山西省沁源县人民法院民事判决书（2019）晋0431民初927号原告：刘云柱，男，1966年4月15日出生，汉族，沁源县人，现住沁源县。委托诉讼代理人：张世科，山西苍平律师事务所律师，特别授权代理。被告：沁源县沁河镇城西村民委员会，住所地：沁源县沁河镇城西村，统一社会信用代码：×××。法定代表人：牛力，任村委主任。委托诉讼代理人：胡雁伟，男，1973年4月3日出生，汉族，山西省沁源县沁河镇人，现住胜利路西街巷**，系村委会计，特别授权代理。委托诉讼代理人：霍晓丽，山西圣寿律师事务所律师，一般授权代理。原告刘云柱与被告沁源县沁河镇城西村民委员会（以下简称“城西村委”）物权确认纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2019年12月17日公开开庭进行了审理。原告刘云柱及委托诉讼代理人张世科、被告城西村委的委托诉讼代理人胡雁伟、霍晓丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘云柱向本院提出以下诉讼请求：1、依法确认原告依购房合同享有对所购房屋享有使用权（包括有权在室内自建楼梯及接入水电暖等配套设施和装饰装潢，并有权对外出租）；2、依法判令被告对原告行使房屋使用权进行侵害的违约行为赔偿原告损失30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2011年10月23日与河南华安建设有限公司沁源项目部签订了《文沁·源购房合同》两份，约定由原告购买该小区门面房“1+1”西户和西2户，建筑面积共198平方米，被告城西村委作为鉴证单位在合同上加盖了公章。工程主体竣工并交付原告时，原告发现所购买的房屋没有上二楼的楼梯，经与河南华安建设有限公司交涉，双方达成由原告自主修建楼梯的一致意见。但当原告在建造楼梯时，被告城西村委阻挠。经原告向法院起诉，法院以原告在外修建楼梯占用被告集体土地，被告阻挠行为不构成侵权为由未支持原告。2019年10月2日，原告为避免损失扩大，将所购房出租用于商业经营，但当租赁户对该房屋进行装潢时却又遭到被告阻挠，并声称该房屋已归被告所有，要求租赁户限期搬迁。原告认为，原告所购房屋虽未取得不动产登记证书等产权证明，但原告已将购房款项全部缴纳，且购房时被告作为鉴证单位加盖公章，证明该买卖行为已征得作为土地所有权人的被告同意，原告已取得该房屋使用权，被告无权对原告正常行使房屋使用权的行为予以阻挠。现被告无正当理由，长期阻挠原告对该房屋的使用，其行为已构成违约，且给原告造成了较大经济损失，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法裁决。被告城西村委辩称，1、原告未办理产权登记，也未取得相关证件证明房屋权属情况，故原告不享有房屋所有权，从而不享有该房屋的使用权；2、原告的《购房合同》签订时间是2011年10月23日，而合同约定房屋交付时间为2011年10月1日，明显不合实际。被告并未在原告的合同上加盖鉴证章，原告合同第五页空了半页，明显套用了销售商住楼的最后一页，而且第八条约定的是商住楼，而非门面房。被告城西村委在2011年10月份因为换届已将公章交回镇政府保管，不可能在合同上加盖鉴证章；3、原告购买的门面房并不在批准建设的商住楼范围内，也不在被告与河南华安建设有限公司约定的建设范围内，文沁.源小区未办理土地使用手续，小区占地为村集体土地。小区南侧三层建筑未办理规划审批手续，故应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院认证如下：对原告提供的证据2两份购房合同及收款收据，有买受方即原告刘云柱签名，加盖有出卖方即河南华安建设有限公司沁源县项目部销售专用章、负责人薛源名章及鉴证单位即被告城西村委的公章，与收款收据形成证据链，能够证明原告购买房屋并支付价款的行为，本院予以确认；被告城西村委辩称住宅楼归建筑方，门面房归被告城西村委，城西村委只鉴证住宅房，不鉴证门面房的意见未提供相关证据，故本院不予采纳。对原告提供的证据4原告刘云柱与赵建胜签订的《房屋租赁合同》，能够证明原告出租房屋事实，本院予以确认。对原告提供的证据6《最高人民法院司法观点集成》关于“建章建筑是否适用物权保护”部分意见，不属于证据，本院不予认证。对原告提供的证据7被告城西村委与侯庆峰签订的购房合同，出卖方、鉴证单位及加盖的公章、合同格式均与原告提供的购房合同相同，能够证明原告合同的真实性，故本院予以确认。对被告提供的证据1沁源县发改委文件，系相关职能部门出具，本院对其真实性予以确认。对被告提供的证据2被告城西村委与河南华安建设有限公司签订的《施工合同》，能够河南华安建设有限公司修建工程的事实，其中未约定有关文沁·源小区南侧三层建筑的修建情况及出售方，本院对其真实性予以确认。