广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤13民终7356号上诉人（原审被告）：惠州市永和房地产开发有限公司，住所地广东省惠州市惠城区**********都市新岸华庭2层02号。法定代表人：谢某1。委托诉讼代理人：王骞，广东卓凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：王细珠，广东卓凡律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：叶敏瑜，女，1992年4月29日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区*******，公民身份号码：441************422。委托诉讼代理人：黄慧月，广东君孺律师事务所律师。上诉人惠州市永和房地产开发有限公司（以下简称“永和公司”）因与上诉人叶敏瑜房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月6日立案后，依法组成合议庭并决定不开庭审理。本案现已审理终结。永和公司上诉请求：1.撤销原审民事判决；2.依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一审、二审所有诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院判决认定事实错误且法律处理错误，应依法发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认为永和公司延期交楼的主要原因是“其未按规划许可进行建设，致无法通过规划验收手续，竣工验收推延”属于认定事实错误。虽然本案涉案楼盘永和苑小区首层层高问题不解决就不可能规划验收，但该问题仅需由相关政府部门加以行政处罚即可解决，并不需要对楼盘进行修理或改建。因此，这个问题在性质上只是法律手续问题，不是实质性房屋实体障碍问题，随时处理随时毕，该法律手续的处理周期不超过15天。实际工作中永和苑小区层高问题的法律补正时间人为后延，正是因为永和苑出口受阻导致楼盘后续工程无法完成不具规划验收条件，才放慢对层高问题法律补正的处理进度。法院不能误会因果，认为该层高问题形式上法律补正处理较晚就是本案楼盘逾期交楼的实质性原因。事实上，永和苑小区早在2017年8月份就已完成主体工程的建设，商品房买卖合同约定交楼时间为2018年8月31日，永和公司还有可用工作期间达到12个月之久。包括对层高问题完成法律补正手续，以及后期剩余的装饰装修工程、天面钢结构工程、小区绿化工程，其所需周期和工程量都十分有限，绝对不可能耗尽上述12个月的期间。正是在2018年3月，永和苑小区出入口处的唯一通道即新岸路东延段被破路开工，致道路无法通行，导致永和苑小区工程的施工材料、吊车等机械设备无法进入施工现场，致使永和苑小区后期装饰装修工程、天面钢结构工程、小区绿化工程进度严重延误，致使永和苑小区无法按时通过规划验收，才导致永和公司无法在合同约定的时间内交付房屋。而法院也不能根据2018年7月9日永和公司向惠州市住房和城乡规划建设局申请办理案涉楼盘建设工程规划验收合格证公示，推测当时永和公司已经完成后续任务。反而正是因为上述后期工程无法按时完成，才导致永和苑小区无法通过这次规划验收手续。因此，一审法院认为永和公司延期交楼的主要原因是“其未按规划许可进行建设，致无法通过规划验收手续，竣工验收推延”属于是对诸多因果误会导致的事实认定错误，是把非关键的插曲性因素当成了主因：2018年3月发生的破路施工的不可抗力事件导致的工期延误进而影响规划验收等实质性事项，才是致使永和苑小区逾期交楼的根本原因。二、惠州市公用事业管理局、惠州市*林管理局回复的《关于新岸路东延段新建工程建设情况的说明》及其附件的内容与事实不符，一审法院错误地将其作为证据使用，错误认定本案的事实。针对州市公用事业管理局、惠州市*林管理局回复的《关于新岸路东延段新建工程建设情况的说明》及其附件的错误描述，永和公司向一审法院提交了惠州市住房和城乡规划建设局的两份公函及其附件照片作为反驳证据，足以证明前述《关于新岸路东延段新建工程建设情况的说明》及其附件内容完全不符合事实。在2018年1月，新岸路东延段新建工程施工地段即移交。2018年3月，修路施工单位惠州市铭丰盛建设工程有限公司在未取得施工许可的情况下，即冒进破路施工，后被当时负责该区域的城市管理行政执法机构现场干预停工。停工一段时间后，施工单位又再次恢复施工。2018年7月份，惠州市住房和城乡规划建设局分别致函惠州市城市管理行政执法局和惠州市公用事业管理局，通报情况并分别要求执法查处或整改处理。惠州市住房和城乡规划建设局的上述两份公函及其所附现场照片均反映出，在该局发函之前本案涉案路段早就进入全面施工状态，并且破路施工也对包括永和苑小区施工进出在内的该路段交通产生实际的重大影响。