广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初27872号原告：广州帝廷餐饮管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区，统一社会信用代码。法定代表人：易咏嫦，任董事长。委托诉讼代理人：吴健，广东百言律师事务所律师。委托诉讼代理人：张树辉，广东百言律师事务所律师。被告：佛山市南纺建投地产有限责任公司，住所地广东省佛山市南海区，统一社会信用代码。法定代表人：张旋鉴，任总经理。委托诉讼代理人：杨辉，广东盛隽律师事务所律师。原告广州帝廷餐饮管理有限公司（以下简称“帝廷公司”）诉被告佛山市南纺建投地产有限责任公司（以下简称“南纺公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月12日受理后，依法适用简易程序于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴健、张树辉、被告的委托诉讼代理人杨辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告帝廷公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即返还租赁保证金407511.24元和预付款203755.62元及支付至实际清偿日止的利息（从2015年4月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；2.判令被告赔偿租金及管理费差额损失6260479.1元及支付至实际清偿日止的利息（从起诉之日至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；3.判令被告赔偿设计费损失500000元和中介费143901.80元及支付至实际清偿日止的利息（从起诉之日至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息）；4.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告作为“樵岭国际商业中心”的承建公司，在施工过程中一直对外进行招商引资。经双方协商，被告与原告于2015年4月8日签订《房屋租赁合同》（下称“原合同”），约定被告同意将位于佛山市南海区某处“城市景观花园”三、四层C1区大型中餐酒楼铺位出租给原告使用，租赁面积为5361.99平方米（以下简称“该房产”），合同明确约定“被告保证有权将该房产按本合同之约定租赁给原告及向原告提供办理营业执照所需场地使用证明文件，物业管理公司由被告指定”。合同签订后，原告于2015年4月21日向被告支付了租赁保证金407511.24元和预付租金203755.62元，被告向原告提供相关资料让原告做好装修的准备。为尽快推进装修事宜，2016年1月17日，原告与广东电白建设集团有限公司（以下简称“电白建设公司”）签订《西樵皇室宴会餐厅装修工程合同》，由电白建设公司承包西樵皇室宴会餐厅装修工程。原告为提升装修档次，2016年2月1日，原告与深圳市创道际设计顾问有限公司（以下简称“创道际公司”）签订《室内设计合同》，对西樵皇室宴会餐厅进行设计，并转账支付首期室内设计费100000元。2016年4月25日深圳市创道际设计顾问有限公司按照原告的要求完成设计并交付效果图，原告向深圳市创道际际设计顾问有限公司转账支付第二期室内设计费用400000元，共支付设计费用500000元。原告已做好进场装修的全部准备，不断催促被告尽快交付该房产，但被告告知原告“樵岭国际商业中心”的物业运营管理权没有确定，暂时无法交付该房产。原告后了解到2017年3月21日“樵岭国际商业中心”的物业运营管理权由何志勤竞得，被告无法向原告交付该房产。由于被告没有取得“樵岭国际商业中心”的物业运营管理权，无法实际交付该房产，原告作为一家香港来大陆投资企业，为实现原定商业计划，原告不得不通过中介佛山市潮领商业运营有限公司与何志勤设立的佛山市南海区西樵辉顺物业管理有限公司（下称“辉顺公司”）商谈租赁房产事宜。原告于2018年9月1日以广州帝廷餐饮管理有限公司佛山南海西樵分公司的名义与辉顺公司签订《房屋租赁合同》（下称“新合同”）。新合同约定辉顺公司将位于佛山市南海区“樵岭国际商业中心铺位出租给原告的分公司。新合同成功签订后，原告向佛山市潮领商业运营有限公司（以下简称“潮领公司”）支付了中介费143901.8元。双方确定租赁方案后，原告与电白建设公司签订《建设工程施工补充合同》，于2018年4月3日向辉顺公司支付619509元租赁保证金和预付款143901.8元。由于被告没有获得租赁物的运营管理权，导致原合同已无法实际履行，原告合同目的不能实现，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失与机会损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，被告的行为已构成根本违约，故原告与被告之间的《房屋租赁合同》应当依法解除，并赔偿原告造成的全部损失。