山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0681民初5919号原告：刘国顺，男，1964年9月2日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：张益晶，龙口通海法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：周琳，蓬莱小门家法律服务所法律工作者。被告：龙口市东莱街道松岚村民委员会。住所地：龙口市东莱街道松岚村。统一社会信用代码：54370681B488825919。法定代表人：田衍强，任村委主任。委托诉讼代理人：韩礼御，山东岳平律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄银海，山东岳平律师事务所律师。原告刘国顺与被告龙口市东莱街道松岚村民委员会（以下简称东莱街道松岚村委）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2018年12月3日作出（2017）鲁0681民初3648号民事判决书，驳回了原告刘国顺的诉讼请求。原告刘国顺不服该判决，提起上诉。2019年7月31日，山东省烟台市中级人民法院作出（2019）鲁06民终2412号民事裁定书，裁定：1、撤销山东省龙口市人民法院（2017）鲁0681民初3648号民事判决；2、发回山东省龙口市人民法院重审。本院于2019年8月30日重新立案后，依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘国顺及其委托诉讼代理人张益晶、周琳，被告的委托诉讼代理人黄银海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘国顺向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行房屋搬迁产权调换补偿协议，交付给原告质量合格的楼房，并出具相应的《房屋使用说明书》和《质量保证书》，并承担违约金620000元。2、判令被告自2016年10月16日到交付之日按8元/㎡计算给付原告躲迁费，具体为：①2016年10月16日至2017年6月16日，共计8个月，躲迁费为37760元（8个月×590㎡×8元/㎡/月）；②从2017年6月17日至被告交付质量合格的楼房之日止，按照上述方法计算。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原被告于2012年10月26日签订了三份房屋搬迁产权调换补偿协议，协议签订完后原告按照协议的规定将自己的三套住宅交付给被告拆迁。协议规定30个月后被告应当将回迁的楼房交付给原告，结果被告于2016年10月16日通知原告去领取回迁的楼房，被告已延期交房18个月，并支付原告18个月的搬迁费，详见（各楼的搬迁费用计算表），当原告在回迁通知上面对回迁的楼房提出质量和其他问题时，并给松岚村民委员会异议书，自此期间原告与其他村民均向有关部门进行查询有关该楼的质量验收问题时，相关部门均给予了答复，未验收该楼，也未有五证两书一表。被告单方撕毁协议，于2016年11月14日又再次下达通知，从上述的材料来看，被告背信弃义，不严格的履行协议，且违约在先，给原告带来了巨大的损失。为保护原告的合法权益，诉至贵院。被告辩称，一、原告要求被告出具《房屋使用说明书》和《质量保证书》于法无据，不应得到支持。1、被告不是出具《房屋使用说明书》和《质量保证书》的主体。本案中，被告在整个房屋拆迁调换过程中只起到协调、协助、统计的作用，涉案房屋的建设和楼价款的收取真正的主体是开发商。根据建设部建房（1998)102号关于印发《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知第三条之规定：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》由房地产开发企业自行印制，各地建设和房地产管理部门可以根据实际情况制定《住宅质量保证书》的样本，以及《商品住宅实行住宅质量保证和住宅使用说明书制度的规定》第三条之规定：房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》可以作为商品房购销合同的补充规定。