福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0603民初1386号 原告：沈艺聪，男，1984年7月15日出生，汉族，住福建省诏安县。 委托诉讼代理人：吴振彬，福建中门律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赖宇鹏，福建中门律师事务所实习律师。 被告：何从君，男，1967年8月23日出生，汉族，住四川省南部县。 被告：福建省巨晖缘礼仪服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区嘉禾路******，统一社会信用代码：91350203MA2XTTKF8M。 法定代表人：何从君，职务：总经理。 第三人：郭立斌，男，1981年11月18日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 第三人：漳州市龙文区升达房产信息咨询服务部，住所地，住所地福建省漳州市龙文区建元东路**万达广场A3地块******会信用代码92350603MA32PT640J。 经营者：庄逸斌，男，1984年7月12日出生，住福建省漳州市龙文区。 原告沈艺聪与被告何从君、福建省巨晖缘礼仪服务有限公司（以下称“巨晖缘公司”）、第三人郭立斌、漳州市龙文区升达房产信息咨询服务部（以下称“升达服务部”）租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈艺聪及其委托诉讼代理人吴振彬、赖宇鹏，第三人郭立斌到庭参加诉讼。被告何从君、巨晖缘公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。第三人升达服务部经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈艺聪向本院提出诉讼请求：1.解除沈艺聪与何从君、巨晖缘公司签订的《房屋租赁合同书》。2.判令何从君、巨晖缘公司赔偿沈艺聪房屋装修款140,155.1元。3.判令何从君、巨晖缘公司向沈艺聪退还2019年1月-2月多收的2个月的房屋物业费2,856元。4.判令何从君、巨晖缘公司向沈艺聪双倍退还房屋租赁押金12,240元、家具押金2,000元。事实和理由：2018年11月8日，经升达服务部介绍，沈艺聪与何从君、巨晖缘公司签订《房屋租赁合同书》，约定何从君、巨晖缘公司将福建省漳州市万达广场中心写字楼B座1004室房屋（以下称“讼涉房屋”）出租给沈艺聪使用。合同签订后，何从君、巨晖缘公司向沈艺聪收取房屋租赁押金6,120元、家具押金2,000元和三个月房屋物业费4,284元。之后，沈艺聪与漳州忆居装饰工程有限公司签订《装饰装修工程合同》，对讼涉房屋进行装修花费140,155.1元。2018年12月1日，深圳市福田物业发展有限公司漳州分公司告知沈艺聪租赁房屋物业费未缴纳，于2019年2月12日向沈艺聪收取4个月物业费5,712元及电费500元。后何从君允诺多收的物业费从下一季度租金中予以抵扣。2019年3月1日，郭立斌自称讼涉房屋所有权人（物业了解后称其确系讼涉房屋所有权人）以何从君、巨晖缘公司未缴交房租为由，进入沈艺聪租赁房屋，强行锁门。2019年3月21日，郭立斌私自拉闸断电致使讼涉房屋至今处断电状态，沈艺聪无法使用讼涉房屋。经双方协商未果。何从君、巨晖缘公司对讼涉房屋无合法的使用权或处置权，应依法承担违约责任和赔偿损失。 为证明上述事实，沈艺聪提交以下证据：1.身份证、营业执照、升达服务部工商信息，拟证明何从君、巨晖缘公司、升达公司基本信息。2.房屋租赁合同，拟证明何从君、巨晖缘公司与沈艺聪签订租赁合同将讼涉房屋出租给沈艺聪。3.房屋租赁合同两份，拟证明郭立斌将讼涉房屋出租给案外人戴贤其的事实，郭立斌曾与沈艺聪签订租赁合同，后因郭立斌变卦合同被撕毁。4.收款收据、缴费通知单、银联商务收条，拟证明沈艺聪支付租金、押金、中介费、物业及电费等事实。5.装饰装修工程合同、结算单、个人账户交易明细账单，拟证明沈艺聪支付装修款140,155.1元。6.报警回执单，拟证明郭立斌与沈艺聪发生纠纷。7.视频光盘，拟证明沈艺聪已交付房屋。 