中华人民共和国 山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 山东省滨州市滨城区人民法院 民事判决书 （2019）鲁1602民初4596号 原告：张卫,男,1974年12月17日出生，汉族，居民，住滨州高新区。 委托诉讼代理人：单永涛，山东开言律师事务所律师。 被告：滨州市永盛置业有限公司，住所地滨州市渤海七路**中兴瑄家名都号楼**楼106铺，统一社会信用代码：91371600570474638J。 法定代表人：曹金山，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘荣刚。 委托诉讼代理人：吕庆艳，山东英天律师事务所律师。 原告张卫与被告滨州市永盛置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张卫及委托诉讼代理人单永涛，被告滨州市永盛置业有限公司委托诉讼代理人刘荣刚、吕庆艳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告张卫向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房违约金23667.14元（计算至2019年9月15日，并自2019年9月16日起至被告实际交付房屋之日止，以575843元为基数，按合同约定承担逾期交房违约金）；2、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年3月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于高新技术开发区××路××路××幢××单元××层××号房，总房款为575843元，被告应当在2019年5月1日前将经综合验收合格的商品房交付原告使用，被告至今未交付房屋，应按合同约定承担逾期交房违约金，故为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请依法判决。 被告滨州市永盛置业有限公司辩称，被告之所以于2019年11月1日交房，是由于以下原因：第一、由于天气原因滨州市住房和城乡建设局启动重污染天气Ⅱ级应急响应，停止所有建筑、道路、拆除工地施工作业，混凝土搅拌站全部停产。第二、政府环保治理等原因造成项目材料紧张、停工，政府启动重污染天气应急响应，黄河名都住宅小区2#、3#住宅楼使用的砌体材料蒸压加气混凝土砌块供货商延期交货。第三、2018年、2019年高考期间，考点周边200米范围内各类建筑工地、市政施工和装修作业全天一律停工，黄河名都项目东临紧邻高新区中学。第四、2017年10月份至2019年10月份期间被告在施工期间，滨州市出现6级大风天数较多，风力大于6级，塔机严禁工作。综上，以上因素延误了项目的正常施工，影响施工的天数共计252天，系被告延期竣工交房的正当理由，属于非被告原因造成的延期交房，交房期限应予顺延。因此，被告不存在逾期交房的情形，且出卖人在2019年11月1日已正式下达交房通知，不存在违约行为，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同、收款收据、借款凭证、交房费用明细、开工报告、地基、地基验收记录结构验收报告、工程竣工验收意见、短信截图、快递回执单、《山东省住房和城乡建设厅关于做好全省住房城乡建设系统重污染天气应急响应工作的通知》、《滨州市住房和城乡建设局关于做好全市住房城乡建设系统重污染天气应急响应工作的通知》、滨州市住房和城乡建设局《关于住建领域启动重污染天气Ⅱ级应急响应的紧急通知》和《关于解除住建领域重污染天气Ⅱ级应急响应的通知》、《关于高考、中考期间优化考试环境的通知》、天气情况统计、建设工程施工合同、产品买卖合同、综合验收备案证明等证据，本案予以确认并在案佐证，结合当事人的当庭陈述，本院经审理认定事实如下： 2018年3月13日，原告张卫与被告滨州市永盛置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告建设的位于高新区××路××路××小区××幢××单元××层××号房…… 该《商品房买卖合同》第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2019-05-01前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经综合验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2.政府统一调整、政策性变化或行政干预也属于不可抗力之一，适用于本条款；……”第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理，1.按逾期时间，分别处理（不作累加）……逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。……”第十一条关于交接的约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担……”该合同附件四补充协议第三条约定：“政府环保治理等原因造成项目材料紧张、停工等因素造成项目延迟竣工交房。属于非出卖人原因造成的延期交房，双方同意按实际情况协商交房时间”。 原告向被告支付涉案房屋的首付款共计115843元,于2018年4月12日以按揭贷款方式向中国农业银行借款460000元支付被告，至此原告向被告付清全部房款，共计575843元。 涉案房屋位于滨州高新区黄河名都小区的3号楼于2017年5月1日开工，2017年6月12日地基验收合格，2018年5月15日主体验收合格，2019年10月20日综合验收合格，并于2019年10月31日取得滨州高新技术产业开发区建设局出具的《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。 