广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3253号上诉人（原审原告）：吴文添，男，1976年12月26日出生，汉族，住广东省中山市**********，公民身份号码：442************695。委托代理人：冯官海，系广东灝创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄**胜，男，1973年1月30日出生，住广东省江门市蓬江区******************，公民身份号码：440************334。委托诉讼代理人：马潮新，广东秉铨律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭耀强，广东秉铨律师事务所实习律师。上诉人吴文添因与被上诉人黄**胜租赁合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初575号民事判决，向本院提出上诉。本院于2019年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴文添上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判黄**胜立即退还定金85520元及支付延期退还定金款项的利息（从2017年11月11日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际退还之日止）给吴文添；2、案件受理费由黄**胜承担。事实与理由：一审判决认定吴文添未履行清缴房产税而提出返还定金的请求理由不充分，适用法律及认定事实错误。一、一审判决称“诉讼中，一审法院已释明并发出书面《告知书》建议吴文添先行向税务部门办理报税完税手续，但吴文添逾期没有办理”，认定不公且脱离实际。1、庭审中，吴文添已明确陈述收到《告知书》后，曾去税务部门咨询，税务部门要求报税需要不动产权证、产权人身份证等原件，显然所需的相关材料作为承租方的吴文添是没法直接提供的，即在本案中吴文添单方没法直接办理报税。但一审法院置之不理。2、黄**胜作为出租方，最基础的义务是提供涉案房地产的产权证等，但黄**胜并未提供，一审亦从未要求黄**胜提供，却盲目的要求吴文添去报税完税，完全脱离办理报税完税手续的要求及所需的文件。二、本案直接办理报税缴税义务的应是黄**胜。1、一审判决错误适用《房产税暂行条例》第二条。从《房产税暂行条例》第二条表述的前后顺序可见，条例的本意是房产税由产权所有人缴纳是优先选择；在产权所有人等不在房产所在地等情况下，才由房产代管人或者使用人缴纳。在本案中，黄**胜的住址是江门市蓬江区杜阮镇与涉案厂房均在同一地方即杜阮镇，并不存在该条所规定的产权所有人不在房产所在地等情形，即办理报税缴税义务的应是作为出租方的黄**胜，而不是作为承租方的吴文添。一审错误的分配举证责任。2、涉案《租赁合同》中约定的土地使用税、厂房房产税由承租方负责，但不等同于由承租方即吴文添直接办理报税。正如本案的土地使用税，从吴文添提交并经黄**胜确认的《收据》可见，黄**胜要求吴文添交租时一并将土地使用税每月830元直接交给黄**胜。由此可见，按双方的实际做法，直接办理报税义务的并不是吴文添，而是黄**胜。另外，黄**胜收取了吴文添每月830元的土地使用税，如已向税务部门缴税的，应将相关的缴税凭证出示交付给吴文添查看；如收款后并未向税务部门缴税的，黄**胜应依法承担税务方面的责任，且吴文添保留追究黄**胜相关责任的权利。3、对涉案厂房是否需要缴纳房产税？房产税的金额是多少？黄**胜作为出租方，对此应承担举证责任。三、吴文添已履行合同完毕，黄**胜应返还定金给吴文添。从吴文添提交的《移交》可见，双方已确定在2017年10月31日经现场验收将厂房交还给黄**胜，双方确认吴文添已履行合同完毕。依据意思自治原则，上述《移交》是双方对自己民事权利的处分，并不违反法律规定，依法应属合法有效。且如双方之前在《租赁合同》中关于土地使用税、厂房房产税由承租方负责的约定是有效的话，那之后在租赁合同终止时双方《移交》确认已履行合同完毕亦应有效。综上，从办理报税手续的要求及所需的文件已限制了吴文添在本案中单方是没法直接办理报税的，且黄**胜并未履行本案中最基础的义务即提供不动产权证；从《房产税暂行条例》的规定及双方的实践做法可见直接办理报税缴税义务的应是黄**胜，涉案厂房是否需要缴纳房产税及房产税金额是多少应由作为出租方的黄**胜承担举证责任；且双方已确认合同已履行完毕，是双方对民事权利的自由处分。请求二审法院查清事实，依法改判，支持吴文添的上诉请求。黄**胜答辩称，第一，吴文添在一审法院释明并发出书面《告知书》的情况下，逾期办理报税完税手续，亦没有提供税务部门的相关书面说明以证明其主张，应承担举证不能的责任。第二，《房产税暂行条例》并不排斥由房产使用人缴纳税款，而在实际操作中，直接由房产使用人向税务部门办理报税完税手续亦是完全可行的，税务部门并不会拒绝。第三，吴文添每月在交付租金的同时，一并支付土地使用税830元给黄**胜，可见，吴文添亦仅向黄**胜支付了部分的土地使用税，对于房产税则完全没有支付过，更没有自行向税务部门办理，属于违反《租赁合同》约定的情形，黄**胜有权留置定金。第四，吴文添由始至终都表示其没有缴纳房产税，没有完成《租赁合同》中所约定的义务，其合同义务并未全部履行完毕，《移交》仅表明《租赁合同》因租期届满而终止，合同终止并不影响违约责任条款的效力，因此，在吴文添向税务部门清缴房产税前，黄**胜有权继续留置定金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，恳请二审驳回上诉，维持原判。