贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2730民初2268号 原告：王莹，女，土家族，1987年12月5日生，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市南明区。 委托诉讼代理人：杨照，贵州晟仲合律师事务所律师，特别代理。 被告：董兴莲，女，汉族，1983年3月19日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县，现住龙里县。 被告：张安安，男，汉族，1991年4月24日生，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 原告王莹与被告董兴莲、张安安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月5日公开开庭进行了审理，原告王莹及其委托诉讼代理人杨照、被告董兴莲、张安安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王莹向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法解除原告与被告董兴莲之间于2018年1月4日签订的《房屋买卖协议》；2、请求判令二被告返还原告已付购房款人民币60000元并按房屋合同总价50%向原告支付违约金；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告经被告张安安介绍，于2018年1月4日与被告董兴莲及董兴莲丈夫庭国富（已故）签订《房屋买卖协议》。协议约定董兴莲及庭国富将位于芸台芷岸紫园1号楼XX层X号房出售给原告，房屋建筑面积为139.19平方米。房屋总价款为160000元，在合同签订时原告先支付60000元购房款。董兴莲及庭国富在2018年4月5日之前将该房屋交付给原告，如一方违反合同条款，违约方应支付对方房屋价款50%的违约金。被告张安安作为合同担保人在该合同上签字认可，并承诺如出现任何问题由担保人承担。合同签订当日，原告如约向被告董兴莲支付了60000元购房款，董兴莲及庭国富向原告出具《收条》，载明收到原告王莹人民币现金陆万圆整。按照合同约定，董兴莲及庭国富应当在2018年4月5日之前将该房屋交付给原告，原告再付清余款，在付清余款时董兴莲及庭国富向原告交付该房屋的相关手续原件并将该房屋过户给原告。合同签订后，被告董兴莲及庭国富并未按照合同约定时间将房屋交付给原告，并一直拒绝与原告沟通协商。原告多次找到其二人以及担保人张安安协调处理，被告皆回避不解决此事。原告已按照合同支付首付款，被告就应当按照合同约定履行合同义务。被告张安安作为合同担保人，应当与被告连带承担相应的合同责任和赔偿义务。综上，被告董兴莲拒不履行合同义务系根本违约，张安安作为合同担保人应当与其承担连带责任。现原告为依法维护自己的合法权益，特根据相关法律法规诉至贵院，望判如所请。 被告董兴莲辩称，原告说我与其签订房屋买卖协议并不属实，合同上的签名不是我本人签名，我从未参与该事件，从未接到原告的电话。原告提供的所谓董兴莲的身份证是伪造还是什么不清楚，我要保留报警的权利。庭国富与我2014年已经办理离婚手续，涉案房屋是我个人所有，并非夫妻共同财产。龙里的房价是每平方3000元-4000元之间，原告的购房价款有失公平。希望法庭驳回原告退还违约金的诉请。收条也不是我本人的签名，我保留对签字进行笔迹鉴定的权利。 被告张安安辩称，1、原告说我回避，我并没有回避，是我主动让原告处理这个事情；2、房款是60000元，原告差我50000元，抵扣的10000元其中是有原因的。庭国富也骗了我。当时董兴莲没有在家里，我当担保人，是因为董兴莲的瓷粉是我做的，我们都认识。庭国富说董兴莲在上班，她后面来签字，当时庭国富拿出所有关于房屋的东西都是董兴莲的，我看了之后才做担保的。说到50000元，他们谈的时候我不在场，是后面原告让我当担保人，说介绍她买房，给我10000元，所以我才当担保人的。我只是介绍买房，怎么买卖是原告与被告的事。原告花了钱，被告收了钱，我什么都没有，我还要给原告60000元我不认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，对当事人质证无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：庭国富与被告董兴莲原系夫妻关系，2011年4月25日双方协议登记离婚。