福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终6012号 上诉人（原审原告）:晋江市安居房产中介有限公司，住所地福建省晋江市梅岭街道世纪大道**晋江市万达广场****店。 法定代表人：陈汶汶，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李耿佳，福建一脉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李达娜，福建一脉律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：周世超，男，1986年6月30日出生，汉族，住湖北省谷城县。 委托诉讼代理人：郭庭丰，福建高融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：涂宗全，福建高融律师事务所律师。 上诉人晋江市安居房产中介有限公司（以下简称安居中介公司）因与被上诉人周世超居间合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初9661号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月7日受理后依法组成合议庭进行审理，上诉人安居中介公司的诉讼代理人李耿佳、李达娜，被上诉人周世超及其诉讼代理人郭庭丰到庭参加诉讼。现已审理终结。 安居中介公司上诉请求：撤销（2019）闽0582民初9661号民事判决，改判支持安居中介公司的诉讼请求或将本案发回重审。事实与理由：1.安居中介公司与周世超签订的《看房确认书》属于居间合同性质，其中《看房确认书》第四条约定：“与所看房产的房东私下达成租赁或买卖交易，视为本次交易是通过乙方的介绍而交易成功，为此，甲方应承担违约责任，为交易的不动产总价的3%支付中介费给乙方，并承担乙方为维权所支出的律师费、诉讼费等合理费用”，该约定属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息绕过中介购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，该约定不存在免除一方责任、加重对方责任或排除对方主要权利的情形，应认定为有效。根据上述约定，衡量买方是否“跳单”的关键在于买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等，本案中，周世超在与安居中介公司的员工微信聊天中告知其向其他中介机构支付中介费5000元，而周世超提供的《房产买卖协议》中体现周世超支付的中介费与代办手续费分别是10000元与1000元，此外，周世超也无法提供其已向其他中介机构支付中介费的支付凭证，故周世超主张其向其他中介机构支付中介费购买涉案房屋的证据不足，现有证据也存在矛盾，足以认定周世超是利用安居中介公司提供的房源信息并参与价格谈判后通过其他不正当手段非法获得房东信息，私下与房东完成交易，周世超的行为违反《看房确认书》第四条的约定，应承担相应的违约责任，安居中介公司主张周世超按房屋成交价1000000元的3%支付违约金符合双方约定且数额并不过分高于所造成的损失，应予支持。2.一审法院认定周世超应在15000元幅度内酌情支付安居中介公司服务费10000元，该认定不符合事实，安居中介公司在本案中一直积极约谈，是周世超为规避中介费而利用安居中介公司提供的房源信息私下与房东达成交易，周世超违约在前，而安居中介公司对于交易未能达成不存在过错，不应承担应得的中介费损失。 周世超辩称：1.周世超提交的《房产买卖协议》及《收款收据》证实案外人晋江市宜家房产责任有限公司（以下简称宜家房产公司）向周世超提供了居间服务，促成了周世超与涉案房屋原业主邝秀珍、刘榅宝成立房屋买卖合同关系，并为此支付了10000元的中介费，周世超并不存在安居中介公司所主张的“跳单”行为。2.二手房买卖市场中，房东将自家房产挂在不同房产中介委托出售的情形相当普遍，本案中，虽然安居中介公司介绍的房源与宜家房产公司介绍的房源相同，其根本原因在于涉案房屋原业主邝秀珍、刘榅宝同时将拟出卖房屋的单身分别委托了不同的中介，涉案房屋对于安居中介公司不具有独占性。3.