河北省石家庄市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）冀01民再251号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：张利红，男，1980年5月7日出生，汉族，现住石家庄市藁城区。 委托诉讼代理人：赵瑞杰，河北三和时代律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：刘绍峰，男，1952年2月21日出生，汉族，现住藁城市。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：张俊鸾，女，1956年1月11日出生，汉族，现住藁城市。 以上二被申请人共同委托诉讼代理人：吕利昆，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 以上二被申请人共同委托诉讼代理人：刘东潭，男，1984年2月9日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。系二被申请人之子。 一审第三人：张艳巧，女，1975年4月9日出生，汉族，现住石家庄市藁城区。 再审申请人张利红与被申请人刘绍峰、张俊鸾、一审第三人张艳巧房屋买卖合同纠纷一案，石家庄市藁城区人民法院于2017年8月14日作出（2017）冀0109民初1866号民事判决，张利红不服，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日作出（2017）冀01民终10784号民事判决，已经发生法律效力。张利红仍不服，向河北省高级人民法院申请再审。河北省高级人民法院于2018年9月27日作出（2018）冀民申4859号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人张利红及其委托诉讼代理人赵瑞杰，被申请人刘绍峰、张俊鸾的委托诉讼代理人吕利昆、刘东潭到庭参加诉讼。一审第三人张艳巧经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。 张利红申请再审称：一、二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。二审法院认为2017年5月9日通过网签手续是错误的，网签手续的通过是以买卖双方拿到备案的《石家庄市存量房买卖合同》为准，但是在一、二审诉讼过程中，刘绍峰并没有出具此证据。申请人向一审法院起诉后，2017年5月8日向一审法院提起诉讼财产保全，2017年5月9日，刘绍峰正在与案外人樊永杰办理网签手续时，一审法院立即对案涉房屋予以保全，刘绍峰与樊永杰正在办理的网签手续便予以中止。二审法院在当事人未向法院提交调取证据申请的情况下，于2018年1月3日违规为刘绍峰个人到藁城区房产交易中心调取证据，并曲解藁城区房产交易中心出具的《告知》，将正在办理的网签手续曲解为通过网签手续，显然是不公平的。二、二审判决适用法律错误。1．二审法院已经查实申请人无任何违约行为，被申请人存在违约行为并承担违约责任，应当适用《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决刘绍峰继续履行。2．二审判决虽记载根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条的规定，但未适用上述法条。3．二审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条进行判决，将办理网签手续视为不可抗力是错误的。4．办理网签只是行政机关的一种管理手段，是为了防止一房二卖，不产生物权效力。5．一审法院遗漏诉讼请求，申请人才上诉至二审法院，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条规定，二审法院对本案调解不成，应当发回重审，直接改判是错误的。三、二审法院在审理过程中存在程序错误。二审法院即使认为网签对本案结果至关重要，也应当发回重审不该直接改判。四、二审判决遗漏或者超出诉讼请求。1．二审判决在本院认为部分写明“上述协议应当解除”，超出了申请人的诉讼请求。2．一审时申请人向法院提起诉讼保全，并以现金、房产为担保，保全费5000元一审法院未对此进行处理，二审判决此项遗漏未作处理。3．二审判决遗漏第三人。 刘绍峰、张俊鸾辩称，1．二审判决认定事实清楚，适用法律正确，案涉房屋已经合法正常的转让给案外人樊永杰并且已经完成了物权转移登记手续。现在案涉房屋已登记在樊永杰名下，为樊的个人财产。申请人与被申请人之间的房屋买卖合同已经无法继续履行。二审判决结果并无不当。2．关于因合同不能继续履行而给申请人造成的损失，二审判决已明确指出张利红可另案解决。另外根据双方之间签订的房屋买卖合同第五条第二款的约定，现因该房屋已转卖给第三人已成事实，被申请人不能继续履行双方之间签订的房屋买卖合同。根据双方合同的约定，被申请人承担违约金责任，申请人应该返还案涉房屋。综上，根据合同法第一百一十条，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，双方可以要求履行。但在法律上或事实上不能履行的情况除外。因此，二审判决驳回申请人的诉讼请求，被申请人的违约责任另案处理，完全符合法律规定，程序上也并无不当。 张利红向一审法院起诉请求：1、请求依法判令刘绍峰、张俊鸾继续履行双方于2016年10月30日签订的《房屋买卖协议书》，配合张利红将坐落于藁城区育才路中段路南2-2-201的房屋（房屋产权证号为：藁城房权证廉州镇字第××号）过户至张利红名下；2、由刘绍峰、张俊鸾承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2016年10月30日张利红与刘绍峰、张俊鸾夫妻签订房屋买卖协议书，协议约定卖方（甲方）刘绍峰、买方（乙方）张利红，甲方自愿将坐落于育才路中段路南2-2-201的建筑面积141.60平方米的房屋卖于乙方，房产权证号为10××19，房屋用途住宅。