重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0106民初920号 原告：阮皎结，女，1988年8月21日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人:杨治，重庆贝泽禹律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉华(阮皎结之母)，女，无固定职业，住重庆市渝**。 被告：游云贵，男，1987年4月3日出生，汉族，重庆市长寿区村民，住重庆市长寿区。 被告：何光梅，女，1981年7月17日出生，汉族，重庆万可投资有限公司总经理，住重庆市九龙坡区。 第三人：张勤，女，1963年4月11日出生，无业，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：贺吉友，北京德恒(重庆)律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗丹，北京德恒(重庆)律师事务所律师。 原告阮皎结与被告游云贵、何光梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月8日立案受理后，案外人张勤认为其对当事人双方的诉讼标的有独立请求权的，申请作为第三人参加诉讼。本院依法通知本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阮皎结的委托诉讼代理人张莉华、杨治，被告游云贵、何光梅，第三人张勤及其委托诉讼代理人罗丹到庭参加诉讼。双方当事人申请庭外和解240日。本案现已审理终结。 原告阮皎结向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告关于沙坪坝区房屋的售房款121221元及利息，即以121221元为本金，从2017年1月5日起至付清之日止，按照每月1%计算。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告游云贵通过房天下签订了房屋买卖合同，约定原告将位于沙坪坝区房屋出售给被告游云贵，游云贵应于2016年12月12日起15个工作日内完成过户手续并付清所有房款。合同签订后，原告与游云贵于2016年12月9日签订补充协议，约定游云贵在过户后15个工作日内付清房款，并约定房款由被告何光梅保管，由二被告共同支付给原告。随后，原告出具公证委托书，委托游云贵代办过户手续。过户手续办理前，何光梅支付了原告房款808779元。由于该套房屋是按揭贷款房屋，大部分售房款还了按揭贷款给银行，剩余的房款121221元被告应支付给原告。过户手续办理完后，二被告迟迟未按时支付原告售房款。原告于2017年1月4日找到二被告，何光梅出具了应支付原告售房款121221元的承诺书，并承诺从2017年1月5日起至付清之日止，按照每月1%计付资金利息。原告认为，何光梅虽不是房屋买卖合同相对人，但其出具承诺书的行为构成债务加入，依法应当与游云贵共同向原告承担责任。承诺书出具后，二被告至今仍未支付原告该笔售房款。现起诉来院，望判如所请。 被告游云贵、何光梅辩称，二被告于2019年2月14日登记结婚，系夫妻关系。游云贵与原告签订房屋买卖合同时，二被告尚未登记结婚。房屋买卖合同约定总房款为93万元，其中部分购房款用于清偿原告的银行按揭贷款本息。同时，原告、游云贵、第三人及房天下公司还签订一份四方协议，约定剩余房款预计150000元，其中30000元支付给阮皎结，剩余120000元支付给张勤作为原告之母张莉华的还款。剩余房款具体金额在清偿原告银行按揭贷款本息后再确定。合同签订当天，游云贵支付原告定金20000元、中介费9300元。随后，游云贵找何光梅借款支付原告房款。过户当天，二被告要求原告及第三人领取剩余房款，但原告、张勤对领取的金额未能达成一致意见，原告为此多次到何光梅所在公司闹事，张勤和原告承诺在一个月内协商完成应付款金额，并要求何光梅支付一个月的利息。一个月期限届满后，二被告通知原告、第三人和房天下公司到其所在公司领款。但原告与第三人仍未能协商好各自领取金额，二被告报警以及到法院均未完成支付。