安居中介公司虽优先获得周世超拟购买涉案房屋的信息，但却未能优先提供居间服务促成房屋交易，主要原因在于安居中介公司不能有效约出涉案房屋原业主进而促成交易，而宜家房产公司则能约出涉案房屋原业主与周世超商谈，进而促成本案交易。综上，周世超不存在单独与房东达成交易的“跳单”行为，请求二审法院驳回安居中介公司的上诉请求，维持原判。 安居中介公司向一审法院起诉请求：1.周世超立即支付其房产中介服务费30000元，并支付自起诉之日起至判决确定还款之日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算的逾期付款利息；2.周世超承担本案的律师费用4000元。 一审法院认定的事实：2019年6月12日，安居中介公司与周世超签订《看房确认书》，约定：1.由安居中介公司提供带周世超到推荐的房屋实地验看并进行相关居间介绍；2.周世超与业主签订租赁或买卖合同时，周世超需承担本次交易所产生的服务费用，居间服务费为房产成交的单月租金50%或购买房产成交总价1.5%，并支付相应的过户手续费用；3.周世超如在签订本确认书后的6个月内，利用安居中介公司提供的信息、机会等条件但未通过该公司的介绍而交易成功，应承担违约责任，周世超应按租赁标的单月租金100%或交易的不动产总价的3%支付中介费给安居中介公司，并承担该公司为维权所支出的律师费、诉讼费等合理费用。当日经周世超确认安居中介公司提供推荐位于晋江市××街道××号××幢××号房屋给周世超验看，周世超于2019年6月13日与安居中介公司签订房屋购买意向书，并支付该公司出价意向金3000元（安居中介公司于2019年6月19日退回该意向金），后安居中介公司员工自2019年6月12日起至同年7月8日止多次联系周世超及6幢701号的业主洽谈签约事宜，但因周世超及涉案房屋原业主未能就付款方式达成一致意见，致使安居中介公司提供的居间服务交易未能成功。2019年7月12日周世超通过其他中介公司的服务与涉案房屋原业主达成房屋买卖交易，以1000000元价格购买了该房屋。 一审法院认为，安居中介公司提供的《看房确认书》中约定的第四条款，存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，且安居中介公司未能履行以合理方式提请对方注意或告知说明的义务，故该违约条款依法应认定为无效的格式条款，安居中介公司请求周世超立即支付按房屋成交价1000000元的3%即30000元中介服务费及律师费4000元的请求，不予支持。周世超已接受了安居中介公司提供的房源信息及看房、洽谈价格等部分中介服务，周世超本应按照双方签订的《看房确认书》约定的有效条款中关于“按购买房产成交总价的1.5%支付安居中介公司居间服务费”的约定支付15000元（1000000元×1.5%）的居间服务费，鉴于安居中介公司未能促成买卖双方成达协议，综合考量本案合同中介服务费金额及安居中介公司的实际损失及周世超违约的恶意程度等因素，结合公平、诚实信用原则，周世超应在15000元幅度内酌情支付安居中介公司居间服务费10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第五十六条、第五十七条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决：一、周世超应于判决生效之日起十日内支付安居中介公司中介服务费10000元；二、驳回安居中介公司的其他诉讼请求。案件受理费650元，减半收取325元，由安居中介公司负担216元，周世超负担109元。 二审期间，对于一审法院认定的事实，除安居中介公司认为周世超并没有通过其他中介机构促成涉案房屋的交易以外，双方当事人均无异议，本院予以确认。对于有异议的事实，本院将结合争议焦点一并分析。 二审期间，安居中介公司提交证据手机微信语音及光盘一组，欲证明周世超告知安居中介公司的工作人员其通过其他中介仅支付代办费5000元，说明周世超不是通过其他中介机构达成本案交易。周世超质证认为，对该证据形式上的真实性无异议，其在微信聊天中告知安居中介公司工作人员成交中介费是5000元是为安抚对方情绪，实际上缴纳的是10000元的中介费与1000元的代办费。本院认为，安居中介公司仅凭上述微信聊天记录并不能证明周世超直接与涉案房屋原业主达成交易，该证据无法证明安居中介公司所主张的证明目的，不予采纳。 本案二审的争议焦点为：1.周世超是否利用安居中介公司提供的信息直接与涉案房屋原业主达成本案交易？2.《看房确认书》中关于禁止“跳单”的违约条款是否有效？