广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初12424号原告：马凌云，委托代理人：曾杰，广东知明律师事务所律师。委托代理人：李作粼，广东知明律师事务所实习律师。被告：深圳市俊霞文化发展有限公司法定代表人：吴进江，总经理。第三人：深圳市闽泰房地产开发有限公司（原深圳市华语一家文化发展有限公司）。法定代表人：郑友忠，董事长。委托代理人：陈嘉伟，广东乐毅律师事务所律师。委托代理人：王鸿婷，广东乐毅律师事务所实习律师。原告马凌云诉被告深圳市俊霞文化发展有限公司、第三人深圳市闽泰房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用普通诉讼程序公开开庭进行了审理。原告马凌云及其委托代理人曾杰、李作粼到庭参加了诉讼，被告深圳市俊霞文化发展有限公司、第三人深圳市闽泰房地产开发有限公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案相关情况本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告诉求：1、解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；2、被告退还原告尚未到期的租赁费用人民币9,020.27元（以下币种均为人民币）和双倍租赁押金58,000元；3、被告向原告支付违约金304,434元；4、被告承担全部诉讼费。事实及理由:2016年7月1日，原告和被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于南山区××滨海之××楼××号房屋出租给原告作为艺术培训经营场所，租期为三年，租金每年递增8%。合同签订两年多来，原告一直按时缴纳房租。但自2018年12月起，因被告拖欠第三人房租及物业管理费，原告租赁地经常发生断电、锁门等事实，导致原告无法开展正常培训，对原告造成重大经济损失。原告多次要求与被告协商，但被告一直不予配合也不出面解释。原告被迫只能另行租赁其他场地开展培训。2019年1月11日,被告也完全撤离租赁场地。原告认为，被告违反《房屋租赁合同》约定，导致原告签订合同的目的无法实现，对原告造成重大经济损失。为此，原告特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求；二、被告未到庭举证、质证，亦未提交答辩意见。第三人未到庭，亦提交答辩意见；三、涉案房屋信息：深圳市南山区环东路西环北路北某房屋于2005年10月14日登记在第三人名下。被告（承租方、乙方）与第三人（出租方、甲方）签订房屋租赁合同，约定：甲方将位于深圳市××后××道出租给乙方使用，乙方租赁房屋的期限自2017年7月15日起至2022年7月14日止，合同终止（租赁到期或解除）后，乙方应于3日内迁离并返还租赁商铺。2018年8月22日，第三人向被告出具《催款函》，载明要求被告于收到本函之日起3个工作日内向第三人支付拖欠的租金。第三人提交了被告向其出具的《关于提前解除租赁合同的告知函》，载明因被告经费困难，就上述房屋向第三人提出解除租赁合同，将在2019年1月7日课满后结款清算，房屋交还给第三人。第三人提交了《提前终止合同协议书》、《注销房屋租赁合同登记（备案）申请书》，载明被告与第三人达成一致就上述房屋租赁合同于2019年1月6日提前终止租赁关系；四、合同内容：2016年7月1日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其享有合法出租权的位于深圳市××滨海之××楼××号房屋租赁给乙方使用，乙方租赁该房屋仅作为开设艺术培训经营场所；本房屋租赁合同有效期（含免租期）为自2016年7月15日起至2019年6月14日止；装修免租期为14日，即自2016年7月1日起至2016年7月14日止；在免租期内，乙方除自用水、电费、通讯费用、管理费外无需支付其他任何租赁费用；乙方租赁房屋的计租面积为81平方米，每月租金为14,500元；租金按月计收，从租赁起始日开始每年递增8%，即2016年7月15日至2017年7月14日租金为14,500元/月，2017年7月15日至2018年7月14日租金为15,660元/月，2018年7月15日至2019年6月14日租金为16,913元/月；租赁费用按月支付，支付日期为每月5号内（节假日提前）；管理费按计租面积计收10元／平方米／月，合计810元／月；乙方应在本合同签字盖章之日起3个工作日内向甲方交付租赁押金，租赁押金相当于本合同首年前两个月的租金，即租赁押金合计29,000元；租赁押金不得抵扣房屋租赁费用，租赁押金在租赁关系结束，乙方付清本合同约定的租金及相关款项，且乙方将租赁房屋退还甲方并验收合格后，十五个工作日内甲方将押金无息一次性退还乙方；乙方经营实际发生的水、电费用，以乙方独立的水、电表度数作为依据。如抄表到户，则乙方直接向供水、供电部门缴纳，如使用分表，则由甲方代收，甲方向乙方提供代收代缴收据。电费按乙方申报用电量分摊基本电费；甲方拥有该场地的合法出租权；甲方应按时向乙方移交合同约定的租赁房屋；一方无合理原因擅自解除合同，或一方严重违约造成另一方解除合同的，违约方应赔偿对方全部损失，并按合同解除时的租金标准，向对方支付相当于一年半租金的违约金。