广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0105民初9922号 原告：梁某1，男，2002年1月4日出生，壮族，住南宁市江**。 法定代理人：梁某2，男，1972年6月18日出生，壮族，住广西都安瑶族自治县。 委托诉讼代理人：石镇宾，广西昭义律师事务所律师。 被告：广西渝桂房地产有限责任公司，住所地南宁市那洪大道**黄茅坪村**三产综合楼，统一社会信用代码91450100MA5K9Q9M1A。 法定代表人：李永秀，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨仕通，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王艳，广西华胜律师事务所律师。 被告：广西汇恩居企业营销策划有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道82号嘉和·南湖之都1703号房，统一社会信用代码91450103315872946R。 法定代表人：杨明，该公司执行董事。 被告：广西海游城市场管理有限公司，住，住所地南宁市青秀区民族大道**航洋国际城**楼**一社会信用代码91450100MA5KBM5X65。 法定代表人：陈小军，该公司执行董事。 以上二被告共同委托诉讼代理人：容学材，广西南国雄鹰律师事务所律师。 原告梁某1与被告广西渝桂房地产有限责任公司（以下简称渝桂公司）、被告广西汇恩居企业营销策划有限公司（以下简称汇恩居公司）、被告广西海游城市场管理有限公司（以下简称海游城公司）合同纠纷一案，本院于2019年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告梁某1的法定代理人梁某2及委托诉讼代理人石镇宾，被告渝桂公司的委托诉讼代理人王艳，被告海游城公司、汇恩居公司的共同委托诉讼代理人容学材到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁某1向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告榆桂公司签订的《商铺使用权转让合同》无效，合同总价83392元；2.解除原告与被告之间签订的《商铺使用权转让合同》《委托租赁招商合同》，要求被告返还购房款74553元及利息9069.58元（以已付购房款74553元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从最后一笔款项交付之日2017年4月12日算起，现暂计算至起诉之日，实际应计算至款项返还完毕之日止。）；3.本案诉讼费及其他与诉讼有关的费用由被告承担。事实与理由：2016年8月28日，原告与被告签订《商铺使用权转让合同》《委托租赁招商合同》，合同约定：原告购买被告建设的位于南宁市西面的铭城商业广场-江南海游城xxx号商铺(该商铺合同约定的建筑面积为4平方米）。原告依约向被告支付的购房款为74553元。被告应于2018年3月1日前将商铺交付原告使用。合同签订后，原告依约履行了付款义务。但被告却不按约定履行交付商铺的合同义务。直至2019年5月1日后，被告才陆续通知原告及其他业主去收房。但是原告去收房时发现，被告所交付的商铺存在很多问题：1.被告至今无法提供所售的商铺（摊位）的房屋预售许可证给原告看；2.商铺（摊位）面积没有按合同约定的面积划分，实际测量面积与合同约定面积差异超过±5%；3.无竣工验收合格证和消防验收合格证；4.交付的商铺（摊位）不符合合同约定，合同约定有闸门的现无闸门、合同约定一铺一摊一表，现无一铺一摊一表；5.施工现场无道路，不符合交铺条件；6.三通四平没有达到要求；7.排污设施没有完善；8.交付的商铺（摊位）与合同约定的平面图不符；9.被告逾期一年多时间才交房；10.没有商铺（摊位）交给原告；11.质量不合格、严重漏水、无法使用等等。基于以上原因，所以原告拒收所购商铺（摊位），提出上列诉求。被告的上述种种违约和欺诈行为严重侵害了原告的合法权益，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》及其他相关法律的规定向贵院提起诉讼，望贵院在查清事实的基础上，望判如所。 庭审中，原告要求三被告共同承担返还款项及支付利息的责任。 被告渝桂公司辩称：1.本案涉及的《商铺使用权转让合同》有效，双方签订的《商铺使用权转让合同》虽名为使用权转让合同，但合同约定了使用期限，原告支付相应价款，在期限届满后返还商铺等内容符合租赁合同的法律特征，双方签订的《商铺使用权转让合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效；2.合同没有达到约定的解除条件，合同第9条第2款约定实测面积与合同约定面积发生差异超过±5%的，乙方可以退房并解除合同，被告渝桂公司已经交付与合同相符的铺面，原告要求解除合同无法律和事实依据。 