湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂01民初4793号原告（申请执行人）：湖北联劲商务咨询有限公司，住所地湖北省武汉市武昌区中北路**汉街武汉中央文化旅游区K3地块******。法定代表人：关晟，该公司总经理。委托诉讼代理人：鲍纯，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思琪，湖北今天律师事务所律师。被告（案外人）：周志凌，男，1973年4月19日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。被告（被执行人）：武汉宏博投资有限公司，住，住所地湖北省武汉市洪山区关山街冷水铺**华乐山庄******/div>法定代表人：李婷婷，该公司总经理。被告（被执行人）：湖北安顺实业股份有限公司，住，住所地湖北省武汉市东西湖区绿茵庄小区******/div>法定代表人：袁少珍，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。被告（被执行人）：武汉金楚龙机电五金城有限公司，住所地湖，住所地湖北省武汉市江汉区友谊路**v>法定代表人：郭亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。被告（被执行人）：郭炳辉，男，1949年4月6日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。被告（被执行人）：李婷婷，女，1987年7月31日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。被告（被执行人）：郭彬，男，1969年6月19日出生，汉族，住湖北省武汉市汉阳区。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。被告（被执行人）：曾凡新，男，1964年8月1日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被告（被执行人）：朱洁，女，1966年9月12日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。被告（被执行人）：袁少珍，女，1955年11月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。被告（被执行人）：郭亮，男，1977年12月18日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。委托诉讼代理人：邓琛，湖北伟宸律师事务所律师。原告湖北联劲商务咨询有限公司（以下简称联劲公司）诉被告周志凌、武汉宏博投资有限公司（以下简称宏博公司）、湖北安顺实业股份有限公司（以下简称安顺公司）、武汉金楚龙机电五金城有限公司（以下简称金楚龙公司）、郭炳辉、李婷婷、郭彬、曾凡新、朱洁、袁少珍、郭亮申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年4月10日立案后，依法由审判员张文霞担任审判长，与审判员丰伟、刘鑫荣组成合议庭，于2019年10月23日公开开庭进行了审理。原告联劲公司的委托诉讼代理人鲍纯、王思琪，被告周志凌、安顺公司、金楚龙公司、郭炳辉、郭彬、朱洁、袁少珍、郭亮的共同委托诉讼代理人邓琛到庭参加诉讼，被告宏博公司、李婷婷、曾凡新因下落不明，经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。原告联劲公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销（2019）鄂01执异162号执行裁定书；2.依法判令准许对安顺公司所有位于武汉市江汉区友谊路99号安顺佳园A-43室（房屋所有权证号：武房商证市字第××号）的房产及对应土地继续执行；3.本案诉讼费用全部由周志凌、宏博公司、安顺公司、金楚龙公司、郭炳辉、李婷婷、郭彬、曾凡新、朱洁、袁少珍、郭亮承担。事实与理由：一、周志凌没有与开发商成立真实的商品房买卖合同关系，原裁定基本事实认定错误。在联劲公司与其他案外人的执行异议纠纷中，已有证据证明，被执行人安顺公司的董事李晓梅每月向周志凌账户转入现金代其还贷，实际上系被执行人安顺公司自己购买自己的商品房，形成虚假的商品房买卖合同关系，用以规避执行，另被执行人安顺公司在其他案件中被查实有该同种行为，因此联劲公司有理由怀疑本案亦属于同样情形。且周志凌仅提供购房发票等证据，并没有提供购房转账流水。购房发票仅为税务证明，并不能作为支付凭证，不能证明其已支付全部购房款。提供银行流水证明其已支付全部房款本系周志凌的举证责任，如其拒不举证，联劲公司将申请法院调取相关银行流水信息用以证实上述事实。