重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初928号原告（反诉被告）：李春林，男，1988年12月2日出生，汉族，住四川省邻水县。委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆扬华律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦怡，重庆扬华律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杨双，女，1973年9月18日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：孙浪（系被告丈夫），住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：韩克刚，重庆坤源衡泰律师事务所律师。第三人：重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路****，统一社会信用代码91500107MA5YT5J85A。法定代表人：周燕，经理。委托诉讼代理人：刘小梅，女，系公司员工。原告（反诉被告）李春林与被告（反诉原告）杨双、第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李春林的委托诉讼代理人贺奥梦、秦怡、被告（反诉原告）杨双及其委托诉讼代理人孙浪、韩克刚到庭参加诉讼,第三次、第四次开庭，第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由，绝不到庭，本院缺席审理。本案现已审理终结。本诉原告李春林向本院提出如下诉讼请求：1.请求解除李春林与杨双于2018年6月18日签订的《房屋交易文件》中的房屋买卖合同；2.判令杨双双倍返还定金20万元；3.判令杨双支付李春林向第三人支付的居间服务费15200元、按揭贷款服务费6300元、评估费1580元、权证代办费500元，共计23580元；4.判令杨双承担诉讼费、律师费。事实和理由如下：2018年6月18日，李春林与杨双签订的《房屋交易文件》中的《房屋买卖合同》约定，杨双将其位于重庆市江北区中兴段X号X-X房屋以总价86万元的价格出售给李春林。合同约定：李春林于签订合同当日向杨双支付定金10万元，过户之日支付33万元，以银行按揭方式支付42万元，房屋交割时支付1万元。李春林于签合同当日向杨双支付定金10万元。2018年6月28日，双方按照第三人通知的时间到银行进行了面签并交齐了按揭所需的全部资料。2018年11月2日，第三人告知李春林申请的银行按揭审批通过并通知杨双配合办理房屋过户手续，但杨双明确表示拒绝。杨双的行为违反合同约定，构成违约，遂诉请法院判如所请。本诉被告杨双针对本诉原告提出的诉讼请求提出如下答辩意见：要求驳回李春林的诉讼请求。理由是：由于李春林违约，其于2018年7月27日向李春林和第三人做出并送达了《解除房屋买卖合同通知书》，终止了合同，由于李春林违约在先，故在2018年11月3日接到第三人要求配合过户的通知后，拒绝配合。反诉原告杨双提出如下反诉请求：请求法院判决李春林支付违约金17.2万元。事实与理由：杨双与李春林签订合同，合同约定双方应当于接到第三人通知后5个工作日内前往银行办理贷款申请手续并交齐所需资料，第三人于2018年6月28日通知双方到银行办理面签，双方已于当日办理了面签。但到2018年7月27日为止，银行告知李春林尚未交齐贷款审批所需的全部资料，致使银行无法审批。依据合同第十一条第（二）款第2点约定，李春林逾期办理贷款申请超过15日，我方有权终止合同，并要求李春林承担违约责任。反诉被告李春林答辩称：杨双在本案合同尚未被确认是否存在合意解除的情况下，要求李春林承担违约责任不符合逻辑；李春林不存在违约行为，我方在办理贷款申请当日，按照银行要求交齐当时所需的的申请材料，银行审批中另行通知需要补充提交的材料，不属于在办理申请时所需交齐的材料；杨双要求我方承担违约责任的依据是我方未办理贷款申请或者未按时办理贷款申请，与事实不符，双方在2018年6月28日按期办理了贷款申请；杨双已经收取了我方的定金10万元，若认定我方违约，也无权另行主张违约金。第三人重庆华谊诚祥房地产经纪有限公司述称：请求法院依法判决，同时陈述办理按揭贷款申请情况如下：2018年6月28日，我方通知双方到银行办理面签，双方均到场进行了面签，面签时，双方交纳的面签资料是齐全的。银行审批通过后，我方通知本诉被告配合过户，本诉被告以本诉原告违约为由拒绝配合。本院对双方举示的如下证据：《房地产交易文件》一份、定金收据、原告的结婚证、收据、账户对账单、《个人贷款合同》、委托代理合同、律师函及发票、支付业务回单、《房屋买卖合同》、关于面签的微信聊天记录、解除买卖合同告知书，本院予以确认。李春林举示的第三人与杨双的通话录音，其内容为：杨双在李春林银行审批通过，且收到第三人关于配合过户的通知后，拒绝配合过户。该内容与李春林、杨双及第三人陈述一致，能够相互印证，本院予以确认。李春林举示的《情况说明》属于证人证言，鉴于《情况说明》系第三人负责李春林、杨双之间交易的经办人刘小梅亦即本案第三人的委托诉讼代理人出具的，与刘小梅在庭审中的陈述一致，故本院予以确认。