云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2019）云0126民初1802号原告：石林恒泰投资有限公司，住所：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处环城东路**附**。统一社会信用代码：915301266930515127。法定代表人：毕林，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨学惠，女，1974年11月14日生，白族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：徐立伟，云南滇石律师事务所律师。特别授权代理。被告：杨红，男，1966年8月27日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：段明星、张林峰，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。被告：陈丽琼，女，1968年3月6日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：段明星、张林峰，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。原告石林恒泰投资有限公司（以下简称：恒泰公司）与被告杨红、陈丽琼房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年8月27日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒泰公司的委托诉讼代理人杨学惠、徐立伟，被告杨红、陈丽琼及其委托诉讼代理人段明星、张林峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告恒泰公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告超出原房屋面积补偿款156886.70元，并参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2014年9月28日至2019年8月27日的逾期利息69245.00元，庭审中明确逾期利息计算标准为年利率6%的1.5倍，以上总计226131.70元，并按照上述标准计算支付自2019年8月28日至实际付款之日止的逾期利息；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年4月20日，原被告双方签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，约定二被告位于石林县房屋由原告方拆除，原告方以产权置换（原地块回迁安置）的方式补偿被告方，协议对拆迁安置补偿方式及双方权利义务进行了约定。其中协议第二条明确约定安置房面积超出原旧房建筑面积，被告按3000.00元/㎡的价格向原告购买。协议签订后，原告积极全面履行了合同义务。回迁安置房屋早于2014年就建盖完成并具备交房条件，原告已按约多次通知被告及时办理接房手续和交纳超出旧房面积应补缴款项的事宜，但被告方在未交纳应补款项也未办理接房手续的情况下于2017年4月将安置房屋锁撬开私自装修入住并将商铺出租。经原告方劝阻无果，按照协议约定，经核算，就回迁安置房屋超出的面积被告方应该补给原告的款项为416250.00元，扣除原告应补给被告方的过渡费及各项费用，被告还应支付给原告156886.70元，原告已多次通知被告履行付款和办理接房手续的义务，但被告至今尚未履行。特提起诉讼，请予支持。被告杨红、陈丽琼辩称：原告未按约定向答辩人交付房屋及支付2013年4月20日至2017年3月31日止的过渡费676071.60元；因原告违约在先，被告享有先履行抗辩权，故原告诉讼请求不应当得到法庭支持。庭审中，原告恒泰公司围绕其诉讼主张举证如下：1.《房屋拆迁安置补偿协议》。欲证实双方于2011年4月20日签订协议，对拆迁房屋位置、补偿方式、超出原旧房面积的差价及其他权利义务作了约定，并明确约定安置房面积超出原旧房建筑面积，被告按3000.00元/㎡的价格向原告购买。2.房屋拆迁安置补偿补充协议、付款通知、付款凭证。