广西壮族自治区贵港市港北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0802民初2588号 原告（反诉被告）：莫延益，男，1965年8月16日出生，汉族，住广西港**。 委托诉讼代理人：莫海严，男，1979年9月14日出生，汉族，住广西贵港市港**。 被告（反诉原告）：广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司，住所地：贵港市港**龙胜新村四小区**。统一社会信用代码：91450800340363342X。 法定代表人：樊海麟,董事长。 委托诉讼代理人：韦凤花，女，1983年11月18日出生，壮族，住贵港市港**。 委托诉讼代理人：陈威，男，1989年9月13日出生，汉族，住贵港市港**。 原告（反诉被告）莫延益与被告（反诉原告）广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司（以下简称东方传奇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月5日立案后，依法适用普通程序审理，2019年8月20日，东方传奇公司向本院提起反诉，本院经审查后予以准许，并与本诉合并适用普通程序于2019年10月11日公开开庭进行了审理。原告莫延益的委托诉讼代理人莫海严、被告东方传奇公司的委托诉讼代理人韦凤花、陈威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 莫延益向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年2月23日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告向原告返还莫延益名下位于贵港市（不动产证号：00××43、00××81、00××57）；3.判令被告向原告支付自2019年2月23日至2019年5月22日因原告违约造成免租装修期三个月的损失租金人民币410220元；4.判令被告向原告支付2019年5月23日至房屋实际返还之日应付租金，暂计至起诉之日为人民币273480元；5.判令被告向原告支付违约金300万元；6.被告在法院判决后，如还不执行法院判决支付原告的损失款，判令被告从2019年7月22日起支付每日千分之三的滞纳金至付清款项之日止；7.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年2月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，双方约定，原告将自己位于贵港市港北区房屋出租给被告，承租期限9年，自2019年2月23日至2028年2月22日：每月租金13.674万元，并逐步逐增租金，付款时间及方式：每月支付租金一次，被告应于每月15号前支付当月租金。并约定如被告不能按协议约定履行付款义务，则每逾期一日向原告支付拖欠金额的千分之三违约金，直到付清租金为止。被告超过十五天支付租金的，要支付三万元违约金；超过一个月交租金的，要支付五万元违约金；超过四十天交租金的，构成根本性违约，原告有权利单方解除合同。还约定如被告因故提前解除合同，视被告违约，原告不予退回被告所交的履约押金，并追究违约金三百万元整。合同签订后，原告于2019年2月34日将向被告交付了上列租赁房屋，被告于2019年2月24日仅向原告支付了履约押金十万元。余下十万元履约押金，经原告多次催付，被告拒不支付。2019年5月21日开始，原告及其代理人通过电话、微信、短信十多次催促被告支付租金和履约金，被告拒不支付。原告认为，被告拒付原告租金的行为，已构成根本违约，原告有权单方解除合同，收回租赁房屋并支付欠缴房屋租金，依法承担违约责任。 东方传奇公司辩称，1、双方签订的《商铺租赁合同》中，原告出租的商铺本身具有重大瑕疵，原告一再拒绝提供该出租商铺的相关产权证书，造成被告无法将该商铺到相关部门登记为经营场所，不能实际进行经营，不能实现合同目的。2、签订合同后，被告东方传奇公司从公司员工韦凤花个人账户向原告转款10万元，由于原告的过错，造成被告无法使用，该《商铺租赁合同》实际于2019年5月1日解除。3、被告在签订《商铺租赁合同》后，按约履行职责，原告出租的商铺有瑕疵，并且一直不提供相应的商铺的产权证书或证明等，使被告无法正常使用，被告依法有权行使不安抗辩权，等待原告处理商铺的瑕疵问题，及让原告莫延益提供合法有效而无瑕疵的商铺产权证书和证明，在此期间，原告也对外贴出了“旺铺出售”的广告，后原告也书面通知被告方终止了该《商铺租赁合同》；4、《商铺租赁合同》是由于原告的过错责任而终止的，依法依规，原告莫延益本应退还被告交付的10万元给被告，并依法赔偿被告由此受到的损失。 东方传奇公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人莫延益立即返还100000元押金给反诉人东方传奇公司；2.赔偿反诉人由此造成的损失30000元；3.支付利息，从2019年2月24日起，以130000元为本金，按年利率6％计算利息，直到所有款项和利息全部付清为止；4.本案本诉、反诉的受理费等由被反诉人莫延益承担。事实与理由：被反诉人莫延益2019年2月23日与反诉人东方传奇公司签订的《商铺租赁合同》中，莫延益出租的商铺本身具有重大瑕疵，莫延益一再拒绝提供该出租商铺的相关产权证书，造成反诉人东方传奇公司无法将该商铺到相关部门登记为经营场所，不能实际进行经营，根本不能实现合同目的。