广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1524号 原告：常玲，女，汉族，1964年12月17日出生，户籍地址：湖南省衡阳县，现住址：云南省曲靖市陆良县。 被告：广西北流新洲商务投资有限公司，住所地：北流市城北一路**，统一社会信用代码：914509815547298057。 法定代表人：宋家威。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，总经理。 委托诉讼代理人：陈洁，广西鼎峰律师事务所律师。 原告常玲与被告广西北流新洲商务投资有限公司(以下简称新洲公司)、广西富乐华房地产开发有限公司(以下简称富乐华公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告常玲，被告富乐华公司的委托诉讼代理人陈洁到庭参加诉讼。新洲公司经本院公告送达传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常玲向本院提出诉讼请求：1.请求确认新洲公司与原告签订的《防城港中央商务区CBD项目III号(3＃)地块)地块市场合作建房合同书》无效请求判令两被告向原告连带返还购房款361228元及支付利息65280元(利息按银行同期贷款利率，从2015年1月10日起计算至债务清偿之日止，暂计至起诉之日为65280元)；3.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2014年12月25日，原告在被告富乐华公司位于防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处的售楼中心了解房产信息，销售人员称作为该楼盘的委托销售代理商可为原告以内部职工的价格优惠购买商品房，并称升值潜力巨大。原告定购了该楼盘3＃地块1单元1116号房，先后向销售人员支付了总价60%的购房款361228元。但销售人员以需要审核原告的购房资料为由，直至2015年1月27日才通知原告前往售楼中心签订一式两份尚未落款的《合作建房合同书》。事后原告拿到合同书时发现落款人为新洲公司，房款的收据也是由新洲公司开具，而该楼盘的的开发商为富乐华公司。卖方提供的格式合同开头写明“甲方与广西富乐华房地产开发有限公司(本项目开发商)于2010年11月23日签定的《合作建房协议》”，合同第二条和第十四条约定，开发商应于2016年12月21日前取得本地块商品房预售许可证，在开发商完成预售许可证办理后，两被告应通知原告前来办理《商品房买卖合同》换签手续。但直至今日，原告尚未接到两被告换签合同的通知。2018年7月，原告前来防城港了解情况，房管部门的工作人员告诉原告，案涉楼盘尚未取得商品房预售许可证。原告认为，两被告无证售房的行为违反了法律规定，给原告造成了经济损失，应负连带责任。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。 被告富乐华公司辩称，我公司没有与原告签订合同，也未收取原告的任何款项，原告与新洲公司签订合同出售我公司房产一事我公司并不知情。我公司与原告之间不存在法律关系，原告主张我公司承担责任没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对我公司的诉讼请求。 被告新洲公司未出庭应诉，也未提出书面答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据本院认定如下：对原告提交的证据3(《防城港中央商务区CBD项目III号(3＃)地块)地块市场合作建房合同书》院认为该证据是原告与新洲公司签订。对原告提交的证据4(收据)，本院认为该证据能证明新洲公司收取原告购房款共361228元。对被告富乐华公司公司庭审后提交的证据1(民事起诉状)、证据2(南宁市中级人民法院案件受理通知书)、证据3(银行业务回单2014年9月1日)、证据4(付款委托书2014年9月1日)、证据5(银行业务回单2014年9月12日)、证据6(收据)、证据7(付款委托书2014年9月16日)、证据8《关于我司将放弃没收宋家林、梁晖定金退至公安机关专有财户的申请报告》，证据9《防城港市公安局港口分局—关于同意提供我局涉案财物管理专门账户的复函》，本院作为参考的依据。在本案审理过程中，本院调取以下证据：1.2018年11月1日防城港市公安局经侦支队接收证据材料清单；2.2018年11月6日防城港市公安局经侦支队接收证据材料清单；3.宋家林、新洲公司、梁晖、南宁市和诚天晖营销策划有限公司刑事犯罪线索举报证据目录；4.新洲公司工商登记材料。 本院经审理认定事实如下：新洲公司成立于2010年5月6日，股东为宋家林、杨剩献、颜贤鑫，2013年12月13日后股东变更为：宋家林（占股90%），宋家威（占股10%）。经营范围：对商业项目、酒店及餐饮娱乐业、城市建设、农业基础设施、农贸市场项目的投资；农副产品经营；百货、五金销售。 2014年12月25日，原告到位于广西防城港市交汇处防城港CBD项目Ⅲ(3＃)地块)地块的售楼部看房人员与原告洽谈售房事宜，后原告决定购买位于广西防城港市交汇处防城港CBD项目Ⅲ号(3＃)地块)地块的******房向销售人员支付购房款361228元。2014年12月25日，新洲公司向原告出具的收据一张（编号22534423），载明“今收到常玲交来防城港CBD三号地块1单元1116号房合作建房款100000元”；2015年1月10日，新洲公司向原告出具收据一张（编号22534736），载明“今收到常玲交来防城港CBD三号地块1单元1116号房合作建房款261228元”；以上共计361228元。 