江苏省连云港市海州区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0706民初7494号原告：时宽永，男，1976年1月22日出生，汉族，住连云港市海州区。被告：连云港广和置业有限公司，住所地连云港市海州区。法定代表人：胡家林，该公司董事长。委托诉讼代理人：王学伦，该公司职员。原告时宽永与被告连云港广和置业有限公司（以下简称广和置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时宽永、被告广和置业公司的委托诉讼代理人王学伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告时宽永向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告逾期交房违约金少付金额30658元；2、判令被告给付逾期办理不动产权证书违约金4817元；3、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告将第一项诉讼请求变更为判令被告给付原告逾期交房违约金少付金额92127元[从约定的逾期交付之次日2018年1月1日起计算至竣工验收备案日期2019年6月14日止，共计530天为102127元（481735×0.04%×530天），已付1万元]；撤回上述第二项诉讼请求。事实与理由：2017年3月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告预售的位于连云港市海州区中环东路广和春晓x室，总房款为481735元，首付款为101735元，银行贷款为380000元；按照合同第八条、第九条的约定，被告应当在2017年12月31日前，将具备“该商品房经验收合格”，并符合该合同约定的商品房交付原告使用，若逾期交房，原告有权要求被告按每日已付购房款的万分之肆支付逾期交房违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款101735元，并与被告、中国建设银行股份有限公司连云港分行城南支行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，中国建设银行股份有限公司连云港分行城南支行向被告支付了380000元。到了合同约定的交房时间，原告到被告售楼处询问工作人员，被告告知无法按期交房，却未说明原因，后原告多次到被告售楼处询问，也无明确的答复。后来被告贴出通知，告知从2018年7月31日起开始交房。原告在当日到被告确定的物业管理机构国大物业交齐了物业费及其他费用，办理了交接房手续。被告取得竣工验收备案的时间是2019年6月14日。根据原告提交的民事判决书确定的标准，这个日期应作为被告商品房交付使用时间。综上，被告的行为已构成违约，故诉至法院。被告广和置业公司辩称：1、违约金约定赔偿比例过高，请求予以调整，且之前民事判决书均按照日万分之一计算，被告已接受；2、被告原定于2017年12月31日前的交房期限由于政府行政部门政策性调整而延期交房的，为求得购房业主谅解，2017年12月28日被告已公告相关情况，将交房时间顺延至2018年6月30日。2018年7月4日被告与连云港国大物业管理有限公司办理了房屋钥匙移交手续。2018年8月16日，原告在被告“广和春晓小区验房表”上签字“承诺愿意接受该房，从此再无纠纷”，被告已于2019年3月4日补偿给原告10000元，原告收房后再提起万分之肆违约金不妥；3、在双方签订的《商品房买卖合同》第二条约定是“预售商品房”，被告所建住宅符合国务院《建设工程质量管理条例》第十六条规定，已有施工、设计、监理、建设单位验收合格并出具了“单位工程竣工验收证明书”，验收时间为2018年7月9日；被告可以按该合同第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”交房。交房条款中并没有约定以住宅小区整体工程竣工验收备案表作为交房条件。事实上，“单位工程竣工验收证明书”已于2018年7月9日向市建设主管部门备案，备案合格就可以交付使用；4、原告在2018年7月31日收房，后8月16日在“广和春晓小区验房表”验房内容中签了1#2单元601房“合格”并认可“本人在物业人员的陪同下，对该房屋进行仔细查验，经查本人愿意接受该房，从此无纠纷”并签字确认，表示接收了该房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年3月31日，原告时宽永（买受人）与被告广和置业公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，被告将其开发的位于连云港市海州区中环路北、古城中路以东广和春晓住宅小区第x室房屋出卖给原告，总价款481735元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定方面的原因引起的延期交付；3、非开发商原因，因公建配套设施，办理相关续原因影响交房时间的，买受人给出卖人3个月谅解期，在此期间延期交房的，买受人不追究出卖人延迟交房责任。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之肆的违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之肆的违约金。2017年12月28日，被告广和置业公司发布公告，因水电政策性调整等原因，原定于2017年12月31日前交房期限无法兑现，交房期限顺延至2018年6月30日。2018年7月31日，原告时宽永接收了房屋并交纳了物业费等相关费用。2018年8月16日，原告在广和春晓小区验房表上签字，该表上载明“本人在物业人员的陪同下，对该房屋进行仔细查验，经查本人愿意接收该屋，从此无纠纷”。2019年3月4日，被告广和置业公司向原告时宽永转账支付10000元，原告在广和春晓1号楼领取补偿金一览表上签字。上述事实，有原、被告的当庭陈述及原告举证的商品房买卖合同、被告举证的公告、验收房表、银行转账凭证等证据在案为证，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。被告未能在约定期限内交付房屋构成违约，应承担逾期交房违约责任。关于逾期交房违约金计算标准，被告辩称过高且要求调整。本院认为，合同约定的逾期交房违约金按照日万分之四计算，确实高于原告的实际损失，本院参照同地段同类房屋租金标准，将逾期交房违约金酌定为按照日万分之一计算。关于逾期交房违约金计算期间，原告主张以取得竣工验收备案表的时间即2019年6月14日作为截止之日，本院认为，原告于2018年7月31日实际接收了房屋并于2018年8月16日在广和春晓小区验房表上签字，该表上载明“本人在物业人员的陪同下，对该房屋进行仔细查验，经查本人愿意接收该屋，从此无纠纷”，故逾期交房违约金应从约定的最后交付期限的第二天即2018年1月1日起计算至实际收房之日即2018年7月31日止计212日为10212.78元(481735元×0.01%/日×212日)，扣除已付10000元，故被告应支付原告逾期交房违约金212.78元。原告申请撤回要求被告给付逾期办理不动产权证书违约金的诉讼请求，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。被告辩称，原告在验房表上签字确认接收房屋从此无纠纷，且领取了10000元，无权再主张逾期交房违约金，验房表上载明的是愿意接收房屋，从此无纠纷，并未对逾期交房违约金进行约定，且被告支付10000元款项在验房表之后，并不能认定双方就逾期交房违约金再无纠纷，故该辩解，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连云港广和置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告时宽永逾期交房违约金212.78元；二、驳回原告时宽永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2103元（原告已预交），由原告时宽永负担2098元，被告连云港广和置业有限公司负担5元，于本判决生效后十日内给付原告。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。户名：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：10×××94（汇款后将汇款凭证交本院随卷移送）。审 判 长  胡 静人民陪审员  徐进明人民陪审员  徐启湘二〇一九年十二月三十一日法官 助理  郭爱洁书 记 员  徐雅琪法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。（二）《最高人民法院》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴费凭证提交本院。逾期未交纳或未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。三、案款缴纳账号开户银行：中国建设银行连云港海宁西路分理处开户名称：连云港市海州区人民法院开户账号：32×××99-009350