广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初8603号原告（反诉被告）：林丽姬，女，1984年10月15日出生，汉族，住广州市增城区，被告（反诉原告）：凌锦坤，男，1966年11月22日出生，汉族，住广州市黄埔区，原告林丽姬诉被告凌锦坤，被告凌锦坤反诉原告林丽姬房屋租赁合同纠纷案，本院于2019年7月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年9月11日公开开庭进行了审理。林丽姬，凌锦坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林丽姬向本院提出本诉请求：1.凌锦坤退还林丽姬多付的一个月租金2500元；2.凌锦坤退还林丽姬押金5000元；3.凌锦坤退还林丽姬垃圾费360元；4.诉讼费用由凌锦坤承担。事实与理由：2017年12月18日，林丽姬、凌锦坤签订房屋租赁合同，约定林丽姬承租凌锦坤位于广州市黄埔区长洲镇深井正吉坊一巷一号四楼402号房屋，租赁期限为1年，租金2500元，垃圾费10元每月，押金5000元。在签订合同的时候，林丽姬咨询凌锦坤退房手续，凌锦坤口头承诺“打电话通知，我过来检查房屋没有问题，即可退房”。合同期满后，凌锦坤每月发放费用清单要求林丽姬缴纳，林丽姬都按时缴纳。直至2019年5月28日，林丽姬提出申请退房，凌锦坤以没有提前30天通知为由，要求多收一个月的租金或者在押金5000元里面扣除。林丽姬提出反对，并且多次提醒凌锦坤没有口头和书面合同提前告知需要收取一个月的费用。之后凌锦坤仍然向林丽姬收取房租和水电费、垃圾费共2952.4元，并承诺退房之后会退还押金全款。林丽姬在2019年5月31日搬离，2019年6月3日回去清理房屋杂物和搬走所有的杂物。当时凌锦坤在微信联系林丽姬发放收费清单，并且在得知林丽姬搬走和清理房屋的通知之后，凌锦坤派聘请的工人带其他租客参观和检查了整间房屋。2019年6月29日，双方在检查房屋无误后，凌锦坤确认收回房屋，并且签写收据。在退房手续完成后，凌锦坤打电话说房屋其中一间房间的屋顶墙面有发黄，影响他们顺利出租，要求林丽姬聘请工人，把整个房间刷新好，经检查之后，才会退还押金。在协商初期，凌锦坤的儿子确认水费电费的读数和林丽姬拍照的记录是一致的，水费电费按照合同要求，只有10.8元没有缴纳，但凌锦坤一直没有配合退回押金，并要求刷新房屋后才会退回。关于卫生费，合同约定卫生费为10元每月，但凌锦坤每月收取30元卫生费，租赁期间共18个月卫生费，应当退还多收的360元。凌锦坤就本诉答辩称，因为林丽姬把房屋弄脏了，所以我方就没收了押金。我方有请人打扫楼梯间，分摊是每个月30元。修复房间包含扇灰加上油漆，其中工费3000元，油漆是1706元。凌锦坤向本院提出反诉请求：1.林丽姬赔偿凌锦坤不当使用房屋，导致房屋墙壁熏黄，产生的装修费用工程款：人工费3000元、油漆等材料费1706元；2.诉讼费由林丽姬承担。事实与理由：在签订合同时，凌锦坤向林丽姬口头表示“房屋退租需提早最少一个月通知，房屋状况经过检查没有问题，在结清水电垃圾费用后可退回押金”。凌锦坤在检查完，发现房屋墙壁熏黄及窗台有烧焦痕迹，即房屋归还时存有问题的情况下，凌锦坤亦表示需双方协商，处理好墙壁熏黄的问题后，退还押金。林丽姬自微信中提出退房诉求后事隔一个月于6月29日当天才交还房屋钥匙，期间也有在房屋进出活动。在检查房屋过程中，凌锦坤当场明确表示房屋墙壁熏黄，林丽姬当场回复表示其对房屋已经部分修葺。凌锦坤表明需要第二天白天再到场检查方可确定房屋状况，如果没有问题，会退回押金，且提出让林丽姬先将钥匙归还。林丽姬在交还房屋钥匙的同时，拿出一张纸，由林丽姬手写了一份归还钥匙的收据后让凌锦坤签名，此收据最终被林丽姬拿走。但凌锦坤收到林丽姬的证据副本的时候，发现当初的收据并无“房屋退还完好”字迹，而且当时凌锦坤已经明确表示房屋熏黄的现状需第二天白天到场检查，因此根本不符合“房屋退还完好”。6月30日早上，凌锦坤再次到房屋检查，墙壁熏黄严重，表面覆盖一层黄色粉末，且窗台有明显的烧焦痕迹，于是现场拍摄房屋现状视频并立刻发送给林丽姬且指出房屋问题，并表示水电没有问题，一同处理完室内墙壁被熏黄的问题后，退回押金。但林丽姬没有回复告知。林丽姬就反诉答辩称，根据收据的内容，房屋已经完好退还了，不同意支付装修费用。经审理查明，2017年12月18日，凌锦坤（出租人、甲方）、林丽姬（承租人、乙方）签订《广州市黄埔区房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将坐落在广州市黄埔区长洲镇正吉坊1巷1号新楼402房屋出租给乙方居住使用。租期1年，从2017年12月22日至2018年12月22日。月租金为2500元，乙方在每月21日前缴交。乙方签订合同所缴的保证金为5000元，保证金在合同期未满时，不能当租金抵用，租赁期满后，甲方用保证金扣除水电费、卫生费等一切费用后，无息退还。水、电核算以及缴付方式，水费暂按4元/吨，电费暂按1.2元/度，卫生费暂按10元/月，到时再协商提升，视房屋出租行情而定。林丽姬于2017年12月18日缴纳首月租金及押金共计7500元。2018年3月15日，凌锦坤通过微信首次向林丽姬发出了水、电费及垃圾费的收费单，其中垃圾费3个月共120元，林丽姬于2018年4月1日缴纳了相关费用。