广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终6763号上诉人（原审原告、反诉被告）：博罗县长宁镇南洋工艺家私商场，经营场所：广东省惠州市博罗县******石下段。经营者：贺奎钢。委托诉讼代理人：吴锋彬，广东标远（博罗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭泽波，广东标远（博罗）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市杰发实业投资有限公司，住所：广东省东莞市大朗镇巷头社区***********。法定代表人：杜某1。委托诉讼代理人：张丽清，广东旭利律师事务所律师。上诉人博罗县长宁镇南洋工艺家私商场因与被上诉人东莞市杰发实业投资有限公司租赁合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初367号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。博罗县长宁镇南洋工艺家私商场上诉请求：1.请依法撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初367号《民事判决书》第一判项，将本案发回重审或者依法改判为“被上诉人向上诉人支付违约金人民币壹拾捌万零玖佰伍拾贰元整（￥180952元）及租金利息”；2.请依法撤销博罗县人民法院（2019）粤1322民初367号《民事判决书》第二判项，将本案发回重审或者依法改判为“上诉人不用将26台格力牌大一匹单冷分体式空调及5台万家乐牌50升储水式电热水器返还给被上诉人，请依法驳回被上诉人的反诉请求”；3.本案的一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人的本诉中请求“被上诉人支付上诉人违约金180952元”有事实和法律依据。（一）上诉人本诉的请求符合《租赁合同》的约定，在2016年8月11日，上诉人和被上诉人签订《租赁合同》约定：违约责任：1.合同期内，如果甲方中途违约收回租给乙方的仓库、宿舍等，甲方应赔偿乙方双倍定金。合同期内，乙方中途违约也同样双倍赔偿甲方；2.合同期内，如乙方不能按时支付任何应付款项，应及时如数补交和按月息10厘计付利息。双方对于其他事项均有约定；（二）被上诉人违约的事实存在。1.《租赁合同》签订后，被上诉人对预计缴纳租金总是拖拖拉拉，从来没有按时缴纳。从上诉人提交的微信聊天记录显示：被上诉人对缴纳租金总是拖，从来没有按时支付租金；2.在《租赁合同》中约定“租赁期限为5年，自2016年11月1日起至2021年10月30日”，没有到期日时，提前于2018年12月1日搬离上诉人的厂房，被上诉人属于违约；被上诉人没有以约定支付2018年11月份租金和中途搬离原告的厂房的行为，已经属于违约，应当依法承担法律责任。（三）上诉人主张“被上诉人支付壹拾捌万零玖佰伍拾贰元整（￥180952元）”有法律依据。1.上诉人和被上诉人在《租赁合同》中约定，被上诉人支付90472.5元作为履约保证金。2.在《租赁合同》第六条约定：1.合同期内，如果甲方中途违约收回租给乙方的仓库、宿舍等，甲方应赔偿乙方双倍定金。合同期内，乙方中途违约也同样双倍赔偿甲方；2.合同期内，如乙方不能按时支付任何应付款项，应及时如数补交和按月息10厘计付利息；而被上诉人于2018年12月1日搬离上诉人厂房，被上诉人存在违约。3.上诉人和被上诉人在《租赁合同》中约定，被上诉人支付90472.5元作为履约保证金，被上诉人应赔偿上诉人双倍定金，实际上就是被上诉人应当承担的违约金的计算方式即被上诉人应当按照约定支付上诉人违约金180952元。4.依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，上诉人和被上诉人之间签订《租赁合同》中约定:对于违约金的计算方法，不违反法律的规定，应当予以支持。二、原审法院在本诉中，依职权降低上诉人的违约金赔偿存在程序性的错误。（一）原审法院已经确认的《租赁合同》中约定：被上诉人应赔偿上诉人双倍定金，实际上就是被上诉人应当承担的违约金的计算方式（详见《民事判决书》第8页第7行）即180952元。（二）原审法院没有考虑上诉人已经给被上诉人三个月的免租期。在《租赁合同》中约定“第二条、租赁期限：租赁期限为5年，自2016年11月1日起至2021年10月30日，3个月为免租整改、装修期；第三条、租金、其他费用及其付款日期：1.租金：前2年每月租金45238元。