广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0705民初5504号原告：富田电子（江门）有限公司。住所地：江门市新会区崖门镇新财富环保电镀基地第****A边第**（一照多址）。统一社会信用代码：91440700059954570K。法定代表人：富田成一，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。被告：嘉联皮革（中国）有限公司。住。住所地：江门市新会区崖门镇工业开发区登高石一社会信用代码：91440700632840091R。法定代表人：陈玲。被告：广东省华立技师学院。住。住所地：广州市增城广州华立科技园华立路**附近企业一社会信用代码：524400007536642746。负责人：张智峰，该校董事长。委托诉讼代理人：李静，广东中汉律师事务所律师。原告富田电子（江门）有限公司（以下简称富田公司）诉被告嘉联皮革(中国）有限公司（以下简称嘉联公司）、广东省华立技师学院（以下简称华立学院）租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的代理人刘国涛,被告华立学院代理人李静到庭参加诉讼，被告嘉联公司经本院合法传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉请本院判令：1.被告嘉联公司退还租赁保证金60000元。2.两被告赔偿工厂搬迁及误工损失283897.24元并承担连带赔偿责任。3.诉讼费由被告承担。以上诉讼请求合计343897.24元。原告诉称，原告和被告嘉联公司签订《厂房租赁合同》，租赁被告嘉联公司第一车间，租期从2017年10月21日到2020年10月20日，租赁保证金60000元。2019年1月被告嘉联公司因债务纠纷，原告所租赁被告嘉联公司的第一车间被被告华立学院通过法院强制程序执行取得，成了原告与被告嘉联公司租赁物的所有人。被告华立学院取得被告嘉联公司的土地及厂房所有权后，拒绝继续履行与原告与被告嘉联公司签订的《厂房租赁合同》，并采取停电的方式强迫原告搬离。原告不得已搬离了所租赁的厂房，因为被告华立学院不履行租赁合同的行为给原告造成了重大损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，被告强行解除合同的做法违反了法律以及《厂房租赁合同》的约定，应该赔偿原告损失，损失明细如下：1.租赁保证金60000元。2.搬迁进场装修、环评及搬迁损失136332元。3.搬迁离场搬迁费用损失125405元。4.人工费22160.24元。以上合计343897.24元。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求依法判决。被告华立学院辩称：一、原告于2017年10月承租涉案房屋，而该房屋因为被告嘉联公司的经济纠纷，于2017年2月25日被甘肃省高级人民法院裁定查封。被告华立学院作为申请执行人，于2019年1月通过以物抵债，取得涉案房屋的所有权。根据以上事实，原告与被告嘉联公司签订的《租赁合同》对被告华立学院没有约束力，华立学院无需继续履行该合同，理由如下：1、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但同时该条规定了两个除外情形，其中之一是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。本案的情况即属于该除外情形。2、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的财产规定》第二十六条规定，财产执行人就已经查封的财产所作的设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。也就是说，在所有权人对财产享有的所有权能受到人民法院强制措施的限制时，所设定的租赁权在所有权变动时不再适用所有权变动不破租赁原则。具体到本案，即原告与被告嘉联公司所作出的租赁房屋的约定，不能对抗华立学院。3、原告承租如此大面积房屋，设备也难以轻易搬迁，理应在承租前向房管部门查询租赁物的登记情况，充分了解承租赁物业的产权情况、包括是否存在抵押、查封等情况，需尽谨慎审查义务。由此可见，原告在订立租赁合同时是应当知道租赁物已被法院查封的情况，由此而出现的风险，应当由原告自行承担。二、本案是租赁合同纠纷，基于上述第一点理由，原告与被告华立学院不具有合同关系，故华立学院没有赔偿义务。而在原告搬迁过程中，华立学院也没有实施任何侵权行为。原告是在镇政府的协调下，自愿、自行搬出涉案房屋。根据起诉书的诉讼请求，原告并没有明确主责任人及连带责任人。如前所述，华立学院并非赔偿责任主体。从连带责任看，华立学院既没有与原告或被告嘉联公司约定的连带义务，也没有法定的连带义务，故华立无需对嘉联公司的赔偿义务承担连带责任。被告嘉联公司没有答辩，没有提供证据。此外，被告没有出庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告是一家金属表面处理及制造加工、塑料制品的电镀加工,五金冲压成型、组装企业。因经营需要在2017年10月20日租赁被告嘉联公司第一车间内的500平方米的厂房。2017年10月20日，原告与被告嘉联公司签订了《厂房租赁合同》一份，约定被告嘉联公司向原告出租第一车间内500平方米；租用期三年，自2017年10月21日起至2020年10月20日止；租金每月12元/平方米、租金每月6000元，原告在签约后三个工作日内一次性把首6个月的租金缴纳给被告嘉联公司账号,后续采取一次性预缴3个月租金的方式支付；并由原告在签订合同后三个工作日内支付60000元到被告嘉联公司指定账户为合同保证金；并约定其他条款。合同签订后原告依约履行合同义务。2017年2月25日被告嘉联公司因债务纠纷被甘肃省高级人民法院裁定查封该公司所有的四块土地使用权及九幢房屋建筑物包括涉案原告所租赁的第一车间和用于生产的加工皮革机器设备273台，2019年1月16日被告华立学院作为申请执行人通过法院强制程序以物抵债取得涉案房屋的所有权，成为租赁物的所有人。