山东省五莲县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1121民初3516号 原告：山东潍坊百货集团股份有限公司，住所地潍坊市高新区胜利东街**，统一社会信用代码91370000163099527R。 法定代表人：李月淑，董事长。 委托诉讼代理人：崔鹏，该公司职工。 委托诉讼代理人：赵静静，山东鸢都英合律师事务所律师。 被告：日照市润泰房地产开发有限公司，，住所地日照市五莲县城解放路**统一社会信用代码91371121558917301X。 诉讼代表人：李玉军，该公司破产管理人负责人。 委托诉讼代理人:卜善鹏，男，系被告公司职工。 委托诉讼代理人：许家宝，五莲众和法律服务所法律服务工作者。 原告山东潍坊百货集团股份有限公司与被告日照市润泰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人崔鹏、赵静静，被告委托诉讼代理人卜善鹏、许家宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租金1579253.42元；2.被告支付原告代垫维修、更新费等137710元；3.被告在租赁物配电室内为原告提供可切换的高压双电源使用；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月，原、被告签订房屋租赁合同，租期20年。合同约定，被告将位于日照市五莲县，济南路以南，县职教中心以东五莲百大商贸城的房屋和场地以及配套设施出租给原告使用。其中，房屋面积14383.5平方米，门前广场和地上停车场约2362平方米，负一层停车场约10730.44平方米。合同签订后被告一直未按合同约定向原告交付租赁物，至今仍有1120平方米房屋及10730.44平方米负一层停车场未向原告交付。原告全额支付租金至2016年12月31日，此后按照合同约定行使合同抗辩权，不再支付。被告提供的实际租赁面积远远小于合同约定的租赁面积，应退还原告2013年12月31日起至2016年12月31日期间已付的相应面积的租金1279253.42元。另，租赁过程中，被告出租的房屋出现多处漏水，原告多次通知被告维修，但被告至今未维修，致使房屋部分内墙涂料起皮、霉变、破损，房屋使用质量下降，影响了原告对涉案房屋的正常使用，根据法律规定，原告有权要求被告减少价款，降低2013年12月31日-2016年12月31日期间的房屋租金，退还原告已付租金300000元。合同履行过程中，涉案租赁物部分区域需要维修、更新、复原重建，原告多次通知被告修缮，被告均未修缮。为正常使用租赁物，原告不得不自己修缮，并代垫了维修、更新费等137710元。根据合同约定，该费用应由被告承担，且原告有权从应付租金中扣除。此外，被告至今没有给原告提供可切换的高压双电源使用，已经违反合同约定，应按合同约定继续履行，依约在租赁物配电室内给原告提供可切换的高压双电源使用。 被告辩称，原告所诉与事实不符。1.被告已严格按照合同约定交付原告房屋租赁面积14383.54平方米，不存在尚有1120平方米房屋未交付；门前广场和地上停车场2362平方米虽在合同约定租赁范围，但是不在计租范围；地下；地下负**10730平方米因公司资金链断裂，至今未能交付使用。2.原告应举证证明自行修缮产生的费用137710元。3.被告已于2018年11月份为原告提供并连接了可切换的高压双电源，但因我公司资金问题未能到电力部门缴纳费用，以致暂时不能使用。 原告针对其诉讼请求向本院提供如下证据：（1）房屋租赁合同及补充协议，证明原、被告之间存在房屋租赁关系；房屋租赁合同第2条、补充协议第1条明确约定门前广场和地上停车场2362平方米在租赁范围；合同第4、5条约定，第一年的租金为1125852元，第二年-第五年每年租金为1501136元；合同第11条第1款约定，被告应对租赁房屋及场地进行维修和更新，费用由被告承担；合同第11条第8款约定由于被告疏忽造成漏水导致原告损失的，由被告赔偿。5.房屋租赁合同第6条第2款及附件3中明确约定被告负责单独给原告安装电计量器，开户、安装费用由被告承担。（2）照片34张，其中3张照片证明被告一直未按合同附件3第1项土建装修部分中外围店铺的约定交付1120平方米西侧沿街房，另31张照片证明已交付的租赁物存在严重漏水情况，漏水点多且分布广泛，严重降低了房屋使用质量。（3）商函，证明：1.2015年6月19日被告向原告发函认可地下停车场未完工、未交付；2.2018年1月22日原告向被告发函并附一份维修费用评估清单陈述涉案租赁物存在的问题，并要求被告完善；3.2018年1月28日被告向原告回函提及被告安排后续施工，原告提供费用。（4）施工合同附相应工程款发票（开具数额为80%的工程款），证明原告已代垫维修、更新等费用137710元。其中，125070元为施工合同的实际价款，现已付80%计106496元；6440元为租赁物消防不合格原告维修更换支出的费用；6200元为原告在租赁物维修中支付的人工费，以现金结算，无发票。 