但是，惠州市公用事业管理局、惠州市*林管理局回复的《关于新岸路东延段新建工程建设情况的说明》及其附件未能全面具体明确地陈述修路施工实际情况，更未对2018年3月份施工单位实际违法破路的情况作出交待，上述《说明》的陈述不仅与惠州市住房和城乡规划建设局两份执法公函矛盾，也与其附件河南岸街道办的函件内容相矛盾。因此，上述《说明》的主要内容与本案待证事实没有关联性，也不具有证明力，不能作为本案的定案证据使用。针对惠州市公用事业管理局、惠州市*林管理局十分明显的虚假描述，一审法院不根据案件公函所反映的矛盾情况，进一步查明现场事实，而错误地将上述《说明》作为证据使用，明显忽略了对案件事实有重大影响的关键证据调查，其案件事实没有查清。三、一审法院机械适用法律，违反诉讼公平片面绝对化分配永和公司举证责任，导致事实认定错误。在本案一审审理期间，永和公司已尽己所能向法院提供证据以证明自身主张的事实，永和公司向法院提供了附有现场施工照片的公证书、永和苑小区各施工单位的联系函、永和苑小区建设施工图纸、各政府部门的往来公函等材料，上述证据材料已形成了完整的证据链，足以证明新岸路东延段新建工程施工对永和苑小区施后期工程进度产生的实际重大影响。另外，在取得新证据后，永和公司已立即向人民法院申请现场勘验，配合、帮助一审法院查明案件事实。诚如一审法院所称，商品房的审批、开发、建设和交付等是复杂的系统工程，受多重因素影响、制约，永和公司作为一般民事主体，已穷尽自身的能力对本案的关键事实承担举证责任。但是，一审法院仍认为“关于新岸路东延段新建工程施工是否影响案涉楼盘工程进度，是否符合合同约定的‘可据实予以廷期’的问题，本院认为……被告未举证证明因上述因素延长的工期，对此，依法应承担相应举证不能的不利后果。”本案涉案楼盘永和苑小区现已完工并已交付给业主使用，若要求永和公司从技术上计量因上述原因而延长的工期，不具有现实可能性，一审法院的判决绝对化分配永和公司的举证责任，违背了法律基本要求，导致认定事实错误。四、一审法院错误计算本案逾期交付房屋的违约金，加重永和公司的违约责任。永和公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。（2）逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。”因此按照合同约定，永和公司逾期交付房屋超过90日的，前90日应按日计算向被上诉人支付全部房价款万分之1的违约金，自第91日起至实际交付之日止按日计算向被上诉人支付全部房价款万分之3的违约金。对于该违约金计算方法，永和公司在一审审理过程中已多次对其进行答辩，然而一审法院在一审判决书中却直接将全部逾期时间按照每日万分之3计算违约金，且未在一审判决书中对其进行解释说明。一审法院对本案逾期交付房屋的违约金的计算方法不符合永和公司与被上诉人之间的合同约定，加重了永和公司逾期交付房屋的违约责任。综上所述，永和公司逾期交付房屋是受新岸路东延段新建工程施工影响而导致的，属于不可抗力，按照合同约定不视为逾期交付，永和公司不应承担逾期交付责任。一审法院认定事实错误，机械适用法律，违反诉讼公平原则，片面绝对化分配永和公司举证责任，且错误计算本案逾期交付房屋的违约金，加重永和公司的违约责任。为了正确适用法律，查清本案事实，维护永和公司的合法权益，恳请二审法院依法发回重审或在查清本案法律事实的基础上依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。叶敏瑜未在答辩期间提交答辩意见，不影响本案审理。叶敏瑜上诉请求：1.撤销原审判决；2.改判支持叶敏瑜的原诉讼请求，即判令永和公司支付叶敏瑜支付逾期交房违约金43457.21元（以涉案房产全款1049691元为基数，按日万分之三计算违约金，自2018年9月1日起至2019年1月17日止），并判令永和公司向叶敏瑜支付房产面积差额补偿金6424.62元【1049691元/114.37㎡×(114.37㎡-113.67㎡)】；3.判令本案一审、二审的诉讼费用由永和公司承担。事实和理由：一、原审法院酌情扣减永和公司35天逾期交房时间无任何事实依据，严重有失客观和公允。1.永和公司提供的证据不足以证实因涉案道路阻碍永和苑部分工程而导致逾期交房。2.惠州市公用事业管理局、惠州市市*******出具的《关于新岸路东延段新建工程建设情况的说明》及相关附件可以充分证实涉案在修道路未给永和公司造成实质影响。二、本案永和公司逾期交房的根本原因是永和公司违反规划许可进行建设，导致长时间无法通过规划建设验收手续，从而无法如期办得《竣工验收备案表》，该责任应由永和公司自行承担。三、永和公司提供的涉案房产面积小于合同约定面积，叶敏瑜诉请永和公司退还部分购房款具有法律依据。永和公司未在答辩期间提交答辩意见，不影响本案审理。