安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖15民终2967号 上诉人（原审原告）：安徽兴玉瓷业有限公司，住所地安徽省舒城县城关镇沈家山嘴，统一社会信用代码913415237690148667。 法定代表人：任永泉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：文玲玲，安徽龙舒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张先爱，安徽龙舒律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：安徽小淘星儿童用品有限公司，住所地安徽省舒城县南港镇南港街道南沙路**，统一社会信用代码91340123085211818J。 法定代表人：黄志存，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪晓东，舒城县汤池镇法律服务所法律工作者。 上诉人安徽兴玉瓷业有限公司（以下简称兴玉公司）、上诉人安徽小淘星儿童用品有限公司（以下简称小淘星公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初2808号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月19日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人兴玉公司委托诉讼代理人文玲玲、张先爱，上诉人小淘星公司法定代表人黄志存及其委托诉讼代理人汪晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兴玉公司上诉请求：1、撤销安徽省舒城县人民法院(2019)皖1523民初2808号民事判决书第二项判决，依法改判被上诉人小淘星公司向上诉人支付违约金103697元；小淘星公司已支付的30000元押金不抵销、不退还。2、由被上诉人小淘星公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认为小淘星公司支付的押金30000元可以冲抵其应付的违约金。这实际上是让上诉人将押金退还给小淘星公司,是对双方所签合同内容的否定，违反了合同意思自治原则。上诉人和小淘星公司签订的房屋租赁合同明确规定：“租赁期内，因乙方(小淘星公司)原因提前终止合同，已付未到期租金及押金不退还。”因此，一审法院的上述认定是错误的。2、一审法院对违约金的计算不当，明显低于对上诉人造成的损失。一审法院在未查明小淘星公司违约给上诉人造成损失的情况下，将违约金调整为尚未出租部分的房屋年租金的30%。即为60013元[(6001-2528)×4.8×12]，明显过低，与小淘星公司违约给上诉人造成的损失严重不符。一方面因小淘星公司的单方违约，导致了上诉人大量厂房一直闲置，光一个月房租就损失近三万元，合同履行不到一半时间，还有两年多才到期，给上诉人造成了近百万元的房租损失。该损失远超小淘星公司当年全部租金的30%。因此，一审法院认为按年度租金总额的30%主张违约金明显过高是错误的。另方面，在小淘星公司违约后，上诉人为避免损失的进一步扩大，想方设法将2528平方米的优质厂房出租，该面积充其量只能在小淘星公司违约后，上诉人主张房租损失时扣除。但一审法院在肯定上诉人的正确做法的同时，却将小淘星公司应承担的违约金减少，这不仅让守约者失望，更不利于对违约行为的惩罚，反而助长了违约行为，显失公平。 小淘星公司答辩称，小淘星公司解除合同的原因系国家政策出现重大调整的不可抗力因素造成的，按照新政策的要求，小淘星公司订立合同的目的无法实现，这些因素非小淘星公司所能预见、避免和克服的，小淘星公司按照法律规定也已经履行了提前通知、告知的义务，小淘星公司解除合同主观上并无过错，并且也得到了兴玉公司的同意，解除合同非小淘星公司违约所致，因不可抗力解除合同属于不能归责于双方的情形，小淘星公司不应承担合同解除的责任，依据《民法总则》第180“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任”、《合同法》第117条之规定，参照双方合同第13条、第15条关于不可抗力因素的约定，应当全部免除上诉人的责任。