广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0606民初17324号原告：佛山市房王信息科技有限公司，住所地佛山市禅城区祖庙路**百花广场****。法定代表人：黄保华。委托诉讼代理人：赵德民，广东天杰律师事务所律师。被告：佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司，住所地佛山市顺德区大良延年路顺德雅居乐，住所地佛山市顺德区大良延年路顺德雅居乐花园****INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：郑重。委托诉讼代理人：余小晔，女，该公司员工。原告佛山市房王信息科技有限公司与被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2019年8月13日立案后，依法适用简易程序于2019年10月14日、2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵德民、被告委托诉讼代理人余小晔到庭参加诉讼。本案因原、被告申请调解扣除一个月审限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付代理费3323180.21元；2.判令被告向原告支付逾期支付上述款项的利息（自立案之日起，按照银行同期贷款利率计付利息，直到清偿之日止）；3.判令被告承担本案的一切诉讼费用。事实和理由：被告是涉案项目的发展商，原告是项目销售的代理方。2017年被告就委托原告代理销售位于佛山市顺德区北滘镇北滘新城的“雅居乐英伦首府（广州）佛山北滘”项目（下称“该项目”）一事达成一致，双方签订了5份《销售代理合同》（下称“合同”）。根据委托期2017年2月18日至2017年3月19日的合同约定：2017年2月18日至2017年2月28日，原告销售套数≥15套，被告需按累计成交金额×4%的标准向原告支付代理费。2017年3月1日至2017年3月19日，原告销售套数套＜30，被告需按累计成交金额×3%的标准向原告支付代理费。委托期2017年5月26日至2017年7月19日的合同约定：2017年5月26日至2017年6月25日，原告销售套数＜25套，被告需按累计成交金额×2%的标准向原告支付代理费。2017年6月26日至2017年7月19日，原告销售套数≥25套，被告需按累计成交金额×3%的标准向原告支付代理费。委托期2017年7月22日至2017年8月31日的合同约定：原告销售套数≥30套，被告需按累计成交金额×3%的标准向原告支付代理费。委托期2017年9月2日至2017年9月30日的合同约定：原告销售套数≥30套，被告需按累计成交金额×3%的标准向原告支付代理费。委托期2017年11月7日至2017年11月30日的合同约定：原告销售套数≥10套，被告需按累计成交金额×3%的标准向原告支付代理费。合同签署后，原告依约积极履行了代理方的义务，现代理期已届满，但被告至今仍拖欠原告已促成67套物业之代理费人民币3323180.21元。为此，原告已多次要求被告尽快履行约定支付上述款项，但均未果。综上所述，原告与被告之间的合同是在平等、自愿的基础上签订的，其内容合法有效。被告至今仍未履行约定，已严重损害了原告的合法权益，应承担相应的责任。原告现依法提起诉讼，请求贵院作出公正判决。被告辩称，1.其中有6套房是业主未支付全部购房款，因此不应支付该6套房的佣金；2.11-1205房因客户在7月2日被告签约后，7月19日系统才显示带看签收，即非经原告渠道推荐所出售，因此不应结佣；3.11-3102房、11-3304房系统显示原告在2017年7月21日报备客户，原、被告双方销售代理合同是在2017年7月22日生效，销售该单位的时间不在合同期内，不应结佣；4.11-2406房的报备时间距认购时间未提前1个小时，根据销售代理合同附件2的约定，应至少提前1小录入系统，否则推荐无效，因此该单位不应结佣。在诉讼过程中，原告确认被告已分两次分别向原告支付了代理费1774674.87元及1192621.31元，合共2967296.18元。故第一项诉讼请求变更为判令被告向原告支付代理费351678.34元，并放弃要求被告支付已付代理费部分的利息的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。因原、被告对部分佣金无争议且被告已履行付款义务，故对无争议佣金部分的证据已无需审查，本院仅对双方争议的涉及11座2001房、11座801房、11座803房、11座2705房、11座3002房、13座402房、11座1205房、11座3102房、11座3304房间、11座2406房佣金的证据进行审查。对该10套房产中双方当事人无争议的证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的佣金结算表及代理基础表，因系复印件，本院不予采信，但被告确认已支付了11座1205房（业主周嘉琪）、11座3102房（业主唐林）及11座3304房（业主孔祥福）的50%的佣金，对该事实本院予以采信；2.