福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19912号 原告：潘宏志，男，1968年11月26日出生，香港居民，住厦门市思明区。Ａ）。 委托诉讼代理人：郑奇伟，福建闽荣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈美红，福建闽荣律师事务所律师。 被告：李琼艳，女，1987年10月15日出生，汉族，户籍地福建省漳平市，现住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：郑兰花，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：雷伟立，北京观韬中茂（厦门）律师事务所实习律师。 原告潘宏志与被告李琼艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告潘宏志的委托诉讼代理人郑奇伟、陈美红，被告李琼艳的委托诉讼代理人郑兰花、雷伟立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘宏志向本院提出诉讼请求：1.李琼艳向潘宏志支付尚欠的租金294600元及违约金88380元（以租金294600元为基数，按30%计算）；2.李琼艳向潘宏志支付代垫的物业管理费22624.4元。事实与理由：2017年底，李琼艳向潘宏志承租位于厦门市思明区房屋（下称讼争房屋）。双方签订一份《房屋租赁协议书》（下称《租赁协议》），约定租赁期限5年（即自2018年1月23日至2023年1月23日止），月租金18000元，李琼艳应每季度向潘宏志支付54000元；同时，双方在合同第六条约定了违约责任。合同签订后，李琼艳未能按期足额向潘宏志支付租金、物业管理费等费用，李琼艳的行为已构成违约，损害了潘宏志的合法权益。 李琼艳辩称，一、关于讼争房屋的租赁合同签订及履行情况。李琼艳因开设医疗美容诊所机构之需要，向潘宏志承租讼争房屋。双方于2017年11月27日签订一份《租赁协议》，因约定免租期，故该协议约定起租日自2018年1月23日起算，租期五年，至2023年1月23日止。当日，李琼艳向潘宏志支付三个月租金54000元及相当于一个月租金金额的押金18000元。合同签订后，李琼艳随即组织人员进场装修，并预计装修完工后即申请医疗美容诊所执照。二、因潘宏志与案外人黄燕丽就讼争房屋存在产权纠纷，讼争房屋自2018年2月14日起至2018年10月期间被黄燕丽强占，导致李琼艳在该期间无法使用讼争房屋。租赁合同签订后，李琼艳组织人员进场装修，至2018年2月13日因临近春节暂时停工。2018年3月初，李琼艳返回讼争房屋，发现房屋四周被铁皮围墙封住无法进入，李琼艳即与潘宏志联系了解情况，潘宏志告知讼争房屋系因产权纠纷而被案外人黄燕丽组织人员强占，潘宏志承诺其会妥善解决并尽快将房屋交付给李琼艳使用，但经过一月有余，强占人员仍未清出。因当时李琼艳对讼争房屋的装修工作已接近尾声，且即将申请医疗美容诊所执照，李琼艳告知潘宏志如未能尽快妥善处理，将产生严重损失，潘宏志表示其会承担李琼艳全部损失，且损失可直接从租金抵付。因此，李琼艳无奈之下只能暂时租用其他场地，直至2018年10月，强占人员撤出后，李琼艳方才继续正常使用讼争房屋。三、鉴于2018年2月至10月期间，李琼艳未能实际使用讼争房屋，潘宏志无权主张该期间的租金款项及物业费，且李琼艳未付租金系因潘宏志自身原因即未能按合同约定保障李琼艳使用房屋的权利而导致，潘宏志无权向李琼艳主张违约金，且该违约金标准明显过高，不应予以支持。讼争合同签订时，李琼艳已向潘宏志支付三个月租金，即2018年1月23日至4月23日期间的租金，而讼争房屋自2018年2月14日起即被他人强占，故李琼艳已支付的两月有余的租金款项，应在讼争房屋正常交付至李琼艳使用后予以抵扣相应期间的租金。