广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1202民初2463号原告（反诉被告）:肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司，住所地广东省肇庆市端州区蓝塘四路**海伦堡花园37、38、39座39座首层27号商铺之一。法定代表人：余海拥。被告（反诉原告）：范永志，男，1985年6月13日出生，汉族，身份证住址广东省云浮市郁南县。委托诉讼代理人：吴志林，广东贝亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪明，广东贝亿律师事务所律师。第三人：韦龙云，男，1987年11月20日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。第三人：刘千金，女，1990年8月15日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。原告肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司（以下简称“中恒通公司”）与被告范永志、第三人韦龙云、刘千金居间合同纠纷一案，本院立案受理后，被告提出反诉，本院予以受理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）中恒通公司的法定代表人余海拥，被告（反诉原告）范永志的委托诉讼代理人吴志林、洪明到庭参加了诉讼，第三人韦云龙、刘千金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）中恒通公司向本院提出诉讼请求：1.被告履行合同支付违约金33600元及双倍定金20000元；2.被告按照合同支付每日逾期应付费用的5%违约金；3.被告承担本次诉讼等相关费用；4.被告向社会公开写致歉信。诉讼过程中，原告撤回了诉讼请求第4项。事实和理由：被告于2019年1月7日与原告签定了《房屋出售委托书》，并收取了原告支付的购房定金10000元整，按合同约定被告若违约需支付原告双倍定金20000元整并向原告支付售房违约代理佣金合同总价的3%，即人民币33600元整。同时，原告在《房屋出售委托书》合同期内为被告成功找到购房客户，且于2019年1月7日三方签定了《房屋买卖合约》编号：0000046，原告已为被告促成了交易。但因该房房产证不满二年，需要交增值税，被告为逃避交纳增值税推迟合同约定的办理时间，直至上月有同行告之，被告把房子放在其他公司卖，扬言不给原告公司卖，并且恶意诋毁原告公司说我们把事情搞砸、房子搞得一塌糊涂、不专业等有损公司的言语...直至今日为止，原告多次催促被告按照合同约定履行合同，被告才告之已经与买家私下解除了合同，经过与买方沟通，原因是被告要求买方更改合同的贷款方式，由原来的组合贷款更改为纯商业贷款，由于买家不同意，因此才被迫与被告私下解除合同，此行为明显是被告违约，按照《房屋出售委托书》第五条支付办法第2小点，被告应支付原告双倍定金20000元并向原告支付售房违约代理佣金33600元整及支付逾期违约金。请求法院支持原告上述请求并要求被告马上结清。被告（反诉原告）范永志辩称，一、原告没有房地产经纪服务的资质，经办人员也没有房地产经纪人资格证，本案中向被告提供的所谓房屋买卖服务是非法经营，应当将已收取的佣金退还被告，更不应当要求违约金。二、原告恶意诱导被告签下了《房屋出售委托书》，实际上以低价收进高价卖出的方式骗取房屋出售的差价，这也是房地产经纪行业禁止的违法违规行为，违反了法律、行政法规强制性规定，属于无效合同。原告还编造“在一、二个月便办理到公积金贷款”等等理由欺骗被告与买方签订了《房屋买卖合约》，实际上办理不了才导致《房屋买卖合约》的解除。被告也将会向相关部门投诉，要求处理原告。《房屋出售委托书》最后“备注”一栏上“卖方（甲方）承诺房产够2年，若不够2年增值营业税由甲方自己承担”这句话是原告私自添加上去的，被告认为此行为属于弄虚作假，向法庭提供虚假证据、误导法庭的行为，请求法庭对原告进行训诫、罚款等处罚。三、因为原告的误导，导致被告不能正常出售房屋，还额外赔偿了买方15000元的中介费，另外原告已收取了被告的20000元佣金一直拒绝退还，对此，被告已经提起了反诉。四、在《房屋买卖合约》签订后，银行明确答复公积金贷款不可能在一、二个月内办理到，所以买方与被告便经过协商一致，协商解除了《房屋买卖合约》。被告没有构成对《房屋出售委托书》或者《房屋买卖合约》的违约，无须向原告支付违约金或者双倍返还定金。