宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民初1381号原告（反诉被告）:银川市金凤区黄河东路街道办事处盈南村村民委员会，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区长城路盈华商厦东楼7楼法定代表人:张学全,系村委会主任。委托诉讼代理人：贾小峰，宁夏颢振德律师事务所律师。被告（反诉原告）：贺兰永泰百货商业经营管理有限公司，住所地：宁夏回族自治区贺兰县富兴南街1号法定代表人:葛柳银,系该公司总经理。被告（反诉原告）：贺兰永泰百货商业经营管理有限公司银川分公司，住所地：宁夏回族自治区贺兰县富兴南街**。负责人:葛柳银,系该公司经理。以上一、二被告共同委托诉讼代理人：陈露、吴迪，北京市中银（银川）律师事务所律师（特别授权）。被告：贺兰永泰商业广场（有限公司），住所地：宁夏回族自治区贺兰县富兴南街永泰商业广场**。法定代表人:李少龙,系该公司经理。被告：陈志勇，男，回族，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：贾正芳，男，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：张伟，男，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。被告：蒋长春，男，汉族，住宁夏回族自治区贺兰县。银川市金凤区黄河东路街道办事处盈南村村民委员会（以下简称盈南村村委会）与贺兰永泰百货商业经营管理有限公司银川分公司（以下简称永泰银川分公司）、贺兰永泰百货商业经营管理有限公司（以下简称永泰公司）、贺兰永泰商业广场（有限公司）以下简称（永泰广场公司）、陈志勇、贾正芳、张伟、蒋长春租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2018年12月3日立案受理后，依法组成合议庭于2019年6月18日公开开庭进行了审理。原告盈南村委员会申请追加陈志勇、贾正芳、张伟、蒋长春作为被告参加诉讼，本院予以准许。盈南村委员会的委托诉讼代理人贾小峰、永泰公司及其银川分公司的委托诉讼代理人陈露、吴迪到庭参加诉讼。被告贺兰永泰商业广场（有限公司）、陈志勇、贾正芳、张伟、蒋长春经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理完毕。本诉原告盈南村村委会提出本诉诉讼请求：1、确认永泰公司与盈南村委会签订的《盈华商厦裙楼租赁合同》于2018年10月26日解除；2、确认永泰公司对外转租合同于2018年10月26日解除，所涉装饰装修、改善施工、设施设备安装和违约赔偿等，由永泰公司自行解决并承担全部责任；3、判令自2018年10月27日起永泰公司按照原租赁合同确定的月租金标准和物业费、能耗费等标准，向盈南村委会支付占有使用费及清理结算善后等费用，直至其履行租赁合同解除后清理返还义务协助义务、排除妨碍、恢复原状、返还原物时止；相关损失暂计算为200万元；4、判令永泰公司向盈南村委会支付拖欠的物业费等费用78.6396万元，并自2018年5月1日起以78.6396万元为基数按每日千分之一标准承担逾期付款责任直至付清时止（暂计算为114万）；5、判令永泰公司按照原租赁合同确定的月租金标准标准，向银川市金凤区黄河东路街道办事处盈南村村民委员会支付商厦占有使用费（2018年5月1日-2018年10月26日）265.4531万元；6、判令永泰公司向盈南村委会赔偿损失449万元；7、判令永泰银川分公司、永泰广场公司、陈志勇、贾正芳、张伟、蒋长春对第二项至第六项诉讼请求承担连带责任；8、判令被告永泰公司、永泰银川分公司、永泰广场公司、陈志勇、贾正芳、张伟、蒋长春共同承担案件诉讼费用。事实和理由：银川市金凤区长城路“盈华商厦”建设工程，为银川市失地农民政策性扶助工程，属银川市金凤区人民政府涉农建设重点工程，工程依法实行委托代建制，2016年建成。盈南村委会系“盈华商厦”权属人。2016年，宁夏盈华商业管理有限公司承租“盈华商厦”裙楼用于商业经营，新百超市、苏宁易购等招商转租商户入场经营。为拓展商业布局，提升永泰公司经营规模，历经数月勘察、核实、调研、磋商，永泰广场公司与盈南村委会达成“盈华商厦”裙楼租赁经营意向。2018年5月1日，盈南村委会（甲方）与永泰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定租赁物为“盈华商厦裙楼”范围内地上一至四层空间范围内全部房屋、空间、场所、外立面和相关设施设备及享有的关联权益，租赁面积22623.89平方米，甲方将租赁物出租给乙方并向乙方收取租金，乙方或其招商客户在法律、法规所允许范围内从事经营项目，租赁期间自2018年5月1日至2033年4月30日止，共计15年（180个月）。3.1.1租金按照面积22623.89平方米为基数计收。9.2租赁物现有第一层和第二层，已由原承租人宁夏盈华商业管理有限公司招商出租给银川新华百货连锁超市公司、苏宁易购和社会商户等，所涉全部权利、义务由永泰公司承继。同日，永泰广场公司正式接收商厦裙楼并入场管理经营。约定：1.合同双方已就租赁物权属状态、规划、用途和租赁现状、面积勘察、功能、环境及法律关系等作了现场勘查和深入调查核实，不存异议。双方已对租赁物及其设施设备、管线、隐蔽工程、装饰装修等现状、要件、要素和关联法律关系，进行了深入全面的现场勘查、调查核实和评估、评测，租赁物满足永泰广场公司经营要求，能够实现合同目的，永泰广场公司表示认可且不存异议。2.合同租赁物的交付验收以租赁物的现状为标准。3.租赁物第壹层和第贰层所涉商户（银川新华百货连锁超市公司、苏宁易购等）的全部承租权利义务由永泰广场公司承继。自2018年5月1日合同订立至2018年10月，永泰公司招商受阻、管理不善、经营不力；欠缴租赁物物业费、电梯费、空调制冷费、电费等费用长达6个月之久；租赁物第3层、第4层仍为空置状态；自2018年10月15日起，其违背事实和诚信，向盈华商厦商户连续发布不实通知，严重损害盈华商厦商誉。2018年10月25日，永泰公司发出解约通知，擅自撤场、单方毁约。该解约通知称，2018年10月25日起，该公司不再继续盈华商厦的经营活动，盈华商厦裙楼与该公司无关。鉴于永泰公司已单方撤离，为防止损失扩大，避免失控混乱，2018年10月26日，盈南村委会回函同意解除租赁合同。2018年10月27日起，永泰公司已单方撤离，但新百、苏宁等招商转租商户均被置留且不撤场，商厦裙楼经营和各商户权益主体不明、责任不清、管理失序，存在公共安全隐患。2018年11月1日冬季供暖始。为妥善处理合同解除终止善后过渡问题，切实维护商户利益，保障商厦裙楼管理秩序和社区稳定，盈南村委会依据诚实信用原则，提供过渡期商厦裙楼相关功能服务。截止目前，租赁合同虽已解除，但场地未交回，管理经营方撤离，入场商户置留不撤，涉商户违约赔偿无着落，法律关系与事实状态矛盾，法律主体与权利义务不明，过渡期商厦裙楼功能费耗资巨大，盈华商厦裙楼整体招商面临事实障碍（场地被占用、未交回），商厦经营和预期整体重新招租左右掣肘、进退两难，解约善后工作受阻，盈南村委会权益遭受重大损失。