西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初5681号原告（反诉被告）：曹晨晖，女，汉族，1989年8月10日出生，住长春市二道区，身份证号码：142XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：刘伟，陕西知本律师事务所律师。被告（反诉原告）：柯贤来，女，汉族，1976年12月5日出生，住西安市雁塔区，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX。被告（反诉原告）：路卫星，男，汉族，1973年6月20日出生，住西安市灞桥区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。共同委托代理人：周蔷薇，陕西开航律师事务所律师。第三人：陕西海汇房地产营销策划有限公司，统一社会信用代码：91610000671515013U,住所地:西安市碑林区。法定代表人:姜坤，系该公司总经理。委托代理人:王博，男，汉族，1993年9月1日出生，住陕西省XX城县，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXX，系该公司法务专员。原告（反诉被告）曹晨晖与被告（反诉原告）柯贤来、被告（反诉原告）路卫星、第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司（以下简称“海汇公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹晨晖的委托代理人刘伟，被告（反诉原告）柯贤来、被告（反诉原告）路卫星及其共同委托代理人周蔷薇，第三人海汇公司的委托代理人王博均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告（反诉被告）曹晨晖诉称，原、被告及第三人于2017年3月19日签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》约定由原告购买被告位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号房屋，成交价648000元，并且约定被告在2017年4月30日前办理完解押手续并取得房产证。合同签订后原告及时履行了合同义务，向被告支付了合同约定的款项并积极办理了相关贷款事宜，但被告拒不履行合同义务，拒绝办理资金监管，更没有配合原告履行过户手续，构成违约。故原告现诉至法院，请求判令：1、二被告共同向原告退还购房定金50000元；2、二被告共同向原告支付违约金64800元；3、二被告共同向原告赔偿溢价损失300000元整（具体以鉴定报告结论为准）；4、二被告承担本案诉讼费、保全费。二被告（反诉原告）共同辩称，居间合同签订后，二被告按照中介公司的要求完成了解押手续，并于2017年6月6日解押赎证，赎回了房屋产权证，但原告未按照合同约定，向二被告支付房屋首付款，原告及第三人中介公司在隐瞒二被告情形下，私自签订了网签备案合同，且没有直接给二被告通知，双方交易并未完成，原告私自将被告房屋的门锁更换并入住，且拒绝将房卡、电卡、天燃气卡、钥匙返还二被告，针对原告以上行为，二被告才提起反诉，要求解除居间合同并赔偿损失。第三人海汇公司述称，请求贵院支持原告的全部诉请，并驳回二被告全部反诉请求。涉案合同的签订系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。合同约定原告以首付加按揭方式支付购房款，结合西安市自2015年1月1日起实施的二手房交易网签及资金监管制度，首付款及银行贷款部分均存入监管账户。根据涉案合同第三条第4款第（1）项约定，出卖人（二被告）应于60日内将收取买受人（原告）的定金存入资金监管账户，本案中，二被告已收取原告定金50000元，故二被告负有先开设监管账户的义务及向资金监管账户中支付购房款的义务，属先履行义务，但二被告既未在期限内开设监管账户，也未存入相应定金，构成违约。涉案合同第三条第4款第（2）项B款约定无直接向卖方付款之内容，根据《合同法》第六十二条及二手房交易政策规定，出卖人（即二被告）配合买受人（即原告）办理资金监管手续当场由买受人（即原告）直接向监管账户付款更有利于实现合同目的。且在房管局发布的资金监管政策解读中载明，设置资金监管政策是为保证“交易过程中资金安全”、保证“钱证两清”、资金监管时间从“买方存入交易资金到不动产权证办理环节至发证环节”。而二被告在网签合同有效期内已取得解押后的房产证，在已具备资金监管手续办理条件时拒绝协助原告开设资金监管账户，构成违约，应当承担违约责任。又因资金监管账户未开设，原告也不具备向监管账户支付首付款的履行条件，并不存在任何过错。二被告存在多个违约行为。除上述二被告未依约开设监管账户、未将定金存入监管账户外，二被告又向原告表示加价，并在已交付房屋后恶意报警，谎称欲将房屋收回交家中老人使用，但实际收回后又对外出租，从中获利，有悖诚实信用原则，应承担不利后果。