四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川20民初66号 原告（案外人）：袁婷，女，汉族，1983年6月3日出生，住址：四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：周瑞君，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨杰，泰和泰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：成都农村商业银行股份有限公司金堂支行。住所地：成都市金堂县赵镇十里大道一段469号 负责人（行长）：尹华峰 委托诉讼代理人：游览，男，汉族，1980年3月30日生，住址成都市武侯区。该单位员工。 委托诉讼代理人：陈尚杰，男，汉族，1986年9月18日，住址成都市青羊区。该单位员工。 第三人（被执行人）：成都乐泰隆商贸有限公司。住所地：成都市高新区蓝天路38号 法定代表人：朱志诚 第三人：成都中地行商业管理有限公司。地址：成都市高新区天府二街**蜀都中心****楼2803。 法定代表人：钱雪 第三人：张承军，男，汉族，住址资阳市雁江区。 第三人：四川链家房地产经纪有限公司。住。住所地：成都市高新区锦城大道**/div> 法定代表人：党杰 原告（案外人）袁婷与被告（申请执行人）成都农村商业银行股份有限公司金堂支行、第三人（被执行人）成都乐泰隆商贸有限公司、第三人成都中地行商业管理有限公司、第三人张承军、第三人四川链家房地产经纪有限公司执行异议之诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 袁婷诉讼请求：1、请求不予执行四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异18号执行裁定书第二项裁定“袁婷、张承军、四川伊诚房地产经纪公司对其占有的成都乐泰隆商贸有限公司名下位于成都市锦江区××路××号××栋××层××号商业房屋拍卖后，自行腾退交付买受人”；2、请求撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异18号执行裁定书；3、请求确认原告与成都乐泰隆商贸有限公司于2013年10月8日签订的关于成都市锦江区××路××号1栋1号101号房屋（以下简称“租赁物业”）的《商铺租赁合同书》有效，原告有权继续按照《商铺租赁合同书》的约定承租租赁物业并有权将租赁物业进行转租；4、请求确认原告与张承军、四川链家房地产经纪有限公司（曾用名“四川伊诚房地产经纪公司”）签订的《房屋租赁合同》有效；5、请求判令原告、张承军、四川链家房地产经纪有限公司无须在租赁物业拍卖后进行腾退；6、本案的诉讼费全部由被告承担。 事实与理由：被告成都农村商业银行股份有限公司金堂支行（以下简称“农商银行”）在申请执行成都乐泰隆商贸有限公司（以下简称“乐泰隆公司”）财产的过程中，四川省资阳市中级人民法院向原告发出（2019）川20执恢5号《四川省资阳市中级人民法院通知书》认定原告与乐泰隆公司签订的租赁合同有效。后续，农商银行向四川省资阳市中级人民法院提出异议，四川省资阳市中级人民法院于2019年8月15日作出（2019）川20执异18号执行裁定书裁定： “一、撤销本院作出的（2019）川20执恢5号通知书中对袁婷与成都乐泰隆商贸有限公司签订的租赁合同以及其与张承军、四川伊诚房地产经纪公司签订的转租合同有效性的认定。二、袁婷、张承军、四川伊诚房地产经纪公司对其占有的成都乐泰隆商贸有限公司名下位于成都市锦江区××路××号××栋××层××号商业房屋拍卖后，自行腾退交付买受人。”原告对（2019）川20执异18号执行裁定书不服，特向贵院提出执行异议之诉，事实理由如下：2013年1月4日，成都中地行商业管理有限公司（曾用名“成都中地行营销策划有限公司”，以下简称“中地行公司”）与乐泰隆公司签订了《【镏金岁月】项目招商代理合同》，约定乐泰隆公司委托中地行公司对【镏金岁月】项目进行独家招商代理；在中地行公司完成相关招商代理工作后，乐泰隆公司与中地行公司于2013年9月10日签订《镏金岁月佣金结算表》确认乐泰隆公司应向中地行公司支付3171018.18元招商代理佣金。经过乐泰隆公司与中地行公司协商一致，乐泰隆公司将租赁物业出租给原告，以乐泰隆公司应收原告的租金抵扣乐泰隆公司应付中地行公司的部分佣金。后续，原告与乐泰隆公司于2013年10月8日签订《商铺租赁合同书》约定由原告承租租赁物业并有权自行转租（租赁期为2013年10月12日至2024年10月11日止）。