广东省平远县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1426民初949号原告：谢天芬，男，1957年12月2日出生，汉族，现住广东省平远县*************。公民身份号码：441************079。原告：谢丽芬，女，1960年10月26日出生，汉族，现住广东省平远县*************。公民身份号码：441************446。委托诉讼代理人：邓雅琳，广东德能律师事务所律师。被告：梅州市浩国盈丰发展有限公司，住所：平远县*******跃进岗，统一社会信用代码：914**********342XY。法定代表人：韩某1。委托诉讼代理人：刘宜静，广东广信君达（平远）律师事务所律师。委托诉讼代理人：欧祉芊，广东广信君达律师事务所实习律师。原告谢天芬、谢丽芬与被告梅州市浩国盈丰发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告谢天芬、谢丽芬及其委托诉讼代理人邓雅琳与被告梅州市浩国盈丰发展有限公司的委托诉讼代理人刘宜静、欧祉芊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谢天芬、谢丽芬向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告的房屋买卖合同有效；2.判令解除原、被告间关于翠拥华庭A区二期27座301房的房屋买卖合同；3.判令被告支付已付购房款290638元为本金、按中国人民银行同期贷款利率计算的相应利息28522.08元；4.判令被告向原告赔偿因标的房屋升值造成的损失119653元；5.判令被告向原告支付一倍购房款违约金290638元；6.由被告承担本案所有诉讼费用。事实与理由：2017年12月7日，两原告与被告订立房屋买卖合同，因被告相关证照未办齐全，未取得商品房预售许可证，导致被告不能按时与原告签订书面《商品房买卖合同》。被告表示待案涉房屋取得商品房预售许可证后会马上与原告签订书面的《商品房买卖合同》，故原、被告双方通过口头先行约定房屋买卖的相关事项，约定主要内容如下：1.被告向两原告出售翠拥华庭A区二期27座301房。房屋总价为590000元；2.被告应于2019年1月30日前向两原告交付标的房屋，并协助原告办理房屋过户登记手续；3.双方约定先行交付30%的房款总额后，待被告取得合法验收的合格证照后，一次性付清购房余款；4.被告不能按合同约定向原告交付房屋及协助办理房屋登记手续时，应按相关法律规定向原告承担违约责任等。合同成立生效后，两原告已依约向被告支付十一笔购房款，截止至2019年4月30日，原告已向被告支付购房款合计290638元。但被告在与原告已经存在房屋买卖合同关系的情况下，于2019年7月将案涉房屋再次出卖给案外人池某，并将房屋交付给池某，池某在案涉房屋中已进行相应的装修。两原告在2019年10月5日得知被告的违约行为后，立即与被告沟通协商，要求被告立即停止履行与案外人的房屋买卖合同，将案涉房屋恢复原状，继续与原告履行房屋买卖合同。被告亦确认其“一房二卖”的行为违法违约，但并未依约向原告承担相应的违约责任。两原告认为，原、被告间存在的房屋买卖合同系双方真实意思表示，系因被告原因导致不能按时与原告签订书面合同，但双方已达成一致的口头合同，内容未违反法律、法规的禁止性规定，应认定原、被告之间的房屋买卖合同依法成立且合法有效，原、被告双方均应遵守合同约定。被告在与原告先存在房屋买卖合同关系的基础上，后把案涉房屋再次出卖并交付给案外人池某，该行为已构成严重违约。因被告明确表示不同意继续履行案涉房屋买卖合同，故两原告提出上述诉讼请求。被告梅州市浩国盈丰发展有限公司答辩称，一、原、被告签订的并非房屋买卖合同，而是房屋买卖预约合同，原告要求确认房屋买卖合同有效的主张不能成立。2017年12月翠拥华庭楼盘开盘之时，二原告有意向被告购买房屋一套，鉴于当时被告尚未取得房屋预售许可证，双方并未签订书面房屋买卖合同，仅明确二原告欲购买的房屋系翠拥华庭A区二期27座301房（以下简称案涉房屋）。2018年3月21日，被告取得房屋买卖预售许可证，并于同年4月28日向二原告出具《翠拥华庭购房确认单》，仅涉及案涉房屋的位置、面积、单价、总价、应交首付款、代收费用等信息。根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款和《商品房销售管理办法》第十六条规定，本案中，被告从未与二原告就案涉房屋签订书面商品房买卖合同，亦未与二原告约定案涉房屋房款的付款方式、付款时间以及违约责任等商品房买卖合同中的本质条款。