广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2767号上诉人（原审原告）：李益棠，男，1956年10月25日出生,香港居民，现住江门市蓬江区荷塘镇篁湾工业区*****。上诉人（原审原告）：黎健春，男，1952年12月14日出生，香港居民，现住江门市蓬江区荷塘镇篁湾工业区*****。上诉人（原审原告）：容德权，男，1973年6月20日出生，汉族，住江门市蓬江区*************。以上三上诉人的共同委托诉讼代理人：李健雄，广东汉铎律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李庆泉，男，1969年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************。上诉人（原审被告）：容志恩，男，1983年12月17日出生，汉族，住江门市蓬江区*************。上诉人（原审被告）：刘美玲，女，1976年2月8日出生，汉族，住江门市蓬江区*************。上诉人（原审被告）：高坤洋，男，1991年1月21日出生，汉族，住江门市蓬江区************。以上四个上诉人的共同委托诉讼代理人：方先涛，系广东方尚律师事务所律师。上诉人李益棠、黎健春、容德权与上诉人李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋因租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初7916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。二审期间，刘美玲（高亦枝的妻子）向本院提交相关材料，证明高亦枝于2019年5月30日死亡。高亦枝其他法定继承人放弃参与本案诉讼的权利，刘美玲向本院申请参与本案诉讼。本院经审查，准许刘美玲作为高亦枝的合法继承人参与本案诉讼。李益棠、黎健春、容德权上诉请求：撤销一审判决第二、三项，判令李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋在十五条内拆除涉案土地上的违法建筑物，返还土地使用权给李益棠、黎健春、容德权，判令其支付从2018年1月23日其至返还土地使用权之日止的经济损失（以交付的19.8亩土地参照租赁价格每亩每年2.5万元计算），并承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、李益棠、黎健春、容德权对一审法院认定的事实无异议，但应当增加认定李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋在涉案土地上所建设的建筑物属违章建筑的事实；2、一审判决认定涉案的《土地转租赁协议》无效，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应当将租赁的19.8亩土地返还给李益棠、黎健春、容德权。对于地上建筑，已经被政府部门认定为违章建筑并已经被部分拆除。余下部分不拆除则侵害李益棠、黎健春、容德权的土地使用权。一审判决以涉案地上建筑物未经有权机关认定为违法建筑物而不判令其拆除，显属认定错误，并与其他已经发生法律效力的判决书认定不符；3、一审判决判令李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋按照李益棠、黎健春、容德权向村委会租赁土地的价格支付经济损失不当。李益棠、黎健春、容德权租用涉案土地后，投入大量资金进行“三通一平”，每年都需要向银行支付100万元的利息，损失巨大。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第五条的规定，应当按照双方《土地转租协议》的约定计算土地占用费。李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋答辩称：1、认定一个建筑物是否违章建筑不属人民法院的审理范围，涉案的地上建筑物未经法定程序不能强拆；2、李益棠、黎健春、容德权从来没有提供证据证明其在涉案土地上的投资，其所称已经投资1000多万元纯属虚构。李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋上诉请求：撤销一审判决第一项。事实和理由：一审判决不对《出租土地协议》的合法性进行审查不当，故意规避李益棠、黎健春、容德权的土地来源非法，其无权要求李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋返还涉案土地的事实；2、一审判决忽略涉案土地上的建筑物不符合民事诉讼的目的。一审判决明知道涉案土地上仍然存在李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋价值260万元的建筑物，却判令将土地返还，损害了李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋的利益。李益棠、黎健春、容德权答辩称，虽然《出租土地协议》无效，但李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋是《土地转租赁协议》的当事人。依照合同相对性原则，李益棠、黎健春、容德权有权要求李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋返还涉案土地。李益棠、黎健春、容德权向一审法院起诉请求：1.李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋在判决生效后十天内拆除建于蓬江区荷塘镇篁湾村打水围浪（土名）的19.8亩租赁土地上的违法建筑物，返还土地使用权给李益棠、黎健春、容德权；2.李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋在判决生效后十天内支付从2018年1月23日起至返还土地使用权之日止的经济损失（以交付的19.8亩土地参照租赁价格每年每亩2.5万元计算，截至2018年10月23日经济损失371250元；3.