广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终13363号上诉人（原审被告）：吴汝明，住广东省佛山市禅城区************，公民身份号码440************。被上诉人（原审原告）：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914406********342M。负责人：何伟雄，总经理。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。上诉人吴汝明因与被上诉人家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司（以下简称家利公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人吴汝明上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判吴汝明从2017年4月开始缴纳物业费；3.改判吴汝明免交物业费违约金；4.改判吴汝明无需承担家利公司的律师费；5.家利公司承担本案一、二审诉讼费；6.确认家利公司2019年7月15日公示的编号为FSED/N/20190715061的《2019年上半年物业服务满意度调查结果公示》为虚假公示，并责令家利公司具结悔过、向全体业主公开书面道歉；7.判令家利公司向发展商和黄地产公司追讨2015年4月29日至今的所有物管费，收益归全体业主所有。事实和理由：（一）一审判决认为吴汝明“对本案现场勘查形成的笔录及照片的真实性无异议”，认定失实。2019年5月14日庭审当天，法官向吴汝明展示本案现场的照片和笔录，笔录内容为家利公司工作人员和法院工作人员的对话，家利公司声称自己各方面做得很好。吴汝明当场提出异议，表示笔录中家利公司陈述内容虚假，并在庭审笔录中记录该异议。该笔录只记录了家利公司的单方说法，完全没有记录任何一位业主的说法，违背客观公平，证明家利公司的诚信度差。法院不能单凭家利公司一面之辞就认定其所讲属实，应听取广大业主的意见，才能知晓真实情况。得到的结果才是客观真实的。（二）吴汝明不应支付2017年1至3月的物业管理费。1.一审判决吴汝明从2017年1月开始计收物业费，理由是“是否构成迟延交楼为被告与开发商之间的问题，若被告认为其权益受到损失应另行向开发商主张”“涉及交付房屋的质量问题，是其与开发商之间的问题，缺乏与本案的关联性，本院不予采信”，此判词与法律及物业服务合同相背。佛山市禅城区*******************（以下简称涉案房屋）的质量问题是导致吴汝明延迟收楼的唯一原因，而延迟收楼期的物管费由谁承担是吴汝明与家利公司产生纠纷的起始原因，与本案息息相关。吴汝明并非故意拖延不收楼，而是涉案房屋存在质量问题导致无法收楼。房屋的功能是居住，公民的财产安全不容侵犯。涉案房屋全屋空鼓、裂缝导致无法装修居住，是严重的质量问题，需要整修。一审判决未考虑涉案房屋质量问题对吴汝明造成的修葺费用等金钱损失与时间损失。如只有发生倒塌致人死伤之类严重质量问题方可维权，则对业主极为不公平，对公民人身财产安全不能作有效保护。2.家利公司称吴汝明签订协议和回执，同意于2017年1月1日开始缴纳物管费。协议是2016年4月购房时默认涉案房屋达到交楼标准而签订的。回执是2016年12月21日家利公司强令所有业主必须签订回执方可验楼时签订的，也是默认达到交楼标准而签订的。签协议和回执时，涉案房屋还没有交付吴汝明验收。吴汝明验收后，因涉案房屋(涉案单元)大面积空鼓、裂缝，整修了三个月，有维修单、整修时的照片、吴汝明签名的《收楼入伙手续进程确认表》为证。因为房屋质量、物业管理等问题，香港和黄地产公司几位代表曾于2017年3月28日约见吴汝明，吴汝明递交函件提出要求；同年4月，香港和黄地产公司回复该函。约见照片、来往信函可进一步证明吴汝明是因为整修房屋才无法收楼。3.《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《涟岸花园前期服务协议》第四条第一款写明：由发展商自行全部负责未移交物业的保安、清洁成本。因此，家利公司的追讨要求必须遵循中国法律。吴汝明于2017年3月29日签名收楼，故该日前的物业管理费，因涉案房屋还在开发商手中整修，钥匙在开发商手中，吴汝明没办理收楼手续，属于法律意义上的“尚未交给物业买受人的物业”，以及合同意义上的“未移交物业”，按照前述法律固定和合同约定，应由发展商负担。该问题不是吴汝明和开发商之间的问题，而是家利公司与开发商之间的问题。家利公司应向发展商(和黄地产公司)追讨2017年1月至3月的物管费，而不应该向吴汝明追讨。4.被家利物业起诉的同一小区不同批次的业主，案件事实都相同，却存在截然不同的判决结果。本批次被起诉的业主，由于质量问题延迟收楼的，不管哪天签名收楼，均判决从2017年1月1日开始缴纳物管费。但上一批被起诉的业主，由于质量问题延迟收楼的，判决业主从实际收楼日开始缴纳物业费，有违公平公正原则。见(2018)粤0604民初15192号民事判决书。