重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初10286号原告：重庆海州建材有限公司，住所地重庆市北部新区大竹林街道，统一社会信用代码915000006689010446。法定代表人：刘伟，经理。委托诉讼代理人：李发举，重庆百君律师事务所律师。被告：重庆市宏良摩托车配件有限公司，住所地重庆市北部新区大竹林镇二砖厂，注册号5009032100060。法定代表人：周华国，执行董事。委托诉讼代理人：刘洪文，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告重庆海州建材有限公司（以下简称海州公司）与被告重庆市宏良摩托车配件有限公司（以下简称宏良公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月26日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员范娅、姜全芬组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告海州公司的委托诉讼代理人李发举，被告宏良公司的法定代表人周华国及其委托诉讼代理人刘洪文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告海州公司向本院提出诉讼请求：1.宏良公司向海州公司支付截止2017年11月21日的租金103355.965元、场地占用费327009.28元；2.宏良公司向海州公司支付截止2019年3月欠付的水电费18165.2元；3.宏良公司立即将租赁厂房、场地腾空、恢复原状，归还给海州公司；4.宏良公司自2017年11月21日起至厂房、场地实际归还之日止，按照厂房每平方米3.5元/月、场地每平方米1元/月的标准向海州公司支付占用费；诉讼费由宏良公司承担。事实及理由：自2000年起，原、被告建立了租赁关系，海州公司将厂房950.353平方米、空地921.342平方米以及原镀膜玻璃厂车间厂房1767.084平方米、场地2370.421平方米提供给宏良公司用于生产经营。2017年11月16日，宏良公司向海州公司签发《全部终止合作通知书》，要求终止双方的承包经营或租赁关系。原告回函同意终止合作关系，但宏良公司至今未向海州公司归还厂房和场地，此外自2011年11月1日起宏良公司一直未缴纳租金及水电费。故海州公司起诉来院。被告宏良公司答辩称，1999年9月10日，双方签订了一份《合资入股联合经营协议》，约定海州公司投资入股宏良公司，新建摩配表面处理流水作业生产线，合作期限30年，合资企业所需土地、主要厂房由合资企业向海州公司租借30年，价格用合同形式确定。之后双方签订了一份《承包经营合同》，联合经营才是双方最基础的法律关系，租赁关系仅是双方联营下的一个方面。2011年10月联营事务全面停产，宏良公司多次向海州公司报告请示，要求终止合作，但海州公司为能让被告配合争取拆迁补偿，一直未明确同意，只同意租金减半并缓交，在拆迁补偿款中抵扣。目前拆迁前期调查已完成，但拆迁补偿尚未到位，故海州公司要求宏良公司付款的条件未成就。海州公司要求支付租金的诉讼请求已超过诉讼时效。双方联营产生的债务应由双方按比例分担，包括海州公司主张的租金、停产后留守费用以及联合经营期间的亏损等。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《承包经营合同》、《关于增加厂房、场地的补充合同》、《解除厂房及场地承包经营条款的协议》、《重庆市国家资产监督管理委员会关于恢复重庆市第二建筑材料厂法人资格并改制为重庆海州建材有限公司的批复》、《合同终止协议》、《全面终止合同通知书》、《重庆海州建材有限公司关于宏良公司“全面终止合作通知书”的回函》、租赁场地现状视频、2008年12月6日的《报告》、2011年10月14日的《报告》、《重庆市宏良摩托车配件有限公司关于提前终止合同补偿请求的报告》、2013年8月27日的《报告》、2016年11月21日的《报告》、关于协助调查的律师函、EMS详情单、《宏源合营企业运作有关问题会议纪要》等本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：1.