黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0109民初651号原告：李兆祥，男，1957年10月5日出生，汉族，哈尔滨市松北区兴隆修理部经营者，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：刘晓丽，黑龙江法昕律师事务所律师。被告：哈尔滨市松北区太阳岛街道办事处集乐村民委员会，住所地哈尔滨市松**太阳岛街道办事处集乐村**。法定代表人：李月林，职务书记。委托诉讼代理人：何晓飞，黑龙江良治律师事务所律师。第三人：逯庆玲，女，1979年3月31日出生，汉族，黑龙江省医院护士，住哈尔滨市松**。委托诉讼代理人：任静辉(与逯庆玲系夫妻关系)，男，1977年4月20日出生，汉族，哈尔滨电业局职工，住哈尔滨市松**。第三人：任静辉，男，1977年4月20日出生，汉族，哈尔滨电业局职工，住哈尔滨市松**。原告李兆祥与被告哈尔滨市松北区太阳岛街道办事处集乐村民委员会（以下简称集乐村委会）、第三人逯庆玲、任静辉租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李兆祥及其委托诉讼代理人刘晓丽，被告集乐村委会的委托诉讼代理人何晓飞，第三人逯庆玲的委托诉讼代理人任静辉、第三人任静辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李兆祥向本院提出诉讼请求：1.解除李兆祥与集乐村委会于2011年7月21日签订的《租赁协议书》；2.责令集乐村委会及逯庆玲、任静辉拆除位于李兆祥变压器台的变压器，将位于哈尔滨市松北区××村××号电杆L-3型变台上80KVA变压器位置旁边空间部分腾空后交予李兆祥；3.责令集乐村委会支付拖欠的租金195,000元（暂从2012年7月21日计算至2019年1月21日止，共计6年6个月，租金按30,000元/年计算，后续租金计算至实际腾空租赁位置之日止）；4.集乐村委会自逾期交付租金之日2012年7月22日起每日按100元计算向李兆祥支付违约金，违约金计算至集乐村委会实际支付全部租金之日止；5.本案诉讼费用由集乐村委会承担。事实及理由：2011年7月21日，李兆祥与集乐村委会签订《租赁协议书》，约定集乐村委会承租李兆祥所有的变压器台，用于安装、架设增容变压器，合同第一条约定李兆祥所有的变压器台位于哈尔滨市松北区××村××号电杆之间，修建于2011年6月22日，原有L-3型变台、80KVA变压器一台、台下计量箱一台；合同第二条约定租赁位置位于“L-3型变台、80KVA变压器”位置旁的部分空间；合同第四条约定租赁费用为30,000元/年，即双方签订本协议之日起，集乐村委会一次性付清李兆祥租金30,000元；合同第六条约定集乐村委会应按约定如期支付李兆祥租金，逾期支付的，每超出一日，李兆祥有权收取违约金100元。集乐村委会支付了2011年的租金30,000元。此后李兆祥不断向集乐村委会索要租金，集乐村委会于2014年7月25日出具欠条一份，承认截止至2015年7月20日尚欠租金90,000元，并承诺其他条款按原租赁合同履行。此后，李兆祥继续不断向集乐村委会索要租金，但集乐村委会负责人更换，接待李兆祥的办事人员建议李兆祥通过诉讼主张权益。同时，李兆祥得知任静辉与逯庆玲系夫妻关系，李兆祥出租给集乐村委会的位置已经由集乐村委会转租给任静辉与逯庆玲，现租赁位置安装的变压器登记在逯庆玲的名下。逯庆玲、任静辉未经李兆祥同意占用变压器台，集乐村委会未支付租金的行为已构成违约，故李兆祥诉至法院。集乐村委会辩称，不同意李兆祥的诉讼请求。集乐村委会与李兆祥在2011年7月21日确实签订过《租赁协议书》，集乐村委会租用李兆祥的变压器台的部分空间输电，租期为1年，自2011年7月21日至2012年7月20日止，合同期内年租金为30,000元。