广西壮族自治区河池市宜州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1281民初2940号 原告韦克剑，男，1993年1月3日生，壮族，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区。 委托诉讼代理人韦参作，河池市宜州区庆远法律服务中心法律工作者。 委托诉讼代理人周红霞，河池市宜州区庆远法律服务中心法律工作者。 被告文艳，女，1970年7月9日生，壮族，户籍所在地及现居住地广西河池市宜州区。 原告韦克剑诉被告文艳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案，依法由审判员黄志木适用简易程序于2019年12月2日在本院第六审判庭公开开庭审理，书记员李琳担任法庭记录。原告韦克剑委托诉讼代理人周红霞及被告文艳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告韦克剑向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2018年6月19日所签订的《房屋买卖协议书》；2、判令被告返还购房定金170000元；3、判令被告支付给原告赔偿金100000元；4、判令被告归还给原告购房款151960及利息（利息以151960元为基数，从2018年8月20日起按银行同期同类贷款基准利率计付至付清之日止）；5、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告经原告母亲韦艳萍介绍相识，被告告知原告其将出卖位于宜州区地产，原告便委托其母亲韦艳萍与被告进行协商，并委托母亲韦艳萍于2018年6月19日与被告签订《房屋买卖协议书》一份，约定被告将其位于宜州区地产出卖给原告，价格为7000000元。合同签订当天，原告依约将90000元转账支付给了被告（其中85000元为定金，剩余的5000元为购房款），原告另于2018年7月18日、2018年8月19日分别向被告支付了购房款73000元、73000元，原告母亲韦艳萍又代缴了800元的测绘费和160元的工本费。之后，原告依约要求被告办理房屋过户手续，但是被告均以各种理由拒不办理。经核实，协议中房屋共有人覃军智的名字为其母亲文化益（被告文艳母亲）代签，且被告现在已经房屋抵押给他人并转卖，导致合同目的不能够实现，故原告在协商无果后诉至本院，请求判如所请。 被告文艳辩称：1、请求确认双方所签订的《房屋买卖协议书》无效。2018年6月19日，原告母亲韦艳萍代原告与被告所签订的《房屋买卖协议书》所注明的房地产为被告文艳与其胞弟覃军智共同所有，但协议书中覃军智的签名为韦艳萍要求被告母亲文化益代签，该事实原告也予以确认，而韦克剑的签名及所的按手印是由其母亲韦艳萍代办。覃军智对于房屋买卖并不知情，原告母亲韦艳萍在明知文化益代覃军智签字的情况下并未提出异议，也未与覃军智核实是否同意出卖，故根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，双方签订的协议无效。2、原告请求返还购房定金170000元及支付赔偿金100000元没有事实和法律依据，请求驳回其诉请。在签订协议之后，原告便通过银行向被告转帐支付了90000元，其中85000元为定金，5000元为购房款，被告并未收到原告所述的170000元购房定金，原告请求返还定金170000元，没有事实和法律依据；对于原告所主张的100000元赔偿金，被告认为原告存在违约，根据协议书第六条的约定，被告在收到原告支付的85000元购房定金之后，不断的催促原告到银行归还抵押贷款，以便领回房产证到相关部门办理房屋过户手续，但是事实上原告明知该房产已于2015年5月向宜州深通银行抵押贷款5000000元，截止签订协议之日，尚欠宜州深通银行贷款本金为320多万元，原告明知该事实，否则不会在协议第一条注明“甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋……”，这已说明原告明知房屋存在抵押贷款的事实，原告及其母亲韦艳萍也两次与被告向宜州深通银行相关部门领导了解咨询过房产过户及后续再以原告名义申请贷款事宜，原告及其母亲韦艳萍在仅支付了购房定金85000元之后便要求被告办理房屋过户手续，不符合交易习惯。双方实际约定的是在支付购房定金后的五日内，由原告归还银行抵押贷款，在原告归还银行抵押贷款之后，被告再从银行取回房产证到相关部门办理房屋过户手续，但是被告多次催促，原告均以各种理由拒不代为归还银行贷款，才导致今天这样的结果，实际系原告违约在先，其颠倒黑白，恶人先告状，应驳回其关于请求的赔偿100000元的诉请，并依法判决原告支付给被告违约金100000元。3、原告诉请返还购房款151960元，没有事实和法律依据，请求驳回其诉请。