被告提交的11座2001房及13座402房的付款情况打印表，系被告自行制作，无其他证据佐证，不予采信；3.被告提交的11座2046房的结佣凭证，系双方确认的雅居宝系统导出的数据，且与原告提交的证据相互吻合，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年2月14日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《销售代理合同（二手代理）》，约定甲方委托乙方进行雅居乐英伦首府项目住宅的销售代理，委托期限自2017年2月18日至2017年3月19日，保护期为委托期限截止后7天，保护期间仅接待在委托期限内经甲方登记确认的客户。代理佣金为委托期内乙方的累计成交额×计提比例。付款方式为：甲方每月10号前将符合结算条件之单位的乙方上月代理佣金结算项目交乙方核对，乙方应在5日内完成复核确认，并于确认后提供有效销售代理发票及将已售客户的所有资料移交甲方，甲方收到发票及所有客户资料后30日内支付佣金。佣金结算条件为：客户交首期房价款及签署《商品房买卖合同》时，该单位视为符合结算代理佣金之条件，属于按揭付款的单位，需待银行放款之后，该单位视为符合结算代理佣金之条件，从而结算相关代理佣金；甲方指定本项目营销督导级以上领导代表甲方对乙方该项目每月的销售业绩进行签名确认，经该对接人确认的销售业绩视为代理佣金结算的合法依据，乙方应根据上述授权人确认的销售业绩明细编制该项目代理佣金明细表并呈甲方盖章。关于乙方提供的二手客源的确定：在委托期限内，甲乙双方应在本项目销售现场设置二手联动客户登记确认，由甲乙双方各派一名专职人员负责客户确认工作；乙方员工带其二手客源到达销售现场后，须先到二手客户登记确认处进行登记确认；乙方员工在填完《项目介绍客户登记表》后，应向甲方出示工卡并附上其名片一起交甲方确认人；为保证二手客户的真实性，甲方确认人在核对相关资料后，对真实签名的客户，甲方确认人即可对《项目介绍客户登记表》予以签名确认；《项目介绍客户登记表》一式两份，双方各保留一份，经甲方确认后，该客户由甲方员工负责跟进该项目的推介及成交，乙方协助跟进。违约责任：如甲方未能按期向乙方支付佣金，则乙方有权自逾期之日起除应收款外，每天向甲方收取当期未付款总额0.01%的违约金。之后，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订《销售代理合同（二手、分销）》，甲方委托乙方继续为雅居乐（广州）佛山北滘项目提供销售代理服务，委托期限自2017年5月26日至2017年7月19日，委托期限前6个月为甲方现场接待登记的客户成绩不计乙方业绩，乙方客户保护期为委托期限截止后7天（保护期间仅接待在委托期限内经甲方已登记确认的客户）。佣金付款方式为：客户付款比例达到30%并完成商品房买卖合同及相关合同手签的支付佣金50%，付款达100%并完成商品房买卖合同网签的，再支付剩余的50%佣金。关于乙方提供的二手客源的确定与2017年2月14日《销售代理合同（二手代理）》内容一致，具体推荐确认流程及判客标准为：1.报备：被推荐人到访意向项目前，应至少提前2小时以上录入意向被推荐人的必要信息至雅居宝系统，否则推荐无效；2.案场客户登记：乙方带客进入案场，辨客岗询问客户来源，需报备人提供雅居宝录入客户的二维码，案场对接人扫码，确认客户到访，安排置业顾问接待；置业顾问接待完成后，需由渠道公司人员填写“客户确认表”，并由相应负责人签字；3.看房；4.客户甄别：如客户在合作期内及保护期内认购成交，甲方复核认购单位与其他渠道没有冲突，及在云客系统中复核客户为雅居乐集团既有客户资源者（含旧业主、过往认筹客户、报备日前6个月内的来访、来电、报备客户）方可确认，如认购客户与报备客户不是同一人，则需要提供关系证明方可确认；5.成交确认：单位签约后，甲方负责制定《成交确认书》并交由售后销控、售楼部负责人、区域营销负责人审批后，双方盖章确认。之后，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订《销售代理合同（二手、分销）》，甲方委托乙方继续为雅居乐（广州）佛山北滘项目提供销售代理服务，委托期限自2017年7月22日至2017年8月31日，委托期限前60天为甲方现场接待登记的客户成绩不计入乙方业绩，乙方客户保护期为委托期限截止后7天（保护期间仅接待在委托期限内经甲方已登记确认的客户）。佣金付款方式、关于乙方提供的二手客源的确定、具体推荐确认流程及判客标准与2017年5月26日《销售代理合同（二手代理）》内容基本一致，但是关于报备的约定为：被推荐人到访意向项目前，应至少提前1小时以上录入意向被推荐人的必要信息至雅居宝系统，否则推荐无效。关于客户甄别中关于雅居乐集团既有客户资源者认定为旧业主、过往认筹客户、报备日前60天内的来访、来电、报备客户。2017年8月26日，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订《销售代理合同（二手、分销）》，甲方委托乙方继续为雅居乐（广州）佛山北滘项目提供销售代理服务，委托期限自2017年9月2日至2017年9月30日，委托期限前60天为甲方现场接待登记的客户成绩不计入乙方业绩，乙方客户保护期为委托期限截止后7天（保护期间仅接待在委托期限内经甲方已登记确认的客户）。