内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）内06民初198号 原告（申请执行人）：内蒙古包头兴业集团股份有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区富强路**。 法定代表人：申玉虎，系公司总经理。 委托诉讼代理人：刘秉权，内蒙古恩照律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张丽霞，内蒙古万生律师事务所律师。 被告（案外人）：李金龙，男，1989年10月2日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区呼和浩特市。 委托诉讼代理人：董健敏，内蒙古文盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田振业，内蒙古文盛律师事务所律师。 被告（被执行人）：内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司，住，住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区西菜园乡/div> 法定代表人：杜培清，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：吴海林，男，汉族，1972年12月1日出生，现住内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区，系公司职工。 原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司与被告李金龙、内蒙古五鑫房地产公司有限责任公司执行异议之诉一案，本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司的委托诉讼代理人刘秉权、张丽霞，被告李金龙及其委托诉讼代理人董健敏、田振业，内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人吴海林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 内蒙古包头兴业集团股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行位于呼和浩特市赛罕区秀水佳园29号楼1单元901号房屋；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年11月8日，鄂尔多斯市中级人民法院依据（2009）鄂中法执字第22号执行通知书查封了涉案房屋。被告提出书面执行异议，后鄂尔多斯市中级人民法院作出（2018）内06执异342号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。原告不服，认为被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司与案外人之间存在恶意串通、损害原告利益的行为，案外人的异议理由不符合事实和相关法律规定，故原告依法提起执行异议之诉，以维护原告的合法权益。 李金龙辩称，案外人连建农于2013年7月31日与被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同并支付全部房款。2017年7月19日，李金龙向连建农购买涉案房屋，因房地产公司原因房屋无法办理过户登记，连建农协助李金龙将房屋买卖合同变更至李金龙名下，并将购房款收据也变更至李金龙名下。李金龙已支付全部房款并缴纳了2015年至2019年的供暖费，在法院查封涉案房屋之前，李金龙已经合法占有使用该房屋。 内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司辩称，同意被告李金龙的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司向法庭提交了五组证据： 第一组，鄂尔多斯市仲裁委员会鄂仲裁字（2007）92号裁决书，拟证明2008年11月29日，鄂尔多斯市仲裁委员会仲裁裁决认定被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司承担剩余工程款及违约金的责任。 第二组，（2009）鄂中法执字第22号执行通知书，拟证明2009年3月12日，鄂尔多斯市中级人民法院给被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司下达了执行通知书。 第三组，（2009）鄂中法执字第22号执行裁定书，拟证明鄂尔多斯市中级人民法院于2016年11月8日作出执行裁定书，裁定查封内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司名下的秀水佳园26套房产，查封期限为三年。 第四组，内蒙古自治区高级人民法院（2018）内执复62号执行裁定书，拟证明：1、被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司为了阻止被查封房产的执行，先后进行了执行异议申请、复议申请，均被法院驳回。2、2016年11月，在法院查封后，每户房屋门口都张贴了查封通知，张贴时确定都是无人居住的房屋。3、被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司于2015年取得了房屋预售许可证，法院2016年查封时房屋的所有权属于内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司，而不是属于任何第三人。 被告李金龙对原告提供的四组证据质证称，由于原告提交的是复印件，故证据的真实性请法庭核实，对原告要证明的问题不认可，原告与被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司存在金钱债权债务关系，但被告李金龙对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司对原告提供的第一组证据的真实性认可，但是被告并不认可裁决结果，裁决的违约金过高违反法律规定，被告仍在走法律程序。