海南省三亚市城郊人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼0271民初8688号 原告（反诉被告）：深圳市美日辉煌商贸发展有限公司。 法定代表人：曾某。 委托诉讼代理人：付某，海南尚邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：三亚民生旅业有限责任公司海棠湾民生威斯汀度假酒店。 负责人：方某1。 委托诉讼代理人：潘某，海南信容慈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方某2，海南信容慈律师事务所律师。 原告深圳市美日辉煌商贸发展有限公司（以下简称美日辉煌公司）与被告三亚民生旅业有限责任公司海棠湾民生威斯汀度假酒店（以下简称威斯汀酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用简易程序。威斯汀酒店于2019年10月9日向本院提起反诉，本院经审查决定受理并与本诉合并审理。因案情复杂，本院于2019年11月29日作出（2019）琼0271民初8688号民事裁定，裁定本案转为普通程序，并公开开庭进行了审理。美日辉煌公司的委托诉讼代理人付某、威斯汀酒店的委托诉讼代理人潘某、方某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告美日辉煌公司向本院提出诉讼请求：1、确认美日辉煌公司对威斯汀酒店二楼大堂前台接待左边A商场享有优先承租权；2、确认威斯汀酒店对上述商场出租进行的招标无效。事实与理由：美日辉煌公司与威斯汀酒店签订《租赁合同》，承租该酒店二楼大堂前台接待左边A商场经营品牌服装长达数年之久，并于2018年投入巨资对涉案商场进行了装修。数年来，美日辉煌公司一直按约履行租赁义务。《租赁合同》明确约定，如第三方愿意租赁同一场地，美日辉煌公司在同等条件下享有优先租赁权。上个租赁年度租期届满前，美日辉煌公司按惯例提前与威斯汀酒店协商续租，并就租金数额达成了一致，威斯汀酒店同意续签《租赁合同》并将合同文本发送给美日辉煌公司，美日辉煌公司加盖公章后交给威斯汀酒店。但威斯汀酒店迟迟未将合同文本寄回，并于2019年7月29日晚通知美日辉煌公司于2019年7月30日上午到该酒店参加会议，对涉案商铺进行封闭报价，如未按时参会视为放弃租赁权。美日辉煌公司派员参会，但该次招标不符合法律规定。之后，威斯汀酒店通知美日辉煌公司，称广州新富利投资发展有限公司愿意承租涉案商铺且报价更高，要求美日辉煌公司尽快撤场。威斯汀酒店的上述行为违背《租赁合同》约定，违背诚信原则，故美日辉煌公司提起本案诉讼，恳请法院判如所请。 被告威斯汀酒店辩称，一、美日辉煌公司对涉案商铺不享有优先承租权。首先，双方约定的优先承租权以“同等条件”为前提，但涉案商铺的新承租人租金出价高于美日辉煌公司，美日辉煌公司不符合行使优先承租权的条件。其次，美日辉煌公司参加了竞价，应当遵循竞价规则，接受竞价结果，其竞价失败后拒绝搬离涉案商铺并提起本案起诉拖延时间，其行为违背诚信原则。同时，威斯汀酒店已与新承租人以竞价方式达成新的租赁合意，涉案商铺已不再具备租赁给美日辉煌公司的客观条件。二、威斯汀酒店对涉案商铺采取竞价方式确定承租人，而非招投标方式，美日辉煌公司主张招标无效没有事实根据。首先，涉案商铺不是必须进行招标的项目，威斯汀酒店有权自主选择招租方式。其次，本案采取的方式是竞价而非招标，根据招标投标法第十条的规定，招标分为公开招标及邀请招标，该法第十七条规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书，投标邀请书应当载明本法第十六条第二款规定的事项。本案竞价活动仅针对美日辉煌公司及新承租人，并未公开邀请不特定对象，也未通知三个以上具备招标能力的主体参加，未编制和发出招标公告或投标邀请书。因此，本案竞价会议与招标程序相差甚远，美日辉煌公司也从未向威斯汀酒店提交过投标文件，双方都清楚该会议为竞价活动而非招标。