汉中市南郑区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)陕0703民初2731号 原告：王卫，男，汉族。 委托诉讼代理人：翟汉正(系原告王卫父亲)，现住汉中市南郑区大河坎镇天汉之星小区**楼****。 委托诉讼代理人：常敏安，陕西敏安律师事务所律师。 被告：陕西利邦实业集团有限公司(曾用名：陕西利邦实业有限公司)。住所：陕西省汉中市南郑区。 法定代表人：张宝中，总经理。 委托诉讼代理人：米建忠、王海荣，公司员工。 原告王卫诉被告陕西利邦实业集团有限公司(以下简称利邦公司)商品房销售合同纠纷一案，本院2019年10月23日立案后，依法适用普通程序，于11月19日公开开庭进行了审理，原告王卫的委托诉讼代理人翟汉正、常敏安，被告利邦公司的委托诉讼代理人米建忠、王海荣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王卫向本院提出诉讼请求：依法判令被告及时履行协助原告办理银行按揭贷款义务并承担本案诉讼费。事实及理由：2017年底，原告在被告售楼部得知被告在天汉之星小区有一套于2008年建成，一直由被告法定代表人张宝中胞兄简易粉刷后居住的房屋需出售，在售楼部合同签订前，被告方工作人员一再承诺：一月内办理按揭、20年房贷、现房交易，2017年底交房(腾房)。依据被告的承诺，原告于2017年12月16日交定金2万元并签订了《天汉之星认购协议书》，载明“原告以单价2712.75元/㎡购买被告位于天汉大道的天汉之星小区2幢2单元1809号商品房，建筑面积164.04㎡，房屋总价为44.5万元，选择银行按揭付款方式”，19日原告又在其售楼部缴纳了12.5万元首付款，并签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。《商品房买卖合同》第六条第3项约定付款方式及期限：“买受人于2017年12月19日付首付款共计14.5万元，剩余房款共30万元作为银行按揭贷款”，《合同补充协议》第二条载明：买受人若办理银行按揭贷款支付房价款时，出卖人应协助买受人办理相关手续。截止2017年12月19日被告共收到原告的全额首付款14.5万元后迟迟不办理按揭，也不交房，原告多次催问，被告于2018年8月中旬向原告正式移交了房屋（钥匙），但房屋按揭从承诺的一月推至2017年底，又多次推至2018年底，至今不但不履行房屋按揭义务，还向原告催要一次或短期付款余额，骚扰原告正常生活。综上，双方真实意思表示、自愿签订的合同就应受到约束，原告已履行约定义务，被告非但不知违约过错，反而干扰原告的正常生活，原告无奈提起诉讼，请求裁处。 被告利邦公司辩称，被告对原被告签订《商品房买卖合同》、原告缴纳首付款和被告已经向原告交付房屋的事实无异议。但是，第一、《合同补充协议》第二条约定出卖人协助买受人办理按揭贷款相关手续，只是附随义务，不是必须办理。第二、本案的房屋在2008年已经建成，银行贷款的相关手续早已办理完毕，现因银行按揭规定变化、政府政策调整，使得银行对外无法正常办理房屋按揭，这些因素是答辩人无法预先知晓和实际控制的，属于情势变更，被答辩人和答辩人均没有过错，依法无需承担任何责任。第三、答辩人也多次与银行沟通，付出了实际行动，在得知无法办理按揭后，便即书面通知被答辩人，并且给予被答辩人宽延付款期限，以减免相应的利息。第四、银行不向被答辩人提供按揭贷款，是银行与被答辩人之间的纠纷，与答辩人无关，且合同约定答辩人只是协助义务，并未有任何关于按揭贷款的承诺，造成无法按揭的实质原因在银行。故被答辩人的起诉没有任何事实、法律依据，应依法驳回其诉讼请求，并按照答辩人书面通知书中的期限支付购房款，方显公平公正。综上，被答辩人现在已经实际占有和使用案涉房屋，却将自己不能支付购房款的风险和责任变相转嫁给答辩人，有失公允，恳请人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告向法庭提交了原告身份证、被告《营业执照》、《天汉之星认购协议书》、《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、收据和《通知书》，被告提交了被告《营业执照》和《通知书》。