云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云25民初254号原告（执行案外人）：刘x，男，汉族，1970年11月11日生，现住。委托诉讼代理人：杨文钧，云南经峰律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：任xx，男，汉族，1970年6月11日生，住河口县。委托诉讼代理人：张炜，女，汉族，1969年9月1日生，住云南省红河州河口县，系任xx的妻子，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：吴xx，女，汉族，1975年12月7日生，住河口县。委托诉讼代理人：陈玉发，男，汉族，1964年2月26日生，住云南省红河州河口县，系吴xx的丈夫，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李红宁，云南衡炜律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：红河州永顺水泥制品有限公司，住所地：个旧市大屯镇官家山火车站西侧。法定代表人：何广腾，职务：经理。委托诉讼代理人：张跃，云南云恒律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人（被执行人）：蒙自鸿海房地产开发有限公司，住所地：蒙自市学海路瀛洲河畔****。法定代表人：詹海涛，职务：总经理。原告刘x与被告任xx、吴xx、红河州永顺水泥制品有限公司（下文简称“永顺公司”）、第三人蒙自鸿海房地产开发有限责任公司（下文简称“鸿海公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年7月10日立案后，适用普通程序于2019年10月22日公开开庭进行了审理。原告刘x及其委托诉讼代理人杨文钧，被告任xx的委托诉讼代理人张炜、李红宁，被告吴xx的委托诉讼代理人陈玉发、李红宁，被告永顺公司的委托诉讼代理人张跃，第三人鸿海公司的法定代表人詹海涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘x向本院提起诉讼请求：一、判决排除对蒙自“明月石溪”小区6-15号房屋的强制执行；二、诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年4月25日，原告与第三人签订《商品房购销合同》，由原告购买第三人开发建设的蒙自市“明月石溪”商住小区6幢15号房。双方约定，购房款1,228,706.00元用第三人欠付原告砖款抵扣。2016年4月26日，《商品房购销合同》经蒙自市房地产管理处备案登记，备登记号2309。合同登记后，原告领取了买受房屋的钥匙，实际占用了该房。2018年7月18日、10月18日，被告任xx、吴xx、红河州永顺水泥制品有限公司因与第三人有金钱给付债务申请红河州中级人民法院以（2018）云25执保77号、（2018）云25执保99、100号《执行裁定》，查封或轮候查封了原告购买的本案房屋。2019年4月24日，原告提出《执行异议申请书》，请求依法解除对原告购买房屋的查封。2019年6月5日，红河州中级法院作出（2019）云25执异45号《执行裁定》，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告与第三人的交易是买卖双方真实意思表示，合法有效，应当受法律保护。原告购买的上述房屋，应当排除执行，特提起本案诉讼。被告任xx、吴xx共同答辩称：1、刘x在第三人处担任高级管理人员，职务为总经理；系“明月石溪”项目部的负责人。而且还系“明月石溪”项目的投资人。2、合同虽经登记备案，但原告并未提交支付购房款的发票、银行凭证等相关证据。购房款1228706元用第三人欠付原告砖款抵扣无证据证实。3、原告在法院查封房屋之前，并未实际占用房屋。该房屋系商铺，并非用于居住的住房。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，应当驳回全部诉讼请求。被告永顺公司答辩：1、原告与第三人之间具有经济上和法律上的利害关系。原告刘x在第三人公司担任总经理职务。原告刘x系自己出资并挂靠第三人公司独立开发本案争议的“明月石溪”项目，原告是执行标的所属项目的实际开发人、控制人和受益人。因此，答辩人认为原告与第三人签订的《商品房购销合同》不具有合法性和真实性。2、原告虽然提供了《红砖采购合同》和《材料款抵房协议》，但原告无法提供红砖销售清单、第三人签收红砖的收货单，以及双方的结算单等证据。原告提供的证据无法证实原告与第三人之间具有合法真实的买卖关系，以及因此产生的债权债务关系。因此，原告与第三人之间系恶意串通，逃避执行。第三人鸿海公司述称：其与原告签订的合同都是真实的，其不反对原告的异议。根据原、被告双方的请求及答辩，本案争议焦点如下：原告刘x对涉案“明月石溪”小区6-15号商铺是否享有能够排除执行的实体权利？原告围绕诉讼请求，依法提交了以下证据：第一组，1、刘x身份证复印件，欲证明：刘x诉讼主体资格。第二组，2、红河州中院结案通知书，3、2019年6月5日（2019）云25执异40号《执行裁定》，4、2019年6月15日《送达回证》，欲证明：原告刘x所购房屋由被告申请红河州中级法院强制执行，原告提出执行异议申请，申请被驳回。第三组，5、2016年4月25日《商品房购销合同》，6、2016年4月26日《商品房购销合同》备案登记表，7、2016年1月11日《红砖采购合同》，8、2016年4月20日《材料款抵房协议》，9、2016年12月31日《材料款抵房协议》，10、2016年4月28日《明月石溪小区房屋交接表》，欲证明：原告刘x对被告申请执行的房屋享有财产权利，应当排除执行的证据。