陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民终5490号上诉人（原审被告）：陈运田，男，1970年9月18日出生，汉族，山东省单县村民，住西安市未央区。委托诉讼代理人：齐俊宝，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：牛敏，西安市雁塔区曲江法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周泽坤，男，1995年9月11日出生，汉族，华润万家配送部员工，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：种谱，陕西泽诚律师事务所律师。原审被告：西安美宅房产经纪有限公司，住所地西安市长安区圣合家园**楼******。法定代表人：麻长斌，该公司经理。委托诉讼代理人：庞艳玲，女，1984年9月24日出生，汉族，该公司销售部员工，住西安市长安区。上诉人陈运田因与被上诉人周泽坤，原审被告西安美宅房产经纪有限公司（以下简称美宅公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2018）陕0116民初9136号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈运田上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四项，维持一审判决第一、五项，改判驳回周泽坤诉请返还定金、房屋装修损失、律师费以及房屋溢价款的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由周泽坤承担。事实与理由：房屋价格受到市场调节，溢价款系不确定的利益，一审法院判决其承担房屋溢价款不合理。定金2万元陈运田没有收到，定金是中介公司收取的。装修未经过陈运田同意，是中介公司私自将钥匙交给周泽坤的，所以，装修费用陈运田不承担。律师费没有提供发票，并且周泽坤是为了主张自己的权利聘请的律师，法律也没有规定律师费由陈运田承担。周泽坤辩称：房屋溢价款、装修损失、律师费在合同中有约定，在签订合同时，房屋溢价款对买方而言是一种可得利益，在出卖方违约时，房屋议价损失转化为实际损失。美宅公司述称：补充协议及录音证据证明，将钥匙交与周泽坤系经过陈运田同意的，因为房屋涨价，故陈运田应向周泽坤支付中介费、律师费、溢价款、装修损失。周泽坤向一审法院起诉请求：1、判令解除其与陈运田、美宅公司于2018年3月10日签订的《西安市房屋买卖居间合同》及2018年5月17日签订的《补充协议》；2、判令陈运田双倍返还其定金40000元；3、判令陈运田赔偿其房屋装修费损失38538元、律师费15000元；4、判令陈运田向其支付房屋增值利益20万元。5、本案诉讼费由陈运田、美宅公司承担。一审法院认定事实：2018年3月10日，甲方（卖方）陈运田、乙方（买方）周泽坤、丙方（居间方）美宅公司签订了一份《西安房屋买卖居间合同》，约定的主要内容有：甲方将位于西安市长安区的房屋（建筑面积46.8平方米、所有权号41-74390-1）转让给乙方，该房屋在交易前已设定抵押，甲方应在2018年4月10日前办理抵押注销手续；房屋成交价为70万元，该成交价包含与房屋一并转让的固定装修、厨卫等设备价格；合同签订之日，乙方向甲方支付定金2万元，在申请办理房屋产权过户前，甲方悔约的，双倍返还乙方定金，乙方毁约的，无权要求甲方返还定金，定金归甲方和丙方各50%所有，完成网签手续后，定金抵作购房款；丙方预留甲方2万元履约保证金，此款在甲乙双方实际交付房屋、结清应付费用、房屋产权全部过户至乙方名下、甲方收到尾款做房屋物业交接手续之日，丙方自动返还给甲方；乙方应于贷款审批通过后三天内将首付款25万元存入交易结算资金监管账户，剩余房款45万元申请贷款，贷款方式为商业贷款；甲方应于过户当天腾出该房屋，交付给乙方占有、使用，并移交该房屋房门钥匙，作为房屋转移占有的标志；甲乙双方同意于乙方贷款审批通过后十日内，共同携带相关资料向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记，乙方承担所有的过户费用，甲方为净拿房款；甲方或乙方如未如约履行义务，造成交易过户延期的，每逾期一日，违约方应向对方支付100元违约金，直至实际履行完毕之日