安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初12191号 原告：中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行，住所地安徽省芜湖市九华中路**，统一社会信用代码91340200849393245F。 负责人：张睿，行长。 委托诉讼代理人：胡斌，安徽卓人律师事务所律师。 被告：杨大伟，男，汉族，1988年8月2日出生，住安徽省芜湖市城市。 被告：杨廷义，男，汉族，1954年7月17日出生，住安徽省芜湖市城市。 被告：张良桂，女，汉族，1958年10月8日出生，住安徽省芜湖市城市。 被告：芜湖苏宁环球房地产开发有限公司，住，住所地安徽省芜湖市鸠江经济开发区管委会大楼**一社会信用代码913402075563345674。 法定代表人：李伟，总经理。 委托诉讼代理人：李阳，男，该公司员工。 原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行诉被告杨大伟、杨廷义、张良桂、芜湖苏宁环球房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行（以下简称农行芜湖赭山支行）委托诉讼代理人胡斌、被告芜湖苏宁环球房地产开发有限公司（以下简称苏宁房地产公司）委托诉讼代理人李阳到庭参加诉讼。被告杨大伟、杨廷义、张良桂经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行芜湖赭山支行向本院提出诉讼请求：1、判决第一被告立即偿还借款本金人民币284919.87元及利息7409.94元（暂计至2019年10月28日止，其中正常利息7190.89元，罚息63.82元，复利155.23元。全部利息请求至实际清偿日止）；2、判决原告有权对第一被告抵押房产（位于城市之光D1地块**楼****的房屋,预告登记证：芜房预鸠江字第2014136026）折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；3、判决第二、三被告对第一被告的全部债务承担共同清偿责任；4、判决原告有权要求第四被告对第一被告的全部债务承担连带清偿责任，且原告有权要求第四被告对第一被告抵押房屋在折价或者拍卖、变卖之前承担保证责任；5、判令被告承担本案全部诉讼费以及原告实现债权费用人民币8896元。 事实和理由：2014年7月23日，原告与第一被告签订《个人购房担保借款合同》，合同约定，被告向原告借款人民币307000元，用于购买芜湖市城市之光Ｄ1地块13＃楼1单元303室的房屋，借款期限自2014年8月28日起至2044年8月27日止，分360个月按月等额本息还款。执行年利率为6.55%。同时被告以其所有的房产（位于芜（位于芜湖市城市的房屋进行抵押担保，并且双方及时到房地产管理局进行了抵押登记。同时，第二、三被告自愿承诺为该借款承担共同还款责任。第四被告为第一被告提供了连带责任的阶段性担保。 《个人购房担保借款合同》11.1约定，借款人未按约定期限归还借款的，按借款合同约定的借款执行年利率基础上上浮50%，11.3约定对应付未付利息依照中国人民银行规定计收复利。《个人购房担保借款合同》9.1.2条、9.2.1条约定：保证范围和房屋抵押担保的范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金以及诉讼(仲裁)费、律师费、保管费、处置费、过户费等贷款人实现债权和担保权的一切费用。 此外，11.4条还约定：发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。（1）……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款…… 9.1.4.(8)本合同项下借款同时存在物的担保（含借款人和第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。 第三十一条约定借款担保：本合同项下借款采用以下(1)+(3)所列担保方式。阶段性保证担保+抵押。 第三十五条约定：阶段性保证人自借款发放之日起，至以下第(1)中情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。(1)借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押（权）人的抵押登记手续。 12.9约定：因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 借款合同生效后，原告依约向第一被告发放贷款人民币307000元，但被告未能按照合同约定履行还款义务。截止2018年10月28日，已6期没有按时还款。故原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法判决。 被告苏宁房地产公司辩称：第一，涉案房屋已具备办理房屋产权证明的条件，目前尚未办证导致苏宁房地产公司担保期限被延长，办证责任不在于苏宁房地产公司，因此苏宁房地产公司请求银行（原告）配合购房者尽快办理房屋产权证并将房屋产权证交由原告以终止苏宁房地产公司的担保责任。第二，因个人购房担保借款合同第9.1.4.8条未明确约定担保物权的实现顺序，故根据担保法第28条以及担保法解释第123条规定，应当按照先物保后人保的顺序实现债权，原告应先就抵押物折价拍卖或变卖的价款优先受偿，不足部分再由其他保证人承担保证责任。