贵州省黔西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0522民初3725号 原告:漆国军，男，1984年5月26日出生，汉族，贵州省黔西县人。 原告：戴飞，女，1988年6月1日出生，汉族，贵州省威宁县人。 两原告的委托代理人：漆国平，系漆国军兄长。代理权限为特别授权。 被告:黔西新城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市黔西县原城关镇迎宾路黔龙新城**楼**。统一社会信用代码：91520522761382859P。 法定代表人:刘川，系该公司董事长。 委托代理人：刘玉芸、田鹏，系该公司员工。 原告漆国军、戴飞与被告黔西新城房地产开发有限公司（下称黔西新城地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告漆国军、戴飞的委托代理人漆国平、被告黔西新城地产公司的委托代理人刘玉芸、田鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告漆国军、戴飞诉称：2013年2月22日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于黔西县黔龙新城小区19幢2单元16层5号房屋商品房一套，房屋建筑面积108.63平方米，套内建筑面积88.33平方米，房屋总价款336795元。合同约定交房日期为2014年3月30日前，迟延办理商品房转移登记有关文书的违约金为按日支付已付房价款的0.02%。合同未对被告应为原告办理商品房转移登记有关文书的日期作约定。合同签订后，原告于2013年7月18日支付全部房款，被告于2017年5月10日将案涉房屋交付原告，被告至起诉之日一直未能办理房屋产权转移登记，致使原告购买的商品房物权不能确认。根据相关规定，开发商为房屋买受人办理房屋产权转移登记的时限，为商品房交付使用之日起90日内，因此，被告自2017年8月10日起即已违约，且违约行为一直持续至今。原告诉至法院请求判决：1、判令被告履行商品房买卖合同义务即办理商品房转移登记的有关文书；2、判令被告支付原告自2017年8月10日至2019年6月24日的违约金46074元，2019年6月25日至被告履行合同义务之日止的违约金另行计算；被告承担本案诉讼费。 为支持自己的诉讼请求，原告龙婷于举证期限内向法庭提交下列证据： 1、漆国军、戴飞本人身份证复印件，用以证明其诉讼主体适格。 2、《商品房买卖合同》、黔龙新城物业备用收费收据、购房发票、办理产权证费、被告信息公示及黔西县盛大物业公司信息公示，用以证明原、被告双方签订商品房合同并约定标的物价款、违约金计算标准等内容，被告于2017年5月10日交付房屋且收取原告办理产权证费用的事实； 3、毕节市中级人民法院判决书一份，证明案外人的主张获得中院支持； 4、2019年6月18日张贴通知一份，证明被告正在为原告办理房屋产权证书； 5、其他案件记录，证明被告于2019年7月3日缴纳土地出让金才达到初始登记条件，其没有按照合同约定时限即交付房屋90日内完成初始登记。 被告黔西新城地产公司辩称：按照原告的主张，被告应当于2014年6月30日办理转移登记，而原告的起诉日期为2019年7月1日，故其起诉已超出法定的时效期间，依法不应得到支持。原告购买的房屋为按揭贷款购房，所购买房屋为贷款抵押的担保物，不能正常交易，未办理权属转移登记前，系被告的保证金作为贷款担保，未办理权属转移登记并未给原告在成实际损失，原告要求按照0.02%支付违约金，无事实及法律依据。双方在合同中并未约定被告办理转移登记的时限，被告不存在违约的事实，根据《城市房地产开发经营条例》第三十三条之规定，在商品房交付使用之日起90日内申请办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续的义务主体是购买人，被告作为房开企业，并无此法定义务。同时，按照合同约定，向房屋登记机关申请办理商品房转移登记是双方的共同义务，被告也无为原告办理房屋转移登记的单方义务，因此，原告关于由被告承担逾期办证违约责任的诉讼请求，并无事实依据。此外，地方政府要求项目小区幼儿园建设竣工并经验收备案后，才统一申办案涉商品房的权属登记，加之项目所在地政府至今未征迁完黔龙新城规划用地范围内的坟茔，导致目前暂不能进行权属登记，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《商品房买卖司法解释》）所规定的出卖人原因，依法属于事实上的履行不能，也不适于强制履行，故应判决驳回原告的第一项诉求。最后，原告系以首付加按揭贷款方式购买案涉房屋，所购房屋为贷款的抵押担保物，不能正常交易，未办理权属转移登记前，系以出卖人的保证金作为贷款担保，并不会给原告造成任何实际损失，因此，原告要求按每日0.02%的标准支付违约金，也无事实依据，不应支持。综上，原告的诉求无事实及法律依据，请求法庭查明事实予以驳回。 被告黔西新城地产公司向法庭提交下列证据： 1、营业执照、法定代表人身份证明，法定代表人身份证复印件，证明被告身份信息； 2、商品房买卖合同，证明合同第24页22条第三款括弧第一项，并未约定被告未原告办理房屋转移登记的具体时间，即为非限定办证时限，原告的主张依据合同事实不应当得到支持； 3、银行出具的情况说明，证明案涉房屋按揭贷款息被告担保银行才同意放款，从而证明原告主张以被告担保至今仍承担连带担保责任的全房款为基数计算违约金，于事实无依据，于法律显失公平； 4、贵州省不动产登记受理单，证明案涉房屋已经进入不动产登记中心窗口办理程序，被告履行了商品房买卖合同中约定的第22条义务，不存在违约行为； 5、黔西县人民法院民事判决书一份，证明本案已经超过诉讼时效。 经庭审质证，被告对原告提交的第1组书证无异议；对第2组书证中的《商品房买卖合同》证明目的有异议，认为该组证据达不到原告的证明目的，对物业服务协议证明目的有异议，对购房发票证明目的有异议，对代收费票据的关联性有异议，对企业公示报告关联性有异议，对判决书有异议，要求查看原件；对张贴的通知证明目的有异议，对庭审笔录证明目的有异议。 经审查，原告提交的第1组、第2组、第4组、第5组书证来源合法、内容真实，并能相互印证其主张的证明目的，可作为定案依据予以采信。原告提交的第3组证据系复印件，无原件相佐证，且我国系大陆法系，不适用判例法，对第3组证据不予认可。对被告提交的第1组至第4组证据予以认可，对第5组证据不予认可，不作为本案定案的依据。 本案的争议焦点：1、被告提出的时效抗辩理由是否成立；2、被告是否承担本案的违约责任；3、原告的违约金诉求是否合理合法。 