对被告提供的证据3两份民事判决书，与原告提供的证据3相同，故本院对其真实性予以确认。经审理查明，认定事实如下：原告于2011年10月23日与河南华安建设有限公司沁源项目部签订了《文沁·源购房合同》两份，约定由原告购买文沁·源小区南侧三层建筑门面房“1+1”西户和西2户，建筑面积共198平方米，合同上鉴证单位处加盖有被告城西村委的公章，原告交纳了全部房款。工程主体竣工并交付原告时，原告发现所购买的房屋没有上二楼的楼梯，经与河南华安建设有限公司交涉，双方达成由原告自主修建楼梯的一致意见。当原告在门面房外修建楼梯时，被告城西村委阻挠。原告及另三名与河南华安建设有限公司沁源项目部购买文沁·源小区前排三层门面房的史振金、李**飞、郭如庆向沁源县人民法院提起诉讼，2017年11月16日，沁源县人民法院出具（2017）晋0431民初391号民事判决书，以原告等在门面房外修建楼梯占用被告城西村委的集体土地为由，驳回原告等四人诉讼请求。后原告刘云柱等四人上诉至长治市中级人民法院，2017年12月22日，长治市中级人民法院出具（2017）晋04民终2772号民事判决书，维持原判。2019年10月2日，原告刘云柱与赵建胜签订《房屋租赁合同》，将房屋出租，赵建胜用于经营手工包子铺。被告城西村委于2019年11月22日，向赵建胜发出通知：“位于××村建胜手工包子店，因您所租房屋为明确，与城西村委有纠纷，请接到通知后，两天内搬离该房屋。预期未腾空，所造成的损失自负。”另查明，文沁·源小区未办理土地使用手续，小区占地为村集体土地。文沁·源小区南侧三层建筑（包括原告购买的二层门面房）未办理规划审批手续等。本院认为，本案争议焦点为原告对所购的二层门面房是否享有使用权。根据《中华人民共和国物权法》第二条第三款规定：“本法称的物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受到法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”而房屋所有权指对房屋占有、使用、收益、处分的权利。房屋的使用权为房屋所有权四项权能之一，是指拥有对房屋的实际利用的权利（包括室内自建楼梯、接入水电暖、配套设施和装饰装潢、对外出租等）。本案中文沁·源小区南侧三层建筑房屋虽未办理规划审批手续，但在河南华安建设有限公司修建时，被告城西村委并未阻止，应当知情。原告与河南华安建设有限公司沁源项目部签订了购房合同，并交纳了房款，且合同上鉴证单位处还加盖有被告城西村委的公章，视为该买卖行为已征得作为土地所有权人的被告城西村委同意，该购房合同是双方当事人真实意思表示，本院予以确认。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题解释（一）》第八条规定：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十条至三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”2017年12月22日，长治市中级人民法院出具（2017）晋04民终2772号民事判决书，认为：“原告等四人从河南华安建设有限公司购买位于××村面房，此房未办理产权登记手续，一审沁源县人民法院认为被告城西村委阻拦原告等四人在门面房外修建楼梯，不属于侵权符合法律规定。对于被告城西村委是否阻拦原告等四人在房屋内自建楼梯，一审中原告等四人未提出明确诉讼请求，由此引发的争议可以另行主张权利。”从判决内容可知，原告在不占有被告城西村委集体土地的情况下，在房屋内自建楼梯，并没有妨碍到被告城西村委的合法权益，且由于该房屋共三层（原告购买了包括门面房在内的二层），楼梯是房屋使用的必要设施，被告无权对原告正常行使房屋使用权的行为予以阻挠，故对被告城西村委的意见不予采纳。关于原告诉求被告因阻挠原告行使房屋使用权要求赔偿其30000元损失的意见。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”原告未提供造成损失的相关证据，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条，《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题解释（一）》之规定，判决如下：一、确认原告刘云柱依对所购位于××县建筑的门面房“1+1”西户和西2户房屋享有使用权；二、驳回原告刘云柱的其他诉讼请求。案件受理费275元，由被告沁源县沁河镇城西村民委员会承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省长治市中级人民法院。审判员 李 婧 二〇一九年十二月二十四日书记员 岳江浩