贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔民初47号原告（申请执行人）：中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地:广西壮族自治区南宁市青秀区古城路**香江花园**写字楼。负责人：余谦,该分公司负责人。委托诉讼代理人：胡琼尹，贵州恒易律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁力，贵州恒易律师事务所律师。被告（案外人）：付同芳，女，1948年2月20日生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：熊书菊，女，汉族，1977年12月25日出生。系被告付同芳儿媳。第三人（被执行人）：遵义同一房地产开发有限公司，，住所地:贵州省遵义市红花岗区南舟路**法定代表人：李建华,职务不详。原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称东方资产管理公司）与被告付同芳及第三人遵义同一房地产开发有限公司（以下简称同一房开）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后依法适用普通程序，于2019年9月16日公开开庭进行了审理。原告东方资产管理公司委托诉讼代理人梁力，被告付同芳委托诉讼代理人熊书菊到庭参加诉讼，第三人同一房开经本院依法传票传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告东方资产管理公司向本院提出诉讼请求：一、请求判决撤销贵州省高级人民法院作出的（2018）黔执异80号《执行裁定书》；二、请求判决继续执行贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一·迎红水岸”Ａ1-20-8号房屋；三、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2012年6月，北京长惠城镇化建设投资基金（以下简称长惠基金）委托中国农业银行股份有限公司遵义分行（以下简称农行遵义分行）向同一房开发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。同年，为了确保同一房开按时、足额履行上述还款义务，农行遵义分行与同一房开签订了四份担保合同，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，同一房开还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售房产（住宅87887.31平方米，商业6424.28平方米）进行抵押，并于同月办理了遵房建监字第××号、20××64号、20××19号在建工程抵押登记。后因同一房开未按协议约定偿还债务，长惠基金将同一房开、李建华、陈雪梅、曹亮诉至贵州省高级人民法院（以下简称贵州高院），诉讼中，贵州高院经长惠基金申请，于2015年7月16日保全查封了上述抵押房产。2015年11月6日，贵州高院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决书，判决同一房开支付长惠基金本金5855万元及相应利息、律师费、财产保全费及诉讼费，并判决长惠基金对上述抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。前述判决发生效力后，因同一房开未履行判决给付义务，长惠基金于2016年8月8日向贵州高院申请强制执行。贵州高院受理后拟对已查封的抵押物进行评估拍卖。被告付同芳遂于2018年8月18日以房号为Ａ1-20-8的被查封房屋系其置换房屋为由向贵州高院提出执行异议，贵州高院于2018年12月20日作出（2018）黔执异80号执行裁定，中止了该查封房屋的执行。在贵州高院执行本案中，东方资产管理公司于2019年2月14日向贵州高院申请变更为本案的申请执行人，贵州高院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定，变更东方资产管理公司为申请执行人。现原告认为上述裁定认定事实不清，适用法律错误，被告付同芳所提执行异议并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条等规定，具体理由如下：一、被告与同一房开签订《房屋置换合同》的合同性质为置换合同，不应参照适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，且该条款规定的情形前提为“如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人”，同一房开仅为原告设立了抵押权，且抵押时间在双方签订《房屋置换合同》之前，不存在将涉案房屋出卖给第三人的情形，因此不应参照适用该条款。二、付同芳与同一房开在涉案房屋抵押后签订《房屋置换合同》，未经抵押权人同意，擅自处置抵押物，该处置行为无效，《房屋置换合同》不满足合法有效条件。