贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔01民初170号原告（案外人）：王忠华，男，1964年4月8日出生，汉族,住贵州省安顺市西秀区。原告（案外人）：刘敏瑜，女，1965年9月18日出生，汉族,住贵州省安顺市西秀区。上列二原告委托诉讼代理人：张晏凯，贵州上运潇荣律师事务所律师。上列二原告委托诉讼代理人：邹启洪，贵州上运潇荣律师事务所实习律师。被告（申请执行人）李岑，女,1953年5月27日出生，布依族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：谢学科，上海法知特律师事务所律师。被告（被执行人）濮树，男,1970年2月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。被告（被执行人）龙燕，女,1972年8月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告王忠华、刘敏瑜与被告李岑、濮树、龙燕案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序于2019年8月19日公开开庭进行了审理。原告王忠华、刘敏瑜委托诉讼代理人张晏凯、邹启洪，被告李岑委托诉讼代理人谢学科、被告濮树到庭参加诉讼，被告龙燕经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告王忠华、刘敏瑜向本院提出诉讼请求：一、依法确认位于贵州省安顺市西秀区平方米的房产（49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61号房屋）系原告合法购买并享有权利。二、停止对位于贵州省安顺市西秀区平方米的房产（49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61号房屋）的执行，并解除对上述房屋的查封。三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：贵阳市中级人民法院在执行李岑与濮树、龙燕民间借贷纠纷一案中，以（2016）黔01执701号执行裁定书及协助执行通知书对原告位于贵州省安顺市西秀区平方米的房产（49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61号房屋）予以查封,2018年7月23日，张贴公告，拟对上述房屋进行司法处置。2018年8月23日，原告向贵阳市中级人民法院提出书面执行异议；2018年10月2日，原告收到贵阳市中级人民法院送达的（2018）黔01执异326号《执行裁定书》。原告认为，2012年7月，贵州利安房地产开发有限公司（以下简称利安公司）法定代表人何波要求原告来购买案涉房屋。利安公司介绍称，此时购买因为是期房，故价格会比现房优惠，未来增值空间较大。同时利安公司告知，中环商业广场将于2012年10月1日开业，案涉房屋可立即出租收益。2012年8月7日，原告与利安公司签订《购买商品房协议》，约定由原告购买利安公司开发的位于贵州省安顺市西秀区房屋，建筑面积为996平方米（其中47、48号房现已被利安公司改为通道占用，占用面积为313.51平方米）。《购买商品房协议》签订后，利安公司既将上述房屋于2012年8月7日交付至原告使用，原告自2012年8月7日起接收所购商铺即投入资金开始装修，并于中环商业广场开业后将上述房屋租赁给其作为中环美食城使用，后因中环商业广场经营不善，现上述房屋出租至他人经营超市所用。2014年6月至8月期间，原告根据《购买商品房协议》、《商品房买卖合同》之约定，向利安公司支付了购买房屋的全部价款，共计1844万元。直至2018年7月23日，贵阳市中级人民法院张贴公告时，原告才得知2014年1月21日利安公司与濮树、龙燕就将包括原告所购房屋在内的位于贵州省安顺市西秀区的房屋另行签订了《商品房买卖合同》，并办理了预售合同备案登记（合同备案号为Ｙ0041528）。利安公司与濮树、龙燕签订《商品房买卖合同》当日，双方还签订了《回购协议》，双方约定利安公司有权对出卖给濮树、龙燕的房屋进行回购，回购金额为2046万元。