广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0102民初6118号 原告：张桂明，男，1985年4月25日出生，壮族，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：王江福，广西新鸣律师事务所律师。 被告：广西聚联市场投资有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区三塘镇昆仑岭路东侧，统一社会信用代码：91450100315979831D。 法定代表人：刘荣妹，该公司董事长。 委托诉讼代理人:黄炳三，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人:宋舒妍,广西建开律师事务所律师。 第三人：南宁市兴宁区三塘镇围村山场坡村民小组，住所地：广西壮族自治区南宁市兴宁区三塘镇围村村围村坡。 代表人：周家金，该村民小组组长。 委托诉讼代理人:黄炳三，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人:宋舒妍,广西建开律师事务所律师。 原告张桂明与被告广西聚联市场投资有限公司（以下简称聚联公司）、第三人南宁市兴宁区三塘镇围村山场坡村民小组（以下简称山场坡村民小组）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月21日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张桂明的委托诉讼代理人王江福、被告聚联公司及第三人山场坡村民小组的共同委托诉讼代理人黄炳三到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张桂明向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告聚联公司于2018年3月31日签订的《合作建设商住楼合同》，被告退还原告147314元合作建房款，第三人对被告的债务承担连带退还责任；2、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2018年3月31日，原告与被告聚联公司签订一份《合作建设商住楼合同》，合作建设南宁市兴宁区三塘镇山场坡山场坡村民小组的商住楼5＃楼，合同约定由原告出资、被告负责建设第三人的土地的合作模式，建成后原告享有分配固定一套数量房屋的权益。合同签订当日原告已支付给被告147314元首期合作建房款，但被告至起诉之日仍未动工建设，原告到相关部门了解才知道因合作建房的土地性质为农村集体土地，被告不具备房地产开发经营资质等诸多原因，导致被告无法办理《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等相关许可证无法开工。综上所述，被告与原告签订的《合作建设商住楼合同》是无效的，虽然签订本合同的当事人只有被告与原告，但合作建房的土地权属为第三人所有，并且合同第二条第3点也写明被告与第三人合作建设回建商住楼的关系、模式、土地性质、用途，乙方愿意出资参与合建的内容，被告与第三人的关系也是合作关系而并非承租、授权用地关系，因此本案是事实上的三方合作建楼关系，即原告是出资方，第三人是提供土地方，被告是建设方，若缺少第三人提供土地原告与被告的合作关系就无法成立。被告无房地产经营资质，根据相关法律规定，被告与原告签订的《合作建设商住楼合同》是无效的。《合作建设商住楼合同》约定提供资金的原告不承担经营风险，只分配固定数量的房屋，被告与原告签订的《合作建设商住楼合同》应认定为房屋买卖合同合，根据法律对房屋转让实行地随房走的原则，因被告开发销售给原告的房屋占地为集体所有土地，由于未转化为国有土地，该土地使用权禁止转让，因此被告与原告的房屋买卖合同违反法律强制性规定无效。根据合同法的规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告因《合作建设商住楼合同》取得原告147314元合作房款应当予以返还；第三人明知其提供用于合作开发房地产的土地为农村集体所有性质，仍然提供用于参与被告与原告的合作开发房地产，导致被告与原告合作开发房地产合同无效，其存在过错，并且原告支付给被告的房款，是由被告与第三人实行资金公管，故第三人应对被告的债务承担连带退还责任。 被告聚联公司辩称，《合作建设商住楼合同》并不是商品房预售合同，原、被告之间交易的标的是房屋使用权，而不是所有权，本案原告提交的合同是租赁合同关系，超过20年的时间虽然无效，但不代表全部无效。 第三人山场坡村民小组述称，原告诉请第三人承担连带责任没有法律依据，第三人没有参与商住楼合同的签订，不是合同当事人，根据我国法律规定，因合同产生的责任仅在合同当事人之间解决，如果要突破合同相对性向合同之外的第三人主张合同责任必须要有法律的特别规定，按照我国现有的法律能够突破合同相对性的仅在建设工程施工合同司法解释中，除此之外无其他特别法律规定允许突破合同相对性。