佣金付款方式、关于乙方提供的二手客源的确定、具体推荐确认流程及判客标准与2017年7月22日《销售代理合同（二手代理）》内容一致。之后，原告（乙方）与被告（甲方）再次签订《销售代理合同（二手、分销）》，甲方委托乙方继续为雅居乐（广州）佛山北滘项目提供销售代理服务，委托期限自2017年11月7日至2017年11月30日，委托期限前60天为甲方现场接待登记的客户成绩不计入乙方业绩，乙方客户保护期为委托期限截止后7天（保护期间仅接待在委托期限内经甲方已登记确认的客户）。佣金结算条件为：客户交齐房价款及网签《商品房买卖合同》后，该单位视为符合结算代理佣金之条件，属于按揭付款的单位，需待银行放款之后，该单位视为符合结算代理佣金之条件，从而结算相关代理佣金。关于乙方提供的二手客源的确定、具体推荐确认流程及判客标准与2017年7月22日《销售代理合同（二手代理）》内容一致。本案中被告主张，因业主未支付购房款而佣金付款条件未成就的房产为：11座2001房（业主王旭春，应付佣金19989.83元）、11座3002房（业主梁峰，应付佣金28759.95元）、13座402房（业主唐群，应付佣金33579元），不应支付佣金的房产为：11座1205房（业主周嘉琪、所涉佣金23841.28元）、11座3102房（业主唐林，所涉佣金28759.95元）、11座3304房（业主孔祥福，所涉佣金35662.47元）、11座2406房（业主胡建政，所涉佣金74769.6元）。被告已经确认11座801房（业主陈峥屏）、11座803房（业主杨甜甜）及11座2705房（业主陈仁柏、陈仁拓）的业主已支付完购房款，该3套房产应付佣金分别为：29159.88元、41101.12元、36055.26元，合共106316.26元。11座2001房（业主王旭春），原、被告于2017年6月18日签订《代理公司推介客户确认单》。同日，业主王旭春签订《北滘雅居乐花园认购书》，认购11座2001房，约定首期款于2017年6月25日支付，余款办理银行按揭，2017年6月25日签署《商品房买卖合同》。11座3002房（业主梁峰），原、被告于2017年7月30日签订《代理公司推介客户确认单》。同日，业主梁峰签订《北滘雅居乐花园认购书》，认购11座3002房，约定首期款于2017年8月6日支付，余款办理银行按揭，2017年8月6日签署《商品房买卖合同》。被告主张其已就梁峰未支付购房款提起诉讼，原告确认该户未达佣金支付条件。13座402房（业主唐群），原、被告于2017年8月27日签订《代理公司推介客户确认单》。同日，业主唐群签订《北滘雅居乐花园认购书》，认购13座402房，约定首期款于2017年9月3日支付，尾款111万元办理银行按揭，2017年9月3日签署《商品房买卖合同》。11座1205房（业主周嘉琪），原、被告于2017年6月24日签订《代理公司推介客户确认单》，载明报备时间为2017年6月24日17:46。同日，业主周嘉琪签订《北滘雅居乐花园认购书》认购11座1205房，并于当日19:00左右支付了定金。被告雅居宝系统中记录2017年6月24日17:46报备客户，17:46客户成功接收，18:46申请带看，2017年7月2日客户签约，2017年7月19日客户成功接收、发起结佣申请。11座3102房（业主唐林），原、被告于2017年7月22日签订《代理公司推介客户确认单》，载明报备时间为2017年7月21日10:42，到访时间为2017年7月22日18:31。同日，业主唐林签订《北滘雅居乐花园认购书》认购11座3102房。11座3304房（业主孔祥福），原、被告于2017年7月22日签订《代理公司推介客户确认单》，载明报备时间为2017年7月21日23:25，到访时间为2017年7月22日10:27。2017年7月29日，业主孔祥福签订《北滘雅居乐花园认购书》认购11座3304房。被告已经向原告支付了11座1205房（业主周嘉琪）、11座3102房（业主唐林）及11座3304房（业主孔祥福）所涉50%的佣金。11座2406房（业主胡建政），原、被告于2017年11月23日签订《代理公司推介客户确认单》，载明报备时间为2017年11月23日16:27，到访时间为2017年11月23日。同日，业主胡建政签订《北滘雅居乐花园认购书》认购11座2406房，其中支付定金的时间为16：55。被告雅居宝系统中记录2017年11月23日17:45报备客户，17:45客户成功接收，18:45带看拒收，2017年12月7日带看申诉中。以上事实，还有本院开庭笔录在案佐证。本院认为，原、被告签署的五份《销售代理合同（二手代理）》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点在于：1.11座2001房、11座3002房及13座402房所涉佣金付款条件是否成就；2.11座1205房、11座3102房、11座3304房、11座2406房是否符合结佣条件。