广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初12865号原告：中山市神湾镇姚凯建材经营部，住所地中山市神湾镇神湾市场祥明二街**首层之一，统一社会信用代码92442000L65163049R。经营者：靖双喜，男，1971年8月7日出生，汉族，身份证住址武汉市新洲区，委托诉讼代理人：王厚伟，广东盈进律师事务所律师。委托诉讼代理人：李美玲，广东盈进律师事务所律师。被告：吴江锋，男，1979年10月29日出生，汉族，身份证住址浙江省东阳市，现住中山市火炬开发区，委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。被告：中天建设集团有限公司，，住所地浙江省东阳市吴宁东路**统一社会信用代码91330783147520019P。法定代表人：楼永良。被告：中天建设集团有限公司中山分公司，住，住所地中山市**博爱五路****2501502卡，统一社会信用代码91442000796283375F。负责人：黄骏。上列两被告共同委托诉讼代理人：王忠宽，该司员工。原告靖双喜、中山市神湾镇姚凯建材经营部（以下简称姚凯经营部）与被告吴江锋、中天建设集团有限公司（以下简称中天公司）、中天建设集团有限公司中山分公司（以下简称中天中山分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王厚伟、李美玲，被告吴江锋的委托诉讼代理人孟凡亮，被告中天公司及中天中山分公司的委托诉讼代理人王忠宽到庭参加了诉讼。诉讼中靖双喜申请撤回对三被告的起诉，本院口头裁定予以准许。本案现已审理终结。原告姚凯经营部向本院提出诉讼请求:一、三被告连带向两原告赔偿购房款和可期待利益损失1679600元（评估金额）、物管费9379.54元、物业维修基金2652元；二、三被告连带向原告赔偿第一项诉求三项费用的利息损失（其中，以房屋现值1679600元为基数，自2018年5月5日即出证次日起；分别以维修基金和物管费为基数，自起诉日起；按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿日止）；三、三被告连带承担本案的律师费30000元。事实和理由：靖双喜是原告姚凯经营部的个体经营者，吴江锋是中天中山分公司金色家园项目的负责人。原告于2013年开始为金色家园项目供应水泥砖、空心砖。至2015年4月，由于中天中山分公司拖欠原告材料款265412元，靖双喜的表弟程继利又欲买房成家，双方遂于2015年4月21日签订《协议》约定：“甲方(吴江锋)将其名下位于中山市火炬开发区××花园××房出售给乙方(靖双喜)，双方经协商达成一致：该房原价707555元，折后为672177元，现乙方（靖双喜）已支付406765元购房款，剩余房款用空心砖材料款265412元冲抵。房产证下来后过户，过户费各自承担”。然而，《协议》签订后，因房价急剧上涨，吴江锋见利忘义，于2017年8月19日委派下属何洪良告知靖双喜要加价，否则就高价另售他人，明显违约。无奈，靖双喜于2018年2月27日起诉吴江锋要求继续履行《协议》内容，中山市第一人民法院开发区法庭于2018年6月7日作出一审判决：要求吴江锋继续履行《协议》并将案涉房产过户至靖双喜的名下。谁料，吴江锋在一审审理期间，明知法院判决其办理过户手续，仍无视判决，一意孤行，将案涉房产以119万元的价格另售案外人农玉兰，明显低于市场价，且合同未约定款项支付方式，并于2018年5月28日办理了过户手续，登记权利人为农玉兰，不动产权证号为粤(2018)中山市不动产权第0111448号。二审法院对一审法院认定的事实及理由均予以了确认，对前述新的事实情况也予以了认定，但却以主体不适格为由驳回了起诉。鉴于现在房屋已无法过户至原告名下，原告只能主张违约损害赔偿。损害赔偿的具体计算方式如下：吴江锋违约导致的损失：1、购房款以及可期待利益损失（即本房产的市场价值）；2、物业管理费9379.54元；3、物业维修基金2652元；4、前3项的利息损失。另，吴江锋在诉讼期间将案涉房屋转给其他人，其在名下有三套同栋同户型房产的情况下仅仅出售案涉房屋，至2018年12月30日，接收方农玉兰都未到过现场验房，以上行为存在明显恶意成分，有滥用法律资源之嫌且导致原告需另行起诉索赔，增加原告诉讼成本，因此三被告应承担原告追索违约赔偿所产生的律师费用。综上所述，案涉《协议》上有吴江锋签名，也有中天中山分公司金色家园项目部的印章，说明三被告均已同意并确认协议关于房产的处分方式。不论是案涉房产所有权人吴江锋，还是其所代理的中天公司，均应按约定履行合同。现三被告恶意违约，导致原告购房目的不能实现，提高了购房成本，损失巨大，已严重侵害原告合法权益。为此，原告根据《合同法》以及《民事诉讼法》等相关法律的规定，特向法院提起诉讼。被告吴江锋辩称，本案不是房屋买卖合同纠纷，仅是合同纠纷，合同上的内容仅是姚凯经营部与中天建设家园项目一部就材料款的支付方式达成的协议，本质上是材料款的买卖，不是房地产的买卖；因情况发生变化，吴江锋愿意以现金方式支付原告货款及利息。原告诉求，没有事实和法律依据。被告中天公司、中天中山分公司辩称，因本案是房屋买卖合同纠纷，与我司没有关系，房屋也不是属于公司的，我司不清楚情况。经审理查明：2013年12月31日，吴江锋与中山市万科水晶城房地产有限公司签订《中山市商品房买卖合同》约定，吴江锋以707555元购买中山市火炬开发区××花园××房。该房产于2014年1月21日办理了中山市商品房销售备案登记手续。吴江锋系中天公司中山万科金色家园项目部（以下简称中天金色家园项目部）的项目经理。