安徽省天长市人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1181民初681号原告：天长市新美丽百货超市，住所地天长市广陵路南侧平安路东侧通和易居天韵**，统一社会信用代码92341181MA2P0N5H7E。经营者：郑美丽。委托诉讼代理人：赵志峰，江苏宁卿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婕，江苏宁卿律师事务所律师。被告：合肥大千商业运营管理有限公司，，住所地安徽省合肥市高新区红枫路**柏岭大厦办公920统一社会信用代码91340100571752863Y。法定代表人：何孝平，该公司总经理。委托诉讼代理人：汪金超，北京大成（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马新林，该公司员工。被告：天长市通和置业投资有限公司，住，住所地天长市广陵中路**嘉福商业广场**一社会信用代码91341181060841709Y。法定代表人：夏繁，该公司董事长。委托诉讼代理人：卜永新，安徽和源律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔晓芳，安徽和源律师事务所实习律师。原告天长市新美丽百货超市（以下简称新美丽超市）与被告合肥大千商业运营管理有限公司（以下简称合肥大千公司）、天长市通和置业投资有限公司（以下简称天长通和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告新美丽超市委托诉讼代理人赵志峰，被告大千公司委托诉讼代理人汪金超、马新林，被告天长通和公司委托诉讼代理人卜永新、崔晓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新美丽超市向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告合肥大千公司于2017年8月2日签订的《租赁合同》；2、依法判令被告合肥大千公司和天长通和公司向原告返还已支付的履约保证金人民币300000元、房屋租金人民币513015元；3、依法判令被告合肥大千公司和天长通和公司赔偿原告损失人民币1940840.98元（损失暂计算至2018年7月31日）;4、依法判令被告向原告支付违约金人民币1026030元;5、本案诉讼费和鉴定费用由被告合肥大千公司和天长通和公司承担。事实和理由：被告天长通和公司系坐落于安徽省天长市广陵路南侧、平安路东侧“通和·易居天韵36商业地产项目（以下简称“租赁物业”）的所有权人。2017年8月2日，被告天长通和公司向郑美丽出具《委托函》一份，表明其同意并委托合肥大千公司就该租赁物业租赁等相关事宜，与郑美丽洽谈和签订《租赁合同》。2017年8月2日，郑美丽与合肥大千公司签订《租赁合同》一份，约定由合肥大千公司将租赁物业出租给郑美丽，租赁面积为7435平方米；租赁期限为15年，即自2017年8月15日起至2032年8月15日止。同时，《租赁合同》第二条（物业条款）第（三）款第2项约定：租赁经营区域内的中央空调由合肥大千公司负责安装，以供郑美丽经营使用；中央空调室内安装在2017年9月5日完工，最迟可延展5天的施工周期，室外安装最迟在2017年10月25日完工，否则视为违约。此外，《租赁合同》第二条（物业条款）第（一）款第3项约定，“租赁区域红线实际使用面积为7435平方米（最终面积以房产局测绘数据为准）；同时，免费向郑美丽提供800平方米的仓储及办公区。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。根据被告天长通和公司向郑美丽出具《委托函》可知，被告天长通和公司作为委托人，上述《租赁合同》对被告天长通和公司具有法律约束力，被告天长通和公司应切实履行该《租赁合同》项下所约定的全部义务。上述《租赁合同》签订后，被告天长通和公司怠于履行《租赁合同》项下的义务，以致于中央空调的安装仍处于停工状态，严重违反了关于《租赁合同》第二条（物业条款）第（三）款第2项约定；且被告天长通和公司也未按约将《租赁合同》第二条（物业条款）第（一）款第3项所约定的“800平方米的仓储及办公区”交付给原告，以致于原告根本无法实现合同目的并无法继续正常使用该租赁物业。其间，原告曾多次委托江苏宁卿律师事务所致函被告天长通和公司和合肥大千公司，敦促两被告履行合同义务，尽快进行整改，但均未果。原告只得函告被告天长通和公司，要求解除《租赁合同》，并要求被告天长通和公司承担相应法律责任。2017年9月11日，郑美丽经天长市市场监督管理局核准后，登记成立“天长市新美丽百货超市”，即本案原告。依据上述《租赁合同》第三条（租赁用途）3.1条之约定，原告成为《租赁合同》项下的承租人，承继《租赁合同》项下的全部权利义务。2018年8月10日，原告以天长通和公司为被告，向天长市人民法院提起房屋租赁合同诉讼。