云南省曲靖市沾益区人民法院民 事 判 决 书(2019)云0328民初1324号原告：邓加伟，男，汉族，1971年1月3日生，沾益区人，初中文化，无业，住云南省曲靖市沾益区。委托诉讼代理人：韩菁，云南天志律师事务所律师。一般授权代理。被告：沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组，地址：沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组。负责人：张荣立，该居民小组组长。委托诉讼代理人：严胜浪，云南乾周律师事务所律师。一般授权代理。被告：云南盈信建筑有限责任公司，地址：云南省沾益县西平镇龙华社区彭家营村**，统一社会信用代码：91530328064298176W。法定代表人：张连科。原告邓加伟与被告曲靖市沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组（以下简称中凤来居民小组）、云南盈信建筑有限责任公司（以下简称盈信建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓加伟及其委托诉讼代理人韩菁、被告曲靖市沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组的负责人张荣立及其委托诉讼代理人严胜浪到庭参加诉讼，被告云南盈信建筑有限责任公司经公告送达开庭传票，期限届满，被告云南盈信建筑有限责任公司仍未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现已审理终结。原告邓加伟向本院提出诉讼请求：1、请依法确认原被告间签订的《中凤来安置房购房合同》无效；2、判令两被告连带承担返还原告购房款240000元;3、判令两被告按中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2014年12月26日起至付清全部款项之日止的资金占用费；4、判令本案所有费用包括但不限于诉讼费、公告费等均由两被告承担。事实和理由：2014年12月26日，原告与被告沾益县龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组（以下简称“中凤来居民小组”）达成房屋买卖合意并与中凤来居民小组及云南盈信建筑有限责任公司两被告签订了《中凤来安置房购房合同》（合同编号：ZFL-076）。合同签订后，当日原告按合同约定向被告云南盈信建筑有限责任公司（以下简称盈信公司）一次性支付了购房款240000元，用于购买中凤来小组11幢1单元902号房屋。原告购买房屋时，两被告明确向原告承诺该房屋可以办理产权证及土地证且在《安置房购房合同》中也做了明确约定（合同第五条、第十一条、第十三条）。交房期限届满后，被告并未如期履行交房义务。后经原告向房管部门了解到该房屋系“小产权房”，至此原告才知道涉案房屋为“小产权房”，两被告根本无法按合同约定为原告办理房屋相关证照。之后原告多次要求两被告退还购房款均被无端拒绝。根据《土地管理法》以及《合同法》之规定，原被告所签的《中凤来安置房购房合同》违反了国家法律、行政法规禁止性规定，应属无效合同。原告在此过程中并无任何过错且已按合同约定履行了一次性支付全部购房款的义务，故两被告应当承担连带返还原告已支付的购房款及承担相应的资金占用费以及赔偿责任。为此提起诉讼，请支持原告的全部诉讼请求。被告沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组辩称，中凤来居民小组与原告不认识，也没有任何人与原告签订过购房合同。本案争议的房屋产权属于被告凤来社区中凤来居民小组，合同中无中凤来居民小组的印章及签字，也没有授权他人处理本案房屋，他人处理本案房屋的行为没有被被告追认，被告中凤来居民小组与原告没有关系，也没有收到过原告的购房款，所以没有义务向原告返还购房款，原告要求中凤来居民小组与盈信公司承担连带责任没有事实及法律依据，请人民法院依法判决。被告云南盈信建筑有限责任公司未作书面答辩。原告邓加伟围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、原告身份证复印件1份，证明原告主体资格。2、中凤来安置房购房合同1份，证明原告与被告签订了安置房购房合同的事实，合同中明确约定了交房截止日期及逾期交房的违约责任和由被告为原告办理房屋产权证、土地证等双方的各项权利义务。3、收款收据1张，证明原告已一次性向被告支付人民币240000元购房款的事实。被告中凤来居民小组未提交证据。