第四条之规定：《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责任的法律文件，房地产开发企业应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。由此可见，出具该二书义务在房地产开发企业，不是被告的义务，根据《中华人民共和国合同法》第110条一款第一条的之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……。因此，原告要求被告出具这二书，超出了被告的能力范围，属于履行不能。2、从双方签订的《房屋搬迁产权调换补偿协议》第二条约定来看，该条只是约定被告补偿的房屋，须符合国家有关规定，质量合格，并提供《房屋使用说明书》、《质量保证书》，但该约定并没有明确双方交付房屋时就出具有这二书，该二书也可以在整个松岚回迁区全部工程完工后一并出具。二、被告补偿房屋的相关手续正在办理中，房屋符合居住条件。1、目前该涉案房屋即松涛小区1#-5#楼均已竣工，主体结构工程于2015年9月6日经验收质量等级为优良，并通过主体分部工程观感、主体分部工程检查验收，所有电梯均通过检验，目前已有400余户回迁户入住，均反映质量良好，符合居住条件。2、原告所要求出具的五证二书，因开发商不配合，不提供原件，只提供了相关复印件，相关的材料原件保存在开发商和行政机关。目前《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》都已办理完毕；原告在起诉状中要求出具的《房屋使用说明书》和《质量保证书》开发商已经印刷，因消防尚未验收完毕，所以暂时还不能向业主出具；原告在异议书提到消防设施不完善，并没有依法验收与事实不符，2016年10月27日龙口市公安消防支队向龙口市金星房地产开发有限公司出具了《建设工程消防设计审核意见书》烟公消审字[2016]第0428号，说明开发商已经申请了消防验收，相关手续正在办理过程中，因相关行政主管部门需要走内部流程目前无法提供。三、被告不向原告交付房屋、不支付躲迁费于法有据。首先，根据原被告签订的《房屋搬迁产权调换补偿协议》第五条、第八条约定,原告应当在安置楼交付五天前，先行支付回迁楼房差价款,之后被告才能向原告交付回迁楼房，但原告并未履行支付差价款的义务。根据《中华人民共和国合同法》第67条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求……。因此，被告有权行使先履行抗辩权,拒绝向原告交付回迁楼房。其次，原告现在已无权要求被告向其交付回迁楼房。因原告拒绝支付涉案楼房的差价款,故被告在2016年11月13日，接到涉案楼房开发商正仁集团的通知后，将通知内容告知了原告，在接到被告异议书后于2016年11月14日，召开了村民代表会议,决定视为原告放弃了安置回迁住房,决定按照3500元每平方米对原告进行货币补偿。故原告要求被告交付涉案楼房已没有合同基础。再次，本案中,原告因未支付回迁楼房的差价款、拒绝办理接受房屋手续,是原告违约在先,被告并无过错,故被告无需承担原告2016年10月26日之后的躲迁费用。四、被告要求支付违约金不符合双方协议约定。2012年10月26日，原被告签订的《房屋搬迁产权调换补偿协议》中,并没有关于违约金的约定,故原告主张被告支付违约金没有事实和法律依据,不应当得到支持。综上，原告诉求既与事实不符，也不符合法律法规的相关规定,请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，如原告提交的2012年10月26日房屋产权调换合同及房屋评估明细及附属设施汇总表、房屋搬迁验收通知单、回迁楼定位单及车库定位单、回迁通知、回迁楼互找差价计算表复印件、异议书、被告2016年11月14日通知、政府有关部门对原告提出的质量情况异议所出具的告知书，被告提交的房屋搬迁产权调换补偿协议（编号040-2、040-3、040-4）、回迁楼互找差价计算表、松涛苑回迁楼选楼定位单、被告于2016年10月16日向原告送达的回迁通知、龙口市人民法院