海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2019）琼0271民初7791号   原告：孙慧敏，女，1957年6月26日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：北京市朝阳区。   委托诉讼代理人：潘月华，山东周智律师事务所律师。   委托诉讼代理人：侯锐，山东周智律师事务所律师。   被告：王子齐，男，1996年6月1日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：海南省三亚市天涯区。   委托诉讼代理人:熊常平，海南东方国信律师事务所律师。   原告孙慧敏与被告王子齐合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用普通程序，于2019年10月10日公开开庭进行了审理。原告孙慧敏的委托诉讼代理人侯锐，被告王子齐的委托诉讼代理人熊常平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   孙慧敏向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《借名购房协议》合法有效；2.确认原告为涉案房产（购房合同编号：201810208000006）的真实购买人和实际所有权人，被告在原告符合登记条件时协助原告办理产权变更登记手续，将房产过户于原告名下；3.本案诉讼费、保全费等各项费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年8月1日签订《借名购房协议》，约定原告孙慧敏委托被告王子齐以王子齐名义为孙慧敏购买坐落于海南省三亚市田独镇迎宾大道南侧高原水库边“万科*湖心岛”二期G4号楼【幢】B单元15【层】1501号房屋（购房合同编号：201810208000006）一套，但实际购房款、税费等相关费用全部由原告支付，原告是房屋的真实购买人和实际所有权人。协议签订后，王子齐代孙慧敏以自己名义购买上述房产，并办理了相关购房手续，孙慧敏依约支付相关费用。但当孙慧敏要求王子齐按照《借名购房协议》确认孙慧敏为房屋实际所有人时，王子齐却拒不履行相关义务，其行为严重侵害原告合法权益。   王子齐辩称，1.双方并没有签订《借名购房协议》的合意，不是双方的真实意思表示。原告提交的该份协议是原告胁迫及欺诈被告在第5页落款处进行签名，与前4页拼接组成。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，该合同的成立缺乏法律依据，不应该受到法律的保护；2.根据海南省2018年的限购政策，按照该份协议书上的落款日期，被告当时并不具备购买三亚房产的资格。被告实际上是2018年9月29日才在三亚落户，取得三亚的购房资格。协议上的落款日期“2018年8月1日”并不是被告签名的真实日期，被告是在2019年5月26日回到山东邹城时在该协议的第5页落款处签名。当时原告说签名只是为了方便办理相关事宜，并不是签该份《借名购房协议》；3.原、被告双方是母子关系。因为2017-2018年海南房地产市场行情大涨，经家庭合议，决定用家庭共有财产在三亚投资一套房产，而被告正值大学毕业，也到了成家立业的年龄，正是基于分配一部分家庭共有财产给被告，于是全家决定让被告申请户口迁入三亚，并在三亚购买涉案的房产。被告认为原告及被告姐姐王柳青等转账给自己该套房屋的购房款是家庭共有成员基于对家庭共有财产的析产，也是被告对其相应的继承权利的合法享有；4.原、被告双方并不存在借名购房的基础。一方面，双方均是家庭成员，房产登记在家庭某位成员名下，不存在法律上过户的障碍，可以协商自由变更登记。若该房产的实际权益人为原告，原告没有必要将房产登记在被告名下并费尽周折将被告的户口迁入三亚，其完全可以将自己的户口迁入三亚，或者找其他人代持房产。真实的情况是基于家庭共有财产的分配将房产登记在被告名下，后因被告在恋爱关系和职业规划等问题上不能完全听从原告的安排和调遣，原告设计胁迫被告在空白的合同落款页签名，并进一步提起诉讼，意欲以不真实不合法的《借名购房协议》架空被告的经济来源和应分得的家庭共有财产以达到令原告妥协的目的。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于《借名购房协议》的效力问题。原告举证前述协议以及交易明细、《购房合同》《三亚市新建商品房合同查询单》四项证据，证明原告委托被告购房的基本事实。被告质证认可后三项证据的真实性、关联性及合法性，但对证明目的不认可；对原告举证的证据1的三性和证明内容不予认可，认为原告当庭举证证据1的原件与当庭提交该项证据的复印件不一致，但承认签名的真实性，而对协议前4页的内容表示不知情，且签订日期不真实，实际日期应为2019年5月26日，并提交另案《借名购房协议》、民事起诉状、开庭传票、行程单共3组证据进行反驳。原告认为行程单为复印件，不具有证明效力，对被告的证据1的真实性无异议，证实原、被告有多套房屋纠纷。原告承认存在提交证据时混淆照片的事实。原告对其举证的协议复印件与原件不一致的原因进行了解释，结合双方证据，本院对其合理性予以采纳，并对原告提交证据的真实性、关联性予以认可，且未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效的协议；对被告提交证据的关联性不予认可，不能证明其主张。   本院经审理认定如下事实：2018年，王子齐向海南诗波特投资有限公司购买位于三亚市万科湖心岛二期G4号楼B单元1501号房，双方于2018年11月7日签订《商品房买卖合同》（预售），约定王子齐的通讯地址为北京市朝阳区林萃东路2号院国奥村C2-2-202，商品房总价款为2837075元，房款支付方式为2018年10月24日前一次性付清。