河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫民终1553号上诉人（原审被告、申请执行人）：马丽梅，女，回族，1974年5月14日出生，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈登云，上海市建纬（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、案外人）：钱树军，女，汉族，1972年12月23日出生，住新密市城区。委托诉讼代理人：陈继民，河南青屏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张亚琼，河南青屏律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：程继红，女，汉族，1963年8月25日出生，住河南省新密市。原审第三人：屈寿增，男，汉族，1965年10月4日出生，住河南省新密市。以上二原审第三人的委托诉讼代理人：赵韶松，郑州市新密市青屏街法律服务所法律工作者。原审第三人：梁建涛，男，汉族，1973年4月2日出生，住新密市。原审第三人：梁付平，男，汉族，1965年5月5日出生，住新密市。以上二原审第三人的委托诉讼代理人：高建伟，河南京原律师事务所律师。上诉人马丽梅与被上诉人钱树军及原审第三人程继红、屈寿增、梁建涛、梁付平案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2019）豫01民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年11月13日开庭进行了审理。上诉人马丽梅及委托诉讼代理人陈登云到庭参加诉讼，被上诉人钱树军的委托诉讼代理人陈继民、张亚琼，第三人程继红、屈寿增的委托诉讼代理人赵韶松，第三人梁建涛、梁付平的委托诉讼代理人高建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马丽梅上诉请求：1、撤销郑州中院（2019）豫01民初1317号民事判决书第一项，并依法改判；2、本案二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定被上诉人钱树军对案涉房屋享有“期待权”属于事实认定错误。案涉房屋的所有权人是第三人程继红，至今也仍登记在程继红名下。而被上诉人钱树军自认其与第三人梁建涛签订了房屋买卖合同并支付了购房款，合同相对人及收款人也均为梁建涛。且不论该交易是否真实，根据合同的相对性，该房屋买卖合同对房屋所有权人即第三人程继红不具有约束力，被上诉人钱树军无权据此要求第三人程继红为其办理过户登记，也无权据此阻却人民法院的执行，被上诉人钱树军是否对案涉房屋享有“期待权”应按具体法律关系的事实和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条进行全面的审查。本案中被上诉人钱树军与第三人程继红之间根本不存在房产买卖合同关系，所谓的“期待权”的前提条件也不存在。2、根据《执行异议复议规定》第二十八条的规定，被上诉人钱树军在案涉房屋被查封前没有合法有效的书面买卖合同，一审提交的证据不足以证明其已占有案涉房屋，且即便真实占有，也是非法占有。被上诉人钱树军无证据证明是在案涉房屋查封前付清房款，其虽提交了《收到条》，但收款人是第三人梁建涛等案外人，不是房屋所有权人，钱树军没有证据证明其已经实际支付相应款项。被上诉人钱树军至今未办理房屋过户是自身原因造成的，根据新密市房管局出具的《房产登记簿》记载，案涉房屋登记时间为2011年11月17日，权利人为程继红，与钱树军持有的案涉房屋的房产证上记载的房屋所有权人一致，但至案涉房屋被查封的6年间，钱树军从未依法主张过办理房产过户，其不具有排除执行的权利，其诉讼请求应依法予以驳回。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决第一项并依法改判，维护上诉人的合法权益。钱树军辩称，1、钱树军在法院查封涉案房屋前已经签订了合法有效的书面买卖合同，一审提供的第一组证据一的《收据》载明的内容体现了房屋买卖合同的主要条款，可视为钱树军与第三人之间买卖涉案房屋的书面合同。收据就是以书面形式反映了钱树军作为买受人、购买的标的物为涉案房屋、房屋价款、支付方式、及如果不按期支付购房余款则定金作废的违约责任，虽然形式简要但已经具备合同的关键要素，具有合同性质。2、钱树军在法院查封前就已经实际占有并使用涉案房屋多年，新密市信访局的《情况说明》、方寨居委会的《证明》也证明了涉案房屋与第三人程继红、屈寿增无关，是由钱树军占有使用。