四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1602民初6704号 原告：王榆珈，女，生于1988年10月17日，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：蔡国庆，四川法雨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张陆宁，四川虹永律师事务所律师。 被告：广安亿佳置业有限公司。住所地：四川省广安市广安区枣山物流商贸园区广武南路**。 法定代表人：彭海斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张小友，四川张小友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阮小琴，四川张小友律师事务所律师。 原告王榆珈与被告广安亿佳置业有限公司（以下简称亿佳公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王榆珈及其委托诉讼代理人张陆宁、蔡国庆和被告亿佳公司之委托诉讼代理人张小友、阮小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王榆珈向本院提出诉讼请求：判令被告履行合同,退还原告总购房款235,496元、支付总购房款25%的回馈金58,874元，合计294,370元。诉讼过程中，原告将其诉讼请求变更为：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议；2.判决被告立即退还原告总房款235,496元，并支付总房款25%的回馈金58,874元。事实和理由：2014年5月8日，原告以235,496元购买了被告轻工博览城房屋，于2018年8月27日获得产权证书。根据与被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第六条关于“5年退房”的约定的第一款“买受人若在接收房屋之日满五年后的第一个月内向出卖人书面申请退房的，出卖人在收到书面申请之日起三个月内办理退房”和第三款“买受人符合退房条件的，出卖人将向买受人退还《商品房买卖合同》约定的购房总价款，并向买受人支付购房总价款的25%作为回馈”之约定，现原告接收房屋5年满，并向被告提出了书面退房申请。故诉讼来院请求法院判如所请。 被告亿佳公司辩称：1.《补充协议》第六条的约定不是原、被告商品房买卖关系的解除约定。根据合同法第97条，合同解除的后果仅仅是退房和退款而已，而《补充协议》第六条却约定了25%的回馈金，故本条并非是对解除合同的约定，而是双方为将来建立新的房屋买卖关系所作的预约约定，双方据此建立的仅仅是预约关系，预约的标的是签订正式房屋买卖合同，根据《合同法》第110条之规定，是否签订合同不适用于强制履行范畴，人民法院不能判令强制交易。故由于新的房屋买卖关系尚未成立，王榆珈无权主张退款、支付回馈金； 2.《商品房买卖合同》的合同目的均已实现，原告主张解除显然不能得到支持。被告已经收到了房款，原告已经取得了房屋权属证、收到了多年的出租租金，不动产物权已经发生变动，故合同已经履行完毕，合同目的也已经实现，合同无解除的可能和必要。根据《补充协议》第九条的第二项约定，行使解除权后原、被告双方应当在10日内办理解除合同备案登记手续，此约定意为合同解除后，办理的手续是解除备案，而不是变更产权登记。故合同解除的时间应当是在办理产权登记之前。 本院经审理查明：2014年5月8日，原告王榆珈（买受方）与被告亿佳公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广安市地块的国际汽配城商业门市，预测建筑面积为46.7平方米，单价为每平方米5042.74元，总价款为235496元，于2014年8月31日前交房。同日，原告王榆珈（买受方）与被告亿佳公司（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），对买受人与出卖人就《商品房买卖合同》中的未尽事宜作进一步的明确。该《补充协议》中对按揭贷款事项、房屋交付时间、房屋交接手续、保修责任、产权登记等问题做了补充约定。同时，《补充协议》第六条约定，买受人若在接收房屋之日起满五年后的第一个月内向出卖人书面申请退房的，出卖人在收到书面申请之日起的三个月内给予办理退房；买受人符合退房条件的，出卖人向买受人退还《商品房买卖合同》约定的购房总价款，并另向买受人支付购房总价款25%作为回馈，买受人在五年内已经享受的租金等各项收益无须退回；第九条约定，双方依据法律法规或者合同约定行使合同解除权的，合同解除后，双方当事人应当在合同解除日起10日内共同办理解除合同备案登记手续。否则，守约方有权拒绝退房或者退款义务。2014年9月27日，原、被告为在房管部门备案登记，签订了正式的《商品房买卖合同》，其内容与双方于2014年5月8日签订的《商品房买卖合同》一致。 