西安市未央区人民法院民事判决书 （2019）陕0112民初15737号 原告李艳红，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人孙振涛，陕西信邦律师事务所律师。委托诉讼代理人班晓敏，陕西信邦律师事务所实习律师。被告西安维克特企业管理咨询有限公司，住所地：西安市未央区，统一社会信用代码：91610133MA6TYFTB5D。法定代表人刘强。被告刘强，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告李**，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告马彬，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告曾文娟，女，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告田原，男，汉族，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告李艳红与被告西安维克特企业管理咨询有限公司（以下简称维克特公司）、刘强、李**、马彬、曾文娟、田原房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李艳红的委托诉讼代理人孙振涛、班晓敏，被告维克特公司的法定代表人刘强、被告刘强、李**、马彬、曾文娟、田原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李艳红向本院提出诉讼请求：1、判令被告维克特公司向原告支付租金13万元，并支付违约金11938.83元（自2017年7月11日起，以13万元为基数按照同期中国人民银行贷款利率暂计算至2019年8月10日，应计算至实际付清日），以上共计141938.83元；2、判令被告维克特公司向原告支付物业费、电梯费、生活垃圾费、公共设施能耗费共计2698元（2019年4月1日-2019年9月31日期间）；3、判令被告刘强、李**、马彬、曾文娟、田原在股东未实缴出资范围内承担补充连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告刘强、李**、马彬、曾文娟、田原系被告维克特公司股东，2017年7月11日，原告与被告维克特公司签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告所有的位于西安市未央区XX大道XX幢XX层XX、XX室的房屋两套，租期为2017年10月1日-2021年9月30日，前两年房屋租金为6万元/年，该合同第四条约定：“签订本合同时，乙方（本案被告）需向甲方（本案原告）支付房屋租赁保证金1万元，一次性缴纳两年租金”，同时约定，承租期间的水电费、物业费、生活垃圾费等由被告承担。此外，双方还就权利义务、违约责任、续租等事项进行了约定。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告，被告向原告缴纳1万元房屋押金，但被告至今未按合同约定支付房屋租金，且拖欠物业费、垃圾清运费等费用，原告多次催要未果。经查，维克特公司注册资本为100万元，被告刘强、李**、，马彬、曾文娟、田原作为维克特公司的股东，分别占股42.5%、42.5%、5%、5%、5%。综上，被告欠付原告房屋租金，严重侵害原告的合法权益，故诉至法院。被告维克特公司辩称，其与原告签订合同时约定交付的房屋是精装房，但是原告其中一套房屋是毛坯房，至今未装修。原告称未支付租金是有问题的，原告在装修过程中一直未支付其公司垫付的空调费，房屋的装修押金原告至今未退还。其公司没有拿到房屋正式钥匙，没有办法进门，原告还扣押其他房屋内家具，导致其公司财务票据丢失。被告刘强辩称，其作为公司股东未实际出资到位。被告李**辩称，虽然工商登记其是股东，但是并未实际出资到位。被告马彬辩称，其只是工商登记的股东。被告曾文娟辩称，工商登记显示其是股东，但并未实际出资。被告田原辩称，虽然工商登记其为股东，但其对此事并不知情。经审理，本院认定事实如下： 2017年7月11日，原告李艳红（出租方、甲方）与被告维克特公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：“一、甲方将坐落在西安市未央区XX大道XX幢XX层XX室出租给乙方使用，乙方自愿承租该房屋。二、房屋租赁期限为四年，自2017年10月1日起至2021年9月30日止，该房屋年租金为陆万伍仟元整，两年后租金为捌万元整，之后年租金为当年租金基础上浮8%，每两年一递增。三、乙方以汇款形式支付，每年7月交纳次年房屋租赁费用。四、签订本合同时乙方需向甲方支付房屋租赁保证金1万元整，一次性缴纳两年租金13万元，合同终止时，乙方按期交纳承租期间应缴费用并结清手续。五、租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同。如甲方因故收回房屋，需提前半年通知乙方，经乙方同意后搬离，并赔付当年房租。如果因乙方在合同未到期前退房，需向甲方支付当年整年租金为作为违约款项。