河南省栾川县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0324民初1538号原告：李改潮，男，1967年12月4日出生，汉族，户籍所在地河南省栾川县，现住栾川县。委托代理人：尤小玲，女，系河南钼都律师事务所律师。被告：高书芳，女，1981年9月11日出生，汉族，户籍所在地河南省栾川县，现住栾川县。委托代理人：李忠阁，男，系河南鸾州律师事务所律师。第三人：冯爱武，男，1972年5月16日出生，住河南省栾川县。原告李改潮诉被告高书芳、第三人冯爱武执行异议之诉一案，本院于2019年8月9日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李改潮及其委托诉讼代理人尤小玲、被告高书芳及其委托诉讼代理人李忠阁到庭参加诉讼。第三人冯爱武经合法传唤，未到庭参加应诉。本案现已审理终结。原告李改潮向本院提出诉讼请求：1、确认位于栾川县伊水明珠××（××）××县不动产权第0000162号、面积95.17㎡的房产为第三人冯爱武所有。2、诉讼费用由被告及第三人承担。开庭时，原告变更诉讼请求为：1、依法撤销栾川县人民法院2019（豫）0314执异41号执行裁定书，继续执行第三人冯爱武名下位于栾川县伊水明珠××（××）××县不动产权第0000162号、面积95.17㎡的房产，放弃原第一项诉讼请求。事实与理由：栾川县人民法院在执行原告李改潮与第三人冯爱武民间借贷纠纷一案中，查封了第三人冯爱武位于栾川县伊水明珠××（××）××县不动产权第0000162号、面积95.17㎡房产一处，该房产被查封后，被告高书芳以本人已于2012年9月购买、装修、入住至今为由，提出执行异议，栾川县人民法院受理审查后，于2019年7月18日，作出（2019）豫0324执异41号执行裁定书，以被告在查封之前与第三人已签订书面买卖合同，支付了全部价款并入住至今为由，中止了该套房产的执行。但（2019）豫0324执异41号执行裁定书，在审查证据时，对相互矛盾的证据未做排除，审查粗糙，该裁定书存在诸多不妥之处，认定事实错误，第三人冯爱武、妻子韦春芳与被告高书芳签订的《转售协议书》是虚假的、伪造的，不受法律保护，且该套房产所有权并未发生转移，房产仍为冯爱武所有。为保护原告合法权益，向法院提起执行异议之诉，支持原告诉讼请求。被告高书芳辩称：原告起诉与事实不符，2012年8月19日被告从冯爱武手里买房。第三人冯爱武与原开发商签订的购房协议上写明该套房屋面积为93.8平方米，随后的误差以房管局的测量为主。2016年办证前，经测量房屋面积误差为1.34平方米，应缴纳差价款为3350元，该款系被告高书芳所缴纳。本案所涉及的房产虽名为冯爱武，但被告高书芳在2012年8月19日已购买并入住至今，高书芳购买时，整个小区的房产证办理时机不成熟，该房在2015年8月份才开始办理房产证，2016年房产证才办理下来。由于该房的第一手购买人系冯爱武，当时资料已经上传无法变更，房产证只能办理在冯爱武的名下。2017年双方准备办理变更登记时，由于房管部门需要，双方才补签了《转售协议》，期间由于本案原告李改潮与第三人冯爱武存在其他经济案件纠纷，致使冯爱武没有时间为被告办理房产变更登记。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，建议人民法院依法驳回原告诉讼请求，并对查封房产予以解封。第三人冯爱武经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交任何书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于第三人冯爱武与被告高书芳之间《转售协议书》效力及履行情况。2017年4月7日，被告高书芳与第三人冯爱武、韦春芳签订《转售协议书》，经询问第三人冯爱武，冯爱武确认其与被告高书芳补签了协议书，第三人冯爱武作为产权所有人与被告高书芳签订的房屋转售协议，系双方真实意思表示，不违反法律及强制性规定，且不存在《合同法》第五十二条之情形，原告诉称《转售协议书》系被告高书芳与第三人串通，签订的协议是虚假的、捏造的但未提交证据予以证实，故被告高书芳与第三人冯爱武签订的《转售协议书》是合法有效的。