内蒙古自治区克什克腾旗人民法院民事判决书（2019）内0425民初3号原告（执行案外人）：腾某，男，1957年6月19日出生，公民身份号码×××，居民，住所地赤峰市红山区哈二段二委花园小区**楼**。委托诉讼代理人：刘焕文，内蒙古贡格尔律师事务所律师。被告（申请执行人）：陈某，男，1966年11月12日出生，公民身份号码×××，居民。委托诉讼代理人：孙某，女，1966年9月9日出生，汉族，公民身份号码×××。（系陈某妻子）委托诉讼代理人：宋某，内蒙古贡格尔律师事务所律师。第三人（被执行人）：赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司，住，住所地锡林郭勒盟苏尼特左旗满都拉图镇温馨家园一社会信用代码911525236900889262。负责人：张某，该公司经理。第三人（被执行人）：张某，男，1971年8月2日出生，汉族，公民身份号码×××，城镇居民，住，住所地克什克腾旗经棚镇东小井街居委会**住址克什克腾旗达来诺日镇发展队。原告腾某诉被告陈某、第三人赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司、张某执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告腾某的委托诉讼代理人刘焕文，被告陈某的委托诉讼代理人孙某、宋某，被告赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司的法定代表人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告腾某向本院提出诉讼请求：1、依法确认网签在原告名下的的位××旗北起第六、南起第七的上下两层商厅价值389万元（包括与此商厅连在一体的二楼）由原告购买归原告所有；2、终止对位于××旗第六、七号上下两层商厅的执行，解除对该商厅的查封；3、由被告承担诉讼费用。事实与理由：2014年1月10日，被执行人张某向原告借款208万元，其中108万元约定月利息3分，100万元约定月利息2.4分。此款用于苏尼特左旗温馨家园的开发建设。2017年因被执行人资金困难，无法偿还借款本息，经双方协商，被执行人张某同意将其开发建设的××旗北起第六、南起第七的商厅及与商厅连在一体的二楼总建筑面积707.93平方米以5500元的单价总价款为3893615.00元抵顶给原告。2017年8月5日原告与赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司签订了《商品房买卖合同》，由该公司出具了收据。并在内蒙古商品房销售管理系统进行了网签登记。因该公司未缴纳不动产税，原告与其他购房户一样办不了房屋产权登记。原告与房地产分公司签订了《商品房买卖合同》，给付了全部价款，买卖合同成立。房地产开发公司已将涉案商厅交付，原告也占有使用了近两年。被告借款给被执行人，在得不到偿还的情况下，申请人民法院强制执行查封了原告名下的商厅，对此原告提起了执行异议申请，被法院裁定驳回异议申请。该裁定无疑侵犯了原告的合法权益，张某及赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司开发建设的商住楼若干购买楼房及商厅的购房者都未取得产权证书，以原裁定书的认定为保护被告的权益可无视其他人的权利，这些已出售给他人的楼房、商厅都应执行给被告。原告的债权通过房屋买卖得到了偿还，与其他买房人一样，与开发公司签订了《商品房买卖合同》，并由开发公司出具了收款收据，并在网上进行了网签。开发公司将该楼房交付原告。应是原告获得了该楼房的所有权，所差的只是因开发公司的原因未能办理产权证书，原审裁定准予执行，侵犯了原告的合法权益，故提起执行异议之诉，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告陈某辩称，原告第一项诉讼请求确权的主张不符合法律规定，因为涉案的楼房并没有办理产权证，虽然已经网签，但是网签属于一种行政管理行为，仅能起到公示和证明作用，不具有创设权利的功能，在未经向社会公示的情况下不能排除案外人对涉案楼房享有权利或者有其他纠纷，因此其请求确权的主张是不能成立的；原告要求中止涉案楼房的执行，解除查封的主张也不合法，其诉讼请求不符合执行异议司法解释第28条之规定，请法庭依法驳回其诉讼请求。第三人赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司述称，房子是我建筑的，我建筑完后借的原告的钱，就给他顶了房子了，现在查封我的房子我觉得不合理，我共卖了200多户房子。