黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书(2019)黑0110民初3662号原告（反诉被告）王洋，女，汉族，1970年4月26日出生，住哈尔滨市道里区。委托代理人万志刚，黑龙江盛德利律师事务所律师。被告（反诉原告）蔡铁芝，男，汉族，1956年9月19日出生，住哈尔滨市道里区。被告（反诉原告）刘振东，男，汉族，1963年6月6日出生，住哈尔滨市道里区。二被告委托代理人陈静，黑龙江孟繁玲律师事务所律师。二被告委托代理人范明瑶，黑龙江孟繁玲律师事务所律师。被告哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司，所在地哈尔滨市南岗区东大直街****。法定代表人华显卓，公司董事长。委托代理人谭惠秋，公司职员。委托代理人张庆荣，公司职员。原告（反诉被告）王洋与被告蔡铁芝、刘振东（反诉原告）、被告哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司（以下简称振达地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月4日受理后，依法组成合议庭，于同年3月26日公开开庭进行了审理。原告王洋及委托代理人万志刚被告刘振东、蔡铁芝及二被告的委托代理人陈静、范明瑶、被告振达地产的委托代理人谭惠秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：诉讼请求：请求判令蔡铁芝、刘振东履行双方签订的《房屋买卖居间服务合同》，协助王洋办理哈尔滨市××区菜××街××层（房屋产权证号哈房权证香字第1001036707-1，房产权证号为哈房权证香字第**）房屋的更名过户手续；诉讼费由蔡铁芝、刘振东承担。事实和理由：2018年5月，王洋在“58同城”网站看到振达地产发布的售房信息，称位于哈尔滨市××区菜××街××号的门市房欲出售。5月14日王洋找到振达地产，联系到卖房人即蔡铁芝、刘振东。5月15日，王洋与蔡铁芝、刘振东双方在振达地产处签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定王洋以780万元购买蔡铁芝、刘振东共有的房产，由王洋一次性向振达地产付清房款，当时付款200万元。同年5月24日王洋又将580万付给振达地产。但蔡铁芝、刘振东始终未为王洋办理该房屋的更名过户手续。蔡铁芝、刘振东（反诉原告）辩称：王洋将房款交给振达地产，是振达地产在房屋买卖活动中对王洋支付的房屋交易资金的一种暂时性监管。振达地产乃为王洋监管房款，支配权仍在王洋手中，不能认定王洋将房款交给振达地产即视为交给蔡铁芝、刘振东。王洋通过涉案房屋窗户上的电话联系到蔡铁芝、刘振东，因王洋担心其交付购房款后蔡铁芝、刘振东不履行更名过户义务，主动提出委托振达地产签订合同，由振达地产对其购房款进行监管，避免王洋的房款受到损失。本案中振达地产代收房款的行为性质应当认定为是振达地产接受委托，为了保证交易安全，在房屋买卖活动中对王洋支付的房屋交易资金的一种暂时性监管，并负责转付。本案中是王洋支付委托代理费，根据委托合同“谁委托谁付费”的原则，因此振达地产是受王洋的委托，为王洋监管监管房款。根据三方签订的《房屋买卖居间服务合同》的约定，由王洋支付500元的产权代理代办费、2500元的房屋买卖代理费，蔡铁芝、刘振东支付银行解贷注销代办费300元。在办理产权变更手续时，王洋不同意按照合同约定支付税费，拖延时间，耽误了振达地产向蔡铁芝、刘振东转付房款的时间，现有证据证明振达地产现已丧失给付房款的能力，明知办理房屋更名过户手续后振达地产也不能转付房款，因此蔡铁芝、刘振东享有不安抗辩权，有权拒绝为王洋办理产权过户手续。请求贵院依法判决驳回王洋的全部诉讼请求，维护当事人的合法权益。同时蔡铁芝、刘振东向本院提出反诉请求：请求判令解除《房屋买卖居间服务合同》；请求判令王洋将位于哈尔滨市××区菜××街××层的房屋返还给蔡铁芝、刘振东，并从该房屋中迁出；请求判令王洋向蔡铁芝、刘振东支付占用房屋期间的损失赔偿费用，按每年52万元标准计算,自2018年5月15日至房屋实际返还之日止；由王洋承担本案的诉讼费用。