江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初7153号原告：深圳市中荣创投资发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区平湖街道华南大道**华南国际印刷纸品包装物流区**配套**楼******。统一社会信用代码：91440300MA5EQD9L5K。法定代表人：刘思师，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：廖佛林，江西致广律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：黄德光，男，1983年9月13日出生，该公司经理，住湖南省衡南县，特别授权代理。被告：赣州市越秀房地产开发有限公司，住所地，住所地：江西省赣州市章贡区红旗大道**iv>统一社会信用代码：913607007599719617。法定代表人：陈岳林。委托诉讼代理人：罗小标，江西橙都律师事务所律师，一般诉讼代理。原告深圳市中荣创投资发展有限公司（以下简称中荣创公司）诉被告赣州市越秀房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，于2019年4月4日立案，本院于2019年6月11日作出了（2019）赣0702民初2698号民事判决书，后原告中荣创公司不服该判决提出上诉，经江西省赣州市中级人民法院审理作出（2019）赣07民终3230民事裁定书，裁定该案发回重审，故本院于2019年11月1日重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中荣创公司的委托诉讼代理人廖佛林、黄德光，被告越秀公司的委托诉讼代理人罗小标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中荣创公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《赣州国际时代广场房产销售代理协议》；2、判令被告赔偿原告花费的装饰装修费用、广告费用、发放员工工资及其他开支共计655283.05元；3、本案诉讼费由被告承担。庭审时，原告将诉讼请求二中的总赔偿金额变更为654828元。事实和理由：2018年7月11日，原、被告签订《赣州国际时代广场房产销售代理协议》，协议约定：被告委托原告独家代理销售被告开发的赣州国际时代广场负一层商业房产，被告免费提供售楼部给原告独家使用，并承担水费、电费、网费，原告负责项目整体营销包装、负一层及售楼部装饰装修等内容。原告于2018年7月与赣州明鑫晟装饰工程有限公司签订装修合同，共计花费装修费用443495元。原告进场后着手开展代理销售工作，但被告一直未腾出售楼部给原告独家使用，仍然允许其他非原告方工作人员占用售楼部，严重违反了双方代理协议中关于“被告免费提供售楼部给原告独家使用”的约定。被告未按约定将原告花钱装修好的售楼部给原告独家使用，对原告正常开展业务造成极其严重的影响。事后，原告就被告未按代理协议约定腾空售楼部给原告独家使用事宜多次与被告交涉，被告却置若罔闻，继续占用售楼部。原告向被告提出赔偿原告所花费的装饰装修费用443495元、广告费用16424.25元、发放员工工资138618元及其他开支56290.8元等要求无果，原告遂向法院起诉，请求依法处理。原告中荣创公司为证明自己的主张，提交了以下证据：证据1、营业执照复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；证据2、《赣州国际时代广场房产销售代理协议》复印件一份，证明原、被告于2018年7月11日签订《赣州国际时代广场房产销售代理协议》；证据3、《装饰装修工程施工合同》复印件一份，证明原告花费装修费用443495元；证据4、赣州国际时代广场售楼部外景、内景照片打印件、视频录像、负一层物业照片打印件各一份、证明被告违约许可他人占用售楼部的事实；被告未配合解决国际时代广场负一层存在的诸多问题，影响原告开展销售等工作；证据5、企业信用信息公示报告打印件一份，证明被告的工商注册登记信息情况；证据6、赣州明鑫晟工程装饰有限公司（预）算单复印件一份、国际时代广场营销计划、国际时代广场装饰装修方案、装修现场照片各一份，证明原、被告签订《赣州国际时代广场房产销售代理协议》后，履行销售代理协议第二条第4款的约定，与赣州明鑫晟工程装饰有限公司就国际时代负一层及售楼部装修事宜签订了装饰装修合同，制定了营销计划，装修公司出具了装修方案；证据7、国际时代广告物料制作结算单、发票照片打印件各一份，证明原告在推广国际时代广场项目时花费了广告费用16424.25元；证据8、仲裁申请书、仲裁调解书、和解协议书、解除劳动关系协议书、工资明细表、中国银行、中国建设银行流水明细清单等复印件各一份，证明原告为推广国际时代广场项目支付员工工资138618元；原告向赣州明鑫晟工程装饰有限公司支付国际时代负一层及售楼部装修部分工程款的事实；证据9、收款收据、商品清单、托运单、托运凭证等复印件各一份，证明原告为推广国际时代广场项目支出其他费用情况；证据10、《证明》复印件、营业执照复印件、身份证复印件，证明原告与被告签订《赣州国际时代广场房产销售代理协议》后对售楼部、负一层、地下通道、地下通道及楼梯改造等进行了装饰装修费443495元的事实；证据11、中国银行电子回单打印件、手机银行转账截图打印件、中国建设银行电子回单打印件，证明原告向《装饰装修工程施工合同》的向对方明鑫晟公司支付装修工程款330800元；原告支付国际时代广场项目广告费16424.25元的事实。