广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1973民初15391号原告：王小燕，女，汉族，1984年1月23日出生，住址：湖南省衡南县******************，公民身份号码：430***************。委托代理人：默淑恒，广东商达（东莞）律师事务所律师。委托代理人：曾献林，广东商达（东莞）律师事务所律师。被告：东莞弘景置业有限公司，住所地：东莞市*********************。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：张越，被告的员工。原告王小燕诉被告东莞弘景置业有限公司（以下简称弘景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法由审判员李淑花适用简易程序独任审理，并于2019年12月7日公开开庭进行了审理。原告王小燕的委托代理人默淑恒，被告弘景公司的委托代理人张越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2017年3月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告以2180000元的价格向被告购买位于东莞市******************住宅楼****号商品房。合同第四章第十一条第一款约定，被告应当在2018年8月30日前向原告交付商品房；第三款约定，办理交付手续前，原告有权对该商品房进行查验……原告查验的该商品房存在……屋面、墙面、地面渗漏或开裂，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电器设备不能正常使用等情况，则被告应当按照有关工程和产品质量规范、标准自查验起×日内负责修复，并承担维修费用，修复后再行交付；同日，被告还向原告公示《关于绿地公馆（绿地大都会南区高层住宅）交楼标准的说明》，承诺商品房的交楼标准为精装修交楼标准，并列明商品房精装修交楼标准清单。合同签订后，原告如约履行付款及合同项下其他义务，并根据被告要求的时间前去办理验收、收楼手续，但原告在验收时发现，被告提供的拟交付商品房存在包括地面不平、地板鼓起、窗台大理石破损、洗手台排水管漏水、飘窗大理石破裂、门表面破损、墙面贴砖不平整、下水道水管破裂漏水、厨房抽油烟机电源插座松动、厨房阳台门开不到位、厨房门装反、滑轨损坏、厨房开关面砖破损、阳台地板空鼓、卧室窗台大理石破损、门槛石破损、卫生间瓷砖缝隙过大、淋浴间隔断漏水、大阳台空调洞瓷砖破损等等大量的质量问题，该商品房根本没有达到合同约定及法律规定的质量标准，根本无法交付。在原告就商品房上述问题向多个房管部门反映、投诉后，被告于2018年10月8日对商品房存在的问题作出整改及维修方案，承诺最迟在2018年10月30日完成整改及修复。但至原告起诉之日，被告仍未能解决商品房存在质量问题及向原告交付商品房，严重损害了原告的合法权益。原告认为，根据《商品房买卖合同（预售）》及《关于绿地公馆（绿地大都会南区高层住宅）交楼标准的说明》的约定，被告应当严格按照合同约定的时间、法律规定及合同约定之标准按时交付质量合格且符合法律规定、合同约定标准的商品房给原告。但截至起诉之日，被告不仅未能如期交付商品房给原告，更是至今仍未解决拟交付商品房所存在的大量的质量问题，已经构成严重违约。原告除有权要求被告按照法律规定及合同约定标准维修、修复商品房外，并有权要求被告按照合同第四章第十二条自2018年8月30日次日起每日计付全部房价款万分之一的违约金至实际交付日止。为维护自身的合法权益，现原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付逾期交付商品房违约金（以2180000元为基准，按照每日万分之一的标准，自2018年8月31日计至被告交付商品房给原告之日止，暂计至起诉之日即2019年10月8日为87854元）；2、被告向原告赔偿商品房交付之前物业管理费损失（从2018年8月31日至商品房实际交付之日，暂时计算至起诉之日为5406元）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：一、案涉单元于2017年12月份取得《竣工验收备案证书》，符合合同约定的交付标准。被告已履行了通知义务，原告应按合同约定前来收楼。如原告逾期未收楼的，或以房屋存在装修质量瑕疵为由拒绝收楼的，拒收理由不成立，均应视为被告在2018年8月30日按合同约定的标准交付了案涉单元。1、案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条约定，房屋交付条件为取得《工程竣工验收报告》。2017年12月份，案涉单元取得了《竣工验收备案证书》，符合合同约定的交付条件。2018年8月份，被告通知原告前来收楼，且履行了通知义务。2、根据司法实践及合同约定，如原告提出的问题为房屋瑕疵的，不能以此拒绝收楼。