本院二审期间，永和公司提交了证据：1.《永和苑交楼延误时间说明》,拟证明永和苑出入口新岸路东延段新建工程事项是延误惠州市永和房地产开发有限公司施工的主要原因，实际造成延误影响远远不止138天；2.河南岸街道河南岸村民委员会《关于河南岸斑樟湖路与鸿昌路交汇处道路尽快施工的申请》，拟证明永和苑旁涉案路段2018年3月之后就进入全面施工状态；3.2018年7月份惠州市住房和城乡规划建设局《关于申办新岸路东延段施工许可有关情况的说明》和惠市规建函[2018]1108号《关于转请对市区连接道捆绑建设工程（二期）第一批（新岸路东延段新建工程）进行查处的函》及其附件照片，拟证明永和苑旁涉案路段2018年3月之后就进入全面施工状态（公函所附照片就是永和苑出入口路段现场），并且破路施工导致永和苑施工进出困难；4.永和苑出入口破路期间照片，拟证明永和苑出入口门前破路深度50余公分，永和苑施工进出被严重堵塞；5.《公证书》，拟证明至2019年1月底，本案永和苑旁涉案路段仍处于施工阻滞状态。叶敏瑜质证认为，一、对证据1的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据为永和公司单方制作，不能真实客观的反映本案相关事实，不能作为证据予以采信。二、关于证据2，该证据永和公司在一审时已提交，非二审新证据。对该证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异，第一，该证据的出具时间为2019年5月23日，可见该证据反应的应是在该时间往前不久的事实，而永和公司实际已于2019年1月17日交房，可见该材料不能反应在永和公司交房前该条道路给永和苑造成的影响；第二，该证据由河南岸村民委员会因为通行影响遂无奈向惠州市*******反映情况，但不能证实永和公司也受到了影响，若永和公司认为自身受到修路影响，应提供自己向相关部门反映情况，请求帮助的文书；第三，永和公司称因该条道路修建导致影响楼盘建设，但该证据无法证实该条道路是进入涉案楼盘的唯一道路，即无法证明因该条道路的修建导致工程材料无法进入楼盘工地的事实。三、对证据3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异，认为该证据仅能证实惠州市*********路未依法报请修路程序及不文明施工行为进行监督检查和要求整改，但未有任何字眼能够体现在建道路对永和公司楼盘修建造成任何影响，该证据中住建局查实在建道路“未进行围闭、与建成居民区未隔离”恰恰能够证实一审时惠州市公用事业局出具相关证据证实在建道路在施工期间已保留车辆、行人出入口，未对永和公司的楼盘造成影响的事实。四、对证据4的合法性不存在异议，对真实性和关联性存在异议；第一，该组证据未显示拍照时间，不能证实是否为涉案道路在建期间；第二，该组证据仅为局部图片，不能真实的反映在建道路的证实情况；第三，该组证据不能反映永和苑大门是否为通向小区的唯一通道。五、对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异，该现场拍照的证据保全于2019年做出，而永和公司实际已于2019年1月17日交房，故该公正书的证据保全于永和公司交房后才做出，不能反映和证实永和公司交房前该条道路的实际情况，及是否对车辆进入楼房造成实质影响的事实。经审理查明，原审查明事实清楚，本院予以确认。再查明，惠州市市*******出具一份《关于新岸路东延段新建工程建设情况的说明》复函，其复函的附件2系惠州铭丰盛建设工程有限公司出具的《关于市区连接道捆绑建设工程（二期）第一批-新岸路东延段新建工程施工情况的说明》，该份《说明》载明“……因施工场地未交付，一直待工。在2018年3月28日进场实施‘市区连接道捆绑建设工程（二期）第一批-新岸路东延段新建工程’（以下简称新岸路项目），并于4月份对新岸路项目的施工标的部分道路（以下简称项目道路）进行围挡，但没有封闭，车辆及行人均可通行。……”，惠州铭丰盛建设工程有限公司于2018年3月28日进场实施新岸路东延段新建工程。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷案件，争议焦点为：永和公司应否承担逾期交楼的违约责任。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，应受法律保护，双方均应严格按照合同约定履行义务。但案涉房屋经五方验收合格、备案后，永和公司通知业主2019年1月17日至2019年1月19日收楼，已晚于合同约定的时间，永和公司应该按照合同约定承担相应的逾期交房违约责任。关于永和公司主张新岸路东延段新建工程施工影响涉案楼盘工程进度的问题，在本案中，新岸路东延段新建工程（以下简称“该市政项目”）系城市规划建设维护的市政项目，该项目的施工系案涉楼盘在建设规划时难以预见的市政项目施工行为。