广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤09民终1722号上诉人（原审原告、反诉被告）：侯飞，男，汉族，1965年10月3日出生，住广东省茂名市茂**。上诉人（原审被告、反诉原告)：黄飞龙，男，汉族，1973年7月18日出生，住广东省化州市。上诉人（原审被告、反诉原告)：陈丹，女，汉族，1979年4月17日出生，住广东省茂名市茂**。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：陈劲，广东前瞻律师事务所律师。原审第三人：中国建设银行股份有限公司茂名市分行，住所广东省茂名市茂**油城四路**。负责人：李贤，系该行行长。委托诉讼代理人：柯嘉尧，男，汉族，1966年6月26日出生，住广东省茂名市茂**，系该行职员。委托诉讼代理人：彭仙辉，女，汉族，1986年8月23日出生，，住广东省高州市系该行职员。上诉人侯飞与上诉人黄飞龙、陈丹及原审第三人中国建设银行股份有限公司茂名市分行房屋买卖合同纠纷一案，因上诉人不服广东省茂名市茂南区人民法院作出的（2018）粤0902民初586号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2019年9月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。侯飞上诉请求：1.判决支持上诉人侯飞一审提出的第2项诉讼请求，即侯飞代为清偿债务消灭抵押权后，超过总房价825000元的部分由黄飞龙、陈丹在三日内返还给候飞（确认侯飞已经支付房款529377元）；2.判决支持上诉人一审提出的第3项诉讼请求，即黄飞龙、陈丹赔偿侯飞其占用购房资金529377元期间的利息（按中国人民银行同类贷款利率计算，从2017年5月计至房屋所有权转移登记给上诉人之日止）；3.本案一、二审所有诉讼费、查封费用由黄飞龙、陈丹负担。事实与理由：原审判决不认可侯飞2017年4月18日以现金方式支付了200000元及2017年8月8日以现金方式支付了63968元，属于严重不尊重事实。一、侯飞于2017年4月18日以现金方式支付了200000元，不但符合事实，而且逻辑上也完全合理。首先，黄飞龙、陈丹出具了书面收据，收据清楚载明“收到侯飞购房款现金贰拾万元正（￥200000.--）”。其次，《房屋转让协议书》约定“签订本协议的同时，乙方向甲方交纳购房定金人民币壹拾万伍仟元整（￥105000）元给甲方。”讼争双方均确认，《房屋转让协议书》是2017年4月18日上午签订的，如果侯飞没有上午交纳105000元以上的款项给黄飞龙、陈丹，根本无法实现签订协议。从逻辑推理也明显可知，原告是在签订合同时以现金方式，向黄飞龙、陈丹支付了200000元。二、侯飞2017年8月8日通过现金方式，向黄飞龙、陈丹黄飞龙支付了63968元，有足够的书证，黄飞龙、陈丹的抗辩自相矛盾。第一，黄飞龙、陈丹出具了书面《收条》，清楚载明“收到候飞房款现金陆万叁仟玖佰陆拾捌元正（￥63968.--）”。第二，黄飞龙、陈丹的抗辩自相矛盾。黄飞龙、陈丹抗辩称上述63968元是由两部分组成，其中一部分是侯飞2017年4月18日转账支付的50000元。黄飞龙、陈丹辩称该50000元在2017年4月18日已经开具收据，但因为候飞说50000元的收据丢失了，黄飞龙、陈丹系应侯飞的请求而重新开具收据。黄飞龙、陈丹的辩解自相矛盾，不符合常理。按照常理，收据不会予以补开。即使同意重新开具收据，侯飞也应在收据上加注“2017年4月18日的50000元收据作废”或类似字句。黄飞龙、陈丹的抗辩，完全不符合常人的思维习惯和做事逻辑。三、黄飞龙、陈丹赔偿侯飞其占用购房资金529377元期间的利息符合法理。黄飞龙、陈丹应支付占用原告购房资金期间的利息（按中国人民银行同类贷款利率计算，从2017年5月计至房屋所有权转移登记给原告之日止）。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告按照黄飞龙、陈丹的要求支付大部分房款后，黄飞龙、陈丹占用该资金，却不配合原告办理过户手续，应当支付占用原告购房款期间的利息。