云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初677号原告：孟霞，女，1968年8月4日生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人（特别授权代理）：吕江，国浩律师（昆明）事务所律师。被告：钟瑞琪，男，1992年8月31日生，汉族，住贵州省都匀市，现住云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：姚慧溶，北京京师（昆明）律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：和笋萍，云南泰联律师事务所律师。被告：陶恒，女，1988年5月22日生，汉族，住丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：和笋萍，云南泰联律师事务所律师。原告孟霞与被告钟瑞琪、陶恒房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案后，依法适用普通程序，并于2019年12月20日公开开庭进行了审理，原告孟霞委托代理人吕江、被告钟瑞琪委托代理人姚慧溶、和笋萍（同为被告陶恒委托代理人）均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告孟霞向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告钟瑞琪签署的《客栈租赁合同》和《客栈合作经营合同》；2、请求人民法院判令被告钟瑞琪立即腾还所承租的丽江市的土地及房屋给原告；3、请求人民法院判令被告钟瑞琪向原告支付房屋租金20万元及利息（时间自2018年6月1日起至租金付清之日止，利率按同期人民银行流动资金贷款利息计算，暂计算至起诉之日为466.67元）；4、请求人民法院判令被告钟瑞琪立即拆除未经原告同意擅自建盖的违规建筑及设施，恢复原状；5、请求人民法院判令被告陶恒对上述债务承担连带担保责任；6、被告交纳的押金4万元作为违约金不予退还。7、本案的全部诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：原告与二被告于2017年7月1日签订了《客栈租赁合同》和《客栈合作经营合同》（二者实质为一个，即租赁合同关系），双方约定原告将位于丽江市的土地及房屋转租给被告钟瑞琪经营客栈。经营期限三年，被告钟瑞琪向原告交纳押金40000元，每年的租金为20万元，交付租金的时间为每年的6月1日前，被告陶恒作为被告钟瑞琪履行合同的担保人，自愿承担连带担保责任。合同在履行过程中，被告钟瑞琪仅向原告支付了第一年的租金，自2018年6月1日交付租金期限到时，被告钟瑞琪就拒绝向原告支付第二年的租金。经原告多次催要，并两次向被告邮寄送达《关于催收租金和管理费的函》，被告收到后仍拒绝支付。另外，被告钟瑞琪没有按照双方合同约定购买房屋火灾险。原告后来还发现被告钟瑞琪在经营客栈期间，未经原告同意，擅自在承租范围及范围之外，私自建盖违章建筑。原告认为，被告拒不支付租金、不购买房屋火灾险、私自建盖违章建筑等行为，已经构成严重违约并侵犯了原告的合法权益，应当依法承担民事责任。据此，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求人民法院公正处理。原告在诉讼过程中，原告认为原来提起诉讼之时，被告还未到支付2019年度的租金，现在诉讼期间，被告又到了交纳第三年租金的时间，依然未支付，所以仍然构成实质违约，且应继续交纳双方原合同约定的租金，并承担违约责任，故要求变更及增加诉讼请求：1、申请撤回第4项诉讼请求：请求人民法院判令被告钟瑞琪立即拆除未经原告同意擅自建盖的违规建筑及设施，恢复原状；2、要求增加一项诉讼请求：请求人民法院判令被告钟瑞琪向原告支付房屋租金20万元及利息（时间从2019年6月1日起至2019年8月19日止，利率按同期人民银行流动资金贷款利率计算，从2019年8月20日起至租金付清之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款报价利率计算）。被告钟瑞琪辩称，被告钟瑞琪未按合同约定支付租金，是基于原告的违约行为而行使的不安抗辩权，原告孟霞对涉案房屋不享有出租权，无权要求被告钟瑞琪腾还涉案房屋。