宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2019）宁02民初70号原告（反诉被告）：石嘴山市鑫博通路桥工程处。原住所地宁夏回族自治区石嘴山市。法定代表人：李万举，石嘴山市鑫博通路桥工程处总经理。诉讼代表人：石嘴山市鑫博通路桥工程处清算组。石嘴山市鑫博通路桥工程处清算组负责人：马志伟，石嘴山市人民政府副市长。委托诉讼代理人：黄爱玲，北京市泽元（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄平，男，石嘴山市交通运输局海事与安全监管科主任科员。被告（反诉原告）：蒋海霞，女，1969年1月19日出生，汉族，惠农区亿豪商务宾馆经营者，住宁夏回族自治区石嘴山市。被告（反诉原告）：张雅松，男，2011年2月9日出生，汉族，学生，住宁夏回族自治区石嘴山市。法定代理人：蒋海霞（系张雅松母亲），女，1969年1月19日出生，汉族，惠农区亿豪商务宾馆经营者，住宁夏回族自治区石嘴山市。被告（反诉原告）：张雅纯，女，1994年8月21日出生，汉族，无固定职业，住宁夏回族自治区石嘴山市。被告（反诉原告）：张士勇，男，1940年5月3日出生，汉族，神华宁煤集团金能公司退休职工，住宁夏回族自治区石嘴山市。被告（反诉原告）：李国华（系张士勇妻子），女，1934年3月10日出生，汉族，石嘴山市惠农区商业局退休职工，住宁夏回族自治区石嘴山市。以上五被告（反诉原告）的共同委托诉讼代理人：朱云霞，宁夏沙都律师事务所律师。第三人：宁夏正通达拍卖有限公司。住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：杨蓉，宁夏正通达拍卖有限公司执行董事。委托诉讼代理人：宁杰平，原宁夏正通达拍卖有限公司员工。原告石嘴山市鑫博通路桥工程处与被告蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华及第三人宁夏正通达拍卖有限公司拍卖合同纠纷一案，本院于2019年3月8日立案后，被告蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华以原告未能完全履行交付义务造成其损失为由向本院提出反诉。本院受理后，经原告石嘴山市鑫博通路桥工程处申请，本院依法裁定对被告进行了诉讼保全。本院依法组成合议庭，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告石嘴山市鑫博通路桥工程处的委托诉讼代理人黄平、黄爱玲，被告蒋海霞及被告蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华的共同委托诉讼代理人朱云霞，第三人的委托诉讼代理人宁杰平到庭参加诉讼。在诉讼过程中，双方当事人申请庭外和解，本院予以准许，因双方未能达成和解协议。后蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华提出对其损失进行鉴定，本院依法予以准许，并依法委托，因其提出的鉴定评估内容系权利鉴定，鉴定评估机构以其无法评估，不予鉴定。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、请求被告支付竞买款1117500元，逾期付款损失676254元（2009年3月31日-2018年9月30日），共计1793754元。二、要求被告支付2018年9月30日后的逾期付款损失至竞买款付清之日止。三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告系国有企业，2007年9月经石嘴山市中级人民法院裁定破产并指定成立石嘴山市鑫博通路桥工程处破产清算组依法处置企业资产。2008年11月15日破产清算组与第三人宁夏正通达拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，委托其拍卖所有资产，所得款用于职工安置。2009年3月19日买受人张谦（被告蒋海霞的丈夫）以3517500元的价格成功竞买石嘴山市惠农区鑫博通工程处办公综合楼，并与第三人签订了《拍卖成交确认书》，其中第二条约定：“拍卖会结束当日，买受人即交纳全部价款。如不能全部交纳，其办理竞买手续时交纳的拍卖保证金自动转化为定金，其余价款十日内付清。”2016年张谦去世，五被告继承其遗产。但被告先后只支付了240万元竞买款，剩余1117500元价款至今未交。原告多次催要，被告以各种理由推拖不付。2017年3月1日协商后形成会议记录，重新明确了三方的权利义务，被告蒋海霞承诺给原告交纳剩余款项，第三人也同意，但被告至今未交纳。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华辩称，1、在2009年3月，张谦与原告通过拍卖方式签订了合同并支付了240万元竞卖款，但在合同实际履行的过程中，张谦发现涉案标的物并非拍卖手册中标明的商业二级用地，而是不可转让的划拨用地，张谦为了避免自己的损失无限扩大，只能采取留置一小部分竞卖款，张谦留置竞卖款的行为是在行使不安抗辩权，是符合法律规定的，原告起诉逾期付款损失部分不应得到支持。2、第三人与张谦签订拍卖成交确认书是在2009年3月，张谦2016年去世，2017年形成会议记录，会议记录的内容是涉案土地、房产转移变更事宜是由于原告原因一直没能办理完毕，从2009年至2017年八年间房地产早已发生了很大的变化，原告怠于履行合同的行为给张谦及张谦继承人造成的损失应当予以承担，被告请求法院委托评估机构对被告的损失进行评估。