因此，请二审法院查明事实，依法改判。黄飞龙、陈丹对侯飞的上诉辩称，1.侯飞上诉主张以现金支付方式支付200000元给黄飞龙不符合事实，也没有证据证明。侯飞上诉主张以现金方式支付的200000元实际上与银行转账的200000元是同一笔，现在的证据只能证实侯飞支付263968元给黄飞龙；2.黄飞龙、陈丹在本案中并没有违约行为，侯飞上诉请求黄飞龙、陈丹向其支付资金占用的利息无事实及法律依据。黄飞龙、陈丹上诉请求：1.撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初586号民事判决，依法改判驳回侯飞的诉讼请求并支持上诉人黄飞龙、陈丹的一审反诉请求；2.本案诉讼费由侯飞承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，一审判决认定黄飞龙、陈丹出售给侯飞的涉案房屋转让总价为825000元人是错误的，根据双方签订的《房屋转让协议书》约定，涉案房屋的转让总价应为825000元加上510000元。根据双方所签订的《房屋转让协议书》第二条关于购房款数额及支付的约定，其中并未对涉案房屋尚欠的银行按揭贷款进行约定，该825000元仅为侯飞应当支付给黄飞龙、陈丹的款项。后双方在签订《房屋转让协议书》后以补充协议的形式对涉案房屋尚欠的银行按揭贷款510000元进行补充约定，并达成一致的意思表示，即黄飞龙、陈丹就涉案房屋尚欠的510000元贷款由侯飞向银行支付，该补充协议所约定的由侯飞直接向银行支付的510000元款项并不包括在原《房屋转让协议书》所约定的825000元之中。因此，涉案房屋的转让总价应为825000元加上510000元。一审判决认定上诉人黄飞龙、陈丹以825000元的总价将涉案房屋转让给侯飞也不符合生活经验，与一般逻辑不符。根据上诉人黄飞龙、陈丹于2013年8月16日与茂名市中新城地产置业有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》可知，涉案房屋在2013年上诉人购置的时候房屋总价为794366元(未包含契税、办证费及维修基金等费用)，后上诉人支出办证费及维修基金接近四万元，且该房屋办理了银行按揭贷款(每年还贷约40000元)，直至2017年4月18日黄飞龙、陈丹与侯飞签订《房屋转让协议书》时，上诉人就该房屋支出的实际费用(包括银行按揭贷款)已接近1000000元，考虑到该房屋尚未装修入住，属于毛坯房，且双方约定房屋过户费等费用由上诉人承担包过户到侯飞名下，且考虑到房地产市场发展及该地段房屋升值等因素，若黄飞龙、陈丹在2017年以825000元的价格将该地段的一套新房出售给侯飞，上诉人的亏损达到几十万元。因此一审判决认定上诉人黄飞龙、陈丹以825000元的总价将涉案房屋转让给侯飞也不符合生活经验，与一般逻辑不符。综上，一审判决认定上诉人黄飞龙、陈丹出售给侯飞的涉案房屋转让总价为825000元是错误的，应当根据双方签订《房屋转让协议书》当时的真实意思表示认定涉案房屋的实际转让价款，涉案房屋的实际转让价款为825000元加上510000元。二、一审判决适用法律错误，被上诉人侯飞不同意就涉案房屋按照1335000元继续履行，且侯飞未按照双方的约定向上诉人支付相应的购房款属于明确表明不继续履行合同，被上诉人侯飞的行为属于根本违约，因此双方签订的《房屋转让协议书》符合法律规定的解除条件，应当予以解除，且被上诉人侯飞应当按照协议书的约定承担相应的违约责任。一审庭审中，侯飞的举证也承认由于《房屋转让协议书》未考虑到银行按揭贷款，涉案房屋存在抵押登记问题。故侯飞的举证行为属于自认，即其承认双方所签订的《房屋转让协议书》所约定的825000元购房款并不包括涉案房屋尚欠的银行按揭贷款。且上诉人黄飞龙、陈丹将涉案房屋的房屋权属等资料移交侯飞时，侯飞于2017年4月18日也承诺三天之内向上诉人交付313968元购房款，侯飞并予以书面确认，但时至今日侯飞尚未向上诉人足额支付该笔购房款。因此，侯飞明显是企图利用原《房屋转让协议书》未对涉案房屋尚欠的银行按揭贷款约定的漏洞以获得相应的利益，即使该《房屋转让协议书》以补充协议的形式对该房屋尚欠的银行按揭贷款部分补充约定，侯飞也不愿意按照双方的真实意思表示全面履行合同，侯飞的行为属于根本违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之相关规定，上诉人有权解除合同并要求侯飞承担约定的违约责任。