溧阳市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0481民初5060号原告：溧阳市嘉丰房地产开发有限公司,统一社会信用代码:91320481756407097R,住所地溧阳市溧城镇罗湾路**。法定代表人:黄飞,该公司执行董事。委托诉讼代理人：王云康,江苏天目湖律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈亚瑾,江苏天目湖律师事务所实习律师。被告：杨健,女,1976年4月生,汉族,溧阳市人,住溧阳市。委托诉讼代理人：卢天明,江苏卢天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭菁芸,江苏卢天明律师事务所律师。第三人：溧阳市壹号公馆休闲会所,注册号320481600319679,住,住所地溧阳市溧城镇罗湾路**/div>经营者黄顺林。委托诉讼代理人：杨健,女,1976年4月生,住溧阳市。原告溧阳市嘉丰房地产开发有限公司(以下简称：嘉丰公司)与被告杨健、第三人溧阳市壹号公馆休闲会所(以下简称：壹号公馆)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2019年6月24日立案受理后，先适用简易程序审理,后依法适用普通程序审理,分别于2019年7月23日、9月23日、10月11日进行了三次庭审。原告委托诉讼代理人到庭参加了三次庭审，被告杨健到庭参加了第一、二次庭审，第三人委托诉讼代理人到庭参加了第一、二次庭审，被告委托诉讼代理人到庭参加第二、三次庭审。本案现已审理终结。原告嘉丰公司向本院提出诉讼请求:1、被告向原告支付租金3615567元和逾期付款违约金1117626万元(其中：以249.89万元为本金，自2018年5月18日起至2019年10月17日止按年利率24%计算；以268万元为本金，自2019年5月18日起至2019年10月17日止按年利率24%计算)，以及以517.89万元为本金自2019年10月18日起至实际清偿之日止按利率24%计算的逾期付款违约金；2、解除原告与被告于2014年4月18日签订的房屋租赁合同；3、被告将承租的房屋腾空，与装修和固定性设施设备(配电设施设备及增容、水电设施设备及配套系统、消防设施设备、空调设备及配套系统、电梯以及双方所签署附件清单所列的财物)以及形成附合的其他改造物，一并返还给原告；如被告实际返还诉请第三项的时间超过2019年10月17日，被告向原告支付自2019年10月18日起至实际返还之日止按年租金268万元计算的房屋使用费和判决规定的返还期届满之日起至实际返还之日止按年租金268万元计算的违约金。事实和理由:2014年4月18日，原告嘉丰公司与被告杨健签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租溧阳市溧城镇罗湾路447号中建筑面积约5452.83平方米的商业用房。该房屋租赁期限为6年，租赁期自2014年6月18日起至2020年6月17日止；租金按年计算：第一年租金为210万元，第二年租金为220.5万元，第三年租金为231.53万元，第四年租金为243.1万元，第五年租金为255.26万元，第六年租金为268万元，租金应在每年的5月18日付清下一租赁年度的租金；乙方应按期足额付清全部租金，不得以任何理由或事由分解或扣付、减付、缓付租金；租赁期内未经双方协商一致，任何一方不得要求调整约定的租金标准；乙方进行内外装修及改造的费用由乙方自行负担，租赁期满或乙方解除合同或因乙方违约甲方解除合同的，乙方的装修和固定性设施、设备及租赁房屋的内部结构改造物无偿归甲方所有；违约责任：乙方逾期支付租金，每逾期1天，应按每天租金标准的双倍计算向甲方偿付违约金；租赁期满或解除合同，乙方未在租赁期满或合同解除之日交还租赁物的，每逾期1天，按应付租金的双倍计算向甲方偿付违约金。上述房屋租赁合同签订后，原告依约并提前向被告交付了租赁房屋。因被告从2015年起开始拖欠租金，虽经原告通过各种方式向被告提示和一再催要，被告对应于2018年5月18日支付的第五年度租金249.89万元和应于2019年5月18日支付的租金268万元均未支付。被告拖欠2018年和2019年度租金违背了诚实信用的原则并危及了正常的商业交易安全，已构成违约。故原告提起诉讼，望判如所请。