黑龙江省友谊县人民法院民 事 判 决 书（2017）黑0522民初726号原告:季淑华，女，1960年2月22日出生，汉族，系友谊农场五分场林业站退休工人，住友谊县。委托代理人：李祥文，系黑龙江田野律师事务所律师。被告：黑龙江省神鸭房地产开发有限公司,住双鸭山市四方台区振兴路中段。法定代表人:岳文起,系黑龙江省神鸭房地产开发有限公司总经理。委托代理人：伊春娟，该公司副经理。被告:张少忠,男,1960年7月15日出生,汉族,无职业,住友谊县。第三人:刘才付,男,1956年3月15日出生,汉族,系红兴隆财富贸易有限公司董事长,住友谊县。委托代理人:孙国江,系友谊县兴隆镇法律服务所法律工作者。第三人：林兆清，女，1965年9月1日出生，汉族，无职业，住友谊县。委托代理人：刘廷友，系黑龙江太宗律师事务所律师。第三人：王国强，男，1963年2月28日出生，汉族，无职业，住友谊县。委托代理人：刘廷友，系黑龙江太宗律师事务所律师。原告季淑华诉被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠、第三人刘才付、林兆清、王国强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月4日立案受理后，依法适用普通程序分别于2016年12月5日、2016年12月16日公开开庭进行了审理，原告季淑华委托代理人李祥文，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司委托代理人伊春娟，被告张少忠，第三人刘才付委托代理人孙国江，第三人林兆清、王国强及其二人共同委托代理人叶清刚参加了诉讼。该案审理终结后，本院于2016年12月21日作出（2014）友民初字第395号民事判决书，原告季淑华、第三人刘才付对该判决不服，于法定上诉期内上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。2017年6月29日双鸭山市中级人民法院作出（2017）黑05民终329号民事裁定书，以一审审判组织的组成不合法，严重违反法定程序为由裁定撤销友谊县人民法院（2014）友民初字第395号民事判决书，发回友谊县人民法院重审。本院于2017年9月23日立案受理，重新组成合议庭，于2017年12月17日、2019年11月28日公开开庭进行了审理，原告季淑华及其委托代理人李祥文、第三人刘才付的委托代理人孙国江、第三人林兆清、王国强的委托代理人刘廷友到庭参加诉讼，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季淑华在重审中向本院变更诉讼请求：1、请求法院确认原告与神鸭公司、张少忠之间签订的案涉房屋商品房买卖合同合法有效；2、请求法院判令神鸭公司和张少忠协助原告办理案涉房屋的产权登记手续；3、由二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告因建设友谊县温馨嘉园工程需要，在原告经营的红砖厂购买红砖，约定以其建设的友谊县温馨嘉园房屋五处，车库五处，抵付红砖款。双方于2012年5月3日，签订了《合同书》一份，合同签订后，原告向被告交付了合同约定的全部红砖，履行了合同义务。被告向原告交付了约定的四处房屋、四处车库，另友谊县温馨嘉园2号楼西一单元202室（建筑面积77.33平方米，价值154660.00元）；2号楼7号车库（建筑面积43.68平方米，价值174720.00元）；2号楼8号车库（建筑面积37.72平方米，价值138880.00元）；总价值468260.00元的房产，以被他人占有为由，没有向原告支付，为维护原告合法权益，故诉讼法院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司辩称，一、张少忠利用伪造的假公章与他人签订合同对神鸭公司不发生任何法律关系。友谊县人民法院（2014）友刑初字第35号刑事判决书认定张少忠自2012年5月份开始，在神鸭公司不知情的情况下，伪造黑龙江省神鸭房地产开发有限公司印章和黑龙江省神鸭房地产开发有限公司财务专用印章及法人名章。并用伪造的印章制作授权委托书到县房产局备案、签订商品房买卖合同。这些足以说明，原告与张少忠之间的合同神鸭公司均不知情，也不是神鸭公司真实意思表示。二、原告举证的入户通知单和票据是友谊县政府办公会决定让神鸭公司协助张少忠（当时张少忠在羁押期间）办理入户时开具的，上面有张少忠私刻的温馨嘉园项目部印章，入户名单也是张少忠在友谊县公安局刑警大队询问室提供的，这些足以证明，温馨嘉园小区都是张少忠自建自销的房屋，神鸭公司不清楚，只是受友谊县政府指派，协助办理入户而已。三、本案争议的房屋买卖合同及民间借贷等事宜是张少忠本人利用假公章、财务章、法人名章及法人签名与原告签订的。其行为超出了神鸭公司与张少忠的授权范围，且该行为也没有得到神鸭公司的追认，依据《民法通则》第171条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”。