海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1800号 上诉人（原审原告）：琼海世华房地产代理有限公司，住所地：海南省琼海市银海路戴维斯羽毛球馆对面。 法定代表人：张大国，总经理。 委托诉讼代理人：程磊，海南以宽律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：程亚中，男，1967年9月20日出生，汉族，住海南省琼海市。 委托诉讼代理人：刘余，海南德赛利律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄英，海南德赛利律师事务所实习律师。 原审第三人：孙焕然，男，1986年2月13日出生，汉族，住北京市丰台区。 上诉人琼海世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）、上诉人程亚中与原审第三人孙焕然因居间合同纠纷一案，均不服海南省琼海市人民法院（2019）琼9002民初1323号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人世华公司的委托诉讼代理人程磊、上诉人程亚中及其委托诉讼代理人刘余、黄英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世华公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判程亚中返还定金70000元；2、一、二审诉讼费由程亚中承担。事实与理由：一、一审认定事实不清。一审法院以世华公司与程亚中签订的《限时销售合同》第九条约定的相关条款，判决程亚中退还定金的一半35000元，系事实认定不清。首先，《限时销售合同》第九条约定的是：“若甲方收取买家的定金后，买家毁约放弃本次买卖交易的，基于乙方已提供了中介服务，甲方承诺在买方违约3日内支付定金的一半给乙方，作为乙方对本房地产居间服务的报酬。”该条可以明确两个问题（1）支付条件系买方毁约；（2）支付款项的性质是居间服务报酬。其次，该条款的支付条件不具备。本案中，并非买方毁约不购买涉案房产，系海南省限购政策的调整，买方不具备购房资格，导致合同目的无法实现，进而导致合同无法履行，系买卖双方意志以外的原因而导致的合同无法履行，不存在违约的情形。再次，世华公司要求的是返还定金。在本案中，世华公司提起的诉求是要求返还定金7万元，而非要求程亚中支付中介服务费。《限时销售合同》约定的是中介服务费的支付办法，而不是定金返还的问题，在买方未违约的情况下，不能适用此条去要求支付或扣减、抵销定金。一审法院以世华公司对于中介服务费的规定去扣减程亚中应当返还的定金，是对事实认定的不清也是对该条款的错误适用。二、法律适用错误。在《中华人民共和国合同法》第一百一十五条中对定金的规定如下：“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”在本案中，房屋买卖合同无法履行的根本原因是海南省的限购政策导致买方无法具备购房资格，无法完成房屋的过户，无法实现合同的目的，因此不是买卖双方任何一方的原因所导致的。现世华公司已经将所有的定金代程亚中退还给了买方，买方再滞留该定金已经没有事实和法律依据，其收取的定金应当全部退还。而一审判决中仅适用《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条判决程亚中退还定金的一半35000元，系法律适用错误，该法律条款没有规定合同无法履行只退还定金一半的情形，一审判决适用的法律错误，应当适用合同法第一百一十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定判决程亚中退还定金70000元。综上，世华公司认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决有失公允，故提起上诉，请求二审法院查清事实，依法判决。 针对世华公司的上诉，程亚中表示以其上诉意见作为答辩意见。 程亚中上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回世华公司的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费全部由世华公司承担。事实与理由：一、一审法院事实认定不清。2018年4月10日程亚中将其名下位于琼海市嘉积镇珠江工业区（榆海·万泉河畔）椰海苑302房委托世华公司限时销售，销售期限自签订本合同之日起至2018年10月10日止，房价款为960000元。合同签订后，2018年4月24日世华公司向程亚中支付70000元作为履行合同的担保，保证能在上述约定的期限内将302房卖出，同时要求程亚中借款还清银行贷款注销房屋抵押并办理公证委托给世华公司员工。2018年5月2日程亚中应世华公司要求向案外人易春艳借款300000元还清银行贷款，并在2018年5月8日办理了注销抵押登记。2018年6月11日，程亚中在世华公司杨肖的指示下办理了《公证书》，公证委托给世华公司指定的陈丽。截止2018年10月10日止，世华公司仍未将涉案房屋卖出。