江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0115民初580号原告：周兵，男，汉族，1972年9月3日生。被告：南京好屋信息技术有限公司，统一社会信用代码913201150758754505，住所地在江苏省南京市江宁区秣陵街道将军路**。法定代表人：谢洁，执行董事。委托诉讼代理人：刘瑾，公司员工。原告周兵与被告南京好屋信息技术有限公司（简称好屋公司）居间合同纠纷一案，本院于2019年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周兵，被告好屋公司的委托诉讼代理人刘瑾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周兵向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告好屋公司2018年10月7日签订《推荐购房服务协议书》；2、被告向其退还服务费6万元、选房费2万元，并承担三倍赔偿24万元，合计32万元。事实和理由：2018年10月7日，原告与被告签订《推荐购房服务协议书》一份，被告推荐原告购买位于江苏省句容市商墅（简称115号、116号）可以享受优惠，被告承诺并保证以上楼盘房源的真实性。协议签订后，原告先后给付了12万元服务费、4万元选房费，其中一间房是服务费6万元、选房费2万元。后原告根据被告及开发商江苏兰华投资开发有限公司（简称兰华公司）提供的宣传画册及产品说明，于2018年10月7日晚在兰华公司处签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买上述两套商墅，签约后原告先后给付了兰华公司877916元购房款。由于兰华公司一直不提供购房合同及发票等，原告这才发现被告提供的上述房源信息不真实，兰华公司竟然连上述商墅的销售许可证等审批许可手续都没有，之前被告告知原告的全是谎言。被告以欺诈的方式诱骗原告购房，给原告造成重大的经济损失。被告的行为违反了《消费者权益保护法》、《欺诈消费者处罚办法》相关法律规定，原告与被告理论后，被告一次次答应退款，可至今未退分文，原告只得诉至法院。被告好屋公司辩称：原告周兵明知115号、116号没有商品房预售许可证明而购买，这在镇江两级法院所作出的原告与兰华公司商品房销售合同纠纷民事判决书中已经做出认定，原告在知晓上述情况后与其签订《推荐购房服务协议书》，实际目的是通过签约以便及时诉讼获得巨额赔偿，原告以合法形式掩盖非法目的，该份协议应为无效合同；即使法院认定合同有效，根据合同约定，原告是自愿参加自主选房购买，应当独立承担法律责任，被告根据合同约定为原告提供了房源咨询、专项房款优惠服务已经完成了合同约定的义务，并无欺诈原告的行为，不应当返还原告服务费，也不应当承担三倍赔偿；其没有收到原告支付的选房费，原告要求其退还选房费并三倍赔偿没有事实及法律依据；好屋网专用收据上载明的三倍赔偿实际上是双方对违约金约定的计算方法，如果法院认定其违约，其认为违约金标准过高，要求予以调整。要求法院依法处理。本院经审理认定事实如下：经被告好屋公司推荐，原告周兵有意购买兰华公司开发的115号、116号。2018年10月7日，周兵向兰华公司支付定金9万元、11万元。同日，兰华公司向周兵提供《商品房买卖合同》一份，其内容为句容源山府联排商品房预售合同补充协议。依该商品房销售合同出卖人为兰华公司，买受人为周兵，买受人所购房屋为115号，房屋总价款为767916元。该份合同第二条商品房销售依据载明：买受人所购买的商品房为预售商品房；预售商品房批准机关为句容市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为暂未取得预售许可证。后周兵兰向华公司支付购房款677916元。2018年10月7日，原告周兵就好屋公司推荐购买的115号、116号向好屋公司支付服务费各6万元、选房费各2万元，好屋公司为此出具《好屋网专用收据》一份，载明：推荐115号、116号，收服务费各6万元（刷卡）、另收选房费各2万元（现金），合计16万元，现开发商兰华公司承诺有销售许可证，如不实所收费用愿三倍赔偿。好屋公司在该份收据上加盖了公章。