江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0829民初2543号原告:安福县城北世纪城业主委员会，住所地安福县城北世纪城。负责人：彭春长，该业主委员会主任。被告：安福县民盛物业服务有限公司，住所地安福县平都镇安成北路**，统一社会信用代码91360829685988874E。法定代表人：张建军，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小媛，该公司经理。被告：江西陆度空间置业有限公司，住所地安福县工业园区，统一社会信用代码91360829558490352U。法定代表人：谢卫安，该公司经理。原告安福县城北世纪城业主委员会诉被告安福县民盛物业服务有限公司、江西陆度空间置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月12日作出（2019）赣0829民初260号民事判决，被告安福县民盛物业服务有限公司不服向江西省吉安市中级人民法院提起上诉，江西省吉安市中级人民法院于2019年10月25日作出（2019）赣08民终1939号民事裁定，裁定本案发回重审。本院于2019年11月15日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安福县城北世纪城业主委员会负责人彭春长，被告安福县民盛物业服务有限公司委托诉讼代理人刘小媛，被告江西陆度空间置业有限公司法定代表人谢卫安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告偿还原告垫付的公共设施设备维修费用共计人民币捌万零壹佰伍拾玖元整（80159.00元）；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告方安福县民盛物业服务有限公司作为承接城北世纪城小区的物业服务企业，自进驻以来拒不履行前期物业服务合同约定和承诺，不承担法律、法规规定管理责任和义务，致使包括路面、消防等公共设施设备损坏严重，严重影响原告正常的生活、工作，且给小区造成重大火灾的安全隐患，在退出时拒不在与被告江西陆度空间置业有限公司共同参与移交接管检查单上签字。被告方江西陆度空间置业有限公司作为城北世纪城的开发企业，并由其指定安福县民盛物业服务有限公司承接城北世纪城物业小区物业服务项目，对被告安福县民盛物业服务有限公司拒不履行合同及违法违规行为，以及拒不履行前期物业服务合同约定和承诺，应负有不可推卸的连带责任。综上所述，原告代表小区全体业主，特提起诉讼，请依法判决。被告安福县民盛物业服务有限公司辩称，一、我司与江西陆度空间置业有限公司签订的《安福城北世纪城前期物业服务合同》（以下简称前期物业合同）合法有效。首先，《前期物业合同》未违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，应认定合法有效，理由如下：第一、根据江西陆度空间置业有限公司与涉案小区的业主签署的《商品房买卖合同》交付的标准、《建筑法》第六十一条第二款之规定可知，房屋交付的标准是竣工验收合格，即涉案房屋获得竣工验收报告即可交房，此交房标准已经由吉安市中级人民法院多次判决确认（具体详见【2017】赣08民终605号、【2018】赣08民终2332号判决书）；第二、《前期物业合同》签订时，小区1#、2#已经分别于2013年10月15日、2013年9月23日通过竣工验收并获得竣工验收报告。因此，《前期物业合同》的签署并未违反法律强制性效力规定，应认定合法有效。二、路面、消防等公共设施损害的侵权主体不是我司，且我司在管理过程中无过错，我司无需承担责任。首先，我司是受江西陆度空间置业有限公司委托对小区进行管理，我司作为受托人在管理小区过程中并未对路面、消防等公共设施设备进行直接侵权，我司无需承担责任。同时，我司在管理过程中履行了合同义务，也无管理不当行为，无需承担责任。其次，针对路面、消防两项具体损失，我司答辩如下：一是针对路面损失问题。第一，其产生损害系因江西陆度空间置业有限公司及其他第三人使用过程中造成的损害，与我司无关。同时，地面是使用最频繁的部分，我司不可能在管理过程中不允许他人使用。