江苏省南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0117民初2552号原告：南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司,统一社会信用代码913201177871373922，住所地南京市溧水区石湫工业集中区。法定代表人：陈忠林，该公司董事长。委托诉讼代理人：周敦福，江苏同心园律师事务所律师。被告：南京永航环保科技有限公司,统一社会信用代码91320117733179618P，住所地南京市溧水区石湫镇石涛路**。被告：南京永腾化工装备有限公司，统一社会信用代码91320117756864263K，住所地南京市溧水区石湫镇石涛路**。二被告共同委托诉讼代理人：史亚新，广东德纳（前海）律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：林伟来，广东德纳（前海）律师事务所实习律师。第三人：南京朗特新材料有限公司,统一社会信用代码91320117598019848R，住所地南京市溧水区石湫工镇石涛路**。委托诉讼代理人：史亚新，广东德纳（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林伟来，广东德纳（前海）律师事务所实习律师。原告南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司（以下简称石湫机场工业园公司）与被告南京永航环保科技有限公司（以下简称永航公司）、南京永腾化工装备有限公司（以下简称永腾公司）、第三人南京朗特新材料有限公司（以下简称朗特公司）合同纠纷一案，本院于2019年5月9日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告石湫机场工业园公司的委托诉讼代理人周敦福、被告永航公司、永腾公司、第三人朗特公司的共同委托诉讼代理人史亚新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石湫机场工业园公司向本院提出诉讼请求：1.要求确认原告与被告永航公司、第三人朗特公司签订的《项目协议书》无效；2.被告支付租金和占有使用费258.04万元（计算至2018年1月止，按6元/平米*16392平米，合计737.64万元，冲减被告已支付的479.6万元，尚欠258.04万元），自2018年2月开始按照10元/平方米支付占用使用费直至迁让为止；3.被告交还实际使用的房屋；4.本案诉讼费是要求诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年8月20日，石湫机场科技工业园公司与永航公司签订《房屋租赁协议》，租赁原告位于石湫工业园的4幢标准厂房，厂房面积16392平方米，附属用房1100平方米，租金为每月6元/平方米，租赁时间为2011年9月1日至2012年10月30日，付款方式为2011年10月20日付租金，其他内容见协议约定。2013年1月18日，原告与永航公司、朗特公司签订《项目协议书》，原告将承租的土地、厂房出让给永航公司、朗特公司，土地价为6万元/亩，土地面积为55亩，土地出让款为330万元；4幢厂房面积为16400平方米，价格为1900万元（为完成纳税约定额后的优惠价），土地出让款的付款方式为在本协议签订后五日内支付土地款的80%即264万元，余款66万元在拿土地证时付清，房产款的付款方式为：本协议签订后一个月内付60%即1140万元，一年后付40%即760万元，其他内容详见协议书约定。此后，永航公司并没有按照协议约定履行付款义务，付款情况是：于2011年1月以永腾公司名义汇款50万元，于2011年5月汇付国土局120万元，于2013年10月付款50万元，总计付款479.6万元。由于永航公司没有按协议约定付款，致使协议无法履行，最终永航公司也没有与国土部门签订《国有土地出让合同》，期间虽然原告多次向永航公司催告，但永航公司一直没有履行付款义务。现在土地出让政策保护价已是16万元/亩，由于永航公司的违约导致协议也无法履行，由于原告没有国有土地出让资格，因此，原告与永航公司、朗特公司签订的《项目协议书》也属无效协议。同时，该协议第16条约定：乙方必须按照协议约定，按时支付土地、房产及房租款，不能按时支付土地、房产及房租款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的万分之三向甲方缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，甲方有权解除协议。