山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁02民初152号 原告（执行案外人）：庄绍军，X。 原告：逄英，X。 被告（申请执行人）：得源投资集团（青岛）资产管理有限公司，住所地X。 法定代表人：王文博，总经理。 委托诉讼代理人：王磊，山东倡通律师事务所律师。 第三人（被执行人）：青岛同泰房地产开发有限公司，住所地X。 法定代别人：王誉焜，董事长。 委托诉讼代理人：周勇，该公司工作人员。 第三人（被执行人）：青岛同泰建设集团有限公司，住所地XX。 法定代表人：王誉焜，董事长。 委托诉讼代理人：曲志刚，该公司工作人员。 第三人（被执行人）：王誉焜，X。 委托诉讼代理人：曲志刚，青岛同泰建设集团有限公司工作人员。 原告庄绍军、原告逄英与被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司（以下简称得源投资公司）、第三人青岛同泰房地产开发有限公司（以下简称同泰开发公司）、第三人青岛同泰建设集团有限公司（以下简称同泰集团公司）、第三人王誉焜案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄绍军、逄英，被告得源投资公司的委托诉讼代理人王磊，第三人同泰开发公司的委托诉讼代理人周勇，第三人同泰集团公司及第三人王誉焜共同的委托诉讼代理人曲志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 庄绍军、逄英向本院提出诉讼请求:1、请求解除对X户房屋的查封；2、请求法院终止对X户的房屋执行；3、确认原告与青岛同泰房地产开发有限公司合同有效；4、本案案件受理费由被告承担。之后，原告撤回第1、3项诉讼请求，其明确诉讼请求为：1、请求法院终止对青岛市X户房屋的执行；2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年10月3日，原告与同泰开发公司签订协议，约定原告以566783.10元购买同泰开发公司位于X号楼房。合同签订后，原告向同泰开发公司缴纳房款，原告于3日当天交付两万元定金，至2014年10月24日陆续以银行转账方式支付共计351783.10元房款，并于2014年11月3日与同泰公司签订正式《青岛市商品房预售合同》，余款通过银行按揭贷款支付。贷款相关材料原告都已办好并提交建设银行，但由于同泰开发公司原因一直未能放款，由此导致该房屋未能及时办理商品房预售登记，后在被告申请执行（2018）鲁02执51号案件中，该房屋被青岛市中级人民法院查封并即将评估拍卖。原告提出书面异议，青岛市中级人民法院于2018年12月21日作出（2018）鲁02执异537号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告对此不服，原告认为，虽然依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定，在人民法院查封之前原告已于同泰开发公司签订了合法有效的书面买卖合同，所购商品房系用于居住，且已支付的房价款超过合同约定总价款的百分之六十，故原告对涉案房屋享有消费物权期待权，足以排除强制执行。综上，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 得源投资公司辩称：1、涉案房屋在2013年6月7日就依法抵押给原债权人农业银行胶南市支行，得源投资公司依法受让了上述债权以及抵押权，并经青岛中院依法做出裁定，变更为案件的申请执行人，享有涉案债权和抵押物优先受偿权。2、从原告的起诉状内容来看，均是发生在涉案房屋抵押之后，抵押权人从来没有收到抵押人转让涉案抵押物的任何通知，因此上述转让是无效的。3、原告从其诉状陈述来看，原告是有住宅的，涉案房屋处于未完工未交付的状态，经申请已由青岛中院进行查封，查封之后正在走拍卖和变卖程序。综上，原告所述与事实不符，于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜述称，原告的执行异议应当成立，原告购买同泰开发公司的房屋是事实，有购房合同和支付首付款的收据可以证明。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 一、根据双方无异议的证据及在诉讼过程中的陈述，本院认定如下事实。 