湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)湘0527民初853号原告：袁星煌，男，1975年11月7日出生，汉族，居民，住绥宁县。原告：李学军，女，1980年2月22日出生，汉族，居民，住址同上。系原告袁星煌之妻。委托诉讼代理人：陆安伟，湖南三行律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘任申，湖南三行律师事务所律师。被告绥宁县佳和置业发展有限公司，住所地绥宁县川石开发区。法定代表人匡喜荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：曾佼隆，湖南振绥律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨顺魁，男，1968年9月26日出生，居民，住湖南省长沙市雨花区。原告袁星煌、李学军与被告绥宁县佳和置业发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人陆安伟、一般授权委托诉讼代理人刘任申、被告的特别授权委托诉讼代理人杨顺魁、一般授权委托诉讼代理人曾佼隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁星煌、李学军向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即给原告办理房屋产权证并根据其收取原告的4000元办理权证费用，退还原告3920元；2、依法判令被告返还其违规收取原告的水电开通费6800元；3、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币4407元(从2019年3月1日起至2019年4月30日止，以已付购房款总额427000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算)；4、依法判令被告向原告支付逾期办证违约金(从2019年5月1日起至被告履行完毕办证义务止，以己付购房款总额427000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算)；5、本案诉讼费、财产保全费等开支全部由被告承担。事实和理由：被告在湖南省绥宁县川石开发区开发了“东方明珠”楼盘。2018年8月3日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告以427000元的房价购买了东方明珠小区11栋1单元401号房屋一套。被告不但收取了原告办理房屋产权证费用4000元，还违规收取了原告水电开通费6800元。可时至今日，被告依然未给原告办好房屋产权证，虽经多次交涉，被告也不肯退还其违规收取的水电开通费6800元。原告认为，自2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”。据此，被告在房价之外加收水电开通费的行为属于违规收费，依法应当全部返还给原告。同时，购房合同约定由被告给原告办理房屋产权证手续，被告也已经超过国家法定标准收取了原告办证费用4000元，可被告至今没有给原告办好房屋产权证，已经构成违约，被告应当立即给原告办好房屋产权证并退还其多收取的费用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，被告应当承担违约责任。由于购房合同中未约定违约金，原告由此造成的损失也难以确定，原告索赔的金额只能按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应在2018年11月30日之前将案涉商品房交付给原告使用，故被告最迟应当在2019年3月1日之前为原告办理好房屋产权证，否则被告应当向原告支付逾期办证违约金。从2019年3月1日起至2019年4月30日的逾期办证违约金为4407元（427000元×4.75％×1.3倍÷365天×61天）。并且，被告还应当继续向原告支付逾期办证违约金直到被告履行完毕办证义务止(以己付购房款总额427000元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息6.175％的标准计算)。综上所述，原告的诉讼请求不仅有充分的事实根据，而且有足够的法律依据，请求判如所请。被告辩称，（一）原、被告所签《东方明珠购房确认表》、《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，合法有效。（二）被告接受二原告委托，代为办理水电安装和开户及产权登记证书，收取的相关费用是依据双方的约定，没有违反法律强制性规定，不能退还。（三）被告接受二原告的委托，办理的涉案商品房产权证书已经完成，被告没有违约行为，不承担责任。1、涉案商品房办理产权证书的法定义务人是购买人即二原告，根据1998年7月20日发布的《城市房地产开发经营管理条例》第33条（2019年3月24日第3次修订版第32条）“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”之规定，办理案涉商品房产权证书的法定义务人为二原告，开发商只负协助义务。2、涉案委托代理行为产生的法律后果，应由委托人即二原告承担。根据《民法通则》第63条“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”之规定，被告受委托代理二原告办理水、电开户及办理产权证书等行为产生的风险或责任，应由二原告承担。