被告杨健答辩称，1、这几年的经营确实困难，如果没有公司的支持宽容，让我分期付款，有一段时间甚至是先做后付，壹号公馆也不会开到今天，在此深表感谢。拖欠公司房租我是不想这样的，确实是因为去年暖冬和周边同时开了两家浴场生意难做导致资金周转困难，对公司造成的困难和损失，我也深表歉意。另外，公司原法定代表人我舅舅答应2016年起不涨房租也不是我凭空想象。从汇款记录可以看出，14年6月-15年6月，15年6月-16年6月，都是按合同把零头结清了，而16年6月-17年6月，17年6月-18年6月都是整数200万元，期间公司也没有提出我少付。直至我去年年前交款30万元，18年6月-19年6月的租金共计80万元，公司都把它算到了前两年度的上涨部分了。2、本人恳请公司和法院在租金问题上能协商通融，毕竟这几年生意难做，这几年的生意付了房租、人工工资，本人因为二次装修投入的钱没有回本，外加欠公司的房租我已经亏空了一笔不小的数目。3、另恳请公司让我做到租赁期结束。一是为了尽最大可能还掉部分房租；二是为了店里的员工，这些员工有好多是从开店开始做到现在，本店有困难他们都是主动提出轮休，降绩效工资。我也希望到旺季补足员工全年的工资；三是为了店里的好多固定会员，他们对本店信任，都办理了会员卡消费，我年初开始已经停办所有会员卡，在最后一个冬天，提前出通知让他们把会员卡消费完。毕竟这么大一个店突然关掉会有好多负面的社会影响。第三人壹号公馆述称，没有其它意见。经审理查明，2014年4月18日，出租方嘉丰公司(甲方)与承租方杨健(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，该合同主要内容为“甲方将坐落于溧阳市溧城镇罗湾路447号中建筑面积约5452.83平方米的商业用房出租给乙方；乙方承租房屋用于合法经营服务业；租赁期限为6年，租赁期自2014年6月18日起至2020年6月17日止；租金按年计算，第一年租金为210万元，第二年租金为220.5万元，第三年租金为231.53万元，第四年租金为243.1万元，第五年租金为255.26万元，第六年租金为268万元；租金按先付后用的原则支付，乙方应在每年的5月18日前一次性付清下一租赁年度的租金；乙方逾期支付租金或其他应付费用超过30天以上的，甲方可提前30天以书面形式通知乙方解除合同并要求乙方承担违约责任；乙方逾期支付租金，每逾期一天，应按每天租金的双倍计算向甲方偿付违约金；租赁期满或者解除合同，乙方未按约定的期限交还租赁的房屋，每逾期一天，按应付租金标准双倍计算向甲方偿付违约金；因乙方违约甲方解除合同的，乙方的装修、固定性设施和其他改造物无偿归甲方所有……。”2014年4月19日，嘉丰公司(出租方)与杨健(承租方)签订《房屋租赁合同补充协议》一份，主要内容为“依据租赁合同的第四条租金计算及支付方式，签订租金的补充条款，租金按年计算，其中每年租金由房屋租金、场地使用费及物业管理费三部分组成。1、房屋租金999.872万元。第一年租金147万元；第二年租金154.35万元；第三年租金162.07万元；第四年租金170.17万元；第五年租金178.682万元；第六年租金187.6万元。2、场地使用费357.098万元。第一年52.5万元；第二年55.125万元；第三年57.883万元；第四年60.775万元；第五年63.815万元；第六年67万元。3、物业服务费71.42万元。第一年10.5万元；第二年11.025万元；第三年11.577万元；第四年12.155万元；第五年12.763万元；第六年13.4万元。逾期缴纳，滞纳金每天按年度物业服务费的千分之三计算。出租方嘉丰公司盖章.蒋如兴签名，承租方壹号公馆盖章.杨健签名。”上述合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋。被告自2015年起经常拖欠租金，虽经原告向被告提示和一再催要，但被告对应于2018年5月18日支付的第五年度租金249.89万元和应于2019年5月18日支付的租金268万元均未支付。后原告多次以电话、约谈等方式向被告催收租金未果。原告曾于2019年3月29日发函，向被告催收租金未果。原告还曾委托律师于2016年12月15日、2018年1月16日、2019年5月30日分别向被告发律师函，除了催收租金外告知了合同效力及合同双方的权利义务，如再逾期付款应承担的违约责任。但被告未能履行其相关义务。原告认为，被告拖欠2018年、2019年度应付租金违背了诚实信用的原则并危及了正常的商业交易安全，已构成违约。