内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2019）内0502民初9664号   原告：通辽兴通物业服务有限公司，住所地:内蒙古自治区通辽市科尔沁区滨河大街以北（东方世纪城小区会所）。   法定代表人：韩广齐，职务：经理。   委托诉讼代理人：郑向阳，男，通辽兴通物业服务有限公司职员。   委托诉讼代理人:刘杰，河北北辰律师事务所律师。   被告：柳某，男，蒙古族，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：邵景云，内蒙古义源律师事务所律师。   原告通辽兴通物业服务有限公司（以下至判决主文前简称为兴通物业公司）与被告柳某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴通物业公司的委托诉讼代理人郑向阳、刘杰、被告柳某及其委托诉讼代理人邵景云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告兴通物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决柳树春支付物业费9137元及违约金35077元，合计44214元;2.本案诉讼费用由柳某负担。事实和理由：柳某系通辽市科尔沁区住宅业主，房屋面积136.37平方米。2012年10月10日，兴通物业公司与柳某订立《前期物业管理服务协议》，约定由兴通物业公司为该小区提供前期物业服务，合同对物业服务内容及收费标准（每月每平方米1.50元）作出约定，并约定逾期交纳物业费按照日3‰收取违约金。柳某在2014年10月10日至2018年6月30日期间共计拖欠兴通物业公司物业费9137元，截止2019年8月31日，违约金金额为35077元。综上，为保护兴通物业公司合法权益，请求法院支持兴通物业公司的诉讼请求。   被告柳某辩称，对柳某居住房屋的坐落和面积等事实没有异议，对物业费的收费标准以及违约金计算方式有异议，当事人双方并没有约定物业费的收费标准和违约金的计算方式，兴通物业公司与柳某之间所存在的物业服务关系，属于开发商前期指定，物业服务项目包括：房屋共用部分的维修和管理，环境卫生和绿化，保安和交通秩序和车辆停放等，兴通物业公司对上述服务项目存在不作为和极少作为情形，具体表现在：1.房屋存在墙体开裂，窗户漏雨，玻璃无故破碎，窗台板无故断裂；2.楼道单元门破损，可视门铃无法使用，电梯故障频发，没有备用电，至今未予维修和解决；3.小区内私搭乱建，不清理积雪，楼道卫生无人清理，不清理院内垃圾，不清理交通道路，影响业主正常生活；4.消防栓无水，存在安全隐患；5.小区没有绿化；6.小区安保不到位，经常发生失盗和车辆被划情况；7.兴通物业公司强迫转交物业费，不予返还业主装修保证金。综上，柳某不交纳物业费理由正当，请求法院驳回兴通物业公司的诉讼请求。   证据和事实认定：   兴通物业公司为证明自己主张的事实，提交如下证据：   证据1：《前期物业管理服务协议》1份，待证事实：合同对物业费的价格、缴费期限以及违约责任的规定。   证据2：收据2份，待证事实：柳某曾交纳物业费，从而证明柳某对物业收费标准和期限等事实的认可。   证据3：兴通物业公司告知书1份。   证据4：通辽市房产局发送的《关于东方世纪城小区物业交接的通知》1份。   证据5：东方世纪城14-2-402欠费清单1份。   上述证据待证事实：兴通物业公司于2018年6月30日结束对案涉小区物业服务。   柳某质证认为：证据1不真实，柳某系在自己对合同内容不清楚的情况下签名。证据2系在柳某被迫无奈的情况下形成，交付物业费并非柳某本人自愿。证据3和证据5系兴通物业公司自行制作，没有证明力。证据4虽然内容真实，但不能证明待证事实。   柳某为证明自己主张的事实，提交如下证据：   证据6：《前期物业管理服务协议》1份，待证事实：双方订立的合同上没有关于物业费的价格、缴费期限以及违约责任等规定。   兴通物业公司质证对证据6真实性、合法性和关联性不予认可。   证据7：照片23张及光盘1份，待证事实：兴通物业公司服务不合格。   证据8：通辽市东方世纪城小区业主委员会向通辽兴通房地产开发有限公司发出的通知1份，待证事实：兴通公司终止物业服务的时间为2018年5月30日。   兴通物业公司质证对证据7和证据8真实性有异议。   证据9：证人冯某、郭某、冯某、王某、道某、董某、李某、孔某、姜某、周某、马某、林某、周某、包某、闫某的证言，待证事实：兴通物业公司物业服务不合格。   兴通物业公司质证认为，证人均属于案涉小区业主，与本案有利害关系，因此，对证人证言真实性和关联性不予认可。   根据当事人举证和质证情况，本院对证据认定意见和理由如下：证据1形式合法，内容真实可信，能够证明案件事实，本院予以采纳；在该证据中第四条第二项关于物业费价格“多层每月每平方米0.8元”更改为“多层每月每平方米1.5元”，由于兴通物业公司没有证据证明更改物业费价格经由柳树春同意，因此，该证据不能证明双方约定的物业费价格为1.5元，而应当是0.8元。