四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1902民初4998号 原告(反诉被告)：巴中容邦商业管理有限公司。住所地巴中市巴州区巴州大道容邦国际**楼****。 法定代表人：余林蔚，公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：李超，男，1974年10月19日，汉族，大专文化，现住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：蒲世军，四川宏坤律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川省罗尔曼餐饮管理有限公司，住所地四川省巴中市巴州区巴州大道容邦国际**。 法定代表人：李柏兵，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊伟，男，1984年2月19日，汉族，大专文化，住巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：朱晓光，四川砝鼎律师事务所律师。 原告巴中容邦商业管理有限公司（以下简称容邦商管公司）与被告四川省罗尔曼餐饮管理有限公司（以下简称罗尔曼餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，被告罗尔曼餐饮公司于2019年9月29日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）容邦商管公司的委托诉讼代理人李超、蒲世军，被告（反诉原告）罗尔曼餐饮公司的法定代表人李柏兵及委托诉讼代理人熊伟、朱晓光到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告容邦商管公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原被告之间签订的《巴中容邦城市生活中心项目商铺租赁合同》，并判令被告立即搬离租赁原告的场地，恢复房屋原状并交还给原告；2、判决被告支付截止2019年9月9日已经下欠的租金等各项费用共计2523557.43元；3、判决被告在2019年9月9日之后产生的房屋占用费，按照双倍租金的标准予以支付至被告实际交付房屋时止；4、判决被告承担违约金6225523.48元；5、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为：判决被告支付截止2019年10月21日已经下欠的租金等各项费用共计2714554.83元；变更第四项诉讼请求为：判决被告承担违约金6075685.23元。事实与理由：原告系巴中容邦城市生活中心项目的招商、运营授权管理方。2017年7月16日，原被告签订《巴中容邦城市生活中心项目商铺租赁合同》，合同约定：被告租赁容邦城市生活中心商场（L10484025L4026A L4026BL5011L5012L5018）商铺，套内建筑面积4386平方米，按照套内建筑面积计算租金，该商铺用于被告从事餐饮类商品服务，租期8年5个月，自2017年8月1日至2025年12月31日止，租金标准为第一年48元/每月/平方米，第二年为49.92元/月/平方米，第三年51.92元/月/平方米，第四年53.99元/月/平方米，第五年56.15元/月/平方米，第六年为58.4元/月/平方米，第七年60.74元/月/平方米，第八年63.16元/月/平方米。物业费为15元/月/平方米，空调使用费为10元/月/平方米，物业服务费、空调使用费均包含在租金内。合同并约定了违约责任及争议解决途径。此后，被告入场经营。2019.1.27日双方签订《补充协议》确定被告租赁商铺实际支付租金的面积为4324.42平方米。自2018.5.24日起被告未按照合同约定缴纳相关费用，至2019年10月21日下欠租金2714554.83元，被告一再拖延支付房屋租金及相关费用。 被告罗尔曼餐饮公司辩称：1、原被告签订的租赁合同中关于涉及到第三项请求以及违约金的约定均是无效的；2、我们不同意解除合同，要求继续履行合同，要求本诉的原告调整租金的收费标准；3、对下差租金费用的问题，从我们的账户上反映，下差租金属实，但是金额是2269968.69元；3、不应该支持原告的第三项诉讼请求，因为房屋是原告控制了，所以不应该要求被告支付占用费；4、对于第四项违约金的请求不应该支持。 