二、原裁定适用法律错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”和第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，经过对比可以清楚看出，第二十九条针对的是“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”即有特定对象，第二十八条针对的是“登记在被执行人名下的不动产”即无特定对象。本案中，原裁定已经载明被执行人安顺公司为房地产开发企业，且周志凌与被执行人安顺公司签订的系《武汉市商品房买卖（样本）合同》，因此根据具体优于抽象的法律适用原则，本案应当优先适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条而非第二十八条，即本案若想排除争议房屋的执行，必须至少同时符合以下条件：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；3.已支付合同约定的全部价款。本案商品房买卖合同因虚构买卖关系规避执行系无效合同，且周志凌没有证据证明本案争议房屋为其唯一居住的房屋，因此根据上述规定无法排除本案争议房屋的执行。三、本案其他联案已被生效文书认定被执行人虚构买卖关系。湖北省黄石市中级人民法院生效文书已认定，被执行人安顺公司存在大量以他人名义购买自己房产的行为，异议人提出执行异议系妨碍执行，拖延时间。被告周志凌、安顺公司、金楚龙公司、郭炳辉、郭彬、朱洁、袁少珍、郭亮共同答辩称，安顺公司代周志凌偿还部分银行贷款属实，银行对此是认可的；联劲公司提出的排除执行的两条法律规定并不是矛盾的，都可以适用，且第二十八条的规定适用更加广泛；房屋买卖在2005年左右，债务发生在2013年左右，查封是在2015年左右，周志凌作为实际购买人有对抗执行的权利。联劲公司提出的关联案件涉及虚假诉讼的主张并无证据证实。被告宏博公司、李婷婷、曾凡新未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告联劲公司为支持其诉讼请求，在举证期限内向本院提交以下证据：1.（2018）鄂01执异1484号、（2019）鄂01执异162号执行裁定书各一份，拟证明申请执行人已变更为联劲公司，联劲公司具有诉讼主体资格；2.付款凭证、银行流水及工商信息，拟证明安顺公司代为还贷事实，被告代理人前面已承认；3.湖北省黄石市中级人民法院裁定书，拟证明存在安顺公司虚构房屋买卖关系。经质证，被告周志凌、安顺公司、金楚龙公司、郭炳辉、郭彬、朱洁、袁少珍、郭亮对证据1真实性及证明目均无异议；认为证据2中的银行流水、付款凭证是复印件，达不到证明目的，我方不予认可，对证据2中的工商信息无异议；对证据3的真实性无异议，但认为裁定书没有认定开发商自己购买自己的房子，也没有认定虚假诉讼，对证明目的不予认可。被告周志凌、安顺公司、金楚龙公司、郭炳辉、郭彬、朱洁、袁少珍、郭亮为支持其答辩理由，在举证期限内向本院提交以下证据：1.购房合同、发票和税务证明，拟证明诉争房屋在2004-2007年已经交易完毕；2.从建设银行调取的借款合同，拟证明涉案房屋已经办理银行抵押，全款支付。3.周志凌偿还银行贷款账户明细，拟证明周志凌偿还案涉房屋银行贷款情况。经质证，联劲公司对证据1中购房合同的真实性无异议，对证明目的有异议，不承认周志凌与开发商的合法买卖关系，不适用案外人执行异议之诉的保护；对发票的真实性无异议，对证明目的有异议，该发票与常规购房发票有明显差异，不符合常理，发票开具时间是2019年1月，同时发票只是税务凭证不是支付凭证。对税务证明的真实性请法院认定，不认可证明目的，且与本案无关联性。证据2系复印件，真实性请法院认定。对证据3真实性无异议。对原告联劲公司提交的证据，本院审核认为：对证据1的真实性、合法性及证明目的予以采信。对证据2、3的真实性予以确认，因该证据不能实现其证明目的，本院不予采信。对被告周志凌、安顺公司、金楚龙公司、郭炳辉、郭彬、朱洁、袁少珍、郭亮提交的证据，本院审核认为：对证据1、2、3的真实性、合法性及证明目的予以采信。经审理查明：2004年7月26日，安顺公司（出卖人）与周志凌（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，约定出卖人将位于湖北省武汉市江汉区友谊路中段**安顺佳园****房出售给买受人；商品房规划用途为商业用房，建筑面积为45.12平方米，总价1,303,368元。房款以银行贷款方式支付，首付523,368元于2004年8月6日付清，余款78万元办理银行按揭，买受人应于2004年8月6日将按揭材料交付出卖人；出卖人应当于2004年12月31日前向买受人交付该商品房。合同签订后，周志凌向安顺公司支付首付款523,368元，并向中国建设银行武汉市江汉支行申请贷款78万元，并办理了抵押登记。安顺公司向周志凌交付了案涉房屋，该房屋由周志凌占有使用至今。