宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初10794号原告：杨会琴，女，1983年8月21日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。被告：王美婳，女，1978年1月6日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：何凤玲，宁夏宁人律师事务所律师。第三人：宁夏易家房地产营销策划有限公司。法定代表人：杨登忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：张浩，男，该公司工作人员。原告杨会琴与被告王美婳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月29日立案受理后，依据被告王美婳申请，依法追加宁夏易家房地产营销策划有限公司（以下简称易家公司）为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨会琴诉讼代理人李海龙，被告王美婳诉讼代理人何凤玲，第三人易家公司诉讼代理人张浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨会琴向本院提出诉讼请求：1.依法准许原告解除原被告双方之间签订的《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》；2.依法判令被告向原告支付违约金10万元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原被告双方于2019年6月28日签订《银川市存量房房屋买卖合同(经纪人成交版)》及《补充协议》,约定由被告购买原告所有位于银川市金凤区紫云华庭xxx号房屋,总价款为505000元,付款及房屋交付方式为:1.被告于2019年6月28日向原告支付定金20000元；2.原告一次性提前还清涉案房屋贷款,并配合被告前往银行办理面签手续;3.被告于2019年7月30日向原告支付首付款155000元，被告若出现拒绝购买房屋、逾期付款超过十五日等情形，则构成根本违约,原告有权以书面通知方式解除房屋买卖合同,同时被告应在违约行为发生之日起十五日,按照房屋总款的20%向原告支付违约金。合同签订当日,被告依合同约定支付部分定金,双方合同约定被告须于2019年7月30日向原告支付首付购房款155000元,剩余购房款以贷款形式支付。原告依合同约定在等待被告支付首付款期间,已经按约将涉案房屋的剩余银行贷款一次性全部还清,但被告却未按合同约定于2019年7月30日前向原告支付首付购房款155000元,且明确拒绝继续履行合同约定义务。原告认为:双方签订的房屋买卖合同及补充协议系原被告真实意思表示有效。故按照双方合同约定,因被告根本违约，原告起诉前已经以书面通知方式解除该房屋买卖合同,并向被告主张违约金10万元,故提出以上诉讼请求。被告王美婳辩称，原告的起诉主张违背事实，不符合法律规定，请求依法驳回原告全部诉讼请求，并判决第三人易家公司向被告返还保管的定金4000元。事实和理由：1.根据原被告双方订立的《银川市存量房屋买卖合同》说明条款第四点约定“双方当事人应当按照自愿、公平、诚实信用的原则订立合同，任何一方不得将自己的意志强加给另一方”，该内容充分且明显的定了杨会琴和王美婳二人签订房屋买卖合同和履行与买卖房屋有关的义务时应当遵循诚实信用原则。本案就是原告在订立合同时违反诚实信用原则，诱导被告在自己不清楚真实情况的前提下订立了违背自己初衷的房屋买卖合同，导致被告购买房屋的合同目的不能够实现，最终房屋买卖合同无法履行。被告在购买房屋之初和看房的过程中，就已经明确了购买房屋的目的是想让自己即将入学一年级的小儿子能够入学金凤区四小，才购买属于金凤区四小入学片区的涉案房屋。被告通过中介购买该房，在看房时原告再三承诺其所出卖的涉案房屋就是在金凤区四小的入学片区，而且还说自己的两个孩子都是上的金凤区四小，并且承诺被告说，只要被告拿着双方签订的房屋买卖合同，立即就能到学校登记入学名额，严重欺诈被告，诱导被告在仓促中和没有核实入学情况下与原告签订了《银川市存量房屋买卖合同》。第三人易家公司作为中介方，只是为了促成交易，非但没有尽职履行提醒和核查义务，甚至在签订合同时完全没有提醒被告合同中违约条款的存在。易家公司只提供了房源信息和陪同看房，既没有亲自调查核实原告对于孩子能够入学金凤四小的承诺，也没有将被告购买房屋是为了购买该学区房使孩子入学金凤区四小的唯一目的指导被告写明在合同中，易家公司严重失职，没有全面履行居间合同义务，给被告造成了损失。被告在购买房屋时正至暑假期间，天气炎热，为了孩子能够因为居住学区房不用另行缴纳择校费，才使得被告顶着三十多度的高温带着6岁的儿子一次一次的跑到银川来看房，其购买的房子还是阁楼，如果不是为了孩子能顺利在九月开学的时候就能入学，被告大可不必在夏天最热的时候带孩子跑上跑下的来回大武口到银川多次看房，协商签订房屋买卖合同。也正是原告的保证和承诺导致被告绷紧的神经有所松懈，在中介没有协助被告调查到底购买了该房屋后孩子能不能入学金凤区四小的情况下，与原告签订了违背自己真实意思的《银川市存量房屋买卖合同》。在签订合同的过程中，原告给被告的承诺完全是一种误导，甚至是一种欺诈，其应当承担缔约过失责任。本案原告即属故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况，因为原告作为银川市金凤区居民，其出卖的房屋位于金凤区四小片区，其子女也入学金凤区四小，对于购房入学和户籍所在地入学的情况和政策原告远远比被告了解得多，被告也正是在原告的虚假承诺下才订立了合同，给自己造成了损失。