对土地证、产权证，有情况说明书与之印证，本院予以采信；2.对《重庆市宏良摩配有限公司董事会临时会议决议》，宏良公司法定代表人周华国签字，属于履行职务的行为，能代表宏良公司，且该决议的内容也与《关于增加厂房、场地的补充合同》相符，故本院对决议内容予以采信；3.对《重庆市国有资产监督管理委员会关于重庆啤酒（集团）有限责任公司兼并重庆第二建筑材料厂的批复》复印件，无原件核实，真实性无法确定，本院不予采信；4.对《合资入股联合经营协议》，虽然该合同甲方书写为“重庆市渝北区宏源摩配厂”，但落款处加盖的公章是“重庆市渝北区宏源摩配有限公司”，法定代表人周华国签字，双方均认可的《承包经营合同》上乙方书写为“重庆市宏良摩配有限公司”，落款处加盖的公章也是“重庆市渝北区宏源摩配有限公司”，法定代表人周华国签字，故可以认定两份合同的相对方均是本案的被告宏良公司，故对该证据予以采信；5.对2001年3月5日的《报告》复印件，真实性无法核实，本院不予采信；6.对2011年9月13日的便条复印件，真实性无法核实，本院不予采信；7.对2011年10月30日的《申请》复印件，真实性无法核实，本院不予采信；8.对《关于刘伟工资垫付的意见》复印件，真实性无法核实，本院不予采信；9.对移交清单复印件，真实性无法核实，本院不予采信；10.对欠款汇总表及欠款情况表，是海州公司自行制作，本院不予采信。经审理查明：海州公司原名重庆市第二建筑材料厂。1999年9月10日，宏良公司为甲方、海州公司为乙方，签订《合资入股联合经营协议》，主要约定：甲、乙双方同意乙方投资入股甲方，新建摩配表面处理流水作业生产线，以加快甲方现有产品加工扩大生产能力，双方同意合资合作期限为三十年，合资合股方式，甲方以现有生产设施、流动资产、生产技术及市场渠道等经评估双方认可为资本投入，乙方则以现金方式投入；合资企业所需土地，主要厂房由合资企业向重庆市第二建筑材料厂租借30年，价格用合同形式确定。2000年，海州公司为甲方、宏良公司为乙方，签订《承包经营合同》，主要约定：甲方将原二十四门煤园处厂房及场地和原镀膜玻璃车间厂房及场地承包给乙方经营；甲方承包给乙方经营资产归甲方所有，甲乙双方实施资产所有权与经营权分离；乙方承包经营期间，实行独立核算、自主经营、自负盈亏，为独立的法人单位，对外独自负责承担生产经营、交往的一切债权、债务及其他经营活动纠纷；二、承包经营地址范围：甲方将二十四门煤园处厂房950.352平方米、场地921.342平方米，以及原镀膜玻璃车间厂房1767.084平方米、场地2370.421平方米承包给乙方经营；三、承包经营资产的权属：1.甲方承包给乙方经营的厂房、场地、供水供电设施等资产产权归甲方所有，乙方在承包经营期间享有充分的使用权，无处置权；四、承包经营年限为三十年，从2000年元月1日起至2029年12月31日止；五、承包经营资产收益：1.双方商定乙方每年向甲方缴纳承包经营管理费，全年为26600元；2.乙方安置甲方下岗职工14人，每月工资及养老保险不得低于465元，全年总计78120元，每个月按6510元交付甲方，并委托甲方代为发放工资，该部分工资以每季度第一个月上旬以前按期支付给甲方，不得拖延。双方实际履行《承包经营合同》约定的内容。2003年2月19日，海州公司周沙伦、杨建钟，宏良公司周华国召开会议，形成《重庆市宏良摩配有限公司董事会临时会议决议》，载明：本次临时会议于2003年2月19日上午10:30分在市建材二厂副厂长杨建钟办公室进行，参会董事周国华、周沙伦、杨建钟全部到会，形成以下决议：1.根据生产发展需要，参会董事一致同意扩大生产规模，新建一条烤漆生产线，该生产线投资总额为45万元，周国华占55%的股份，建材二厂占45%的股份；2.宏良公司现在租用建材二厂的厂房房租价格由原来的2元/㎡上调至2.5元/㎡；3.新建生产线厂房由建材二厂修建，宏良公司租用，新建厂房房租价格按3.5元/㎡计算；4.宏良公司于2003年2月26日前预付15万元给建材二厂，建材二厂应在二个月内（即从2003年2月20日起至2003年4月21日止）将厂房修建完毕交付宏良公司。