河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫01民初1391号原告（反诉被告）：中牟县新城区中学（现更名为郑州商都工业科技中等专业学校），住所地河南省郑州市中牟县商都大街东段。组织机构代码为：73742676-X。法定代表人：彭文庆，校长。委托诉讼代理人：赵庆利，河南赵庆利律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄慧玲，河南赵庆利律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑州电力职业技术学院，住所地中牟县商都大街东段。组织机构代码：5241000079192214XL。法定代表人：肖彦君，董事长。委托诉讼代理人：张灵全，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢歌，河南文丰律师事务所律师。原告（反诉被告）中牟县新城区中学（以下简称新城中学）与被告（反诉原告）郑州电力职业技术学院（以下简称电力学院）合同纠纷一案，本院于2019年5月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）新城中学的法定代表人彭文庆及诉讼代理人赵庆利、娄慧玲，被告（反诉原告）电力学院的诉讼代理人张灵全、谢歌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新城中学向本院提出诉讼请求：1、判决被告返还2009年6月30日双方签订的《财产转让（转租）协议书》中属于原告的所有财产（详见房屋统计和物品清单），其中被告拆除的部分房屋（面积1876.33平方米）依法折价赔偿原告。2、诉讼费用由被告负担。事实与理由：2009年6月30日，原被告双方协商一致，签订了《财产转让（转租）协议书》。约定原告将自己合法的土地、房屋、附属设施等全部资产以3700万元的价格全部转让给被告。协议签订后，原告按照约定履行了合同义务，但被告支付了2648.7万元转让款后，剩余1051.3万元，被告拒不支付，由此引起诉讼，经郑州市中级人民法院审判，作出（2011）郑民四初字第47号民事判决，认定双方于2009年6月30日签订的《财产转让（转租）协议书》为无效合同。根据合同法第五十六条和第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还的，应当折价补偿。法院判决生效后，被告既不依约向原告支付剩余的转让款，也不按法律规定返还原告的财产，甚至将财产中的一部分房屋拆除。为避免遭受更大损失，原告提起诉讼，请求支持其诉讼请求。电力学院辩称，1、新城中学已经不存在，不是本案适格主体。新城中学已于2007年变更为“郑州商都工业科技中等专业学校”，2008年取得新学校的民办非企业单位证书。2、新城中学法定代表人隐瞒事实，在新城中学已不存在的情况下仍与电力学院签订《财产转让（转租）协议书》，存在欺诈行为。3、新城中学主张的学生伙房、学生餐厅、教师餐厅并未交付给电力学院，电力学院接受财产时该部分建筑已经不存在，被告不存在拆除行为，无理由承担赔偿责任。电力学院向本院提出反诉请求：1、判令新城中学返还转让款2653.686万元。2、判令新城中学赔偿电力学院损失1350万元（最终数额以鉴定为准）。3、全案诉讼费由新城中学负担。事实与理由：2009年6月30日，反诉原告电力学院与反诉被告新城中学签订一份财产转让协议，约定反诉被告将其房屋、土地等全部资产以3700万元的价格全部转让给反诉原告。合同签订后，反诉原告按约定履行自己的义务，而反诉被告欺诈反诉原告，称该转让协议所涉及的土地不牵涉任何争议，具有完全处置权，实际上转让的该宗土地反诉被告办理土地证前，属于中牟县城关镇小潘庄村委（四、五村民组）集体所有，使用权划拨到反诉被告名下时，反诉被告应当缴纳土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费、新增费、开垦费、管理费、社保费等费用均没有交纳。且双方签订协议后，过了仅仅一个多月时间，2009年8月13日，在反诉原告不知情的情况下，反诉被告又与中牟县城关镇小潘庄村委（四、五村民组）签订补充合同，合同约定反诉被告办理该宗土地的国有土地使用证只是为了办理相关建设手续所用，实际所有权永远××村委（××、××村民组）所有，反诉被告仅是承包该宗土地，保证不将土地使用权变更、转让或转租给第三方，且该补充合同已交给中牟县国土资源局备案。