云南省丘北县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)云2626民初1309号 原告：丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组。 负责人：罗正华，男，汉族，1976年10月17日生，住丘北县。 委托诉讼代理人：马涛，云南凌云律师事务所律师，特别授权。 被告：赵翔，曾用名赵祥，男，汉族，1968年10月20日生，住丘北县，现住丘北县。 委托诉讼代理人：张江，云南圆合圆律师事务所律师，特别授权。 原告丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组与被告赵翔确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月3日受理后，依法适用简易程序公开开庭审理，原告丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组特别授权委托诉讼代理人马涛、被告赵翔及其特别授权委托诉讼代理人张江到庭参加诉讼。因案情复杂，于2019年8月29日转为普通程序审理，由审判员袁杰担任审判长并主审，与审判员余忠树、人民陪审员杨美仙组成合议庭，书记员赵琼艳担任法庭记录，原告丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组负责人罗正华及特别授权委托诉讼代理人马涛、被告赵翔及其特别授权委托诉讼代理人张江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《售猫猫冲老校舍房地产协议书》无效；2.判决被告返还原告座落于丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村的老校舍的土地和房屋（面积以实际测量为准）；3.判决被告协助原告办理解除土地使用权登记手续；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2000年11月8日，被告（乙方）与原告（甲方）丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组的代表孔某（当时担任该小组组长）和张某（当时担任该小组副组长）签订了《售猫猫冲老校舍房地产协议书》，（以下简称协议书）该协议约定：经甲乙双方协议，立下售购条约：一、甲方永久性出售猫猫冲老校舍（房子、地皮）给乙方，出售价为28000元；二、甲方负责把该校的土地使用证、房地产等证办齐（办证的一切费用由甲方负责）交给乙方，乙方一次性付清给甲方售房地金额……。综上所述，原告认为，村小组集体的合法财产受法律保护，2000年11月8日担任原告组长的孔某和张某没有召开村民小组会议，没有征得村民的大多数人同意的情况下，便私下与被告签订了涉案《协议书》，违反了《村民委员会组织法》第24条、《土地管理法》、《合同法》等法律的有关规定，据此，涉案的《售猫猫冲老校舍房地产协议书》依法应当认定为无效。为了维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》等法律的有关规定，向你院提起诉讼，请依法判决。 赵翔辩称，本案被答辩人系村集体经济组织，涉案合同《售猫猫冲老校舍房地产协议》中转让的标的物即猫猫冲村原学校的物业（房屋及土地使用权）属于村集体所有的财产并享有管理经营和处分的权利。答辩人是2000年11月8日与被答辩人达成合议并签订该协议后已支付2.8万元有偿受让取得猫猫冲村原学校的房屋及土地使用权。根据我国《土地管理法》第九条：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用”之规定，可见法律并不禁止农村集体土地使用权进行转让。孔某（原村小组长）、张某（原副村小组长）是该村民选举产生的，在任职期间有权代表村集体对外签订民事合同并属于职务行为。本案协议均符合合同成立有效的基本要件。双方的转让交易行为也履行了土地使用权审批手续受理～审查～批准～登记～发证。即该协议的合法性在2001年就已经丘北县人民政府的确认，受法律的保护。双方均应当诚信履行各自的权利和义务。另自转让给答辩人用于禽畜养殖业距今已实际履行长达18年8个月均无任何争议，应视为被答辩人及村民已默示追认。当年买猫猫冲老校舍是因猫猫冲小学有100多名学生在20格土木结构危房里上学，学校建在寨子最后面的山坡上，交通不便，上学不便，猫猫冲小学争取国家贫困地区义务教育工程部投资44万元，中央补助80%，地方配套20%。乡政府、乡教办、大矣堵村完小、猫猫冲村小组成员及党员干部，各生产队队长，就拆并校点、重新选址，搬迁学校，筹集地方配套资金，乡政府召开多次协调会，通过召开群众动员会，群众捐一点，卖老学校筹一点。