河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0725民初2003号原告（反诉被告）：新乡市碧海置业有限公司。住所：新乡市平原示范区滨湖大道碧桂园凤凰湾**楼。法定代表人：杨海波，任执行董事。委托代理人：李向阳、尚盈盈，该公司员工。被告（反诉原告）：鲁国付，男，1970年6月6日出生，汉族，住原阳县。被告（反诉原告）：曹美玲，女，1974年3月27日出生，汉族，住郑州市金水区。二被告（反诉原告）委托代理人：李跃伟、闫攀登，河南裕达律师事务所律师。原告（反诉被告）新乡市碧海置业有限公司（以下简称（碧海公司）诉被告（反诉原告）鲁国付、曹美玲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月10日受理后，被告（反诉原告）鲁国付、曹美玲于2019年10月21日提起反诉。本院对本诉、反诉合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）碧海公司委托代理人李向阳、尚盈盈，被告（反诉原告）鲁国付、曹美玲及其委托代理人李跃伟、闫攀登到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告碧海置业向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原告与被告签订的编号为2017-1223136号的《商品房买卖合同》、附件、《补充协议》并撤销备案；二、请求判令被告向原告支付违约金134919元；三、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月23日，原、被告双方签订了编号为2017-1223136号的《商品房买卖合同》，根据该合同的约定，原告将自己开发的位于新乡市平原示范区滨湖大道××平原示范区汉××号碧××庄园××楼××单元××号商品房出售给被告，总房价款为899464元，被告付款方式为银行按揭分期付款，第一期购房款189464元应当于2017年12月24日付清；第二期710000元银行按揭款应当于2018年1月24日前付清。根据原被告双方签订的《补充协议》第三条的约定：“被告如逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按照合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金”。被告的实际交付情况如下：1、2017年12月24日，被告向原告支付购房款189464元。2、自2017年12月24日后，被告至今再未向原告支付任何购房款及逾期付款违约金，逾期已达两年之久。被告的行为构成严重违约，故原告依约有权请求解除合同并要求被告支付134919元的违约金。综上，原被告双方签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议合法有效，被告不按照双方的约定履行支付购房款的义务，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任，原告有权请求解除合同并要求被告支付相应违约金，请求依法予以支持。本诉被告鲁国付、曹美玲辩称，被告购买房屋不存在违约行为，贷款所有手续，均已提交给原告的工作人员进行办理，被告不存在违约行为，不应当承担违约责任；原告所售相同位置的房价8300元左右，与去年相比较有所增加，解除合同，原告没有损失；不应该要求承担违约责任。反诉原告鲁国付、曹美玲向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉人与被反诉人签订的编号为2017-1223136号的《商品房买卖合同》、附件、《补充协议》；判令被反诉人返还反诉人购房款196793元，并支付2017年12月23日至2019年10月17日银行贷款利息；庭审中变更为：判令被告返还购房款189464元及被反诉人所代收的维修基金7329元，并支付2017年12月23日至2019年10月17日银行贷款利息，以本金196793元计算；3、反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2017年12月23日，反诉人与被反诉人签订编号为2017-1223136号《商品房买卖合同》。反诉人购买被反诉人开发的位于新乡市平原示范区滨湖大道××平原示范区汉××号碧××庄园××楼××单元××号房屋。总价款899464元，反诉人首付189464元于2017年12月24日付清，余款710000元银行按揭支付。被反诉人承诺代反诉人办理银行按揭手续，并指派工作人员李保玉具体对接。反诉人按被反诉人要求已提交办理按揭的所有手续，但至今按揭贷款未办妥。反诉人多次催促，至今未果。反诉人认为，被反诉人未办好按揭贷款已违约，请依法裁判。反诉被告碧海公司辩称，一、被答辩人不享有合同的解除权。中国农业银行没有审批通过被答辩人的贷款申请完全是因为被答辩人个人征信有问题，属于被答辩人个人原因，中国农业银行股份有限公司新乡高新支行提供的情况说明、被答辩人的个人信用报告均可证明。被答辩人提交的第二组证据既不能保证其真实性，也无法证明被答辩人已经就保证其征信条件履行了商品房买卖合同义务，且该组证据中被答辩人一直声称没有征信问题，在此情况下被答辩人应当就个人征信问题可能造成的后果承担责任。根据双方签订的《银行按揭及公积金付款方式补充协议》（以下简称“按揭补充协议”）第三条的约定，如因乙方（被答辩人）原因导致上述贷款机构不予审批同意乙方的贷款申请的，则乙方必须按照买卖合同约定支付楼款的期限内，将该差额款项自行支付甲方（答辩人），逾期超过90天的，甲方有权解除买卖合同，乙方应向甲方支付该商品房的总价款15%的违约金。现因被答辩人的个人征信问题导致银行不予审批同意被答辩人的贷款申请，被答辩人逾期支付购房款已经构成违约，所以被答辩人不享有合同的解除权，答辩人有权要求解除双方的商品房合同并要求被答辩人支付相应的违约金。二、被答辩人无权要求答辩人支付购房款的利息。