广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3215号上诉人（原审原告）：麦少云，女，1982年1月14日出生，汉族，住广东省鹤山市。委托诉讼代理人：邓文护，广东颖诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东中都卫浴城建设管理有限公司。住所地：广东省开平市水口镇龙塘东路****1001铺位。法定代表人：洪文忠，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱甲斌，广东朱甲斌律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆小红，广东朱甲斌律师事务所律师。上诉人麦少云因与被上诉人广东中都卫浴城建设管理有限公司(以下简称中都公司)商品房预约合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2019）粤0783民初2125号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。麦少云上诉请求：1.依法改判，将一审判决的第一项改判为中都公司向麦少云返还已付购房款254755元、赔付定金50000元、赔付15244元团购费、赔付1359元维修基金和其他信赖利益损失(从2018年10月12日起至款项清偿之日止，以所欠本金254755元为基数，按年利率6%计算。注：暂计至2019年8月31日，一审判决总金额为269640.44元，认为一审判决少判金额65244元）；2.一、二审诉讼费用由中都公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实、适用法律错误，中都公司的违约事实清楚，收取麦少云的全部首付款后没有依约同时签订买卖合同，并以各种理由要求麦少云退款或者换铺，已触犯定金罚则，理应赔付50000元定金。1.《商品房认购协议书》(编号：0****2)第三条、第四条约定，涉案2042号商铺由麦少云以按揭贷款方式付款，双方应当在2018年10月17日前签订《广东省商品房买卖合同》，麦少云在签订《广东省商品房买卖合同》当天支付不低于贷款银行规定的最低首付款(总房款50%)，如不按上述期限办理的，麦少云所交定金不予退还，中都公司双倍返还定金。2.中都公司于2018年10月11日约见麦少云签订《广东省商品房买卖合同》和支付首付款，但中都公司收到全部首付款254755元后并没有依照约定同时安排签订《广东省商品房买卖合同》。3.麦少云多次催讨签订合同，但中都公司均以各种理由拒绝，并于2019年5月6日再次以付清全款、2042号商铺内部审批未通过、内部条件政策已固定无法更改等理由要求麦少云退款或者换铺。麦少云多次催讨签订合同，但中都公司均以各种理由拒绝。二、一审法院认定事实、适用法律错误，因中都公司违约给麦少云带来的信赖利益损失是通过赔付定金不足以弥补的，故麦少云行使其处分权要求中都公司赔付15244元信赖利益损失。1.麦少云主张的15244元是基于中都公司违约给麦少云带来了信赖利益损失。必须明确的一点是，麦少云并非要求中都公司按照有关协议(如居间协议、物业协议)“返还”15244元，而是基于中都公司违约给麦少云带来了信赖利益损失，故麦少云在主张15244元时用上了“赔付”一词，特指中都公司的违约责任。2.根据销售广告，涉案2042号商铺优惠期内价格为10922元/平方，正常时期价格为15645元/平方，麦少云每平方可得利益为4723元，合计为213951.9元。根据销售广告，涉案2042号商铺优惠期内价格为10922元/平方，正常时期价格为15645元/平方，故麦少云每平方可得利益为4723元，涉案2042号商铺共计45.3平方，合计为213951.9元。3.根据“2019年5月6日与余建华、陈绮雯洽谈录音”，中都公司能够认识到因违约而给麦少云带来的损失至少150000元。综上，一审法院认定事实、适用法律错误。中都公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。中都公司不存在违约事实，中都公司直至今天仍愿意与麦少云签订商品房买卖合同，当时未能签订合同的原因是麦少云未能作出选择，从麦少云提供的录音可以看出，双方存在沟通的一个过程，最后也是麦少云选择退铺，由始至终中都公司均没有对麦少云进行胁迫，麦少云的上诉理由及请求缺乏事实及法律依据，恳请二审法院予以驳回。麦少云向一审法院起诉请求：1.判令中都公司立即返还己付购房款254755元；2.判令中都公司立即赔付定金50000元；3.判令中都公司立即赔付15244元团购费、1359元维修基金和其他信赖利益损失9757.47元（以254755元为本金，按6%年利率自2018年10月11日计至全部款项清偿完毕之日止，暂计至2019年6月1日为9757.47元）;4.本案诉讼费用由中都公司承担。一审法院判决：一、广东中都卫浴城建设管理有限公司应在判决生效之日起十日内给麦少云返还已付购房款254755元、维修基金1359元及其他信赖利益损失（损失计付办法：从2018年10月12日起至款项清偿之日止，以所欠本金为基数，按年利率6%计算）；二、驳回麦少云的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3133.37元、财产保全费2175.57元，合计5308.94元（已由麦少云预交），由麦少云负担1045.94元，广东中都卫浴城建设管理有限公司负担4263元。麦少云多预交的一审案件受理费4263元，由一审法院予以退回；广东中都卫浴城建设管理有限公司应向一审法院补缴一审案件受理费4263元。二审期间，麦少云向本院提交如下证据：证据1.2019年5月8日邓文护律师与余建华通话录音光盘，证据2.邓文护律师与余建华通话录音译文，证据3.中国移动记录通话记录网上详单查询复印件，上述证据均证明中都公司在整个录音中都强调或确认其要求麦少云换铺或者退款的事宜，中都公司是愿意麦少云换铺后与其签订《广东省商品房买卖合同》，而非愿意就2042号商铺与麦少云签订《广东省商品房买卖合同》。经审查，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院将结合本案案情对上述证据综合认定。二审中，中都公司没有提交新证据。本院经审理，对一审判决所查明事实予以确认。另查明，中都公司在一审庭审中明确表示其可返还购房款。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1.中都公司是否应当向麦少云赔付定金50000元；2.中都公司是否应当向麦少云赔付15244元团购费。关于第一个争议焦点。麦少云、中都公司在案涉《商品房认购协议书》中约定，定金在双方签订《广东省商品房买卖合同》时自动转为购房款。在麦少云向中都公司支付50000元定金及204755元首付款后，中都公司出具《收款收据》，确认麦少云交来案涉商铺购房首付款254755元，麦少云亦未对该《收款收据》提出异议。2019年3月11日，双方签订《合同签订确认表》，确认麦少云对商品房买卖合同（预售）的全部条款已仔细阅读，并同意签订合同。现麦少云无证据证实中都公司存在违约行为，双方均确认要签订案涉商铺的买卖合同，一审庭审中，中都公司表示愿意继续签订合同，而麦少云表示不同意继续签订合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”据此，本案中是因为麦少云的原因导致房屋买卖合同不能订立，故中都公司本可没收定金。但由于中都公司在一审中已明确表示可返还购房款254755元（50000元定金及204755元首付款），且中都公司也未对一审判决返还上述购房款提起上诉，因此麦少云关于中都公司应赔付定金50000元的主张，理据不足，本院不予支持。关于第二个争议焦点。中都公司在返还已付购房款254755元前必然给麦少云造成损失，因麦少云未能提供相关证据，一审法院认定本案中麦少云向中都公司已支付款项所造成的损失为资金被占用而产生的利息损失，并无不当。而关于麦少云请求的团购费，其上诉称为其可信赖利益损失，但因团购合同关系与本案的商品房预约合同关系属于两个不同的法律关系，且麦少云也没有证据证明团购费属于其可信赖利益损失，一审法院未支持麦少云关于中都公司应赔付团购费15244元的主张，并无不当，本院予以维持。综上所述，麦少云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1431.1元，由麦少云负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年十二月十六日书 记 员  李健愉