江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初5317号原告（反诉被告）：赣州荣飞资产管理有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区梅关大道**嘉福尚江尊品（一期）6#楼5#商铺；统一社会信用代码：91360702MA35FOPJ3N；法定代表人：施忠明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师，代理权限为别授权代理。委托诉讼代理人：申龙，江西理公律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）：廖惠兰，女，1946年8月20日生，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：何依群，江西仁天律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司（以下简称为荣飞公司）诉被告（反诉原告）廖惠兰租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）荣飞公司的委托诉讼代理人方孝安、申龙，被告（反诉原告）廖惠兰的委托诉讼代理人何依群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出本讼请求：1、解除原、被告双方于2018年5月1日签订的《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》；2、由被告将位于赣州市商铺返还给原告；3、由被告向原告支付欠付租金1982427元（该租金包括2018年5月1日至2018年7月31日（廉租期）租金2427元；2018年9月至2019年7月的租金1980000元，其后租金（房屋使用费）自2019年7月16日起按房屋租金标准计算至被告实际返还房屋之日止）；4、由被告向原告支付逾期付款违约金330120元（违约金以所欠全部款项为基数，按合同约定暂计算至2019年6月30日，其后违约金以所欠全部款项为基数，自2019年7月1日起按合同约定计算至所欠租金付清之日止）；5、由被告向原告支付2018年5月1日至2019年6月30日的水费3426.5元、电费55556元，合计58982.5元；6、由被告向原告支付2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理费50959.44元；7、被告2018年4月28日缴纳的租赁保证金180000元归原告所有；8、房屋已附和的装饰装修归原告，且原告无需向被告支付任何补偿；9、由被告向原告支付因本次支出的律师代理费45000元；10、本案全部的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）辩称：被告方同意解除合同，但是对于解除合同后的责任和损失，以被告的反诉请求为准。被告（反诉原告）向本院提出反讼请求：1、由原告返还被告交纳的房租、押金360000元，廉租期租金2407元，交纳的物业费及装修押金61009元，赔偿被告装修改造费1092178元，外部亮化招牌绿化费57600元，医疗废物处置费6000元，聘请员工的工资200000元，合计为1779194元；2、本案诉讼费由原告承担。原告（反诉被告）辩称：1、原告认为本案系租赁合同纠纷，原告已向被告提供了适租房屋，被告应当支付租金等相关费用；2、本案的房屋实际上属于嘉福公司单独所有，而并非所谓的业主共有或属于附属设施，并不存在侵犯业主的权利；3、业主之所以会对被告开业进行阻拦，系业主认为被告经营可能会产生医疗垃圾，如处置不当可能对业主生活造成一定的影响，而并非租赁房屋本身存在权利瑕疵或质量缺陷；4、原告并非对被告的经营产生了影响或被告所说的合同目的无法实现，结合原告提交的证据，案涉房屋于2018年4月底已经交由被告进行装修施工，2018年9月5日被告完成了隐蔽工程的验收，2018年12月底，装修整体完工并验收，另有证据显示，2018年12月7日及被告反诉状中也承认起取得了相应医疗资格证，以及结合2018年6月29日卫计委的一个整改通知书，也提及了妥善处理被告与业主的问题后进行审批，所以结合取得证照时间，其与业主的纠纷已经解决，不存在无法经营的问题；5、结合相应的证据显示，被告在经营过程中，已经产生了相应的人工、水电费用，并非无法经营；6、如果被告认为是业主阻拦导致其无法经营，那么可根据相关法规向实施侵权的业主主张相应的权利；7、被告没有证据证明断水断电及反诉状中的其他事宜。经审理查明：坐落于赣州市章贡区梅关大道**嘉福尚江尊品（**）**楼一、二层商业的房屋所有权登记在赣州嘉福房地产开发有限公司（以下简称为嘉福公司）名下。