次日，周兵（乙方）与好屋公司（甲方）补签《推荐购房服务协议书》一份，约定：甲方以实惠、便捷、贴心为服务宗旨，为乙方求购房屋提供房源推荐等服务；服务内容，乙方选择接受甲方如下服务1、房源推荐，甲方为乙方提供独家房源资讯并推荐合适的楼盘以促成乙方购买开发商房源，2、定制优惠，甲方为乙方提供独家定制购房价格优惠，3、家装推荐，甲方向乙方推荐合适的家装公司4、其他；经乙方选择后，接受甲方提供的推荐服务，并同意向甲方缴纳6万元服务费，乙方应于本协议签署当日向甲方付清全额服务费；甲方的退款义务1、乙方在本协议签署后内未能与甲方推荐的开发商达成意向房源交易的（以签署《房屋认购书》、《房源确认单》等类似协议为判断标准），甲方应当无息退还服务费，2、乙方有权持服务费收款收据及本服务协议书原件，按以下流程办理退款手续，乙方在申请退款并提供退款资料后20个工作日内，甲方将服务费退至乙方原付款银行卡内，3、乙方通过甲方提供的服务，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，服务费将不再予以退还，甲方有义务向乙方开具正规服务费发票，乙方凭服务费收款收据及《房屋认购书》，即可向甲方索取服务费发票；双方的权利义务1、乙方认可甲方提供的服务并自愿参加，乙方自主决定房屋认购事宜，并独立承担法律责任，服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款，2、甲方应当提供本协议所涉及的楼盘房源的基本信息，并应对其真实性负责，3、乙方与商品房开发商之间的权利义务，以乙方与开发商签订的《房屋认购书》、《商品房买卖合同》等为准，因履行《房屋认购书》、《商品房买卖合同》等而产生的争议，由乙方与开发商按《房屋认购书》、《商品房买卖合同》或相关法律规定协商处理，4、乙方与家装公司之间的权利义务，以乙方与家装公司签订的合同为准，因履行家装合同而产生纳争议，由乙方与家装公司按家装合同或相关法律规定协商处理，5、非因甲方自身原因导致乙方与开发商签署的《房屋认购书》、《商品房买卖合同》或乙方与家装公司签署的家装合同或类似协议解除的，则甲方已经收取的服务费不予退还，乙方故弃追索的权利。2018年12月4日，原告周兵将兰华公司诉至江苏省句容市人民法院，要求判令：1、解除周兵与兰华公司之间的《商品房买卖合同》；2、兰华公司退还购房款877916元；3、兰华公司支付三倍赔偿金2633748元；4、兰华公司支付差旅费1000元。江苏省句容市人民法院经审理后认为：周兵起诉后，兰华公司仍未取得115号的商品房预售许可证明，故周兵与兰华公司之间的商品房买卖合同关系无效；因兰华公司提供的合同中已经载明115号未取得预售许可证，故周兵主张兰华公司构成欺诈不能成立，兰华公司应将收取周兵的877916元退还，并赔偿周兵相应利息损失；因审理中，兰华公司已经将收取周兵的677916元退还，故兰华公司还应退还周兵200000元及款项所对应的相应利息。江苏省句容市人民法院于2019年5月10日作出（2018）苏1183民初7847号民事判决书，判决：1、周兵与兰华公司之间的《商品房买卖合同》及其补充协议无效；2、兰华公司返还周兵20万元；3、兰华公司赔偿周兵利息损失（其中20万元的利息损失自2018年10月7日起，按照按中国人民银行同期贷款利率标准计算至实际支付之日止，677916元的利息损失自2018年11月1日起，按中国人民银行同期贷款利率标准计算至2019年2月18日止）；4、驳回周兵其他诉讼请求。周兵不服该判决，上诉至江苏省镇江市中级人民法院。江苏省镇江市中级人民法院经审理后认为：周兵在签订合同时对于115号未取得预售许可证应属明知；因此，周兵认为兰华公司为获取利益，在明知没有取得房屋预售许可证的情况下继续销售构成欺诈依据不充分；兰华公司提供的商品房预售许可证明确载明了预售房屋的楼栋号，周兵认为兰华公司向公众提供虚假房屋预售许可证依据也不充分；因此，周兵认为兰华公司构成欺诈，要求按照购买商品房价款的三倍予以赔偿缺乏依据，法院不予支持。江苏省镇江市中级人民法院于2019年11月5日作出（2019）苏11民终3235号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：原告周兵与被告好屋公司之间签订的《推荐购房服务协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。