（三）根据《物业管理条例》第四十一条规定和《涟岸花园前期服务协议》第四条第一款约定，采取酬金制模式的物业管理公司，在扣取成本后的收益归全体业主所有，所以家利公司有义务向发展商(和黄地产公司)追讨2015年4月29日至2019年8月四年间的所有物管费，收益判归全体业主所有。（四）一审判决认为家利公司延迟公示物业费用收支情况属于违约情节轻微，该认定未考虑涟岸花园小区的物业管理属于酬金制制度的特殊情况。酬金制跟普遍的包干制不同，是一种多偿少补的制度。业主对收支的及时知情权是该制度是否合法有效执行不可或缺的因素。（五）一审判决认为本案证据尚不足以认定家利公司存在服务质量缺陷或者服务明显缺位情形，未考虑物业公司属于服务行业，有自身特殊性质。事实上，家利公司存在重大的服务质量缺陷。家利公司是二级物业公司，收取的物业费却是4元/平方米，在全佛山最贵，比一级物业公司还高得多，大大超过政府对一级物业的最高指导价2.7元。按优价优质原则，家利公司应该提供相对应的优质服务。但是，收着如此高昂的物管费，物业公司并没有提供与之匹配的高端管理、服务水平，所作所为一直被广大业主诟病，严重违反《涟岸花园前期物业服务协议》《承诺书》。列举事实如下：1.小区卫生差，楼梯口、消防通道、安全出口长期被杂物堵塞、占用，楼梯间垃圾经常不倒。负一楼、负二楼停车场常年不搞卫生，地面积满厚厚的灰尘，生活垃圾和建筑垃圾长期堆放，车辆长期乱停乱放。人员数量未达到110人的配备标准，人员素质差，上班玩手机，保安人员形同虚设，外来人员可随意进入小区，业主安全没有保障导致财产被盗。一审庭审中家利公司承认从来不搞停车场的卫生，原因是“停车场还没有确权”，此说法违反法律规定。停车场没有出售，产权属于发展商，这是“确权”的。根据前述《物业管理条例》第四十一条的规定，发展商应缴纳管理费，家利公司应履行管理职责。2.《涟岸花园前期服务协议》约定服务内容包括“尊贵会所服务”。实际上会所于2018年1月15日才首次开放，会所游泳池于2018年6月才首次开放。3.《涟岸花园前期服务协议》第一条第9款约定，家利公司每年不少于一次向业主公布物业服务费用收支帐目。按法律规定和该协议及《承诺书》约定，作为酬金制物业公司，家利公司应从2017年1月开始公示服务费用，接受业主监管。但是家利公司直到2018年4月24日才对收支情况进行了第一次公示，且公示内容简略，无财务收支明细。2019年7月公示的收支表也是如此。此举严重侵害了业主的知情权、监督权、异议权。4.《涟岸花园前期服务协议》约定服务内容包括“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”。家利物业公司在2017年、2018年均未进行过公开透明的满意度调查，严重违约。2019年6月，家利公司才第一次面向业主进行了满意度调查，但只是面向少数业主，大部分业主包括吴汝明都没有接受过该调查。2019年7月15日，家利公司公示《2019年上半年物业服务满意度调查结果公示》（编号为FSED/N/20190715061），宣称访问了316户业主，300户业主对家利公司的服务满意，16户业主不满意，满意度为95%。但事实是小区目前已有超过50%的入住业主起诉家利公司。根据参加了2019年6月满意度调查的45户业主反馈的情况，35户业主证实自己在接受调查时填写的是“不满意”，7户业主填写的是“有待改善”，4户业主没有回复。没有一户选择“优异”“很满意”“满意”。2019年7月16日至25日短短九天里，小区共203户业主签名标识对家利公司的服务“不满意”。因此，家利公司的该公示违背客观事实。（六）家利公司不仅服务质量低劣、服务态度差，而且极度不诚信，面对广大业主的滔天意见，不思改正服务态度、提高服务质量，而是想着用欺骗的手段来掩盖问题、愚弄业主、蒙骗政府，公然伪造法律文件，不仅违约，而且违法，法院以及住建局等上级部门应对家利公司的此种行径严肃查处、惩戒。根据《佛山市住宅物业管理条例》第九十二条，请求法院确认家利物业公司在2019年7月15日公示的《2019年上半年物业服务满意度调查结果公示》为虚假公示，责令其具结悔过、向全体业主公开书面致歉、承认错误。（七）在2019年5月14日庭审中，家利公司声称《承诺书》只是服务参考，不能以《承诺书》内容要求家利公司。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。”据此，家利公司是严重违约方，应承担违约责任。（八）《涟岸花园前期物业服务协议》第十一条第三项约定存在违约金超高及权利义务不对等的问题，显失公平。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：(二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。一审法院应依照合同法第五十四条、一百一十四条规定支持吴汝明的一审诉求，撤销或变更该显示公平条款，判决家利公司免收吴汝明因迟交物管费产生的违约金。（九）一审判决吴汝明负担家利公司的律师费1600元、诉讼费121元，不合理。1.业主负担律师费来告自己，于理于法于情都不合。本案产生的直接原因在家利公司一方而非业主。2.