广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初5451号原告（反诉被告）:谢志康，男，汉族，1996年4月20日出生，住址广东省陆河县，委托诉讼代理人：蔡梦芳，广东百利孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俊，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）：深圳市永福时尚城有限公司，住所地深圳市宝安区福海街道桥头社区蚝业路**2230，统一社会信用代码91440300MA5F2RUW77。法定代表人：吴义忠，总经理。被告：深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司，住所地深圳市宝安区福永街道蚝业路**，统一社会信用代码914403003599786110。法定代表人：吴义忠，总经理。被告：深圳市依龙物业管理有限公司，住所地深圳宝安区福永街道蚝业路****，统一社会信用代码91440300783905083X。法定代表人：姜伟斌，总经理。上列三被告共同委托诉讼代理人：王际贵，广东炜原律师事务所律师。被告：姚添，男，汉族，1990年5月6日出生，住址广东省，委托诉讼代理人：肖磊、张依婷，广东深天成律师事务所律师。原告与四被告房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人蔡梦芳、林俊，被告深圳市永福时尚城有限公司（下称“永福公司”）、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司（下称“义乌公司”）、深圳市依龙物业管理有限公司（下称“依龙公司”）共同委托诉讼代理人王际贵，被告姚添及其委托诉讼代理人肖磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉请：1.确认原告与被告永福公司于2018年4月28日已解除《商铺租赁合同》；2.判令被告永福公司、姚添向原告返还款项共计55600元；3.判令被告永福公司、姚添向原告赔偿装修费损失26400元；4.判令被告义乌公司、依龙公司对上述返还及赔偿义务承担连带责任；5.本案的诉讼费用由四被告承担。被告永福公司辩称，1.原告主张返还款项和赔偿装修损失没有事实依据。双方签订《商铺租赁合同》后，原告只支付了租赁保证金9000元，一个月房租3000元和管理费1500元，另600元系原告清理装修垃圾的费用。2.原告主张的返还费用中的40000元是被告姚添收取，永福公司无义务承担连带返还责任。3.原告主张的装修损失是因原告自己经营不善造成，永福公司无须赔偿。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告义乌公司、依龙公司共同答辩称，同意永福公司的答辩意见，另永福公司是独立承担民事责任的企业，原告要求义乌公司、依龙公司承担连带责任，没有法律依据。被告姚添辩称，1.我方为居间方，原告以租赁合同纠纷为案由将我方列为被告，我方主体不适格。2.我方促成了被告永福公司等与原告的租赁合同，原告支付给我方的费用系居间成功按口头约定且自愿支付的款项。现原告以与被告永福公司等之间的租赁合同纠纷要求我方退还收取的费用没有法律依据。3.解除租赁关系的原因在于原告，并非永福公司等致使合同目的不能实现。原告并非上当受骗，我方并未承诺将承租房屋打造成集美食与时尚于一体的综合商业广场。原告是在综合比较三家店铺的位置、租金等费用、商业前景后选择了现承租的商铺，并非原告所称完全是基于我方宣传的信任以及规划才租赁的案涉商铺。《商铺租赁合同》约定，原告承租前已了解承租商铺的现状，自合同签字之日永福公司将案涉商铺交付使用，永福公司已履行合同主要义务且对案涉商铺所在二楼进行了装修。但原告除缴纳了第一个月租金外未支付其他月份租金及水电费等，也不配合永福公司对商铺进行管理，且解除租赁合同也是原告提出的。被告（反诉原告）永福公司诉请：1.判令原告支付商铺租赁费12000元、管理费6000元、共享清洁费10000元和水电费3025.5元（2018年2月1日起至2018年5月31日止）；2.判令原告承担逾期付款的违约金2408元；3.原告承担本诉、反诉诉讼费。原告（反诉被告）辩称，1.双方签订的商铺租赁合同约定实际租赁期从商场正式开业之日起计算，永福公司应当完成商城正式开业的义务，原告才支付租金及其他费用。