民 事 判 决 书 （2019）苏0106民初10460号 原告：杨兰，女，1983年3月1日出生，回族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：濮伟，江苏沁典律师事务所律师。 原告：王道友，男，1979年7月17日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住址同上。 委托诉讼代理人：濮伟，江苏沁典律师事务所律师。 被告：王平，男，1984年7月9日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住南京市。 委托诉讼代理人：薛莉莉，江苏同安宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卓，江苏同安宁律师事务所实习律师。 被告：郑佩璋，女，1984年12月14日出生，汉族，居民身份证号码xxxxxxxxxxxxxxxxxx，住址同上。 委托诉讼代理人：薛莉莉，江苏同安宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卓，江苏同安宁律师事务所实习律师。 原告杨兰、王道友与被告王平、郑佩璋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨兰、王道友及两原告共同委托诉讼代理人濮伟，被告王平、郑佩璋及两被告共同委托诉讼代理人薛莉莉、陈卓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨兰、王道友向本院提出诉讼请求：1、两被告退还原告购房定金2万元，并承担违约金2万元、律师费12000元，实际损失1000元（含交通费500元、橱柜定金损失500元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告与两被告于2019年3月18日签订关于鼓楼区金陵新九村3号3单元503室房屋（以下简称503室房屋）的《南京市，约定两原告购买两被告的房屋，总价款为130万元。签订合同当日，原告己支付定金2万元，并约定被告于2019年4月15日前要将房屋腾空交付给原告装修。被告由于自身原因一直没有将房屋内的家具全部搬走，导致原告无法按照约定时间进场装修。后被告与原告协商，将进场装修时间延后，双方确定在4月21日交房，4月22日原告进场装修。2019年4月17日，原告接到中介公司的通知，说503室房屋由于大面积漏水导致屋内泡水严重，漏水的原因系被告的洗衣机水龙头损坏未及时有效的处理，致水一直滴漏，并且浸泡到楼下的2、3、4楼用户。事发后，原告一直与被告沟通，要求被告抓紧清理房屋积水和维修事宜，同时对原告进行一定数额的赔偿。双方再次协商交房时间，但被告一直不同意，到了双方确定的21日交房日，被告仍无法交房，并且还与2、3、4楼的用户因为此事纠纷闹到派出所和法院处理，直接影响了原、被告对合同的履行。被告已实际构成违约，为减少损失，原告于4月22日通过中介公司将解约通知书交给被告，但被告拒不退还定金及赔偿损失。被告明知洗衣机水龙头损坏，在搬动时和交房前应当及时有效的做好防护和维修工作，以便顺利的将房屋交给原告。现因被告自身过失导致水龙头漏水，房屋泡水严重，并且延伸到楼下多家住户受损，该漏水的事实及纠纷己经构成对双方购房合同的根本违约。房子状况已经不符合合同约定的出售条件，根据合同的约定，原告有权单方解除买卖合同。现双方合同己经解除，被告应承担相应的违约责任以及退还定金和赔偿损失。 被告王平、郑佩璋辩称，1、原告诉状中对事实与理由的陈述与事实不符。双方并未约定被告需要在2019年4月15前将房屋腾空后交付，被告也不是因自身原因没有将屋内的家具搬走。双方从未确定4月21日交房；2、2019年4月17日，503室房屋发生漏水，是因为原来的洗衣机龙头坏的，不知道谁开了总阀，导致龙头出水，造成楼下住户受损，并非是龙头一直滴漏发生漏水；3、503室房屋并不存在泡水严重的情况。水延着门缝流到楼下，房屋本身的损失不严重，主要是造成楼下住户的财物受损；4、2019年4月18日，被告已与楼下各住户达成了调解协议，并未影响合同的履行。原告是在被告与楼下住户达成调解协议后向被告发出了解除合同的通知；5、被告已按约定于2019年4月15日前将房屋钥匙交给了中介，中介已将钥匙交给了原告。根据合同约定，此后房屋产生的任何问题及各项费用均应由原告承担；6、合同第十条对根本违约情形有明确的约定，被告不符合该条款的约定。原告任意扩大对根本违约的理解，擅自单方解除买卖合同的行为已严重违约，且没有法律依据。