广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终10156号上诉人（原审被告）：吴伟民，男，住广东省佛山市顺德区*********************。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈旺，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾庆星，男，住广东省佛山市顺德区****************。委托诉讼代理人：廖柳生，广东宝慧律师事务所律师。原审第三人：顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区***************。经营者：叶林。原审第三人：赖颖强，男，住广东省广州市越秀区**************。上诉人吴伟民因与被上诉人曾庆星、原审第三人顺德区北滘镇东基路恒晟房地产中介服务部（以下简称恒晟服务部）及赖颖强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2019）粤0606民初8374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴伟民上诉请求：1.撤销一审判决;2.依法改判驳回曾庆星的全部诉讼请求;3.本案一审、二审诉讼费用由曾庆星承担。事实和理由：1.一审判决认定涉案《房屋转让协议》成立，属于认定事实错误、适用法律错误。涉案房产由吴伟民与赖颖强共同购买，涉案《房屋转让协议》未经共同购买人赖颖强签字，尚不成立，不具有法律约束力，曾庆星无权依据协议向吴伟民主张权利。2.内部转名违反现行法规政策，涉案《房屋转让协议》客观上无法履行是政府因素造成的，协议没有成立或者不能履行不能归责于吴伟民，且曾庆星和恒晟服务部均存在明显过错。一审判决遗漏了重要事实，仅凭部分证据认定吴伟民违约，未综合考虑本案的全部证据及事实，回避内部转名违规的关键事实，责任分配有误，属于事实认定错误、适用法律错误，应予改判。（1）根据一审法院调查事实及住建部相关规定，内部转名根本无法实现，涉案《房屋转让协议》客观上无法履行是由于该政策因素造成；（2）涉案《房屋转让协议》合同目的无法实现不能归责于吴伟民，且定金非吴伟民实际收取，定金担保尚未生效，吴伟民不存在任何违约行为，不应适用定金罚则双倍返还定金；（3）曾庆星对于涉案《房屋转让协议》无法履行并非毫无过错，其未尽到合理谨慎注意义务，存在明显过错。曾庆星对合同履行所产生的信赖利益和期待利益与现行法规政策相悖，无法得到法律保护，无权向吴伟民主张权利，同时，曾庆星没有任何实际损失，无权主张赔偿；（4）恒晟服务部作为房地产中介机构，明知内部转名违反政策法规，仍放任无中介资质的工作人员提供中介服务，误导吴伟民与曾庆星进行违规操作，对合同客观上无法履行存在严重过错。曾庆星认为其有损失的，应当要求恒晟服务部承担相应的责任。曾庆星辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。理由如下：1.涉案《房屋转让协议》系三方的真实意思表示，内容合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。涉案《房屋转让协议》经双方签名盖章，意思表示真实，内容合法有效，协议成立。曾庆星认为涉案《房屋转让协议》未经赖颖强签字，主张合同尚未成立，不具有约束力，该理由不成立；2.吴伟民应承担违约责任。曾庆星按照协议约定支付定金，但吴伟民未按协议约定履行转名手续，则应按涉案《房屋转让协议》第四条第四款的约定双倍返还定金；3.关于定金。首先，根据吴伟民向曾庆星出具的两张《收款收据》，吴伟民明确收到了曾庆星定金50000元。其次，恒晟服务部收取的定金50000元为代管资金，实际由吴伟民收取，定金罚则依法生效；4.曾庆星因吴伟民违约而另行购买房屋，耗费大量时间精力，损失难以衡量，且定金罚则不以曾庆星的损失为生效条件，属于对吴伟民违约的一种惩罚性行为。恒晟服务部、赖颖强均未陈述意见。曾庆星向一审法院起诉请求：1.判令吴伟民返还曾庆星双倍定金100000元及利息154.93元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年3月20日起至实际清偿之日止，暂计至2019年4月2日）；2.判令吴伟民承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：吴伟民与赖颖强共同向佛山市顺德区XXXX服务有限公司购买涉案房产即佛山市顺德区************************房屋，已签订认购书及商品房屋买卖合同（预售），截止2019年7月11日尚未办理网签及备案手续。