四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1302民初7689号 原告：郭映龙，男，1960年6月24日出生，汉族，住广东省普宁市。 委托诉讼代理人：畅学军，广东圣天平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李**，广东圣天平律师事务所律师。 被告：四川天乾建设集团有限公司，住所地四川省南充市顺庆区滨江路四段**滨江名城******。 诉讼代表人：刘俊，该公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：刘帅，该公司公司管理人工作人员。 委托诉讼代理人：王文豪，该公司公司管理人工作人员。 被告：成都市锦新瑞房地产开发有限公司，住所地成都市青羊区正府街******。 法定代表人：李金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：仲野，男，该公司员工。 第三人：深圳宝安桂银村镇银行股份有限公司，住所地，住所地深圳市宝安区宝城**海滨广场海滨广场公交站。 法定代表人：朱继军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：周钦，男，该公司员工。 原告郭映龙诉被告四川天乾建设集团有限公司（以下简称天乾公司）、成都市锦新瑞房地产开发有限公司（以下简称锦新瑞公司）、第三人深圳宝安桂银村镇银行股份有限公司（以下简称桂银村镇银行）抵押合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郭映龙的委托诉讼代理人畅学军、李**，天乾公司管理人的委托诉讼代理人刘帅、王文豪，锦新瑞公司的委托诉讼代理人仲野，桂银村镇银行的委托诉讼代理人周钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭映龙向本院提出诉讼请求：1．判令天乾公司、锦新瑞公司立即为天乾公司购买的位于成都市青羊区办理不动产所有权证；2．判令天乾公司、锦新瑞公司立即将上述房产的预告抵押登记申请变更为正式抵押登记；3．判令天乾公司在上述房产正式抵押登记办理完成后立即将该房产的抵押权人变更为郭映龙；4．判令天乾公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2015年5月21日，桂银村镇银行与天乾公司签订了一份《借款合同》，约定桂银村镇银行向天乾公司提供借款人民币1,700万元，借款期限为17个月。同日，桂银村镇银行又与天乾公司签订了三份《抵押合同》（合同编号：7000202015150521-01、02、03），约定天乾公司以其预购的位于四川省成都市青羊区马厂社区的43套房屋为其在上述《借款合同》项下的债务提供担保。三份《抵押合同》第6.1条约定：“抵押物依据法律法规规定或双方约定应当办理抵押登记的，甲乙双方（即桂银村镇银行与天乾公司）应在本合同签订后15日内到当地有关抵押登记机关办理抵押登记手续”；6.2条约定：“抵押登记事项发生变化，依法需要进行变更登记的，甲乙双方应在登记事项变更之日起15日内到有关抵押登记机关办理变更登记手续”。 上述合同签订后，桂银村镇银行与天乾公司分别于2015年5月29日、6月9日在成都市房屋产权登记中心办理了三份预购商品房抵押预告登记证书（编号分别为：成房预抵中心城区字第x号、x号、x号），桂银村镇银行正式取得天乾公司名下43套房屋的预告抵押权。后桂银村镇银行依约向天乾公司发放借款，但天乾公司并未足额偿还借款本息，截止2016年7月24日，天乾公司尚欠桂银村镇银行借款本金650万元，利息7,583.33元。 目前，天乾公司预购的43套房屋已经通过竣工验收并办理了不动产初始登记，该房产已经完全具备办理不动产所有权证以及将预购抵押登记变更为正式抵押登记的条件，但天乾公司、锦新瑞公司迟迟未向不动产登记机关提出变更申请，致使桂银村镇银行未能享有对于该房产的正式抵押权。 2016年7月26日，郭映龙与桂银村镇银行签订了一份《债权转让协议》，约定桂银村镇银行将上述《借款合同》及三份《抵押合同》项下对天乾公司享有的债权及抵押权转让给郭映龙，郭映龙依约向桂银村镇银行支付了转让价款。桂银村镇银行随后向天乾公司发出了《债权转让通知书》，告知天乾公司债权及抵押权转让给郭映龙的相关事宜，并要求天乾公司自收到通知书后向郭映龙履行全部义务。 天乾公司辩称，1．本案案由应为破产债权确认纠纷。天乾公司破产清算申请受理后，虽郭映龙先向法院提起诉讼，后向天乾公司管理人申报债权，但其提起诉讼的根本原因仍是认为管理人审查债权时不会认可其债权的优先性，希望通过诉讼的形式为其债权办理抵押正式登记，进而确认其债权对43套房屋拍卖价款享有优先受偿权，其实质仍是对债权审查结果预设异议后的债权确认诉讼。2．天乾公司进入破产清算程序，但管理人至今未通知原告继续履行合同，管理人行使破产解除权，尚未履行完毕的《抵押合同》应当视为已经解除。