贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0201民初3297号原告：尚瑶，女，1982年10月15日出生，彝族，住贵州省纳雍县。原告：王鹏，男，1979年２月11日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。二原告特别授权委托代理人：曾加祥，系贵州煜昌祥律师事务所律师，执业证号码15224201110986216。被告：六盘水新众立商业管理有限公司（以下简称新众立公司），住所地贵州省六盘水市钟山区钟山西路**，统一社会信用代码91520201055020981D。法定代表人：秦三冬。被告：六盘水海联商贸有限公司（以下简称海联公司），，住所地贵州省六盘水市钟山区钟山西路海鑫商业广场统一社会信用代码91520201670743380Q。法定代表人：秦三冬。被告：田洪永，男，汉族，1978年12月9日生，住四川省资阳市安岳县。三被告特别授权委托代理人：柏鹏，系四川恒和信律师事务所律师，执业证号码15101201410717895。原告王鹏、尚瑶与被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司、田洪永房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月15日立案受理后，公开开庭进行了审理。原告王鹏及二原告委托代理人曾加祥、被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司、田洪永的委托代理人柏鹏到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告王鹏、尚瑶向本院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告六盘水新众立商业管理有限公司2018年6月30日签订的《商业房屋买卖合同》；2、判令三被告共同返还原告所交购房款80557元，已扣划房款7224元、税费和维修基金6906元，共计94687元；3、判令三被告支付违约金947元；4、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2018年6月30日，被告新众立公司与原告达成协议，将登记在被告田洪永名下的坐落于钟山区，房号为3-95-2号商铺（面积为11.43平方米）出售给原告。被告新众立公司与原告签订《商业房屋买卖合同》，对房屋的基本情况、房屋面积确定、价格、付款方式、经营管理委托、违约责任、产权登记的约定和税费缴纳等作了约定。在与新众立公司签订合同当日，原告缴纳了商铺的首付款、税费和维修基金共计94687元，收款收据由被告海联公司出具并加盖印章，同时按该公司要求提交了办理贷款手续和房屋备案的资料。但被告新众立公司并未到六盘水不动产登记中心为原告办理房屋备案，也未到银行为原告办理按揭贷款，而是通过海联公司和银行达成代扣协议，每月从原告账户扣划903元，期限为十年。截止诉讼当月，被告海联公司共计扣划了原告8个月的房款，共计7224元。按照《商业房屋买卖合同》的约定，被告应在12个月内为原告办理房地产权属证书。2018年11月，被告田洪永向六盘水市不动产登记中心提出了关于商铺分割变更的申请，申请将出售给原告的商铺变更到原告名下。该中心回复只给按原住建部门批准的基本单元进行登记，如需将一个不动产单元（即一个商铺）分别出售给两个或两个以上买受人的，只能对不动产单元（商铺）的份额进行出售，按照按份共有的方式办理不动产权登记。即无法按照双方之前合同约定的“一铺一证”给原售办理不动产权证。被告田洪永作为涉案房屋的实际所有人，被告新众立公司和海联公司作为其代理人与原告签订的《商业房屋买卖合同》是真实有效的，几被告在签订合同之初，向原告隐瞒了不能办理不动产权证的事实，以致原告无法取得该商铺所有权，原告与被告签订的合同目的已无法实现，只能要求解除房屋买卖合同由几被告返还原告已交纳的款项并承担违约金。特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持原告诉求。