签订协议时，集乐村委会从未使用过本案的变压器送电，因该变压器从未通过电，故2012年7月20日合同期满后，双方未再续签合同。集乐村委会给李兆祥30,000元租金实际上是集乐村委会使用李兆祥家高压线接集乐村委会安装的变压器输电的费用，这样集乐村委会就不用花大额费用独立铺设高压线。所以，李兆祥与集乐村委会签订的《租赁协议书》已经到期不存在解除的问题。2012年7月10日后，集乐村委会与李兆祥未续签过租赁合同，集乐村委会不应承担租赁期满后的租金及违约金，请法院驳回李兆祥的诉讼请求。李兆祥在集乐村里的土地上安装的变压器台，未向村里交纳过占地费用，李兆祥应当拆除变压器台，而且本案的变压器不是集乐村委会安装的，集乐村委会没有拆除义务。李兆祥所述2014年7月25日的欠条，集乐村委会未找到欠款记录，也没有备案信息，所以集乐村委会对该欠条不予认可。并且该欠条对应的90,000元欠款已经超过了诉讼时效。集乐村委会没有把变压器台的位置转租给逯庆玲，逯庆玲本身就是该变压器的所有权人。集乐村委会租赁李兆祥的变压器台，逯庆玲就在该租赁的位置上安装了变压器，逯庆玲跟集乐村委会没有任何协议，集乐村委会现在不清楚在租赁李兆祥的变压器台上有没有逯庆玲的变压器。集乐村委会于2011年7月29日与任静辉签订的协议书是真实的，约定由任静辉在李兆祥的变压器台上安装变压器。现在诉争变压器台和变压器都在拆迁范围内。逯庆玲、任静辉述称，不同意李兆祥要求拆除变压器的诉讼请求，因为如果变压器拆除，就需要重新办理手续。逯庆玲、任静辉不知道李兆祥与集乐村委会签订《租赁协议书》的事，也不知道安装变压器的位置是谁的，逯庆玲、任静辉以为变压器台是集乐村委会的，集乐村委会让变压器安在哪，逯庆玲、任静辉就安在哪。李兆祥起诉后，逯庆玲、任静辉才知道安装变压器的位置是李兆祥的。任静辉和集乐村委会是在2011年7月29日签订的协议书，约定任静辉出资150,000元左右安装变压器，集乐村委会负责找安装位置，变压器安装后由集乐村委会使用，使用期间发生的各种问题都由集乐村委会负责。如果遇到动迁，给予的补偿款都归任静辉、逯庆玲。当时双方未约定使用费，变压器安装后每月产生762元的基础费，这笔费用是由任静辉、逯庆玲垫付了一年多，大概9000元左右，这笔费用现在集乐村委会也没有给逯庆玲、任静辉，但交费发票已经给了前任村委会主任刘春祥。当时安装变压器时，落在集乐村委会名下，后因集乐村委会不支付基础费，2013年3月22日变压器就变更到哈尔滨市民乐铝塑门窗有限公司（以下简称民乐公司）名下，该公司的法定代表人是逯庆玲，更名一事任静辉与集乐村委会签订了相关协议。逯庆玲、任静辉的意见是，如果集乐村委会承担300,000元左右的变压器安装费用，逯庆玲、任静辉可以拆除现在的变压器。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的李兆祥举示的证据5.照片4张，证据6.证人呼玉树的证言1份，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：李兆祥举示的证据1.《租赁协议书》1份，证据2.欠条1份，证据3.《协议书》1份，证据4.《高压供用电合同》、《电力工程施工合同》各1份，以上证据来源合法、内容客观真实、与本案具有关联性，故本院均予以采信。逯庆玲、任静辉举示的证据1.2011年7月29日《协议书》1份，该证据与李兆祥举示的证据3相同，故本院予以采信。证据2.2013年3月22日《协议》一份，该证据虽系复印件，但集乐村委会作为协议书的相对人，对该证据无异议，故本院对该证据的真实性予以确认并予以采信。本院经审理认定事实如下：集乐村委会原名为哈尔滨市××××村村民委员会，于2017年12月13日更名为集乐村委会。逯庆玲、任静辉二人系夫妻关系。李兆祥为哈尔滨市××区兴隆修理部（系个体工商户，以下简称兴隆修理部）经营者。