贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初7215号原告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵州省贵阳市南明区新华路**富中商务大厦，统一社会信用代码：915200007143075654。负责人：何斌。委托诉讼代理人：王镇,贵州宪张律师事务所律师。被告：王某某，女，苗族,1966年9月5日出生，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人:李立、刘海（实习），贵州贵信律师事务所律师。被告：贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地贵州省凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。原告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称“华融公司”）与被告王某某、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称“大地公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。华融公司委托诉讼代理人王镇与被告王某某及其委托诉讼代理人李立、刘海到庭参加诉讼，大地公司经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：准予执行原告拥有在建工程抵押权的永乐家园2903住宅用房。事实及理由：华融公司与大地公司因债务纠纷经过贵州省高级人民法院调解，达成调解协议。省高院据此作出（2017）黔民初50号民事调解书，确定了债务人还款责任及原告的抵押权。原告申请执行后，凯里市法院立案执行，以（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了诉争房屋在内的抵押物。在执行过程中，王某某提出执行异议，凯里市法院审查后以（2019）黔2601执异89号裁定书，裁定“撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对位于凯里市房屋的查封”。原告认为该裁定书未查清基本事实，导致适用法律错误，应当予以撤销，并继续执行该房屋。一、基本事实不清。一是债务人刑普照已经死亡，（2019）黔2601执异89号裁定书却仍将其列为当事人。二是对原告拥有在建工程抵押权的事实，执行裁定未作出任何查实、认定和评价，没有保护原告的优先权。二、被告对讼争房屋系抵押物的事实是明知的。《商品房买卖合同》第四条明示“该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：农行凯里金泉支行”，虽然该表述误写了抵押权人，但已将抵押信息告知被告，且合同附件三“该商品房取得抵押权人同意销售的证明”中，未对抵押权人同意销售该房屋作出任何表示。因此，购买抵押物的风险应由被告自行承担。三、被告讼争房屋的债权期待权不能对抗原告的优先受偿权。按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，被告应当是在所有权等性质上能够阻止凯里市人民法院对讼争房屋强制执行的实体权利，而被告对讼争标的物并无实体权利，不能对抗原告的优先受偿权。综上，原告认为被告不具有对抗人民法院执行的权利，讼争标的物应当继续执行，（2019）黔2601执异89号执行裁定未查清事实、适用法律错误，故请求判决继续执行讼争标的物，并注明判决生效时（2019）黔2601执异89号执行裁定自动失效。为证明其诉请成立，原告向本院提交的证据有：（2017）黔民初50号民事调解书、凯房建州字××号在建工程抵押权证、（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书、凯房建州字××号在建工程抵押权证的《楼盘查询表》、（2019）黔2601执异89号执行裁定书。被告王某某辩称：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”从上述规定可以明确，建设工程承包人优先受偿权顺位高于抵押权和其他债权，而消费者的购房权益又是高于建设工程优先权，因此可以得出消费者购房权益高于抵押权，足以对抗抵押权人实现抵押权。因此在本案中，王某某已经全部缴纳购房价款，并且已经实际居住的情况下，抵押权人实现其抵押权不得对抗王某某，人民法院也不能查封、执行涉案房屋。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款，并实际占有该财产，但尚未办理过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”根据上述规定，涉案永乐家园项目，由大地公司开发，根据《物权法》关于事实行为取得物权的规定，自行为完成时大地公司当然取得涉案项目房屋、商铺等所有权。王某某的《买卖合同》中，大地公司需要将产权转移登记自王某某名下。王某某与大地公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》并且全部支付购房价款，2019年才知晓房屋被抵押的事实。王某某对于无法办理产权登记并无过错。对于无法办理产权登记的责任完全在于大地公司。因此，根据上述规定，人民法院不得查封涉案房屋。综上所述，为维护王某某合法权益，请人民法院依法驳回原告诉讼请求。为证明其辩解理由成立，王某某向本院提交的证据有：《商品房买卖合同》、《预售合同备案登记表》、《销售不动产统一发票》、《收款收据》、《转账凭证》、《钥匙发放记录》、《防火责任书》、《装修申请表》、《入住登记表》、《收款收据》、《物业服务合同》。被告大地公司未递交书面答辩状，亦未向本院提供任何证据材料。本院经审理认定事实如下：本院在执行华融公司申请执行大地公司债权转让合同纠纷一案中，本院作出（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书，查封了王某某购买的涉案房屋。王某某于2019年8月16日向本院提出执行异议，本院于2019年9月17日作出（2019）黔2601执异89号裁定书，认为涉案房屋系王某某在本院查封前向大地公司购买，并已经支付了全部购房款，已合法占有涉案房屋，故裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一执行裁定对涉案房屋的查封。同时查明：2012年12月31日，王某某与大地公司签订《商品房买卖合同》，合同约定大地公司将其开发的位于凯里市房屋出售给王某某，房屋总价款615523元。合同签订后王某某通过银行转账的方式支付全部购房款，大地公司向王某某出具了金额为615523元的《销售不动产统一发票》，2013年10月15日大地公司向王某某交付了该涉案房屋，王某某一直占有居住至今。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于王某某对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，王某某在庭审中已提交了涉案房屋的书面《买卖合同》、《商品房预售登记备案表》、《销售不动产统一发票》以及《转账凭证》，足以证明王某某与大地公司之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、房屋交付占有日均发生涉案房屋查封之前，且由王某某居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因华融公司庭审中亦认可系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，王某某对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同、预售登记的真实性提出异议，但基于我国对不动产的管理实行统一登记制度，涉案房屋虽未办理房屋产权证，但预售登记备案登记在王某某名下是客观事实，则王某某为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易、预售登记真实性的直接证据，对此抗辩意见本院不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。大地公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，既可视为放弃自己的抗辩权利，也可视为对原告诉请及所举证据的默认，本院依法予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  陶林方人民陪审员  杨正华人民陪审员  缪伟伟二〇一九年十二月九日法官助理马倩书记员江明琼