安徽省涡阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖1621民初8413号 原告：武小光，男，1981年9月2日出生，汉族，住安徽省涡阳县,未到庭 委托诉讼代理人：冯更新，安徽彭线旗律师事务所律师。到庭 被告：中农批亳州市场建设开发有限公司，住所地涡阳县南环西路北侧，统一社会信用代码91341621MA2MQT7F9F。 法定代表人：余全，总经理。未到庭 委托诉讼代理人：王岩，刘仙花（实习），安徽王岩律师事务所律师。到庭 原告武小光诉被告中农批亳州市场建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理，原告武小光委托诉讼代理人冯更新、被告中农批亳州市场建设开发有限公司委托诉讼代理人王岩，刘仙花到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付逾期交房违约金104779元（自2017年7月31日至2018年11月26日止按购房款总额723116元的日万分之三计算）；以后违约金自2018年11月27日起仍按上述方式计算至案涉房屋合法交付之日止；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年2月21日签订商品房买卖合同，原告购买了被告涡阳农产品电商物流园30幢1层107号商铺，房屋总价362631元、30幢1层109号商铺，房屋总价款360485元。随即原告先后付清了两套房屋全部购房款。两套购房合同中都载明了被告应于2017年7月31日前将验收合格的商品房交付给原告使用。并约定逾期交房超过90日的，被告应在双方约定的最后交付期至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。 截止今，被告仍未完成交房义务，已经构成违约。在多次协商无果的情况下，特具状至贵院，请依法支持原告诉请。 原告为证明其主张，向本院提交如下证据： 证据1、身份证。证明：原告的诉讼主体资格。 证据2、商品房买卖合同、中农批（亳州）市场建设开发有限公司《商品房专用收款收据》、涡阳农商银行委托转款支付凭证、网上备案单两份。证明：2017年2月21日原告与被告签订“商品房买卖合同”，原告分别购买了被告开发的中国供销、涡阳农产品电商物流园的30幢1层107铺号房、30幢1层109铺号房，总房款为723116元。付款方式：按揭付款。2、合同第八条约定：被告于2017年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，该商品房经验收合格交房。3、第九条约定：出卖人逾期交房超过90日后…自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。4、原告已按合同约定付清房款，其中363116元直接交付给被告，余款360000元通过按揭贷款由涡阳农村商业银行直接转付给被告。 证据3、涡阳县房地产管理局涡房罚自【2017】006号行政处罚决定书、行政罚款发票。证明：证明2017年10月24日被告将未经综合验收合格的房屋交付使用被行政处罚30万元的事实，同时证明2017年7月31日被告交付房屋的行为不符合交付房屋的法定条件，属违规交房。 证据4、中国•供销涡阳农产品电商物流园《一期质量问题整改方案》。证明：工程质量不合格及不符合设计图纸要求于2018年3月进行整改，能够反映2017年7月31日前未竣工验收合格，尚未达到交付使用的条件。 证据5、中农批业主与开发商《会议纪要》、《保证函》、《承诺书》、企业基本注册信息查询单。证明：1、证明2018年9月24日因逾期交房违约金问题，被告承诺于2018年9月26日起开始逐户结算，且2018年11月14日被告再次向广大业主作出保证解决违约金清算事宜，其自认了因逾期交房自愿承担违约金这一事实。2、证明余智是被告的董事会成员、监事，并且签订购房合同时余智曾任法定代表人，余智有权代表被告公司就工程质量、逾期交房违约金等相关事宜作出决定意见。3、2017年9月22日被告自认工程尚未达到开业标准、未达到交房条件，且承诺已交房的业主和暂未交房的业主具有同样的权益。 被告辩称：该房于2017年7月18日验收合格，于2017年的7月20日ems邮寄通知其收房，视为其已经实际收到该房屋，同时，2017年7月28日，原告收到收房通知后，到被告公司办理了入住声明、入户手续书、房屋查验记录单，被告不存在违约行为。原告将案涉房屋与被告运营管理公司签订了商铺委托经营管理协议，放弃了2017年8月1日至2018年12月31日的期限利益，要求被告赔付违约金没有事实和法律依据。 被告对原告所举证据质证意见为：对证据1、2、3、4、5、均有异议，对证据1（武小光的身份证）没有异议。 对证据2（商品房买卖合同、附件四：合同补充协议）没有异议。 涡阳县房地产管理局[2017]006号行政处罚决定书不具有真实性、合法性。1.涡阳县房地产管理局不具有认定案涉工程是否竣工验收合格的法定职权。同时，房产局对于案涉工程已于2017年7月18日验收收合格的事实视而不见，对自己颁发的案涉房产的不动产权证书上记载的竣工验收时间是2017年11月7日也视而不见；2.2018年3月19日，国务院令第698号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为:"房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。"删去第十八条、第三十六条、第三十七条。该修改废除了房地产开发项目竣工后，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收的规定，改由建设单位收组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。进一步证明了，工程竣工验收是由建设、施工、监理、勘察、设计五部门实施的，质监站只是验收监督机构，而且，在本案中并没有质监站关于质量不合格的监督意见。 对《一期质量问题整改方案》的质证意见：1.所有的整改方案均是为了应付上访而“闭门造车”制作的，所有的整改方案无一实施；2.每份整改方案与涡阳县建委的《整改通知书》要求整改的问题均不相符。既然没有实际进行整改，而质监站又于2018年11月26日签字盖章对工程质量予以确认，说明，2017年7月18日，案涉房屋验收合格。 对证据《会议纪要》、《保证函》、《承诺书》是在燕永福、薛敬刚等人不断上访的情况下，被告被迫做出的。其实，《会议纪要》、《保证函》本身没有任何实 本院经审理认定事实如下：原、被告于2017年2月21日签订商品房买卖合同，原告购买了被告涡阳农产品电商物流园30幢1层107号商铺，房屋总价362631元、30幢1层109号商铺，房屋总价款360485元。原告已支付全部购房款。合同第八条约定：被告于2017年7月31日前将该经验收合格的商品房交付原告；第九条约定：出卖人逾期交房超过90日，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；……出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生延期交房责任由出卖人承担。涡阳县质量监督站对涉案房屋出具验收意见的日期为2018年11月26日，竣工验收备案日期为2018年11月28日。 本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告已按照合同约定支付全部购房款，被告应按照合同约定履行交房义务，否则应承担违约责任。现涉案房屋已经验收合格，具备办理产权登记的条件，故对原告的协助办理产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。涡阳县质量监督站于2018年11月26日对本案争议房屋出具验收意见，故应确认本案争议房屋验收合格日期为2018年11月26日。被告向原告交付的房屋应符合法定和约定的条件，才能视为完全履行了交房义务，双方约定的交房时间为2017年7月31日前，现因案涉房屋至2018年11月26日才符合法定和约定的交付条件，被告未在约定日期向原告交付符合交房条件的房屋，其行为已构成违约，被告应支付自逾期之日起至房屋验收合格之日即2018年11月26日止的违约金。因双方对逾期交房违约金的计算方法已作约定，故对原告要求被告按已付房款的日万分之三支付违约金的诉讼请求，予以支持，逾期483日，计104779元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告武小光逾期交房违约金104779元； 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2396元，减半收取1198元，由被告中农批（亳州）市场建设开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  杨立强 二〇一九年十二月二十七日 书记员  郝韶阳