安徽省阜阳市颍泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1204民初2288号 原告（反诉被告）：朱建义，男，1978年10月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告（反诉被告）：臧玉萍，女，1973年10月30日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县。 委托诉讼代理人：刘丽涛，安徽丽涛律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张杰，男，1964年8月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 委托诉讼代理人：钱令青，安徽淮都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱竟男，安徽淮都律师事务所实习律师。 朱建义、臧玉萍与张杰因租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日受理后,张杰提起反诉，本院于2019年6月27日依法适用普通程序,公开开庭进行了合并审理。朱建义、臧玉萍委托诉讼代理人刘丽涛，张杰及其委托诉讼代理人钱令青、钱竟男到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 一、依法判决解除原、被告签订的商铺租赁合同以及补充合同；二、被告支付原告违约金200万元；三、被告支付原告装修费用等损失约100万元（以评估机构评估报告结果为准）；四、本案的诉讼费用、评估鉴定费用由被告承担。事实及理由：2015年1月31日，原、被告签订商铺租赁合同书，朱建义、臧玉萍租用被告张杰位于阜阳市颍泉区外贸综合楼二层商铺，租赁期为8年，从2015年5月10日至2023年5月10日止。张杰为提高租金，故意隐瞒租赁房屋楼梯系消防通道的事实，保证朱建义、臧玉萍可以拆除商铺一楼到二楼楼梯，二楼到三楼楼梯，与张杰共同制作新的一楼通往二楼的楼梯，有利于朱建义、臧玉萍经营。基于张杰的承诺，朱建义和臧玉萍与张杰签订了上述房屋租赁协议，协议中明确约定：因甲方（张杰）原因导致合同无法继续履行或无法正常履行时，甲方退还乙方已交纳的未使用剩余租期相应的租金和合同保证金外，应向乙方支付违约金200万元整。张杰在补充协议第4条约定：甲方保证原一楼至二楼楼梯拆除。2019年4月8日阜阳市颍泉区城乡管理行政执法局制作城管告字（2019）第040802号行政处罚案件事先告知书，要求朱建义、臧玉萍三日内拆除。2019年4月10日，阜阳市公安局消防支队颍泉区大队制作阜颍公消即字（2019）第0391号责令立即整改通知书。朱建义、臧玉萍认为张杰书面承诺的内容无法得到履行，导致朱建义、臧玉萍无法正常使用该商铺，合同目的无法实现，故依法诉至法院。朱建义、臧玉萍向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原、被告签订的商铺租赁合同以及补充合同；二、被告支付原告违约金200万元；三、被告支付原告装修费用等损失约100万元（以评估机构评估报告结果为准）；四、本案的诉讼费用、评估鉴定费用由被告承担。事实及理由：2015年1月31日，原、被告签订商铺租赁合同书，朱建义、臧玉萍租用被告张杰位于阜阳市颍泉区外贸综合楼二层商铺，租赁期为8年，从2015年5月10日至2023年5月10日止。张杰为提高租金，故意隐瞒租赁房屋楼梯系消防通道的事实，保证朱建义、臧玉萍可以拆除商铺一楼到二楼楼梯，二楼到三楼楼梯，与张杰共同制作新的一楼通往二楼的楼梯，有利于朱建义、臧玉萍经营。基于张杰的承诺，朱建义和臧玉萍与张杰签订了上述房屋租赁协议，协议中明确约定：因甲方（张杰）原因导致合同无法继续履行或无法正常履行时，甲方退还乙方已交纳的未使用剩余租期相应的租金和合同保证金外，应向乙方支付违约金200万元整。张杰在补充协议第4条约定：甲方保证原一楼至二楼楼梯拆除。2019年4月8日阜阳市颍泉区城乡管理行政执法局制作城管告字（2019）第040802号行政处罚案件事先告知书，要求朱建义、臧玉萍三日内拆除。2019年4月10日，阜阳市公安局消防支队颍泉区大队制作阜颍公消即字（2019）第0391号责令立即整改通知书。朱建义、臧玉萍认为张杰书面承诺的内容无法得到履行，导致朱建义、臧玉萍无法正常使用该商铺，合同目的无法实现，故依法诉至法院。 