原告与被告双方于2017年7月1日签订了《客栈租赁合同》和《客栈合作经营合同》（两份合同表达的实质法律关系均为租赁合同关系），双方约定原告孟霞将位于丽江市的土地及房屋出租给被告钟瑞琪，租赁期限为三年。2017年12月20日，被告钟瑞琪收到该租赁房屋产权所有人张文高的《解除房屋租赁合同的通知》，并以涉案房屋被擅自转租的行为构成根本违约而要求解除其与齐丰的租赁合同而提起诉讼。由于孟霞的出租权是基于齐丰的合伙人刘雨的无权转让产生的。基于以上原因，被告钟瑞琪基于不安抗辩权，拒绝向孟霞支付房屋租金。因原告孟霞与涉案房屋所有权人张文高的客栈纠纷问题，致使被告钟瑞琪承租的客栈无法正常经营，原告的行为已构成违约，应当承担违约责任，并向被告钟瑞琪赔偿10万元违约金，退还被告4万元押金。自2017年12月20日，被告钟瑞琪收到该租赁房屋产权所有人张文高的《解除房屋租赁合同的通知》后才得知，原告孟霞系通过多次无权转租后才成为涉案房屋的出租人，并不是从涉案房屋所有权人张文高处直接承租，不享有转租权。因原告孟霞与涉案房屋所有权人的客栈纠纷问题，使被告钟瑞琪承租的客栈无法正常经营。根据原、被告双方签订的《客栈合作经营合同》第六条第4款之约定：“甲方与乙方合作期间，在签订合约6个月内，如甲方隐瞒客栈产权及归属权问题（如与原始房东的契约纠纷及客栈合伙人之间的矛盾）导致乙方无法正常经营，乙方有权利向甲方索取剩余房租、押金和改造建设成本并赔付乙方10万元赔偿金。”原告孟霞已构成违约，应当向被告钟瑞琪赔偿10万元违约金并退还被告4万元押金。原告就该诉讼请求已准备另案起诉。综上，原告对被告钟瑞琪的诉求无事实和法律依据，请求人民法院依法判决驳回原告对被告全部诉讼请求。原告孟霞与涉案房屋所有权人纠纷问题导致钟瑞琪的客栈无法经营，原告的行为已经构成违约，应向被告钟瑞琪支付违约金并退还房屋押金。根据原、被告签订的合同第六条第四项的约定，原告孟霞已经构成违约，应该向被告钟瑞琪交付违约金并退还押金。被告陶恒辩称，被告钟瑞琪未按合同约定支付租金，是基于原告的违约行为而行使的不安抗辩权，原告孟霞对涉案房屋不享有出租权，无权要求被告钟瑞琪腾还涉案房屋。原告与被告双方于2017年7月1日签订了《客栈租赁合同》和《客栈合作经营合同》（两份合同表达的实质法律关系均为租赁合同关系），双方约定原告孟霞将位于丽江市的土地及房屋出租给被告钟瑞琪，租赁期限为三年。2017年12月20日，被告钟瑞琪收到该租赁房屋产权所有人张文高的《解除房屋租赁合同的通知》，并以涉案房屋被擅自转租的行为构成根本违约而要求解除其与齐丰的租赁合同而提起诉讼。由于孟霞的出租权是基于齐丰的合伙人刘雨的无权转让产生的。基于以上原因，被告钟瑞琪基于不安抗辩权，拒绝向孟霞支付房屋租金。因原告孟霞与涉案房屋所有权人张文高的客栈纠纷问题，致使被告钟瑞琪承租的客栈无法正常经营，原告的行为已构成违约，应当承担违约责任，并向被告钟瑞琪赔偿10万元违约金，退还被告4万元押金。自2017年12月20日，被告钟瑞琪收到该租赁房屋产权所有人张文高的《解除房屋租赁合同的通知》后才得知，原告孟霞系通过多次无权转租后才成为涉案房屋的出租人，并不是从涉案房屋所有权人张文高处直接承租，不享有转租权。因原告孟霞与涉案房屋所有权人的客栈纠纷问题，使被告钟瑞琪承租的客栈无法正常经营。根据原、被告双方签订的《客栈合作经营合同》第六条第4款之约定：“甲方与乙方合作期间，在签订合约6个月内，如甲方隐瞒客栈产权及归属权问题（如与原始房东的契约纠纷及客栈合伙人之间的矛盾）导致乙方无法正常经营，乙方有权利向甲方索取剩余房租、押金和改造建设成本并赔付乙方10万元赔偿金。”原告孟霞已构成违约，应当向被告钟瑞琪赔偿10万元违约金并退还被告4万元押金。综上，原告对被告钟瑞琪的诉求无事实和法律依据，请求驳回原告除第一项诉求外的全部诉讼请求，第一项诉讼请求被告认为应当予以解除，但是解除的原因并非在于被告钟瑞琪而是原告没有出租权，原告将房屋转租给被告钟瑞琪是不具有合法性的，根据双方签订的合同，原、被告双方签订的合同涉及的房屋存在产权纠纷，这是根本违约；原告的诉求自相矛盾，第一项是解除合同，但是原告在增加的诉讼请求中还提到要求被告支付第三季度的租金，这存在矛盾，也进一步能够证实合同一旦解除，第三年度的租金是无需支付的；关于2018年度租金支付问题，这是被告钟瑞琪在行使不安抗辩权，原告的第六项诉请请求没有基础；至于房屋是否购买火灾险，不能成立；针对2019年对房屋租金的支付问题，本案的原始房东张文高已于2019年6月份拒收了刘雨的租金，张文高解除了与刘雨的不定期租赁权，第三年度的租金原告没有主张的权利和基础。