广东省佛山市禅城区人民法院民 事 裁 定 书（2019）粤0604民初30414号原告：谢红林，男，汉族，1975年10月11日出生，住湖南省娄底市娄星区********委会散户组，公民身份号码432************012。委托诉讼代理人：吕进民，湖南宇能律师事务所律师。被告：佛山农村商业银行股份有限公司，住所地：广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码914************916。法定代表人：李某1。原告谢红林诉被告佛山农村商业银行股份有限公司（以下简称：佛山农商行）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序审理。本案现已审查终结。原告向本院提出诉讼请求：1.停止对位于云南省瑞丽市****侧CD-1号北侧旺民综合农贸市场二期1-21号房屋的强制执行措施（拍卖价值为1290000元），解除对上述房屋的查封措施；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月4日至2015年12月7日，胡斌青(原案涉房屋所有权人)将位于云南省瑞丽市****侧CD-1号北侧旺民综合农贸市场二期1-21号、1-5号两套房产作为抵押向原告借款398万元。2017年9月，经双方清算,尚欠借款为130万元,为此,双方约定解除对上述1-5号房产的继续抵押后,明确上述1-21号房产上负担的瑞丽建行110多万元按揭贷款由原告代为偿还,并在过户后补偿给胡斌青14万元(该房屋总价值为265万元),双方将上述协议交瑞丽市人民法院执行局,作为中国建设银行股份有限公司瑞丽支行（以下简称：建设银行瑞丽支行）诉胡斌青、凌花娇2017云31**民初643号案件的判决执行内容,执行局将该协议作为执行文书之一进行归档,并口头许可原告对房屋进行装修、出租,以发挥资产效能。原告于2017年10月对上述1-21号房产的门面及二楼进行了装修并出租给曾伟。2018年,原告继续装修该幢房屋的三、四、五层,并与曾伟签订了三年期租赁合同。2019年7月上旬,原告获悉,上述1-21号房屋已被查封、拍卖,原告立即于7月中旬依法提出执行异议,要求解除查封并终止对案涉房产的执行,法院出具(2019)粤0604执异243号执行裁定书驳回原告的异议请求。原告对该执行裁定不服,认为该执行裁定认定事实不清,理解与适用法律错误，具体如下:一、执行裁定对以下事实部分未予认定。（一）早于2015年12月4日已经与原房主胡斌青通过抵押协议将案涉房屋及另一套毗邻房屋抵押给原告,原告为此支付了近400万元的对价;（二）2017年6月建设银行瑞丽支行起诉原房主胡斌青,瑞丽市人民法院以(2017)云3102民初643号民事判决书判决原房主胡斌青承担110多万元偿还责任,2017年9月19日原房主胡斌青通过与原告的协议,将该债务转由原告偿还,并将此协议交瑞丽法院执行局,至此,案涉房产上所有负担均由原告继受承担,同时，原告当然继受了该房屋的所有权;（三）得到瑞丽市人民法院执行局首肯后,原告对案涉房产在原告占有的基础上进行装潢,以避免社会资源的浪费,网上拍卖图片上显示,拍卖前该房屋已在进行第二轮装修,原告为此投入了三十多万元的装修费用,因为原告的装修行为,也使得案涉房屋增值,拍卖价格自然因此上涨。二、在法律程序上,执行部门存在的过错未引起重视。（一）拍卖前,执行部门明知在该房屋上已有人在进行装修,可能会存在其他权利人的利益,但执行部门并未向当地法院了解情况,也未对房屋进行封条等现场查封,致使原告对法院的查封行为一无所知,继续加大对案涉房屋的装修投入,造成了原告损失的扩大;（二）执行部门工作流于形式,一方面使得原告在不知情的情况下继续投资该房产,一方面对执行局的拍卖行为也是一无所知,致使这套账面价值已经达到250多万元的房屋被他人以129万元的价格拍得,若执行部门没有侵犯实际所有权人、实际占有人的知情权和优先权,那么在知道房屋真正价值的背景下,原告不可能放弃对该房屋的竞拍权,也不至于造成该房的严重贱卖;（三）执行部门能将通知送达到租客手上,却止步于实际占有人前面,这是刻意而为还是工作疏忽，这中间仅有一步之遥,执行部门却没有迈出这最后一步也是应当要迈出的一步,原告因此被剥夺了应有的知情权。三、执行裁定适用法律错误。（一）原告承担了建设银行瑞丽支行110多万元的债务后,也享有了对建设银行瑞丽支行在该房屋上110多万元债权,即通过协议由原告代为履行瑞丽市人民法院的判决,并得到该院执行局的认可,那么被告与建设银行瑞丽支行对胡斌青享有的抵押权均未登记,且均为生效判决,按照《中华人民共和国物权法》第一百九十九条的规定,应当按照债权比例分割拍卖款。