安徽省阜阳市颍东区人民法院民 事 判 决 书（2019）皖1203民初2529号原告：任佳，男，1983年12月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。委托诉讼代理人：陈宏，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张宇，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。被告：阜阳恒业投资有限公司，住所地安徽省阜阳市颍**北京东路南侧中铁一局综合楼**，统一社会信用代码91341200MA2MRKHR1W。法定代表人：李涛，经理。委托诉讼代理人：冯继辉，安徽蓝邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱诚，安徽蓝邦律师事务所律师。原告任佳与被告阜阳恒业投资有限公司（以下简称阜阳恒业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月12日立案后，本院依法适用简易程序审理。后因案情复杂，本院于2019年9月4日依法转入普通程序审理。本院分别于2019年7月11日、9月29日两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告任佳的诉讼代理人陈宏、张宇，被告阜阳恒业公司的诉讼代理人冯继辉、钱诚到庭参加了诉讼；第二次开庭时，原告任佳的诉讼代理人陈宏、张宇，被告阜阳恒业公司的诉讼代理人冯继辉到庭参加了诉讼。2019年11月28日，原、被告申请庭外调解，期限二十天，本院予以准许。本案现已审理终结。任佳向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付原告逾期交房违约金23256元（按已付房款的日万分之三，从2019年1月1日起暂计算至2019年4月30日，实际计算至交房之日止）；2．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告开发的位于阜阳市颍东区颍河东路609号的“恒业华府”住宅小区项目6＃404室，总房价为646000元，被告于2018年12月31日前交房，如逾期按已付房款的日万分之三支付违约金。合同签订后，原告履行了全部付款义务，被告却以种种理由推脱至今未向原告交付房屋。原告遂诉至本院。任佳为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：证据一、原告的身份证，证明原告的诉讼主体资格；证据二、商品房买卖合同，证明原、被告之间签订了合同，合同约定交房时间是2018年12月31日，并且约定了违约金为日万分之三；证据三、付款收据，证明原告已向被告交付购房款646000元；证据四、照片一组，证明颍河东路并未完全封闭，大型施工车辆及设备均可以通过；证据五、阜阳市城乡建设局出具的说明、竣工验收备案申报表、工程质量监督整改通知书及工程质量监督整改回复单、建设工程质量监督报告、证明被告不能如期交房，是由于工程质量不合格造成的，被告至今未取得建设工程竣工验收备案表，不具备交房条件。阜阳恒业公司辩称，1．阜阳恒业公司不存在违约行为。原、被告签订的《阜阳市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）第八条约定，遭遇不可抗力或者因有关政策、法规的变动导致出卖人逾期交房，出卖人可据实予以延期交房。2018年9月10日，阜阳市交警支队和颍东区住建局联合发出公告，从2018年9月20日至2019年12月31日，对颍河东路（济河路-向阳路段）机动车和非机动车道实行全封闭交通管制施工，同时，颍河东路上跨铁路桥墩基础打桩施工过程中，要求将原颍河东路地下污水管道网破坏损毁后重建，然后该路段新排水管网截至目前尚未施工，造成小区内雨污管道不能及时与市政排水管网接通，影响工程进度。上述情况的发生，不受被告所控制，属于原、被告《合同》第八条约定的不可抗力情形，被告主观上没有违约的故意，不应承担违约责任。不可抗力发生后，被告按合同约定于2018年9月28日张贴公告，清楚告知了广大购房人上述情况，并附有政府部分的红头文件。此外，被告在排水、并线的问题上，递交《关于申请协调恒业华府小区周边市政配套工程建设的报告》，申请恒业华府小区周边市政配套工程建设，经多方多次协调，开通临时污水管道。在道路通行的问题上，试图从其他单位的管理区域内通行，但第一次通行便发生了冲突。