广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初7936号 原告：张秀宁，女，1988年1月31日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：潘裕，广西金狮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘勇，广西金狮律师事务所律师。 被告：南宁中海宏洋房地产有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区厢竹大道**副楼****房，统一社会信用代码：91450100579409066B。 法定代表人：张贵清，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵士恒，广西融荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄佐里，广西融荣律师事务所律师。 第三人：广西南宁市盛合居置业有限公司，住所，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区望州南路**香樟林住宅小区**楼**社会信用代码：91450102MA5MW64F57. 法定代表人：封雨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：卢鹏，男，1977年4月24日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 原告张秀宁与被告南宁中海宏洋房地产有限公司、第三人广西南宁市盛合居置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告张秀宁及其委托诉讼代理人潘勇，被告南宁中海宏洋房地产有限公司的委托诉讼代理人赵士恒、黄佐里，第三人广西南宁市盛合居置业有限公司的法定代表人封雨及其委托诉讼代理人卢鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张秀宁向本院提出诉讼请求:1、被告、第三人共同向原告退还购房定金及团购费共计140720元人民币，并按下列方式支付资金及占用费：以140720元为基数，按每年6%的标准计算，自2019年4月18日起至退还款项之日止；2、本案诉讼费用由被告、第三人承担。事实和理由:第三人是被告所开发楼盘中海雍翠峰小区的销售代理商，2017年11月16日，为购买该楼盘一商铺，原告向第三人交付购房定金20000元及购房款40000元，同日第三人出具《收据》。2017年11月27日，原告在第三人办公场所签订《中海·雍翠峰认购协议》，约定原告认购被告开发的中海雍翠峰9号楼B1087号商铺，定金20000元。同日，原告又交付购房款60720元及定金20000元，第三人向原告交付加盖有被告财务专用章的《收据》，载明原告交来定金。后原、被告双方共同申请该房产按揭贷款遭银行拒绝，后经原、被告双方协商，被告于2019年4月18日作出《告知函》，告知原告在收到通知后三日内付清全款或者办理退铺退款手续。后原告到《告知函》指定地点申请退铺退款时，却被被告工作人员口头告知被告仅退回其收到的20000元定金，原告多次与被告及第三人交涉，至今未取得退款。为维护原告合法权益，特提起本案诉讼。 被告南宁中海宏洋房地产有限公司辩称：1、原告并未支付140720元购房款，而是支付了20000元的商品房预约合同定金；2、被告与第三人并不存在委托代理关系，第三人向原告所收取的费用不是购房款，而是另一法律关系，被告不应承担此责任，针对此部分的诉请应予以驳回；3、原告在诉状所称签订的认购协议与事实不符，认购协议在2017年11月28日签订，并于当日交付2万元定金，原告所主张的其他款项，均在认购协议之前交付给第三人，与本案审理的认购协议纠纷毫无关系；4、由于贷款银行无法提供按揭贷款，原告本人也无法一次性支付购房款，导致双方无法签订商品房买卖合同，根据相关法律规定，这是不可归责于双方的事由，事实上被告曾多次催促原告办理退房手续，并于2019年4月18日以书面方式通过EMS催促其办理退款，款项一直未能退还的原因在于原告，而不是被告，故其要求的支付利息没有合同及法律依据，依法也应于驳回。 第三人广西南宁市盛合居置业有限公司答辩称：1、第三人并未向被告收取过案涉房产任何购房款，原告主张第三人退还其购房款140720元没有事实和法律依据。2017年，第三人获悉被告开发的案涉小区有一批商铺在售并对外推介涉案商铺，身为房地产销售代理的原告得知第三人掌握销售资源后，于2017年11月16日向第三人缴纳案涉小区B125、B1086、B1087三套商铺定金共60000元以锁定其代理资格，双方约定由第三人向被告及代理商沟通将前述三套商铺保留至2017年11月27日，逾期没收定金，为明确双方义务第三人向原告出具收款收据。2017年11月27日，原告未能找到意向客户，遂与第三人协商要求以其名义认购案涉铺面，根据第三人指定的居间费用方案，原告应按照2000元/㎡标准预交居间服务费共计100720元，鉴于双方的合作关系，第三人同意将原告已缴纳的三套铺面定金中的40000元转为案涉商铺居间服务费并没收另20000元定金，原告遂于2017年11月27日向第三人支付案涉商铺剩余居间服务费60720元。鉴于原告本身又作为第三人的下线销售代理人员，第三人根据约定按照成交商铺面积每平方米900元标准向原告支付下线代理佣金45324元，经双方协商第三人又于2017年12月7日向原告额外支付10000元佣金。被告从未委托第三人向原告收取购房款，第三人也从未向原告收取过购房款，原告将购房款和居间服务费混为一谈。2、第三人与原告之间互负债务，第三人有权行使抵销权。