山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1392民初1491号 原告：张建华，男，1954年5月26日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 委托诉讼代理人：王广强，山东铭星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张仕豪，男，1988年5月1日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 被告：临沂经济技术开发区朝阳街道办事处前田庄居民委员会，住所地临沂经济技术开发区朝阳街道办事处前田庄村。 负责人：王维海，居委会主任。 委托诉讼代理人：张景督，临沂河东民商法律服务所法律工作者。 被告：刘庆园，男，1974年9月4日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 被告：王敬涛，男，1979年6月18日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 被告：王维海，男，1978年8月21日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 被告：刘庆春，男，1975年6月3日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 被告：刘庆太，男，1970年4月28日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 第三人：郑克岭，男，1947年7月7日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 委托诉讼代理人：葛明红，临沂兰山长盛法律服务所法律工作者。 第三人：郑永起，男，1973年10月20日生，汉族，住临沂经济技术开发区。 委托诉讼代理人：吕夫珍，山东沂河律师事务所律师。 原告张建华与被告临沂经济技术开发区朝阳街道办事处前田庄居民委员会（以下简称前田庄居委）、王维海、王敬涛、刘庆园、刘庆春、刘庆太、第三人郑克岭、郑永起确认合同有效纠纷一案，本院于2019年6月5日立案受理后，依法适用普通程序，分别于2019年7月4日、10月15日、11月5日、11月27日公开开庭进行了审理。原告张建华及其委托诉讼代理人王广强、张仕豪，被告前田庄居委负责人王维海及其委托诉讼代理人张景督，被告刘庆园、王维海、王敬涛、刘庆春，第三人郑克岭委托诉讼代理人葛明红，第三人郑永起及其委托诉讼代理人吕夫珍均到庭参加诉讼。被告刘庆太经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张建华向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与被告订立的《拆迁补偿协议》有效；2、被告将补偿给原告的位于临沂经济技术开发区朝阳××号楼××单元一楼东户、8号楼东单元二楼东户、15号楼东单元五楼东户及其所属车库交还原告；3、本案案件受理费由被告承担。庭审中，原告张建华主张如其诉讼请求不能支持，要求被告刘庆太、刘庆园、王维海、王敬涛、刘庆春承担违约责任。事实和理由：1980年、1991年，原告之父张连生及原告先后在本村各建住宅一位，1993年1月、1996年10月，政府先后给张连生和原告均颁发了《集体土地建设用地使用证》、《临沂市村镇私房所有证》。2011年张连生去世。2018年3月9日，就上述两位住宅的拆除补偿事宜，原、被告订立了《拆迁补偿协议》。协议约定：在临沂经济技术开发区朝阳××区内，补偿给原告叁套房屋，每一套面积均为137.8平方米，每一套房屋均配有车库。保证补偿给原告的三套房屋楼层分布分别为壹楼、贰楼和伍楼。贰楼房屋在朝阳西社区8号楼东单元东户，壹楼房屋在7号楼东单元东户，伍楼房屋在朝阳西社区6号、7号、8号、13号、14号或15号楼内。协议订立后，原告搬离，房屋拆除。2019年5月27日分配房屋时，被告反悔，毫无诚信，拒绝履行《拆迁补偿协议》，为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求法院判如所请。 被告前田庄居委辩称，答辩人所在居委于2017年10月开始还建楼建设，因原告所有的C113、C98两座房屋的位置正好在6号、7号、8号、9号、10号、11号楼的楼基下，因原告的拒绝拆迁，致使工期拖延已达半年之久，答辩人多次动员后原告提出无理要求补偿三套楼房，楼房由原告自行指定，并威胁答辩人如不答应条件,不签协议不拆迁。