2011年5月25日，兴隆修理部与哈尔滨第二电业局签订《高压供用电合同》（合同编号：0013507813），约定兴隆修理部在哈尔滨市××××村钢厂线集乐支32-33号安装80KVA受电变压器1台。2011年5月12日，兴隆修理部与哈尔滨松光电力器材有限责任公司松北电气安装队（以下简称松北电气安装队）签订《电力工程施工合同》，约定由松北电气安装队为兴隆修理部在集乐支32-33号之间相应位置新立12米电杆两基，作L-3型变台，新装80KVA变压器一台，新设台下计量箱，用于修理部用电。2011年5月12日开工，2011年6月22日竣工。用电许可证书：131/2011号。2011年7月21日，李兆祥（甲方）与集乐村委会（乙方）签订《租赁协议书》，约定集乐村委会租赁李兆祥所有的变压器台，用于安装、架设增容变压器，协议书主要内容为：一、原有设施。甲方所有的变压器台位于“哈尔滨市松北区××村××号电杆之间”，修建于2011年6月22日，原有L-3型变台、80KVA变压器一台，台下计量箱一台。二、租赁位置。因上述“L-3型变台上，80KVA变压器”位置旁有部分空间，故此甲、乙双方协商将空出部分空间出租给乙方使用，由乙方自行出资安装新变压器，并自行使用，自行承担费用。三、租赁期限。双方协商，租期为1年，即自2011年7月21日起至2012年7月20日止。四、租赁费用。双方协商，租金为30,000元/年，即双方签订本协议之日起，乙方一次性付清甲方租金30,000元。……六、违约责任。……2、乙方应按约定如期支付甲方租金，逾期给付的，每超出1日，甲方有权收取乙方违约金100元，乙方超过30日仍未能给付的，甲方有权拆除合同，并要求变电所不予送电，甲方同时有权解除乙方全部设施。七、其他约定。……4、本协议租赁期满后，由双方协商继续承租事宜。如乙方不继续承租，涉及乙方自行安装的部分由乙方自行拆除。协议签订后，集乐村委会给付李兆祥第一年租金30,000元。2011年7月29日，集乐村委会与任静辉签订《协议书》，约定任静辉于2011年以集乐村委会名义办理250变压器一台（位置：村卫生所门前），办理费用由任静辉负责，变压器动迁前使用权归集乐村委会，使用期间如有运行异常或事故，由集乐村委会负责。如动迁国家给予变压器所有补偿款均归任静辉所有。2013年3月22日，集乐村委会与任静辉代表的民乐公司签订《协议》，主要内容为：集乐村委会同意将原户名集乐村委会的变压器容量250KVA，交费号为1194185649的电权过户更名为民乐公司。哈尔滨市民乐铝塑门窗有限公司的股东为逯庆玲、任静辉。2014年7月25日，集乐村委会为李兆祥出具欠条，主要内容为：鉴于2011年7月21日集乐村委会与李兆祥签定的《租赁协议书》期限届满，集乐村委会继续使用原《租赁协议书》约定的租赁空间，双方未重新签订租赁协议，原租赁期限变更为不定期租赁。集乐村委会欠李兆祥2012年7月21日至2014年7月20日的租赁费60,000元，2014年7月21日至2015年7月20日的租金30,000元，共计90,000元。其他条款按原《租赁协议书》履行。集乐村委会出具欠条后，未再给付李兆祥租金。在2013年至2015年10月之间，李兆祥多次要求集乐村委会给付拖欠的租金。2019年2月9日，李兆祥以集乐村委会为被告、以逯庆玲、任静辉为第三人向本院起诉，集乐村委会在诉讼过程中辩称90,000元的欠条已超过诉讼时效。本院认为，本案的争议焦点为：一、李兆祥是否有权要求解除其与集乐村委会签订的《租赁协议书》；二、李兆祥持有的欠条是否已过诉讼时效；三、逯庆玲、任静辉是否应将李兆祥租赁给集乐村委会用于放置变压器的变台空间腾空后交还给李兆祥。关于争议焦点一。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”李兆祥与集乐村委会签订的《租赁协议书》及《欠条》合法有效，不违反法律强制性规定，双方应当按照协议约定履行各自义务。