湖南省汉寿县人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0722民初3086号原告：戴坤安，男，1947年8月5日出生，汉族，住湖南省常德市武陵区。原告：戴坤秋，男，1940年1月5日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。二原告共同委托诉讼代理人：曾晓华，湖南德有常律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张志波，湖南德有常律师事务所律师。被告：湖南金天地房地产开发有限公司，住所地湖南省汉寿县龙阳街道城西社区柑子园巷**。法定代表人：陈杨。委托诉讼代理人：吴建军，该公司职员。委托诉讼代理人：陈龙，该公司职员。原告戴坤安、戴坤秋与被告湖南金天地房地产开发有限公司（以下简称金天地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戴坤安及二原告共同委托诉讼代理人曾晓华到庭参加诉讼，被告金天地公司的委托诉讼代理人陈龙、吴建军在庭审中途到庭参加诉讼。本案现已审理终结。戴坤安、戴坤秋向本院提出诉讼请求：1、解除戴坤安、戴坤秋与金天地公司签订的《租赁合同》，并由金天地公司将其承租的位于汉寿县龙阳街道城西社区柑子园内的所有房屋腾空返还给戴坤安、戴坤秋；2、金天地公司向戴坤安、戴坤秋支付租金、利息及使用费（其中2017年1月至2019年9月止共计33个月所欠付租金为297000元、2019年10月1日至《租赁合同》解除之日止的租金按照300元/日的标准确定、《租赁合同》解除之日后的第二日起至金天地公司返还租赁场所之日止的使用费按照300元/日的标准确定(其中2017年所欠租金按二年期银行贷款利率计息、2018年所欠租金按1年期银行贷款利率计息）；3、金天地公司赔偿戴坤安、戴坤秋租赁物各项损失120000元；4、金天地公司赔偿戴坤安、戴坤秋支付因损坏其租赁物致使戴坤安、戴坤秋无法自有居住租住费用4000元；5、金天地公司赔偿戴坤安、戴坤秋实现债权的交通费、鉴定费、律师费等费用合计20000元。诉讼过程中，戴坤安、戴坤秋撤回要求金天地公司赔偿其租赁物各项损失120000元的诉讼请求。事实和理由：金天地公司系汉寿县新西套市场升级改造工程的开发建设单位。2013年12月10日，金天地公司与戴坤安、戴坤秋签订《租赁合同》，承租戴坤安、戴坤秋所有的位于汉寿县龙阳街道城西社区柑子园内的所有房屋(除北楼二楼西套间和三楼西南一间自住及保管室)及庭园，合同约定：1、年租金108000元；2、付款方式：租金以年为单元，一次付清，先付后用，于每年租期起始日起十日内付清；3、租赁时间：从戴坤安、戴坤秋向金天地公司交房开始至整个市场改造完工开业之日结束，租赁期内金天地公司不得退租，戴坤安、戴坤秋不得另租他人；4、承租期内金天地公司应维护好院内建筑和庭园设施、树木，使其不受破坏和损害，如有损坏须按当时市价予以赔偿。后戴坤安、戴坤秋依约定向金天地公司提供租赁物，金天地公司亦依约定向戴坤安、戴坤秋支付2014年、2015年以及2016年租金。但金天地公司自2017年1月开始欠付戴坤安、戴坤秋租金至今。2019年5月30日，在戴坤安、戴坤秋连续多日催讨下，金天地公司向戴坤安、戴坤秋出具《房租结算》一份，并请求戴坤安、戴坤秋减免三个月房租。戴坤安、戴坤秋鉴于自己年岁已高，难以周旋，便予以应允，同时再三声明如果到期不履行，此减免取消。该书面材料载明：根据双方于2013年12月10日签订的《租赁合同》，经双方协商，就柑子园27号房租进行结算。截止至2019年7月30日(2017年、2018年及2019年4个月)一共28个月，合计租金252000元。此租金在2019年7月30日之前由金天地公司一次性付给戴坤秋、戴坤安。在付款之前，房屋由金天地公司管理。但金天地公司一直未履行，同时租赁房屋及庭园的水电设施、门窗及装饰装修等被破坏，该房屋已经不具有正常的使用性能，故诉至法院。金天地公司辩称，应付租金愿依法支付，戴坤安、戴坤秋要求支付租住费用不应支持，律师代理费请人民法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下:戴坤安、戴坤秋提交的房屋所有权证（汉房权证私字第**）、房屋所有权证（汉房房权证私字第**）国有土地使用证（汉国用（1998）字第0269）、建设工程规划许可证、建设工程规划审批单、租赁合同、个人活期账户交易明细、房屋结算函，该组证据均系原件或与原件核对无异的复印件，能达到其证明目的，对其真实性、合法性、关联性均予以采信；提交的照片28张、住宿费发票，对真实性予以采信，对证明目的不予采信；提交的手机通话录音光盘，能证明戴坤安、戴坤秋向金天地公司催讨租金的事实，予以采信；提交的委托代理合同，不能达到其证明目的，予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月10日，金天地公司与戴坤安、戴坤秋签订《租赁合同》，承租戴坤安、戴坤秋所有的位于汉寿县龙阳街道城西社区柑子园内的所有房屋(除北楼二楼西套间和三楼西南一间自住及保管室)及庭园，合同约定：1、年租金108000元（即每日300元）；2、付款方式：租金以年为单元，一次付清，先付后用，于每年租期起始日起十日内付清；3、租赁时间：从甲方向乙方交房开始至整个市场改造完工开业之日结束，租赁期内乙方不得退租，甲方不得另租他人；4、承租期内乙方应维护好院内建筑和庭园设施、树木，使其不受破坏和损害，如有损坏须按当时市价予以赔偿。