被告已于2019年8月1日就原告违约事宜向法院提起诉讼；7、被告不存在违约行为，原告主张的各项损失与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2019年3月18日，原告杨兰、王道友（乙方）与被告王平、郑佩璋（甲方）签订《南京市存量房屋买卖合同》一份，合同约定：甲方将503室房屋出售给乙方，房屋总价款130万元；甲方确认该房屋主体结构和公共区域不存在漏水、渗水现象；甲方应当保证如实陈述该房屋的权属状况、附属设施、装饰装修情况和相关关系，附件一及物业交割单所列的该房屋附属设施及其装饰装修随同该房屋一并转让给乙方，乙方对甲方出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋；甲方应当保证本合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况；甲、乙双方定于甲方拿到全部房款（不含物业交割保证金及户口迁出保证金）后5个工作日内正式交付该房屋，乙方在核验房屋无误后，于交付日当天交付物业交割保证金给甲方；该房屋交付时，应当履行下列1－3项手续：1、出卖人与买受人共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况根据约定的拍照及清单进行验收，并记录水、电、气表读数，并交付附件一及物业交割单中所列物品；2、买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3、移交该房屋房门钥匙；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：1、甲方提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本合同约定义务超过15天的；4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；5、将房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，应当向乙方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%；甲、乙双方在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、律师代理费及交通费等。双方在合同补充条款中约定：本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准，乙方应于2019年3月18日支付定金2万元给甲方，2019年5月10日前再支付2万元给甲方；甲方于2019年4月15日前交付房屋给乙方装修，乙方接收房屋交付之日起，甲方不再负责该房屋质量问题及房屋内产生的各项问题和产生的各项费用，其全部由乙方承担。合同附件一载明的附属设施包括装饰装修、家具及家电等。 上述合同签订后，2019年3月19日，被告王平收到原告杨兰给付的定金2万元。2019年4月7日，原告杨兰与被告王平通过微信聊天，王平陈述：“对了，洗衣机龙头是坏的，总阀门我关掉了，你们进去装修的时候先换个龙头，我也是今天才发现”，杨兰表示：“没事，洗衣机我会改到阳台去”、“装个堵头就行了”。杨兰询问“那套家具也会一起搬走吗？”王平表示：“家具晚点搬”，杨兰之后陈述：“你好，今天我这边装修开工的日期已经确定好了，下周日（21号）交底，周一（22号）正式动工，麻烦请之前将你需要的那套家具搬走，谢谢……” 2019年4月17日，503室房屋出现洗衣机龙头漏水情况，漏水造成楼下住户损失。漏水事件发生后，被告王平于2019年4月18日在鼓楼区宝塔桥街道人民调解委员会调解下，与楼下6户受损居民达成了调解协议。因王平未能全部履行与楼下203室居民朱林达成的调解协议，朱林向本院提起诉讼，本院于2019年7月29日作出（2019）苏0106民初5830号民事判决，判决王平赔偿朱林损失43000元。 2019年4月22日，原告杨兰向被告王平发送《解约通知书》一份，通知中明确，2019年4月房屋出现漏水渗水状况，造成房屋大面积渗水及积水，不符合买卖合同约定的情况，影响购买正常房屋的诉求，现发出解约通知，双方于2019年3月18日签订的《南京市存量房屋买卖合同》、《南京链家房屋买卖签订文件合订本》及签约文件附件合订本均告解除。房屋中介将解约通知通过手机微信告知王平，王平表示：“不符合购买需要出具相关鉴定机构鉴定证明，不然就是恶意违约”，郑佩璋表示：“买家想退押金可以，漏水问题买家全部承担损失，我们押金一分不少退回。”同日，王平通过手机微信告知杨兰不认可其解约行为，认为杨兰的行为构成根本性违约，要追究其责任，并要求杨兰履行房屋买卖合同的责任和义务。此后，原告收到被告发送的《告知函》一份，该函明确，2019年4月17日发生的漏水事件造成楼下7户住户被淹，漏水造成损失约75000元，要求原告处理。庭审中，双方当事人一致同意解除《南京市存量房屋买卖合同》，原告主张漏水损失与其无关。 对于双方的争议，证人娄心玲陈述原、被告房屋买卖事宜是其经办的。合同签订后，卖方将钥匙放在门店，杨兰说装修需要到房屋内测量，中途取用几次，用完之后又放回门店。合同约定2019年4月15日正式办理房屋交接，交接需要水电气结算、交钥匙门禁卡，买方需要支付1万元物业保证金。双方当日并没有正式交接，因为卖方没有将房屋内的床、桌子等家具搬走。后来买方要求4月21日交接，门店经理打电话告知了卖方，卖方没有约定其它时间应当视为同意。