遂提起本案诉讼。另查明，2010年11月18日，嘉丰公司就案涉房屋曾与任中群签订《房屋租赁合同》一份，租赁期限自2012年6月18日起至2020年6月17日止。庭审中，被告杨健认可其曾与任中群合伙经营壹号公馆，黄顺林仅是挂名经营者，任中群退出后，壹号公馆实际由杨健经营。2014年4月18日，嘉丰公司(甲方)与任中群(乙方)和杨健(丙方)签订《补充协议》一份，约定将甲方与乙方签订的房屋租赁合同的承租方变更由丙方承担原租赁合同中乙方应承担的权利义务，任中群作为乙方、杨健作为丙方在该补充协议上签字，嘉丰公司未在补充协议上盖章或签字。2014年4月18日，嘉丰公司(甲方)与任中群(乙方)签订了《终止(房屋租赁合同)协议书》一份，约定双方自签订补充协议之日终止房屋租赁合同，并约定：乙方于2014年4月18日前向甲方交还租赁房屋，并按房屋租赁合同第七条的规定，同时向甲方无偿移交房屋内的装修、固定设施设备和其他改造物；乙方与原内部合伙或其他合作经营当事人之间应解决的事务和问题，由乙方在不损害甲方利益前提下与相关当事人自行解决。再查明，被告杨健经营壹号公馆期间，从2015年1月4日至2018年12月24日共计向原告嘉丰公司支付租金9105000元。按双方房屋租赁合同约定的租金数额，被告于2018年5月18日前应付而未付的第五年度租金为2498900元，被告于2019年10月17日前应付而未付的第六年度前5个月租金为1116666.67元（268万元÷12个月×5个月）。庭审中，杨健发表意见：1、原告诉请租金数额与实际不符。根据原、被告于2014年4月19日签订的补充协议，《房屋租赁合同》第4.1.1条约定的租金是由房屋租金、场地使用费、物业服务费三部分组成，其中六年的房屋租金数额总计999.872万元，因原告收取场地使用费无合法依据，也无正当理由收取被告物业管理费，所以被告已支付的合同履行款910.5万元应全部作为租金的履行款，现实际欠付租金为89.372万元。2、原告要求被告支付场地使用费及物业管理费没有法律依据。场地使用费中的场地指的是租赁房屋门前的停车区域，该区域属于公共区域，原告既不是管理人也不是产权人，无权向被告收取场地使用费。原告已向法庭提起反诉请求，请求法庭予以合并审理。关于物业服务费，在被告承租期间，原告从未向被告提供过物业服务，原告无权向被告收取该费。3、原告诉请的违约金计算有误。前五年的租金被告已经付清，第六年的租金也己经支付过半，原告从2018年5月18日起计算违约金没有依据。另，违约金数额过高，远远高于原告实际损失，应当予以调整。4、被告不同意解除租赁合同，要求继续履行。被告并非恶意欠租，确实是因为经济不景气，无法按时交纳。被告自接手后经营状况一直不理想，为扭转盈亏，被告在2017年对租赁房屋重新进行了装修，投入了800多万元，虽然目前还是处于亏损状态，但营业旺季将要到来，能在接下来的时间内实现一定的收益，也能付给原告部分租金，若此时解除合同，不但会给被告造成更大的损失，而且原告的租金也无法履行。况且被告经营的壹号公馆在溧阳地区享有一定知名度，有众多会员，贸然解除合同必然引发不利的社会影响，增加社会不稳定因素。5、即使合同解除，被告也不同意将屋内的装修和固定性设施设备以及形成附合的其他改造物一并返还给原告。原、被告签订的《房屋租赁合同》系原告提供的格式文本，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务。关于装修改造及归属的条款约定明显不利于被告，尤其是在被告为维持经营刚投入大额资金的情况下。第七条系格式条款，加重了被告的义务，违反公平原则，应属无效。嘉丰公司发表意见，一、补充协议不是变更合同租金的协议。1、补充协议是原告为说明合同约定的租金开票的构成，向税务征管部门提交备案的材料，不是变更租金标准的新的协议。2、房屋租赁中普遍存在阴阳合同，即双方经协商一致签订和实际履行的房屋租赁合同与提交工商登记部门备案的房屋租赁合同存在不同的租金额。此现象中涉及不合理或者违法避税的，至多就是补税而并不改变实际合同的租金标准。本案原被告签订的补充协议中的“税金、场地使用费、物业管理费”的开票租金构成与合同约定的租金完全等同，原告没有隐瞒应报税的租金额，足以证明补充协议是为报税开票，而不是变更租金标准的协议。3、被告对补充协议的性质是明知的。本案原告向其他承租人出租房屋时，为报税开票也都与承租人签有与本案相同形式的补充协议。被告在原告单位时曾负责和经办出租房工作，对补充协议的性质是完全明知的。