庭审中，二原告请求就返还房款金额增加20000元，理由为：在签订合同前预交了20000元用于参加预交房款按比例抵扣房款活动。被告新众立公司、海联公司、田洪永辩称，1、对于原告主张的款项金额，被告认可原告实际支付款项的事实，具体的金额待举证阶段进行一一核对;对于原告主张的违约金，由法院根据合同约定进行裁判;2、根据原告的起诉状，请原告明确诉讼请求中要求被告田洪永个人承担赔偿责任的合同依据或法律依据；3、被告田洪永系接受被告新众立公司的委托代为持有案涉商铺，原告与被告新众立公司、被告海联公司有明确的合同关系，双方基于案涉商铺发生的权利义务，被告田洪永不应当承担责任；同时，被告田洪永自始至终愿意配合原告办理产权登记，也不存在其他的侵权行为；4、根据原告提交的《房地产买卖合同》第7条第1款的约定，原告向被告付清全部购房款后，方可计算12个月办理房屋权属的周期，若原告非一次性付款，则要求办理产权的合同权利尚未成就，12个月的周期尚未起算；本案中办理了银行代扣手续，原告并未付清全款，被告亦没有收到全款，因此办理房屋权属的周期尚未起算；5、对于一次性付款客户，根据《房地产买卖合同》第7条第1款的约定，办理房屋权属的周期已开始起算，基于被告的过错导致房屋权属无法正常办理的，原告享有退房的权利。关于二原告增加的预交房款20000元的请求，系销售代理公司直接收取的代理佣金。本案双方当事人围绕争议焦点依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。双方当事人无异议的证据有：原告身份证复印件、商品房屋买卖合同、收款收据、划款授权和承诺书、借记卡账户历史明细清单、被告新众立公司营业执照、被告海联公司营业执照、被告田洪永身份证复印件、六盘水市房权证钟山区字第**房屋所有权证、六盘水市土国用（籍）第2013138号国有土地使用权证、业务受理凭证。对双方当事人无异议的证据本院予以确认，并在卷佐证。对其他证据的分析及认定，对原告王鹏、尚瑶提交的：1、不动产登记中心回复复印件，因三被告对该证据真实性无异议，而该证据能够证明被告田洪永就涉案房屋申请办理分户得到的答复情况，故对该证据予以确认；2、转账截图复印件，因系复印件，且无其他证据证明所转款项与的关联性，故在本案中不予确认。对三被告提交的：1、委托代持协议、确认函2份，因涉案房屋系登记于被告田洪永名下，该组证据系三被告之间的约定，在销售房屋时三被告亦未就此向购买人进行说明，故该组证据与本案无关联性，在本案中不予确认；2、附表、一号楼三楼客户明细及委托,因该组证据系被告单方制作，对于房屋的销售情况，应以销售合同为准，故对该组证据不予确认；3、六盘水市不动产登记中心业务受理凭证，因该证据能够证明被告田洪永就含涉案房屋在内的房产向房产管理部门申请过变更登记的事实，故对该事实予以确认；4、六盘水市房房权证钟山区字第**屋所有权证、六盘水市房权房权证钟山区字第**所有权证、六盘水市房权证房权证钟山区字第**有权证、六盘水市房权证钟房权证钟山区字第**权证，因该证据非本案涉案房屋产权证，故与本案无关联性，在本案中不予确认；5、《房屋转让及相应经营管理约定的合同》、银行转账凭证、受理案件通知书、民事起诉状，因该组证据系被告与其他股东及公司之间的约定与纠纷，与本案无关联性，故在本案中不予确认；6、《商品房买卖合同》5份,该组证据中买受人为刘祥芬、胡成明、高元见的合同及买受人为田洪永购买房屋为海鑫广场1号楼4层的合同，因与本案无关联性，故本案中不予确认，对买受人为田洪永购买房屋为海鑫广场1号楼3层的合同，因该合同系复印件，且载明的内容与本院调取的经产权管理部门备案登记的《商品房买卖合同》载明的内容有差异，故本案中不予确认。对本院依职权调取的：1、询证函及复函，因该组证据能够证明经本院询问，房产管理部门答复涉案房屋如办理分户，需有相关部门批准进行分割的文件，故对该证据予以确认；2、登记于田洪永名下的不动产登记信息情况证明，因该组证据能够证明涉案房屋登记于被告田洪永名下的情况，故对该证据予以确认；3、《商品房买卖合同》，因该合同能证明被告田洪永作为买受人与六盘水宏业房地产开发有限公司就海鑫广场1号楼3层的房屋签订买卖合同并据此办理过户登记的事实，故对该事实予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月9日，案外人六盘水宏业房地产开发有限公司与被告田洪永签订《商品房买卖合同》，约定被告田洪永向该公司购买位于钟山区的房屋。