天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0118民初8249号原告：孔庆学，男，1960年7月3日生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：臧雪君，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许海洋，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：天津团泊湖假日建设有限公司，住所地天津市静海区。法定代表人：曾建伟，职务总经理。委托诉讼代理人：胡啸，该公司法务。委托诉讼代理人：商元钦，该公司法务。原告孔庆学与被告天津团泊湖假日建设有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孔庆学的委托诉讼代理人臧雪君及许海洋、被告天津团泊湖假日建设有限公司的委托诉讼代理人胡啸、商元钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孔庆学向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告退还原告购房款2932454元、按期还款利息48092.26元、资金占用成本219946.84元、提前还贷融资成本22070.85元，以上合计3222563.95元；2.请求依法判令被告支付原告自2019年9月19日起至实际退还上述全部款项之日止的违约金（以总房款2932454元为基数按每日万分之五为标准计算违约金）；3、请求依法判令被告配合原告向相关部门办理税费、维修基金退还手续；4、本案诉讼费、保全费、保全担保保险费等全部费用由被告承担。庭前孔庆学变更诉讼请求为：1.请求依法判令被告退还原告购房款2932454元、按期还款利息50177.67元、资金占用成本219946.84元、提前还贷融资成本22070.85元，以上合计3224649.36元；2.请求依法判令被告支付原告自2019年9月19日起至实际退还上述全部款项之日止的违约金（以总房款2932454元为基数按每日万分之五为标准计算违约金）；3、请求依法判令被告配合原告向相关部门办理税费、维修基金退还手续；4、本案诉讼费、保全费、保全担保保险费等全部费用由被告承担。诉讼过程中被告退还原告购房款2932454元、资金占用成本219946.84元、提前还贷融资成本22070.85元、按期还款利息48092.26元，但按期还款利息被告还欠付原告2019年7月份贷款利息2085.41元；被告履行完毕本案第三项诉请。原告明确第二项诉请是以总房款2932454元为基数按每日万分之五为标准计算2019年10月12日至2019年11月7日共计28天（违约起止时间均包含当日）的违约金41054.44元。事实及理由：2019年8月1日，原、被告签订《解约协议》解除双方于2017年8月30日签订的编号为[2017-0053809]的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，并约定原告退还被告所购买房屋并配合办理退网签手续；被告退还原告购房款2932454元、按期还款利息50177.67元、资金占用成本219946.84元、提前还贷融资成本22070.85元，以上合计3224649.36元；被告配合原告向相关部门办理税费、维修基金退还手续。协议签订后，原告于2019年9月11日配合被告办理完毕退网签等全部退房手续，但被告一直以需要领导审批为由，拖延向原告退还上述款项，被告行为已构成违约。故原告诉至贵院，望判如所请。天津团泊湖假日建设有限公司辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由如下：被告已经按照解约协议全部履行义务，并不存在违约情况，原告该套房屋在2019年9月18日办理完毕退网签手续，后被告积极退款并已经全部退至原告银行卡中。被告对第一项诉讼请求按期还款利息不认可，该项目金额应以协议上金额为准，原告未按期清贷是原告疏于履行自身义务，责任不应由被告承担。本院经审理认定事实如下：2017年8月30日，原、被告签订编号为［2017-0053809］的《天津市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告位于天津市静海区××区，泽水南路东侧橄榄岛38号楼8门101号房屋并已办理完毕备案网签手续。2019年8月1日，原、被告签订《解约协议》解除双方关于涉诉房屋签署的所有文件包括但不限于认购书、《商品房买卖合同》及其补充协议，解除后双方的权利义务以本协议约定为准。解约协议第五条约定甲方（被告）收到乙方（原告）交来的前款材料后应于7日内，向相关部门提交申请办理退房、退税、退网签材料手续。过程中需要乙方配合的，应提前1日通知乙方，乙方积极配合甲方办理相关退房、退税、退网签材料手续，直至上述手续办理完毕。乙方若收房的，房屋恢复至甲方交付时状态，上述完成，房屋交予于甲方验收后，视为乙方履行了退回上述商品房的义务。协议第七条约定甲方向乙方退回的款项包括购房款2932454元、按期还款利息48092.26元（该款项是指乙方与贷款银行终止按揭贷款协议之日前，乙方因按期还款已向银行支付的贷款利息，前述款项以银行提供的加盖公章的还款明细为准。）、资金占用成本219946.84元、提前还贷融资成本22070.85元。协议第八条约定本协议签订后且乙方协助甲方办理完毕退房手续后30天内，甲方向乙方返还本协议第7条约定的相关费用。关于税费、维修基金退还，甲乙双方在相关部门办理退还该费用时，直接办理由相关部门退还至乙方账户。