广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3339号 原告：韦某华。 委托诉讼代理人：韦剑军，广西甲天下律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄平，广西甲天下律师事务所律师。 被告：柳州某工贸有限公司。 法定代表人：周某，董事长。 委托诉讼代理人：滕培胜，广西金柳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖某刚。 被告：广西某房地产开发有限责任公司。 法定代表人：于某暄，董事长。 委托诉讼代理人：张某婷，该公司员工。 委托诉讼代理人：胡清蓉，该公司员工。 被告：于某暄。 被告：于某疆。 原告韦某华与被告广西某房地产开发有限责任公司（以下简称和益公司）、柳州某工贸有限公司、于某疆、于某暄执行异议之诉一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月1日公开开庭进行了审理。原告韦某华的委托诉讼代理人黄平、韦剑军，被告柳州某工贸有限公司的委托诉讼代理人滕培胜、肖某刚，被告广西某房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人张某婷、胡清蓉到庭参加了诉讼，被告于某疆、于某暄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席审理了本案。本案现已审理终结。 原告韦某华向本院提出诉讼请求：1、判决确认桂林市临桂区临桂镇仕通路碧水山庄G1栋1单元3层1号、G1栋1单元3层2号两套房屋归原告所有；2、判决停止对位于桂林市临桂区临桂镇仕通路碧水山庄G1栋1单元3层1号、G1栋1单元3层2号两套房屋的强制执行，并解除该两套房屋的查封；3、本案的诉讼费由被告承担。 事实与理由：2005年12月6日，原告韦某华与广西某房地产开发有限责任公司桂林临桂分公司（以下简称和益分公司）签订《商品房买卖合同》。合同约定原告购买和益分公司所有的位于桂林市临桂区仕通路碧水山庄Ｇ1栋1单元3层1号、Ｇ1栋1单元3层2号两套房屋，两套房屋的总价款为201148元人民币（其中Ｇ1栋1单元3层1号为129138元、Ｇ1栋1单元3层2号为71830元）。2005年，原告分三次向和益分公司指定的账户支付购房款合计201148元，和益分公司收款后向原告出具了三张购房款的收款凭据。2008年，和益分公司向原告交付房屋，原告接收房屋后对该房屋进行出租并按时交纳水电费及物业费，但由于和益分公司的原因，该公司至今没有为原告办理房屋产权证书。2018年12月21日桂林市临桂区人民法院向桂林市临桂区仕通路碧水山庄Ｇ1栋1单元3层1号、Ｇ1栋1单元3层2号住户发出执行通知，原告才知道其购买的位于桂林市临桂区仕通路碧水山庄Ｇ1栋1单元3层1号、Ｇ1栋1单元3层2号两套房屋已被法院查封。原告随后向临桂法院提出执行异议申请，临桂法院以和益公司法定代表人邓天雄收取原告购房款的行为是其个人行为，购房款未进入和益公司的账户，原告无法证明其交了购房款及合法占有涉案房屋为由作出（2019）桂0312执异10号裁定书裁定驳回原告的异议请求。原告认为，桂林市中级人民法院作出的（2009）桂市民初字第306号生效判决书确认了和益公司的法定代表人邓天雄收取购房款的银行卡是公司使用，售房款和融资款均使用邓天雄个人账户开展业务，邓天雄收取购房款的行为是履行公司职务行为的事实，因此，原告支付到邓天雄个人账户的201148元应当视为原告履行商品房买卖合同支付义务的行为。另外，原告接收房屋后将该房屋对外出租，承租人在该房屋从事经营活动及交纳物业费、水电费的事实足以证明原告合法占有了该房屋。本案中，被告在没有相反的证据推翻或者否定原告与和益分公司签订的《商品房买卖合同》及收款收据的合法性，没有证据否认原告因出租该房屋所形成的事实占有的情况下，该房屋的物权应当归属原告。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告依法应享有排除被告柳州某工贸有限公司申请执行位于桂林市临桂区仕通路碧水山庄Ｇ1栋1单元3层1号、Ｇ1栋1单元3层2号两套房屋的权利。因此，为维护原告的合法权益，特向贵院提起执行异议之诉，请依法判如所请。 