江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）赣09民终1808号上诉人（原审被告）：顾宁，男，1979年7月29日出生，汉族，高安市人，摄影工作室经营者，住江西省高安市。上诉人（原审被告）：江正虎，男，1974年12月18日出生，汉族，高安市人，个体户，住江西省高安市。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘连芳，宜春市交通法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：邓社根，男，1964年2月4日出生，汉族，高安市人，个体户，住江西省高安市。委托诉讼代理人：程学理，男，1958年12月4日出生，汉族，高安市人，中国人民财产保险高安分公司退休职工，住江西省高安市，系邓社根亲家（邓社根女儿的家公）。上诉人顾宁、江正虎因与被上诉人邓社根返还原物纠纷一案，不服高安市人民法院（2019）赣0983民初522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月19日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。顾宁、江正虎的上诉请求：撤销一审判决第一和第二项；改判涉案房屋第三层房屋归顾宁所有，第四层房屋归江正虎所有或者邓社根支付两上诉人68万元。事实和理由：1、一审中双方当事人的律师均是同一律师事务所的律师，这是不合法的，双方的律师互相沟通，损害其合法权益，导致一审判决不公。2、两上诉人均在2007年分别支付18万元和20万元给案外人罗来行购买诉争房屋，但罗来行将该房屋转给陈达林，陈达林再转卖给邓社根，均未告知两上诉人。陈达林明知该房屋归两上诉人所有并向两上诉人租赁诉争房屋经营淘实惠，且将房租交给两上诉人。但却隐瞒房屋转卖的事实，且邓社根对该房屋归两上诉人所有，也是明知的。邓社根答辩称：1、其取得涉案房屋合法有效；2、两上诉人称涉案为两上诉人购买所有，没有合法有效证据。两上诉人没有与房屋原产权人和罗来行签订房屋买卖合同，否则不会九年之久都没办房产证。3、其起诉在前，两被上诉人答辩在后，其如担心同一律所律师会影响其权益，可在代理合同中明确。且双方的律师均未影响法院判决。邓社根向本院提出诉讼请求：1.请求判令两上诉人分别立即搬离邓社根所有的高安市房屋并赔偿邓社根损失暂计55000元（其中顾宁承担损失27500元、江正虎承担损失27500元，自2016年9月暂计算至2019年3月，按照年租金11000元计算，后续损失计算至两上诉人搬离邓社根房屋之日止）；2.本案的诉讼费、保全费等相关费用由两上诉人承担。一审法院经审理查明：本案诉争房产坐落于高安市，建筑面积为1210.51平方米，原系案外人邓三龙、刘玉屏夫妇所有，原房产证号为高房权证筠字第**。2007年10月30日，案外人罗来行从邓三龙夫妇处购买了该幢房产，未办理产权变更登记。后因罗来行与案外人陈达林及邓三龙夫妇之间存在债务关系，三方于2014年11月13日共同签订了一份《房屋折价还贷协议》，主要内容为：1.由罗来行用上述从邓三龙夫妇购得的诉争房产折抵归还所欠陈达林借款300万元本息，同时由陈达林代罗来行向邓三龙夫妇归还其所欠的借款本息90万元后，邓三龙夫妇同意将其出让给罗来行的未办理过户手续的本案诉争房产过户至陈达林指定的自然人名下；2.邓三龙夫妇愿意积极与陈达林、罗来行共同办理诉争房产过户至陈达林指定的自然人名下；3.罗来行与邓三龙夫妇所签订的房屋买卖协议及房屋买卖变更协议无效作废；4.邓三龙夫妇及罗来行将房屋过户至陈达林指定的人员名下后，罗来行应在半年内将现楼房内的租住户全部迁出，且保证楼房没有损坏的交付，逾期不交付应承担相应的赔偿责任。为履行该份协议，2015年2月10日，罗来行、罗丹与邓三龙夫妇共同出具了一份《声明》，共同声明2007年10月30日双方就本案诉争房产签订的《房屋买卖协议》及2013年6月17日签订的《房屋买卖变更协议》作废无效，同意将诉争房产用于抵偿所欠陈达林的债务，并将该份《声明》在高安市公证处进行了公证。同日，邓三龙夫妇与陈达林就本案诉争房产另签订了一份《房屋买卖协议书》，并在高安市公证处进行了公证，约定将诉争房产变卖给陈达林所有。2015年2月9日，邓三龙夫妇出具了一份《委托书》给陈达林，并进行了公证，全权委托陈达林办理本案诉争房产的产权过户相关手续。因陈达林尚欠本案邓社根的款项，陈达林又将本案诉争房产以抵债的方式抵给了邓社根。2016年9月8日，陈达林全权代理邓三龙夫妇在高安市房地产交易所将本案诉争房产办理了产权过户手续，将诉争房产过户登记至邓社根名下，新的产权证号为高房房权证高安字第**，屋所有权人为邓社根。2007年9月29日，罗来行向顾宁的父亲顾小马出具了一份收条，注明收到顾小马买第三层房屋款壹拾捌万元整。2007年10月29日，罗来行另向江正虎妻子章永青出具了一份收条，注明收到章永青买建成路四楼房屋款贰拾万元整。两上诉人辩称本案诉争房产的三、四楼已由罗来行出售给了其。现诉争房产的三楼由顾宁夫妇占有使用，四楼由江正虎夫妇占有使用。另查明，罗来行与两上诉人并未签订房屋买卖协议，也未将诉争房产三楼、四楼过户至两上诉人名下。两上诉人自称交易时清楚房屋产权证的所有权人并非罗来行，而是刘玉屏。本院认为，不动产被无权占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息。依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产特权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故基于法律行为的物权变动需具备两个生效要件，一是要有生效的法律行为，二是要依法完成登记。