广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0605民初24454号原告：广东建融住房服务有限责任公司，住所广东省佛山市禅城区********（建设银行大厦14楼1401室），统一社会信用代码91440604MA4X90C0X2。法定代表人：梁某1。委托诉讼代理人：巫家嘉，男，系原告公司员工。委托诉讼代理人：袁志辉，男，系原告公司员工。被告：林盛海，男，1984年4月25日出生，汉族，住广东省普宁市*************，公民身份号码。原告广东建融住房服务有限责任公司（以下简称“建融公司”）与被告林盛海合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，分别于2019年11月7日、2019年12月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人巫家嘉及被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告建融公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签署的JR20181112BY0002号《资产管理服务合同》；2.被告退还原告已支付的剩余期限标的资产收益共计134494.7元（以每日57.06元，从起诉之日计至2026年2月28日）；3.被告向原告赔偿损失计8231.08元，损失赔偿以剩余期限标的资产收益为基数，按每日万分之二的标准，从房屋委托经营管理起始日2018年11月14日计至起诉之日止；4.被告向原告支付违约金26898.94元，违约金以剩余期限标的资产收益为基数，按20%标准计算；5.被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年11月12日，原告与被告签署JR20181112BY0002号《资产管理服务合同》，约定被告位于佛山市南海区***********************的房屋委托给原告进行资产管理，委托经营管理期限为2018年11月14日至2026年2月28日，总标的资产收益为145850元。根据《资产管理服务合同》的约定，被告在签署合同前应如实、完整地向原告披露房屋现存租赁关系的详细情况，并根据原告要求提供相应的书面租赁合同及相关文件资料，保证书面租赁合同及相关文件资料所载信息均真实、合法、完整、有效。委托经营管理期限内，房屋原租赁情况下不影响原告对房屋的经营管理权及合同的正常履行。否则原告有权解除本合同，并要求被告退还剩余期限标的资产收益、赔偿损失及支付违约金。被告于签署《资产管理服务合同》前向原告提供了一份《房屋租赁合同》，信息显示该合同由被告与杨丹虹于2018年8月7日签署，租赁期限为2018年8月7日至2019年8月6日。尔后，被告解除与杨丹虹的合同，被告将房屋委托予原告经营管理，由原告关联公司与杨丹虹签署JFFS20181114FS001号《房屋租赁合同》，原告于2018年12月13日向被告支付了委托经营管理期限内所有的标的资产收益。《资产管理服务合同》签署前，被告并未如实告知原告房屋现存租赁关系的详细情况，被告提供的《房屋租赁合同》为虚假合同，该房屋实际居住人一直为被告及其亲属，而非承租人杨丹虹。原告工作人员发现上述事宜后，多次上门要求实际居住人搬离该房屋，在租赁期限内不得妨害原告对该房屋进行正常经营管理，均遭到被告拒绝。被告向原告提供虚假信息，在委托经营管理期限内，被告未按双方合同约定履行义务并继续强行占有该房屋，给原告造成严重损失。庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求，将其第2-5项诉讼请求变更为：2.被告退还原告已支付的剩余期限标的资产收益共计133981.14元（以每日57.06元即资产管理服务合同第八条第二款第三项约定的计算方式，从2019年9月25日起计至2026年2月28日）；3.被告向原告赔偿损失8440.81元（以133981.14元为基数，按每日万分之二的标准，从2018年11月14日起计至2019年9月25日止）；4.被告向原告支付违约金26796.23元（以133981.14元为基数，按20%标准计算）；5.被告承担本案诉讼费用、保全费用。