永泰公司属专业性商业经营公司,拥有管理决策、商业运营、设备维护、法律财务等众多专业人员，其自承租以来出现的招商受阻、管理不善、欠缴费用、无力经营等问题，可通过减少租金、延长租期等方式协商处理，以期携手努力、共渡难关。但永泰公司笃定向外转嫁经营风险意向，合同订立仅6个月（免租期内）即擅自撤场、单方毁约，视合同为儿戏，视责任为草芥，置契约精神和商户利益于不顾；其间多方寻觅事由妨碍合同履行，欠缴费用，并连续发布不实信息损害商厦商誉；在合同解除后，继而再度张贴发布通知称，“从未要求商户撤离盈华商厦”，意图通过一走了之和商户置留占场等不正当方式，阻碍解约善后和法律责任的实现。永泰公司、永泰银川分公司、永泰广场公司的控股股东、实际控制人陈志勇，其个人账户与三公司账户经营收入存在资金款项混同情形。股东陈志勇与三公司之间存在公司法人人格否认和关联公司人格混同情形。同时，2018年11月27日，本案经贵院受理立案，永泰广场公司于2019年1月25日注销。陈志勇、贾正芳、张伟、将长春、李少龙，为永泰广场公司的股东、法定代表人和清算组成员。其未依法履行通知、公告、清算义务，严重损害原告方合法权益，涉及虚假清算、逃避债务等情形，根据公司法及公司法司法解释二第十条至第二十条等规定，特依法追加陈志勇、贾正芳、张伟、蒋长春、李少龙为本案被告。盈华商厦为盈南村近6000名村民举家集资建设的口粮房项目、生活出路再就业项目，涉及众多群众利益。为查明案件事实，依法公正处理案件，维护集体经济组织合法权益和诚实信用的商业秩序，特此申请追加陈志勇、贾正芳、张伟、将长春、李少龙为本案被告。贺兰永泰公司的上述行为，严重背离诚实信用原则和契约严守精神，严重损害了守约方和关联商户的现实利益和预期利益等合法权益。同时，八被告之间存在人格混同、财务账户混同、虚假清算等情形，依法应承担连带责任。原告方依法提起诉讼，恳请依法裁判，切实维护守约方和关联商户合法权益，保障诚实守信的商业秩序和社区秩序和谐稳定。本诉被告永泰公司辩称，一、盈南村委会交付的租赁物质量存在重大瑕疵，不仅严重违反合同约定，且无法正常投入使用，原告履行合同存在根本违约，应当向被告承担违约责任。2018年5月，本案双方就盈华商厦裙楼租赁一事签订《租赁合同书》一份，原告承诺：涉案租赁物不属于违章建筑，符合规划、环保、消防等要求和标准，并保证租赁物符合合同目的的实现（详见合同第八条）。但自被告接收房屋时起，即接到商户反映租赁物存在工程质量不合格、建筑设施不完善等多处问题。2018年7月下旬，盈华商厦发生严重漏水，直接导致租赁物无法继续使用。事实上，盈华商厦裙楼自建成至今，一直未能依法办理竣工验收，原告交付租赁物工程质量存在严重问题，与其承诺及租赁合同约定严重不符。其次，原告在租赁物3至4层未经消防验收合格的情形下，将该部分房屋出租给被告，不仅违背合同约定的交付条件，且违反消防法的相关规定。根据合同约定，涉案租赁物需依法进行消防验收，盈南村委会需向永泰公司提供消防验收合格相关材料。但截止合同解除之时，原告仅提供租赁物1至2层的消防验收材料，涉案房屋3至4层实际上至今未能通过消防验收。原告在履行合同的过程中存在严重违约，其向被告交付的3至4层房屋无法正常使用，租赁合同的目的显然无法实现，故原告应当按照合同约定向被告承担违约责任。二、盈南村委会怠于履行合同义务、对合同解除存在过错，应当向被告承担违约责任并赔偿装修损失。双方洽谈盈华商厦的租赁事宜时，被告已告知盈南村委会租赁物3至4层即将用于儿童教培、儿童娱乐及餐饮店铺招商，盈南村委会对此明知。但租赁物交付后，盈南村委会迟迟未能通过竣工验收、消防验收，无法提供相应证明文件。因培训教育、餐营业办理相应证照需要开办场地各项手续齐全，盈南村委会无法提供竣工验收手续、消防验收手续，直接导致3至4层的商户无法办理经营许可，致使商户因此而严重流失，给被告造成极大损失。其次，涉案租赁合同签订后，被告为将盈华商厦打造成商业综合体，已将商场外墙Logo、门厅等进行装修装饰事宜报盈南村委会审核，但盈南村委会一直以“竣工验收手续未办理完毕，商厦不能做外观变动，需待后续完善手续”为由不予同意，导致被告对盈华商厦进行的商业环境装修改造工作无法开展，商业宣传收到严重影响、招商活动受阻。除此之外，关于盈华商厦的天然气接入、线路排布等问题，盈南村委会均拒绝配合解决，亦间接导致永泰公司招商工作难以正常开展，其行为属于根本性违约，应当向被告承担违约责任。此外，因盈南村委会怠于履行合同义务、对合同解除存在过错，应当向被告承担违约责任并赔偿装修损失。三、盈南村委会交付的租赁物质量存在严重瑕疵，不符合合同约定，被告依法享有后履行抗辩权，不存在违约。盈南村委会诉称，被告管理不善、经营不力，欠缴物业费、电梯费、空调制冷费等费用长达6个月，该说法毫无事实依据。一如前述，盈南村委会交付的租赁物不仅至今未能办理竣工验收，且建筑物工程质量存在重大瑕疵。租赁合同履行过程中，被告就前述问题先后多次致函原告，希望盈南村委会能够积极解决租赁物漏水、地面渗水等房屋质量问题，以及物业装修改造等问题，并要求盈南村委会就“租赁物的各分项工程已达到相关验收标准、不存在质量问题”作出保证。但盈南村委会直至合同解除仍未就上述问题给予明确答复，对租赁物能够符合约定用途无法提供保障。《合同法》第二百一十六条规定：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。根据上述规定结合租赁关系的性质，出租人交付符合约定的租赁物不仅属于法定义务，在合同履行顺序上亦应先于承租人。《合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，在盈南村委会按照合同约定向被告交付合格租赁物之前，被告有权行使后履行抗辩权中止支付物业费、电梯费、空调制冷费等费用，并不构成违约。另外关于电梯费、空调制冷费的问题还需强调：1、因租赁物的质量瑕疵及竣工验收手续缺失，导致三至四层无人问津，直至合同解除时仍处于空置状态，被告对该两层租赁物并未享有实际收益，电梯亦未实际使用，故该两层的电梯费应当由原告自行承担；2、双方虽约定有空调制冷费，但在双方就合同问题磋商的过程中，盈南村委会承认租赁物的中央空调与公共供电系统共用一趟线路，并未分别计量，故被告缴纳的电费当中必然包含空调制冷费，不应重复缴纳。此外，根据合同第5.4.4条、第9.2条之约定，租赁物三至四层的空调制冷费不予收取，盈南村委会要求被告缴纳没有合同依据。四、根据租赁合同第二条之约定，2018年5月1日至2018年12月15日属于免租期，被告不支付租赁费。因租赁合同已于2018年10月26日解除，被告亦已于当日撤场，盈南村委会诉请要求被告支付商厦占有使用费没有合同依据及法律依据，应被驳回。五、原告与被告、被告与商户之间属于出租人与承租人、承租人与次承租人的关系，根据合同的相对性原则，三者之间存在两个法律关系，盈南村委会无权越俎代庖，要求人民法院在本诉当中处理承租人与次承租人之间的法律关系。本案中，宁夏盈华商业管理有限公司退出与商户之间的原租赁合同关系后，被告与商户之间形成承租人与次承租人的法律关系。现原告要求“人民法院确认被告与商户签订的转租招商合同已解除、确认其对盈华商厦享有返还原物请求权，并要求判令被告停止侵害、返还原物，要求判令被告向原告支付所谓的清理结算善后费200万元直至停止侵害、返还原物时止”，显然是对三方之间的法律关系未能作出正确区分，其第二、第三、第四、第七项诉请无法律依据，依法不能成立。