根据《最高人民法院关于审理民间借贷具体适用法律若干问题的解释》二十四条的规定，利安公司与濮树、龙燕之间并非以取得房屋所有权为真实意思表示，备案登记是作为债权实现的保障，而不是真实的交易行为，该行为应属为名为买卖实为借贷的法律关系。2013年12月26日，利安公司已通过审批将位于贵州省安顺市西秀区停车位改为商业用途，但利安公司未按规定缴纳土地出让金，使得原告无法办理过户登记手续，原告对此并无过错，故人民法院不应查封、处置该财产。综上，原告提出本案执行异议之诉。被告李岑答辩称，一、依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条第（二）款，案外人异议之诉诉讼请求必须“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关”，原告的诉讼请求没有明确是哪个执行案件的执行行为侵害其合法权益，从其诉讼请求也无法知晓其诉讼请求与原判决、裁定之间的关系。其次，我方申请执行濮树、龙燕的案件执行案号为（2016）黔01执701号，执行被执行人位于安顺市的资产为安顺市西秀区，用途为车库，并非原告诉讼请求中所提的商铺。我方对原告的诉讼主体资格持怀疑态度。再次，假设原告所提无误，我方在执行过程中，通过安顺市房屋产权管理处2016年4月25日反馈信息查知被执行人濮树、龙燕是2014年1月21日办理的预售合同备案，且房产上并无其他异议权属备案信息，远早于原告签订的《商品房买卖合同》，不管是签订在先还是备案在先，都是被执行人濮树、龙燕的购房在先。且预售合同在房产登记机关备案具有公示效力，原告在知道或应当知道该备案信息的情况下，仍然签订《商品房买卖合同》，其所谓的真实合法合同也是苍白无力的。即使原告签订《商品房买卖合同》对我方预售合同备案不知情的理由合理，依据2018年1月16日发布的《贵州省城乡规划条例》第四十一条、第五十三条之规定，擅自改变房屋用途违反法律强制性规定，可能导致其合同至始无效。案涉房屋并未达到法律意义上的用途改变，至今，执行标的的用途仍然为车库。如果原告与被告濮树、龙燕及利安公司之间是一房二卖的合同纠纷，应当另案诉讼，与我方执行案件无关，与案外人执行异议之诉无关。最高人民法院异议复议规定第二十八条适用于“对登记在被执行人名下的房产提出异议”，而本案中假定原告提出的商铺与执行标的车库有关联，也不应当扩大上述法律法规的适用范围。立法本意限定在“登记在被执行人名下”，其实际意义就是区分登记在出卖方名下房产的一房二卖纠纷，如果擅自扩大异议复议规定第二十八条的适用范围，很可能导致一房二卖纠纷被“滥用”，增加案外人异议之诉案件数量，浪费司法资源。且如果把一房二卖理解为异议复议规定二十八条内容，也是超出了案外人异议之诉范围，故应当要求原告就一房二卖另案诉讼。最后，依据最高人民法院、自然资源部、住房和城乡建设部发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十八条规定可知，被执行人经预售备案登记的房产虽然未取得所有权，但仍然可以依法进行查封，且该预查封的效力等同于正式查封。可见，我方执行案件采取的执行措施并无不当之处。二、被告濮树、龙燕与利安公司签订的《商品房买卖合同》是否构成商品房买卖法律关系，与本执行异议之诉案件无关。依《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，前述原告的观点既不是其对执行标的享有足以排他的证据，更不是确认其权利的请求权，故依法不应属于本案审查范围。应当属于另案诉讼事宜。三、原告针对在案外人异议之诉案件中要求各方配合其办理过户手续等诉讼请求同样不属于案外人异议之诉审查范围，依法应当直接予以驳回。综上所述，案外人异议之诉审查内容中案外人权利主体资格是非常重要的部分，原告诉称其为我方执行案件执行标的所有权人，但作为不动产的所有权人，至少应当符合三个方面的其中之一，即《物权法》规定的不动产登记为准、《物权法》第二十八条规定的物权特殊变动效力，或是最高院异议复议规定二十八条或二十九条情形，虽非所有权但足以排除执行。很显然，原告所谓的所有权的理由和证据均不符合上述三种情况。