四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川08民初157号 原告:广元市自然资源局,住所地四川省广元市利州区利州东路一段**。 法定代表人：孙洪方，局长。 委托诉讼代理人：王剑，四川天称律师事务所律师。 被告:广元驰天房地产开发有限责任公司，住，住所地四川省广元经济开发区川浙园服务中心****/div> 法定代表人：李晓辉，执行总经理。 委托诉讼代理人：丁岷，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王志红，该公司职员。 第三人：广元经济技术开发区管理委员会，住，住所地四川省广元市经济技术开发区/div> 负责人：吴勇，主任。 委托诉讼代理人：殷勇，四川新伦律师事务所律师。 原告广元市自然资源局（以下简称“广元资源局”）与被告广元驰天房地产开发有限责任公司（以下简称“广元驰天公司”）、第三人广元经济技术开发区管理委员会（以下简称“广元经开区管委会”）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月11日、2019年4月28日公开开庭进行了审理。原告广元资源局委托诉讼代理人王剑，被告广元驰天公司委托诉讼代理人丁岷、王志红，第三人广元经开区管委会委托诉讼代理人殷勇到庭参加诉讼。本案审理过程中，当事人申请庭外和解未果，此期间不计入审理期限。本案现已审理终结。 广元资源局向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付拖欠土地出让金54792564.89元；2、被告以拖欠的土地出让金为基数，以每日千分之一的标准，向原告支付违约金至实际付清之日止（截止2018年10月31日的违约金为78644787.27元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，经挂牌转让，被告竞得编号为广国土（2010）供（挂）字036号地块的国有建设用地使用权后，原、被告签订了《国有建设用地使用权出让合同》。按照合同约定，被告应缴纳土地出让价款327万元。截止目前，被告已缴纳出让金100万元，尚欠227万元。 2014年10月10日，被告又竞得编号为00××01号地块的国有建设用地使用权后，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》。按照合同约定，被告应缴纳9907.19453万元。截止目前，被告已缴纳出让金46549380.41元，尚欠52522564.89元。 被告受让上述两宗土地后，至今尚欠54792564.89元。原告多次催收未果，特诉至法院。 广元驰天公司辩称，一、请求追加广元经开区管委会为本案第三人，便于查清本案事实。二、被告不存在欠付《国有建设用地使用权出让合同》（083号）土地出让价款。2010年9月28日，被告与广元经开区管委会签订《项目投资协议书》，约定土地价格为5万元／亩，实测12.64亩，总价为63.4万元。协议签订后，被告向广元经开区管委会支付了土地总价50%，即37.5万元。为配合原告与广元经开区管委会关于《项目投资协议书》的约定，2013年11月8日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》，该合同约定土地价款为327万元。被告缴纳了100万元的投保保证金。被告认为该宗土地实际是为广元经开区管委会招商引资，协议约定土地价格实际应为5万元／亩。原、被告签订合同只是遵照招拍挂的法定程序，实际土地价款应为63.4万元，而非327万元。现被告已支付137.5万元，已经超额支付了74.1万元。因此，原告主张剩余227万元不符合双方真实意思表示，违背了当事人的真实意愿。三、被告已支付了《国有建设用地出让合同》（037号）土地出让金，且该款已由广元经开区管委会代被告支付。根据改造协议书，约定被告对下西棚户区进行改造，在改造项目进行中，因广元经开区管委会拆迁未按照双方约定的拆迁计划进行。被告向广元经开区管委会累计支付了7420万元的土地出让款，但被告实际取得土地仅为93亩，且剩余土地尚未进行开发建设，原告要求支付剩余土地价款不符合改造协议约定的付款条件。四、原告未向被告提供符合出让条件的可以开发利用的土地，且037号土地出让合同采用格式化条款，限制或排除了被告应有的权利。原告所受让的土地拆迁仍未完成，土地现存在高压线缆、人用水井、地下管道、未拆除的房屋等。五、原告未按照合同约定为被告办理相应的国有土地使用权证，存在违约情况。根据改造协议约定，在完成第一期安置房规模的30%，应办理相应面积的土地使用权证。截止目前被告已完成6.8万平方米的安置房修建工作并移交。因此，原告办理土地使用权证亩数未达到协议书约定的标准。