且第三人梁建涛、梁付平、程继红和屈寿增对于钱树军享有涉案房屋的所有权均是认可的。3、钱树军在法院查封涉案房屋前已经付清了全部房款，提交的《收到条》足以证明付清房款的事实，且在一审庭审中第三人梁建涛对此事实予以认可。自钱树军购买涉案房屋至今，屈寿增、程继红并未主张过购房款也可以印证钱树军在法院查封前就已经付清了全部购房款的事实。4、涉案房屋至今没有办理过户不是钱树军的过错，在钱树军购买涉案房屋后曾多次要求四位第三人办理过户，并多次到新密市信访局信访，但由于第三人之间的纠纷一直没有解决，才导致涉案房屋至今未办理过户。第三人程继红、屈寿增述称，1、涉案房屋是2009年2月13日第三人梁建涛、梁付平与我方签订协议后，由梁建涛建成并销售给钱树军等人，因土地证上记载是第三人程继红，故涉案房屋均登记在程继红名下。2、涉案房屋至今未办理过户的原因是因为涉案房屋的一楼增加了阳台，与最初的规划设计不一致导致的，但是并不影响钱树军等人实际占有使用涉案房屋的事实。第三人梁建涛、梁付平述称，同意被上诉人钱树军及第三人程继红、屈寿增的意见及主张。钱树军向郑州中院的一审诉讼请求为：1、判决不得对其购买的位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号房屋强制执行；2、判决确认新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号房屋归其所有。郑州中院经审理查明：马丽梅诉屈寿增、程继红民间借贷纠纷一案，该院于2015年3月9日作出（2014）郑民三初字第157号民事判决，判决如：一、屈寿增、程继红于判决生效之日起十日内偿还马丽梅款本金7194718.81及利息（按照银行同期贷款利率的四倍计付；其中，以5964718.81元为基数，自2012年2月3日起至本判决限定还款之日止；以730000元为基数，自2012年3月1日起至本判决限定还款之日止；以500000元为基数，自2012年11月30日起至本判决限定还款之日止。）；二、驳回马丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费119755元、保全费5000元，共计124755元，均由屈寿增、程继红负担。宣判后，屈寿增、程继红不服，向本院提起上诉，本院于2015年12月30日作出（2015）豫法民二终字第280号民事判决，判决：一、维持河南省郑州市中级人民法院（2014）郑民三初字第157号民事判决第二项；二、变更河南省郑州市中级人民法院（2014）郑民三初字第157号民事判决第一项为：屈寿增、程继红于本判决生效之日起10日内偿还马丽梅借款本金343万元及相应利息（利息按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的四倍计付。其中以220万元为基数，自2012年2月3日起计算至2012年2月29日止；以293万元为基数，自2012年3月1日起计算至2012年11月29日止；以343万元为基数，自2012年11月30日起计算至借款还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费119755元、保全费5000元，共计124755元，马丽梅负担83692元，屈寿增、程继红负担41065元；二审案件受理费36917元，由马丽梅负担。判决生效后，马丽梅向郑州中院申请执行，该院于2016年1月19日立案，案号为（2016）豫01执176号。执行过程中，该院于2016年7月22日查封了案涉房屋（查封期限为2016年7月22日至2019年7月21日）。并于2018年11月20日作出（2016）豫01执176号之三执行裁定书，裁定拍卖、变卖被执行人程继红名下位于新密市城区××大道西××南侧××号院（产权证号：1101002120-1101002130；1101002132-1101002161，共计41套）的房产。案外人钱树军以其对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行为由提起执行异议，该院作出(2019）豫01执异309号执行裁定书，驳回钱树军的异议请求。郑州中院另查明，1、2009年2月13日屈寿增与梁付平签订合作建房协议，约定屈寿增、梁付平共同合作在屈寿增拥有使用权的、位于新密市××大道西××号院的土地上共同建教师公寓，屈寿增负责保证土地使用权合法、产权无异议、无抵押或其他担保，梁付平负责建房，建房的土地为东西63米，南北11米。