云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0702民初1182号原告：丽江市古城区兴家房产经纪有限公司。法定代表人：胡明军。公司住所：丽江市古城区。委托代理人（一般授权代理）：顾德敏，男，1982年12月24日生，汉族，住云南省宣威市。被告：陈晓丽，女，1978年10月30日生，白族，住云南省昆明市五华区。被告：陈春海，男，1953年5月30日生，白族，住云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：陈晓丽，女，1978年10月30日出生，白族，住云南省昆明市五华区。被告：洪毓芬，女，1954年9月4日出生，白族，住云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：陈晓丽，女，1978年10月30日生，白族，住云南省昆明市五华区。原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司诉被告陈晓丽、陈春海、洪毓芬居间合同纠纷一案，2019年5月21日本院立案后，依法适用普通程序，并于2019年8月2日、2019年11月21日公开开庭进行了审理，原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司之委托代理人顾德敏、被告陈晓丽（同为被告陈春海、洪毓芬委托代理人）均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即支付给原告欠款25000元；2、请求判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年1月29日,被告陈晓丽与原告签订了《房地产销售委托确认书》，全权委托原告出售在被告陈春海、洪毓芬名下位于丽江市古城区房产。根据被告陈晓丽的要求，该房产委托售价为人民币215万元，该售价为被告的净收价，不再支付原告中介费，超出被告委托售价部分的全部支付给原告作为中介费补贴。最终原告将该房产以人民币217.5万元售出，按照双方约定，被告须将超出部分人民币2.5万元全额支付给原告。该房产全部交易手续于2019年3月19日原告已经带领买卖双方全部办理完毕，原告多次给被告打电话和发微信，被告都不接电话，也不回复信息，被告的意图非常明显，就是想违约，想耍赖，不想支付原告超出委托售价的2.5万元。根据上述事实，原告多次向被告索要欠款，但被告至今尚未将欠款支付给原告。为维护自己的合法利益，根据我国相关法律法规的规定，特向人民法院提起诉讼，请法院依法保护原告的合法权益，支持所有的诉讼请求。被告陈晓丽、陈春海、洪毓芬共同辩称，一、双方取得联系，对接代售和推荐房屋之初，即已经确定好游戏规则:无论任何情况，卖房方本人及家人（被告）皆不承担任何费用，所有交易产生的税费和中介费用都由买房方承担。没有这个前提，就没有房屋销售和交易的可能。现在房屋已经按正常程序交易完毕，购房方已经如约支付中介费用3.5万元整，被告没有义务为中介再次买单。2019年1月14日，兴家房产经纪有限公司销售员庹某应通过加微信，首次联络我请求代售房屋时候，我们已经确定了该套房屋的销售前提：无论丽江市场如何交易，丽江市场如何约定俗成，我作为卖房方不承担任何费用。整个交易过程无论如何进展，我们卖房方不承担任何费用。所有交易税费及中介费用均由买房一方独自承担。中介方无论用何种方式促销，中介方获取服务费用仅有唯一的途径就是买房一方。有了这个销售前提，我们才允许中介带客看房、推荐销售，也才有后期的交易可能。否则不予交易。无论是针对兴家房产经纪有限公司还是丽江的任何一家中介，我都做了如此的交易前提条件确定和认可，方同意中介可以带客看房和推荐。销售员庹某应承诺，我无须承担任何费用，他们自己的中介费用凭他自己本事和能力自行向购房客户争取。