包头市昆都仑区人民法院民事判决书（2019）内0203民初5342号本诉原告（反诉被告）：王国栋，男，1970年1月15日出生，个体工商户，住包头市昆都仑区友谊大街**街坊世家花园****。委托诉讼代理人:希荣，内蒙古经远律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：张世红，女，1977年9月1日出生，住，住包头市/div>委托诉讼代理人：颜毅鹏，内蒙古昂石律师事务所律师。原告（反诉被告）王国栋与被告（反诉原告）张世红租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王国栋及其委托诉讼代理人希荣、被告张世红及其委托诉讼代理人颜毅鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王国栋向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告所签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告返还租金70000元；3.判令被告向原告返还保证金5000元；4.判令被告向原告返还相关用品费用30000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月14日，原告因经营需要租赁被告包头市昆区xx号商铺，并与被告签订《商铺租赁合同》。而在该合同签订的当天下午，因修路原告所租赁商铺的道路被封，导致原告所租商铺无法经营使用。但是被告却没有告诉原告封路的消息，致使原告租赁商铺后长期无法使用。因被告没有履行告知义务，致使原告遭到经济损失。原告多次找到被告协商此事但均遭到被告拒绝，故诉至法院，请求判如所请。张世红辩称，1.双方签订租赁合同合法有效，不具备法定及约定的解除条件，被告不同意解除，原告提出解除合同的诉讼请求及理由于法无据，应予驳回；2.原告认为合同无法继续履行，但其一直占用房屋，没有任何腾房或解除合同的意思表示，案涉商铺基于有效的合同已实际交付且至今由原告占有使用，原告主张返还租金及保证金无事实及法律依据；3.原告主张的用品费是被告向刘某购买的，不是被告本人的，案涉房屋内的家具、灶具等相关用品，合同约定所有权自交付之日起发生转移，买卖合同的相关内容已全部履行完毕无解除必要。张世红向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付其占用反诉原告房屋期间产生的水费210元，电费9089.02元，物业费5776元，暖气费10589元，以上共计25664.02元；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金28000元；3.本案本诉与反诉的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月14日反诉原告与反诉被告签订了《商铺租赁合同》，合同约定房屋租赁期自2019年5月1日至2024年4月30日共5年，房屋租金为2019年5月1日至2022年4月30日每年140000元，2022年5月1日至2024年4月30日每年150000元，租金每半年一付。另房屋押金5000元，反诉被告购买反诉原告房屋内现有所有餐具、灶具和家具，双方一致认可购买价款为30000元。反诉被告在不具备合同解除条件且拖欠其占用标的房屋期间产生相关费用的前提下主张合同解除，并主张反诉原告返还在其占用标的房屋期间的房租费及其购买反诉原告房屋内餐具、灶具、家具购买款的行为，违反了合同约定并侵害了反诉原告的合法权益，故反诉原告提起反诉。王国栋针对反诉请求辩称，1.反诉被告租赁反诉原告案涉房屋后，因反诉原告的房屋不具备餐饮行业的标准，致使反诉被告无法办理营业执照，该房屋自承租后未进行装饰装修、更未占有使用经营，不存在反诉原告所称的水费等相关费用；2.反诉原告所称违约金无任何依据；3.反诉原告所提的以上费用由反诉被告承担是扩大了反诉被告的经济损失。被告不具备其反诉内容的诉讼主体资格，物业费、取暖费等费用的收取主体是物业公司、热力公司，并非被告，其无权向原告主张以上费用，并且不排除其在取得相关费用后用于其他可能。原告起诉之时也并未到供暖期，不应支付任何取暖费，若其主张的物业费再由原告承担，又会加重原告的损失，基于被告根本违约的行为，前述损失都应当由被告承担，并非是原告。