中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2017）最高法民申5112号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：库来西·阿西木。 委托诉讼代理人：瓦日斯江·艾合买提，新疆曼紫丽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阿拉法特，新疆苏碧律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：阿图什市西域投资有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区克州阿图什市松它克路**院。 法定代表人：热合木提拉·赛买提，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何亚丽，新疆金仕成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱玲，新疆金仕成律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：阿图什市西域投资有限责任公司乌鲁木齐分公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区龙泉街****。 负责人：热合木提拉·赛买提，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何亚丽，新疆金仕成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱玲，新疆金仕成律师事务所实习律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：阿布都哈力力·赛买提。 委托诉讼代理人：其曼古丽·如则，新疆金仕成律师事务所律师。 再审申请人库来西·阿西木因与被申请人阿图什市西域投资有限责任公司(以下简称西域公司)、阿图什市西域投资有限责任公司乌鲁木齐分公司（以下简称西域乌鲁木齐分公司）、阿布都哈力力·赛买提商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区高级人民法院（2016）新民终227号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。 库来西·阿西木申请再审称：依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一、二、五、六、十一项规定，请求对本案进行再审。主要事实和理由：一、一审法院遗漏、擅自修改库来西·阿西木关于确认三百平米办公室买卖合同为无效合同的诉讼请求，二审法院应当撤销原判，将案件发回重审，但却直接改判，违反我国民事诉讼法规定。二、二审法院以“双方对付款时间、办产权证时间、违约责任都没有明确的约定”为由认定案涉《内部购买意向书》不是商品房买卖合同，且未能认定合同无效，缺乏事实与法律依据。案涉《内部购买意向书》具备《商品房销售管理办法》第16条所规定的合同主要条款。双方未约定付款时间是因为库来西·阿西木已经履行完94.6%的付款义务，依照交易习惯，剩余18万元是被申请人将办公室钥匙交付之时才交付房款。办产权证时间、违约责任等条款并非商品房买卖合同的必备主要条款。二审法院一方面认定《内部购买意向书》不是正式的合同，认为不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第二条规定，另一方面又认为《内部购买意向书》为正式合同，本案应适用《中华人民共和国合同法》第四十五条，前后矛盾，应当予以纠正。本案中，因西域乌鲁木齐分公司未取得商品房预售许可证，案涉《内部购买意向书》为无效。即使认定合同有效，双方签订的合同是附解除条件的合同，由于所附解除条件为西域乌鲁木齐分公司取得商品房预售许可证10日内双方签订正式商品房销售合同，而商品房预售许可证尚未取得，所附条件也未成就，二审判决认定合同已经解除错误。三、二审法院在没有任何新证据下改判一审法院关于返还190万元并赔偿利息损失的认定，只认定返还40万元并赔偿40万元的利息损失错误。二审法院认为木合甫拉·热合木吐拉向库来西·阿西木汇款的100万元、艾尔肯·阿不力孜以私人名义向库来西·阿西木汇款的50万元为被申请人已经返还购房款150万元，是错误的。木合甫拉·热合木吐拉、艾尔肯·阿不力孜等人因私人经济往来，需要还债才给库来西·阿西木汇款，该汇款行为与西域乌鲁木齐分公司、西域公司无关。其二人在汇款单上备注的内容与库来西·阿西木无关，库来西·阿西木也未看过备注内容。