广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1284民初3872号原告：四会市*******地产开发有限公司，住所地：四会市***************************。统一社会信用代码：914***********959Y。法定代表人：黎某1。委托诉讼代理人：黄思华，广东西江律师事务所律师。委托诉讼代理人：区秋仪，广东西江律师事务所实习律师。被告：张观明，男，1960年12月6日出生，汉族，住广东省吴*****镇张村6号。公民身份号码：440************215。委托诉讼代理人：余汉华，广东尚辰律师事务所律师。原告四会市*******地产开发有限公司（以下简称“德宝公司”）与被告张观明商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德宝公司委托诉讼代理人黄思华、区秋仪，被告张观明委托诉讼代理人余汉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（四会广场一座首层1148号铺位）；2.判令被告向原告支付违约金117070.8元；3.判令被告赔偿原告实际损失59249.34元；4.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年1月2日签订《商品房买卖合同》，约定由被告向原告购买位于四会市*****************1148*物业。双方在合同中约定了该商铺价格1064280元及付款方式。合同签订后，被告并未向原告支付任何购房款，亦未办理按揭手续。被告向原告称，其有权代案外人深圳派成铝业科技有限公司（以下简称“派成公司”）收取工程款，因此申请将其代案外人派成公司收取的工程款与应付购房款进行抵扣。但被告在（2018）粤1284民初2973号案件庭审过程中，否认其有权代案外人派成公司收取工程款，因此其以工程款抵扣应付购房款的行为属于无效行为。且（2018）粤1284民初2973号民事判决书及二审判决书均认定被告的抵扣行为无效，因此，被告应按照《商品房买卖合同》的约定向原告支付全部购房款1064280元。被告未支付购房款的行为已经构成违约，原告有权申请解除合同，根据合同的相关约定，被告应按累计应付款的1%及房款总额的10%向原告支付违约金。因原告向被告出售案涉商铺，原告向税务部门缴交税费共计59249.34元。现原告申请解除合同，合同解除后，原告已缴纳的税费将无法退回。因此，被告应赔偿原告的实际损失59249.34元。被告张观明答辩称：原告诉求没有事实与法律依据。1.被告本人并无购房的真实意愿，合同是代表派成公司与原告公司签订的，因原告拖欠派成公司的工程款一直未支付，原告提出资金困难，要求以房抵工程款。具体操作就是签订房屋买卖合同，被告是派成公司的德宝项目的负责人，代表派成公司签订了合同，后来因原告要求将商铺的单价每平方米提价一万元，派成公司不同意，没有盖章确认，也就是被告的代理签合同没得到派成公司的确认，所以双方签订的合同依照合同法无效，因此不存在违约金的问题；2.合同无效的主要责任是原告单方加价，在原告与被告以及派成公司的多起诉讼当中，被告与派成公司都积极与原告协商，但原告一定要每平方米提价一万元，所以导致商铺的问题无法解决；3.在多次诉讼中，被告与派成公司都向原告提出过双方的合同都是以物抵债合同，从根本上是不可能履行的。原告违反合同的约定在没有将房屋交给被告或派成公司之前，单方进行备案，并且一直拖延不处理房屋，原告应当自己承担不利的法律后果；4.依照最高院公布的案例中的裁判要点，房屋买卖合同的备案并不影响房屋的交易，也不发生物业权利转移的效果。原告在明知买卖合同是无效情况下，仍然实际控制房屋并将房屋出租，起诉要求解除合同及要求被告支付违约金是无理取闹，应当不予支持。原告在明知以物抵债合同不被派成公司追认，被告也多次表示不履行，特别是原告自己也以实际行为表达不履行的情况下，其发生的损失不管真实与否都应当自行承担。原告德宝公司提供如下证据：1.《商品房买卖合同》，证明被告向原告购买商铺的事实；2.《工程款抵楼款审批单》及收据，证明被告向原告申请，将其代案外人派成公司收取的工程款与应付购房款进行抵扣；3.（2018）粤1284民初2973号民事判决书、（2019）粤12民终663号民事判决书，证明被告以工程款抵扣应付购房款的行为被认定无效；4.销售张观明商铺产生税费明细表、《关于调整土地增值税预征率和核定征收率的通知》、缴税凭证，证明原告在向被告销售商铺后已根据税法向税务部门缴纳了税费。被告质证称：对证据1三性不予确认，证明内容不予确认。商品房买卖合同当中约定交楼90日后备案，但原告没有实际交楼给被告或派成公司，案涉商铺目前仍然登记在原告名下，在派成公司案二审中，原告承认案涉商铺由原告实际管理并出租。对证据2中审批单真实性确认，合法性、关联性不确认，该审批单是原告单方制作的，是原告单方意思表示，在审批单下方审批意见申请说明处，被告写明抵工程款，意思表示案涉商铺的房款是抵工程款，并不是被告实际向原告购买房屋，在下面法人签名处张观明签名，表明被告代表的是派成公司非个人；证据2中的收据三性予以确认，但证明的内容不予认可，无论是被告还是派成公司都没实际收到收据当中列明的款项，这份收据应原告的要求出具的，意思是用商铺来抵派成相应的工程款。对证据3三性确认，证明内容不予确认，判决书意思明确，被告所说的工程款依照原告和派成公司之间的合同约定应当首先进入派成公司的账户归派成公司所有，只有派成公司与被告结算后才属于被告，被告根本不可能也没权利将不属于自己的工程款抵扣购房款，也不可能实现，其次被告也根本没有购买商铺的意愿。对证据4真实性确认，合法性关联性不予确认。被告张观明未向本院提供证据。根据当事人陈述及庭审原告提供的证据，本院认定如下事实：2016年1月2日，原告德宝公司（出卖人）与被告张观明（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：16010709）及合同补充协议，约定被告张观明购买原告位于四会市**********************的商铺，总金额1064280元，其中，合同第六条付款方式及期限:约定于2016年1月28日支付首期款534280元，余下530000元签合同当天到指定银行办理按揭手续，并按照按揭方式付款；第七条买受人逾期付款的违约责任:约定买受人如未按本合同时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。