山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1003民初5169号原告：威海佳源房地产开发有限公司，住所地威海市文登经济开发区广州路**。法定代表人：孙良，总经理。委托诉讼代理人：王寿丽，山东联志律师事务所律师。被告：威海新荣拍卖行有限公司，，住所地威海市和平路**法定代表人：谷新昭，董事长。委托诉讼代理人：齐明文，山东德衡（威海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苗建伟，山东时中律师事务所律师。被告：威海市商业银行股份有限公司文登支行，住所，住所地威海市文登区文山路**div>负责人：沈阳，行长。委托诉讼代理人：姜晶瑜，山东晓鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓鸣，山东晓鸣律师事务所律师。原告威海佳源房地产开发有限公司（以下简称佳源公司）与被告威海新荣拍卖行有限公司（以下简称新荣拍卖行）、威海市商业银行股份有限公司文登支行（以下简称文登商业银行）拍卖合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告佳源公司的委托诉讼代理人王寿丽，被告新荣拍卖行的委托诉讼代理人齐明文、苗建伟，被告文登商业银行的委托诉讼代理人姜晶瑜、孙晓鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳源公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认佳源公司与新荣拍卖行签订的《竞买协议》及成交确认书无效；2.依法判令新荣拍卖行、文登商业银行连带返还佳源公司拍卖保证金400万元及占用期间利息（自2019年8月20日起按同期人民银行贷款基准利率计算至返还之日）。事实与理由：新荣拍卖行接受文登商业银行的委托，对位于威海市文登区大连路2-7号公寓楼、威海市文登区大连路2-11至2-26号共16栋经商用房地产、文登开发区202省道南虎山路东8136平方米土地使用权进行拍卖，佳源公司交纳保证金400万元参与竞拍并以总价62851400元竞拍成功。2019年8月26日，文登经济开发区管理委员会（以下简称开发区管委）向佳源公司送达了《关于补缴土地出让金和项目建设减免收费、扶持资金方可办理过户登记手续的通知》，通知佳源公司“上述资产在办理产权过户手续前，威海汤泊温泉度假有限公司（以下简称汤泊公司）需要把取得土地时，享受的土地出让金优惠政策和项目建设中享受的减免收费和扶持资金，到有关部门办理补缴手续后，方可办理相关产权过户登记手续。其中，汤泊公司名下位于威海市文登区土地使用权一宗[土地证号：文国用（2012）第0400**]，因没有进行开发建设，不能办理产权过户登记手续”，此外，上述拍卖物中的土土地证号为文国用（2012）第040017号的面积为181**方米的土地，因未完成投资开发总额的25%，也无法办理产权过户登记手续。上述拍卖物系法律、法规禁止买卖、转让的，新荣拍卖行、文登商业银行在对上述房地产及土地使用权进行拍卖时，未明确披露拍卖物的上述瑕疵，拍卖行为应属无效。新荣拍卖行辩称，一、《竞买协议》及成交确认书合法有效，不存在无效的情况。2019年8月20日，佳源公司与新荣拍卖行签订《竞买协议》，同日佳源公司签字盖章确认《委托威海新荣拍卖行有限公司拍卖标的物情况说明及特别声明》。2019年8月21日，佳源公司成功竞得涉案不动产，并于同日签订电子成交确认单。签署、竞价均是佳源公司的真实意思表示，签订程序合法，不存在法定合同无效的情形。二、新荣拍卖行已经尽到拍卖前合理的提示义务。佳源公司参与竞买时，已经明知相关内容。并且本次拍卖成交额为6000余万元，如此大的数额，佳源公司作为专业的房地产开发公司，事前已经现场勘查，了解了涉案不动产的详细情况，理应对自己的拍卖行为负责。