广东省陆河县人民法院民 事 判 决 书(2019)粤1523民初312号原告：深圳市某某物业管理集团有限公司，住所地广东省深圳市坪山区。法定代表人：彭某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖某某，该公司经理。委托诉讼代理人：刘锦强，广东创道律师事务所律师。被告：陆河县*******业主委员会，住所地广东省陆河县。负责人：彭某某，该会主任。委托诉讼代理人：温胜财，广东合邦律师事务所律师。第三人：陆河某某商业投资有限公司，住所地广东省陆河县。法定代表人：彭某1。原告深圳市某某物业管理集团有限公司（下称物业公司）与被告陆河县*******业主委员会（下称业主委员会）、第三人陆河某某商业投资有限公司（下称某某公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告物业公司的委托诉讼代理人廖某某、刘锦强，被告业主委员会的委托诉讼代理人温胜财到庭参加诉讼，第三人某某公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司向本院提出诉讼请求如下：1.请求确认被告作出的《终止前期物业服务合同告知函》无效，原告继续享有对陆河县“某某大厦”提供物业管理服务的资格；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：汕尾市陆河县“某某广场”自建成后，原告就一直依据与开发商即本案第三人于2016年3月6日签署的《物业管理服务合同》进行物业管理。被告自称于2019年2月7日正式成立，并于2019年4月29日向原告发出《终止前期物业服务合同告知函》，告知其于2019年4月13日的招聘物业管理公司的评选中的中标单位为陆河某某物业管理有限公司，要求原告于2019年6月1日结束与第三人的前期物业服务关系，要求原告撤出某某广场。被告自筹备时存在以下严重违反合法、公平、公开原则的情况，所以被告成立后作出的决策均无效。被告不合法的行为主要表现在以下几个方面：一、在被告成立前的筹备阶段，筹备组并没有履行任何公示、公告程序；二、被告中的部分业主身份不符合法律的要求；三、被告选聘的物业管理公司（陆河某某物业管理有限公司）不符合被告《选聘物业服务企业公告》的要求；四、被告成立程序不合法；五、被告于2019年7月21日公布的投票结果严重与事实不符。综上，原告认为被告在成立前后存在程序不合法的情况，从而导致业委会成立后无法真正代表广大业主的利益，忽略原告在日常工作中的默默付出。为此，原告向本院提起诉讼，请求支持原告的全部诉请。被告业主委员会辩称，原被告的《物业管理服务合同》终止符合《广东省物业管理条例》、《物业管理服务合同》的规定、约定，不存在违法情形。被告在成立过程中，依法履行法律规定的程序及实体义务，其主体合法，如原告认为被告主体存在瑕疵，理应向主管部门进行申诉。陆河某某物业管理有限公司系合法注册的物业管理企业，其选聘符合法律规定。综上所述，原告已依法不具备服务本某某大厦的权利及义务，其起诉状所述内容不具备事实和法律依据，恳请法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人某某公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了以下证据：1.原告营业执照复印件，欲证明原告诉讼主体资格；2.陆河县物业管理区域内业主委员会备案回执、陆河某某商业投资有限公司企业信用信息复印件，欲证明被告陆河县*******业主委员会和第三人陆河某某商业投资有限公司的基本信息；3.物业管理服务合同复印件，欲证明原告与第三人陆河某某商业投资有限公司签订《物业管理服务合同》，并对陆河某某大厦进行物业管理；4.某某大厦选聘物业服务企业公告复印件，欲证明被告陆河县*******业主委员会决定于2019年3月29日至2019年4月2日为选聘物业报名时间；5.终止前期物业服务合同告知函复印件，欲证明被告陆河县*******业主委员会向我方告知应当按标准继续保障大厦正常物业秩序，妥善维护业主物业设施；6.陆河县住房和城乡建设局关于要求暂停河田镇河南社区某某大厦新老物业管理公司交接的通知复印件，欲证明陆河县住房和城乡建设局发文要求被告陆河县*******业主委员会立即停止新老物业管理公司交接等任何行为；7.