山东省栖霞市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0686民初1485号原告：台某某，男，1967年10月1日出生，汉族，住栖霞市。委托诉讼代理人：刘某，山东经联律师事务所律师。被告：荆某某，女，1951年7月12日出生，汉族，住栖霞市。被告：范某某，男，汉族，1951年2月15日出生，住址同上，系荆某某丈夫。委托诉讼代理人：翟某，山东智峰律师事务所律师。原告台某某与被告荆某某、范某某房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告台某某的委托诉讼代理人刘某、被告范某某、二被告的委托诉讼代理人翟某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。台某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理涉案房屋及土地证件的过户手续；2.由被告承担诉讼费用。事实和理由：2014年2月27日，原、被告签订了一份房屋买卖合同，同日，原告按约定向被告支付购房款12万元；被告向原告出具了购房收条，并将其拥有的栖房字第**房权证交付原告。双方购房合同约定，被告有义务协助原告办理房产及土地证件的过户手续。但被告收款后据不履行协助义务。经原告多次催促，被告置之不理，2018年12月26日，原告委托山东经联律师事务所律师发函催告，被告仍不履行，致原告诉至法院。荆某某、范某某辩称，原告的诉请没有事实依据，首先答辩人与被答辩人之间没有房屋买卖合意，该房屋买卖合同不是答辩人的真实意思表示，答辩人也没有收到买卖房款的12万元，请求法庭依法驳回被答辩人的诉请。其次是该房屋是二答辩人的夫妻共同财产，答辩人荆某某在未经其丈夫范某某同意的情况下擅自签订房屋买卖协议该协议也是违反法律规定的应当认定为无效，综上所述请求法院查明本案事实依法驳回被答辩人的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原、被告双方对涉案商品房买卖合同的性质产生争议，原、被告各执一词，原告认为是房屋买卖合同关系，被告则认为是民间借贷关系。原告提交了房屋买卖合同一份、收款收据二份、房屋租赁合同一份、证人崔某出庭作证；被告提交了收条复印件一份。据被告申请，本院调取2017年10月4日的栖霞市庄园派出所的出警视频，内容记录了原告在被告家中的争执情况。本院认为原、被告有争议的事实和证据，主要表现在证明对象和证明效力方面，涉及到双方实体争议的认定，本院在说理部分一并论述。根据当事人的陈述及经审查认定的证据，认定事实如下：2014年2月27日，原告台某某与被告荆某某经中间人崔某见证签订房屋买卖合同书一份，邢淑艳为卖方（甲方），台某某为买方（乙方），合同主要内容为：甲乙双方就乙方向甲方购买商品房达成如下协议：一、房屋的位置及内附设备概况：房屋位于户，为砖混结构，为三层。二、房屋面积：房屋建筑面积为68.05平方米。三、买卖价款及付款方式：该房屋售价为12万元，乙方在甲方的协同下办理相关过户手续。四、税费承担：房屋及土地使用权限交易过户所需全部费用，均由乙方承担，甲方有义务协助乙方办理房产、土地证件过户手续。双方还对甲方的房屋权属保证责任及违约责任等内容进行了约定。双方签订房屋买卖合同后，被告荆某某与其儿子范云峰分别向原告台某某出具了两张收条，荆某某出具的收条内容为“今收到人民币12万元。收款人荆某某2014年2月27日。范云峰出具的收条内容为“今收到台某某人民币现金12万元，此款属房屋买卖款，由范云峰替母亲代收，特此为证。收款人荆某某儿子范云峰2014年2月27日”。原告当庭认可荆某某、范云峰各自所出具的收条涉及是同一笔款项，即为房屋买卖价款。2014年2月27日，原告台某某又与范云峰签订了房屋租赁合同一份，台某某为出租方（甲方），范云峰为承租方（乙方），合同主要内容为：甲方将自有房屋租给乙方使用，双方达成协议如下：一、甲方将座落振兴路12号西单元三层西户的房屋出租给乙方使用，租期自2014年3月1日至2014年12月31日，期限为10个月。二、上述房屋租金为5000元整，付款方式为一次性付清。三、甲方于本合同生效时将上述房屋交付给乙方使用，租赁期间，乙方不得转租转让或转借第三人，不得擅自改造，增搭建筑或改变用途。原告台某某与被告荆某某签订房屋买卖合同后，荆某某、范云峰即将涉案房屋的房房产证（栖城房字第**交付给原告。2017年二被告以原产权证丢失为由，向栖霞市不动产登记中心重新办理了鲁（2017）栖霞市不动产权第0005074号产权证，产权人登记为二被告共有。另查明，涉案房产系部分产权房屋，个人产权占77%，栖霞市山城金矿产权占23%。