2003年6月25日，海州公司为甲方、宏良公司为乙方，签订《关于增加厂房、场地的补充合同》，主要约定：一、乙方新占用甲方厂房1285.75㎡和新占用甲方场地346.25㎡；二、新增厂房和场地租金，全年为58156.5元，收取租金时间从2003年8月1日开始。海州公司称，已按补充合同的约定向宏良公司交付了新建厂房和场地。宏良公司称，虽然签订了该补充合同，但海州公司从未交付过新增厂房和场地。2007年3月19日，海州公司时名为重庆啤酒有限责任公司大竹林分公司（甲方），其与宏良公司（乙方）签订《解除厂房及场地承包经营条款的协议》，主要约定：解除原承包经营合同第二条款中甲方将二十四门煤园处厂房950.352平方米、场地921.342平方米承包给乙方经营条款，达成如下条款：一、解除甲乙双方关于二十四门煤园处厂房950.352平方米、场地921.342平方米的承包经营关系；二、解除时间2007年3月1日，即甲方于2007年3月1日收回二十四门煤园处厂房950.352平方米、场地921.342平方米；三、原承包经营合同其他条款不变（即仅解除二十四门煤园处厂房及场地的承包经营，其金额为3297.22元/月，或39566.64元/年）。2008年12月6日，宏良公司向海州公司出具《报告》：由于受国际金融危机的影响，我公司生产、销售业务急剧下降，生产经营受到严重影响，为了减少公司支出，克服困难度过难关，故我公司申请将闲置未用的原三车间锅炉房退还给贵公司，同时申请将现已停产的生产线（原镀玻璃生产线）的租金减半收取，以帮助我公司渡过难关，待生产恢复后再全额收取。2008年12月8日，以海州公司为甲方、宏良公司为乙方，签订《合同终止协议》，主要约定：一、乙方租用甲方原三车间锅炉房面积为194平方米，从2008年12月1日起终止租用；二、将乙方停产的生产线（原镀膜玻璃生产线的厂房）厂房面积为1442.884平方米，甲方从2009年1月1日至重新恢复生产期间减半收取租金。海州公司称，锅炉房属于新增厂房面积，故此后，新增厂房面积按照1285.75平方米-194平方米=1091.75平方米计算租金；原镀膜玻璃车间厂房中的1442.884平方米租金减半收取是1.25元/平方米，剩下的324.2平方米还是按照2.5元/平方米收取。宏良公司称，在此之后，宏良公司仅租赁了原镀膜玻璃车间厂房1442.884平方米。2011年10月14日，宏良公司向海州公司出具《报告》：我公司已按北部新区管委会要求时间内已全部停产，为此，我公司特向海州公司提出报告，希望从10月份起缓缴厂房租赁费用，待拆迁补偿后一次性补交。杨建钟在《报告》上签署“可以缓交其费，并在其后的所谓“补偿”中抵扣”。海州公司称，杨建钟是海州公司时任负责人，有权进行批复，但是“补偿”加了引号，现在海州公司无法确认所谓的“补偿”是什么。宏良公司称，“补偿”指的是拆迁补偿。2012年3月26日，宏良公司向海州公司出具《重庆市宏良摩托车配件有限公司关于提前终止合同补偿请求的报告》，主要载明：由于公司地处重庆市北部新区大竹林开发区域内，2011年8月31日，北部新区管委会要求我公司立即停止生产，以满足新区开发建设用地需要……公司于2011年10月31日在政府规定的期限内全面停产……在合同未到期的情况下被迫终止，给公司造成较大的经济损失，为此，希望上级主管部门给予公司股东周华国350万元经济补偿以减少其因拆迁及停产造成的损失。海州公司收悉。2013年8月27日，宏良公司向海州公司出具《报告》，主要载明：2012年3月26日宏良公司向海州公司提出了《关于提前终止合同补偿请求的报告》，但时至今日，宏良公司仍未得到相关解决方案及信息，停产后公司无收入，还得继续支付守护人员、财务人员、房租、水电等各项费用，为此，现决定2012年3月26日提出的请求补偿金额无效，具体解决时以国家相关拆迁补偿政策、法律为依据，重新协商补偿金额。海州公司收悉。2016年11月21日，宏良公司向海州公司出具《报告》，主要载明：停产前于2011年9月13日，停产后分别于2012年3月26日、2013年8月27日多次提出终止合同补偿请求，但均未得到合理解决，现公司陷入经营困难，提出将租赁的新建厂房1285.75平方米和原镀膜玻璃生产线厂房1442.884平方米，两处共计2728.634平方米退还给海州公司，终止以上两处厂房租赁。