河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初2067号 原告：杜元坤，男，1962年2月16日出生，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：申俊锋，北京市高默克律师事务所律师。 原告：桥西区悦享悦蒸假日酒店，住所地石家庄市桥**（经营者：杜钊，男，1986年11月29日出生，汉族，住石家庄市长安区谈固西街****）。 委托诉讼代理人：刘娜，河北冠彬律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：于彬彬，河北冠彬律师事务所律师。 被告：王青，男，1946年11月20日出生，汉族，住石家庄市桥西，住石家庄市桥** 被告：王琼花，女，1956年11月20日出生，汉族，身份证住址石家庄市，现住石家庄市桥**。 被告：杜玉峰，男，1978年11月18日出生，汉族，住石家庄市深泽，住石家庄市深泽县 以上三被告共同委托诉讼代理人：范国利，河北建兴人和律师事务所律师。 第三人：中国人民解放军国防大学联合作战学院，住所地石家庄市桥**中山西路**。 原告杜元坤、桥西区悦享悦蒸假日酒店与被告王青、王琼花、杜玉峰、第三人中国人民解放军国防大学联合作战学院房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜元坤委托诉讼代理人申俊锋、原告桥西区悦享悦蒸假日酒店委托诉讼代理人刘娜及二原告共同委托诉讼代理人于彬彬，被告王青、王琼花、杜玉峰共同委托诉讼代理人范国利到庭参加诉讼，第三人中国人民解放军国防大学联合作战学院经公告送达传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜元坤、桥西区悦享悦蒸假日酒店向本院提出诉讼请求：1、判决三被告及第三人共同承担原告装修费损失350万、消防工程款898500元，其余损失8518656元，损失合计12917156元；2、本案诉讼费用由三被告及第三人承担。事实和理由：2009年8月10日，石家庄陆军指挥学院院务沿街管理办公室与被告王青签订了《军队房地产租赁合同》及《军队房地产租赁补充合同》，约定将石家庄陆军指挥学院位于桥西区的房屋出租给王青。2015年4月，被告王青将上述房产出租给原告桥西区悦享悦蒸假日酒店，2015年4月15日，原告杜元坤承接了上述房屋的租赁权，并与实际控制人杜玉峰、王琼花签订了《资产及经营权转让协议书》，约定将相关资产作价620万元，剩余储值卡420万元的债务转移给原告桥西区悦享悦蒸假日酒店，最终支付杜玉峰、王琼花200万元转让费。后原告对房屋进行了装修，并以原告桥西区悦享悦蒸假日酒店名义进行营业。国家出台军队全面停止有偿服务政策后，第三人解除了与被告的租赁合同，收回了房屋，因此给原告桥西区悦享悦蒸假日酒店造成巨大经济损失。为维护原告合法权益，提出上述请求。 被告王青、王琼花、杜玉峰辩称，1、被告王青与第三人房产租赁关系于2015年3月解除或终止，被告王青未将房产出租给原告，更没有任何出租涉案房屋的书面或口头协议，原、被告不存在任何法律关系，被告主体不适格；2、被告王琼花、杜玉峰与河北宏盛房地产开发有限公司（杜元坤）之间系资产转让关系，620万元不是房屋转让费，转让协议并不违反法律强制性规定，转让资产无任何瑕疵；3、被告王琼花、杜玉峰与原告杜元坤签订《资产及经营权转让协议书》时间为2015年4月，期间原告未曾向被告主张权利，起诉已超诉讼时效；4、装修费、消防工程款等系原告自身经营费用，被告对上述费用不认可，且与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人中国人民解放军国防大学联合作战学院未到庭，未作答辩。 原告围绕诉讼请求提交证据《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁补充合同》、（2018）冀0104民初3653号、（2018）冀01民终8258号民事判决书、《资产及经营权转让协议书》、《沿街商用楼经营管理协议书》等。