广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初25963号原告：何沛，女，1972年7月6日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被告：程春嫣，女，1990年3月13日出生，汉族，身份证住址重庆市江**。原告何沛诉被告程春嫣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月9日公开开庭进行了审理。原告何沛、被告程春嫣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的租金及费用9098元（人民币，下同）（暂计至2019年9月22日直至支付之日止）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年11月9日，经乐有家地产中介介绍并支付了中介费1000元，原告将位于南山区租给被告，双方签订《房地产租赁合同》，约定：租期为2018年11月10日至2019年11月9日止，为期12个月，租金2000元／月，水电物业费由承租方承担；承租方应及时足额缴纳租金及其它费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期7天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过300元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任。2019年3月10日起，被告表示其与另一室友杨林（另案被告）已是朋友关系，他们想到外面合租其它房子，需要解除合同，原告明确表示合同期未满拒绝中途解约，被告开始拒绝支付租金，生出各种事端，拒绝履约，利用一些鸡毛蒜皮之事，拉群恶意煽动全部室友拒绝交租，性质极其恶劣。被告租住前，原告看被告是海归人士，还亲自带被告到宜家家居配置了比较贵的家具（本来只需提供一些廉价二手家具），原告多次催收租未果，被告同另案被告擅自搬离，原告只得再次找客出租，发现原本能正常使用的空调已然不能使用。原告约了师傅过来查看，要维修到能正常使用起码要1000元以上，这种情况下原告只能重新购买空调。根据《合同法》、《物权法》的法律规定，现请求法院判令被告立即支付2019年3月10日至2019年6月23日期间租金及物业费6000＋173＝6173元、滞纳金（暂计至2019年9月9日直至支付之日止）分别为360元、300元、240元、180元、120元，再次出租的中介费1025元，空调损坏无法维修换新机费用酌情700元，暂时共计9098元，以维护原告的合法权益。庭审中，原告变更其第一项诉讼请求金额为11897元，具体包括：2019年3月10日至6月23日期间房租6866元、物业管理费686元，滞纳金暂计至2019年12月9日分别为540元、480元、420元、155元，再次出租的中介费和空调损坏无法维修换新机费分别为1025元和700元。被告答辩称：一、《房地产租赁合同》中何沛的身份证号码为4469221972********，同时签订租赁合同时原告提供给被告的何沛身份证复印件的身份证号码也为上述号码，该号码与本次起诉状中原告身份证号码并不相符，因此，被告对原告本次诉讼的诉讼主体资格存疑。二、2019年4月3日，被告通过中国邮政ＥＭＳ向原告邮寄了《解除房屋租赁合同通知书》以及房屋钥匙，通知原告与被告做房屋交接，同时被告将解除租赁合同通知通过微信发送给原告。被告先后由邮寄了四次通知，但原告均予以拒收，有邮政ＥＭＳ为证。原、被告之间的房屋租赁合同从2019年4月3日已经解除。三、因被告承租原告的房屋经常断水断电，不能满足日常居住需要，且遭遇到原告清理房屋的威胁，导致本人搬离该房屋。事件具体经过如下：1、2019年2月20日，房屋被人为断水断电，并且水、电的开关被胶水黏住，我们租客无法解决。经租客要求，原告委托物业前来处理，最后租客方承担水阀维修费50元、电闸更换费80元保证当天用水用电。在此后多次发生水电阀门被人为关闭的情况，且我们租客无法解决，严重影响了各位租客的正常工作和生活。2、2019年3月8日，房屋再次发生水电被人为关闭的情况，租客于当晚报警，原告拒绝配合出面做笔录。原告告知被告此前为解决纠纷她曾多次报警，但根据警察提供的信息，原告并未有过报警记录。3、2019年3月9日凌晨，房屋全体租客向原告表示，对于无故断水断电事宜，我方已找过警察，经警察告知，租客没有解决纠纷的义务，需原告本人出面解决该纠纷，以达到给租客一个满足租房合约的居住环境的目的。