云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初1877号原告刘运江，男，1979年10月14日出生，汉族，云南省永善县人，小学文化，居民，住云南省昭通市永善县。委托代理人龚凯，云南意衡律师事务所律师（特别授权）。被告吴运荣，女，1975年4月21日出生，云南省昭通市昭阳区人，住云南省昭通市昭阳区。被告刘兴龙，男，1972年5月14日出生，云南省永善县人，住云南省昭通市昭阳区。原告刘运江与被告吴运荣、刘兴龙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月21日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘运江及其委托代理人龚凯到庭参加了诉讼，被告吴运荣、刘兴龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告刘运江向本院提出下列诉讼请求：1.请求判决两被告立即协助原告办理昭阳区房屋过户登记手续;2.请求判令两被告支付自2015年10月24日至房屋交接手续办理完毕之日的违约金（本金298000元，日利率万分之五）;3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2010年原告通过昭阳区泰华房地产信息咨询部得知被告吴运荣、刘兴龙要出卖昭阳区朱提大道钻石花园第1幢1单元房屋，后通过秦华房地产信息咨询公司双方于2010年1月30日签订房屋买实合同，双方就房屋买卖的价款、支付方式，所购房屋的位置、面积作出了详细约定，并就办理房屋产权等相关事宜以及违约责任作出明确约定。两被告将昭阳区昭阳房屋面积为145平方米的房屋出售给原告，原告于签订房屋买卖合同之日一次性向两被告支付购房款298000.00元。双方合同第九条约定“在开发商办理出卖方房屋所有权证及土地使用权证书10天之内，卖方必须无条件配合买方领取房屋所有权证和土地使用权证，该证由买方保管，在取得房屋所有权证和土地使用权证30日之内，卖方必须无条件配合买方或买方书面指定的人办理过户手续，并提供过户所需要的一切合法资料，过户所产生的费用全部由买方承担。”，合同第十四条约定“签订本合同后如买方未按照本合同约定的履行义务，买方有权要求卖方以买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。”合同签订后，原告按照房屋买卖合同的约定履行了相应义务，被告也将房屋交付给原告居住使用，2010年原告接收房屋后对房屋进行装修使用并居住至今。经查，2012年3月31被告吴运荣的房屋所有权证书办理完毕，被告吴运荣于2012年6月4日将房屋所有权证书领取；被告吴运荣的土地使用权证书也于2015年9月24日办理完毕。原告得知房产证和土地使用权证书也办下来，要求两被告协助原告办理过户手续，被告拖延至今不履行买卖合同的附属义务，其行为也构成违约。故请求法院依法判决，支持原告诉求为谢。被告吴运荣、刘兴龙未进行答辩。原告刘运江针对其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：一、《身份证》原件1份，证明原告诉讼主体资格。二、《房屋买卖合同》原件1份，证明原告与被告于2010年4月30日签订房屋买卖合同，并对双方之间的权利义务进行了明确的约定。三、《收条》原件1份，证明原告于2010年4月30日按照房屋买卖合同的约定向两被告支付购房款298000元。四、《商品房购销合同》原件1份，证明被告吴运荣于2008年4月8日向昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司购买本案所涉及的房屋。五、《发票》原件2张（发票号码：00474700、00474031），证明被告吴运荣按照《商品房购销合同》的约定向开发商支付全部购房款207060元。六、《收据》原件2张（编号：0258792、0200776），证明被告吴运荣向开发商缴纳了相应的配套服务等费用。七、《住宅装饰装修管理服务协议》原件1份，证明原告从两被告手里将房屋买过来后，于2010年7月11日对房屋进行了装修装饰。八、《收据》原件17张、《发票》原件2张，证明原告从2010年购买房屋至今一直占有、使用该房屋，系该套房屋的实际占有人。九、《证明》原件1份，证明被告吴运荣的房屋所有权证书于2012年3月31日办理完毕，2012年6月4日领取；土地使用权证书于2015年9月24日办理完毕。被告吴运荣、刘兴龙未到庭应诉，视为自愿放弃对上述证据材料、证人证言进行质证的权利。被告吴运荣、刘兴龙未向本院提交证据材料。通过庭审及举证，本院认为，原告刘运江提交的第一组证据系原件，系公安机关制作，具有真实性、合法性，能够证明原告刘运江的基本身份信息及其诉讼主体资格，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二、三组证据均系原件，具有真实性、合法性，且能够相互印证，能够证明2010年4月30日原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定由原告刘云江以298000.00元的价格向被告吴运荣、刘兴龙购买其位于云南省昭通市昭阳区的住房，同时双方就各自的权利义务进行了明确约定，及签订《房屋买卖合同》当日，原告刘云江向被告吴运荣、刘兴龙一次性支付了购房款298000.00元的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第四、五组证据系原件，具有真实性、合法性，且能够相互印证，能够证明2008年4月8日，被告吴运荣与昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司签订编号为ＨＴＺ200800001《商品房购销合同》，约定被告吴运荣以207