广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书(2018)粤2072民初10312号原告（反诉被告）：中山市古镇镇海洲村民委员会，住所地广东省中山市。主要负责人：甘伟强，村主任。委托诉讼代理人：袁国辉，广东中古律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄培秋。被告（反诉原告）：中山市江润市场管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇。法定代表人：田丕海。委托诉讼代理人：高健洪，广东扬真律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思，广东扬真律师事务所律师。原告中山市古镇镇海洲村民委员会(以下简称海洲村委会)与被告中山市江润市场管理有限公司（以下简称江润公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，江润公司提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告海洲村委会的委托诉讼代理人袁国辉，被告江润公司的委托诉讼代理人高健洪、陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海洲村委会向本院提出诉讼请求：1.判令因江润公司违约解除双方签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》，并向原告退回位于中山市10.442亩土地；2.江润公司所缴纳的500000元押金因被告违约归原告方所有；3.判令地上建筑物归海洲村委会所有；4.判令江润公司告缴交拖欠的承包款3132600元及自起诉之日起至支付之日至按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；5.江润公司按照合同的标准继续支付自2019年5月1日起至退还土地之日止的占用费；6.诉讼费由江润公司承担。事实和理由：江润公司于2015年10月12日与海洲村委会签订了《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》，由江润公司租赁原告位于10.442亩，并缴交了押金500000元。合同约定租金先交付后使用，计租的租赁期限为15年，计租金期限自2016年5月1日起计算，即应于每年的5月1日前一次性缴交当年的承包款，逾期的，海洲村委会有权解除合同，押金归海洲村委会所有，并且追回所欠的租金，地上建筑物归海洲村委会所有。现江润公司拒不交付2018年5月1日至2019年4月30日的租金3132600元，已构成违约。被告江润公司辩称，2015年10月12日，江润公司与海洲村委会签订《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》，由海洲村委会将位于步头地块租赁给江润公司建临时建筑出租，按合同约定，该土地由江润公司投入楼宇建设，由海洲村委会协助办理相关的证明文件，每年由江润公司向海洲村委会交纳租金3132600元，并且每五年递增10%，总租期十五年。合同签订后，江润公司投入了建设资金23363191.76元，并于2016年5月土建完工，相应的报建手续亦已经交给海洲村委会向有关部门进行报备，但海洲村委会一直也没有将合法的报建手续办下来。更有甚者，合同项下的建筑物原告一直未能办理临建延期手续，时至今日已成为违章建筑。按照《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条及《广东省城乡规划条例》第四十八条第二款：“临时建设工程规划许可证有效期不超过二年。使用期限届满确需延期的，应当在有效期届满三十日向原核发机关申请办理延期手续，延期手续不超过一年。”本案中，涉案建筑物规划为临时建筑，海洲村委会有义务办理以上建筑的临建延期手续，否则不具备出租条件，海洲村委会有过错且应承担相应的法律责任。退一步而言，在合同履行期间，古镇经济持续低迷，经济大环境日益走下坡路，江润公司按照合同约定条件履行所需的财力、物力等投入均已超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，履行合同的目的已无法实现。面对如此险峻的经济困境，江润公司多次向海洲村委会提出减免租金的申请，却遭到海洲村委会的断然拒绝。现双方解除合同，涉案租赁物归原告所有，根据公平原则及前述原告的过错，海洲村委会应向江润公司返还涉案建筑物的相应价值。被告江润公司向本院提出反诉请求：1.解除双方于2015年10月12日签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》；2.海洲村委会按建筑物价值返还反诉原告23363191.76元；3.由海洲村委会承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，江润公司变更诉讼请求为：1.解除双方于2015年10月12日签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》；2.海洲村委会向江润公司返还自2016年5月1日至2018年4月30日期间的租金共计6265200元（按每年租金为3132600元，共两年）及押金500000元；3.海洲村委会按建筑物价值返还江润公司19191016.77元；4.海洲村委会承担本案全部诉讼费用。