西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初9879号原告：西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司，住所地西安市高新区。 法定代表人：柳海军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁丽，陕西秦石律师事务所（实习）律师。被告：西安怡康医药连锁有限责任公司，住所地西安市莲湖区。 法定代表人：何煜，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田玉，女，1995年5月25日出生，汉族，住陕西省咸阳市淳化县，系该公司员工。委托诉讼代理人：杨倩，女，1987年1月1日，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司与被告西安怡康医药连锁有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司之委托诉讼代理人田磊、丁丽，被告西安怡康医药连锁有限责任公司之委托诉讼代理人田玉、杨倩均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付2010年1月1日至2018年11月30日期间的物业费407933.49元、采暖费386700.10元、冷气费212333.83元，合计1006967.39元；二、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2018年11月6日，西安市中级人民法院发布《陕西省西安市中级人民法院关于拍卖西安市高新区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX号、4层10401号房产的公告》。该公告第六条规定：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担”。同时，该公告落款处载明“竞 买人在变卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知”。同日，西安市中级人民法院发布本次《拍卖须知》。该须知第一条规定：“本《拍卖须知》根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定所制订，竞买人应认真仔细阅读，了解本须知的全部内容”。第二条规定：“本次拍卖活动遵循“公开、公平、公正、诚实守信”的原则，拍卖活动具备法律效力。参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任”。第十三条第二款规定：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费依照税法等相关法律法规和政策的规定，由买受人自行承担。自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。”2018年11月23日，被告分别以4102072元和2855052元的最高价竞得西安市高新区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX号XX层XX号两套房产。2018年12月3日，西安市中级人民法院做出（2018）陕01执恢275号之二《执行裁定书》。该执行裁定书裁定：“西安市高新区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX号XX层XX号两套房产所有权归买受人西安怡康医药连锁有限责任公司所有。上述房产所有权自本裁定送达买受人西安怡康医药连锁有限责任公司时起转移。”2018年12月4日，西安市中级人民法院将上述执行裁定书依法送达被告。截至2018年11月30日，西安市高新区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX号、4层10401号房产拖欠原告物业费407933.49元、采暖费386700.10元、冷气费212333.83元，合计1006967.39元。综上，根据上述《拍卖公告》、《拍卖须知》以及《执行裁定书》，被告应当承担火炬大厦第1幢3层10302号和4层10401号两套房产水、电、物业管理等欠费。但是经原告多次向被告催要，被告至今一直拒交。故原告特诉至法院，请求法院依法裁判。被告西安怡康医药连锁有限责任公司辩称，一、被告公司从未拖欠过原告方物业费、采暖费、冷气费。被告公司于2018年12月3日取得西安市XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX号XX层XX号两套房屋的所有权，原告向被告公司主张2018年11月30日之前的物业费、采暖费、冷气费无事实依据。二、虽然《陕西省西安市中级人民法院关于拍卖西安市高新区高新路48号火炬大厦第一幢3层10302号、4层10401号房产公告》第六条规定“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费由买受人承担。”但是，原告已分别于2014年、2019年向西安大东国际数据股份有限公司主张过相应权利且相应的法律文书已经生效，说明原告的权益已经得到救济，故原告的主张无法律依据。故为维护被告方合法权益，请求人民法院依法驳回原告全部诉请。三、请求人民法院判令诉讼费用由原告自行承担。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：东亚银行（中国）有限公司西安分行与西安大东国际数据股份有限公司、董某某、朱某某借款担保合同纠纷一案，陕西省西安市中级人民法院在执行过程中依法查封了被执行人西安大东国际数据股份有限公司名下位于西安市高新区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX号XX层XX号两套房产，并依申请执行人东亚银行（中国）有限公司西安分行的申请对上述房产进行评估、拍卖。