（2017）鲁0681民初134号民事裁定书及协助执行通知书、（2016）鲁0681财保137号民事裁定书及协助执行通知书、（2017）鲁0681执1068号履行到期债务通知书、（2017）鲁0681执第1035号协助执行通知书、龙口市金星房地产开发有限公司致龙口市东莱街道松岚村的一封信、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、被告村两委会议记录原件，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘国顺系龙口市东莱街道松岚村村民，在该村原有房屋三栋。2012年，根据上级精神，龙口市东莱街道松岚村进行新型社区改造，需要对村民的房屋进行拆迁安置。2012年10月26日，原告与被告东莱街道松岚村委签订三份房屋搬迁产权调换补偿协议（以下简称补偿协议），编号分别为040－2号、040－3号、040－4号，原告均选择了房屋安置的产权调换方式，根据三份补偿协议约定，原告的被拆迁的三栋房屋所获得的安置面积分别为76.556㎡、129.641㎡、154.498㎡。另外，补偿协议还主要约定：甲方：东莱街道松岚村委，乙方：刘国顺。补偿标准按《松岚村搬迁补偿安置方案》执行，甲方补偿的房屋，须符合国家有关规定，质量合格，并提供《房屋使用说明书》和《质量保证书》。安置楼交付五天前，双方互找房屋差价。临时过渡期限为30个月，自签订协议之日起计算躲迁时间，乙方自找房屋过渡，甲方按搬迁方案付临时安置费。乙方须在2012年11月14日下午5时前搬迁出原房屋。甲方先支付按期搬迁奖、临时安置费、搬迁补助费、签订协议奖，其余款项待安置楼交付五天前，互找房屋差价。2012年11月12日，原告将三份补偿协议中涉及的房屋腾空，交付被告。被告向原告出具房屋搬迁验收通知单三份。2014年7月26日，被告与龙口市金星房地产开发有限公司签订东莱街道松岚村旧村改造协议。2016年10月16日，被告向原告出具回迁通知，该回迁通知中载明了选楼、车库的时间、地点、方式，互找差价的时间、方式、逾期后果等，同时载明延期躲迁共18个月，按搬迁时应安置面积8元/㎡/月计算。在结算差价款项时一并结清。原告在该通知上签字的同时并写有“是否达到验收合格标准？消防及电梯是否验收？”字样。2016年10月20日，原告根据三份补偿协议选择了安置楼房的具体位置和车库，分别为：4号楼东一单元1101室、1102室、1103室及1号楼东一单元801室、901室，编号为1－22号、1－23号、4－29号的车库。后被告按照原告所选的楼房和车库出具了五份《回迁楼互找差价计算表》。因部分村民未按选定的楼房在规定的时间内办理结算手续，2016年11月13日，龙口市金星房地产开发有限公司向被告东莱街道松岚村委出具《致龙口市东莱街道松岚村一封信》，载明：截止时间为2016年10月30日，仍有部分村民未办理结算手续，为此声明如下：现没有前来结算，未领取钥匙的村民，务必于2016年11月20日前到我公司物业公司办理相关手续，按房产证或土地证面积置换，不再享受赠与方，也不再享受每个产权证明30㎡的优惠政策及车库3600元/㎡的优惠政策，因你们已违约。但是如果2016年11月20日后还未来物业公司办理相关手续的，逾期我公司将视为你们放弃安置回迁住房，并按3500元/㎡进行货币补偿。2016年11月14日，被告向原告出具通知一份，载明：户主刘国顺，接正仁集团通知，你户回迁房屋结算手续已逾期，属违约，取消你户的赠送面积和优惠平方及车库的买卖关系。限你于2016年11月20日前到金星物业公司办理你户房产证或土地证面积内的置换面积。逾期将视为放弃安置回迁住房，并按3500元/㎡的货币补偿执行。同日，原告与本村村民刁焕章共同向被告出具异议书一份，主要提出如下问题：１、松涛小区1#-5#楼工程没有竣工（路面等）；２、消防设施不完善，并没有依法验收；３、楼房二十部电梯没有验收，经查有十八部电梯不合格，并没有按有关规定依法验收；４、所有回迁楼房没有经过有关部门验收。回迁楼存在的上列问题，而村委不顾村民的人身安全，强令村民回迁，属独断专横，违法侵权。回迁楼依法验收合格后，我们履行回迁的相关规定。2017年5月3日，原告向政府有关部门查询涉案回迁楼的相关信息。