西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)陕01民初2032号（2019）陕01民初2032号原告(执行案外人)：韩童，女，1995年8月26日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：冯香云，女，1972年5月28日出生，汉族，无业，住西安市未央区。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市秦奉区海湾旅游区莘奉公路****。法定代表人：彭永寿，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭增长，男，1967年6月14日出生，汉族，该经营部经理，住西安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西，住所地西安市未央大道**中登大厦**v>法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告韩童与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩童委托诉讼代理人冯香云，被告上海绍瑞物资经营部委托诉讼代理人彭增长到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韩童向本院提出诉讼请求：1.停止对韩童购买的位于西安市经济技术开发区“中登文景时代”项目住宅一期第4栋2单元11层21102号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费由上海邵瑞物资经营部承担。事实与理由：2015年8月23日，韩童与中登房地产公司签订《中登文景时代商品房买卖协议》，约定原告以1628970元的总价购买中登房地产公司开发建设的西安市经济技术开发区“中登文景时代”项目住宅一期第4栋2单元11层21102号房屋，建筑面积155.14平方米，韩童支付了全部房款，并随即装修入住。2015年7月27日，被告上海绍瑞物资经营部以（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封了上述房产，原告韩童对此毫不知情。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结不动产的规定》第16条，第17条之规定，在执行过程中，案外人只要在付清全款并实际占有不动产，并对未办理过户登记没有过错的前提下，人民法院就不应该对该不动产采取查封、扣押、冻结的措施。结合本案，原告韩童已经支付完毕买卖协议约定的购房价款，并实际占有、使用、管理该房屋，涉案的房屋未更名并不是原告的过错。因此，依据法律规定，应当中止原告购买的位于西安市经济技术开发区“中登文景时代”项目住宅一期第4栋2单元11层21102号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。被告上海绍瑞物资经营部辩称，1.执行裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议裁定查明事实清楚，适用法律正确。西安市中级人民法院(2015)西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院在执行(2014)西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，韩童提出执行异议申请后，被依法驳回程序合法。2.韩童要求停止对查封房产的执行行为及解除查封缺乏事实和法律依据。本案中法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下上述房产予以查封，韩童签订合同在查封行为之后，故其处分行为无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”之规定，韩童虽然持有合同，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有权人依然为中登房地产公司，不属于韩童所有。故韩童要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据，不能成立，请求驳回韩童的所有诉讼请求。第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。其庭审前口头向法庭表示同意原告的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市经济技术开发区中登文景时代房产，商品房预售证号为2013268，包括房号及面积分别为4-21102（面积为155.14平方米）在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括涉案的4-21102（面积为155.14平方米）在内的104套房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。韩童作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的4-21102号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异877号执行裁定：驳回案外人韩童提出的执行异议申请。韩童遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2015年8月23日，中登房地产公司与韩童签订《商品房买卖协议》，约定韩童购买中登文景时代第4幢2单元11层21102号房屋，建筑面积155.14平方米，单价为人民币10500元/平方米，总价1628970.00元。支付方式为其它方式：西安经济技术开发区昌源租赁站易货。2015年8月17日，中登房地产公司向韩童出具《收据》（NO.0028041），载明韩童交款1628970.00元，收款事由4-2-1102，155.14平方米，西安经济技术开发区昌源租赁站易货。韩童向本院提交以下证据：（2015）西中执民字第00199号公告1份；4-2-1102号房屋物业收款收据2张，金额分别5086元、4498元；2018年8月17日中登房地产公司出具的收取韩童4-2-1102号房屋房款1628970元的收据；2015年8月23日韩童与中登房地产公司签订的《商品房买卖协议》。又查，中登房地产公司与西安经济技术开发区昌源租赁部签订租赁钢管合同，因中登房地产公司未按期支付租赁费，就以“中登文景时代”项目住宅抵扣西安经济技术开发区昌源租赁部的钢管租赁费。韩童系西安经济技术开发区昌源租赁部法定代表人韩恒志的女儿。其所购买的4-2-1102号房屋系中登房地产公司以房抵债，没有实际付款行为。上述事实，有（2019）陕01执异877号执行裁定书、《商品房买卖协议》、收款收据、物业收款收据、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议的焦点为韩童就位于西安市经济技术开发区中登文景时代项目住宅一期第4栋2单元11层21102号的房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，韩童与中登房地产公司于2015年8月23日签订《商品房买卖协议》，约定购买中登文景时代一期第4栋2单元11层21102号房屋。经查，合同签订后，韩童并未按照合同约定价款向中登房地产公司支付房屋价款，仅有中登房地产公司出具的收款收据。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。经查，现涉案房屋4-21102仍登记在中登房地产公司名下，涉案房产系中登房地产公司抵扣所欠西安经济技术开发区昌源租赁部的钢管租赁费。韩童作为基于以物抵债协议而拟受让不动产的受让人，仅享有未来的普通债权请求权，该债权请求权不符合法定物权变动的条件，因而不能直接取得上述房屋的所有权。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”之规定，涉案房屋已于2015年7月27日查封，而韩童与中登房地产公司签订《商品房买卖协议》时间为2015年8月23日，显然不符合上述规定（一）种情形，同时，韩童主张对案涉房屋享有的权利亦不符合法律规定的不动产物权期待权的保护条件，不足以排除本案对涉案房屋的执行，其诉请的事实和理由不能成立。综上所述，韩童主张停止执行涉案房屋并解除对其的查封，缺乏事实及法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下：驳回原告韩童的诉讼请求。案件受理费100元，由原告韩童负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长 陈平审 判 员 李刚审 判 员 李涛二〇一九年十二月十六日法官助理 王坤书 记 员 李艳