张少忠的行为属于超越代理权的行为，与原告发生的买卖行为及民间借贷等事宜，均与神鸭公司不发生法律效力。原告诉神鸭公司是错误的，属不当诉讼，故请求贵院依法驳回本案原告对神鸭公司的诉讼请求。第三人刘才付述称，答辩人请求：“一、请求法院驳回原告的诉讼请求。二、请求法院依法确认第三人刘才付与神鸭公司签订的友谊县友谊镇温馨嘉园小区案涉房屋买卖合同合法有效，案涉房屋的物权归第三人所有。理由如下：第三人刘才付于2012年8月3日与黑龙江神鸭公司签订了房屋买卖合同，签订的合同到友谊县房管部门备案，有备案公章，当日交房款360万元，有收据为证，第三人刘才付购买了神鸭公司开发的友谊温馨嘉园小区1号楼，2号楼全部房产共计9436.4平方米，并且将购买的房屋全部办理了预告登记，然后第三人刘才付陆续交款，截止到2012年11月13日共交房款1200万元，神鸭公司温馨嘉园项目部的财务负责人袁秀梅给第三人开具收据一张，项目负责人张少忠给开证明一份，进一步确认第三人刘才付所购买房屋的位置及面积，2013年房屋竣工后，温馨嘉园项目负责人张少忠将两栋房的钥匙交付给刘才付，第三人逐户查验入户，第三人认为神鸭公司履行了房屋买卖合同，第三人与神鸭公司签订的房屋买卖合同合法有效，案涉房屋应归第三人，另外，第三人刘才付通过行政诉讼的方法确认了与神鸭公司办理的预告登记具有合法性，双方签订的合同合法有效，第三人购买房屋是善意取得，而本案的原告虽然签订了用砖合同，用建筑材料抵顶房款，无法对抗第三人的预告登记，其他第三人没有和开发商签订买卖合同，缺少房屋购买的必要要件，双方没有形成事实买卖关系，况且原告的诉讼请求原来是确认房屋所有权，现在案涉房屋没有办理产权证，原告的诉讼请求于法无据，而案涉房屋第三人办理了预告登记，对其他购买者有对抗性，综上所述，请求法院驳回原告及其他第三人的请求，确认案涉房屋第三人与神鸭公司签订的房屋买卖合同有效。案涉房屋原告证据无法对抗第三人的证据，证据存在着许多瑕疵，因为原告与神鸭公司温馨嘉园项目部所签订合同的时间是在该项目没有取得预售许可证之前，根据相关法律规定，房屋在没有取得预售许可证之前的销售行为不合法，是无效合同，预售许可证是国家强制性的规定，开发商与购买者在预售许可证发放之前所有的一切销售行为都不具有法律效力，他与第三人比较，第三人是在温馨嘉园取得预售许可证之后所签订的合同，进行购买，应该合法有效，虽然法律规定原告起诉前房屋已经取得预售许可证可以视为销售，如双方认可可以视为合法，但是，相关法律规定案涉房屋如有两个以上销售行为的，那么在取得销售许可证之后的销售行为是受法律保护的，没有取得销售许可证的销售行为是不受律保护的，销售行为不合法不应该得到保护，所以案涉房屋第三人购买合同合法有效，物权应归第三人所有。原告的收据手盖公章是假的，张少忠签字也是假的，开具的时间也是假的，原告又不能提供合同，所以原告没有购买事实，请法院驳回。原告的收据是2012年9月16日，晚于第三人购买时间，原告的合同是2012年8月1日，不符合客观事实，因为2012年8月1日签订的合同当中没有张少忠签名。第三人林兆清、王国强述称，一、林兆清和王国强与被告之间案涉房屋的买卖合同真实合法有效，林兆清购买案涉房屋的时间在2012年7月13日，王国强购买案涉房屋的时间在2012年8月1日，特别说明的是，该两处案涉房屋均被其两人实际接收占有和使用，因此林兆清、王国强有权优先取得该房屋的所有权。二、季淑华与被告之间虽然签订了用红砖抵付购房款的合同，但由于原告并没有与被告张少忠进行结算，并且该房屋也没有向原告进行交付，这一事实有被告张少忠在原审中的当庭陈述，张少忠庭审中明确指出两个案涉房屋车库是卖给林兆清的，住宅是卖给王国强的，所有该房屋的所有权应当归林兆清、王国强。三、第三人刘才付与被告之间是借贷合同关系，这一事实张少忠在原庭审中，包括在其设计犯罪的侦查和审理阶段，张少忠都证实了这一事实，张少忠之所以向刘才付出具所谓的借款合同，办理预告登记以及后期的交钥匙行为，都是为了履行他们之间借贷合同的担保，特别说明一点，张少忠在原审中承认办理手续均是由伪造的私刻的公章办理的，因此根据最高人民法院关于审理民间借贷案件司法解释第24条规定，第三人刘才付无权主张履行所谓的房屋买卖合同。故请求驳回原告的诉讼请求，认定案涉两套房屋的所有权归第三人林兆清和王国强分别所有，林兆清是温馨嘉园小区2号楼7号车库，王国强是2号楼一单元202室。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，证据一、1.2011年8月31日神鸭公司（2011）3号关于委托张少忠为友谊县温馨嘉园总负责人的决定。2.商品房预售许可证。3.中国人民银行支付系统专用凭证。4.国有土地使用权证。5.友谊县发展和改革委员会关于新建温馨嘉园综合楼项目批复。6.建设施工许可证。7.建设用地规划许可证。证明：张少忠受神鸭公司委托开发建设友谊县温馨嘉园项目，神鸭公司是建设单位，案涉的商品房取得了预售许可。第三人均无异议。