一审中，库来西·阿西木提交了向艾尔肯·阿不力孜、木合甫拉·热合木吐拉汇款120万元以上的汇款凭证，足以证明与该二人之间有经济往来，二审法院却无视上述证据，认为库来西·阿西木未提供证据证明，缺乏依据。四、因西域乌鲁木齐分公司的过错导致《内部购买意向书》无效，该公司占用库来西·阿西木190万元房款，造成价格差价损失、租赁损失、利息损失，被申请人应当承担损害赔偿责任。五、原审法院未准许库来西·阿西木提出的鉴定价格差距损失、租赁损失的申请以及调取证据的申请，不符合法律规定。 西域公司、西域乌鲁木齐分公司共同提交意见称：一、二审判决程序合法，不存在遗漏诉讼请求的法定情形。原审判决在说理部分对《内部购买意向书》的效力进行了分析，库来西·阿西木的第二项再审请求已经原审判决实质审理，不属于遗漏诉讼请求的法定情形，二审审理程序合法。二、《内部购买意向书》系预约合同，对双方当事人产生拘束力，《内部购买意向书》约定解除条件成就。《内部购买意向书》仅为缔约双方的初步合意，系缔约双方真实意思表示，合法有效，并非正式商品房销售合同，不属于本约合同，不适用《商品房买卖合同司法解释》第二条规定。《内部购买意向书》标的仅为商品房优先购买权，对申请人所要购买房屋的具体房号及面积并未达成合意和予以确认。三、预约合同履行行为本身不发生任何交易，不产生经济利益，无可得利益。库来西·阿西木主张的商品房增值差价、租赁损失，无事实和法律依据。四、库来西·阿西木根据《内部购买意向书》向西域乌鲁木齐分公司支付的全部意向金150万元，西域乌鲁木齐分公司已全数退回。二审法院认定库来西·阿西木支付意向金为190万元，判决西域公司、西域乌鲁木齐分公司返还40万元及利息，与客观事实不符。库来西·阿西木曾与西域乌鲁木齐分公司签订两份《内部购买意向书》，用于认购金币山·丝路国际大厦两套不同房产，双方对该两套房产均采取先交意向金，后签订《内部购买意向书》的交易模式。库来西·阿西木将购买另一套房产的40万元收条作为本案的购房意向金，不能予以认定。五、西域乌鲁木齐分公司、西域公司员工阿布都哈力力·赛买提、艾尔肯·阿不力孜、木合甫拉·热合木吐拉系履行公司职务行为，与库来西·阿西木不存在任何个人经济往来。六、西域公司、西域乌鲁木齐分公司系在向库来西·阿西木全数返还诚意金后，因政府维稳要求，于2016年才将金币山商住楼第5层整体用于乌鲁木齐市公安局解放南路派出所业务用房。库来西·阿西木主张西域公司、西域乌鲁木齐分公司一房二卖，应双倍返还诚意金，与客观事实严重不符，不应予以支持。 阿布都哈力力·赛买提提交意见称：一、库来西·阿西木根据《内部购买意向书》向西域乌鲁木齐分公司支付全部意向金为150万元，西域乌鲁木齐分公司已全数退回。二审法院认定库来西·阿西木支付的意向金为190万元，判决西域公司、西域乌鲁木齐分公司返还40万元及利息属认定事实不清，与客观事实不符。二、西域公司、西域乌鲁木齐分公司员工阿布都哈力力·赛买提系履行公司职务行为，与库来西·阿西木不存在任何个人经济往来。阿布都哈力力·赛买提系西域公司总经理、法定代表人的弟弟，其基于公司的安排收取上述款项后，公司均向库来西·阿西木出具了相应的收款收据，后上述款项已经全部退还给库来西·阿西木。库来西·阿西木主张其与阿布都哈力力·赛买提之间存在个人经济往来，存在借款关系，应提供相应的债权债务凭证予以佐证，否则应承担举证不能的法律后果。 本院认为，本案再审申请涉及的主要问题是：一、案涉《内部购买意向书》的性质及效力应当如何认定；二、西域乌鲁木齐分公司是否已退回库来西·阿西木150万元；三、库来西·阿西木主张的有关经济损失应否支持；四、原审是否存在程序违法而应予再审的情形。 一、关于《内部购买意向书》的性质及效力 根据已查明事实，库来西·阿西木与西域乌鲁木齐分公司签订的《内部购买意向书》约定库来西·阿西木购买位于金币山大厦5楼的300平方米办公室，其中200平方米办公室每平方米的价格为6500元，100平方米办公室每平方米的价格为7800元，正式商品房销售合同签订后，库来西·阿西木所交纳的诚意金转为购房款。该协议签订后，库来西·阿西木支付190万元。根据《商品房买卖合同司法解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”因此，判断《内部购买意向书》的性质是预约合同还是商品房买卖合同，关键在于协议是否具备《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同的主要内容。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，《内部购买意向书》缺乏商品房基本状况，仅约定为五层共计300平方米，具体坐落位置不明，且缺乏剩余款项的付款时间、付款方式、办理产权登记等商品房买卖合同的主要合同内容，且双方明确约定所缴纳的款项为诚意金，因此原审判决认定《内部购买意向书》为预约合同，并无不当。