成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0112民初5580号 原告：杨吉根，男，1963年1月12日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 原告：孙丹，女，1983年11月14日出生，汉族，住四川省资中县。 共同委托诉讼代理人：张昌宏，四川佳奥律师事务所律师。 被告：四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司，住所地成都市武侯区一环路南二段******。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈庆，四川名声律师事务所律师。 第三人：成都盛邦展景资产管理有限责任公司，住所，住所地成都高新区天府大道南段********div> 法定代表人：王力平，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：秦一超，四川名声律师事务所律师。 原告杨吉根、孙丹诉被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司（以下简称齐盛公司），第三人成都盛邦展景资产管理有限责任公司（以下简称盛邦公司）商品房预售合同纠纷案本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告等人的共同委托诉讼代理人张昌宏，被告的委托诉讼代理人钟伟、陈庆到庭参加诉讼，第三人的委托诉讼代理人秦一超本案现已依法审理终结。 原告杨吉根、孙丹向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告交付房屋；2.被告按约定为原告办理房屋的不动产权转移登记，并向原告交付不动产权证；3.被告以购房价款为基数，从2016年1月1日起按每日万分之三向原告计付损失至实际交房日止；4.被告自2017年1月1日起按每日100元向原告计付逾期办证违约金，至实际取得不动产权之日止；5.由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订了《商品房买卖合同》及附件（以下简称预售合同），约定原告购买被告开发的位于洛带镇“艺库”的项目15幢1层5号商品房。用途为商业，合同约定被告应于2015年12月31日前交付房屋，若逾期交房，被告应每日按原告已交房款的万分之零点一向原告支付违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，但被告至今未交付房屋，已严重违约。原告与被告在签订合同时即已明知原告所购买的房屋用于出租或委托经营后收取租金或经营使用费的事实，被告的行为已导致原告的实际收益损失，双方约定的违约金远远低于实际造成的损失，请求按每日万分之三的标准支付违约金，并立即向原告交付房屋，履行办理过户登记手续义务，并按每日100元的标准承担原告逾期取得不动产权证的违约责任。 被告辩称，签订预售合同是事实，目前没有交房，违约无异议，对于按合同约定支付违约金无异议，但原告主张的损失，无事实和法律依据。在诉讼期间，因预售合同项下房屋已通过竣工验收，且符合合同约定的交付条件，已于2018年12月18日向原告等人住所地邮寄《交付通知书》，并在华西都市报登报公告，通知原告等人于2018年12月21日前进行收房。因原告至今拒绝收房，则从2018年12月21日开始不应继续计算违约金，且原告要求给付逾期办证违约金没有相应依据，故原告的其他诉讼请求也不应得到支持。被告同意将违约金调整至每日万分之零点二。 第三人陈述称，1.根据第三人与被告签订的委托经营协议，以及第三人与原告签订的委托经营协议，原告需将一定期限的商铺经营权交给第三人使用。2.原告签订的预售合同是带租约的预售合同，原告获得购房优惠的条件是与第三人签订委托经营协议，委托经营协议和预售合同具有法律上的利害关系。3.现因原告与被告之间的纠纷及房屋交付情况，第三人认为合同履行已无实现可能性。故应解除第三人与原告及被告签订的两份委托经营协议，并应由原告按约向第三人给付违约金（购房款的30%）。如该请求未在本案中一并处理，第三人保留另行起诉的权利。 本院经过审理认定以下事实：2014年，原告杨吉根、孙丹（买受人）与被告（出卖人，原名四川齐盛实业有限责任公司）签订了预售合同，约定被告将在龙泉驿区洛带镇双槐村一社地块上开发的艺库项目中的15幢1层5号房屋出售给原告，价款为868429元，注明商品房的用途为商业，被告在2015年12月31日前向买受人交付商品房。对于逾期交房双方约定，逾期超过90天的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于商品房实际交付之日起90日内向买受人支付。合同签订后，原告依约支付了全部购房款，但被告至今未交付房屋。合同约定的房屋交付条件为：已取得规划验收合格证，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书，该商品房经设计单位、地勘、地勘单位单位、施工单位和建设单位验收合格。买受人应在交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证。如未在约定时间取得房屋所有权证书，出卖人应按日计算向买受人支付已付购房款万分之零点一的违约金。