止；甲方或乙方不履行本合同约定或违背诚信原则，导致本合同目的不能实现的，另一方有权解除合同；丙方为甲乙双方提供中介服务，乙方支付丙方居间服务费16800元，上述中介费于网签当天以现金方式支付；由于甲乙双方的原因未能交易成功或者双方解除本合同的，中介费必须支付给丙方；丙方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害甲方或乙方利益的，不得要求支付中介费，造成损失的，应当承担损害赔偿责任；经甲乙双方协商，甲方现有银行贷款尚未还清，此项贷款由甲方自行解决，甲乙双方必须积极配合丙方于2018年6月1日之前办理完毕此房产过户事宜，如有一方无故拖延属于违约，违约方承担所有违约责任，如甲方违约，承担房价上涨部分的所有房款，赔付给乙方作为违约金。2018年3月10日签订合同当天，陈运田出具收条收取了周泽坤交付的2万元定金，并将该款交由美宅公司代管。2018年5月17日，甲方陈运田、乙方周泽坤、丙方美宅公司签订了一份《补充协议》，约定的主要内容有：由于甲方承诺于2018年4月10日办理房产撤押手续，现因甲方个人原因，截止2018年5月17日未能还清，现甲方承诺，甲方必须于2018年6月30日前将房子解押，并配合乙方办理房产网签资金监管事宜，如甲方违约，甲方承担所有的违约责任；甲方自愿将此房屋于2018年6月17日前交付乙方使用，如果甲方不在2018年6月17日前将房屋交付乙方使用，甲方应按每日总房款的千分之一承担违约金；如甲方违约不愿将此房出售给乙方，或因甲方原因将此房产出售给他人最终导致乙方无法在2018年9月30日实现合同目的，则甲方除了赔付乙方双倍定金外，还要赔偿乙方因该套房屋自合同签订之日起至当日溢价部分的房款，并赔偿乙方装修费、误工费、律师费、中介费等费用，且赔付乙方总房款的20%作为违约金；如乙方违约，则定金归甲方所有，乙方无权要回，违约方承担总房款3%全额中介费；如因国家政策改变导致该房屋无法在2018年9月30日号后办理过户手续的，不应视为甲方违约，由此导致乙方无法实现合同目的，由甲方退还乙方已经支付的购房款和定金。2018年6月，美宅公司将涉案房屋的钥匙交给周泽坤，周泽坤开始投资装修房屋。2018年7月，陈运田将涉案房屋的解押手续办理完毕、取得房屋产权证书之后，于7月31日以手机短信的方式向周泽坤发送了督促履行函（该函件的主要内容为：陈运田认为周泽坤对涉案房屋的定金及首付款至今没有向自己交付、也没有存入资金监管账户，却占有房屋进行装修，构成严重违约，要求周泽坤于2018年8月7日之前将70万元购房款一次性存入双方的共管账户，陈运田即配合周泽坤办理房屋过户手续，交付房屋）。因周泽坤并未按照陈运田的要求付款，陈运田于2018年8月8日向周泽坤发送了解除房屋买卖合同通知函的手机短信。2018年8月10日，周泽坤以诉称诉至本院，要求解除合同。诉讼中，周泽坤（应为陈运田）向本院递交了反诉状，但在规定期间没有预交反诉费，本院按其放弃反诉处理，对反诉请求没有审理。庭审中，周泽坤坚持诉讼请求，陈运田、美宅公司坚持其各自的辩称意见。经询，陈运田要求周泽坤一次性支付购房款70万元、才同意继续履行合同；周泽坤却认为，自己没有能力一次性付款，必须以所购房屋做抵押、办理抵押贷款方能缴纳全部购房款，也需要陈运田配合以其购买的陈运田的房屋做抵押才能办理抵押贷款手续；陈运田坚持认为自己没有配合周泽坤办理贷款手续的义务，不同意的配合要求。本案调解未果。一审法院认为：民事诉讼中，当事人对其主张的事实，有责任提供相应的证据予以证明，没有证据或证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。本案周泽坤举证的《西安房屋买卖居间合同》和《补充协议》之证据内容，可以证明周泽坤与陈运田、美宅公司之间的买卖合同及居间合同关系，本院对此予以认定；但是，因为《西安房屋买卖居间合同》和《补充协议》内容中均没有约定周泽坤交付房款需要办理的贷款是以其购买的陈运田的房屋作为抵押的抵押贷款，也没有约定陈运田必须配合周泽坤办理抵押贷款手续，所以，在陈运田否认的情况下，周泽坤及美宅公司主张的陈运田应当配合周泽坤办理抵押贷款手续的意见，没有证据支持，本院不予认定。