至于世华公司与第三人孙焕然签订了《承购确认书》收取保证金5000元并额外收取第三人孙焕然155000元，且承诺如2018年6月30日前未能办理过户手续，全额退还保证金。该事实程亚中诉讼前从未知晓，且该事实与本案无关。二、原审法院适用法律错误。1、世华公司未将涉案房屋在约定的期限内卖出，其行为构成违约，根据《中华人民共和国担保法》第八十七条“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，收受定金的一方有权没收定金。2、因世华公司未在约定的期限内将程亚中的房屋卖出，造成程亚中丧失了及时处置的机会。3、涉案房屋的购买是程亚中向银行按揭贷款购买，房屋设有抵押，在世华公司的要求下，向案外人易春艳借高利贷300000元（每月利息7000元）还清了银行的贷款并注销抵押登记，由此也增加了程亚中的损失。综上所述，世华公司未按期将涉案房屋卖出，给程亚中造成了很大的经济损失，程亚中根据定金罚则有权没收世华公司的定金，原审法院认定事实不清，判决结果错误，请二审法院依法改判支持程亚中的上诉请求。需要说明的是，《关于做好稳定房地产市场工作的通知》的出台时间为2018年3月30日，该通知第四条明确规定非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需至少提供一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。作为房产经纪公司世华公司应对上述政策是明知的，但仍然在2018年4月23日与非本省户籍居民孙焕然签订《承购确认书》，并在该《承购确认书》第十条备注里约定了“社保金额为15000元”，请求二审法院重点调查查明世华公司是否存在通过帮孙焕然补缴个税或社保以规避海南省限购政策，但又未成功规避。 针对程亚中的上诉，世华公司辩称，一审认定事实和适用法律错误，应驳回程亚中的上诉请求，支持世华公司一审诉讼请求。 针对世华公司和程亚中的上诉，原审第三人孙焕然书面答辩称，2018年4月中旬，世华公司李月珍介绍其购买椰海万泉河畔椰海苑302房房产，并承诺如果国家购房政策限制造成交易不能实际完成则退还其所支付的所有款项。2018年4月24日与世华公司签订《承购确认书》。应世华公司要求，孙焕然于2018年4月23日交给世华公司购房定金5000元，2018年4月24日通过银行转账给世华公司张大国155000元；两次共交给世华公司16万元。后因国家购房政策调整，世华公司无法完成房产交易。孙焕然要求世华公司退还160000元，世华公司只退了159450元，剩余550元未退。世华公司支付给程亚中定金、保证金等事项，孙焕然不清楚。 世华公司向一审法院起诉请求：1、判令被告程亚中退还原告定金70000元并退还保证金500元；2、案件受理费、公告费由被告程亚中承担。 一审法院认定事实：2018年4月10日被告与原告签订《限时销售合同》，约定被告将其名下的位于琼海市嘉积镇珠江工业区（榆海·万泉河畔）椰海苑302房屋（房产证号：海房权证海字第**）委托原告限时销售，房价款为交易净收价96万元。销售期限为签订合同之日起至2018年10月10日；第五条：限时保证金，甲方（被告）保证该房地产产权清晰，没有任何产权纠缠问题。乙方（原告）保证如未在本合同第四条规定的限售期限内为甲方找到合适买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到合适买家，则此限售保证金在甲方与买家签订房屋买卖合同当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的买家签订房屋买卖合同，则甲方必须向乙方返还此限售保证金，并且甲方应当向乙方支付房地产交易价格的4%作为违约金；第九条：若甲方收取买家定金后，买家毁约放弃本次买卖交易的，基于乙方已提供了中介服务，甲方承诺在买方违约3日内支付定金的一半给乙方，作为乙方对本房地产居间服务的报酬；合同还约定了违约责任和其他事项。合同签订后，原告向被告支付限时销售保证金500元，并找到第三人购房。2018年4月23日原告与第三人（其母亲黄美荣代签）签订《承购确认书》，约定第三人购买被告的上述房屋，交易价1050000元。付款方式：一次性付款。乙方签订确认书时支付5000元交给甲方作为保证金，若业主同意该售价或低于这个金额，同意上述第一条规定的各项条件，立即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分额转交业主，甲方转交业主款项自业主收到时视为购房定金。若甲方在2018年6月30日之前没办理过户手续，全额退还保证金。确认书还约定了其他事项。确认书签订后，第三人向原告支付房款160000元（含保证金5000元），原告于2018年4月24日通过中国光大银行向被告转账70000元定金。被告于2018年6月11日公证委托陈丽办理房屋买卖事项，并筹款偿还该房的银行按揭贷款。由于第三人受海南省出台的购房政策的限制，没有购房资格，购房无法过户。因此第三人放弃购买该房屋，要求原告退还已付购房款，原告于2018年7月23日向第三人母亲黄美荣转账退还房款159450元，因第三人的原因房屋买卖不成，原告要求被告退还已支付的定金70000元和保证金500元，被告不退还，原告向一审法院提起诉讼。