江西省景德镇市珠山区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0203民初2089号原告：景德镇市锦龙物业服务有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区中山南路**，统一社会信用代码91360200775875419A。法定代表人：江云霞，该公司执行董事。委托诉讼代理人：章月娥，住江西省景德镇市珠山区，系该公司项目经理。委托诉讼代理人：胡鸽，江西洪城律师事务所律师。被告：梁某某，女，1983年3月3日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。原告景德镇市锦龙物业服务有限公司（以下至判决主文前简称锦龙物业公司）与被告梁某某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月21日公开开庭进行了审理。原告锦龙物业公司委托诉讼代理人章月娥、胡鸽，被告梁某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦龙物业公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告立即支付欠缴的物业管理费计人民币3744元及水费354元；2．依法判令由被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：被告系江西省景德镇市珠山区昌江大道莱顿风情小区房号为27栋*号业主，面积为94.44平方米。原告于2012年3月26日与被告签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》、《管理服务费收缴协议》等协议，有权依约对被告收取物业管理服务费。原告积极履行协议约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施物业管理。为被告提供了相应的物业管理服务。自2013年1月1日被告停止缴纳物业费，截至2018年12月31日，被告共欠物业费3744元及水费354元。原告曾多次以多种形式向被告催交物业管理费，但其却拒绝缴纳相关费用。综上所述，为维护原告合法权益、特向贵院提起诉讼。望贵院依法判决支持原告的诉讼请求。被告梁某某辩称，1．本人自2012年入住莱顿风情小区，2013年10月21日我家发生入室盗窃案前一直按时履行义务缴纳物业管理费；2．小区没有约定停车费，也没有签订停车服务协议的情况下擅自强制收取路面停车费，业主委员会也向物业公司提交了定期整改函，我购买的是小区的车库，不应缴纳路面压损费；3．物业未按前期物业协议的约定提供物业服务和履行应尽义务；4．原告所诉我欠水费，并非本人真实意愿不交费，而是物业用物业费捆绑水费，未交物业费的业主不收水费，我多次去物业中心交涉水费事宜，工作人员均已未交物业费为由拒收我的水费；5．本人多次到物业管理处与物业协商希望解决问题，终在2018年8月份与当时的物业的石经理协调同意减免至2018年的物业管理费作为补偿，现物业又以石经理离职为由拒不承认该事实。综上请求法院驳回原告诉讼请求。原告锦龙物业公司向本院递交如下证据：1．营业执照、法人证明、莱顿风情业主资料登记表，证明原告、被告的诉讼主体适格；2．莱顿风情房屋交付单，证明被告是莱顿风情小区业主；3．前期物业管理服务协议、管理服务费收缴协议、业主临时公约、防火公约，证明原告是莱顿风情小区合法物业。有权按照相关协议管理小区并且收缴物业费，被告因按照协议约定按履行缴纳物业费的义务；4．景德镇发展和改革委员会关于重新核定莱顿风情等小区服务收费标准的批复，明确了莱顿风情小区有权按照市场情况授权地面停车费以及物业管理费；5．收据4张（其他业主缴费收据），证明莱顿风情小区大部分业主都同意缴纳路面维护费；6．照片2张，证明照片中可以看出小区内多处路面被严重压坏，原告也针对该情况进行了维护。被告梁某某质证意见：1．对营业执照、法人证明、业主登记表无异议；2．对房屋交付单无异议；3．对协议均无异议，但前期协议只有我的签名，其他都是空白，管理服务费收缴协议内容都是空白；4．赣发改收费（2014）中已规定放开小区的物业收费，原告出具的东西已失效；5．不认可，不能证明原告主张；6．照片反映的是我们小区现状，但是路面破损后弄点水泥修补不能算修缮，健身器材是市里双创双修，社区的主任为我们争取来的。