广西壮族自治区荔浦市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0331民初1960号 原告：张家伟，男，1988年10月21日出生，汉族，住荔浦市。 原告：覃继慧，女，1991年12月5日出生，汉族，住荔浦市。 二原告共同委托诉讼代理人：莫秋菊，广西华桂律师事务所律师。 被告：广西荔浦张涛房地产开发有限公司，住所地荔浦市荔城镇荔桂路**。 法定代表人：张涛，董事长。 委托诉讼代理人：梁丹志，广西恒桂律师事务所律师。 原告张家伟、覃继慧诉被告广西荔浦张涛房地产开发有限公司（以下简称张涛公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，审理过程中，因案情复杂，转为普通程序进行审理。原告张家伟、覃继慧的委托诉讼代理人莫秋菊、被告张涛公司的委托诉讼代理人梁丹志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张家伟、覃继慧向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2016年2月1日签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还原告购房首期款540000元及利息；3、判令被告返还原告已付银行按揭贷款本金1260000元及利息351850.92元；4、判令被告赔偿原告直接经济损失37577元（包括房屋维修基金17337元、代收代办费13940元、个人贷款抵押房屋保险费6300元）；5、判令被告支付违约金60000元；6、本案受理费由被告承担。本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为：1、判令被告自2016年9月1日起至实际交付之日止按每日360元向原告支付违约金，截止2019年10月26日违约金为414000元；2、判令被告返还代收代办费13940元，房屋维修资金17337元；3、本案受理费由被告承担。 事实和理由：二原告系夫妻关系，原告与被告于2016年2月1日签订《商品房买卖合同》（编号：ＹＣ-2000-0171）,向被告购买位于荔浦市。该合同第八条约定：被告应于2016年8月31日前将本案涉案房屋交付原告使用，逾期交房则原告有权按照合同第九条约定解除合同，并要求被告承担违约责任，但被告至今未能按照合同约定交房，甚至连房屋基础设施都没有建成。原告已经按照合同约定支付首期购房款540000元，并向广西荔浦农村合作银行（以下简称农合行）贷款1260000元，已将购房款全部付清，另支付房屋维修基金17337元，代收代办费13940元，个人贷款抵押房屋保险费6300元，履行了全部合同义务。原告至今偿还银行按揭贷款本金及利息共计351850.82元，但被告无法按合同约定交房，故具状起诉。 原告张家伟、覃继慧对其主张向本院提交的证据有：1、结婚证复印件，证明二原告系夫妻关系；2、《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买“家园梦”二期12栋别墅一套，并于2016年2月1日签订《商品房买卖合同》，合同第八条明确约定被告应当于2016年8月31日前将房屋交付原告使用，逾期交房原告有权按合同第九条的约定解除合同，并有权要求被告承担违约责任；3、首期购房款发票，证明原告已经按照合同约定于2016年2月2日支付首期购房款540000元，不存在逾期付款情况；4、住房买卖税收缴款书，证明原告于2016年2月2日缴纳契税54000元；5、《个人购（建）房担保借款合同》及借款借据，证明原告于2016年2月4日与农合行签订借款合同，被告作为担保人，农合行于2016年2月5日将1260000元贷款通过原告账户直接划款给被告，原告全部履行支付购房款义务；6、个人贷款抵押房屋保险费发票，证明原告办理涉案房屋的个人贷款抵押必须支付保险费6300元，属于本案直接损失；7、收据2张，证明2018年9月12日原告还支付给被告房屋维修基金17337元、代收代办费13940元；8、原告向农合行的还款明细，证明原告自2016年2月7日至2018年3月15日偿还农合行本息共计351850.92元；9、房屋现状照片，证明原告购买涉案房屋至今防水设施还没有完善、窗台防护栏没有安装，亦未竣工验收，未交付原告使用；10、（2019）桂03民终776号民事判决书，判决书第六页证明被告应于2015年6月6日开始要向原告父亲支付工程款，2016年2月已经抵扣完成631577元首付款及其他费用，原告不存在违约情形。 被告张涛公司辩称，是原告逾期违约付款，被告依法依约拥有先履行抗辩权，不构成逾期交房违约。依据双方签订的《商品房买卖合同》第六条约定，原告应于订立合同之日支付首期购房款540000元。合同附件五第四条第一款第3项约定：买受人应当在交房之前付清剩余房款、代偿款、出卖人代收的税费及《前期物业管理服务合同》、《临时管理公约》和政府规定的各项费用，否则出卖人有权延期交房。原告一直违约逾期交付购房款，直至2018年9月14日才与被告办理以其应收工程款抵扣购房款手续，因该工程款系挂靠广西业程建设有限责任公司（以下简称业程公司）形成，而业程公司不履行继续竣工义务，与被告发生诉讼，虽然诉讼中确认业程公司应收工程款抵扣购房款事实，但确认该事实的法律文书系2019年9月后才生效。原告已使用、处分商品房，该商品房现已被原告的债权人申请强制拍卖，早已属于他人财产。