何从君、巨晖缘公司、升达服务部未答辩，未提交证据。 郭立斌述称，郭立斌并未与沈艺聪和解签订协议。报警回执单中的时间，郭立斌并未在漳州，郭立斌因未收到租金来收回房屋。郭立斌并未拉电闸，沈艺聪一直经营到5月31日，并没有影响沈艺聪的正常运营。为证明上述事实，郭立斌提交以下证据：1.讼涉房屋土地使用权证、房屋所有权证，拟证明郭立斌系讼涉房屋的所有权人。2.房屋租赁合同，拟证明何从君、巨晖缘公司与沈艺聪的转租行为无效。3.律师函、邮单，拟证明郭立斌通知原签约人讼涉房屋已拖欠租金，催告其缴纳房租。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 对双方有争议的证据和事实，本院认定如下： 一、郭立斌是否为讼涉房屋的所有权人。郭立斌提交土地使用权证、房屋所有权证拟证明讼涉房屋系其所有。沈艺聪认为郭立斌提交的两证上所载地址与其租赁房屋的地址不同，郭立斌并未讼涉房屋的所有权人。本院认为，郭立斌提交的土地使用权证、房屋所有权证所载地址为福建省漳州市龙文区九龙大道1016号漳州碧湖万达广场A2地块9幢1004号，房屋状况为写字楼，该地址与沈艺聪提交的缴费通知单上所载讼涉房屋房号9-1004相一致，万达广场中心写字楼B座即为漳州碧湖万达广场A2地块9幢。故郭立斌系讼涉房屋的所有权人。 二、关于沈艺聪签订的房屋租赁合同的出租方是谁的问题。沈艺聪提交房屋租赁合同书中出租方载明何从君、巨晖缘公司，但根据其提交的收款收据，系巨晖缘公司向其开具，而何从君系巨晖缘公司的法定代表人，故本案沈艺聪签订的房屋租赁合同出租方为巨晖缘公司。 三、关于沈艺聪是否交付房屋。沈艺聪提交视频光盘，拟证明其已交付讼涉房屋。郭立斌认为，视频仅显示沈艺聪将钥匙交给物业，沈艺聪并未交付房屋，沈艺聪的物品均在讼涉房屋内。本院认为，沈艺聪提交的视频光盘的视频系沈艺聪于2019年5月31日将讼涉房屋的钥匙交付给物业要求物业交付给“大房东”，但同时告知其物品仍在讼涉房屋内。庭审中，沈艺聪表示物业代表何从君接收房屋，但其未举证证明巨晖缘公司、何从君、郭立斌有委托物业办理房屋的交付手续且沈艺聪未将讼涉房屋腾空交付，故其主张已交付讼涉房屋，本院不予采纳。至庭审结束前，沈艺聪未与巨晖公司、郭立斌办理讼涉房屋的交付手续。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月8日，以巨晖缘公司为出租方（甲方），以沈艺聪为承租方（乙方）、升达服务部为经纪方就讼涉房屋的租赁签订《房屋租赁合同书》（编号：8004989）约定（摘要）：巨晖缘公司同意将讼涉房屋租给沈艺聪使用。房屋用途为商用写字楼，不得擅自改变。租期2年，从2018年12月1日起至2020年11月9日止；巨晖缘公司应当在2018年11月9日前将讼涉房屋交付给沈艺聪使用。每月租金为6,120元。租金应于每月15日前支付。在本合同签订后2日内，沈艺聪向巨晖缘公司支付3个月租金，即18,360元，巨晖缘公司向沈艺聪开具收据。在本合同签订后2日内，沈艺聪向巨晖缘公司支付押金6,120元，巨晖缘公司向沈艺聪开具收据。在租赁期间房屋的管理费、水电费等由沈艺聪负责。违约责任，若巨晖缘公司对该物业无合法的所有权或处置权，或者违反本合同的约定造成沈艺聪未能承租该物业的，或者提前解除租赁合同、收回房屋的，巨晖缘公司应向沈艺聪双倍返还租赁押金。其他条款：另家具多支付予巨晖缘公司2,000元，但不算在房屋押金内即使租赁使用期未到期，巨晖缘公司也应当退还家具押金2,000元等内容。合同签订当日，沈艺聪支付巨晖缘公司家具押金2,000元、房屋押金6,120元、三个月租金18,360元，沈艺聪支付升达服务部服务佣金2,000元。合同签订后，巨晖缘公司将讼涉房屋交付给沈艺聪。2019年2月12日沈艺聪支付讼涉房屋物业管理费（2018年12月1日至2019年3月3日）及电费共计6,212元。2018年11月13日沈艺聪以厦门有嵌科技有限公司名义与漳州忆居装饰工程有限公司签订《装饰装修工程合同》就讼涉房屋装修事宜进行约定，2019年1月24日，双方结算工程款为140,155.1元。沈艺聪通过银行转账方式支付工程款14万元。漳州忆居装饰工程有限公司出具的结算单载明，讼涉房屋改造项目包括装修项目、广告项目、家具、家电，其中家具家电共计52,756元。