反诉原告罗尔曼餐饮公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人停止侵权，立即恢复供水、供电、解除锁门，让反诉人恢复正常经营；2、赔偿反诉人自2019年9月7日断水、断电、锁门后给反诉人造成的损失110.5万元；3、被反诉人承担反诉费用。审理中反诉原告增加诉讼请求：返还电费322294.5元；4、由被反诉人公开道歉，恢复反诉人的声誉。事实与理由：2017年7月16日，罗尔曼公司与容邦公司签订《巴中市容邦城市中心项目商铺租赁合同》租赁1层、4层、5层共4386平方米房屋从事餐饮经营，为此，反诉人投入1400余万元的资金装修和添置设施设备，2018年1月24日开业后一直处于亏损，即使反诉人通过各种努力，使企业进入正常营业状态，仍没有利润，收入不够支付房租、物业费等，反诉人多次与被反诉人沟通、协商，希望被反诉人能够从租金、物业费、电费等对反诉人让利，一直未能达成一致意见，导致反诉人的租金不能按期向被反诉人清偿，但反诉人一直在进行支付。2019年9月7日被反诉人断了反诉人经营场地的水、电，将门上锁，导致反诉人无法开展经营活动。反诉人无法履行近100位订餐客户的协议，很多在9月、10月已订餐的客户无法按期举办宴席。被反诉人的行为给反诉人造成了毁灭性的打击，为化解社会矛盾，反诉人要求被反诉人立即停止侵权，恢复供水、供电，解除门锁，让反诉人能够恢复正常营业、正常的经营。 反诉被告容邦商管公司辩称：1、答辩人与被答辩人之间形成的房屋租赁合同关系，双方这一关系是依据法律形成的，双方的权利义务关系通过签订《巴中容邦城市生活中心项目商铺租赁合同》及双方此后形成的补充协议确定的。按照租赁合同第14.4条的约定，承租人违反合同约定，未在约定期限内全额缴纳或者不足缴纳租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按照所欠租金的万分之五计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或者商场，承租人逾期累计超过20日的，出租人有权解除合同，承租人须无条件按照合同约定交还房屋，该条就是明确告诉承租方，当期欠租超过20日以上的，出租人有权解除合同给，关闭承租人的出入口，进行停水断电并收回房屋。并且双方在2019年1月30日的补充协议第7条约定，若承租人未按照约定履行分期缴纳款项，出租人有权采取如下措施，承租人无条件接受并承担因此造成的一切损失，同时承租人无抗辩权（1、有权对承租人立即停止设施设备服务、供水、供电及物业服务；2、出租人有权封闭该租赁商品；3、出租人保留解除租赁合同及按照租赁合同中约定的违约责任及相关责任追究的权利）。上述内容，均是双方经过协议而达成的，是双方真实意思表示，不损害任何一方的合法权益，任何一方违背合同条款及补充协议条款，就要受到自己承诺的不利条款的约束；2、答辩人采取的对承租人关闭店铺、断水、断电等方式是在维护自身的合法权益，且是在合同、补充协议的约定的成就条件具备的情况下行使的，是合同当事人的自主行为，是合法行为，不是侵权行为，所以答辩人采取的方式是合法的，是符合双方约定的形式条件的；3、被答辩人的所作所为，不仅暴露了其自私，不讲诚信的不良本质，也显示出其不可能在此后尚有履约的能力，对其恢复供水、供电，解除锁门断无可能。而且在答辩人采取一定的合法维权后，被答辩人恶意宣传、扩大事态，误导舆论，抹黑答辩人，这些行为实在是让答辩人与被答辩人的合作关系彻底破裂，双方的信任基础彻底消失；4、被答辩人的所谓损失不客观、真实，更与答辩人没有任何关系；5、契约自由是当前市场经济的主要模式，巴中营商环境的好转也离不开司法机关公正、公平的支持。对于被答辩人增加的反诉请求，我们认为是被答辩人在拖延诉讼时效，请求法院驳回或另行给予应对时间。 经审理查明：四川省巴中市容邦投资集团有限公司依法取得巴中容邦国际1至4号楼大底盘裙楼一层2号、四层1号、四层2号、四层3号、五层1号、五层2号、五层3号商铺的《不动产权证》，享有其使用权和所有权（权利性质为出让/市场化商品房，用途为商服用地/商业服务），之后四川省巴中市容邦投资集团有限公司委托容邦商管公司（本案被告暨反诉被告）自2017年12月起，对容邦投资集团公司投资建设的“容邦城市生活中心”项目建筑面积约为11.2万平方米的物业统一出租、招商、营运、管理，并由容邦商管公司收取相关费用，享有该物业的收益权并承担相应的法律责任。 2017年7月16日，容邦商管公司（出租人）与罗尔曼餐饮公司（承租人）签订《巴中容邦购物中心项目商铺租赁合同》。