被告未提交证据。 本院组织原、被告进行了证据交换和质证，对事实和证据认定如下： 原告杜元坤，第三人系原石家庄陆军指挥学院和原国防大学部分机构等合并组建。2003年12月8日，第三人与河北宏盛房地产开发有限公司签订《合作开发合同》，约定合作开发中山西路沿街商铺用房。合同签订后，河北宏盛房地产开发有限公司实际投资3900万元，建成沿街商用楼房四栋，自2005年开始经营管理收益。上述事实，有石家庄仲裁委员会于2018年6月14日作出的石裁字［2018］第233号裁决书予以确认。 2009年8月10日，原石家庄陆军指挥学院（甲方）与被告王青（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方自愿将坐落于石家庄市桥西区中山西路777号（陆军指挥学院大门西侧字第101号的坐落）房屋建设面积4008平方米出租给乙方使用，用途为酒店及其他合法经营等，期限自2010年3月1日起至2020年2月28日止。同日双方又签订《军队房地产租赁补充合同》。桥西区热海假日酒店于2009年10月14日成立，执照类别为个体经营，经营者为被告王青，该酒店登记经营场所即案涉中山西路777号。被告称，三被告在租赁处原经营酒店名称为热海假日酒店，于2014年9月27日注册成立“金海湾休闲假日酒店”后以该酒店名义经营，金海湾假日酒店经营者为杜玉峰，现已注销。 2015年4月15日，原告杜元坤（乙方、受让方）与被告杜玉峰、王琼花（甲方、转让方）签订《资产及经营权转让协议书》，约定甲乙双方对“金海湾休闲假日酒店”相关资产作价620万元，储值卡余额420万元，最终确定转让费200万元，乙方接受酒店时支付转让费100万元，100万元打入王琼花账户，另100万元于2015年11月15日前支付完毕。被告对转让协议真实性无异议，但否认双方存在租赁关系，称被告将“金海湾假日酒店”资产折价200万元抵给原告，双方系资产买卖关系。自2015年4月15日起至2016年12月13日止，通过杜庆华（原告杜元坤妹妹）、杜元坤账户分六笔汇入刘学斌（王琼花丈夫）账户合计199万元。原告称剩余1万元以办卡形式交付刘学斌。 2015年5月26日，桥西区悦享悦蒸假日酒店注册成立，类型个体工商户，经营者为杜钊。 2015年12月25日，第三人作出《终止房地产租赁合同通知书》，述：“....贵单位租赁项目位于我院军事行政区，我院与贵单位签订的租赁合同必须在2015年12月31日前依法终止...请在收的到通知书后5日内给予回复...”。该通知书落款处石家庄陆军指挥学院有偿服务管理办公室盖章，下方有手写：“不同意.杜钊.12.31”，被告杜钊否认该内容及签名系其本人所写。 2016年2月29日，石家庄盛恩房地产经纪有限公司成立，杜庆华为该公司法定代表人。 2016年7月27日，石家庄陆军指挥学院有偿服务管理办公室（甲方）与河北宏盛房地产开发有限公司（乙方）签订《会谈纪要》，载明：“...二、甲方不再与沿街合同到期商户续签租赁合同。三、考虑到双方合作项目复杂敏感，在军队处理此类问题的政策出台前，甲方同意由乙方新成立的石家庄盛恩房地产经纪有限公司代表双方临时履行合同未到期承租商的相关协议，收取租金。四、石家庄盛恩房地产经纪有限公司不履行石家庄陆军指挥学院与河北宏盛房地产开发有限公司2003年12月8日签订的《沿街商用房项目合作开发合同》中的权利和义务...”。 2017年7月27日，杜钊（转让方、甲方）、杜庆华（租赁方、乙方）与冯绪（受让方、丙方）签订《转让合同》，约定甲方同意乙方将中山路777号101号悦享悦蒸假日酒店租赁给丙方，甲乙双方系关联企业，物品转让费合计1000万元，乙方同意甲方此前出售的卡券3082297.61元在乙方经营期间继续使用。同日，石家庄盛恩房地产经纪有限公司（出租方、甲方）与冯绪（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其拥有的坐落于石家庄市桥西区1-4层整栋面积4008平方米出租给乙方，租赁期自2017年8月1日至2022年8月2日止，年租金170万元，租金按半年结算。