广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终1915号上诉人（原审被告）：阳江丰怡房地产发展有限公司。住所地：广东省阳江市******法定代表人：江力行（NicholasJamesGronow），该公司董事长。委托诉讼代理人：蒋睦南，该公司员工。被上诉人（原审原告）：冯维迪，男，1985年10月16日出生，汉族，住广东省阳江市******被上诉人（原审原告）：关月梅，女，1984年10月18日出生，汉族，住广东省阳江市******两被上诉人共同的委托诉讼代理人：麦国宽，广东彖典律师事务所律师。两被上诉人共同的委托诉讼代理人：黎珊珊，广东彖典律师事务所律师。上诉人阳江丰怡房地产发展有限公司（以下简称丰怡公司）因与被上诉人冯维迪、关月梅商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院（2019）粤1702民初5358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。丰怡公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判丰怡公司应在2019年12月31日前将位于阳江市******号****幢****房的所有权转移登记至冯维迪、关月梅名下；二、撤销一审判决第二项，判决丰怡公司无须支付违约金3208.31元；三、撤销一审判决第三项关于支付利息的判决内容,改判丰怡公司无需支付办证费利息；四、二审案件受理费由冯维迪、关月梅承担。事实与理由：一、按照丰怡公司目前的实际状况，请求法院宽限该办证时间至2019年12月31日。二、丰怡公司至今未能办出涉案房屋的权属证书有多个原因，既有内在原因，也有客观外在因素，一审法院将未能按约办妥权属证书原因全部归咎于丰怡公司，并判决丰怡公司按合同约定支付已付房款的0.5%违约金给冯维迪、关月梅不当。（一）本案存在特殊性，即丰怡公司与冯维迪、关月梅签订的《商品房买卖合同》发生在前任法定代表人和董事非法控制丰怡公司期间，包括冯维迪、关月梅在内的部分业主的办证费被前任法定代表人和董事挪用，导致丰怡公司未能及时为冯维迪、关月梅办理产权证,这是丰怡公司内部原因。丰怡公司新法定代表人自接管丰怡公司以来，已经着手研究分批次为业主办理权属证书事宜。（二）丰怡公司为冯维迪、关月梅办证属于代办性质，丰怡公司已经按约将相关办证资料递交不动产登记中心，相关办证工作应根据产权登记部门的时间安排，并非丰怡公司所能确定。冯维迪、关月梅也没有证据证实是丰怡公司单方面原因导致办证延误。三、一审法院判决丰怡公司支付代收办证费的利息给冯维迪、关月梅没有合同依据。双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议均没有约定逾期办理产权证应支付代收办证费利息。如法院认为丰怡公司需支付此部分费用利息，也应以冯维迪、关月梅的起诉时间作为计付该利息的起算时间。冯维迪、关月梅辩称：一、不同意丰怡公司宽限办证时间的请求，涉案房屋已经办理了初始登记，具备了办证条件，一审判决丰怡公司履行办证义务正确。二、一审按合同约定判决丰怡公司支付逾期办证违约金符合双方约定。三、丰怡公司违约造成冯维迪、关月梅产生损失，一审判决丰怡公司支付办证费利息符合合同法的公平原则。综上，应驳回丰怡公司的上诉请求，维持原判。冯维迪、关月梅一审起诉请求：一、依法判令丰怡公司在十天内协助将位于阳江市******号****幢****号房屋不动产权证办理到冯维迪、关月梅名下；二、依法判令丰怡公司返还办证税费37540元及利息（利息从2014年10月15日起至该款项付清之日止，按年利率6%计算）给冯维迪、关月梅；三、依法判令丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金3208.31元（按合同约定已付房款的0.5%支付违约金）给冯维迪、关月梅；四、依法判令丰怡公司支付逾期交房违约金25666.48元（按日已付房款的0.003%支付违约金）给冯维迪、关月梅；五、本案诉讼费用由丰怡公司承担。一审法院认定事实：2014年10月15日，冯维迪、关月梅（买受人）与丰怡公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：丰怡公司将位于阳江市******号****幢****房出售给冯维迪、关月梅，合同约定建筑面积共157.27平方米；该商品房为预售商品房，按套出售，总价款为641662元；付款方式为按揭贷款，买受人须于签署本合同当日支付该商品房总房价款的30%即192662元（其中包含已付定金50000元）作为首付房款，余款449000元向出卖人指定的按揭银行申请按揭贷款。第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2016年2月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。