河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫02民初129号原告：周英超，男，汉族，1971年2月10日生，住河南省开封市禹王台区。委托诉讼代理人：尤超杰、李伊浩，河南豫尊律师事务所律师。被告：郑州远通建筑劳务有限公司。住所地：郑州市管城区商城路北、未来大道东（丰源官邸）4座1单元11层中户。法定代表人：张万远，总经理。委托诉讼代理人：郑承斌、吴晓瑞（实习），河南正商律师事务所律师。第三人：开封市名润置业投资有限公司。住所地：开封市鼓楼区魏都路**。第三人：河南景和建筑工程有限公司。。住所地：开封市金明区大梁路**原告周英超与被告郑州远通建筑劳务有限公司（下称远通劳务公司）、第三人开封市名润置业投资有限公司（下称名润置业公司）、河南景和建筑工程有限公司（下称景和建筑公司）执行异议之诉纠纷一案，本院2019年7月10日立案后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告周英超的委托诉讼代理人李伊浩，被告远通劳务公司委托诉讼代理人郑承斌、吴晓瑞到庭参加诉讼，被告润置业公司、景和建筑公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周英超诉称，2014年6月4日周英超在名润置业公司售楼部与名润置业公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号：0050297，并交付了维修基金、代收工程款等其他相关费用，同日，签订一份储物间买卖协议，并支付30755元费用。2016年4月4日，周英超将所有购房款一次交清后，名润置业公司向周英超出具发票。合同签订后，名润置业公司如约交付案涉房屋，周英超对房产进行装修并实际入住。2019年初，你院对案涉房屋启动评估、拍卖程序时，周英超才知道案涉房屋于2014年12月31日被查封，周英超于2019年3月20日向你院提起执行异议申请，要求解除查封并确认案涉房屋归周英超所有。你院于2019年6月13日作出执行裁定书，裁定驳回了周英超的执行异议申请。但周英超认为案涉房屋应当属于其所有的合法财产，理由如下：一、双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，周英超已经依约支付合同价款，名润置业公司也已经将案涉房屋交付周英超使用。二、远通劳务公司申请贵院查封案涉房屋后贵院并未进行实质查封，也未进行查封公示。且在周英超购买案涉房产后，名润置业公司已经将案涉房屋的交房日期公示在报纸上，远通劳务公司作为申请保全人并未及时将该情况告知法院，也未到名润置业公司售楼部提出异议。远通劳务公司存在重大疏忽，应当承担不利后果。三、周英超对名润置业公司的房产被查封一事并不知情，基于交易秩序及社会稳定的考量，周英超应享有案涉房产的所有权。综上，周英超签订合法有效的合同并支付相应房款，之后实际占有使用案涉房产，应当享有案涉房产的所有权，请求：1、依法停止对名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产的查封；2、请求判令名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产归周英超所有。3、本案诉讼费用由远通劳务公司承担。被告远通劳务公司辩称，案涉房产是作为被执行人名润置业公司名下的房产已被法院查封，查封时间是2014年12月31日，名润置业公司知道查封时间是2015年1月9日，案涉商品房出售时没有办理预告登记，周英超与名润置业公司签订的商品房买卖合同不是有效的买卖合同，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、第三十条规定，周英超的权益不符合上述规定的排除执行条件，不能排除对案涉商品房的强制执行。请求法院驳回周英超的诉讼请求。第三人名润置业公司、景和建筑公司均未答辩。周英超为支持其诉讼请求，提交下列证据：第一组证据：1、（2019）豫02执异24号裁定书；2、名润置业公司与周英超签订的商品房买卖合同一份；3、名润置业公司出具的收取储物间款、代收工程费及维修基金的收款收据三张、购房款发票一张。4、回楼单一张。第二组证据：开封市不动产登记中心出具的周英超、张军艳个人房屋信息查询情况表两张。第三组证据：1、周英超交纳电费、燃气费记录单七张。2、案涉房产现状照片十张。上述证据欲证明周英超与名润置业公司签订商品房买卖合同，支付了全部购房款，该房屋周英超已装修并实际入住，且是名下唯一房产，房产所有权已转移给周英超，查封执行错误，法院应当解除查封。远通劳务公司为支持其抗辩理由，提交下列证据：证据一、（2017）豫02民初4号民事判决书、（2018）豫民终196号民事判决书及河南省高级人民法院生效证明、（2019）最高法民申1219号民事裁定书。证明名润置业公司在1015.83806万元范围内对于景和建筑公司欠付远通劳务公司的债务承担连带清偿责任。证据二、（2015）汴民初字第03号受理案件通知书、（2015）汴民初字第003号民事裁定书、协助执行通知书。证据三、名润置业公司2015年1月9日提出复议申请、2015年4月23日提出解除诉讼保全措施申请。证据四、名润置业公司2016年2月25日提出解除保全措施申请书所附6号楼2单元11层1102西户、6号楼3单元3层301东户两套房产的商品房买卖合同，你院2016年3月9日《协助执行通知书》、《送达回证》、名润置业公司（2015）汴民初字第03号民事案件代理律师刘军提交的《关于2016年2月25日向法院出具〈解除保全措施申请书〉的说明》，以上证据二、三、四证明你院2014年12月31日查封名润名家小区6号15套房产，其中包括案涉商品房；名润置业公司在知道15套房产被查封后仅对6号楼2单元11层1102西户、6号楼3单元3层301东户两套房产查封提出异议，申请解封并以9号楼的两套房产作为解封置换房产予以查封，名润置业公司对其他查封房产均没有提出异议；证明名润置业公司在查封前没有与周英超签订商品房买卖合同，没有办理房屋预告登记。