买卖合同附件十一第十四条关于买受人承诺明确约定，买受人若是以银行按揭贷款的方式支付房价款的，因法定或约定原因造成买卖双方已签的合同解除或终止的，买受人与其贷款按揭银行的法律关系所引起的一切后果，均由买受人自行承担。该条款是双方协商一致的结果，合法有效，对双方均具有法律约束力。在被答辩人违约、答辩人不存在违约行为的情况下，被答辩人无权要求答辩人支付购房款的利息。三、除购房款以外的其他费用与本案无关。根据买卖合同的规定，物业维修资金、税费等费用不包含在总房价款内，因签订买卖合同而向有关行政主管部门交纳的物业维修资金等费用与本案无关，被答辩人向答辩人支付的购房款为189464元。如买卖合同因被答辩人的征信问题解除，则由此产生的物业维修资金等退款事宜应当由被答辩人自己负责。综上，被答辩人的反诉请求没有事实和法律依据，恳请驳回被答辩人的反诉请求。碧海公司向本院提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》、附件、被告身份证复印件；2、买卖合同重要事项告知书；3、情况说明、鲁国付个人信用报告（中国农业银行提供）；4、银行按揭及公积金付款方式补充协议。鲁国付、曹美玲向本院提交以下证据：第一组：1、2017年12月23日原被告签订的认购书1份；2、2017年11月11日、12月23日银联转款小票4张；3、2017年12月23日，被告出具的收据4张。第二组：4、2017年11月11日至2019年6月14日，原告工作人员李保玉、王宜浩微信聊天截图；5、2019年10月17日下午17点18分至17点54分原告工作人员王宜浩与曹美玲录音文字摘要；6、2019年10月17日下午17点18分至17点54分原告餐厅工作人员与鲁国付录音文字摘要。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据及被告提交的第一组证据客观真实、与本案具有关联性，本院依法予以认定；被告提交的第二组证据真实性予以认定，对其证明目的本院不予认定，微信聊天截图及录音并不能证明鲁国付、曹美玲不存在违约情形，房价的上涨也并非其免责理由。经审理本院认定以下案件事实：2017年12月23日，碧海公司与鲁国付、曹美玲签订《商品房买卖合同（预售）》、附件、《补充协议》，购买新乡碧桂园芳汀白露庄园56号楼1单元12101号房屋，首付款189464元，商业贷款710000元约定付款时间为2018年1月24日；《补充协议》中约定：“第三条关于逾期付款责任买受人如未按合同约定的时间付款，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……2、逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。……”。鲁国付、曹美玲于2017年12月23日支付完毕首付款189464元及物业维修资金7329.6元（备注2：代收款）。后直至碧海公司于2019年6月10日向本院起诉前，鲁国付、曹美玲未再向碧海置业支付任何款项。本院认为，当事人采取合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，鲁国付、曹美玲不按照双方的约定履行支付购房款的义务，已经构成了根本违约，依法应当承担相应的违约责任，故碧海置业请求解除合同并要求鲁国付、曹美玲按总价款899464元的15%即134919元支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。因双方签订的合同已解除，故鲁国付、曹美玲已交纳的购房款189464元碧海公司应当予以返还，并由鲁国付、曹美玲协助碧海公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续。因碧海公司不存在违约行为，鲁国付、曹美玲要求碧海公司支付利息的诉讼请求本院不予支持。关于物业维修资金7329.6元，根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条：“业主大会成立前，商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金，由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门代管。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内住宅专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。”碧海置业只是代收物业维修资金，其不具有返还的义务，对鲁国付、曹美玲的该项诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）新乡市碧海置业有限公司与被告（反诉原告）鲁国付、曹美玲签订的编号为2017-1223136号的《商品房买卖合同（预售）》、附件、《补充协议》；二、被告（反诉原告）鲁国付、曹美玲于本判决生效之日起十五日内协助原告（反诉被告）新乡市碧海置业有限公司办理撤销商品房买卖合同备案登记手续；三、被告（反诉原告）鲁国付、曹美玲于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）新乡市碧海置业有限公司违约金134919元；四、原告（反诉被告）新乡市碧海置业有限公司于本判决生效后十五日内返还被告（反诉原告）鲁国付、曹美玲购房款189464元；五、驳回被告（反诉原告）鲁国付、曹美玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2998元，由被告（反诉原告）鲁国付、曹美玲负担；反诉受理费2118元，由原告（反诉被告）新乡市碧海置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院。审 判 长  叶维娜审 判 员  岳文娟人民陪审员  李小然二〇一九年十二月十二日书 记 员  张丽杰