郭立斌系讼涉房屋的所有权人，庭审中明确表示其未同意何从君、巨晖缘公司出租讼涉房屋并要求沈艺聪返还讼涉房屋。沈艺聪未与何从君、巨晖缘公司或郭立斌办理讼涉房屋的交付手续。 2019年6月5日，沈艺聪向本院申请诉前调解，提出解除其与何从君签订的《房屋租赁合同》等诉讼请求。 本院认为，沈艺聪与巨晖缘公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当依照诚实信用原则全面履行义务。讼涉房屋的所有权人系郭立斌，巨晖缘公司未经郭立斌同意将讼涉房屋出租给沈艺聪，郭立斌明确表示不同意出租房屋并要求沈艺聪返还房屋，致使沈艺聪与巨晖缘公司签订《房屋租赁合同》无法履行，沈艺聪租赁讼涉房屋的合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故沈艺聪请求解除其与巨晖缘公司签订的《房屋租赁合同》本院予以支持。关于沈艺聪支付讼涉房屋的物业费及电费问题，沈艺聪支付的讼涉房屋物业管理费及电费系在租赁期间，根据双方合同约定，租赁期间的物业管理费及水电费由沈艺聪负担，故沈艺聪请求巨晖缘公司支付上述费用，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。根据双方合同约定，巨晖缘公司对讼涉房屋无合法的所有权或处置权，巨晖缘公司应向沈艺聪双倍返还租赁押金共计12,240元。关于沈艺聪的损失是否明显高于违约金问题。沈艺聪支付装修工程款共计140,000元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。合同解除时，沈艺聪主张的损失中应扣除讼涉房屋内可拆除、搬离的部分。根据沈艺聪提供的结算单中家具、家电属于沈艺聪可拆除或搬离的物件，共计52,756元，该部分应予扣除。故，因巨晖缘公司违约造成沈艺聪的损失共计87,244元（140,000-52,756），巨晖缘公司造成沈艺聪的损失明显高于双方约定的违约金，故巨晖缘公司应支付沈艺聪损失87,244元。结合本案合同的履行情况，合同解除后，巨晖缘公司应返还沈艺聪租赁押金6,120元、家具押金2,000元、沈艺聪应将讼涉房屋腾空交付给房屋所有权人郭立斌。 《最高人民法院》第二百四十一条规定，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院应当按期开庭或者继续开庭审理，对到庭的当事人诉讼请求、双方的诉辩理由以及已经提交的证据及其他诉讼材料进行审理后，可以依法缺席判决。本案何从君、巨晖缘公司、升达服务部经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，可以视为其放弃了当庭陈述、举证和质证的权利。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十一条规定，判决如下： 一、解除沈艺聪与何从君于2018年11月8日签订的《房屋租赁合同》（编号：8004989）。 二、福建省巨晖缘礼仪服务有限公司应于本判决生效之日起10日内支付沈艺聪损失共计87,244元。 三、福建省巨晖缘礼仪服务有限公司应于本判决生效之日起10日内返还沈艺聪租赁押金、家具押金共计8,120元。 四、沈艺聪应于本判决生效之日起10日内将福建省漳州市龙文区九龙大道1016号漳州碧湖万达广场A2地块9幢1004号交付给郭立斌。 五、驳回沈艺聪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,445.02元，由沈艺聪负担1,260.92元，福建省巨晖缘礼仪服务有限公司负担2,184.1元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  邹岩松 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  郭少中 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  魏雅蓉 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。