广东省开平市人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0783民初2656号原告：开平市长沙街三江西园经济合作社，住所地：开平市法定代表人：陈尧湘。委托诉讼代表人：林褀祥，广东风采新纪元律师事务所律师。委托诉讼代表人：梁炜俊，广东风采新纪元律师事务所律师。被告：陈鹏东，男，汉族，1972年9月29日出生，住广东省开平市。委托诉讼代理人：冯铭，广东谢氏律师事务所律师。原告开平市长沙街三江西园经济合作社诉被告陈鹏东确认合同无效合同纠纷一案，本院于2019年6月19日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年8月20日公开开庭进行审理，原告开平市长沙街三江西园经济合作社（以下简称为“西园村”）的委托诉讼代理人梁焌伟、林祺祥，被告陈鹏东及其委托诉讼代理人冯铭到庭参加诉讼。因案情负责，本案于2019年9月30日裁定转为普通程序审理，于2019年11月13日第二次公开开庭进行审理，原告西园村的委托诉讼代理人梁焌伟、林祺祥，被告陈鹏东及其委托诉讼代理人冯铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西园经济合作社向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2012年6月5日签订的《地皮租赁合同书》无效；2、请求判令被告返还位于开平市的土地给原告；3、请求判令被告支付土地占用费437530.7元给原告（从2013年6月5日计算至2019年6月5日）；4、本案诉讼费用由被告承担。西园经济合作社在庭审中变更第三项诉讼请求为：被告支付土地占用费1135346.7元给原告（从2014年2月5日计算至2019年6月5日）。事实与理由：2012年6月5日，被告与原告当时的村长签订了《地皮租赁合同书》。该合同约定被告承租原告位于开平市面鱼塘，南至村南边大道，西至三江大道，北至村北边大道，土地证号为：开府集用（2012）第002**］，土地面积为10262平方米，租赁期限由2013年6月5日起至2033年6月4日止；月租金为1.7元／平方米，从2018年6月5日起每3年递增9%。上述租赁期限届满后，被告转为租赁土地及地上建筑物，新的租赁期限由2033年6月5日起至2063年6月4日止，新的月租金为11元／平方米，从2036年6月5日起每3年递增9%。上述合同签订后，原告当时的村长将涉案土地交付给被告使用。上述合同履行一段时间后，原告的村民发现上述土地出租事项，未经村民大会或村民户代表进行表决，损害了村民的权益，纷纷表示反对意见。此后，原告的村民代表多次与被告交涉，要求被告将上述土地交还给原告，另行在“三资”平台上公开招租。被告表示同意解除合同，但却要求原告就其填土工程补偿巨额款项，双方经多次交涉，至今没有达成共识。原告认为，原告当时的村长在未经村民大会或村民户代表决议的情况下，擅自将上述土地出租给被告，违反了《合同法》及《村民组织法》的规定，损害了村民的集体权益，上述《地皮租赁合同书》属于无效合同，被告应返还涉案土地给原告。陈鹏东辩称，一、涉案土地是经过西园村村民代表会议决议同意出租给答辩人的。2009年9月26日，西园村召开村户主会，讨论村文明建设、挖鱼塘、村前申请空地商业用地打报告、及出租涉案土地等问题，经民主议事后，全村106户户主中有93户同意将涉案土地出租，同意的户主均在民主议定书上签名作实。西园村委于是将涉案土地出租事宜在村中公示，并进行招标工作，最终答辩人成为中标人。2009年10月19日，西园村委与答辩人签订《同意书》，约定将涉案土地出租给答辩人，租金为每平方米1.2元每月，押金1万元，因涉案土地当时尚未有土地证，租赁期限及缴租时间待土地证颁发后再详细约定。