山东省成武县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1723民初2315号原告：陈春皊，女，1981年3月4日出生，汉族，居民，住山东省成武县。被告：万付全，男，1968年6月24日出生，汉族，居民，住山东省成武县伯乐集镇梁庄行政村田楼村**，现住成武县。原告陈春皊与被告万付全房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈春皊、被告万付全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈春皊向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告返还购房款50000元及答应的利息7200元；2、本案诉讼费用由被告承担。审理过程中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿其货物损失。事实和理由：2018年10月30日，原告与被告口头约定了房屋买卖合同，将被告申请查封拍卖的房屋出售给原告，原告向被告支付购房款50000元。因该房屋由法院查封，今年由法院拍卖，被告没权利卖该房屋，便答应原告返还现金及另加利息。原告多次向被告要还本金时，被告没有还本金意向，只答应给利息，至今未还本金。放置在房屋内的丧葬用品损害严重，被告应当赔偿。为维护原告的合法权益，特具状起诉。被告万付全辩称，拿原告的钱是事实，分两次拿的。因我去她住的地方附近查封房屋，所以引起她想购买涉案房屋，她问我多少钱卖，我说得等法院拍卖，如果法院拍卖的价格高卖不出，可以在我手中流拍后低价处理，如果在法院的网上拍卖，就把钱交给法院。经我告知她有关程序和风险后，她答应在法院流拍后在我这里买。没等法院流拍，她就多处找人咨询、查看，看风水的说房屋不好，其他人员说风险大，于是提出不要了。因此，流拍后我再次申请法院变价处理，最终卖给别人了。期间，原告要求在涉案房屋中存放物品，并答应法院拍卖后及时清理，经我多次催促，原告至今也未清理完毕。原告要求偿还50000元，为便于解决问题，照顾原告因融资其他案件造成的重大损失，帮其妥善处理家庭矛盾，我当时是答应的，利息不予认同，且已经用手机转账给原告2000元。当时原告给我要过钱，我答应卖了房款分批给她，至今她不同意与我调解，目前我没能力偿还该房款。等我其他执行案件执行款到位后，从法院执行出才能偿还。第一次庭审我诚意愿意分期还钱，现原告违约在先，且没有诚意解决问题，请求法院依照买卖合同有关违约规定审理，我不同意返还原告50000元及利息，请依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告陈春皊提交以下证据：1、2018年10月30日收条、2018年11月30日《保证书》各一份；2、手机录音一份；3、转账记录三份。被告万付全提交以下证据：微信转账记录一份。本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，经审查，该证据具有真实性、合法性，且与本案有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月，原告陈春皊得知被告万付全手中有其申请法院查封的成武县富达置业有限公司商铺要出卖且价格便宜，经多次与被告协商，双方口头约定了房屋买卖合同，被告将其申请查封拍卖的成武县富达置业有限公司一期四区3B#楼商铺6#铺出售给原告，约定价款不超过480000元，如涉案房屋拍卖一个月后流拍，被告申请以物抵债时再进行买卖。2018年10月30日，原告通过其家人个人银行账户向被告支付定金30000元，被告向原告出具了收条，收条内容为：今收到陈春皊房款定金30000元整，房产位于成武县富达置业有限公司一期四区3B#楼商铺6#铺。2018年11月30日，原告通过其家人个人银行账户和微信向被告支付购房款20000元，被告向原告出具了《保证书》，主要内容为：今保证该房产交易价不超过480000元，暂收房款20000元。涉案房屋拍卖过程中，原告经多方咨询，于2019年1月以房屋位置差、问题多、风险大等为由，要求解除房屋买卖合同约定，并要求被告返还购房款50000元。期间，因原告经营丧葬用品需要，向被告要求在涉案房屋中存放货物，被告同意后暂时将涉案房屋交其使用，并告知其不得装修、不得砸墙，法院拍卖后要及时清理。因原告不同意继续购买涉案房屋，后多次要求被告返还购房款，被告于2019年7月11日通过微信转账，向原告返还2000元，剩余购房款至今未付。被告根据涉案房屋购买方要求，自2019年7月起多次通知原告及时清理涉案房屋中的货物，原告答应2019年8月清理货物，至今未全部清理完毕。