约定：1、出租人将商场【L1、L4、L5】层【L1048、L4025、L4026A、L4026B、L5011、L5012、L5018】号商铺出租给承租人使用，套内建筑面积为4386平方米，按套内建筑面积计租。2、租赁用途。该房屋仅供承租人以罗尔曼餐饮为商号/名称经营餐饮类商品或服务之用途…。3、租赁期限。该房屋的租期共计8年5个月，暂定自2017年8月1日至2025年12月31日止，实际租期自交付日开始计算。4、交付日。出租人应当于2017年8月1日之前向承租人交付该房屋，承租人应当按照出租人通知的时间验收并接收该房屋，交付日的最终确认规则参见本合同通用条款。5、装修期。暂定2017.8.1日至2017.12.31日，计150天装修免租期，实际装修期自交付日开始计算。6、开业日。承租人必须于2017.12.31日前完成装修工程并开业，如遇特殊情况应当提前7日书面告知出租人且须获出租人书面同意延期开业，但延期开业阶段的租金、收银机使用押金、推广费及其他各项费用仍须自装修期届满后的次日起照常缴纳。7。计租日，计租日为装修期届满后的次日或实际开业日（以二者比较早发生者为准），暂定2017.12.31日。8、免租期。承租人享有210天免租期，自计租日起算。其中，第一个租赁年限内承租人享有90天免租期，第二个租赁年限内承租人享有90天免租期，第三个租赁年限内享有30天免租期，免租期均从该租赁年度的首个计租日起算。免租期内，承租人无需向出租人支付租金，但应支付租金之外的其他费用。9、租金。1.本租金包含商铺保底租金及商业管理费、商场整体维护费、商场整体改造费、物业服务费、空调使用费等费用。2.保底租金和提成租金统称“租金”。本合同约定租金以保底租金与提成租金中较高者为准。3.租金标准。第一年48元/月/平方米，月租金210528元；第二年为49.92元/月/平方米，月租金218949.12元；第三年51.92元/月/平方米，月租金227707.08元；第四年53.99元/月/平方米，月租金236815.36元；第五年56.15元/月/平方米，月租金246287.98元；第六年为58.4元/月/平方米，月租金256139.50元；第七年60.74元/月/平方米，月租金266385.08元；第八年63.16元/月/平方米，月租金277040.48元。10、合同保证金。1.承租人应向出租人缴纳合同保证金共计315792元；2.承租人应于本合同签署后7日内向出租人支付合同保证金。11、收银机押金。…承租人共使用出租人提供的收银机1台，押金5000元/台。12、空调使用费。已包含在租金内，暂定10元/月/平方米。13、物业服务费。已包含在租金内，暂定15元/月/平方米。14、推广服务费，推广服务费按年缴纳或按月缴纳，自计租日开始起算，推广服务费标准为5000元/年…。 第二部分通用条款约定：3.租金、其他费用及支付方式。3.3.承租人租赁房屋内水、电等费用按月抄表，承租人按实际用量支付相应的费用，承租人须自行负担自交付日开始至依据本合同的约定出租人收回该房屋期间的费用，承租人需按出租人或物业服务公司的收费通知单所约定的日期向出租人或物业服务公司支付费用。出租人或物业服务公司有权根据政府相关部门或能源供应公司对能源费的调整而做出相应调整。3.5.空调使用费系根据全年使用费用总额分摊到每月计算而来，其费用构成包括但不限于空调能耗、公共区域分摊、管理维护费用等，承租人不得因未开放供应中央空调而拒付当月空调使用费。3.6.1.承租人采用保底租金方式支付租金的，应按季度支付。承租人须在每个租赁季度最后一个月的20日之前向出租人支付下一个季度的租金；承租人采用提成租金方式支付租金的，应按月支付。承租人须在每月1日前与出租人对账，并须在每月5日前向出租人支付上月租金。3.6.2.承租人应在每个租赁季度最后一个月的20日前向出租人支付下季度的收银机使用押金、空调使用费及其他费用（如有），并应在每个租赁年度前最后一个月的20日前向出租人支付下年度的推广服务费。3.6.3.承租人采用固定费用方式支付推广服务费的，承租人须在本合同签署后3日内向出租人支付首年度推广服务费，并在每个租赁年度届满后3日内向出租人支付当年度推广服务费；承租人采用提成方式支付推广服务费的，应按月支付。承租人须在每月1日前与出租人对账，并须在每月5日前向出租人支付上月推广服务费。3.7.1.承租人应当向出租人支付合同保证金。承租人依据《租赁意向书》及其他类似协议已支付定金或租赁诚意金的，定金或租赁诚意金自动转作合同保证金的一部分，承租人应于约定的合同保证金支付时间补足余额。