一审判决明显对该事实认定错误，仅称侯飞也愿意协商解决，故不准予解除双方签订的《房屋转让协议》。该部分认定属于认定事实错误，导致适用法律错误。因此，一审判决认定事实错误导致本案适用法律不当，上诉人特提起上诉，望二审法院支持上诉人的上诉请求，以维护上诉人的合法权益。侯飞对黄飞龙、陈丹的上诉辩称，一、黄飞龙、陈丹上诉请求交易总价1335000元，不符合双方约定，没有事实依据，且严重偏离市场房价，显然不符合常理。一审判决房价825000元，不但事实清楚，证据确实、充分，而且逻辑上也完全合理。第一，合同表明，双方约定的房屋总价是825000元。《房屋转让协议书》第二条明确约定双方交易总房价为825000元，包过户到侯飞名下，并约定了分三期付款的总额也是825000元，与总价约定是一致的；协议第一条2点和协议第三条1点也明确约定了825000元购买100%房产权，而不会是分割购买；协议第三条1点也明确约定房屋无抵押，债务与侯飞无关；100%产权交易界定了消灭银行抵押权、还贷赎证是黄飞龙、陈丹的义务；协议第六条约定无论房价涨或跌都以本协议为准；这些约定可以认定总房价确为825000元。第二，黄飞龙、陈丹在侯飞起诉之前对房屋交易总价825000元一直没有异议。在侯飞起诉之前，双方就加快还贷赎证过户多次展开协商，黄飞龙、陈丹对总价825000元一直没有异议。第三，黄飞龙、陈丹妄称交易总价1335000元，是为了获取不当利益，严重违背合同约定，黄飞龙、陈丹为配合这非法目的还歪曲补充协议签订时间，称系2017年4月18日签订的。然其实是在2017年8月8日的油城公证处，为了明确办理公证后的银行按揭款的付款责任，黄飞龙、陈丹在《房屋转让协议书》写上“补充协议”，内容为“此房银行贷款以后（伍拾壹万）510000元由乙方侯飞支付，与黄飞龙、陈丹无关，如有违反一切法律由侯飞负责，与本协议具同等法律效力”。上述补充协议应当与《房屋转让协议书》的条款和2017年5月11日侯飞的短信承诺（二到三个月内筹足银行房贷款给黄飞龙、陈丹便于赎证过户）一起理解，首先系短信承诺通过补充协议加以确定；另外意思系，根据协议“黄飞龙、陈丹消灭银行抵押权无抵押100%产权交易”的约定，已规定了还房货赎证是黄飞龙、陈丹的义务，如果黄飞龙、陈丹当天配合过户公证，则原告愿意就前期资金做出支持，即510000元房贷款可以提前支付，以支持黄飞龙、陈丹还贷赎证，也可以一直到过户后，黄飞龙、陈丹通过此房银行贷款有了偿还资金后再支付完结。事实上8月8日当天，侯飞即支付现金63968元，累积支付527377元已超过510000银行房贷，也就是说当天就履行该补充协议了，也完成了黄飞龙、陈丹的短信承诺。第四，黄飞龙、陈丹称交易总价是1335000元(单价8613元)，严重偏离了当时房屋的交易价格，该楼盘从来就无超8000元单价交易案例。黄飞龙、陈丹主张不符合常理。涉案房屋****楼盘位于茂南开发区天桥路，并非市中心。黄飞龙、陈丹在中介公开挂牌交易价也就是830000（单价5350元），是与当时的市场价格相符的。本案交易的房屋面积为155.2平方米，交易总价为825000元（单价5320元），是正常的。经历二次房价暴涨直至现在，****楼盘房价不管一手房还是二手房还未有突破8000元价格关口，整个楼盘共四百多套房，历史交易价从来就不存在超8000元的销售案例。黄飞龙、陈丹称交易总价为1335000元，单价就是8613元，不符合市场交易价格，不合常理。二、黄飞龙、陈丹上诉称侯飞违约因而解除合同。违约的是黄飞龙、陈丹而非侯飞。关于黄飞龙、陈丹上诉陈述“侯飞2017年4月18日承诺三天内交付313968元购房款，侯飞并予以书面确认”的问题。首先，这是黄飞龙、陈丹做的假证，其次，原告当天就已支付了450000。黄飞龙、陈丹变造证据、虚假陈述、凑数收款等一系列行为，目的是不履行协议，骗取房款。综上所述，请二审法院判决驳回黄飞龙、陈丹的诉讼请求。侯飞向一审法院起诉请求：1.