被告柳州某工贸有限公司辩称，被答辩人提出异议的理由为：其已经交付G1栋1单元3层1号和G1栋1单元3层2号房屋的全部房款，已经占有房屋并使用（出租），被执行人广西和益房地产开发有限公司虽然没有为其办理房产证，过错不是其造成的，是被执行人造成。答辩人认为被答辩人的所述执行异议的理由是不能成立。一、被答辩人所提出的执行异议并不符合最高院对于《执行异议和复议规定》的第二十八条、第二十九条之规定。理由如下：1、被答辩人提供银行凭证为现金取款14万，不能证明该款项为韦某华所支付房款。所提供的2005年明细账有入账也不能说明该款项一定为房款，也无法证明由韦某华所存。2005年9月13日及11月6日以现金方式存入邓天雄账户的资金也无法证明是被答辩人所付的房款，邓亚萍非公司财务人员为收款人邓天雄的妻子，开具收据无效。2、合同签署日为2005年12月6日，而其付款均在签署日之前，不符合交易习惯。3、被答辩人也没有提供相关的完税证明，且从被答辩人提供的邓天雄出具的关于碧水山庄在某一时段房屋销售实际情况的说明里，已经清楚的说明是由于被执行广西和益房地产开发有限公司公司的原因造成的，所以被答辩人已经交款完毕，在法律上却不能保证房产权利，应该是答辩人与被执行人的纠纷，答辩人可通过其他法律诉讼解决，与本案执行无关。且故被答辩人所提供买卖合同及付款凭证，占有房屋不具有合法有效性。4、被答辩人提供的房屋租赁合同或相关收费收据并不代表被答辩人是合法占有房屋的，与本案没有关联性，答辩人对其真实性存在疑问，由于被执行人内部存在着经济纠纷，被答辩人存在强行占有房屋的情况。5、答辩人作为债权人，合法诉请自己的债权，经过法律手段查封被执行人所有的房屋，目的很纯粹就是为了让其立刻还款，被执行人却与被答辩人串通好把房屋出售。合同约定在签订合同后30天之内要进行合同备案登记，合同还约定在签订合同30天之内要办理得房产证，但是一直没有办理合同备案，也没有办理房产证，被答辩人应该有相应的风险防范意识,如果因为此事有相应的损失，也应该与被执行人之间去解决，而不是对抗作为善意的答辩人。再者法院成功办理了涉案房屋查封登记手续，要求被执行人返还欠款，根据《物权法》的规定本案中涉案房屋被当事人并没有依法登记，但是法院已经成功查封了涉案房屋，属于合法行为，没有任何法律瑕疵。依据《民法通则》的法律规定，答辩人作为善意第三人有权查封该房屋，并在被执行人不还款的情况下，变卖抵押物优先获得偿还款项。6、本案中答辩人强烈要求被答辩人提供合同签订当时交款给被执行人的银行清单或银行回执，因为答辩人有理由怀疑是被执行人防止被查封的房子被法院拍卖，而与被答辩人串通搞假的房屋买卖，故不能只凭收款收据来证明其已经支付房款。且其提供是邓天雄的银行回执，其中有银行回执是在2006年4月10日签订房屋买卖合同之前即2005年11月6日、2005年9月13日就有了银行付款记录，且其提供的本人的银行存折的取款时间与2005年11月6日、2005年9月13日银行付款记录时间明显差异太大，这不符合正常的交易习惯。如果是被答辩人转款，在银行回执上应该有被答辩人的银行账号、姓名和邓天雄的银行账号和邓天雄的姓名，但是我们只看见邓天雄的银行账号和邓天雄的姓名，所以该银行回执、银行存折取款时间及银行清单不知道是转账给谁的清单都不能证明被答辩人有转款给被执行人。假设答辩人是存现金，那被答辩人应该提供取款证明。二、被答辩人没有在房产局进行商品房预售合同备案。商品房预售合同备案，是指房地产开发企业取得了《商品房预（销）售许可证》和预登记通知单后，在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”《城市商品房预售管理办法》第十条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”被答辩人连最基本的合同备案都没有，其在本案中签订的所谓商品房买卖合同的法律有效性都得不到法律的认可，其有什么权利来主张物权，来提执行异议？其提执行异议的主体都有问题的。三、被答辩人没有在房产局进行预告登记。物权法第十四条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。很明显被答辩人也不符合预告登记的条件，也不符合物权法关于物权的规定。四、被答辩人没有房屋产权证，房屋产权证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。