海州公司收悉。针对上述海州公司已收悉的三份《报告》，海州公司主张恰好能证明双方在积极协商赔偿金额，但因宏良公司要求的金额严重背离事实，故双方未达成一致。2017年11月20日，宏良公司向海州公司发出了《全面终止合作通知书》，载明：我公司与贵公司自1999年开始合作经营，后因政府拟开发“大竹林片区”并根据相关政府部门的要求，于2011年10月份早已全面停产。之后，我公司通过各种方式，多次要求贵公司给予适当补偿并接管全部资产，但贵公司仅口头表示拆迁补偿到位后再说；而从停产后至今已6年多，拆迁问题尚未明确，但我公司每年却要垫付十多万元的留守费用，目前已无力承担。鉴于前述客观情况，我公司现正式通知贵公司：1、我公司在事实上早就不具备恢复生产的条件和可能，且之前也多次告知贵公司，贵我双方的合作只能全面终止，包括承包经营或合作经营或租赁关系等，均全部终止。2、请贵公司在收到本函后3日内立即派人全面接管合作资产或承包经营资产，并接受租赁厂房和场地等，逾期，我公司留守人员将全部撤离，因此而造成的后果，将由贵公司自行承担。2017年11月21日，海州公司向宏良公司回函：1.海州公司同意通过合法程序依法依规全面终止与宏良公司的合作经营关系，解除《联合经营协议》和《厂房场地租赁合同》及所涉及的相关事宜。2.宏良公司是一个独立的法人单位，周华国作为企业法定代表人，在企业工商及税务登记未注销前，企业法定代表人应当承担法律赋予的对企业各项管理责任，若宏良公司自行撤离，海州公司将视为宏良公司自动放弃所有相关权益，由此引发的后果由宏良公司法定代表人周华国自行承担。宏良公司称其在2017年11月23日撤离了留守人员，该日视为归还了房屋及屋内资产。现车间内还堆放有物品。案涉房屋已被下发了拆迁公告。庭审中，海州公司称，原镀膜玻璃车间中1155平方米有产权证，超出面积无产权证、无规划许可、无临建审批，属于违章建筑；新建厂房没有产权证、无规划许可、无临建审批，属于违章建筑；涉及违章建筑部分的租赁合同系无效合同，现只主张2011年11月1日至2017年11月21日镀膜玻璃车间场地的租金、新建厂房的占有使用费、新建厂房场地的租金；原镀膜玻璃车间厂房被告在2011年归还；双方间的租赁合同关系在其2017年11月21日回函时解除。宏良公司称，在2000年前就归还了原镀膜玻璃车间厂房，厂房外的场地一并归还；宏良公司在2012年3月26日向海州公司提交了终止合同的报告，合同在2012年3月26日解除。针对诉讼时效，海州公司称，如果海州公司同意拆迁补偿后一次性补缴租金，则诉讼时效并未经过。本院认为：海州公司与宏良公司签订的《承包经营合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。该合同名为《承包经营合同》，其内容实质是租赁合同，故双方建立了租赁合同关系。租赁合同租期不得超过20年，超过部分无效。《承包经营合同》约定承包经营年限为30年即约定租期30年，超过20年部分应属无效，故该合同的租赁期限应为2000年1月1日至2019年12月31日。原镀膜玻璃车间中超过产权证面积部分，亦无规划许可、无临建审批，该部分房屋的租赁合同应属无效。其后增加的新建厂房和场地租赁合同，因新建厂房无产权证、无规划许可、无临建审批，故关于新建厂房的租赁合同部分属无效合同。在合同履行期间，涉及合同有效部分，宏良公司应支付租金，涉及合同无效部分，宏良公司应支付占用费。宏良公司称海州公司并未向其交付新建厂房及场地，但其在2016年11月21日向海州公司出具的《报告》中却载明，要将新建厂房及原镀膜玻璃车间退还，故可以认定海州公司确向宏良公司交付了新建厂房及场地。关于合同解除的时间。因宏良公司早在2011年停产，且案涉厂房和场地在2011年时已涉及拆迁征收，故双方的租赁合同已不具备继续履行的条件，双方均有权提前解除合同。2012年3月26日，宏良公司向海州公司发出的《重庆市宏良摩托车配件有限公司关于提前终止合同补偿请求的报告》，提出了提前终止合同和因合同提前解除要求赔偿的意思表示，具有解除合同的效力，双方间的租赁合同关系在海州公司收悉该报告时解除，故本院认定双方的租赁合同关系在2012年3月26日解除。