西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0113民初1394号 原告（反诉被告）李娅清，女，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人孙喜民，陕西古渡律师事务所律师。 委托诉讼代理人聂菲菲，陕西古渡律师事务所律师。 被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。 法定代表人邓梦，该公司总经理。 委托诉讼代理人贺秀丽，女，汉族，住河南省新蔡县，该公司常务副总经理。 委托代理人李佳佳，女，汉族，住广东省深圳市南山区南海大道**深圳大学，该公司法务。 原告（反诉被告）李娅清与被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司（以下简称“创客联邦公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人孙喜民、聂菲菲，被告（反诉原告）法定代表人邓梦、委托诉讼代理人贺秀丽、李佳佳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李娅清诉称，2018年6月26日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定由原告承租被告位于西安市高新区XX路XX号XX中心XX座XX楼XX单元房屋，用于办公，租赁期限从2018年7月1日至2020年6月30日止。合同签订后，原告依约缴纳了租金及保证金等相关费用。但在履行过程中，被告不仅未按约定提供相应设施及服务，而且还存在乱收费等失信行为，严重影响原告的正常办公，其行为已构成根本违约。经双方多次协商未果，原告向被告送达退租函，解除了租赁合同。随后，被告对涉案租赁房屋进行断电及删除门禁处理，并且双方共同清理了房屋内的物品，被告收回房屋使用权。原告现诉至法院请求依法判令：1、被告返还原告支付的租金及物业管理费106673.76元；2、被告返还原告支付的租赁保证金88894.8元、管理费保证金17778.96元、水电保证金7407.9元，合计114081.66元；3、本案诉讼费等由被告承担。 被告创客联邦公司（反诉原告）辩称，一、原告要求我方返还租金及物业管理费、租赁保证金、管理费保证金、水电费保证金于法无据，其实质系歪曲事实以试图逃避其根本违约责任。双方签订的《房屋租赁合同》约定，如原告合同期内提前解约，需提前两个月通知被告，原告的保证金不返还，同时原告还应承担四个月租金标准的费用作为给被告的损失赔偿。按合同约定，2018年10月1日至2018年12月31日期间的租金等费用，原告应于2018年9月25日前支付。但原告一直以各种理由迟迟未支付。被告经多次催告无效，被迫于2018年12月5日向原告发出解约通知函，解除双方签订的房屋租赁合同，于2018年12月9日收回租赁房产。自2018年9月25日至今，原告拖欠上述费用长达五个月之久，已给被告造成了严重损失。二、原告声称被告未提供服务且存在乱收费等失信行为系恶意毁损我司商业信誉、歪曲事实，缺乏法律依据和事实依据。三、原告不具备单方合同解除权，其恶意欠租行为构成根本违约，租赁合同实际于2018年12月5日解除，被告收回房屋使用权系于2018年12月9日。四、双方所签署的房屋租赁合同而非服务合同，本案案由为房屋租赁合同纠纷而非服务合同纠纷。服务的好坏与原告承租使用房产并无直接关系，原告以服务为由认为被告构成房屋租赁合同根本违约于法无据。故，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 反诉原告创客联邦公司诉称，双方签订《房屋租赁合同》中约定租金为29631.60元/月，管理费为5926.32元/月，月租金及管理费总额为人民币35557.92元/月，付款方式为季度付，即每三个月的第三个月25日前支付下三个月租金和管理费。被反诉人应承担的管理费及水电费由反诉人代收代缴，包括商务中心分摊的固定水电费250元/月以及承租区域内实际产生的水电费。按合同约定，2018年10月01日至2018年12月31日期间的租金等费用，反诉被告应于2018年8月25日前支付。后经协商变更为每三个月的第三个月25日前支付下三个月租金，但反诉被告一直以各种理由迟迟未支付。反诉原告经多次催告无效，于2018年12月05日向反诉被告发出解约通知函，解除双方签订的合同，于2018年12月09日收回租赁房产。