西 安 市 鄠 邑 区 人 民 法 院 西 安 市 鄠 邑 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2019）陕01**民初5803号原告：侯洋，男，1994年12月10日生，汉族，居民，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：王阳，重庆万诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：田有萍，重庆万诚律师事务所实习律师。被告：王展，男，1989年9月9日生，汉族，农民，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：孙漫，陕西省老法律工作者协会法律工作者。原告侯洋与被告王展商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯洋及其委托诉讼代理人王阳，被告王展之委托诉讼代理人孙漫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还90万元房款；2.判令被告退还违约金27万元，并支付2019年10月1日至2019年10月31日期间逾期利息1.8万元，逾期利息支付至付清时止； 3.赔偿律师费损失2.6万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年12月1日，我和被告签订房屋出让协议，约定被告将位于户县XX村XX小区XX号楼XX单元XX号房屋，以58万元的价格转让给我，我支付全部房款后至2019年，因被告原因导致房屋出让协议不能继续履行，故双方于2019年2月26日再次签订协议书，鉴于房屋升值，约定被告于2019年10月1日之前，退还我90万元（双方约定的房屋价值），若逾期，则承担房屋价值的30%作为违约金，并且按照90万元，月息2分承担逾期利息，若起诉至法院，被告还需承担诉讼费、律师费等费用，因双方协议约定的付款时间已到，但被告未支付任何款项，被告的行为严重损害了我的合法权益，故诉至本院要求被告给付我上述款项。被告王展辩称，本案的事实是2017年12月1日我向原告借款，金额为60万元，原告同意，但要求我以房屋作抵押，之后原告以银行转账方式向我给付借款58万元，约定还款期限为1年，利息按月息1.5%，由我向原告支付，如果还款期限届至，我不能还款，则我将其名下位于鄠邑区XX村十字的涉案房屋以58万元作价出让给原告，故我与原告之间存在的是借款合同，而非商品房买卖合同，本案商品房买卖合同实质上是对借款合同的担保，后还款期限届至，因我未能如约还款，双方才达成协议书，故我认为，本案原、被告双方存在借贷关系，而非买卖合同关系，即便是法院认定双方系房屋买卖合同关系，则我虽存在退款逾期的情况，但该情形已经取得原告许可，故我延迟退款的行为不属于违约；其次，本案涉案房屋总价是58万元，而我向原告退款90万元，其中的32万元本来是就违约金，现原告要求被告再给违约金于法无据；再次，双方签订协议约定，如我逾期退款，则承担房价总款30%作为违约金赔付给原告，本案涉案房屋总价款为58万元，则我最多只应当按30%承担违约责任174000元，而不是27万元；最后，依据本案中双方签订的协议书的内容表明，该协议书实际上是对双方原房屋买卖合同的解除，而双方间房屋买卖合同既已解除，则承担责任不外乎为返还不当得利和承担缔约过失，而我向原告返还90万元的行为中有58万为房屋总价，有32万为违约补偿，该违约补偿数额已远远超出我国合同法规定之合同总标30%的要求，另外涉案房屋相同地段的房价较合同约定时上涨率未超出原房价的40%，故依据合同法设定违约责任的填平规则，本案原、被告签订的协议书约定的违约责任均超过合同法的要求，因此该协议内容与法律相悖。因此，原告诉请要求我承担任何违约责任于法无据，请求驳回原告的其余诉讼请求。本案经审理认定事实如下：2019年2月26日，原、被告签订协议书，主要内容为：“协议书 协议人：（甲方），王展，男，1989年9月9日生，汉族，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX.协议人（乙方）：侯洋，男，1994年12月10日生，汉族，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX. 两协议人于2019年2月 日在双方自愿的情况下签订此协议，协议内容如下：“一、甲方2017年12月1日将位于名仕华庭小区9号楼1单元402号房屋卖给乙方，房屋面积为154.67平方米，当时房屋总价为五十八万元（580000）万元，乙方已全款付给甲方。二、现因甲方的原因，甲方不能将房屋出让给乙方，因现房屋价格增长，房屋总价值约一百二十万元（1200000元），这些原因是因甲方造成的。甲、乙双方协商，将此房价值商量定为九十万元（900000元）。甲方将2019年10月1日前将这笔房屋款退还给乙方。如甲方逾期，甲方愿承担房屋总价的30%作为违约赔付给乙方。2019年10月1日起，甲方逾期不还的，按九十万元（900000元）为本金，月息2分计算，甲方承担该款利息。三、如起诉人民法院，甲方承担诉讼费、律师代理费、等相关费用。