同时，双方并约定附加工程，答辩人需要协助西园村建设文明村工程，对村前非涉案土地进行重整，包括砌、填泥、挖塘等。因此，《同意书》实为双方签订的土地租赁合同，此《同意书》是经村民集体决议同意签订的，是双方真实的意思表示，自签订日起（即2009年10月19日），双方的土地租赁关系便已成立，双方的权利义务已确立，对双方均有约束力。《同意书》签订以后，答辩人便积极组织人力物力进行前期附加工程的建设，积极履行与被答辩人的合同约定。工程至2010年10月完工，由于涉案土地办证手续仍未完结，土地证直至2012年3月才办下来。2012年6月5日，因政策变化，答辩人与被告辨认的涉案土地租赁合同需要到三资办进行鉴证备案，因此双方经协商一致，同意补签一份租赁合同以符合政策需要，也就是本案的《地皮租赁合同书》。合同书并约定租金从每平方1.2元每月升至每平方1.7元每月，租金由2013年6月5日开始收取（2012年6月5日至2013年6月4日为被答辩人给答辩人的筹建期，免收乙方租金）。签订合同后，被答辩人也制定了《乙方租赁甲方地皮应缴租金明细表》及《乙方租赁甲方物业应缴交租金明细表》，答辩人从2013年6月5日起就依时依约缴付租金给被答辩人，直至2014年1月，被答辩人开始拒收租金，要求收回土地。因此，纵观涉案土地的出租过程，从西园村村民民主决议同意出租涉案土地，到招标公示，到签订《同意书》，到补签《地皮租赁合同书》，这一组连贯性行为，答辩人均依照法律规定，通过民主程序取得涉案土地的租赁权，其权利应受到法律的保护。被答辩人单单主张2012年6月5日签订的《地皮租赁合同书》没有经过西园村村民同意，应属无效，是罔顾事实真相，是没有法律和事实依据的。根据《地皮租赁合同书》第十三条规定，答辩人在涉案土地上建造的建造物应以被告的名义进行报建，答辩人应提供相关资料及协助答辩人办理相关手续。但答辩人在取得涉案土地土地证后，拒绝提供相关材料协助答辩人进行报建，答辩人经多次催促均无果，被答辩人更于2014年2月开始拒收租金，并口头提出解除合同，要求收回土地使用。2014年7月15日，答辩人于是向被答辩人发出《关于要求履行的函》，张贴在西园村公告栏上，要求被答辩人继续履行合同，但被答辩人仍置之不理，导致答辩人无法使用涉案土地，造成严重损失。答辩人在取得涉案土地的租赁权过程中均是公平公正公开，并无违法串通行为，若西园村民不同意出租涉案土地，在民主决议时、在招标公示时，可以提出异议；若西园村民不同意出租涉案土地，在答辩人进行长时间村前附加工程建设时，可以提出异议；若西园村民不同意出租涉案土地，被答辩人不会收取2013年6月至2014年1月的租金并使用；若西园村民同意出租涉案土地，时任被答辩人所属的三江村委会书记陈松安也不会在《地皮租赁合同书》上签字确认情况属实并加盖公章。从2009年9月至2014年1月，四年多时间均没有任何人提出对此租赁合同有意见，而被答辩人又经过了5年的时间才提出诉讼主张合同无效，于理不合。究其原因就是涉案土地商业价值看涨，被答辩人意图获取更大利益，公然强行毁约，其诉求不应得到支持。二、被答辩人隐瞒答辩人曾缴纳租金的事实。2013年6月开始，答辩人便依约按照《乙方租赁甲方地皮应缴租金明细表》的每月租金17445.41元以现金的方式向被答辩人支付租金，被答辩人也主动出具收据，直至2014年2月被答辩人拒收租金。综上，被答辩人为了获取更大的经济利益，掩盖真相，怠于履行合同义务，强横毁约，其目的欲盖弥彰、被答辩人的行为已经违反了合同契约精神，出尔反尔，毫无诚信，严重损害了答辩人的合法权益，造成答辩人巨大的经济损失，因此，恳请法院驳回被答辩人的全部诉讼请求，要求被答辩人继续履行涉案合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院确认并在卷佐证。