依据审理查明的事实可确认，本案美宅公司在签订合同时、对于周泽坤缴纳房款的资金来源的商业贷款是以其所购买的陈运田的房屋作为抵押物的抵押贷款、且需要陈运田配合周泽坤办理抵押贷款手续的关键事实上，存在没有与卖方陈运田和买方周泽坤沟通到位并使买卖双方签字确认达成一致意见的过错，属于没有适当履行居间服务的违约行为；本案陈运田存在没有按照补充协议的约定在2018年6月30日之前办理完毕房屋解押手续、直至2018年7月31日之前才办理完毕房屋解押手续的违约行为，还存在在办理完毕房屋的解押手续之后要求周泽坤改变付款方式为一次性支付购房款70万的违约行为；本案周泽坤也存在不能办理完成贷款手续、无法交付购房款的违约行为，本院均予认定。基于上述事实，本案的违约责任及过错责任的程度，宜确定为：美宅公司占30%、周泽坤占35%、陈运田占35%。至于周泽坤及美宅公司主张的美宅公司将涉案房屋钥匙交付给周泽坤、以及周泽坤对涉案房屋进行装修均是经过陈运田同意之后的行为之意见，符合三方签订的《补充协议》的约定内容，且美宅公司提供的录音证据也能对此事实予以进一步的证明，本院对此予以认定；同时，对陈运田辩称的美宅公司向周泽坤交付钥匙及周泽坤对房屋进行装修均未经过陈运田同意的意见，不予采信。因为美宅公司的居间服务存在过错，进一步导致周泽坤无法办理贷款也无法交付购房款，诉讼中周泽坤和陈运田对于购房款的支付方式也无法达成一致意见，导致本案的房屋买卖居间合同无法继续履行，故周泽坤要求解除周泽坤和陈运田、美宅公司签订的《西安房屋买卖居间合同》和《补充协议》的诉讼请求成立，应予判决支持。至于周泽坤要求陈运田双倍返还定金40000元的诉讼请求，因周泽坤、陈运田对于合同无法继续履行均存在过错，根据过错程度，应判由陈运田向周泽坤返还20000元定金，周泽坤超出20000元范围的定金返还请求应予判决驳回。至于周泽坤要求陈运田赔偿周泽坤房屋装修费损失38538元、律师费15000元的诉讼请求，根据周泽坤、陈运田的过错程度，应判由陈运田承担其中35%的损失，即装修费损失13488.30元、律师费5250元共计18738.30元，周泽坤超出该范围的赔偿请求，应予判决驳回。至于周泽坤要求陈运田赔偿房屋增值利益20万元的诉讼请求，为减少当事人诉累，可对此项损失不予鉴定，参照房屋买卖市场价格等因素之后，该项损失宜酌情确定为150000元，并判由陈运田按照过错程度向周泽坤承担其中35%的损失即52500元，周泽坤超出该范围的赔偿请求，应予判决驳回。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告周泽坤与被告陈运田、被告西安美宅房产经纪有限公司签订的《西安房屋买卖居间合同》和《补充协议》；二、被告被告陈运田在本判决生效后十日之内向原告周泽坤返还20000元定金；三、被告陈运田在本判决生效后十日之内向原告周泽坤赔偿房屋装修费损失13488.30元、律师费5250元共计18738.30元；四、被告陈运田在本判决生效后十日之内向原告周泽坤赔偿房屋溢价款52500元；五、驳回原告其余诉讼请求。如被告未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按同期银行贷款利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2138元，原告周泽坤已预交，由被告陈运田承担768元，被告西安美宅房产经纪有限公司承担500元，二被告对自己应承担的受理费应于本判决生效后十日之内给付原告周泽坤；余款由原告自行承担。二审经审理查明，一审法院查明事实属实,本院予以确认。本院认为：陈运田与周泽坤、美宅公司签订《西安房屋买卖居间合同》及《补充协议》意思表示真实，符合意思自治原则，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同履行期间，陈运田未按期履行办理涉案房屋抵押注销手续以及变更合同约定要求周泽坤一次性支付购房款，构成违约。周泽坤诉请解除合同，依法应予支持。一审法院综合当事人述称意见及举证证据，并结合涉案合同性质、约定内容、合同履行等情况，判令周泽坤、陈运田及美宅公司各自承担相关责任，处理并无不当。据此，陈运田上诉理由不成立，本院不予支持。综上，陈运田的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1113元，陈运田已预交，由陈运田负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 宏审 判 员  侯新省审 判 员  张 伟二〇一九年十二月十八日法官助理  窦 敏书 记 员  宁 越