被告董兴莲于2014年6月3日经拆迁安置在龙里县冠山街道芸台芷岸紫园X-XX-X号房屋,产权人为董兴莲,无共有人。原告王莹经被告张安安介绍，向庭国富购买房屋。2018年1月4日，王莹与庭国富以及自称为董兴莲的人签订《房屋买卖协议》，协议约定庭国富将位于芸台芷岸紫园X号楼XX层X号房出售给原告，房屋建筑面积为139.19平方米，房屋总价款为160000元，在合同签订时原告先支付60000元购房款，在2018年4月5日之前将该房屋交付给原告，如一方违反合同条款，违约方应支付对方房屋价款50%的违约金；被告张安安作为合同担保人在该合同上签字认可，并承诺如出现任何问题由担保人承担，该协议还对其他内容进行了约定。合同签订当日，原告如约向庭国富和自称为董兴莲的人支付了60000元购房款，自称为董兴莲的人及庭国富向原告出具《收条》，载明收到原告王莹60000元。 按照合同约定，董兴莲（假冒）及庭国富应当在2018年4月5日之前将该房屋交付给原告，原告再付清余款，在付清余款时董兴莲（假冒）及庭国富向原告交付该房屋的相关手续原件并将该房屋过户给原告。合同签订后相隔20天，董兴莲（假冒）及庭国富死亡。原告未收到购买的房屋。原告认为已按照合同支付首付款，被告就应当按照合同约定履行合同义务，被告张安安作为合同担保人，应当与被告连带承担相应的合同责任和赔偿义务，遂于2019年9月26日向本院提起诉讼。 另查明，张安安与庭国富系寨邻，张安安表示认识董兴莲本人。董兴莲陈述其与庭国富生育有女儿庭思雨、杨佳欣，庭国富母亲吴光秀健在，均表示庭国富无遗产继承，也不申请作为本案当事人参加诉讼。原告王莹亦表示不追加庭国富继承人为本案当事人。 本院认为，本案的争议焦点为：1、《房屋买卖协议》的效力；2、被告张安安是否承担责任？ 关于第一个争议焦点。本案所涉《房屋买卖协议》系原告与庭国富、董兴莲（假冒）的真实意思表示,虽然庭国富、董兴莲（假冒）并非涉案房屋的所有权人，董兴莲也未予以追认，系无权处分，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”的规定，鉴于司法解释规定无权出售房屋的行为系有效,根据当然解释、举重以明轻的原则,即便庭国富、董兴莲（假冒）无权出卖涉案房屋，也不影响其与原告之间房屋买卖合同的效力。现合同一方当事人庭国富、董兴莲（假冒）已死亡，权利人董兴莲不予追认，该二人的继承人不参与诉讼，原告亦表示二人无遗产，客观上不能继续履行合同，故对原告要求解除房屋买卖协议的诉讼请求予以支持。 关于第二个争议焦点。买受人即原告在不能依照合同约定取得物权的，可以要求出卖人承担违约责任。因庭国富、董兴莲（假冒）已死亡，庭国富继承人表示庭国富并无遗产可继承，不要求作为本案的当事人参加诉讼，原告亦表示庭国富无遗产，对假冒的董兴莲现无法得知其真实身份，也即无法向该两人及继承人主张权利。董兴莲因未参与签订合同，也未收取原告钱款，故也不承担责任。张安安是否承担责任的问题，被告张安安作为合同担保人在该合同上签字认可，并承诺如出现任何问题由担保人承担，未约定为一般保证还是连带保证，根据《中华人民共和国担保法》第十九条的规定，应为连带保证责任。同时根据该法第二十六条“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”，本案《房屋买卖协议》中约定的时间为2018年4月5日之前向原告交房即主债务的履行期限，现原告于2019年9月26日提起诉讼要求被告张安安承担保证责任，已超过保证期间，故对原告该诉讼请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第七条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告王莹于2018年1月4日购买龙里县冠山街道芸台芷岸紫园1-16-3号房屋签订的《房屋买卖协议》； 二、驳回原告王莹的其他诉讼请求。 本案案件受理费1300元，减半收取650元，保全费620元，由原告王莹承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  杨发娟 二〇一九年十二月十三日 法官助理李兰应 书记员唐璐琦