湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0115民初671号原告：郝忠胜，男，1972年4月7日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：卢传艳，男，1952年10月28日出生，汉族，住武汉市江夏区，特别授权。委托诉讼代理人：郑群，男，1951年4月24日出生，汉族，住武汉市江夏区，特别授权。被告：武汉市江夏城投集团有限公司，住所地武汉市江夏区纸坊街文化大道**。统一社会信用代码91420115771374238R。法定代表人：郭长俊，董事长。委托诉讼代理人：官爱娥，女，1972年8月3日出生，汉族，系该公司工作人员。特别授权。委托诉讼代理人：祝志鹏，湖北鹏展律师事务所律师。特别授权。原告郝忠胜与被告武汉市江夏城投集团有限公司（以下简称江夏城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2019年1月15日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂，本院依法裁定转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郝忠胜及其委托诉讼代理人卢传艳、郑群，被告江夏城投公司的委托诉讼代理人祝志鹏、官爱娥到庭参加诉讼。审理过程中，原、被告双方申请调解期限一个月。因案情复杂，经本院院长批准延长审理期限六个月。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告还建房产权证，房屋办证费用（含房屋维修资金）由被告承担；2、判令被告免收原告四年物业费6208元；3、判令被告退还超出实测面积低于拆迁协议约定的面积房价3729元及利息3913.3元；4、判令被告支付原告违约金11509.29元（未办证）；5、判令被告承担诉讼费。事实和理由：为支持旧城改造，原告于2010年7月17日与被告签订了产权调换方式的拆迁合同（格式合同），合同约定24个月内交房，而实际还房时间是2014年8月1日，逾期两年多。合同第五条明确：由甲方（被告）为乙方办理国有土地使用证和房屋产权登记证，费用由甲方承担。由于还房后不能还证，在原告的要求下，被告于2014年8月6日在其“公开信”中的第四条明确：“我公司承诺在2015年12月底以前办证到位。否则按房产价值的5‰赔偿损失，如顺延一年再计。”然而被告失信，逾期三年多仍未办证到位，应承担违约金11509.29元。据此，依合同和公开信的约定和承诺，包括房屋维修资金在内的所有办证费用应由被告承担。公开信第二条承诺：“如发现本小区有同类回迁户享受另外的物业费减免优惠，则一视同仁享受同等待遇”。经了解，与原告情况相同的本小区3-1-1802室业主郑群已享受了免收四年物业费待遇。为维护公平，被告应依据“公开信”的承诺，免收原告四年物业费。从2015年12月至2018年8月，原告十几次要求被告还证，被告以各种困难拖延至今！2018年11月15日，被告突然在小区张贴通知，要求原告须交清房屋维修资金后方可办证，原告认为被告违背合同约定和公开信的承诺，是推卸责任。合同约定原告的还建房面积为92.8平方米，而交房时被告告知该房增加了3.03平方米，并要求原告依此补交购房款。至此，该还建房面积共95.83平方米，而实测结果显示，该房面积为94.7平方米，比原告认定的面积少1.13平方米，多收的购房款3729元至今未退还。依24%的年利率，被告还应承担利息3913.3元，随同购房款一起退还。综上，被告履行拆迁协议违约，为维护原告的合法权益，特依法起诉。庭审中经释明，原告确认第一项诉讼请求为由被告为原告办理还建房屋产权证，房屋办证费用（包含房屋维修资金）由被告承担。第四项诉讼请求未办证违约金计算期间为2016年1月1日至2019年1月1日，按实测面积，以每平方米8000元的标准计算。被告辩称：1、原告要求被告负责办证，被告没有异议，但房屋维修资金由业主承担的部分应由业主承担；对于承担房屋办证费用被告没有异议，但办证费用中不包含房屋维修资金；2、原告要求被告免收原告4年物业费，物业费是交给物业公司的。郑群免去物业费是因为他第一个拆迁，且当时的装修补偿款每平米才50元，补偿过低。所以城投公司跟物业公司协商才免去4年的物业费，这是特殊情况，和原告不是同一类型。