被告田洪永依据上述合同于2013年办理了上述房屋的转移登记至其名下，登记证号为：六盘水市房权证钟山区字第**。因原告王鹏、尚瑶欲购买上述地点的商铺，向被告新众立公司交纳预付款20000元。2018年6月30日，原告王鹏、尚瑶与被告新众立公司签订《商业房屋买卖合同》一份，约定：被告新众立公司将位于六盘水市钟山区（产权证号为：六盘水市房房权证钟山区字第**）面积为11.43平方米，以总价160557元（每平方米14047元）出售给原告王鹏、尚瑶，原告王鹏、尚瑶应于合同签订之日向被告新众立公司交付首期款80557元，余款80000元以银行按揭方式支付，付清全部购房款后，被告新众立公司协助在12个月内办理产权证书，双方并约定其他内容。同日，原告王鹏、尚瑶向被告海联公司支付3-95-2购房款80557元、税费及维修基金6969元。上述所售商铺面积信息与六盘水市房权房权证钟山房权证钟山区字第**分户图信息不一致。合同签订后，合同中所约定的银行按揭未能办理，经被告海联公司委托扣款，自2019年2月25日开始，原告王鹏、尚瑶每月向该公司还款1806.2元（两个商铺）至2019年4月25日，共计14449.6元。2018年6月29日，被告田洪永向六盘水市不动产登记中心就位于钟山区的房屋申请变更登记。2018年11月15日，六盘水市不动产登记中心书面答复被告田洪永，对于其申请的分割变更登记，只能按原住建部门批准的基本单元进行登记，如需将一个不动产单元（即一个商铺）分别出售给两个或两个以上买受人的，只能对不动产单元（商铺）的份额进行出售，按照按份共有的方式办理不动产权登记。现原告王鹏、尚瑶因主张其所购房屋无法办理过户登记至其名下，故诉至本院。另，审理过程中，经本院书面函询，六盘水市不动产登记中心回复登记于被告田洪永名下位于钟山区，如需进行分割并出售，需按相关规定提交经相关部门同意分割的批准文件及其他资料方可办理转移登记。庭审中，被告田洪永自述对该公司出售商铺系知情，并同意配合办理办理过户手续；三被告陈述海联公司是作为代扣款项的实际收款人，同时被告海联公司与被告新众立公司在共同支配和使用购房款；根据二原告的陈述及三被告提交的统计表，表明二原告为购买涉案商铺预交了20000元购房款。被告六盘水新众立商业管理有限公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院经审查后作出（2019）黔0201民初3297号民事裁定书，裁定驳回其异议。审理过程中双方当事人向本院申请进行庭外和解。本院认为，本案中涉案房产虽然登记在被告田洪永名下，但被告田洪永自认对被告新众立公司的出售行为系知情的，结合庭审中双方的陈述及其他案件中被告田洪永代收房款的行为亦能看出被告田洪永对该公司的出售行为系认可，故该公司出售该房产系有权处分。原告王鹏、尚瑶与被告新众立公司签订的《商业房屋买卖合同》，有双方的签名及加盖印章予以确认，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效合同，对合同双方均具有约束力。合同签订后原告王鹏、尚瑶已按约定交付了购房首付款，被告新众立公司亦应按履行自己的义务。现被告新众立公司既未按约定办理尾款的银行按揭，也未就所售房产办理备案登记或过户。虽然上述合同约定需在全部房款付清后被告新众立公司才协助办理产权证书，但从双方提交的证据能够看出，双方实际并未按该约定履行，而是被告田洪永已基于被告新众立公司的出售行为而向房产管理部门申请办理分户过户给购买人，但因被告新众立公司将商铺分割出售的行为未取得相关批准文件，导致无法办理过户。双方约定买卖的系房产，原告王鹏、尚瑶购买房产的最终目的也系为取得房屋产权，因被告新众立公司未能提交证据证明其分割销售商铺的批准文件，且庭审中亦不能明确答复何时能够取得批准文件或按出售情况办理过户，故原告王鹏、尚瑶的合同目的已不能实现，对其主张解除与被告新众立公司签订的《房地产买卖合同》的请求本院予以支持。对原告王鹏、尚瑶主张的返还所交购房款、已扣划房款、代收的税费和维修基金共114687元的请求。