根据《商铺租赁合同书》的约定，原告现已经将租赁物业分别出租给张承军、四川链家房地产经纪有限公司并签订《房屋租赁合同》（租赁期分别为2016年12月1日至2019年11月30日，2015年11月12日至2020年12月11日）。原告与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反任何法律、行政法规的规定，应当认定为有效。原告与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同书》的时间为2013年10月8日，而乐泰隆公司与被告成都农村商业银行股份有限公司金堂支行签订的《抵押合同》的时间为2013年10月24日，根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”以及《物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响”之规定，即使租赁物业进行拍卖，原告仍有权继续承租租赁物业而无须腾退。而原告与张承军、四川链家房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》的租赁期限在原告与乐泰隆公司签订的《商铺租赁合同书》期限范围内，原告的转租行为符合法律规定及《商铺租赁合同书》的约定，且并不影响被告正常行使其抵押权，故本案次承租方张承军、四川链家房地产经纪有限公司亦无须在租赁物业拍卖后进行腾退。综上，请求法院依法支持原告全部诉讼请求。 成都农村商业银行股份有限公司金堂支行答辩称：一、案外人袁婷与被执行人乐泰隆签订的《商铺租赁合同》明显恶意串通，意图阻碍申请执行人抵押权的实现，租赁关系不具有真实性、合法性。（一）案外人异议人袁婷与被执行人乐泰隆恶意倒签租赁合同日期，依法应当认定为无效合同。 2014年8月，申请执行人工作人员在锦江区××路××号××栋抵押房产进行贷后现场核查时，被执行人乐泰隆向申请执行人工作人员提供一份与北京罗麦科技有限公司四川分公司签订的《商铺租赁合同》，合同第一条约定租赁的商铺位于成都市锦江区××路××号××栋××层××号××路××号××，建筑面积共507㎡，其中一层232㎡；签订日期为2014年3月5日，尾部有双方当事人公司印章及法定代表人签字确认。而案外人袁婷在执行异议、执行异议诉讼一审中提供与被执行人乐泰隆签订的《商铺租赁合同》签订日期却为2013年10月8日。依据日常逻辑经验法则，若2013年10月被执行人乐泰隆与成都中地行营销策划有限公司在完成招商代理佣金结算后达成了抵债租赁合意并签订《商铺租赁合同》，被执行人乐泰隆不会于2014年3月5日就案涉争议商铺再与北京罗麦科技有限公司四川分公司签订的《商铺租赁合同》。且，根据普通人的常识、常情、常理可知，若商业房产的承租人与出租人达成真实的房屋租赁合意，承租人在合同签订并支付租金后会立即对承租房屋进行装修、马上投入商业化运营，在经营过程中按租赁合同的约定缴纳相应的物业费、水电气费用，装修费用，而案外人袁婷从执行异议到执行异议之诉一审，始终无法提供支付押金44080元的银行转账凭证（只提供收据一份），2014年8月前占有、使用争议商铺而依约支付物业管理公司-四川华玮物业管理有限公司物业费用、水电费用银行转账凭证及装修费用可知，在被执行人乐泰隆将争议商铺办理抵押登记备案时（2014年3月），案外人袁婷根本不存在任何占有、使用，其与被执行人乐泰隆签订的《商铺租赁合同》明显恶意串通，倒签日期，损害抵押权人利益，依据《中华人民共和国合同法》第52条之规定，依法应当认定为无效合同。（二）案外异议人袁婷与被执行人乐泰隆公司签订的租赁合同期限、租金支付方式明显违背商业习惯、交易常理，约定的租金价格明显低于所在区域同类房屋的租金水平，严重损害了申请执行人抵押权利益，应当认定为无效。第一，案外异议人袁婷与被执行人乐泰隆签订的1层101号房产的租赁合同约定的租赁期限为2013-10-12 2024-10-11，租期长达11年。上述租赁合同约定的租赁期限及支付方式明显违背商业交易习惯，在商业房产租赁交易中，承租人基于商业经营的风险性及资金的流动性，通常不会签订长租约，尤其不会提前预支多年的租金，而是选择半年支付或者按年支付租金，本案中案外异议人袁婷与被执行人乐泰隆公司签订的租赁合同长达11年，明显异于交易惯例。第二，上述租赁合同约定的租金明显低于该区域该幢房产同类房屋的租金水平。案外异议人袁婷与被执行人乐泰隆签订的101号房屋租赁合同约定的价格为每平米100元/月，而同楼层1楼出租建设银行成都第一支行的租金为每平米265元/月。