被告汇恩居公司、被告海游城公司共同辩称：1.被告海游城公司、被告汇恩居公司不是本案适格被告，不应该担责。本案中，案涉铭城商业严场项目是被告渝桂公司开发建设的项目，涉案《商铺使用权转让合同》签约双方是原告与被告渝桂公司，铺面收款人是被告渝桂公司，根期合同相对性原则，该合同的权利义务应该由原告和被告渝桂公司担责，与被告海游城公司、被告汇恩居公司无关；2.被告汇恩居公司与被告渝桂公司签订了《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，双方成立委托代理合同关系，属于另外一层法律关系，与原告主张的合同关系无关。按照合作代理合同约定，由被告渝桂公司委托被告汇恩居公司对案涉项目的物业独家代理招商，被告渝桂公司为被代理人，被告汇恩居公司是代理人，按照民法总则规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。因此，本案中，被告汇恩居公司因案涉项目对外实施的代理行为，对被告渝桂公司发生法律效力，相应的法律责任应由被告渝桂公司承担，被告汇恩居公司对外不承担责任；3.被告海游城公司与原告签订了《委托租赁招商合同》，双方成立委托代理合同关系，属于另外一层法律关系，与原告本案主张的合同关系无关。按照委托租赁招商合同约定，由原告委托被告海游城公司对涉案铺面对外招租，现因被告渝桂公司未能依照合同约定交付铺面给原告，事实上该租赁招商合同虽成立生效，但并未实际履行，也无法履行。 经审理查明：2015年4月27日，南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组与被告渝桂公司签订一份《联营合作合同书》，主要约定：1.由南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组出位于产用地约9030平方米，被告渝桂公司出资金建设；2.双方联营期限为53年，自2015年10月1日到2068年9月30日止（三年建设期内不分配收益）；3.在三年建设期到后，被告渝桂公司按承诺完成建设建筑面积共36123㎡以上综合楼，地下室一层数，地下室**数量按政府规划局批为准所建设的所有建筑物及配套设施权属归南宁市江南区所有，被告渝桂公司有53年自主经营使用权（含建设期三年），南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组不得以任何理由干涉。 2016年4月21日，被告渝桂公司作为委托方与被告汇恩居公司作为代理方签订一份《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，主要约定：被告渝桂公司已经合法取得南宁市那洪大道黄茅坪二组第三产业和回建住宅用地开发权并同意将项目物业委托被告汇恩居公司代理招商和运营管理。 2016年8月28日，原告与被告渝桂公司签订一份《铭城商业广场商铺使用权转让合同》，主要约定：1.南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组以征地拆迁安置国家划拨方式取得位于南宁经济技术开发区西面的地块，被告渝桂公司以联营方式与南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组签署了联营开发合同，被告渝桂公司在合同期五十年内拥有招商、经营、租赁等权限。经批准，在上述地块建设建筑面积约3万平方米的综合楼，现定名铭城商业广场-江南海游城；2.被告渝桂公司将位于南宁市西面铭城商业广场-江南海游城xxx号铺使用权转让给原告；3.使用权转让期限为50年，自2018年3月1日至2068年6月1日止，当使用权连续转让期限达到国家政策及法律法规规定的年限，本合同将依法自动续期至合同期满；4.使用权转让期限届满，被告渝桂公司有权将该商铺收回，原告应无条件退回该商铺，并保持该商铺结构完整和装修设施的完好；5.双方约定涉案商铺使用权转让总价款按照工程进度分期支付；6.商铺交付标准：须经设计单位、施工单位、监理单位验收合格；每经营户配设一台电表、一台水表；商铺所在位置的消防应是验收合格并准许经营的区域……；7.被告渝桂公司应在2018年3月1日前将相关单位验收合格的商铺交付给原告使用；8.因天气、雨水原因造成被告渝桂公司无法正常施工，导致工程在规定的时间内无法完工，以施工单位施工晴雨表为准，交房日期自然往后顺延，自合同签订之日起，雨水天气、国家法定的节假日均不在被告渝桂公司逾期时间。 2016年8月28日，原告作为委托人与被告海游城公司作为受托方签订一份《委托租赁招商合同》，主要约定：1.原告商铺位于南宁市江南区·海游城摊位编号为：xxx号（铺）；2.原告委托被告海游城公司以被告海游城公司名义代理本摊位（店铺）招商、运营、管理，并以被告海游城公司的名义与实际使用商户签订《江南海游城摊位（店铺）租赁合同》；3.委托租赁期限为五年，委托租赁期限自原告收铺起计算；4.被告海游城公司可根据市场运营管理，自行调整商铺用途、经营业态；5.