第三人张某述称，答辩意见同赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告腾某提交的《借款合同》、《协议书》、营业执照、商品房预售销售许可证2012003、《收款收据》、《商品买卖合同》、《内蒙古商品房销售管理系统2.0》、《房屋租赁协议》、证明、汇款凭证、（2018）内0425民初1704号卷宗中的孙某答辩状、庭审笔录、（2018）内0425民初1704号民事判决书等证据的证明目的不予采纳。被告陈某提交的照片无原始载体，无法核对其真实性。对第三人赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司、张某提交的营业执照、公章的真实性予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月25日，本院立案受理了原告陈某与被告赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司、张某民间借贷纠纷一案。2013年10月16日，本院作出（2013）克民初字第2444号民事调解书，该调解书内容为“一、被告赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司、张某于2013年11月25日前给付原告陈某借款本金人民币370.45万元及利息（自2013年9月25日起按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至本金还清时止）；二、被告赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司、张某对上述款项承担连带清偿责任。”该案进入执行程序后，2018年11月20日，本院作出（2014）克执字第275号执行裁定书，将案涉的位××旗北起第六、南起第七的上下两层商厅以及与此商厅连在一体的二楼予以查封、扣押。2018年12月4日，案外人腾某对执行位××旗北起第六、南起第七的上下两层商厅（包括与此商厅连在一体的二楼），提出书面异议。2018年12月18日，本院作出（2018）内0425执异126号执行裁定书，裁定“驳回异议人腾某的异议请求。”腾某不服（2018）内0425执异126号执行裁定书，于2019年1月2日提起本案诉讼。另查明，张某、杨国华与腾某签订的《协议书》载明的内容为：2014年1月10日，借款人张某、杨国华（夫妻）向腾某分两次借款208万元。其中108万元的借期为3个月，利息每月3分；另外100万元借期为8个月，利息为每月2.4分。并分别签订了借款合同，此款用于苏尼特左旗温馨家园的开发建设。截止2017年8月5日，本金及利息共计4505200元。对此，借款人与贷款人商定将位于锡林郭勒盟苏尼特左旗满都拉图镇开发的温馨家园8#-1-107-206-207商厅8号楼一楼北起第六、南起第七的商厅以及与此商厅连在一体的二楼，总建筑面积为707.93平方米核价3893615.00元的价款抵顶给腾某，并签订网购合同，出具购房收款收据，剩余欠款611585.00元双方商定另行解决。该《协议书》载明的时间为2017年8月5日。2017年8月5日，腾某与署名甲方为赤峰市天隆房地产开发有限公司签订合同编号为2017-9000481的《商品房买卖合同》，约定腾某购买位于××旗#-1-107-206207，建筑面积为707.93平方米的商业房屋，合同价款为3893615.00元。合同约定的付款方式为乙方按照房屋抵押形式付款。该合同尾页赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司作为委托代理人盖章，甲方后加盖张某的印章。同日，赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司为腾某出具金额为3893615.00元的收款收据一枚，载明“今收腾某商厅款，收款方式现金，收款事由为8#楼7号厅”，收据注明：出纳人张某，经手人腾某。再查明，2014年1月10日，杨国华、张某、赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司与腾某签订两份《借款合同》。其中借款金额为100万元的《借款合同》，借款期限为8个月，借款利率2.4分（月息），借款的担保方式为抵押担保，借款人以苏尼特左旗巴彦塔拉街温馨家园3#9号、12号商厅做为抵押；借款金额为108万元的《借款合同》，借款期限为3个月，借款利率3分（月息），借款的担保方式为抵押担保，借款人以苏尼特左旗满都拉图镇温馨家园8#-1-111-211商厅做为抵押。再查明，张某出具的证明材料中自述，自2013年2月份到2014年1月份，先后两次向腾某借款208万元，用于锡林郭勒盟苏尼特左旗温馨家园开发建设。2017年8月5日，与债权人协商，将温馨家园8#-1-107-206-207的商厅707.93平方米以3893615.00元的价款抵顶给腾某。当时签订网购合同，出具了购厅的相关手续。