补充事实与理由：原告于2019年10月15日再次对涉诉房屋进行查册，发现该房屋在2017年12月19日抵押给了佛山市南海日昌盛小额贷款有限公司，并办理抵押登记，而原、被告于2018年11月12日签订合同时，被告提供的查册信息却并无该项抵押信息，且被告在合同附件一中，书面保证房屋仅有银行按揭一项抵押。被告提供虚假材料，以此骗取原告财产，具有明显欺诈恶意，严重违反合同、违背诚信。被告林盛海答辩称，原告所称不属实，实际上是被告向原告借钱，双方是属于民间借贷关系，被告认为原告是套路贷，被告申请法庭将案件移送公安机关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对与本案相关联、当事人无异议或真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就原告举证1中原告营业执照，本院予以采信；原告举证2、8，有原件进行核对，被告虽不确定该合同上的名字是否为其所签，但其后的庭审中被告承认当天三方签订了很多材料，确认有收到原告款项145850元，且被告对原告催收租金的微信聊天记录无异议，结合被告代缴租金的记录，本院确认该合同的真实性；原告举证3、4，案外人杨丹虹到庭确认该合同为其本人的签名，且实际上杨丹虹与被告确认杨丹虹有向被告承租案涉房产一年的事实，故本院予以采信；原告举证6、7，有原件进行核对，本院予以采信。被告举证2，为案外人微信截图，虽有原件进行核对，但并无其他证据佐证与本案有关联，本院不予采信。就案外人杨丹虹的陈述，能与原、被告的其他证据及陈述相佐证，本院予以采信。对本院当庭出示的原告向本院提交但不作为证据提交的微信聊天记录、房屋押金及租金收取记录，被告没有异议，本院予以采信。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：被告是广东省佛山市南海区***********************（以下简称“2703房”）的所有权人，房屋建筑面积91.8平方米，权利证号为粤（2017）佛南不动产权第号。2018年8月7日，被告（甲方，出租方）与案外人杨丹虹（乙方，承租方）签订《房租租赁合同》一份，约定被告将其所有的2703房出租给杨丹虹居住使用，租赁期限为2018年8月7日至2019年8月6日；房屋租金每月2300元，于每月7日前支付，杨丹虹同意预交4600元作为保证金；合同终止时，当作房租冲抵。2018年11月12日，被告（甲方，委托方）与原告（乙方，受托方）签订合同编号为JR20181112BY0002的《资产管理服务合同》一份，约定被告将其所有的2703房委托给原告进行资产管理，标的资产应作居住用途使用。标的资产现状带租约，现存租约于2019年8月6日到期，被告须提供现存租约的复印件（如为口头租约，须形成书面租约）及最近三个月租金缴付银行流水。至迟在标的资产交付前，被告应通过与原租客签署补充协议等形式，解除其与原租客之间直接建立的租赁合同关系，并负责协调原告与原租客就标的资产的再出租另行签署新租约，由原租客向原告支付押金、标的资产收益及履行其他合同义务，如新租约未能签署或原租客未按新租约的约定按期足额向原告支付首期标的资产收益、押金及其他费用的，则本合同不生效，原告无需向被告支付任何款项。标的资产现为已抵押状态。经营管理期限87个月15天，即自2018年11月14日至2026年2月28日，被告应在2018年11月14日前将标的资产交付原告，具体以双方签署的《标的资产交接确认书》为准，若被告延迟交付标的资产的，则经营管理期限自标的实际交付之日起计算并相应顺延；空置期为3个月15天，即自2018年11月14日至2019年2月28日，空置期内原告无需支付标的资产收益，但应支付物业管理费、水电费及其他因使用标的资产而产生的费用。本合同标的资产收益总额为145850元，该标的资产收益为原告向被告支付的全部金额，除此以外原告无需另行向被告支付任何费用。标的资产经双方交验无误的，在《标的资产交接确认书》签字确认并移交标的资产钥匙视为标的资产交付完成。自标的资产交付之日，原告在经营管理期限内享有标的资产经营管理权，即原告排他享有对标的资产进行占有、使用和收益的权利，标的资产交付后，即视为被告已将标的资产的使用权、租赁权、收益权、经营管理权等权利交付给原告，原告有权以自己名义或第三方名义享有和行使标的资产使用权、租赁权、收益权、经营管理权等相关的权利。