西安市碑林区人民法院  西安市碑林区人民法院民事判决书 （2019）陕0103民初9050号 原告:李宣妮，女，1989年9月6日出生，汉族，西安建筑科技大学教师，住西安市碑林区。被告:陕西华龙建工集团有限公司，住所地:西安市碑林区。法定代表人:白光磊。委托代理人:李松林，陕西博硕律师事务所律师。委托代理人:赵蓓，陕西博硕律师事务所律师。 原告李宣妮与被告陕西华龙建工集团有限公司（以下简称“华龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李宣妮及被告委托代理人李松林、赵蓓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李宣妮诉称，2017年5月1日，原、被告签订《房屋买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告预售的位于西安市碑林区XX环XX路XX城XX村XX号楼XX单元XX号房，总房款913005元，首付款443005元，公积金贷款470000元。2018年12月24日，被告向原告发出《入伙通知书》要求原告于2019年1月15日至2019年1月31日办理收房手续。被告依约于1月28日前去收房，但被告知并未有《竣工验收备案表》且电梯前室未依约用石材、装饰砖。楼内未有消防设施，故不具备收房条件，后与被告多次协商无果，故诉至法院，请求：1、继续履行原、被告签订的房屋买卖合同，判令被告赔偿原告2019年1月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金11374.4元（暂计算至4月26日）；2、判令被告按照合同约定条件交付房屋；3、判令被告赔偿原告商品房逾期交房前期物业费120元；4、判令被告退还原告团购费10000元；5、本案诉讼费、交通费由被告承担。被告陕西华龙建工集团有限公司辩称，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》明确约定如遇特殊原因，出卖人可据实予以延期,本案所涉房屋应据实延期295日；且出卖人若未按约定期限交房，买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期，宽展期内不视为出卖人延期交付。综上，涉案房屋的交付时间应为2020年1月20日前，原告认为应在2018年12月31日前交房并依此为据提出的诉请不成立。《商品房买卖合同（预售）》补充协议约定买受人与出卖人同意该商品房在交房时经验收合格即符合交付条件。目前，涉案房屋符合约定的交付条件。在该等情况下，被告应部分购房人入住装修的要求，在2018年底曾向购房人发出了《收房通知书》，该收房通知书是被告在交付期限未届满前作出的愿意提前交付的意思表示，并不能以此判断被告当时的交付期限届满，不能认定被告违约。至于原告主张的团购费，因其组织方、收款方并不是被告公司，也没有计入购房价款，与被告公司无关。因被告方不存在逾期交付的情形，则原告应当按约向物业公司支付物业管理费，其主张由被告承担逾期交付期间的物业管理费与事实不符，应予驳回。涉案合同约定的电梯前室地面就是采用“石材＋装饰砖”铺设，墙面采取粉白处理，合同中并未约定墙面采用石材装饰，原告方关于该条的诉请不符合合同约定。故表示因合同原因导致交房期限顺延，但顺延后的交房期限未届满，原告主张逾期交房的违约责任、并要求被告立即交房等诉请无事实依据，也无法律依据，原告的诉请应予以驳回。经审理查明，2017年5月1日原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，购买被告位于西安市碑林区XX环与太乙路十字东北角的XX城XX村XX幢XX单元XX层XX号房屋，建筑面积93.93平方米。合同主要约定：该商品房单价为每平方米人民币9720.06元，总价款为人民币913005元，于2017年8月9日前支付首期房价款人民币443005元，余款人民币470000元向公积金管理中心申请贷款支付。合同中专业术语解释第五项、不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。合同第九条约定：“商品房交付条件：交付时应当符合下列第1、2、3、项条件：1、该商品房已经取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、该商口房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”该合同第十一条约定的内容包含：“交付时间和手续，(一)出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”第十二条指向第8.1（逾期付款责任部分，合同第十页）条，为违约金不低于按日计算已付房价款的万分之一。该合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定，公共服务及其他配套设施于2019年12月31日按工程进度分批交付。该合同第二十八条约定：“补充协议，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十二）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同第二十九条约定了生效条件，并约定合同附件与本合同具有同等法律效力。