江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0702民初6070号原告：杨云玉，女，汉族，1976年2月26日生，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：王香香，广东华商（赣州）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：欧阳晓蓉，女，汉族，1978年10月26日生，住江西省赣州市会昌县。委托诉讼代理人：刘洋，江西仁天律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告杨云玉与被告欧阳晓蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨云玉的委托诉讼代理人王香香，被告欧阳晓蓉的委托诉讼代理人刘洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的租赁合同；2、由被告向原告支付租金及逾期利息，截止起诉之日，租金暂计为36968元，逾期利息暂计为1421元（以每月应付租金为基数，从2018年1月1日起算至租赁关系解除之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计息）；3、由被告向原告支付恢复原状费用（砌墙费）10000元；4、由被告向原告支付物业费958.5元、水费432.2元；5、诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、被告与原告之间的租赁合同于2019年3月5日即已解除；2、被告不欠原告租金36968元，且依法无需支付利息；3、原告主张的砌墙费用的诉求，被告认为无事实依据；4、原告主张要求被告支付物业费958.5元、水费432.2元，不符合事实。经审理查明：2013年12月17日，原告的配偶孙秀平（甲方）与被告（乙方）签订《万盛购物中心商铺租赁合同》，约定：租赁区域为江西省赣州市章贡区兴国路9号万盛购物中心A栋153（万盛街1-167号的租赁铺位），租赁面积为54.77平方米；租赁区域的用途为干洗服务、皮具护理；租赁期限为36个月，自2013年12月16日至2016年12月15日；租赁费自2014年2月1日至2014年12月15日，月租金为2190元，年租金为22995元，自2014年12月16日至2015年12月15日，月租金为2739元，年租金为32868元，自2015年12月16日至2016年12月15日，月租金为3286元，年租金为39432元；并约定该租赁区域的履约保证金为人民币6600元，其中隔墙复原押金2000元；租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用和损失外，剩余部分无息归还乙方，如不足抵充前述费用和损失的，甲方有权向乙方追索。乙方逾期未付上述费用和损失，须按每日3‰的利息向甲方支付滞纳金，如甲方未及时归还履约保证金、水电保证金，按每日3‰的利息向乙方支付滞纳金；租赁期间，由于使用该房屋所发生的水、电、通讯、物业管理费由乙方自行承担；乙方的装修期自2013年12月16日起至2014年1月31日，共计47天，开业日期为2014年2月1日，乙方因自身原因逾期开业超过15日，甲方有权另行处置该租赁区域。签订合同后，被告向原告交纳了履约金8600元，并如期交纳租金。合同到期后，原告的配偶孙秀平与被告于2016年12月15日就该租赁店面重新签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限共12个月，自2016年12月16日起至2017年12月15日止，被告于2016年12月16日开始向原告缴纳租金，每月租金为3833元，每1个月交一次租金；履约定金：签订租赁合同，被告须向原告缴纳履约金人民币8600元；租赁区域的用途为干洗；租赁期间，该房屋所发生的水、电、通讯、物管费等费用由被告自行承担；被告应如期缴纳上述租金、物管费、水电费等费用，逾期三十日原告有权单方面收回铺位，履行定金不予退回，被告自行承担装修损失并承担全部违约责任；本合同租赁期满，被告应于合同终止前将其所属物品全部搬离租赁区域，否则被视为已经放弃对该物品所享有权利，且视为被告已授权原告处置物品，被告应承担原告未清除上述物品发生的费用以及该租赁区域恢复原状的费用。