云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2901民初3013号原告（反诉被告）：魏伟娜，女，1982年1月20日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：李雄锋，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：赵树荣，男，1971年1月17日出生，白族，住大理市。委托诉讼代理人：覃磊，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。原告魏伟娜与被告赵树荣租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案，审理过程中，被告提起反诉，经审查，本院予以受理，并决定本诉与反诉合并审理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告魏伟娜及其委托诉讼代理人李雄锋、被告赵树荣及其委托诉讼代理人覃磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告魏伟娜向本院提出诉讼请求：ｌ、解除原、被告签订的编号为“2016041801”的《房屋租赁合同》；2、判决被告退还原告剩余租金215444元、装修费50000元、违约金79633元，合计345077元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2016年4月18日签订一份《房屋租赁合同》，约定被告将位于大理市共计15间及其内部附属设施出租给原告用于经营客栈，租期为10年，被告赠送原告四个月免费装修期，租赁期从2016年9月1日至2026年9月1日止，年租金为150500元，10年租金共1505000元。合同对付款期限、违约责任等事项作了约定。合同签订后，原告按约定于2016年4月19日委托朋友张博支付租金100000元，被告写下收条，2016年5月向被告指定的账户转账200000元。2017年3月及4月又向被告支付房租7000元。原告装修之后于2016年9月1日开始营业，同时到大理市工商管理部门办理营业执照，注册名称为“大理双廊莲遇花园客栈”，商标预核通过后领取一份《大理市洱海流域服务业经营审批表》，后至大理市土地所办理业务时，被告知需房主持所在房屋的规划许可证、准建证等材料方可办理，原告通知被告提供相关证件，并协助处理此事，但被告以各种理由拒绝，原告的营业执照及其他证件也因被告隐瞒房屋超高超建并且无规划及准建许可的相关手续而无法办理，直至大理市人民政府于2017年3月31日发布《大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告》，原告的客栈停止营业。综上，被告租给原告的房屋没有相关证件导致原告的客栈无法办理营业许可证，无法继续经营，被告拒绝配合原告处理相关事宜，侵犯了原告的合法权益，给原告造成经济损失，其行为已构成根本性违约，致使合同目的无法实现，应按照合同的约定和法律的规定，支付原告剩余租金以及承担违约责任。被告赵树荣辩称，一、答辩人履行了自己的主要义务。双方签订的《房屋租赁合同》真实、合法、有效。答辩人从2016年5月将合同约定的标的物，15间房屋交予原告使用。原告仅仅在房屋内贴上墙纸，就完成所谓“装修和投资”。二、原告方存在严重的违约行为。合同约定租金支付方式为：第一阶段两次付清400,000元，第二阶段，2018年6月1日前须付清503,000元。但原告违反合同约定，拒绝支付第二阶段租金。答辩人多次催促，原告至今未支付。三、答辩人没有违约。答辩人向原告移交了15间房屋，就已经完成了自己的合同义务。作为承租人的原告就应当按时支付租金。原告以所谓2017年3月的政府公告为由，认为自己的经营无法继续是完全错误的，公告只是确定“暂停营业”，并非完全禁止，并不影响双方租赁合同的有效性。原告以答辩人未提供所谓经营所需证照为由，主张答辩人违约，更是无稽之谈。双方签订合同之时，原告已经清楚房屋性质、现状。该房屋所在这个片区，家家户户为农村祖遗房产，有关证照正在清理、清查、办理过程中。这些情况并不影响原告对房屋的正常居住、使用。况且，到2018年底，周边各家陆续恢复经营。是原告自己没有继续努力，不是答辩人没有配合。