河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0402民初35号 原告：郭如艮，女，汉族，1935年5月15日出生，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：王剑平，河北奉法律师事务所律师。 代理权限：代为提起起诉，承认、变更、放弃诉讼请求,代为和解、上诉等。 委托诉讼代理人：王焕英，女，汉族，1969年1月15日出生，住，系原告之女。 代理权限：代为提起起诉，承认、变更、放弃诉讼请求、和解、上诉等。 被告：邯郸市泰祥房地产开发有限公司，住所：滏东路与和平路西南角和润嘉园小区咨询处，统一社会信用代码：911304027288308838。 法定代表人：吴行军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：付天龙，男，汉族，1988年6月24日出生，住河北省邯郸市丛台区，系公司员工。 代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，提出和解，代收法律文书。 被：河北德尔房地产开发有限公司，住所地：邯郸市丛台区滏东北大街**A—1301号，统一社会信用代码：91130403689272064F。 法定代表人：和保庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王永晓，河北浩博律师事务所律师。 代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解、代为接受法律文书。 委托诉讼代理人：杨华，河北浩博律师事务所律师。 代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为调解、和解、代为接受法律文书。 原告郭如艮与被告邯郸市泰祥房地产开发有限公司、被告河北德尔房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序进行了审理。原告郭如艮委托诉讼代理人王剑平、王焕英，被告邯郸市泰祥房地产开发有限公司委托诉讼代理人付天龙、被告河北德尔房地产开发有限公司委托诉讼代理人王永晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭如艮向本院提出诉讼请求：1.判决两被告按照《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议书》及《承诺书》的约定收取原告120000元，交付原告一套建筑面积84.3ｍ2的房屋。2、本案诉讼费、评估费由被告承担。本院审理过程中原告增加诉讼请求：如没有84.3平方米的房屋，则请求法院依法解除双方签订的房屋拆迁产权调换安置协议法律关系，要求按照每平方米10000元的价格共计84.3万元由两被告补偿给原告。事实与理由：2010年9月14日，原告与第一被告签订《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议书》一份，主要约定：原告所有的位于中华巷33号院1号楼4单元6号的房产（房屋产权证号**××31号，面积34.49ｍ2）采用产权调换的方式由第一被告拆迁，第一被告以一套建筑面积84.3ｍ2的毛坯房房屋作为产权调换的房屋，并对超面积房款结算、原告应得的补偿费用等进行了约定。该《协议书》签订后当日，第一被告又向原告出具《承诺书》一份，对《协议书》相关内容进行了补充和修改，主要内容是：原告被拆迁的房屋超面积房款为168321.8元，第一被告免除原告超面积房款68321.8元并借给原告20000元安家租房，交房前原告应向第一被告交齐剩余的超面积房款100000元并偿还所借第一被告的20000元，交齐款项后领取钥匙。此后，原告如约履行了自己的义务，将自己的房屋交付第一被告拆迁，但第一被告却不讲诚信，违反自己签订的《协议书》和《承诺书》，拒绝支付过渡费（原告将对过渡费单独起诉，在此不再赘述），更严重的是在房屋建好后，原告去缴纳剩余的120000元尾款时，却以种种理由不予履行自己的义务，不予收款不予交房。