六、原告诉请要求被告向其赔偿损失449万无事实依据、法律依据，计算标准不明，应被驳回。七、合同签订的主体系第一被告永泰公司，第二被告系第一被告的分公司，既非合同主体，亦不具备独立的法人资格，不承担法律责任。第三被告并非合同主体，诉讼主体不适格，且已于2019年1月25日注销，故原告的第九、第十项诉讼请求不能成立。永泰公司提出反诉请求：1、确认永泰公司与盈南村委会签订租赁合同解除；2、盈南村委会向反诉原告永泰公司支付违约赔偿金300万；3、判令盈南村委会向永泰公司返还房屋保证金并赔偿前期各项装修费用等共计627000元；4、本案的诉讼费由被反诉被告承担。事实与理由：2018年5月1日，永泰公司与盈南村委会就盈华商厦裙楼租赁一事签订《租赁合同》，合同签订后，永泰公司将盈华商厦整体定位及规划进行重新调整并按照新的规划要求开展招商工作。2018年7月下旬，因连续降雨，导致盈华商厦裙楼存在严重工程质量问题，导致1F-4F发生严重漏水情况。永泰公司此次招商商户多以直营和区域总代理为主，因盈华商厦裙楼未经依法验收，相应物业手续缺乏，工程质量无法保证，存在严重安全隐患，导致永泰公司招商延误，前期投入无果，工作难以继续。2018年10月25日，永泰公司向盈南村委会发出解约通知。盈南村委会于2018年10月26日回函同意解除盈华商厦裙楼租赁合同。盈南村村委会应当依法向永泰公司承担违约赔偿责任，并向永泰公司返还房屋保证金、赔偿前期各项装修费用。盈南村委会就反诉部分辩称，盈南村委会交付的盈华商厦群楼符合合同约定和法律规定，永泰公司的反诉请求缺乏事实依据，法律依据，依法不能成立。永泰公司免租期临近届满时，为转嫁商业风险，提出了各种违背客观事实的理由来解除合同。就反诉部分，反诉原告永泰公司、反诉被告盈南村委会均未提交证据。永泰广场公司、陈志勇、贾正芳、张伟、蒋长春未到庭，亦未提交书面答辩意见。盈南村委会就本诉诉请提交以下证据：证据一：《租赁合同书》及其附件，证明目的:原、被告双方成立租赁合同关系。原告依约交付了租赁物,被告接收并表示认可。原告依约提供的租赁物证件，不含竣工验收备案手续。竣工验收备案手续属行政管理措施，不属法律、行政法规规定的强制性效力性规定，不影响合同效力。永泰公司单方解约事由和行为，背离基本事实和逻辑，不能成立,属根本违约。证据二：证据2-1:银川市人民政府及其有关部门、银川市金凤区人民政府及黄河东路街道办事处关于盈华商厦属失地农民扶助民生建设工程有关用地、规费减免和申请竣工验收备案等的请示批复系列文件,证明目的:盈华商厦工程，为银川市失地农民安置政策扶助性工程（失地农民口粮房项目），旨在保障拆迁失地农民的安置、再就业和生活保障，是民生工程，保障性工程，属银川市政府和金凤区人民政府三农建设重点工程，已经银川市人民政府及有关职能部门审批颁证，具备用地、规划、建设、消防等审批证件手续；工程已经竣工验收交付。盈华商厦建设项目和租赁事项，涉及国有利益和集体利益。案件具有涉众因素。证据2-2：银川市金凤区黄河东路街道办事处与委托代建方签订的盈华商厦《委托代建合同》，证明目的：银川市金凤区人民政府、银川市金凤区黄河东路街道办事处及审计、建设、招投标管理等部门，对盈华商厦项目的招标、建设、监理、资金审计、竣工验收、交付、使用等，进行全程组织管理和监督指导。证据2-3：宁夏回族自治区非经营性政府投资项目委托代建制管理办法及其实施细则等，证明目的：同证据2-1、2-2。证据2-4：盈华商厦建设项目《银川市建设工程中标通知书》，证明目的：同证据2-1、2-2。证据2-5：盈华商厦建设项目《银川市基础设施配套费缴款单》，证明目的：同证据2-1、2-2。证据2-6：银川市金凤区黄河东路街道办事处委托制作的盈华商厦《竣工审核造价总报告》及《基本建设工程结算审计定案表》，证明目的：同证据2-1、2-2。证据三：证据3-1：《公证书》，证明目的:被告永泰公司单方毁约、根本违约且违反后合同义务。被告永泰公司单方毁约的实质原因，是能力不足、招商不利、管理不善、拖欠费用，是在免租期临近届满时，转嫁正常租赁经营商业风险的恶意根本违约行为。证据3-2：盈华商厦竣工验收写字楼抵顶委托代建工程款文件，证明目的：盈华商厦东塔楼抵顶房屋已交付使用，正常租赁使用至今，能够满足商业租赁要求。其他证明目的同证据一、证据二。证据3-3：盈华商厦内外现场照片，证明目的:永泰公司解除合同事由不能成立，属根本违约。其他证明目的同第一组证据、第二组证据。证据四：证据4-1：盈华商厦《建设项目选址意见书》，证据4-2：盈华商厦《建设用地规划许可证》，证据4-3：盈华商厦《国有土地使用证》，证据4-4：盈华商厦《建设工程规划许可证》，证据4-5：盈华商厦及其外装工程《建筑工程施工许可证》，证据4-6：盈华商厦《银川市建构筑物防雷装置验收合格证》，证据4-7：盈华商厦裙楼和东塔楼《建设工程消防验收意见书》，证据4-8：盈华商厦竣工验收记录和验收合格意见，证明目的:盈华商厦土地使用权人为银川市金凤区人民政府。建设工程规划许可证载明建设单位银川市金凤区黄河东路街道办事处。盈华商厦裙楼一层至四层、地下车库、东塔楼消防复验合格。盈华商厦裙楼、东塔楼和西塔楼（不含消防验收），经自验、初验、复验等多个程序，竣工验收合格。其他证明目的同证据一、证据二、证据三。证据五、证据5-1：永泰公司及其分公司致盈南村村委会函件和解除合同通知等材料，证据5-2：盈南村村委会致永泰公司函件和解除合同通知等材料，证明目的：永泰公司单方解除合同所称事由（商厦塌方等）,背离基本事实,违背常情常理、商业习惯和诚信原则,与永泰公司的专业化经营能力明显不符，实为转嫁正常的商业租赁风险，意图由出租人盈南村委会承担全部商业风险，单方毁约构成根本违约。证据5-3：永泰公司及其分公司承继盈华商厦入场商户权利义务协议书（含苏宁电器等），证明目的：贺兰永泰公司在8个月免租期临近届满时，拖欠费用，寻找虚假借口单方毁约，属恶意根本违约行为。证据5-4：宁夏苏宁易购销售有限公司《关于不同意撤场的回复函》，证明目的：永泰公司单方撤场后，苏宁电器公司（全国连锁）和新华百货公司（上市公司）等商户，不愿撤场且拒不撤场,希望继续租赁实现互惠共赢盈华商厦能够实现合同目的。新华百货、苏宁电器和其他商户拒不撤场，占用盈华商厦一层、二层核心价值楼层，致使合同解除后整体重新招租受阻（三层、四层空置），盈南村须持续提供商厦整体功能服务（设施设备为整体系统、不可拆分），所须费用（设施设备服务费、维护费、中央空调制冷、中央空调制热、消防维保、电梯维保等）耗资巨大，入不敷出，盈南村遭受重大损失。其他证明目的同证据5-1、证据5-2。证据5-5：银川市大暴雨天气实况资料,证据5-6：盈华商厦裙楼一楼立柱横向排雨管道pvc连接管接头修复加固图，证明目的:对于局部小面积范围内的可控、可及时发现、可及时修复的使用损耗功能障碍，盈南村委会及时修复并全面排查相关隐患，履行了诚实信用守约义务。案涉银川大暴雨具有不可抗力因素。盈华商厦在重大灾害性天气时间情形下发生的漏水现象，未超出合理、短时、可控、可及时发现、即时修复范畴。案涉租赁物渗水事项属于合同法规定的修缮维护事项。证据5-7：国务院及教育部、国家市场监督管理局、应急管理部、宁夏自治区人民政府及教育主管部门关于规范治理整改校外培训机构系列文件和民办教育机构分类管理系列文件，证明目的:永泰公司解除合同事由不能成立，明显违背常情常理、客观事实和客观实际，属在免租期内寻找虚假借口的根本违约行为。