广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1002民初1521号 原告：百色市右江区百城街道办事处东合一组（又名右江区百城街道东合一组农业经济合作社，以下简称：东合一组），住所地百色市右江区百城街道。 负责人：覃杰书，该组组长。 原告：杨绍飞，男，1962年9月15日出生，壮族，个体工商户，现住广西百色市右江区。 两原告共同委托诉讼代理人：常晶晶，广西思贝律师事务所律师。 被告：潘志成，男，1956年3月7日出生，壮族，个体工商户，住广西百色市右江区。 被告：潘海峰，男，1981年11月13日出生，壮族，个体工商户，住广西百色市右江区。 两被告共同委托诉讼代理人：马志林，广西桂百（田林）律师事务所律师。 第三人：杨中山，男，1983年7月20日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：牛利娟，广西思贝律师事务所律师。 原告东合一组、杨绍飞（以下简称两原告）与被告潘志成、潘海峰（以下简称两被告）返还原物纠纷一案，本院于2013年3月13日受理后，于2014年6月6日作出（2013）右民一初字第712号民事判决书。两被告不服，向百色市中级人民法院提起上诉，该院于2015年4月28日作出（2014）百中民二终字第138号民事裁定书，裁定撤销本院（2013）右民一初字第712号民事判决书，发回本院重审。本院于2015年6月15日受理后，将第三人东合一组变更为原告参加诉讼，案由由原来的建设工程施工合同纠纷变更为侵害集体经济组织成员权益纠纷，并依法另行组成合议庭审理后，于2015年10月12日作出（2015）右民一初字第1180号民事判决书。两被告不服，向百色市中级人民法院提起上诉，该院于2016年5月5日作出（2016）桂10民终349号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。两被告不服，向检察机关提出申诉，广西壮族自治区人民检察院作出桂检民监[2017]085号民事抗诉书，向广西壮族自治区高级人民法院提出抗诉。广西壮族自治区高级人民法院作出（2018）桂民抗84号民事裁定书提审本案，于2018年12月27日作出（2018）桂民再392号民事裁定书，撤销百色市中级人民法院（2016）桂10民终349号民事判决、本院（2015）右民一初字第1180号民事判决，发回本院重审。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，追加杨中山作为第三人参加诉讼，于2019年7月3日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人常晶晶，被告潘海峰及两被告的共同委托诉讼代理人马志林，第三人杨中山的委托诉讼代理人牛利娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 两原告向本院提出诉讼请求：请求法院依法判决两被告将香密湖小区2#商住楼A4、A5、A6三栋楼房及该三栋楼房所在的土地交还给两原告；由两被告支付房屋使用费1200000元给原告杨绍飞（从2011年起计算，按每年300000元计至实际交付时止）。事实和理由：百色市右江区香密湖小区2#商住楼的土地是原告东合一组的集体产业用地，总规划用地面积为9335.03平方米。因东合一组缺少资金进行开发建设，2007年3月经全体村民讨论决定，将该地块给原告杨绍飞开发。杨绍飞在开发过程中，2008年8月杨绍飞与两被告口头约定将2#商住楼A4、A5、A6三栋单体楼以包工包料的形式，工程单价为每平方米688元交由两被告垫资承建，三栋楼共计1290000元，待验收合格后，由杨绍飞一次性付清工程款给两被告。2010年10月，两被告建好楼房后并未交付原告杨绍飞，而是自行入住和出租，2011年11月30日竟将A6号楼房以1460000元的价格卖给杨艳，严重损害了两原告的合法利益。该三栋楼房，每年租金约300000元，两被告有意拖延并占用该房，并卖掉其中一栋，属恶意侵权行为，应支付房屋占用费。因两原告和两被告协商未果，特诉至法院。 