山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初9492号原告：山东中建房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：卢丙磊，执行董事。委托诉讼代理人：远某，男，系该公司职工，住济南市。委托诉讼代理人：王鹏，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：济南山旅酒店管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人：李**，执行董事。委托诉讼代理人：王文忠，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：王涵，国浩律师（济南）事务所律师。第三人：济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店，经营场所济南市。经营者：邵长琪，男，1986年11月19日出生，汉族，住山东省济宁市。委托诉讼代理人：吴淑娟，上海锦天城（济南）律师事务所律师。原告山东中建房地产开发有限公司（以下简称中建房地产）与被告济南山旅酒店管理咨询有限公司（以下简称济南山旅公司）及第三人济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店（以下简称蛤蜊燕山店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中建房地产的委托诉讼代理人远洋、王鹏，被告济南山旅公司的委托诉讼代理人王文忠、王涵，第三人蛤蜊燕山店的委托诉讼代理人吴淑娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中建房地产向本院提出诉讼请求：1、确认中建房地产与济南山旅公司之间签订的《商铺租赁合同》及其补充协议已解除；2、判令济南山旅公司恢复涉案房屋的消防设施设备、消防空间及消防疏散通道的原状；3、判令济南山旅公司及蛤蜊燕山店将涉案承租房屋腾空、恢复原状后交还给中建房地产；4、判令济南山旅公司及蛤蜊燕山店向中建房地产支付逾期腾房占有使用费（自2019年5月29日起至实际腾房交还中建房地产之日止，按照中建房地产起诉时该地址物业租赁市场租金标准支付）；5、判令济南山旅公司向中建房地产支付迟延履行违约金人民币230186.40元（自2019年4月24日起按照《商铺租赁合同》约定计算至2019年5月23日止）；6、判令济南山旅公司及蛤蜊燕山店承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年初，中建房地产与济南山旅公司签订了《山东中建房地产开发有限公司商铺租赁合同》（编号：中建东孚【文化广场】合（2013）005号），约定济南山旅公司租赁中建房地产所属的中建文化广场A座第二层、第三层合计2076平方米（套内建筑面积）的房屋用于“四季明湖”品牌的餐饮经营，租期15年，前三年租金每月每平方米42元，第四年至第八年租金每月每平方米46.2元，第九年至第十三年租金每月每平方米50.82元，第十四年、十五年租金每月每平方米55.9元，免租装修期为180天，计租日为免租装修期满之日即2014年8月16日。该合同第八条、第十六条、第十七条中的相关条款还明确约定了济南山旅公司对于涉案承租房屋在装饰装修和消防管理等方面的义务和责任，另外合同附件3中还明确对济南山旅公司提出了装修时的设计文件申报要求，并规定济南山旅公司需将装修设计图纸自行申报至消防主管部门，且取得同意批复。2014年7月1日，中建房地产与济南山旅公司又签订了《山东中建房地产开发有限公司租赁合同补充协议》，专门特别强调了如济南山旅公司更换使用、合作、联营的品牌和业态时，应提前30日以书面形式提交给中建房地产，经中建房地产审核同意后，方可更换。