请求法院判令被告黄飞龙、陈丹继续履行《房屋转让协议书》，由原告侯飞代为清偿债务消灭抵押权后办理房屋所有权转移登记手续，被告黄飞龙、陈丹协助原告侯飞办理房屋所有权转移登记；2.原告侯飞代为清偿债务消灭抵押权后，超过总房价825000元的部分由被告黄飞龙、陈丹在三日内返还给原告侯飞；3.被告黄飞龙、陈丹赔偿原告侯飞违约金165000元；4.被告黄飞龙、陈丹赔偿原告侯飞占用购房资金期间的利息(按中国人民银行同类贷款利率计算，从2017年5月计至房屋所有权转移登记给原告侯飞之日止)；5.本案的诉讼费用由被告黄飞龙、陈丹负担。黄飞龙、陈丹向一审法院提出反诉请求：1.请求法院判决确认反诉原告黄飞龙、陈丹与反诉被告侯飞2017年4月18日签订的《房屋转让协议书》已于2017年9月1日解除；反诉被告侯飞依合同支付的款项(263968元)归反诉原告黄飞龙、陈丹所有；2.判决反诉被告侯飞支付反诉原告黄飞龙、陈丹违约金(825000元+510000元×20%)267000元。一审法院审理查明：2017年4月18日上午，侯飞作为乙方，黄飞龙、陈丹作为甲方，签订一份《房屋转让协议书》约定，甲方将2303房转让给乙方。房屋面积为155.2平方米，房产权证号为茂房*****号；所售房价为825000元，包过户到乙方名下。过户办房地产权证所需税费全部由乙方缴交；房款支付方式为第一期：签订本协议的同时，乙方向甲方交纳购房定金人民币105000元；甲方开出收据。第二期470000元，于2017年4月20日前，甲、乙双方一起带齐有关资料，到茂名市房产交易中心办理该房的过户办证手续，房产交易中心开出该房测绘回执，待甲乙双方到国土资源局不动产登记中心办理房产证转移的当天由乙方支付给甲方；甲方开出收据。第三期250000元，在乙方领取其名下的不动产权证书回执或交房给乙方使用当天，由乙方支付给甲方；甲方开出收据。之后，原、被告在《房屋转让协议书》底部手写补充协议：此房银行贷款以后(510000元)由乙方侯飞支付，与黄飞龙、陈丹无关，如有违反一切法律由侯飞负责，与本协议具同等法律效力。签订以上合同后，侯飞通过银行转账和现金方式向黄飞龙支付款项，其中，2017年4月18日转账支付50000元和200000元(不同账户)，2017年5月5日转账支付3817元，2017年5月22日转账支付3196元，2017年6月21日转账支付3196元，2017年7月21日转账支付3200元；银行尾号为3881的账号于2017年8月8日现金取款67500元。同时，黄飞龙出具的收据有：2017年4月18日出具收据确认收到侯飞现金200000元；2017年8月8日出具收据确认收到侯飞现金63968元。在履行合同过程中，侯飞与黄飞龙、陈丹产生分歧。2017年8月9日至2017年8月13日间，侯飞与黄飞龙就房屋转让事宜，多次电话沟通，但没能就付款、办证、公证等事宜达成一致。2017年9月1日，黄飞龙到茂名市油城公证处进行公证：黄飞龙通过自己的手机189*****向侯飞手机139*****发送信息称，侯飞先生，请按《房屋转让协议书》约定第二期应付未付部分在5天付清，《房屋转让协议书》继续履行，否则解除2017年4月18日签订《房屋转让协议书》。一审法院另查明，截止2019年4月25日，案涉房屋2303房现在尚欠第三人建行茂名市分行贷款本金481276.5元，第三人建行茂名市分行同意在结清房屋贷款后，解除案涉房屋的抵押登记。一审法院再查明，本案审理过程中，侯飞于2018年4月19日申请对黄飞龙、陈丹提供的一份书证进行司法鉴定，该院依法委托了有关鉴定机构进行鉴定。由于侯飞接到缴费通知后，没有按时交纳鉴定费用，最终无法完成司法鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋转让协议书》是原、被告双方真实意思表示，没有违反法律强制性规定，依法有效，原、被告均应依照约定履行合同。《房屋转让协议书》明确约定房屋转让总价为825000元，包过户到侯飞名下，因此，原、被告之间的交易总价应为825000元。《房屋转让协议书》后面的补充协议，没有明确约定转让价格的变更，黄飞龙、陈丹主张案涉房屋交易价格为825000元加上510000元，没有依据。结合双方争讼观点及证据，本案争议焦点在于：一是侯飞交付的购房款项金额；二是双方违约与否；三是本合同是否解除。