因二手房价格逐月上涨，二被告应预见其违约行为对原告造成的实际损失，根据《合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，原告主张二被告退赔的数额未高于二被告违约对原告造成的损失，望贵院支持。二被告为真正违约方，反诉请求均无事实及法律依据，望贵院予以驳回。二被告（反诉原告）反诉称，原、被告及第三人于2017年3月19日签订了《海汇房产房屋买卖居间合同》约定由反诉被告购买反诉原告位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号房屋，成交价648000元。同时，合同约定反诉被告应于合同签订当日向反诉原告支付定金50000元，并自合同签订之日起60个自然日内将购房首付款218000元支付给原告，剩余房款43万元办理抵押贷款。合同签订后，反诉原告积极按照第三人要求办理房屋解押手续，并于2017年6月6日取得房屋房产证，但反诉被告并未依约向反诉原告支付首付款，且在办理房屋抵押贷款时，多次因资料问题无法顺利完成贷款手续，且在尚未完成交易的情形下，擅自将反诉原告房屋门锁更换，致使反诉原告无法进入。综上，反诉原告现提出反诉请求：1、解除原被告双方签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》；2、反诉被告赔偿反诉原告经济损失64800元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）曹晨辉针对二被告的反诉辩称，反诉被告不存在违约行为，不应承担违约金；反诉原告提出解除合同，与反诉被告变更后的诉讼请求目的性是一致的；反诉原告所陈述的损坏门锁、房屋等情形不存在；本合同不能履行的原因是反诉原告要求加价出售房屋，反诉被告不同意之后的纠纷，所以说反诉原告存在违约情形。第三人海汇公司述称，请求贵院支持原告的全部诉请，并驳回二被告全部反诉请求。涉案合同的签订系各方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。合同约定原告以首付加按揭方式支付购房款，结合西安市自2015年1月1日起实施的二手房交易网签及资金监管制度，首付款及银行贷款部分均存入监管账户。根据涉案合同第三条第4款第（1）项约定，出卖人（二被告）应于60日内将收取买受人（原告）的定金存入资金监管账户，本案中，二被告已收取原告定金50000元，故二被告负有先开设监管账户的义务及向资金监管账户中支付购房款的义务，属先履行义务，但二被告既未在期限内开设监管账户，也未存入相应定金，构成违约。涉案合同第三条第4款第（2）项B款约定无直接向卖方付款之内容，根据《合同法》第六十二条及二手房交易政策规定，出卖人（即二被告）配合买受人（即原告）办理资金监管手续当场由买受人（即原告）直接向监管账户付款更有利于实现合同目的。且在房管局发布的资金监管政策解读中载明，设置资金监管政策是为保证“交易过程中资金安全”、保证“钱证两清”、资金监管时间从“买方存入交易资金到不动产权证办理环节至发证环节”。而二被告在网签合同有效期内已取得解押后的房产证，在已具备资金监管手续办理条件时拒绝协助原告开设资金监管账户，构成违约，应当承担违约责任。又因资金监管账户未开设，原告也不具备向监管账户支付首付款的履行条件，并不存在任何过错。二被告存在多个违约行为。除上述二被告未依约开设监管账户、未将定金存入监管账户外，二被告又向原告表示加价，并在已交付房屋后恶意报警，谎称欲将房屋收回交家中老人使用，但实际收回后又对外出租，从中获利，有悖诚实信用原则，应承担不利后果。因二手房价格逐月上涨，二被告应预见其违约行为对原告造成的实际损失，根据《合同法》第一百一十三条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，原告主张二被告退赔的数额未高于二被告违约对原告造成的损失，望贵院支持。二被告为真正违约方，反诉请求均无事实及法律依据，望贵院予以驳回。经审理查明，2017年 3月19日，原告曹晨晖（乙方）与被告柯贤来（甲方）、路卫星（甲方）及第三人海汇公司（丙方）签订《海汇房产房屋买卖居间合同》，约定：原告曹晨晖购买二被告共同所有的坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX层XX号之房屋，房屋建筑面积87.58平方米，成交价格为648000元。合同对抵押情况的约定为：“第二条、3.房屋已设立抵押，贷款余额约260000元整，甲方应在2017年4月30日前办理完解押手续并取得房产证。解押处理方案：甲方自行处理。”合同对付款方式的约定为：“第三条、4.（1）签订合同当日乙方向甲方支付定金50000元，该定金在交易中自动转为首付款的一部分，支付方式为：直接支付给出卖人，出卖人应于60个自然日内将该笔定金存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户；（2）其余房款转付乙方以贷款方式支付：B.