因被告无法履行《房屋租赁合同》，原告与实际运营公司辉顺公司签订新的《房屋租赁合同》，租赁面积减少了2233.69平方米，合同期限内仅实租面积的租金和管理费增加了6260479.1元（详见：《租金管理费差额表》），额外支付中介费143901.8元。由于原合同租赁面积为5361.99平方米，新合同租赁面积为3128.30平方米，租赁面积减少了2233.69平方米，原告需对装修设计进行重新调整，原来的设计方案和图纸全部作废，不能使用，需要重新设计，原支付的设计费损失500000元。根据《合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”规定，被告应赔偿原告损失6904380.9元，其中合同期限内租金和管理费差额损失6260479.1元、额外支付中介费143901.8元、设计费损失500000元。另，被告应退还已收取租赁保证金407511.24元和预付租金203755.62元（及从实际占有之日2015年4月21日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计付利息）。综上所述，被告的行为构成根本违约，导致合同无法继续履行，给原告造成巨大直接经济损失与机会损失，严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》及其相关司法解释等规定，特诉至法院，恳请法院支持原告诉讼请求，为港商投资者营造一个良好的营商环境。诉讼中，帝廷公司变更诉讼请求第1项为：判令被告支付占有租赁保证金407511.24元和预付款203755.62元期间的利息140607.3元（从2015年4月21日起至2019年12月9日止按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告南纺公司辩称：对原告要求被告立即返还租赁保证金407511.24元及预付款203755.62元，被告已于2019年12月9日通过转账方式退回。实际上，从被告通知原告无法取得本案案涉房屋的出租权开始，被告就一直要求向原告退款，但原告不同意，导致退款延期，责任在原告，由此导致的利息损失应当由原告自行承担。原告要求被告赔偿租金及管理费差额损失6260479.1元及设计费500000元、中介费143901.80元没有事实和法律依据，依法应予驳回。原因如下：1.被告因不能取得案涉房屋出租权，无法交付案涉房屋给原告，原告也在诉状中确认其已经于2017年3月21日得知被告无法取得案涉房屋出租权，根据案涉《房屋租赁合同》第10.5条约定，“甲方迟延交付该房产6个月以上，乙方有权提前终止本合同，并可要求甲方返还保证金。”所以，被告按照该合同约定，只需要承担返还保证金责任，无须承担双倍返还保证金的违约责任。2.原告在确定被告无法交付案涉房屋后，完全可以不承租案涉房屋，但原告仍向第三方佛山市南海区西樵辉顺物业管理有限公司承租案涉物业，其根据与第三方签订合同支付租金、管理费、中介费，与案涉《房屋租赁合同》无任何因果关系。3.案涉《房屋租赁合同》系无效合同。原、被告于2015年4月8日签订该合同时，原告非常清楚被告只是案涉房屋的承建方，并不是案涉房屋所有权人，也未取得案涉房屋的出租权，而且签订合同时案涉房屋尚未竣工验收，并不能交付使用。案涉《房屋租赁合同》因被告无权出租，且违反国家强制性规定依法应认定为无效。合同无效，被告依法应当承担返还原告已支付款项的法律责任，无须承担其他违约责任。4.根据案涉《房屋租赁合同》第3.3条约定“甲方同意装修期内，该房产供乙方用于内部装修。”即乙方装修（包括装修设计）必须经甲方同意。本案中，被告从未同意乙方进行装修设计，如果原告支付过设计费，且造成一定经济损失，也是因为原告自己原因造成，与被告无关。况且，原告主张的设计费在其向第三方承租案涉物业时已经得到妥善使用，并无发生无法继续使用而导致的经济损失。综上所述，恳请人民法院依法审理，驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：对原告举证4有原件部分，本院予以确认。对原告举证5，被告已确认案涉物业的出租权由案外人取得，在无相反证据反驳的情况下，本院对该证据的真实性予以确认。对原告的举证3、6，本院结合案件事实进行认定。对原告的证7，因原告已经提供原件，在被告不能举证反驳的情况下，本院对真实性予以确认。对被告的举证2、3，本院结合案件事实进行认定。对被告的举证4，因被告未能举证证明原告已经收到该联系函，故对该证据的真实性不予确认。综合采信经审查确认的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2015年4月8日，南纺公司（甲方）与帝廷公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意按《租赁合同》的条件将位于佛山市南海区某处“城市景观公园”三、四层C1区大型中餐酒楼铺位。