被告好屋公司辩称原告周兵明知115号、116号没有商品房预售许可证明而购买，周兵在知晓上述情况后与其签订《推荐购房服务协议书》，实际目的是通过签约以便及时诉讼获得巨额赔偿，周兵以合法形式掩盖非法目的，该份协议应为无效合同。好屋公司并未提交相关证据证明周兵与其签订《推荐购房服务协议书》目的是想通过诉讼获取巨额赔偿即以合法形式掩盖非法目的，周兵也确实想在好屋公司居间下购买华兰公司开发的115号、116号，只是因为华兰公司暂时无法取得商品房预售许可证明而导致《商品房买卖合同》无效。周兵与好屋公司于2018年10月8日签订的《推荐购房服务协议书》并不存在法定的无效事由，应为有效合同。此辩解意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。好屋公司在向周兵出具的《好屋网专用收据》上承诺115号、116号有商品房预售许可证明，该份收据载明内容应当视为《推荐购房服务协议书》组成部分。因兰华公司无法取得115号、116号商品房预售许可证明，导致周兵与兰华公司签订的《商品房买卖合同》无效而无法履行，好屋公司对周兵构成违约，周兵有权解除其与好屋公司签订的《推荐购房服务协议书》。故对原告周兵要求解除其与被告好屋公司于2018年10月8日签订的《推荐购房服务协议书》的诉讼请求，本院予以支持。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告好屋公司作为居间人，在兰华公司尚未办理115号、116号商品房预售许可证明的情况下，却在《好屋网专用收据》上作出与事实不符的承诺，违反了居间人的如实报告义务，无权收取周兵支付的服务费、选房费，应当退还周兵服务费6万元、选房费2万元。被告好屋公司辩称其并未收到原告周兵支付的选房费2万元。但在《好屋网专用收据》上明确载明周兵以现金方式向好屋公司支付选房费2万元，好屋公司同时也加盖了公章予以确认。此辩解意见，缺乏事实依据，本院不予采信。周兵与兰华公司之间签订的《商品房买卖合同》载明周兵对115号尚未取得商品房预售许可证明是知晓的，好屋公司主观上并无欺诈周兵的故意。周兵认为好屋公司构成欺诈，要求按照服务费、选房费的三倍予以赔偿缺乏事实及法律依据。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。好屋公司在《好屋网专用收据》上承诺的三倍赔偿应当认定为对其因违约产生的损失赔偿额计算方法的约定，但该计算标准明显过高，好屋公司在庭审中也请求法院予以核减，本院酌定按照中国人民银行同期同类贷款利率四倍标准计算好屋公司应当承担的损失赔偿。故对原告周兵要求被告好屋公司退还服务费6万元、选房费2万元，并承担三倍赔偿24万元，合计32万元的诉讼请求，本院部分予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告周兵与被告南京好屋信息技术有限公司于2018年10月8日签订的《推荐购房服务协议书》于本判决发生法律效力之日起解除。二、被告南京好屋信息技术有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周兵返还服务费6万元、选房费2万元并承担损失赔偿（以8万元为基数，自2018年10月7日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍标准计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍标准计算）。三、驳回原告周兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6100元，财产保全费3500元，合计9600元，由原告周兵负担4194元，由被告好屋公司负担5406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  叶 斐人民陪审员  董尔成人民陪审员  周明信二〇一九年十二月二十六日书 记 员  魏 静