广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初3543号 原告：冯梁夏，男，1983年4月2日出生，汉族，住址：南宁市江**。 委托诉讼代理人：张宁，广西君桂律师所事务所律师。 委托诉讼代理人：罗桂成，广西君桂律师所事务所实习律师。 被告:冯丽，女，1981年4月30日出生，汉族，住址：南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：吕业樑，广西欣和律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：简易程序（）普通程序（√） 立案时间：2018年3月27日 开庭时间：2018年7月6日 当事人到庭情况： 原告方：冯梁夏的委托诉讼代理人张宁、罗桂成到庭。 被告方：冯丽及其委托诉讼代理人吕业樑到庭。 原告诉请要点 诉讼请求：一、解除原、被告于2017年4月14日签订的《房屋买卖合约》； 二、被告退还原告购房定金100000元； 三、被告支付原告单方解除合同违约金230000元； 四、被告赔偿原告支付购房中介费损失6000元； 五、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩要点 被告冯丽辩称：一、被告没有违约的事实，被告发出解除合同通知书有法律依据。房屋买卖合约约定的付款期限及付款方式不清楚，按双方真实意思应是在2017年12月份交易完成，但因为房产证尚未办得，被告就给予原告半年的时间即2018年5月31日前，要求原告付清房款，原告拒绝支付房款，在微信联系中称房产证要在2018年12月份才能得出，认为合同并未生效，拒绝支付房款，因此被告就向原告方发出了解除合同通知书。二、原告方存在违约，根据合同法，买卖合同付款期限约定不明确，债务人应当随时履行债务，债权人要求债务人履行债务应当给予债务人合理的期限，2017年底，被告找原告协商，同意原告在2018年5月31日前付清房款，但原告拒绝付款，所以原告方存在违约。三、原告诉请的违约金明显过高，本案是因为合同约定不明确，且主要的原因是原告未付款，导致合同不能履行。如法院认为被告存在违约，应当按原告支付的定金10万元的30%予以调整。四、中介费6000元应由原告方自行承担。 事实认定 2017年4月14日，原告（买方）、被告（卖方）及南宁市全力房地产投资咨询有限公司签订一份《房屋买卖合约》，合同约定：第一条，买卖双方经协商以下列条款委托经纪方出售及购入位于南宁市青秀区长湖路XXXX号XXXX号楼1单元1101号之物业（以下简称该物业）。卖方持有商品房买卖合同，号码为YS00265691。第二条，该物业之成交价为2300000元。第四条，买卖双方税费缴付方式：买方承担所有的房税费。第五条、买卖双方同意缴付该物业予买方使用之日期为卖方收到所有楼款的一个月内。第九条，卖方在签署本合约后须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管直至交易递件当日。卖方在签署本合约后不依约条款履行，则视为卖方违约。卖方在买方、经纪方、有关政府部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后5个工作日，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续时，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。届时，卖方除退还买方已付款项外，还需双倍返还定金，同时应按该物业成交价的10%支付违约金给买方以弥补买方之损失，同时本合约自动解除。买方不得再为此而向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失，且不得迫使卖方履行此合约。第十二条，基于买卖双方之信任并独家委托经纪方全权代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时提供的中介服务和咨询服务，买卖双方同意在合约生效当日向经纪方支付中介服务费，其中买方须向经纪方支付中介服务费6000元。第十三条，经纪方全权代理本次交易服务，故无论在任何情况下，若卖方或买方任何一方未能依本合约之条款卖出或买入该物业，则毁约之一方须及时付予经纪方上述买卖双方应付之中介服务费的总和6000元作为赔偿经纪方之损失。第二十一条，本合约连同附件共4页，一式三份，自签订之日起生效，具有同等法律效力。 《附件》（付款方式）约定买卖双方同意按银行按揭付款方式付款：1.定金100000元，买方应在签署本合约同时交付卖方并自动转为部分房款；3.卖方应在收到定金后7个工作日内备齐银行办理贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭。买方应在签署本合约后7日内提供齐全银行办理贷款所需要的资料及支付贷款所需费用。同时委托经纪方指定之按揭机构办理交易过户及按揭手续，并注明向银行申请1610000元贷款，年限30年的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。