原告东合一组对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、土地使用权证，证明本案讼争的房屋（香密湖小区2#楼A4、A5、A6号楼）所在的土地所有权人是原告东合一组。2、建设工程规划许可证，证明该土地已取得建设工程规划建设许可。3、建设工程规划许可证，证明本案讼争房屋的A4、A5、A6号单体楼属于2#楼的一部分，且已取得建设工程规划许可。4、批复函，证明百色市人民政府批复同意在香密湖小区预留16.6亩土地（讼争房屋2#楼A4、A5、A6号楼包括在内）作为原告东合一组集体产业用地。5、协议书、补充协议书，证明原告东合一组将香密湖小区的集体产业用地(包括本案讼争的2#楼A4、A5、A6号楼)由杨绍飞建设开发使用。6、房屋买卖合同书，证明被告未经原告杨绍飞同意，擅自将2#楼的A6单体楼房违法出售给案外人杨艳。7、平面图，证明本案讼争的2#楼A4、A5、A6号楼所处的位置。以上为之前的诉讼过程中提交，以下为本次诉讼提交：1、广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据，2、强制执行申请书，3、百色市右江区人民法院《通知》《公告》（2016）桂1002执1003号，4、百色市右江区人民法院《执行裁定书》（2016）桂1002执1003号，证据1-4证明本案已执行终结，东合一组已向潘海峰、潘志成履行支付建房款义务。 原告杨绍飞对其陈述在举证期限内提供的证据有：1、2007年3月7日，原告杨绍飞与东合一组签订的《协议书》，证明原告杨绍飞与东合一组签订协议后取得香密湖小区土地开发使用权；2、东合一组2013年3月12日出具的证明，证明该小区内的土地由原告独自开发使用；3、建设用地规划许可证，证明该土地取得了土地规划许可；4、香密湖小区2#楼取得建设工程规划许可证，证明本案争议的A4、A5、A6号楼属于2#楼的一部分，2009年7月26日2#楼取得工程规划许可；5、《房屋买卖合同书》，证明2011年11月30日被告将2#楼的A6号楼房卖给杨艳；6、2#楼一层平面图；7、香密湖小区总平面图，6-7证明A4、A5、A6号楼房所处位置；8、东合一组于2013年4月10日出具的证明，证实香密湖小区2#楼由原告杨绍飞投资建设，房屋所有权、处分权属原告杨绍飞；9、香密湖小区土地使用证，证明该土地使用权属东合一组；10、香密湖小区平面图，证明讼争房屋所在的土地原告杨绍飞享有使用权。11、答辩状，杨艳起诉两被告时被告做出的答辩，证明房屋使用费的计算依据。 两被告辩称，1、被告对A4、A5、A6号楼的房屋拥有所有权及土地使用权。首先，2008年杨绍飞与潘志成、陆正宝口头协议将香密湖小区的商往楼的A4、A5楼单体楼占用土地（面积为208㎡）的使用权转让给潘志成使用，将A6号楼单体楼占用土地（面积为104㎡）的使用权转让给陆正宝使用，由潘志成、陆正宝自己出资建房，建成后房屋的所有权归潘志成、陆正宝，当时约定土地使用权转让价为每平方米3300元，杨绍飞还将一些钢筋和模板转让给潘志成。谈妥后潘志成就把此事交由潘海峰操办，杨绍飞就把此事交由杨中山操办，由于当时被告没有那么多资金支付土地使用权转让费及钢筋、模板转让费给杨绍飞，就与杨绍飞、杨中山约定先欠着，所以被告就以潘海峰名义写了欠条，欠了杨绍飞、杨中山土地使用权转让费及钢筋、模板转让费。其次，取得土地使用权后，2008年7月7日潘海峰把防空费，城市配套费、设计变更费交给杨中山，同时帮廖陆明（陆正宝之子）垫付（后由于陆正宝资金不足，将A6号楼所有权转让给潘志成）。第三，2008年11月，被告动工建房，由龚某施工队负责施工，但是建房需要申请建设许可证，2009年先由杨中山帮报建（之前的相关手续都是杨绍飞、杨中山办理的），同年7月取得建设许可证，2011年潘海峰把报建费交给杨中山，由其开具收据，在开工建房过程中，杨中山多次催潘海峰支付欠款，担心被告擅自违章建房被罚款，2010年2月1日，杨中山召集潘海峰和另外两位户主梁以农、韦炳贵（这两位户主也是杨绍飞取得土地使用权后建的），见证人为龚某等人，在豪瑞酒店的包厢里进行协商并写了承诺书，约定“不管罚款与否，先报建，日后按谁违章谁承担罚款，先将罚款总数除以罚款总面积，再按户违规的面积乘以违规单价收取违约金”，由各户主见证人签字捺手印。