云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初3624号原告：云南彩色云朵酒店管理有限公司住所：云南省昆明市西山区西苑开发区兴隆小区**第**。法定代表人：李升福，职务：总经理统一社会信用代码：91530112MA6K7J7A2W委托诉讼代理人：李治俊，云南卓凌律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：马曦，男，回族，1986年6月18日生，户籍地址：云南省昆明市五华区，一般授权代理。被告：昆明百宜足疗有限公司;'>住所：云南省昆明市西山区西苑开发区兴隆小区**第**div>法定代表人：杨明军，职务：总经理统一社会信用代码：91530112MA6KXC6156委托诉讼代理人：郭东，云南云子宇靖律师事务所律师，特别授权代理。原告云南彩色云朵酒店管理有限公司（彩色云朵公司）诉被告昆明百宜足疗有限公司（百宜足疗公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年2月13日受理后，本院依法适用普通程序，于2019年4月25日公开开庭进行了审理。原告彩色云朵公司的委托诉讼代理人马曦、李治俊，被告百宜足疗公司的委托诉讼代理人郭东到庭参加了诉讼，本案经本院院长批准延长审限6个月，本案现已审理终结。原告彩色云朵公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除原被告于2017年6月29日签订的房屋租赁合同，将位于昆明市西山区的所租房屋交还原告；2.判令被告支付自2018年6月16日至实际搬离之日的租金，暂计至2019年1月16日，计币368550元，并按中国人民银行同期贷款利率计算利息，利息暂计为9352元，合计以上377902元；3.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由:2017年6月29日，时任原告法定代表人的龚莹代表原告与被告法定代表人杨明军签订了房屋租赁合同，将原告拥有合法使用权和租赁权的位于昆明市西山区租给被告作为足疗用房。在合同中双方约定了所租房屋为18幢第5层，面积为972平方米,租金为每月每平方米50元，并按年递增。还约定被告应至少提前30日向原告缴纳下一年度的租金。按照合同的约定，被告应当于2018年6月16日向原告缴纳2018年7月16日至2019年7月15日的租金。但时至今日，被告没有向原告缴纳一分钱的租金。原告多次找其索要租金，但被告以各种理由推脱，始终不肯支付。综上，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，导致原告丧失了合同履行的基本权益，属于根本违约。原告为维护自己的合法权益，特诉至法院。被告百宜足疗公司辩称，第一、原被告之间从未签订过租赁合同，原告不是本案的适格主体。第二、就是原告目前的证据，没有任何证据证明原告是房屋的权利人，所以原告同样也不是适格主体，它没有权利起诉被告。本案经本院审理查明，本院认定本案法律事实如下：2016年7月1日案外人云南鸿龙房地产开发有限公司作为甲方（出租方）与原告的原法定代表人龚莹作为乙方（承租方）签订《租赁合同》约定：甲方同意将坐落于昆明市西苑开发区的物业出租予乙方经营使用,该物业实用面积为3887.41平方米。原告的原法定代表人龚莹在该租赁合同落款法定代表人处签字捺印。2017年6月29日，原告的原法定代表人龚莹与被告的法定代表人杨明军签订《租赁合同》载明：根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定,现甲、乙双方经友好协商,就乙方承租甲方铺位事宜达成共识,并签订本合同供双方共同遵守执行。一、租赁铺位地点、面积:1.甲方同意将坐落于昆明市西苑开发区的物业出租予乙方经营使用。2.甲方出租给乙方的该物业实用面积为972平方米。二、租赁期限：1.本合同租赁期为8年3个月,即自2017年7月16日起至2025年10月24日止。2.合同期满后,乙方在同等条件下,乙方有优先续租权。若乙方需继续租用该物业的,双方于租赁期限届满前1个月重新签订租赁合同,租金和其它租赁条件以双方新订立的合同为准。三、租金、保证金及管理费等费用1.