杨双举示的电话录音两份并称：系其与第三人的工作人员王军、光大银行工作人员赖超的通话录音，拟证明李春林未在合同约定的时间内交齐贷款资料。李春林对该通话录音不予认可。本院认为，由于该录音系视听资料，对该类证据的收集和审查具有科学性，该资料的形成需要借助相应的设备进行制作，也可以借助一定的设备进行伪造和篡改。因此，对其真实性的检测也要依赖相应的科学技术和设备，通过鉴定等方法得出结论。因此，在无其他证据印证的情况下，仅凭该录音，无法辨识通话双方的身份以及录音内容的真实性。而杨双并没有举示相关的证据予以印证，故本院对该证据不予确认。杨双在第一次庭审结束后，提交的录音（杨双称系其发出解除通知后与第三人的工作人员、李春林、朱娟等人一起谈话的录音，时间为2018年11月9日），李春林以杨双举示的该证据超过举证期限为由不予质证。本院认为从有利于查明案件事实的角度对该证据予以确认。理由如下：1、本院在向杨双送达本诉原告的起诉状时，以举证通知书的方式给予杨双举证期限；2、杨双提起反诉的时间是在2019年1月30日，本院确实没有就反诉给予单独的举证期限。根据本院确认的证据和庭审查明如下事实：2018年6月18日，李春林与杨双通过第三人提供中介服务，双方签订的《房屋交易文件》中的《房屋买卖合同》的售房方（甲方）为“杨双”，购房方（乙方）为“李春林”。双方签订的《房屋买卖合同》约定：杨双将其位于重庆市江北区中兴段X号X-X房屋出售给李春林，出让价86万元；李春林于签订合同当日向杨双支付定金10万元，过户之日支付33万元，以银行按揭方式支付42万元，房屋交割时支付1万元；甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料；甲方（杨双）同意该房屋合同项下新的产权人为乙方（李春林）本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或共有权人，甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记；逾期办理贷款申请或权属转移登记申请超过15日的，守约方有权解除合同，合同被解除的，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。当日，双方还签订了《居间服务合同》、《交易服务合同》，约定：乙方（原告）应于签订合同当日向丙方（第三人即中介方）支付居间服务费15200元，贷款服务费6300元、评估服务费1580、权证代办费500元；甲乙双方如果未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任。因甲乙双方任何一方违反合同导致本合同无法履行的，丙方（中介方）有权按本合同约定收取服务费，如支付费用方为守约方，支付费用方可向违约方追偿已支付的服务费。当日，李春林向杨双支付房屋定金10万元。2018年6月20日，李春林向第三人缴纳各种服务费23580元。2018年6月28日，第三人通知双方到银行办理按揭贷款的面签手续，李春林及其妻子朱娟、杨双于当日到第三人指定的光大银行，由杨双作为卖方、朱娟作为买方办理了面签，并交纳了相关的资料。银行在审核贷款中，发现朱娟和李春林有信用卡消费、在小额贷款公司的贷款以及信用消费尚未结清，要求提供相应的结清证明。李春林分别于2018年8月和9月根据银行的要求提供了相应的结清证明。2018年11月2日，第三人接到银行通知，被告知李春林的银行按揭审批已经通过，次日，第三人通知杨双配合过户，杨双以李春林存在违约行为为由，拒绝配合过户。期间，2018年7月27日，杨双得知李春林尚未向银行补齐贷款审批所需的相关资料，影响银行对贷款申请的审批，即以李春林违反合同关于“接到经纪方通知后5个工作日内交齐所需资料”的约定，构成违约为由，作出《解除房屋买卖合同告知书》，在该告知书中，要求立即终止合同，由李春林承担房屋成交价的20%即支付17.2万元违约金的违约责任。当日，杨双将该告知书送达到第三人处并由第三人该门店当时的负责人王军签收。李春林委托律师代为诉讼，支付律师费2万元。庭审中，杨双称不知道买方是由李春林的妻子朱娟进行的面签，如果知道一定不会同意，因为合同是杨双与李春林签订的；杨双主张李春林支付的购房定金10万元可以抵扣违约金。审理中，第三人称收到杨双的《解除房屋买卖合同告知书》，但没有告知李春林。2018年11月9日，杨双与第三人的工作人员、李春林、朱娟等人就李春林与杨双房屋买卖事宜进行协商，杨双对协商过程中，各方的发言进行了录音，录音内容是：1、李春林是否收到杨双发出的解除通知书；2、杨双认为李春林违约要求协商赔偿，李春林认为其没有违约行为;第三人的工作人员认可收到杨双提交的解除通知书，但是对于是否向李春林转发、是否告知李春林的事实，回答模糊，具体为：“因为是他（指杨双的老公孙浪）发给我们了。我们肯定是要让你们晓得撒”；李春林称协商的前一天才看到该通知书，并称其没有违约。从谈话内容来看：李春林称没有收到解除通知书，在谈话的前一天才看到，其没有违约，而杨双一方强调李春林一方承认违约为协商的前提，故此次谈话双方未协商一致。本院立案后于2019年1月26日向杨双送达起诉状副本。本院认为，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第三十二条规定：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。