山东省潍坊市潍城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0702民初2551号 原告：山东大发物业管理有限公司，驻潍坊市潍城区长松路7959号鲁发名城98号楼107，统一社会信用代码91370702797326461M。 法定代表人：吴秋强，职务：总经理。 委托诉讼代理人:陈洪伟，山东国宗律师事务所律师。 委托诉讼代理人：隋立涛，男，1976年6月14日生，汉族，住潍坊市潍城区。 被告：章显棠，男，1973年1月24日生，汉族，住浙江省苍南县。 委托诉讼代理人：张坤明，山东普瑞德律师事务所。 原告山东大发物业管理有限公司诉被告章显棠物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。山东大发物业管理有限公司的委托诉讼代理人陈洪伟、隋立涛，章显棠及其委托诉讼代理人张坤明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东大发物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令章显棠支付山东大发物业管理有限公司物业费、违约金等共计446152.7元；2、本案诉讼费由章显棠承担。事实和理由：被告买受潍房权证潍城字第0××0号商铺后，一直享受原告为之提供的物业管理服务，但是被告却自2012.1.1开始至今无正当理由，拒不缴纳物业管理服务费，另外根据“物业管理合同”违约条款约定，逾期不缴纳物业费的，应承担相应的违约金。现经原告多次催收，被告均置之不理。被告的行为已严重损害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，特诉至贵院，望依法判如所请。 章显棠辩称，一、原、被告之间就案涉物业不存在物业服务合同法律关系。案涉物业系位于鸿禧花园小区XX号楼地下XX层独立物业管理区域的商业经营性物业，属于商业用房，并非普通住宅物业，由物业使用人“中百超市鸿禧店”独立进行物业管理。原告主张被告支付物业费及违约金，没有事实和法律依据，依法不能成立。依据国务院《物业管理条例》第二十一条、第二十四条、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）第六条、第七条、《山东省物业管理条例》（2018修正）第二十一条、第六十八条、自2012年1月1日起施行5年的《山东省住宅物业服务收费管理办法》第七条、自2018年7月1日起施行的《山东省物业服务收费管理办法》（山东省人民政府令第317号）第二条、第四条、第五条、第六条、第八条、第十条、第十三条之规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，普通住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式或者经所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，采用协议方式选聘物业服务企业，签订书面的普通住宅前期物业服务合同。物业公共服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并应当区分不同物业的性质、特点和物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，商业经营性用房等其他非普通住宅物业以及业主委员会成立后的普通住宅物业的物业公共服务费实行市场调节价。普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。普通住宅物业公共服务费按房屋产权建筑面积计收。普通住宅的储藏室、车库不得计入物业公共服务费的计费面积之内，但改变设计用途用于居住的除外。实行政府指导价的普通住宅物业公共服务收费，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由建设单位与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在前期物业服务合同中约定。实行市场调节价的商业经营性用房等其他非普通住宅物业以及业主委员会成立后的普通住宅物业的物业公共服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。