2．原告的各种推测性言论没有任何事实依据和法律依据，均不能被采信。原告认为，被告在不可抗力发生后张贴的公告中告知了购房人交房时间，应视为被告对交房的自信的观点错误。被告向政府部门咨询后，出于对政府部门的信任，根据得到的答复告知购房人交房时间点，虽然最终没有在预计的时间交付房屋，但事实上不可抗力情形至今依法存在，不能因此而扩大被告的义务。3．原告主张的违约金标准较高，应适当下调。4、被告出售给原告的房屋因政府修路桥、环保原因造成施工延误，导致交房延后。这些因素都属于不可归责于被告的情势原因，且符合合同第八条约定可据予以延期的情形。尽管如此，被告仍然坚持诚信为本、质量第一、完全至上原则，克服重重困难，加大投资力度，增加建设成本组织施工，该工程在2019年9月4日经阜阳市城乡建设档案馆验收合格，且经阜阳市建设工程质量监督局、公安消防、环保、规划验收合格。阜阳恒业公司为支持其抗辩主张，向本院提供了如下证据：证据一、营业执照，证明被告的诉讼主体资格；证据二、商品房买卖合同，证明合同第八条约定遭遇不可抗力、因政府政策、法规的变动导致逾期交房，出卖人可据实予以延期；证据三、阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队《关于颍河东路（济河路－向阳路段）封闭的公告》及照片一组，证明：1.2018年9月20日至2019年12月31日，对颍河东路（济河路－向阳路段）机动车和非机动车道实行全封闭交通管制施工，被告施工单位处于该封闭路段内，所有施工车辆无法进出造成工期延误，2．颍河东路上跨铁路桥墩基础打桩施工过程中，要求将原颍河东路地下雨污管网破坏损毁后重建，而该路段新排水管网至今尚未施工，造成小区内雨污管道不能及时与市政排水管网接通，影响工程进度，3．本案存在合同约定的被告可据实予以延期交房的情况，故被告不存在违约情形；证据四、《关于申请协调恒业华府小区周边市政配套工程建设的报告》，证明被告已经尽力采取应对措施，并向颍东区住建局申请协调恒业华府小区周边市政配套设施；证据五、其他购房人与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，证明被告在出售房屋的过程中与所有购房人签订的房屋买卖合同第十条更加明确了，若因不可归责于出卖人所能控制的市政配套设施等原因导致的不能按合同约定交房的，出卖人不承担逾期交付的违约责任；证据六、延期交房通知，证明因交通管制，被告已经根据商品房买卖合同的约定，向购房人进行告知，据实予以延期；证据七、交房申请和领房验收交接单各三份，证明部分房屋业主已经自愿提出申请并要求办理交房手续，对房屋的现有情况是知道的；证据八、恒业华府小区1#、2#、5#、6#楼的工程竣工验收报告，证明涉案住宅楼已经经过五大责任主体验收合格；证据九、消防验收合格的资料、规划合格证、环保验收意见书，证明涉案住宅楼符合交房条件；证据十、建设工程档案预验收认可意见书和建设工程质量监督报告，证明涉案住宅楼的建设工程档案已经阜阳市城乡建设档案馆于2019年9月4日预验收合格，且该工程经阜阳市建设工程质量监督局审查认定全部合格；证据十一、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，证明被告已经按照合同约定取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；证据十二、交房通知及邮寄单据、回执，证明在修道路全封闭、不可抗力没有消除的情况下，被告仍然克服重重困难，及时将竣工的房屋提请质量主管部门备案，并完善了全部的交房手续，在不可抗力消除之前书面通知业主办理交房手续，且原告已经收到交房通知；证据十三、阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的文件，证明因政府有关部门政策原因影响了正常工期，自2018年11月1日起所有拆迁工地、建筑工地等禁止作业，直至2018年12月24日才予以解除。2019年1月11日再次要求禁止作业，9月份再次要求禁止作业。涉案工程后期需要回填土方，下水管道作业，离不开货运车辆。本院经审理认定事实如下：本案系阜阳恒业项目商品房逾期交房系列案件之一。阜阳恒业公司系颍东区颍河东路609号恒业华府小区商品房项目的开发商。2016年10月20日，任佳与阜阳恒业公司签订了合同编号为FY2016108016《阜阳市商品房买卖合同》，合同约定任佳购买位于阜阳市颍东区颍河东路609号恒业华府6＃住宅楼404室商品房，建筑面积为121.85平方米，单价每平方米5301.6元，总房款为646000元。