2017年8月10日，冯绪（甲方）、杜钊（乙方）、杜庆华（丙方）又签订《协议书》约定因租赁房产涉及军产原因致使甲方无法办理工商登记，经协商甲方无偿使用乙方原来的所租赁房屋注册登记的悦享悦蒸假日酒店（业主杜钊）的字号继续经营。 2018年4月24日，石家庄仲裁委员会受理本案第三人中国人民解放军联合作战学院与河北宏盛房地产开发有限公司的争议仲裁案，2018年5月9日受理河北宏盛房地产开发有限公司《仲裁反请求申请书》。该委于2018年6月14日作出石裁字[2018]第233号裁决如下：一、解除中国人民解放军联合作战学院与河北宏盛房地产开发有限公司签订的《沿街商用房项目合作开发合同》；二、河北宏盛房地产开发有限公司将《沿街商用房项目合作开发合同》所涉房屋于2018年6月25日前腾清并交还中国人民解放军联合作战学院；三、中国人民解放军联合作战学院向河北宏盛房地产开发有限公司支付补偿费9710825元；四、仲裁请求及反请求仲裁费共计250512元，由第三人中国人民解放军联合作战学院承担167008元，由河北宏盛房地产开发有限公司承担83504元。 2018年4月28日，第三人中国人民解放军联合作战学院向本院提起诉讼，要求解除与王青签订的《军队房地产租赁合同》、补充合同，并要求桥**悦享悦蒸假日酒店将中山西路****房产腾清并交还第三人。本院于2018年6月12日作出（2018）冀0104民初3653号民事判决：一、解除王青与第三人于2009年8月10日签订的《军队房地产租赁合同》、《军队房地产租赁补充合同》；二、桥西区、桥**悦享悦蒸假日酒店将中山西路****腾清并交还第三人。享悦蒸假日酒店不服，向石家庄市中级人民法院提出上诉，该院于2018年8月2日作出（2018）冀01民终8258号民事判决，驳回上诉，维持原判。 2018年8月3日，冯绪向本院提起诉讼，要求杜钊返还和赔偿因履行合同支出费用7804388.88元，并要求石家庄盛恩房地产经纪有限公司、杜庆华、河北宏盛房地产开发有限公司、杜元坤及本案第三人中国人民解放军联合作战学院连带偿还。本院于2018年9月14日作出（2018）冀0104民初5952号民事判决：一、杜钊返还冯绪转让费140万元；二、杜钊返还冯绪会员卡消费金额958564.4元；三、石家庄盛恩房地产经纪有限公司赔偿冯绪装饰装修物损失733097.75元；四、石家庄盛恩房地产经纪有限公司返还冯绪房屋租金279452元；五、石家庄盛恩房地产经纪有限公司返还冯旭租房保证金50000元；六、杜庆华对石家庄盛恩房地产经纪有限公司赔偿冯绪装饰装修物损失733097.75元、返还房屋租金279452元、租房保证金50000元承担连带偿还责任；七、杜元坤对杜钊返还冯绪转让费1354839元承担连带偿还责任；八、杜元坤对石家庄盛恩房地产经纪有限公司赔偿冯绪装饰装修物损失733097.75元、返还房屋租金279452元、租房保证金50000元承担连带偿还责任；九、驳回冯绪其他诉讼请求。对该判决均未上诉，现已生效。该判决第十二页第九行，载明：“原告（冯绪）对所承租房屋进行装修，所投入形成附和的装饰装修物的价值为1599486元”。 后，原告桥西区悦享悦蒸假日酒店委托石家庄万汇房地产评估有限公司对酒店地上附着物及装饰装修价值进行评估。该公司于2019年6月17日作出《房地产估价报告》，确定估价对象在估价时点2018年9月24日，总价为4220720元。 另查明，原告主张各项损失：1、装修费4220720元。提交评估报告、《北京市装饰装修工程施工合同》及银行转款凭证，施工合同约定总造价7488700元，并注明开户银行户名均为王天驰，廊坊银行、工商银行、河北银行凭证显示自2015年5月19日起至2015年11月19日止，杜钊、杜庆华账户分11笔汇入王天驰账户合计6114400元；提交《施工合同》、银行转款凭证及收据，施工合同载明工程价款28万元，落款承包方处河北海纳工程设备有限公司盖章，武大全签名，银行转款凭证显示自2015年6月16日起至2017年1月23日止，杜庆华、杜钊分17笔汇入武大全账户合计478656元；2、消防工程损失1053500元，提交《消防改造施工合同》及银行转款凭证，合同约定消防验收110万元，并注明账户姓名申强，银行凭证及收据显示自2015年6月10