广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0306民初35011号原告：蔡玉华，女，汉族，1977年4月4日出生，住址：广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：罗涛，广东商达（龙岗）律师事务所律师。被告：深圳市瑞恒投资发展有限公司，地址：广东省深圳市宝安区新安街道**怡园东二巷建兴工业区****，统一社会信用代码：91440300279314110E。法定代表人：罗向民，总经理。委托诉讼代理人：尹德军，广东淳锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：傅晓威，广东淳锋律师事务所实习律师。第三人：湖南六建机电安装有限责任公司，，地址：湖南省长沙市天心区劳动西路****统一社会信用代码：91430000732868171R。法定代表人：刘录音，董事长。原告蔡玉华与被告深圳市瑞恒投资发展有限公司（以下简称瑞恒公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加湖南六建机电安装有限责任公司（以下简称湖南六建公司）为第三人，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人罗涛，被告的委托诉讼代理人尹德军、傅晓威均到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付迟延办证违约金1278310.26元（以购房总价款4450941元为基数，按照日万分之四的标准，自2016年9月30日后240日计算至2019年5月16日止）2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月17日原、被告签署《深圳市房地产买卖合同（预售）》【深（宝）网预买字（2015）第2047号】。由原告向被告购买位于深圳市宝安区××街道××诚××房产××房，建筑面积126平方米，套内建筑面积101.50平方米。单价为43851.6350元/㎡，总金额为人民币4450941元。根据《深圳市房地产买卖合同》第二十二条的约定，被告应于商品房交付使用后240日内为原告办理房产证。同时根据《深圳市房地产买卖合同》第二十二条第三款的约定，自房产交付后第240日起，被告应按日向原告支付购房总价款万分之四的违约金。合同签订后，原告按照合同约定完全履行自己的义务，然而，因被告原因，原告直至2019年5月16日才取得涉案房产的《不动产权证书》。被告的行为严重违反合同约定，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。现为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求判如诉请。被告辩称，一、被答辩人实施违法加建行为导致勤诚达悦园被政府相关主管部门实施了权利限制，不得办理初始登记和转移登记等手续。勤诚达悦园项目违法加建行为是发生在该项目完成规划、竣工验收并毛坯交付购房业主之后，广大购房业主在2015年期间陆续委托湖南六建对其所购房屋进行毛坯收楼并进行加建改造施工。自2016年9月份起至2017年4月份期间，被答辩人委托湖南六建对其所购的房屋在竣工验收后实施了包括搭建钢筋混凝土板、局部外立面、栏杆、门窗、室内外管线及其他局部施工等违法加建改造。从被答辩人签订《房屋施工委托协议》等书面文件，可充分表明被答辩人对违法建行为在主观上是知情的，在客观上是积极参与的，加建部分最终也由其占有、使用、收益，被答辩人既是实施方也是受益方，由此发生的法律风险和后果也应由其承担。尽管答辩人于2016年9月取得规划验收合格证和竣工验收备案回执后勤诚达悦园项目就己具备了办理初始登记的条件，但因被答辩人实施的前述违法加建行为导致勤诚达悦园自2016年10月就被政府相关主管部门实施了权利限制，不得办理初始登记和转移登记等手续，这也在客观上直接导致答辩人不能按期办理初始登记手续；二、答辩人为解除政府相关主管部门对勤诚达悦园项目实施的权利限制付出了巨大努力和代价。答辩人于2016年9月取得勤诚达悦园项目的规划验收合格证和竣工验收备案回执后，此时勤诚达悦园项目已具备了办理初始登记的条件。自2016年10月起因湖南六建对被答辩人所购房屋实施违法加建行为导致勤诚达悦园项目被政府相关主管部门实施权利限制不得办理初始登记和转移登记等手续后，答辩人一直积极协调相关政府主管机关，寻求尽快解除该项目的权利限制。