双方拟共同建房为七层三门洞四十二套房，因办理建房的一切城建规划手续由屈寿增负责，梁付平负责所需费用（办理建房手续费用一门洞12万元，共计人民币36万元）。建房过程中，若出现因土地纠纷、城建手续造成停工，一切损失由屈寿增负责。施工期间，屈寿增必须保证水、电、路三通，费用由梁付平负责。楼房建成后，梁付平应给屈寿增教师公寓每门洞四套房，共计十二套房，折合人民币壹佰贰万元整（甲方任选其一，要房不要钱，要钱不要房）。房屋建成后，屈寿增必须提供有效证件，给梁付平办理房产权证，费用由梁付平承担等内容。2、梁付平、梁建涛提交屈寿增自2009年2月9号至2009年5月25日出具的12张收条共计144.5万元及屈寿增出具的共计12.1万元的借条，拟证明梁建涛、梁付平实际向屈寿增支付了156.6万元，屈寿增依据《合作建房协议》选择要钱不要房。3、2009年8月4日，收条载明“今收到钱书军（钱树军）购房定金4万元（肆万元）系付中间门洞二楼西户总价13.9万，先预交肆万，下余款8月底交6万，违约定房作废”，该收条右上方备注有“收款人建涛”。2009年9月1日，收款收据载明“今收到钱书军（钱树军）购房定金8月4日、9月1日共交现金捌万元，￥8万元，定中门洞二楼西户，房价13.9万元，下余款年底交清。2009年12月28日收据载明“今收到钱书军（钱树军）壹拾万元，定中门洞二楼西户，房价13.9万元（壹拾叁万玖仟）阴历年前清，该收据载明收款人为史老根。2010年3月25日收款收据载明“今收到钱书军（钱树军）交来购房款壹拾叁万元交房价13.9万，下欠9000元，定嵩山大道105号院门房1套，收款人为史老根。2011年12月17日，梁建涛向原告出具收到条一份，载明“今收到钱树军购买嵩山大道西段南侧105号院房地号（053-0004-06）2单元202号房屋一套，购房金额总计拾叁万玖仟元（139000.00）整，现房款已全部付清，房屋产权归钱树军所有，等办房屋过户时，梁建涛提供过户手续。4、2016年8月9日，梁建涛与钱树军签订《房屋买卖补签合同》。新密市房地产管理局制发的新密房权证字第**产权证显示案涉争议房屋所有权人为程继红，登记时间是2011年11月17日，规划用途为成套住宅，土地使用权取得方式为出让，土地使用年限自2003年6月27日至2022年6月26日。房屋产权证后附有新密市发展房地交易服务中心测绘队制案涉房屋分户图。5、新密市信访局2019年6月3日出具《情况说明》载明，2010年11月至12月，郑观中、蔡鸿涛、李松杰、李巧丹、王双燕、邱树南等二十多人到新密市信访局反映屈寿增、程继红在城区嵩山大道西段南侧105号院一号楼一单元南边不足四米处建七层楼房，严重影响居民通风和采光问题。当时，规划局、住建局、青屏街办事处到现场协调，因楼距间隔太近，要求屈寿增、程继红在没有征得四邻同意的情况下不得开工建设。6、新密市青屏街办事处方寨社区居民委员会2019年6月11日出具证明，载明“兹证明我居委会辖区嵩山大道西段105号院一号楼2单元202号系居民钱树军购买并居住，接受我居委会管理。”该证明亦有经办人李松杰的签名。7、屈寿增、程继红2019年4月14日出具《情况说明》载明“关于嵩山大道西段105号院42户购房时未签订书面合同以及未办理过户登记情况证明如下：2009年2月13日，我们夫妻俩与梁建涛、梁付平达成一份合作建房协议，约定梁建涛、梁付平在我俩的土地（位于嵩山大道西××）上建房，房屋建成后归梁建涛、梁付平所有，由梁建涛、梁付平销售。由于土地手续上是程继红的名字，所以办理房产证时放在程继红名下，后来梁建涛、梁付平陆续将上述42套房屋售完，并把房产证交给购房者。购买人曾经找过我们要求办理房屋过户，并让程继红与他们签订房屋买卖合同，但由于梁付平、梁建涛当时与我们有一些问题未解决，所以一直拖着没有办理过户登记。我们可以证明房屋确实于2009年卖给了42户居民，他们是真正的产权人。”郑州中院认为：案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。综合分析案外人钱树军提交的证据，新密市信访局出具的《情况说明》证明郑观中等曾因程继红、屈寿增在案涉争议房屋南边不足4米处建造7层楼房，严重影响居民通风和采光问题去信访局反映问题，案涉争议房屋所在地方寨居委会也出具《证明》证明使用案涉争议房屋的居民是钱树军，现无其他证据可以否定前述新密市信访局《情况说明》及方寨居委会《证明》的真实性，因此，依据前述证据可以认定钱树军在案涉争议房屋查封前已实际占有该房屋。关于房款的支付，房屋系投入相应材料及劳动物化后形成的有价值财产，梁付平与屈寿增所签《合作建房协议》证明梁付平对形成该有财产价值的房屋应投入相应的资金，提交的屈寿增出具的收条及借条亦证明梁付平投入了相应的资金，从房屋建成至法院查封前的数年间，屈寿增、程继红亦未向房屋实际占有使用人主张房款的事实，可以印证梁付平处分案涉争议房屋并安排工作人员梁建涛收取房款符合双方合作建房的商业安排。