江苏省盱眙县人民法院 民 事 判 决 书 （2019)苏0830民初115号 原告:魏建花，女，1974年10月27日出生,汉族，住盱眙县。 委托诉讼代理人：杨秀志，江苏昂格律师事务所律师。 被告:祁永兰，女，1972年12月13日出生，汉族，住盱眙县。 委托诉讼代理人：李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。 被告：江苏金瑞置业有限公司，统一社会信用代码91320830696770010W，住所地盱眙县盱城街道都梁北路**金鼎华府****。 法定代表人：曹明娟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵秀林，该公司职工。 原告魏建花诉被告祁永兰、江苏金瑞置业有限公司（以下简称金瑞置业）财产损害责任纠纷一案，本院于2019年1月7日立案受理，依法由审判员余中文适用简易程序，于2019年2月12日公开开庭进行了审理，原告魏建花及其委托诉讼代理人杨秀志、被告祁永兰及其委托诉讼代理人李云志、被告金瑞置业的委托诉讼代理人赵秀林到庭参加了诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情况，裁定转为普通程序，依法组成合议庭于2019年10月31日公开开庭进行了审理，原告魏建花及其委托诉讼代理人杨秀志、被告祁永兰及其委托诉讼代理人李云志到庭参加了诉讼，被告金瑞置业经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏建花向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿因漏水造成装修及物品损失81600元；2、请求判令被告赔偿原告房屋不能居住外出租房损失1万元；3、诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2015年5月3日，我在金瑞置业购买其开发的盱眙县金鼎华府小区C6幢1601室房屋，当时是期房，约定交付时间没有交房，我在附近租房居住，2017年9月下旬拿到钥匙后进行装修，2018年3月中旬入住。当时同一单元1501楼也拿钥匙，其他业主情况我不清楚。祁永兰居住在该小区前期房屋中，后来购买该小区C6幢1701室即我楼上业主，当时因不符合交房条件故没有接收房屋，但通过金瑞置业工作人员私配了1701室钥匙，祁永兰的母亲等有时去1701室看看，还在阳台种了青菜和大蒜。2018年10月29日下午13时许，我回家就发现厨房间从楼上漏水，我就忙着去刮水，并打电话给小区物业，约14时许，物业联系开发商打开楼上1701室房门，发现该房卫生间的水龙头开着并一直流水，还是我把该水龙头的水给关了，怀疑是祁永兰家人过来用水浇菜，忘了关龙头引起的。当日找祁永兰商谈赔偿事宜，祁永兰仅同意修理，不同意更换。2018年11月1日，我发现家里物品及装修毁坏严重，报警请警察调解，但双方未谈妥赔偿事实，故提起本案诉讼。 被告祁永兰辩称，我购买盱眙县金鼎华府C6幢1701室房屋尚不符合交付条件，故没有接收。2018年10月29日上午11点30分，我母亲王翠兰去1701室看房屋，当时开了一下卫生间水龙头没有出水，就没有及时关上，离开时忘了将该水龙头关闭。当天下午14时许物业、开发商到1701室关闭了水流的水龙头，我接到通知时也从单位赶到1701室，当时房间是一屋子水，水龙头在出水。我也去原告家看了现状，原告厨房顶上有流水的水印。当日下午16时积水就处理清了。如果是我母亲的责任，我愿意承担，不需要将我母亲列为被告或第三人参加诉讼。另外，原告损失我同意承担维修费用，但原告陈述的各项物品损失的依据不足，该物品没有损坏，没有损失；原告要求承担房屋不能居住期间外出租房损失也没有依据，该房屋只是厨房漏水，并及时处理，没有影响居住条件，请求法院驳回原告对我的诉请。 