湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂0106民初15671号之二原告：中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行，住所地武汉市武昌支行。法定代表人：胡国祥，行长。委托诉讼代理人:陈磊、童丽君，湖北左岸律师事务所律师。被告：刘红梅，女，1969年3月18日出生，土家族，居民身份证住址武汉市江汉区，被告：丁良超，男，1951年3月25日出生，汉族，居民身份证住址湖北省恩施市，被告：朱飞，男，1982年3月20日出生，汉族，居民身份住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：向小平，湖北诚明律师事务所律师。被告：张梦娣，女，1986年10月19日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，委托诉讼代理人：华春霞、张志军，湖北瀛楚律师事务所律师。原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称工行武昌支行）与被告刘红梅、丁良超、朱飞、张梦娣确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用普通程序。2018年10月17日，本院依法通知张梦娣作为被告参加诉讼。因被告刘红梅、丁良超下落不明，本院于2019年1月22日在人民法院报刊登公告，向被告刘红梅、丁良超公告送达了起诉状副本、增加变更诉讼请求通知书、应诉通知书、举证通知书、开庭传票及合议庭组成人员通知书。公告期满后，本院于2019年4月24日对本案公开开庭进行了审理。原告工行武昌支行的委托诉讼代理人陈磊、童丽君到庭，被告朱飞的委托诉讼代理人向小平到庭，被告张梦娣的委托诉讼代理人张志军到庭参加诉讼，被告刘红梅、丁良超经本院公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告工行武昌支行向本院提起诉讼请求：1、请求依法确认武房字[08]第14459802号《武汉市存量房买卖合同》无效。2、请求依法判令被告朱飞立即协助被告刘红梅将位于武汉市东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2号房屋转移登记至刘红梅名下，恢复原状。3、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年12月25日，被告刘红梅与案外人肖友臣签订《武汉市存量房买卖合同》，约定刘红梅以270.95万元购买肖友臣名下位于武汉市东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2号房屋（以下简称涉案房屋）。2013年12月31日，原告工行武昌支行与刘红梅、丁良超签订《个人购房借款/担保合同》，约定刘红梅、丁良超向工行武昌支行贷款186万元用于购买涉案房屋，并以涉案房屋向工行武昌支行设立抵押担保，顺驰置业武汉有限公司提供阶段性担保。实际履行过程中，2013年12月31日，被告刘红梅取得涉案房屋《私房买卖登记（转让给个人）收件单》（登记编号：201317063623)和依法缴纳购房契税，并于当日向工行武昌支行提交该收件单和《税收电子转账专用完税证》。2014年1月1日，工行武昌支行向刘红梅指定账户发放186万元贷款，履行了《个人购房借款/担保合同》义务。但是，被告刘红梅、丁良超没有依约取得涉案房屋所有权登记后办理抵押权登记。2014年6月，被告刘红梅取得涉案房屋所有权登记（房屋所有权证编号：东2014003301号）。2014年9月4日，涉案房屋被转移登记至被告朱飞名下（房屋所有权证编号：东2014009962号）,并未办理工行武昌支行在涉案房屋上的抵押权登记。2015年11月3日，工行武昌支行向湖北省武汉市东西湖区人民法院（以下简称东西湖区法院）提起债权人撤销权之诉，案号（2015)鄂东西湖民商初字第01540号，请求法院依法撤销刘红梅、丁良超、朱飞签订的涉案房屋买卖合同，并判令朱飞协助将涉案房屋过户至刘红梅名下。2017年9月15日，东西湖区法院作出的（2015)鄂东西湖民商初字第01540号《民事裁定》，查明丁良超、被告刘红梅委托案外人郝佳出售房屋的（2014)鄂黄鹤内证字第2291号公证书系伪造，同时该院认为“原告工行武昌支行要求撤销的被告丁良超、被告刘红梅与被告朱飞之间签订的《武汉市存量房买卖合同》（武房字[08]第14459802号）具有合法性的依据为湖北省武汉市黄鹤楼公证处的(2014)鄂黄鹤内证字第2291号《公证书》，在该《公证书》系伪造的情况下，被告丁良超、被告刘红梅与被告朱飞之间签订的《武汉市存量房买卖合同》及转移登记过程均不具备合法性，涉嫌经济犯罪”。