3、从拍卖成交到继承人实际取得房屋使用权，中间间隔9年，由于原告怠于履行合同，对涉案土地也疏于管理，在这9年中被告无权管理涉案土地，导致一部分土地被第三人侵占，一部分土地变成了公共通道，致使原被告签订的合同至今无法完全实际履行，原告应当将完整、干净的土地交给被告，原被告之间的合同才算真正履行完毕，故应当驳回原告的诉讼请求。宁夏正通达拍卖有限公司辩称，认可原告的请求。原告石嘴山市鑫博通路桥工程处围绕其诉讼请求提交了证据一，（2007）石民商破字第2-3号民事裁定书1份、宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院指定成立清算组的通知1份、宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院关于调整石嘴山市鑫博通路桥工程处清算组组成人员的答复1份、（2016）宁0205民特25号民事裁定书1份、委托拍卖合同及拍卖成交确认书各1份、拍卖手册1份、企业信息公示报告1份、不动产登记信息1份、会议记录1份、宁夏回族自治区国土资源局交纳土地出让金专用票据2份、石嘴山市人民政府石政土批字（2017）18号批复1份，本院组织当事人进行质证。各被告及第三人对证据的真实性、合法性无异议，该部分证据能够形成完整的证据链，故本院对上述证据予以采信并在卷佐证。蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华为反驳原告诉讼请求，向法庭提交了拍卖手册1份、会议纪要1份、拍卖成交确认书1份、涉案宗地图1张、照片3张，本院组织当事人对证据进行了质证。被告及第三人对证据均不认可。因该宗地图及照片不能反映出涉案土地是否按约定交接，且即使被案外人侵占，亦应由案外人承担责任，不能达到被告的证明目的，本院对该证据不予采信。反诉原告向本院提出以下反诉请求：一、请求依法判令反诉被告承担损失80万元；二、请求依法判令反诉被告履行合同附随义务；三、本案诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：2009年3月19日，蒋海霞的丈夫张谦通过拍卖方式取得宁夏石嘴山市惠农区鑫博通办公综合楼，建筑面积：1465.37平方米，砖混结构；土地使用权面积：1139平方米，土地使用权类型为商业二级用地，含附属设施，价款335万元（含土地出让金）。反诉原告蒋海霞和丈夫张谦依约支付了拍卖款240万元。在支付上述款项后，蒋海霞及其丈夫发现第三人拍卖的上述标的物的土地性质为综合划拨后，积极找反诉被告协商，反诉被告一直在推脱，蒋海霞及其配偶张谦为了自身的财产免受更大的损失，只能行使抗辩权。在本案中，反诉被告及第三人的拍卖行为存在欺诈，已构成违约。蒋海霞及张谦在随后的7年中一直在维权，2016年1月28日，张谦在维权的过程中，突发疾病死亡。该案一直到2017年3月，反诉原告与反诉被告及第三人协商，由反诉被告协助反诉原告将上述划拨土地性质变更为出让。在这8年中，由于反诉被告的欺诈行为造成反诉原告损失，反诉被告应当承担。为此，反诉原告提出反诉，请求支持其请求。石嘴山市鑫博通路桥工程处及第三人辩称，对反诉原告的诉讼请求及事实和理由均有异议，其主张没有事实及法律依据，请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华为证实其请求，向法庭提交了拍卖手册1份、会议纪要1份、拍卖成交确认书1份、涉案宗地图1张、照片3张。本院组织当事人进行质证。反诉被告及第三人对拍卖手册、会议纪要、拍卖成交确认书、涉案宗地图的真实性、合法性无异议，对照片不认可。因该部分证据仅能反映出张谦通过拍卖取得涉案标的，反诉被告未能及时将涉案土地的权属变更到其名下，不能反映出因反诉被告未能及时过户导致其损失情况，故本院对该部分证据不予采信。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：石嘴山市鑫博通路桥工程处系国有企业，2007年9月经石嘴山市中级人民法院裁定破产并指定成立石嘴山市鑫博通路桥工程处破产清算组依法处置企业资产。2008年11月15日破产清算组与第三人宁夏正通达拍卖有限公司签订《委托拍卖合同》，委托其拍卖所有资产，所得款用于职工安置。2009年3月19日买受人张谦（被告蒋海霞的丈夫）以3517500元的价格成功竞买石嘴山市惠农区鑫博路桥工程处办公综合楼，并与第三人签订了《拍卖成交确认书》，其中第二条约定：“拍卖会结束当日，买受人即交纳全部价款。如不能全部交纳，其办理竞买手续时交纳的拍卖保证金自动转化为定金，其余价款十日内付清”。涉案土地在拍卖时土地性质为国有划拨土地，但在拍卖手册中标明为商业二级用地。拍卖成交后，石嘴山市鑫博通路桥工程处破产清算组及时移交标的物。2016年张谦去世，五被告继承其遗产。但被告（含张谦）先后支付了240万元竞买款，剩余1117500元价款至今未交。2017年3月1日，原告与蒋海霞及第三人经协商后形成会议记录，原告在会议记录中承诺积极筹款，抓紧交纳涉案土地出让金并尽快将涉案土地手续办理完毕，被告蒋海霞承诺在原告给被告办好土地证后交纳剩余竞买款项。2016年1月12日和2018年2月23日，原告分两次交纳了涉案土地出让金，并分二次将涉案土地使用权办理到蒋海霞与张雅松名下，但被告至今未交纳剩余拍卖价款1117500元。