因原告并非以其他利害关系主体名义提起案外人异议之诉，故应当围绕其所谓所有权人身份是否有足够证据证明，且该证据是否足以排除执行查封行为，占有不代表所有、支付租金不代表所有。故，请求驳回原告诉讼请求，并判决本案诉讼相关费用由原告承担。被告濮树答辩称，本人于2014年1月21日签订商品房买卖合同，并于2014年1月21日和22日付清所有购房款，并办理了备案登记，合法购买了车库，目前该房产未办理规划变更登记，用途仍然为车库。被告龙燕未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告王忠华、刘敏瑜对其主张提交以下证据：第一组:原告身份证、营业执照，拟证明：原告主体资格及何波系利安公司法定代表人、实际控制人的事实。被告李岑、濮树质证称，对该组证据三性均无异议。第二组：《购买商品房协议》、《商品房买卖合同》、商品房预售许可证、银行支付凭证、《收据》、委托书，拟证明原告2012年购买房屋的客观事实，原告已按约定支付完毕所有购房款的客观事实。被告李岑质证称，对《购买商品房协议》、《商品房买卖合同》真实性无异议，对合法性不予认可，利安公司擅自将房屋用途从车库改为商铺，违反了强制性法律规定。对关联性有异议，该证据仅能证明原告对利安房开公司享有债权，并非对房屋享有物权。该合同预售证号为被告濮树车库合同的预售证号，商铺房号并不能证明与车库之间的关系。故不予认可。对《商品房预售许可证》证据三性均无异议。预售许可证号是濮树车库预售许可证号，银行支付凭证中有200万元支付用途是还款，与本案无关，对其中四份凭证并无银行印章，对其三性均不予认可。只能证明原告与利安公司是债权关系，不具备排除执行、预查封的效力；对于委托书真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该委托书只有何波签字，无股东签字授权，公司章程对此也无约定。被告濮树质证称，《商品房购买协议》签订日期在住建局报批文件之前，该协议约定的房号在规划局均没有备案，对三性不予认可；《商品房买卖合同》签订时间是2014年6月，合同编号在住建局未登记备案，属于无效合同；付款凭证显示是支付给何波，不能证明是购房款。付款委托书、授权委托书无公司其他股东签字认可，不能证明其合法性。第三组:交房条，拟证明：利安公司于2012年将房屋交付给原告。被告李岑质证称，对该证据三性不予认可，不属于案外人异议之诉审查范围。被告濮树质证称，对三性均不认可，该房屋房号未经规划局登记备案。第四组:《安顺市城乡规划局文件》安市规函(2013)67号，拟证明：涉案房屋已于2013年12月通过改规变更为商用；利安公司未缴纳土地出让金，导致原告无法办理过户登记手续。被告李岑质证称，对真实性、合法性无异议，对关联性、证明目的不予认可，安顺市规划局的文件并不能直接改变房屋用途，规划局并非决策机关，且该文件并非结论性文件，而是规划局与国土局的内部文件，不具有直接改变房屋用途、对外公示的效力，案涉房屋仍属于车库。被告濮树质证称，该文件是国土局内部文件，对合法性认可，关联性不认可，不能证明案涉房屋已经改规成功，只是申请改规，房屋用途仍属于车库。第五组：《安顺市商品房预售合同备案登记表》、利安公司与濮树签订的《商品房买卖合同》、《回购协议》、银行流水清单。拟证明：濮树于备案登记及合同签订当日与利安公司签订《回购协议》的事实；濮树与利安公司约定价款严重低于市场平均价格的客观事实。利安公司向濮树支付利息，其利息为8%/月。濮树质证称，对《商品房买卖合同》、《预售备案登记表》三性均无异议，对证明目的不予认可，法院预查封合法有效；对《回购协议》及银行流水清单等三性均不予认可，与本案无关。亦映证了案涉房屋用途属于车库。被告濮树质证称，对三性无异议，对证明目的不予认可。濮树购买的是地下车库，价格并未低于市场价。第六组:《民事调解书》，拟证明：原告所述事实于2018年5月30日经安顺市西秀区人民法院查明，该调解书是在法院查封前作出，已经对原告购买房屋的事实做出了认定。该调解书也证明了西秀区法院已经对原告购买的商铺进行确权。被告李岑质证称，对《民事调解书》的真实性无异议，对合法性、关联性有异议，该调解书对车库擅自改为商铺出卖的情况并未审查，不能达到证明目的。该调解书认定的仅为债权关系，并非所有权认定，没有排除执行的效力。