合同第六条约定付款方式及期限为银行按揭，买受人应于2016年10月4日支付首期款166000元，余款480000元办理银行按揭贷款。第八条约定，出卖人应当在2018年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2．因有关政策，法规的变动导致出卖人逾期交房，但出卖人应出具相应证明文件。第九条约定，出卖人未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1．逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2．逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。任佳于2016年10月4日向阜阳恒业公司支付首付款166000元，2017年1月3日支付购房款480000元，合计646000元，阜阳恒业公司向任佳出具收据。阜阳恒业公司三次通知恒业华府业主延期交房（在小区公告栏张贴公告），其中第一次通知是2018年9月28日，内容为因颍河东路（济河路－向阳路）封闭施工，导致恒业华府小区工程不能及时顺利开展，造成小区不能按时交房；第二次通知是2018年12月2日，内容为阜阳市政府办公室下发《阜阳市重污染天气应急预案》，恒业华府小区为配合阜阳市环保工作，多次停工配合环境整治。颍河东路封闭施工，导致恒业华府小区工程地下室顶板覆土因通道受阻和禁止土方作业而停止，后续配套工程施工相应延后。上述行政管控行为不可归责于出卖人所能控制的原因，承诺克服不利因素，加快施工节奏，争取2019年3月26日交房；第三次通知是2019年3月25日，内容为因颍河东路道路和桥梁施工，导致小区自来水供水、强电工程等工程不能顺利开展，造成小区不能顺利交房，承诺克服不利因素，加快施工节奏，力保延期情况不会再次发生，入住手续延期至2019年6月30日，具体交房时间以书面通知为准。2019年9月10日，阜阳恒业公司通过EMS向任佳邮寄《入住通知书》，交房时间为2019年9月11日，任佳认为不符合交房条件，拒绝办理交房手续。另查明，阜阳恒业华府小区在施工过程中，2018年9月10日阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，阜阳市颍东区颍河东路上跨铁路桥梁施工，对颍河东路（济河路-向阳路段）道路机动、非机动车道实行全封闭交通管制，过往车辆和行人请绕行通过，封闭时间为2018年9月20日至2019年12月31日。又查明，2019年3月5日阜阳恒业华府6#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位竣工验收合格，2019年4月3日阜阳市自然资源和规划局出具《建设工程规划核实合格证》，该建设工程符合规划条件，2019年5月27日阜阳市城乡建设局出具《建设工程竣工验收消防备案情况登记表》，该建设工程消防验收合格，2019年7月11日环保验收合格，2019年9月4日阜阳市城乡建设档案馆出具《建设工程档案预验收认可意见书》，该建设工程档案符合规定，2019年9月9日阜阳市建设工程质量监督局出具《建设工程质量监督报告》，该工程质量具备竣工验收备案条件，2019年9月9日取得了《商品房住宅质量保证书》和《商品房住宅使用说明书》。对当事人有争议的事实，分析认定如下：一、关于是否存在据实延期交房情形的问题阜阳恒业公司认为因为交通管制导致运输车辆无法进出工地和地下雨污管网损毁重建以及环保原因，造成延期交房，且符合合同第八条约定的“特殊原因”，遭遇不可抗力或因有关政策，法规的变动导致出卖人逾期交房的可据实予以延期交房的情形，不应当承担逾期交房的违约责任。本院认为，1．关于政府交通管制的行为。经审查，任佳与阜阳恒业公司于2016年10月20日签订《商品房买卖合同》，约定2018年12月31日前交房。施工过程中，2018年9月10日，阜阳市颍东区住房和城乡建设局、阜阳市公安局交通警察支队联合发布《关于颍河东路（济河路–向阳路段）封闭的公告》，颍河东路（济河路–向阳路段）于2018年9月20日至2019年12月31日实行全封闭交通管制。交通管制发生在双方签订合同之后，且涉案的工程在交通管制范围内，交通管制事件，客观上确实会给阜阳恒业公司的施工造成一定的影响，可延期交房的情形客观存在，故对阜阳恒业公司的延期交房予以酌情考虑。