四、答辩人反诉有理有据。原告显然是不愿支付房租，寻找借口解除合同。原告在违约，应当向答辩人支付租金及利息。反诉原告赵树荣向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的编号为“2016041801”的《房屋租赁合同》；2、被反诉人向反诉人支付2018年9月1日至实际返回房屋之日的房租（按每月12541.6元计）；3、被反诉人向反诉人支付从2018年6月1日起至实际返还房屋之日止每天251.5元（503000元×万分之五）的利息；4、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人于2013年底将家中祖遗的位于大理市改扩建为具有住宿、休闲功能的“休闲场所”。已经配备了所有设施设备，自己经营管理了一年多时间。2016年4月18日，双方签订《房屋租赁合同》，约定反诉人将整栋四层共15间房屋出租给被反诉人，合同约定付款方式：10年租金分三个阶段付清，第一阶段，乙方应于2016年5月1日前支付甲方300000元；第二阶段，于2018年6月1日前支付503000元；第三阶段，于2022年3月1日前支付602000元。若逾期不付，甲方按每天万分之五收取乙方欠款的利息。合同订立后，反诉人履行了自己的义务，将房屋交于被反诉人居住、管理、使用。被反诉方仅于2016年5—6月份支付租金300000元，并未在2018年6月期间支付第二期租金503000元，反诉人多次催交未果。被反诉方逾期交付租金已超三个月，严重违反合同第四条第三款的约定。反诉被告魏伟娜辩称，1、我不认可对方所述“只是贴了壁纸就完成了装修”。我接手后发现房屋没有相关规划手续且房屋本身存在质量问题，无法正常使用，为此我进行了电路改造、重铺水管、贴壁纸等装修、改造，且每一笔装修款支出都有账本和票据记录。2、我不存在严重违约行为，对对方未违约的陈述也不认可。2016年8月我依法取得工商预核通知书并多次催促请求对方提供土地、规划手续等相关材料用以办理营业证照，但对方一直推诿，后经查询得知该房屋并未审批备案，由于对方不愿意拆除超高部分，至今无法办理营业证照。根据合同第四条的约定，对方违约在先，我未如期缴纳剩余房租是在其严重违约后正常的维权行为。从2016年5月至2017年5月对方强行将我物品从房间搬出为止，我们共收到14间房屋，剩余一楼楼梯下的主卧对方一直拒绝搬离，导致我方未能使用。其行为违反了合同第一条的约定，属于严重违约，对方应该赔偿。3、对方的行为存在严重的欺诈嫌疑。2017年4月，对方让人转告我其把房子租给别人。2017年6月，当我回到该房屋，发现我个人所住房间己被锁，物品悉数被扔出，大量个人物品不翼而飞。其间我从未接到过任何调解电话或通知。后对方又于2018年在合同存续期间私自将房屋另租他人，并向他人隐瞒该房屋尚在租期内且产权不清的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：被告户是居住于大理市的农村居民户，该户拥有的宅基地面积为265平方米，于2008年拆旧建新，2014年建成一幢“Ｌ型”砖混结构四层的房屋。被告建房时未办理规划和准建手续。后被告将该房屋用于自己经营客栈。2016年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：甲方将整栋四层共计15间房屋及内部附属设施出租给乙方；考虑到房屋现状需要改造，甲方同意赠送乙方四个月免费装修期，租赁期限自2016年9月1日起至2026年9月1日止；年租金为150500元，10年租金共计1505000元，租金分三个阶段付清：第一阶段，乙方应于2016年5月1日前支付甲方300000元；第二阶段，于2018年6月1日前支付503000元；第三阶段，于2022年3月1日前支付602000元；甲方应于合同签订后15日内将房屋及附属设施交付给乙方。合同还对相关事项作了约定。合同签订后，被告即将房屋交付给原告，原告于2016年4月19日支付租金100000元、于2016年5月5日向被告转账200000元、于2017年4月27日转账2000元。原告接收房屋后，进行了改造和装修，于2016年10月1日开始经营客栈。同时原告向大理市市场监督管理局双廊市场监督管理所申请办理营业执照，并由该所发放一份《个体工商户字号名称预先核准通知书》，同意预先核准字号名称为“大理双廊莲遇花园客栈”的个体工商户。