第九条关于逾期交房责任的约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关报案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2种方式处理：2、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还约定了其他条款。冯维迪、关月梅和丰怡公司均在合同上签名盖章予以确认。冯维迪、关月梅于2014年10月14日支付了代收代缴办证税费共37540元给丰怡公司，此后并按合同约定付清了购房款共641662元给丰怡公司。涉案商品房于2016年5月15日交付冯维迪、关月梅使用。另查明，涉案房屋已于2019年5月27日办理了不动产权证书【粤（2019）阳江市不动产权第0******9号】，权利人是丰怡公司。在诉讼中，丰怡公司提交了涉案房屋的物业维修资金存折及发票，拟证明其代冯维迪、关月梅缴交了物业维修资金11874元、初始登记费80元及银行抵押登记费80元，共12034元，冯维迪、关月梅对此予以确认。一审法院认为：冯维迪、关月梅与丰怡公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。双方应按合同约定全面履行各自的义务。鉴于丰怡公司对涉案房屋已办理了初始登记，该房屋已具备办理产权转移手续的条件，现冯维迪、关月梅请求丰怡公司协助其办理不动产权证，合法合理，一审法院予以支持。关于冯维迪、关月梅请求丰怡公司支付逾期交房违约金。冯维迪、关月梅、丰怡公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付日期为2016年2月28日，实际房屋交付日期为2016年5月15日，故从2016年2月29日起至2016年5月15日止，丰怡公司已构成逾期交房。在诉讼中，丰怡公司主张房屋于2016年5月15日交付后冯维迪、关月梅并没有向丰怡公司主张过违约金，已超过三年的诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及第二百零六条规定“本法自2017年10月1日起施行”，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”。根据上述法律规定，冯维迪、关月梅请求丰怡公司支付2016年2月29日至2016年5月15日期间的逾期交房违约金的诉讼时效期间应为三年，冯维迪、关月梅于2019年8月15日向一审法院起诉，且未能提供诉讼时效中止或中断的证据，故冯维迪、关月梅请求丰怡公司丰怡房地产公司支付逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，一审法院不予支持。关于冯维迪、关月梅请求丰怡公司支付逾期办理不动产权证违约金。根据冯维迪、关月梅、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，如因丰怡公司的责任，冯维迪、关月梅不能在规定期限内取得房地产权属证书的，丰怡公司按已付房价款的0.5%向冯维迪、关月梅支付违约金。本案中，涉案商品房已于2016年5月15日交付冯维迪、关月梅使用，丰怡公司应在商品房交付使用后的90天内（从2016年5月16日至2016年8月13日），即2016年8月13日前将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”丰怡公司未能提供证据证明其已在2016年8月13日前将资料报产权登记机关，且涉案房屋至今未完成产权转移登记手续，故丰怡公司应承担举证不能的法律后果。一审法院认定丰怡公司未能按合同约定在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约。丰怡公司应按合同约定按已付房价款的0.5%向冯维迪、关月梅支付逾期办理不动产权证违约金3208.31元（641662元×0.5%）。关于冯维迪、关月梅请求丰怡公司返还办证税费及利息。由于丰怡公司逾期办证构成违约，现冯维迪、关月梅主张丰怡公司返还办证税费，一审法院予以支持。冯维迪、关月梅于2014年10月14日支付了37540元办证税费给丰怡公司，丰怡公司主张其已代冯维迪、关月梅支付的办证税费用应予扣减，包括物业维修资金11874元、初始登记费80元及银行抵押登记费80元，共12034元，冯维迪、关月梅对此予以确认，故丰怡公司应将剩余的办证税费返还给冯维迪、关月梅。本案扣减丰怡公司已支付的必要合理费用，丰怡公司应返还剩余办证税费25506元（37540元-12034元）给冯维迪、关月梅。至于该款的利息问题，虽然冯维迪、关月梅是自愿交付该款项给丰怡公司，但根据公平原则和诚实信用原则，丰怡公司逾期办证后占用冯维迪、关月梅的办证税费期间，丰怡公司应计付相应利息给冯维迪、关月梅。