2．关于天气原因。经审查，阜阳市重污染天气应急工作领导小组办公室下发的文件仅要求建筑工地停止作业，但是阜阳恒业公司未能举证证明其按照文件要求停止作业的事实及具体天数，且阜阳恒业公司作为制式合同的提供者，在订立合同时应当充分考虑可能阻碍按时交房的因素，确定较为合理的交付期限。故阜阳恒业公司因天气原因，要求延期交房，本院不予采信。综上所述，涉案楼房受交通管制的影响而延期交房，综合交通管制的事件、双方签约时间和约定交房时间，本院酌定阜阳恒业公司承担65%逾期交房违约责任，并免除阜阳恒业公司35%逾期交房违约责任。二、关于双方约定的违约金是否过高，是否应当予以调整的问题阜阳恒业公司辩称，任佳主张的逾期交房违约金标准过高，应予以调整。本院认为，首先《商品房买卖合同》是任佳与阜阳恒业公司在自愿协商的基础上签订的，违约金条款的约定对双方当事人均具有约束力。合同约定的任佳逾期付款违约金和阜阳恒业公司逾期交房违约金的计算方法亦相同，双方当事人违约责任对等；其次逾期交房违约金约定是签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，而作出的带有弥补损失的约定；再次合同约定违约金按日万分之三计算，属于商品房买卖合同中常见的约定，并未明显过高。另外，阜阳恒业公司未能提供证据证明合同所约定的违约金过分高于其逾期交房给任佳造成的损失。故阜阳恒业公司要求调整逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予采信。三、关于讼争房屋在阜阳恒业公司通知任佳交房时是否已经符合交付条件的问题任佳认为，阜阳恒业公司通知交房时未取得《建设工程竣工验收备案表》，不符合交房条件。本院认为，讼争合同约定，讼争房屋经验收合格，出卖人书面通知买受人办理交付手续，双方验收交接时，出卖人应当出示证明文件，出卖人还需取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。阜阳恒业公司书面通知任佳于2019年9月11日办理讼争房屋交付手续，讼争房屋在该通知交房之日已通过竣工验收合格，公安消防、环保、规划、城建档案等部门出具认可性意见，并取得了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合双方约定的交房条件，根据双方合同约定，可认定讼争房屋于2019年9月11日符合了交付条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款规定：“建筑工程竣工经验收不合格的，不得交付使用”。开发商向购房者交付的商品房的强制性条件必须是“经验收合格”的商品房，备案行为是行政管理机关为了行政管理方便设定的，即便没有备案，但若能被确认交付房屋已验收合格的，且双方当事人没有明确约定《建设工程竣工验收备案表》是交付房屋的前提条件。故对任佳的该项主张，本院不予支持。综上，本院认为，任佳与阜阳恒业公司签订的《阜阳市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应严格履行。如前分析，讼争房屋在2019年9月11日通知交房时已经符合交房条件，依照讼争合同约定，阜阳恒业公司逾期交房自2019年1月1日起至2019年9月11日止，共计253天，阜阳恒业公司依约向任佳支付已付购房款日万之三的逾期交房违约金的65%，即646000元×0.03%×253天×65%＝31870.41元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告阜阳恒业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告任佳逾期交房违约金31870.41元；二、驳回原告任佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费596元，由被告阜阳恒业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  张莉娜人民陪审员  张云颍人民陪审员  邓 林二〇一九年十二月二十日书 记 员  王丹丹附一：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：阜阳市颍东区人民法院标的款账号开户银行：徽商银行股份有限公司阜阳颍东支行开户名称：阜阳市颍东区人民法院开户账号：2082501021000014325003995