三、自然资源部门、不动产登记机构是负责不动产过户、登记行政机关，开发区管委不是适格的行政机关，其作出的文件仅是通知，也不具有行政强制力，不能对涉案不动产转让施加条件，无权下发关于不动产权过户限制的文件。并且该文件只是通知，不具有行政强制力，不能产生阻却不动产过户的效力。四、即使涉案不动产存在影响过户的瑕疵，依照《中华人民共和国拍卖法》第六十一条也只是损害赔偿纠纷，而非无效纠纷。即使需要返还保证金，也应在扣除拍卖费用之后才进行返还，而不是全部返还。五、开发区管委出具的通知中忽视了本次拍卖的交易方为佳源公司与文登商业银行而非佳源公司与汤泊公司，即便是需要补缴费用，应由原产权人和义务人汤泊公司补缴，与本次交易双方无关。文登商业银行是通过威海中院的执行程序取得了涉案不动产的所有权，汤泊公司并不属于交易当事人，本次交易也不存在补缴费用的事项。佳源公司利用该通知要求确认拍卖行为无效的行为，也是恶意不履行合同，严重损害了拍卖各方的权益。六、涉案不动产是通过司法途径取得产权的，不存在不能过户的情形，佳源公司以此解除合同，没有事实和法律依据。根据《最高人民法院关于行政机关不履行人民法院协助执行义务行为是否属于行政诉讼受案范围的答复》（2013年7月29日[2012]行他字第17号），完全可以办理过户登记，开发区管委的通知不能对抗人民法院的执行裁定，佳源公司以此解除拍卖合同是没有依据的。综上，请求依法驳回佳源公司的诉讼请求。文登商业银行辩称，一、文登商业银行不应当成为本案被告。本案作为确认协议（《竞买协议》及《电子成交确认书》）无效及返还保证金纠纷，是基于拍卖法律关系而产生。在该法律关系中，合同当事人为拍卖人新荣拍卖行与竞买人佳源公司，委托人文登商业银行。《竞买协议》为佳源公司与新荣拍卖行之间签订、《电子成交确认书》为新荣拍卖行为佳源公司出具，佳源公司要求返还的保证金也为新荣拍卖行收取。故根据合同相对性原则，文登商业银行不是合同当事人，也没有收取佳源公司保证金，不应当成为本案被告，佳源公司起诉文登商业银行系被告主体不适格。二、文登商业银行委托拍卖公司拍卖本案标的行为合法有效。本案拍卖标的为文登商业银行通过威海市中级人民法院（2015）威执一字第392号之十一号执行裁定书取得了拍卖标的的物权，后将该资产委托拍卖，并根据《中华人民共和国拍卖法》第二十七条的规定，依法向拍卖人新荣拍卖行说明了拍卖标的的来源和瑕疵，委托拍卖行为合法有效。三、佳源公司要求确认合同无效无法律依据。佳源公司主张合同无效的第一个理由，即拍卖标的中的部分土地未完成投资开发总额的25%，其法律依据是《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上。但关于合同无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定情形，佳源公司只能援引第（五）项，即违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条明确规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定；2016年11月21日最高人民法院印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第13条进一步明确，城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。故佳源公司以土地未完成开发投资总额的25%作为确认合同无效的理由没有法律依据；佳源公司认为合同无效的第二个理由，即被告未明确披露拍卖标的的瑕疵导致合同无效问题，更不符合关于合同无效的法律规定。拍卖成交后才出现了管委会《通知》。拍卖前文登商业银行与佳源公司并不知情，不构成文登商业银行与新荣拍卖行未履行瑕疵声明义务，更不会导致《竞买协议》及《电子成交确认书》无效。新荣拍卖行在《拍卖标的物情况说明及特别声明》中的“风险提示”部分已明示，委托人仅就其掌握或了解的瑕疵、拍卖标的现状作出风险提示，竞买者应就其拟竞买的标的物自行充分了解，作出风险评估。竞买人一旦参与竞买，就视为竞买人对拍卖标的的情况进行了充分、详细的了解。