并于1月17日微信再次沟通，销售再次承诺自己去和买房客户争取中介费用，我无须理会任何费用问题。1月18日，销售员对我的回复中强调他们中介的费用他们自己争取。（具体沟通信息和聊天记录截屏请见附件一第4）经协商后才最终达成初步的房屋交易认可；二、原告提出的所谓2.5万中介费用由来。在被告准备到丽江进行交易的头晚（1月18日），兴家房产经纪有限公司（原告）销售员庹某应微信与我沟通，语音方式告知我，因为帮我谈了个好价钱，所以他们作为中介方，已经不好意思再跟买房客户要任何一分的中介费用了，他们已经确定，实在无法从买房客户手中拿到任何一分钱的报酬了。所以请我帮忙，将该套房屋的唯一一份中介费2.5万元加在首付款内进行签约。我告知，若这是收取中介费用的唯一办法，我可以配合，但前提是，这是该套房屋的唯一一份中介费用，除此而外，他们没有也不能通过其他渠道再次重叠获取中介费用，否则该笔费用就转为首付款项，不再作为中介费用形式体现。经过沟通后，被告与原告方达成口头交易认可，才于1月19日到原告公司，与买房张晓杰、赵漓夫妇见面，签署了该中介草拟的房地产转让合同，开始进行后期的交易流程；三、原告诱导签署房地产销售委托确认书，签署后又擅自添加内容。房地产销售委托确认书的签署，首先是被原告诱导和胁迫，要求必须签署才能交易，该份协议全部内容均不是被告本人书写，签署时协议内仅有对房屋的情况说明，被告本人仅签署姓名、身份证号码和手机号码，其余字迹均不是被告本人手稿。签署时并未看到和签署认可中介后期手填的文字内容。签署合同前，原告几位销售人员将一份房地产销售委托确认书交给我，要求我必须签署。说他们是我认可的唯一销售方（但本人从来没有认可或者承诺过。前期原告亦不曾与我商量沟通过），必须签署该协议才能办理后续与买房客户的一切交易。因当时与购房夫妻已经面对面沟通中，双方已经达成了买卖关系的口头承诺，房屋一般情况下不会再有对其他客户的销售可能，并在查阅该协议时候，协议内仅有对房屋的情况说明，委托事项权责内容虽有异议（此时协议内并无第8条手写内容），但原告方销售员庹某应强调他是残疾。为看房忙前忙后，且这个协议只是一个原告他们公司要求走的必须形式流程而已，最终一切交易内容均以合同为准。我考虑到马上签署房地产转让合同，我在原告公司几位销售的催促下匆匆签署了两处签名和留存电话。而该份协议全部内容均不是被告本人书写，被告本人仅签署两处姓名和本人手机号码，其余字迹均不是被告本人手稿。且签署时候并没有最后面第8条内容显示。签署协议后，原告才给予买卖双方签署合同。该协议从此消失不见。原告公司销售员庹某应也借口要做客，将我们交由原告公司的顾德敏继续进行手续办理，该销售庹某应从此也消失不见！在本人被电话告知成为被告，向原告求证时候，原告公司顾德敏才将该份协议拿出给我证明。如若该份协议成立，那么该中介在我签署协议前，在未告知我买房客户已经认可并达成成交意愿前，该中介已经向客户收取了定金5万元整（我在不知情并且没有告知我的情况下，该中介已经提前向买房客户收取款项），正好违反了其协议内容的第4条。其二，作为协议，应该是甲乙双方各执-份，但该协议自签署后至今，从来不曾交由我方附件作为存留，仅作为该中介单方持有。其三，在签署后，我不知情的情况下将第8条内容加入，既没有我的亲笔抄录，也没有我的手印在文字上认可，本人无法认可内容。在后期交易过程中，销售员庹某应没有任何交易提醒和提前通知，办理手续的顾德敏也是每次都是在我再三催促下才告知需要准备的资料，签约时间地点，更多细节情况反而是我从买房客户张晓杰处得以确定。中介在明知我身处昆明的情况下，每次办理事情都是，第二天早上办理，头一天下午晚上才微信简短通知，没有预约提醒，更没有应有的尊重。因为中介的恶劣态度和不作为，3月份我已经咨询丽江本地朋友，准备在当地报警和工商部门投诉，并终止交易。但因购房客户张晓杰的极力劝阻和沟通，为了和平交易，我才取消了报警和投诉的念头。