由于原告与永航公司签订的《房屋租赁协议》早已过期，《项目协议书》也属无效，无法履行，因此，永航公司租用原告的厂房至今应支付相应的租金，租金自2011年9月1日至2018年1月，按约定6月/平方米计算，租金为737.64万元，扣除被告已支付的479.6万元，永航公司还欠原告租金258.04万元（计算至2018年1月）。由于双方的租赁协议是2011年签订的，现在由于地价及房价的上涨，租金也上涨了很多，现在与原告同地点的其他标房的租金价格每月为10元/平方米以上，所以，在此诉讼后被告应按价格支付实际使用费，直至永航公司搬离时止。综上，由于永航公司的违约，导致原告的经济损失，在双方无法正常协商解决的情况下，原告依法向法院提起诉讼，请求法院依法判决。另永腾公司自2011年9月搬进涉案厂房中一直使用涉案厂房至今，故追加永腾公司为共同被告参加诉讼并承担责任。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.要求解除与被告及第三人签订的《项目协议书》；2.二被告退还实际占用的4幢厂房及附属设施；3.二被告支付实际占用厂房的使用费共计2580400元（计算至2018.1.30日）并自2018年2月1日起按原租赁合同约定的标准支付实际占用使用费至实际退让为止；4.本案诉讼费用由被告承担。变更诉请所依据的事实和理由：《项目协议书》是有效协议。涉案厂房有合法手续，土地是集体建设用地，原来没有查找到涉案厂房及土地相关的审批资料，现能证明涉案土地已变更为集体建设用地，并经国土部门审批同意建设厂房，涉案标房也是有政府部门的审批文件，是合法建设的项目，且建设主体是原告，即原告对涉案厂房及土地拥有所有权，有权进行处置。由于涉案土地不是农用地，而是建设用地，地上的建筑也是按上级政府要求立项建设，有完全的合法手续，并不是违法建筑，故完全可以进行资产转让，原告有权转让涉案厂房及土地。双方签订的不是国有土地出让合同，而是资产出售合同。集体土地可以转变为国有土地，按照集体土地转变为国有工业用地的流程，首先将集体土地在国土部门办理“招、拍、挂”手续，然后由购买方与国土资源局（现在为自然资源局）签订《国有土地出让合同》，并交纳国有土地出让金，最后由国土部门发放《国有土地使用权证》，由于被告没有按约定交纳土地转让款及厂房价款，没有与国土资源局签订《国有土地出让合同》，致使涉案集体土地没有转变为国有土地。被告没有按《项目协议书》的约定付款，原告有权解除协议。被告永航公司辩称：1、案涉《项目协议书》为无效合同，自始无效，不存在所谓的解除合同。涉案土地性质并非协议所写的国有土地工业用地，而是集体土地。原告无权转让涉案土地及房产，原告并非案涉土地及房屋的所有权人，签订项目协议时原告并未向其公司真实披露，至今仍未披露，但从原告提交的证据内容来看，涉案土地及房屋的所有权人是村集体，具体是哪个村集体目前还不明了。故根据法律规定，案涉土地系农民集体所有，使用权不得出让、转让，且任何单位和个人不得非法转让土地，案涉《项目协议书》属于无效合同，且自始无效。2、因原告坚持要求解除《项目协议书》以及基于解除协议而诉求的退还厂房及支付费用，但案涉合同系无效合同，不应支持原告基于解除协议而产生的任何诉求。3、关于涉案合同的无效处理。首先，原告坚持的是解除协议，基于解除协议而产生的其他诉求，应全部驳回，基于不告不理的原则，就涉案合同无效的处理，不应在本案中审理。其次，涉案合同无效的处理，涉及多个主体，与本案主体不完全一致，故无法在本案中处理，其公司将另案起诉。其公司在2011年是由石湫镇政府招商引资而来，关于购买涉案房屋及土地也是与石湫镇政府沟通协商，且根据原告提交的会议纪要等文件，可以看出涉案房产实际归12个村所有，涉案标房经营处置由镇政府负责，而原告方股东并非石湫镇政府，原告方却代表镇政府与其公司签署协议，在项目协议书中虽然石湫镇政府是以鉴证方签署协议，但真实情况及原告提供的多份证据均显示石湫镇政府才是项目协议书的真实合同主体。另，其公司在支付土地款时，有部分款项支付给了溧水县国土资源局。故涉案合同的无效处理，还需石湫镇政府及溧水县国土资源局一并处理，而此两单位并非本案当事人，故本案不宜处理涉案合同无效事宜，主体不适格，缺少当事人。最后，合同无效的过错全在于原告，应由原告承担全部赔偿责任，对其公司予以赔偿。石湫镇政府以招商引资为由，在涉案厂房还未盖好时就让其公司支付土地款及购房款，石湫镇政府及原告方欺骗其公司，将不能转让的集体土地说为工业用地，将不属于自己的房产及土地卖给其公司。