湖北省仙桃市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鄂9004民初4556号 原告：李杏桃，女，1964年10月20日出生，汉族，仙桃市人，住仙桃市。 委托诉讼代理人：杜志雄，仙桃市沔洲法律服务所法律工作者。 被告：湖北紫崧置业有限公司，住所地：仙桃市恒迪建材市场**楼**。 法定代表人：张俊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：杨红林，湖北伟宸律师事务所律师。 原告李杏桃与被告湖北紫崧置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李杏桃的委托诉讼代理人杜志雄和被告湖北紫崧置业有限公司的委托诉讼代理人杨红林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李杏桃向本院提出诉讼请求：1、判令被告湖北紫崧置业有限公司依约交房提供办理房屋不动产权证（房屋所有权证、土地使用权证）必备资料，协助原告李杏桃办理房屋不动产权证等权属证书；2、判令被告湖北紫崧置业有限公司向原告李杏桃支付违约金，分项如下：①自2015年6月28日至2015年10月28日不能交房的违约金，计算方法是以原告李杏桃所购总房款为基础，按照日息万分之一计算的违约金4001.60元；②因不能协助原告李杏桃办理房屋权属证书的违约金，计算方法是以原告李杏桃所购总房款为基础，按照日息万分之三计算的违约金，时间自2015年10月28日起至本案起诉之日的违约金136972.80元及自起诉之日至本案判决之日的违约金；3、由被告湖北紫崧置业有限公司承担本案所有诉讼费用。事实和理由：原、被告于2015年3月13日签订《商品房买卖合同》，约定被告湖北紫崧置业有限公司将其所有的位于仙桃市××河办事处××社区黄金大道北侧××楼××号房屋（建筑面积110.45平方米）卖与原告李杏桃，单价2969.67元／平方米，总金额328000元，合同约定收交房时间为2015年6月28日，合同还对收交房具备的条件及违约责任等进行了约定。合同签订时，原告李杏桃于2015年3月13日一次性交付购房全款328000元给被告湖北紫崧置业有限公司。在合同约定交房时间到期后，原告李杏桃多次要求被告湖北紫崧置业有限公司履行交房义务。被告湖北紫崧置业有限公司无法履行交房义务。后原、被告进行多次协商，被告湖北紫崧置业有限公司分别于2015年6月12日、2015年10月4日二次向全体业主作出书面承诺，该二份承诺书对原购房合同中的房屋交付时间、获得合法的竣工备案证时间、办理房屋二证（土地证、房产证）时间进行重新约定并详细地规定了违约责任及违约金计算办法。但时至今日，被告湖北紫崧置业有限公司也没有获得该房屋项目的合法竣工备案证，导致无法按约定交房给业主，更不要说按合同约定为业主办理房屋产权证书。综上所述，原、被告双方签订的购房合同合法有效，原告李杏桃依约履行了自己的义务，被告湖北紫崧置业有限公司却一再违约，导致原告李杏桃利益受损，截至起诉之日，原告李杏桃所购房屋仍未办理权属证书。为维护原告李杏桃合法权益，故具状将被告湖北紫崧置业有限公司诉至法院，请求贵院依法判决。 被告湖北紫崧置业有限公司辩称：1、被告湖北紫崧置业有限公司已向原告李杏桃支付了延期交房的违约金4001.60元，请求驳回原告李杏桃的该项诉讼请求；2、原告李杏桃未举证证明其在2015年6月27日前向被告湖北紫崧置业有限公司支付了办证费用，原告李杏桃的合同义务也未完全履行完毕；3、原告李杏桃主张的延期办证的违约金已超过房屋总价款的40%，其主张的违约金过高且没有事实依据，对原告李杏桃要求被告湖北紫崧置业有限公司按照当时的承诺向原告李杏桃支付违约金的诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金如过分高于损失的，被告湖北紫崧置业有限公司可以向法院提起反诉，违约金的过分高于是以损失来界定的，原告李杏桃未举证证明其具体的损失，那么实际造成的损失应认定为0，无论如何界定都应为过分高于；4、不动产的权属虽是以登记为准，但买卖合同经备案登记后，任何人不能剥夺原告李杏桃对房屋的所有权，因被告湖北紫崧置业公司已为原告李杏桃所购房屋办理了购房合同备案登记，故原告李杏桃已实际享有房屋的所有权利；5、被告湖北紫崧置业有限公司一直在与相关职能部门进行协调，积极配合办证，请原告李杏桃能够给予被告湖北紫崧置业有限公司时间，尽快为全体业主办理房权证。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，并在卷佐证。