根据已查明的事实，综合考虑该市政项目的开工时间、施工情况、案涉楼盘出入口路段的施工时间、围蔽情况、案涉楼盘周边道路状况、竣工时间等因素，该市政项目的施工对案涉楼盘建设工程进度确有一定影响。通过惠州市市*******《关于新岸路东延段新建工程建设情况的说明》的复函附件2惠州铭丰盛建设工程有限公司出具的情况说明内容可知该市政项目开始施工时间为2018年3月28日，结合永和公司于2018年7月9日向惠州市住房和城乡规划建设局申请办理案涉楼盘建设工程规划验收合格证公示，可认定该影响期间为2018年3月28日至2018年7月8日共计102天。根据双方当事人签订《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第7条“……7.1、因下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……（3）非出卖人原因，政府部门延误验收及市政配套工程施工等第三方原因影响的。”以及第8条“8.1、因不可抗力（不可抗力，包括但不限于为了配合政府法规……政府及相关部门原因、施工中遇到异常和重大技术问题不能及时解决等）导致的延期交付，出卖人应采取积极补救措施，基于互谅的原则，双方应予理解和支持，延迟交付不视为逾期交付。”的约定，永和公司可据实予以延期，即可从逾期交房天数中扣除相应因非出卖人原因、非出卖人所能控制的事由、市政配套工程施工等第三方原因影响导致延期的时间。但永和公司未能提供充分证据用于证明因该市政项目的施工对涉案楼盘的建设工程进度造成影响的具体相应天数。同时，叶敏瑜亦无法提供相关证据足以证明该市政项目的施工对涉案楼盘的建设工程进度没有造成影响。结合本案双方当事人签订的涉案合同的约定和双方当事人对该市政项目的施工对涉案楼盘的建设工程进度造成影响的具体相应天数的举证情况，本院认定因此延长工期为影响期间的二分之一即102天/2=51天，根据涉案合同的约定可予扣除。叶敏瑜上诉主张逾期交楼的唯一原因系永和公司违建，本院不予支持。关于违约金的计算标准问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条关于逾期交付责任的约定，已明确按照逾期时间，分别处理，不做累加，即逾期在90日以内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按全部房价款万分之一计算违约金；逾期超过90日，按照全部房价款万分之三计算违约金。本案中，永和公司应在2018年8月31日将涉案房屋交付给业主，永和公司于2019年1月17日至1月19日通知叶敏瑜收楼，叶敏瑜未收楼，依合同约定2019年1月19日视为交楼日期，叶敏瑜主张计算至2019年1月17日，本院予以认可，据此永和公司共计逾期138天交楼，扣除51天，永和公司仍逾期87天交楼。对此永和公司应依约承担相应的违约责任，即按日向买受人即叶敏瑜支付全部房价款万分之一的违约金，共计9132.31元（1049691元×0.0001×87天）。关于叶敏瑜上诉主张的房产面积差额问题。叶敏瑜称交付的房产面积为113.67平方米，与约定的房屋面积有0.7平方米的差额。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》关于面积差异处理问题双方约定互相不退、不补，虽然永和公司是提供格式条款的一方，但该条款并不具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，故叶敏瑜主张该条款无效，本院不予认可。原审法院认为叶敏瑜主张房产面积差额补偿金没有合同依据，处理正确，本院予以维持。综上所述，惠州市永和房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。叶敏瑜的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但实体处理上存在瑕疵，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8685号民事判决第二项；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8685号民事判决第一项为惠州市永和房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向叶敏瑜支付逾期交房违约金9132.31元。一审案件受理费1048元，由惠州市永和房地产开发有限公司负担。二审案件受理费2096元，由惠州市永和房地产开发有限公司负担1467.2元，叶敏瑜负担628.8元。本判决为终审判决。审 判 长 朱莉娜审 判 员 冯思华审 判 员 张佳誉二〇一九年十二月三十日法官助理 黄弘扬书 记 员 钟润美