原告本想就上述问题与第一被告友好协商，达到一个双赢的结果，无奈第一被告一直态度强硬，拒绝原告的合理建议，无奈之下，原告于2018年5月诉至贵院，恳请贵院解决；在贵院的多方协调下，原告才知道第一被告2011年已经将涉案拆迁房产的施工、回迁等事宜转让给了第二被告，有丛台法院（2011）丛民初字第2411号判决书和两被告2011年5月7日签订的《协议书》为证，但在原告的强烈要求下，第二被告也不履行拆迁协议的相关内容。无奈之下，诉至法院，请依法判决。 被告泰祥公司辩称：被告德尔公司2009年8月13日签订合作协议书，共同开发中华巷33号院及祥德苑，于2009年11月9日签订合作开发房屋协议，对具体的合作事宜进行明确，并在大川公证处公证，之后被告泰祥公司和德尔公司开发理念不同，2011年5月17日签订协议书，将中华巷项目全部交由德尔公司开发建设、安置。并且2011年11月25日通过丛台区人民法院调解，再次明确中华巷项目为河北德尔公司所有，并由其负责项目的建设施工、房屋销售、回迁等相关事项。原告要求房屋或补偿房款，与本公司无关，应由德尔公司承担。 被告德尔公司辩称：2011年10月25日，德尔公司与泰祥公司借贷纠纷一案，通过丛台区人民法院调解并出具（2011）丛民初字第2411号民事调解书，泰祥公司以其名下的土地使用权2010DH010003号给德尔公司抵顶泰祥公司拖欠的借款，同时该土地的建设施工、房屋销售、回迁等事宜均由德尔公司负责，故原告与泰祥公司2010年9月14日签订的《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议》直接约束德尔公司。在协议第三条中明确写到原告选择的建筑面积的房屋最终以政府规划部门批准的为准，房号待原告按顺序号挑房后确定，挑房时间以德尔（泰祥）通知的为准，如原告未按时到场，原告挑房的顺序号顺延。2012年4月12日，因泰祥公司无法将土地办理过户登记，德尔公司用泰祥公司名义在邯郸晚报上公告挑选房号的通知，2014年11月12日，德尔公司在邯郸晚报上公告交房通知，原告自身原因迟迟未来办理挑房手续，过错在于其自身，德尔公司目前仍有空余房屋，原告不挑选房屋，却恶意诉讼，导致的损失均应自行承担，故不应支持原告的全部诉讼请求。调换协议书的目的是拆的旧房屋换新屋，先来后到进行选择房屋，德尔尽到义务，业主选择其房屋在第一次庭审中原告明确说到，是因为是其没有钱所以不选房屋，截止目前被告处仍有拆迁的房屋，故原告无法要求给付现金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交证据： 1、原告身份证，证明原告主体资格； 2、《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议书》及《承诺书》，证明被告应向原告交付84.3平方米房屋一套； 3、丛台法院（2011）丛民初字第211号民事调解书、2011年5月17日两被告签订的协议书、大川公证处证书、2012年9月14日两被告签订的补充协议、中华巷33号院拆迁档案移交明细表，证明第一被告已将涉案拆迁房屋的回迁、过渡费等事宜转让给了第二被告； 4、2019年4月17日国瑞城宣传房屋价格表，房屋是期房是两年之后交房的价格。证明和原告同地段同类型拆迁的现在市场价值。都在国棉一厂厂区附近，该地段房屋的价值不超过被拆迁房屋学区房的价值； 5、中华巷组合户型图9页复印件，证明开发商为了拆迁启动时尽快达到拆迁目的，选定84.3的户型因为有这个图纸才签的协议； 6.经法院委托的房地产估价报告及评估费票据，证明案涉房屋的房地产市场平均单价，原告为评估房产支付评估费9600元,因被告违反合同约定不能实现合同目的，其应当承担评估费； 被告泰祥公司质证意见：证据1、2、3无异议。对证据4国瑞城项目，建筑密度以及后期的物业服务有巨大差距，价格表比中华巷项目高。国瑞小区属于凌云中学的学区房，国瑞城是精装修房屋，中华巷是毛坯房。根据政府的明文规定必须是精装修，原告提供的证据5户型、舒适度均不能与国瑞城价格相比较。对证据6评估报告无异议。 被告德尔公司质证意见：证据1无异议，证据2真实性没有异议，证明目的有异议，该证据恰恰证明该房屋以政府部门规划为准。