山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0203民初10644号原告：单既聪，男，1956年11月3日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：范明章，男，1946年4月19日出生，汉族，住青岛市市**。被告：青岛联创实业有限公司，住所地青岛市四方区海岸路**。法定代表人：王志庆，董事长。委托诉讼代理人：姚坤，山东復泰律师事务所律师。被告：青岛银鸥房地产开发有限公司，，住所地青岛市四方区海岸路**法定代表人：张代福，总经理。委托诉讼代理人：姚坤，山东復泰律师事务所律师。原告单既聪诉被告青岛联创实业有限公司（以下简称联创公司）、青岛银鸥房地产开发有限公司（以下简称银欧公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院已于2015年11月10日作出（2015）北民初字第3863号民事裁定，驳回原告的起诉。后原告不服裁定提出上诉，青岛市中级人民法院于2016年6月13日作出（2016）鲁02民终4391号民事裁定，驳回了原告的上诉，维持原裁定。2019年7月4日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁民再395号民事裁定，撤销了原一、二审裁定，指令本院对本案进行审理。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告单既聪及委托诉讼代理人范明章与被告联创公司的委托诉讼代理人姚坤律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告对青岛市人民路285号拆迁房屋安置补偿方案七、拆迁补偿方式3（2）增加10平方米住房改善面积无须付房款，原告公摊计算不得侵占，判令被告返还增加10平方米改善面积房款62800元；2、判令被告自2010年10月起补发违约过渡费，每月2516元，至2014年4月共计105688元；3、判令被告违约对长期占用两项资金合计154919元，自2010年10月起至合法交房日止，计约5年，按银行三年期贷款利率5.25%的利息，给付损害补偿计约40666元；4、案件受理费由被告负担。在审理过程中，原告先是明确诉讼请求为：1、被告返还原告被侵占的9平方米的公摊面积房款62820元；2、补发2010年10月31日至2015年8月30日，计约58个月，应补发超期过渡费145951元；3、被告扣除了拆迁补助费及原告支付了的购房款，两项合计154919元，对于被告占用的这两项资金应按年利率6%支付损害补偿47523.3元（自2010年10月1日至2015年7月31日）。后,原告又将第1项诉讼请求明确为公摊面积为11.25平米，返还公摊面积款为74194元；第2项诉讼请求明确为超期过渡费152488元，并撤回2个月装修期的请求;第3项请求明确为46475元。事实与理由：2008年4月人民路285号片区拆迁改造，政府两改拆迁人是青岛联创实业有限公司。原告与青岛联创实业有限公司签订拆迁安置补偿协议。2013年5月，青岛市新版拆迁条例出台，对照新版拆迁条例，我们认为拆迁房屋安置补偿协议存在拆迁补偿利益被开发商利用公摊手段侵吞、超期过渡费发放存在认定违约主体方事实不清、合法补偿利益受到侵害，被告扣取30个月过渡费和收取60%预付款系非法融资行为、无偿占用等问题。拆迁安置补偿合同中应安置面积和优惠奖励建筑面积45平方米是被拆迁的本钱和利钱是置换面积，不是商品房面积。该面积不存在拆迁人的公摊面积利益，拆迁人计算公摊面积，没有区隔，混为商品房的面积，45平方米按25%公摊面积计算含11.25平米公摊面积，收74194元公摊面积房款属不当得利，应当返还。据说尚乐城公摊率平均不低于27%，我们决定以25%的公摊率主张公摊面积权益。拆迁合同第五条，过渡期30个月，2010年10月合同期满，拆迁违约逾期直到2015年8月交房止，违约长达58个月。被告按征收房面积每月每平40元计发违约过渡费系认定违约主体方事实不清的重大问题。合同期满不能交付回迁安置房，违约过渡费应依据回迁安置房面积计发。回迁安置房面积83.92平方米，征收房面积18.99平方米，违约过渡费面积应为72.67平方米，扣除11.25平米公摊面积，按18.99平米已发，欠53.68平米，每月每平米40元，等于月欠发2147元×58个月违约期，总计欠发124537元。另外，2013年5月新拆迁条例生效，旧条例废止。新条例违约过渡费提高月每平米60元，履行合同期间房价翻倍，租房成本上涨，我们认为只能依从每月每平米60元规定，对冲房租上涨压力，自2013年6月起至2015年8月交房止，共计26个月，按月每平方米60元补发。