参与竞买即视为完全接受拍卖标的的现状，若发生纠纷，将自行承担一切法律后果，并放弃要求委托人承担任何法律责任的权利，无论是基于标的物存在瑕疵披露是否完整或其他原因。而作为拍卖标的现状拍卖，文登商业银行作为委托人、新荣拍卖行作为拍卖人，就已经掌握或了解的瑕疵作出了风险提示，履行了瑕疵声明义务。佳源公司作为专业的房地产开发企业竞买人，也对拍卖标的进行了多次实地查看，对于土地现状及土地未完成开发投资总额的25%会影响过户是明知的，对于哪宗土地是净地未开发，哪宗土地虽有建设但建设程度如何的拍卖标的现状，自然清楚。拍卖标的是文登商业银行通过执行程序依法取得物权，其办理过户登记，只须执行法院出具协助执行通知书即可，行政机关不得以任何事由阻却。管委会《通知》不能对抗拍卖标的的过户。佳源公司以此通知无论作为要求确认合同无效甚至解除合同的理由均不能成立。更主要的是，关于拍卖人、委托人未明确披露拍卖标的瑕疵问题，根据《中华人民共和国拍卖法》第六十一条第一款、第二款规定，拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的，不承担瑕疵担保责任。故拍卖人、委托人的瑕疵声明义务是有条件的，拍卖人、委托人知道或应当知道拍卖标的有瑕疵的才有声明义务，未声明无过错。四、佳源公司要求返还保证金不能成立。《竞买协议》及《电子成交确认书》有效，佳源公司根据合同无效而要求返还保证金自然不能成立。即使佳源公司不是基于合同无效而是基于文登商业银行与新荣拍卖行未明确披露拍卖标的瑕疵问题而提起损害赔偿诉讼要求返还保证金，也因前述文登商业银行与新荣拍卖行在拍卖前已经依法履行了拍卖标的的瑕疵声明义务，而且佳源公司作为专业的房地产开发企业竞买人，对于土地现状及土地未完成开发投资总额的25%对于过户的影响是明知的情况下而参与竞买并拍卖成交后，无权以其他理由悔拍并要求返还保证金。综上所述，佳源公司要求确认《竞买协议》及《电子成交确认书》无效、返还保证金不能成立。请法院查明事实，依法驳回佳源公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：关于本案所涉拍卖的时间、标的物、拍卖过程及拍卖结果的事实，双方当事人在诉辩意见中陈述一致，且对该事实提交的证据真实性均没有争议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，双方当事人争执的焦点问题为：当事人之间竞买协议、成交确认书的效力形态，由效力形态所产生的法律后果。佳源公司主张竞买协议和成交确认书无效，理由包括两个方面：一是违反法律、行政法规的强制性规定，认为拍卖物中的土地没有进行开发建设，或者未完成投资开发总额的25%，属于《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的禁止转让情形，依照《中华人民共和国拍卖法》第七条的规定，法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利，不得作为拍卖标的。本院认为，城市房地产管理法第三十九条第一款第二项的规定并非效力性强制性规定，当事人通过拍卖方式转让国有土地使用权未达到该项规定条件，并不导致转让合同无效。故佳源公司以此为由主张竞买协议和成交确认书无效，本院不予采纳。二是未披露拍卖标的物瑕疵，认为新荣拍卖行、文登商业银行在对拍卖物进行拍卖时，未明确披露土地没有进行开发建设或者未完成投资开发总额的25%的瑕疵（以下简称土地开发瑕疵），和拍卖的资产“在办理产权过户手续前，汤泊公司需要把取得土地时，享受的土地出让金优惠政策和项目建设中享受的减免收费和扶持资金，到有关部门办理补缴手续后，方可办理相关产权过户登记手续”的瑕疵（以下简称费用补缴瑕疵）。本院认为，《中华人民共和国拍卖法》第十八条第二款、第二十七条、第六十一条第一款和第三款规定，拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；属于委托人责任的，拍卖人有权向委托人追偿。