综上，恳请法院驳回美日辉煌公司的诉讼请求。 反诉原告威斯汀酒店向本院提出反诉诉讼请求：1、判令美日辉煌公司立即搬离威斯汀酒店二楼大堂前台接待左边A商场的租赁场地；2、美日辉煌公司支付租期届满后继续占有涉案商铺的占用费16万元（按原租金的两倍计算，自2019年8月1日计至搬离之日止，暂计至2019年10月15日为16万元）；3、美日辉煌公司承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月17日，双方签订了《租赁合同》，约定美日辉煌公司租赁威斯汀酒店涉案商铺，半年租金192,000元，年租金384,000元，一次性交半年租金。合同第三条约定：租期为2018年8月1日至2019年7月31日，承租方如要延长租期需在合同期满前三个月通知出租方，如第三方愿意租赁同一场地，承租方在同等条件下享有优先租赁权，但需另签协议；本合同终止时，如承租方不能将租赁场地按规定日期返还出租方，出租方有权在不放弃任何权利或补救措施的同时，要求承租方以本合同约定日租金的两倍支付其延期搬出时期的租金并支付实际发生的其他费用。2019年7月，《租赁合同》即将到期，双方就上浮租金未达成一致，广州新富利投资发展有限公司（以下简称新富利公司）愿以更高租金承租涉案商铺。威斯汀酒店将该情况告知美日辉煌公司，其提出异议。2019年7月30日，威斯汀酒店组织美日辉煌公司与新富利公司进行现场竞价，美日辉煌公司报价48万元/年，新富利公司报价50万元/年，新富利公司胜出。2019年8月1日租期届满后，威斯汀酒店多次通知美日辉煌公司搬出涉案商铺，其有意拖延，至今未搬离。故威斯汀酒店诉至法院，恳请法院判如所请。 反诉被告美日辉煌公司辩称，一、威斯汀酒店诉称新富利公司出更高价格承租涉案商铺，美日辉煌公司未提出异议，与事实不符。美日辉煌公司与威斯汀酒店于租期届满前三个月就对续租事宜进行了协商，威斯汀酒店也将合同文本交给美日辉煌公司，并未听闻他人愿出高价承租涉案商铺的情况。二、威斯汀酒店发出的邮件明确写明是招标活动，而非竞价，且该活动只有两方参加，少于法律规定的至少三个主体参加，招标行为无效。三、涉案商铺租金为41000元/月，现威斯汀酒店主张按双倍收取场地占用费，没有事实根据和法律依据。综上，恳请法院驳回威斯汀酒店的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。美日辉煌公司提交了：1、《租赁合同》，2、《微信聊天记录》《租赁合同续签文本》，3、《封闭报价邮件》，4、《撤场邮件》，5、《微信聊天记录》，6、《服装店租金表》，7、《民生银行客户回单》；威斯汀酒店对证据1至证据4、证据7的真实性、合法性无异议，对证据5、证据6的真实性不认可。威斯汀酒店向本院提交了：1、《租赁合同》，2、《封闭报价通知邮件》，3、《报价表》《委托书》及录音；美日辉煌公司对上述证据的真实性均无异议。美日辉煌公司提交的证据1至证据4、证据7真实合法，应予采纳；证据5未提交原始载体核对，真实性存疑，不予采纳；证据6没有未提交原始载体核对，且没有威斯汀酒店的签章确认，真实性存疑，不应采纳。威斯汀酒店提交的上述证据均真实合法，本院予以采纳。 根据上述证据及当事人陈述，本院经审理认定事实如下：美日辉煌公司于2015年6月开始承租威斯汀酒店二楼大堂前台接待左边A商场（以下简称涉案商铺），双方签订了书面租赁合同。2018年7月31日，双方续签《租赁合同》约定美日辉煌公司继续承租涉案商铺，租期为2018年8月1日至2019年7月31日，租金为每半年192,000元，一次性交半年租金。《租赁合同》第3.02条约定，承租方如要延长租赁期需在合同期满前三个月通知出租方，如第三方愿意租赁同一场地，承租方在同等条件下享有优先承租权，但需要另签协议。《租赁合同》第3.03条约定，本租赁合同终止时，如果承租方不能将租赁场地按规定日期归还给出租方，出租方有权在不放弃任何其他权利或补救措施的同时，要求承租方以本合同约定日租金的两倍支付其延期搬出时期的租金并支付甲方实际发生的其他费用。 