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”，但被告与同一房开签订的《房屋置换合同》时间为2015年6月11日在涉案房屋2012年6月19日抵押之后。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”以及《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，同一房开未经抵押权人同意，擅自将抵押物即涉案房屋置换给被告，该行为无效，《房屋置换合同》不满足合法有效条件。三、被告未提供原冶建置换房屋交接证据，其同时占有涉案房屋和冶建房屋，不符合排除执行条件（唯一住房）。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”，但是被告未提供关于原冶建置换房屋合同与同一房开的交房置换证明，且原置换房屋仍在被告名下并处于使用中，被告同时拥有二套房屋，不符合排除执行条件。四、被告仅提供部分置换补差款的收据，未见相关银行凭证，不符合法定排除执行情形。因被告所有的原置换房屋的面积与安置房屋面积存在差异，在被告与同一房开签订的《房屋置换合同》中约定超出部分被告需要补差款241992元，因此根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”，被告需提供证据证明其已补足差款，但被告仅提供了同一房开出具的收据，未见银行转账凭证，且该收据真实性、有效性存疑，不能证明其已补足相应差款，因此不符合法定排除执行条件。五、被告提供的证据不能证明其在法院查封之前已合法占有涉案房屋这一事实，不符合法定排除执行情形，故不能排除执行。在被告提供的证据资料中，《房屋结算证明》中显示的接房日期为2015年8月27号，在查封日期2015年7月16日之后，且未见涉案房屋验房及交房手续等入住凭证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产”，涉案房屋不满足排除执行条件。综上所述，原告对该涉案房屋拥有合法的抵押权和优先受偿权，被告提供的异议资料不足以排除执行，贵院作出的（2018）黔执异80号《执行裁定书》错误，侵犯了原告的合法权益。原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》等规定向贵院提起执行异议之诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告付同芳辩称：涉案房屋属于被告所有，（2018）黔执异80号《执行裁定书》符合法律规定，是维护法律尊严的正当行为。东方资产管理公司以《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款认为付同芳与同一房开签订的《房屋置换合同》未经其同意无效。依据《最高人民法院关于适〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，物权法第一百九十一条第二款属于管理性强制规定，并非效力性强制规范，东方资产管理公司与同一房开办理的在建工程抵押，付同芳无从知晓该情况，付同芳与同一房开签订的《房屋置换合同》，是因2011年迎红水岸修建时山体滑坡，导致付同芳住房外墙开裂无法居住，该事件引起政府高度重视。政府及相关部门为妥善安置老百姓住房，由政府统筹协调同一房开将未销售房屋与付同芳受损房屋置换，由同一房开对受损房屋进行拆迁改造，所签订的合同也属于拆迁合同性质，且由政府牵头办理，未违反《合同法》效力性强制性规范，合法有效。付同芳已按合同约定补交了房款，合法居住在案涉房屋内，原房屋受损严重已成危房，因同一房开的原因及涉案房屋规划竣工验收手续未完善，未办理过户登记并非付同芳的过错。目前同一房开已被遵义市列为问题房开，政府为维护社会稳定，切实解决民生问题对问题房开出台相关政策，且迎红水岸属于政府重点解决项目。根据遵义市中心城区房开突出问题处置工作领导小组办公室文件《关于解除迎红水岸项目在建工程抵押的通知》眀示，政府将对迎红水岸在建工程抵押办理解押手续，解押释放出的资产由政府进行监管，督促同一房开尽快还清抵押权人的借款。东方资产管理公司申请执行的资产将由政府根据相关政策解押、解封，并统一进行监管处理。因此，涉案房屋均由政府监管处理，不再属于在建工程抵押，东方资产管理公司也无权以抵押权优先对涉案房屋再进行处置及拍卖。请法院根据相关法律法规、问题房开相关政策及维护人民群众利益角度驳回东方资产管理公司诉讼请求。第三人同一房开未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。东方资产管理公司、付同芳围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。东方资产公司提供以下证据证明自己的主张：1、贵州省高级人民法院民事裁定书（2015）黔高民商初字第46号；2、贵州省高级人民法院协助执行通知书（2015）黔高民商初字第46-3号；3、贵州省高级人民法院查封清单；4、（2015）黔高民商初字第46-3号协执-送达回证；5、贵州省高级人民法院协助执行通知书（2017）黔执恢36-2号；以上五组证据的证明目的：涉案房屋已于诉前进行保全,并于2015年7月16日被法院查封。