并且，申请更换的品牌和业态必须符合中建房地产对中建文化广场整体定位和形象的要求，尤其不得经营客房、KTV、夜总会、洗浴中心、娱乐会所、直销机构等。如未经中建房地产审核同意，济南山旅公司私自更换使用、合作、联营的品牌和业态，则视为济南山旅公司单方违约。2019年3月，济南山旅公司在未提前通知中建房地产，未征得中建房地产书面同意，也未提前向中建房地产和物业管理公司报送装修设计图纸、方案的情况下，即进行大范围装修改造，对原有承租房屋装修结构进行大面积拆改，擅自改变了承租房屋相关设施的设计用途，将餐厅改装成了可以餐饮的KTV，并将原有消防设施拆除，将第二层、第三层电梯间隔成独立空间后更改用途装修成餐厅包间，将消防疏散通道堵塞。物业管理公司于2019年3月25日对济南山旅公司装修过程中存在的装修问题以及消防违法问题向济南山旅公司发送了整改通知书。对此，中建房地产于2019年4月16日、4月23日已按照合同约定两次书面函告通知济南山旅公司，要求其立即停止装修、进行整改，同时要求济南山旅公司对其装修事宜报消防主管部门审验。但济南山旅公司始终未能按要求停止装修，并且已于2019年6月装修完毕投入了使用。截至中建房地产起诉时，济南山旅公司和蛤蜊燕山店将涉案酒店已投入使用并正式经营两月有余，至今也未能通过消防验收，并且济南山旅公司始终未能按照商铺租赁合同的约定购买公众责任险及财产险。济南山旅公司将涉案租赁房屋作为带有KTV娱乐功能的餐厅进行经营，按照消防法律法规的规定，作为公众聚集场所的该处餐厅目前并不具备经营条件，应停业整顿，以保证涉案房屋、整个大厦以及酒店用餐人员、大厦办公人员的安全。在中建房地产函告济南山旅公司停止装修后，济南山旅公司分别于2019年4月18日、4月29日向中建房地产补报送了部分立面效果图、消防设计图，济南山旅公司两次提交的图纸不足以展示装修工程的全貌，也不符合合同附件3的要求，且未经消防审验，存在严重消防安全隐患，已违反了双方房屋租赁合同的约定。中建房地产在审查其装修设计图纸时发现其所提交的装修设计图纸上的委托设计单位为蛤蜊兄弟，并非济南山旅公司。中建房地产于2019年5月16日委托法律顾问对济南山旅公司、山东蛤蜊兄弟文化发展有限公司及以该租赁房屋为注册地的蛤蜊燕山店的工商登记进行了调查，档案材料显示济南山旅公司与另外两单位并无任何关系，蛤蜊兄弟餐饮品牌并非由济南山旅公司经营。并且，蛤蜊燕山店工商登记档案中所备案的中建房地产与济南山旅公司签订的《商铺租赁合同》被多处改动，其中租赁面积、免租装修期、计租日、开业日、履约保证金、租金标准均与双方签订的真正的《商铺租赁合同》不同，且济南山旅公司还将备案合同中的“四季明湖”品牌去除。济南山旅公司与蛤蜊燕山店于2014年4月13日签订了《场地租赁合同》，济南山旅公司在中建房地产向其交付涉案房屋、进场前已将承租房屋违法转租给了蛤蜊兄弟公司，同意蛤蜊兄弟公司在此设立个体工商户进行经营，济南山旅公司通过转租高额牟利。从蛤蜊燕山店的工商登记档案材料可以看出，济南山旅公司不仅是对中建房地产进行了隐瞒，并且还对蛤蜊燕山店进行了欺诈。但不论是济南山旅公司还是蛤蜊燕山店在2019年5月16日、5月27日、6月14日给中建房地产的回函中还均一直坚称不存在转租情形，济南山旅公司还称由其经营该处餐厅，但是其在诉状上却又改称与崔亚林合作，显然，济南山旅公司及蛤蜊燕山店都在刻意回避违法转租的事实。而不论济南山旅公司称是转租、合作，还是申请更换品牌或经营业态，济南山旅公司均未提前向中建房地产书面申请，未征得中建房地产同意，并且对中建房地产一直隐瞒和欺诈，并要求中建房地产配合其办理工商登记手续。济南山旅公司的上述行为已构成单方违约。根据双方所签《商铺租赁合同》第八条、第十六条、第十七条、第二十条、第二十二条第四款以及补充协议的约定，租赁期间，济南山旅公司未经中建房地产书面批准，并且采取隐瞒、欺诈等方式对该房屋进行转租或其所称的合作经营或联营，改变了原有经营业态，将餐厅改为可进行餐饮的KTV，已构成严重违约。