河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀02民初659号 原告：薛博仁，女，1978年4月14日生，满族，住唐山市路**。 委托代理人：郭薇薇、文翠翠，北京市京师（唐山）律师事务所律师。 被告：宋宝明，男，1969年9月3日生，汉族，住唐山市路**。 委托代理人:赵寅明，河北杰大律师事务所律师。 第三人：唐山建科房地产开发有限公司，住所地唐山市路**学院北路郭大里小区综合楼。 法定代表人：杨运军。 委托代理人：窦玉玟，河北三和时代唐山律师事务所律师。 原告薛博仁与被告宋宝明、第三人唐山建科房地产开发有限公司（以下简称建科公司）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年11月14日立案后，依法适用普通程序，公开进行了审理。原告薛博仁委托代理人郭薇薇、文翠翠，被告宋宝明委托代理人赵寅明到庭参加诉讼。第三人建科公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，缺席审理。本案现已审理终结。 原告薛博仁的诉讼请求为：1.请求判令不得执行唐山市路北区裕华嘉苑三期5号楼商业楼10号底商；2.被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2013年5月9日，原告与建科公司签订了《内部员工订房协议书三期（3）》，原告购买建科公司开发的位于唐山市路北区。协议中明确约定管理房屋的位置、面积、单价、总价、房款的支付方式、交房日期及交楼标准。原告根据上述协议将总房款1550016元分别于2013年2月28日转账1250016元、2013年5月9日转账30万元，付清全部购房款，建科公司向原告出具了收据并交付了该商业房。后原告找唐山市仝泰建筑安装工程有限公司对该商业房内部进行了改造和装修，于2016年4月29日与仇东海签订《房屋租赁合同》，将该商业房出租给仇东海使用至今。2016年6月28日，唐山市中级人民法院根据被告宋宝明的申请，依据（2014）唐民初字第412号民事调解书作出（2014）唐执字第223-04号执行裁定书，裁定查封建科公司名下裕华嘉苑三期5号商业楼10号底商。2019年8月26日，唐山市中级人民法院作出（2014）唐执字223号查封公告，查封并续封了上述房产。2019年9月16日，原告以案外人的身份提出执行异议申请，但被驳回，原告认为，被告申请查封涉案房产是错误的：1.原告首次查封上述商业房之前已于建科公司签订了合法有效的购房合同；2.查封之前原告已经交付了该商业房的全部房款；3.查封之前原告已经合法占有使用涉案房产；4.非因原告自身原因未办理相关过户手续，系因建科公司未依法为各业主办理房产分户手续而造成原告尚未取得该房产的不动产证书。 被告宋宝明答辩称，（2014）唐执字第223-04号执行裁定书是依据（2014）唐民初字第412号民事调解书及法定程序作出的执行行为，没有违反法律规定，是维护答辩人合法权益的正义之举，答辩人的查封行为既有事实又有法律依据，原告对涉案房产的权利不足以排除执行。 第三人建科公司无陈述意见。 本案的无争议事实为：本院查封涉案房产的时间为2016年6月28日，宋宝明系首封权利人。本案的争议焦点为：薛博仁是否对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 原告薛博仁为证明其主张，向本院提交及被告宋宝明的质证意见： 证据1.：《内部员工订房协议》，证明：2013年5月9日，原告与建科公司签订购买裕华嘉苑三期5号商业楼10号底商的订房合同。 宋宝明的质证意见：该协议明确写明为解决公司内部员工的住房需求而达成协议，涉案房产属于商业，并不包含在内部员工住房范围内，且协议中多次明确以双方签订的商品房买卖合同为准，此协议并不属于合法有效的商品房买卖合同，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》中的保护条件。 