证据五：豫财税政(2010)59号《河南省财政厅河南省地方税务局河南省住房和城乡建设厅关于转发〈财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知〉的通知》、《郑州市财政局有关契税政策的通告》、《开封市地方税务局开封市发展和改革委员会开封市住房和城乡建设局开封市财政局开封市房地产交易登记中心关于公布我市市区普通住房标准的公告》、《开封市财政局缴纳契税公告》、《关于郑州市契税征收管理中心所设契税征收大厅、契税征收窗口及所办业务范围的通告》等，证明从2005年到2016年2月22日期间契税规定，个人购买住房实行差别化税率。从税率上看，案涉商品房不是周英超家庭唯一住房。证据六、（2017）豫14民初322号民事判决书、（2018）豫民终1726号民事判决书及河南省高级人民法院生效证明、相关案例可以证明未办理受让物权预告登记，无论是否符合物权登记条件，依法不应得到支持。经庭审质证，远通劳务公司对周英超提交的购房发票的真实性无异议，但认为购房发票证明了周英超购房日期是2016年4月4日。对周英超提交的其他证据真实性、客观性、关联性均有异议，认为不能排除远通劳务公司对案涉房产执行。周英超认为远通劳务公司所提交证据不能证明不能够排除对案涉商品房执行。本院认为，远通劳务公司提供的证据五、六，与待证事实不存在关联关系，本院不予采信。周英超提交的证据及远通劳务公司提供的证据一至证据四客观、合法，与待证事实存在关联性，本院予以采信。根据上述证据，本院确认下列案件事实：2014年12月23日,远通劳务公司在本院对景和建筑公司、名润置业公司提起诉讼，并同时申请财产保全。本院根据远通劳务公司申请于2014年12月30日作出（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，12月31日对名润置业公司位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的15套房产进行预查封，其中包括案涉商品房，查封时间从2014年12月31日起至2016年12月30日止。2017年4月10日,本院依据（2015）汴民初字第003号民事保全裁定，对名润置业公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼的13套房产进行预查封，其中包括案涉商品房,查封时间从2017年4月10日起至2020年4月9日止。本院对远通劳务公司诉景和建筑公司、名润置业公司建设工程施工合同纠纷一案审理后作出（2017）豫02民初4号民事判决。宣判后，远通劳务公司、景和建筑公司不服提起上诉。河南省高级人民法院2018年10月16日作出（2018）豫民终196号民事判决，判决景和建筑公司向远通劳务公司支付工程款604.7292万元及利息；名润置业公司在1015.83806万元范围内承担连带清偿责任。判决生效后，远通劳务公司向本院申请强制执行。本院立案后对查封的房产进行评估、拍卖。2019年3月20日，周英超作为案外人向本院提出执行异议。本院经审查于2019年6月13日作出（2019）豫02执异24号执行裁定，裁定驳回周英超的异议请求。周英超不服在法定期间内向本院提起诉讼。另查明，周英超与名润置业公司签订了商品房买卖合同（合同号0050297），购买名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产，合同价款为508824元，合同未注明签订日期。周英超于2014年5月20日向名润置业公司交纳代收工程款29423元、维修基金8251元。2014年6月4日周英超向名润置业公司交纳购买储物间款30755元。2016年4月4日周英超以现金方式交齐了全部购房款，名润置业公司开具了房款发票。后名润置业公司将案涉房屋交付周英超，周英超装修后已实际入住至今。还查明，案涉商品房为预售商品房，预售许可证号为汴住建预(销)售证字（2013）第026号。名润置业公司未协助周英超办理过户手续。截止到2019年8月23日，周英超及其妻子张军艳名下无房产登记记录。本院认为，人民法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则应当停止对该财产的执行。本案商品房买卖合同签订时，案涉商品房处于预查封状态，但依照《中华人民共和国物权法》第十五条规定，不动产物权变动的债权行为与物权行为相互区分，而本案当事人签订《商品房买卖合同》仅系一种债权行为，并不发生物权变动的结果，案涉商品房是否处于预查封状态并不影响合同效力。《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条关于司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制权利的房地产不得转让的规定，属于管理性强制规范，该规定不能作为认定商品房买卖合同无效的法律依据。其次，买卖合同签订时，案涉商品房处于首次预查封期间，但首次预查封期限届满后至再次预查封之前，案涉商品房并不处于预查封状态，而商品房买卖合同持续有效，即使2017年4月10日发生再次预查封事实，案涉商品房买卖合同也是在该预查封之前已经签订，并不属于在预查封的财产上设定权利负担。第三、周英超已向名润置业公司支付全部购房款，名润置业公司已将案涉商品房实际交付，周英超装修后已实际入住，案涉商品房应归周英超所有。第四、周英超及其妻子张军艳名下无房产登记记录，案涉商品房系周英超用于满足基本居住所需。因此，周英超的权利能够排除人民法院对案涉商品房的强制执行。远通劳务公司的答辩理由，没有事实和法律依据，不能成立。综上，周英超的诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、停止对开封市名润置业投资有限公司开发的位于开封市机场北路名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产的查封等执行措施；二、开封市名润置业投资有限公司开发的名润名家小区6号楼2单元1层102号西户房产归周英超所有。案件受理费8888元、公告费300元，由郑州远通建筑劳务有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本一式九份，上诉于河南省高级人民法院。审判长  王有奎审判员  李翠莲审判员  李曼曼二〇一九年十二月二十八日书记员  张 锦