证据二、2012年5月3日张少忠与季淑华签订的合同书及2012年4月27日被告向原告出具的五张金额分别为463980、452480、258960、262660、211900收据，证明2011年5月3日因被告建房需要购买红砖，被告用楼房抵付红砖款，约定住宅为第2号楼西一单元202室、302室、402室；3号楼三单位501室、4号楼3单元301室；车库为1号楼3、4号；2号楼7、8号库，以上楼房抵付欠原告的红砖款。约定的住宅建筑面积469.27平方米，单价2000.00元，金额938540.00元，车库建筑面积177.86平方米，单价4000.00元，金额711440.00元。红砖单价0.47元/块，共计3510595块。原告用红砖抵付被告合同书中全部购房款，2014年5月张少忠给付原告所有房屋的钥匙。第三人刘才付有异议，该份证据只能证明原告与神鸭公司签订用建筑材料的意向，不能证明原告所要证明的事实，该证据并非房屋买卖合同，只是签订房屋买卖合同的前期工作，不能代替购房合同，所以原告与神鸭公司没有形成事实买卖关系，原告获得神鸭公司交付的钥匙的时间晚于第三人刘才付得到钥匙的时间，所以原告这份证据不能证实原告与神鸭公司形成了房屋买卖关系，房屋买卖合同有效的事实。第三人林兆清、王国强对原告这组证据的真实性无异议，但对证明的内容有异议，这份合同书仅是原告与被告之间材料款抵偿购房款的约定，并不是案涉房屋的商品房买卖合同，特别是在原审中张少忠当庭陈述，由于其没有与原告进行结算，所以不存在该房屋出卖给原告的问题，并且他明确说明该2号楼7号车库是出卖给林兆清的，该2号楼1单元202室住宅是出卖给王国强的，原告的证据一已经证明张少忠是该案涉项目小区的负责人，张少忠有权代表神鸭公司，所以该案涉房屋的实际购买人是林兆清和王国强。原告主张被告曾经向原告交付了该案涉房屋的大门钥匙，原告没有证据，所以这一事实法庭不应当予以认定。证据三、友谊县法院依法到友谊县公安局调取的张少忠和袁秀梅的两份询问笔录，证明2018年7月26日和8月28日在本案第一次开庭期间原告向法院提出，本案第三人向法庭提交的2012年11月13日刘才付提供的收据涉嫌伪造证据，因此原告向法院申请将本案移送友谊县公安局立案侦查，这两份询问笔录就是公安机关对张少忠和袁秀梅依法传唤所做的询问笔录，袁秀梅是张少忠项目部的出纳，张少忠和袁秀梅在两份询问笔录中二人相互印证了以下事实，2012年11月13日张少忠让袁秀梅给刘才付出具了一张1200万元的收据，内容是交款单位刘才付，收款为现金，金额为1200万元，收款事由是购买案涉1号、2号住宅楼，袁秀梅在该收据上签字并加盖了温馨嘉园指挥部现金章，张少忠说我并没有实际收到刘才付交付的1200万元现金，之所以开具这个1200万元收据是因为2012年7月份的时候，张少忠向刘才付借款360万元，用温馨嘉园1号、2号楼作抵押，2012年11月份刘才付找到张少忠让张少忠给出一张1200万元的购买温馨嘉园小区房屋的收据，刘才付说用这份收据可以贷款700万元-800万元，贷款下来以后还欠刘才付的钱，剩余的钱张少忠可以投到工程里去，2012年11月13日张少忠给刘才付出具收据后，贷款始终没有办下来，最后刘才付也没有将收据返还给我。以上是张少忠在笔录中的陈述。袁秀梅在笔录中也证明了张少忠只是欠刘才付360万元，因欠款还不上袁秀梅才按照张少忠的要求向刘才付出具了这1200万元的收据，事实上张少忠根本不欠刘才付1200万元，这个事实不存在，因此以上两份笔录，二人的陈述已经印证了这份1200万元的收据内容是虚假的，欠款的事实根本不存在。刘才付与张少忠实际的借款只有360万元，张少忠和刘才付双方之间是民间借贷关系而不是购房关系，原告是实际的买受人。原告的购房收据是由神鸭公司温馨嘉园开发指挥部出纳员袁秀梅出具，并加盖了该指挥部的财务专用章。第三人刘才付认为公安机关对张少忠、袁秀梅的询问笔录能够体现给刘才付开具1200万元的收据事实存在，该收据是真实的，不是伪造的，原告称是伪造的没有事实依据，张少忠和袁秀梅的公安笔录在本案当中不应该作为证据使用，理由1、张少忠在本案是被告，判决的结果与张少忠存在利害关系，况且这场纠纷就是由张少忠制造，可以说本案的第三人刘才付与张少忠是对立，所以张少忠的陈述具有不真实性，具有偏袒性，所以该证据不能作为判案的依据；2、本案是民事案件，不是刑事案件，公安的询问笔录只能作为公安机关刑事侦查所用，不能直接用于民事案件的证据，询问笔录的证据类型，应该属于证人证言，证人证言依据相关的法律规定证人应该到庭接受质询和质证，否则不符合证据规则，不能作为证据使用；3、笔录陈述的内容，与多次开庭的内容不一致，张少忠始终否认给刘才付写过收条，询问笔录中张少忠又认可了写收条的事实，前后矛盾，可以看出张少忠在庭后恶意沟通产生的后果，陈述不真实；4、张少忠公安笔录内容不符合常理，张少忠与袁秀梅是一个正常有行为能力的人，能够开发房产法律意识很强，他应该知道没收款给他人打收据的法律后果，所以张少忠和袁秀梅的陈述不具有客观性；5、询问笔录中张少忠和袁秀梅都称刘才付用收据给自己贷款，然后在还给刘才付自己，这一逻辑和思维是错误的所以不令人信服；综上所述，这两份公安询问笔录不具有合法性，不具有真实性，同时，也不符合证据规则，不能作为证据使用。