原告要求免去物业费是没有依据的；3、对于退还房屋面积差价，只有在办证过程中实际测量了以后多退少补，实测面积只能由房管部门确定；4、对于要求被告承担违约金的问题，不是被告方不愿意办证，是因为业主的房屋维修资金没有交齐，登记部门不予办理。经审理查明，根据“江夏区政府片”旧城改造总体规划，经武汉市江夏区区委、区政府研究决定，由江夏城投公司实施政府片旧城改造集中还建小区（政和花园）建设工程。2010年6月8日，江夏城投公司制定了《江夏区政府片旧城改造集中还建小区南地块房屋拆迁补偿与安置方案》，方案中规定：1、选择房屋产权调换安置方式的住户，对被拆迁房屋合法的主体建筑面积采取“拆一平方米还一平方米”的方式进行补偿安置，在区城投公司开发建设的齐心今城小区和本地块拆迁完成后开发建设的政和花园小区提供安置房源。……还建房面积超过被拆迁房10平方米（含10平方米）的部分，按还建房建设综合成本价支付购房款（预算综合成本价格为2300元每平方米）；超出10平方米以上的按市场平均价格（市场平均价格暂定为3300元每平方米）支付超面积部分的购房款。还建房的实际面积以区房产局核发的房屋产权证载明面积为准，如果实际面积与拆迁补偿安置协议约定的面积有误差，差额在3%以内，按成本价互找差价款，超过3%的部分，按市场价互找差价款。2、选择在政和花园小区还建安置的，在拆迁协议签订之日起24个月内交房。方案还规定了其他事项。2010年7月17日，原告与被告签订了《政府片旧城改造还建房小区“政和花园”项目房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定被告对原告所有的，坐落于武汉市江夏区纸坊街复江道住宅（房产证登记面积为64.8㎡，实测面积为74.28㎡）进行拆迁补偿安置，安置方式：1.如原告选择产权调换补偿安置方式，按“拆一还一”等额置换的原则，还建户型为86㎡-149㎡之间，原告选择的还建房屋在政和小区3栋1单元1602号（92.8㎡/套），其中超出原拆迁房总面积10㎡以内的，按成本价2300元/㎡计价,由原告向被告补交购房款；超出10㎡以上的面积,按市场价3300元/㎡计价,由原告向被告补交购房款；协议约定还建房面积比拆迁房屋面积大18.52㎡,由原告向被告共补交购房款51116元。2.被告提供给原告的房屋质量以国家建筑管理部门验收合格为准，验收合格、配套完善后交予原告。补偿安置房屋产权属原告所有，由被告负责为原告办理国有土地使用证和房屋产权登记证，并按一户一表报装水、电、天然气，费用由被告承担。协议还对被拆迁房屋现状、搬家补助费、室内装修补偿费、临时过渡安置费、奖励、房屋附属设施及其他设施补助费等其他事项进行了约定。协议签订后，被告对原告所有的房屋进行了拆迁，并按约对原告搬家补助费、室内装修补偿费、临时过渡安置费、奖励、房屋附属设施及其他设施补助费等进行了补偿。原告还建房屋于2014年8月1日交房。经预测原告房屋面积为92.8㎡，因预测面积与拆迁协议约定面积存在差异，原、被告双方根据拆迁补偿安置方案中“预测面积与拆迁协议面积之差在3%以内面积按成本价2300元互找差价，3%以外面积按市场价3300元互找差价”规定的原则进行了面积差价结算，确定原告还应向被告补交了房屋面积差价款7215元。2015年4月16日，双方就补交面积差价，此前原告所欠房款，被告应付原告过渡费、隔断补偿等一并进行了结算。2014年8月6日，被告出具的《致政和花园就地还建回迁户的公开信》中载明，经被拆迁户代表与江夏城投公司主要负责人多次磋商，就各户《补偿安置协议》的内容之外的有关问题达成意见：一、延期过渡费。从2014年8月1日交房截止日期开始，另计3个月的装修过渡期，按8元/月/平方米计算；二、物业费。从交房之日起按普通商品房业主统一收费，但是装修过渡期3个月免交。如发现本小区有同类回迁户享受另外的物业费减免优惠，则一视同仁享受同等待遇。……四、房产证、土地证的办理期限。江夏城投公司承诺在2015年12月底以前办理到位，否则按房产价值的千分之五赔偿损失，如顺延一年再计。其他事宜按《拆迁安置方案》和《拆迁安置协议》规定执行。2017年1月20日，武汉市住房专项维修资金管理中心开具的《武汉市住宅专项维修资金交存通知书（建设单位）》载明：交存单位：武汉市江夏区城建投资有限公司。项目名称：政和花园（北区）商住楼。单位应交金额：791191元，未售房屋应交金额：1736069元。共计：2527260元。2017年1月22日，武汉市住房专项维修资金管理中心开具的《武汉市住宅专项维修资金交存通知书（建设单位）》载明：交存单位：武汉市江夏区城建投资有限公司。项目名称：政和花园（南区）商住楼。