依据物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十条：不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。由此可知，被答辩人在法律上根本就没有获得物权法认定的物权，由凭什么能说房子是其所有的。五、关于原告第一项诉讼请求，我们认为不宜在本案中主张，原告应当另行起诉确权官司，如果原告一定要在本案中确认，请法院对该项诉讼请求依法驳回。 被告广西某房地产开发有限责任公司辩称，一、原告与答辩人于2005年12月6日所签订的G1-1-301、G1-1-302号房的《商品房买卖合同》为无效合同。1、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号），具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，商品房买卖合同才有效。按照建设部（88号）《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确的主要内容有：……（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(五)交付使用条件及日期；(六)装饰、设备标准承诺；(七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(八)公共配套建筑的产权归属；(九)面积差异的处理方式；(十)办理产权登记有关事宜；(十二)违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”。原告提供的G1-1-301号房《商品房买卖合同》，有以下问题：⑴第四条计价方式上，该套房屋单价比G1-1-201、G1-1-401号两套房屋明显低很多，G1-1-201号的套内面积单价是2732.5元/平方米，G1-1-401号的套内面积单价是2612.8元/平方米，而G1-1-301号套内面积单价仅仅为1664.45元/平方米。（见补充证据G1-1-201、G1-1-401号房《商品房买卖合同》）。⑵第五条面积确认及面积误差处理该合同对诉争房产的面积确认及面积误差处理方式没有约定。按常规，这合同条款是大部分购买人及出卖人都最为关注的一条，也是比较在意的合同条款，因为该条款的确认方式涉及到房款的最终认定。该条款没有任何约定，是不符合商品房销售管理办法及《商品房买卖合同》备案要求。⑶第八条交付期限该合同对诉争房产何时由出卖人交付房屋的期限也是没有约定，交付时间未填写。作为买受人的原告，如果自己交钱买房，而房子什么时候交付都没有要求，其实就是自己人为的放弃权利，这更不符合常理。该条款不填写，没有明确的交房时间，是不符合商品房销售管理办法及《商品房买卖合同》备案要求。⑷第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺该条款中，要求出卖人达到使用条件之日起也是空白的。作为买受人，自己买房后何时可以正常使用基础设施、配套实施也不做要求，于情于理都说不通。该条款不填写，是不符合商品房销售管理办法及《商品房买卖合同》备案要求。⑸第十五条关于产权登记的约定该条款对出卖人何时可以报登记机关备案也未约定。如果作为真实的交易及房地产买卖，在购买人款项付清后，不要求对产权进行登记，这也证明了原告对于自己的权利主动放弃，而且该条款也是正常购房人较为关注的一条。而且，该条款不填写，是不符合商品房销售管理办法及《商品房买卖合同》备案要求。⑹附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明及附件三装饰、设备标准该两条款的内容都是空白，而这两条款是房产管理部门要求必须填写的条款，也关系到业主购买房屋的面积的确认是否正确以及交房的标准，该条款空白，不填写，是不符合商品房销售管理办法及《商品房买卖合同》备案要求。原告提供的G1-1-302号房《商品房买卖合同》，有以下问题：⑴第四条计价方式与价款首先是合同未选择计价方式，但是有按照套内面积计价却写上单价为1664.27元/平方米；该套房屋单价比G1-1-201、G1-1-401号两套房屋明显低很多。⑵第七条买受人逾期付款的违约责任对买受人逾期付款的违约责任未做约定。作为开发商，一般来讲对这一条的要求是比较严格的，商品房一经合法销售出去，开发商当然会希望尽快回款，对未按约定时间付款是必须要求承担违约责任的。