庭审过程中，江润公司再次变更反诉请求2为：海洲村委会向江润公司返还租金金额为5743100元。事实和理由：一、涉案租赁合同目的自始不能实现，应依法解除。双方于2015年10月12日签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》并不是普通的土地租赁协议，而是一个综合投资协议，海洲村委会出租宗地是为在该地块上建设综合商贸市场，并最终获得该商贸市场建筑的所有权，而江润公司租用土地并建设案涉建筑物，则为在租赁期对外出租铺位并获益，故双方约定江润公司不向海洲村委会收取建筑物建设费用，同时可以免费在租赁土地期间使用该建筑。换言之，整个《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》的核心内容，是海洲村委会以江润公司对建筑物在租赁期的免费使用和收益权作为建设该建筑物对价。因此，《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》能够履行的前提，是涉案商贸市场获得规划许可，履行报建等合法手续。海洲村委会就涉案土地至今一直没有向有关部门申报正式的规划手续，江润公司已按合同约定向其提供报建手续的相关资料，但海洲村委会却故意推搪办理，最终导致江润公司无法办理报建手续，由于村委会怠于履行报建的手续，已致使案涉租赁物已成为违章建筑，根据《中华人民共和国合同法》和《广东省城镇房屋租赁条例》的相关规定，这已导致江润公司与其他第三方以案涉建筑为标的物签订的商品租赁协议均属无效[详见中山市第二人民法院作出的(2018)粤2072民初15773号生效的民事判决书]，江润公司即使出租相应的商铺，也最终被认定为无效，已不可能通过使用建筑获取任何商业利益，在此情况下，双方签订案涉协议的目标无法实现。其次，由于案涉建筑所在地古镇镇近年来的经济持续低迷，涉案的江润楼商铺出租率极低，江润公司可收取的租金总和远无法达到其向村委会缴纳的土地年租金3132600元，也就无法谈及盈利、收益的问题，仅是以上的租金亏算也足以让江润公司无法喘息。所以，双方签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》已无法实现订立该合同的目的。由于海洲村委会未履行合同义务，导致合同目标无法实现，故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，该租赁合同应予以解除。此外，如果该合同继续履行，将会进一步导致江润公司的利益损失，而有明显过错的海洲村委会持续获益，这不仅有违诚信原则，更显失公平；二、海洲村委会应向江润公司返还已收取的土地租金。在合同签订后，江润公司已向村委会支付了2016年5月1日至2018年4月30日期间的租金共计6265200元（按每年租金为3132600元，共计2年）及押金500000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除，已经履行的，应恢复原状，故海洲村委会应将已经收取的租金6265200元及押金500000元归还给江润公司；三、根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除的，当事人有权采取补救措施。在本案中，江润公司按海洲村委会的要求，经海洲村委会同意，为海洲村委会建设了案涉商贸市场，且合同也明确约定，该建筑的所有权属于海洲村委会。该建筑经评估，目前价值为19191016.77元。按《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》原意，该对价本应由江润公司通过出租、经营商铺获得，但如前所述，海洲村委会因过错未办理相关规划许可，使该建筑成为违章建筑，导致江润公司无法对该建筑物进行使用和收益，进而遭受了重大的经济损失，合同目的已经无法实现。因此江润公司有权要求解除合同，并采取补救措施，挽回经济损失。江润公司遭受的经济损失根本上是海洲村委会不申请规划许可，不进行建设报建导致，故海洲村委会应按该建筑物价值，向江润公司返还对价。针对江润公司的反诉，海洲村委会辩称，一、涉案土地的建筑物相关的报建手续是由反诉原告负责的，这个根据租赁合同的第五条有约定，并且按照海洲村委会提交的补充证据4租赁合同的补充协议中关于报建手续是由承租方负责又重新作了强调。所以江润公司以海洲村委会没有把合法的报建手续办下来当做反诉和答辩的理由是不成立的；二、涉案的土地租赁是以公开竞投的方式由江润公司取得土地的租赁使用权。江润公司作为具有独立法人资格的民事主体对其民事行为应该知道相应的法律后果和风险。现在以经济低迷无法获得利益为由提出减免租金或者提出不合法的要求都是不成立的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年，海洲村委会以公开投标方式面向社会招租：1、招租地块的土地证号为中府国用（2013）第10013**，土地证登记面积为：21721.9平方米（折合：32.582亩）。拟将该地块当中的6961.8平方米（折合：10.442亩）面向社会公开投标租赁；……；4、地块租赁期限为15年，建设施工期为6个月，施工期内免租，合同期满后，租赁地块上的建筑物归村集体所有5、该地块按现状出租。报建及建安费用、用水、用电、消防管道安装等所产生的一切费用由中标方负责（海洲村可提供有关资料证明材料）；6、该地块可按现状出租可作商业用途（不可经营农贸市场）；7、该地块可以建临时建筑（可建两层临时建筑），但一切费用及办理相关证照费用由中标方负责。招标时间为2015年8月13日上午9时30分。