贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0102民初12189号原告（反诉被告）：袁媛,女,汉族，1987年9月11日出生，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：何先群，贵州乐圣律师事务所律师。被告(反诉原告)：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地：贵阳市南明区。法定代表人:肖春红,该公司董事长。委托诉讼代理人:旷菊、何美玉,该公司员工。原告(反诉被告)袁媛诉被告(反诉原告)贵阳宏益房地产开发有限公司(以下简称宏益公司)商品房预售合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告袁媛及委托诉讼代理人何先群，被告宏益公司的委托代理人何美玉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁媛向本院提出本诉请求：1、请求法院判决解除原告与被告签订的编号为202908的《商品房买卖合同》；2、请求法院判决被告立即返还原告已经支付给被告的购房首付款1529428元；3、请求法院判决被告立即返还原告已经支付给被告的维修基金30584元；4、请求法院判决被告立即返还原告已经支付给被告的预告登记费2200元；5、请求法院判决被告立即支付给原告违约金31244.24元；6、请求法院判决本案诉讼费及其他诉讼费用由被告承担。庭审中，原告袁媛增加诉请：要求被告按同期银行贷款利率以上述款项为基数从合同签约之日计算利息至款项付清之日；将诉请4的预告登记费“2200元”变更为“550元”；同时撤销诉请3。事实和理由：2017年9月11日,原、被告签订编号为202908（预售合同登记号为Ｙ18039393）的《商品房买卖合同》以及相关补充协议和附属文件,约定被告将位于南明区（以下简称218号房）出售给原告,房屋总价款为人民币3058428元,原告在合同签订之日向被告支付首期房款1529428元,余款1529000元以银行按揭支付。合同第八条第3款约定:“原告在接到被告书面通知之日起一日内,将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给被告,在接到被告或贷款人书面通知后一日内前往指定地点办理贷款相关手续,并按要求交清相关款项和费用。”合同第十一条约定,被告应当在2017年12月31日前向原告交付该商品房。第十三条逾期交房责任约定,逾期超过180个工作日,原告有权退房。原告退房的,应当书面通知被告。被告应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款,并按照原告全部已付款的2%向原告支付违约金。后原告一直等待被告的书面贷款通知,但原告一直未收到被告的书面贷款通知。截至2017年12月31日,被告并未按照合同约定向原告交付218号房屋,由于218号房屋按照合同约定属于商铺,被告未交房导致原告购买商铺实现盈利的合同目的不能实现,被告已经构成根本违约。2018年4月23日，被告通过微信通知原告办理相关贷款手续,而此时被告一直未向原告交付218号房屋,已经构成根本违约在先,合同没有约定尾款具体交付时间,即原告支付尾款的时间与交付房屋的时间没有明确先后履行顺序,根据《合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务,没有先后履行顺序的,应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求。”被告违约一直未交房,没有履行合同约定的交房义务,原告因此有权拒绝办理218号房的尾款贷款手续。直到2018年11月15日,被告才在报纸上刊登了交房公告，按照合同约定,被告没有在合同约定的2017年12月31日前向原告交付218号房屋,已经构成逾期交房超过180个工作日,原告有权退房,并要求被告返还原告已付的所有款项和承担违约责任,但被告收到原告的退房函件后,至今既未按合同约定返还原告的购房款1529428元,亦未返还维修基金30584元以及预告登记费550元,更未承担合同的违约责任向原告支付违约金31244.24元。原告为维护自身权益，诉至法院，提出诉请如前。被告宏益公司答辩并提出反诉称：2018年4月25日,因反诉被告个人及银行政策原因,无法办理按揭贷款,故反诉被告向反诉原告申请退房。