拟贷款金额为430000元，贷款年限为30年，在本合同签订之日起60个自然日内，乙方须将首付款（含定金）218000元支付给甲方，支付方式：□存入交易双方在西安市房管局开设的资金监管专用账户□交由丙方代为保管，经乙方同意，由丙方代为存入西安市房管局开设的资金监管专用账户，乙方按揭贷款部分由银行支付于甲方，具体的贷款额度、贷款年限，按有关规定以最终审核为准，首付房款多退少补”（上述两项支付方式均未勾选）。合同对面签手续办理的约定为：“第三条、5.（2）甲方应在评估报告出具后5个自然日内配合乙方共同前往贷款机构办理面签手续。”合同对办理产权转移手续时间的约定为：“第五条、1.乙方贷款银行审批通过七个自然日内开始办理产权转移手续。”合同对违约责任的约定为：“第七条、2.“甲乙双方未按照合同约定履行或甲乙双方任何一方原因导致未成交，逾期超过三十个自然日的，构成合同根本违约，守约方有权解除合同并有权追究违约方的违约责任。（1）甲方若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，甲方应按照房屋成交价的10%向乙方支付违约金，且甲方应退还所收乙方全部已付款（包含定金），同时甲方应向丙方支付本合同约定的该房屋确认成交价款3%的违约金：…③拒绝将该房屋出售给乙方或者提高房屋交易价格的……”上述合同签订当日，原告向二被告支付购房定金50000元，向第三人海汇公司支付中介费13000元。再查，2017年4月24日，原告向西安永诚置业担保公司支付按揭及其他代收费用5950元。2017年4月25日，第三人微信告知了二被告办理贷款面签手续的地址，2017年4月27日，二被告配合办理了银行面签。经本院工作人员于2017年12月29日致电中国建设银行新城支行询问原告办理的涉案房屋贷款审批情况，该行工作人员称贷款为44万元，期限300个月，具体审批通过时间为2017年5月12日。另查，二被告曾将房屋实际交付给原告使用至2017年11月11日收回，涉案房屋现仍登记在二被告名下，由二被告使用。被告柯贤来于2017年6月24日通知第三人停止销售涉案房屋。又查，二被告于2017年3月29日向中国银行归还涉案房屋抵押贷款。2017年6月6日，二被告自西安市房管局处领取涉案房屋房产证。原告称该日期并非抵押注销的日期，而是二被告在房管局领证日期，系二被告履行还款义务后拖延领取房产证。第三人称该证据系二被告领出房产证日期，而非抵押登记注销后可以领取房产证日期，二被告应在3月29日之后五日内取得房产证，并就此向本院提交《西安市房管局关于“注销抵押登记”的流程手册》，载明：“三、办理流程及工作时限：…（二）工作时限：5个工作日”。庭审中，原告向本院提交一份仅有原告签字及第三人章戳的备案日期为2017年4月24日的《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》即网签合同，经本院向各方询问网签合同签订情况，原告与第三人均称签订了网签合同，原告称被告签字的在银行。被告否认其签订了网签合同，但在本案原审过程中2017年11月30日本院向被告柯贤来谈话询问是否签订网签合同时，被告柯贤来称第三人让其签过网签合同，告诉其是原告需要办理按揭贷款让其签字，其签了一份，但不知道是网签合同。经本院向各方核实未开设资金监管账户的原因，原告称被告否认签订了网签合同，不签订网签合同无法获得资金监管，被告的义务是签订合同及协助办理资金监管账户。被告称未开设资金监管账户系因二被告不知道已经签订了网签合同。第三人称2017年6月6日前是因为二被告未取得房产证原件无法办理资金监管，二被告取得房产证后表示加价，也无多余的网签合同。仍查，2015年1月1日起，在西安市XX区范围内已取得房屋所有权证的二手房进行买卖的，当事人必须通过市住房保障和房屋管理局二手房买卖合同网上签约（以下简称：网签）系统签订买卖合同，并委托市XX中心设立的交易保证机构实施交易资金监管。办理二手房资金监管需提供的材料为：1.《二手房买卖合同》；2.《房屋所有权证》或《不动产权证》；3.买卖双方身份证明；4.委托他人代办的，需提供经公证的委托书；5.卖方收款账户。经本院2017年12月29日向西安市房产交易中心网签监管部核实“首付款是否必须办理资金监管并支付至资金监管账户”，该部门工作人员称，根据规定所有款项必须进入资金监管账户，除非具有可申请免除资金监管的事项，本案并不具备免除资金监管条件，因此购房资金必须买卖双方办理资金监管手续，并将房款付至资金监管账户。上述事实，有《海汇房产房屋买卖居间合同》、《定金收条》、《海汇公司收款收据》、《西安市存量房买卖合同（经纪机构版）》、《西安永诚置业担保公司收据》、海汇公司说明函、海汇公司工作人员程某某与被告的微信聊天记录、中国银行贷款还款回单及贷款还款凭证、西安市房管局系统登记信息（电子表格）、2017年11月11日涉案房屋视频资料、微信截图三张、二手房交易登记流程图（按揭贷款）、《关于实行二手房买卖合同网上签约和交易资金监管有关问题的通知》、《二手房资金监管政策解读》、办理资金监管需要的材料、可申请免除资金监管的条件、追记笔录、海汇公司员工与柯贤来通话录音、《西安市房管局关于“注销抵押登记”的流程手册》、2017年11月30日谈话笔录、2017年12月28日追记笔录、2017年12月29日追记笔录及庭审笔录佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告曹晨晖、被告柯贤来、路卫星及第三人海汇公司签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》系三方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，各方均应依约履行各自权利义务。