被告同意，原告在经营管理期限内有权将标的资产的部分或者全部再出租（即对标的资产进行分租或转租），或以其他方式对标的资产进行经营管理，并与次承租人就本合同项下的标的资产签署相应的租赁合同，及办理标的资产再出租的相关手续，而无需另行征得被告同意或通知被告。被告保证，在签署本合同前已如实、完整地向原告披露标的资产的情况，包括但不限于标的资产性质与权属、标的资产纠纷、担保情况、司法查封、标的资产租赁、债权债务等，并保证前述情况均不影响原告的经营管理权和本合同的履行。本合同项下的“乙方”包含原告以及原告委托对标的资产进行经营管理的第三方（第三方是指与原告合作的“广州建方房屋租赁管理有限公司”，必要时也可指定其他第三方进行经营管理），被告对此知悉且无异议。无论何种原因导致本合同终止或解除，被告均应在合同终止或解除之日向原告退还剩余期限的标的资产收益，否则每逾期一日，被告应按未退还标的资产收益总额的1‰向原告支付逾期违约金；被告违反本合同约定的，原告有权以书面通知要求其进行整改，并采取充分、有效、及时的措施消除违约后果，并赔偿原告因此遭受的损失，此外，被告还应按照约定承担违约责任：包括被告违反本合同第二部分第七条所作出的声明、保证与承诺，被告严重违反本合同约定致使原告的资产管理权遭受不利影响或本合同无法继续履行，非因不可抗力或原告违约的原因，被告擅自解除本合同或本合同无法继续履行的，原告有权单方解除合同，被告在收到原告解除合同通知之日向原告一次性退还剩余期限的资产收益（其中：剩余期限标的资产收益=本合同提前终止或解除之日起至约定经营期限管理届满之日止的天数×日标的资产收益标准；日标的资产收益标准=标的资产收益总额÷经营管理期限对应天数），同时原告有权要求被告承担赔偿责任（损失计算方式为：剩余期限标的资产收益×标的资产管理起始日至本合同提前终止或解除之日止的天数×0.2‰/日）以及按剩余期限标的资产收益的20%支付违约金的民事责任。一方要求解除合同的，应以书面形式向对方发出解除合同的通知，通知到达对方时合同解除；除双方另有约定外，合同的解除不影响双方在本合同中约定的清算条款及违约责任条款的效力。该合同的附件1，是由被告于同日出具的《标的资产抵押声明》格式条款打印件，内载：本人以2703房为林盛海提供了抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押权人为中国银行股份有限公司佛山分行（根据查册填写，若抵押给多人或二次抵押，则均需填写）。本人同意将该标的资产按照本合同的约定委托给建融公司进行资产管理；本人承诺委托该标的资产已经取得抵押权人的同意，并承诺按时、足额向抵押权人偿还贷款本息且不得发生任何违约行为。该合同的附件2，是由被告于同日出具的《标的资产权属情况声明》格式条款打印件，被告声明2703房已办理房产证，是其独有，不存在纠纷和司法查封的情况。2018年11月12日，被告（甲方、委托人）与案外人广州建方房屋租赁管理有限公司（乙方，受托人，以下简称“建方公司”）、杨丹虹（丙方，承租人）签订《房屋租赁三方协议》一份，约定被告将2703房出租给杨丹虹，租赁期限2018年8月7日至2019年8月6日，三方同意从2018年11月14日起被告与杨丹虹签订的租赁合同自动解除，被告与杨丹虹签订的租赁合同权利义务终止。建方公司及被告的权利与义务以《资产管理服务合同》及本协议为依据，本协议约定与《资产管理服务合同》不一致的，以《资产管理服务合同》为准。三方一致确认同意，建方公司从2018年11月14日起成为房屋资产管理受托人，关于建方公司与杨丹虹之间的权利与义务以双方新签订的住房租赁合同为准，建方公司、杨丹虹应于签订本协议之日起3日内签订新的租赁合同。2018年11月14日，建方公司与杨丹虹（乙方，承租方）签订合同编号为JFFS20181114FS001号《房屋租赁合同》一份，约定杨丹虹承租案涉2703房，租赁期限从2018年11月14日至2019年8月6日。租赁用途长租房居住用。除2018年11月14日至11月30日租金为1304元、2019年8月1日至2019年8月6日的租金为446元外，其余月租金每月2300元，总计为20150元。合同签订时，杨丹虹应向建方公司交纳相当于2个月的租金4600元。