北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民再8号原审原告：林伟，男，1972年5月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘定玉，北京睦湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣海宾，北京睦湃律师事务所实习律师。原审被告：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路**。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：蒋伏波，北京市响宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙湘，女，该公司职员,住北京市朝阳区。追加第三人：王尚，男，1968年12月6日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：沈月江，北京市开越律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈董炎，北京京闽律师事务所律师。原审原告林伟与原审被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）、本案追加第三人王尚商品房买卖合同纠纷一案，本院（2010）海民初字第18958号民事调解书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月16日做出的（2018）京0108民监12号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告林伟的委托诉讼代理人刘定玉、衣海宾，原审被告恒远基业公司委托诉讼代理人姜伏波、孙湘，本案追加第三人王尚及其委托诉讼代理人沈月江、沈董炎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林伟诉称：1.判令恒远基业公司为林伟开具全额购房发票；2.判令恒远基业公司为林伟办理位于北京市海淀区车公庄西路x号x号楼（紫苑阁）x层x号房屋过户手续，将该房屋登记至林伟的名下；3.恒远基业公司承担本案全部诉讼费。事实与理由：2003年6月6日，林伟与恒远基业公司签订《商品房买卖合同》约定林伟购买恒远基业公司开发的紫苑阁x层x号房屋（以下称涉案房屋），房屋总价款1161776元。合同附件四约定：签订合同当日交付房款241176元（含定金），合同签署三十日缴清剩余房款920000元，该房价款以银行贷款方式支付。后因恒远基业公司不再负责涉案房屋的精装修，双方签订补充协议变更房屋总价款974308元。合同签订后，该合同在房管部门办理了网签备案登记手续。2003年7月18日，林伟与中国工商银行北京分行翠微路支行签订《个人购房借款合同》，向工商银行贷款770000元。同日，该笔款项支付至恒远基业公司名下账户。林伟自2003年8月开始偿还按揭贷款至今，至2019年12月18日已偿还贷款836233.68元，目前尚余贷款本息365300.81元。双方通过债权债务抵偿的方式已经支付，恒远基业公司对此认可。恒远基业公司至今未给林伟办理涉案房屋的产权证书，也未出具全额房款发票，林伟于2010年5月起诉过恒远基业公司要求办理涉案房屋产权证和出具全额房款发票。至于王尚，我方认为王尚并非本案房屋权利人。王尚与恒远基业公司的买卖合同未经过网签备案。王尚出资购买款无其它证据证明，王尚所述首付款及剩余房款支付并无银行转账或汇款凭证，也没有正式发票。综上林伟是涉案房屋的真实买受人，已经向恒远基业公司支付了全部房款，恒远基业公司应该为林伟办理房屋产权证书，并向林伟开具为全额房款发票。恒远基业公司辩称，我公司同意林伟的诉讼请求，林伟的购房合同系股权转让前与恒远基业公司签订，进行了备案登记，支付了全部购房款，且均早于王尚的购买房屋的合同时间，我方认可林伟为真实的购房人。王尚所提交的商品房买卖合同虽然显示日期在股权转让之前，但其真实性存疑。合同签订日期为2004年5月8日，网上个人信息中显示身份证号为18位的二代新身份证号，但根据江苏商务网上关于江苏省二代身份证的办理情况信息，王尚取得二代身份证的时间应为2005年11月，在合同显示日期当时，王尚不可能有二代身份证。