协议第十三条约定，甲方应当严格按照本协议约定期限履行相关义务，如逾期履行本合同相关义务，每逾期一日，以总房款为基数按照逾期天数每日万分之五支付乙方违约金，直至履行完毕止。该违约金不足以弥补乙方损失的，乙方有权继续向甲方追偿，若因本合同约定和相关政府部门要求乙方配合的，乙方未及时配合导致逾期的，甲方在该期限内，不承担违约责任。解约协议签订后，原告按被告通知于2019年9月11日协助被告办理退网签等全部退房手续。2019年10月31日，被告退还原告购房款2932454元，2019年11月8日，被告退还原告按期还款利息48092.26元、资金占用成本219946.84元、提前还贷融资成本22070.85元。以上合计290109.95元。另查，原告因申请财产保全向安邦财产保险股份有限公司天津分公司投保诉讼财产保全责任保险，共花费保全担保保险费3222.56元。2019年8月26日，原告结清与中国建设银行的个人贷款。2019年7月22日，原告偿还2019年7月份中国建设银行个人贷款利息2085.41元。庭审中双方对协议第7条被告返还相关费用的起算点存有争议，原告主张其协助被告办理完毕退网签手续（即2019年9月11日）后30天内被告退款，而被告主张应以涉诉房屋实际办理退网签审批成功后30天内退款。关于违约金支付标准，被告主张违约金标准过高，且原告没有证据证明其实际损失，故请求法院对违约金标准予以调整至银行同期贷款利率。庭后经本院询问，被告自认原告依被告通知配合被告到房管局提交退网签申请之后再没有其他需要原告协助的事项，只是等待房管局内部审批程序完成。本案中原告主张本案不涉及退房问题，房屋是拒收的，只涉及退税及退网签问题。关于原告主张的按期还款利息2085.41元。被告认为原告主张的2085.41元包含在48092.26元中，前述款项以银行提供的加盖公章的还款明细为准是对48092.26元数字的确认，但原告对此不予认可，原告主张该48092.26元系2017年10月至2019年6月的利息总计，2019年7月份贷款利息系我方结清贷款前已经实际产生的，上述利息被告应予给付。本院认为，关于被告违约期间的认定问题。双方解约协议第八条约定本协议签订后且乙方（原告）协助甲方（被告）办理完毕退房手续后30天内，甲方向乙方返还本协议第7条约定的相关费用。本案中双方对该条款的理解存有争议，原告主张其协助被告办理完毕退网签手续（即2019年9月11日）后30天内被告退款，而被告主张应以涉诉房屋实际办理退网签审批成功后30天内退款。对此本院分析认为，双方对该条款理解有争议的情况下，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的效力。本案中被告作为专业的房地产开发企业在与原告签订解约协议时对涉诉房屋退网签申请需要时间进行内部审批这一事项是有所预料甚至是明知的，且原告协助被告办理完毕退房手续后30天内被告退款的约定已给涉诉房屋退网签审批预留了合理时间，庭后被告亦自认原告配合被告到房管局提交退网签申请之后再没有其他需要原告协助的事项，故本院对被告关于涉诉房屋实际办理退网签审批成功后30天内退款的主张不予采纳。被告退款的起算点应为2019年9月11日后30天内（即2019年10月11日前），被告2019年11月8日履行完毕退款义务且原告主张被告违约期间为2019年10月12日至2019年11月7日共计28天，故本院结合前款所述认定被告违约期间应为2019年10月12日至2019年11月7日共计27天。关于违约金标准的认定问题。双方解约协议第十三条约定，每逾期一日，以总房款为基数按照逾期天数每日万分之五支付原告违约金，直至履行完毕止。本案中被告虽主张违约金标准过高请求法院调整至银行同期贷款利率，但其未就违约金应予以调低的依据提供充足证据予以证实，违约金约定日万分之五不违反法律规定且并未明显过高，亦不属于双方签订解约协议时不能预料之情形，本院考虑到本案被告逾期时间不长等实际情况同时兼顾公平原则及诚实信用规则对违约金标准不予以调整。综上被告需以总房款2932454元为基数按每日万分之五为标准支付原告2019年10月12日至2019年11月7日共计27天的违约金39588.13元（2932454元×5/10000×27天）。关于被告是否欠付原告2019年7月份贷款利息2085.41元的问题。协议第七条中约定甲方向乙方退回的按期还款利息是指乙方与贷款银行终止按揭贷款协议之日前，乙方因按期还款已向银行支付的贷款利息48092.26元，前述款项以银行提供的加盖公章的还款明细为准。本案中原告2019年7月22日归还2019年7月份贷款利息2085.41元的事实有中国建设银行还款明细予以证实，该款系原告结清贷款及双方签订解约协议前已经实际产生的按期还款利息且该利息不包含在48092.26元利息中，故该2085.41元贷款利息被告应予给付原告。关于原告主张的保全担保保险费3222.56元是否应由被告承担的问题。本院认为双方解约协议并未对该费用作出明确约定，且该费用支出不属于因被告违约行为而发生的必然损失，故不应由被告承担该费用的赔偿责任。综上，案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告天津团泊湖假日建设有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告孔庆学违约金39588.13元及按期还款利息2085.41元，以上共计41673.54元；二、驳回原告孔庆学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16291元、保全费5000元，均由被告天津团泊湖假日建设有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  边永泽二〇一九年十二月三十日书记员  李海瑞