第四，2010年5月房屋完工后，同年6月18日被告把欠杨绍飞的土地使用权转让费及钢筋、模板转让费支付给杨中山，并让其写了收据。被告认为其对A4、A5、A6号楼的占有、建设、使用都是合法的，根据《城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权，将该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押，属于“地随房走。”2、A4、A5、A6号楼房所有权及其所属的土地使用权归被告所有。原告认为是代建关系，其依据是2007年3月7日，原告与东合村一组签订的《协议书》：以东合一组的名义取得2＃住宅楼建设工程规划许可证；由于原告无资金投入，2008年6月，原告只能将2＃综合楼各单体楼A1、A2、A3、A4、A5、A6号楼转给佘其光、韦炳贵、梁以农、潘海峰，廖陆明（后转给潘海峰），该单体楼A1、A2、A3、A4、A5、A6号楼的房屋所有权及所属的土地使用权不再是原告，且上述单体楼都是被告同时建设的，当时的价格是每平方米688元，不包括地基及装修，是他们付款给被告，所以不应简单认为A1、A2、A3号楼与本案无关，这些单个证据是不能证明被告拥有A4、A5、A6号楼的房屋所有权及土地使用权，但是综合看各证据能相当相互印证，具有高度盖然性，根据最高人民法院2001年12月21日公布的《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认，法院应支持被告的诉讼请求。”3、对于广西正意价格评估有限公司作出的桂正价目鉴字[2013]50391号意见书，被告认为不具备评估资质，程序不合法，评估结论不真实、公正、客观。首先，双方所争议是建筑物的工程造价问题，而广西正意价格评估有限公司是价格评估公司。工程造价与价格评估的业务范围等法律有明确的规定，从原人事部、建设部颁发的《工程造价师执业资格制度暂行规定》（1996年8月26日起施行）中第二、第三条规定及原人事部、原国家发展计划委员会颁发的《价格鉴定师执业资格制度暂行规定》（1999年6月17日起施行）中第二、第三条规定及司法部《司法鉴定执业分类规定（试行）》第三至第十七条之规定，涉案的标的物的工程造价鉴定与价格鉴定系两种完全不同的鉴定类别，各有其资格认证与执业范围的要求，彼此独立，无法互替。其次，广西正意价格评估有限公司在估A4、A5、A6号楼房造价所使用的设计图纸是原告提供的，评估的面积1500多平方米，而A4、A5、A6号楼房实际面积是2100多平方米，所以该评估意见书没有做到客观、公正。第三、广西正意价格评估有限公司作出的桂正价目鉴字[2013]50391号意见书评估A4、A5、A6号楼房造价合计2410924元，平均每栋楼为803641.3元，而被告于2011年11月30日卖A6号楼房给杨艳是1460000元。所以广西正意价格评估有限公司作出的桂正价目鉴字[2013]50391号意见书是否合法、公正、合理不言而喻。因此，被告要求重新鉴定。综上所述，原告的诉讼的事实和理由不充分，证据不足，请求人民法驳回被原告的全部诉讼请求。 被告为其辩解在举证期限内向本院提供的证据有：1、2008年7月7日潘海峰收据；2、2008年7月7日廖陆明收据；1-2证据证明房屋相关费用由两被告交纳；3、2010年6月18日收据，证明被告已支付原告土地使用权转让费；4、2011年7月18日收据，证明被告自己支付报建费，报建自己的房屋；5、承诺书，证明原告已将土地使用权转让给被告潘海峰，房屋由被告潘海峰所建；6、证人龚某、零俊、石某庭审证言，以证实原告已将讼争房屋的土地卖给被告；7、2010年4月29日原告东合一组出具的证明，证明原告东合一组认可潘海峰对讼争房屋享有所有权，产权使用30年，30年后其房子归东合一组。8、证明，证明2#楼除了A4、A5、A6号楼以外A1、A2号楼都是被告来承建，并取得东合一组的同意。 