福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初4115号 原告：龙岩市新罗区清华园小区业主委员会，住龙岩市新罗区西陂街道华莲路**。 负责人：黄庭忠，主任。 委托诉讼代理人：赖泉水，福建同荣仁律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：李岚兰，福建同荣仁律师事务所执业律师。 被告：陈彩金，女，1965年4月1日出生，汉族，居民，，住福建省平潭县 委托诉讼代理人：陈翠莲、陈浩榕，福建力涵律师事务所执业律师。 被告：福建龙岩惠丰房地产开发有限公司，住所地龙岩市新罗区华莲路**清华园****203，统一社会信用代码91350800789001376F。 法定代表人：苏振渊，董事长。 委托诉讼代理人：苏尚葵、卢仁彩，福建尚葵律师事务所执业律师。 被告：沈榕，女，1988年6月21日出生，汉族，新罗区嵘韵茶庄经营者，，住福建省连城县 原告龙岩市新罗区清华园小区业主委员会（以下简称“清华园业委会”）与被告陈彩金、沈榕业主专有权纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。在本案诉讼过程中，本院依法追加福建龙岩惠丰房地产开发有限公司（以下简称“惠丰房地产公司”）作为本案共同被告参加诉讼。原告清华园业委会的委托诉讼代理人赖泉水、李岚兰，陈彩金的委托诉讼代理人陈翠莲、陈浩榕，惠丰房地产公司的委托代理人卢仁彩到庭参加诉讼。被告沈榕经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 清华园业委会向本院提出诉讼请求：1、陈彩金、沈榕共同返还龙岩市新罗区清华园小区4#C51杂物间对应的一层公共架空层（建筑面积为59.24平方米、层高3.01米）；2、陈彩金赔偿清华园业委会从2012年5月21日起至返还龙岩市新罗区清华园小区4#C51杂物间对应的一层公共架空层之日止，按1,800元/月计算损失。事实和理由：龙岩市新罗区清华园小区于2010年3月10日通过竣工验收。根据《龙岩市建设工程竣工规划认可报告》，清华园小区总建筑面积为31442.16平方米，其中小区1#楼和4#楼一层夹层、2#楼和3#楼一层、1#-4#楼屋顶隔热层为公共架空层。根据规划，4#楼的夹层规划用途为架空休闲空间。工程竣工验收后，开发商惠丰房地产公司将清华园小区沿街的车库及杂物间出售给部分业主。陈彩金于2012年5月21日购买了清华园小区沿街的4#01车库、4#02车库、C51杂物间。在使用时，陈彩金将4#01车库、4#02车库、C51杂物间对应的一层公共架空层（建筑面积为154.36平方米、层高3.01米）私自以沿街店面的二楼空间，对外出租给沈榕经营使用。经清华园业委会了解，该商铺自2012年5月对外出租的月租金为7,000元。2018年5月22日，清华园业委会经清华园小区业主大会会议选举产生并在龙岩市新罗区住房和城乡规划建设局进行备案。此后，清华园业委会曾与陈彩金及惠丰房地产公司协商返还事宜。同时，函告陈彩金，4#的公共加空层已由小区业主自行占有、改造，应由陈彩金予以返还。根据小区的规划及《物权法》的相关规定，清华园小区的公共架空层为清华园小区全体业主共有，陈彩金擅自改变案涉架空层的使用功能，占用该部分架空层用于商业出租，损害了小区所有业主的合法权益。且陈彩金在受让车库及杂物间时，亦未将案涉架空层予以返还，仍用于商业出租。有权要求陈彩金赔偿损失。在诉讼过程中，因沈榕系讼争公共架空层的实际使用人（亦是承租人），所以沈榕与陈彩金应共同返还清华园业委会所有的C51杂物间对应的公共架空层。故清华园业委会诉至法院。 陈彩金辩称，一、2008年9月12日，惠丰房地产公司已将清华园小区4#01车库、4#02车库、C51杂物间出售给李岚，C51杂物间对应的上部空间规划设计为4#01车库、4#02车库的通风层，李岚对该建筑物内的专有部分的组成部分享有占有、使用、收益和处分的权利。而陈彩金于2018年3月6日从案外人黄国华等人购买清华园小区4#01车库、4#02车库、C51杂物间后并未改变原有结构现状，如清华园业委会所称C51杂物间上部空间车库通风层属于业主共有的话，应提供证据予以证明，且应向开发商惠丰公司主张返还，而非向陈彩金要求返还。按GB50352-2005《民用建筑设计通则》“架空层”的术语解释：架空层为仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。而清华园小区的规划设计图、竣工图中体现C51杂物间对应的上部空间规划设计为4#01车库、4#02车库的通风层，该通风层是封闭的空间，并非开敞空间层，该通风层属于4#01车库、4#02车库的通风使用，是涉案4#01车库、4#02车库、C51杂物间专有部分的组成部分并非清华园业委会所称的架空层。C51杂物间对应的上部车库通风层具备构造上和使用上的独立性，该空间属于建筑物的专有部分，不属于业主共有。二、李岚与清华园小区的开发商惠丰公司签订的商品房买卖合同2份。合同中约定惠丰公司将清华园小区4#01车库、4#02车库、C51杂物间出售给李岚，杂物间的价格为每平方米6,518元（而同期的清华园小区住宅的单价仅为每平方米4,000多元），合同中注明4#01车库、4#02车库的层高为5.8米，合同附件二第二条明确了业主共有建筑面积的分摊比例和范围，李岚购买的C51杂物间上部空间车库通风层并未计入共有建筑面积的分摊；二、由于C51杂物间的上部车库通风层属于陈彩金所有，清华园业委会要求陈彩金支付从2012年5月起的占用费，于法无据。