并且，济南山旅公司违反合同约定进行装修，出现严重的消防违法行为，经中建房地产二次通知后仍不改正，济南山旅公司每日应当向中建房地产支付相当于通知发出所在租约年月租金的10％的延迟履行违约金，直至改正为止。而济南山旅公司在接到中建房地产发送的第二次通知函后既未改正违法违约行为，也未支付延迟履行违约金，且超过15日，则中建房地产有权单方解除合同。中建房地产于2019年5月23日已发函通知济南山旅公司及蛤蜊燕山店，解除双方所签《商铺租赁合同》及补充协议，并在酒店门口张贴了《商铺租赁合同解除通知书》，后中建房地产又于2019年6月12日向蛤蜊燕山店再次发函告知，要求其停止装修及其他经营性投入，并尽快腾房。鉴于济南山旅公司存在上述违法违约行为，中建房地产根据合同法的有关规定以及《商铺租赁合同》及其补充协议的相关约定，解除了与济南山旅公司之间所签署的《商铺租赁合同》及其补充协议。但济南山旅公司对此向法院提出异议，中建房地产现提起诉讼，请求法院依法确认该解除合法有效，并判令济南山旅公司及蛤蜊燕山店承担相应的法律责任。济南山旅公司辩称，一、中建房地产未履行两次通知的义务。涉案合同第二十四条第二款约定，中建房地产就违约事项发出两次整改通知后，才有权行使单方解除权。本案中，中建房地产未履行两次通知的义务，无权行使单方解除权。二、济南山旅公司依据《补充协议》，经中建房地产同意，与崔亚林合作经营蛤蜊燕山店，属于改变品牌但未改变业态，不是违约，也不是转租。《补充协议》是对主合同第二十条的变更。在补充协议第二条第二款明确约定补充协议为原主合同有冲突的以本协议为准。本协议就是与20条相互冲突。补充协议第1.4条约定，只有当济南山旅公司同时更换品牌和业态且未经中建房地产书面同意时才构成济南山旅公司单方违约。本案只变更了品牌没有变更业态，并且当时是经过中建房地产同意的，只是没有书面同意的回执。济南山旅公司依据《补充协议》约定，与崔亚林合作在二、三楼经营蛤蜊燕山店属于改变品牌但未改变业态，不是违约。中建房地产称济南山旅公司未经过其同意擅自改变品牌和业态，还称其于2019年4月才发现改变品牌，明显违背以下客观存在的6件事实:1.蛤蜊燕山店在户外墙上树立“哈啤酒吃蛤蜊”大幅广告牌；2.物业管理公司为蛤蜊燕山店制作了楼层引导牌，明示二、三楼为蛤蜊燕山店；3.蛤蜊燕山店一直在向物业管理公司缴纳物业费、水电费，物业管理公司为其出具物业费发票、水电费发票；4.济南山旅公司一直在向中建房地产缴纳房租，中建房地产为其出具房租发票；5.中建房地产在蛤蜊燕山店处用餐开具的发票上均载明“济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店”；6.以上5件已知的事实一直存在长达5年之久。5年来，中建房地产从未提出异议。因此，济南山旅公司与崔亚林合作经营蛤蜊燕山店是经过中建房地产同意的。否则，认定未经其同意改变品牌经营属于违反日常生活经验准则。补充协议1.4条约定:“如未经甲方书面同意，乙方私自更换使用、合作、联营的品牌和业态，则视为乙方单方违约”。济南山旅公司改变经营品牌但未改变业态，不构成单方违约。认定了上述事实，所以就不存在违法转租的事实。退一步讲，即便中建房地产认为改变经营品牌系转租行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”且济南山旅公司改变经营品牌已经长达五年，中建房地产明知，从未提出异议，也不能请求解除合同。三、合同对于免租装修期外的装修行为并无约定。涉案商铺租赁合同第八条关于装修应当向物业管理公司提供装修设计文件并应得到物业管理公司批准的约定，仅是针对免租装修期内的行为。济南山旅公司本次局部装饰装修仅是对经营场所服务设施进行改善以提升客户体验，并未对房屋进行拆除和破坏。而且，济南山旅公司经物业管理公司同意并收取1万元装修保证金之后才开始装修，且物业管理公司在装修之前和装修完毕之后为济南山旅公司办理了消防联动程序。