2018年12月12日，天长市人民法院作出了（2018）皖1181民初3406号民事判决书，该民事判决书认定“天长通和公司所出具的《委托函》系同意合肥大千公司再对外招租，即合肥大千公司有权对外招租……上述《租赁合同》的相对方为原告和合肥大千公司，根据合同相对性，原告只能向合同的相对方合肥大千公司主张权利”。此外，原告还获悉，2018年5月18日，合肥大千公司以天长通和公司为被告，就本案所涉租赁物业向天长法院提起房屋租赁合同诉讼。2018年11月16日，天长市人民法院作出了（2018）皖1181民初2098号民事判决书，该民事判决书认定“天长通和公司未能及时交付附属物业，在合肥大千公司发出通知函和律师函后，也未能交付和安装，应负本案的主要责任……关于天长通和公司的反诉请求，该《租赁合同》解除的责任是天长通和公司，因此天长通和公司的反诉请求，本院不予支持”。综上，原告认为，鉴于两被告的上述行为已构成根本性违约，致使原告根本无法继续正常使用该租赁物业。两被告的该违约行为已给原告造成巨大的经济损失，故提起诉讼。合肥大千公司辩称，因原告诉被告合肥大千公司房屋租赁合同纠纷一案，现答辩如下：一、关于原告提出的解除租赁合同诉求，基于目前客观情况，被告合肥大千公司同意解除租赁合同。2017年1月1日，被告合肥大千公司与涉案物业所有权人天长通和公司签订了《租赁合同》，约定：天长通和公司将涉案物业租赁给合肥大千公司经营使用，物业交接日期为2017年7月1日，最迟不得超过2017年10月1日；同时约定，天长通和公司提供面积约4760平方米的附属物给合肥大千公司使用，其中包括负一楼约2000平方米的仓储面积。2017年7月27日，合肥大千公司与天长通和公司又签署了《关于四标段大商业中央空调设计方案的确认函》，约定由天长通和公司负责采购安装中央空调，并按照设计方案予以实施。随后，合肥大千公司于2017年8月2日与郑美丽签署了《租赁合同》，并于2017年8月28日办理了物业交付手续。但是，在合肥大千公司与天长通和公司《租赁合同》履行过程中，天长通和公司一再违反双方租赁合同的约定，至今未能将符合约定的物业交付合肥大千公司，致使合肥大千公司无法按时将中央空调设备及800平米仓储移交给原告。由于天长通和公司严重违约，致使合同各方无法实现合同目的，合肥大千公司同意原告提出的解除租赁合同诉请。由于涉案租赁合同解除的责任在于天长通和公司，因此，天长通和公司应当承担因租赁合同解除给合肥大千公司和新美丽超市造成的各项损失。二、关于原告提出的各项损失承担问题。在本案中，由于天长通和公司严重违反合同约定，未能将符合合同约定的仓储及中央空调设施设备及时进行移交，致使原告无法正常运营，给合肥大千公司和原告均造成了巨大的经济损失和商誉损失。因此，对于原告提出的损失赔偿，应由天长通和公司承担。鉴于合肥大千公司已就天长通和公司违约行为现在天长市人民法院审理过程中，建议本案关于涉案租赁合同的解除责任及损失承担问题，待法院判决下达后，再行审理。三、关于原告诉求的违约金问题。在本案中，被告合肥大千公司与原告签署《租赁合同》后，已于2017年8月28日向原告及时交付了物业，原告接收物业后即进入现场进行装修。本案租赁合同无法继续履行的根本原因，在于天长通和公司严重违反合同约定迟迟不移交负一楼仓储及中央空调设备。因此，本案租赁合同解除的责任在于被告天长通和公司，而不是被告合肥大千公司，被告合肥大千公司不应该承担违约责任。四、本案诉讼费应由被告天长通和公司承担。我国《合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告天长通和公司至今未能移交符合约定的物业，从而致使租赁合同无法继续履行。因此，天长通和公司应该承担本案诉讼费用，同时，还应赔偿合肥大千公司的所有损失。天长通和公司辩称，一、被告天长通和公司不是本案适格的诉讼主体。理由如下：依据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告合肥大千公司和郑美丽签订的租赁合同只约束他们之间。1、委托函，被告天长通和公司出具的《委托函》，目的在于表明被告天长通和公司是租赁物业的合法所有权人，被告合肥大千公司在十五年的租赁权限范围有权转租，并且该函并未委托合肥大千公司代为履行租赁合同。委托是该函的表述瑕疵，并非被告天长通和公司的真实意思表示；2、被告合肥大千公司为转租的利益主体，被告合肥大千公司以自己名义与郑美丽签订该租赁合同，系为自己利益而签订合同。被告合肥大千公司与被告天长通和公司就租赁物业签订了租赁合同，被告合肥大千公司系将租赁物业转租予郑美丽；3、被告天长通和公司与被告合肥大千公司就租赁物业签订了租赁合同并实际履行，2017年1月1日，被告天长通和公司与被告合肥大千公司就租赁物业签订了租赁合同，租赁合同约定了被告合肥大千公司拥有转租权，并且租赁合同中并无被告天长通和公司负责采购安装中央空调并支付空调价款的约定。