关于成立专项工作调查小组的通知复印件，欲证明陆河县住房和城乡建设局和陆河县河田镇人民政府联合为维护某某大厦业主委员会的合法权益，成立调查小组进行调查8.关于召开2019年业主大会临时会议的通知、某某大厦选聘物业企业服务公司结束公告复印件，欲证明被告陆河县*******业主委员决定选聘新物业服务公司为陆河某某物业管理有限公司；9.业委会辞职报告复印件，欲证明陆河县*******业主委员会部分委员不具有业主身份且在业委会成立后以个人原因辞退职务；10.深圳市城安物业（某某大厦服务中心）业主满意度问卷复印件，欲证明某某大厦业主对原告的服务态度非常满意。被告对原告提交的上述证据质证意见如下：对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，对关联性、合法性有异议，该证据仅能证明原告具备服务某某大厦的前期资格，待业主委员会重新选定物业公司后，原告服务资格自动终止；对证据4真实性无异议，对关联性、合法性不予确认，该证据与本案无关；对证据5真实性予以认可，对合法性、关联性不予认可；对证据6、7真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可；对证据8三性予以认可；对证据9黎世航的业委会辞职报告予以认可，另外一张业委会辞职报告由于看不清签名，我方不予认可；对证据10三性不予认可。被告提交了以下证据：1.公告（2019年1月26日）复印件；2.某某大厦成立业主委员会委员筹建组人员的公示复印件；3.关于《关于成立某某大厦业主委员会筹建小组申请书》的批复复印件；4.公告（2019年2月1日）复印件；5.某某大厦业主委员会委员候选人公示复印件；6.某某大厦业主委员会选举公告复印件；7.某某大厦业主委员会大会议事规则（公告）复印件；8.某某大厦管理规约（公告）复印件；9.某某大厦选举公告复印件；10.陆河县住建局行政审批表复印件；11.陆河县物业管理区域内业主委员会备案回执存根复印件；以上证据1-11欲共同证明某某大厦业主委员会的设立符合《广东省物业管理条例》等法律的相关规定；12.关于召开2019年业主大会临时会议的通知复印件；13.微信群聊天记录复印件；14.图片（业主大会现场）复印件；15.某某大厦选聘物业企业服务公司的选票复印件；16.某某大厦选聘物业企业服务公司结果公告复印件；17.物业管理服务合同（业主委员会与陆安物业）；以上证据12、13、14、15、16、17欲共同证明：⑴被告与陆河县陆安物业管理有限公司依法建立物业服务合同；⑵被告选聘陆河县陆安物业管理有限公司系业主大会投票表决结果，符合事实和法律规定；⑶被告选聘陆河县陆安物业管理有限公司的程序合法；18.关于协助处理某某大厦新老物业交接手续的函复印件；19.关于做好某某大厦新旧物业交接的函复印件；20.关于某某大厦新旧物业交接的告知函复印件；21.关于协助办理某某大厦物业承接手续的申请复印件；22.关于某某大厦新旧物业交接的公告复印件；23.关于某某大厦新旧物业交接的复函复印件；以上证据18、19、20、21、22、23欲共同证明：⑴原告经陆河县住房和城乡建设局多次督促，仍拒不履行终止合同及撤离物业服务的义务；⑵被告系经过陆河县住房和城乡建设局许可的合法主体，同时选聘新的物业服务公司已得到主管部门的认可，其事实和程序均合法；⑶被告在选定新的物业管理公司后，依法履行公示公开义务。原告对被告提交的上述证据质证意见如下：对证据1、2真实性无法核实，无法证实该公告的制作时间及公示时间，根据我方在实际工作过程中，并未发现该筹备小组在小区粘贴公告及公示；对证据3无异议；对证据4、5、6、7、8、9三性不予认可，无法显示具体的制作时间和公示时间，并且在被告递交的业委会候选人公示中有部分候选人并非是该小区的业主；对证据10、11真实性予以认可；对证据12真实性无法确认，因原告没有涉及该业主大会的召开；对证据13三性不予确认，因该微信聊天记录无法证实微信的成员身份及聊天的内容；对证据14三性不予认可，因该照片无法显示拍摄的时间以及参会人数、会议内容；对证据15、16、17三性不予认可，因原告认为被告的成立存在瑕疵，无权对涉案物业进行选聘新的物业，并且该公告结果并未得到透明的公示；对证据18、19、20真实性无异议，对关联性不予认可，我方有收到这些告知函，因被告的成立存在瑕疵，无权对涉案物业进行选聘新的物业；对证据21、22三性不予认可，因我方没有参与，对该证据无法核实；对证据23真实性予以认可。