广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1881民初5056号原告：危文欢，男，1974年2月出生，汉族，住广东省英德市。被告：英德市英城街城西社区***民小组。负责人：叶文焕，村民小组长。第三人：周贤坤，男，1987年2月出生，汉族，住广东省英德市，户籍登记住址：广东省惠来县。委托诉讼代理人：张帮练，广东德众律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓洛瑶，广东德众律师事务所实习律师。原告危文欢与被告英德市英城街城西社区***民小组（以下简称**村民小组）、第三人周贤坤建设工程施工合同纠纷（立案暂定案由为农村建房施工合同纠纷）一案，本院于2019年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告危文欢、第三人周贤坤的委托诉讼代理人张帮练、邓洛瑶到庭参加诉讼。被告香山村民小组经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告危文欢向本院提出诉讼请求：一、判令被告**村民小组、第三人周贤坤连带赔偿原告租金损失69000元；二、本案诉讼费由被告香山村民小组、第三人周贤坤承担。事实和理由：被告将“香山新村”工程项目发包给案外人英德市鹏和盛投资发展有限公司（以下简称鹏和盛公司），鹏和盛公司将香山新村工程转包给第三人。第三人于2015年8月18日完成所有的工程项目。“香山新村”工程竣工后，被告将楼房分配给各家各户，其中46号楼房分配给原告。原告在装修及楼房加层过程中发现第三人承建的楼房存在严重质量问题，如柱混凝土散脱、基础梁柱爆裂、楼板爆裂、墙体开裂等。原告遂向英德市人民法院提起诉讼。在诉讼过程中，英德市人民法院委托广东稳固检测鉴定有限公司对本案所涉楼房进行质量问题鉴定，该公司经过鉴定，出具了稳固鉴字[2019]M0189号《建筑结构检测鉴定报告》，结论为涉案楼房存在严重质量问题，存在一定的安全隐患，在相关的质量问题未解决之前，无法正常使用。涉案楼房为门面房，主要用于出租收取租金，现因质量问题无法对外出租，造成原告租金损失69000元，即3000元/月（当地同类房屋出租价格）×无法使用的时间19个月（本案所涉楼房于2017年8月分配，扣除合理装修时间2个月，暂计至2019年9月，即2017年11月至2019年9月共23个月）。对上述租金损失69000元依法应由被告、第三人承担连带赔偿责任。被告**村民小组没有答辩。第三人周贤坤述称，原告不是《建设工程承包施工合同》的相对人，无权起诉要求第三人承担责任，第三人也无须对原告承担任何责任。原告请求赔偿租金损失69000元，没有事实和法律依据。为此，请求驳回原告诉讼请求。一、本案为合同纠纷，被告与第三人签订《建设工程承包施工合同》，将“香山新村工程”发包给第三人承包施工。合同中被告为发包人，第三人为承包人。原告作为村民，不是合同相对人，无权起诉要求第三人承担责任，第三人也无须对原告承担任何责任。二、原告请求赔偿租金损失69000元，没有事实和法律依据。首先，涉案房屋是农民新村，是农村住宅，用于农户居住，并不具有商业性质。原告认为所涉楼房为门面房，主要用于出租收取租金，没有事实依据。其次，涉案房屋经鉴定虽然存在一定的安全隐患，须对房屋损坏部位作加固、维修处理。之前经被告反映后，第三人己委托设计院出具了修复方案，但原告不同意修复方案，也不配合修复。特别是被告留有十多栋楼房未分配给村民，己通过决议同意拍卖该楼房所得款用于支付欠第三人工程款，被告同意原告用未分配的十多栋楼房由原告任选一栋进行更换，但原告不同意更换楼房。涉案房屋未及时修复，以及原告无法使用，是原告的原因造成的，应由其本人承担责任，与被告及第三人无关。再次，原告也无证据证明存在租金损失69000元的事实。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告香山村民小组于2011年11月16日发布招标公告，将建设农民新村工程向社会公开招标。第三人周贤坤中标后于2012年2月18日与香山村民小组签订《建设工程承包施工合同》，约定香山村民小组将“香山新村”工程（共80栋，每栋2层、建筑面积185.6㎡）发包给原告施工。