诉人支付2018年12月份期间的租金。2、上诉人没有通知被上诉人是因为被上诉人明确单方解除合同，不继续履行合同，而且在收到上诉人以律师函的方式通知的情况下被上诉人不进行任何回应，也说明被上诉人不愿意继续履行合同。而上诉人与李伟琦的解除合同协议是对继续履行合同的交接，通知承租方，因此按照被上诉人的违约事实，上诉人不需要通知被上诉人有关上诉人与李伟琦合同解除的事实。上诉人与李伟琦解除合同的事情通不通知被上诉人，不影响被上诉人违约解除合同的事实。3、而且被上诉人也知道上诉人与李伟琦双方已解除合同，被上诉人也没有要求继续履行合同，从被上诉人与王志刚的通话，以及被上诉人拍照招租的广告标语的事实，也证明被上诉人明知上诉人与李伟琦解除合同，且被上诉人原承租的房屋仍没有出租出去的情况下，被上诉人并没有要求履行原合同及签订新的合同，也说明被上诉人在通知上诉人解除租赁合同后，不再履行合同的事实，因此上诉人不告诉被上诉人与李伟琦解除合同事实，没有对上诉人与被上诉人之间合同的履行造成损失。四、上诉人不存在任何过错，不需要承担过错责任。被上诉人以实际使用面积达不到550平方米的借口并不能证明上诉人有过错。无论是使用面积还是包括公摊面积，本案的550平方米只是被上诉人的借口，上诉人出租给被上诉人的计租标准不存在异议，被上诉人是明知的，而且承租面积也是被上诉人在现场勘査后自已选择的，因此，订租标准、面积及租金总价均不存在异议。即使被上诉人称面积不够550平方米，达不到被上诉人的承租目的，但上诉人整个二层没有出租，面积达1600平方米，上诉人也愿意再增加面积出租给被上诉人，但被上诉人坚持违约退租，上诉人没有过错，不应当承担过错责任。李赛美辩称：第一，上诉人与之前的房东在2018年12月份达成退租协议，退租协议约定2019年1月1日起上诉人丧失对租赁物的承租权，因此合同无法履行。第二，案涉租赁物没有进行交付使用，上诉人未能提供其已交付使用场地的相关证明，事实上案涉租赁物得上一租户在12月初才将场地搬离，双方之间没有进行交接手续。第三上诉人在本案中存在过错，根据一审提供录音显示被上诉人在签约的时候是有提到所需要租赁的场地必须有550平方米，上诉人的工作人员没有否认，被上诉人在上一租户清场后可以进去测量的时候发现案涉租赁物不符合双方约定面积，因此被上诉人对此问题双方进行交涉，交涉未果才提起诉讼。在一审时候上诉人提供一份证据材料退租协议书显示其与房东李伟琦约定第二条，上诉人自2019年1月1日起不再交租。该退租协议反映上诉人并没有将被上诉人缴纳的费用转给上一手房东。在上诉人退租期间双方已经产生争议，上诉人清楚其无法按照合同履行。本院确认原审法院查明的事实为本案法律事实。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对广东万鹏产业园运营有限公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一，万鹏公司主张李赛美已经接收了案涉房屋并管理，但其并没有证据证明李赛美已经在案涉房屋内进行装修或经营，实际上双方从2018年11月8日签订合同，到2018年12月3日就案涉租赁合同的面积问题进行协商，李赛美仅是对案涉房屋进行了丈量，并未进行装修或经营，故本院对万鹏公司的主张不予采纳。第二，万鹏公司主张李赛美应当承担违约责任，但双方签订的租赁合同无法履行的原因是万鹏公司、李赛美之间对于案涉租赁合同当中所约定的租赁面积计算标准产生了不同的理解，李赛美主张为实际使用面积，而万鹏公司则主张是包括公摊的建筑面积，即李赛美、万鹏公司在针对租赁合同约定的房屋面积问题上，在签订租赁合同之时，未能对该租赁面积进行认真的磋商，从而导致案涉租赁合同无法履行，李赛美、万鹏公司均有过错，根据双方的过错程度，原审法院依法认定李赛美应承担40%的责任，万鹏公司应承担60%的责任，合法有据，并无不当之处。综上所述，上诉人广东万鹏产业园运营有限公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1263元，广东万鹏产业园运营有限公司已预交1263元，由广东万鹏产业园运营有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  程春华审判员  王九龙审判员  李达明二〇一九年十一月二十九日书记员  吴健敏