2018年9月起，考虑到广大购房业主能够尽快办理房地产证书的整体利益，答辩人先行缴纳了巨额行政处罚款项，方得以解除勤诚达悦园项目的权利限制并完成了该项目的初始登记和转移登记。三、被答辩人诉请的违约金数额明显过高，请法院依法予以调整。被答辩人未能按照买卖合同约定办理《房地产证》是基于其在所购房屋因实施违法加建被政府相关主管部门限制权利。而且，未能按照买卖合同约定办理《房地产证》并不影响被答辩人对所购房屋的占有、使用和收益，也没有给被答辩人造成实际经济损失。被答辩人现诉请的违约金少则几十万元，多则一百几十万元，超过总房款的10-20%，明显过高。请人民法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(法发【2009】40号)第6条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条等相关规定依法予以适当调低。四、答辩人依法、依约均不应承担延期办证违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”之规定以及买卖合同中第二十二条延期办证的违约责任中第一款“如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，应承担相应延期办证违约责任”均规定，答辩人承担延期办证违约责任的前提条件是由于出卖人的原因或出卖人未履行相关义务所致的。被答辩人实施的违法加建行为构成严重违约，违反了买卖合同中第二十三条“本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此约定，买受人应当承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应当承担赔偿责任”之约定，应承担相应责任。如前所述，被答辩人实施的违法行为导致悦园项目被实施权利限制，客观上造成答辩人不能按期办理初始登记和转移登记手续，答辩人因此被要求承担延期办证违约责任则明显有失公平。第二十二条第四款也有“因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办：证的违约责任”之约定。综上，被告不应向原告承担违约责任，原告的诉讼请求缺乏充分的事实和法律依据，请法院依法予以驳回。第三人湖南六建机电安装有限责任公司未提交书面答辩意见，亦未提交任何证据。本案当事人围绕诉讼请依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年10月19日，原告作为买受人，被告瑞恒公司作为出卖人，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，相关约定如下：1、原告购买被告瑞恒公司开发的深圳市宝安区新安街道勤诚达悦园1栋9A单元9层902号房产，用途为住宅，购房总价款为7027498元。2、合同第九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。3、合同第十二条约定，除本合同另有约定的特殊情况外，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之四的违约金。4、合同第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，出卖人应选择如下方式办理房地产证：待初始登记时向深圳市房地产权登记机关出具本房地产出卖人委托买受人自行登记办证的备案申请，买受人于本房地产项目初始登记后径自向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。5、合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。6、合同第二十三条约定，本房地产仅作住宅使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重结构和用途。若违反此规定，买受人应承担恢复原状的责任，造成出卖人或第三方损失的，应承担赔偿责任。7、合同附件五第八条第6项对合同第十二条修改如下：如出卖人不能按合同第九条约定时间交付的，可提前15日通知买受人。除双方另行协商一致外，买受人同意给予出卖人90天宽限期。