3．即使抵押合同并未解除，但案涉43套房屋存在权利限制，并不具备办理房屋产权证书的条件，同时答辩人进入破产清算程序以后，已无力承担办理房产产权证书的相关费用，天乾公司已不具备办理正式抵押登记的能力，在无法办理房屋产权证书的情况下，天乾公司更无法协助郭映龙办理正式的抵押登记手续。且郭映龙的主张势必损害其他债权人的合法权益，不符合《中华人民共和国企业破产法》的相关规则、原则。4.即使案涉43套房屋具备办理正式抵押登记条件，但抵押预告登记仅系权利保障措施，不属于法定担保物权的范畴，若破产程序内协助办理正式抵押登记，违反了破产法的禁止个别清偿的原则。综上，郭映龙的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应当依法驳回全部诉讼请求 锦新瑞公司辩称，案涉43套房屋的房屋产权未办理过户登记手续，是天乾公司的原因而不是锦新瑞公司的原因。在案涉房屋具备办理产权条件的情况下，锦新瑞公司仅具有配合或者协助义务，锦新瑞公司已经按时通知了天乾公司，但是天乾公司一直未向锦新瑞公司提交相应的办理不动产权的手续，也没有缴纳相应的契税，因此导致涉案43套房屋产权未办理。 桂银村镇银行同意郭映龙诉讼请求。 当事人依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证，对证据的真实性，各方无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院根据各方当事人提交的证据及庭审中的陈述，认定如下事实： 2015年5月21日，桂银村镇银行与天乾公司签订《借款合同》，约定桂银村镇银行向天乾公司提供借款1700万元，借款期限为17个月。同日，桂银村镇银行又与天乾公司签订了三份《抵押合同》（合同编号：7000202015150521-01、02、03），约定天乾公司以其预购的位于成都市青羊区光润一路78号6栋3单元4层401号、402号、403号、404号、405号、406号、5层501号、502号、504号、505号、506号、6层601号、602号、603号、604号、605号、606号、7层701号、702号、703号、704号、705号、706号、8层801号、802号、803号、804号、805号、806号、9层903号、904号、905号、10层1003号、1004号、1005号、11层1103号、1104号、1105号、13层1302号、1303号、1304号、1305号、1306号共计43套房屋（以下简称案涉房屋）为其在上述《借款合同》项下的债务提供担保。三份《抵押合同》第6.1条约定：“抵押物依据法律法规规定或双方约定应当办理抵押登记的，甲乙双方（即桂银村镇银行与天乾公司）应在本合同签订后15日内到当地有关抵押登记机关办理抵押登记手续”；6.2条约定：“抵押登记事项发生变化，依法需要进行变更登记的，甲乙双方应在登记事项变更之日起15日内到有关抵押登记机关办理变更登记手续”。 桂银村镇银行与天乾公司分别于2015年5月29日、6月9日在成都市房屋产权登记中心对案涉房屋办理了三份预购商品房抵押预告登记证书（编号分别为：成房预抵中心城区字第x号、x号、x号）。桂银村镇银行依约向天乾公司发放借款后，天乾公司未足额偿还借款本息，截止2016年7月24日，天乾公司尚欠桂银村镇银行借款本金650万元，利息7,583.33元。 2016年7月26日，郭映龙与桂银村镇银行签订《债权转让协议》，约定桂银村镇银行将其与天乾公司签订的《借款合同》及三份《抵押合同》项下对天乾公司享有的剩余债权本金650万元及利息以及抵押权转让给郭映龙，郭映龙依约向桂银村镇银行支付了转让价款。 桂银村镇银行随后向天乾公司发出了《债权转让通知书》，告知天乾公司债权及抵押权转让给郭映龙的相关事宜，并要求天乾公司自收到通知书后向郭映龙履行全部义务。天乾公司于2016年8月10日签收债权转让通知书。 2018年6月29日，四川省南充市中级人民法院根据何登于的申请，裁定受理天乾公司破产清算一案，天乾公司因其资产不能清偿全部到期债务而进入破产程序。 另查明：案涉房屋的不动产初始登记已办理，现登记于锦新瑞公司名下。 本院认为，当事人双方对《借款合同》《抵押合同》《债权转让协议》均予以认可，且除《抵押合同》尚未完全履行完毕外，其余合同全部履行完毕。本案主要争议为：天乾公司进入破产清算程序后，在破产清算受理前成立的《抵押合同》为案涉房屋设定的预抵押登记能否变更为抵押登记。 《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，从该规定可以看出，预告登记制度的设立，是为保证尚未发生的物权实现，具有公示效力和排他性，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的不发生物权效力。本案中，桂银村镇银行为保障其债权安全，在案涉房屋上设定预抵押登记。现该债权及预抵押权已合法转让给郭映龙，未经郭映龙同意，任何人不得处分案涉房屋。