该条款不填写，是不符合商品房销售管理办法及《商品房买卖合同》备案要求。⑶出卖人逾期交房的违约责任该条款也对出卖人逾期交房未做约束。作为买受人的原告，这就是人为的放弃自己的权利，出卖人什么时候交付都不用承担违约责任，这更不符合常理。该条款不填写，是不符合商品房销售管理办法及《商品房买卖合同》备案要求。⑷第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任该条款的处理方式的选择是未填写，可以视为买受人放弃自己的权利。该条款不填写，是不符合商品房销售管理办法及《商品房买卖合同》备案要求。⑸第十五条关于产权登记的约定该条款对出卖人何时可以报登记机关备案也未约定。如果作为真实的交易及房地产买卖，，在购买人款项付清后，不要求对产权进行登记，这也证明了原告对于自己的权利主动放弃。该条款不填写，是不符合商品房销售管理办法及《商品房买卖合同》备案要求。⑹附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明及附件三装饰、设备标准，该两条款的内容都是空白，而这两条款是房产管理部门要求必须填写的条款，也关系到业主购买房屋的面积的确认是否正确以及交房的标准，该条款空白，不填写，是不符合商品房销售管理办法及《商品房买卖合同》备案要求。原告的两份《商品房买卖合同》，同时签订的，但是大部分重要条款的要求及填写内容都不一致，买卖双方权利不对等，明显违背常理，违背房地产交易的一般规则，也不符合《商品房销售管理办法》，不具备商品房买卖合同有效的必然要素。原告与答辩人于2005年12月6日所签订的G1-1-301、G1-1-302号房的《商品房买卖合同》为无效合同。二、原告并未将购房款交到和益公司。一、答辩人未收到原告所交的碧水山庄G1栋1单元301号、G1栋1单元302号房的购房款。异议人提供的转账凭证及“2005年度明细账”并不能证明异议人已将购房款支付给答辩人。因为邓天雄在（2011）桂民二终字第29号《法庭审理笔录》中说“只有我转入公司的钱才是公司的钱，没有转入公司账户上的都是我个人的钱。”因此不能依据与邓天雄的私人往来账就认定异议人交购房款。而且，该凭证也不能证明款项是原告的资金。异议人提交的“收据”，“经手人”邓亚萍（收款人邓天雄的妻子）并非答辩人当时的财务人员，且答辩人当时的财务专用章及公章均由时任法定代表人的邓天雄一手掌控，其个人意志可以超控整个购房流程。重点是异议人的付款行为是向邓天雄作出，那么邓天雄、邓亚萍与本案有直接的利害关系。所以应当将“收据”从本案的证据中排除。二、原告提供的G1栋1单元301号房的租赁合同未提供原告收到租金的凭证，不能证实该合同是事实存在的；原告未提供证据证明G1栋1单元302号房在被查封前就已经被原告合法占有。原告提交的G1栋1单元301号房《易福苑房产房屋租赁合同》的两份租赁合同在租金和租赁时间上前后矛盾，第一份租赁合同的时间为2016年4月8日至2019年4月7日，租金为1250元/月；而第二份合同的租赁时间为2018年7月20日至2019年7月19日，租金为900元/月。也就是说第一份合同未执行完就签了第二份租赁合同，答辩人有理由怀疑第一份合同为原告为规避执行伪造的合同。原告提交的G1栋1单元302号房《易福苑房产房屋租赁合同》是从2018年12月1日开始，并不能证明原告在该房屋被查封之前已占有该房。原告均未提交该两套房屋的合法交房手续，且原告在有时间有能力的情况下，怠于行使权利，至今未缴纳购房契税、房屋公共维修资金。三、G1栋1单元301号、G1栋1单元302号房未办理产权过户登记手续的过错在原告。原告也未按合同约定缴纳相关的税费及配套费用，也未提交合法的交房手续。根据国务院于2008年2月1日颁布实施的《住房专项维修资金管理办法》第十三条规定“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购房人”，但是至今原告也未交存住宅专项维修资金，也未提供正式的交房接受单，所以该涉案被执行房产为原告非法占有。以上答辩已证明原告并未实际交付房款，购房合同为无效合同，该房屋也为非法占有。即使按正常购房业主来说，未办理房产过户登记手续的责任也不在答辩人。从2006年到2012年期间，答辩人与碧水山庄业主所签的《商品房买卖合同》基本做到第一时间到房产管理所办理备案手续。且至2015年，碧水山庄小区业主多数已办理好房产证。