另外，该案庭审中，主审法官询问被告刘红梅、丁良超是否追认授权郝佳转让涉案房屋，被告刘红梅、丁良超的代理律师当庭表示不予追认。因此，案外人郝佳无权代理被告刘红梅、丁良超与被告朱飞签订《武汉市存量房买卖合同》（武房字[08]第14459802号）,该买卖合同无效。综上所述，工行武昌支行对涉案房屋享有抵押权登记请求权，被告朱飞利用伪造公证委托书签订无效合同，侵害了原告工行武昌支行的合法权益。原告特诉至法院，望判如所请。2018年10月17日，工行武昌支行向本院提交增加变更诉讼请求申请书，请求变更增加诉讼请求为：1、请求依法确认武房字[08]第14459802号《武汉市存量房买卖合同》无效；2、请求依法判令被告朱飞、张梦娣立即协助被告刘红梅将位于武汉市东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2号房屋转移登记至刘红梅名下，恢复原状；3、请求依法确认被告朱飞、张梦娣《离婚协议书》第二条‘财产分割：双方婚姻存续期间共有房产一套，房产证号为武房权证东字第**的房产地址位于东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2室，此房产归女方所有（以上房屋地址最终以房屋所有权证或不动产证上的地址为准）’无效”。事实和理由：工行武昌支行依法对武汉市东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2号房屋（以下简称案涉房屋）享有抵押登记请求权，但是朱飞于2014年9月4日利用虚假法律文书骗取武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局将案涉房屋由刘红梅转移登记至其名下，并在本次案件诉讼期间，与张梦娣恶意串通将案涉房屋以离婚财产分割的方式转移登记至张梦娣名下。经调查，朱飞与张梦娣于2011年12月16日登记结婚，2018年9月28日登记离婚，2018年10月12日向武汉市东西湖区不动产登记中心申请转移登记，2018年10月15日完成转移登记至女方张梦娣名下。朱飞利用虚假法律文书骗取登记机关将案涉房屋登记至自己名下，该案涉房屋并非朱飞合法财产，亦不是朱飞、张梦娣在婚姻关系存续期间取得的合法夫妻共同财产，更不能作为夫妻共同财产在离婚时进行分割，故朱飞、张梦娣离婚协议中相关条款不具备法律效力。被告张梦娣辩称，一、武房08第14459802号《武汉市存量房买卖合同》合法有效，受让人朱飞合法善意取得此房产，其合法房产权利应受法律保护。因刘红梅于2014年7月23日向朱飞借款300万元，并且此借款由刘红梅以其自有的东西湖区丁香水榭别墅13栋13-2室房产作为抵押，但是刘红梅并未依约向朱飞还款，于是在2014年8月29日双方签订武房08第14459802号《武汉市存量房买卖合同》，由刘红梅以其所有的并约定抵押给朱飞的房产卖给朱飞，于2014年9月4日把房产办理了过户手续到朱飞名下，以此消除双方的债权债务。这一基本事实有朱飞借款给刘红梅的银行流水单、签订的抵押合同、借款合同以及房产管理部门的过户资料为证，符合法律的规定，应为合法有效，符合《物权法》第106条的规定，该条规定：符合下列情形的，受让人取得该不动产，或者动产的所有权：一、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；二、以合理价格转让的；三、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。在此案中没有任何证据证明朱飞伙同他人伪造公证书，没有任何证据证明朱飞与刘红梅等涉嫌犯罪，朱飞是在刘红梅差欠其300万借款的情况下以其原先双方约定以房抵债，将房产过户到其本人名下，完全符合前述《物权法》第106条善意取得的法律规定，应为合法取得此房产。东西湖区法院2015鄂东西湖民商初字第01540号民事裁定书认为在该公证书系伪造的情况下，丁良超与刘红梅、朱飞之间签订的买卖合同及转移登记过程均不具备合法性，工行武昌支行据此作为证据诉求该合同无效，但是并没有就此证明作为房产受让人的朱飞伪造公证书涉嫌犯罪，现无任何法院文书认定刘、丁、朱飞确定有罪，受到刑事处罚，工行武昌支行据此认为朱飞利用虚假的法律文书骗取登记机关将案涉房产登记至其名下，该案涉房产并非朱飞合法财产，纯属诬陷，没有任何事实证据，并与前述法律规定严重不合，请法庭对此明查，不予支持。