三、截止目前，讼争的车库及杂物间已交付使用的时间已长达10年，显然清华园业委会的起诉早已超过诉讼时效。四、《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起施行，本案中，清华园小区的规划设计图、竣工图中体现清华园规划设计的日期是2006年11月，规划行为发生在《中华人民共和国物权法》施行之前。依照《中华人民共和国立法法》第八十四条，“法律、行政法规、、地方性法规自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”的规定，在没有作出特别规定的情况下，《中华人民共和国物权法》不具有溯及既往的效力，因此本案C51号杂物间上部车库通风层的权属认定不适用该法的相关规定。综上，请求驳回清华园业委会的诉讼请求。 惠丰房地产公司辩称，1、惠丰房地产公司与李岚签订的《商品房买卖合同》，仅将第4幢01车库、02车库及C51杂物间出售给李岚，并没有将C51杂物间对应的一层车库通风架空层出售给李岚。2、根据不动产权证书的附图、规划图和竣工图显示：清华园第4幢01车库、02车库未隔层为挑高，并非公共架空层；C51杂物间上层为车库通风，且上层四周为墙，未开窗，属4幢01、02车库的车库通风层，而并非整体房屋的通风架空层。3、本案是清华园业委会与陈彩金之间的业主专有权纠纷，惠丰房地产公司并非涉案诉争产权的业主，不是本案的当事人。请求驳回清华园业委会的诉讼请求。 沈榕未向本院提交书面答辩。 本院经审理认定事实如下：对于清华园业委会与陈彩金、惠丰房地产公司各方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2010年2月10日，原福建省龙岩市城乡规划局作出《龙岩市建设工程竣工规划认可报告，认定清华园小区设在1#楼一层北面二层、社区服务用房设在2#-3#楼二层及4#楼二层东侧、车库设在4#楼一层南侧。1#和4#楼一层夹层、2#和3#楼一层，1#-4#楼屋顶隔热层均为公共架空层。2018年，原福建省龙岩市城乡规划局就清华园业委会来信《关于咨询清华园小区工程竣工项目共同面积若干问题的函》作出回复，认为经查阅原规划审批图纸，清华园小区项目4号楼杂物间层高为2.19米，夹层为3.01米高的架空休闲空间。该项目为早期开发建设，对架空层的归属无法律法规详细规定。在本案诉讼过程中，陈彩金向本院提交了龙岩市城建档案馆备案的龙岩清华园小区4#楼竣工验收图，图中显示4#楼一层杂物间上夹层设计用途为车库通风。在本案诉讼程中，本院向龙岩市自然资源局发出《征询函》一份，认为龙岩市城建档案馆调取的清华园小区4号楼竣工图与规划认可报告及信访意见对清华园小区4号楼一层C51号杂物间上方夹层的性质及用途表述存在不一致的情形，函询清华园小区4号楼C51号杂物间上方对应的夹层的性质及用途。龙岩市自然资源局作出关于清华园小区4号楼C51号杂物间上方对应夹层性质及用途的复函，复函主要内容为：1、根据2006年8月办理的项目总平方案图，4号楼一层夹层为架空休闲，在方案审批和竣工图中，杂物间位置上方对应的夹层功能为车库通风，该处空间并未围合封闭起来，以架空休闲的功能来计算面积，不计入容积率。我局于2018年12月作出的【岩城规（2018）659号】信访答复认为，该项目为早期开发建设，对架空层的归属无法律法规详细规定；2、因2010年2月在该项目的规划核实认可时，由于在功能面积的统计中没有车库通风的项目，且该处空间没有封闭，在核实认定时将车库通风作为公共架空层；3、该项目在方案审查和竣工核实的图中，4号楼夹层均为车库通风，开发企业在销售车库时，北侧的夹层是标注为车库通风功能使用，且图中并没有其他通道可以进入该夹层，鉴于该夹层不具备公共空间的使用功能，我局认为该夹层的功能仍按车库通风给予确认。 本院认为，本案争议的焦点为清华园小区4号楼Ｃ51号杂物间上方对应夹层性质及用途是什么？在龙岩市竣工图、原福建省龙岩市城乡规划局出具的规划认可报告及信访意见，均是城市房屋规划建设行政管理部门出具的文件材料，对清华园小区4号楼一层Ｃ51号杂物间上方夹层的性质及用途表述存在不一致的情形。为此，本院依法函询龙岩市自然资源局，龙岩市自然资源局的回函最终认为，清华园小区4号楼一层Ｃ51号杂物间上方夹层功能仍按车库通风给予确认。因此，清华园业委会关于清华园小区4号楼一层Ｃ51号杂物间夹层为公共休闲架空层的主张，尚缺乏充分证据予以证实，本院不予采信。综上，本院对清华园业委会的诉讼请求不予支持。沈榕经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理与判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 驳回龙岩市新罗区清华园小区业主委员会的诉讼请求。 本案案件受理费3,300元，由龙岩市新罗区清华园小区业主委员会负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 郑  冬  伟 人民陪审员 郭  永  平 人民陪审员 李  丽  月 二〇一九年十二月十日 书 记 员 吴琳婷（代） 书 记 员 郭萍 （ 代） 附注： 引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。