2018年11月6日，西安市中级人民法院对外发出《陕西省西安市中级人民法院关于拍卖西安市高新区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX号、4层10401号房产的公告》和《拍卖须知》。《拍卖公告》第六条载明：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”《拍卖须知》第十二条载明：…水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。”后被告西安怡康医药连锁有限责任公司参与竞拍后竞得了上述房产。2018年12月3日，陕西省西安市中级人民法院作出（2018）陕01执恢275号之二《执行裁定书》，裁定“西安市高新区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX号【房产证号：西安市房权证高新区字第107510602-31-1-10302号，建筑面积832.11平方米】和4层10401号【房产证号：西安市房权证高新区字第107510602-31-1-10401号，建筑面积746.58平方米】两套房产所有权归买受人西安怡康医药连锁有限责任公司所有。上述房产所有权自本裁定送达买受人西安怡康医药连锁有限责任公司时起转移。”被告于次日签收了上述裁定书。另查，西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司起诉西安大东国际数据股份有限公司要求支付2010年1月1日至2014年6月30日期间的物业费、采暖费、冷气费物业服务合同纠纷案件，陕西省西安市中级人民法院于2015年7月31日作出(2015)西中民高终字第00236号《民事判决书》，判决西安大东国际数据股份有限公司向西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司支付2010年1月1日至2014年6月30日期间拖欠的物业费204598.22元、采暖费191337.21元、冷气费127400.27元。西安大东国际数据股份有限公司未主动履行该生效判决内容，西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司向法院申请强制执行。西安市雁塔区人民法院于2016年11月21日作出（2015）雁执字第01868-1号《执行裁定书》，因被执行人西安大东国际数据股份有限公司无财产可供执行，该院通过西安市住房保障和房屋管理局依法查封了西安大东国际数据股份有限公司位于西安市高新区XX路XX大厦XX室、XX室房产，终结本次执行程序。后西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司于2019年再次提起诉讼，要求西安大东国际数据股份有限公司支付2014年7月1日至2018年10月31日拖欠的物业管理等各项费用。2019年2月18日，西安市雁塔区人民法院作出（2019）陕0113民初128号《民事判决书》，判决西安大东国际数据股份有限公司向西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司支付上述期间拖欠的物业费197020.51元、采暖费189442.80元、冷气费84933.53元。原告因西安大东国际数据股份有限公司未主动履行生效判决向法院申请强制执行，西安市雁塔区人民法院于2019年9月27日作出（2019）陕0113执7408号《执行裁定书》，以被执行人西安大东国际数据股份有限公司暂无可供执行的财产终结本次执行。本院认为，被告西安怡康医药连锁有限责任公司通过司法拍卖取得了西安市高新区XX路XX号XX大厦XX幢XX层XX号【房产证号：西安市房权证高新区字第107510602-31-1-10302号，建筑面积832.11平方米】和4层10401号【房产证号：西安市房权证高新区字第107510602-31-1-10401号，建筑面积746.58平方米】两套房产的所有权，因法院的《拍卖公告》第六条载明：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人承担。”及《拍卖须知》第十二条载明：…水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。”《中华人民共和国民法总则》第一百三十九条规定，以公告方式作出的意思表示，公告发布时生效。即相对人无论是否知道该意思表示，不影响意思表示的生效。被告本应按照《拍卖公告》和《拍卖须知》承担其拍得的上述房产所欠的物业费、冷气费、采暖费，但因原告以就2010年1月1日至2014年6月30日期间、2014年7月1日至2018年10月31日期间涉案房产的物业费、冷气费、采暖费分别向人民法院提起诉讼，要求原涉案房产的所有人西安大东国际数据股份有限公司予以支付，法院也均已作出生效判决予以支持，且原告已分别立案申请执行上述费用。原告就其本案中主张的2010年1月1日至2018年10月31日期间案涉房产的物业费、冷气费、采暖费经过诉讼债权已经得到实现，不应在本案中再行主张，原告要求被告支付该部分费用，诉请不能成立，本院不予支持。关于2018年11月1日至11月30日期间的物业费与采暖费，按照《拍卖公告》及《拍卖须知》应由被告承担，原告主张该期间的物业费及采暖费合计12234.85元，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告西安怡康医药连锁有限责任公司向原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司支付2018年11月物业费、采暖费合计12234.85元；二、驳回原告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司的其余诉讼请求。案件受理费13863元，减半收取计6931.5元，由原告负担6847.28元，被告负担84.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    员   李  娟   二Ο一九年十二月二十三日 书    记    员   贺婉莹 1