乙方承租该铺位的租赁条件为租金按面50元平方米计每年递增2.5元,按照每年一付的方式预付租金,租赁期限:2017年7月16日至2018年7月15日，总租金：50＊972＊12＝583200元；2018年7月16日至2019年7月15日，总租金：52.5＊972＊12＝612360元；以此类推：2019年7月16日至2020年7月15日，总租金：641520元；2020年7月16日至2021年7月15日，总租金：670680元；2021年7月16日至2022年7月15日，总租金：699840元；2022年7月16日至2023年7月15日，总租金：729000元；2023年7月16日至2024年7月15日，总租金：758160元；2024年7月16日至2025年7月15日，总租金：787320元。2.租赁期间,该物业的水电费、煤气费、垃圾清运费由乙方承担。乙方对物业进行自行管理。3.租金一次性付款,租金到期前,乙方应至少提前30日到甲方指定的地点按本合同约定的金额预缴下次租金,甲方向乙方开具合法的收款发票如果交费期限的最后一天为法定节假日的,乙方应于法定节假日后的三个工作日内交付。4.乙方在租赁期内自行承担所承租的按国家规定需要交纳的税费及一切经营费用。5.租金支付帐户信息:收款人:龚莹，收款账户:62×××31,开户行:招行世纪城支行。五、铺位交付及装修。1.乙方应于2017年6月30日前与甲方办理铺位移交手续。2.乙方在装修过程中要遵守相关法律法规。甲乙双方的权利与义务（一）甲方的权利与义务1.在租赁期内,甲方必须确保该铺位产权明确（为其合法拥有或合法代理之物业）和出租的合法性。若甲方需变更该铺位的产权人,须确保乙方的使用权和经营权不受影响,并应在产权变更后10天内,将产权变更情况书面通知乙方。甲方在本合同乙方权益得到保障的情况下,不得因产权人变更而拒绝执行本合同。2.因甲方的需要,甲方对乙方所租物业的位置、大小进行调整的,需提前十五天通知乙方,经得乙方同意后甲方方可进行调整。甲方对物业公共地方进行改造或重大的决策性改变,需得到乙方同意。（二）乙方的权利与义务1.乙方按协议按时交纳房租。2、乙方负责自行办理经营的各项经营手续,如需甲方协助办理,可向甲方提出书面申请,所发生的相关费用由乙方承担。乙方因经营需要发布设置广告牌、广告位的,由乙方办理相应的手续,费用由乙方承担甲方同意乙方可以在物业外墙等位置设置及制作广告位、广告牌、安装门头、广告位需按照国家要求和规范。3、租赁期间,乙方不得做出有损物业结构设施设备安全的行为,因乙方行为造成设施、设备损坏的,乙方应负责修复并赔偿因此造成的一切损失。4、租赁期满后,乙方须将该物业内原有之设施设备和装修完好无损地交还给甲方（使用正常磨损除外）。乙方可自费拆除租赁期间自行安装的设备及装修,但不得损坏铺位。如甲方同意保留铺位内之装修,则甲方对乙方遗留之装修不作任何补偿。如甲方未同意保留该铺位内之装修而乙方又不予拆除的,则甲方有权从履约保证金中扣除所需的拆除费用及铺位损坏赔偿费用。七、违约责任1、租赁期间,若甲方擅自提前终止合同,乙方有权要求甲方退还剩余租金,且甲方应根据国家法律法规承担违约责任。2、因甲方经济纠纷、债权债务等原因造成乙方不能经营的,甲方要向乙方支付装修、经营等损失和违约金,装修损失为总装修款按5年摊销折旧,违约金及经营损失为年租金的2倍。八、补充条款1、甲乙双方供水加热设备共同放置在旁边7楼平台,免费使用。2、甲方提供乙方大厅迎宾台使用位置及楼梯背后小储物间的使用。3、甲方提供乙方地下室储物间使用。4、合同期内,乙方可书面通知甲方后,可以对5楼进行出租和转让,合法经营条件下,甲方不得干预。乙方应对出租转让后房租的收取与甲方对接。5、甲乙双方合同期满后,乙方可随甲方新的大合同顺延。九、其它事项1、由于地震、台风、水灾、战争、政府行为以及其它不可抗力因素直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时,双方协商决定是否解除合同或部分解除合同责任。2、本合同涉及的有关通知送达,以双方在本合同中提供的地址和传真号码为准。任何一方变更地址或传真号码须书面通知对方,否则,依据本合同的地址及传真号码而发出的通知,自邮寄或传真发送之日起三天内或付款寄出后即视为送达。3、本合同履行期间或期满后三年内,甲、乙双方不得向第三者公开因履行本合同而获取的对方的管理、经营状况及其它商业资料,除非此公开获得对方授权或是履行本合同的职责所需。