案涉房屋查封时间是2016年5月9日，而调解书是在查封后作出的。被告濮树质证称，与李岑质证意见一致。第七组：(2016)黔01民初520号民事判决书、(2018)黔01执异326号执行裁定书，拟证明执行标的与原判决无关；原告提出执行异议被驳回的客观事实。被告李岑质证称对该组证据三性无异议，对证明目的予以认可。被告濮树质证称，对该组证据三性无异议。第八组：《情况说明》，拟证明：原告购房时间及利安公司交付房屋、交付时间。被告李岑质证称，对该证据三性不予认可，与本案无关联性。被告濮树质证称，对该证据三性不予认可。第九组：《商铺租赁合同》、银行流水、情况说明、收条;《委托招商合同》、《商铺委托租赁合同》;银行电子回单，拟证明：自2012年交付房屋后原告一直占有及使用涉案房屋至今的事实。被告李岑质证称，对该组证据三性均不予认可。租赁行为及收租相关的证据只能证明债权与租金债权之间的关系，占有行为、租赁关系都不能证明原告为不动产的所有权人。该组证据与其以所有权排除执行效力无关，不属于本案审查内容。被告濮树质证称，与李岑质证意见一致。被告李岑对其主张提交以下证据：第一组：《销售合同备案情况查询表》，拟证明：1、被告濮树、龙燕于2014年1月21日已经完成了预售合同备案手续；2、我方执行案件预查封被告濮树、龙燕该房产之前，并无任何异议登记信息，我方执行案件采取执行预查封措施并无不当。3、被告濮树、龙燕购买的该房产用途为车库，且至少自2014年1月21日至今均为车库用途。原告质证认为，对真实性、合法性不持异议。但对关联性及待证目的持异议。原告系因2018年7月23日张贴公告时才知晓案涉房屋的查封及执行事宜。被告濮树质证称，濮树在2014年1月21日、22日已经付清1650万元，有银行凭证和收据为证。第二组：（2016）黔01民初520号民事判决书，拟证明，李岑对濮树、龙燕的债权已经判决并已生效。李岑的申请执行人主体身份真实合法。原告质证称，对该证据无异议，但李岑与濮树、龙燕之间是普通债权，原告2018年7月23法院张贴公告时才知晓案涉房屋被查封。被告濮树质证称，对该证据无异议。第三组：贵阳市中级人民法院协助执行通知书、民事裁定书及送达回证，拟证明，2016年5月9日贵阳中院已依法对濮树、龙燕的预售合同备案房产采取预查封措施，查封期限为2016年5月9日至2019年5月8日。2016年5月9日安顺市房屋产权管理处已依法受理。原告质证称，原告一直实际占有使用案涉房屋，并提起了执行异议，法院驳回我方执行异议。原告2018年7月23法院张贴公告时才知晓案涉房屋被查封。被告濮树质证称，对该组证据无异议。第四组：送达回证，拟证明：2019年4月9日贵阳中院已依法向安顺市不动产登记中心送达(2016)黔01执701号案件执行裁定书、协助执行通知书；贵阳中院在查封到期前已依法采取续封措施；2019年4月9日安顺市不动产登记中心已依法受理。原告质证称法院在原告提出异议的情况下向不动产登记中心送达协助执行通知书，对该证据持有异议。原告2018年7月23法院张贴公告时才知晓案涉房屋的查封。被告濮树质证称，对该证据无异议。被告濮树向本院提交以下证据：第一组：居民身份证，拟证明：证明被告身份信息，主体适格。原告王忠华、刘敏瑜、被告李岑质证称，对该组证据三性均无异议。第二组证据：商品房买卖合同，拟证明：濮树与利安公司签订商品房买卖合同、预售许可证号为商房预字第××号的中环商业广场Ａ幢负1层1号房，规划用途为车库。原告质证称，对三性及证明目的均持有异议，该《商品房买卖合同》的签订并非真实的商品房买卖合同关系，具有担保性质，不具有真实性、合法性。濮树购房价远低于市场价格。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第三组：安顺市商品房预售合同备案登记表（预售合同登记号:Ｙ0041528）。拟证明：目前备案在濮树名下的中环商业广场Ａ幢负1层1号房，在安顺市住建局，均标明是车库，预售证也是车库，而不是原告所称的商铺，利安公司申请改规，但在没有改规成功的情况下，以商铺的名义销售，是典型的一房二卖，甚至有三卖的情况，是欺诈消费者。原告质证称，对真实性、合法性不予认可，无法达到证明目的。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第四组：中国建设银行电子转账凭证。