张杰答辩及反诉称：一、朱建义请求解除合同属于单方提前终止合同，已构成根本违约，应当依法承担违约责任；二、朱建义主张的违约金没有事实和法律的依据；三、朱建义称“张杰故意隐瞒涉案房屋楼梯属于消防通道”与事实不符，楼梯属于消防通道是基本常识，朱建义、臧玉萍经颍泉区城乡管理行政执法局以及阜阳市公安消防大队处罚的原因是其私自在涉案房屋外搭建楼梯导致的，且与答辩人无关。四、张杰不存在任何违约行为，相反朱建义、臧玉萍长期延迟支付租金、单方解除合同的行为已构成根本违约，应向答辩人支付违约金，同时对张杰所有的房屋所造成的损失应当承担赔偿责任。五、评估报告书是朱建义、臧玉萍单方委托，结论不具有客观公正性，答辩人不存在任何违约行为，该损失由被答辩人自行承担。张杰反诉提出如下诉讼请求：一、依法判令解除张杰于2015年1月31日签订的《商铺租赁合同书》及《补充合同》；二、依法判令被反诉人将涉案房屋恢复原状后返还给反诉人张杰并支付自2019年5月11日至实际将涉案房屋交付给张杰期间的租金；三、依法判令朱建义、臧玉萍支付违约金200万元；4、反诉案件的诉讼费用由朱建义、臧玉萍负担。事实与理由：2015年1月31日，张杰与朱建义、臧玉萍签订商铺租赁合同书，朱建义、臧玉萍租用被告张杰位于阜阳市颍泉区外贸综合楼二层商铺，租赁期为8年，租金为每年120万元。合同约定在反诉人没有违反本合同约定条款情况下，朱建义、臧玉萍不得以任何理由要求提前终止合同，否则向张杰支付违约金人民币贰佰万元整。合同签订后，朱建义、臧玉萍多次违约且提起诉讼要求单方解除合同已构成根本违约，朱建义、臧玉萍应当按照合同约定支付违约金200万元，特提起反诉。 朱建义、臧玉萍针对反诉辩称：1、修改楼梯是双方在书面中约定的，经张杰同意的，故被反诉人不存在违约。2、同意张杰的反诉请求第一项解除合同，对于第二项恢复原状并支付涉案房屋占用期间租金无事实和法律依据。3、张杰交付的标的物不符合租赁合同的约定，构成根本违约，拖欠部分房租也是双方协商的结果，故答辩人不存在违约，不承担违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对于双方无异议的证据，朱建义、臧玉萍、张杰的身份证、商铺租赁合同书、补充协议，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：朱建义提供的阜阳市外贸大厦设计图纸证明张杰租赁的房屋二楼至三楼的通道实际是消防通道，张杰保证楼梯拆除并同意制作新楼梯存在虚假承诺的情形，张杰称该楼梯租赁给朱建义、臧玉萍后，朱建义对楼梯进行了改造，另行制作了新楼梯，并且正常使用了多年，不存在虚假承诺，鉴于楼梯改造以及外设楼梯已被使用的事实存在，本院对该证据的证明目的不予认定。朱建义提供的颍泉区城管执法大队通知书、处罚告知通知书、阜阳市公安消防支队颍泉区大队责令立即整改通知书以及照片证明楼梯已被拆除，租赁合同的目的不能实现，应当解除合同，同时张杰应承担违约责任、赔偿损失，张杰辩称城管执法大队处罚的是朱建义私自在外搭建的楼梯，该楼梯在合同中没有任何约定，封堵综合疏散楼梯是朱建义、臧玉萍私自行为，跟合同约定不符，不能证明张杰存在违约行为，本院认为，上述楼梯的拆除非因张杰的原因而是城乡管理行政执法局和公安消防基于执法行为责令予以拆除的，朱建义、臧玉萍提供的证据也不足以证明租赁合同的目的已不能实现，对此本院将结合案件的事实对本案的违约情形和责任划分予以综合认定。朱建义提供的阜阳市凯华价格评估有限公司提供的皖凯价评字【2019】055号评估报告书，载明店面整体装修及设施、设备损失911558元、货物快速变现损失338790元，张杰以系朱建义单方委托，且装饰部分可拆卸的朱建义、臧玉萍已经自行拆卸，朱建义提出解除合同在前，该部分损失应由朱建义自行承担，朱建义该证据达不到其证明目的，本院不予采信。张杰提供的《商铺租赁合同书》证明合同第九条约定的：在张杰没有违反合同约定条款的情况下，朱建义、臧玉萍不得以任何理由提前中止合同，否则视为违约，朱建义辩称张杰未能按照合同约定的第五条、第六条、第十条履行，合同目的已不能实现，系张杰违约，本院对于双方争议的违约情形以及违约责任将综合认定。 通过举证、质证、认证，查明：2015年1月31日，朱建义、臧玉萍与张杰签订《商铺租赁合同书》，朱建义、臧玉萍租用张杰位于阜阳市颍泉区外贸综合楼二层商铺，合同约定：租赁期为8年，从2015年5月10日至2023年5月10日止，租金为每年120万元，租赁期间双方均不得以任何理由调整租金，乙方（朱建义、臧玉萍）根据经营性需要在不破坏房屋主体结构的条件下（楼梯开口除外）对租赁房屋进行装修，装修需要考虑房屋安全及消防安全，甲方（张杰）同意乙方将现有二楼通往三楼的楼梯拆除，另行制作新的一楼通往二楼的楼梯，新的楼梯方案由乙方自行设计、施工，如新的楼梯开口因建筑结构原因无法实施，乙方有权终止合同。