请求法院依法判决驳回二原告的诉讼请求。本院经审理认定，2013年12月31日，被告经绥宁县房产局审批，取得其开发建设的位于长铺镇川石开发区林海路东方明珠小区项目“佳和.东方××＃栋”的商品房屋预售许可证。2018年6月3日，原告在被告售楼部填写购房确认表，该确认表载明：所购房屋：第11栋1单元401号房，框架，三室二厅二卫二阳台，面积136.52㎡。付款方式：银行按揭。合同额：折前单价3322元，折前总价455380元，折后总价427000元……2、银行按揭首付20%，首付87000元，……银行按揭80%，按揭款340000元。代收费：1、契税：房价1.5%，计6405元。2、房屋维修基金：高楼70元／㎡，多层50元／㎡，计9596元。3、办理土地、房产两证4000元。4、水电安装和开户费6800元。5、银行按揭手续费／元，预告登记费130元，房屋初次登记费80元。……购房签字栏由袁星煌签名，置业顾问签字栏由被告方工作人员唐晓君签名。2018年6月6日，原告交纳购房款10000元。2018年7月19日，二原告向绥宁县不动产登记中心申请查询其户成员不动产登记情况，该登记中心于当日出具了《不动产登记查询证明》，证实原告一家三口至查询之日止，在本地区没有房屋产权登记。2018年8月3日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定原告以总价款427000元购买被告开发的位于绥宁县川石开发区东方××小区××栋××单元××号房屋一套，该房用途为住宅，建筑面积约137.08㎡，套内建筑面积约115.98㎡，分摊建筑面积约21.10㎡。合同还载明：第六条、付款方式及期限：1、买受人按下列第（3）种方式按期付款：……（3）公积金付款。买受人首付20%，首付款87000元。余下80%购房款，按揭款340000元由银行按揭贷款或公积金贷款支付。在房屋交付使用时一次性付清。逾期未交，出卖人有权按照合同第七条约定，追究买受人的违约责任。被告协助原告办理房屋评估、抵押、保险等按揭所需手续，由原告负责承担相关费用。……2、其他费用：（1）契税。按总房价的1.5%收取，计6405元。（2）房屋维修基金按高楼（电梯楼）70元／㎡，多层楼50元／㎡收取，计9596元。（3）办理土地、房产两证费4000元。（4）水电安装和开户费6800元。（5）银行按揭手续费21元，预告登记费130元，房屋初次登记费80元。（6）2018年度物业管理费（电梯楼1元／㎡、多层0.7元／㎡），房屋装修垃圾处理费500元，装修押金2000元（装修完后经物业验证没有破坏后退还）。一次性付款和分期付款的上述费用交房时付清。按揭的，第（1）、（2）、（5）项费用在确定购房时连首付一次付清，第（3）、（4）、（6）项费用在交房时付清。……第八条、交付期限。出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家规定和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房验收合格。……第十四条、关于产权登记和水、电开户的约定。买受人全权委托出卖人办理房屋所有权和土地使用权证及水、电到户的开户手续。……第二十三条、本合同自双方签订之日起生效。签订合同当天，原告向被告交纳购房款77000元、契税6405元、维修基金9596元、预告登记费80元、印花税22元。2018年9月4日，绥宁县房产交易所为原告的案涉商品房办理了商品房预售合同备案登记。2018年9月10日，被告公司工作人员携带该公司房屋开发相关资料向绥宁县房产交易所申请实测，该所接到被告申请后，向绥宁县房产局汇报审核相关资料，绥宁县房产局领导安排时间会审后依据当时的工作时间和实际工作量安排房产测绘流程时间并予以告知。2018年9月13日，被告向税务部门代为申报缴纳原告所购房屋应缴契税。2018年10月8日，二原告用案涉房产抵押担保向邵阳市住房公积金管理中心借款30万元，双方于当日签订借款、担保协议，当月18日，原告付清300000元购房尾款。2018年11月29日，包含案涉商品房在内的东方明珠小区10＃-14＃栋经竣工验收合格。被告按约定在交付期限截止日前向原告交付了案涉商品房。2018年12月26日，原告向被告交纳办证费4000元、水电开户费6800元、购房款40000元。2019年3月25日，绥宁县房产交易所进驻实地勘测了东方明珠小区10＃-14＃栋。完成实测后，被告于2019年4月24日向绥宁县不动产登记中心申请办理包含案涉商品房在内的11栋栋证，该中心于4月29日办结。4月30日，被告为11栋包含原告在内的64户购房户申办分户证。5月14日，被告将备齐的办证资料交该登记中心。5月17日，该登记中心为案涉商品房颁发了编号为湘（2019）绥宁县不动产权第0××4号不动产权属证书。因原告将该房产用于贷款抵押担保，该不动产权属证书现存放于绥宁县不动产登记中心。另查明，国家发展计划委员会、财政部《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》计价费[1996]2922号附件规定取消的48项建设项目收费包括自来水安装管理费、自来水表立户费、用电入户、立户费。2009年7月1日起施行的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定:“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用(俗称“开通费”)，按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本之中，不得在购房合同价之外另行收取”。