合同补充协议第九条合同解除约定，因乙方违约导致甲方单方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》的，乙方应按照房价总额10%向甲方支付违约金。原告在合同出卖人及补充协议甲方一栏盖章，被告在合同买受人及补充协议乙方一栏签名及捺有指印。该《商品房买卖合同》2016年4月5日在四会市城乡建设局房产管理服务中心备案。2016年2月1日至2016年2月16日期间原告相关人员与被告在《工程款抵楼款审批单》签名，确认首层商铺A1148以四会广场项目，四会广场外墙玻璃幕墙，屋面钢构玻璃天顶合同25244011元工程款中的1064280元抵购房款。2016年2月1日，被告向原告出具两张收据，写明今收到德宝公司四会广场商铺1011、1012、1056、1057、1148、1059、1060、1048、1050抵扣工程款4430000元和4415328元，合计8845328元。2019年5月13日广东省肇庆市中级人民法院就派成公司诉德宝公司、第三人张观明建设工程施工合同纠纷一案作出（2019）粤12民终663号民事判决书，该判决认定“案涉工程（即派成公司与德宝公司2014年1月5日签订的‘四会广场外墙玻璃幕墙，屋面钢构玻璃天顶工程’）的工程款抵扣张观明的个人购房款不符合合同相对性原则，不符合双方的交易习惯，且未经过派成公司的同意或追认······”，对德宝公司主张张观明的购房款已经抵扣案涉工程的剩余款项，该院不予支持，判决德宝公司向派成公司支付工程款及逾期利息。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，综合庭审当事人陈述以及本案原告提供的证据，原告德宝公司为证明其与被告张观明存在商品房买卖关系和被告张观明未履行支付购房款义务存在违约，已向法院提交了合同编号为16010709《商品房买卖合同》以及本院（2018）粤1284民初2973号民事判决书和广东省肇庆市中级人民法院（2019）粤12民终663号民事判决书予以证明；被告张观明为反驳原告德宝公司的主张，亦以上述证据中的民事判决认定被告张观明以工程款抵房款行为无效，主张原告德宝公司与被告张观明签订的《商品房买卖合同》无效，要求驳回原告请求。综观本院及广东省肇庆市中级人民法院上述民事判决书，判决书查明被告张观明曾自认向原告德宝公司购房是个人行为，其无权用派成公司的工程款抵扣其工程款，但购房款可以从其与德宝公司的工程合同中的应收款中抵扣，判决已认定张观明用派成公司的工程款抵扣其购房款的行为不产生效力，但并未认定德宝公司与张观明签订的《商品房买卖合同》无效，张观明亦未有向法庭提供证明其与德宝公司签订的《商品房买卖合同》存在无效的证据。因此，本院认为德宝公司与张观明签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应按照合同约定全面履行各自的义务。关于德宝公司主张张观明在履行《商品房买卖合同》中存在逾期付款应支付违约金的问题。依双方签订的合同约定，张观明应于2016年1月28日支付首期款534280元，余款签合同当天到指定银行办理按揭手续。后因双方2016年2月1日至2016年2月16日期间协商确定以四会广场项目，四会广场外墙玻璃幕墙、屋面钢构玻璃天顶合同25244011元款中的1064280元工程款来抵扣购房款。被告没有依约支付购房款，但原、被告以工程款抵扣房款的行为，应视为双方就购房款的支付达成了变更支付方式的合意。2019年5月13日广东省肇庆市中级人民法院对派成公司诉德宝公司、第三人张观明建设工程施工合同纠纷一案作出（2019）粤12民终663号民事判决书，认定德宝公司与张观明上述以工程款抵房款行为无效，至始被告张观明应依合同约定支付购房款，如被告张观明未依合同约定支付购房款，依双方合同约定逾期付款超过180日后，出卖人才有权解除合同。原告德宝公司于2019年9月23日提起本案诉讼，此时被告张观明未支付购房款尚未超过合同约定的180日，即原告德宝公司2019年9月23日提起本案诉讼时尚无权依据合同约定行使解除权，双方签订的合同尚未解除，故对德宝公司要求依据《商品房买卖合同》第七条按累计应付款的1%支付违约金及补充协议第九条（即张观明违约导致德宝公司单方解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，张观明应按照房价总额10%支付违约金）判令被告支付违约金的请求，本院不予支持。关于合同的解除。本案德宝公司在诉状中请求判令解除该合同，诉讼中被告亦同意解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，本院视双方为协商一致解除，即原告与被告签订的《商品房买卖合同》自2019年10月12日起（即原告起诉状副本送达被告时）解除。关于原告请求判令被告赔偿实际损失59249.34元的问题。原告认为被告违约，其缴纳的税费损失应由被告赔偿。从原告提交的缴税凭证看，缴税时间为2016年3月15日、2018年8月15日，缴税项目为增值税、土地增值税、地方教育附加等，未显示所交税款与被告所购商铺（即四会市**********************）应承担的税费存在对应关联，所提交的《销售张观明商铺产生税费明细表》亦系单方制作，被告未予认可。故原告要求被告赔偿税费损失的请求，理据不充分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告四会市*******地产开发有限公司与被告张观明签订的《商品房买卖合同》（合同编号：16010709）；二、驳回原告四会市*******地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半后收取计1913元（原告已预交），由原告四会市*******地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  周志坚二〇一九年十二月二十五日书记员  黄少怡