海南省海口市美兰区人民法院   民事判决书   （2019）琼0108民初13150号   原告：甘某，住海口市美兰区。   委托诉讼代理人：倪某，海南日新律师事务所律师。   委托诉讼代理人：王某，海南日新律师事务所实习律师。   被告：海口市美兰区房屋租赁管理所。   负责人：符某。   委托诉讼代理人：曾某，海南瑞来律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄某1，海南瑞来律师事务所实习律师。   原告甘某与被告海口市美兰区房屋租赁管理所（以下简称房屋租赁所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月2日公开开庭进行了审理。原告甘某及委托诉讼代理人倪某、王某，被告房屋租赁所的委托诉讼代理人曾某、黄某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告甘某向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判被告继续履行租赁合同。当庭变更诉讼请求如下：请求判令确认原、被告于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并判令被告继续履行合同义务，将位于海口市美兰区约57.15平方米涉案房屋交付给原告，租赁期限自实际交付之日起计算一年止；2.本案诉讼费由被告承担。   事实和理由：原告于2017年的10月份，特向海口市美兰区房屋租赁管理所申请了一间店面准备经营早餐类饮食(已提交书面申请)通过了正常程序申请，房屋租赁管理所与原告在2019年1月1日正式签订合同，将位于海口市美兰区临街铺面租赁给原告经营，该铺面就在原告住宿的楼下，在签订合同之前该铺面还有人在经营，在原告拿合同去与经营者交涉，双方同意给他3个月让他找地方搬出，口头承诺期限已到，原告再次携着合同书与对方交涉，对方不愿搬出，说店面是他们的，原告无权接手此铺面，事后房屋租赁管理所领导让原告缓一缓，缓到6月（该铺面经营者已搬出）然后原告拿着合同到房屋租赁管理所问所长（符某）让其履行租赁合同拿钥匙给原告经营，却受到种种借口推拖，直至9月16日原告向12345市长投诉热线投诉此事，所长符某又以各种理由说该铺面年久失修(与原告签订合同的时候为什么不说年久失修，原告就住在该铺面楼上何来年久失修，这就是推拖的借口！）所长(符某)设置障碍，阻挠，使原告无法通过正常合法手续拿回使用权,希望贵法院能依法判令此事。   被告房屋租赁所辩称，一、原告未经被告同意擅自转租，被告有权解除合同。根据《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，被告与原告共同签订了美房租赁字[2019]133号《房屋租赁合同》，双方约定每月租金总额为500元，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日。原告未经被告同意，擅自转租给次承租人林书雄、蒙祥义经营文昌鸡、海南粉小吃生意，并且已收取次承租人林书雄、蒙祥义自2019年1月至3月份的租金总额6000元。2019年4月3日，原告通知次承租人林书雄、蒙祥义搬离铺面，次承租人林书雄、蒙祥义就此与原告发生矛盾甚至要大打出手，被告得知该事件后才向原告提出解除合同。原告违反了美房租赁字[2019]133号《房屋租赁合同》中第四条规定，构成违约，被告有权解除合同。二、被告向原告通知解除合同，并已把收取的1500元租金退还给原告，该租赁合同已实际解除。本案中，被告向原告通知解除合同并把收取的1500元租金退还给原告，原告实际已领取了退回的1500元租金并交回1500元的租金发票给被告了。[2019]133号《房屋租赁合同》已实际解除，无继续履行合同的意愿。故，原告的诉讼请求无法律和事实依据，应予驳回。   本院经审理认定如下事实：位于海口市振东街**房屋的所有权人为海口市国家直管房屋，所有权性质为全民，所有权来源为公产房。2019年1月1日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定，甲方将位于海口市美兰区房屋（建筑面积57.13㎡，铺面21.2㎡）租赁给乙方经营，每月租金500元，租金于当月10日前，通过银行转账或现金支付，超过当月逾期交租，按规定罚收滞纳金3%，租赁期限自2019年1月1日至2019年12月31日止；第4条约定乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回房屋，或视其情况给予一定罚款：①乙方擅自将承租的房屋转租、转让、分租、或以其他任何形式收取租金或利润者。②乙方将承租的房屋空置二个月以上者。③未经甲方批准同意，私自以身改变房屋用途者。