黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书(2019）黑0124民初2483号原告：李杰女，1963年10月14日出生，汉族，住黑龙江省方正县。委托诉讼代理人：索锦亮，男，方正县匡义法律服务所法律工作者。被告：南海松男，1986年06月22日出生，汉族，住黑龙江省庆安县。委托诉讼代理人：南海浪女，1983年05月12日出生，汉族，住黑龙江省方正县。系被告南海松的姐姐。被告：孙海玖男，1957年08月07日出生，汉族，住黑龙江省方正县。被告：华玉芝女，1958年06月12日出生，汉族，住黑龙江省方正县。原告李杰与被告南海松、孙海玖、华玉芝执行异议之诉一案，本院于2019年09月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李杰及其委托诉讼代理人索锦亮，被告南海松委托诉讼代理人南海浪，被告孙海玖、华玉芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李杰向本院提出诉讼请求：一、要求依法撤销方正县人民法院作出的（2019）黑0124执异13号执行裁定书；二、要求恢复方正县人民法院作出的（2019）黑0124执768号执行裁定书查封；三、案件受理费由被告承担。事实与理由：方正县人民法院作出的（2019）黑0124执异13号执行裁定书裁判错误。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十七条规定：“因下列情形导致不动产权利转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：（一）买卖、互换、赠与不动产的；”《不动产登记暂行条例》第十七条：不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；（四）申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。本案听证时被告未向法院提供向方正县房产住宅聚申请办理案涉房产转移登记申请，也没有登记机关书面不予受理文件，即使被告与原被执行人的买卖关系成立，物权也没有转移，没有办理物权转移的过错在被告。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给被告，被告已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；被告已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果被告对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。根据上述法律规定，法院应该依法撤销方正县人民法院作出的（2019）黑0124执异13号执行裁定书；恢复方正县人民法院作出的（2019）黑0124执768号执行裁定书查封。被告南海松辩称：一、原告李杰说一审南海松提交买卖合同是复印件，李杰是胡编乱造，在开庭之前就向法庭提交了买卖合同原件以及复印件。二、原告李杰说买卖双方是2018年3月20日签订的买卖合同，房款是2019年3月20日交的，说是在买房一年之后付的款，李杰毫无根据信口开河，买卖双方是2018年3月20日签订的买卖合同，当时交了14万元现金有收条为证，在2018年3月22日回款35万元，有回款证据，当时是用我母亲的名字“侯淑萍”汇的款，有当时卖方大罗密信用社还贷款证据，已向法院提交。三、原告说在房屋市场低迷的情况下不符合买房，因为我一直在广州做餐饮生意，有一些积蓄，一直想买个房子投资等着升值，正好有一次和我大姐聊天，我大姐南海浪就说她老公公有个商服抵押给银行贷款了，马上快到期了手里没钱也还不上了，房子就得被大罗密信用社拍卖，我大姐说前些年要张罗拆迁好像给5000多一平方，我大姐说她老公公也还不起了，要不我就买吧，等着开发，我自己感觉还可以就张罗买下来了。四、原告李杰说房屋买卖一直没有过户，当时买卖双方去了不动产登记中心咨询过户事项，不动产登记中心告知房产证是非住宅、土地证是住宅两证不符办理不了不动产登记过户，但是房款交齐了卖方把钱还给大罗密信用社了，当时我就在买卖合同上写了第五条“由于房产证是商用与土地证性质不一样，暂时变更不了，过户不了不动产登记，日后统一的时候甲方有权协助乙方无条件办理无动产登记”。五、《物权法》虽规定不动产物权的变动经登记方发生效力，但最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将需要办理过户登记的财产出卖给被告,被告已支付全部价款并实际占有、未过户且被告对此没有过错的法院不得查封、扣押冻结”的规定仍然有效。1、买方花50万买的是商服，房产证与土地证性质不符办理不了不动产登记过户，买方对没有过户不存在过错。2、在法院查封之前已经签订了买卖合同已交付了全部价款、并实际占有。3、方正县存在这个问题不能办理不动产登记的房子太多了，未办理不动产登记过户的责任不在买方，故不能认定南海松有过错，法院可以去不动产登记中心核实。4、南海松也没有低于市场价购买该房产不存在特殊关系。5、南海松多次找卖方去不动产登记中心咨询过过户，但不动产登记中心在2019年之前一直没给过答复，直到2019年被法院查封了，八月份我们才知道从2019年开始可以去和相关部门沟通出了相关政策才可以办理，法院可以去不动产登记中心核实。6、物权法第15条合同效力和物权效力区分，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权合同，除法律另有规定或者合同有约定外，自合同成立时生效，为办理物权登记的不影响合同效力。