西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕0113民初7342号原告陕西宏盛实业有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人杨振，该公司经理。委托诉讼代理人马晨，陕西洪振律师事务所律师。委托诉讼代理人张**，男，汉族，1982年9月21日出生，住西安市莲湖区。被告朱小兰，女，汉族，1988年12月2日出生，住陕西省宝鸡市千阳县，现住址不详。第三人昆仑银行股份有限公司西安分行，住所地西安市。负责人王卫东，该分行行长。原告陕西宏盛实业有限责任公司（以下简称宏盛公司）与被告朱小兰、第三人昆仑银行股份有限公司西安分行（以下简称昆仑银行西安分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告及第三人经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏盛公司诉称，2016年3月9日，原告与被告朱小兰签订《商品房买卖合同》（合同备案号：Y16014194），约定被告朱小兰购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段XX小区XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房屋建筑面积90.28平方米，每平方米6500元，总金额586820元。合同签订后，被告朱小兰交纳首付款176820元，剩余房款410000元以银行按揭方式支付。后被告朱小兰在第三人昆仑银行西安分行办理按揭贷款借款410000元并签订了个人住房借款合同，原告为其提供连带责任保证。自2017年4月起被告朱小兰多次逾期偿还银行按揭贷款，第三人昆仑银行西安分行截止起诉之日从原告保证金账户中扣除被告朱小兰未偿还本息及罚息共计43873.65元。根据《商品房买卖合同》附件十二第4条：“买受人逾期还款超过三期的，出卖人有权解除合同，并依法追究买受人的违约责任。出卖人解除合同的，出卖人有权从买受人已支付的房款中直接扣除总房款5%的违约金以及出卖人承担保证责任的本金、利息、罚息及出卖人实现债权的费用后，将剩余款项在买受人履行完毕合同解除及注销合同备案登记手续后，无息退还买受人。已付款不足以赔偿损失，出卖人有权予以追索”，故原告有权解除《商品房买卖合同》，要求被告朱小兰偿还垫付款并支付违约金。同时，合同解除后，被告及第三人应当协助原告办理抵押权注销登记手续。故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》，被告朱小兰返还房屋，并协助原告办理商品房买卖合同备案注销手续；2、被告朱小兰偿还原告为其支付的代垫款项43873.65元及延迟履行利息7874.49元（截止2019年2月15日），并支付解除合同违约金29341元；3、被告及第三人协助原告办理商品房买卖合同抵押权注销登记手续；4、被告承担本案担保费1500元、诉讼保全费3454元、律师费10000元，上述费用合计14954元；5、解除原告与被告、第三人于2016年3月31日签订的《个人购房借款/担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》；6、本案诉讼费用由被告承担。被告朱小兰及第三人昆仑银行西安分行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见。经审理查明，2016年3月9日，原、被告签订合同备案号为Y16014194的《商品房买卖合同》，约定被告朱小兰购买原告开发的位于西安市雁塔区XX路XX段XX幢XX单元XX层XX号房屋，该房建筑面积90.28平方米，每平方米6500元，总金额586820元，商品房买卖合同签订当日或之前被告应向原告支付首期购房款176820元，余款410000元办理商业贷款；原告应在2015年12月31日前向被告交付该商品房，如因被告原因造成房屋未按期交付的，原告不承担责任，自原告按该合同写明的被告地址向被告邮寄书面通知要求其办理交接手续的期限届满之日起第二日视为该商品房已按合同约定交付给被告；被告逾期还款超过三期的，原告有权解除合同，并追究被告的违约责任，原告解除合同的，原告有权从被告已支付的房款中扣除总房款5%的违约金以及原告承担保证责任的本金、利息、罚息及原告实现债权的费用后，将剩余款项在原告履行完毕合同解除及注销合同备案登记手续后，无息退还被告，已付款不足以赔偿损失，原告有权予以追索。2016年3月31日，被告朱小兰向第三人昆仑银行西安分行申请个人一手住房按揭贷款410000元用于购买涉案房屋。