4、对本合同及其附件的修改、变更（删除或增加）,必须经甲、乙双方签署书面协议才能生效。本合同附件与本合同具有同等法律效力。5、本合同在履行过程中发生争议时,双方应尽量友好协商解决。如果协商不成时,任何一方均有权向合同履行地人民法院提起诉讼。6、本合同壹式贰份,甲方执壹份,乙方执壹份,自双方签署之日起生效,具有同等法律效力。该合同甲方处龚莹签字、乙方处杨明军签字。另查明，原告彩色云朵公司于2016年9月8日成立，注册地址云南省昆明市西山区西苑开发区兴隆小区**第**。注册资本100万元，股东原为龚莹、普彩芹，张梦雪。自2017年11月16日起原告彩色云朵公司的法定代表人变更为李升福。被告百宜足疗公司成立于2017年8月9日，法定代表人杨明军。庭审中，原告向本院出具：2019年4月19日云南鸿龙房地产开发有限公司出具《情况说明》位于昆明市西苑开发区鸿龙房地产开发有限公司所有,房屋共计3887.41平方米。该房屋于2016年7月租给云南彩色云朵酒店管理有限公司使用,租赁合同里面约定的租赁期为8年,从2017年10月15日起至2025年10月14日止。但上述房屋于2017年1月1日起就实际由云南彩色云朵酒店管理有限公司管理使用,2017年1月1日至2017年10月15日的租金也由云南彩色云朵酒店管理有限公司支付。特此说明。被告称房租交给龚莹，是转账，但是今天没有证据证明，交房租已交了2017年一整年，因原告没有按《租赁合同》补充条款约定的第一条、第二条、第三条都没有执行，所以就没有交房租了。原告称被告的2017年的租金已交，原告的租金自2018年6月起未支付，补充条款约定第一条、第二条、第三条，原告已经为被告提供了热水。庭后，本院对龚莹做《询问笔录》：龚莹称2017年6月29日与杨明军签订租赁合同已出具公司营业执照及与鸿龙公司合同都给杨明军看过，当时自己是公司法人，自己是代表公司签订的。鸿龙的合同也是代表公司签订的，所以就没有注意盖章的情况。杨明军于2017年6月29日通过转账的方式支付到龚莹的账户的，共计100000元，2017年6月30日还转过一次483200元。上述事实有原告提交的营业执照、身份证、法定代表人证明书及股权转让协议、企业信用信息、《租赁合同》（龚莹与杨明军于2017年6月29日签订）、《租赁合同》（龚莹与云南鸿龙房地产开发有限公司于2016年7月1日签订）、《情况说明》（云南鸿龙房地产开发有限公司出具），被告提交的《租赁合同》（龚莹与杨明军于2017年6月29日签订），本院依职权调取对龚莹的询问笔录及原被告陈述在卷予以佐证。本院认为，关于本案争议焦点：原被告是否是本案的适格主体，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条：“为设立公司而签署公司章程、向公司认购出资或者股份并履行公司设立职责的人，应当认定为公司的发起人，包括有限责任公司设立时的股东。”该法第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”该法第三条规定：“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后有证据证明发起人利用设立中公司的名义为自己的利益与相对人签订合同，公司以此为由主张不承担合同责任的，人民法院应予支持，但相对人为善意的除外。”本案原告的原法定代表人龚莹作为原告彩色云朵公司的发起人之一与案外人云南鸿龙房地产开发有限公司签订《租赁合同》（以下称租赁合同一）约定租赁位于昆明市西苑开发区的物业，并在该地址设立原告彩色云朵公司，案外人云南鸿龙房地产开发有限公司作为涉案房屋所有权人出具《情况说明》载明：涉案房屋自2017年1月1日起就实际由云南彩色云朵酒店管理有限公司管理使用。故原告彩色云朵公司有权出租位于昆明市西苑开发区的物业。本案原告的原法定代表人龚莹经本院询问，认可自己是代表原告彩色云朵公司与被告的法定代表人杨明军于2017年6月29日签订的《租赁合同》（以下称租赁合同二），故本院认为原告彩色云朵公司系本案适格主体。另，被告百宜足疗公司成立于2017年8月9日，该公司为一人有限公司，被告的发起人杨明军在公司成立前签订的租赁合同二，现原告诉请成立后的被告百宜足疗公司履行其义务，符合法律规定，故被告百宜足疗公司也系本案适格主体。关于本案原告诉请解除原被告签订的租赁合同二，并将位于昆明市西苑开发区的房屋交还原告的诉讼请求。