江苏省如皋市人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0682民初5961号 原告：肖春贵，男，1986年2月1日生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 委托诉讼代理人：张驰，江苏普善律师事务所律师，特别授权。 被告：江苏晟峰软件园投资发展有限公司，住所地：如皋市城南街道解放路**（晟峰软件大楼内）。 法定代表人:曹阳，执行董事。 委托诉讼代理人：兰燕、汤伟，江苏敏政律师事务所律师，特别授权。 第三人：郑玉林，男，1965年11月2日生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：徐红兵，江苏如一律师事务所律师，特别授权。 原告肖春贵与被告江苏晟峰软件园投资发展有限公司（以下简称晟峰公司）商品房合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案受理后，依照被告晟峰公司申请，本院依法追加郑玉林作为第三人参与诉讼。因案情复杂，本案依法转为普通程序并公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人张驰，被告晟峰公司的特别授权委托诉讼代理人兰燕、汤伟及第三人的特别授权委托诉讼代理人徐红兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖春贵向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方签订的12份《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房款11537132元及利息2242129.44元（按同期贷款利率计算，自2015年5月11日起暂算至2019年5月6日）；3、判令被告赔偿原告11537132元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月，案外人郑玉林因欠原告相关款项与原告协商，表示由其居中协调用被告欠付他的工程款项抵付对原告的欠款。2015年5月11日，原被告经协商确定，由原告用上述抵充款项共计11537132元向被告购买位于如皋市商品房。双方于当日签订12份《商品房买卖合同》（分别购买汇智苑小区13幢1单元402、502、601、602、702、802、902、1002、1102、1202、1302室及13幢2单元1404室房屋）。原被告双方约定的付款方式和期限为原告自合同签订之日一次性付清房款。合同签订后，被告当即向原告出具收款收据12张，在收款方式一栏中明确注明系以郑玉林工程款支付购房款。上述合同签订后，原告多次催促被告交付房屋及为原告办理产权登记，但被告均以各种理由不予配合办理。近期原告经查询得知，被告已在2017年、2018年将上述12套房屋全部再次出售并实际将产权登记手续办理至他人名下，原告已无法实际取得上述房屋。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求法院判允原告前列诉求。 原告为证明其主张，向本院提交以下证据： 证据1，12份商品房买卖合同及对应收据，证明原被告双方就案涉商品房达成买卖合意。合同约定的付款方式为自合同签订之日一次性付清房款，签订合同的同时，被告向原告出具收款收据，收款事由明确为房款，收款方式为郑玉林工程款，故证实了原被告双方买卖合同合法有效。原告以通过郑玉林工程款的方式于合同签订当日支付了全部价款。 证据2，如皋市不动产登记信息查询结果，证明被告在与原告签订合同收取款项后，在2017至2018年期间分别将案涉12套商品房再次出售给他人，并办理了房屋变更登记手续，致使原告合同目的无法实现。 证据3，借款协议书，出借人为陈义国，借款人为郑玉林，借款金额为1506万元，需要说明的是这份协议书是扫描打印件。证明郑玉林曾经向上海旌凌投资有限公司借款，旌凌公司以其股东陈义国的名义与郑玉林签订协议，证明郑玉林与旌凌公司的债权债务关系。但由于原被告之间签订了商品房买卖合同，被告也通过收取收据的方式认可原告已支付全部房款，故原告一方对郑玉林的相关债权凭证已交还郑玉林，原告无法提供相关原件及其他证据。 证据4、上海旌凌投资有限公司企业法人营业执照副本复印件及公司工商登记资料，证明该公司股东构成等基本情况。 针对原告举证，被告晟峰公司质证认为： 对证据1，商品房买卖合同12份及对应的收据真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，这12份商品房买卖合同实际上是郑玉林与许建共同商定的以物抵债，委托被告支付相应的款项，也就是说原告与被告之间的商品房买卖合同并无买卖的合意，原告并未有向被告购买房屋的意思表示。针对原告所举该商品房买卖合同，被告认为该合同不成立也不生效，该合同名为商品房买卖合同，实为抵债的一种方式，而根据最高院关于审理商品房买卖合同相关司法解释，第一条对商品房买卖合同的定义有明确约定，必须符合三个条件：1、房屋应该是对社会进行公开销售；2、房屋所有权用于转售买受人；3、买受人必须支付相应的价款。