贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2301民初9809号原告：肖平，男，1957年12月4日生，汉族，住贵州省兴义市。原告：王玉华，女，1958年8月25日生，汉族，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：吴富环，贵州泳清律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：李和江，贵州泳清律师事务所律师。被告：贵州浙黔置业有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市宜化大道**（桔山商贸物流园）。法定代表人：刘政昌，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐昌兴，贵州权衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖健宏，贵州权衡律师事务所实习律师。原告肖平、王玉华与被告贵州浙黔置业有限公司（以下简称浙黔公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员周祥红于2019年11月13日公开开庭进行了审理，原告肖平、王玉华的共同特别授权委托代理人李和江、吴富环，被告浙黔公司的一般授权委托代理人徐昌兴到庭参加诉讼。后双方向本院申请庭外和解30日未果。本案现已审理终结。肖平、王玉华共同向本院提出诉讼请求：1、判令浙黔公司支付肖平、王玉华2014年11月1日至2019年9月1日的逾期交房违约金206665元；2、判令浙黔公司支付肖平、王玉华2015年1月30日至2019年9月1日的逾期办证违约金185586元；2、本案诉讼费由浙黔公司承担。事实及理由：肖平、王玉华系夫妻关系。2014年4月1日、2015年1月23日，肖平、王玉华与浙黔公司分别签订两份《商品房买卖合同》，合同编号为2014002800的《商品房买卖合同》约定：购买浙黔公司开发的XXX号商业用房，建筑面积45.86平方米，商品房总价款为388523元；合同编号为2015000691的《商品房买卖合同》约定：购买浙黔公司开发的XXX号商业用房，建筑面积44.21平方米，商品房总价款为381785元。上述两套房屋合同约定付款方式均为银行按揭付款，肖平、王玉华分别交纳了两套商品房首付款198523元和191785元，并分别办理了两次190000元的银行按揭贷款。两份《商品房买卖合同》均约定“出卖人应在2014年10月31日前向买受人交付商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、……；并对逾期交房的违约责任进行了约定，逾期交房超过120日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。同时约定出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内，申请该商品房所有权初始登记。”合同签订后，肖平、王玉华按合同约定履行了合同义务，但浙黔公司未按合同约定取得建筑工程竣工合格的证明文件及商品房所有权初始登记，也未向肖平、王玉华交付合格的商品房。根据合同约定，浙黔公司应赔偿肖平、王玉华如下损失：1、2014年11月1日至2019年9月1日的逾期交房违约金，违约金以两套房屋总面积90.07平方米为基数，按租金30元/平方米上浮30%计算；2、2015年1月30日至2019年9月1日的逾期办证违约金，以两套房屋总房款770308元为基数按年利率5.25%计算。综上所述，浙黔公司逾期交房及逾期办证的行为已构成违约，为维护自身权利，特诉至法院。浙黔公司辩称：一、肖平、王玉华的诉讼主张已超过诉讼时效，其诉请不应得到支持。1、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年的诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效规定的，人民法院不予支持”的规定，肖平、王玉华的诉请在民法总则施行前已届满二年，因此，针对肖平、王玉华的诉请应分别适用不同诉讼时效的规定。2、双方签订的合同约定，涉案房屋约定的交房时间为2014年10月31日前，浙黔公司申请该商品房所有权初始登记的时间是在商品房交付之日起90日+365日内。故办理初始登记的时间为2016年1月31日前。3、本案中，肖平、王玉华追究浙黔公司逾期交房违约责任的诉讼时效期间应为2014年10月31日至2016年10月31日止，肖平、王玉华于2019年9月提起诉讼，已超过2年诉讼时效。要追究浙黔公司逾期办证违约责任的诉讼时效期间为2016年2月1日至2019年1月31日，亦已过3年的诉讼时效。二、合同约定，浙黔公司有15个月的办理产权证期限，且逾期办证责任不在浙黔公司，浙黔公司不应承担责任。首先，双方签订的合同约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”。合同附件十四补充协议约定“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记的相关手续”。