四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民初131号 原告（执行案外人）：邹凯，男，1964年12月28日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：王科，四川宏坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。 被告（申请执行人）：重庆市合川区教育建筑工程有限公司，住所地，重庆市合川区钓办处嘉滨路**。 法定代表人：王修才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：巴中市长林瑞投资有限公司，住所地，四川省巴中市巴州区汽配街莲花锦苑**门市。 法定代表人：何长名，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何法太，男，生于1952年7月19日，汉族，巴中市长林瑞投资有限公司员工，住，住四川省巴中市巴州区/div> 原告邹凯与被告重庆市合川区教育建筑工程有限公司（以下简称重庆合川建筑公司）、第三人巴中市长林瑞投资有限公司（以下简称巴中长林瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年12月18日对本案公开开庭进行了审理。原告邹凯及其委托诉讼代理人杨东山，被告重庆合川建筑公司的委托诉讼代理人李小松（特别授权）、第三人巴中长林瑞公司的委托诉讼代理人何法太（特别授权）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告邹凯向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决原告对所购买的位于巴中市巴州区住宅不得执行，并解除对该住宅的查封。2.判决确认2016年2月27日原告邹凯与第三人巴中长林瑞公司签订的三份《商品房购房合同》有效，确认原告对位于巴中市巴州区住宅享有物权期待权且归原告所有。3.本案诉讼费由被告及第三人承担。事实及理由：原告于2019年10月14日、15日收到巴中市中级人民法院作出的（2019）川19执异108号、120号《执行裁定书》，（2019）川19执异83号、109号《执行裁定书》及（2019）川19执异107号、127号《执行裁定书》，原告认为法院作出的驳回原告执行异议请求的裁定书是错误的，损害了原告的合法权益，原告对位于巴中市巴州区住宅享有足以排除强制执行的民事权益。1.在人民法院查封之前，原告与第三人对案涉房屋已签订合法有效的书面房屋买卖合同。2016年2月27日，原告购买了第三人开发的位于巴中市巴州区住宅，并签订了《商品房购房合同》，此合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。合同签订后，虽未办理网签或物权登记，但非因原告所致；同时未网签或物权登记并不违反法律、法规关于合同效力性强制规定，不影响合同的效力。且该合同签订在巴中市中级人民法院2017年10月26日所作出的（2017）川19执53号《执行裁定书》对案涉房屋查封之前。2.原告购买的案涉房屋用于居住，且名下无其他用于居住的房屋。根据规划及合同载明的用途，案涉房屋为住宅，即用于居住。本案原告除案涉房屋外，名下无其他用于居住的房屋。3.在人民法院查封前，原告已经支付了全部房款，且对该房屋合法占有。原告与第三人签订的《商品房购房合同》约定，房屋价款分别为409539元、385593元、409539元，交房时间为2016年12月底，合同签订后，原告支付了全部房款，第三人向原告出具了书面收条两份并加盖了公司财务印章。同时，在房屋被查封前，原告已接受了所购买的房屋。4.案涉房屋未办理产权过户登记，并非原告原因所致，原告对此不存在过错。综上所述，在被告与第三人金钱债权执行案件中，原告对登记在被执行人的房地产开发企业名下案涉商品房提出异议，完全符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。巴中市中级人民法院对原告提出的执行异议申请裁定予以驳回是错误的，损害了原告的合法权益。请人民法院判如所请。 被告重庆合川建筑公司辩称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求，理由：1.原告与第三人之间就案涉房屋不存在真实的买卖法律关系。在听证阶段原告以及第三人均陈述，原告与第三人之间签订的商品房买卖合同，是因为第三人欠原告款项，还欠案外人其他人的款项，第三人用案涉房屋抵偿其债权。原告并未支付房款，案涉商品房购房合同的订立，是基于原告与第三人之间的债权抵偿行为，案涉商品房购房合同实质上是以物抵债协议，该协议签订的目的是在于消灭第三人所欠原告或者其他案外人的债务，而并非是单纯的房屋买卖。