广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤13民终6489号上诉人（原审原告）：潘志红，女，汉族，1968年8月17日出生，住广东省博罗县*********************，公民身份号码440************022。委托诉讼代理人：阮瀚扬，广东法则明律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖欣，女，汉族，1992年11月21日出生，住广东省增城市**************，公民身份号码440************247，系上诉人潘志红的女儿。被上诉人（原审被告）：李伟林，男，汉族，1969年7月21日出生，住广东省博罗县*********************，公民身份号码440************316。委托诉讼代理人：李锦永，广东金卓越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湛海柱，男，汉族，1992年11月4日出生，住广东省广州市增城区*********，公民身份号码440************336。委托诉讼代理人：湛海泳，男，汉族，1989年7月17日出生，住广州市增城区*********，公民身份号码440************337，系被上诉人湛海柱的哥哥。上诉人潘志红因与被上诉人李伟林、湛海柱确认合同无效纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院作出的（2019）粤1322民初464号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人潘志红上诉请求：1.撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初464号《民事判决书》的判决，并改判为确认两被上诉人李伟林与湛海柱于2017年7月31日签订的《房屋买卖合同》无效；2.两被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、李伟林、湛海柱《房地产买卖合同》约定的价格属于明显不合理低价。根据两被上诉人在房管部门存档的《房地产买卖合同》，其约定的交易价格只有233190元，即便被上诉人提交的所谓“阴合同”约定交易价格40万元，也与评估价格524230元相去甚远，是明显不合理低价，而且，“阴合同”的真实性、合法性存疑，恳请二审法院依法查证。此外，评估报告已经明确价格时点是2017年7月31日，当时涉案房屋没有装修，一审法院认定评估价格包括装修价值在内，是认定事实错误。二、没有证据证明湛海柱向李伟林支付40万元的购房款。被上诉人辩解是用现金（首期）和银行贷款来支付40万元的购房款，但两人提交的证据均不能证明该主张。关于大额现金交付、人民法院应根据交付凭证、支付能力、交易习惯、交易金额、当事人关系、当事人财产变动情况等试试以及当事人陈述的交付细节等经过进行综合判断，付款人应当提供充分证据证明其大额现金交付的事实。因为涉及上诉人的合法利益，不能仅仅依据交易双方的自认就撇开以上事实的查证。被上诉人举证证明标准应当达到《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定的“高度可能性”标准。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条对本证和反证的举证证明标准作出了区分规定。被上诉人的举证和庭审陈述显然没有达到“高度可能性”标准，一审判决认定湛海柱支付合理对价明显依据不足，希望二审法院予以纠正。三、李伟林没有降价急售涉案房屋的需要，其行为目的是侵占夫妻共同财产。李伟林瞒着上诉人，分别于2014年、2016年出售广州市增城区新塘镇两套房屋，其本人主张的成交价为76万元和83万元，并实际收到售房款；2017年再出售涉案房屋，又主张收到房款40万元，即李伟林本人主张前后收到售房款将近200万元。当事人财产变动情况等等是设计大额现金交付案件必须查明的试试，但是，自始至终李伟林的举证都无法证明确实收到200万元售房款，又花到什么地方了。