广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27064号原告：北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司，住所地佛山市南海区桂城街道锦园路**景兴环球大厦**（自编号）**号，统一社会信用代码914406055645321173。负责人：姜文健。委托诉讼代理人：廖奕苗，广东人可和律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾海英，广东人可和律师事务所实习律师。被告：袁磊，男，汉族，住广东省广州市黄浦区原告北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司（以下简称“戴德梁行佛山分公司”）与被告袁磊物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序，并于同年12月3日由审判员杨风娥公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人廖奕苗、被告袁磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金至实际清偿日止，暂计至2019年8月22日违约金为546.47元；2.判令被告承担为实现本次债务所支出的律师费1000元；3.判令被告承担全部诉讼费用。事实及理由：原、被告双方签订了《前期物业服务协议》，约定：原告为被告所购买的位于佛山市南海区桂城街道石龙南路富丰新城10座1701（以下简称“案涉房屋”）提供前期物业服务，被告应于每月5日前向原告缴纳本月物业管理费2.5元/月/平方米、公摊电费等；逾期缴纳的，按每日应缴费用千分之三的标准支付违约金。上述协议签订后，原告依约为被告提供物业管理服务，但被告拒不支付2019年2月至8月的物业管理费1513.96元，2018年12月1日至2019年7月1日的公摊水电费169.07元。原告多次追讨未果，为此，提起本案诉讼。庭审中，原告陈述：在本案立案前的诉前调解环节，被告已向原告支付2019年2月至2019年8月的物业管理费1513.96元，2018年12月1日至2019年7月1日的公摊水电费169.07元。被告辩称，原告存在不作为，应减少被告物业管理费支付标准。原告应赔偿被告多分摊的电费116元（暂计至2019年11月30）及同期银行利息。原告自行支付律师费及承担全部诉讼费用。原告作为物业管理方没有尽到其责任，长期不作为。业主梯灯有外单位接入其设备用电，原告却未知，在其知道后也未制止。梯灯电量分摊没有把用电单位用电量和业主用电量共同统计分摊。物业管理公司长期侵占业主公共收益，业主公共收益收入没有设立专用专款账户。原告欺上瞒下，其未经业主同意擅自使用业主共用地伙同他人经营充电桩，以获取业主公用地收益。涉案小区10座电梯、空调坏了超过半年，现还瘫痪状态。小区公共卫生和绿化人员配置比例超低，两座房屋才配一个人员打扫卫生。综上，原告未按合同履行义务，被告不存在违约，不应支付违约金。双方也没有对律师费的负担进行约定，被告不应该负担该费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对双方无异议的举证，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据以及本案事实认定如下：案涉房屋位于佛山市南海区桂城街道石龙南路8号富丰新城10座1701房，登记权属人是袁磊，建筑面积为86.52平方米。2014年7月18日，袁磊（甲方）与戴德梁行佛山分公司（乙方）签订了一份《前期物业服务协议》，约定：乙方为富丰新城小区提供物业管理服务，服务期限自案涉房屋出售之日起至富丰新城业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止；住宅按每月每平方米2.5元计算（不含公共能源及耗损分摊，公共水电、电梯电费按实际产生由全体进行合理分摊）；物业服务费按月交纳，甲方应在每月5日前履行交纳义务；甲方违反合同，不按本协议约定的收费标准和时间足额向乙方交纳费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每日应缴费用千分之三的标准向乙方支付违约金。本院收到涉案起诉材料之日为2019年9月23日，之后由诉诉前调解中心对双方当事人进行调解，该中心于同年10月25日退回起诉材料，本院于10月28日立案。该中心对双方调解期间，袁磊向戴德梁行佛山分公司支付了2019年2月至2019年8月期间的物业管理费1513.96元，2018年12月1日至2019年7月1日期间的公摊水电费169.07元。本院认为：戴德梁行佛山分公司与袁磊之间签订《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约享受权利和承担义务。戴德梁行佛山分公司提供了物业管理服务，并为袁磊代缴了公摊电费，袁磊应按约交纳物业管理费及公摊电费予戴德梁行佛山分公司。袁磊在2019年9月23日之后才向戴德梁行佛山分公司支付2019年2月至2019年8月期间的物业管理费1513.96元、2018年12月1日至2019年7月1日期间的公摊水电费169.07元，袁磊逾期支付相关费用，应承担违约责任。袁磊以戴德梁行佛山分公司不作为、未履行合同义务等为由拒交相关费用，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，业主拒交物业费需基于正当理由。由于物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。本案中，袁磊举证的图片的形成时间、来源地点不明，且该些图片并不足以证明戴德梁行佛山分公司提供的物业管理服务存在瑕疵。为此，对于袁磊抗辩认为无需支付违约金，本院不予采纳。戴德梁行佛山分公司主张违约金应按日千分之三标准计算，该标准过高。因袁磊不支付物业管理费对戴德梁行佛山分公司所造成的损失只是占用资金的利息损失，且戴德梁行佛山分公司在当月月底才履行完物业服务义务，故本院酌定参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》予以调整，并确定袁磊应以每期物业服务费216.3元（86.52m×2.5元/m/月）为本金，从次月1日起按年利率24%计付违约金予戴德梁行佛山分公司。暂计至2019年8月22日的违约金为84.05元。戴德梁行佛山分公司诉请的违约金数额超出本院核定部分，本院不予支持。由于双方均未举证涉案物业管理费具体支付完毕时间，对于2019年8月23日起至实际付清2019年2月至2019年8月期间的物业管理费之日止的违约金以欠费期间的物业管理费总额1514.1元（216.3元×7个月）为基数按年利率24%的标准另算。双方并未明确约定公摊电费的支付时间，袁磊在起诉已支付完毕公摊电费，故对戴德梁行佛山分公司主张逾期支付公摊电费产生的违约金，本院不予支持。双方没有对律师费的承担进行约定，戴德梁行佛山分公司请求袁磊承担律师费1000元，缺乏依据，本院不予支持。对于袁磊认为应降低物业费标准、戴德梁行佛山分公司应返还多分摊的电费等，因袁磊未在本案中提起反诉，本院不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、袁磊应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年8月22日前的违约金84.05元及以1514.1元为基数从2019年8月23日起至实际付清2019年2月至2019年8月期间的物业管理费之日止按年利率24%计算违约金予北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司；二、驳回北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。袁磊如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司已预交），由袁磊负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予北京戴德梁行物业管理有限公司佛山分公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨风娥二〇一九年十二月十二日书记员  宁伟杰附表：各项费用明细表财务月份费用违约金物业管理费合计计算违约金时间年利率总额（元）起算时间结束时间天数2019-2216.30216.302019-3-12019-8-2217524.00%24.892019-3216.30216.302019-4-12019-8-2214424.00%20.482019-4216.30216.302019-5-12019-8-2211424.00%16.212019-5216.30216.302019-6-12019-8-228324.00%11.802019-6216.30216.302019-7-12019-8-225324.00%7.542019-7216.30216.302019-8-12019-8-222224.00%3.132019-8216.30216.302019-9-12019-8-220.00由于双方均未举证涉案物业管理费具体支付完毕时间，对于2019年8月23日起至实际付清之日止的违约金另计。合计84.05