拟证明：濮树购买的中环商业广场A幢负1层1号房已向安顺市住房和城乡建设局交纳专项维修基金48.2936万元。原告质证称，对真实性、合法性、证明目的不予认可。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第五组：中国工商银行付款凭证。拟证明：濮树已经按照购房合同付清1650万元购房款项。原告质证称，对真实性、合法性、关联性及待证目均不予认可。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。被告濮树提供的证据形成完整的证据链，其已完成了《商品房买卖合同》约定的义务，证明其在房地产登记机关的《预售合同备案》是真实合法有效的。虽未达到期待权利人的预告登记效力，但已经符合法院依法预查封的效力。第六组：收款收据，拟证明：贵州利安公司开具收据载明收到濮树交来购房款金额共计1650万元。原告质证称，对真实性、合法性、关联性及待证目的均不予认可。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第七组：收款委托书，拟证明，由利安公司股东签字盖章认可的收款委托书委托何波收款。原告质证称，对真实性、合法性不持异议，但与本案无关联性。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第八组：贵州利安公司章程。拟证明贵州利安公司的股权结构，签字的人是利安公司的股东。原告质证称，对真实性、合法性不持异议，但与本案无关联性。被告李岑质证称，对该组证据三性均予以认可。第九组：《回购协议》，拟证明：贵州利安公司未在规定的期限内付清上述房屋的回购款项，属于根本性违约，视作放弃回购权利。原告质证称，对真实性不持异议，但对该组证据的合法性及关联性持异议，证明濮树与利安公司是实为借贷的法律关系。《回购协议》是为借款提供的担保。被告李岑质证称，对该组证据三性均不予以认可，与本案无关。本院依职权向中环百盛公司调查案涉中环商业广场负一楼对外出租、经营的情况，针对调查笔录，原告王忠华、刘敏瑜质证称，对真实性、合法性无异议，对部分陈述内容的关联性及待证目的有异议，被调查人所述关于负一层销售情况不能作为定案依据。被调查人未提及原告2014年以前及2014年至2016年占有使用、自行出租商铺的事实，应当结合其他证据认定。被告李岑质证称，对该调查笔录真实性无异议，对合法性持异议。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条至十九条的规定，法院收集该证据于法无据，且并无当事人申请调查取证。对该证据关联性持有异议，该调查笔录系针对不动产的租赁关系收集，租赁关系不能证明该不动产合法存在。被告濮树、龙燕、利安公司未予质证。经庭审举证及本院核实，本院认定事实如下：2014年1月21日，濮树、龙燕与利安公司签订《商品房买卖合同》，约定濮树、龙燕购买中环商业广场Ａ幢负1层1号房，规划用途为车库，建筑面积为7429.78平方米。付款方式为分期付款。买受人在2014年1月27日前分期支付房价款。预付款10万元，余款1640万元于2014年1月27日前付清。并约定，房屋预收款应当支付至利安公司名下的监管账户，账号为24×××30。2014年1月21日，利安公司及其股东出具《收款委托书》，委托买受人将案涉购房款支付至公司法定代表人何波名下62×××28账户。同日，濮树通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波分别转账100万元、320万元，同日，利安公司出具《收款收据》载明，今收到濮树交来购房款壹佰万元整、叁佰贰拾万元整。2014年1月22日，濮树通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波分别转账430万元、800万元，同日利安公司出具收款收据，载明今收到濮树交来购房款一千二百三十万元整。濮树向何波转账金额共计1650万元。2014年1月21日，利安公司24×××30保证金账户存入10万元，载明交款人为：濮树。同日，徐启慧作为付款人向安顺市住房和城乡建设局专项维修基金账户转账支付维修基金482936元。