内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2019）内02民终2558号上诉人（原审被告）：任占龙，男，1953年7月23日出生，住内蒙古包头市固阳县。被上诉人（原审原告）：包头市佳宝物业服务有限责任公司。法定代表人：李志成。上诉人任占龙因与被上诉人包头市佳宝物业服务有限责任公司（以下简称佳宝物业）物业服务合同纠纷一案，不服内蒙古自治区固阳县人民法院（2019）内0222民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。任占龙的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、一、二审案件受理费由被上诉人负担。其上诉主张的事实和理由为：第一，向法庭提交案涉工程已竣工验收合格文件的举证人应当为被上诉人，一审法院将此举证责任错误地分配给上诉人,从而导致一审法院认定事实错误。根据“谁主张，谁举证”的原则，佳宝物业根据《前期物业服务合同》向其主张物业费,那么,佳宝物业应当向法庭举证“所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成,已竣工验收合格。”，因为《前期物业服务合同》第十二条第一款“乙方(指被上诉人)不得承接不符合交付条件的物业，甲方(指建设单位)提出要求乙方承接不符合交付条件或者未经查验的物业,物业服务费由甲方承担。”，该条第二款约定“新建物业应当符合下列条件后,方可开始向业主收取物业服务费:（一)所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成，已竣工验收合格。（其它三个条件此处略)”，表明在案涉小区工程项目竣工验收前,物业服务费由开发商包头市华嘉城房地产开发有限责任公司承担。既然佳宝物业认为已竣工验收合格,需向案涉小区居民即上诉人收取物业服务费,其应当向法庭举证证明案涉小区工程项目已竣工并验收合格。第二，一审法院适用法律错误，将小区业主（居民)领取钥匙装修入住与工程项目竣工并验收合格划等号,混淆了建设工程领域基本法律概念，没有任何法律依据。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后,又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持;但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”和第十四条“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情形分别处理:（一)建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期;（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;（三)建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”之规定,建设方未经组织工程项目验收，擅自使用,法律后果一是不得以质量不合格为由进行抗辩，二是确定竣工日期节点。一审法院将小区业主(居民)领取钥匙并装修入住作为工程质量竣工验收合格的证据,没有任何法律依据。第三，佳宝物业应当根据《前期物业服务合同》约定向开发商包头市华嘉城房地产开发有限责任公司主张物业服务费。一审法院认定《前期物业服务合同》合法有效。佳宝物业与开发商包头市华嘉城房地产开发有限责任公司签订的并经固阳县住宅小区物业管理服务指导中心备案的《前期物业服务合同》第十二条第一款约定“乙方(指被上诉人）不得承接不符合交付条件的物业，甲方(指建设单位)提出要求乙方承接不符合交付条件或者未经查验的物业，物业服务费由甲方承担。”，该条第二款约定“新建物业应当符合下列条件后，方可开始向业主收取物业服务费:（一)所有建设项目按照批准的规划和有关专业管理设计要求全部建成,以竣工验收合格。(其它三个条件此处略)”，其向小区业主(居民）收取物业费的条件与《包头市物业管理条例》第三十六条之规定完全一致。根据《前期物业服务合同》中的上述约定，佳宝物业需在开发商包头市华嘉城房地产开发有限责任公司将所建项目全部建成，经竣工验收合格后方可向小区业主收取物业服务费，在此节点之前，佳宝物业应当根据《前期物业服务合同》第十二条的约定，向建设方包头市华嘉城房地产开发有限责任公司主张小区的物业服务费。综上，一审法院认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判并驳回被上诉人全部诉讼请求。佳宝物业答辩称，《前期物业服务合同》合法有效，且已备案。佳宝物业是物业服务单位，并非建设单位，佳宝物业向任占龙主张的是物业费，任占龙上诉主张的验收问题与本案无关，任占龙应当向开发商主张权利。佳宝物业向一审法院起诉请求：1.任占龙给付物业服务费2345.9元、垃圾处理费129元、楼道亮化费71.7元，违约金117.3元，共计2663.9元；2.诉讼费由任占龙承担。一审法院认定事实：2014年9月18日，包头市华嘉城房地产开发有限责任公司（甲方）与佳宝物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》，该合同期限自2014年9月18日起至2019年9月17日止。合同中约定，第四条第一款：物业服务内容：共用部位、共用设施设备的正常运行和日常维护、管理，公共秩序维护、安全防范，共有绿地养护，物业管理区域的清扫、保洁，物业装饰装修管理服务，物业档案资料管理；第六条第一款第一项：（1）物业服务费用由业主按其有用物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅多层0.7元/月/平方米，商业用房1.0元/月/平方米；（2）住宅物业及其它附属非住宅物业的物业服务费用主要用于以下开支：综合管理服务费，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养、维修费用，物业服务区域清洁卫生费用，物业服务区域绿化养护费用，物业服务区域秩序维护费用；第十条第二款：物业服务费交纳时间：1.