2015年10月12日，海洲村委会（甲方、出租方）与江润公司（乙方、承租方）签订《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》，该合同约定：一、乙方因发展需要，租用甲方位于步头地块（华光三步头），土土地证号：中府国用（2013）第10013**其中地块面积6961.368平方米，即10.442亩；二、该地块按现状出租可用作临时商业用途（不可经营农贸市场）；三、租赁时间：甲方给予乙方6个月的建筑期（用于建设施工含办理规划许可、施工许可、建筑安装、竣工验收及办理相关手续所需的时间）。建筑期不计算租金，建筑期自2015年11月1日至2016年4月30日止。计收租金的租赁期为15年，从2016年5月1日至2031年4月30日止。租赁期满后，该土地上的建筑物无条件归甲方所有，甲方不作任何补偿；四、租金计付方式：租金必须先缴交后使用，每年缴交一次。土地面积按每平方米每年450元计算，年租金3132600元。（即每年每亩300000元，年租金3132600元）。租金每五年在之前的基础上递增壹次，递增额为10%。签订合同时，乙方先交押金500000元，该押金在租赁期满后无息退还给乙方。签订该合同时缴交第一年的租金，第二年租金于第一年时间结束前缴交，以后依次类推交租金。若不按时交租或拖欠租金按每天计算加收滞纳金1%，甲方并且有权收回土地的使用权和没收押金（及地上建筑归集体所有）。该租赁价格为不含税价格，如乙方要求开具发票，因开发票而产生的税金等一切费用由乙方负责；五、乙方需要按市、镇的规划要点进行建设，该地块可以建临时建筑。建设楼宇一切的费用及报建手续由乙方自行负责，甲方只作协助提供相关的证明文件；……；十二、甲方中途收回土地的，需双倍返还押金给乙方。乙方在合同期内中途退租的，无权要求返还押金，并需交足所欠的租金。乙方的厂房及自费装修的装修物无偿归甲方所有；十三、……；十四、如因甲方原因导致乙方不能正常经营的，甲方应该积极解决并赔偿乙方因甲方责任所产生的相应的损失。2015年10月14日，江润公司向海洲村委会缴纳了500000元租用案涉地块的租赁押金。2015年11月2日，海洲村委会（甲方）与江润公司（乙方）签订《步头地块（华光三步头）土地租赁合同的补充协议》，该协议约定：一、乙方需要建设厂房或楼宇一切的费用及报建手续由乙方自行负责；二、租赁期满后，租赁土地上的建筑物及装修物无偿归甲方所有；……；七、特别约定的独立条款。如果本合同被有关机关确认为无效的，需终止租赁关系的，乙方仍然应当按约定的租金标准、滞纳金支付占用期间的使用费，甲方应当补偿建筑物的部分价值（重置价减去乙方已经使用年限的折旧），装修部分不予补偿。江润公司于2015年12月5日开始施工建设案涉租赁地块上的两层建筑物即中山市步头江润商业楼（一、二期）（以下简称江润商业楼），于2016年6月份竣工并出租给第三方使用，总建筑面积8430平方米。诉讼过程中，江润公司对江润商业楼申请以2016年建筑定额对建筑物建造费用进行评估。本院依法启动鉴定程序，经摇珠抽签，委托华联世纪工程咨询股份有限公司中山分公司（以下简称华联中山分公司）对上述事项进行评估。江润公司已向华联中山分公司交纳鉴定费229640元。华联中山分公司于2019年7月23日作出编号为ＨＬＺＳ1-Ｚ-8739-19-005的《造价鉴定计价书》，鉴定结论意见为：中山市步头江润商业楼（一、二期）工程鉴定评估总造价为19191016.77元。诉讼过程中，江润公司向本院提交中山市城乡规划局古镇分局于2016年6月15日出具的《海洲村江润商业楼（一期、二期）方案技术咨询意见》，海洲村委会向中山市城乡规划局古镇分局提供了海洲村江润商业楼（一期、二期）方案，该项目用地面积12109.4平方米，一期建筑占地2377.5平方米，建筑面积4878平方米，二期建筑占地面积1502.4平方米，建筑面积3362平方米。方案容积率为0.68，建筑密度为32%，建筑层高两层14.85米，建筑结构为框架结构。江润公司向本院提交中山市公安消防支队古镇大队于2016年10月11日出具的《中山市公安消防支队古镇大队建设工程消防设计审核意见书》记载：江润商业楼一期占地面积2377.5平方米，建筑面积4878平方米，首层设计为商铺，二层为商场；江润商业楼二期占地面积1502.4平方米，建筑面积3362平方米，首层设计为商铺，二层为商场。庭审中，江润公司称江润商业楼没有办理规划许可手续；海洲村委会及江润公司均确认江润公司共向海洲村委会缴纳了22个月合计5743100元租金（其中第二年有两个月经江润公司申请，海洲村委会同意后减免了两个月的租金）；江润公司确认其仍在继续经营江润商业楼。2018年8月15日，海洲村委会诉至本院，提出前述诉请。后江润公司提出前述反诉请求。另查明，案涉土地位于中山市步头，证号为中府国用（2013）第号，土地使用权人为中山市古镇镇海洲村股份合作经济联合社，地类（用途）为商业住宅，使用权类型为出让，终止日期为2070年3月15日。本院认为，海洲村委会与江润公司签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容及形式均未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方均应恪守履行。江润公司未按合同约定缴交租金，已构成违约，海洲村委会有权解除合同并没收押金，海洲村委会要求解除双方于2015年10月12日签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》的诉请有理，本院予以支持。