而在本案中，被告并没有向原告销售房屋，双方之间也没有买卖合意，所有权也并未转让给原告，原告也并未支付任何价款，所以三个条件均不符合的情况下，原被告之间根本不是商品房买卖合同纠纷，原告以此纠纷起诉被告无事实和法律依据。对收据，收据上的印章是真实的，但对于原告的证明目的不予认可，该收据不足以证明原告已经向被告支付了房款，同时该收款方式中所写的郑玉林工程款也是不符合事实的，郑玉林与被告之间根本不存在工程款，郑玉林代理人也当庭表述其与原告之间不存在任何债权债务关系，所以我方认为该收据不代表原告已经支付了款项。在原告没有支付款项的情况下，该买卖合同尚未成立，被告有权利另行处置房产。 对证据2，如皋市不动产登记信息查询结果三性无异议，从这份查询记录上可以看出被告于2017、2018年将案涉房屋进行了处置，按照交易习惯以及日常生活经验法则，如果原告与被告成立了商品房买卖合同，且支付了相应房款，原告在2017、2018年知晓了被告出卖房子的这一情况时，就应该向被告主张权利，而不是事隔一两年之后才向被告主张权利，可以看出原告实际已经知道其与被告的商品房买卖合同是没有成立的。 对证据3，借款协议书打印件，出借人为陈义国，借款人为郑玉林，借款金额为1506万元，三性不予认可。从该份证据中无法看出原告与第三人郑玉林之间存在债权债务关系，关于出借人陈义国与郑玉林之间的借款事实，被告并不清楚，针对该借款事实，被告不发表意见。 对证据4，真实性由法院审查，原告提供的证据证明原告与第三人之间存在着债权债务的关系。 针对原告举证，第三人郑玉林质证认为： 对证据1，商品房买卖合同12份及对应收据，第三人郑玉林并未参与，因此无法对该证据发表意见。 对证据2，如皋市不动产登记信息查询结果，基于被告对该查询结果没有异议，我方也予以认可。 对证据3，借款协议书，出借人为陈义国，借款人为郑玉林，借款金额为1506万元，经向郑玉林了解，该借款协议书与本案无任何关系。 对证据4，真实性无异议，但是与本案无关联性。 被告晟峰公司辩称，经核实了解，郑玉林没有承建被告公司工程，在被告公司处也没有工程款。事实的情况是郑玉林对如皋市金鼎酒店管理有限公司享有债权，将债权转让给了案外人许建，许建委托江苏万城公司支付相应的债权转让对价。江苏万城公司又委托被告公司以汇智苑的部分房屋作为债权转让的部分价款，由许建来与江苏万城公司进行结算。但后续许建向万城公司以及被告发出要求，不将汇智苑的该部分房屋作为债权转让的对价，不能将房屋抵给原告。因此原告和被告之间并非商品房买卖合同，原告也未向被告支付商品房对应的价款，原告与被告之间不存在商品房买卖的法律关系。 被告晟峰公司向本院提交以下证据： 证据1、协议复印件一份，证明被告在答辩阶段所陈述的原告与第三人以及案外人许建，就如皋市金鼎酒店管理有限公司之间存在债权债务及贷款转让的事实。同时可以看出原告所陈述的其与第三人之间存在着债权债务关系是不存在的。还证明被告是基于案外人江苏万城集团有限公司委托支付的事实。 证据2、万成汇智苑房产清单一份，证明被告是在案外人许建以及江苏万成集团的协调下，进行委托支付的事实，但该清单中也明确说明实际处置的房产以三方协商的价格最终结算。 针对被告晟峰公司举证，原告发表质证意见如下： 对证据1、由于被告没有提供原件，对证据的真实性不予认可，对关联性和证明目的也不予认可，被告的代理人在庭审中表述该份证据能证明原告与第三人债权债务是不存在的，对此原告不能认同。即便该份证据是真实的也只能证明万城公司有为许建向郑玉林代付款项的义务，并不能证明原告与郑玉林之间不存在债权债务关系。 对证据2、真实性不予认可，对被告的证明目的不能认可，原告认为即便该份证据是真实的，至少能够证明被告有将清单中列明的房屋归于第三人郑玉林的意思表示，这与原告提供的12份商品房买卖合同及收据是吻合的。 针对被告晟峰公司举证，第三人郑玉林质证认为： 这两份证据真实性要待被告拿出原件来确认，但是证据2中涉及的房屋，第三人并没有指令销售给原告，因为第三人与原告是不认识的。 第三人郑玉林辩称，1、郑玉林与原告并无任何交往，且不认识肖春贵，更不存在欠原告相关款项的情形。2、郑玉林在被告公司也没有原告所声称的工程款项，至于被告公司向原告开出以郑玉林工程款为付款方式的相关收据，郑玉林不知情，因此本案与郑玉林没有关系。 第三人郑玉林未提交任何证据。 本院经审理认定本案事实如下：2015年5月11日，原告肖春贵（买受人）与被告晟峰公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》十二份，约定原告从被告晟峰公司处购买汇智苑小区第13幢1单元402、502、601、602、702、802、902、1002、1102、1202、1302室及2单元1404室房屋。