被告金瑞置业辩称，根据规定，当时金鼎华府小区C6幢房屋不具备交付条件，原告与我们协商，我们免除业主的三年物业费，原告接受交房条件，并装修居住。祁永兰目前还没有接受交房条件，其母亲怎么会有未交房的钥匙并进入我方不清楚，房屋门锁也没有破坏痕迹，我方的钥匙都在。C6幢1601室厨房间当时发生漏水是事实，事后我们也积极组织双方协商赔偿事宜，对原告要求我方承担赔偿责任不认可，请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明，原告2015年5月3日在金瑞置业购买其开发的盱眙县金鼎华府C6幢1601室房屋，2017年9月下旬拿到钥匙后进行装修，2018年3月中旬入住。该楼房是框架结构，屋面整体浇铸。祁永兰居住在该小区前期房屋，后来购买该小区C6幢1701室，因该栋房屋尚不具备交房条件故没有接受房屋，但通过金瑞置业工作人员私配了1701室钥匙，祁永兰的母亲王翠兰等有时去1701室看看，还在阳台种了青菜和大蒜。2018年10月29日11时许，王翠兰去1701室看房屋，并打开卫生间水龙头想给阳台青菜、大蒜浇水，因当时管道维修管道没有水就没有及时将水龙头关上，离开时忘了将该水龙头关闭，后期管道来水时就一直出水，水量漫过卫生间流到其他房间，又从该房屋的高处向低处流淌，从该房屋的厨房间流到楼下1601室房屋的厨房，又从C6幢1601室的厨房流到餐厅房间，然后顺着地势流向楼下。当日下午13时许，原告回家发现厨房间从楼上漏水，先忙着去刮水，并打电话给小区物业，约14时许物业联系开发商打开楼上1701室房门，发现该房卫生间的水龙头流水情况，并及时将该水龙头关闭。事后，原告找祁永兰商谈赔偿事宜，祁永兰仅同意修理，不同意更换房中物品。2018年11月1日，原告报警调解未果，故提起本案诉讼。 另查明，祁永兰诉讼中愿意对其母亲的行为承担赔偿责任。原告申请对因漏水造成装修及物品损失进行评估，祁永兰、金瑞置业无异议，双方依法选择鉴定机构，江苏天昊资产评估有限公司评估结论：列入本次评估范围的资产为人民币81600元，其中重置物品及价值为：1、厨房吊柜为1000元；2、厨房储物柜2400元；3、厨房橱柜8160元；4、集成灶9600元；5、燃气热水器4300元；6、冰箱14500元；7、背景墙8300元；8、客厅吊灯2600元；9、餐厅吊灯1900元；10、衣柜4500元（未说明哪个房间）；11、油漆涂料1310元（未说明哪个部位）；12、墙布2040元；13、卫生间集成吊顶为1260元；14、阳台集成吊顶810元；15、厨房集成吊顶1720元（未说明损害情况）；16；普通房门8400元（未说明部位）；17、罗马柱房门3800元；18、罗马柱门套2000元；19、客厅造型吊顶3000元，合计81600元，收取评估费用5000元，后因故退还3000元。但评估报告未说明重置装修及物品的原因，只是统计装修部位、物品名称，也未说明漏水造成装修及物品损害及程度情况。 针对上述评估报告书存在问题，本院于2019年10月21日对现场进行勘查，原告陈述当日厨房间顶部来水，厨房地面积水较深，并流入餐厅，其他地方水平地势较高没有进水，该厨房间四周除门窗外均是贴了瓷砖，顶部是铝塑扣板，地面是瓷砖，餐厅地面是大理石，地面是瓷砖中认可厨房间的消毒柜、集成灶（烤箱）、燃气热水器、电冰箱、抽烟机等电器通电使用正常，但强调不能说以后都能使用；陈述厨房厨柜的门有变形情况，是水淋湿造成的；陈述卫生间浴缸进水后电有时打不开、主卧室阳台上使用4-5年的洗衣机有时会断电，但现在均能正常使用；还陈述事后第5天看到儿子、女儿房间柜子下面有水，客厅的墙布有脱落，进户门框、厨房门框有裂封，餐厅、客厅的吊灯使用正常…。 上述事实，有当事人陈述，原告提交商品房买卖合同、装修保证金的收据、水龙头没有关闭的现场照片三张照片，提交房屋装修、物品的照片17张，报警工作登记表，装修部分材料及设施设备电器单13张及收据，证人王某证言等，经庭审质证无异议或异议不能成立，应予认定。 