集乐村委会为李兆祥出具的欠条中已明确约定租赁期间为不定期租赁，故李兆祥与集乐村委会之间的《租赁协议书》应为不定期租赁合同。集乐村委会拖欠李兆祥租金，经李兆祥多次催要后，集乐村委会仍未给付，现李兆祥要求解除其与集乐村委会签订的《租赁协议书》的诉讼请求，符合法律规定，故本院予以支持。集乐村委会关于不同意解除《租赁协议书》的抗辩主张，依据不足，本院不予采纳。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”集乐村委会于2014年7月25日为李兆祥出具欠租金90,000元的欠条，李兆祥自2013年至2015年10月期间多次向集乐村委会催要租金的行为致诉讼时效中断。该90,000元欠条应自2015年10月1日开始重新起算三年诉讼时效，至2018年9月30日届满。李兆祥于2019年2月9日诉至本院，但并未举证证明其在2018年9月30日至2019年2月9日期间向集乐村委会主张偿还90,000元欠款，故该90,000元欠款已超过诉讼时效。李兆祥只能向集乐村委会主张自2015年7月21日起至本案判决生效之日止的租金及此后的占有使用费。故李兆祥要求集乐村委会给付拖欠租金195,000元及直至腾空租赁位置时的租金的诉讼请求，本院部分予以支持。集乐村委会关于李兆祥的欠条已过诉讼时效的抗辩主张，本院予以采纳。李兆祥要求集乐村委会按照100元/日给付违约金，该违约金标准约定过高，本院依法调整为日租金的30%即25元/日（30,000元÷360天×30%）。关于争议焦点三。逯庆玲、任静辉在李兆祥所有的变台上安装变压器系基于逯庆玲、任静辉与集乐村委会签订的《协议书》，而集乐村委会系基于其与李兆祥签订的《租赁协议书》而取得的变台空间承租权。李兆祥与集乐村委会解除《租赁协议书》后，集乐村委会丧失其对李兆祥所有的变台空间的承租权，逯庆玲、任静辉据以在该变台上放置变压器的权利基础已不存在，李兆祥作为权利人有权要求逯庆玲、任静辉腾空该部分空间。故李兆祥要求集乐村委会、逯庆玲、任静辉腾空变台空间的诉讼请求，本院予以支持。逯庆玲、任静辉关于不同意拆除变压器的主张，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：解除李兆祥与哈尔滨市松北区太阳岛街道办事处集乐村民委员会于2011年7月21日签订的《租赁协议书》；哈尔滨市松北区太阳岛街道办事处集乐村民委员会、逯庆玲、任静辉于本判决生效之日起十日内将位于哈尔滨市松北区松北镇集乐村集乐支32-33号电杆L-3型变台上，80KVA变压器位置旁空间腾空后交予李兆祥；三、哈尔滨市松北区太阳岛街道办事处集乐村民委员会于本判决生效之日起十日内给付李兆祥自2015年7月21日起至2019年1月20日止的租金105,000元，并给付自2019年1月21日起至本判决生效之日止的租金及本判决生效之日起至哈尔滨市松北区太阳岛街道办事处集乐村民委员会、逯庆玲、任静辉将本判决上述第二项的空间腾空后交予李兆祥时止的占有使用费（租金及占有使用费按30,000元/每年标准计算）；哈尔滨市松北区太阳岛街道办事处集乐村民委员会于本判决生效之日起十日内按照25元/日标准给付李兆祥自2015年7月21日起至欠款实际付清之日止的违约金；驳回李兆祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元（李兆祥已预付），由李兆祥负担1800元，由哈尔滨市松北区太阳岛街道办事处集乐村民委员会负担2400元，并于本判决生效之日起十日内将此款给付李兆祥。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 王 倩人民陪审员 朱 波人民陪审员 牟秀琰二〇一九年十二月三十一日法官助理李朝阳书记员范慧君