广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0105民再7号一审原告：陈子强，男，1953年12月23日出生，汉族，住所地广州市海珠区。委托代理人：张首东，广东信德盛律师事务所律师。一审被告：谭润匀，男，1952年2月10日出生，汉族，住所广西壮族自治区南宁市江**，经常居住地广东省东莞市厚街镇陈屋管理区仁面坊7巷**。委托代理人：白湘华、梁智杰，分别为国信信扬律师事务所律师、实习律师。一审原告陈子强因与一审被告谭润匀返还原物纠纷一案，本院于2013年11月21日作出（2013）穗海法民三初字第1161号民事判决书,已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年8月2日作出（2019）粤0105民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。一审原告陈子强及其委托代理人张首东、一审被告谭润匀及其委托代理人白湘华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年4月19日，一审原告起诉至本院称：1990年8月8日，一审原告与覃桂园订立《协议书》，约定一审原告将其所有的位于广州市海××区××路××203房出租给覃桂园女士使用。一审原告一直以为覃桂园女士在使用上述房产，直至2010年8月8日一审原告认为《协议书》内约定的租赁期限己超过了二十年的最长租赁期限。因此，一审原告欲向覃桂园主张返还房产，但却意外发现覃桂园女士已于2000年过世，在其过世后，一审原告的房产一直被一审被告非法侵占使用。为此，一审原告一直要求一审被告归还房产并清理其存放于房产内的所有物品，但均遭一审被告拒绝。为此，一审原告起诉请求判令：1、一审被告归还非法侵占属于一审原告所有的位于广州市海××区××路××203房的房产。2、一审被告排除妨碍，清理房屋内其存放的所有物品；3、一审被告承担本案诉讼费。一审被告没有到庭提出抗辩意见及证据。本院一审查明：一审原告持有广州市国土资源和房屋管理局核发的位于海××区××路××203房屋的《房地产权证》（粤房地权证穗字第**），载明房地产权属人是陈子强，建筑面积41.96平方米，房屋所有权取得方式购买，登记时间2012年8月9日，附记：补发。一审原告于2013年4月19日提起本案诉讼。诉讼中，一审原告主张其将涉案房屋出租给覃桂园使用的事实提交如下证据证明：1990年8月8日出租者陈子强及其妻雷细妹、承租者覃桂园以及公证人李某共同签订的《协议书》（复印件），内容是：“本人陈子强已收下覃桂园交来人民币陆万元正，作为租赁陈子强名下广州市江南西路青凤大街5号203房屋为条件，租赁期限为贰佰年，时间从公元一九九零年八月八日起至二一九零年八年八日止，在租赁期内有关该房屋的所有一切税收及其它费用全部由覃桂园负责，双方同意达成以上协议，共同遵守并表示永不反悔，为了避免对上述房屋租赁有纠纷，空口无凭，特立此协议，作为证据。此书”一审被告对该证据没有到庭提出质证意见。另查，根据公安部门的人口资料反映，覃桂园于2000年6月12日死亡。为查明本案事实，本院依法到海××区××街青凤社区居委会对涉案房屋居住人情况进行了调查并拍摄现场照片，据青凤社区居委会提供的《暂住人口登记表》反映，谭润匀（身份证号）在2010年1月15日登记入住。本院并在居委会工作人员陪同下前往涉案房屋现场调查及拍摄照片，结果在涉案房屋找不到相关居住人员。本院一审认为：一审原告是涉案房屋的所有权人，依法对该房屋享有使用、占有、处分和收益的权利。一审原告主张将涉案房屋出租给覃桂园使用的事实提交了其与覃桂园签订的《协议书》证据证明，该《协议书》一审原告只持有复印件，一审被告对该证据没有到庭提出质证意见，根据“谁主张，谁举证”原则，一审原告对该证据的真实性负有举证责任。即使一审原告主张的事实真实存在，现经查覃桂园于2000年6月12日死亡，故该《协议书》的权利义务终止。据青凤社区居委会提供的《暂住人口登记表》记载事实，一审被告没有到庭提出抗辩意见及反驳证据，故对涉案房屋由一审被告实际使用的事实，本院予以采信。一审原告基于对房屋权利的行使，请求一审被告清空并交还涉案房屋合情合理，故对一审原告该诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，本院作出（2013）穗海法民三初字第1161号民事判决：一审被告谭润匀在本判决生效之日起15日内搬出海××区××路××203房，将房屋交还给一审原告陈子强；搬迁时，一审被告负责清理房屋内其存放的所有物品。本案受理费100元，由一审被告负担。上述受理费已经由一审原告预交，一审原告同意由一审被告在履行本判决时将该受理费直接支付给一审原告。本院再审过程中，一审原告再审称：一、原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二、涉案租赁《协议书》约定的租期为200年，超过20年的部分属于无效约定；即使覃桂园在世，一审原告亦有权收回涉案房屋。