海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼9002民初3414号 原告（反诉被告）：李某1，男，1983年1月9日出生，汉族，住琼海市。 委托诉讼代理人：曾某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒲某，广东正大方略（海口）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：琼海信达置业有限公司，住所地：琼海市嘉积镇振海路**。 法定代表人：李某2，总经理。 委托诉讼代理人：梁某，该公司员工。 委托诉讼代理人：周某，海南海大平正律师事务所律师。 原告（反诉被告）李某1与被告（反诉原告）琼海信达置业有限公司（以下简称信达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用简易程序审理。2019年11月8日，被告信达公司提起反诉，本院经审查后决定合并进行审理，并于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曾某、蒲某，被告的委托诉讼代理人梁某、周某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李某1向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金25069元(违约金计算方式为自2017年7月1日起至2018年3月21日止，每逾期一日按原告已付购房款476599元的万分之二计算)；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月24日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定被告将琼海市嘉积镇振海路9号信达·银海御湖（一期）5幢2单元602房出售给原告，被告应当在2017年6月30日前，将已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件的房屋交付给原告。合同签订后，原告已依约付款，被告也通知原告2017年6月30日收房，但上述房屋在2018年3月21日才取得建筑工程竣工验收备案证明文件，被告的行为已构成逾期交房。原告至今未收房，按照上述约定，合同规定逾期超过60日后出卖方按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。为此，原告特诉至法院，请求判如所请。 被告信达公司辩称，被告不存在逾期交房的事实。一、原告所称的燃气未开通不属于被告合同义务，根据双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十八条的约定，被告的义务仅为将燃气按照燃气公司的规定安装到位，根据合同附件三关于燃气仅为预留接口，因此关于燃气是否竣工验收属于案外人燃气公司的责任，并非被告合同义务，是否开通燃气是原告作为业主应当申请的，也不是被告的义务。二、交房的法定标准为竣工验收，并非取得竣工验收备案表，上述案件在交房时已经取得竣工验收，达到合格标准，符合法定的交付条件。三、原告已实际收房，收房的行为视为认可房屋符合交付条件，那么收房之后的所有逾期交房违约金均不能得到支持。 反诉原告信达公司向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付逾期付款违约金9633.32元；2、本案诉讼费用由原告承担。事实和理由：2016年8月24日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买涉案房屋。根据合同约定的付款方式和期限，原告应当在2016年8月24日支付首付款176599元，但原告却在2016年8月26日支付166599元，逾期2天。原告应当在2016年11月23日支付其余房款30万元，但却在2017年10月9日支付，逾期320天。根据合同约定的逾期付款违约责任，逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日，愿意继续履行合同的，买受人应当按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之一的违约金。原告应付的违约金为9633.32元。为维护自身合法权益，特向法院提起反诉，请依法判决。 反诉被告李某1辩称，一、被告所依据的合同条款属无效格式条款，不应获得支持。《琼海市商品房买卖合同》属于格式合同，合同条款均由被告制定。根据《合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方要求，对该条款予以说明。但被告制定该条款的银行或公积金到账时间明显过短，不符合常理，该贷款流程和转账时间是不受原告控制的，原告能做的只是在被告的要求下及时办理贷款手续。而且该条款在附件七中内容编排较紧密，字体较小，无设置显著提示和特别说明。被告在该条款制定上明显加重原告的责任，将第三人的原因强加于原告承担，严重侵害了原告的权益，该格式条款应认定无效。二、原告不应承担违约责任。原告已经支付购房款，包括配合办理银行按揭贷款及公积金的相应手续，原告已按约定提交资料给被告，是因被告的原因晚于提交相应材料，才导致被告晚于合同约定的期限收到购房款，责任不应由原告承担。虽然签订借款合同的时间滞后于补充协议约定的时间，但签订补充协议后被告没有通知催告办理按揭贷款，也未举证证明迟延签署按揭贷款手续及延期付款因原告所致，故主张原告支付逾期付款不予支持。且在部分首付款或按揭贷款逾期付款的情况下，被告仍同意交房，也不向原告发出任何催款通知，这证明其已放弃对逾期付款违约金的要求。综上所述，请求法院根据事实和法律规定作出公正判决，以维护原告的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告李某1提交的证据：信达银海御湖交付物品清单，证明原告实际收房时间。