安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0102民初9639号 原告：陈方勇，男，1973年23日出生，汉族，住合肥市瑶海区。 被告：彭兵，男，1977年6月3日出生，汉族，住合肥市瑶海区。 被告：彭俊，男，1979年4月7日出生，汉族，住合肥市瑶海区。 两被告共同委托诉讼代理人：汪燕，朋妍（实习）安徽润天律师事务所律师。 原告合陈方勇诉被告彭兵、彭俊房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，由审判员吴扬担任审判长，与人民陪审员涂林慧、夏影依法组成合议庭，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈方勇和被告彭兵、彭俊及其共同的委托诉讼代理人汪燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈方勇向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告租房押金15000元；2、被告返还原告房屋租金（2018年8月28日—2018年9月30日已交两月租金15700元）8751元； 3、被告赔偿原告装修残值15万元（预估），以评价结果为准；4、被告赔偿原告搬迁费3万元；5、被告赔偿原告三个月过渡费18000元，以评价结果为准；6、被告赔偿原告停业损失30万元（预估），以评价结果为准；7、相关诉讼及评估费用由乙方承担。以上合计561751元（以评价结果为准。变更第四项诉请为：赔偿原告店内商品损失7万元，原诉请搬迁费3万元不再主张）。事实与理由:原告于2017年8月31日与被告签订租房合同用于宾馆经营，合同有效期到2021年11月30日，因周边拆迁，被告在未与原告协商情况下与2018年8月28日将房屋产权移交拆迁部门，房屋即将拆迁，致使原告无法继续经营及个人财产损失，原签合同已经无法维持，经协商无效，故诉请法院判令乙方返款及赔偿损失。 被告彭兵、彭俊共同辩称：一：涉案房屋系被政府征收并拆除。2018年5月，彭大郢城中村因政府修路需进行征迁改造，5月26日，伏龙社区就该改造项目召开征迁动员大会，将该项目事宜告知给每一位居民及房屋实际居住者，并且多次进行公示。答辩人也在第一时间将该项目通知至原告，以便其有充足的时间处理搬出事宜。综上，因修路征迁改造是国家政策，答辩人无法左右该项目是否实施、什么时候实施，更无法因被答辩人原因抗拒国家政策、拒不交房、拒不配合。相反，答辩人应当做的就是积极配合国家政策，作为出租方，答辩人亦向承租方尽到了及时通知的告知义务。因此，答辫人无任何过错，原告要求的一系列赔偿无事实及法律依据；二、被答辫人所述相关损失无事实与法律依据。1、被答辩人的主张无事实依据。被答辩人并非涉案房屋的第一承租人。2013年，答辩人将涉案房屋出租给叶红银，后叶红银转租给屠至春，2017年8月31日，屠至春再转租给被答辩人(从《租房合同》中可以看出合同签订时间为2017年8月31日，约定租期却为2013年12月1日至2021年11月)。在转租之前，屠至春亦进行的是宾馆类经营，该房屋亦为其承租时装修的，故被答辩人所述相关损失无事实依据；2、被答辩人的主张无法律依据。依据双方签订的《租房合同》第二条明确约定“乙方在承租期间如遇拆迁、自然灾害，所造成的损失由乙方承担”。基于双方自愿订立的合同应受法律保护，被答辩人应自愿遵守合同约定；三、答辩人所收押金应当扣除原告所拖欠的水电费及所欠租金。被答辩人在承租期间，月租金为7850元，答辩人实际收到的两个月租金共计14100元。另，被答辩人实际于2018年10月底才搬出房屋，期间租金及水电费并未支付。故，答辩人认为上述款项均应从押金中扣除。综上，答辩人认为，房屋征迁属国家政策，答辩人对此并无过错，被答辩人的相应诉求无事实及法律依据，请法庭依法驳回。 经本院审理查明:2013年被告彭兵、彭俊将其位于合肥市大兴镇伏龙社区彭西一村民组的自建房屋出租给叶红银用于经营宾馆使用。后叶红银将宾馆转让给了案外人屠至春，2017年8月31日屠至春又将宾馆转让给了原告陈方勇，为此，被告彭兵、彭俊与原告陈方勇于当日各签订了一份《租房合同》，彭兵、彭俊对屠至春将宾馆转让给陈方勇经营的事实予以确认，并就案涉房屋的租赁重新签订《租房合同》，该合同约定：彭兵将坐落于裕溪路路南彭西一村民组的12间房屋出租给陈方勇使用，租期为2013年12月1日至2021年11月31日止，年租金为7万元，每半年支付一次，预收押金为1万元；彭俊将坐落于裕溪路路南彭西一村民组的12间房屋出租给陈方勇使用，租期为2013年12月1日至2021年11月31日止，年租金为1.8万元，每半年支付一次，收押金为5000元。