二、因工行武昌支行在因涉讼房产所遭受的损失已经由该行以刘红梅、丁良超、顺驰置业武汉有限公司为被告向武昌区法院提起诉讼，主张刘、丁偿还借款本金175万余元及利息，主张此房产的抵押权人的优先受偿权并请求顺驰公司承担连带清偿责任，武昌区法院已经作出（2016)鄂0106民初687号民事判决书并由武汉中院二审维持原判，在其权利已经主张并由法院审理作出支持的情况下，现工行武昌支行再行起诉主张房产权利，实属无理缠讼，请法庭不予支持。通观工行武昌支行的诉求，其意图十分明显，即是通过请求法庭判令朱飞、刘红梅房产买卖合同无效，把本已经合法转移在张梦娣名下的房产，转移登记在刘红梅的名下。由于刘红梅已经在前述的与工行武昌支行案中败诉，并作为被执行人，若此房产转移登记在刘红梅名下，则可以作为刘红梅的财产被执行处分，包藏由之前工行武昌支行与刘、丁借款合同案中由案外人朱飞、张梦娣来实际承担借款债务的意图，以实现在之前借款案中所不能享有的抵押权人的权利，企图以其原先不具有的抵押权人的权利来达到其非法目的。三、工行武昌支行对已涉讼的房产，不具有任何权利，其起诉请求确认房产买卖合同无效，请求房产权利层层转移，无任何法律赋予的权利，请求法庭依法驳回其全部诉求。在（2018)鄂0112行初1号东西湖区法院工行武昌支行东西湖区不动产登记局的行政诉讼案中，法院作出行政裁定书并指出对涉案房产而言，工行武昌支行不享有优先受偿权也就不是抵押权人，无权对房产登记机构为债务人办理涉案房产所有权转移登记行为提起诉讼，在此案二审的武汉中院裁定书中更进一步指出，上诉人虽然与刘红梅签订了贷款抵押协议，但双方并未依法办理涉案房产的抵押登记，故上诉人对涉案房产的抵押权并没有设定，上诉人与刘红梅之间贷款抵押合同即使具备法律规定的生效条件，该合同也只能产生债权法上的效力，上诉人只能就债务人刘红梅不履行合同义务的行为向刘红梅主张违约责任，上诉人对涉讼房产不享有任何权利，故其与涉案房产的转移登记行为没有利害关系，其不具有提起本案诉讼的原告主体资格。这一裁判指引充分表明：第一、工行武昌支行对于刘红梅与朱飞上述的房产买卖登记过户行为无权提起行政诉讼；第二、武汉市中级人民法院指出了工行武昌支行只能就债务人不履行合同义务的行为向刘红梅主张违约责任而无其他选择和权利救济途径，在工行武昌支行已经向刘红梅主张违约责任并且由法院作出判决予以支持的情形下，其再行向法院起诉主张刘、朱房产买卖合同无效并另行提出房产转移过户的诉求，已是于法无据；第三、武汉市中级人民法院更是进一步指出了工行武昌支行与涉案房产不享有任何权利，更是无任何权利提起前述一系列合同无效，房产转移登记之诉。四、朱飞与张梦娣的离婚协议书真实合法，断无无效之理。《婚姻法》司法解释二第8条规定，离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力，第9条规定，男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院应当受理，审理后未发现订立财产分割协议时存在欺诈胁迫等情形的，驳回当事人的诉讼请求。这一规定表明离婚协议的财产分割条款订立在无欺诈、胁迫情形的，应当认定为真实有效。在本案中，工行武昌支行对此涉案房产无任何权利，是无权对于朱飞与张梦娣的离婚协议关于此房产的分割提出任何权利，朱飞与张梦娣的离婚协议中关于此房产分割是双方真实意思表示，没有任何欺诈、胁迫的情形，请求法庭对工行武昌支行此一诉求不予支持。被告朱飞辩称，第一，生效法律文书确认原告对涉案房屋不享有任何权利，原告本次起诉要求确认被告朱飞与刘红梅、丁良超之间房屋买卖合同无效，要求判令朱飞协助刘红梅将涉案房屋转移恢复至刘红梅名下无法律依据，原告的债权请求权不能对抗朱飞已取得的物权。理由如下：首先，原告不享有涉案房屋抵押权，各法院已多次认定，武汉中院裁定书指出原告虽与刘红梅签订贷款抵押协议，但双方未办理涉案房产抵押登记，抵押权未设立，原告与刘红梅贷款合同即使具备法律规定生效条件，也只能产生债权法上的效果，原告只能向刘红梅主张违约责任，原告对涉案房屋不享有任何权利，此为生效裁定作出的认定。既然原告对涉案房屋不享有权利，就无权利干涉被告之间履行在先且完毕的房屋买卖行为，无权要求朱飞协助刘红梅将涉案房屋转移恢复至刘红梅名下；其次，被告之间的房屋买卖合同有效，理应受到保护，被告刘红梅以抵押房屋方式向朱飞借款300万元，被告丁良超同意涉案房屋由朱飞处置，其夫妻二人同意将房屋抵债的意思表示真实，代理人也有丁良超签字的委托书，被告间的房屋买卖合同已履行完毕，朱飞的权益应受到法律保护。