单位应交金额：2302500元，未售房屋应交金额：5253227元。共计：7561727元。上述两份交存通知书后均附有武汉市住房专项维修资金管理中心对武汉农村商业银行开具的交款通知书，分别为开发建设单位需交存金额和购房业主（未售房屋）需交存金额。2018年2月6日，武汉市江夏区城乡建设局向被告发出《住宅专项维修资金催缴通知书》两份，限期被告缴纳政和花园（北区）商住楼1、2号楼开发建设单位欠缴维修资金791191元，未售房屋欠缴维修资金1736069元；政和花园（南区）商住楼3、5号楼及4号楼开发建设单位欠缴维修资金2302500元，未售房屋欠缴维修资金5259227元。被告逾期未缴纳，2018年4月12日，武汉市江夏区城乡建设局向被告发出《武汉市江夏区城乡建设局行政执法责令整改通知》，要求被告予以整改。2018年11月15日，被告发出《关于政和花园一期业主缴纳住宅专项维修资金的通知》，敦促原告缴纳个人部分专项维修资金，缴纳标准为每平方米73元（以实测面积为准）。另查明，该拆迁片被拆迁户郑群认为其拆迁房装修款补偿偏低，要求被告调整补偿。2011年6月3日，被告公司工作人员毛先洪出具《证明》一份“老工商片郑群同志还建政和花园小区中，我方承诺为郑群同志免收肆年物业管理费，或在合同中增补等额以此为证经手人毛先洪2011.6.3”。后经诉讼确认由江夏城投公司及武汉市民安顺拆迁有限公司免收郑群政和花园小区房屋四年的物业费6192元。又查明，政和花园小区由武汉宜家园物业服务有限公司提供物业服务，原告与该物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，由原告向该物业公司交纳物业费。武汉市江夏城建投资有限公司于2016年2月18日变更为武汉市江夏城投集团有限公司。案件审理过程中，被告向不动产登记机构提交了办理“政和花园”房屋不动产首次登记的相关资料，并缴纳了住宅专项维修资金。2019年10月10日，武汉市江夏区不动产登记局颁发了案涉房屋的不动产权属证明，权利人为武汉市江夏区城投集团有限公司，房屋面积为94.7㎡。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《江夏区政府片旧城改造集中还建小区南地块房屋拆迁补偿与安置方案》、《政府片旧城改造还建房小区“政和花园”项目房屋拆迁补偿安置协议》、《致政和花园就地还建回迁户的公开信》、《武汉市住宅专项维修资金交存通知书（建设单位）》、《武汉市住宅专项维修资金购房业主交款通知书（未售房屋）》、《前期物业管理服务协议》、《住宅专项维修资金催缴通知书》、《武汉市江夏区城乡建设局行政执法责令整改通知》、《关于政和花园一期业主缴纳住宅专项维修资金的通知》、《证明》、不动产权属证明等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的拆迁补偿安置协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力。关于原告请求被告办理还建房屋产权证，并承担办证费用（含住宅专项维修资金）的诉讼请求。本案中，为原告办理案涉房屋不动产权证由双方当事人在房屋拆迁补偿安置协议中予以约定，被告应依约定履行义务。案涉房屋现已完成首次登记，已具备办理不动产权证至原告名下的条件，被告应按约定为原告办理不动产权证，原告亦应配合提交办证所需的个人相关资料。关于双方争议的住宅维修资金承担问题，双方签订的安置协议约定：补偿安置房屋产权属原告所有，由被告负责为原告办理国有土地使用证和房屋产权登记证，并按一户一表报装水、电、天然气，费用由被告承担。该条款中“费用”并未排除住宅维修资金。该约定不违反法律规定，且根据《武汉市住宅专项维修资金管理办法》规定，办理不动产权证前须缴纳全部住宅维修资金，否则不动产登记机构不得办理不动产登记。因此住宅维修资金属于办证时所需缴纳的费用。根据拆迁安置协议约定，办理房屋不动产权证时的费用均应由被告承担，也属于双方拆迁安置协议约定的补偿条件之一。原告提出不承担住宅维修资金的请求符合安置协议约定，本院予以支持。对被告提出的由原告承担业主部分的住宅维修资金的答辩意见，本院不予支持。关于原告要求被告减免四年的物业费的请求。原告与武汉宜家园物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该物业公司为政和花园小区提供物业服务，收取物业服务费系其权利。本案中，被告虽曾在《公开信》中承诺如小区有同类回迁户享受另外的物业费减免优惠，则一视同仁享受同等待遇。