香山村民小组还于2012年3月24日与案外人鹏和盛公司签订了主要内容与上述合同相同的《建设工程承包合同》。但是，该工程仍然是由周贤坤施工。“香山新村”于2015年8月18日竣工，共建成85栋楼房。同年8月25日，香山村民小组和周贤坤验收工程后签署《工程竣工验收证明书》。2017年8月，香山村民小组将建好的楼房预留部分，其余楼房以抽签的形式分配给各农户，其中第46号楼房分配给了原告危文欢（户），危文欢按村民会议决议支付了42000元。由于该楼房存在质量问题，危文欢提起本案诉讼。危文欢提供了其他村民出租“香山新村”楼房的合同，证明月租金为3000元，后来申请对租金损失进行司法鉴定。危文欢在此前还提起（2018）粤1881民初2374号案诉讼，要求香山村民小组对46号楼房进行修缮，鹏和盛公司和周贤坤承担连带责任。本院已于2019年10月29日作出（2018）粤1881民初2374号民事判决，当事人未上诉，该判决已生效。相关内容摘录如下：一、认定的事实和审理情况危文欢在准备装修时，发现楼房存在质量问题，遂向香山村民小组反映相关情况。后来，鹏和盛公司和周贤坤委托第三方广东智铭设计有限公司对存在的问题进行处理。第三方于2018年3月26日出具了《柱子及地梁、墙裂缝加固处理方案》。危文欢不同意修复方案，当事人经多次协商后仍无法达成一致的修复意见，危文欢遂提起诉讼。经当事人同意，本院依法委托广东稳固检测鉴定有限公司对该46号楼房工程质量问题进行司法鉴定。2019年2月25日，广东稳固检测鉴定有限公司向本院出具了《房屋结构检测鉴定报告》。鉴定意见认为46号楼房存在以下施工质量问题：1．经现场查勘，首层1×A、2×A、3×A、2×B轴柱上端混凝土均有起砂、疏松现象，首层1×B、3×B轴柱中上部均有蜂窝、孔洞及修补痕迹，其中1×B轴柱所抽出Z1-2芯件未能成型、混凝土骨料呈散碎状态；另外，所检测的柱构件混凝土强度均低于原设计混凝土强度，且大部分柱构件混凝土强度低于C20（现行规范最低混凝土强度等级要求）；2．经对部分梁、板构件芯样进行试压发现，所抽检的第三结构层梁、板构件混凝土强度均低于原设计强度，且个别梁构件混凝土强度低于C20（现行规范最低混凝土强度等级要求），所抽检的板构件混凝土强度均低于原设计强度；3．经现场查勘，发现部分梁侧与天花板底接合处理混凝土有开裂、渗水痕迹；经对开裂较严重的部位进行破损检查，发现梁面筋有下移至天花板底的高度，个别梁面筋下方存在较大孔洞现象，且梁箍筋有走偏现象；4．首层至二层梯间第一跑梯斜板底混凝土局部有蜂窝、孔洞及钢筋外露现象；5．经检查发现，第三结构层2～3×A～B轴天花板底有裂缝、渗水及白色钙化物析出现象；6．经现场勘查，该房屋第二结构层东面、西面挑台封口梁外观均有翘曲不平现象。鉴于上述房屋原设计为一幢五层钢筋混凝土结构房屋，现仅建造首至二层，日后还有加层需求，现场检查发现首层多条柱顶混凝土均有起砂、疏松现象，个别柱构件中上部有较严重蜂窝、孔洞现象，经对梁构件破损检查揭露，梁面筋下移至天花板底的高度，且梁面筋下部存在严重孔洞现象，另外抽检发现首层柱混凝土强度普遍偏低等，由此导致该房屋存在一定的安全隐患，须对房屋损坏部位加固、维修处理。供参考的处理建议：1．建议聘请有资质的设计单位及施工单位按规范要求对房屋损坏部位进行加固、维修处理；2．建议对有严重蜂窝、孔洞的梁、柱构件及梁面筋严重下移的梁构件进行加固补强处理；3．建议对有开裂的钢筋混凝土板采用高压灌注改性环氧树脂合缝处理；4．鉴于抽检时发现该房屋大部分柱、梁、板构件混凝土强度偏低，建议对该房屋柱、梁、板构件的混凝土强度作全面普查，并对混凝土强度不满足要求的构件作加固、补强处理。危文欢、香山村民小组、鹏和盛公司和周贤坤对于上述鉴定意见均无异议。周贤坤表示愿意按照鉴定报告所述的质量问题进行修复，危文欢不同意，又不提出具体明确的修复方案，坚持认为需将46号楼房拆除后重建。二、处理意见香山村民小组对交付给原告的46号楼房，应当负责对房屋损坏部位作加固、维修处理。至于怎样加固、维修处理，可参考鉴定机构给出的处理建议，委托具备有资质的第三方修复，产生的修复费用亦由被告承担。