二原告提供的数份收据，仅说明被告收取了部分房款及代收费用，双方存在初步购买意向，但在双方未签订正式书面合同之前，被告与二原告之间并未建立法律层面的买卖关系。根据《最高人民法院根据审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，被告向二原告出具的《翠拥华庭购房确认单》仅对案涉房屋的位置、面积、单价、总价等信息作出了约定，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同的主要内容，对有关付款方式、付款时间、房屋交付使用条件及时间、违约责任等直接影响双方权利义务的重要条款并未进行明确约定。根据房产行业交易习惯，当双方确定房屋买卖意向后，还需正式签署商品房买卖合同并对以上内容进行明确约定。同时，房屋买卖交易过程中的网上备案、预告登记等手续，被告与原告从未办理过。由此看出，《翠拥华庭购房确认单》是被告与二原告为将来签订正式的书面房屋买卖合同而实现达成的合意，应视为房屋买卖预约合同，二者之间不存在房屋买卖合同，故二原告主张确认房屋买卖合同有效无任何事实与法律上的依据。二、被告解除与二原告房屋买卖预约合同的行为合法有效，不构成违约。在不存在合法有效的正式书面房屋买卖合同的前提下，二原告严重拖欠应付房款，但被告本着促使交易形成的善意，于2019年4月起多次通过短信、电话等方式催促二原告支付剩余房款并不断给二原告宽限房款支付时间，二原告均以各种理由推脱、拒付剩余房款，在此期间，二原告也多次向被告提出付款期限，但其均未在自己提出的付款期限内完成付款。由此不难看出，二原告对案涉房屋的购买事宜并不具备正式订立房屋买卖合同的意向。后被告无奈之下向二原告建议放弃购买案涉房屋，并表示若持续不付款，则将把案涉房屋售与第三人。虽然《翠拥华庭购房确认单》并未对双方履行义务期限做出约定，但在被告多次提醒、催促并给足二原告必要的付款准备时间的情况下，二原告的恶意拖欠行为早已表明了其不予履行付款义务的意思表示，该行为已构成严重违约，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）款的规定，被告具备合同法定解除权。因此，被告在2019年7月1日，以短信方式通知二原告办理退款手续，解除与二原告房屋买卖预约合同的行为于法有据，不构成违约。同时，被告依照解除前的房屋买卖预约合同向二原告收取的部分购房款及相关费用共计290640元（其中，代收费用19521元，193号车位定金10000元），也已经在合同解除后已悉数退还，现双方之间不存在任何债权债务关系或其他合同关系。三、被告在依法解除与二原告的房屋买卖预约合同后，将房屋另售第三方，该行为未违反法律规定，合法有效。在与二原告的房屋买卖预约合同被合法解除后，被告作为案涉房屋的合法所有权人，于2019年7月5日与第三方签订了《房屋买卖合同（预售）》并签字盖章，该合同及双方签订行为合法有效。合同签订后，被告将案涉房屋交付至第三方进行装修使用，并就《房屋买卖合同（预售）》到房管部门进行了合同备案，第三方亦申请办理了预告登记，缴纳了相应的契税，第三方对于案涉房屋具备准物权对抗效力。根据《广东省高级人民法院印发的通知》第二十四条的规定，无论是从履约真实性及合法性、购房款的支付程度、合同备案情况、预约登记情况、购买行为的效力优先性以及案涉房屋的占有情况上来说，二原告主张继续履行房屋买卖合同、办理房屋过户登记没有任何事实及法律依据。综上所述，被告与二原告之间并未建立合法有效的房屋买卖法律关系，双方对于案涉房屋仅达成法律层面的预约关系，而后二原告的拖欠行为更是直接表明了其不愿与被告订立房屋买卖本约的意思表示，被告解除与二原告房屋买卖预约合同的行为不构成违约，且案涉房屋已由第三方办理了预告登记和合同备案并对案涉房屋进行了装修，二原告请求继续履行房屋买卖合同、办理房屋过户登记的要求没有任何事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：二原告系夫妻关系。2017年12月，二原告有意购买被告开发的平远县翠拥华庭A区二期27座301房，并与被告达成初步购房意向。为此，二原告分别于2017年12月7日支付购房诚意金40000元、2017年12月19日支付购房诚意金30000元。2018年3月21日，被告取得平远县翠拥华庭27座商品房预售许可证。2018年4月28日，原告谢天芬与被告签订翠拥华庭购房确认单，该确认单中对涉案房屋的房号、面积、单价、总价和代收费用等予以确认。签订确认单后，二原告分别多次向原告支付了部分购房款和其他费用共220640元，其中：2018年4月28日，支付购房款83519元、办证费3825元、专项维修资金7696元、管道燃气费2500元、装修费5500元；2018年5月2日，支付购房款17600元；2018年7月28日，支付车位定金10000元；2019年4月30日，支付购房款90000元。