鉴于原告未履行合同约定义务从而导致违约，租客方求原告出面解决水电时常被关的问题，若不如此，我方全体租客从2019年3月9日开始拒绝缴纳房租，并请原告退还押金，终止合同。2019年3月9日，原告与房屋全体租客达成如下约定：原告于2019年3月9日下午找管理处协商停水停电问题，2019年3月11日和五楼协商他们的矛盾问题；原告承诺两个月内（2019年3月9日至2019年5月9日）一定彻底解决以上问题，这两个月之内涉及的房租租客可以缓交，两个月后问题若没有完全解决，租客可自行选择租或不租，这两个月押金抵租，不退押金；两个月内若再发生停水停电的情况何沛也会及时当天解决好，保障租客基本的居住权益。在此期间，房屋频繁被关掉水闸电闸，严重影响我们的正常工作和生活。4、2019年3月28日，原告提出要求，关于被人为停水停电事宜，赔偿各租客每人100元整，但租客需立即缴纳之前原告同意缓交的房租，该要求遭到全体租客拒绝。5、2019年3月29日，再次发生被断水情况。原告表示，租客需自行报警，自行和物业管理处协商及自行找出关水闸电闸的人，且认为其已经尽到约定义务，并威胁所有租客，若不立即补交此前缓交的房租，她将随时打开房屋门，并威胁本人收拾好个人贵重物品，她下次出现将清理本人居住的房屋，该等言语可视为原告提前终止租房合约，解除合同。被告继续执行此前和原告达成的约定，缓交房租，以促使原告完成约定，彻底解决房屋停水停电的问题。6、2019年4月2日，房屋水表水阀被整体卸走，证明原告并未排除房屋随时被人为断水断电的风险。且根据原告描述，其与5楼住户存在纠纷，可能因此导致2019年4月2日当天水表水阀被整体卸掉。照此趋势，房屋依然会被随时断水断电，无法满足租客正常生活。至此，该房屋已彻底不满足合约约定的居住条件，无法正常居住；且鉴于原告说的随时开租客的门的话语，考虑到本人人身安全和财产安全，2019年4月2日，本人搬出租赁房屋，本人与原告签订的租房合同正式终止。根据房屋全体租客于2019年3月9日与原告达成的约定以及本人与何沛签订的租赁合同，本人暂缓缴纳的2019年3月10日至2019年4月2日期间的房租从本人缴纳的押金里扣除。恳请法院认定并非被告违约。四、因被告于2019年4月2日搬出房屋，并于4月3日通知原告解除房屋租赁合同，故被告房屋租金和物业费等只需要支付至4月2日。2019年3月10日至2019年4月2日期间的租金从本人支付的押金中抵扣，本人不应当承担原告诉求的租金、物业费及滞纳金。五、原告要求被告支付原告再次出租的中介费1025元与本案没有直接关系，也没有任何法律关系，请求法院予以驳回。六、关于原告提出的空调损坏无法维修换新机费用酌情700元。原告出租房屋给被告时，被告没有核查房屋内空调设备等可否使用，也无房物品交接清单；且原告拒绝交接房屋；被告从未使用过空调设备；原告也没有提供足够的证据证明空调损坏由被告导致，故请求法院驳回这部分诉讼请求。七、因为被告搬出房屋，解除租赁合同的原因是因为原告提供的房屋不能正常供水供电，不能满足日常居住需求，故被告提出解除合同，原告需要向被告返还押金2000元，另外的2000元作为2019年3月10日至4月2日期间的房租予以抵扣。最后，诉讼费应由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区沙河白石洲祥祺苑祺梦阁C602号房于2013年9月13日登记至原告名下。原告提交的《公民身份证号码更正证明》显示，原告原使用的身份证号码为4469221972********，系重号／错号，于2012年5月10日更正为4403041972××××××××。2018年11月9日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房地产租赁合同》，合同约定：租赁双方通过经纪方租赁位于深圳市南山区，以下简称涉案房产），建筑面积15平方米；租期自2018年11月10日起至2019年11月9日止；租金为每月2000元，承租方应于每月10日前支付当月租金；租赁期间，每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费，均由承租方支付；合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清第三条第3款所述杂费之日起三日内，将押金退还给承租方（不计算利息）；承租方如有下述行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