河北省保定高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0691民初630号原告：肖东华，男，汉族，1974年6月13日出生，住河北省保定市高开区。被告：保定泽龙房地产开发有限公司，住所地保定市恒源西路**综合办公楼，统一社会信用代码：911306055533363807。法定代表人：安建坤，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李萌，河北方圆律师事务所律师。原告肖东华与被告保定泽龙房地产开发有限公司(以下简称泽龙公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告肖东华,被告委托诉讼代理人李萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖东华向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告签订的房屋预订合同无效；2、判决被告返还原告购房款本金258661元，利息暂估为158332元（从2011年5月23日至2019年8月14日），按月利息5厘计算，具体利息数额计算至本息还清为止；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月23日原告与被告签订房屋预订合同，合同约定被告将其开发的青年公寓项目1906号房屋，以人民币328661元的价格出售给原告。原告于2011年5月23日将购房款328661元一次性交给被告，时至今日，被告也未施工，出现了违约行为。期间，经原、被告协商，被告分别于2018年8月27日退给原告购房款50000元，于2018年11月23日退给原告购房款20000元。截止2019年8月14日，被告仍欠原告购房款258661元。为维护原告合法权益未果，特依法提起诉讼。泽龙泽龙辩称，1、双方签订的预定合同为无效合同，自始不具有法律效力;2、返还的购房款应以实际欠付款项为准，被告不存在商品房司法解释第9条第1款规定的情形，没有故意隐瞒涉案房屋尚未取得预售证的事实，且原告作为房屋买受人在签订购房合同时，对房屋的实际情况同样具有审慎的义务，因此原告主张利息损失无事实和法律依据，且其按月息5厘计算利息也无依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。肖东华提交的其身份证、泽龙公司企业信息，保定泽龙房地产开发有限公司收据、商品房预售合同、中国农业银行银行卡业务回单、青年公寓宣传页各一份，泽龙公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：关于肖东华提交的2019年8月14日保定泽龙房地产开发有限公司证明一份，证实保定泽龙应支付利息，月息5厘。泽龙公司对该证据的真实性不认可，需与公司核实，该证明没有公司法定代表人或经办人签字，不符合单位出具证明的证据要求。经查，该证明是由泽龙公司出具的证明，证明中盖有泽龙公司的公章，并有实际控制人的签名，且于2018年8月27日和2018年11月23日分别退款给肖东华共计7万元，泽龙公司对退还7万元无异议，故本院对该证据予以认定。据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:肖东华于2011年5月23日与泽龙公司签订商品房预定合同，合同约定肖东华购买泽龙公司开发的位于青年公寓项目1906号房屋，房屋建筑面积56.98平米，单价5768元每平米，总价328661元，肖东华于2011年4月23日支付泽龙公司购房订金1000元，于同年5月13日支付购房款166000元，于同年5月23日支付购房款161661元，共计328661元。另，泽龙公司开发的位于保定市高开区青年公寓住宅项目，至今仍未取得商品房预售许可证，相关开发手续仍未完备。另查明，泽龙公司分别于2018年8月27日退给肖东华购房款50000元，同年11月23日退给肖东华购房款20000元。截止肖东华起诉时，泽龙公司仍欠原告购房款258661元。本院认为，根据原、被告双方所签订合同的名称和内容、合同签订双方的主体资格及合同中及合同中关于办理银行贷款的约定，肖东华与泽龙公司所签订的合同为商品房买卖合同。鉴于原、被告双方在签订购房合同时，涉案房产项目并未竣工，故双方所签订的商品房买卖合同应当认定为商品房预售合同，而非现房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。因泽龙公司在没有取得商品房预售许可证明的情况下，即与肖东华签订购房合同，且至今未取得商品房预售许可，故双方所签订的购房合同应当认定为无效合同。肖东华要求确认双方所签购房合同无效之诉求，应当支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，肖东华与泽龙公司所签订的合同为无效合同，泽龙公司应当返还肖东华已交的购房余款258661元。肖东华主张在销售房屋时，泽龙公司存在欺诈、隐瞒的情形，要求按银行同期贷款利率支付已交购房款的利息。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;。首先，泽龙公司从未表明其取得过商品房预售许可证明。其次，根据双方提交的证据及当庭陈述，结合双方签订合同的过程及合同中关于价格的约定，不能认定泽龙公司在售房过程中存在欺诈或故意隐瞒的情形。故肖东华的上述关于泽龙公司存在欺诈、隐瞒的情形的主张，本院不予认定。泽龙公司在未取得商品房预售许可的情况下即对外销售房屋，对合同无效应承担相应的责任。原告作为一个完全民事行为能力人，对于诸如房产买卖等大宗商品交易，应尽到谨慎的审查义务，对合同无效也应承担相应的责任。根据双方在签订合同过程中各自的过错程度，本院酌定由泽龙公司以已付购房款为基数、根据资金占用的时间按中国人民银行同期贷款利率计算的利息赔偿肖东华的相应损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、肖东华与保定泽龙房地产开发有限公司签订的商品房预售合同无效；二、保定泽龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还肖东华购房款258661元；并以328661元为基数，自2011年5月23日起至2018年8月27日止按照中国人民银行同期贷款利率给付肖东华利息；以278661元为基数，自2018年8月28日起至2018年11月23日止按照中国人民银行同期贷款利率给付肖东华利息；以258661元为基数，自2018年11月24日起按照中国人民银行同期贷款利率给付肖东华利息至购房款付清之日止；三、驳回肖东华其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7554元，减半收取3777元，由保定泽龙房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。在递交上诉状后七日内,按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳二审案件受理费,逾期未交纳二审案件受理费的，视为放弃上诉权,按自动撤回上诉处理。二审案件受理费直接向河北省保定市中级人民法院交纳，收款人：河北省保定市中级人民法院，开户银行：中国银行保定西城支行，开户账号：10×××07。当事人交纳二审案件受理费后，请在银行转账凭证原件上注明各方当事人姓名、名称、一审裁判文书案号，并将该银行转账凭证原件递交我院案件承办人员或书记员，由当事人自行复印、保存银行转账凭证复印件。审判员  郭宏伟二〇一九年十二月二日书记员  孙茜婷