综上，请求法庭驳回原告的全部诉求，并且我方保留追究原告相关行为的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《客栈租赁合同》、《客栈合作经营合同》及《补充协议》、《催收租金和管理费的函》、《催收租金和拆除违建的函》、《律师函》，被告质证对其真实性、合法性及关联性均无异议，对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据；对原告提交的两份民事判决书均有核对无异的原件，被告质证亦无异议，且系生效裁判文书，原告无需证实，故本院予以采信，作为认定案件事实的依据；对被告钟瑞琪、陶恒共同提交的证据《客栈租赁合同》、《客栈合作经营合同》、《房东确认扩建书》、《解除房屋租赁合同的通知》、《民事起诉状》、《参加诉讼通知书》、《民事裁定书》、《律师函》、《民事判决书》、《民事上诉状》、《应诉通知书》、张文高与齐丰签订的《房屋租赁合同》，原告质证对真实性、合法性及关联性均无异议，故对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据；对被告钟瑞琪提交的《证明》及身份证复印件系证人出具的书面证言及证人的身份情况，证人无正当理由未出庭确认，故对该份证据不予采信；对被告钟瑞琪提交的《地籍调查表》在生效裁判文书中已有确认，故对该份证据予以采信，作为认定案件事实的依据。为查明案件事实，本院依法调取了（2018）云0702民初174号案件中齐丰与刘雨签订的《合作协议》及孟霞与刘雨签订的《房屋租赁合同》，原、被告质证对上述证据均无异议，故对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据。为查明案件事实，本院于2019年5月8日向被告陶恒作了询问笔录，被告陶恒表示曹敏是其胞妹，两人户口也在一起，只是两人分别随父亲及母亲姓，2017年7月1日的《客栈租赁合同》《客栈合作经营合同》上面有“曹敏”的签名，是因陶恒的身份证遗失，故借用了其胞妹曹敏的身份，陶恒签字的，签订合同与曹敏没有关系，与孟霞签订的合同所有的权利义务应由陶恒来承担。被告陶恒并向本院提交了三份户口簿复印件。原告质证对被告陶恒的上述陈述及其提交的三份户口簿复印件的真实性、合法性及关联性均无异议，并认为从这上面可以看出钟瑞琪和陶恒在本案合同的履行过程中都撒了谎，欺骗了原告孟霞，他们的言行是极为不诚信的。被告钟瑞琪质证对上述陶恒的陈述及三份户口簿复印件均无异议。经审查，本院对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月1日，原告孟霞作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的被告钟瑞琪签订了《客栈合作经营合同》，约定由乙方负责投入资金新建主体二层楼一栋及接待大厅一间，以此前提下双方达成经营合作协议，甲方负责监督并收取管理费，乙方负责市场运营，甲方提供给乙方合作经营的客栈位于丽江市，面积共1330平方米。客栈附有三栋独立建筑房共计6间客房和一果园。合作期限乙方承包经营期限为3年：自2017年7月1日至2020年6月30日。乙方向甲方缴纳押金人民币40000元，合作经营结束后双方交接结清有关物业、设备、用具及有关费用后十日内退还。乙方在经营期内，应每年向甲方交纳管理费人民币20万元，交纳时间为：合约生效日期前一个月交纳当年管理费。乙方迟延交付押金及合作费的，超过20日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失，还应当赔偿损失。甲方不得隐瞒客栈归属权问题。乙方在合同签订之日起一月内应购买房屋火灾险，保额为300万元，受益人为甲乙双方，以避免三年经营期内的安全隐患。如因乙方在经营期间不注重安全（明火火炉、煤气、烧烤、偷盗、电线短路或与客人纠纷或意外事故产生的伤害等等）引起的一切灾难损失，由甲乙双方走理赔保险后，由乙方承担剩余赔偿责任。如因乙方原因不能赔偿时，由甲方诉讼乙方和丙方走司法程序定案。甲方与乙方合作期间，在签订合约6个月内，如甲方隐瞒客栈产权及归属权问题（如与原始房东的契约纠纷及与客栈合作人之间的纠纷）导致乙方无法正常经营，乙方有权利向甲方索取剩余房租、押金和改造建设成本并赔付乙方10万元赔偿金。合同还对其他内容进行了约定。案外人曹敏作为担保人在上述合同上签字，但未对担保方式及范围未作约定。原、被告双方当日还签订了一份内容基本一致的《客栈租赁合同》。