过户手续完成当日，二被告已支付原告购房款808779元（何光梅代游云贵偿还原告银行按揭贷款本息），剩余应付房款121221元。当日，原告给其父徐小强出具委托书，委托徐小强领取剩余房款。二被告支付给徐小强购房款7650元。完成过户手续当日，原告并未交房，二被告要求预留尾款5000元，待水电物业费结清后再支付原告。扣除预留的物业、水电费5000元、已支付徐小强的7650元，剩余应付房款实为108571元。何光梅基于债务加入，愿意与游云贵共同向原告、第三人支付剩余房款108571元及按月利率1%计付1个月利息，不同意原告其他诉讼请求。至于原告与第三人各自应得及金额，应由原告与第三人自行协商。 第三人张勤向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即支付第三人拖欠的房款120000元。2、判令二被告支付第三人迟延支付房款期间的资金占用损失，即以120000元为基数，从2017年1月5日起至付清之日止，按月利率1%计付。事实及理由：第三人与原告之母张莉华民间借贷纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年3月31日作出（2015）渝北法民初字第02554号民事判决，判决张莉华归还张勤借款本金39万元并支付相应利息。该判决发生法律效力后，张莉华未按判决书指定的期间履行还款义务，第三人遂向人民法院申请强制执行。执行过程中，原告自愿用其名下位于沙坪坝区号房屋出售所得价款用于抵偿张莉华债务。该房屋经法院拍卖流拍后，原告与游云贵于2016年9月7日签订了《重庆市房地产买卖合同》，约定游云贵在产权过户当日支付原告15万元。2016年9月9日，原告（甲方）、游云贵（乙方）、第三人（丙方）签订《补充协议》，约定将前述《重庆市房地产买卖合同》中的第四条变更为由乙方在产权过户当日支付甲方3万元，剩余房款12万元支付给丙方。此后，原告将涉案房屋交付并过户至游云贵名下，但游云贵并未按照买卖合同和补充协议的约定向原告、第三人支付购房款。第三人于2016年12月8日出具的便条中，明确载明要收到水木年华房屋卖房定金后，才同意只收取涉案房屋剩余购房款20000元，二者之间存在因果关系。其中所称“以前写的分别打款的条子作废”是指2016年8月8日的协议作废。而事实上，水木年华房屋至今没有出售，且存在抵押登记以及多轮司法查封，第三人无法取得该房屋定金，仅收取涉案房屋剩余购房款20000元的条件不能成就，应继续按照2016年9月9日补充协议的约定履行。2017年1月4日，何光梅出具承诺书，确认尚拖欠121221元未支付，并承诺如2017年1月5日后仍未付清上述款项，则自愿按照月利率1%支付资金利息至付清之日止。此后，二被告及原告并未向第三人支付任何款项。第三人认为，第三人对原、被告讼争的房款、利息享有合法、独立的请求权，阮皎结无权要求二被告支付拖欠的房款，二被告应当将房款直接支付给第三人，请求人民法院支付第三人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2016年9月7日，阮皎结（甲方）、游云贵（乙方）、重庆房天下经纪有限公司（丙方）签订《重庆房地产买卖居间服务合同》，约定甲方将位于重庆市沙坪坝区出售给乙方，成交总价为930000元。甲方向丙方支付居间服务费4650元，乙方向丙方支付居间服务费9300元。该合同未约定房价款的支付期间、支付方式、房屋的交付以及过户手续的办理。 2016年9月9日，阮皎结（甲方）、游云贵（乙方）、张勤（丙方）签订《补充协议》，约定：1、经甲乙丙三方协商一致，均同意就《重庆房地产买卖合同》中第四条付款方式约定的乙方在甲乙双方产权过户当日支付房款15万元变更为乙方在双方产权过户当日支付房款30000元给甲方，剩余房款支付给丙方。2、本协议自甲乙丙三方签字（盖章）之日起生效。 2016年10月25日，阮皎结（甲方）、游云贵（乙方）签订《补充协议》一份，约定：经甲、乙双方协商一致，由于银行原因导致乙方未能在2016年10月27日前完成银行审批通过，甲方同意乙方在本协议签订之日起30个工作日内完成银行审批。