山东省潍坊市寒亭区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0703民初1240号 原告刘云波，男，1956年10月16日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人尹玉超、岳庆琛，山东康桥（潍坊）律师事务所律师。 被告刘学增，男，1954年12月6日生，汉族，住潍坊市寒亭区。 委托诉讼代理人陈政委，山东潍滨律师事务所律师。 原告刘云波与被告刘学增租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘云波及其委托诉讼代理人尹玉超、岳庆琛，被告刘学增的委托诉讼代理人陈政委到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间签订的《租用合同》；2、依法判令被告支付2017年12月1日至2019年9月尚欠原告的租金5500元并支付租金至被告腾退房屋、返还土地完毕之日（从2019年10月1日至实际返还土地房屋之日止按照租金每年3000元计算）；3、判令被告腾退房屋、返还土地；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告系同村村民，2007年12月1日，原被告签订了一份《租用合同》，双方约定，原告出租给被告场地一块，内有房子三间，自订租日起三年内租金为两千元一年，三年后为三千元一年，关于使用期限，双方没有约定具体使用期限，仅约定长期使用。2017年8月初，原告因需场地自用，告知被告不再将场地出租给被告，让被告尽快腾退房屋，但被告拒不配合且拒绝支付自2017年12月1日至今的租金。综上所述，为了维护原告合法权益，请求贵院依法判决。 被告辩称，原告所诉与事实不符，原告与被告自2007年12月1日签订了租用合同后，被告一直按约履行合同中约定的义务，并无任何的违约行为，也不拖欠原告任何的租赁费。相反原告在2017年在被告租用的场地内私自建设厂房，导致现在原告实际使用的场地只有0.38亩。同时原告与被告签订的《租用合同》尚未到期，至今也未出现任何法定或约定合同解除的情形，双方签订的《租用合同》应当继续履行。因此望法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为支持其诉讼请求提交如下证据：1、原、被告2007年12月1日签订的“租用合同”；2、潍坊经济开发区X居民委员会出具的证明两份、X街道农村集体经济收款收据三份；3、王某出具的证人证言。对原告提交的证据，被告质证后认为：1、真实性无异议，但合同第一条约定双方合同终止条件为村委收回，如村委不收回该场地，被告有长期的使用权，原告无权要求被告解除合同；2、真实性均无异议，从该证据看出被告自2007年12月1日租赁原告场地0.9亩，2019年8月14日村委证明与收款收据均显示承包费就是小区费，2017年原告在被告租赁场地内建设占用部分土地，被告现实际使用场地仅0.38亩；3、证人王某并未出庭接受双方当事人质询，其证明不能作为定案依据；原告在诉状中陈述2017年8月20日之前的租金已结清，被告不可能再拖欠2011年租金。被告为支持其抗辩理由提交如下证据：1、2018年1月5日原告为被告出具的收取小区钱1530元收到条，因原告在被告租用场地内建设厂房，致使被告实际使用土地0.38亩，原告称2018年租金每亩4000元，故收取了被告2018年0.38亩租金1530元；2、2018年11月28日原告为被告出具的收取小区钱2000收到条，因原告称2019年租金每亩5000元，并要求被告按0.4亩交纳租金，故被告交纳了2018年12月1日-2019年12月1日租赁费2000元，且原告为被告出具的收到条证明小区费就是租赁费。对被告提交的证据原告质证后认为：1、真实性无异议，2018年1月5号1530元收到条中“2017-2018.12.1号”非原告本人所写，与原告字体不符，为被告私自添加，该1530元并非租赁费，包括三部分，即被告支付的2018年小区费1140元（0.38亩）加上2011年欠付的半年租金1500元减去2017年原告使用房屋期间的费用1111.11元，折算后为1528.89元，按照1530元交付；2、真实性无异议，但被告支付的是村委收取的小区费并非租赁费，按0.4亩计算，被告至今拖欠原告两年租金未付。对当事人无争议的证据本院予以采信，并在卷佐证。对有争议的证据与事实，本院认定如下：对原告提交的证据2，村委所收取的“小区费”即为土地承包费；对原告提交的证据3，因证人王某未出庭作证陈述案件事实，该书证本院不予采纳。对被告提交的证据，“小区钱”即为被告应向原告交纳的土地租金。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年12月1日，原告（甲方）与被告（刘学增）签订“租用合同”，内容为：1、甲方出租场地壹块，内有房子三间，自订租日起，三年内租金为两千元壹年，三年后三千元壹年，如村委不收回，乙方保有长期使用权；2、乙方租用后需建厂房、库房及电力设施等，自己投资和施工建设，甲方提供一切方便和村委协调，保证顺利施工；3、场地试用期间，如政府征用搬迁时，乙方所建厂房如有补费时，乙方所投建付乙方所有，厂房补费甲乙双方均分；4、以上各项双方协商自愿而定，如有变动双方协商解决。 