后戴坤安、戴坤秋依约定向金天地公司提供租赁物，金天地公司亦依约定向戴坤安、戴坤秋支付2014年、2015年、2016年租金，2017年1月后的租金均未予支付。经戴坤安、戴坤安多次催讨，双方于2019年5月30日进行房屋结算，截止2019年7月30日（2017年、2018年及2019年4个月），合计租金为252000元，并约定此租金在2019年7月30日前由金天地公司一次性给付戴坤安、戴坤秋，在付款之前，房屋由金天地公司管理。之后，金天地公司一直未按结算承诺履行，并一直保管涉案房屋。2019年10月19日，戴坤安、戴坤秋与湖南德有常律师事务所就本起诉讼事项签订委托代理合同，约定本案律师代理费15000元，在一审判决后三日内一次付清。本院认为，金天地公司与戴坤安、戴坤秋签订《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。戴坤安、戴坤秋依约将房屋交付金天地公司使用，金天地公司亦应依约向戴坤安、戴坤秋支付租赁期间的房屋租金，但金天地公司仅向戴坤安、戴坤秋支付了2014年、2015年、2016年的租金，2019年5月30日双方进行房屋结算后，金天地公司也未按约定支付欠付的租金，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”戴坤安、戴坤秋可以单方解除合同，故对戴坤安、戴坤秋要求解除金天地公司与戴坤安、戴坤秋签订《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。合同解除后，金天地公司应当腾空并归还房屋，故对戴坤安、戴坤秋要求金天地公司腾空并归还租赁物的诉讼请求亦予以支持。关于金天地公司欠付房屋租金及利息的支付。戴坤安、戴坤秋与金天地公司签订租赁协议合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。租赁协议约定的租赁时间为交房开始至整个市场改造完工开业之日，租金为年租金108000元。至今整个市场改造未完工开业，故截止2019年9月30日，金天地公司尚应支付戴坤安、戴坤秋房屋租金297000元，自2019年10月1日起按300元/日的标准支付租金至租赁合同解除之日。租赁合同虽未约定逾期支付租金的利息，但明确了支付租金的期限，金天地公司未按时履行付款义务，依相关规定，可以追究逾期后的逾期利息，戴坤安、戴坤秋主张2017年所欠租金按中国人民银行二年期银行贷款年利率计算利息、2018年所欠的租金按中国人民银行一年期银行贷款年利率计算利息未违反法律规定，予以支持。关于合同解除后至腾让房屋前的房屋占有费用。戴坤安、戴坤秋在本起诉讼中提出解除其与金天地公司签订的《租赁合同》，本院对该项诉讼请求已经予以支持，《租赁合同》的解除之日应为本判决生效之日。故合同解除之日至金天地公司腾让房屋之日，被告应当支付房屋占用费。关于房屋占用费的标准，戴坤安、戴坤秋主张以租赁合同约定的租金标准计算，符合法律法规规定，应予支持。关于因金天地公司损坏租赁物致使戴坤安、戴坤秋无法自有居住的费用。戴坤安、戴坤秋未提交证据涉案房屋系其经常居住生活的房屋，且租赁物损坏程度是否影响居住亦未提交充分有效的证据予以证实，故对该项诉讼请求不予支持。关于戴坤安、戴坤秋因本案支付的交通费、鉴定费、律师代理费。虽金天地公司未履行支付租金义务，构成违约，但戴坤安、戴坤秋与金天地公司约定的违约责任未明确约定包括承担为实现债权而产生的律师代理费，戴坤安、戴坤秋未提交律师费发票及转账凭证，本案律师代理费未实际支付，戴坤安、戴坤秋要求金天地公司赔偿因本案支付的律师代理费无合同约定也未实际发生，交通费、鉴定费亦未提交证据，故对戴坤安、戴坤秋要求金天地公司赔偿其实现债权的交通费、鉴定费、律师代理费的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、戴坤安、戴坤秋与湖南金天地房地产开发有限公司于2013年12月10日签订的《租赁合同》予以解除；湖南金天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将其承租戴坤安、戴坤秋位于汉寿县龙阳街道城西社区柑子园内的所有房屋(除北楼二楼西套间和三楼西南一间自住及保管室)及庭园腾空交付戴坤安、戴坤秋；二、湖南金天地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付戴坤安、戴坤秋2017年1月1日至2019年9月30日期间的房屋租金297000元，其中：2017年所欠租金108000元，按中国人民银行同期二年期银行贷款年利率支付从2017年1月11日至付清之日止的利息，2018年所欠的108000元，按中国人民银行同期一年期银行贷款年利率支付从2018年1月11日至付清之日止的利息；并按每日300元的标准，支付自2019年10月1日至合同解除之日的租金；三、湖南金天地房地产开发有限公司于本判决生效后十日内，按每日300元的标准支付戴坤安、戴坤秋从合同解除之日至租赁物腾让之日止的房屋占用费用；四、驳回戴坤安、戴坤秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6115元，减半收取3057.5元，由戴坤安、戴坤秋负担228.5元，由金天地公司负担2829元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  叶久万二〇一九年十二月三十日法官助理殷璇书记员肖娴附本判决书所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。