广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂09民终2539号 上诉人（原审被告）：广西陆川骏鑫投资有限公司，住所地：陆川县温泉镇新洲北路**。 法定代表人：韦宗倩，总经理。 上诉人（原审被告）：刘日联，男，汉族，1966年8月25日出生，住广西陆川县。 两上诉人的委托诉讼代理人：罗兆广，广西综纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司，住，住所地：陆川县温泉镇新洲路（百盛时代广场）**/div> 法定代表人：李永坤，该分公司负责人。 委托诉讼代理人：戴廷民，广西泰盛律师事务所律师。 上诉人广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联因与被上诉人南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司物业服务合同纠纷一案，不服广西壮族自治区陆川县人民法院（2019）桂0922民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开审理。本案现已审理终结。 广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：被上诉人阻止上诉人开设独立的“电户”，收取水、电费时私下加价、摊派，不出具正式发票的行为，已严重影响了上诉人的正常经营活动，损害了上诉人的合法权益，上诉人拒交物业管理费完全有正当的理由。一审判决没有查明本案的事实而作出的判决，缺乏事实和法律依据，应予撤销。 被上诉人南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司答辩称：1、上诉人上诉提出的开设独立电户问题和收取水电费问题与被上诉人所诉的物业管理费无关；2、被上诉人所诉的物业管理费并没有包含水电费，上诉人没有就物业管理费数额提出异议，一审判决完全正确；3、上诉人上诉状所述不是事实：（1）由于供电部门及历史原因，局限于同一专用变压器的情况下，不能单独给上诉人开设独立电户；（2）包括上诉人商铺在内的百盛时代广场作为一个整体建筑，用水用电无法独立安装，做到一户一表，公共损耗需要全体业主分担，水电费是由被上诉人代水电部门收取，不应由被上诉人出具发票。综上，上诉人的上诉毫无事实道理，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司向一审法院提出的诉讼请求：1、判决被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联连带支付2017年10月份和2018年1月1日起至2018年12月31日止共13个月物业管理费总计43333.33元给原告；2、判决被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联连带支付违约金共计8666.66元（以拖欠物业管理费43333.33元为基数，按20%计算）；3、本案诉讼费用由被告负担。 一审法院认定事实：原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司是经依法登记领取营业执照的有限责任公司分公司，主要经营物业管理服务等内容。被告刘日联是陆川县新洲北路136号二层“同乐汇”商铺的业主，被告广西陆川骏鑫投资有限公司租赁该商铺开办“同乐汇”经营儿童用品。2017年9月30日，原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司（甲方）与被告刘日联（乙方）签订了《物业管理服务协议》，双方在协议中约定：物业名称为陆川百盛时代广场，坐落位置为陆川县“同乐汇”商铺；本物业合同期为叁年（即2017年10月1日起至2020年9月30日）；物业管理费按约定的第一、第二年作40000元/年（含垃圾处理费），第三年面积作700平方米，每月7元/平方米计收；按季度交纳，每季度前15日交纳本季度物业管理费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按未交金额的2%交纳违约金；如乙方欠费，甲方有权终止物业服务（包括用水、用电、卫生、设施、维护、安保、消防等物业工作）并向乙方索赔。合同中还约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、违约责任等。两被告约定由广西陆川骏鑫投资有限公司交纳物业管理服务费，广西陆川骏鑫投资有限公司于2017年12月18日出具《开票特别说明》给原告，内容载明“1、本公司租用刘日联的场地（陆川银兴商场二楼内）进行经营（合同复印件一份）；开出票据时请使用广西陆川骏鑫投资有限公司的名称。2、由本公司财务人员韦宗倩转账支付……”。2017年12月22日，广西陆川骏鑫投资有限公司法定代表人韦宗倩支付了2017年11月和12月的物业管理费，原告于当日分别出具了2017年11月和12月的物业费发票给广西陆川骏鑫投资有限公司。但两被告均未支付2017年10月和2018年前三季度的物业管理服务费。