但被告在未取得武汉宜家园物业服务有限公司同意的前提下，擅自处分其权利，该处分行为无效。另，同小区业主郑群虽减免了四年的物业费，但该物业服务费优惠方案系其与被告在双方自愿的前提下单独予以协商达成，系对郑群拆迁房装修款补偿偏低的一种补偿，不属于“享受另外的物业费减免优惠”，不属于《公开信》承诺的范畴，并不必然类推原告适用。故原告该项诉讼请求，不予支持。关于退还房屋面积差价款及支付利息的请求。根据补偿安置方案的规定：双方结算的还建房的实际面积以区房产局核发的房屋产权证载明面积为准，如果实际面积与拆迁补偿安置协议约定的面积有误差，差额在3%以内，按成本价互找差价款，超过3%的部分，按市场价互找差价款。原告收房时按预测面积补交了面积差价款，现案涉房屋已核发不动产权属证明，被告应依据产权证上载明面积按照安置方案的规定核算面积差价款，并将多收面积差价款退还给原告。经核算，原告实际应补交的房屋面积差价为4370元，原告收房时按预测面积向被告补交了面积差价7215元，对于多收取的面积差价款2845元，被告应退给原告。对于原告提出的此项利息请求，因产权证明于2019年10月10日颁布，此前面积差额尚处于不确定状态，且安置合同中对承担利息亦无约定。故对此项请求不予支持。关于支付逾期办证违约金的请求。原、被告双方在拆迁补偿安置协议中对办证期限和逾期办证的违约责任虽未进行约定，但回迁户代表与被告就拆迁安置协议约定的内容之外的问题达成了一致意见，被告于2014年8月6日出具了《致政和花园就地还建回迁户的公开信》，其中关于房产证、土地证的办理期限事项，被告承诺在2015年12月底以前办理到位，否则按房产价值的千分之五赔偿损失，如顺延一年再计。该内容系对拆迁补偿安置协议的补充，对被告具有约束力，被告未按约定期限履行为原告办理产权证的义务，构成违约，应按约定向原告赔偿逾期办证损失。被告公开信中关于“房产价值”约定不明，诉讼中，双方对此亦存在争议。根据《公开信》中的承诺：其他事宜按《拆迁安置方案》和《拆迁安置协议》规定执行。拆迁安置补偿协议系双方当事人自愿签订，协议中有关房屋市场价值的约定系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已于2014年收房，虽被告未依约为原告办理房屋不动产权证，但综合考量被告逾期办证致使原告对案涉房屋在预期时间内不能充分行使权利因此而利益受损的事实和被告已履行交付房屋的主要义务等因素，以拆迁安置补偿协议中所约定的房屋市场价每平方米3300元为损失的计算标准较为合理。计算期间为2016年1月1日至2018年12月31日，按房屋实测面积计算。综上，被告应以3300元每平方米为单价，以94.7㎡为计算面积，按每年千分之五的标准，向原告赔偿2016年1月1日至2018年12月31日期间的逾期办证损失4687.65元（94.7×3300×5‰×3）。并经本院审判委员会讨论决定，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告武汉市江夏城投集团有限公司于判决生效后三十日内为原告郝忠胜办理武汉市江夏区纸坊街纸坊大街432号政和花园（南区）商住楼3、5栋3号楼1单元16层2室房屋不动产权证并承担办理不动产权证的费用（含住宅维修资金）。原告郝忠胜应配合提交办证所需个人资料；二、被告武汉市江夏城投集团有限公司于判决生效后十五日内退还原告郝忠胜房屋面积差价款2845元；三、被告武汉市江夏城投集团有限公司于判决生效后十五日内向原告郝忠胜赔偿逾期办证损失4687.65元；四、驳回原告郝忠胜的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费434元，由原告郝忠胜负担130元，被告武汉市江夏城投集团有限公司负担304元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时应预交案件受理费，款汇武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市中级人民法院；帐号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行；上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  舒腊荣人民陪审员  黄姣桂人民陪审员  熊群英二〇一九年十二月二十五日法官助理夏勇书记员姚锐书记员王雅睿