事实上，从该商品房被人民法院强制执行所发迁出公告时起，原告的购房合同权利已不复存在，故原告诉请无法律依据，请驳回原告的诉讼请求。 被告张涛公司提交的证据有：1、《商品房买卖合同》，证明按合同第六条约定，原告应于订立合同之日支付首期购房款540000元，双方抵扣手续是在2018年9月14日完成；2、收条2张、收据3张，证明有关的契税发票于2018年9月14日后完成，有双方签字以及交接的文书依据。 反诉原告张涛公司向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告张家伟、覃继慧给付逾期付款违约金98928元（从2016年2月1日计算至2018年9月14日共916天，以每日万分之二计）。事实和理由：2016年2月1日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，合同第六条约定，反诉被告应于订立合同之日支付首期购房款540000元。合同附件五第四条第一款第3项约定：买受人应当在交房之前付清剩余房款、代偿款、出卖人代收的税费及《前期物业管理服务合同》、《临时管理公约》和政府规定的各项费用，否则出卖人有权延期交房。反诉被告一直违约逾期交付购房款，直至2018年9月14日才与反诉原告办理以其应收工程款抵扣购房款手续。反诉被告逾期履行合同义务，应依法承担违约责任。 反诉被告张家伟、覃继慧辩称，反诉被告不存在逾期付款的情形。理由如下：工程款抵扣是在合同签订之前达成协议的，2016年2月2日反诉被告已经拿到首付款发票，收款人是反诉原告张涛公司，不存在逾期行为。反诉被告已经付清其余购房款、代收款和税费，按照合同约定余款是在银行按揭的时候付清，2016年2月5日农合行放贷1260000元，贷款已经汇入反诉原告张涛公司，即所有的费用已经全部付清，反诉被告不存在违约。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的证据1、证据7本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 对原告提交的证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据8、证据10均来源合法、客观真实、与本案具有关联性且能够相互印证，本院予以采信； 对原告提交的证据9，因桂林市中级人民法院于2019年5月8日作出的（2019）桂03民终776号民事判决书认定该工程视为竣工，该判决已经发生法律效力，原告该证据拟证实的内容与生效法律文书不符，本院不予采信； 对被告提交的证据1，对其真实性本院予以确认，但合同并无法证明购房款抵扣时间，故对其证明内容本院不予采信； 对被告提交的证据2的真实性本院予以确认，但该证据的证明内容与被告自愿向原告出具购房首付款发票、契税发票等行为不符，本院不予采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实： 原告张家伟、覃继慧系夫妻关系，张传义系原告张家伟父亲。2014年10月23日张传义与被告张涛公司签订《建设工程施工补充协议》，被告张涛公司将家园梦项目的商业二期商住楼项目工程发包给张传义。2016年2月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》,向被告购买位于荔浦市，原告所购买的别墅即在其父亲承包的工程项目内。原、被告在履行商品房买卖合同过程中约定，以原告张家伟父亲张传义的工程款抵扣购房首付款540000元、房屋维修基金17337元、代收代办费13940元、贷款抵押房屋保险费6300元及契税54000元，共计631577元。其中，被告张涛公司于2016年2月2日为原告出具好购房首付款540000元及契税54000元的发票，于2016年2月19日为原告办理好个人贷款抵押房屋保险并缴费6300元。2016年2月4日，原告张家伟与农合行签订《个人购（建）房担保借款合同》，向农合行借款1260000元，次日，农合行将该笔借款转入原告账户，原告收款后将其转入被告张涛公司账户用于支付剩余购房款。2018年9月12日，被告张涛公司向原告出具收据2份，认可收到原告交来代收代办费13940元、房屋维修基金17337元，并注明用工程款抵扣此款。 原、被告签订的《商品房买卖合同》第六条第3款约定付款方式及期限：银行按揭付款，签订本合同之日买受人应支付首期款人民币伍拾肆万元整（¥540000元），占总房款比例30%；余款计人民币壹佰贰拾陆万元整（¥1260000元），占总房款比例70%，由买受人申请办理银行按揭贷款，具体约定详见本合同附件五。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限至第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第八条约定交付期限：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1……3.该商品房经分期综合验收合格。4.……5.但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.详见附件五：合同补充协议第四条第五款（该款约定的特殊原因包含：不可抗力；法律法规、政策和政府行为禁止、限制或阻碍；测量机构原因导致面积测绘错误；政府部门对市政配套设施施工、安装之延误）；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1.