第三人林兆清、王国强对真实性和证明内容均认可，这两份笔录印证了张少忠在公安机关的供述和在庭审中的当庭陈述有，刘才付与张少忠之间对案涉两个房屋不存在商品房买卖合同关系，他们之间出具1200万元购房收据完全是为了贷款使用，该收据的内容是虚假的。证据四、友谊县建设局出具加盖印章的建设工程竣工验收备案证书复印件三页，证明案涉温馨嘉园小区工程开工时间是2012年5月1日竣工时间是2012年12月30日，该工程经过竣工验收于2019年5月24日在友谊县建设局进行了工程竣工质量合格的备案登记，根据黑龙江省建设工程质量监督管理条例和房屋建筑、市政基础设施施工工程竣工验收备案管理办法相关规定，建设工程竣工验收备案证书是建设单位证明备案手续符合规定和竣工验收合法有效的唯一凭证，因此案涉工程于2019年5月24日之后就具备了案涉争议房屋办理产权登记的合法条件，因此原告主张神鸭公司和张少忠协助原告办理案涉房屋的产权登记证书，已经具备了合法条件，对此法院应当支持原告的这项诉求。另外，原告向法庭提出调取该备案登记手续的证据，提出书面申请，在另外一个案件中也是贵院审结的案件（2019）黑0522民初609号民事卷宗，在这个案件中原告申请法庭向友谊县建设局依法调取的案涉温馨嘉园小区工程的竣工备案登记手续，强调说明该案的判决已经生效，在该案判决书中法院已经认定了案涉工程竣工验收和工程质量备案登记表这一事实，根据我国民诉法关于证据效力的规定，生效的法律文书法院可以直接作为证据使用，因此案涉温馨嘉园小区建设工程竣工验收和备案登记的这一事实在本案中法庭对这一事实应当给予认定。第三人刘才付认为该份备案不具有真实性合法性，因为宝清县人民法院对该小区的备案登记备案行政行为不具有合法性，进行有效的判决，友谊县建设部门重新出具了备案登记应该重新组织或者提供有效的备案登记相关资料，而该备案登记因为没有提供更加有效的相关资料，所以第三人有理由怀疑该份备案不具有合法性，不能证明原告所要证明的问题。第三人林兆清、王国强对真实性认可，能证明在这个时间节点案涉温馨嘉园小区已经合法通过竣工验收和工程质量备案，同时证明案涉房屋已经具备了办理产权登记的合法条件。证据五、申请法院调阅（2017）黑05民终329号民事裁定书双鸭山中级法院的审理卷宗，卷宗中庭审过程中由证人沈某、刘某出庭证实被告神鸭公司的管理人员与第三人林兆清、王国强等人在明知原告等人有所有权的情况下串通恶意进行房屋交付的事实。二审开庭时本案诉讼的当事人及委托代理人都参加了庭审，对证人证言也发表了质证意见。第三人对该证据未发表质证意见。第三人刘才付向本院提交如下证据：证据一、购房合同4本，现在第三人只能出示三本，其中有一本被神鸭公司以卖重了收回，这在下一组证据中能够证实，这三本合同量证实第三人购买楼房与神鸭公司签订了买卖合同，合同内有友谊县房管部门的备案公章，其他购买者所签的合同没有备案公章，同时证明签订合同的时间为2012年8月3日，第三人购买的位置是1号楼全部，2号楼全部。原告有异议，张少忠伪造印章形成的合同不具有真实性，并且张少忠明确的在原审中和其他涉及温馨嘉园项目的诉讼中认定与刘才付之间是民间借贷关系，没有买卖房屋的合同关系。从合同订立的时间上来看，也晚于原告与被告之间订立合同和履行合同的时间。第三人林兆清、王国强对合同的真实性和合法性均有异议，第三人刘才付与被告之间为民间借贷关系，这一事实张少忠在公安机关的供述和友谊县人民法院的生效判决以及张少忠在原审中的当庭陈述互相印证，证明刘才付与被告是借贷关系。第三人提供的这些合同中的总面积与张少忠给出具的证明中的面积及在房产部门预告登记的面积差距太大，一个是9000多平方米，一个是4000多平方米，相互矛盾。同时该房屋的总价款除以总面积，这些所谓的购房单价为1270.00元，明显低于市场价，不符合当时的实际情况。证据二、收据，说明，转账回单，证明各一份，证明第三人陆续交款数额是1200万元，2、证明其中2012年8月3日交现金360万元，同时还能证明神鸭公司温馨嘉园项目部在2012年8月3日前无现金收讫章，其他任何所从事的现金收取章都应该视为假章。3、证明第三人刘才付总共交现金758万元，转账442万元，合计1200万元。4、张少忠的证明，与收据相互印证，证明第三人购买房屋的位置是1号楼2号楼全部，总共面积是9636.4平方米，还能证实第三人刘才付与神鸭公司当时签订的合同是四份。原告有异议，双方没有买卖房屋的基础实施，所形成的收据是否真实发生没有相关证据印证，即使张少忠收取了款项也只是民间借贷的往来。第三人林兆清、王国强同意原告的意见。证据三、预告登记证三本，实际当时办理预告登记的时候是四本，有其他证据相佐证，证明第三人刘才付购买房屋签订合同时担心开发商一房多卖，与张少忠共同到友谊县房管部门办理了预告登记，其中包括案涉房屋，同时能够证明第三人享有案涉房屋的物权，对其他购买案涉房屋的有极强的对抗性，其他任何购买者不管是否签订了购房合同，他们的买卖关系都不会受到法律的保护。原告有异议，张少忠伪造印章办理预告登记事实是清楚的，预告登记不是最终的物权权利的确定，第三人与张少忠之间没有房屋买卖合同的基础事实。