物业管理公司与中建房地产系关联公司，涉案合同第二十八条第二款约定:中建房地产可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业管理公司代为行使和履行，无须再通知济南山旅公司，济南山旅公司应予以接受，不得异议。物业管理公司的行为代表中建房地产的行为。中建房地产称济南山旅公司本次装修违约无事实依据，亦无合同依据。四、济南山旅公司本次装修行为无需消防备案。合同第八条系对免租装修期内的装修行为而进行的约定，除第八条外，合同无任何关于装修行为的约定，更无关于装修须通过消防验收的约定。济南山旅公司在免租装修期后第五年，改善经营环境，对所租赁的商铺进行局部装饰装修系正常经营行为，且本次装修由正规消防公司设计，无任何违反消防法律法规之行为。根据《济南市新旧动能转换重大工程消防服务十四条措施》第八条:“投资额30万元以下或建筑面积300平方米以下的新建、改建、扩建、内装修工程，自行落实消防技术标准和管理规定，免予办理消防设计、竣工验收消防备案。”之规定，济南山旅公司本次局部装修，投资额在30万元以下，无需办理消防设计、竣工验收消防备案。五、中建房地产称济南山旅公司拆除消防设施，擅自改变设计用途，将电梯间改造成包间，堵塞消防疏散通道，与事实不符。济南山旅公司不存在将原有消防设施拆除的行为，本次装修系在初次装修的基础上添加设施，不存在任何拆除行为。中建房地产称济南山旅公司将第二层、第三层电梯间隔成独立空间后更改用途装修成餐厅包间，将消防通道堵塞，与事实不符。第二层、第三层由济南山旅公司承租，单独使用，公共电梯不在三层经停，中建房地产所述电梯间并非实质性电梯间，济南山旅公司在别处单独使用另外两部电梯。自济南山旅公司承租至今均按照前述情形使用。济南山旅公司此次改造成包间系充分利用空间的行为，无任何不利影响，亦未堵塞消防疏散通道，原有消防通道均正常开放。故，中建房地产称济南山旅公司拆除消防设施，擅自改变设计用途，将电梯间改造成包间，堵塞消防疏散通道，与事实不符。六、合同关于购买保险的约定系格式条款，加重济南山旅公司责任，属无效条款。租赁合同系中建房地产出租其房屋而使用的格式合同。合同第十九条约定济南山旅公司应购买公众责任险和财产一切险，该两种保险非强制性保险，且均不涉及中建房地产利益，系格式条款，明显加重济南山旅公司责任。根据《合同法》第四十条，合同第十九条属于无效条款。即便有效，也不足以成为中建房地产解除合同的理由。七、中建房地产称济南山旅公司将餐厅改建成KTV，与事实不符。济南山旅公司在涉案租赁商铺设有30多个包间，仅在其中两个包间放置了自用的音响设备，与KTV具有实质性区别。济南山旅公司不存在将餐厅改造成KTV的行为。中建房地产从未要求济南山旅公司针对所谓的“KTV”进行整改，在诉状中提出所谓的“KTV”，纯属拼凑起诉事由。综上，济南山旅公司无违约行为，中建房地产要求解除租赁合同并要求济南山旅公司承担违约金等诉讼请求无事实依据和法律依据，请贵院依法予以驳回。第三人蛤蜊燕山店辩称，中建房地产没有单方解除权，没有合同依据，也没有法律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年年初，中建房地产（甲方）与济南山旅公司（乙方）签订了《山东中建房地产开发有限公司商铺租赁合同》（编号：中建东孚【文化广场】合（2013）005号（招商）），约定：乙方租赁甲方所属的位于济南市中建文化广场A座第2层、第3层房屋，该房屋套内建筑面积为2076平方米，租期15年，乙方免租装修期为180天。计租日为2014年8月16日，租金按计租面积2076平方米计算，前三年租金每月每平方米42元，即每月租金87192元；第四年至第八年租金每月每平方米46.2元，即每月租金95911元；第九年至第十三年租金每月每平方米50.82元，即每月租金105502元；第十四年、十五年租金每月每平方米55.9元，即每月租金116053元。