2019年2至4月期间原告搬迁租赁房屋内的生产设备。另查明，甘肃省高级人民法院于2017年2月25日作出（2017）甘民初11号民事裁定查封被告嘉联公司所有的四块国有土地使用权及九幢房屋建筑物，用于生产加工皮革机器设备273台；2018年5月14日作出（2018）甘执39号执行裁定后于2018年10月12日、11月5日拍卖被告嘉联公司上述被查封财产；2019年1月10日被告华立学院通过债权转让方式获得债权并由甘肃省高级人民法院作出（2018）甘执39号之二执行裁定追加被告华立学院为申请执行人；2019年1月16日甘肃省高级人民法院作出（2018）甘执39号之三执行裁定将被告嘉联公司上述被查封财产作价125399366.66元交付被告华立学院抵偿相应债务；2019年2月12日甘肃省高级人民法院又作出（2018）甘执39号之四执行裁定补正相关房地产权证。又查明，被告嘉联公司于2017年10月26日以魏文彬的个人帐户收取原告60000元的保证金，并出具收款收据加盖该公司印鉴。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”的规定，本案是房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封”。《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行合同义务应当遵循诚实信用原则”。第四十二条第（三）项“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的,应当承担损害赔偿责任：（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己义务”的规定，被告嘉联公司在明知出租的厂房已在2017年2月25日被甘肃省高级人民法院作出（2017）甘民初11号民事裁定查封，仍与原告在2017年10月20日签订自2017年10月21日起至2020年10月20日止，租用期为三年的《厂房租赁合同》，该行为违背诚实信用原则且影响原告的生产经营造成原告损失应当承担损害赔偿责任。对于原告请求赔偿损失343897.24元的问题,经本院审查认为:应厘清关系,分别处理。关于2019年2月至4月由于原告租赁的房屋不能继续使用，原告继续生产经营需要搬迁设备租赁房屋所产生搬迁费用损失125405元的问题。因造成原告租赁合同不能继续履行的责任在于被告嘉联公司,其在签订《厂房租赁合同》时对原告隐瞒租赁合同中的房屋已被人民法院查封的事实,应当承担赔偿搬迁费用损失125405元的责任;关于退还租赁保证金60000元的问题。该保证金是由被告嘉联公司收取,因租赁合同不能继续履行责任在于被告嘉联公司其公司应按照《厂房租赁合同》退还原告租赁保证金60000元。故此,原告请求离场产生搬迁费用损失125405元及退还保证金60000元的请求，证据充分,合法有理,本院予以支持;对于原告请求2017年11月搬入被告嘉联公司房屋产生搬入费用、2018年7月31日环评费用共136332元的问题。因原告已实际经营、生产使用被告嘉联公司出租的房屋，该请求本院不予支持;对于原告请求支付冲压车间人员工资22160.24元的问题。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因原告没有提供具体工作人员劳动合同、工作岗位、劳动地点等资料，不足以证明其事实主张，故该请求本院不予支持。关于原告请求判令被告华立学院连带赔偿工厂搬迁及误工损失283897.24元的问题。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的财产规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项的规定，原告与被告嘉联公司在签订《厂房租赁合同》前租赁的房屋已被人民法院依法查封，原告与被告嘉联公司签订的《厂房租赁合同》有违法律规定，被告华立学院不是原告与被告嘉联公司《厂房租赁合同》合同的相对人不承担法律责任，被告华立学院取得涉案的房地产权是通过法院强制程序以物抵债取得涉案房屋的所有权并成为租赁物的所有人行使合法权利，依法取得，原告不能对抗被告华立学院合法权利。因此，原告诉请被告华立学院连带赔偿工厂搬迁及误工损失283897.24元，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、四十二条第（三）项、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第（二）项，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的财产规定》第二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告嘉联皮革(中国）有限公司于本判决发生法律效力之日起十五天内向原告富田电子（江门）有限公司退还租赁保证金60000元。二、被告嘉联皮革(中国）有限公司于本判决发生法律效力之日起十五天内向原告富田电子（江门）有限公司赔偿损失125405元。三、驳回原告富田电子（江门）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6458.45元（已由原告富田电子（江门）有限公司预交），由被告嘉联皮革(中国）有限公司负担3481.94元，由原告富田电子（江门）有限公司负担2976.51元。原告富田电子（江门）有限公司多预交的一审案件受理费3481.94元，由本院予以退回；被告嘉联皮革(中国）有限公司应向本院补缴一审案件受理费3481.94元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审 判 长  吴文兴人民陪审员  陈悦新人民陪审员  林卫明二〇一九年十二月二十六日法官助理赵雅书记员钟宜真