湖北省嘉鱼县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂1221民初1271号原告：丁世松，男，1961年7月16日生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：杨燕楼，湖北南嘉律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：嘉鱼县世通房地产开发有限公司。住所地：嘉鱼县鱼岳镇北门路。法定代表人：陈进平，系该公司董事长。被告：刘益明，男，1969年6月19日生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告：刘霞，女，1970年2月21日生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告：刘迁明，男，1962年9月4日生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告：陈臻，男，1986年1月24日生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告：李蜀昌，男，1960年10月16日生，汉族，住湖北省嘉鱼县。被告刘益明、刘霞、刘迁明、陈臻、李蜀昌等五人委托诉讼代理人：杜江林，嘉鱼县司法局鱼岳法律服务所法律工作者。代理权限：一般代理。原告丁世松与被告嘉鱼县世通房地产开发有限公司（以下简称：世通公司）、刘益明、刘霞、刘迁明、陈臻、李蜀昌确认所有权及确认合同效力纠纷一案，本院于2017年11月28日作出（2016）鄂1221民初162号民事判决和民事裁定，原告丁世松不服提起上诉，咸宁市中级人民法院2018年8月13日作出（2018）鄂12民终540号民事裁定书，裁定撤销本院民事判决和民事裁定，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告丁世松的委托诉讼代理人杨燕楼、被告刘益明及被告刘益明、刘霞、刘迁明、陈臻、李蜀昌五人的委托诉讼代理人杜江林均到庭参加了诉讼，被告世通公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁世松向本院提出诉讼请求：1、确认被告世通公司与被告刘益明、刘霞、刘迁明、陈臻、李蜀昌（以下简称：五被告）签订的《房地产转移契约》无效，且该合同标的物位于嘉鱼县××发展大道××层建筑面积为809.44㎡门面属原告所有；2、本案诉讼费由六被告负担。事实和理由：原告丁世松原是被告世通公司的股东，2007年3月，原告以被告世通公司名义缴纳土地出让金后取得位于嘉鱼县民政局旁占地面积为800多平方米的国有土地使用权，用于开发建设8层商住楼。工程竣工后，被告世通公司明确了位于嘉鱼县××发展大道××层建筑面积为809.44㎡门面所有权属于原告，只是碍于政府承诺的税费政策未落实，上述门面房所有权一直登记在被告世通公司名下。此后，原告将上述门面出租，租金也由原告收取。2014年7月，原告为帮朋友还贷款，向被告刘益明借款150万元，约定月利率5%，借款期限一年，并向被告刘益明出具了一张240万元的借条（含一年90万元的利息），同时约定以上述门面作为该笔借款的抵押，但未办理抵押权登记手续。2016年1月，原告突然得知被告世通公司已将上述门面过户登记到五被告名下。原告认为，被告世通公司与五被告在未取得所有人即原告的明确同意或授权，在原告与被告刘益明债务未进行结算的情况下，私自签订《房地产转移契约》，将属于原告所有的上述门面房过户登记给五被告，其行为严重违法，损害了原告的合法权益，原告已依据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，向房地产行政管理部门申请了异议登记，为此，原告诉至法院，并提出上述诉讼请求。被告世通公司在答辩期及举证期既未答辩也未向本院举证，经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权、举证权及质证权。五被告辩称，原告诉称其为本案争议门面的所有权人证据不足，且刘益明等五被告不是适格的被告；五被告根据其与被告世通公司签订的《借款合同》的约定要求被告世通公司承担担保责任合法有效，五被告借款240万元给原告，五被告在实现担保物权后，原告仍下欠五被告部分借款和违约金。故请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。本院原审认定的案件事实及处理意见：原告丁世松原为被告世通公司占股20%的股东，2007年，原告以被告世通公司名义缴纳土地出让金后取得位于嘉鱼县民政局旁占地面积为800多平方米的国有土地使用权，用于开发建设8层商住楼。工程竣工后，建于上述土地上的位于嘉鱼县××发展大道××层建筑面积为809.44㎡门面房由原告以其名义对外出租。上述门面于2013年12月25日登记到被告世通公司名下。2014年5月12日，原告向被告刘益明借款240万元，未约定利息，借款期限一年，并向被告刘益明出具了一张240万元的借条。且原告（甲方）、被告刘益明（乙方）、被告世通公司（丙方）于当日签订了一份《借款合同》，该合同约定“一、甲方向乙方借款人民币贰佰肆拾万元整（240万元），借款期限最长一年，此款用于合法经营。二、还款日期及方式，甲方于2015年5月11日前一次性现金付清借款。三、保证条款：甲方用丙方名下嘉鱼县世通房地产开发有限公司坐落在嘉鱼县××发展大道××（809.44㎡房权号00031118号）作为抵押物，丙方同意该房产作为抵押物，否则，到还款日期甲方不能如期归还款，乙方将全权处置该房（其中门面15.2m×23m约350㎡按5000元/㎡,后一楼约460㎡按3000元/㎡），丙方无条件配合将其产权过户给乙方所有，丙方如不按协议执行，将负连带赔偿责任。”但三方当事人未在房管部门办理上述抵押权登记手续。借款到期后，原告未按约定偿还借款，被告世通公司与五被告于2015年12月4日签订了一份《房地产转移契约》，并将上述门面于2016年1月7日过户登记到五被告名下，其中，被告刘益明、刘霞占份额三分之一、被告刘迁明、李蜀昌占份额三分之一，被告陈臻占份额三分之一。