对双方当事人所举的证据，认定如下：原告李杏桃所举的证据一、二、三、四和被告湖北紫崧置业有限公司所举的证据一，客观、真实、合法，能证明原告李杏桃与被告湖北紫崧置业有限公司签订商品房买卖合同的事实，本院依法予以采信；原告李杏桃所举的证据五，系被告湖北紫崧置业有限公司所出具，对其真实性依法予以采信，但违约金约定过高，且原告李杏桃未提供相应证据予以佐证其损失的具体金额，故对其证明目的本院依法酌情认定。被告湖北紫崧置业有限公司所举的证据二购房合同备案证明，能够证明被告湖北紫崧置业有限公司已为原告李杏桃所购房屋办理了购房合同备案登记，本院依法予以采信；被告湖北紫崧置业有限公司所举的证据三业主装修申请审批表，客观、真实，能证明原告李杏桃已装修入住的事实，本院依法予以采信。 本院经审理认定事实如下：2015年3月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告李杏桃向被告湖北紫崧置业有限公司购买仙桃市××河办事处××社区黄金大道北侧紫崧·紫崧尚城3号楼1801号商品房，房屋单价为2969.67元/㎡，总价款为328000元。合同签订当日，原告李杏桃一次性支付购房全款328000元给被告湖北紫崧置业有限公司，合同约定：1、被告湖北紫崧置业有限公司应当在2015年6月28日前，依照国家及地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告李杏桃使用；2、被告湖北紫崧置业有限公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告李杏桃使用，则按逾期时间，分别处理：①如逾期不超过30日，则自2015年6月29日起至实际交付之日止，被告湖北紫崧置业有限公司按日向原告李杏桃支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；②逾期超30日后，原告李杏桃有权解除合同，原告李杏桃解除合同的，被告湖北紫崧置业有限公司应当自原告李杏桃解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按原告李杏桃累计已支付的2%向原告李杏桃支付违约金，原告李杏桃要求继续履行合同的，合同继续履行，自2015年6月29日起至实际交付之日止，被告湖北紫崧置业有限公司按日向原告李杏桃支付已交付房价款万分之一的违约金；3、被告湖北紫崧置业有限公司应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由原告李杏桃提供的资料报产权登记机关备案，如因被告湖北紫崧置业有限公司的责任，原告李杏桃不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列①②③项处理，①、原告李杏桃退房，被告湖北紫崧置业有限公司在原告李杏桃提出退房要求之日起30日内将原告李杏桃已付房价款退还给原告李杏桃，并按已付房价款的0.5%赔偿原告李杏桃损失；②、原告李杏桃不退房，被告湖北紫崧置业有限公司按已付房价款的0.5%向原告李杏桃支付违约金；③、因产权登记机关工作流程或其它原因导致原告李杏桃不能取得房屋权属证书的，原告李杏桃不得向被告湖北紫崧置业有限公司追究责任。2015年3月17日，被告湖北紫崧置业有限公司为原告李杏桃所购房屋办理了购房合同备案证明。 2015年6月12日，被告湖北紫崧置业有限公司因客观原因导致未能按约定的交房时间如期交房，遂向全体业主发出延期交房承诺书一份，承诺：1、承诺延期后最终交房时间为2015年10月28日，若延期至2015年10月28日仍不能交房，被告湖北紫崧置业有限公司承诺无条件退房并按照合同约定赔偿损失并办理退房手续；2、关于延期交房的违约责任，被告湖北紫崧置业有限公司愿意按《商品房买卖合同》第九条约定的：自2015年6月29日起至实际交付之日止，被告湖北紫崧置业有限公司按日向原告李杏桃支付已交付房价款万分之一的违约金，违约金交付日期为实际交房日，以现金形式结算。 2015年10月4日，被告湖北紫崧置业有限公司因资金短缺，原承诺的2015年10月28日交房日期需再次延期，并再次向全体业主发出延期交房承诺书一份，承诺：1、2号楼于2015年10月28日交业主提前装修，1、3号楼于2015年12月28日交业主提前装修，2016年3月15日前全部拿到合法的竣工备案证，2017年3月15日全部拿到两证（土地证和产权证）；2、1、2、3号楼由于提前交业主装修，由业主在装修期提供装修设计图和预算书，并与开发商签订协议，协议中注明：由于开发商交房手续未达到而提前交业主装修的于2016年3月15日前仍未拿到合法竣工备案证的，由开发商按协议中提供的预算总价向业主赔偿所有装修费用并退房；3、由于2015年10月28日已无法如期交房，原2015