贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0502民初12148号 原告：吴学杰，男，1973年2月20日生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：徐本会（特别授权代理），系吴学杰妻子。 原告：徐本会，女，1973年11月21日生，汉族，住贵州省赫章县。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9152050274112940XM，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****）。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15205201810068461。 委托诉讼代理人：周遵才（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201110798380。 原告吴学杰、徐本会诉被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告徐本会（同为吴学杰的委托诉讼代理人）、被告博泰公司委托代诉讼理人李玉蝶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告自2014年6月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向原告支付已交房价款(318,721.00元)万分之二的违约金(暂定68,843.00元，待执行时据实计算)；2.本案诉讼费用由被告负担。 事实和理由：2012年4月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》(合同编号：BJ32-2012-4-3-601)，约定原告购买被告开发的博泰·美欣明珠第四栋3单元6层1号商品房(房号:4-3-601)，商品房总价款为318,721.00元，原告依约支付了首付款168,72.100元，剩余150,000.00元通过银行按揭的方式支付给了被告，完全履行了自己的付款义务。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款的约定，被告应当在2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转栘登记的有关文书交付给买受人。合同同时约定，若被告未按期履行，应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。然而直至今日，被告仍未履行该项合同义务原告认为，被告迟延交付办理商品房转移登记的有关文书及产权证给原告的行为不仅违约，且严重损署了原告的合法权益，应当承担支付相应违约金的责任。为此，原告特具状诉至贵院，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权益。被告辩称：一、根据被答辩人的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、被答辩人的请求权基础系基于迟延办理不动产权证书而提出，但双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付被答辩人，由被答辩人作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在被答辩人未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实所以，被答辩人主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由答辩人交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遗遇国家法律、政策颁市实施的因素，答辩人依双方合同第条第二款“因政府机关行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不得承担违约责任”之规定而不应向被答辩人承担违约责任。该条款约定，若因政府原因导致答辩人逾期的，无论该政府因素是否是行政不可抗力，答辩人与被答辩人均将其视为行政不可抗力而作为答辩人不承担违约责任的一种情形。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书。但基于政府政策实施的因素，不动产权证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为被答辩人取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被答辩人也未对答辩人主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，被答辩人主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付被答辩人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任综上所述，请求依法判决。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月27日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（ＢＴ32-2012-4-3-601）。合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节市陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第4幢3单元6层1号房，房号为4-3-703，建筑面积111.48平方米，套内建筑面积93.69平方米，房屋总价款为318721.00元。合同签订后，原告按约支付了购房款。合同第二十二条第三款第（一）项约定出卖人应在2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；合同第二十二条第三款第（二）项约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2016年3月9日向被告支付办证费用11115.00元。之后，因被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金承诺，原告诉来本院请求处理。 另查明，涉案房屋未取得综合验收合格备案登记，未取得所有权初始登记。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需税费的义务，被告应当按照合同约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续，但被告至今未履行该义务，应承担继续履行合同和支付违约金的责任。故，对原告请求判令被告支付其逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求应予支持。 逾期办证的违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，其违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。合同约定“出卖人承诺于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告”，但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期办证的违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2019年9月23日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。即2016年9月24日起的逾期办证的违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效。 根据合同第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担”的约定，双方对违约金的计算标准已有明确约定，且该约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。鉴于原告委托被告向不动产登记部门申请办理涉案商品房权属转移登记，被告已无实际向原告交付办理涉案商品房转移登记有关文书的必要，而被告只要向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告就履行完毕交付有关文书的义务，故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以合同约定商品房总价款318,721.00元为基数，按日万分之二的标准，从2016年9月24日起开始计算至被告向不动产登记机构提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告吴学杰、徐本会逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以318,721.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年9月24日起计算至被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交为原告吴学杰、徐本会办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告吴学杰、徐本会之日）； 二、驳回原告吴学杰、徐本会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费761.00元，由原告吴学杰、徐本会负担300.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担461.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  曾德安 二〇一九年十二月九日 书记员  肖 毅