广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0703民初8834号原告：广东丰乐物业服务有限公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：赵和平，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晓兰，女，1987年10月3日出生，汉族，住广东省台山市，系该公司员工。被告：张子君，男，1980年2月27日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区，原告广东丰乐物业服务有限公司（以下简称“丰乐公司”）诉被告张子君物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月19日公开开庭进行了审理。原告丰乐公司的委托诉讼代理人陈晓兰，被告张子君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丰乐公司诉称：2013年11月25日，原告与被告签订合同编号为SY13-022的《江门怡福凤山水岸花园商铺物业管理服务合同》，约定原告为被告承租的位于江门市蓬江区室商铺提供物业管理服务，服务期限为2013年12月1日至2018年11月30日，商铺总面积为148㎡，收费标准为5元/㎡，合计物业服务费为740元/月，物业服务费收取标准在2013年12月1日至2016年11月30日期间不作调整，前述期间过后，物业管理费服务收费在上一年物业服务费的基础上递增10%。被告自2016年12月开始拖欠物业服务费。2018年5月，被告在未提出解除物业服务合同的情况下连续多天未开门营业，而店内物品仍然放在商铺内，商铺出租人江门市蓬江区名轩租赁有限公司告知原告，被告多次联系不上，已明确被告是属于逃场的情况。2018年5月25日，原告向被告发出解除物业服务合同的通知书，告知被告应按物业服务合同的约定缴清其拖欠的物业服务费，并且应按合同约定支付相应的违约金，但被告收到解除通知后并未理会原告。至今被告尚欠原告物业服务费15140.4元未支付。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告向原告支付2016年12月1日至2018年5月31日期间的物业服务费15140.4元以及违约金（以每月欠付的物业服务费为基数，分别从逾期后的当月11日即2016年12月11日起按每日1‰计至费用付清之日止）；二、本案的诉讼费用由被告承担。在庭审中，原告陈述因原、被告均确认其双方签订的《江门怡福凤山水岸花园商铺物业管理服务合同》已于2018年5月31日解除，故不需要再请求确认合同解除，原告申请撤回起诉状中所列的第一项诉讼请求，在本案不主张该请求。丰乐公司在举证期限内提供的证据有：1、原告营业执照复印件，证明原告诉讼主体资格；2、《江门怡福凤山水岸花园商铺物业管理服务合同》，证明原、被告双方于2013年11月25日签订合同编号：SY13-022的《物业管理服务合同》，并对原告为被告承租的商铺（双龙大道73号二层232、233、234室）提供物业服务的期限、收费标准、违约金等相关条款进行约定；3、解除《凤山商业街商铺物业服务合同》通知书；4、快递单号为1051587880527EMS官网查询快递的投递情况，以上证据证明原告于2018年5月25日以书面形式通知被告双方解除商铺物业服务合同关系，并要求被告应按物业服务合同的相关约定清偿其拖欠物业服务费以及相应的违约金，被告已收到通知书，但未按通知内容履行合同义务；5、《催款函》及其退件；6、快递底单（单号：1093477353931）；7、EMS官网查询快递投递情况，以上证据证明原告曾于2019年5月28日向被告催收物业服务费及相应的违约金等费用，但被告拒收《催款函》，原告催收无果。被告张子君辩称：一、被告对原告起诉的内容按物业合同约定来说没有异议。但实际情况来说，在被告经营期间，开发商在被告经营商铺一墙之隔的旁边建造一幢高楼，影响了被告商铺的经营，商铺户外的物件也被破坏，故根据物业合同第五条的约定，被告认为原告没有达到物业服务的根本目的。开发商在建筑期间，对被告商铺造成安全隐患，物业服务没有达到管理服务质量目标，依据合同第22条的约定，若被告没有正当理由三个月不缴物管费，原告应公告其名单并督促其缴交，但是长达一年多时间，被告没有收到任何的收费通知，更别说有催缴的通知。二、2013年9月，凤山水岸商业街一期招商宣传规划图表明打造5万㎡商业街和高档餐饮生活食品超市等综合商业步行街，数据表明统计每天人流量过数万，打造8万人身边的核心商圈。被告租用的商铺为逛街必经点，但被告入驻两年后，原告并未按招商时宣传成为商业步行街，不但人流量极少，且原告公司相关人员曾说有大型知名品牌超市入驻，直至2018年5月也没有其所说的超市入驻。2017年商城大整改重新定位招商，原告对一些零散商户和公司进行清场，导致商场更加荒凉，人流量不足导致被告商铺经营困难。三、2015年底，商城外墙开始建造高层楼宇。原招商规划图显示该区域建三层商用楼，被告租用的商铺将与该商用楼小区相联相通，促进人流量，但事实是2015年底至2017年底，因商城兴建初期沙尘太大，遭受客户投诉，中后期外墙拆棚时常有大块沙石跌落，直接砸碎了被告户外台面的玻璃，导致被告户外经营直接处于停业状态，损失客户达9成。