广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3673号上诉人（原审被告）：聂裕新，女，1974年5月21日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上诉人（原审被告）：邓小龙，男，1967年8月29日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：李运庚，广东百格律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：吕玉玲，广东百格律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市嘉和物业管理有限公司，住所地：广东省江门市。法定代表人：崔世龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈艳连，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：张嘉炜，广东洛克律师事务所律师。原审被告：邓晓清，男，1965年6月25日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原审被告：夏满芝，女，1970年7月19日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。以上两原审被告的共同委托诉讼代理人：李运庚，广东百格律师事务所律师。以上两原审被告的共同委托诉讼代理人：吕玉玲，广东百格律师事务所律师。上诉人聂裕新、邓小龙因与被上诉人江门市嘉和物业管理有限公司（以下简称嘉和公司）、原审被告邓晓青、夏满芝物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2019）粤0703民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人聂裕新、邓小龙上诉请求：1.撤销一审判决，改判聂裕新、邓小龙向嘉和公司支付物业管理费7960元。不服金额为35322.5-7960=27362.5元。2.本案诉讼费由嘉和公司承担。事实和理由：一、一审判决认定嘉和公司在2009年11月至2015年9月期间进行有效催收是错误的，认定发生在2009年11月之后，2014年5月之前发生的物业管理费没有超过诉讼时效判决，嘉和公司支付2009年11月至2015年9月的物业管理费35322.5元是错误的。“催缴通知”“催缴通知相片”是伪造的，是嘉和公司为诉讼而事后补做的。嘉和公司明知邓小龙一家早已在2009年全家已经搬进朝晖园830居住，但朝晖园830的催缴通知书每一年都仅在702出现，从未在涉案房产朝晖园830出现，很明显与客观事实不相符。聂裕新、邓小龙在搬迁之前(昇晖园702)或搬迁之后(朝晖园830)均是在城市花园小区，并非其他小区，嘉和公司明知存在2间房屋，而且此两间房屋距离就相差几百米，而不将属于830的催缴通知书送到830。显而易见，嘉和公司只选择702因为选择没有人经常居住的702，就是为了避免聂裕新、邓小龙一家发现其事后补做诉讼证据。聂裕新、邓小龙居住的小区中，830别墅只有一栋，别墅830的门牌只有一个，但洋房却有多栋，702的门牌有多个，所有嘉和公司无法到朝晖园830处补做证据，为了避免聂裕新、邓小龙发现，专门挑选没有人经常居住的702补做证据，根本不能作为诉讼时效中断的证据而予以采信。因此，一审法院认定嘉和公司至少已对2009年11月至2015年9月期间发生的物业管理费向聂裕新、邓小龙进行有效的催收是错误的。二、由上所述，发生在2014年5月份之前的物业管理费，嘉和公司没有其他有效证据可以证明其在2016年5月之前有效催缴，应当认定发生在2014年5月之前的费用即使存在也已经超过诉讼时效。即使需要支付16个月的物业管理费7960元，根据嘉和公司签订的《物业服务交接协议书》确认嘉和公司自2015年9月30日已经终止服务，嘉和公司没有其他有效证据可以证明其在2016年5月之前有效催缴。三、建设单位与嘉和公司签订的《前期物业服务合同》对聂裕新、邓小龙没有约束力，建设单位与聂裕新、邓小龙签订的《商品房购销合同》中约定的物业服务企业是中旅物业管理有限公司。退一万步说，即使实际嘉和公司提供物业管理服务，聂裕新、邓小龙与嘉和公司之间成立事实物业服务关系，双方仅有的联系即为提供支付费用，但双方并没有就违约如何处理达成约定，没有约何来违约金，一审判决认定聂裕新、邓小龙应当按照中国人民银行同期贷款利率(上浮30%)支付违约金没有任何依据。被上诉人嘉和公司辩称，一、本案未过诉讼时效。嘉和公司向城市花园提供物业服务期间一直有向欠费业主书面催收物业服务费，包括在公告栏及上门张贴催收通知。当嘉和公司于2015年9月30日退场时已与城市花园业委会及新的物业服务企业签订《物业服务交接协议书》，三方明确“物业服务移交日前产生的物业服务收费由嘉和公司收取，业委会协助对欠费业主发催款欠费通知”。嘉和公司移交工作后，仍有通过寄送催收通知、律师函等方式向聂裕新、邓小龙拖欠嘉和公司的物业服务费进行有效催收，因此应产生诉讼时效中断的法律效果。