第三，对于原告主张的未归还借款本金逾期利息应当提供相应的计算公式并进行计算的说明。第四，若法院判决苏宁房地产公司承担保证责任，则根据担保法第31条，苏宁房地产公司恳请法院在判决书中明确，苏宁房地产公司在承担担保责任后，有权向债务人杨大伟及其父母追偿苏宁房地产公司承担担保责任的全部支出。 被告杨大伟、杨廷义、张良桂未作答辩，亦未提供证据。 经审理查明：2014年7月23日，原告与被告杨大伟签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：1、被告向原告借款人民币307000元，用于购买芜湖市城市之光D1地块13#楼1单元303室的房屋，借款期限360个月，按月等额本息还款；2、贷款利率为浮动利率，遇中国人民银行基准利率调整而相应调整，调整日为中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起；3、被告杨大伟以上述所购房屋（芜湖市“城市之光”D1地块13#楼1单元303室）为借款抵押担保，抵押担保的范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、按《民事诉讼法》有关规定确定的由借款人和抵押人承担的延迟履行债务利息和延迟履行金以及诉讼(仲裁)费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用；5、被告杨廷义、张良桂提供连带责任保证担保，担保范围基本同抵押担保范围；6、如借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人有权计收罚息，罚息利率为借款执行利率基础上上浮50%；对逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；贷款人有权提前收回已发放借款，提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。杨大伟以借款人和抵押人名义在上述合同上签字，杨廷义、张良桂以保证人名义签字。2014年8月4日，被告杨大伟办理了上述所购房产的预购商品房抵押预告登记手续。原告于2014年8月28日向杨大伟发放了贷款307000元，但被告杨大伟未按合同约定履行还款义务，截至2019年10月28日，被告欠原告借款本金284919.87元、利息7190.89元、罚息63.82元、复利155.23元。 此外，被告杨廷义、张良桂曾于2014年6月29日向原告出具《共同还款承诺书》，表示愿意以自己的经济收入参与归还银行按揭贷款，保证按时、足额偿还本金、利息和相关费用并承诺承担连带担保责任。 另查明：原告为实现债权而支付律师代理费8896元。 本院认为，本案纠纷涉及下列问题的分析解决：（一）原告与各被告的权利义务关系。原告农行芜湖赭山支行与被告杨大伟签订的借款合同（含抵押条款）系双方真实意思的表示，属有效合同，对合同双方均具有法律约束力。原告依约向被告杨大伟发放贷款，即取得依约向被告杨大伟收回贷款本息的权利，被告杨大伟未按约定归还借款本息，应承担合同约定的违约责任。原告诉请提前收回全部借款本息，符合双方合同约定，本院予以支持。被告杨廷义、张良桂在向原告出具“共同还款承诺书”后，又以保证人名义在本案《个人购房担保借款合同》上签字，表示愿意承担连带担保责任，鉴于签署合同在后，故应按连带保证责任确定被告杨廷义、张良桂对原告所负的民事责任，即被告杨廷义、张良桂应对杨大伟债务承担连带清偿责任。（二）关于实现抵押权问题。因本案所涉的抵押权仅是预告登记，尚未办理抵押权登记，故法律意义上的抵押权尚未产生，因此对原告关于行使抵押权的诉讼请求，不予支持。按照本案借款合同的约定，在本案正式办理抵押登记之前。被告苏宁房地产公司仍应当对原告继续承担保证担保责任。（三）关于原告实现债权费用。按照双方借款合同约定的违约责任，借款人应当承担贷款人采取资产保全措施所遭受的损失。由此可见，被告应当承担原告实现债权费用。原告主张的该项费用数额8896元尚属合理，可予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨大伟于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行借款本金284919.87元，利息7190.89元，罚息63.82元，复利155.23元； 二、被告杨大伟于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行2019年10月29日起至本判决确定的支付之日止的利息、罚息和复利（按合同约定的计算方式计算）； 三、被告杨大伟于本判决生效之日起十日内一次性赔偿原告中国农业银行股份有限公司芜湖赭山支行实现债权费用8896元； 四、被告芜湖苏宁环球房地产开发有限公司对被告杨大伟的上述第一、二、三条规定的债务承担连带清偿责任； 五、被告杨廷义、张良桂对被告杨大伟的上述第一、二、三条规定的债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取3091元，由四被告负担（因原告已预交，四被告在履行本判决义务时一并将诉讼费用支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  陈永鑫 二〇一九年十二月十八日 书记员  韦思颖 本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》（2012年修正） 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。