庭审过程中，原告陈述房屋进水后，我咨询了，人家说家电器经水泡过以后，不能使用；另外，我也怕把现场破坏了，所有的东西都没有碰，所以我没有在家居住。原告提交盱眙县新世纪宾馆居住的票据2张和租房合同、房产租赁的网站公示表各一份，证明因1701室漏水造成1601室房屋无法居住，第一张收条住宿时间为2019年2月10日18时，离店时间写2019年2月10日13时，离店时间“10日”中10又进行涂改痕迹，405房号单价60元，收取300元；第二张收条是405房号单价50元，住店时间为2019年2月10日18时起至2019年3月1日13时，租金2950元，2张收条均没有加盖章印；2019年3月2日，原告承租孙凤军房屋，支付租金12000元，本案主张租房经济损失1万元；提交邻居金晶、秦建国证明（该证明是原告打印内容，证人陈述、签字）和原告2019年2月10日在新世纪宾馆居住的收款，证明房屋损坏后，原告就没有在家居住。原告认为江苏天昊资产评估公司资产评估报告书合法有效，证明祁永兰侵权导致自己经济损失为81600元。 祁永兰质证意见：1、原告家厨房部分物品淋水是事实，但没有受损，不认可原告凭主观想象要求承担其住宾馆的费用、租房费用。事实上我在小区看到原告1601室房屋晚间灯在亮，也经常看到原告及其丈夫、女儿，该房屋一直有人居住。2、对资产评估报告书真实性没有异议，但不认可其合法性和关联性，该报告书不能成为本案定案的依据。首先，鉴定申请书经庭审后确定是因漏水造成原告房屋装修及物品损失等进行价格评估，而本评估报告仅是对相关物品进行重置价格，并没有对维修损坏的程度以及贬值损失进行鉴定，突破鉴定委托内容。其次，该评估报告书第九页第四项，鉴定所也否定了自己评估资质、能力（内容略），故该鉴定结果是没有法律依据，不具有法律效力。3、对原告提交证人证词和在新世纪宾馆居住的收据、租房合同、网站公示表的三性均有异议，证人要到庭陈述，票据是白纸条，不具证据效力。 庭审过程中，原告未就其房屋因楼上漏水受淹引起装修及物品19项损失存在、且不能修复、不能正常使用和需重置更换事实进行举证；原告要求被告赔偿其未使用房屋期间的经济损失1万元，祁永兰、金瑞置业有异议，原告未就其陈述1701室漏水造成1601室房屋客观不能居住使用事实进行举证。 本院认为，原告与祁永兰是将来上下楼紧密邻居，应方便生活，团结互助，正确处理相邻关系。祁永兰的母亲事发当日上午11时许去1701室给阳台青菜等浇水，因当时水管无水没有关闭水龙头，离开时忘记关闭已开启的水龙头是造成原告1601室厨房受淹的原因，祁永兰诉讼中愿意根据财物受损情况承担其母亲行为造成赔偿责任，本院予以确认。被告金瑞置业作为涉案房屋开发商在房屋水电等不符合交付条件情况下，不应给购房业主祁永兰私配钥匙，让祁永兰的母亲用私配钥匙进入1701室房屋打开水龙头未关造成原告房屋受淹损失，说明其在管理过程中存在过错，应承担相应责任；金瑞置业对此虽有异议，但未就其管理过程中没有过错或不应承担责任事实进行举证，应承担不利法律后果。被告金瑞置业经本院合法传唤，未到庭参加第二次庭审，不影响本案审理。 关于原告要求按评估报告结论赔偿损失81600元问题，两被告均有异议，原告庭审中未就其主张评估报告中装修、物品等损失与受水淹受损、且不能修复、也不能正常使用的事实进行举证。从当事人陈述及现场勘查情况看，1701室卫生间水龙头出水从该房屋的厨房间流到楼下1601室房屋的厨房和餐厅，1601室厨房顶棚、墙壁及和餐厅地面是实际过水受潮地方，但原告厨房的顶棚是铝塑扣板，墙壁是防水瓷砖，地面也是瓷砖，餐厅的地面是大，地面也是瓷砖受水淋过或被水浸泡清除后，不会留下直接经济损失；厨房间的消毒柜、集成灶（烤箱）、燃气热水器、冰箱、抽烟机等电器，之后通电使用正常，说明目前没有损害，无需重置换新。原告陈述厨房厨柜的门有变形情况，是被淋过后引起的，但没有举证说明严重程度且需要更换。