安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖0102民初11672号 原告：安徽杰正物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。 法定代表人：张玉林，职务不详。 委托诉讼代理人：陈妍，该公司员工。 被告：杭雪兵，男，1954年9月24日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告安徽杰正物业管理有限公司（以下简称杰正物业公司）诉被告杭雪兵物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杰正物业公司委托诉讼代理人陈妍，被告杭雪兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杰正物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令杭雪兵支付××××××××座××××室物业管理费1202.5元；2.判令本案全部诉讼费用由杭雪兵承担。事实和理由：杭雪兵系合肥市××××××××××座××××室业主，房屋建筑面积为92.5平方米。依据2018年至2020年原告与被告所在小区长春都市花园业主委员会签订的《物业服务合同》,原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但是,自2018年1月1日开始，被告停止向原告缴纳物业管理费,截至2019年9月20日,被告共计欠缴21个月零20天的物业管理费,物业费单价为每月每平方米0.6元,共欠物业费1202.5元。原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费等费用,但被告一直拒绝缴纳。为维护自身合法权益，杰正物业公司现提起诉讼，请求判如所请。 被告杭雪兵辩称：1、我对安徽杰正物业管理有限公司的营业执照有异议，营业执照法定代表人是张玉林，实际在我小区物业服务是张玉明，我认为这张营业执照是存在问题的，张玉林是2017年6月、7月份才成立的公司，我要求原告提供营业执照原件便于核实。2、对原告诉称我欠物业费不认可，原告公司是非法进驻我小区，开业主大会时，当时的业主委员会做了假票，原告只获得305票，要进驻案涉小区最少要获得420张票，原告没有达到票数，就跟小区的业主委员会私下签订了合同，原告和业委会的行为违反了物权法第七十六的规定，招聘杰正物业为案涉小区的物业服务企业实际上是违法的，其签订合同也是违法的，是无效合同。向街道反映情况后，街道要求走法律途径，故在2018年8月22日向瑶海区人民法院提起了诉讼。瑶海区人民法院也作出了判决，确定业主委员会委托杰正物业为我小区物业服务公司属于无效合同。安徽杰正物业采用欺诈手段欺骗小区业主，案涉小区招聘物业公司时要求企业目前必须有小区在管理中，并且与案涉小区面积大致相符。当时杰正物业根本没有小区在管理，他们弄虚作假，把杰正物业法定代表人张玉林居住的小区“新站区格兰云天花园小区”冒充为杰正物业管理的小区。我们前期起诉时持调查令调查，调查显示在新站区服务的物业公司根本没有杰正物业公司，由此可见，安徽杰正物业入驻我小区使用了欺诈、恶意串通的方式，所以杰正物业是非法进驻小区。3、瑶海区人民法院一审判决撤诉长春都市花园小区第六届业主委员会聘用安徽杰正物业管理有限公司为其物业服务企业后，长春都市花园第六届业主委员会在2019年4月25日向中级人民法院提起上诉，杰正物业公司可能感到无法改变事实，于2019年6月20日要求从长春都市花园小区撤出，2019年6月29日小区业委会同意杰正物业公司的撤场，并与杰正物业公司解除了合同。中级人民法院作出裁定书，认为上诉基础已不存在，故决定撤销瑶海区人民法院的一审判决书。二审裁定书是以一审没有主体才撤销的，既然业委会与杰正物业公司解除合同，上诉主体不存在，应该驳回业委会的上诉，不应撤销一审判决书，对此我们将依法向安徽省高院申请再审。即使是维持二审裁定书，也没有说明杰正物业公司进驻小区不是违法的。以上所有事实都表明杰正物业公司与安徽长春都市花园第六届业主委员会签订的物业合同系违法无效合同，长春都市花园业主有何理由要履行欺诈合同，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2018年1月16日，长春都市花园第六届业主委员会与杰正物业公司签订《物业服务合同》和《补充协议》各一份，合同约定长春都市花园第六届业主委员会选聘杰正物业公司对长春都市花园小区提供物业管理服务，委托管理期限为2018年1月1日至2020年12月31日，物业管理服务费标准为多层住宅0.6元/㎡/月、高层住宅1.2元/㎡/月、商业物业1.5元/㎡/月，本合同自签订日起三日起生效，自本合同生效之日起发生的物业费用，由业主承担，业主应按照合同约定标准向原告缴纳物业服务费，物业服务费实施包干制按半年进行交纳，业主应在规定时间内履行交纳义务等。上述《物业服务合同》和《补充协议》签订后，杰正物业公司为长春都市花园小区提供了物业管理服务。 