广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初10877号原告：佛山市顺德区龙腾酒店有限公司，住所地广东省佛山市顺德区龙江镇世埠长路大道口**。法定代表人：赖添南。委托诉讼代理人：刘转英，广东一杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何耀文，广东一杰律师事务所律师。被告：佛山市顺德区新好景商务酒店有限公司，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇路州村委会乐从大道**之三。法定代表人：冯露华。委托诉讼代理人：康泳珊，广东品道律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖嘉隆，广东品道律师事务所律师。原告佛山市顺德区龙腾酒店有限公司（以下简称龙腾公司）与被告佛山市顺德区新好景商务酒店有限公司（以下简称新好景公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案后，先适用简易程序，后转适用普通程序，公开开庭进行了审理。原、被告均委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案已审理终结。龙腾公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与新好景公司九江分公司签订《租赁合同书》、《租赁合同补充协议》；2.被告将位于佛山市顺德区龙江镇世埠长路大道口1号龙腾酒店的首、二层返还给原告；3.被告向原告支付拖欠租金1594000元（实际计至被告交还涉案物业之日止，现暂计至2019年5月10日为1594000元）及滞纳金（根据欠款金额，自欠费之日起按每月2%计至被告实际清偿完毕之日止，暂计至2019年5月10日滞纳金为215280元）；4.判决被告支付的保证金1000000元归原告所有；5.本案的全部诉讼费用由被告承担。在审理过程中，龙腾公司变更第三项诉讼请求中的“拖欠租金1594000元”为“拖欠租金1152000元”。事实和理由：2014年11月28日，原告与新好景公司的九江分公司（已注销）签订《租赁合同书》，由原告将龙腾酒店的首、二层出租给该公司进行经营，租赁期自2014年12月1日至2020年12月30日止。2017年7月1日，原告再与该公司签订《租赁合同补充协议》，对《租赁合同书》进行补充约定。补充协议约定，租期自2017年7月1日至2025年6月30日止，2017年7月1日-2020年12月31日租金为138000元/月；每月10日前支付租金，双方并约定了承租方、出租方具体的权利义务及违约责任。合同签订后，原告已按合同及补充协议的约定将龙腾酒店首、二层交付给该分公司使用。该分公司自2018年5月份起拖欠原告租金，经原告催促后仍有拖欠。原告认为，该分公司的行为严重违反《租赁合同书》、《租赁合同补充协议》，构成根本违约，已严重损害原告合法权益，另根据《租赁合同书》、《租赁合同补充协议》的约定，原告也有权解除合同，被告除应支付拖欠的租金外，其所支付的保证金1000000元也由原告没收，且被告还应支付滞纳金等费用。新好景公司辩称，1.不同意解除合同，因为被告为经营酒店投入了大量的装修资金，而且涉及到100多名员工就业，如解除合同会引起不稳定因素；2.被告有与龙腾酒店的法定代表人赖添南达成调解，即以1000000元押金抵扣拖欠租金，并有4个月租金按100000元计收，即减免租金152000元（即每月减免38000元）；3.2019年6-11月份，被告均有按时支付租金，加上上述抵扣及减免，被告已不拖欠租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：赖校延系坐落于佛山市顺德区龙江镇世埠居委会长路大道**物业的所有权人，其授权龙腾公司对该物业进行管理、出租等。2014年11月28日，龙腾公司（甲方、出租方）与佛山市顺德区新好景商务酒店有限公司九江分公司（乙方、承租方，以下简称新好景九江分公司）签订《租赁合同书》一份，双方约定，甲方将上述物业龙腾酒店（除酒店大堂外）的首、二层，出租给乙方；租赁期限：2014年12月1日至2020年12月30日止；租金每月200000元，于每月5号前向甲方缴交，如逾期支付，则按逾期总额每日加收1%的滞纳金，直至本金全部清付为止；乙方逾期30天仍未支付上述款项，视为乙方根本违约，甲方可以解除合同没收乙方保证金；乙方于签约当日交纳履约保证金1000000元给甲方，租期届满，乙方没有违反合约条款，所有费用清理完毕，甲方将所收的保证金于乙方离场后十五天内无息退回。上述租赁合同书签订后，龙腾公司即将约定的租赁场地交新好景公司使用。2017年7月1日，龙腾公司（甲方、出租方）与新好景公司（乙方、承租方）签订《租赁合同补充协议》一份，约定，因乙方提出重新装修场地等，租赁期限为八年，租期从2017年7月1日至2025年6月30日止，从2017年7月1日至2020年12月31日租金为138000元/月，2021年7月1日至2025年6月30日租金为144900元/月，每月交租期由每月5日前调整为每月10日前（除宿舍、饭堂外），乙方须在交租期内一次性缴清当月租金及相关费用，如乙方逾期未缴清租金的，甲方每天加收租金2%作为滞纳金；如逾期30天未缴清租金的，甲方可无条件收回场地，乙方所交纳的押金不予退还。上述租赁场地在经营期间有拖欠租金，至原告于2019年5月14日起诉时拖欠租金达1594000元，2019年5月17日被告有付款100000元，此后于2019年6月至10月间，每月付款198000元（其中包括付当月产生租金138000元，付之前拖欠租金60000元），于2019年11月在当月19日前付180000元（其中包括付当月产生租金138000元，付之前拖欠租金42000元）。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。关于被告是否还拖欠原告租金。