现永福时尚城并未装修完成，也从未正式营业，我方不承担任何费用。2.原告对永福公司查询水表并计费并不知情，原告愿意按实际使用支付水电费。本案相关情况1.2017年9月26日，原告与被告永福公司签订《商铺租赁合同》，约定永福公司将位于深圳市宝安区××街道蚝业路××号深圳市永福时尚城的MS-002号商铺出租给原告经营冒菜，租期自2017年12月10日至2020年12月1日，实际租赁日期从商城正式开业之日起计，预计正式开业时间为2017年12月10日，如正式开业时间提前或延后，租期届满时间不变；租金按租赁商铺的铺位号计算，基准价3000元/月，于每月15-20号支付下月租金；合同签订日原告需缴纳9000元租赁保证金，租赁期满及解除合同之日起15日内在确认原告无违约的前提下永福公司将保证金无息退还给原告；综合管理费1500元/月，包含保安费、公共区域清洁费（不含共享美食城）、公摊水电费、空调费等，共享美食城共享区域卫生清洁费、餐具清洁消毒费等2500元/月，于每月15-20号支付下个月费用；原告自用水电燃气费按实际使用数量于次月缴交给永福公司；双方确认，商铺已于合同签订之日交付给原告使用；原告如需对商铺进行装修，须提供图纸给永福公司管理处审核，经永福公司签字盖章后，原告方可对商铺进行装修、改善及增设他物。合同还对解除条件、违约责任等进行了约定。2.2017年9月29日及10月4日，原告通过支付宝向被告姚添转账共计55600元。姚添确认收到了上述款项，主张其中的15600元已支付给了被告义乌公司，另40000元系原告向其支付的居间费。义乌公司确认收到姚添支付的15600元，并于2017年10月4日向原告出具四份收款收据，载明收到原告MS-002号商铺的押金9000元、租金3000元、管理费1500元、装修垃圾清运费600元。3.关于《商铺租赁合同》的签订，原告主张被告姚添作为被告永福公司的代表与其洽谈案涉租赁合同，并在与永福公司签订合同后打包收取了各项费用共计55600元。永福公司主张其委托姚添组织的团队进行策划、招商，并提交了一份2017年9月9日被告义乌公司作为甲方与“飞鸿商业策划有限公司”（未进行工商注册登记，签字代表为赵水波）作为乙方签订的《项目策划协议》，协议约定“由乙方负责深圳永福时尚城食尚汇美食广场的招商工作，合同期限自2017年9月10日至2017年11月10日，甲方支付乙方所招项目2个月租金作为佣金，……因客户本身的原因导致不能签订合同的，客户所交的押金、入场费或其他费用不退还给客户，该客户的所有费用甲乙双方各占50%”。姚添称，赵水波与义乌公司签订项目策划协议后，将时尚美食城项目的招商策划事宜发包给姚添，由姚添负责对涉案的项目进行具体招商工作。4.原告承租了案涉商铺后，对商铺进行了装修用于经营，并在2018年1月1日试营业。原告称，装修费为26400元。对此，原告提供了其通过微信向“叶剑民”等人转账的数份交易记录。上述交易记录显示原告于2017年11月24日至2018年4月14日期间陆续向“叶剑民”等人转账共计26400元，部分备注为“装修费用”。5.被告永福公司确认原告已将2018年2月之前的水电费付清。6.2018年4月，原告向被告永福公司发出《商铺退还及租赁合同解除通知书》，通知其解除租赁合同，要求退还入场费、租金、保证金及赔偿装修损失等。永福公司确认已收到该通知书，并于同年5月5日安排公司员工朱哲与包括原告在内的多名租户就解除事宜进行协商。根据原告提交的协商现场录音，朱哲表示整栋物业系被告依龙物业出租，商场的招商由委托的第三方进行，针对原告等提出搬离商铺内自有物品，退还押金、入场费的要求，其明确表示需交清房租、水电费等费用，扣除上述费用后的押金可以退，不确认有收取入场费，并告知原告等租户如不签署解除合约协议并交清费用，公司会在2018年5月6日收回商铺。7.工商登记信息显示，被告依龙公司于2015年12月21日注册成立，股东姜伟斌为法定代表人，住所地为深圳市宝安区福永街道蚝业路****；被告义乌公司于2016年2月1日注册成立，股东为吴义忠、姜伟斌，吴义忠为法定代表人，姜伟斌为执行董事，住所地为深圳市宝安区福永街道蚝业路**；被告永福公司于2018年4月11日注册成立（即在与原告签订《商铺租赁合同》时尚未注册成立），股东为吴义忠、李金秀，法定代表人为吴义忠，住所地为深圳市宝安区福海街道桥头社区蚝业路**2230。8.案涉商铺所在不动产未取得不动产产权登记。