国土资源局针对该宗土地作了土地使用权异议登记，说明该宗土地存在争议，根本不具备转让条件，但反诉被告隐瞒事实，一直称土地证很快能办到反诉原告电力学院名下，多次催促电力学院付款。后反诉被告以反诉原告未全部支付转让款为由起诉到郑州市中级人民法院，反诉原告以反诉被告未能将土地过户到反诉原告名下为由提起反诉，郑州中院经过审理，认定双方所签订转让协议无效，驳回了双方的诉讼请求。转让协议被认证无效后，反诉被告应将反诉原告已付的2653.686万元转让款返还原告。协议签订以后反诉原告对所转让的财产进行了维修、扩建、改建以及安排人员保洁、安排门卫值班，反诉原告投入了大量资金，除支付给反诉被告转让2653.686万元以外，另投入金额达1350万元，双方的转让协议无效系因所转让的土地反诉被告没有足额支付土地补偿，导致反诉原告损失严重，该损失是由反诉被告的过错造成，应当由反诉被告新城中学承担缔约过失责任。新城中学辩称，一、双方签订的《财产转让协议书》及履行过程中，反诉被告并无欺诈行为。1、2004年4月21日，反诉被告取得涉案土地的《国有土地使用证》，证号为牟国用（2004）字第193号，使用权类型：划拨。2010年3月16日，反诉被告将该土地证交给反诉原告，反诉原告向反诉被告出具收到条一份。双方对该土地的划拨性质均无异议，且在签订转让协议前均知晓，详见郑州中院（2011）74号判决书第11页。因法律对划拨土地有明确规定，反诉原告应对该土地的法律性质和合同后果有明确认知。另，反诉被告已经缴纳了土地补偿费等相关费用，否则，土地管理部门也不会为反诉被告办理土地使用权证。且反诉被告是否缴纳土地补偿费，与反诉原告无关，无论涉案土地使用权是否转让变更，这一责任都不会让反诉原告承担，对反诉原告的权利义务并无影响。2、双方签订的《财产转让协议书》约定转让财产的范围虽有“土地转让”，但因签订签订协议时，双方对该土地性质均知晓，结合两个多月后，双方与中牟县城关镇村委签订的《土地租赁协议》可以证明，双方签订的《财产转让协议》中的资产转让并不涉及土地的使用价值，双方在签订《财产转让协议》时没有土地转让的合意。二、双方签订《财产转让协议书》后，反诉原告共支付转让款2648.7万元。三、《财产转让协议书》无效是由土地的划拨性质这一客观事实和反诉原告未及时办理土地出让手续导致的，反诉被告对此没有过错，反诉原告要求赔偿损失没有依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”双方签订《财产转让协议》后，反诉被告就提出要向土地管理部门办理土地报批手续，但反诉原告拒不配合，不提供报批所需的有关手续材料，导致反诉被告无法申请报批。在反诉被告的多次催促下，反诉原告于2013年3月16日要走了土地证，并声称要自行办理。之后，反诉原告继续推拖办理土地报批手续，也不履行付款义务。因此，合同无效，皆反诉原告违约所致，反诉被告并无过错。《财产转让协议》在2011年被法院认定为无效，反诉原告在判决生效后就应该将原告的所有资产予以返还。而反诉原告不仅将反诉被告有的三处房屋拆除，还未经有关主管部门的规划许可私自搭建违章建筑，不但不积极止损，还恶意扩大损失，依法不应得到任何赔偿。对于其占有，使用反诉被告资产时维修、保洁、安排门卫值班等费用，是为了维持其自身的日常运营必要的支出，反诉原告是具体受益者，不属于反诉原告的损失，反诉被告更无需赔偿。综上，除了支付转让款2648.7万元外，反诉原告其他的反诉请求均无事实及法律依据，应依法驳回。根据当事人举证、质证、陈述及庭审笔录，结合审查认定的有效证据，本院经审理查明事实如下：原被告在履行涉案的《财产转让（转租）协议书》过程中发生争议，原告诉至本院，本院于2011年10月19日作出（2011）郑民四初字第74号民事判决。该生效民事判决经审理查明：2009年6月30日，新城中学与电力学院签订《财产转让协议书》一份，约定：一、新城中学转让财产范围为土地转让、房屋、设备设施、办公教学设施及其其他附属物。转让房屋的基本情况：房屋位于中牟县商都大街东段路北，建筑面积32000㎡（其中新建教学楼10650㎡未完工），转让转租土地情况：教育用地（其中71.239亩有证），土地证号：牟国有（2004）字第1**，双方约定2009年7月1日按清册和账面实务核实正式移交电力学院。二、新城中学保证对上述全部财产拥有所有权及完全处置权；保证财产未设定抵押、质押，保证财产未被查封；新城中学保证该转让财产不涉及第三方的权利，不受第三人之追索；保证应当缴纳的费用全部交清，如有尚未交纳或拖欠的费用，由新城中学全部承担；保证所提供的全部财产证件合法有效。