广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初7780号原告：江门市新会区地总物业管理有限公司，住所地：江门市新会区会城镇玉湖别墅办公楼。法定代表人：冯彩芳。委托代理人：钟亮，广东巨信律师事务所律师。委托代理人：刘倩敏，广东巨信律师事务所律师。被告：陈振权，男，汉族，1971年9月16日出生，住广东省江门市江海区，原告江门市新会区地总物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告陈振权（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人钟亮、刘倩敏，被告陈振权均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：上城骏园33幢1402室原业主为叶国平，2013年叶国平将上述物业转让给被告，自被告接收上述物业后，原告开始计收其住宅管理费、电梯电费、楼宇照明电费、公共分摊水费、公共分摊电费等各项费用。其中住宅物业服务费按每月1.5元／m2计算（物业服务费不包括公共水电费、电梯电费），本楼的公共水电费、电梯电费、设备年检费由本楼业主按户平均分摊，小区内公共的水电费由小区所有业主按户平均分摊，及约定被告未能按时足额交纳上述物业管理费用及其他费用的，应每日按逾期缴费金额的3‰的标准向原告支付违约金。期后，原告与被告签订三份《上城骏园车位停车管理服务协议》，约定：上城骏园68号DX126小车位管理服务费每月30元，DC063、DC064摩托车均为每月15元/个，被告应每月10日前按约缴纳车位管理费和车库公共水电分摊费，被告如逾期缴费的，则按逾期付费部分以每日千分之三向原告支付违约金。原告按上述文件约定提供物业服务并计收上述物业管理费用，被告应按约在每月10日前交纳其住宅物业管理费、车位管理服务费、上月公共水电费、电梯电费等费用，经原告多次催促仍为缴纳。截止2019年6月，被告拖欠上述物业的住宅物业管理费2793元（欠费时段自2017年12月至2019年6月，共19个月），三个车位管理费1140元（欠费时段自2017年12月至2019年6月，共19个月），及拖欠截止2019年3月的车位电费162.33元、电梯电费81.7元、楼宇照明电费24.74元、公共分摊水费104.26元、公共分摊电费46.76元。原告认为，原告已按约提供相应的物业服务，被告为上述物业实际使用人并享受原告提供的物业服务，却欠付上述各项费用，已构成违约。被告应按约向原告支付上述各项费用的合计违约金1683.68元（每日按欠缴金额的1.75‰计算，暂计算至2019年4月30日）。综上，为维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特具状诉至贵院，请求判令：一、被告立即向原告支付住宅物业管理费2793元，车位管理费1140元，车位电费162.33元、电梯电费81.7元、楼宇照明电费24.74元、公共分摊水费104.26元、公共分摊电费46.76元及上述各项费用违约金1683.68元（每日按欠缴金额的1.75‰计算，自欠缴之日起计至被告全部清偿完毕之日，暂计至2019年4月30日为1683.68元），以上合计6036.47元；二、被告承担本案的全部诉讼费用。原告为其起诉提供如下证据：一、身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。二、《服务收费公示》，证明原告就上城骏园小区物业服务费用的收费标准已在江门蓬江区物价局备案，涉案《上城骏园前期物业管理服务协议》约定的物业管理费具有合法收费依据。三、《不动产信息查询结果列表》，证明涉案江门市蓬江区上城骏园33幢1402室（下称“涉案物业”）为被告所有，被告应缴纳上述物业的物业服务费用。四、车位租赁合同，证明涉案上城骏园68号DX126小车位、DC063、DC064摩托车位均为被告使用。五、《上城骏园前期物业管理协议》，证明涉案物业物业费按1.5元每月每平方米计且不包括公共水电费、电梯电费），被告应在每月10日前缴费及约定如两被告逾期缴费的，应每日按欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。被告应按上述标准向原告支付物业费。六、《上城骏园车位停车管理服务协议》，证明原告与被告签订三废《上城骏园车位停车管理服务协议》，约定68号DX126小车位管理服务费每月30元，DC063、DC064摩托车位每月15元一个，被告应在每月10日前缴费及约定如被告二逾期缴费的，应每日按欠费金额千分之三的标准向原告支付违约金。