060.00元的价格，向昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司购买位于昭阳区房屋，及被告吴运荣于2008年4月8日向昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司交纳了购房款140000.00元、于2008年4月8日向昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司交纳了购房款63060.00元的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第六组证据系原件，具有真实性、合法性，能够与其他证据相互印证，能够证明被告吴运荣于2008年3月20日，向昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司就昭阳区房屋交纳了配套费7320元，同日还交纳了契税、维修基金、办证费、土地费、按揭费等费用共计8986元的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第七、八组证据均系原件，具有真实性、合法性，且能够相互印证，能够证明2010年7月11日，原告刘运江就昭阳区房屋的装修与昭通市恒天物业管理有限公司签订《住宅装饰装修管理服务协议》，及在房屋装修好后，一直由原告刘运江居住、管理和使用至今的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第九组证据系原件，系昭通市国土资源局昭阳分局不动产登记中心出具，具有真实性、合法性，能够证明昭阳区房屋的房产证已于2012年3月31日办理，证号为120008507，被告吴运荣、刘兴龙于2012年6月4日领取了房产证，及土地使用证于2015年9月24日办理，证号为“昭市国用（2015）第01509号”的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。经审理，本院确认如下法律事实：2010年4月30日，原告刘运江与被告吴运荣、刘兴龙在昭通市昭阳区泰华房地产信息咨询服务部签订《房屋买卖合同》，约定：“一、卖方（被告吴运荣、刘兴龙）自愿将位于云南省昭通市昭阳区住房（以下简称该房屋）出售给买方（原告刘运江），房屋参考建筑面积为145平方米（以购房合同上记载为准），商品房购销合同编号为ＨＴＺ200800001。二、该房屋的买卖成交总价格为人民币贰拾玖万捌仟元整（小写:￥298000.00）。三、买方按下述方式付款:买方在签订本合同当时向卖方一次性支付全部房款人民币贰拾玖万捌仟元整（小写:￥2980000.00）。四、买卖双方均清楚该房屋的产权状况为:还没有办理出卖方的房屋所有权证和土地使用权证，目前不能过户，双方以商品房购销合同和购房的原始单据为购买该房的依据，双方不得以此为由拒绝履行合同义务，卖方保证该房没有任何债权债务纠纷且保证原始单据的真实有效，卖方保证房屋交付后到过户登记前产权文件不被卖方抵押、申请丢失、转让等影响买方的行为。五、交易房屋现不附有租赁合同，买卖双方约定交付房屋的日期为买方付清全部房款当天。交付后买方可对该房进行装修使用，交房前卖方须付清一切有关该房屋之费用（包括管理费、水、电费），交房后由买方支付，卖方交房时不得破坏或更换该房屋现有的门窗、太阳能等装修及固定设施。六、卖方出售该房的价格包含卖方已经交清的维修基金、土地分割费、按揭手续费、办证费、契税、配套设施费，该房之前产生的费用由卖方全部付清，买方不负责支付。七、该房在未办理过户之前产生的手续和事务需要卖方协助办理的，卖方应在买方通知30日之内处理好。八、签订本合同后，卖方应将该房的全部原始依据转给买方，该房的占有、使用、收益、处分的权利全部转给买方。卖方对该房没有任何权利。卖方不得因为其它的债权债务问题影响到买方过户或使用房屋。九、在开发商办理出卖方房屋所有权证及土地使用权证10天之内，卖方必须无条件配合买方领取房屋所有权证和土地使用权证，该证由买方保管；在取得房屋所有权证和土地使用权证30天之内，卖方必须无条件配合买方或买方书面指定的人办理过户手续，并提供过户所需的一切合法资料，过户产生的费用全部由买方承担。十、买方有转卖权，但转卖后必须遵守该合同的规定，卖方必须协助买方或买方书面指定的人办理相关过户手续。十一、买方必须服从房屋所在小区管理规定，不得随意改变房屋的结构和用途。十二、该房屋是以现状售予买方，而买方曾被邀检查或已检查该房屋，故买方不得借此拒绝交易。十三、签订本合同后如买方未按照本合同约定的履行义务，卖方有权要求买方以买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过30日，卖方可解除合同并要求买方支付买卖成交价百分之五十的违约金承担违约责任及赔偿相关损失。十四、签订本合同后如卖方未按照本合同约定的履行义务，买方有权要求卖方以买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方途期履行义务超过30日，买方可解除合同并要求卖方支付买卖成交价百分之五十的违约金承担违约责任及赔偿相关损失。十五、合同双方在谈判中的声称、理解、口头承诺以及协议内容，如有与本合同不一致的，以本合同为准。十六、本合同-式三份，买卖双方及经纪方各执一份，均具同等法律效力。本合同自买卖双方及经纪方签字或盖章之日起生效。”同日，原告刘云江向被告吴运荣、刘兴龙一次性支付了购房款298000.00元，被告吴运荣、刘兴龙也将其购买云南省昭通市昭阳区房屋的《商品房购销合同》、原始票据等交付原告刘运江后，也将该房屋实际交由原告刘运江占有、管理、使用。2010年7月11日，原告刘运江就昭阳区房屋的装修与昭通市恒天物业管理有限公司签订《住宅装饰装修管理服务协议》。房屋装修好后，一直由原告刘运江居住、管理和使用至今。