综合上述法律规定，普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，由建设单位与前期物业服务企业根据政府主管部门制定的基准价及其浮动幅度，在普通住宅前期物业服务合同中约定，按房屋产权建筑面积计收。也就是说，建设单位代为签订的前期物业服务合同，其主体仅限于业主委员会成立之前的普通住宅物业的业主。而商业经营性用房等其他非普通住宅物业以及业主委员会成立后的普通住宅物业的物业公共服务费实行市场调节价，具体由业主或者物业使用人与物业服务企业另行通过物业服务合同约定。案涉《商品房买卖合同书》、《不动产权证书》证实，2013年9月10日，被告与案涉物业开发建设单位山东大发置业有限公司签订《商品房买卖合同书》，约定被告购买大发置业公司开发建设的潍坊市潍城区××街××号鸿禧花园项目2号楼地下商业，不动产权证号：鲁（2017）潍坊市潍城区不动产权第00611XX号（原不动产权证号：潍房权证潍城字第0××0号），房屋总层数12层，所在层数第-1层，用途为商业用房。鉴于案涉物业属于商业用房，并非普通住宅物业，因此，依据上述法律规定，其并不在原告与大发置业公司于2007年4月3日签订的前期物业服务合同，即《物业管理委托合同》约定的物业管理区域之内。事实上，案涉物业位于鸿禧花园XX号楼地下XX层独立物业管理区域，自2007年5月28日由大发置业公司出租给山东潍坊百货集团有限公司经营“中百超市鸿禧店”和2013年9月10日出售给被告以来，一直由物业使用人潍百集团独立进行物业管理，原告从未与大发置业公司、潍百集团或者被告就案涉物业签订物业服务合同，原告也从未提供任何物业管理服务，原、被告之间就案涉物业根本不存在物业服务合同法律关系。因此，原告所谓被告买受案涉物业后，一直享受原告为之提供的物业管理服务，但拒不交纳物业管理服务费的说法，与事实不符。原告主张被告支付物业费及违约金，没有事实和法律依据，依法不能成立。二、大发置业公司关于免收被告物业管理费的承诺，对原告具有约束力。被告与大发置业公司签订《商品房买卖合同书》，约定案涉物业建筑面积3388.80平方米，单价2000元／平方米，总价款6777600元，并约定以房管部门核定的产权面积为准，单价不变，多退少补。后经房管部门核定，案涉物业实际建筑面积为2995.50平方米。原测绘面积3388.80平方米，其中地下一层后面车道与公共通道、小区变压器、变配电室、管理室、消防站、泵房、换热站等物业共用部位建筑面积393.30平方米，并未计入被告购买案涉物业的产权面积。但是，大发置业公司并未履行“多退少补”的约定，仍然收取被告房屋销售价款6777600元，包括契税、配套费、维修基金及办理房产证、土地证等全部费用，被告共计支付710万元。也就是说，对于上述地下一层物业共用部位建筑面积，被告虽然不享有产权，但却已经实际支付房屋销售价款。不仅如此，由于鸿禧花园小区的变压器、变配电室、管理室、消防站、泵房、换热站等共用设施设备位于地下一层，因此，客观上形成原告无偿使用地下一层物业共用部位，无须向被告支付物业使用费的实际情况。鉴于以上实际情况，以及案涉物业位于地下一层独立物业管理区域，由物业使用人潍百集团“中百超市鸿禧店”独立进行物业管理，不在原告物业管理区域的综合因素，大发置业公司在其与被告签订的商品房买卖合同补充协议中，承诺自被告购房之日起，无论是否变更物业服务企业，均免收被告地下商铺及使用该地下商铺后面车道与公共通道部分的物业管理费。事实上，在被告购买案涉物业之前，大发置业公司与潍百集团已于2007年5月28日签订为期10年的租赁合同，将其用于租赁经营“中百超市鸿禧店”商业零售业务。鉴于“中百超市鸿禧店”独立进行物业管理，合同约定，除租金之外，潍百集团不承担包括物业管理费在内的任何其他费用。自2007年以来，“中百超市鸿禧店”一直未交物业费，原告也从未向其主张收取物业费。原告是大发置业公司委托、选聘的鸿禧花园小区普通住宅前期物业服务企业，二者系所属关联企业，具有密不可分的利益关系。国家企业信用信息公示系统显示，大发置业公司于2005年8月27日注册成立，其开发建设的鸿禧花园小区房屋销售完毕后，即于2014年7月9日办理公司注销登记。2007年3月16日，大发置业公司实际控制人又注册成立山东鲁发置业有限公司，开发建设鲁发名城小区项目。