周贤坤作为个人没有建筑施工企业资质，需借用鹏和盛公司名义承建涉案的“香山新村工程项目”而成为实际施工人。鹏和盛公司和周贤坤应当对发包人香山村民小组发包的“香山新村”工程项目承担质量责任。危文欢作为香山村民小组的村民，不是承包合同相对人，不具有发包人的权利。即鹏和盛公司和周贤坤不直接对原告的46号楼房质量负责，而应由香山村民小组向鹏和盛公司和周贤坤主张楼房质量问题。危文欢在庭审过程中又提出拆除重做，而根据现有证据，重做没有证据支持，参考鉴定机构的意见，不支持危文欢提出拆除重做的请求。周贤坤自愿对涉案的46号楼房加固、修复，避免在香山村民小组承担责任后向其追索，主动提出承担责任，予以准许。鹏和盛公司认为工程不是其实际施工，不同意承担修复责任，就算有质量责任也是对被告香山村民小组负责，该意见予以采纳。判决：一、香山村民小组在判决生效之日起三个月内加固、修复分配给危文欢的46号楼房直至符合楼房质量要求；二、周贤坤对上述加固、修复产生的相应费用承担付款责任；三、驳回危文欢的其他诉讼请求。本院认为，被告香山村民小组对交付给原告危文欢的46号楼房存在质量问题，影响使用，应予赔偿。对于农民新村房屋租金损失的计算，暂未发现有统一参考标准，若进行司法鉴定，结果是增加诉讼成本，加大当事人的负担。因此，应当从公平合理的角度，结合本案实际酌情综合考虑确定租金损失。在可以酌情确定损失的情况下，无必要进行司法鉴定。众所周知，装修需要时间，建筑装修材料含有化学品，净化有害物质需要时间。装修和净化需要的不可能是原告诉称的2个月，合理时间应不低于6个月，即从2017年9月至2018年2月共6个月。原告危文欢不同意第三人周贤坤按照鉴定报告所述的质量问题进行修复，又不提出具体明确的修复方案，且拒绝置换房屋，坚持认为需将46号楼房拆除后重建，而拆除重建又没有证据支持。原告危文欢虽然对房屋质量问题没有责任，但是也应当尽可能避免损失扩大。酌情确定计算损失的时间为2018年3月至2019年9月共19个月。原告危文欢已举证证明其他村民出租“香山新村”楼房的租金为3000元/月，可参照此标准计算租金损失。3000元/月×19个月=57000元。涉案楼房虽然可用于出租，但仍然属于农民新村房屋，不属于法律意义上的商住房，不是必然出租，故酌情确定折半计款28500元。根据合同相对性原则，第三人周贤坤所做工程存在质量问题，对被告**村民小组承担责任，被告香山村民小组交付的房屋存在质量问题，对原告危文欢承担责任。虽然，第三人周贤坤和原告危文欢没有合同关系，但是考虑到工程存在质量问题并非被告**村民小组的责任，而是第三人周贤坤的责任，被告香山村民小组对原告危文欢承担责任后可向第三人周贤坤主张权利，如果只判决被告香山村民小组承担责任，将导致不必要的诉累，增加当事人的负担，也显失公平，故确定第三人周贤坤对上述赔偿承担连带责任。被告香山村民小组经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，不影响案件的审理，本院依法缺席判决。综上所述，依《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条规定，判决如下：一、限被告英德市英城街城西社区***民小组于本判决发生法律效力之日起十日内向原告危文欢赔偿损失￥28500.00元。二、第三人周贤坤对上述第一项判决承担连带责任。三、驳回原告危文欢的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费￥762.50元（原告危文欢已预交），由原告危文欢负担￥506.25元，被告英德市英城街城西社区***民小组、第三人共同负担￥256.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  赖付亮二〇一九年十二月十四日书记员  李艳婷附1：相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。附2：英德市人民法院标的款账号情况户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133********。如当事人要汇款到该账户，请在汇款单上将案件的案号附上，否则无法认定案号，无法入账。