被告应在合同约定的保修期间、保修范围内负责保修，而不承担逾期交付违约责任。《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第一款规定“出卖人交付的商品房符合合同约定及法定交付条件，买受人以商品房质量存在瑕疵为由拒绝接收，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，不予支持。”案涉《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第七条第五款第（4）项约定，如属房屋主体结构以外的如裂缝、空鼓、渗漏等非安全质量问题所提出的任何质量问题，均属质量保修范围，买受人同意接受该商品房的瑕疵交付，但出卖人应根据保修条款承担保修责任……。本案原告提出的问题均为空鼓、裂缝、划痕、清洁等瑕疵问题，该问题不影响房屋安全质量，也不影响房屋的正常使用，原告以此为由拒绝收楼并要求被告承担逾期交付的违约责任，应不予支持。前述问题如属于保修范围的，则由被告在约定的保修期限、保修范围内予以保修。二、物业费由物业公司收取，与本案并非同一法律关系，应由原告与物业公司协商解决。综上所述，案涉单元在合同约定的交付时间前已经具备交付条件，且被告履行了通知义务，原告应按约定前来收楼。本案原告存在逾期收楼或以房屋瑕疵为由拒绝收楼的情形，该拒绝收楼的理由并不成立，案涉房屋应视为在2018年8月30日完成交付。原告要求被告承担逾期交付违约责任缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年3月28日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：1、原告向被告购买东莞市******************住宅楼****号。2、总房价款为2180000元。3、被告应在2018年8月30日前向原告交付案涉商品房。4、原告查验案涉商品房存在下列除地基基础和主体结构外的其他质量问题的，由被告按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起×日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付：屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，管道堵塞，门窗翘裂、五金件损坏，灯具、电器等电气设备不能正常使用。5、除不可抗力外，被告未按照约定的时间将案涉商品房交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告；被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；被告按照全部房价款的0.01%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款×的违约金。6、附件十一补充协议第五条针对原合同第九条修改为：双方一致同意案涉商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，原告同意《建设工程竣工验收备案表》及《房屋测绘报告》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表及测绘报告而向被告主张任何权利。7、附件十一补充协议第七条第五款删除原合同第十一条第（三）项“查验房屋”的全部内容，交付时的验收按以下约定执行：……（2）在商品房交接过程中所办理的交接手续，作为合同履行的证明，凡在双方办理交接手续中确认的观感质量（水通包括上、下水经过通水试验合格；电通经过通电试验合格；防水经按规范试验合格），在房屋交付后原告不得再就房屋的外观质量（如刻划、破损等）、功能质量（水通、电通、防水）等提出异议；……（4）如属房屋主体结构以外的如裂缝、空鼓、渗漏等非安全质量问题，及原告就原合同附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定所提出任何质量问题，均属质量保修范围，原告同意接受案涉商品房的瑕疵交付，但被告应根据保修条款承担保修责任，并在完成案涉商品房交付后的合理时间或在与原告约定的时间内完成保修义务。8、附件十一补充协议第八条针对原合同第十二条的修改及补充：（1）无论逾期是否超过120日，合同继续履行的，被告支付违约金的标准改为每日总房价款的0.01%，最高赔付额不超过总房价款的5%；（2）逾期超过120日原告要求解除合同的，双方同意不计赔实际损失，由被告按不超过总房价款的10%向原告支付违约金。双方还签订了一份《关于绿地公馆（绿地大都会南区高层住宅）交楼标准的说明》。被告确认案涉房款是包含装修费。合同签订后，原告按约定向被告足额支付了购房款。案涉商品房在2017年12月4日取得竣工验收备案证书。2018年8月，被告向原告发出《收楼通知书》，通知原告2018年8月28日办理收楼。