广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初2035号 原告（反诉被告）：朱玉军，男，1972年10月23日出生，汉族，住广西来宾市兴宾区。 委托诉讼代理人：韦善雄，广西万益（来宾）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖柳萍，广西万益（来宾）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西裕达商业物业管理有限公司，住所：广西来宾市桂中大道**裕达中央城巴黎春天-商场，统一社会信用代码：914513003102733119。 法定代表人：罗桂平，总经理。 委托诉讼代理人：谢家伟，公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，公司员工。 原告（反诉被告）朱玉军与被告（反诉原告）广西裕达商业物业管理有限公司（以下简称裕达物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月29日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱玉军及其委托诉讼代理人韦善雄，被告（反诉原告）裕达物业公司的委托诉讼代理人谢家伟、王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱玉军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《场地租赁合同》；2.判令被告返还原告的租金和保证金共计56023元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订场地租赁合同，原告承租被告位于来宾市商铺，用于经营灯具商品。双方签订合同后，原告按被告的要求及时开展门面的装修和布置，等待专业市场开业。然而被告至今没有完成裕达﹒建材家居广场区域内公共部分的装修，其公共区域仍为毛坯状态，电梯、电动扶梯等公共配套设施不能正常使用。整个营业场所全无商业经营氛围，自合同约定的开业期限至今三年多时间，原告的商铺无法开展经营，致使合同经营目的无从实现。被告的行为已经构成根本违约，原告因此提出诉讼。 被告裕达物业公司辩称，1.合同并未将商场开业作为交付场地的条件，也未明确约定是整个商场的开业时间还是承租人店铺的开业时间。原告所承租的商铺是临街商铺，并非一定要整个商场开业原告才能营业。裕达物业公司已按合同约定将涉案场地交付给原告，并按约定提供了综合管理服务，已履行了出租人的义务。被告交付场地后，原告也已实际使用了场地。因此，原告不享有合同解除权，原告要求解除合同无事实依据及法律依据。2.裕达物业公司没有违约，而原告拖欠租金等费用构成根本性违约，并致裕达物业公司蒙受重大经济损失。因此，原告无权要求返还租金和保证金。综上，裕达物业公司认为原告的诉讼请求均无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告裕达物业公司向本院提出反诉请求：1.判令解除反诉人与被反诉人签订的《场地租赁合同书》；2.判令被反诉人向反诉人支付拖欠的租金149218.93元、综合服务管理费77011.20元、电梯维护费5793.67元，共计232023.80元（租金、综合服务管理费、电梯维护费暂计至2019年6月30日，之后租金、综合服务管理费、电梯维护费计至法院判决确定的履行期限届满之日止）；3.判令被反诉人向反诉人支付违约金69607.14元（违约金以欠费总额为基数按30%计算）；4.判令被反诉人立即将租赁物腾空并返还给反诉人；5.本案诉讼费用由被反诉人承担。诉讼过程中，被告裕达物业公司变更第2项反诉请求为：判令被反诉人向反诉人支付拖欠的租金119880元、综合服务管理费71712元、电梯维护费5395元，共计196978元（租金、综合服务管理费、电梯维护费暂计至2019年6月30日，之后租金、综合服务管理费、电梯维护费计至法院判决确定的履行期限届满之日止）；变更第3项反诉请求为：判令被反诉人向反诉人支付违约金59096元（违约金以欠费总额为基数按30%计算）。 事实和理由：朱玉军与裕达物业公司签订以上场地租赁合同，双方约定了租金、综合服务管理费、电梯维护费等费用标准、缴纳期限、违约责任等条款。朱玉军未按约定缴纳费用，给裕达物业公司造成了严重的经济损失。裕达物业公司为维护自身合法权益，因此提起反诉。 朱玉军对裕达物业公司的反诉辩称，1.裕达物业公司要求朱玉军支付相关费用计算到2019年6月30日，没有法律依据。2018年3月25日消防验收才通过，在此之前无论是开业还是招商，都是在此之后才能计算租金；2.裕达物业公司于2019年1月31日发函行使约定解除权，往后的租金是没有依据主张的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年11月16日，被告与原告分别作为甲乙双方签订场地租赁合同书，甲乙双方约定，甲方将坐落在来宾市迎宾路铺面平方米，总建筑面积：432.05平方米（以来宾市房产局测绘面积为准）出租给乙方用于经营灯具灯饰类商品，品牌为欧普。场地交付时间：暂定2015年9月1日（实际交付时间以甲方书面通知为准）。 