乙方在该房屋内经营品牌为四季明湖，经营项目为餐饮。租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变房屋用途，不得使用其他品牌或经营其他项目。乙方对该房屋的装饰装修必须符合法律法规，遵守甲方关于装修设计文件审查的规章制度，且不能破坏甲方已经完成的装修。乙方违反本合同约定的各项要求对该房屋进行装饰装修的（包括但不限于未经甲方、物业管理公司批准，乙方擅自变更装修设计方案的情形），则甲方、物业管理公司有权通知乙方改正。自进场日后，未经甲方、物业管理公司书面同意，乙方不得擅自改变或损坏该房屋的房屋结构、外墙部分、门头及甲方提供的任何设施设备，乙方在该房屋内从事经营活动时，应当遵守中国包括环境保护、卫生、防疫、文化、治安、消防管理在内的各项法律规定。未经甲方、物业管理公司书面同意，乙方不得擅自改变该房屋相关设施（包括但不限于楼道、通道、大门、走廊、设备用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途。乙方确认，甲方、物业管理公司接受乙方的租赁、物业、管理费或其它费用，不得被视作甲方、物业管理公司放弃其向乙方追究乙方违反本合同项下乙方须遵守及履行的任何规定而须承担的责任权利。租赁期内，未经甲方书面批准，乙方不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约。乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则甲方有权通知其改正，乙方应当改正；经甲方通知，乙方仍不改正的，则自甲方发出第二次通知之日起，乙方每日应向甲方支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的迟延履行违约金，直至乙方改正为止。在此种情况下，如乙方迟延履行超过15日，则甲方有权单方解除合同。乙方确认，租赁期间，该房屋也是乙方的有效通知地址。因此，甲方有权将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该通知一经张贴即视为已经向乙方送达通知，乙方于通知张贴当日知悉通知内容。该合同附件3装修设计文件要求规定，装修设计图纸需由租户自行申报至消防主管部门，并取得同意批复。2014年4月13日，济南山旅公司与邵长琪签订《场地租赁合同》，济南山旅公司将涉案承租房屋转租给邵长琪，同意邵长琪在涉案承租房屋处设立个体工商户经营蛤蜊燕山店。之后，涉案承租房屋的实际使用人一直为蛤蜊燕山店。2014年7月1日，中建房地产（甲方）与济南山旅公司（乙方）签订《山东中建房地产开发有限公司商铺租赁补充协议》，约定：若因经济形式等原因致使乙方经营困难，乙方可向甲方申请更换使用、合作、联营的品牌和业态。乙方如需更换使用、合作、联营的品牌和业态时,应提前30日以书面形式提交给甲方,经甲方审核同意后,方可更换。乙方申请更换的品牌和业态必须符合甲方对中建文化广场整体定位和形象的要求，尤其不得经营客房、KTV夜总会、洗浴中心、娱乐会所、直销机构等。如未经甲方审核同意，乙方私自更换使用、合作、联营的品牌和业态，则视为乙方单方违约。2019年3月，蛤蜊燕山店开始对涉案承租房屋第二层进行装修。2019年3月25日，东孚物业管理公司向蛤蜊燕山店发出整改通知书，整改内容包括缺少消防局备案，现场有挪动消火栓设施，报警设施施工期间未做保护等，蛤蜊燕山店人员现场签收该通知。2019年4月16日，中建房地产向济南山旅公司发送《关于立即停止装修的通知》，要求济南山旅公司在收函5日内停止装修行为。2019年4月23日，中建房地产向济南山旅公司发送《关于立即停止装修并履行装修审批的通知》，要求济南山旅公司收到通知后将装修所需文件报中建房地产审核，未经审核不得进行装修。2019年5月16日，济南山旅公司向中建房地产发送《关于装修事宜的沟通函》，认可收到停止装修通知，并认为已向物业管理公司缴纳装修保证金，并补报装修设计文件。