原告中荣创公司在法定期限内向本院申请了证人刘某出庭作证。被告越秀公司辩称：1、同意解除双方签订的《赣州国际时代广场房产销售代理协议》，该协议约定的主要内容是被告委托原告代理销售房产事宜，因此本案被告只有以下几种情况才能被认定有违约行为，才需承担违约责任：①被告委托销售的房产不存在，导致影响原告的代理销售行为；②被告不配合原告办理销售手续，导致原告的销售行为受限；③若原告在有销售业绩的情况下，被告没有按合同约定支付代理佣金。本案不存在上述几种情况，事实上是因为原告自身能力不够的原因，在八个月之久的时间内销售业绩为零。2、被告不存在任何的违约行为，不应承担原告的各项费用，本案原告并未提供充分证据予以证明其在签订协议后做得具体事务，原告即使有装修费、广告费、员工工资开支，那也是原告应当自行承担的责任与义务，对此双方协议有明确的约定，原告的上述行为实际就是一种投资行为，只能说明本次投资完全是因原告自身能力严重欠缺才导致出现目前情况。一方面售楼部是免费给原告使用；另一方面该售楼部所产生的各项水电费、网费等都是被告在承担，原告没有付出任何费用。根据法律规定，要承担违约责任，必须具备相应的几个要件，其中二点就是：一是一方当事人有违约行为，另一方当事人有损害事实；二是违约行为和损害结果之间存在着因果关系。本案中被告并不存在违约行为，不应承担违约责任。2019年3月份，原告向被告致函提出解除双方协议，被告在尊重原告以及基于原告的种种能力表现的基础上同意解除双方合同关系。①根据合同第六条第1款约定，原告负责制定推广计划书，但被告仍未收到原告的书面推广计划书、销售计划书等；②根据合同第六条第8款的约定，原告应在《负一层装修方案》审核通过后三个月左右完成第一次开盘活动，而本合同是于2018年7月11日签订，截止对方发函日，时间已过去六个月之久，但对方却没有举行过任何开盘活动；③自2019年2月1日起至2019年2月19日止，原告未安排人员在售楼部办公，此时应是置业高峰期，属房产销售黄金时期，而原告却无人办公，由此原告属根本性违约，应驳回原告的诉讼请求。另补充：1、本案纠纷经过一审、二审，现在发回重审重新开庭审理，经历至今，合同已经到期，属于自然解除，故原告的第一项诉请已经不存在；2、被告不存在任何的违约行为，不应承担原告的各项花费；3、被告保留相应的诉权，以追究原告的违约责任。被告越秀公司为支持自己的答辩主张，提交了以下证据：证据1、营销中心楼顶字安装施工图复印件、微信聊天记录各一份，证明：直至2018年12月份原告仍没有准备好相应的招商材料，双方最后都一致认可：售楼部共用，能起到相辅相成、相互促进的效果；原告自2019年2月1日至2019年2月19日没有安排人员营销；证据2、EMS快递单（改退批条）复印件、快递信息查询打印件各一份，证明2019年3月份，原告未同被告沟通下直接向被告发律师函，被告在尊重原告以及基于原告的种种能力表现的基础上回函一份，同意解除双方合同关系。但是，根据双方合同上约定的联系地址，被告所寄的函件却被退回（原告明显是故意违之，应自行承担后果），后经被告的再三联系，原告负责人黄德光才于2019年4月3日来被告公司取函并告之已起诉，所以原告的诉讼完全就是无理诉讼、恶意诉讼。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告中荣创公司与被告越秀公司于2018年7月11日签订一份《赣州国际时代广场房产销售代理协议》，被告委托原告代理销售被告开发的赣州国际时代广场项目一层、二层、绍兴饭店及被告在赣州开发区所拥有的财富中心未售部分。协议约定：销售期限自2018年7月10日至2019年7月10日，本协议到期后，经双方协商，可续签协议。被告免费提供售楼部给原告独家使用，并承担销售楼部内发生的水费、电费、网费；原告负责项目的销售推广并承担所有费用含：营销费用、分销费用、销售人员工资提成及日常耗材等费用；原告负责项目整体营销包装、负一层及售楼部装饰装修，在合同履行期间被告不得与第三方签订代理协议；佣金计算与佣金结算方式：被告物业保底价为：10000元/㎡委托底价见附二；负一层物业实际销售价在保底价格表上的双方各获得50%，原告实际销售价格高于保底价格（被告同意成交价格低于保底价时，按成交价的8%计算佣金给原告），超出保底价格后，被告将可获得溢价600元/㎡支付给原告，作为分销、推广、装修等一切费用补贴的总和（被告实际获得溢价不足600元/㎡时，按照实际溢价所得支付），被告的保底价格不承担除售楼部水、电以外的其他费用；佣金结算：按揭付款，客户付清首付款，办理按揭完成银行面签，银行放款审核通过后，被告支付75%佣金给原告，待银行按揭放款后，被告一次性支付剩余的25%佣金给原告。