此协议一式二分，甲、己双方各持一份，双方在签字、捺印后生效，违反协议内容的，向人民法院提起民事诉讼。协议人（甲方）：王展  协议人（乙方）：侯洋 2019年2月26日”。庭审中，被告王展称原告侯洋同意其延期付款，但未就此提供相应证据，原告侯洋称其确实同意被告延期付款，但延期期间为2019年国庆节后，但十一国庆节收假后被告王展仍未按期付款，原告遂于2019年10月25日持前述诉称诉至本院。审理中，原告提供2017年12月1日与被告所签订的房屋出让协议主要内容为：“一、该转让房屋位于户县XX村XX小区XX号楼XX单元XX号房房屋面积154.67平方米。二、该房屋转让价格为人民币伍拾捌万元整（小写：人民币580000元整）。在签订协议时，乙方一次性付清全部转让款。（以甲方出具的收据为准）三、甲方保证该房屋在转让时没有作抵押及发生其他一切债务与纠纷，否则甲方承担相应的法律责任。四、本协议生效前，有关该房屋的一切债权债务以及发生的纠纷由甲方承担，本协议生效后，有关该房屋产生的一切债权债务以及发生的纠纷由乙方承担。五、本协议自甲、乙双方签字后生效，与该房屋有关的过户费用由乙方承担。六、甲、乙双方应按照该协议约定履行，如一方违约，应向对方赔偿损失并承担相应的法律责任。七、本协议一试两份，甲、乙双方各执一份。甲方（签字盖章）：王展 2017年12月1日 乙方（签字盖章）：侯洋 2017年12月1日”。但原告提供的该协议书仅为复印件，庭审中，被告王展对该协议以真实性不认可。后原告侯洋向被告王展支付了约定的房款，2017年12月6日，被告王展向原告侯洋出具收款收据，内容为：今收到侯洋名仕华庭小区9-1-402房款伍拾伍万元整（￥550000.00元） 已结清  经手人：王展。审理中另查，原告于2019年10月18日与重庆万诚律师事务所签订委托代理合同，委托该所在其与王展一案中指派律师在一审程序中担任代理人，并支付代理费26000元。上述事实，有原告侯洋提供的房屋出让协议复印件、收据原件、转账凭证，协议书，委托代理合同及发票，证人证言，被告王展提供的安居网公布的2017-2019年涉案房屋房价走势图的截图等证据，庭审笔录在卷佐证。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。本案被告王展自愿将其名下位于户县（现更名为鄠邑区）XX村XX小区XX号楼XX单元XX室房屋面积154.67平方米以58万元出让于原告侯洋，原告提供的2017年之协议虽系复印件，被告对此亦表示不认可，但被告向原告出具的收款收据及证人证言亦印证了原、被告之间的房屋出让关系，故对原告侯洋与被告王展之间的房屋出让关系应予确认。后双方于2019年2月26日再次签订协议书，载明因被告的原因，房屋不能出让于原告，因房屋价格增长，房屋总价值约120万元，双方将房屋价值商定为90万元，被告同意将约定的房屋款于2019年10月1日前退还于原告，该协议基于房价上涨的原因，双方自愿将房价商定为90万元，系双方真实意愿的表示，应予确认，故被告王展应按约定支付原告90万元房款，被告王展辩称，其与原告之间系因借款合同而形成的房屋抵押关系，因其未提供证据证明，故对其该项辩称理由不予采信；关于违约金，2019年2月26日的协议中，原、被告约定被告逾期付款应按房屋总价的30%作为违约金赔付给原告，并同时约定从2019年10月1日起，被告逾期不还的，按90万元为本金，月息2分计算，被告承担该款利息，因双方该协议既约定30%违约金又同时约定逾期利息，系违约金的重复计算，只能择其一，现原告既要求被告按90万元房价支付违约金27万元，又要求被告从2019年10月1日起按月息2分支付利息至付清之日，故对原告要求被告支付违约金27万元的诉讼请求不予支持，违约责任被告应以90万为基准，因原、被告经微信协商后，还款期间定于2019年国庆节收假后，故从2019年10月8日起按月息2分计算逾期利息至给付之日，被告王展辩称，即使房屋出让关系成立，也应按原房价58万元支付30%违约金，因双方协议已将房屋总价商定为90万元，并以此为基础商定了违约责任，故对被告该项辩称之理由不予采信；原告诉称委托代理费26000元，因双方2019年2月26日签订之协议中已明确约定被告如逾期还款，原告侯洋起诉由此所产生的律师费由被告王展承担，故对原告该项诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告王展于本判决生效后十五日内给付原告侯洋房款900000元，并以90万元为基准，按月息2分自2019年10月8日起向原告侯洋支付利息直至付清之日；二、被告王展于本判决生效后十五日内给付原告侯洋委托代理费26000元；三、驳回原告侯洋其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费15730元，减半收取7865元，由被告王展负担。因原告已预交，被告王展在给付原告上述款项时将应负担之诉讼费一并给付原告侯洋。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员   吴 燕 维 二0一九年十二月十八日                            书  记  员   李 季 平     1