七、缴款通知书，八、EMS邮寄快递单凭证九、快递单物流查询记录证据七至九共同证明原告向被告催缴过涉案物业和涉案车位的物业服务费用及违约金。十、水、电费发票，证明原告一直为上城骏园小区代缴公共水、电费。被告答辩称：对物业费用的数额没有争议，但是我是通过银行卡扣费的，银行卡有钱，但是原告没有成功扣费，直到2018年原告停止了我的门禁卡和车位卡，车位的租赁被迫中止。2019年5月至6月我到原告处问，但是原告一直没有给予答复。因为我无法进门，所以不得不到酒店居住。而且提供的物业服务不到位，杂草丛生，涉案物业楼价较低，是因为物业管理太差，频频发生盗窃事件。更换物业经理后，服务有所改善，但是依然不到位。原告的员工太少，无法提供良好的服务。被告为其答辩提供的证据有：一、照片、视频，证明原告的物业服务不到位。经审理查明：原告为涉案楼盘开发商聘请的前期物业公司，自2007年6月进场提供管理服务至今，上城骏园小区至今未成立业主委员会。叶国平（甲方）与原告（乙方）签订了《上城骏园前期物业管理协议》，选聘原告对上城骏园小区提供前期物业管理服务，合同约定：一、服务内容包括物业共用部位、共用设施设备的维护管理，清洁卫生、绿化、交通秩序、公共秩序、安全防范、物业档案资料管理等；二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅按每平方米每月1.5元计算，甲方物业位置坐落于33幢1402室，每月应交住宅物业管理费148元；三、本楼的公共水电费、电梯电费、设备年检费用由本楼业主按实按户平均分摊，小区内公共的水电费由小区所有业主按实按户平均分摊；四、甲方应在每月10日前缴清本月物业服务费及上月公共水电费、电梯费用，如未能按时足额交纳物业管理费及其他费用的，应每日按逾期交付金额的3‰交付违约金；五、合同期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止，但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；合同期满，业主大会尚未成立，甲乙双方未能就延长合同期限达成协议，甲方又未在本合同期满前选聘新的物业管理企业的，本合同有限期顺延一年。六、甲方与买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺，等等。2013年7月6日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《上城·骏园车位停车管理服务协议》，主要约定乙方为甲方使用的自编号车库二DC064号车位提供相关停车管理服务，甲方按照每月15元/个的标准向乙方交纳车位管理费，车库公共水电费按实际使用分摊，甲方应在每月10日前缴费，若甲方逾期缴费的，应每日按欠费金额千分之三的标准向乙方支付违约金等内容。2015年1月24日，被告（甲方）与原告（乙方）签订两份《上城·骏园车位停车管理服务协议》，分别约定乙方为甲方使用的自编号车库二DC063号车位、上城骏园68号DX126号车位提供相关停车管理服务，车位管理费按照小车位30元/月/个，摩托车位15元/月/个标准收取，车库公共水电费按实际使用分摊，甲方应在每月10日前缴费，若甲方逾期缴费的，应每日按欠费金额千分之三的标准向乙方支付违约金等内容。相应的，被告在签订上述《上城·骏园车位停车管理服务协议》前已与原告签订了《车位租赁合同》，主要约定被告承租涉案小区人防地下室上城骏园68号DX126号以及DC063车位等内容。上述合同签订后，原告一直为涉案小区、车位等提供相应的管理服务。庭审中，被告称其在2013年间从叶国平处购得涉案物业后曾与原告签订有关涉案该物业费用的扣款协议，约定以银行扣划的方式进行缴交物业费用，并缴清了2017年12月前费用，但其后没有交纳物业管理费、车位管理费、车位电费、电梯电费、或公摊水电费等，且经催收无果，原告诉至本院。另查明，涉案的江门市蓬江区上城骏园33幢1402室登记权属人为陈振权，建筑面积为98.79平方米。庭审中，原告陈述称车位电费的计算方式按照各车库电表产生的电量除于车位户数得出，电梯电费按照实际各栋电表产生的电量除以户数计算得出，楼宇照明的电费以每栋有公共照明的分表读数为准，计算方式和电梯电费计算方式一致。公共公摊水电费的分摊按照涉案物业总户数进行分摊。且上述费用的开支明细已在涉案小区进行公示。而涉案物业的公共费用一直由原告进行代缴，原告为此提交了相应的水电费发票予以证明。本院认为：本案是物业服务合同纠纷。上城骏园小区在验收后尚未成立业主委员会，建设单位根据物业管理相关法律法规的规定，聘请了原告对上城骏园小区进行物业管理，叶国平作为原业主与原告签订了《上城骏园前期物业管理协议》，确认由原告对涉案物业提供管理服务，上述合同和协议是双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，双方均应严格按照合同的约定行使权利和承担义务。