综上所述：具备准物权的性质应优先于普通债权，请求人民法院保护实际权利人南海松的利益，维持原判。被告孙海玖、华玉芝述称：因为我们和南海松买卖是在原告李杰起诉的一年多以前，我们卖这个房子的钱已经还给大罗密信用社的贷款了，当时没办法了，才卖的这个房子，也是没办法了。有银行的还款证明，已经申请法院调取了。因为买方买完房子我们多次去不动产登记，房产证和土地证性质不一样，不动产不予受理过户手续，不过户不是买卖双方的责任。在开庭审理时原告举示了如下证据：1、方正县人民法院（2019）黑0124执异13号执行裁定书；2、（2019）黑0124民初1139号民事调解书一份；3、2018年3月20日孙海玖与南海松房屋买卖合同一份；4、2016年5月30日，原告与孙海玖、华玉芝发生的借据一枚，该借据载明抵押物件灯光场西舞厅房照一本；5、被告孙海玖在农商银行大罗密支行贷款合同及还款凭证等。被告南海松在开庭审理时举示了如下证据：1、房屋买卖合同一份，收据一份，农行流水一份；2、租户交的电费票据一份；3、南海浪与租户聊天记录复印件；4、刘某证人证言；5、证人王某出庭作证证人证言。被告孙海玖举示如下证据：南海松给我转款的银行流水一份，不动产登记中心出具的不动产登记不予办理告知书一份（原件由孙海玖拿回），农商银行还款凭证两张。本院认为，原告举示的证据1是方正县人民法院未生效的裁定，不具证明力，本院不予采信；举示的证据2虽是方正县人民法院生效的调解书，具有证明力，但该调解书载明的抵押房屋坐落于方正镇物资路××街吉祥巷，系砖混钢结构房屋，面积为800平方米，并不是案涉坐落于方正镇前进街存水巷22号，面积323.7平方米房屋，与本案不具关联性，故对原告拟证明的事实不予确认；举示的证据3、证据5与被告举示的证据及被告举示的证据中银行流水，相互印证，足以证明被告孙海玖、华玉芝与被告南海松之间买卖房屋的行为及交付价款，房款去向，上述原、被告举示的证据具有真实性、关联性和证明力，本院确认为有效证据予以采信，但对原告证据3拟证明的名为买卖，实为抵押借款的事实不予确认；原告举示的证据4系被告孙海玖、华玉芝于2013年出具，后将时间更改至2016年，该借据具有真实性，其抵押的房屋即案涉房产，未办理抵押登记，仅写明“抵押物件灯光场西舞厅房照一本”，并不能证明2016年原告李杰扔持有该房照，结合原告证据5，足以证明2015年被告孙海玖已将该房产抵押给大罗密农商支行，并办理了抵押登记进行贷款，至2018年03月22日偿还贷款，该证据不具有证明力，故对该证据不予采信。针对被告南海松举示的证据2、5本院认为具有真实性，确认为有效证据，予以采信；证据3聊天记录，因被告南海松不能提供原始载体，无法确认证据来源及其真实性，故不予采信；证据4，因证人刘某无法出庭作证，对证言的真实性无法考证，故本院不予采信。被告华玉芝在开庭审理时未向本院举示证据。经质证、认证，本院确认如下事实：2015年05月07日，被告孙海玖与原方正县农村信用合作联社大罗密信用社签订《最高额个人担保借款合同》一份，向方正县农村信用合作联社大罗密信用社借款50万元，并用坐落于方正镇前进街存水巷22号，面积323.7平方米房屋抵押，办理了抵押登记，借款期限至2018年04月15日。2018年03月20日被告南海松与被告孙海玖、华玉芝签订房屋买卖合同，将上述抵押房产以50万元卖与南海松，南海松当日交房款15万元，2018年03月22日南海松母亲侯淑萍通过农业银行转账将剩余35万元房款转给孙海玖，孙海玖于2018年03月22日偿还信用社（现名：黑龙江方正农村商业银行股份有限公司大罗密支行）贷款本金50万元，利息13，321.50元，合同履行完毕，抵押解除。被告南海松购买房产后，委托其姐南海浪将该房产出租。原告李杰因与孙海玖、华玉芝有民间借贷纠纷，于2019年05月17日经方正县人民法院调解结案，（2019）黑0124民初1139号民事调解书已发生法律效力。李杰在申请执行后，方正县人民法院于2019年07月09日以（2019）黑0124执768号执行裁定书将孙海玖、华玉芝坐落于方正镇前进街存水巷22号，面积323.7平方米房屋予以查封。南海松遂以该房屋所有权应为其所有向法院提出执行异议，要求解除查封。方正县人民法院以（2019）黑0124执异13号执行裁定书裁定为：中止对（2019）黑0124执768号执行裁定书查封的登记在孙海玖名下位于方正县方正镇前进街存水巷22号W委851权证号为004872，建筑面积323.7平方米房屋的执行。原告李杰不服该裁定，于2019年09月16日向法院提起执行异议之诉。本院认为，孙海玖、华玉芝作为被执行人，反对申请执行人的主张，故孙海玖、华玉芝处于被告的主体地位，应为本案被告。被告南海松与被告孙海玖、华玉芝签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，合同成立；南海松支付了价款，孙海玖、华玉芝交付了房产，该房屋买卖合同履行完毕，被告南海松实际占有并管理该房产；被告孙海玖、华玉芝与南海松未能办理产权变更登记问题，本院认为，依据物权法的规定，未办理物权登记的，不影响合同效力，故该合同有效；现在，案涉房产已实际由南海松占有、使用、收益和处分，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零八条、第三百一十三条一款（二）项之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  李学峰人民陪审员  高 英人民陪审员  董淑梅二〇一九年十二月十七日书 记 员  马睿妍