第三人辩称，第三人与潘海峰不存在123万元经济往来，2009年11月23日潘海峰向杨中山出具借条，向杨中山借款123万，但杨中山实际上并未去借该笔款项，对于该借条，2010年6月18日向潘海峰出了一份收据，已此证明潘海峰还了123万元给杨中山，以2009年11月23日潘海峰写的借条相互抵消，本案中潘海峰并未向杨中山交付123万元，根据最高院审理民间借贷的相关法律规定，在双方借贷中潘海峰没有提交证据证明交付的时间、方式等事实内容，不能就潘海峰向杨中山交付123万元的认定，被告的主张没有事实和法律依据。 第三人向本院提供的证据有：借条，证明2009年11月23日潘海峰的借条与杨中山写的收据相互抵消，双方并未实际产生。 经过开庭质证，两被告对原告东合一组提供的证据1、2、3、4，两原告对两被告提供的证据1、2、4的真实性、合法性、关联性无异议，本院对当事人无异议的证据予以认定。 两被告对原告东合一组提供的证据5、6的真实性无异议，但认为证据5正好说明是合作开发或是非法买卖土地，证据6这份合同还没有履行。对证据7无异议，但认为讼争房屋这一带开发的房子都是非法的，未取得施工许可证。本次庭审中同时认为两原告签订的协议书是有效的。对原告补交的证据合法性、真实性无异议，但是对证明目的和关联性是有异议，虽然已经执行完毕，但是已经发回重审了。原告杨绍飞与第三人杨中山对东合一组提供的证据无异议。本院认为，原告东合一组提供的证据符合证据“三性原则”，本院予以认定。 两被告对原告杨绍飞提供的证据1有异议，认为转让集体土地违反国家规定，是无效协议；对证据2有异议，认为该证据证明了原、被告是合作开发的关系，原告在开发中可以将开发成果转让他人；对证据3-4的真实性和合法性无异议，但认为不能证明是原告出资办理，也不能证明土地使用权归谁所有，且许可证与协议书签订时间不一致；对证据5认为与本案无关；对证据6-7的真实性无异议，对证明目的有异议；对证据8证明目的有异议，认为该证据的内容与原告诉请的内容自相矛盾；对证据9-10的关联性有异议，认为与本案无关。对证据11有异议，认为与本案无关。本院认为，对于原告杨绍飞提供的证据1是两原告的真实意思表示，且有村民户主代表签名确认，为有效协议，本院予以认定；证据2印证了《协议书》的内容，本院予以认定；证据3-4证实该开发区取得政府及职能部门的审批，本院予以认定；证据5被告将A6号单体楼出卖给他人的事实存在，本院确认发生该事实；证据6-7所证明的内容与本案事实相符，本院予以认定；证据8的证明内容与《协议书》内容相符，也证实了原告杨绍飞开发该小区的事实，本院予以认定；证据9-10证明了香密湖小区是原告东合一组的集体土地，本院予以认定。证据11是两被告进行诉讼的事实，本院予以认定。 两原告对两被告提供的证据3的关联性有异议，认为与本案无关，对证据5的真实性无异议，对关联性有异议，认为原告杨绍飞没有将土地卖给两被告；对证据6龚某、零俊、石某出庭作证的证言证词有异议，认为上述证人与两被告有利害关系，且证人只是听说并不确定原告杨绍飞与被告之间存在土地使用权买卖，不能证明原告杨绍飞将土地卖给两被告。原告杨绍飞对两被告提供的证据7有异议，认为不是东合一组村民的意思，故不能作为本案的定案依据；原告东合一组对两被告提供的证据7有异议，认为该证明内容不是本组所写，证明内容不属实，2007年3月7日经村民大会讨论通过由杨绍飞开发，签订《协议书》并已履行，不可能在2010年又将该部分土地再处置给潘海峰，且开发产业用地是村民头等大事，本组从未开会讨论此事，也没有与潘海峰签订任何协议，从未收到潘海峰款项。两原告对两被告提供的证据8的真实性、合法性均有异议，认为该证据只是复印件，不能作为本案的定案依据，同时不能证明其所要证明的目的。本院认为，对于两被告提供的证据3的内容的真实性本院予以认定，但该收据的内容与本案无关，不能作为本案的定案依据；对证据5因不能证明两被告的证明目的，本院不予认定。对证据6证人龚某、零俊、石某的证言，因出庭作证的证人是被告雇请的建筑工人，与被告有一定的利害关系，其证词有待与其他证据印证方能作为证据使用；对证据7两被告无其他证据予以佐证，不能证明两被告的目的，且东合一组不予认可，不能作为本案的定案依据。对证据8的内容因与本案讼争房屋无直接关联，本院不予采信。 在案件审理中，两原告补充提供一份2005年9月16日东合一组与杨绍飞签订的《合作开发协议书》，证明东合一组与原告杨绍飞就该地块的12.1亩由杨绍飞投资3000000元与东合一组合作开发，余下的4.5亩由东合一组自行开发。