广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初6382号原告：广东剑龙物业管理有限公司，住所地肇庆市116区**********，统一社会信用代码914**********7XM。法定代表人：黄某1，该公司经理。委托诉讼代理人：潘金兴，广东肇民律师事务所律师。被告：刘慧，女，1990年1月28日出生，汉族，身份证登记住址江苏省丰县*************。原告广东剑龙物业管理有限公司诉被告刘慧物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月29日立案受理后，原适用小额诉讼程序审理，后依法转为简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘金兴到庭参加了诉讼。被告刘慧经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2017年7月1日至2019年9月30日止的物业管理费本金6584.79元。2.被告向原告支付逾期支付物业管理费本金6584.79元的违约金（违约金以欠款金额自2017年7月1日起、并按每日千分之一计收），违约金计至被告付清上述物业管理费本金之日止，暂计至2019年9月30日为3360.44元。3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年6月25日，肇庆市东盛房地产开发有限公司与原告签订了《东盛名苑前期物业管理委托合同》，合同约定肇庆市东盛房地产开发有限公司委托原告实行东盛名苑前期物业管理服务，服务期限自2014年7月1日起至2019年6月30日，如期限内依法成立业主委员会，则由原告与业主另行处理。2017年6月1日，原告与被告签订《物业管理服务协议》。根据《商品房买卖合同》，被告为东盛名苑12幢501房的业主，该物业建筑面积为135.49平方米。根据《东盛名苑前期物业管理委托合同》及被告与原告签订的《物业管理服务协议》，该物业应于每年的一月一日至二月二十八日前交纳本年度的物业服务费，如在三月一日前仍未交纳本年度物业管理服务费的，每逾期一日原告按欠费总额的百分之一向被告收取累计滞纳金。被告自2017年7月1日至2019年9月30日止的物业管理费本金6584.79元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。诉讼期间，原告将其诉讼请求中的“违约金”更正为“滞纳金”。被告刘慧没有提交书面答辩意见，也没有提供证据。本院认定事实如下：原告广东剑龙物业管理有限公司于2012年9月25日依法登记设立，经营范围为物业管理、房地产咨询等。2014年6月30日，被告刘慧与肇庆市东盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由刘慧购买肇庆市东盛房地产开发有限公司开发的东盛名苑12幢501房，建筑面积为135.49平方米。2014年6月25日，肇庆市端州区剑龙物业管理有限公司（受托方，乙方）与肇庆市东盛房地产开发有限公司（委托方，甲方）签订《东盛名苑前期物业管理委托合同》，约定肇庆市东盛房地产开发有限公司委托肇庆市端州区剑龙物业管理有限公司对“东盛名苑”项目提供物业管理服务，服务内容包括本项目楼宇共用部位、共用设施设备的日常运行和管理，共用绿地、花木、建筑小品等日常养护和管理，附属配套建筑和设施的日常管理，公共环境卫生的管理等等。另外，合同第二十一条约定，本合同有效期限为：2014年7月1日起至2019年6月30日，如期限内依法成立业主委员会，则由乙方与业主另行处理，本合同终止。合同第二十三条第十三款约定，乙方有权按物价局批准的标准收取物业管理费用，业主、物业使用人延期交费的，乙方按欠费金额日千分之三收取滞纳金，延期3个月经催缴仍未交纳的，乙方有权采取法律诉讼等措施。合同第二十五条约定，物业管理服务费按肇庆市或端州区物价局批复并和与业主签定的《前期物业管理服务协议》标准执行。2017年6月1日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定由原告向被告提供前期物业管理服务，被告房屋座落位置：肇庆市********幢501房，建筑面积：135.49平方米，服务内容包括房屋共用部位、共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生、安全管理等等，物业管理服务费按建筑面积收取，1.8元/平方米/月；地下停车场收费：小车位：60元/个/月，摩托车：12元/个/月。另外，合同第四条第一款约定，物业管理服务费按年收取，甲方或物业使用人应于每年的一月一日至二月二十八日前交纳本年度的物业服务费，如在三月一日前仍未交纳本年度物业管理服务费的，每逾期一日乙方按欠费总额的百分之一向甲方收取累计滞纳金。合同签订后，原告开始为被告提供物业管理服务，但被告自2017年7月1日起没有缴纳物业管理服务费，原告催收无果，遂诉至本院。诉讼期间，原告确认被告于2019年11月16日缴纳了物业管理服务费2196元。又查明，中国人民银行发布的一至三年期（含三年期）贷款年利率为4.75%。另查明，肇庆市端州区剑龙物业管理有限公司于2017年3月14日变更为广东剑龙物业管理有限公司（即原告）。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。对于原告提供的证据，因被告没有到庭对证据进行核证和质证，且原告保证其所提供的证据真实，亦无影响证据证明效力的因素存在，本院予以采信。原告与被告签订《物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行。原告依约向被告提供了前期物业管理服务，但被告自2017年7月1日起没有缴纳物业管理服务费，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。对于原告要求被告支付物业管理服务费6584.79元的请求，根据《物业管理服务协议》约定，被告每月应交物业管理服务费为243.88元（1.8元/月/平方米×135.49平方米），被告应向原告支付自2017年7月1日至2019年9月30日的物业管理服务费为6584.79元（1.8元/月/平方米×135.49平方米×27个月）。原告确认被告于2019年11月16日缴纳了物业管理服务费2196元，因此被告应缴纳的物业管理服务费为4388.79元（6584.79元-2196元）。故原告该请求计算有误，应予纠正。对于原告要求被告支付滞纳金3360.44元（滞纳金以欠款金额自2017年7月1日起、并按每日千分之一计收，暂计至2019年9月30日为3360.44元，滞纳金计至被告付清上述物业管理费本金之日止）的请求，虽然原告将逾期交纳物业管理服务费滞纳金的标准按《物业管理服务协议》约定的按欠款金额每天百分之一调整为按欠款金额每天千分之一，但该计算标准仍然过高。违约金虽以约定为原则，但其目的以补偿为主，惩罚为辅。被告逾期交纳物业管理服务费导致原告的损失具体表现为原告资金使用上的损失，按欠款金额每天千分之一计算的滞纳金显然过分高于原告的实际损失，故本院酌定滞纳金按中国人民银行一至三年期（含三年期）贷款年利率4.75%的1.3倍计算，即按年利率5.655%计算，超出上述部分的违约金请求，本院不予支持。经计算，被告2017年7月-2017年12月物业管理费的滞纳金为186.35元（自2017年7月1日起暂计至2019年9月30日，之后另计，计算办法：243.88元×6个月×822天×5.655%÷365天）；2018年度物业管理服务费的滞纳金为262.53元（从2018年3月1日起暂计至2019年9月30日，之后另计，计算办法：243.88元×12个月×579天×5.655%÷365天）；2019年1月1日至2019年9月30日物业管理服务费的滞纳金为72.77元（从2019年3月1日起暂计至2019年9月30日，之后另计，计算办法：243.88元×9个月×214天×5.655%÷365天）。以上合计521.65元（186.35元+262.53元+72.77元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、被告刘慧应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东剑龙物业管理有限公司支付自2017年1月1日至2019年9月30日止的物业管理服务费4388.79元；二、被告刘慧应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东剑龙物业管理有限公司支付物业管理服务费的滞纳金521.65元（滞纳金暂计至2019年9月30日，之后的滞纳金以实际欠款并按年利率5.655%计至被告付清上述物业管理服务费之日止）。三、驳回原告广东剑龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告广东剑龙物业管理有限公司负担13元，被告刘慧负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄坤朝二〇一九年十二月二十日法官助理 卢艺文书 记 员 梁思颖