由此可见，浙黔公司从约定的交房之日起，且在肖平、王玉华提交所有办证资料和税费后，浙黔公司有15个月的产权证办理期。其次，根据《房屋记载表》记载，浙黔公司已于2019年6月6日进行了商品房所有权初始登记，为此，肖平、王玉华主张浙黔公司一直未办理产权证与事实不符。最后，2019年6月15日浙黔公司已通过报纸公告的方式通知肖平、王玉华，3号馆的房屋产权证已经可以办理，请业主前来协助办理，但肖平、王玉华迟迟未到公司协助办理产权证。因肖平、王玉华迟迟未将契税发票及相关材料交给浙黔公司，导致浙黔公司未能办理房屋产权证书，逾期办证的责任应由肖平、王玉华承担。三、肖平、王玉华主张逾期交房违约金与逾期办证违约金的计算标准过高，无法律依据。即便浙黔公司要承担责任，但肖平、王玉华主张过高，不符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失30%为标准适应减少”，第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。肖平、王玉华主张的利率过高，请求法庭予以调减。综上所述，肖平、王玉华的诉请已过诉讼时效，其诉请不应得到支持，请求法庭予以驳回。本案争议焦点：1、肖平、王玉华的诉请是否已过诉讼时效；2、肖平、王玉华诉请的违约金是否具有事实和法律依据。围绕争议焦点，肖平、王玉华向本院提交了身份证复印件、《商品房买卖合同》复印件2份、《个人商用房按揭贷款借款合同》复印件1份、税收完税证明复印件2份，浙黔公司向本院提交了《营业执照》、法定代表人身份证明、法定代表人身份证、贵州省建设工程竣工验收备案表、《委托经营协议书》、《浙兴商贸博览城商铺装修管理协议》、《商品房预售合同登记备案表》、《房屋记载表》、公告报纸复印件等在卷佐证。经审理认定事实如下：2014年4月1日，肖平、王玉华与浙黔公司签订合同编号为XXX的《商品房买卖合同》，向浙黔公司购买其开发并取得预售许可的位于XXX号商业用房，合同约定房屋建筑面积为45.86平方米，总价款为388523元，付款方式为贷款方式付款。合同签订当日向出卖人交付首期房款198523元，余款190000元以银行按揭支付。合同第十一条交付时间和条件约定“出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”，第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）……；（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，……”。第二十二条房屋登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，但未对浙黔公司逾期办理初始登记的违约责任进行约定。合同签订后，肖平、王玉华已按合同约定支付了全部购房款。合同签订当日，双方又签订了附件十四补充协议，六、（对本合同二十二条的修订与补充）房屋登记约定。……2、出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金。3、买受人应在出卖人出现违约情形之日起30日内通知出卖人对此情况的处理意见。买受人选择退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按房款的万分之二赔偿买受人损失，买受人不退房的，出卖人按逾期时间每日向买受人支付万分之二的违约金。2015年1月23日，肖平、王玉华又与浙黔公司签订合同编号为2015000691的《商品房买卖合同》，向浙黔公司购买其开发并取得预售许可的位于XXX号商业用房，合同约定房屋建筑面积为44.21平方米，总价款为381785元，付款方式为贷款方式付款。合同签订当日向出卖人交付首期房款191785元，余款190000元以银行按揭支付。合同第十一条交付时间和条件约定“出卖人应当在2014年10月31日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工验收合格证明文件……”，第十三条逾期交房责任约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）……；（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，……”。第二十二条房屋登记约定“出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记”，并约定：“双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记”，但未对浙黔公司逾期办理初始登记的违约责任进行约定。合同签订后，肖平、王玉华已按合同约定支付了全部购房款。该合同的附件十四补充协议关于本合同二十二条修订与补充中的“房屋登记约定”与合同编号为“XXX”的《商品房买卖合同》一致。上述两份合同签订后，肖平、王玉华按合同约定向浙黔公司交付了全部购房款并于2015年6月19日接收涉案房屋。另查明：1、浙黔公司于2019年4月28日取得涉案楼盘竣工验收备案；2、2019年6月5日，涉案房屋XXX取得商品房大产权初始登记；3、2019年6月6日，涉案房屋XXX取得商品房大产权初始登记；4、2014年10月31日至12月31日，双休日计18天，共计44个工作日；2015年法定节假日计11天，黔西南布依族苗族自治州节日计3天（州庆1天、六月六1天、八月八1天），双休日计104天，2015年全年工作日共计247天;2016年1月1日至2016年4月20日，双休日计32天，节假日计5天，共计74个工作日;故，2014年10月31日至2016年4月20日，共计365个工作日。