原告将在验收过程中发现的问题反馈给了被告，尚未收房。2019年10月10日，原告与被告签署《收楼确认书》，确认收到案涉房产的钥匙，并注明“在《房屋交付验收表》上登记有关返修事项，开发单位承诺跟进返修，同意收楼”。本院于2019年10月18日立案受理了原告提起的诉讼。原告为了证明被告交付案涉房产存在质量问题，举证了东莞政务短信、关于绿地公馆交付后房屋整改问题维修措施及方案的答复、政府复函等证据，其中2018年10月24日短信载明“……2018年9月28日，常平镇住建局组织建设单位、施工单位、监理单位、物业管理公司、二次装修施工单位（上海商联建筑总承包有限公司）相关负责人以及部分业主到现场进行协调调查，业主们反映的问题基本属实。协调会议上，建设单位和施工单位针对装修质量问题明确了维修整改方案，据了解，建设单位已于2018年10月8日将房屋质量问题维修整改方案及房屋维修日期计划表在小区宣传栏公示。接下来，常平住建局将继续跟踪，并督促相关单位完成整改”，2018年12月14日短信载明“……11月26日，常平镇住建局再次收到您的反映，其房屋的质量问题未解决。经核查，您第一次投诉反映的房屋存在漏水、墙壁出现裂痕问题已解决，但新出现的厕所瓷片局部有空鼓问题未修复。经与双方协调，建设单位已于11月30日完成质量问题维修。11月30日，通过电话回访您，您表示房屋质量问题已全部完成维修”。关于绿地公馆交付后房屋整改问题维修措施及方案的答复拟证明被告就商品房存在的问题提出整改及维修方案，并在小区张贴公告。政府复函两份，常建函[2019]324号载明“……经查，来信反映的裂缝问题属实……”，常建函[2019]573号主要内容为竣工验收标准为室内毛坯房，该工程竣工验收后，建设单位与业主自行签订了二次装修协议，其二次装修工程是由建设单位自行发包完成，不属于竣工验收范围。信访人此前已多次反映主卧飘窗处墙面开裂问题，经协调处理，由建设单位对墙面进行维修，但墙面维修后再次出现开裂，信访人提出经济补偿，自行维修的处理方案。经双方协商，建设单位不同意经济补偿，只同意继续维修，双方无法达成统一的处理意见。另，原告自认其尚未支付本案诉请的物业管理费。上述事实，有《商品房买卖合同（预售）》、《关于绿地公馆（绿地大都会南区高层住宅）交楼标准的说明》、验收商品房图片、东莞政务短信、关于绿地公馆交付后房屋整改问题维修措施及方案的答复、政府复函、竣工验收备案证书、收楼通知书、EMS单、妥投证明、收楼确认书等证据以及本院庭审笔录附案证实。本院认为，本案争议的焦点为：1、案涉商品房是否符合合同约定的交付标准；2、如需要支付违约金，违约金该如何计算；3、被告是否应赔偿原告物业管理费损失。关于焦点一、案涉商品房是被告按照精装房的价格销售给原告的，房价款中包含了装修费用，而竣工验收是在案涉商品房尚在毛坯的状态下进行备案的。因此，被告交付商品房时，不仅要取得《竣工验收备案证书》，商品房的装修质量也应符合双方约定的标准。附件十一补充协议第五条以取得《工程竣工验收报告》作为唯一交房条件的约定、附件十一补充协议第七条第5款删除合同第十一条第（三）项查验房屋全部内容的约定，符合《中华人民共和国合同法》第四十条规定的被告免除自身责任、加重原告责任、排除原告主要权利的情形，为无效条款。原、被告双方应按合同第九条约定的商品房交付条件、第十一条约定的交付时间和手续进行验房、收房。从原告提供的东莞政务短信及政府复函可知，案涉商品房的确存在装修质量问题，不符合合同约定的交房标准，原告有权拒绝收房并有权要求被告进行整改。关于焦点二、被告未能在合同约定的2018年8月30日前将符合双方约定交付条件的商品房交付给原告，构成违约。被告应当自2018年8月31日起按日向原告支付总房价款0.01%的违约金至原告实际收房或应当收房之日。从原、被告签署《收楼确认书》载明的内容来看，原告在被告承诺跟进返修《房屋交付验收表》载明的有关返修事项的情况下，已于2019年10月10日实际收楼，故违约金计至当日为88290元（2180000元×0.01%×405），原告超出上述金额部分诉讼请求，本院予以驳回。关于焦点三、被告是否应赔偿原告物业管理费损失。原告庭审中明确其并未实际支付物业管理费，原告诉请被告赔偿该部分损失，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，本院判决如下：一、被告东莞弘景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王小燕支付逾期交房违约金88290元；二、驳回原告王小燕的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1066元，由原告王小燕负担58元，被告东莞弘景置业有限公司负担1008元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审判员  李淑花二〇一九年十二月二十日书记员  何智桦邓丽欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。