本案中被告实际共计收到原告支付的款项为236000元，扣除85000元的购房定金之后，实得的购房款为151000元，因该款不是借款，被告亦不存在违约，故不应支付利息。4、请求判令原告赔偿因装修房屋导致被告房屋损失费用268280元。在签订协议当日原告及其母亲韦艳萍便安排工人对涉诉房屋第五层、第六层及楼顶进行全部拆除及内部装修，造成房屋门窗、地板砖、墙面、卫生间等全部损坏，原告并未经过房屋所有权人文艳、覃军智的同意便进行装修，被告母亲文艳得知后多次与原告进行沟通并要求其停止装修，原告母亲韦艳萍所述装修等行为是为了给原告父亲等亲戚看了之后才出钱为原告购买该房，之后，在被告多次阻止之下原告才停止施工，但是对于已经破坏的房屋并未进行修复等，原告的行为已经损害了被告及覃军智的合法利益，均有证人罗某、毛某等人予以证明，现在被告花费了26万元左右用于重新装修被损坏的房屋，该费用应由原告负担，请求法院同意予以反诉或者另案起诉。综上，原告诉请返还购房定金170000元及支付赔偿金100000元，于法无据，尤其是其母亲韦艳萍尚欠被告借款4800000元尚未归还，已被法院生效文书予以确认，被告已经申请强制执行，原告企图以85000元的购房定金骗取被告房产不成，企图通过诉讼方式骗取被告钱款，原告和其母亲恶意串通，逃避债务，请求驳回其诉讼请求并作出处罚。 本院经审理认定事实如下：原告韦克剑通过其母亲韦艳萍介绍认识被告文艳。2018年6月19日，原告韦克剑委托其母亲韦艳萍与被告文艳签订了《房屋买卖协议书》一份，约定被告文艳将其和覃军智共同所有的位于宜州区屋转让给原告，协议主要内容为：“出卖人（以下简称甲方）姓名:文艳、覃军智买受人（以下简称乙方）姓名:韦克剑根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利义务关系，经双方协商一致签订本合同如下。第一条:甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿购买该房屋，现该房屋具体状况如下:（一）该房屋座落于宜州区，建筑面积946.57平方米，占地面积137.01平方米。（二）房屋的所有权证号为22、23号:房权证宜州字房权字第××号，共有权证000433号，24号:桂房权证宜字第××号，国有土地使用权证号为23、22号:宜国用（2000）字第3054号，24号：宜国用（2003）字第8343号。该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。第二条:上述房产的交易价格为:总价人民币柒佰万元整（￥7000000.00元）。第三条:乙方在2018年6月19日向甲方付定金人民币捌万伍仟元整（85000.00元），上述定金在乙方付款时充抵房款。第四条:甲方在2017年5月12日跟租赁房屋人毛某签订租赁协议时已收租金自2017年5月12日到2029年5月11日，共壹拾贰年租金，共计人民币232万元（人民币大写:贰佰叁拾而万元整），此租金甲方已收取，故乙方在付给甲方金额款时必须用以充抵房款。第五条:付款时间及方式:签订协议后，乙方即先预付定金捌万伍仟元人民币（85000.00元）给甲方，此后，甲方协助乙方把房屋产权证转为乙方名下后办得按揭贷款一次性付清房款。第六条:甲、乙双方签字生效后，必须在五个工作日内共同向不动产登记中心办理不动产权变更登记手续，甲方无条件配合乙方完成手续办理。第七条:该房屋所有权证和土地使用权证所载权利和相关出让合同的权利，义务一并转让给乙方。第八条:办理该房屋的转户费用和税费均由乙方全部承担。第九条:该房屋正式交付时，物业管理费、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费甲方必须全部付清。第十条:甲、乙双方签字生效，任何一方都不能悔约，如甲方悔约则赔偿乙方壹拾万元人民币，如乙方悔约也同等赔付甲方壹拾万元人民币。第十一条:本合同如有未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议，协商一致的补充条款也同等生效。”协议落款处甲方签名为文艳、覃军智，乙方签名为韦克剑。经询问，被告所述覃军智的签名为其母亲文艳代签，原告予以确认，亦所述在签订协议时并未征求覃军智的同意，在本案中不要求覃军智承担责任。当日，原告通过银行向被告转账支付了90000元（其中85000元为购房定金，剩余的5000元为购房款），2018年7月18日及2018年8月19日，原告又通过银行分两次向被告支付了购房款73000元、73000元，之后，因被告未能依约将房屋过户登记至原告名下，故原告在协商无果后诉至本院，请求判如所请。 另，经询问，被告确认现在诉争房屋已经转让给他人。 以上事实，有原告提供2018年6月19日《房屋买卖协议书》一份、2018年6月17日《委托书》一份、中国农业银行2018年3月29日至2018年8月27日银行卡交易明细清单二张及本院的庭审笔录一份予以证明。 根据原告的陈述及被告的答辩，本案双方当事人的争议焦点是：1、原、被告双方所签订的《房屋买卖协议书》是否合法有效？