原告在德尔仍有空房时不去挑选房号，过错在本身；证据3只认可调解书，其余证据都是复印件不予认可。协议第三条，是被告没有去，顺延的，没有相关证据证明原告按时到场。对证据4国瑞城项目，建筑密度以及后期的物业服务有巨大差距，价格表比中华巷项目高。国瑞小区属于凌云中学的学区房。提供价格表非正式文件是针对的是购房者不是拆迁户，宣传页的价格表并非是本案的审查范围，不符合情势变更的要件，仍以原协议4200元计算。证据5不予认可是设计图纸，不是规划图形，协议签订时明确提到以规划部门批准的为准。对证据6评估报告不认可。 原告质证意见：被告没有提前通知原告变更规划的通知，直接在报纸上公告属于无效，当时并不是没有去挑选，是没有84.3平方米的房屋，按时到场了对方突然提出没有80平米的房子给99平方米的房子，总共需要再补交27万元，因此没有谈成，去的那一天有很多老邻居可以作证。凌云学校是民办学校，国瑞小区价值不如被拆迁房的学区房价值。原告第一要求交付房屋，如果在房屋不能交付的情况下，按照市场价补偿合情合理，超出合同约定面积的部分可以按照4200元。国瑞是邯郸最后一批毛坯房的，不是精装修的价格。对评估报告无异议。 被告泰祥公司举证如下： 1、协议书复印件一份、公证书一份，共同证明祥德苑项目是由泰祥公司和德尔公司共同开发，共同进行拆迁工作； 2、2011丛民初字2411号民事调解书一份、协议书、中华巷33号院拆迁档案移交明细表一页、补充协议，共同证明祥德苑项目已转由德尔公司全权负责开发和后续安置； 原告质证意见：真实性无异议，证明目的有异议，原告和泰祥作为合同主体应负相应义务，至于与德尔公司的约定在其内部有约束力。 德尔公司质证意见：调解书无异议，其余证据真实性、关联性不予认可。 泰祥公司质证意见：泰祥和德尔共同开发的，该土地已经由德尔公司开发安置，与泰祥没有关系，泰祥公司向法院申请执行要求德尔变更手续，但德尔公司拒不缴纳相关费用致使执行无法进行，导致项目仍是泰祥公司的名称、土地使用权仍属于泰祥公司。 被告德尔公司举证如下 1、德尔公司营业执照一份，证明被告主体资格； 2、民事调解书一份，证明德尔地产与泰祥地产借款纠纷，2011年10月25日经丛台区人民法院调解出具（2011）丛民初字第2411号民事调解书，德尔地产取得泰祥地产名下的邯郸市国用（2010）第H010003号国有土地使用权，以抵顶泰祥地产拖欠的借款； 3、公告一份，证明德尔地产用泰祥地产的名义登报公告，告知中华巷33号院回迁住户挑选房屋的内容，充分证明尽到通知义务； 4、中华巷33号院商品房交房通知，证明德尔地产2014年11月11日登报，对未收房的业主再次进行通知，履行通知义务； 5、交房通知单，证明其他拆迁业主已收房，德尔地产不存在过错，是原告自身的过错导致的诉讼； 6、建设工程规划许可证复印件一份，证明根据之前的拆迁协议明确约定以最终规划图纸为准，而德尔公司提供的规划许可证并未变更，以规划图纸为准； 7、祥德苑回迁明细表复印件4页，证明被拆迁的业主均已通过该协议取得房屋，充分证明被告不存在任何过错。 原告质证意见：证据1无异议，调解书的真实性没有异议，证明所有档案德尔已经接受，德尔没有尽到通知原告义务，只是在报纸上登报，程序不合法，不应采取公告的通知。交房通知单证明目的不认可。证据6是复印件不是原件，并且根据相关规定，如果规划发生变更的时候应该提前通知拆迁户，但是被告泰祥或德尔未及时通知原告。证据7真实性不予认可，据了解原告的情况不只原告一户，不能证明被告的证明目的。回迁户被迫接受。 被告泰祥公司质证意见：无异议。 被告德尔公司质证意见：原告说被迫没有证据证明。 对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对有争议的证据和事实，本院予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年9月14日，邯郸市泰祥房地产开发有限公司（甲方）与郭如艮（乙方）签订《中华巷33号院房屋拆迁产权调换协议书》，协议约定：“一、乙方中华巷33号院1号楼4单元6号住房一套，房屋产权证号**××31号，建筑面积34.49ｍ2”。二、乙方自愿选择产权调换方式终结房屋产权，甲方对乙方被拆迁房屋按建筑1:1进行安置，双方互不找差价。