被告梁某某向本院递交如下证据：1．光盘，证明小区设施不到位，存在安全隐患，原告将水费捆绑物业费不让业主单独缴纳；2．原告出具的27#*室的2016年9月11日-2017年12月31日路面压损费收据240元、2019年3月1日路面维护费票据5元、11#*室的2019年11月1日至2020年路面维护费收据900元、2017年9月1日水费收据122元、2012年3月26日物业费收据155元、莱顿风情小区业主投诉小区锦龙物业服务现状书、致莱顿风情小区锦龙物业限期整改函、工作回复函、照片、捅破小区业主的轮胎、小区业主转发的微博照片，证明小区物业违反了相关法规规定擅自收取路面压损费，造成了业主出行的困扰，人身基本安全得不到保障。原告锦龙物业公司质证意见：其他业主缴纳了路面费，证明该费用的收取已经争取了大部分业主的同意，不是原告擅自收缴。被告提供了多项照片中可以看出小区的多项设施已经建立十来年，存在目前这种损坏以及老旧的现象是非常合理的，原告能保证这么多年了设施还可以正常使用，可以直接证明原告履行了自己的管理以及养护的义务，被告等一些业主长时间不缴纳物业费还要求物业服务达到尽善尽美的程度，显然其主张是不合理的，另外通过被告拍摄的视频中可以看出小区内的绿化设施被维护的很好，被告提供保安拦截其车辆不让其通过的视频，无法达到被告的证明目的。保安按照物业公司的要求进行正常工作，设置围栏，完全是为了保障小区内各位业主的安全。被告拍摄的照片中显示，小区内的路面有严重压毁现象，通过该现象可以看出小区内地面经过多年的压损，已经出现了各种问题，但被告却一直不缴物业费完全视小区其他业主不顾，依据自己想交就交不想交就不交的心理，来带动极少部分业主小区内闹事以及肆意拍摄他人照片及视频。关于被告提交的愿意缴纳水电费的视频，原告认为其完全可以现在及庭后将该费用交由原告代为缴纳；被告提交关于物业公司有一些非法的行为可以向有关部分举报，不是其拒绝缴纳物业费的理由。被告梁某某申请调取2013年10月21日莱顿风情小区27栋*室发生入室盗窃案的报案及侦查记录。本院依据被告梁某某申请，向景德镇市公安局珠山分局刑事警察大队调取相关材料，该部门复印了2013年10月21日梁某某的询问笔录。原告锦龙物业质证意见：真实性合法性无异议，但关联性有异议，与本案缴纳物业费无关，该证据是涉及刑事案件，与本案无关；盗窃事件发生在2013年10月份，但被告从2013年1月份至10份之间从未缴纳物业费，其行为完全是恶意拖欠，甚至有从来不想缴纳物业费的可能性。被告梁某某质证意见：真实性无异议。小区物业在前期物业合同中约定录像维护和保证正常运行、安保人员每两小时巡逻没有到位。缴费我们都是年底缴费，原告没有提醒过我们缴费；之前我都是认真履行的，是在十月份发生了盗窃的事情，我才停止了缴费。对原、被告双方经过质证无异议的证据，本院予以认定，作为定案的依据并在卷佐证；对于双方有争议的证据，本院认为：1．对于原告提交的景价管字［2008］10号文件及2012年12月29日的《物业管理服务收费年度审验结论》，仅能证明莱顿风情小区多层住宅物业服务收费等级为二级，公共性服务收费标准为0.55元/月，不能作为原告收取路面压损费的依据；2．对于原告、被告分别提交的其他业主缴纳路面维护费的收据，仅能证明部分业主已缴纳路面维护费，不能证明原告已与业主签订收费相关协议，对该份证据，本院不予认定；3．对于原告提交的路面维护照片，能够证明原告对小区路面进行了简单的维护，对该份证据，本院予以采纳。经审理查明，2012年3月26日，原告锦龙物业公司（甲方）与被告梁某某（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，房屋位置为景德镇市昌江大道莱顿风情小区27栋307号，建筑面积为94.88平方米；乙方应于每月5日前交清当月管理费；多层住宅按建筑面积每月每平方米0.55元交纳。景德镇市物价局在景价管字［2008］10号文件中载明，莱顿风情小区多层住宅物业服务收费等级为二级，公共性服务收费标准为0.55元/月。2012年12月29日的《物业管理服务收费年度审验结论》中载明，莱顿风情小区继续执行景德镇市物价局景价管字［2008］10号文批复的收费标准。2014年，《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格［2014］1423号）文件规定：“对已具备竞争条件的以下7项服务价格，请各省、自治区、直辖市价格主管部门抓紧履行相关程序，放开价格。