内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2019）内02民终2863号上诉人（原审被告）：韩启胜，男，住内蒙古自治区。上诉人（原审被告）：包头市科达驾驶员培训学校。法定代表人：韩璐。二上诉人共同委托诉讼代理人：郝文华，内蒙古正恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：土默特右旗恒达粮油有限责任公司。法定代表人：王福荣。委托诉讼代理人：赵宝龙，内蒙古金矢律师事务所律师。委托诉讼代理人：许冰玉，内蒙古金矢律师事务所律师。上诉人韩启胜、包头市科达驾驶员培训学校（以下简称科达驾校）因与被上诉人土默特右旗恒达粮油有限责任公司（以下简称恒达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区土默特右旗人民法院（2019）内0221民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩启胜、科达驾校上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、上诉费由恒达公司负担。其上诉主张的事实和理由为：一、2005年3月16日，韩启胜与恒达公司签订《租赁协议》，约定租金每年5000元，租期八年。2008年3月16日，双方又签订《租赁协议（补充协议）》，约定租金每年33400元，两份合同租金共计38400元，合同到期日均为2013年3月15日。合同到期时，恒达公司向土右旗法院起诉要求韩启胜给付租金，立案后，经法院主持调解，韩启胜同意给付2013年3月15日至2014年3月15日期间的租金15万元，并同意多支付1万元作为补偿。之后双方之间也没有任何协议，期间被上诉人给职工缴纳养老保险，向上诉人有的领取、有的借款5000元、10000万、20000元、几万元不等。恒达公司2018年两次向法院起诉，后均撤诉。2019年4月29日，恒达公司第四次向法院起诉。二、韩启胜与恒达公司签订的《租赁协议》、《租赁协议（补充协议）》中对于租金标准约定明确，双方没有争议。合同到期后，上诉人继续使用租赁物，被上诉人没有提出异议，根据合同法第二百三十六条的规定，上述两份协议继续有效，租赁费还应当按照38400元计算。双方当事人在两份合同到期后，均未变更合同内容，也未对租赁费达成任何协议。一审判决认为双方当事人将租赁费变更为160000元，但根据合同法第七十七条的规定，因双方并未协商变更合同，上诉人给付16万元仅仅是考虑到之前1-2年内业务，同意给付当年租赁费15万，另外1万作为案件受理费，并没有明确肯定今后每年租赁费都是16万，又根据合同法第七十八条规定，双方原租赁协议应继续有效，租赁费标准仍为38400元，只是租赁期限为不定期。三、一审判决主观推断，明显错误，没有法律依据。首先，一审判决经审理查明部分“…2013年5月份，原告将被告韩启胜起诉于土右法院，因双方达成口头协议，被告每年交付租金16万元，…”，按照证据规则，恒达公司说达成口头协议，每年租金16万元，其应当提供证人出庭作证。另外，恒达公司在庭审中出示的（2013）土民初字第631号民事裁定书中载明的撤诉理由是“以已与被告自行协商解决为由提出撤诉申请…”，也说明在法院没有达成口头协议，故一审判决作出上述认定错误。其次，一审判决本院认为部分“…有原告提供的交易明细可以证实，被告每年给付租金16万元，后被告给付三个年度租金48万元，且在2018年7月10日法庭审理笔录被告发表辩论意见，“2013年原告向被告索要租赁费，起诉至法院，当时土右旗境内驾校经营效益好，被告收益比较好，就答应在两年之内每年按照16万元给付”可以证实2013年3月16日至2016年3月16日被告每年给付恒达公司租金16万元，且已实际履行，故认定为每年租金变更为16万元”错误，2018年6月22日恒达公司诉韩启胜案件中，韩启胜委托诉讼代理人进行诉讼，代理权限为一般授权，故韩启胜代理人在辩论阶段所言不能作为认定案件事实的依据，最终定案应当以整个案件情况来进行认定，不可断章取义。且从代理人在辩论阶段的陈述来看也不能推断出每年的租金均为16万元。再次，双方当事人的交易明细中，除了13年是一次性支付租金外，其余均为被上诉人向上诉人有的领取、有的借款，金额不等。交易明细不能证明年租金为16万元。最后，一审判决本院认为部分“被告提出:依据租赁合同，2018年7月10日的开庭笔录只能证明这两年内按每年租金16万元，其余按照33400元计算，但被告没有证据证明，二年之后，将租金16万元变更为33400元的证据”错误，一审中，恒达公司应当承担举证责任，其没有证据证明今后每年租金为16万元，故一审法院认为恒达公司的举证责任已经完成错误。恒达公司答辩称，一、2013年3月16日，恒达公司与韩启胜订立的《租赁协议》及《租赁合同（补充协议）》到期后，恒达公司与科达驾校通过口头约定，事实履约，以口头形式形成了新的租赁合同关系。