振达地产辩称：王洋确实将卖房款全部交付给振达地产，振达地产没有全部将该房款交付给蔡铁芝、刘振东，因振达地产经济困难，请求缓期给付剩余房款。王洋为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《房屋买卖居间服务合同》1份。证明问题：在合同第一条中约定王洋购买蔡铁芝、刘振东共有的位于菜艺街7号1-2层房屋，第二条约定房屋成交价格为780万元。合同第四条第2款，乙方（王洋）向居间方交付应交购房款。合同第五条第1款居间方权利及责任，保证负责甲、乙双方购房款项代收转付的安全保障责任，如代保管房款，由居间方承担全部的经济赔偿和法律责任。合同第六条第1款，剩余房款一次在2018年解贷注销完毕当日之前，全部交付给居间方代收转付及办理资金监管。合同第八条第1款，甲乙双方委托居间方代签合同，房款代收转付。证明从合同约定的内容来看，乙方的义务是向居间方（中介）交付全部购房款，由中介代收转付，即中介代蔡铁芝、刘振东收取全部的购房款。在王洋交付了全部购房款后，蔡铁芝、刘振东有义务协助办理产权交易手续。证据二、哈尔滨市××区菜××街××层（房屋产权证号为哈房权证香子第1001036707-1、房屋产权证号为哈房权证香子第1001036707-2号）的房屋产权证2份。证明问题：证明诉争房产现状的事实。证据三、2018年5月5日、5月24日北京银行个人账户对账单2份。证明问题：证明在签订合同后王洋按照合同约定向振达地产的银行账户支付了全部购房款780万。证据四、哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司出具的购房款收据3张，证明问题：证明王洋已经按照合同约定向振达地产交付了全部购房款780万元。证据五、公证书1份，证明问题：证明王洋已经委托案外人董秀兰全权处理诉争房产的更名过户手续，由案外人董秀兰办理交易过户更名或产权转移登记。证据六、2018年10月31日非居民采暖费发票2张和案外人董秀兰招商银行账户历史交易明细表（流水）。证明问题：证明王洋与蔡铁芝、刘振东双方已经实际履行合同，从案外人董秀兰的账户交付了诉争房屋在2017-2018年的取暖费（蔡铁芝、刘振东拖欠）、2018-2019年取暖费。证据七、房屋租赁合同1份。证明问题：王洋与蔡铁芝、刘振东已经履行合同，蔡铁芝、刘振东已交付房产的事实。证据八、2018年5月17日、10月31日、12月18日蔡铁芝、刘振东为振达地产出具的收据三张。证明问题：证明蔡铁芝、刘振东向振达地产领取购房款，振达地产向蔡铁芝、刘振东已经履行转付义务，与王洋无关。证据九、2018年不动产登记预受理凭证1张。证明问题：证明双方已经向不动产部门递交了房屋买卖转移登记的相关材料，申请过户的事实。证据十、照片三张。证明问题：来源于房屋中介，证明蔡铁芝、刘振东在2018年1月30日就在振达地产处进行售房登记，委托振达地产售房，登记人是被告蔡铁芝。证据十一、案外人董秀兰的证人证言。证明问题：证明房产交易的事实。证据十二、录音一份。证明问题：证明蔡铁芝、刘振东因没有土地证照，导致双方过户交易延迟。蔡铁芝、刘振东质证：对证据一的真实性无异议，对证明问题有异议。（1）根据该合同第五条第6款、第六条第1款约定，王洋支付500元的产权代理代办服务费、2500元的房屋买卖代理费。因此振达地产是接受王洋的委托，代王洋监管房款。（2）根据该合同第二条的约定，更名过户费由乙方即本案原告王洋承担（含契税、登记费）。但在办理产权变更手续时，王洋却不同意按照合同约定支付更名过户费，存在违约行为。（3）根据该合同第六条第1款的约定，剩余房款必须在2018年解贷注销完毕当日之前，全部交付给居间方即振达地产代收转付及办理资金监管。但是王洋却将全部的购房款都交给振达地产，未按照合同约定办理资金监管，存在违约行为。对证据二无异议。对证据三真实性无异议，对证明问题有异议。王洋为了避免自己的房款受到损失，规避自己的资金风险，委托振达地产对购房款进行监管，并负责转付。在蔡铁芝、刘振东不知情的情况下将全部剩余房款交给振达地产，未办理资金监管，违反合同约定。对证据四的真实性无异议，对证明问题有异议。根据委托合同谁委托谁付费的原则，是王洋支付给振达地产2500元的房屋买卖代理费和500元的产权更名代办费，因此振达地产是接受王洋的委托，给王洋监管房款，并不是给蔡铁芝、刘振东监管房款，蔡铁芝、刘振东并未收到房款。