关于租金、占用费的标准。首先，《承包经营合同》中约定的经营管理费和按季度发放的下岗职工安置费均属于租金。其次，《解除厂房及合同承包经营条款的协议》中载明解除的二十四门煤园处厂房及场地的租金标准为3297.22元/月，即厂房950.352平方米、场地921.342平方米的租金标准是3297.22元/月，这与海州公司主张的厂房租金2.5元/平方米/月，场地租金1元/平方米/月相符，也与《重庆市宏良摩配月偶先公司董事会临时会议决议》和《关于增加厂房、场地的补充合同》中载明的租金标准相符。故可以认定镀膜玻璃车间场地的租金标准为1元/平方米/月，新建厂房占有使用费的标准是3.5元/平方米/月，新建厂房场地的租金为1元/平方米/月。关于镀膜玻璃车间场地的租金。2009年1月1日起，镀膜玻璃车间租金减半收取，故镀膜玻璃车间场地面积租金标准为0.5元/平方米/月。海州公司称宏良公司在2011年归还了镀膜车间厂房，但未归还镀膜车间场地。宏良公司称镀膜车间厂房和场地一并在2000年归还，但对在此时间归还了厂房和场地无证据佐证，本院不予采信，故并不足以认定宏良公司已将镀膜玻璃车间场地返还。故宏良公司应向海州公司支付2011年11月1日至2012年3月26日期间镀膜玻璃车间场地的租金0.5元/平方米/月×2370.421平方米×4.87个月=5771.98元。关于新建厂房的占有使用费和新建厂房场地的租金。根据《关于增加厂房、场地的补充合同》，新建厂房面积1285.75平方米、场地346.25平方米，《合同终止协议》中约定归还新建厂房中的194平方米，故在合同解除前宏良公司租用的新建厂房面积为1091.75平方米、场地346.25平方米，其应支付2011年11月1日至2012年3月26日期间新建厂房占有使用费1091.75平方米×3.5元/平方米/月×4.87个月=18608.88元、2011年11月1日至2012年3月26日新建厂房场地租金346.25平方米×1元/平方米/月×4.87个月=1686.24元。虽然宏良公司应向海州公司支付上述租金，但在2011年10月14日的《报告》上，宏良公司提出缓交租金，待拆迁补偿后一次性补交。海州公司时任法定代表人杨建钟在《报告》上签署可以缓交其费，并在其后的所谓“补偿”中抵扣。该“补偿”在本《报告》中指向明确，就是宏良公司所称的“拆迁补偿”，杨建钟在宏良公司出具给海州公司的《报告》上签字，属于履行其法定代表人的职务行为，应认定为海州公司同意宏良公司缓交租金。现拆迁补偿尚未获得，故宏良公司支付租金的条件尚未成就，海州公司要求宏良公司立即支付租金的诉讼请求本院不予支持。宏良公司辩称海州公司的诉讼请求已超过诉讼时效，租金因缓交故尚未到支付时间，故并未超过诉讼时效。关于占有使用费和交还房屋。宏良公司应向海州公司支付合同解除前的租金，合同解除后，因案涉房屋、场地涉及拆迁征收，宏良公司已停产停业，即使海州公司收回房屋、场地后也不能再进行经营，故亦不存在占用损失。且在2017年11月20日，宏良公司给海州公司发出《全面终止合同通知书》，要求海州公司在收到函件后3日内派人接管租赁厂房和场地。2017年11月21日海州公司收到函件并回函拒绝接收。在租赁合同解除后，宏良公司向海州公司交还租赁房屋及场地，海州公司拒不接收，其后再要求宏良公司交还房屋、支付占有使用费无事实和法律依据，且合同中亦并未约定在交还房屋时需将房屋恢复原状，故海州公司要求宏良公司腾空交还恢复原状的房屋、支付2017年11月21日起的占有使用费的诉讼请求本院不予支持。海州公司未对欠付水电费进行举证，故其要求宏良公司支付水电费18165.2元的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告重庆海州建材有限公司的诉讼请求。案件受理费8030元，由原告重庆海州建材有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长  黄明真人民陪审员  姜全芬人民陪审员  范 娅二〇一九年十二月十九日法官 助理  陈 实书 记 员  李 洁