广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3358号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴玩华，男，1984年11月16日出生，住恩平市***************。委托诉讼代理人：岑明华，广东粤鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：恩平市新风电子厂，住所地：江门市产业转移工业园恩平园区二区****。统一社会信用代码：914***********929J。投资人：陈美娜。委托诉讼代理人：胡伟宁，广东星辉律师事务所律师。上诉人吴玩华因与被上诉人恩平市新风电子厂（以下简称“新风电子厂”）租赁合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2018）粤0785民初634号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。吴玩华上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持吴玩华的反诉请求；二、判令新风电子厂承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、关于书面租赁合同的问题。1、根据吴玩华提供的证据《吴玩华与新风电子厂的股东顾康的微信聊天记录》可知，双方曾经协商签订书面租赁合同。房屋中介江振华也可以证实上述事实；2、根据江振华与新风电子厂另一股东谭惠章的聊天记录也可以证明双方已经签订书面租赁合同，一审判决对此未予认定不当；3、江振华在一审期间虽然没有出庭作证，但也提交了证明材料，证明存在书面租赁合同。二、关于租赁费用的问题。新风电子厂称在2018年11月6日才收到吴玩华的钥匙，但其并没有提供证据。根据双方之间计算水电费的管理，吴玩华必须在下一个月结清，否则断水断电。吴玩华最后缴纳水电费是在8月份，证明吴玩华使用厂房至8月底。同时，吴玩华也提供了照片，证明吴玩华已经于2018年9月份将钥匙交给新风电子厂。一审判决认定吴玩华使用涉案厂房至2018年11月份不当。三、关于中转费的问题。事实上由于新风电子厂不允许吴玩华使用大门进出，吴玩华只能经过侧门，通过转运的方式运输货物，导致中转费的产生。一审判决以吴玩华没有举证证明双方约定新风电子厂必须提供哪一个门口供吴玩华使用为由，对吴玩华该请求不予支持不当。吴玩华已经提供了中转费的计算标准，且顾康也支付了第一期的中转费。四、关于涉案押金的问题。该押金收据虽然为江振华出具，但其明确表示已经将押金转交给新风电子厂。一审判决以新风电子厂口头否认为由判令其无须返还不当。新风电子厂答辩称，吴玩华的上诉请求没有事实和法律依据。一审判决正确，请求予以维持。新风电子厂向一审法院起诉请求：1、判决吴玩华支付铺位租金160160元（从2017年6月19日至2018年11月6日止）给新风电子厂；2、判决本案的诉讼费用由吴玩华承担。吴玩华向一审法院反诉请求：1、判令双方签订涉案租赁合同有效。2、新风电子厂应返还租赁保证金18200元及装修费用66696元，赔偿货物中转费用113854.50元，补偿搬迁费用3万元，赔偿公证费1600元。3、反诉诉讼费用由新风电子厂承担。一审判决认定事实：涉案厂房座落于恩平市恩城江门产业转移工业园恩平园区二区V12号，总建筑面积为6174.1平方米，权利人为恩平新风电子厂，产权证号为粤房地权证恩字第00**5917号。2016年9月，吴玩华开始租赁使用新风电子厂名下的位于江门市产业转移工业园恩平园区二区******1-2车间的厂房，双方没有签订书面合同，没有约定租赁期限，仅口头约定月租金为9100元。在使用过程中，吴玩华对涉案厂房车间进行了装修，并交纳了2017年7月17日前的租赁费。此后，新风电子厂没有再收取吴玩华的租赁费。在一审审理过程中，吴玩华申请对涉案厂房装修的工程造价进行鉴定，一审法院经审查准许并依法委托广东粤能工程管理有限公司进行鉴定，该公司于2018年11月29日作出造价鉴定结论，认定涉案厂房的工程造价为97596.66元。