2012年8月19日，被告高书芳向第三人冯爱武转款150000元。第三人冯爱武向被告高书芳出具收到条一张，载明“冯爱武收到被告高书芳伊水明珠2单元504房款转让费贰拾伍万元，2012年8月19日。”2017年4月7日，被告高书芳与第三人冯爱武签署《转售协议书》。庭审中，被告高书芳辩称“之后我分三次给他房款，2013年年底给他一次，分别在2014年2015年年底分别给冯爱武2万元，全部房款共计240000元”“剩下90000元分三次以现金方式交付给冯爱武，一次50000元，两次20000元无法向法庭提交银行流水。”经询问第三人冯爱武，冯爱武称“后来的钱应该是以现金方式分三次每次给我三万”“2016年秋天的时候，也就是年根的时候给的我最后一笔房款”“因为我一直印象着250000元，她说有张凭证是2012年的，所以让我按照凭证上的日子补了一张收到条”“因为时间久远跟我记忆中的不一样，我确实收到他现金90000元，截止2016年底剩余90000元给我完了”。被告高书芳陈述的90000元款项交付金额、交付方式、交付时间与第三人冯爱武陈述方式不一致，且《转售协议书》载明总房款为240000元，但收到条中载明收到转让费贰拾伍万元整（250000.00元），款项金额不一致，并且被告高书芳、第三人冯爱武均认可收到条是补签的，既然是补签的，双方应当对实际交付金额有准确认识，尤其作为被告高书芳应该对本人支付的款项是清楚的，但被告高书芳对收到条的内容没有纠正。虽然冯爱武称款项已经交付完毕，但被告高书芳提交的银行流水中没有与其所称分三次交付款项对应的支出，也没有提交其它证据证明三次交付款项的资金来源或其他交付凭证。综上，对被告高书芳辩称90000元已经交付给冯爱武，240000元房款全部支付完毕的说法，本院不予支持。关于被告高书芳对未办理过户登记是否因买受人自身原因的问题。从2012年8月9日被告高书芳称向冯爱武支付第一笔房款到2015年底自认付清所有房款，到2016年9月19日冯爱武获得不动产产权证书，四年多的时间没有签订任何合同协议或申请办理登记，一直到2017年4月7日双方才第一次签署《转售协议书》，从签订协议到栾川法院2019年3月29日作出（2019）豫0324执117号执行裁定书，在将近两年的时间内被告高书芳依然没有办理产权登记。虽然冯爱武自称未办理产权登记主要是自身原因没有进行配合，但根据被告高书芳辩称、第三人冯爱武自认，补签收到条和签订转售协议书不是同一时间，是先后两次，且补签的时间是第三人冯爱武取得不动产产权证书后，由此可见被告高书芳与第三人冯爱武能够取得联系并见过面，被告高书芳有机会、有时间、有条件与冯爱武协商一起办理不动产登记，这与被告高书芳称冯爱武一直在外地忙，没有时间办理的情况不尽相符。被告辩称未办理房产登记的另一个原因是原告李改潮与第三人冯爱武存在其他经济案件纠纷导致无法办理，该辩称不能成为被告未办理产权登记的事由，故对被告该项辩称内容，本院不予支持。关于被告高书芳辩称的开发商第一次办理房产证是办给与开发商签合同的人，不能直接办理给被告，必须先办理到冯爱武名下，这与不动产办理程序、市场交易习惯不相符。房屋买卖是一项涉及买卖双方居住、财产权益的大事，但被告高书芳在购置房产时没有签订房屋买卖合同，即便在自认房屋价款全部支付完毕后，仍然没有补签合同或者提出办理不动产产权登记申请，即使在冯爱武2016年9月取得房产证后，被告仍没有及时主动办理房产变更登记，且第三人冯爱武陈述中表示被告高书芳没有及时办理房产证的一个原因是不想交税，双方对过户税该有谁缴纳无法形成统一意见。综上，被告高书芳怠于行使自身权利，长期放任权利不顾，对未办理房产登记可能引起的风险没有充分注意，所举证据不能排除自身无过错，在未办理过户登记过程中有被告高书芳自身原因。