湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0506民初854号原告(反诉被告):宜昌德夷房地产开发有限公司(统一社会信用代码：91420506MA4928YW34，以下简称德夷房地产公司）。住所地：宜昌市夷陵区明珠路**。法定代表人：吴迪，德夷房地产公司总经理。委托诉讼代理人：曾涛、冯树立，湖北普济律师事务所律师。特别授权代理。被告(反诉原告)：陈媛，女，1987年5月19日出生汉族，户籍地宜昌市点军区，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：潘欣，男，1987年1月30日出生汉族，户籍地宜昌市，住所同上。委托诉讼代理人：陈俊，宜昌市夷陵区龙泉镇法律服务所法律工作者。一般授权代理。原告德夷房地产公司与被告陈媛商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年3月18日立案受理后，依法由审判员石华适用简易程序于2019年4月16日、9月3日公开开庭进行了审理。德夷房地产公司的委托代理人曾涛、冯树立，陈媛及其委托代理人潘欣、陈俊到庭参加诉讼。根据双方当事人的意愿，经本院主持调解，因双方分歧较大，本院决定终止本案的调解程序。本案现已审理终结。原告德夷房地产公司诉称，2018年7月3日，我公司与陈媛签订编号为1072381号的《宜昌市商品房买卖合同》及相关附件。合同约定：陈媛购买原告开发的碧桂园城央壹品3号楼1单元9层010902号商品房，建筑面积143.47㎡，总价款1117894元，采取按揭分期贷款方式付款，首付款为347894元。合同附件四中约定“(1)买受人必须在签订本合同书付总房价款的31.12%即347894元给出卖人；(2)买受人必须在2018年8月3日前，付商品房总价款的68.88%即￥770000元(银行按揭款项)给出卖人。若因银行不同意买受人购房贷款申请，买受人同意立即变更付款方式为自付，并在2018年8月3日前付商品房总价款的68.88%即￥770000元给出卖人”。同日，我公司与陈媛签订《委托装修合同》，约定委托我公司装修该房屋，装修费为215445元，约定陈媛于2018年7月3日支付首期装修费205元、于2018年8月3日支付二期装修费215000元。争议解决方式为：向房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，陈媛按期支付首期购房款347894元、首期装修费205元。但二期购房款770000元、装修款215000元，陈媛至今未付。我公司多次向陈媛催款，并寄送《已到期应缴款通知书》，但其亦置之不理。商品房买卖合同的第七条、第八条、合同附件四中均约定了逾期付款的违约责任，由于陈媛已拖欠剩余房款逾期超213天，我公司依据合同约定请求继续履行合同、由陈媛支付下欠款项。现诉至法院，请求判令：1、继续履行《宜昌市商品房买卖合同》，由陈媛立即向公司支付所欠购房款、装修款985000元；2、由陈媛按照合同约定向我公司支付逾期付款违约金至全部款项付清完毕之日止(违约金以985000元为基数按每日万分之二的标准自2018年8月3日起计算，暂算至2019年3月4日为41963元)；3、由被告承担诉讼费、财产保全费。被告陈媛辩称，我们买房时候需要按揭贷款，由于我丈夫征信不好，销售人员建议我们假离婚再以我的个人名义贷款。我们在其催促下办理了离婚手续，立即就在售楼部支付了购房首付款、提交了贷款资料。但之后，银行审批未通过，碧桂园说是银行政策原因，但实际根本没有任何政策变化的文件。我多次联系销售人员，销售人员让我把我单位的工资证明照片拍给他，由他找人刻假公章、开具假的银行流水再提交贷款资料，还说其公司人员都是这样办的，我了解到这是违法行为，属于骗贷，拒绝按其要求办理。9月17日，银行出具了拒贷证明，我多次找到碧桂园公司要求退房退款，其公司人员相互推诿、无人处理，碧桂园在今年还向我发出购房款付款逾期通知书，我找其工作人员，其工作人员说不用管，直到接到法院的传票。碧桂园欺骗诱导我们签订合同，我不同意继续履行合同，要求解除合同。反诉原告陈媛诉称，2018年7月3日，我与德夷房地产公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，约定我购买其开发的碧桂园城央壹品3号楼1单元9层010902号商品房，建筑面积143.47㎡，总价款1117894元，采取按揭分期贷款方式付款，首付款为347894元。合同约定房屋装修费为215205元。合同签订后，我交纳了购房首付款348099元。我们买房时候需要按揭贷款，由于我老公征信不好，销售人员要求我们假离婚再以我的个人名义贷款。我们在其催促下办理了离婚手续，立即就在售楼部支付了购房首付款、提交了贷款资料。但之后，银行审批未通过，碧桂园说是银行政策原因，但实际根本没有任何政策变化的文件。我多次联系销售人员，销售人员让我把我单位的工资证明照片拍给他，由他找人刻假公章、开具假的银行流水再提交贷款资料，还说其公司人员都是这样办的，我了解到这是违法行为，属于骗贷，拒绝按其要求办理。9月17日，银行出具了拒贷证明，我多次找到碧桂园公司要求退房退款，其公司人员相互推诿、无人处理，碧桂园在今年还向我发出购房款付款逾期通知书，我找其工作人员，其工作人员说不用管，直到接到法院的传票。现向法院起诉，请求判令：解除双方签订的商品房买卖合同、委托装修合同，由德夷房地产公司返还我购房款、装修款合计348099元，由德夷房地产公司按银行定期利率年利率3%的标准以348099元为基数赔偿自2018年7月3日至房款实际返还之日止的利息损失，由德夷房地产公司承担诉讼费用。反诉被告德夷房地产公司辩称，陈媛诉称的购房合同、付款情况属实，但其诉称的其他情况均不属实，其与前夫假离婚而欲获得房屋贷款，本身主观上存在欺诈，陈媛对合同内容、附件所约定的权利义务和违约责任都是明知的。