该房产的租赁面积为5361.99平方米，租赁期20年，自2016年6月1日起至2035年5月31日止。其中第1年免租装修期及免租经营期内，每月管理费26809.95元，第1-2年每月租金为142628.93元，每月管理费61126.69元，第3-5年每月租金为149760.38元，每月管理费64183.02元。乙方应在签署合同后三日内付清租赁保证金407511.24元、预付款203755.62元。乙方应于租赁期的第一日亲临甲方售楼部与甲方办理交付该房产的手续。甲方保证有权将该房产按本合同之约定租赁给乙方及向乙方提供办理营业执照所需场地使用证明文件。乙方可依照法律法规及政府有关规定及甲方或物业管理公司制定的有关商场装修制度，对该房产内部布局进行设计和装修。甲方延迟交付该房产6个月以上，乙方有权提前终止本合同，并可要求甲方返还保证金。同年4月21日，帝廷公司向南纺公司分别支付了保证金407511.24元、预付款203755.62元。2017年3月21日，樵岭国际商业中心9栋、10栋1座、10栋2座、11栋物业分栋招租竞价（第二次）中标结果公布，项目由何志勤投得。2018年9月1日，辉顺公司（甲方）与广州帝廷餐饮管理有限公司佛山南海西樵分公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意将位于佛山市南海区“樵岭国际商业中心”11栋三楼大型中餐酒楼铺位出租给乙方使用。该房产计租面积为3128.3平方米，租赁期自2018年9月1日起至2037年4月24日止。免租期为1个月，2018年10月1日至2020年9月30日，每月租金18769.8元，物管费125132元；2020年10月1日至2022年9月30日，每月租金19520.59元，管理费130137.28元。2019年1月30日，帝廷公司向潮领公司支付了中介费143901.8元。2019年12月9日，南纺公司向帝廷公司分别退还了407511.24元、203755.62元。另查1，帝廷公司持有一份其与创道际公司签订的《西樵皇室宴会餐厅装修工程室内设计合同》，合同落款日期为2016年2月1日，合同约定：帝廷公司委托创道际公司承担西樵皇室宴会餐厅装修工程室内设计，设计面积约为5233平方米。总合同金额为850000元。其中，合同签订后3个工作日支付设计费100000元；提交方案设计文件（效果图阶段）经帝廷公司签收确认后三个工作日支付设计费400000元；提交设计施工图设计文件经帝廷公司签收确认后三个工作日内支付设计费200000元；在竣工验收完毕三个工作日内支付设计费150000元。指定收款账户为杨双连在中国建设银行深圳梅林支行或中国招商银行梅林支行开立的个人账户。2016年2月1日及3日，陈池悦向杨双连转账支付100000元。2016年4月27日至29日，陈池悦向杨双连转账支付398000元。创道际公司向帝廷公司开具了收据两张，称其收到帝廷公司设计费100000元及400000元。诉讼中，帝廷公司提交了创道际公司所出具的“西樵—皇室宴会方案设计图”。另查2，帝廷公司持有一份落款日期为2016年1月17日、甲方为帝廷公司、乙方为电白建设公司的《西樵皇室宴会餐厅装修工程合同》，合同约定：工程承包范围为根据乙方提供之设计且经甲方确认的图纸及国家规范对西樵皇室宴会餐厅进行装修。工期自2016年2月27日开工，于2016年12月17日全部竣工，共295天。合同价款31800000元。由于工程合同是按设计图纸及有关规范为基础之总价包干合同，承包金额已包含设计图纸及预算上需要完成之所有工程项目。合同所附的报价单显示，报价总价为34817904元，折实价为31800000元。其中，工程设计费部分为820000元。2018年3月18日，帝廷公司与电白建设公司签订的《建设工程施工补充合同》，约定：工程承包范围按原合同执行，合同金额调整为17500000元。帝廷公司于2018年至2019年期间多次向电白建设公司支付装修款。诉讼中，帝廷公司提供了电白建设公司的装修效果图及施工图，该图与创道际公司的效果图存在差异。另查3，诉讼中，帝廷公司陈述：南纺公司曾在广州进行招商，声称可以从业主方处取得涉案物业的管理权，而南纺公司也在广州进行招商引资，帝廷公司因此相信南纺公司，并与其签订合同。为了尽快完成装修，帝廷公司委托创道际公司对项目进行设计，并支付了设计费50万元。直到与辉顺公司签约前，帝廷公司才了解到南纺公司没有取得管理权。由于租赁的面积比之前的少了一半，于是帝廷公司更改了装饰设计，导致原创道际公司的设计方案无法使用。另查4，诉讼中，南纺公司陈述：樵岭国际商业中心连成一片，由几个部分组成，其中部分由南纺公司管理，案涉的部分由南纺公司代建。南纺公司以为案涉部分在代建后可以竞得管理权，于是与帝廷公司签订租赁合同，并按照合同的租赁面积对物业进行定制。南纺公司知道案涉的管理权需要招标，也与帝廷公司进行过说明，最后由于村里有其他意见，南纺公司没有取得管理权。南纺公司于2016年9月23日告知过帝廷公司无法取得管理权，但帝廷公司一直不同意解除合同。本院认为，南纺公司在未取得案涉物业处分权的情况下，与帝廷公司签订《房屋租赁合同》，事后没有获得物业的管理权，合同也没有得到权利人的追认，帝廷公司有权主张南纺公司承担违约责任，赔偿违约所造成的损失。