河北省武安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0481民初3590号 原告：杨建军，男，1968年8月28日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 委托诉讼代理人：杨爱平（系杨建军姐姐），现住武安市。 委托诉讼代理人：朱彩田，河北泽林律师事务所律师。 被告：李会君，男，1972年3月5日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 被告：野起旺，男，1977年3月21日出生，汉族，武安市人，现住武安市。 二被告共同委托诉讼代理人：梁建华，河北玉塔律师事务所律师。 原告杨建军与被告李会君、野起旺租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨建军委托诉讼代理人杨爱平、朱彩田，被告李会君和野起旺共同委托诉讼代理人梁建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨建军向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿原告因缔约过失造成的损失10万元；2.诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2017年初，被告以在中山壹号商铺插彩旗、贴海报等宣传方式连续几个月为小吃一条街招商，并承诺2017年5月1日开张。原告刚在实验小学东面接手一小吃门市，已支付货底款6000元，在被告再三诚邀下，原告于2017年4月6日承租了中山壹号南区B5、B6商铺，并交租金2000元。原告交款当日对该商铺外包装修，为了赶在2017年5月1日前完工，原告支付了装修队加急费。原、被告于2017年4月24日补签《中山壹号装修需知》，2017年4月25日原告商铺装修完工并试营业。2017年5月1日被告未如约开业，被告承诺2017年6月1日开业、2017年7月1日开业……，至今未开业。在原告的再三追问下，被告才说出没有办理小吃一条街相关手续的实情，即中山壹号小吃一条街不具备营业的法定条件，根本不可能开业。原告一直找被告要求赔偿相关损失，被告不仅拖着不赔，还在2018年8月将原告装修的中山壹号南区B5、B6商铺擅自撬锁，在原告不知情的情况下将商铺内的设备、炊具、餐具、日常用品等全部物品擅自运走，至今不知去向。被告擅自拆除原告商铺的装修，单方强行收回原告租赁的中山壹号南区B5、B6商铺，原告因此遭受损失10万余元。被告故意隐瞒没有办理小吃一条街相关手续事实的行为，依法构成缔约过失责任。故诉至法院要求解决。 李会君辩称，我是大光明商贸有限公司主要负责人，我公司于2012年11月28日与武安市第十中学签订协议，我公司对中山壹号具有合法使用权，后我公司将全部商铺租赁给野起旺，由野起旺对外租赁和经营，我与原告不存在租赁关系，原告起诉我没有任何事实依据，请求驳回其诉讼请求。 野起旺辩称，我是中山壹号商铺的合法承包人，原告于2017年4月5日向我交纳2000元房屋租赁意向金，当时约定租赁中山壹号B5、B6商铺，年租金为22000元，租赁期限从2017年5月1日起算，并约定租金应当在装修开始前全部交纳，5月1日其他商户均已签约并交纳租金，但原告以各种理由推拖，拒不交纳租金，并擅自对商铺进行了装修，后我多次催促原告交纳租金，原告一直置之不理。2018年8月6日，我正式通知原告解除合同，告知其须在8月8日前搬出商铺，并将商铺内物品、设备等移至其他场所，否则一切后果由其自负。此后原告仍未搬出商铺。8月13日左右，我将原告存放在商铺内的全部物品、设备搬到商铺楼下的车库内，现原封不动，没有任何损坏。本案完全是原告不履行合同导致，我不存在违约行为。另邯郸博泰资产评估事务所（以下简称博泰所）对本案出具的两份评估报告书，存在鉴定机构和鉴定人员不具备相关的鉴定资格、鉴定结论明显依据不足、鉴定程序严重违法的情况，不应当作为本案处理的依据，我方申请重新鉴定。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。杨建军提交了如下证据：1.杨建军身份证，证明杨建军身份情况；2.中山壹号装修需知及租金收据，证明原告依约进行装修进行试营业，并交纳租赁费2000元；3.孟海林书面证言，证明原告租赁被告门市依约装修，由于被告的原因导致正式合同不能签订、原告的损失等情况；4.