鉴于林伟的购房合同已备案登记，可以确认林伟签订合同时间为2003年6月的真实性；王尚的购房合同时间签订于2004年5月，晚于林伟购房合同时间2003年6月6日，但是王尚合同编号xxxxx5却先于林伟购房合同编号xxxxx9，不符合常理。不考虑合同编号问题，林伟的购房时间亦早于王尚。王尚提交的首付款凭证的收据，时间显示在股权转让之前，但同一时间的购房人均有当时的恒远基业公司出具购房发票，王尚仅有购房收据。王尚提交的2006年7月9日74万房款显示时间为股权转让后，且据其自述，其将房款交纳给与恒远基业公司无关的其他人。前后自述的交付房款的方式、时间均存在前后矛盾的情况。故我公司认为林伟系真实的购房人。同意林伟的诉讼请求。王尚述称，不同意林伟的诉讼请求。我系涉案房屋真实的购房人。2004年5月8日我与恒远基业公司签订了购房合同，恒远基业公司以937342元将北京市海淀区车公庄西路x号院逸升轩住宅楼x层x号售于我。我在2004年4月14日交纳现金2万元认购金，恒远基业公司为我开具了收据。2004年5月8日我以现金支付首付款177342元、印花税469元。恒远基业公司老股东的财务总监王嘉吾，要求我继续支付尾款才可以办理房本，并且告知我由于公司账号被查封了，所以只能转到其个人账户，并且告知王尚，逸升轩项目是归属老股东所有。故2013年4月13日，王尚通过银行现存的方式将尾款74万元存入王嘉吾账户。至此，王尚已经支付了全部购房款，且从2004年4月实际入住至今，并已对房屋进行过三次装修。故请求法院驳回林伟的诉讼请求。林伟向本院起诉请求：要求恒远基业公司开具购房款全额发票，协助办理房屋所有权证，并承担诉讼费。本院原审审理过程中，林伟所述事实得到恒远基业公司的认可，恒远基业公司同意为林伟办理房屋所有权证和出具购房款的全额发票。原审经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、北京恒远基业房地产开发有限公司于本调解书生效后七日内为林伟开具购房款全额发票。二、北京恒远基业房地产开发有限公司于本调解书生效后三十日内协助林伟办理北京市海淀区车公庄西路x号院x号楼（紫苑阁）x层x号房屋所有权证。本院再审认定案件事实如下：2003年6月6日，恒远基业公司与林伟签订《商品房买卖合同》（合同编号xxxxx9），恒远基业公司将北京市海淀区车公庄西路x号院逸升轩住宅楼x层x号商品住宅一套售予林伟。同年6月10日在海淀区建委进行备案登记。2003年6月28日，林伟支付首付款204308元，恒远基业公司为其开具首付款发票。关于首付房款支付情况，据林伟称，其系北京银辰房地产有限公司（现更名为北京银辰置业投资管理有限公司，以下简称银辰公司）股东，恒远基业公司曾向银辰公司借款2000万元，到期后一直未予偿还，银辰公司因资金周转困难，也曾向其员工（包括林伟）借款25万元，未予偿还，后连本带息大约32万元。后恒远基业公司提议，口头约定将恒远基业公司开发的房屋抵偿给林伟用于偿还借款及利息，做为涉案房屋首付款，双方即签订合同编号为306009的《商品房买卖合同》。2003年7月18日，林伟与中国工商银行北京分行翠微路支行签订《个人购房借款合同》，由林伟向银行贷款77万元，用于购买涉案房屋，银行以林伟的名义一次将尾款划入恒远基业公司账户。庭审中，恒远基业公司对此予以确认，其称其公司已收到林伟全额购房款。再审过程中，林伟称其用借款本息折抵房屋首付款后，由恒远基业公司延期交付房屋违约金和将林伟购买房屋出租后产生的租金来偿还工商银行贷款，直到2008年7月，但对上述以债抵偿首付款，以违约金及房屋出租租金偿还工商银行贷款的事实，林伟再审时均未提供证据。在林伟与恒远基业公司签订购房合同一年后，2004年5月8日，恒远基业公司与王尚签订《北京市商品房买卖合同》（合同编号xxxxx5），约定恒远基业公司将北京市海淀区车公庄西路x号院逸升轩住宅楼x层x号商品住宅一套售予王尚。2004年4月14日，王尚向恒远基业公司（老股东）交纳2万元定金。2004年5月8日，王尚交纳房屋首付款现金177342元。2013年4月12日，王尚将尾款74万元以见面存取的方式交付至恒远基业公司（老股东）的财务总监王嘉吾账户中，隔天到账。