广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终13197号上诉人（原审被告）：佛山市粤海通房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区********************，统一社会信用代码914********1168694。法定代表人：林作万。委托诉讼代理人：周宦生，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙泳欣，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨晨琛，女，汉族，住广东省广州市花都区**********，公民身份号码421************047。委托诉讼代理人：林星宇，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人佛山市粤海通房地产有限公司（以下简称粤海通公司）因与被上诉人杨晨琛商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2019）粤0605民初7464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、粤海通公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金9841元予杨晨琛；二、驳回杨晨琛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序结案，案件受理费减半收取265.07元（杨晨琛已预交），由粤海通公司负担并应于判决发生法律效力之日起十日内向一审法院交纳，逾期交纳的，一审法院依法强制执行。对杨晨琛已预交的诉讼费用265.07元，在判决发生法律效力后经杨晨琛书面申请,一审法院退还予杨晨琛。粤海通公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回杨晨琛的全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由杨晨琛承担。事实和理由：一、《补充协议》的约定合法有效，案涉房屋应以取得《工程竣工验收报告》为交付条件，一审法院以取得竣工验收备案证明文件和测绘报告为交付条件，属于适用法律错误。《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》属于行政规范性文件，并非是法律或行政法规，《补充协议》约定以取得《工程竣工验收报告》为交付条件并未违反法律或行政法规的强制性规定，故该约定合法有效。即使该通知属于强制性规定，也仅属于管理性强制规范，并不属于效力性强制规范，因此即使《补充协议》的内容与该通知的内容不符，也不产生《补充协议》约定无效的法律效果。因此，《补充协议》变更交付条件为取得《工程竣工验收报告》的约定合法有效，法院应尊重当事人的意思自治，将取得《工程竣工验收报告》作为案涉房屋的交付标准。二、粤海通公司在约定的交付期限内两次通知杨晨琛收楼，一审法院却以粤海通公司第三次通知收楼的时间为首次通知收楼时间和违约金计算的终止时间，属于事实认定错误，应依法改判粤海通公司无须承担违约责任。首先，粤海通公司早于2018年12月13日已首次发出收楼通知，于2018年12月25日再次发出收楼通知，于2019年6月27日第三次发出收楼通知，杨晨琛均承认收到了这三次收楼通知，且这三次收楼通知均是装修房的收楼通知。根据《委托装修协议》的约定，房屋的约定交付时间为2019年4月30日，故粤海通公司早在约定交付期限届满前已两次通知杨晨琛办理收楼手续，已履行了约定的通知义务，加之首次通知时房屋已经达到合同约定的交付条件，甚至连《竣工验收备案表》以及《测绘报告》也均已取得。其次，杨晨琛也无证据显示粤海通公司发出前两次收楼通知时案涉房屋未完成装修。三、即使粤海通公司需要承担违约责任，一审法院对违约金的计算也有错，应按照《补充协议》第九条的约定计算违约金。《补充协议》是双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效约定。且粤海通公司已经就《补充协议》的内容尽了提醒和说明义务，杨晨琛也声明已清楚理解并同意《补充协议》的内容。加之，早在签订《认购书》时，粤海通公司已经向杨晨琛出示了《补充协议》，杨晨琛也声明对《补充协议》的内容无异议不做变更。因此，《补充协议》的内容完全是双方意思自治的结果，也没有无效或可撤销的事由，是合法有效的约定，法院应尊重当事人的意思自治，并予以适用。