第三人林兆清、王国强对合法性和证明内容都有异议，张少忠在原审中已经明确承认他与刘才付之间是借款合同关系，不是房屋买卖关系，他之所以与刘才付签订所谓的合同以及办理预告登记完全是一种担保行为，同时张少忠也承认特别是通过友谊县人民法院的刑事案件的确认，张少忠是用伪造的神鸭公司三枚印章出具的以上手续和办理预告登记，因此根据《物权法》第15条，和《物权法解释一》第2条规定，即使办理了预告登记，用虚假材料办理的预告登记要作为该案涉房屋的真实权利人照样有权要求法院确认该房屋的所有权，另外强调一点，根据《物权法》的规定，商品房预告登记仅是起了一个公示的作用，并不具有无权的效力，特别是没有该物的优先取得权和排他的权利，所以即使该预告登记是真实合法的，人民法院也不能仅凭预告登记来确认房屋的所有权。证据四、宝清县人民法院行政判决，双鸭山市中级法院行政判决书，证明第三人购买房屋办理预告登记两级法院都给予确认，预告登记合法有效，同时确认了第三人购买房屋是善意取得，由此可以推定，第三人与神鸭公司签订的房屋买卖合同合法有效。原告对证明问题有异议，对具体行政行为的确定不应当影响本案民事实体的裁判。第三人林兆清、王国强对真实性无异议，对证明内容有异议，该两级法院判决书只是对友谊县房管处撤销预告登记行为在程序上存在瑕疵而作出的撤销结果，并没有对案涉房屋预告登记的合法性以及对该案涉房屋所涉及的基础法律关系，也就是房屋买卖合同的有效性进行认定，更没有对第三人刘才付对该房屋是善意取得或者非善意取得这一事实进行认定，根据最高院关于审理房屋登记案件若干问题规定第8条规定，涉及到案涉房屋基础法律关系的商品房买卖合同是否有效和撤销的问题当事人应当另外提起民事诉讼来解决这一问题，行政诉讼无权认定商品房买卖合同是否有效。证据五、案涉房屋的钥匙（物证），证明开发商将案涉房屋的钥匙于2013年春天交付给第三人刘才付，第三人刘才付2013年春天就实际已经入户，入户时间早于其他第三人。原告有异议，对钥匙的来源有异议，庭审表明张少忠向原告和另外两个第三人都交付了钥匙，第三人所提供的钥匙来源没有合理的解释和证据支持。第三人林兆清、王国强有异议，该案涉房屋是由张少忠向林兆清和王国强进行交付，所以不存在向第三人刘才付和原告进行交付的问题，特别是原审中张少忠已当庭陈述，他与第三人之间签订合同办理预告登记交钥匙都是履行借贷合同而做的担保，他们之间并不存在房屋买卖合同关系，所以即使存在交钥匙的情况，被告也不是为了把房子出卖给第三人刘才付。证据六、证人刘某出庭作证，证据七、证人王某1出庭作证。证据八、证人王某2出庭作证。证实温馨嘉园小区一部分人买房的票子是后补的。原告无异议。第三人林兆清、王国强对证人证明的事实有异议，证人陈述的事实与客观实际不符，作为证人应该陈述亲眼看见亲耳听到的事实，刚才证人在当庭的陈述和刘才付代理人选读的证言内容中并没有提到本案的两个案涉房屋2号楼7号车库和2号楼1单元202室室他亲眼看到林兆清和王国强花钱让他人开具的过程，所以他想证明案涉房屋是林兆清和、王国强花钱购买的票据没有事实依据。第三人林兆清向本院提交如下证据：证据一、杨延福身份证复印件一份，居民户口簿一份，结婚证一份，死亡证明一份，杨延福的唯一儿子出具的放弃继承权声明书一份，证明原告与杨延福为夫妻关系，杨延福已经去世，他的儿子杨林放弃该案涉房屋的继承权，证明原告具有本案的主体资格。原告及第三人刘才付无异议。证据二、被告出具的购房收据一份，证明林兆清，即杨延福购买了案涉车库2号楼7号车库和2号楼2单元301室住宅一处，并交纳了全部购房款373854.00元这一事实。原告有异议，有证据表示收据存在恶意串通伪造的可能，收据体现的款项第三人不能说明来源和实际交付。收据的时间要晚于原告于张少忠订立合同和履行合同的时间。第三人刘才付与原告意见一致。证据三、入户通知单一份,证明2014年7月13日,被告向林兆清,也就是杨延福出具了入户通知单一份,告知第三人案涉房屋已具备入住条件,请按物业公司的有关规定办理入户手续,同时在该入户通知单上神鸭公司项目部工作人员注明因杨延福本人已经去世,经林兆清申请,将此房屋变更为其名下,林兆清为杨延福的妻子,在该注明处加盖了神鸭公司的公章。原告有异议，这份证据是在被告向原告交付房屋后形成的,在形成时第三人明知案涉房屋存在争议,神鸭公司的负责人张少忠涉案被羁押,在此期间形成的入户通知行为不能说明第三人善意取得,更不产生对抗效力。第三人刘才付认为第三人所出示的入户通知单不能证明所要证明的问题，一、该入户通知单是友谊县协调行政干预企业的结果。二、该入户通知单项目负责人的签字是假的,手印证据四、物业费、供热费、装修保证金和维修基金各一份，证明林兆清已实际居住使用该车库而支出了各种房屋的费用。原告有异议,第三人不是善意取得,所产生缴纳费用不能认定是合法占用使用车库。第三人刘才付认为该证据不能证明第三人和神鸭公司形成了事实买卖关系。也不是张少忠本人所按,里边所书写的文字都不是张少忠书写的。证据五、刑事判决书一份,预购商品房登记明细一份,公安机关讯问笔录三份,以上证据证明林兆清是案涉房屋的实际购买人，在该证据上张少忠亲笔签字指认林兆清是该案涉房屋的实际现金购买人,同时证明第三人与张少忠之间是借贷关系,并对张少忠所借刘才付的借款本金利率多少给出了明确的陈述,同时证明张少忠与刘才付所办理的预告登记和签订的合同均是为了履行他们之间借贷合同而提供的担保。