原告是否对第三人享有真实合法的债权，被告也持有异议，认为原告对第三人根本不享有合法真实的债权，所以他们签订商品房购房合同，所谓的抵债，不排除是第三人与原告之间恶意串通，有帮助第三人逃避履行债务之嫌。他们之间可能存在不真实的债权债务关系。2.原告并非是法律意义上的消费者，其购买的房屋用于居住是不属实的。首先本案原告并非真实购买案涉房屋，其次不属于最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28、29条规定的消费者。3.案涉房屋在查封之前，原告并未向第三人支付房款，也没有占有案涉房屋。4.案涉房屋如果是真实的买卖，应当采用网签形式，而本案案涉房屋在查封之前，已经取得商品房预售许可证，完全可以进行网签。而本案原告与第三人之间并没有采用网签的形式签订合同，所以被告认为原告在诉状中诉称的未办理产权过户登记并非原告所致，这个条件也不成就。5.被告对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，作为本案的被告的权利优先于抵押权以及其他普通债权。那么根据最高人民法院关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定第27条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，也就是说本案被告对执行标的享有建设工程价款优先受偿权利，根据该条规定应当驳回原告的诉讼请求。同时请求对原告邹凯提交的购买长林·嘉苑第4幢B1-16-2号住宅的《商品房购房合同》上签订时间以及原告邹凯提交的《邹凯购长林嘉苑房屋结算清单》上署名的时间进行司法鉴定，这两个时间可能存在倒签的情形。 第三人巴中长林瑞公司述称：1.巴中长林瑞公司已取得了房屋预售许可证，在房屋被查封之前，巴中长林瑞公司与原告签订了房屋买卖合同，合法有效。2.巴中长林瑞公司欠款或者是借款，抵消原告应当支付的房款不违反法律法规强制规定，且债的产生及抵销行为均发生在案涉房屋被查封之前，当属合法有效，享有物权期待权。3.在房屋被查封前，原告基于与巴中长林瑞公司签订的合法有效的房屋买卖合同，而对房屋进行占有，为合法占有。4.根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，消费者交付购买商品房全部或大部分房款后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人之规定，被告以工程价款优先受偿权抗辩原告物权期待权的抗辩事由不成立，人民法院应当不予支持。5.对老百姓购买的案涉房屋申请查封，显然是被告为了一己私利，损害他人的合法权益。为了房屋买受人的合法权益，为了社会的和谐稳定，请求法院明察并作出公正的裁决。 经本院审理查明：本院于2017年9月8日作出了（2017）川19民初42号民事调解书，该调解书确认：一、被告巴中市长林瑞投资有限公司自愿于2017年9月15日前向原告重庆市合川区教育建筑工程有限公司支付2016年４月30日前的工程进度款4550万元及2014年12月3日至2017年7月7日期间的资金利息10733811元。2017年7月8日之后的资金利息计算标准：以4550万元为基数，按月利率2%计算至付清之日止；二、原告重庆市合川区教育建筑工程有限公司在4550万元范围内对被告巴中市长林瑞投资有限公司开发的长林嘉苑工程项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权。调解书作出后，因巴中长林瑞公司未履行调解书确定的付款义务，重庆合川建筑公司向本院提出执行申请。本院于2017年10月26日作出（2017）川19执53号执行裁定书，查封了巴中市长林瑞投资有限公司投资开发的长林嘉苑项目部分房产。因巴中市长林瑞投资有限公司未履行本院（2017）川19民初42号民事调解书确定的支付义务，本院于2019年5月28日作出（2019）川19执恢5号执行裁定书，裁定对查封的巴中市长林瑞投资有限公司投资开发的长林嘉苑项目部分房产予以拍卖。查封及拍卖的房屋包括原告购买的位于巴中市巴州区。 原告邹凯对本院作出的（2017）川19执53号、（2019）川19执恢5号执行裁定书涉及的执行标的的房屋提出了书面异议，本院于2019年6月28日作出了（2019）川19执异120号、（2019）川19执异108号、（2019）川19执异83号、（2019）川19执异109号、（2019）川19执异127号、（2019）川19执异107号执行裁定书，裁定书均认为：邹凯的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（四）项规定的情形，案外人邹凯的异议请求不能成立。裁定驳回了案外人邹凯的执行异议请求。原告邹凯不服执行裁定，遂向本院提起诉讼。 