湖南省发展和改革委员会湖南省财政厅关于转发《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知及附件规定，自2017年4月1日起住宅类不动产登记收费标准为每件80元。以上事实，有原告袁星煌、李学军的身份证、被告的工商信息查询表、商品房买卖合同及附件、住房公积金个人贷款及担保合同及附件一、附件二、国家发展计划委员会、财政部计价费［1996］2922号关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知及附件、《国家发展改革委财政部发改价格规［2016］2559号关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》、湖南省发展和改革委员会、湖南省财政厅关于转发《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》的通知、《湖南省新建商品房交易价格行为规则》、中国人民银行2003年12月10日发布的关于人民币贷款利率有关问题的通知复印件各一份、收据复印件五份、被告的营业执照、银行账单、商品房屋预售许可证、不动产权证书、购房确认表、绥宁县商品房预售合同备案证明、不动产登记查询证明复印件各一份、法定代表人身份证明书原件及其身份证复印件各一份、绥宁县不动产登记中心的答复函一份及档案资料一册、国家税务总局绥宁县税务局关于二原告契税缴纳情况的回复原件一份、东方明珠房屋申请实测绘的报告、绥宁县房产交易所的说明材料复印件各一份、不动产登记查询证明原件一份、原、被告的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院依职权收集的证人彭某、曾某的情况说明不能证实本院拟查证二原告申报纳税提交相关资料的时间这一事实，均不予认定。被告提交的东方明珠给水安装施工合同及补充合同、电力建设及配套工程施工合同、东方明珠配电系统（公共部分）安装制作合同复印件，虽然原告对其真实性无异议，但该组证据没有其他充分有效的证据佐证其履行情况，证据本身不能证实被告的待证事实，不予认定。本院认为：本案系商品房销售合同纠纷。原、被告的争执焦点是：原告要求被告立即为其所购商品房办理权属证书的请求应否得到支持，被告收取原告的6800元水电开通费和超出办证机关实收金额后的3920元办证费应否返还，被告应否支付原告逾期办证违约金。现就以上争点分析评述如下：案涉《商品房买卖合同》第六条第2款其他费用栏所列税费即双方在购房确认表“代收费”栏约定的相关税费，被告受原告委托代收代缴相关税费后，应据实与原告结算。其收取原告4000元办证费，实际支付应由原告承担的80元办证工本费后，剩余3920元应予返还。原告的该项诉讼请求合法，应予支持。关于水电安装及开户费收费项目，国家发展计划委员会和财政部已于1996年12月23日下文取消后，《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定“商品房销售价格构成包括合理的开发成本、费用、税金、和利润等。与商品房配套的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等开通到户建设的所有费用（俗称“开通费”），按照价格主管部门的规定进行结算并一律计入开发建设成本中，不得在购房合同价之外另行收取”。而被告未按照该规则执行，但又未提交证据证实其收取原告的该项费用尚未计入其开发建设成本中，亦无充分有效的证据佐证其已为原告代缴水电开通费的事实，故其收取原告的6800元水电开通费依法应予返还。原告的该项诉讼请求合法，本院予以支持。根据原、被告所签《商品房买卖合同》第十四条之规定，被告负有为原告办理案涉商品房产权证书的义务，但被告在原告起诉前即已完成该项义务，现原告起诉要求判令被告立即为其办理房屋产权证的诉讼请求已无事实基础，本院不再予以支持。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定要求被告支付逾期办证违约金，但根据该条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，被告承担违约金的前提条件是由于被告的原因导致原告未能在上述规定的“自房屋交付使用之日起90日内”取得房屋权属证书。而根据被告对案涉楼盘申请实测、申办房屋栋证、分户证的时间及相应主管部门的经办时间分析，虽然原告的案涉商品房权属证书于2019年5月17日方才办妥，未能在上述规定期限内完成，但逾期显然非被告原因所致，且双方未约定办证期限，案涉房产权属证书办妥好又已用于原告抵押贷款，原告无法实际持有该产权证用作他途，其所谓的经济损失也自然无从谈起。原告要求被告支付逾期办证违约金的主张缺乏事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、由被告绥宁县佳和置业发展有限公司返还原告袁星煌、李学军办证费3920元；二、由被告绥宁县佳和置业发展有限公司返还原告袁星煌、李学军水电安装和开户费6800元；三、驳回原告袁星煌、李学军的其他诉讼请求。上述具有金钱给付内容的条款，限被告于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费178元，减半收取计89元（原告已预交），由原告负担26元，被告负担63元，限被告于本判决生效后十日内至本院立案庭缴清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审判员  黄家俊二〇一九年十二月十六日书记员  肖星星书记员  徐菲菲