根据《补充协议》第三十二条的约定，《补充协议》与《商品房买卖合同》不一致的，应当适用《补充协议》的约定，故应依法改判并依据《补充协议》第二十条的约定，逾期90天以内的，每日按已付房款的万分之二计付违约金，超过90天的，从第92天开始每日按已付房款的万分之三计付违约金。四、一审法院判定的违约金标准过高，应以《补充协议》约定的总房价2%为限，一审法院未调低违约金标准，并认为2%的违约金封顶条款无效，属于法律适用错误。1.违约金标准过高，远高于杨晨琛实际损失的30%。一审法院认为违约金标准每日应按总房款的万分之三的标准计算。但从杨晨琛已付房款的资金费用损失看，杨晨琛实际损失为银行同期贷款利率的利息。另一方面，从未能按期使用案涉房屋的角度看，逾期交楼给杨晨琛带来的实际损失为租金损失。根据案涉房屋当地主管部门公布的租金标准，案涉房屋的租金标准约为20元/月/平方米。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，《商品房买卖合同(预售)》约定的违约金标准约为杨晨琛实际损失的2.5倍，均超过杨晨琛实际损失的30%。2.2%的违约金封顶条款是双方真实的意思表示，也不存在无效事由，该条款对双方有效。虽然《补充协议》是格式条款，但是格式条款需要具备《中华人民共和国合同法》第四十条规定的事由才导致条款无效。而2%的违约金封顶条款并未免除粤海通公司的责任，也未加重杨晨琛的义务，更没有排除杨晨琛作为买受人的主要权利，2%的违约金封顶条款完全符合法律规定，合法有效。基于前述，2%的封顶违约金完全可以弥补杨晨琛的损失，因此2%的封顶违约金也有其合理性，应对双方具有约束力。五、一审法院判决全部诉讼费用由粤海通公司承担缺乏法律依据。如前所述，粤海通公司已依约交付案涉房屋，不存在违约行为，应改判其无须承担任何诉讼费用。即使粤海通公司需承担违约责任，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条的规定，法院应根据案件胜诉及败诉情况对诉讼费用承担情况进行判定，一审法院判决驳回了杨晨琛的部分诉讼请求，却判决粤海通公司承担全部诉讼费用，于法无据。《委托装修协议》中关于变更交楼时间的约定是双方同意且实际履行的合同约定，杨晨琛由始至终也知晓该变更交楼时间约定，一审法院无权以此作为诉讼费用判定理由。粤海通公司提出的管辖权异议属法定的权利，粤海通公司依法行使并未损害第三方权利，一审法院无权以此判定全部诉讼费用应由粤海通公司承担。二审期间，杨晨琛未发表答辩意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。另查明，案涉《补充协议》没有对原合同中的房屋交付标准变更为房屋经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格并取得《工程竣工验收报告》，亦没有对逾期交房的违约金标准调整为不超过商品房总价款的2%。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系:1.双方约定的交房时间应如何确定;2.案涉合同约定的违约金标准是否过高。关于第一个焦点问题。经查,杨晨琛与粤海通公司签订《商品房买卖合同》的同时又签订《委托装修协议》，且杨晨琛亦确认购买房屋时已经知道案涉房屋由粤海通公司赠送装修，即交付时应为精装房，而案涉房屋实际亦是带装修交付，因此，本院确认案涉房屋应为带装修交付。由于《商品房买卖合同》约定的毛坯交房时间在先，《委托装修协议》约定案涉房屋装修完毕后交付的时间在后，应视为双方协商一致变更案涉房屋带装修交付的时间，故一审判决以《委托装修协议》约定的交付时间确定案涉房屋的交付时间正确，本院予以维持。关于第二个焦点问题。现粤海通公司逾期交房在90日内，根据案涉合同的约定，粤海通公司应以购房款总金额为本金按照日万分之三的标准计付逾期交楼违约金予杨晨琛。违约责任并非仅以守约方的损失为唯一标准，其还具有一定的惩罚性，一审法院综合案涉商品房所在地的租金水平、现行利率标准等因素，按照原合同约定日万分之三的标准计算逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。粤海通公司上诉主张违约金标准计算过高理据不足，本院不予支持。至于诉讼费的负担问题，本案纠纷系因粤海通公司逾期交付房屋引起，故一审判决粤海通公司负担全部诉讼费并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。粤海通公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人佛山市粤海通房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