山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0203民初10870号 原告：孙爱菊，女，1971年7月1日出生，汉族，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：孟小龙（系原告丈夫），男，1969年11月3日出生，汉族，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：张华，山东汤都律师事务所律师。 被告：青岛协信远海置业有限公司，住所地青岛市市北区洛阳路11号36号楼108室。 法定代表人：吴晓明，董事长。 委托诉讼代理人：刘金玲，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：施蕴涵，山东德衡律师事务所律师。 原告孙爱菊诉被告青岛协信远海置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人孟小龙、张华与被告的委托诉讼代理人刘金玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：确认于2019年5月17日解除原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同（xx号）》。。事实与理由：原告购买被告开发建设的青岛市市北区舞阳路xx户房产，双方签订合同一份。约定于2018年12月31日前交付房屋。后原告按约定去收房，发现房屋有质量问题等其他诸多问题，不能交付。时至今日，已逾期近七个月，经原告催促，仍未收到交房通知。现原告请求依法解除原、被告之间签订的预售合同。 被告辩称，原告房屋不符合约定和法定的解除合同条件，合同不应解除。1、原告房屋不符合约定的解除合同条件。被告与原告签订的《商品房预售合同》补充协议第七条第二项约定:“双方明确，该房屋的交付条件为甲方取得该房屋所在楼座单体竣工验收备案文件，且该条件为该房屋交付的唯一条件，房屋交付时，乙方应签署房屋交接单(该房屋交接单即为本合同第十三条约定的房屋交付的标志。但若乙方逾期办理房屋交付手续或乙方原因造成房屋未能按期交付的，视为甲方在《交房通知书》载明的交付手续办理开始之日后第5日已经将该房屋交付乙方)并履行领受房屋的义务，乙方不得以任何理由(包括但不限于房屋、装饰、设备不符合要求及公共配套设施和市政公用设施不完善为由)拒绝领受房屋，否则按因乙方原因造成该房屋未能按期交付执行，甲方就此不承担延期交房责任”。第8项规定:“下列情况不作为影响该房屋交付的因素:房屋周围环境情况(包括市政公用设施设置情况)、公共区域的装修及材料、个别区域的装修、道路情况、地下停车场的投入使用情况、该房屋存在质量瑕疵(非房屋主体结构质量问题)、临时水、电等。乙方承诺不因此拒绝接收该房屋”。2、原告房屋不符合法定的解除合同条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据上述法律规定，只有在出现房屋主体结构质量不合格，或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人解除合同的要求方可得到支持，除此以外的质量瑕疵问题，出卖人承担修复责任，买受人不能据此要求解除合同。另外，原告在诉状中陈述其在2018年12月31日已经按约定去被告处收房，说明被告的房屋已按约定达到收房条件，并通知原告收房。被告的房屋已取得竣工验收备案证明，说明已经符合交房条件。 经审理查明：1、2017年原告（乙方买方）与被告（甲方卖方）签订《青岛市商品房预售合同（xx号）》一份，该合同约定：“乙方向甲方购买市北区舞阳路xx户房屋，该房屋建筑面积为暂测38.13平方米，总房价款为513642元，政府批准的规划用途为办公”。该合同第十六条约定：“甲方保证在向乙方交付该房屋时，该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况，由甲方承担全部责任”；第十七条约定：“甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价1倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据”。 2、庭审中，原告为证明自己的主张，向本院提交以下证据：证据1、《青岛市商品房预售合同》一份。原告欲以此证明：“原、被告签订了商品房预售合同，原告按约定支付了房款，合同约定的交房时间为2018年12月31日，该合同第16条约定，交付房屋时甲方保证对涉案房产不存在抵押权”。