吴文添向一审法院起诉请求：一、黄**胜立即退还吴文添《租赁合同》定金款项85520元及延期退还定金款项的利息（从2017年11月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至黄**胜实际退还完之日止）；二、本案受理费由黄**胜负担。一审法院查明事实如下：吴文添从2010年9月开始先后6次与黄**胜订立《租赁合同》，租赁黄**胜位于江门市蓬江区杜阮镇龙眠工业区***厂房用于开办工厂。最后一次订立合同的时间是2016年10月25日。该合同是黄**胜于同年10月23日书面出具《委托授权书》授权委托骆某代为与吴文添签订。合同主要内容约定吴文添租赁黄**胜厂房三大车间面积2850平方米，月租金为39226元，租期从2016年11月1日至2017年10月31日，每月租金在当月5日前交纳。合同第四条约定，吴文添应交付定金85520元，该定金在合同期满后，如无违反合同规定的，黄**胜应在10天内退还给吴文添。合同第六条约定，承租期内，土地使用税、厂房房产税由吴文添负责。合同还约定违约责任等条款。吴文添依约向黄**胜交付定金85520元。在合同履行过程中，吴文添每月在交付租金的同时，一并支付土地使用税830元给黄**胜，黄**胜出具《收据》给吴文添。2017年10月31日合同期满，吴文添、黄**胜双方在《租赁合同》上签订《移交》为办理移交厂房手续，内容载明：经甲、乙双方现场验收后，现乙方于2017年10月31日移交三大车间厂房给甲方，特此签名确认，乙方履行合同完毕，租赁合同终止执行。甲方由骆某代签，乙方由吴文添签名。此后，吴文添以黄**胜拒不返还定金85520元为由向一审法院提起本案诉讼。另查明，吴文添、黄**胜先后七年发生厂房租赁关系，共计发生租金2854207.8元。黄**胜认为吴文添租赁厂房后办厂一直没有办理工商营业执照，也从未履行交纳房产税，并诉称代黄**胜已向税务部门垫付房产税，但吴文添未能对此提供证据。吴文添对合同约定应承担房产税的事实无异议，但认为黄**胜是厂房所有权人，应先由黄**胜向税务部门交税后提供完税证明给吴文添。诉讼中，一审法院对此发函征询江门市蓬江区税务局意见，该局复函应按我国《房产税暂行条例》第二条：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。”的规定执行。为此，一审法院于2018年10月26日向吴文添发出《告知书》，告知其税务部门的意见并通知其限期办理申报涉案房产税完税手续。吴文添逾期未能提供缴纳房产税证明。一审法院认为，吴文添、黄**胜系厂房租赁合同关系。吴文添认为合同已履行期满并返还厂房，要求黄**胜依约返还定金85520元；黄**胜认为吴文添未按合同约定向税务部门缴纳多年的房产税，和未能根据合同约定应将厂房恢复原状，表示要求吴文添缴清税款和将厂房恢复原状后才同意返还该定金。概括双方的诉辩意见，本案主要的争议焦点是：一、吴文添是否存在未按合同约定在租赁期满后将厂房恢复原状的情形；二、吴文添应否按照租赁合同约定履行清缴房产税；三、黄**胜应否返还定金85520元给吴文添。首先，关于吴文添是否存在未按合同约定在租赁合同期满后将厂房恢复原状的问题。吴文添主张合同期满并经双方验收后移交厂房给黄**胜，并提供与黄**胜代理人骆某共同签名确认的移交手续。黄**胜认为骆某无权代理，其两人私自签定的移交书弄虚作假，该移交书无效。一审法院经审查，认为黄**胜明确授权骆某代为签定合同并承担相应的法律责任，此后，也一直由骆某代为收取租金履行租赁合同。故此，由骆某签名确认的合同期满返还厂房手续应认定其代理行为的延续，应属有效民事行为。对黄**胜的抗辩意见，一审法院不予采纳。另外，双方在《租赁合同》第十条约定：“乙方（即吴文添）根据生产、经营需要所投资的水、电及建设设施，期满后归甲方（即黄**胜）所有。”双方并无约定吴文添加建、装修或水电设施在期满后要拆除恢复原状的。据此，黄**胜推翻“移交书”提出要求吴文添应恢复原状，理据不充分，一审法院亦不予采纳。其次，对黄**胜提出认为吴文添未按合同约定履行清缴房产税的问题。根据双方订立的《租赁合同》约定，承租期内土地使用税、厂房房产税由乙方（即吴文添）负责。从合同的权利义务内容上看，吴文添租赁使用黄**胜的厂房，其义务除向黄**胜交付租金外，还应承担支付土地厂房使用的土地使用税和房产税的义务。根据税务部门的意见，房屋租赁的，按照相关条例规定，房产税可由使用人缴纳。也即吴文添可直接向税务部门申报缴纳。经审查，吴文添每月在支付租金给黄**胜时一并交付830元土地使用税，而房产税未依约向税务部门缴纳，也没有向黄**胜交付。也就是说，吴文添这一法定和约定的义务未履行完毕。故黄**胜要求吴文添应按合同的约定向税务部门履行清缴多年租赁厂房的房产税，理据充分，一审法院予以支持。另外，关于黄**胜应否返还定金85520元给吴文添的问题。根据双方订立的合同第四条约定，该定金在合同期满后，如乙方（即吴文添）无违反合同约定的，甲方（即黄**胜）应在合同期满后10天内退还给乙方（即吴文添）。现合同已期满，且吴文添已将厂房返还给黄**胜，设立在双方相互之间的权利义务内容已终止，但吴文添未按约定履行向税务部门清缴房产税，也即吴文添未具备合同约定的“如乙方无违反合同规定的”的条件。具体而言，若吴文添已向税务部门清缴房产税后，黄**胜则应在10天内返还给定金给吴文添。反之，黄**胜留置该定金是符合约定的。