江润公司不按期缴纳承包款，违反了案涉承包合同的约定，故海洲村委会主张没收押金，理据充分，本院亦予以支持。案涉租赁合同租赁期限尚未届满，但合同解除后，依法应当终止履行，江润公司应当按合同约定向海洲村委会返还位于中山市10.442亩土地。庭审中，原被告双方均确认江润公司自租赁案涉土地后共缴纳了22个月（其中第二年有两个月经江润公司申请，海洲村委会同意后减免了两个月的租金）共计5743100元的租金，而江润公司在一直经营使用江润商业楼，故海洲村委会主张江润公司自2018年5月1日起欠付租金的事实，本院予以认定。江润公司辩称海洲村委会一直没有办理江润商业楼的合法报建手续，也没有办理江润商业楼的临时建筑延期手续，其认为海洲村委会未履行合同义务，但江润公司未提交任何证据证明江润商业楼应由海洲村委会单方负责报建及办理延期手续，故江润公司关于海洲村委会违约的主张及租金、占用费给付的相应抗辩及反诉请求，理据不足，本院不予支持，江润公司应按照《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》关于租金标准的约定向海洲村委会支付自2018年5月1日起至合同解除之日止的租金，因庭审中江润公司确认其目前仍在经营使用江润商业楼，故江润公司还应按照《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》关于租金标准的约定向海洲村委会支付自合同解除之日起至返还土地之日止的占用费。但关于海洲村委会主张逾期支付租金利息的请求，因海洲村委会在本案中已主张没收江润公司缴交的押金500000元，并得到本院支持，海洲村委会并未举证其具体损失，其收缴押金的主张已足以弥补海洲村委会的损失，故本院对其主张的利息损失，不予支持。关于江润商业楼的归属问题，该建筑属于案涉租赁土地的地上建筑物，而江润公司反诉中所提出的事实和理由也认为该建筑物的所有权属于海洲村委会，故本院认定江润商业楼归海洲村委会所有。关于江润商业楼的补偿问题。经鉴定，江润商业楼的工程鉴定评估总造价为19191016.77元，本院予以确认。海洲村委会提出江润商业楼的实际建筑面积为8430平方米，但根据中山市城乡规划局古镇分局向海州村委会出具的《海洲村江润商业楼（一期、二期）方案技术咨询意见》中记载，江润商业楼的建筑面积为8240平方米，实际面积超过申报面积190平方米即2.3%，应属建筑合理误差。因江润公司已实际使用了江润商业楼一段时间，已产生折旧，考虑到公平原则，本院酌定海洲村委会按海洲村江润商业楼（一、二期）的工程鉴定评估总造价19191016.77元的90%即17271915.09元向江润公司作出补偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百一十三条第一款、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告中山市古镇镇海洲村民委员会与被告中山市江润市场管理有限公司于2015年10月12日签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》于判决生效之日起解除；二、被告中山市江润市场管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内向原告退还位于中山市10.442亩土地；三、被告中山市江润市场管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内按双方于2015年10月12日签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》关于租金标准的约定向原告中山市古镇镇海洲村民委员会支付自2018年5月1日起至合同解除之日止的租金（租金标准为2016年5月1日起至2021年4月30日的租金计算标准为每年3132600元；自2016年5月1日起，每五年在之前的基础上递增一次，递增额度为10%）；四、被告中山市江润市场管理有限公司于判决发生法律效力之日起七日内按双方于2015年10月12日签订的《古镇镇海洲村委会土地租赁合同》关于租金标准的约定向原告中山市古镇镇海洲村民委员会支付自合同解除之日次日起至退还土地之日止的占用费（租金标准为2016年5月1日起至2021年4月30日的租金计算标准为每年3132600元；自2016年5月1日起，每五年在之前的基础上递增一次，递增额度为10%）；五、被告中山市江润市场管理有限公司缴交的押金500000元归原告中山市古镇镇海洲村民委员会所有；六、海洲村江润商业楼（一、二期）归原告中山市古镇镇海洲村民委员会所有；七、原告中山市古镇镇海洲村民委员会于判决发生法律效力之日起七日向被告中山市江润市场管理有限公司支付17271915.09元补偿款；八、驳回中山市古镇镇海洲村民委员会的其他诉讼请求；九、驳回中山市江润市场管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35861元，中山市古镇镇海洲村民委员会已预交，由中山市江润市场管理有限公司负担。反诉案件受理费171580元，保全费5000元，合计176580.95元，中山市江润市场管理有限公司已预交，由中山市古镇镇海洲村民委员会负担117501.38元，中山市江润市场管理有限公司负担59079.57元（上述费用本院均不予退还，双方于履行中迳付对方）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长 朱 鹏审判员 陈玉珍审判员 郭晓琳二〇一九年十二月二十日书记员 石光灵