海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1826号 上诉人（原审原告）：李桂丽，女，1959年2月22日出生，汉族，住所地：北京市房山区。 上诉人（原审原告）：刘红岩，女，1968年10月31日出生，汉族，住北京市丰台区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王兵，海南瑞来律师事务所 律师。 被上诉人(原审被告):海南欧博房地产开发有限公司，住所地：海南省琼海市嘉积镇教育路**。 法定代表人：马振刚，董事长。 委托诉讼代理人：冯慧丽，该公司员工。 委托诉讼代理人：王良妹，该公司员工。 上诉人李桂丽、刘红岩因与被上诉人海南欧博房地产开发有限公司（以下简称欧博公司）商品房预售合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初1851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李桂丽、刘红岩的委托诉讼代理人王兵、被上诉人欧博公司委托诉讼代理人冯慧丽、王良妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李桂丽、刘红岩上诉请求：（1）撤销原审判决；（2）改判被上诉人向上诉人支付违约金7700元；（３）本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定事实不清,应当改判。(一)、《琼海市商品房买卖合同》约定，办理不动产登记证明的时间起算点为收房之后的720日，在合同约定时间内未办理完房产证，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据上述可知，按照海南省住房和城乡建设厅《关于加强房地产监管规范市场秩序的通知》第六条规定，实际收房为2014年6月16日，那么计算办理不动产登记证书的时间应当从2014年6月17日起开始，而被上诉人最迟应当在2016年6月16日前应当将相应的不动产登记证书办理下来,但是直到2018年9月11日房管局才办理完该证，被上诉人于2019年2月28日才将不动产登记证书发放给上诉人。(二)、2017年底前无法交纳相应契税及其他相应费用乃被上诉人自身不能按照房管局规定，完成测绘工作，导致无法交税。责任不在于上诉人。一审庭审中，被上诉人主张不存在违约责任，无法办理不动产登记证书的原因在于上诉人未在规定时间内交纳契税及其他相应的费用。实际情况是，在2017年底前无法交纳相应的税费，是由于被上诉人不能按照房管局规定完成房屋测量工作，以及被上诉人存在将小区房屋抵押的不当行为，导致税务局不能按照实际测量面积完成收税。全体小区业主联名委托代表到琼海市政府信访局、房管局等单位多次上访到2017年底，才可以交纳契税及其他相应的费用，办理不动产登记证书，这个事实可到琼海市房管局、税务局查到。2018年4月份，被上诉人并没有履行合同，代为收取税费，而是让上诉人李桂丽亲自多次往税务局交纳税费。一审判决中，被上诉人提交第4份证据是伪证。本小区业主委托代表到琼海市政府找信访局、住建局、税务局等领导多次上访，在2018年6月4日才拿到第一批不动产证，房管局有据可查。上诉人购买的5幢B单元905房间，购买日期是2014年4月，实际测量房屋日期为2018年6月6日，发证日期为2018年9月11日，实际缴税日期为2018年4月，本小区第一批房产证审批下来日期为2018年6月4日。一审错误确认被上诉人“早交税早拿证”，两上诉人购买的905房交税日期是2018年4月，没有影响小区第一批房管局审批2018年6月办理房产证。对同一小区、同类的诉讼案件的判决，是按上诉人物业费交纳日期计算赔偿，上诉人的情况与同类案件相似，一审判决没有事实根据。二、一审缺乏法律依据。(1)本案件实际交房时间应当从2014年6月17日开始起算，而非从2018年4月20日开始计算。一审法院没有引用国家、海南省相关政策作为法律依据。海南省住房和城乡建设厅《关于加强房地产监管规范市场秩序的通知》第六条规定：“(物业费)收费起始时间不得早于商品房交付使用日期”。逾期办证违约赔偿就应该按此日期计算并进行赔偿。上诉人已提交了证据证明，本案所涉房屋的首次交纳物业管理费的时间为2014年6月16日。依据海南省住建厅政策，首次交纳物业管理费就表明已经开始正式接收房屋的事实，否则不会产生物业管理费，而被上诉人在庭审中称上诉人实际收房的时间为2018年4月20日，如上所说，在2018年4月20日前就不应当收取上诉人的物业管理费，客观事实是，被上诉人要求上诉人补交2014年6月到2018年的物业管理费，从行为上已承认了被上诉人认可交房的时间为2014年4月16日，否则被上诉人应当退还上诉人多交纳的物业管理费用。