2015年1月27日原告(乙方)与新洲公司(甲方)签订《防城港中央商务区CBD项目Ⅲ号(3＃)地块市场合作建)地块市场合作建房合同书》开发商为富乐华公司）一份，该合同书中载明鉴于甲方与富乐华公司（本项目开发商）于2010年11月23日签订的《合作建房协议》，现在乙方对上述《合作建房协议》充分了解的情况下，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就广西防城港市中央商务区项目Ⅲ号（3#）地块用于职工市）地块用于职工市场合作建房达成以下协议;…第二条约定“……本次职工市场合作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本地块预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，乙方应按甲方或开发商广西富乐华房地产开发有限公司通知的时限及地点办理签定《商品房买卖合同》手续。本合同中有关乙方所购买合作建房的约定条件将相应转移至《商品房买卖合同》，合同双方应继续遵照履行。预售合作建房批准机关为：防城港市房产管理局，开发商将于2016年12月21日前完成合作建房预售许可证办理(具体以房产部门批准的日期为准)。……”；第三条约定……合作建房的用途为商务金融办公，合作建房位于3＃地块的1单元11层1116号房，建筑面积79.37平方米，每平方米7575元，总金额601228元……；第四条约定……乙方签定本合同当日交清定金30000元，签定本合同当日当日起7天内交清合同总房款60%计人民币361228元……；第八条约定：“开发商应当在2016年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将具备经建设、施工、监理、设计、勘察五方竣工验收合格条件并符合本合同约定的合作建房交付乙方使用……”；第十四条约定：“1.属于合作建房预售的，在换签《商品房买卖合同》后29日内(应当不超过30日)，开发商应按规定向房屋登记机构申请办理合同登记备案手续。2.开发商与乙方协商一致，本合同登记备案后90日内，双方共同向房屋登记机构申请办理预告登记，开发商未按约定协助办理预告登记的，乙方有权单方申请办理预告登记。3.双方同意选择以下第(1)种方式办理房屋所有权登记：(1)乙方委托开发商办理开发商应当在合作建房交付使用后730日内，向房屋登记机构为乙方申请房屋所有权登记，并将以乙方为产权人的房屋所有权证书交付乙方”；该合同书还约定其他事项。 另查明，富乐华公司于2009年11月9日成立，股东为广西凯天房地产开发有限公司、金旺角实业发展集团有限公司、广西智和投资有限公司、广西军通投资有限公司。2010年富乐华公司取得了防城港市中央商务区项目共12宗国有建设用地使用权及开发经营权，2010年10月29日富乐华公司股东签订《广西富乐华公司股东分营协议》，将富乐华公司的防城港市中央商务区开发业务分为两块，其中股东广西凯天房地产开发有限公司、陈冬梅开发经营防城港市中央商务区项目用地Ⅶ、Ⅷ、Ⅸ、Ⅹ、Ⅺ、Ⅻ号地块，其中广西中外建房地产开发集团有限公司（金旺角实业发展集团有限公司）、王军开发经营防城港市中央商务区项目用地Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ号地块。2012年10月20日，金旺角实业发展集团有限公司（广西中外建房地产开发集团有限公司）与王军签订《防城港市中央商务区北区股东分营协议》，金旺角实业发展集团有限公司开发经营防城港市中央商务区项目用地Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ、Ⅵ号地块，王军经营开发防城港市中央商务区用地Ⅰ、Ⅱ号地块。 金旺角实业发展有限公司开发开发经营的Ⅲ号地块分为一单元（防城港国际大酒店）和二单元，2014年8月14日，金旺角实业发展有限公司（甲方）与宋家林（乙方）签订《项目转让协议书》，约定甲方将Ⅲ号地块1单元酒店项目的开发、收益和处分权利转让给乙方，转让价款为34551.9万元，签订合同后乙方应向甲方支付定金1000万元，在合同订立并办理完成三号地块的报建手续后，甲方将三号地块的土地使用权和在建工程所有权和在建工程所有权按市场评估价格转让到一家甲方指定公司……乙方或乙方指定的第三方向甲方支付合作转让价款……，合同于乙方向甲方缴纳定金1000万元定金之日起生效。协议还约定了其他事项。2014年9月1日，宋家林通过梁晖的账户向金旺角实业发展有限公司转账500万元；2014年9月2日，宋家林通过梁晖的账户向金旺角实业发展有限公司转账100万元；2014年9月12日，宋家林通过梁晖的账户向金旺角实业发展有限公司转账400万元，共计1000万元。2014年9月16日，金旺角实业发展集团有限公司（甲方）与宋家林（乙方）签订《项目转让协议书补充协议》，约定在乙方受让物业为转移到协议书指定公司名下前，如乙方提前对外销售所受让物业的，在确保对外销售款项被甲方监管的前提下，甲方予以同意；乙方如对外销售，其对外销售合同的签订主体由甲方指定及确认。补充协议还约定了其他事项。 2014年9月16日，金旺角实业发展集团有限公司（甲方）与宋家林（乙方）签订《关于防城港项目3#地块销售区域的约定》，约定，甲方将4#地块1#楼二层部分区域无偿借予乙方使用；为促使甲方尽快腾空使用区域，由乙方自愿出资负责将4#地块6、7、8二层进行分割装修……。