欲证实协议签订后原告严格按照协议履行义务，将拆迁补偿款、装修补偿款、过渡费（2012年10月19日-2013年4月20日）等费用共计377144.90元支付给了被告方。3.接房通知签收表、接房通告及照片、通知住户接房记录。欲证实原告2014年就将安置房屋建盖完成，具备交房条件，并多次向被告送达书面接房通知，但被告签收，一直未办理接房手续，也未支付超面积应补款项。4.住户接房情况表、现场照片。欲证实2017年4月，被告在未办理接房手续的情况下，私自入住安置房并私自进行装修影响到房屋安全，原告书面告知被告停止装修行为，先办理接房手续，但被告至今依然未办理手续及补偿房屋差价私自居住该回迁安置房屋并经营商铺。5.房产分户平面图，结算清单。欲证实经测绘机构测算，回迁安置被告的房屋为石林县鹿阜镇环城东路水石坊B3幢3-05号，房屋面积为623.77㎡，扣除应该支付给被告的过渡费及其他相关费用，被告应补偿给原告的款项为156886.70元。6.会议签到表、建设工程竣工验收报（告）、建设工程验收备案表、（2018）云0126民初1409号、（2018）云01民终9231号、（2018）云01民终9247号民事判决书。欲证实案涉安置房屋于2014年即已通过验收并具备交房条件。经质证，被告杨红、陈丽琼对第1、2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，认可双方签订的协议均合法有效及原告确实按照约定支付了部分过渡费，具体金额以法庭核实的为准；第3、4组证据中对有被告杨红、陈丽琼签字的住户接房情况表及单据等的真实性、合法性、关联性无异议，原告在2017年4月7日确实通知过被告杨红接房；认为未经杨红、陈丽琼签字部分的证据与本案无关联性，对真实性、合法性不发表质证意见；同时在收到接房通知时，案涉房屋消防、绿化等均未经过备案登记，不符合接房条件，被告拒绝接房，但并不能成为原告推卸责任的理由；对第5组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对相关金额需结合其他证据认定，由代理人核实后提交法庭；证据6中会议签到表是对部分单体工程的验收而非整体工程的综合验收，对建设工程验收报（告）及竣工验收合格证明书不认可合法性，验收必须以城建局质监部门的备案时间作为综合验收合格时间；对判决书真实性、合法性、关联性无异议，但其中并未确认案涉安置房具备交付条件。被告杨红、陈丽琼围绕其辩解主张，依法向法庭提交如下证据：1.身份证2份。欲证实二被告的身份信息。2.房屋拆迁安置补偿协议、房屋拆迁安置补偿补充协议各1份。欲证实原、被告于2011年4月20日和2011年5月5日签订了《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁安置补偿补充协议》，明确约定了原告在十二个月内将新建安置房交付二被告使用，交房时间从二被告交原旧房当日起计算，若超出交房时间，原告同意按房屋征收补偿安置协议中的过渡费增加一倍计算给二被告，并保留二被告的经营证照及水电名户等条款的事实。3.建设工程质量竣工验收备案表、竣工验收合格证明书、建设工程消防竣工验收备案检查合格通知书、建设工程消防验收意见书各1份。欲证实原、被告签订协议后，二被告严格按照协议约定及时将自己所有的房屋交由原告拆除，但原告拆除二被告的房屋并到交付安置房期限后的2017年4月1日止，均因原告对该工程地基、基础、主体结构、建筑给水排水、建筑电气及工程质量缺陷等问题未能通过相关部门的验收，致使该安置房不具备交付给二被告管理使用的条件的事实。4.营业执照1份，治安许可证2份，卫生许可证、消防安全合格证、自来水缴费证各1份，收据、付款证明各3份。欲证实原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议》和《房屋拆迁安置补偿补充协议》后，原告未按协议约定为被告保留经营证照和用水的户名，也未能按协议约定支付自2013年4月20日起至2017年3月31日止的过渡费676071.60元的事实。5.证明复印件1份。欲证实二被告所有的原位于石林县房屋属于商住两用的事实。6.水费单1份。欲证实二被告所有的原位于石林县房屋用水属于独立用户，原告未按约定为二被告保留独立用水户头的事实。7.押金收据39份、火红客栈收入统计表11张。欲证实因原告拆迁安置行为给二被告造成了停业损失80余万元的事实。