广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34728号原告（执行案外人）黄育生，男，汉族，1973年2月24日出生，住址广东省普宁市。委托诉讼代理人单梦良，广东鹏典律师事务所律师。被告（申请执行人）叶振辉，男，汉族，1985年7月14日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人王安之，广东遂达律师事务所律师。委托诉讼代理人郑颖诗，广东遂达律师事务所实习律师。第三人（被执行人）深圳市绿宝佳环境建设有限公司，住所地深圳市龙华区观湖街道盈丰路**101，统一社会信用代码91440300708450971X。法定代表人温奕区，董事长、总经理。第三人（被执行人）温奕区，男，汉族，1966年6月9日出生，住址广东省深圳市龙华新区。上列第三人共同委托诉讼代理人李永青，广东鼎仁律师事务所律师。上列第三人共同委托诉讼代理人刘凡，广东鼎仁律师事务所实习律师。第三人魏韩英，女，汉族，1968年2月29日出生，住址广州市荔湾区。原告黄育生与被告叶振辉、第三人深圳市绿宝佳环境建设有限公司（以下简称绿宝佳公司）、温奕区、魏韩英案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月17日立案后依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人单梦良、被告的委托诉讼代理人王安之、第三人绿宝佳公司和温奕区的共同委托诉讼代理人李永青、刘凡及第三人魏韩英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄育生起诉请求：一、撤销（2019）粤0304执异137号执行裁定书；二、确认原告与第三人绿宝佳公司在2017年9月17日签订关于购买深圳市（以下简称涉案房产）的《房屋买卖合同》合法有效并判决该房产归原告所有；三、不得执行涉案房产；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：绿宝佳公司在2012年因旧城村改造项目获得深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司拆赔包括涉案房产在内的多套系列置换房，房产已进行初始登记，目前仍在办理不动产权证书过程中，至今未能办妥。绿宝佳公司因拖欠魏韩英借款，欲以房抵债给魏韩英，但魏韩英需要现金，后经原告与绿宝佳公司达成协议，由原告购买、接收涉案房产，购房款由原告直接支付给魏韩英。2016年12月18日办理了入伙收楼手续，并由原告实际占有该房产、缴纳物业管理费等。2017年7月5日，原告与绿宝佳公司签订《购房意向书》，约定绿宝佳公司将售价3308533元的2603号房出售给原告，并约定了相关权利义务。意向书签订后，原告依约委托朋友先后付款110万元至魏韩英账户。2017年9月17日，原告与绿宝佳公司签订《房屋买卖合同》，确定了双方的权利义务，后通过原告本人或委托朋友陆续向绿宝佳公司指定的收款人魏韩英账户于2018年4月付清了全部购房款。在居住过程中，叶振辉因与绿宝佳公司、温奕区之间的债务纠纷向贵院提起诉讼，并申请查封了原告的涉案房产欲予执行。综上所述，原告认为其签订购买的涉案房产合同早于被告债务诉讼前，其没有过错且已付清涉案房款并实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”等规定，原告特提起本案诉讼，请求法院撤销（2019）粤0304执异137号执行裁定书，判决上述房产归原告所有，不得执行该房产。被告叶振辉辩称，一、原告并非绿宝佳公司以及温奕区的债权人，而是通过向魏韩英购买所谓的涉案房产，但魏韩英尚不能证实其与绿宝佳公司及温奕区存在借贷关系，更没有涉案房产的所有权，故无权处置涉案房产；二、虽然原告提交了其与温奕区、绿宝佳公司补充的一份房屋买卖合同及购房意向书，但购房意向书及房屋买卖合同中约定十分明确，如果房屋产权有争议或者无法在指定时间内完成过户的，应当向绿宝佳公司主张违约责任；三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对房屋消费者的物权期待权的保护，而以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益；四、原告与绿宝佳公司所签的房屋买卖合同实际是原告实现自己债权的一种方式，其并非购买房屋居住的消费者，故原告对涉案房产亦不可能产生物权期待权。综上，原告对于涉案房产并没有产生基于物权的优先权，而是与其他债权人同等的一般债权，应当通过诉讼先行确定其对绿宝佳公司所享有的债权，故请求法院依法驳回其所有的诉讼请求。第三人绿宝佳公司及温奕区述称，原告的起诉状所述属实，请求法院依法查明事实并作出裁判。