同时查明：原告邹凯与第三人巴中长林瑞公司签订《商品房购房合同》约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第肆幢Ｂ1-16-2号房，建筑面积约105.01平方米，优惠后的单价为3900元／平方米，优惠后总房价款为409539.00元。双方签订网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。出卖人处加盖长林·嘉苑专用章，合同签订时间为2016年2月27日。2016年3月8日，第三人巴中长林瑞公司给原告出具《收据》一张，收房屋款409539元。 原告邹凯与第三人巴中长林瑞公司签订《商品房购房合同》约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第伍幢Ｂ3-5-4号房，建筑面积约98.87平方米，优惠后的单价为3900元／平方米，优惠后总房价款为385593元。双方签订网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。出卖人处加盖了长林·嘉苑专用章，合同签订时间为2016年2月27日。2016年3月8日，第三人巴中长林瑞公司给原告出具《收据》一张，收房屋款385593元。 原告邹凯与第三人巴中长林瑞公司签订《商品房购房合同》约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第伍幢Ｂ1-16-2号房，建筑面积约105.01平方米，优惠后的单价为3900元／平方米，优惠后总房价款为409539元。双方签订网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。出卖人处加盖了长林·嘉苑专用章，合同签订时间2016年2月27日。2016年3月8日，第三人巴中长林瑞公司给原告出具《收据》一张，收房屋款409539元。 原告在执行异议听证程序中陈述，其所购买3套房屋，一套系抵扣供应给承建商借款，其余二套是交付的现金。2015年7月21日，原告邹凯通过中国建设银行向第三人巴中长林瑞公司转款两笔，分别为100万元、10万元，2017年7月26日，原告邹凯通过中国建设银行向第三人巴中长林瑞公司转款2万元，2017年9月6日，原告邹凯通过中国建设银行向第三人巴中长林瑞公司转款9万元。共计121万元。2017年9月6日，第三人巴中长林瑞公司出具的《邹凯购长林嘉苑房屋结算清单》载明“邹凯已于2017年9月6日收回2016年3月8日欠款条据壹份，三套住房已结算清楚，可领取三套住房的钥匙。”原告邹凯于2017年9月8日领到案涉三套房屋的钥匙，案涉三套房屋未装修入住。 另查明：案涉的长林嘉苑4、5号楼及地下室于2015年7月30日取得了商品房预售许可证。2019年10月22日，巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》记载申请人“邹凯、魏兴琼”名下暂无不动产。 以上事实，有原告提交的《商品房购房合同》、《收据》、《领条》、《个人及家庭不动产登记记录》、《执行裁定书》，被告提交的《民事调解书》等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。原告邹凯的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点为邹凯所购买房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定。 关于案涉房屋查封前是否已经签订合法有效的书面买卖合同问题。原告邹凯与第三人巴中长林瑞公司签订三份《商品房购房合同》，购房合同对房屋的位置、面积、单价、交付时间进行了明确约定，购房合同虽加盖的是长林嘉苑的专用章，但是第三人对购房合同予以认可，且给原告邹凯出具了购房款的收据，购房合同系双方当事人的真实意思表示，签订合同时案涉房屋已经办理了预售许可证，故商品房购房合同合法有效。签订购房合同的时间为2016年2月27日，而本院查封该房屋时间为2017年10月26日，故邹凯符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。 关于原告在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产的问题。原告邹凯在2016年2月27日签订购房合同后，于2017年9月8日在第三人巴中长林瑞公司处领取了房屋钥匙，本院认为，判断是否占有该不动产的标准并不取决于是否实际居住使用，应以实际控制为标准。本案中原告邹凯在本院查封之前从第三人处领取了三套房屋的钥匙，应当视为对房屋已经有事实上的管理权和支配权，原告邹凯对购买的房屋实际行使了占有使用的权利。