退一步讲，即使本案小淘星公司解除合同的原因不适用不可抗力而免除责任的规定，那么也应当适用《合同法司法解释二》第26条关于情势变更的规定，小淘星公司也不应当承担履行了通知义务后解除合同的违约责任，何况本案解除合同的依据是因国家政策调整而不是因地方政策调整的，应适用不可抗力规则，并且双方就解除合同已达成了一致意见。故一审法院判决小淘星公司承担违约责任认定事实错误，适用法律不当。 小淘星公司上诉请求：1、撤销安徽省舒城县人民法院（2019）皖1523民初2808号民事判决；依法驳回兴玉公司的起诉或驳回兴玉公司的诉讼请求或发回重审。2、本案的所有诉讼费用由兴玉公司承担。事实与理由：一、一审法院认定的事实部分错误。一审法院认定小淘星公司于5月3日将所承租的房屋钥匙交给了实际出租人，兴玉公司也于同月10日与第三人签订了涉案的房屋租赁合同。但忽略了一个事实，小淘星公司于2018年10月接到舒城县环保局的停业整治通知后，积极申请办理环评手续，后因国家政策调整，兴玉公司出租的房屋坐落的位置不能办理环评，国家环保部、国家发改委等六部委联合发布的《关于印发〈“十三五”挥发性有机物污染防治工作方案〉的通知》以及六安市环境保护局印发的《六安市环保局关于印发〈六安市挥发性有机物污染整治工作方案〉的通知》中明确“新建涉VOCs排放的工业企业要入园区”，“严格涉VOCs建设项目环境影响评价”，而小淘星公司的企业属木质家具制造行业，正属于涉VOCs的企业。在小淘星公司未能办理环评手续后，于2019年1月及时与兴玉公司沟通终止合同一事，兴玉公司也同意终止合同，小淘星公司已履行了通知义务，且兴玉公司在小淘星公司2019年5月3日搬离涉案厂房时也以实际行动同意终止合同，接收了该涉案厂房，也于同年同月10日即将该涉案厂房的部分出租给第三人。在小淘星公司向一审法院提交了舒城县环境保护局责令改正违法行为决定书、舒城县环境保护局行政处罚决定书以及罚没收入等证据时，一审法院对以上事实未尽审查，以致做出了错误判决。二、一审法院适用法律错误。一审法院作出的判决是依据《合同法》第107条的规定，而本案小淘星公司终止合同是因为国家政策调整的原因，属不可抗力的因素，小淘星公司有随时解除权。当初双方订立合同时，小淘星公司承租厂房的根本目的是为了兴办生产企业，现因国家政策调整，小淘星公司的企业不入园区无法办理环评手续，无环评公司就一直处于停产状态，且按照目前国家的蓝天保卫战政策，该不可抗力的因素将一直存在，如果此时还要求小淘星公司继续履行租房合同，已无意义也不可能实现小淘星公司当初订立合同的根本目的，如果此时还一味的强行要求小淘星公司履行合同，对小淘星公司来说，显然不公平。不可抗力属一种法定的免责事由，因不可抗力原因不能履行合同，应免除小淘星公司的责任。 兴玉公司辩称，一、小淘星公司上诉理由不属实。实际情况是小淘星公司在未经兴玉公司同意的情况下，将所租房屋钥匙擅自交给了兴玉公司的债权人刁均傲。刁均傲只是兴玉公司的债权人对兴玉公司的厂房无出租权，更不是房屋租赁合同的一方当事人，所以无权代表兴玉公司接受小淘星公司交给的厂房钥匙。刁均傲在一审证言中也承认他之所以接受小淘星公司交的钥匙是自己要收房租，兴玉公司并未同意。小淘星公司称兴玉公司同意终止合同，并将小淘星公司搬移的厂房出租给第三人是以实际行动同意终止合同，也不是事实。兴玉公司自始之终就没同意小淘星公司终止合同，在小淘星公司单方终止合同后，为减少损失，避免损失进一步扩大，兴玉公司将部分厂房对外出租，符合情理法理。双方终止合同的条件，在双方签订的“房屋租赁合同”第十三条中已有明确约定。小淘星公司不能提供其终止合同的合法证据，系单方终止合同。二、一审法院适用法律正确，小淘星公司终止合同系其自身原因。小淘星公司把行政处罚认为是国家政策的调整，是不可抗力不正确。小淘星公司2016年7月就租了兴玉公司的厂房从事童床加工，但一直不办环评手续，同时存在消防等诸多安全隐患，直到2018年9月，被舒城县环保局和城关镇安监所检查发现作出行政处罚，造成这种结果都是小淘星公司的自身原因，抱着侥幸心理的结果，小淘星公司应该知道申办企业要实行“三同时”制度，但就是不办，系主观过错，不属不可抗力。另外，小淘星公司也无证据证明其终止合同的原因只是环保因素。 