被告天长通和公司已于2017年8月22日与被告合肥大千公司办理了租赁物业的验收交接手续；4、郑美丽与被告合肥大千公司签订租赁合同的履行情况，原告是按被告合肥大千公司的指示向被告合肥大千公司交纳履约保证金、房屋租金，被告合肥大千公司也自行签订中央空调工程安装合同并开始安装，本案租赁合同实际履约方为原告和被告合肥大千公司。因此被告天长通和公司不是本案适格的被告，故原告的各项诉请不能成立，应予全部驳回。原告只应当向被告合肥大千公司主张相关权利。综上，被告天长通和公司并非本案适格的诉讼主休，原告的合同相对方为被告合肥大千公司。原告应当知道本案租赁合同的相对方为被告合肥大千公司而非被告天长通和公司。我们同意合肥大千公司的意见，建议本案关于损失的确定，待由被告合肥大千公司诉被告天长通和公司判决后再行审理。二、关于损失的承担。本案中，被告天长通和公司已按合同的约定将案涉的房屋交付被告合肥大千公司，关于2000平方米的仓储用房，双方在合同中并未约定交付的具体时间和具体的位置，因此被告天长通和公司不存在违约行为，空调的安装双方的约定不明确，在后来的确认书中被告天长通和公司的确认是对空调的安装技术性的表明确定，从实际上的实施来看，空调也是由被告合肥大千公司委托的空调公司进行安装施工，费用也是由被告合肥大千公司进行承担，由此可以确定空调的安装责任在被告合肥大千公司，被告天长通和公司不存在违约，另本案中原告的损失计算存在错误，部分损失并未发生，应予调整；三、原告所主张的装修、消防等均应属于损失。在本案中原告同时主张被告承担违约金责任和损失赔偿责任，不符合法律规定，合同法对违约责任的立法本意是以补偿性为原则，本案中即已经主张了损失责任，达到了原告的补偿需求，其主张的违约金不应再予支持；四、原告在合同的履行过程中对损失的扩大有过错，案涉合同主张的合同内容即四千多平方米的商业用房已经交付给原告，且具备经营条件，达到了合同履行的基本条件，对于空调的安装和附属仓储办公用房，均不影响合同的履行，原告在此过程中也开始了装修和消防的施工，说明原告对合同的履行也是认可的，对于空调原告完全可以采取自己安装，仓储用房可以在周边进行租赁，通过这样方式可以达到合同履行的条件，但原告对发生履行争议时，依法应当采取减损措施时，未履行法律义务，造成损失进一步扩大，以致合同无法履行，对本案的损失，原告应当按照过错比例进行分摊；五、合同履行期间的房租，不应退还。天长通和公司请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月1日，天长通和公司和合肥大千公司签订《租赁合同》，约定天长通和公司将位于天长市广陵路易居天韵小区一楼约8874.7平方米物业租赁给合肥大千公司用于大千购物中心规划业态经营使用。2017年8月2日，天长通和公司向合肥大千公司出具委托函一份，同意大千公司与他人签订租赁合同。同日，郑美丽与合肥大千公司签订了本案所涉《租赁合同》。约定由合肥大千公司将租赁物业出租给郑美丽，租赁面积为7435平方米；租赁期限为15年，即自2017年8月15日起至2032年8月15日止。同时，免费向郑美丽提供800平方米的仓储及办公区。租赁经营区域内的中央空调由合肥大千公司负责安装，以供郑美丽经营使用。中央空调室内安装在2017年9月5日完工，最迟可延展5天的施工周期，室外安装最迟在2017年10月25日完工，否则视为违约。租赁期间，除不可归责于合肥大千公司原因外，合肥大千公司出现下列情形之一的，郑美丽有权单方解除本合同；同时，合肥大千公司应自合同解除之日起30日内向郑美丽退还已付但未使用期间的租金（不含利息），且合肥大千公司应按本合同第15.4.1.1条约定之标准补偿郑美丽的建造、装修费用；合肥大千公司应同时向乙方支付相当于六个月租金（以当年度租金计算）为标准的违约金，如前述违约金不足以弥补郑美丽因此而遭受的损失，合肥大千公司还应负责赔偿由此给郑美丽造成的全部损失。2017年8月28日，被告合肥大千公司将案涉物业交付给了原告。2017年9月11日，郑美丽经天长市市场监督管理局核准后，登记成立“天长市新美丽百货超市”，依据租赁合同约定，成为合同的一方。2017年8月3日，合肥大千公司“说明函”一份，要求郑美丽将合同租金支付到何孝平账户。同日，合肥大千公司出具30万元合同保证金收据一张；8月7日，郑美丽通过银行汇款30万元保证金和513015元三个月租金到何孝平（合肥大千公司法定代表人）账户，8月31日，合肥大千公司出具513015元租赁收据一张。原告与合肥市客的企业管理有限责任公司签订《项目企划合同》，委托合肥市客的企业管理有限责任公司对超市进行筹备、策划，支付策划费用14万元。原告与无锡市家泰建材商行签订《工程购销合同》，向无锡市家泰建材商行购买地砖。原告与安徽创彩装饰工程有限公司签订装修合同，与安徽省志飞消防工程有限公司签订消防工程施工合同，对租赁的场地进行施工。由于中央空调的安装未能按时完工，800平方米的仓储及办公区也未交付给原告。