《涟岸花园前期物业服务协议》是格式合同，业主全程没有参与制订，没有选择余地，此条款明显增加业主的责任，对业主极不公平。3.退一步说，就算业主被迫承认了此条款，但该条款只是概括性约定了由业主承担律师费，未明确律师费标准。业主应与家利公司协商聘请律师的费用，参与律师费谈判。但家利公司从未邀请吴汝明参与，吴汝明完全不知情。4.本次被起诉的业主，部分聘请了泽康律师事务所应诉，律师费为每件案1300元，同样一个诉讼，家利公司主张的2400元律师费明显高出太多，不在协议约定的“合理”范围。如果家利公司不经业主协商、同意，随意聘请任何价位的律师来起诉业主，对业主极不公平。5.本案属于普通物业服务纠纷案件，案情简单，诉讼标的小，家利公司基于同样的事实和理由同时起诉40位业主，加上以前起诉的相同案件当事人几十人，起诉总人数已达100位。这些诉讼材料均一致，不需要过高的专业知识和更多的工作时间，根本没有聘请律师的必要，所以家利公司聘请律师起诉业主的费用是“不合理”费用，是故意滥用业主的律师费。6.一审庭审调查的事实证实，引起本案纠纷的根本原因是家利公司不履行约定义务，且要求业主按照家利公司通知的收楼时间缴纳物业费，完全不考虑房屋的质量是否已经达到通知收楼的标准。同时，在业主检查出房屋问题后，家利公司未在合同要求期限内对房屋进行有效维修，只是拖延不作为，导致小区业主极为不满。纠纷产生之后，家利公司又回避、敷衍甚至对抗业主，致使纠纷加剧酿成诉讼。两年多里，家利公司多次和业主发生激烈冲突，南庄派出所多次出警到小区。2017年2月19日，因不满房屋质量、小区管理问题和家利公司要求业主先签名再验房的做法，业主和和黄发展公司、家利公司进行了一次公开对话，表达自己的强烈意见。2017年3月12日，小区爆发业主大游行。所以，家利公司应当承担主要的过错责任，负担所有的律师费、诉讼费。被上诉人家利公司未答辩。家利公司向一审法院提出诉讼请求：1.吴汝明支付家利公司自2017年1月起所有物业服务费及违约金，暂计至2019年2月物业服务费为13169.12元，违约金则自2017年1月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年2月28日为5325.94元；2.吴汝明承担家利公司支出的律师费2400元。3.吴汝明承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，家利公司调整第1项诉讼请求为：吴汝明支付家利公司自2017年1月1日起所有物业服务费及违约金，物业服务费计至2019年2月28日为13168.24元，违约金则自2017年1月6日起计至吴汝明实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付，暂计至2019年2月28日为5325.48元。一审法院认定事实：一、涉案物业概况。位于佛山市禅城区********************的房屋为吴汝明向开发商所购买，购房合同约定的房屋建筑面积为126.55平方米。涉案房屋于2017年11月2日办理了产权登记，载明的房屋建筑面积为126.66平方米。2016年12月21日，吴汝明出具《回执》，回执载明：本人为涟岸花园科润路10号6座2402单位业主，已于—年—月—日收到贵司发出的《涟岸花园物业交楼通知书》及全部附件，已知悉并确认涉案房屋的物业费从2017年1月1日开始计收。2017年3月29日，吴汝明办理了收楼入伙手续。二、物业服务协议及物业服务提供方的承诺。吴汝明与家利公司签订《前期物业服务协议》，双方就涉案房屋的前期物业管理事宜作了约定。协议第二条约定，物业管理服务的内容包括综合管理服务、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理、环境卫生、绿化管理、秩序维护、消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理八方面20小项。协议第四条约定交纳物业服务费用的起计时间为交楼通知书上标明的物业服务费起计之日；住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳（不含依法应由全体业主分摊的水费和电费）；业主在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用，在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用；业主在每月5日之前交纳当月物业服务费用。协议第十一条约定：“违约责任……甲方（家利公司）违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正。……乙方（业主）违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”该协议还就双方的权利和义务、物业管理服务的内容、物业管理服务质量等事项作出约定。