2018年1月1日，嘉福公司出具《授权委托书》，委托荣飞公司对其所有的嘉福尚江尊品一期商业街（暂命名：佰富街区）6栋会所1F、2F商铺进行日常运营维护管理，包括但不限于代为进行商铺招租、签署租赁合同、租金发票、注册登记变更办理等事务；代为向承租人收取商铺租金、水电费及物业管理费等相关费用；代为处理因租赁过程产生的纠纷；代为办理商铺运营所需手续等内容。2018年5月1日，荣飞公司与廖惠兰签订《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》，约定：廖惠兰承租位于赣州市（暂命名：佰富街区6栋会所1Ｆ、2Ｆ商铺、建筑面积2426.64平方米，商铺结构为框剪结构该商铺的装修及设施情况为精装修）作为医疗美容使用；租赁时间为2018年5月1日至2026年7月31日止；荣飞公司同意给予廖惠兰3个月廉租期，租赁单价为1元／平方米（廉租期需缴纳物业管理费），即2018年5月1日起至2018年7月31日止，合计租金为2427元；自2018年8月1日起至2021年7月31日，每月租金总额为18万元，租金价格为不含税价；廖惠兰应至少提前15天向荣飞公司转账支付下一月度租金；廖惠兰需向荣飞公司支付54万元作为租赁保证金，荣飞公司同意分两期支付，第一期于合同生效后当日支付18万元，第二期于2019年8月1日前支付36万元，租赁期满或合同解除后，商铺租赁保证金除抵扣应由廖惠兰承担的费用、租金、以及廖惠兰应承担的违约赔偿责任外，剩余部分在双方办完交接手续后十日内无息返还廖惠兰；廖惠兰在办理装修入场手续时需预缴半年的物业管理费，物业费为租赁面积×3.5元／平方米／月（按建筑面积计，不含电梯运行费和公共水电费），即50959.44元；廖惠兰应在办理装修入场手续时预缴纳1个月房租计18万元，用于抵扣廉租期结束后应付房租；租赁期内，该商铺使用过程中产生的税收、水电费、网络及通讯费、电视收视费、燃气费、物业服务费等一切费用由廖惠兰承担；租赁期满或合同解除后，廖惠兰应返还该商铺，商铺返还后对于该商铺内廖惠兰未经荣飞公司同意遗留的物品，荣飞公司有权自行处置；在保障佰富街区其他业主共同利益的前提下，尽量对廖惠兰的正常经营活动提供便利，对廖惠兰合法守章的经营活动荣飞公司不得进行干涉阻碍；廖惠兰需按时支付租金、保证金及物业费，及时缴纳相关费用；租赁期满或合同提前终止的，廖惠兰应于合同终止当日自行将租赁商铺内物品清理出场，并保证商铺及设备完好无损，交还荣飞公司，逾期则廖惠兰应按合同终止日后所占用租赁商铺的天数乘以三倍日租金标准向荣飞公司支付商铺使用费，逾期十日仍未将租赁商铺内货品清理出场的，荣飞公司有权强制清除出场且不再通知廖惠兰，由此带来的一切损失和责任廖惠兰自负；廖惠兰可以根据经营管理的实际需要并经荣飞公司书面同意对该商铺进行装修，但不得影响商铺的安全使用，不得破坏该商铺的商铺主体和承重结构或扩建，不得违反相关法律法规的规定，租赁期满，未形成附合的装饰装修物，由廖惠兰拆除，已形成附合的装饰装修物无偿归荣飞公司所有；经荣飞公司同意装饰装修，因廖惠兰违约导致合同解除的，廖惠兰剩余租赁期限内的装饰装修残值荣飞公司不予赔偿，已附合的装饰装修物归荣飞公司所有；如廖惠兰拖欠荣飞公司租金或物业费，每逾期一天按拖欠金额的0.1%支付违约金，拖欠时间超过十天，荣飞公司有权停止向廖惠兰提供有关服务，拖欠超过30天，荣飞公司有权解除合同，廖惠兰所交保证金不予退还，廖惠兰还须付清拖欠的租金、物业费及违约金，并无条件把租赁商铺连同原附属物交回荣飞公司，对于已经形成附合的装饰装修物归荣飞公司所有；合同期内，廖惠兰因违反合同有关规定，须支付违约金、赔偿金及其他款项，荣飞公司有权直接从廖惠兰交纳的保证金中扣除，荣飞公司将书面通知廖惠兰违约事项及所扣除的违约金或赔偿金的数额；廖惠兰违约时，应当向荣飞公司支付违约金、赔偿金等，并承担荣飞公司为实现合法权益所支出的诉讼费、评估费、鉴定费、律师费（按《江西省律师服务收费管理办法》上限计算确定）和其他应收费用；水、电、气底表数：一层空调电表12698、二层空调电表05217、一层水表9078、二层水表1990、一楼照明电表25374、二楼应急照明电表5961；荣飞公司同意一期6栋会所楼顶发光字给廖惠兰使用，改造亮化相关费用、审批、安全责任由廖惠兰承担。合同中还约定了其他事项。2018年4月28日，廖惠兰向荣飞公司支付了1个月租金18万元、押金18万元，并向江西嘉福房地产经营管理有限公司支付了装修履约保证金1万元、装修施工许可证押金50元、2018年5月1日至2018年10月30日物业费50959元。同日，廖惠兰签订了《装修前验收确认表》、《装修施工许可证》、《装修申报表》。2018年9月5日，廖惠兰签订了《隐蔽工程验收表》、《装修完工验收表》。2018年12月20日，廖惠兰签订了《退还装修履约保证金确认表》。