四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 (2016)川民终1269号之一 上诉人（原审被告、反诉原告）：四川嘉煜房地产开发有限公司，住所地四川省渠县天星镇东大街文峰路。 法定代表人：张宪珍，董事长。 诉讼代表人：李淑蓉。 委托诉讼代理人：郑晨希，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周忻，四川金世达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈政，男，1966年4月24日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：罗东，四川君盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：苟春梅，女，1969年12月5日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区，系陈政之妻。 委托诉讼代理人：罗东，四川君盛律师事务所律师。 上诉人四川嘉煜房地产开发有限公司（以下简称嘉煜公司）因与被上诉人陈政、苟春梅房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省达州市中级人民法院(2015)达中民初字第113号民事判决，向本院 提起上诉。本院于2016年12月26日立案后，依法组成合议庭，于2017年2月21日公开开庭进行了审理。嘉煜公司的委托诉讼代理人郑晨希，陈政、苟春梅的委托诉讼代理人罗东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 嘉煜公司的上诉请求：1.撤销原判，将本案发回重审；2.本案一、二审案件受理费由陈政、苟春梅承担。事实及理由：嘉煜公司的第一个反诉请求是请求一审法院对案涉10套房屋买卖合同关系是否真实存在及其效力进行审理。嘉煜公司的第二个反诉请求是请求一审法院在确认本案当事人之间是因融资而订立虚假的房屋买卖合同，并无真实的房屋买卖关系的基础上判令本案当事人为一定的行为。嘉煜公司并未请求判令撤销案涉的10个房屋所有权证。一审法院误解了嘉煜公司的诉讼请求，并认为不属于本案审理范围是错误的。一审法院对嘉煜公司的该反诉请求不予审理导致案件事实不清，继而错误认定双方存在真实的房屋买卖关系。 陈政、苟春梅答辩称：一审程序不违法。嘉煜公司一审反诉请求是撤销案涉的房产证，这是行政诉讼的范围，所以一审判决驳回嘉煜公司的反诉请求，符合法律的规定。请求：驳回上诉，维持原判。 陈政、苟春梅向一审法院起诉请求：1.嘉煜公司按合同约定交付17套商业用房，面积5162.77平方米；2.嘉煜公司按合同将陈政、苟春梅购买的17套面积5162.77平方米商业用房的相关资料提交办证机关办理权属登记；3.嘉煜公司返还陈政、苟春梅多支付的购房款292506元；4.嘉煜公司向陈政、苟春梅支付延期交房违约金464257元；5.嘉煜公司向陈政、苟春梅交付114344.10元大修基金费用的正式发票；6.本案诉讼费由嘉煜公司承担。 嘉煜公司的反诉请求：1.依法确认嘉煜公司与陈政、苟春梅之间无商品房买卖合同关系；2.嘉煜公司与陈政、苟春梅共同到渠县房地产管理局申请撤销虚假买卖合同将陈政、苟春梅登记为所有权人的10个房屋所有权证；3.本案诉讼费用由陈政、苟春梅承担。 一审法院认定事实：2012年12月25日，嘉煜公司召开股东会并形成股东会决议书载明，股东会同意用公司位于四川省渠县××镇××社区××住房采用网签的形式作为借款抵押对外融资。2012年12月26日，嘉煜公司与陈政签订《借款合同》载明，嘉煜公司向陈政先借款540万元作为购房款，以位于渠县天星镇嘉隆国际项目部的2-1-1号商业用房出售给乙方（陈政），于2013年3月30日前在当地向房地产管理部门办理购房合同登记手续，且办理购房合同登记的相关税费由嘉煜公司负担。但未签订《商品房买卖合同》，也未办理购房合同登记手续，未缴纳办理购房登记的相关税费。 2012年12月27日，陈政与嘉煜公司签订3份《商品房买卖合同》约定，陈政购买由嘉煜公司开发的嘉隆国际3幢1单元第3层1-3-7号商用房，建筑面积895.90平方米，每平方米单价3782元，总价款3388294元；6幢第1层1-4号商用房，建筑面积90.49平方米，每平方米单价6000元，总价款542940元；6幢第1层1-1号商用房，建筑面积384.87平方米，每平方米单价6000元，总价款2309220元。