后三年租金49761.8元/月”，即上诉人已经给被上诉人免掉三个月的租金即135714元（45238元×3=135714元）；而上诉人在被上诉人违约的情况下，需要另外出租给他人，也要免租几个月，自然造成上诉人的租金损失；（三）原审法院在审理违约金时程序错误。对于违约金过高的问题，被上诉人在庭审和反诉中均没有要求上诉人降低违约金。1.依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，这就要求应先确定因违约所造成的损失，以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被上诉人没有提交证据证明违约金过高的事实。2.对于违约金过高的问题，被上诉人在庭审和反诉中均没有要求上诉人降低违约金法院不能依职权进行变更。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，对于违约金过高或者过低，要求变更，必须由当事人提出。即法院增加或者减少违约金的前提是当事人提出要求，而《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民事诉讼法》并没有赋予法院主动依职权增加或者减少违约金的权力。3.依据“不告不理”的民事诉讼原则，在被上诉人没有提出降低违约金的情况下，原审法院不能依职权降低违约金的比例。三、原审法院在被上诉人反诉中支持其诉讼请求，没有事实和法律依据。（一）原审法院已经查明：被上诉人安装在上诉人处的空调和热水器是在宿舍，并不是厂房的车间或者办公室。（二）被上诉人安装在上诉人宿舍处的26台空调属于生活设施而不是生产设备。从百度上搜索：空调、床、桌、凳等均属于宿舍生活设施，而不是设备。四、被上诉人安装在上诉人宿舍的26台空调和5台热水器归上诉人所有。（一）2016年8月11日，上诉人与被上诉人签订《租赁合同》约定：第一条、乙方（被上诉人）对于其租赁的仓库、宿舍等设施只有经营管理权和收益权，其所有权为甲方（上诉人）所有。依据该条的约定，包括被上诉人安装空调在内的所有添附物均归上诉人所有，被上诉人在租赁期间仅有使用权和管理权，而没有所有权。该条约定没有违反法律的强制性规定，合法有效；（二）依据上诉人与被上诉人签订《租赁合同》第五条：合同期满约“1、合同期满或者提前终止，本合同项下之仓库、宿舍及其配套设施必须完整交回给甲方，否则予以赔偿”的约定，被上诉人在租赁期满或者提前终止合同，均将宿舍及其配套设施必须完整交回给甲方，即安装现状交付给上诉人，包括被上诉人安装的空调、热水器等生活设施。（三）依据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》86条“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任”、87条“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理”的规定，上诉人和被上诉人之间关于添附物归上诉人所有的约定，不违反法律强制性规定，是合法有效的。（四）上诉人与被上诉人之间《租赁合同》是双方真实意思的表述，是合法有效的。依据《租赁合同》第三条、第六条及《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被上诉人应当按照租赁合同的约定将安装在上诉人宿舍的空调、热水器全部移交给上诉人，归上诉人所有，现被上诉人无权要求从上诉人处拆走上述空调和热水器。而被上诉人未经上诉人同意，私自拆走两部空调已经违约，依法应当承担违约责任。（五）原审法院判决要求“上诉人返还被上诉人安装在上诉人处的26台格力牌大一匹单冷分体式空调及5台万家乐牌50升储水式电热水器”是违反《租赁合同》的规定，依法应当不予采纳。综上所述，上诉人的本诉请求“被上诉人支付上诉人违约金180952元”有事实和法律依据；原审法院在本诉中，依职权降低上诉人的违约金赔偿在程序错误；原审法院在被上诉人反诉中支持其诉讼请求，没有事实和法律依据。被上诉人安装在上诉人宿舍的26台空调和5台热水器归上诉人所有。东莞市杰发实业投资有限公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实依据和法律依据，原审判决已经在各个判项的说明，引用法律的条款都已经非常准确，认定事实清楚，请求法院驳回上诉人的诉讼请求。博罗县长宁镇南洋工艺家私商场向一审法院起诉请求：1.请依法判令被告支付原告2018年11月份租金49761.8元；2.请依法判今被告支付原告双倍定金180952元；3.