事实上在2003年至2012年6月期间，和益公司为194户购房业主办理了房屋预售登记，至2015年，已为95户业主办理房产证。2012年7月1日答辩人为帮助购房业主尽快办理房产证，在桂林晚报上刊登了“配合办理产权证通知”通知碧水山庄业主将购房合同等资料交到“碧水山庄”物业办公室，以便办理产权登记手续，且G1栋房屋的大部分房屋已办理好房屋产权证。但因为原告怠于行使自己的权利，至今未向答辩人提供任何关于其购买碧水山庄G1栋1单元301号、G1栋1单元302号房办理产权登记的相关资料，包括契税完税证明（由购房人自己到税务部门办理缴纳手续）、缴纳房屋公共维修基金证明等。因此即使原告购买了G1栋1单元301号、G1栋1单元302号房是事实，但原告在有条件、有时间的情况下，怠于行使权利，长时间未提交资料办理房屋登记手续，致使诉争的房屋至今仍在答辩人名下，是原告人为使交易存在不确定性，对未办理过户登记手续存在明显的过错并应自己承担该责任。而且，按照原告提供的《商品房买卖合同》的内容来看，原告是自己主动、人为的放弃对交房时间、办证时间以及相关违约责任等的权利，原告是明确知道该《商品房买卖合同》不规范，不符合《商品房销售管理办法》。所以，由此造成的损失也应当由原告自己承担。该《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定第3款“买受人未能在约定时间内提交办理产权证的相关资料及未缴纳相关费用的，造成办理产权证延误，责任由买受人承担。”。原告从未提交办证资料，即使合同有效，按合同约定，产权证未能办理的过错责任也在原告。四、G1栋1单元301号、G1栋1单元302号房目前处于出租状态，因此该房不是原告用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋。该涉案被执行房产目前的状况是出租状态，说明不是原告用于居住的唯一房产，而且原告也未提供没有其他住房的证明，并且涉案被执行房产就已经是两套。综上所述，原告所提的执行异议并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条能够排除执行的规定，不享有排除强制执行的民事权益。 被告于某疆、于某暄未作答辩，也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有就答辩、举证及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告于某疆、于某暄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。当事人对双方提供的证据的真实性均无异议且与本案有关联的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定关联性的，亦作为定案的参考依据。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广西柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号柳州某工贸有限公司与和广西益房地产开发有限责任公司民间借贷纠纷一案，在诉讼保全阶段以（2016）桂0202民初345号《民事裁定书》保全查封了被告广西某房地产开发有限责任公司所有的位于广西临桂碧水山庄的房产353套【实际查封76套】，其中包括本案争议的G1幢1单元3-1、G1幢1单元3-2号房屋。在执行过程中，广西高级人民法院于2017年12月27日作出（2017）桂执协13号《协调决定书》，将柳州市城中区人民法院执行的（2017）桂0202执1975号案件指定由桂林市临桂区人民法院统一执行。原告韦某华对法院查封的G1幢1单元3-1、G1幢1单元3-2号，认为自己已购买并使用，请求法院解除查封。 2019年7月25日，本院作出（2019）桂0312执异10号《执行裁定书》认为：2005年12月6日韦某华与和益公司于签订了两份《商品房买卖合同》，韦某华向和益公司购买碧水山庄G1栋1单元301号、G1栋1单元302号房屋，房价G1栋1单元301号为129318元、G1栋1单元302号为71830元。在交购房款方面，除了开具的收款收据外，没有提供证据证实其交了购房款。