反诉原告为缩短涉案房产空置期以防止损失继续扩大，按合同约定于2019年01月07日通过中介结构另行出租。自2018年9月25日至今，反诉被告拖欠上述费用达五个月，给反诉原告造成了严重的损失。故请求法院判令：1、被反诉人向反诉人支付其承租期间所拖欠的租金及管理费（2018.10.01-2018.12.09）、电费（2018.07.01-2018.12.09）共计人民币84525.18元；2、被反诉人向反诉人支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金暂计人民币67204.47元（以上滞纳金按拖欠租金及管理费总额的千分之五/日计算至被反诉人实际付清款项之日止）；3、被反诉人向反诉人支付赔偿金人民币118526.40元；4、被反诉人向反诉人支付居间服务费人民币58604.72元；5、被反诉人承担本案全部的诉讼费。 反诉被告李娅清辩称，一、房屋租赁合同已解除，反诉原告同意解除合同清理收回房屋且已另行出租。二、反诉原告已经超过了三个月的异议期间。三、本案合同已经解除且房屋收回，反诉原告无权要求支付合同解除后的租金、管理费、电费等费用。四、反诉原告无权要求反诉被告支付滞纳金。五、反诉原告要求支付赔偿金没有事实依据和法律依据。六、反诉原告无权要求反诉被告支付居间服务费。七、针对本案《房屋租赁合同》，其约定的违约金过高，应该予以降低。故请求法院依法驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，原、被告双方于2018年6月26日签订《房屋租赁合同》，约定由原告（乙方）承租被告（甲方）位于西安市高新区XX路**XX中心******房屋，用于办公，租赁期限从2018年7月1日至2020年6月30日止。该房屋租金为29631.60元/月，管理费5926.32元/月，付款方式为乙方须于每三个月的第二个月25诶前全额支付下三个月的租金及管理费，不满一个完整日历的租金按照该日历实际租赁天数计算。乙方应于本合同签订后两日内支付首三月租金及管理费：106673.76元。 合同签订后，原告按照约定向被告支付了租金及物业管理费106673.76元、租赁保证金88894.80元、管理费保证金17778.96元、水电保证金7407.90元。上述费用共计220755.42元。被告按约定将标的房屋向原告交付使用。双方约定合同期贰年。在合同期内甲方提前解约，需提前两个月通知乙方双倍返还乙方保证金及赔偿合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期的按四个月的租金计算）作为乙方的损失赔偿。如乙方合同期内提前解约，需提前两个月通知甲方，乙方支付的保证金甲方不予返还，同时乙方还将承当合同期内剩余租期的租金（超过四个月租期按四个月的租金计算）作为给甲方的损失赔偿。 2018年9月30日，原告向被告公司邮寄退租函一份，称“其公司自2018年6月27日与贵公司签订《房屋租赁合同》，因贵公司承诺我公司是最低价租金，搬入后发现价格上下不一，……贵公司行为已失去诚信，贵公司工作人员对我公司人员和客户服务态度极差，未做到之前承诺的所有服务项目。自八月底我公司与贵公司沟通至今，至今无人协调解决此事，只通知我公司将通过法律解决此事，态度极其恶略，没办法与贵公司继续合同。现我公司出于贵公司失信及服务态度差决定自2018年10月1日起退租，特此告知”。 2018年10月9日，被告公司向原告发送电子邮件。“……根据合同约定，贵公司应于2018年9月25日支付2018年10月1日至2018年12月31日租金、管理费及电费，然而截止今日，贵公司仍未支付该房屋租金及管理费，并已产生滞纳金。我司有权依据合同停止提供服务，现决定于2018年10月9日15:00贵公司进行停电及删除门禁处理，请贵公司提前将电脑资料保存，谢谢配合！……”。 庭审中，原告称已于2018年10月26日将房屋内的物品全部搬离，并提交视频资料及2019年11月1日被告对外发布该房屋招租信息的照片，对此，被告称其公司于2018年12月9日才将案涉房屋收回。2018年12月5日，被告向原告发出通知函，“……因贵公司拖欠租金及管理费的行为违反了租赁合同第十四条的约定，构成严重违约，我司决定解除对双方签订的租赁合同……”。 另查明，被告已于2018年12月将案涉房屋另租他人。 以上事实，有《房屋租赁合同》、转账凭证、退租函、催款函、确认函、光盘、照片、庭审笔录及当事人陈述、等证据在卷佐证，并经当庭核对无误，本院依法予以认定。 