原告注册成立于2007年1月11日，先后为大发置业、鲁发置业两个公司开发建设的鸿禧花园、鲁发名城小区提供普通住宅前期物业服务至今，原告的登记住所即为潍坊市潍城区××路××号鲁发名城98号楼107，与鲁发置业公司共用同一办公场所。依据双方签订的《物业管理委托合同》第十九条、第二十四条约定，大发置业公司有权审定原告拟定的物业管理制度，检查监督原告管理工作的实施及制度的执行情况，审定原告提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算。当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时，大发置业公司负责协助催交。原告对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经大发置业公司同意。由此可见，大发置业公司作为《物业管理委托合同》的委托方主体，有权决定减免相关业主和物业使用人的物业费。《山东省物业管理条例》第七十条规定：“已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。”照此规定，已经出售并交付的物业，正常情况下，原则上由业主支付物业服务费。但是，如果建设单位与业主另有约定，例如建设单位基于其与前期物业服务企业之间的关联关系以及商品房促销等原因，约定由建设单位替代业主承担物业服务费或者免收业主物业服务费等，则按照该约定执行，业主即无须支付物业服务费。根据《立法法》第七十二条之规定，省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会根据本行政区域的具体情况和实际需要，在不同宪法、法律、行政法规相抵触的前提下，可以制定地方性法规。《山东省物业管理条例》属于山东省人民代表大会及其常务委员会制定的地方性法规，与宪法、法律、行政法规不相抵触，在山东省行政区域内具有优先适用的法律效力。综上，可以认定，大发置业公司关于免收被告物业费的承诺，对原告显然具有约束力。三、仅从时间和诉讼时效的角度看，原告主张2012年1月1日至今的物业费及违约金，也不能成立。1、仅从时间上看，在2013年9月之前，被告尚不是案涉物业的业主。因此，原告主张此前的物业费，没有事实和法律依据。根据大发置业公司、潍百集团与被告2013年12月14日签订的《三方协议》，被告作为案涉物业新的所有权人，自2013年9月8日至2018年9月7日期间承接大发置业公司与潍百集团租赁合同中出租方的权利义务。此前，案涉物业的业主，是大发置业公司，而不是被告。因此，原告向被告主张2013年9月8日之前的物业费，没有事实和法律依据。2、仅从诉讼时效的角度看，原告主张2016年9月之前的物业费，已超过法定的三年诉讼时效期间。民法总则第一百八十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条关于“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，适用于“分期给付债权”，即一个债权分作数期给付。分期给付债权，在合同订立时就已经确定，并非在合同履行过程中产生，时间因素对债权不再起作用。分期给付，是债权人给予债务人履行债务的宽限期，各期债务均为总债务的组成部分。由于该债权实质为一个整体，因此，诉讼时效也应一并计算。而物业费属于“定期给付债权”。尽管从形式上看，定期给付，债务人也是多次履行其债务，但这种多次履行与分期给付债权的“分期”存在质的区别：产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生，因而各期债务清偿期届满后，均为独立债务。就本案而言，物业公司有物业费请求权，但也有提供物业管理服务的义务，并且一般为“先服务，后收费”，即物业服务合同为双务合同。物业服务合同在双方不断履行的过程中，不断产生每月的物业费。业主每月所支付的物业费，都与该月份物业公司提供的物业管理服务相对应，作为这段时间享受物业管理服务的对价。在物业服务合同签订时，物业费并未发生，物业费债权也未确定，时间因素在其中有重要的作用。因此，尽管依据物业服务合同，业主应当按月交纳物业费，但该债权并非分期给付债权，而是定期给付债权。由于各期债权的独立性，其诉讼时效期间也应分别计算。