对于有争议的证据本院认定如下：原告提交的《地皮租赁合同书》复印件、《关于三江西园村小组与陈鹏东签订土地合同没有鉴证的原因》复印件（加盖“开平市长沙街道办事处农村集体资金资产资源服务中心”及“此件与原件相符”印章）、《情况说明》33份、2009年度签领股红明细表复印件6页（加盖“开平市长沙街三江社区居民委员会”印章）、火化证、开平市长沙街三江西园经济合作社18岁以上人员名单（加盖“开平市长沙街三江社区居民委员会”、“开平市长沙街三江西园经济合作社”、“开平市长沙街道办事处”印章）、结算清单原件（陈鹏东2014.6.27），《证明》（加盖开平市长沙街三江社区居委会印章），常住人口登记册复印件九份（加盖“开平市长沙街三江社区居民委员会”印章），《受理事项详表》复印件（加盖“开平市信访局”印章），上述证据均具真实性，来源合法，且与本案有关联性，本院对上述证据予以确认。被告提交的证据：《同意书》（2019年10月19日）、前期工程建设图纸、《乙方租赁甲方地皮应缴交租金明细表》、《乙方租赁甲方物业应缴交租金明细表》、现金收入单据6份（加盖开平市长沙街三江社区居民委员会、西园经济合作社财务专用章，租金收据）、《关于要求履行的函》（照片）、现金收入单据（2009年10月19日“地皮订金10000元”、2012年6月5日“地皮定金20000元，2009年已收10000元，现收10000元”）、《地皮租赁合同书》（2012年6月5日）上述证据均具真实性，来源合法，且与本案有关联性，本院对上述证据予以确认。被告提交的《民主议定书》复印件（2009年9月26日），该证据是加盖了开平市长沙街三江西园经济合作社印章的复印件。原告对该复印件上加盖的公章真实性没有否认，但认为该公章是原告西园村前村长私自加盖的。公章的使用和管理属于公章使用单位即原告的内部管理事务，原告对该公章的加盖不予确认，应承担举证责任，原告对其异议没有证据予以反驳，本院对原告异议不予采纳，推定原告西园村是在经与原件核对无异的情况下，在该《民主议定书》的复印件上加盖了公章，即被告提交的《民主议定书》复印件具有真实性，来源合法，且与本案有关联，本院对该证据予以确认。被告提供的以下证据：长沙区财政结算中心收款收据，被告陈述该证据为其他合同缴纳的鉴证费，该证据与本案无关联性关，本院对该证据不予确认；被告提交的关于前期建造费的收据25份、送货单13份，上述证据为被告方与第三方交易发生的交易凭证，原告对上述凭证不予确认，本院认为上述证据不足以证明被告前期工程建造费用；被告提交的录音CD及文字摘录，该录音未经被录音人同意而录制的，不具合法性，本院对该证据不予确认。根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院认定事实如下：2012年6月5日原告西园村为甲方，被告陈鹏东为乙方，西园村原村长陈爱胜以法定代表人身份与被告陈鹏东签订涉案《地皮租赁合同书》，约定陈鹏东承租西园村位于开平市面鱼塘，南至村南边大道，西至三江大道，北至村北边大道，土土地证号为：开府集用（2012）第002**，土地面积为10262平方米，租赁期限由2013年6月5日起至2033年6月4日止；2013年6月5日至2018年6月4日每月租金为1.7元／平方米，即每月租金为17445.4元，从2018年6月5日起每3年在原有租金基础上递增9%计收租金。上述租赁期限届满后，被告转为租赁土地及地上建筑物，新的租赁期限由2033年6月5日起至2063年6月4日止，月租金为11元／平方米，从2036年6月5日起每3年递增9%。合同签订后，被告陈鹏东向原告西园村支付了2013年6月至2014年1月的租金，共计139563.2元（17445.40元×8个月），被告支付的租金均由开平市长沙街三江社区居民委员会代收，原告西园村因村民对涉案土地出租提出异议后，自2014年2月开始拒绝收取被告交纳的租金。