吴玩华支付了鉴定费6000元。尔后，吴玩华又申请对厂房装修的剩余价值进行评估，一审法院经审查准许并依法委托江门市尚诚价格评估有限公司进行评估，该公司于2019年5月21日作出江尚诚价评字[2019]第0057号鉴定报告，鉴定位于江门市产业转移工业园恩平园区******1-2车间厂房的装修剩余价值为66696元。吴玩华支付了评估费5000元。在一审法院审理过程中，吴玩华搬离了上述租赁厂房。双方有争议的事实：1、新风电子厂主张与吴玩华没有签订书面合同，没有约定租赁期限，为不定期租赁合同关系；吴玩华辩称，双方通过中介江振华介绍签订了书面租赁合同，并约定了租金为每月9100元，租赁期限为10年，并由江振华代收保证金18200元及第一个月的租金。2、新风电子厂主张吴玩华从2017年6月份开始拖欠租赁费；吴玩华抗辩其一直向新风电子厂交纳租赁费，但新风电子厂拒收，新风电子厂已收取了2017年7月前的租赁费。3、新风电子厂主张吴玩华于2018年11月份搬离涉案厂房，并于2018年11月6日将涉案厂房交回给新风电子厂；吴玩华抗辩其于2018年9月6日搬离涉案厂房，并于2019年9月30日将涉案厂房交回给新风电子厂。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据双方当事人的诉辩，本案的争议焦点为：一、双方当事人之间是否签订书面租赁合同。二、吴玩华是否拖欠租金及数额问题。三、新风电子厂应否应返还租赁保证金18200元及赔偿装修费用66696元、货物中转费用113854.50元、公证费1600元及补偿搬迁费用30000元等给吴玩华。一、关于双方当事人之间是否签订书面租赁合同的问题。吴玩华主张其系经房屋中介江振华介绍向新风电子厂承租涉案厂房，并与新风电子厂签订了一份书面租赁合同，约定租赁期十年，每月租赁费9100元，对此，提供江振华的询问笔录及江振华出具的证明为据。新风电子厂抗辩其与吴玩华之间没有签订书面租赁合同，只是口头约定将涉案厂房租赁给吴玩华，没有约定租赁期限。一审法院认为，吴玩华主张其与新风电子厂签订了书面的租赁合同，仅提供江振华的询问笔录及证明为据，上述两份证据均为证人证言，既没有申请证人出庭作证、接受法庭的质询，而新风电子厂对吴玩华的抗辩意见不予认可。吴玩华也没有提供其他证据予以佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，一审法院对吴玩华主张双方签订了书面租赁合同的意见不予采信。吴玩华请求确认双方签订的涉案租赁合同有效，理据不足，一审法院不予支持。本案中，虽然双方当事人没有签订书面的租赁合同，但双方对新风电子厂将涉案厂房出租给吴玩华使用，吴玩华也交付了部分的租赁费的事实予以确认，因此，双方当事人之间存在事实上的租赁合同关系。二、关于吴玩华是否拖欠租金及数额的问题。新风电子厂依约将涉案厂房交付给吴玩华使用，吴玩华应依约向新风电子厂支付相应的租赁费。1、吴玩华拖欠租赁费的起始时间：新风电子厂主张吴玩华仅交纳了至2017年6月18日前的租赁费，余下的租赁费没有交纳。吴玩华辩称，其交纳了2017年7月17日前的租赁费，并提供了2017年6月17日的手机银行转账记录凭证截图证明该转账系支付2017年6月17日至2017年7月17日的租赁费。一审法院认为，吴玩华主张其已交纳了2017年7月17日前的租赁费，提供了相应的转账凭证为据，理由充分、证据充足，一审法院予以采信。据此，应认定吴玩华自2017年7月18日开始拖欠新风电子厂的租赁费。2、关于吴玩华交还涉案厂房给新风电子厂的时间。新风电子厂自认吴玩华于2018年11月6日将涉案厂房及厂房的锁匙交回。吴玩华抗辩则其已于2018年9月6日搬离涉案厂房，并于2018年9月30日交还厂房锁匙给新风电子厂的门卫，并于当日在涉案厂房门口贴出告示，对其辩称提供贴告示的照片为据。