本案诉讼费用由李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋承担。一审判决认定事实：江门市蓬江区人民法院于2017年12月18日作出（2017）粤0703民初4835号民事判决书（下统称2017民初4835号判决书），认定李益棠、黎健春、容德权于2015年9月13日向李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋交付位于蓬江区荷塘镇篁湾打水围浪的19.8亩土地（下统称涉案土地），且李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋已向李益棠、黎健春、容德权交付涉案土地押金495000元的事实，双方于2015年9月12日签订的《土地转租协议》为无效合同，合同自始无效。而涉案合同相对人即李益棠、黎健春、容德权及李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋均已实际履行合同，并判决李益棠、黎健春、容德权向李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋赔偿经济损失520000元。该判决书已于2018年1月22日发生法律效力。江门市蓬江区人民法院于2018年5月24日作出（2018）粤0703民初1342号民事判决书（下统称2018民初1342号判决书），认定李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋未向李益棠、黎健春、容德权支付涉案土地2016年1月1日起至2018年1月22日期间土地占用费应为1019835.62元，扣除2017民初4835号判决书判决李益棠、黎健春、容德权应向李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋赔偿经济损失520000元，李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋应向李益棠、黎健春、容德权支付涉案土地占用费499835.62元的事实。后李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋不服2018民初1342号判决书并向江门市中级人民法院提起上诉，江门市中级人民法院于2018年9月14日作出（2018）粤07民终2441号民事裁定书（下统称2018民终2441裁定书），裁定准许李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋撤回上诉，该裁定书已于2018年9月20日发生法律效力。一审法院另查明，2018民初1342号判决书认定江门市蓬江区***********民小组（以下简称篁湾濯泉小组）与李益棠、黎健春、容德权签订《出租土地协议》并约定涉案土地2015年2月1日起至2020年1月31日每年每亩5250元租金等事实。一审法院认为，本案属租赁合同纠纷。结合双方的诉辩意见，本案争议的焦点为：1.李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应否拆除涉案土地上违法建筑；2.李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应否向李益棠、黎健春、容德权返还涉案土地；3.李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应否向李益棠、黎健春、容德权支付经济损失及计算方式。（一）关于李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋应否拆除涉案土地上违法建筑的问题。李益棠、黎健春、容德权主张李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋拆除涉案土地上违法建筑。庭审中，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋抗辩陈涉案土地上的建筑物未经有权机关认定为违法建筑，是否应拆除、何时拆除不属法院审理范围。一审法院经查认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，李益棠、黎健春、容德权依法应承担证明涉案土地上建筑物已经相关行政部门确认为违法建筑物事实的举证责任，但李益棠、黎健春、容德权未能向本院提交相关证据予以证实上述事实，李益棠、黎健春、容德权依法应承担举证不能的不利后果。违法建筑是指未经规划土地主管部门批准，未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证，擅自建筑的建筑物和构筑物。违法建筑的认定是属于行政法规范的范畴，且由相关行政部门予以确认，不属法院审理民事法律关系的范畴。故对李益棠、黎健春、容德权主张李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋拆除涉案土地上违法建筑物的诉求，缺乏事实依据，一审法院不予支持。（二）关于李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应否向李益棠、黎健春、容德权返还涉案土地使用权的问题。李益棠、黎健春、容德权主张李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋返还涉案土地的土地使用权。一审法院经查认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”的规定，涉案转租协议被认定无效合同后，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋与李益棠、黎健春、容德权作为涉案租赁合同相对人，依法应当返还因该合同取得的财产，即李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应向李益棠、黎健春、容德权返还涉案土地使用权。