当事人对上述证据的来源、内容无异议，本院予以确认并在卷为证。 根据当事人陈述及审查确认的证据，认定本案事实如下：陕西利邦实业有限公司成立于2005年11月29日，住所在陕西省汉中市汉台区天汉大道南段。2018年12月12日，公司名称变更为陕西利邦实业集团有限公司，住所变更为陕西省汉中市南郑区天汉大道中段。该公司系有限责任公司(自然人独资)，法定代表人为张宝中。公司经营范围为房地产开发，旧房拆迁、改造，商品房销售，中药材种植等。2007年12月20日，南郑县房屋管理局向陕西利邦实业有限公司颁发《商品房预售许可证》【编号：（南）房预售字[2007]18号】，准予面向社会预售坐落于大河坎天汉大道东侧的天汉之星2号楼商业住宅。 2017年12月16日，原告王卫和被告签订《天汉之星认购协议书》，原告自愿认购天汉之星2幢2单元1809号住房，建筑面积164.04㎡。并选择银行按揭付款方式。约定该住房单价为2712.75元/㎡，购房总价44.5万元。原告当日支付定金2万元。同月19日，原告与陕西利邦实业有限公司签订《商品房买卖合同》，合同第三条、第四条约定的买受人所购商品房的基本情况、计价方式与价款，与认购协议书所载内容相同。第六条第3项约定了付款方式及期限：买受人于2017年12月19日付首付款14.5万元，剩余房款30万元作为银行按揭贷款。该合同附件四《合同补充协议》第二条约定，买受人若办理按揭贷款支付房价款时，出卖人应当协助买受人办理相关手续，买受人自签订合同之日起，须按照银行要求提供相关手续及资料，并交纳相关费用，否则，视为买受人逾期付款。买受人办理按揭如银行审查不合格，必须选择其他两种付款方式支付余款：一次性付款和分期付款，如买受人在十五日内拒绝做出选择，则视为单方面违约，应向出卖人支付房价款总额的百分之五的违约金。上述合同及补充协议签订当日，原告即缴纳了首付款14.5万元(含定金2万元)。2018年8月中旬，陕西利邦实业有限公司向原告移交了房屋。至原告起诉前，原被告均没有就购房按揭贷款之事和对方进行联系、沟通，也均没有给对方提供与按揭贷款相关的任何资料。2019年9月25日，被告向原告发出《通知书》，通知书中说明因政府政策规定发生变化，被告签约的原南郑农商银行审批按揭贷款无法办理，经与银行多次沟通未果，导致原告预购的房屋不能进行个人按揭贷款。并通知原告在收到本通知之日起7日内到被告公司办理相关预购房手续，逾期视为放弃购房，原告所交纳的购房首付款14.5万元依法不予退还。若原告对此有异议，请及时沟通，如沟通无果，可诉讼至南郑区人民法院。原告遂于2019年10月23日向本院提起民事诉讼，诉讼请求如前所述。 本院认为，根据我国《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，虽然原、被告签订的合同中约定由被告协助原告办理银行按揭贷款手续，但是被告在办理贷款过程中需要原告予以协助配合的具体事项尚不明确，且在办理商业贷款的过程中需涉及第三方，即银行相关贷款手续及流程要求，同样具有不确定性，因此现原告要求被告履行协助办理银行贷款的债务，不宜强制履行。同时，由于政策变化，被告与其签约银行已停止住房按揭贷款业务，故该债务在事实上亦无法履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下： 驳回原告王卫的诉讼请求 案件受理费500元，由被告王卫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。 审 判 长  王志刚 人民陪审员  许晓惠 人民陪审员  叶华丽 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  李 倩