理由如下：首先，现合同当事人与《租房协议》、《租赁合同（补充协议）》的当事人不同，上述两份协议的当事人，系恒达公司与韩启胜。两份协议于2013年3月16日到期后，恒达公司通过口头方式与科达驾校形成了事实上的租赁合同关系。其次，合同租金与两份协议约定的租金标准不同。一审判决已经查明，2013到2014年度，科达驾校缴纳租金16万元。科达驾校抗辩当年市场较好，同意缴纳租金为15万元，另外1万元作为诉讼费用补偿，按照谁主张，谁举证的原则，科达驾校应当提交证据证明，科达驾校并没有尽到举证义务。2013-2014年度，在年租金确定为16万元的情况下，2014-2016年度，科达驾校又按照16万元的年租金标准，缴纳了两年的租金。韩启胜的代理人郝文华律师在2018年7月10日庭审辩论过程中，明确陈述“2013年原告向被告索要租赁费，起诉至法院。当时土右旗境内驾校经营效益好，被告收益比较好故就答应在两年之内每年按照16万元给付”，虽然，韩启胜、科达驾校在民事上诉状中认为，郝文华律师在2018年庭审笔录中陈述的“两年内，每年16万元租金”，系一般代理，无权自认，且亦不能推理出之后每年的租金标准均为16万元的事实。但恒达公司认为，郝文华律师陈述的年租金16万元，与实际缴纳的年租金16万元完全一致，形成了证据链条，佐证了实际缴纳租金证据的真实性和证明目的。科达驾校既然主张16万元租金标准以两年为限，就应该承担举证责任，举证证明其主张。在科达驾校认可上述两年年租金16万元的情况下，2015到2016年度，科达驾校又实际缴纳了年租金16万元。在2016到2017年度，科达驾校又缴纳了租金7万元，当年欠缴租金9万元，进一步印证了前一年缴纳的16万元是单年租金，而非多年租金一次性缴纳。另外，郝文华律师在另案中虽为一般代理，但是其陈述也绝非空穴来风。因此，在继2013年之后，上诉人已经按照年租金16万元的标准连续缴纳三年租金的情况下，恒达公司与科达驾校之间事实履约的租金标准应为每年16万元。二、恒达公司认为，科达驾校不认可年租金标准为16万元，依据合同法第六十一条的规定，合同生效后，当事人就价款没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。本案中，由于双方系口头协议，没有其他合同条款可以借鉴，只能按照交易习惯确定。2013-2016年的租金标准均为16万元，诉争期间的年租金标准也应该按照交易习惯确定为16万元。科达驾校在上诉状中提出，应当继续按照《租赁协议》及《租赁合同（补充协议）》约定的年租金标准38400元支付租金，根本不切实际。在房价飞涨的今天，随便一个住宅用房的年租金都需要一万多元。本案的租赁标的物为一栋小二楼、五个车库，一个南大库，四间房屋和食堂，还有约20亩大小的一块空地。按照据实原则，科达驾校也应该以每年16万元为标准支付租金。三、一审法院并未判决韩启胜承担给付义务，韩启胜提起上诉不具有诉讼利益，韩启胜行使上诉权存在不当。虽然，民事诉讼法赋予了每位当事人上诉的权利，但民事诉讼法也规定，对一审判决不服的，可以提起上诉。韩启胜在自己不承担给付义务的情况下，对于科达驾校给付恒达公司租金的一审判决不服，实质上韩启胜并不具有诉讼利益，韩启胜行使上诉权存在不当。恒达公司向一审法院起诉请求：1、请求判令二被告给付租赁场地、房屋费用41万元；2、判令二被告给付从2019年3月15日起至搬迁出场地之日止，每日438.3元租赁费；3、判决解除2005年3月16日、2008年3月16日所签订租房协议及之后口头租赁协议；4、判令二被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：恒达公司与韩启胜于2005年3月16日签订《租赁协议》，协议约定，韩启胜租赁恒达公司原饲料公司后院作为包头轻工驾校土右培训站的训练基地，包括4间房屋和食堂，租期为8年，年租金5000元。2008年3月16日恒达公司与韩启胜又签订一份《租赁协议（补充协议）》，协议约定，恒达公司将其公司小二楼，大门以东成品库、楼房、以西车库5个、南大库以北空地出租给韩启胜，上述设施租赁费为33400元，以上二份租赁协议到期日均为2013年3月16日。2013年5月份，恒达公司将韩启胜起诉于土右法院，因双方达成口头协议，韩启胜每年给付租金16万元，后被告给付三个年度租金48万元,至2016年3月15日。2016年3月16日至2017年3月15日被告给付7万元租金；2017年3月15日后被告未付租金。在签订《租赁协议》、《租赁协议（补充协议）》时，韩启胜是借用轻工驾校的资质租用的场地、房屋，2008年7月16日成立科达驾校，科达驾校类型是普通合伙，执行事务的合伙人是韩璐，租用的场地、房屋实际使用人是科达驾校，2008年7月16日后韩启胜履行合同是代表科达驾校。一审法院认为，2008年7月16日成立科达驾校，科达驾校类型是普通合伙，执行事务的合伙人是韩璐，租用的场地、房屋实际使用人是科达驾校，2008年7月16日后韩启胜履行合同是代表科达驾校，韩启胜也认可由科达驾校承担责任，故应由科达驾校承担责任。