2017年9月15日，原告孟霞与被告陶恒签订了一份《补充协议》，约定因客栈租赁协议中担保方曹敏的名字已经更改为陶恒，身份证号码为3425221983********，合同中担保方的权利和义务仍按协议中约定的条款履行。现原告孟霞、被告钟瑞琪及陶恒均确认在2017年7月1日签订《客栈合作经营合同》、《客栈租赁合同》时均是被告陶恒在场签订，是被告陶恒借用其胞妹曹敏的身份证在上述协议的担保方中签字，曹敏并不知情，被告陶恒愿意承担合同约定的权利义务。原、被告确认涉案客栈于2017年6月底7月初由原告孟霞交付给被告钟瑞琪使用，现仍由被告钟瑞琪使用，被告钟瑞琪向原告支付房屋押金40000元及第一个合同年度的房屋租金200000元，此后未再支付房屋租金。双方约定于每年6月1日支付次年房屋租金。位于丽江市地使用权人系张文高，2009年11月19日，张文高与齐丰（已于2015年7月20日死亡）签订了《房屋租赁合同》，约定张文高将上述房屋出租给齐丰使用，租赁期为贰拾年整，自2010年6月15日至2030年6月14日止。合同还对其他事项进行了约定。2010年4月12日，齐丰与刘雨签订了《合作协议》，约定齐丰与刘雨双方协商就承租云南丽江何润光、何润强、张文高三家宅院经营客栈一事达成合作协议，项目总投资为100万元，齐丰投资70万元，占总投资的70%，刘雨投资30万元，占总投资的30%，客栈改造装修完成后，由刘雨负责客栈的日常经营与管理，齐丰负责财务收支及经营状况统计，协议还对项目实施方案等做了约定。2011年2月27日，刘雨与原告孟霞签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给原告孟霞，租赁期为壹拾玖年整，自2011年1月1日至2030年12月31日止。该房屋从2011年1月1日至2020年12月31日的年租金为人民币玖万元整，从2021年1月1日至2030年12月31日的年租金为人民币壹拾万元整，租金以现金方式支付。在此期间，甲方不能擅自增减租金，该合同还对其他费用等事项做了约定。2017年5月17日，张文高向原告出具一份《房东确认扩建书》，明确由张文高协助被告钟瑞琪办理经营所需营业执照、消防等各种执照所需材料。2017年12月18日，张文高向被告钟瑞琪发出《解除房屋租赁合同的通知》，告知解除2009年11月19日张文高与齐丰签订的合同。后张文高诉至本院，要求确认其与齐丰签订的《房屋租赁合同》在刘雨收到解除合同通知书之日起已解除，本院于2019年4月2日作出（2018）云0702民初174号民事判决书，判决驳回张文高的诉讼请求。后张文高不服，上诉至丽江市中级人民法院，丽江市中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）云07民终581号判决书，认定张文高作为出租方，与齐丰签订《房屋租赁合同》后的10年间，除第一年由齐丰支付租金外，其余租金均系刘雨支付，且近10年来，孟霞、钟瑞琪投入巨资对房屋进行大规模改造、扩建过程中，张文高出具《房东确认扩建书》并配合孟霞、钟瑞琪办理了相关手续，应当视为其对刘雨、孟霞、钟瑞琪转租行为的默认，2017年12月18日，张文高还同时向刘雨、孟霞、钟瑞琪发出《解除房屋租赁合同的通知》，此后，又收取了刘雨支付的2018年租金，故对张文高上诉称的刘雨系共同承租人，未经其同意将涉案房屋层层转租，其有权解除合同，其与齐丰签订的合同已于解除合同通知送达刘雨之日解除与查明事实不符，依法不予采信。并判决驳回上诉，维持原判。2018年6月20日，原告孟霞向被告钟瑞琪发送了一份《关于催收租金和管理费的函》，要求钟瑞琪在收到函之日起五个工作日内交纳2018年7月1日起至2019年6月30日止的管理费20万元。2018年6月27日，被告钟瑞琪委托代理人和笋萍向原告发送了一份《律师函》，确认已收到《关于催收租金和管理费的函》，并明确租金和管理费系同一笔费用，因涉案房屋所有权人张文高已向古城区法院提出确认合同解除之诉，并将孟霞及钟瑞琪列为第三人，该案审理结果直接影响双方合同的履行情况，钟瑞琪不宜立即支付租金，应在案件审结后，根据审理结果，在具备租金支付条件的情况下，立即向孟霞支付租金。如孟霞坚持认为钟瑞琪必须立即支付租金，且要求追求违约责任，可诉至古城区人民法院。2019年2月9日，原告孟霞向被告钟瑞琪发送了《催收租金和拆除违建的函》，再次催缴上述租金，并要求被告将院中未经原告允许擅自改扩建及加建部分恢复原状。现原告诉至本院，要求解除双方于2017年7月1日签订的《客栈合作经营合同》、《客栈租赁合同》，被告陶恒及钟瑞琪表示同意解除上述合同。