因被告朱小兰逾期归还银行贷款，第三人昆仑银行西安分行分别于2017年6月30日从原告保证金账户扣款8740.96元，2017年9月30日扣款6581.45元，2017年12月29日扣款6578.54元，2018年11月16日扣款6603.12元，2019年2月27日扣款8797.97元，2019年6月10日扣款6595.89元，2019年9月6日扣款6589.54元。2018年11月8日昆仑银行西安分行个贷中心出具《保证金扣划说明》，载明因被告朱小兰多次未按合同约定还款，严重违反编号为79100121603310017的借款合同中约定的借款人相关还款义务，根据借款合同及同原告签订的合作协议约定，应由原告承担阶段性担保义务，其同原告协商一致，分别于2018年4月24日及2018年7月31日扣划原告保证金账户内8788.4元、6581.18元，转入待划转其他款项用以偿还客户朱小兰所欠贷款本息。2019年8月21日，第三人昆仑银行西安分行向原告出具《提前还款函》，载明鉴于借款人不能按照与银行签订的编号为79100121603310017的《个人借款/担保合同》约定履行还款义务，虽经催告仍出现累计29期逾期还贷现象，据此银行决定宣布借款合同提前到期，原告作为保证人应按约一次偿付借款本金389417.46元，利息（含罚息、复利）4803.66元（以上利息计算截止到2019年8月20日）。2019年9月6日，第三人昆仑银行西安分行出具昆仑银行贷后变更通知书，载明朱小兰借据余额为388469.69元，提前还款金额为387652.7元。庭审中，原告表示被告朱小兰并未收房，其尚未将该房屋交付给被告朱小兰。上述事实，有商品房买卖合同、保证金扣划说明、特种转账凭证、提前还款函、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，经核对与原件无异，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告自愿签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。该合同附件十二约定，被告逾期还款超过三期的，原告有权解除合同，并追究被告的违约责任，原告解除合同的，原告有权从被告已支付的房款中扣除总房款5%的违约金以及原告承担保证责任的本金、利息、罚息及原告实现债权的费用后，将剩余款项在原告履行完毕合同解除及注销合同备案登记手续后，无息退还被告，已付款不足以赔偿损失，原告有权予以追索。根据原告提交的保证金扣划说明、特种转账凭证及提前还款函显示被告朱小兰逾期归还银行贷款已超过三期，故按照上述合同约定，对于原告要求解除《商品房买卖合同》的请求，本院予以支持。合同解除后，被告朱小兰应协助原告办理该商品房买卖合同的备案注销手续。对于原告要求被告返还房屋的请求，因原告在庭审中表示其尚未将该房屋交付给被告朱小兰，故对于原告的该项诉请，本院不予支持。对于原告要求被告朱小兰偿还代垫款项43873.65元及截止2019年2月15日迟延履行利息7874.49元，并支付解除合同违约金29341元及担保费1500元、律师费10000元的请求，根据《商品房买卖合同》附件十二的上述约定，原告解除合同的，原告有权从被告已支付的房款中扣除总房款5%的违约金以及原告承担保证责任的本金、利息、罚息及原告实现债权的费用，因被告朱小兰已向原告支付房屋首付款176820元，且合同已解除，故原告可从该款项中扣除违约金及其已承担的超出银行贷款410000元的上述相关费用。对于原告要求被告及第三人协助办理该房屋抵押权注销登记手续的请求，被告及第三人均未到庭参加诉讼，根据原告提交的第三人于2019年9月6日出具的昆仑银行贷后变更通知书显示朱小兰借据余额为388469.69元，提前还款金额为387652.7元，且原告亦未提交第三人出具的贷款全部结清的凭证，故本院对此不予支持。同时对于原告要求解除原、被告及第三人于2016年3月31日签订的《个人购房借款/担保合同》、《西安市房地产（预购商品房）抵押合同》的请求，原告未向法庭提交上述合同，且本案系房屋买卖合同纠纷，故本院对此不予处理，原告可另行处理。综上，兹根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告陕西宏盛实业有限责任公司与被告朱小兰于2016年3月9日签订的合同备案号为Y16014194的《商品房买卖合同》。二、被告朱小兰应于本判决生效之日起三十日内协助原告陕西宏盛实业有限责任公司办理上述《商品房买卖合同》备案注销手续。三、驳回原告陕西宏盛实业有限责任公司的其余诉讼请求。本案案件受理费13768元，由原告承担6884元，被告承担6884元。保全费3454元，由被告承担。因原告已预交，故被告应于本判决生效之日起十日内将其应承担的上述费用直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  陈 婷人民陪审员  赵银丽人民陪审员  郑 涛二〇一九年十二月二十七日书 记 员  马小姣打印：薛梅校对:薛梅2019年月日送达1