广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1972民初10974号原告：东莞市富佳市场经营管理有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村，统一社会信用代码为91441900MA4UM9FK57。法定代表人：谭凤鸣，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘波，广东尚宽律师事务所律师。被告：陈应贤，男，1967年3月21日出生，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：魏艳，广东桥达律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈小明，广东桥达律师事务所律师。原告东莞市富佳市场经营管理有限公司与被告陈应贤租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年6月24日公开开庭进行了审理，后因本案有不宜继续适用简易程序的情形，遂依法转为适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘波、被告的委托诉讼代理人魏艳（仅参加第一次庭审）、陈小明（仅参加第二次庭审）到庭参加了诉讼。调解期间不计入审限，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》于2019年4月13日解除；2.判令被告向原告支付仓库租金50900元、管理费25450元（租金按3000元/月的标准，管理费按1500元/月的标准，均从2017年11月20日算至2019年4月13日：3000÷30×509=50900元、1500元÷30×509=25450元）；3.判令被告向原告支付违约金（以未付租金及管理费为标准，按月息2%从逾期之日算至实际清偿之日，暂计至2019年5月9日为15779元）；4.判令被告承担本案诉讼费用。后原告增加诉讼请求如下：5.判令被告立即向原告返还租赁物；6.判令被告向原告支付仓库占有使用费及管理费（占有使用费参照租金标准3000元/月，从2019年4月14日起计至实际返还租赁物之日止，暂计至2019年11月15日为21600元，管理费1500元/月，从2019年4月14日起计至实际返还仓库之日止，暂计至2019年11月15日为10800元）。事实和理由：2017年5月4日，原、被告为寻求市场贸易合作，经双方充分友好协商，签订了《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》，约定原告将位于东莞市××镇××社区××路泥××村的富佳农副产品仓储物流配送中心J-06号仓库出租给被告使用，租赁期限为20年，从2017年5月1日至2037年5月1日止，租金为每月3000元，每两年递增10%，管理费为每月1500元，租金、管理费、水电费等费用应在每个季度第一个月的10号前缴纳，若被告逾期缴纳上述费用，每逾期一日按照1%支付违约金，若被告逾期支付租金、管理费等费用超过15日，原告有权解除租赁合同，不予退还设施使用费。2017年5月12日，原告向被告交付了案涉仓库，但被告未能依约支付租金、管理费、水电费等费用，经原告多次催促，仍以各种理由拒绝。鉴于此，原告于2019年4月10日向被告发函解除双方签署的租赁合同，要求被告支付拖欠的租金、管理费及违约金，并通知被告在限期清场完毕，被告于2019年4月13日签收。但被告仍占有使用案涉租赁物，且拒绝支付占有使用费等。原告为维护自身合法权益，特提起本案诉讼，请求判如所请。被告辩称，1.被告没有违约行为，不同意解除租赁合同。2.本案的违约方是原告，原告并未按照合同约定向被告提供相应的仓储设施，导致被告一直无法开业。案涉商铺在合同签订时已经明确约定由原告统一管理统一开业，但至今原告并未开业，市场一直处于停业状态，导致被告当时签订合同的目的不能实现。且因原告原因导致商铺无法开业，原告也是一直不收取租金的，故原告要求被告支付租金、管理费等费用无事实依据。经审理查明，案外人东莞市××镇沙角股份经济联合社作为出租方与案外人东莞市驰安物流有限公司作为承租方于2013年11月8日签订了一份《土地租赁合同书》，约定出租方将位于东莞市××镇沙角社区231588平方米的土地出租给承租方，租赁期限为二十年，合同到期后按本合同实质相同条件续期二十年，二十年续期到期后再按合同实质相同的条件续期十年。2016年3月8日，原告与案外人东莞市驰安物流有限公司签订了一份《租赁合同》，约定原告承租东莞市××镇沙角社区新安路与滨海大道交叉口西南地块，规划用途为仓储物流用地，租赁期限为20年，从2015年9月1日至2035年8月31日，合同到期后按合同实质相同的条件续期十年。2017年5月4日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订了一份《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》（以下简称《租赁及管理合同》），约定：1.