北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初70402号原告：北京浩城物业管理有限公司。法定代表人：张月亭。委托诉讼代理人：尚舒杰。委托诉讼代理人：焦政。被告：国安社区（北京）网络服务有限公司。法定代表人：赵晨希，董事长。委托诉讼代理人：朱萍萍。委托诉讼代理人：陈晨。原告北京浩城物业管理有限公司（以下简称浩城物业公司）与被告国安社区（北京）网络服务有限公司（以下简称国安网络公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告浩城物业公司之委托诉讼代理人尚舒杰、焦政，被告国安网络公司之委托诉讼代理人朱萍萍、陈晨到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。浩城物业公司向本院提出诉讼请求：1、国安网络公司支付提前退租违约金318207元；2、国安网络公司支付2018年12月11日至2019年8月31日期间的租金771948.06元；3、国安网络公司支付迟延支付租金违约金318207元。事实与理由：浩城物业公司与国安网络公司于2017年3月9日和3月21日签订房屋租赁合同，租期五年，国安网络公司在合同履行两年即2019年5月17日向浩城物业公司提出解约，单方拟定于2019年5月31日解除双方签订的房屋租赁合同，随即退出房屋，故诉至本院，要求法院支持其诉讼请求。国安网络公司答辩称，针对提前退租违约金无异议，系合同约定的违约金标准，但公司目前经营困难，希望法院予以酌减；国安网络公司欠付租金的日期应为2018年12月11日至2019年5月31日，共计506745元，不应支付缓冲期租金；国安网络公司因经营困难，存在迟延支付租金情形，望法院予以免除。经审理查明：2008年5月，浩城物业公司（出租人、甲方）与**科技（北京）有限公司（以下简称**公司、承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：承租房屋坐落于北京市朝阳区百子湾东里***号楼人防工程（朝26-0182）/***号楼人防工程（朝26-0183）/***号楼人防工程（朝26-0184），建筑面积共计2906平方米；房屋权属状况：甲方持有人防工程使用证；租赁用途为仓储；租赁期自2017年3月11日至2022年3月10日，共计5年；租金标准及支付方式为88391元／月，前三年每年租金总计1060690元，付款方式押一付三；押金88391元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：l、迟延交付房屋达15日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达15日的。2、擅自改变房屋用途的。3、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。4、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。5、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。6、擅自将房屋转租给第三人的；甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按年租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失；租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。2017年5月10日，**公司名称变更为国安**（北京）科技有限公司（以下简称国安**公司）。租赁合同履行过程中，浩城物业公司（甲方）、国安**公司（乙方）、国安网络公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同主体变更协议》（以下简称变更协议）。约定：甲、乙、丙三方同意，自2017年9月11日（以下简称“变更日”）起，原合同中承租人由乙方变更为丙方。自变更日起，承租人（乙方）的权利与义务全部转由丙方享有和承担；在变更日之前的房屋租金及相关费用由乙方向甲方支付；自变更日起的房屋租金及相关费用由丙方向甲方支付。原合同中其它条款内容均不作变更；乙方已支付甲方租赁期2017年3月11日-2017年9月10日前两期租金530346元及押金88391元。丙方需在第三期房屋付款日2017年9月10日前将房屋押金88391元及第三期房屋租金265173元支付给甲方，甲方在收到丙方支付的押金后，需在5日内退还乙方已支付的押金。国安网络公司收到房屋后，依约交纳了房屋押金及租金，现租金已支付至2018年12月10日，尚有押金88391元尚未退还。2019年5月17日，国安网络公司向浩城物业公司出具《解约通知函》，载明：现国安社区基于自身业务调整，根据合同法及租赁合同的约定，拟与贵司于2019年5月31日解除租赁合同，特向贵司发出本《解约通知函》…请您于收函后及时与国安社区就解约具体事宜协商一致并签署《房屋租赁合同解除协议》。浩城物业公司收到上述函件后，于同年6月2日向国安网络公司送达《律师函》，该函件主要内容如下：贵公司作为违约方，如单方提出提前解约，需提前90天通知浩城物业公司并按年租金30%标准承担违约责任后，否则无权要求解除双方的租赁合同。请贵司立即支付浩城物业2019年3月11日至2019年6月10日租金265171元；如贵司坚持要求解除双方租赁合同的，请贵司按合同约定将违约金318207元付至浩城物业公司后，双方可办理解除合同的后续事宜；如贵司没有将上述违约金及时付至浩城物业公司的，则贵司无权单方提出提前解除合同，租赁合同继续履行，请贵司按双方合同约定及时支付租金，避免因贵司的单方违约而造成违约责任继续扩大；若贵司收到此函件10日内就上述事宜未给予明确答复，将视为贵公司拒绝协商处理，本律师将根据浩城物业公司授权代表浩城物业公司通过司法途径追究贵公司的法律责任。双方在庭审共同确认解除函的收到日期为2019年5月31日。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《北京市房屋租赁合同主体变更协议》、解约通知函、律师函等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为，国安**公与浩城物业公司签署的租赁合同及变更协议均系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法、有效合同。**公司在租赁合同中的相应权利义务由国安网络公司概括承受，故浩城物业公司及国安网络公司均应按租赁合同及变更协议中约定的权利义务履行合同。在合同的有效期内，国安网络公司欠付了部分租金，同时于2019年5月31日单方提出了解除双方的租赁合同关系，按照合同约定，承租方应提前90日通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金。故按照合同约定，国安网络公司还应继续支付租金直至发出解约通知后的90日的租金，即支付直至2019年8月29日的租金，同时支付相应的违约金。因国安网络公司尚有88391元的押金在浩城物业公司处，本院在租金中予以抵扣。针对浩城物业公司主张的迟延付款违约金，因其已经选择解除合同并主张相应的提前解约违约金，故本院对于该迟延付款违约金不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告国安社区（北京）网络服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京浩城物业管理有限公司二〇一八年十二月十一日至二〇一九年八月二十九日的租金六十七万二千九百八十一元；二、被告国安社区（北京）网络服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告北京浩城物业管理有限公司提前解约违约金三十一万八千二百零七元；三、驳回原告北京浩城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17475元，原告北京浩城物业管理有限公司负担元5176（已交纳），由被告国安社区（北京）网络服务有限公司负担12299元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 杨 阳审判员 裴小星审判员 蒙 镭二〇一九年十二月二十五日书记员 杨 琳