广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3541号上诉人（原审原告）：沈章文，男，1972年10月14日出生，汉族，住广州市番禺区。上诉人（原审原告）：郑琦芳，女，1980年9月5日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：詹淑根，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：鹤山市越恒房地产开发有限公司。住所地：广东省鹤山市沙坪新环路**。统一社会信用代码：91440784MA4WXN5LX7。法定代表人：黄维纲，该公司董事长。委托诉讼代理人：林鑫，广东蕴德律师事务所律师。委托诉讼代理人：李哲维，广东蕴德律师事务所实习律师。上诉人沈章文、郑琦芳因与被上诉人鹤山市越恒房地产开发有限公司（以下简称越恒公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省鹤山市人民法院（2019）粤0784民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沈章文、郑琦芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判越恒公司双倍返还定金40000元，并按照银行同期贷款利率支付缴款之日到判决还款之日利息；3.本案诉讼费用全部由越恒公司承担。事实与理由：一、一审法院判决适用法律错误，依法应予以改判。越恒公司提供的宣传资料内容属于要约而非要约邀请，一审法院认定其为要约邀请缺乏依据。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定了应当将商品房宣传广告视为要约之法定情形：1.对合同订立及房屋价格确定有重大影响；2.具体确定；3.在规划范围内。对于该条款中“规划范围内”的理解,越恒公司的声明，已构成该解释第三条所称就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作具体确定的说明和允诺。沈章文、郑琦芳基于该允诺选择购买案涉商品房，上述声明和允诺应当视为要约。一审法院曲解该解释第三条本意，仅仅凭借“广佛江珠城轨项目并不在越恒公司开发规划范围内”为由，认为越恒公司的相关允诺不属于要约明显错误，缺乏依据，依法应予以纠正。二、一审法院认为沈章文、郑琦芳能够了解广佛江珠城轨项目的规划细则，进而否定沈章文、郑琦芳因越恒公司虚假宣传产生认识错误进而作出错误意识表示的认定缺乏理据。越恒公司作为房地产商，除应在真实的城市规划文件基础上进行宣传外，还应当具备正确理解政策原意的能力并正确地向买受人解释。一审法院对于越恒公司涉虚假宣传的认定正确。沈章文、郑琦芳并非房地产行业从业者，仅仅作为商品房买受人，其虽然能够查阅上述两份公开规划文件，但要求其对规划文件进行正确的理解显属对其审慎注意义务的不合理拔高。其次，沈章文、郑琦芳在广州工作，其作为买受人主要考虑通勤便利性，沈章文、郑琦芳正是基于越恒公司作为开发商不止一次向沈章文、郑琦芳确认“广佛江珠城轨鹤山站最终选址在雅瑶”“乘坐广佛江珠城轨，4站到南海，5站到广州，未来鹤山到广州城区仅需30分钟”才产生认识错误，决定购买涉案房产。三、越恒公司《认购书》以及《鹤山市越秀星汇名庭（项目）认购签约须知》为格式合同，并没有对沈章文、郑琦芳尽到如实告知的义务。一审法院却认定沈章文、郑琦芳未尽审慎注意义务与事实不符。越恒公司称在售楼现场已经详实详尽地介绍了项目信息，且沈章文、郑琦芳在《认购书》、《鹤山市越秀星汇名庭（项目）认购签约须知》中均作出已充分了解所购房屋相关情况并接受的承诺。除此之外，越恒公司作为项目开发商，其应具备向买受人充分示明所售楼盘信息的义务，但在其“项目不利因素阳光公示”中并未提及“广佛江珠轻轨项目”，更未提示购买者注意该项目存在很大的不确定性，是否开通尚未可知,应当认定沈章文、郑琦芳是基于越恒公司的虚假宣传进而做出错误的意思表示，越恒公司的虚假宣传是欺诈。越恒公司辩称，一、该纠纷所涉宣传内容不构成虚假宣传、不属于要约。第一，本案所涉“规划范围”之定义有法律明文规定，一审法院适用法律正确。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律干问题的解释》第三条的规定，该条款规定构成虚假宣传要件之一为“就商品房开发规划范围内”进行了说明和允诺，而商品房开发规划范围明确载明于本项目《规划许可证》及其附图、红线图中。