4、补充协议签订后，被告也是按照合同租金标准履行的，原告自2014年11月13日起至2015年12月23日开具给被告的6份租金发票的开票项目上均注明了租金、场地使用费、物业管理费；自2016年12月27日至2019年1月17日的3份租金发票是因税收征管部门的许可要求，在发票上调整为租金和场地使用费，被告对此是完全明知和认可，从未提过任何异议。5、对于被告抗辩涉及的租赁房屋物业管理和场地使用问题，除上述关于补充协议性质等事实和意见外，原告体现在物业管理方面的行为和责任包括：除合同约定的租赁房屋的内部日常修缮外的租赁房屋外部修缮、查验用户装修方案、告知用户在装修中的禁止行为和注意事项、对装修现场进行检查和协调、装修结束后进行检查、确保雨水污水管道畅通、定期进行清淘化粪池雨水井等相关设施破损情况，对共用部分共用设施维修及养护，配合用户办理相关证照及手续的申请，代收水电费，原告争取到案涉房屋的屋顶设置广告牌许可而由承租方收益等等事实均属原告实施的物业管理。关于场地使用，原告有偿受让开发嘉丰新城的土地面积为513.74亩，根据建设用地规划等要求，由原告无偿退让用于沿街沿路人行道、门前广场、停车场等面积为55.74亩，在不动产规划、税务等管理部门的存档资料的附图中均注明了明珠大酒店和壹号公馆各有约3000平方米的停车场场地。显然，原告有偿受让的土地使用权中，对腾让出用于公共使用的场地等土地部分能否完全支配使用，也应根据并遵守规划许可和管理要求。而不能因此而否认存在场地使用土地的事实。6、被告辩称在前两年曾要求租金不按合同递增(被告的讲法是不涨)按年租金200万元。而《补充协议》租金中分解的“房屋租金”一项中第三年度是162.07万元，最高的一年(即最后一年)也仅是187.6万元。显然，被告关于补充协议变更租金标准的抗辩主张既无事实依据，也完全不符合逻辑。另被告向6家其他经营户转租了少部分营业房，因被告拒绝向原告提供转租合同，经原告方初步了解，被告转租的房屋也是按每年递增5%计算转租的租金，现转租的年租金约80万元左右，转租的面积至多是被告承租面积的6%，而转租租金却占被告应付原告总租金三分之一左右。足以证明，补充协议绝不是调整租金标准的约定。二、原告的第二项、第三项诉讼请求依据充分，应予支持。1、从双方提供的付款明细及付款凭证的事实可认定，从第二租赁年度的2015年5月18日起，被告就没有按照合同约定的期限和金额支付租金，一再违反了合同第四条“4.2乙方应依约按期足额付清全部租金，不得以任何理由或事由分解或扣付减付、缓付租金”的约定。原告对被告的拖欠，一直以各种方式向被告催收。对于被告抗辩提出的装修投资等原因，要求合同期满后签续租合同的讲法的事实是：一是，被告提出装修时原告明确告知按合同办，没有同意被告的要求；二是，合同第三条明确约定了“租赁期满，如甲方继续出租房屋，在乙方没有任何违约(无论甲方是否追究违约责任)情形的前提下，乙方在甲方新的出租要约同等条件下享有优先承租权，双方应重新签订租赁合同”。鉴于上述事实和合同约定，原告依据房屋租赁合同第八条约定，诉请解除合同既有充分的事实依据，也符合法律规定。2、因被告严重违约导致原告诉请解除房屋租赁合同，原告根据房屋租赁合同第七条“7.2”、“7.3”约定，诉请判令被告将承租的房屋腾空，与装修和固定性设施设备(配电设施设备及增容、水电设施设备及配套系统、消防设施设备、空调设备及配套系统、电梯以及双方所签署附件清单所列的财物)以及形成附合的其他改造物，一并返还给原告诉讼请求，完全符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第(二)项的规定。三、被告应履行合同约定的付款义务并承担逾期付款违约责任。原告为开发建设包括案涉租赁房在内的嘉丰新城,是投入巨额资金形成的物权,原告依据房屋租赁合同收取租金，依法应受法律的保护。合同第九条约定,承租方逾期支付租金,应按逾期日每天租金标准的双倍计算偿付违约金。原告主张按租金欠款额年利率24%计算承担逾期付款违约责任,没有超出法律允许的范围。四、被告提出的在租赁期内因投入装修要求续租的意见,原告不予认可。首先,被告明知合同约定的租赁期限,也明知其已违约的事实,理应进行理性评估和决策。其次,被告在重新装修改造前已完全清楚原告对其提出的告诚意见和不同意续租的意见。再次,续租合同应经双方重新协商一致是合同的基本原则;且合同第三条明确约定，承租方在租赁期内没有任何违约需符合出租方新的要约条件等优先续租条件。