上诉人有充分证据证明，李伟林有婚外情，并生育非婚生子，其因生活困境降价急售房屋的主张纯属杜撰，其真实目的是侵占夫妻共同财产，严重损害上诉人的合法权益。综上所述，李伟林未经上诉人同意擅自出售涉案房屋，约定明显不合理低价，且湛海柱未实际支付转让价款，不符合善意取得的构成要件，该出售房屋的行为损害了上诉人的合法权益，房屋买卖合同无效。广东省博罗县人民法院在一审判决中认定事实错误，适用法律不当，恳请二审法院查明事实，依法作出改判，保护上诉人的合法权益。上诉人潘志红补充上诉意见：一、对被上诉人湛海柱在一审开庭后提交证据的质证意见。直到一审开庭时湛海柱没有提交任何证据，法庭调查中亦称没有证据，其提交的证据是庭后补充的，由一审法院寄给上诉人的代理人，现上诉人就湛海柱提交的证据补充质证意见，首先，因为没有看到证据的原件，对证据的真实性均不予确认；其他质证意见如下：1.对《个人购房按揭贷款合同》、《借款借据》、博罗农商行客户业务流水单的亦关联性不予确认。我方只收到《个人购房按揭贷款合同》封面，没有合同的具体内容，不能证明两被上诉人的主张；《借款借据》只显示湛海柱向博罗农商行借款，不是李伟林收到该款项，不能证明两被上诉人“已经收取40万元购房款”的主张；博罗农商行客户业务流水单则与本案无关。2.对落款日期为2017年7月31日《收据》的合法性亦不予确认。鉴于付款人和收款人均是本案被上诉人，有共同的利益关系，即便盖有中介机构作为见证人的印章，该证据性质上只是一份证明材料，证人需要出庭作证，否则，没有法律效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”的规定，该证据不符合法定形式，合法性存疑。3.对落款日期为2017年8月1日《收据》的合法性、关联性亦不予确认。鉴于付款人和收款人均是本案被上诉人，有共同的利益关系，该证据性质上是一份证明材料，即便盖有中介机构印章，证人（即收款人）需要出庭作证，否则，没有法律效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”的规定，该证据不符合法定形式，合法性存疑。此外，该证据的内容亦与本案无关，不能证明两被上诉人“已经收取40万元购房款”的主张。4.对落款日期为2017年11月9日《付款通知书》、《房地产抵押估价报告》、《致估价委托人函》的关联性亦不予确认，该组证据与本案无关，不能证明两被上诉人“已经收取40万元购房款”的主张。5.对《房屋租赁合同》的关联性亦不予确认，该证据与本案无关，不能证明两被上诉人“已经收取40万元购房款”的主张。6.对落款日期为2017年5月25日《房地产买卖合同》的合法性亦不予确认。鉴于买卖双方均是本案被上诉人，有共同的利益关系，即便盖有中介机构印章，该证据性质上是一份证明材料，证人需要出庭作证，否则，没有法律效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”的规定，该证据不符合法定形式，合法性存疑。7.对《不动产权证书》的关联性亦不予确认，该证据与本案无关，不能证明两被上诉人“已经收取40万元购房款”的主张。该证书的落款日期是2017年9月8日，说明在该日两被上诉人已经完成不动产权转移。二、没有合法有效的证据证明两被上诉人《房地产买卖合同》约定的房价是40万元以及双方已经实际交付。正如上述质证意见所说，湛海柱提交的《房地产买卖合同》、《收据》真实性、合法性存疑，不能证明两被上诉人“已经收取40万元购房款”的主张。关于大额现金交付，人民法院应根据交付凭证、支付能力、交易习惯、交易金额、当事人关系、当事人财产变动情况等事实以及当事人陈述的交付细节等经过进行综合判断，付款人应当提供充分证据证明其大额现金交付的事实。因为涉及上诉人的合法利益，不能仅仅依据交易双方的自认就撇开以上事实的查证，一审判决实属认定事实不清、证据明显不足。三、两被上诉人有关“2018年11月交楼”的主张没有事实依据，亦不符合交易习惯，涉案物业过户后仍由上诉人缴交物业管理费，可以推定李伟林是房屋的真正所有人。一审庭审时上诉人提交涉案房屋的物业费缴交记录和银行流水单，证明2018年5月前还是上诉人缴交物业管理费。两被上诉人辩称涉案房屋是在2018年11月15日交付，但这一说辞没有任何的事实依据。