当年县政府召开44所项目学校所在地乡政府会议，要求无论采取什么办法也要完成配套资金任务。原告没有调查的情况下，诉告孔某和张某没有召开村民会议，确认所签订的涉案协议无效与事实不符。因老校舍村民说风水不好，村里有人只给2.6万元，其下乡检查工作时听说这一情况，实地看后觉得适合养鸡，就以2.8元买了。现答辩人以签订协议时未按照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，没有进行民主议定程序开会表决确定为由主张合同无效。但是，《中华人民共和国村民委员会组织法》系村民自治内部的管理性规定，而非《合同法》第五十二条所规定的“法律、行政法规强制性规定”范畴，不能作为评判合同效力的法律依据。如违反《村民委会组织法》第二十四条规定所带来的法律后果，是应对负责人进行问责，而不是据此否定协议的效力。基于表见代理和信任原则，答辩人无义务更无权力审查合同签订前是否开会讨论决定，如果以此为由认定合同无效让答辩人承担，不仅显失公平，同时也会给双方带来巨大的经济损失。综上，被答辩人的诉求无任何事实和法律依据，依法不能成立，请法庭驳回其诉讼请求。 丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组围绕自己的诉讼请求，向本院提交下列证据：一、身份证，以证明原告负责人身份情况；二、村民小组长身份证明书，以证明罗正华同志现任丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组组长职务，为该小组负责人；三、售猫猫冲老校舍房地产协议书，以证明2000年11月8日，被告（乙方）与原告（甲方）丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组的代表孔某（当时担任该小组组长）和张某签订了《售猫猫冲老校舍房地产协议书》，该协议书约定：（1）经甲乙双方协定，立下售猫猫冲老校舍（房子、地皮）给乙方，出售价为28000元；（2）甲方负责把该校的土地使用证、房地产等证办齐（办证的一切费由甲方负责）交给乙方，乙方可一次性付清给甲方售房地金额……（详情见该协议书）；四、集体土地使用证，以证明2001年1月1日，被告通过原丘北县土地管理局将属于原告的土地使用权办在其名下，证号为：邱集用（2001）字第2—4978号，地号：2—206—201，用途：住宅，使用类型为：划拔，使用权面积为：4499.73平方米；五、丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组会议记录，以证明原告根据《村民委组织法》第24条、第28条的规定，召开村民小组会议，经本村小组党支部、老年协会、议事小组、监督小组、妇女代表等讨论决定，并进行入户征求每户户主代表的意见，就本案诉讼获得了大多数户的代表人的同意，而不是该小组组长的个人意思表示；六、照片5张，以证明（1）2019年6月19日晚8点在猫猫冲小组科技室召开村民代表会议现场（照片3张）；（2）2019年8月28日下午1点在猫猫冲小组老年活动室召开村民会议现场（照片2张）；以上两次会议的主题是：原告诉被告确认合同无效纠纷一案；七、录像视频，以证明2019年8月28日下午1点在猫猫冲小组老年活动室召开村民会议现场视频，会议的主题是：原告诉被告确认合同纠纷一案；八、原告诉被告确认合同无效一案召开村民会议签到表，以证明2019年8月28日下午1点在猫猫冲小组老年活动室召开村民会议到会人员签到情况，有421人，本次村民会议有村民小组三分之二以上户的代表参加，会议主题经到会人员的过半数同意，符合《村民委员会组织法》第28条第一款的规定。九、身份证、户口薄，以证明2019年6月19日召开村民代表会议、2019年8月28日下午1点在猫猫冲小组老年活动室召开村民小组会议到会人员以及同意会议主题人员的身份情况。 经质证，被告对原告提交的第一、二、三、四组证据的三性没有异议，可以作为本案的定案依据；对第五组证据的三性不予认可，签名的真实性没有其他证据可以验证，附页倒数第三页李映波的签字经核实不是他本人签的，且名字是李应波，按照《村民委员会组织法》应召开的是村民大会而不是党组织会议，也不是会后分别入户调查，且会议记录存在欺诈的内容，内容中有一条“没有签字的视为放弃相关的权利和义务”，不能以不同意某件事就剥夺该权利义务。被告认为原告提交的第六、七、八、九组证据不属于新证据，召开的会议时间是2019年6月19日，照片等证据是原告逾期提交的证据，不予认可，该证据与双方签订的合同是否有效没有直接关联性，照片上的人员没有超过100人，不满足会议要求三分之二的人参加的要求，与其诉状不符，不认可四组证据三性及证明观点，对第七组证据（光碟）无需播放，也不予质证，不认可作为本案的定案证据。 