2018年8月23日，原告送达《通知》给两被告进行物业费催收，但催收未果。至今，两被告拖欠原告2017年10月和2018年全年的物业管理服务费40000元/年÷12×13=43333.33元未付。原告多次催收，被告广西陆川骏鑫投资有限公司均拒绝支付，被告刘日联无法联系，原告遂向法院提起诉讼。 另查明，涉案物业至今仍由被告广西陆川骏鑫投资有限公司租用经营。 一审法院认为，原告和被告刘日联签订的《物业服务管理协议》是双方当事人的真实意思表示，合同主体适格，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约严格履行。被告广西陆川骏鑫投资有限公司是涉案物业使用人，从其2017年12月18日出具的《开票特别说明》中，可以确定被告刘日联与其已约定案涉物业的物业服务费由其交纳。但被告广西陆川骏鑫投资有限公司除交纳了2017年11月、12月的物业服务费外，2017年10月及2018年全年的物业服务费未依约交纳，已构成违约，依法应承担违约的民事责任。原告诉请被告广西陆川骏鑫投资有限公司支付2017年10月及2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费，事实清楚，证据充分，予以支持。被告刘日联系案涉物业的业主，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求被告刘日联对本案案涉物业服务费承担连带责任，于法有据，予以支持。 至于违约金的支付问题，《物业服务管理协议》第六条第四款约定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日按未付金额的2%交纳违约金……”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，上述协议中关于违约金支付的约定明显过高，原告自愿将其违约金调整为按欠付物业管理费的20%计算，符合法律规定，故原告诉请被告支付违约金8666.66元，予以照准。 综上所述，原判根据《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告广西陆川骏鑫投资有限公司支付2017年10月份和2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业管理服务费43333.33元给原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司；二、被告广西陆川骏鑫投资有限公司支付违约金8666.66元给原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司；三、被告刘日联对上述第一、第二项判决负连带责任。上述判决，被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。本案案件受理费1100元（原告南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司已预交150元），由被告广西陆川骏鑫投资有限公司、刘日联共同负担。 在二审举证期限内，双方没有提交新的证据。 经本院审理查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，关于上诉人刘日联尚欠的物业管理费问题。被上诉人南宁斯恩物业服务有限公司陆川分公司提供证据证明为43333.33元，上诉人刘日联、广西陆川骏鑫投资有限公司一审期间没有到庭参加诉讼，二审中对一审判决认定的物业管理费43333.33元予以认可。故对一审判决认定的物业管理费，本院予以维持。 关于上诉人刘日联、广西陆川骏鑫投资有限公司上诉提出被上诉人阻止上诉人开设独立的“电户”，收取水、电费时私下加价、摊派，不出具正式发票的问题。经审查，刘日联与被上诉人签订的《物业管理服务协议》第四条第（四）项约定，在消防安全、用电安全可以满足的情况下，乙方（刘日联）可以另立单独装电表协议（局限于同一专变），在订好单独装电表协议之前，先按本物业的水电计摊方法计收，并提供收费收据。但上诉人没有提供已满足消防安全、用电安全条件，而被上诉人有意阻止上诉人开设独立的电户的证据，不能认定被上诉人违反上述约定。被上诉人作为物业管理者，是代收水电费，按约定出具的是收费收据，不是税务发票。上诉人以上述理由拒付物业管理费的理由不能成立，本院不予采信。 上诉人刘日联与上诉人广西陆川骏鑫投资有限公司是业主与物业承租人的关系，涉案物业服务费用由广西陆川骏鑫投资有限公司交纳，一审判决两上诉人承担连带清偿责任并无不当，本院予以维持。 综上所述，刘日联、广西陆川骏鑫投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费1100元（上诉人刘日联、广西陆川骏鑫投资有限公司已预交），由上诉人刘日联、广西陆川骏鑫投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谭泉清 审 判 员 吕海欢 审 判 员 郑燕冰 二〇一九年十二月二十四日 法官助理 周冬梅 书 记 员 苏 宇