附件十二补充协议，第四条（关于本合同正文第九条、第十一条：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高温天气、火灾等）造成施工不能进行的；因政府行政行为、政策法律变化及其他非出卖人之人为干扰因素等造成施工调整或不能施工的；施工中遇到的重大技术问题或异常困难不能及时解决的；对第九条中的第一项变更为为双方同意该商品房在交付时经验收合格即符合交付条件，非因出卖人原因导致该商品房未取得建设工程竣工验收备案证明文件的出卖人不承担责任；因法律、法规、国家政策的变更对验收标准和交付条件另有规定导致延期交付的；以上特殊原因若为众所周知的，出卖人无须承担30日内告知的义务；属于其他情形的，出卖人于发生之日起60日内书面告知买受人。”附件十二补充协议，第七条，1、例如出卖人不能按照本合同第十一条规定期限交房，买受人同意给予三个月（即至2019年3月31日，含该日）的交房宽展期（宽展期自合同第十一条约定的商品房交房期限届满次日开始计算；若发生本合同、及本合同补充协议规定的据实延期的情形，则宽展期亦据实顺延），允许出卖人在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合本合同约定的商品房交付买受人。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且不承担违约责任。2、出卖人超过约定的宽展期届满日但未超过宽展期届满日后六个月内(即至2019年6月30日，含该日）交房的，自约定的宽展期届满日的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，出卖人按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。3、出卖人超过约定的宽展期届满日六个月(即至2019年6月30)仍未交房的，买受人应书面催告出卖人交房，自收到买受人书通知后三十日仍末交付的，买受人有权解合同。买受人解除合同的，应在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前向出卖人书面提出，出卖人于解除和注销本合同各项登记手续之起十日内退还全部已付房款，并按买受人累计已付房价款1%向买受人支付违约金。若在出卖人书面交房通知确定的交付日之首日前，未书面提出解除合同，或买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人应于约定的宽展期届满的次日起至出卖人书面交房通知确定的交付日之首日止，按日向买受人支付其已付房价款万分之一的违约金。4、若因国家政策、法律法规调整，导致商品房实际交付时及其后买受人办理房屋交接手续和房地产权证的税、费调整的，买受人均应按届时的政策、法律法规相关规定自行足额支付。5、买受人同意出卖人除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。6、买受人同意，出卖人以该商品房交付日为履行行为或承担责任起始日的，如遇该商品房延期交付或执行宽展期的，则上述起始日均据实顺延。附件十二补充协议，第五条约定：基础设施设备即公共服务及其他配套设施未按本合同正文第十条交付的，买受人同意给予三个月的交房宽展期；该三个月同时适用于出卖人未按照合同规定期限交房。买受人同意宽展期内合同继续履行，宽展期内不视为出卖人延期交付，且不承担违约责任。双方所签订的合同约定，由于出卖人原因导致未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：详见补充协议。上述商品房合同签订后，原告李宣妮依约履行了给付房款的义务。2017年4月7日原告向西安爱房传播有限公司另行支付了10000元团购费。2018年12月20日，华龙公司向原告李宣妮发出《入伙通知书》，告知其购买的商品房于2018年12月31日起交付使用，并通知其于2019年1月15日至2019年1月31日办理收房手续。李宣妮于2019年1月28日以华龙公司未达到交房条件拒绝收房。2019年3月31日，华龙公司作为建设单位组织监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位完成了五方竣工验收，并出具了《建设工程竣工验收报告》，综合验收结论为“验收合格”。 关于原告要求被告承担该商品房逾期交房期间的物业管理费用的诉讼请求，原告并未举证任何证据对该部分主张的事实进行证明。后因收房等事项双方发生纠纷，故原告诉至法院，主张自己的权利。另查明，本案所涉建设工程，被告公司截止法庭辩论终结时尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。    以上事实，有《西安市商品房买卖合同（预售）》、陕西华龙建工集团有限公司收款收据、西安爱房传播有限公司收据、《入伙通知书》原、被告提供的相关证据及庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定双方的权利和义务。