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年元月19日，第三人冯爱武通过中国农业银行股份有限公司栾川县支行向户名为徐清的账户缴纳房款。2012年8月19日，被告高书芳向第三人冯爱武转款150000元。从2012年9月份开始，被告高书芳在栾川县伊水明珠二单元504居住至今，缴纳物业管理费、水电费（涉及2012年、2013年、2014年、2017年、2018年、2019年）。2015年8月10日，被告高书芳通过栾川县农村信用合作社向栾川县物业维修基金管理中心缴款8653元，同日，该中心出具《河南省住房专项维修资金专用票据》一张，载明缴款人为冯爱武，住房位置是伊水明珠小区****504，，住房面积9514㎡。2015年8月11日，第三人冯爱武与洛阳凯悦房地产置业有限公司签订《补充协议1》，载明面积误差1.34平方米，房屋差价款3350元。同日，被告高书芳通过中国工商银行栾川城东支行向户名为徐清账户转款4350元。2015年8月11日，河南省栾川县地方税务局办税服务厅开具税收缴款书，税种为契税，品目名称为住房买卖，课税数量为1.34，计税金额为3350元，税款所属时期2015-08-11。2016年，第三人冯爱武取得该房产的《房屋所有权证》，2017年，第三人冯爱武向被告高书芳补签收到条一项，载明“收到伊水明珠2单元504房屋转让费贰拾伍万元整，2012年8月19号。”2017年4月7日，被告高书芳与第三人冯爱武签署《转售协议书》，合同显示因冯爱武急需用钱，以购房合同登记面积为依据，原价转售总售价240000元整，含暖气管道初装费。2019年3月29日，栾川县人民法院作出（2019）豫0324执117号执行裁定书将冯爱武位于伊水明珠××（××）××县不动产权第0000162号、面积95.17㎡房产予以查封。2019年7月18日，栾川县人民法院作出（2019）豫0324执异41号执行裁定书，裁定中止对伊水明珠××（××）××县不动产权第0000162号、面积95.17㎡房产的执行。本院认为，本案的争议焦点是案外人即被告高书芳对涉案房产是否享有足以阻却强制执行的实体权利。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权登记过户手续的人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要符合四个条件：在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已经合法占有不动产；已经支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款并将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。虽然被告高书芳已经在法院查封之前签订了书面房屋买卖合同，也已经在法院查封之前合法占有不动产，被告高书芳也提交了其缴纳住房维修基金、房屋差价款、物业费、水电费的证据，但被告高书芳没有充足证据证明已全部支付了涉案房屋的合理对价，不能排除其与第三人冯爱武之间是否存在其他诸如租赁、以息代租等民事法律关系的合理怀疑，且未办理过户登记原因中有自身原因，对未办理产权登记有明显过错。综上，被告高书芳所举证据不能排除对交易的合理怀疑，其证据达不到对案涉房产具有真实合法的民事权利，足以排除强制执行的证明标准。原告作为第三人冯爱武的债权人，对登记在冯爱武名下的房产有申请强制执行的权利，故对原告诉求，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：撤销栾川县人民法院（2019）豫0324执异41号执行裁定书，准许执行冯爱武名下位于伊水明珠豫(2016)栾川县不动产权第0000162号、面积95.17㎡的房产。案件受理费4900元，由被告高书芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判长  王海涛审判员  姜伊兵审判员  李洋洋二〇一九年十二月月二十五日书记员  吴 凯