湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0112民初5208号原告：武汉美好愿京物业管理有限公司，住所地湖北省武汉市经济技术开发区7C地块香榭丽舍**楼，统一社会信用代码91420100728254732T。法定代表人：孙炎生，执行董事。委托诉讼代理人：陈娟，公司员工。委托诉讼代理人：万维，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。被告：王威，女，1982年6月24日出生，汉族，住武汉市东西湖区，被告：王淑芳，女，1956年9月28日出生，汉族，住武汉市东西湖区，原告武汉美好愿京物业管理有限公司（以下简称“美好愿京物业公司”）与被告王威、王淑芳物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告美好愿京物业公司的委托诉讼代理人陈娟、万维，被告王威到庭参加了诉讼。被告王淑芳经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉美好愿京物业管理有限公司提出诉讼请求，判令被告王威、王淑芳：1、支付2018年1月1日至2019年6月30日拖欠的物业服务费3942元，滞纳金296元；2、承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告王威、王淑芳系武汉东西湖区愿景城××房屋业主。2015年6月27日，我公司与被告签订了《武汉愿景城前期物业服务合同》，该合同中约定了服务内容、服务收费、滞纳金等内容。我公司按照合同履行了服务义务，被告王威、王淑芳自2016年12月31日交纳了2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业服务费，就拒不缴纳物业服务费了。截至2019年6月30日被告王威、王淑芳共计欠费（含滞纳金）4238元。被告王威、王淑芳不依约交纳物业费的行为，侵害了我公司权益，现诉至法院，请求依法判决。被告王威辩称，我认为原告美好愿京物业公司物业服务不达标。具体表现为：小区绿化管理不到位，占用公共空间的收益未公示，物业公司没有对业主满意度进行调查且满意度也不可能达到80%，没有建立固定的巡查制度。我家窗户存在漏水问题，在向物业公司反映后没有予以解决，小区门禁管理松懈，外来人员随意进出，也没有见到物业人员管理，小区停车混乱，消防通道被占。另外，我家在2018年开始发现主卧、次卧、客厅、书房等多处渗水、发霉，我及时向物业公司反映，物业公司仅派人在外墙刷了一层胶，没有解决问题。后来，经我再次反映物业公司只是让维修师傅把内墙发霉的地方进行了维修，但仍然未解决问题。最后，物业公司带着开发商的维修人员进行查看，开发商承诺维修，物业公司也答应积极配合，但最终均未进行维修。我们要求对屋内损失进行赔偿，但是开发商和物业都拒绝了。综上，我们要求物业公司解决上述问题后再交纳物业服务费。被告王淑芳经本院传票传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据。本院经审理认定如下事实：王威、王淑芳系武汉市东西湖区愿景城小区××室房屋的业主，该房屋建筑面积95.22平方米。2015年6月27日，美好愿京物业公司与王威签订《武汉愿景城前期物业服务合同》，约定美好愿京物业公司为武汉愿景城小区提供物业服务；物业服务费由业主按照其拥有的物业的建筑面积交纳，具体标准为：高层住宅2.3元/月/平方米、小高层住宅1.8元/月/平方米，商业物业3.5元/月/平方米，由业主或物业使用人承担的物业服务费用按每年交纳给物业公司，业主或物业使用人应在上期物业服务期满后15日内履行交纳义务；合同期限为购房合同约定的房屋交付之日起，至业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订新的物业管理服务合同之日止；物业服务质量应达到《武汉市住宅物业服务等级指导标准（试行）》的一级标准：对违反房屋安全、治安、消防、城管、环保、特种设备管理等规定的行为，应及时劝阻并报告相关行政主管部门、每季度公示物业服务合同率履行情况、开展业主访问，每年访问率不低于80%、业主满意度调查每年不低于2次、满意率80%以上，结果公示、电梯发生困人时，及时采取措施，安抚乘客，并组织实施救援，通知电梯维保单位30分钟内到达现场实施救援、24小时受理业主或使用人保修，夜间有专人值守，水电等急修15分钟内到现场处理，一般修理2小时内处理，维修回访率90%以上……业主不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，美好愿京物业公司有权以电话或书面方式催交，有权通过法律程序要求业主补交，并从应缴之日起，由业主按逾期时间及应缴金额每天0.3%的标准交纳违约滞纳金。王威、王淑芳正常交纳物业服务费至2017年12月31日。因王威、王淑芳一直拒交之后的物业服务费，美好愿京物业公司多次催缴，其仍然拒交。美好愿京物业公司遂诉至法院，要求如诉称。上述事实有《武汉市商品房买卖合同》《武汉愿景城前期物业服务合同》《业主领取钥匙通知书》《入住验收交接表》、最后一次缴费票据、照片等证据予以证明，本院予以确认。另查明，美好愿京物业公司在履行前期物业管理服务合同过程中，存在小区公共卫生服务不到位、公共设施损害未及时维修和维护、安保措施不足和安保人员不尽责等情形，为此，业主代表、美好愿京物业公司、社区服务中心工作人员及派出所民警举行了四方会谈，美好愿京物业公司承诺对业主代表反映的问题进行整改。本院认为，业主与美好愿京物业公司签订的前期物业服务合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人均具有约束力。美好愿京物业公司为愿景城小区提供了物业服务，王威、王淑芳作为小区业主应当履行按时交纳物业服务费的义务。王威、王淑芳自2018年1月1日起未交纳物业服务费构成违约，对美好愿京物业公司主张其支付物业服务费的请求本院予以支持。但美好愿京物业公司在履行合同过程中存在服务瑕疵，引起了众多业主的不满，甚至就物业服务质量问题还进行了多方会谈，故本院酌定在80%的范围内支持王威、王淑芳应支付的物业服务费。关于王威抗辩的房屋漏水问题，现不能确定系开发商建设的房屋质量问题或系相邻业主侵权问题造成。如房屋在国家规定的保修期和保修范围内，由建设单位承担维修义务；在质保期届满后，房屋专有部分由业主或侵权人承担维修义务，共有部分、公共设施设备可使用小区的住宅专项维修基金进行修缮。王威应依据相应的合同或侵权关系及法律规定，向对应责任主体主张权利，以此拒缴物业服务费的抗辩理由没有法律依据。王威、王淑芳自2018年1月1日至2019年6月30日期间实际应支付的物业服务费为3153.74元（2.3元/平方米/月×95.22平方米×18个月×80%）。美好愿京物业公司未举证证明因王威、王淑芳的违约造成的损失及其履行物业服务合同时已完全全面履行合同义务，结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量，本院对美好愿京物业公司主张的滞纳金的请求不予支持。王淑芳经本院传票传唤未到庭应诉，不影响本案的正常审理，本案依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告王威、王淑芳于本判决书生效之日起十日内向原告武汉美好愿京物业管理有限公司支付2018年1月1日至2019年6月30日期间的物业费3153.74元。二、驳回原告武汉美好愿京物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取，原告武汉美好愿京物业管理有限公司已预缴），由原告武汉美好愿京物业管理有限公司负担6元，由被告王威、王淑芳负担19元，并在支付上述款项时一并向原告武汉美好愿京物业管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  殷璇二〇一九年十二月十五日书记员  高敏