周志凌从2005年3月8日起逐月偿还银行贷款，并于2015年10月9日结清全部银行贷款，期间因安顺公司及关联公司对周志凌有集资行为，安顺公司于2012年1月至2013年4月间将相应款项转入周志凌还款账户。目前案涉房屋登记的所有权人为安顺公司。2013年9月24日，龚淑萍因与宏博公司、安顺公司、郭炳辉民间借贷纠纷一案向湖北省黄石市中级人民法院（以下简称黄石中院）申请诉前财产保全。次日，黄石中院以（2013）鄂黄石中立保字第00009号民事裁定书和协助执行通知书，查封了安顺公司所有的位于武汉市江汉区友谊路99号安顺佳园及江汉区友谊大厦的案涉房屋，查封期限两年，自2013年9月25日起至2015年9月24日止。2015年9月22日，黄石中院以（2014）鄂黄石中执字第00220-1号执行裁定书和协助执行通知书对案涉房屋进行了续查封，查封期限两年，自2015年9月22日起至2017年9月21日止。2014年3月14日，黄石中院作出（2013）鄂黄石中民三初字第00582号民事判决书，判决：一、宏博公司、安顺公司、金楚龙公司、郭炳辉、李婷婷、郭彬、曾凡新、朱洁、袁少珍、郭亮自判决生效之日起十日内连带给付龚淑萍借款本金2,900万元及利息、违约金（2013年10月17日之前的违约金及2013年10月17日之后的利息、违约金均以欠款本金为基数，按人民银行同期同类贷款利率四倍计算，自2013年9月18日起计算至判决确定给付之日止）；二、驳回龚淑萍的其它诉讼请求。该判决书发生法律效力后，宏博公司、安顺公司、金楚龙公司、郭炳辉、李婷婷、郭彬、曾凡新、朱洁、袁少珍、郭亮均未按判决书确定的金钱给付内容履行义务。2014年7月23日，权利人龚淑萍向黄石中院申请强制执行，黄石中院以（2014）鄂黄石中执字第00220号立案受理。2016年2月25日，湖北省高级人民法院作出（2016）鄂协执4号执行裁定书，将上述执行案件指定由本院执行，本院于2016年5月9日以（2016）鄂01执916号立案受理。2017年9月19日，本院以（2016）鄂01执字第00916号执行裁定书和协助执行通知书，继续查封安顺公司所有的位于武汉市江汉区友谊路99号安顺佳园-1层、2层、A单元、B单元共计171套房产，查封期限三年，自2017年9月19日至2020年9月18日。其中包括案涉房屋。周志凌对本院查封武汉市江汉区友谊路99号安顺佳园1层A-43室（房屋所有权证号：武房商证市字第××号）提出书面异议。本院审理后以（2019）鄂01执异162号执行裁定书裁定：中止对武汉市江汉区友谊路99号安顺佳园1层A-43室（房屋所有权证号：武房商证市字第××号）的执行。为此，联劲公司提起本案诉讼。本院审理过程中，联劲公司向本院提交调查取证申请，请求本院调取周志凌偿还银行贷款的交易明细，本院责成周志凌向本院提交，并已由联劲公司质证，联劲公司表示不再坚持其调查取证申请。本院于2019年11月29日组织联劲公司的代理律师王思琪、周志凌的代理律师邓琛到案涉房屋实地查看，案涉房屋确实由周志凌占有使用。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条；2.周志凌对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行。本院评析如下：关于本案应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”第二十八条适用买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的情形，系普通性条款，对于所有类型的被执行人和不动产均可适用。而第二十九条则适用于买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形，是专门针对被执行人为房地产开发企业和商品房而规定的特别条款。第二十八条与二十九条在适用情形上存在交叉，只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益。故本案可以适用第二十八条的规定。关于周志凌对案涉房屋享有的权利是否能够排除执行的问题。周志凌在法院采取查封措施之前，已与安顺公司签订书面房屋买卖合同，且在查封之前已实际占有案涉房屋，并已按合同约定支付全部房款，合同中约定的交房时间为2004年12月31日，未办理过户登记也不能归责于周志凌，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件，可以排除执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，缺席判决如下：驳回湖北联劲商务咨询有限公司的诉讼请求。本案案件受理费16,530元，由湖北联劲商务咨询有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。审判长  张文霞审判员  丰 伟审判员  刘鑫荣二〇一九年十二月二日法官助理刘卫书记员陈亮希