本案庭审过程中，被告濮树主张，案涉房屋的维修基金缴纳事宜是由利安公司的工作人员办理。2014年1月21日贵州省安顺市住房和城乡建设局对濮树、龙燕与利安公司签订的《商品房买卖合同》进行备案登记，备案登记表中载明预售商品房用途为车库。2014年1月21日，利安公司与濮树签订一份《回购协议》，约定濮树同意利安公司回购中环商业广场A幢负1-1号房。回购期限为2014年1月21日至2014年4月21日。回购金额为2046万元。其中1月21日支付132万元，2月21日支付132万元，3月21日支付132万元，4月21日支付1650万元。并约定如利安公司到期未能及时付清回购房款，应于回购约定到期之日15个工作日内向濮树提出书面申请，经双方同意后给与三个月的宽限期，若利安公司未能在规定时效内向濮树提出宽限期的书面申请，视为放弃回购权，利安公司应按原《商品房买卖合同》将商品房的权属证书（土地使用权证、房屋所有权证、房屋所有权共有证）办理至濮树名下。2014年1月21日至2014年4月8日期间，利安公司法定代表人何波通过其62×××28账户向濮树62×××09账户转账共计542万元。具体如下：2014年1月21日转账132万元；2014年1月25日转账64万元；2014年2月24日转账100万元；2014年2月25日转账32万元；2014年3月4日转账64万元；2014年3月27日转账100万元；2014年4月8日转账50万元。李岑诉濮树、龙燕民间借贷纠纷一案，本院作出（2016）黔01民初520号协助执行通知书，于2016年5月9日查封了贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号车库。查封期限为2016年5月9日至2019年5月8日。本院于2016年9月12日作出（2016）黔01民初520号民事判决书，判令濮树、龙燕于判决生效之日起10日内共同偿还李岑借款本金8000000元及利息（利息以8000000元为基数，按照月息2%的标准计算，从2015年12月4日计算至判决确定的履行期限届满之日止）。该判决生效后，因濮树、龙燕未履行生效判决确定的义务，李岑向本院申请强制执行。执行案号为（2016）黔01执701号，2018年7月26日，本院发出公告，拟对贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号房产进行司法处置。2019年4月9日，本院对案涉贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场A幢负一层1号车库进行续查封。王忠华、刘敏瑜向本院提出执行异议，本院作出（2018）黔01执异326号执行裁定书，裁定驳回王忠华、刘敏瑜的异议请求。王忠华、刘敏瑜遂提起本案执行异议之诉。2012年利安公司向相关部门申请将中环商业广场地下一层停车场调整规划为商业用房。但至今未办理完改规手续。2012年8月7日，原告王忠华、刘敏瑜与被告利安公司签订《购买商品房协议》，约定由原告购买贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场Ａ幢负一层47、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61号商铺，转让价格为18000元每平方米，并约定暂不进行支付，由利安公司先交付房屋进行装修使用，待继续签订《商品房买卖合同》时按合同约定支付。2014年6月5日，原告王忠华、刘敏瑜与利安公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买贵州省安顺市西秀区小十字中环商业广场Ａ幢负一层47、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61号商铺，注明该商品房的规划用途为“商业”，并约定购房款为1844万元。2014年6月6日，利安公司向王忠华、刘敏瑜出具《委托支付函》，委托原告将购房款1844万元支付至利安公司法定代表人何波个人账户，账号为：62×××28。