另该该两份合同的第二条约定：“该房屋有门窗齐全、自来水、照明电已通。陈方勇在承租期间如遇拆迁、自然灾害，所造成的损失由陈方勇承担。陈方勇不得利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益”。合同签订后，陈方勇即实际使用案涉房屋并用于经营宾馆。2018年5月彭大郢城中村因政府修路需进行征迁改造，5月26日伏龙社区就改造项目召开征迁动员大会，将该项目事宜告知了该社区居民及房屋实际使用人，并进行了公告。2018年8月彭兵、彭俊与案涉房屋的拆迁征收部门达成协议，并将案涉房屋的钥匙交付给了拆迁部门，同时彭兵、彭俊将案涉房屋的拆迁情况告知了原告陈方勇，为此，陈方勇诉至来院，请求判如所请。 另查明，原告陈方勇提起诉讼后，向本院提出鉴定申请，申请对案涉房屋的装修、面积、经营性物品总价值进行鉴定，本院收到原告申请后，依法委托了安徽华鹏资产评估有限公司对上述事项进行鉴定。安徽华鹏资产评估有限公司在2018年10月26日对案涉房屋的现场进行了实地查看，并对物品进行清点。2019年2月28日合肥华鹏资产评估有限公司做出“皖华鹏评报字（2019）0203号”《资产评估报告书》，结论为“委托评估的资产在评估基准日本次评估目的下持续使用的公允价值为人民币18.70万元。为此，陈方勇支付了鉴定费4000元。 在查明，2018年10月27日后几天，拆迁部门在未通知陈方勇的情况下，将案涉房屋予以拆除。 以上事实有原、被告双方提供的身份证复印件、押金收条、《租房合同》两份、大兴镇伏龙社居委证明、征收房屋的照片、转账记录、“皖华鹏评报字（2019）0203号”《资产评估报告书》及鉴定费发票，以及双方当事人的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案原、被告双方争议的焦点主要是两被告出租给原告经营使用的房屋因拆迁征收，两被告是否应当对因拆迁征收给原告造成的损失承担补偿责任及赔偿责任。依据双方签订的案涉房屋《租房合同》第二条的约定，陈方勇在承租期间如遇拆迁、自然灾害，所造成的损失由陈方勇承担。本案中原告陈方勇提出的装修残值、经营店内物品损失、三个月的过渡费、停业损失等均属于房屋因征收拆迁而产生的费用及造成的损失，依据该条约定，该部分的损失应当由陈方勇自行承担，原告诉请该部分的损失由被告承担缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。另基于此部分的主张而产生的鉴定费用，亦应由原告自行承担。 对于原告陈方勇主张的返还租房押金及已支付的房屋租金，对此本院认为，由于案涉房屋已在2018年10月27日后几日内被拆迁部门予以拆除，双方的租赁合同关系实际已经解除，原告诉讼要求返还房屋租赁押金符合合同约定及法律规定，本院予以支持。但对于原告要求返还已支付的租金，因原告未能提供支付租金的数额及支付租金的租赁时间段，根据被告提供的转账记录可以看出，原告在2018年5月至10月份的租金只支付了14100元，并不存在多支付租金的情形，故本院对此诉请主张，不予支持。对于两被告抗辩主张应从押金中扣除拖欠的水电费及押金，本院认为，两被告在2018年8月即将案涉房屋交付给了拆迁部门，在交付后两被告即丧失对房屋的经营权及收益权，故对于两被告主张的要求从押金中抵扣原告拖欠房屋租金的请求，本院不予采纳。另对两被告主张的原告拖欠房屋水电费，因两被告没有提供证据予以证明，本院亦不予采纳。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告彭兵于本判决生效之日起十日内返还原告陈方勇房屋租赁押金10000元； 二、被告彭俊于本判决生效之日起十日内返还原告陈方勇房屋租赁押金5000元； 三、驳回陈方勇的其他诉讼请求。 如果本案给付义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9420元，由原告陈方勇负担9270元，被告彭兵负担100元，彭俊负担50元。鉴定费4000元，由原告陈方勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  吴 扬 人民陪审员  涂林慧 人民陪审员  夏 影 二〇一九年十二月七日 书 记 员  丁海恩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。