广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0602民初3056号 原告：贺乃亮。 委托诉讼代理人：郑鑫，山西元昌律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所地：防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块。统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。 委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴。 原告贺乃亮与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺乃亮的委托诉讼代理人郑鑫，被告军通公司的委托诉讼代理人王君成到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贺乃亮向本院提出诉讼请求：1.判决原告与被告军通公司签订的《防城港ＣＢＤ（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》无效；2.判决被告军通公司返还原告购房款271748元;3.判决被告军通公司向原告支付以上购房款从2013年5月18日起至2019年10月24日的资金占用费104893元，以及从2019年10月25日起至清偿完毕之日止的资金占用费（均按照年利率6%计算）；4.判决被告富乐华公司对以上购房款及资金占用费承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年，被告富乐华公司准备在防城港市交汇处进行房地产项目开发，该项目被命名为“防城港ＣＢＤ（1号地块）北部湾财经中心”。被告军通公司根据被告富乐华公司的授权进行商品房预售。被告的项目宣传册上，印制有“防城港中央商务区”、“北部湾财经中心”、“国际创意港”等概念，原告受此误导，在被告富乐华公司的售楼中心与被告军通公司签订《合作建房合同书》，约定原告购买被告富乐华公司开发、被告军通公司销售的广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处，建筑面积101.61平方米，单价为每平方米6248.09元，总金额634868元。合同签订后，原告按照约定和售楼人员当时出具的《置业计划表》，分别于2013年3月28日以刷卡的方式向被告军通公司支付定金5万元，于2013年3月31日给被告军通公司提供的户名为赵月，卡号为62×××28的银行卡汇款81288元，于2013年5月18日给赵月的上述银行卡汇款140460元，共计付款271748元。被告收到上述款项后，第一笔定金5万元及第三笔房款140460元给原告开具了收据，第二笔81288元未出具收据。合同第二条第三款约定，开发商应于2014年12月31日前办理预售许可证，但是被告富乐华公司至今并未取得预售许可证。合同第九条约定，开发商应当在2016年6月30日前，将验收合格的房屋交付原告使用，但是截止目前，原告购买的2号楼尚未开工建设。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，被告军通公司在被告富乐华公司未取得商品房预售许可证的情况下，与原告订立买卖合同，该合同应当认定无效。因此被告军通公司应当将收取原告的购房款271748元全部退还原告，被告占用原告购房款长达六年之久，理应向原告支付资金占用费。被告富乐华公司在未办理预售许可证，且根本没有开工建设的情况下，无视法律规定，委托被告军通公司对尚未开工且并不存在的“房产”进行销售，给原告造成经济损失，因此被告富乐华公司存在过错，应当对原告的购房款及资金占用费承担连带清偿责任。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的诉讼请求。 被告军通公司辩称，一、原告诉请被告军通公司连带返还271748元，没有事实和法律依据。被告军通公司实际收取原告交来1-2-1317号房的房款为190460元；二、原告自身存在过错，主张按年利率6%计算利息没有依据。原告在签订合作建房合同时明知该房屋未取得预售许可证，仍与被告军通公司签订该合同，本身存在过错，同时也证明被告军通公司并没有故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实。合同无效，被告军通公司只需向原告返还购房款，无需支付利息，如果需要支付利息，也应按合同第十条第1款第2小点按中国人民银行同期活期存款利率计算；三、诉讼费用由原告承担。 被告富乐华公司书面答辩意见与被告军通公司答辩一致。 本院经审理认定事实如下：2013年4月1日，原告作为乙方与被告军通公司作为甲方签订《合作建房合同书》（编号1-2-1317），约定原告购买被告军通公司与开发商富乐华公司合作建房广西防城港市江山大道与金花茶大道交汇处，建筑面积为101.61平方米，单价为每平方米6248.09元，总金额为634868元；交房日期为2016年6月30日前。《合作建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，……，开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。《合作建房合同书》第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款为5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计140460元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计126974元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭贷款的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁市五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《合作建房合同书》还对其他事项作了约定。2013年3月28日、2013年5月19日，被告军通公司分别向原告出具两张《收据》（编号：4007259、2104411），表示收到原告交来防城港合作建房款定金5万元、30%合作建房款余款140460元。 另查明，被告富乐华公司在本案起诉前未取得案涉商品房的《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。 本院认为，一、关于原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订的《合作建房合同书》，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，《合作建房合同书》应属无效合同，且自始无效，原告请求确认《合作建房合同书》无效的诉讼请求，本院予以支持。 二、关于原告要求被告军通公司返还购房款并支付资金暂用费的问题。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的法律后果。”的规定，本案中，被告军通公司仅认可收到原告支付的购房款数额为190460元（5万元+140460元），对原告主张被告军通公司返还其余的款项81288元不予认可，原告亦无其他证据证实该笔款项为案涉房屋的购房款且已支付给被告，原告应承担举证不能的法律后果，本院确认原告向被告军通公司支付购房款共计190460元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，案涉《合作建房合同书》为无效合同，被告军通公司应将收取原告的190460元购房款退还给原告并支付资金暂用利息，利息以5万元为基数，从2013年3月28日起至2013年5月18日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以190460元为基数，从2013年5月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以190460元为基数，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。 三、关于被告富乐华公司是否对被告军通公司上述债务承担连带清偿责任的问题。因被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”以及《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，被告富乐华公司应对被告军通公司的上述债务承担连带责任。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告贺乃亮与被告广西军通投资有限公司于2013年4月1日签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效； 二、被告广西军通投资有限公司在本判决生效之日起十日内向原告贺乃亮返还购房款190460元并支付利息（利息以5万元为基数，从2013年3月28日起至2013年5月18日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以190460元为基数，从2013年5月19日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，以190460元为基数，从2019年8月20日起至款项付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、被告广西富乐华房地产开发有限公司对被告广西军通投资有限公司的上述第二项债务承担连带责任； 四、驳回原告贺乃亮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费6949.62元，减半收取计3474.81元（原告贺乃亮已预交），由原告贺乃亮负担1443.17元，被告广西军通投资有限公司、被告广西富乐华房地产开发有限公司负担2031.64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状六份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于防城港市中级人民法院，并于上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费6949.62元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审判员  王丽 二〇一九年十二月十三日 书记员  庞剑