贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初2415号 原告：罗茂娟，女，1988年4月16日生，土家族，贵州省湄潭县人，住贵州省贵阳市云岩区。 委托诉讼代理人：张倩，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号15201201710614947，特别授权。 被告：龙里碧桂园置业有限公司，住所地，贵州省龙里县开发区谷脚工业园，统一社会信用代码：915227300720188166。 法定代表人：黄士冯，总经理。 委托诉讼代理人：田洛依，贵州瀛黔（贵安新区）律师事务所律师，执业证号15201201911077804，一般授权。 原告罗茂娟与被告龙里碧桂园置业有限公司商品房预售合同纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗茂娟及其委托诉讼代理人张倩，被告龙里碧桂园置业有限公司的委托代理人田洛依到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗茂娟向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被签订的编号为lx-03H-DS-负1-5的《商品房买卖合同》。2、判决被告支付原告购房款1055720.20元。3、判决被告按照中国人民银行同期个人存款年利率(2.25%)支付原告利息47507.4元（时间为2017年11月1日至2019年11月1日），后续利息另行计算至被告支付原告全额款项为止；支付违约金158358.3元（1055720.2元×15%）。 事实和理由：2017年10月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告位于龙里县，原告已全额支付购房款1055720.2元。原告2019年3月5日接到被告收房通知后，于当日到现场验收房屋时发现，房屋与签订合同时的设计不相符，房屋中间建有一面剪力墙，而合同中的房屋设计平面图根本就没有这面剪力墙。由于该房屋是门面房，因剪力墙的存在严重影响了门面的使用功能。且在设计变更中，被告从未告知原告门面中间需要增加剪力墙。《商品房买卖》中第17条第1款明确约定：“经行政主管部门批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”由此，原告分别于2019年7月5日、2019年9月27日两次以书面形式向被告提出退房申请，并且多次以微信方式与被告协商解决，但被告以各种理由推脱，甚至置之不理，给原告造成了巨大的经济损失。为维护原告的合法权益不受侵害，特依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，提起如前诉请。 龙里碧桂园置业有限公司辩称，1、案涉房屋从始至终都没有进行过设计变更，不存在解除事由。合同附录11及补充协议第12条约定，承重墙不属于遮挡或妨碍房屋正常使用的情形，应属于项目规划设计；且被告在商品房买卖合同第25条中已经将遮挡或妨碍房屋正常使用的情形如实告知原告，不存在故意隐瞒。房屋不存在任何质量问题及建筑面积误差，并不影响商铺的用途、功能及原告的正常使用。依照补充协议的约定，买受人解除合同的，需要通知出卖人，被告并没有收到书面通知。2、购房款中的2512.2元系物业专项维修基金，该款项应交给相关部门，原告应向相关部门申请退还。3、关于支付利息，被告在诉状中要求按照中国人民银行同期存款利率计算，根据中国人民银行同期存款基准利率表，个人存款利率应为0.35%，原告按照2.25%计算利息，属于适用标准错误。虽然根据合同及补充协议第7条约定，原告要求解除合同的，被告退还全部购房款并按存款基准利率计算利息，但原告主动要求按照中国人民银行同期个人存款利率支付利息，应视为对自己权利的处分。4、针对违约金的问题，商品房买卖合同及补充协议都只约定了逾期交房违约金，除此之外，均未约定任何违约金，故原告主张的违约金没有事实及法律依据。5、诉讼费由法院判定。 本院经审理认定事实如下：2017年10月28日，原告作为买受人与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于龙里县贵州国际旅游体育休闲度假中心悦龙国际城天麓一号三期岭秀三号楼负一层5号商业用房出售给买受人；房屋建筑面积83.74平方米，套内建筑面积81.35平方米，房屋总价款1053208元分二期于2017年11月29日前付清；出卖人应当在2019年3月31日前交付商品房，双方同时对逾期付款、逾期交房、设计变更等违约责任进行了明确约定。此外，该合同附件十二《补充协议》第4条载明，买受人未按合同约定的时间付款，逾期付款责任以本条约定为准，……买受人逾期支付购房款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。