中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行与同泰开发公司、同泰集团公司、王誉焜金融借款合同纠纷一案，本院于2015年10月13日作出(2015)青金商初字第310号民事调解书，内容为：“一、各方当事人共同确认：截止至2015年8月10日，同泰开发公司共欠中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行借款本金236712609.47元及利息9403874.97元，共计246116484.44元；同泰开发公司于2015年11月13日前向中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行一次性偿还上述借款本息及以借款本金236712609.47元为基数自2015年8月11日至款项付清之日按借款合同约定的利率计算的利息；二、案件受理费1272382元减半收取636191元、保全费5000元，共计641191元由同泰开发公司承担并于2015年11月13日前一次性支付给中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行；三、若同泰开发公司未按期履行上述第一、第二项的给付义务，则中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行有权对同泰开发公司名下南他项X号他项权证项下的国有土地使用权及南房预抵字第X号、南房预抵字第X号在建工程抵押权登记证明项下的在建工程所处分的价款就上述第一、第二项的给付义务优先受偿；四、同泰集团公司、王誉焜对上述第一、第二项的给付义务承担连带清偿责任。同泰集团公司、王誉焜承担保证责任后，均有权向同泰开发公司进行追偿。” (2015)青金商初字第310号民事调解书生效后，因被执行人未在该调解书确定的期限内自觉履行还款义务，依照中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行的申请，本院依法立案执行，执行案号为(2016)鲁02执475号。后中国农业银行股份有限公司青岛黄岛支行将案涉债权及抵押权转让给青岛强森资产管理有限公司，该公司又将上述债权及抵押权转让给得源投资公司，并通知全部债务人，本院下达裁定变更得源投资公司为该案申请执行人。 诉讼过程中，本院查封包括涉案不动产在内的被执行人名下财产至今。执行过程中，本院对涉案不动产下达拍卖裁定。原告向本院提出执行异议，要求撤销对涉案房产的查封并停止执行。本院执行局认为，原申请执行人对涉案不动产已办理抵押登记，且本院（2015)青金商初字第310号民事调解书已经确认原申请执行人对涉案不动产所处分的价款享有优先受偿权，故不支持案外人针对涉案不动产的排除执行异议。裁定：驳回原告的异议请求。 另查明，涉案的位于青岛市X号同泰华府房地产项目至今未完工，含涉案房屋在内的全部房屋均未交付。 再查明，被告提交的2019年3月18日的青岛市不动产登记信息查询结果证明显示，庄绍军、逄英名下青岛市X有住房一处，建筑面积55.99平方米。庄绍军、逄英称其子女已经成年，需要另买房居住。2019年8月10日的青岛市不动产登记信息显示，庄绍军、逄英名下已无房屋。 再查明，原告虽在本案起诉状中将同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜列为共同被告，但因同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜同意原告提出的执行异议请求，故同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜应列为第三人。 二、双方有争议的证据及本院认定的事实 （一）原告提交如下证据 证据一：《青岛市商品房预售合同》一份，证明原告与第三人同泰开发公司2014年11月3日签订了购房合同，原告购买同泰开发公司开发的位于青岛市X户的商品房一套。该合同第二条约定，据同泰开发公司暂测该房屋建筑面积为125.45平方米，其中套内建筑面积为98.71平方米、公用分摊建筑面积为26.74平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。 证据二：青岛市房地产预收款专用收据一份，证明原告分五次支付给同泰开发公司房款351783.1元。同泰开发公司将该五次付款开具了一张收据，收据的开具时间是2014年11月13日。 证据三：银行交易明细，证明原告分四次向同泰开发公司转帐支付331783.1元（另外2万元是现金支付的定金）。其中，中国农业银行交易明细显示，庄绍军于14年10月10日刷卡支付164346.10元；14年10月20日刷卡支付7万元，上述两笔款项摘要均为“房款扣”。