广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初30911号原告（执行案外人）广州盈锦物业管理有限公司，住所地广州市黄浦区港湾路**1401之自编**（仅限办公用途），统一社会信用代码91440101MA59EGXW60。法定代表人罗杰明。委托诉讼代理人张昆红，广东威戈律师事务所律师。委托诉讼代理人兰子青，广东威戈律师事务所实习人员。被告（申请执行人）徐世东，男，汉族，1979年11月6日出生，住址吉林省白城市洮**。委托诉讼代理人马海挺，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人于欢，北京市君泽君（深圳）律师事务所律师。第三人（被执行人）广州市金佳信通信产品发展有限公司，住所地广州市，住所地广州市黄埔区大沙地**第****），统一社会信用代码914401126832587394。法定代表人单雪平。第三人（被执行人）谢福恩，男，汉族，1970年3月20日出生，住址广州市黄埔区。原告广州盈锦物业管理有限公司与被告徐世东及第三人广州市金佳信通信产品发展有限公司（以下简称金佳信公司）、谢福恩案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月10日立案受理后依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年8月20日公开开庭进行了审理。原告广州盈锦物业管理有限公司的委托诉讼代理人张昆红、兰子青，被告徐世东的委托诉讼代理人马海挺到庭参加诉讼。第三人金佳信公司、谢福恩经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告广州盈锦物业管理有限公司起诉请求：一、中止执行第三人金佳信公司名下位于广州市黄埔区房产（房地产证号：粤（20**）广州市不动产权第00204821号）（以下简称涉案房产）；二、确认原告享有涉案房产的租赁权；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年10月20日，福田法院就（2016）粤0304民初23773号徐世东诉金佳信公司、谢福恩、单雪平民间借贷纠纷一案作出民事判决：一、被告金佳信公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐世东偿还借款本金1521.1万元及截至2016年9月18日的利息和逾期利息734043.33元，并应自2016年9月19日起按照月利率1.5%计付逾期利息至实际还清借款本金之日止；二、被告谢福恩应对上述债务承担连带清偿责任，被告谢福恩承担连带清偿责任后有权向被告金佳信公司追偿；三、原告徐世东对涉案房产的涉案抵押房产依法处分后所获价款享有优先受偿权；四、驳回原告徐世东的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行债务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。因被执行人未按上述生效判决履行，申请执行人徐世东向福田法院申请强制执行，案号为（2018）粤0304执1149号。福田法院于2018年3月16日依法轮候查封了被执行人金佳信公司名下的涉案房产。后原告对上述执行标的提出书面异议。福田法院于2019年4月23日作出（2019）粤0304执异169号执行裁定书，驳回原告的执行异议。原告主张事实如下，2017年7月10日广东猎人坊房地产开发经营有限公司（以下简称猎人坊公司）将其对第三人金佳信公司的债权20003058.56元转让给原告。第三人金佳信公司为清偿债务，于2017年7月13日与原告签订《物业租赁合同》，约定自2017年8月1日起将裕港大厦现有租金收益权利转让给原告，由原告直接收取现有承租人的租金直至其租赁期限届满。后第三人金佳信公司未能完全履行其义务，原告向广州仲裁委员会申请仲裁。广州仲裁委员会认定第三人金佳信公司应当依照约定将租金交给原告，原告是涉案房产的合法出租人，且原告已与租户订立了合法有效的房屋租赁合同，依法享有占有使用权、转租权，涉案房产的所有权纠纷不得侵害原告的合法权利。原告认为，原告在福田法院于2018年3月16日查封涉案房产前，已经与第三人金佳信公司签订了《物业租赁合同》并依法占有使用涉案房产，享有占有使用权、转租权，涉案房产的所有权纠纷不得侵害原告的合法权利。