赵翔围绕自己的诉讼主张，向本院提交下列证据：一、身份证复印件，以证明被告系公民自然人及个人基本信息，具有签订合同资格的完全民事行为能力人，在本案中的诉讼主体适格合法；二、猫猫冲村老学校物业（房屋及土地使用权）转让协议复印件，以证明本案合同的标的物是被告于2000年11月8日和猫猫冲村集体协商一致并签订交易合同以后合法有偿的方式取得，该协议合法有效；三、收款收据，以证明被告作为合同一方当事人，已按协议的约定实际履行了合同义务，于2001年1月4日向猫猫冲村集体支付2.8万元的转让价款；四、丘集用（2001）字第2—4978号集体土地使用证复印件，以证明2001年1月8日被告与猫猫冲村集体所实施的交易行为和双方签订的合同效力已经得到丘北县人民政府的审批确认，至此，被告依法取得了房屋所有权和土地使用权；五、建厂情况说明一份、照片一张、动物防疫条件合格证一份、营业执照一份，以证明其买地后先做了养鸡场，后来做养牛场，并于2015年3月24日注册登记为丘北牧丰养殖厂，先后投资400多万元，现价值上千万元。 经质证，原告对被告提交的第一组证据无异议；对第二组证据的真实性没有异议，不认可证明观点，且不合法和无效；对第三组没有办法核实真实性，因为款项是交给个人的，不是交给集体的；对第四组不认可真实性，原告去国土所调查后查不到该证的资料，请求法庭核实，土地使用证不能证明房屋所有权归被告，该地的性质也不可能是划拨，只有国有土地才存在划拨；对第五组证据中建厂情况说明不认可证据的三性，是空白的，与本案当事人没有任何联系，没有投资项目清单，投资人不是本案当事人，不认可照片作为证据的三性，照片没有反应拍摄的时间、地点，动物防疫条件合格证的真实性无异议，发证时间是2015年，不能代表现状，现在还在持续进行养殖项目，营业执照的真实性无异议，不能说明2015年的证书现在是否持续有效，投资人是赵兴，其投资多少钱，投资了做什么均与本案没有关联性。 赵翔围绕自己的诉讼主张，向本院申请证人孔某、张某出庭作证，本庭经审查后予以准许。证人孔某证实：“2000年其任村小组长，张某、王自德任副组长，因为要盖学校，盖不起来，其就召开了一次群众大会，一次党员大会，决定把老学校以2.8万元卖了，钱直接转给盖学校的老板罗阳红，最后才把学校盖起来。”证人张某证实：“证明当时卖学校时，其是村副组长，2000年猫猫冲争取了一个建校项目，政府让征土地，3000元一亩征收土地，是和群众协商过的，盖学校的资金政府给一部分后，群众需要集资8.8万元，卖学校得了2.8万后，有1.8万是直接给了建校的老板罗阳红，1万元用于路面修建和伙食费了，还差的钱是每人50元集资的，集了两年，因为有的村民因孩子不读书就不交，所以不够，第三年政府不给这样集资，就给建校的老板去和教育局要，至于老板是否要到钱就不清楚了，当时老学校的负责人是张映禄，是教育局分下去的老师，有500元是约定办证的钱。” 经质证，原告认为孔某的证言不能证明被告的证明观点，因为没有相应的证据相互印证该证人证言所陈述的内容。不认可证人张某的证言，证言没有相应的证据印证，只能认可张映禄是老师不是村民代表，再者两个证人陈述的收取被告支付的2.8万元有分歧。 依原告的申请，本院到丘北县自然资源局调取邱集用（2001）字第2—4978号集体土地使用证的档案，丘北县自然资源局出具情况说明，说明邱集用（2001）字第2—4978号，地号为2—206—201，土地面积4,499.73平方米，经核查，无法查询到该证书相关地籍资料。 经质证，原告无异议。被告认为不具有证据的三性，更不具备证据效力，故不予认可，法庭也不能将其作为证据采信，无法查找到该土地的档案资料是该局的过错行为所致，应该承担相应的责任，且该份证明也不能说明被告所收执的证是真或是假，所以不能作为定案的依据。 丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认为原告提交的第一、二、三、四组证据能证明原告欲证事实，被告无异议，应予采信；第五、六、七、八、九组证据能证明原告召开了群众大会，依法可以提起诉讼，应予采信，本案未指定举证期限，且原告是在转为普通程序后提交的证据，系庭审结束前提交的证据，被告认为第六、七、八、九组不是新证据，不予质证，视为放弃其诉讼权利。 赵翔围绕诉讼主张依法提交了证据，本院认为被告提交的第一组证据能证明其欲证明的事实，且原告无异议，应予采信；第二组证据能证明2000年11月8日，赵翔和丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组签订了《售猫猫冲老校舍房地产协议书》，协议约定原告以28000元出售猫猫冲老校舍给被告，原告负责把证件办齐交给被告，被告承担办证的一切费用的事实，应予采信；第三组证据能证明赵翔已支付款项28500元，落款时间是2000年1月4日，收条上阿拉伯数字的金额也误写为2850元，从签订协议时间看，收款时间应为2001年1月4日，应为笔误,应予采信；第四组证据能证明被告取得了邱集用（2001）字第2—4978号土地使用证，地号为2—206—201，土地面积4499.73平方米，应予采信；第五组证据能证明本案争议的土地，赵翔购买后用于养殖，并于2015年注册为丘北牧丰养殖厂，投资人为赵兴的事实，应予采信。