上述租赁合同，租金明显低于市场价格，且一次性长租约、预收多年租约，导致抵押物多年内无收益，抵押物的流动性和交易价值大大降低，对抵押权人的利益造成极大损害，因此，上述合同，因双方恶意串通，损害了第三利益，而应当认定为无效。二、案外人袁婷提供的租金支付借据与租赁合同约定自相矛盾，明显双方恶意串通伪造证据。庭审中，案外人袁婷提供被执行人乐泰隆财务2013年10月20日出具的《借据》2份。其中，一份为收到袁婷房屋押金44080元，一份为收到房屋租金835200元。而依据《商铺租赁合同》第13条第2款之约定：“成都乐泰隆商贸有限公司将其名下拥有的该商铺以租金.....,房屋租金2014年10月11日至2017年10月10日的租金835200元。此租金用于支付成都中地行营销策划有限前期拖欠招商佣金”及执行异议中案外人袁婷当庭陈述及执行异议之诉案外人代理人陈述，该笔费用的确是抵偿佣金，即该笔费用案外人袁婷自始至终并没有向被执行人乐泰隆进行过支付，而被执行人乐泰隆却仍然出具加盖公司财务专用章的《收据》一份，其串通恶意明显。同理，被执行人乐泰隆出具的押金《收据》真实性，在无银行转账凭证的前提下，当然亦不应予以采信。三、案外人袁婷与被执行人乐泰隆签订的《商铺租赁合同》名为租赁，实为乐泰隆以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，当然不能适用“买卖不破租赁”法则。依据《合同法》第212条之规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。即承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金，而本案案外人袁婷与被执行人乐泰隆签订的《商铺租赁合同》不仅长租约、低租金，而且在第13条第2款明确约定：“成都乐泰隆商贸有限公司将其名下拥有的该商铺以租金.....,房屋租金2014年10月11日至2017年10月10日的租金835200元。此租金用于支付成都中地行营销策划有限前期拖欠招商佣金”。从合同内容可以清晰探究当事人双方在缔约案涉《租赁合同》之时，其双方真实意思表示不是房屋租赁，而是被执行人乐泰隆以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，案外人袁婷与被执行人乐泰隆签订的《商铺租赁合同》名为租赁，实为乐泰隆以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，当然不能适用“买卖不破租赁”法则。综上所述，申请执行人在申请执行四川省通业建设有限公司、成都乐泰隆商贸有限公司等借款合同纠纷案时，因案外人袁婷与被执行人乐泰隆签订的《商铺租赁合同》不仅长租期、低租金，而且恶意串通、倒签日期，严重损害申请执行人抵押权的实现，故依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第31条之规定，申请执行法院对争议商铺的所有租赁确认无效，责令承租人、现占用人在房屋拍卖成交后，自行将房屋腾退交付买受人的请求，合情、合理、合法，望合议庭依法驳回案外人袁婷所有诉讼请求，维护申请执行人抵押权益。 本院查明，成都农商金堂支行与乐泰隆公司于2013年10月24日签订了《抵押合同》，约定乐泰隆公司提供名下位于成都市锦江区××路××号的商业地产（1层101号面积2245平方米、2层201号面积2454.5平方米、3层301号面积为2449.17平方米、4层401号面积为2455.32平方米、5层501号面积为2572.09平方米）为通业建设公司的借款提供抵押担保，在办理抵押登记后，成都农商金堂支行向借款人通业建设公司发放了贷款。自2014年8月起，因通业建设公司未按约归还贷款本息，2014年11月成都农商金堂支行向四川省高级人民法院提起诉讼，后经调解结案后通业建设公司仍未按约还款，2015年6月成都农商金堂支行申请执行，后四川省高级人民法院指定本院执行。2019年2月，本院恢复本案执行，执行案件号为（2019）川20执恢5号；执行中，本院依据成都农商金堂支行的申请对乐泰隆公司名下位于成都市锦江区××路××号××栋××层××层的商业房产进行评估；本院（2019）川20执恢5号通知书对上述处置资产上存在的租赁合同认定有效（即拍卖后买受人要继续认可该租赁关系）。 2019年8月，成都农商金堂支行以乐泰隆公司与袁婷签订的租赁合同不真实为由向本院提起异议，要求撤销（2019）川20执恢5号通知书对该租赁有效的认定，并确定法院对乐泰隆公司名下抵押房产进行拍卖时，袁婷与张承军、四川伊诚房地产经纪公司所承租争议标的物的租赁权不能对抗买受人，应自行腾退交付买受人。 