辽宁省盖州市人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）辽0881民初4076号 原告:韩奇，男，1947年11月16日出生，蒙古族，住盖州市。 委托诉讼代理人：孙大为，男，1979年1月26日出生，汉族，法律工作者，住盖州市。 被告：韩志胜，男，1974年10月12日出生，蒙古族，住盖州市。 委托诉讼代理人：王军威，男，辽宁维典律师事务所律师。 原告韩奇与被告韩志胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩奇及其委托诉讼代理人、被告韩志胜及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩奇向本院提出诉讼请求：1.认定双方签订的房屋买卖协议无效并赔偿损失；2.由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2009年，被告韩志胜在盖州市九垄地镇正黄旗村路边建筑门市房一处（哈大路道东，五户连建房），共建筑六个档口，因该地的使用权人系原告韩奇，被告韩志胜找到原告韩奇协商。房屋建成后，交付原告所有的1.5个档口作为使用土地补偿，每个档口（房屋）作价60万元，原告韩奇再给被告韩志胜30万元作为购买0.5个档口的费用，即原告韩奇在房屋建成后有两个档口。被告韩志胜办理土地使用证和房证。双方协商后，签订了《协议书》一份，被告韩志胜于2011年6月开始施工，同年10月竣工并将房屋部分转让他人。原告韩奇交付30万后，开始使用被告韩志胜承建的联建房北数第一、二栋（一、二楼门市房），进行装修使用至今。被告至今没有办理房照和土地使用证。经原告了解，被告销售的房屋经盖州市国土资源局确认为“违章建筑”，并作出了处罚决定。 原告认为，购买的房屋系违章建筑，不能办理产权执照和土地使用证，该买卖协议应当予以撤销或无效。同时，双方虽约定不定期办理产权执照，但根据相关法律被告应当于90日内办理房产证，被告不给办理明显错误，原告经多方了解，被告至今没有办理土地使用证和工程验收手续（已使用9年），没有这些手续，房产证根本无法办理。所以，被告销售的房屋系违章建筑，要求确认合同无效并赔偿损失（包括装修损失、购房款返还）。 韩志胜辩称，1、原告的本次起诉，违背了我国民事诉讼法“一事不再理”的原则，依法应驳回其诉讼请求。原告以近似的诉讼请求、相同的当事人、相同的审判对象、相同的诉讼争点在2015年起诉至法院，经两级法院五次裁定（含再审裁定），最终被法院裁定驳回起诉。另有营口市人民检察院于2018年11月8日作出的营检民（行）监[2018]21080000138号《不支持监督申请决定书》，认定法院的“原审裁定，并无不当”。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第五项规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。相同的案由，同样以我为被告的其他联建人丁卓、周通的起诉，也均被法院依法驳回；2、我与原告签订的协议书、收条及其他政府文件均证明争议房屋为五户联建房。原告在起诉状中自认争议房屋为五户联建房。九街办发[2010]44号文件、《建设用地规划许可证》、《规划平面图》、营仙经备[2011]4号《辽宁省营口市企业投资项目备案确认书》、营盖公消备审字[2011]第20号《建设工程消防设计备案受理凭证》、营盖公消验字[2012]第12号《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《验收报告》、《竣工档案责任书》等都载明原告为联建五户之一。房照因政策原因没有办下来，五户应共同承担责任，原告以我方违约为由起诉我与事实不符；3、我已经尽职、守约实施了办理房照等相关事宜。上述文件证据均为我方办理，这一方面证明当时的政府政策允许这种联建房建设；另一方面也证明了我已经尽力并一直在办理相关的建房批复、建房的规划、检验、验收等手续；4、原告不仅参与建房、以土地承包权转让取得房产，还积极参与办理房照和土地批复等事宜，甚至为此案多次上访。2019年春天，在原告和我一起到九垄地街道办事处，与相关部门的领导协商办理房照事宜，相关领导口头同意给我们办理房照。