合同签订后，办理了商品房预售备案登记，办理了3幢1单元第3层1-3-7号房屋产权证。同日，陈政（乙方）向嘉煜公司（甲方）出具《承诺书》载明，乙方陈政以在渠县嘉煜公司渠县嘉隆国际项目部购买的6-1-1、6-1-3、6-1-4、6-1-6、3-1-1-1、3-1-1-2、6-2-1、3-1-3-7号房订立的购房合同后的付款时间为准，在购房付款合同期满1年内，如果甲方嘉煜公司要求购回乙方所购买的上列房屋及2-1-1号房，乙方同意甲方以4440万元人民币购回，甲方一次性付清乙方4440万元人民币后，甲乙双方则解除所订立的购房合同，如超过购房合同订立期1年时间则本承诺无效。2012年12月27日和28日，陈政通过银行转账向嘉煜公司指定的洪跃兴、洪长青和李小霞账户转账共计3000万元。嘉煜公司出具2张《收款收据》载明，收到陈政交来嘉隆国际房款270万元和2730万元。 2013年4月9日，陈政与嘉煜公司签订《商品房买卖合同》约定，陈政购买由嘉煜公司开发的嘉隆国际11幢第3层3-10/14号住宅用房，建筑面积852.70平方米，每平方米单价4000元，总价款3410800元，并约定出卖人逾期交房，按买受人已付款总金额的日万分之一支付违约金，直至达到交付条件止。合同签订后，办理了商品房预售备案登记。2014年11月13日、14日，陈政、苟春梅与嘉煜公司签订9份《商品房买卖合同（期房）》约定，陈政、苟春梅购买由嘉煜公司开发的嘉隆国际3幢第1单元1层1-1-44号商业用房，建筑面积111.67平方米，每平方米单价8000元，总价款893360元；3幢第1单元1层1-1-38号商业用房，建筑面积270.19平方米，每平方米单价8000元，总价款2161520元；3幢第1单元1层1-1-40号商业用房，建筑面积225.65平方米，每平方米单价8000元，总价款1805200元；3幢第1单元1层1-1-45号，建筑面积74.53平方米，每平方米单价8000元，总价款596240元；3幢第1单元1层1-1-39号商业用房，建筑面积304.64平方米，每平方米单价8000元，总价款2437120元；3幢第1单元1层1-1-46号商业用房，建筑面积300.12平方米，每平方米单价8000元，总价款2400960元；3幢第1单元1-1-43号商业用房，建筑面积294.05平方米，每平方米单价8000元，总价款2352400元；3幢第1单元1层1-1-42号商业用房，建筑面积125.57平方米，每平方米单价8000元，总价款1004560元。前述8套商品房出卖人应当在2014年11月14日前向买受人交付。3幢第1单元1层1-1-36号商业用房，建筑面积55.27平方米，每平方米单价8000元，总价款442160元，在2015年11月14日前向买受人交付。如逾期交房，按买受人已付款总金额的日万分之一支付违约金，直至达到交付条件止。合同签订后，上述9套商品房买卖合同均办理了备案登记，并于2014年11月19日取得了以上9套房屋的房产证。陈政另提交了购买以上9套房屋的《销售不动产统一发票》及完税凭证。2014年11月17日，陈政、苟春梅与嘉煜公司签订4份《商品房买卖合同》约定，陈政、苟春梅购买由嘉煜公司开发的嘉隆国际6幢第2层2-107-2号商业用房，建筑面积225.49平方米，每平方米单价6000元，总价款1352940元；6幢2层2-112/1号商业用房，建筑面积225.49平方米，每平方米单价6000元，总价款1352940元；6幢2层2-107/1号商业用房，建筑面积280.49平方米，每平方米单价6000元，总价款1682940元；6幢2层2-98号商业用房，建筑面积445.65平方米，每平方米单价6000元，总价款2673900元。均约定出卖人应当在2015年11月30日前向买受人交付商品房，如逾期交房，按买受人已付款总金额的日万分之一支付违约金，直至达到交付条件止。合同签订后，上述四套商业用房均办理商品房预售备案登记。陈政提供了购买以上4套房屋的《销售不动产统一发票》及完税凭证。 上述17套房屋购房款共计30807494元。