第三人魏韩英述称，一、其在2012年和2013年分别借给绿宝佳公司910万元和240万元，同时收回170万元，2014年借给绿宝佳公司500万元，收回330万元，即总共借给绿宝佳公司1650万元，收回了500万元，剩1150万元尚未收回，现有资料和转账记录均可查证，证实其与绿宝佳公司及温奕区之间存在借贷关系；二、涉案房产是绿宝佳公司名下的，卖房也是绿宝佳公司的行为，其只是向绿宝佳公司要回借款，而绿宝佳公司卖出涉案房产偿还了我的借款，请求法院依法处置。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：（2019）粤0304执异137号执行裁定书、《购房意向书》、《房屋买卖合同》、《入伙通知书》、还款转账流水记录以及张磊、赖放古、赖海波、庄少杰代付款的说明、收款收据、深圳市泰然物业管理服务有限公司收款收据、发票。被告未提交证据。根据当事人陈述和举证情况，本院查明如下事实：本案被告叶振辉与第三人绿宝佳公司、温奕区民间借贷纠纷一案，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终14144号民事判决书已经发生法律效力，判决温奕区应于判决生效之日起十日内偿还叶振辉借款本金30393956.92元及利息，绿宝佳公司对其承担连带清偿责任。由于第三人绿宝佳公司、温奕区未履行生效法律文书确定的义务，被告向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2019）粤0304执114号。在执行过程中，本院拟拍卖绿宝佳公司名下位于深圳市的涉案房产。原告黄育生对此提出书面异议，本院经审查，于2019年5月23日作出（2019）粤0304执异137号执行裁定书，认为原告提交的证据不足以证实在本院查封涉案房产前已签订合法有效的书面买卖合同，也不能证实不是因其自身原因而未办理过户登记，其提交的证据并不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，据此裁定驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，提起本案诉讼。另查明，位于深圳市的涉案房产，不动产证号为粤（2018）深圳市不动产权第××号，建筑面积为111.95平方米，系根据2012年7月20日绿宝佳公司与深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司签订《观澜街道旧城村改造项目拆迁补偿合同》赔偿而来。2017年12月29日经被告申请被本院查封，2018年6月11日，涉案房产核准登记在绿宝佳公司名下。2017年7月5日，原告与绿宝佳公司签订了《购房意向书》，约定：绿宝佳公司将深圳市的涉案房产以总价款人民币3308533元的价格转让给原告，该转让价格不含税费。付款方式为分期付款，意向书签订后三个月内，原告应向绿宝佳公司支付不低于总价30%的首付款，余款在一年内付清，时间从绿宝佳公司收到首期款之日起计。收款账户系第三人魏韩英尾号为9716的中国民生银行账户和尾号为5379的广州农商银行账户。双方约定在原告付款30%后签订正式《房地产买卖合同》或类似合同。该《购房意向书》经原告和绿佳宝公司的法定代表人温奕区签名，并加盖了绿佳宝公司印章。2017年9月17日，原告与绿宝佳公司签订了《房屋买卖合同》（xx2603），该合同中关于转让标的、转让价款和付款方式等内容与《购房意向书》约定内容一致。另，合同第三条载明，本合同签订前，原告已于2016年12月18日通过魏松英办理了收楼入住手续，已经实际占有了该房屋。第四条载明，本合同签订前，原告已向绿宝佳公司支付30%以上的总价款至第三人魏韩英名下尾号为9716的民生银行账户和尾号为5379的广州农商银行账户，余款在合同签订之日起一年内向魏韩英上述账户支付完毕。第六条约定，绿佳宝公司应于取得房地产产权证之日起三日内，与原告签订《深圳市二手房买卖合同》，协助原告完成产权过户登记。第十一条约定，鉴于绿宝佳公司已指定了魏松英为涉案房产的收楼人，开发商也根据绿宝佳公司的要求向魏松英签发了《入伙通知书》，以魏松英为收楼人办理入住手续，原告无异议。上述《房屋买卖合同》经原告及绿佳宝公司的法定代表人温奕区签名，并加盖了绿佳宝公司印章。