本案双方系商品房期房买卖法律关系，因此交房时间及标准构成该合同的主要条款，也是出卖人应当履行的主要义务。由于庭审中，原、被告已确认，涉案的商品房买卖合同与其补充协议系同一时间签订。而合同与补充合同中对交房时间、交房标准表述不一致，导致在履行过程中原被告双方产生争议，成为本案争议焦点。关于双方争议的交房时间，本院认为，合同约定的交房时间为2018年12月31日，进而双方又在补充协议中约定买受人同意给予出卖人三个月的交房宽展期限，交房时间即为2019年4月1日。上述约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，本院予以确认。而后被告在其提供的补充合同中又加进第四条约定：关于本合同正文第九条、第十一条，“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期增加如下情形：遭遇自然灾害（包括但不限于六级以上大风、中雨以上、38度及以上高文天气、火灾等）等造成施工不能进行的”的内容，使交房时间具有了不确定性，该条款减轻了出卖人的义务，侵犯了买受人的合法权益。本院认为，原、被告双方签订商品房买卖合同约定交房时间之时，被告作为开发商已经取得了该楼盘的预售许可证，这就意味着该楼盘主体已封顶，且被告与各施工方之间已经签订了相应的施工合同，施工合同内包括了明确的施工期限和竣工日期，其中已充分考虑到了西安地区的气象规律、自然灾害、政策因素、重大技术问题等据实延期的情形。如果施工方拖延工期，被告可向其主张违约责任并以此作为未能向买受人按时交房的违约赔偿。且合同中专业术语解释第五项、不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。出卖人在补充协议中增加上述内容明显侵犯了买受人的合法权益。违反了该合同第二十八条的约定，“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”因此，合同中约定的交房时间理应确定为2019年4月1日。关于双方争议的交房标准，本院认为，国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条规定：“商品房交付使用条件应包括工程竣工验收合格和验收合格并在当地主管部门备案”。据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志应当是取得工程竣工验收备案表。综上，本院认为，建设工程竣工验收备案表是指建设单位在建设工程竣工验收后，将建设工程竣工验收报告和规划、消防、环保出具的认可文件或准许使用的文件，报行政主管部门审核，审核通过即备案登记，标志着行政主管部门对商品房质量综合验收合格的认可。反之，只能说明房屋质量综合验收尚未被主管部门认可。被告仅取得建设工程施工验收报告，但未取得建设工程竣工验收备案表，不符合现行行业及法律对商品房质量验收的相关规定。因此，补充协议将交房标准降低，违反了现行法律法规对交房标准的规定，侵犯了买受人的合法权益，也违反了该合同第二十八条的约定，属无效条款，对当事人不具有约束力。综上，被告未能取得建设工程竣工验收备案表，未能达到合法交付房屋的条件，且逾期交付房屋其行为已构成违约。但原告愿继续履行合同，故被告应继续完善相关手续使房屋达到合法交付条件，且被告应承担自2019年4月1日起至实际交付房屋之日期间的违约金，违约金按照原告已支付购房款913005元为基数，每日按万分之一计算。但原告对逾期交房的违约金的计算时间暂主张至2019年4月26日，对此本院不持异议。另原告主张被告返还10000元团购款一节，因该款项并未交给被告公司，原告应另案向收款人主张。关于原告主张的要求被告给电梯前室加装石材和装饰砖一节，因本案所涉房屋尚未进行合法交付，合同尚在履行期间，故本院不予审理。关于原告要求被告承担该商品房逾期交房期间的物业管理费用一节，目前本案所涉房屋尚未交付，原告亦未举证任何证据对该部分主张的事实进行证明，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条、第五十六条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告李宣妮与被告陕西华龙建工集团有限公司签订的《商品房屋买卖合同》继续履行。二、本判决生效后十日内，被告陕西华龙建工集团有限公司给付原告李宣妮自2019年4月1日起至2019年4月26日期间逾期交房违约金2314.21元人民币； 2019年4月27日至实际合法交付房屋之日期间的逾期交房违约金按照原告已支付购房款913005元为基数，每日按万分之一计算给付原告李宣妮。  三、驳回原告李宣妮其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费84元，由被告陕西华龙建工集团有限公司承担 (此款原告已预缴，被告于支付上述款项时一并直付原告)。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      李 杜审    判    员      吴海玲人 民 陪 审 员      高丽娟 二〇一九年十二月二十四日 书    记    员      郭 宇1