庭审中，原告提供证人崔某出庭作证，证人证明二被告之子范云峰因需要经营资金打算出售其住房，找到证人崔某帮忙联系出售房屋，崔某找到台某某购买房屋，台某某在购房时发现房屋的房产证不是范云峰的而是登记在其母亲荆某某名下，范云峰将荆某某找来，荆某某同意卖此房，即由证人为中间人，台某某、荆某某签订了房屋买卖合同，台某某当场将12万元交给荆某某，荆某某给出具了12万元的收条，并将房屋的房产证交付给台某某。房屋买卖合同是一式三份，证人崔某手持有一份，并提交给法庭。证人还证明，证人每年春节、八月十五都到荆某某家中催促其过户，但一直拖延未过户。庭审中，被告提交一张收条复印件，主张该收条复印件来源于原告的交付，其内容为“今收到范云峰人民币壹万伍元整，201X（时间有改动）年7月18号利息付到6月2743700（原来58700）15000元从8月8号开始的台某某”，该收条复印件中落款时间有改动，记载利息部分的内容与其他内容不是同一笔迹。被告申请本院调取2017年10月4日的栖霞市庄园派出所的出警录像，内容系台某某到二被告家中索款要房，双方争执及协商的内容。原告称二被告之子范云峰在购房之后曾向其借款，且一直未归还其借款。本院认为，本案争议焦点是原、被告之间是房屋买卖合同关系，还是民间借贷关系。人民法院据以裁决的事实是证据所能证明的事实，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合本案原、被告提交的证据，首先，原告主张为房屋买卖合同关系，提交的《房屋买卖合同书》、《房屋租赁合同书》、签收房款的收条、证人崔某证言证实，以上证据均为原始、直接证据，被告提交的收条证据为证据复印件系传来证据，其内容不能直接证明案件事实系间接证据，原始证据、直接证据，相对于传来证据、间接证据具有较高的证明力，故原告提交的证据证明效力要大于被告的证据的证明力，并且被告提交的收条复印件证据，原告不予认可，无其他证据佐证，通常不作为认定案件事实的依据。其次，从证据的内容来看，原告提交的一系列证据能够清晰明确证原、被告之间发生房屋买卖的事实，尤其是提供的书证《房屋买卖合同书》具备了房屋买卖合同所应具备的主要条款，该协议约定了买卖标的物的地址、房屋面积、购房款数额、购房款交付方式、办理过户手续等内容，上述约定表明买卖涉案房产的意思表示明确。被告主张双方间为借贷关系，其不能提交证据以证明双方的借贷合意、金额，是否约定利息及还息方式、还款期限及方式等借贷合同的内容，且提交的收条复印件证据存在落款时间有改动、签名在落款之后、内容出现两种不同笔迹等疑点，在没有原件比对的情况下，本院不予采信；从本院调取的派出所出警视频，出警时间为2017年10月4日，双方交谈的内容既有索款的内容，又有要房的内容，其内容不足以认定被告的主张；对双方提交的证据相比，本院认为，原告以书面合同表现的意思确定房屋买卖法律关系更为明确。再次，从双方的行为来看，涉案的房屋买卖合同是原告与被告荆某某签订的，荆某某系房屋产权人，二被告之子范云峰为涉案房屋的实际使用人，被告荆某某作为具有完全行为能力的成年人，在签署房屋买卖合同及出具房款收条时应当知道的相应法律后果；原告与范云峰又签订了房屋租赁合同，以范云峰租赁原告房屋的方式继续使用涉案房屋，其后，被告将房屋房产证交付原告等一系列行为，也证明双方系在进行房屋交易的行为。另，本案交易房屋是不完全产权房屋，存在过户障碍，且从本案签订买卖房屋的合同的时间来看，房屋买卖的价格并不过分低于同等房地产之价格。综上，原告已经完成双方当事人之间存在房屋买卖法律关系的举证证明责任，二被告主张其与原告之间存在民间借贷法律关系，其举证不足以证实其事实主张，亦不足以反驳原告所主张事实，应当承担举证不能的不利后果，本院以有利于书面证据所代表法律关系作出判定，对原告的事实主张予以认定。在荆某某与台某某签署该协议后，协议即告成立，且房屋买卖合同内容不违反法律、行政性法规的禁止性规定，应当为合法有效。原告已按房屋买卖合同约定履行了支付房款义务，被告应向原告履行房产的过户及相应协助义务，故对原告要求被告履行房屋买卖的相应协助义务，要求被告为原告办理涉案房屋的产权（房产及土地使用权）过户登记，本院予以支持。涉案房屋涉及的单位部分产权价值，由原、被告双方依法依规办理。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告荆某某、范某某于本判决生效后十日内将位于栖霞市120号西单元三层西房（不动产权证号：鲁（2017）栖霞市不动产权第0005074号）房屋产权过户到原告台某某名下。案件受理费1350元，诉讼保全费1020元，由二被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费用，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  刘旭明二〇一九年十二月十六日书记员  张春明