河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初589号 原告（案外人）：刘军，男，1969年1月9日生，汉族，住遵化市。 被告（申请执行人）：于庆水，男，1973年6月29日生，汉族，住遵化市。 委托诉讼代理人：袁松，天津君辉律师事务所律师 第三人（被执行人）：梅子杰，男，1958年1月23日生，汉族，现住唐山市路**。 第三人（被执行人）：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地唐山市路**西窑电工厂房商业楼A段。 法定代表人：董庆喜，该公司经理。 第三人（被执行人）：李桂莲，女，1961年12月21日出生，汉族，住唐山市路**。。 原告刘军与被告于庆水、第三人梅子杰、唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）、李桂莲执行异议之诉一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘军、被告于庆水委托诉讼代理人袁松到庭参加诉讼，第三人梅子杰、凤辉公司、李桂莲经依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘军向本院提出诉讼请求：1、依法撤销唐山中院（2019）冀02执异795号执行裁定，立即中止执行（2016）冀02执15146号之二执行裁定，对位于遵化市产予以解封。2、依法确认上述房产为原告所有。3、本案所需诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月20日凤辉公司向原告借款500万元，经原告多次催要后，凤辉公司将玫瑰园3区8-1-902楼房做了买卖合同及相关手续，以抵顶部分利息及本金。原告与凤辉公司签订的买卖合同合法有效，根据交款收据，原告已于2015年1月9日以抵账的方式交纳了全部购房款，合同签订、房款支付均发生在查封裁定之前，案涉房产系烂尾楼，在2018年9月自筹建房并于2019年1月17日再次缴纳建筑款111433元、暖气初装费29500元，同时实际占有、使用该房产。未能办理过户登记系因开发商尚未向税务局缴纳税款并非原告原因。原告对该房产拥有所有权，足以排除强制执行。2019年7月2日，因凤辉公司、梅子杰、李桂莲与被告的债权纠纷，法院作出（2016）冀02执15146号之二执行裁定，查封凤辉公司名下位于遵化市产在内的12套房产。在执行过程中，原告向唐山中院提出执行异议，唐山中院驳回了原告的异议请求。原告现在已经依法占有和使用购得的房产并签订了商品房买卖合同，在房产已经属于原告所有的情况下，法院的查封损害了原告的合法权益。 于庆水辩称，不同意原告诉请，原告证据不足以证明其享有足以排除执行的权益，即便原告与凤辉地产存在债权债务关系，双方以房抵债，本质上一种新债清偿，在办理房屋产权登记前，原告享有的仍然是债权，再者说本案无法核实原告与凤辉地产之间的债权真实性，欠款的偿还情况，以及本案可能存在的凤辉地产的选择性偿债，侵害其他债权人利益情况，因此不能认定原告已经支付房款。涉案房屋查封前，该房屋不具有使用功能，原告也未实际占用该房屋，因此其对涉案房屋不享有排除执行的权利。 梅子杰、凤辉公司、李桂莲未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘军向本院提交如下证据： 证据一、投资协议、银行取款回单以及收据，证明目的：证明我与凤辉公司有债权债务关系；证据二、房屋买卖合同、房款收据两张，证明目的：凤辉公司已经以房抵债，偿还了我的借款；证据三：收据两张，原告缴纳的暖气初装费和装修款，证明目的：房子交给我时，主体尚未完善，该证据证明我对涉案房产进行了二次修筑；证据四：电费收据一张，证明目的：我已实际入住和占有；证据五：赵娜（凤辉公司的售楼处经理）的证人证言及证人的身份证明，赵小锁（凤辉公司的玫瑰园项目的会计）出具的证人证言，证明目的：案涉房产凤辉公司已抵顶给我；证据六：居住证明一份，证明目的：案涉房产我已入住，房屋已归我所有。证据七：证明一份。我与赵小锁对借款进行了对账。 于庆水质证认为：对证据一。真实性认可，证明目的不认可，主体是李凤芹和马丽娅，并非本案原告，原告是担保人，投资协议显示的汇报即利息率是月化4%，存在无效利息，因此凤辉地产是否多偿还了甲方款项并不清楚，打款证明的收款人均为柴程林并非凤辉公司，因此证明目的不予认可；对证据二，真实性无法核实，合同能反映签订合同时涉案房屋并未取得预售许可证，该证据也不能证明原告已经付清了房款；对证据三：真实性无法核实，证明目的不予认可，该收据的收款项目为建筑款，因为涉案房屋需要二次建设，不可能进行使用，原告主张自2019年1月17日占用该房产是没有依据的；对证据四，真实性无法核实，即便原告实际缴纳过电费，其也仅可能是为建设使用，不能证明原告实际使用了该房屋；对证据五，证人本人未出庭，三性不予认可;对证据六，真实性无法核实，加盖的印件为物业管理公司财务专用章，并非公章，即便证明为真，其也仅能证明原告在2019年10月10日居住在涉案房屋内，不能证明其在查封前就已经占用实际使用该房屋；对证据七，三性均不认可，投资协议主体并非原告和凤辉地产，在投资和担保关系中，原告基于怎样的理由对凤辉公司产生债权不得而知，该证明仅是赵小锁个人出具不能代表凤辉公司。 