二、《前期物业服务合同》对聂裕新、邓小龙具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，嘉和公司有为聂裕新、邓小龙在内的城市花园业主提供物业服务且业主均已享受该服务，同时城市花园业主委员会在《物业服务交接协议书》中确认了嘉和公司提供物业服务的事实，第4条约定物业服务移交日前产生的物业服务收费由嘉和公司收取，因此嘉和公司关于聂裕新、邓小龙支付拖欠的物业服务费并承担违约金的主张合法有效。嘉和公司向一审法院起诉请求：1.判令聂裕新、邓小龙、邓晓清、夏满芝向嘉和公司支付物业管理费42785元及逾期付款违约金8924元(违约金以42785元为基数，从2015年11月1日起按中国人民银行同期贷款利率的130%暂计至2019年2月28日，之后违约金计至实际清偿之日止)，合计51709元。2.本案诉讼费由聂裕新、邓小龙、邓晓清、夏满芝承担。一审法院判决：一、邓小龙、聂裕新应自一审判决生效之日起十日内向江门市嘉和物业管理有限公司支付2009年11月至2015年9月合计71个月的物业服务费35322.5元以及逾期付款违约金(从2015年11月1日起计至一审判决确定的履行期限届满之日止的违约金，以实欠金额为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率上浮30%的标准计算)；二、驳回江门市嘉和物业管理有限公司的其他诉讼请求。二审期间，嘉和公司提交《催收城市花园物业服务费欠费通知》，证明嘉和公司通过在公告栏张贴欠费通知，向包括邓小龙、聂裕新在内的欠费业主进行物业服务费的催收。本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院对上述证据综合予以认定。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对邓小龙、聂裕新的上诉请求范围进行审查。一、关于嘉和公司的诉讼请求已经超过诉讼时效《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，嘉和公司为证明涉案期间的物业服务费存在诉讼时效中断的情形，提供证据证明其在2008年至2018年5月期间一直不间断向邓小龙催缴涉案物业服务费，并在二审中提供其2008年至2015年10月在公告栏张贴欠费通知的补强证据证明该事实。邓小龙虽对涉案的“催缴通知”以及“催缴通知照片”等证据存在异议，但并未提供证据予以推翻，应承担举证不能法律后果。至于邓小龙主张其已于2009年从该小区的昇晖园702搬至朝晖园830房屋，嘉和公司未将朝晖园830房屋的欠费通知在朝晖园830门口张贴。鉴于昇晖园702及朝晖园830均属于邓小龙所有，且邓小龙、聂裕新也承认其曾在昇晖园702居住过，故一审法院认定嘉和公司在昇晖园702房屋张贴涉案房屋的欠费通知，亦达到了催收的目的。而且根据一般常理，邓小龙、聂裕新居住在城市花园期间长年欠缴物业服务费，作为物业管理公司的嘉和公司是会对其进行催缴，采取电话通知、张贴小区公告栏或张贴业主门口等催缴形式均符合物业公司的日常管理方式。而且，根据邓小龙、聂裕新的陈述意见，其系清楚自己长期存在欠缴物业服务费的事实。对此，结合双方的举证，一审法院支持嘉和公司关于2009年11月至2015年9月期间涉案物业服务费的诉请，理据充分，本院予以维持。邓小龙、聂裕新主张嘉和公司关于2009年11月至2015年9月期间涉案物业服务费的诉讼请求已过诉讼时效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于邓小龙、聂裕新是否需要向嘉和公司支付违约金的问题嘉和公司与江门中旅房地产开发公司分别于2005年5月26日及2007年5月30日签订的《广东省前期物业服务合同》约定由嘉和公司对案涉物业所在的小区进行前期物业管理，服务期限至2015年9月30日嘉和公司与中旅公司签订的前期物业服务合同终止。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，邓晓清、夏满芝于2009年10月13日向邓小龙、聂裕新交付案涉房屋，邓小龙、聂裕新于2009年10月28日取得案涉物业所有权，其作为案涉物业业主，应受上述《广东省前期物业服务合同》的约束。邓小龙、聂裕新主张《广东省前期物业服务合同》对其没有约束力，理据不足，本院不予支持。邓小龙、聂裕新作为案涉物业业主，应受嘉和公司与江门中旅房地产开发公司签订的《广东省前期物业服务合同》的约束。邓小龙、聂裕新逾期缴纳物业服务费已违反双方的合同约定，构成违约，依法应承担违约责任。根据《广东省前期物业服务合同》约定，业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日应按所欠物业服务费的千分之三标准支付，鉴于该合同约定的违约金计算明显过高，嘉和公司自行将其主张的逾期付款违约金的计算标准调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%的请求合法合理，一审法院予以支持，并无不妥，本院予以维持。邓小龙、聂裕新关于不应支付违约金的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人邓小龙、聂裕新上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费484.06元，由邓小龙、聂裕新负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年十二月二十四日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈国良