由于孙焕然与本案有利害关系，一审法院依法追加孙焕然为第三人参加诉讼，第三人经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理。 一审法院认为，原告与被告签订的《限时销售合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。本案的争议焦点是：原告是否违约，被告应否退还原告定金70000元和保证金500元。本案中，原告作为居间人介绍被告与第三人买卖房屋，并与被告签订了《限时销售合同》，找到第三人购房。第三人同意购买该房屋，并向原告支付定金及部分房款合计160000元，原告也将保证金500元及第三人交付的70000元定金转账支付给被告。因海南省出台的购房政策的限制，第三人没有购房资格，购房无法正常过户，放弃购买该房屋，并要求原告退还已付的房款，原告已退还第三人支付的房款。原告作为居间人已为被告提供了居间服务，现因第三人的原因房屋买卖无法达成交易，根据《限时销售合同》第五条约定，乙方保证如未在本合同第四条规定的限售期限内为甲方找到合适买家，则甲方有权没收此限售保证金；因第三人没有购房资格，原告给被告找的买方属于不合适买家，按第五条约定被告有权没收保证金。第九条约定，若甲方（被告）收取买家定金后，买家毁约放弃本次买卖交易的，基于乙方（原告）已提供了中介服务，甲方承诺在买方违约3日内支付定金的一半给乙方，作为乙方对本房地产居间服务的报酬。因第三人买家放弃本次买卖交易，根据第九条的约定，被告应当支付定金一半35000元给原告，故原告主张被告退还的定金应为35000元，一审法院予以支持。其主张定金超出35000元和保证金500元，一审法院不予支持。被告抗辩原告未完成合同约定的义务，给被告造成很大的损失，根据定金罚则有权没收原告的定金，理由不成立，一审法院不予采纳。第三人经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，可缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条之规定，判决：一、限被告程亚中于本判决生效之日起十日内向原告世华公司退还购房定金35000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费781元，由原告世华公司负担387元，被告程亚中负担394元。 二审中组织双方进行举证质证，程亚中提交一份世华公司陈丽“养老保险历年实际缴费工资清单”，欲证明陈丽是世华公司的员工，程亚中委托世华公司陈丽办理卖房手续，陈丽的行为是世华公司行为。经质证，世华公司对该证据真实性、合法性无异议，对关联性和证明力有异议。本院认为，该证据证明陈丽系世华公司职员，但对本案的处理没有关联，故对该证据不予采纳。 一审判决认定的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，世华公司与程亚中签订的《限时销售合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案争议焦点是：世华公司向程亚中所付70000元的性质，应否退还及退还的数额。本案中，世华公司与原审第三人孙焕然签订《承购确认书》并收取孙焕然的5000元保证金和155000元购房款，并无关于孙焕然交付70000元定金的约定，但世华公司在向程亚中转付70000万的转账单的转款用途中均注明为“椰海苑C1－302定金”，且其在本案诉讼中也主张该笔款项为定金，可见，将孙焕然的购房款作为孙焕然的购房定金支付给程亚中系世华公司的意思表示。而程亚中与世华公司所签订的《限时销售合同》中，只是约定对买房人所付定金的处理，并无关于世华公司应向程亚中支付70000元定金的相关约定，故程亚中在接受世华公司所转付的70000元定金时，应该知晓系世华公司作为买房人的定金向其支付，而非世华公司的定金。据此，根据双方的行为，可以认定世华公司与程亚中之间达成了一致的意思表示，即程亚中收取了世华公司向其支付作为买房人孙焕然的70000元购房定金，故根据《限时销售合同》第九条“若甲方收取买家定金后，买家毁约放弃本次买卖交易的，基于乙方已提供了中介服务，甲方承诺在买方违约3日内支付定金的一半给乙方，作为乙方对本房地产居间服务的报酬”的约定，程亚中应将70000元定金的一半即35000元付给世华公司。至于世华公司诉称因政策原因导致孙焕然无法购买涉案房屋应全额退还其购房款以及程亚中诉称因世华公司违约造成其损失，均系另一法律关系，与本案的处理无关。一审判决结果并无不当，世华公司和程亚中的上诉理由，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，世华公司和程亚中的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1350元，由上诉人琼海世华房地产代理有限公司负担675元，上诉人程亚中负担675元。 本判决为终审判决。 审 判 长  林 敏 审 判 员  卢艳萍 审 判 员  吴党恩 二〇一九年十二月十日 法官助理  王超慧 书 记 员  陈素园 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； ……