原告陈述卫生间浴缸进水后电有时打不开、主卧室阳台上使用4-5年的洗衣机有时会断电，但现在均能正常使用。原告陈述事后第5天看到儿子、女儿房间柜子下面有水，客厅的墙布有脱落，进户门框、厨房门框有裂封，明显与本案因厨房漏水引起的原因无关联…。综上，江苏天昊资产评估有限公司评估结论，只是现场统计涉案房屋内的装修情况及物品的名称、规格、厂家、成新率、评估价值（包含撤除清运费），没有表述有无被水淋过、是否造成损害及程度，能否正常使用及影响，是否需要重置进行分析、认定，故该评估报告结论不是当事人申请鉴定和本院委托的内容，不能作为本案赔偿损失证据。 关于原告要求两被告承担因涉案房屋漏水造成房屋不能居住经济损失1万元问题，两被告均有异议。原告庭审中未就涉案房屋因漏水造成客观不能实际居住的事实进行举证，只是听取别人建议，主观认为这样做可以保护证据，这是假想事实，与客观事实不符。其次，原告庭审中提交两张盱眙县新世纪宾馆没有章印收据内容前后矛盾，也不能反应2018年10月29日中午厨房顶部淋水，2019年2月10日涉案房屋不能居住、需要在外住旅馆和2019年3月1日该房屋仍不能居住、需要租房居住事实，况且原告也认可自己及家人经常回来看房屋情况，因此原告要求被告赔偿其未使用房屋经济损失1万元，无事实根据，本院不予支持。综上，本案原告因漏水要求祁永兰赔偿其装修及物品损失81600元、因房屋不能居住造成经济损失1万元的诉求没有事实根据，本院不予支持，但考虑到原告1601室是新装修的房屋，因祁永兰对1701室房屋管理不善造成漏水进入原告厨房间，虽未造成原告家装修及物品直接财产损失，需要重置、更新，但对被告厨房顶棚及厨柜、家用电器淋水，餐厅地面进水，该厨房内部分电器、物品使用年限缩短、故障可能增加，而该部分损失目前尚不能进行鉴定评估，故根据现场勘查情况、参照双方辩论意见，结合因此造成原告家庭生活不便及困惑，本院酌情认定原告各项经济损失为5000元为宜，鉴定支付实际费用各承担一半为宜。原告超过法律保护范围主张权利，其超出部分民事责任由自己承担。 综上所述，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。经本院主张调解，双方当事人未达成一致协议。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告祁永兰于本判决生效后十日内赔偿原告魏建花因漏水造成各项经济损失5000元；被告江苏金瑞置业有限公司承担连带责任； 二、驳回原告魏建花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2090元，由原告魏建花负担1090元，被告祁永兰、江苏金瑞置业有限公司负担1000元；鉴定费2000元（票据5000元，经协调退还3000元），由原告魏建花负担1000元，被告祁永兰、江苏金瑞置业有限公司负担1000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  余中文 人民陪审员  王宜国 人民陪审员  季春林 二〇一九年十二月十三日 书 记 员  徐芳芳 开户银行：江苏盱眙农村商业银行营业部 开户名称：盱眙县人民法院 开户账号：3208300011010000231660 附法律条文： 1、《中华人民共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。第十二条二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。第十三条法律规定承担连带责任的，被侵权人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。 2、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。