第8条载明，该商品房的设计变更以本条约定为准，出卖人应当按照城乡规划主管部门审批的设计文件建设该商品房，出卖人变更涉及影响该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向的，除应当经规划主管部门批准变更外，还应当在变更批准之日起10日内通知买受人；出卖人未在规定期间内通知的，如买受人因设计变更产生损失的，由出卖人根据法律规定承担相应责任；买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复，买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期定期存款基准利率给付利息，除此之外，出卖人不承担其他责任。合同签订后，原告于2017年10月28日付清购房款1053208元、物业专项维修基金2512.20元;同日，原告与被告在龙里县房地产管理局办理了商品房预售合同备案登记。2019年3月5日，原告在接收商铺时发现商铺中间有一面剪力墙，将商铺横向分割为前后两部分。原告认为商铺内存在的剪力墙影响了商铺的使用价值，故拒绝接收商铺。2019年8月7日，原告母亲通过微信向被告员工发送退款申请，要求被告退还剪力墙影响商铺使用价值的费用及逾期交房违约金计112545.03元。无果。 另查明，在《商品房买卖合同》所附房屋分层分户平面图中，并没有标示在负1层5号商业用房内存在一面剪力墙。 上述事实，有原、被告当庭陈述及经质证的商品房买卖合同（含房屋分层分户平面图）、Y17021946号龙里县商品房预售合同备案登记表、收据、商铺照片、微信聊天记录、收楼通知书在卷予以佐证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告于2017年10月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同。当事人双方应按照合同约定全面履行自己的义务。 关于商品房买卖合同应否解除的问题。《商品房销售管理办法》第24条规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。本案原告购买的负1层5号商铺为预售商铺，被告附于买卖合同中的房屋分层分户平面图中，并没有剪力墙的标识或说明，现被告交付的商铺中间有剪力墙，已对商铺的结构形式、空间尺寸进行了变更，被告未按补充协议第8条约定向原告履行通知义务，双方约定解除合同的条件已成就，原告有权依照约定解除合同。故原告要求与被告解除商品房买卖合同的诉请，符合法律规定及合同约定，本院依法予以支持。合同解除后，被告应当返还原告购房款1055720.20元。 根据补充协议第7条“……买受人解除合同的，出卖人应自解除合同通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期定期存款基准利率给付利息。”约定，原告主张的利息从2017年11月1起，以购房款1055720.20元为基数，按照中国人民银行同期定期存款基准利率计算至购房款返还之日止。 被告违反商品房买卖合同的约定，致使原告购买商铺的合同目的不能实现，构成违约，给原告造成了经济损失，被告应承担违约责任。被告以补充协议第8条约定因设计变更买受人选择解除合同的，被告只承担购房款中国人民银行同期定期存款基准利率的利息，不再承担其他责任。因该约定属格式条款，加重了买受人的义务，且违反了《商品房销售管理办法》第24条规定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化的，房地产开发企业应当在变更批准之日起10日内书面通知买受人；买受人选择退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”，故该约定应属无效，本院对被告该抗辩主张不予采纳。虽然双方在合同中对设计变更的违约责任没有进行约定，原告也没有举证证明被告违约对其造成经济损失的具体数额，但考虑被告的过错程度及原告的预期利益损失，本院根据公平原则参照补充协议第4条“……买受人逾期支付购房款超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。”的约定，确定违约金按房款1055720.20元的15%计算支付，为158358元。被告关于违约金过高，要求调整的抗辩主张，因未举证证明而不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下： 一、解除罗茂娟与龙里碧桂园置业有限公司签订的编号为Lx-03H-DS-负1-5的《商品房买卖合同》； 二、龙里碧桂园置业有限公司在本判决生效后十日内返还罗茂娟购房款1055720.20元，并按照中国人民银行同期定期存款基准利率支付2017年11月1日至购房款全部返还之日止的利息； 三、龙里碧桂园置业有限公司在本判决生效后十日内支付罗茂娟违约金158358元。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取8077元，由龙里碧桂园置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员 陈 霞 二〇一九年十二月六日 书记员 周贤权