另查，曾庆星作为买方（乙方）与吴伟民作为卖方（甲方）及经纪方即恒晟服务部（丙方）于2019年2月25日签订一份《房屋转让协议》，约定：吴伟民拥有位于佛山市顺德区************************房屋，建筑面积87.73平方米，该房屋处于网签未备案的预售房状态，可按原合同价转名备案给曾庆星，交易价格为1850000元，其中首期（含定金）为560000元，贷款金额为1290000元；付款方式及签约时间：该物业具体贷款金额以银行审定为准，如银行审核贷款金额低于上述金额，乙方（曾庆星）需在正式签约当天补齐差额。乙方（曾庆星）在签署本合约时向甲方（吴伟民）支付50000元作为购房定金，甲方在收取定金后向乙方出具收据，甲方同意乙方转入丙方公司指定账户作为资金托管，丙方收到定金具有同等合同法律效应，甲乙双方不得有异议；在甲方已完成开发商转名手续并解除原购房合同（具体以甲方通知时间为准），并于甲乙双方前往开发商销售中心办理签约手续及支付开发商原合同金额首期款560000元，同时丙方退回乙方所支付的购房定金；乙方未能付清剩余首期款的，甲方有权暂停或撤回相关手续的办理，直至乙方付清全部首期款；同时因付款延误导致开发商对转名手续办理日期进行重新界定的，双方以开发商重新界定的转名日期进行相关手续办理，甲方不承担违约责任；如甲方于2019年3月20日前无法同开发商达成内部转名手续，乙方有权单方解除本协议，且甲方须双倍定金返还乙方；违约责任：除特别约定外，如乙方未能履行本合约之条款以致本合约不能顺利完成，则乙方已付定金将不作退还，甲方有权将该物业另行出售，如甲方在收取定金后不依合约条款将该物业售予乙方，则甲方须双倍定金返还乙方。曾庆星、吴伟民签订上述房屋转让协议后，赖颖强未在合同上签名。直至2019年3月20日吴伟民亦没有履行内部转名手续，并告知曾庆星无法继续履行合同，曾庆星遂起诉至一审法院。庭审中曾庆星明确表示要求解除合同。签订上述协议当日，曾庆星向吴伟民交付了定金50000元，该款项由曾庆星直接汇至恒晟服务部的“潘某某”账户。吴伟民于同日向曾庆星出具收据两张，一张收据载明：本人吴伟民收到曾庆星购买佛山市顺德区***********************屋定金30000元，特立此据，以银行实际到账为准。另一收据载明：本人吴伟民收到曾庆星购买佛山市顺德区***********************屋定金20000元，特立此据。2019年2月25日恒晟服务部员工曹某某向吴伟民出具收款收据两份，一份载明：本人曹某某收到吴伟民购买佛山市顺德区***********************屋托管定金30000元，特立此据，注明：此笔定金为曾庆星购买此房屋定金，由曾庆星转入潘某某支付宝。另一份收据载明：本人曹某某收到吴伟民购买佛山市顺德区***********************屋托管定金20000元，特立此据，注明：此笔定金为曾庆星购买此房屋定金，由曾庆星转入潘某某支付宝。再查明，恒晟服务部于2019年6月28日将定金50000元退回给曾庆星。一审法院认为，本案争议焦点有两个：一是涉案合同是否已成立；二是违约责任及损失的认定问题。一、关于涉案合同是否已成立。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。曾庆星、吴伟民及恒晟服务部已在涉案房屋转让协议签名且协议内容合法，为当事人的真实意思表示，涉案合同已成立。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中吴伟民以《房屋转让协议》未经共同购买人赖颖强签字，主张合同尚不成立，不具有约束力，该理由不成立，一审法院不予采纳，曾庆星与吴伟民签订的《房屋转让协议》，为当事人的真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护。二、关于违约责任及损失的认定问题。涉案《房屋转让协议》明确约定如甲方（吴伟民）于2019年3月20日前无法同开发商达成内部转名手续，乙方（曾庆星）有权单方面解除本协议，且甲方（吴伟民）须双倍返还定金给乙方（曾庆星）。截至2019年3月20日吴伟民未能完成内部转名手续，且明确向恒晟服务部及曾庆星表示无法继续履行合同。吴伟民与恒晟服务部的员工曹某某的微信聊天记录显示：吴伟民告知曹某某：“我有一套XXXX公馆5栋10层03单元的三房两厅两卫，横厅，88方，东南向，内部可转名，陈（成）本价出让21500（元），现在售楼部打完折后22600元最低价，而且没有靓单位了……你只要介绍到买家，他交5万元定金，然后去售楼部按一手交全款或首付，并办按揭。