年6月12日被告湖北紫崧置业有限公司出具的《延期交房承诺书》中的违约责任（被告湖北紫崧置业有限公司按日向原告李杏桃支付已付房款的万分之一违约金）在2015年10月28日全额现金支付给原告李杏桃；4、若不能按照上述第一条约定时间提前交由业主装修，或2016年3月15日不能拿到合法竣工备案证明，或2017年3月15日前不能拿到两证的，自2015年10月28日始，被告湖北紫崧置业有限公司向原告李杏桃按已支付房款日息万分之三标准追付违约金，违约金每月支付一次；5、2015年10月28日始，如有业主愿意退房的，被告湖北紫崧置业有限公司无条件30日内办理退房手续并在30日内返还业主所有房款，同时无条件解除银行贷款协议书并注销房产局备案的房产信息。被告湖北紫崧置业有限公司于2015年10月28日将房屋交付原告李杏桃后，原告李杏桃于2017年12月开始装修并入住该房屋。直至起诉之日，被告湖北紫崧置业有限公司已向原告李杏桃支付延期交房违约金4001.60元，延期办证违约金至今未支付，且尚未取得竣工备案证明。 本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》及被告湖北紫崧置业有限公司向全体业主发出的两份《延期交房承诺书》合法、有效，原告李杏桃已经依约足额支付了全部购房款，履行了合同义务，按照合同约定，被告湖北紫崧置业有限公司应当及时为原告李杏桃办理相应权属证书。被告湖北紫崧置业有限公司未能依时依约办理相关房屋不动产权证，导致原告李杏桃长期未能取得房产权证，违反诚信原则，已构成违约，应当承担违约责任。 原告李杏桃要求被告湖北紫崧置业有限公司依约交房并提供办理房屋权属证书必备资料，并协助原告李杏桃办理房屋不动产权证等权属证书的诉讼请求，因原告李杏桃已实际接收房屋并装修入住，对其要求依约交房的诉讼请求，本院依法不予支持；对其要求被告湖北紫崧置业有限公司协助办理房屋不动产权证等权属证书，因紫菘·紫润尚城楼盘尚未通过验收，未取得竣工验收合格证，其办证条件还未成就，应待被告湖北紫崧置业有限公司自取得竣工验收合格证之日起30日内协助原告李杏桃办理房屋不动产权证等权属证书。 原告李杏桃要求被告湖北紫崧置业有限公司支付自2015年6月28日至2015年10月28日不能交房的违约金4001.60元的诉讼请求，庭审过程中，原告李杏桃自认其已在被告湖北紫崧置业有限公司领取该4001.60元违约金，故对该项诉讼请求依法不予支持。 原告李杏桃要求被告湖北紫崧置业有限公司支付自2015年10月28日起至起诉之日不能协助原告李杏桃办理房屋权属证书的违约金136972.80元及自起诉之日起至判决之日的违约金的诉讼请求，被告湖北紫崧置业有限公司在庭审中辩称“其过分高于因被告湖北紫崧置业有限公司不能协助原告李杏桃办理房屋权属证书所造成的损失，请求人民法院予以调整”，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院依法对违约金进行调整。民商事纠纷本质上是利益冲突，践行公平正义理念，要依法依情依理平衡及协调好各方利益。本案中，被告湖北紫崧置业有限公司已将涉案房屋交付原告李杏桃，原告李杏桃也实际接收了未办理“验收合格”的房屋，并已装修入住，房屋的入住使用功能已实现，其商品房买卖合同目的也已基本实现，且原告李杏桃未向本院提交逾期办证为其所造成的具体损失金额，如果仍以日处万分之三计算违约金，其数额已超过购房总价的40%，有失公平，综上考虑，本院酌情调整违约金至日处万分之0.3，即以购房总价款328000元为基数，自2015年10月28日起至2019年12月20日按日处万分之0.3计算违约金为14897.76元（328000元×0.03‰/天×1514天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经审判委员会讨论，判决如下： 一、被告湖北紫崧置业有限公司自取得竣工验收合格证之日起30日内协助原告李杏桃办理位于仙桃市干河办事处肖台社区黄金大道北侧紫崧·紫润尚城3号楼1801号房屋的权属证书； 二、被告湖北紫崧置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李杏桃违约金14897.76元； 三、驳回原告李杏桃的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4049元，由原告李杏桃负担3621元，被告湖北紫崧置业有限公司负担428元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。 审 判 长  周 军 人民陪审员  陈利红 人民陪审员  黄志刚 二〇一九年十二月二十日 书 记 员  谢 毅