2、如果合法有效，被告是否存在违约？原告请求解除协议并偿还购房款等费用是否有事实和法律依据？3、被告主张的房屋装修损失是否应在本案中予以处理？ 对于《房屋买卖协议书》是否合法有效的问题。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人自愿签订的，是双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告主张因未经过房屋共有人覃军智的同意，故协议无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中即使涉诉房屋为文艳、覃军智共同所有，被告文艳在未经过覃军智的同意之下擅自处分，属于无权处分，但是根据上述规定，并不影响原告韦克剑和被告文艳签订的协议效力，故被告以此主张协议无效，于法无据，本院不予采纳。 二、对于协议的解除问题及购房款等费用的偿还问题。 根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中原告已经依约支付了购房定金85000元及部分购房款151000元，被告未能依约在五个工作日之内为原告办理房屋过户登记手续，且经询问亦确认现在诉争房屋已经转让给他人，其行为已构成违约，故原告可以据此主张解除协议并要求返还购房款及定金等，原告关于解除协议之诉请，于法有据，本院予以支持。对于原告诉请归还购房款及返还定金等费用的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”据此，因被告违约，在上述协议解除之后，原告已经于2018年8月19日之前支付的购房款151000元，被告应予以退还，并应支付占用资金期间的利息，原告请求被告归还购房款151000元及从2018年8月20日起按银行同期同类贷款利率计付资金占用期间的利息，于法有据，本院予以支持，原告主张超出的部分费用（测绘费800元及工本费160元），因未提供证据证明，故本院不予支持。对于原告所请求的返还定金及违约赔偿金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”本案中双方既约定了定金，又约定了违约金赔偿金，原告已支付了购房定金为85000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告只选择主张双倍返还购房定金170000元，于法有据，本院予以支持。 三、对于被告所主张的房屋装修损失问题。 根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条的规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予受理，告知另行起诉。”本案中被告主张原告应赔偿其房屋装修损失，但是被告并未在规定的时间内明确向本院提起反诉，其所主张的房屋装修损失费与本案虽然在事实上虽有牵连，但并非属于同一法律关系，二者之间并无关联，当事人亦不一致，故在本案中不予处理，被告可以另行主张。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条之规定，判决如下： 一、解除原告韦克剑与被告文艳于2018年6月19日所签订的《房屋买卖协议书》； 二、被告文艳归还原告韦克剑购房款151000元及利息（利息以151000元为基数，从2018年8月20日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计付至还清之日止）； 三、被告文艳双倍返还给原告韦克剑购房定金170000元； 四、驳回原告韦克剑的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效确定的履行期限内之履行完毕，如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。权利人可在本案生效判决的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7630元，减半收取3815元，财产保全费2630元，共计6445元，由原告韦克剑负担1542元，由被告文艳负担4903元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。另在上诉期限届满后七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额，向河池市中级人民法院交纳案件受理费。（款汇：开户行：中国农业银行河池分行城东分理处；户名：广西壮族自治区河池市中级人民法院，帐号：20×××98）。逾期不交也不提出缓、减、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 黄志木 二〇一九年十二月十一日 法官助理 韦兰情 书 记 员 李 琳