两被告对该份证据无异议。本院对当事人无异议的证据予以确认。 两被告对第三人提供的证据质证认为，对借条的证明目的有异议，其实证明这是卖地的款。两原告对第三人提供的证据无异议。本院认为，杨中山提供潘海峰2009年11月23日写的借条与潘海峰2010年6月18日杨中山写的收据金额和内容均相互印证，明确说明了两人间发生的123万元款项相互抵消，本院予以采信。 另，2013年10月26日，原告向本院申请对讼争的香密湖小区2#商住楼A4、A5、A6号楼主体工程建设费用及装修费用进行评估，经随机选定，本院委托广西正意价格评估有限公司对上述评估项目进行评估，该公司于2014年1月20日作出桂正价目鉴字[2013]50391号评估意见书，三栋楼房总造价及装修费用合计人民币2410924元。两原告对该评估意见没有异议。两被告有异议，认为不具备评估资质，程序不合法，评估结论不真实、公正、客观，评估出来的价格无论以前或现在都不可能建造得A4、A5、A6号三栋楼房。本院认为，该评估机构无论是评估时的相关证书材料还是现有的相关证书均证明其具有评估资质，且在本院委托评估前通知当事人选择评估机构，但被告拒不参加选择而出具了不同意评估的书面意见，在相关证据材料已经庭审质证后，本院依法从联拍网随机选定广西正意价格评估有限公司，这在广西壮族自治区高级人民法院2013年12月28日桂高法[2013]469号文出台前，其评估程序已经开展得较完善。因此，此次评估程序合法，其评估结论可作为本案定案依据。 此外，在本次诉讼过程中，根据两被告的申请，本院向右江区住房和城乡建设局和百色市住房和城乡建设局均发出调取涉案房屋相关材料函，百色市住房和城乡建设局回函说明没有相关材料，在右江区住房和城乡建设局调取了涉案房屋的如下相关材料：城西路香蜜湖安置小区A4号、A5号建设工程竣工规划验收合格单存根、建设用地审批单、罚没款收据、竣工建筑测量报告书、申请办理规划验收的申请书、行政处罚决定书、建筑工程竣工规划验收审批表、私人住宅建设工程规划审批单、私人住宅建设用地规划审批单、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设用地批准书、住宅楼设计方案。经组织本案当事人质证并询问，当事人均明确表示右江区住房和城乡建设局调取的材料均与涉案房屋无关联。 综合全案证据，本院查明本案如下法律事实：两被告系父子关系。原告杨绍飞与第三人杨中山亦为父子关系。百色市右江区百城街道办事处东合一组的另一名称为右江区百城街道东合一组农业经济合作社，其前身是百色市百色镇东合一组，百色市右江区百城街道办事处东合一组在签订合同时均使用“右江区百城街道东合一组农业经济合作社”的公章。2005年，因百色市右江区江滨路江滨二期建设，东合一组的部分土地被征收，接受到东合七组“香密湖”小区项目用地上进行异地开发，东合一组强烈要求政府预留土地作为开发产业用地。为此，百色市右江区人民政府报百色市人民政府同意，在“香密湖”小区项目用地上预留16.6亩土地给东合一组作为开发产业用地。因原告东合一组资金不足,经该村民大会讨论通过将该地块使用权转让。2005年9月6日两原告签订《合作开发协议书》，协议甲方为东合一组，乙方为杨绍飞，该协议约定：上述的16.6亩土地由乙方投资人民币3000000元资金进行合作开发，乙方付给甲方3000000元投资资金后，甲方将位于香密湖小区A地块12.1亩土地交由乙方开发使用，并把土地使用权过户到乙方名下，余下的4.5亩土地由甲方开发使用，A地块划分后，如建设部门建设连通小区道路需要各小区负责提供土地的，属于在甲方一端的由甲方自行负责，属于在乙方一端的由乙方负责，甲、乙双方开发使用经营各自地块所需的各种费用由各自负责，但甲方有义务协助乙方办理建设中的各种手续，双方分别在划分后的各自地块开发使用经营中所得利益归各自所有等。东合一组以户为代表的村民均在协议书上签名认可。2007年3月7日两原告又签订《协议书》，协议甲方为东合一组，乙方为杨绍飞。约定：甲方先期将位于香密湖小区A地块12.1亩由乙方独资开发使用外，现余下的4.5亩土地甲方无资金进行开发建设，在大多数村民强烈要求转让给老板使用土地的情况下，将余下的4.5亩土地转给乙方开发使用，转让费为1450000元，乙方开发使用经营地块所需的各种费用，开发建设中办理的各种手续所发生的费用均由乙方自负，但甲方有义务协助乙方办理建设中的各种手续等。