对其他证据的真实性及证明的问题均不认可，查封的房屋已经抵顶、出售给各个案外人。 被告李金龙向法庭提交了一组证据：《秀水佳园认购协议书》、银行流水、连建农结婚证、收据、采暖费、预收水电费、热计量表安装收据、物业费、水费、电费、供热发票、执行裁定书、呼和浩特市不动产中心出具的《无房证明》，以上证据拟证明：案外人连建农于2013年7月31日与被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司签订房屋买卖合同并支付全部房款。2017年7月19日，李金龙向连建农购买涉案房屋，连建农协助李金龙将房屋买卖合同变更至李金龙名下，房款由李金龙直接向连建农的妻子张秀兰银行转账49万元，剩余房款73684元现金支付。因房地产公司原因房屋无法办理过户登记，在法院查封涉案房屋之前，李金龙已经合法占有使用该房屋。原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司认为房屋订购单不等于房屋买卖合同，在没有取得房屋预售许可证的情况下属于无效合同。李金龙与连建农的交易在房屋查封之后，属于转移查封财产的行为，李金龙不能及时办理预告登记、购买登记，自身存在过错。被告内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司对被告李金龙提交的证据予以认可。 经庭审质证，本院认为，原告提交的四组证据属于法律文书，本院对其真实性予以确认。关于被告李金龙提交的证据，内容真实且与本案具有关联性，形成了完整的证据链，本院予以采纳。 经审理查明，2013年7月31日，案外人连建农向内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司购买秀水佳园小区29号楼1单元西户（901）房屋一套，连建农以银行转账的方式交纳购房款563684元，内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司向连建农出具了房款收据。2017年7月19日，李金龙向连建农购买涉案房屋，连建农协助李金龙将《秀水佳园认购协议书》变更至李金龙名下，并将购房款收据也变更至李金龙名下。李金龙于2017年7月20日，向连建农妻子张秀兰银行转账49万元用于支付购房款。涉案房屋2015年由连建农占有占用并缴纳了供热费用，2017年7月之后，由李金龙占有使用。 另查明，内蒙古包头兴业集团股份有限公司与内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司因建设工程施工合同纠纷，鄂尔多斯仲裁委员会于2008年11月29日作出鄂仲裁字（2007）92号裁决书，裁决内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司向内蒙古包头兴业集团股份有限公司支付剩余工程款998761.09元，违约金7490708.175元。后经内蒙古包头兴业集团股份有限公司申请，鄂尔多斯市中级人民法院于2009年3月12日作出（2009）鄂中法执字第22号执行通知书，并送达内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司。后内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司未履行义务，鄂尔多斯市中级人民法院于2016年11月8日作出（2009）鄂中法执字第22号执行裁定书，裁定查封位于呼和浩特市赛罕区秀水佳园26套房屋，包括涉案房屋。李金龙向本院提出执行异议，本院于2018年12月28日作出（2018）内06执异342号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行，原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司不服，向本院提起执行异议之诉。 本院认为，执行异议之诉案件的争议焦点在于审查案外人是否享有足以排除法院对涉案标的物的强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，2013年7月31日，连建农向内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司购买涉案房屋并交纳了全部购房款，内蒙古五鑫房地产开发有限责任公司向连建农交付了涉案房屋。2017年7月19日，涉案房屋由连建农转售给李金龙，并将《秀水佳园认购协议书》及购房款收据变更至李金龙名下，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，该认购协议书约定了买卖商品房的位置、面积、单价、总价及其他合同事项，具备了合同的主要条款，应当认定为有效的商品房买卖合同。李金龙向连建农支付了购房款并占有使用涉案房屋，承继了连建农对涉案房屋享有的权利与义务。其次，过户登记办理需要以房地产公司为主导进行，涉案房屋小区直至2019年才逐步完成验收，一直不具备办理房屋产权证的条件，故未办理相关登记并非连建农、李金龙的自身原因导致。综上所述，被告对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，原告请求继续执行的诉讼请求不能成立，本院不予支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一款（二）项规定，判决如下： 驳回原告内蒙古包头兴业集团股份有限公司的诉讼请求。 案件受理费9436.84元，由内蒙古包头兴业集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。 审 判 长 边 晓 燕 审 判 员 哈斯巴雅尔 审 判 员 张   静 二〇一九年十二月十六日 法官助理 张   雯 书 记 员 李 羽 琪