贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初4688号原告：贵州省天泰诚物业管理有限责任公司，住所贵州省贵安新区湖潮乡湖潮村街上。委托诉讼代理人：晏硕鑫，贵州睿盾律师事务所律师，代理权限：特别代理。委托诉讼代理人：龙康，贵州睿盾律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：刘金辉，男，1970年2月15日出生，汉族，住贵州省贵安新区。委托诉讼代理人：李觐勇，贵阳市花溪区中心法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。第三人：贵安新区湖潮乡星湖云社区业主大会，住所贵安新区湖潮乡星湖云社区。负责人：刘华，该业主大会主任。原告贵州天泰诚物业管理有限责任公司（以下简称“天泰诚物业”）与被告刘金辉物业服务合同纠纷一案，本院于2019年5月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人张璇及其委托诉讼代理人晏硕鑫、龙康，被告刘金辉及其委托诉讼代理人李觐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天泰诚物业向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业费815.22元以及滞纳金（滞纳金自2018年10月1日起按每日万分之五计算至实际给付完毕之日止）；2、被告给付律师费250元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年5月16日，星湖云社区召开首届业主大会，选举产生了业主委员会（印章为贵安新区湖潮乡星湖云社区业主大会）。2018年11月6日，第三人贵安新区湖潮乡星湖云社区业主委员会代表社区业主与原告贵州省天泰诚物业管理有限责任公司签订了《星湖云社区物业服务合同》，该合同第四条、第五条约定合同期限为三年，自2018年7月1日至2021年6月30日，住宅物业费为0.8元/月/平方米，交费方式按年度预交0.95折，按月或按季为100%交纳，逾期不交纳按日万分之五收取滞纳金。被告系该社区17栋202室业主，房屋面积为113.23平方米，每月物业费为90.58元，每季度为271.74元。截至2019年3月31日，被告欠物业费815.22元。合同第九条约定了律师费由败诉方承担。合同签订后，第三人多次替原告向被告催收物业费，但被告均不予理睬。被告刘金辉辩称，1、根据合同的相对性，本案适格的被告应为第三人，因为合同是原告与第三人签订的，被告未授权第三人与原告签订合同，也未与原告签订合同。2、原告与第三人签订的合同应为无效合同，因为该合同在格式上存在瑕疵，被告也不知道合同的相关内容及事项。3、原告与第三人存在法律上的利害关系，该合同损害了被告的利益。4、被告不认可原告与第三人签订的物业合同。5、原告与第三人签订合同的时间为2018年11月16日，合同期限为2018年7月1日至2021年6月30日，内容是自相矛盾的。6、原告应将第三人列为被告，举证证实被告获得了相应服务。7、原告自行退出物业服务，存在违约的情形。第三人贵安新区湖潮乡星湖云社区业主大会未做答辩。本案经审理认定事实如下：2018年11月16日，原告贵州省天泰诚物业管理有限责任公司与第三人贵安新区湖潮乡星湖云社区业主大会签订《星湖云社区物业服务合同》约定原告为星湖云社区提供物业服务。合同第三条对原告的服务事项进行了约定，包括从综合服务、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务等四方面进行了详细约定。第四条约定，合同期限为三年，自2018年7月1日至2021年6月30日止。第五条约定，物业服务费实行包干制收取（按建筑面积计算），住宅物业0.8元/月/平方米，空置房0.3元/月/平方米，物业服务费交费可以按年度预交0.95折，月缴、季缴为百分百，逾期不交纳按日加收万分之五的滞纳金。第九条约定在本合同履行中如发生争议，双方协商解决或向所在区域政府部门申请调解，协商或调解不成的，可依法向本合同物业区域所在地人民法院提起诉讼，由此发生的律师费、差旅费、保全保证费等为解决或实现债权的费用由败诉方承担。现原告以被告未按时交纳物业费为由诉至本院，诉请如前。审理中，原告提交物业服务公司推荐书复印件、星湖云社区业主委员会筹备组第二次会议记录复印件、业主代表推选结果报告单复印件、业主代表名单复印件、书面征求意见表结果统计报告单复印件、业主委员会审理办理业主大会印章刻制手续的申请复印件、湖潮乡马路村村民委员会的证明、业主委员会徐家平出具的证明、业主委员会备案通知书、授权业主委员会签订物业合同签名公示、公示名单、投标会议记录、竞标会议记录主张星湖云社区业主委员会合法产生的，原告是依法进入小区提供物业服务的。被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均不认可。另，原告提交日常工作记录照片、电梯维保费缴费发票、公共区域电费缴费发票、公共区域水费费用单、地下停车场管理服务合同、地下停车场收费标准备案、已缴纳物业费业主名单主张原告按照合同约定履行了物业服务义务，已有484户缴纳了物业费。同时提交律师费发票主张为委托律师追索物业费，每个案子支出律师费250元。被告提交光盘、照片、原告于2019年5月14日做出的《公示》及星湖云社区业主委员会全体辞职报告复印件辩称原告未向被告提供物业服务。原告质证称上述证据恰好证实原告向被告提供了物业服务，因被告不交纳物业费，原告于2019年5月15日退场。另，被告提交原告的企业信息查询报告主张原告的人员和第三人业主委员会的成员存在混同，双方签订的合同损害了被告的利益。原告质证称曹章荣之前是公司的员工，不是公司的股东，不代表公司。被告刘金辉提交照片辩称其有一处安置房是空置房，应该按照空置房的标准计算物业费。原告不认可被告的辩称。上述事实，有原、被告陈述、《星湖云社区物业服务合同》等证据收集在卷，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告以其与第三人签订的物业服务合同要求被告支付物业费，被告辩称其并非合同的相对人，故不承担支付物业费的责任，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告的该项辩称应不予采信。被告辩称原告未提供物业服务或提供的服务不符合要求，但原告提供的电梯维保费缴费发票、公共区域电费缴费发票、公共区域水费费用单、地下停车场管理服务合同、地下停车场收费标准备案、已缴纳物业费业主名单等证据材料证实原告确实提供了相关物业服务，被告亦未能提供明确的证据证实原告提供的服务有哪些问题，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告的该项辩称亦不应采信。被告辩称物业公司与业主委员会存在人员混同，侵犯了被告的权益，但业主委员会的成员曹章荣曾经为原告公司员工，不必然可以认定原告与第三人签订的物业服务合同有侵犯被告权益的内容、应属于无效的合同，故被告的该项辩称不应采信。根据《物业服务合同》的约定，原告从2018年7月1日开始提供服务，截至2019年3月31日，被告欠物业费815.22元，故原告要求被告支付物业费的诉请，应予以支持。被告刘金辉辩称有一处房屋属于空置房，但仅提供照片，无法证实与涉案房屋有关，故物业费亦应按0.8元每平方米计算。关于原告要求被告支付滞纳金及律师的问题，物业服务合同约定物业费按月、按季度、按年缴纳，但对什么时候缴纳物业费没有具体约定，现原告单方退出小区，其服务期限尚未满一年，已构成违约，故其要求原告支付至滞纳金及律师费的诉请，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、被告刘金辉于本判决生效之日起十日内支付原告贵州省天泰诚物业管理有限责任公司物业费815.22元；二、驳回原告贵州省天泰诚物业管理有限责任公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘金辉负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。判决书生效后，在判决书规定的最后履行期限届满时义务人不履行义务的，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行。审判员  李艳阳二〇一九年十二月十八日书记员  吴青青