乙方追加支付甲方订金1万元。该订金在本次交易完成时在总房款中扣除。 2016年12月8日，阮皎结（甲方）、游云贵（乙方）签订《补充协议》一份，约定：1、甲、乙双方同意将2016年9月7日签订的房屋买卖合同的有效时间延长到2017年3月7日。2、甲方应配合乙方做全权委托公证。3、乙方应给甲方5个工作日时间处理自身债权债务问题，5个工作日后乙方可随时通知甲方过户，甲方需全力配合，如甲方不配合办理过户，乙方有权动用公证书。4、如因乙方原因导致未能正常过户，2016年12月8日至2017年3月日期间按揭款乙方需正常缴纳。 同日，张勤向阮皎结出具便条一份，载明：“卖房子的定金由我收。因此我只收2万元钱在金科房子的卖房款。由阮娇结（阮皎结）支付给我2万元。以前写的分别打款的条子作废张琴（张勤）2016年12月8日”。 2016年12月9日，阮皎结（甲方）、游云贵（乙方）及案外人李俊（丙方）签订《补充协议》一份，约定：乙方应于2016年12月2日起15个工作日内完成过户手续。如15个工作日内未完成房屋过户，则乙方须付清所有房款，如未按时付清房款，公证书与延期合同失效。 2016年12月27日，游云贵以阮皎结的名义与案外人柳杰荣签订《重庆市房屋买卖合同》，约定阮皎结将位于沙坪坝区房屋（即涉案房屋）出售给柳杰荣，总成交金额为122万元等。 2016年12月28日，阮皎结协助柳杰荣办理了涉案房屋权属转移登记手续。 至阮皎结办理房屋权属转移登记手续之日，游云贵共支付阮皎结购房款808779元。此后，游云贵未再支付阮皎结购房款，也未将购房款支付给张勤。 2017年1月4日，何光梅代游云贵出具《承诺书》一份，载明：“阮皎洁（结）、游云贵、张勤在房天下做房屋交易时签订的四方协议中的补充协议中有约定房屋款项的支付方式。后又由阮皎洁（结）及张勤私下签订协议一份，具体情况不明。故我有经过结算，余款121221元整应支付给阮皎结及张勤。具体的费用，应再扣除房屋交接时所产生的物业管理费用。阮皎结及张勤各所得款项由其两方自订协商，我方不参与其中。在2017年1月5日开始，我方未与其两方做结算时。我方承担未付款1%每月的资金利息。至（直）到我方与双方结清为止，实际可按天计算”。审理中，游云贵对该《承诺书》没有异议。 另查明，2015年1月29日，张勤向重庆市渝北区人民法院提起诉讼，要求判令：1、张莉华（阮皎结之母）归还欠款570414元并从2015年1月27日起按照月息3分支付利息至付清为止。2、张莉华从2013年10月27日起，以290000元为本金计算所得利息为基数，按照中国人民银行同期贷款利率支付未按月支付的利息部分（6274元）的资金占用损失至付清之日止。2015年3月31日，重庆市渝北区人民法院作出（2015）渝北法民初字第02554号民事判决书，判决：一、被告张莉华于本判决生效后十日内归还原告张勤借款本金390000元，并支付利息（以借款本金390000元为基数，从2013年10月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算至本金清偿之日止）。二、驳回原告张勤的其他诉讼请求。 该案执行过程中，阮皎结同意处置登记在其名下的、位于重庆市沙坪坝区房屋，所得价款扣除应当偿还银行的债务后，用于向张勤偿还张莉华的债务。重庆市渝北区人民法院委托重庆嘉信拍卖有限公司对该房屋进行公开拍卖。2016年6月12日，重庆嘉信拍卖有限责任公司向重庆市渝北区人民法院出具渝嘉拍司字［2016］033号《拍卖流标报告》，载明因无人办理竞买登记，拍卖流标。 随后，张莉华、张勤于2016年8月8日签订《协议》一份，约定：“张勤、张莉华双方协商，回兴兴科大道229号（水木年华3栋7-1）马上卖掉，除去还给银行的房子、按揭款，剩余房款由张勤和张莉华平分，各得50%房款”。嗣后，张勤将其持有的《协议》中“剩余房款由张勤和张莉华平分”字样修改为“剩余房款由张勤和张勤平分”。张莉华持有的《协议》（由阮皎结持有）中“剩余房款由张勤和张莉华平分”字样亦修改为“剩余房款由张莉华和张莉华平分”，并将原件交给。 审理中，张勤认为，其2016年12月8日便条中载明的“以前写的分别打款的条子”系指张莉华、张勤2016年8月8日签订的《协议》。