故恳请人民法院支持原告诉请，驳回被告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告就本诉和反诉向法庭提交了以下证据：1.《商铺租赁合同》，证明由原告租赁被告案涉房屋，合同第一条约定被告所提供的房屋需满足原告从事餐饮行业，其房屋租赁状态良好，并可作为餐饮行业使用出租；2.收据、中国工商银行转账汇款凭证，证明原告已履行合同约定的义务，不存在违约行为，且被告已收到本案案涉款项105000元；3.包头市人民政府第六号文件，该文件第一条明确规定餐饮行业的单位管控，因原告所承租的房屋系商住综合楼、且与居住层相邻的商业楼，禁止新建餐饮服务项目，故原告无法办理营业执照、无法经营，结合双方所签合同，被告提供的房屋不具备作为餐饮行业使用的出租条件，其在签署时已构成根本违约，合同根本目的无法实现，由此给原告产生的相关损失被告应承担全部赔偿及返还责任；4.包头市交警支队通知及公交四公司张贴的温馨提示，证明从2019年4月15日原告承租的房屋门前唯一的公路封闭施工，即双方签署合同的次日，但原告签合同时未得到被告任何告知，致使房屋在任何条件下都不具备正常使用的条件，证实双方租赁行为被告有极大主观恶意和违约的主观故意，被告应当承担原告全部损失；5.案涉房屋照片，证明自原告承租该房屋至今一直保持原有状态，不具备装修和施工条件，且未进行任何经营活动，原告未使用、也无任何收益，不会产生水费等费用；6.案涉房屋照片，证明该房屋系商住综合楼，并与居住层相邻，结合大气污染防治法第81条相关规定，案涉房屋不具备餐饮条件，截至目前原告多次向工商局申请登记但被退回。针对上述证据，被告认可双方于2019年4月15日签订了商铺租赁合同，合同生效期是2019年5月1日，但原告经营是否成功与被告无关，且该房屋之前出租5年均做餐饮都有营业执照，租给原告是第六年。从签订日至实际履行日有16天，原告并未提出任何异议，且在2019年5月1日缴纳全部费用，应视为原告认可出租房屋及周边环境的实际情况。包头市人民政府第六号文件不能证实出处、发布日期，不符合民诉法关于证据的相关要求。通告于2019年3月29日就发布，管制期间是4月至7月，即签订合同16天前通告就已经发布，不存在被告隐瞒事实的情况。温馨提示不符合民诉法关于证据的相关要求。内部环境3张照片无法证实与本案关联性，外部环境2张可体现房屋目前就是餐馆。且房屋右侧就是一家饭店，不存在被告所述无法进行餐饮。被告就本诉和反诉向法庭提交了如下证据：1.证人刘某证言、被告与刘某签订的房屋租赁合同及收条、转账截图，证明本诉原告所诉诉请4相关物品非被告所有，系被告代卖，且将款项给付刘某；2.短信截屏，证明2019年8月22日原告仍就对标的房屋的转租与被告进行沟通，原告一直占用该房屋；3.票据，证明原告占用房屋期间产生相关费用，原告未按合同支付，原告应依合同支付上述费用。原告认为证人所述与本案无关，证人证言可以证实证人物品出卖给被告而非原告，可与原告证据2印证，张世红与证人所签合同及收据、转账截图与本案无关。短信截屏无法与原储存介质核对，且证明原告与被告进行过解除合同的沟通，为减少双方损失，原告向被告提出房屋转让的事宜。暖气费票据名称记载为木易小酒馆，是由该酒馆使用的取暖费，与原告无关。其余票据因原告承租被告房屋后因门前道路封闭施工及后期无法办理营业执照等事实，未就出租房屋进行使用，不存在上述费用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月14日，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将其位于包头市昆区xx号商铺出租给原告作为餐饮使用，租期从2019年5月1日起至2024年4月30日止，其中2019年5月1日至2022年4月30日房租为每年140000元，半年一付；2022年5月1日至2024年4月30日房租为每年150000元，半年一付。同时约定原告在签订合同之日交纳5000元作为房屋使用保证金，待合同期满后原告付清所有费用后，被告将保证金全额退还原告，且租赁期间的相关税费均由原告承担。并约定原告一次性向被告支付30000元，房屋内的家具、灶具等相关用品归原告所有。合同签订后，2019年5月1日，被告向原告出具收据3张，包括半年租金70000元、保证金5000元及家具款30000元。2019年3月28日，包头市公安局交通管理支队发布《关于稀土大街（阿尔丁大街-林荫南路）占道施工实施全封闭交通管制的通告》（下称“通告”），通告决定，从2019年1月15日至2019年7月16日期间，对稀土大街（阿尔丁大街-林荫南路）段道路采取全封闭的交通管制措施。