3.7.2.租期内，承租人不得以任何理由要求出租人从其已付的合同保证金或本合同约定的其他保证金中抵扣其必须向出租人缴纳的租金和其他款项。3.7.3.租期内，如承租人未能按时足额支付租金、推广费、收银机使用押金、能源费违约金及其他承租人应当支付的费用或未能履行本合同约定其他义务的，出租人有权从合同保证金中抵扣承租人的应付未付款项、赔偿金额或直接以合同保证金抵扣承租人违约所造成的损失。承租人应在出租人的书面抵扣通知送达后15日内向出租人补足被抵扣的合同保证金。4、房屋的交付。4.6.承租人接收《收房确认书》的行为视为出租人完成交付的标志。13.房屋的交还。13.1.在租赁期满之日或本合同提前解除之日，承租人应根据出租人要求将该房屋恢复至原交付时的状态。承租人应将承租人进行的装修和装饰及增添的设备全部拆除，并确保房屋原有所属出租人的设施设备完好无损，使该房屋处于出租人交付房屋时的状态。若出租人书面同意承租人无需将该房屋恢复原状的，出租人无任何义务就承租人对该房屋和/或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿或/赔偿，并有权自行处置承租人装饰装修设施设备。13.3.承租人应于租赁期满日或本合同提前解除之日向出租人交还该房屋。承租人逾期不交还该房屋或未能按照本合同约定交还房屋，除继续按合同解除或租期届满前最后一个月该房屋日租金标准按日缴纳租金外，承租人还应按合同解除或租期届满前最后一个月该房屋日租金标准的一倍按日支付房屋占用费直至实际交还为止，同时，承租人还应承担该房屋在占用期间所发生的一切其他费用，如造成出租人其他损失的，承租人还应承担赔偿责任，同时出租人有权停止能源供应并采取强制措施制止承租人继续使用该房屋，由此造成的一切损失由承租人承担，承租人如在租赁期满后或本合同提前解除后七日内未交还房屋的，出租人有权封闭该房屋，自行或委托第三方将该房屋恢复原状，由此发生的费用由承租人承担，出租人有权在承租人缴纳合同保证金中扣除相应费用，合同保证金不足以弥补出租人损失的，出租人有权向承租人追偿，承租人留置物品所有权自租赁期限届满之日或本合同提前解除之日即无偿转移至出租人，出租人有权自行处置，出租人对因此而造成的损坏概不负责。因此发生的费用包括但不限于律师费、公证费等由承租人承担。14.违约责任。14.1.除本合同约定及法律规定解除合同的情形外，出租人解除本合同并提前收回房屋的，出租人应向承租人无息退还未使用的合同保证金及尚未到期的租金、物业费及其他相关费用，承租人有权向出租人按未履行租期的租金总额30%收取违约金。14.2.如因承租人原因解除合同或出租人根据法律规定或本合同约定解除合同的，则出租人不予退还承租人已缴纳所有款项（包括但不限于合同保证金、租金、物业服务费及其他承租人已缴款项），另外出租人有权向承租人按未履行租期的租金总额的30%收取违约金。14.4.租金标准。若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全部缴纳或补足租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的万分之五计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超过三十日的，出租人有权解除本合同，承租人须无条件按照13条房屋的交还要求做好相关事宜。14.8.本合同履行期间，如遇不可抗力或者政府行为致使合同无法继续履行导致本合同提前解除，双方互不追究对方责任。但对于合同解除前双方的一切违约行为，守约方仍有权向违约方要求赔偿损失。14.9.除本合同约定外，承租人若违反本合同所约定的有关义务或责任，经出租人或物业服务公司通知后七天内仍未全面更正，出租人有权解除本合同，并追究相应的违约责任。 在2017年7月16日签订的《补充协议》第六条约定：出租人同意将以下广告位（A1）租赁于承租人。租赁期限为3年，暂定2017年12月31日至2020年12月31日。租金以8万元每年的标准收取。首个租赁年内，承租人享有6个月的免租期，免租期自首个租赁日起算。承租人须提前将广告位的设计及安装方案提交给出租人批准。 同时查明，2017年7月16日签订租赁合同时载明的套内建筑面积为4386平方米，后经双方核实并签订补充协议，协议载明：经出租人和承租人双方同意，因租赁区域边界调整等原因对《合同》第一部分租赁房屋中套内建筑面积进行调整，由“套内建筑面积为4386平方米”调整为“套内建筑面积为4326.92平方米”，合同内所有根据租赁面积计算的费用均以调整后的面积为准。 