依据冯维迪、关月梅、丰怡公司双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，丰怡公司应在交付房屋后的90天内即2016年8月13日前履行合同约定的办证义务，故丰怡公司应从2016年8月14日起至丰怡公司付清剩余办证税费给冯维迪、关月梅时止，以25506元为基数计付利息。至于冯维迪、关月梅请求按照年利率6%计付利息，缺乏依据，一审法院不予采纳，一审法院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付利息给冯维迪、关月梅。综上所述，冯维迪、关月梅请求丰怡公司支付逾期交房违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持；冯维迪、关月梅请求丰怡公司协助办理不动产权证、支付逾期办理不动产权证违约金、返还办证税费及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出判决：一、限丰怡公司本判决发生法律效力之日起三十日内协助冯维迪、关月梅到相关部门办理位于阳江市******号****幢****号房屋的不动产权证；二、限丰怡公司本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理不动产权证违约金3208.31元给冯维迪、关月梅；三、限丰怡公司在判决发生法律效力之日起十日内返还办证税费25506元及利息（从2016年8月14日起至实际付清之日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）给冯维迪、关月梅；四、驳回冯维迪、关月梅的其他诉讼请求。一审案件受理费730元，由冯维迪、关月梅负担400元，丰怡公司负担330元。二审期间，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”本院在二审诉讼中仅就丰怡公司的上诉请求进行审查。一审判决丰怡公司退还办证费25506元，双方对此没有异议，亦没有提出上诉，故该判项不属二审审查范围，本院予以维持。冯维迪、关月梅与丰怡公司签订的涉案《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按合同约定履行义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是丰怡公司逾期办证是否构成违约，应否支付逾期办证违约金以及一审判决丰怡公司支付应退还部分办证费的利息给冯维迪、关月梅是否正确的问题。本案中，冯维迪、关月梅已付清购房款给丰怡公司，丰怡公司也将涉案商品房交付给冯维迪、关月梅，丰怡公司未依照《商品房买卖合同》约定的期限将办理权属登记需由丰怡公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，故一审法院认定丰怡公司违约，应按合同约定支付逾期办证违约金并无不妥，本院予以维持。至于丰怡公司主张收取的包括冯维迪、关月梅在内的部分业主的办证费被丰怡公司前任法定代表人和董事挪用，属于其公司内部事务，丰怡公司以此作为其免责事由，与双方的合同约定不符，也没有法律依据，本院不予采信。至于丰怡公司主张办理产权登记属于代办性质，办证时间受不动产登记部门的工作限制，其已按约定递交资料给不动产登记部门，不应承担逾期办证违约责任，亦缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。丰怡公司预收了冯维迪、关月梅的办证费，虽然冯维迪、关月梅自愿预付该办证费，双方对丰怡公司占有该款项期间是否要支付利息也没有约定，但从实现合同目的以及公平原则考虑，丰怡公司占用代收办证费的合理期间为其依约履行合同义务的期间。丰怡公司自合同约定的办证期限届满后继续占有代办证费没有依据，丰怡公司应自逾期办证之日，即2016年5月29日起向冯维迪、关月梅支付占用该款项期间的利息。一审法院判决丰怡公司从2016年8月14日起计付利息给冯维迪、关月梅不当，但冯维迪、关月梅对此并未提出上诉，本院予以维持。丰怡公司上诉主张不应计付和从起诉之日计付应返还办证费利息的理由不能成立，本院不予采纳。至于丰怡公司主张因其公司的实际状况，请求将协助冯维迪、关月梅办理涉案商品房的房地产权属证书的时间宽限至2019年12月31日，缺乏事实和法律依据，且冯维迪、关月梅不同意，本院不予支持。综上所述，丰怡公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由阳江丰怡房地产发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一九年十二月二十日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》