对证据五、六无异议。对证据七对无异议，恰好证明王洋占有房屋，每年租金收入52万元，王洋应将该租金返还给蔡铁芝、刘振东。对证据八真实性无异议，证明问题需说明该三次付款均是振达地产接受王洋的指示向蔡铁芝、刘振东进行付款，说明房款的支配权人是王洋，振达地产是代理原告监管房款安全。对证据九无异议,该份证据能证明2018年12月4日办理房屋买卖转移登记的相关材料已经齐全，到税务窗口办理核税、完税后4个工作日即能办理产权手续，由于王洋未按照合同约定交纳税费，拖延了办证时间，导致振达地产未能将房款转付给蔡铁芝、刘振东。对证据十真实性有异议，该份证据不具有原始客观针具的法定形式仅为网页打印。假定2018年1月30日刊登了售房信息，但双方是在2018年5月14日原告通过待售房屋张贴的电话号码直接与蔡铁芝、刘振东联系，并不是通过网站上的联系方式或者通过振达地产与蔡铁芝、刘振东联系，对此王洋证人证言内容可以证明。对证人证言部分内容不真实，证人与王洋是朋友关系所述情况不属实，此后蔡铁芝、刘振东可提供其他证据证明不属实处。在证人出庭作证时已经明确说明是通过涉案房屋粘贴的电话直接到房屋处看房。关于证人陈述的第二个虚假内容2018年12月4日，王洋提供的证据九，不动产预登记受理凭证明确记载，申请材料基本齐全，现预受理到本中心税务窗口办理核税完税，4个工作日为正式受理，通过王洋自己举示的证据能证明证人证言说2018年12月4日是由于手续不全没有办理让回家等，此点陈述虚假，既有预受理凭证单也有告知去交税，因此证人此部分内容虚假。对证据十二中是与小郭的通话无异议，对于王洋整理的录音中有断章取义的内容，从录音中可以看出以下三点内容，第一郭健华说“通知董秀兰去房产部门补签字”，第二录音中说明郭建华说“税费49万上下以实测为准”，通过以上内容可以得知，是因为王洋方不按合同约定履行缴纳税费的义务才导致没有去核税完税拖延了振达地产的付款时间。郭建华说叫税后四个工作日取证，因为王洋未交税所以未能办理手续。1月20日谈的是交税的问题。书面时间是2018年12月4日为准。振达地产质证：对王洋所举证据无异议蔡铁芝、刘振东为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一：2019年3月15日蔡铁芝、刘振东、振达房产华经理、蔡铁芝侄子现场聊天录像光盘一份；证明内容：（1）证明振达地产在正月初十时，通知买卖双方（即原、被告）不能转付剩余房款，所以蔡铁芝、刘振东作为卖方在明知过户后不能收到房款的情况下，享有不安抗辩权，可以拒绝履行过户义务。（2）根据合同约定买方应将剩余房款交给振达地产和资金监管，但王洋将剩余房款直接交给振达地产，没有通知卖方。（3）每从振达地产支出一笔钱，振达地产都是接受王洋的指令转付房款，说明振达地产是王洋的代理人，代理买方监管资金安全。证据二：不动产登记预受理凭证一份一页；证明内容：证明2018年12月4日办理房屋买卖转移登记的相关材料已经齐全，到税务窗口办理核税、完税后的4个工作日即能办理产权手续，由于王洋未按照合同约定履行交税义务，拖延了办证时间，导致振达地产未能将房款转付给被告。王洋质证：对证据一真实性有异议，视频并不能证明是振达公司的工作人员，是什么职位无法证明，双方对话看没有对房屋交易进行资金监管，但双方对话显示对方说按合同办理，但合同中明确约定由中介费代收转付，因为交款是王洋的义务，收款是蔡铁芝、刘振东的权利，代收应是振达地产代蔡铁芝、刘振东收取房款，从合同以及双方履行的情况与录音体现的情况也不相符，振达地产是在转付给蔡铁芝、刘振东的款项中挪用了蔡铁芝、刘振东的资金，对交全款给振达地产是双方在合同中明确约定的，双方应按照合同条例履行各自的义务，同时在录音中蔡铁芝、刘振东也承认该房没有土地证，也就是欠缴土地出让金，对此王洋并不知情，而且从证据看土地出让金高达49万元。房产过户耽误不是王洋耽误的，合同中也没有写明房产缺少土地证，王洋应承担的是出卖过户的费用而不是土地出让金。对证据二真实性无异议，证明问题有异议该证据并不能证明王洋拖延缴纳税款，因为蔡铁芝、刘振东交付的房屋没有土地证照，按照合同约定蔡铁芝、刘振东应提供证照齐全的房产进行交易，王洋在交易过程中由于土地证照不全，才导致二证合一无法办理产权证。