后涉案小区部分业主以长春都市花园第六届业主委员会为被告向合肥市瑶海区人民法院提起诉讼，请求：1、判令撤销长春都市花园第六届业主委员会2017年12月25日公示将长春都市花园小区物业服务企业确定为杰正物业公司的决定；2、请求长春都市花园第六届业主委员会承担案件全部诉讼费用。后合肥市瑶海区人民法院作出（2018）皖0102民初8745号民事判决书，判决撤销长春都市花园第六届业主委员会于2017年12月26日公示将长春都市花园小区物业服务企业确定为安徽杰正物业管理有限公司的决定,案件受理费80元由长春都市花园第六届业主委员会负担。长春都市花园第六届业主委员会不服该判决上诉至合肥市中级人民法院。合肥市中级人民法院审理后作出（2019）皖01民终5337号民事裁定书，认为二审期间，因安徽杰正物业管理有限公司以与长春都市花园第六届业主委员会签订《物业管理服务委托合同终止协议》，终止了双方之间在先达成的《物业管理服务委托合同》，退出对涉案小区的物业管理，由此杭雪兵等十二人诉请撤销长春都市花园第六届业主委员会于2017年12月26日公示将长春都市花园小区物业服务企业确定为杰正物业公司的决定的请求基础消失，故裁定撤销合肥市瑶海区人民法院（2018）皖0102民初8745号民事判决书，驳回杭雪兵等十二人的起诉。 另查明，合肥市瑶海区站西路××××××××××××座××××幢××××室房屋登记权利人为杭雪兵与案外人杭某共有，该房屋建筑面积为92.5㎡。杭雪兵未缴纳2018年1月19日至2019年9月19日期间的物业管理费。庭审中，杭雪兵称该房屋实际使用人为杭雪兵。 再查明：2019年9月19日，杰正物业公司与长春都市花园第六届业主委员会签订《物业管理服务委托合同终止协议》，终止双方于2018年1月签订的《物业服务合同》。 上述事实，有杰正物业公司提交的营业执照、法定代表人身份证明、身份证、《物业服务合同》、《补充协议》、物业服务企业资质证书、请辞报告以及回复函、民事裁定书，杭雪兵提交的民事判决书、民事裁定书等证据以及到庭当事人当庭陈述载卷佐证。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。本案中，杭雪兵辩称杰正物业公司进驻案涉小区程序违法以及杰正物业公司与业主委员会签定的物业服务合同系无效合同，杰正物业公司不具备起诉长春都市花园业主的权利。但其向法院提交的合肥市瑶海区人民法院作出的（2018）皖0102民初8745号民事判决书已被合肥市中级人民法院作出的（2019）皖01民终5337号民事裁定书裁定撤销，且（2019）皖01民终5337号民事裁定书内容也无法证明杰正物业公司进驻小区程序违法以及杰正物业公司与业主委员会签订物业服务合同时存在法律规定的导致合同无效的行为。综上，本院对杭雪兵上述辩称意见不予采纳。长春都市花园第六届业主委员会系经合肥市瑶海区长淮街道办事处备案成立的，其与杰正物业公司签订《物业服务合同》，委托杰正物业公司为长春都市花园小区提供物业服务符合相关法律规定，合同内容系双方真实意思表示，合法有效，对案涉小区全体业主和杰正物业公司均具有约束力。现杰正物业公司已根据《物业服务合同》约定为案涉小区提供物业服务，杭雪兵作为业主以及案涉房屋实际使用人，在接受杰正物业公司提供的物业服务后，应按约履行交纳物业管理费的义务。物业公司作为物业服务企业，在从事物业管理服务工作中，应摒弃管理意识、树立服务理念、不断聆听小区业主关于物业服务工作的各种意见和建议，不断改进自己的工作方式和方法，力争让业主感到满意。杭雪兵作为业主，也应从相互体谅的角度出发，了解物业公司管理的难处，物业管理企业如果无法收取相应的物业服务费用，自然影响服务质量，更加无法为业主提供完善的服务，这是一个相辅相成的过程。如物业公司存在不完全履行物业服务义务的行为，杭雪兵可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能作为其拒交物业费的理由。杰正物业公司与长春都市花园第六届业主委员会签订的《物业服务合同》2018年1月19日生效，2019年9月19日终止，杰正物业公司向业主主张物业服务费的期间应为2018年1月19日至2019年9月19日。案涉房屋该期间的物业服务费应为1110元(0.6元/㎡/月×92.5㎡×20个月)。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告杭雪兵于本判决书生效之日起十日内支付原告安徽杰正物业管理有限公司2018年1月19日至2019年9月19日期间的物业服务费1110元； 二、驳回原告安徽杰正物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杭雪兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周燕平 二〇一九年十二月十一日 书记员  吴玉晗 附本案适用法律条文： 1、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用。 3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 4、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。