甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2019）甘09民终1458号上诉人（原审被告）：敦煌市沙州镇服务公司，统一社会信用代码91620982225140573K。法定代表人：付某。委托诉讼代理人：郭某，敦煌市沙州镇法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：敦煌市丝路广告有限责任公司，统一社会信用代码91620982690366543D。法定代表人：王某。上诉人敦煌市沙州镇服务公司（以下简称沙州镇服务公司）因与被上诉人敦煌市丝路广告有限责任公司（以下简称丝路广告公司）租赁合同纠纷一案，不服甘肃省敦煌市人民法院（2019）甘0982民初1569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沙州镇服务公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一、关于暖气改造费问题。丝路广告公司在未经得沙州镇服务公司书面同意的情况下，擅自改造加装壁挂炉(壁挂炉已撤走)及取暖管道等设施，私自破坏沙州镇服务公司原有的暖气管道及设施，造成沙州镇服务公司2019年度暖气无法正常供应，给沙州镇服务公司造成了重大经济损失。一审判决由沙州镇服务公司向丝路广告公司支付暖气改造费28798元错误。沙州镇服务公司的房屋原来就有暖气管道，不存在取暖设施、暖气无法使用的情况，在上一任承租人承租期间，案涉18间房屋作为招待所使用，该承租人已对暖气管道设施进行了改造、更换，充分说明截止2017年度沙州镇服务公司房屋内的暖气管道设施均正常、安全，没有必要进行重新更换或维修。丝路广告公司对其暖气管道材料及人工费用未提出证据证实，仅仅列了一份财产损失清单，沙州镇服务公司对此不予认可。具体原因为:1.沙州镇服务公司租赁给丝路广告公司的房屋原来的暖气设施均属正常，不存在漏水等不能使用的情形。丝路广告公司未经沙州镇服务公司的书面同意单方擅自撤除原有暖气管道及设备，重新安装了质量差的塑料管道，导致2019年不能正常供暖，丝路广告公司应承担全部责任。2.合同第十条约定:“乙方在租赁期间，对固定装修物和不能拆除的物件如灯具等物品无偿留给甲方所有”，本案中丝路广告公司不交房租违约在先。二、关于刮墙费用的问题。丝路广告公司在租赁期间未经沙州镇服务公司书面同意私自刮墙产生的费用应当由其自行承担，同时，沙州镇服务公司租赁给其他人的房屋，承租人都要重新刮一遍，这本来就是很正常的件事，丝路广告公司刮墙的费用不应由沙州镇服务公司承担，房屋租赁合同中也没有相应的约定。三、关于看管施工费的问题。更换房屋窗户是丝路广告公司未经沙州镇服务公司同意私自进行的，与沙州镇服务公司无关，沙州镇服务公司没有答应过让丝路广告公司看管施工。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，丝路广告公司违约导致合同解除，其请求沙州镇服务公司赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失，应当不予支持。因沙州镇服务公司在2017年之前房屋租赁给他人作招待所使用，该承租人在承租期内已对管道设施进行更新。2018年丝路广告公司对出租房内的管道设施再次改造、更换未经沙州镇服务公司书面同意，且沙州镇服务公司也不同意利用，现沙州镇服务公司要求丝路广告公司将原有的PVC管道恢复原状。四、沙州镇服务公司占用3间房屋共四个月，使用时间为2018年7月至10月，故租费应为2777.76元（231.48元×3×4）。五、丝路广告公司超期使用房屋的租费，即2018年10月31日至2019年1月10日，共计两个月零十天，超期使用15间房屋的租赁费为8101.80元。六、因丝路广告公司不交房租违约在先，依照合同第十一条约定，应承担违约金30000元（150000元×20%）。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法支持沙州镇服务公司的上诉请求。