逾期时间分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行;（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分至二的违约金。 本案在审理过程中，被告张涛公司认为涉案房屋工程至今仍未完工，未达到竣工验收条件，因有业主陆续装修入住，法院在另案判决中才认定视为验收。被告同时主张不开发票就办不了备案登记手续，被告之所以在原告未付房款的前提下就开发票，目的是为了备案登记。 另查明，桂林市中级人民法院于2019年5月8日作出的（2019）桂03民终776号民事判决书认定，2014年10月30日张涛公司与业程公司签订《建设工程施工合同》，合同约定计划开工日期为2014年11月8日，计划竣工日期为2015年3月8日。2014年10月23日张涛公司与张传义签订《建设工程补充协议》，张传义为40#、41#楼的实际施工人。2015年6月1日起张涛公司陆续向张传义支付工程款，截止2018年3月底共支付工程款7159568.2元，其中包含张传义儿子即本案原告张家伟于2016年2月向原告购买房屋，用工程款抵扣购房款631577元。该判决书另认定，一审判决认为该工程视为竣工，于法有据，张涛公司以涉案工程未经竣工验收拒绝支付工程款的理由不成立。 再查明，因张家伟、覃继慧未按期偿还涉案房屋按揭贷款，农合行向本院起诉要求借款人张家伟及担保人覃继慧、张传义、柯德娇偿还借款本息，之后双方于2017年10月19日达成（2017）桂0331民初2405号民事调解书，因张家伟等人未能按调解书履行还款义务，农合行向本院申请强制执行，本院依法于2019年9月4日对担保物即本案涉案房屋发出拍卖公告，并于2019年10月26日网拍成交。 归纳本案本诉的争议焦点为：1、被告张涛公司是否逾期交房；2、原告主张的违约金是否有法律依据。反诉争议焦点为：反诉被告张家伟、覃继慧是否逾期付款。 本院认为，关于本诉争议焦点1、被告张涛公司是否逾期交房的问题。原、被告自愿签订《商品房买卖合同》及其附件，合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合同合法有效，原、被告应当严格按照合同的约定履行自己的义务。该合同第八条明确约定交付期限：出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但该期限届满后，被告张涛公司并未能按期交房，且未举证证明存在据实延期的情形。被告以涉案房屋并未竣工验收为由进行抗辩，并非合同约定的延期交房事由，因此被告张涛公司构成逾期交房。因争议焦点1的成立，本诉争议焦点2原告主张的违约金有事实依据，亦符合合同约定以及法律规定，本院予以支持。涉案房屋虽未实际交付原告使用，但因该房屋已交易成功，交易之日应视为原告已处分该房屋，故违约金应计算至交易成功的前一日止。被告主张收取的代办费13940元已经花费，房屋维修基金17337元已经交给房管局，但并未提供相应的票据，且该两项费用被告可向新的买受人收取，应予以退还原告。 关于反诉的争议焦点：反诉被告是否逾期付款的问题。反诉被告张家伟、覃继慧购房过程中虽未直接交付购房首付款540000元及相关税费，但实际上反诉原告张涛公司、反诉被告张家伟、覃继慧及张家伟父亲张传义均认可以张传义的工程款631577元抵扣购房首付款及相关税费，且反诉原告张涛公司已开具相应的发票。而张涛公司从2015年6月1日起开始向张传义支付工程款，可以推定反诉被告张家伟、覃继慧2016年2月1日向反诉原告张涛公司购房时，张涛公司欠付张传义的工程款足够支付购房首付款，即便是张家伟以其父亲张传义预期可得的工程款抵扣购房首付款，反诉原告张涛公司开具发票的行为，亦足以表明其同意该抵扣。2016年2月5日，反诉被告张家伟办理银行按揭贷款1260000元到账用于支付剩余购房款，至此已履行完毕支付房款义务。因此反诉被告张家伟、覃继慧未构成逾期付款。 综上所述，原告张家伟、覃继慧诉请被告张涛公司自2016年9月1日起按每日360元向原告支付违约金，事实清楚、证据充分，本院予以支持，计算至2019年10月25日共计1147天，违约金共计412920元；原告诉请被告返还代收代办费13940元，房屋维修基金17337元合法有据，本院予以支持。反诉原告张涛公司诉请反诉被告张家伟、覃继慧支付逾期付款违约金，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告广西荔浦张涛房地产开发有限公司支付原告张家伟、覃继慧违约金412920元； 被告广西荔浦张涛房地产开发有限公司返还原告张家伟、覃继慧代收代办费13940元及房屋维修基金17337元； 驳回反诉原告广西荔浦张涛房地产开发有限公司的全部反诉请求。 上述应付款项,义务人于本案判决生效后十日内履行完毕（户名：荔浦市人民法院，开户行：中国工商银行荔浦市支行，账号：21×××39），如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 本案本诉受理费7975元，反诉受理费1136元（已减半），全部由被告（反诉原告）广西荔浦张涛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7975元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  欧仕强 人民陪审员  陆正义 人民陪审员  兰 燕 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  陈恩琴