广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初13991号原告：中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司，住所地广东省中山市黄圃镇新柳东路**阳光假日****505。法定代表人：刘锐谦，职务：总经理。委托诉讼代理人：赵奇勇，男，系公司员工。被告:黎栋良，男，1982年2月9日出生，汉族，住广东省中山市。原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司（以下简称安信黄圃分公司）诉被告黎栋良物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月12日公开开庭进行了审理。原告安信黄圃分公司委托诉讼代理人赵奇勇到庭参加诉讼，被告黎栋良经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安信黄圃分公司向本院提出诉讼请求：一、被告黎栋良立即向安信黄圃分公司支付物业管理费3093.48元，同时支付逾期付款的违约金（违约金按欠缴物业费金额按每日千分之一计付，从2015年4月1日起计至欠款付清之日止。暂计至2019年7月29日的违约金为2393.04元）；二、黎栋良承担本案的诉讼费用。事实和理由：黎栋良为xx小区x区xx幢xxx房（实测建筑面积84.98平方米）的业主。安信黄圃分公司为上述物业所在的xx小区的业主提供物业管理服务。根据《前期物业管理服务协议》约定，黎栋良需在每月5日按其在xx小区所拥有物业的建筑面积按每平方米0.7元的标准向安信黄圃分公司缴纳物业管理费，逾期缴纳的，按应欠缴金额按每日千分之一计向安信黄圃分公司计付逾期缴纳物业管理费的违约金。上述物业管理服务协议签署后至今，安信黄圃分公司按约定为黎栋良提供了物业管理服务，但黎栋良拒不履行缴交物业管理费的义务，截止今日，黎栋良仍拖欠自2015年4月1日起至2019年7月29日止的物业管理费3093.48元及违约金、水费。安信黄圃分公司多次催缴，但均未果，故起诉至法院，请求依法判决。被告黎栋良未到庭参加诉讼，亦未提交答辩状及证据。安信黄圃分公司围绕诉讼请求提交了证据，并存卷佐证。本院认定事实如下：黎栋良系中山市xx镇xx路x号xx小区xx幢xxx房的登记业主，建筑面积84.98平方米，系多层住宅。2008年4月11日黎栋良作为乙方与中山市安信物业管理有限公司作为甲方签订一份《前期物业管理服务协议》约定，乙方将中山市xx镇xx路“xxxx”xx物业，委托甲方提供物业管理服务，物业管理费为多层住宅按建筑面积每月每平方米0.7元，电梯住宅按建筑面积每月每平方米1.2元，商铺按建筑面积每月每平方米1.3元；甲方自签订之日至业主大会另聘物业管理公司并签订新的物业管理协议之日止，对该小区物业进行管理服务，并计收物业服务费，以后每次收取物业服务费的时间为每月5号之前；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。合同签订后，安信黄圃分公司对中山市xx镇xx路x号xx小区物业进行管理服务并收取物业管理费，直至2019年7月29日安信黄圃分公司撤场退出中山市xx镇xx路x号xx小区，停止对该小区的物业管理服务。庭审时安信黄圃分公司陈述，黎栋良从2015年4月1日起未依约向安信黄圃分公司支付物业管理费，至2019年7月29日累计拖欠安信黄圃分公司物业管理费合计3093.48元、应付违约金2393.04元，合计费用合计5486.52元。安信黄圃分公司经多次追讨未果，于2019年9月17日向本院起诉，主张前述实体权利。安信黄圃分公司成立于2009年1月13日，中山市安信物业管理有限公司出具声明：xxx小区系由安信黄圃分公司进行物业管理及服务，同意由安信黄圃分公司对xxx小区物业费、水费、违约金等主张权利。另查明，涉案xxxx小区住户及商户共有1791户。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。中山市安信物业管理有限公司与黎栋良签订的《前期物业管理服务协议》，内容无违反我国法律、行政法规的强制性规定，双方权利义务清楚，合法有效，本院予以确认。中山市安信物业管理有限公司也出具声明本案涉案小区物业管理服务实际由安信黄圃分公司进行，同意由其向业主主张权利，结合安信黄圃分公司对中山市xx镇xx路x号xx小区物业管理服务事实，而黎栋良系被管理服务的小区业主，安信黄圃分公司与小区业主也系事实上的物业服务合同关系。物业管理，是业主和物业服务企业按照物业合同约定，对房屋、配套设施及相关场地进行养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序等。但物业公司提供的服务具有公共服务的性质，物业服务公司的服务系针对整个小区，如小区的卫生、基本安保及绿化等，并非针对单个业主，亦非针对每一个业主实施实施其要求的特定的物业管理服务。《前期物业管理服务协议》约定的物业管理费多层楼房为0.7元/平方米，电梯房为1.2元/平方米，安信黄圃分公司多年来一直以上述标准收取物业管理费。结合xx小区总计住户及商户有1791户的事实，本院同时受理了安信黄圃分公司因撤场而提起的以该小区其他业主为被告的物业服务合同纠纷系列案件，起诉后部分业主陆续缴纳物业管理费，截止今日xx小区拖欠物业管理费的业主不足35户，安信黄圃分公司对该小区的物业履行管理服务应属基本履行，黎栋良理应向安信黄圃分公司支付管理期间的相应物业管理费。现安信黄圃分公司要求黎栋良支付2015年4月1日起至2019年7月29日的物业管理费，黎栋良未提交已支付上述期间物管费的证据，本院认为，黎栋良未按约定期限向安信黄圃分公司支付上述期间的物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担相应的民事责任。关于逾期付款违约金。逾期缴交物业管理费的滞纳金，实际为迟延履行物业合同义务的违约金。双方约定逾期按每日千分之一的标准支付违约金，黎栋良主张不支付违约金，且认为合同约定违约金过高，但即便更换物业管理公司后，黎栋良仍未按时缴纳物业管理费。本院综合安信黄圃分公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，双方的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则及诚实信用原则对违约金酌情予以调整，因此，本院认定黎栋良应自2015年4月起按每月59.4元（0.7元/平方米/月×84.98平方米）标准向安信黄圃分公司支付物业管理费，总计尚应支付物业管理费用3088.8元（58.3元×52个月）及支付自逾期缴纳之日（每月6日）计算的违约金，其中在2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率4倍分段计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算至清偿之日止。黎栋良经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其自动放弃抗辩和质证的权利。综上所述，安信黄圃分公司要求黎栋良支付物业管理费的诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条，《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条之规定，缺席判决如下：一、被告黎栋良于本判决生效之日起三日内向原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司支付2015年4月起至2019年7月期间的物业管理费3088.8元及逾期付款违约金[2015年4月至2019年7月的违约金从逾期之日(每月6日)起以当月实际拖欠的物业服务费为基数，在2019年8月19日之前按中国人民银行同期同类贷款利率4倍分段计算，在2019年8月20日之后按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍计算至清偿之日止]；二、驳回原告中山市安信物业管理有限公司黄圃分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元，由被告黎栋良负担（原告已预交，被告于本判决生效之日起三日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一九年十二月十三日书记员  黄湛洪吴炎芳