补充协议第十六条约定，本协议中的联系地址和住所系送达地址，相对方按本协议地址发出的文件一经寄出，三日后即视为已送达对方。 另查明，被告与第三人于2014年6月8日签订有《委托经营协议》，约定被告通过给予原告购房折扣的方式，说服原告同意将所购商铺无偿交由第三人独家经营一段时间，具体时间由第三人与原告签订委托经营协议约定。在签订预售合同的同时，原告与第三人签订《委托经营协议》，约定原告将商铺交由第三人全权经营，经营期限为三年。第三人在三年期间内不向原告支付任何费用。《委托经营协议》中约定经营期限自原告和开发商签订的预售合同约定的交房之日（如开发商延期交房，则按商铺实际交房之日）起算。 同时查明，2014年6月26日，杨吉根、孙丹与被告签订了《中国艺库商品房定购协议》，协议中对于其他优惠注明为：一次性优惠10万元，其他优惠24%，自愿放弃三年收益权和使用权。 后，在诉讼期间，因案涉房屋在获得规划许可、竣工验收报告、房屋建筑面积测绘成果报告的情况下，被告于2018年12月18日，向原告等人邮寄发出《交付通知书》，要求原告等人于2018年12月21日前办理交房手续，并同时在华西都市报登报通知上述事项。 至开庭之日，杨吉根、孙丹未与齐盛公司办理收房手续。 上述事实，有当事人的陈述，当事人提交的预售合同、委托经营协议、订购协议、邮寄单等证据在案佐证，足以认定。 本院认为，原告与被告签订的预售合同不违反法律规定，属有效合同。当事人应按合同的约定全面履行义务。被告逾期交房已违反合同的约定，应当承担相应的违约责任。 关于逾期交房的违约金计算标准问题。双方在合同中约定逾期交房以已付房款为标准，按每日万分之零点一的标准支付违约金，该标准与衡量原告损失的房屋租金相较确属过低，应予以调增。本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，将违约金标准调整为以约定价款为基数按每日万分之二计算。 关于违约金计算期限问题。根据预售合同约定，违约金应计算至房屋交付之日止。齐盛公司在符合预售合同约定的交付房屋条件下通知原告办理交房手续，原告以房屋存在质量问题为由至今拒绝收房。原告对房屋质量问题提出异议，但没有提供证据证明房屋质量达到严重影响使用的程度。原告在房屋符合双方约定交付条件的情况下，拒绝接收房屋，应由其自行承担此后房屋未交付的损失。故违约金应计算至齐盛公司通知收房截止之日。有关房屋存在的一般质量问题，原告可向被告另行主张其承担维修义务。 关于委托经营协议的履行问题。本院认为，原告在本案中以房屋买卖合同为其请求权基础，诉请被告承担逾期交房的违约责任。因案涉房屋分别签订房屋买卖合同与委托经营合同，对于合同履行上可能存在的关联性，本院已充分予以关注，并在庭审中进行相关询问，至本案裁判时，原告方未向法庭作出解除房屋买卖合同的相关意思表示。因案涉纠纷系属于因房屋买卖合同所产生的纠纷，原告与相关当事人因委托经营所产生纠纷可另行依法解决。 关于房屋交付，案涉房屋未完成交付是由于杨吉根、孙丹拒绝接房所致，被告并未拒绝交房，故房屋交付问题无须通过诉讼解决。 关于不动产权证的办理，双方在合同中仅对房屋所有权证的办理期限及其违约责任进行了约定，对土地使用证的办理期限及违约责任未作约定。二证合一后，房屋所有权证因政策原因已无法办理，但被告的办证义务并不能因此而免除。其应在合同约定的两证办理期限均届满后，及时为杨吉根、孙丹办理不动产权证。如逾期办理，仍应承担违约责任，赔偿买受人的损失。双方合同约定，房屋所有权证书在房屋交付后365个工作日内办理，土地证未约定时间，其办理期限应按《最高人民法院关于〈审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条规定的房屋交付后的90天进行确定。因被告迟延交付房屋，相应违约金已计算至2018年12月21日，故应从此日起计算两证办理期限。至2019年12月20日，该期限已届满，被告至今仍未为杨吉根、孙丹办理不动产权证，构成违约，应当承担违约责任。杨吉根、孙丹要求被告履行办证义务并赔偿损失，本院予以支持。杨吉根、孙丹对损失未举证证明，其提出按每日100元计算缺乏根据，本院参酌双方合同对迟延办理房屋所有权证违约金的标准，确定赔偿数额。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决生效后十日内向原告杨吉根、孙丹给付逾期交房违约金188623元； 二、被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决生效后三十日内为原告杨吉根、孙丹办理所购位于洛带镇“艺库”的项目15幢1层5号商品房的不动产权证； 三、被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决生效后十日内以购房款868429元为基数，按每日万分之零点一向原告杨吉根、孙丹给付2019年12月21日至实际办理不动产权证书之日止的逾期办证违约金； 四、驳回原告杨吉根、孙丹的其余诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行行期间的债务利息。 案件受理费6025元，由四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  乐曦 人民陪审员  江凤 人民陪审员  张亮 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  杨帆