庭审中，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋确认其仍继续使用涉案土地剩余5000余平方米厂房，即其仍继续占用涉案土地。李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋依法应向李益棠、黎健春、容德权返还涉案土地使用权。故对李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋主张李益棠、黎健春、容德权返还涉案土地使用权的诉求，于法有据，一审法院予以支持。（三）关于李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应否向李益棠、黎健春、容德权支付经济损失及计算方式的问题。李益棠、黎健春、容德权陈述称《土地转租协议》在2018年1月22日认定无效后李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋仍继续占用涉案土地，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应支付2018年1月23日起占用涉案土地对其造成的经济损失，故主张李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应支付涉案土地从2018年1月23日起，以每年495000元计算的经济损失，暂计至2018年10月23日为371250元。庭审中，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋抗辩称其愿意以涉案土地所占用的土地面积按照李益棠、黎健春、容德权与篁湾濯泉小组约定的租金标准支付涉案土地经济损失。一审法院经查认为，涉案《土地转租协议》已依法经2017民初4835号判决书认定为无效合同，该判决书于2018年1月22日发生法律效力，即涉案《土地转租协议》于2018年1月22日起认定为无效合同。其次，庭审中，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋确认其现时仍继续使用涉案土地上剩余5000余平方米厂房的事实，即李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋在涉案转租合同认定为无效合同后仍继续占用涉案土地。再者，涉案转租合同无效后，当事人约定的租金计算标准不应予以参照。庭审中，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋抗辩称其愿以李益棠、黎健春、容德权向篁湾濯泉小组签订的《出租土地协议》约定租金标准支付经济损失。如前查明事实，李益棠、黎健春、容德权与篁湾濯泉小组约定涉案土地2015年2月1日起至2020年1月31日租金为每年每亩5250元，且每5年每亩递增5%的事实。参照以上计算标准，现李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋占用涉案土地面积为19.8亩，即涉案土地每年租金应为103950元（19.8亩×5250元/亩）。综上，涉案土地在《土地转租协议》认定为无效合同后李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋仍继续使用涉案土地，获得土地占有的收益。根据公平合理原则，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应向李益棠、黎健春、容德权支付占用涉案土地该期间，即2018年1月23日起，以每年103950元计算的经济损失，暂计至2018年10月23日（即273日）经济损失为77748.9元（103950元/年÷365日×273日），2018年10月24日起的经济损失，继续按每年103950元的标准计至涉案土地使用权实际返还给李益棠、黎健春、容德权之日止。对李益棠、黎健春、容德权超出上述范围的诉求，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应于判决发生法律效力之日起十五日内向李益棠、黎健春、容德权返还位于江门市蓬江区荷塘镇篁湾打水围浪的19.8亩土地使用权；二、李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应于判决发生法律效力之日起十日内向李益棠、黎健春、容德权支付经济损失（包括暂计至2018年10月23日止的经济损失77748.9元，以及从2018年10月24日起以每年103950元标准计至土地使用权实际返还给李益棠、黎健春、容德权之日止的经济损失）；三、驳回原告李益棠、黎健春、容德权的其他诉讼请求。案件受理费6869元，保全费2520元，合计9389元，由李益棠、黎健春、容德权共同负担7423元，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋共同负担1966元。二审期间，双方没有向本院提交新的证据。一审认定的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。根据最高人民法院《关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕上诉人的上诉请求进行审查，对于双方当事人均未提出上诉的问题不予审查。关于李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应否向李益棠、黎健春、容德权返还涉案土地使用权的问题。涉案的《土地转租协议》已经被人民法院生效判决认定为合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋基于上述无效合同所取得的涉案土地使用权，应当返还给《土地转租协议》的合同相对方李益棠、黎健春、容德权。一审判决判令李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋将涉案土地使用权返还给李益棠、黎健春、容德权并无不当，本院予以维持。