原告认为买卖合同无效，因为代理人无代理权，故合同无效，我们认为不成立，合同法对第三人或债权人确认合同无效或行使撤销权有严格规定，合同法74条及52条第二款规定，本案原告作为第三人，起诉确认被告间合同无效理由不符合相关规定，若刘红梅、丁良超认为其代理人擅自处置资产，应由其本人确认无效，而非第三人。最后，关于过户问题，卖方刘红梅、丁良超提供全套资料若卖方提供资料有瑕疵也与朱飞无关，朱飞无义务核实其真实性，且签名是丁良超亲笔所签，故原告称朱飞利用虚假法律文书骗取签字无法律依据。房屋过户登记手续是否合规，是房产局的职务范畴，合同自成立时生效，未办理物权登记不影响合同效力，原告以过户资料有问题为由，认为合同无效，并无法律依据，故朱飞与刘红梅、丁良超房屋买卖合同有效，后过户至张梦娣名下，被告朱飞、张梦娣具有排他的法律效力。第二，原告已就其债权已主张诉求且已申请强制执行，冻结扣划刘红梅担保公司及银行存款185万元，债权已获得清偿保证，有关法律规定，本案原告2016年2月15日向武昌法院起诉刘红梅、丁良超及担保公司，一审判决认定抵押权未设立，法院判决担保公司承担连带责任，原告2017年申请强制执行，原告权利以获得保障。第三，本案原告存在重复起诉，应予以驳回，有关法律规定，本案原告在2015年就同意债权事实诉讼当事人向东西湖法院起诉，要求撤销合同并回复至刘红梅名下，法院驳回原告诉请，现原告就同一事项起诉是重复起诉，请求法院驳回起诉告知原告申请再审，第四，原告自己内部管理不善，签订协议后迟迟未办理抵押登记，房屋被刘红梅、丁良超转让给善意第三人朱飞，原告怠于行使权利自行承担后果，原告诉状中称2014年11日房款。2014年6月刘红梅取得所有权证，2014年9月4日被告刘红梅抵偿过户给朱飞偿还借款，有8个月时间原告未催促办理登记，直至2015年10月10日原告才起诉主张涉案房屋抵押权，原告管理不善导致后果应自行承担，朱飞作为善意第三人支付300万对价，依法受法律保护，故我方认为原告对涉案房屋无任何权利，原告诉请无法律依据，原告存在重复起诉，请求法院驳回诉请，维护交易公平及稳定。被告刘红梅、丁良超未作答辩。原告工行武昌支行为支持自己的诉讼主张，向法院提交如下证据：《武汉市存量房买卖合同》、私房买卖登记收件单、中华人民共和国税收电子转账专用完税证、《个人购房借款/担保合同》、个人借款凭证、《武汉市存量房买卖合同》、《公证书》、武汉市房屋产权登记信息查询单、证明、武汉市东西湖区人民法院（2015）鄂东西湖民商初字第01540号裁定书、湖北省武汉市武昌区人民法院（2016）鄂0106民初687号民事判决书、湖北省武汉市中级人民法院（2016）鄂01民终6202号民事判决书、湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112行初1号行政裁定书、湖北省武汉市中级人民法院（2018）鄂01行终315号行政裁定书、《结婚登记档案信息》。被告朱飞向本院提交了抵押借款合同、委托付款书、银行付款流水、公证书、房屋买卖合同、委托书、过户登记表、（2016）鄂0106民初687号民事判决书、（2016）鄂01民终6202号民事判决书、武昌区法院执行裁定书、（2014）鄂东西湖民商初字第00916号民事裁定书、（2015）鄂东西湖民商初字第01540号民事裁定书、（2018）鄂0112行初1号行政裁定书、（2018）鄂01行终315号行政裁定书。被告张梦娣向本院提交了抵押借款合同、委托付款书、银行付款流水、公证书、房屋买卖合同、委托书、过户登记表、（2016）鄂0106民初687号民事判决书、（2016）鄂01民终6202号民事判决书、武昌区法院执行裁定书、（2014）鄂东西湖民商初字第00916号民事裁定书、（2015）鄂东西湖民商初字第01540号民事裁定书、（2018）鄂0112行初1号行政裁定书、（2018）鄂01行终315号行政裁定书、2018年离婚协议书。被告刘红梅、丁良超未到庭参加诉讼，放弃举证、质证权利。对以上双方无争议的证据，本院依法予以确认，对双方有争议的证据，本院根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第六十六条、第七十条、第七十二条的规定，并结合本案事实进行综合分析认定。经庭审举证、质证，并结合当事人的陈述，本院认定事实如下：朱飞与张梦娣原系夫妻关系，于2011年12月16日登记结婚，2018年9月28日登记离婚。