结果却造成了该中介现在的肆无忌惮和颠倒黑白；四、原告恶意曲解，枉顾之前约定的销售认可前提，如此张扬诬告和无赖索要中介费用，原由如下：原告为早日完成交易以及其他不可告人的危险目的，在第一笔首付款交易后即刻忽悠买房客户一起来游说我，说为了贷款方便，节约程序和时间，也为了多贷款出来，让我把已收首付款项的其中45万再次打回买房客户处，然后客户再打回来给我，这样客户的流水即可足够达到贷款要求。看我有所顾虑，第二天（1月22日）该原告公司顾德敏又告诉我打回30万即可。本人及证明人李群英经向建设银行求证贷款流程和贷款要求，并考虑到自身的资金安全和正常交易流程因素，最终回绝了该项提议。我和买房客户沟通，按正常程序走流程办理贷款即可，无需为提前半个月左右时间获得银行审批而违规违纪!这才避免了本人可能的经济损失，让原告不可告人的企图毁灭。因为我的不同意违规操作，原告公司顾德敏当场恼羞成怒，叫嚣说大不了他自己都可以拿出30万来垫款打流水，然后继续违规操作，并对我和证明人李群英态度恶劣，言语侮辱。此事第二天后，原告公司的顾德敏从此对我冷言冷语，不再提供任何的中介服务和提示，不多的几次沟通都是言辞侮辱欺凌，颇有仗势欺人、欺软怕硬，不怕我投诉报警的状态。从此以后，所有交易信息和时间地点的告知都是买房客户张晓杰与我沟通对接完成，中介形同虚设，见面不打招呼，斜眼鄙视，对我和家人毫不理会。从打款事件谈崩后开始，我对原告做事的态度非常反感，多次与买房客户沟通原告的无良、欺骗和不道德交易。但都因买房客户的极力劝阻，我才打消了取消交易、投诉和报案的想法。否则3月12日，银行还未审核前，我就已经在咨询房管所、工商局和派出所电话，准备投诉和报案，举报原告的不良行为和人身侮辱了。同时在与买房客户沟通过程中，我才得知，原告已经忽您客户在我并未知情的情况下就签署合约，收取客户5万定金了。房主未知晓，中介已收钱。而作为房主，本人从来没有知晓和收取到自己房屋已经出售的5万定金。原告一直以来都是按2%的中介费和买房客户进行沟通，后经协商最终以3.5万的中介费结束交易。这就说明，原告一直都是有费用收取的，并不是像告知我那样，说没有向买房客户张晓杰收取过任何一分的中介费用，他们这次交易没有其他任何收入！所以，他们的说法不成立，不能再二次收取中介费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院依法认定如下：对原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司提交的第一组证据《房地产销售委托确认书》，被告质证称该组证据在被告处没有存根且系原告工作人员胁迫下签署，但被告未提交足以反驳的证据予以证明，且原告已提交核对无异议的原件，故本院对该组证据予以确认，作为认定案件事实的依据；对被告提交的第一组证据《聊天记录截图》中原告与张晓杰的聊天记录系电子证据，原告未进行公证确认，被告质证亦不予认可，故对该份证据不予采信，不作为认定案件事实的依据；对被告提交的第一组证据中与被告工作人员的聊天记录，被告质证予以认可，故该部分微信截图予以采信；对被告提交的第四组证据《电话沟通语音光碟》，被告质证对其真实性予以确认，故本院对其真实性予以采信，对于证明内容将结合其他采信的证据综合予以认定。原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司并申请证人庹某应出庭作证。证人庹某应作证称：我是业务员，瑞雪广场的房子是我卖出去的，房子在我手里面成交。我服务的被告没有按双方的约定来履行职责。在和被告签订《房地产销售委托确认书》的时候不存在胁迫、威胁、恐吓的行为，是和被告在电话里沟通好后她从昆明赶下来签的。我们向客户收取了2.5万元的诚意金，收取诚意金只代表我们和客户之间的购房意向关系，诚意金是委托我代客户向房东谈价以及购房的相关细节，谈得成就买。