关于侯飞交付的购房款项金额问题，实质是两个争议事实，一是侯飞于2017年4月18日支付的是200000元还是400000元，即银行汇款的200000元与收据的200000元是否是同一笔款项；二是收据63968元的构成问题。关于2017年4月18日的付款金额问题。首先，《房屋转让协议书》约定了总购房款为825000元，分为三期支付，每期房款支付均需黄飞龙出具收据。2017年4月18日，原、被告刚签订协议书，双方履行合同意识较为一致，且没有争议产生。其次，第一期付款金额为105000元，第二期房款需产权转移当天支付，2017年4月18日，侯飞并不需要支付至400000元。根据以上两点，黄飞龙根据合同约定，收到款项200000元后出具收据，更符合合同约定及事实。侯飞没有其他证据佐证，仅凭黄飞龙出具的收据，主张其另行现金支付了200000元，该院不予认可。关于63968元构成问题。黄飞龙认为，该63968元为侯飞之前各次汇款的金额并加上559元路费的总额确认。黄飞龙主张的款项金额虽与银行流水不符，但63968元和银行流水的63409元接近，且符合合同每次收款需出具收据的约定，黄飞龙该主张具有更大的盖然性，该院对此主张予以认可。侯飞主张该63968元系当天现金取款，与银行流水取款金额63409元不一致，无法确认两者之间的关联性，该院对其主张不予认可。由上可见，侯飞在签订合同后分别支付了购房款200000元和63968元，合计263968元。关于双方违约与否问题。一方面，《房屋转让协议书》约定侯飞在签订协议当天支付105000元给黄飞龙，已经履行完毕。《房屋转让协议书》约定的第二期房款应于待双方办理房产证转移的当天支付，现案涉房屋尚未解除抵押登记，无法办理房产权转移，侯飞未能支付第二期房款并没有违约。另一方面，从侯飞举证的手机信息记录看，签订合同后，由于《房屋转让协议书》未能考虑银行按揭贷款，案涉房屋存在抵押登记问题，原、被告多次就相关问题进行协商，且侯飞也是愿意协商的。因此，本案的房屋转让具体事宜仍在进一步协商过程中，在这一情况下，黄飞龙、陈丹具有一定的心理预期，因而未能及时办理过户手续，并没有构成违约。基于此，侯飞主张黄飞龙、陈丹违约，并承担违约责任，理据不足，该院不予支持。关于本合同是否已经解除问题。根据《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。即是说，一方当事人通知合同解除，应以另一方存在合同约定解除或法定解除的情形，否则，不应适用通知解除。本案中，《房屋转让协议书》并没有约定合同解除的情形，而从手机信息记载看，侯飞一直在积极追求协议的履行，不存在法定解除的情形。且黄飞龙通知合同解除时，依据为侯飞未能支付第二期购房款。而事实上，因案涉房屋未能办理房产权转移，侯飞不支付第二期购房款，本身并没有构成违约。因此，黄飞龙、陈丹认为，其于2017年9月1日通知侯飞双方《房屋转让协议书》解除，不符合同约定和法律规定，双方《房屋转让协议书》并未解除。另外，《房屋转让协议书》明确约定案涉房屋交易总价为825000元，包过户到侯飞名下。由于案涉房屋存在按揭贷款及抵押登记，第三人建行茂名市分行明确表示，在结清按揭贷款本息的情形下，可以消除案涉房屋的抵押登记。但由于该部分款项存在本金及利息的变化，且现时没有实际履行，无法确定是否超过协议购房款，及超出的具体金额，侯飞第二项诉求，本案不予处理。综上，侯飞要求继续履行合同，符合合同和法律，应予支持，其他基于主张黄飞龙、陈丹违约的诉求，不予支持；黄飞龙、陈丹以侯飞违约为由提起反诉，未提供证据予以佐证，该院不予支持。本案基于原、被告双方现存争议及诉讼请求进行处理，原、被告继续履行《房屋转让协议书》后续事宜，一方或双方另外发生履行争议的，由另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、原告侯飞与被告黄飞龙、陈丹继续履行2017年4月18日签订的《房屋转让协议书》；二、本判决发生法律效力后，被告黄飞龙、陈丹在原告侯飞代为向中国建设银行股份有限公司茂名市分行偿还茂名市茂南区****************(房产权证号为茂房*****号)的按揭贷款债务消灭抵押权后十日内，将茂名市茂南区****************的房屋所有权转移登记给原告侯飞；三、驳回原告侯飞的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告黄飞龙、陈丹的反诉请求。