上述合同签订后，原告依约向二被告支付定金50000元，向第三人支付中介费13000元，其申请的按揭贷款也已于2017年5月12日通过审批；被告于2017年3月29日归还了涉案房屋抵押贷款，在2017年6月6日时自房管局领出涉案房屋房产证，此后双方合同未继续履行。本案争议焦点为合同未继续履行的责任应由谁承担，在此项下的争议焦点如下：其一是首付款的支付问题，首先，涉案合同第三条第4款第（2）项下约定的购房款支付方式有两项，均未勾选，属约定不明。根据《合同法》第六十二条第（五）款规定，履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。结合西安市二手房交易政策规定及政策解读，2015年1月1日起实施交易结算资金监管制度，在房屋交易过程中，为保证交易资金安全，首付款应进行资金监管，其他人员一律不得代收代管，因此有利于实现合同目的的方式为资金监管。因此购房资金必须买卖双方办理资金监管手续，并将房款付至资金监管账户。故二被告取得购房款，必须通过买卖双方签订资金监管协议而实现，而开设资金监管账户的前提是二被告配合原告办理网签手续。经本院向二被告核实网签合同的签订情况，被告柯贤来在2017年11月30日本院询问时承认其在银行签订了一份网签合同为原告办理贷款使用，又在本案中否认与原告签订了网签合同，被告前后两次说辞相互矛盾，应自行承担相应不利后果，因二被告在银行签订网签合同后再未配合原告及第三人签订网签合同，故未能完成开设资金监管账户的过错方应系二被告，属二被告过错导致原告无法将首付款存入资金监管账户内。反之二被告辩称 因原告未依约支付房屋首付款构成违约的说法本院依法不予采信。其二是二被告解押并取得房产证的时间问题。因二被告向本院提交的“西安市房管局系统登记信息（电子表格）”证据仅是证明其系2017年6月6日自西安市房管局领出了涉案房产证原件，而未向本院举证提供载有抵押注销章戳日期的涉案房屋房产证的附件页，也未向本院提交其他证据佐证涉案房屋抵押登记注销的实际日期，故现有证据无法证明被告还款后涉案房屋的抵押登记何时注销及二被告领取房产证的日期是否迟延，故其应当自行承担举证不能的不利后果。综上，因二被告并未举证证明涉案房屋抵押注销的时间，且其在取得房产证后未配合原告及第三人签订网签合同并办理资金监管手续，又于2017年6月24日告知第三人停止销售涉案房屋，在2017年11月11日又自原告处收回涉案房屋，违约意图显著。反观原告在合同签订后依约向二被告支付了购房定金，并依约办理了银行贷款审批手续，主客观上均具备继续履行合同的履约条件。综上，涉案合同无法继续履行的违约责任应由二被告承担。现被告反诉请求解除涉案合同，原告及第三人亦同意解除，故本院依法予以确认。又因二被告属违约过错方，应承担相应的违约责任，现原告诉请二被告返还购房定金50000元并支付违约金64800元，系出自三方合同约定，于法无悖，本院依法予以支持，同时依法驳回二被告反诉原告赔偿经济损失64800元的反诉请求。至于原告诉请被告赔偿溢价损失300000元一节，因双方交易过程中原告仅支出购房定金50000元，且其未向本院举证证明实际损失的发生，双方合同约定的违约金足以弥补原告损失，故对原告的该项诉请本院依法不予支持。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）曹晨晖与被告（反诉原告）柯贤来、路卫星及第三人陕西海汇房地产营销策划有限公司于2017年3月19日签订的《海汇房产房屋买卖居间合同》解除。二、被告（反诉原告）柯贤来、路卫星应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曹晨晖退还购房定金50000元。三、被告（反诉原告）柯贤来、路卫星应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）曹晨晖支付违约金64800元。四、驳回原告（反诉被告）的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费共计19328元，其中本诉部分10428元，保全费3760元。由原告（反诉被告）曹晨晖承担4188元，由二被告（反诉原告）共同承担10000元。反诉部分5140元，由二被告（反诉原告）自行承担。因原告（反诉被告）曹晨晖已预交，故二被告（反诉原告）应在履行上述付款义务时将其应承担的费用一并给付原告（反诉被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   陈  红  联审  判  员   李  晓  婷审  判  员   杨      阳 二〇一九年十二月 三十 日 书  记  员   李  大  正 打印：相丽华        校对：李宏艳     2019年  月  日送达 1