广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初27208号原告：魏俊芳，女，1967年1月4日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区************之一701房，公民身份号码440************147。委托诉讼代理人：黄岳，男，1952年12月18日出生，汉族，身份证住址广西桂林市叠彩区************，公民身份号码450************018，系原告丈夫。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地中山市火炬开发区***假日酒店317室，统一社会信用代码914***********179A。法定代表人：徐立军，总经理。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。原告魏俊芳诉被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（大龙嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄岳，被告的委托诉讼代理人吴小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期办证违约金（以购房款为基数，按年利率6%从2017年6月30日起计至涉案商品房办妥权属登记手续即2017年12月1日止，共13581元）2.被告向原告赔偿因逾期办证导致房屋未能正常销售的损失利息（按销售款885000元为基数，按年利率24%从2017年6月30日起计至涉案房屋办妥权属登记手续之日即2017年12月1日止，共计89033元）。事实与理由：原告与被告于2013年5月31日签订商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区***********，被告应当在2014年6月30日商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟153天办理完原告购买商品房的权属证书，理应赔偿。在其他业主提起诉讼期间（2018）粤2071民初10939号等，被告声称以后会统一处理此事，但事后没有任何处理消息。经原告追问，被告才说因与原告签有补充协议故一律不再处理。原告当时拿房产证时的确签过一份格式条款补充合同，此协议并非原告的真实意愿，当时被告声明“不签就不给房产证”原告因要急还其它楼盘的贷款（润和花园14栋303房，中山市******************1*****，中山市************************），早已规划出售涉案房产来还贷款，只因房产证拿不到不能实现过户和贷款，只得向亲友借款过渡（月息2分）损失极大。为了拿到房产证，所以逼不得已违心签字。补充协议限制了原告的正当权益，应当属无效协议。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十六条因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。为了维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告辩称，本案中，被告已经履行向原告支付逾期办证违约金的义务，不存在拖欠原告逾期办证违约金的情形。原告与被告在2017年12月1日已签订商品房买卖合同补充协议书，约定原告同意在接到被告通知的规定时间内领取不动产权证书，且同意被告以代缴物业管理费的形式作为被告承担逾期办证违约责任，原告同意被告代原告缴纳540元物业管理费作为违约金，被告需以原告的名义在物业管理公司预存上述物业管理费用。原告清楚明确本协议各条款的内容，知悉并完全明白各条款的意义，并自愿签订协议，协议是原告真实意思表示，双方确认。补充协议是各方就该商品房迟延办理产权登记的最终法律文件，原告承诺放弃就延迟办理产权登记问题向被告主张任何权利。签订该协议后，被告根据协议约定以原告的名义向物业管理公司缴纳前述物业管理费，原告作为完全民事行为能力人，对自身权利义务自行处分合法有效，其时隔2年且房屋已另行出售的情况下，以非其真实意思表示为由提起诉讼要求撤销该协议，已经超过诉讼时效且明显违反诚实信用原则，应予驳回。原告的第二项诉讼请求，没有法律依据，不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，查明事实如下：1.2013年5月31日，魏俊芳作为买受人与大龙嘉盛公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区******************，总价为539988元；出卖人应当在2014年6月30日前，将符合合同约定的商品房交付原告,出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了539988元的购房款。2.2017年9月28日，大龙嘉盛公司取得案涉房地产的不动产登记受理通知书。2017年10月26日案涉房产中山市火炬开发区***********8******的不动产权证书办出。3.魏俊芳与大龙嘉盛公司于2017年12月1日签订商品房买卖合同补充协议书1份，主要载明大龙嘉盛公司未按合同约定的日期内为魏俊芳办理不动产权证，双方同意达成以下约定：魏俊芳同意在接到大龙嘉盛公司通知的规定时间内领取不动产权证书，魏俊芳同意大龙嘉盛公司以代缴物业管理费的形式作为其承担迟延办证的违约责任；魏俊芳同意大龙嘉盛公司代缴该房屋540元物业服务费作为违约金，大龙嘉盛公司需要以魏俊芳的名义向物业管理公司预存该笔费用；魏俊芳清楚明确本协议各条款的内容，知悉并完全明白各条款的意义，并自愿签订本协议，本协议是其真实意思表示；双方确认本补充协议是各方就该商品房迟延办理产权登记的最终法律文件，魏俊芳承诺放弃就迟延办理产权登记问题向大龙嘉盛公司主张任何权利。大龙嘉盛公司在该协议处落款签章为“中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司销售部”，大龙嘉盛公司确认该销售部签章的法律效力。该协议签订后，大龙嘉盛公司已按协议履行代付物业管理费540元的义务。4.涉案房屋目前已过户登记至第三方名下。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系魏俊芳与大龙嘉盛公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。魏俊芳作为涉案合同的合同相对方，有权就合同享有的权利向大龙嘉盛公司主张权利。涉案合同第十四条约定：大龙嘉盛公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因大龙嘉盛公司的责任导致魏俊芳不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，魏俊芳不退房，大龙嘉盛公司按已付房价款的千分之一向魏俊芳支付违约金。此条款中“商品房交付使用之日”应指商品房实际交付之日或视为交付之日。大龙嘉盛公司于2015年5月10日将涉案商品房交付给魏俊芳使用，故大龙嘉盛公司应在2015年5月11日起算720个工作日内，即2018年3月27日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。大龙嘉盛公司于2017年9月28日取得案涉房屋不动产登记受理通知书，此时，大龙嘉盛公司才履行完毕案涉合同约定的办证义务，大龙嘉盛公司不存在逾期办证的违约行为。故此，魏俊芳基于大龙嘉盛公司存在逾期办证行为提起的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告魏俊芳的全部诉讼请求。案件受理费1176.14元（原告已预付），由原告魏俊芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一九年十二月十三日书记员 梁敏霞孙永辉