上诉人提交的《房地产买卖合同》第四条约定的房地产交接时间为2017年8月10日；湛海柱提交的《房地产买卖合同》第五条约定的物业交付使用时间为卖方收到房屋全款后，湛海柱提交的《借款借据》则显示2017年11月21日银行已经发放贷款。《不动产权证书》的落款日期是2017年9月8日，《不动产登记信息查询结果》显示房产抵押日期自2017年11月3日起，2017年11月9日评估机构出具的《致估价委托人函》显示涉案房屋当时已经带有装修，证明湛海柱在办理抵押贷款前已经实际使用涉案房屋。因此，若涉案合同真实存在并实际履行的话，湛海柱2018年11月15日收楼不符合交易习惯。房屋既已卖出，李伟林仍不通知上诉人停缴物业管理费，可以推定涉案合同是虚假交易。四、一审判决认定事实的其他错误。《致估价委托人函》清楚载明“对房屋所有权和所分摊的土地使用权以及房屋的内部装修进行了价值评估”，说明涉案房屋当时已经带有装修，一审判决认定事实有误。被上诉人李伟林辩称，被上诉人认为一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，审理程序合法应当予以维持，本案确实是因为被上诉人一身重病，是病入晚期急需治疗，上诉人控制家庭财务和现金，没有钱医治。被上诉人经苦口请求无法得到治疗经费之后，并在商量无果的情况下，不得不出卖登记在自己名下的房产获取治疗经费和生活费用而且也是按照市场价，通过中介正常的交易，交易应该是合法有效的。而且涉案房产也已经早就登记在受让人即被上诉人湛海柱的名下并被湛海柱毛坯房装修成可以正常居住的。所以实际上诉人至2014年开始隐藏转移夫妻共同财产近2000万，夫妻共同财产有六套别墅，有五六套商品房，虽然现在被转移了几套，还有几套是登记在双方名下的。上诉人在2017年底就开始到博罗法院起诉离婚，然后2018年又第二次起诉离婚，现在离婚案件也在博罗法院正在审理，但是两次起诉离婚，都只是起诉离婚和指出了被上诉人名下财产，对登记在上诉人名下的夫妻共同财产一千多万，几套别墅只字不提都说没有，所以综合这些现实情况，我们可以确定本案涉案的房产转让是迫不得已，合情合理合法的，请法庭通盘考虑依法认定。被上诉人湛海柱辩称，他们夫妻之间的财产分割与我无关，我是正常商品房买卖，我的立场就是我们是通过正规渠道购买房产的，对一审判决没有意见。原审原告潘志红向一审法院起诉请求：1.确认被告李伟林与被告湛海柱签订的《房地产买卖合同》无效；2.本案的诉讼费、评估费由被告承担。事实和理由：原告潘志红与被告李伟林是夫妻关系，于1992年4月10日结婚，双方于2002年12月16日共同购买位于博罗县*******************，房屋建筑面积为77.32平方米，以被告李伟林之名签订合同，房产证也办理在其名下，房产证号分别为粤（2016）博罗县不动产权第50030**。2017年，在未得到原告同意的情况下，两被告私下将位于上述房产过户到被告湛海柱名下。被告湛海柱知道上述房产为原告潘志红与被告李伟林共同财产，明知被告李伟林未得到潘志红同意的情况下，仍将房屋过户到自己名下，完全构成恶意取得。一审法院认定的事实：1992年4月10日，原告与被告一登记结婚。2016年12月12日，被告一李伟林取得位于博罗县*******************、建筑面积为77.32平方米的不动产权证（证号：粤〈2016〉博罗县不动产权第**）。2017年5月25日，被告一与被告二签订《房地产买卖合同》，约定由被告一将位于博罗县*******************、面积为77.32平方米的毛坯房转让给被告二，总价格为人民币400000元。2017年9月8日，被告二取得涉案房屋的不动产权证（粤〈2017〉博罗县不动产权第5022641号），被告二在将涉案房屋装修后租赁给他人。诉讼中，原告向本院申请对涉案房屋的价格进行评估，本院委托广东中广房地产土地与资产评估咨询有限公司进行评估，该公司于2019年6月5日出具估价结果：涉案房屋市场价值524230元。一审法院认为，涉案房屋是原告与被告一在夫妻关系存续期间购买的，属于夫妻共同财产，被告一未经原告同意，将涉案房屋转让他人，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。……”的规定，被告一与被告二签订的《房地产买卖合同》是否有效，应按法律规定进行审查。