河南省濮阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫09民终2823号 上诉人（原审被告）：王琴琢，男，1960年2月13日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区。 委托诉讼代理人：贾延波，河南长庚律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：河南诺美药业有限公司，住所地河南省濮阳市黄河路西段。 法定代表人：吕海，该公司经理。 委托诉讼代理人：杨新胜，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨桂保，河南金谋律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：河南省强力医保科技发展有限公司，住所地河南省濮阳市开发区化工一路北段。 法定代表人：王守东，该公司经理。 委托诉讼代理人：张凤晨，河南优诚律师事务所律师。 原审第三人：濮阳市日升商贸有限公司，住所地河南省濮阳市华龙区中原路与长庆路交叉口南200米路西。 上诉人王琴琢、河南诺美药业有限公司（以下简称诺美公司）与被上诉人河南省强力医保科技发展有限公司（以下简称强力公司），原审第三人濮阳市日升商贸有限公司（以下简称日升公司）房屋租赁合同纠纷一案，一审法院于2018年12月20日作出（2018）豫0902民初9834号民事判决，强力公司、诺美公司均不服，提起上诉。本院于2019年3月27日作出（2019）豫09民终458号民事裁定，撤销原判，发回重审。一审法院另行组成合议庭，于2019年9月19日作出（2019）豫0902民初6277号民事判决，王琴琢、诺美公司不服，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王琴琢委托诉讼代理人贾延波，上诉人诺美公司委托诉讼代理人杨新胜、杨桂保，被上诉人强力公司法定代表人王守东、委托诉讼代理人张凤晨到庭参加了诉讼，原审第三人日升公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王琴琢上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回强力公司对王琴琢的诉讼请求。事实和理由：1．强力公司不是适格原告，应驳回起诉，涉案土地租赁协议是王守东、王琴琢、濮阳市仲亿药业有限公司（诺美公司前身，以下简称仲亿公司）三方协商签订，强力公司不是合同主体；2．涉案合同到期后，王守东将涉案土地出租给诺美公司并连续收取三年租金，已形成新的租赁关系，王琴琢并非新的租赁合同主体，原合同权利义务终止；3．涉案合同于2015年10月31日到期，王守东有权要求王琴琢恢复原状并拉设围墙，王守东找到王琴琢要求续签合同，因王琴琢已将土地及地上建筑物转让给日升公司，明确告知王守东无法续签合同，并提出可协调日升公司、仲亿公司恢复原状并拉设围墙，意味着不再继续租赁涉案土地，王守东不同意，遂继续将土地出租给仲亿公司，并连续收取三年租金，现又向王琴琢主张恢复原状、拉投围墙义务，违反了合同法最基本的诚信、公平原则，其诉请不应得到支持。 强力公司答辩称，1．强力公司诉讼主体适格，王守东作为强力公司法定代表人身份从未变更过，其代表强力公司与王琴琢、诺美公司签订合同，各方当事人均是知晓的，根据民法总则规定，王守东代表公司所从事的民事行为均由公司承担责任；2．王琴琢作为合同相对人，具有全面履行合同义务责任，合同到期后，王守东多次要求王琴琢依据合同约定，将土地恢复原状并建筑围墙，但王琴琢找理由拒不履行，本案历经四次庭审，王琴琢均不到庭参加诉讼，也能证明其上诉主张的虚假性；3．王守东从未以任何形式免除过王琴琢的合同义务，无论强力公司对合同到期后的租金如何收取，都未免除王琴琢需要承担的合同义务，王琴琢上诉称已免除其合同义务的上诉理由与客观事实严重不符。 