证据2形式合法，内容真实，能够证明案件事实，本院予以采纳。证据3、证据4和证据8内容相互联系，证据内容相互印证，能够证明案件事实，本院予以采纳。证据5由当事人自行制作，对案件事实没有证明力，本院不予采纳。证据6虽然有合同当事人签名和盖印公章，但合同没有具体内容，仅能说明藉此合同双方不成立合同关系或者合同约定不明，不能藉此否定具有合同内容的证据1所证明的事实，因此，证据6不能推翻证据1的证明效力，不能证明待证事实，本院不予采纳。证据7和证据8相互联系，相互印证，能够证明兴通物业公司在公共服务方面存在一定的瑕疵，本院予以采纳。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   柳某系通辽市科尔沁区 室住宅（多层）业主，房屋建筑面积为136.37平方米。2012年10月10日，兴通物业公司与柳某订立《前期物业管理服务协议》，约定由兴通物业公司为该小区提供前期物业服务，合同约定：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元（合同条款0.8元后被更改为1.5元）收取物业费，费用按年度交纳，每年度前一个月交清，逾期交纳物业费从逾期之日起按照每日3‰交纳违约金。合同订立后，兴通公司为东方世纪城小区提供物业服务，柳某已经支付2014年10月10日前的物业费。自2014年10月11日至2018年5月30日，按照每月每平方米0.8元计算，物业费金额为4436.57元；按照约定的违约金标准计算，违约金金额为11723.45元（以每年欠款金额为基数，自2015年10月11日至2019年8月31日，按照每日3‰标准计算）。由于兴通物业公司在案涉小区物业服务过程中对包括公共部位及共用设施的维修养护、公共秩序维护、生活垃圾的收集清运等物业服务方面存在一定的服务质量瑕疵，2018年5月17日，通辽市东方世纪城小区业主委员会通知兴通物业公司，要求其在2018年5月30日停止服务。2018年7月，通辽市东方世纪城小区业主委员会经召开业主大会，选聘通辽市泽信希望物业服务有限公司为案涉小区物业公司提供物业服务。   本院认为，兴通物业公司作为建设单位委托的物业管理企业，与柳某所订立的《前期物业管理服务协议》不违反效力性法律规定，合同双方应当全面履行合同义务。   在本案中，双方当事人争议的焦点包括物业费价格、物业公司服务截止期间以及物业公司没有合格履行服务义务能否成为业主拒绝交纳物业费理由等。   首先，关于物业费价格问题，合同上存在更改痕迹，由于兴通物业公司没有证据证明更改后的物业费价格经过柳某同意，因此，应当认定合同约定的物业费价格为0.8元，柳某应当按照该价格支付物业费。   其次，关于兴通物业公司服务结束时间问题，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业业主有权依法更换。案涉小区业主委员会代表全体业主已经于2018年5月17日通知兴通物业服务公司，要求其于2018年5月30日前停止服务，兴通物业服务公司也没有提出证据证明其在2018年5月30日至同年6月30日期间实际提供物业服务的事实，因此，应当确定兴通物业公司服务结束时间为2018年5月30日，柳某应当支付截止2018年5月30日前的物业费4436.57元。   虽然兴通物业公司依据合同约定所请求的违约金过高，但是，经过法庭释明，当事人拒绝请求减少违约金，因此，当事人应当按照合同约定的标准支付违约金；但是，根据《通辽市住宅小区物业管理办法》第三十七条第二款规定，违约金最高额不超过应交物业费总额，因此，柳树春支付违约金的金额应当为4436.57元。   此外，兴通物业公司对案涉小区服务期间，在公共服务方面存在一定瑕疵等违约行为，应当通过其他途径督促其改进和提高，但不能据此成为业主拒绝支付物业费的理由，柳某以兴通物业公司服务瑕疵拒绝支付物业费的抗辩理由缺乏合同依据和法律依据，其抗辩理由不能成立。   综上所述，兴通物业公司的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：   一、被告柳某支付原告通辽兴通物业服务有限公司物业服务费4436.57元，支付违约金4436.57元，合计8873.14元，于本判决发生法律效力后立即履行；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；   二、驳回原告通辽兴通物业公司服务有限公司的其他诉请求。   案件受理费减半收取453元，由原告通辽兴通物业公司服务有限公司负担428元，由被告柳某负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   审判员 高朝东     二○一九年十二月四日   书记员 安小彤