6、贵州省高级人民法院（2015）黔高民商初字第46号民事判决书。证明目的：原告对涉案房屋享有申请执行并就其拍卖变卖所得价款在胜诉判决确定的金额范围内优先受偿的权利。被告付同芳对以上证据真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为案涉房屋不能执行。被告付同芳为证明自己的主张，提供如下证据：证据1、《身份证复印件》；2、《房屋置换合同》；3、《房屋补差款收款收据》，证明目的：被告于2015年6月1日与同一房开所签订房屋置换合同在法院查封之前,并已缴纳所有房款。东方资产管理公司对第一组证据发表如下质证意见：对其提供的身份证复印件三性予以认可。房屋置换合同、房屋补差款收款收据三性及证明目的都不予认可，理由：虽房屋置换合同签订于涉案房屋查封之前，但合同是签订在抵押之后，未经抵押权人同意，不得擅自处置抵押物，且其提交的相应补差款收据，部分时间显示其缴纳时间与合同约定不符，同时提供的刷卡凭证不清楚，不能证明其向同一房开真实支付了相应的补差款，故对于上述证据不予认可。证据4：《原房屋产权证、准入许可证、移交表》，证明目的：被告付同芳原房位置与涉案房屋置换，相关手续已移交同一房开。东方资产管理公司对于该组证据的三性及证明目的均不予认可。该移交表不能证明被告已经实际将原置换房屋交付给同一房开，因合同中载明需要交付房屋钥匙、产权证、水电气、电视手续等资料，并办理相应的产权证明，故不能达到被告的证明目的。证据5：《房屋结算证明》，证明目的：同一房开出具接房手续，证明相关费用已缴清。东方资产管理公司对该组证据的三性及证明目的都不予认可。该房屋结算证明出具于2015年8月27日，涉案房屋于2015年7月16日查封，不能证明其在查封前合法的占有并交付案涉房屋，不能达到其证明目的。。证据6、《前期物业合同》；7、《装饰装修管理服务协议》；8、《接房签收文件（物品记录）》、《房屋验收交接确认表》；9、《装修安全责任书、装修项目登记表、承诺书》；10、《物业费、水、电、气缴费单据》，证明目的：已接房并装修入住。东方资产管理公司对以上6、7、8、9项证据的三性及证明目的不予认可，认为相关的装饰装修协议并不能证明他已经是装修入住的一个实际情况，没有更直接的证据证明他已经装修入住了。对于第10项证据的真实性予以认可，证明目的也予以认可，能够证明被告已经接房并入住，但是入住时间应该是在查封之后。证据11、《置换房屋相关资料》，证明目的：涉案房屋是由政府统一协调同一房开与被告置换。东方资产管理公司对该证据真实性认可，但对关联性不认可，认为该证据与本案无关。庭审后，付同芳又补充提交以下证据：1、同一房开公司记账凭证、2015年8月27日熊书菊代付同芳刷卡支付9万元的刷卡小票及银行交易明细、换房收费明细。证明付同芳已按合同约定支付了剩余房款9万元；2、熊书菊与付同芳关系证明一份，证明二人系婆媳关系，熊书菊系付同芳儿媳妇。东方资产管理公司对上述证据中记账凭证的真实性予以认可，但记账凭证中未载明具体的付款对象及案涉房屋，刷卡小票字迹模糊，不能证明付同芳已付该款。对关系证明无异议。对上述证据中关于主体资格、生效法律文书、政府文件、合同等双方对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。另，本院依职权到遵义市不动产登记中心进行查询，在遵义市范围内，付同芳名下仅有一套住房，即因同一房开施工而受损害的贵州省遵义市红花岗区南门关冶建居25栋5层33号的房屋。东方资产管理公司对该证据的真实性无异议。经本院审理查明：贵州省冶金建设公司南门关家属楼10栋、25栋、26栋与同一房开施工“同一?迎红水岸”Ａ组团项目相邻。2011年6月，同一房开的“同一?迎红水岸”Ａ组团项目在施工过程中，发生山体塌方，造成前述10栋、25栋、26栋楼地基受损，墙体开裂，道路垮塌，水电中断，危及住户居住安全。由于前述三栋房屋受损存在安全隐患，不宜继续居住，遵义市相关部门紧急对前述10栋、25栋、26栋楼的住户进行疏散和安置。后在遵义市相关部门协调下，同一房开与相关住户形成协议，约定同一房开用其新建的房屋置换前述受损不宜居住的房屋。其中,付同芳名下的省冶建25栋5层33号房屋属于置换范围，该房屋建筑面积为59.48㎡，房产证号为遵房权证遵义市字第**。2015年6月11日，付同芳与同一房开签订《房屋置换合同》，约定：同一房开公司用“同一˙迎红水岸”Ａ1-20-8号房屋（建筑面积117.82㎡）置换省冶建25栋5层33号房屋，房产证号：遵房房权证遵义市字第**，于同一房开置换的面积多出59.72平方米，付同芳按3600元每平方米补偿同一房开超面积款214992元，超面积维修基金5016元由同一房开代收，由付同芳将补偿款支付给同一房开。2015年6月11日，付同芳刷卡支付购房款10万元，现金支付房款30008元；8月27日，刷卡支付房屋维修基金5016元、购房款84984元，共计9万元。2015年8月7日，同一房开公司交付房屋，随后付同芳装修并入住至今，因房屋被抵押的原因未办理涉案房屋所有权证。