根据《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规，开发商无权在红线范围外进行本项目商品房开发，故前述法律条文所述“开发规划范围”是指开发商可进行商品房开发之区域，即红线图中红线圈定的范围。显然，城际轻轨工程相应建设规划范围与本项目建设规划范围互不重叠，越恒公司未就商品房开发规划范围内就交通情况进行说明和允诺，不存在虚假宣传。第二，沈章文、郑琦芳对该解释第三条中“规划范围”之理解属于类推解释，如此理解无论从法理角度、社会实践角度还是社会影响角度看均不合理。二、《认购书》为双方真实意思表示属有效合同，且沈章文、郑琦芳购房目的并非自住、通勤，不存在认识错误。第一，沈章文、郑琦芳于广州市已有住处，其诉称购房用于自住、往返广州、鹤山两地通勤之合同目的并不真实。广州市番禺区**镇**路**街*号**房为沈章文、郑琦芳身份证登记地址，越恒公司两次向该地址发出《通知书》，沈章文、郑琦芳均有签收，说明该地址为沈章文、郑琦芳自有住处，而该住处距离广州市区约为40公里、附近有广州4号线地铁站（石碁站），通勤方面明显优于涉案商品房。第二，沈章文、郑琦芳的审慎义务履行难度并不高。商品房不属于一般商品，而属于大宗消费，对于大宗消费沈章文、郑琦芳应履行相应程度的审慎义务，即使其并非房地产从业人员，亦可通过朋友、第三方房产中介、互联网、政府服务热线等各种便利手段了解相关交通情况。沈章文、郑琦芳前往涉案项目了解项目情况及签订认购书过程中，已亲身经历广州前往鹤山的路途，可得知路途较远不适合通勤。故沈章文、郑琦芳称交通因素及错误认识签订《认购书》并不属实，沈章文、郑琦芳未尽到于其能力相符的审慎义务。三、越恒公司于《认购书》及认购须知签订过程中已尽提示、告知义务。《认购书》及认购须知均为共两页，其中内容并不多，沈章文、郑琦芳可充分阅读并考虑是否签署。虽《认购书》及认购须知部分条文未加粗打印，但沈章文、郑琦芳于寥寥数页纸的《认购书》及认购须知签字并捺印多达4次，原因为越恒公司充分提示并请求其签字确认其中内容。沈章文、郑琦芳向一审法院起诉请求：1.判令越恒公司双倍返还定金40000元，并按照银行同期贷款利率支付缴款之日到判决还款之日利息（利息从起诉之日起计算至还清全部款项之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息）；2.诉讼费用全部由越恒公司承担。一审法院判决：驳回郑琦芳、沈章文的诉讼请求。案件受理费800元，减半收取受理费400元，由郑琦芳、沈章文负担（沈章文、郑琦芳已预交受理费400元，一审法院不再收退）。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，对一审判决所查明事实予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：越恒公司是否应当向沈章文、郑琦芳双倍返还定金40000元及利息。结合案件查明的事实，越恒公司的宣传资料中关于广佛江珠城轨项目的内容是面向不特定公众的，而非仅针对于沈章文、郑琦芳，其内容并非具体确定，越恒公司也未表明其受该意思表示的约束,一审法院认定越恒公司宣传资料上的内容应为要约邀请并无不当。且案涉《认购书》中并未载明关于上述广佛江珠城轨项目的内容，沈章文、郑琦芳关于基于越恒公司虚假宣传而作出错误意思表示的主张，没有事实依据。根据《认购书》约定，沈章文、郑琦芳应于2019年5月9日前付清首期款并签订《商品房买卖合同》，但双方并未按照约定的条件及时间签订《商品房买卖合同》。越恒公司于2019年5月16日、2019年5月24日分别向沈章文、郑琦芳发出《签约通知》及《通知书》，并给予一定的宽限期，但沈章文、郑琦芳亦未前往签订《商品房买卖合同》，故越恒公司有权在上述宽限期届满之日，按《认购书》第7条约定没收沈章文、郑琦芳已支付的定金并解除《认购书》。沈章文、郑琦芳作为违约方，无权请求解除合同，亦无权主张越恒公司双倍返还定金40000元及利息。因沈章文、郑琦芳确认已收到越恒公司解除案涉《认购书》的通知书，故根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”及第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，越恒公司行使解除权符合法律规定。一审法院认定案涉《认购书》不予解除存在不当，但未影响实体处理。综上所述，沈章文、郑琦芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由沈章文、郑琦芳负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年十二月十九日书 记 员  李健愉