其公司基于对政府的依赖而签订协议，并多次支付房款、土地款，累计支付4796000元，并对涉案房屋进行了巨额投资，包括园区建设、厂房办公室装修等，投资金额达几千万元。而原告方及石湫镇政府却迟迟不能给予办理土地使用权证及房产证，致使其公司巨额投资后却无法用土地及房屋进行融资，给公司经营带来巨额损失。且当年在此地购买土地及厂房，至今不能拿证，现在重新购买成本增加了几倍。以上种种，带给其公司几千万的损失，均应由原告方及石湫镇政府给予赔偿，关于这些损失，其公司将另案起诉。综上，请求法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。被告永腾公司辩称：永腾公司不是项目合同的当事人，其他意见同永航公司意见。第三人朗特公司述称：朗特公司是项目合同的当事人，其他意见同永航公司意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院根据庭审笔录、当事人的陈述及原、被告双方提交的如下证据：《房屋租赁协议》、《项目协议书》、结算凭证、收据、律师函等，认定事实如下：2011年8月20日，原告与永航公司签订《房屋租赁协议》一份，其中约定：永航公司租赁原告村级标房4幢，厂房面积16392平方米，附属用房1100平方米（附属用房建设另签补充协议）；厂房租金2幢为每平方米每月6元，另外2幢租期从2012年元月1日开始计算租金仍为每平方米每月6元；付款方式在本协议签订后于2011年10月20日付租金；租赁期限自2011年9月1日至2012年10月30日止。合同另对租赁要求、奖励政策、违约责任等作出了约定。2013年1月18日，原告作为甲方与永航公司、朗特公司作为乙方签订《项目协议书》一份，其中约定：本项目用地面积约55亩，甲方已建标房面积16400平方米，甲方同意将已建村级标房中的4幢转让给乙方，土地价格为6万元／亩，国有土地使用证办证面积为16400平方米，土地契税及业务费由乙方承担，其余面积根据企业发展规模及经济效益双方另行商定；4幢标房16400平方米的价格为1900万元人民币，乙方承担房产办证业务费；土地付款：乙方在协议签订后五日内付土地总价款的80%给甲方，余款在拿土地证时付清；本协议中的土地使用性质为工业用地，使用年限为50年；房产付款：乙方在协议签订后分二次付清房产款1900万元，第一次在协议签订后一个月内付60%，计1140万元，第二次在协议签订后一年内付40%，计760万元；乙方必须按照本协议约定，按时支付土地、房产及房租款，不能按时支付土地、房产及房租款，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的万分之三向甲方缴纳滞纳金，延期付款超过6个月的，甲方有权解除协议，甲方对乙方已付的预付款计付利息；乙方按协议约定支付土地房产款，甲方在2013年12月底前办理好16400平方米土地证及房产证给乙方，因不可抗力的外因影响两证交付时，甲乙双方协商解决；为支持乙方的发展，甲方同意从2011年9月1日起止2012年10月31日止，收取乙方租赁标房期间的租金（其中2、4号标房租赁期为2011年9月1日至2012年10月31日；6、8号标房租赁期为2012年1月1日至2012年10月31日）；本协议于2013年元月18日在溧水县签字盖章后生效；双方还就其他权利义务进行了约定。原告与永航公司、朗特公司分别在该协议书甲方、乙方处签字并加盖公章，另该协议书落款鉴证方处加盖有溧水县人民政府公章。2011年1月30日，永航公司以永腾公司的名义向原告支付50万元，注明预收款；2011年5月23日，永航公司向区国土局汇款120万元，区国土局出具收据一张，收据其中载明缴款人为石湫镇人民政府（南京永航环保科技有限公司），收入项目名称预缴报批规费50万元、预存征地补偿款70万元；2013年2月8日，永航公司以永腾公司的名义向原告支付259.6万元，注明标房款；2013年10月29日，永航公司以永腾公司的名义向原告支付50万元，注明标房款。上述款项合计479.6万元，案件审理过程中，原告及永航公司、永腾公司、朗特公司均认可该479.6万元系为履行上述《项目协议书》支付给原告的土地款及购房款。2014年7月28日，原告向永航公司发出律师函，要求解除《项目协议书》等。2014年8月14日，永航公司、朗特公司委托律师进行回函，表示不同意解除协议书等。另，永航公司、永腾公司、朗特公司的法定代表人均为舒作欢，住所地均为南京市溧水区石湫镇石涛路**。案件审理过程中，原告陈述从现场来看系永腾公司在经营使用涉案厂房及附属设施，永航公司、永腾公司、朗特公司陈述三公司的注册地均在涉案土地及房屋所在地址。再，涉案房屋的土地性质现仍为农村集体土地。