也就是说，物业管理费为按月交纳的费用，应当以每个个别的债权适用诉讼时效。业主每月应付的物业费，其诉讼时效期间应自每月逾期之日起计算。《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。”《物业管理条例》第六十四条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之所以作出提起物业费诉讼之前应当先行书面催交的上述规定，是因为物业费债权应当适用一般诉讼时效规定，其诉讼时效期间应当从每一期物业费逾期交纳之日起算。否则，如果认为物业费债权的诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，则上述规定就将形同虚设。综上，原告2019年9月9日具状起诉，其主张2016年9月之前的物业费，已超过法定的三年诉讼时效期间。四、原告拒不履行物业公共服务相关义务，无权主张收取物业费。依据《物业管理条例》第二条、第二十一条、第三十五条、第四十三条、第五十三条之规定，原告作为建设单位选聘的物业服务企业，应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。专项维修基金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。依据《住宅专项维修资金管理办法》第二十二条之规定，需要使用住宅专项维修资金的，由物业服务企业根据维修和更新、改造项目，向建设（房地产）主管部门申请列支并划转至维修单位。依据《物业管理委托合同》第二章规定，大发置业公司委托、选聘原告实施鸿禧花园小区物业管理服务，其委托管理事项包括物业共用部位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，其中包括共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、暖气干线、高压水泵房、楼内消防设施、设备、电梯等；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，原告应当接受委托并合理收费。2018年6至9月，因“中百超市鸿禧店”地面大面积渗水，严重影响正常经营，被告多次请求原告申请列支维修基金予以维修，原告均以发生渗水的“中百超市鸿禧店”地面不在其物业服务区域范围，且原告免收被告物业费为由，拒绝履行其申请列支维修基金和接受业主委托进行维修、养护的义务。2019年1月，位于“中百超市鸿禧店”天花板上方地上11层住宅楼的污水管道发生大面积渗漏事故，严重影响正常经营。被告多次请求原告申请列支维修基金，对小区2号住宅楼地上11层年久失修的污水管道予以更新、改造，原告均以发生渗漏的污水管道不在其物业服务区域范围，且原告免收被告物业费为由，拒绝履行其申请列支维修基金和对物业共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理的义务。2019年7月，潍百集团向“中百超市鸿禧店”下达《安全管理限期整改通知书》指出，小区消防栓、消防泵、消防喷淋系统瘫痪，存在较大消防安全隐患，消防部门责令立即进行设备更新。2019年9月，潍城消防大队就上述消防安全违法行为，向“中百超市鸿禧店”下达《责令限期改正通知书》。鉴于鸿禧花园小区消防站设在2号楼地下一层，由鸿禧花园小区和“中百超市鸿禧店”所共用，如不进行整改，将导致超市被责令停止营业的严重后果，被告多次请求原告申请列支维修基金，对小区消防设施予以更新、改造，原告均以不在其物业服务区域范围，且原告免收被告物业费为由，拒绝履行其申请列支维修基金和对物业共用设施、设备进行维修、养护、运行和管理的义务。除此之外，“中百超市鸿禧店”门店广场及后面车道与公共通道周边破损地面砖的更换、卫生清扫、垃圾桶购置、垃圾收集、清运等，全部由被告自行负责，原告均不予提供物业服务。综上，原告拒不履行物业公共服务相关义务，无权主张收取物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下： 鸿禧花园坐落于潍坊市潍城区该项目由山东大发置业有限公司开发建设，该项目由山东新兴建筑规划设计研究院设计，鸿禧花园的建筑图纸记载的鸿禧花园设计面积为74856.61㎡（含车库面积1492.6㎡），设计图纸的制作时间为2006年。