经审理查明，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于黔西县黔龙新城小区19幢2单元16层5号房屋商品房一套，房屋建筑面积108.63平方米，套内建筑面积88.33平方米，房屋总价款336795元。合同约定交房日期为2014年3月30日前。合同第二十二条第二项初始登记约定：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；第三项转移登记约定：（一）出卖人承诺于/年/月/日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：（2）约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书且买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；第三项转移登记第（四）约定：双方同意共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告依约向被告付清购房款。2017年5月10日，案涉商品房交付使用。因被告一直未能交付办理商品房转移登记的有关文书，两原告经催问无果，现依法诉至法院，请求如上所判。 另查明，本案审理期间，被告黔西新城地产公司已于2019年9月17日向黔西县不动产登记中心提交相关资料申请对涉案商品房所在楼盘进行产权初始登记，该中心受理后，已于2019年12月5日办理了该商品房的《不动产权证书》。 本院认为，被告作为有房地产开发、销售资质的企业与作为自然人的原告签订《商品房买卖合同》，主体适格，合同内容是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应按合同约定行使权利并履行义务。本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房权属登记的义务。关于焦点一，即被告提出的时效抗辩理由是否成立的问题，本案中，原告提出了由被告为其办理房屋产权登记及支付逾期办证违约金两个诉求，由于案涉商品房已交付原告实际占有使用，被告的主合同义务已经完成，办理产权登记的请求仅是原告基于合同的约定，为其所购商品房取得法律意义上的物权而提出，该请求权具有物权属性，故不适用诉讼时效规定，被告对此提出的时效抗辩理由不成立，不应采信；逾期办证违约责任属于单纯的债权性质义务，当然适用诉讼时效之规定，但应当根据当事人的起诉时间、主张的债权类型并结合现行法律关于诉讼时效之规定进行区分判断。具体到本案，根据双方合同约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记，但未约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人的时间，结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起九十日”之规定，应当认定被告负有在案涉房屋交付之日起90日内取得房屋所有权初始登记，并将办理房屋转移登记的有关文书交付原告的合同义务。案涉房屋的交付时间是2017年5月10日，被告应当自该日起90日内（2017年8月10日前）履行上述合同义务而未履行，且至今仍处于持续状态，故违约金的起算时间应是2017年8月11日，应适用《中华人民共和国民法总则》关于三年诉讼时效期间的规定，原告于2019年7月1日提起本案诉讼，并未超出时效期间。综上，被告提出的时效抗辩理由不成立，本院不予采信。 关于焦点二，即被告是否继续履行合同义务的问题，鉴于被告在本案审理期间已主动向权属登记机关提交申请资料，且权属登记机关已于2019年12月5日办理涉案房屋的不动产权属证书，故对两原告关于交付商品房转移登记有关文书的诉求，目前已无事实依据，本院不再支持 关于焦点三，即原告主张的违约金是否合理合法的问题，本案中，双方原约定的违约金系由被告按日向买受人支付已交付房价款的0.02%予以计算，被告于庭审中认为该约定标准过高并要求调整。目前，黔西县城辖区涉及《商品房买卖合同》的出卖人逾期办理商品房转移登记手续的现象较为普遍，其主客观方面的原因不尽相同，如果按照涉案合同约定的计算方式，出卖人将承担巨额的违约金，其生产经营必将面临不同程度的困境，不利于地方社会经济的和谐发展，故对被告关于调整违约金的请求，本院予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”之规定，法律和司法解释对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅，并着重保护因违约行为给守约方所造成的实际损失。本案双方在《商品房买卖合同》中并未明确约定违约金的性质，也未明确有违约方对守约方进行额外赔偿的意思表示，故案涉违约金可视为赔偿性的违约金，以赔偿原告因被告的违约行为所造成的实际损失为原则。本案中，原告所购房屋已交付使用，原告的合同目的已经实现，且原告也未举证证明因被告逾期办证的违约行为给其造成的损失及损失数额，根据公平与诚实信用原则，结合被告违约的主观过错程度及本地经济发展、物价、收入等实际情况，参照贵州省其他经济相对发达地区对违约金调整的裁判情况，酌情由被告按原告已交付房价款的0.03‰按日予以计算。根据前述分析，被告自2017年8月11日起至2019年12月5日实际办证之日，共计违约844天，故应向原告支付违约金8257元（336795元×0.03‰×844天）。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条；《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告黔西新城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告漆国军、戴飞违约金8257元； 二、驳回原告漆国军、戴飞的其他诉讼请求。 案件受理费952元，由被告黔西新城房地产开发有限公司负担526元，原告漆国军、戴飞负担426元。 当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及含上诉状电子档的光盘，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。权利人可从判决生效之日起二年之内向本院申请强制执行。 审 判 长  张光辉 人民陪审员  肖明忠 人民陪审员  李学伍 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  张 瑜