甲方违约造成合同解除的，还应退还乙方已经支付尚未到期的租赁费用和双倍租赁保证金。乙方违约的，乙方缴纳的租赁押金不予退还；乙方应在本合同解除或本合同期满后三天内与甲方办理租赁房屋交接手续；及其他内容；五、合同履行情况：2016年7月4日，被告向原告出具了金额为29,000元的押金《收款收据》。原告提交了银行交易清单、微信聊天记录，拟证明其已每月按约向被告支付租金。交易清单显示：原告于2018年11月7日向被告指定账户转账支付17,843.6元，于2018年12月17日向被告指定账户转账支付14,922.2元。原告提交了微信聊天记录、缴费通知书显示：2018年11月30日，原告转账2,880元给被告指定的收款账户，系转错账号，原、被告协商一致在2018年12月（2018年12月15日至2019年1月14日期间的租金）缴纳租金时予以扣除；六、其他需要说明的问题：原告提交的其与被告工作人员聊天记录、短信聊天记录显示：2018年12月14日，原告称“我想跟你们谈下明年房租的事情……”；2018年12月27日，原告称“合同签订两年多来，我一直按时缴纳房租。但从去年开始，管理处在我所租场所断电，今年是又开始锁门，紧接着要被断电。据我与管理处交涉，这都因贵公司拖欠业主租赁所致。这些直接导致我的学员无法上课，租赁房屋开展艺术培训的合同目的无法实现，对学员和员工的负面影响波动非常大，也直接导致了我的经济损失。从本周一锁门到今天周四，过去几天的时间了，贵公司没有给任何证明的解释或回应……贵公司已构成根本违约，我现在需要一个合理的解释与下一步的安排”；2019年1月11日，原告称“因为你们的原因，我公司被迫停止运营，已经为我公司造成了非常大的损失。这么久以来打你电话不接，到现在为止押金和最后一个月的房租都没有退还，昨晚还在我不知情的情况下连夜撤离滨海校区，已经是违反了我们的合同。请你于今天上午12:00前把押金和最后一个月的房租退到我的账号……”。原告提交了落款日期为2018年11月20日的《催款函》，拟证明被告拖欠物业管理费的事实。庭审中，原告称水电费已经结清，租金已支付至2019年1月14日，并称其已于2018年12月30日办理涉案房屋。裁判结果本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于原告诉求解除涉案租赁合同并要求被告退还尚未到期的租金及双倍返还租赁保证金的主张。根据涉案租赁合同的约定：“一方无合理原因擅自解除合同，或一方严重违约造成另一方解除合同的，违约方应赔偿对方全部损失，并按合同解除时的租金标准，向对方支付相当于一年半租金的违约金。甲方违约造成合同解除的，还应退还乙方已经支付尚未到期的租赁费用和双倍租赁保证金”，本案中，因被告拖欠第三人租金，双方于2019年1月6日解除了租赁合同，导致被告无权继续出租涉案房屋，致使原、被告双方的租赁合同提前终止。原告主张涉案《房屋租赁合同》于2018年12月24日解除，但并未提交证据证明双方已在当日就解除合同达成一致，亦无充分证据表明其已将解除合同的意思表示通知被告，故本院依法认定涉案《房屋租赁合同》于被告丧失出租权时（2019年1月6日）解除。同时，涉案租赁合同的解除系因被告的原因提前终止造成，被告的行为已构成违约，原告要求被告退还尚未到期的租金及双倍退还租赁保证金，符合合同约定，本院予以支持。经核算，被告应退还尚未到期的租金金额为4,910元（16,913元/月÷31日/月×9日）、双倍租赁保证金金额为58,000元（29,000元×2）。关于原告诉求的违约金304,434元。本案中，虽因被告原因导致涉案租赁合同解除，但原告并未举证证明其实际损失大小，且本院已判令被告支付原告双倍租赁保证金，结合原、被告双方履行《房屋租赁合同》的期限等情况，综合本案案情，酌情判令被告向原告支付违约金30,000元。被告、第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马凌云与被告深圳市俊霞文化发展有限公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》解除；二、被告深圳市俊霞文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马凌云租金人民币4,910元；三、被告深圳市俊霞文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马凌云双倍租赁保证金人民币58,000元；四、被告深圳市俊霞文化发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马凌云违约金人民币30,000元；五、驳回原告马凌云的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,871.82元，由原告负担人民币5,153.82元，由被告负担人民币1,718元，公告费人民币300元，由原告负担人民币225元，由被告负担人民币75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  王莘惠人民陪审员  王 欣人民陪审员  区显霞二〇一九年十二月二十九日书 记 员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。