兴玉公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付2019年4月10日至2019年5月9日的房租28805元；2、被告向原告支付违约金103697元；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月25日，安徽兴玉瓷业有限公司（甲方）与安徽小淘星儿童用品有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方的房屋合计4750平方米，租期五年，第一年、第二年租金按4.5元/平方米计算，第三年、第四年按4.8元/平方米计算，第五年按5元/平方米计算；合同签订时，乙方付押金三万元，租赁期满，租赁房屋及登记物品无损毁、短少，房屋结构恢复原样，押金退还；租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。因乙方原因提前终止合同，已付未到期租金及押金不退还；租赁期间任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金。合同还约定了其他事宜。2016年10月10日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，双方增加了租赁房屋面积，将租赁房屋面积增加至6001平方米，将租金起止日期确定为2016年10月10日至2021年10月9日，并补充了一些注意事项的约定。 安徽小淘星儿童用品有限公司承租的房屋由舒城欢萌儿儿童用品有限公司作为厂房及办公用房使用。因环保的原因，该公司于2019年4月停产。5月3日，安徽小淘星儿童用品有限公司法定代表人黄志存将所承租房屋的钥匙交给实际收取该房屋租金的原告债权人刁均敖。5月6日，舒城欢萌儿儿童用品有限公司向安徽兴玉瓷业有限公司法定代表人出具书面退房说明。5月10日，安徽兴玉瓷业有限公司与舒城鸿建儿童用品有限公司签订《房屋租赁合同》，将原由安徽小淘星儿童用品有限公司承租的2528平方米的房屋出租给舒城鸿建儿童用品有限公司。另外，安徽小淘星儿童用品有限公司已支付2016年10月10日至2019年4月9日的租金。 一审法院认为：本案争议的焦点一：合同的提前终止是否经由双方协商一致。原告诉称是被告单方提前终止合同，被告辩称是双方协商一致终止合同。被告的抗辩理由是，原告收取了房屋钥匙并将部分房屋已经重新出租的事实说明双方是协商一致终止合同的。原告反驳称，被告单方解除合同后，原告收取钥匙并将房屋重新对外出租是为了减少损失，避免损失的进一步扩大，而非双方协商一致同意终止合同。双方签订的《房屋租赁合同》第十三条明确约定“租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前三个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效”。被告既未提供提前三个月书面通知原告的证据，也未提供双方签订了终止合同书的证据。原告虽然实际接收了被告退回的房屋并将房屋对外出租，但这并不能排除被告单方终止合同的可能性。在被告单方终止合同并将房屋退回的情况下，原告将房屋重新对外出租，是为避免损失进一步扩大的正确做法。故被告辩称合同是由双方协商一致终止的意见，证据不足，本院依法不予采纳。本院依法认定，被告提前终止合同未取得原告的同意，合同非由双方协商一致终止。本案争议的焦点二：被告应如何承担违约责任。通过争议焦点一的分析,被告在双方未协商一致签订书面提前终止合同的情况下，单方提前终止合同的行为是违约行为，应承担违约责任。原告诉请被告支付合同终止当月的租金28805元，被告已付30000元押金不予退回，并诉请被告按年度租金的30%支付违约金。被告辩称，被告已付30000元押金足以支付一个月的租金，违约金的数额要看原告的损失程度。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。支付违约金是赔偿损失的一种方式。本案中，关于弥补守约方损失的具体方式，双方签订的合同中多处有约定。合同第十三条约定“因乙方（即被告）原因提前终止合同，已付未到期租金及押金不退还”，合同第十四条约定“租赁期间任何一方违反合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金”。