2013年11月27日，刘红梅、丁良超（买方）与案外人肖友臣、李丽君(卖方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定买方以2,800,000元的价格购买卖方所有的位于武汉市东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2号房屋，付款方式为分期付款：第一期940,000元；第二期1,860,000元商业贷款。2013年12月31日，丁良超、刘红梅作为共同借款人与出借人工行武昌支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定借款人向出借人借款1,860,000元用于购置上述房屋，贷款期限为15年，贷款付至刘文华账户，抵押物为武汉市东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2号房屋。2014年1月1日，原告工行武昌支行向刘文华付款1,860,000元。2014年4月8日，肖友臣将上述房屋转移登记至刘红梅名下，武汉市东西湖区住房保障和房屋管理局存档的合同显示日期为2014年3月13日，交易价格为1,700,000元。工行武昌支行未就上述房屋办理抵押登记。2014年，朱飞（抵押权人）与刘红梅（抵押人、借款人）签订《抵押借款合同》，约定：“借款人刘红梅，借款金额300万元，借款日期2014年7月23日，还款日期2014年9月23日，抵押物坐落东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2，双方认定房屋的价值300万元，抵押人为诚信还款，愿将抵押人的国有土地使用权证、房屋所有权证作抵押担保。”2014年7月22日，刘红梅出具《委托书》，内容为：“本人刘红梅因生意周转向朱飞先生借款300万元，因本人原因不能接收款项，特委托乔存武接收该款项。接收卡号：62×××97。”2014年7月23日，朱飞向上述账号转账300万元，注明：借款。2014年9月4日，案涉房屋过户登记至朱飞名下。2015年11月10日，武汉市东西湖区人民法院立案受理工行武昌支行诉刘红梅、丁良超、朱飞债权人撤销权纠纷一案。工行武昌支行提出诉讼请求：1、判令撤销刘红梅、丁良超、朱飞就位于武汉市东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2号房屋的订立的买卖合同；2、判令本案诉讼费用由被告承担。审理中，工行武昌支行增加诉讼请求：判令朱飞将位于武汉市东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2号房屋过户至被告丁良超、刘红梅名下，三被告承担律师费2万元。2017年9月8日，武汉东西湖区人民法院作出（2015）鄂东西湖民商初字第01540号民事裁定书，载明：被告丁良超、被告刘红梅委托案外人郝佳出售房屋的公证书系伪造。在庭审中，被告丁良超、被告刘红梅陈述其与被告朱飞存在借款纠纷，朱飞是出借人，但其并未伪造过公证书，不追认郝佳代为签订的《武汉市存量房买卖合同》的效力；被告朱飞陈述丁良超、刘红梅夫妇差欠其借款，其与案外人郝佳是朋友关系，公证书不是其伪造的，是由被告丁良超伪造并交给被告朱飞的。该裁定书以丁良超、刘红梅委托案外人郝佳出售房屋的（2014）鄂黄鹤内证字第2291号公证书系伪造，涉嫌经济犯罪为由，驳回了工行武昌支行的起诉。2016年2月15日，本院受理了工行武昌支行诉刘红梅、丁良超、顺驰置业武汉有限公司借款合同纠纷一案。工行武昌支行提起诉讼请求：刘红梅、丁良超立即偿还原告借款本金1750583.86元及利息；在刘红梅、丁良超未偿还第一项诉讼请求所列款项的情况下，工行武昌支行就位于武汉市东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2号房屋折价或以拍卖、变卖该房屋所得价款享有优先受偿；顺驰置业武汉有限公司承担连带清偿责任等。2016年7月5日，本院作出（2016）鄂0106民初687号民事判决书，判决释明：依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条的规定，以城市房地产等建筑物抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案中，原、被告虽约定以位于武汉市东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2号房屋作抵押，但是并未办理抵押登记手续，抵押权未设立。故对于原告要求就位于武汉市东西湖区香水榭别墅13栋13-2号房屋的抵押房产实现抵押权的请求，本院不予支持。