被告质证认为，该证据为复印件，对其真实性、关联性、证明目的均不认可。本院审查认为，原告提交的信达银海御湖交付物品清单虽为复印件，但与被告提交的交房时间统计表上记载的收房时间一致，故对其真实性、合法性、关联性予以确认。反诉原告信达公司提交的证据:海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证3张、银联小票2张、交通银行电子回单1张，证明原告实际付款的时间比合同约定的付款时间晚。反诉被告李某1质证认为，对海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证的真实性无异议，对证明内容有异议，对记载开票的时间有异议，开票时间应该以银联小票及交通银行电子回单为准。本院审查认为，对被告提交的海南省海口市资金往来（暂收、暂付）专用凭证3张、银联小票2张、交通银行电子回单1张的真实性、合法性、关联性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月24日，原、被告签订《琼海市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市××镇房，房价款为476599元。合同第五条约定，出卖人（被告）同意买受人（原告）按下列第3种方式按期付款：……；3、其他付款方式。第六条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行。逾期超过30日后……买受人同意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之二的违约金。第八条约定，出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第1种条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用:1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件。第十一条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理（按逾期时间分别处理，不作累加）：1、逾期在60日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金，合同继续履行；2、逾期60日后，买受人有权单方解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。第十八条约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件:……3、燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：按照逾期交房处理。合同还对其他事项进行了约定。附件七：本合同补充协议第二条关于银行按揭贷款中第2款约定，买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，向出卖人付清房屋总价款的37%作为首付款，计人民币176599元（已付定金转为本期首付款）。第3款约定，买受人应于2016年8月25日签订《琼海市商品房买卖合同》及本补充协议的一周内，前往出卖人指定的银行签署银行按揭【商业性贷款】【公积金贷款】相关协议，办理购房抵押借款手续，以偿还买受人所欠出卖人的成交房价款余额，成交房价款余额总额为人民币30万元。第4款约定，双方确认，买受人应足额支付各期购房款，若买受人逾期支付任何一期购房款，逾期在60天之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过60天后……出卖人愿意继续履行合同的，经双方协商一致后，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第三条按揭实施办法及相关责任中第2款约定，买受人无论选择商业贷款还是公积金贷款，均应于签订合同及本补充协议之日起7日内，按要求提供所需全部表格及资料至贷款银行，保证自己的实际情况完全符合贷款银行要求的办理条件，与贷款银行签署“按揭贷款”合同，并按要求付清所需的各项费用。逾期未办理则视为买受人逾期付款，买受人按本补充协议第二条第4款约定承担逾期付款的违约责任。第三条第4款约定，补充协议签订之日起商贷客户30日内；公积金及组合贷客户90日内，出卖人未收到银行划转的全部余款或者银行拒绝为买受人办理按揭贷款的，则视为买受人违约……。合同补充协议还对其他事项进行了约定。 原告于2016年3月27日向被告支付10000元，于2016年8月26日向被告支付购房款166599元。2017年7月24日，原、被告及交通银行琼海支行签订《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》，银行于2017年10月9日发放贷款30万元。原告于2019年2月18日接收了涉案房屋，并向被告缴纳燃气管道初装费3200元、有线电视初装费350元。因原告认为合同约定交房时房屋未符合交房条件，向本院提起诉讼。在审理过程中，被告以原告逾期支付购房款为由向本院提起反诉，本院经审查后决定合并审理。庭审中，原告表示其主张的违约金是燃气系统未达到使用条件的违约金。庭审结束后，原、被告均向本院提交书面意见，认为对方的主张已超过诉讼时效。对此，双方均认为己方的主张未超过诉讼时效。 经（2018）琼9002民初245号生效民事判决查明，2016年11月30日，被告（甲方）与海南中石油昆仑港华燃气有限公司琼海分公司（以下简称港华燃气公司，乙方）签订了《燃气报装协议（民用）》，约定被告委托港华燃气公司组织实施信达银海御湖（一期）住宅楼居民用户管道燃气工程。协议第三条第1项的规定，乙方将燃气管道设施安装至甲方每户同层厨房或生活阳台挂表位……。第2项规定，燃气表采用统挂方式，即工程整体施工至表后阀（又名灶前阀）。