四、李琼艳因潘宏志未能按合同约定提供讼争房屋交付给李琼艳正常使用而导致发生损失高达498329元，潘宏志应当承担该损失，李琼艳有权要求以该损失抵销其正常使用讼争房屋期间的租金款项，潘宏志无权要求李琼艳另行支付租金；且根据合同对等原则，如果潘宏志主张违约金，李琼艳亦有权按同等标准向潘宏志主张其逾期交付房屋的违约金。综上，李琼艳不同意支付租金及违约金，也不同意支付讼争房屋被侵占期间的物业费，李琼艳同意支付自2019年4月至6月的物业费（该期间的物业费也应当予以抵消），2019年6月之后的物业费李琼艳已自行支付完毕。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人没有争议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年11月27日，潘宏志（出租方、甲方）与李琼艳（承租方、乙方）签订一份《租赁协议》，约定出租物业位于厦门市云海山庄小区内的房屋（建筑面积370.67㎡），租赁用途为商用；租赁期限自2018年1月23日至2023年1月23日止，每月租金18000元，乙方应每季度向甲方交付54000元；协议签订之日，乙方向甲方交付18000元作为押金；租赁期间，乙方应负责缴交水电费、公共水电费分摊额、小区管理服务费、小区维修基金、垃圾清运费等其他费用；租赁期间，如有拖欠租金，每天按拖欠租金部分的2%加收违约金，拖欠租金达半个月以上的，甲方有权解除协议，收回房屋，并追回所欠租金及违约金；乙方认为需要装修该房屋时，须取得甲方同意后方可自行改装，但不可损坏原先的建筑结构，乙方在交房时应负责恢复原状或支付恢复费用给甲方；双方并约定，因该别墅属毛坯状态，由乙方进行装修使用，租赁期间若因甲方造成违约，提前收回别墅或出售别墅，甲方应赔偿乙方装修补偿款30万元，按房屋使用时间折旧后赔偿；若乙方违约，提前不租别墅，则应履行共同的违约责任，赔偿甲方30万元折旧费。 上述合同签订当日，李琼艳向潘宏志支付一个季度租金54000元及押金18000元；潘宏志亦依约将讼争房屋交付给李琼艳使用，随后李琼艳即对讼争房屋进行装修。 2018年2月28日，潘宏志委托律师郑奇伟向厦门市公安局何厝边防派出所（下称何厝边防所）报案，称潘宏志位于思明区房屋于2018年2月14日被人强占至今。2018年3月7日，案外人黄燕丽在何厝边防所制作的询问笔录中陈述：其于2016年11月向讼争房屋业主杨庆林商谈购房事宜，并与杨庆林签订房产买卖协议；2018年2月11日，杨庆林带其看房并办理交房手续，当时讼争房屋无人居住也无人在装修，故其于2018年2月13日叫人将房屋用铁皮围起来准备装修；2018年2月26日，潘宏志到讼争房屋与黄燕丽商谈房产事宜未果。2018年10月27日，何厝边防所就潘宏志反映房产被强占事宜制作一份询问笔录，潘宏志在笔录中陈述，讼争房产业主杨庆林已将该房产抵偿给潘宏志，潘宏志是讼争房产的所有人，为此，潘宏志向何厝边防所提供厦门市中级人民法院（下称厦门中院）调解书、涉黑线索等证明讼争房产系其所有的相关资料。 2019年9月10日，厦门联发（集团）物业服务有限公司（下称联发物业）出具一份《云海山庄45号物业费缴费记录》，载明：2018年6月5日转账汇款16695.48元（费用2018年1月1日-2018年12月31日物业管理费）；2019年3月21日转账汇款5928.92元（费用2019年1月1日-2019年2月28日物业管理费）；合计转账汇款物业管理费22624.40元，该款项由潘宏志缴交。 2019年10月23日，联发物业出具一份《情况说明》，载明：经其公司居间介绍，出租方潘宏志与承租方李琼艳于2017年11月27日就黄厝路45号（云海山庄小区内）房产签订《租赁协议》，房产出租时为毛坯状态；该房屋由李琼艳承租并进行装修过程中，因涉嫌权属纠纷自2018年2月14日起被一名自称为黄燕丽的女子纠集人员破门强占，其公司工作人员发现该情况后立即报警并通知潘宏志，但双方多次交涉未果，后黄燕丽占用直至2018年10月搬离房屋。 