超过宽限期30日的，视为逾期交付，按逾期时间分别处理：（1）逾期在90日之内（含90日）的，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日的，买受人有权在宽限期届满30日后起半年内解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自宽限期届满30日后之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金。8、合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。9、合同附件五第十四条就“通知与送达”约定如下：本合同中的通知应采用书面形式，书面通知通过特快专递邮寄至双方在本合同载明的通讯地址或住所地……如地址发生变更，应及时书面通知对方。未通知或延迟通知的，由其自行承担后果。上述合同签订后，原告已付清了购房款。原告（甲方）与第三人湖南六建机电安装有限责任公司悦园项目部（乙方）曾签署《房屋施工委托协议》，该协议附件为《施工平面示意图》，其中所示户型与原告购房时取得的售房宣传册一致。双方约定如下：（1）甲方知悉并同意委托乙方全权代理上述商品房的毛坯入伙验收、钥匙签收，瑞恒公司无需寄发毛坯入伙通知书给甲方。乙方在毛坯交付验收后按本协议附件的施工平面示意图对上述商品房进行毛坯施工，甲方知悉乙方将按照本协议附件施工平面示意图对该商品房进行局部施工；房间内所有花池乙方不负责填充，由甲方根据实际需要自行填充。（2）乙方应严格按照本协议之房屋委托施工平面示意图组织施工，包括搭建钢筋混凝土板、局部外立面、栏杆、门窗、室内管线以及其他局部施工。（3）甲方知悉并同意商品房施工将会造成施工后的商品房使用面积、实际建筑面积与竣工测绘的建筑面积出现差异，乙方无需为此承担法律责任。（4）甲方知悉并同意毛坯施工过程中拆除的商品房原有部分（包括但不限于墙体、栏杆、门窗等）归乙方所有，乙方不需为此向甲方支付任何费用。（5）基于本商品房毛坯施工安全的需要，乙方在毛坯施工工程完工前进行全面封闭施工，不对外开放，甲方对此无异议。（6）甲方知悉并同意，本协议所述的施工可能造成外立面、其他房屋的内部结构与建筑物共有部分的局部变动，甲方对此无任何异议。甲方承诺，无论在任何时候都不会因此要求乙方恢复原状、改变已完成施工的商品房的状况或者赔偿损失。（7）甲方同意并承诺，除本受托人外，不委托其他任何人或单位进行本协议所述的施工。（8）毛坯施工工程款为人民币1000元，此款项需甲方在签署本协议时，现金支付给乙方。（9）乙方承诺在2016年12月31日前完成本协议所述的施工，并将完成施工的该商品房交付给甲方。上述协议签订后，原告支付了改造费1000元，并提交了由第三人开具的收款收据予以证明，收据记载的经手人与瑞恒公司开具的房款收据的经手人同为曾海霞。原告同时向湖南六建机电安装有限责任公司悦园项目部出具《授权委托书》，授权其对商品房办理毛坯入伙验收及钥匙签收相关手续，委托人对受托人的验房结果予以认可，瑞恒公司无需向委托人寄发毛坯入伙通知书。委托人及受托人均承诺在上述代理事项未完成前不得任意解除、撤销、终止本授权委托书。2016年7月25日，被告瑞恒公司与第三人签署了一份《勤诚达宝安悦园项目（B区）主体结构改造工程施工合同》，约定瑞恒公司委托第三人承包如下工程内容：瑞恒公司提供的主体结构改造施工图以及完成主体结构改造工程所需的相关工作，包括悦园项目B区7#栋、8#栋、9#栋、10#栋结构改造施工图；改造后建筑图；以及给排水、雨水、空调冷凝水管道改造和室内强电部分改造；因结构改造引起的户型改造及为完成结构改造工程而有必要采取的隐含的所有施工及安全、现场文明施工及各种配套保证（如临时设施等）等各方面的措施，同时包括与本工程其他相关施工单位的配合等；不包括二次改造的铝合金栏杆、门窗的安装、拆除；煤气管道改拆、景观照明及弱电线路改造。约定的合同价为19868940.5元。被告于庭审中确认整个项目（7、8、9A、9B、10A、10B栋）都已委托第三人收房并对房屋进行改造，其已向第三人支付了改造费用。2016年8月31日，深圳市规划和国土资源委员会宝安管理局颁发了勤诚达悦园项目的《深圳市建设工程规划验收合格证》。2016年9月20日，涉案房地产项目取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2016年10月19日，深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队对涉案房地产项目巡查时发现该商住楼（共4栋）多处存在违法加、扩建阳台的建设行为，已依法查处，同时函请深圳市不动产登记中心宝安登记科协助对上述房地产实施权利限制，上述房地产不得办理初始登记或转移、抵押登记。