陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民终4784号上诉人(原审第三人)：汕头市奕耀机械有限公司，住所地：汕头市龙湖区迎宾路建设大厦**房。法定代表人：纪俊茂，该公司总经理。委托诉讼代理人：曹晓东，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：屈钊，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。被上诉人(原审原告)：李孟韩，女，2001年4月7日出生，汉族，住西安市阎良区。委托诉讼代理人：程浩，上海市锦天城(西安)律师事务所律师。委托诉讼代理人：马德龙，上海市锦天城(西安)律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：西安华浙置业有限公司，住，住所地：西安市未央区凤城二路**天地时代广场****/div>法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。委托诉讼代理人：尚新平，男，1970年12月18日出生，汉族，该公司经理，住西安市新城区。委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。上诉人汕头市奕耀机械有限公司(以下简称奕耀公司)因与被上诉人李孟韩、西安华浙置业有限公司(以下简称华浙置业)商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初8582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月6日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人奕耀公司的委托诉讼曹晓东、屈钊，被上诉人李孟韩的委托诉讼代理人程浩、马德龙，被上诉人华浙置业的委托代理人尚新平、杨建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。奕耀公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回李孟韩的全部诉讼请求；2、诉讼费及其他费用应由李孟韩、华浙置业承担。事实与理由：1、李孟韩与华浙置业未签定正式的房屋买卖合同，双方之间不存在真实有效的房屋买卖关系。李孟韩与华浙置业签到的《认购合同书》属于预约合同，是约定将来订立正式买卖合同的合同，不同于商品房预售合同与商品房买卖合同。2、奕耀公司与华浙置业已经形成了真实的房屋买卖意思表示。奕耀公司与华浙置业曾为担保债务履行签订过《抵押借款合同》，但之后华浙置业无法履行还款义务，又与李孟韩签订了《房产回购协议》，并出具了由法定代表人蔡廷群书写的《说明》，目的是以房抵债，显然双方对债务的清偿达成了合意，不存在虚假的意思表示。3、李孟韩对房屋的占有是恶意的，属于无权占有。4、奕耀公司与华浙置业之间的《抵押借款协议》是当事人真实意思表示，符合我国法律规定，是合法有效的，奕耀公司应当享有优先受偿的权利。请求判如所请。李孟韩辩称，1、李孟韩与华浙置业签订的《长庆坊二期住宅认购合同书》明确约定了房屋基本情况、购房总价款、付款方式和时间、交房条件及期限等有关事宜，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，一审判决认定认购合同商品房买卖合同法律关系正确。2、奕耀公司与华浙置业之间系明显的借贷关系，不存在真实的房屋买卖合同关系及买卖的意思表示。奕耀公司与华浙置业签订的《抵押借款合同》、《商品房买卖合同》及《房产回购协议》均反映的是借款关系，是为保证借款的偿还订立的房屋买卖及回购协议。涉案网签备案的《商品房买卖合同》与《抵押借款合同》系同时签订，并无借款无法偿还产地的房屋买卖关系。《房产回购协议》内容也表明网签合同是为了保证华浙置业归还借款。奕耀公司实际借款给华浙置业9750000元借款折算房屋均价为2355.75元每平方米，远远低于同期同地段商品房销售价格。3、李孟韩收到华浙置业出具加盖公章的《交房通知》及交付的钥匙占有涉案房屋，属于合法占有，不存在恶意。4、奕耀公司与华浙置业签订的《抵押借款合同》约定的抵押未就涉案房屋办理抵押登记，抵押权未设立，依据物权法定和物权公示原则，奕耀公司无法定的优先受偿的权利。综上，一审判决认定事情清楚，适用法律正确，应予维持。华浙置业辩称，奕耀公司、李孟韩与华浙置业均系借款关系，均系华浙置业借两家的钱款。华浙置业跟奕耀公司借款，通过房屋网签办理抵押手续，与李孟韩的借款是在E享国际平台按照两百万的基础上每天返万分之二，给李孟韩返还利息32万元。