预抵押权登记使郭映龙的债权具有排他性，不同于普通债权，具有优先于普通债权的效力，在与普通债权发生冲突时起债权享有顺位利益；同时预抵押权登记具有公示效力，天乾公司其余债权人与其交易时能够清楚地知道在案涉房屋上有权利限制，即案涉房屋为郭映龙的债权提供了抵押，郭映龙的债权具有顺位利益，在选择是否与天乾公司达成交易时应尽到足够谨慎义务，一旦选择继续交易，则说明其接受案涉房屋上的权利限制并愿意承担该权利限制的法律后果。故对天乾公司关于郭映龙的债权为普通债权的辩称，本院不予支持。 《中华人民共和国企业破产法》（以下简称破产法）第十六条规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效”。个别清偿无效，指的是个别债务的清偿无效，这里的债务通常指普通债务。然而，如前所述，本案中预告抵押登记使得郭映龙的债权具有优先于普通债权的效力，与普通债权有异，因此，本案郭映龙的债权不是个别清偿无效原则所规范的对象。同时，本案案涉债权早在双方签订借款合同和签订抵押合同的时候就已经明确将案涉房屋约定进行抵押登记，只是因为案涉房屋未经初始登记尚未确权所以不能办理正式抵押登记，而非破产后双方另行协议。对天乾公司关于若在破产程序内协助办理正式抵押登记，违反了破产法的禁止个别清偿原则的辩称，本院不予支持。 破产法第十八条规定“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”，管理人对程序开始时已成立但尚未履行的合同，有权选择履行或拒绝履行。赋予破产人对待履行合同享有选择权，是公共政策和破产目的优先立法政策的体现。然而，预告登记制度作为将物权公示方法运用于债权领域的典范，其已经通过登记使得任意第三人知晓并能查阅债权的存在，其法律效力的发挥与公共政策和破产目的优先立法政策并行不悖。预告登记具有破产保护效力，预告登记权利人可以对抗破产管理人的处分合同标的物行为。预告登记后的债权标的物的处分即使是在破产程序中也受到严格限制。所以合同标的物如果不用于履行合同，将无法实现其交换价值，这客观要求管理人必须将合同标的物用于预告登记之债权的履行。简言之，预告登记排除管理人选择权，预告登记后的物权变动必须依登记权人意志完成，管理人只得履行预告登记的债权，管理人对此无选择权。本案中，抵押合同所担保的借款合同业已履行完毕，抵押合同大部分已经履行，仅因条件尚未成熟而未将预抵押登记变更为抵押登记，抵押合同的履行不属于破产法第十八条规定的双方均未履行完毕的情形，天乾公司对抵押合同是否继续履行没有选择权，天乾公司关于抵押合同已经解除的主张不能成立。 同时，如案涉房屋不用于继续履行抵押合同，未经郭映龙同意，管理人不得处分案涉房屋，将会使对案涉房屋的处理处于僵局状态，更加不利于债权人利益。《债权转让协议》一并将主债权及预抵押权转让给郭映龙，参照物权法第一百九十二条“抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”规定，郭映龙可以要求抵押权的转移登记，故对郭映龙关于将案涉房屋的抵押登记办理至其名下的诉讼请求，本院予以支持。 郭映龙主张锦新瑞公司为天乾公司办理案涉房屋不动产所有权证申请将案涉房屋的预告抵押登记申请变更为正式抵押登记，因在抵押合同中，郭映龙的合同相对方为天乾公司；在房屋买卖关系中，合同相对方为天乾公司与锦新瑞公司。郭映龙在上述两个合同中，均未与锦新瑞公司建立合同关系，依据合同相对性原则，对郭映龙关于锦新瑞公司的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国企业破产法》第十六条、第十八条规定，判决如下： 一、被告四川天乾建设集团有限公司于本判决生效之日起二十日内将位于成都市青羊区光润一路78号6栋3单元4层401号、402号、403号、404号、405号、406号、5层501号、502号、504号、505号、506号、6层601号、602号、603号、604号、605号、606号、7层701号、702号、703号、704号、705号、706号、8层801号、802号、803号、804号、805号、806号、9层903号、904号、905号、10层1003号、1004号、1005号、11层1103号、1104号、1105号、13层1302号、1303号、1304号、1305号、1306号共计43套房屋的房屋不动产权属办理至四川天乾建设集团有限公司名下； 二、被告四川天乾建设集团有限公司于本判决生效之日起四十日内协助原告郭映龙办理上述43套房屋抵押登记并记载原告郭映龙为抵押权人。 三、驳回原告郭映龙其他诉讼请求。 本案案件受理费4,300元，由被告四川天乾建设集团有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  刘先平 人民陪审员  魏显茂 人民陪审员  寇春玉 二〇一九年十二月二十七日 法官助理   伍春林 书 记 员  杨 婷