谈不成就不买，在没有签订购房合同之前诚意金对房东没有任何约束，仅仅是我们和客户之间的关系。我们交易房产都有一个流程，房东委托我们之后我们会找到客户，客户确定要买房子了会交一点诚意金，诚意金在没有转给房东之前是不生效的，谈不成的情况下诚意金全额退还给客户，谈成的情况下诚意金转为定金、房款或者中介服务费。后面在建行二楼，建行人员、买房客户、我、中介共同在场的情况下，我把2.5万元备注了“房款”打给被告陈晓丽。2.5万元在银行转给被告是因为她会配合我们收取中介费，本来是要作为多余的中介费，但是在银行签贷款的时候被告要求我们先转给她充当房款，必须转了她才签字。在我与被告谈判之初，被告确实说无论客观情况如何，卖房方本人和家人都不承担任何费用，所有买房产生的税费、中介费均由买方一方承担。但是在丽江确实要收取中介费，因为中介比较辛苦，我们在达到房东要求的同时，多出来的部分就作为中介服务费。被告答应了这些，在达到215万元的净收价之后就同意了，后面房屋卖出的价格是217.5万元。我与被告谈判的结果需要以书面的形式体现出来，书面形式就是《房地产销售委托确认书》，被告从昆明下来之后到了我们公司，才有了这一份《房地产销售委托确认书》，也达到了被告满意的215万元，所以才有了后面房屋买卖合同的签订，按照我们的约定，多出来的2.5万元作为中介费，这与《房地产销售委托确认书》上写的是一致的。该份《房地产销售委托确认书》上除了被告签字捺印是其本人所为，其余内容都是我书写，第八条的内容是当着房东的面，我把内容写好后由房东签字按手印，所有字迹都是房东同意的，都是在现场的。《房地产销售委托确认书》我们是复写的，原件在我们这里，复写件给房东了。此外，交易一套房子必须全部商量好才能交易，有中介在场的情况下，客户答应我们的条件、房东答应我们的条件，他们都认可这些后，交易就是可以成交的。我们作为中介代表买卖双方谈这个问题，客户认可的前提下我们才会找房东谈，同时我们会把这些税费、要准备的材料告知房东，所以在已经告知的前提下我们才敢签订买卖合同，事实证明，客户需要准备哪些材料不需要房东操心，我们三方坐在一起只是讨论同价认不认可，需要付多少首付款是银行政策已经算好的，中介只需要顺其自然往下签字。我让房东下来的时候已经明确告知了房东要承担哪些费用，包括税费需不需要承担也是明确告知了的。并且，在我们想收取中介费用的情况下，买卖双方和我们中介是不需要坐下来把这件事沟通好的：第一，在客户交诚意金的同时就明确告知客户需要交多少中介费、税费，已经明确告知；第二，我们把客户的意向转告房东，房东支付我们中介费会在委托书上明确，如果不支付中介费我们也会附加条件，我们拿着客户的诚意金委托书去找房东谈价格，谈的过程中会告诉房东，税费是由房东来出，成交的前提拿着客户一方提交的诚意金去找房东谈，若房东答应谈判条件则会以售房委托书的形式体现我们的谈判结果，售房委托书以及客户的诚意金协议，就表明中介谈判成功，只要双方愿意签订定金合同或者买卖合同，我们中介就促成交易了。我与被告陈晓丽语音沟通过2.5万元作为中介费的前提以及2.5万元如果不是唯一的中介费用该如何处置这个问题，不知道具体是哪一条语音，但是我有文字证明。客户给我们多少中介费用房东是无权过问的，我可以提供微信的文字证明，是被告陈晓丽截图发给我的。我们对于中介费用的收取标准是客户2个点，房东1个点，我们已经给客户做了优惠，具体收取了客户的多少中介费我不清楚。原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司对证人庹某应的证人证言的质证意见为：真实性、合法性、关某均无异议。一、针对被告询问证人的问题，基本都是在和原告签订委托协议书之前的话题，代理人认为这对本案没有过多的意义；二、在被告的答辩中，陈述和原告签订协议书是受到诱导和胁迫，原告是有不同意见的；三、被告答辩中陈述未见到协议书中手写部分的内容，我们认为这是双方达成一致的体现，如果原告骗人的话，房价不可能是217.5万元而只能是215万元；四、证人也提到签订协议之后证人就不再负责这个事情，我们只是分工完成。