华浙置业与李孟韩没有签订正式的买卖合同，签订的系认购合同书，与奕耀公司签订的是正式的买卖合同。李孟韩、奕耀公司的借款，华浙置业均用涉案房屋作为抵押，只是李孟韩的借款没有办理抵押手续，就签订了认购合同书，也没有约定什么时间交房房屋，没有向李孟韩交付房屋，也没有向奕耀公司交付房屋。奕耀公司与华浙置业签订的《抵押借款协议》是真实的。原告李孟韩向一审法院起诉请求：1、判令雁塔区红专南路8号“长庆坊二期住宅项目”1号楼2单元27层2702号房屋归其所有；2、判令奕耀公司立即协助华浙置业办理涉案房屋的网签备案注销手续；3、判令华浙置业立即协助李孟韩办理涉案房屋网签备案及权属登记手续；4、本案诉讼费用由华浙置业承担。一审法院认定事实：2016年5月30日，李孟韩与华浙置业签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，约定：李孟韩购买华浙置业开发的坐落于西安市雁塔区“长庆坊二期住宅项目”1号楼2单元2702号房屋，房屋总价款为2049300元。按国家和地方政府有关规定，涉案房屋经验收合格后，交付李孟韩使用。合同对办理产权登记的约定为：华浙置业负责该项目交付使用后，统一办理产权登记手续，并将房产证办至李孟韩名下，相关税费按国家规定各自承担。合同对违约责任的约定为：原、华浙置业双方应当履行合同约定义务，承担相应责任。华浙置业应当按期交付符合本合同约定条件的房屋，李孟韩应当按本合同约定及时付款，任何一方无故违约应承担相应的违约金。合同对争议解决方式的约定为：发生纠纷由双方协商解决，如协商不成可通过法律程序进行裁决。经查，李孟韩于2016年5月3日支付1000元，2016年5月29日支付88000元，2016年7月24日支付49300元，2016年7月31日支付1000000元和902000元，总计向华浙置业支付了2049300元。华浙置业向李孟韩出具了两张收据，合计2049300元。2016年9月12日，华浙置业向李孟韩移交《“长庆坊二期”交房通知》，载明“李孟韩所购买的‘长庆坊二期’1号楼2单元22702号房屋，已达到交付使用条件，华浙公司定于2015年6月11日起开始办理交房手续”。2017年10月24日，李孟韩实际收房并装修入住。2018年6月14日，李孟韩在西安市不动产登记服务中心打印西安市住房情况查询申请表，载明，现李孟韩名下无住房。又查，2015年2月12华浙置业与奕耀公司签订《商品房买卖合同》(合同登记号：Y15015807)，约定奕耀公司购买华浙置业开发的西安市雁塔区长庆坊二期小区第1幢2单元27层22702号房屋，建筑面积208.20平方米，成交价格925449元，单价4445元/平方米，房款于2015年2月11日前支付280758元，剩下部分于2015年5月30日前付清。经本院核实，涉案房屋已于2015年2月12日网签备案在奕耀公司名下，奕耀公司并未实际收房和实际占有涉案房屋。另查，奕耀公司汕头市奕耀机械有限公司原名为汕头市龙湖区恩泽机械配件经营部。2015年2月13日华浙置业与案外人周贵凤及奕耀公司签订《抵押借款合同》，约定：案外人周贵凤向华浙置业提供借款人民币10000000元，用于华浙置业在建工程流动资金周转，借款期限3个月，起始于2015年2月13日，截止于2015年5月12日，月利率18‰，月管理费4‰，月手续费率3‰，利息自2015年2月13日起算，按月还款，先息后本，为保证借款本息如期偿还，案外人周贵凤与华浙置业约定以长庆坊二期1号楼住宅25套面积5176.42平方米(清单见附件二)作为抵押物，周贵凤指定奕耀公司为抵押权人，房产抵押由奕耀公司代为周贵凤行使网签购房人。三方确认上述抵押措施是为保证周贵凤借款本息安全而为，周贵凤及奕耀公司无购买上述房屋的意思表示，华浙置业亦无出售上述房屋的意愿表示，三方没有买卖上述房屋的合意。华浙置业仍可销售上述房屋，销售成功后，华浙置业应将抵押于奕耀公司的对应借款如数偿还，并且结清利息，款到账后周贵凤及奕耀公司配合办理相应解押手续，直至借款全额还清。经本院核实，上述抵押房屋包含涉案房屋。2016年3月26日，奕耀公司与华浙置业签订《房产回购协议》约定：华浙置业与奕耀公司双方于2015年2月12日网签了总面积为4138.81平方米的长庆坊二期住宅房产销售合同。为确保双方利益，明确相关未尽事宜，经友好协商达成如下约定：奕耀公司承诺，网签合同生效，按实际购房程序办理完全部手续后，将人民币9943333元购房款转给华浙置业，华浙置业同时出具收款收据给奕耀公司，华浙置业承诺自收到9943333元之日起至2015年12月31日内，以总价人民币11143333元向奕耀公司回购网签合同所列的商铺。