另查明，被告万付全因与被执行人山东省成武县富达置业有限公司建设工程施工合同纠纷案生效，山东省成武县富达置业有限公司未履行生效法律文书确定的义务，万付全向本院申请查封拍卖被执行人山东省成武县富达置业有限公司一期四区3B#楼商铺6#铺。本院依法进行委托评估，2018年4月10日，山东宏远房地产评估有限公司接受本院委托，将该资产评估价值确定为539649元。本院依法于2019年5月、2019年6月进行了二次拍卖均流拍，拍卖保留价为461398元。后万付全向本院提交变卖申请书，本院依法于2019年6月21日至2019年6月22日对该资产进行变卖，最终购买人田祥飞以最高应价胜出，网络变卖成交价格为461398元。变卖结束后，本院于2019年6月24日作出(2018)鲁1723执恢210号之三执行裁定书，裁定：一、将被执行人山东省成武县富达置业有限公司位于成武县富达东方城一期四区3B#楼商铺6#铺作价461398元，交付给买受人田祥飞；二、买受人田祥飞可持本裁定书至相关部门办理产权过户手续。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案原告陈春皊与被告万付全之间的涉案房屋买卖虽没有签订书面合同，但买卖房屋系双方当事人的真实意思表示，约定合同中标的物明确、价款确定，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依据合同法的有关规定合法有效。本案被告所出售给原告的涉案房屋成武县富达置业有限公司一期四区3B#楼商铺6#铺，虽系法院根据被告申请查封拍卖的商品房，被告尚未取得房屋所有权，但被告作为执行案件申请人，在维护自身合法权益过程中对涉案房产享有事实上的期待利益，亦可通过参与拍卖、折价等方式取得该房产的相关权益。原告作为理性的投资者和交易者，对涉案房屋买卖可能存在的问题和风险应当有所了解和认知，在被告明确告知房屋存在“瑕疵”情况下，因贪图房屋价格便宜仍与被告口头约定涉案房屋买卖合同，并先后向被告交付定金30000元和购房款20000元，被告亦收受了定金和购房款，双方均履行了约定的义务，体现了双方意思表示的一致性。后原告因涉案房屋位置不佳、存在风险等因素违约，导致合同目的不能实现并解除合同，原告对此应负相应的法律责任。国家提倡诚信、友善。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”原告主张被告存在欺诈行为，并要求被告按约定向其返还购房款50000元及利息7200元，但未提供充分证据予以证明，且原告陈述前后矛盾，双方关于利息的约定不明，被告意思表示不真实，其提供电话录音明显具有诱导性质，本案中原告明知违约，亦未要求定金权益，对此本院不予全部支持。被告辩解虽曾答应过返还原告购房款(定金)等50000元，但当时是为了帮助原告更好地解决家庭矛盾，涉案房屋经拍卖最终以保留价461398元的价格进行了变价处理，并没有超过被告承诺的价格范围，且拍卖过程中多次征求原告意见后才申请变卖涉案房屋，被告不存在违约行为。被告在庭审中最终以原告违约在先、没有诚意解决问题为由，要求依照定金罚则相关规定，不同意继续向原告返还定金，本院予以采信。本案涉案房屋经被告多次征求原告意见，原告在房屋拍卖过程中拒绝继续履行买卖合同，被告亦同意解除，并向原告返还购房款2000元，原告收受了该房款，双方行为表明了对涉案房屋买卖合同的态度，应为双方解除了该房屋买卖合同。合同约定后，原告长期占有使用涉案房屋存放商品并受益，涉案房屋被依法变卖后，虽经被告多次催促清理货物，但原告至今未全部清理完毕，现原告主张被告赔偿其物品损失，亦未提供证据证明其主张，本院不予支持。结合本案案情、双方过错程度及损益相抵和诚实信用原则，被告收到原告购房款20000元，相互折抵后，被告应当返还原告购房款18000元（20000元-2000元）。本案在审理过程中,经本院多次调解,被告万付全考虑原告陈春皊因投资不慎造成的重大经济损失，结合自身能力，同意分期返还购房款，但陈春皊坚持要求万付全返还全部购房款并支付利息，双方最终未达成和解协议。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条及其他相关法律规定，判决如下：一、被告万付全于判决生效后十日内返还原告陈春皊购房款18000元。二、驳回原告陈春皊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1230元，减半收取计615元，由原告陈春皊负担422元，被告万付全负担193元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  邱现春二〇一九年十二月十八日法官助理陈茜书记员杨维娜