被告海游城公司自本合同签订之日起，全面负责本物业的对外宣传和签署相关的租赁合同并付之实施具体的市场运作，原告不干涉。 之后，原告向被告渝桂公司、被告海游城公司支付了商铺使用权转让款共计74553元，其中于2016年8月28日支付50035元，于2017年4月12日支付24518元。原告交付的涉案商铺使用权转让款均由被告渝桂公司出具相应的《铭城商业广场收款收据》。 2018年5月4日，被告渝桂公司作为甲方、被告汇恩居公司作为乙方、被告海游城公司作为丙方签订一份《补充协议》，主要内容是“鉴于1.被告渝桂公司与被告汇恩居公司于2016年4月21日签订《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，约定被告渝桂公司将合法取得南宁市那洪大道黄茅坪二组第三产业和回建住宅委托被告汇恩居公司代理和运营管理；2.被告汇恩居公司已完成部分楼层（一层、二层）销售，尚有部分楼层（三楼等）未销售；3.被告汇恩居公司经被告渝桂公司同意引进被告海游城公司代表其进行项目销售后的运营管理（招商返租等）工作，并以被告海游城公司名义与客户签订《委托租赁招商合同》。现针对项目销售及招商中的有关事项及下一步工作达成以下补充协议：一、被告汇恩居公司应加强原《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》中约定的被告渝桂公司未完成的项目销售、招商工作；二、因《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》中约定的房屋交付时间已至，以被告海游城公司名义与客户签订《委托租赁招商合同》中约定的返租期限亦开始，被告汇恩居公司、被告海游城公司双方应根据双方原约定的项目市场定位，尽快开展招商工作，负责做好商铺及摊位的出租工作，履行与客户签订的《委托租赁招商合同》；三、被告汇恩居公司、被告海游城公司双方应就项目招商工作与被告渝桂公司充分沟通，制作招商计划及时间表交给被告渝桂公司，按招商计划及时间表推进后期的招商工作，接受被告渝桂公司监督”。 案涉项目以南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组的名义取得建设工程规划许可证。现涉案的商铺未达到一户一表、未经过消防验收合格等。 另查明：2017年4月12日，中国人民银行规定的金融机构期限档次为一年以内（含一年）的人民币贷款基准利率为4.35%/年。 本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 关于原告与被告渝桂公司签订的《商铺使用权转让合同》性质问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁期限届满后，承租人应当返还租赁物。本案中，《商铺使用权转让合同》约定被告渝桂公司将案涉商铺使用权转让给原告，并约定使用权转让期限为50年，由原告支付相应的使用权转让价款，使用权转让期限届满，原告应无条件退回案涉商铺。从合同内容来看，双方虽约定的是商铺使用权转让，但仍约定了一定的期限，原告须支付相应价款，在期限届满后仍须返还商铺，符合租赁合同的法律特征，故本院认定原告与被告渝桂公司签订的《商铺使用权转让合同》为租赁合同。 关于《商铺使用权转让合同》的效力问题。根据被告渝桂公司与南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组签订的《联营合作合同书》，涉案建筑物的所有权归南宁市江南区所有，被告渝桂公司在联营期限内有自主经营权，故被告渝桂公司将涉案项目出租给原告，不违反双方的约定。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效，由《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，明文解释。涉案项目由南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组办理了建设工程规划许可证，故被告渝桂公司将案涉项目出租给原告不违反上述规定。关于《南国早报》报道称“经开区建设发展局表示，江南海游城无审批手续，属违法建设”的问题，此属于行政管理范畴，由相应行政机关进行处理，不影响租赁合同的效力。《商铺使用权转让合同》系原告与被告渝桂公司的真实意思表示，但双方在《商铺使用权转让合同》中关于使用权转让期限50年的约定，违反了《中华人民共和国合同法》关于租赁期限不得超过20年的规定，超过20年的部分应属无效，故本院确认《商铺使用权转让合同》约定的租赁期限不超过20年部分的租赁有效，超过部分无效。 关于《委托租赁招商合同》的效力问题。《委托租赁招商合同》约定原告委托被告海游城公司对案涉商铺进行招商、运营、管理，《商铺使用权转让合同》系基于原告租赁被告渝桂公司商铺而签订，两份合同之间相互独立，不存在主从合同关系，《商铺使用权转让合同》的效力不影响《委托租赁招商合同》的效力。