被告针对原告提交的证据质证如下：（1）对租赁合同及补充协议的真实性无异议，租赁合同明确了租赁范围，也在第8条明确了原告有权免费使用广场、地上、地上停车场层停车场，充分说明该租赁范围不属于计租范围；（2）被告已按合同约定完善了可切换高压双电源设备，但因欠交电力局规定的供电费未检测投入使用；（3）原告提供图片的真实性无异议，此图片前3张说明了被告已对该出租区域完善了配电、给排水、地面、地面等装饰装修，玻璃隔断未安装系因原告未对该区域进行品类划分和招租，故在原告没有提供详细施工图纸说明的情况下未施工；后31张也能证明被告在租金支付期间对该漏水区域进行了详细的聚氨酯防水堵漏工作，同时也证实了该漏水没有影响原告的正常商业运营。（4）对商函的真实性无异议，2015年6月19商函证明原告主张的门前广场和地上停车场2362平方米不在计租范围。被告曾于2018年5月份计划联系施工队伍对未完工程施工，但2018年7月份上海勤本投资有限公司及五莲汇翔钢材经营部查封了被告的租金，便终止了施工。（6）原告对涉案租赁物自认为不合格的地方，未经被告许可，擅自自行施工，未有被告人员签字，被告不予认可。 本院对原、被告无争议的证据和事实确认如下：2013年2月2日，原、被告签订房屋租赁合同，被告将位于日照市五莲县，济南路以南，县职教中心以东五莲百大商贸城的房屋及场地出租给原告使用，租期20年，租赁期自2013年12月31日起计算。合同第2条第2款对租赁房屋及场地的建筑面积与配套设施约定，房屋面积共计14363平方米，建筑物门前广场和地上停车场面积约2362平方米；负一层停车场面积约9694平方米。合同第2条第4款约定，原告有权免费使用租赁房屋及场地所在建筑物之公共区域及附属设施。合同第5条第1款对租赁物的租金约定，租金范围是指被告出租给原告的房屋、场地、配套设施等全部租赁物的租金。第1年，租金为1125852元（其中房屋场地租金675852元，设备设施租金450000元）；第2年至第5年，每年租金为1501136元（其中房屋场地租金901136元，设备设施租金600000元）。合同第6条第2款约定，被告负责单独给原告安装电计量器，开户、安装费用由被告承担；合同第11条对场地修缮约定，第1款被告应对租赁房屋及场地进行维修和更新，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态，费用由被告承担；第8款由被告疏忽造成的租赁物业内溢水或漏水导致原告损失的，由被告赔偿。合同第8条第2款约定，被告有权免费使用租赁房屋及场地门前广场、地上、地上停车场层停车场。合同第12条第5款约定，原告在合同签订十日内向被告提供双方确认的超市建设工程设计要求，被告按照设计要求施工，原告验收，如不符合标准，被告负责返工。合同附件3第1项土建装修部分对外围店铺约定，根据租赁方使用需求，出租房进行墙体间隔……并进行水电安装、空调、排烟、给排水施工以及地面铺装、墙体粉刷、玻璃门、玻璃橱窗等施工。2013年11月26日原、被告签订补充协议，对部分房屋及场地面积进行了变更,其中房屋面积14383.5平方米，门前广场和地上停车场约2362平方米，地下，地下负**租赁面积10730平方米。合同签订后，原告已使用被告租赁房屋的面积13263.5平方米、门前广场和地上停车场面积约2362平方米，负一层停车场约10730.44平方米被告一直未交付，尚有1120平方米房屋处于毛坯状态，原告未使用。2013年11月，被告为原告安装可切换高压双电源，但因被告未向五莲县供电公司交纳开户、安装费而未开通使用。原告按期交纳了2013年12月31日至2016年12月30日期间的租金合计4128124元。期间，原告接收的房屋出现漏水。2015年6月19日，被告向原告发送商函，认可租赁物存在两个主要问题未解决，一是双回路供电问题未解决，二是地下负一层停车场未完工，并要求双方对已完工部分房屋场地、装饰装修工程进行验收，办理房屋及场地的交接，原告支付部分租金。2018年1月22日，原告向被告发送商函，告知被告租赁物存在的问题及隐患并附一份维修费用清单；2018年1月28日，被告对原告来函予以回函，提出租赁物后续施工由被告统一安排，原告提供费用。2019年5月6日，原告与潍坊市第四建筑工程公司签订工程承包合同，约定由潍坊市第四建筑工程公司承包原告“佳乐家五莲店广场地面翻新”工程，合同约定价款40000元，2019年9月4日潍坊市第四建筑工程公司为原告开具增值税专用发票面额32000元。2019年7月5日，原告与潍坊市第四建筑工程公司签订工程承包合同及补充协议，约定由潍坊市第四建筑工程公司承包原告“佳乐家五莲店制冷机房土建项目”，约定价款分别是47900元、37170元，2019年8月8日及9月25日潍坊市第四建筑工程公司为原告开具增值税专用发票面额分别为38320元和29736元。 本院认为：原、被告自愿订立房屋租赁合同，不违背法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据合同第2条第2款的约定，原告租赁的范围包括房屋、门前广场、地上、地上停车场层停车场、设备用房、建筑物外立面及楼顶屋面、建筑物内外立面装饰、内外墙、给水、排水、电、屋面、地面、地面铺装、客梯、货梯、卫生间、以及消防安装验收等配套设施。根据租赁合同第5条第1款的约定，合同约定的租金为原告承租被告所有租赁物的租金。