甲方将位于东莞市××镇××社区××路泥××村的富佳农副产品仓储物流配送中心J-06号仓库出租给乙方使用，乙方应当依照合同的约定向甲方支付设施使用费、仓库租金和物业管理费等费用。2.租赁期限为20年，从2017年5月1日至2037年5月1日止。甲方计划于2017年4月1日交付仓库给乙方使用，从2017年5月1日起开始计租。3.设施使用费收费标准为每间仓库收取450000元设施使用费，该费用不予退还（合同期满或乙方中途解除合同或因乙方违约导致甲方终止本合同等，均不予退还设施使用费）。4.租金收取标准为合同期前两年每间仓库的租金为3000元/月，每两年递增10%；签订本合同前乙方支付甲方合同保证金50000元，本合同期满且甲乙双方不续租，如乙方没有违约及没有欠费的情况下，甲方无息将合同保证金退回给乙方。5.物业管理费收费标准为每间仓库收取卫生、安保等物业管理费1500元/月；6.租金和管理费以及自用水电费、公摊水电费等费用按季度缴纳给甲方，在每季度第一个月的10号前将当季的租金、物业管理费及上季度的自用水费等缴纳给甲方。7.乙方如逾期支付租金、物业管理费或自用水电费等费用的，每逾期一日，须按逾期付款额的1%支付甲方违约金，计至乙方将全部款项付清给甲方为止；乙方如有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，不予退还设施使用费、没收合同保证金：（1）逾期支付租金、管理费或自用水电费等费用超过15日的…。《租赁及管理合同》签订后，被告向原告缴纳了保证金50000元以及设施使用费441000元，双方于2017年5月12日办理了J-06号仓库的交收确认手续。原告称被告未缴纳过案涉仓库的租金及管理费，经原告多次催促仍未履行合同义务，原告于2019年4月10日向被告发出《合同解除通知书》，要求被告支付自2017年11月20日的租金、管理费及相应的违约金，并在收到通知书之日起七日内清理完毕仓库内的物品、将仓库交还原告，被告于2019年4月13日签收了上述《合同解除通知书》。庭审中，被告称原告要求解除合同依据不足，双方曾口头约定在市场开业后被告才开始缴纳租金、管理费等费用，但因原告提供的租赁仓库所涉的市场至今尚未开业，原告也未依约向被告提供信息大厦、物流配送、研发仓储、配送中心等配套服务，故被告无需缴纳租金、管理费，更无需向原告支付违约金。对于开业情况，原告称其于2017年6月13日组织了第一次开业，但因大部分商铺不予配合，第一次开业效果不理想，后又于2017年9月20日进行了第二次开业。为进一步查清富佳农副产品仓储物流配送中心情况，本院于2019年12月12日组织了原告与其他租户对富佳农副产品仓储物流配送中心进行了现场勘查。经勘查，富佳农副产品仓储物流配送中心内部公共区域卫生基本整洁，尚有几家从事饮食的店铺在营，外围有少数便利店在营，但内部商铺基本处于闭门状态；内部停放着大货车，三轮车集中堆放。本案中，原告提交了编号为建字第2016-03-0003至建字第2016-03-0009号的《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》拟证明案涉仓库已取得东莞市城乡规划局规划许可，且符合规划和建筑条件，是合法建筑，案涉《租赁和管理合同》合法有效。为进一步核实《租赁和管理合同》是否合法有效，本院向东莞市自然资源局发出协助调查函，东莞市自然资源局复函称：1.现《建筑工程规划许可证》已不再颁发副证，是直接核发正证；2.东莞市××镇沙角股份经济联合社办理的建字第2016-03-0003号至建字第2016-03-0009号《建设工程规划许可证》项目在2017年3月3日申请过规划条件核实，但因资料未完善，市规划局在2017年8月14日退件，该项目基本按图施工，但也有部分位置未按图纸进行施工。3.依据《广东省城乡规划条例》第四十六条，建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实。我局无法主动进行规划条件核实。本案中，原告确认其尚未取得东莞市自然资源局颁发的竣工验收合格证，而原告亦未在本院指定时间内向东莞市自然资源局提交规划条件核实的申请。在本院向原、被告双方释明案涉租赁物至今未完成规划条件核实，且原告未在指定时间内向东莞市自然资源局申请规划条件核实，案涉《租赁及管理合同》为无效合同后，原告变更了其诉讼请求中的租金为占有使用费，变更违约金为逾期付款利息，并要求被告返还案涉仓库，而被告坚持认为案涉《租赁及管理合同》为有效合同，不同意向原告退还案涉仓库，要求继续履行合同，亦坚持不在本案中就其可能存在的损失提起反诉。另外，原、被告均确认被告已收到原告给予的装修补贴12000元，并由被告对案涉仓库进行了装修。