2019年5月23日，中建房地产向济南山旅公司发送《解除通知书》，并张贴于酒店门口。中建房地产在通知中称，因济南山旅公未提前通知中建房地产，未提前报送装修图纸、方案，也未征得中建房地产书面同意的情况下，两次进行大范围装修改造，在中建房地产两次函告立即整改后未能停止装修，报送的装修图纸也未经消防审验，存在消防安全隐患，且济南山旅公司将涉案承租房屋违法转租给蛤蜊燕山店，未按合同约定使用四季明湖品牌经营，合同目的已无法实现，中建房地产根据合同约定以及法律规定解除双方所签《商铺租赁合同》，并要求蛤蜊燕山店在收到通知之日起5日内腾房。2019年5月27日，济南山旅公司向中建房地产发送《复函》，认可收到《解除通知书》，认为在收到中建房地产停止装修的通知后已停止了装修，且济南山旅公司向物业管理公司缴纳装修保证金即是征得了中建房地产的书面认可；济南山旅公司认为中建房地产对于涉案承租房屋处经营的“哈啤酒吃蛤蜊”品牌已明知并同意。至2019年5月28日，蛤蜊燕山店仍在继续装修，未停止装修，蛤蜊燕山店认可装修至2019年6月初。蛤蜊燕山店未办理公众聚集场所消防审批手续。2019年6月12日，中建房地产向蛤蜊燕山店发送《通知函》，告知蛤蜊燕山店，其与济南山旅公司之间的《商铺租赁合同》已解除，要求蛤蜊燕山店停止装修和经营投入，做好腾房准备。2019年6月14日，蛤蜊燕山店向中建房地产发送《复函》，认为济南山旅公司自承租时起一直经营蛤蜊燕山店，济南山旅公司不存在转租涉案承租房屋的情形。本院另查明，蛤蜊燕山店工商登记档案中所备案的中建房地产与济南山旅公司签订的《商铺租赁合同》与双方作为证据提交的《商铺租赁合同》存在多处差异，其中计租面积、免租装修期、计租日、开业日、履约保证金、租金标准等主要内容与原合同不同，并且工商备案租赁合同中还将“四季明湖”品牌删除。济南山旅公司报送给中建房地产的火灾自动报警平面图与山东省建筑设计研究院出具的中建文化广场二层平面图均显示，涉案承租房屋的二层区域东北角原设计为敞开式大餐厅，电梯厅无餐厅设计，而酒店现场视频、照片显示蛤蜊燕山店将二层区域东北角装修成封闭包间，电梯厅装修成封闭包间。本次装修后，部分包间在进餐的同时可以进行卡拉ok娱乐演唱。本院认为，涉案承租房屋具有合法的建设手续，中建房地产与济南山旅公司自愿签订的《商铺租赁合同》及补充协议是双方的真实意思表示，是合法有效的，双方均应按合同约定履行。本案的争议焦点为，中建房地产是否有权解除房屋租赁合同，本院对此问题分析如下：关于涉诉房屋的转租问题。济南山旅公司主张，其系根据双方签订的补充协议，与崔亚林合作经营蛤蜊燕山店，属于改变品牌但未改变业态，不是转租。但是济南山旅公司并未提交其与崔亚林合作经营的证据，且济南山旅公司与邵长琪在2014年4月13日就涉案房屋签订了《场地租赁合同》，故对济南山旅公司的该项主张本院不予采信。根据合同约定，租赁期内，未经中建房地产书面批准，济南山旅公司不得对该房屋进行任何形式的转租、分租、合作经营或联营，否则视为严重违约。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。虽然济南山旅公司将涉诉房屋转租给蛤蜊燕山店使用的行为未征得中建房地产的书面同意，但蛤蜊燕山店在户外墙上树立“哈啤酒吃蛤蜊”大幅广告牌；物业管理公司为蛤蜊燕山店制作了楼层引导牌，明示涉案房屋的实际使用人为蛤蜊燕山店；蛤蜊燕山店一直在向物业管理公司缴纳物业费、水电费，物业管理公司为其出具物业费发票、水电费发票；蛤蜊燕山店自2014年10月28日成立起住所地即为涉案房屋。中建房地产在2014年时就知道或应当知道涉诉房屋由蛤蜊燕山店使用的事实。因中建房地产未在六个月内提出异议，故中建房地产认为济南山旅公司存在擅自转租行为，合同应当解除的主张没有法律依据，本院对该主张不予支持。关于涉诉房屋的装修问题。