上述交纳的钱款王嘉吾均为其开具了收据。王尚于2004年5月办理了入住手续，并实际居住至今。在王尚与恒远基业公司签订购房合同后两年，2006年3月24日，北京翰峰置业有限责任公司（以下简称翰峰公司）与北京恒远基业房地产开发有限公司全体股东（包括端华庭、杨海涌、蒋乃昌、杨立英、马淑英，以下简称老股东）签订《股权转让协议》。五个老股东同意将恒远基业公司持有的100%股权转让给翰峰公司，使其持有恒远基业公司（老股东）当时开发的“安德鲁”房产项目，据恒远基业公司新股东代理人在再审开庭所述，当时翰峰公司收购恒远基业公司股权就为取得“安德鲁”项目的开发权。同时，该股权转让协议还在载明，恒老股东在转让协议之前发生的债权、债务由老股东自己负责，并转移了恒远基业公司当时的全部印鉴、银行账户、财务资料、工商税务登记资料、所属“安德鲁”项目的原始资料、其他以恒远基业公司名义签订的相关法律文件的原件以及恒远基业公司的债权、债务清单。新股东翰峰公司在协议中要求老股东不得与第三方签订任何协议，否则后果由老股东承担。但又约定除“安德鲁”项目以外的所有项目开发权、产权及各项法律责任均由老股东所有及承担，即老股东享有本案涉案房产项目“逸升轩”楼盘的开发权、产权并对各项法律责任负责。再审审理中，王尚称系恒远基业公司老股东的财务总监王嘉吾向其说明恒远基业公司新老股东变更约定涉案逸升轩的房产项目归老股东所有，并向王尚出示老股东端华庭授权给王嘉吾的收取房屋尾款授权委托书。同时丰台区法院(2012)丰民初字第13867号民事判决书中亦认定了恒远基业公司的五位老股东享有逸升轩项目的收益权，故当时告知王尚把剩余房款交给恒远基业公司老股东，王尚鉴于此将尾款交于王嘉吾个人。恒远基业公司对此不予认可，其认为王尚将房款交至未授权的他人，且恒远基业公司称亦未收到过王尚的购房款。据此，可以看出，恒远基业公司就位于北京市海淀区车公庄西路38号院逸升轩住宅楼x层x号商品住宅一套分别卖与林伟和王尚两个购房人，恒远基业公司的行为属于“一房二卖”，林伟于2010年7月21日，就上述购房行为与恒远基业公司在本院达成的调解书。后因第三人王尚提出的第三人撤销之诉，发现存在错误，故经本院审判委员会讨论决定，作出（2018）京0108民监12号裁定书，裁定:一、本案由本院另行组成合议庭再审；二、再审期间，中止原调解书的执行。上述事实，有《北京市商品房买卖合同》、首付款发票、银行取款流水单、股权转让协议等证据材料在案佐证。本院再审认为，本案的争议焦点系谁是真实购房人。2003年6月和2004年5月，恒远基业公司分别与林伟和王尚就诉争房屋签订两份《北京市商品房买卖合同》，林伟的《北京市商品房购房合同》并做了网上备案登记。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条的规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”现王尚已经在交纳房款后实际占有使用并装修了诉争房屋，应该确认王尚为房屋买卖合同的买受人。林伟虽主张其以债权拆抵了首付房款且又以相应租金偿还后期购房的房屋贷款，但上述事实林伟除提供了借款合同外，无其它相关证据佐证，比如银辰公司向林伟借款，所借款项在银辰公司账面上的体现，以及银辰公司与恒远基业公司之间的债权债务关系如何转化为林伟相应首付款等证据。并且林伟自购房屋后，对自购房屋没有任何使用和房屋管理，有违常理。故林伟坚持其系真实买房人的请求本院无法采信。在本院确认了王尚是房屋履行合同的买受人后，林伟因与恒远基业公司签订的商品房买卖合同，属于恒远基业公司一房两卖，应属于违约，其应承担违约责任，林伟可向恒远基业公司另行主张。据此林伟请求人民法院支持由恒远基业公司为其出具房屋全额发票并为其办理房屋所有权证的诉讼请求，应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、撤销本院（2010）海民初字第18958号民事调解书；二、驳回林伟的全部诉讼请求。案件受理费70元，由林伟负担（已交纳35元，剩余受理费在本判决生效后7之日交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  陈争争人民陪审员  闫 洪人民陪审员  陈萍芳二〇一九年十二月三十日书 记 员  白雪晴