三、乙方选择甲方提供的建筑面积约84.3ｍ2的房屋（最终以政府规划部门批准的为准），房号待乙方按顺序号挑房后后确定，挑房时间以甲方通知乙方时间为准，如乙方未按时到场，乙方挑房顺序号顺延。四、1、在规定时间内搬迁交房甲方奖励乙方面积15%，即5.17ｍ2。2、在上述面积基础上，乙方要求增加面积的，超出面积15ｍ2，按2800元／ｍ2优惠价结算，合计42000元。3、再超出面积29.64ｍ2按开盘价九六折结算（开盘价暂定4800元／ｍ2）合计142272元。4、以上共计;超出面积49.81ｍ2金额人民币184272元，大写壹拾捌万肆仟贰佰柒拾贰元整（房屋建筑面积以新房交付时政府房管部门实测面积为依据，超出面积款多退少补）。六、4、空调拆装费150元，有线电视拆装费80元，电话移机费／元；共付给两次，第一次搬家时交付／元，第二次新房交付时付／元，合计230元。附属物补偿：小房、墙砖、防盗门等附属物补偿金额，合计2614元。乙方自愿将以上费用（含36个月过渡费12416.46元）共计2844元，在结算时抵顶超面积房款。六、超面积房款缴纳方式：第一次拆迁完毕后、开工前缴纳超面积款的40%；第二次在主体工程封顶后10日内缴纳超面积款的40%；剩余20%款项在新房交付时一次性付清，逾期15天不按时缴款的须支付日万分之三滞纳金。七、乙方自协议签订之日起7日内将旧房搬清交给甲方无偿拆除，若逾期不交旧房，挑房顺序号作废，待房屋搬清交房后另行安排挑房顺序号。八、新建楼房入住标准为毛坯房。九、其他条款：乙方将各项补偿费抵顶超面积房款。协议有甲方法定代表人加盖姓名签章和甲方公司合同专用章，乙方有郭如艮、王焕英签字并按手印。同日，甲方与乙方还签订了《承诺书》，约定：“中华巷33号院1-4-6郭如艮，房产证号（0101022631）原建筑面积34.49ｍ2，回迁面积84.3ｍ2，应出超面积房款168321.8元（壹拾陆万捌仟叁佰贰拾壹元捌角），开发公司为了照顾其家庭困难，从超出面积房款中免除其68321.8元（陆万捌仟叁佰贰拾壹元捌角）；泰祥开发公司借给郭如艮本人20000元整（贰万元整），用其安家租房。接房前郭如艮交齐超面积房款10万元的同时，偿还此前借款20000元（整贰万元），两项共计120000元整（拾贰万元整），交齐款项后领取钥匙。”，因挑选房号过程中，被告提出没有84.3平米的房子，给99平方米的房子总共需要再补交27万元，双方产生争议，原告与被告协商不成，向社区、街道办事处及有关单位信访反映多年未果，原告未交付12万元、河北德尔房地产开发有限公司未将回迁房交付给原告，原告诉至本院，诉请如前。 在诉讼过程中，郭如艮向本院提出评估申请，要求：对位于邯山区中华巷398号院祥德苑房屋在2019年1月4日的市场价值进行司法鉴定。经依法委托，河北中城房地产估价有限责任公司出具河北中城19120301号房地产估价报告书，估价结果为：位于邯山区中华巷**院祥德苑房屋的房地产在2019年1月4日的市场平均单价为：每平米10377元。为此，郭如艮支付评估费用9600元。诉讼过程中，被告德尔公司明确只剩下56.79平方米的回迁房，该公司没有84平方米左右的房屋可供安置。 另查明，泰祥公司系邯山区中华巷**院旧城改造项目的拆迁人，2011年10月25日丛台区人民法院出具（2011）丛民初字第2411号民事调解书，确认泰祥公司在该项目中的土地使用权归德尔公司所有，涉及该块土地的建设施工、房屋销售、回迁等相关事项均由德尔公司负责。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。2011年4月29日，原告郭如艮与被告河北德尔房地产开发有限公司签订的《中华巷33号院房屋拆迁产权调换安置协议书》及《承诺书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。泰祥公司已将该拆迁项目转让给德尔公司，该项目的回迁事项涉及的权利义务关系由德尔公司承继，原告、被告德尔公司均应按照《中华巷33号院房屋拆迁产权调换安置协议书》及《承诺书》的约定行使权利、履行义务。原告将被拆迁房屋已交被告拆除，部分履行了义务，被告德尔公司应收取剩余房款后向原告交付协议约定的房屋。