另提供了3份《嘉隆国际收款收据》载明，陈政、苟春梅向嘉煜公司支付了3-1-1-43、3-1-1-42、3-1-1-38、3-1-1-39、3-1-1-40、3-1-1-36、3-1-3-（37+41）、3-1-1-46、3-1-1-45、3-1-1-44、6-X-2-2-107/1、6-X-2-2-98、6-X-2-2-112/1、6-X-2-2-98号房屋大修基金共计金额114344.1元。对此，嘉煜公司无异议。另查明，2014年11月17日、12月21日，嘉煜公司分别从陈政处借款80万元、30万元。嘉煜公司陈述该两笔借款系为支付办理产权登记税金而借款，陈政对此无异议。嘉煜公司提交嘉煜公司2014年8月31日《记账凭证》载明，收到陈政借款（洪跃兴卡）2012.12.27、（洪长青卡）2012.12.27、（李小霞卡）2012.12.27合计3000万元。陈政对该记账凭证有异议。嘉煜公司另提交的2012年5月16日渠县发展和改革局《关于“嘉隆国际一期3#、6#楼”商品住房销售价格备案的函》载明，“嘉隆国际一期3#、6#楼”商品住房销售均价最高不得突破4580元/平方米。 嘉煜公司另提供其与案外人洪跃兴、李代伟、梁东、张合珍等人签订的《借款协议书》《借据》《承诺书》、转款凭证、记账凭证等，主要载明嘉煜公司对外融资，并采用房屋回购的方式为借款担保。2014年11月20日，嘉煜公司向渠县房管局出具《承诺》称，由于嘉煜公司流动资金紧张，经研究决定，用“嘉隆国际”三号楼底门市和第三层商业房以低价抵押给陈政，由陈政名义办理产权证，为公司融资。望贵局给予办理产权证。之后，渠县房管局为陈政等10户办理了天星镇东大街文峰社区（嘉隆国际）房屋产权证。嘉煜公司还提交渠县人民政府常务副县长熊长虹和渠县房地产管理局局长沈明宏的2份《证明》载明，为解决嘉煜公司资金困难和维护拆迁户和购房户利息，经会议研究决定同意在未竣工验收的前提下，为嘉煜公司办理部分房屋产权证，让陈政用这些房产到深圳融资给嘉煜公司使用。 2014年11月26日，嘉煜公司向渠县人民政府出具《申请办理房屋产权和国土使用权证的报告》载明，嘉煜公司因对外融资，解决资金困难，特申请政府批准同意尽快办理“嘉隆国际”一组团1-8号楼商业用房的《房屋产权证》和《国土使用权证》。2014年12月17日，重庆一品建设集团有限公司向嘉煜公司发函称，由我公司承建的嘉隆国际1#-6#楼工程已于2014年9月1日正式停工。2014年12月1日，嘉煜公司因重庆一品公司停工，向渠县人民政府作出《关于“嘉隆国际”项目承建单位单方停工的紧急报告，要求一品公司继续施工，并将用已取得的商业房产权证向金融机构贷款。嘉煜公司提交的4份《预算单（一次性）》载明，嘉煜公司同意用2-98、2-107-1、2-112-1、2-107-2门市由陈政等到深圳给嘉煜公司融资。陈政对其真实性不予认可。嘉煜公司另提交工程竣工验收备案文件载明，2014年11月27日嘉隆国际2#-7#楼（不含地下室及裙楼部分）通过了综合验收。嘉煜公司以此主张在嘉隆国际2#-7#楼综合验收前房屋产权变动不合符法律规定，案涉10套房屋物权变动的合同无效。 2015年3月4日，嘉煜公司职工刘浩然到渠县公安局举报陈政涉嫌诈骗罪，称陈政以嘉煜公司房产到深圳等地融资给嘉煜公司使用，嘉煜公司按年利率18%给陈政支付利息。但陈政融资成功后，并未将资金给嘉煜公司使用，并拒绝返还嘉煜公司房产。嘉煜公司陈述，渠县公安局认为，虚假的产权过户登记应通过民事诉讼解决，未予立案。另查明，该项目于2012年、2013年办理了商品房预售许可证。 一审法院认为，双方签订的17份《商品房买卖合同》，嘉煜公司向陈政出具了收到了购房款3000万元收款收据；嘉煜公司向陈政借款110万元用于支付办理登记的税费；向陈政、苟春梅收取办理房屋产权证的10套商品房大修基金。陈政、苟春梅提交了嘉煜公司出具的收到购房款、借款的条据，购买商品房的相关完税凭证及《销售不动产统一发票》及向嘉煜公司缴纳了大修基金的《收款收据》佐证。合同签订后，均办理了备案登记，且办理了3幢1-3-7、1-1-36、1-1-38、1-1-39、1-1-40、1-1-42、1-1-43、1-1-44、1-1-45、1-1-46号10套房屋的房屋产权证。嘉煜公司对这些证据的真实性并无异议。前述证据能够充分证实，陈政、苟春梅与嘉煜公司之间就17套房屋发生的法律关系是房屋买卖关系而不是借款担保关系。 嘉煜公司提交的2012年12月26日《借款合同》约定，陈政先给嘉煜公司借款540万元作为购房款，以购买嘉隆国际2-1-1号商业用房，但该房不属于双方所签《商品房买卖合同》约定的17套房屋之一，且并未约定是用该房作为担保，也未约定还款时间、利息，该《借款合同》最终没有实际履行。