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告瑞恒公司作出《行政处罚决定书》（NO.1801451），内容如下：经查，你单位未取得《建设工程规划许可证》在宝安区××区××诚××商住楼××、××、××、××栋阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，上述行为违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，我局已于2018年9月3日向你单位送达了《行政处罚告知书》，依据《广东省城乡规划条例》第八十条的规定，决定处罚如下：1、没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元。被告瑞恒公司于2018年10月18日、2018年12月25日、2019年1月3日分三次缴纳了上述款项。2018年9月19日，深圳市宝安区新安街道土地规划监察队去函深圳市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。2018年10月11日，深圳市不动产登记中心发布《房地产首次登记公告》如下：该中心拟对涉案房地产项目予以首次登记，现予公告，如有异议，请自本公告之日起三十日内将异议书面材料送达该中心，逾期无人提出异议或者异议不成立者，该中心将予以登记。2018年11月16日，涉案房地产项目办理了房地产初始登记。2018年11月20日，第三人湖南六建公司出具《证明》如下：其公司悦园项目部于2015年初开始陆续与购买宝安区××区××诚××商住楼××、××、××、××栋商品住宅的业主签订了《房屋施工委托协议》，根据上述协议约定，其公司代理业主收房并在毛坯交付验收后进行加建加工。2016年7月，该公司又与发展商即被告瑞恒公司就加建施工签订了协议。2016年9月底，该公司开始履行上述协议，代理业主收房并开始加建施工。施工开始后，2016年10月因新安街道规划土地监察中队的查处导致施工进度受到影响，且悦园项目无法进行初始登记，2017年4月份其公司完成施工。根据业主对该公司的授权及其与业主之间《房屋施工委托协议》约定的交付方式，是由其向业主进行交付，最终通过瑞恒公司于2017年3月至4月期间向业主发出了入伙通知书，完成了交付。2018年12月上旬，被告瑞恒公司在业主微信群内陆续发布部分可缴税办理房产证的业主名单，有业主于2018年12月8日在微信群内发送已办出的房产证照片。2018年12月中下旬，被告瑞恒公司在小区公告栏及业主微信群发布公告，通知尚未签署和解协议的业主尽快于2018年12月25日前到悦园客服中心签署和解协议，未电话预约或说明暂无法签订协议原因的，视为不同意签署，瑞恒公司将委托律师团队与其对接并进行后续处理，并将视情况决定采取何种法律手段向不同意签署和解协议的业主追讨瑞恒公司已代缴的罚款（每平方米4.2万元，具体金额按每户加建面积总和计算），或依法向相关行政、司法部门提出拆除加建部分的诉请。2019年2月，原告向被告发出《律师函》，称原告已于2018年11月初收到被告发出的办证通知，并按被告要求提交了办证资料、签署了委托被告办证的委托书，但被告至今未积极办理房地产转移登记，也未向原告出具委托办证的资料，故催促被告及时向深圳市不动产登记中心代原告办理房地产转移登记手续。为查明案件情况，本院向深圳市不动产登记中心、深圳市宝安区新安街道土地规划监察队、深圳市宝安区土地规划监察局去函查询，深圳市不动产登记中心于2018年8月16日向本院复函（深不动产登函[2018]486号）如下：一、勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）未办理初始登记，并于2016年10月19日被深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队查封（查封附记：宗地号：Ａ010-××0;项目名称：勤诚达悦园；限制期限：文书未注明查封期限，权利限制时间自文书送达之日起至查封机关送达解除查封限制文书之日止。查封期间不得办理初始登记或者转移、抵押登记）。二、根据《不动产登记暂行条例》和《深圳经济特区房地产登记条例》的有关规定，上述项目由深圳市瑞恒投资发展有限公司办理完房地产初始登记后，购房业主方可备齐相关资料申请办理不动产权证书。