第二，假使我司需要承担此部分的损失，其金额也非原告诉请的22540元。根据《城北世纪城移交接管检查情况如下》内容可知：小区内地面砖损坏情况共计189块，小区外围地面砖损坏情况共计155块。所有损坏砖共计344块。地面砖规格为30×60=0.18平米，受损面积共计344块×0.18平米/块=61.92平米。按照原告申请专项资金工程预算载明的地面砖单价为196元/平米（含税），地面砖整修共计花费为12136元（196元/平米×61.92平米），而非原告诉求的22540元（196元/平米×115平米）。为何原告申报的维修平米远远多于各方确定的平米数量，我司认为系我司2017年2月28日撤离后至原告维修资金申报时间2017年10月16日期间产生的损失，故新增的53.08平米地面损失费用10348.8元（196元/平米×53.08平方米）不应由我司负担；第三，根据《前期物业合同》第六章第十九条第三项明确约定，假使系因我司原因导致公共设施损害的，我司仅承担100元以下的部分，超出部分不应由我司承担。二是针对消防损失问题。第一，根据各方于2017年3月1日签署确定的《城北世纪城小区设施、设备移交清单》（以下简称《移交清单》）内容可知，各方在我司撤离移交时，已经对消防系统的移交签字认可，仅有11块消防栓箱玻璃和部分安全指示牌损坏，其他均为正常。加之，原告申请的维修资金时间为2017年10月16日，其是在我司撤离之后申请的。因此，我司认为其系我司撤离后发生的损害，与我司无关；第二，城北世纪城消防整改预算单中的材料费和人工费及发电机、地面混泥土抹平费用，均为消防系统的改装、重布和新装所产生的费用，上述费用均为初始安装不合规导致的改造费用，不属于我司维修范围；第三，根据中华人民共和国建设部令《房屋建筑工程质量保修办法》第七条第四项关于电气管线、给排水管道、设备安装保修期为2年，因涉案房屋3号楼交房时间为2016年1月1日交房（具体详见我司提供的3份交房通知函）且江西陆度空间置业有限公司在原告关于交房通知函中多次提到3号楼于2015年9月进行竣工验收，故2017年2月28日在我司撤离时消防这块还在保修期，因此消防改造费用不应由我司承担。第四，根据《前期物业合同》第六章第十九条第三项明确约定，假使系因我司原因导致公共设施损害的，我司仅承担100元以下的部分，超出部分不应由我司承担。综上，请求贵院依法驳回原告对我司的诉请请求。另我司在原审中答辩意见：我方按照物业合同的约定履行了相关的服务义务，不存在原告所说的违反规定的行为。原告所说的设施设备的损坏与我方的管理行为无关，这是因为开发商在交房时并没有完成相关设施的建设，从而导致相关的设施不齐全和设施损坏的情形,所以我方认为原告的主张与我方无关。因为之前我方已起诉江西陆度空间置业有限公司要求其支付相关的物业费用，才使得原告起诉我方要求支付设备维修费用。其真正的目的就是为了拒付相关的物业费，所以，我方认为原告的主张依法不能得到支持。被告江西陆度空间置业有限公司辩称，1、根据前期的物业合同我们已经委托了安福县民盛物业服务有限公司进行全面管理，包括消防系统在2016年3月份已通过验收；2、即使有这方面的损失，也纯属于管理不当造成的小区损失。另在原审中答辩意见：损坏的事项是事实，但作为我方是不存在责任的。因为我方已委托物业公司负责小区的物业服务工作，退场时我方也几次要求物业公司在服务期间对小区损坏进行修复，但至今未履行。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1、安福城北世纪城前期物业服务合同；2、关于尽快修复地面等的工作联系函、关于世纪城小区交接的再催函；3、城北世纪城移交接管检查情况；4、照片45张；5、结算审核报告2份；6、发票两张；7、关于同意成立城北世纪城小区业主委员会的批复；8、照片12张。被告安福县民盛物业服务有限公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、7、8无异议。对证据2的内容“要求修复”，我方认为设施的损坏与我方管理行为无关，我方多次要求开发商完善设施，但开发商未进行，才导致小区设施遭到了破坏，我方也有相应的证据提供。对证据3三性均有异议，其上并没有双方的签字确认。