广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2713号 原告：桂林市某某物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区。 法定代表人：刘某，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某某，男，XXXX年XX月XXX日生，汉族，住湖北省钟祥市，系该公司员工。 委托诉讼代理人：关某某，男，XXXX年XX月XXX日生，瑶族，广西昭平县，系该公司员工。 被告：周某某，男，XXXX年XX月XXX日生，汉族，现住临桂区，身份证住址：广西临桂县。 被告：邱某，女，XXXX年XX月XXX日生，汉族，现住临桂区，身份证住址：广西象州县。 委托诉讼代理人：周某某，男，XXXX年XX月XXX日生，汉族，现住临桂区，身份证住址：广西临桂县，系被告邱某的丈夫。 原告桂林市某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）与被告周某某、邱某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月31日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员韩艳，人民陪审员唐初花，人民陪审员王顺有组成合议庭，韩艳担任审判长，并于2019年11月11日公开开庭进行了审理，书记员邓慧琳担任记录。原告桂林市某某物业服务有限公司的委托诉讼代理人李某某，被告周某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市某某物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付物业管理费4530.6元，违约金570.9元。合计:5101.5元。2、本案诉讼费用被告承担。事实与理由：被告系临桂区业主。原告受建设单位委托，对某某小区进行前期物业管理，由原告提供服务，被告每月向原告缴纳167.8元的物业管理费。期间，原告一直积极履行相关权利和义务，按照合同约定对被告居住的小区提供规范、完善的物业管理服务。但被告自2017年1月起便无故拖欠物业管理费至今共计人民币4530.6元。原告屡次以多种形式向被告追索该费用，但其未予理睬。原被告双方签订的物业服务合同中明确约定拖欠物业费的违约金为一日3‰。原告希望被告能尊重原告公司广大员工的劳动成果，认真履行双方签订的服务合同，现依据《中华人民共和国合同法》、《民事诉讼法》之相关规定向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。 被告周某某辩称：2015年，我入住到涉案小区，2017年1月前没有拖欠物业费，2017.1后，没有交物业费的原因是：1、我在交物业费时，楼上停电了，我和电工说为何不出公告提示，电工就开始骂人，然后我就生气，就没有交物业费；2、入住小区时本应是两个大门，但之前只开一个大门，有关部门把其中一个大门封锁了，物业没有通知业主，然后是业主共同处理的；3、小区的小办公楼是作公摊面积使用还是为开发商私人所有？现在这个办公楼已经被围墙围起来了，公摊面积为何要私自围起来？4、小区的楼下及楼上，我认为是公共面积，不应为个人所有，一楼的业主乱搭乱建，为何物业不去制止，小区的多家门窗有改装，物业没有处理；5、搭公共雨棚时，是规划为私家小车亭的，现在却是电动车棚，有业主把公共充电的设备锁起来了，物业也没有制止；6、小区保安没有尽责，光膀子上班睡觉；7、之前说过不能打广告，但物业在小区里有替别人打广告，但没有向业主说明广告收入的去向，即使说明，也不知道去向去哪了；8、我家楼下有垃圾池，很臭，以前是没有的，物业没有经过我的同意就在楼下建了。综上所述，我认为原告没有尽到《物业服务合同》约定的义务，所以我拒交物业费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方提出异议的证据，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 经审理查明，2012年8月22日，临桂县某某房地产开发有限责任公司（甲方）与原告桂林市某某物业服务有限公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定委托乙方对位于临桂区某某大队后面的某某小区（占地面积：2595.83平方米，建筑面积49495平方米）实行物业管理服务，委托管理期限为合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止。《前期物业服务合同》约定：第一条、甲方委托乙方为【某某】提供前期物业管理服务，乙方行使对本物业的整体物业管理权，双方在平等、协商一致的基础上，特订立本合同；第三条、乙方提供服务的受益人是甲方及本合同范围内物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担各自的相应责任；第四条、乙方在签订合同后，接受甲方委托的物业管理服务事项；第十九条、委托管理期限：本合同签订生效之日起至业主委员会成立并选聘物业管理公司且签订《物业管理服务合同》生效时止；第二十一条、物业管理服务费（二）本物业管理服务费采用包干制，物业管理服务费的标准：1、收费标准：（1）住宅高层按其拥有房屋建筑面积每月每平方米1.3元向乙方交纳。