广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初2660号 原告：广西金城建设工程有限公司，住所地：河池市城东大道广电网络大厦******，统一社会信用代码：91451200065443435D。 法定代表人：银星恒，该公司总经理。 被告：广西三元爆破工程有限责任公司，，住所地：南宁市青秀区青山路**雅斯特酒店统一社会信用代码：914501006648468503。 法定代表人：赵明特，该公司执行董事。 被告：广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司，住所：河池市金城东路**“广电网络大厦”1幢1单元2层201号房，统一社会信用代码：91451200MA5N61NC79。 负责人：文良平。 被告：文良平，男，1966年10月30日生，汉族，户籍地：广西兴安县。 被告：杨东华，男，1977年2月7日生，汉族，户籍地：广西兴安县。 委托诉讼代理人：刘延，广西铁义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：覃汉扬，广西铁义律师事务所律师 原告广西金城建设工程有限公司（以下简称金城公司）与被告广西三元爆破工程有限责任公司（以下简称三元公司）、广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司（以下简三元河池分公司）、文良平、杨东华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金城公司的法定代表人银星恒、被告杨东华的委托诉讼代理人刘延到庭参加诉讼，被告三元公司、三元公司河池分公司、文良平经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告杨东华、文良平签订的《租房合同协议》；二、判令四被告共同支付2018年8月11日至2019年12月24日房屋租金人民币68800元（12个月×4300元／月）；三、判令四被告立即腾出所租赁房屋，排除妨碍、恢复原状；四、酌情判令四被告支付迟延支付租金违约金人民币10000元;五、案件受理费由被告承担。事实与理由：被告三文良平为广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司的负责人，杨东华为广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司的股东。2018年5月11日文良平、杨东华因广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司经营需要与原告签订《租房合同协议》，租用原告位于河池市金城建设工程有限公司）作为广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司办公场所。租期为2018年5月11日至2021年5月10日止，房屋月租金为人民币4300元，约定租金的支付方式为：租金按每三个月为一期支付，各被告于本协议签订时支付首期租金12900元。协议同时约定逾期支付租金的，逾期一日，则每日按应付未付部分的10%支付违约金。此外，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、燃气、通讯、设备和物业管理等费用由被告承担。协议签订后，被告在租赁期内未按期支付租金和水、电、燃气、物业管理等费用，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催讨后，被告仍未支付上述费用。经査广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司为被告广西三元爆破工程有限责任公司分支机构，根据《民法总则》第七十四条第二款规定：分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故被告广西三元爆破工程有限责任公司应对被告广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司所从事民事活动承担连带责任。因此，特列广西三元爆破工程有限责任公司作为本案被告参加诉讼。综上，原告为维护自己的合法权益，特诉至人民法院，请依法支持原告的诉讼请求。 被告三元公司、三元公司河池分公司、文良平未到庭参加诉讼，亦未向法庭提交书面答辩意见。 被告杨东华辩称，本案拖欠房屋租金事出有因，现愿意付清租金，不同意解除涉案租赁合同。其不是三元公司河池分公司股东。另本案不存在房屋损害事实，原告主张排除妨害、恢复原状应予驳回。原告主张违约金过高，不应得到支持。 综合全案证据，本院确认如下法律事实： 2018年5月11日以原告金城公司为甲方（出租方）、被告文良平、杨东华为乙方（承租方）签订《租房合同协议》一份。合同约定：第一条甲方将自有的坐落在河池市金城建设工程有限公司办公室，房产证号20××81建筑面积238.9平方米）出租给乙方作办公室使用。装修及设备情况：办公室设备清单附表。租赁期限共3年，甲方从2018年5月11日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年5月10日收回。第二条乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回房屋：1.利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；2.拖欠租金1季度或空置3月的。合同期满后，如甲方仍继续出租的，乙方拥有优先承租权。租赁合同因期满而终止时，如乙方确实无法找到房屋，可与甲方协商酌情延长租赁期限。第三条租金交纳期限和交纳方式甲乙双方议定月租金4300元，交纳方式为季度支付，计人民币（大写）壹万贰仟玖佰元整，租房押金为伍仟元整。由乙方在2018年5月11日交纳给甲方。先付后用。以后每季度付款一次，应在付款期末前15天支付。