杨丹虹应在签署本合同之日支付首月租金、租赁保证金及其他费用，次月起，杨丹虹应在每月第1日之前5日以人民币存入建方公司指定的上述银行账户内或者通过建方公司指定的收款渠道支付下一个月租金以及上网费等合同约定的费用。建方公司应在租赁期限起始日将房屋按现状交付给杨丹虹，双方在《房屋交接确认书》中签字盖章且建方公司向杨丹虹移交房门钥匙、门卡或智能门锁初始密码后视为交付完成。同日，杨丹虹与建方公司签订《建方公司房屋交接确认书》，交接内容不包括门禁卡或钥匙，但有备注双方确认，签订本确认书之日，建方公司已将房屋交付给杨丹虹。随后，被告向建方公司支付款项的情况如下：2018年11月15日5904元；2019年1月31日4600元；2019年2月20日2300元；2019年3月7日2300元；2019年6月24日4600元。合计19704元。原告主张该款项是杨丹虹支付的押金和租金，其中11月15日5904元包括了押金4600元及当月租金1304元。2018年12月13日，原告向被告6227************371建行账户支付了145850元，次日被告该账户显示无卡自主消费两笔，分别为20000元及16708元，交易对方账户与户名为825********0001（特约）天津通融通国际保理有限公司。2019年1月31日，被告微信联系原告员工，表示其是御水岸2座2703房东，询问原告联系其租户有什么事。原告员工确认租金是由被告代交后，表示以后不找杨丹虹，直接找被告。2019年7月，被告有向原告员工反馈被骗事宜，原告员工回复不属于其职责范围，中介是被告自己找的，不是原告推荐的。另查1，原告持有佛山市房屋登记部门出具的案涉2703房不动产登记信息查询结果原件两张。其中一张查询时间为2018年10月9日、查询人为被告、查询目的是贷款，显示：2703房登记抵押权人为中国银行股份有限公司佛山分行，抵押登记日期为2017年10月16日。另一张查询时间为2019年10月15日、查询人是袁志辉、查询目的是诉讼，显示：2703房除了上述2017年10月16日的抵押外，于2017年12月19日抵押登记予了佛山市南海日昌盛小额贷款有限公司。另查2，2019年9月25日，原告向本院起诉并主张权利。本院于2019年10月11日向被告送达本案应诉材料。庭审中，原告陈述，原告于2019年7月22日上门催缴租客租金时发现被告及其家属居住在案涉房屋，但当时没有拍照或录音。合同签订时原告有核对案涉房产证原件。被告、杨丹虹没有将案涉房屋钥匙交付予原告，原告也没有向杨丹虹催讨钥匙。被告陈述：确实一直居住在案涉房屋至今，但有经原告同意，杨丹虹是我朋友，其有向我租了一年的房子，每月2300元的租金已足额收取，我收取租金后再转交给建方公司，由于是朋友，且需要搞卫生，杨丹虹租房期间我也会过去住，如果她需要住的话会提前和我说。我在2019年5月的时候才知道钱被划走了36708元多就终止缴纳租金，后原告管家威胁锁门，才缴了6月的租金。我向建方公司贷款，建方公司需要租客，而我的朋友杨丹虹正好需要租房子，于是我就以案涉房屋7年的租金向建方公司贷了款，双方约好是7年的租金，但现在合同写的是87个月15天。在本院询问被告能否将钥匙交给原告时，被告明确表示拒绝。为查明本案事实，本院通知案外人杨丹虹到庭接受询问，杨丹虹到庭陈述：因有业务需求，我从2018年8月7日开始承租案涉2703房，租期为一年，租金每月2300元，已每月足额现金支付予了被告。因我没有经常在案涉房屋内居住，且与被告是朋友，因此空闲时会让被告居住，我需要住时再提前通知被告。2018年11月12日的《房屋租赁三方协议》、2018年11月14日的《房屋租赁合同》上的签名确实是我本人的签名，但我不清楚怎么回事，租金没有给到原告，都是直接现金支付予了被告。本院认为：原告以合同纠纷进行起诉，依照其举证的材料，实为房屋租赁合同纠纷。现被告辩称案涉款项实为民间借贷、原告涉嫌套路贷，但未能加以举证证明，被告举证的案外人的微信截图以及2018年12月14日由案外人收取的其款项共计36708元均未能显示与原告或本案相关联，虽被告确有存在每月以租金的名义向原告支付款项的情况，但不足以证实双方存在民间借贷关系，故本院对被告的辩解不予采纳。现有的举证显示，案外人杨丹虹在2018年8月7日至2019年8月6日期间有承租案涉房屋，虽杨丹虹没有直接向建方公司缴纳租金，但其是通过现金将租金支付予被告后，被告再交付予建方公司。实际操作过程中，原告也早在2019年1月31日默许由被告代交。