你就没事了。单合同”可知是吴伟民告知恒晟服务部可以内部转名，并非如吴伟民在答辩意见所说是恒晟服务部误导吴伟民，将“内部转名”的义务强加到吴伟民身上。曾庆星签订协议后按约定履行支付50000元定金的义务，而吴伟民未能按协议约定履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任。关于能否双倍返还定金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”涉案《房屋转让协议》明确约定“如甲方于2019年3月20日前无法同开发商达成内部转名手续，乙方有权单方面解除本协议，且甲方须双倍定金返还乙方”，可见与开发商达成内部转名，是甲方即吴伟民的合同义务。本案中曾庆星已向吴伟民支付定金50000元，吴伟民收取定金后没有依约履行内部转名手续，而且吴伟民作为出卖方，在签订转让协议时就应取得赖颖强的同意或授权，并了解清楚内部转名的可行性。现合同目的无法实现，过错在于吴伟民，曾庆星主张双倍返还定金，于法有据。因第一次开庭后，恒晟服务部已将涉案定金50000元退回给曾庆星，为了减少诉累，一审法院认定该50000元视为恒晟服务部代替吴伟民向曾庆星退回，故吴伟民只需再向曾庆星支付款项50000元。关于曾庆星诉请支付利息（计算方法：以100000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年3月20日起至实际清偿之日止），因从曾庆星在2019年2月25日交付定金至2019年3月20日，期间才经历25天，双倍返还定金足以弥补曾庆星因吴伟民违约导致的损失，故一审法院对曾庆星的利息请求不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十五条,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决:一、吴伟民于判决发生法律效力之日起十日内，一次性向曾庆星支付款项50000元；二、驳回曾庆星的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为1151.55元（曾庆星已预交），由曾庆星负担1.55元，由吴伟民负担1150元。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，围绕着当事人的上诉及答辩意见，本案二审争议的焦点为：1.涉案《房屋转让协议》是否成立；2.曾庆星及恒晟服务部是否存在过错及对吴伟民应承担违约责任的影响。关于争议焦点一。针对吴伟民上诉主张涉案《房屋转让协议》应经共同购买人赖颖强同意方可成立，本院认为涉案《房屋转让协议》已经各方当事人签字确认，且现无任何事实及证据表明双方当事人曾约定涉案《房屋转让协议》需由共同购买人赖颖强确认方可成立，故涉案《房屋转让协议》已成立并发生法律效力。因此，一审法院认定合同成立适用法律正确，本院予以维持。关于争议焦点二。首先，虽然涉案定金由恒晟服务部代为收取，但吴伟民已出具收据确认已收到该定金，故应视为定金已实际支付，吴伟民以曾庆星未支付定金为由主张本案不应适用定金罚则缺乏理据，本院不予支持。其次，关于吴伟民主张曾庆星未尽到合理注意义务，存在明显过错，无权主张适用定金罚则的问题，本院认为，涉案《房屋转让协议》约定由吴伟民达成内部转名手续将涉案房屋过户至曾庆星名下，该约定并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。吴伟民未能履行其合同义务，构成违约，应承担相应的违约责任。曾庆星作为接受履行义务一方，对吴伟民能否根据现行政策履行其合同义务不负有注意义务，其对吴伟民未能履行合同义务不具有过错，故在吴伟民违约的情况下，有权根据涉案《房屋转让协议》的约定请求双倍返还定金。再次，关于吴伟民主张恒晟服务部对涉案《房屋转让协议》无法实现有重要过错，曾庆星应向恒晟服务部主张权利的问题，本院认为，根据合同的相对性原理，吴伟民是曾庆星的房屋买卖合同的相对方，曾庆星有权就吴伟民的违约行为向吴伟民主张违约责任。至于曾庆星是否向恒晟服务部主张权利是其对自身权利的处分，并不影响吴伟民在本案中就其违约行为向曾庆星承担相应的违约责任。故本院对吴伟民该上诉主张不予支持。综上所述，吴伟民的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人吴伟民负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 吴媛媛二〇一九年十一月二十六日法官助理 张晓航书 记 员 郭淑怡