诺美公司上诉请求：撤销一审判决，驳回强力公司的诉讼请求。事实和理由：1．涉案土地使用权属国有土地性质，强力公司对外出租，侵害了国家利益，涉案土地租赁协议无效；2．一审认定河南省泽诚防腐有限公司竞拍的标的物不包含本案土地没有事实根据，一审中，诺美公司提出，因强力公司的诉讼请求直接与上述公司有重大直接关系，要求恢复原状的土地现由其管理，120米的围墙涉及二层房屋，拍卖的标的物包含哪些范围，一审法院未采纳；3．一审法院认定诺美公司承担保全费错误，强力公司未向法院主张任何费用，也未要求任何损失，只要求履行协议义务，并没有任何损失和额外费用，但一审法院却查封了强力公司账户，显然没有保全的必要，属于保全错误。 强力公司答辩称，1．强力公司是涉案土地的使用权人，一审中提交了土地出让进地建设协议、国有土地使用权出让合同、土地使用权出让金票据、会议纪要等证据，能够充分证明该事实，濮阳市经济技术开发区管委会（以下简称经开区管委会）和濮阳市国土资源局的出让土地问题，是濮阳市征地程序原因，并非本案需要审理范围；2．涉案租赁协议并未侵犯第三人和国家利益，未违反法律强制性规定，属于合法有效的合同；3．案外人参与竞拍的房地产未涉及强力公司的土地，拍卖公告上明确显示拍卖土地面积范围；4．涉案土地恢复原状需要花费巨额资金，为保证判决的顺利执行，强力公司申请保全诺美公司账户资金合法有据，并非错误保全，诺美公司应当承担保全费用。一审认定事实清楚，应当驳回上诉，维持原判。 王琴琢、诺美公司对对方的上诉请求未提异议。 日升公司未作陈述。 强力公司向一审法院起诉请求：王琴琢、诺美公司将租赁的土地即濮阳市化工一路西黄河西路北面积为780平方米的土地恢复原状后交付给强力公司，并由王琴琢、诺美公司在双方土地界线上建设一道不低于2.5米、长120米的砖砌围墙，所需费用由王琴琢、诺美公司负担。 一审法院认定事实：2012年10月31日，甲方强力公司法定代表人王守东与乙方仲亿公司、丙方王琴琢签订土地租赁协议一份，主要内容为乙方根据生产需要租用甲方部分土地，在丙方的证明下，三方达成协议：1．乙方租用甲方土地780平方米（长120米×宽6.5米），租期自2012年11月1日至2015年10月31日，甲乙丙三方均应出示身份证和营业执照等真实有效的身份证明；2．租金为2012年11月1日至2013年10月31日年租金4万元，2013年11月1日至2014年10月31日年租金5万元，2014年11月1日至2015年10月31日年租金5万元；3．租赁期满，乙方应返还该土地，租赁期满前及时拆除完该土地上所有建筑物（包括厨房、围墙、污水处理建筑设施、地下酒精罐及其他附属设施）并清除完建筑垃圾，平整好土地，所需费用由丙方承担，甲方不承担任何费用；4．租赁期满前，丙方要在双方土地分界线上建筑不低于高2.5米、长120米的水泥砂浆砌砖围墙，所需费用由丙方承担，甲方不承担任何费用；5．租金结算方式为乙方在每个租期的前一个月，一次性将下一年的租金付清给甲方；6．如丙方不按本协议内的约定执行，给甲方造成的损失由乙方承担。上述协议签订后，强力公司即将上述780平方米的土地交付给仲亿公司使用。另查明，2010年10月11日，王琴琢将其持有的仲亿公司100%的股份作价900万元转让给晏业行等人，由晏业行等人负责仲亿公司的生产经营，所涉及仲亿公司的房地产仍归王琴琢所有。2013年5月9日，王琴琢与仲亿公司、日升公司签订一份《补充协议》，主要约定仲亿公司名下的房地产仍归原股东王琴琢所有，现拟将仲亿公司名下的房地产作价554.22万元转让给日升公司，并由仲亿公司协助办理过户手续。随后，王琴琢将上述房地产及涉案争议的土地和地上建筑物交付给了日升公司，由日升公司继续出租给仲亿公司生产经营使用。又查明，2018年1月29日，仲亿公司申请名称变更登记，经核准更名为诺美公司，同年6月20日，核发了诺美公司的营业执照。