深圳市宝安区新安街道土地规划监察队向本院复函如下：勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）因规划验收后存在违法加扩建行为，依据《深圳经济特区规划土地监察条例》第三十九条规定，我队于2016年10月19日去函市不动产登记中心宝安登记科，依法限制了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利。2018年8月31日，区土地规划监察局撤销了原行政处罚决定。2018年9月19日，我队去函市不动产登记中心宝安登记科，解除了勤诚达悦园（宗地号Ａ010-××0）房地产的权利限制。深圳市宝安区土地规划监察局向本院复函（深宝土规监函[2019]45号）如下：一、截至2019年1月3日，瑞恒公司已经将全部罚款（没收违法收入人民币122485280.34元和并处罚款人民币2576610.5元）缴纳至指定账户；二、确定瑞恒公司应缴纳罚款依据和具体计算方式如下：l、没收违法收入依据以及计算方式如下：根据《市规划国土委宝安管理局关于协助核查提供“勤诚达悦园”项目材料的复函》（深规土宝函[2018]366号）确定成交均价为42226.79元／平方米。成交均价42226.79元／平方米乘以建筑总面积68861.96平方米，得出该建设工程的销售总价2907819523.9084元。由销售总价除以71890.17平方米（总建筑面积68861.96平方米与超建面积为3028.21平方米的和），得出该建设工程的销售平均单价为40448.08元/平方米。用销售平均单价（40448.08元/平方米）乘以测绘报告中确定的涉案项目违法建设面积（3028.21平方米）得出违法所得为122485280.34元人民币。2、罚款依据以及计算方式如下：罚款数额为建筑总面积的工程造价的10%，为2576610.5元人民币。三、上述罚款为当事人瑞恒公司在勤诚达悦园规划验收后进行违法加扩建行为而作出的行政处罚。另查，1、关于房屋交付标准及时间。原、被告于庭审中确认双方约定的交楼标准为毛坯交付，且被告已向原告交付了毛坯状态的涉案房产。原告主张交付时间为2017年3月至4月期间，并提交了由其于当日签署的《勤诚达悦园收楼意见书》予以证明；被告主张其已于2016年9月底第一次向第三人交付了涉案房产，原告主张的交付时间为交付改建后的房屋时间；第三人出具的《证明》确认其于2016年9月底代理业主收房并开始加建施工。2、原告主张其未进行加建，涉案房产的加建行为是在房屋建设期由被告主导进行的，被告是明知且同意的，原告与第三人签署的《房屋施工委托协议及附图》是被告事先拟定的格式合同，由原告在售楼处签署房屋买卖合同时按照被告的要求同时签订的，原告事先并不清楚房屋是否有加建，更不清楚这种加建行为是否违法。原告接收的房产是被告按照售房宣传册及样板房的交楼标准交付给原告的，如有增加面积，也属于被告无偿赠送给原告的，原告提交了被告制作的售房宣传册予以证明。被告于庭审中表示不清楚原告与第三人签约的具体情形，并表示各房产的加建部分是原告委托第三人收房后又委托第三人实施加建的，并提交了部分楼栋外观照片予以证明。经查，售房宣传册显示涉案房产卫生间与主卧卫生间之间有一间卧室（以10A/B座02房为例，房产搭建位置有差别），与前述《房屋施工委托协议及附图》中的附图一致，但与原、被告签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件中的“分户平面图”对比，可见该区域为增加面积。被告对宣传册的真实性予以认可，但主张该宣传册为户型结构示意图，并非销售平面图，亦不作为双方约定的交房标准；部分楼栋外观照片显示瑞恒公司主张的房屋加建位置外观均与两侧外观一致。3、关于房产加建面积。2018年6月30日，深圳市越轶测量技术开发有限公司应深圳市宝安区土地规划监察局委托对勤诚达悦园出具《深圳市房屋建筑面积测绘报告》（补板测绘）（以下简称《测绘报告》），计算建筑面积的补板为3028.21平方米，各房产的补板面积为0至11.22平方米不等，后附的《房屋建筑面积分户位置图》中标识的“卧室补板”、“阳台补板”或“偏厅补板”位置即为被告主张的加建位置，所示位置与售房宣传册、原告及第三人签署的《房屋施工委托协议及附图》中的附图均一致。4、关于通知业主办证事宜。被告瑞恒公司主张已通过短信通知业主办理房产证，但未提交证据证明。5、关于具体办证流程。原告主张其已经与被告签署《房地产证办证委托协议书》，委托被告为其办理房地产证，但该协议书原件在被告处，被告对此不予认可。