由于华浙置业回购时间已超过三个月，双方一致同意将该协议在西安市仲裁委做仲裁，确定回购时间。经核实，奕耀公司委托案外人叶子鸿于2015年2月13日向华浙置业法定代表人蔡挺群转账支付了9750000元，并称以现金形式向华浙置业支付250000元。华浙置业认可收到奕耀公司支付的9750000元，但称剩余250000元奕耀公司已作为利息直接扣除，并未实际支付。经一审法院向西安市不动产登记服务中心核实涉案房屋权属登记情况，查实涉案房屋的初始登记尚未办理。上述事实，有《长庆坊二期住宅认购合同书》、收款收据、《“长庆坊二期”交房通知》、《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》、《房产回购协议》、物业居住证明、房屋现状照片、支付说明、付款委托书、银行流水、追记笔录、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效；以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。据已查明的事实，华浙置业虽与奕耀公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》约定成交价格4445元每平方米，并就此办理了网签备案手续。但华浙置业与奕耀公司嗣后又签订了《抵押借款合同》，该合同中涉及的借款金额为10000000元，抵押房屋共计25套(其中包含涉案房屋)，面积共计5176.42平方米。上述合同签订后，奕耀公司与华浙置业另行签订了对双方之前网签合同未尽事宜进一步明确的《房产回购协议》，该合同中涉及的购房款总额为9943333元，涉及房屋共计20套(其中包含涉案房屋)，面积共计4138.81平方米。华浙置业在该协议中约定的回购价款为1143333元，但双方并未确定回购时间。根据华浙置业与奕耀公司之间签订的上述合同可知，涉案房屋虽已网签备案至奕耀公司名下，但华浙置业不论是在《抵押借款合同》中作为抵押人时的意思表示，还是在《房产回购协议》中作为回购方的意思表示均非向奕耀公司出售房屋，而是意图通过签订房屋买卖合同的形式对奕耀公司向其实际支付的9750000元提供担保。况且依照奕耀公司向华浙置业支付的9750000元折算出的房屋均价2355.75元/平方米明显低于房屋买卖合同中约定购房款单价，更能进一步印证华浙置业与奕耀公司之间并非真正的房屋买卖合同关系，而系借款担保关系，故签订涉案商品房买卖合同系华浙置业与奕耀公司以虚假意思表示实施的民事法律行为，为借款提供担保是被虚假意思表示隐藏的民事法律行为，不应当得到法律的支持。依照《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。而华浙置业与奕耀公司之间的上述担保方式在我国现行法律规定中无据可寻。但就其表现方式来看，符合学理上让与担保的构成要件。让与担保，是指债务人或奕耀公司为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，从而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物返还给债务人或奕耀公司，债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利。因让与担保并非法定物权形式，结合我国现行法律《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉……故华浙置业与奕耀公司之间的关系应按照借贷关系而非房屋买卖合同关系进行处理，奕耀公司可向华浙置业主张其债权。李孟韩与华浙置业之间签订的认购合同中约定了房屋基本情况、购房总价款、付款方式和时间、交房条件及期限、办理产权登记的有关事宜及违约责任等要素，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。再次，李孟韩亦已实际收房并占用使用至今。结合以上三点，原、华浙置业之间应系房屋买卖合同关系，李孟韩应系涉案房屋的实际购房人。结合上文所述，李孟韩作为实际购房人，华浙置业理应配合李孟韩将涉案房屋网签备案至其名下，奕耀公司非涉案房屋的实际购房人理应办理涉案房屋的网签备案注销手续，并以民间借贷为由向华浙置业另行主张相关权利。至于李孟韩诉请确认其为涉案房屋的所有权人并主张华浙置业协助其办理涉案房屋权属转移登记手续一节，因本院查明涉案房屋尚未办理初始登记，暂不具备办理权属登记的条件，亦不具备产权取得条件。故李孟韩的上述请求，不予处理。