证据2、解除购房合同通知书一份，照片2张，视频2份。其中通知书的内容为：“青岛协信远海置业有限公司：我是贵公司8号楼1210室业主，按照我们双方合同约定，我于去年年底去公司收房，经现场勘验，发现所购房屋不具备交房条件，当时向贵公司交房人员反映，房屋具有质量问题要求提供有关具备交房的文件，另强行签订使用中央空调等问题。工作人员答复向领导汇报后，另外通知交房。但至今未收到贵公司的交房通知，如贵公司认为具备交房条件，请在收到本通知后，三日内给予书面通知。逾期则视为双方自愿解除购房合同，并同意由业主户籍地法院处理纠纷。8号楼1210号业主：孙爱菊2019年5月15日”。原告欲以此证明：“在2019年5月17日原告已经向被告送达了解除购房合同通知书，被告未在法定期限内提出异议，也未起诉或者仲裁，商品房预售合同已经解除”。证据3，照片4张，视频2份。原告欲以此证明：“被告开发建设的涉案房屋存在诸多问题，业主打横幅及向上级机关反映问题，原告对被告的工程质量存在合理性质疑，所以通知解除合同”。证据4，网上下载的抵押证明一份。原告欲以此证明：“根据合同第16条的约定，交付房屋时，被告保证涉案房产不存在抵押权。而在被告实际交房时，涉案房产没有解除抵押，存在他项权利，被告严重违约，原告通知解除合同合法合理”。 被告对原告提交的上述证据质证认为：“对证据1的真实性无异议，是双方签订的合同。对证据2的真实性无法确认，需要回去落实。从内容上来看，这是原告提出的要约，被告应该盖章才能做出承诺，潘璐作为职工（已离职），无权来接受这样的文书。对证据3的真实性不认可，被告已经取得了竣工验收备案证明，所以房屋质量是合格的，该楼座已经供水供电了，且该房屋是办公用房，不是住宅，其他业主已经开始装修，该房屋是毛坯交付，主管道已经通了，室内的需要自己安装水龙头就可以使用。对证据4的真实性无法确认，需要回去落实，如果存在抵押情况，我方会立即给原告解除抵押”。 3、庭审中，被告为证明自己的主张，向本院提交证据：竣工验收备案表一份。被告欲以此证明：“涉案房屋所在楼座已经取得竣工验收备证明，房屋符合法定及约定的交房条件，房屋质量合格”。 原告对被告提交的上述证据质证认为：“该证据最后一页备案意见栏中，行政机关的印章看不清。质量是否真正合格，无法确定，该证据不能支持其主张。该证据也没有公安消防部门的意见，不能证明涉案工程进行了消防竣工验收”。 4、庭审中，本院询问原告：“你方认为被告交付的房屋存在质量问题，是否有相关证据？” 原告回答：“我们看到有很多业主到被告的售楼处打横幅、反映问题，还有到市政府上访反映问题，所以我们就认为该房屋有质量问题。另外该房屋也没有水、没有电，下水管道也无法使用，但没有去相关建设工程质量检测机构去进行过检测。原告已经在2019年5月17日通过书面形式送达了解除合同通知，内容上明显是要求解除合同，根据相关法律规定，不存在双方达成协议解除；送达即生效，且被告也并未提出异议，应视为双方合同解除。关于质量问题，因为双方合同已经解除，所以对质量问题本案我们不再提交证据，也不做质量问题的鉴定”。 被告则认为：“对原告提交的解除合同通知，我方不认可。潘璐也无权接受该通知，该文件无论真假，均无法律约束力。原告以质量问题解除合同，必须符合法律规定的解除条件，即必须举证证明涉案房屋存在质量问题，导致房屋无法使用的情形，但原告不申请鉴定，不能提交相关证据，所以我方不同意原告的诉请”。 本院认为，我国法律规定，当事人协商一致，可以约定解除合同；因不可抗力或一方违约导致不能实现合同目的的，另一方也可以单方行使合同解除权。本案中，原、被告双方在合同中并未约定如该房屋存在甲方（被告）设定的抵押权，原告有权解除合同，故原告以此为由要求解除合同，理由不成立。而原告亦未提交证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响其正常居住使用、导致合同目的不能实现的情形，故原告以此为由要求解除合同，理由亦不成立。在原告未享有约定或者法定解除权的情况下，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已解除。综上，原告本案的诉请缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告孙爱菊要求确认原、被告双方签订的《青岛市商品房预售合同》已于2019年5月17日解除的诉讼请求。 案件受理费500元，由原告孙爱菊负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  顾晶京 审判员  周 敏 审判员  孙 婷 二〇一九年十二月十二日 书记员  于丽君