广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初8337号原告：广东弘诚集团有限公司，住所地：佛山市顺德区大良街道办事处德和社区居民委员会德胜中路**万科天傲湾花园**楼801之二。法定代表人：蔡伟斌，职务：执行董事。委托诉讼代理人：钟国才、高蔚，均系广东南国德赛律师事务所律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地广州市荔湾区龙津中路******。法定代表人：严健良，职务：董事长。委托诉讼代理人:王晔,男，1972年11月4日出生，汉族，系公司员工，地址。被告：陈剑庚，男，1966年9月18日出生，汉族，户籍地址：江西省崇仁县。原告广东弘诚集团有限公司（以下简称：弘诚公司）诉被告广州金辉洋房地产有限公司（以下简称：金辉洋公司）、被告陈剑庚房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东弘诚集团有限公司的委托诉讼代理人高蔚，被告广州金辉洋房地产有限公司的委托诉讼代理人王晔到庭参加诉讼。被告陈剑庚经本院合法传唤拒不到庭，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广东弘诚集团有限公司向本院起诉请求：1、判决确认被告金辉洋公司与被告陈剑庚签订的编号为穗房合字2000076294的关于买卖广州市黄沙大道辉洋苑辉洋阁6层A601号房屋的《商品房买卖合同》无效；2、判令两被告承担本案受理费等与诉讼相关的全部费用。事实和理由：2001年3月26日，被告金辉洋公司与被告陈剑庚签订虚假买卖广州市荔湾区辉洋苑辉洋阁6层A601号房屋（下称“案涉房屋”）的穗房合字××号《商品房买卖合同》，拟用于向银行骗取按揭贷款后供被告金辉洋公司使用。《商品房买卖合同》签订后，案涉房屋以被告陈剑庚的名义在广州市房地产交易登记中心办理合同备案登记。被告金辉洋公司与被告陈剑庚就同小区其他房屋（含辉洋苑银洋阁B804房、辉洋苑银洋阁B803房）签订的虚假《商品房买卖合同》已经被广州市荔湾区人民法院认定为“以合法形式掩盖非法目的”并被判决确认无效。因被告陈剑庚不是真正的购房者，上述虚假《商品房买卖合同》签订后，被告陈剑庚从未向被告金辉洋公司支付过购房款，被告金辉洋公司亦从未将案涉房屋交付被告陈剑庚使用。2010年10月23日，原告弘诚公司与被告金辉洋公司签订《挂名房产转让协议》，向被告金辉洋公司购买案涉房屋及辉洋苑辉洋阁A301号房屋。原告已经于2019年4月15日以代被告金辉洋公司支付规划罚款的方式付清《挂名房产转让协议》项下应付的全部购房款，但被告金辉洋公司至今未履行房产过户义务。原告认为：被告金辉洋公司与被告陈剑庚之间的穗房合字××号《商品房买卖合同》系其“以合法形式掩盖非法目的”而签订的，根据《合同法》第五十二条第（三）款之规定，应属无效合同，被告金辉洋公司与被告陈剑庚理应承担合同无效产生的恢复原状的法律后果。而原告与被告金辉洋公司签订的《挂名房产转让协议》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，原告已履行完毕购房款支付义务，被告金辉洋公司理应依约为原告办理房产过户手续。现为维护原告的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的相关规定，向贵院提起诉讼。被告广州金辉洋房地产有限公司辩称：同意原告的诉讼请求，无其他意见。被告陈剑庚没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2001年3月26日，金辉洋公司与陈剑庚签订了《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），将广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋阁六层A601房出售给陈剑庚，约定购房款总金额为1976000元，以银行按揭方式付款等；并于2001年4月6日在房管部门办理了预售合同登记备案手续（预售合同号：00076294）。2010年10月23日，弘诚公司与金辉洋公司签订《挂名房产转让协议》，约定：金辉洋公司为偿还税款、规划罚款和盘活项目，完善后续工作，尽快通过规划和消防验收，解决办证难的问题，缓解矛盾，促进和谐社会，将两套挂名登记在原职工名下的毛坯房产转让给弘诚公司，弘诚公司愿意受让，支付相应价款。金辉洋公司原法定代表人杨广辉在2001年将辉洋苑辉洋阁A栋301、601总建筑面积为1276平方米的两套住宅房产（毛坯）挂名登记在原职工名下，其中301房建筑面积728平方米，挂名人李剑峰；601房建筑面积548平方米，挂名人陈剑庚；金辉洋公司同意将上述挂名房产转让给弘诚公司，弘诚公司已知悉相关情况，考察了现场，同意受让。