黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0124民初2208号原告：方正县大方侨园业主委员会，地址：方正县方正镇大方侨园小区。法定代表人：薛维贵，职务：主任。委托诉讼代理人：陈福军，方正县大方侨园业主委员会工作人员。被告：牡丹江民大建筑开发有限责任公司（统一社会信用代码：91231000725346324X）住所地：黑龙江省牡丹江市爱民区东海林街**。法定代表人：张春海，职务：董事长。委托诉讼代理人：翟延江，牡丹江民大建筑开发有限责任公司经理。委托诉讼代理人：李春财，牡丹江爱民区大庆法律服务所主任。原告方正县大方侨园业主委员会与被告牡丹江民大建筑开发有限责任公司（以下简称：牡丹江民大公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院2019年8月23日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方正县大方侨园业主委员会主任及委托诉讼代理人陈福军、被告牡丹江民大公司委托诉讼代理人翟延江、李春财到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告方正县大方侨园业主委员会向本院提出诉讼请求，请求判令被告按规定给付大方侨园小区物业用房及未成年人、老年人活动用房240㎡；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：大方侨园小区棚户区改造自2012年7月竣工验收后，按照国务院《物业管理条例》第三十条“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房”、第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主”及县政府规定，牡丹江民大建筑开发有限责任公司（以下简称：开发商）应按规定给小区配置物业用房40㎡及未成年人、老年人活动用房200平方米，合计240平方米。可是开发商只给配备了198.814㎡，但始终霸占不给倒放，闲置七年了也不给我们用。现在我们物业办公挤在门卫的板房中，没有暖气，冬天冷，夏天热，工作艰难；业主委员会违规暂居在28.168㎡防火监控室内办公；老年人没有活动用房，夏天坐在树下地上活动，冬天只有猫冬。老人们怨声载道，怨政府主管官员不为老百姓办事，怨开发商霸道目无国法，愤怒的老人要强行砸门，业委会只能劝慰，这些老人天天来找业委会让我们要房。我们多次找住建局，因住建局代表县政府负责方正县棚户区改造规划、登记、发证、竣工验收等职能，但住建局让我们通过法院解决。该小区竣工验收已经七年，整个小区已经交付给了小区使用管理，但开发商占有小区的物业用房始终不交给小区，其行为违反了国务院《物业管理条例》规定及方正县人民政府关于棚户区改造的规划，侵犯了大方侨园小区全体业主的基本权利。故原告诉至法院，请求维护合法权益。原告方正县大方侨园业主委员会在开庭审理时向本院出示了如下证据：A1.规划图一份；拟证明按照法律规定必须留有物业用房和老年活动用房；A2.大方侨园二期十号楼房源表。被告牡丹江民大公司辩称，第一，原、被告之间没有法律上的权利、义务关系，即没有签订过什么合同，也不存在任何业务往来。原告开发大方侨园小区，是与县政府签订的建设开发合同，面向方正县政府，由政府进行验收。因此，原告以我公司为被告，提起诉讼，实属错告。第二、我公司在开发过程中，已经按照规划和预算预留了物业管理用房273平方米，但是，被方正县建设局强行要去给了哈郊县传输局，另外，建设局至今还拖欠我公司安置房款和廉租房款300多万元。目前，我公司正在与县政府及上级有关部门报告反映情况，上级部门正在研究如何解决呢。一经解决，我公司马上落实规划中的物业用房。第三，原告在诉状中列了一个“配套用房”明细表，诉称什么售楼处，车库等是预给付房产，不知原告是从哪里得来的信息，认为该表中所列的房屋，车库是预给付房产？完全与事实不符，殊不知，由于建设局拖欠我公司安置房款和廉租房款达300多万元，我公司无钱支付建筑施工单位的工程款，早已用所谓的预给付房产抵顶了建筑施工工程款。综上所述，我公司与原告之间不存在任何法律上的权利、义务关系，原告以我公司为被告提起诉讼，没有法律依据和事实根据，请人民法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告牡丹江民大公司在开庭审理时向本院出示了如下证据：B1.方正县房产住宅局与方正县房产住宅局住房保障办公室出具的收条及大方侨园小区经济、廉租房明细各一份；方正县房产住宅局住房保障办公室出具的关于大方侨园二期部分保障房未分配情况说明；拟证明大方侨园二期共建保障房19套，其中经济适用房17套，廉租房2套，总面积为1152.235平方米，其中经济房面积1048.772平方米，廉租房面积103.46平方米，这些房屋均已交给住宅局，并且住宅局给打了收条，至今没有给付被告单位付款。