同时查明，2009年2月24日石嘴山市人民政府常务会议会议纪要中载明，石嘴山市人民政府常务会议同意将石嘴山市鑫博通路桥工程处的“两处国有划拨土地转变为出让土地”，“将该企业地产、设备等资产拍卖后有于安置该企业职工和清偿债务”。本院认为，当事人对自己的诉讼主张或反驳对方的诉讼主张有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证实的，由承担举证责任的一方承担举证不能的法律后果。本案原告委托第三人拍卖本案标的物，张谦作为买受人依法参加竞拍并取得拍卖物，签订成交确认书，故张谦作为买受人应当按照成交确认书的约定支付相应的价款。但张谦未能按约定支付，后其因故去世，作为其继承人的各被告，在取得继承权的同时，理应继续履行张谦应当履行的支付本案剩余价款的义务，故对原告请求支付剩余价款的请求，本院依法予支持。依据《中华人民共和国拍卖法》的规定，买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，本案被告未按约定支付拍卖标的价款，原告要求其承担自竞拍成交后次月起的利息，不违反法律规定及拍卖成交确认书的约定，本院依法予以支持。对于被告抗辩，因原告未及时或完全履行交付义务，其未支付剩余价款系其履行不安抗辩权。本院认为，因拍卖成交确认书明确约定应先履行支付拍卖款，故其该项抗辩理由不能成立，但考虑到本案被告履行土地出让金的交纳确实存在迟延，导致土地使用权证办理迟延，原、被告及第三人三方在2017年又重新约定了办理交纳土地出让金、办理土地使用权证及支付剩余价款（本案三方开会协商并形成会议纪要）的情况，应视为三方对原拍卖价款、土地使用权变更的重新约定，故对原告主张的利息应以其支付完土地出让金的次月开始计算，即从2018年3月开始计算被告迟延支付剩余价款的利息，按同期人民银行贷款基准利率（一至五年期贷款利率4.75%）上浮30%的标准，计算至本判决确定的履行期间届满之日。被告抗辩原告违约，交付的标的物被案外人占用，因其提供的证据不能证实2009年标的物交付时即被案外人占用，同时，拍卖手册中也明确载明为现状拍卖，故其该项抗辩理由不能成立，本院不予支持。对于被告主张原告在委托拍卖过程中存在欺诈的问题，虽然原告在委托拍卖时，涉案土地的性质为国有划拨土地，但因市人民政府已同意将土地性质变更为出让土地，同意拍卖变价，且该土地已由划拨土地变更为出让土地，并办理至被告名下，故其主张原告存在欺诈的理由不能成立，本院不予支持。关于反诉部分，反诉原告要求反诉被告承担未能完全交付标的物（被案外人占用）的损失问题。因反诉原告未能举证证实反诉被告在交付标的物时已被案外人占用，系其违约所致，故其要求反诉被告承担该部分损失的请求，本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告承担因未能及时办理土地出让手续导致土地使用权迟延办证损失问题，反诉原告就此提出评估申请，本院依法委托社会中介机构对此进行了评估鉴定，但因评估机构对此无法评估鉴定，本院无法支持。至于反诉原告主张的合同附随义务，即排除涉案土地上案外人的侵权行为，因该侵权行为是案外人所致，与本案不属同一法律关系，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、《中华人民共和国拍卖法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华于本判决生效后十五日内支付原告（反诉被告）石嘴山市鑫博通路桥工程处拍卖款1117500元，支付利息126510.31元（利息计算至2019年12月31日），共计1244010.31元，2020年1月1日之后的利息，按照年利率6.175%计算至本判决确定的履行期间届满之日；驳回反诉原告蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20944元，保全费5000元，由原告石嘴山市鑫博通路桥工程处负担7000元，由被告蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华负担18944元；反诉案件受理费5900元，由反诉原告蒋海霞、张雅松、张雅纯、张士勇、李国华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。在上诉期限届满后七日内凭本判决书到宁夏回族自治区高级人民法院预交上诉案件受理费，逾期则按放弃上诉处理。本判决生效后，如一方未按判决书内容履行义务，另一方应在履行期限届满之日起二年内向人民法院申请执行。审 判 长 刘 敏审 判 员 辛爱丽审 判 员 韩少华 二〇一九年十二月十六日法官助理 李 斌书 记 员 肖 晖附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《中华人民共和国拍卖法》第三十九条买受人应当按照约定支付拍卖标的的价款，未按照约定支付价款的，应当承担违约责任，或者由拍卖人征得委托人的同意，将拍卖标的再行拍卖。拍卖标的再行拍卖的，原买受人应当支付第一次拍卖中本人及委托人应当支付的佣金。再行拍卖的价款低于原拍卖价款的，原买受人应当补足差额。第四十条买受人未能按照约定取得拍卖标的的，有权要求拍卖人或者委托人承担违约责任。买受人未按照约定受领拍卖标的的，应当支付由此产生的保管费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。