本案中，二审判决并未将《内部购买意向书》认定为正式合同，库来西·阿西木主张二审判决的认定前后矛盾，与事实不符。鉴于《内部购买意向书》为预约合同，并非正式的商品房买卖合同，故不适用《商品房买卖合同司法解释》第二条有关未取得预售许可证导致商品房预售合同无效之规定。库来西·阿西木主张《内部购买意向书》无效缺乏事实和法律依据，原审判决认定有效并无不当。 二、关于西域乌鲁木齐分公司是否已退回150万元的问题 2015年2月25日，案外人木合甫拉·热合木吐拉向库来西·阿西木汇款100万元；2015年3月10日，案外人艾尔肯·阿不力孜向库来西·阿西木汇款50万元，并且备注退还金币山大厦办公室的房款，而案涉房屋即为金币山大厦办公室。库来西·阿西木主张上述二人所汇款项是其与该二人之间的经济往来，并不能代表西域乌鲁木齐分公司或者西域公司退款。本院认为，库来西·阿西木在本院询问时陈述对于其所支付的190万元，其中40万元是打到艾尔肯·阿不力孜的个人账户，在库来西·阿西木支付购房款项系向西域乌鲁木齐分公司工作人员艾尔肯·阿不力孜支付的情况下，艾尔肯·阿不力孜向库来西·阿西木所汇款50万元，且在备注栏已明确载明所退款项为案涉房屋款项的情况下，应当认定为职务行为，且库来西·阿西木对此也未提出异议，也不能提供充分证据证明双方存在欠款关系，故原审认定该笔50万元为西域乌鲁木齐分公司所退款项并无不当。至于木合甫拉·热合木吐拉向库来西·阿西木汇款100万元的问题，本院询问本案时，各方当事人均认可木合甫拉·热合木吐拉系西域乌鲁木齐分公司董事长之子，在库来西·阿西木不能提供双方存在欠款关系的情况下，原审认定木合甫拉·热合木吐拉的转款系西域乌鲁木齐分公司退款，亦无不当。 西域乌鲁木齐分公司迄今未取得案涉房屋的商品房预售许可证，库来西·阿西木主张退还购房款，西域乌鲁木齐分公司退还库来西·阿西木所交纳的预付购房款，说明双方已经对终止履行《内部购买意向书》达成一致意见，故原审认定该意向书已终止履行，亦无不当。 三、关于库来西·阿西木是否有权要求赔偿有关损失的问题 西域公司、西域乌鲁木齐分公司将乌鲁木齐市公安局天山区分局于2016年6月12日出具的《关于解放南路派出所回迁购置的情况说明》（以下简称《情况说明》）作为新证据提交，库来西·阿西木认可《情况说明》的真实性。《情况说明》载明：金币山投资商务中心第5层整层面积共计3422.63平方米，其中1800平方米系解放南路派出所的拆迁安置补偿面积，金币山投资商务中心对剩余面积原拟定对外出售，鉴于治安形势需要，该局历经两年多次沟通，将该层剩余面积部分以成本价购买用于解放南路派出所的办公用房。因此，从《情况说明》的内容来看，西域公司、西域乌鲁木齐分公司此后将案涉房屋出售给公安机关，是与客观治安形势、政府公务所需，并非基于商业用途的一房二卖，不存在恶意违约行为。库来西·阿西木诉请要求赔偿有关损失是基于有效合同要求的违约赔偿，在预约合同系双方协议解除、且房屋出售给公安机关是为了社会治安公益所需，西域乌鲁木齐分公司不存在恶意违约谋求商业利益的情形下，原审判决未支持库来西·阿西木赔偿有关损失的诉请，仅支持西域乌鲁木齐分公司、西域公司赔偿其利息损失，并无不当。 四、关于原审是否存在程序违法的问题 本案中，一审法院将库来西·阿西木关于确认《内部购买意向书》无效的诉请认定为撤销《内部购买意向书》，虽有所不当，但二审判决对此进行了纠正，对《内部购买意向书》的效力进行了分析，其该项诉请已经得到实质审理，不属于遗漏诉讼请求的情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十五条规定：“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许。”第一百二十一条规定：“当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。”根据上述规定，由于价格差距损失、租赁损失不应支持，此项鉴定无意义，而本案现有事实足以认定相关责任，故库来西·阿西木申请调取的证据亦无调查收集的必要，因此原审未予准许其鉴定申请及调查取证申请，均无不当，不存在程序违法。 本院询问本案时，库来西·阿西木认可无新证据提交，放弃《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项的申请事由，故本院不再审查该项再审申请事由。 综上所述，库来西·阿西木的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、五、六、十一项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回库来西·阿西木的再审申请。 审判长 张 雪 楳 审判员 阿依古丽 审判员 麻 锦 亮 二〇一九年十二月二十日 法官助理 唐 荣 娜 书记员 毕 肖 林