第六条乙方必须遵守当地暂住区域内的各项规章制度。按时交纳水、电气、收视、电话、卫生及物管等费用。乙方的民事纠纷均自行负责。水、电、气底数各是：水744吨，电67632度，气0方。第七条甲方收乙方押金5000元，乙方退房时，结清水、电、气费，交还钥匙后，由甲方退还乙方押金5000元。第八条违约责任：……3.乙方逾期交付租金，除仍应补交欠租外，并按租金的10%，以天数计算向甲方交付违约金。……。该合同落款附有交纳租金方式，账户：广西金城建设工程有限公司，账号：70×××02，开户行：广西宜州农村合作银行沙岭分理处。合同附件列有财物清单：1.格力立式空调2台（ＫＦＲ－50ＬＷ／Ｅ）。2.格力挂式空调6台（ＫＦＲ－35ＧＷ／Ｋ）。3.厨房厨柜抽油烟机1套。4.公司监控系统1套。5.热水器1台。 另查明，被告文良平是三元公司河池分公司的负责人，被告三元公司河池分公司占有使用涉案房屋。 2018年5月6日被告杨东华付给原告2018年5月11日至2018年8月10日的房屋租金3个月12900元（4300元×3个月）。 上述事实有原告与被告杨东华庭审陈述、《租房合同协议》、《收据》、《照片》等证据在卷佐证。 本院认为，《合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告将其自有的房屋出租给被告文良平、杨东华，双方签订的《租房合同协议》系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效协议。各方均应按合同约定履行各自的义务。原告已于2018年5月11日将房屋交付给被告文良平、杨东华占有、使用，但被告文良平、杨东华在交付三个月（2018年5月11日至2018年8月10日）租金后不再履行支付租金的义务，虽然被告杨东华在答辩中有支付租金、继续使用房屋的意思表示，但至本院作出判决前被告杨东华并未实际支付租金。故原告请求解除《租房合同协议》符合合同第二条关于“拖欠租金1季度”的约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。被告文良平、杨东华自2018年8月11日起拖欠租金，因此，原告请求截止2019年12月24日的房屋租金，本院予以支持，经计算，上述期限的租金为71666元，原告请求68800元，是其对权利的处分，本院予以尊重。虽然涉案《租房合同协议》仅有被告文良平、杨东华签字，但被告文良平系被告三元公司河池分公司的负责人，其租赁的房屋用于被告三元公司河池分公司的经营，在此，被告文良平的身份产生法律上的竞合关系，因此，原告请求被告文良平、杨东华、三元公司河池分公司、三元公司承担拖欠租金68800元及腾出房屋的请求，本院予以支持。 至于原告请求的10000元违约金问题。根据《租房合同协议》第三条关于“每季度付款一次，在付款期末前15天支付”的约定，被告应于2018年7月25日、10月25日及2019年1月25日、4月25日、7月25日各付12900元、2019年10月25日各付8600元租金，被告未在上述时间段内支付，其行为构成违约，根据涉案租赁合同第八条的约定，被告应支付违约金。现被告杨东华主张以日10%的方式计算违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，涉案合同约定的日10%明显高于实际损失，本院调整按资金占用期限的利息损失计算，即年利率6%。自上述应付租金之日起分段计算至2019年12月24日止，被告应付违约金计算如下：1.2018年7月25日至2019年12月24日，违约金为1096.32元（6%÷365×12900元×517天）；2.2018年10月25日至2019年12月24日，违约金为903.35元（6%÷365×12900元×426天）；3.2019年1月25日至2019年12月24日，违约金为706.14元（6%÷365×12900元×333天）；4.2019年4月25日至2019年12月24日，违约金为515.29元（6%÷365×12900元×243天）；5.2019年7月25日至2019年12月24日，违约金322.32元（6%÷365×12900元×152天）；6.2019年10月25日至2019年12月24日，违约金84.82元（6%÷365×8600元×60天）。合计3628.24元（1096.32元+903.35元+706.14元+515.29元+322.32元+84.82元）。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告广西金城建设工程有限公司与被告文良平、杨东华于2018年5月11日签订的《租房合同协议》； 二、由被告广西三元爆破工程有限责任公司、广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司、文良平、杨东华应于本判决生效之日起十日内付给原告广西金城建设工程有限公司租金68800元及违约金3628.24元； 三、被告广西三元爆破工程有限责任公司、广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司、文良平、杨东华应于本判决生效之日起十日内腾空河池市城东大道广电网络大厦1栋1单元201办公室。 四、驳回原告广西金城建设工程有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1555，减半收取778元（原告已预交），由被告广西三元爆破工程有限责任公司、广西三元爆破工程有限责任公司河池分公司、文良平、杨东华负担。 上述应付款项，义务人应按本判决指定的期间内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河池市中级人民法院，同时在上诉期满后七日内预交案件受理费1555元，户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陈珍妮 二〇一九年十二月二十七日 书记员  王一纯