另查明，2008年3月，被告吴运荣与昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司就昭阳区的房屋买卖达成合意。2008年3月20日，被告吴运荣就上述房屋向昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司交纳了配套费7320元，契税、维修基金、办证费、土地费、按揭费等费用共计8986元。2008年4月8日，被告吴运荣与昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司签订编号为ＨＴＺ200800001《商品房购销合同》，约定被告吴运荣以207060.00元的价格，向昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司购买位于昭阳区房屋。同日，被告吴运荣向昭通市昭阳区恒基房地产开发经营有限公司分两次共计交纳了购房款203060元。该房屋的房产证已于2012年3月31日办理，证号为120008507，被告吴运荣、刘兴龙于2012年6月4日领取了房产证；土地使用证于2015年9月24日办理，证号为“昭市国用（2015）第01509号”。因被告吴运荣、刘兴龙未配合原告刘运江办理昭阳区房屋的产权变更登记手续，2019年3月21日，原告刘运江以房屋买卖合同纠纷为由起诉来院，请求：1.请求判决两被告立即协助原告办理昭阳区房屋过户登记手续;2.请求判令两被告支付自2015年10月24日至房屋交接手续办理完毕之日的违约金（本金298000元，日利率万分之五）;3.本案诉讼费由被告承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告刘运江与被告吴运荣、刘兴龙之间签订的《房屋买卖合同》，双方采用了合同书的形式订立合同，该合同是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方的真实意思表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立并生效。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第九条约定“在开发商办理出卖方房屋所有权证及土地使用权证10天之内，卖方必须无条件配合买方领取房屋所有权证和土地使用权证，该证由买方保管；在取得房屋所有权证和土地使用权证30天之内，卖方必须无条件配合买方或买方书面指定的人办理过户手续，并提供过户所需的一切合法资料，过户产生的费用全部由买方承担。”，现原告刘运江已经实际履行了向被告吴运荣、刘兴龙交付购房款的义务，被告吴运荣、刘兴龙也已经实际将昭阳区房屋交付原告刘运江占有、管理、使用，但在该房屋产权证办理完毕后，被告吴运荣、刘兴龙领取了房产证，但并未配合原告刘运江办理该房屋产权变更登记手续，因此对于原告刘运江要求被告吴运荣、刘兴龙协助其办理昭阳区房屋过户登记手续的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告刘运江要求被告吴运荣、刘兴龙以298000元为基数，按照日利率万分之五的标准向其支付自2015年10月24日起至房屋交接手续办理完毕之日的违约金的诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》第十四条虽约定“签订本合同后如卖方未按照本合同约定的履行义务，买方有权要求卖方以买卖成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方途期履行义务超过30日，买方可解除合同并要求卖方支付买卖成交价百分之五十的违约金承担违约责任及赔偿相关损失。”，但是该内容就违约金的约定明显过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，对于原告刘运江的此部分诉讼请求，本院酌情以298000元为基数支持20%，即59600元。关于原告刘运江主张由被告吴运荣、刘兴龙负担本案诉讼费的诉讼请求。本院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以，当事人之间如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于原告刘运江的此部分诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务的或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十二条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》“第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”、第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、由被告吴运荣、刘兴龙配合原告刘运江办理昭通市昭阳区房屋的产权变更登记手续。被告吴运荣、刘兴龙逾期不配合办理的，原告刘运江可凭本生效判决自行到相关主管部门进行上述房屋的产权变更登记。二、由被告吴运荣、刘兴龙向原告刘运江支付违约金59600元。上述判项于本判决生效之日起15日内一次履行完毕。三、驳回原告刘运江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期债务利息的计算时间为应付款项的到期之日起至全款付清之日止。案件受理费5700元，公告费560元，由被告吴运荣、刘兴龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王 燕人民陪审员  锁才坤人民陪审员  马 丽二〇一九年十二月二十日书 记 员  李 霄