广西壮族自治区平南县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0821民初2724号 原告：平南县永和物业服务有限公司。住所地：平南县平南镇月亮湾中华广场**。统一社会信用代码：914508215859904837。 法定代表人：易先国。 委托诉讼代理人：覃开全，男，1979年11月6日出生，汉族，居民，该公司员工，住广西平南县。 委托诉讼代理人：刘切标，广西颂诚律师事务所律师。 被告：易松，男，1972年9月26日出生，汉族，居民，户籍地址广西平南县，现住广西平南县。 原告平南县永和物业服务有限公司（以下简称永和公司）与被告易松物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用简易程序于2019年9月25日第一次公开开庭进行了审理，于2019年11月13日依法转为普通程序，于2019年11月28日第二次公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人覃开全、刘切标、被告易松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告平南县永和物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付费用共计4519.5元（包括2016年7月1日至2019年3月31日期间的物业服务费2241.36元、公共专项维修资金448.14元、电梯维护费660元、2015年12月6日至2019年3月6日公摊电费1170元）；2、判令被告向原告支付滞纳金共计5194元（滞纳金：以逾期应付费用为基数，按2015年12月6日起按每日3‰的标准计算滞纳金，计算至费用清偿之日止）；以上1-2项费用合计9713.5元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告自开始负责大安天利和·商业广场（下称天利和广场）的物业管理服务，一直按照《前期物业协议》的约定履行合同义务。被告是天利和广场B栋9楼03号房的业主，自被告接收该物业以来，一直接受原告为其提供物业管理服务。但自从2015年12月至2019年3月，被告已累计拖欠各项费用，包括物业服务费、电梯维护费、公摊电费等共计4519.5元。就前述拖欠的费用，原告曾多次向被告催讨，但被告均拒绝支付。原告认为，双方存在合法的物业服务合同关系，原告已经依约履行了协议约定的义务，被告应当履行支付相关费用的合同义务。被告拒绝支付上述费用已构成严重违约，被告除支付上述费用外，根据协议第十一条第四款的约定，应按拖欠费用每日按3‰的标准向原告支付滞纳金。为维护原告的合法权益，请法院依法作出公正合理的判决，支持原告全部诉讼请求。 被告易松辩称，第一、物业服务合同是不成立的，原告请求被告缴纳物业费没有事实和理由。第二、其与原告所签订的前期物业合同中没有约定公摊电费，原告请求缴纳公摊电费没有依据。3、物业的备案证明签发时间是在收房一年多之后，物业合同是无效的。第四、原告没有按照合同约定和相关规定提供相关服务，违约在先，违背诚信原则，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告系天利和商业广场B栋9楼03号房的业主，房屋实测建筑面积为135.84平方米。2013年5月26日，原告永和公司与被告签订《大安·天利和商业广场前期物业服务协议》（以下简称前期物业协议），聘请原告为“大安·天利和商业广场”（以下简称天利和广场）的物业管理服务企业。《前期物业协议》物业管理服务费按每月每平方米0.5元向物业产权人或非业主使用人收取，产权人或物业使用人逾期交纳物业管理服务费等费用（包括代收代缴费用）的，除偿付相关费用外，每逾期一天，按应交费用的千分之三支付滞纳金；原告违反协议，未达到服务质量约定目标的，被告有权要求原告改正，逾期未改正给被告造成损失的，原告承担相应的法律责任。 从2015年12月6日起至2019年3月31日，被告拖欠原告物业服务费2241.36元（时间段是2016年7月1日至2019年3月31日）、公共专项维修资金448.14元（0.1元/㎡/月）、电梯维护费660元。 另查明，2016年7月1日至2018年12月31日，原告提供的物业服务存在瑕疵，但基本履行了物业合同中的各项义务。2019年1月1日至2019年3月31日期间，由于原告聘请的为天利和商业广场、财富广场小区提供保洁和安保服务的人员数量大幅减少，导致在小区环境、安保、公共设施维护维修等方面原告提供的物业服务质量下降。截止法庭辩论结束前，天利和小区尚未成立业主委员会。 本院认为，永和公司与被告签订的《前期物业协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。故原告永和公司应根据前期物业协议的约定提供物业管理服务，两被告亦应根据前期物业协议的约定支付相应的物业管理费。关于物业管理费的问题，物业服务企业提供的服务标准应与服务收费的标准相适应。在2016年7月1日至2018年12月31日期间内，虽然原告提供的服务存在部分瑕疵，但被告拒绝支付物业管理费及其他费用于法无据，原告请求被告支付该段时期的物业费2037.6元及支付2016年7月1日至2019年3月31日期间的公共专项维修资金和电梯维护费符合法律规定，本院依法予以支持。关于公摊电费，双方在签订的《前期物业协议》时并未进行约定，原告亦未提供证据证实该项收费符合法律法规规章规范性文件规定或者行业规范、惯例等，原告请求被告支付该项费用，本院不予支持。2019年1月开始，原告聘请的保洁和安保的人员大幅减少，导致原告提供给业主的服务质量下降，说明在该段时期内原告的物业服务不符合合同约定，被告以此为由拒交物业管理费属于行使合同履行抗辩权，结合本案实际情况，应酌情适当减少20%物业管理费，即被告应向原告交纳从2019年1月1日至2019年3月31日的物业管理费为163元。关于滞纳金问题，《前期物业服务协议》约定逾期缴纳各项费用的，从逾期之日起每天按3‰缴纳滞纳金，鉴于原告提供的物业服务存在瑕疵和与业主没有进行良好沟通以及被告成功行使了同时履行抗辩权，故原告请求被告支付物业费滞纳金本院不予支持。公共专项维修资金和电梯维护费的滞纳金问题，因约定的滞纳金计算标准过高，调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算计较适宜，应该从相关费用实际产生后即2019年4月1日起计算，由于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，原贷款基准利率这一标准已经取消，因此，裁判贷款利息的基本标准应改为“全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率”。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第五十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、被告易松向原告平南县永和物业服务有限公司支付物业管理费2200.6元； 二、被告易松向原告平南县永和物业服务有限公司支付公共专项维修资金448.14元、电梯维护费660元，合计1108.14元，并支付本项各费用的滞纳金（计算方法：以1108.14元为基数，从2019年4月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至清偿之日止）； 三、驳回原告平南县永和物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应予本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费112元（原告已预交），由被告易松负担50元，原告平南县永和物业服务有限公司负担62元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费112元（汇款至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；受理费帐号：20×××16；开户银行：中国农业银行贵港分行）。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李 馨 人民陪审员  李万威 人民陪审员  潘勇平 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  黎德群