……（七）住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施及停车秩序管理服务所收取的费用。”2013年8月7日，原告锦龙物业公司（甲方）与被告梁某某（乙方）签订《莱顿风情车库（储藏室）有偿使用合同》，约定甲方将莱顿风情项目29栋*号车库（储藏室）使用权给乙方有偿使用至2075年11月8日，该车库（储藏室）总价人民币112000元，乙方需在签订本合同时一次性付清全部价款；出卖人在2013年9月30日前，将车库（储藏室）交付给买受人。2013年10月21日，被告梁某某因家中被盗向景德镇市公安局珠山分局刑事警察大队报案。原告锦龙物业公司收取被告梁某某2016年9月11日-2017年12月31日路面压损费240元、2019年3月1日路面维护费5元。被告梁某某自2013年1月1日起未缴纳物业费。另查明，2019年6月27日，景德镇市珠山区莱顿风情小区业主委员会向原告发出《致莱顿小区锦龙物业限期整改函》，该函包括如下内容：对19年前的物业问题拿出整改方案，对物业服务效率、进度拿出整改方案，向小区业主公示物业收支明细清单信息，停止收取业主的不合理收费，小区灯箱广告费等归全体业主所有。2019年7月10日，原告就莱顿风情小区业主委员会提出的整改意见，回复如下：1、道路维护、楼道门禁抓紧处理，房屋渗漏问题启用维修基金维修；2、为提升服务效率，实行内部奖惩制度；3、公司于2019年5月提交的物业开支情况真实；4、因物业费标准低，收取停车费是对物业费的补充；5、物业公司未收取过灯箱广告费等。本院认为，《前期物业管理服务协议》、《管理服务费收缴协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。原告锦龙物业公司向被告梁某某提供了物业服务，被告梁某某应向原告支付相应的物业服务费。被告辩称原告答应免其物业费至2018年12月，但未提交相关证据予以证实，故该项主张，本院不予采信。庭审中原、被告双方确认被告物业费应自2013年1月1日起缴纳，本院予以认定。被告梁某某辩称其家中曾经被盗，原告保安管理上存在问题，但因被告未能提供其失窃财物损失价值相关证据，被告可在明确后另行主张权利。关于路面压损费的问题。关于路面压损费(维护费)的问题。在锦龙物业公司向莱顿风情小区业主委员会回复当中，其回复收取停车费是对物业费的补充。本院经审核认为，如物业公司认为其收取的物业费不足以支撑企业的开支，可通过与业主委员会商谈物业服务费等费用，重新签订物业服务合同，而不能在未与业主签订书面停车或路面维护（压损）费服务协议的情况下，收取相关费用。路面属于小区内业主的公共部位，其维修可启用专项维修基金。本案当中锦龙物业公司亦未能向本院递交其收取路面压损（维护）费全部用于了维修小区路面的相关证据，现被告要求原告将已交纳的240元路面压损费和5元路面维护费在物业费中予以扣减，本院予以采纳。水费的问题。原告锦龙物业公司诉称被告梁某某尚欠354元水费未缴纳，但原告锦龙物业公司未提供证据证明原、被告双方约定水费由原告锦龙物业公司代收代缴，也未提供证据证明其替被告梁某某代缴水费为354元的事实，故对原告锦龙物业公司的该项诉讼请求，本院不予支持。关于水费的代收代缴问题，原告锦龙物业公司可另案起诉。综上所述，被告梁某某的房产建筑面积为94.88平方米，每月每平方米应缴纳的物业服务费为0.55元，欠费期间为2013年1月1日至2018年12月31日，原告主张被告梁某某尚欠物业费3744元，扣减被告已交纳的245元路面压损费，被告尚欠原告物业费3499元。物业费的收取状况，不仅关系到物业公司的自身生存，也关系到全体业主的利益能否得到有效维护。业主不能因为部分原因拒缴全部物业费，物业公司也应当依法依规收取费用，并积极履行服务职能。只有双方共同努力，小区环境才能得以长久维护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、被告梁某某于本判决生效之日起五日内向原告景德镇市锦龙物业服务有限公司支付物业服务费3499元；二、驳回原告景德镇市锦龙物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告梁某某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审 判 长  漆 丽人民陪审员  黄晓明人民陪审员  周 敏二〇一九年十二月三十日书 记 员  阮黎羚