月欠发1073.5元×26个月共欠发27911元。新旧标准合计欠发违约过渡费152488元，被告应补发。被告扣发30个月过渡费奖励搬家费，收取60%购房款，两项合计154919元，被占用8年，违约交房5年没有补偿，不公平，为此我们主张拆迁人违约占用期应支付变相集资占用期间利息作为违约补偿措施，自2010年至2015年，按年利率6%，年9295元×5年，计46475元利息。为此诉至法院，请求判如所请。被告辩称：1、原、被告签订的人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议中约定的安置补偿方案，符合青岛市房屋拆迁相关法律法规的规定，为有效合同，应依法保护。2008年被告依照2006年1月1日实施的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》及青岛市人民政府于2007年9月6日颁布的《青岛市人民政府关于贯彻实施有关问题的通知》等法律法规，在原青岛市四方区旧城改造指挥部主导下，制订了《青岛市四方区人民路285号片旧城改造项目房屋拆迁补偿方案》（以下简称补偿方案）。2008年4月被告取得（2008）第1号房屋拆迁许可证。2008年4月20日与原告签订《人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议》，合法有效。现原告要求超出《补偿协议》，在法律法规及补偿方案确定的补偿标准之外返还公摊面积房款，属合同反悔行为，没有法律依据，应予驳回。2、被告依照《青岛市人民政府关于贯彻实施有关问题的通知》规定，根据被拆除房屋面积支付过渡费，符合条例规定，原告要求按照安置房屋面积支付过渡费的诉讼请求，没有法律依据，应予驳回。3、原告要求支付超面积房款利息没有合同依据。《人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议》系原、被告在协商一致的基础上签订的，原告自愿选择超过应安置面积的房屋，并依照双方协议约定的显著低于同地段新建商品房的优惠价格购买超安置面积房产，向被告支付超补偿面积房款的60%，属超面积购房款。被告收取该款项不违反法律禁止性规定，双方签订的补偿协议中未约定迟延交付回迁房需承担购房款利息。至于迟延交付回迁房的问题，被告已经在给付超期过渡费中体现了补偿属性。另外，2008年取得拆迁许可证，应适用当时的2008年的拆迁政策及规定，2013年5月制定的新征收条例不适用于本案。综上，原告的请求无法律及合同依据，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2008年4月9日，被告联创公司取得对人民路片项目的房屋拆迁许可证。2008年4月20日，原告作为被拆迁人、被告青岛联创实业有限公司作为拆迁人签订“人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议”，协议约定，原告在拆迁范围内住用人民路285号178户公房一处，建筑面积18.99平方米，应安置面积建筑面积45平方米；搬家补助费人民币600元，临时过渡补助费人民币14243元；拆迁补偿方式：就地房屋安置；回迁期限为30个月；房屋安置：人民路285号片小区7号楼2单元13层1号房屋，建筑面积81.90平方米。协议还约定，本协议未尽事宜按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行，安置房屋的建筑面积以房地产测绘机构竣工实测建筑面积为准，据实结算。被告按被拆迁房屋面积向原告支付了过渡费和超期过渡费至2015年8月，并于2015年8月底将安置房屋交付给原告。2017年6月5日，原告签署《尚乐城拆迁安置房屋产权确认单》，补交了房屋差价款，该房屋产权确认单中注有“产权人对上述信息确认无误后签字确认，签字确认后，产权人就拆迁安置再无任何异议”，后原告取得了涉案房屋产权证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于本案补偿标准的依据问题。原告认为，2013年5月1日实施的《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》生效，旧条例废止，应按新条例执行。被告认为，双方在协议中约定的是按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行，不应适用2013年5月1日实施的《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》。