(2)上诉人善意购买房屋应予以确认，并应给予正当权利的维护，同时与被上诉人签订的《商品房买卖合同》内容明显违反住建部、海南省住建厅等相关政策，应纠正一审判决第6页最后一段。(3)上诉人与被上诉人签订合同存在没有注明交付使用条件和具体交付日期行为，同时被上诉人因存在将本小区房屋抵押行为，致使本小区影响房管局规定测量以及缴纳税费，契税不能按时上交国库工作，导致小区业主不能及时拿到产权证。作为上诉人出于善意购买房屋，没有过错，应当得到国家法律保护。(4)该合同存在霸王条款。《住房城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，房地产开发企业应当将商品住房买卖合同在合同订立前向购房人明示。在同一小区，在上诉人之前其他业主与被上诉人签订《商品房买卖合同》当中，该合同没有“附件七第十五条之规定：违约金最高赔偿数额为已付购房款的1%”。也就是存在两个不同赔偿违约金版本。上诉人在不知情的情况下，与被上诉人签订《商品房买卖合同》条款，被《商品房买卖合同》霸道条款所限制，因此请求二审法院支持赔偿上诉人的违约金的请求。三、综述如下：(1)一审认定事实不清，法律规范用语模糊，对第一批拿证日起算自2018年6月4日的事实，没有认定是错误的；(2)上诉人购买另两处房屋“早交税而是晚拿证”是事实，被上诉人2013年8月已代收了上诉人501房屋的契税，而没有去税务局代缴是事实。(3)在上诉人缴纳契税之前，被上诉人无法为其办理不动产权证的表述不属实，实际上被上诉人由于自身原因致使全小区直至2017年底税务局才允许交税。(4)上诉人购买的905房间是2018年4月亲自到税务局交税，房管局实际测绘日期是2018年6月6日，核发产权证日期是2018年9月11日，说明在被上诉人纠正自身问题后，琼海市房管局和税务局能够及时办理证件。(5)一审判决确认上诉人2018年4月收房事实错误。 欧博公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 李桂丽、刘红岩向一审法院起诉请求：1、依法判令被上诉人向上诉人支付违约金7700元(以77万元为基数，按照1%计算)；2、本案的诉讼费用由被上诉人承担。 一审法院认定事实：2014年3月8日，原告与被告签订《房屋认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于海南省琼海市××镇房，建筑面积71.42平方米，总价款77万元。同年5月22日，双方就原告购买上述房屋签订了《琼海市商品房买卖合同》，合同第八条约定，出卖人(被告)应当在2014年5月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人(原告)使用：……3、该商品房经验收合格。合同第九条约定，……由于买受人原因(双方协商同意的情形除外)，造成出卖人未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：……2、该房屋视同已交付。3、买受人应向出卖人按其他买受人就项目同类房产应缴纳的物业标准支付物业管理费。4、办理房屋交接时，由开发商一次性代为收取契税和公共维修基金。合同第十条约定……买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任由买受人承担。第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在720日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。……如因出卖人的责任，买受人不能在约定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房款的万分之0.5向买受人支付违约金。逾期720日以上的，买受人有权单方解除合同。第十六条约定，缴纳税款的方式为买受人委托出卖人代缴相关税款。合同还对其他事项进行了约定。合同附件七商品房合同补充协议书第七条约定，买受人未按合同约定付清全部房款及其他应缴费用(含契税、测量费、抵押登记费、物业专项维修资金等)的，出卖人可将交房时间顺延至相关款项付清后的五日内。第十五条约定，根据合同第十一条、第十五条、第十九条约定出卖人需要承担违约金的，该违约金的最高额度不超过合同总价款的1%，买受人同意该项约定。第二十九条约定，本协议经双方签署后生效，本协议与合同有冲突的，以本协议的约定为准。合同签订后，原告向被告支付全部房款77万元。