湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0302民初2086号原告：湘潭潇湘湾体育投资有限公司，住所地湖南省湘潭市九华示范区富洲路**九华服务大楼****。法定代表人：谢威，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭军辉，湖南方哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：江杨，湖南方哲律师事务所律师。被告：向雄，男，1985年9月27日出生，土家族，住湖南省永顺县。委托诉讼代理人：董之润，上海沪师律师事务所律师。原告湘潭潇湘湾体育投资有限公司（以下简称原告）与被告向雄（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，于同年7月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人谭军辉、江杨，被告的委托诉讼代理人董之润到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告配合原告解除案涉房产的网签备案登记；2、判令被告向原告支付违约金119，497元；3、判令被告赔偿原告律师费15，000元；4、判令被告负担本案的诉讼费用。庭审中原告增加一项诉请，请求确认双方所签订的案涉合同已于2020年1月12日解除。事实和理由：原告系湘潭市经开区白石路2号“湖南富力城”项目二期的开发商。2019年4月20日，被告签订编号为00000369的《湖南富力城商品房认购书》，以优惠价603，521元认购原告开发的中国湖南富力城N3区06栋1单元19102房。2019年4月30日，原告与被告签订了编号为20190430B699F8311454的《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买前述订购房屋，建筑面积为112.62平方米，单价为5305.32元/平方米，总购房金额为597，485元。根据合同约定，被告于2019年4月30日前将首付款187,485元存入指定监管账户，余款410,000元于2019年5月20日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户。合同中对违约责任、合同解除条件均进行了约定。2019年4月8日，被告支付了2万元定金，同年4月26日，被告支付首付款167485元。同年5月20日，案涉房产在湘潭市服务平台办理网签备案登记，备案号为20190430Ｂ699。之后，因被告个人原因导致银行无法办理按揭手续。同年11月20日，原告向被告发出《通知》，书面要求被告更改付款方式并交齐房款。2020年1月8日，原告委托湖南方哲律师事务所向被告出具《律师函》，明确解除合同。同年6月24日，原告与湖南方哲律师事务所签订《委托代理合同》并支付律师费15000元。原告为维护其权益，提起诉讼。被告辩称：一、本案所涉合同为格式合同，约定的违约责任存在严重不公平、不对等的情形，存在众多所谓的“霸王条款”，如对诉讼费用与其他费用，仅约定了买受人违约情况下需承担，而未约定出卖人违约情况下需承担，该条款为加重一方违约责任的条款，原告并未尽提示及说明义务，不能以此作为追究被告违约责任的依据。二、在日常生活中，购房大多数都是通过银行贷款的方式，被告的经济条件不允许一次性支付房款，贷款成为其付款的唯一手段，所有的贷款行为均是在原告的指导下完成，原告在不考虑被告是否能够办理贷款便要去其支付首付款，由此可见存在一定的欺诈行为。三、对违约金部分，原告应当举证证明其实际损失，在本案中原告未能举证证明其实际损失，其要求被告承担违约金无事实依据。在处理违约金的问题上，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，双方当事人的过错程度，根据公平原则，诚实信用原则予以衡量。本院经审理查明，2019年4月20日，原告与被告签订《湖南富力城商品房认购书》，由被告向原告认购其开发的中国湖南富力城Ｎ3区06栋1单元19102房。同年4月30日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同编号为20190430Ｂ699Ｆ8311454，约定：1、买受人购买的商品房为湘潭市经开区，建筑面积为112.62平方米。2、房屋价款为按建筑面积计算，每平方米5305.32元，总购房款为594785元。付款方式为按揭付款，买受人于2019年4月30日前，将首付款187485元存入指定监管账户，余款410000元于2019年5月20日前办理银行按揭，将按揭款存入指定账户。3、买受人逾期付款的违约责任，按照第2种方式处理：……（2）逾期超过—日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的—%向出卖人支付违约金（逾期天数及违约金的百分比未约定）。该案涉合同的附件四为《补充协议》，该补充协议约定：1、买受人与出卖人一致同意将《商品房买卖合同》第八条第2款的买受人付款方式及期限变更为以下内容：⑴认购定金人民币20000元，已于本合同签署之前付清，定金将在首付房款时抵作商品房价款，买受人同意将房款按照下列第③中方式进行付款，均以人民币作为计算货币：……③其他方式（商业贷款或公积金组合贷款）：ａ、第一期楼款须于2019年4月30日前缴付，即人民币187485元。……ｄ、买受人须于2019年5月10日前，前往按揭银行（或其他代理机构）签署《购房借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押贷款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币41万元。