新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2019）新0104民初5439号原告：新疆蝶王针织有限责任公司，住所地，乌鲁木齐市新市区北京中路**。法定代表人：许春英，系该公司法定代表人。委托诉讼代理人：王强，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：张新军，男，系该公司职员。被告：新疆达雅风尚文化传播有限公司，住，住所地，乌鲁木齐市新市区北京中路********/div>法定代表人：贺加，系该公司总经理。委托诉讼代理人：何静，新疆思睿律师事务所律师。第三人：新疆泽新弘宇投资管理有限责任公司，住所地，乌，住所地，乌鲁木齐市高新区（新市区）北京北路****>法定代表人：吴强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：鲜花，女，系该公司办公室主任。原告新疆蝶王针织有限责任公司（以下简称蝶王针织公司）与被告新疆达雅风尚文化传播有限公司（以下简称达雅文化公司），第三人新疆泽新弘宇投资管理有限责任公司（泽新投资公司）委托诉讼代理人鲜花房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2019年10月25日公开开庭进行了审理。原告蝶王针织公司委托诉讼代理人王强、张新军，被告达雅文化公司委托诉讼代理人何静，第三人泽新投资公司委托诉讼代理人鲜花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蝶王针织公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告向原告返还租赁房屋，2．请求判令被告向原告交付自2019年3月7日至2019年4月25日（暂定，以实际履行日为准）逾期返还房屋违约金291600元（583.2元/天＊50天＊10倍）。由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2016年12月29日签订《房屋租赁合同》，合同编号dwwy20161107。合同约定了租赁物所在地址、租赁期间、违约责任、租金及其支付方式等相关内容。现合同履行期间已届满，依约定被告应当于2019年3月7日前履行交付租赁房屋的义务，经原告数次催促，被告至今不履行义务，故诉至法院。被告达雅文化公司辩称，对原告陈述的事实认可，但对其诉讼请求不认可。我公司在租赁期限届满后享有优先租赁本案涉诉房屋的权利，优先租赁权在合同中有明确约定，且原告也没有按照国资委及自治区关于国有资产相关规定进行公开招标及评估就与第三方签订了房屋租赁合同，剥夺了我公司的优先租赁的权利，其要求我公司返还租赁房屋的诉求，我公司不认可。另，涉案土地是划拨土地，用途为工业用地，在2018年9月5日，原告与第三人在原被告合同履行期间签订的厂房租赁合同属无效合同，因为场地是整体出租，包括划拨土地上的房屋及空地，原告将企业资产租给第三人，实际是投资改建，并未经相关部门批准。第三人泽新投资公司辩称，原被告之间的合同已经按约履行届满，被告拒绝搬离并交付租赁房屋构成违约，侵害原告权益，间接妨害了第三人文化产业园的改建项目进度；原告与第三人之间的租赁合同是双方真实意思表示且不违法，是有效的。被告陈述其与原告约定的优先租赁权，并不具备合同约定的同等条件，因第三人承租的是整体大院，被告只是租赁了其中的几栋房屋，故被告不具备优先承租权的条件；即使原被告之间合同无效，也不能作为被告在租赁期满后不搬离涉案房屋的理由。第三人保留向被告及其他拒不搬离涉案房屋的租户诉讼的权利。原告就其起诉提供以下证据：证据一、《房屋租赁合同》。证明原被告双方租赁关系的事实且合同已经届满，被告至今未交还所租赁房屋，合同中约定违约金标准是按日租金10倍承担滞纳金。证据二、《厂房租赁合同》，签订时间为2018年9月5日。证明我公司已将涉诉房屋租赁给第三方，不论是租赁面积、租金、租期都远远大于被告所租赁房屋的同等条件。被告对《房屋租赁合同》真实性、关联性认可，对《厂房租赁合同》的真实性认可、关联性不认可。原告在2018年9月5日就将涉诉房屋租赁给第三人，而我公司与被告合同到期是2019年3月7日，原告在没有通知我公司的前提下就与第三方签订租赁合同，已经损害了我公司利益。原告所述是将房屋整体出租，但没有按照国有资产的相关规定进行公开招标、评估等程序就与第三人签订了租赁合同；原告未按合同约定在租赁期满前两个月前通知被告。第三人对《房屋租赁合同》真实性、关联性认可，被告未基于该合同约定在租赁到期后及时返还房屋；对《厂房租赁合同》真实性、关联性、合法性认可。第三人和被告签订的租赁合同起租是在原、被告合同租赁期限届满之后。本院对原告提供的两份证据的真实性予以确认。被告就其抗辩提供：证据一、照片。用以证明被告租赁的是原告原来的厂房，在划拨土地上建造，承租人进行了水、暖改造；第三人在2019年入驻后进行建设，挖断道路，逼迫承租人搬离。证据二、《合同》三份。用以证明原、被告租赁期限自2013年2月28日开始，此后一年一签，可以证明同等条件现被告享有优先续约权，基于此，被告才进行了200万的投入，原告未在涉案合同到期前通知被告，违反了合同的约定。原告对上述两组证据的真实性认可。但与被告的租赁合同已到期，被告签订合同前应当预见到其丧失优先租赁权的风险；改造是经营自主权，改造前已留出通道，避免给商户带来损失。第三人对照片真实性认可，但认为拍摄时间无法确定；对合同的真实性认可，但与本案无关联。本院对被告提供的上述证据的真实性予确认。第三人就其抗辩提供：证据一、《厂房租赁合同》。证明其和原告就涉案租赁标的签订了整体租赁合同。证据二、《乌鲁木齐高新区（新市区）投资项目登记备案证》、《证明》、《高新区（新市区）重点项目预审联批单》。用以证明其将涉案的租赁标的投资改造成旅游文化创意产业园，已作为重点项目进行了备案。