因被告河北德尔房地产开发有限公司自认事实上不能交付原告84.3平方米回迁房屋，亦不能提供与84.3平方米误差在合理范围内面积的房屋，合同事实上已不能履行，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，原告主张解除双方签订的《中华巷33号院房屋拆迁产权调换安置协议书》及《承诺书》，由被告德尔公司向原告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告泰祥公司承担赔偿责任的诉请，本院不予支持。 解除合同后原告有权要求赔偿损失。关于原告损失计算，因双方互负义务且已部分履行，故以如果合同得到全部履行原告可得合同利益为确定损失的基础，本案中原告补交12万元可得84.3平方米回迁房，为公平起见，应以起诉时房屋的市场价值结合房屋价格上涨的增值因素及双方过错程度来确定原告的损失。案涉房屋价值按安置房屋选房时的价值（下称选房价）与现价（评估价值）进行区分。协议约定应置换面积加奖励面积共计39.66平方米此为应安置面积，超出的面积为优惠价换购面积，两部分均有选房时价格（选房价）与现市场价的增值部分，分别计算为： 应安置面积34.49+5.17=39.66平方米，此部分的选房价为：按开盘价4800元/平米计算为39.66×4800=190368元，现价增值为：（10377-4800）×39.66=221183.82元。 优惠换购面积分为超面积15平方米以内的部分与超过15平方米之外的29.64平方米两部分： 1、超面积15平方米以内的部分，选房价为2800×15=42000元，现价增值为（10377-2800）×15=113655元。 2、再超15平方米之外的29.64平方米部分，选房价为开盘价的九六折算，即4800×0.96×29.64=136581.12，现价增值部分为：（10377-4800×0.96）×29.64=170993.16元。 上述计算84.3平方米回迁房选房时价格（选房价）与现市场价的增值部分为： 选房价总计：190368+42000+136581.12=368949.12元， 现价增值总计：221183.82+113655+170997.16=505835.98元。 选房过程中双方发生争议后，被告应预留与84.3平方米面积相近的房屋，但本案审理过程中，被告德尔公司均称只预留有56.79平方米回迁房可选，原告不能接受请求合同解除，本案导致合同解除被告德尔公司为主要过错，原告方拖延致使减少选房机会也有一定过错。根据双方过错程度分配增值部分，酌情以原告按75%比例得增值部分379376.98元为宜，原告应补交的12万元在计算中应减除，故原告可得合同利益计算为368949.12+379376.98-120000=628326.1元。原告申请评估支出评估费9600元，系为确定损失产生的必要合理费用，应由被告赔偿。综上,原告损失计算为628326.1+9600=637926.1元，应由被告德尔公司赔偿。 综上所述，本案经多次调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除郭如艮与邯郸市泰祥房地产开发有限公司签订的《中华巷33号院房屋拆迁产权调换安置协议书》及《承诺书》； 二、河北德尔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿郭如艮损失628326.1元、评估费9600元，共计637926.1元； 三、驳回郭如艮的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11360元，由原告郭如艮负担2840元，由被告河北德尔房地产开发公司负担8520元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 长  邱永刚 审 判 员  李海亮 人民陪审员  田小沛 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  王新凯 附:相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。