上述合同及协议签订后，罗尔曼餐饮公司接收并使用了该房屋，并用于经营餐饮，期间，因罗尔曼餐饮公司未按约定向容邦商管公司支付租金、物业费等各项费用。双方就经营、催缴欠费等事宜多次往复书面函件，主要内容是容邦公司就罗尔曼餐饮公司欠缴费用事项以及罗尔曼餐饮公司欠缴费用要求解除租赁合同作出的一系列书面通知以及罗尔曼餐饮公司希望调整租赁相关费用的书面联系函。 2019年1月30日，容邦商管公司与罗尔曼餐饮公司签订《巴中容邦购物中心项目商铺租赁合同补充协议》。该协议约定：一、出租人与承租人协商一致以2018年1月24日作为承租人租赁商铺的开业日和计租日期，2018年1月24日至2019年1月23日为首个租赁年度；二、截止2019年1月23日，承租人欠付出租人租金795693元、推广费5000元、广告牌使用费40000元、物业费997861元，共计1838554元；三、出租人同意将《租赁合同》第一部分第8.1条约定的承租人在第三个租赁年限内享有30天免租期合并到第一个租赁年限内，即承租人在第一个租赁年限内享有120天免租期，第三个租赁年限内不再享有免租期；四、出租人同意将承租人欠费其中500000元作为出租人在承租人租赁店铺内的用餐抵扣，每次抵扣金额须经出租人、承租人双方确认，并由承租人向出租人开具餐饮增值税发票，且出租人须向承租人开具相应抵扣金额的租金发票。有关酒水类产品的价格按照当期市场零售价计算；五、承租人同意在2019年2月28日前向出租人支付200000元现金，在2019年3月31日前再支付100000元现金，在2019年4月30日前支付100000元现金，在2019年5月31日前支付10万元现金；六、除第四条、第五条约定外的剩余欠费共计838554元，承租人同意自2019年3月1日起每日向出租人支付5000元直至全部缴清剩余欠费为止；七、若承租人未按照上述任意一条约定履行，出租人有权实行以下权利，承租人无条件接受并承担因此造成的一切损失，同时承租人无抗辩权利（1、出租人有权对承租人立即停止设施设备服务、供水、供电、及物业服务；2、出租人有权封闭该租赁店铺；3、出租人保留解除《租赁合同》及按照《租赁合同》中所约定的违约责任向承租人追偿的权利）；八、除以上约定之外的其余条款仍以原《租赁合同》约定为准，同时承租人同意自2019年4月24日起严格按照原《租赁合同》约定的付款时间向出租人支付后续应缴的租金、物业费等费用。在审理中，被告罗尔曼餐饮限公司辩称认可该协议第1-6条的约定，不认可第7条的内容，认为第7条协议内容是在受胁迫的情况下签订的，但并未提供证据证明。 2019年9月4日，容邦商管公司通过邮寄方式向罗尔曼餐饮公司发出《解除合同告知函》，主要载明，容邦商管公司要求罗尔曼餐饮公司缴清所有欠费，逾期将自2019年9月10日起终止合同，解除双方的租赁关系并追究违约责任，并由罗尔曼餐饮公司承担一切经济损失。并要求罗尔曼餐饮公司于2019年9月10日起停止一切经营、按照租赁合同约定于7日内将租赁商铺恢复至原交付状态，确保房屋原有所属我司的设施设备完好无损，并于2019年9月15日前将下欠费用缴清。之后。根据罗尔曼餐饮公司的计算，截止2019年9月6日，下欠各项费用总计2318941.78元。根据容邦商管公司的计算，截止2019年9月12日，下欠各项费用总计2735867.68元（已扣减应退电费2874.68元），再扣除未交纳的合同保证金215792元后余下金额为2520075.68元。另根据容邦商管公司提供的计算公式计算出在2019年7月24日至2019年9月12日期间的每日租金为3592.15元（4324.42*24.92/30=3592.15 元），若截止2019年9月6日的下欠房屋租金应为860933.6元，与罗尔曼餐饮公司计算的下欠租金金额一致；物业费、空调使用费在在2019年7月24日至2019年9月12日期间每日产生的费用为3603.683元（4324.42*25/30=3603.68333元），若截止2019年9月6日的下欠物业服务费及空调使用费应为1510486.97元；截止2019年9月6日下欠的推广费用为8095.89元；广告位租赁费用为95013.7元，审理中罗尔曼餐饮公司虽表示已经告知巴中容邦商管公司终止租赁，但未提交证据予以证明；水费4300元。前述费用共计2478830.16元（860933.6元+1510486.97元+8095.89元+95013.7元+4300元）。 