首先，根据合同约定，济南山旅公司对涉案房屋的装饰装修必须符合法律法规，遵守中建房地产关于装修设计文件审查的规章制度，且不能破坏中建房地产已经完成的装修。装修设计图纸需由租户自行申报至消防主管部门，并取得同意批复。济南山旅公司主张其本次装修行为局部装修，投资额在30万元以下，无需办理消防设计、竣工验收消防备案。根据《济南市新旧动能转换重大工程消防服务十四条措施》第八条：“投资额30万元以下或建筑面积300平方米以下的新建、改建、扩建、内装修工程，自行落实消防技术标准和管理规定，免予办理消防设计、竣工验收消防备案。”本案中，涉案房屋的套内建筑面积为2076平方米，按照涉案房屋建筑设计平面图，第二层建筑面积应大于300平方米，同时，根据涉案房屋建筑设计平面图、济南山旅公司向中建房地产出具的火灾自动报警平面图及蛤蜊燕山店工作人员的微信朋友圈照片，济南山旅公司称本次装修投资额低于30万元或建筑面积在300平方米以下，证据不充分。因此，济南山旅公司未能举证证明其装修工程的实际投资额在30万元以下，其装修符合无需办理消防设计、竣工验收备案的情形。故对济南山旅公司的该项主张，本院不予采信。济南山旅公司此次装修未申报至消防主管部门，违反了合同的约定。其次，根据合同约定，未经中建房地产、物业管理公司书面同意，济南山旅公司不得擅自改变该房屋相关设施（包括但不限于楼道、通道、大门、走廊、设备用房）的设计用途，亦不得采用封堵或阻挡等任何方式妨碍其实现设计用途。通过涉案房屋建筑设计平面图及济南山旅公司向中建房地产出具的火警自动报警平面图，济南山旅公司确将涉案房屋的电梯间改造成包间，济南山旅公司在答辩中也认可上述事实。济南山旅公司此次装修，违反了合同的约定。再者，合同约定，济南山旅公司违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作之任何其他承诺、保证、确认的，则中建房地产有权通知其改正，济南山旅公司应当改正；经中建房地产通知，济南山旅公司仍不改正的，则自中建房地产发出第二次通知之日起，济南山旅公司每日应向中建房地产支付相当于通知发出所在租约年月租金的10%的迟延履行违约金，直至济南山旅公司改正为止。在此种情况下，如济南山旅公司迟延履行超过15日，则中建房地产有权单方解除合同。中建房地产分别于2019年4月16日，向济南山旅公司发送《关于立即停止装修的通知》，要求济南山旅公司在收函5日内停止装修行为；2019年4月23日，向济南山旅公司发送《关于立即停止装修并履行装修审批的通知》，要求济南山旅公司收到通知后将装修所需文件报中建房地产审核，未经审核不得进行装修。而涉案房屋一直装修，且已经装修完毕投入使用。中建房地产按照合同约定两次书面通知济南山旅公司停止装修并改正违约行为，但济南山旅公司及蛤蜊燕山店并未停止装修，且未支付迟延履行违约金，故中建房地产有权单方解除合同。中建房地产按照合同约定，于2019年5月23日向济南山旅公司发送《商铺租赁合同解除通知书》，符合《商铺租赁合同》及其补充协议的约定以及我国合同法的有关规定，该解除通知合法有效。综上，中建房地产与济南山旅公司之间签订的《山东中建房地产开发有限公司商铺租赁合同》及《山东中建房地产开发有限公司租赁合同补充协议》于2019年5月23日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因中建房地产与济南山旅公司签订的房屋租赁合同已被解除，济南山旅公司已丧失了对涉诉房屋的占有依据。同时，作为次承租人的蛤蜊燕山店，亦丧失了对涉诉房屋的占有依据，故济南山旅公司、蛤蜊燕山店应将涉案房屋交还。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，中建房地产主张济南山旅公司恢复涉案房屋的消防设施设备、消防空间及消防疏散通道的原状，又主张济南山旅公司、蛤蜊燕山店将涉案承租房屋腾空、恢复原状后交还给中建房地产。本院认为，恢复涉案房屋的消防设施设备、消防空间及消防疏散通道的原状应包含于将房屋恢复原状。