提供的邓天雄的一张30000元、一张31148元的银行交易凭证，对应了邓天雄的私人账户的记录，只是邓天雄的个人行为，证明不了与案外人有关联，提供案外人的14万元的取款单，对应的是邓天雄的账户的14万元的进帐，因账单上没有信息说明，账号也不是和益公司向客户公开的账号，是邓天雄的私人账户，只能证明案外人与邓天雄有资金往来，不能证明转钱到和益公司用于购房，又没有开具购该房的税务发票。现被执行人和益公司也没有认可该笔该房款进了公司账户，案外人也没有提供其他证据佐证其交了购房款。在房屋占有方面，韦某华分别与魏国华、黄新营、邹雄仔签订的《房屋租赁合同书》，没有提供收取租金的收款单据和银行转款凭证，房屋是否实际租出去，租金是谁收取，《房屋租赁合同》是否履行，无证据证明。2019年1月22日、24日，桂林得瑞物业服务有限公司开具的两单收到G1-1-301#、G1-1-302#交的一些水电费的收款收据，是在法院查封之后产生的费用。因此，案外人不能证明其对G1栋1单元301号、G1栋1单元302号房屋的合法占有。根据《最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”案外人提出的异议不符合上述规定，异议理由不能成立。裁定：驳回案外人韦某华的异议请求。 2005年12月6日原告与和益公司桂林临桂分公司签订两份《商品房买卖合同》，原告向和益公司购买临桂区世纪大道碧水山庄G1幢1单元3层1号房（房屋建筑面积89.08平方米，商品房用途为住宅），房款为129318元；G1幢1单元3层2号房（房屋建筑面积49.48平方米，商品房用途为住宅），房款为71830元。原告在两份《商品房买卖合同》的买受人栏签名捺手印，和益公司桂林临桂分公司在两份《商品房买卖合同》的出卖人栏加盖公章，原告提供其于2005年9月13日、11月6日存款30000元、31148元交易凭证，2005年12月6日取款140000元的取款记录。2005年9月13日和益公司桂林临桂分公司向原告出具30000元购房款诚意金《收据》（加盖被告和益公司桂林临桂分公司财务专用章），2005年11月6日和益公司向原告出具31148元购房款《收据》（加盖被告和益公司桂林临桂分公司财务专用章），2005年12月6日和益公司向原告出具140000元购房款《收据》（加盖被告和益公司桂林临桂分公司财务专用章）。 原告与魏国华签订《易福苑房产房屋租赁合同》（2-1-301房），租期从2016年4月8日到2019年4月7日；与黄新营签订《易福苑房产房屋租赁合同》（2-1-301房），租期从2018年7月20日到2019年7月19日；原告与邹雄仔签订《易福苑房产房屋租赁合同》（2-1-302房），租期从2018年12月1日到2019年12月1日。2019年1月22日，原告向桂林德瑞物业服务有限公司交纳水电费（2栋301）。2019年1月24日，原告向桂林德瑞物业服务有限公司交纳水电费（2栋302）。 另审理查明，2005年9月30日，被告和益公司桂林临桂分公司获颁发编号：临房预售字××号《商品房预售许可证》。2007年5月20日，涉案房屋通过五方竣工验收。 2012年7月1日，被告和益公司在桂林晚报上刊登了“配合办理产权证通知”的公告“我公司开发的临桂碧水山庄目前已开始为各位业主办理产权登记，请各位业主于即日起至2012年7月30日期间，持身份证、户口本、购房合同、购房发票（或收据）及物业手续等资料原件及复印件（一式两份）到碧水山庄物业办公室办理相关手续，以便为您办理产权登记”。涉案房屋仍登记在被告和益公司桂林市临桂分公司的证上（临房权证临桂镇字第××号）。 本院认为，一、原告诉请“判决确认桂林市临桂区临桂镇仕通路碧水山庄G1栋1单元3层1号、G1栋1单元3层2号两套房屋归原告所有”。本案中，涉案的房屋没有到有关的房屋管理部门登记备案，亦未办理物权转移登记，原告未按合同约定缴纳相关的税费及配套费用，被告和益公司2012年7月1日在桂林晚报上刊登了“配合办理产权证通知”的公告，通知购买人办理产权证，原告没有联系出卖人，关心自己房屋是否备案或者办证，不符合常理，且被告和益公司向各购房户发出办证公告，涉案房屋没有到相关部门办理物权转移登记，过错责任在于原告。原告提供了涉案房屋《商品房买卖合同》、《收据》、《房屋租赁合同》等证据，证明涉案房屋合同合法有效，房款已付清并实际占有等事实。根据《中华人民共和国合同法》第三十六条的规定，本院认定本案商品房买卖合同关系成立。