再查明，截止2019年12月13日，罗尔曼餐饮管理公司先后已向容邦商管公司支付各项费用共计1591490元（房租416108元、物业服务费140000元、合同保证金100000元、装修管理及垃圾清运费64904元、出入证押金2000元、水费65480元、电费802998元、）。 上述事实，有当事人的陈述、《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》《解除告知函》及庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为,原告容邦商管公司与被告罗尔曼餐饮公司于2017年7月16日签订《巴中容邦购物中心项目商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，该合同应属合法有效的合同。签订合同后，原告容邦商管公司依约履行了自己的义务，被告罗尔曼餐饮公司未按照合同约定支付租金、物业费等各项费用。自2018年8月起，双方就下欠费用问题多次协商，期间虽也达成了部分支付欠费的协议，但罗尔曼餐饮公司仍未按已达成协议履行。尔后，容邦商管公司于2019年9月4日向罗尔曼餐饮管理有限公司发出《解除合同告知函》。根据双方租赁合同“若承租人违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳或补足租金、合同保证金、物业服务费及其他各项费用，出租人有权每日向承租人按所欠费用的万分之五计算收取滞纳金，同时出租人有权采取一切措施阻止承租人的任何物品进出该房屋或商场，承租人逾期累积超过三十日的，出租人有权解除本合同，承租人须无条件按照13条对房屋的交还要求做好的相关事宜”的约定，容邦商管公司可以提出解除合同。在本案中，原告容邦商管公司于2019年9月4日通过邮寄发出《解除合同告知函》，该函明确表明若罗尔曼餐饮公司于2019年9月6日9点30分前未缴清所有欠费，容邦商管公司将于2019年9月10日起终止合作、解除租赁关系。但容邦商管公司于2019年9月6日降罗尔曼餐饮公司经营场所锁门，现起诉请求解除租赁合同，经庭审查明，双方因租金、物业、空调使用等费用多次发生纠纷，相互攻击，引发矛盾，已无继续履行合同的可能，故原告请求法院判决解除原被告之间签订的《巴中容邦城市生活中心项目商铺租赁合同》的请求应当得到支持。 关于下欠各项费用的问题。合同签订后，被告罗尔曼餐饮公司实际租赁并使用该房屋，应该按照合同约定支付房屋租金及相关各项费用。因容邦商管公司于2019年9月6日停止向罗尔曼餐饮管理公司供水、供电以及提供其他服务，并且将罗尔曼餐饮大门锁闭，导致罗尔曼餐饮管理公司无法再正常经营。因此应当以2019年9月6日作为租金、物业管理费、空调使用费等费用的截止时间。据此，截止2019年9月6日被告罗尔曼餐饮公司下欠原告容邦商管公司房屋租金860933.6元，下欠物业服务费1510486.97元；下欠推广费8095.89元；下欠水费4300元；下欠广告位租赁费95013.7元，共计2478830.16元。审理中被告罗尔曼餐饮公司表示已经支付的合同保证金100000元、出入证押金2000元以及剩余电费2874.68元应当在合同终止时抵扣欠款，对此，本院在欠款金额中直接予以扣减，扣减后被告罗尔曼餐饮公司下欠原告容邦商管公司各项费用共计2373955.48元。 关于容邦商管公司主张的房屋占用费的问题。原告容邦商管公司主张被告罗尔曼餐饮公司支付2019年9月9日之后的房屋占用费，但根据审理查明的事实，原告容邦商管公司在2019年9月4日发出解除合同函后，于2019年9月6日对被告罗尔曼餐饮公司租赁的商铺停止供水、供电，并锁闭大门，事实上实际占有并控制了该商铺，也导致被告罗尔曼餐饮公司无法再继续使用该商铺。因此原告容邦商管公司主张房屋占用费于法无据，因此对原告容邦商管公司要求被告支付房屋占用费的请求不予支持。 关于容邦商管公司主张的违约金问题，双方签订《租赁合同》后，罗尔曼餐饮公司未按约履行支付租金的义务，已然构成违约，且容邦商管公司自2018年8月开始多次书面催告罗尔曼餐饮公司支付下欠费用，罗尔曼餐饮公司也承诺支付费用并书面告知了详细的支付计划。但之后罗尔曼餐饮公司并未按约定和还款计划支付所欠费用。故罗尔曼餐饮管理公司应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。在起诉时，容邦商管公司主张赔偿违约金6075685.23元，在审理过程中，要求违约金标准按照未履行租期的所有未付租金（11198366.01元）的30%收取违约金，计3359509.8元。