2014年6月6日，原告王忠华通过中国工商银行分三笔向利安公司法定代表人何波转账支付1000万元，2014年6月9日，原告王忠华通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波转账支付500万元；2014年8月1日，原告刘敏瑜通过中国工商银行向利安公司法定代表人何波转账支付344万元。2014年6月6日利安房开公司出具收款收据载明收到王忠华、刘敏瑜交来购房款1844万元。2012年8月7日，利安公司向原告出具《交房条》，载明王忠华、刘敏瑜购买的中环商业广场Ａ幢负一层47、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61号商铺于2012年8月7日交付给原告使用。2012年11月10日，王忠华与刘其燕签订《商铺租赁合同》，约定将中环商业广场A幢负一层47-61号商铺出租给刘其燕使用，第一年租金为15万元，第二年租金为30万元等。2014年12月1日原告王忠华与中环百盛公司签订一份《商铺委托租赁合同》，约定将案涉中环商业步行街A栋负一层47、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61号房屋委托中环公司对外出租。2018年1月22日刘敏瑜再次与中环百盛公司签订《委托招商管理合同》委托中环公司对案涉房屋进行统一招商管理。2015年1月起至2019年期间，中环百盛公司多次向刘敏瑜银行账户支付租金。2018年4月11日，王忠华、刘敏瑜因其购买的中环商业步行街A栋负一层47、48号房屋因用途改造而无法出租，将利安公司诉至贵州省安顺市西秀区人民法院，诉讼中双方达成调解，贵州省安顺市西秀区人民法院作出（2018）黔0402民初1600号民事调解书对双方调解协议予以确认。2019年10月18日，本院依职权向安顺中环百盛百货有限责任公司进行调查案涉中环商业广场负一楼对外出租、经营的情况，该公司董事长陈东泉向本院陈述，2014年利安公司对外销售案涉商铺，并委托中环百盛公司招商。为配合利安公司销售商铺，利安公司与购房人签订商品房买卖合同时，中环百盛公司也同时与购房人签订了《经营管理委托合同》。中环百盛公司2014年对外进行招商，2015年开始营业。但由于该商场物业不达标等问题，2015年至2017年期间，部分商家退出经营。2017年商铺购房人持购房合同、收据到中环百盛公司，再次签订《委托经营合同》，后中环百盛公司引进超市并营业至今。另查明，赵红、蒲丽华与利安公司于2014年10月24日签订《商品房买卖合同》，约定购买中环商业广场负1层60号、61号商铺，建筑面积103平方米，总价3059100元。该合同约定的中环商业广场负1层60号、61号商铺与本案中原告与利安公司签订《商品房买卖合同》中约定的房号存在重合。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于：一、濮树、龙燕是否对案涉房屋享有物权；二、原告对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的权利。关于争议焦点一，首先，虽然濮树、龙燕于2014年1月21日与利安公司签订了《商品房买卖合同》且办理了合同备案登记，但根据本案查明的事实，濮树分别于2014年1月21日、2014年1月22日将购房款1650万元支付至利安公司法定代表人何波的账户。但为了办理合同备案登记，濮树仅将购房款中10万元付至利安公司资金监管账户，并由利安公司工作人员代为支付房屋维修基金482936元。上述履行方式显然不符合商品房买卖的交易习惯。其次，在签订《商品房买卖合同》当日，濮树又与利安公司签订一份《回购协议》，约定利安公司在四个月内回购房产，回购价款共计2046万元，回购款支付方式为：前三月每月支付132万元，第四月支付1650万元。从上述约定可见，双方约定的四个月回购期即为利安公司履行还款义务的期限，回购款1650万元即为濮树已向何波支付的购房款，应当属于濮树出借给利安公司的借款本金，其余396万元应属借款利息。双方签订《回购协议》的合同目的在于明确濮树对利安公司的债权。濮树、龙燕与利安公司之间是名为房屋买卖实为借贷的法律关系。双方签订《商品房买卖合同》及《回购协议》的合同目的并非在于出售或购买商品房，而是为利安公司借款而提供的房产担保，双方在贵州省安顺市住房和城乡建设局对《商品房买卖合同》备案，其目的亦在于以房产担保债权的实现。