一审法院认为，吴玩华抗辩其在本案审理过程中，于2018年9月30日将涉案厂房交回给新风电子厂，但既没有与新风电子厂之间签订移交手续，也没有及时将相关情况汇报给法庭，仅于2018年12月19日的庭审中称已将厂房交回给新风电子厂，至2019年3月29日才向法庭提供其自行在涉案厂房门口贴出告示的照片，而该张贴告示的照片又没有新风电子厂的相关人员在场见证，现新风电子厂对吴玩华该抗辩意见也不予认可。因此，无法确认吴玩华已于2018年9月30日将涉案厂房交回给新风电子厂。现新风电子厂自认其员工于2018年11月6日从吴玩华处收回厂房，一审法院结合本案实际情况，确认吴玩华于2018年11月6日将涉案厂房交回给新风电子厂。综上，吴玩华拖欠新风电子厂的租赁费期间为：2017年7月18日至2018年11月6日，合共151666.67元【（16个月×9100元）+（9100元÷30日）×20日】。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付”之规定，新风电子厂请求吴玩华支付拖欠的租赁费理据充分，但应以实际欠付数支付，新风电子厂请求合法合理部分，一审法院予以支持。因此，吴玩华应向新风电子厂支付租赁费151666.67元。三、关于新风电子厂应否返还租赁保证金18200元及赔偿装修费用66696元、货物中转费用113854.50元、公证费1600元及补偿搬迁费用30000元给吴玩华。1、关于新风电子厂应返还租赁保证金18200元问题。吴玩华称其通过房屋中介江振华向新风电子厂支付了租赁保证金18200元，请求新风电子厂返还，提供了江振华出具的《收款收据》及江振华的询问笔录为据。新风电子厂主张其并没有收到吴玩华交来的租赁保证金18200元，不同意返还。一审法院认为，首先，吴玩华主张其向新风电子厂交纳了租赁保证金18200元提供的证据《收款收据》为凭，但该收款收据系振华江出具的，并非新风电子厂；其次，吴玩华提供的其与江振华二人共同出具的证明及对江振华的询问笔录的内容显示江振华表明其代新风电子厂收取了吴玩华的租赁保证金，但该内容并没证实江振华收取了吴玩华交纳的租赁保证金后系交给了新风电子厂，也没有提供证据证明新风电子厂收取了上述款项，且新风电子厂也不确认收到该款项。综上，吴玩华主张向新风电子厂交纳了租赁保证金的理据不足，一审法院不予确认。因此，吴玩华请求一审法院返还租赁保证金的依据不足，一审法院不予支持。2、关于吴玩华请求新风电子厂赔偿装修费用66696元的问题。（1）吴玩华是否对涉案厂房进行了装修。本案中，新风电子厂将涉案厂房交付给吴玩华使用，吴玩华根据使用的需要将厂房进行了相应的装修。吴玩华称其系经新风电子厂口头同意对厂房进行装修，现新风电子厂提前收回涉案厂房，致其无法实现装修价值，要求新风电子厂赔偿提前收回厂房造成其装修费用损失66696元。新风电子厂称吴玩华未经其同意对涉案厂房进行装修，且该厂房中的大部分装修系由其装修的。一审法院认为，其一，新风电子厂将涉案房屋出租给吴玩华使用，新风电子厂应清楚吴玩华租赁厂房的用途；其二，新风电子厂作为涉案厂房的产权人及出租人，有对出租厂房进行管理、监督承租人使用的义务，吴玩华在使用新风电子厂的厂房（车间）过程中进行装修，新风电子厂应该知道吴玩华进行装修的行为，但并没有证据证明新风电子厂曾提出过异议或制止被告的装修行为；再者，在鉴定机构对涉案厂房的装修进行工程造价鉴定现场勘查过程中，经新风电子厂授权的工作人员也确认了相关的装修系由吴玩华进行装修的，鉴定机构也对该部分装修进行了工程造价鉴定。综上三点，一审法院认为吴玩华系经新风电子厂同意对涉案厂房进行了装修，新风电子厂主张大部分的装修系由其在出租前装修的理据不足，一审法院不予确认。（2）新风电子厂应否赔偿吴玩华的装修费损失。吴玩华主张其与新风电子厂约定涉案租赁物的租赁期限为十年，但对此并没有提供相关的证据予以证明，新风电子厂也不予确认，因此，一审法院对其该意见不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”规定，双方没有签订书面租赁合同，新风电子厂亦未举证证明双方约定具体的租赁期限，据此，本案的租赁为不定期租赁，本案新风电子厂可以随时解除合同，请求吴玩华返还租赁物。