安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初5465号原告：梁淼，男，1980年10月27日出生，汉族，住山西省大同市城区。委托诉讼代理人：姚文根，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓三，安徽华人律师事务所律师。被告：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽永顺房地产开发集团有限公司破产管理人安徽汉合律师事务所。负责人：程超。委托诉讼代理人：崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人：邬登成，安徽汉合律师事务所实习律师。原告梁淼诉被告安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2019年11月1日立案受理后，依法由审判员杜春适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁淼特别授权委托诉讼代理人徐晓三、姚文根，被告永顺公司破产管理人特别授权委托诉讼代理人崔文彬、邬登成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告梁淼向本院提出诉讼请求：一、请求判决确认原告梁淼对北辰天都S1#1217室房屋享有房屋交付请求权，即判决确认永顺公司履行商品房买卖合同、交付房屋、办理产权证书；二、请求判决原告享有破产债权3433元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月13日，梁淼与永顺公司签署编号为商品房买卖合同，购买永顺公司开发的北辰天都S1#1217室，建筑面积48.98平方米，总购价343399元。2015年5月13日，原被告确认原告的购房款已经足额缴纳。合同依法备案，备案号为1505700651。永顺公司已经交付房屋给原告，但至今未能办理产权证。永顺公司被法院受理破产申请后，梁淼向永顺公司破产管理人申报债权，永顺公司破产管理人对梁淼申报债权不予确认。原告认为永顺公司破产管理人不予确认债权缺乏事实依据，故向人民法院提起民事诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告永顺公司辩称，一、本案系破产债权确认之诉，原告提出继续履行合同并办理产权证的诉讼请求系给付之诉的诉请。原告诉请与诉讼所依据的基本事实不一致，请求依法驳回原告起诉；二、原告诉请按照合同支付延期办证违约金3433元的前提需为：原告为消费型购房人且在破产受理之后可以取得房屋。但本案商品房买卖合同的签订系永顺公司的第三人代为清偿行为，原告无取得房屋的权利基础。且原告该项诉请属于惩罚性违约金，该性质的债权作为《破产审判会议纪要》规定的劣后债权，在本破产案件中不享有确认的权利；三、本案的基本事实系永顺公司替案外人胡震的第三人代为清偿，永顺公司与原告无房屋买卖的合意，因永顺公司破产，已无继续履行的可能。且依据《最高院关于建设工程价款优先受偿权批复》第二条有且仅有为生存消费购买房屋的购房人可以取得房屋权属，本案原告签订房屋买卖合同的目的不是消费，而是取得对胡震债权的清偿，原告诉请交房办证无法律依据；四、依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国企业破产法》第三十条、《破产法司法解释二》第二条的规定，涉案房屋属永顺房地产公司的破产财产。该破产财产需供清偿全体债权人债权之用。涉案房屋买卖合同仅有网签，网签仅是永顺公司的单方行为，不具备物权效力。且涉案房屋存在建设工程优先权，原告无对抗优先权人及全体债权人利益的权利基础并就此获得房屋所有权；五、涉案房屋尚未建成，房屋交房办证已无可能，原告诉请无事实基础。《最高院彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复（2014）执他字第23、24号》第二条规定在房屋未建成的情况下，消费型购房人对房屋享有购房款返还请求权。即使本案原告为消费型购房人，也不能取得房屋。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年9月3日胡震向梁淼借款300万元，双方约定借款期限45天，月利率2.5%。胡震向梁淼出具借条一份，牛强在该份借条中作为保证人签名。同日，梁淼向牛强转账300万元，牛强向永顺公司转账300万元。2014年12月17日永顺公司出具说明函，永顺公司同意以公司所有的北辰天都小区3栋701室、6栋208、308室、7栋201、15栋701室房屋抵付胡震所欠梁淼借款本息326.25万（截止2014年12月17日）。2015年5月13日胡震仍未偿清上述借款本息，永顺公司与梁淼达成补充协议。永顺公司以北辰天都小区S1栋1217室房屋抵付，2014年12月18日至2015年5月13日按借款时双方约定，产生的利息36.25万元。永顺公司与梁淼签订商品房买卖合同，梁淼以343399元价格购买永顺公司开发的北辰天都小区S1栋1217室房屋，合同第十五条约定，永顺公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2015年5月13日双方办理网签备案。同日永顺公司向梁淼开具购房款收据一份，载明收到购房款343399元。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。永顺公司被法院受理破产申请后，2018年12月10日梁淼向永顺公司破产管理人申报债权，永顺公司破产管理人对梁淼申报债权不予确认。本院认为：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。关于本案争议焦点一：梁淼主张是否超过本案审理范围。本院认为，梁淼以永顺公司承诺以胡震所欠其借款本息抵付购房款，主张确认其对案涉房屋具有交付请求权，即确认永顺公司履行商品房买卖合同并交付房屋办理产权登记的诉请，实质上是要求确认梁淼对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于破产债权确认之诉的审理范围。关于本案争议焦点二：梁淼对永顺公司是否享有普通破产债权3433元。本院认为，首先根据物权法规定的合同行为与物权变动相区分的原则，涉及合同效力的认定，应根据契约自由的原则，只要不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之情形，则合同有效。其次，梁淼与永顺公司签订的商品房买卖合同第十五条约定，永顺公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。故梁淼关于要求确认永顺公司逾期办证应承担的违约金为普通债权的请求，其中符合合同约定的部分，本院予以支持。关于本案争议焦点三，梁淼对案涉房屋是否具有优先债权。本院认为，梁淼对案涉房屋不属于优先债权。理由如下：一、双方签订的商品房买卖合同是梁淼与胡震民间借贷的延续，从连续性上来说商品房买卖合同本质上是梁淼与胡震之间民间借贷债权债务到期后达成的以物抵债协议，真正目的是清偿胡震欠付梁淼的借款款本息，而非达成商品房买卖的合意。永顺公司在债务已届清偿期后约定以物抵债，其本质为代物清偿，代物清偿本质为实践性法律行为，若仅有代物清偿合意，而非实际履行物权转移的，原债务并未消灭。只有物权转移给债权人，原债务才消灭。双方虽签订商品房买卖合同，但并未办理进行产权登记，物权并未转移。二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，从梁淼与永顺公司签订案涉商品房买卖合同原因、目的及过程来看，梁淼购买案涉房屋，并非基于生存、居住所需。从其购买房屋数量及价格来看，梁淼也显然不同于通常的消费者，故梁淼不是上述规定中的消费者，其对永顺公司的债权不能对抗建筑工程价款优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国破产法》第四十四条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认梁淼对安徽永顺房地产开发集团有限公司具有3433元普通破产债权；二、驳回原告梁淼对被告安徽永顺房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6502元减半收取3251元由原告梁淼负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  杜春二〇一九年十二月二十三日书记员  甄琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。