五、即使《房屋出售委托书》是合法有效的，被告存在违约行为，原告已经收取了买方15000元、被告20000元的中介费，《房屋买卖合约》的解除也没有造成原告任何的经济损失或者名誉损失，其重复主张违约金、双倍定金是没有法律依据的，所主张的违约金也是明显过高的。六、被告没有作出过恶意诋毁原告名誉的行为，原告要求向社会公开致歉信是没有任何事实和法律的依据。退一步讲，即使存在侵害其名誉的行为，也属于侵权纠纷，原告应当另案起诉主张，而不应当在本案的合同纠纷中一并主张。综上所述，原告属于非法经营，而且被告没有违约行为和侵权行为，原告在本案中的诉讼请求没有任何事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。另补充：原告与被告签订的《房屋出售委托书》第五条第2点，原告与被告以及买方签订的《房屋买卖合约》第五条第3点、第六条第2点，该条款关于被告的毁约责任的约定，由于该两份合同都是原告出具的格式合同，这些条款加重了被告的责任，应属于无效条款。此外，被告范永志在第二次庭审中还补充了意见如下：关于原告低价买进高价卖出的违规行为一、根据《房地产经纪管理办法》第二十五条房地产经纪机构和房地产经纪人员不得有下列行为：（二）对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；（三）以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；二、广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第五十三条第三款居间人违反居间义务，故意隐瞒重要信息，恶意促成合同订立，如果房屋买卖合同不能履行，居间人请求委托人支付报酬的，不予支持。委托人请求居间人赔偿所造成的损失的，应根据当事人的过错程度处理。根据以上各项规定的要求，原告诱骗被告、买房人签订《房屋出售委托书》和《房屋买卖合约》，通过两份合同价格的差异，低价收进高价卖出房屋赚取差价，原告的上述行为已属严重违规的行为。其次，依据《房地产经纪管理办法》第十八条第二款、第十九条第一款、第二十条、第二十一条、第二十二条第一款的规定，原告在应履行查验涉案房产的产权信息职责的情况下，未向被告阐明应交税费的真实情况，原告通过利用被告、买受人的误解，隐瞒真实的房屋交易信息，同样原告的上述行为也已属严重违规的行为。再次，依据《国家计委、建设部关于房地产中介服务收费的通知》“房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。实行独家代理的，收费标准上委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的3%”的要求，本案《房屋出售委托书》中约定涉案房产交易价格为112万元，买卖代理收费至多为33600元，而原告目前已经收取35000元，远已超出规定要求的数额，亦属违规。关于原告应支付被告律师费的依据根据《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》（粤价【2006】298号）中关于广东省律师服务政府指导价“三、设计财产的民事、行政诉讼收费标准：在收取基础费用1000-8000元的基础上再按期争议标的额分段按比例累加计算收取：5万元（含5万元）以下：免加收；5万-10万元（含10万元）：8%”的内容要求，本案诉讼标的额共计103600元，且被告与代理律师签订有委托代理合同，代理律师履行了代理服务，并由律师事务所开具了发票，因此被告支付5000元的律师费符合该《管理实施办法》的要求。被告（反诉原告）范永志提出反诉请求：1.反诉原告有权没收反诉被告已支付的购房定金10000元；2.反诉被告返还反诉原告已支付的佣金20000元；3.反诉被告赔偿反诉原告已支付给买方韦龙云的中介费15000元；4.反诉被告赔偿反诉原告律师费5000元；5.本案本诉与反诉的费用均由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告恶意诱导反诉原告于2019年1月7日签下了《房屋出售委托书》，实际上是反诉被告以低价收进高价卖出的方式骗取房屋出售的差价，这属于房地产经纪行业禁止的违法违规行为。反诉被告还编造“在一、二个月内便办理到公积金贷款”等等理由欺骗反诉原告与买方韦龙云签订了《房屋买卖合约》，同时收取了反诉原告佣金20000元、买方韦龙云150**元。实际上，根本不可能在一、二个月内办理到公积金贷款，这导致了反诉原告与买方韦龙云协商解除了《房屋买卖合约》。