原告认为，上述门面的实际所有权人是原告，被告世通公司与五被告在未取得所有人即原告的明确同意或授权，在原告与被告刘益明债务未进行结算的情况下，私自签订《房地产转移契约》，将属于原告所有的上述门面过户登记给五被告，其行为严重违法，损害了原告的合法权益，原告已依据《中华人民共和国物权法》第十九条的规定，向房地产行政管理部门申请了异议登记，为此，原告诉至本院，并提出上述诉讼请求。原审本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。本案争议的位于嘉鱼县××发展大道××层建筑面积为809.44㎡门面房所有权在被告世通公司过户给五被告前，不动产权属证书登记的所有权人为被告世通公司，原告诉称实际的所有权人为原告，与登记的所有权人即被告世通公司不一致，原告应提供相应证据，原告没有向本院提交相应证据证明其权利来源，故对原告要求确认上述争议门面属原告所有的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决驳回原告丁世松请求确认其为位于嘉鱼县××发展大道××层建筑面积为809.44㎡门面房的所有权人的诉讼请求。案件受理费18000元，由原告丁世松负担。同时，本院经审查认为，原告丁世松认为《房地产转移契约》的标的物位于嘉鱼县××发展大道××层的门面的实际所有权人为原告，故请求确认被告世通公司与五被告签订的《房地产转移契约》无效，因原告既非上述合同的相对方，也未提供充分的证据证明原告系上述争议门面的实际所有权人，与上述《房地产转移契约》有直接利害关系，本院已判决驳回原告丁世松请求确认其为位于嘉鱼县××发展大道××层建筑面积为809.44㎡门面房的所有权人的诉讼请求。根据我国民事诉讼法第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……，故原告丁世松不是本案适格的原告，本院依法驳回其起诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款规定，裁定驳回原告丁世松请求确认嘉鱼县世通房地产开发有限公司与被告刘益明、刘霞、刘迁明、陈臻、李蜀昌于2015年12月4日签订的《房地产转移契约》无效的起诉。本院重审本案，围绕当事人的诉争，经庭审举证与质证，重审认定的案件事实与原审认定的案件事实基本一致，对原审认定的案件事实，本院重审予以确认。对当事人有争议的案件事实和证据作如下评判：第一，关于涉案房屋是否能够确认为原告丁世松所有的问题。根据原告丁世松向本院提交的证据及庭审举证、质证，原告提供的证据能够证明其本人是世通公司占股20%的股东，也能够证明案涉房屋的开发商是世通公司，原告丁世松是世通公司开发该房屋的负责人，因此，该涉案房屋至今仍然登记在世通公司的名下，原告所举证据无法证明案涉房屋是其实际所有。因此，根据《中华人民共和国物权法》第十七条的规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因原告在本案中所提供的证据不足以证明该案涉房屋属其所有，为此，对原告丁世松要求确认上述案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。第二，关于2014年5月12日原告丁世松与被告刘益明、世通公司签订的《借款合同》中“保证条款”的效力问题。该“保证条款”约定，甲方（即本案原告）用丙方（即本案被告世通公司）名下嘉鱼县世通房地产开发有限公司坐落在嘉鱼县××发展大道××（809.44㎡房权号00031118号）作为抵押物，丙方同意该房产作为抵押物，否则，到还款日期甲方不能如期归还款，乙方将全权处置该房（其中门面15.2m×23m约350㎡按5000元/㎡,后一楼约460㎡按3000元/㎡），丙方无条件配合将其产权过户给乙方所有，丙方如不按协议执行，将负连带赔偿责任。”合同约定将本案案涉房产作为借款的抵押担保，在借款人不能如期还款时，出借人有权处置该抵押物即案涉房产，而且由“丙方无条件配合将其产权过户给乙方所有”。本院认为，该约定是三方当事人真实的意思表示，借款合同及其约定的抵押担保条款，没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，其约定的抵押担保条款，尽管没有进行抵押登记，不得对抗善意第三人，但该合同仍属有效合同，依法应受国家法律的保护。第三，2015年12月4日被告世通公司与五被告签订的《房地产转移契约》，原告丁世松是否具有请求认定其效力的问题。原告丁世松认为自己是位于嘉鱼县××发展大道××层的门面的实际所有权人，因而请求本院确认被告世通公司与五被告于2015年12月4日签订的《房地产转移契约》无效。该契约是世通公司与被告刘益明基于《借款合同》中的担保条款，对抵押物进行处置的协议，为办理抵押物的过户登记签订的契约，同时，在抵押物即本案案涉房屋进行变更登记时由世通公司委托永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司进行了房地产估价，该评估公司2015年12月21日的《房地产估价报告》估价结果与当事人三方所签订的《借款合同》约定的案涉房屋单位价格一致。世通公司与刘益明等人按照《借款合同》的约定，签订将抵押物即案涉房屋抵偿给出借人的民事行为，并不违反法律的规定，应受国家法律的保护。因此，原告丁世松请求本院确认被告世通公司与五被告签订的《房地产转移契约》无效，没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上所述，本院重审认为，原告丁世松请求本院确认被告世通公司与五被告签订的《房地产转移契约》无效，并请求确认案涉房屋为原告丁世松所有，因原告既非上述契约合同的相对方，也未提供充分的证据证明原告主张其系案涉房屋的实际所有权人，该主张没有事实和法律依据，本院依法均予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告丁世松的诉讼请求。案件受理费18000元，由原告丁世松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户行：中国农业银行咸宁金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张文革人民陪审员  李拥军人民陪审员  刘黄**二〇一九年十二月八日书 记 员  陈 念附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。