2019年4月15日，涉案房屋所在的上述大街道路被封闭。2019年10月12日，被告交纳涉案房屋2019年5月3日至2019年8月3日的电费共计14089.02元，其中上次余额5000元，本次交纳9089.02元；2019年10月12日，被告交纳2019年5月1日至2020年5月1日的物业费5776元。2019年10月15日，被告交纳水费3550元。另查明，《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。涉案房屋属于该法条规定的商住综合楼内与居住层相邻的商业楼内房屋。2019年3月12日，包头市人民政府签发包府发6号文件《包头市人民政府关于进一步加强餐饮服务业油烟噪声污染防治工作的通知》，通知规定自2019年2月起，新申请餐饮服务单位属于《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条第二款规定情形的，市场监管部门不予认可。本院认为，原、被告双方于2019年4月15日签订商铺租赁合同，对双方的权利及义务做了明确的约定，原告租赁被告房屋是为经营餐饮业。本案中，被告未及时告知原告自2019年4月15日起，涉案房屋所在的上述大街道路被封闭的情况。且涉案房屋属于商住综合楼内与居住层相邻的商业楼内房屋，原告在涉案房屋内继续经营餐饮的合同目的无法实现，原告主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告未及时告知原告涉案房屋所在道路被封闭的情况，而原告在租赁房屋之前未对相关法律、政策进行必要的了解。双方对于合同解除的后果均存在一定过错。原告于2019年8月15日递交诉状要求解除合同，是一种及时止损的行为，被告拒绝解除合同致使损失扩大，2019年8月15日之后的房屋空置损失应由被告承担。故原告应当支付被告2019年5月1日至原告递交诉状之日即2019年8月15日房屋占用期间的租金40833元（70000元÷6个月×3.5个月）（原告已预付租金70000元）、水费210元、电费9089.02元、物业费1685元（5776元÷12个月×3.5个月=1685元），被告应返还原告2019年8月16日起的租金29167元（70000元-40833元=29167元）以及双方约定的保证金5000元。原告于2019年5月1日支付30000元购买涉案房屋内家具、灶具等相关用品，并实际占有使用，该家具、灶具等相关用品的所有权自2019年5月1日起即转移至原告名下，故不存在返还30000元的问题，原告可对上述物品自行处置。因2019年5月1日至2019年8月15日不在供暖期，故反诉原告关于暖气费的诉讼请求，本院不予支持。反诉原告主张违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第二百一十二条及《中华人民共和国物权法》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告王国栋与被告张世红签订的《商铺租赁合同》；二、被告张世红于本判决生效后十日内返还原告王国栋自2019年8月16日起的租金29167元；三、被告张世红于本判决生效后十日内返还原告王国栋保证金5000元；四、反诉被告王国栋于本判决生效后十日内支付反诉原告张世红水费210元、电费9089.02元、物业费1685元；五、驳回原告王国栋的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告张世红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2400元（原告已预交），由原告王国栋负担1571元，由被告张世红负担829元；反诉案件受理费570.8元（反诉原告已预交），由反诉原告张世红负担434元，由反诉被告王国栋负担136.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审 判 长 赵向宇人民陪审员 赵士鑫人民陪审员 张乃钰 二〇一九年十二月二十三日书 记 员 何苗苗附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国物权法》第二十三条动产物权的设立和转让生效时间动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。