案件审理过程中，经本院向原告释明，原告表示认可涉案《项目协议书》为无效，不要求解除《项目协议书》，按无效处理，其余诉请不变。2019年8月29日，永航公司、永腾公司、朗特公司作为原告将南京市溧水区人民政府石湫街道办事处、南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司、南京市国土资源局溧水分局分别列为被告起诉至本院，请求判令：确认《项目协议书》无效；三被告向原告返还土地款及购房款共计人民币4796000元及利息（按年利率6%从原告实际起诉之日起计算至实际清偿之日止）；被告一、二向原告赔偿涉案土地及房屋的投资、装修等款项共计人民币13126016元；被告一、二赔偿原告职工宿舍与食堂建设款人民币800000元；被告一、二赔偿原告另购土地价款差额人民币5500000元；被告一、被告二向原告支付搬迁费人民币4000000元等。案件审理过程中，永航公司、永腾公司、朗特公司陈述关于合同无效的处理，涉及多个主体，与本案主体不完全一致，遗漏必要的主体，无法查清合同无效的责任，且该三公司已另案起诉，合同无效的过错全在于本案原告及石湫镇政府，应由原告方承担全部法律责任，对该三公司予以赔偿，该三公司无需支付占有使用费，故本案不宜审理合同无效的后续处理，如法院坚持认为应依职权审查合同无效的后续处理，则应区分过错，不仅审查占有使用费，更应审查该三公司对涉案房产、土地的投资及三公司的损失等。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法行使掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，涉案房屋的土地性质现仍为农村集体土地，故案涉《项目协议书》转让土地及房产，违反了法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因涉案《项目协议书》转让的标的为土地及4幢村级标房，并无附属设施，且原告未提交客观充分的证据证明其交付了附属设施，故原告仅有权要求返还涉案4幢标房。永航公司自签订《项目协议书》之日起即实际占有使用4幢标房，故原告有权要求支付自签订之日即2013年1月18日起至实际交还之日止的占有使用费，原告主张参照其与永航公司之前签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准6元/月/平方米×16392平方米即98352元/月计算占有使用费，本院依法予以确认。根据原告诉请，原告虽未要求朗特公司交还标房并支付占有使用费，但朗特公司亦为涉案《项目协议书》的相对方，朗特公司应当协助交还标房。而涉案《项目协议书》的相对方为永航公司、朗特公司，非永腾公司，故在本案中原告无权要求永腾公司支付占有使用费，但永腾公司亦实际占有使用涉案标房，现原告诉请要求交还4幢标房，永腾公司应当予以协助。此外，原告在涉案《项目协议书》签订之前与永航公司签订了《房屋租赁协议》，双方之间系租赁关系，与本案并不属于同一种法律关系，且永航公司及永航公司以永腾公司名义已支付给原告的479.6万元款项系为履行涉案《项目协议书》支付的转让土地及房产款，并非租金，亦非占有使用费，而永航公司、永腾公司、朗特公司业已另行起诉要求退还该479.6万元款项及赔偿损失等，故原告无权自行以该479.6万元抵扣前期租金及案涉阶段的占有使用费，本院对该479.6万元款项、前期租赁费用及永航公司、永腾公司、朗特公司主张的损失等在本案中均不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告南京永航环保科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司交还位于石湫工业园的4幢村级标房，被告南京永腾化工装备有限公司、第三人南京永腾化工装备有限公司予以协助。二、被告南京永航环保科技有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司自2013年1月18日起按照98352元/月的标准计算至至实际交还上述4幢村级标房之日止的占有使用费。三、驳回原告南京溧水石湫机场科技工业园开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27443元，由被告南京永航环保科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  程美霞人民陪审员  孙宪波人民陪审员  孙香花二〇一九年十二月十日书记员朱莉