日起至2017年6月8日，杜钊、杜庆华账户分11笔汇入申强账户合计888500元，现金支付15000元，合计903500元；3、洗涤房设备86000元，提交报销凭单载明“购洗衣房烘干机1台（二手），金额16000元”，提交工商银行转款单显示通过杜庆华转入申建福账户70000元；4、锅炉设备128295元，提交《燃气热水锅炉购销协议》及收据，协议显示供方为河北国华安全技术工程有限公司石家庄第一分公司，2015年10月4日该公司出具2万元《收据》一张；提交《订货合同》及银行转款凭证，合同落款处石家庄速德机械设备有限公司盖章，代表显示为张景春，工商银行、廊坊银行电子银行回单显示自2016年7月11日起至2016年10月31日止，通过杜庆华、杜钊账户分5笔汇入张景春、石家庄速德机械设备有限公司账户合计108295元；5、转让费200万元；6、储值卡余额420万元；7、租金120万元；8、搬迁费28641元，以上合计12917156元。被告对上述证据的真实性及关联性不予认可，称装修费用是原告自身经营需要投入的费用与被告无关。 本院认为，案涉房产系第三人中国人民解放军联合作战学院前身原石家庄陆军指挥学院与河北宏盛房地产开发有限公司合作开发，根据双方于2003年12月8日签订的《合作开发协议》，河北宏盛房地产开发有限公司对开发项目50%建筑面积在20年内（2005年1月1日至2024年12月31日）拥有使用、收益、添附、租赁等权利。《军队房地产租赁合同》及补充合同系被告王青与第三人签订，但根据原告提交的租金收缴情况及收据证明，该房产的租金由杜庆华及河北宏盛房地产开发有限公司收取，原告杜元坤，因此其与被告王琼花、杜玉峰签订的《资产及经营权转协议书》不能认定为双方形成转租关系。至于转让费200万元及储值卡余额420万元，系原告杜元坤与被告王琼花、杜玉峰对“金海湾休闲假日酒店”相关资产的作价，该协议签订后，杜钊又以1000万元（分期付款的方式8年交纳，实际交纳第一年200万元）转让与案外人冯绪，故原告杜元坤与被告王琼花、杜玉峰所签订的转让协议已履行，现二原告要求被告返还上述费用，本院不予支持。关于二原告主张的装修损失4220720元，其提交的《房地产估价报告》估价时点为2018年9月24日，系本院于2018年9月14日作出（2018）冀0104民初5952号民事判决后，根据该案查明事实，杜钊于2017年7月27日将案涉房屋转与冯绪，冯绪对租赁房屋重新进行装修，因此原告应对所主张装修损失未包含在该案确认的损失范围内承担举证证明责任，现原告所举证据不足以证明其主张，故对二原告要求赔偿装修装饰损失的主张，本院不予支持。解除租赁合同系不可抗力，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。故，二原告添附于租赁房屋内的消防工程、洗衣房、锅炉设备未计入装修损失内，上述费用合计1117795元（903500＋128295＋86000），应由第三人给予二原告适当补偿,二原告自2015年6月装修至今达四年之久，按每年折损10%计算为670677元（1117795＊60%），第三人应支付二原告该损失的50%即335338.5元。二原告要求补偿一年租金120万元的主张，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条、第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 第三人中国人民解放军国防大学联合作战学院于本判决生效之日起十日内补偿原告杜元坤、桥西区悦享悦蒸假日酒店损失335338.5元； 驳回原告杜元坤、桥西区悦享悦蒸假日酒店其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费99302元，原告杜元坤、桥西区悦享悦蒸假日酒店负担92972元，第三人中国人民解放军国防大学联合作战学院负担6330元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 倩 人民陪审员  徐艾芹 人民陪审员  赵海阳 二〇一九年十二月九日 书 记 员  张航宇