贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民初161号原告（执行案外人）：白小军，男，汉族，1981年12月6日生，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：刘松、郭琪琪，系贵州磐正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（申请执行人）：中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地贵州省贵阳市云岩区枣山路**天港大厦******。统一社会信用代码：91520000714306140L。负责人：黎明，该公司副总经理。委托诉讼代理人：邹莹、胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。代理权限为一般授权。第三人（被执行人）：贵州利安房地产开发有限公司。住。住所地贵州省安顺市西秀区民主路**楼**/div>法定代表人：何波。委托诉讼代理人：张臻炫子，贵州联通律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告白小军与被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司、第三人贵州利安房地产开发有限公司（以下简称“利安房开公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序于2019年12月25日公开开庭进行了审理，原告白小军及其委托诉讼代理人郭琪琪，被告长城公司的委托诉讼代理人胡琼尹，第三人利安房开公司的委托诉讼代理人张臻炫子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白小军向本院提出诉讼请求：请求中止对贵州省安顺市西秀区房屋的执行并确认该房屋为原告所有，该房屋的总价为368940元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告于2015年4月22日与第三人利安房开公司就涉案房屋达成买卖合意并签订《商品房买卖合同》，且原告已按照双方约定付清该房屋全部价款。房屋竣工验收后，原告占有使用至今。上述合同系双方真实意思表示，应为合法有效，该合同的签订时间亦早于法院对该房屋查封时间。另外，涉案房屋一直未办理产权登记系第三人利安房开公司的原因，原告对此并无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，请求贵院对不得涉案房屋执行，并确认该房屋为原告所有。被告辩称：本案系执行异议之诉，原告提出要求确认所有权的诉求应予驳回。就其提出的中止的请求，原告与第三人签订的房屋买卖合同是在涉案房屋被抵押之后，不能对抗优先受偿的抵押权；原告没有证据证实其已经支付了全部购房款，且支付的时间与购房时间无法对应，另外原告没有在在涉案房屋查封之前占有房屋；原告不能证明其名下只有一套房屋。最后，原告与第三人之间系民间借贷关系，原告支付房款的事实不真实，综上，原告的诉讼请求不能成立。第三人述称：第三人与原告签订的合同是合法有效的；被告与第三人签订的监管协议是有效的，但第三人向原告销售房屋的时候，被告没有提出异议，视为其放弃自己的权利，根据本案事实，应当保护原告作为购房人的权利。原告提交的证据如下：1、身份证，拟证实原告的主体资格。2、（2018）黔04执417号之一执行裁定书，拟证实涉案房屋已被安顺市中级人民法院查封。3、商品房买卖合同、缴费票据及转款凭证，拟证实原告与利安房开公司就涉案房屋已经签订合法有效的买卖合同并由原告付清了全部价款。4、商品住宅质量保证书、使用说明书、中环商业广场A#楼临时管理规约、前期物业管理服务协议，拟证实涉案房屋自2016年9月21日起已实际交付原告占有使用、5、（2019）黔04执异116号执行裁定书，拟证实原告的执行异议被安顺市中级人民法院驳回。6、个人不动产信息情况说明，拟证实原告除涉案房屋外并无其他用于居住的房屋。被告的质证意见为：购房合同的签订时间系在涉案房屋被抵押之后；原告仅提供收款收据，但无转账凭证，不认可房款支付的真实性；原告系在涉案房屋被查封之后占有的；原告不能证实在安顺市其他地区没有房产。综上，原告提供的证据不能达到其证明目的。第三人的质证意见：对原告提供的证据均无异议。被告提交的证据如下：1、《抵押合同》、在建工程抵押登记证明、土地抵押登记证明，拟证实原告与第三人签订《商品房买卖合同》在抵押后，未经抵押权人被告的同意，房屋转让行为无效。2、（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，（2015）黔高民商初字第92-2号执照执行通知书、（2015）黔高民商初字第92号民事判决书、贵州省安顺市中级人民法院（2018）黔04执417号之一续封裁定书。拟证实被告对案涉房屋享有合法抵押权并享有经生效判决确定的优先受偿权。案涉房屋已于2016年3月28日被法院查封，原告在法院查封之前并未合法占有该房屋。3、利安房开公司提交省高院的《执行程序转破产程序申请书》及债务清册，拟证实原告与利安房开公司之间真实的法律关系是民间借贷，原告支付给利安房开公司的款项不是购房款，其与利安房开公司之间的资金往来是民间借贷关系，购房交易不真实。原告的质证意见：原告不知涉案房屋已经抵押；判决书或裁定书的证据请法庭依法核实；另外被告仅凭债务清单不能证实原告与第三人系借贷关系，不能达到被告的证明目的。对其他证据的真实性和合法性无异议，但达不到被告的证明目的。