关于被告是否应当支付物业管理费的问题。对于物业管理费，根据《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；……”，原告自进场一直为涉案小区提供管理服务至今，被告自购得房屋而来，其作为业主获得相应服务的同时应按照《上城骏园前期物业管理协议》以及《上城·骏园车位停车管理服务协议》的约定支付物业费等相关费用。庭审中，被告对原告主张的住宅管理费用、车位管理费、车位电费、电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费等费用数额及计算方式均没有异议，本院对此予以确认。综上，被告应承担向原告支付物业管理费用2793元、车位管理服务为1140元、车位电费162.33元、电梯电费81.7元、楼宇照明费用24.74元、公摊水电费合计151.02元费用的义务。对于被告抗辩认为原告提供的管理服务不到位的意见，庭审中原告对此不予确认，而从被告提供的图片中仅能反映拍摄时的情况，并不能证明涉案小区长期存在其所主张的问题，而且被告亦陈述目前管理有所改善，且被告反映的情况属于服务瑕疵，并不构成根本违约。此外，综合考虑涉案小区作为一个整体，如众多业主不缴纳相应的物业费，可能会损害已缴费的业主权益，也可能导致涉案小区的管理陷入混乱状态，从而导致包括被告在内的全体业主利益受损，故对被告的抗辩意见不予采纳。同时，原告也应互谅互让，主动积极履行职责，调和不同业主的不同诉求，减少纷争。关于原告要求被告支付违约金是否应予支持的问题。本案中，被告逾期交纳有关费用已构成违约，应依照合同的约定承担有关的违约责任。对于违约金的起算点，根据《上城骏园前期物业管理协议》中的约定，业主应当在每月10日前支付当月的物业费及上个月的公共水电费、电梯费用等公共费用。因此，2017年12月的住宅物业费违约金起算点届满日期的次日，即2017年12月11日，以此类推，现原告主张从次月的1日起计算违约金属于其对自身合法权益的处分，本院予以支持。而2017年11月的公摊水电等公共费用应在2017年12月10日前交纳，故本院认为2017年11月产生的公共费用违约金起算点应为2017年12月11日，以此类推，现原告主张从次月的1日起计算违约金属于其对自身合法权益的处分，本院予以支持。再根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款的规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”现原告起诉后主张按照每日1.75‰的标准向被告收取违约金，虽然被告对此计算标准未提出异议，但该标准相当于为年利率63.8%，显然过分地高于原告迟延收到服务费所可能受到的利息等方面的损失，原告亦未提供其因被告逾期交纳费用导致其他进一步损失的证据，故本院对此综合调整为以年利率24%计算为宜。综上，原告主张超出上述标准的部分缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《广东省物业管理条例》第四十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陈振权在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付物业服务费2793元、车位管理费1140元及相应违约金（违约金以每月应交物业费及车位管理费为基数，按照年利率24%计算，2017年12月的违约金从2018年1月1日起计，2018年1月的违约金从2018年2月1日起计，以此类推，计算至付清之日止）。二、被告陈振权在本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区地总物业管理有限公司支付车位电费、电梯电费、楼宇照明、公共分摊水电费的公共费用合计419.79元及相应违约金（违约金以每月应交公共费用为基数，按照年利率24%计算，2017年11月的违约金从2018年1月1日起计，2017年12月的违约金从2018年2月1日起计，以此类推，计算至付清之日止）。三、驳回原告江门市新会区地总物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由被告陈振权负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  李常明人民陪审员  叶颖超人民陪审员  涂冬红二〇一九年十二月三十日法官助理谭彦君书记员林绮莹