根据开发区安置实施办法规定，按照一户一宅的政策，原告只能分得两套楼房，因工期拖延已达半年之久，答辩人为不影响工程进度，早日使居民回迁，明知在违背公平等价、损害集体利益情况下无奈于2018年3月9日与原告签订了《拆迁补偿协议》，答辩人认为与原告签订的补偿协议违反法律、行政法规对拆迁补偿的规定，该协议应认定无效。综上所述，答辩人与原告签订的协议违背答辩人的真实意思，且损害社会公共利益下所签，应认定无效，请求法院查明事实驳回原告的诉求。但答辩人本着公正公平原则，按照开发区安置管理办法的规定，依据拆迁顺序向原告进行安置。 被告刘庆春、王敬涛、刘庆园共同辩称，2017年3月前田庄启动拆迁。2017年10月开始动工建设安置楼房。原告所有的C113、C98两处房屋恰好在部分住宅楼的楼基上，原告前田庄村党支部书记刘庆太多次安排工作人员上门商谈未果。2018年2月底3月初，这几栋楼房一直没法开工，刘庆太书记又安排刘庆国（村务工作者）、刘兴峰（拆迁工作人员）到原告家里进行商谈，进展情况刘庆国和刘兴峰直接和刘庆太书记沟通。这期间至于商谈经过，商谈内容和双方达成的约定，因可能会达到政策上限，触及政策红线处于保密，刘庆太书记没有召开村级两委会、支部会议等，更没有按照遵循村内重大事项的程序和步骤去履行职务，因答辩三人没有参与原告房屋的商谈，所以答辩三人也不知道商谈内容。2018年3月9日，在村委办公室，刘庆太书记告知答辩人说原告张建华同意拆迁，并拿出一份空白《拆迁补偿协议》书，并掩盖住协议书上的内容，责令答辩人签署姓名，答辩人不知道该协议书的详细内容，但出于履行职务行为，在空白处签署了姓名，而当时我三人签名时，只有刘庆太书记和其中一名答辩人在场。原告、见证人和其他两委成员都没有在场，以后上面每个人署名方式不得而知。直到2019年6月前田庄村在分房时，答辩人在本村微信群中看见了该《拆迁补偿协议》的详细内容。答辩人认为内容超出了拆迁原则，违背安置政策，损害集体利益，并把两委人员的名字在答辩人毫不知情的情况下添加到用本人一户一宅分得的房子，依次抵押给原告的《拆迁补偿协议》的格式当中，损害其他两委人员的利益。签订该《拆迁补偿协议》的见证人和原告张建华商谈的当事人应当对该协议的内容和签订出庭作证。综上，答辩人属于职务行为，不触及答辩人的利益，与本案原告无利害关系，应依法撤销追加答辩人为被告的诉讼请求。《拆迁补偿协议》违背答辩人的真实意愿，损害答辩人的切身利益及集体利益，应认定协议无效，请求法院依法驳回原告的诉求。 被告王维海辩称，我在居委任主任职务，原告的两位房屋正好阻碍6号至11号楼的建设，工作人员多次到原告家做工作，但原告一直拒绝拆迁，致使工期拖延，经多次动员后，原告提出补偿三套楼房的无理要求，楼房由原告自行指定，并威胁答辩人不答应条件不签协议不拆迁，所签协议由原告自己准备，不是居委的协议。根据政策规定，原告只能分得两套房屋，因工期拖延，为早日使居民回迁，2018年3月9日与原告签订了《拆迁补偿协议》，但是协议中第三条违约条款中的签字不是我所签，工作不是我做的，商谈内容不清楚，在签订该协议时违约条款是覆盖的，我不知道有该条款，如知道我也不签该协议。答辩人请求法院查明事实认定协议无效，并判令答辩人不承担违约责任。 被告刘庆太在法定期限内未答辩。 第三人郑克岭述称，本案所涉房屋前田庄7号1单元101室系第三人郑克岭根据经济开发区朝阳街道分房政策所得，且按照相关政策交付了相关房屋费用，分房后第三人郑克岭收到了钥匙居住至今。 第三人郑永起述称，本案所涉房屋前田庄8号楼1单元201室系第三人郑永起根据经济技术开发区朝阳街道分房政策取得，且按照相关政策交付了相关房屋费用，该房屋由郑永起占有。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告张建华系临沂经济技术开发区朝阳街道前田庄居民。1993年1月6日，临沂市人民政府向原告张建华颁发集体土地建设用地使用证，用地面积227.12平方米，建筑占地106.88平方米，用途为住宅；向原告张建华父亲张连生颁发集体土地建设用地使用证，用地面积194.81平方米，建筑占地55平方米，用途为住宅。房屋建成后，1996年10月23日，临沂市河东区人民政府向原告张建华、原告父亲张连生分别颁发临沂市村镇私房所有权证，证明原告张建华自建住宅面积为134.05平方米，张连生自建住宅面积为58.5平方米。2011年张连生去世，其所有的自建房屋由原告张建华继承。 2017年2月，被告前田庄居委开始进行旧村改造，需拆迁现有房屋，被告前田庄居委将临沂经济技术开发区制定的拆迁政策及临沂经济技术开发区朝阳街道制定的安置房屋分配方案公示，后被告前田庄居委与拆迁户协商签订拆迁安置补偿协议，对原有房屋的面积、位置，按照拆迁政策确定房屋补偿金额。