遂依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决：一、被告西安华浙置业有限公司与第三人汕头市奕耀机械有限公司应于本判决生效之日起十日内办理《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15015807）的网签备案注销手续。二、被告西安华浙置业有限公司应在本判决第一项确定的网签备案注销手续办理完成之后的三十日内协助李孟韩办理位于西安市雁塔区房屋的网签备案手续，将涉案房屋网签备案至原告李孟韩名下。三、驳回原告李孟韩其余诉讼请求。本案案件受理费23194元，由李孟韩承担3194元，被告西安华浙置业有限公司承担10000元，第三人汕头市奕耀机械有限公司承担10000元。因李孟韩已预交，故华浙置业及奕耀公司应于本判决生效之日起十日内将其应承担的款项支付李孟韩。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，李孟韩与华浙置业签订的《长庆坊二期住宅认购合同书》虽对房屋位置、价款、付款时间、交房时间等内容进行了约定，但对装饰、设备标准，供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式等内容并未约定，且认购合同书明确约定双方预期将签订《商品房买卖合同》，故该认购合同书应为商品房预约合同。奕耀公司上诉主张李孟韩与华浙置业签订的《长庆坊二期住宅认购合同书》属于商品房预约合同，不属于正式的商品房买卖合同的理由，本院予以采纳。李孟韩诉请华浙置业协助其办理涉案房屋网签备案手续，需以双方设立《商品房买卖合同》为前提，但李孟韩与华浙置业至今未签订《商品房买卖合同》，李孟韩该项诉请无合同依据，亦不符合法律规定，故李孟韩的该项诉请应予驳回。奕耀公司与华浙置业先网签涉案《商品房买卖合同》，后华浙置业与案外人周贵凤及奕耀公司签订《抵押借款合同》，约定涉案房屋为借款抵押物，周贵凤指定奕耀公司为抵押权人，房产抵押由奕耀公司代周贵凤行使为网签购房人，且奕耀公司未按照房屋买卖合同约定支付购房款，只是按照借款合同向华浙置业支付了借款。据此，奕耀公司与华浙置业并无买卖涉案房屋的意思表示，双方之间签订《商品房买卖合同》系为借款行为的担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，奕耀公司与华浙置业买卖涉案房屋意思表示虚假，双方签订的《商品房买卖合同》应为无效。故上诉人奕耀公司主张奕耀公司与华浙置业已经形成了真实的房屋买卖意思表示的理由，本院不予采纳。因奕耀公司与华浙置业之间基于无效的《商品房买卖合同》办理的网签备案，直接影响李孟韩与华浙置业认购合同书的继续履行，影响李孟韩和华浙置业签订《商品房买卖合同》，故李孟韩要求奕耀公司与华浙置业注销《商品房买卖合同》网签备案手续的请求成立，一审法院予以支持正确。关于奕耀公司上诉主张李孟韩对涉案房屋的占有属无权占有。经查，李孟韩与华浙置业之间签订有《长庆坊二期住宅认购合同书》，且李孟韩也提交其交房通知书等证据予以佐证其基于预约合同占有使用涉案房屋，与法有据。奕耀公司该上诉主张理由，不能成立。关于奕耀公司上诉主张其与华浙置业之间的《抵押借款协议》系当事人真实意思表示，奕耀公司应当享有优先受偿的权利一节，因本案审理的系房屋买卖法律关系，奕耀公司审理过程中一直主张其与华浙置业后期达成了房屋买卖的合意，现又主张其与华浙置业之间系抵押借款关系，主张其享有优先受偿，前后矛盾，且与本案审理的法律关系不属同一法律关系，本院不予涉及。关于华浙置业辩称李孟韩与其也系借款合同关系一节，因其并未提交充分证据证明，本院对其该辩称，不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律不当，判决结果错误，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初8582号民事判决第一项即：一、被告西安华浙置业有限公司与第三人汕头市奕耀机械有限公司应于本判决生效之日起十日内办理《商品房买卖合同》(合同登记号：Y15015807)的网签备案注销手续。二、撤销西安市雁塔区人民法院(2018)陕0113民初8582号民事判决第二、三项；三、驳回李孟韩一审其余诉讼请求。一审案件受理费23194元，由李孟韩承担3194元，西安华浙置业有限公司承担10000元，汕头市奕耀机械有限公司承担10000元。二审案件受理费23194元，汕头市奕耀机械有限公司已预交，由汕头市奕耀机械有限公司负担10000元，西安华浙置业有限公司负担10000元，李孟韩负担3194元。本判决为终审判决。审判长 郝 卫审判员 朱筱滢审判员 刘 溪二〇一九年十二月二十五日书记员 李 琪