富乐华公司的中央商务区售楼部（北区）位于**地块**，宋家林将**地块**作为新洲公司Ⅲ号地块**（防城港国际大酒店）营销中心。 再查明，原告购买的涉案房屋现尚未取得商品房预售许可证，涉案房屋的开发商为富乐华公司。 本院认为，一、关于被告新洲公司与原告签订《防城港中央商务区CBD项目III号(3＃)地块市场合作建)地块市场合作建房合同书》及收取房款的行为是否对被告富乐华公司构成表见代理的问题《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”，对表见代理作出了规定，表见代理制度的目的是在于保护善意第三人的合法权益、促进市场交易安全。表见代理的构成要件包括：1.代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，即第三人有理由相信行为人具有代理权；2.相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。本案是否构成表见代理，本院阐释如下：1.原告购买的涉案房屋的开发商为富乐华公司，被告新洲公司与原告签订《防城港中央商务区CBD项目III号(3＃)地块市场合作建)地块市场合作建房合同书》中载明的开发商为富乐华公司“鉴于甲方与广西富乐华房地产开发有限公司(本项目开发商)于2010年11月23日签定的《合作建房协议》……”等内容，与原告进行购房协商、接待原告的为销售人员，被告新洲公司收取原告购房款、出具收据的地点在4#地块二层（防城港国际大酒店）营销中心，同时富乐华公司的中央商务区售楼部（北区））位于**地块**，新洲公司销售Ⅲ号地块**（防城港国际大酒店）的房屋位于**地块**新洲公司销售的也为富乐华公司开发的项目，作为同一栋楼的富乐华公司中央商务区售楼部（北区）对新洲公司销售其项目也并未提出过异议，且新洲公司的销售区域4#地块二层也是富乐华公司的股东金旺角实业发展有限公司无偿借予的，结合上述特定的情形，原告有理由相应被告新洲公司的行为就是代表被告富乐华公司的行为。2.原告作为一般的购房者，其签订合同、支付房款，目的是为了购买房屋，本案中的原告一直认为其是购买了富乐华公司的房屋，其是善意的，且在前述的特定情形下，原告作为一般购房者，并无专业知识，其也并不能判断被告新洲公司无代理权。综上，被告新洲公司与原告签订《防城港中央商务区CBD项目III号(3＃)地块市场合作建)地块市场合作建房合同书》及收取房款的行为对被告富乐华公司构成表见代理 二、关于原告与被告新洲公司签订的合同的效力的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告新洲公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《防城港中央商务区CBD项目III号(3＃)地块市场合作建)地块市场合作建房合同书》诉前仍未取得商品房预售许可证明，因此原告与被告新洲公司签订的《防城港中央商务区CBD项目III号(3＃)地块市场合作建)地块市场合作建房合同书》无效 三、关于原告要求被告新洲公司、富乐华公司返还购房款及利息的问题。本案中，富乐华公司与新洲公司为表见代理关系，因此新洲公司的相关责任应由富乐华公司承担。原告与被告新洲公司签订的《防城港中央商务区CBD项目Ⅲ号(3＃)地块市场合作建)地块市场合作建房合同书》预售许可证而导致无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因此富乐华公司应返还原告购房款及赔偿原告的利息损失。又新洲公司明知涉案房屋未取得商品房预售许可证，仍与原告签订《防城港中央商务区CBD项目Ⅲ号(3＃)地块市场合作建)地块市场合作建房合同书》，收取原告购房新洲公司应连带返还原告的购房款及赔偿原告的利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告广西北流新洲商务投资有限公司与原告常玲于2015年1月27日签订的《防城港中央商务区CBD项目III号(3＃)地块市场合作建)地块市场合作建房合同书》无效 二、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告常玲返还购房款361228元及利息(利息以361228元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2015年1月10日起计算至实际清偿之日止)； 三、被告广西北流新洲商务投资有限公司对被告广西富乐华房地产开发有限公司所负的上述第二项的债务承担连带清偿责任。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费7697.62元，公告费700元，合计8397.62元，由被告广西北流新洲商务投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或向防城港市中级人民法院递交上诉状，上诉状六份并按对方当事人的人数提交副本(原件)，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉费7697.62元（收款单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 丽 人民陪审员  苏丕雄 人民陪审员  何水清 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  庞 剑