根据当事人陈述及庭审确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月6日，原告物业公司（物业管理单位）与第三人某某公司（开发建设单位）签订《物业管理服务合同》，约定第三人委托原告为小区名称为汕尾市陆河县“某某广场”进行物业管理，原告物业公司法定代表人在上述合同上签名，公司加盖公章，第三人由法定代表人签名。2019年1月31日，被告业主委员会向陆河县河田镇人民政府提交《关于成立某某大厦业主委员会筹建小组申请书》，同日，陆河县河田镇人民政府作出批复，内容主要如下：“经查，某某大厦生活小区业主委员会筹建小组符合国家相关法律法规，经河田镇人民政府研究决定，同意某某大厦生活小区成立某某大厦业主委员会筹建小组，并派一名镇干部指导协助业主委员会筹建小组开展相关工作。”2019年3月25日，陆河县住房和城乡建设局对被告提出申办陆河县物业管理区域内业主委员会备案回执作出审批，并作出陆河县（河田）业会备[2019]第001号《陆河县物业管理区域内业主委员会备案回执》。2019年3月29日，被告业主委员会发出《某某大厦选聘物业服务企业公告》，请有资质的物业可报名选聘。2019年4月29日，被告业主委员会向原告物业公司发出《终止前期物业服务合同告知函》。2019年7月4日，被告业主委员会发出《关于召开2019年业主大会临时会议的通知》，通知采用书面征求意见选聘产生某某大厦物业服务公司企业。2019年7月22日，被告业主委员会向陆河县住房和城乡建设局提交《关于协助办理某某大厦物业承接手续的申请》。2019年7月24日，被告业主委员会发出《某某大厦选聘物业企业服务公司结果公告》，公告载明在政府有关部门的监督下进行计票，根据选票结果，决定聘用陆河某某物业管理有限公司。2019年7月26日，陆河县*************开发商即本案第三人某某公司发出《关于协助处理某某大厦新老物业交接手续的函》。2019年8月1日，被告业主委员会与陆河某某物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，委托该公司作为陆河某某大厦的物业管理公司。2019年8月1日，第三人某某公司向原告物业公司发出《关于做好某某大厦新老物业交接的函》。2019年8月22日，第三人某某公司向原告发出《关于某某大厦新旧物业交接告知函》。2019年8月24日，被告业主委员会向某某大厦各位业主发出《关于某某大厦新旧物业交接公告》。2019年8月26日，原告物业公司向被告业主委员会发出《关于某某大厦新旧物业交接复函》，内容主要如下：“因某某大厦业主委员会在成立过程中以及在行使业委职权过程中，存在不合法程序。本公司已向陆河县人民法院提交诉讼材料，并于2019年8月21日立案受理。在陆河县人民法院未出裁决结果之前，本公司将继续为某某大厦业主服务。不会与任何物业企业办理移交手续。”后于2019年10月15日，原告与陆河某某物业管理有限公司办理交接手续。本院认为，被告业主委员会在筹建阶段向陆河县河田镇人民政府提出申请，陆河县河田镇人民政府认为其申请符合国家相关法律法规，同意某某大厦生活小区成立某某大厦业主委员会筹建小组，并派一名镇干部指导协助业主委员会筹建小组开展相关工作。2019年3月25日，被告业主委员会经陆河县住房和城乡建设局审批备案。因此，被告业主委员会系合法成立并经职能部门备案。被告业主委员会经召开业主大会选聘陆河某某物业管理有限公司为物业管理服务公司，并终止前期物业服务合同，不再由原告物业公司提供物业服务，系被告业主委员会的权利，没有违反法律法规的相关规定，故对原告要求确认被告作出的《终止前期物业服务合同告知函》无效及原告继续享有对陆河县“某某大厦”提供物业管理服务的资格的诉讼请求，没有依据，本院不予支持。第三人某某公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃当庭抗辩的权利。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告深圳市某某物业管理集团有限公司的诉讼请求。本案受理费500元，由原告深圳市某某物业管理集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  陈志宏人民陪审员  陈显龄人民陪审员  叶娘宣二〇一九年十二月二十六日法官 助理  郑晓佳书 记 员  吕海景附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。