因买受人原因未获得银行审批通过办妥按揭手续的（即银行未将买受人申请贷款额全部放款至出卖人指定账户），原成交价余款额须由买受人于2019年5月20日前直接交至出卖人指定的账户，否则按违约处理。出卖人单方面解除合同并有权向买受人收取相当于总房价款20%的违约金，其他已交的税费不予退还。其中税费包括但不限于契税、印花税等各项税款及附加税。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付。2、如买受人违约致使出卖人解除合同的，买受人应当在收到出卖人解除合同通知之日起10日内将房屋腾空后交还出卖人，并协助完成撤销合同备案等合同解除手续，同时将合同文本及相关材料返还出卖人。如若逾期，则每延迟一日，需向出卖人按日支付相当于全部房价款千分之一的违约金，且出卖人有权在依前述约定退还买受人已付房价款时将此违约金同其他应扣除款项一并扣除，买受人除承担违约责任外，还应承担以下责任：1、承担出卖人合理的诉讼费用和其他费用（包括但不限于受理费、保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）；…案涉合同及补充协议还对双方的其他权利义务进行了约定。前述协议签订后，被告向原告支付了购房首付款187,485元，原告于2019年5月7日向被告出具了收据，同时就案涉的商品房买卖合同向行政主管部门办理了网签备案。就剩余未支付的购房款410，000元，被告向银行申请贷款，但最终贷款未通过审批。2019年11月20日，原告向被告发出《通知》，告知其银行按揭未能成功，务必于2019年11月30日前到原告处办理更改付款方式和交齐房款手续，否则将追究其违约责任。2020年1月8日，原告委托湖南方哲律师事务所向被告发出《律师函》，通知被告解除案涉合同，并要求其处理合同解除后的相关事宜，该函件被告于同年1月12日收到。2020年6月24日，原告与湖南方哲律师事务所签订《委托代理协议》，约定：原告与被告商品房销售合同纠纷一案，委托湖南方哲律师事务所律师作为代理人参加一审、二审阶段的活动。原告需在协议签订后三十日内一次性支付一审律师代理费15，000元；如一审判决后，一方或者双方提起上诉，则原告应于收到上诉状副本或提起上诉后三十日内一次性支付二审律师代理人5，000元。湖南方哲律师事务所于2020年6月24日向原告提供了价税金额为15，000元的增值税专用发票。之后，原告向本院提起诉讼。另查明，在庭审中原告方主张因被告违约给其造成的损失为融资及利率的损失，对其损失部分原告方未能提供证据予以证明。以上事实有原告提供的证据及庭审当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为，本案原、被告所签订的《湖南富力城商品房认购书》、《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示、合法有效，对双方均具有约束力。被告作为买受人，依据涉案合同负有支付价款的合同义务，其未履行，构成违约，原告依据涉案合同享有解除权，其通过《律师函》的方式通知被告解除合同，在被告2020年1月12日收到该解除合同时合同即解除。在合同解除后，被告即应当配合原告解除网签备案登记。被告的逾期付款违约行为，在《商品房买卖合同》及补充协议中约定了违约责任，一是原告可要求其支付相当于合同总房价款的20%的违约金；二是可要求其承担合理的诉讼费用和其他费用（包括但不限于受理费、保全费、律师费、执行费、评估费、拍卖费等）。同时原告基于合同而取得被告的购房首付款187,485元应予返还被告。对被告所提出的条款效力及不应适用的问题，虽合同中对双方的违约责任的约定略有差异，但并未达到免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该约定应为有效。合同中对违约金有明确约定，但违约金的侧重应为对违约造成的损失给予的补偿，补偿性应为其主要的功能，即对其考量应当以实际损失作为依据。本案中对实际损失部分，原告方虽提出，但未能举证证明，故本院对双方所约定违约金酌情予以核减，确定违约金金额为50，000元，对原告超出该部分的诉请，本院不予支持。对原告所提出的律师费用的主张，原告虽提供了委托合同，但未提供付款的相关依据，对该主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告湘潭潇湘湾体育投资有限公司与被告向雄于2019年4月30日所签订的合同编号为20190430B699F8311454的《商品房买卖合同》已于2020年1月12日解除；二、被告向雄于本判决生效之日起十日内协助原告湘潭潇湘湾体育投资有限公司解除双方所签订的合同编号为20190430B699F8311454的《商品房买卖合同》的网签备案登记手续；三、被告向雄于本判决生效之日起十日内支付原告湘潭潇湘湾体育投资有限公司违约金50，000元；四、原告湘潭潇湘湾体育投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告向雄购房首付款187,485元；五、驳回原告湘潭潇湘湾体育投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2，990元，减半收取1，495元，由被告向雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审判员  黄正林二〇二〇年八月十九日法官助理暨立春书记员宋思问附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。