山东省菏泽经济开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1791民初2706号原告：胡本忠，男，1963年10月8日出生，汉族，居民，住山东省菏泽市牡丹区。委托诉讼代理人：杜德景，山东敬人律师事务所律师。被告：菏泽城建置业有限公司，住所地山东省菏泽市桂陵路与长城路路口东北角。法定代表人：何淑军，该公司总经理。委托诉讼代理人：王镜懿，山东两仪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡辉，山东两仪律师事务所律师。原告胡本忠与被告菏泽城建置业有限公司（以下简称城建公司）商品房销售合同纠纷一案,本院于2019年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月5日公开开庭进行了审理。原告胡本忠的委托诉讼代理人杜德景，被告城建公司的委托诉讼代理人王镜懿、蔡辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。胡本忠向本院提出诉讼请求：1、确认城建公司与胡本忠签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条无效，不对胡本忠发生效力；后变更为请求撤销该条款；2、判令城建公司协助胡本忠办理不动产权属证书；3、判令城建公司支付自2018年8月12日至2019年10月10日逾期办理房产证违约金56449元，后续违约金直至城建公司协助胡本忠办理不动产权属证书之日止；4、由城建公司承担诉讼费用。事实与理由：2016年9月29日，胡本忠与城建公司签订《商品房买卖合同》，购买城建公司开发的位于菏泽市房屋及附属用房-2021，总价款669274元。胡本忠交清了房款。城建公司在2017年2月18日交付房屋。按照合同约定交付房屋540日内城建公司提供资料报产权登记机关备案，但是至起诉之日，城建公司尚未报齐备案资料，胡本忠不能办理不动产登记证书，城建公司已经构成违约，应当承担违约责任。2019年5月份，城建公司通知胡本忠办理房产证，却要求签订补充协议，该补充协议第六条免除了城建公司的责任，且未协商、说明，也未对该条款加粗提示，该条款依法无效。胡本忠诉至法院，请求支持其诉讼请求。城建公司辩称，城建公司与胡本忠签订的《补充协议》是涉案商品房买卖合同的一部分，是双方的真实意思表示，不存在欺诈、胁迫的情形，也不违反法律、行政法规的强制性规定；在签订《补充协议》时，城建公司已就协议内容向胡本忠进行了详细解释，履行了告知义务；胡本忠作为完全民事行为能力人已完全知悉协议内容及效力；胡本忠要求确认《补充协议》部分无效缺乏事实和法律依据。逾期办证没有给胡本忠造成实际损失，胡本忠已经入住小区，并实际使用涉案房屋，城建公司不应支付违约金。涉案房屋已经通过住建部门综合验收，具备办证条件。城建公司委托第三方机构为胡本忠办理房屋所有权证。涉案房屋定价方式为建设成本价，城建公司没有从中获利，城建公司已经按照合同约定支付了逾期交房违约金，如果再支付逾期办证违约金明显加大了城建公司的责任，显失公平。综上，请求依法驳回胡本忠的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，胡本忠（买受人）与城建公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：胡本忠购买城建公司开发的位于菏泽市房屋及附属用房-2021，总价款669274元，胡本忠签订合同时交付首付款269274元，余额40万元以公积金贷款方式支付；城建公司于2017年4月30日前将经验收合格的商品房交付胡本忠；该合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，产权登记由买受人到产权登记机关办理房屋所有权证，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：……3、买受人不退房，自买受人应取得权属证书之日起，出卖人按照已付房款金额的每日万分之二向买受人支付违约金；该合同还约定了其它内容。胡本忠按照约定付清了房款。2017年2月18日城建公司向胡本忠交付了涉案房屋，退还房款3601.20元。2019年5月20日，胡本忠在城建公司预先拟定《商品房买卖合同》补充协议上签字，对办理房产证事宜进行了约定，其中第六条约定：在签订本协议时对商品房买卖合同双方互不要求对方承担任何违约责任，甲方依照本协议将房产证办理完毕并交给乙方后，即视为将商品房买卖合同全部依约履行完毕。城建公司还让其他多名业主签订了内容相同的协议。另查明，城建华府兰庭小区3号楼于2019年11月7日可以受理首次登记业务。本院认为，城建公司与胡本忠签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。合同生效后对合同当事人均具有约束力，当事人应当按照合同约定履行义务、享有权利。《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第九条规定：“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。”城建公司让包括胡本忠在内的多名业主签订了内容相同的协议，该协议系城建公司为了重复使用而预先拟定，订立协议时未与对方协商，系格式条款。城建公司没有提供证据证明其在让包括胡本忠在内的多名业主签订该补充协议时，已经采取合理方式提示或说明提起对方注意免除其责任的条款，涉案补充合同第六条系免除城建公司违约责任的条款，故胡本忠要求撤销该条款的诉讼请求，应当予以支持。2017年2月18日城建公司向胡本忠交付了涉案房屋，按照约定城建公司应当在向胡本忠交付使用房屋后的540日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，否则构成违约，由城建公司承担违约责任。涉案房屋可以受理首次登记业务之日，即为城建公司向不动产登记部门提供齐全的备案资料之日。胡本忠自收房之日到城建公司提供齐全备案资料之日为989天，城建公司提供备案资料逾期449天，城建公司应当给付胡本忠逾期办证违约金59777.42元[（669274-3601.20）×0.2‰×449]。2019年11月7日城建公司已履行备案义务，胡本忠要求城建公司承担此后未能办理权属证书的违约责任与合同约定不符，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”城建公司作为涉案房屋的出卖人，有协助胡本忠办理不动产变更登记的义务。城建公司的辩解理由缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第九条之规定，判决如下：一、撤销原告胡本忠与被告菏泽城建置业有限公司签订的《商品房买卖合同》补充协议第六条；二、被告菏泽城建置业有限公司于本判决生效后十日内协助原告胡本忠办理不动产变更登记；三、被告菏泽城建置业有限公司于本判决生效后三日内给付原告胡本忠逾期办证违约金59777.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1294元减半收取647元，由被告菏泽城建置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  李改勤二〇一九年十二月十八日书记员  石 磊