请依法判今被告支付逾期付款利息4976.18元；上述款项合计为：235689.98元。4.本案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2016年8月11日，原告与被告签订《租赁合同》，该约定：原告将位于博罗县南洋工艺家私商场背面合计面积5654.75平方米的铁棚仓库及宿舍房出租给被告使用；租赁期限为5年，从2016年11月1日至2021年10月30日，前三个月免租；前2年租金为45238元/月，后三年租金为49761.8元/月；被告于合同签订之日向原告交付两个月的租金90476元定金，如因被告原因中途退租，则定金不予退还，同样以双倍返还定金给原告，如因原告原因导致本合同提前终止，原告应双倍返还定金给被告；合同期满或提前终止时，本合同项下之仓库、宿舍及其配套设施必须完整交回原告，否则予以赔偿，属于被告的设备、用具、产品和辅料，由被告自行处理，其他不动产无偿归原告所有。其后，被告按约定向原告交付了定金，双方依约履行合同，并由被告在案涉物业中购买安装了空调以及热水器。2018年10月28日，被告告知原告其不再对案涉物业进行租赁，并于2018年11月起，未向原告支付租金。2018年12月1日，被告将案涉物业交还原告，并仍留置由被告购买安装的26台格力牌大一匹单冷分体式空调及5台万家乐牌50升的储水式电热水器于案涉物业处未拆除搬走。原告于2019年1月1日将案涉物业重新对他人进行出租。现原、被告双方因该合同履行产生纠纷，诉诸一审法院并提出上述诉请。一审法院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实的意思表示，合法有效，双方均应予以履行。被告因其单方原因搬离案涉物业，违反合同约定导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。关于原告主张被告向其支付2018年11月份的租金49761.8元，由于被告于2018年12月1日将案涉物业交还原告，且其未向原告支付2018年11月的租金，原告的该项诉请，依法有据，一审法院予以支持。关于原告按违约金条款主张被告向其支付双倍定金180952元，由于原、被告在《租赁合同》中的第三条第3款对定金进行了相关的约定，于合同第六条违约责任第1款中对违约金进行了约定：合同期内被告中途违约也同样双倍赔偿原告。即双方约定因被告违约行为导致其应支付的违约金数额为双倍定金即180952元（90476元×2）。现由于被告的提前解除合同行为，导致原告因对案涉物业进行重新出租而损失一个月（2018年12月）的租金收入49761.8元，根据《合同法》第一百一十四条及《合同法解释（二）》第二十九条的规定，该合同所约定的违约金数额已超过该违约行为造成损失的百分之三十，故应调整为64690.34元（49761.8元×130%）为宜。由于被告已向原告支付合同定金90476元，且该定金仍未予以退还，且根据《合同法》第一百一十六条的规定，定金罚则与违约金条款不能同时适用，现原告已于本案向原告主张违约金，故对于该合同定金，原告应予退还。由于被告应向原告支付租金及违约金合计114452.14元（64690.34元＋49761.8元），为减少诉累，该定金应予折抵，经计算，被告仍需向原告支付租金及违约金合计23976.14元（114452.14元－90476元）。关于原告主张被告支付逾期付款利息4976.18元，由于按合同约定被告应于2018年11月10日向原告支付当月租金49761.8元，但因其单方解除合同行为导致其未按时交纳，其双方于合同第六条第2款中约定逾期交纳租金的利息应按每月10厘计算，故被告应以49761.8元为本金自2018年11月11日起按月利率1%计算利息至实际支付之日止。关于被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）拆除返还安装在被反诉人房屋内的26台空调及5台热水器，由于被告（反诉原告）在对案涉物业承租使用期间于其中安装了空调及热水器，原、被告双方在合同中约定“合同期满或提前终止时，本合同项下之仓库、宿舍及其配套设施必须完整交回原告，否则予以赔偿，属于被告的设备、用具、产品和辅料，由被告自行处理，其他不动产无偿归原告所有”。根据一般理解，“设施”一般是指为某种需要而建立的机构、组织及建筑等，“设备”则是指进行某项工作或供应某种需要所必需的成套建筑或器物，而于案涉不动产当中安装的空调及热水器并非建筑本身，故其应属于设备。由于现有26台格力牌大一匹单冷分体式空调及5台万家乐牌50升储水式电热水器仍安装在案涉物业中，根据双方的合同约定，应由被告（反诉原告）进行处理，故应由原告（反诉被告）对其予以返还，并由被告（反诉原告）负担由此产生的相关拆除费用。