河南省商城县人民法院民 事 判 决 书（2019）豫1524民初2525号原告：张成坤，男，1968年2月3日生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：马光伟，河南太平律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓明艳，河南太平律师事务所律师。被告：王道林，男，1969年11月12日生，汉族，住河南省商城县。委托诉讼代理人：贾贝贝，河南竞远律师事务所律师。原告张成坤与被告王道林租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理后，依法适用简易程序，后在审理过程中发现案情复杂，依法调整为普通程序，公开开庭进行了审理。原告张成坤的委托诉讼代理人马光伟、邓明艳，被告王道林及其委托诉讼代理人贾贝贝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张成坤向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金640000元，并承担违约责任；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告系朋友关系。2013年6月10日，被告开始租赁原告位于商城县××龙商城××门面房××、地下室及××八间房屋做家具生意。合同约定每年租金300000元，每年必须提前一个月一次性付清下一年房租，即每年5月10日前付清下一年房租。2017年被告说生意不景气先支付260000元，2018年被告多次催要，被告分文未付，2019年到期后被告亦未按期支付。至今被告拖欠原告两年多房租共计640000元，经原告多次向被告催要未果，故原告诉至本院如诉请。原告张成坤为证明其主张，向本院提交如下证据：房屋租赁合同打印照片1份，拟证明原、被告之间有房屋租赁的事实。被告王道林辩称，被告王道林并不欠张成坤任何租赁费用。一、本案原、被告双方在2017年到2019年期间约定的租赁费是每年130000元而不是300000元，并且被告付租赁费的方式是先租赁再付费，王道林向张成坤支付租赁费的时间是每一年的租赁期满后再支付，而不是先付费再租赁。二、原告提供的租赁合同是2013年6月10日到2016年的租赁合同，不是2017年到2019年的租赁合同，故原告提供的合同已经履行完毕，是失效的合同，不能证明原、被告双方2017年到2019年的期间的租赁约定。事实上，2016年，因开发商荣发房地产公司将九龙商城二期的供水系统安装到了原告张成坤房屋相邻的地方，因这一突发的新情况，给被告王道林带来很大的危险因素。因此，在原被告双方签订的租赁期到期后，被告王道林就找原告张成坤说明了这一情况（因为被告王道林做木家具生意，旁边有水泵会安全风险大大提升）。最后经原被双方协商，被告王道林以每年130000元的租赁费继续租赁原告张成坤的房屋，因安全风险大大提升，双方决定先租赁再付租赁费。而事实也正如被告王道林预测的一样，在九龙商城二期水系统安装后，没多久就发生了爆裂，王道林出售的木家具全部报废，给其造成了巨额的经济损失。因此，本案原被告双方在2017年到2019年期间约定的租赁费是每年130000元而不是300000元。并且原告已经将2017年、2018年两年的租赁费全部付清（即被告王道林已经将房租支付到2019年6月18日），不存在欠原告2017年、2018年两年租赁费的事实。三、针对原告主张的“被告王道林支付2019年6月18日到2020年6月18日期间租金”的主张。首先，原告张成坤自身也认可他主张的2019年租金（即2019年6月18日到2020年6月18日期间的租金），实际的租赁时间还没有到，而不是已经租赁了欠其租赁费的事实。其次，原告主张双方约定的租金支付方式是先付租金再租赁，被告主张的是双方约定的是先租赁后付费。根据民事诉讼法的规定：当事人应当对自己的主张提供充分有效的证据证明，否则应当承担举证不能的后果。据此，原告张成坤作为诉讼的提起方负有提供合法有效的证据（例如2017年到2019年期间的租赁合同、欠条等）证明自己诉求的义务。四、实际上，原被告双方因2016年租赁房屋周围情况发生了重大改变，所以在2016年租赁期满后，原、被告双方约定的租赁费是130000元，租金租赁支付方式是先租赁后付费，该事实从原告张成坤提供的租金收据均可以体现，现在原告违反双方约定提前收取租赁费用是没有事实、法律依据的。被告王道林为证明其主张，向本院提交如下证据：1、被告书写的收条1张，拟证明（1）本案房屋2017年到2019年期间的房屋租赁费是每年13000元的事实；（2）被告王道林已经按时按约支付完2017年、2018年两年的租赁费，并不欠原告张成坤任何租赁费的事实；（3）原、被告双方租赁（支付租金）的方式是先租赁再付费的事实；（4）原告张成坤提前收取租金没有任何事实法律依据。