同年9月19日，诺美公司将2017年11月1日至2018年10月31日的租赁费5万元交付给强力公司，并不再租赁涉案土地及日升公司的房地产生产经营。还查明，关于所涉案土地情况。2001年4月19日，强力公司与经开区管委会签订的土地出让进地建设协议，该协议主要内容为：1．甲方濮阳开发区管委会、乙方强力公司，双方协商，甲方根据国家有关规定，将黄河路北、化工一路西侧，面积为15.21亩，土地使用权出让给乙方，每亩壹拾万元，总计壹佰伍拾贰万壹仟元整；2．本合同经双方签字后七日内，乙方将土地出让金汇到甲方指定账户，户名开发区财政局，账号20×××00；3．在乙方取得土地使用权后，乙方在办理《中华人民共和国国有土地使用证》时，甲方有义务协助乙方办理《中华人民共和国国有土地使用证》，同时办理国有土地使用权出让合同。2002年9月26日，经开区管委会会议纪要主要内容为：黄河路北、化工一路西、纬一路南、经一路东原有一条规划小路，该小路红线宽9米，全长382.5米，由于临路各企业建设和生产已不需要这条小路，各企业建议调整这一规划，取消这条小路，会议认为，1．可以取消该规划小路，但各企业内人流、物流及危险品要按规定分流，同时要充分考虑相邻单位的退线等因素，不得由于取消道路形成任何隐患；2．取消该规划小路后，按照原来谁征的道路归谁所有的原则，各有关单位要分清地界，并完善有关手续，做好土地用途的变更；3．该规划小路以北，纬一路南未征的一宗土地，由于位置及地块限制，将只能安排一个项目。4．建设用地定位测量成果图一份（用地单位：强力公司，简图显示：规划小路中心线至BC宽度为4.5米，长120米，用地面积10140平方米15.21亩）。强力公司提供上述证据用于证明，强力公司对出租的土地享有土地使用权，强力公司实际征地是10140平方米（9600平方米＋540平方米），土地证上显示是9600平方米，差额正好是土地证规划图南侧的规划小路的二分之一的宽度4.5米乘以120米。还查明，本案所涉土地的附着物主要为已废弃的诺美公司的部分生产附属设施及相邻化工一路作为职工餐厅的二层楼房。该二层楼房系由仲亿公司所建，未经规划审批，并占压强力公司所主张的部分涉案土地。2013年5月9日，该二层楼房及仲亿公司的其他房地产由王琴琢转让给日升公司，后因日升公司所负他人债务未能清偿，该二层楼房及其所受让的其他房地产被强制执行，并评估拍卖，于2018年9月24日由河南省泽诚防腐有限公司通过网络竞拍以926.2万元价格成交。上述拍卖的日升公司的房地产不包括强力公司所出租的涉案土地780平方米。 一审法院认为，本案系土地租赁合同纠纷。一、关于本案的合同效力及强力公司的诉讼主体资格是否适格问题。2012年10月31日，强力公司法定代表人王守东作为甲方、仲亿公司作为乙方，王琴琢作为丙方所协商签订《土地租赁协议》内容，不违反法律法规的禁止性规定，应为有效合同。该协议中明确约定，乙方根据生产需要租用甲方土地780平方米（长120米×宽6.5米），甲乙丙三方均应出示身份证和营业执照等真实有效的身份证明。后仲亿公司更名为诺美公司，现强力公司作为原告，以王琴琢、诺美公司为被告，以租赁合同纠纷诉至法院，王琴琢、诺美公司对强力公司诉讼主体资格提出异议。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。经查，强力公司与仲亿公司分别位于规划小路北侧与南侧，仲亿公司作为一家经过合法工商登记注册并取得相关土地使用权的企业法人，对其欲租赁的位于与其相邻的土地权属情况应是明晓的，且三方协议明确约定，甲乙丙三方均应出示身份证和营业执照等真实有效的身份证明，虽然是王守东与王琴琢、仲亿公司签订的《土地租赁协议》，但王琴琢、诺美公司对王守东系强力公司法定代表人的身份是知晓的，所以王守东作为强力公司法定代表人身份从事法人的民事活动的行为应予确认。王琴琢、诺美公司以其与王守东签订土地租赁协议而非与强力公司所签为由，认为强力公司诉讼主体不适格，不符合基本的认知和常理，故对王琴琢、诺美公司此项辩称意见，不予采纳，强力公司诉讼主体适格。