丝路广告公司辩称，沙州镇服务公司的上诉请求不能成立。一、关于暖气改造的问题。因暖气管道漏水严重，丝路广告公司给沙州镇服务公司打电话说明了情况，并雇佣专业人员进行了维修改造。二、维修卫生间花费了两个月时间，错过了挣钱的黄金时间，安装了窗户、监控、卫生间等均有证据证实，壁挂炉是丝路广告公司卸下来的。丝路广告公司向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年10月25日签订的房屋租赁合同；2.沙州镇服务公司偿还丝路广告公司房屋租赁期间新增设施、设备及装修的费用、沙州镇服务公司占用丝路广告公司已出租3间房屋5个月的费用、沙州镇服务公司延迟2个月交付房屋给其造成的经济损失等合计74320元；3.沙州镇服务公司承担违约金30000元。一审法院认定事实：2017年10月25日，丝路广告公司与沙州镇服务公司签订了房屋租赁合同，约定沙州镇服务公司将其位于敦煌市××区、建筑面积602平方米的18间房屋出租给丝路广告公司；租赁期限为3年，从2017年11月1日至2020年10月31日；每年租金50000元，合同签字之日起一次性缴纳第一年房租，第二年房租于2018年11月1日前一次性交清，第三年房租于2019年11月1日前一次性交清；合同第十一条约定违约责任，房屋租赁期间，如乙方违约除不退还已交房租外还应承担违约金三年合同总金额的20%。如乙方不按合同约定时间交清租费，甲方有权解除合同。第十二条约定，合同到期后，乙方自行装修的部分不做任何补偿，全部无偿留给甲方所有，且双方不得为装修事宜发生争议，否则，乙方将承担全部违约责任。租赁合同后附房屋租赁安全协议书1份，双方对租赁房屋安全相关事宜进行了约定，其中第一条约定，沙州镇服务公司应提供完好的房屋和附属设施。合同签订之后，丝路广告公司于2017年10月26日交付租金50000元后接管使用房屋。2017年11月20日至30日丝路广告公司雇人重新刮墙支出11397元。同月因供暖设施漏水,丝路广告公司于11月15日至12月5日改造、加装壁挂炉及取暖管道等设施支出28798元。2017年12月2日，丝路广告公司在其法定代表人办公室墙上安装党建宣传栏，用以展示党建学习及制度等内容。2018年3月，丝路广告公司在楼内安装监控设备。2018年6月起,沙州镇服务公司因办公需要与丝路广告公司协商一致后占用丝路广告公司所租3间房屋,并施工更换3间房屋窗户、改造卫生间等。施工期间由丝路广告公司法定代表人负责看管施工工作10日。沙州镇服务公司使用3间房屋至2018年10月，未承担房屋使用费。2018年12月21日，因丝路广告公司未依约支付次年的房租，沙州镇服务公司发出书面通知：合同已于2018年10月31日终止，限丝路广告公司三日内腾空搬离并交清占用费。丝路广告公司拆除监控设施后于2019年1月10日搬离租房。2019年7月1日，丝路广告公司提起诉讼。一审法院认为，丝路广告公司与沙州镇服务公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按协议约定履行各自义务。合同第三条第一款约定，丝路广告公司第二年的房租应于2018年11月1日前一次交清。合同第十一条约定，如丝路广告公司不按合同约定时间交清租费，沙州镇服务公司有权解除合同。丝路广告公司逾期未缴纳房租，沙州镇服务公司已于2018年12月21日向其送达终止合同限期搬离通知，双方租赁合同自该通知送达之日起即已解除，丝路广告公司已于2019年1月10日退还房屋，现要求解除双方签订的房屋租赁合同没有依据，不予支持。房屋租赁安全协议书第一条约定，沙州镇服务所应提供完好的房屋和附属设施。因该房屋供暖设施漏水不能正常使用，丝路广告公司为保证供暖正常而改造暖气的支出应由主要受益人沙州镇服务公司承担。丝路广告公司要求沙州镇服务公司承担使用其3间房屋5个月的使用费，符合法律规定，予以支持；应按照丝路广告公司承租18间房每年50000元租赁费的标准计算，3间房屋5个月的使用费应为3472.2元，由沙州镇服务公司承担。