被告盈信建筑公司未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告中凤来居民小组对第一组证据无异议，第二组证据购房合同真实性没有意见，但是该购房合同没有被告中凤来居民小组的公章及签名，只有盈信公司的签名，该房屋属于中凤来居民小组，盈信建筑公司无权出售给原告，其关联性不认可，第三组证据收款收据真实性没有意见，但款项是盈信建筑公司收的，不是中凤来居民小组收的，与中凤来居民小组没有关系。本院认为，原告提交的证据符合证据的三性要求，予以采信。根据上述当事人的陈述和举证、质证情况，本院确认以下法律事实：原告邓加伟系被告沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组集体经济组织之外的成员。2014年12月26日，被告云南盈信建筑有限责任公司以被告沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组的名义与原告邓加伟签订了《中凤来安置房购房合同》，该合同约定：被告沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组将其新农村第11幢1单元902号房屋出卖与原告邓加伟，面积129.8平方米，价款240000元，付款期限为签订合同时一次性付清。合同签订当天，案外人容平昆收到了原告邓加伟交纳的购房款240000元，被告云南盈信建筑有限责任公司向原告邓加伟出具收款收据一份，该收据加盖了云南盈信建筑有限责任公司财务专用章,明确载明原告邓加伟已向云南盈信建筑有限责任公司支付购房款240000元。另查明，案外人容平昆与被告云南盈信建筑有限责任公司有债权债务纠纷。再查明，本案案涉房屋的土地属于被告沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组的集体土地，出售时，该地面上由被告云南盈信建筑有限责任公司建盖的房屋（包括案涉房屋）没有取得行政机关预售许可批准文件。本院认为，本案案涉拆迁安置房屋占用范围内的土地属于被告沾益区龙华街道凤来社区中凤来居民小组的集体土地，出售该房屋依法不可能取得预售许可批准文件，也不得上市自由交易,属于典型的“小产权房”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。本院认为，损害国家利益或者社会公共利益的，即为违反效力性强制性规定。在本案中，原告邓加伟系被告中凤来居民小组集体经济组织之外的成员，与被告中凤来居民小组签订的《中凤来安置房购房合同》损害了社会公共利益，违反了法律效力性强制性规定，故属无效合同，不受法律保护，该合同自始没有法律约束力，当事人因该合同取得的财产，应当予以返还。庭审中，被告中凤来居民小组认可案涉房屋建筑工程系盈信建筑公司建盖，故该建设工程施工合同的合同主体实质系被告中凤来居民小组与盈信建筑公司，而本案房屋出卖人应确认为被告中凤来居民小组，由此，本案房屋买卖合同的当事人应确认为原告邓加伟与被告中凤来居民小组。中凤来居民小组明知小产权房不得对外出售，上市交易，仍然同意被告盈信建筑公司对安置后剩余的商铺及房屋对外出售，视为双方达成一致意思表示向社会公众公开出售小产权房，该行为违反了法律关于效力性强制性规定；同时，被告盈信建筑公司明知小产权房不能向社会公众对外出售，仍然实施代理销售行为，应依法认定被告盈信建筑公司明知代理事项违法仍然代理。《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条规定，代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。二被告在房屋销售事宜上存在违法代理关系，故二被告应当承担连带返还原告邓加伟实际购房款240000元的民事责任。原告邓加伟明知其不属于被告中凤来居民小组的成员，仍然购买案涉房屋，对于合同无效也具有一定过错，应当承担相应的民事责任，故其诉请被告承担银行同期贷款利息的请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告邓加伟与被告曲靖市沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司签订的《中凤来安置房购房合同》（合同编号：ZFL-076）无效。二、被告曲靖市沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司于判决生效后十日内连带返还原告邓加伟购房款240000元。三、驳回原告邓加伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，公告费600元，合计5500元，由原告邓加伟负担1100元，被告曲靖市沾益区龙华街道办事处凤来社区中凤来居民小组、云南盈信建筑有限责任公司负担4400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。审 判 长 陈 梅人民陪审员 胡 朋人民陪审员 高小雷二〇一九年十二月三十日书 记 员 陶 丹