东合一组的村民在协议书上签名认可。协议签订后，香密湖小区开发所需办理的各种证照均以原告东合一组的名义办理，所需费用均由原告杨绍飞支付，原告东合一组协助办理，2006年9月20日取得了《建设用地规划许可证》，2009年7月26日取得了《建设工程规划许可证》。在开发过程中，原告杨绍飞因为资金紧缺，香密湖小区2#商住楼A4、A5、A6号楼没有资金建设，即与两被告口头协商，由两被告以包工包料的形式出资承建A4、A5、A6号楼，每栋楼层为5层，建成后由原告一次性付清工程款给两被告。原告杨绍飞与两被告在诉讼过程中均认可工程单价为每平方米688元（不包括地基及装修）。2008年10月份两被告开始动工建设A4、A5、A6号楼，在承建A4、A5、A6号楼期间，两被告将A6号楼交由陆正宝、廖陆明（陆正宝儿子）承建，被告潘海峰及廖陆明为此于2008年7月7日各缴纳了防空费、城市配套费、设计变更费60000元和30000元给原告儿子杨中山，后因陆正宝没有资金放弃了A6号楼的承建，A6号楼由两被告出资承建。A4、A5、A6号楼于2010年10月竣工，由两被告使用至2017年4月27日本院强制执行之日。另，2012年10月31日原告东合一组与杨绍飞又签订《补充协议》，协议甲方为东合一组，乙方为杨绍飞，约定：现乙方已对约定的建设用地全面进行投资开发，该地面上所有建筑物均为乙方独自投资建设，地上建筑物的所有权、占用权、使用权、收益权、处分权永久归乙方个人，甲方有义务应乙方的要求在相应的时间里配合乙方将约定的用地使用权变更到乙方的名下，以及协助办理地上建筑物的产权，如因政府规划需征用到约定的用地的，土地用地上物的补偿款全部归乙方所有等。有原告东合一组的村民在该协议书上签名认可。涉案三栋单体楼未能办理不动产证。经本院委托当事人选定且有评估资质的广西正意价格评估有限公司对涉案三栋单体楼的总造价进行评估，该公司于2014年1月20日作出桂正价目鉴字[2013]50391号评估意见书，该三栋单体楼的总造价为2410924元（详细委托评估过程及材料见本院司法技术室委托评估卷宗）。2011年11月30日，两被告与杨艳签订《房屋买卖合同书》，两被告将A6号楼以1460000元的价格卖给了案外人杨艳。原告杨绍飞知道此事后即找两被告协商要回两被告代建的A4、A5、A6号楼，两被告以原告杨绍飞已将讼争地块转让给其，其在2010年6月18日支付给杨中山转让费1230000元，所建成的A4、A5、A6号楼房属其所有由其处分为由拒不归还且一直使用、管理、出租，原告遂诉至本院。本院2015年10月12日作出的（2015）右民一初字第1180号民事判决生效后，原告方（杨绍飞）依判决履行了支付款项义务，因被告方未履行交付房屋义务，本院根据原告的强制执行申请，于2017年4月27日进行强制执行，将涉案房屋交还原告东合一组，2017年5月31日作出（2016）桂1002执1003号民事裁定，该案执行完毕，予以结案。 在本次诉讼过程中，根据两被告的申请，本院依法委托广西中威华通建设工程造价咨询有限公司对涉案三栋房屋的主体工程造价及装修费用进行重新评估，因涉案房屋为不规范建造，各方当事人及百色市、区两级住房和城乡建设机关均不能提供受委托公司要求提供的材料，即：工程竣工图、工程隐蔽验收记录、工程质保资料、地质勘测报告、工程竣工资料并包括：1、A4、A5号楼房的结构竣工图（如结构设计总说明、基础平面布置图、柱配筋图、地梁配筋图、梁配筋图、板配筋图）、电气竣工图（如电气设计总说明、电气配电系统图、电气照明平面图、基础接地平面图、层面层防雷平面图、弱电系统图、弱电平面图）、给排水竣工图（给排水设计总说明、给排水系统原理图、给排水平面图）、装修工程竣工图（如装修工程总说明、装修做法一览表、主要装修材料一览表、地面铺装图、吊顶平面图、立面图、剖面图）；2、A6号楼房的建筑竣工图（建筑设计总说明、平面图、立面图、剖面图）、结构竣工图（如结构设计总说明、基础平面布置图、柱配筋图、地梁配筋图、梁配筋图、板配筋图）、电气竣工图（如电气设计总说明、电气配电系统图、电气照明平面图、基础接地平面图、层面层防雷平面图、弱电系统图、弱电平面图）、给排水竣工图（给排水设计总说明、给排水系统原理图、给排水平面图）、装修工程竣工图（如装修工程总说明、装修做法一览表、主要装修材料一览表、地面铺装图、吊顶平面图、立面图、剖面图）；3、工程隐蔽验收记录（检验批质量验收记录）；4、工程质保资料（分部工程质量验收报告、竣工验收意见书）；5、岩土工程勘察报告。