被告在签定合同后，即按照被告的说法拿着双方签订的房屋买卖合同去学校登记入学资格，被告知根本入不了学，被告又多次到处打听询问政策，才最后得知按照银川市金凤区教育局的文件，确定即使购买了该房屋，就连缴纳昂贵的择校费都不能让自己的孩子入学金凤区四小，因为原告的户口还在该房屋上，因购买房屋而入学的，要满足户籍迁入三年的条件才能入学。在得知孩子根本不能因该房屋买卖合同入学后，被告明确表示不能购买房屋，也将该意见明确表达给了中介机构，在签订履行合同的过程中，被告一直遵守诚实信用的原则，对于双方签订的《银川市存量房屋买卖合同》被告享有向法院主张撤销的权利。而原告为了将房屋强卖给被告，编造谎言欺骗被告，甚至明知被告因无法让孩子入学无法实现合同目的而拒绝履行合同时，却为了个人目的将被告诉至法庭，其想通过诉讼的手段达到非法目的，原告的诉讼请求不符合事实，且原告有重大的缔约过失，被告不应当承担违约责任，原告的诉讼请求不应被支持。2.第三人易家公司在本案中负有不可推卸的责任。作为居间方，易家公司应当审慎履行居间服务职责。在三方签订的居间服务合同的第一条中明确了易家公司提供的居间服务包括协助交易双方协商房屋买卖合同相关条款内容，而第三人提供的房屋买卖合同又是格式条款合同，对于违约金的约定，第三人在签订合同时并未向被告明确说明。况且，在整个看房和签定合同过程中，被告都在强调购买房屋的目的是让孩子入学金凤区四小，而第三人却没有协助被告将该签订房屋买卖合同的唯一目的要求写进合同的空白约定中，也没有写进补充协议，对于至关重要的合同事项，作为居间服务的第三人居然没有尽职调查，只按照原告的虚假承诺继续给予被告虚假的承诺，导致被告在违背自己真实意思的情况下签订了不能实现合同目的的房屋买卖合同，故第三人负有不可推卸的责任。不能让说谎的人获利，也不能让不尽主要职责的人获利，因此第三人应当退还被告给其支付的中介费，并应当将由其保管的定金退还给被告。3.被告不应该承担违约责任。首先，被告购买房屋不能实现合同目的，签订合同时原告欺骗被告，被告并非故意不履行合同，被告违约在先。其次，本案被告并没有任何损失。被被告的房子一直登在中介机构出卖，迟早都是要向银行还款赎出房产证而给买受人过户，况且，本案中让被告还款赎证的并非被告，而是第三人。因此原告的诉讼主张不应得到支持，法院应驳回其无理要求。第三人易家公司述称，1.我公司并没有承诺客户端学区房的事，如果有会在补充协议中证明。2.原告方在银行有抵押，解押是三方到场的，被告也是知情并同意签订买卖合同，是由被告通知原告解押房本。望法院依法判决。对于被告要求我公司承担损失并退还中介服务的诉请，合同中注明由违约的一方即被告结清中介费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经审查，对原被告及第三人提交的《银川市存量房房屋买卖合同（经纪人成交版）》、《补充协议》、《居间服务合同》、《个人贷款还款凭证》、《解除合同通知书》及发送通知书手机截屏打印件，《保管条》、《定金收据》，微信聊天手机截屏打印件、手机录音视听资料的真实性、合法性、关联性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月，王美婳为了其子韩某吾（2012年12月出生）能够在2019年秋季入学就读银川市金凤区第四回民小学，意欲购买杨会琴在易家公司登记拟出售的银川市××区阁楼房屋。杨会琴向王美婳作出“紫云华庭住宅小区系金凤四小学区房，只要买房即可拿着购房合同报名，秋季就能入学，其孩子都是在金凤四小入学就读的”意思表示。经磋商，易家公司工作人员在居间服务中亦向王美婳承诺“所购房屋系金凤四小学区房，孩子秋季入学就读金凤四小没有问题”，杨会琴作出提前还清银行贷款，解除交易房屋设定的抵押、“赎回”房证保证。2019年6月28日，易家公司（丙方，居间人）与杨会琴（甲方，出卖人）、王美婳（乙方、买受人）签订由易家公司提供的填充格式《居间服务合同》一份，约定丙方为促成甲乙双方就金凤区紫云华庭XXX号阁楼房屋交易提供居间服务，居间服务包括：⑴提供服务买卖市场行情咨询；⑵寻找、提供并发布房源、客源信息；⑶引领买受人实地看房；⑷协助查看房屋权属证明文件；⑸协助交易双方协商房屋买卖合同相关条款内容；⑹促成交易双方签署合法有效的买卖合同。还约定：丙方收取双方居间代理费共计8000元，即甲方支付3000元，乙方支付5000元；丙方应尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况，在甲方或乙方要求下，丙方可就房屋交易政策和流程提供咨询服务；丙方违反约定应承担违约责任。2019年6月28日，杨会琴、王美婳经易家公司居间提供填充格式合同，三方签订经纪人成交版《银川市存量房房屋买卖合同》一份，约定杨会琴将坐落于金凤区紫云华庭XXX号阁楼房屋出售给王美婳，房屋建筑面积73.54平方米，交易价格505000元，买受人拟贷款45万元。同日，三方又签订《补充协议》一份，约定买受人于2019年6月28日向出卖人支付定金2万元，并由居间方代为保管，出卖人应最迟于2019年7月15日前一次性提前还清交易房屋贷款并办理完解除抵押登记手续,出卖人于解除抵押登记后必须配合买受人共同前往银行办理面签手续，买受人于2019年7月30日前将首付款155000元以银行托管的方式支付出卖人，买受人若出现拒绝购买房屋、逾期付款超过十五日等情形，则构成根本违约,出卖人有权以书面通知方式解除房屋买卖合同,同时应在违约行为发生之日起十五日,以房屋总款的20%支付违约金。