经质证，原告恒泰公司对第1、2组证据的真实性、合法性、关联性无异议，但不认可被告关于保留经营证照以及水电户名的举证目的，双方虽然在协议中对保留经营证照和水电户名进行过约定，但因办证照涉及行政管理，不属原告职责，原告无权办理；对第3组证据中不具备交房条件的举证目的不予认可，该项目2014年已经完成了所有的验收，原告自2014年即多次申请备案登记，被告的安置房2014年8月已经具备房屋验收及交付使用条件；对第4、5、6、7组证据的真实性、合法性、关联性以及举证目的均不认可。本院对原、被告双方举证、质证无异议的证据予以确认并收录在卷佐证。对双方争议的其他证据依法认定如下：1.双方提交的“水石坊”项目验收材料能证实案涉安置房屋于2014年4月2日取得验收合格证明，并于2018年6月8日完成备案登记的事实；2.被告提交的第4、5、6组证据与本案并无关联性，本院不予采信；3.被告提交的第7组证据系被告单方制作，不足以证实被告的损失，且双方对过渡费进行了明确约定，对该证据的关联性本院不予采信。经审理，本院确认以下法律事实：一、2011年4月20日，原告恒泰公司（甲方）与被告杨红、陈丽琼（乙方）签订《房屋拆迁安置补偿协议》（编号：099），约定：一、乙方所有房屋坐落于石林县，房屋所有权证证载面积358.6平方米，房屋为3层，经实际测绘的房屋建筑面积493.18平方米，其中住宅382.66平方米，非住宅一层铺面110.5平方米……2.1乙方自愿选择产权调换（回迁安置）的征收补偿方式，按拆一平方米还一平方米的原则进行安置；2.3甲乙双方商定，甲方赔偿安置乙方原旧房总建筑面积493.18㎡，其中底层建筑面积130㎡（暂定），在超出赔偿安置乙方原旧房总建筑面积493.18㎡的建筑面积按3000.00元/㎡的价格向甲方购买……3.6乙方选择房屋产权置换以外剩余面积的房屋、附属物的补偿内容及金额为：面积奖励费36988.50元（493.18㎡×75.00元/㎡），搬家费2400.00元[（500.00元+700.00元）×2]，过渡费85699.20元（110.50㎡×30.00元/㎡×12月+388.66㎡×10.00元/㎡×12月）……3.8安置房屋过渡期限为24个月，过渡费一年发放一次，过渡期自被征收补偿人签订补偿安置协议并将房屋移交甲方之日起计算，以安置房交房公告发布第10日为终止日。因征收补偿人的责任延长过渡期限的，从超期之日起过渡费双倍计发，直至安置房交付为止，过渡期间的住房由乙方自行解决。双方还对未尽事宜约定：甲方同意乙方提出的经营证照及水电户名保留。二、2011年4月20日，恒泰公司与杨红签订《房屋拆迁安置补偿补充协议》，约定：乙方提出安置赔偿的新房底层门面宽度不足，甲方同意一次性补偿给乙方50000.00元人民币，大写：伍万元整。三、2011年4月23日，恒泰公司与杨红签订《房屋拆迁安置补偿补充协议》，约定：1.乙方提出原房屋装修部分493.18㎡，甲方同意按50元/㎡给予补偿，即493.18㎡×50元/㎡=24659.00元，大写：贰万肆仟陆佰伍拾玖元整；2.乙方占地面积126.12㎡×300元=37836.00元，此项费用未在本协议中支付；3.实际支付乙方装修款贰万肆仟陆佰伍拾玖元整。四、2011年4月25日，恒泰公司与被告杨红签订《房屋拆迁安置补偿补充协议》，约定：甲方同意乙方提出给予3000.00元（大写：叁仟元整）经营损失补偿费。五、2011年5月5日，恒泰公司与杨红又签订《房屋拆迁安置补偿补充协议》，约定：1.提出在十二个月内将新建安置房交乙方使用，交房时间从乙方交原旧房时当日起计算，若超出交房时间，甲方同意在房屋征收补偿安置协议（099号）中的过渡费增加一倍计算给乙方，即：从第13个月起110.5㎡×30元/月=3315.00元，382.66㎡×10元/月=3826.6元/月，合计为（3315.00元+3826.60元）×2=7141.6元/月×2=14283.2元/月，发放至新房交付时止；乙方同意在2011年5月6日前将原房屋交由甲方拆除，若乙方未交原房，每超出一天按10000.00元作违约金补偿给甲方。六、上述协议签订后，原告恒泰公司向被告支付了门面不足宽度补偿款50000.00元、装修补偿款24659.00元、一次性经营损失3000.00元、搬家费2400.00元、面积奖励费36988.50元、租车库租金3000.00元及2011年4月20日起至2013年4月20日期间的过渡费257097.60元，合计377145.10元。