2017年12月15日，原告推介案外人莫瑞金与第三人接洽并认购了案涉小区11号楼175号商铺，第三人以团购费名义向案外人收取居间服务费99500元，并向原告支付下线代理佣金44775元，后因无法办理银行按揭手续，被告要求原告和案外人办理退房手续，第三人因此向案外人全额退还175号商铺居间服务费99500元。鉴于上诉两套商铺未能成交，第三人应向原告返还其作为购房人身份购买案涉商铺缴纳的居间费用100720元，原告也应向第三人返还其作为下线代理销售人员已取得的案涉商铺及175号商铺佣金共计100099元，两相抵销第三人仅须向原告偿付621元。第三人多次就债务抵偿方案与原告协商，均遭拒绝。故原告诉请缺乏事实及法律依据，应予驳回。 原、被告及第三人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对于当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月28日，原告张秀宁（买方）与被告南宁中海宏洋房地产有限公司（卖方）签订《中海·雍翠峰认购协议书》，约定：卖方认购卖方南宁市兴宁区东州路2号中海·雍翠峰9号楼B1087号商铺，预测建筑面积50.36㎡，总房款为1095129元，定金为20000元；买方同意按照本认购协议约定的付款条件和期限按期缴纳该物业价款；若买方选择一次性付款，请于2017年12月31日前向卖方缴纳全款并签订《商品房买卖合同》；买方若选择银行按揭贷款，承诺在签署认购协议33日内向银行递交全部按揭贷款申请资料，并于33日内向卖方缴纳银行确认的贷款额以外的首期款（含定金），同时签订买卖合同和贷款合同……。合同还就其他事宜进行约定。原、被告均在落款处签字确认。同日，原告向被告支付20000元定金，被告向原告出具《收款收据》一份，载明：“兹张秀宁交来中海雍翠峰-9号楼B1087号定金20000元”，该收据加盖有被告财务专用章。2019年4月22日，因案涉商铺无法办理按揭贷款手续，被告向原告送达《告知函》，告知原告：“您于2017年11月28日购买我司……。现因不能办理银行按揭，请您收到告知函三日内至中海国际社区九玺售楼部一次性付清全款或者办理退铺手续。”原告因案涉商铺认购费用退还问题与被告及第三人产生纠纷，遂诉至本院，诉请如前。庭审中，原告认可其既向第三人购买被告出售的案涉商铺，同时也是第三人的下线销售人员。 另查明，2017年11月16日，原告向第三人支付60000元，第三人向原告出具《收据》，载明：兹收到张秀宁交来中海雍翠峰B125、B1086/B1087定金各2万，合计：60000.-元。备注：（2017年11月17日-2017年11月27日内来办理认购手续，逾期不办理定金没收）。2017年11月27日，原告向第三人支付60720元，第三人向原告出具《收据》，载明：兹收到张秀宁交来中海雍翠峰B1087（小地块）团购费60720元。第三人因原告本人认购的案涉商铺并介绍案外人莫瑞金、邵勇斌夫妇认购11号楼175号商铺，分别向原告支付佣金55324元、44775元。 本院认为：一、关于案涉合同效力问题。原、被告所签订《中海·雍翠峰认购协议书》应属商品房买卖合同的预约合同，原、被告均出于真实意愿签订该协议，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。 二、关于被告应否承担退款责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原告因按揭贷款未能办理通过而未与被告订立商品房买卖合同，双方均同意解除合同并由被告向原告退回已收取的20000元定金，故本院对此予以确认，原告主张被告退还20000元预约定金，有事实和法律依据，本院予以支持。至于原告向第三人支付的定金及团购费120720元，由于该笔费用并非由被告收取，原告亦无证据证明第三人系受被告委托收取上述费用，故原告主张被告返回原告向第三人支付的款项120720元，理据不足，本院不予支持。至于原告主张被告支付资金占用费，由于案涉合同系不可归责于当事人双方的事由解除，被告也已于2019年4月22日书面告知原告可以办理退房退款手续，故原告主张被告承担20000元预约定金资金被占用期间的利息损失，无事实和法律依据，本院不予支持。 三、关于第三人应否承担退款责任问题。如前所述，并无证据证明第三人接受被告委托销售案涉商铺或代为收取购房款项，第三人亦非原、被告所签订认购协议书合同向对方，原告与第三人之间并不存在商品房预约合同法律关系，故原告基于商品房预约合同纠纷之诉主张第三人退还已支付的预约定金及其他团购费用，于法无据，本院在本案中不予处理。考虑到原告与第三人之间所存在的居间服务合同关系及代理售房事实，如原告及第三人因原告已支付的铺面定金、团购费及第三人已支付的佣金退还问题存在争议，双方可以另案提起诉讼主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 被告南宁中海宏洋房地产有限公司向原告张秀宁退还定金20000元； 驳回原告张秀宁对被告南宁中海宏洋房地产有限公司的其他诉讼请求； 驳回原告张秀宁对第三人广西南宁市盛合居置业有限公司的诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行人的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1557元，由原告张秀宁负担1336元，由被告南宁中海宏洋房地产有限公司负担221元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  吴腾睿 二〇一九年十二月十九日 书记员  何籼桦 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国担保法》 第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。