被告永福公司、义乌公司、依龙公司提交了《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《复工通知书》、深圳市宝安区福海街道桥头社区居民委员会出具的《证明》、《房屋租赁凭证》、深圳市公安局宝安分局消防大队于2006年9月12日出具的《关于深圳市桥头股份合作公司商场工程消防验收合格的意见》等证据拟证明案涉不动产已履行合法报建手续。经查，《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》仅显示收到申报人提交的《申报表》，申报人申报时并未提交《建设用地规划许可证》、《建筑许可证》、《用地批准通知书》等材料；《复工通知书》载明准予深圳市桥头股份合作公司复工福永街道桥头社区天福路西四层宿舍；《证明》内容为桥头蚝业路4号系深圳市桥头股份合作公司的物业；《房屋租赁凭证》显示出租人深圳市桥头股份合作公司将坐落于福海街道桥头社区蚝业路4号建筑的部分出租给依龙公司，该凭证还备注有“本凭证只作为房屋租赁关系见证，如租赁双方发生纠纷等引起的相关法律责任，由租赁双方自行承担”字样；《关于深圳市桥头股份合作公司商场工程消防验收合格的意见》载明，深圳市公安局宝安分局消防大队对宝安区福永街道桥头富桥二区北兴建的商场工程进行消防验收，经检查验收，同意进行下一步的内部装修，经装修验收合格后方可投入使用。判决理由及结果本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告永福公司、义乌公司、依龙公司提交的《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》、《复工通知书》、《房屋租赁凭证》以及《关于深圳市桥头股份合作公司商场工程消防验收合格的意见》等证据并不能证明案涉商铺所在不动产已取得《建设工程规划许可证》，《复工通知书》虽载明深圳市桥头股份合作公司的四层宿舍准予复工，但该复工建设工程为宿舍，且地址为宝安区福永街道桥头社区天福路西，与案涉不动产并不一致。因案涉商铺所在不动产未取得不动产登记，四被告均未能提交相应建设工程规划许可证或合法的批准建设手续，因此，原告与永福公司签署的《商铺租赁合同》应为无效合同。《商铺租赁合同》系无效合同，不存在解除与否的问题，故原告主张的确认《商铺租赁合同》解除，本院不予支持。根据无效合同的处理原则，合同双方基于无效合同取得的财产均应返还，还应按各自责任比例承担对方因合同无效造成的损失。被告永福公司将未依法建设的商铺出租给原告，原告作为承租人在租赁房屋时未尽到合理的审慎义务，双方均对合同的无效应承担责任，本院认定原告与永福公司对合同无效承担的责任比例均为50%。关于原告主张的款项返还，永福公司已确认收取原告支付款项中的15600元，因其中占有使用费、管理费及垃圾清运费、共享清洁费已实际产生，理应由原告承担，至于租赁押金9000元，永福公司应承担返还责任。关于被告姚添收取的另40000元，其虽辩称为原告提供案涉商铺租赁的居间服务，但其未提交有效证据证明其曾向原告表明其居间身份且说明收取费用的明细，应承担举证不能的不利后果，姚添收取原告40000元没有法律依据，应予退还。纵观合同签订过程，原告系与姚添对接并拿到加盖有永福公司盖章的《商铺租赁合同》，永福公司和姚添并未有证据证明有就其主张的委托招商关系向原告进行披露，原告有理由相信姚添系代表永福公司收取该40000元，永福公司应就姚添以其名义收取的款项承担返还责任。至于永福公司与姚添间因上述款项退还产生的债权债务关系，不属于本案审理范畴，本院不作处理，双方可另循法律途径解决。因此，永福公司需向原告退还共计49000元（40000元＋9000元）。关于原告主张的装修损失赔偿，原告主张其支出了装修费26400元，并提交了其向“叶剑民”等人微信转账的记录，部分备注为“装修费用”。根据原告提交的照片和视频，案涉商铺的装修费确已实际产生，原告主张的金额并无明显过高，且原告还提供了微信转账记录予以佐证，故本院对原告主张的装修费金额予以采信。因涉案商铺内装饰装修已因使用产生损耗，本院酌定装饰装修的现值损失为23760元（26400元×90%）。对因合同无效导致的该部分损失，原告与被告永福公司均负有过错，本院酌定双方平均分担原告因涉案商铺装修损失，即永福公司赔偿原告装修损失11880元（23760元×50%）。关于连带责任，被告永福公司、义乌公司法定代表人均为吴义忠，被告依龙公司法定代表人姜伟斌是义乌公司股东又任职该公司执行董事，且公司均注册在福永街道蚝业路××号，可以认定三被告的组织机构存在高度混同。