江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏12民终3252号上诉人（原审被告）：王晓余，男，1968年8月2日出生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：朱晓彬，北京京平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：兴化市临城街道向阳村民委员会，住所地兴化市临城街道向阳村民委员会。法定代表人：王开旺，主任。委托诉讼代理人：赵道贤，江苏四牌楼律师事务所律师。上诉人王晓余因与被上诉人兴化市临城街道向阳村民委员会（以下简称向阳村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院(2019)苏1281民初5702号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王晓余上诉请求：撤销一审判决，本案发回重审或改判支持上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.被上诉人未在合理期限之前通知上诉人交还房屋。上诉人与被上诉人之间的租赁合同视为不定期租赁合同，出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。上诉人租赁房屋是用于经营浴室，且已经营多年，有很多大型设备如锅炉等，这些设备的拆除、运输及存放均需要时间协调。上诉人租用的房屋与自有房屋相连，交房还涉及到水、电线路改造等，均不是短期内能够完成的，被上诉人通知书中给予的七天时间太短，即使是从2019年5月22日发出通知书到7月12日提起诉讼，这之间的时间也较短，交出房屋难度较大；2.上诉人若按照通知要求交房，自身合法权益将遭受损害。上诉人将房屋交出后即将面临租赁房屋被拆除的危险，被上诉人隐瞒了这一事实，对上诉人的合法权益造成了损害。上诉人未获得因拆除可获得的合理补偿，且上诉人自有房屋与租赁房屋相临，被上诉人未与上诉人协商，使上诉人自有房屋受到殃及，损害了上诉人合法权益；3.一审法院对案涉租赁房屋收回后的用途未予考虑，且对案涉房屋进行了先予执行，直接损害了上诉人获得补偿的权利，并造成了上诉人自有房屋的损坏。向阳村委会辩称：1.被上诉人要求解除不定期租赁合同，早在2018年就已向上诉人提及。2019年年初也多次提出要终止协议，只不过在2019年5月22日发出书面通知再次要求上诉人让出房屋，直至7月份提起诉讼，被上诉人已经给予上诉人足够的、合理的时间；2.被上诉人解除不定期租赁合同是因为涉案房屋另有他用，此另有他用法律并不要求他用的性质，且被上诉人解除合同是为了全体村民的利益，并不影响上诉人权利。案涉地块面临拆迁，有关政府部门针对上诉人的承租房屋也与其协商，但上诉人所提要求过高，被上诉人无法将让与的权益交由村民进行议事并予以公示。综上，请求驳回上诉，维持原判。向阳村委会向一审法院起诉请求：1.请求判令王晓余立即让出承租的营业用房（化肥厂桥东首原为五里饭店现为浴室）；2.王晓余支付使用费9130元。一审法院认定事实：位于兴化市化肥厂桥东首的上下两层营业用房系向阳村委会于1993年所建，该房屋建设工程规划许可证于1993年7月6日取得。2001年3月10日，原兴化市昭阳镇西五里村村民委员会（甲方）与王晓余（乙方）就前述房屋签订《租房协议》一份，约定：甲方将两层、九间营业楼房安装完好，其中楼上四间吊顶、地面砖，同时提供乙方电风扇四台、摇头壁扇四台、三架、柜台一张给乙方经营使用；租赁期限五年，自2001年3月15日至2009（此处有涂改）年3月14日，租金每年8000元，于每年3月15日前一次性预交；租赁期间，乙方有权根据经营需要进行必要装修，费用自理。合同期满后，乙方自行让出，所投资一切不得抵算租金和要求甲方抵算现金。不动产部分如有损坏，乙方必须按市场价赔偿；乙方在租赁期间，如需扩建，需经双方协商，经村统一另行协议方可，否则甲方有权终止合同。上述协议签订后，涉案房屋即交付给王晓余，王晓余对涉案房屋进行了部分装修装饰，用于经营“南亭浴室”至今。王晓余在经营“南亭浴室”期间对涉案房屋进行了改造，其中在涉案房屋南侧，王晓余自建有平房三间，与涉案房屋相邻，不共墙。王晓余在涉案房屋室内与其自建房屋之间开设有门，用于内部进出。其自建三间房屋于2005年7月10日取得村镇房屋所有权证。王晓余另在涉案房屋东侧加盖有砖瓦结构房屋一间、彩钢瓦结构房屋一间。2011年9月15日，向阳村委会（甲方）与王晓余（乙方）再次签订《租赁合同》一份，约定：甲方将上下两层现状营业用房出租给乙方，租期三年，自2011年8月15日至2014年8月14日止，租金每年10000元，支付方式为先预交后租，每年8月15日前预交全年租金；租赁期满或因不归责于甲方的原因导致合同解除，乙方所投资的动产由乙方自行处理，依附大楼的装潢及不动产归甲方所有；合同期内，如遇国家、当地政府及兴化经济开发区管委会征用，本合同自行解除；如合同到期后或因征用导致合同解除，乙方必须在合同到期或解除之日起三日内让出营业场所，逾期不让，乙方逾期一天承担违约金1000元。在租赁期内，王晓余已支付租金至2018年8月。其中2015年8月15日至2016年8月15日的租金于2017年1月9日缴纳，2016年8月15日至2017年8月15日的租金于2018年2月7日缴纳，2017年8月至2018年8月的租金于2019年2月3日缴纳。2019年5月22日，向阳村委会向王晓余发送“通知书”一份，要求王晓余在收到该通知书后七日内将涉案房屋交还给向阳村委会。王晓余在当日收到该通知书后未按期交还房屋。向阳村委会遂向法院提起诉讼，并提出如前诉请。案件在审理过程中，向阳村委会于2019年8月12日向法院申请先予执行，要求王晓余立即腾空让出涉案房屋。