经查询，中国人民银行公布的1-3年期人民币贷款基准年利率自2015年10月24日起至今为4.75%。本院认为，依法成立的合同受法律保护。浙黔公司在取得商品房预售许可后，与肖平、王玉华所签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案中，肖平、王玉华已按合同约定方式付清了全部购房款并于2015年6月19日接收涉案房屋，涉案两套房屋于2019年4月28日取得建设工程竣工验收备案，分别于2019年6月5日、2019年6月6日取得的初始登记，是客观存在的事实。关于肖平、王玉华的诉请是否已过诉讼时效的问题，首先，肖平、王玉华诉请的逾期交房及逾期办证违约金均系按日计算的继续性债权，逾期一日即应计算一日的违约金；其次，《中华人民共和国民法总则》系于2017年10月1日起施行，肖平、王玉华系在民法总则施行之后提起诉讼，应适用民法总则关于普通诉讼时效期间为三年的规定;再次，本案于2019年9月4日立案，应以立案之日作为其主张权利的起始时间，往前计算三年即至2016年9月5日为未超过诉讼时效期间，故肖平、王玉华在2016年9月5日之前的违约金诉请已过诉讼时效。关于本案逾期交房违约金，浙黔公司虽未按合同约定于2014年10月31日前取得建筑工程竣工验收合格证明文件，不符合同约定，构成违约，但涉案房屋系商业用房，肖平、王玉华于2015年6月接收房屋后即投入使用并已产生实际收益，肖平、王玉华购房目的已得以实现，即其房屋租金损失已得以填补，且肖平、王玉华亦未举证证明因浙黔公司的违约行为给其带来的损失及具体的损失数额，故根据公平原则，肖平、王玉华主张的逾期交房违约金，本院不予支持。关于逾期办证违约金，首先，办理商品房初始登记系办理肖平、王玉华房屋权属证书的前提条件，浙黔公司未如期完成该项合同义务，即已构成违约，肖平、王玉华诉请浙黔公司支付逾期办证违约金于法有据；其次，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，肖平、王玉华按约定支付了全部购房款，但未能获得房屋权属证书，即存在购房款利息损失的客观情形，故浙黔公司依法应支付肖平、王玉华逾期办证的违约金；再次，因本案双方约定交房时间为2014年10月31日，浙黔公司应在“商品房交付使用之日起90日内申请该商品房初始登记”，但双方就房屋登记在涉案《商品房买卖合同》附件中又约定“出卖人承诺在该商品房达到交付使用之日起，买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的365个工作日内，提供产权登记相关手续”，该约定应视为双方就涉案房屋办理初始登记的时间达成了新的合意，即在涉案房屋约定交房之日起365个工作日内，浙黔公司应办理好涉案房屋的初始登记，即浙黔公司最迟应在2016年4月20日，完成涉案房屋初始登记的合同义务，浙黔公司就涉案两套房屋分别于2019年6月5日、2019年6月6日才取得初始登记，已构成违约，因肖平、王玉华在2016年9月5日之前的诉请已过诉讼时效，故本案中，浙黔公司应承担逾期办理房屋初始登记违约责任的期间分别为2016年9月5日至2019年6月4日、2019年6月5日。双方在《商品房买卖合同》附件中，对365个工作日内未能提供相关产权手续的违约责任约定为“按买受人已付购房款的每日万分之二向买受人支付违约金”，现肖平、王玉华请求按年利率5.25%计算，浙黔公司认为肖平、王玉华的计算方式过高请求调整，且肖平、王玉华未举证证明其因浙黔公司逾期办证所遭受的实际损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，同时虑及肖平、王玉华所付购房款中部分系按揭贷款支付，设置了一定的权利负担，本院结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定依法予以调整，对浙黔公司应支付的逾期办证违约金分别计算为：1、388523元×4.75%÷365天×1003天（2016年9月5日至2019年6月5日）=50712.90元（XXX号）；2、381785元×4.75%÷365天×1002天（2016年9月5日至2019年6月4日）=49783.72元（XXX号）。以上1、2项相加：50712.90元+49783.72元=100496.62元。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条。之规定，判决如下：一、限贵州浙黔置业有限公司于本判决生效后五日内支付肖平、王玉华逾期办证违约金100496.62元；二、驳回肖平、王玉华的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7184元，减半收取3592元，由肖平、王玉华负担2671元，贵州浙黔置业有限公司负担921元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  周祥红二〇一九年十二月二十三日法官助理舒其琪书记员曾光翠