原告对该组证据真实性、关联性、合法性认可。被告对《厂房租赁合同》证据真实性认可、关联性不认可。对《乌鲁木齐高新区（新市区）投资项目登记备案证》、《证明》、《高新区（新市区）重点项目预审联批单》，认为真实性无法确认。本院对《厂房租赁合同》的真实性予以确认。本院根据双方举证和庭审调查认定事实如下：2016年12月29日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，约定以下主要内容：被告出租给原告的房屋位于本市，门牌号为原经编车间一半约877平方米；房屋租赁期共36个月，自2016年2月28日至2019年2月27日，租金共计584352元，租赁期满原告有权收回出租房屋，被告应如期交还；被告如要求续租，必须在租赁期满二个月之前书面通知原告，经原告同意后重新签订租赁合同；租赁期满后或因被告责任导致退租的，除双方另有约定外，依附于房屋的装修归原告所有；如被告在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，被告享有优先承租权；租赁期满，被告应在期满后一周内交还该房屋，逾期归还，每逾期一日应向原告支付原日租金10倍的滞纳金（1年按照360天计算），被告还应承担因逾期归还给原告造成的损失。合同签订后，双方依约履行。2018年9月5日，原告（甲方）与泽新投资公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定以下主要内容：甲方将位于乌鲁木齐市新市区北京中路307号大院包括该大院的场地及地上厂房等（以下简称租赁物）租赁给乙方使用，租赁物建筑面积为26500元平方米，占地面积为33000平方米，租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理。租赁期限为15年，即从2020年1月1日起至2034年12月31日止；甲方将租赁物按现状于2019年1月1日至2019年12月31日陆续交付乙方，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租；合同租赁保证金为600000元，可用于抵付乙方赔偿金、违约金、滞纳金及其他欠付费用；租金为740万元／年。本院认为，本案争议焦点为一、本案涉及的合同效力；二、被告对原告的租赁房屋是否享有租赁优先权；三、原告主张的违约金是否具有法律和事实依据，能否得以支持。对此，本院认为：一、被告主张原告和第三人之间签订的《厂房租赁合同》无效，理由为原告作为国企，违反自治区相关资产出租进场交易等规定，签订租赁合同时未经评估和在指定交易机构进行。对此，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，本案涉及的合同包括原被告之间签订的租赁合同和原告与第三人之间签订的租赁合同，本院认为，原告作为国有企业，确应遵守政府相关部门的规定，但就无效角度衡量，依据上述法律规定，尚不能确定上述涉及的合同符合违反了法律、行政法规的强制性规定从而无效，故对被告主张原告与第三人签订的租赁合同无效的抗辩意见，不予采纳。二、被告主张其根据与原告签订的租赁合同约定，享有优先租赁权。本院认为：原被告双方于2016年签订的《房屋租赁合同》，约定的合同租期自2016年2月28日至2019年2月27日，该合同约定被告租赁原告位于北京中路的房屋（原经编车间一半），如被告在租期届满前要继续租赁的，应在租赁期满前两个月前书面通知原告，如原告在租赁期满后仍要对外出租的，在同等条件下，被告享有优先承租权。但从原被告及与第三人在2016年签订的两份租赁合同具体情况看：首先被告并未提供证据证明其在2019年2月27日前两月向原告发出过继续租赁的书面通知；其次，合同约定的同等条件是指原告另行对外出租被告租赁的房屋（原经编车间一半）时，享有优先承租权，而从原告与第三人签订的租赁合同看，该合同虽签订于原告与被告租期内的2018年9月，但起租期限在2020年1月，第三人租赁的是原告位于北京中路场地上整个大院的场地，原告并非只将被告租赁的房屋出租他人，在此整体出租的情况下，不构成原告与被告约定的同等条件。综上，对被告认为其享有优先租赁权的抗辩理由，本院不予采纳。对原告主张被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。三、原告主张被告支付自2019年3月7日至2019年4月25日逾期返还房屋违约金291600元（583.2元/天＊50天＊10倍），被告抗辩过高，原告未提供其与主张金额相适的实际损失证据，根据合同法相关规定，综合本案合同履行的实际情况，租赁期届满后，被告仍占有使用涉案房屋，以合同约定的最后一年租金标准即209952元（日583.20元）确定原告主张的2019年3月7日至2019年4月25日期间的损失更为合理，为29160元（（583.2元/天＊50天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告新疆达雅风尚文化传播有限公司于本判决生效后十日内向原告新疆蝶王针织有限责任公司返还位于乌鲁木齐市房屋（原经编车间一半）；二、被告新疆达雅风尚文化传播有限公司在本判决生效后十日内向原告支付违约金29160元（583.2元/天＊50天）；三、第三人新疆泽新弘宇投资管理有限责任公司在本案中不承担责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案确认给付金额29160元占诉讼金额的291600元的10%，收取案件受理费5674元（原告已预交），由被告承担567.40元，原告承担5106.60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  许晋江人民陪审员  赵秀芝人民陪审员  王成燕二〇一九年十二月十八日书 记 员  李嘉锐