法院经审查后于2019年8月13日作出（2019）苏1281民初5702号民事裁定书，裁定：王晓余于2019年8月14日前腾空让出涉案房屋，交还给向阳村委会。王晓余在收到法院作出的裁定书后，未按该裁定履行。法院于2019年8月16日通过先予执行程序将涉案房屋腾空并交付给向阳村委会。向阳村委会在收到涉案房屋后，已将其自有房屋进行了拆除。一审法院认为，案件争议焦点主要为：一、涉案租赁合同是否有效；二、向阳村委会要求王晓余让出涉案房屋有无事实和法律依据。关于争议焦点一，向阳村委会与王晓余就涉案房屋租赁分别于2001年3月10日、2011年9月15日签订的两份租赁合同，系其双方当事人真实意思表示，未有违反法律、法规强制性规定的情形，且涉案房屋亦取得建设工程规划许可证，故该两份租赁合同均为合法有效，对双方当事人均有约束力，双方均应按约履行各自义务。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条规定，租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，向阳村委会与王晓余就涉案房屋于2001年3月10日建立租赁合同关系，在2011年9月15日签订的租赁合同于2014年8月14日到期后，双方未续签或者重新签订租赁合同，仍继续由王晓余使用涉案房屋并向向阳村委会支付租金。故2011年9月15日签订的租赁合同仍继续有效，但租赁期限为不定期，向阳村委会可随时解除合同。向阳村委会于2019年5月22日发出的通知书明确要求王晓余在收到通知书后七日内将涉案房屋交还给向阳村委会，其实质即为行使合同解除权。且向阳村委会在2019年5月22日向王晓余发出通知，要求王晓余七日内让出涉案房屋，并于2019年7月12日向本院提起诉讼，已给予了王晓余合理期限。故向阳村委会要求王晓余让出涉案房屋有事实和法律依据，应予以支持。关于租金，结合王晓余提供的票据，可以反映出其已缴纳租金至2018年8月15日，法院于2019年8月16日通过先予执行措施将涉案房屋交还给向阳村委会，故王晓余应向向阳村委会支付该期间的房屋使用费。双方签订的租赁合同约定租金为10000元/年，向阳村委会主张9130元，应予以支持。王晓余虽辩称涉案房屋包括其自建房屋已由向阳村委会与拆迁部门签订拆迁补偿协议，但其并未就此提供充分证据佐证。其主张装修补偿、停产停业损失补偿、搬迁费、临时安置补偿、设备折旧费、补助和奖励等应归其享有，但其亦未能证明上述费用已实际产生。王晓余也未就此部分向法院提起反诉，故对上述问题不予处理，其可在提供相应证据后另行主张。一审法院判决：一、王晓余将位于兴化市位于兴化市化肥厂桥东首的房屋腾空并交还给兴化市临城街道向阳村民委员会（已先予执行完毕）；二、王晓余于本判决生效后十日内向兴化市临城街道向阳村民委员会支付使用费9130元。案件受理费减半收取50元，申请费5000元，合计5050元，由王晓余负担。二审中，王晓余提交4张拍摄于一审后的照片，证明被上诉人解除合同的目的不具备正当性。向阳村委会质证认为，对该份证据真实性、合法性和关联性均不予认可，照片的拍摄地点无法确定，与本案无关。本院认证认为，该份证据无法确定拍摄的地点，且照片中显示的内容与本案没有直接关联性，对该份证据本院不予认可。被上诉人向阳村委会未提交新证据。本院审理后，对一审法院查明的事实予以确认。本案二审争议焦点是：1.被上诉人解除案涉不定期租赁合同是否在“合理期限之前”通知了上诉人；2.上诉人主张拆除案涉租赁房屋损害了其相关合法权益，是否属于本案审理范围。本院认为，关于本案争议焦点1，本案中，上诉人与被上诉人之间于2011年9月15日签订的租赁合同是一份不定期租赁合同，不定期租赁合同中出租人和承租人均享有任意解除权，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。上诉人称，其经营的是浴室，搬离一些大型设备诸如锅炉等需要时间，故被上诉人未在合理期限之前发出通知。结合本案事实，被上诉人首次发出解除合同通知书时间为2019年5月22日，通知中载明要求上诉人在七日内交还租赁房屋，后被上诉人于2019年7月12日起诉至一审法院再次要求上诉人交还租赁房屋，但上诉人一直未交还租赁房屋。后一审法院于2019年8月13日作出先予执行裁定书，再次要求上诉人交还租赁房屋，但上诉人在收到裁定书后还是未予交还。前后历经的时间接近三个月，一审法院认定被上诉人已经就解除案涉不定期租赁合同在合理期限前通知上诉人，并无不当。关于争议焦点2，本案请求权基础是租赁合同关系。上诉人称，目前案涉租赁房屋及其自建房屋面临拆除，需要谈妥装修、停产停业损失、搬迁费、临时安置费等补偿事宜。关于装修补偿费用，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”，且案涉2011年9月15日的《租赁合同》第四条约定：“租赁期满或因不可归责于甲方（即向阳村委会）的原因而导致合同解除，乙方（王晓余）所投资的固定资产及装潢等在不损坏大楼本身的情况下，乙方所投资动产由乙方自行处理，依附大楼的装潢及不动的固定资产产权无偿归甲方所有”，故对于上诉人向被上诉人基于租赁关系主张的装饰装修费用，不予支持。关于上诉人自建房屋因拆除应获得的搬迁费、临时安置费等，不属于本案诉请的租赁合同关系，上诉人可就其房屋遭受的损害依法另案提起诉讼。综上所述，王晓余的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王晓余负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 军审 判 员  王军强审 判 员  顾连凤二〇一九年十二月二十五日法官助理  邢晔源书 记 员  彭世美