显然,被告的续租要求及理由都没有依据,对其投入产出风险应由其自负后果责任。审理中，本院多次对双方进行调解，但因双方各执一词，未能协商达成一致意见。以上事实，由原告提供的原、被告签订的房屋租赁合同、租金欠款明细表、原告开具的九份房屋租金发票、原告催收租金函、原告委托律师发给被告的律师函、原告与任中群签订的房屋租赁合同、补充协议和终止房屋租赁合同协议、杨健与任中群签订的转让协议，原告分别与其他承租户朱锋、范国富签订的房屋租赁合同及补充协议、原告呈报税务征管部门关于对出租商业房收取场地使用费情况说明及嘉丰新城用地备案图，被告提供的与原告签订的房屋租赁合同、补充协议、付款凭证等书证，以及当事人在庭审中的陈述附卷佐证。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自已的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告嘉丰公司与被告杨健签订的房屋租赁合同合法有效，对双方均发生效力，原告已将租赁物交付被告使用，被告应当按期足额缴纳租金。因被告未按照约定足额缴纳租佥，原告经催告后有权解除合同，原告主张被告返还租赁物及附属设施的诉请，符合法律规定，本院予以支持。因房屋租赁合同解除，被告应向原告支付解除合同前拖欠的租金。同时，因案涉房屋租赁合同约定了违约责任条款，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以认定。故对原告要求被告支付租金、房屋使用费、逾期付款违约金的请求，本院予以准许，但应当根据双方约定的计算方式计算。本院确认被告尚欠原告租金4159011元【其中：尚欠2018年度租金为2498900元；尚欠2019年度（计算至2019年12月31日）租金为1660111元（268万元÷12个月×7个月13天）】。原告要求被告支付逾期付款违约金，符合相关规定，但原告主张按年利率24%计算逾期付款违约金过高，本院调整此项违约金以年利率12%标准计算。至于原告认为被告转租房屋收取租金的问题，属被告杨健与次承租人之间的法律关系，不属本案审理范围。被告杨健认可其曾与任中群合伙经营壹号公馆，黄顺林仅是挂名经营者，任中群退出后，壹号公馆实际由杨健经营，故壹号公馆实际经营者杨健应对房屋迁让事宜予以协助。因原、被告签订的补充协议不是变更合同租金的协议，补充协议中的“税金、场地使用费、物业管理费”的开票租金构成与合同约定的租金完全等同，原告没有隐瞒应报税的租金额，能够证明补充协议仅是为了报税开票，而不是变更合同租金的协议。故对被告杨健的抗辩意见，本院不予采信。被告所谓的反诉因缺乏事实依据，本案不予理涉。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条等相关法律之规定，判决如下：一、解除原告溧阳市嘉丰房地产开发有限公司与被告杨健于2014年4月18日就坐落于溧阳市溧城镇罗湾路447号(局部5452.83平方米)签订的《房屋租赁合同》。二、被告杨健于本判决生效之日起十五内将坐落于溧阳市溧城镇罗湾路447号(局部5452.83平方米)房屋腾空，与装修、固定性设施设备及其他形成附合的改造物，一并返还给原告溧阳市嘉丰房地产开发有限公司；第三人溧阳市壹号公馆体闲会所实际经营者杨健应当予以协助。三、被告杨健于本判决生效之日起十五日内支付原告溧阳市嘉丰房地产开发有限公司尚欠租金4159011元及违约金（分别为：1、以2498900元为本金，自2018年5月18日起至实际给付之日止，按年利率12%计算；2、以2680000元为本金，自2019年5月18日起至实际给付之日止，按年利率12%计算）。四、被告杨健于本判决生效之日起十五日内支付占用原告溧阳市嘉丰房地产开发有限公司房屋的实际占用费【以268万元÷12个月×实际占用期间（自2020年1月1日起至实际返还之日）计算】。五、驳回原告溧阳市嘉丰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44666元，财产保全费5000元，合计49666元，由原告负担9933元，被告负担39733元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定的标准向该院预交上诉案件受理费44666元。审 判 长  程冬年人民陪审员  赵国勤人民陪审员  马建耀二〇一九年十二月三十日书 记 员  万俊琳