证据2.商品房预售许可证，证明：2014年5月4日，建科公司取得5号商业楼的预售许可证，该商业楼允许合法销售。 宋宝明的质证意见：对商品房预售许可证的真实性无异议，但是对证明目的有异议，此证据说明涉案房产在2014年5月4日具备了签订正式的商品房买卖合同及办理网签的条件，目前未签订正式的商品房买卖合同的责任归责于原告。 证据3.建科公司出具的收据存根及薛博仁与马丽艳的银行转账客户回单、银行流水，证明：原告已按照购房合同约定，分两次通过银行转账方式向建科公司支付了全部购房款。 宋宝明的质证意见：收据存根及银行流水日期不对应，1250016元收据在前，转账在后。银行流水不能证明两笔款项转入建科公司账户，银行流水显示的对方账号与客户回单显示的收款账号不同一，银行流水不能显示对方的账号客户信息。 4.《关于裕华××商业××＃××号商铺的处理意见》，证明：2016年1月25日，建科公司向原告交付涉案房屋，原告实际占有该房产，因建科公司原因未给原告办理正式商品房买卖合同及网签手续，原告对未取得房产证没有过错。 宋宝明的质证意见：因原告未提交处理意见的原件，对该证据的真实性不予认可。 5.《裕华嘉苑底商5号楼竣工结算单》、唐山仝泰建筑安装工程有限公司出具的《证明》，证明：原告实际占有使用该房屋，并于2016年4月20日将房屋装修完毕，唐山仝泰建筑安装工程有限公司收到原告支付的2万元工程款。 宋宝明的质证意见：对结算单的真实性不予认可；对《证明》的真实性及证明目的均不予认可。 6.《房屋租赁合同》，证明：原告实际占有使用该房屋，并于2016年4月29日将房屋对外出租。 宋宝明的质证意见：涉案房产即使存在出租和减免租金行为，出租人交付房产时不向承租人收取任何费用不符合常理。 7.租金明细，证明：收取房屋租金情况。 宋宝明的质证意见：原告提交的支付宝回单1万元，不能证明是支付的租金。 8.拖欠物业费通知、欠水费通知缴纳水费及电费凭证，证明：物业服务公司向原告催缴物业费、水费的通知及原告交纳电费的情况，证明原告实际占有使用该房产。 宋宝明的质证意见：该证据显示，物业费、水电费的起算时间为2015年4月10日，交房之前并不会产生物业费和水电费，证据前后矛盾，不能证明原告实际占有。 9.已生效的唐山市路北区人民法院（2015）北民初字第837号民事判决书及河北省高级人民法院（2015）冀民一终字第304号民事判决书，证明：马丽艳系建科公司财务人员。 宋宝明的质证意见：两份判决书与本案无关，马丽艳是否建科公司会计与其是否本案涉案房产的收款账户有本质区别，两份判决书是否生效判决不详，所述案情与本案无关，马丽艳不是指定的收款账户。 本院查明，本院（2014）唐民初字第412号民事调解书确认宋宝明与建科公司达成的还款调解协议：建科公司于该调解书生效之日起五日内给付宋宝明借款本金2200万元及相应利息，该调解书是本院以（2014）唐执字第223-04号执行裁定书查封涉案房产的依据，本院首次查封涉案房产的时间为2016年6月28日。薛博仁向本院提出排除执行异议的申请，本院于2019年9月28日作出（2019）冀02执异964号执行裁定书，驳回薛博仁的执行异议请求。后薛博仁在指定期限内向本院提起执行异议之诉，形成本案。 另查明，2013年5月9日，薛博仁与建科公司签订了一份《内部员工订房协议书三期（3）》［建（裕）字1300098号）］，约定：薛博仁自愿购买建科公司开发的裕华嘉苑三期商品房一套，位置为文化路底商5段10号，暂估面积为198.72平方米，房屋单价7800元／平方米，薛博仁应支付所选商品房总价1550016元，已支付1550016元，房屋交付日期为2013年7月15日。关于付款：2013年3月1日，薛博仁通过其名下于中国银行10×××99账号转账至借款公司财务人员马丽艳6216685000000141554账号银行存款1250016元；2013年5月9日，薛博仁通过其名下于中国银行10×××99账号转账至借款公司财务人员马丽艳436742018158819626账号银行存款30万元，两次转账总计1550016元。