六、违约金按每日千分之一的比例过高，超出当事人的预期损失，应当按照中国人民银行同期同类存款利率计算。在棚户区改造过程中，原告及第三人并未按合同约定提供净地，并不是被告单方违约，双方均存在过错。另原告分别于2014年10月11日、2015年4月16日、2017年5月3日、2017年10月11日向被告发出催缴出让金的通知。但在2015年4月16日发出催缴通知后，原告的下一次催缴通知是2017年5月3日，其超过了两年的诉讼时效，故原告主张权利已过诉讼时效期限。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方当事人对提供的证据的真实性均无异议，仅是对证明目的及关联性提出异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院结合案件事实予以综合评判，并认定如下事实： 2010年9月28日，第三人广元经开区管委会作为甲方，与被告广元驰天公司作为乙方签订《项目投资协议书》，甲乙双方就新建水泥厂达成协议，其约定了甲方同意供地15亩左右，该宗土地位于川浙合作产业园商品混凝土搅拌站旁，用地性质为工业出让，项目用地按5万元／亩价格挂牌出让，签订协议后乙方在15个工作日内向甲方支付土地款总额的50%，即37.5万元，作为项目土地出让定金，待乙方取得该宗土地后，即转为乙方缴纳的土地价款，余额按市国土资源局工业用地出让程序支付……。 2010年10月9日，被告广元驰天公司向第三人广元经开区管委会缴纳37.5万元。2010年10月18日，第三人广元经开区管委会向被告广元驰天公司出具“四川省非经营性结算统一票据”，载明交土地费。 2011年12月30日，第三人广元经开区管委会作为甲方，与被告广元驰天公司作为乙方签订《下西棚户区（城中村）项目改造协议书》（以下简称“项目改造协议书”），协议约定：由甲方具体组织按时限对改造范围内事实拆迁安置补偿，并承担改造范围内的所有征地拆迁安置补偿费用，完成开工必备外部条件，项目开发业主自行出资修建安置房区块总图确定的所有建设内容；项目改造范围:位于下西物流园区内，西起三号桥，东至四号桥，南起西滨道，北至宝成铁路范围地块进行城中村改造，共计26.87万平方米，净用地面积总计25.1万平方米，其中安置房建设净用地9.5万平方米，开发利用净用地15.5万平方米；甲方根据乙方建设计划和安置房地块拆迁先行的原则，制定合理、完善的民房征收、企业搬迁、群众安置过渡计划；乙方在完成第一期安置房建设规模（约10万平方米）的30%，在60个工作日内，甲方按乙方的总投入办理完成相应面积的土地使用权证，后续开发地块的土地使用权证办理先由乙方提出申请，甲方按相关程序依照前期办证方式进行土地使用权证办理；甲方组建拆迁工作领导小组及现场工作组，负责按照甲、乙双方共同确定的拆迁计划推进土地征用、青苗树木赔偿、房屋拆迁、群众安置、清除地面、架空和地下障碍等工作，使施工场地具备施工条件；乙方在签订本协议之前交纳履约保证金叁仟万元整，由甲、乙双方建立共管账户共同管理使用；乙方应向甲方交纳项目总价款伍亿壹仟肆佰万元整（安置房建设费用除外）。总价款包括改造范围区域内的拆迁安置费、过渡费用、土地出让金、土地交易税费及相关工作费用等；乙方应向甲方支付该项目首笔价款伍仟壹佰肆拾万元。在甲、乙双方确认的首期拆迁计划地块内的90%的拆迁户签订拆迁协议后，乙方收到甲方书面通知之日起15日内全额交纳首笔价款。首期拆迁计划地块指安置地块一内10万平方米安置房所对应的拆迁区域。甲方在收到首笔价款后，应在50日内完成全部首期拆迁计划地块内的拆迁工作，并将三通一平的工作面向乙方交接。后期费用交付和使用均按此模式执行……。 2013年11月4日，被告广元驰天公司向原告广元资源局缴纳土地出让款定金100万元。2013年11月8日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：510800-2013-083），合同主要约定：出让宗地位于广元经济技术开发区袁家坝办事处川浙园，宗地编号为广国土（2010）供（挂）字第036号，宗地面积为8493.97平方米，宗地用途为工业用地，出让价款为327万元；宗地定金100万元，定金抵作土地出让价款。付款时间为，第一期164万元在2013年12月8日之前。第二期163万元在2014年2月8日之前。出让人同意在2014年2月28日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地达到现状土地条件。同时，该合同中“违约责任”第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”；第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算……”。合同签订前，即2013年11月4日，被告广元驰天公司向原告缴纳该宗土地定金100万元。 