按照中介录音看1月中旬时又向交易部门进行递交材料，不能证明王洋拖延办理。振达地产质证：对被告证据无异议。振达地产未向本庭提交证据。经审理查明：2016-2017年，蔡铁芝、刘振东将其所有的位于哈尔滨市××区菜××街××层商服在振达地产处登记待售。2018年5月15日，王洋与蔡铁芝、刘振东及振达地产签订《房屋买卖居间服务合同》，合同约定：王洋购买蔡铁芝、刘振东所有的位于哈尔滨市××区菜××街××层商服，价格为780万元；契税、个人所得税、营业税、城建税、印花税、土地增值税由王洋承担。合同第四条约定：王洋的义务为向振达地产按期交付购房款，确保产权正常交易。合同第五条约定：振达地产保证买卖双方购房款项代收转付的安全保障责任，确保双方房屋产权置换的权益，如代保管房款、权证出现遗失等问题，由振达地产承担全部的经济赔偿及法律责任。合同第六条约定：房款应全部交给振达地产代收转付及办理资金监管。当日，王洋即向振达地产交付购房款200万元。同年5月17日蔡铁芝、刘振东在振达地产处取走200万元用于房屋解贷。5月24日，王洋向振达地产交付购房款580万元，振达地产向王洋出具购房款及代理费、产权更名代办费的专用收据。10月31日蔡铁芝、刘振东在振达地产处取走14万元。12月4日，哈尔滨市不动产登记中心出具了《不动产登记预受理凭证》。但因该房产未办理土地证而无法继续进行更名过户。12月18日蔡铁芝、刘振东在振达地产处取走100万元，至此振达地产处代保管购房款466万元。蔡铁芝、刘振东于2018年年末将该房屋交付给王洋。本院认为：王洋与蔡铁芝、刘振东及振达地产之间签订《房屋买卖居间服务合同》是三方合意的结果，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据该合同第四条约定：王洋的义务为向振达地产按期交付购房款，确保产权正常交易。王洋已履行其义务，交付全部购房款，在此三方合同中，应由另外两义务人各自履行义务。根据该合同第六条约定：房款应全部交给振达地产代收转付及办理资金监管。代收转付在本案中是指中介方即本案振达地产代收房款再转付给卖方即本案蔡铁芝、刘振东的代收款行为。依照该合同中第四条、第六条规定，王洋将房款交付给振达地产，其已履行了约定的合同义务。蔡铁芝、刘振东已从振达地产手中提取部分购房款314万元，且蔡铁芝、刘振东已将诉争房屋交付给王洋，王洋为该房屋缴纳了供热费等费用，该《房屋买卖居间合同》已实际履行。现蔡铁芝、刘振东应继续履行该合同，协助王洋办理房屋产权证。对于蔡铁芝、刘振东辩称谁委托谁付费，因原告支付中介费，本案振达地产是受王洋委托为王洋监管资金，结合现实生活中的交易习惯，房屋买卖中的中介费为买方交纳，与是否为买房委托并无关联，故对该主张本院不予采信。对于蔡铁芝、刘振东辩称，王洋存在违约行为，致使合同目的无法达到，本院经审查，该房产更名过户手续因缺少土地证而未能及时办理，并非因王洋未向有关部门交纳税款，王洋已提供证据证明其已支付全部购房款，合同义务已履行完毕，故对蔡铁芝、刘振东该项主张本院不予支持。对于蔡铁芝、刘振东辩称其有证据证明振达地产已丧失给付能力，其享有不安抗辩权，在本合同中共有三个主体，蔡铁芝、刘振东此时履行协助办理产权证义务的权利人为王洋，王洋已履行其义务，蔡铁芝、刘振东不能对其主张不安抗辩权，且蔡铁芝、刘振东已实际收取40%购房款，其主张不安抗辩权，依据不足本院不予支持。对于被告蔡铁芝、刘振东的反诉请求，要求王洋迁出该房屋并向其支付占用房屋期间的损失赔偿费用，本院不予支持。故依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡铁芝、刘振东于本判决生效之日立即协助原告（反诉被告）王洋办理房屋产权证；二、驳回原、被告其他诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），反诉费100元（被告蔡铁芝已预交4600元），保全费5000元（原告已预交），由被告蔡铁芝、刘振东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  郑伟人民陪审员  齐蓉人民陪审员  赵萍二〇一九年十二月二日法官助理赵铭旭书记员吴杨