一次性付款：付清所有房款，被告一次性支付佣金给原告；结算时间：原告在每月5日前提交上月结款清单明细表，被告核实后当月10日前结算上月销售佣金（节假日顺延）；原告所得溢价部分佣金按17.65%扣税后支付（如遇国家税收调整，按照调整后的实际税率计算），原告结算佣金必须提供合法有效的增值税专用发票；被告责任：保证委托代理销售的物业归被告所有，被告应向原告提供该项目所涉及的合法性的有关文件和资料；原告责任：制定推广计划书，根据市场推广计划，制定销售计划，安排时间表，原告签订本合同之日起15个工作日内，提交《负一层装修方案》，该方案通过后5个月内完成装修，原则上原告应该在《负一层装修方案》审核通过后三个月左右完成第一次开盘活动。保密条款：原告对委托方及其收集客户的相关信息及有关资料、文件和其他情报应当保守秘密，未经得委托方同意，不得向任何第三方透露。合同的终止和变更：在本合同到期时，双方协商达成续约事项，按照续约事项执行；在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼等方式解决。签订合同后，原告于2018年7月27日与赣州明鑫晟装饰工程有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，合同约定由赣州明鑫晟装饰工程有限公司承包原告的赣州国际时代广场售楼部、地下通道、地下通道及楼梯改造装饰装修工程价为人民币432000元，有效施工工期为80日历天，后经结算，其装修费用共计443495元。此后，原告因为销售业绩不理想并以被告未将售楼部给其独家使用为由于2019年3月以书面的形式向被告提出解除协议，并要求被告方赔偿原告花费的装饰装修费用、广告费用、发放员工工资及其他开支共计654828元。被告于2019年3月8日以律师函方式予以回复，同意解除案涉合同，但要求原告前往被告处办理解除的相关手续并承担违约责任。后原、被告双方协商无果后，原告遂向本院起诉，请求依法处理。另查明，1、原告在履行《赣州国际时代广场房产销售代理协议》期间销售业绩为零。2、原告为案涉合同的履行，共支出以下费用：①装修费用共计443495元（经实际结算）；②员工工资122912元（有流水和仲裁裁决书）；③广告费用16424.25元。本院认为，首先，原、被告双方签订的《赣州国际时代广场房产销售代理协议》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在案涉合同履行期间，原告向被告发函要求提前解除合同，被告亦同意解除合同，且原告已经撤场，案涉合同已实际解除，本院对该项事实予以确认。其次，原告认为系因被告未按代理协议约定将售楼部给原告独家使用，从而导致原告无法再继续履行合同，但原告并未提供证据证明未独家使用售楼部系导致原告方销售业绩为零的唯一原因，本院认为，原告作为从事地产销售的公司，其在与被告签订案涉合同之前就应当对销售地产的情况做充分了解，并应当根据案涉销售地产的性质、特点制定有效的销售策略、营销方式。本案中，导致原告方销售业绩为零的主要原因系原告自身的销售策略、营销方式是否合理所直接影响，被告未按合同约定提供独家使用售楼部仅能认定为次要原因，在原告未提供充分证据证明被告存在其它违约行为的情况下，故本院酌情认定被告应承担原告损失的20%的责任。再次，原告在履行案涉合同中，实际支付的费用有装修费用共计443495元（经实际结算的）；员工工资122912元（有流水和仲裁裁决书的）；广告费用16424.25元。共计582831.25元。原告提供的其他损失，因其提供的证据不足以证明开支情况以及是否用于案涉的项目，故应由原告承担举证不能的法律责任，本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告深圳市中荣创投资发展有限公司与被告赣州市越秀房地产开发有限公司于2018年7月11日签订的《赣州国际时代广场房产销售代理协议》于2019年3月8日已解除；二、由被告赣州市越秀房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告深圳市中荣创投资发展有限公司支付20%赔偿款116566.25元（582831.25元x20%）；三、驳回原告深圳市中荣创投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10353元，由原告深圳市中荣创投资发展有限公司负担8283元，由被告赣州市越秀房地产开发有限公司负担2070元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本,按规定预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁人民陪审员  吴 军人民陪审员  邓小红二〇一九年十二月二十一日法官助理刘丽萍书记员刘颖