被告多次与原告相关人员交涉希望减免该期间物管费，原告工作人员曾表达体谅被告的处境，因此，该期间原告未像之前每月向被告送达包括电费、物管费等的缴费通知，导致被告认为原告给予被告减免上述费用。四、2018年5月，被告收到原告关于解除合同的通知书，要求三天内交清所欠费用，但在此之前一直没有人与被告联系，次日便锁了被告的店铺并将铺内所有物品设施包括租赁押金抵偿所欠的款项。现被告商铺已停止经营，股东已解散，当初店铺经营期间，原告未及时追缴费用并与被告协商，原告应为其行为承担相应的责任。五、根据租赁合同约定，乙方物品可用于抵偿所欠甲方款项，现被告店铺内所有物品及装修设备（包括中央空调，5个冰箱，储酒柜，红酒展示柜等，价值数十万元）在2018年5月26日被原告商场锁门处置抵偿欠款了，原告再提出的欠费和违约金被告无法接受，没有依据。张子君在举证期限内提供的证据有：照片一套，证明被告经营环境存在安全隐患及被告所有的经营财产均没有搬离，上述照片是被告从朋友发送的朋友圈中提取出来的。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告丰乐公司提供的《营业执照》、《核准变更登记通知书》载明：“名称：江门市丰乐物业管理有限公司，成立日期：1996年6月27日，营业期限：长期，经营范围：物业管理…。”“2019年11月12日经核准变更登记，变更前企业名称：江门市丰乐物业管理有限公司，变更后企业名称：广东丰乐物业服务有限公司…。”原告与被告张子君于2013年11月25日签订《江门怡福凤山水岸花园商铺物业管理服务合同》（合同编号：SY13-022），主要约定：“甲方（物业使用人）：张子君，乙方（物业公司）：丰乐公司，双方就江门市蓬江区商铺的物业管理服务有关问题达成一致意见订立本合同。物业类型：商铺，建筑面积：148㎡，坐落位置：江门市蓬江区。服务期限自2013年12月1日起至2018年11月30日止。甲方的权利义务：甲方依据本协议相关标准规定按时足额向乙方交纳物业管理服务费用、有偿服务费用，在商铺公告范围内活动应有自律意识和安全防范意识，如在上述范围内因个人疏忽发生摔跤、财物丢失、被侵害事件等，甲方应自负其责。乙方提供的服务内容及服务质量：日常服务：商铺建筑共用部位的养护和管理，共用设施设备和相关场地的养护、运行和管理…服务质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%。服务费用：服务收费采用包干制方式，乙方根据商铺建筑面积大小，按每月每平方米人民币5元计收物业服务费，甲方应在每月10日前以银行代缴方式向乙方指定的银行账户支付每月的物业服务费。物业服务费的调整：物业服务费收取标准在2013年12月1日至2016年11月30日期间不作调整。前述期间过后，物业管理服务收费在上一年物业服务费的基础上递增10%。甲方不按合同约定的收费标准和规定时间内交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并有权从逾期之日起，每日按应交费用千分之五的标准收取违约金，甲方无正当理由连续三个月不交物业服务费的，乙方可将欠缴的名单予以公布，并督促其缴交，并有权通过法律途径进行催收…落款甲方签名：张子君，乙方加盖印章：丰乐公司。”2018年5月24日，原告出具《解除〈商铺物业管理服务合同〉通知书》，载明：“双方于2013年11月25日签订了《物业管理服务合同》，约定原告为被告承租的江门市蓬江区提供物业服务。截止2018年5月31日，被告尚拖欠物业服务费4500元、13320元。期间，原告工作人员已多次催告，被告仍未按合同履行相关义务，连续拖欠费用达18个月之久，已构成根本违约，现原告行使解除合同权，正式通知被告以下事项：一、即日起，原告解除与被告签订的合同；二、合同解除后，请被告于2018年5月27日前缴清欠费，逾期未缴清欠费的，原告有权追索合同约定的违约金；三、如被告对本通知所涉及的内容存在异议，请于2018年6月8日前请求人民法院确认解除合同的效力。”原告提供的《邮件投递流程记录》显示：被告于2019年5月25日由其本人签收上述《通知书》。在庭审中，被告也确认收到上述通知书。2019年5月28日，原告向被告出具《催款函》，载明：“截止至2019年5月28日，被告尚欠原告2016年12月至2018年5月期间的物业服务费13320元未支付。期间，经原告多次催告，被告仍未按合同约定履行相关义务，请被告在收到本催款函之日起10日内缴清前述全部拖欠的物业服务费13320元并自2018年6月1日起至实际清偿之日止以物业服务费13320元为基数按日千分之五的标准向原告支付违约金……。”原告提供的《国内标准快递详情单》以及《邮件投递流程记录》显示：原告于2019年5月30日向被告邮寄上述《催款函》，该邮件因被告未接收于2019年6月3日退回妥投。在庭审中，被告陈述快递公司曾向其致电，但因其没有时间去领取，导致邮件退件。在庭审中，原、被告陈述自被告约于2013年12月接收涉案商铺使用起原告已进驻凤山水岸花园小区为该小区提供物业服务，被告从2016年12月1日起没有缴纳过物业服务费。因被告承租商铺的合同关系已解除，本案双方的合同关系已无法继续履行，双方确认其双方签订的《江门怡福凤山水岸花园商铺物业管理服务合同》已于2018年5月31日解除。另，原告陈述被告应在每月10日前缴交当月的物业服务费，若超出上述期限没有缴交，则应向原告支付违约金，在本案中，原告将合同约定的违约金计算标准调整为每日1‰，均以每月欠付的物业服务费为基数，从当月的11日开始计算违约金。