否则，新城中学应承担由此引起的一切经济和法律责任。三、转让价格及转让款的支付期限和方式：1、新城中学以人民币3700万元的价格将其全部资产及土地使用权转让给电力学院。2、电力学院应于本协议书生效之日起5日内以银行转账（或现金支付）的方式将500万元款项付给新城中学。新城中学将房屋产权证、土地使用证办理到电力学院名下后，在交付电力学院证件同时，由电力学院在2009年10月31日前支付2700万元，剩余款从2010年开始每月支付50万元，结完为止。六、违约责任：2、如电力学院不能按期支付转让款，应按1分半利息向新城中学支付逾期部分的违约金。3、如由于新城中学的原因，致使相关证件不能如期办理变更登记，或者严重影响电力学院实现本协议书的目的，新城中学应以1分半利息向电力学院支付违约金。该协议双方还约定了其他权利义务。协议签订后，电力学院截至目前共支付新城中学转让款2653.686万元，剩余1046.314万元未付。新城中学将其中9幢房屋过户到电力学院名下，剩余新建教学楼没有过户。2004年4月21日，新城中学取得该校土地《国有土地使用证》，证号为牟国用（2004）字第193号，用途：教育用地，使用权类型：划拨，使用权面积47492.7㎡，2010年3月16日，新城中学将该土地证转交给电力学院，电力学院向新城中学出具收到条。新城中学和电力学院对转让土地的划拨性质均无异议，且签订该转让协议前均知晓。新城中学和电力学院均认可签订《财产转让协议书》前，直至本案起诉前，双方均没有就本案土地转让获得相关有批准权的人民政府准许转让审批手续，双方也没有依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该生效判决本院认为部分认定，原被告双方签订的《财产转让协议书》违反法律法规的强制性规定，为无效合同。后原告新城中学于2018年8月15日再次向本院起诉，要求被告电力学院返还财产并对其中拆除的部分房屋折价赔偿。诉讼中被告提起反诉要求原告返还转让款并赔偿相关损失。本院经审查认为，本案新城中学和电力学院就同一纠纷再次起诉构成重复起诉，于2018年12月27日裁定驳回了原告的起诉及被告的反诉。原告对裁定结果不服，向河南省高级人民法院提起上诉。河南省高级人民法院经审理认为，本案后诉和前诉的诉讼请求明显不同，不构成重复起诉，遂裁定撤销本院（2018）豫01民初2757号民事裁定，指令本院审理本案。另查明，新城中学负责人彭文庆于2007年4月19日向郑州市教育局递交《关于中牟县新城区中学更名为“郑州商都工业科技中等专业学校”的请示》，申请将新城中学变更为“郑州商都工业科技中等专业学校”；郑州市教育局于2007年6月4日批复同意中牟县新城区中学更名为“郑州商都工业科技中等专业学校……”。2008年1月8日彭文庆向郑州市民政局申请新城中学更名为郑州商都工业科技中等专业学校；郑州市民政局于2008年4月7日发布《关于批准郑州商都工业科技中等专业学校成立的批复》（郑民管批【2008】14号），批准新城中学更名为“郑州商都工业科技中等专业学校”。郑州商都工业科技中等专业学校与中牟县新城区中学具有承继关系。新城中学就涉案财产提交有房屋统计表、房产登记信息及物品清单等材料。新城中学房屋统计显示：综合办公楼，房屋所有权证号为牟房权证字第**，面积为2126.5平方米；1号教学楼，房屋所有权证号为牟房房权证字第**，积为1312.47平方米；2号教学楼，房屋所有权证号为牟房权房权证字第**，为1312.47平方米；3号教学楼，房屋所有权证号为牟房权证房权证字第**，1312.47平方米；4号教学楼，房屋所有权证号为牟房权证字房权证字第**，312.47平方米；1号公寓楼，房屋所有权证号为牟房权证字第房权证字第**，76.20平方米；2号公寓楼，房屋所有权证号为牟房权证字第×房权证字第**，6.20平方米；3号公寓楼，房屋所有权证号为牟房权证字第××房权证字第**，.20平方米；4号公寓楼，房屋所有权证号为牟房权证字第**房权证字第**，20平方米；学生餐厅，房屋所有权证号为牟房权证字第**，房权证字第**，4平方米；学生伙房，房屋所有权证号为牟房房权证字第**面房权证字第**，方米；变压器房，房屋所有权证号为牟房权房权证字第**积房权证字第**，；前厕所，房屋所有权证号为牟房权证房权证字第**为房权证字第**，；后厕所，房屋所有权证号为牟房权证字房权证字第**1房权证字第**，澡堂，房屋所有权证号为牟房权证字第房权证字第**0房权证字第**，炉房，房屋所有权证号为牟房权证字第×房权证字第**.