上述租期届满前，美日辉煌公司与威斯汀酒店协商续租，但未能协商一致。2019年7月29日，威斯汀酒店向美日辉煌公司发出“关于威斯汀酒店服装商店封闭报价通知”的邮件，通知美日辉煌公司于2019年7月30日参加会议，否则视为放弃涉案商铺租赁权，邮件载明“本次竞标，一次性投价，价高者中”。2019年7月30日，威斯汀酒店邀请新富利公司与美日辉煌公司进行封闭报价，美日辉煌公司委托何绍朵参加会议并提交了投标函，出价40000元/月（即48万元/年），新富利公司出价50万元/年。2019年8月14日，威斯汀酒店以新富利公司出价更高为由，要求美日辉煌公司返还商铺，故美日辉煌公司诉至本院。 庭审中，威斯汀酒店自认仅通知了美日辉煌公司与新富利公司参与上述报价活动。 本院认为，威斯汀酒店与美日辉煌公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容明确具体，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应恪约履行。根据《租赁合同》第3.02条的约定，如第三方愿意租赁涉案商铺，美日辉煌公司在同等条件下享有优先承租权。关于本案报价活动是招标还是竞价的问题，涉案商铺不属于法定应当招标的范围，威斯汀酒店有权自主选择招租方式。根据招标投标法第十条的规定，招标分为公开招标及邀请招标，该法第十七条规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书，投标邀请书应当载明本法第十六条第二款规定的事项。本案竞价活动未公开邀请不特定对象，也未通知三个以上具备承担招标项目能力的主体参加，未编制和发出招标公告或投标邀请书，美日辉煌公司也从未向威斯汀酒店提交过投标文件。故本案报价活动不属于招标投标法规定的招标行为。根据威斯汀酒店发出的封闭报价通知，该报价活动仅为封闭竞价。关于竞价效力的问题，威斯汀酒店仅通知新富利公司与美日辉煌公司参加竞价并采取一次性封闭报价的形式，明显不符合竞价活动应当具备的公开报价、轮番报价的特征，损害美日辉煌公司平等竞价的权利，违背诚信原则和善良风俗。根据民法总则第一百五十三条第二款的规定，本案封闭竞价行为应认定为无效。美日辉煌公司已于租期届满前向威斯汀酒店提出续租，威斯汀酒店采取一次性封闭报价形式，损害美日辉煌公司对涉案商铺享有的优先承租权，其请求美日辉煌公司搬离涉案商铺，于法无据，本院不予支持。同理，其请求美日辉煌公司按《租赁合同》第3.03条的约定支付二倍租金，缺乏事实根据和法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）深圳市美日辉煌商贸发展有限公司对三亚市海棠区海棠北路116号民生威斯汀度假酒店二楼大堂前台接待左边A商场享有优先承租权； 二、确认被告（反诉原告）三亚民生旅业有限责任公司海棠湾民生威斯汀度假酒店于2019年7月30日进行的封闭竞价行为无效； 三、驳回被告（反诉原告）三亚民生旅业有限责任公司海棠湾民生威斯汀度假酒店的全部反诉请求。 本诉案件受理费200元，原告（反诉被告）深圳市美日辉煌商贸发展有限公司已预缴；反诉案件受理费1650元，已减半收取，被告（反诉原告）三亚民生旅业有限责任公司海棠湾民生威斯汀度假酒店已预缴；均由被告（反诉原告）三亚民生旅业有限责任公司海棠湾民生威斯汀度假酒店负担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。 审 判 长  沈相法 审 判 员  徐闻悦 人民陪审员  黎明娟 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  竺佳锋 附：相关法律条文 中华人民共和国民法总则 第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。 违背公序良俗的民事法律行为无效。 中华人民共和国合同法 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。