2017年7月5日，案外人张xx向第三人魏韩英尾号为9716的民生银行账户转账支付12万元；2017年9月16日，案外人张xx向第三人魏韩英尾号为9716的民生银行账户转账支付50万元和48万元；2017年9月29日，案外人张xx向第三人魏韩英尾号为9716的民生银行账户转账支付45万元；2017年10月10日，案外人赖xx向第三人魏韩英尾号为9716的民生银行账户转账支付60万元；2017年10月28日，案外人赖xx向第三人魏韩英尾号为9716的民生银行账户转账支付40万元；2017年12月15日，案外人庄xx向第三人魏韩英尾号为9716的民生银行账户转账支付40万元；2018年1月8日，案外人张xx向第三人魏韩英尾号为5379的广州农商银行账户支付三笔5万元共计15万元；2018年1月10日，案外人张xx向第三人魏韩英尾号为5379的广州农商银行账户支付1万元；2018年1月16日，案外人张xx向第三人魏韩英尾号为5379的广州农商银行账户支付5万元；2018年4月9日，原告向第三人魏韩英尾号为9716的民生银行账户转账支付148533元。上述款项共计3308533元。2017年7月5日，张xx出具字据称其受原告委托，代原告向魏韩英支付人民币176万元整；2017年10月10日，赖xx出具字据称其受原告委托，代原告向魏韩英支付人民币60万元整；2017年10月28日，赖xx出具字据称其受原告委托，代原告向魏韩英支付人民币40万元整；2017年12月15日，庄xx出具字据称其受原告委托，代原告向魏韩英支付人民币40万元整。绿宝佳公司于2017年出具两份《收款收据》，分别载明收到原告交来购买深圳市的购房款共计185万元和110万元，该房款由魏韩英代收（直接抵减本公司对魏韩英的借款债务）。绿宝佳公司于2018年出具《收款收据》一份，载明收到原告交来购买深圳市的购房款共计358533元，该房款由魏韩英代收（直接抵减本公司对魏韩英的借款债务）。2016年12月9日，深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司向魏xx发出2603号房《入伙通知书》，通知于2016年12月18日持相关材料前往办理入伙手续。原告提交了2017年至2018年间涉案房产的部分水费、电费、物业管理费及维修费的发票和收款收据，显示2603号房电费户名为魏韩英，生活服务费及部分管理费户名为魏xx，水费、日常维修费及部分管理费付款人为原告。庭审中，第三人魏韩英称，2015年7月，绿宝佳公司及其法定代表人温奕区与四位债权人即被告叶振辉、魏韩英、温少明和温志贤签订协议，绿宝佳公司将包括涉案房产在内的26套房产抵债给四位债权人，其中魏韩英分得包括涉案房产在内3套房产，因为限购政策，需要提供有购房资格的人，故上述房产拟登记在官振住、魏韩英及魏xx名下，并根据入伙通知书于2016年12月由魏xx实际办理了入伙手续。之后因魏韩英、魏x没有深圳社保，2016年房屋新政出台后不符合购房条件，就没有要房子，要求绿宝佳公司把房卖了，并用房款还魏韩英欠款。后由原告向绿宝佳公司购买涉案2603号房产，购房款已经根据购房合同约定向魏韩英支付，魏韩英确认已收到原告支付的全部款项。魏韩英在补充调查质证时称，涉案房产已于2017年9月向原告实际交付，因收楼时是用魏韩英银行账户办理电费的扣费登记，后来发现后才变更了账户名，但水电费及物业费都是原告交的。在审理过程中，本院向涉案房产所在的深圳市xx物业管理服务有限公司xx物业服务中心调查询问，该物业服务中心确认涉案房产已经办理了入伙手续，已经装修并实际居住，部分房产可能已出租，因为没有办理登记并不是很清楚。另，在（2019）粤0304民初34718-34725号温志贤等诉被告叶振辉及绿宝佳公司、温奕区案外人执行异议之诉八案中，温志贤提交了深圳房地产信息网公布的涉案房产所在1栋的备案登记价格以及开盘销售的相关新闻报道，显示观澜玫瑰苑于2015年7月18日发售，3小时全部售罄，均价为2.6万每平方米。被告据此主张原告购买涉案房产单价为33000元/平方米，远超出2017年观澜片区周边房价和观澜玫瑰苑发售价格，故不认可原告和绿宝佳公司之间房屋买卖的真实性。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，因涉案房产被本院查封并执行，原告根据其与绿宝佳公司签订的《购房意向书》和《房地产买卖合同》主张涉案房产已由其购买，请求确认涉案房产归其所有并排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本院认为，上述规定系在执行异议审查中判断异议房产买受人所享有的民事权益是否足以排除执行的相关规则，在案外人执行异议之诉中亦可参照执行。被告主张原告名为购房实为以物抵债，原告对涉案房屋不产生物权期待权的效力，不应适用上述规定，对此本院认为，原告并非绿宝佳公司的债权人，其仅是受绿宝佳公司的指示将涉案房款支付给第三人魏韩英，绿宝佳公司与第三人魏韩英之间的债权债务关系与原告与绿宝佳公司之间的房屋买卖关系为相互独立的法律关系，不能认定原告购买涉案房产的行为系抵债，故被告的上述主张不能成立。根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点在于：（一）原告和第三人绿宝佳公司是否在查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）原告在查封之前是否已合法占有涉案房产；（三）原告是否已支付全部价款；（四）是否因原告自身原因未办理过户登记。