验收时整体工程以燃气表安装到位视为竣工。其中5号楼燃气系统2017年6月完成安装。2018年3月12日港华燃气公司出具的证明函件中表示，信达银海御湖（一期）住宅楼居民用户管道燃气工程于2017年12月20日按照双方协议约定根据设计图完成了燃气工程施工；燃气系统安装到位的标准为“燃气表安装到位为标准”，详见《燃气报装协议》第3.2条。涉案房屋于2017年6月18日通过住宅工程质量分户验收。信达银海御湖（一期）5#楼于2018年3月21日取得建筑工程竣工验收备案证。 本院认为，原、被告签订的《琼海市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点为：一、被告应否承担燃气系统安装的违约责任，原告的主张是否超过诉讼时效；二、反诉被告应否承担逾期支付购房款的违约责任，反诉原告的主张是否超过诉讼时效。 关于争议焦点一，双方签订的《琼海市商品房买卖合同》第十八条约定，……3、燃气系统在房屋交付使用时按燃气公司的规定安装到位；如果在规定日期内未达到使用条件，按照逾期交房处理。根据该条约定，被告有义务将涉案商品房的燃气系统安装达到正常运行并达到正常使用的要求。因此，被告抗辩其仅负责完成安装，燃气系统是否竣工验收属于燃气公司的责任，并非其合同义务，缺乏事实根据及法律依据，本院不予采纳。涉案商品房燃气系统是2017年6月完成安装，但该燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，符合使用条件。合同第八条约定房屋交付使用的时间截止至2017年6月30日，第十八条约定，燃气系统在房屋交付使用时安装达到正常运行并达到正常使用的条件，但燃气配套工程是在2017年12月20日才竣工验收合格，故被告已构成违约，应按合同约定向原告支付违约金。而合同第十一条约定了违约金按逾期时间在60日内和60日后按不同标准分别处理，不作累加，鉴于原告主张的是燃气系统未达到使用条件的违约金，涉案房屋需经过装修方能居住使用，以及原告于2017年10月9日才支付余款30万元的事实。为平等保护合同双方当事人的权益，平衡双方的利益，本院综合考虑原告实际受损情况、被告的违约程度等因素，根据公平原则，酌定被告按已付房款的日万分之一向原告支付违约金。原告在2017年6月30日前已向被告支付房款176599元，违约金从2017年7月1日起计算到2017年12月20日，共计172天，金额为3037.5元（176599×0.0001×172）；原告于2017年10月9日通过银行按揭贷款方式向被告支付其余房款30万元，则违约金应从2017年10月9日起开始计算，至2017年12月20日，共计98天，金额为2160元（300000×0.0001×72）。故被告应向原告支付违约金共计5197.5元（3037.5+2160）。原告主张违约金超出5197.5元的部分，本院不予支持。根据查明事实，原告向本院提起诉讼主张被告承担违约责任并未超过诉讼时效。被告抗辩其不应承担违约责任及原告的主张已超过诉讼时效，缺乏理据，本院不予采纳。 关于争议焦点二，合同附件七第二条第2款约定，买受人应于签订合同及本补充协议的当日内，向出卖人付清房屋总价款的37%即176599元作为首付款。第3款约定，买受人应于2016年8月25日签订《琼海市商品房买卖合同》及本补充协议的一周内前往出卖人指定的银行签署银行按揭相关协议，办理购房抵押借款手续，以偿还买受人所欠出卖人的成交房价款余款30万元。第4款约定，买受人应足额支付各期购房款，若买受人逾期支付任何一期购房款，逾期在60天之内，……买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过60天后，……买受人应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。原告于2016年8月26日支付首付款中166599元，晚于合同附件七第二条第3款约定的2016年8月25日，原告应向被告承担逾期付款的违约责任，但被告应最迟在2019年8月25日前向原告主张，但其于2019年11月8日才提起反诉主张,未有证据显示被告在法律规定的诉讼时效期间内曾向原告主张违约责任。故被告主张原告承担逾期付款违约金已超过诉讼时效，对于其主张，本院不予支持。原告抗辩被告的主张已超过诉讼时效，理由成立，本院予以采纳。 原、被告约定房款中的30万元以“按揭贷款”的方式支付。办理“按揭贷款”，除了原告需要提供相关个人资料外，还需要被告提供相关的担保资料，且完成“按揭贷款”的审核及发放亦需要一定时间。虽然原、被告及交通银行琼海支行于2017年7月24日才签订《海南住房公积金（委托贷款）借款合同》，银行于2017年10月9日发放贷款30万元，晚于合同约定的时间，但被告并未提供证据证明系原告的原因造成延迟签署按揭贷款合同和发放按揭贷款，故被告主张原告支付逾期支付房款30万元的违约金，本院不予支持。因原告不承担前述责任，故本院对诉讼时效问题不做论述。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告琼海信达置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李某1支付违约金5197.5元。 二、驳回原告李某1的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告琼海信达置业有限公司的反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费213元，由原告李某1负担169元，被告琼海信达置业有限公司负担44元;反诉案件受理费25元，由反诉原告琼海信达置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 祁永芳 二〇一九年十二月二十日 法官助理 梁 茵 书 记 员 王 彬 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。