杨爱平书面陈述，证明原告租赁门市的过程，原告租赁被告门市依约装修，由于被告的原因导致正式合同不能签订，原告的损失等情况；5.申请法院调取的武安市环境保护局、武安市工商行政管理局、武安市卫生局关于开展餐饮行业环境综合整治行动的通告，通告载明自2008年8月起禁止在居民楼居民区开饭店扰民，证明因被告过错不能领取营业执照，导致正式合同不能签订，被告应承担缔约过失责任，赔偿原告的损失；6.申请法院调取的白建明、丁彦军、张东海、魏景霞、梁志强、张鑫询问笔录，其中梁志强陈述当时在中山壹号租一间门市卖渔粉，试营业时间短，中山壹号除租金以外又赔偿梁志强4万元，同时也证明由于被告隐瞒了不能办理工商手续的事实，导致商户遭受损失，被告应予赔偿；7.邯郸博泰评报字［2019］第032号司法鉴定评估报告书及发票，证明原告损失为68706.72元及评估费5000元。李会君和野起旺对杨建军提交的证据质证意见如下：证1无异议；证2装修需知有异议，真实性无法核实；对租金收据有异议，收据交的不是租金，因为一年租金是22000元，这仅仅是个租赁意向金；证3有异议，该证人没有出庭，无法接受法庭及被告的询问，该证言不能作为证据使用；证4有异议，首先杨爱平没有出庭，杨爱平系原告姐姐，与原告存在利害关系，其证言不能作为证据使用，该证言同时证实小吃店是杨爱平与原告共同经营、共同投资，而鉴定报告中又认定杨爱平领取1万元工资，明显与该证言矛盾；证5真实性无异议，对证明目的有异议，中山壹号商铺并不是建在居民房内，不适用该通告；证6有异议，证人应当出庭，但原告提供的6位证人均未出庭，全部由法院调查询问，严重超出法院调查询问的范围，同时询问人只有审判员一人，不符合调查笔录形式要求，而且调查笔录均没有审判员签字，不排除有别人代为询问的可能；证7鉴定机构和鉴定人员不具备相关资质，两份报告评估的是损失鉴定，不属于资产评估范围，明显超过博泰所登记的业务范围，同时该报告名称为司法鉴定评估报告书，而该事务所不具有该司法鉴定资质，依法不能出具司法鉴定报告；鉴定结论明显依据不足，报告称对原告提供的工资证明支出逐项进行了调查核实，但是没有任何调查核实的证据材料，例如工资支付形式、完税凭证、劳务合同等，评估单位未进行调查核实，仅仅根据5张白条就认定42000元工资损失，依据不足，其次资产评估是对现有资产价值的客观评定，本案中工资损失是否存在都不确定，而博泰所是先对工资损失进行认定，再进行评估，严重超过了资产评估客观性原则，再次审核认定证据是人民法院的权利，博泰所认定的5张白条未经人民法院审核认定，这是在以资产评估名义实质代替法院证据审核认定权力，特别是杨爱平是原告姐姐，其他证人与原告的关系也未查实，杨爱平也是小吃店的投资人，评估书直接认定杨爱平的工资损失1万元明显不实，第034号报告书写明根据委托书所列资产逐项核实，评估人员到现场对实物逐一清除核实，完全不可能，因为当时装修实物均已不存在，评估机构不可能现场核实，同时装修实物质量有好有坏，价格高低不等，博泰所仅仅根据照片就对装修损失进行认定，严重缺乏依据；鉴定程序严重违法，截至今日开庭，中山壹号仍是本案当事人，而在选定评估机构时，未依法通知中山壹号参加，鉴定程序违法。李会君、野起旺提交了如下证据：1.武安市第十中学、武安市大光明商贸有限公司关于共同投资改造校园操场东侧商铺的补充说明，证明武安市大光明商贸有限公司对中山壹号商铺具有使用权；2.武安市大光明商贸有限公司与野起旺签订的租赁合同，证明武安市大光明商贸有限公司对中山壹号商铺的使用权转租给野起旺；3.2018年8月9日野起旺对原告作出的解除通知，证明原、被告之间的租赁合同已经解除，原告未在限定时间内搬出商铺，根据该通知，全部法律后果应由原告自负；4.中山壹号与郑培亚、马增银签订的租赁合同，证明2017年5月1日二人租赁中山壹号商铺，与被告签订了租赁合同并交纳了租赁费；5.邯郸博泰评报字（2019）第034号司法鉴定评估报告书及发票，证明我方申请鉴定的装修损失不服，我方鉴定开支2000元。