腾某提交的借款转账时间分别为2011年11月11日，2012年10月12日，2013年6月9日。再查明，位于××旗#-1-107-206207，建筑面积为707.93平方米的商业房屋现网签在腾某名下。本院认为，本案争议焦点为原告腾某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，腾某作为该执行案件的案外人提出异议，在本院作出执行裁定后不服，提起本案的执行异议之诉。腾某作为案外人应当就其对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利承担举证证明责任。由于腾某提供的证据不足以证明上述事项，故应承担不利后果。理由如下：一、商品房网签登记并不具有物权变动性质。根据《中华人民共和国物权法》的规定，物权公示原则为法律规定的基本原则。对不动产而言，其设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。结合本案相关事实，案涉房屋并未登记在腾某名下，腾某仅进行了商品房网签登记，但商品房网签登记是政府部门依托其建立的商品房网上签约备案平台，规范房地产开发企业、房屋中介公司等相关主体进行商品房预售管理的网上备案登记行为，商品房网签登记并不具有物权变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，商品房网签登记并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故本案中腾某对涉案房产只是享有债权请求权，而非物权请求权。且合同编号为2017-9000481的《商品房买卖合同》，约定腾某购买位于××旗#-1-107-206207，建筑面积为707.93平方米的商业房屋，合同价款3893615.00元的付款方式为乙方按照房屋抵押形式付款，腾某并未提交其实际交付合同价款的证据，自述该合同价款的给付方式为抵顶债务。即腾某并未实际向赤峰市天隆房地产开发有限公司交付合同编号为2017-9000481的《商品房买卖合同》价款，而是抵顶张某、杨国华欠其债务。综上，腾某以涉案房产已网签登记在其名下为由，主张对涉案房产享有所有权，缺乏事实和法律依据。二、以房抵债买受人在过户前，不享有物权及优先利益。张某、杨国华与腾某签订的《协议书》，系以房抵债协议，该《协议书》不能直接引起物权变动法律效果。因案涉房产并未登记在腾某名下，物权变动并未完成，腾某对张某、杨国华只享有债权请求权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述规定适用的主体是不动产买卖合同中的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案涉及的是以房抵债协议，以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，而房产交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。张某、杨国华与腾某签订的《协议书》，约定抵顶的债务分别为张某、杨国华、赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司于2014年1月10日向腾某所借的两笔债务，即借期为3个月，利息每月3分，借款金额为108万元的债务；借期为8个月，利息为每月2.4分，借款金额为100万元的债务。而腾某所提交的借款转账凭证的时间分别为2011年11月11日，2012年10月12日，2013年6月9日，与借款合同均不相符，不足以证明以房抵顶债务的确定真实数额。根据合同编号为2017-9000481的《商品房买卖合同》，案涉房屋的出卖人为赤峰市天隆房地产开发有限公司，即赤峰市天隆房地产开发有限公司系案涉房屋的房地产开发企业。而以房抵债协议系由张某、杨国华个人与腾某签订，抵顶的债务亦为张某、杨国华、赤峰市天隆房地产开发有限公司苏尼特左旗分公司的债务，非案涉房屋的房地产开发企业赤峰市天隆房地产开发有限公司的债务。综上，基于该以房抵债协议，腾某亦不享有涉案房产的物权及优先利益。原告腾某未能提交充分证据证明其对涉案执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利，无权排除人民法院对案涉的位××旗北起第六、南起第七的上下两层商厅（包括与此商厅连在一体的二楼）的强制执行，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，判决如下：驳回原告腾某的诉讼请求。案件受理费37920元，由原告腾某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 闫志伟审 判 员 张 鑫人民陪审员 潘凤合 二〇一九年十二月二十五日书 记 员 祁鹏宇