甲方于2014年10月1日交纳；2.业主或物业使用人于每年10月1日交纳；第十八条第四款：业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按物业服务费用5%的标准向乙方支付违约金。同时，还对双方的权利义务、物业承接查验及交接、违约责任、合同备案等事项进行了约定。另查明，任占龙系华城豪庭小区30栋1单元201室业主，房屋建筑面积为84.69平方米。2015年5月26日购买该房屋至佳宝物业诉至该院未交纳物业费。一审法院经审理认为，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。佳宝物业与包头市华嘉城房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同在固阳县住宅小区物业管理服务指导中心进行了备案登记。该合同真实有效，该院予以认定。关于任占龙辩称佳宝物业无本案诉讼主体资格的问题，任占龙向该院提交的“业主临时管理规约”没有关于物业服务的项目、范围、标准、收费等具体约定，且该临时管理规约中的包头市众信物业服务有限公司并未入住华城豪庭小区提供物业服务，对任占龙的该项辩称，该院不予采信。关于任占龙辩称华城豪庭小区没有全部建成、未验收合格的问题，任占龙并未向该院提交证据证明该小区未验收合格。该院认为，任占龙接受了房屋钥匙，则视为对房屋的交付表示认可，任占龙领取了钥匙并已装修入住，应当交纳物业费，对任占龙的该项辩称，该院不予采信。关于任占龙辩称佳宝物业应当提供政府相关部门对其物业收费的批复依据的问题，根据内蒙古发展和改革委员会颁布的内发改费字[2015]649号《内蒙古自治区发展和改革委员会关于取消收费许可证制度加强事中事后监管的通知》，内蒙古自治区已于2015年6月1日起取消收费许可证和年审制度，“对行政事业性收费和经营性服务价格中实行政府定价、政府指导价的执收单位试行公示清单制度，执收单位收费前应向同级价格主管部门提交公示清单，自治区和盟市、旗县价格主管部门对收费单位提交的收费项目和标准公示清单进行审核后，在本级门户网站统一发布，动态调整，便于社会监督”。故佳宝物业是否提供政府相关部门对物业收费的批复依据，并不是任占龙拒缴物业服务费的理由。佳宝物业接受委托后，依约对华城豪庭小区进行了物业管理，业主及物业使用人也享受了佳宝物业提供的物业服务，佳宝物业与任占龙之间的物业服务合同关系有效成立，该院予以认定。任占龙应向佳宝物业支付物业服务费。佳宝物业自认2018年1月1日起，华城豪庭小区住宅物业服务费降至0.6元/月/平方米，故任占龙应向佳宝物业交纳2016年5月26日至2019年12月31日的物业费2345.9元（19×0.7×84.69+24×0.6×84.69≈2345.9）。关于垃圾处理费及楼道亮化费，该院审理的佳宝物业关于华城豪庭小区物业服务合同纠纷其他案件中，佳宝物业向该院提交了其代小区业主向相关收费部门交纳了垃圾处理费及楼道亮化费的证据，基于物业服务连续性、整体性的服务特点，该院认定佳宝物业代交垃圾处理费、楼道亮化费的事实存在，依法予以支持。故任占龙应向佳宝物业交纳2016年5月26日至2019年12月31日的垃圾处理费129元（36÷12×43＝129）、楼道亮化费71.7元（20÷12×43≈71.7）。关于佳宝物业要求任占龙承担违约金的诉求，任占龙虽未能向该院提交足够的证据证明佳宝物业提供的物业服务存在瑕疵，但佳宝物业亦未向该院提供保洁人员、安保人员的配备情况、保洁记录、物业报修、维修记录等证据证明其已履行公开作出的服务承诺及制定的服务细则，根据公平责任原则综合考量，对佳宝物业的该项诉求，该院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告任占龙于本判决生效之日起三日内支付佳宝物业包头市佳宝物业服务有限责任公司自2016年5月26日起至2019年12月31日的物业服务费2345.9元、垃圾处理费129元、楼道亮化费71.7元，共计2546.6元；二、驳回佳宝物业包头市佳宝物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告任占龙负担。经二审审理查明，一审判决认定任占龙欠付物业费的期间为2015年5月26日至起诉之日，但“本院认为”部分计算物业费的期间为2016年5月26日至2019年12月31日，任占龙认可其欠付的期间为2016年5月26日至2019年12月31日，故一审判决对于该部分事实的认定显属笔误。本院认为，本案双方当事人争议的焦点问题为：任占龙拒绝支付物业费的主张能否成立的问题。任占龙主张案涉小区在安保、卫生方面存在服务不到位的问题，但任占龙并未提供证据证明，故任占龙的该主张证据不足。关于小区是否符合交付条件的问题，因任占龙已经领取房屋钥匙并缴纳了2015年度的物业服务费，表明其认可小区符合交付条件，同意向物业公司履行缴纳物业费的义务，且任占龙在二审期间明确表示其对此没有意见，故对其该上诉主张，本院不予支持。综上，任占龙的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人任占龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏晓燕审 判 员 邢海峰审 判 员 董婷婷 二○一九年十二月十一日法官助理 常慧青书 记 员 陈 茹附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。