上述合同签订后,王美婳交付定金4000元,易家公司向王美婳出具定金保管条和收据各一份，王美婳在定金收据下方备注“剩余16000元定金于2019年7月15日之前交付于易家地产保管”。2019年7月1日，杨会琴告知王美婳“现在可以到物业报名，你打0951-569****电话报名，这是金凤四小教务处的电话，看学校咋说”,王美婳电话咨询后被告知“网上报名已结束，只能7月5号到学校现场报名”。2019年7月5日，王美婳带领其子持房屋买卖合同到金凤四小现场报名，被校方告知韩某吾“不符合入学政策条件”，后王美婳多次从石嘴山到银川分别与杨会琴、易家公司工作人员交涉。2019年7月15日，杨会琴微信聊天告知王美婳“我的房子要不你就别买了吧，办起来太不顺利了，我计划8月2日左右就到外地了。那边（西安）还有很多事情需要处理”。2019年7月19日，杨会琴向建设银行银川市中瀛御景支行提前清偿了金凤区紫云华庭XXX号阁楼房屋抵押贷款，偿还借款本金75289.14元、利息113.23元，合计75402.37元。此后经易家公司通知，王美婳未与杨会琴在银行办理面签手续，亦未于2019年7月30日前将首付款155000元以银行托管的方式支付给杨会琴。2019年8月，王美婳调阅银川市金凤区教育局文件[金教发（2019）253号,公开件]得知金凤区2019年义务教育阶段招生入学政策是适龄儿童免试就近入学，招生入学条件为按学片区入学，小学招收2013年8月31日前出生的适龄儿童，适龄儿童户籍在金凤区，户主为其父母、祖父母或外祖父母，户籍于2018年12月31日迁入，户籍信息与房产证或购房合同一致，所购房屋已实际入住，金凤区第四回民小学学片区为亲水大街以东、贺兰山路以南、唐徕渠以西、北京路以北，若异地入学须缴纳3万元择校费。王美婳以杨会琴虚假承诺误导向其出售不能入学的房屋，易家公司未尽职履行居间义务，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实并提供虚假情况，致使其无法实现买房目的为由，拒绝买受房屋、支付价款。2019年8月9日，杨会琴将其拟售的房屋在贝壳网重新挂牌出售。2019年8月27日，杨会琴委托宁夏天盛律师事务所律师律师通过拍照、微信聊天发送图片方式向王美婳发出《解除合同通知书》，告知王美婳自通知到达时双方签订的房屋买卖合同及其补充协议即予以解除。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，当事人涉案交易的房屋系银川市金凤区第四回民小学学区房，对此当事人在签订涉案合同时并无异议，但适龄儿童是否能够在当年秋季入学就读，必须符合金凤区2019年义务教育阶段招生入学政策。易家公司作为专业的房屋交易中介机构，审慎勤勉履行居间服务义务系其法定职责，其对于王美婳购买紫云华庭学片区房即在于2019年秋季孩子入学就读金凤四小学的目的应当明知或者知道，但没有履行尽职调查招生入学政策、精准提供居间服务，其行为违反诚实信用原则，进而草率促成交易双方签订房屋买卖合同，致使买受人因购房目的不能实现而拒绝履行合同，故易家公司负有缔约过错，应当承担相应的民事责任。杨会琴作为出卖人亦负过错责任，其向买受人王美婳主张违约责任理据不足，本院不予支持。王美婳在本案中向第三人易家公司主张返还定金4000元因未提出反诉，该请求本院不予支持。杨会琴主张确认解除涉案房房屋买卖合同及补充协议的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。经调解无效。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百二十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告杨会琴与被告王美婳、第三人宁夏易家房地产营销策划有限公司于2019年6月28日签订的关于银川市××区阁楼房屋经纪人成交版《银川市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》；二、驳回原告杨会琴的其他诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取计1150元，由原告杨会琴负担1100元，被告王美婳负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 史建文 二〇一九年十二月十六日书记员 陈 杨判决书附页：本案适用的法律条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。2.《华人民共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。3.《中华人民共合国合同法》第五条【公平原则】当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条【格式合同条款定义及使用人义务】采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十六条【解除权的行使】当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条【双方违约的责任】当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条【因第三人的过错造成的违约】当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。