三、一审被告的再审主张不成立，具体：（一）一审被告未能充分证明其是覃桂园法定继承人，无权对陈子强主张权利；（二）一审被告“关于覃桂园与陈子强之间存在房屋买卖合同关系的主张”不成立，其“要求确认覃桂园与陈子强之间就广州市海××区××路××203房的买卖合同合法有效”的案件尚未审结，一审原告对该案已上诉至广州市中级人民法院；一审原告是涉案房屋的合法产权人，一审被告提交的证据均不能与涉案房屋的房产证对抗；（三）一审被告已于2014年9月25日撤消了再审申请，依法应对一审被告的再审主张不予支持。四、诉讼时效已过。一审被告再审称：一审被告居住在涉案房屋具有合法的依据。1990年8月8日，一审被告的母亲出资6万元，向一审原告购买涉案房屋，购买房屋后一审被告至今和家人一直居住在涉案房屋。1990年8月8日一审原告与一审被告母亲签订的协议书，均反映了是真实买卖意思表示、居住管理情况，出售时一并交付了涉案房屋的购买发票、施工图纸以及在1994年取得涉案房屋房产权后将原件交由一审被告。一审原告主张涉案房屋的租赁法律关系与客观事实不符，因为租赁房屋无需将涉案房屋的原始购买凭证及房产证的原件交付，而且没有约定租金的情况下，1990年以6万元来支付也不合常理。同时，对于支付6万元的购房款，并不因为只要房屋的使用权和租赁权。本院再审查明：一审原告持有广州市国土资源和房屋管理局核发的位于海××区××路××203房屋的《房地产权证》（粤房房地权证穗字第**）载明房地产权属人是陈子强，建筑面积41.96平方米，房屋所有权取得方式购买，登记时间2012年8月9日，附记：补发。1990年8月8日，陈子强（立契人）与覃桂园（受契人）签订了一份《立契书》，载明：“本人陈子强因做生意，在一九八九年八月八日借下覃桂园人民币陆万元正，现已无能力偿还，本人陈子强郑重声明，现决定将本人名下的财产广州市江南西路青凤大街5号203房的房屋所有权做抵偿给覃桂园，以结清此债。今后该房屋的所有一切税收及其它费用均由覃桂园负责，双方同意遵守上述协议，并表示永不反悔，为了避免以后对上述房屋产权的纠纷，空口无凭，持立此契约。”。该立契书上除了陈子强及覃桂园以外，还有雷细妹（立契人妻）、李某（公证人）的签名及指模。同日，陈子强与覃桂园还签订了两份《协议书》，其中一份载明“由公元一九九零年八月八日开始，陈子强将广州市江南西路青凤大街5号203房抵偿给覃桂园后，今后此房屋因办理地契、公证费及地契转名手续费及其该房屋的所有一切税收均由覃桂园负责，与陈子强无关。但陈子强需要协助覃桂园把上述的房屋的屋契及其一切手续办妥，同时在一九九零年八月八日以前此房屋的一切债务均由陈子强负责。双方同意达成以上协议，共同遵守。为了避免以后对此房屋债权有纠纷，空口无凭，特立下此协议书，共同遵守，永不反悔。”；另一份《协议书》记载：“本人陈子强已收下覃桂园交来人民币陆万元正，作为租赁陈子强名下广州市江南西路青凤大街5号203房屋为条件，租赁期限为贰佰年，时间从公元一九九零年八月八日起至二一九零年八年八日止，在租赁期内有关该房屋的所有一切税收及其它费用全部由覃桂园负责，双方同意达成以上协议，共同遵守并表示永不反悔，为了避免对上述房屋租赁有纠纷，空口无凭，特立此协议，作为证据。”。上述两份协议书均有陈子强、雷细妹、覃桂园、李某四人签名并按指模确认。根据公安部门的人口资料反映，覃桂园于2000年6月12日死亡。另查，2014年，一审被告谭润匀和张礼敬、覃南影向本院起诉一审原告陈子强，要求确认覃桂园与陈子强之间就广州市海××区××路××203房的买卖合同合法有效。本院作出（2014）穗海法民三初字第1435号民事判决书，判决：驳回谭润匀、张礼敬、覃南影的全部诉讼请求。谭润匀、张礼敬、覃南影不服，提起上述。广州市中级人民法院作出（2016)粤01民终458号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。谭润匀、张礼敬、覃南影向广东省高级人民法院提出再审。广东省高级人民法院再审认为：关于覃桂园与陈子强之间就涉案房屋是房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系的问题。经查，覃桂园与陈子强于1990年8月8日分别签订了三份内容不同的《立契书》和《协议书》，当时签订协议在场的四方当事人分别是覃桂园、陈子强、雷细妹（陈子强的妻子）、李某（陈子强的母亲）。覃桂园现已死亡，陈子强、雷细妹及李某均表示签约当天覃桂圆取消了《立契书》和房屋抵偿《协议书》之后，再和陈子强重新签订了租赁涉案房屋200年的《协议书》。由于雷细妹、李某与陈子强有利害关系，其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。谭润匀、覃南影主张在签订上述《立契书》和《协议书》时，陈子强将涉案房屋的购房收款收据、定金收款收据、测绘费收款收据、平面图（即施工图纸）等交给覃桂园保管。