2017年5月17日，龙口市住房和规划建设管理局向原告出具政府信息公开告知书，主要载明：松涛苑１#、３#、４#楼仅能提供《建设工程竣工规划验收合格证》，其他信息不存在，无法提供。2017年5月18日，烟台市公安消防支队向原告出具了关于政府信息公开的答复，主要载明：经调查，我支队未收到松涛苑１#、３#、４#楼的消防验收申请，未出具消防验收文书。本案审理中，本院依法向建设部门对涉案回迁楼房的竣工验收情况进行查询，2019年10月15日，龙口市住房和城乡建设管理局向本院出具告知函，载明：松涛小区回迁楼工程至今未竣工验收备案，未取得竣工验收备案表。审理中，本院依法向原告释明：根据建设部门出具的告知函，涉案回迁楼房尚未竣工验收完毕，也未进行竣工验收备案，目前无法按照原被告双方签订协议的标准对回迁房进行交付，原告是否变更交付楼房的诉讼请求或者按照双方签订协议要求赔偿。原告当庭明确表示不变更诉讼请求，坚持要求被告交付验收合格的回迁楼房。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人均应按合同的约定如实履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行或不适于强制履行的除外。本案中，原被告签订三份房屋搬迁产权调换补偿协议，对原告被拆迁的三栋房屋进行安置，该三份补偿协议是双方真实意思表示，属有效合同，原被告均应按合同的约定如实履行各自的义务。在原告将三栋房屋交与被告拆迁后，被告亦应按约定向原告交付符合条件的回迁房屋。根据补偿协议的约定，被告补偿安置的房屋应符合国家有关规定，质量合格，并提供《房屋使用说明书》和《质量保证书》。故向原告提供符合国家规定及质量合格的房屋，既是被告重新安置村民的重要前提条件，也是被告应当履行的主要合同义务。在被告未履行合同主要义务情况下，即涉案回迁房屋在未经过竣工验收且未达到交付条件的情况下，被告却要求原告先行支付差价款并接收回迁房屋，否则剥夺安置房屋权利的行为，属于违约行为，应承担相应的违约责任。原告未能及时得到安置，由此产生的躲迁费用，被告应予赔偿。因被告于2016年10月16日向原告出具回迁通知至今，原告并未实际接收回迁房屋，故原告要求被告自2016年10月16日至交付合格房屋之日按延期躲迁费的标准8元/㎡/月继续给付躲迁费的主张，于法有据，本院予以支持。但计算躲迁费的面积应按搬迁时应安置面积360.695㎡计算，原告要求按照其选定的房屋面积590㎡计算，无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告交付质量合格的楼房并出具相应的《房屋使用说明书》和《质量保证书》的主张。本院认为，鉴于目前涉案回迁房屋尚未完成竣工验收，无法达到合同约定的交付标准，原告经本院释明后仍不同意变更诉讼请求，坚持要求被告交付验收合格的回迁楼房。原告的该请求属于事实上的不能履行同时亦无法强制履行的情形，目前无法实现。故对原告要求交付质量合格的楼房，并出具相应的《房屋使用说明书》和《质量保证书》的主张，本院不予支持。原告可待涉案回迁房屋完成竣工验收后，再另行主张。关于原告要求被告承担违约金620000元的主张。本院认为，因原被告双方签订的房屋搬迁产权调换补偿协议中并未约定违约金，由被告继续支付延期躲迁费，亦属于承担违约责任的方式，故对原告的该项主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、被告龙口市东莱街道松岚村民委员于本判决生效之日起十日内给付原告刘国顺2016年10月16日至2017年6月16日期间的躲迁费23084.48元；并自2017年6月17日起至交付质量合格房屋之日止继续给付躲迁费（以360.695㎡为基数，按8元/㎡/月的标准计算）。二、驳回原告刘国顺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10378元，由原告刘国顺负担10014元。由被告龙口市东莱街道松岚村民委员负担364元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 陈  军人民陪审员 王 惠 芝人民陪审员 高 淑 梅二〇一九年十二月二十七日书 记 员 李佳闫子