原告认为涉案租赁合同尚未通过民主议事，属无效合同。被告陈鹏东认为涉案土地已经民主议事，属有效合同，并提交涉案《民主议定书》及其他证据予以证明。经查，原告西园村陈述，该合作社于2009年9月26日由前村长陈爱胜以非正式会议召集、商讨就涉案土地租赁事宜，但会议最终没有达成一致意见，参会的村民在会议上没有签名表决。被告陈鹏东确认2009年9月26日的村民会议除了几个村民当天在《民主议定书》上亲字签名外，其余村民的签名是均是2009年9月27日经村委到各家各户邀请签名，部分签名是在征得户主同意的前提下由村委梁洁雅（梁秀珠）代为签名。《民主议定书》载明应参加人数106户，参加人数106人，同意人数93人；议事内容：村文明村建设、挖鱼塘、村前申请空地商业用地打报告及出租地；议事结果：经开村户主会，村106户，参加会议106人，同意93人，少数服从多数一致通过。2009年10月19日，原告西园村由村委代表与被告陈鹏东签订一份《同意书》，载明“关于三江西园村出租地皮：东至西园鱼塘，南至南边西园大道，西至三江大道，北至西园北边大道，同意出租给陈鹏东本人，地皮面积计算租金以国土使用证红线为准，地皮租金为每平方米每月人民币壹元贰角钱正（￥1.20元）。已收陈鹏东本人交来押金人民币壹万元。同意书壹式贰份，双方各执壹分，双方签订同意书之日生效，具有法律效力。三江西园村委代表：梁x志、梁x雅、李x屏、陈x胜、陈x植、陈鹏东、谭x笑，并加盖原告西园村经济合作社公章，租方代表人：陈鹏东，二〇〇九年十月十九日”。涉案土地在涉案《同意书》签订后，原告西园村将涉案土地交付给被告陈鹏东使用，陈鹏东接收土地后对该地皮进行了填土平整工程，但尚未建造建筑物，亦未投入经营使用。另查明，涉案《民主议定书》签署之日（2009年9月26日），原告西园村共有105户，《民主议定书》载有92人签名，有9户二人共签，重复签名2人（明媛、珠清），“彩嫦”“灼溢”不具西园村户籍，西园村无“秀盼”此人。原告西园村部分村民曾于2013年2月19日到开平市信访局反映投诉涉案租赁合同；原告西园村33名村民于2019年8月10日出具情况说明，说明2009年9月26日的《民主议定书》表格中的签名不是其本人亲笔签名。本院认为，本案是确认合同无效纠纷。本案争议焦点为涉案地皮的租赁是否经过村民会议讨论决定程序。涉案租赁合同涉及原告西园村的土地租赁，涉及村集体财产的处分。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;……”的规定，涉案《地皮租赁合同书》的签订应通过村民会议讨论决定。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条规定“召开村民会议，应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。法律对召开村民会议及作出决定另有规定的，依照其规定。”虽然原告西园村现有33名村民表示《民主议定书》上的签名不是其本人签名，但其对于委托他人代为签名未作否认，被告亦确认涉案《民主议定书》的部分签名是村干部在征得户主同意的情况下代为签名的，在日常生活中，时有村民委托同村村民或村干部代为签名的情况，本院对原告主张涉案《民主议定书》有33个签名不是真实不予采纳。涉案《民主议定书》签署之日，原告西园村共105户，《民主议定书》载有92人签名，扣减一户多签，重复签名及不属于西园村户籍人员的签名，实际共78户签名，涉案《民主议定书》所作决定符合村民会议议事程序，议事内容亦已通过表决。