1994年领取涉案房屋的房产证后，涉案房屋的房产证也由覃桂园一方保管。而在房屋租赁合同关系中，出租人是无需把房产证及购买房屋的收款收据等交给承租人保管的。一、二审判决对涉案合同履行的相关事实未予以查明认定不当，应对涉案合同履行实等相关事实进一步查实。广东省高级人民法院作出（2017）粤民再543号民事裁定书，裁定：一、撤销广东省广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1435号民事判决及广东省广州市中级人民法院（2016)粤01民终458号民事判决。二、本案发回广东省广州市海珠区人民法院重审。本院另行组成合议庭审理该案。2019年8月23日，本院作出（2019）粤0105民初7561号民事判决书，判决：确认覃桂园与陈子强之间就广州市海××区××路××203房的买卖合同关系合法有效。陈子强不服，已提起上诉。（2019）粤0105民初7561号案查明：一、根据广州市公安局户籍档案查询摘抄记录反映，覃桂园于2000年6月12日因死亡注销户口，张礼敬是覃桂园的配偶，覃南影是覃桂园的女儿。谭润匀、张礼敬、覃南影表示谭润匀是覃桂园的儿子，并提交了越秀区人民街青兰居委会出具的覃桂园与谭莉莉是祖孙关系的证明，谭莉莉的户口簿、出生证，谭润匀的结婚证，东莞市公安局厚街分局出具的谭润匀与覃莉莉是父女关系的证明，南宁市公安局南环派出所出具的覃桂园原居住在南宁市的证明，谭润匀的广州市暂住证，关于谭润匀与覃南影的同胞鉴定意见书等为证。二、诉讼中，双方当事人确认：《立契书》和《协议书》是在陈子强位于广州市海珠区万寿路的家中签订的；签约当天覃桂园给付了6万元给陈子强，陈子强给付了房屋钥匙给覃桂园；《立契书》和《协议书》原件只有一份，由覃桂园持有；涉案房屋的平面图、购房收款收据、订金收款收据、测绘费收款收据和1994年的房产证原件在覃桂园处。谭润匀、张礼敬、覃南影表示《立契书》写1989年8月8日借下6万元是为了抵偿协议的合理化，不是真实情况，事实是覃桂园向陈子强购买涉案房屋支付6万元的购房款；覃桂园与陈子强对涉案房屋的真实意思表示是买卖，三份协议书不管是抵偿还是买卖、租赁的名义，都是由覃桂园占有、使用以及支配、所有涉案房屋的实质意思表示；涉案房屋自1990年开始由谭润匀使用至今。陈子强否认房屋买卖的意思表示，称抵偿协议是被迫抄写的，已因签订租赁协议而取消，涉案房屋的平面图、收款收据以及房产证的原件等仅是给覃桂园看，后覃桂园称遗失没有归还，其已挂失并领取新房产证。再审诉讼期间，谭润匀表示涉案房屋从1990年交易后到2004年，由其和妻子尹巧茹及两个女儿使用，因2004年去东莞工作开始空置，直至2009年其和妻子开始在广州和东莞两地居住，在广州居住时居住涉案房屋；其姐姐偶尔出来广州的时候，在涉案房屋寄宿。陈子强不确认涉案房屋由被告及其妻子居住，认为现在涉案房屋根本无人居住，并表示不要求追加被告的妻子和姐姐参与诉讼，也不要求被告妻子和姐姐交还房屋。本院再审认为：本案争议的焦点是覃桂园与陈子强之间就涉案房屋是房屋买卖合同关系还是房屋租赁合同关系。覃桂园与陈子强在1990年8月8日分别签订了三份内容不同的《立契书》和《协议书》，当时在协议上签字的四方当事人分别是覃桂园、陈子强、雷细妹、李某。覃桂园现已死亡，陈子强、雷细妹及李某均表示签约当天覃桂圆取消了《立契书》和房屋抵偿《协议书》之后，再和陈子强重新签订了租赁涉案房屋200年的《协议书》。由于雷细妹、李某与陈子强有利害关系，其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据。陈子强在签订上述《立契书》和《协议书》时将涉案房屋的购房收款收据、定金收款收据、测绘费收款收据、平面图（即施工图纸）等交给覃桂园保管，在1994年领取涉案房屋的房产证后，涉案房屋的房产证也由覃桂园一方保管。而在房屋租赁合同关系中，出租人是无需把房产证及购买房屋的收款收据等交给承租人保管的。陈子强称其只是给覃桂园拿回家看不符合常理，本院不予采纳。结合陈子强的履行行为，可以认定双方无论是基于《立契书》和房屋抵偿《协议书》，还是基于租赁涉案房屋200年的《协议书》，均是对于涉案房屋买卖的意思表示。故陈子强以将涉案房屋出租给覃桂园为由要求谭润匀归还涉案房屋和清理房屋内的物品，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决事实认定有误，处理不当，本院予以纠正，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2013）穗海法民三初字第1161号民事判决书。二、驳回一审原告陈子强的全部诉讼请求。本案受理费100元，由一审原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  邓玉林审判员  汤志青审判员  杨美满二〇一九年十二月十七日书记员  陈兆尊郑碧凤