广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1303民初4575号原告：深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司，营业场所：惠阳区。负责人：李晓梅。委托诉讼代理人：刁家男，广东日升律师事务所律师。被告：盘燕，女，汉族，1981年6月23日出生，住址：广东省深圳市宝安区，原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司诉被告盘燕物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刁家男、被告盘燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付物业管理费28972.28元（计算期间：自2016年10月起暂计至2019年7月31日）及违约金5525.92（计算方式：按每天千分之三，自2016年10月起暂计至2019年7月31日），暂合计34498.2元。事实与理由：原告公司原名为深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司，于2011年7月8日成立并于2015年11月4日变更名称为深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司。2015年1月7日，被告盘燕与案外人惠州阳光星都房地产开发有限公司（下称：“开发商”）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买开发商开发建设的xxxx花园x区x幢xx号房，房屋建筑面积为193.39平方米。2015年4月22日，被告办理了入伙。根据原告与开发商签订的《前期物业管理服务协议》约定：原告应于开发商书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费，别墅物业费按建筑面积每月每平方米4.5元收取，车位管理费按40元每位每月收取，被告交纳物业管理费用时间为每月15日前；若被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。合同签订后，原告依约积极履行了物业管理服务义务，但被告未按约定向原告缴纳物业服务费及相关费用。截止至2019年7月31日，被告拖欠原告的物业服务费及相关费用共计34498.2元。原告一直通过电话、发函等方式多次向被告进行催收，但被告仍拒不履行其付款义务。为维护原告的合法权益，诉请至法院，请法院判如所请。被告盘燕的答辩意见为：首先，我方从2016年10月份不交管理费的原因是因为我家出现漏水问题，但是物业公司一直没有过来处理，而且在9月份的时候我家被盗，我要求查看监控，但是物业公司不允许我查看监控，也未给予物业服务，我方作为业主，连安全都无法得到保障，只是告诉我方要等公安局那边给予答复。在我家漏水八个月之后（即2016年10月份），我方才不交物业费的，先不说我方损失有多大，我作为业主，把钱交给开发商，我去找装修公司,装修公司也互相扯皮，直到发生了盗窃事件，物业公司才开始介入我家的漏水情况,后来又有其他业主在我家门口堵大门，我方也跟物业公司反映了这个问题，但是物业公司也一直不过来处理，业主人身安全得不到保障，物业公司就直接过来堆砌了一个花坛，让业主们的车辆没有消防应急掉头通道，经核实，前六排别墅均有消防通道，就是最后一排的别墅没有消防通道，物业公司不顾业主们的安危，后来有新的物业公司经理上任，直接就来到我们家里让我们缴纳管理费，虽然这些事件不是在经理任内发生的事情，但是物业公司应该彻底了解这些事件，物业公司没有给业主们一个满意的答复，都是物业公司的不作为，管理不到位导致的。我方漏水不是要让物业公司赔偿损失，只是想让物业公司做好服务工作，出面约开发商，帮我们约装修公司沟通协商一下，但是物业公司拖了八个月后才处理（在我家被盗后，事情反馈到业主群后才处理）。而且隔壁工地在小区旁边24小时施工，但是又没有围栏保护施工现场，对业主们的出行都是很危险的。本院经审理查明：2015年1月7日被告与案外人惠州阳光新都房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（该合同载明被告的联系方式为地址：深圳市，电话：134××******）约定，被告购买惠州阳光新都房地产开发有限公司开发的位于惠州市××区淡水××坑水库星河××堤花园××区××房，建筑面积193.39平方米，总价款2709841元，出卖人应于2015年1月31日前向被告交付符合合同约定的商品房；买受人在签订本买卖合同时，应与出卖人委托的深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司签订《前期物业管理服务协议》；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2015年4月22日，被告在深圳市星河物业管理有限公司惠州分公司业主入伙手续办理汇签表（内控表）“业主签名”处签名确认其购买的x期x区x栋xx房已办理完毕入伙手续。2013年3月28日惠州阳光新都房地产开发有限公司（甲方）与深圳市星河物业管理有限公司（乙方）签订《【惠州xxxx花园二期】前期物业管理服务协议》约定，本物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积预先缴纳，乙方应于甲方书面通知业主办理入伙手续之日起开始计算并收取物业费，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在15日（每次缴费的具体时间）前交纳，别墅￥4.5元/平方米·月（含公共水电费支出）；停车场收费中车位使用人应按露天车位150元/个·月、地下车库车位220元/个·月。甲方、业主或物业使用人违反本协议相关规定，未能按时足额交纳物业服务费用，应按日不超过千分之3的标准向乙方交纳滞纳金等。另查明，原告先后于2017年6月14日、2018年1月10日向号码为“134××××****”发送短信向被告催收物业管理费。2019年8月9日，原告分别向收件地址为深圳市、广东省惠州市惠阳区给被告寄送“深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司物业管理费催收函”，并在备注处载有：律师函（2019）日升律函字第2xx0号。庭审中，被告辩称其只收到了日升律师事务所出具的律师函，并无签收到其他材料。而原告自本案庭审结束前，亦未向本院提交其曾向被告寄送的书面催缴通知。再查明，原告变更名称前的公司名称为深圳市星河物业管理有限公司。上述事实有《商品房买卖合同》、《【惠州xxxx花园二期】前期物业管理服务协议》、《“xxxx花园”入伙通知书》及其EMS快递邮单、《深圳市星河智善物业管理有限公司惠州分公司业主入伙手续办理汇签表》、惠阳区前期物业管理备案登记表等及庭审陈述为据。本院认为，原告、被告、惠州阳光新都房地产开发有限公司之间签订的《商品房买卖合同》、《【惠州xxxx花园二期】前期物业管理服务协议》合法有效，应受法律保护，被告应当在惠州阳光新都房地产开发有限公司交付房产后，按照上述合同和协议的约定向原告缴纳物业管理费。关于原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题，本院具体分析如下：首先，原告是否有权向被告计收物业管理费。根据上述合同的约定及《“xxxx花园”入伙通知书》载明的时间，被告应在2015年1月10日办理入伙手续并在5日内验收案涉房产，逾期将视为开发商已按期交付房产。在开发商按期交付房产的情况下，被告所购买的案涉房产应从2015年1月16日起计算物业管理费。现无证据证明惠州阳光新都房地产开发有限公司交付房产时存在被告可依据法律规定或合同约定拒绝收楼的情况，故视为惠州阳光新都房地产开发有限公司已按期交付房产，原告从2015年1月16日起开始向被告计收相应的物业管理费，被告应按约定按期足额支付物业管理费。其次，原告诉请被告支付物业管理费应否予以支持的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”根据上述司法解释的规定，在被告未按时足额缴纳物业管理费的情况下，原告有责任通知被告缴纳相应的物业管理费，且在经过书面催收未果的情况下，才可诉之于法院。现依据原告提交的证据来看，原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司并未提供曾向被告寄送物业管理费书面催收的通知作为证据予以在案佐证，被告庭审中亦抗辩其未收到过原告向其催缴物业管理费的书面催缴通知，由此本院认为原告未曾尽到通知被告缴纳物业管理费的义务，也未做到上述司法解释规定的书面催交的前置要求，对于原告诉请被告支付物业管理费的请求，本院不予支持。待切实履行书面催交程序后，被告在合理期限内仍未足额缴纳物业管理费的，原告可另行起诉主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司的诉讼请求。案件受理费331元（原告已预交），由原告深圳星河智善生活股份有限公司惠州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判员  唐小波二〇一九年十二月二十八日书记员  陈一婷