其他证明目的同证据5-1、证据5-2。证据六、证据6-1：贺兰永泰百货商业经营管理有限公司、贺兰永泰商业广场（有限公司）、贺兰永泰银川分公司企业信用信息公示报告，证明目的：关联公司人格混同。证据6-2：永泰公司工商内档(编号2203464-1)（档案1），证明目的：关联公司人格混同。证据6-3：永泰公司工商内档(档案号2203464-2)（档案2）（49页），证明目的：关联公司人格混同。证据6-4：永泰公司工商内档，证明目的：关联公司人格混同。证据6-5：永泰公司工商内档(编号2201719-2)，证明目的：关联公司人格混同。证据6-6：永泰银川分公司工商内档，证明目的：关联公司人格混同。证据6-7：永泰广场公司和永泰公司社保缴费花名册，证明目的：关联公司人格混同。证据6-8：永泰广场公司向盈南村委会缴纳盈华商厦租赁合同保证金银行支付凭证及收款证明，证明目的：关联公司人格混同。证据6-9：永泰银川分公司收取盈华商厦商户租金收据照片1张，证明目的：关联公司人格混同。证据6-10：永泰广场公司永泰百货售货卡照片1张，证明目的：关联公司人格混同。证据6-11：陈志勇个人账户收取永泰广场公司商户租金照片1张，证明目的：永泰广场公司、永泰公司和陈志勇，账户资金混同，经营管理混同，构成人格混同。证据6-11：永泰广场公司注销登记工商内档资料，证明目的：永泰公司涉及虚假清算、骗取注销登记、逃避债务等情形，公司股东和相关清算组成员应依法承担连带责任。证据七、证据7-1、银川市金凤区黄河东路街道办事处《关于盈华商厦竣工备案有关事项的说明》，证据7-2：盈华商厦建设程序中建设行政主管机关机构执法监督文件(节录),证据7-3：盈华商厦建筑材料和构配件见证取样检测报告及质量合格证等(节录)，证据7-4：盈华商厦竣工验收报告,证据7-5：盈华商厦竣工验收档案资料照片(节录)，证据7-1至证据7-5证明目的：盈华商厦为银川市人民政府批准、盈南村村民全额集资建设的失地农民“口粮房”项目，实行委托代建制，由金凤区人民政府、街道办事处和银川市建设等相关职能部门进行全程监管，确保工程质量。盈华商厦竣工验收已经自验、初验、复验和申报竣工验收备案等多个程序，已经移交使用（但西塔楼消防复验未通过）。银川市质监站出具的说明，与事实不符。永泰公司拟证明事由不能成立。证据7-6：银川市气象局出具的气象证明,证明目的：银川市2018年7月22日至7月23日大暴雨，造成银川市城区部分地区积涝严重，该次暴雨持续时间超过48小时，2018年7月23日下午16时银川市最大的小时降水量58mm。盈华商厦漏水事件因排水管清理槽口堵塞脱落导致，是在灾害性天气事件下发生的低概率事件，具有可控性、可见性和及时修复性。案涉渗水事项，系租赁物使用中的修缮维护事项，不影响合同的履行。证据7-7：银川市金凤区图雅艺术培训中心《民办学校办学许可证》，，证明目的：办学许可证名称：图雅艺术培训中心；地址银川市金凤区长城路以南盈华大厦**；办学内容中小学艺术培训；学校类型培训机构。有效期限2017年2月20日-2022年2月19日。证据7-8：盈华商厦裙楼室内照片7张，证明目的：盈华商厦东塔楼和裙楼有艺术培训机构承租入驻并领取了办学资质。盈华商厦裙楼四层天然气、餐饮专用排污管等设施设备符合租赁目的。7月23日大暴雨导致盈华商厦裙楼漏雨渗水事项，属于排水管线维修保修事项,盈南村及时修复加固，不影响租赁合同的实质履行。永泰公司、永泰银川分公司对以上证据质证意见如下：1、对证据1-1的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不予认可。建筑法第六十一条第二款规定：建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，保证租赁物通过竣工验收系原告的法律义务，并不因是否具有合同约定而改变。其次，涉案合同第4.2条明确约定：原告不因租赁物经被告验收并签署租赁物交付确认书而免除质量保证责任及维修责任。且合同附件明确约定，原告应当提供消防验收意见书，但截止涉案合同解除，租赁物三至四层未能通过消防验收，原告显然违反合同约定，属于违约。另外，租赁物因质量存在重大瑕疵，且不具备法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定、房屋无法正常使用，被告有权要求解除合同。更何况涉案合同系经原告同意解除，所谓“单方解除”的说法毫无任何事实及法律依据。2、对证据2-1至证据2-6的真实无异议，对关联性及证明目的不予认可。本案系租赁合同纠纷，原告提交的证据2-1至2-6无非想说明涉案房屋系政策扶持下的工程，与双方之间的争议无任何关系。3、对证据3-1、证据3-3的真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可。该公证书记载的内容是公证员现场踏勘所作出的记录，其本身不具备任何证明效力。原告所列证明目的系证明被告单方毁约、管理不善、拖欠费用等，但该公证书记载的内容并不能反映出租赁合同解除的真正原因，更远不足以支撑原告的主张，证据3-3的意见与证据3-1一致。另外，涉案房屋三至四层至今空置系原告导致，涉案合同已于2018年10月解除。合同解除后，原告完全可以将涉案房屋三至四层再行出租，但该两层至今空置，也可以侧面反映出三至四层不具备使用条件的事实。4、对证据3-2的真实性无异议，对关联性及证明目的不认可。涉案房屋系盈华商厦的裙楼，而不是塔楼。原告出示的该组证据仅能显示其为支付工程款，向案外人抵顶房屋的事实。该组证据既不能当然证明裙楼质量合格、具备交付条件，也与本案不存在任何关联性。5、对证据4-1至证据4-7的真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可。对证据4-8的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。证据4-1至证据4-6只能反映涉案房屋的建设审批手续齐全，与双方争议无关。证据4-7消防验收意见书第四条明确载明：该场所属于公众聚集场所，投入使用、营业前应依法申请消防检查；第五条明确载明：工程如需投入使用，还应取得其他行政主管部门的许可。特别对证据4-8进行说明：首先，根据被告掌握的情况，涉案房屋至今未办理竣工验收备案，且被告申请对租赁物外墙面进行装修，原告明确答复“竣工验收手续未办理完毕，商厦不能做外观变动，需待后续完善手续”，综合上述两项原因，被告认为证据4-8不具备真实性。其次，《建设工程质量管理条例》第四十九条明确规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。据此，即便原告已组织相关单位自检，也不能当然证明涉案租赁物质量合格并符合合同约定。鉴于涉案房屋存在严重质量瑕疵，原告亦认可该事实的存在，因此退一步讲，即便房屋通过竣工验收，但原告仍负有对租赁物的质量保证责任。申言之，原告不因涉案房屋是否通过合法的验收手续而减轻或免除违约责任。另一方面，被告已将强调，因原告未办理竣工验收备案，导致3至4层商户无法办理经营许可，导致商户流失、所涉楼层至今无人问津，被告有权要求解除合同，原告理应承担违约责任。6、对证据5-1及证据5-2的真实性、合法性、管来女性无异议，对证明目的不认可。