经多次催促未果，原告提起诉讼。在诉讼过程中，因双方对原告室内装修和消防工程完工部分的造价未予确认，原告申请对其施工的涉案工程造价进行鉴定，本院依法委托安徽华普工程造价咨询有限公司对涉案工程造价进行鉴定，安徽华普工程造价咨询有限公司于2019年6月10日作出华普造字﹝2019﹞第0334号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：新美丽超市装修工程完工部分鉴定造价为1117981.82元（不含税）；新美丽超市消防工程完工部分鉴定造价为33112.16元。安徽华普工程造价咨询有限公司于2019年11月8日作出华普造字﹝2019﹞第0334-1号工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：新美丽超市室内装修及消防工程完工部分地砖主材鉴定造价为410459.09元（不含税）。另：合肥大千公司与天长通和公司租赁合同纠纷一案本院正在审理过程中。本院认为，1、原告与被告合肥大千公司签订的《租赁合同》，系双方当事人自愿签订，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方应当按照约定行使权利，履行义务。案涉合同双方当事人都要求解除，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。被告合肥大千公司虽然交付了涉案的一楼7435平方米的租赁面积，但未按合同约定时间安装中央空调,违反了合同的约定，应负本案的全部责任。2、原告要求被告合肥大千公司退还已付的合同保证金30万元保证金和已交纳的三个月租金513015元，合计813015元，本院予以支持。3、原告要求被告合同大千公司赔偿涉案工程已装修部分的损失，经本院委托安徽华普工程造价咨询有限公司对涉案工程造价进行鉴定，原告装修工程完工部分鉴定造价为1117981.82元；消防工程完工部分鉴定造价为33112.16元；室内装修及消防工程完工部分地砖主材鉴定造价为410459.09元。4、原告要求被告合肥大千公司给付策划费用140000元，有合同、汇款凭证、收据为证，本院予以支持；6、原告派人现场办公支出房租5867元，有被告合肥大千公司出据的收据，本院予以确认。原告支出的宽带费用800元，系电信公司出据的预存单据，不能证明原告实际使用了800元，对该800元费用，本院不予确认。人员工资108000元，虽有付款凭证，但未有居住证明，不能证明领款的人员长期居住在该案工地，考虑到原告在案涉场地进行装修需要派人等情况，本院酌定为12000元，差旅费5080元，本院酌定为2000元。以上原告的损失款项合计为1721420.07元（1117981.82元+33112.16元+410459.09元+140000元+5867元+12000元+2000元）。7、原告要求被告合肥大千公司支付违约金1026030元。原告在本案中已主张了损失赔偿责任，又主张违约金责任，因违约金是补偿原则，被告也认为过高，要求调整，故原告要求被告合肥大千公司再支付违约金，本院依法调整为205206元（1026030元×20%）。原告要求被告天长通和公司承担责任，因合肥大千公司与天长通和公司租赁合同纠纷一案本院正在审理过程中，且原告与被告天长通和公司也无租赁合同关系。原告要求被告天长通和公司承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条，规定，判决如下：一、解除原告天长市新美丽百货超市与被告合肥大千商业运营管理有限公司签订的《租赁合同》；二、被告合肥大千商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告天长市新美丽百货超市合同保证金和已交纳的租金813015元；三、被告合肥大千商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告天长市新美丽百货超市各项损失1721420.07元；四、被告合肥大千商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告天长市新美丽百货超市违约金205206元；五、驳回原告天长市新美丽百货超市的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42534元，由原告天长市新美丽百货超市负担13817元，被告合肥大千商业运营管理有限公司负担28717元，鉴定费70000元，由被告合肥大千商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  单 斌人民陪审员  郑训朝人民陪审员  郑同祥二〇一九年十二月五日书 记 员  何梦菊附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。