六、租赁期间的水电费、物业费、固定电话费、数字电视费、停车费、生活垃圾费等居住期间发生的费用由乙方支付，其他费用如房产税、土地使用正常的维修费用由甲方支付……八、租赁期间，甲方不得干扰乙方的正常使用，租赁期间，乙方应爱护房屋设施设备，故意或过失造成的损坏，应负责赔偿并修复。九、乙方如需对房屋进行改装或扩增设备时，应征得甲方书面同意，费用由乙方负责……”合同签订后，原告向被告维克特公司交付案涉房屋装修钥匙，被告维克特公司法定代表人刘强于2017年7月13日向原告支付租赁保证金1万元。对于正式房门钥匙是否交付，原、被告各执一词。自2017年7月11日至2019年7月11日期间，被告维克特公司法定代表人刘强与原告丈夫任某某XX房XX沟通。2017年10月-2019年3月，案涉房屋共产生电梯费、物业费、生活垃圾费、公共设施能耗费、暖气基本运行费、水费9810.46元。2019年2月23日，被告维克特公司交纳案涉房屋上述费用。2019年5月18日，被告李**代原告李艳红填写案涉房屋装修申请表。原告丈夫任某某支付案涉房屋2019年4月-2019年9月电梯费、物业费、生活垃圾费、公共设施能耗费、暖气基本运行费、水费2698元。因被告维克特公司未按合同约定交纳租金及相应费用，原告遂诉至法院。庭审中，原、被告一致同意双方签订的房屋租赁合同当庭解除。另查明，被告维克特公司于2016年7月25日注册成立，注册资本100万元，该公司现已被吊销。2017年4月6日变更登记，由自然人独资有限责任公司变更为有限责任公司（自然人投资或控股），出资人为：刘强认缴出资42.5万，占比42.5%，李**认缴出资42.5万，占比42.5%，曾文娟认缴出资5万，占比5%，马彬认缴出资5万，占比5%，田原认缴出资5万，占比5%，上述股东均未实际出资。《西安维克特企业管理咨询有限公司章程》第十一条规定，认缴的出资时间为2046年12月31日前。被告田原系被告维克特公司的员工，双方签订有正式劳动合同。被告田原在公司变更登记前与公司签订《干股分红协议书》一份，其当庭陈述其签订的干股协议并未说明登记为股东，被告维克特公司在其未到场的情况下登记为股东不符合法律规定。以上事实，有房屋租赁合同、收费票据、POS机签购单、支付宝交易记录、公司登记基本情况、股东出资情况、物业档案袋封面、微信聊天记录、劳动合同、公司登记档案、报警回执、干股分红协议书、装修申请表及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告李艳红与被告维克特公司签订房屋租赁合同，约定由被告维克特公司承租原告的房屋，被告维克特公司向原告支付租金。双方签订的合同未明确案涉房屋为毛坯或是精装房，但根据原告丈夫与被告刘强的微信聊天记录可知，被告维克特公司已向原告交纳租赁保证金1万元，原告亦在微信中就委托被告维克特公司办理涉案房屋的装修事宜进行沟通，故被告维克特公司对于案涉房屋为毛坯房这一情况是知晓的。在此情况下原告交付房屋装修钥匙，应视为已经向被告维克特公司交付房屋，被告维克特公司应当按照合同约定向原告支付两年租金13万元。现原告主张该13万元租金，于法有据，本院予以支持。被告维克特公司辩称合同约定的房屋为精装房，原告向其交付的是毛坯房，至今无法使用，这一辩称无相应证据证明，本院不予支持。因原告与被告维克特公司签订的房屋租赁合同当庭已解除，被告维克特公司已交纳的租赁保证金1万元，原告应当退还。为减轻当事人诉累，由被告维克特公司在应向原告交纳的租金中予以抵扣。关于原告主张的电梯费、物业费等费用。根据双方签订的合同及原告提交的证据，被告尚有2019年4月-2019年9月的物业费等使用期间产生的费用2680元未交纳，该费用原告已垫付，被告维克特公司应向原告支付。关于原告主张的违约金，因合同中并未约定违约金，原告主张违约金于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告维克特公司股东承担连带责任一节。因被告维克特公司并未注销，其作为法人主体仍然存在，案涉房屋系被告维克特公司租赁，对于欠付的租金及相应费用应首先由被告维克特公司以公司资产清偿，且被告刘强、李**、马彬、曾文娟、田原的认缴出资时间在2046年12月31日前，现原告直接向被告刘强、李**、马彬、曾文娟、田原主张民事责任，依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民法总则》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安维克特公司企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起二十日内支付原告租金12万元，物业费、电梯费、生活垃圾费、公共设施能耗费共计2698元，以上共计122698元；二、驳回原告李艳红其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3192元（原告已预交），由原告李艳红负担479元，被告西安维克特公司企业管理咨询有限公司负担2713元，与上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长   刘晓国人民陪审员   姚广成人民陪审员   党天堂  二〇一九年十二月三日 书  记  员   张  瑾 打印人：周惠荣   校对人：张瑾   送达时间：2019 年  月  日