杨建军对李会君、野起旺提交的证据质证意见如下：证1有异议，此为补充说明，未提交原合同，不能证实其真实性；该证据无法证明与中山壹号的关联性；该证据无法证明其合法性；该证据可以证明争议地方为宿舍楼即居民楼；2012年时，该地方属于武安市，根本不存在武安市第十中学；证2有异议，该合同明显是后补的，合同特别新，没有陈旧的痕迹，该合同内容也不具有真实性，该商铺为李会君和野起旺共同办的，在签订装修需知、交2000元租金到解决赔偿都是由李会君和野起旺共同经办的，该租赁合同不具有真实性和合法性；证3有异议，2017年4月初原告承租时原、被告商定，租赁费应扣除原告的转店损失6000元及原告首先装修门市、首先试营业的优惠金后，在中山壹号正式开业后签订正式合同时确定租金，由于中山壹号一直未正式开业，故没有签订正式合同，也没有口头合同，更没有不定期合同，并且在2017年9月份，由于被告没有办理小吃一条街手续，原告被迫停止试营业，装修试营业的损失共计11万余元，被告不愿足额赔偿原告损失导致一直协商谈判至今，故形成诉讼，即该通知不具有通知效力；证4有异议，真实性无法核实，并且与本案无关，该证据中山壹号专用章可以证实与原告所举中山壹号装修需知印章一致，可证实装修需知的真实性、合法性；证5该鉴定合法有效，该损失包括鉴定费应由过错方被告承担。经审查，杨建军提交的证1、证5、证6具有真实性、合法性，且与本案事实具有关联性，本院予以确认；证2租金收据二被告对真实性无异议，装修需知中中山壹号公章与二被告提交的证4中的中山壹号公章一致，且二被告陈述中山壹号公章由野起旺实际控制，故对证2的真实性本院予以确认；证3、证4证人未出庭作证，不能单独作为认定案件事实的依据，对上述证据本院暂不予认定；证7本院是经原、被告申请，并依照法定程序通知双方当事人在人民法院司法鉴定人名册中选择鉴定机构，所委托鉴定机构具备相关资质，鉴定程序合法，二被告主张鉴定机构和鉴定人员不具备相关鉴定资格，鉴定程序严重违法，鉴定结论明显依据不足，但未提交相关证据予以证明，故对该证据予以确认。二被告提交的证1、证2、证3、证5相对客观真实，本院予以确认；证4与本案不具有关联性，本院暂不予认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李会君系大光明商贸有限公司的法定代表人，2012年11月28日，武安市大光明商贸有限公司与武安市第十中学签订《关于共同投资改造校园操场东侧商铺的补充说明》，载明武安市第十中学改造校园操场及东侧商铺工程，于2008年11月和大光明商贸有限公司达成共同投资协议，签订合同，并于2009年开工建设，因一些客观原因，经过协商调整原合同的一些条款内容，并对具体调整内容作了约定。2015年12月20日，武安市大光明商贸有限公司与野起旺签订《租赁合同》，载明武安市大光明商贸有限公司将位于武安市临街门市整体租赁给野起旺使用，租期至2025年12月19日，并对其他事项作出约定。中山壹号主体不存在，是个商号，中山壹号公章由野起旺控制。2017年4月6日，杨建军向野起旺交付租赁意向金2000元，约定租赁位于武安市，即中山壹号南区Ｂ5、Ｂ6商铺，野起旺向杨建军出具收据，并加盖中山壹号专用章。杨建军交纳租赁意向金后即着手进行装修。2017年4月24日，野起旺与杨建军签订《中山壹号装修需知》。2017年4月底，杨建军开始试营业。2018年8月6日，野起旺向杨建军发出解除合同通知，载明因杨建军未缴清自2017年5月1日起至今的租赁费，要求杨建军在2018年8月8日搬出涉案商铺。2018年8月11日左右，因杨建军未搬离涉案商铺，野起旺将涉案商铺内的所有设备、炊具、餐具、日常用品等全部搬走，所有物品现由野起旺保管。在诉讼过程中，经原告申请，本院向白建明、丁彦军、张东海、魏景霞、梁志强、张鑫进行了询问，其中梁志强陈述2017年初，中山壹号二楼宣传经营小吃一条街，其了解情况后租赁一间门市经营渔粉店，经营大约两三个月，因楼上是十中居民楼，不能到工商局办证，经与野起旺协商，野起旺将租金退还并赔偿了损失。经原、被告申请，本院委托，博泰所分别作出邯郸博泰评报字［2019］第032号和第034号司法鉴定评估报告书，结论为被告因缔约过失给杨建军造成的损失为68706.72元，杨建军投资涉案店铺装修损失为7633.29元，杨建军支付鉴定费5000元，野起旺支付鉴定费2000元。杨建军陈述，2017年3月在实验小学东边以6000元价格盘下一门市准备卖小吃，因中山壹号正在招商，其工作人员段经理答应从租金中补偿6000元损失，动员杨建军在中山壹号租赁商铺，且承诺2017年5月1日准时开业，杨建军退掉在实验小学东边的门市并租赁了中山壹号南区，当时跟段经理、野起旺商定先装修，交2000元租赁费，待正式开业签订正式合同，在签订合同之前进行试营业，原告首先装修、首先试营业，可给予优惠，优惠金额待签订正式合同时确定；杨建军装修完工经被告验收后于2017年4月25日试营业，2017年7月中旬经去工商局询问不能办营业执照，2017年7月底停止试营业；为营业，杨建军于2017年4月初雇厨师2人，月工资4000元，服务员1人，月工资2500元；2017年5月1日，中山壹号未开业，野起旺承诺6月1日开业、7月1日开业，但均未开业；2017年7月中旬，原告和姐姐杨爱平去工商二分局询问办营业执照的事情，工作人员回复居民楼不能办执照，并且早已告知野起旺等人；原告和姐姐杨爱平又去问野起旺和李会君，两人承诺能办证能办手续，直到2017年9月初被告才说不能办理相关营业手续；原告因有相关损失，经多次与被告协商，被告不愿足额赔偿，并擅自撬锁将原告店铺搬空；被告明知居民楼内不能办理小吃饭店之类的店铺而招商，并让原告装修并试营业，原告出于对被告对建成小吃一条街的依赖，投资装修并试营业，该损失为缔约过失责任造成的损失，过错方被告应赔偿。