房权证字第**，建教学楼，统计面积为10600平方米，纯净水房，统计面积为60平方米，教师餐厅，统计面积为238平方米，门卫用房，统计面积为40平方米。新城中学小区内房屋等设施现均由电力学院管理、使用。诉讼中，新城中学申请对已拆除的原新城中学教师餐厅、学生餐厅和学生伙房的价值进行鉴定。本院依法委托河南省豫通房地产评估咨询有限公司进行鉴定，该机构于2019年7月25日出具豫郑豫通评字【2019】07156号《房地产司法鉴定咨询报告》。该报告显示，本次评估价值时点为2019年7月16日，价值类型为涉案房屋重置成本价（不含建筑物占用地范围内的土地价值），建筑面积共计1876.33平方米，建筑物重置总价2014849元。本院认为，一、关于主体问题。新城中学更名为“郑州商都工业科技中等专业学校”，系由当事人申请并经政府相关行政部门依职权对更名申请予以批准获得，郑州商都工业科技中等专业学校与新城中学主体具有承继性，且新城中学并未被注销，故电力学院称新城中学不具备本案诉讼主体资格的理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同无效后的财产返还问题。原被告双方签订的《财产转让（转租）协议书》已被本院（2011）郑民四初字第47号生效民事判决认定为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、五十八条规定，合同无效的自始没有法律约束力，合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还的应当折价补偿。本案中，2009年6月30日新城中学与电力学院签订《财产转让（转租）协议书》后，电力学院至2011年10月19日共支付新城中学转让款2653.686万元，剩余1046.314万元未付，新城中学将其交付房屋中的9幢房屋过户到电力学院名下，新建教学楼至今尚未办理登记过户。现新城中学要求电力学院返还涉案协议中的所有财产，并对其中电力学院拆除部分房屋予以折价返还，结合新城中学提交的房屋统计表及相关房产登记信息等证据，本院认为新城中学该请求有事实及法律依据，故对原告主张被告返还房屋统计表中所列房产的请求，本院予以支持。因新城中学的教师餐厅、学生餐厅和学生伙房已被拆除，根据河南省豫通房地产评估咨询有限公司出具的豫郑豫通评字【2019】07156号《房地产司法鉴定咨询报告》，考虑该部分房产使用折旧等因素，本院酌定支持该部分房屋折价款为建筑物重置总价2014849元的70%，即1410394.3元。关于新城中学主张的2000套钢木桌凳、3840套学生用木桌凳、1704张钢木双人床等物品，因该部分物品清单系新城中学自制且无电力学院的签章认可，故新城中学该部分请求证据不足，本院不予支持。关于电力学院的反诉，（2011）郑民四初字第47号生效民事判决查明，电力学院共支付新城中学转让款2653.686万元，故对电力学院请求新城中学返还2653.686万元转让款，本院予以支持。新城中学辩称电力学院共支付其转让款2648.7万元，与生效判决查明的事实不符，该辩称理由本院不予采纳。关于电力学院反诉请求新城中学赔偿其损失1350万元，因电力学院未举证证明该损失存在，故对该请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十六规定，判决如下：一、郑州电力职业技术学院于本判决生效后三十日内返还中牟县新城区中学（郑州商都工业科技中等专业学校）房屋统计表下房产；二、郑州电力职业技术学院于本判决生效后十日内支付中牟县新城区中学（郑州商都工业科技中等专业学校）屋统计表下教师餐厅、学生餐厅和学生伙房折价款1410394.3元；三、中牟县新城区中学（郑州商都工业科技中等专业学校）于本判决生效后十日内返还郑州电力职业技术学院转让款2653.686万元；四、驳回中牟县新城区中学的其他诉讼请求。五、驳回郑州电力职业技术学院的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费226800元，由中牟县新城区中学负担85538元，郑州电力职业技术学院负担141262元；反诉案件受理费120992元，由中牟县新城区中学负担87242元；郑州电力职业技术学院负担33750元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长  马清来审判员  刘贺锋审判员  王明振二〇一九年十二月五日书记员  张玉洁