双方合同的解除系因被告新众立公司过错导致，合同解除后被告新众立公司应返还所收取原告王鹏、尚瑶的款项。因原告王鹏、尚瑶交款时系被告海联公司收取并出具收款收据，且庭审中被告新众立公司及海联公司亦认可所收房款及扣划房款系被告海联公司所为，所收款项为两公司共同使用，两公司对承担返还责任无异议，故被告海联公司亦应承担返还款项的责任。根据原告王鹏、尚瑶提交的证据及陈述，其向被告新众立公司、海联公司交付了预付房款20000元、购房首付款80557元、税费6969元、扣划房款14449.6元。对预付房款20000元，被告新众立公司并未对交款事实提出抗辩，而是主张系销售公司收取的佣金，但其未举证证明，故对其该主张本院不予采信，二原告实际支付的购房首付款应认定为100557元。因上述扣划房款14449.6元系原告王鹏、尚瑶所购两个商铺的被扣划款项，原告王鹏、尚瑶已就两个商铺分别提起诉讼，而现双方不能明确每个商铺的实际扣划金额，故本案中以该金额的1/2认定为本案被扣划房款即为7224.8元。税费二原告主张6906元未超出其实际支付的金额，对于少主张的部分系其对自身权利的放弃。故上述购预交房款、房首付款、税费、已扣划房款共计114750.8元，二原告主张返还114687元未超出应返还金额，故本院予以支持。该款由被告新众立公司、海联公司返还给原告王鹏、尚瑶。对原告王鹏、尚瑶主张的违约金947元的请求。根据双方合同第七条的约定，因被告新众立公司的过错导致原告王鹏、尚瑶不能取得产权证，被告新众立公司需按已付款1%赔偿损失，但该条约定系在全款付清后不能取得产权证的前提下，现并不符合该情况，故对原告王鹏、尚瑶的该主张本院不予支持。涉案房产系登记于被告田洪永名下，被告田洪永对被告新众立公司的售房行为系明知并认可，虽然三被告均陈述涉案房产系由被告田洪永代为持有，但房产登记具有公示效力，三被告的自认不足以认定涉案房产的所有权归属。被告田洪永作为登记所有权人，其对房屋的登记信息及分割情况应为明知，但被告田洪永仍然同意被告新众立公司在无分割销售商铺批准文件的情况下对商铺进行分割出售，并与被告新众立公司向购房人隐瞒了上述情况，导致现购房人不能如约取得所购房屋产权造成损失，被告田洪永存在过错，其应对因此给购房人造成的损失承担责任。本案中，原告王鹏、尚瑶的损失即为上述应返还的款项，故上述由被告新众立公司、海联公司承担的返还款项责任，对该两公司未能返还的部分由被告田洪永承担，但所承担的责任范围应限于登记于其名下位于钟山区（证号为：六盘水市房权房权证钟山区字第**）屋。引起本案的纠纷系因三被告的过错导致，故本案案件受理费由三被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和合同法》第四十四条、第四十二条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第八十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告王鹏、尚瑶与被告六盘水新众立商业管理有限公司于2018年6月30日签订的《商业房屋买卖合同》；二、被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司于本判决生效后十日内返还原告王鹏、尚瑶购房首付款、税费、已扣划房款共计114687元；如果二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、对被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司不能返还的部分，由被告田洪永承担（所承担责任的范围限于登记于其名下位于钟山区,证号为六盘水市房权证房权证钟山区房权证钟山区字第**v>四、驳回原告王鹏、尚瑶的其他诉请请求。案件受理费2190元，因适用简易程序减半收取1095元，由被告六盘水新众立商业管理有限公司、六盘水海联商贸有限公司、田洪永负担（原告已预交，由三被告连同上述款项一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告王鹏、尚瑶可在本判决确定的履行期限届满之日起二年以内，向六盘水市钟山区人民法院申请强制执行。审判员 余 燕二〇一九年十二月二十日书记员 陈露彩