其中1单元402室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6008元/平方米，总金额912195元；502室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6068元/平方米，总金额921304元；601室合同约定建筑面积共154.06平方米，商品房单价为6288元/平方米，总金额968729元；602室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6128元/平方米，总金额930414元；702室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6188元/平方米，总金额939524元；802室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6248元/平方米，总金额948634元；902室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6308元/平方米，总金额957744元；1002室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6368元/平方米，总金额966853元；1102室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6428元/平方米，总金额975963元；1202室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6488元/平方米，总金额985073元；1302室合同约定建筑面积共151.83平方米，商品房单价为6548元/平方米，总金额994183元；2单元1404室室合同约定建筑面积共154.06平方米，商品房单价为6728元/平方米，总金额1036516元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2014年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告晟峰公司亦开具十二份对应收据。2019年4月26日，原告至如皋市不动产登记中心查询，案涉房屋均已登记在他人名下并办理了不动产权证书。2019年6月28日原告诉至本院，要求判如所请。 庭审中，对于合同中约定的交房期限为2014年5月31日前，而合同签订的时间为2015年5月11日，原告方陈述系被告出具格式合同，套用之前买卖合同的笔误。关于原被告双方签订《商品房买卖合同》的情况，原告方陈述：原告父亲肖金城、姐夫郭亚树、佘俊咸、陈义国四人在2011年合资成立上海旌凌投资有限公司，公司主要业务就是放贷。其中陈义国代持郑玉林的部分股权，其也是该公司的股东。2012年至2013年期间，郑玉林本人及其介绍的朋友因周转需要在公司借款，款项出借的方式是由公司以股东个人名义与借款人签订借款协议。后经公司与郑玉林结算，郑玉林未偿还借款共计1500万元左右，公司内部调整上述债权归肖金城所有，郑玉林提出将其在如皋市金鼎置业有限公司的股权转让用以抵债，但双方未能达成一致。后郑玉林提出以其在被告处的工程款抵债，具体方式是由被告拿出相应价款的商品房抵偿给原告，价款以售楼处的公开价格为准，没有折扣。原告一方为及时回款，同意了上述以房抵债的方式。2015年5月11日原告在郑玉林联系下去了被告公司汇智苑的售楼处，以原告的名义与被告签订了涉案的12份《商品房买卖合同》，被告也在当天向原告出具了案涉房屋合同对应的收据。在签订上述合同后，郑玉林要求原告将持有的对郑玉林的债权凭证归还给郑玉林，当天原告在郑玉林金鼎酒店的包房内将上述债权凭证归还给郑玉林，郑玉林当着原告的面销毁了上述凭证。对于本院询问的原告方与郑玉林交接的人是谁？原告方回答：具体商谈是由原告父亲肖金城与郑玉林商谈，在双方达成一致后，办理房产合同手续是由原告出面办理的。对于本院询问的原告本人与郑玉林有没有直接联系过？原告方回答：办理房产手续是由肖金城、佘俊咸与郑玉林联系的，原告没有直接与郑玉林联系，原告只是按照肖金城的指示具体办理手续。 原告方提交一份由陈义国（出借人）与郑玉林（借款人）2013年10月15日签订的《借款协议书》扫描打印件：一、借款金额，人民币壹仟伍佰零陆万元（15060000元）；二、借款期限，2013年10月15日至2014年3月14日；三、借款利息，月利息2.5%；四、借款期满乙方未按时归还借款本息的，乙方每日应按欠款的0.1%支付违约金；五、如乙方未按时归还借款本息的，甲方为实现债权产生的律师费、调查取证费、诉讼费、保全费等一切费用由乙方承担。 关于原被告签订《商品房买卖合同》的情况，被告晟峰公司陈述：郑玉林对如皋市金鼎酒店管理有限公司享有债权，将债权转让给了案外人许建，许建委托江苏万城公司支付相应的债权转让的对价，江苏万城公司又委托被告公司以汇智苑的部分房屋作为债权转让一部分的价款，由许建来与江苏万城公司进行结算，但后续许建向万城公司以及被告发出要求汇智苑的部分房屋不作为债权转让的一部分价款，不能将房屋抵给原告。 被告晟峰公司提交江苏万城集团有限公司（甲方）、许建（乙方）与郑玉林（丙方）2014年12月11日签订的协议复印件：自2011年9月21日起至2013年9月13日止，丙方共借给如皋市金鼎酒店管理有限公司（以下简称金鼎酒店）人民币55550000元，利息按月息1.5%计算。后因金鼎酒店资金周转困难，未偿还借款。丙方与乙方于2014年12月7日签订了债权转让协议一份，约定丙方将上述债权及相关权益转让给乙方，转让价款为81339925元。