张少忠与刘才付之间不存在房屋买卖关系这一事实。原告有异议,第三人不能说明实际缴纳购房款的事实,不能证明是实际的购买人。第三人刘才付有异议,张少忠是本案的被告,他与本案的全体当事人都有着利害关系,他在任何场合所陈述的内容都不能作为本案证据使用。证据六、竣工工程验收报告和建设工程竣工验收备案证书各一份,证明案涉房屋所在的建设项目小区已经通过工程竣工验收,并得到了友谊县建设局的备案登记通过。说明该案涉房屋已具备办理产权登记的合法手续。原告与第三人均无异议。第三人王国强向本院提交如下证据：证据一、商品房买卖合同、入户通知单、收据各一份。合同签订时间是2012年8月1日,购房合同开具时间是2012年9月16日,入户通知单时间是2014年9月11日。原告有异议,有证据表示收据存在恶意串通伪造的可能，收据体现的款项第三人不能说明来源和实际交付。收据的时间要晚于原告于张少忠订立合同和履行合同的时间。有异议,这份证据是在被告向原告交付房屋后形成的,在形成时第三人明知案涉房屋存在争议,神鸭公司的负责人张少忠涉案被羁押,在此期间形成的入户通知行为不能说明第三人善意取得,更不产生对抗效力。补充一点,合同适用的印章和名章都是伪造的。第三人刘才付认为第三人王国强所提供的收据编号和他开具收据的时间相矛盾，神鸭公司给第三人刘才付是于2012年11月13日开具收据,他的编号为9101080,而王国强的收据编号为9101093，从编号看晚于刘才付开具时间,但他标注的时间是9月16日,从而可以看出该收据交款时间具有不实事求是,时间应该是在2012年11月13日以后。合同没有出售人张少忠签字,也没有友谊县房管部门备案登记,另外他后边出卖开发公司的章法定代表人的李宝印章和第三人刘才付手中的备案的合同不相符，涉嫌假公章,所以签订的商品房买卖合同应认定无效。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠未提交证据。本院经审理认定事实如下，2011年8月31日，被告张少忠与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司签订合同，约定被告张少忠借用被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司资质，在友谊县友谊镇开发温馨嘉园综合楼。2012年4月27日，被告张少忠为韩庆东（系原告季淑华丈夫）出具收据五张（内部认购），其中包括涉案房屋（温馨嘉园小区2号楼1单元202室、2号楼7号、8号车库）等五套住宅、五个车库；2012年5月3日，原告季淑华与被告张少忠签订合同书一份，被告张少忠2012年在友谊庆丰乡砖厂购买红砖，双方约定：1、红砖价格：运到工地每块0.47元；2、结算方式：楼房顶砖款；3、楼房价格：住宅每平方米2000.00元，车库每平方米4000.00元；4、楼房位置：友谊县友谊镇温馨嘉园小区：5、楼房数量及面积：住宅：温馨嘉园小区2号楼1单元202室77.33m2×2000.00元、温馨嘉园小区2号楼1单元302室77.33m2×2000.00元、温馨嘉园小区2号楼1单元402室77.33m2×2000.00元、温馨嘉园小区4号楼3单元301室105.95m2×2000.00元、温馨嘉园小区3号楼3单元501室131.33m2×2000.00元；车库：温馨嘉园小区1号楼3号库32.37m2×4000.00元、温馨嘉园小区1号楼4号库32.37m2×4000.00元、温馨嘉园小区2号楼7号库43.68m2×4000.00元、温馨嘉园小区2号楼8号库34.72m2×4000.00元、温馨嘉园小区2号楼9号库34.72m2×4000.00元；5套住宅面积469.27m2×2000.00元=938540.00元，5个库眼面积177.86m2×4000.00元=711440.00元，房款合计：1649980.00元，厂方应送砖：3510595.00块。双方应遵守以上条款，厂方应保质保量将砖送到工地，购砖方应按合同条款，保证楼房位置、面积、质量。此后，被告张少忠已用友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼8号车库抵付砖款。2012年7月13日，第三人林兆清丈夫杨延福向被告张少忠交纳373854.00元购房款，购买友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼西二单元301室、2号楼7号车库两处房屋。2014年7月13日，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠共同向第三人林兆清丈夫杨延福出具了涉案房屋的入户通知单，同时，第三人林兆清丈夫杨延福向被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司交纳了涉案房屋的装修保证金、物业费、供热费、维修基金等相关费用。