因此，钱树军提交的证据可以证明其已支付完毕购房款。钱树军在法院查封后与梁建涛补签的房屋买卖合同虽可以证明双方之前未签订书面买卖合同的事实，但不能否认案涉争议房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系并由案外人实际占有使用。案外人执行异议之诉的本质是解决案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，是在肯定申请执行人权利与案外人权益并行不悖的情况下，对各种权利及权益进行对比，对比哪个权利、权益更优先的问题。本案中，马丽梅系基于与屈寿增、程继红之间的民间借贷形成的一般债权，对屈寿增、程继红名下财产享有一般期待权，而不是对特定财产的期待权。钱树军是基于购买占有使用案涉争议房屋并对这一特定财产享有期待权。二者相比，钱树军对案涉房屋的权益优先于申请执行人马丽梅的普通金钱债权。因此钱树军对案涉房屋享有的权益足以排除执行，钱树军要求不得执行案涉争议房屋的诉讼请求予以支持。但鉴于案涉房屋登记尚未变更，物权以登记为准，钱树军要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求不予支持。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十一条规定，应当中止执行位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号房屋。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，对于确认案涉房屋归其所有的请求不予支持。判决：一、不得执行位于新密市城区××大道西××南侧××院××单元××号房屋。二、驳回钱树军的其他诉讼请求。案件受理费3080元，由第三人程继红、屈寿增负担。本院查明事实与郑州中院查明事实基本一致。另查明：建设银行新密支行的交易明细显示钱树军2009年9月1日现金支取4万元，2009年12月28日向梁建涛转账2万元。本院认为，本案的争议焦点为：钱树军对涉案房屋的权利能否排除法院的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，案外人钱树军以自己是案涉房屋的实际所有权人为由，要求排除执行，其提交了涉案争议房屋所在地方寨居委会的《证明》，证明其是房屋买受人，并实际占有使用涉案房屋，且其作为案涉房屋的所有权人，曾向新密市信访局反映程继红、屈寿增违法建造房屋，严重影响其和其他居民通风和采光的问题，一审法院采信上述证据，认定钱树军在法院查封前已实际占有使用涉案房屋，并无不当。关于房款的支付。梁付平与屈寿增签订《合作建房协议》，梁付平投入资金，向屈寿增支付补偿款（屈寿增出具的收条及借条）取得涉案房屋的处置权，钱树军向梁建涛（梁付平的工作人员）购买涉案房屋，于2009年8月4日至2011年12月17日，分5次向梁建涛支付购房款共计13.9万元，有梁建涛出具的5张收据和钱树军提交的建设银行新密支行的交易明细相印证。一审法院认定梁付平处分涉案房屋并安排工作人员梁建涛收取房款符合双方合作建房的商业安排，钱树军提交的证据可以证明其已支付购房款，并无不当。据此，一审法院认定，“钱树军在法院查封后与梁建涛补签的房屋买卖合同虽可以证明双方之前未签订书面买卖合同的事实，但不能否认涉案房屋在法院查封之前已形成事实上的房屋买卖关系并由案外人实际占有使用”，此认定符合案件的实际，本院亦予以确认。关于房屋没有办理产权过户手续的原因，没有证据证明是钱树军等人的过错造成。钱树军基于购买占有使用案涉房屋，对取得案涉房屋享有期待权，此权利具有物权的性质，申请执行人马丽梅对被执行人程继红、屈寿增享有的是金钱债权，对其二人名下财产享有的是一般期待权，而不是对特定财产——案涉房屋的期待权。此种情况下，一审法院认定，钱树军对案涉房屋享有的权益优先于申请执行人马丽梅的普通金钱债权，足以排除执行，认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。马丽梅上诉认为，钱树军对涉案房屋拥有的权利不符合《执行异议复议规定》第二十八条的相关规定，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3080元，由上诉人马丽梅负担。本判决为终审判决。审判长 王 静审判员 李建瑞审判员 刘海全二〇一九年十二月十六日书记员 王 珊