案件受理费3600元，由原告侯飞负担。反诉案件受理费4550元，由被告黄飞龙、陈丹负担。二审中，侯飞向本院提交新证据：交易网站（58同城）下载的****楼盘二手房交易案例，拟证明当时****楼盘的房价是五千多元，该楼盘房价不可能升到八千多元。黄飞龙、陈丹的质证意见如下：对侯飞提交的证据的三性不予认可，该份证据并非是成功交易的真实依据，且对交易案例出于吸引购房者咨询而投放出来，网站上显示的价格在本案中不具有参考价值。侯飞提交的其他楼盘的价格与本案商品房的价格不具有关联性，与本案无关。黄飞龙、陈丹向本院提交新证据：1.广东省商品房买卖合同；2.建设银行按揭还款计划表，均拟证明截至2017年4月黄飞龙已经支出购房款427122.27元（首期购房款247366元+银行按揭贷款共149756.27元+契税及办证费30000元，尚未计算物业管理费等其他费用），按照一审认定的购房款总额825000元扣除当时尚欠的银行按揭贷款510000元，黄飞龙至少亏损120000元，按照2013年至2018年期间房价一直上升的趋势，明显不符合社会经验及普通逻辑。侯飞的质证意见：对证据的真实性不予确认，对关联性有异议，与本案无关。一审判决查明的事实经审查属实，本院予以确认。本院另查明，2017年8月8日侯飞、黄飞龙到茂名市油城公证处办理公证，因双方没有谈妥合同相关条款，不再办理公证事宜。当日，茂名市油城公证处公证员赖锋只看到侯飞手中拿有现金，但不清楚具体金额，没有见到侯飞将现金交给黄飞龙，也不清楚侯飞和黄飞龙是否交易成功。本院认为，根据本院查明的事实，双方的诉讼请求以及答辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案房屋转让价款是多少；2.侯飞支付了多少房款给黄飞龙、陈丹；3.涉案的合同《房屋转让协议书》是否解除；4.买卖双方是谁违约，若违约应承担何种责任。一、关于涉案房屋转让价款是多少的问题。侯飞主张房屋转让价款为825000元，该房的房贷余额510000元包含在825000元之中。本院认为侯飞该主张应不予采信，理由如下：第一，双方在《房屋转让协议》中约定房屋转让总价款为825000元，并约定侯飞分三期支付给黄飞龙、陈丹，其后又在补充协议中约定“此房银行贷款以后（51万元）由乙方侯飞支付，与黄飞龙、陈丹无关。”上述协议，既约定房屋转让总价为825000元，又约定房贷510000元以后由侯飞支付，但在825000元房屋转让款的支付上，只约定825000元由侯飞分三期支付给黄飞龙、陈丹，没有约定房贷510000元从825000元中扣减。如果双方的真实意思是房屋实际转让总价为825000元，那么在补充协议约定房贷510000元由侯飞支付的情况下，该510000元应从825000元中扣减，侯飞只需支付315000元给黄飞龙、陈丹即可，但上述协议和补充协议均无此约定。第二，如前述的理由，侯飞主张房屋实际转让价为825000元，在约定房贷510000元由侯飞负担的情况下，侯飞只应支付315000元给黄飞龙、陈丹，但侯飞又在诉讼中主张其已实际支付529377元给黄飞龙，比应付315000元多付了214377元，不符合常理。在实际生活中，多付几十万元购房款的可能性不大。黄飞龙、陈丹主张房屋的转让总价为侯飞支付825000元给其收取，涉案房贷余额510000元也由侯飞负担，即实际转让价为1335000元。本院认为黄飞龙、陈丹该主张不能采纳，理由为：首先，如果双方协定的转让价是侯飞除支付825000元给黄飞龙、陈丹外，还负担房贷余额510000元，那么应约定转让总价为1335000元，但转让协议中约定转让总价为825000元，包过户。其次，如果涉案房屋转让价款为1335000元，则单价为8601元，这比涉案楼盘的其它房屋市场单价高出较多。综上，鉴于双方在协议和补充协议中对房屋转让价款的约定存在缺陷，意思不够明确，在诉讼中又不能达成一致，本院认定侯飞与陈飞龙、陈丹对房屋转让价款约定不明。