广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初17528号原告：佛山市世耀房产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区*******************，统一社会信用代码91440606MA4WYUJ1X5。法定代表人：郭信光，该公司总经理。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。被告：郑林萍，女，1985年4月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*********************，公民身份号码362************120。委托诉讼代理人：邹敏，广东博顿律师事务所律师。原告佛山市世耀房产中介有限公司（以下简称世耀中介公司）与被告郑林萍居间合同纠纷一案，本院于2019年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人王萍萍、被告郑林萍及其委托诉讼代理人邹敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付中介服务费18000元及违约金（违约金以18000元为基数，按每日1%从2019年6月26日计至实际支付之日）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月25日，在原告的居间下，被告与卖方林世玲、黄永昌签订了《物业买卖合约》，约定被告以1800000元购买位于广东省佛山市顺德区龙江镇西溪社区***********************之物业。同时约定被告须向原告支付中介服务费18000元，逾期支付的，每逾期一天，需支付1%滞纳金。原告已完成居间义务，但被告未支付18000元中介服务费，被告拒不履行支付义务严重损害了原告的合法权益，为保护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告郑林萍答辩称：一、原告尚未全部履行合同约定的义务，被告的合同目的也并未现实，依法也不应支持其巨额服务费的请求。2019年6月25日被告与卖方黄永昌、林世玲在原告诱导下签订了案涉房产的买卖合同，6月25日当晚，被告就发现案涉房产存在问题，原告隐瞒了房产的重大瑕疵，也马上与原告房产经纪伍家涛交涉，他也承认了自己的过错。6月29日，被告与黄永昌、林世玲在原告处已经签订案涉房产的买卖合约终止协议，实际上被告签订的案涉房屋买卖合同是终止交易也并未网签，更没有办理任何过户递件等转名手续，根据权利义务相一致的原则，原告主张全部服务费，依法不应得到支持。二、案涉《物业买卖合约》、《佣金确认书》属于格式条款。上述格式版本中，大部分条款是原告为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与买卖双方协商的条款。根据《合同法》第39条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务”，第40条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”及《房地产经纪管理办法》第19条“房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定标准的，不得收取服务费。”对于原告中介服务费用的收取，上述格式条款核心均表述为，无论交易是否成功，买卖双方均应全额支付服务费。该格式条款没有根据公平合理的原则分配各方义务，而侵害买卖双方的权益，明显加重了房屋买卖双方的责任，排除了房屋买卖双方所享有的费用支付抗辩的法定权利，违反了上述法律规定，依法应认定该条款无效。三、原告的居间行为存在重大瑕疵，依法也不应支持巨额服务费。在房屋交易过程中，被答辫人虽指派工作人员丁爽华、伍家涛与被告洽谈、服务，后经被告查证丁爽华、伍家涛并未依法取得房地产经纪人证并不具备房地产经纪人资格，根据《房地产经纪管理办法》丁爽华、伍家涛依法不能从事房地产经纪业务，而且因为其本身就不具备一个专业的房地产经纪人的知识技能和业务水平，也没有一个职业房地产经纪人应有的职业技能和道德操守，其在整个交易过程中没有如实告知案涉房产的真实情况，侵害了被告利益，没有尽到一个房地产经纪人应尽的责任和义务，故依法也不应支持该巨额服务费。