二、关于强力公司的诉讼请求是否应予支持的问题。因本案《土地租赁协议》明确约定所涉案土地系由仲亿公司租赁使用，租赁期满，仲亿公司应返还该土地，租赁期满前及时拆除完该土地上所有建筑物（包括厨房、围墙、污水处理建筑设施、地下酒精罐及其他附属设施）并清除完建筑垃圾，平整好土地，所需费用由王琴琢承担，强力公司不承担任何费用；租赁期满前，王琴琢要在双方土地分界线上建筑不低于高2.5米、长120米的水泥砂浆砌砖围墙，所需费用由王琴琢承担，强力公司不承担任何费用。该《土地租赁协议》虽然约定租期自2012年11月1日至2015年10月31日，但协议约定的租期届满后，诺美药业公司仍继续租赁协议约定的780平方米涉案土地至2018年10月31日。现诺美公司已不再租赁本案所涉案土地，根据上述《土地租赁协议》的约定，诺美公司应当拆除涉案土地上所有建筑物（包括厨房、围墙、污水处理建筑设施、地下酒精罐及其他附属设施）并清除完建筑垃圾，平整好土地，将涉案土地返还强力公司。同时还约定租赁期满前王琴琢要在双方土地分界线上建筑不低于高2.5米、长120米的水泥砂浆砌砖围墙，所需费用由王琴琢承担，但是至2015年10月31日协议约定租期届满，此期间，王琴琢将其所有的涉案土地及以上建筑物转让给了日升公司，对此各方并未签订新的租赁协议，而是由仲亿公司继续租赁使用。而上述约定均是案涉当事人的真实意思表示，也符合《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条承担民事责任方式的相关规定。故强力公司要求诺美公司按协议约定将涉案的780平方米土地恢复原状，并返还强力公司，有事实根据和法律依据，应予支持。强力公司诉请王琴琢、诺美公司共同承担土地恢复原状及返还之责任，因王琴琢既非涉案土地的承租方，也非协议约定的土地恢复原状的责任方，强力公司此请求，不予支持。强力公司另要求王琴琢、诺美公司在双方土地界线上建设一道不低于高2.5米、长120米的水泥砂浆砖砌围墙，此既有租赁协议明确的约定，也有诺美药业公司实际履行租赁协议的事实，故强力公司此项请求，应予支持。王琴琢辩称其与仲亿公司、日升公司签订的《补充协议》约定将王琴琢所有土地及以上的建筑物转让给了日升公司，王琴琢不再是涉案土地及以上建筑物的所有权人，且协议到期后，强力公司将案涉土地继续租赁给了仲亿公司使用，其不应再承担责任，但因王琴琢在转让给日升公司案涉土地及以上建筑物时，并未就原租赁协议约定的事项进行明确说明和重新约定，故王琴琢此项理由不能成立，不予采纳。关于强力公司要求王琴琢、诺美公司承担土地恢复原状和建设水泥砂浆砖砌围墙的费用，因强力公司在本案审理期间未明确该费用具体数额及计算方式、计算依据，对该请求不予处理，但可在履行上述义务时实际发生的费用为据，另行主张。关于涉案土地上由原仲亿公司所建设的二层楼房，因该二层楼房由王琴琢转让给日升公司，现又由河南省泽诚防腐有限公司通过网络竞拍成交，但该楼房未经相关部门规划审批，也没有相关合法手续，对此应由相关部门认定处理后，另行处置。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审判决：一、河南诺美药业有限公司将其与河南省强力医保科技发展有限公司于2012年10月31日签订的《土地租赁协议》所约定的780平方米土地恢复原状并交付河南省强力医保科技发展有限公司，于本判决生效后30日内履行完毕；二、王琴琢、河南诺美药业有限公司共同按照双方与河南省强力医保科技发展有限公司于2012年10月31日签订的《土地租赁协议》的约定，在双方土地界线上建设一道不低于高2.5米、长120米的水泥砂浆砖砌围墙，于本判决生效后60日内履行完毕；三、驳回河南省强力医保科技发展有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由诺美公司负担50元，由王琴琢负担50元；诉讼保全费2,770元，由诺美公司负担。 