杨丹虹与建方公司签订的《房屋租赁合同》、与原被告签订的《房屋租赁三方协议》并未禁止杨丹虹允许亲友免费同住。原告认为被告提供的《房屋租赁合同》为虚假合同，实际居住人并非杨丹虹，被告未如实告知原告房屋现存租赁关系的详细情况的主张，本院不予采纳。虽2018年10月9日的不动产查询信息显示2703房仅于2017年10月16日办理了一个抵押，但被告作为房产所有人应当知晓抵押情况，其无举证证明在与原告签订合同时已如实披露2017年12月19日的抵押登记情况，且案涉房屋现由被告居住，在本院当庭询问被告是否同意交付钥匙给原告时，被告明确表示拒绝。因被告的行为已明确表示案涉合同已不能履行，故原告要求解除JR20181112BY0002号《资产管理服务合同》，本院予以支持。原告并无举证证明其已依合同以书面的形式通知被告解除合同，故本院确定案涉合同于被告收到本案应诉材料之日即2019年10月11日解除。依照合同约定，合同解除后，被告应向原告返还剩余期限的标的资产收益。原告诉请被告以每日57.06元的标准支付从起诉之日至2026年2月28日计算的剩余期限标准的资产收益，依双方约定，经本院核算，日标的资产收益标准为54.75元/天=145850元÷2664天（从2018年11月14日至2026年2月28日），因合同于2019年10月11日解除，故本院确定被告应以每日54.75元的标准支付从合同解除之日即2019年10月11日至2026年2月28日期间的剩余期限标准的资产收益予原告，经核算为127731.75元[127731.75元=2333天（2019年10月11日至2026年2月28日）×54.75元/天]，原告诉请超出本院核定范围的，本院不予支持。就合同解除后的违约金，原告提供的格式条款既约定了由被告支付一定数额的违约金，又约定了因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现原告既请求被告支付以剩余期限标准资产收益的20%计算的违约金，又请求被告赔偿以剩余期限标的资产收益为基数从房屋委托经营管理起始日的2018年11月14日至起诉之日的损失8440.81元，二者性质重合，且原告未能举证证明其实际损失已远超剩余期限标准资产收益的20%，故本院确定被告应向原告支付以剩余期限标准资产收益的20%计算的违约金，对其要求被告另行赔偿8440.81元的请求，本院不予支持。经核算，被告应向原告支付违约金为25546.35元（25546.35元=127731.75元×20%），原告诉请超出本院核定范围的本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，第一百一十三条，第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告广东建融住房服务有限责任公司与被告林盛海于2018年11月12日签订的JR20181112BY0002号《资产管理服务合同》于2019年10月11日解除。二、被告林盛海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东建融住房服务有限责任公司返还剩余期限标的资产收益127731.75元。三、被告林盛海应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东建融住房服务有限责任公司支付违约金25546.35元。四、驳回原告广东建融住房服务有限责任公司的其他诉讼请求。被告林盛海如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取为1960.87元、财产保全费1374.39元，合计3335.26元（原告广东建融住房服务有限责任公司已预交4390.45元），由原告广东建融住房服务有限责任公司负担210.6元，被告林盛海负担3124.66元。被告林盛海负担部分应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告广东建融住房服务有限责任公司，本院不另收退。原告广东建融住房服务有限责任公司多预交的1055.19元，本判决发生法律效力之日起十日内经其申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李丽曼二〇一九年十二月十九日书记员  唐梓恩