山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁02民初1731号原告：高晓松，男，1990年12月30日出生，汉族，住青岛市黄岛区。原告:高岩，女，1987年9月24日出生，汉族，住青岛市黄岛区。被告：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住青岛市黄岛区峨眉山路**光谷软件园**楼**,统一社会信用代码91370211MA3DAJGL4F。法定代表人：牛文慧，总经理。委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵晶，山东倡通律师事务所律师。第三人：青岛同泰房地产开发有限公司，住青，住青岛市黄岛区珠山南路**社会信用代码91370211730617539P。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：周勇，男，系公司职工。第三人：青岛同泰建设集团有限公司，住青岛市，住青岛市黄岛区珠山南路**信用代码913702116790791999。法定代表人：王誉焜，董事长。委托诉讼代理人：曲志刚，男，系公司职工。第三人：王誉焜，男，1965年8月27日出生，汉族，住青岛市黄岛，住青岛市黄岛区委托诉讼代理人：曲志刚，男，系青岛同泰建设集团有限公司职工。原告高晓松、高岩诉被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司），第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰房地产公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰建设公司）、第三人王誉焜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高晓松，被告得源投资公司的委托诉讼代理人赵晶，第三人同泰房地产公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰建设公司及王誉焜的委托诉讼代理人曲志刚，均到庭参加诉讼，原告高岩经依法传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告高晓松向本院提起诉讼请求：一、请求终止对青岛市黄岛区世纪大道999号同泰华府20栋1单元3层1户房屋的执行；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月22日原告与第三人同泰房地产公司签订《青岛市商品房预售合同》约定，原告以441343.25元购买由第三人开发，位于青岛市黄岛区户房屋，合同签订后，原告将购房款交付第三人同泰房地产公司，同泰房地产公司出具收款收据。由于同泰公司的原因，该房屋商品房预售合同没有在房屋管理部门办理商品房预售合同登记备案，原告多次向同泰公司提出商品房预售合同登记备案事项，原告称一直在办理中。直到现在该房屋尚未办理商品房预售合同登记备案。后在被告申请执行案件中，原告于2018年12月份提出书面异议，青岛中级人民法院于2019年8月30日作出(2019）鲁02执异413号执行裁定书，驳回了原告的异议请求，原告对该裁定不服。原告认为，虽然《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”，但同时，该条也规定了“法律，司法解释另有规定的除外。”参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，在人民法院查封之前原告已与第三人同泰房地产公司签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住，已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十之规定，故原告对涉案房屋享有的消费物权实际权益，足以排除强制执行。综上，为维护原告合法权益，原告特起诉至法院，望法院依法支持原告的诉讼请求。被告得源投资公司答辩称，一、原告就诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）2013年6月7日，被执行人同泰房地产公司将“同泰华府”项目国有土地使用权及在建工程（含异议房屋）抵押给原抵押权利人中国农业银行股份有限公司胶南市支行（简称农行黄岛支行，下同），双方按照《抵押合同》约定，共同向房屋登记机构办理不动产抵押登记，详见青岛市不动产登记信息表。（二）被告依法享有异议房屋抵押优先受偿权。2017年6月26日，农行黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司（简称强森公司，下同），依规定通知债务人，并于2017年7月17日在《山东法制报》予以公示通知债务人。2017年9月11日，强森公司将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，得源投资公司依法取得本案全部债权。2017年11月30日，青岛市中级人民法院做出（2017）鲁02执异398、402号《执行裁定书》，依法变更得源投资公司为青岛市中级人民法院（2016）鲁02执475、476号案件的申请执行人。（三）原告与被执行人同泰房地产公司签署涉案房屋《青岛市商品房预售合同》为无效合同。根据原告陈述以及向贵院提交的青岛市商品房预售合同载明的签署时间来看，均是在涉案房屋办理抵押登记后的行为，房屋抵押登记具有公示效力，显然第三人同泰房地产公司、被告主观并非善意，且原抵押权人对此并不知情，依据《中华人民共和国担保法》第49条第1款“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”之规定，第三人同泰房地产公司与原告签署《青岛市商品房预售合同》属于无效合同，无法对抗被告的抵押物优先受偿权，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第1款规定。（四）据原告向贵院提交证据来看，原告未向法院提交银行按揭贷款合同及贷款银行付款单据，原告在诉状中所诉以银行贷款方式支付涉案房款人民币25万元没有事实依据。故，原告的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条3款规定。二、2018年1月15日，贵院依法在涉案房屋项目所在地张贴《公告》函告“相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向本院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”，由执行异议裁定书出具时间来看，原告所提执行异议超出法定执行异议期限，从程序上已经放弃执行异议权利。综上所述，原告对异议房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”的规定，依法驳回原告的执行异议之诉。