据此可知，拍卖人和委托人未披露拍卖标的物瑕疵，并不产生拍卖无效的后果。故佳源公司以此为由主张竞买协议和成交确认书无效，本院亦不予采纳。关于标的物瑕疵披露责任及后果的承担，新荣拍卖行提交的《委托威海新荣拍卖行有限公司拍卖标的物情况说明及特别声明》中作出了明确的“风险提示”。佳源公司主张的上述瑕疵，是否属于拍卖人和委托人应当披露的事项，取决于拍卖人新荣拍卖行和委托人文登商业银行在拍卖前是否知道或者应当知道上述瑕疵。双方当事人均表示在拍卖前不知道上述瑕疵，且均未提交证据证明其知道上述瑕疵，故本院认定双方当事人在拍卖前均不知道，需要考察的仅是双方当事人是否应当知道上述瑕疵。关于土地开发瑕疵，作为涉案拍卖标的物的土地是否开发及开发进度，可以通过现场查看及进一步向有关单位了解即可得知，即双方当事人均应当知道该瑕疵。作为拍卖人、委托人的新荣拍卖行和文登商业银行应当知道，但基于上述风险提示，且竞买人佳源公司亦应当通过了解而知道该瑕疵，故该瑕疵披露的后果不应由新荣拍卖行和文登商业银行承担；关于费用补缴瑕疵，案涉拍卖的土地使用权原为汤泊公司拥有，后威海市中级人民法院在相关案件执行中裁定抵偿所欠文登商业银行债务。汤泊公司在取得该土地使用权时，是否享受土地出让金优惠政策，项目建设中是否享受减免收费和扶持资金，汤泊公司转让土地使用权时是否需要办理补缴手续，并非向社会公众公示的事项，没有证据证明开发区管委发出《关于补缴土地出让金和项目建设减免收费、扶持资金方可办理过户登记手续的通知》之前，本案各方当事人知道或者应当知道该事项，该事项的瑕疵披露责任不应由本案任何一方当事人承担。在此情况下，佳源公司参加涉案标的房地产的竞买，应为对拍卖标的物的重大误解，依照法律规定属于可撤销行为，其与新荣拍卖行签订的《竞买协议》及随后因竞拍成功而形成的《电子成交确认书》亦为可撤销的合同和行为。佳源公司关于合同无效的事由不成立，而可撤销的事由成立。因合同无效和可撤销的后果相同，故佳源公司请求确认无效所要追求的结果亦即请求撤销该合同和行为的结果，且涉案拍卖成交至佳源公司提起本案诉讼不超过撤销权行使期间，涉案拍卖标的物已由新荣拍卖行另行拍卖给他人，故本院对《竞买协议》及《电子成交确认书》予以撤销。合同和民事法律行为被撤销后，当事人因该合同和行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。佳源公司为参加拍卖缴纳的保证金400万元在新荣拍卖行处，故该保证金应由新荣拍卖行返还佳源公司。佳源公司要求文登商业银行与新荣拍卖行承担连带返还责任，于法无据，本院不予支持。佳源公司要求支付利息，没有法定或者约定的依据，本院亦不予支持。因双方当事人对合同和行为撤销均无过错，本案案件受理费和保全申请费，应由佳源公司和新荣拍卖行均担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十七条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条规定，判决如下：一、撤销威海佳源房地产开发有限公司与威海新荣拍卖行有限公司2019年8月20日签订的《竞买协议》和威海新荣拍卖行有限公司2019年8月21日为威海佳源房地产开发有限公司出具的《电子成交确认书》；二、威海新荣拍卖行有限公司返还威海佳源房地产开发有限公司拍卖保证金400万元，于本判决生效后十日内支付至威海佳源房地产开发有限公司银行账户（开户银行：中国民生银行股份有限公司威海文登支行；账号：63×××89）；三、驳回威海佳源房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19400元，保全申请费5000元，共计24400元，由威海佳源房地产开发有限公司、威海新荣拍卖行有限公司各负担12200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  于康波二〇一九年十二月四日书记员  梁 毅