2015年4月29日，家利公司向佛山市禅城区发展规划和统计局提出《承诺书》，承诺对涉案房屋所在小区提供“优质优价”服务，承诺提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务和绿化养护五个方面共43个项目的服务内容，其中包括提供“物业服务中心每半年对小区业主进行满意度调查，征询业主意见，要求满意率95%以上”、“尊贵会所服务”等。三、物业费缴纳情况。吴汝明未缴纳过物业服务费。四、部分物业服务履约情况。涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。家利公司于2018年4月24日和2018年5月26日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，家利公司未进行过物业服务费收支情况的公示。五、其他。（一）家利公司与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定家利公司委托该所代理催收物业管理费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元／件。家利公司于2019年3月9日支付了本案律师费2400元。（二）涉案房屋所在的涟岸花园住宅小区的建筑面积为262009.76平方米，建设单位为佛山市和记黄埔地产有限公司。该公司于2014年8月26日通过招投标方式选定家利公司作为小区的前期物业服务企业，双方于2014年8月27日签订《佛山市前期物业服务委托合同》。一审法院同期受理家利公司诉涟岸花园住户物业服务合同纠纷系列案合共80件案。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。家利公司与吴汝明签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，家利公司、吴汝明均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于家利公司诉请的物业服务费的问题。根据查明的事实，家利公司已为包括吴汝明物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于吴汝明拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，一审法院评判如下：第一，根据家利公司、吴汝明双方举证的证据，尚不足以认定家利公司的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然家利公司存在迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与家利公司已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，家利公司的违约情节轻微；第三，吴汝明在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在家利公司已经履行物业服务主要义务的情况下，吴汝明以家利公司存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，吴汝明拒交物业管理费的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。至于吴汝明辩称因房屋质量问题导致迟延收楼，物业服务费应从实际收楼之日开始起算。一审法院认为，是否构成迟延交楼为吴汝明与开发商之间的问题，若吴汝明认为其权益受到损失应另行向开发商主张，不得据此拒交物业服务费，吴汝明的辩称一审法院不予采纳。吴汝明知悉并确认物业服务费应从2017年1月1日计收，家利公司主张从该日计收物业费符合双方的约定，应予以支持。物业服务费应从2017年1月1日开始按协议约定的标准计算，《前期物业服务协议》约定的物业服务费标准为4元／月•平方米，以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。结合家利公司的诉请，吴汝明应支付从2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费为13168.24元[（4元／月•平方米×126.55平方米×10个月）+（4元／月•平方米×126.66平方米×16个月）]。关于违约金的诉请。本案合同约定逾期交费按每日千分之一计付违约金，折算年利率超过36%。鉴于：第一，除利息损失外，无证据证明家利公司还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，家利公司迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三、吴汝明对违约金提出了抗辩。因此，一审法院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算，对家利公司主张的违约金标准超出的部分一审法院不予支持。根据《前期物业服务协议》约定的计算方式，吴汝明每月欠付的物业服务费从当月6日起计算违约金，按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至本判决确定的物业服务费实际支付之日止。