涉案房屋价款均已由原告及其家人进行全额出资，王子齐本人未进行出资。经查，付款详情为：2018年8月30日，孙慧敏向王子齐转账1800000元；2018年8月22日，孙冉冉向王子齐转账300000元；2018年8月29日，孙冉冉向王子齐转账900088元；2018年8月25日，王子齐向蒋楠支付王子齐万科订金30000元。涉案房屋已于2018年11月13日网签备案登记于王子齐名下，房屋暂未交付。孙慧敏认为王子齐将私下出卖涉案房屋，遂向本院申请诉讼财产保全，并交纳保全费5000元，本院已裁定查封涉案房屋。   另查明，孙慧敏（甲方）与王子齐（乙方）签订《借名购房协议》，落款时间为2018年8月1日。该协议系约定甲方以乙方名义购房事宜，甲方委托乙方以乙方名义为甲方购买坐落于海南省三亚市田独镇迎宾大道南侧高原水库边“万科·湖心岛”二期G4号楼【幢】B单元15【层】1501号房，购房合同编号为：201810208000006，房款总价格：2837075元。乙方同意以乙方名义签订房屋买卖合同，但实际购房款、税费等相关费用全部由甲方支付，甲方是所购房屋的实际出资人及房屋的实际所有权人。协议约定乙方需保证乙方利害关系人不会主张所购房屋的所有权利，更不得将所购房屋作为遗产发生继承关系。该协议确定了甲方付款的方式，分别由甲方本人账户转款1800000元，孙冉冉转账1200088元，王柳青转账30000元给蒋楠用于购房订金，并委托乙方全额支付房款2837075元。所购房屋产权证暂办至乙方名下，产权证及契税等原件甲方持有和保管，甲方有权随时将产权变更至本人名下或甲方指定的其他人名下等。该协议自甲乙双方签字后生效。   再查明，孙慧敏及王子齐手中均有《商品房买卖合同》（预售）原件。双方主张为母子关系，但均未提供身份证明材料，本院不直接对身份关系进行认定。   庭后，孙冉冉、王柳青接受本院调查询问，表示涉案款项为替孙慧敏代付，其对涉案房屋不主张权利，也不参与到本案诉讼过程中。本院组织各方质证后予以采信。   另，自2018年4月22日起，海南省实施全域限购，对在三亚购房的非本省户籍居民家庭，需提供至少一名家庭成员在本省累计至少24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，且自该政策发布后户籍迁入本省的居民家庭也有前述缴纳证明要求。而涉案房屋的购买时间在前述时间之后。本院于庭后向三亚市自然资源和规划局、三亚市不动产登记中心以及三亚市住房和城乡建设局去函询问网签过户事宜，经了解，对已完成商品房买卖合同备案、尚未办理个人分户证（不动产权证）的，允许3代以内直系亲属进行更名。   本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告双方就涉案房屋签订的《借名购房协议》是否系王子齐的真实意思表示；2.原告要求确认房产的所有权以及要求被告协助过户是否应予支持。   《借名购房协议》系双方签字确认，系在海南省限购政策的背景下签订，但不违反公共利益，也不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同。王子齐主张其系胁迫，但被告的证据不足以证明其受逼迫的事实，应自行承担举证不能的不利后果。且如确实存在胁迫等显失公平的情形，王子齐应在一年除斥期间内行使撤销权，但其并未在该期限内行使，现该撤销权消灭。王子齐辩称，涉案房产系家庭会议对家庭共同财产分割或孙慧敏对其赠与，但其未提供证据证明。假设存在家庭共同财产分割，但王子齐未成家，不存在应分家情形，且分割应涉及其他财产或其他家庭成员，但现有证据均不能体现，本院对王子齐的抗辩不予采信。因此，《借名购房协议》系有效合同，且已在履行过程中，各方应诚信遵守，原、被告之间存在借名买房关系，孙慧敏为涉案房屋的实际购买人。涉案房屋现已网签登记在王子齐名下，且经本院向房产登记部门询问了解，网签房屋在现行限购政策下可以直接过户。因此，孙慧敏要求王子齐协助过户具有事实根据，该过户行为也具有可行性，本院予以支持。此外，不动产登记簿是物权归属和内容的根据，涉案房屋尚未完成物权登记，孙慧敏作为借名人仅有要求协助办理房屋所有权转移登记的债权，在转移登记实际完成之前，其并无案涉房屋物权。因此，本院对孙慧敏要求确认其为实际所有权人的诉讼请求不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十三条的规定，判决如下：   一、确认原告孙慧敏与被告王子齐签订的《借名购房协议》（落款时间为2018年8月1日）合法有效；   二、确认原告孙慧敏为海南省三亚市田独镇迎宾大道南侧高原水库边“万科·湖心岛”二期G4号楼【幢】B单元15【层】1501号房屋（购房合同编号为：201810208000006）的实际购买人；   三、被告王子齐于本判决生效之日起十日内协助原告孙慧敏办理前项所涉房屋所有权转移登记至原告孙慧敏名下的过户手续，过户所需全部税费由原告孙慧敏负担；   四、驳回原告孙慧敏的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。   案件受理费29497元、财产保全费5000元(原告孙慧敏已预缴)，均由被告王子齐负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判长 刘思文   人民陪审员 符巨明   人民陪审员 李 严      二○一九年十二月二十六日   书记员 肖景中   附：相关法律条文   中华人民共和国合同法   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   《最高人民法院   关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》   第六十三条人民法院应当以证据能够证明的案件事实为依据依法作出裁判。