之后，双方均依约履行《租赁合同》。《租赁合同》租赁期限届满后，双方未再签订书面租赁合同，林丽姬仍继续承租案涉房屋。双方均确认案涉房屋交付时为新装修。2019年5月28日，林丽姬通过微信向凌锦坤提出将于31日或6月1日退房。凌锦坤回复称退房最少提早一个月说。双方对此发生争执，林丽姬最后回复称“你们的要求我明白了，到时候1号发账单给我，我也照样交租，到时候下个月我再约时间退房吧”。6月3日，凌锦坤向林丽姬发出房租、水电费、垃圾费的收费单，林丽姬于6月4日缴纳了2952.4元。6月29日，林丽姬与凌锦坤办理房屋交接，凌锦坤向林丽姬出具了《收据》，载“已交两条锁匙，房屋退还完好。押金5000元未退，水电未清算。凌锦坤，2019.6.29”。6月30日，凌锦坤向林丽姬发送了案涉房屋的视频，称房屋被熏黄，整个房子都要重新刷，要求约时间解决墙壁熏黄问题后再退回押金，林丽姬未回复。7月1日林丽姬向凌锦坤提出退还押金及6月份租金。双方协商未果，诉至本院。2019年8月初，凌锦坤对案涉房屋墙壁、天花进行了粉刷。凌锦坤为主张装修费用提交了：1.《收据》，载今收到深井正吉坊一巷一号4楼402房装修，打磨、上油工程款3000元，不包含材料费。2.百安居的《销售订单》，载多乐士A844金装无添加全效（防水）5L，3桶，零售价568元，总计1704元。3.刘仁阳出具的《C402房装修证明》，载其为案涉房屋装修翻新的装修工人，房屋进行翻新前，房屋全屋均有明显的不同程度的墙壁熏黄现象，且在主卧室中墙壁被熏黄的情况尤为明显，上面覆盖一层黄色粉末。其后续提供的修复方案，先需对房屋的墙壁进行打磨，尽量打磨掉第一层黄色粉尘后，再重新油上乳胶漆。全房屋墙壁打磨及重新刷乳胶漆的工费合计3000元。庭审中凌锦坤称案涉房屋为其父亲所有，房屋原为一层后重建为5层，向村里进行了报建。本院向双方释明，因案涉房屋未向行政主管部门办理规划报建手续，如《租赁合同》无效，双方是否变更诉讼请求，双方均坚持原来的诉讼请求不变更。以上事实，有《租赁合同》、微信聊天记录、《收据》《销售订单》等证据及当事人陈述等予以佐证。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。《租赁合同》租赁期届满后，林丽姬仍继续使用案涉房屋，凌锦坤没有提出异议，原《租赁合同》继续履行，租赁期限为不定期。但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，凌锦坤与林丽姬签订的《租赁合同》应属无效。因《租赁合同》无效，自始不发生法律效力，凌锦坤应将收取的押金5000元予以退回。虽然《租赁合同》无效，但林丽姬占有使用案涉房屋并实际于2019年6月29日交还房屋，仍应支付占有使用费，占有使用费的标准参照双方的约定，即2500元每月。林丽姬要求凌锦坤退还2019年6月的租金，本院不予支持。关于凌锦坤要求林丽姬赔偿房屋装修损失，本院认为，根据凌锦坤提交的房屋接收时的视频，案涉房屋确实存在墙壁、天花发黄的现象。因案涉房屋为新装修，林丽姬使用案涉房屋仅1年有余，房屋墙壁、天花的发黄已经超出了房屋合理使用的损耗范围。同时根据微信聊天记录，2019年6月30日及7月1日，凌锦坤已就房屋墙壁、天花发黄问题提出了异议，并约林丽姬见面协商解决，但林丽姬未予回应。凌锦坤自行聘请工人购买材料对房屋进行了粉刷并支付了相应的费用，该费用有相关的收据予以佐证，且费用并未超出合理范围，故对于凌锦坤主张的人工费3000元及乳胶漆材料费1704元，本院予以支持，超出的部分本院不予支持。至于林丽姬抗辩的《收据》中有写明“房屋退还完好”，不应支付装修费，本院认为，房屋受到损害的事实有相应的视频文件予以佐证，且凌锦坤在签写《收据》次日亦及时提出案涉房屋受损的问题，故对于林丽姬抗辩的房屋交还时完好的意见，本院不予采信。关于林丽姬要求退还的垃圾费，因双方在微信中已就垃圾费的标准达成了一致，林丽姬亦按该标准按时支付了垃圾费，林丽姬要求凌锦坤退还垃圾费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十九条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）凌锦坤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）林丽姬退还租赁押金5000元；二、原告（反诉被告）林丽姬于本判决发生法律效力之日起十日内向被告（反诉原告）凌锦坤赔偿损失4704元；三、驳回原告（反诉被告）林丽姬的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）凌锦坤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费50元，由原告（反诉被告）林丽姬负担25元，由被告（反诉原告）凌锦坤负担25元。反诉受理费25元，由原告（反诉被告）林丽姬负担。上述受理费已分别由原告（反诉被告）、被告（反诉原告）预交，双方均同意由对方在履行本判决时向其迳付，本院不作退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李春辉人民陪审员  臧玉林人民陪审员  李建明二〇一九年十二月十七日法官助理钟陈书记员姚春华