江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0583民初12429号原告：上海同进物业服务有限公司昆山分公司，住所地江苏省昆山市巴城镇古城路东侧，统一社会信用代码9132058378993423XC。法定代表人：杨德林，该公司总经理。委托诉讼代表人：姚冠儒，男，该公司员工。委托诉讼代表人：谢传华，男，该公司员工。被告：黄鸳，女，1992年10月23日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。委托诉讼代理人：管金龙，系被告黄鸳丈夫。被告：管金龙，男，1988年5月1日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。委托诉讼代理人：苟晓蓉，上海融力天闻律师事务所律师，共同代理上述二被告。原告上海同进物业服务有限公司昆山分公司（以下简称同进物业公司）与被告管金龙、黄鸳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理，于2019年8月19日对本案公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2019年11月1日再次对本案公开开庭进行了审理。原告同进物业公司的委托诉讼代理人姚冠儒、谢传华，被告管金龙（同时代理被告黄鸳）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同进物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付结欠的2017年2月至2018年12月的储藏室物业费2504.7元，2018年1月至2018年12月的住宅物业费2275.2元。2、判令被告支付滞纳金5000元（从应付之日起按每日千分之三的标准计算至实际支付之日止××。3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告系原告提供物业服务的XX小区XX(门牌号××业主。被告违反双方物业服务合同约定，未及时足额交纳物业服务费用。原告多次催收并下发催费通知单，被告一直拒绝交纳。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。原告无奈提起诉讼，望法院判如所请。被告管金龙、黄鸳辩称：对于诉请第一项中的2018年1月至12月的住宅物业费2270.1元同意支付。根据合同约定，上半年的物业费应于2018年1月10日前支付，下半年物业费应于2018年7月10日之前支付。不同意支付诉请第一项中的储藏室的物业费。对于诉请第二项主张的滞纳金不同意支付，因为被告要求缴纳一楼的住宅物业费，原告不收。双方对于储藏室的物业费缴纳存有争议，故不应支付滞纳金。针对被告答辩意见，原告同意对被告一楼住宅的物业费按2270.1元计算支付。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方进行了质证和证据认证。本院经审理认定事实如下：原告同进物业公司系为涉案象屿都城嘉园小区提供前期物业服务的物业公司。被告管金龙、黄鸳系涉案XX园X单元XX室及附属地下储藏室XX室业主。被告管金龙、黄鸳与开发商江苏象屿房地产开发有限公司于2015年5月就涉案房屋签订的《商品房购销合同》第三条约定：商品房住宅建筑面积82.25平方米，储藏室位于XX，建筑面积95.07平方米，住宅单价每平米9870.0061元，房屋总价共计811808元；合同附件四《合同补充协议》第九条第四款关于小区物业方面的约定：买受人同意出卖人选聘的同进物业公司作为本房地产项目的前期物业管理机构；合同附件五《商品房物业管理协议》由原被告及开发商签字确认。《商品房物业管理协议》约定：双方就前期物业管理服务达成本协议。第一条在本物业区域业主委员会成立前，由甲方选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：高层：公共服务费1.4元/月平方米，代收代缴0.9元/月平方米；日常物业管理服务费每半年收取一次，每半年内首月10日以前为缴费日期，乙方无论其物业是否空置、出租或自用，均需向甲方选聘的物业管理公司全额缴纳物业管理费。乙方若超过一个月未交费，物业将发放催款通知，如约定期限还尚未交款的将被视为违约行为，甲方有权诉讼法院处理。第三条甲方和甲方选聘的物业管理企业的权利义务。(八××依据政府有关法规政策和本协议向乙方收取物业管理各项费用。后附的《XX园临时管理规约》第八条物业管理费约定：每半年支付一次物业管理费用，支付方式为在每半年的第一个月内预付，逾期缴纳的，每逾期一日，按应缴费用的千分之三加收滞纳金。后被告管金龙、黄鸳接收涉案房屋及附属地下储藏室，且一楼住宅及附属地下储藏室分别取得不动产权证，其中储藏室产证登记为昆山市花桥镇XX路XX号XX园XX室，用途登记为地下储藏室/仓储，房屋建筑面积94.68平方米，登记时间为2017年5月18日。2017年1月6日，被告缴纳涉案房屋一楼住宅截至2017年12月的物业费2085.7元。原告同进物业公司陈述，交房时告知过业主，原告根据昆山市物业费收费细则执行收费，有产证就收取，无产证就不收取，交房时涉案的地下储藏室尚未取得产证，故交房当时仅向被告收取一楼住宅的物业费，未收取一楼附属地下储藏室的物业费。原告就此提供由业主签字的《告知书》若干，载明“由于交房期间房屋产证未办出，产证登记面积不确定，一层业主待产证办出后，以产证登记面积为准，负一层房屋物业公共服务费按50%收取，上海同进物业服务有限公司，2017年1月2日”。被告质证后，认为该告知书并无被告签字确认，系原告单方制作，故不予认可。原告认可手中确实仅有一份业主签字的《告知书》原件，其它告知书原件已经在交房时给了业主，无法提供原件。被告认为，一楼住宅附属的地下储藏室属于附送面积，合同中并未对此做出明确约定，故被告无须缴纳地下储藏室的物业费。被告就此提供小区部分业主出具的《情况说明》，用以证实开发商销售房屋时曾明确地下室属于附赠面积，不需缴纳物业费。