二、关于侯飞支付了多少房款给黄飞龙、陈丹的问题。侯飞称已支付房款529377元给黄飞龙、陈丹，而黄飞龙、陈丹称只收到侯飞支付的房款263968元。根据案件查明的事实，双方对侯飞通过银行转账给黄飞龙263409元无异议，具体包括：2017年4月18日分两笔转付200000元和50000元；同年5月5日转付3817元；5月22日转付3196元；6月21日转付3196元；7月21日转付3200元。现双方对侯飞是否另外支付200000元和63968元现金存在争议。本院认为，首先，双方在《房屋转让协议》中约定侯飞支付每期房款后须由黄飞龙、陈丹出具收据。因此，侯飞于2017年4月18日向黄飞龙转账，支付房款200000元。黄飞龙收到侯飞转款200000元后出具收据，符合合同约定。而且，侯飞也没有提供其他证据佐证其2017年4月18日除转账200000元外另行支付200000元现金给黄飞龙，因此本院认为黄飞龙出具收据的200000元与侯飞转账支付的200000元为同一笔款项。其次，对黄飞龙出具63968元的收据，侯飞主张该63968元系2017年8月8日当天携带现金，且是在油城公证处公证员见证下交付给黄飞龙。经本院核查，侯飞当天提取了现金67500元，但茂名油城公证处的公证员作证称其当天见到侯飞与黄飞龙在公证处发生了争吵，其并没有见证到侯飞交付现金给黄飞龙。故侯飞该主张的证据不足。黄飞龙主张该63968元收据，是根据出具收据前侯飞多笔转划的63409元加上其佛山回茂名的路费559元出具的，符合双方协议收取款项须出具收据的约定，更具可信性，本院予以采纳。综上，一审判决不认定侯飞支付现金200000元及63968元，只认定是侯飞通过银行划款支付房款263968元恰当，本院予以维持。三、关于涉案的《房屋转让协议》是否已经解除的问题。黄飞龙、陈丹请求确认合同已于2017年9月1日解除。本院认为，当事人可以约定解除合同的条件，且该条件成就时，解除权人可以解除合同，或有符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的情形之一，当事人可以解除合同。而本案由于双方在履行合同过程中，对价款、办证、公证等事宜未能达成一致意见，2017年9月1日，黄飞龙通过手机给侯飞发送信息，要求侯飞五天内付清第二期应付未付的房款，继续履行协议，否则解除双方签订的协议。侯飞收到黄飞龙上述信息后，没有提出异议，也不继续支付房款。由于双方协议对房屋转让价款约定不明，导致双方在合同履行中产生分歧，即使黄飞龙发通知给侯飞解除合同，也不产生合同解除的后果。鉴于双方对房屋转让价款约定不明，在诉讼中又未能达成一致，双方的房屋买卖合同已无法继续履行，应予解除。解除合同后，由黄飞龙、陈丹退还已收房款，并计付相应利息给侯飞。四、关于违约责任的问题。如前述的理由，由于合同不履行是因双方对房屋价款约定不明造成的，双方都无可追究。买卖双方主张对方违约并承担违约责任的依据不足，故本院不予采纳。综上所述，上诉人侯飞、黄飞龙和陈丹的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初586号民事判决；二、解除黄飞龙、陈丹与侯飞于2017年4月18日签订的《房屋转让协议》及补充协议；三、黄飞龙、陈丹在本判决发生法律效力之日起十日内退还房款263968元及利息（1.以200000元为基数，自2017年4月18日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.以63968元为基数，自2017年8月8日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给侯飞；四、驳回侯飞的诉讼请求；五、驳回黄飞龙、陈丹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3600元，由侯飞负担，反诉案件受理费4550元，由黄飞龙、陈丹负担。二审案件受理费11755元，由上诉人侯飞负担3600元，黄飞龙、陈丹负担8155元。本判决为终审判决。审 判 长 陈克铁审 判 员 黄**保审 判 员 龙光新二〇一九年十一月二十日法官助理 李松霞书 记 员 钟诗诗