以上事实，有原告提交的《土地租赁合同书》、《租赁合同》、广东省企业投资项目备案证、《建设用地规划许可证》、红线图、规划条件、《建筑工程施工许可证》、《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》、富佳商场商铺交收确认书、富佳仓储物流项目安全防火责任书、《收据》、《合同解除通知书》、EMS快递物流单、物流跟踪记录、《建设工程规划许可证》、《建设工程竣工验收消防备案受理登记凭证》、劳动合同、工资表、银行电子回单、照片、光盘、《建设工程规划许可证》附件，被告提交的《收据》，东莞市自然资源局的《复函》以及本院的庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定以及参照《广东省城乡规划条例》第四十六条关于“建设工程竣工后，建设单位或者个人应当持建设工程规划许可证、建设工程验线证明文件以及具有相应测绘资质的单位出具的测绘报告等材料，向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府申请规划条件核实。城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省人民政府指定的镇人民政府应当自受理之日起二十个工作日内办理核实手续；不予办理核实手续的，应当书面告知理由。建设工程未办理规划条件核实的，建设单位或者个人不得组织竣工验收，产权登记机关不予办理产权登记手续……”的规定，由于原告并未对案涉仓库申请规划条件核实，原、被告双方于2017年5月4日签订的《租赁及管理合同》应认定为无效合同。综合双方的诉辩意见，本案争议焦点为：一、原告要求被告返还案涉仓库是否合法有据；二、原告诉请的占有使用费、管理费以及逾期付款利息能否得到支持。关于焦点一。原、被告一致确认案涉仓库仍在被告占有使用下，本院对此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，案涉《租赁及管理合同》被认定无效后，被告应将基于该《租赁及管理合同》取得的案涉租赁场地返还给原告，原告要求被告将案涉仓库（J-06）返还给原告，合法有据，本院依法予以支持。关于焦点二。一、关于占有使用费。虽然案涉《租赁及管理合同》无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，原告有权参照《租赁及管理合同》的约定要求被告支付占有使用费。原、被告一致确认被告从未支付过占有使用费，本院对此予以确认。虽然被告主张双方口头约定占有使用费自原告开业时起支付，但被告并未提供证据予以证明，故本院对其上述主张不予采信。原告于2017年5月12日已向被告交付了案涉仓库，现原告要求被告支付自2017年11月20日至仓库返还之日止的占有使用费，合法有据，本院依法予以支持，具体计算方式为：以3000元/月的标准，自2017年11月20日起计至被告返还案涉仓库之日止。二、关于管理费。虽然《租赁及管理合同》无效，但被告租赁的仓库所在的市场由原告提供管理服务，管理费是被告经营案涉仓库的必要费用支出，被告从未缴纳过管理费，原告要求被告支付管理费，合法有据。但从现场勘验情况看，原告并未能履行提供完全的管理服务的义务，故本院酌定管理费为每月500元，即以500元/月的标准，自2017年11月20日起计至仓库实际返还之日止。对于符合上述计算方式的管理费，本院予以支持；超出部分，予以驳回。三、关于逾期付款利息。案涉《租赁及管理合同》无效，占有使用费性质上为折价补偿性质的费用，是合同被认定无效时产生的法律后果，故原告要求被告支付上述费用的逾期付款利息，依据不足，本院不予支持。另，原、被告均确认被告已缴纳了保证金50000元和设施使用费441000元，案涉《租赁及管理合同》已被认定为无效，但被告在本案中并未提起反诉，故上述保证金50000元和设施使用费441000元的返还问题，本院不予处理，被告可另寻途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市富佳市场经营管理有限公司与被告陈应贤于2017年5月4日签订的《富佳农副产品仓储物流项目仓库租赁及管理合同》无效；二、限被告陈应贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司返还位于东莞市虎门镇沙角社区新安路泥只村的富佳农副产品仓储物流配送中心J-06号仓库；三、限被告陈应贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司支付占有使用费（以3000元/月为标准，自2017年11月20日计至仓库返还之日止）；四、限被告陈应贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市富佳市场经营管理有限公司支付管理费（以500元/月的标准，自2017年11月20日起计至仓库实际返还之日止）；五、驳回原告东莞市富佳市场经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序收取受理费10280元（原告已预交），由原告东莞市富佳市场经营管理有限公司负担8947元，由被告陈应贤负担1333元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  单晓丽审 判 员  吴映华人民陪审员  卢耀芳二〇一九年十二月二十七日书 记 员  李敏仪陈皓泓强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。