本院裁定认为：成都农商金堂支行表面是对本院执行行为提出异议要求撤销（2019）川20执恢5号通知书，实则是对执行标的（成都市锦江区××路××号1栋1层的商业房）租赁合同是否有效提出异议并请求法院确认；本院对租赁合同签订与转租、房屋设置抵押权的真实性仅作形式上、程序性的审查；法院在评估、拍卖中对租赁关系予以认可并对买受人具有约束力应具备以下条件：1、租赁协议设立在抵押设定之前或抵押之后设立的租赁权得到抵押权人的许可，2、实际交付租赁标的物并占有使用，3、给付对价的租金。本案中，袁婷以佣金抵扣租金并无不当，但佣金的真实性及2013年10月起对租赁标的物的占有及使用需要其举证证明，其没有完整举证，故本院对其与乐泰隆公司签订的租赁合同以及其与张承军、四川伊诚房地产经纪公司签订的转租合同不予认可；故对本院（2019）川20执恢5号通知书中对上述处置资产认定租赁合同有效应予纠正，对成都农商金堂支行提出的异议请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》和二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：一、撤销本院作出的（2019）川20执恢5号通知书中对袁婷与成都乐泰隆商贸有限公司签订的租赁合同以及其与张承军、四川伊诚房地产经纪公司签订的转租合同有效性的认定。二、袁婷、张承军、四川伊诚房地产经纪公司对其占有的成都乐泰隆商贸有限公司名下位于成都市锦江区××路××号××栋××层××号商业房在房屋拍卖后，自行腾退交付买受人。 袁婷不服裁定，向本院提起诉讼，请求：1、请求不予执行四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异18号执行裁定书第二项裁定“袁婷、张承军、四川伊诚房地产经纪公司对其占有的成都乐泰隆商贸有限公司名下位于成都市锦江区××路××号××栋××层××号商业房屋拍卖后，自行腾退交付买受人”；2、请求撤销四川省资阳市中级人民法院（2019）川20执异18号执行裁定书；3、请求确认原告与成都乐泰隆商贸有限公司于2013年10月8日签订的关于成都市锦江区××路××号1栋1号101号房屋（以下简称“租赁物业”）的《商铺租赁合同书》有效，原告有权继续按照《商铺租赁合同书》的约定承租租赁物业并有权将租赁物业进行转租；4、请求确认原告与张承军、四川链家房地产经纪有限公司（曾用名“四川伊诚房地产经纪公司”）签订的《房屋租赁合同》有效；5、请求判令原告、张承军、四川链家房地产经纪有限公司无须在租赁物业拍卖后进行腾退； 6、本案的诉讼费全部由被告承担。 本院认为，根据公开的工商登记信息表明，袁婷系成都中地行营销策划有限公司大股东持股比例60%，最终受益人；该公司唯一的另一股东钱雪持股40%，为公司法定代表人，与袁婷系夫妻关系。袁婷与成都乐泰隆商贸有限公司签订的租赁协议系抵偿成都中地行营销策划有限公司的佣金。袁婷的行为应当认定为代表成都中地行营销策划有限公司的行为。在执行笔录中袁婷明确表述“成都中地行营销策划公司一直在为乐泰隆公司招商，但乐泰隆欠中地行的招商佣金，后就用这个房租来抵的佣金”；从股东构成分析，作为大股东，对公司有控制权；从租金的履行情况分析，直接抵偿债权，并没有实际向出租人履行；从房屋使用情况分析，将房屋转租，并没有实际享有房屋的使用权。 房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期支付租金,并于合同终止时将房屋归还给出租人的协议。故承租人缔约的目的是取得房屋的使用权,出租人则是为了收取租金。而本案中，袁婷与成都乐泰隆商贸有限公司签订的租赁协议，是用使用权益偿还成都乐泰隆商贸有限公司所欠债务。是为了使袁婷作为大股东所实际控制的成都中地行营销策划有限公司的债权得到清偿，可见,租赁协议是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此应当认定袁婷与成都乐泰隆商贸有限公司签订的租赁协议为债权债务合同关系而非房屋租赁合同。根据上述分析，故本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”原则。因此，原告袁婷以租赁协议提出对本案所涉房屋享有的使用权优先而不腾退房屋的主张不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条的规定，判决如下： 驳回袁婷的诉讼请求。 案件受理费400元，由原告袁婷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 柯 劲 审判员 苏振宇 审判员 张 慧 二〇一九年十二月二十八日 书记员 李听原