对证据4因为照片较多无法确定是否是本案所涉小区范围内以及拍摄时间也无法确定，有部分照片与现场是一致的，但其中路面、墙面的损坏，主要是因为开发商未在小区内设置路障导致的。开发商在2016年年初交房，我方在2013年就进驻，是因开发商进出车辆对路面进行的压坏，因为地基的下陷导致墙面的挂砖损坏，并不是物业公司管理不善造成的。大门口的挂砖脱落是车辆撞击导致，但公安机关无法找到肇事者。开发公司将部分房屋抵押给他人了，该物业没有交给物业公司，垃圾的堆放不在物业公司的管辖范围。对证据5这是原告单方委托的公司来进行审核，石材筑面多大面积没有注明，所以我方对其合法性存在异议。对消防工程审核表，材料损失有写费用，但没有注明是哪些材料。对证据6与本案无关。对消防整改工程，开发商交房时一直到物业公司撤离，都没有达标，这费用应由开发商来承担。对泥工劳务费，因地面、墙砖的损坏都是开发商导致的，与我方无关。另对证据4照片中干挂质证意见补充：大门口干挂脱落是因为车辆撞击导致，我们报了警，开发商没有安装监控，找不到肇事者；对证据5结算审核报告和干挂质证意见补充：干挂里面费用明细没有注明维修的人工费和材料费，当时对该工程的计价，我们没有参与，也不知晓，是城北世纪城业委会单方作出来的，这个费用一定要有第三方审核的依据和明细；对证据6质证意见补充：我们撤离时，与开发商办理交接，都有签字认可，当时消防系统都是正常的，里面备注就是因为消防玻璃栓有几块损坏，部分安全指示牌损坏，所以本证据与本案无关，对三性均有异议。被告江西陆度空间置业有限公司对原告提供的证据质证意见如下：对证据1、2、3、4、5、6、7、8均无异议。综合原、被告的举证和质证意见，对原、被告均无异议的证据1、7、8本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下：对证据2、3真实性，本院予以确认，但对其关联性本院将结合其他证据予以综合评判。对证据4、5、6因能够证明相关案件事实且相互印证，本院予以采信。被告安福县民盛物业服务有限公司为支持其辩称提供证据如下：1、物业服务合同；2、开发商建设项目和设施未完善物业公司要求解决的报告七份；3、城北世纪城小区设施物品移交清单；4、照片；5、3号楼交房通知；6、3号楼交房协议书；7、协调会的会议纪要；8、关于要求修复钢化玻璃的报告。9、关于2015年10月8日3#楼交房联系函复印件1份、2015年10月12日交房通知函复印件1份、2015年12月16日交房通知函复印件1份；10、工程竣工验收报告复印件2份、2017赣08民终605号判决书复印件一份、2018赣民终2332号民事判决书复印件1份；11、安福城北世纪城前期物业服务合同复印件；12、现场地面照片3张、城北世纪城移交接管检查情况复印件1份、地面修复价位明细单复印件1份、住房维修资金工程竣工验收备案表复印件1份；13、城北世纪城小区公共设施、设备移交清单复印件一份、安福县公安消防大队调查证明回复函复印件1份、城北世纪城消防整改预算单复印件1份；14、中华人民共和国建设部令第80号文件复印件1份、安福县公安消防大队消防监督检查记录复印件1份原告对其质证如下：对证据1三性无异议，但我方不同意被告的证明目的。作为业主来讲不管是否验收，既然收取物业费，物业公司就有义务将物业管理好。对证据2真实性、合法性有异议，这组证据所涉及到要求解决的问题，与业主是没有关联的，也不知道是否真的存在这些问题。对证据3真实性、合法性有异议。对证据4三性无异议，但不能达到被告的证明目的，是与被告安福县民盛物业服务有限公司的管理不善有关联的。对证据5三性均有异议，这与本案无关。对证据6三性均有异议，与本案无关。对证据7三性均有异议。对证据8三性均有异议。对证据9、10、11、12、13、14这是被告安福县民盛物业服务有限公司与开发商交房的东西，我方不清楚，是两被告之间的事情；对于地面的面积，原审的时候我们什么都提供了，干挂是大车造成的，在门头，比较危险，后来找了房管局审批这些流程，就维修好了，如果开发商和安福县民盛物业服务有限公司能协商好就不会起诉了，最后还是用维修基金修好的。被告江西陆度空间置业有限公司对其质证如下：对证据1真实性无异议，同时也证明从2013年11月21日开始我方将物业交由安福县民盛物业服务有限公司来承担，我方进行了撤离。