银行的拒贷证明中也说清楚了，是因为客户贷款金额较高收入不能支持其贷款还款，银行才拒贷，我公司工作人员要求其补充提供收入证明，陈媛至今未能提供，银行的拒贷责任与我公司无关。请求驳回陈媛的诉讼请求。经审理查明，2018年7月3日，德夷房地产公司与陈媛签订《宜昌市商品房买卖合同》及附件，约定陈媛购买德夷房地产公司开发的碧桂园城央壹品3号楼1单元9层010902号商品房，建筑面积143.47㎡，房屋总价款为1117894元，首付款为347894元，具体付款方式及期限的约定见附件四。附件四中具体约定：“C、其他方式(即按揭分期付款)(1)买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的31.12%给出卖人，即叁拾肆万柒仟捌佰玖拾肆元整，并向贷款银行办理按揭申请手续；(2)买受人必须在2018年8月3日前，付该商品房总价款的68.88%(银行按揭款项）给出卖人，即柒拾柒万元整。若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受人购房贷款申请，导致买受人无法按上述约定的期限支付相应房价款的，买受人同意立即变更付款方式为自付，并在2018年8月3日前付该商品房总价款的68.88%给出卖人，即柒拾柒万元整”。合同第八条逾期付款责任约定：“除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第2种方式处理：2、按逾期时间，分别处理(不作累加)(1)逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按合同约定总房价款的15%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。”当日，双方签订《委托装修合同》一份，约定陈媛购买的商品房由德夷房地产公司负责装修，装修费为215205元，约定陈媛于2018年7月3日支付首期装修费205元、于2018年8月3日支付二期装修费215000元，若逾期未付，则每日按逾期应付款的万分之二支付违约金等。合同签订后，陈媛支付了购房首付款347894元、首期装修款205元。此后，陈媛未能办理好银行按揭贷款手续，其亦未向德夷房地产公司交纳购房尾款770000元、二期装修款215000元。2018年9月17日，中国银行股份有限公司三峡分行出具拒贷证明。2018年10月30日，陈媛向德夷房地产公司递交《退房申请》，其称因银行拒贷，要求解除商品房买卖合同。双方经协商未果，德夷房地产公司遂于2019年3月18日诉至本院，要求陈媛继续履行合同，立即支付购房款、装修款985000元，并支付违约金；审理中，陈媛提起反诉，要求解除合同，返还购房首付款348099元，并支付利息。上述事实，有德夷房地产公司提交的营业执照、身份证复印件、宜昌市商品房买卖合同及附件、买卖合同重要事项告知书、付款补充协议、委托装修合同、收款收据、陈媛提交的拒贷证明、退房申请以及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，德夷房地产公司与陈媛签订的《宜昌市商品房买卖合同》及附件、《委托装修合同》是双方当事人真实意思的表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效。当事人各方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，因银行未能批准陈媛的贷款申请，根据《宜昌市商品房买卖合同》及附件四的约定，陈媛理应在2018年8月3日前将购房尾款770000元支付给原告；另根据《委托装修合同》的约定，陈媛亦应在2018年8月3日前向原告支付215000元二期装修款，但因其未能取得贷款，陈媛亦无力向德夷房地产公司支付下欠购房款、二期装修款，其于2018年10月30日递交了《退房申请》，其与德夷房地产公司签订的《宜昌市商品房买卖合同》及附件、《委托装修合同》目的已无法实现，合同应当解除。故，陈媛要求解除《宜昌市商品房买卖合同》及附件、《委托装修合同》的请求理由成立，本院予以支持。合同解除，德夷房地产公司应当向陈媛返还购房款及装修款348099元。本案系因陈媛未能支付购房尾款致使合同解除，陈媛要求德夷房地产公司赔偿利息损失的请求理由不能成立，本院不予支持。根据商品房买卖合同第八条关于逾期付款违约责任的约定，本案因买受人逾期付款导致合同解除，买受人应按合同总价款的15%向出卖人支付违约金，该违约金标准明显过高，考虑陈媛的经济能力，本院酌情支持由陈媛向德夷房地产公司支付违约金15000元。综上，原告的诉讼请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除宜昌德夷房地产开发有限公司与陈媛于2018年7月3日签订的《宜昌市商品房买卖合同》、《委托装修合同》。二、由陈媛于本判决生效后10日内向宜昌德夷房地产开发有限公司支付违约金15000元。三、由宜昌德夷房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向陈媛返还购房款及装修款348099元。四、驳回宜昌德夷房地产开发有限公司的其他本诉请求。五、驳回陈媛的其他反诉请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费(减半收取)7021.50元，由宜昌德夷房地产开发有限公司负担6919元，陈媛负担102.50元；反诉案件受理费(减半收取)3260元，由宜昌德夷房地产开发有限公司负担(德夷房地产公司已预交，应由陈媛在履行本判决确定义务时一并支付给德夷房地产公司)。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 石 华二〇一九年十二月二十八日书记员 屈珊珊