同时查明，案涉商品房买卖合同签订后，原告向被告付清了购房款，现该房屋已经由被告交付原告，并于2018年8月27日办理了权属登记，房权证号为川（XXXX）广安市不动产权第××号。2019年9月1日，原告王榆珈向被告亿佳公司邮寄了退房申请书。2019年9月2日，被告亿佳公司收到原告王榆珈邮寄的退房申请书。 另查明，原告王榆珈（甲方）与广安亿博商业管理有限公司（乙方）于2014年5月8日签订了《商铺委托经营管理合同》，约定了“甲方将案涉房屋的所有权及抵押权之外的其他权利以特别授权的形式无保留地委托给乙方行使，乙方有权以自己的名义行使该等权利，独立地享有权利并承担相应的义务。委托期间，乙方自行承担经营责任及风险，市场运营产生的各种费用均与甲方无关”等。 上述事实，有原、被告双方的陈述，出示的《商品房买卖合同》（两份）及《补充协议》、川XX**广安市不动产权第××号不动产权证书复印件、四川增值税普通发票复印件、退房申请书及邮寄凭证复印件、“收到业主退房书面申请书”复印件、邮件交寄单复印件、商品房预售许可证复印件、办证申请表复印件、房产登记信息查询情况说明复印件、《商铺委托经营管理合同》复印件等证据予以证实。 本院认为，案涉《商品房买卖合同》及《补充协议》系当事人的真实意思表示，合法有效。关于原告王榆珈以解除合同条件已成就为由诉请解除前述合同、要求被告亿佳公司退还购房款和支付回馈金，应否得到支持，具体评析如下： 首先，从合同具体履行状况来看。买受人即原告王榆珈已支付全部房款，出卖人即被告亿佳公司已交付房屋并协助办理了产权过户登记，原告王榆珈已取得案涉房屋的物权，案涉《商品房买卖合同》已经实际履行完毕。双方虽在《补充协议》中第六条中约定了“五年退房”，但“申请退房”权利的行使属于债权请求权，在买受人已取得的物权的情况下，若解除合同，已然难以实现不恢复案涉房屋原状便直接对案涉房屋予以返还。 其次，从合同约定的本义来看。按照《补充协议》第六条第1项“买受人若在接受房屋之日起满五年后的一个月之内向出卖人书面申请退房的，出卖人在收到书面申请之日起的三个月内给予办理退房”的约定，王榆珈有权要求被告“退房”；但按照《补充协议》第九条第2项关于“双方依据法律法规或者合（同）约定行使合同解除权的，合同解除后，双方当事人应当在合同解除日起10日被共同办理解除合同备案登记手续”的约定，合同中关于“合同解除权”的明确约定指向的是办理商品房买卖合同注销备案手续，与原告王榆珈在本案中提出的物权发生变动后亦能够直接行使前述“合同解除权”、解除商品房买卖合同的主张不相符合故案涉合同约定的合同解除权行使的对象宜认为系针对买受人尚未取得物权的商品房买卖合同，而原、被告双方约定的“合同解除”权利与实际“退房”之间也并不能直接划等号，实际“退房”应然地需要新的协约与合意。 再次，从合同约定的时间节点来看。《补充协议》第六条的约定并非是退房的条件，而是退房的时间及流程，在原告王榆珈向被告亿佳公司提出“退房申请”后，时间上尚未达到被告亿佳公司收到申请（即2019年9月1日）后三个月的处理时间已届满的条件，原告王榆珈就直接诉至本院（即2019年9月24日），被告亿佳公司在本案中并没有实际违约的事实，双方对“退房”问题也尚未达成新的合意，本案中，既不能适用合同的任意解除也不能适用合同的约定解除，理由为，从实质上而言前述《补充协议》第六条的约定是赋予了原告王榆珈的任意解除权，即不以当事人违约为前提，而是完全按照其自己的意愿而单独解除合同。但是，合同的任意解除权并不能由当事人任意约定，只能严格依照法律规定。我国合同法只规定了不定期租赁合同的合同双方当事人、承揽合同的定作人、货运合同的托运人、委托合同的双方当事人享有合同的任意解除权，案涉合同系商品房买卖合同，该合同的相对方并不享有任意解除权。 最后，从合同的缔约情况来看。《补充协议》第六条属于事前约定，并没有约定合同义务履行完毕、合同目的已实现、物权已发生变动后如何“退房”的情况。在原、被告双方的主合同即《商品房买卖合同》已经履行完毕，原告已经取得物权，何以、何从解除原履行完毕的主合同，以及双方又负有什么样附随的义务，均没有进行明确约定，特别是在现在房屋已委托他人经营管理、并非原状的情况下，显然应由原告和被告乃至和案外人达成新的合意为宜。故本案中关于“退房”的约定，存在约定不明，事实上，未达成新的合意也无从“退房”。 综上，结合案涉合同解除权行使的对象、合同的实际履行状况、合同目的的实现情形，原告径行起诉来院要求解除合同的诉请，本院不予支持。由于本案中原告解除商品房买卖合同的主张不成立，附带的返还购房款、支付回馈金的诉请本院亦不予支持。本案经本院民商事法官专业会议和审判委员会研究决定。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条及第九十四条，判决如下： 驳回原告王榆珈的诉讼请求。 本案受理费5,716元，减半收取2,858元，由原告王榆珈加负担，并向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员 严 钦 二〇一九年十二月二十三日 书记员 李小龙 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。