二被告陈述，被告是正常租赁，不存在过失，不存在欺诈、隐瞒等情况，杨建军2017年4月底开始营业，截至2018年8月6日一直处于营业中，因杨建军不交纳租赁费才解除租赁，在被告通知解除合同后，原告完全可以及时搬出，如及时搬出也不会存在什么损失，当时被告也同意适当赔偿原告装修损失，因原告要价太高未达成协议。 另查明，2008年8月6日，武安市环境保护局、武安市工商行政管理局、武安市卫生局下发《关于开展餐饮行业环境综合整治行动的通知》，载明不得在公共居民住宅楼下经营餐饮饭店。 本院认为，本案的争议焦点为涉案商铺的损失李会君、野起旺是否存在缔约过失责任。所谓缔约过失责任，是指在合同缔结过程中，一方当事人因违背其依据诚实信用原则所应尽的义务，并致使另一方的依赖利益遭受损失时，应承担的责任。李会君作为大光明商贸有限公司的法定代表人，将涉案商铺的使用权租赁给野起旺，由野起旺对外租赁和经营，其对涉案商铺的损失不应承担责任。野起旺将涉案商铺租赁给杨建军，双方虽未签订书面合同，但均认可自2017年4月底涉案商铺开始经营。杨建军陈述野起旺多次承诺涉案商铺正式开业，但未开业，未开业原因是不能办理相关营业执照，被告隐瞒该重要事实，致使原告处于被告能签订合同的依赖发生的投资损失11万余元，该损失与被告的过错有直接因果关系，属缔约过失损失，被告应依法赔偿。野起旺陈述不存在过失，不存在欺诈、隐瞒等情况。从证据来看，武安市环境保护局、武安市工商行政管理局、武安市卫生局曾下发《关于开展餐饮行业环境综合整治行动的通知》，载明不得在公共居民住宅楼下经营餐饮饭店；梁志强陈述在中山壹号租赁一间门市，因楼上是十中居民楼不能到工商局办证，野起旺将租金退还并赔偿其损失；上述客观事实与杨建军陈述相互印证。从生活常理看，杨建军于2017年4月5日向野起旺交纳租赁意向金2000元，杨建军陈述当时野起旺和中山壹号段经理跟原告商定是先装修，交2000元租赁费，待正式开业签订正式合同，在签订合同前进行试营业，原告首先装修、首先试营业，可给予优惠，优惠金额待签订正式合同时确定，试营业期间为2017年4月25日至2017年7月底；野起旺陈述2000元是租赁意向金，不是租赁费，2017年4月底至2018年8月6日涉案商铺一直处于营业中，因杨建军未缴清租赁费，于2018年8月6日通知原告解除租赁合同，并要求原告搬出涉案商铺；原告的陈述更符合现实交易规则和生活常理。综上所述，杨建军到野起旺处租赁商铺时，野起旺应将租赁商铺的性能状况及可能影响经营的相关事实如实向杨建军介绍和说明，野起旺隐瞒中山壹号不能办理相关营业手续的重要事实，导致杨建军遭受损失，杨建军的缔约过失损失，经鉴定为68706.72元，支出鉴定费5000元，对该损失野起旺应当承担赔偿责任。 依照《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，判决如下： 一、野起旺于本判决生效之日起十日内赔偿杨建军缔约过失损失68706.76元、鉴定费5000元，共计73706.72元； 二、驳回杨建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由杨建军负担720元，由野起旺负担1580元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  张少华 审 判 员  野进明 人民陪审员  王俊芳 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  王苗叶 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任： （一）假借订立合同，恶意进行磋商； （二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况； （三）有其他违背诚实信用原则的行为。