2018年3月13日至2019年5月1日期间，滨州市住房和城乡建设局共9次启动重污染天气Ⅱ级应急响应。 2019年11月初，被告通过手机短信等方式向原告发布交房告知书，告知书中限定涉案房屋最后交付时间为2019年11月15日。2019年11月20日，被告又以邮寄方式向原告送达书面交房通知书，原告于2019年11月22日签收。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告按照合同约定交付了首付款并办理了贷款，被告亦应按照合同约定向原告交付房屋。 关于顺延工期的问题，本院经审查认为，房地产开发建设是一项综合性、复杂性工程，在实际施工中会有不可抗力等因素或其他政策性因素而影响工程施工。 首先，对于被告所主张的重污染天气造成工期顺延的问题，根据商品房买卖合同第八条及附件四中第三条的约定可知，原、被告双方均认可“政府统一调整、政策性变化或行政干预”属于不可抗力，亦认可因“政府环保治理等原因造成项目材料紧张、停工等因素造成项目延迟竣工交房。属于非出卖人原因造成的延期交房，双方同意按实际情况协商交房时间”，依据被告所提交的山东省住房和城乡建设厅、滨州市住房和城乡建设局的文件及通知可知，在涉案工程施工过程中，在当前环保要求越来越严格的情况下，因重污染天气启动响应机制后，被告根据相关部门的指令和通知，停止施工的情形客观存在，具有突发性，属于合同约定的应合理顺延工期的情形。对于原告所提出的涉案工程已于2017年6月12日地基验收合格，2018年5月15日主体验收合格，故不应存在因重污染天气停工的可能。本院认为，地基，地基及主体虽是涉案工程的主要部分但不仅限于此应有相应的配套工程，亦会涉及易产生大量扬尘的土石方作业或室外喷涂、粉刷、切割、护坡喷浆作业，亦属于Ⅱ级应急响应机制所要求的停止作业范畴，故对原告的该意见，本院不予采纳。但是在原、被告2018年3月13日签订合同之前及合同约定交房之日后所发生的停工与交房违约天数计算无关。据此，在原、被告2018年3月13日签订合同后至2019年5月1日约定交房之日止，被告因重污染天气Ⅱ级应急响应要求停止施工56天应该在违约天数中予以扣除，被告交房日期应顺延至2019年6月26日。被告滨州市永盛置业有限公司未能在2019年6月26日前交房构成违约。 其次，对于被告所主张的因极大风速、中高考等因素造成工程顺延的问题，1、极大风速虽属于不可抗力，但该天气的出现是具有反复性和季节性；2、中高考期间的停工，已实行多年，属众所周知的事项。综上，对于极大风速天气和中高考期间的停工，被告作为涉案工程的开发商应当预见，且应提前采取调整施工内容、施工方式等相关措施予以应对，现被告以此为由主张造成涉案工期顺延的意见，本院不予支持。 最后，对于被告所主张的因环保治理造成材料紧张而造成项目延迟竣工交房问题，被告所提交的合同中仅是与山东财源建工有限公司的建设工程施工合同为涉案工程2#、3#住宅楼的施工总承包、山东财源建工有限公司和滨州钰诚节能建材有限公司关于混凝土砌块的产品买卖合同，虽结合滨州住建局相关的文件和通知，对材料供应可能产生影响，但被告未提交证据予以证实，更无证据证实被告因材料供应紧张而致涉案工程停工，故对被告的该主张，本院不予支持。 关于原、被告涉案商品房的实际交付时间问题，本院经审查认为，被告于2019年10月31日取得滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案证明，2019年11月初，被告依据合同中载明原告的联系方式向原告发出电子交房通知，后被告又于2019年11月20日通过快递方式，向原告送达书面交房通知，并限定原告自收到该通知三日内进行涉案房屋的交接。原告于2019年11月22日收到该书面通知。综上，依据原被告所签订商品房买卖合同约定可知，涉案房屋经综合验收合格即可进行交付，即涉案房屋已具备交房条件。被告向原告发送电子通知后，又按照合同约定向原告发出书面交房通知，且原告已签收。现涉案房屋具备交房条件，且被告按合同约定履行了书面通知义务，故本院认定书面通知中限定的最后一日应视为实际交房之日，即2019年11月25日。对于原告所主张被告在涉案房屋交接时要求其缴纳开口费、物业费及装修保证金等收费，且被告未向原告提供住宅质量保证书、住宅使用说明而导致涉案房屋未交接的意见，从商品房买卖合同附件补充协议中的约定可见，供热、天然气、有线电视等开口费及热力计量装置费用由买受人承担，而该部分费用已由被告先行垫付，关于该部分费用的追偿及装修押金、物业费等费用的收取问题应系原、被告双方协商的范畴，不能成为影响房屋实际交付使用的阻碍事由。若就该费用原、被告协商不成，可依据合同约定或法律规定，各自主张权利。对于被告未提供住宅质量保证书和住宅使用说明书，依据商品房买卖合同第十一条的约定，限定被告应当出示的证明文件为被告已取得的滨州市房地产开发项目竣工综合验收备案证明，而原告所说的住宅质量保证书、住宅使用说明系被告单方面出具，系被告对涉案房屋质量的承诺和房屋的使用说明，对房屋的交付无实质性影响。即使被告不按约定出具，在涉案房屋交接后若存在设计或质量等问题时，原告亦可依据合同约定或法律规定向被告另行主张权利。 综上所述，被告按照合同约定应交房之日为2019年5月1日，至本院认定的2019年11月25日实际交房之日，共计208天，扣除涉案房屋工程顺延56天，故被告逾期交房时间为152天，依照原、被告所签订的商品房买卖合同第九条之约定，被告应支付违约金为26258.44元（575843元×152天×0.0003）。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告滨州市永盛置业有限公司自本判决生效之日起十日内向原告张卫支付逾期交房违约金26258.44元; 二、驳回原告张卫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计228.23元，由被告滨州市永盛置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审判员  路学松 二〇一九年十二月十六日 书记员  张天宇