转让价款鉴于转让房产目前仅为框架结构、无任何装修装饰水、电、消防、电梯均未配置并且闲置将近10年的现状和每套户型特大不适合销售的缺陷，以及目前仍挂名备案登记在原职工名下过户到弘诚公司所存在的巨大风险，参照广东华昆房地产与土地估价有限公司粤华评字第20101022F号《房地产估价报告》的评估价格，本着按质论价、风险与收益对等原则，金辉洋公司同意以每平方米5000元的价格转让给弘诚公司，转让总价款为638万元。自房产过户至弘诚公司名下之日起30天内付50%；剩余50%待弘诚公司取得房地产权属证书之日起30天内付清。鉴于金辉洋公司目前负债累累的现状，金辉洋公司同意上述款项优先用于偿还税款、规划罚款及水电、消防设施工程款和法院执行款；金辉洋公司应在本协议生效之日起30天内将转让房产交付弘诚公司，负责在120天内将转让房产过户至弘诚公司或弘诚公司指定的第三人名下，并在365天内取得房地产权属证书等。2019年3月，弘诚公司与金辉洋公司签订《规划罚款代付协议》，约定：弘诚公司同意向金辉洋公司提供8012992.8元用于支付辉洋苑规划罚款；该款由弘诚公司或指定的第三方直接汇入规划执法单位收款账户；上述8012992.8元用于提前支付《挂名房产转让协议》项下房款；因《挂名房产转让协议》项下房款为638万元，多出的1632992.8元视为借款；规划罚款付清后，金辉洋公司应尽快理顺产权关系，将辉洋阁A栋301、601房及时过户登记到弘诚公司名下。2019年4月2日，弘诚公司委托案外人广州琨鹏投资有限公司向广州市荔湾区综合行政执法局支付被告“规划罚款”8012992.80元。2019年4月15日，广州琨鹏投资有限公司以金辉洋公司为缴款人向广州市荔湾区综合行政执法局昌华街综合行政执法队支付了城管执法城乡规划管理罚款8012992.80元。庭审中，金辉洋公司陈述其与被告陈剑庚签订《商品房买卖合同》后并没有将案涉房屋交付给陈剑庚使用，案涉房屋原是计划办理按揭贷款，但未来得及办理时金辉洋公司股东就发生了变更，所以就没有办理贷款，该合同没有进入实质履行阶段；案涉房屋一直由金辉洋公司控制，与弘诚公司签订《挂名房产转让协议》后已将案涉房屋交付给弘诚公司；确认弘诚公司委托案外人广州琨鹏投资有限公司代金辉洋公司支付了城管执法城乡规划管理罚款8012992.80元，并确认该笔罚款已包括了弘诚公司购买案涉房屋在内的购房款。另查，本院于2014年7月23日作出的（2014）穗荔法民三初字第224号民事判决和（2014）穗荔法民三初字第228号民事判决，查明2001年7月19日，金辉洋公司与陈剑庚签订了两份《商品房买卖合同》，将广州市黄沙大道189-201号辉洋苑蔚蓝心殿银洋阁803单元、804单元出售给陈剑庚，并在房管部门办理了预售合同登记备案手续，约定付款方式为银行按揭付款。上述两份判决均认定金辉洋公司与陈剑庚的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖房屋的行为无效。判决：广州金辉洋房地产有限公司与陈剑庚之间买卖广州市黄沙大道辉洋苑银洋阁B803、B804房的行为无效等。本院认为：依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，以合法形式掩盖非法目的的民事行为无效，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项亦规定，以合法形式掩盖非法目的的合同无效。金辉洋公司在本案陈述其与陈剑庚签订买卖合同并非出于真实的买卖本意，而是为了套取银行的贷款。结合陈剑庚在签订合同后未收楼使用、未办理银行按揭付房款亦未曾向金辉洋公司主张收楼以及陈剑庚在同一时间段与金辉洋公司买卖B803、B804房的行为已被生效判决认定无效的事实，足见陈剑庚签订本案买卖合同亦非出于真实的买卖本意。鉴于陈剑庚经本院合法传唤未到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，可认定金辉洋公司与陈剑庚的行为属以合法形式掩盖非法目的，故双方通过签订《商品房买卖合同》买卖案涉房屋的行为无效。原告现主张陈剑庚与金辉洋公司买卖案涉房屋的行为无效，合法有据，本院予以采纳。陈剑庚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告广州金辉洋房地产有限公司与被告陈剑庚之间就买卖广州市黄沙大道粤南大街北侧西侧辉洋苑辉洋阁6层A601房签订的《商品房买卖合同》（编号：穗房合字2000076294）无效。本案受理费22584元，由被告广州金辉洋房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李庆伟人民陪审员  高少珍人民陪审员  李玉玲二〇一九年十二月三十一日书 记 员  李 婷曾芳