2019年4月29日至2019年6月25日期间，被告的员工韩远来多次以电话短信的方式催促原告谢天芬支付剩余房款。2019年7月1日，被告的员工韩远来以电话短信的方式通知原告谢天芬办理退款手续。2019年7月5日，被告与第三人姚丽、池斌就涉案房屋平远县翠拥华庭A区二期27座301房签订商品房买卖合同（预售），并办理了不动产预告登记。2019年10月8日，被告通过银行转账方式将原告谢天芬支付的涉案购房款和其他费用共290640元退回给原告谢天芬。以上事实，有经过开庭质证的二原告提交的二原告身份证、结婚证、收款收据、现金缴款单，被告提交的广东省平远县商品房预售许可证、翠拥华庭购房确认单、短信聊天记录、结算业务委托书、现金缴款单、商品房买卖合同（预售）、税收完税证明、不动产登记证明及庭审笔录予以证实。本院认为，本案争议的焦点是：1.原、被告之间的商品房买卖合同关系是否成立；2.被告是否应向二原告支付违约金并赔偿损失。关于原、被告之间的商品房买卖合同关系是否成立的问题。从审理查明的事实来看，原、被告之间仅仅签订了翠拥华庭购房确认单，并未订立正式的书面购房合同。根据《中华人民共和国合同法》第十条第二款“法律、行政法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”和《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，商品房买卖应当签订书面转让合同。另外，根据《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”的规定，本案原、被告之间签订的翠拥华庭购房确认单并不具备上述条款所列明的主要内容，故该确认单不能认定为商品房买卖合同。综上，原、被告之间并未订立商品房买卖合同。因此，两原告关于确认原、被告之间的房屋买卖合同有效并请求予以解除的主张，本院不予支持。关于被告是否应向二原告支付违约金并赔偿损失的问题。原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的规定来主张被告支付违约金290638元并赔偿损失119653元，但原、被告之间的商品房买卖合同未订立，不宜适用上述条款来主张违约金和损失。另根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，二原告未提供证据予以证明系由被告的过错造成双方未能订立买卖合同，且从被告提交的短信聊天记录来看，系二原告未能按照其口头约定的时间付款，故二原告主张被告支付违约金290638元并赔偿损失119653元，本院不予支持。结合被告确实占用二原告资金的情况，被告应予以支付二原告相应的利息损失。二原告请求被告按照年利率4.9%计算利息，被告对该利率未提出异议，本院予以支持。关于计算利息的期间，应以被告实际占用资金的期间为准，故被告应支付给二原告的利息总额为17321.51元，其具体计算如下：序号收款金额计息期间天数年利率利息140000元2017.12.07-2019.10.07670天4.9%3597.81元230000元2017.12.19-2019.10.07658天2650.03元3103040元2018.04.28-2019.10.07528天7303.7元417600元2018.05.02-2019.10.07524天1238.08元510000元2018.07.28-2019.10.07437天586.66元690000元2019.04.30-2019.10.07161天1945.23元合计290640元17321.51元综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条第二款、第三十二条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告梅州市浩国盈丰发展有限公司应于本判决生效之日起十日向原告谢天芬、谢丽芬支付利息17321.51元；二、驳回原告谢天芬、谢丽芬的其他诉讼请求。如果被告梅州市浩国盈丰发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7882.2元，减半收取3941.1元（原告已预交4850元）由原告谢天芬、谢丽芬负担3824.9元，被告梅州市浩国盈丰发展有限公司负担116.2元并于本判决生效之日起十日迳行支付给原告谢天芬、谢丽芬。原告谢天芬、谢丽芳多预交的诉讼费908.9元，本院予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审判员  陈玉婷二〇一九年十二月十三日书记员  蓝钰莹