丝路广告公司主张在沙州镇服务公司施工换房屋窗户、改造卫生间期间为其看管施工，要求其支付60天的看管施工费用；因换窗工作实际看管施工10天，按照每天200元的标准支持更换窗户时丝路广告公司看管施工的费用2000元。卫生间因是双方共用房间，对卫生间施工时的看管施工费用不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。双方约定租期为3年，现因合同解除，丝路广告公司实际使用房屋时间为1年，刮墙装饰沙州镇服务公司可以继续使用，丝路广告公司主张的刮墙费用应由其自行承担30%，剩余70%计7977.9元的费用由沙州镇服务公司承担。丝路广告公司制作的党建宣传栏，可以移动拆除，且内容为丝路广告公司的党建内容及公司制度，沙州镇服务公司无法使用，丝路广告公司要求沙州镇服务公司承担宣传栏的制作费用，不予支持。丝路广告公司安装的监控设备为其自行安装，且已拆除带走，其要求沙州镇服务公司承担安装费用于法无据，不予支持。丝路广告公司主张违约金30000元没有事实依据，此请求不予支持。丝路广告公司主张因沙州镇服务公司延迟2个月交付房屋给其造成的经济损失10000元，因其无证据证实，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第九十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、敦煌市沙州镇服务公司支付敦煌市丝路广告有限责任公司暖气改造费28798元、刮墙费7977.9元、看管施工费2000元、3间房屋5个月的使用费3472.2元，合计42248.1元，限于判决生效后十五日内履行；二、驳回敦煌市丝路广告有限责任公司其他诉讼请求。案件受理费5114元（敦煌市丝路广告有限责任公司已预交），由敦煌市丝路广告有限责任公司负担4258元，敦煌市沙州镇服务公司负担856元。本院二审期间，丝路广告公司未提交证据，沙州镇服务公司围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。沙州镇服务公司提交了以下证据：1.甘肃增值税专用发票1份。拟证明更换窗户是双方商量的，丝路广告公司介绍了余生虎。经质证，丝路广告公司对真实性无法确认，认为款项是沙州镇服务公司支付的，与丝路公司无关。2.余生虎出具的证明1份。拟证明安装窗户的时间为5天，窗户是沙州镇服务公司购买的，即使丝路广告公司看管，时间也是5天。经质证，丝路广告公司认可证明是余生虎书写，对证明目的不认可。认为实际安装的时间确实是5天，但窗户拆除后一直是由丝路广告公司在看管，旧窗户是丝路广告公司付款找人拉走的。3.现场录像、录音光盘1张、图片8张，拟证明丝路广告公司使用暖气的上一年度暖气是好的，丝路广告公司把沙州镇服务公司的暖气拆除后拉走了，壁挂炉也拆除了，导致现在没有办法使用暖气。经质证，丝路广告公司对录音、录像的真实性无异议，对照片的真实性有异议，认为拆除的管道没有沙州镇服务公司主张的80多米，实际拆除的大约是7、8米，照片显示的管道不是沙州镇服务公司的，沙州镇服务公司的管道在地下埋着。经审查，丝路广告公司对以上证据2，以及证据3中录像、录音的真实性无异议，本院对真实性予以确认。对证据1，因系复印件，对真实性不予确认。对证据3中的图片，本院将综合案件事实和其他证据予以认定。审理查明：双方认可丝路广告公司搬离时拆除了部分暖气管道。二审期间沙州镇服务公司陈述：“1.丝路广告公司只是对漏水的部分进行了更换和维修；2.改造暖气的时候丝路广告公司打过电话，我给丝路广告公司说同意维修；3.2018年11月交了闲置房屋的钥匙，有3间没有交，2019年1月4日把全部钥匙都交清了。”丝路广告公司陈述：“更换的炉子是材料费用清单中9600元的帝马炉子，现在在我的库房放着。”二审查明的其他事实与一审查明的一致。本院认为，沙州镇服务公司要求丝路公司承担违约金的上诉理由，因沙州镇服务公司在一审期间未提出反诉，不属于二审审理的范围，不予审查。本案二审争议焦点为，暖气改造费用、刮墙费用、看管施工费用、租赁费用（含沙州镇服务公司占用的3间房屋）如何认定。关于暖气改造及刮墙费用。1.暖气改造费用。