故对中建房地产主张济南山旅公司恢复涉案房屋的消防设施设备、消防空间及消防疏散通道的原状的诉求，不再单独处理。济南山旅公司、蛤蜊燕山店装修房屋的行为未经中建房地产同意，故对中建房地产要求济南山旅公司、蛤蜊燕山店将涉案房屋腾空、恢复原状后交还涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的《商铺租赁合同》与《通知函》，涉案租赁合同解除后，济南山旅公司、蛤蜊燕山店应当于2019年5月28日前向中建房地产交还涉案房屋，但济南山旅公司逾期未交还涉案房屋、继续经营的行为已构成违约，故应当承担违约责任，应向中建房地产支付逾期腾房占有使用费。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故中建房地产亦有权要求蛤蜊燕山店支付逾期腾房占有使用费。对于逾期腾房占有使用费的起算时间，据上论述，逾期腾房占有使用费的计算时间应自2019年5月29日起至济南山旅公司、蛤蜊店实际返还涉案房屋之日为止。至于逾期腾房占有使用费的标准，中建房地产要求按照涉案承租房屋所在中建文化广场目前的租赁市场价格4.2元/天/平方米收取逾期腾房占有使用费的主张，本院不予支持。因涉案合同并没有明确约定，本院认为，以《商铺租赁合同解除通知书》发出所在租约年月租金标准为宜，即每月95911元。根据双方所签《商铺租赁合同》的约定，济南山旅公司经中建房地产两次通知整改，仍不改正的，济南山旅公司每日应当向中建房地产支付相当于通知发出所在租约年月租金10%的迟延履行违约金。因济南山旅公司行为已构成违约且经两次通知后未改正，中建房地产有权要求济南山旅公司按照合同约定支付迟延履行违约金。中建房地产分别于2019年4月16日、2019年4月23日向济南山旅公司发送通知，发出通知所在租约年月租金为95911元，故济南山旅公司应支付中建房地产迟延履行违约金为95911元/月×10%×30天（2019年4月24日至2019年5月23日）。中建房地产仅主张230186.4元，系对其权利的处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十九条、第二百二十四，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条之规定，判决如下：一、原告山东中建房地产开发有限公司与被告济南山旅酒店管理咨询有限公司之间签订的《山东中建房地产开发有限公司商铺租赁合同》及《山东中建房地产开发有限公司租赁合同补充协议》于2019年5月23日解除；二、被告济南山旅酒店管理咨询有限公司、第三人济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店于本判决生效之日起三十日内将涉案承租房屋腾空、恢复原状后交还给原告山东中建房地产开发有限公司；三、被告济南山旅酒店管理咨询有限公司、第三人济南历下哈啤酒吃蛤蜊海鲜大排档燕山店于本判决生效之日起十日内向原告山东中建房地产开发有限公司支付逾期腾房占有使用费（自2019年5月29日起至实际腾房交还原告山东中建房地产开发有限公司之日止，按月租金95911元价格计算）；四、被告济南山旅酒店管理咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向原告山东中建房地产开发有限公司支付自2019年4月24日起至2019年5月23日止的迟延履行违约金230186.4元；五、驳回原告山东中建房地产开发有限公司超出部分的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元，由被告济南山旅酒店管理咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  闫 云人民陪审员  王桂荣人民陪审员  齐玉红二〇一九年十二月十六日书 记 员  亓 瑞