广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院民 事 判 决 书（2019）桂1302民初4655号原告：陈义会，男，1977年12月20日出生，汉族，住来宾市兴宾区。原告：曾金英，女，1979年3月28日出生，壮族，住来宾市。共同委托诉讼代理人：蓝勋壮，男，1983年11月21日出生，壮族，住来宾市兴宾区。共同委托诉讼代理人：蓝小鹏，广西华尚（来宾）律师事务所律师。被告:广西星民商贸有限公司，住所地：来宾市人民路**金色宏都第****房。统一社会信用代码：91451300574583938E。法定代表人：彭兆宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘小泉，广西天际律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦海，广西天际律师事务所律师。原告陈义会、曾金英与被告广西星民商贸有限公司（下称星民公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日受理后，依法适用简易程序，于同年12月5日公开开庭进行了审理，原告陈义会、曾金英共同委托诉讼代理人蓝勋壮、蓝小鹏，被告星民公司委托诉讼代理人潘小泉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判决被告向原告支付违约金：从2015年10月2日计算至2019年7月25日止，计1392天，共计：129684×0.0002元/天×1392天=36104元；二、请求判决被告继续履行合同；三、本案诉讼费用由被告负担。原告明确第二项继续履行合同的内容为：按照合同约定交付房屋以及办理房屋所有权证。事实和理由：2014年初被告以出让方式取得了来宾市XX地块的使用权，被告对外以命名为来宾市XX市场的项目向社会公开预售商品房。原告与被告协商一致于2014年12月5日签订了一份《商品房买卖合同》，被告以每平方米24891.36元价格向原告出售商品房，即被告建筑工程项目项下XX，该商品总建筑面积5.21平方米，商品房的出让总价款为129684元。原、被告于2015年1月5日到来宾市房产管理局进行了商品房买卖合同的备案，原告于2015年6月3日交付了购房首付款69684元，并于2015年6月4日以按揭贷款的形式向银行贷款60000元支付给被告，原告已经全面履行了合同义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的第九条第一款第（5）项的约定，被告应当在2015年10月1日前交付房屋给原告使用，至原告起诉之日止，被告出售给原告的商品房均未能通过建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，被告未按合同约定交付房屋，对于合同约定由原告委托办理产权登记的义务被告也没有继续履行，是否能帮原告办理房屋产权登记手续，被告也无具体的时间表，几乎是遥遥无期的事情，由于被告延迟交付，逾期至起诉之日已达1392天之久，被告的严重违约行为已经给原告造成巨大的经济损失，根据双方签订《商品房买卖合同》第八条第（1）款之规定，从合同约定交房之日第2天至原告起诉之日止，被告应当支付原告违约金为：129684×0.0002元／天×1392天＝36104元。为维护原告合法权益，故向法院起诉，请判如所请。被告星民公司辩称，1、2016年9月，被告召开了50位原告在内的200多名业主大会宣布交付摊铺，因此涉案摊铺已经于该日交付原告使用。原告亦与被告签订了《自营/委托经营管理合同》，由被告代原告组织经营并将出租所得的租金交付原告。摊铺属于特殊性商品房，原、被告可随时交付使用。原告在与被告签订上述委托合同时，就视为原告已经实际上交付和接受了涉案摊铺。2017年9月13日涉案摊铺已经五方验收合格，原告以未验收为由主张权利与事实不符。2、摊铺属于特殊的商品房，建成后即可交付运营，2016年9月原告与被告签订委托合同时，消防部门并未干预，并且消防已于2017年5月24日通过了验收合格。2019年8月新闻所述的涉案摊铺存在消防隐患，现已进行了整改。3、合同约定被告向原告办理房屋所有权登记，但2017年颁布了《不动产登记管理办法》。土地存在抵押的不予办理房屋所有权证，这是属于不可抗力的行为，不能归咎于被告的原因。因此被告不应承担违约责任。4、被告已于2016年9月1日交房，涉案50名原告直至2019年10月29日才提起诉讼，因此本案已经超过了三年的诉讼时效。综上，驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院在审理查明和本院认为部分予以阐明。综合双方当事人的陈述及全案证据，本院确认以下法律事实：2014年12月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房位于XXX，建筑面积5.21平方米，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米24891.36元，总金额129684元。买受人选择按揭贷款的付款方式。第九条交付期限及交付条件。出卖人应当在2015年10月1日前，按照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（7）在交房时，如买受人未付清应付款（含公积金贷款、银行按揭贷款尚未发放及贷款额不足应补交房款的），则交房日期顺延，顺延至买受人付清全部房款之日起15日内。第十条出卖人逾期交房的违约责任。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十二条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……第十七条合同登记备案、预告登记和房屋所有权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后720日内，向房屋登记机构为买受人申请房屋所有权登记，并将以买受人为产权人的房屋所有权证书交付买受人。