办事处应该有原告和我签字的会议记录；5、原告在起诉状中自认“双方约定不定期办理产权执照”，故我没有违约行为。 综上，原告重复诉讼；原告自述的事实和理由与几乎所有的证据相矛盾；我已经按约定履行了合同义务，只是因政府政策问题没有办成房照，政府也从来没有说不给办理；原告一方面自认他出土地参与房屋联建，另一方面又单方面要求我承担买卖合同义务，明显自相矛盾，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉请。 经审查，原告韩奇与被告韩志胜均系盖州市九垄地办事处正黄旗村村民。2010年4月5日，原告韩奇将自己承包的1.73亩土地经发包方盖州市九垄地办事处正黄旗村民委员会同意，以人民币3万元的价格流转给了被告韩志胜，并签订了《辽宁省农村土地承包经营权流转合同书》，约定流转期限从2010年4月5日起至2027年12月31日止。被告韩志胜、韩奇等五户以联建名义申请商业用地。2011年4月25日，营口仙人岛能源化工区管委会经济发展贸易局作出建设用地规划许可证。2011年12月26日，营口仙人岛能源化工区管委会经济发展贸易局作出营仙经备[2011]4号《辽宁省营口市企业投资项目备案确认书》。原、被告于2011年11月12日签订了购房协议书，原告韩奇将土地给被告韩志胜建房，被告韩志胜将一个半楼层分给原告韩奇，另半个栋作价30万元卖给原告韩奇，除去补偿款和已交纳的，尚欠4万元。协议签订后，原告即接收该房屋并装修入住至今。双方签订至今，被告韩志胜未能将该联建的楼房的农业用地转换为商业用地，未取得土地相关征收、征用审批手续，亦没有给原告办理房屋产权证书。 另查，2016年原告韩奇以相同的案由起诉被告韩志胜，本院作出（2016）辽0881民初2550号民事裁定书，驳回原告韩奇的起诉，原告不服，提出上诉，营口中院作出（2016）辽08民终2655号民事裁定书，撤销了本院（2016）辽0881民初2550号民事裁定书，指令本院审理。本院重新审理后作出（2017）辽0881民初106号民事裁定书，驳回原告韩奇的起诉。原告仍不服，再次提出上诉，营口中院作出（2017）辽08民终2088号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。原告韩奇提出申诉，营口中院作出（2018）辽08民申51号民事裁定书，驳回韩奇的再审申请。同时，告知韩奇持新证据重新主张权利。在本院本次审理过程中，原告韩奇提供新证据《盖州市国土资源局处理答复意见书》，证明在建房过程中，韩志胜伪造了针对韩奇的处罚决定书并冒充韩奇缴纳罚款，对此，韩志胜予以否认。原告韩奇认为盖州市国土资源局作出了虚假处罚，已提出行政诉讼，现该案正在审理中。 本院认为，《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第34条“对于未履行相关土地征收、征用手续即占用耕地进行房屋建设引发的合作开发房地产及房屋买卖合同民事纠纷，应先由行政机关解决该被侵占耕地的保护问题。在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。”本案诉争的房屋系建设在农村集体所有土地上，该土地未履行相关征收、征用手续，故本案应先由行政机关解决该被侵占的耕地的保护问题。虽然盖州市国土资源局于2011年7月1日下达了《行政处罚决定书》（盖国资行处决108号），决定没收非法占用土地上新建建筑物及其它设施，并对非法占地处以罚款，但仅执行了罚款部分，其余的部分并没有执行，没有最终解决被侵占耕地的保护问题，同时，原告韩奇认为盖州市国土资源局作出了虚假处罚，已提出行政诉讼，现该案正在审理中。综上，在行政机关未对违法占用耕地的行为进行处理之前，人民法院不宜直接审理民事纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第二百零八条的规定，裁定如下： 驳回原告韩奇的起诉。 案件受理费100元，退还给原告韩奇。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院 审 判 长  陈 利 人民陪审员  冯晓奇 人民陪审员  喻兴巨 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  董书含