对证据2真实性无异议，但我方在协商期间已完善了。对证据3真实性无异议，移交清单不全，我方有一份完整的，这只是他们签了字的，还有未签字的没有提供，也就是其在管理期间损坏的部分未提供。对证据4真实性无异议，证明了安福县民盛物业服务有限公司在服务期间损害的存在。对证据5真实性无异议，这证明了我方已在2015年已正式交房了，有验收单，达到交接物业的标准。对证据6真实性无异议，这个证明了我方在协议期间内按照约定将各项设施完成并交付。对证据7真实性无异议，我方将各项约定完成并交付了。对证据8真实性无异议，我方都已处理，后面移交时也没有这块。对证据9真实性无异议；对证据10无异议，但与本案无关；对证据11无异议；对证据12无异议；对证据13移交清单有异议，应提交完整的移交清单，这里面只有个别的签字，不完整，真实性有异议，对消防大队的证据有异议，被告安福县民盛物业服务有限公司是2017年撤离的，这些是2018年的记录，与本案无关；对证据14消防大队的监督记录与本案无关，是2018年的，被告安福县民盛物业服务有限公司是2017年撤离的，这些只能证明2018年原告已维修验收。综合原、被告的举证和质证意见，对原、被告均无异议的证据1、4本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下：对证据2、3、5、6、7、8、9、10、12，证据13中的城北世纪城小区公共设施、设备移交清单、城北世纪城消防整改预算单的真实性，本院予以确认，但对其关联性本院将结合其他证据予以综合评判。对证据11、14，证据13中安福县公安消防大队调查证明回复函因能够反映相关案件事实且与本案有关，本院予以采信。被告江西陆度空间置业有限公司为支持其辩称提供证据如下：1、物业服务合同；2、营业执照、法人代表身份证复印件；3、联络函8张；4、民事裁定书。5、安福县民盛物业服务有限公司工作人员代开发商签收的消防材料单复印件；6、消防大队建设工程竣工验收消防备案结果通知单复印件；7、3份工程竣工验收报告单复印件。原告对其质证如下：对证据1、2、3、4、5、6、7无异议。被告安福县民盛物业服务有限公司对其质证如下：对证据1、2无异议。对证据3真实性无异议，但证明目的有异议，我方对此也进行了回复，我方也说明这些设备设施的损毁不是我方造成的，是被告江西陆度空间置业有限公司未对设施设备完善造成的。对证据4无异议，但无法证明被告江西陆度空间置业有限公司是业主。对证据5三性均有异议，当时那个员工贺小鱼确实在我们这里上班，他2016年年底就走了，里面的东西也看不清，需要提供原件；对证据6该备案表是2017年1月19日，里面的东西没有打印出来，印章也不清楚，需要提供原件，对三性有异议，我们2017年2月28日撤走的，这些东西也应该是完好无损的，物业管理中不可能有谁去弄烂，按照这个时间，保修期有2年时间，做工程的人应该来处理，保修期内应该有施工方来处理。对证据7有异议，我公司提供的证据交房通知函中，被告江西陆度空间置业有限公司多次提到是2015年9月份3号楼竣工验收，但是在这里的竣工验收报告是2014年8月21日，一审时被告江西陆度空间置业有限公司在庭上也陈述是在2015年9月份进行竣工验收的，所以说不知哪一份是真实的。综合原、被告的举证和质证意见，对原、被告均无异议的证据1、2、4本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实认定如下：对证据3、7真实性，本院予以确认，但对其关联性本院将结合其他证据予以综合评判，对证据5、6因系复印件，被告安福县民盛物业服务有限公司不认可，本院不予采信。在案件原审庭审过程中，原告申请了证人施某出庭作证，原告对证人证言无异议，被告安福县民盛物业服务有限公司对证人证言有异议，认为在回答进驻时是否要提供验收单，证人回答前后不一致。证人作为物业公司负责人，去统计设施设备，但却不知何时去维修整改，并且在当时进行物业交接时移交单上部分是签名确认的。证人是原告小区现任的物业公司，与被告江西陆度空间置业有限公司存在一定的利害关系。被告江西陆度空间置业有限公司对证人证言无异议，认为被告安福县民盛物业服务有限公司说证人与我公司有利害关系，证人进驻时是与我公司签订的合同，但现在原告成立了，证人与我公司就没有关系了。