对于被告提前终止合同的违约行为，双方上述的两条约定，实际上是约定了两种赔偿损失的方法，一种是已付未到期租金及押金不退还，另一种是按年度租金的30%支付违约金。原告可以选择主张一种赔偿损失的方法，而不可两种方法同时主张。在原告同时主张两种赔偿损失方法的情况下，鉴于本案被告无已付未到期租金的情况，在兼顾双方利益的情况下，本院支持原告主张的支付违约金的诉讼请求。违约金的目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为而造成的损失。被告辩称违约金的数额要视原告的损失程度确定的意见，本院予以采纳。被告退回的房屋，原告已经部分出租，原告仍然按年度租金总额的30%主张违约金，明显过高，本院依法予以调整至按照尚未出租部分的房屋年租金的30%计算违约金，即为60013元[（6001-2528）×4.8×12]。被告承认原告支付一个月租金的诉讼请求，本院对原告的该项诉讼请求依法予以支持。被告已付的押金30000元，可以冲抵被告应付的违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告安徽小淘星儿童用品有限公司向原告安徽兴玉瓷业有限公司支付房屋租金28805元；二、被告安徽小淘星儿童用品有限公司向原告安徽兴玉瓷业有限公司支付违约金60013元，被告已付押金30000元从中抵销，尚应支付30013元；（上述第一、二项的履行期限为：于本判决生效之日起十日内付清）三、驳回原告安徽兴玉瓷业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2950元，减半收取计1475元，由原告负担820元，被告负担655元。 二审中，小淘星公司向本院提交了八组证据：证据一、舒城欢萌儿儿童用品有限公司的营业执照及企业股东信息，证明舒城欢萌儿儿童用品有限公司与小淘星公司实际上系同一家公司；证据二、城关镇生产经营单位安全生产检查表，证明兴玉公司厂房存在安全隐患；证据三、舒城县发展改革委项目备案表、环境影响评价技术咨询合同，证明上诉人按照国家政策要求积极办理环评手续，解除合同主观上并无过错；证据四、舒城县环境保护局决定书两份、安徽省政府非税收入一般缴款书一份，证明小淘星公司因环评问题未通过接受了行政处罚；证据五、环境保护局等六部委印发的环大气（2017）121号文件、六安市环境保护局印发的六环函（2018）264号文件，证明小淘星公司因国家重大政策调整无法继续履行合同，订立合同的目的无法实现，解除合同属不可抗力因素，小淘星公司主观上并无过错；证据六、退房说明及微信聊天记录，证明小淘星公司已及时履行了通知义务，兴玉公司也知晓小淘星公司因国家政策重大调整办不了环评，企业无法继续经营，双方于2019年2月25日就解除合同已达成了一致意见，兴玉公司于2019年5月1日已实际接受了涉案厂房，小淘星公司并没有违约；证据七、照片12张，通过对兴玉公司厂房前后状况的对比，证明小淘星公司在租赁该厂房后对该厂房进行了大量改造，现解除合同主观上并非恶意，无过错，同证据五印证，解除合同系因不可抗力因素；证据八、涉案房屋状况附表、房屋租赁合同、房屋现状各车间生产经营照片、视频资料，证明兴玉公司在双方解除合同当月中旬已将该厂房全部出租，并未产生实际损失，兴玉公司解除合同后签订的现合同单价相比原合同还有提升，兴玉公司从解除合同中不仅没有损失反而获益。 兴玉公司质证：对证据一，三性无异议；对证据二，真实性、合法性无法核实，因为是复印件，请法庭核实，对其证明目的有异议，因为上面明确说明了要求其整改的是员工的安全教育培训以及督促员的技能操作，佩戴防护用品，做好粉尘防治，排除安全隐患等，并不说明该厂房不符合环保条件。《环保法》2014年就已修改过，明确规定了公司申办企业时就要保持三同步，双方合同2016年签订，小淘星公司作为企业单位，在申办企业时就应该知道该项制度，是其自身原因拖着一直不办理，并不属于法律上的不可抗力，小淘星公司完全可以预见、避免、克服上述情况。对证据三，真实性认可，对其证明目的有异议，并不能证明小淘星自身没有过错。对证据四，也是复印件，真实性、合法性同前面质证意见。