被告虽对该买卖合同关系及房款交付的真实性提出质疑，但未提供充分证据佐证，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，而原告仅仅提供了《商品房买卖合同》、《收据》、银行凭证等，只是一种债权请求权，并非物权，涉案房屋物权仍然登记在被告和益公司名下，原告证明不了涉案房屋已经变更登记在其名下，记载于不动产登记簿。综上，原告的该项请求不符合上述规定，对将涉案房屋确认为其所有的诉请，本院依法不予支持。 二、原告诉请“判决停止对位于桂林市临桂区临桂镇仕通路碧水山庄G1栋1单元3层1号、G1栋1单元3层2号两套房屋的强制执行，并解除该两套房屋的查封”。依照法律规定，法院只能执行被执行人的责任财产，如果被执行财产不属于被执行人，或者案外人在被执行人的财产之上拥有足以排除执行的实体权利，则人民法院应当停止对该财产的执行。关于原告是否对临桂区世纪大道碧水山庄G1幢1单元3层1号、3层2号共两套房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据本案认定的证据和查明的事实，原告对G1幢1单元3层1号、3层2号两套房不享有足以排除强制执行的民事权益。（一）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；㈡在人民法院查封之前已合法占有该不动产；㈢已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；㈣非因买受人自身原因未办理过户登记。”，该规定是不动产买受人享有的物权期待权能够排除执行的情形。依据该规定，购买的案涉房屋虽然符合第㈠、㈢二种情形，但是不符合第㈡、㈣中情形，故原告对案涉房屋不享有足以排除强制执行的物权期待权。1.因书面买卖合同签订时间为2005年12月6日，案涉房屋的查封时间为2016年4月25日，执行裁定时间为2019年1月15日，故原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.原告已向被告和益公司的前法定代表人邓天雄支付了全部房款；3.原告与被告和益公司签订《商品房买卖合同》第十五条第3项“买受人未能在约定时间提交办理产权证的相关资料及未缴纳相关费用的，造成办理产权证延误，责任由买受人承担”。原告亦未能向本院提供“提交办理产权证的相关资料及缴纳相关费用”的凭证。被告和益公司于2012年7月1日在桂林晚报上刊登了“配合办理产权证的通知”的公告，原告亦未能向本院提交其申请办理产权证的相关资料，故案涉房屋未办理过户登记并非出卖人的原因。原告的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部条件，不能依据该条规定享有排除执行的物权期待权。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：㈠在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；㈡所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；㈢已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，该规定是房屋消费者享有的物权期待权能够排除执行的情形。本案中，虽然签订了书面买卖合同，并已支付全部房款，但是原告未举示证据证明所购房屋用于居住，而是将案涉的二套房屋用于出租他人，获取租金，故原告也不能依据该条规定排除对案涉房屋的执行。被告经于某暄、于某疆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利，对其造成的法律后果，由其自行承当。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告韦某华的诉讼请求。 案件受理费4317元，由原告韦某华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费4317元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  石 剑 人民陪审员  秦玉琼 人民陪审员  何永发 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  韦 祎