依据是张勤、张莉华分别将各自持有的《协议》中“剩余房款由张勤和张莉华平分”进行了修改。张勤同意仅收取涉案房屋售房款20000元（由阮皎结支付）的前提条件是要收到阮皎结出售其水木年华3栋7-1房屋的售房定金，二者之间存在因果关系。阮皎结位于水木年华的房屋上设立有抵押登记，且被人民法院多轮司法查封，至今尚未能出售，张勤今后也无法收取该房屋售房定金。因此，张勤2016年12月便条中载明的仅收取涉案房屋售房款20000元的前提条件不能成就，应当继续按照2016年9月9日三方《补充协议》的约定执行。阮皎结为了恶意拖欠债务，故意欺骗张勤签署2016年12月便条，该便条不具有合法性。阮皎结则认为，张勤2016年12月8日便条中载明的“以前写的分别打款的条子”系指便条出具之日前凡载明有分别打款内容的约定，其中包含了2016年9月9日阮皎结、游云贵、张勤三方签订的《补充协议》，以及张莉华、张勤2016年8月8日签订的《协议》。由于三方《补充协议》已经作废，因此，游云贵应当按照与阮皎结签订的房屋买卖合同、《补充协议》的约定履行，向阮皎结支付剩余全部购房款并计付迟延付款利息。游云贵、何光梅则认为，剩余购房款至今未支付并非游云贵、何光梅过错。游云贵、何光梅一直要求支付剩余购房款，但由于阮皎结、张勤为各自应收款金额争执不下，均不愿意收取剩余购房款，才导致剩余购房款至今未能支付。阮皎结否认游云贵、何光梅主张的此一事实，认为其从未拒绝收取剩余购房款。审理中，游云贵、何光梅未能举示证据证明其上述主张。 上述事实，有阮皎结举示的《重庆市房地产居间买卖合同》、《商品房买卖合同》、2016年10月25日《补充协议》、2016年12月8日《补充协议》、2016年12月9日《补充协议》、张勤2016年12月8日便条、《承诺书》、《重庆市房屋买卖合同》、税收完税证明，张勤举示的（2015）渝北法民初字第02554号民事判决书、拍卖流标报告、渝北区人民法院执行笔录、2016年9月9日《补充协议》、《承诺书》以及当事人双方的陈述在案证明，并经本院审查，其证据效力可以确认。 本院认为，阮皎结与游云贵签订的房屋买卖合同、2016年10月25日《补充协议》、2016年12月8日《补充协议》、2016年12月9日《补充协议》，以及阮皎结、游云贵、张勤2016年9月9日签订的《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于2016年9月9日《补充协议》约定游云贵将除3万元以外的剩余购房款支付给张勤应当如何认定的问题。根据房屋买卖合同及2016年10月25日《补充协议》、2016年12月8日《补充协议》、2016年12月9日《补充协议》，涉案房屋买卖合同的合同相对人系阮皎结、游云贵。游云贵依法应当按照合同约定向阮皎结支付购房价款。（2015）渝北法民初字第02554号民事判决书、拍卖流标报告、渝北区人民法院执行笔录以及当事人在庭审中的陈述均证明，张勤系阮皎结的债权人，而非涉案房屋买卖合同的合同相对人。房屋买卖合同履行过程中，阮皎结、游云贵、张勤于2016年9月9日签订《补充协议》，约定游云贵在与阮皎结办理产权过户当日支付阮皎结购房款3万元，剩余购房款支付给张勤。当事人作出的此一约定，系阮皎结指令游云贵向房屋买卖合同以外的第三人张勤履行部分债务，而非债权的转移。《中华人民共和国合同法》第六十四条规定，当事人约定由债务人向第三人履行债务的，债务人未向第三人履行债务或者履行债务不符合约定，应当向债权人承担违约责任。现游云贵未按阮皎结指令向张勤履行债务，违反了合同约定，应当向阮皎结承担违约责任。阮皎结要求游云贵支付剩余购房款并计付资金占用利息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。至于合同履行过程中，游云贵以阮皎结名义与案外人签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给案外人，阮皎结随后为该案外人办理涉案房屋的权属转移登记手续，由于阮皎结、游云贵并未解除双方签订的房屋买卖合同，且阮皎结、游云贵在本案诉讼过程中，均认为应当继续履行双方签订的房屋买卖合同约定的义务，即支付和收取剩余购房款。