根据《合同法》第二百二十九条的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力；又根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，承租人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，有权请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产。原告作为涉案房产的承租人，依据合法有效的租赁合同在租赁期内对涉案房产的占有、使用不因涉案房产所有权的变动而受影响。福田法院裁定驳回原告排除执行的异议请求存在错误，应予撤销。综上所述，原告根据《民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条的规定，向福田法院提起本案诉讼，望判如所请。被告徐世东辩称，一、原告不是涉案房产的所有权人及抵押权人，根据被告提交的广州市不动产登记查册表，可知涉案房产的所有权，由金佳信公司于2015年11月27日取得，金佳信公司是涉案房产的所有权人，2016年4月14日金佳信公司将涉案房产抵押给被告并办理了抵押登记，徐世东为涉案房产的抵押权人，因此原告并不是涉案房产的所有权人及抵押权人，对涉案房产不享有物权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十五条、二十七条的规定，在被告对执行标的享有担保物权的情况下，人民法院对案外人提出的排除异议应不予支持。二、原告不是涉案房产的承租人不享有承租权，根据原告提交了证据材料，可知在2017年7月13日，原告与金佳信公司签订物业租赁合同前，涉案房产已经由金佳信公司租赁给了其他承租人使用，原告只是取得了租金收益权，该权利在本质上只是一种普通债权，并不是承租人所享有的租赁权，在原告不是承租人且不享有租赁权的情况下，以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定作为请求权基础，明显缺乏事实依据。且涉案房产早已在2016年10月9日就被广州市黄埔区人民法院查封，原告与金佳信公司所签的物业租赁合同发生在2017年7月13日，也明显不符合该条规定。综上所述，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回。第三人金佳信公司和谢福恩未到庭陈述意见，亦未提交证据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：（2016）粤0304民初23773号民事判决书、（2018）粤0304执1149号执行裁定书、（2019）粤0304执异169号执行裁定书、（2018）穗仲案字第27617号裁决书、债权转让协议、债权转让通知、备忘录、物业租赁合同、（2019）粤01执复33号执行裁定书、通知书。被告提交的证据有：广州市不动产登记查册表。根据当事人陈述和举证情况，本院查明如下事实：本案被告徐世东与第三人金佳信公司、谢福恩及案外人单雪平借款合同纠纷一案，本院于2017年10月20日作出的（2016）粤0304民初23773号民事判决已经发生法律效力，判决：一、金佳信公司向徐世东偿还借款1521.1万元及利息；二、谢福恩应对上述债务承担连带清偿责任；三、徐世东对位于广州市黄浦区的涉案抵押房产依法处分后所获价款享有优先受偿权。因第三人金佳信公司、谢福恩未履行生效法律文书确定的内容，被告徐世东向本院申请强制执行，本院于2018年1月23日依法受理，案号为（2018）粤0304执1149号。执行过程中，本院于2018年12月18日作出搬迁公告，责令金佳信公司及居住在涉案房产的所有人员在张贴十五日内自行迁出，逾期不迁出的，本院将强制搬迁。原告以其对涉案房产享有租赁权为由提出执行异议，请求中止对涉案房产的执行。本院经审查，于2019年4月23日作出（2019）粤0304执异169号执行裁定书，认为原告并非涉案房产所有人，其与金佳信公司之间存在的是债权债务关系，被告对涉案房产依法享有抵押权，原告享有的债权不能阻却本案抵押权的执行，据此裁定驳回原告的执行异议。原告对该裁定不服，提起本案诉讼。经查，位于广州市黄浦区（不动产权证书号：粤（2015）广州市不动产权第00204821号）的涉案房产于2015年11月27日核准登记在第三人金佳信公司名下。2016年4月14日，涉案房产经核准办理了抵押权登记，抵押权人为被告徐世东。2016年10月9日，广州市黄埔区人民法院首次查封涉案房产，2018年3月14日，本院轮候查封涉案房产，经首封广州市黄埔区人民法院同意，拟处分涉案房产。