（二）原告以400多万元取得了案涉房产后,虽因政策等原因没有办证,但2015年以来,原房主已经退出了该房屋的管理与收益,是原告一直在对该房屋进行实际占有、使用、收益,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,应当排除法院的强制执行。综上,案涉房产系原告以几百万元的真金白银从原房主胡斌青手上购得,不过因政策原因而未能登记过户,原告基于对交易的依赖,尤其是经过瑞丽市人民法院的判决后以房主身份主动承担该房屋上的剩余房贷,在对查封毫不知情的情况下,得到当地法院许可而继续加大对房屋的投资,但(2019)粤0604执异243号执行裁定实际掠夺了原告的合法财产,也掠夺了建设银行瑞丽支行对该房屋的债权,连后期的装潢款也一并掠夺,原告认为这是野蛮霸道且违法违规的行径,请求法院查明案件事实,作出公正判决。经审查查明：佛山农商行诉胡斌青、凌花娇金融借款合同纠纷一案，本院于2016年12月23日作出（2016）粤0604民初12894号民事判决，确定胡斌青对佛山农商行负有金钱给付义务，凌花娇对胡斌青的债务在最高额担保债权本金200万元范围内负有连带清偿责任。该民事判决已于2017年1月31日发生法律效力。后因胡斌青、凌花娇未自觉履行金钱给付义务，本院基于佛山农商行申请，于2017年7月6日立案执行，执行案号为（2017）粤0604执4652号。案件执行过程中，本院裁定拍卖胡斌青、凌花娇名下位于云南省瑞丽市****侧CD-1号北侧旺民综合农贸市场二期1-21号房（合同编号：旺民二期（2014）037号），邱爱云经淘宝网司法拍卖平台以129.6万元竞得该房产，本院于2019年1月7日出具（2017）粤0604执4652号之二执行裁定，裁定位于云南省瑞丽市****侧CD-1号北侧旺民综合农贸市场二期1-21号房（合同编号：旺民二期（2014）037号）的所有权及相应的其他权利归买受人邱爱云所有，上述房地产的所有权自本裁定送达买受人时起转移，买受人邱爱云可持该裁定到相关部门办理初始登记及过户手续，并承担相关费用。该执行裁定已于2019年1月20日邮寄送达给买受人邱爱云。本院亦已于2019年1月18日向瑞丽市国土资源局、瑞丽市行政审批局送达了该执行裁定及协助执行通知书。谢红林于2019年8月2日向本院提起异议，请求本院中止对位于云南省瑞丽市****侧CD-1号北侧旺民综合农贸市场二期1-21号房（合同编号：旺民二期（2014）037号）的执行。本院经审查作出（2019）粤0604执异243号执行裁定书，驳回谢红林的异议请求。因不服该裁定，谢红林遂提起本次诉讼。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，执行异议之诉以执行异议审查程序为前提，目的是解决能不能执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”谢红林作为案外人以其对案涉房产享有所有权为由提起的异议虽属实体异议，但根据上述法律规定，案外人提出执行异议的期限应该是在异议指向的执行标的执行过程中，即执行标的执行程序开始之后、执行标的执行程序终结之前，若案外人在执行标的执行程序终结后提出执行异议的，人民法院应不予受理。本院对案涉房产已进行司法拍卖，拍卖成交裁定已送达给案涉房产的买受人，且本院已向瑞丽市国土资源局、瑞丽市行政审批局送达了拍卖成交裁定及协助执行通知书，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条关于“拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移”的规定，案涉房产的所有权已于拍卖成交裁定送达给买受人邱爱云之日即2019年1月20日转移，故本院于2019年1月20日对案涉房产的执行程序依法已终结。谢红林于2019年8月2日向本院提出执行异议已超出提出异议的期限，本院依法应不予受理，故谢红林提起的案外人执行异议之诉缺乏程序性前提，依法应予驳回。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第四百九十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定，裁定如下：驳回原告谢红林的起诉。本案因驳回起诉，不收取案件受理费。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判长  陈晓明审判员  苏毅清审判员  黄小芳二〇一九年十二月十一日书记员  吴思颖