为此，反诉原告既退还了买方韦龙云的购房定金，又赔偿了买方韦龙云已支付给反诉被告的中介费15000元，现因诉讼聘请律师发生了律师费用5000元。综上所述，反诉被告毫无诚实信用、严重违规经营，应当赔偿反诉原告的全部损失。为了维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，请求依法判决。原告（反诉被告）辩称，一、因为反诉原告与我司签订了《售房委托书》，后期反诉原告私自解除合同，不应没收我支付给反诉原告的10000元定金，反而反诉原告应支付我双倍定金。二、反诉原告支付了佣金给我司，我司与反诉原告签订《服务确认书》，我司完成了委托合同内容，佣金是不可能退回。三、我司与反诉原告已经签订了三方合同，且中介费是我与买家的事，与反诉原告无关。四、因反诉原告违反了合同，律师费应由反诉原告承担。五、反诉事实和理由的陈述设计人身攻击，我当时有要求过反诉原告支付中介费，但其不同意，其说高出双方协商的出售方为价钱的差价作为佣金，且《售房委托书》第三条第2点约定高出部分作为佣金，且我当时有认识人在垫资公司工作，可以在一两个月内办理公积金贷款，但是由于反诉原告自身导致延期办理，所以与我无关，而且延期办理中反诉原告私下与买家解除了合同，没有经过我司同意，存在严重违约行为。另补充，当时签订所有的合同都是经过被告及其妻子多次审核，经过双方多次协商才签订的，是他们的真实意思表示，我方作为中介方，已经履行了合同的义务，应该收取享有的中介费用，而且合同有标明佣金的收取，被告在没有任何异议的情况下签订的，不存在欺诈的行为。第三人韦龙云、刘千金未作陈述和提供证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月7日，范永志（甲方）与中恒通公司（乙方）签订《房屋出售委托书》，主要约定“第一条委托事项1、甲方委托乙方代理出售位于肇庆市端州区，物业建筑面积128.03平方米（以房屋产权证登记面积为准），产权人范永志，产权证号0016847，权属性质住宅，甲方同意以现状按套出售该物业。2、乙方为甲方售房广告策划、寻找客户、洽谈、促成交易，办理房屋权属变更事宜。3、乙方在委托范围内，就上述房产与购房人签订的合同，甲方均确认。第二条委托代理期限乙方自本合同订立之日起3个工作日内为甲方找到购房客户。...。第三条1、该房产委托出售价格为人民币（大写壹佰壹拾贰万元整，小写￥1120000元整）此价格为卖方实收，不支付交易过户产生的任何税费。2、如乙方低于委托出售价格卖出，差额部分由乙方负责补齐交付甲方；如乙方高出委托出售价格卖出，该出部分归乙方所有，于甲方签三方合同或者甲方交易过户当日付清。...第五条佣金支付办法1、...。2、甲方若违约需支付乙方双倍定金并向乙方支付售房违约代理佣金本合同总价3%，即人民币（大写：叁万叁仟陆百元整小写：￥33600元整）于该解除本合同之前一次性付清。最后在备注栏上，原告自行添加了“卖方（甲方）承诺房产够2年，若不够2年增值营业税由甲方自己承担”的字句。同日，范永志（卖方）、韦龙云、刘千金（买方）与中恒通公司（经纪方）签订《房屋买卖合约》，主要约定“物业地址为肇庆市端州区房，卖方持有《不动产权证》号码为：肇字第XXXXX，建筑面积为128.03平方米，买方同意以现状按套购买该物业。...该物业成交价为1160000元整...第五条经纪方的权利和义务3、基于经纪方已促成本合约成立，买卖双方同意本合约签订于当日买方按《中介方服务收费确认书》及卖方按《中介方服务收费确认书》向经纪方支付中介代理费。否则，经纪方有权暂停协助买卖双方办理交易过户手续，买卖双方解除或终止本合同，自行办理或委托其他任何第三方办理该业务业务交易手续的，不影响中介代理费的支付，买卖双方或其中任何一方逾期支付上述中介代理费的，每逾期一天则按应付费用的5%向经纪方支付滞纳金，直至上述中介代理费全部支付完毕之日止。...第八条如本合同在签订后需要删除、补充、更改必须由三方在场签字确认方为有效。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除，未尽事宜，三方可另签订补充协议。签订补充协议或者承诺需买卖双方签名具有法律效力，补充协议需一式3份，三方各持1份。...”《房屋出售委托书》及《房屋买卖合约》签订后，范永志支付了佣金2万元，韦龙云、刘千金支付了佣金1.5万元给中和通公司，韦龙云、刘千金通过中恒通公司支付购买定金1万元给范永志。2019年5月20日，范永志与韦龙云签订《协议书》，载明“现经双方友好协商，以下因该房产问题，海伦堡林隐天下28栋703，旧业主身份证：4453221985××××××××新业主身份证4521241987********。