该备案登记虽然具有公示效力，但合同备案登记属于行政管理的范畴，与《中华人民共和国物权法》中的不动产预告登记制度存在本质区别，不具有物权变动的效力。且利安公司在与濮树、龙燕签订合同后并未将案涉房屋交付给濮树、龙燕，故被告濮树、龙燕并未实际取得争议房产的物权，亦未取得占有、使用、收益等实体权益。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，原告作为案外人对案涉房屋提出执行异议之诉，应当证明其与利安公司在查封前签订了真实有效的《商品房买卖合同》，履行了支付购房款的义务，并实际占有使用案涉房屋。对此原告提交了其与利安公司于查封措施采取前签订的《商品房买卖合同》，合同明确约定由原告购买中环商业广场第A幢负一层47、48、49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59、60、61号房屋，购房款为1844万元。其中，因60号、61号房屋与本院另案审理的案外人执行异议之诉案件所涉执行标的房号重叠，两案案外人均持有利安公司与其分别签订的《商品房买卖合同》，且中环百盛公司均有接受委托统一招商并支付租金的事实。而两案当事人并未就一房二卖的情况向利安公司主张权利。案外人之间的权属争议不属于本案审理范围。在尚无生效法律文书对两案当事人就负一层60号、61号房屋与利安公司签订的《商品房买卖合同》是否真实有效、当事人是否继续与利安公司履行《商品房买卖合同》等问题作出认定的情况下，原告主张停止对中环商业广场第A幢负一层60号、61号房屋强制执行的诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告可在权属争议确定后另行主张权利。针对负一层49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59号房屋，原告王忠华、刘敏瑜已根据利安公司出具的《委托支付函》，将1844万元足额支付给利安公司的法定代表人何波。利安公司出具收款收据确认收到原告支付的购房款1844万元。故可以认定原告已在查封前签订了《商品房买卖合同》，并履行了支付购房款的义务。关于对案涉房屋占有、使用的情况，原告在购买案涉房屋后，已于2014年12月1日与中环百盛公司签订了《“中环商业步行街”经营管理委托书》，委托中环百盛公司将案涉房屋对外出租，且2015年1月至今由中环百盛公司定期向原告支付租金。结合本院向中环百盛公司调查的情况，2014年利安公司出售案涉房屋时即委托中环百盛公司统一对外招商，并与购房人签订了委托招商合同。可以映证原告已在2014年购房后实际取得了案涉房屋的收益权。而本院查封案涉房屋的时间为2016年5月9日，故在案涉房屋被查封前，原告已实际占有、使用案涉房屋。且办理案涉商铺产权登记手续与利安公司是否积极推进改规事宜存在必然联系，现有证据也不能证明两原告对此具有过错。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，除前述60、61号房屋存在重复买卖的情况，对其余49、50、51、52、53、54、55、56、57、58、59号房屋，原告王忠华、刘敏瑜享有足以排除执行的实体权利，其主张不得执行贵州省安顺市西秀区房屋的诉讼请求能够成立，本院依法予以支持。至于原告提出确认案涉房屋系原告合法购买并享有权利以及解除对案涉房屋查封的诉讼请求，不属于本案执行异议之诉的审理范围，本院不予支持。据此，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、不得执行位于贵州省安顺市西秀区房屋；二、驳回原告王忠华、刘敏瑜的其余诉讼请求。案件受理费60元，由原告王忠华、刘敏瑜负担30元；由被告濮树、龙燕负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2018）黔01执异326号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  曾桢审判员  刘华审判员  王**二〇一九年十二月六日法官助理戴蔚书记员钟代良