广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初26578号原告：余进荣，男，1969年11月4日出生，汉族，身份证住址广东省中山市，被告：中山市长和物业管理有限公司，住所地广东省中山市石岐区悦来南路**正和上林苑**首层之一，统一社会信用代码91442000056799579F。法定代表人：李小斌。委托诉讼代理人：谢永明，广东弘力律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹芳，广东弘力律师事务所实习律师。原告余进荣与被告中山市长和物业管理有限公司（以下简称长和物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余进荣及被告长和物业公司委托诉讼代理人谢永明、张丹芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余进荣向本院提出诉讼请求：被告赔偿原告损失60000元。事实与理由：原告是广东省中山市石岐区悦来南路37号正和中洲14幢1402房的业主。2018年9月7日上午，被告在清理楼顶积水时，因清理方法不当导致积水从水管弯位倒灌，原告家中被倒灌积水浸泡，造成室内实木地板、沙发、榻榻米、衣柜、屏风等木质家具以及空调、洗衣机等主机损坏，因该次事故导致的经济损失达103000元。原告就上述经济损失与被告协商未果，为维护自身合法权益，遂提起本案诉讼。被告长和物业公司辩称：1.导致本次事故的原因有3点：首先，台风天气造成贴面积水过多；其次，案涉房屋的下水管设计不合理，该下水管并非直排设计，从原告提交的图片可见，水管是弯位设计，且离空调冷水口比较近，容易导致楼顶积水从空调冷水口倒涌入室；最后，不能排除原告使用排水管不当所致，可能因业主使用不当导致阻塞而引发水浸；2.事发时被告已派相关工作人员协助原告处理本次事故，没有造成原告较大经济损失；3.原告诉求的损失不合理，也没有实际证据证明，故被告不同意原告主张的损失赔偿，但同意赠送原告一年的物业费作为补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：余进荣是广东省中山市石岐区悦来南路37号正和上林苑14幢1402房的业主。为预防即将来临的台风“山竹”可能导致的排水管不能及时将楼顶积水排出的问题，长和物业公司对各栋楼楼顶积水情况进行查看，并计划将已有的楼顶积水排除干净。2018年9月7日上午，长和物业公司在清理14幢楼楼顶积水时，积水通过21、15、14、7楼的排水管弯管的空调出水孔倒灌进包括余进荣在内的4户业主家中，导致余进荣家中被积水浸泡，造成其包括空调及洗衣机主机、木地板及榻榻米等木质家具被水浸泡等财产及修复损失。事故发生后，长和物业公司协助余进荣进行了积水清理工作。但双方因损失赔偿数额协商未果，余进荣遂诉至本院，主张本案民事实体权利。就排水管的日常管护问题，长和物业公司称会定期进行维护，雨季时每个星期清理一次，非雨季时通过派人查看的结果决定是否清理，但未提交排水管的清掏记录等台账佐证。另查：案涉排水管管道在固定楼层为弯管设计，同时存在污水排水口及空调出水孔，原、被告于庭审中一致确认同个小区内的其他楼宇不存在原告所在楼宇的排除楼顶积水时，经空调出水口涌入业主室内的问题。长和物业公司认为大楼排水管的弯管设计是导致积水涌入业主室内的重要原因，且排水管的空调出水孔较细，若业主主动将出水孔堵起来，则不会导致积水通过空调出水孔喷入室内的情况，但其明确在交楼时未将上述排水管设计告知业主，也未举证排水管的弯管设计存在技术缺陷或者该设计可能导致积水无法及时排除或者此次积水倒灌事故与该设计存在关联关系。在本案审理过程中，根据余进荣的申请，并预交鉴定费5795元，本院依法委托广东泰诚保险公估有限公司对于案涉房产内的相关损失进行了鉴定。在鉴定过程中，本院组织双方与鉴定机构工作人员一起至现场逐项进行了测量。2019年9月20日，该鉴定机构出具保险公估报告一份：综合评估余进荣提出的所有项目，确认本次事故中因水浸造成损失的项目为房间地板、榻榻米两项目，其他项目无法确认到有明显损害现象或者有必须维修更换的情况。考虑到余进荣在事故发生后，及时对室内所有物品进行清洁、干燥、防止其他物品的损害，其在评估时增加清理费用及干燥费评估，全计总损失24460元，另外关于折旧据余进荣所述，1402号房家装在2015年12月份完成，对重置项目其参考固定资产10年期折旧（维修及清理费用不扣减折旧），即按21个月，最终对室内装修部分扣除折旧后评估金额为20354.50元，包括：房间地板（实木、黑檀香）13068元、房间地板打底及人工（含辅料）2178元、榻榻米装柜4108.50元及清理费用1000元。其中，对需要维修更换的房间地板及榻榻米两项目评估描述如下：5、房间实木地板，根据余进荣描述本次事故发生时所有房间全部浸水，房间的地板全部被水浸泡损坏，其从现场勘验到，房间地板暂无明显变形，但地板表面保护层有明显脱落现象。实木地板具备所有木质结构产品的缺点，其中一个就是不能长时间水湿或长时间在潮湿环境中使用。根据现场查看到目前表层已经有脱落现象，并且根据地板的安装结构特点，表明底层铺设防潮层，是为防止地面返潮多地板造成损坏，但也正是因为防潮层会阻止从表面流入地板底层的水无法从地板渗流出，也就是如果有大量水进入地板内部后必须拆除地板后才能清除。鉴于余进荣在事故发生后，一直未对地板进行处理，潮湿对地板表面造成损坏，并且下层不排除会有霉变等情况，如果地板长时间潮湿霉变不仅影响地板的使用寿命，还会因细菌及气味等对居住环境造成污染，综合上述意见，其同意余进荣诉请对所有木地板进行更换；7、榻榻米是固定安装，而且底部有封板，基本是密封结构，无法移动清理，榻榻米是安装在木地板上，在拆除更换木地板时需要对榻榻米进行拆除，而拆除过程会造成榻榻米的结构损坏，所有综合评估确认榻榻米按拆除重置处理。