嘉煜公司提交的陈政《承诺书》载明，在陈政支付购房款1年内，嘉煜公司可以4400万元购回或置换陈政所购买的6-1-1、6-1-3、6-1-4、6-1-6、3-1-1-1、3-1-1-2、6-2-1、3-1-3-7号及2-1-1号房屋。该承诺不能直接证明双方之间发生是借款担保关系，且回购的房屋仅为陈政所购的部分房屋，嘉煜公司至今仍未按承诺要求行使回购权，不应影响双方房屋买卖关系的性质。嘉煜公司未提交其与陈政、苟春梅之间签订的《借款协议书》《借据》等证据直接证明嘉煜公司从陈政处借款并采取签订《商品房买卖合同》作为借款担保的事实。因此，应当认定当事人双方之间发生的法律关系是商品房买卖关系，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。案涉工程2#楼至7#楼（不含地下室及裙楼部分）已于2014年11月27日综合验收，满足交付的条件。嘉煜公司应当按照《商品房买卖合同》的约定条件和时间向陈政、苟春梅交付案涉17套商品房，并对还未办理权属证书的7套商品房办理产权证。 嘉煜公司从陈政处借款110万元用于支付办理登记的税费，嘉煜公司无异议。陈政已支付购房款3000万元加上借款110万元后，减去实际应支付的购房款30807494元后，嘉煜公司还应向陈政、苟春梅偿还借款292506元。双方签订《商品房买卖合同》约定了交房时间，并约定如出卖人逾期交房，按买受人已付款总金额的日万分之一支付违约金，直至达到交付条件止。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法”的规定，陈政、苟春梅诉请主张嘉煜公司支付延期交房违约金464257元，应予支持。陈政、苟春梅向嘉煜公司缴纳了已办理房屋产权证的10套商品房的大修基金共计金额114344.10元。嘉煜公司对此无异议，应向陈政、苟春梅提供收取114344.10元大修基金的发票。房屋产权证系房屋主管部门依据行政职权作出的认定房屋所有权归属的证书，利害关系人若有异议，应依法另行主张权利，不属本案审理范畴，一审法院对嘉煜公司反诉请求撤销渠县房屋管理局已办理的10套房屋产权证依法不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款的规定，判决：一、嘉煜公司在本判决生效之日起三个月内向陈政、苟春梅交付嘉隆国际3幢1单元1层1-1-36号、1-1-38号、1-1-39号、1-1-40号、1-1-42号、1-1-43号、1-1-44号、1-1-45号、1-1-46号商业用房，3幢1单元3层1-3-7号商业用房，6幢1层1-1号、1-4号商业用房，6幢第2层2-107-2号、2-112/1号、2-107/1号、2-98号商业用房，11幢3层3-10/14号住宅用房，并办理嘉隆国际6幢1层1-1号、1-4号商业用房，6幢第2层2-107-2号、2-112/1号、2-107/1号、2-98号商业用房，11幢3层3-10/14号住宅用房的房屋产权证；二、嘉煜公司偿还陈政、苟春梅借款292506元；三、嘉煜公司向陈政、苟春梅支付延期交房违约金464257元；四、嘉煜公司向陈政、苟春梅提供收取114344.10元大修基金的发票；五、驳回嘉煜公司的反诉请求。一审案件受理费200209元，反诉费64900元，共计265109元，由嘉煜公司负担。 本案二审审理过程中，嘉煜公司因涉嫌非法吸收公众存款罪，由渠县公安局于2016年3月4日立案侦查。2017年3月22日渠县公安局向嘉煜公司管理人发出的《关于的回复》载明：将陈政、洪跃兴、洪长青三人作为嘉煜公司涉嫌非法吸收公众存款案的参与人（被害人），纳入该案侦查范围。现嘉煜公司、张宪珍、江长城、张立弟、周德才、刘浩然、郭行泉涉嫌非法吸收公众存款罪一案正在法院审理过程中。本案中止审理后恢复审理。 本院经审理认为，因本案诉讼请求所涉款项及相关事实已作为嘉煜公司、张宪珍、江长城、张立弟、周德才、刘浩然、郭行泉涉嫌非法吸收公众存款罪一案的犯罪金额和犯罪事实，依照最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 驳回陈政、苟春梅的起诉。 一审本诉案件受理费200209元，退还陈政、苟春梅。 审判长 徐 红 审判员 王 惠 审判员 刘长江 二〇一九年十二月十六日 书记员 彭扬梅