第三人的质证意见：涉案房屋已经交付给原告使用，其权益应当得到保护；原告支付了购房款后期物权期待利益优于抵押权；查封之后交付与本案无关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方有异议的证据和事实，本院依法认定如下：2015年4月22日，原告与第三人利安房开公司签订《商品房买卖合同》，约定利安房开公司将其开发的中环商业广场A幢2单元5层3号商品房出售给原告，约定购房总价为368940元，房屋面积为85.8平方米，并约定原告需于签订合同当日前一次性支付房款。2013年12月27日，原告向利安房开公司法定代表人何波转账350000元，利安房开公司已向原告出具《收款收据》，载明收到原告交付的购房款368940元。2016年9月21日，利安房开公司向原告交付房屋，房屋编号为中环商业广场A幢2-5-3号，原告已实际使用该房屋。2016年3月28日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92-1号民事裁定书，裁定：在价值人民币13937.91万元范围内，对被告贵州利安房地产开发有限公司、安顺恒法投资有限公司、何波、黄妮、陈东泉、张刚的财产采取保全措施。3月29日，该院向安顺市房屋产权管理处送达协助执行通知书，查封了本案案涉房屋，期限为2016年3月29日至2019年3月28日。2016年5月24日，贵州省高级人民法院作出（2015）黔高民商初字第92号民事判决书，判令利安房开偿还申请执行人债务10000万元并赔偿损失，同时申请执行人对利安房开开发的安顺市西秀区中华东路中环商业广场A号楼1-24层在建房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权等。同时查明，2013年12月12日、16日对中环商业广场项目土地使用权、在建工程及其分摊的国有土地使用权分别办理了权证号为安他项（2013）第032号权证及安市房建西秀字第J130051号在建工程抵押登记证明。2018年7月26日，贵州省高级人民法院作出（2017）黔执恢26号之一执行裁定书，裁定：贵州省高级人民法院于2016年5月24日作出的（2015）黔高民商初字第92号民事判决由贵州省安顺市中级人民法院执行。本院以（2018）黔04执417号立案执行，并于2019年3月7日作出（2018）黔04执417号之一执行裁定书，对案涉房屋续封三年，自2019年3月7日至2022年3月6日。原告提出执行异议，本院作出（2019）黔04执异116号执行裁定书，驳回原告的异议请求。原告遂向本院提起执行异议之诉。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，一般情况下，原告作为商品房消费者在执行标的上满足上述三个条件就享有足以排除强制执行的民事权益。经查，本案中原告与利安房开公司于2015年4月22日已经就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，并已经支付了涉案房屋的全部价款。虽然被告主张原告支付的款项并非涉案房屋的购房款，而是其出借给第三人的款项，但是被告提出的证据是第三人单方制作的债务清册，并无其他证据加以佐证借款的真实性，且原告对其提前支付部分房款作出了合理解释：即之前听说第三人开发房地产，因认识第三人的员工，故提前预付了购房款350000元，签订合同后根据房屋面积补交了部分房款，总房款为368940元，并由第三人出具了收据。本院认为原告的该解释比较合理，依法予以认定。被告的反驳意见无充分证据加以证实，本院依法不予采信。另外，根据现有证据能证实原告在安顺市经济开发区名下无其他房产，且原告购买的涉案房屋在面积上仍属于满足基本居住需要，系在满足生存权的合理消费范畴之内。综合上述情况，本院认定原告基于对涉案房屋享有的物权期待利益能够排除强制执行。另外，关于被告提出其于2012年12月12日、16日分别对中环商业广场项目的国有土地使用权及该项目办理了土地使用权抵押权证、在建工程抵押登记，其已对案涉的房产依法享有抵押权，且其基于抵押权享有的优先受偿权已经生效判决确定的抗辩。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而已经支付全部或大部分购房款的消费者对特定商品房享有的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，故即使被告对涉案房屋享有合法的抵押权亦不能对抗本案中已经支付全部价款的原告，因此被告的该抗辩不能成立，本院依法不予采纳。关于原告要求确认涉案房屋归其所有的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”以及《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”。依据上述法律规定,案涉房产在没有依法办理不动产变更登记前,仍属于房地产开发企业即利安房开公司,原告仅享有对案涉房产所有权的物权期待权,不享有物权。故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，原告要求排除执行的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、不得执行贵州省安顺市西秀区中华东路中环商业广场第A幢2单元5层3号（房号为2-5-3）房屋。二、驳回原告白小军的其他诉讼请求。案件受理费6833元，由被告中国长城资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2019）黔04执异116号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  廖美娟审 判 员  杨 鲁人民陪审员  何智勇二〇一九年十二月二十五日法官助理周愿垚书记员熊心怡