房产大证记载鸿禧花园小区的总面积为72530.34㎡，房产大证的颁发时间是自2008年3月起至2009年3月止。 2007年4月3日山东大发置业有限公司与山东大发物业管理有限公司签订物业管理委托合同，合同记载的主要内容为：物业基本情况是物业类型为商住，占地面积40544㎡，建筑面积为70261㎡。委托期限自2007年3月30日起至业主委员会成立。商铺物业费按1.3元/㎡收费。 2015年5月1日潍坊市鸿禧花园业主委员会与山东大发物业管理有限公司签订物业管理委托合同，合同记载的主要内容为：物业基本情况是物业类型为商住，占地面积40544㎡，建筑面积为70261㎡。委托期限自2015年5月1日起至2016年4月30日止。商铺物业费按1.3元/㎡收费。 2016年9月1日潍坊市潍城区西关街道西关大街社区居民委员会与与山东大发物业管理有限公司签订物业管理委托合同，合同记载的主要内容为：物业基本情况是物业类型为商住，占地面积40544㎡，建筑面积为70261㎡。委托期限自2016年9月1日起至2016年12月31日止。商铺物业费按1.3元/㎡收费。 2013年9月12日章显棠与山东大发置业有限公司签订商品房买卖合同，章显棠购买山东大发置业有限公司开发的坐落于潍坊市潍城区××街××号××幢地下商业（地下**），合同约定的建筑面积为3388.8㎡，出售总价格为6777600元（单价2000元／㎡），商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积不一致的处理方式为：以房管部门核定的产权面积为准，单价不变，多退少补。2013年12月10日，房管部门为章显棠颁发不动产登记证书，证书记载面积为2995.5㎡。 2013年8月16日，山东大发置业有限公司与章显棠签订补充协议，协议约定的主要内容为：2013年8月16日，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，章显棠购买的鸿禧花园2号楼地下商铺，实际建筑面积为2995.5㎡，总房款为910万元，经山东大发置业有限公司与章显棠协商一致，鉴于该地下商铺由章显棠享有独立产权并独立进行物业管理，并且章显棠对该地下商铺后面车道与公共通道享有共同使用权，山东大发置业有限公司承诺，自章显棠购房之日起，无论是否变更物业服务企业，均免收章显棠地下商铺及使用该地下商铺后面车道与公共通道部分的物业管理费。 2014年4月28日，山东大发置业有限公司与章显棠签订补充协议，补充协议的主要内容为：该地下商业实际面积为2995.5㎡，因地下商业存在严重质量问题（渗水），地面以上附属构筑物与周边商品房业主存在纠纷等原因，经章显棠与山东大发置业有限公司再次协商，山东大发置业有限公司同意将原合同总房款910万元变更为710万元……买受人要履行山东大发置业有限公司与山东潍坊百货集团有限公司签订10年租赁合同到期，如引起物业管理费纠纷一切由山东大发置业有限公司承担。山东大发置业有限公司于2007年5月8日将涉案商铺租赁给山东潍坊百货集团有限公司。 另查明，章显棠购买坐落于潍坊市潍城区××街××号××幢地下商业后，该商铺中属于共用设施的污水管道出现泄漏、上下水管道漏水、房屋出现渗水及消防出现问题，上述共用设施出现问题后均由章显棠自行出资修复，未使用维修基金进行修复。物业现在正在走维修基金的审批流程。 2019年11月29日潍坊市潍城区西关街道西关大街社区居民委员会出具证明1份，内容为：“兹证明在创建国家卫生城复审期间，社区协调大发物业公司清理鸿禧中百地下超市前广场卫生等工作，物业以不在服务范围不予配合，社区协调鸿禧中百地下超市做好广场路面整修及日常卫生保洁工作，较好完成创卫各阶段工作”。2019年12月4日日潍坊市潍城区西关街道西关大街社区居民委员会出具证明1份，内容为：“鸿禧花园小区位于潍城区××街××号，建成于2007年，至今已有十余年，小区路面、商铺外地面因车辆的频繁碾压等原因，已破损严重，已影响到小区美观和正常出行。依据《潍坊市住宅专项维修资金管理办法》等文件的相关规定，应申请住宅维修资金对小区路面进行修缮。因鸿禧花园小区的供暖、供水管道也存在严重老化、渗漏的情况，经与社区居委会等上级部门的沟通，为防止二次施工破坏，决定暂缓申请小区路面的维修资金申请，等供暖、供水管道维修完毕后再次申请。” 