反诉人租用此商铺进行经营，需要该铺面的产权证及证明文件到相关部门办证和登记。从《商铺租赁合同》签订到现在为止，都没有向反诉人提交该铺面的产权证及证明文件，该铺面也未经消防部门验收合格，即未经消防部门验收合格的铺面，是不能使用的，如强行使用，必将会被相关部门查处。另外，该铺面的楼顶的临时建筑，没有得到任何部门的认可，是违法建筑，在被反诉人向法院起诉时，所交的产权证明（复印件，未见原件），也没有该铺面的楼顶的建筑。其铺面的套内面积，与《商铺租赁合同》中的出租面积，完全不符，少了许多。所以，该铺面有重大的瑕疵，反诉人无法正常使用，反诉人东方传奇公司一再要求被反诉人莫延益解决，可是，被反诉人莫延益一直不能解决，反诉人也就一直没有办法使用，该合同本就没有成立。《商铺租赁合同》签订后，反诉人东方传奇公司从公司员工韦凤花个人账户向原告转款10万元，由于原告的过错，造成东方传奇公司无法使用，该《商铺租赁合同》实际上早已终止。反诉人东方传奇公司按约履行合同的职责，在发现被反诉人莫延益所谓出租的商铺有瑕疵，并且一直不提供相应的商铺的产权证书，或者是产权证明等，使反诉人无法正常使用，反诉人依法有权行使不安抗辩权，等待被反诉人莫延益处理商铺的瑕疵问题，及让被反诉人莫延益提供合法有效而无瑕疵的商铺产权证书和证明，在此期间，被反诉人莫延益也对外贴出了“旺铺出售”的广告，后被反诉人莫延益也书面通知反诉人方终止了该《商铺租赁合同》：2019年5月1日时，有人经过该《商铺租赁合同》的铺面时，拍了莫延益商铺及商铺上的转售广告照片四张，被反诉人莫延益提交《解除通知书》，此时被反诉人莫延益早已以实际行动，终结了该《商铺租赁合同》。因此，《商铺租赁合同》是由于被反诉人的过错责任而终止的，依法依规，被反诉人莫延益本应退还反诉人东方传奇公司10万元，并赔偿损失30000元，及从2019年2月24日起，以130000元为本金，按年利率6％计算利息，直到所有款项和利息全部付清为止。 莫延益针对东方传奇公司的反诉辩称，东方传奇公司提出的反诉理由与依据是脱离了双方签订的《商铺租赁合同》中约定，视合同为无物，该《商铺租赁合同》经双方代表人签字交押金后即已生效。而反诉人东方传奇公司提出反诉所依赖的基础已不存在，因此，反诉人东方传奇公司的反诉请求是无理的请求，其无视于《商铺租赁合同》具有的约束力和法律效力。故请求法院依法驳回反诉东方传奇公司的反诉请求，并依法支持被反诉被告莫延益的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年2月23日，原告莫延益（出租方，甲方）与被告东方传奇公司（承租方，乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定：1、甲方出租位于贵港市港北区物业［贵国用（2003）第2220号、贵港房权证贵港市字第××、10××35、10××36号］给乙方使用，该物业原使用权锅炉龚天建，同已由甲方买受，正在办理产权变更手续；2、乙方承租上述租赁物作为商铺用房，用于经营酒业、办公。未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途或转租；3、租赁时间为9年，从2019年2月23日至2028年2月22日止（其中2019年2月23日至2019年5月22日为甲方为乙方的装修期，不计收乙方租金）；4、租赁期间，乙方经营所需的消防、经营许可等相关手续均由乙方负责办理，费用由乙方承担；5、双方确认，租赁商铺按租赁面积计收租金（不含管理费、不含税价），建筑面积3226.86＋680＝3906.86平方米（其中楼顶临建面积680平方米）；2019年2月23日至2020年2月22日，每月租金13.674万元，年租金123.0661万元；2020年2月23日至2021年2月22日，每月租金13.674万元，年租金164.088万元；5、签订本合同时乙方交纳给甲方履约押金20万元，该押金在租期，若乙方已结清本合同项下全部费用，且无任何违约及没有给甲方造成损失的情况下，于乙方清场并通过甲方验收合格后十日之内甲方退还给乙方，不计利息；6、租金每月支付一次，乙方应于每月15号前支付当月租金；7、乙方不按协议规定的期限缴纳房租超过15日的，甲方有权解除合同，自甲方发出解除通知之日起解除。乙方于收到通知之日起五日内撤出全部人员，并将房屋移交给甲方管理。逾期将房屋移交给甲方管理的，每逾期一天按解除合同时的租金双倍计算违约金给甲方；8、乙方不能按协议约定履行付款义务，则每逾期一日向甲方支付拖欠金额的3‰违约金，直到付清租金及费用为止；乙方因故提前要求解除本合同，视乙方违约，甲方不予退回乙方所交的履约押金，并追究违约金300万元；如甲方要求提前中止合同，导致乙方无法正常经营，则甲方除退还乙方提前支付的租金及履约保证金外，甲方必须另外支付300万元的赔偿金给乙方，并对乙方已投入的装修费用按租期合理折价赔偿。 2019年2月24日，被告东方传奇公司向原告支付押金10万元。之后没有向原告支付过租金。 2019年6月21日、6月24日，原告取得涉案房屋位于贵港市港北区的所有权［不动产权号：桂（2019）贵港市不动产权第00××81、00××57、00××43号］。 2019年7月1日，原告向被告发送一份《解除通知书》，载明：因被告没有按合同约定支付履约押金和租金，原告决定行使解除权，自本通知书到达被告之日即告解除，请被告在收到本通知后五日内腾空租赁物业并交予原告，逾期未能腾空的，原告有权采取任何措施予以处置，收回出租物业，已收履约押金不予退还。