④连续拖欠租金二个月以上者。⑤乙方因机构合并、调整、撤销不需要使用部分或全部房屋等内容。合同签订后，原告向被告缴纳租金1500元，被告于2019年4月8日向原告出具发票收到原告支付的133号房屋2019年1-3月租金1500元。2018年12月30日，海口市建筑工程公司（原海口市振东街133号房屋电表用户，丙方）与黄某2（原电表使用人，甲方）、甘昌裕（原告父亲，现电表使用人，乙方）签订《电表使用协议书》，约定，甲方自2019年1月1日起不再租赁该房屋，同时停止使用该电表；该房屋电表用户是海口市建筑工程公司，原旧电表已由甲方出资更换，现将电表使用权转让给乙方使用，从2018年12月31日零时起该电表所发生的一切电费等债权债务则由乙方全部承担，与甲方无关等内容。涉案房屋原实际经营者为林书雄、蒙祥义，并以吴秋兰（林书雄的妻子）的名义办理营业执照，名称为海口美兰昆佳食店，类型为个体户。2019年1月至3月，涉案房屋继续由林书雄、蒙祥义经营，原告每月收取林书雄、蒙祥义租金2000元，共计6000元，2019年4月，原告要求林书雄、蒙祥义搬离涉案房屋，双方产生争执，发生纠纷。随即林书雄、蒙祥义搬离民涉案房屋，被告亦将原告2019年1月至3月的租金1500元退还给原告，原告将该发票归还给被告，被告收回涉案房屋，至今空置。2019年10月10日，原告向本院起诉，要求继续履行合同。案在审理中，经调解无效。   上述事实有房屋租赁合同、房屋租金发票、电表使用协议书、营业执照、照片、发票、微信记录、询问笔录、房屋所有权存根，上述证据已经庭审质证，及双方当事人的陈述在案为凭。   本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，主体适格，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律的保护，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，双方均依约履行了合同义务，原告向被告支付了1-3月的租金，被告也实际将涉案房屋交付了原告，从原告的父亲甘昌裕与案外人海口市建筑工程公司、黄某2签订的《电表使用协议书》，约定由原租赁者黄某2将133号房屋的电表交由原告父亲甘昌裕使用，及原告收取原房屋经营者林书雄、蒙祥义的租金6000元的事实，可以确认被告已将涉案133号房屋交付给了原告使用。原告主张被告未将涉案交付给其使用及未收取林书雄、蒙祥义租金，经本院询问林书雄、蒙祥义，其二人认可口头与原告租赁涉案的133号房屋，并每月向原告现金支付租金2000元，共计6000元，2019年4月才突然受到原告的换锁，阻止其经营，双方产生争执才搬离，且与被告提供的微信记录相吻合，足可确定被告将涉案房屋交付原告使用并有转租的行为。为此，被告退还收取原告2019年1-3月的租金给原告，原告也将被告开具的发票归还了被告，被告收回了涉案房屋，双方签订的《房屋租赁合同》终止履行。被告以实际行动解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合上述合同第4条的约定“原告擅自将承租的房屋转租、转让、分租、或以其他任何形式收取租金或利润者。”及符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。原告在被告以实际行动收回房屋，终止合同履行后，未在合理的期限内提起诉讼或申请仲裁确定合同解除的效力。原告诉请要求被告继续履行合同，将涉案房屋交付原告使用，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十四条第（五）项、第九十六条第一款、第二百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   驳回原告甘某的全部诉讼请求。   案件受理费人民币50元（原告甘某已预付），由原告甘某负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。   审判员 周碧忠     二O一九年十二月二十五日   书记员 张蓝予   书记员 王隆智   附：相关法律及司法解释条文   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。   第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （五）法律规定的其他情形。   第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。   第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。