但是，涉案2012年6月5日签订的《地皮租赁合同书》，合同明确约定土地的四至、面积、权属证号、租赁期限、租金及其他权利义务，上述内容是租赁合同的主要、重要条款，涉案村民、村集体的利益，而涉案2009年9月26日的《民主议定书》关于涉案土地租赁的议事内容仅载明“出租地”，这仅能体现村民在2009年9月26日同意出租土地，不能体现《地皮租赁合同书》约定的具体条款、合同的权利义务已经村民会议讨论决定通过，即《地皮租赁合同书》不是村民的真实意思表示。另被告认为涉案《地皮租赁合同书》是在《同意书》的基础上补签的合同，该《同意书》仅有关于面积、租金的约定，由村民委员会代表原告西园村与被告签署。村民委员会不是村集体财产的所有权主体，无权处分村集体财产，且涉案《民主议定书》的议事内容也没有关于授权村民委员会代表村民签署涉案土地出租的事宜，本院对被告抗辩不予采纳。综上所述，本院认为涉案《地皮租赁合同书》尚未通过村民会议讨论决定程序。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律规定、行政法规的强制性规定。”涉案《地皮租赁合同书》未通过村民会议讨论决定程序，属于违反法律的情形，涉案《地皮租赁合同书》应为无效合同。原告主张涉案《地皮租赁合同书》为无效合同，事实清楚，于法有据，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”涉案《地皮租赁合同书》为无效合同，原告西园村、被告陈鹏东在知道或应当知道涉案土地租赁合同尚未通过村民会议讨论决定程序，违反法律规定的情况下，原告西园村仍将涉案土地交付给被告陈鹏东，陈鹏东亦接收土地，并对土地进行填土平整工程，显然，双方均存在过错。现被告尚未在该土地上建造建筑物，亦未投入经营使用。原告主张被告返还涉案土地（位于开平市，东至西园村面鱼塘，南至村南边大道，西至三江大道，北至村北边大道，土地土地证号：开府集用（2012）第002**理据充分，本院予以支持。最后关于原告主张被告支付自2014年4月5日至2019年6月5日的土地占用费的问题。如前所述，原告、被告对于交付、接收涉案土地均存在过错。原告在收取被告陈鹏东支付2013年6月至2014年1月的租金（共计139563.2元），及在因村民对涉案土地出租提出异议后，自2014年2月开始拒绝收取被告交纳的租金，被告对涉案土地仅作填土工程，尚未建造建筑物，亦未投入经营使用，没有产生收益，原告主张被告支付自2014年4月5日至2019年6月5日的土地占用费，理据不足，本院不予支持。被告抗辩其因涉案租赁合同产生了损失，但在本案中没有提出反诉，被告对其损失可以另案主张。案经庭审调解，原、被告无法达成调解协议，本院依法作出判决。依照《中华人民共和国合同》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告开平市长沙街三江西园经济合作社与被告陈鹏东于2012年6月5日签订的《地皮租赁合同》无效；二、被告陈鹏东应自本判决生效之日起十日内返还位于开平市的土地（土地证土地证号：开府集用（2012）第002**西园村面鱼塘，南至村南边大道，西至三江大道，北至村北边大道）给原告开平市长沙街三江西园经济合作社；三、驳回原告开平市长沙街三江西园经济合作社其他诉讼请求。本案一审案件受理费55752.98元，（原告开平市长沙街三江西园经济合作社已预交50868.27元），由原告开平市长沙街三江西园经济合作社负担10036元，由被告陈鹏东负担45716.98元。原告开平市长沙街三江西园经济合作社多预交的一审案件受理费40832.27元由本院予以退回；被告陈鹏东应向本院补缴一审案件受理费45716.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判长 梁 治 平审判员 孙 光 辉审判员 司徒艺贞二〇一九年十二月三十日书记员 黄 剑 雄