首先强调：涉案合同系经原告同意解除，既然原告同意解除，其再反复声称被告转嫁商业风险、根本违约，显然涉嫌反言。其次，自双方往来函件可知，原告对涉案租赁物存在严重漏水缺陷的事实知悉并予以认可，自此可以看出涉案房屋存在重大质量瑕疵系不争的事实。7、对证据5-3的真实无异议，对关联性及证明目的不认可。该证据只能证明涉案房屋存在转租的事实，与原告列明的证明目的毫无任何关系。8、对证据5-4的真实无异议，对关联性、证明目的不认可。首先，原告称“苏宁易购不愿撤场，证明原被告之间的租赁合同目的能够实现”，该观点毫无逻辑、且无事实依据可言，属于标准的“主观臆测”。其次，根据合同的相对性原则，出租人与承租人、承租人与次承租人之间系两个法律关系，在出租人与承租人的租赁合同解除时，次承租人不能以其租赁权对抗出租人的物上请求权。鉴于被告撤场时已告知各商户租赁合同解除的事实，已尽到合理的告知义务，而商户是否撤场属于事实行为，被告对此并无任何控制能力。因此，如原告认为商户不撤场给其造成了损失，应当由原告直接向商户主张。9、对证据5-5的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可，对证据5-6的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。首先，盈华商厦的隔壁即金凤区人民法院，银川大暴雨的受灾范围甚广，原告可以去了解一下隔壁的金凤区法院有无漏水现象。被告认为，即便盈华商厦漏水事件发生时，正值银川市遭遇特大暴雨，但据此可以直接反映出盈华商厦的建筑工程质量是何等的粗劣。漏水事件发生时，盈华商厦从上到下均存在大面积渗漏，原告所谓的“漏水局部小面积、可及时修复的障碍”纯属无稽之谈。其次，证据5-6既无拍摄时间，亦无法反映拍摄地点，系原告单方制作的证据，不能达到“漏水事件发生后，原告及时修复”的证明目的。10、对证据5-7的真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可。该组证据与本案无关，根据金凤区教育局公布的《金凤区社会组织和个人举办文化教育类短期培训校班申办程序及所需材料》规定，原告应当配合被告向商户提供相应证照，但因盈华商厦至今未办理竣工验收备案，导致多个商户无法办理经营许可，致使原被告签订的租赁合同目的不能实现，属于根本性违约。11、对证据6-1至证据6-6的真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可。首先，根据合同的相对性原则，第二、第三被告并非合同主体，原告针对第二、第三被告的诉讼请求不能成立。其次，根据公司法第六十三条之规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因三被告均非一人公司，原告称三公司之间存在人格混同，应当承担连带责任，于法无据。再次，一人分任多职不为法律禁止，根据原告提交的工商登记信息，不足以支撑其所谓“人格混同”的证明目的。12、对证据6-7的真实性没有异议，对关联性及证明目的不予认可，1人分任多职不为法律禁止该证据不能达到原告的证明目的。13、对证据6-8的真实性、合法性、关联性无异议，证明目的不予认可，理由同证据6-1至6-1，该证据能够证明原告收取被告50万元保证金的事实，现合同已解除，原告应当予以退还。虽然这个财务是否独立，是判断公司人格混同的重要标准。但是商业广场公司代付保证金并不当然证明两者之间存在混同的情况。另外保证金缴纳之后，原告已经向第一被告出具了相应的收据。落款名称为第一被告。可以证明交款人是第一被告，而不是第三被告。14、对证据6-9至证据6-11的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。该组证据不符合法定证据形式，法庭不应采信。另外，分公司本身即为公司的下设机构，不存在混同的可能性。15、对证据6-12的真实性无异议，对关联性及证明目的不予认可。第三被告并非本案适格主体，公司是否注销与原告无关，工商登记信息合法，不能达到原告的证明目的。16、证据7-1到7-5的真实性没有异议，对关联性和证明目的不予认可。首先证据7-1到7号我已经超过了法定的举证期限，违法民诉法的规定。其次，该证据能够说明英华商厦至今消防验收不合格。且该证据也代表原告认可至今未取得竣工验收备案，原告提交的7-1到7-5是建设过程中的施工资料，并不能当然证明建设工程质量合格。竣工验收报告。竣工验收报告属于原告自行组织施工单位进行的检测。既然既然质检站没有备案，就不能说明原告交付的租赁物通过了竣工验收。对证据7-6的真实性没有异议，对证明目的对关联性及证明目的不予认可。这个银川遭受特大暴雨是针对全市，而不是只针对盈华商厦，商厦漏水与灾害性天气并没有直接的关系，只能说明盈华商厦的建设工程质量严重不合格。7-7的真实性、合法性、关联性、证明目的的均不予认可。涂雅艺术培训中心学校在银华商厦的塔楼而不在群楼，塔楼是否具备相应的条件，与群楼是否具备相应的条件之间没有关联性。对证据7-8的真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。原告出示的照片只能证明建设工程施工时预留了相应的管道，但不能证明该设施均具备正常使用条件。且该照片没有反映拍摄的地点，不能达到原告的证明目的。永泰公司就其辩称提交以下证据：证据一：《租赁合同书》，证明目的：1.证明盈南村委会与永泰公司于2018年5月1日签订《租赁合同书》一份，合同约定：盈南村委会将其名下的盈华商厦裙楼范围内地上一至四层内的全部房屋、空间出租给永泰公司，租赁期间自2018年5月1日起，共15年，首期租金交付时间为2018年12月15日，2018年5月1日至2018年12月31日为免租期，该免租期内不收取租赁物租金；永泰公司需于本合同签订后向盈南村村委交纳保证金人民币50万元，该保证金于永泰公司支付首期租金时，直接冲抵租金。合同并就其他内容作了约定。2．盈南村委会系合同先履行一方，需首先确保涉案租赁物不属于违章建筑，符合规划、环保、卫生消防、建筑等要求和标准，保证租赁物符合合同目的的实现（详见合同第八条），并应当向永泰公司提供租赁物质量安全及消防验收合格等相关书面材料。3.涉案合同约定2018年5月1日至2018年12月31日为免租期，该免租期内不收取租赁物租金。鉴于涉案合同已于2018年10月26日解除，尚在免租期内，永泰公司并无支付租金的义务。4.根据合同第五条（5.4.4）及第九条（9.2）之约定，盈南村委会已确认免收租赁物第叁层和第肆层租赁面积空调制冷费用，永泰公司不予缴纳。证据二、盈南村委会的违约行为：证据2-1：《情况说明》一份、照片十张、视频资料三份，证明目的：涉案租赁物未办理竣工验收手续，工程质量不达标，存在严重安全隐患，不符合合同目的的实现。证据2-2：合同履行期间双方往来函件，分别为：《告知函》一份、《盈华商厦工程问题回复函》一份、《关于盈华商厦裙楼工程质量问题的函》一份、律师函一份、《关于盈华商厦租赁合同履行情况的告知函》一份、《关于盈华商厦租赁合同履行情况的恢复函》一份、《关于积极开展对话协商》、诚信履行盈华商厦租赁合同的复函》一份、《关于同意贺兰永泰公司解除终止盈华商厦租赁合同并做好善后事宜的函》一份、《通知》两份，证明目的：1．