4.首期房款（含定金）690000元，买方应在过户当天直接支付给卖方。5.房价余款（即申请贷款额）1610000元于办理交易过户及抵押登记手续完成后由贷款银行直接划给卖方。 2017年4月15日，全力公司向原告出具佣金收据，确认收到原告服务费6000元。2017年4月18日，被告向原告出具收款收据，确认收到购房定金100000元。 2018年1月30日，被告向原告发出《解除通知书》，载明：2017年4月14日，原、被告及全力公司签订《房屋买卖合约》，合同约定房款支付有瑕疵，房屋产权证取得时间远远超出三方预期且还不能确定，本人卖房急需钱用，与买方协商付款不能达成一致，问题长时间无法解决，本人决定房屋不卖了，房屋另作安排。自2018年1月30日起解除冯丽、冯梁夏、全力公司于2017年4月14日签订的《房屋买卖合约》。关于为何提出解除合同，被告陈述称：双方的真实意思应为于2017年年底完成交易，到2017年底，房产证尚未取得，原告应付清房款完成交易。被告同意延期至2018年5月31日付清房款，当时原告也同意了，但后来原告拒绝付款，原告构成违约。原告对此则陈述称：被告单方要求提前付款，而与原告进行协商，原告认为应按原合同履行，并没有同意被告的要求，被告就单方提出要求解除合同构成违约。 另查明：2012年8月3日，被告与广西北投地产有限责任公司（“以下简称“北投公司”）签订一份《南宁市商品房买卖合同》，合同约定：被告向北投公司购买位于青秀区长湖路XXXX号XXXX号楼1单元1101号商品房，该商品房总金额1287770元。北投公司应于2014年6月30日前将该商品房交付给被告使用，北投公司应在商品房交付使用后900日内办结《商品房现售备案证明》，并将房屋登记机构要求的需出卖人提供的证件资料提交买受人。 判决理由 本院认为，原告、被告及全力公司签订的《房屋买卖合约》系各方当事人在平等协商的基础上达成的真实意思表示一致，内容未悖法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守。 一、关于合同是否解除的问题。被告于2018年1月30日提出解除《房屋买卖合约》，而原告主张合同于本案起诉之日即2018年3月27日解除，可以认定冯梁夏、冯丽均同意解除合同，故涉案《房屋买卖合同》应于2018年3月27日解除。 二、关于被告提出解除合同是否构成违约并承担违约责任的问题。 综合现已查明的事实及各方陈述，应认定原告依约向被告支付了购房定金100000元，并支付了全力公司服务费6000元。被告以合同约定房款支付有瑕疵，原告拒绝付款为由于2018年1月30日单方提出解除合同。但双方签订的《房屋买卖合约》约定原告应于涉案房屋过户当天支付给被告，直至被告向原告发出《解除合同通知书》之日，被告并未将涉案房屋过户至原告名下，首期房款付款条件尚未达成，被告提出要求原告提前支付房款不符合合同约定，被告并未享有单方解除合同的权利，也不具备法定的合同解除权。据此，被告单方提出解除合同，构成根本违约。被告辩称双方的真实意思为2017年年底完成交易，且原告也同意被告提出提前付款，后来原告拒绝付款，因此被告有权解除合同。但被告并未提供证据证明原告同意其要求提前付款，也未提供证据证明应在2017年年底完成涉案房屋交易，应承担举证不利的法律后果，本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。合同第九条约定，卖方在签署本合约后须将该物业之权属证明原件交由经纪方保管直至交易递件当日。卖方在签署本合约后不依约条款履行，则视为卖方违约。卖方在买方、经纪方、有关政府部门或银行等其他机构发出关于办理有关本次交易相关手续的通知后5个工作日，仍不履行本合约之条款或不履行通知的手续时，卖方应按本合约之有关违约规定承担违约责任。届时，卖方除退还买方已付款项外，还需双倍返还定金，同时应按该物业成交价的10%支付违约金给买方以弥补买方之损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，原告要求被告返还定金100000元、支付违约金230000元、并赔偿服务费6000元，于法有据，本院予以支持。被告辩称合同第九条约定的违约责任，针对的是被告不履行办理过户义务应承担的违约责任，且违约金过高应予调整。如前所述，被告的行为构成根本违约，导致原告的合同目的无法实现，当然亦包括无法办理过户的违约责任，原告基于该条款主张违约金，并无不当。被告未提交证据证实违约金过分高于原告的实际损失，其要求对违约金予以调整，于法无据，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告冯梁夏、被告冯丽于2017年4月14日签订的《房屋买卖合约》； 二、被告冯丽应向原告冯梁夏退回定金100000元； 三、被告冯丽应向原告冯梁夏支付违约金230000元； 四、被告冯丽应向原告冯梁夏赔偿中介费6000元； 案件受理费6340元，由被告冯丽负担。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  胡歆怡 人民陪审员  陈泽林 人民陪审员  邱 静 二〇一九年十二月二十六日 书 记 员  覃树鹏