七、2014年8月24日，原告恒泰公司通过在案涉项目售楼部及其他公共区域张贴《接房通告》的方式通知被告及其他住户接房，内容为：“尊敬的各位住户：我公司开发的位于石林县’项目的房屋已经竣工验收合格，已具备交房条件，可以交付使用，请各位住户自2014年9月28日起带齐相关证件和资料到我公司办公室洽谈接房事宜”，并于2014年9月28日向被告杨红送达了书面《接房通知》。后被告曾多次到原告公司协商接房事宜，但由于被告认为原告未为其保留独立用水户头等原因，故未果。八、2017年4月1日，被告杨红、陈丽琼在未办理接房手续也未经恒泰公司同意的情况下撬开案涉安置房屋进行装修并管理使用至今。九、案涉安置房屋所在的“水石坊”项目于2014年4月2日取得验收合格证明，并于2018年6月8日完成备案登记。十、经云南中正房屋测绘有限公司对原告提供给被告位于石林县进行测绘，该房屋共5层，套内建筑面积为610.98㎡，产权面积为623.77㎡。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力。本案双方当事人自愿签订《房屋拆迁安置补偿协议》及4份补充协议内容系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制及禁止性规定，系依法成立并合法有效的合同，双方均应按照合同约定严格、全面履行各自义务。签订上述协议后，原告恒泰公司按照双方约定拆除了被告原位于石林县的房屋，并支付了2011年4月20日起至2013年4月20日期间的过渡费及其他各项费用。2014年8月24日，原告张贴《接房通告》通知被告接房，被告以房屋未进行综合验收备案及原告未能为其保留独立的用水户头为由拒绝接房。根据双方提交的证据，双方并未对安置房屋的交付条件作出明确约定，案涉水石坊B3幢3-05号安置房屋于2014年4月2日即通过各项单体工程验收并取得验收合格证明；且被告于2017年4月擅自入住该安置房屋，表明其已认可该安置房屋具备交付条件，故对被告以此作为拒绝接房的理由依法不能成立，本院不予采纳。至于原告所称要求被告为其办理营业执照、消防许可证、特种行业许可证、卫生许可证及单独的用水户头但被告未办理的主张，因相关证照应由被告到相关主管部门办理，原告仅应承担协助义务，而被告未举证证实因原告提供的安置房屋未达交付条件导致被告未能经营，依法应由被告承担举证不能的法律后果，且二被告于2017年4月1日私自装修并入住该安置房后，于通过综合验收备案登记前即办理了相关证照，故本院认为被告的辩解主张不能成立。庭审中，被告杨红、陈丽琼一方认可原告恒泰公司在《杨红“水石坊”B3栋5号铺1-5层相关费用计算》中载明的房屋超差面积应补款（含三楼露台补款）416250.00元及被告在2013年4月21日至2014年10月31日期间未领取的过渡费261858.70元。对原告主张在将被告未领取的过渡费本案中予以扣减的主张，不违反法律规定及双方约定，本院予以准许。扣减后，被告方还应支付原告款项154391.30元（416250.00元-261858.70元）。对被告主张应由原告支付2014年11月1日起至2017年3月31日止期间的过渡费，因被告已另案主张，本院在本案中不作评判和处理。对原告主张的逾期利息，因被告未按照期限接房并支付房屋超差面积补款，确实给原告造成了资金占用的损失。因双方协议中并未对房屋面积超差的补款付款时间作出明确约定，本院认为应以被告杨红入住安置房屋的时间即2017年4月1日起计算。至于该逾期利息计算标准，原告主张按照年利率9%计算无事实及法律依据，本院参照金融机构逾期罚息标准即中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：由被告杨红、陈丽琼于本判决生效之日起十五日内向原告石林恒泰投资有限公司支付房屋超出面积补款154391.30元，并按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算支付该款项自2017年4月1日起至款项付清之日止期间的逾期利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2156.00元，由原告石林恒泰投资有限公司负担156.00元，由被告杨红、陈丽琼负担2000.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 员  李翠芬人民陪审员  赵恒谦人民陪审员  金 路二〇一九年十二月三十日书 记 员  王斌磊