赵翔申请的证人孔某、张某的证言能证实孔某任村小组长，张某、王自德任副组长，为建盖新学校，孔某召开了猫猫冲村小组群众会议，商议出卖猫猫冲村老校舍及集资，以28000元出售了老校舍的事实，应予采信。本院依法调取的情况说明，能证明邱集用（2001）字第2—4978号土地使用证的地籍档案无法查找到的事实，应予采信。 根据庭审、举证、质证和认证，本院确认如下法律事实： 2000年11月8日，赵翔与丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组签订了《售猫猫冲老校舍房地产协议书》，协议约定猫猫冲村小组永久性出售猫猫冲老校舍（房子、地皮）给赵翔，出售价为28000元,猫猫冲村小组负责把该校的土地使用证、房地产等证办齐交给赵翔,办证的一切费用由赵翔负责，赵翔一次性付清售房、地金额。该协议由时任猫猫冲村小组的组长孔某、副组长张某签字。协议签订后，赵翔于2001年1月4日支付了购房、地款及办证费用28500元。2001年1月1日，赵翔取得了邱集用（2001）字第2—4978号集体土地使用证，现该证在丘北县自然资源局无法查找到相关地籍资料。丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组以孔某和张某担任村小组组长、副组长期间未召开村民小组会议，未征得村民的大多数人同意的情况下，私自签订《售猫猫冲老校舍房地产协议书》，违反了法律法规，现起诉要求确认《售猫猫冲老校舍房地产协议书》无效，要求赵翔返还原告座落于丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村的老校舍的土地和房屋。 本院认为，当事人订立合同，应当具备相应的民事权利能力和民事行为能力。本案中，孔某作为八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组组长，对外能代表村小组签订合同，八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组及赵翔均具备相应的民事权利能力和民事行为能力，依法可成为订立合同的当事人，因此双方签订合同符合生效合同的形式要件。本案中，孔某于2000年代表猫猫冲村小组签订合同，副组长张某也在合同上签名，签订该合同是因建设新学校而转让老学校，并进行了集资，因此，最大可能是召开过村民会议，基于当时的条件，孔某不可能保留召开村民大会的相应证据。八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组属村民自治组织，对内管理应依照《中华人民共和国村民委员会组织法》实施，但该法对内管理的规定对外不具有约束力，即不能以村小组长违反村民委员会组织法的规定而确认村小组长对外签订的合同无效。如村小组长违反村民委员会组织法，村小组应主张的是村小组长违反村民委员会组织法的违法责任。八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组以孔某未召开村民代表大会而认为其代表村小组签订的《售猫猫冲老校舍房地产协议书》无效，没有事实和法律依据，依法应不予支持。八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组与赵翔签订的《售猫猫冲老校舍房地产协议书》中所涉及的土地属集体建设用地，集体建设用地依法可进行流转。协议中约定办证义务是八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组，因此该土地流转的手续应由八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组办理。现赵翔已持有邱集用（2001）字第2—4978号集体土地使用证，说明该土地的流转已经土地主管部门批准，至于该土地的相关地籍资料无法查找，并不能说明该土地证不真实有效，至于土地使用证的来源及办证程序是否合法，不属于民事案件评判的范畴。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二条、《中华人民共和国土地管理法》第十二条的规定，判决如下： 驳回丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组的诉讼请求。 案件受理费100元，由丘北县八道哨彝族乡矣堵村民委猫猫冲村小组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  袁 杰 审 判 员  余忠树 人民陪审员  杨美仙 二〇一九年十二月十九日 书 记 员  赵琼艳