陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2019）陕01民初2034号 原告（执行案外人）：倪波文，男，1995年6月6日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：倪其虎，男，1966年2月2日出生，汉族，个体经营户，住西安市未央区，系倪波文父亲。被告（申请执行人）：上海绍瑞物资经营部，住所地上海市奉贤区海湾旅游区。法定代表人：彭永寿，该公司执行董事。委托诉讼代理人：彭尚枝，男，1985年2月2日出生，汉族，该公司员工，住福建省福安市。第三人（被执行人）：西安中登房地产开发有限公司，住所地西安市。法定代表人：宋玉庆，该公司董事长。原告倪波文与被告上海绍瑞物资经营部、第三人西安中登房地产开发有限公司（以下简称中登房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。倪波文的委托诉讼代理人倪其虎，被告上海绍瑞物资经营部的委托诉讼代理人彭尚枝到庭参加诉讼，第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告倪波文向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令停止对倪波文购买的位于西安市XX区XX城XX路“中登文景时代”项目住宅一期第3栋1单元24层12403号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、本案诉讼费用由上海邵瑞物资经营部承担。事实与理由：该涉案房屋系因2015年9月8日案外人陈柏通拖欠倪其虎（倪波文父亲）货款178210元后双方以该涉案房屋作价50万元以物抵债所得。陈柏通取得该涉案房屋亦是因西安中登房地产开发有限公司拖欠陈柏通建材款与其达成以物抵债协议。上述两次以该涉案房屋抵债均属双方真实意思表示，后双方分别于2015年9月8日、2012年底亦签订了《商品房买卖协议》并完成交付。就该涉案房屋，倪波文认为：（1）该涉案房屋于2013年9月29日取得商品房预售许可证，且在法院查封前，案外人陈柏通以陈某乙的名义已与中登公司签订了合法有效的书面买卖合同，而该房屋系倪波文从陈柏通处购买，故其权利理应由倪波文继受，应视为倪波文与中登公司签订了合法有效的书面买卖合同。（2）2014年陈柏通对该涉案房屋进行装修并实际入住，因倪波文继受陈柏通之权利，故应视为倪波文在法院查封前已合法占有该涉案房屋。（3）陈柏通已向中登公司付清该涉案房屋购房款，倪波文亦向陈柏通付清该涉案房屋购房款，因倪波文继受陈柏通之权利，故应视为倪波文付清该涉案房屋全部购房款。（4）该涉案房屋未办理过户登记系因中登公司原因，并非倪波文。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应停止该涉案房屋的强制执行，并解除查封。被告上海绍瑞物资经营部辩称，1.执行裁定是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定，执行异议裁定查明事实清楚，适用法律正确。西安市中级人民法院(2015)西中执民字第00199-2号执行裁定的基础是人民法院在执行(2014)西中民三初字第00252号民事判决内容的过程中，依照执行程序作出的执行查封行为，没有违反法律规定。执行裁定是法院依法执行行为，是维护上海绍瑞物资经营部合法权益的正义之举，倪波文提出执行异议申请后，被依法驳回程序合法。2.虽然倪波文所述的事实系以房抵债行为，但法院已于2015年7月27日依法对登记在中登房地产公司名下的涉案房产予以查封，虽然案外人陈某甲与2015年7月20日预定了房产，但协议属于预约，不具强制力，2015年9月8日，倪波文与中登房地产公司签订了《商品房买卖协议》，系在涉案房屋查封之后，其处分行为无效。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力。”之规定，倪波文虽然持有合同，但未登记不发生物权效力，因而上述房产的所有权人依然为中登房地产公司，不属于倪波文所有。故倪波文要求停止对查封房产的执行行为及解除查封的主张缺乏事实和法律依据，不能成立，请求驳回倪波文的所有诉讼请求。第三人中登房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。其庭审前口头向法庭表示同意倪波文的诉讼请求，认可其陈述的事实和理由。经审理查明，上海绍瑞物资经营部与中登房地产公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月22日作出（2014）西中民三初字00252号民事判决：一、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部货款7552978.82元；二、西安中登房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内支付上海绍瑞物资经营部资金占用费5337025.32元（该费用自2013年10月1日起至2014年10月31日止），并承担自2014年11月1日至判决确定给付之日的资金占用费，以7552978.82元为基数，按照每日千分之一计算；三、驳回上海绍瑞物资经营部的其余诉讼请求。