三第三人共同述称，认可涉案房屋归属原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和陈述的意见，本院对本案事实认定如下：一、合同的签订的相关事实2012年2月21日，同泰房地产公司与中国农业银行股份有限公司胶南市支行（抵押权人）签署了编号为84100220120000479的《抵押合同》，将涉案国有土地使用权抵押给银行，担保房地产开发贷款135000000元整。并于同日签署了编号为84100220120000479-1的《房地产抵押清单》，记载抵押土地坐落于胶南市，面积为66615.9平方米，建设用地类型为出让，建设用地使用权用途为住宅，抵押作价227430000元整，之前未曾抵押和出租。2013年6月4日，同泰房地产公司与中国农业银行股份有限公司胶南市支行（抵押权人）签署了编号为84100220130005480的《抵押合同》，将在建工程（包含涉案房屋）抵押给抵押权人，担保固定资产贷款60000000元整。并于同日签署了编号为5480-1的《房地产抵押清单》。2013年，同泰华府小区项目取得预售许可证。2014年9月29日，原告与同泰房地产公司签署了《青岛市商品房预售合同》，购买房屋为胶南市世纪大道999号20栋1单元301户，面积约为109.65平方米，单价为6305元/平方米，总计价款691343.25元。附件中载明，付款方式为按揭贷款支付，乙方于2014年9月28日与甲方签约，并付首付房款计人民币441343.25元。二、合同履行情况同泰房地产公司于2013年6月7日对国有建设用地使用权办理了抵押登记，于2013年9月2日对涉案房屋办理了抵押登记。原告提交日期为2014年9月16日、9月18日、9月28日的三张收款凭证，显示高兵向同泰房地产公司合计付款441343.25元。原告提交中国农业银行交易明细、借条，证明高兵于2014年9月16日取款5万元，2014年9月28日取款274000元，共计324000元，用于支付购房款。借条证明借到王瑞增人民币10万元，用于购房。原告提交常驻人口登记卡、常住人口登记、常住人口登记卡索引表父亲、高岩系其妻子。原告提交青岛市黄岛区滨海街道宅科村民委员会出具的证明一份，证明原告在该村没有宅基地房屋。原告提交青岛市黄岛区不动产登记中心查询结果证明一份，证明其在青岛市内名下无登记住房。青岛市黄岛区城市建设局于2018年1月19日出具证明一份，证明涉案同泰华府房地产项目至今均未完工，均未进行建设工程竣工验收备案。原被告均确认涉案房屋均未交付，原告主张购买的房屋未办理网签。三、执行相关事实2017年11月30日，本院作出（2017）鲁02执异398号执行裁定书、（2017）鲁02执异402号执行裁定书，认为：“《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条规定：申请执行人将生效法律文书确定的债权依法转让给第三人，且书面认可第三人取得该债权，该第三人申请变更、追加其为申请执行人的，人民法院应予支持。依据上述规定，中国农业银行股份有限公司青岛胶州支行与青岛强森资产管理有限公司、得源投资公司签订了债权转让合同，将其在(2015)青金商初字第310号民事调解书、(2014)青金商初字第841号民事调解书中享有的债权转让给第三人并公告通知了被执行人，因此，得源投资公司请求变更其为本案申请执行人的请求合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、《最高人民法院关于民事执行中变更、追加当事人若干问题的规定》第九条、第二十七条、第三十条之规定，裁定如下：变更得源投资公司为青岛市中级人民法院(2016)鲁02执475号、（2016）鲁02执476号案件的申请执行人。”2018年1月15日，本院在涉案房屋项目所在地张贴（2018）鲁02执6号公告，“本院将评估拍卖涉案房地产，相关权利人有权自公告之日起15日内，就上述被公告的房产提出权利申请并提供书面证明材料，向本院提出书面执行异议，逾期，视为自行放弃权利，所产生的法律后果自负”。原告表示不知情，并未见到该份公告。2018年9月6日，本院向黄岛区房产管理中心下达（2018）鲁02执恢51号执行裁定及协助执行通知书，将包括涉案房屋在内的同泰华府56套房产进行查封。2019年8月30日，针对原告向本院提出的案外人执行异议，本院作出了（2019）鲁02执异413号裁定，认为“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院(2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故案外人针对涉案不动产的排除执行异议，本院不予支持。”遂驳回了原告的异议请求。上述事实，有双方当事人提交的证据材料及当庭陈述等记录在案，已经双方质证，可以作为定案依据。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。本案中，被告以抵押权申请执行，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。原告若要对抗被告的抵押权，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的消费者不动产物权期待权的条件。该二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”首先，涉案房屋查封时间为2018年9月6日，而原告高晓松与第三人同泰房地产公司签订《商品房预售合同》的时间为2014年9月29日，买卖合同签订时间早于查封时间，虽然购房合同未进行网签，但并不影响买卖合同的有效成立。其次，涉案房屋为住宅，原告高晓松购买系用于居住，其提交黄岛区不动产登记中心出具的不动产登记信息查询结果证明，能证明其在青岛市范围内名下无其他用于居住的房屋。再次，原告高晓松提交的取款记录、付款收据等证据互相印证，足以证明其缴纳了涉案房屋首付的事实，且付款比例超过合同约定总购房款的百分之五十。基于以上分析，本案中原告高晓松就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，对其诉求应予支持。原告高岩经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为撤回起诉，但不影响本案处理结果。综上，原告高晓松的诉求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：不得对青岛市黄岛区世纪大道999号同泰华府20栋1单元3层1户房屋进行执行。案件受理费10713元，由被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司承担。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。审判长  徐明审判员  王楷审判员  马喆二〇一九年十二月二十三日法官助理王明书记员孔怡书记员郑昭