舒城县环境保护局决定书明确的是小淘星公司未履行相关环保手续，履行相关环保手续在申办企业时就应当履行，小淘星公司自身一直未做才导致后期被相关部门查处，原因不属于不可抗力。对证据五，同证据四质证意见。对证据六，这份退房说明从出具的日期来看是2019年5月6日，说明双方真正沟通也是在2019年5月6日才开始，并且我们并没有收到这份通知，达不到小淘星公司证明其已经履行过通知义务的证明目的。聊天记录对于对象无法确定，对其三性均不予认可。对证据七，照片及造价清单，三性均不予认可，达不到小淘星公司的证明目的，无法证明其提前终止合同是由于不可抗力因素所导致。其进行改造房屋是自身生产需要，与兴业公司没有关系。从第八组证据的附表房屋状况可以看出，兴玉公司的厂房是符合生产需求的，能够对外正常使用；对房屋租赁合同、照片等真实性无法核实，且上面的日期均在2019年5月10日以后，是小淘星公司提前终止合同违约之后发生的事情，并不能因此免除小淘星公司应该对其提前解除劳动合同应该承担的责任。对这些照片三性均不予认可。对于提供的塑料厂的照片，恰恰能够证明兴玉公司的厂房是符合安全生产需求的，能够对外正常使用。对视频质证意见同证据七质证意见。 本院认证：对上述8组证据的真实性予以认可，对证明目的本院将结合案件事实和其他证据材料予以综合认证。 双方当事人所举其他证据、证明目的和相对方的质证意见均同一审。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，小淘星公司与兴玉公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点为：一、小淘星公司提前终止合同是否构成违约；二、小淘星公司应如何承担违约责任。 关于争议焦点一、小淘星公司提前终止合同是否构成违约。经查，双方于2016年签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定房屋租赁期限于2016年10月10日即开始起算。六部委在2017年9月联合发布了《关于印发〈“十三五”挥发性有机物污染防治工作方案〉的通知》中明确“新建涉VOCs排放的工业企业要入园区”。2018年9月，舒城县环境保护局对舒城欢萌儿儿童用品有限公司下达行政处罚决定书，处罚的原因是该公司在未履行相关环保手续的情况下，已建成投产。小淘星公司被责令停止生产的原因是未办环保手续就先建设而非因没进工业园区。而六安市环境保护局在2018年11月才印发《六安市环保局关于印发〈六安市挥发性有机物污染整治工作方案〉的通知》，小淘星公司有足够的时间应对环保政策的变化，但其却迟迟没有完成办理。因此，小淘星公司辩称其解除合同的原因是系环保政策的调整不可抗力因素造成的理由不能成立。小淘星公司提前终止合同，没有按照双方签订的《房屋租赁合同》的约定提前三个月书面通知兴玉公司，也未提供双方签订了终止合同书的证据。小淘星公司的行为构成违约，应承担违约责任，一审法院判决其支付违约金，符合法律规定。 关于争议焦点二、小淘星公司应如何承担违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。” 本案中，双方在合同中约定了两项承租方因违约须赔偿经济损失的内容，一是已付未到期租金及押金不退还，二是按年度租金的30%支付违约金。小淘星公司退回的房屋，兴玉公司已经部分出租，且小淘星公司提前终止合同的确存在当地环保政策调整的因素，兴玉公司仍然按年度租金总额的30%主张小淘星公司应承担违约金103697元及押金30000元的请求明显高于实际损失。一审法院认为鉴于小淘星公司无已付未到期租金的情况，在兼顾双方利益的情况下，支持兴玉公司主张的支付违约金的诉讼请求，并确定小淘星公司已付的押金30000元可以冲抵其应付的违约金，并无不当。 综上所述，兴玉公司和小淘星公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费2950元，由安徽兴玉瓷业有限公司负担1475元，安徽小淘星儿童用品有限公司负担1475元。 本判决为终审判决。 审判长 王 军 审判员 魏晶晶 审判员 王 丽 二〇一九年十二月三十日 法官助理陈坤柱 书记员熊贤茹 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。