四、原告的居间行为存在过错，没有告知被告案涉房产的真实情况，导致案涉房屋买卖合同解除，被告合同目的不能实现，经双方口头协商一致，原告不收取被告案涉房产的中介服务费。现原告起诉被告要求支付中介服务费是完全违背了诚信原则，不应得到支持。并且被告在签署案涉买卖合同及佣金确认书时，双方对于中介服务费的支付也有口头约定，被告是在完成案涉房产过户交易、做完物业交接后支付中介服务费，从原告提供佣金确认书中没有约定被告于具体什么时间支付中介服务费也可以证明双方的这一约定。案涉房屋买卖合同解除，被告的合同目的没有实现，被告无须支付原告中介服务费。五、原告恶意提起诉讼，要求被告支付中介服务费，是为了报复之前被告追讨定金的维权行为。2019年6月29日在原告居间下被告与黄永昌、林世玲签订《物业买卖合约终止协议》时，三方协商一致，黄永昌、林世玲退还被告定金20000元，三方互不追究责任，原告也是明确表示不收取被告案涉房产的中介服务费，并且要求被告与其签订补充协议，要求原告在2019年6月27日至2020年6月26日独家委托丁爽华提供居间服务，并要扣留被告的购房定金。原告提供的补充协议完全限制了被告的购房自由，更违反了法律的规定，因此被告没有同意签署补充协议，原告因此也一直违法扣留被告的购房定金，被告多次与原告协商，原告都不同意退还被告的购房定金。后来，被告无奈之下拨打了12345热线和大良房管科反映此事，要拿回购房定金，直到2019年7月2日，原告迫于压力，才同意退还被告定金。原告从未与被告沟通要求支付中介服务费，恶意提起诉讼要求支付中介费，没有依据，也不应得到支持。综上所述，鉴于原告在交易过程中种种违法违规行为，其诉讼请求缺乏事实依据与法律依据，恳请贵院在查明案件事实真相后，依法予以驳回。本院经审理认定事实如下：一、2019年6月25日，被告（买方）郑林萍与案外人（卖方）黄永昌、林世玲在原告（经纪方）的居间下签订《物业买卖合约》，约定被告郑林萍以1800000元向案外人黄永昌、林世玲购买位于广东省佛山市顺德区龙江镇西溪社区***********************之物业。同时约定基于经纪方已促成合约成立，买卖双方同意在合约签订当天向经纪方支付中介代理费和咨询费，买卖双方其中一方逾期支付中介代理费和咨询服务费时，每逾期一天则按应付费用的1%向经纪方支付滞纳金，直至应付中介代理费和咨询服务费支付完毕之日止。同日，被告郑林萍与原告世耀中介公司签订《佣金确认书》。《佣金确认书》第一条约定被告郑林萍（甲方）作为佛山市顺德区龙江镇西溪社区***********************的买受人向原告（乙方）支付居间服务费18000元。第二条约定乙方需提供的居间服务具体内容包括：1.提供房屋买卖/租赁信息；2.提供与买卖/租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助甲方对房屋进行实地查验；4.协助并促成甲方签订物业买卖合同或者租赁合同；甲方确认乙方已提供上述第1、2、3项服务；甲方签订物业买卖合同或者租赁合同，乙方即完成上述第4项服务。第三条约定乙方权证过户服务的内容：协助甲方办理交易房屋过户手续。《佣金确认书》未对居间服务费支付的时间进行约定。二、2019年6月26日，被告郑林萍认为涉案房屋存在风水问题，不宜居住，门口挂有大八卦，房门也是特制的风水门，与对面的房屋大门正对，而且对面也挂有大八卦，房屋里有一道特制的风水屏风和两个小金人，与涉案房屋存在风水斗法。被告郑林萍向原告和案外人黄永昌、林世玲提出解除《物业买卖合同》，不再购买房屋。原告和案外人黄永昌、林世玲也同意解除合同，原告当日继续向被告推荐房屋。案外人黄永昌、林世玲也将收取被告郑林萍的定金20000元退给原告。2019年6月27日，原告收到定金20000元后，不同意退回给被告郑林萍，要求被告郑林萍签订协议，协议内容为：“l.因乙方（被告郑林萍）放弃继续购买该房屋（即位于佛山市顺德区龙江镇西溪社区**********************的房屋），乙方同意交付原购买该房屋的贰万元定金给甲方（原告）作为按金，承诺在2019年6月27日至2020年6月26日期间独家委托甲方公司业务员丁爽华小姐提供居间服务物色房屋。如果乙方未能在该期限内通过甲方购买其他房屋，乙方所支付的贰万元按金甲方不予退回，此按金当做甲方的服务费用由甲方没收，该协议终止。2.