广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11841号上诉人（原审原告）：蔡敏宽，女，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：陈润发，广东通利达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：夏桂琼，女，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：肖平，广东尚尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖敏霞，广东尚尧律师事务所实习律师。上诉人蔡敏宽因与上诉人夏桂琼房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7348号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蔡敏宽上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判夏桂琼在判决发生法律效力之日起十日内向蔡敏宽支付违约金75000元；二、本案一、二审诉讼费用由夏桂琼承担。事实和理由：一、蔡敏宽主张违约金而非损害赔偿金，一审法院要求蔡敏宽举证证据证明夏桂琼违约行为对蔡敏宽造成严重影响后果是对蔡敏宽主张的违约金错误定性为损害赔偿金，依法应予纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”蔡敏宽与夏桂琼签订的《房屋买卖合约》第三条第2款第3项已明确约定违约金的支付标准，蔡敏宽按合同约定有权要求夏桂琼以房屋成交价25万元按日千分之一标准计算违约金。一审法院也认同双方签订的《房屋买卖合约》具有法律效力，违约方应以合同约定违约行为向守约方支付对应合同标准的违约金，一审法院要求守约方对因违约方行为而造成严重损失举证，错误认定蔡敏宽主张违约金的法定要义，二审法院应予纠正。二、夏桂琼迁出户口是双方签订《房屋买卖合约》的重要条款，一审法院认为合同约定的违约金标准不适用户口迁出的违约行为责任，既无法律依据，也无合同依据，擅自扭曲合同主体的真实意思表示。《房屋买卖合约》为中介公司提供的格式合同，在格式合同条款中并未约定卖方户口迁出问题，但蔡敏宽与夏桂琼双方特别就夏桂琼户口迁出时间进行明确约定，并手写在合同的空白处。由此可见，蔡敏宽与夏桂琼对案涉房屋买卖的户口迁出问题非常重视，而该条款所约定的迁出户口行为属合同重要行为，违反该条款的违约责任应与合同其他条款的违约责任相一致，具有同等合同效力。一审法院以该条款约定的行为非合同主要行为而拒绝适用合同违约责任条款无法律依据，且与事实、合同及合同双方真实意思表示相违背，二审法院依法应予纠正。三、蔡敏宽在提起本案诉讼时，已综合各方面要素及法律规定，主动放弃合同约定的高违约金标准主张本案诉讼请求，在法律保护范围内主张违约金，一审法院在蔡敏宽合法合理的限度内主张违约金基础上再度降低调整，实为纵容言而无信的违约方，再次侵害蔡敏宽合法权益。根据《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”蔡敏宽在本案诉讼主张违约金以房屋成交价250000元按日千分之一标准计算具备合同依据，但基于各方因素综合考虑，蔡敏宽主动降低违约金计算标准，只要求夏桂琼按案涉房屋买卖成交总价250000元的百分之三十计算违约金，既体谅夏桂琼，也具备合同依据和法律依据，依法应予保护。夏桂琼答辩称，夏桂琼已履行合同主要义务，户口迁出是附随义务，且在蔡敏宽履行主要义务后是有10000元的户口保证金，蔡敏宽保留的户口迁出保证金10000元并未归还，且在本案提起诉讼前半年蔡敏宽还在微信及碰面时对夏桂琼陈述其不需夏桂琼迁出户口。蔡敏宽主张的75000元违约金无事实和法律依据，该计算标准是夏桂琼未履行合同主要义务时适用，但迁出户口非合同主要义务，而蔡敏宽并未举证夏桂琼未迁出户口对其造成的影响。据夏桂琼了解，蔡敏宽之子现在还未上幼儿园。在得知蔡敏宽因户口事宜起诉后，夏桂琼积极处理户口迁出手续，并于二审期间提交了2019年6月10日左右夏桂琼向夏某强、夏某明提出将户口迁到其处，但因为客观情况未能迁出，夏桂琼最后于2019年9月30日迁出户口。一审法院判定夏桂琼支付30000元违约金，但对夏桂琼预留的10000元保证金未予处理，夏桂琼虽未履行迁出户口的附随义务，但并未给蔡敏宽造成实际影响，一审法院过高判定40000元违约金，接近本案合同标的的20%，实属违约金数额过高，请求二审法院结合本案户口已迁出事实，根据公平原则予以调整。夏桂琼上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费、保全费由蔡敏宽承担。