合同第九条、第十条对于违约责任则作出约定：在甲方没有违反合同约定条款的情况下，乙方不得以任何理由要求提前终止合同，否则甲方有权解除合同，乙方向甲方支付违约金贰佰万元；因甲方原因导致合同无法继续履行或无法正常履行时，甲方除退还乙方已缴纳的未使用剩余租期相应的租金和合同保证金外，应向乙方支付违约金贰佰万元整。《商铺租赁合同书》签订后，经张杰同意，朱建义、臧玉萍为了经营需要将1楼至2楼的楼梯重新制作，在张杰将2楼、3楼楼梯租给朱建义、臧玉萍使用后，为不影响该幢的居民的正常通行，朱建义、臧玉萍在案涉房屋后院三楼东侧搭建了室外疏散楼梯。2019年4月8日阜阳市颍泉区城乡管理行政执法局制作城管告字（2019）第040802号行政处罚案件事先告知书，要求朱建义、臧玉萍三日内拆除。2019年4月10日，阜阳市公安局消防支队颍泉区大队制作阜颍公消即字（2019）第0391号责令立即整改通知书，现楼梯二、三层已拆除，新搭建的室外楼梯也已拆除，朱建义、臧玉萍于2019年5月10日将涉案商铺内的物品搬出，并对装饰部分部分予以拆卸。案经多次调解无果。 本院认为：张杰与朱建义、臧玉萍于2015年1月31日签订的《商铺租赁合同书》系双方真实的意思表示，合法有效，双方均已按照合同的约定履行义务，现涉案商铺的二至三层楼梯通道已经按照消防整改要求拆除，朱建义自行搭建的室外疏散楼梯按照城管执法要求拆除，上述楼梯的拆除非因张杰的原因而是城乡管理行政执法局和公安消防基于执法行为责令拆除的，朱建义、臧玉萍以租赁合同的目的已经不能实现，要求解除合同，张杰在庭审中表示同意，本院对双方该项请求予以支持。本案争议的焦点：双方是否存在违约，是否构成根本性违约，应否承担违约责任？朱建义、臧玉萍与张杰签订合同，约定一至二层楼梯改造，张杰作为甲方同意乙方将现有二楼通往三楼的楼梯拆除，另行制作新的一楼通往二楼的楼梯，新的楼梯方案由乙方自行设计。关于二至三层没有明确约定，一、二层楼梯改变了原楼梯的宽度、朱建义、臧玉萍对二至三层楼梯同时进行了变更封堵。张杰作为该楼物业管理负责人应该是知情的；朱建义封堵楼梯通道后，搭建了室外疏散楼梯多年，张杰同样也是知情的。至于城乡管理行政执法局和公安消防对上述楼梯的整改拆除，双方都存在合理的心理预期，朱建义、臧玉萍鉴于此认为无法实现合同目的而归责于张杰违约，举证不力，本院不予采信。朱建义、臧玉萍在2018-2019年度应支付张杰租金120万元，已通过家人李秀英支付100万元，朱建义、臧玉萍认为此前经过法院执行局曾对房屋租金变更减少过，按照100万元进行支付，张杰表示过同意，本起纠纷中，张杰未有表示同意减少的意思，据此根据合同相对性原理，该涉案合同对双方均产生拘束力。在租金支付上朱建义、臧玉萍存在违约事实。上述事实均系当事人出现不同程度的理解偏差，双方又未进一步协商一致导致纠纷产生。双方在庭审中均明确要求解除合同，双方意思自治，本院予以采信。张杰要求支付下余租金的请求已另案处理，鉴于另案起诉在前,其诉讼主张要求继续履行合同，而在本起案件中同意解除合同，该请求权主张存在悖离，以当事人最终的意思表示为准，故违约责任在本起纠纷中一并处置。双方当事人均意识到不能实现约定的合同目的，朱建义、臧玉萍存在着逾期支付房租的违约事实，故张杰要求朱建义、臧玉萍承担违约金及赔偿损失具有一定的合理性，按照房屋租赁的一般惯例，以年度违约金计算为宜。双方在审理过程中，涉及对楼板原镶嵌玻璃处恢复原状未能及时沟通，亦未提交相应的鉴定申请，对损失的进一步扩大均有过错，故在此期间的占用费用兼顾发布招租信息等时间因素，对张杰该部分损失以2个月的占用期间费用为宜。朱建义、臧玉萍要求赔偿装修及货物快速变现损失举证不力，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十三条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、依法解除原告（反诉被告）朱建义、臧玉萍和被告（反诉原告）张杰签订的《商铺租赁合同书》及补充合同;驳回原告朱建义、臧玉萍的其他诉讼请求。 二、反诉被告朱建义、臧玉萍支付反诉原告张杰违约金360000元。 三、反诉被告朱建义、臧玉萍赔偿反诉原告张杰房屋占用期间的经济损失200000元，并将涉案房屋恢复原状，驳回反诉原告张杰的其他诉讼。 上述二、三项于本判决生效之日起30日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费本诉30800元，反诉11400元，保全费3520元，合计45720元，由原告朱建义、臧玉萍负担40220元，由被告张杰负担5500元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审 判 长  巫卫东 人民陪审员  黄朝辉 人民陪审员  刘家友 二〇一九年十二月十六日 书 记 员  谭 惠