2016年2月5日，第三人林兆清丈夫杨延福因病去世。2012年8月1日，第三人王国强与被告签订商品房买卖合同，约定购买友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼西一单元202室，建筑面积79.73平方米，单价1900.00元，房款共计151487.00元，原告交纳房款后，2012年9月16日，被告张少忠为原告出具购房款收据一张。2014年7月11日，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠共同向第三人王国强出具了涉案房屋的入户通知单，同时，第三人王国强向被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司交纳了涉案房屋的装修保证金、物业费、维修基金等相关费用，并向同方节能（友谊）热力有限公司交纳供热费。另查明，2012年7月31日，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠开发建设的友谊县友谊镇温馨嘉园小区取得商品房预售许可证。2012年7月28日，原告自被告处购买了友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼2单元501号、502号二处房屋，原告向被告张少忠交纳363，636.00元购房款，2013年3月份，通过被告张少忠工作人员将房屋交付给原告入户进行装修，并签订了商品房买卖合同。2014年7月11日，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠共同向原告补发了书面的涉案房屋入户通知单，同时，原告向被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司交纳了涉案房屋的装修保证金、物业费、供热费、维修基金等相关费用。再查明，2012年7月31日，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠开发建设的友谊县友谊镇温馨嘉园小区取得商品房预售许可证。2012年8月3日，被告张少忠为承建友谊镇温馨嘉园小区楼房，陆续向第三人刘才付借款，并以友谊镇温馨嘉园小区1号楼1层1-15号车库及2号楼整栋楼房作担保，在友谊县房地产管理局办理了预购商品房预告登记。该工程经过竣工验收于2019年5月24日在友谊县建设局进行了工程竣工质量合格的备案登记。本院认为，原告主张以红砖款顶购房款购买友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼8号车库房屋，双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但被告张少忠承认该房屋已顶红砖款并已向原告交付了该房屋，双方均已履行了各自的合同义务，故双方之间的商品房买卖合同成立有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”之规定，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠应承担为原告办理该房屋产权登记手续的义务，但现该房屋不具备办理产权登记手续的条件，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠应在该房屋具备办理产权登记手续条件时，为原告办理友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼8号车库房屋产权登记手续。诉讼中，原告未能举证证明，被告张少忠以红砖款顶友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼1单元202室、2号楼7号车库购房款并已实际交付房屋，故原告请求确认友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼1单元202室、2号楼7号车库归其所有，本院不予支持。原告也未能举证证明，原告已就所送红砖与被告张少忠最终结算完毕，故原告请求被告给付友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼1单元202室、2号楼7号车库房屋购房款，本案不予处理，原告可另案主张权利。第三人林兆清丈夫杨延福向被告张少忠交纳了购房款，购买友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号7号车库房屋，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠也已向原告交付了该房屋，双方虽未签订书面的商品房买卖合同，但双方均已履行了各自的合同义务，故双方之间的商品房买卖合同成立有效。