2014年10月10日，原、被告签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：510800-2014-037），合同主要约定：出让宗地位于广元开发区下西办事处陵西居委会（河西粮库以东），宗地编号为00××01，宗地面积为31617.04平方米，宗地用途为商服用地，出让价款为99071945.30元；付款时间为，合同签订之日起60日内，一次性付清土地出让价款。出让人同意在交付土地时该宗地达到现状土地条件。同时，该合同中“违约责任”第三十条约定“受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金……”；第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金，土地使用年期自实际交付土地之日起算……”。该合同特别约定了：一、本合同依据2014年4月26日市政府会议纪要（广府阅【2012】23号、2012年11月6日市政府会议纪要（广政阅【2012】65号），以及棚户区改造等有关政策签订）……；三、本合同项下宗地转让、出租、抵押，应符合2011年12月30日《四川广元经济开发区下西棚户区（城中村）项目改造协议书》有关规定。 2014年3月6日，第三人广元经开区管委会作为甲方，重庆市佳信建设（集团）有限公司作为乙方，被告广元驰天公司作为丙方签订《委托付款三方协议》，协议约定乙方认可甲方本协议支付上述款项，且乙方委托甲方所支付给丙方的工程款，丙方仅能用于抵扣丙方于下西棚户区改造项目应向甲方支付的拆迁补偿款……。 2014年8月18日，被告广元驰天公司向第三人广元经开区管委会出具“关于请求核实下西棚户区（城中村）改造项目投资额度的报告”，其内容为：截止2014年8月，我司一是已向贵委缴纳土地竞买款7420万元；二是建设安置房1＃、2＃、3＃、5＃楼约68000㎡，土建成本16320万元（2400元㎡），垫付强电1000万元。电梯360万元，公共部分装饰装修200万元，外墙400万元，以上合计18280万元（不含土地竞买款）。为尽快办理棚改项目开发地块49亩国土证，请贵委对我司投资额度予以核实。广元市园区建设投资有限公司在该报告注明“经核实，该公司已交土地竞拍款7420万元属实”，第三人广元经开区管委会确认土地竞买款7420万元，并加盖印章。 2018年7月16日，广元市园区建设投资有限公司出具“关于下西棚户区项目土地竞拍款情况的说明”，载明：该项目自2012年4月至2014年1月，共计收到项目土地竞拍款54209380.41元，其中，1、银行转款41361380.41元；2、由重庆佳信（集团）公司承建的项目工程款转抵土地竞拍款5188000.00元；3、驰天公司川浙园服务中心土地款7660000.00元。2016年7月5日，根据区财政局《关于退回川浙园服务中心项目土地出让返还款及财务处理意见的函》，服务中心土地款应退回财政局，故该项目实际收到土地竞拍款为46549380.41元。原告广元资源局提交该情况说明，主张037号合同所涉地块被告广元驰天公司已缴纳出让金46549380.41元，尚欠52522564.89元。 庭审中，被告驰天公司称083号合同所涉宗地应按《项目投资协议书》约定的总价63.4万元计算，实际已超付土地出让金；037号合同所涉宗地已缴纳土地拍卖价款74209380.41元。原告广元资源局称083号合同所涉宗地应按合同约定出让价为327万元，已付100万元，欠付227万元；037号合同所涉宗地出让价99071945.30元，已付46549380.41元，欠付52522564.89元。第三人广元经开区管委会称已付7000多万元不仅为土地款，还应包含有履行项目改造协议约定的拆迁款，及其他款项。 本案审理过程中，对案涉宗地进行现场勘验时，各方当事人确认宗地内有两间居民房屋，及下西供水站水井未拆除。 另查明，2013年5月7日，广元市园区建设投资有限公司向被告出具“四川省行政事业单位资金往来结算单据”，载明广元驰天公司缴纳下西棚户区土地竞拍款766万元。2014年3月14日，广元市园区建设投资有限公司向被告广元驰天公司出具收条，其载明“今收到广元驰天公司交来土地竞拍款贰仟万元整”，并加盖印章。 本院认为，本案系因被告与第三人签订《项目改造协议书》，由被告对包含案涉两宗土地在内的多宗土地进行改造建设。因被告欠付案涉两宗土地出让价款，酿成本案诉讼。根据当事人之间的来往信函，能够证实双方对欠付案涉土地转让价款的数额因涉及《项目改造协议书》约定内容一直存在争议，原告也多次向被告送达催收缴纳土地出让金的通知。故被告辩称原告主张土地出让价款已超过诉讼时效，因缺乏事实依据和法律依据，本院不予采纳。 本案争议的焦点为：一、被告是否履行案涉宗地土地出让价款缴纳的义务；二、案涉宗地欠付土地出让价款如何确认；三、被告迟延交付土地出让金如何承担违约责任。 