原告主张原、被告与第三人构成合作关系，与原告主张本案属于商品房预售合同相矛盾。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年3月31日，原告张桂明（乙方）与被告聚联公司（甲方）与签订了《合作建设商住楼合同》（合同编号：20180331[5-1-1106]），约定：乙方与甲方合作建房的房屋为5栋1单元11层1106号房，房屋建筑面积为102.78平方米，房屋使用权期限为60年，合作建房房屋总价款为420896元；乙方按分期付款方式支付合作建房款，在签订合同时交付合作建房总款的35％即147314元，在楼房结构建至3层时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的35％即147314元，在楼房结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内再交纳合作建房总款的20％即84179元，在楼房达到交房条件，接到甲方书面或电话通知一周内交纳剩余合作建房款即合作建房总款的10％即40289元。 此外，该合同首页中记载：“1、本合同主签约使用之文本。乙方已充分了解该土地性质为集体土地性质；对合同条款及专业词理解不一致的，可向当地主管部门咨询……4、在合同签订前，甲方应向乙方出示相关证书、证明、文件。”此外，该合同第一条记载：“1、土地性质：集体用地；2、项目位置：南宁市兴宁区天德路；3、土地权属：南宁三塘镇围村村委山场坡；4、土地规划用途为其他商服用地。”合同第二条“合作建房模式”中记载“3、乙方签订本合同时，已经充分了解和知悉甲方与南宁市兴宁区三塘镇山场坡围村村的合作建设该商住楼关系、模式、土地性质、用途，愿意出资合作建设该商住楼……”等。 合同签订当日，张桂明向聚联公司交付首期合作建房款共147314元，聚联公司就此向张桂明出具收据予以确认。 另查明，案涉土地系山场坡村民小组与聚联公司合作开发，土地用地为山场坡村民小组、建设单位为聚联公司，项目名称为农民拆迁安置房项目。 因原告认为其与被告签订的合作建房合同无效，经与被告协商退还购房款未果，遂向本院起诉，并提出前述诉讼请求。 本院认为，原告张桂明与被告聚联公司签订的合同名称为《合作建设商住楼合同》，但从合同的体例用词、使用权期限、交付房屋及支付房款等方面来看，其商品房买卖合同的特征更为突出，合同的本质目的仍是由出资方取得特定的房屋，其仅是根据涉案房屋建设用地的性质为农村集体第三产业用地无法进行房屋产权交易而对合同条款进行了相应的变更，此并不足以改变聚联公司向张桂明出售房屋的本质属性，又由于张桂明实际向聚联公司购买的标的房屋于双方签订合同时尚未建设竣工，故应认定双方签订的合同为商品房预售合同。 一、关于涉案合同的效力问题 因张桂明与聚联公司签订的《合作建设商住楼合同》实质为商品房预售合同，而聚联公司作为出卖人，未提供证据证明其在本案诉讼前已取得合同所涉讼争房屋的预售许可证明，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的合同应属无效。 二、关于原告要求被告返还购房款的问题 由于张桂明与聚联公司签订的合同属无效合同，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，聚联公司因合同取得的房款147314元应当返还给张桂明。 关于第三人山场坡村民小组责任承担问题 本案中，第三人山场坡村民小组并非合同相对人，与张桂明签订合同、收款相对人均是聚联公司，即使聚联公司与山场坡村民小组存在合作等内部关系，但与本案并非同一法律关系，故张桂明要求山场坡村民小组与聚联公司共同承担责任的诉请，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下： 一、原告张桂明与被告广西聚联市场投资有限公司于2018年3月31日签订的《合作建设商住楼合同》（合同编号：20180331[5-1-1106]）无效； 二、被告广西聚联市场投资有限公司向原告张桂明返还购房款147314元； 三、驳回原告张桂明对第三人南宁市兴宁区三塘镇围村山场坡村民小组的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3246元，由被告广西聚联市场投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘慧玲 人民陪审员  韦道劲 人民陪审员  梁绍连 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  滕秋梅 书 记 员  唐冬梅 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。