双方确认截至原告起诉时，被告还拖欠原告租金1594000元，被告辩称，其曾与原告法定代表人达成调解，以1000000元押金抵扣拖欠租金，并有4个月租金按100000元计收，即减免租金152000元（即每月减免38000元），由于原告自2019年5月至今（11月），每月均有当月支付租金，并偿还部分之前拖欠的租金，经过核算，目前已不拖欠原告租金。对此，本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”被告辩称双方有达成相关减免及抵扣的和解，但未提供相关证据如双方签订协议、承诺等可以证明，故对被告相关主张，本院在本案中不予认定。扣减被告已付款项，截至2019年11月，被告尚欠原告租金1152000元（1594000元＋2019年6-11月新产生租金138000元/月×6个月―100000元―198000元/月×2019年6-10月共5个月―2019年11月180000元）。关于租赁合同的解除。根据原、被告约定，被告应于每月10日前支付当月租金，逾期30天未支付，则构成根本违约，原告有权解除合同，收回场地等。但被告却长期拖欠租金未付，截至原告起诉时，被告拖欠原告租金高达近160万元，严重影响原告对被告能够继续履行合同的信任，原告有理由相信如继续履行合同，未必能达到自己所期望的合同目的。因此，原告向本院提出解除合同的诉讼请求，符合合同约定的解除条件，也符合有关法律规定，该起诉书副本可视为解除合同的通知。《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，本院将起诉书副本送达被告时，案涉租赁合同即已解除。由于原告未撤回其关于解除合同的诉求，双方也未就此达成新的合同，因此，即使在本案审理过程中，被告有按月向原告支付租金，也不意味着原告有同意继续履行合同，故本院确认上述解除合同具有法律效力。关于解除合同后的责任承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据上述规定，被告应返还原告租赁场地，并向原告支付拖欠租金或占有使用费。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，原、被告有约定交纳履约保证金1000000元，虽然从合同内容来看，该保证金与通常合同中约定的定金有相似之处，但由于原、被告对该履约保证金的法律性质未作出明确约定，本院不宜认为该保证金即为定金，因此原、被告关于没收保证金的约定应视为关于违约金的约定，根据上述法律规定，如果当事人认为该违约金过高，可以请求法院适当减少。本案中，双方约定每月租金138000元，1000000元的保证金大致相当于7个多月的租金，一般来说，提前解除合同，不可避免会导致原告因一时找不到租户而导致租赁物空置，但空置时间显然不会太长，本院以当前租赁市场可能会产生的空置期损失为基础，根据有关法律适用原则等，酌定原告可没收相当于5个月租金的保证金，即138000元/月×5个月＝690000元。关于原告主张利息。从原、被告约定来看，双方显然就逾期支付租金以及逾期30天未支付租金的情形作出不同的约定，而且针对不同的情形，其违约责任的约定亦有不同，被告逾期超过30天，应适用有关解除合同没收保证金的约定。而且，被告长期拖欠租金，原告迟迟不主张权利，根据有关法律规定，原告无权就扩大的损失即不断产生的利息损失要求赔偿，另外，如上所述，本院已确认原告可没收保证金690000元，已足以弥补原告因被告违约而造成的损失。综上所述，对原告要求解除案涉《租赁合同书》、《租赁合同补充协议》的请求，本院予以确认；对原告要求被告返还案涉租赁物的请求，本院予以支持。对原告要求判令被告交纳的1000000元保证金归原告所有的请求，本院对其中690000元予以支持，超出部分，本院不予支持；截至2019年11月，被告尚拖欠原告租金或占有使用费共计1152000元，由于原告尚有310000元（1000000－690000）须退还被告，两相折抵后，被告拖欠租金或占有使用费为842000元（1152000－310000），故对原告要求被告支付截至2019年11月尚欠租金1152000元以及直至被告返还租赁物之日的占有使用费的诉讼请求，本院对应付截至2019年11月的租金或占有使用费842000元以及直至被告返还租赁物之日的占有使用费予以支持，超出部分，本院不予支持；对原告要求支付租金利息的请求，本院在本案中不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条，第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、原告佛山市顺德区龙腾酒店有限公司与原佛山市顺德区新好景商务酒店有限公司九江分公司在2014年11月28日签订的《租赁合同书》以及原告佛山市顺德区龙腾酒店有限公司与佛山市顺德区新好景商务酒店有限公司在2017年7月1日签订的《租赁合同补充协议》已解除；二、被告佛山市顺德区新好景商务酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告佛山市顺德区龙腾酒店有限公司返还坐落于佛山市顺德区龙江镇世埠居委会长路大道1号物业（龙腾酒店）的首、二层（不含酒店大堂）；三、被告佛山市顺德区新好景商务酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起一个月内向原告佛山市顺德区龙腾酒店有限公司支付拖欠截至2019年11月的租金或占有使用费842000元以及自2019年12月起至返还之日止继续产生的占有使用费（按138000元/月计算）；四、被告佛山市顺德区新好景商务酒店有限公司向原告佛山市顺德区龙腾酒店有限公司缴纳的1000000元保证金中的690000元归原告佛山市顺德区龙腾酒店有限公司所有；五、驳回原告佛山市顺德区龙腾酒店有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84231.2元，由被告佛山市顺德区新好景商务酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  邢 早人民陪审员  简明华人民陪审员  林伟杰二〇一九年十二月二日书 记 员  黎晓彤