本案在审理过程中，本院依法调取了方正县自然资源局同方组团规划图一份。庭审中，当事人对相对方提供的证据进行了质证，针对原告出示的证据A1，被告对真实性无异议，对证明问题有异议，提出我们按照规划已经留下物业用房了，统计表有一个盖章的和没有盖章的，盖完之后建设局用一个没有盖章的统计表留下了一个房子，据说是给传输局了；针对原告出示的证据A2，被告提出该证据仅是十号楼的平面图，原、被告并未交接，且该证据是复印件，不能作为证据使用。结合本案事实，原告提供的证据A1与本院依法调取的证据有不同之处，本院以方正县自然自然局出具的同方组团规划图为准；原告的证据A2系独立存在的复印件，无法证明待证事实，故本院对原告的证据不予采信。针对被告出示的证据，原告认为与本案无关。结合本案事实，被告证据系证明被告与方正县房产住宅局之间就资金纠纷产生的证据，与本案无关联性，本院对被告的证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：被告牡丹江民大公司系原告业委会所在的大方侨园小区的开发企业，大方侨园小区现已竣工七年。现大方侨园小区业主认为，物业管理用房的所有权依法属于业主，被告公司未按规定给小区配置物业、未成年人及老年人活动用房的行为违反了国务院《物业管理条例》规定及方正县人民政府关于棚户区改造的规划，侵犯了大方侨园小区全体业主的基本权利。故原告诉至法院，请求维护合法权益。被告认为原、被告之间并未形成法律关系，原告无权直接起诉被告，且方正县住建局拖欠被告公司部分工程款未予给付，请求本院驳回原告的诉求。本院认为，《物业管理条例》第三十条规定：建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。第三十八条规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。首先，针对本案被告认为原、被告之间不存在法律关系的主张，依照最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条的规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。原告方对大方侨园小区进行管理，依照《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款的规定成立，具有一定目的、名称、组织机构与场所，管理相应财产，以特定代表人对外代表团体，是《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款规定的“其他组织”。原告依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义，依照最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的物权请求权，向被告主张确认物业管理用房所有权，故具备原告诉讼主体资格。其次，行政机关的定点规划对本案当事人产生拘束力。建筑物建造规划定点是对建筑物地域及其范围、公共设施面积及负担率等特定事项的确定。依照《中华人民共和国城市规划法》第三十二条的规定，在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后、方可申请办理开工手续。定点规划为建筑物施工前，行政机关对土地使用人的权利义务的确定，属于行政许可行为。如土地使用人在特定期间内未对建筑物定点规划提出异议，即对其产生拘束力。本案中，被告牡丹江民大公司在行政机关核发建设工程规划许可证后，未对定点规划提出异议，故被告应当遵守定点规划确定的义务建造物业管理用房。规划定点在建筑物竣工验收后，作为物业资料移送管理人，即成为管理规约的一部分，对业主、管理人等产生约束力。针对被告所提出的方正县住建局拖欠被告公司部分工程款未予给付的主张，系另一法律关系，本案不予审理。综上，原告的诉请符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国物权法》第三十三条、第七十三条、最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第四十条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定,判决如下：限被告牡丹江民大建筑开发有限责任公司于本判决生效后十日内按照同方组团规划图所确定的规划面积归还原告物业办公室及老年人、未成年人活动中心共240平方米房屋。案件受理费100.00元减半收取50.00元，公告费260.00元，由被告牡丹江民大建筑开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审判员  宋再东二〇一九年十二月五日书记员  刘凯戈