河南省高级人民法院民 事 判 决 书(2019)豫民终1467号上诉人（一审原告、执行案外人）：彭凤霞，又名彭丽萍，女，汉族，1974年11月29日生，户籍住址：河南省周口市川汇区，现住河南省周口市川汇区。上诉人（一审原告、执行案外人）：宋云霄，男，汉族，1969年4月12日生，户籍住址：河南省周口市川汇区六一北路**，现住河南省周口市川汇区工农路锦绣春天小区**楼******，公民身份证号码：4127011969********。被上诉人（一审被告、申请执行人）：周口农村商业银行股份有限公司（原周口市市区农村信用合作联社）。住所地：河南省周口市文昌大道与人和路交叉口东北角，统一社会信用代码：91411600719107554A。法定代表人：徐晓峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：李迎亚，河南崔灿律师事务所律师。原审第三人（被执行人）：彭青山，男，汉族，1989年7月31日生，住河南省淮阳县。上诉人彭凤霞、宋云霄因与被上诉人周口农村商业银行股份有限公司、原审第三人彭青山执行异议之诉纠纷一案，不服周口市中级人民法院（2019）豫16民初77号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2019年10月29日公开开庭进行了审理。上诉人彭凤霞、宋云霄，被上诉人周口农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人李迎亚到庭参加了诉讼。原审第三人彭青山经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭凤霞、宋云霄的上诉请求：1、确认彭凤霞、宋云霄对涉案房屋享有定期的租赁权；2、确认彭凤霞、宋云霄向彭青山缴纳房租24.5万元，对涉案房屋享有20年租用期限；3、维持一审法院民事判决第一项，撤销其他判决内容。事实与理由：2011年7月20日，彭凤霞（又名彭丽萍）与彭青山签订房屋租赁合同，约定租期从2011年7月20日至2011年11月20日，租金1000元/月。租赁到期后，彭凤霞继续使用涉案房屋，彭青山默认，直到2013年彭青山从彭凤霞的酒厂拉走四星级陈州府酒245箱，每箱1000元，共价值24.5万元，口头约定冲抵20年的房租。由于是亲戚，双方没有签订书面合同。彭凤霞、宋云霄长期在该房屋居住，一审认定事实不清，判决错误。周口农村商业银行股份有限公司辩称：彭凤霞、宋云霄提交的2011年7月20日租赁合同履行期限已届满，未续签房屋租赁合同，只能认定为不定期租赁。彭凤霞、宋云霄无法提供真实、合法、有效的证据证明彭青山拉走24.5万元陈州酒折抵20年租金的事实。带租拍卖不会影响彭凤霞、宋云霄对执行标的优先购买权。根据买卖不破租赁的规定，不动产承租人在租赁期内仅有阻止向受让人移交占有被执行的不动产的权利，不能阻止涉案房屋的权属转移。请求驳回上诉，维持原判。彭青山未到庭陈述意见。彭凤霞、宋云霄一审诉讼请求：1、依法确认彭凤霞、宋云霄同彭青山存在事实上的房屋租赁关系，彭凤霞、宋云霄对涉案房屋拥有事实上的租用权；2、判决停止对涉案房屋继续执行，撤销对涉案房屋的执行裁定。一审法院查明：一、2008年7月5日，河南省周口市鸿源置业有限公司作为甲方，彭凤霞作为乙方，签订了《商品房买卖合同》，彭凤霞购买了涉案房屋。2011年6月30日，彭凤霞与彭青山签订《房屋转让协议》，将涉案房屋转让给彭青山。2011年7月20日，彭凤霞与彭青山签订《租赁合同》一份，约定：1、租赁期限为2011年7月20日至2011年11月20日，并约定合同期满后，如彭青山继续出租房屋的，彭凤霞享有优先权。2、月租金1000元，以一月为一期缴纳租金，每期房租到期前付清下期租金。现彭凤霞、宋云霄主张其与彭青山存在口头房屋租赁关系在涉案房屋内居住。二、彭青山是彭凤霞亲侄子。三、2015年12月份，周口市市区农村信用合作联社起诉泓瑞肥业集团有限公司、彭红卫、周秀荣、彭青山、庄建华，要求泓瑞肥业集团有限公司偿还借款本金1000万元及利息，彭红卫、周秀荣、彭青山、庄建华承担连带责任保证并负担诉讼费。