西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）陕0113民初12756号 原告:华洁，女，1962年8月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：谭晓非，陕西康宁律师事务所律师。 被告：西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司，住所地：西安市。 法定代表人：柳海军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：田磊，陕西秦石律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁丽，陕西秦石律师事务所实习律师。 原告华洁与被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司（以下简称枫叶公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并作出判决，宣判后枫叶公司及西安天地源房地产开发有限公司不服判决上诉至陕西省西安市中级人民法院，陕西省西安市中级人民法院以出现新证据将该案发回重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告华洁的委托诉讼代理人谭晓非到庭参加了诉讼，被告枫叶公司的委托诉讼代理人田磊、丁丽到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告华洁诉称，原告购买了位于高新区XX区XX号楼XX栋XX号房屋。上述房屋交付后开始出现漏水情况，原告多次与被告沟通维修事宜，然漏水问题一直没有得到解决。2014年10月10日，被告枫叶公司与“深圳市建业建筑工程有限责任公司西安分公司”签订维修合同，合同约定工期70天。2015年3月16日，原告与西安四象知识产权代理有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定租赁期限自2015年4月1日起至2017年3月31日止。然其间漏水情况严重。西安四象知识产权代理有限公司于2015年8月26日出具《证明》：“由于2203公司多处漏水，导致无法办公，联系物业人员多次修理不能解决漏水问题，提前解除租赁合同”。原告与西安四象知识产权代理有限公司于2015年8月31日协商解除合同。后经原告查询，深圳市建业建筑工程有限责任公司西安分公司未在工商行政部门登记注册。被告怠于维修房屋屋面，委托无资质个人进行维修之行为已严重侵害原告之权利，现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告赔偿原告房租损失135000元；2、被告向原告支付维修房屋支出13787元；3、被告向原告支付鉴定费33000元；4、被告承担本案涉案房屋产生的物业费21500元；4、本案诉讼费用由被告承担。原告在本案审理过程中申请撤回对西安天地源房地产开发有限公司的起诉。 被告枫叶公司辩称，1、原告房屋交付后发生漏水情况，属于开发商防水保质期内，属于开发商房屋质量问题，应起诉开发商。2、原告诉请的房屋损失费、维修费、鉴定费及物业费缺乏法律依据及相关证明。3、原告的所有诉讼请求均过诉讼时效。 经审理查明，2013年6月20日，原告与被告签订物业服务合同，该合同约定，被告的服务事项有：对房屋建筑共用部位的维修、养护与管理，包括房屋主体承重结构，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、散水等；共用设施设备及其运行的维护、养护、运行与管理，主要包括小区内上下水循环系统、上下水管道、供电照明、中央空调设施、电梯、安防监控系统、对讲系统、消防、污水处理系统、绿地、道路、公益性文体设施等。 （2016）陕0113民初2636号案件于2016年5月18日的庭审笔录中，被告提供枫叶公司（甲方）与案外人（乙方）深圳市建业建筑工程有限公司西安分公司于2014年10月10日签订的施工合同，合同约定的工期为70日，工程内容为XXXXXXX广场及XX名园存在的屋面漏水、伸缩缝渗漏水等问题进行维修。 在案件审理过程中，原告于2016年5月18日申请对涉案房屋漏水原因及费用进行鉴定，2016年9月2日，陕西兵器建设监理咨询有限公司出具鉴定意见为：涉案房屋漏水原因系屋面防水层存在问题所致，修复费用为5137元，鉴定费8000元。被告枫叶公司对该鉴定提出异议。后原告申请对房屋漏水原因进行鉴定，经陕西中房建筑工程司法鉴定所鉴定，鉴定意见为：1、受检房屋内出现渗漏，是由于屋面防水措施施工或维修未按规范操作导致。鉴于当事各方对交房时间与第一次漏水时间无法确定，亦不能排除当时修建电信基站时破坏了屋面防水层造成漏水的情况。2、按照《建设工程质量管理条例》第40条规定：屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。建设工程的保修期，自工程竣工验收合格之日起计算。即第一次漏水时间如果发生在竣工之后的5年内，则属于天地源地产的责任；如果第一次漏水时间发生在竣工日之后的5年后，则属于枫叶物业的责任。鉴定费25000元。 另查明，原告华洁系高新区XX区XX号楼XX栋XX号房屋业主。 在本案审理过程中，本院依法向原告释明，本案系违约责任与侵权责任竞合需选择主张，原告明确主张违约责任。 以上事实，有物业服务合同、房屋所有权证、鉴定意见、施工合同、当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原告与被告签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。合同期满后，被告继续为原告提供物业服务，双方未签订新的物业服务合同，故本院依法认定双方签订的物业服务合同对双方仍有约束力。涉案房屋漏水的原因系防水层原因导致漏水，而根据原告与被告的合同约定，被告对房屋建筑共用部位有维修、养护与管理的义务，被告怠于履行维修、养护和管理屋顶防水层导致原告房屋漏水，被告应当承担相应的违约责任。原告在诉状中称涉案房屋交付后一直存在漏水问题，且在原审案件中称2009年涉案房屋开始存在漏水问题，但其未提供证据予以佐证，故本院不予采信原告所称的该事实。因双方认可的最近一次漏水时间是2014年，故本院依法予以采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当时人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿，当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”的规定，本案中，由于被告违约致使原告房屋漏水，应给予原告合理的5个月维修期限，该期间原告在外租住产生合理的费用，本院酌定为15000元，对于原告发现房屋漏水后未及时采取适当措施防止损失扩大的超过5个月的房租损失，本院依法不予支持。因原告在诉讼前为防止损失扩大对房屋进行了维修产生了合理费用8650元，故本院依法予以确认。对于原告已在诉讼前对漏水所损坏的部分进行了维修，原告不应再重复主张并鉴定修复费用，故对于原告要求的鉴定所载明的修复费用5137元，本院依法不予认定。对于鉴定费33000元，本院依法予以认定。对于原告所称的的被告承担2015年8月1日至2016年3月1日期间的物业费一节，因原告的房屋漏水发生在2014年，原告发现房屋漏水后未及时采取适当措施防止损失扩大，其所称的该期间已超过合理维修的期限，故原告要求被告承担物业服务费21500元的诉请，本院依法不予支持。原告于2016年3月17日诉至法院，被告于2014年10月10日进行了维修，故原告的诉讼未超过诉讼时效。综上，兹根据《中华人民共和国物权法》第三十五条、第九十二条、《物业管理条例》第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告华洁支付房租损失15000元。 二、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告华洁支付房屋修缮费8650元。 三、被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司于本判决生效后十日内向原告华洁支付鉴定费33000元。 四、驳回原告华洁其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费4349元，由原告华洁承担3176元，被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司承担1173元。由于原告华洁已预交，被告西安高新枫叶物业服务管理有限责任公司并上述款项支付给原告华洁。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长 赵 妍 人民陪审员 刘 琳 人民陪审员 甘静妮 二〇一九年十二月二十八日 书 记 员 鲁 蔓 打印：扈艳红校对：鲁蔓年月日送达 1