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第八十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）东莞市杰发实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）博罗县长宁镇南洋工艺家私商场支付租金、违约金合计23976.14元及租金利息（以49761.8元为本金自2018年11月11日起按月利率1%计算利息至实际支付之日止）；二、原告（反诉被告）博罗县长宁镇南洋工艺家私商场于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）东莞市杰发实业投资有限公司返还安装在原告（反诉被告）博罗县长宁镇南洋工艺家私商场处的26台格力牌大一匹单冷分体式空调及5台万家乐牌50升储水式电热水器，由此产生的相关拆除费用由被告（反诉原告）东莞市杰发实业投资有限公司负担；三、驳回原告（反诉被告）博罗县长宁镇南洋工艺家私商场的其它诉讼请求。如被告未履行本判决确定的给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4836元，反诉受理费900元，公告费300元，合计6036元，由原告（反诉被告）博罗县长宁镇南洋工艺家私商场负担5300元，由被告（反诉原告）东莞市杰发实业投资有限公司负担736元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审争议焦点是：（一）违约金数额应当如何认定。（二）被上诉人的反诉请求是否应予支持。第一个争议焦点。被上诉人因其单方原因搬离案涉物业，违反合同约定导致合同无法继续履行，应承担相应的违约责任。双方在《租赁合同》第六条违约责任中约定“合同期内，如果甲方（上诉人）中途违约收回租给乙方的仓库、宿舍等，甲方应赔偿乙方（被上诉人）双倍定金。合同期内乙方中途违约也同样双倍赔偿甲方”，该条款中对被上诉人违约约定的为“双倍赔偿”，并未明确约定赔偿的数额，属于约定不明确。因此本案应当适用定金罚则，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，故被上诉人应承担的违约责任为已支付给上诉人的定金90476元，上诉人无需返还。综上，被上诉人应向上诉人支付的金额为2018年11月的租金49761.8元及利息。第二个争议焦点。双方在合同中约定“合同期满或提前终止时，本合同项下之仓库、宿舍及其配套设施必须完整交回原告，否则予以赔偿，属于被告的设备、用具、产品和辅料，由被告自行处理，其他不动产无偿归原告所有”，而案涉不动产当中安装的空调及热水器，是被上诉人承租后新添的设备，并不属于合同项下原不动产所具备的配套设施，上诉人主张上述财产归其所有，没有事实和法律依据，本院不予采纳。双方均确认这些设备能够拆除，故一审判决上诉人予以返还并无不当，本院予以维持。综上所述，博罗县长宁镇南洋工艺家私商场的上诉请求有理部分，予以支持；无理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：一、维持广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初367号民事判决第二项；二、撤销广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初367号民事判决第三项；三、变更广东省博罗县人民法院（2019）粤1322民初367号民事判决第一项为：被上诉人东莞市杰发实业投资有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人博罗县长宁镇南洋工艺家私商场支付租金49761.8元及利息（以49761.8元为本金自2018年11月11日起按月利率1%计算利息至实际支付之日止）；四、驳回上诉人博罗县长宁镇南洋工艺家私商场的其他诉讼请求。一审本诉受理费4836元，反诉受理费900元，公告费300元，合计6036元，由上诉人博罗县长宁镇南洋工艺家私商场负担4770元，被上诉人东莞市杰发实业投资有限公司负担1266元；二审案件受理费4836元，由上诉人博罗县长宁镇南洋工艺家私商场负担3820元，被上诉人东莞市杰发实业投资有限公司负担1016元；本判决为终审判决。审 判 长  沈 巍审 判 员  刘艳妹审 判 员  邓耀辉二〇一九年十二月二十七日法官助理  汤美玲书 记 员  王威立