由于甲方与乙方存在业务往来，现甲、乙、丙三方经协商一致，就乙方受让丙方债权委托甲方付款事宜达成如下协议：1、乙方委托甲方代为向丙方支付上述债权转让款81339925元；2、支付方式：现金、房屋或丙方接受的其他方式；3、甲方代乙方支付用于折抵债权转让款的房屋、现金等，待丙方与乙方最终结算后，由乙方凭相关结算手续与甲方进行结算…… 关于原被告签订《商品房买卖合同》的情况，第三人郑玉林陈述：郑玉林与原告肖春贵不认识，更不存在债权债务关系，因此，原告的说辞就是杜撰的。是郑玉林将对金鼎酒店的债权转让给许建，由许建委托万城公司支付相关转让款。佘俊咸、肖金城曾经与郑玉林商谈过转让股权，并且以案涉房屋冲抵股权转让款事宜。但是后来由于各种原因股权转让未能成功，因此也就没有以股权转让款抵偿案涉房屋的款项事宜达成一致，并且郑玉林将以上情形电话通知了许建等人。 以上事实，有当事人陈述及其他证据经庭审质证在卷佐证。 本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案原告肖春贵依据同被告晟峰公司签订的十二份《商品房买卖合同》，以及晟峰公司开具的对应收据，要求解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还原告购房款11537132元及利息，并承担相应的违约责任，故本案的争议焦点为原告肖春贵与被告晟峰公司之间的商品房买卖法律关系是否成立。 首先，不能仅以原被告之间签订的《商品房买卖合同》及开具的收据来推定原被告之间商品房买卖法律关系的成立。类推适用应当以法律规则设定的情形、条件为基础，且鉴于原、被告及案外人之间的债权债务混乱情况，本案应当依据有关具体法律规则进行判断。从现行法律规则看，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为。实际权利人与名义权利人的关系，应注重财产的实质归属，而不单纯地取决于公示外观，原被告之间商品房买卖法律关系的成立，应当核定原告肖春贵是否支付了案涉房屋的对价。 其次，从举证责任上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。根据原告方现有举证，本院难以认定原告支付了房屋对价或达成了其他以房抵款协议。本案中原被告双方均承认原告未直接向被告支付价款，但原告方陈述，该对价系上海旌凌投资有限公司以股东陈义国名义向第三人郑玉林的借款15060000元，而后该笔债权转让给了上海旌凌投资有限公司的法定代表人肖金城，肖金城系原告肖春贵父亲，指示原告同被告签订的《商品房买卖合同》。原告方为证明其主张，提交了一份陈义国（出借人）与郑玉林（借款人）2013年10月15日签订的《借款协议书》扫描打印件。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条规定，无法与原件、原物核对的复印件、复制品不能单独作为认定案件事实的依据。在被告晟峰公司及第三人郑玉林均不予认可以房抵款的合意，且原告方陈述金额与案涉房屋价值并不对等的情况下，原告方至今未能提交相应证据予以证明债权债务存在及以房抵款协议的成立，由此引起的不利法律后果应由其自行承担。 最后，本案中原告方对案件事实的陈述前后矛盾，且不符合正常的商业交易规则。被告晟峰公司及第三人郑玉林均表示与原告肖春贵之间没有债权债务关系，关于原告肖春贵与第三人郑玉林是否认识、有无直接联系，原告方陈述：办理房产手续是由肖金城、佘俊咸与郑玉林联系的，原告没有直接与郑玉林联系，原告只是按照肖金城的指示具体办理手续。但对照其陈述的在签订商品房买卖合同当天，原告在郑玉林金鼎酒店的包房内将上述债权凭证归还给郑玉林，郑玉林当着原告的面销毁了上述凭证，前后陈述明显不一致。另，案涉的债权及对应的房屋价值均达上千万，原告方在仅与被告晟峰公司签订《商品房买卖合同》，未取得相应物权的情况下，就将价值上千万的债权凭证交还第三人郑玉林，并由其予以销毁，明显不符常理，也违背合理的商业交易规则，本院难以采信。 综上，在原告对与第三人郑玉林基础的债权债务关系成立未充分举证，被告晟峰公司、第三人郑玉林对与原告之间的以房抵款合意否认的情况下，本院难以认定其与被告晟峰公司成立合法、有效的商品房买卖法律关系。故对原告主张的解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，被告晟峰公司返还购房款11537132元及对应利息，并承担一房二卖的违约责任11537132元之诉讼请求不予支持。 据此，根据《中华人民共和国民法总则》第七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定判决如下： 驳回原告肖春贵全部诉讼请求。 案件受理费168380元，由原告肖春贵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行南通市濠南路支行，户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65）预交上诉案件受理费168380元。 审 判 长  宗志强 人民陪审员  孙玉华 人民陪审员  肖正华 二〇一九年十二月十七日 法官 助理  孔德莱 书 记 员  葛洲花