综合原、被告对证人证言的质证意见，因该证人证言能够反映相关案件事实，本院将结合其他证据予以综合评判。综合以上的证据分析与认定，结合原、被告的陈述，本院确认本案的法律事实如下：安福县城北世纪城系被告江西陆度空间置业有限公司开发的小区，小区内有3栋楼房。1号楼、2号楼为楼梯房，3号楼为电梯房，2013年9月23日2号楼通过竣工验收，2013年10月15日1号楼通过竣工验收。2013年11月21日被告江西陆度空间置业有限公司（甲方）作为城北世纪城小区的开发商与被告安福县民盛物业服务有限公司（乙方）签订《安福城北世纪城前期物业服务合同》，合同约定：甲方将坐落于安福县城北新区东侧的安福城北世纪城小区委托乙方实行物业管理，委托管理事项包括但不限于房屋建筑共用部位、公用设施、设备、市政公用设施和附属建筑物、构筑物、公用绿地、花木建筑小品及附属配套建筑和设施的维护、养护和管理，委托管理期限为2013年11月21日至2016年11月20日。前期物业合同还约定，委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准，保修期出现质量问题，由甲方负责返修并承担其费用。同时，物业管理服务质量应实现目标管理，保障公共设施、设备的完好无损及正常功能。前期物业合同还对物业管理服务费用和违约责任等事项进行了约定。合同签订当日，被告安福县民盛物业服务有限公司进驻城北世纪城小区进行物业管理。同时，《安福城北世纪城前期物业服务合同》签订时，3号楼尚在建设中。在2013年12月至2015年10月期间，被告安福县民盛物业服务有限公司在城北世纪城小区开展工作后，就需开发商解决的问题向被告江西陆度空间置业有限公司进行了多次书面报告，其中包括：单元楼的主电源、保洁房、单元门、车库、小区监控系统等公共设施不完善；商铺卫生脏乱、卷闸门未打孔、水表的玻璃盖面易打碎；业主收房后反映的入户门、铝合金、卷帘门、防水、泥水、单元门、楼道等问题；业主入住后的单元门前积水，未配备生活垃圾桶、监控安防设施未安装、房屋漏水、宽带有线未进驻、楼道地脚线脱落、消防通道未安装照明、未安装防盗门及地下室多处不合格等问题。因城北世纪城小区3号楼（电梯房）未竣工验收，便延期至2015年10月30日交房，但3号楼的部分基础设施仍未完善，达不到交付条件。两被告遂于2015年11月30日召开关于城北世纪城3号楼物业正式接管的沟通协调会，就相关事项进行磋商，并于2015年12月25日达成3号楼交房有关事项协议书，对包括屋面保护层、防火门、地下室抽水系统、安防监控系统、消防设备及消防系统临界面等施工项目的完工时间进行了约定。前期物业合同到期后，被告江西陆度空间置业有限公司与被告安福县民盛物业服务有限公司决定不再续签合同，被告江西陆度空间置业有限公司另行选任吉安华源物业服务有限公司作为城北世纪城小区的物业接管单位。2017年2月13日原告世纪城业委会经安福县平都镇人民政府批复成立。被告安福县民盛物业服务有限公司于2017年2月28日正式撤离城北世纪城小区，并与开发商被告江西陆度空间置业有限公司就该小区的物业（包括电梯、公共设施、设备、电表明细及相关物品）进行了移交并制作了交接清单。其中，消防系统正常，备注为部分消防栓箱玻璃门11块，安全指示牌大部分损坏。2017年3月1日华源物业公司正式进驻城北世纪城小区。在办理接管时，华源物业公司对小区物业进行了全面检查，并列明问题清单，其中包括地面损毁严重、门头干挂、钢化雨棚、消防栓玻璃、水带等设施损毁等。针对查出的问题，两被告互相推诿，被告江西陆度空间置业有限公司多次函告被告安福县民盛物业服务有限公司要求其履行管理责任，修复相关损毁设施。被告安福县民盛物业服务有限公司则复函称，上述问题的产生不应归咎于物业管理不善，而应归责于开发商建设的相关基础设施工程质量不达标以及物业进驻后开发商对3号楼的继续施工。因两被告交涉无果，2017年11月世纪城业委会申请动用维修基金对相关毁损的物业设施进行了修复。其中消防整改工程项目主要整改消防喷淋灭火系统和消防喷淋灭火报警系统，在消防整改工程项目含消防栓整改，未包含安全指示牌的整改。2017年12月28日经赣州市中韵工程咨询监理有限公司结算审核，安福县城北世纪城小区地面补修及门头干挂整改工程的工程造价为32080元，其中地面补修22080元，门头钢挂整改工程10000元。