被告任xx、吴xx质证认为：第一组，三性认可。第二组，购房合同三性不认可，刘x与这个项目及第三人鸿海公司有利害关系。结案通知书三性认可，执行裁定证据三性认可。第三组，材料款抵房协议三性不认可，红砖采购合同三性不认可，送达回证执行书三性认可。被告永顺公司质证认为：身份证复印件及法院文书三性认可。其余证据的三性均不认可。第三人鸿海公司质证认为：对原告提供的证据均认可。购房合同都是真实的，打款给刘x是因为刘x是我们公司的总经理，明月石溪项目部也是鸿海公司的，是鸿海公司开发的，并不是刘x个人的。被告永顺公司提供证据：企业信息公示报告，欲证明：原告刘x在第三人公司担任职务是总经理，詹海涛担任执行董事和法定代表人。原告质证认为：客观性认可，关联性不认可，无论刘x在鸿海公司是什么职务，也有权利向鸿海公司购房。被告任xx、吴xx质证认为：无异议。第三人鸿海公司质证认为：无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将结合全案综合评判。本院确认以下事实：2016年4月25日原告刘x与第三人鸿海公司签订了一份《商品房购销合同》，约定原告刘x购买第三人开发的“明月石溪”小区6-15号商铺，面积224平方米，总价款2448706元，2016年4月8日首付1228706元，余款122万元向银行办理按揭贷款。2017年5月1日前交房。合同还对其他内容进行了约定。2016年4月26日该《商品房购销合同》经蒙自市房地产管理处备案登记，备案登记号2309。该合同除刘x签名外，全部内容均是电脑打印。2018年7月18日、10月18日，被告任xx、吴xx、红河州永顺水泥制品有限公司因与第三人有金钱给付债务申请红河州中级人民法院以（2018）云25执保77号、（2018）云25执保99、100号《执行裁定》，查封或轮候查封了原告购买的本案房屋。2019年4月24日，原告提出《执行异议申请书》，请求依法解除对原告购买房屋的查封。2019年6月5日，红河州中级法院作出（2019）云25执异45号《执行裁定》，驳回了原告刘x的异议请求。原告刘x遂提起了本案诉讼。另查明，签订购房合同时，刘x在第三人鸿海公司担任总经理职务，参与了“明月石溪”项目的投资和管理。2016年4月20日原告刘x与第三人鸿海公司签订了一份《材料款抵房协议》，约定第三人用其开发的“明月石溪”小区6-15号商铺抵应付原告刘x的材料款（红砖）1228706元；2016年12月31日原告刘x与第三人鸿海公司又签订了一份《材料款抵房协议》，约定第三人所欠原告刘x的材料款（红砖）551294元抵作“明月石溪”小区6-15号商铺款。二次抵扣共计178万元，占全部房款的70%。2016年4月28日双方签订了一份《明月石溪小区房屋交接表》。根据原、被告列举的证据，相互发表的质证意见，双方在庭审中的陈述，以及本院确认的案件事实，评判如下：本院认为：关于法律适用问题。本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”刘x的起诉若符合上述条款规定的四个条件，则依法可以排除执行。关于本案是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定条件的问题。1.刘x与鸿海公司是否在人民法院查封前已签订了合法有效的书面买卖合同。三被告对于案涉《商品房买卖合同》由鸿海公司与刘x签订，以及该合同已在房产部门备案登记并无异议，争议在于其主张该合同属于恶意串通的虚假合同，属于无效合同。本案中，刘x与鸿海公司已在2016年4月26日签订了《商品房买卖合同》，并经房产部门登记备案，具有法定证明效力。三被告虽主张该合同系双方恶意串通，但该主张建立在其主观推论基础上，现并无证据予以支持，故三被告的理由不能成立。2.刘x在人民法院查封前是否已合法占有案涉房屋。刘x未能提供买卖双方对涉案房屋进行转移占有的相关证据，不能证明其占有房屋的具体时间，其提供的2016年4月28日与鸿海公司签订的《明月石溪小区房屋交接表》不足以证明其在查封之前已经合法占有涉案房产，应承担举证不能的不利后果。3.刘x是否已就案涉房屋支付全部价款。刘x与鸿海公司签订的《商品房买卖合同》约定总价款2448706元，2016年4月8日首付1228706元，余款122万元向银行办理按揭贷款。履行过程中，刘x实际并未实际支付过房款，而是通过以材料款抵扣房款的方式抵扣了部分房款178万元，占房款的70%，剩余房款也未履行按揭贷款义务。故刘x主张已经支付本案房款的证据不充分，本院对刘x已经支付房款的主张不予采信。4.未办理过户登记是否因刘x自身原因造成。现鸿海公司开发建设的“明月石溪”小区均未办理产权登记，是因为鸿海公司未达到办理证照的现实基础，为住户办理产权证照，属鸿海公司义务范畴，并非因刘x自身原因未办理过户登记。综上所述，原告刘x对涉案房产的权利因其无直接有效的证据证明符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，刘x并不享有足以排除强制执行的民事权利，其起诉理由缺乏事实依据，不能成立，对其请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告刘x的诉讼请求。本案案件受理费26390元，由原告刘x承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  曾国忠审判员  谭 延审判员  张 嘉二〇一九年十二月二十日书记员  杨 晨