原告主张办理房地产证须由被告主导并提交资料，具体流程如下：原、被告需签订深圳市不动产登记申请表，被告需出具授权其代理人缴纳相关税费、申办不动产权证书相关事宜的授权委托书以及被告的主体资料；如业主是通过银行按揭贷款方式支付剩余购房款的，一般需具备房地产楼花抵押登记转现楼登记申请书、营业执照、金融许可证、法定代表人证明书、授权书（授权被告为银行方签订经济合同及办理其他事务代理），并主张《城市房地产开发经营管理条例》明确规定，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。被告主张只要其完成了初始登记，即已经履行完成开发商的义务，合同约定由业主自行办证，被告是配合提交公司的主体资料，在有抵押贷款的情况下，由银行委托瑞恒公司一起去办证，没有抵押贷款的情况下，部分业主与被告签订委托书，委托被告办证，部分业主则自行办理，即由这些业主到被告处拿被告的主体资料自行前往办理。6、瑞恒公司就行政处罚事宜，以行政处罚适用法律错误、行政处罚结果明显不当、遗漏被处罚主体等违法情形为由提起行政诉讼，诉请法院判决撤销深圳市宝安区土地规划监察局于2018年9月7日作出的深宝土规监字[2018]第1801451号《行政处罚决定书》，案号为（2019）粤0308行初856号，该案仍在审理中。7、本案原告于2019年4月8日取得不动产权证。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。《深圳市房地产买卖合同（预售）》为原、被告真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，原、被告均应全面履行合同约定的义务。（一）关于涉案房产交付时间本案中，涉案的房地产项目于2016年9月20日取得《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》，原、被告均确认被告已向原告交付了涉案房产，但双方对于房产交付时间存在争议。原告主张的交付时间为2017年3月至4月之间；被告主张交付时间为2016年9月底，后经原告委托第三人改造房屋后，于2017年3月、4月向原告再次交付房产；第三人出具的《证明》确认其已于2016年9月底代理业主收房。对此，本院认为，原告已于购房时向第三人出具《授权委托书》，授权第三人代理原告办理涉案房产毛坯入伙验收及钥匙签收相关手续，并确认原告对第三人的验房结果予以认可，因此，本院认定涉案房产已于2016年9月底交付。（二）关于逾期办证违约金《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条约定，出卖人应当在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人在本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》;第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任；合同附件五第十二条对房地产证的办理约定如下：本合同项下的《房地产证》由买受人自行办理，买受人未与出卖人签署《房地产证办证委托协议书》的，买受人不得要求出卖人为其办理房地产权属转移登记，更不得要求出卖人承担延期办证的违约责任。根据上述约定，初始登记后，办理涉案房产的房地产证属于原告的义务，瑞恒公司仅为协助义务。涉案房产已于2016年9月底交付原告，瑞恒公司应于房产交付之日起第240天日内即2017年5月底之前履行完办证义务，但瑞恒公司直至2018年11月16日才完成初始登记，已违反合同约定，应支付自本房地产交付之日后第240日起的逾期办证违约金。原告主张逾期办证违约金自2017年8月28日起算，属于原告自行处分权利的范畴，本院予以支持。根据本院查明的事实可知，涉案小区有业主确认于2018年11月6日、13日收到瑞恒公司通过短信发送的办证通知，瑞恒公司于2018年12月初陆续通知业主缴税办理房地产证且有业主实际办出了房地产证，瑞恒公司于2018年12月中下旬通过小区公告栏及业主微信群通知业主签署和解协议及办证事宜，可以认定瑞恒公司在完成初始登记前后已向小区业主通知了办理房地产证的有关事宜，因此办证违约金应计算至完成初始登记之日。被告以涉案房屋存在违法加建的情况导致被告逾期办理房地产证，作为其不应承担逾期办证违约责任的抗辩理由。结合本院查明的事实，本案中，涉案小区通过规划验收后，因存在多处违法加、扩建阳台的建设行为，被深圳市宝安区新安街道规划土地监察中队查封，查封期间不得办理初始登记或者转移、抵押登记。