被告所称原告直接向客户收取定金是否经过被告同意，原告收取的只是诚意金而非定金，在收取诚意金的过程中是不需要告知原告的。被告陈晓丽、陈春海、洪毓芬对证人庹某应的证人证言的质证意见为：对证人证言的真实性、合法性、关某不予认可。证人证言不客观，不是事实的全部。原告完全混淆概念，只字不提。在签署协议书的过程中原告没有提前告知和说明，证人庹某应只说到他是残疾这一块，让我赶紧签署，好让买方交易。为什么我会用到“胁迫”这个词，完全印证了当时的情况，整个过程就是混淆概念。原告完全忽视了我之前跟原告承诺好的销售前提、销售方式、被告提交证据的内容和流程等等，原告在开庭过程中说算就算、说不算就不算，这个被告并不认可，整个过程中我不觉得原告对被告有任何服务。经审查，证人庹某应向被告陈晓丽转款2.5万元，原、被告双方均无异议，证人证言部分中的双方谈判之初，被告确实说无论客观情况如何，卖房方本人和家人都不承担任何费用，所有买房产生的税费、中介费均由买房一方承担，本院对该事实予以确认的部分，被告在答辩时亦予以认可，故对上述证人证言部分予以采信，作为认定案件事实的依据。证人庹某应的其他证人证言，因其系原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司员工，与原告存在利害关系，且无其他证据予以佐证，故本院对证人庹某应的其他证人证言不予采信，不作为认定案件事实的依据。被告陈晓丽、陈春海、洪毓芬于2019年8月2日向本院提出申请对原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司提供的《房地产销售委托确认书》第“8、其他”部分手写内容的笔迹形成时间与被告陈晓丽签名的笔迹形成时间是否为同一时间进行鉴定。2019年10月8日，云南正扬司法鉴定中心以鉴定申请人没有缴纳鉴定费用为由，将鉴定委托材料予以退回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2019年1月19日，被告陈春海、洪毓芬作为甲方与作为乙方的张晓杰、赵漓签订《房地产转让合同》，约定：甲方自愿将坐落在丽江市瑞雪苑Ｂ区6027号房地产转让给乙方，甲方持有丽江市房权证古城字第**产权证，土地使用证号：用丽国（2009）第1857号。该房屋建筑面积191.15平方米，土地使用面积201.79平方米。甲乙双方约定的上述房地产成交价格的总价款为人民币（大写）：贰佰壹拾柒万伍仟元整，小写：￥2175000.00元整；乙方应分三次付清给甲方；具体付款方式为：1、2019年1月19日付款给甲方￥625000.00元；2、第二次付款￥450000.00元，乙方2019年2月20日左右支付给甲方；3、剩余购房尾款￥1100000.00元，由乙方办理银行按揭贷款后一次性支付到甲方账户。合同还对甲乙双方的其他权利义务进行了约定。2019年1月23日，被告陈春海、洪毓芬通过中华人民共和国上海市闵行公证处公证委托被告陈晓丽代为出售房屋。2019年1月29日，被告陈晓丽作为委托人与作为受托人的原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司签订了一份《房地产销售委托确认书》，被告陈晓丽委托原告销售被告陈春海、洪毓芬共有的坐落于丽江市的房屋，房产证号：瑞雪广场****，建筑面积191㎡，土地面积201㎡，所在楼层：1-2层，6室2厅3卫。房屋使用情况：空闲，产权情况：有证，委托售价人民币2175000元，委托方式：全权委托。《房地产销售委托确认书》的具体委托事项如下：1、本人保证上列房产所提供的信息真实无误，保证上述房产权属清晰，无争议；未被判决，裁定限制出售，并已经取得共有人书面同意出售该房产。