本院认为，原、被告于2017年7月1日签订的《客栈合作经营合同》、《客栈租赁合同》系双方真实意思表示，根据生效判决书可以确认张文高已对刘雨、孟霞的转租行为进行了认可，原、被告双方签订的上述协议系合法有效，双方应按合同约定全面履行各自负担的义务。现原告要求解除上述合同，被告亦同意解除，故本院对原告要求解除上述合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，庭审查明，涉案房屋现仍由被告钟瑞琪管理使用，其系负有腾房义务的义务人，其应当将涉案房屋腾退给原告，故对原告提出的要求被告腾退房屋的诉讼主张予以支持。对原告要求被告支付租金的诉讼请求，被告辩称其未能按约定支付房屋租金的原因系收到原房屋所有权人张文高的《解除房屋租赁合同通知书》，导致客栈无法经营，被告是基于原告的违约行为而行使的不安抗辩权，对此，被告确认原告已按约定将涉案房屋交付给其使用，且在合同履行过程中，涉案房屋一直由被告使用，房屋所有权人虽向其发送了解除房屋所有权人与承租人租赁合同的通知书，但并未实际收回房屋，被告的辩称无事实及法律依据，不予采信，被告应按约定向原告支付相应的房屋租金，被告应向原告支付自2018年7月1日起至2019年6月30日止的房屋租金200000元，并按200000元／年的标准支付自2019年7月1日起至被告实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费。对原告提出的要求被告陶恒对上述债务承担连带担保责任的主张，庭审查明，2017年7月1日，被告陶恒使用其胞妹曹敏的身份在《客栈合作经营合同》、《客栈租赁合同》担保人处签字，后以与原告签订《补充协议》的方式将担保人更改为被告陶恒，上述合同中对担保人的保证方式及保证范围均未作约定，且原、被告对担保人系被告陶恒的事实予以确认，故被告陶恒依法应对被告钟瑞琪因履行合同产生的债务承担连带责任，对原告的该诉讼请求予以支持。对原告要求将被告交纳的押金40000元作为违约金不予退还的诉讼请求，庭审查明，被告存在未按约定支付租金，且经原告催要后仍未支付的违约行为。现被告辩称原告存在隐瞒客栈产权及归属权的违约行为，对此，被告提交的《房东确认扩建书》已明确在2017年5月17日即原、被告双方签订合同前，被告已知晓客栈产权人，故对被告的该答辩意见不予采信。按双方合同约定，被告未按约定支付租金，原告有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，庭审中被告对原告主张的违约金并未提出异议认为过高及要求调整，本院结合被告的过错程度、双方合同履行情况及预期利益等情况，对原告提出的要求将被告支付的押金40000元作为违约金不予退还的诉讼主张予以支持。对原告主张逾期付款利息，本院已以违约金方式支持了因被告违约给原告造成的损失，故对原告要求被告支付租金逾期利息的诉讼主张不予支持。原告申请撤回判令被告钟瑞琪立即拆除未经原告同意擅自建盖的违规建筑及设施，恢复原状的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。原告在诉讼过程中申请追加曹敏为共同被告，并要求曹敏对被告钟瑞琪的债务承担连带担保责任，后又申请撤回，经审查，不违反法律规定，本院予以准许。综上，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年7月1日签订的《客栈合作经营合同》、《客栈租赁合同》；二、被告钟瑞琪于判决生效之日起十五日内将位于丽江市房屋及土地腾退给原告孟霞；三、被告钟瑞琪于判决生效之日起十五日内向原告孟霞支付房屋租金200000元，并按200000元／年的标准向原告孟霞支付自2019年7月1日起至被告钟瑞琪实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费；四、被告陶恒对被告钟瑞琪上述债务承担连带清偿责任；五、被告钟瑞琪向原告支付的押金人民币40000元作为违约金，不予退还；六、驳回原告孟霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理4307元，由被告钟瑞琪、陶恒承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  杨艳柳人民陪审员  和茂青人民陪审员  郭艳花二〇一九年十二月二十七日书 记 员  和春芳【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】