原告在本案主张的缴费期间为2016年12月1日至2018年5月31日。本院认为：综合分析当事人的举证、陈述以及上述查明的事实，原告丰乐公司提供的《江门怡福凤山水岸花园商铺物业管理服务合同》、《解除〈商铺物业管理服务合同〉通知书》、《催款函》等证据有原件，被告张子君也确认《物业管理服务合同》以及《通知书》的真实性，由此，从上述证据可以证实被告为坐落于江门市蓬江区商铺的物业使用人，原告约于2013年12月起为凤山水岸花园小区提供物业服务至今，原告并与被告就上述商铺提供物业服务签订了《物业管理服务合同》，因此，可以认定原告与被告之间建立物业服务合同关系，上述合同关系为原告与被告之间真实意思的表示，并已在其双方之间真实发生，没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于被告应否向原告缴纳物业服务费的问题。依照《物业管理条例》第四十二条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，因原告约于2013年12月起已进驻凤山水岸花园小区，为该小区业主提供物业服务至今，而本案未有证据显示被告在原告提供物业服务后从2016年12月起至2018年5月期间有缴纳过物业服务费，被告也陈述其在上述期间未缴纳过物业服务费，同时，原、被告也确认其双方签订的《物业管理服务合同》已确除，故本院依法予以确认其双方签订的《物业管理服务合同》已于2018年5月31日解除。因此，原告主张经其多次催促，被告仍未缴纳上述期间发生的物业服务费用，要求被告支付上述费用的请求合法有据，本院予以支持。对于物业服务费的金额，依据《物业管理服务合同》中关于商铺面积以及物业服务费收费标准的确定，原告要求被告支付的物业服务费为15140.4元〔即2016年12月1日至2017年11月30日，按每月应付的物业服务费814元（148㎡×5.5元/㎡）×未缴的时间12个月，2017年12月1日至2018年5月31日，按每月应付的物业服务费895.4元/㎡（148㎡×6.05元/㎡）×未缴的时间6个月〕的请求依据充分，本院予以支持。关于原告主张的违约金如何确定的问题。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失…。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，被告逾期缴纳物业服务费已违反原、被告双方的约定，已构成违约，依法应承担相关的违约责任。依照原、被告签订的《物业管理服务合同》关于违约责任如何承担的约定，被告逾期即每月10日前未支付物业服务费，应按每日千分之五的标准缴交违约金，而原告未能举证证明其因被告违约造成的具体损失，实际上因被告违约造成原告的直接损失为被告未缴纳物业服务费占用原告资金的损失，由此，原、被告在上述《物业管理服务合同》关于违约金计算标准的约定以及原告主张调整按每日1‰计算均已超出造成原告的直接损失，按此标准计算的违约金明显过高，因此，本院依法调整违约金按每日万分之六计算。据此，原告主张的违约金应为：2016年12月至2017年11月，以每月欠付的物业服务费814元为基数，分别从逾期后的当月11日起计算，即2016年12月的违约金从2016年12月11日开始计算。2017年12月至2018年5月，以每月欠付的物业服务费895.4元为基数，分别从逾期后的当月11日起计算，即2017年12月的违约金从2017年12月11日开始计算，以此类推，计至2018年5月，从2018年5月11日开始计算，均按每日万分之六计至物业服务费清偿之日止。原告主张违约金的超出部分因理据不足，本院不予支持。对被告认为原告未尽到管理服务的义务，服务质量未达到标准，导致被告经营场所存在安全隐患以及财产造成损失，且原告曾口头承诺减免物业费，同时，被告不应支付违约金，原告未在此期间催告被告缴款，被告商铺内的物品可用于抵偿欠款等的意见，因被告未能提供有效证据予以证明，且与上述查明的事实相悖，原告又予以否认，而被告陈述的情况即使存在也属于其与他人的另一法律关系，不属于本案审理的范围，被告举证不能的后果应由其自行承担，故对上述意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张子君应自本判决生效之日起十日内向原告广东丰乐物业服务有限公司支付2016年12月至2018年5月的物业服务费人民币15140.4元以及违约金（2016年12月至2017年11月，以每月欠付的物业服务费814元为基数。2017年12月至2018年5月，以每月欠付的物业服务费895.4元为基数。2016年12月的违约金从2016年12月11日开始计算，2017年12月的违约金从2017年12月11日开始计算，以此类推，计至2018年5月，从2018年5月11日开始计算，均按每日万分之六计至本判决确定的履行期限届满之日）至物业服务费清偿之日止；二、驳回原告广东丰乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告张子君如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费348.83元，减半收取174.42元，由被告张子君全部负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  杨丽燕二〇一九年十二月二十三日法官助理莫丽君书记员容瑞琼