双方约定该房屋总价款为1085000元，签订合同之日起即付首付885000元，房产证即交由第三方中介机构保管。乙方需在合同签订六个月之内交付剩余20万元的款项。甲方保证在首付款付清时，将房屋钥匙交于乙方，允许乙方使用。甲乙双方当事人约定，除人力等不可抗拒的自然灾害意外，双方不得解除合同，如一方反悔，需付房款10%的违约金。如甲方在与乙方签订合同后又将该房产转卖第三人，也须承担全部房款的10%的违约金，并返还乙方首付款及利息。协议还约定了其他事宜。合同签订后，张利红2016年10月7日付刘绍峰定金20000元，10月2日付刘绍峰定金80000元，10月30日付购房款785000元。现张利红对涉案房屋已装修并入住。2017年4月21日张利红将本案剩余房款200000元转给第三人张艳巧，至今未付刘绍峰、张俊鸾。另查明，2017年5月6日刘绍峰将以上房屋1250000元卖给樊永杰。未办理房屋过户登记。 一审法院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同书是双方真实意思表示，合法有效。张利红依合同给付刘绍峰、张俊鸾大部分房款，且有能力偿还尚欠房款，故张利红要求刘绍峰、张俊鸾继续履行合同，与法与据不悖，予以支持。刘绍峰、张俊鸾辩称张利红未依约给付剩余200000元房款属违约，因此款张利红已通过银行转账转给第三人张艳巧，故对该辩解不予采信。庭审中刘绍峰、张俊鸾称涉案房屋已另卖他人，虽另行签订合同并收房款，因未进行房产过户登记，故不予支持。一审法院判决：张利红与刘绍峰、张俊鸾继续履行2016年10月30日签订的房屋买卖合同书。 刘绍峰、张俊銮不服一审法院判决，上诉请求：1、请求撤销一审法院判决，判决张利红恢复房屋原貌并返还给刘绍峰、张俊鸾，刘绍峰、张俊鸾同意继续履行房屋买卖合同第五条第二款；2、一、二审诉讼费由张利红负担。张利红不服一审法院判决，上诉请求：1、判决刘绍峰、张俊鸾继续履行房屋买卖合同，并配合张利红将房屋过户到张利红名下；2、一、二审诉讼费由刘绍峰、张俊鸾负担。 本院二审认定事实：刘绍峰于2017年5月6日将涉案房产再次出卖给樊永杰，樊永杰已支付全款，并于2017年5月9日通过网签手续，缴纳了相关契税。其他事实与一审法院认定一致。 本院二审认为，刘绍峰与张利红于2016年10月30日签订的《房屋买卖协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应认定合法有效，各方应按照协议约定履行各自义务。本案中，张利红已经按约定交付了首付款并实际入住，虽然合同没有明确约定剩余房款20万元的交付时间及方式，但在合同约定的六个月之内，张利红已将剩余房款20万元交给中介方，中介方也已经通知到刘绍峰，张利红作为买方已经履行了合同义务，而作为卖方的刘绍峰以其明确的拒收剩余房款的行为，表明其拒绝继续履行合同义务，上述协议应当解除，按照协议约定，应认定刘绍峰存在违约行为并承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”承担违约责任的方式除了继续履行还有赔偿损失等，本案中，由于刘绍峰已在履行期限届满之前明确表示不再继续履行合同，且已将涉案房产再次出卖给案外人并办理完网签手续、缴纳了契税，造成刘绍峰与张利红之间的合同目的无法实现，构成了事实上的无法履行。张利红请求继续履行合同并配合办理过户手续，理据不足，应驳回其诉讼请求，原审判决张利红与刘绍峰、张俊銮继续履行涉案合同，且又遗漏了张利红关于配合办理过户手续的诉讼请求，欠妥，二审均应予纠正。至于刘绍峰如何承担违约责任，如何赔偿张利红损失问题，张利红可另案解决。本院二审判决：一、撤销石家庄市藁城区人民法院（2017）冀0109民初1866号民事判决；二、驳回张利红的诉讼请求。 本院再审查明的事实与一审法院、本院二审认定的事实一致。另查明，在本院二审判决发生法律效力后，被申请人刘绍峰、张俊鸾已将案涉房屋过户登记至案外人樊永杰名下，樊永杰已于2018年1月25日取得案涉房屋的不动产权证书，证书编号为冀（2018）藁城区不动产权0000304号。 本院再审认为，再审申请人张利红与被申请人刘绍峰之间、案外人樊永杰与被申请人刘绍峰之间均签订了房屋买卖合同，且都未办理产权登记过户手续。但张利红与刘绍峰签约在前，且房屋已实际交付给张利红使用，而樊永杰与刘绍峰签约在后，其办理的网签仅是房地产管理部门为规范房地产销售行为而实施的一种行政管理行为，不具有产权宣示的法律效力。本院二审判决以樊永杰与刘绍峰之间办理网签手续为由，认定张利红与刘绍峰之间的合同目的无法实现，属认定事实错误，判决不当，应予纠正。一审法院对再审申请人张利红关于请求判令被申请人配合其将诉争房屋过户至其名下的诉讼请求未作裁判，属于遗漏诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条的规定，因本案被申请人不同意调解，本案应发回一审法院重审。另，因本案诉争房屋已过户登记至案外人樊永杰名下，本案的处理结果将会涉及到案外人樊永杰的利益，一审法院应通知樊永杰作为第三人参加本案诉讼。 综上，经本院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十六条的规定，裁定如下： 一、撤销本院（2017）冀01民终10784号民事判决和石家庄市藁城区人民法院（2017）冀0109民初1866号民事判决； 二、本案发回石家庄市藁城区人民法院重审。 审判长  王彦松 审判员  赵宗辉 审判员  高玉坡 二〇一九年十二月三十一日 书记员  赵亚坤