等完整相应材料，致受委托公司无法进行评估而终结本次涉案房屋主体工程造价及装修费用的评估程序。原告主张应以广西正意价格评估有限公司的评估为据，被告主张重新委托评估机构。 本院认为，本案的争议焦点在于本案当事人之间是何种法律关系以及本案应当如何处理两大问题。关于本案当事人之间是何种法律关系问题，本院认为，根据两原告签订相关协议内容及查明的事实，本案两原告之间的法律关系为土地使用权转让关系，但因未依法向当地土地管理部门申请办理变更登记手续，其土地使用权转让未生效。因原告杨绍飞将涉案地块使用权转让给两被告并由两被告出资建设且一直使用、管理、出租的事实，原告杨绍飞与两被告之间的法律关系为土地使用权转让关系，由于两被告不是东合一组成员，故原告杨绍飞将涉案地块使用权转让给两被告的行为无效。关于对本案应当如何处理的问题，本院认为，因原告杨绍飞与两被告的土地使用权转让行为无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，两被告应将涉案A4、A5、A6号楼房返还原告东合一组，原告东合一组请求两被告返还，于法有据，本院予以支持。原告东合一组有义务支付两被告承建及装修A4、A5、A6号楼房的相应费用。为了明确原告东合一组支付两被告承建及装修A4、A5、A6号楼房的相应费用的具体金额，本院依当事人申请，重新委托建设工程造价咨询有限公司对涉案楼房的承建及装修进行评估，但因涉案房屋为不规范建造，各方当事人及百色市、区两级住房和城乡建设机关均不能提供完整相应材料（所调取的部份材料当事人均质证表示与涉案房屋无关）给广西中威华通建设工程造价咨询有限公司对工程造价及装修费用进行重新评估，致使重新评估终结。在涉案房屋为不规范建造不能提供完整相应材料不可能再对建设工程造价及装修费用进行评估的情况下，本院根据原告杨绍飞与两被告在诉讼过程中均认可工程单价为每平方米688元（不包括地基及装修），案涉房屋于2010年10月竣工到2017年4月27日执行交付原告，期间两被告出租（使用）该房屋，案涉房屋工程造价和装修费用与广西正意价格评估有限公司依法作出的评估意见得出讼争的A4、A5、A6号楼房造价合计2410924元相近等情形，决定依照该评估意见所得出的价格由原告东合一组支付给两被告。另，因本案两原告之间未发生争议，其权利义务关系本院不予审理。此外，关于两被告已将讼争的A6号楼转让给杨艳的问题，依据合同相对性原则，杨艳与两被告之间为另一法律关系，本院已另案处理并执行完毕。最后，由于两原告未与两被告约定A4、A5、A6号楼房何时返还，且根据原告支付两被告建房及装修费用的时间、被告在未得到款项前可对房屋租（用）权益进行支配等情形综合予以考量，对原告请求两被告支付A4、A5、A6号楼房使用费的主张，本院不予支持。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第五十九条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、被告潘志成、潘海峰应于本判决生效之日起三个月内将香密湖小区2#商住楼土地上的A4、A5、A6号楼房交还给原告百色市右江区百城街道办事处东合一组； 二、由原告百色市右江区百城街道办事处东合一组支付建房款2410924元给被告潘志成、潘海峰； 三、驳回原告百色市右江区百城街道办事处东合一组、杨绍飞的其他诉讼请求。 案件受理费17410元，评估费84382元，合计101792元，由原告东合一组负担26592元，原告杨绍飞负担15600元，被告潘志成、潘海峰共同负担59600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  张远提 人民陪审员  黄居山 人民陪审员  黄善生 二〇一九年十二月二十五日 法官 助理  黎 遒 书 记 员  罗兰烟