对于帝廷公司所主张的各项损失，本院作如下分析：一、租赁保证金及预付款的利息损失。帝廷公司为租赁物业于2015年4月21日向南纺公司支付了租赁保证金407511.24元及预付款203755.62元，虽然南纺公司于2019年12月9日全额退还款项，但资金占用期间造成了帝廷公司的资金使用的损失，南纺公司应向帝廷公司支付利息。由于上述款项占用期间逾四年未满五年，利息应按人民币三至五年贷款利率计算，为136433.93元，帝廷公司超出上述部分的利息主张，本院不予支持。（利息计算具体如下）金额开始日期截止日期天数利率利息611266.92015-4-212015-5-10205.75%1925.91611266.92015-5-112015-6-27485.50%4421.22611266.92015-6-282015-8-25595.25%5187.39611266.92015-8-262015-10-23595%4940.38611266.92015-10-242019-12-915084.75%119959.03二、设计费损失首先，帝廷公司提供的合同、银行流水及收据显示，帝廷公司于2016年2月委托创道际公司对案涉物业进行室内设计，并向创道际公司支付了设计费500000元。由于《房屋租赁合同》约定的物业交付时间为2016年6月1日，故帝廷公司在同年2月委托设计公司进行设计，亦属合理。虽然帝廷公司持有的《西樵皇室宴会餐厅装修工程合同》显示合同总价包含设计，但帝廷公司解释其委托创道际公司进行设计以提升档次，该解释不违常理。因此，在南纺公司未能举证反驳的情况下，本院对帝廷公司主张为其案涉物业向创道际公司支付了设计费500000元的事实予以确认。其次，帝廷公司与南纺公司合同项下的物业面积为5361.99平方米，而帝廷公司实际向辉顺公司租赁的物业面积为3128.3平方米，两者面积差异较大。因此，帝廷公司主张创道际公司的设计图无法使用在现租赁物业，本院予以确认。据此，本院认定设计费损失客观存在。最后，根据双方陈述，在合同签订前，南纺公司已向帝廷公司披露其尚未取得物业的出租权，帝廷公司理应清楚不能交付的可能性客观存在。在未能确定南纺公司取得租赁权的情况下，帝廷公司仍支付500000元对物业进行装修设计，其对该损失的产生亦存在一定过错。本院酌定上述损失帝廷公司自行承担30%，南纺公司承担70%，南纺公司应向帝廷公司赔偿设计费损失350000元。至于帝廷公司主张的设计费利息损失，如上述，由于帝廷公司亦具有一定过错，故在责任明确前南纺公司暂未予赔偿，并无不当。对设计费利息损失的主张，本院不予支持。三、租金、管理费差额损失及中介费。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案中，帝廷公司以南纺公司不能交付案涉物业而导致其以更高的价格向有权出租的辉顺公司承租为由，主张南纺公司承担由此产生的中介费及差额损失。如上述，在帝廷公司与南纺公司签订合同前，双方均清楚南纺公司尚未取得出租权，不能交付的风险客观存在。在2017年3月招标结果公布、南纺公司确定无法履行合同之时，帝廷公司尚未开始对酒楼进行装修或实质性的投入，故客观上帝廷公司并无必须在案涉物业继续投资开设酒楼的理由。因此，帝廷公司于招标结果公布后一年半后接受辉顺公司的条件与辉顺公司签订协议租赁同一地址的物业经营酒楼，是帝廷公司基于实际情况所作出的商业决定，并非南纺公司违约所导致的必然结果。因此，帝廷公司主张的租金、管理费差额及中介费支出，并非南纺公司违约所造成的必然损失，也非双方订立合同时可预见的损失，故对帝廷公司主张的该部分损失，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、佛山市南纺建投地产有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿租赁保证金及预付款的利息损失136433.93元予广州帝廷餐饮管理有限公司。二、佛山市南纺建投地产有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修设计费损失350000元予广州帝廷餐饮管理有限公司。三、驳回广州帝廷餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。佛山市南纺建投地产有限责任公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取30557.46元（原告已预交32204.77元，因原告变更诉讼请求实际收取30557.46元），由原告负担28438.1元，由被告负担2119.36元。被告负担的部分应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告已预交且应退还的受理费3766.67元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  冼文舜二〇一九年十二月三十日书记员  韦可楠