一、11座2001房、11座3002房及13座402房所涉佣金付款条件是否成就被告已经确认11座801房、11座803房及11座2705房的业主已支付完购房款，原告主张被告支付佣金合共106316.26元有理，本院予以支持。对于11座3002房的佣金，原告已经确认该房未达佣金收取条件，故对原告主张的28759.95元佣金本院不予支持。11座2001房于2017年6月18日成交，属于委托期限为2017年5月26日至2017年7月19日的《销售代理合同（二手代理）》范围。13座402房于2017年8月27日成交，均属于2017年7月22日至2017年8月31日《销售代理合同（二手代理）》范围。该两份《销售代理合同（二手代理）》约定的佣金付款方式均为：客户付款比例达到30%并完成商品房买卖合同及相关合同手签的支付佣金50%，付款达100%并完成商品房买卖合同网签的，再支付剩余的50%佣金。原告已收取了该两套房产50%的佣金，现主张被告支付剩余50%的佣金。被告则以该两套房产业主未付清全款为由主张付款条件尚未成就。上述两套房产均成交于2017年，距今已两年有余，被告仍称业主尚未付款，亦未提供证据证明其已依法主张要求业主付款，明显超过合理期限。对于附混合条件的合同条款，当事人不仅负有不得恶意不作为的义务，还负有依诚实信用原则行为的义务。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条之规定，应视为付款条件已经成就。原告主张被告支付11座2001房的佣金19989.83元及13座402房的佣金33579元合法有据，本院予以支持。二、11座1205房、11座3102房、11座3304房、11座2406房是否符合结佣条件根据委托期限为2017年11月7日至2017年11月30日的《销售代理合同（二手代理）》关于原告提供二手客源确定的约定，原告需在客户到访前1小时报备至雅居乐云客系统中。对于11座2406房，《代理公司推介客户确认单》，载明报备时间为2017年11月23日16:27，系统中显示报备时间是17:45，但业主支付定金的时间是16：55。显然该报备时间与认购时间的间隔不符合约定，被告无需向原告支付佣金。11座1205房，根据《代理公司推介客户确认单》及《北滘雅居乐花园认购书》，报备时间及认购时间均为2017年6月24日，被告提交的系统中也载明了该部分信息，该时间属于被告委托销售期内，被告理应向原告支付佣金23841.28元。11座3102房及11座3304房，报备时间为2017年7月21日，业主到访时间为2017年7月22日。一方面，所涉的《销售代理合同（二手代理）》中，上一份委托销售期限于2017年7月19日止，下一份于2017年7月22日始。该两套房产的报备时间虽不在委托销售期限内，但仅相隔几日，原告主张的提前录入客户报备信息具有合理性。且报备只是为了提前确认该客户信息，以区分被告既有客户及原告推荐客户，客户到场并签约才是被告支付佣金的依据。该两套房产的到场时间及认购时间均在委托期限内。另一方面，被告已向原告支付了该两套房产的50%的佣金，应视为双方已就该问题达成了一致意见。综上，原告主张被告支付11座3102房的佣金28759.95元、11座3304房的佣金35662.47元合法有据，本院予以支持。综上，被告应向原告支付佣金合共248148.79元。原告怠于支付佣金，确给原告造成了损失，原告主张自立案之日起即2019年8月13日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息有理，本院予以支持。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消。因此2019年8月20日之后的利息应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项清偿之日止。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市房王信息科技有限公司支付佣金248148.79元；二、被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市房王信息科技有限公司支付利息（以248148.79元为基数，自2019年8月13日起按中国人民银行同期贷款利率计至2019年8月19日，2019年8月20日之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至全部款项清偿之日止）；三、驳回原告佛山市房王信息科技有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费减半收取为16692.72元（原告佛山市房王信息科技有限公司已预交），由原告佛山市房王信息科技有限公司负担414.12元，由被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司负担16278.6元（被告佛山市顺德区雅居乐房地产有限公司径向原告佛山市房王信息科技有限公司支付，本院不另作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 张 慧二〇一九年十二月十日书记员 吴楚君