涉案租赁物未经竣工验收，工程质量不达标，存在严重安全隐患，盈南村村委已构成违约；2．涉案租赁物发生质量问题，盈南村村委未依约履行修缮义务，已构成违约。且因租赁物工程质量问题，第三、四层大面积漏水，导致空置，相应该两层电梯费应当由盈南村村委自行承担。3.因租赁物无竣工验收相关手续，导致规划的商场第三、第四层儿童教培、儿童娱乐及餐饮等业态，无法办理经营许可，严重影响永泰公司招商工作，已构成违约。（结合证据2.3），4.盈南村村委未依约先履行合同义务，永泰公司依法享有不安抗辩权，中止向其缴纳物业费、电梯费等相关费用，并不构成违约。5．涉案租赁合同已于2018年10月26日依法解除，永泰公司于合同解除当日已撤场，不存在继续占用租赁物的事实。6.永泰公司缴纳的电费中已包含空调制冷费，不应当再另行缴纳空调制冷费。证据2-3：永辉超市合同工程附件一份、金凤区社会组织和个人举办文化教育类短期培训校班申办程序及所需材料一份，证明目的：结合证据2.2综合证明，经永泰公司招商，永辉超市、九拍音乐等餐饮及儿童教培、儿童娱乐等业态入驻盈华商厦需办理经营许可，因此，永泰公司需向其提供盈华商厦房屋竣工验收备案登记证等材料供其办证，但因盈华商厦未经竣工验收，商户无法办理经营许可，从而商户流失，已严重影响永泰公司招商工作。就该问题永泰公司已多次向盈南村村委反映要求其配合解决（详见证据2.2），但几个月以来，盈南村村委一直未给予明确答复，致使合同目的难以实现。证据2-4：录音一份，证明目的：1.涉案租赁物未办理竣工验收备案，工程质量存在严重问题。2.永泰公司就商场外墙logo、门厅等进行装修装饰，报盈南村村委审核，盈南村村委一直以竣工验收手续没拿到，不能做外观变动，需待后续完善手续等理由，迟迟不表同意，致使永泰公司对盈华商厦进行的商业环境装修改造工作进展缓慢，已严重影响招商活动。3．天然气依约属于盈南村村委应当提供的附属设施设备，但双方就天然气接入、线路排布等问题多次协商后，盈南村村委均不予配合解决，导致永泰公司招商工作难以正常开展，其行为已严重违反合同约定。证据2-5：证人证言1份，证明目的：证明涉案租赁物工程质量不达标，存在严重安全隐患。证据三：因盈南村村委违约造成永泰公司经济损失证据3-1盈南村内部统一收据两份（票号：0007797、0007798时间：2018年5月19日）、中国邮政储蓄银行股份有限公司结算账户付款凭证两份，证明目的：永泰公司依约于2018年5月19日向盈南村村委支付房屋保证金50万元。证据3-2工作联系单、中国工商银行网上银行电子回单、中国工商银行业务回单、支出申请单、委托书各两份，增值税普通发票十张，证明目的：因装修盈华商厦门头，永泰公司向第三人孟涛山分别于2018年9月19日支付定金及制作费用48000元、于2018年11月10日支付20000元、于2018年11月20日支付10000元，于2018年11月22日支付7500元、于2018年1月15日支付6275元，共计91775元，第三人向永泰公司开具等额发票的事实；证据3-3中国工商银行网上银行电子回单两份、收据两份、工作联系单一份，证明目的：永泰公司向第三人支付盈华商厦办公楼钢架工费4000元、盈华商厦喷绘广告牌材料及安装费5000元，共计支付9000元。证据3-4中国工商银行网上银行电子回单一份、工作联系单一份，证明目的：永泰公司第三人支付盈华商厦一楼北门、西门外装门厅工程预付款40000元。对永泰公司提交证据，盈南村委会质证意见如下：对永泰公司证据一的真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可。被告永泰公司在免租期临近届满时解除合同，违背诚信原则和公平原则，属根本违约。合同约定的租赁用途不含教育培训内容。对证据2-1的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。案涉工程已经竣工验收并取得了相应证件。备案手续仅为行政管理措施，不属于法律、行政法规的强制性规定，不涉及合同效力。盈华商厦由东塔楼、裙楼、西塔楼三部分组成。东塔楼和裙楼消防复验合格，应予办理竣工验收备案手续。但西塔楼消防复验不合格，故整体未办理备案手续。银川市质检站替商业性公司为其出具说明，超越了职权范围，违背了常理和逻辑,且自相矛盾，对于照片和视频资料真实性、合法性、关联性证明目的均不予认可。永泰公司作为裙楼1-4层的承租方、管理方，在商厦出现暴雨漏雨情形下，不是及时组织抢修，而是在安静的环境下拍照，角色如同观众或看客，与常情常理明显不符。对永泰公司证据2-2真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。对永泰公司证据2-3真实性、合法性、关联性、证明目的均不予认可。永泰公司对录音证据的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可。录音内容和文字，存在明显删除、剪辑。对证人证言真实性、合法性、关联性证明目的均不予认可。对证据3-1保证金缴纳凭证对证据的真实性、合法性、关联性予以认可，对证明目的不予认可，该证据从反面证明，永泰公司（广场公司和商业公司）两公司账户混同、人格混同。对证据3-2、3-3不认可，票据反而说明永泰公司、股东之间账户存在混同。经审理查明，2018年5月1日，盈南村委会（甲方）与永泰公司（乙方）签订《租赁合同》，约定租赁物为“盈华商厦裙楼”范围内地上一至四层空间范围内全部房屋、空间、场所、外立面和相关设施设备及享有的关联权益，租赁面积22623.89平方米，甲乙双方已就租赁物权属状态、规划、用途和租赁现状、面积勘察、功能、环境及法律关系等作了现场勘察和深入调查核实，不存异议。双方已对租赁物及其设施设备、管线、隐蔽工程、装饰装修等现状、要件、要素和关联法律关系，进行了深入全面的现场勘察、调查核实和评估、评测，租赁物满足乙方经营要求，能够实现合同目的，乙方表示认可不存异议。甲方将租赁物出租给乙方并向乙方收取租金，乙方或其招商客户在法律、法规所允许范围内从事经营项目，租赁期间自2018年5月1日至2033年4月30日止，共计15年（180个月）。3.1.1租金按照面积22623.89平方米为基数计收。3.1.2租金标准按照每三年作为一个结算进行调整，具体如下：第一结算：2019年1月1日至2021年12月31日，单价为每月20元/m2,每月租金为452477.8元，第二阶段：2022年1月1日-2024年12月31日，单价为每月22元/m2，每月租金为497725.58元；第三阶段：2025年1月1日-2027年12月31日，单价为每月24.2元m2，第四阶段：2028年1月1日-2030年12月31日，单价为每月27/m2，每月租金为610845.03元；第五阶段：2031年1月1日-2033年4月30日，租金单价为每月30元/m2-40元/m2区间范围内，双方根据市场行情另行协商确认。3.2.1实行先付款、后承租原则，首期租金支付在2018年12月15日；3.2.2每三个月作为一期交租期，金额为3个月租金总额。3.2.3乙方须在每个交租期届满的钱15日内向甲方交纳下期租金。3.3.1乙方应在本合同签订之日起3日内，向甲方交纳保证金人民币50万元。3.3.2保证金不具有定金性质，且不计算利息，甲方收到乙方缴纳的保证今后，应当出具收款收据。3.3.3乙方支付首期租金时，该保证金直接冲抵租金。