原告经营至2017年4月10日，客栈被关停。2018年9月被告到案涉房屋的前台将钥匙拿走，双方未办理移交手续。2018年10月1日，被告将案涉房屋出租给他人，并收取了一年的租金122000元。2015年8月26日，大理市人民政府办公室作出“大理市人民政府办公室关于进一步规范洱海流域餐饮住宿娱乐等行业管理工作的通知”的95号文件，对洱海流域的餐饮、住宿等服务行业进行规范和管理。2017年3月31日，大理市人民政府作出“大理市人民政府关于开展洱海流域水生态保护区核心区餐饮客栈服务业专项整治的通告”的第3号公告，对洱海流域水生态保护区核心区的餐饮、客栈经营户进行整治。上述事实有双方当事人当庭一致的陈述，以及经庭审质证双方对真实性无异议的下列证据予以证实：原告提交的原告身份证复印件、被告身份证复印件、《房屋租赁合同》原件、收据原件、大理市双廊村民委员会证明原件、《个体工商户字号名称预先核准通知书》原件、《大理市人民政府公告》第3号打印件、《大理市人民政府办公室关于进一步规范洱海流域餐饮住宿娱乐等行业管理工作的通知》复印件、《房屋租赁合同》照片打印件、收条照片打印件、案外人潘某某提供的被告身份证照片打印件、原告支付宝转账记录各一份、案涉房屋照片打印件3张、房屋装修图片照片打印件45张；被告提交的《房屋租赁合同》原件、《宅基地使用权认定表》原件、宗地图照片打印件各一份、照片打印件2张、《住宿登记表》原件5张。本院确认为本案的案件事实。庭审过程中，原告还提交一份“办理个体工商户营业执照需提交的材料”（手机拍摄照片打印件），欲证明原告不能办理营业执照的事实，被告质证对该份证据的三性不认可。本院认为，该份证据为照片打印件，形式不合法，不予采信。另外，原告还主张其于2017年3月支付被告现金5,000元，被告对此不认可，本院认为，原告对其该项主张未能举证予以证明，应承担举证不能的不利后果，本院对原告的该项主张不予采纳。本院认为，原告建盖案涉房屋时未办理规划和准建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”原、被告签订的《房屋租赁合同》无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力，合同无需解除。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。被告已自行将房屋收回，即不发生原告返还房屋的问题。合同签订后，被告已将房屋交付原告管理使用，原告也于2016年10月1日至2017年4月10日用于经营客栈，此期间的房屋使用费应由原告承担。对于2017年4月11日至2018年8月31日客栈关停期间的损失，根据公平原则，本院酌定由双方各承担一半。上述两项应参照合同约定的年租金150,500元的标准计算，原告已向被告交付租金302,000元，应由被告退还原告租金118,100元[计算公式为：302,000元-（150,500元÷365元×192天+150,500元÷365元×508天÷2）]，双方本诉和反诉中要求解除合同及主张违约金的诉请无法律依据，本院均不予支持。关于原告主张的装修损失，庭审中双方均认可原告已对房屋进行装修和改造的事实，原告未能对其装修支出进行举证，原告对房屋的装修和被告原有的装修已经无法区分，现已不具备鉴定的条件，因装修和改造房屋的受益人为被告，本院酌定由被告补偿原告装修费30,000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵树荣于本判决生效之日起十日内返还原告魏伟娜租金118,100元。二、被告赵树荣于本判决生效之日起十日内支付原告魏伟娜房屋装修费30,000元。三、驳回原告魏伟娜的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告赵树荣的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,476元，由原告魏伟娜承担3,876元，被告赵树荣承担2,600元。反诉案件受理费1,193（已减半收取），由反诉原告赵树荣承担693元，反诉被告魏伟娜承担500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长 马 泽审 判 员 董 琼人民陪审员 滕 英二〇一九年十二月三十日书 记 员 陈晓蓉