于2019／5／20日买卖双方终止合同，因此所导致的所有法律责任互不相干、各自承担。”同日，范永志退还定金15万元（包括购房定金1万元）及中介费1.5万元给韦龙云。庭审中，范永志称，涉案原属其所有的肇庆市端州区房产在与韦龙云解除合同后，委托其他中介机构已于2019年7月15日另行出售，出售价格为115万元。中恒通公司称，同意不再履行涉案的《房屋出售委托书》及《房屋买卖合约》，但由于范永志违反了合同规定，应承当相应的违约责任。另查，肇庆市中恒通咨讯有限公司顾问有限公司于2017年8月3日成立，经营范围有房地产信息咨询服务；企业产权交易的受托代理；为中小企业提供信用担保（融资性担保除外）；商品房收楼、验房服务；房地产中介服务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动。）本院认为，原告中恒通公司受被告范永志所托，为其所有的坐落于肇庆市端州区房产寻求买家，双方签订《房屋出售委托书》，实质是居间合同，故本案应为居间合同纠纷。本案双方争议的焦点是：一、涉案原告请求被告支付违约金、双倍定金是否应予支持；二、被告反诉原告请求返还已支付的中介服务费、退还买家已支付的佣金等是否应予支持；三、被告反诉原告请求支付律师费是否应予支持。首先，关于涉案原告请求被告支付违约金、双倍定金是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。...”规定，本案中，中恒通公司作为居间人，已按约定为被告范永志找到了买家韦龙云、刘千金，并促成被告范永志与买家韦龙云、刘千金签订了《房屋买卖合约》，被告范永志、第三人韦龙云、刘千金并已支付了中介服务费共3.5万元，原告即获得了相应的报酬。但在履行合同过程中，因多方面原因，未能促成房屋交易，被告范永志并与第三人韦龙云、刘千金解除了房屋买卖关系。由此原告认为，根据《房屋出售委托书》的规定，被告存在违约，被告应支付原告双倍定金20000元及售房违约代理佣金33600元以及应付费用逾期违约金。本院认为，涉案是居间合同,居间合同是居间人委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，由委托人支付报酬的合同。本案中，即使被告在履行买卖合同过程中存在违约行为所要承担的违约责任，这不属于居间合同调整的范畴，其权利人应当属于韦龙云、刘千金。况且，原告并未能提供证据证明最终未能促成房屋交易，是被告一方造成。故原告请求被告支付违约金、双倍定金及应付费用逾期违约金，理据不足，本院不予支持。其次，关于被告反诉原告请求返还已支付的中介服务费、退还买家已支付的佣金等是否应予支持的问题。本案中，虽然范永志与韦龙云、刘千金在未经中恒通公司同意的情况下，私下自行终止了房屋买卖关系，但中恒通公司作为居间人，已按约定为被告范永志找到了买家韦龙云、刘千金，并促成被告范永志与买家韦龙云、刘千金签订了《房屋买卖合约》，已完成了协议约定的义务，被告范永志应支付相应的中介服务费。故被告范永志反诉原告返还己支付的中介服务费用，理据不足，本院不予支持。至于请求赔偿其已支付给买方韦龙云的中介费15000元及定金1万元，因范永志与第三人韦龙云、刘千金签订《协议书》，自行解除房屋买卖关系，为此，并返还了第三人韦龙云、刘千金已支付给原告的中介费1.5万元及定金1万元，这是反诉原告范永志与第三人韦龙云、刘千金之间的关系，与原告无关，故反诉原告范永志请求反诉被告赔偿其已支付给买方韦龙云的中介费15000元及定金1万元，理据不足，本院亦不予支持。第三，关于被告反诉原告请求支付律师费是否应予支持的问题。本案中，反诉原告虽然为本次诉讼，聘请了广东贝亿律师事务所律师代理一审诉讼，签订了《委托代理合同》，并支出了律师费5000元，但本案纠纷主要是由于范永志与第三人韦龙云、刘千金自行解除房屋买卖关系引起的，且涉案的《房屋出售委托书》及《房屋买卖合约》均未对律师费的承担问题进行明确的约定，故反诉原告该项诉讼请求，理据不足，本院不予支持。第三人韦龙云、刘千金经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）范永志的全部诉讼请求。本诉受理费1140元（原告已预交），由原告肇庆市中恒通咨讯顾问有限公司负担。反诉受理费525（反诉原告已预交），由反诉原告范永志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  朱朝武审 判 员  冯羽羿人民陪审员  简嘉颢二〇一九年十二月三十一日法官助理邓颖仪书记员林舒婷