中国建设银行个人活期账户交易明细显示，庄绍军于14年10月20日刷卡支付8万元，于2014年10月24日刷卡支付17437元，上述两笔款项的摘要注明“房款”。另外，庄绍军称其于2014年10月3日现金支付2万元定金。 得源投资公司质证称，对原告提交证据一、证据二的真实性有异议，得源投资公司不知道房屋已经出售。对交易记录的真实性无异议，对关联性有异议，证据没有表明款项支付给了第三人同泰开发公司。证据不具有合法性，涉案房屋2013年6月7日就已经办理了抵押登记，对外具有公示效力，得源投资公司自始不清楚涉案房屋被销售的事实，原告在明知房屋已经抵押的情况下购买房屋，主观上具有过错。房屋未竣工未交付，这些证据侧面说明原告与同泰开发公司之间的买卖合同是无效的。对收据不知情。证据三对证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，房款是原告与同泰开发公司之间的事情，得源投资公司不知情，也不了解。 同泰集团公司、同泰开发公司、王誉焜质证称，认可原告提交的以上证据，同泰房地产与原告之间的买卖合同是真实合法有效的，认可原告方的意见。 本院认为，得源投资公司不认可原告提交证据的真实性、合法性，但得源投资公司在诉讼中未提交相反证据，原告提交的证据发生在原告与同泰开发公司之间，同泰开发公司认可原告提交证据的真实性，原告提交的银行交易明细亦能证明原告已按约支付房款，故原告提交的证据应当予以采信。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2014年11月3日，原告与同泰开发公司签订购房合同，原告购买同泰开发公司开发的位于青岛市X户的商品房一套。原告于3日当天交付2万元定金，至2014年10月24日陆续以银行转账方式支付共计351783.10元房款。该合同第二条约定，据同泰开发公司暂测该房屋建筑面积为125.45平方米，其中套内建筑面积为98.71平方米、公用分摊建筑面积为26.74平方米，另有地下附属面积0平方米（价格详见补充条款）。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，尽管得源投资公司对原告提交的《青岛市商品房预售合同》、收款收据的真实性、关联性提出异议，但其未能提供相反证据予以反驳。且原告提交的付款交易明细能够证明其已向同泰开发公司进行付款，收款凭证亦与原告的付款情况进行印证，得源投资公司亦未提交相反证据予以反驳，因此，本院对上述证据予以采信。因此，上述证据可以证明原告已于2014年11月3日与同泰开发公司就涉案房屋签订了《青岛市商品房预售合同》并已支付房屋价款的百分之五十以上的事实。得源投资公司虽主张在本市原告名下有房屋一处，但因原告名下原有房屋系55.99平方米、建成年代系1998年，且2019年8月10日的不动产交易登记信息查询结果显示，原告名下已无房屋，而其购买的本案争议房屋套内建筑面积为98.71平方米，因此，考虑到原告主张的其家庭人员的居住情况，本院认为，原告购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要，符合上述第29条第2项所规定的精神，故得源投资公司的该项抗辩不成立。因此，依据上述规定，原告就涉案房屋符合排除强制执行的法定情形。得源投资公司主张原告系在涉案房屋设定抵押后签订房屋买卖合同，涉案房屋买卖合同应为无效。本院认为，得源投资公司无证据证明涉案房屋买卖合同存在导致合同无效的法定情形，设定于房屋上的抵押是否涤除仅是影响房屋买卖合同能否继续履行的因素，并不影响合同的效力。故，对于得源投资公司关于涉案房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。根据2002年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权，而建设工程价款优先受偿权则优先于抵押权等担保物权。因此，尽管得源投资公司享有涉案房屋的抵押权，但是原告所享有的消费者物权期待权足以排除担保物权申请执行人的强制执行。对于原告主张排除对涉案房屋强制执行的请求，本院予以支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下： 不得执行青岛市XX户房屋。 案件受理费9468元，由被告得源投资集团（青岛）资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长  陈明明 审判员  侯 娜 审判员  徐镜圆 二○—九年十二月二十七日 书记员  王 晶 书记员  原 野