经过质证，余进荣对评估损失项目及费用予以确认。长和物业公司则对评估报告中的损失项目及费用均不予认可，其发表意见如下：首先，余进荣在申请评估时没有清理费用的项目，但评估公司在评估报告中自主添加了该项目。实际上在事故发生后，其方已派员协助余进荣进行了清理，不会额外产生清理费用；其次，评估报告存在较多主观猜测，评估公司在余进荣未提供损失项目原始单据的情况下，直接引用了余进荣单方制作的工程预算表中所陈述的单据确定金额。根据评估报告中对木地板及榻榻米两项项目的描述，评估公司未对木地板的底部进行详细考察，且从现场无法确认榻榻米是安装在木地板上还是水泥地上，评估公司在没有得到完全认定的情况下，认为要将榻榻米拆除。以上问题均属于评估公司主观猜测；最后，本案不能排除水管设计缺陷及余进荣过错，余进荣在知道出水口可能会倒灌的情况下，没有采取措施而导致水浸，故其认为不应由其承担全部责任。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。长和物业公司接受余进荣所在小区建设单位委托，为案涉小区提供前期物业服务，余进荣在该小区居住，双方构成物业服务合同关系。这一关系并不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。原、被告对楼顶积水通过排水管的空调出水孔涌入余进荣涉案物业内，造成其家中被水浸泡的事实不持异议，本院予以确认。本案争议的焦点是物业公司是否尽到了其服务义务，应否对楼顶积水进入业主室内造成的损失承担赔偿责任。物业公司认为此次楼顶积水通过排水管的空调出水孔进入业主室内系由多方原因造成，其中包括了排水管本身设计不合理，及业主未将空调出水孔中超出空调排水管多余的部分进行堵住处理，故不应由其方承担全部损失赔偿责任。余进荣认为物业公司负责共用设备的日常维护和养护，此次楼顶积水涌入其室内系因物业公司操作不当造成，故物业公司未尽到维护义务，应当承担相应的赔偿责任。对此，本院认为，物业公司作为涉诉小区的物业服务企业，对本小区的共用设备负有维护养护的责任，应当保证共用设备的顺利运行，即物业公司对共用设施设备的维护不仅是其约定义务，更是其法定义务。而余进荣此次发生家中被楼顶积水涌入浸泡的事故，系在物业公司排除楼顶积水时所导致，由此可见，物业公司并未尽到其应尽的维护义务，故此应当对余进荣此次因被楼顶积水涌入室内造成的损失承担赔偿责任。就长和物业公司对余进荣损失应承担的责任比例而言。本院认为，根据物业管理服务合同的管理和服务性质，衡量和评判服务质量的主要标志是效果和目的。根据长和物业公司庭审中所述，同个小区的其他楼宇不存在余进荣所在楼宇所出现的楼顶积水通过排水管的空调出水孔涌入业主室内的情况，长和物业公司在交付案涉物业时未将排水管的设计告知业主，业主在收楼后也未对排水管道进行过任何改装，即长和物业公司未举证业主存在自身原因或排水管设计存在缺陷或足以排除己方责任。此外，虽然长和物业公司称其已定期对排水管等公共管道进行定期清理，但未提供排水管道、化粪池定期清掏记录佐证，故本院不予采信。故此，长和物业公司应对余进荣此次家中被楼顶积水所浸导致的损失承担全部责任。针对余进荣本次事故中家具被积水浸泡所导致的损失，本院在诉讼期间根据余进荣的申请依法委托广东泰诚保险公估有限公司进行房屋漏水损失评估，并作出了保险公估报告。长和物业公司认为上述评估机构未依法核对余进荣购置评估项目时的正式票据，且未对木地板底层及榻榻米安装情况进行实际考察确认，以主观猜测所作出的评估报告缺乏客观准确性，但本院认为，考虑到普遍性交易习惯、上述损失的客观性、双方未保全证据及事后评估的难以操作性，且该评估机构是具有评估资质的合法主体，其根据现场勘验事实，并运用自身专业知识，对余进荣家具损失程度进行的判断，具有一定证明力；至于清理费用一项，评估机构认为除木地板及榻榻米外，其他家具无更换必要，只需清理风干即可，因此清理费用系由评估机构对大厅餐台等无需更换的家具的损失进行评估后所作出的合理判断，并未超出余进荣的申请损失项目范围；且长和物业公司未向本院提交上述评估机构出具的评估结论存在程序或者采用证据违法等证据，也没有向本院提交能够推翻上述评估报告所作评估结论的书面反驳证据，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十一条“人民法院委托鉴定部门作出的鉴定结论，当事人没有足以反驳的相反证据和理由的，可以认定其证明力。”之规定，本院依法认定该评估报告的法律效力及证明力。因此，该保险公估报告的结论可以作为计算余进荣相关损失的依据，故此，长和物业公司应向余进荣支付财产损失20354.50元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七条、第六十四条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告中山市长和物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告余进荣支付财产损失20354.50元；二、驳回原告余进荣的其他诉讼请求。案件受理费1300元（原告余进荣已预交），由原告余进荣负担859元，被告中山市长和物业管理有限公司负担441元（被告负担部分于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告余进荣）；鉴定费5795元（原告余进荣已预交），由被告中山市长和物业管理有限公司负担并于本判决生效之日起七日内迳付原告余进荣。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  何 频人民陪审员  吴景潮人民陪审员  周锦荣二〇一九年十二月二十日书 记 员  何惠怡书 记 员  林雪莲