判决内容为：刘红梅、丁良超偿还中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行借款本金1750583.86元及截至2015年11月1日所欠利息、罚息、复利；刘红梅、丁良超偿还中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行自2015年11月2日起至判决确认的给付之日止的利息；顺驰置业武汉有限公司对上述第一、二项确定的付款义务承担连带清偿责任等。顺驰置业武汉有限公司不服上诉，武汉市中级人民法院于2016年12月8日作出（2016）鄂01民终6202号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2017年2月14日，工行武昌支行向本院申请执行。2017年2月15日，本院作出（2017）鄂0106执第425号执行裁定书裁定冻结、扣划被执行人刘红梅、丁良超、顺驰置业武汉有限公司银行存款1853176.92元或查封、扣押其同等价值的财产。2017年6月14日，本院作出（2017）鄂0106执第425-1号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。该裁定释明：本院在执行过程中查明，被执行人刘红梅、丁良超、顺驰置业武汉有限公司目前无房产、无车辆，银行存款已被本院冻结，但无法查找被执行人法人下落，申请执行人亦无法提供被执行人的其他财产线索。2018年3月15日，武汉市东西湖区人民法院就工行武昌支行诉武汉市东西湖区不动产登记局房屋转移登记一案作出（2018）鄂0112行初1号行政裁定书，释明：原告工行武昌支行虽与刘红梅签订了抵押贷款协议，但双方未到房屋登记机构办理抵押登记，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条、第四十二条第(二）项的规定，该抵押合同尚未生效。对涉案房屋而言，原告工行武昌支行不享有优先受偿权，也就不是抵押权人，无权对房屋登记机构为债务人办理涉案房屋所有权转移登记行为提起诉讼。裁定驳回了工行武昌支行的起诉。工行武昌支行不服上诉，武汉市中级人民法院于2018年6月26日作出（2018）鄂01行终315号行政裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2018年9月28日，朱飞与张梦娣签订离婚协议书，约定：二、财产分割：双方婚姻存续期间共有房产一套，……房产地址位于东西湖区汀香水榭别墅13栋13-2室，此房产归女方所有。现案涉房产已登记至张梦娣名下，不动产权证号为鄂（2018）武汉市东西湖不动产权第0055759号。庭审过程中，工行武昌支行述称：东西湖区法院答复移送公安局，公安局未受理。本院认为，工行武昌支行主张案涉《武汉市存量房买卖合同》损害其利益，是基于案涉房产过户后刘红梅、丁良超无偿债能力，无法向其偿还贷款。本案中，朱飞述称刘红梅系将案涉房屋抵债，其与刘红梅签订了抵押借款合同，并依约向刘红梅支付了借款300万元。工行武昌支行并未向本院提供证据证明案涉房屋买卖合同签订过程中朱飞与刘红梅有恶意串通、低价受让房屋情形；其次，工行武昌支行并未就案涉房产办理抵押登记，其无法就该房屋优先受偿，即使存在低价出卖房屋情形，该房产转移系直接损害刘红梅、丁良超的利益，导致刘红梅、丁良超无法清偿债务，进而损害了工商银行的利益，朱飞受让房屋及签订离婚协议的行为与工商银行无法收回贷款之间并不存在直接关系，仅存在间接影响。故工行武昌支行与案涉房屋买卖合同、朱飞与张梦娣的离婚协议条款之间并无直接的利害关系，依据合同的相对性，工行武昌支行并非确认以上房屋买卖合同、离婚协议条款无效的适格原告，亦非主张合同无效后财产返还的适格主体。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。”规定，工行武昌支行的起诉不符合实质要件，应予驳回起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条、第一百四十四条的规定，裁定如下：驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行的起诉。案件受理费28476元，退回原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行。保全费5000元，由原告中国工商银行股份有限公司武汉武昌支行负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 金 勇人民陪审员 王 伶人民陪审员 胡巧莲二〇一九年十二月二十四日法官助理朱冰容书记员王亚宇