于庆水未向本院提交证据。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2016年7月20日，本院作出（2015）唐民初字第459号民事判决书，判令：凤辉公司偿还中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司本金2450万元及利息，梅子杰、李桂莲对上述本息承担连带偿还责任，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司对凤辉房地产公司提供的抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。该判决系本案执行依据。2016年9月18日，中国信达资产管理股份有限公司河北省分公司向本院申请强制执行。2019年6月11日，本院作出（2019）冀02执异542号执行裁定书，变更申请执行人为于庆水。2019年7月2日，本院作出（2016）冀02执15146号之二执行裁定书，裁定查封凤辉房地产公司名下位于遵化市产在内的12套房产。刘军主张涉案房产归其所有，向本院提出书面异议申请，本院作出（2019）冀02执异795号执行裁定，驳回其异议请求。刘军向本院提起案外人异议之诉即本诉。 另查，2011年7月20日，李凤芹（系刘军妻子）、马丽娅与凤辉公司签订投资协议，该协议记载：“1、甲方李凤芹、马丽娅各出资五百万元向乙方凤辉公司注入资金共计1000万元作为投资。此现金只限于乙方用于西二村回迁房工地楼房未完成工程使用（首先保证人工工费的发放）。乙方给甲方出具投资金额收据。2、甲方注入的资金给乙方的使用时间为6个月，自此协议签订之日起生效。注入资金投资回报每月为投资额的百分之四（计人民币肆拾万元整），乙方按月从西二里村委会与凤辉公司建的双控账户中直接将款拨给甲方。3、投资到期后，乙方若需甲方继续投资，甲乙双方另行协商。4、投资到期后，甲方若需撤回投资款，甲方有权从售楼处售楼款中直接撤回或从西二里村委会与凤辉公司建的双控账户中直接将款撤回。5、为保证乙方履行协议，乙方将玫瑰园小区四区东北角闲置的三角地及相应的国有土地使用证抵押给甲方。具体位置见西二里小区规划图。抵押期间无甲方同意此地块不得另行他用。6、投资款到期后，乙方若拒还本金，玫瑰园小区四区转角至天之润之间临街门市的建筑权、售楼处及相应所产生的的利润归甲方所有。7、此投资款由西二里村主任刘军及书记张宇担保……”。2011年7月28日-2011年8月6日期间，刘军及妻子李凤芹有多次取款记录，合计取款金额500万元，其中382万元转账给柴程林。在此期间，凤辉公司为李凤芹出具四张收据，金额合计500万元。 刘军与凤辉公司签订一份《商品房买卖合同》，合同记载了：刘军向凤辉房地产公司购买凤辉公司开发的的位于遵化市，该商品房主体部分建筑面积159.19平方米，单价为每平方米4300元，总计684517元，附属用房建筑面积额11.54平方米，单价为每平方米2000元，总价23080元。但，该合同对于付款方式及期限、交付期限等内容均为空白。同时该合同未注明签订的具体时间。2015年1月9日，凤辉公司为李军出具两张房款收据，分别为684517元、23080元。2019年1月17日，遵化市玫瑰园三区业主委员会为刘军出具两张收据，收据分别记载刘军交来玫瑰园三区8-1-902建筑款111433元；暖气出装费29500元。2019年3月10日，遵化市卓善物业管理有限公司为刘军出具收据一张，记载刘军交来玫瑰园三区8-1-902电费500元。 涉案房产现登记于凤辉房地产公司名下。 本院认为，本案属于案外人异议之诉，旨在审查案外人对案涉标的是否享有排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中刘军应就其对案涉房产是否系权利人、该权利是否合法、真实、以及该权利能否排除执行承担充分的举证证明责任。 本案中，刘军与凤辉公司所签订的《商品房买卖合同》并未对付款方式、付款时间、交付使用条件及日期等内容进行约定，落款处亦未注明合同的签订时间。依据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，上述合同不符合商品房买卖合同成立的基本要件。另，依据刘军提交的投资协议及取款、转账凭证等证据并结合《商品房买卖合同》来看，刘军与凤辉公司实则是以商品房买卖的形式来达到以房抵债的目的，而以房抵债的实质在于消灭凤辉公司对刘军的部分债权，而非单纯的房屋买卖，该《商品房买卖合同》不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，仅为凤辉公司改变债务的履行方式。在完成房屋产权登记之前，刘军对案涉房产仅享有债权请求权，不产生物权变动的效力，其对凤辉公司的债权并不优于本案债权。综上所述，刘军对案涉房产不享有排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）项的规定，判决如下： 驳回原告刘军诉讼请求。 案件受理费10645.2元，由原告刘军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长 郭 柳 审判员 李宝峰 审判员 樊玲玲 二〇一九年十二月三十日 书记员 任颖超 ——