综上所述，吴文添未履行清缴房产税而提出返还定金的请求理由不充分，一审法院不予支持。诉讼中，一审法院已释明并发出书面《告知书》建议吴文添先行向税务部门办理报税完税手续，但吴文添逾期没有办理。庭审中，双方各持己见，无法达成协议。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第六十条、第一百一十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回吴文添的诉讼请求。案件受理费1938元，由吴文添负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审中，经本院调查询问，黄**胜陈述称涉案出租厂房所在土地系黄**胜租用，出租的厂户未办理房产证也没有办理报建手续，不能提供房产证，但认为关于留置吴文添的定金有效。一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是租赁合同纠纷。对合同效力的审查属于人民法院依职权裁判范围，人民法院在审理合同纠纷案件过程中，要依职权审查合同是否存在无效的情形，准确认定合同效力，并根据效力的不同情形，结合当事人的诉讼请求，确定相应的民事责任。因此，虽然本案当事人均未主张合同无效，但人民法院仍应依职权进行审查。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。经本院二审调查询问，黄**胜陈述涉案出租厂房未办理房产证也未办理报建手续，该事实属自认，应予以确认，而且一审、二审中，黄**胜也没有提供涉案出租厂房的房产证或合法的报建手续的证据，故黄**胜与吴文添于2016年10月25日所订立的《租赁合同》应属无效合同。一审未依职权查明相关事实并对合同效力作出认定不当，本院予以纠正。吴文添提出诉讼请求虽然系基于合同有效，但人民法院有权对合同效力进行审查和作出认定，即使人民法院认定合同无效，与当事人主张的效力不一致，也不意味着当事人的诉讼请求必然失去了进一步审理的基础和意义，因为无论当事人对合同效力的认识如何，其诉讼请求在实质上仍是获得相应利益。故人民法院在认定合同效力与当事人的认识不一致时，可根据案件事实情况作出实体判决。吴文添一审诉讼请求为“黄**胜立即退还吴文添《租赁合同》定金款项85520元及延期退还定金款项的利息（从2017年11月11日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际退还完之日止）”。该诉讼请求与基于合同无效情形之下案涉定金款项返还的诉讼请求并无实质区别，且黄**胜于本案仅以违约抗辩未提出反诉，为避免当事人诉累，本案二审对吴文添的诉讼请求予以审理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案《租赁合同》无效，该合同中所约定的定金条款亦应归于无效，黄**胜应返还收取的吴文添的定金85520元。至于该返还定金的利息，在合同无效情形下，性质上属于资金占用费，故此，黄**胜应当支付，吴文添请求自2017年11月11日起支付至实际返还之日止的利息，本院予以支持。关于利率问题，因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心定期公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，对于2017年11月11日至2019年8月19日止的利率按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。关于黄**胜二审认为即使涉案《租赁合同》无效，有关定金条款仍然有效，黄**胜有权留置85520元定金的意见。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条规定，有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。案涉《租赁合同》属无效而非权利义务终止的情形，故黄**胜该抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上所述，吴文添的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决未准确认定案涉合同效力，导致裁判结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初575号民事判决；二、黄**胜应自本判决生效之日起十日内向吴文添返还定金款项85520元及利息（自2017年11月11日至2019年8月19日止的利率按照中国人民银行同期公开的同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际返还之日止的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1938元（已由吴文添预交），由黄**胜负担。吴文添预交的一审案件受理费1938元，由一审法院予以退回；黄**胜应向一审法院补缴案件受理费1938元。二审案件受理费1938元（已由吴文添预交），由黄**胜负担。吴文添预交的二审案件受理费1938元，由本院予以退回；黄**胜应向本院补缴案件受理费1938元。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 陈 炜审 判 员 杨维国二〇一九年十二月十日法官助理 麦芷菁书 记 员 陈君华