……4.3甲方向乙方交付的租赁物内的消防系统（建设工程一次消防系统），应符合国家关于公共场所的消防要求，经消防部门验收合格，并向乙方提供《消防验收合格意见书》。4.4乙方负责租赁物二次装修的消防报验和审批，甲方应积极配合并提交必要的协助。因消防报验产生的各项费用，由乙自行承担。4.5甲方应清空租赁物内甲乙双方约定留存物品外的所有物品，确保乙方进场装修和使用的条件。第五条物业费和其他费用（包含功能费等）一、物业费5.1.1每平方米每月2.2元，每月应交物业费49772.56元；5.1.2自2018年5月1日开始，乙方每三个月向甲方交纳一次，每次物业费金额149317.68元；5.1.3甲方（甲方所属物业机构）应向乙方开具相应收费发票。二、电梯费5.2.1每平方米每月0.5元，每月应交电梯费金额11311.95元；5.2.2自2018年5月1日开始，乙方每三个月向甲方交纳一次，每次电梯费基恩33935.84元……三、采暖费（供热费）：5.3.1采暖费每平方米每月6元，每年度采暖期5个月（当年11月1日至次年3月31日），每月应采暖费金额135743.34元；5.3.2每年度采暖期（5个月，当年11月1日至次年3月31日）应缴纳采暖费678716.7元；5.3.3采暖费自2018年11月1日计收。乙方应于每年度11月1日前，向甲方一次性交情该年度采暖费。5.3.4采用地热集中供热方式。……四、空调费（供冷费用）：5.4.1每平方米每月6元，每年度供冷期3个月（当年6月20日至9月20日），每月空调费135743.34元；5.4.2每年度供冷期（3个月）应缴纳空调费407230元；5.4.3乙方应于每年度7月15日前向甲方一次性交清该年度空调费。5.4.4经双方确定，2018年度空调费乙方按191074.5元缴纳（免收2018年度租赁物第三层和第四层租赁面积空调费用，仅收取租赁物第一层、第二层租赁面积空调费用）。……五、电费：5.5.1乙方应按实际耗电量和电力部门收费标准，及时缴纳电费。……六、水费5.6.1乙方按租赁物实际耗水量和自来水公司收费标准，及时缴纳水费……第六条其他权利与义务。6.1甲方权利义务……甲方合理协助乙方办理市政、消防、换位……等有关部门允许乙方正常经营的批准、证照等手续，审批结果不影响本合同效力……6.1.5甲方应同意乙方装修租赁物并协助乙方办理有关装修、改造的消防、安全等批准及验收手续……第七条7.2甲乙双方应对各自提供的设备、设施、装修的质量负责，由于甲方提供的租赁物、设施、设备、外装修和场地上安装的其他附属物等发生质量问题，由甲方负责……第八条保证一、甲方保证8.1.1租赁物的房地产现状不属于违章建筑，符合规划、环保、卫生消防、建筑等要求和标准，也未被司法机关采取查封、扣押等强制措施，甲方保证租赁物符合合同目的的时限……9.2租赁物现有第一层和第二层，已由原承租人宁夏盈华商业管理有限公司招商出租给银川新华百货连锁超市公司、苏宁易购和社会商户等，所涉全部权利、义务由永泰公司承继。鉴于乙方招商经营实际状况，双方确定，2018年5月1日至2018年12月31日免租期，该免租期内不收取租赁物租金，但乙方须全额缴纳免租期租赁物的物业费和其他费用（税费、电费、电梯费、空调供冷费、供热费）。甲方同意免除2018年度第三层、第四层的空调供冷费，乙方不予缴纳。……第十条违约责任除本合同另有约定外，一方有下列情形之一的，属于根本违约情形：……（三）超出法定或者约定事由，擅自解除合同或变相解除合同，或者明确表示以及以自己的行为表明不履行合同主要债务，致使合同无法实质履行或者合同目的不能实现的。……根本违约的，除承担其他违约责任外，违约赔偿金赔付标准为人民币300万元。合同一方存在根本违约情形的，合同相对方有权行使解除权，并有权追究对方违约责任。解除合同的书面通知到达对方时生效。因甲方违约导致合同解除，甲方除承担相应的违约责任外，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由甲方承担赔偿责任。因乙方违约导致合同解除，乙方除承担相应的违约责任外，对于租赁物所涉乙方装修、装饰、改善施工、增设设施设备、服务、附着物、附合物或相关附合装饰装修费用、残值等，无偿归属甲方所有……2018年5月21日，原承租方宁夏盈华商业管理有限公司与新承租方永泰公司、商户签订《转让管理协议》，约定宁夏盈华商业管理有限公司将商户委托并转让给永泰公司管理，永泰公司确保商户原租赁合同经营权，维持原合同，一切所涉权利义务由永泰公司承担。《租赁合同》签订后，永泰公司欲打算在商场第三、四层招商儿童教育培训、儿童娱乐、餐饮等业态。对于租赁物的竣工验收手续缺失，本案庭审时银川市金凤区黄河东路街道办事处出具《关于盈华商厦竣工验收备案有关事项的说明》：“……2015年7月和2016年5月，我办事处向银川市金凤区质检站致函，协调申办竣工验收本案手续，但鉴于盈华商厦西塔楼消防复验不合格（东塔楼和裙楼消防敷衍合格），故盈华商厦整体工程（东塔楼、西塔楼、裙楼）暂未收取竣工验收备案手续。以上情况，特此说明。2019年4月16日。2018年9月28日，永泰公司向盈南村委会提出在盈华商厦四层天然气接入事宜。2018年10月8日，盈南村委会作出《复函》，载明“……合同履行中，贵方向我方提出租赁场地第四层拟用于餐饮规划要求后，我委及时与兰星天然气公司联系。天然气公司明确要求，须先行明确具体的餐饮经营供气管道入室点线面布局实施方案后，制作供气预算及入室施工方案。截止目前，永泰公司仍未提供具体明确的餐饮供气入室布局实施方案，致使天然气公司无法开展施工落实工作”。2018年10月24日，永泰公司向盈南村委会发出解约通知。2018年10月26日，盈南村委会作出《关于同意永泰公司解除终止盈华商厦租赁合同并做好善后事宜的函》并张贴通知，载明：“……3、贵方所提暴雨漏雨及反向缴纳保证金事项。2018年7月突发大暴雨所致隐形排水管清理口接头脱落事项。2018年7月突发大暴雨所致大暴雨所致隐形排水管清理口接头脱落漏水事项，属于工程交付后承建方保修责任。在重大灾害性天气时间下，我委第一时间组织力量及时抢修完毕并重做屋面防水工程，积极维护各方利益……我委秉承来欢迎，走欢送之诚信态度，希望双方携手努力，共度难关或妥善处理相关善后事宜，但贵方违背基本事实和城市信用原则，连续发布不实信息并擅自撤场，单方毁约，意将自身内部责任风险向外转嫁，置契约经黄色和商户利益于不顾，严重损害了我方及贵方入场商户的合法权益。鉴于上述事实，经研究决定：1、同意永泰公司单方解约，擅自车场要求，租赁合同自2018年10月26日解除，我委与永泰公司租赁合同接触后，相关违约索赔等事项通过协商或诉讼途径解决；2、请永泰公司与贵方各承租商户自行协商撤场清退或损失索赔等事宜，并自2018年11月5日18:00时前，全面完成撤场清退，届时将停止盈华商厦裙楼相关功能服务。3、请贵方依据租赁合同约定做好合同解除终止后的清理交还工作，并于2018年11月5日前履行完毕相关交还验收工作”。2018年年10月27日，永泰公司在盈华商厦张贴通知，通知载明：“……盈华商厦项目存在严重的安全质量隐患，盈南村委会对租赁场地的安全质量无法提供保障，我公司无法正常经营，解除合同符合各方的利益。因我公司与盈南村委会签订的《租赁合同书》属于无效合同，按照国家相关法律的规定，我公司与商户签订的《三方协议》也属无效协议。