二审期间沙州镇服务公司认可因暖气管道漏水，同意由丝路广告公司进行维修改造，根据房屋租赁合同第一条“沙州镇服务公司应提供完好的房屋和附属设施”的约定，以及《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，丝路广告公司因暖气改造产生的费用，沙州镇服务公司应予承担。丝路广告公司提交的暖气改造材料费用清单加盖有敦煌市家加乐家政服务部印章，沙州镇服务公司虽有异议，但未能提交足以反驳的证据，对证明力予以确认。改造费用的数额根据该清单认定为28798.5元。二审期间双方认可更换的壁挂炉已由丝路广告公司拆除运回，并且丝路广告公司搬离时拆除了部分管道。丝路广告公司的上述行为，必然影响房屋退还之后暖气的正常使用，其要求沙州镇服务公司承担全部暖气改造费用缺乏事实依据和法律依据，不应支持。本案中，已拆除壁挂炉的费用9600元应予扣除，鉴于丝路广告公司搬离时拆除了部分管道，对剩余费用19198.5元应由双方予以分担，由沙州镇服务公司向丝路广告公司支付暖气改造费用9599.25元（19198.5×50%）。2.刮墙费用。合同约定的租赁期限为3年，丝路广告公司在使用约1年后退租，因丝路广告公司进行的墙面装饰不属于可以拆除的装饰装修物，沙州镇服务公司可以继续使用，一审判决根据合同约定的租赁期限及丝路广告公司实际租赁期限，判令沙州镇服务公司承担部分费用适当。关于施工看管费用及租赁费用（含沙州镇服务公司占用的3间房屋）。1.施工看管费用。根据双方认可的事实，因沙州镇服务公司要搬入已经出租给丝路广告公司的房屋，所以对卫生间和3间房屋窗户一并进行了改造。因系对已经出租并且其他房屋正常使用期间进行的改造施工，并且沙州镇服务公司未提交证据证明施工期间指定专人看管施工现场、协调施工相关事务的证据，故一审判决认定由沙州镇服务公司向丝路广告公司支付看管费用的数额适当。2.租赁费用（含沙州镇服务公司占用的3间房屋）。（1）沙州镇服务公司占用的3间房屋。丝路广告公司主张2018年6月15日起开始施工，但未提交相应的证据予以证明。开始施工的时间应以沙州镇服务公司认可的2018年7月予以认定，对3间房屋的租金标准，一审判决确定的计算方式双方未提出异议，对2018年7月1日至合同约定的第1年租赁期限届满之日的占用费认定为2777.76元（3472.2÷5×4）。（2）2018年10月31日之后的租金。沙州镇服务公司认可除另外3间房屋之外，丝路广告公司于11月移交了其他房屋的钥匙，故对已移交钥匙的房屋不应再计算租金。对剩余3间房屋的钥匙，丝路广告公司称2018年10月25日已经移交，但未提交相应的证据予以证明，移交时间应以沙州镇服务公司认可的2019年1月4日予以认定，丝路广告公司应当承担相应的占有使用费，数额认定为1504.62元（3472.2÷5÷30×65）。以上（1）、（2）项抵顶后，由沙州镇服务公司返还丝路广告公司租金1273.14元（2777.76-1504.62）。综上所述，敦煌市沙州镇服务公司部分上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销甘肃省敦煌市人民法院（2019）甘0982民初1569号民事判决；二、上诉人敦煌市沙州镇服务公司返还被上诉人敦煌市丝路广告有限责任公司租金1273.14元，支付暖气改造费用9599.25元、刮墙费用7977.9元、看管施工费2000元，以上合计20850.29元，于本判决生效后15日内履行完毕；三、驳回被上诉人敦煌市丝路广告有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。被上诉人敦煌市丝路广告有限责任公司预交的一审案件受理费5114元，由上诉人敦煌市沙州镇服务公司负担419元，被上诉人敦煌市丝路广告有限责任公司负担4695元；上诉人敦煌市沙州镇服务公司预交的二审案件受理费5114元，由上诉人敦煌市沙州镇服务公司负担423元，被上诉人敦煌市丝路广告有限责任公司负担434元，剩余4257元退还上诉人敦煌市沙州镇服务公司。本判决为终审判决。审判长 刘 倩审判员 崔莉娟审判员 赵建兵 二〇一九年十二月二十五日书记员 李 雪