事实和理由：一审判决置《房屋买卖合同》明确约定的10000元户口迁出担保金于不顾，无事实和法律根据判决夏桂琼支付因客观原因未能迁出户口的40000元违约金（一审判决3万元+一审法院并未明确处理的10000元预留保证金），该数额远超双方明确约定的10000元数额，属事实认定及适用法律错误。（一）夏桂琼已依约履行了《房屋买卖合同》主合同义务，无任何违约行为。蔡敏宽签署《房屋买卖合同》目的是为获得一栋可以居住的房产，夏桂琼签约后在约定时间内办理了过户，交付了房产，完全履行了合同义务，蔡敏宽也支付了对价，实现了取得房产的合同目的，现其已在案涉房屋中居住多年。蔡敏宽并未因夏桂琼未迁出户口造成任何实际损失，蔡敏宽对其诉请的75000元损失的计算依据陈述不清，蔡敏宽亦未举证其损失内容，一审法庭置双方约定违约金数额10000元于不顾，无证据和法律依据调高违约金数额至4倍，远超《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的调整比例，违反公平原则，错误适用法律。（二）蔡敏宽取得房屋并入住三年多，期间从未催促过夏桂琼要求迁出户口，而夏桂琼预留的1万元户口迁出保证金系双方在2015年买房时的明确意思表示，应予遵守。三年多时间里蔡敏宽亦默认对该预留10000元予以没收，其行为默许了夏桂琼在未找到新的落户地点前可不迁出户口。（三）案涉房产上的户口是夏桂琼和其成年女儿香某讧，夏桂琼离婚后一直与女儿一起生活，女儿至今未出嫁。案涉房产户口为佛山主城区，不涉及村集体分红性质，因此并非夏桂琼故意不迁出，系因夏桂琼暂时无经济能力在佛山置办新房产，亦未有亲戚愿意接收，故从未要求蔡敏宽退还该10000元保证金。但案涉房产户口确实应该迁出，截止上诉日，夏桂琼都一直积极找寻方式迁出户口。综上，一审法院错误认定违约事实，并置双方明确约定的具体违约金数额于不顾，错误适用法律，过分调高违反附合同义务的违约金数额，损害夏桂琼合法权益。请求二审法院依法查明事实，予以改判。蔡敏宽答辩称，以蔡敏宽上诉意见为准。另，夏桂琼在一审判决后才将户口迁出与蔡敏宽一审主张的75000元违约金不相违背，该迁出时间违反了双方房屋买卖合同关于其他事项的特别约定，构成根本违约，而非附随义务的违反，应按买卖合同关于违约责任每日总楼价的千分之一支付违约金。蔡敏宽主张75000元的违约金并无超出合同约定和法律的强制性规定。案涉房屋买卖合同未违反法律强制性规定，合法有效，应按双方约定严格履行合同。一审法院以自由裁量权剥夺蔡敏宽根据合同约定的违约金请求，理据不足，请求二审法院驳回夏桂琼的上诉请求。蔡敏宽向一审法院提出诉讼请求：1.夏桂琼向蔡敏宽支付违约金75000元；2.案件诉讼费夏桂琼承担。一审法院查明：2015年7月2日，蔡敏宽、夏桂琼就买卖佛山市禅城区案涉房屋签订《房屋买卖合约》，约定总楼价为250000元。其中第三条约定，因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付或拒收房款等无故不履行本合同项下义务，则守约方有权要求违约方按每日总楼价的千分之一支付违约金。合同第十一条手写约定，卖方必须在2015年10月1日前将所在户口迁出，买方预留10000元做户口迁出保证金，卖方迁出户口后买方无条件支付给卖方。庭审中，蔡敏宽陈述：合同约定违约方需要按照总房价千分之一每日向守约方支付违约金，但是蔡敏宽认为该标准过高，所以蔡敏宽调低2015年10月1日至2019年3月15日违约金为75000元。庭审中，夏桂琼陈述：确认户口现在还没有迁出，原因是没有新的户口可以迁入。一审法院认为，案件为房屋买卖合同纠纷，蔡敏宽、夏桂琼签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示,内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。根据约定，夏桂琼应在2015年10月1日前迁出户口，但其确认至今尚未迁出，构成违约，应承担违约责任。违约金标准方面，蔡敏宽主张按合同约定的每日总楼价的千分之一计算，但该约定应理解为，在不履行房屋买卖的主要义务时按该标准支付违约金，而户口迁出并非夏桂琼案涉房屋买卖的主要合同义务，故该违约金标准不应适用于户口迁出的违约行为。考虑到合同已预留10000元的保证金作为户口迁出保证，且蔡敏宽未举证证明夏桂琼未依约迁出户口对其影响的严重程度，结合夏桂琼的违约时间，法院酌定计至蔡敏宽起诉时，夏桂琼应付的违约金为30000元。又因案件系因夏桂琼长期不履行迁户口义务而引起，根据公平原则，诉讼费应由夏桂琼负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、夏桂琼在判决发生法律效力之日起十日内向蔡敏宽支付违约金30000元；二、驳回蔡敏宽的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费838元，财产保全费770元，由夏桂琼负担。