双方当事人明知涉案不定期租赁合同的履行的不确定性，但吴玩华仍投入一定的财物对涉案租赁厂房进行装修，而新风电子厂也没有提出反对意见，现新风电子厂在起诉时请求解除双方的租赁合同关系，要求吴玩华返还租赁物，导致双方关系矛盾激化，吴玩华也搬离涉案厂房，致装修价值无法实现，造成装修费的损失，双方当事人均有相应的责任。由于吴玩华没有举证证明双方对承租涉案租赁物的装修进行了相关约定，因此，一审法院根据双方当事人的过错大小及新风电子厂作为最终获利一方，酌情吴玩华对其装修价值损失承担30%的责任，新风电子厂对吴玩华的装修价值损失承担70%的责任。涉案厂房的装修经江门市尚诚价格评估有限公司评估鉴定，认定涉案厂房的装修剩余价值为66696元，因此，新风电子厂应赔偿吴玩华装修费损失46687.2元（66696元×70%）。3、关于新风电子厂应否赔偿吴玩华的货物中转费用113854.5元、补偿搬迁费30000元的问题。（1）吴玩华主张新风电子厂不让其使用邻近其租赁厂房的门口，导致其在使用租赁物期间增加了货物中转费用113854.5元，要求新风电子厂赔偿。一审法院认为，双方当事人并没有签订书面的租赁合同，在庭审中，吴玩华并没有举证证明双方约定新风电子厂必须提供哪一个门口供吴玩华使用或同意大货车必须可以到达吴玩华的车间门口；另，即便吴玩华因使用涉案租赁物过程中产生了相应的货物中转费，但并没有提供充足的证据证明系新风电子厂造成被告的损失，因此，吴玩华请求新风电子厂赔偿货物中转费用113854.5元的理据不足，一审法院不予支持。（2）新风电子厂应否补偿吴玩华的搬迁费30000元的问题。吴玩华主张新风电子厂请求解除合同，其搬离涉案厂房，新风电子厂应赔偿其搬迁费用30000元，但没有提供证据证明双方约定新风电子厂对吴玩华搬离租赁厂房需承担该费用。对此，吴玩华的该项请求理据不充分，一审法院不予支持。4、关于新风电子厂应否赔偿吴玩华公证费1600元的问题。经查，该费用系吴玩华为了保全本案诉讼的证据而产生的款项。双方在不定期的租赁合同关系中对这些费用的承担并没有进行约定，而该费用的发生系正常诉讼维权时所支出的费用及损失，与本案租赁合同关系无法律上的直接因果关系。因此，其据此要求新风电子厂予以赔偿，缺乏法律依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、吴玩华应在判决发生法律效力之日起十五日内支付租赁费151666.67元给新风电子厂；二、新风电子厂应在判决发生法律效力之日起十五日内赔偿装修费46687.2元给吴玩华；三、驳回新风电子厂的其他诉讼请求；四、驳回吴玩华的其他诉讼请求。本案本诉受理费3694.5元，由新风电子厂负担361.17元，吴玩华负担3333.33元；反诉受理费2377.63元，由新风电子厂负担483.59元，由吴玩华负担1894.04元；本案鉴定费6000元，评估费5000元，合共11000元，由恩平市新风电子厂负担3500元，吴玩华负担7500元。二审期间，吴玩华向本院提交以下证据：1、新风电子厂照片，以证明新风电子厂不准许吴玩华使用大门，而侧门狭小，导致中转费的产生；2、水电费收据，以证明双方在2018年9月份已经终止租赁关系；3、江振华与谭惠章的微信聊天记录，以证明谭惠章推卸责任，不承认收到押金和书面租赁合同。新风电子厂质证称，对以上证据的真实性、合法性以及关联性均不予认可。以上证据并不能证明吴玩华的拟证事实。吴玩华另向本院申请证人江振华出庭作证。江振华称其在吴玩华签订书面租赁合同后，已经将合同以及收到的押金转交给顾康。新风电子厂质证称，对江振华所述不予认可。新风电子厂没有向本院提交新的证据。本院认为，吴玩华提交的上述证据均不属新证据，故对以上证据本院均不予采纳。一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人吴玩华的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。本案二审争议焦点与一审基本一致。一、关于双方当事人之间是否签订书面租赁合同的问题。吴玩华主张其系经房屋中介江振华介绍，向新风电子厂承租涉案厂房，并与新风电子厂签订了一份书面租赁合同。但吴玩华并未能向法院提交该书面合同。