广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终2599号上诉人（原审被告）：江门农村商业银行股份有限公司，住所地:广东省江门市新会区。法定代表人：杨代平,该公司董事长。委托诉讼代理人：彭绍雄，该公司职员。委托诉讼代理人：李沃权，该公司职员。被上诉人（原审原告）：钟健林，男，1966年8月25日出生，汉族，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审原告）：邓玉莲，女，1968年10月17日出生，汉族，住广东省江门市新会区。原审被告：范伟强，男，1980年10月16日出生，汉族，香港居民。上诉人江门农村商业银行股份有限公司（以下简称江门农商银行）因与被上诉人钟健林、邓玉莲、原审被告范伟强所有权确认纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2017）粤0705民初4095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月1日立案后，依法组成合议庭,进行了审理。到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人江门农商银行上诉请求：1.依法撤销新会区人民法院作出的(2017)粤0705民初4095号《民事判决书》；2.依法改判驳回钟健林、邓玉莲的诉讼请求；3.一审、二审诉讼费由钟健林、邓玉莲承担。事实和理由：江门农商银行对涉案房屋已经依法办理了抵押登记，根据江门市*******新会分中心于2017年11月6日复函给新会法院函证明：新会区会城侨乐路3号二座508及21车房已办理初始登记，登记在圭峰置业公司名下，已办理的抵押登记属一般抵押登记。本案的情况属于一房二卖，根据《商品房销售管理办法》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；……”。结合本案的情况，圭峰置业公司在于钟健林、邓玉莲签订购房合同并收取款项后，未告知钟健林、邓玉莲，却将涉案房产抵押给江门农商银行，根据上述法律规定，钟健林、邓玉莲可以解除合同，并要求圭峰置业公司赔偿，但不能对抗江门农商银行的抵押权。一审法院采取举重明轻的原则，以购房者债权优先于工程款债权，工程快债权优先于抵押债权的逻辑，从而认定购房者债权优先于抵押债权是错误的。再者，涉案房屋目前尚登记在圭峰置业公司的名下，即使法院认为钟健林、邓玉莲的债权优先于抵押物，也是在该房屋被进行司法拍卖处置时，对所得价款享有的优先受偿权，并不能直接将债权的优先权等同于不动产的所有权，因此钟健林、邓玉莲无权要求江门农商银行注销涉案房屋的抵押登记。邓玉莲、钟健林辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。范伟强无陈述意见。邓玉莲、钟健林向一审法院起诉请求：1.确认登记在范伟强名下位于江门市新会区***********#车房，该房产所有权由钟健林、邓玉莲所有；2.判令涂销江门农商银行对上述房产的抵押权和注销上述房产的抵押登记以及商品房购销合同备案；3.本案全部诉讼费用由江门农商银行承担。一审法院判决：一、范伟强、江门新会农村商业银行股份有限公司应自一审判决发生法律效力之日起十日内办理坐落于江门市新会区***********#车房的涂销抵押登记手续；二、驳回钟健林、邓玉莲的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由江门新会农商银行股份有限公司、范伟强共同负担50元，由钟健林、邓玉莲共同负担50元。二审期间，钟健林、邓玉莲提交了一份（2018）粤07民终1836号民事判决书。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审查，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理，对一审法院查明的农信楼借字2002第1150-01号《个人购房抵押借款合同》关于房屋坐落的内容不予确认，依法确认一审判决查明其余的事实。另查明，农信楼借字2002第1150-01号《个人购房抵押借款合同》约定，范伟强向原新会市新城农村信用合作社借款105000元，用于购买圭峰置业有限公司的坐落于江门市新会区表东里2巷1座206及首层21#车房。再查明，江门市****信用合作社于2007年5月17日核准注销，江门市新会区**信用合作联社新城信用社终止营业后，其原有债权债务并入江门市新会区**信用合作联社营业部。2011年12月6日，中国银行监督管理委员会广东监管局粤银监复〔2011〕882号《关于江门新会农村商业银行股份有限公司开业的批复》同意江门市****商业银行股份有限公司及改行辖内117个分支机构开业，同时江门市新会区**信用合作社及其117个分支机构自行终止，债权债务转为该行债权债务。2018年9月14日，中国银行监督管理委员会广东监管局粤银监复〔2018〕284号《关于江门农村商业银行股份有限公司开业的批复》同意农村商业银行股份有限公司及辖内195家分支机构开业，同时江门新会农村商业银行股份有限公司解散，其债权债务等均由江门农村商业银行股份有限公司承继。本院认为，本案系所有权确认纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对江门农村商业银行股份有限公司的上诉请求进行审查，对双方当事人未提出请求的不予审查。结合双方当事人的诉辩陈述以及本案的相关证据，本案二审争议焦点为：涉案车房的抵押权是否应涂销。关于涉案车房的抵押权是否应涂销的问题。本案中，钟健林、邓玉莲与圭峰置业有限公司于1999年签订《售房订购协议书》，且钟健林、邓玉莲已经按照合同约定支付了全部购房款，因明丰公司原因未办理物权登记手续，钟健林、邓玉莲享有要求圭峰置业有限公司办理涉案车房的所有权变更登记的权利，该权利属于债权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”规定，钟健林、邓玉莲在涉案车房所在地长期居住，且经查询该二人在该地点名下无其他能够用于居住的房屋，钟健林、邓玉莲购买涉案车房及（2018）粤07民终1836号案件涉案房屋应是用于满足其生活居住的需要，故钟健林、邓玉莲对案涉房屋享有的上述权利应属于物权期待权。江门农商银行对涉案车房的抵押权不能对抗钟建林、邓玉莲对涉案车房的物权期待权的实现。故一审法院依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，认定钟健林、邓玉莲对涉案车房的物权期待权应优先于江门农商银行的抵押权，支持钟健林、邓玉莲为取得涉案车房的物权要求江门农商银行办理涉案车房抵押权涂销的手续，合法有理，本院予以维持。江门农商银行上诉认为钟健林、邓玉莲享有涉案车房物权期待权的优先只能体现在房屋被拍卖或变卖后价款的受偿顺序的主张，理据不足，本院不予支持。综上所述，江门农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由江门农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 梁宇俊审 判 员 谢敏忠审 判 员 肖文文二〇一九年十二月二十四日法官助理 陈咏珏书 记 员 陈国良