金并有权向承租方进一步追究责任：擅自改变房屋结构和用途、在租赁期届满前单方解除租赁合同等；承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰的滞纳金，逾期7天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过300元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任；如因承租方违约而导致出租方解除合同，或合同租赁期满而又不续租的，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三天内搬出该房产，逾期未搬出，视为承租方放弃出资购置的物品，出租方可单方进行处理；经承租方与出租方协商，出租方承诺配1.2ｍ床、桌子×1、椅子×1，水箱、喷头更换，以及安装一个洗脸盆；及其他内容。合同签订后，被告向原告支付了房屋押金4000元，2018年11月10日至2019年3月9日期间的租金8000元，以及3个月杂费（被告转账备注为“网水洗衣机管理”）共计600元。庭审中，原告表示每月200元杂费包括50元物业管理费、20元的网络费、公摊的15元水电费、独立的水费等；被告表示200元费用当时说的是多退少补。为证明从被告入住到其搬离涉案房产期间，涉案房产经常停水停电，原告曾同意被告缓交房租等，被告提交了涉案房产全体租客的微信群聊天记录、相关照片、报警记录等。被告对微信群聊天记录及照片部分予以认可，并表示涉案房产是停过水电，但当天就已经解决，被告曾同意原告缓交租金，但并未同意不支付租金，且3月28日之后涉案房产停水电问题已解决。为证明被告已于2019年4月2日搬离涉案房产并通知原告解除租赁合同，被告提交了原、被告的微信聊天记录及EMS快递详情单、搬家订单截图等予以证明。其中微信聊天记录显示：2019年4月3日，被告告知原告“何姐，老是这么停水停电，真的挺影响生活的，……我昨天已经搬走了，我现在小区等您交钥匙给您……”。原告表示被告没有征得原告同意，擅自搬离涉案房产并重新租房，构成根本违约。原告另提交一份房屋租赁合同、增值税普通发票、快递查询信息单，以证明其将涉案房产重新出租的时间、价格、中介费损失及其在淘宝网上重新购买空调的费用情况。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。对于原告要求被告支付2019年3月10日至2019年6月23日期间的租金6866元、物业费686元的诉讼请求。从被告提交的微信群聊天记录可以看出涉案房产自2019年2月起存在多次停水停电的情况，停水停电虽未导致涉案房产不能居住、被告的租赁目的不能实现，但对被告正常使用涉案房产确实造成了很大影响，故被告要求提前解除合同系事出有因。被告虽提交证据证明其于2019年4月2日搬离涉案房产，但其并未提前通知原告，也未与原告办理交接手续，给原告造成了房屋空置损失；而原告作为出租方，在被告已告知其搬离的情况下，亦应及时收回房屋防止损失扩大，故本院根据双方的过错程度和公平原则酌情判令被告再向原告支付一个月的租金，即被告应支付原告2019年3月10日至2019年5月2日期间的租金共计3600元（2000元/月×1个月24天）。对于原告主张的管理费，被告应支付搬离涉案房产之前即2019年3月10日至2019年4月2日期间的物业管理费，原告主张管理费（含水电等杂费）为每月200元，被告抗辩称该金额为多退少补，但其提交的支付记录显示其一直按照每月200元交纳，故本院采纳原告的主张，被告应向原告支付管理费160元（200元/月÷30天×24天）。对于被告提出的租赁保证金抵扣租金的问题，被告可另循法律途径解决。对于原告要求被告支付滞纳金及其他损失的诉讼请求，因本案中被告未按时支付租金系因涉案房产停水停电造成，原告对此存在一定的过错，原告也未提交证据证明空调存在损坏及损坏系由被告原因导致，故原告要求被告支付滞纳金、赔偿再次出租的中介费和空调损坏无法维修换新机费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告程春嫣于本判决生效之日起十日内向原告何沛支付租金3600元、管理费160元；二、驳回原告何沛的其他诉讼请求。案件受理费48.71元，由原告负担28.58元，由被告负担20.13元。本判决为终审判决。审判员 张 黎二〇一九年十二月二十七日书记员 袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。