2015年4月21日，吴江锋代表中天金色家园项目一部（甲方）与姚凯经营部（乙方）签订《协议》约定，乙方向甲方工程供应水泥砖、空心砖，就以甲方的上述房屋抵扣乙方水泥砖、空心砖材料款的事情达成一致，双方确认该房屋原价707555元，折后672177元，现乙方已支付406765元，其余用以抵扣水泥砖、空心砖材料款265412元，房产证下来后过户，过户费用各自承担。该《协议》抬头处“乙方”名称为“中山市神湾镇姚凯建材经营部”，落款处“乙方”亦加盖“中山市神湾镇姚凯建材经营部”公章，由靖双喜签名确认。2015年4月21日，中天金色家园项目部开具收款收据1张，载明收到姚凯经营部交来部分房款406765元。2016年8月26日该项目部又开具收款收据1张，载明收到姚凯经营部交来剩余房款265412元。深圳万科物业服务有限公司中山分公司开具收据载明，2015年8月1日，吴江锋缴纳房屋专项维修资金2652元，2015年7月1日-12月31日物业管理费1686.66元。该房屋专项维修资金实际由姚凯经营部支付。在姚凯经营部及靖双喜的要求下，吴江锋向中山港华燃气有限公司申请管道燃气开户时以及向中国南方电网申请居民客户用电业务时均填写了程继利银行扣款账号。程继利自2016年2月19日—2018年11月26日共缴纳物业管理费9379.54元。2018年3月8日，在靖双喜向本院起诉吴江锋合同纠纷【案号：（2018）粤2071民初4510号】案中，本院经审理查明，靖双喜主张案涉房屋已交付其使用，其将房产转交给表弟程继利使用。靖双喜提交民用用户管道燃气开户申请表、管道燃气接驳通气申请表、居民客户用电业务受理表佐证，上述表格中缴费方式一栏均选择以账户名为程继利的银行账户缴费。吴江锋确认房屋实际没有人居住，其已于2015年8月将房屋交付给姚凯经营部管理，是因为开发商拖欠工程款导致无法及时支付货款，为了保证姚凯经营部暂时不追讨欠款、继续供应水泥砖等建材。上述事实已经生效的二审裁定确认，同时二审案中另查明，一审2018年5月15日开庭时，吴江锋称案涉房产一直在其名下，由其支配；2018年5月22日，吴江锋与案外人农玉兰在中山市国土资源局火炬开发区分局签订的房地产买卖合同载明，吴江锋将案涉房产以119万元的价格转让给农玉兰，未约定付款方式；双方于2018年5月28日将房产过户登记至农玉兰名下。本案审理过程中，应姚凯经营部申请，本院委托中山市中盈土地房地产评估与工程咨询有限公司对案涉房屋的市场价值进行了评估。该司于2019年8月8日出具《房地产估价报告》，评估结果为：确定上述估价对象在估价时点2018年5月4日的评估市场价值为1679600元。姚凯经营部支付了评估费6700元。另查：2019年4月12日，姚凯经营部、靖双喜（甲方）与广东盈进律师事务所（乙方）签订《民事委托代理协议》约定，甲方委托乙方的律师在甲方与吴江锋、中天公司的同纠纷案中担任甲方代理人，并约定甲方需向乙方支付律师代理费3万元。当日，靖双喜支付了律师费3万元。本院认为：姚凯经营部与吴江锋签订的协议是因姚凯经营部向中天金色家园项目一部供应水泥砖、空心砖，双方协议以案涉房产抵扣材料款而来。此协议是双方买卖房屋的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，吴江锋负有向姚凯经营部交付案涉房产，协助其办理过户的义务。现姚凯经营部已经付清房款，但吴江锋却将房产另售他人，导致姚凯经营部的合同目的落空，其行为构成根本违约，应承担相应的违约责任。关于姚凯经营部主张吴江锋赔偿购房款及可期待利益损失按房产评估价计1679600元，本院认为，姚凯经营部因案涉合同无法履行所遭受的损失，首先就是房屋本身的损失，根据评估结论，其若再次购置相同或相类似的房屋，需付出不低于1679600元的代价。根据民事诉讼“损失填补”原则，姚凯经营部作为守约方遭受的重置房屋损失1679600元显然应该由违约方吴江锋承担，同时吴江锋还需向姚凯经营部承担逾期支付赔偿款所导致的利息损失，该利息损失应从其违约之时，即从其于2018年5月22日将案涉房产另售他人之日起计算。鉴于自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，故利息损失应分段计算，自2018年5月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于维修资金和物业管理费，因维修资金2652元系由姚凯经营部支付给吴江锋，故吴江锋需予返还并支付逾期返还的利息损失。至于物业管理费，并非姚凯经营部支付给吴江锋，其向吴江锋追索，缺乏理据，本院不予支持。关于律师费，因无合同约定，且非必要支出，故本院不予支持。对于姚凯经营部主张中天公司及中天中山分公司承担赔偿责任，因缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，本院判决如下：一、被告吴江锋于本判决生效之日起七日内向原告中山市神湾镇姚凯建材经营部赔偿1679600元及利息损失（自2018年5月22日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告吴江锋于本判决生效之日起七日内向原告中山市神湾镇姚凯建材经营部返还房屋维修资金2652元及利息损失（自2018年5月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告中山市神湾镇姚凯建材经营部的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22818元，诉讼保全费5000元，评估费6700元，合计34518元，由被告负担（原告已预交，两被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 李 芳审判员 王 珊审判员 杨 颖二〇一九年十二月十五日书记员 郑诗琳王静