3.一审法院判决周世超向安居中介公司支付10000元居间服务费是否合理？双方当事人对争议焦点的意见与其诉、辩主张基本一致。 关于周世超是否利用安居中介公司提供的信息直接与涉案房屋原业主达成本案交易的问题。本院认为，周世超提交的《房产买卖协议》与《收款收据》能相互印证，证实案外人宜家房产公司向周世超提供居间服务并促成了涉案房屋交易，周世超为此向宜家房产公司支付了10000元的中介费。安居中介公司以其公司员工与周世超的微信聊天记录主张周世超直接与涉案房屋原业主达成本案交易的上诉理由依据不足，不能成立。 关于《看房确认书》中禁止“跳单”违约条款的效力问题。本院认为，《看房确认书》是安居中介公司为重复使用而预先拟定，属于格式合同，根据《看房确认书》第四条的约定，周世超如在签订本确认书后的6个月内，利用安居中介公司提供的信息、机会等条件但未通过该公司而与第三方（无论中介或者个人）达成交易，视为本次交易是通过安居中介公司介绍而交易成功，周世超应承担违约责任，即按交易的不动产总价的3%支付中介费给安居中介公司，并承担该公司为维权所支出的律师费、诉讼费等合理费用。该条款系房屋中介公司提供的禁止“跳单”的违约格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式合同条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，安居中介公司未能提供证据证明涉案房屋的信息系其独家享有，在房源信息平等享有的情况下，安居中介公司通过格式条款约定周世超如有“跳单”行为须承担按交易的不动产总价的3%支付中介费及相关维权费用的违约责任，属于排除周世超主要权利并加重其责任的无效格式条款，对周世超不具有法律约束力，故安居中介公司要求周世超承担涉案房屋交易价格3%的违约责任的相关上诉理由不能成立。 关于一审法院判决周世超向安居中介公司支付10000元居间服务费是否合理的问题。本院认为，第一，2019年6月12日，周世超与安居中介公司签订《看房确认书》，同日周世超确认安居中介公司推荐涉案房屋给其验看并向其收取意向金3000元，虽然安居中介公司于2019年6月19日将该意向金退回给周世超，但双方的微信聊天记录显示，安居中介公司在退回周世超购房意向金后仍继续为周世超与涉案房屋原业主联络洽谈交易事宜直至2019年7月8日，可见双方的居间合同并未因退回意向金而解除，周世超也从未明示要与安居中介公司解除居间服务合同，从时间顺序上看，周世超也是先接受安居中介公司对涉案房屋的推荐与服务，在此情况下，周世超绕开安居中介公司而通过其他中介达成涉案房屋的交易，即便安居中介公司不独享涉案房屋的信息，周世超仍有恶意规避中介费的行为表现；第二，如前所述，《看房确认书》第四条的违约责任条款属于无效的格式条款，但该条的其他内容以及《看房确认书》的其他条款并不属于无效格式条款，仍对双方当事人具有法律约束力，根据《看房确认书》第三条及第四条的有效内容，虽然涉案房屋的交易最终不是由安居中介公司促成，但周世超利用安居中介公司提供的房源信息，恶意规避中介费，有违诚实信用原则，应视为涉案房屋的交易是通过安居中介公司居间服务达成，周世超全额支付中介费的付款条件已成就，周世超应按涉案房屋交易价格的1.5%（15000元）向安居中介公司支付服务费，一审判决周世超在15000元的幅度内酌情支付安居中介公司服务费10000元缺乏法律依据，应予纠正。 综上所述，安居中介公司的上诉请求部分有理，予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销福建省晋江市人民法院（2019）闽0582民初9661号民事判决第一、二项； 二、周世超应于本判决生效之日起十日内支付晋江市安居房产中介有限公司中介服务费15000元； 三、驳回晋江市安居房产中介有限公司的其他诉讼请求。 二审案件受理费650元，由晋江市安居房产中介有限公司负担364元，由周世超负担286元；一审案件受理费650元，减半收取325元，由晋江市安居房产中介有限公司负担182元，由周世超负担143元。 本判决为终审判决。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇一九年十二月二十七日 书记员  王戈一 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。