原告质证后，对被告提供的部分业主出具的情况说明真实性不予认可，非业主本人签字，部分出具情况说明的业主签收过《告知书》，故对情况说明的内容不予认可。原告陈述，因被告未缴纳一楼住宅2018年1月以后的物业费及一楼住宅附属地下储藏室2017年2月至2018年12月的物业费，故原告于2018年1月23日在被告涉案房屋的门上张贴通知催缴物业费，但被告仍未缴纳。原告就此提供物业费催交通知单一份及张贴通知的照片两张。被告质证后对其真实性不清楚，认为涉案房屋由老人居住在里面，并不知道催缴事宜。2018年5月31日，原告委托律师向被告发函催缴涉案房屋截止2018年4月30日拖欠的物业费2988.9元（其中一楼面积82.44平方，欠费周期为2018年1月1日-2018年6月30日，欠缴物业费1137.6元，负一楼储藏室面积94.68平方，欠费周期为2017年2月1日-2018年6月30日，欠缴物业费1851.3元××及滞纳金1794元。被告陈述其并未收到该律师函，但原告的确催要过物业费，只因双方对储藏室部分的物业费缴纳存有争议，被告遂要求将一楼住宅的物业费先缴纳，原告不愿意收取，才导致一楼住宅的物业费也未缴纳。被告就此提供视频一份，用以证实原告不愿意先行收取一楼住宅的物业费。原告质证后对视频真实性予以认可。原告认为，根据《江苏省物业服务收费管理办法》和《昆山市物业服务收费管理实施细则》，被告所有的一楼住宅附属地下储藏室已办理权属登记，应依法缴纳物业费。被告则认为，一楼住宅附属的地下储藏室属于附送面积，合同中并未对此做出明确约定，故被告无须缴纳地下储藏室的物业费。后双方就一楼住宅附属的地下储藏室的物业费缴纳产生争议，故原告诉至本院。另认定：江苏省发展和改革委员会和江苏省住房和城乡建设厅于2018年12月29日联合发文通知自2019年1月1日起施行《江苏省物业服务收费管理办法》。该办法第十四条规定，物业公共服务费按房屋建筑面积计收。已办理不动产登记的，按登记的房屋建筑面积计收；尚未进行登记的，按照测绘机构的实测建筑面积计收；尚未进行实测的，按照房屋买卖合同记载的面积计收。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。依法改变设计用途的附属房屋物业公共服务费，由物业服务企业与业主或者物业使用人按照约定标准计收。昆山市自2015年1月1日起施行的《昆山市物业服务收费管理实施细则》第十四条规定，业主、物业使用人自办理房屋交付使用手续之日起，应按物业服务合同的约定交纳物业公共服务费用。已竣工但尚未售出或者尚未交付业主的，物业公共服务费用由建设单位承担。物业公共服务费以房屋所有权证登记的建筑面积计算(车库除外，阁楼、独立使用的地下室和半地下室等附属面积按房屋所有权证登记面积的50%收取××；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。上述事实，有《商品房购销合同》及附件《商品房物业管理协议》、不动产权证、发票、《江苏省物业服务收费管理办法》、《昆山市物业服务收费管理实施细则》、催缴通知、视频及本院庭审笔录予以证实。本院认为：原告同进物业公司接受涉案小区开发商委托并与开发商及被告签订《商品房物业管理协议》，约定由原告为涉案小区提供前期物业服务，承担涉案小区的物业管理职责，根据法律法规的规定，原被告之间形成物业管理服务合同关系。现原告依约提供物业管理服务，被告亦应依约支付物业服务费用。现原被告双方对于被告所有的X号楼XX室2018年1月至2018年12月的住宅物业费2270.1元并无异议，本院依法予以认定。关于双方存有争议的X号楼XX室附属地下储藏室（昆山市花桥镇XX路XX号XX园XX室××的物业费，本院认为，该一楼附属地下储藏室归属二被告所有，在被告与开发商签订的《商品房购销合同》中明确约定了建筑面积，现已办理不动产产权登记，故原告依据相关行政部门规章制度规定及前期物业服务协议约定收取该部分不动产取得产权登记以后的物业服务费用，收取费用的标准也未超出规定范畴，符合规定，本院依法予以支持。关于原告主张的涉案的地下储藏室在2017年5月28日取得产权登记前的物业费，虽原告就此提供部分业主签字的告知书用以证实其在交房时已告知全体业主对地下储藏室收费事宜，但原告未能提供充分证据证实被告已收到和知悉该告知书，同时告知书上也未明确地下储藏室的物业费收取的起算点，故本院依法仅支持涉案的地下储藏室取得产证以后，即2017年5月28日至2018年12月31日期间的物业费。结合该储藏室的产证登记面积（94.68平方米××及合同约定的物业费标准和相关政策对于该类型物业的收费标准的规定，本院依法支持该部分物业费为2082.91元。关于原告主张的滞纳金，本院认为，被告按约缴纳2018年之前的一楼住宅物业费，后原被告双方仅因对一楼附属地下储藏室的物业费缴纳产生争议，被告在此情形下要求对无争议部分的物业费先行缴纳，但原告未能及时收取，故被告对此并无过错，原告主张被告支付滞纳金，欠缺依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告管金龙、黄鸳于本判决生效之日起十日内支付上海同进物业服务有限公司昆山分公司物业费4353.01元。二、驳回原告上海同进物业服务有限公司昆山分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告管金龙、黄鸳负担，于本判决生效之日起十五日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：江苏省苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  朱丽君人民陪审员  周文忠人民陪审员  杨建红二〇一九年十二月三十日书 记 员  陆敏强附：法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2、《物业管理条例》第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。