贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初14381号 原告：糜建，男，汉族，1977年2月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 原告：陈俊华，女，汉族，1977年10月7日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：糜建。 被告：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道，统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：刘利，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄海（特别授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：顾志东（一般授权代理），系贵州创驰律师事务所律师。 原告糜建、陈俊华与被告贵州碧阳恒通置业有限公司（下称：碧阳置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告糜建、被告碧阳置业的委托诉讼代理人黄海均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告糜建、陈俊华向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告逾期交房违约金2615.31元及该违约金实际占用期间的利息暂计150.05元（利息以2615.31元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年10月30日起计算至违约金本息清偿完毕之日止）；2、判决被告向原告退还已收取的三通费3285.00元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以3285.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2014年12月9日起计算至所有三通费本息清偿完毕之日止）；3、判决被告向原告支付逾期办理房屋权属证书违约金暂计30971.87元，违约金以已付购房款411860.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年6月7日起计算至2019年6月27日止；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第2项诉讼请求。事实及理由:2014年12月9日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》购买被告修建的位于贵州省毕节市七星关区的房屋，并对具体房屋面积、房号、购房款金额进行了约定，另，合同还约定，被告应在2016年10月30日前向原告交付该商品房。合同签订后，原告按合同约定交付了全部房款。在2014年12月9日签订合同时，被告在房屋总价款外又另行收取了原告三通费3285.00元，2017年3月7日被告才向原告交房，一共逾期127天，被告应在2017年3月7日后的90日告知原告申请登记，2019年6月27日才告知原告，一共逾期752天，但被告一直拒绝支付合同约定的逾期交房违约金。原告认为，该合同合法有效，原告已按约定向被告支付了购房款，被告也应按合同约定向原告交付房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民法总则》第一百七十六的规定及《商品房买卖合同》第十三条的约定，被告应当承担逾期交房的违约责任。关于三通费的问题，被告收取该费用的行为违法，该费用属于房开商的开发成本，已计算在购房款中，根据国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第二十七条及贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，双方确定的合同第十四条第（四）款第1项约定内容涉及水、电、闭路电视、燃气开户费的条款，属于格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条款应属无效条款，被告收取原告上述费用于法无据，构成违约，应该承担违约责任，退还收取原告的费用及赔偿原告损失。另外，因被告申请人消防设施验收未合格，使得申请人在合同约定的时间内办理不动产权属证书，其行为已构成违约，应承担违约责任。综上，原告诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。 被告碧阳置业辩称：一、关于逾期交房违约金，合同约定为交房时间次日起计算至实际收房之日或登报交房之日（13/14/27/28栋为2018年5月19日，11/12栋为2016年12月8日），超过诉讼时效的部分不应支持；超过登报交房时间才收房的，计算至登记交房日至，并且超过诉讼时效部分的不应支持。上述违约金答辩人认可并同意按合同约定的日万分之零点五予以计算支付，关于利息问题，逾期交房所产生的本就是违约金，原告等再行计算利息无事实依据和法律依据；二、关于三通费问题，三通费并非法律概念，原告所诉三通费是指电、气和闭路接通的建设费用还是开户费用并不明确。原告在起诉状中引用的法规条文中所指的是水、电、气、闭路的基础设施建设费用。也就是相关管道、线路等基础设施的建设费用，该建设费用，被告并未向原告另行收取。使用人是原告而非被告，因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告将开户费与基础设施建设费用混同理解提不正确的。按照商品房买卖合同的约定，水、电、气及闭路设施是敷设至户，费用由被告代为收取收取，且已开通使用，使用人也不是被告而是原告。因此，所谓三通费是指基础设施的建设而不是开户费。原告将开户费与基础设施建设费用混同理解是不正确的。在商品房买卖合同已明确上述开户费用是由被告代为收取，并转交给了相关部门，被告并未实际取得该费用，原告的该项诉讼请求与事实及合同约定不符，同时，被答辩人认为系违法收取该费用即为不当得利，应受诉讼时效的限制，对于该请求已超过诉讼时效的，应予驳回。三、关于逾期办证问题，根据双方签订的《补充协议》第8条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付房款的每日万分之一向买受人支付违约金。买受人应当向出卖人办理委托办证手续并支付代办费200.00元”，买受人委托出卖人代办产权证，双方互负义务，买受人负有向出卖人提供办证所需有关资料和相关税费的义务，出卖人负有为买受人向相关行政部门提交办证资料的义务；答辩人为其办理产权证是在提供有关资料相关税费之日起360日，并不是房屋交房之日360日。如果原告在实际收房后按时向被告提供办证有关资料和相关税费的，答辩人认可并同意按合同约定的日万分之一予以计算支付，计算违约期限为：实际收房360日后起计算至答辩人履行通知办证义务之日（7/8/9/10/11/12/21/22/23/24/25/26栋为2018年1月15日，13/14/27/28/栋为2018年11月16日）止，扣除超过诉讼时效的部分。