2018年1月5日经赣州市中韵工程咨询监理有限公司结算审核安福县城北世纪城消防整改工程的工程造价为48079元。世纪城业委会为此向施工单位支付工程款80159元。本院认为，本案争议焦点：一、被告民盛物业服务有限公司与被告江西陆度空间置业有限公司签订的前期物业合同是否有效？二、本案的损失如何确定？三、损失是因为管理不到位还是建设质量问题、设备不完善引起的，应由谁承担责任？一、关于被告民盛物业服务有限公司与被告江西陆度空间置业有限公司签订的前期物业合同是否有效的问题。依据《中华人民共和国合同法》第七条之规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。本案中，被告安福县民盛物业服务有限公司与被告江西陆度空间置业有限公司签订的前期物业合同未违反法律关于合同无效的强制性规定及损害社会公共利益、他人利益，且前期物业合同符合《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”之规定，故被告安福县民盛物业服务有限公司与被告江西陆度空间置业有限公司签订的前期物业合同有效。二、关于本案的损失如何确定的问题。案发时，城北世纪城小区有许多公共设施、设备不完善尚待维修，这从原告提供的照片及两被告的往来书面函件可以相互印证，但具体损失多少还应以专业意见为准。原告提供的两份赣州市中韵工程咨询监理有限公司结算审核报告系有资质的专业机构作出的审核结论，被告安福县民盛物业服务有限公司虽提出异议，但未提供足够的证据以推翻该审核报告，故对被告安福县民盛物业服务有限公司的相关辩称，本院不予采信。因此，原告的损失为两份审核鉴定报告确定的80159元。三、关于损失是因管理不到位还是建设质量问题、设备不完善引起的，应由谁承担责任的问题。原告的损失分为两部分，1、安福县城北世纪城小区地面补修及门头干挂整改工程32080元；2、安福县城北世纪城消防整改工程48079元。关于地面修补及门头干挂整改工程，通过两被告的往来函件可以看出，两被告互相推诿，均认为系对方的责任范畴，且均不能提供免于归责的确凿证据。被告江西陆度空间置业有限公司将未经过竣工验收的建筑（3号楼）工程未经查验交由物业，存在过错；被告安福县民盛物业服务有限公司承接物业时，对建设单位移交的小区是否竣工验收未尽审查义务，承接物业未进行查验，也存在过错。承接物业后，被告安福县民盛物业服务有限公司对小区的物业监管亦存在一定过错，综合两被告的过错程度及对造成诉争损失的原因力大小等因素。在地面补修及门头干挂整改工程上两被告的过错相当，难分主次，双方应对原告要求赔偿的损失各承担一半责任（各承担16040元）。被告安福县民盛物业服务有限公司辩称地面修补面积超过两被告确定的损坏面积，与事实不符，从城北世纪城移交接管检查情况来看，不仅有小区内、小区外地面砖损坏，还有3栋单元门外地面大面积凹陷，故对被告安福县民盛物业服务有限公司该辩称不予采信。被告安福县民盛物业服务有限公司辩称按照协议规定，公共设施损害的，我司仅承担100元以下的部分，超出部分不应由我司承担。事实上两被告签订的物业服务合同条款约定公共设施、设备小修（100元以下）在收取的物业管理服务费用中支出，大修在房屋维修基金中支出，是在设施、设备正常损耗无过错情况下的维修资金承担方式，现被告安福县民盛物业服务有限公司存在过错，不能适用该条款，故对被告安福县民盛物业服务有限公司该辩称不予采信。关于安福县城北世纪城消防整改工程，通过两被告的往来函件可以看出，被告安福县民盛物业服务有限公司承接物业时，城北世纪城小区的消防工程就未全部完成，以致双方就此不停交涉。由此可见，城北世纪城小区的消防工程在物业进驻时就有问题，非物业管理的原因造成的。2017年2月28日被告安福县民盛物业服务有限公司正式撤离城北世纪城小区时与被告江西陆度空间置业有限公司就该小区的物业（包括电梯、公共设施、设备、电表明细及相关物品）进行了移交并制作了交接清单。其中，消防系统正常，备注为部分消防栓箱玻璃门11块，安全指示牌大部分损坏。消防整改工程项目主要整改消防喷淋灭火系统和消防喷淋灭火报警系统，在消防整改工程项目含消防栓整改80元一套，未包含安全指示牌的整改。