广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1202民初6384号原告：广东剑龙物业管理有限公司，住所地肇庆市116区**********，统一社会信用代码914**********7XM。法定代表人：黄某1，该公司经理。委托诉讼代理人：潘金兴，广东肇民律师事务所律师。被告：孙立斌，男，1971年9月30日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市******。被告：李丽萍，女，1983年11月6日出生，汉族，身份证住址广东省德庆县******。两被告的共同委托诉讼代理人：麦子俊，广东开信律师事务所律师。原告广东剑龙物业管理有限公司诉被告孙立斌、李丽萍物业服务合同纠纷一案，本院2019年10月29日立案受理后，原适用小额诉讼程序审理，后依法转为简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人潘金兴、被告孙立斌及两被告的共同委托诉讼代理人麦子俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决两被告向原告支付自2017年8月1日至2019年9月30日止的物业管理费本金4280.38元。2.判决两被告向原告支付逾期支付物业管理费本金4280.38元的违约金，违约金计至被告付清上述物业管理费本金之日止，暂计至2019年9月30日为1098.41元。以上物业管理费本金和违约金合计共5378.79元。3.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2014年6月25日，肇庆市东盛房地产开发有限公司与原告签订《东盛名苑前期物业管理委托合同》，合同约定肇庆市东盛房地产开发有限公司委托原告实行东盛名苑前期物业管理服务，服务期限自2014年7月1日起至2019年6月30日，如期限内依法成立业主委员会，则由原告与业主另行处理。2013年6月17日，两被告签订《商品房买卖合同》。根据《商品房买卖合同》，两被告为东盛名苑9幢1604房的业主，该物业建筑面积为91.46平方米。根据《东盛名苑前期物业管理委托合同》及两被告签订的《商品房买卖合同》，该物业按建筑面积每月每平方米1.8元的标准缴交物业管理费，两被告应于每月10日前交纳物业费，逾期之日起按每天3‰的标准交纳违约金。两被告自2017年8月1日至2019年9月30日止的物业管理费本金4280.38元。综上所述，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼,恳请支持原告的诉讼请求。诉讼期间，原告将其诉讼请求中的“违约金”更正为“滞纳金”。两被告共同辩称：一、原告与被告之间不存在物业服务合同关系，原告并非被告与肇庆市东盛房地产开发有限公司约定的物管公司，被告与建设单位约定的物管公司为肇庆市盛安物业服务有限公司。二、原告自称自2014年6月25日接受建设单位的委托，管理小区物业没有事实依据。三、被告拒绝向原告缴纳物业费，除质疑原告合法性之外，对原告的服务质量极不满意。四、原告与被告之间没有签订物业服务合同，原告根据与建设单位签订的《东盛名苑前期物业管理委托合同》而向被告收取违约金是没有法律依据的。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院认定事实如下：原告广东剑龙物业管理有限公司于2012年9月25日依法登记设立，经营范围为物业管理、房地产咨询等。2013年6月17日，被告孙立斌、李丽萍与肇庆市东盛房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由两被告购买肇庆市东盛房地产开发有限公司开发的东盛名苑9幢1604房，建筑面积为91.46平方米。2013年6月17日，被告孙立斌、李丽萍与肇庆市盛安物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议书》，约定由肇庆市盛安物业服务有限公司向两被告提供前期物业管理服务，物业管理服务费按建筑面积收取，1.8元/平方米/月；地下停车场收费：小车位：60元/个/月，摩托车：12元/个/月。2014年4月1日，被告李丽萍在《东盛名苑收楼通知书》中签名确认收楼。2014年6月25日，肇庆市端州区剑龙物业管理有限公司（受托方，乙方）与肇庆市东盛房地产开发有限公司（委托方，甲方）签订《东盛名苑前期物业管理委托合同》，约定肇庆市东盛房地产开发有限公司委托肇庆市端州区剑龙物业管理有限公司对“东盛名苑”项目提供物业管理服务，服务内容包括本项目楼宇共用部位、共用设施设备的日常运行和管理，共用绿地、花木、建筑小品等日常养护和管理，附属配套建筑和设施的日常管理，公共环境卫生的管理等等。另外，合同第二十一条约定，本合同有效期限为：2014年7月1日起至2019年6月30日，如期限内依法成立业主委员会，则由乙方与业主另行处理，本合同终止。合同第二十三条第十三款约定，乙方有权按物价局批准的标准收取物业管理费用，业主、物业使用人延期交费的，乙方按欠费金额日千分之三收取滞纳金，延期3个月经催缴仍未交纳的，乙方有权采取法律诉讼等措施。合同第二十五条约定，物业管理服务费按肇庆市或端州区物价局批复并和与业主签定的《前期物业管理服务协议》标准执行。肇庆市端州区剑龙物业管理有限公司与肇庆市东盛房地产开发有限公司签订《东盛名苑前期物业管理委托合同》后，开始为包括两被告在内的东盛名苑小区业主提供物业管理服务。两被告曾分别于2017年2月25日及2017年7月29日向原告交纳物业管理服务费等费用，但自2017年8月1日起，两被告拒绝向原告交纳物业管理服务费。原告催收无果，遂诉至本院。另查明，肇庆市端州区剑龙物业管理有限公司于2017年3月14日变更为广东剑龙物业管理有限公司（即原告）。本院认为，原告与肇庆市东盛房地产开发有限公司于2014年6月25日签订的《东盛名苑前期物业管理委托合同》，是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制规定，该合同合法有效。该合同签订后，东盛名苑小区原前期物业管理服务公司肇庆市盛安物业服务有限公司于2014年7月撤出对东盛名苑小区的物业管理服务，由原告向包括两被告在内的小区业主提供物业管理服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与肇庆市东盛房地产开发有限公司签订的《东盛名苑前期物业管理委托合同》对两被告具有约束力，两被告应依该合同享有权利和履行义务。故两被告提出的原告与两被告之间不存在物业服务合同关系、原告管理案涉小区物业无事实依据的抗辩理由不成立，本院不予采纳。根据该合同第二十三条第十三款约定，原告有权向两被告收取物业管理服务费。由于该合同没有约定物业管理服务费的收费标准，因此应参照政府指导价规定的收费标准或同类物业服务项目收费标准确定两被告应缴纳的物业管理服务费。现原告主张参照东盛名苑小区原前期物业管理服务公司肇庆市盛安物业服务有限公司与两被告签订的《前期物业管理服务协议书》约定的1.8元/平方米/月标准收费，合情合理，对原告该主张，本院予以采纳。因此，两被告每月应缴纳的物业管理服务费为164.63元（1.8元/平方米×91.46平方米），自2017年8月1日起至2019年9月30日止应缴纳的物业管理服务费为4280.38元（26个月×164.63元/月）。故原告要求两被告支付自2017年8月1日起至2019年9月30日止的物业管理服务费4280.38元，理据充分，本院予以支持。对于原告要求两被告支付逾期缴纳物业管理服务费滞纳金1098.41元的请求，由于《东盛名苑前期物业管理委托合同》没有约定物业管理服务费缴纳的期限，且原告与两被告也没有约定物业管理服务费缴纳的期限，故原告该请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《物业管理条例》第四十一条第一款，以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告孙立斌、李丽萍应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东剑龙物业管理有限公司支付自2017年8月1日至2019年9月30日止的物业管理服务费4280.38元；二、驳回原告广东剑龙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告广东剑龙物业管理有限公司负担6元，被告孙立斌、李丽萍负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 黄坤朝二〇一九年十二月十日法官助理 卢艺文书 记 员 梁思颖