4月17日发生了漏水事件，王平到门店取走了钥匙，之后也没有再送到门店。漏水时，其到现场看到房屋漏水很严重，大卧室地板有水，踩上去地板下面冒水，水都漏到了二楼，二楼住户都报警了。漏水点是连接洗衣机的龙头，之前该龙头连接洗衣机。有一天王平将洗衣机移走，他说龙头漏水，就把总阀给关上了，后来谁开的总阀不清楚。因为漏水严重，双方进行了调解，杨兰要求降价，王平没有回应。之后杨兰将解约通知发到微信群内，其也将解约通知塞到503室房屋。 原告购买橱柜已支付定金500元，原告主张，因为定金未能退还，故主张该项损失。为提起本案诉讼，原告杨兰、王道友（甲方）与江苏沁典律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》一份，协议约定：案件律师代理费12000元，甲方于合同签订当日支付6000元，收到一审法律文书之日起15日内向乙方支付另外6000元，该费用系由败诉方王平、郑佩璋承担，如一审法律文书中的判决或调解结果中不含有此项费用，甲方无需再向乙方支付另外的6000元，已收的6000元不予退还。 本院认为，原告杨兰、王道友与被告王平、郑佩璋于2019年3月18日签订的《南京市存量房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约履行合同义务。根据合同约定，被告应于2019年4月15日前将房屋交付原告装修。该交付行为应当包括移交钥匙、交付房屋附属设施设备、装饰装修等物品及记录水、电、气表读数等内容其对双方合同履行情况应当知晓，本院对其证言予以采信。根据证人的陈述及双方的微信聊天记录可以确认，被告在签订合同后将房屋钥匙存放于中介公司，原告因装修测量拿钥匙去过503室房屋，后将钥匙返还中介公司。因被告并未将房屋内家具搬空，双方未能在2019年4月15日完成房屋交付，双方协商确认2019年4月21日正式交付房屋。因此，原告取用钥匙到503室房屋进行装修测量的行为不能视为合同约定的房屋交付行为。 标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，2019年4月17日，503室房屋出现漏水事件，漏水原因系屋内洗衣机龙头漏水所致。合同约定，房屋交付前，被告应确保房屋主体结构不存在漏水现象，房屋内各项附属设施状况良好。原告虽然事前知晓洗衣机龙头存在的问题并表示可以“安装堵头”，但在房屋正式交付前，其没有修缮的义务。被告在明知该龙头有漏水缺陷而未能及时修缮是漏水事件发生的主要原因，其未能及时修缮洗衣机龙头的行为属于违约行为。因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。漏水事件发生后的第二日，被告即与楼下受损住户在人民调解委员会的调解下就赔偿事宜达成调解协议。该事实表明，被告在积极处理漏水赔偿事宜。漏水事件发生后，原告发出解约通知，被告表示不予认可，并希望合同继续履行。原告并无证据证明该漏水事件导致房屋质量严重受损，漏水事件虽然对双方合同的履行产生一定影响，但在被告及时妥善处理赔偿事宜并修缮的情况下，双方签订的房屋买卖合同仍然可以继续履行，被告之后与朱林的诉讼同样不会阻却合同履行。因此，漏水事件并不必然导致双方的合同目的不能实现，原告基于被告的上述违约行为主张适用定金罚则双倍返还定金，本院不予支持。 庭审中，双方当事人一致同意解除《南京市存量房买卖合同》，本院予以确认。合同解除后，被告应返还原告定金2万元。 被告在合同履行中存在违约行为，应赔偿原告相关损失。关于原告的其它损失，合同约定，双方在履行合同过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张赔偿损失的，违约方须承担守约方所花费的诉讼费、保全费、律师代理费、交通费等损失，原告因提起本案诉讼已实际发生的律师费损失6000元及合同解除导致的橱柜定金损失500元，本院予以确认。原告就其主张的交通费损失500元未提交证据予以证明，考虑到原告因诉讼主张权利必然产生交通费损失，本院酌定200元。因此，原告的其它损失合计6700元。漏水事件发生后，双方协商未果。原告单方解除合同不符合合同约定或法律规定的情形，其对损失的发生亦存在一定的过错，综合考虑，本院酌定被告赔偿原告损失5000元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百三十条、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条二款、第六十四条之规定，判决如下：       一、被告王平、郑佩璋于本判决生效之日起十日内返还原告杨兰、王道友定金2万元，并赔偿原告杨兰、王道友损失5000元。 二、驳回原告杨兰、王道友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1188元，因适用简易程序减半收取594元，原、被告各半负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 李 彭 二〇一九年十二月十六日 书记员 赵红芳