至于李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋上诉称，李益棠、黎健春、容德权从篁湾濯泉小组取得涉案土地使用权所依据的《篁湾村濯泉村民小组出租土地协议》也无效，故其无权主张李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋返还的理由，没有法律依据，本院不予支持。关于李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应否拆除涉案土地上建筑的问题。如上所述，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应当将涉案土地使用权返还给李益棠、黎健春、容德权。另根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应当将涉案土地使用权以涉案土地本来的状态予以返还。因此，李益棠、黎健春、容德权要求李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋对其在涉案的土地上的建筑物予以拆除，依法有据，应当予以支持。该地上建筑物是否为违章建筑，并不影响李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋履行拆除的义务。一审判决对李益棠、黎健春、容德权该诉讼请求不予支持不当，本院予以纠正。对于拆除涉案建筑物导致的损失，双方当事人在本案中并没有提出该诉讼请求，可以另循途径解决。关于李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应否向李益棠、黎健春、容德权支付经济损失及计算方式的问题。在涉案的《土地转租协议》被认定无效后，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋并未及时返还涉案土地，且仍继续占用涉案土地，必然导致李益棠、黎健春、容德权的损失，故李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋理应向李益棠、黎健春、容德权赔偿相关的损失。双方当事人对此并无异议，仅对计算标准产生争议。李益棠、黎健春、容德权主张应当以其与李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋签订的《土地转租协议》中约定的租金标准计算，而李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋主张以李益棠、黎健春、容德权与篁湾濯泉小组在《篁湾村濯泉村民小组出租土地协议》中约定的租金标准计算。对此，本院认为，因涉案的《土地转租协议》无效，故双方当事人均不应基于该无效合同而获取不当利益。李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋不及时退还涉案土地，理应向李益棠、黎健春、容德权支付占用费，但应当以因延迟交付而导致李益棠、黎健春、容德权的损失为限。在本案中，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋延迟返还涉案土地而导致李益棠、黎健春、容德权的损失，为李益棠、黎健春、容德权向篁湾濯泉小组支付的租金。因此，一审判决以李益棠、黎健春、容德权与篁湾濯泉小组在《篁湾村濯泉村民小组出租土地协议》中约定的租金为标准计算李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应当支付的占用费并无不当，本院予以维持。至于李益棠、黎健春、容德权称其在涉案土地上已经进行“三通一平”等工程，投入大量资金的损失，双方当事人并未在本案中提出该诉讼请求，可另循途径解决。至于在二审期间，容德权向本院提交申请，以其已经与李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋就本案纠纷对此和解，申请撤回涉及其本人部分的上诉的请求，本院认为，李益棠、黎健春、容德权在本案中属个人合伙关系，属本案必要的共同诉讼人。容德权在未与其他合伙人对合伙事宜达成清算协议的情况下，独自就合伙事宜与他人达成和解并申请退出诉讼，不符合法律的规定，本院不予准许。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，实体处理错误，本院对双方当事人上诉请求理据成立的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初7916号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初7916号民事判决第三项；三、李庆泉、容志恩、高亦枝、高坤洋应于本判决发生法律效力之日起十五日内拆除位于江门市蓬江区荷塘镇篁湾打水围浪的19.8亩土地上的地上建筑物；四、驳回李益棠、黎健春、容德权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6869元，保全费2520元，合计9389元（已由李益棠、黎健春、容德权预交），由李益棠、黎健春、容德权共同负担7423元，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋共同负担1966元。李益棠、黎健春、容德权多预交的一审案件受理费1966元，由一审法院予以退回；李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋应向一审法院补缴案件受理费1966元。二审案件受理费6869元（已由李益棠、黎健春、容德权预交6869元，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋预交6869元），由李益棠、黎健春、容德权共同负担1374元，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋共同负担5495元。李益棠、黎健春、容德权多预交的二审案件受理费5495元，李庆泉、容志恩、刘美玲、高坤洋多预交的二审案件受理费1374元，均由本院予以退回。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年十二月十二日法官助理 吴碧如书 记 员 梁丹婷