本院认为，本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力双方均应依约履行。本案中，原告于2018年9月25日因不能使用被告指定的会议室，认为被告的行为构成根本违约而拒付第二期租金，因双方在合同并未明确约定被告需向原告提供指定的会议室，故本院认为被告未能向原告提供大会议室供原告使用的情形并不构成违约，故原告上述观点不能成立，其拒付租金的行为事实上已构成违约，应承担相应违约责任。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同约定的租金保证金其实质为履约定金，关于原告要求被告返还租金及物业管理费106673.76元、租赁保证金88894.80元的诉请，因原告已经实际使用了房屋，并履行合同享受了被告提供的物业服务，故对于原告的该项诉讼请求，本院依法不予支持。 关于原告要求被告返还管理费保证金17778.96元、水电保证金7407.9元的诉讼请求，因上述费用仅作为原告履约能力的补充，而非定金性质，合同终止履行后，不存在适用定金罚则的情形，故被告应予返还。 关于反诉请求，庭审中反诉被告李雅清称于其于2018年10月26日将房屋腾交反诉原告创客联邦公司，并提交视频资料及反诉原告对外招租信息的照片佐证其搬离的时间，对此反诉原告称反诉被告李娅清于2018年12月9日搬离该房屋，但其未提交相关证据予以佐证，其应承担举证不能的责任。故本院认为反诉被告李娅清搬离该房屋的时间应为2018年10月26日。 故2018年10月1日至2018年10月26日房屋清退前，李娅清实质上仍占有该房屋，故李娅清应向创客联邦公司支付2018年10月1日至2018年10月26日的租金24852.31元、物业管理费4970.46元及电费1166.70元。此后创客联邦公司已占有该房屋并将其另行出租，故对于2018年10月27日以后的租金及物业管理费，均不应由李娅清承担，故反诉原告创客联邦公司要求反诉被告李娅清支付上述费用的诉请，本院依法不予支持。 关于反诉原告创客联邦公司要求反诉被告李娅清支付因其拖欠租金、管理费而产生的滞纳金67204.47元及赔偿损失118526.40元的诉请，本院认为，在反诉原告创客联邦公司签收反诉原告李娅清发出的解除合同通知函后，并未按照合同约定等待合同提前解除的两个月期限的约定，而是在合同尚未解除期间，采取断电、删除门禁的行为，以其实际行动表明不再履行合同义务，合同实质上已经不能继续履行，其行为亦构成违约。鉴于原、被告双方均存在过错，且李娅清已经承担了不予返还房租保证金的惩罚性赔偿，基于公平原则，对创客联邦公司要求李娅清支付赔偿金及滞纳金的诉请，本院依法不予支持。 关于反诉原告创客联邦公司要求反诉被告李娅清支付居间服务费的诉请，因证据不足，本院依法不予支持。 综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李娅清与被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司于2018年6月27日签订的《房屋租赁合同书》。 二、被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司向原告（反诉被告）李娅清返还管理费保证金17778.96元、水电保证金7407.9元，共计25186.86元。 三、原告（反诉被告）李娅清向被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司支付2018年10月1日至2018年10月26日的租金24852.31元、物业管理费4970.46元及电费1166.70元，共计30989.47元。 三、驳回原告（反诉被告）李娅清的其余诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）西安创客联邦资产管理有限公司的其余诉讼请求。 本案本诉案件受理费4611元，由原告承担4081元，由被告承担530元。本案反诉费3116元，由反诉被告承担312元，由反诉原告承担2804元。因双方均预交，故双方在向彼此支付上述费用时一并支付对方。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王娜娜 人民陪审员  王 艳 人民陪审员  佘勃盈 二〇一九年十二月九日 书 记 员  许丹彤