本案中，被告一与被告二不存在亲属关系或其他利害关系，由于房屋登记在被告一名下，没有证据显示被告二在向被告一购买时知道涉案房屋是原告与被告一的夫妻共同财产，且被告二在购买时已向被告一支付了涉案房屋（毛坯房）的对价，虽然评估意见评估涉案房屋价值524230元，但该评估包含装修价值在内，因此本院认定被告二支付的毛坯房价格是合理的，被告二受让涉案房屋是善意的，即被告一与被告二签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，且被告二已取得涉案房屋的不动产权，其合法权益应予保护，现原告请求确认被告李伟林与被告湛海柱签订的《房地产买卖合同》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条，《最高人民法院印发〈关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第89条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告潘志红的诉讼请求。案件受理费9042.3元、评估费2621元，由原告承担。二审中，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。根据当事人在二审的上诉理由，本案的争议焦点为:被上诉人湛海柱是否善意取得涉案房产以及涉案《房地产买卖合同》是否无效。上诉人潘志红认为被上诉人湛海柱非善意第三人，被上诉人湛海柱与被上诉人李伟林签订的《房地产买卖合同》约定的价格属于明显不合理低价。本案中，涉案房屋系上诉人潘志红与被上诉人李伟林在夫妻关系存续期间购买，属于夫妻共同财产，被上诉人李伟林未经上诉人潘志红同意，将涉案房屋转让给湛海柱，擅自处分夫妻共同财产，属于无权处分。被上诉人湛海柱受让涉案房屋时，涉案房屋系登记在被上诉人李伟林名下，登记薄上也无瑕疵记载，且目前无证据证明被上诉人湛海柱与被上诉人李伟林具有共同的利害关系。一审法院委托广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司对涉案房屋进行估价，涉案房屋评估总价为524230元，上诉人李伟林以人民币40万元的价格将涉案转让给被上诉人湛海柱，被上诉人湛海柱购买涉案房屋支付了相应的对价，虽然可能存在价格较低的情形，但上诉人潘志红所举证据不足以证明转让价格不合理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条第十五条【善意取得中受让人善意的认定】受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”的规定，可推定被上诉人湛海柱受让涉案房屋时系善意的，且被上诉人湛海柱已取得涉案房屋的不动产权，其合法利益应予保护。上诉人潘志红认为被上诉人李伟林与被上诉人湛海柱房屋交易系恶意串通行为，损害其利益，应当承担举证责任。法信超链：国家法律21篇地方法规54篇案例788篇裁判323589篇期刊747篇×本案中，被上诉人湛海柱与被上诉人李伟林系在博罗县石湾镇永兴隆地产中介服务部促成下完成涉案房屋转让受让事宜，目前无证据证明被上诉人湛海柱受让涉案房屋时存在主观恶意。被上诉人湛海柱为购买涉案房屋付首期款、委托公司对涉案房产进行评估，个人购房按揭贷款支等行为符合正常的房屋买卖交易习惯。上诉人潘志红提供的证据不足以证明被上诉人湛海柱与李伟林恶意串通，损害第三人利益，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，上诉人应当承担举证不能的法律后果。本案现有证据不足以证明涉案《房地产买卖合同》属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，故上诉人潘志红主张涉案合同无效，本院不予支持。综上，上诉人潘志红的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9042元，由上诉人潘志红负担。本判决为终审判决。审 判 长 饶来新审 判 员 温永宏审 判 员 林峥云二〇一九年十二月三日法官助理 蓝 宁书 记 员 赵 昕附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。