建科公司分别为薛博仁开具了1250016元及30万元的收款收据，并加盖建科公司财务章。唐山市路北区人民法院（2015）北民初字第837号民事判决书及河北省高级人民法院（2015）冀民一终字第304号民事判决书证实马丽艳为建科公司的财务人员。关于房产交付及实际占有情况：2016年1月25日，有建科公司法定代表人杨运军签字的《关于裕华××商业××＃××号商铺的处理意见》内容为：“资产管理部、张各庄物业：按照公司董事长杨运军指示，请将张各庄平改项目三期工程文化路东侧5＃商业10号铺的钥匙交给业主薛博仁，正式商品房买卖合同以及网签手续暂时不进行办理，物业费不进行预收，商铺的水电费正常收取，请资产部与物业协助办理。经手人：吴勇李？贤2016年1月25日”。杨运军于该处理意见签字为：“朋友购房同意办理杨运军2016年元月”。薛博仁实际占有涉案房产、对房屋进行了装修后于2016年4月29日出租收取租金收益至今。因建科公司的原因，涉案房产未办理产权登记手续。 再查明，涉案房产于2014年5月4日取得商品房预售许可证，证号为：（唐）房预售证第1182号。 以上事实，有《内部员工订房协议》、预售许可证、收款收据、银行客户回单、证明、装饰装修合同、交纳电费凭证、《房屋租赁合同》及民事判决书等证据予以证实并记录在卷。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形的且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按照该规定，以上四个条件必须完全满足才具有排除执行的民事权益。在排除执行的诉讼中，不仅涉及案外人和被执行人之间的利益，还涉及申请执行人的利益，对此类案件的审理，应全面考虑不同当事人之间的利害关系，充分保护各方当事人的合法权益。在适用前述规定对案外人利益予以特别保护的同时，应从严审查、严格把握。对转账支付购房款的，应对购房款凭证予以审查；对现金支付购房款的，应对购房款来源等事实予以查实，在保护案外人合法权益时，应防止被执行人与案外人恶意串通损害申请执行人权益。 关于薛博仁于建科公司签订的《内部员工认购协议书》的效力：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当该认定为商品房买卖合同。”薛博仁与建科公司签订《内部员工认购协议书》时，涉案房产虽未取得预售许可，但是在本院受理本案前，早已于2014年即取得预售许可，且该协议中的内容符合商品房买卖合同的主要内容规定，本院认定薛博仁与建科公司签订的《内部员工认购协议书》为商品房买卖合同，该认购协议合法有效。 关于支付价款的认定：本案中，薛博仁按照建科公司指定的财务人员马丽艳的银行账号转账支付购房款，建科公司为薛博仁开具了收到购房款的收据，结合转账时间、金额及《内部员工认购协议书》中确定的房屋总价款，能够认定薛博仁于本案查封涉案房产之前支付了全部购房款。 关于在本院查封涉案房产前实际占有的认定：原告薛博仁提交的《证明》及物业费、水费催缴以及支付水电费的凭证、装修证明、《房屋租赁合同》，能够证实于本院查封前薛博仁已合法占有使用涉案房产，且因建科公司未办理房产产权登记手续，故未能登记过户的原因亦非薛博仁自身原因。 综上所述，原告薛博仁享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第一百三十条、第一百三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条之规定，判决如下： 不得执行唐山建科房地产开发有限公司开发的位于唐山市路北区商。 本判决生效后，本院作出的（2019）冀02执异964号执行裁定书同时失效。 案件受理费18750.14元，由宋宝明、唐山建科房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。 审判长  刘学军 审判员  刘玉秋 审判员  李宝峰 二〇一九年十二月二十日 书记员  任颖超