另查明，2012年6月，长惠基金、农行遵义分行与同一房开分别签订了两份《委托贷款合同》，约定长惠基金委托农行遵义分行向同一房开公司发放了两笔贷款，债权本金共计15000万元。委托贷款合同签订后，除李建华、陈雪梅提供保证担保，李建华、曹亮提供股权质押担保外，农行遵义分行与同一房开公司签订了四份抵押合同，合同约定同一房开公司还将其所有的“同一˙迎红水岸”剩余未销售面积为87887.31平方米房产、6424.28平方米的商铺进行抵押，并办理了《在建工程抵押登记证明》。后因同一房开公司未按协议约定偿还债务，长惠基金、农行遵义分行将同一房开公司、李建华等诉至本院要求偿还借款。2015年7月16日，本院依据长惠基金的财产保全申请，作出（2015）黔高民商初字第46号民事裁定，查封了同一房开公司在贵州省遵义市红花岗区南舟路75号“同一?迎红水岸”A1、A2、A3组团相关房屋。2015年11月6日，本院作出（2015）黔高民商初字第46号民事判决，判决同一房开公司归还长惠基金、农行遵义分行借款本金5855万元及利息、罚息，长惠基金、农行遵义分行对《在建工程抵押登记证明》项下的房产拍卖、变卖所得价款在该判决确定的金额范围内享有优先受偿权等内容。该判决发生法律效力后，长惠基金、农行遵义分行申请强制执行。本院在执行中，于2018年7月12日作出（2016）黔执65号执行裁定书、（2017）黔执恢36-2号协助执行通知书对上述房屋进行了续封。2018年12月3日付同芳以涉案的“同一.迎红水岸”A1-20-8号房屋系同一房开置换房屋，现已入住为由，请求中止对该房屋的执行。本院于2018年12月20日作出（2018）黔执异80号执行裁定书，中止对“同一?迎红水岸”A1-20-8号房屋的执行。东方资产管理公司对本院作出的（2019）黔执异80号执行裁定不服，向本院提起诉讼。再查明，2018年6月26日，长惠基金、农行遵义分行与东方资产管理公司签订了《不良债权资产转让协议》，约定将（2015）黔高民商初字第46号民事判决确定的债权转让给东方资产管理公司。2019年2月14日东方资产管理公司向本院申请变更其为申请执行人。本院于2019年3月13日作出（2019）黔执异2号执行裁定书，变更东方资产管理公司为申请执行人。综合诉辩双方的意见及证据,本案的争议焦点是：被告付同芳对案涉房屋享有的权益是否能够阻却东方资产管理公司申请的强制执行。本院认为，贵州省冶金建设公司南门关家属楼10栋、25栋、26栋与同一房开施工“同一?迎红水岸”A组团项目相邻，同一房开在开发“同一?迎红水岸”A组团项目施工过程中，发生山体塌方，造成前述10栋、25栋、26栋楼地基受损，墙体开裂，道路垮塌，水电中断，危及住户居住安全。由于前述三栋房屋受损存在安全隐患，不宜继续居住，遵义市相关部门紧急对前述10栋、25栋、26栋楼的住户进行疏散和安置。后在遵义市相关部门协调下，同一房开与相关住户形成协议，约定同一房开用其新建的房屋置换前述受损不宜居住的房屋。为此，付同芳与同一房开签订《房屋置换合同》，同一房开将“同一?迎红水岸”A1-20-8号房屋置换给付同芳使用，双方签订的房屋置换合同类似于房屋拆迁安置，置换的房屋的位置、面积、用途明确、特定，可参照房屋拆迁安置情况进行处理。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，通常情形下，物权优于债权是处理权利冲突的基本原则，抵押权作为担保物权，与一般债权相比具有优先受偿效力，但在法律、司法解释另有规定的情况下，特殊债权可优先于担保物权。在拆迁补偿安置中，以房换房的房屋产权调换是以被拆迁人牺牲原房屋的居住权为代价来满足城市建设等社会公共利益的需要，因此对于基于拆迁补偿协议享有的安置房请求权，应当给予适当的优先保护，即对被拆迁人享有的债权作为特种债权赋予其物权的优先权利，被拆迁人对拆迁安置房屋的优先取得权即为特殊债权。主要理由如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，拆迁安置房屋特定化之后，被拆迁人享有优先取得安置房的权利，当权利发生冲突时，被拆迁人的优先权可以对抗一般消费者购房人。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人……”的规定，抵押权的行使不能对抗已经支付了全部或大部分购房款的商品房消费者，而被拆迁人对安置房屋的取得权可以对抗消费者购房人，可以得出被拆迁人对安置房屋的取得权优先于抵押权的结论。同理，付同芳名下仅有被损害的房屋这一处住房，同一房开在开发过程中损害到该住房的安全，实质上损害了付同芳的生存权，付同芳享有的产权调换的权利，是其原物权的延续，属于特殊债权，应优先于东方资产管理公司享有的抵押权。综上，付同芳对案涉房屋享有的权益足以排除人民法院强制执行，东方资产管理公司的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告中国东方资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  潘育跳审判员  谭董新审判员  罗 宁二〇一九年十二月二十五日法官助理李可眉书记员李茂青