故，原告邹凯符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。 关于原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的问题。本案中，原告邹凯购买房屋的购房款系抵扣第三人借款，第三人并无异议，原告在签订购房合同后，就购买的巴中市巴州区住宅抵顶清楚了第三人在原告处借款，第三人向原告出具了购房款全款的收据，第三人向原告开具购房款的收据及结算清单足以证明原告已经支付了全部的购房款。故，本案原告邹凯就案涉三套房屋符合已支付全部价款的情形。 关于非因买受人自身原因未办理过户登记的问题。原告邹凯与第三人签订商品房购房合同后，并没有证据证明非因买受人自身原因未办理过户登记。经审查，案涉房屋未办理竣工验收是不能进行不动产登记的主要原因，并非买受人自身原因未办理过户登记。故，原告邹凯符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。 关于原告请求解除查封的问题。本院认为，查封系本院在执行（2017）川19民初42号民事调解书的财产保全行为，其可在本案判决后，在执行（2017）川19民初42号民事调解书的程序中依法向本院申请。其不属于本案审理范围，故本院对该主张不予支持。 关于案涉房屋原告是否享有物权期待权，是否归原告所有问题。本院认为，邹凯与巴中长林瑞公司之间签订有商品房购房合同，原告已支付全部购房款，巴中长林瑞公司将案涉房屋交付给原告，原告已实际占有，虽原告尚未办理物权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故案涉房屋在办理物权登记前，邹凯享有物权期待权。原告请求对案涉房屋判归原告所有，通过本案查明的事实，案涉房屋尚未竣工验收，尚不具备法律规定的物权性质，故，对原告该项诉讼请求不予支持。 关于被告认为其享有建设工程优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院2002年6月11日给上海市高级人民法院的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，故本案中，被告主张建设工程优先受偿权的理由不成立，本院不予支持。 需要说明的是，本案适用法律上是适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条还是第二十九条的问题，本案同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，在适用上述规定时产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条，第二十八条的主旨是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条的主旨是关于房屋消费者物权期待权的保护，两者是一般规定与特殊规定的关系，但并未互相排斥。当案外人就执行标的满足任一条款规定中执行异议成立要件时，即可以排除对执行标的的强制执行。在本案中适用第二十八条的相关规定。 至于被告重庆合川建筑公司申请对购房合同以及购买房屋结算清单上形成时间进行司法鉴定的问题，因被告未按时向本院提出具体鉴定事项的书面申请，亦未提交签字形成时间用于鉴定比对的相关材料，故本院不予准许。 关于本案诉讼费负担的问题。因第三人巴中长林瑞公司欠付被告的工程款及不能为原告办理登记过户是导致本案纠纷的主要原因，故本案的诉讼费应由第三人巴中长林瑞公司负担。 综上所述，原告邹凯所购买的三套房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条全部条款规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、确认2016年2月27日原告邹凯与第三人巴中市长林瑞投资有限公司签订的三份《商品房购房合同》有效；原告邹凯对位于四川省巴中市巴州区住宅享有物权期待权； 二、在重庆市合川区住宅； 三、驳回原告邹凯的其他诉讼请求。 案件受理费15642.00元，由第三人巴中市长林瑞投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2019）川19执异120号、（2019）川19执异108号、（2019）川19执异83号、（2019）川19执异109号、（2019）川19执异127号、（2019）川19执异107号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  何奇林 审 判 员  袁 梅 人民陪审员  王凤兰 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  张志民 书 记 员  李彩菊