2007年12月至2016年12月，被告已按合同约定向原告交纳了土地租金。2017年8月，原告在涉案土地建造房屋占用部分面积，被告租用原告土地面积由0.9亩变更为0.38亩。2018年1月5日，原告为被告出具收到条，内容为：收到刘学增小区钱1530元，2017至2018.12.1号。2018年11月28日，原告为被告出具收到条，内容为：收到刘学增小区钱2000元。 另查明，2019年8月5日、8月14日，潍坊经济开发区X居民委员会出具的两份“证明”载明：本村村民刘云波于2001年10月承包本村东门外养殖小区中的0.9亩土地，2001年至2016年期间承包费（即小区费）按照每年150元/亩收取，2017年、2018年承包费（即小区费）增加至3000元/亩（交纳时间分别为2016年9月10日、2017年10月2日），2019年承包费（即小区费）增加至每年5000元/亩（交纳时间为2018年9月19日）；截至2019年8月刘云波均已按村委要求足额交纳了承包费（即小区费）。 原告分别于2016年9月10日、2017年10月2日、2018年9月19日向潍坊经济开发区X村居委会交纳小区费2700元、2700元、4500元。 本院认为，原告与被告签订的“租用合同”是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。双方均应按合同约定履行义务。原、被告均系潍坊市寒亭区X村村民，原告自2001年10月承包该村养殖小区中的0.9亩土地，后于2007年12月将该0.9亩土地租赁给被告使用，2017年8月原告在该0.9亩土地中建造房屋，被告实际使用土地面积变更为0.38亩，对上述事实原、被告均无异议，本院予以确认。本案争议焦点为：1、原告收取被告的“小区钱”是否即为双方合同中所约定的土地租金；2、被告是否存在欠付原告土地租金致使租用合同应当解除情形。对于争议焦点1，原告提供的证据已证实原告向村委交纳的“小区费”即土地承包费，而原告为被告出具的收到条中均载明为“小区钱”，根据双方签订的“租用合同”，原告无证据证实被告还应向其支付其他费用，故原告所收取被告的“小区钱”即为双方合同中所约定的土地租金。对于争议焦点2，原告认可被告已交纳了2017年之前的土地租金，其陈述被告未交纳2011年的租金，但未提交证据证实。同时，被告所提交的证据证实被告交纳了2017年租金1530元、2018年租金2000元，该两笔租金数额与原告所述自2017年村委增加承包费以及被告租赁土地面积减少至0.38亩的事实能够相互印证，即2017年村委将承包费调整至3000元/亩，0.38亩土地承包费应为1140元，但被告实际按0.38亩、4000元/亩向原告支付租金1530元（按4000元/亩计算应为1520元）；2018年村委将承包费调整至5000元/亩，0.38亩土地承包费应为1900元，但被告实际按0.4亩、5000元/亩向原告支付租金2000元；而2019年的土地租金，因原告于2019年5月15日提起诉讼，双方未对租金数额达成一致意见。故截至2018年底被告已按其实际租赁土地面积向原告支付了土地租金，原、被告所签订的“租用合同”未达到法定或约定的解除事由，原告主张被告欠付租金并要求解除合同的诉讼请求，无法律与事实依据，本院不予支持，原、被告应继续履行合同。本案原、被告双方的纠纷系因原告向村委支付的土地承包费增加进而影响原告向被告收取土地租金的数额而引起，原告于2017年8月在涉案土地中建造房屋亦系因无法与被告就租金数额协商一致所导致；参照原告向村委交纳的“小区费”，2007年至2016年原告向被告出租0.9亩土地具有经济收益，但自2017年原告向村委交纳的“小区费”已增加至3000元/亩、5000元/亩，而原、被告“租用合同”中则约定自签订合同三年后每年租金为3000元，该租金数额已逐渐低于原告向村委所交纳的“小区费”数额，若被告仍按照“租用合同”的约定向原告支付租金，对原告而言显失公平，亦不符合交易习惯，故原、被告若继续履行合同，则应对“租用合同”的租金数额予以协商调整，参照原告向村委交纳的土地承包费数额，且不低于该收费标准，合理确定租金数额，并建议明确每年租金交纳时间；若原、被告双方无法达成一致意见，且被告不再交纳2018年以后的租金，则原告有权解除合同。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告刘云波的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告刘云波负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。 审 判 长 尹 凌 人民陪审员 冯 艳 人民陪审员 刘 丽 二〇一九年十二月六日 书 记 员 耿春辉