关于律师费的诉请。家利公司支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、付款凭证以及发票予以证实，一审法院予以确认。《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由吴汝明承担，但未明确费用标准，吴汝明也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额相对小，而涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而家利公司未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，家利公司对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，一审法院酌定吴汝明负担家利公司所支出律师费中的1600元，家利公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、吴汝明于判决发生法律效力之日起十日内向家利公司支付涉案房屋2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费13168.24元及违约金[违约金以当月应付物业服务费为本金，从应付物业服务费的当月6日按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至物业服务费实际支付之日止]；二、吴汝明于判决发生法律效力之日起十日内向家利公司支付律师费1600元；三、驳回家利公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费减半收取为161元，由家利公司负担40元，吴汝明负担121元。二审期间，家利公司未提交新证据。吴汝明提交了如下证据：1.家利公司《关于2019年上半年涟岸花园住宅小区开展物业服务满意度调查结果的公示》；2.接受该调查的部分业主实况反馈和证词；证据1、2拟证明家利公司的该物业服务满意度调查结果是虚假的。3.业主请愿书、禅城区发展和改革局关于方涌河信访问题的答复，拟证明行政机关就家利公司物业管理问题进行了回复。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，吴汝明提交的业主实况反馈及业主证词属于证人证言，因证人未到庭佐证，故证据1、2不能证明吴汝明主张的证明内容；对证据3的真实性予以采纳。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于吴汝明应支付物业管理费的起始时间问题。经审查，吴汝明于2016年12月21日出具《回执》，《回执》载明已收到交楼通知书以及全部附件，“已知悉并确认该单元物业服务费从2017年1月1日开始计收”。吴汝明在回执上签名时清楚知悉案涉房屋物业服务费的起算时间是2017年1月1日，其作为完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为，其在回执上签名表明其清楚知悉且认可回执上载明的内容，因此，案涉房屋的物业服务费应从2017年1月1日起计收。吴汝明主张涉案房屋存在质量问题需要维修，导致其于2017年3月29日才收楼，其不应承担此前的物业服务费。对此，本院认为，此属于房屋质量问题对吴汝明造成的损失，吴汝明可另行解决。吴汝明上诉主张其无需承担违约金。因吴汝明在《回执》上签名确认涉案房屋的物业服务费从2017年1月1日开始起算，其自2017年1月停交物业费构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审判决吴汝明承担违约金，并根据本案实际情况对双方约定的违约金标准予以调整，处理并无不当，本院依法予以维持。吴汝明的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。吴汝明上诉主张其不应承担家利物业公司支出的律师费1600元，因双方签订的《前期物业服务协议》第十一条第三项约定“……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方（业主）而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担”，一审判决根据具体案情酌定吴汝明负担家利公司支出律师费中的1600元，对家利公司主张超出部分未予支持，该处理亦未有不妥，本院予以维持。至于吴汝明上诉请求第6项、第7项，因其在本案中未提反诉，本院不予审查。综上所述，吴汝明的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由吴汝明负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月二十三日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