2018年8月2日,反诉原告与反诉被告签订了退房协议,协议约定:一、双方一致同意解除关于花果园R1区-教学楼-负218号房屋的《商品房买卖合同》;二、甲方(反诉原告)退还乙方(反诉被告)购房首付款1529428元;三、乙方按《商品房买卖合同》约定向甲方支付总房款3%的退房违约金91753元;四、所有办理注销备案所产生的费用由乙方承担;五、甲方收到贵阳市房地产交易中心撤销备案赁证及相关服务发票后90日内将本协议第二、三条列明的款项一次性付至乙方指定账户,在此期间,乙方应全力配合甲方办理完该房屋退房相关手续,至房管局办理注销备案手续。退房协议有明确约定先后履行顺序,先收到撤销备案的相关材料后再付款。可协议签订后,反诉被告不予配合办理注销备案手续,至今反诉原告尚未收到贵阳市房地产交易中心撤销赁证及相关服务发票,反诉被告违约在先,故反诉原告有权请求反诉被告配合办理注销手续、按退房协议约定支付违约金。故依法提出反诉请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付退房违约金91753元;二、判令反诉被告配合反诉原告办理商品房预售合同备案登记(备案登记号:Y18039393)的注销手续,注销费用由反诉被告承担;三、案件本诉、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告袁媛针对反诉请求答辩称：反诉被告不存在违约，是反诉原告违约，因逾期交房本诉被告才拒绝办理尾款贷款手续。本院经审理认定事实如下：2017年9月11日,原告袁媛（乙方）与被告宏益公司（甲方）签订《商品房买卖合同》（预售合同登记号为Ｙ18039393），约定被告将位于南明区出售给原告,房屋总价款为人民币3058428元,原告在合同签订之日向被告支付首期房款1529428元,余款1529000元以银行按揭支付。2018年4月25日,反诉被告向反诉原告申请退房，签署了《花果园特殊客户申请表》，载明“因本人及银行政策原因，导致无法办理按揭贷款，不能一次性付清剩余房款，现申请退房，本人自愿承担总房款3%的违约金，由此造成的法律责任自行承担”。2018年8月2日,原告与被告签订了退房协议,协议约定:一、双方一致同意解除关于花果园Ｒ1区-教学楼-负218号房屋的《商品房买卖合同》;二、甲方退还乙方购房首付款1529428元;三、乙方按《商品房买卖合同》约定向甲方支付总房款3%的退房违约金91753元;四、所有办理注销备案所产生的费用由乙方承担;五、甲方收到贵阳市房地产交易中心撤销备案赁证及相关服务发票后90日内将本协议第二、三条列明的款项一次性付至乙方指定账户,在此期间,乙方应全力配合甲方办理完该房屋退房相关手续,至房管局办理注销备案手续等。以上事实，有原被告陈述、《商品房买卖合同》、《花果园特殊客户申请表》、《退房协议》等证据在卷佐证，并经庭审核实，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点是哪方违约。本案中，原告作为完全民事行为能力人，应当知晓签署《花果园特殊客户申请表》、《退房协议》的法律后果，因此该协议是双方真实的意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，根据《花果园特殊客户申请表》，本案是因为原告袁媛因其本人及银行政策原因，导致无法办理按揭贷款，不能一次性付清剩余房款，才导致退房，故本案的违约方是原告袁媛，双方已在《退房协议》中对合同解除后的权利义务做了明确约定，应按约定履行。关于预告登记费，依附于房屋买卖产生，系被告实际收取，还未进行预告登记，应予返还，本院对该项诉请予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除贵阳宏益房地产开发有限公司与袁媛于2017年9月11日签订的《商品房买卖合同》;二、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还袁媛支付的首期购房款1529428元；三、贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内退还袁媛支付的预告登记费550元；四、袁媛配合办理商品房预售合同备案登记(备案登记号:Y18039393)的注销手续,注销费用由反诉被告承担；五、袁媛于本判决书生效之日起十日内向贵阳宏益房地产开发有限公司支付退房违约金91753元;六、驳回双方的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费19142元，由贵阳宏益房地产开发有限公司负担18379元，由袁媛负担763元；反诉案件受理费1047元，由袁媛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  赵 雪人民陪审员  李忻男人民陪审员  聂 燕二〇一九年十二月二十五日书 记 员  首自萍