2018年9月7日，深圳市宝安区土地规划监察局向被告瑞恒公司作出《行政处罚决定书》，因被告未取得《建设工程规划许可证》即在涉案小区7栋、8栋、9栋、10栋阳台加建钢筋混凝土结构建筑物，违反了《广东省城乡规划条例》第四十条，决定没收违法收入人民币122485280.34元，并处罚款人民币2576610.5元，合计人民币125061890.84元，瑞恒公司已缴纳了上述款项。本院认为上述资料存在一定的客观性，足以证明涉案房地产项目存在加建情形，并因此导致了行政处罚及权利限制，原、被告的争议焦点在于原告委托第三人进行加建的行为是否能够导致被告瑞恒公司逾期办证违约责任的减轻或免除。根据本院查明的事实可知：涉案房地产项目的销售宣传手册中展示的户型结构与原告及第三人签署的《委托施工协议及附图》显示内容一致，大部分户型加建了《测绘报告》中标注的补板面积，亦系与原告与瑞恒公司签署的《深圳市房地产买卖合同（预售）》附件中的分户平面图相比较存在的增加面积；原告主张上述《委托施工协议及附图》为其与瑞恒公司签署房产买卖合同时签署的，文本内容系由瑞恒公司制定的，原告在签署当时支付了改造费1000元，且由被告的工作人员出具了收款收据，瑞恒公司虽表示不清楚原告与第三人签订协议的具体情形，但于庭审中确认涉案房地产项目的全部业主均委托第三人接收涉案房产并对房产进行改造，且瑞恒公司亦另行与第三人签署了《主体结构改造工程施工合同》，委托第三人对该项目的全部楼栋进行结构改造，并约定被告须向第三人支付相应的合同价款，瑞恒公司也已付清款项；根据瑞恒公司提交的照片显示，其主张的房屋搭建位置外观均与两侧外观一致；第三人完成搭建后，仍通过瑞恒公司将房产再次交付给原告。以上事实足以说明：首先，瑞恒公司在销售涉案房产的过程中提供了宣传资料，并要求业主统一委托第三人实施与售房宣传册中的户型图一致的改造行为，已足以误导原告，使之相信涉案房产通过补板搭建增加房产面积具备现实可能性；其次，第三人除与原告签署《房屋施工委托协议》之外，亦与被告瑞恒公司签署了《主体结构改造工程施工合同》，约定由第三人承接涉案小区的整体、统一改造，并由瑞恒公司向第三人支付改造费用，表明瑞恒公司在一定程度上积极促成了原告进行加建的后果产生；再次，第三人对涉案房产完成加建后，均系通过瑞恒公司将房产再次交付给原告，并办理了入伙手续，表明瑞恒公司对所涉房产已完成的加建行为均予认可；最后，瑞恒公司未提交证据证明其在该部分原告加建前已经明确告知加建行为违反了规划要求，且将可能导致办证延迟。综上所述，被告瑞恒公司作为专业的房地产开发企业，应当完全清楚工程施工的流程及须具备的许可条件，并应当预知违反规划要求进行加建的行为可能产生的不利后果和风险，但瑞恒公司仍实施了足以误导原告的行为，使之认为加建存在现实可能性，且亦在一定程度上积极促成了该后果的产生，瑞恒公司对于加建造成的逾期办证的后果存在过错；另一方面，上述加建行为是由原告与第三人签署委托施工协议后实施的，原告作为有完全民事行为能力的主体，应当知悉委托施工的内容与规划设计方案不符，本身即存在违法性，鉴于原告的加建行为与被告瑞恒公司逾期办证存在一定的因果关系，故对加建造成的逾期办证后果不应当全部由被告瑞恒公司承担，即该部分原告的加建行为足以减轻瑞恒公司的逾期办证违约责任。结合双方的过错程度，本院酌情判令瑞恒公司应当按照购房总价款每日万分之二的标准向原告支付逾期办证违约金，瑞恒公司应当向已实施加建的原告支付逾期办证违约金（以购房总价款为基数，按每日万分之二的标准，从2017年5月29日起计算至2018年11月16日止，共计536天）。综上，被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告蔡玉华支付迟延办证违约金4450941元×0.0002×536天=304126.61元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市瑞恒投资发展有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告蔡玉华支付迟延办证违约金304126.61元。未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8152元，由原告承担6209元，由被告负担1943元。受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 何  冰  清二〇一九年十二月二十六日书记员 谢晓帅(兼)书记员 陈  丽  君