《委托租赁招商合同》系原告与被告海游城公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故《委托租赁招商合同》合法有效，原告与被告海游城公司成立委托合同关系。 关于《商铺使用权转让合同》有效部分的解除问题。《商铺使用权转让合同》约定商铺交付须经验收合格，每经营户配设一台电表、水表，商铺所在位置的消防应是验收合格，但涉案商铺并未经过竣工验收和消防验收，亦未配置一户一表，因此，案涉商铺未达到交付标准，原告使用符合合同约定的商铺的合同目的无法实现，原告有权解除合同。被告渝桂公司于2019年11月25日签收本案起诉状副本等诉讼材料，原告解除合同的意思表示于此时达到被告渝桂公司，故本院认定《商铺使用权转让合同》的有效部分于2019年11月25日解除。 关于《委托租赁招商合同》的解除问题。《委托租赁招商合同》约定由原告委托被告海游城公司对案涉商铺进行招商、运营、管理，现因被告渝桂公司的原因导致商铺未能依照合同约定标准交付原告，故《委托租赁招商合同》事实上已无法履行，原告要求解除《委托租赁招商合同》，于法有据。被告海游城公司于2019年11月25日签收本案起诉状副本等诉讼材料，原告解除合同的意思表示于此时达到被告海游城公司，故本院认定《委托租赁招商合同》于2019年11月25日解除。 关于原告诉请被告渝桂公司返还购房款的问题。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失，由《中华人民共和国合同法》第五十八条，明文规定。因合同解除及部分无效，被告渝桂公司收取的商铺使用权转让价款74553元应予以返还。因此，原告要求被告渝桂公司返还款项的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 关于原告诉请被告渝桂公司支付利息问题。合同解除后，原告有权要求被告渝桂公司赔偿损失。本案中，因被告渝桂公司未能交付符合合同约定的商铺，导致合同解除，原告要求赔偿损失有事实和法律依据。原告的损失实为资金被占用期间的利息损失，故原告要求被告渝桂公司自最后一笔款项支付之日即2017年4月12日起按中国人民银行同期同类贷款利率标准支付利息，合法有据，本院予以支持。 关于被告渝桂公司与被告汇恩居公司、被告海游城公司的关系性质问题。被告渝桂公司与被告汇恩居公司签订《南宁市江南区金凯街道黄茅坪村二组第三产业和回建住宅用地工程合作代理合同》，约定被告渝桂公司将涉案项目委托被告汇恩居公司代理招商和运营管理，则双方成立委托代理合同关系，被告渝桂公司为被代理人，被告汇恩居公司为代理人。虽三被告于2018年5月4日签订的《补充协议》约定涉案项目前期的销售由被告汇恩居公司完成，后期的运营管理由被告海游城公司完成，但从本批系列案件证据来看，原告等人在2016年交付案涉商铺使用权转让首期款时，就将部分款项交付了被告海游城公司，由此可见，被告海游城公司在前期就参与了涉案项目的相关工作，故本院认定被告海游城公司与被告汇恩居公司为共同代理关系，被告渝桂公司为被代理人。 关于被告汇恩居公司、被告海游城公司的责任问题。代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力，由《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，明文规定。本案中，虽然被告海游城公司收取了原告的部分商铺使用权转让款，但相应的收款收据均由被告渝桂公司出具，故被告海游城公司的收款行为系代理行为，对被告渝桂公司发生法律效力。本案款项的返还及利息的支付责任应由被告渝桂公司承担，被告汇恩居公司、被告海游城公司对外不承担责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 1、原告梁某1与被告广西渝桂房地产有限责任公司签订的《铭城商业广场商铺使用权转让合同》租赁期限不超过20年的部分有效，超过部分无效； 2、原告梁某1与被告广西渝桂房地产有限责任公司签订的《铭城商业广场商铺使用权转让合同》有效部分于2019年11月25日解除； 3、原告梁某1与被告广西海游城市场管理有限公司签订的《委托租赁招商合同》于2019年11月25日解除； 四、被告广西渝桂房地产有限责任公司返还原告梁某174553元； 五、被告广西渝桂房地产有限责任公司向原告梁某1支付利息（利息计算方式：以74553元为基数，自2017年4月12日起，按照4.35%/年的标准，计算至款项返还完毕之日止）； 六、驳回原告梁某1的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1056元，由被告广西渝桂房地产有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄友双 二〇一九年十二月十八日 书记员  赖雪妮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。