故消防栓整改费用80×11=880元由被告安福县民盛物业服务有限公司承担，其余整改费用47199元由被告江西陆度空间置业有限公司承担。被告安福县民盛物业服务有限公司辩称，部分受损设施、设备在保修期，这与本案不是同一法律关系，本案不予处理。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人共和国民法总则》第七条、第一百七十九条第一款第八项，《中华人民共和国合同法》第七条，《物业管理条例》第二十八条，《江西省物业管理条例》第三十四条、第三十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告安福县民盛物业服务有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告安福县城北世纪城业主委员会损失16920元；二、被告江西陆度空间置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告安福县城北世纪城业主委员会损失63239元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1804元，由被告安福县民盛物业服务有限公司负担360元，被告江西陆度空间置业有限公司负担1444元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  王金龙人民陪审员  王玉艳人民陪审员  王梅秀二〇一九年十二月三十日书 记 员  赵艳艳附法律相关条文：1、《中华人共和国民法总则》第七条民事主体从事民事活动，应当遵守诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。2、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。3、《物业管理条例》第二十八条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。4、《江西省物业管理条例》第三十四条新建房屋符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：（一）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保、人防、气象等部门出具的认可或者准许使用文件，并经县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门备案；（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等设施设备按照规划设计要求建成且达到国家、本省有关建设标准，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（三）按照规划设计要求视频监控装置、生活购物场所、幼儿园、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已建成；（四）道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施已按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防、压力容器、电子监控系统等共用设施设备依照法律、法规规定取得合法使用手续，需要进行检测的，还应当由具备相应资质的检测机构检测合格；（六）消防车通道、消防登高场地、人防工程已设置显著标志；（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（八）法律、法规规定的其他条件。第三十六条物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验并记录，发现问题应当书面告知建设单位，并向物业所在地的市、县（区）人民政府房地产主管部门、街道办事处、乡镇人民政府报告有关情况，建设单位应当及时整修并组织物业服务企业复验。5、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。