截止2018年10月26日前，共公司从未要求商户车里盈华商厦，对于盈南村委会强行要求商户搬离盈华商厦的行为，我公司并不知晓……请各位上述知悉。截止目前，所有商户与宁夏盈华商业管理有限公司签订《租赁合同》同时缴纳的保证金，宁夏盈华商业管理有限公司未与我公司进行财务交接，且盈南村委会和我公司已于2018年10月26日解除了合同，各位商户可持手里保证金收据与原租赁合同向宁夏盈华商业管理有限公司主张权利……”。本院要求盈南村委会就2018年10月合同解除后盈华商厦1-4层商户情况作出说明，2018年7月29日盈南村委会作出书面说明：2019年4月1日，苏宁电器撤出盈华商厦，盈南村委会向苏宁电器支付腾退场地赔偿金8.1035万元，2019年7月1日，新华百货扩大场地租赁面积，租赁面积为3722平方米。2018年11月1日至2019年7月1日期间，新华百货向盈南村委会交付场地占用费18.8415万元，一层其他散户商户（占用90平方米）向盈南村委会交付场地占用费4.32万元。商厦第2层原租赁面积5847.31平方米，图雅艺术学校占用392.79平方米，都市播客占用150平方米。2018年11月1日至2019年7月1日期间，图雅艺术学校向村委会交付场地占用费9.4万元，都市播客向盈南村委会交付场地占用费0.6万元。商厦第3层原租赁面积6296.79平方米，整体空置。商厦第4层原租赁面积5711.85平方米，整体空置。本院认为，盈南村委会与永泰公司签订《租赁合同》，系双方真实意思表示，但违反法律的禁止性规定，合同无效。理由为：根据《中华人民共和国消防法》（2019年修订）第十三条规定：“……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用……”。从合同条款6.1.5来看：“甲方应同意乙方装修租赁物并协助乙方办理有关装修、改造的消防、安全等批准及验收手续”，涉案租赁房屋不论是用于培训教育还是餐饮业，均属于人员聚集地，消防验收合格后，方可投入使用。盈南村委会未提交涉案租赁物业的相关消防验收手续，即将租赁物出租，违反法律的禁止性规定，涉案《租赁合同》无效。合同无效情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。缔约过程中，双方均存在过错。盈南村委会将未办理竣工验收、消防验收合格的租赁物出租，存在过错。永泰公司进场前尽职调查亦存在过错，《租赁合同》载明“……已就租赁物权属状态、规划、用途和租赁现状、面积勘察、功能、环境及法律关系等作了现场勘察和深入调查核实，不存异议。……能够实现合同目的，乙方表示认可不存异议”。对本诉诉讼请求，本院分别陈述如下：盈南村委会诉请确认解除涉案租赁合同于2018年10月26日解除，解除合同系在合同有效情况下的处理，因涉案合同无效，本院不予支持。盈南村委会诉请第二项为解除永泰公司与商户于2018年10月26日之后的转租合同解除，并非本案租赁合同审理范围，本院不予处理。针对盈南村委会第三项诉讼请求，涉案标的物已经转租他人且盈南村委会收取租金，对于盈南村委会主张永泰公司承担离场后的物业费、租金、能耗费、占有使用费、返还原物、排除妨碍，本院不予支持。盈南村委会诉讼请求第四项索要物业费等费用78.6396万元，盈南村委会并未提交永泰公司承租期间应收电费、水费明细，按照合同约定核算2018年5月1日至2018年10月26日期间的物业费、电梯费、空调费合计为553509.3元，对盈南村委会索要永泰公司实际承租期间的物业费等费用553509.3元，本院予以支持。虽然合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”。合同约定永泰公司于2018年5月1日至2018年12月15日期间属于免租期，盈南村委会第五项索要该期间占有使用费，本院不予支持。盈南村委会诉讼请求第六项为损失，因盈南村委会无法提供符合消防验收的租赁物，对合同无效亦有过错，对此项损失本院不予支持。因本案租赁合同相对方为盈南村委会与永泰公司，并非永泰银川分公司、永泰广场公司，盈南村委会认为陈志勇个人账户与三公司账户经营收入存在资金款项混同情形并未提交相应证据，盈南村委会诉讼请求第七项要求判令永泰银川分公司、永泰广场公司、陈志勇、贾正芳、张伟、蒋长春对第二项至第六项诉讼请求承担连带责任，本院不予支持。就本案反诉诉请请求，本院分述如下：反诉原告永泰公司请求确认永泰公司与盈南村委会签订租赁合同解除，解除合同系在合同有效情况下的处理，因涉案合同无效，本院不予支持。反诉被告盈南村委会因无法提供符合验收合格的租赁物业，同时永泰公司在前期进场尽职调查中亦存在过错，对于合同无效双方均有过错。对于反诉原告永泰公司要求盈南村委会支付违约金300万元，本院不予支持。永泰公司进场后投入部分装修并缴纳保证金50万元，合同约定：“因乙方违约导致合同解除，乙方除承担相应的违约责任外，对于租赁物所涉乙方装修、装饰、改善施工、增设设施设备、田服务、附着物、附合物或相关附合装饰装修费用、残值等，无偿归属甲方所有”，因涉案合同无效，双方均存在同等过错。永泰公司缴纳的保证金50万元应优先冲抵已产生的物业费等费用553509.3元，对永泰公司主张返还保证金50万元，但应先冲抵应付盈南村委会的物业费等费用，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、第一百五十五条、第一百五十七条之规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下：一、本诉被告贺兰永泰百货商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付本诉原告银川市金凤区黄河东路街道办事处盈南村村民委员会物业费、电梯费、冷气空调费用553509.3元；二、本诉原告银川市金凤区黄河东路街道办事处盈南村村民委员会于本判决生效之日起十五日内返还本诉被告贺兰永泰百货商业经营管理有限公司保证金50万元；三、驳回本诉原告银川市金凤区黄河东路街道办事处盈南村村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告贺兰永泰百货商业经营管理有限公司、贺兰永泰百货商业经营管理有限公司银川分公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费83507元，由被告贺兰永泰百货商业经营管理有限公司负担4630元；由原告银川市金凤区黄河东路街道办事处盈南村村民委员会负担78877元；反诉案件受理费17908元，由反诉被告银川市金凤区黄河东路街道办事处盈南村村民委员会负担2560，反诉原告贺兰永泰百货商业经营管理有限公司15348元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审 判 长  解 杰审 判 员  王文花人民陪审员  马俊兰二〇一九年十二月九日书 记 员  王丽蓉附本案相关法律条文：《中华人民共和国消防法》（2019年修订）第十三条……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用……。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。