合同到期后，原、被告于2018年12月16日就该租赁店面又重新签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：租赁期限共12个月，自2018年12月16日起至2019年12月15日止，被告于2018年12月16日开始向原告缴纳租金，每月租金为4929元，每1个月交一次租金；履约定金：签订租赁合同，被告须向原告缴纳履约金人民币8600元；租赁区域的用途为干洗；租赁期间，该房屋所发生的水、电、通讯、物管费等费用由被告自行承担；被告应如期缴纳上述租金、物管费、水电费等费用，逾期三十日原告有权单方面收回铺位，履行定金不予退回，被告自行承担装修损失并承担全部违约责任；本合同租赁期满，被告应于合同终止前将其所属物品全部搬离租赁区域，否则被视为已经放弃对该物品所享有权利，且视为被告已授权原告处置物品，被告应承担原告未清除上述物品发生的费用以及该租赁区域恢复原状的费用。截至2019年2月28日，被告尚欠原告租金11465元，2019年1月1日起被告未为案涉房产缴纳物业管理费，截至2019年3月5日被告尚欠物业管理费390元。2019年1月28日，原告配偶孙秀平通过微信向被告发送信息：“你明天租金不结清，你就搬出去，我不租了”。被告于2019年2月2日回复“不租了”。2019年3月5日，被告向原告配偶孙秀平邮寄了《确认解除租赁合同的函》，载明：双方就该商铺的租赁合同于2019年3月5日解除，被告主张缴纳的履约保证金8600元直接抵扣租金，抵扣后，被告还应支付截至2019年3月5日的租金2865元，2019年3月5日后被告不再使用、控制该商铺。原告配偶孙秀平对该件予以拒收。2019年3月7日，被告通过微信向原告配偶孙秀平发送了《确认解除租赁合同的函》的照片，原告配偶孙秀平回复：“欧阳晓蓉你好，你从2018年12月16日起租金都没交，打电话不接，发信息不回，你已违约，店铺无条件收回，通知如下：一、三月三十一日前将租赁区域所有物品全部搬离；二、在三月三十一日前该租赁区域恢复原状，”同日被告向原告配偶孙秀平发送了物品全部搬离的照片，并要求及时接收商铺，原告配偶孙秀平回复：“中间墙砌好拍个照给我，我就过去接收”。另查明，原告杨云玉与孙秀平系夫妻关系。案涉房产的产权证书上载明的所有权人为孙秀平。案涉房产的隔墙由被告拆除。以上事实有原告提交的原告身份证复印件、被告身份证复印件、万盛购物中心商铺租赁合同、商铺租赁合同、结婚证复印件、照片，被告提交的被告身份证复印件、2016年12月15日签订的《商铺租赁合同》、2018年12月16日签订的《商铺租赁合同》、《收条》、《确认解除租赁合同的函》、邮寄回单、邮寄退件、微信截图、欠租计算单及原、被告的庭审陈述足以证明。本院认为，因原告与孙秋平系夫妻关系，并结合《万盛购物中心商铺租赁合同》由孙秋平与被告签订，以及孙秋平微信与被告沟通租赁事宜的行为，故可以视为孙秋平已授权原告于2018年12月16日与被告签订《商铺租赁合同》。因被告逾期支付租金的行为已构成违约，故原告有权行使解除权。原告配偶孙秀平作为案涉房产的所有权人通过微信方式向被告表示解除合同，被告于2019年3月5日书面确认解除合同，可以视为原、被告双方合意解除合同，故原、被告双方于2019年3月5日解除《商铺租赁合同》。因《商铺租赁合同》于2019年3月5日解除，且被告在合同履行的过程中存在逾期支付租金的违约行为，故按照《商铺租赁合同》的约定，原告有权不予退回被告缴纳的履行定金8600元，即被告应向原告支付至2019年3月5日止的未付租金即11465元及物业管理费390元，被告认为履行定金8600元应抵扣租金的答辩意见，本院不予采纳。因《商铺租赁合同》中未约定逾期缴纳租金的利息，且履行定金已具有相应的担保、惩罚及补偿的性质，故原告要求被告支付逾期缴纳租金利息的诉讼请求，本院不予支持。因被告在租赁案涉房产时拆除了隔墙，且《商铺租赁合同》中已约定恢复原状的费用由被告承担，虽《商铺租赁合同》未明确恢复隔墙的费用，但结合《万盛购物中心商铺租赁合同》中已明确被告缴纳的隔墙复原押金为2000元，可以视为原、被告双方认可隔墙复原的费用为2000元，故被告应承担恢复隔墙的费用2000元。因原告提交的证据无法证明被告于2019年3月5日前拖欠水费432.2元，故原告要求被告支付水费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杨云玉与被告欧阳晓蓉签订的《商铺租赁合同》于2019年3月5日解除；二、由被告欧阳晓蓉于本判决生效之日起七日内向原告杨云玉支付租金11465元；三、由被告欧阳晓蓉于本判决生效之日起七日内向原告杨云玉支付恢复隔墙的费用2000元；四、由被告欧阳晓蓉于本判决生效之日起七日内向原告杨云玉支付物业费390元；五、驳回原告杨云玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1044元，由被告欧阳晓蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘迪驰人民陪审员  胡腊梅人民陪审员  黄振庸二〇一九年十二月十日法官助理钟君书记员钟观发