2016年11月11日，河南省周口市川汇区人民法院作出（2015）川民初字第04481号，判决：1、确认双方签订的流动资金借款合同第十条四（三）条款之约定有效，确认贷款立即到期；2、泓瑞肥业集团有限公司于本判决生效后七日内偿还周口市市区农村信用合作联社借款1000万元，利率按照月息8.5333‰计算，从2015年6月22日起至2016年3月17日止，逾期利率按照月息8.5333‰基础上加收50%计算，从2016年3月18日起至本判决确定还款义务之日止；3、彭红卫、周秀荣、彭青山、庄建华承担连带担保责任。该判决已生效。四、2018年12月25日，一审法院作出（2018）豫16执300号执行裁定，1、查封被执行人彭青山所有的东风日产牌K33型（车牌号：豫Ｐ×××**）机动车一辆、北京现代牌K31型（车牌号：豫Ｐ×××**）机动车一辆、五菱牌H31型（车牌号：豫Ｐ×××**）机动车一辆，期限为二年；2、查封被执行人彭青山所有的位于周口市日用杂品再生资源公司3号楼306号住宅房一套（不动产权证号：2016080507，建筑面积为218.87平方米），期限为三年。2019年2月11日，彭凤霞、宋云霄对（2018）豫16执300号执行裁定提出异议，该院于2019年2月15日作出（2019）豫16执异10号执行裁定，驳回了彭凤霞、宋云霄的异议申请。2019年3月1日，彭凤霞、宋云霄提起本案诉讼，并在起诉状上列泓瑞肥业集团有限公司彭红卫、周秀荣、庄建华为第三人。一审法院认为，由于涉案被执行房屋登记在彭青山名下，根据物权法定原则和物权法的规定，该房屋的所有权应属彭青山，故彭凤霞、宋云霄对该房屋依法不享有所有权。2011年7月20日，彭青山就涉案被执行房屋与彭凤霞虽然签订了书面租赁合同，但该租赁合同约定的租赁期限到期后，因双方合同当事人未再就涉案被执行房屋续签书面租赁合同，现彭凤霞、宋云霄占有、使用涉案被执行房屋，根据合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，根据上述规定，彭凤霞与彭青山之间在书面租赁合同约定期间届满后，其继续占有，使用涉案被执行房屋而与彭青山之间所产生的法律关系依法应属不定期租赁法律关系，在该不定期租赁法律关系解除前，彭凤霞对涉案被执行房屋依法享有合法的租赁权。虽然彭凤霞和宋云霄在涉案不定期租赁法律关系解除前享有涉案被执行房屋的租赁权，但鉴于租赁权的性质本质上属债权，而所有权属物权具有对世性，根据物权优于债权的原则，人民法院对涉案被执行房屋采取查封措施本身不涉及移交不动产，也未产生将来移交的风险，无论该房屋上是否附着有在先的租赁权，均不能阻止执行法院对其采取查控措施，故该院对本案所涉被执行房屋采取查封措施并无不当。彭凤霞、宋云霄请求撤销查封裁定并停止对涉案被执行房屋的执行的诉讼请求不能得到支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决：一、彭凤霞、宋云霄对涉案被执行房屋在其与彭青山之间的不定期房屋租赁关系解除前享有房屋租赁权；二、驳回彭凤霞、宋云霄的撤销对涉案房屋的执行查封裁定和停止对涉案被执行房屋的执行的诉讼请求；三、驳回彭凤霞、宋云霄的其他诉讼请求。案件受理费100元,由原告彭凤霞、宋云霄负担。本院查明的事实与一审查明的事实一致。另查明：彭凤霞将涉案房屋卖给彭青山，未办理水电气过户。本院认为，本案争议焦点是彭凤霞、宋云霄对涉案房屋是否享有排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”结合本案，其一，彭凤霞于2008年从开发商处购买涉案房屋，2011年转让给其侄子彭青山，后双方签订租赁合同，彭凤霞又租赁该涉案房屋。但2011年11月20日租赁期满，双方未再续签租赁合同。其二，彭凤霞称彭青山从其酒厂拉走245箱四星级陈州府酒，口头约定以酒冲抵20年房租，但无冲抵租金的相关手续，现有证据尚不足以认定彭凤霞支付了租金。其三，彭凤霞将涉案房屋卖给彭青山后未办理水电气过户，即使彭凤霞提交的电费、天然气费用等票据显示用户为彭凤霞，由于彭青山与彭凤霞系亲属关系，不足以证实原租赁合同期满后彭凤霞仍在实际租赁彭青山的房子，不能认定彭凤霞与彭青山形成不定期租赁关系。但周口农村商业银行股份有限公司未提出上诉，本院对此不予改判。综上，上诉人彭凤霞、宋云霄的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由彭凤霞、宋云霄负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  牛建华审判员  李建瑞二〇一九年十二月十三日书记员  乔 芳