韩启胜、恒达公司签订的《租赁协议》、《租赁协议（补充协议）》系双方真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，应受法律保护。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，即应视为恒达公司、科达驾校之间成立不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人有权随时解除合同，现恒达公司已通过诉讼方式主张解除双方的租赁关系，恒达公司行使法定解除权，与法有据，该院予以支持。关于租金，《租赁协议（补充协议）》约定租赁费为33400元，但在2013年5月份，恒达公司将韩启胜起诉于土右法院，有恒达公司提供的交易明细可以证实，被告每年给付租金16万元，后被告给付三个年度租金48万元，且在2018年7月10日法庭审理笔录被告发表辩论意见，“2013年原告向被告索要租赁费，起诉至法院，当时土右旗境内驾校经营效益好，被告收益比较好，就答应在两年之内每年按照16万元给付”可以证实2013年3月16日至2016年3月16日被告每年给付恒达公司租金16万元，且已实际履行，故认定为每年租金变更为16万元，2016年3月16日至2017年3月15日被告给付7万元租金，欠租金9万元，2017年3月16日至2018年3月15日欠租金16万元，2018年3月16日至2019年3月15日欠租金16万元，故恒达公司要求被告给付租赁场地、房屋费用41万元，该院予以支持，被告提出:依据租赁合同，2018年7月10日的开庭笔录只能证明这两年内按每年租金16万元，其余按照33400元计算，但被告没有证据证明，二年之后，将租金16万元变更为33400元的证据。合同解除后，被告继续使用诉争场地、房屋已无合同及法律依据，理应迁出，并支付尚未付清的场地、房屋租金及使用费。关于场地、房屋租金及使用费的支付标准，该院认为鉴于双方的不定期租赁合同于本判决生效后解除，故自从2019年3月15日起实际迁出之日止的使用费标准应参照合同约定的年租金16万元，即每日438.3元（160000元/365天）予以确定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告土默特右旗恒达粮油有限责任公司与被告被告包头市科达驾驶员培训学校的不定期租赁合同；二、被告包头市科达驾驶员培训学校应于本判决生效之日起十日内迁出场地、房屋，并将场地、房屋返还给原告土默特右旗恒达粮油有限责任公司；三、被告包头市科达驾驶员培训学校应于本判决生效之日起十五日内向原告土默特右旗恒达粮油有限责任公司支付自2016年3月16日至2019年3月15日的租金人民币41万元，及自2019年3月16日至迁出之日止的使用费（按每天438.3元标准计算）四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费4025元（原告已预交），由被告包头市科达驾驶员培训学校负担。二审中，恒达公司向本院提交照片12张，用以证明租赁物的实际情况，说明16万元的租金与案涉租赁场地的范围是相匹配的。韩启胜、恒达公司质证称，真实性认可，证明目的不认可。经本院审查认为，该组证据内容真实，来源合法，本院依法予以采信。经二审审理查明，一审判决认定事实准确，本院依法予以确认。本院本yua认为，双方当事人对于恒达公司与科达驾校于2008年7月16日之后形成不定期租赁合同关系的事实均不持异议，本院依法予以确认。双方当事人争议的焦点问题为：2015年3月16日之后案涉租赁场地的租金标准问题。韩启胜、科达驾校主张其仅同意在2013-2015年度按照每年16万元的标准向恒达公司支付租金，之后的租金标准还应当为38400元。对此，本院认为，从二上诉人主张的内容可以表明,双方当事人确实在2013-2015年度变更了租金标准，但其二人不能证明在此之后与恒达公司达成按照38400元的标准支付租金的合意，故应承担举证不能的法律后果。且在一审庭审中，二上诉人认可2013年3月16日至2017年3月16日共计向恒达公司支付55万元，如果按照上诉人主张的租金标准计算，其已超付。对于超付部分上诉人主张是借款，但其并未提供证据证明。因此，二上诉人关于租金标准为38400元的上诉主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，韩启胜、科达驾校的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人包头市科达驾驶员培训学校负担。本判决为终审判决。审判长 魏晓燕审判员 乔瑞全审判员 董婷婷 二○一九年十二月二十七日书记员 陈 茹附：本判决适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。