原告的上述两套房屋，经双方多次协商，均未达成拆迁安置补偿协议。直至2018年3月9日，被告前田庄居委与原告张建华签订《拆迁补偿协议》，协议约定：在规划建设中的临沂经济技术开发区朝阳××区内，补偿给拆迁户张建华三套房屋，每一套的面积均为137.8平方米，每一套房屋均配有车库。实际面积以房管部门最终实测为准，如房屋实际面积大于137.8平方米，张建华无需补付超出137.8平方米之外的房款。保证补偿给张建华的三套房屋楼层分别为壹楼、贰楼和伍楼，壹楼房屋在七号楼东单元东户，贰楼房屋在八号楼东单元东户，伍楼房屋在朝阳西社区6号、7号、8号、13号、14号或15号楼内。以上补偿标准被村支两委所有成员认可情况下，张建华在协议签订之日起贰日内做完Ｃ98号Ｃ113号房屋的物品搬离工作，配合房屋拆迁。协议约定违约条款为如前田庄居委不能兑现或不能完全兑现上述补偿，张建华有权按照下列顺序取得前田庄居委村支两委成员在朝阳西社区所有的房屋（以村支两委成员房屋中符合上述标准的房屋为先，以村支两委成员房屋中不符合上述标准的房屋为次），以替代分配到的不符上述标准的房屋，具体顺序是刘庆太、王维海、刘庆春、王敬涛、刘庆园，前田庄居委村支两委成员有义务予以全力配合。被告前田庄居委在该协议上加盖公章，被告刘庆太、王维海、刘庆春、王敬涛、刘庆园在村支两委所有成员处签字。协议签订后，原告张建华搬离房屋。该房屋已拆除。 2019年5月27日至6月5日，被告前田庄居委按照朝阳街道办事处确定的分配方案对新建成的朝阳西社区的18幢楼房向拆迁户进行公开分配，参与分配的居民共计510余户，共分配530套楼房。2019年5月27日，第三人郑克岭挑选7号楼1单元101室，即协议中约定的壹楼房屋（七号楼东单元东户）；第三人郑永起挑选了8号楼1单元201室，即协议中约定的贰楼房屋（八号楼东单元东户）。同日，被告前田庄居委按照与第三人签订的拆迁安置补偿协议确定的原房屋价格与所选还建房屋实际购买价格据实结算完毕，并于2019年10月交付楼房钥匙。2019年6月3日，原告张建华通过公开选房的形式挑选7号楼3单元502室。原告要求被告前田庄居委按协议约定交付壹、贰楼房屋未果，遂诉至本院，要求确认拆迁补偿协议有效并交付上述两套房屋。案件审理过程中，经本院释明，原告表示如交付房屋的诉讼请求不能支持，要求村支两委成员承担违约责任，村委应承担的赔偿责任在本案中不作主张，另案处理。 本院认为，本案争议焦点为：一、涉案《拆迁补偿协议》的效力；二、原告张建华要求交付房屋的请求能否得到支持；三、被告刘庆太、王维海、刘庆园、王敬涛、刘庆春是否应当承担违约责任。 对于争议焦点一，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，原告张建华与被告前田庄居委因旧村改造房屋拆迁达成的《拆迁补偿协议》，内容具体明确，权利义务清晰，且不违反上述法律法规关于合同效力的规定，应为有效合同。被告前田庄居委辩称，该协议违反临沂经济技术开发区关于“一户一宅”的房屋拆迁安置政策，且其签订该协议并非其真实意思表示，协议内容损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定，应认定无效。对此本院认为，被告前田庄居委作为农村自治组织，有权对农村土地管理经营，其与原告张建华签订拆迁补偿协议，内容明确具体，该协议虽不符合“一户一宅”的房屋拆迁安置政策，但不属于违反法律、行政法规的强制性规定，不能以此确认无效。被告前田庄居委未提供证据证实该协议是在欺诈、胁迫等违背其真实意思表示的情况下签订，故对其辩称，本院不予采信。 对于争议焦点二，《拆迁补偿协议》签订后，原告已将其两套房屋腾空并搬出，被告前田庄居委应当按照协议约定交付房屋。分配房屋时，被告前田庄居委按照公示的分配方案将协议中涉及的壹楼、贰楼房屋，分配给第三人郑克岭、郑永起，该行为构成违约，应承担相应的违约责任。由于涉案房屋为拆迁还建房屋，共同参与房屋分配的拆迁户达510余户，楼房分配方案已于拆迁前在本居委范围内公示，第三人郑克岭、郑永起系通过该分配方案以公开选房形式取得上述两套房屋，且已按照原房屋与还建房屋的房屋差价结算房款并交付房屋，其二人取得房屋的方式符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的情形，第三人郑克岭、郑永起已通过善意取得方式取得该两套房产，故原告张建华要求被告前田庄居委向其交付两套房产，将损害善意第三人利益，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告前田庄居委以自己的行为表示不再履行向原告交付约定的另外两套房屋的义务，应当承担交付不能的违约责任。