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠应承担为第三人林兆清办理涉案房屋产权登记手续的义务，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠应在该房屋具备办理产权登记手续条件时，为第三人林兆清办理该房屋产权登记手续。第三人王国强与被告签订商品房买卖合同，并向被告张少忠交纳了购房款，购买友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼1单元202室房屋，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠也已向原告交付了涉案房屋，但双方均已履行了各自的合同义务，故双方之间的商品房买卖合同成立有效。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠应承担为第三人王国强办理该房屋产权登记手续的义务，被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠应在该房屋具备办理产权登记手续条件时，为第三人王国强办理该房屋产权登记手续。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司辩称张少忠的行为属于超越代理权的行为，与原告发生的买卖行为对神鸭公司不发生法律效力，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”，本案中，原告在与被告签订商品房买卖合同时有理由相信张少忠是被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的授权委托人，故被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司的答辩理由不成立。第三人刘才付主张其向被告张少忠交纳了12000000.00元购房款，购买了包括涉案房屋在内及友谊县友谊镇温馨嘉园1号楼1层1-15号车库，2号楼1层1-10号，2号楼1-4单元2-6层1-2号等房屋，总面积9436.40平方米，但被告张少忠予以否认，称其是向第三人刘才付借款，用包括涉案房屋在内及友谊县友谊镇温馨嘉园1号楼1层1-15号车库，2号楼1层1-10号，2号楼1-4单元2-6层1-2号所有作担保，并办理了预购商品房预告登记，其本人并未收到12000000.00元购房款，且张少忠的出纳员袁秀梅亦证明并未收到刘才付购房款12000000.00元。故第三人刘才付提出与被告也系买卖房屋关系的主张，本院不予支持。被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：原告季淑华与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司之间的关于友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼8号车库的商品房买卖合同合法有效；被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠在涉案房屋具备办理产权登记条件时协助原告季淑华办理房屋产权登记手续；第三人林兆清与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司之间的关于友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼7号车库的商品房买卖合同合法有效；被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠在涉案房屋具备办理产权登记条件时协助第三人林兆清办理房屋产权登记手续；第三人王国强与被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司之间的关于友谊县友谊镇温馨嘉园小区2号楼1单元202室房屋的商品房买卖合同合法有效；被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠在涉案房屋具备办理产权登记条件时协助第三人王国强办理房屋产权登记手续；驳回原告季淑华的其它诉讼请求；驳回第三人刘才付的诉讼请求。案件受理费8323.90元，由被告黑龙江省神鸭房地产开发有限公司、张少忠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审 判 长  栾和全审 判 员  李亚彬人民陪审员  刘凤玉二〇一九年十二月十二日书 记 员  刘思思附相关法条：一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。三、《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。六、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。