又查，本案讼争房屋于2010年8月11日登记在案外人杨庆林名下，于2011年11月21日、2012年9月21日先后在房管部门办理抵押登记（权利人为潘宏志，权利价值合计1700万元）。2013年3月15日，厦门中院就潘宏志与杨庆林民间借贷纠纷一案作出（2013）厦民初字第275号民事调解书，双方达成如下调解协议：1.潘宏志与杨庆林双方确认杨庆林尚欠潘宏志借款本金1700万元，并支付利息；2.杨庆林将位于厦门市思明区房屋作价1700万元抵偿给潘宏志，杨庆林应协助办理将上述房产转至潘宏志名下；3.杨庆林如未按本调解协议约定的时间金额如实履行，潘宏志即可向法院申请强制执行……。上述调解书发生法律效力后，因杨庆林系被执行人，讼争房产被冻结，目前该房产产权未办理过户手续，仍登记在杨庆林名下。 综上事实，本院认为，潘宏志与李琼艳签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效合同，双方应依约履行。本案中，潘宏志已根据合同约定将讼争房屋交由李琼艳装修使用。根据在案证据显示，2013年3月15日经厦门中院调解，产权人杨庆林已将讼争房屋作价1700万元抵偿给潘宏志。因此，潘宏志在讼争房屋交付时对该房屋具有处分权、讼争房屋可以正常使用的事实清楚，本院予以认定。案外人黄燕丽强行占用讼争房屋，系黄燕丽与案外人杨庆林因购买讼争房屋产生纠纷所致，与潘宏志无直接必然联系，潘宏志已履行作为出租人的正常交付义务，潘宏志对此不应承担责任。至于在租赁期间，案外人黄燕丽占用讼争房屋，并未影响潘宏志与李琼艳之间的租赁合同关系，而是侵害了李琼艳使用房屋的权利，对此李琼艳可另行向黄燕丽行使相关权利；且即使如李琼艳陈述其自2018年2月至10月期间未能实际使用讼争房屋，李琼艳也应该及时向相关人员主张权利或采取相应措施以减少损失的扩大，故该段期间所造成的损失也不应全部由潘宏志承担；李琼艳仍应履行其与潘宏志之间所签租赁合同项下的义务。李琼艳称潘宏志表示愿意承担李琼艳全部损失、且该损失可直接从租金抵付。对此，李琼艳未提供相关证据佐证，且潘宏志亦不予认可，故李琼艳的上述抗辩意见，证据不足，本院不予采信；潘宏志诉请李琼艳支付2018年4月23日至2019年9月4日期间的租金294600元及支付代垫的物业管理费22624.4元，本院予以支持。关于潘宏志主张的违约金部分，本院分析认为，鉴于讼争房产于2018年2月14日被案外人黄燕丽强占的事实双方当事人均无异议，李琼艳使用讼争房屋期间势必产生一定的影响，李琼艳未及时支付租金事出有因，也情有可原。故不宜认定李琼艳违约；潘宏志要求李琼艳支付违约金88380元的诉讼主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、被告李琼艳于本判决生效之日起十日内向原告潘宏志支付尚欠的租金294600元，并支付潘宏志代垫的物业管理费22624.4元； 二、驳回原告潘宏志的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费7384元，由原告潘宏志安负担1609元，被告李琼艳负担5775元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，原告潘宏志可在判决书送达之日起三十日内，被告李琼艳可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  林月蓉 人民陪审员  苏丽英 人民陪审员  曾华鲜 二〇一九年十二月十三日 代书 记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。