中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）鲁1602民初2649号 原告：苏玥，男,1992年3月18日出生,汉族，滨州市惠众财金投资集团有限公司职员，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：张戈，山东中捷律师事务所律师。 被告：周振红，女，1971年6月6日出生，汉族，居民，住滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：孟秀，山东一衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王琪，山东一衡律师事务所实习律师。 原告苏玥与被告周振红案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏玥的委托诉讼代理人张戈、被告周振红委托诉讼代理人孟秀、王琪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告苏玥向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2019）鲁1602民初执异41号执行裁定书，解除对原告所有的滨州市滨城区官书院2207号房屋查封、拍卖等执行措施不得执行该房屋用于清偿原告之外的他人债权；2.诉讼费用由被告承担。诉讼请求第一项变更为请求解除对原告所有滨州市滨城区公安书院22-07号房屋查封、拍卖等执行措施，不得执行该房屋用于清偿原告之外的他人债权事实与理由：滨州市滨城区人民法院作出（2019）鲁1602民初执异41号《执行裁定书》维持了（2017）鲁1602民初4009号《民事裁定书》及协助执行通知书的执行措施，裁定查封的滨州市滨城区官书院2207房屋，但该房屋实际所有人为原告，是原告的个人财产。2013年11月19日，山东万兴置业有限公司同买受人梁峰签订商品房买卖合同，山东万兴置业有限公司向梁峰交付了该房屋，2016年8月24日，梁峰又同原告签订《房屋买卖协议》，协议约定梁峰将执行标的物官书院2207房屋出售给原告苏玥总房款1380000元，苏玥向梁峰支付了980000元房款，因开发商方面的原因未办理房产手续变更，以上事实有充足的证据证实，可以证明原告有足以排除贵院强制执行原告房屋的理由，贵院再裁定强制执行（查封）时没有查明该事实。原告早已实际占有、使用、管理该房屋，并支付该房屋的物业管理费、水电费等费用。原告享有的该房屋的相关权利依法也应受到法律的保护，该涉案房屋没有办理过户登记的原因并非原告原因导致。综上，法院的查封及执行行为，严重侵犯了原告的民事权利，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定要求法院停止执行，解除对滨州市滨城区官书院22-07房屋的查封、拍卖等执行措施，不得执行该房屋用于清偿原告之外的他人债权。 被告周振红辩称，滨城区人民法院作出的（2019）鲁1602执异41号执行裁定书，裁定驳回异议人的异议请求是有事实根据和法律依据。为此被告请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下，一、被告基于债权请求法院对被执行人山东万兴置业有限公司所有的房屋进行查封是有事实根据和法律依据。被告与万兴置业有限公司以下简称万兴公司存在债权债务关系。2017年10月被告向滨城区人民法院提起诉讼，并申请财产保全。2018年3月14日，滨城区人民法院作出（2017）鲁1602民初4009号民事判决，判决的内容为山东万兴置业有限公司于判决生效之日起10日内偿还周振红借款本金219220元并支付利息。判决生效以后，被告申请法院执行，为此案件事实清楚，整个诉讼过程和执行程序均由法院生效裁判文书予以支持。被告周振红申请执行涉案房产具有合理性和合法性。第二滨城区人民法院根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第24条作出驳回异议请求的裁定合法合理。原告诉称2013年11月19日，案外人梁峰购买涉案房屋以后，于2016年8月24日以138万元的价格卖给原告。案外人梁峰与万兴公司签订商品买卖房合同，因为万兴公司尚未取得涉案房产的预售许可证。为此案外人梁峰与万兴公司所签订的商品房买卖合同为无效合同。为此，案外人梁锋没有对该房产具有处置权。第三条，根据现有的证据，原告并不享有最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定第28条、29条规定的排除执行的权利及案外人苏玥及原告苏玥没有提供其相应的证据证实其对涉案房产享有权利或者享有其他足以排除执行的权利。根据以上意见，被告认为原告不享有涉案房产的权利。为此请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的民事裁定书、协助执行通知书、执行裁定书、身份证、结婚证等证据，本院认定事实如下： 周振红与山东万兴置业有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2017年10月11日立案，案号为(2017)鲁1602民初4009号。该案在审理过程中，经周振红申请，本院于2017年11月6日作出(2017)鲁1602民初4009号民事裁定书，裁定：一、冻结山东万兴置业有限公司银行存款260000元；二、查封山东万兴置业有限公司所有的位于滨州市滨城区，自西向东第十一套)房屋一套；查封期间未经本院允许，不得对上述房屋办理产权转移登记、签订买卖合同、抵押等手续。案件申请费820元，由周振红预付。2018年3月14日本院作出(2017)鲁1602民初4009号民事判决，判决：山东万兴置业有限公司于判决生效之日起十日内偿还周振红借款本金219220元并支付利息(利息以219220元为基数，自2017年9月25日起至实际给付之日止，按年利率24%计算)；二、驳回周振红的其他诉讼请求。 