若发生与委托人有关的产权或债券债务纠纷，由委托人负责处理，并承担民事责任，因此给乙方造成的损失，由委托人负责赔偿……8、其他：此房价房东净收215万元，其余部分作为中介费支付给兴家房产，委托方若违约，需支付兴家房产委托售价超出部分同等金额违约金。委托人，陈晓丽。身份证号码：5332211978********。原、被告确认被告陈晓丽与原告员工自2019年1月14日起就房屋销售事宜在微信中进行沟通，微信中被告陈述无论客观情况如何，卖房方不承担任何费用，所有买房产生的税费、中介费均由买房一方承担，此后双方签订了《房地产销售委托确认书》，买方系原告介绍而来，涉案房产以2175000元出售，上述购房款均由被告收取，被告未向原告支付过中介服务费，房产产权变更手续均已办理完毕。被告陈春海系被告陈晓丽父亲，被告洪毓芬系被告陈晓丽母亲，被告陈春海、洪毓芬确认房屋销售事宜在出具《委托书》之前就一直委托给被告陈晓丽。被告陈晓丽、陈春海、洪毓芬于2019年8月2日向本院提出申请对原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司提供的《房地产销售委托确认书》第“8、其他”部分手写内容的笔迹形成时间与被告陈晓丽签名的笔迹形成时间是否为同一时间进行鉴定。2019年10月8日，云南正扬司法鉴定中心以鉴定申请人没有缴纳鉴定费用为由，将鉴定委托材料予以退回。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，现三被告答辩称被告陈晓丽与原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司签订的《房地产销售委托确认书》中具体委托事项第八项的内容系其签字后原告擅自增添，对此三被告申请笔迹鉴定，但又不按规定缴纳鉴定费，相应不利后果应由三被告承担，因三被告无证据证实上述主张，故对三被告提出的上述答辩意见不予采纳。被告陈晓丽同时认为双方在签署《房地产销售委托确认书》的过程中存在胁迫、威胁的情形，对此其亦未能提交证据予以证实，故对被告陈晓丽的该抗辩主张亦不予采信。被告陈晓丽与原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司于2019年1月23日签订的《房地产委托确认书》系双方真实意思表示，合法有效，庭审查明，在此之前双方在微信中确认过卖方不承担任何费用，但此后双方以签订《房地产委托确认书》的方式对此前的约定进行了变更，故双方应按《房地产委托确认书》的约定全面履行各自所负担的义务，现三被告确认涉案房产买方系原告介绍而来，在与买方签订合同后，房产交易已完成，房产以2175000元的价格出售，按照原告与被告陈晓丽双方的约定，被告在扣除净收价2150000元后的25000元应作为中介费支付给原告，因被告陈晓丽系被告陈春海、洪毓芬的委托代理人，故上述付款义务应由被告陈春海、洪毓芬承担。综上，本院依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条之规定，判决如下：一、被告陈春海、洪毓芬于本判决生效之日起十五日内向原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司支付中介费人民币25000元；二、驳回原告丽江市古城区兴家房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务占用费。案件受理费426元，由被告陈春海、洪毓芬承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  杨艳柳人民陪审员  张玉梅人民陪审员  徐丽源二〇一九年十二月十三日书 记 员  和春芳【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】