本院认为原告巴中容邦商管公司主张的违约金高出实际可能产生的损失，应当调整，调整后的违约金以下欠各项费用2373955.48元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年12月报价利率为一年期4.15%）的130%计算，计128074.9元。 关于罗尔曼餐饮公司反诉主张的要求恢复供水、供电、恢复营业的问题。本院认为，双方签订了《租赁合同》后，罗尔曼餐饮管理公司已经存在事实违约，且长达一年时间均未协商一致，也未按承诺支付欠款。现容邦商管公司也坚持解除合同，说明双方已经没有继续履行合同的可能。故对罗尔曼餐饮管理公司主张恢复供水、供电、恢复营业的请求不予支持。 关于罗尔曼餐饮管理公司主张的损失问题，巴中容邦商管公司与罗尔曼餐饮公司与2019年1月30日签订的补充协议已明确告知在规定时间内支付欠费，逾期将有权停止设施设备服务、供水、供电及物业服务、封闭租赁店铺，同时保留解除合同并追究违约责任的权利。之后，巴中容邦商管公司又于2019年9月4日向罗尔曼餐饮公司发出《解除合同告知函》，明确告知缴清欠费的时间以及逾期后将采取的措施。期满后罗尔曼餐饮公司并未缴清所有欠费，巴中容邦商管公司于2019年9月6日对罗尔曼餐饮公司租赁的店铺停止供水、供电、锁闭大门。罗尔曼餐饮公司明知可能产生的后果仍未按约定履行支付义务，同时罗尔曼餐饮公司主张的材料损失缺乏事实证据支撑，关于人工工资、订餐利润和订餐赔偿，在巴中容邦商管公司多次发出书面通知催收欠费以及解除合同告知函时，罗尔曼餐饮公司就应该知晓不履行支付义务可能导致的后果，并且罗尔曼餐饮公司未提供充足证据证明前述费用的实际产生。因此对罗尔曼餐饮公司反诉请求巴中容邦商管公司赔偿损失的主张在本案中不予支持。 关于罗尔曼餐饮管理公司主张退还多收电费的问题，在审理中，罗尔曼餐饮管理公司提出，容邦商管公司多收电费322294.5元。根据双方的计算，截止2019年9月6日，罗尔曼餐饮按照1.2元每度的单价已支付电费802998元，按照1.2元每度计算容邦公司应收80012.32元，多收2874.68元已在下欠容邦商管公司费用中予以扣减，但对于罗尔曼餐饮公司辩称的因政策变化调整用电单价后，应当对多收的电费322294.5元予以退还。本院认为，罗尔曼餐饮公司曾就电费缴纳于容邦商管公司达成口头协议，且实际亦按协议履行，根据供电部门的规定，电价的计算是按照峰期、谷期分段计费，罗尔曼餐饮公司主张按照0.5元每度的标准计算多收电费缺乏相关依据。对罗尔曼餐饮管理公司关于退还多收电费的主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、二百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）巴中容邦商业管理有限公司与被告（反 诉原告）四川省罗尔曼餐饮管理有限公司在2017年7月16日签订的《巴中容邦城市生活中心项目商铺租赁合同》于2019年9月12日解除。 二、被告（反诉原告）四川省罗尔曼餐饮管理有限公司在本 判决生效后三十日内搬离租赁原告（反诉被告）巴中容邦商业管理有限公司的场地。 三、被告（反诉原告）四川省罗尔曼餐饮管理有限公司在本 判决生效后三十日内支付下欠原告（反诉被告）巴中容邦商业管理有限公司租金、物业费等各项费用2373955.48元及违约金128074.9元。 四、驳回原告（反诉被告）巴中容邦商业管理有限公司的 其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）四川省罗尔曼餐饮管理有限公 司的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支持迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费73040元，由被告（反诉原告）四川省罗尔曼餐饮管理有限公司负担45000元，由原告（反诉被告）巴中容邦商业管理有限公司负担28040元，反诉案件受理费7372.5元，由被告（反诉原告）四川省罗尔曼餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  徐 锋 人民陪审员  王凤兰 人民陪审员  张丛志 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  张 恺