判决生效后，周振红申请执行，本院立案案号为(2018)鲁1602执1584号。执行过程中，苏玥苏玥以“2013年11月19日，梁峰向山东万兴置业有限公司购买州市滨城区黄河十六路渤海二路以西200米路南官书院小区22一07房屋，并支付购房款540000元，山东万兴置业有限公司将该房屋交付梁峰；2016年8月24日，梁峰与苏玥签订《房屋买卖协议》，约定梁峰将上述房产出售给苏玥，房屋总价1380000元，苏玥向梁峰支付了房款980000元，因开发商原因未办理房产变更手续，苏玥早已实际占有、使用、管理该房屋为由提出异议，要求法院解除位于滨州市滨城区房屋的查封。本院作出(2019)鲁.1602执异41号执行裁定书，裁定：“驳回异议人苏玥的异议请求。”苏玥不服该执行裁定书，向本院提起本案执行异议之诉。 关于涉案房产，庭审中原告提交《商品房买卖合同》、《购房款收据》、梁峰、王艳梅身份证、结婚证、《房屋买卖协议》、购房款收条、工商银行打款记录打印件，申请证人郭某出庭，主张2013年11月19日，案外人梁峰与被告山东万兴置业有限公司签订《商品房买卖合同》，梁峰以945000元购得山东万兴置业有限公司开发建设的涉案房屋，梁峰支付房款540000元，剩余房款因开发商未能办理房屋相关手续，导致无法办理按揭贷款至今未付，梁峰已完成交付房款大部分，对涉案房屋具有实体权利；2016年8月24日梁峰与原告签订《房屋买卖协议》，约定原告以138万元价格购买涉案房屋，原告向梁峰以现金形式支付410000元，以银行打款方式支付570000元，已合计支付980000元房款，原告苏玥对涉案房屋具有实体权利。上述证据被告对商品房买卖合同真实性无异议，合法性有异议，身份证、结婚证无异议，对收据无法核实该收据的真实性，梁峰与原告所签订的官书院22-07房屋买卖合同真实性、合法性及关联性均有异议，原告向王艳美汇款记录表真实性无异议，主张万兴置业有限公司在与梁峰签订房屋买卖合同时，并未获得官书院开发项目土地使用权，未取得商品房预售许可批准的情况下进行商品房销售，违反《中华人民共和国城市房地产管理法》、城市房地产开发经营管理条例，有关预售商品房必须取得商品房预售批准文件的强制性规定。出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，该份商品房预售合同应当认定为无效合同，梁峰并未取得涉案房产所有权；原告所提交的收据，因收据涉及的金额均为大数额，原告应当提交相应的提款记录或者转账明细，原告向王艳美汇款记录仅能证明原告向王艳美汇款570000元，并没有记载该转账系房款。并且结合原告提交的11万元的收据两者并不吻合，570000元的转账记录的时间是2016年9月9日，梁峰所打的110000的收据也是2016年9月9日，按常规其应当在收款收据上记载其收到了570000元及110000收条收款记录，为此双方之间存在矛盾。 本院认为，执行过程中，案外人对执行标的主张享有实体上的权益，书面请求排除人民法院强制执行，人民法院经审查作出驳回异议或中止执行的裁定，案外人、申请执行人对裁定不服且与原判决、裁定无关的，以向执行法院提起诉讼的方式寻求救济，形成案外人执行异议之诉或申请执行人执行异议之诉。案外人执行异议之诉和申请执行人执行异议之诉的当事人地位虽有差别，但均以案外人就执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的实体权益为裁量标准，本质上属于同类争议。 根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力”，本案中，涉案房产现登记在山东万兴置业有限公司名下，并未进行变更登记。同时根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：一是在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；二是新购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。”本案中，原告主张涉案房屋系其从案外人梁峰处以1380000元购得，向案外人以现金形式支付410000元，以银行打款方式支付570000元，共计支付980000元房款，其系涉案房屋的所有权人，但现有证据仅能证实原告与案外人梁峰签订有房屋买卖合同，无法证实原告已实际支付的款项及支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十，不符合该条规定的其权利能够排除执行的要件。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”，第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中涉案房产现登记在山东万兴置业有限公司名下，原告权利能够排除执行依据不足，本院在案件执行中查封涉案房产，符合法律规定。综上，对原告要求解除对原告所有滨州市滨城区公安书院22-07号房屋查封、拍卖等执行措施，不得执行该房屋用于清偿原告之外的他人债权的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第二十四条、第二十九条，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百二十七条的规定，判决如下： 驳回原告苏玥的诉讼请求。 案件受理费17220元，由原告苏玥负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 长  高红梅 人民陪审员  杨爱华 人民陪审员  耿兴滨 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  高晶晶