若乙方能在协议约定期间成功在甲方公司业务员丁爽华介绍下购买房屋且支付房屋成交价的1%中介费给甲方，成功收楼后甲方需叁个工作日内无息退回贰万元按金给乙方，该协议终止。”被告郑林萍不同意签订该协议，向佛山12345反映要求维权，之后，原告才将定金20000元退回给被告郑林萍。三、2019年6月29日，案外人黄永昌、林世玲与被告郑林萍签订《物业买卖合约终止协议》，约定2019年6月25日签订的《物业买卖合同》（编号：NO：XX）经双方协商一致，自签订《物业买卖合约终止协议》之日起解除，双方在该《物业买卖合同》项下的权利义务终止。四、佛山市世耀房产中介有限公司为自然人独资的有限责任公司，经营范围为：房地产业（不含房地产开发经营），物业代理、房产中介服务，房地产评估咨询服务。五、被告郑林萍与案外人黄永昌、林世玲签订《物业买卖合同》时，位于佛山市顺德区龙江镇西溪社区**********************的房屋登记权利人为黄永昌、林世玲。本院认为，本案为居间合同纠纷，主要争议焦点为被告郑林萍是否需要向原告支付中介服务费及违约金。首先，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”本案中，《物业买卖合同》及《佣金确认书》为双方真实的意思表示，合法有效，可证明原告与被告郑林萍、案外人黄永昌、林世玲成立居间合同关系。其次，被告郑林萍作为买方与案外人黄永昌、林世玲签订了《物业买卖合同》，可证明原告作为居间人已经完成了通过提供居间服务促成合同订立的义务，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。……”，被告郑林萍应当向原告支付中介服务费。被告郑林萍认为原告明确表示不收取被告案涉房产的中介服务费，并且要求被告与其签订补充协议，但从被告郑林萍提供的双方协商的微信聊天记录和录音内容分析，实际只是原告同意被告郑林萍、案外人黄永昌、林世玲解除合同，并同意终止涉案房屋中介服务，继续为被告提供新房屋的中介服务，但未表示不收取被告案涉房产的中介服务费，而是要求被告郑林萍签订协议，作为支付案涉房产的中介服务费的方式，但被告郑林萍不同意，最终双方未对中介服务费如何收取达成一致协议。因此，本案实际是在居间合同成立后，双方同意终止合同，但就中介服务费金额重新协商时未能达成一致意见。双方原约定中介服务费金额18000元是原告完成全部中介服务的费用，现因双方协商提前终止合同，尚未完成全部的中介服务，对此如何计算中介服务费，双方并未进行约定，终止合同后也未能协商确定，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，应根据居间人的劳务合理确定。《佣金确认书》中明确约定了原告作为居间人需履行的义务的具体内容，包括居间服务具体内容：“1.提供房屋买卖/租赁信息；2.提供与买卖/租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3.协助甲方对房屋进行实地查验；4.协助并促成甲方签订物业买卖合同或者租赁合同；”以及乙方权证过户服务的内容：“协助甲方办理交易房屋过户手续”。按照原告已履行约定的劳务占全部应履行的劳务的份额以及原告履行的劳务在交易中的作用（原告未能提供被告郑林萍所需的“风水”信息），本院酌定被告郑林萍应支付原告的中介服务费金额为10000元。关于原告要求被告郑林萍按每日1%支付违约金的问题，因双方未明确约定中介服务费的支付时间，且是因双方协商终止合同后对应支付的中介服务费未能协商一致，并非被告郑林萍故意违约不支付中介服务费，故对原告该请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告郑林萍应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市世耀房产中介有限公司支付中介服务费10000元；二、驳回原告佛山市世耀房产中介有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费255元，减半收取计127.5元（原告佛山市世耀房产中介有限公司已预付），由原告佛山市世耀房产中介有限公司负担102.5元，被告郑林萍负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨荣波二〇一九年十二月十二日书记员  苏俊雄