合同签订后，原告进驻该小区进行管理。2014年9月30日，被告周某某、邱某入伙收楼完毕。被告周某某、邱某（甲方）与原告某某物业公司（乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，该合同约定：第三条、在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1、物业共有部位的维修、养护和管理；2、物业共有设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共有部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放秩序管理；6、公共秩序维护、完全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；第八条、本物业管理区域物业服务收费选择酬金制，1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：（1）住宅：1.3元/月.平方米；（2）生活垃圾清运费：每户7元/月（代收代缴费用）；第十六条、业主违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按欠费数额每拖欠一日3%0的标准向乙方支付违约金，物业使用人违反本合同约定，未能按时交纳物业管理费用的应按欠费数额拖欠每日3%0的标准向乙方支付违约金，业主承担连带清偿责任；第十七条、乙方违反本合同的约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主或物业使用人就超额部分有权拒绝，乙方已经收取的，业主或物业使用人有权要求乙方返还。 另查明，原告桂林市某某物业服务有限公司于2001年5月22日成立，营业期限为2001年5月22日至2021年5月21日，统一社会信用代码为*****（2-1），资质证书中登记的资质等级为壹级。被告周某某、邱某是某某的业主，其所有的房产位于临桂区，建筑面积为129.06平方米，2017年1月至2019年3月，被告周某某、邱某欠原告物业管理费4530.6元。经原告催缴，被告仍未缴纳。2019年7月31日，原告诉至本院，请求判令被告支付物业费、违约金等费用。 本院认为，原告某某物业公司与临桂县某某房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》及原告某某物业公司与被告签订的《前期物业服务合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，未违反法律的规定，是合法有效的，应受法律的保护。物业公司与业主之间是一种相互促进的委托服务合同关系，优质的物业服务能够提高业主的生活质量，而业主的配合是提高物业公司服务质量的有力保障。物业费的收取旨在保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、绿化养护、公共秩序维护等项目开支，业主未及时主动交纳物业费客观上会影响物业公司的服务水平和服务质量。原告富翔物业作为取得物业服务资质的企业，按照上述合同的约定，进驻某某小区实施物业管理，为业主、物业使用人提供了服务，故原告按照上述合同及物业服务的有关规定收费标准，向业主、物业使用人收取相应的物业服务费，符合法律规定，经本院审核，被告周某某、邱某所欠的物业费为4530元（被告住宅建筑面积为129.06平方米，物业管理费按1.3元/月/平方米，交纳期间从2017年1月至2019年3月，共计27个月），故，被告应支付物业费为4530元。而被告辩称原告未完全履行物业服务合同约定的义务，因物业服务具有区域性特点，并非针对某一业主或物业使用人，原告是否存在履行不到位的情形及被告是否因此存在损失，本案现有证据难以证实，根据《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，如被告有证据证实可另行主张以维护其合法权益，而不是采取拒交物业费的形式，故对被告的上述抗辩，本院不予采信。至于违约金的问题。原告某某物业公司与被告所签订的《前期物业服务合同》系格式合同，该合同的第十六条、第十七条仅约定了业主或物业使用人违约金的赔偿标准，而未约定原告某某物业公司违约金的赔偿标准，违反了公平原则，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五条、第三十九条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定，判决如下： 一、被告周某某、邱某在本判决生效之日起十日内向原告桂林市某某物业服务有限公司支付物业管理费4530元； 二、驳回原告桂林市某某物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告桂林市某某物业服务有限公司负担3元，被告周某某、邱某负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  韩 艳 人民陪审员  王顺有 人民陪审员  唐初花 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  邓慧琳