2、信阳中级人民法院的（2019）豫15民终94号民事判决书1份，拟证明2016年荣发房地产公司将九龙商城二期供水系统安装到原告的房屋周围，使租赁房屋周围环境发生重大改变，给被告造成重大安全隐患风险的事实。本院经审理认定事实如下：2013年6月10日，被告开始租赁原告位于商城县××龙商城××门面房××、地下室及××八间房屋做家具生意。合同约定租期三年（2013年6月10日至2016年6月9日）、每年租金300000元。被告合同期内租金结清。租赁合同到期后，被告以生意难做，第三人荣发房地产公司将将九龙商城二期的供水系统安装在九龙商城一期地下室泵房内对原告的家具造成妨碍为由，未及时结清房租，但继续对该房屋进行租赁使用，双方一直未签订书面租赁合同。后经原告催要，被告于2018年1月10日给付原告房屋租金260000元。后被告继续租赁房屋使用至今，但一直未结清房租，故原告诉至本院请求被告给付房租640000元［2016年6月10日至2019年6月9日期间的房租900000元（300000元×3年），扣除被告已经给付的260000元，尚欠640000元（900000元－260000元）］及违约金。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告签订的租赁合同到期后，双方未签订书面合同，视为不定期租赁合同。关于房屋的租金的标准，被告辩称因2016年荣发房地产公司将九龙商城二期供水系统安装到被告租赁的房屋周围，使租赁房屋周围环境发生重大改变，给被告造成重大安全隐患风险，所以房租予以了调整，调整为每年130000元，被告已交清2017、2018年两年的房租共计260000元，故原告于2018年1月10日向被告出具的收条中载明“2017-2018年两年收260000元整”，本院认为，虽客观九龙商城二期供水系统安装到被告租赁的房屋周围对被告租赁的房屋造成了一定的安全隐患，但洪水系发生在2018年7月23日（被告已另案向房产公司及物业公司主张权利），事发前6个月即2018年1月10日原告将原300000元每年的房租调整为每年130000元明显不合常理，且原告亦不认可，故对被告辩解的房租已调整为每年130000元的辩解理由，本院不予采信。综合本案，租赁合同到期后，双方虽未重新签订书面租赁合同，但客观被告继续租赁使用原告的房屋，考虑到被告租赁房屋风险的增加及物价上涨等因素，关于房屋的租金可继续参照原合同的租金300000元进行计算。参照上述标准，从原租赁合同到期日2016年6月10日至2019年6月9日期间的租赁费为900000元（300000元×3年），扣除被告已给付的260000元，尚欠640000元，故对原告请求被告给付640000元租金的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金的诉讼请求，本院认为，原、被告之间的原租赁合同（2013年-2016年）到期后，因原、被告之间未重新签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式；当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”的规定，现原、被告之间的租赁合同为不定期租赁合同，另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，不定期间租赁合同的解除权是法定的，且原、被告双方均有法定的任意解除权，只是对出租人的任意解除权作了限制即在合理期限内通知承租人。因原告未举交证据证明原租赁合同关于违约责任的条款成就，亦未举交证据证明原、被告之间对不定期租赁合同的违约金有约定，且原告关于违约金的诉讼请求亦不明确，故对原告主张的违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告的其他抗辩理由，缺乏相关事实及其法律依据，本院不予采信。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四的规定，判决如下：一、被告王道林于本判决生效之日起十日内支付原告张成坤房屋租金640000元；二、驳回原告张成坤的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10200元，由被告王道林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审 判 长  李立林审 判 员  万永忠人民陪审员  刘冬梅二〇一九年十二月二十日书 记 员  王谋坤