吴玩华称其在合同上签字后通过江振华交给新风电子厂的股东顾康，并在二审期间申请江振华作为证人出庭作证。对此，本院认为，首先，吴玩华并未能向本院提交其与新风电子厂签订的书面租赁合同的原件以及复印件，而新风电子厂否认双方已经签订书面合同；其次，吴玩华仅有自身陈述以及提交江振华的证言证明，其称江振华将吴玩华已经签署的合同交新风电子厂签署，但未能充分举证证明新风电子厂持有该合同而拒绝向法庭提交的事实；最后，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，吴玩华也不能举证证明新风电子厂已经在书面合同上签字或者盖章，其所称的书面租赁合同已经成立的事实。综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，吴玩华理应承担举证不能的不利后果。一审判决对吴玩华认为双方存在签订书面租赁合同的主张不予支持并无不当，本院予以维持。二、关于吴玩华交还厂房的时间的问题。吴玩华称其已于2018年9月6日搬离涉案厂房，其使用涉案厂房至2018年9月底。而新风电子厂称其员工于2018年11月6日方从吴玩华处收回厂房。吴玩华自称于2018年9月底搬离涉案厂房，但并未提供证据证明其与新风电子厂办理了相关的交接手续。其称其于2018年9月30日交还厂房锁匙给新风电子厂的门卫，并于当日在涉案厂房门口贴出告示，并提供了其张贴告示的照片为据。本院认为，首先，吴玩华称其在2018年9月30日交还厂房给新风电子厂，理应承担相应的举证责任；其次，吴玩华提供的照片并没有新风电子厂的相关人员在场见证，而新风电子厂对此也不予认可，而且吴玩华也不能证明该门卫有权代表新风电子厂收回厂房；最后，新风电子厂于2018年4月20日提起本案诉讼，吴玩华所主张的交还涉案厂房的2018年9月30日，仍然在一审诉讼期间，不存在无法联系新风电子厂的问题。而吴玩华所称的交接仅仅是将钥匙通过张贴告示的形式交给门卫，与情理不符，也不符合相关的法律规定。且吴玩华也未在当时即将厂房移交的情况告知一审法院。综上，一审法院对吴玩华的主张不予采信，根据新风电子厂的陈述，确认新风电子厂于2018年11月6日从吴玩华处收回厂房，并无不当，本院予以维持。三、关于新风电子厂应否返还租赁保证金18200元及支付货物中转费用113854.50元给吴玩华的问题。1、关于新风电子厂应否返还租赁保证金18200元问题。吴玩华称其通过房屋中介江振华向新风电子厂支付了租赁保证金18200元，并提供了江振华出具的《收款收据》及江振华的证言为据。新风电子厂辩称其并没有收到吴玩华交来的租赁保证金。本院认为，吴玩华并未能提供充分的证据证明新风电子厂已经收取其厂房的租赁保证金。其所提供的《收款收据》为江振华出具，并非新风电子厂出具。而吴玩华也不能提供相关收款凭证以证明江振华已经将涉案的租赁保证金转交给新风电子厂的事实。因此，吴玩华称新风电子厂收取其18200元的保证金，应当予以返还的主张依据不充分，一审法院不予支持并无不当。2、关于新风电子厂应否赔偿吴玩华的货物中转费用113854.5元的问题。吴玩华称新风电子厂不让其使用邻近其租赁厂房的门口，导致其在使用租赁物期间增加了货物中转费用113854.5元，要求新风电子厂赔偿。新风电子厂对此不予认可。本院认为，吴玩华并未能举证证明双方当事人对涉案厂房进出货物门口的使用存在明确的约定，也没有提供充分证据证明该中转费的产生是因新风电子厂违约而导致吴玩华的损失。因此，一审法院认为吴玩华该请求理据不足，不予支持并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。上诉人吴玩华的上诉请求理据不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5008.8元（已由上诉人吴玩华预交），由上诉人吴玩华负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年十二月十日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