关于被告是否履行案涉宗地土地出让价款缴纳的义务。虽被告与第三人签订了《项目投资协议书》、《项目改造协议书》，但土地出让合同系被告与原告签订，被告应遵守土地出让合同的约定履行相应的义务。关于案涉083号合同所涉地块，被告在与原告签订出让合同时，并未同时将被告与第三人签订的《项目投资协议书》作为合同附件。原告出让该地块的土地出让金为327万元，而非第三人与被告约定的64.1万元（5万元亩）。被告履行与原告所签合同义务后，其与第三人之间的争议可另行处理。关于案涉037号合同所涉地块。合同约定的土地按现状交付，出让金为99071945.30元，被告以土地非净地交付拒交土地出让金不符合合同约定，故被告应履行案涉宗地土地出让价款缴纳的义务。 关于案涉宗地欠付土地出让价款的确认。关于案涉083号合同所涉地块，原告出让该地块的土地出让金为327万元，扣除被告缴纳的137.5万元（100万元＋37.5万元），被告尚欠189.5万元。至于被告履行与原告所签合同义务后，其与第三人之间的争议可另行处理。关于案涉037号合同所涉地块，对被告应缴纳99071945.30元双方无异议，争执点在于已付及应扣金额。原告认可被告转入的46549380.41元，对另两笔即2000万元和766万元不认可。本院认为，案涉宗地土地出让价款一直是由广元市园区建设投资有限公司收取。被告在建设川浙园服务中心抵扣土地出让款766万元已通过广元市园区建设投资有限公司出具收据予以确认，另2000万元虽未以转账方式进入广元市园区建设投资有限公司账户，但通过《委托付款三方协议》，第三人应付案外人的部分工程款已通过该协议认可由被告支付，但该2000万元应抵扣被告支付的拆迁补偿款，在广元市园区建设投资有限公司向被告开具收据确认后应作为被告应缴纳的土地出让金。原告在认可广元市园区建设投资有限公司的收款行为的同时，又否认上述两笔款项的理由不能成立。故本院确认被告已付案涉宗地土地出让金为74209380.41元。 综上，案涉两宗土地出让价款总计为102341945.30元（327万元+99071945.30元），扣减被告已支付的75584380.41（100万元+37.5万元+74209380.41元），下欠土地出让金为26757564.89元。 关于被告迟延交付土地出让金的违约责任。案涉合同明确约定了出让人不按期缴纳土地出让金的，按日千分之一支付违约金。根据国务院办公厅2006年12月17日发布的国办发[2006]100号《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金”的规定，以及财政部、国土资源部、中国人民银行2007年1月1日联合发布实施的《国有土地使用权出让收支管理办法》第三十四条“对国有土地使用权人不按土地出让合同、划拨用地批准文件等规定及时足额缴纳土地出让收入的，应当按日加收违约金额1‰的违约金”的规定，涉案土地出让合同上所约定的每日按1‰计算违约金符合行政规章要求，本院不作调整。被告在2014年8月18日向第三人出具的报告中，其载明已付土地出让金7420万元，此时段，被告应当明确其存在欠付土地出让金的行为，其仍拒绝支付应当按照合同约定承担相应的违约责任。本院考虑案涉合同签订的背景，被告在与第三人签订《项目改造协议书》履行过程中，双方实际未区分项目总价中土地出让金、拆迁安置等费用，导致原、被告双方对具体欠付的土地出让金的数额产生争议。本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定调整被告应支付的违约金以欠付土地出让价款为基数，从2014年8月19日起计至原告起诉之日（2018年11月6日）止。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告广元驰天房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告广元市自然资源局支付土地出让金26757564.89元及违约金（计算方式为：以26757564.89元为基数，按每日1‰，自2014年8月19日起计至2018年11月6日）； 二、驳回原告广元市自然资源局其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费708987.00元，由原告广元市自然资源局承担358987.00元，被告广元驰天房地产开发有限责任公司承担350000.00元。被告应承担的案件受理费在执行中一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  熊剑洪 审 判 员  吕 晶 人民陪审员  张德义 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  王汇锋