二审期间，夏桂琼向本院提交以下新证据：证据1.蔡敏宽和夏桂琼之女香某讧的微信聊天记录，拟证明蔡敏宽购买案涉房屋后双方一直沟通良好，直至2018年11月17日双方都对夏桂琼因暂无能力购买房产友好协商户口迁出事宜，蔡敏宽在此之前均未催促过夏桂琼迁户，并表示允许夏桂琼户口留存在案涉房产。2018年11月19日蔡敏宽突然要求夏桂琼迁户，并不予退还案涉合同约定的1万元户口迁出预留保证金。即夏桂琼户口未迁出尽管持续三年多，但在蔡敏宽催促后夏桂琼则积极处理户口迁出事宜，因客观原因未能迁出，但在合同约定的2015年10月至2018年11月期间户口暂不迁出是双方合意结果；证据2.夏桂琼、香某讧的佛山市个人住房查询结果，拟证明夏桂琼及其女儿香某讧在佛山市无房产，根据现有落户政策客观上无法迁出户口；证据3.夏某明、夏某强出具的情况说明及其身份证复印件，拟证明夏桂琼积极找寻过户口迁出方式，但因客观原因未能迁出户口；证据4.夏桂琼、香某讧的常住人口登记卡，拟证明夏桂琼及其女儿香某讧户口已于2019年9月30日自案涉房产迁出。蔡敏宽认为上述证据并非本案新证据，对证据1的证明内容不予认可，对证据2、3的关联性不予认可，对证据4予以确认。经审查，夏桂琼提交的证据1、2、3与本案不具有关联性，不作为本案定案依据，证据4来源真实，形式合法，本院依法予以采信。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，夏桂琼及其女儿香某讧于2019年9月30日将户口自案涉房产迁出。本院认为，本案二审的争议焦点为夏桂琼应向蔡敏宽支付逾期迁出户口的违约金应为多少。本案中，夏桂琼与蔡敏宽签订的《房屋买卖合约》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有约束力。《房屋买卖合约》约定，夏桂琼必须在2015年10月1日前将所在户口迁出，现夏桂琼未在合同约定的期限内迁出户口，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约金的具体金额问题。根据《房屋买卖合约》第三条的约定：“逾期超过十天未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之二十的违约金。”根据上述约定可知，买卖双方在根本违约而致合同解除的情形下，需承担的的违约金总额为50000元（250000元×20%）。本案中买卖双方的主要合同义务已履行完毕，蔡敏宽已取得案涉房屋的所有权并实际占有使用，夏桂琼逾期迁出户口的行为并未导致合同解除，蔡敏宽上诉请求夏桂琼支付违约金75000元明显过高，本院对其该上诉请求不予支持。夏桂琼则上诉主张仅需将预留的户口保证金10000元赔偿予蔡敏宽。对此，本院认为，《房屋买卖合约》约定夏桂琼应于2015年10月1日前迁出户口，预留的10000元为户口迁出保证金，而非逾期迁出户口的违约金，夏桂琼至2019年9月30日才将户口迁出，违约时间较长，夏桂琼逾期迁出户口的行为确实会给蔡敏宽造成不利影响，故本院对夏桂琼上诉主张仅需将户口保证金10000元赔偿予蔡敏宽的主张亦不予支持。综合考虑案涉房屋买卖合同标的总额为250000元，夏桂琼虽逾期迁出户口构成违约，但其确于2019年9月30日将户口从案涉房屋迁出，若按照一审法院判决的违约金额，夏桂琼承担的违约金金额已达合同总标的的16%（40000元÷250000元），该标准偏高，本院考虑到二审期间夏桂琼已将户口从案涉房屋迁出的事实，酌定在蔡敏宽有权不予支付户口保证金10000元的基础上，夏桂琼另需向蔡敏宽支付逾期迁出户口违约金15000元。综上，本案因二审期间出现新的证据及新的事实而改判，故一审判决不属于错误判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7348号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初7348号民事判决第一项为：夏桂琼应于本判决发生法律效力之日起十日内向蔡敏宽支付违约金15000元；三、驳回蔡敏宽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费838元，财产保全费770元，共计1608元，由蔡敏宽负担1073元，由夏桂琼负担535元；二审案件受理费1225元，由蔡敏宽负担950元，由夏桂琼负担275元。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十八日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