本院认为，被告于2008年4月9日取得对人民路片项目的房屋拆迁许可证，并实施拆迁，双方协议约定的“本协议未尽事宜按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行”应当是指2006年1月1日起施行的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》。另外，2013年5月1日实施的《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》第五十二条规定，“本条例自2013年5月1日起实行。2005年9月29日青岛市人民代表大会常务委员会公告公布的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》同时废止。本条例施行前，市、区（市）人民政府已发布房屋征收公告的项目，仍按照原公告的房屋征收补偿方案执行”。因此，原告要求按2013年5月1日实施的《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》作为补偿标准无事实及法律依据，本院不予采纳。2、关于超期过渡费的计算面积问题。原告认为，超期过渡费应按回迁房屋面积计算，不应按拆迁房屋面积计算。被告认为，过渡费计算对象是被拆除房屋面积，因此超期过渡费计发对象仍应为被拆除房屋。本院认为，原、被告并未在协议中约定超期过渡费按回迁房屋面积计算，《青岛市城市房屋拆迁管理条例》对此也未有规定。而《青岛市人民政府关于贯彻实施〈青岛市城市房屋拆迁管理条例〉有关问题的通知》中关于临时过渡补助费的要求为“拆迁住宅房，实行房屋补偿，被拆迁人或者公有房屋承租人按照拆迁补偿协议约定自行找房在外临时过渡的，由拆迁人对被拆迁人或者公有房屋承租人根据拆迁补偿协议约定的临时过渡期限，在被拆迁或者公有房屋承租人搬迁腾房时，按拆迁房屋的建筑面积每月每平方米25元一次性计发临时过渡补助费。拆迁人不能按照拆迁补偿协议约定的期限交付补偿房屋而延长过渡期限的，对被拆迁人或者公有房屋承租人应按照拆迁房屋的建筑面积每月每平方米40元逐月计发临时过渡补助费”。至此，原告要求按回迁房屋面积计算超期过渡费无事实及法律依据，本院不予采纳。本院认为，原、被告之间所签订的人民路285号片拆迁房屋安置补偿协议系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，被告于2008年4月9日取得对人民路片项目的房屋拆迁许可证并实施拆迁，双方协议约定的“本协议未尽事宜按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行”应当是指2006年1月1日起施行的《青岛市城市房屋拆迁管理条例》，而该条例中并未对应安置房屋面积是否包含公摊面积作出规定，而原、被告之间的协议中也无公摊面积补偿的约定，原告要求被告返还25%的公摊面积款74194元的主张无法律及合同依据，本院不予支持。被告根据拆迁房屋面积按每月每平方米40元标准支付超期过渡补助费符合当时的拆迁政策及补偿标准，原告要求按回迁房屋面积支付超期过渡费无合同约定及法律规定，不予支持。另外，原告要求依据《青岛市国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，按每月60元的标准支付2013年6月至2015年8月期间的超期过渡补助费差额的请求不符合协议的约定及当时的拆迁规定，本院依法不予支持。原、被告对于被告不能按照拆迁补偿协议约定的期限交付补偿房屋如何处理未作约定，故应按《青岛市城市房屋拆迁管理条例》执行，即“拆迁人不能按照规定交付补偿房屋面而延长过渡期限的，应当自逾期之日起增付临时过渡补助费”，被告已按规定标准向原告支付了超期过渡补助费，现原告主张按年率6%支付资金占用利息无合法依据，本院不予支持。另外，原告签字确认的《尚乐城拆迁安置房屋产权确认单》中也注明了“产权人对上述信息确认无误后签字确认，签字确认后，产权人就拆迁安置再无任何异议”，现原告继续就拆迁安置提出异议有违诚实信用原则，也不应得到支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定之规定，判决如下：驳回原告单既聪的全部诉讼请求。案件受理费5397元，由原告单既聪负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  顾晶京审 判 员  周 敏人民陪审员  王海青二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 莉