关于原告和第三人绿宝佳公司是否在查封前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。原告与绿宝佳公司于2017年7月5日签订《购房意向书》，于2017年9月17日签订了《房屋买卖合同》，均在涉案房产2017年12月29日被查封之前。上述《购房意向书》和《房屋买卖合同》对原告向绿宝佳公司购买涉案房产的相关权利义务进行了约定，有原告和绿佳宝公司法定代表人温奕区签字，绿佳宝公司加盖了公司印章，系双方真实意思表示，并未违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告对原告购房行为的真实性不予认可，主张原告购买涉案房产单价为3.3万元每平方米，远超出2017年观澜片区周边房价和观澜玫瑰苑发售均价2.6万元每平方米。经核算，原告购买涉案房产单价约为2.95万元每平方米，新闻报道也反映观澜玫瑰苑销售火爆，同时结合2015至2017年间深圳整体房价处于大幅上涨的客观情况，原告于观澜玫瑰苑发售后2年才购买涉案房产，其以稍微超出预售价的价格购得涉案房产，符合客观实际，在被告未提交相关证据予以证明的情况下，本院对其抗辩不予采纳。关于原告在查封之前是否已合法占有涉案房产的问题。经查，深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司于2016年12月9日通知魏xx于2016年12月18日办理入伙，本院调查时，观澜玫瑰苑物业服务中心确认涉案房产已办理了入伙手续、已经装修并实际居住；《房屋买卖合同》第三条确认该合同签订前即2017年9月17日前原告已经实际占有涉案房产，原告对以魏xx为收楼人办理入住手续不持异议，魏韩英亦确认2017年9月向原告交付涉案房产，原告提交的水电费、物业费发票及收据亦显示涉案房产实际由其占有和管理，以上事实，可以确认原告在涉案房产查封前已合法占有涉案房产。关于原告是否已支付全部价款的问题。根据《购房意向书》和《房屋买卖合同》约定，原告应向绿宝佳公司指定的收款人魏韩英名下收款账户支付购房款3308533元。相关付款凭证显示，原告本人以及案外人张xx、赖xx、赖xx、庄x向魏韩英收款账户共转账支付3308533元，张xx、赖xx、赖xx、庄xx出具字据确认其付款系代原告向魏韩英支付，绿宝佳公司出具《收款收据》确认收到上述全部购房款，魏韩英在庭审中亦确认收到上述款项，综合上述证据，可以确认原告已经依约支付了全部购房价款。被告认为原告在涉案房产查封后仍然支付了部分购房款，其行为不合常理，但经查，涉案房产查封前原告已经支付了绝大部分房款，其继续履行合同的行为并无不当，故本院对被告该项抗辩不予采纳。关于是否因原告自身原因未办理过户登记的问题。经查，涉案房产于2017年12月29日即已被查封，2018年6月11日涉案房产才核准登记在绿宝佳公司名下，原告办理过户登记自始不能，故涉案房产未办理过户登记非因其自身原因所致。综上所述，本院认为，原告对涉案房产所享有的民事权益符合上述条件，足以排除被告的一般金钱债权的执行。至于原告关于确认涉案房产归其所有的诉请，本院认为，涉案房产登记在绿宝佳公司名下，尚未办理变更登记，原告依据《购房意向书》和《房屋买卖合同》仅享有请求绿宝佳公司办理过户登记的债权请求权，在房产办理过户登记之前其对涉案房产尚不享有所有权，原告要求确认涉案房产归其所有，不符合法律规定，本院不予支持。原告起诉请求撤销（2019）粤0304执异137号执行裁定书，但根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十四条的规定，案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效，故本院不再另行处理。综上，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条的规定，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、确认原告黄育生与第三人深圳市绿宝佳环境建设有限公司于2017年9月17日签订的《房屋买卖合同》（xx2603）有效；二、被告叶振辉在执行（2018）粤03民终14144号民事判决时，不得执行位于深圳市（不动产证号：粤（2018）深圳市不动产权第××号）房产；三、驳回原告黄育生的其他诉讼请求。本案案件受理费人民币33268元（已由原告预交），由原告负担33168元，被告叶振辉负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘舒婷人民陪审员  陈桂蕊人民陪审员  傅少敏二〇一九年十二月三十日书 记 员  黄于玲