贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)黔0522民初5302号 原告：杨琼，女，1978年9月26日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：李岩珈，贵州证道律师事务所律师，委托权限为特别授权。 被告：曾凡星，男，1959年12月13日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 委托代理人：罗光书，黔西县绿化法律服务所法律工作者，委托权限为特别授权。 第三人：任厚民，男，1951年3月10日出生，汉族，贵州省黔西县人，住贵州省黔西县。 原告杨琼诉被告曾凡星及第三人任厚民案外人执行异议之诉一案，本院于2019年9月2日受理后，依法适用普通程序组成合议庭于2019年11月12日公开开庭进行了审理。原告杨琼及其委托代理人李岩珈，被告曾凡星及其委托代理人罗光书，第三人任厚民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨琼诉称：2013年7月6日，我与第三人任厚民签订《房屋买卖合同》，第三人将其修建的位于贵州省黔西县某某街道某某社区某某村某某组的自建房568平方米（含地上附着物、屋前空地200平方米左右）以总价款358000元出卖给我。合同签订后，我按约定将购房款全部支付给第三人，第三人将房屋交付给我管理使用至今。根据《合同法》第60条、第130条及《物权法》第15条的规定，我已取得该不动产的所有权。因我另有居所且涉案房屋漏水，对该房屋只是偶尔进行常规维护和管理。2019年3月底，在我去查看该房屋时，看到门上张贴的查封公告和（2018）黔0522执1509号执行裁定书。经打听得知在被告申请执行第三人的执行案件中，人民法院对该房屋采取查封措施。我向黔西县人民法院提出执行异议申请，该院于2019年8月12日作出（2019）黔0522执异22号执行裁定书，裁定驳回我的异议请求。请求判决：对我购买位于黔西县某某街道某某社区某某村某某组的房屋停止执行；本案诉讼费由被告承担。 原告杨琼为支持其诉讼主张，在举证期限内提交证据如下： 一、书证 1、身份证，用于证明身份信息及诉讼主体适格； 2、（2018）黔0522执1509号执行裁定书、（2019）黔0522执异22号执行裁定书及送达回证，用于证明我申请执行异议后被法院驳回，在法定期限内向法院提起的诉讼； 3、买卖合同及房屋尾款收条，用于证明第三人于2013年7月6日将案涉房屋依法转让给我，我自同年8月10日全部付清购房款后对案涉房屋实际管理使用。 二、证人证实 到庭证人王某1证实：杨琼是我侄儿媳妇，任厚民是我姐夫。任厚民向杨琼借款，因无力偿还便将案涉房屋抵给杨琼，因房屋价值大于借款，差价部分由杨琼用现金补偿给任厚民。签订协议时我在场，但是否支付差价款我不清楚。 到庭证人王某2证实：我与任厚民是夫妻，杨琼以前是我家大儿媳妇。任厚民向杨琼借钱较多，因偿还不了借款便将案涉房屋折价358000元抵账给杨琼，折算下来杨琼补了十万多点给任厚民，抵账时我与我大女儿在场签字。 到庭证人任某证实：杨琼之前是我大嫂，任厚民是我父亲。杨琼在未与我哥离婚前，我父亲陆续向杨琼借款，因我父亲不能偿还借款，就用我父亲原籍的占地200多平方的两层住房抵给杨琼，我仅在签定协议时在场。 被告曾凡星辩称：原告与第三人签订的房屋买卖合同属于虚假合同，不能对抗我；原告的执行异议之诉不符合相关法律规定。请求依法驳回原告的起诉。 被告曾凡星为支持其抗辩主张，在举证期限内提交证据如下： 1、身份证，用于证明其身份信息； 2、执行裁定书，用于证明执行事实清楚、证据充分、合理合法。 第三人任厚民陈述：对于原告诉请没有异议。 第三人任厚民在举证期限内提交证据如下： 身份证，用于证明身份信息。 经庭审举证、质证：被告对原告提交书证的第1组证据无异议；对第2组证据不发表质证意见；对第3组证据的真实性有异议，达不到其证明目的，对到庭证人证实异议是证人与原告及第三人均是亲属关系，证实模糊不清，没有证明效力。原告对被告提交的第1组证据无异议，对第2组证据的合法性及证明目的有异议。第三人对原、被告提交的证据均无异议；原、被告对第三人提交的证据均无异议。 经审查，原、被告及第三人对各方提交不持异议的证据，来源合法、内容真实，与本案事实具有关联性，应予采信，可以作为本案的定案依据。被告对原告提交的第3组证据及证人证实异议理由成立，应予采纳；原告对被告提交的第2组证据异议理由不能成立，不予采纳；故该组证据应予采信，可以作为本案的定案依据。 经审理查明：原告杨琼原是第三人任厚民大儿媳。本院在执行被告曾凡星申请执行第三人买卖合同纠纷一案中，于2018年11月16日作出（2018）黔0522执1509号执行裁定书，裁定查封第三人修建位于黔西县某某街道某某社区（原某某村）某某组的一栋两层砖混房屋。原告以第三人已将上述被查封房屋出卖给自己为由向本院提出执行异议申请。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，于2019年8月12日作出（2019）黔0522执异22号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。原告不服该裁定，在法定期限内向本院提起诉讼。请求判决：对其购买位于黔西县某某街道某某社区（原某某村）某某组的房屋停止执行；本案诉讼费由被告承担。 另查明：2008年，原告与任某（第三人长子）离婚，户籍及居住地均为贵州省黔西县某某街道某某社区（原某某镇）某某路某某号，不是黔西县某某街道某某社区村民。2013年7月6日，第三人与原告签订农村房屋买卖合同，将位于黔西县某某街道某某社区（原某某村）某某组砖混结构两层房屋和简易结构的房屋568平方米（含地上附着物）及该房前200平方米左右的空地以358000元出卖给原告，同年8月10日，原告支付第三人购房尾款108000元。 根据原、被告的诉辩及第三人的陈述意见，举证、质证情况，本案争议焦点归纳为：原告与第三人签订的房屋买卖合同是否合法有效，人民法院应否停止对该房的执行。 本院认为，本案是案外人执行异议之诉，应适用《中华人民共和国民事诉讼法》及相关司法解释进行处理。关于原告与第三人签订的房屋买卖合同是否合法有效的焦点问题：原告已与其夫任某离婚，已不是第三人所在村、居委会的村民，其与第三人签订的《农村房屋买卖合同》没有村或居委会签章同意，也没有第三人其他共同家庭成员签名确认。依据我国《合同法》第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”的规定，第三人自建房屋的宅基地是属本村或居委会村民集体所有。我国《土地管理法》规定，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。其次，第三人出卖给原告标的物不仅是房屋，还包含附属空地的使用权，原告不是金凤社区村民，不具备在该集体经济组织范围内购房和使用宅基地的权利。第三人与原告的买卖行为，违反了我国《土地管理法》的强制性规定。综上，原告与第三人签订的《农村房屋买卖合同》应为无效合同。关于人民法院应否停止对案涉房屋执行的焦点问题：原告提交的《农村房屋买卖合同》、收条不享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”的规定，原告主张人民法院对其购买位于黔西县某某街道某某社区（原某某村）某某组的房屋停止执行的诉讼请求，依法不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告杨琼的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告杨琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状（附电子文档光盘），并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审 判 长  黄祖祥 人民陪审员  李真开 人民陪审员  高光敏 二〇一九年十二月四日 书 记 员  周兴垚