2018年5月24日，赣州市章贡区卫生和计划生育委员会核发了赣区卫批字［2018］028号《设置医疗机构批准书》，载明：经核准同意廖惠兰设置医疗机构，类别为医疗美容门诊部，名称为赣州天姿医疗美容门诊部，诊疗科目为美容外科、美容牙科、美容皮肤科，自批准之日起至2018年11月24日前办完医疗机构的登记注册手续，获得《医疗机构执业许可证》后方可开业。2018年6月26日，嘉福公司出具《关于嘉福尚江尊品（一期）业主反映6栋商户天资医美相关诉求的回复函》，载明：近期，有部分业主反映嘉福尚江尊品（一期）6栋（原嘉福尚江尊品售楼部）屋面“嘉福地产”发光字变更及商户的商业业态的相关诉求，就相关事项回复如下：一、嘉福尚江尊品（一期）6栋一、二、三层及负一层的房屋为私有产权，产权人有权对上述房屋进行出售和租赁；二、关于“嘉福地产”招牌变更为“天姿医美”事宜，因根据合同约定，该楼顶发光字免费给天姿医美使用，且改造亮化相关费用、审批、安全责任均由天姿医美承担；三、关于业主提出天姿医美在经营过程中可能造成不良影响的事宜，商家已明确承诺顾全全体业主感受，合理使用该物业相关场地，嘉福物业亦会长期介入，保持楼宇的良好形象，同时，个别业主因涉及同行竞争，罔顾事实真相，散布不实言论，挑动事端，甚至殴打商户工作人员，此举极大的损害了包括嘉福地产在内的全体业主的共同利益。回复函中还载有其他事项。2018年6月29日，赣州市章贡区卫生和计划生育委员会向廖惠兰发出《整改通知书》，载明：廖惠兰在嘉福尚江尊品一期6号楼一、二楼申办赣州天资医疗美容门诊部，近期接到嘉福尚江尊品小区业主投诉，经研究，要求整改如下：1、对机构暂停审批工作，待纠纷处理妥当后，重新组织专家进行设置审批；2、收回核发的《设置医疗机构批准书》（赣区卫批字［2018］028号）。赣州天资医疗美容门珍部取得了《医疗机构执业许可证》，载明：登记号为ＰＤＹ00330-936070217Ｄ1542，，地址为章贡区梅关大道**诊疗科目为医疗美容科、美容外科、美容牙科、美容皮肤科，法人为廖惠兰，负责人为凌峰，执业许可证有效期为2018年12月7日至2023年12月31日。2019年3月21日，荣飞公司向廖惠兰出具《通知函》，通知：廖惠兰于2018年5月1日与荣飞公司签订租赁合同，租赁店铺为嘉福尚江尊品一期六栋会所1Ｆ、2Ｆ，截止到2019年3月21日未按合同约定支付租金，按合同约定，逾期10天以上荣飞公司保留停止提供服务的权利（停水停电），逾期30天，荣飞公司有权单方面终止合同，每逾期一天按拖欠金额1%支付违约金，因此引起的经济、法律责任由廖惠兰负责。2019年1月16日，荣飞公司委托江西理公律师事务所向廖惠兰出具《催告支付租金的律师函》，载明：截至2019年1月16日，廖惠兰已累计欠付租金1082427元。2019年7月1日，江西嘉福房地产经营管理有限公司向嘉福公司、荣飞公司出具《费用催缴通知书》，载明：截止2019年6月30日，嘉福尚江尊品（一期）6栋一、二层商业的物业管理费50959.44元，水费3426.5元，电费55556元。2019年8月25日，荣飞公司委托江西理公律师事务所向廖惠兰出具《关于解除合同的律师函》，载明：廖惠兰仅向荣飞公司支付了租房押金18万元，2018年8月租金18万元，自2018年9月开始未支付租金，还应交纳2018年5月2日至2019年6月30日的水费3426.5元、电费55556元，以及2019年1月1日至2019年6月30日的物业管理费50959.44元，现书面通知解除廖惠兰与委托人于2018年5月1日签订的租赁合同。另查明，荣飞公司为本案支付律师代理费45000元。嘉福尚江尊品（一期）4#、6#、7#楼的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》中约定：6号楼一层至三层为商业用途，出卖人可随时进行对外出售，在项目开发销售期间，作为临时营销中心使用，内部设施、设备展示不作为项目公共配套的承诺；5号楼、6号楼地下负一层作为嘉福尚江尊品一期、二期共同配套的会所，其所有权归出卖人。以上事实有原告提交的原告营业执照复印件、法定代表人身份证复印件、法定代表人身份证明、被告身份证复印件、《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》、《物业费收据》、《装修前验收确认表》、《装修施工许可证》、《装修申报表》、《隐蔽工程验收表》、《装修完工验收表》、《退还装修履约保证金确认表》、全国医疗机构查询系统查询结果、国内支付业务收款回单、《费用催收通知书》、《催告支付租金的律师函》、《解除合同律师函》、委托代理合同、律师费发票，被告提交的被告身份证复印件、《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》、收据、《设置医疗机构批准书》、《关于嘉福尚江尊品（一期）业主反映6栋商户天资医美相关诉求的回复函》、《整改通知书》、《通知函》及原、被告的庭审陈述足以证明。本院认为，《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的相关规定，依法成立生效，对当事人具有约束力。