同时，在案涉商铺的对外出租过程中，永福公司对外签署合同，义乌公司负责收取合同款项，出现纠纷后又由依龙公司出面协商解约事宜，三被告在案涉商铺的对外出租过程中亦存在混同经营的情况，因此义乌公司、依龙公司应对永福公司向原告承担的款项返还与损失赔偿承担连带清偿责任。但原告要求被告姚添对永福公司返还款项及损失赔偿承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。关于被告永福公司主张的场地占有使用费、管理费和共享清洁费、水电费，《商铺租赁合同》虽无效，但原告已实际占有使用案涉商铺，其应承担占有使用费，占有使用费的标准可参照双方约定的租金标准支付。永福公司主张自2018年1月1日起计收占有使用费，原告已经付清2018年1月的使用费、管理费及共享清洁费，但从2018年2月不再支付上述费用。原告主张案涉商城一直未正式开业，其不应支付占有使用费。由于原告已实际占有使用案涉商铺，应当向永福公司支付相应费用。根据录音，永福公司于2018年5月6日收回商铺，因此，商铺的占有使用费应计至2018年5月6日，但原告通知永福公司解除《商铺租赁合同》后的2018年4月29日至5月6日期间原告并未实际使用案涉商铺，该期间的房屋空置损失原告与永福公司均有过错，应共同分担，各承担50%。因此，原告应支付永福公司2018年2月1日至5月6日期间的房屋占有使用费为9200元（3000元/月×2个月+3000元/月÷30天×28天+3000元/月÷30天×8天×50%），2018年2月1日至4月28日期间的综合管理费已实际产生，原告应支付上述期间的综合管理费为4400元（1500元/月×2个月+1500元/月÷30天×28天）。2018年2月1日至4月28日期间的共享清洁费也已实际产生，原告应支付上述期间的共享清洁费为7333元（2500元/月×2个月+2500元/月÷30天×28天）。关于水电费，原告使用案涉商铺，确会产生水电费，原告也愿意按实际使用支付水电费。由于永福公司未提交水电部门的正式缴费单，本院酌定原告支付永福公司水电费1000元。关于被告永福公司主张的违约金，因其与原告签订的《商铺租赁合同》系无效合同，故亦不存在违约一说，因此对永福公司主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）谢志康与被告深圳市永福时尚城有限公司（反诉原告）于2017年9月26日签订的《商铺租赁合同》无效;二、被告（反诉原告）深圳市永福时尚城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）谢志康返还租赁押金等49000元；三、被告（反诉原告）深圳市永福时尚城有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谢志康（反诉被告）赔偿装修费损失11880元；四、被告深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司对被告深圳市永福时尚城有限公司的上述债务承担连带清偿责任；五、原告（反诉被告）谢志康于本判决生效之日起十日内向被告深圳市永福时尚城有限公司（反诉原告）支付占有使用费9200元、管理费4400元、共享清洁费7333元、水电费1000元；六、驳回原告（反诉被告）谢志康的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）深圳市永福时尚城有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务或其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本诉案件受理费925元，由原告负担238元，被告深圳市永福时尚城有限公司、深圳市福永义乌国际商贸城有限责任公司、深圳市依龙物业管理有限公司负担687元。反诉案件受理费318元，由原告负担209元，被告深圳市永福时尚城有限公司负担109元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员 柳  海  涛二〇一九年十二月三十日书记员 池晓漫(兼)书记员 江  伟  娣附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。