2018年4月10日，原告向北海永康物业服务有限公司琼海市分公司缴交了涉案房屋2014年6月16日至2015年6月15日的物业管理费3153.92元、产权办理杂费858.55元、燃气初装费2650元等。同年4月20日，原告领取了涉案房屋的钥匙，接收了房屋，并于4月24日向海南省琼海市地方税务局缴交了契税7700元。另查明，涉案房屋的不动产权证书已办理出来，原告已于2019年2月28日领取。在原告接收房屋之前，被告已多次通知原告前来收房，并在催收通知书中告知，因原告没能按照合同约定的交付期限前来收房，房屋视同已收房，并从视同收房之日起房屋的保修期开始计算。同时开始计收物业服务费。 一审法院认为，原告与被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：被告是否存在逾期办证，原告主张被告支付违约金7700元是否予以支持。原告与被告双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在房屋交付之日起720日内为买受人办理房屋权属证书”。本案中，在被告多次通知原告收房后，原告于2018年4月20日对房屋进行了验收，签了物品签收单，领取涉案房屋的钥匙，实际接收房屋，故被告应于2020年4月9日前为原告办理不动产权证书。根据合同第十六条约定，缴纳税款的方式为买受人委托出卖人代缴相关税款。合同附件七商品房合同补充协议书第七条约定，买受人未按合同约定付清全部房款及其他应缴费用(含契税、测量费、抵押登记费、物业专项维修资金等)的，出卖人可将交房时间顺延至相关款项付清后的五日内。原告于2018年4月24日才向税务机关缴交了契税，在原告缴交契税之前，被告亦无法为其办理不动产权证书。原告已于2019年2月28日领取了涉案房屋的不动产权证书。由此可见，被告已在合同约定的期限内为原告办理出了不动产权证书，故被告在办证过程中不存在违约行为，不应承担违约责任。原告主张被告最迟应自2016年5月16日为原告办理好房屋权属证书，无事实根据和法律依据，一审法院不予支持。如前所述，被告在办证过程中不存在违约行为，不应承担违约责任，故原告主张被告因逾期办证而支付的违约金7700元，于法无据，一审法院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告李桂丽、刘红岩的诉讼请求。案件受理费25元，由原告李桂丽、刘红岩负担。 二审中，双方均未提交新的证据。上诉人对被上诉人所称分别于2015年7月25日、2016年5月11日、2018年1月3日通知其收房并缴交契税之事实无异议。一审判决查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，涉案《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规效力性强制性规定，合同有效，双方应切实履行。本案二审的争议焦点为：被上诉人欧博公司是否构成逾期为上诉人李桂丽、刘红岩办理不动产权证的违约行为。涉案购房合同约定，被上诉人应于2014年5月15日前向上诉人交付所购房屋，而根据本案查明的事实，被上诉人分别于2015年7月25日、2016年5月11日、2018年1月3日通知上诉人收房并缴交契税，但直至2018年4月20日上诉人才与被上诉人办理涉案房屋的交接手续，对此，双方均无争议。虽然上诉人2018年4月10日基于物业管理的相关规定、约定向物业公司缴交涉案房屋2014年6月16日至2015年6月15日的物业管理费，但该缴交物业管理费与房屋买卖中的交付房屋系不同的法律关系，且上诉人未按被上诉人通知的时间接收涉案房屋系上诉人自身原因所致，因此，不能以上诉人收房后补交其承担涉案房屋物业管理费的起始时间作为认定上诉人接收涉案房屋的时间。上诉人主张以其承担涉案房屋物业管理费的起始时间作为其接收涉案房屋的时间，与事实不符，且缺乏合同依据和法律依据。上诉人于2018年4月20日接收涉案房屋，2019年2月28日取得涉案房屋不动产权证书，并未超过涉案购房合同约定被上诉人应于交房后的720天内为上诉人办理不动产权证书的期限，因此，被上诉人并未构成违约。 综上所述，李桂丽、刘红岩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人李桂丽、刘红岩负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 敏 审 判 员  吴党恩 审 判 员  卢艳萍 二〇一九年十二月五日 法官助理  王超慧 书 记 员  陈素园 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……