二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。争议焦点是强力公司是否享有涉案土地使用权；强力公司是否符合诉讼主体资格；是否已免除王琴琢、诺美公司租赁协议约定义务；一审采取保全措施，审理程序是否合法。 本案中，强力公司与仲亿公司分别位于规划小路北侧与南侧，涉案540平方米土地位于强力公司名下土地南部，系规划小路的二分之一面积，虽未登记在强力公司国有土地使用权证书记载的面积之内，但实际为强力公司合法取得并交纳了土地出让金，根据经开区管委会“取消规划小路，谁征的道路归谁所有原则”的会议纪要内容，强力公司出租给仲亿公司使用，该事实有土地使用权证书、土地出让金交纳票据、土地出让进地建设协议、国有土地使用权出让合同以及经开区管委会会议纪要等证据印证，应认定强力公司实际享有土地使用权，诺美公司称强力公司不享有土地使用权、涉案土地租赁协议侵害国家利益、属无效协议的上诉主张，不予支持。涉案土地租赁协议是王守东代表强力公司签订，王守东是强力公司法定代表人，王守东以此身份从事法人的民事活动行为，应当由强力公司承受权利义务，且根据协议内容，各方对王守东是强力公司法定代表人的身份是明知的，故一审依据《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定，认定强力公司享有合同权利义务、具有诉讼主体资格合法有据，王琴琢、诺美公司主张强力公司非合同相对人，诉讼主体不适格的上诉请求，不予支持。涉案租赁协议是强力公司、王琴琢、仲亿公司三方签订，明确约定租期届满后，仲亿公司负责返还土地，并拆除地上建筑物（包含厨房、围墙、污水处理建筑设施、地下酒精及附属设施），清除建筑垃圾，平整好土地，费用由王琴琢承担，王琴琢应在双方土地分界线上建筑围墙。故王琴琢、仲亿公司应当依约全面履行上述协议义务，现仲亿公司已变更名称为诺美公司，故仲亿公司的权利和义务应由诺美公司享有和承担。王琴琢上诉称涉案协议期满后，强力公司与仲亿公司已形成新的租赁关系，王琴琢不再是合同主体；涉案租赁协议期满后，强力公司继续收取仲亿公司三年租金，以其实际行为免除了王琴琢恢复原状并拉设围墙的义务，原合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，涉案租赁协议约定租期三年，期满后仲亿公司继续租赁使用，应当视为已形成不定期租赁，合同当事人并未对原租赁协议各方的权利义务进行重新约定，王琴琢将占压涉案部分土地上的二层楼房以及仲亿公司的其他房地产转让给日升公司，以及因日升公司作为被执行人，二层楼房及受让的房地产被强制执行的事实，属不同的法律关系，均不能免除涉案房屋租赁协议各方应履行合同义务，诺美公司的该项上诉请求，无证据证明，不予支持。至2018年诺美公司不再承租涉案土地及日升公司的房地产生产经营时，涉案租赁协议解除，王琴琢、诺美公司均应依约履行协议义务，一审据此判决诺美公司恢复土地原状并返还，王琴琢、诺美公司依约在双方土地界线上建设一道围墙，合法有据，予以维持。王琴琢、诺美公司上诉称不应承担上述合同义务的上诉请求，不予支持。关于诺美公司主张保全费是否应当承担的问题，经审查，强力公司一审中为保证其诉讼请求得到顺利执行，申请对诺美公司账户资金进行保全，一审法院据此采取保全措施合法有据，诺美公司上诉称一审保全错误、不应承担保全费的上诉请求，不予支持。 综上所述，王琴琢、诺美公司的上诉请求不能成立，应予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由王琴琢负担100元，河南诺美药业有限公司负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  杨庆安 审判员  张慧勇 审判员  李光胜 二〇一九年十二月十八日 书记员  管婷婷