本院对当事人的意思自治给予充分尊重。因此，游云贵以阮皎结名义与案外人签订房屋买卖合同，以及阮皎结履行该合同为案外人办理房屋权属转移登记手续的行为均不宜认定为对涉案房屋买卖合同的解除。至于张勤要求游云贵向其支付购房款的诉讼请求，由于缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。 关于游云贵欠付购房款的金额。2017年1月4日，何光梅代游云贵出具的《承诺书》载明，游云贵欠付购房款的金额为121221元。审理中，游云贵主张除已付购房款808799元外，还向阮皎结之父徐小强支付了购房款7650元，但游云贵并未能举示证据证明此一主张，因此，本院对此不予采信。至于游云贵主张应在剩余购房款中预留物业、水电费用5000元。本院认为，何光梅代游云贵出具的《承诺书》中载明应从剩余购房款中扣除房屋交接时产生的物业管理费用，阮皎结将该《承诺书》作为证据举示，足以证明阮皎结对该《承诺书》内容的认可。因此，可以从剩余购房款中扣除游云贵为房屋交接实际产生的物业管理费用。现游云贵主张应在剩余购房款中预留物业、水电费用5000元，但未举示证据证明其为房屋交接实际产生了物业管理费用以及费用金额。因此，本院对游云贵关于应在剩余购房款中预留物业、水电费用5000元的主张不予支持。综上，游云贵现尚欠购房款金额为121221元（93万元-808799元）。 房屋买卖合同约定，房屋成交价为93万元，但未明确购房款的具体支付期间。此后，阮皎结、游云贵先后签订四份《补充协议》。其中，有二份《补充协议》对购房款支付的期间做出了约定，即2016年9月9日《补充协议》约定游云贵应在过户当日付清购房款；2016年12月9日《补充协议》约定游云贵应于2016年12月12日起15个工作日（即2016年12月30日）前内完成过户手续，逾期未完成的，则游云贵须付清所有房款。阮皎结已于2016年12月28日办理了房屋权属转移登记手续，则游云贵依约应当于2016年12月28日付清剩余购房款。现游云贵未按约支付剩余购房款，阮皎结要求游云贵支付剩余购房款121221元，并以121221元为基数计付利息损失，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。何光梅代游云贵出具的《承诺书》明确载明，游云贵从2017年1月5日起承担未付款每月1%的资金利息，至结清止。审理中，游云贵对该《承诺书》没有异议，本院对此予以采信。现阮皎结要求游云贵从2017年1月5日起至实际履行之日止，以欠付的购房款121221元为基数，按照月利率1%计付资金占用利息，符合法律规定，本院予以支持。 何光梅并非涉案房屋买卖合同的合同相对人，其代游云贵出具《承诺书》并非债务加入。但审理中，何光梅自愿与游云贵共同向阮皎结支付剩余购房款108571元及从2017年1月5日起按月利率1%计付一个月利息，构成对游云贵该部分债务的加入。因此，何光梅应当在债务加入范围内与游云贵共同向阮皎结承担支付责任。阮皎结要求何光梅在游云贵全部债务范围内向其承担支付责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百一十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、限被告游云贵在本判决发生法律效力后五日内支付欠付原告阮皎结的购房款121221元及资金占用利息，即以121221元为基数，从2017年1月5日起至实际履行之日止，按照月利率1%计付。 二、被告何光梅与被告游云贵共同承担向原告阮皎结支付购房款108571元，以及以121221元为基数，从2017年1月5日起至2017年2月4日止，按照月利率1%计付资金占用利息的责任。 三、驳回原告阮皎结的其他诉讼请求。 四、驳回第三人张勤的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2726元，减半交纳1263元，由被告游云贵、何光梅承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员 李 勤 二〇一九年十二月十四日 书记员 张玲玲