2019年8月15日，章显棠因维修物业的事宜与山东大发物业管理有限公司工作人员对话，山东大发物业管理有限公司工作人员陈述：章显棠不交物业费，物业公司不给管。 再查明，本院到涉案商铺进行现场勘验，商铺后门处蜘蛛网结网情况严重，落灰严重。到小区安保室查控小区监控，中百超市鸿禧店附近物业公司未安装监控。山东大发置业有限公司已于2014年7月9日办理公司注销登记。诉讼中，山东大发物业管理有限公司不申请追加山东大发置业有限公司清算组及股东参加诉讼。 本院认为：合法的法律关系受法律保护，当事人对于自己的主张应进行举证，举证不能要承担对于自己不利的法律后果。双方的争议焦点归纳如下： 1、章显棠所购买的商铺是否在物业委托服务合同约定的委托面积内，章显棠与山东大发物业管理有限公司是否存在物业服务合同关系。本案中，鸿禧花园小区建设图纸记载的最早设计时间为2006年，设计图纸记载的设计面积为74856.61㎡（含车库面积1492.6㎡），2007年山东大发置业有限公司与山东大发物业管理有限公司签订前期物业合同，委托物业公司进行物业管理的面积为70261㎡，截止至2009年鸿禧花园小区大证全部办理完毕，大证总面积为72530.34㎡。山东大发物业管理有限公司与山东大发置业有限公司在签订前期物业合同时，已经确定有部分面积不交由物业公司进行物业管理，该部分不交由物业公司进行物业管理的区域不应交纳物业费。章显棠于2013年取得涉案商铺，在证面积为2995.5㎡，结合章显棠与山东大发置业有限公司于2013年8月16日签订的协议中免收物业费的承诺及山东大发物业管理有限公司不申请追加山东大发置业有限公司清算组及股东参加诉讼的主张及2019年11月29日居委会出具的证明，认定在前期物业服务合同执行期间（2013年9月12日购买章显棠房屋之日至2015年4月30日期间）章显棠与山东大发置业有限公司不存在物业服务合同关系，章显棠所购买的2995.5㎡商铺不在山东大发物业管理有限公司服务区域内。按照潍坊市城市住宅小区物业管理办法第二十八条的规定，物业管理企业接管物业时，物业管理委托方应当向物业管理企业移交下列物业档案资料：（一）项目规划图、竣工总平面图；（二）单体建筑、结构、设备竣工图；（三）附属配套设施、地下管网工程竣工图；（四）设施、设备安装、使用和维护保养技术资料；（五）单项工程竣工验收证明材料；（六）物业质量保证文件和物业使用说明文件；（七）房屋及配套设施的产权资料；（八）物业管理所必需的其他资料。结合鸿禧花园小区大证的办理时间，山东大发物业管理有限公司在2015年5月1日（物业公司与业委会签订物业合同）前应知晓鸿禧花园小区的建筑设计面积为74856.61㎡，大证面积为72530.34㎡，但山东大发物业管理有限公司与业主委员会签订的物业合同及山东大发物业管理有限公司与居委会签订的物业合同约定的服务面积均为70261㎡，如章显棠的商铺在物业管理区域内，那么在签订合同时应当将委托面积更正到与大证面积一致，物业合同未就委托的面积进行更正能够证实鸿禧花园小区有部分建筑面积不在物业服务范围内，结合山东大发物业管理有限公司员工的陈述及本院现场勘查的情况及山东大发物业管理有限公司不申请追加山东大发置业有限公司清算组及股东参加诉讼的行为及2019年11月29日居委会出具的证明，认定山东大发物业管理有限公司与章显棠自2015年5月1日起不存在物业服务合同关系。 2、双方不存在物业服务合同关系时，章显棠是否应当支付物业费。双方存在物业服务合同关系是支付物业费的依据，因双方不存在物业服务合同关系，山东大发物业管理有限公司要求章显棠支付物业费的主张，本院不予支持。结合现场勘验的情况，供电、供水、排水、排污等共用部位无法进行分割，章显棠无法独立设置及使用供电、供水、排水、排污设施，在共用设施无法分离时，应当根据共用设施的实际情况及公平原则由章显棠分摊必要的维护运行费用。本案中，原告未主张必要的维护费用，山东大发物业管理有限公司可待补充证据后另行主张。 综上，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下： 驳回山东大发物业管理有限公司对章显棠的诉讼请求。 案件受理费7992.3元，减半收取3996.15元，财产保全费2751元，共计6747.15元，由山东大发物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 员 潘振刚 二〇一九年十二月二十五日 代书记员 刘源鑫