本案诉争房产原所有权人刘玉屏夫妇与罗来行、陈达林之间存在以房抵债的协议，该协议并不违反法律规定，应认定为合法有效，但房产并未过户登记至罗来行或陈达林名下，物权并未发生变动，故罗来行、陈达林均未实际取得诉争房产的所有权。而邓社根基于合法有效的债务关系与陈达林就诉争房产达成了以房抵债的协议，并由诉争房产原权利人刘玉屏夫妇全权委托陈达林将房产登记至邓社根名下，且完成了过户登记，故该院确认邓社根于2016年9月8日已合法取得了诉争房产的所有权。两上诉人辩称其自2007年已从罗来行处分别购买了诉争房产的三、四楼，仅提供了罗来行出具的购房款收条，无其他充分证据予以印证，本院对其双方之间是否存在合法有效的房屋购买协议无法核实。即使罗来行与两上诉人之间就诉争房产三、四楼存在买卖合同关系，罗来行因未实际取得房产所有权，其也系无权处分，两上诉人也未依法完成产权登记，其并不符合善意取得的情形，故两上诉人并未取得诉争房产三、四楼的所有权。在邓社根于2016年9月8日合法取得诉争房产的所有权后，两上诉人仍分别占有使用诉争房产的三、四楼已属于无权占有，依法应将占有的房屋返还给权利人。两上诉人若认为自身权利受到侵害，可依法另案向相关义务人主张权利。因邓社根并未举证证明其在起诉前向两上诉人主张过权利，也未举证证明房产被非法占有期间所产生的损失，故对其要求两上诉人赔偿55000元损失的诉讼请求不予支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：由顾宁在本判决生效之日起十五日内将其所占用的坐落于高安市（产权证号为：高房权房权证高安字第**）的第三层腾空，并将该层房屋返还给邓社根。二、由江正虎在本判决生效之日起十五日内将其所占用的坐落于高安市（产权证号为：高房权证房权证高安字第**）第四层腾空，并将该层房屋返还给邓社根。三、驳回邓社根其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1175元，由顾宁、江正虎各负担587.5元。双方当事人在二审中均未提供新证据，本院在二审中当庭传唤罗来行出庭作证，其证言与其在一审期间的证言，互相矛盾，本院对其在二审的证言不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：一、关于本案案由的问题。邓社根作为涉案房屋产权登记人诉请无权占有不动产的两上诉人搬离涉案房屋，应属于返还原物纠纷。一审认定为排除妨害纠纷不当，应予纠正。二、关于在民事诉讼中，法院允许同一律师事务所的不同律师同时担任争议双方当事人的代理人是否构成违反法定程序的问题。中华全国律师协会于2011年11月9日实施的《律师执业行为规范》第五十条第五项规定：“有下列情形之一的，律师及律师事务所不得与当事人建立或维持委托关系：（五）在民事诉讼、行政诉讼、仲裁案件中，同一律师事务所的不同律师同时担任争议双方当事人的代理人，或者本所或其工作人员为一方当事人，本所其他律师担任对方当事人的代理人的；”，但全国人大常委会于2008年6月1日实施的《中华人民共和国律师法》及司法部于2016年11月1日实施的《律师执业管理办法》均未对此作出禁止性规定，且最高人民法院（2016）最高法民申3404号民事裁定书认定：《中华人民共和国律师法》第三十九并未就同一律师事务所的不同律师不得担任争议双方当事人的代理人作出禁止性规定。《律师执业行为规范》系全国律师协会的行业规范，不属于法律、行政法规的强制性规定，故该案当事人主张该案双方当事人的律师由同一律师事务所的不同律师担任，严重违反法律规定、原审剥夺其辩论权利的理由缺乏事实与法律依据，不能成立。因此，两上诉人关于一审程序违法的上诉理由，不能成立。三、本案争议的焦点在于，两上诉人是否善意取得涉案房产。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”虽然罗来行从刘玉屏手中购买了涉案房屋，但未经依法登记，因此涉案房屋产权依法不发生变更的法律效力。两上诉人在2007年与罗来行就涉案房产进行交易时，就明知房屋产权证的所有人不是罗来行而是刘玉屏，但其在多年内一直未就此通过罗来行与刘玉屏签订书面的房屋买卖合同并到有关房管部门办理备案或产权过户的手续，也未就此申请异议登记或通过诉讼等方式主张其对涉案房屋的所有权。以致涉案房屋的产权一直登记在刘玉屏名下，未发生变更。对此，可以确认两上诉人明知罗来行无权处分且对于自身未依法取得房产具有重大过失。因此，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十五条第一款：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”之规定，两上诉人没有善意取得涉案房产。四、关于邓社根是否合法取得涉案房屋所有权的问题。两上诉人称，邓社根明知涉案房屋归其所有，但没有提供充分证据证明且与涉案房屋登记情况相违背。陈达林受涉案房屋登记产权人刘玉屏夫妇的委托与邓社根签订了房屋买卖合同，邓社根通过以房抵债的形式支付了房款，且该房屋也已登记在邓社根名下。因此，邓社根合法取得涉案房屋的产权。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”之规定，两上诉人对涉案房屋的占有属于无权占有，邓社根作为涉案房屋产权人诉请求返还，应予支持。综上，两上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉；维持原判。二审案件受理费1175元，由上诉人顾宁、江正虎共同承担。本判决为终审判决。审判长 周 晟审判员 郭 琳审判员 龙 琴二〇一九年十二月十六日书记员 余双桃