关于《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》是否解除的问题：因廖惠兰未依约支付租金、水电费、物业费，故荣飞公司有权依约解除合同，且已于2019年8月25日书面通知廖惠兰，廖惠兰亦同意解除合同，即《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》于2019年8月25日解除，廖惠兰应向荣飞公司返还案涉房屋。关于荣飞公司是否向廖惠兰提供了适租房屋的问题：结合案涉房屋的产权证书及嘉福尚江尊品（一期）4#、6#、7#楼的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》就案涉房屋的属性约定，可以认为案涉房屋的所有权属于嘉福公司，且并非小区配套的附属设施，嘉福公司有权委托荣飞公司对外出租，案涉房屋并不存在权属纠纷，且《装修前验收确认表》亦可以说明荣飞公司向廖惠兰交付案涉房屋时已符合适租的条件。关于荣飞公司是否应承担廖惠兰经营损失的问题：因荣飞公司已向廖惠兰提供了适租的房屋，且荣飞公司并未干扰廖惠兰从事医疗美容的经营活动，而导致廖惠兰无法正常从事医疗美容经营的原因系业主干扰所致，并非由荣飞公司造成，故荣飞公司无需承担廖惠兰的经营损失，廖惠兰要求荣飞公司承担损失赔偿的反诉请求，本院不予支持。关于廖惠兰是否应向荣飞公司支付相关费用的问题：因廖惠兰已实际承租使用了案涉房屋，且导致廖惠兰无法实现其从事医疗美容经营目的并非由荣飞公司造成，故廖惠兰应依约向荣飞公司支付合同解除前的租金1982427元、水费3426.5元、电费55556元、物业费50959.44元。因合同解除后，廖惠兰未依约向荣飞公司返还房屋，其应依约承担相应商铺使用费，虽商铺使用费约定过高，但荣飞公司自愿按月租金18万元计算，符合法律的相关规定，故廖惠兰自2019年8月25日起按月租金18万元向荣飞公司支付商铺使用费至案涉房屋实际返还之日止。因荣飞公司主张的逾期付款违约金及没收租赁保证金均具有补偿性质，两者不宜同时适用，故根据公平原则，荣飞公司没收租赁保证金后，不宜再计收违约金。因合同中已明确约定合同解除后已附合的装饰装修的处理，故案涉房屋已附合的装饰装修无偿归原告所有。因合同中已约定廖惠兰存在违约时由其承担荣飞公司的律师代理费，且荣飞公司为本案支付的律师代理费符合相关规定，故应由廖惠兰向荣飞公司支付律师代理费45000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司与被告（反诉原告）廖惠兰签订的《嘉福尚江尊品佰富街区商铺租赁合同》于2019年8月25日解除；二、由被告（反诉原告）廖惠兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司返还赣州市章贡区梅关大道18号嘉福尚江尊品（一期）6#楼一、二层商业的房屋；三、由被告（反诉原告）廖惠兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司支付租金1982427元；四、由被告（反诉原告）廖惠兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司支付水费3426.5元、电费55556元、物业费50959.44元；五、由被告（反诉原告）廖惠兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司支付商铺使用费（商铺使用费按月租金18万元计算，自2019年8月25日起至赣州市章贡区梅关大道18号嘉福尚江尊品（一期）6#楼一、二层商业的房屋实际返还之日止）；六、被告（反诉原告）廖惠兰交纳的租赁保证金18万元归原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司所有；七、赣州市章贡区梅关大道18号嘉福尚江尊品（一期）6#楼一、二层商业的房屋已附合的装饰装修无偿归原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司所有；八、由被告（反诉原告）廖惠兰于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司支付律师代理费45000元；九、驳回原告（反诉被告）赣州荣飞资产管理有限公司的其他本诉请求；十、驳回被告（反诉原告）廖惠兰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费28452元，反诉案件受理费10406.4元，合计38858.4元，由被告廖惠兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘迪驰人民陪审员  连永青人民陪审员  陈燕玉二〇一九年十二月二十五日法官助理钟君书记员钟观发