后因中登房地产公司未履行上述生效民事判决确定的给付义务，上海绍瑞物资经营部向本院申请强制执行。本案执行过程中，2015年7月27日，本院作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封被执行人西安中登房地产开发有限公司名下位于西安市XX区XX城XX路中登文景时代房产，商品房预售证号为201XXXX，包括房号及面积分别为3-12403（面积为91.87平方米）在内的104套房屋，查封期限为三年。同日，本院作出（2015）西中执民字第00199-1号协助执行通知，要求西安市住房保障和房屋管理局协助执行（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定，查封包括涉案的3-12403（面积为91.87平方米）在内的104套房屋，上述裁定及协助执行通知书已送达至西安市住房保障和房屋管理局。倪波文作为案外人以上述被查封的房产中包含其享有合法所有权的3-12403号房屋为由，提出执行异议。本院经审查作出（2019）陕01执异879号执行裁定：驳回原告倪波文的执行异议申请。倪波文遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查明，2015年9月8日，中登房地产公司与倪波文签订《商品房买卖协议》，约定倪波文购买中登文景时代第3幢1单元24层2403号房屋，建筑面积91.87平方米，单价为人民币6980元/平方米，总价652909元。支付方式为其它方式：祥丰建材材料换房，若客户退房，则由祥丰建材与客户按易货处理。审理中，倪波文提供陈某乙与中登房地产公司就涉案房屋签订的《商品房买卖协议》复印件（该协议中签订日期栏为空白）及陈某乙与陈柏通出具的情况说明、2015年9月8日陈柏通所打欠条等证据，用以证明2012年底中登房地产公司以涉案房屋抵偿陈柏通建材款而签订涉案《房屋买卖协议》，同时，因陈柏通短缺资金，2015年9月8日陈柏通将上述涉案房屋作价50万元卖给倪其虎（倪波文之父），并抵偿部分欠款，同日将陈某乙与中登房地产公司签订的涉案房屋《商品房买卖协议》中买受人更名为倪波文。上述事实，有（2019）陕01执异879号执行裁定书、《商品房买卖协议》、欠条、情况说明、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案争议焦点为：倪波文作为案外人是否就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，首先，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。本案中，倪波文称陈柏通以陈某乙的名义与中登房地产开发公司签订涉案《商品房买卖合同》，是为了抵偿中登房地产公司拖欠的材料款，该行为属于以消灭金钱债务为目的的以物抵债行为，故在完成不动产法定登记之前，其并不足以形成优先于一般债权的利益，因而陈柏通和陈某乙不能直接取得上述房屋的所有权，而陈柏通又将该房屋出卖给倪其虎（倪波文之父），用于抵偿部分欠款，虽然将陈某乙与中登房地产公司签订涉案房屋的《商品房买卖协议》中的买受人更名为倪波文，但仍未完成不动产法定登记，倪波文不能直接取得上述房屋的所有权，亦不足以形成优先于一般债权的利益。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过总价款的百分之五十。”本案中，中登房地产公司与陈某乙签订的涉案房屋《商品房买卖协议》于2015年9月8日将买受人更名为倪波文，约定倪波文购买中登文景时代第3幢1单元24层12403号房屋。而本院已于2015年7月27日作出（2015）西中执民字第00199-2号执行裁定：查封了包括涉案房屋在内的登记在中登房地产公司名下104套房屋，该裁定及协助执行通知书已送达西安市住房保障和房屋管理局。故倪波文认为其享有排除强制执行涉案房屋的权益不符合上述法律规定第（一）条的情形。综上，倪波文认为其对涉案房屋享有足以排除强制执行的权益，理由不能成立，其要求解除对涉案房屋的查封并停止对该房屋的强制执行，缺乏事实与法律依据，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国物权法》第九条，并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回原告倪波文的诉讼请求。案件受理费100元，由原告倪波文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。  审 判 长  陈   平审 判 员  李   刚审 判 员  李   涛 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  李   伟  1