本院认为：房屋租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原告与被告签订的租赁合同二系双方当事人的真实意思表示，内容并未违反强制性法律、法规的规定，该合同合法有效，双方应当依据合同履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，租赁合同二约定被告应当按年支付预付租金，预付租金应至少提前30日预缴，本案原被告确认2017年的租金已经支付，且龚莹陈述已收到租金580000元。故本院予以确认2018年7月15日前租金已经支付。按租赁合同二的约定，被告应当于2018年6月16日支付2018年7月16日至2019年7月15日的租金，被告并未举证证明其已按期支付租金。故本案被告到期未支付租金，致使租赁合同二的合同目的，不能实现，故租赁合同二自原告主张解除之日即起诉之日（2019年2月13日）解除。本案被告辩解原告并未依据租赁合同二的补充条款提供：加热设备、迎宾台储物间等附属设施，原告予以否认，本院认为原告已履行交付972㎡租赁房屋由被告使用的主要义务，被告应当按约履行支付租金的义务，被告的辩解本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“承租期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案租赁合同二解除后，原告有权要求被告返还租赁房屋，故原告要求被告将位于昆明市西苑开发区的房屋交还原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告诉请被告支付自2018年6月16日至实际搬离之日的租金。本院认为，依据原被告双方签订的租赁合同二中关于2018年7月16日至2019年7月15日的租金为612360元的约定，本院支持自2018年7月16日起至合同解除之日即2019年2月13日的租金355672.11元（612360元÷365天×212天）。另，原告主张被告支付至实际搬离之日的租金系被告在合同解除后继续占有使用涉案房屋的费用，原被告并未在租赁合同二中约定违约金条款或房屋占有使用费，原告也未提交证据证明其实际损失金额，故本院酌情支持按每月29160元（972㎡×30元／月／㎡）的租金标准计算自2019年2月14日起至被告实际腾出房屋之日止的房屋被占有使用期间的房屋租金。原告诉请租金的利息，原被告并未约定逾期租金的利息且房屋租金足以弥补原告损失，故本院不予支持该请求。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第一条、第二条、第三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告云南彩色云朵酒店管理有限公司与被告昆明百宜足疗有限公司于2017年6月29日签订的《租赁合同》于2019年2月13日解除。二、被告昆明百宜足疗有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南彩色云朵酒店管理有限公司腾出坐落于昆明市西苑开发区的房屋。三、被告昆明百宜足疗有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南彩色云朵酒店管理有限公司支付自2018年7月16日起至2019年2月13日止的租金人民币355672.11元。四、被告昆明百宜足疗有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告云南彩色云朵酒店管理有限公司支付按每月人民币29160元的标准计算自2019年2月14日起至被告实际腾出房屋之日止的租金。五、驳回原告云南彩色云朵酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6968元（原告已预交），由原告云南彩色云朵酒店管理有限公司负担968元，被告昆明百宜足疗有限公司负担6000元（于本判决生效之日起十五日内支付原告云南彩色云朵酒店管理有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审 判 长  普会峻人民陪审员  杨淑芬人民陪审员  杨明毅二〇一九年十二月二十七日书 记 员  赵丽君