1/2/3/4栋达不到办证条件，现在只处理办证违约金。如果原告在实际收房后未按时向被告提供办证有关资料和相关税费的。不能实现办证目的的是原告的行为所致，被告违约的条件未成就，故原告诉请的办证违约金不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2014年12月9日，原告糜建、陈俊华作为买受人，被告碧阳置业作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市南部新区，房号为14-1-11-1，建筑面积128.36平方米，套内建筑面积101.31平方米，总房款411860.00元；前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受收取该商品房总价款以外的费用。交付时间和条件：出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房；条件：1、已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、面积实测技术报告书、3、满足合同第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件：即供水、供电、交付时达到使用条件，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；有线电视交付时线路敷设到户，燃气和有线电视需要买受人自行办理开通使用手续；逾期交房责任：出卖人不能在约定期限内交付该商品房的，（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》第十四条约定，买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位交纳水、电、闭路电视、燃气开户费，并在签订本合同之日将上述费用交给出卖人，出卖人应当于缴费后某日内向买受人交付相应缴款凭证。初始登记，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记；出卖人承诺于Ｘ前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。此外，合同还约定了其他事项。《补充协议》关于房屋登记的约定：8.1“商品房交付使用之日起”是指出卖人与买受人实际办理完毕房屋交接手续之日。8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，糜建、陈俊华按合同约定向被告支付完毕购房款411860.00元，被告于2014年12月9日向原告收取了代收各项开户费及交易费共3755.00元，被告退还原告交易费及多交的闭路电视开户费，其余未退。被告于2017年3月7日将房屋交付给原告。2018年11月18日，被告在涉案楼栋张贴通知，通知业主办理房屋不动产权书（房屋产权证），2019年6月27日，被告为原告办理涉案房屋的不动产权属证书，载明：权利人：糜建／陈俊华，专有建筑面积：101.31平方米，还载明其他事项。 上述事实，有原、被告的陈述，原、被告提交的各项证据。以上证据经举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：一、被告是否应当支付原告逾期交房违约金、金额及违约金占用期间的利息；二、被告是否应支付原告逾期办证违约金及计算时间。 关于双方争议的焦点一，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。对于逾期交房违约金的问题，本案中，根据原被告双方在《商品房买卖合同》中约定“出卖人应当在2016年10月30日前，向买受人交付该商品房”及“逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金”，故被告应按合同约定支付原告自2016年10月31日至2017年3月7日逾期交房违约金，共计128天，原告主张127天，本院予以确认，违约金标准因双方在合同补充协议中有明确约定，故按合同约定以原告已付购房款411,860.00元为基数，按日万分之0.5的标准计算为2,615.31元（411,860.00元×0.05‰×127=2,615.31元）。原告诉请2,615.31元，本院予以支持；对原告主张利息，无法律依据，本院不予支持。 关于双方争议的焦点二，根据双方合同（补充协议）约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提交产权过户相关手续”。结合被告辩称：“计算违约期限为：实际收房360日后起计算”，虽然双方未提供证据证明“买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费”的具体时间，但被告主张从收房360日后起计算，说明原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间在实际收房日，因此，计算逾期办证违约金的开始时间从原告实际收房后的360日起计算，本案中，原告收房时间为2017年3月7日，则计算违约金的时间为2018年3月2日起，计算违约金的截止时间为被告具备办证条件后履行通知原告办证的时间，即被告张贴公告通知（原告）业主办理房屋不动产权书（房屋产权证）的时间。被告于2018年11月18日在该涉案楼栋张贴公告通知原告办证，故截止时间为2018年11月18日。即被告应支付原告逾期办证违约金为以已付房款411,860.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2018年3月2日起至2018年11月18日止，共261天，违约金10,749.55元（411,860.00元×0.1‰×261=10,749.55元），原告诉请超过部分，本院不予支持。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持；无事实及法律依据的部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告糜建、陈俊华支付逾期交房违约金2,615.31元； 二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告糜建、陈俊华支付逾期办证违约金10,749.55元； 三、驳回原告糜建、陈俊华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费364.00元，由原告糜建、陈俊华负担214.00元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担150.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月三十日 书记员 张朕一