故李春林与杨双签订的《房屋买卖合同》自双方签字即成立并生效，对双方均具有约束力。双方争议的焦点是李春林是否按照合同约定办理贷款申请。第三人通知双方于2018年6月28日办理贷款，李春林及其妻子朱娟与杨双到银行，朱娟与杨双进行的面签。杨双以其与李春林签订的合同，不认可朱娟的面签。按照双方签订的《房屋买卖合同》关于“甲方同意该房屋合同项下新的产权人为乙方本人或乙方指定的人员，新产权人可为一人或共有权人，甲方同意以乙方指定人员的名义办理贷款申请和权属转移登记”的约定，李春林指定以其妻子朱娟的名义办理贷款申请符合合同约定，并且杨双在面签时亦未提出异议，应当认定李春林按照合同约定办理了贷款申请。关于李春林未在接到经纪方通知后5个工作日内交齐所需资料，是否构成违约，如果构成违约，杨双是否享有解除权。合同约定双方应于接到经纪方通知后5个工作日内交齐所需资料，合同约定的“交齐所需资料”应当包括通过银行贷款审批的全部资料。如果因当事人个人的原因需要补充的资料，也应当在合同约定的期限内补齐。但李春林由于自身尚有信用卡还款、小额贷款公司借款以及信用消费未结清，银行要求提供相关的结清证明，根据银行的要求，李春林于2018年9月才补齐相关资料。第三人于2018年6月28日通知双方到银行面签，故李春林向银行交齐资料的时间超过五个工作日，应当认定李春林违约。但李春林的该违约行为是否构成根本违约，杨双是否享有解除合同的权利？第一、合同对此种违约行为的违约责任未作约定，更没有约定李春林存在此种违约行为，杨双享有解除权；第二、李春林确实按照银行的要求积极配合提供相关资料，最后按揭案款获得审批通过。因此，杨双不享有解除权；第三、杨双解除合同的意思表示应当向李春林作出，但杨双仅将《解除房屋买卖合同告知书》向第三人送达，并没有向林春林送达。在杨双提供的谈话录音中，第三人对于收到杨双的《解除房屋买卖合同告知书》后是否通知李春林的问题，回答模糊，在庭审中亦没有举示向李春林告知《解除房屋买卖合同告知书》的证据，相反，明确表示：“没有告知李春林”，在双方签订的合同中没有约定买卖双方向对方送达相关文件时，向第三人送达即视为向对方送达，由此，不能认定杨双向李春林作出了解除合同的意思表示。据此，应当认定杨双做出的《解除房屋买卖合同告知书》不能达到解除其与李春林签订的合同的效力，李春林与杨双签订的合同仍在履行之中，杨双反诉请求不能成立，本院不予支持。在李春林的贷款申请审批通过以后，第三人通知杨双配合过户，符合合同约定，但杨双拒绝，至今尚未配合过户，其行为构成了违约。合同约定逾期办理权属转移登记超过15日，李春林有权要求解除合同。鉴于李春林在诉讼前未向杨双提出解除合同，其向法院起诉要求解除合同，本院向杨双送达起诉状副本的时间为合同解除时间，本院立案后于2019年1月26日向杨双送达了起诉状副本，故本院认定双方签订的《房屋买卖合同》于2019年1月26日解除。合同约定，合同解除以后，违约方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向守约方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。根据《合同法》第一百一十五条的规定，收取定金一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故对李春林提出的解除合同和要求杨双双倍返还定金的诉讼请求，本院予以支持。虽然李春林按照双方签订的《居间服务合同》、《交易服务合同》约定向第三人支付的居间服务费15200元、贷款服务费6300元、评估服务费1580元、权证代办费500元，共计23580元，由于杨双违约，李春林可以向杨双追偿上述费用，因为因素产生了律师费。但是，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条关于“买卖合同的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失”的规定精神，鉴于李春林因杨双违约造成的损失未超过双倍返还的定金数额，故本院对李春林提出的要求杨双支付上述费用以及律师费的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用解释》第九十条、第二百三十二条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）李春林与被告（反诉原告）杨双于2018年6月18日签订的《房屋买卖合同》于2019年1月26日解除；二、被告（反诉原告）杨双于本判决生效之日起十日内双倍返还原告（反诉被告）李春林定金20万元；三、驳回原告（反诉被告）李春林的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨双的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费收取16100元，由被告（反诉原告）杨双负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  何建群人民陪审员  郭 敏人民陪审员  何祖跃二〇一九年十二月二十五日法官 助理  柴世斌书 记 员  钟 茜