因此，建筑物外立面及楼顶屋面、内外墙、屋面、卫生间等也应在房屋场地租金计算范围，原告计算房屋场地租金的范围为房屋、停车场、仓库、冷冻机房、空调房、配电室，与合同第2条第2款的约定不符。根据合同第2条第4款以及第8条第2款的约定，原告免费使用租赁房屋、场地所在建筑物之公共区域及附属设施，以及门前广场、地上、地上停车场层停车场，与合同第5条第1款约定房屋场地租金以及设备设施租金非同一计价标准体现的合同精神一致，通过该两款约定可以看出原告所租赁的房屋、场地、设备、设施等租金的计算标准有高有低，也有零计价，因此，原、被告在合同第5条第1款中将房屋场地、设备设施的租金打包核算。原告将房屋场地租金按照2:1的标准计算不但缺乏合同依据，也与合同第8条第2款的约定相冲突，本院不予支持。因此，原告主张退还其2013年12月31日至2016年12月30日期间被告未交付负一层停车场约10730.44平方米的租金，本院不予支持。 2018年1月22日原告向被告发送商函，商函中原告未涉及被告未交付外围店铺，而是就外围店铺存在的问题向被告反映，说明外围店铺已在原告的支配范围，只是未达到原告的使用标准。根据合同第12条第5款以及合同附件3第1项土建装修部分对外围店铺约定，原告应向被告提供建设工程设计图纸，被告根据原告的使用需求，对出租房进行墙体间隔……并进行水电安装、空调、排烟、给排水施工以及地面铺装、墙体粉刷、玻璃门、玻璃橱窗等施工。因此，原告向被告提供设计图纸的义务履行在先，被告若未按照原告的设计要求对出租房屋进行装饰装修或者未达到房屋交付标准，原告有权要求被告返修、减少租金、赔偿损失等违约责任。原告未向被告提供外围店铺的设计图纸，导致被告未能对外围店铺进行相应的建设施工并达到使用标准，该过错在原告，其应承担租赁物交付未能正常使用的责任。原告主张扣除2013年12月31日至2016年12月30日期间被告未按合同约定标准交付1120平方米西侧沿街商铺租金的请求，本院不予支持。 原告提交租赁房屋漏水的证据，主张因房屋漏水严重降低了房屋使用的质量，要求减少2013年12月31日至2016年12月31日期间的租金300000元，被告认可租赁房屋存在漏水现象，但辩称房屋漏水未影响原告对租赁房屋的正常商业运营和使用，且已及时维修，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“……因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”的规定，原告未能进一步提交因租赁房屋漏水引起的维修影响其正常使用的证据，因此，应承担举证不利的后果，本院对原告要求减少租金300000元不予支持。 根据2018年1月22日和2018年1月28日原、被告之间的来往商函，原告租赁的空调机房、制冷机房、负一楼压力警铃房土建存在问题以及广场地面破损，被告未给予相应维修。因此，本院对原告提交的与潍坊市第四建筑工程公司签订的2019年5月6日工程承包合同以及2019年7月5日工程承包合同和补充协议予以采信。原告将“佳乐家五莲店广场地面翻新”和“佳乐家五莲店制冷机房土建项目”承包给潍坊市第四建筑工程公司建设施工，合同约定的价款未超出原、被告商函来往中预估的维修费用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“……出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担……”的规定，以及原、被告合同第11条第1款的约定，相应的维修费用应由被告承担，本院对原告要求被告支付原告维修费125070元予以支持。原告提交的三份增值税普通发票面额合计6440元，未有其他证据佐证该部分费用是本案租赁物的消防维修支出，因此，本院不予采信。原告主张因租赁物维修支出人工费6200元，无证据证明，本院不予采信。 2013年11月，被告已经为原告安装可切换高压双电源，但因欠缴费用而未投入使用，根据合同第6条第2款约定，安装可切换高压双电源所应缴纳的开户费、安装费由被告承担，被告尚未适当履行为原告提供可切换高压双电源的义务，因此，本院对原告要求被告为其提供可切换高压双电源使用的请求予以支持。 本案审理过程中，被告通过本院已破产立案。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款规定，判决如下： 一、确认原告山东潍坊百货集团股份有限公司对被告日照市润泰房地产开发有限公司享有普通破产债权125070元； 二、确认被告日照市润泰房地产开发有限公司负有为原告山东潍坊百货集团股份有限公司提供可使用的可切换高压双电源的义务； 三、驳回原告山东潍坊百货集团股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费20252元，由原告山东潍坊百货集团股份有限公司负担19452元，被告日照市润泰房地产开发有限公司负担2800元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  唐文霞 人民陪审员  韩文杰 人民陪审员  陈永义 二〇一九年十二月三日 法官助理刘函利 书记员王臻