在本案审理过程中，经本院释明，原告不要求在本案中处理被告前田庄居委的赔偿责任，故本院尊重当事人的意思自治，不再作出判决。 对于争议焦点三，被告刘庆太、王维海、刘庆园、王敬涛、刘庆春作为被告前田庄居委居委会的组成人员，其在协议中村支两委所有成员处签字，同时协议约定如被告前田庄居委不能按照合同约定兑现补偿，原告有权在上述五人个人分配房屋的范围内按照符合补偿条件的顺序挑选房屋以承担违约责任。对此，被告王维海、刘庆园、王敬涛、刘庆春不予认可，主张该违约条款中的签字并非本人所签，协议落款处的村支两委所有成员的签字虽系本人所签，但由被告刘庆太遮盖部分合同内容的情况下书写，其不应承担违约责任。对此本院认为，上述四人作为村支两委成员该协议落款处的签字行为应当认定为职务行为，违约条款处的签字与落款处签字明显不一致，且通过对协议签订过程的调查，原告张建华陈述协议是在村委办公室，在村支两委成员及见证人均在场的情况共同签订，其陈述与被告提交的张建华单独在协议上签字的照片及四被告关于协议签订过程的描述不符，故协议签订过程存疑。同时，上述四人在协议未约定由被告前田庄居委承担违约责任的情况下，将其个人即将分配所得的房屋作为该协议的违约责任的承担方式，不符合常理，也有失公允，且在协议签订过程存疑的情况下，不能认定该违约条款的约定系上述四被告的真实意思表示，结合村支两委成员的分房情况，对原告张建华要求上述五被告在其分得房屋范围内承担违约责任，本院不予支持。 原告张建华主张其与被告按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定房屋位置，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的立法精神，其获得涉案房屋的优先权，可以对抗第三人。对此本院认为，根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条规定，拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。第二十五条规定，对于实行房屋产权调换的，应当计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。本案中，原告张建华协议中约定的拆迁补偿方式为产权调换。第三人郑克岭、郑永起与被告签订的《拆迁房屋货币补偿协议》中均载明货币补偿的金额，同时约定对于货币补偿费用可以一次性支付，也可以根据拆迁房屋补偿金额和所选还建楼实际购买价之间据实结算，该协议赋予第三人补偿方式的选择权。现第三人郑克岭、郑永起通过公开选房的形式挑选该两套房屋，并已结算房款，交付房屋，可以认定其选择的拆迁补偿方式为产权调换。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置用房的，应予支持。该条司法解释实际上是赋予了拆迁补偿安置协议的优先效力，当拆迁补偿安置协议与其他商品房买卖合同发生冲突时，对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护。本案中，第三人郑克岭、郑永起是通过产权调换的形式经过公开选房的程序善意取得上述两套房屋，原告张建华在其三人均是拆迁安置补偿协议的情况下主张其与被告前田庄居委签订的协议具有优先性，理由不当，本院不予支持。 综上，原告张建华与被告前田庄居委签订的《拆迁补偿协议》符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条民事行为有效的规定，应为有效。争议两套房屋已由第三人郑克岭、郑永起善意取得，原告张建华要求被告前田庄居委交付该房屋，已交付不能，对原告张建华要求被告前田庄居委交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。被告刘庆太经本院合法传唤无正当理由未到庭，应承担由此而产生的可能对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《城市房屋拆迁管理条例》第二十三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告张建华与被告临沂经济技术开发区朝阳街道办事处前田庄居民委员会签订的《拆迁补偿协议》有效； 二、驳回原告张建华的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告临沂经济技术开发区前田庄居民委员会负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  朱爱红 二〇一九年十二月五日 法官 助理  瞿文杰 书 记 员  刘 琳