合同对租期期限、免租期限、开业时间及装修期限作出如下约定：租赁期限5年（含免租期及装修期），即自2015年10月15日至2020年10月14日止。免租期30个月（含装修期），三年内免完，即：第一年免租期从2016年1月1日至2016年10月31日；第二年免租期从2017年1月1日至2017年10月31日；第三年免租期从2018年1月1日至2018年10月31日。开业时间：暂定2015年12月31日（实际开业时间以甲方书面通知为准）。本场地装修期为90天，即该场地交付乙方之日起算，即自2015年10月15日至2016年1月13日止。另外，乙方须在场地交付日向甲方支付装修保证金2000元。如乙方没有违反合同及有关装修的规定，于装修期满并验收合格后一个月内，甲方无息返还乙方缴纳的装修保证金。 双方对租金、管理费等费用约定：场地月租金合计为9464元，乙方按季度提前30日支付租金。乙方须按时交清场地租金，如延期缴纳租金，甲方向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。乙方还应于签订合同当日向甲方缴纳租赁保证金、商品质量及经营保证金各9464元。合同期内，甲方按乙方所使用的场地面积计收综合服务管理费，综合服务管理费每月总计1728元，包含：场地使用管理费（主要用于自动扶梯、用水、消防系统等设备的管理和公共区域的清洁卫生、绿化、安保等）和运营管理费。首期缴纳一个季度综合服务管理费5185元，应在签署本合同之日起三日内支付。乙方须准时交清综合服务管理费，如延期交纳，甲方向乙方按欠款金额每天收取0.5%的滞纳金。 对水电费及其他费用的约定：合同期内，乙方应承担月电梯维护费130元，月公共设施维护费43元，乙方须向甲方缴纳电费周转金1000元。 合同对乙方开始营业时间规定：乙方签订场地交接单后，必须按甲方规定，抓紧时间装修及布展，必须确保与商场开业日期同期开业。如出现故意拖延开业时间，影响商场整体开业，甲方将视情况有权收回展位出租使用权，并终止合同，已交各类保证金不予退还乙方。 原告于双方正式签约前后陆续向被告支付了总共56023元，其中包含三个月租金28392元，综合服务管理费5184元，租赁保证金9464元，商品质量及经营保证金9464元，装修保证金2000元，水电保证金1000元，三个月电梯维护费390元，三个月公共设施维护费129元。 合同签订后，原告即着手进行铺面装修，并于2016年春节后不久装修完毕。被告商场至今未开业。原告遂以商场不能开业，合同无法继续履行为由向本院提起诉讼。 本院认为，双方所签订的合同，是被告裕达物业公司提供的格式合同，该格式合同最后条款所言的“本合同并非格式合同”，与事实不符，涉案的合同正是通常意义上的格式合同。对格式合同条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。 根据合同相关内容，暂定的开业时间2015年12月31日，而实际开业时间以被告书面通知为准。从字面上看，既是被告通知开业，说明原告并未拥有开业自主权。联系合同第十九条款所规定的“乙方必须确保与商场开业日期同期开业”，以及警示约束乙方“如出现故意拖延开业时间，影响商场整体开业”，甲方享有的收回展位、终止合同、不退保证金等权利。并根据合同十一条约定的内容，甲方对乙方的经营行为具有支配权、统一管理权，而乙方有配合的义务。综合以上分析意见，本院确定合同双方当事人所订立的开业日期，不是指铺位租户的开业日期，而是特指被告经营管理的裕达﹒建材家居广场商场整体的开业日期。 时至今日，该商场迟迟未能开业，导致原告无法开展经营，合同目的没能实现。原告请求解除合同，符合法律规定，应予支持。由于被告商场未开业，原告实际上并未享受到被告提供的商场管理服务，被告没有依据向原告收取租金、综合服务管理费、租赁保证金、商品质量及经营保证金、装修保证金、水电保证金、电梯维护费、公共设施维护费等费用。原告要求被告返还上述费用，应予支持。 被告的反诉请求，没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）朱玉军与被告（反诉原告）广西裕达商业物业管理有限公司2015年11月16日签订的场地租赁合同； 二、被告（反诉原告）广西裕达商业物业管理有限公司应返还原告（反诉被告）朱玉军租金、综合服务管理费、租赁保证金、商品质量及经营保证金、装修保证金、水电保证金、电梯维护费、公共设施维护费共计56023元； 三、驳回被告（反诉原告）广西裕达商业物业管理有限公司的反诉请求。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决指定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 本诉案件受理费1201元，由被告广西裕达商业物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2912元，由被告广西裕达商业物业管理有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审 判 长  曾清醒 人民陪审员  韦海燕 人民陪审员  黄金花 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  韦丽容