因出卖人过错，导致本条约定的上述手续迟延办理的，买受人不退房的，出卖人按每迟延一日10元计算，向买受人支付违约金。同日，来宾市盈丰物业服务有限公司（甲方，下称盈丰公司）、原告（乙方）、被告（丙方）共同签订了《委托经营管理合同》约定：甲方受丙方委托为项目（来宾市XXX市场）的统一经营管理方，委托统一经营管理周期为两年自2015年5月1日起至2017年4月30日止，共计两年为该摊铺的托管期。乙方同意将自己购买的上述摊铺的经营权托管给甲方招商及运营管理，该摊铺委托期内的回报租金已一次性从乙方购房总价扣除，摊铺实价为151043元，每年租金7%即10679元。乙方与丙方（开发商）签订的《商品房买卖合同》中所约定的该摊铺成交总价中已包含丙方先行给付的前两年租金收益。乙方承诺在本合同约定的托管期内不解除合同。本合同经各方签署并与该摊铺之《商品房买卖合同》同时生效。合同签订后，原告于2015年6月3日支付涉案摊铺首付款69684元，并支付了涉案摊铺契税3955.36元。同年6月4日，原告与广西来宾桂中农村合作银行签订了《个人购（建）房担保借款合同》约定：原告向银行借款60000元，借款期限为10年，2015年6月4日至2025年6月3日止，借款用途为购房。后银行于2015年6月23日将贷款60000元汇入被告的账户内。2016年9月左右，被告在来宾市国际大酒店召开了业主大会告知原告原签订的《委托经营管理合同》已到期，原、被告共同协商关于摊铺的经营管理问题。原告（乙方）参加了此次会议并于2016年10月9日与被告（甲方）签订了《自营/委托经营管理合同》约定：乙方自愿选择委托甲方经营管理（XXX号摊铺）。委托经营管理的周期为一年，自2017年5月1日至2018年4月30日为该摊铺的托管期，托管期的月租金为240元。本合同为不可撤销合同。甲方在该摊铺招租出去之前无需向乙方交付租金，只有在该摊铺租出去之后，甲方收到承租户的租金后才将租金交付给乙方。合同签订后，原告遂将涉案摊铺交付被告管理经营。2017年5月24日，来宾市公安消防支队向被告出具了来公消验字（2017）第XXX号《建设工程消防验收意见书》认定：来宾市XXX市场建设工程竣工验收消防检查材料收悉，现场测量核查，消防设施功能测试和消防产品现场判定，意见如下：综合评定该工程消防验收合格。2017年9月13日，被告所开发的涉案项目获得建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格。2017年9月30日左右，被告所开发涉案摊铺位于的来宾市XX市场正式开业，开业后被告未将租金支付给原告。原告认为被告至今尚未交付涉案摊铺给原告已构成违约，因此向本院起诉，并提出以上诉讼请求。另查，原告起诉状书写被告广西星民商贸有限责任公司有误，本院纠正为广西星民商贸有限公司。庭审中，本院向原告释明要求原告明确其第二项诉讼请求继续履行合同的具体内容。原告称，该第二项诉讼请求继续履行合同包含了按照合同约定交付房屋以及办理房屋所有权证。再查，在本院质证笔录中，原告自认：2014年12月5日原告与被告签订《商品房买卖合同》的同时双方还签订了《委托经营管理合同》。被告已按照管理合同约定将其管理使用原告涉案摊铺两年租金在原告的购房总款中予以抵扣。本院认为，原告与被告于2014年12月5日签订的《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》是当事人双方真实意思表示，合同内容未违反法律相关规定，合同依法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据《委托经营管理合同》约定2015年5月1日至2017年4月30日期间原告将涉案摊铺交付被告委托的盈丰公司管理使用两年,并由被告向原告支付两年的租金，该款项从原告的购房总款中予以扣除，原告亦认可该事实。原告向被告支付涉案摊铺价款129684元（总价151043元-租金10679元×2年）中已含抵扣的租金，故2015年5月1日至2017年4月30日属于原告交付被告使用管理期间。5月1日起被告应将涉案摊铺交还原告使用，但被告未能在该时间内获得五方验收通过，直至2017年9月13日才获得涉案摊铺五方验收合格，符合合同约定的交房条件，方可交付使用。根据原、被告于2016年10月9日签订的《自营/委托经营管理合同》可知，原告当时已知涉案摊铺可以使用，因此本院认定涉案摊铺符合交付条件并已实际交付给原告使用时间为2017年9月13日，被告逾期交房天数为136天（2017年5月1日至9月13日），被告应支付原告逾期交房违约金为4108元（151043元×0.0002×136天）。被告将涉案摊铺抵押给银行办理贷款，至今被告尚欠银行贷款未清偿完毕，故该摊铺至今尚未解押，不符合办理房屋所有权证的办证条件，因此原告诉请要求被告办理房屋所有权证，条件尚未成就，故本院不予支持。被告辩称本案诉讼时效已过，与事实不符，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告广西星民商贸有限公司向原告陈义会、曾金英支付逾期交房违约金4108元。二、驳回原告陈义会、曾金英其他诉讼请求。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费703元，减半收取351.50元，由原告陈义会、曾金英承担301.50元（已交纳），由被告广西星民商贸有限公司负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。审判员 卢 艳二〇一九年十二月二十四日书记员 梁媛珍附法律条文:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。