原告主张其对涉案房产享有租赁权，据其提交的证据显示：2017年7月10日，原告与猎人坊公司签订《债权转让协议》，约定猎人坊公司将其对广东德味食品股份有限公司（以下简称德味公司）的债权共计人民币20003058.36元以1000万元价格转让给原告，金佳信公司同意对德味公司的上述债务承担连带清偿责任。2017年7月11日，猎人坊公司、德味公司、金佳信公司与原告共同签署《备忘录》，约定原告向猎人坊公司受让债权后，由金佳信公司和原告签署《物业租赁合同》，金佳信公司将其所有的港裕大厦物业租赁给原告，租赁期限截至2037年7月31日止。其中2025年7月31日前的租金用于抵偿德味公司所欠债务。2025年8月1日后的每月租金按租赁合同约定由原告按时向金佳信公司支付。金佳信公司与裕港大厦租户签订的租赁合同继续履行，租金由原告予以收取，原租赁合同期满后由原告与承租方重新签订租赁合同。2017年7月13日，原告与金佳信公司签订《物业租赁合同》，约定金佳信公司将坐落于广州市黄埔区大沙东路6号港裕大厦负一层、二至十五层物业出租给原告使用，物业建筑面积为13997.48平方米。2017年8月8日，猎人坊公司向金佳信公司和德味公司发出《债权转让通知》，告知猎人坊公司已将对德味公司20003058.36元债权转让给原告。2017年8月25日，金佳信公司向“各租户”发出《通知书》，载明其与租户签订的《房屋租赁合同》中金佳信公司的权利义务全部转让给原告，自即日起原告代替金佳信公司享有《房屋租赁合同》中出租方的全部权利义务，请各租户配合向原告交租并签订新的房屋租赁合同。另，金佳信公司向本院出具说明称，港裕大厦因坐落于广州市，故该物业有两个地址，一个为广州市黄埔区大沙东路6号，一个为广州市黄浦区港湾路516号，实属同一建筑物业。本院认为，租赁关系依法不产生所有权变动的效力，承租人仅在租赁期限内享有对租赁物的使用权，因此在执行中，承租人对作为执行标的的租赁物不享有阻止拍卖、变卖等执行措施的权利，仅可能享有阻止对租赁物移交占有的权利。本案执行过程中，本院作出搬迁公告，责令金佳信公司及居住在涉案房产的所有人员在期限内自行迁出，逾期将强制搬迁，该执行行为系要求移交占有涉案房产，原告对此提出异议，实际上是阻止涉案房产的交付，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定的案外人执行异议之诉的审查范围。本案争议焦点在于原告对涉案房产享有的民事权益是否足以阻却涉案房产的执行即阻止移交占有涉案房产。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。同时，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条均规定，房屋出租前已设立抵押权的，抵押权实现时不受租赁合同的约束，承租人请求继续履行原租赁合同的不予支持。本案中，原告依据其与猎人坊公司、德味公司、金佳信公司签署《债权转让协议》、《备忘录》、《物业租赁合同》等文件主张对涉案房产享有承租权并据此阻止涉案房产的交付，但经查，被告对涉案房产享有的抵押权于2016年4月14日经登记设立，而原告提交的上述文件的签署时间在此之后，故根据上述法律规定，无论原告对涉案房产是否享有合法的承租权，均不得对抗被告在先设立的抵押权，原告无权阻却本院在执行中要求对涉案房产移交占有的执行行为。至于原告提出的确认其享有涉案房产租赁权的请求，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款虽然规定人民法院在审理案外人执行异议之诉案件时，可以对案外人同时提出的确认其权利的诉讼请求一并作出裁判，但并非必须作出裁判。一般而言，案外人对执行标的享有何种民事权益是认定能否排除执行的基础，故而应在审理中对其民事权益进行判定，但在本案中，如前所述，因原告所主张权利并不具有阻却本案执行的效力，原告对涉案房产享有何种权利并不影响涉案房产的强制执行，亦不影响本案排除执行诉求的审理，并且涉案房产仅为前述《备忘录》及《物业租赁合同》中所约定的整体房产中的一套房产，故在本案中本院对原告确认其享有租赁权的诉求不予处理。综上所述，原告对涉案房产享有的民事权益不能阻却涉案房产的执行并阻止移交占有涉案房产，其诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告广州盈锦物业管理有限公司的诉讼请求。本案案件受理费人民币100元（已由原告预交），由原告广州盈锦物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘舒婷人民陪审员  梁 琴人民陪审员  庄锦华二〇一九年十二月十三日书 记 员  曾梦萍