被告于2019年7月1日签收。 庭审中，原告提出双方于2019年7月1日解除租赁合同，并于2019年8月2日返还房屋，被告同意原告的上述意见。 以上事实，有身份证复印件，《商铺租赁合同》，房屋产权证，手机短信微信聊天记录，营业执照、法定代表人身份证明，银行账户转账凭证二份，照片四张、解除《商铺租赁合同》通知书等证据及双方当事人的陈述为证，足以认定。 本院认为，原告莫延益与被告东方传奇公司签订的《商铺租赁合同》，合法有效，双方之间构成租赁合同关系。合同签订后，原告已将商铺交付给被告使用，被告未按合同约定交付租金，构成违约，应承担向原告支付租金及按合同约定承担违约责任。 关于原告主张解除2019年2月23日双方签订的《商铺租赁合同》，被告未按约向原告支付押金及租金，构成违约，原告有权解除双方签订的合同，原告于2019年7月1日向被告发出《解除通知书》，庭审中被告对于2019年7月1日解除租赁合同亦无异议，因此，本院支持原告与被告于2019年2月23日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除。根据法律规定，双方解除《商铺租赁合同》后，被告应将涉案商铺返还给原告，现双方均同意于2019年8月2日返还房屋，因此，在本案审理期间被告已返还房屋给原告，原告要求被告返还上述房屋，与事实不符，不予支持。 关于原告主张被告支付自2019年2月23日至2019年5月22日因原告违约造成免租装修期三个月的损失租金人民币410220元，合同明确约定该期间为装修期三个月，不计收租金，且亦无合同约定应赔偿该损失，因此，原告该项诉讼请求，于法无据，不予支持。 关于原告主张被告支付2019年5月23日至房屋实际返还之日的租金，根据合同约定，2019年5月23日至2020年2月22日的每月租金为136740元。在合同解除之前，被告应按136740元/月向原告支付租金，合同解除之后，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费，故从2019年5月23日开始至双方解除合同之日即2019年7月1日（共39天），被告应支付原告租金为177762元（136740元/月÷30天×39天），房屋占有使用费从2019年7月2日至被告实际返还房屋之日即2019年8月2日按每月136740元支付，房屋占有使用费为136740元，以上合计314502元，因此，原告主张的租金以本院核算的为准，超出部分，不予支持。 关于原告主张支付违约金300万元，本案因被告未按约向原告支付押金及租金，致使解除合同，根据合同约定，被告违约，原告不予退回被告所交的履约押金，并追究违约金300万元，该约定过高，本院酌情予以调整，以两个月租金的标准计付违约金，共273480元，超出部分，不予支持。关于被告抗辩其没有违约，原告无法提供产权证明和消防合格等材料，造成其无法营业经营，系原告违约的意见，根据双方签订的《商铺租赁合同》，双方已明确清楚涉案房屋正在办理产权变更手续，原告于2019年6月21日、6月24日取得涉案房屋的所有权，而且合同也明确约定了消防等相关手续均由被告负责办理及承担，因此，被告以此作为抗辩理由，于法无据，不予采信。 关于原告主张被告在法院判决后，如还不执行法院判决支付原告的损失款，判令被告从2019年7月22日起支付每日千分之三的滞纳金至付清款项之日止，该项诉讼请求在起诉时未达到支付条件，原告请求被告支付，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 关于被告的反诉请求返还押金10万元、损失3万元及利息，合同解除后，被告在付清租金并承担违约金后，可以向原告主张返还押金。另根据合同约定，该押金退还不计利息，因此，对被告反诉请求返还押金10万元，有事实和法律依据，予以支持，对反诉请求支付损失3万元及利息，于法无据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条的规定，判决如下： 一、原告莫延益（反诉被告）与被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司（反诉原告）于2019年2月23日签订的《商铺租赁合同》于2019年7月1日解除； 二、被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司（反诉原告）向原告莫延益（反诉被告）支付租金177762元及房屋占有使用费136740元，合计314502元； 三、被告广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司（反诉原告）向原告莫延益（反诉被告）支付违约金273480元； 四、原告莫延益（反诉被告）返还被告（反诉原告）广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司押金10万元； 五、驳回原告莫延益（反诉被告）的其他诉讼请求。 六、驳回被告（反诉原告）广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司的其他反诉请求。 上述应付款项，义务人应在本判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费36270元，减半收取计18135元，反诉案件受理费2978元，减半收取计1489元，合计19624元，原告莫延益（反诉被告）负担14445元，被告（反诉原告）广西贵港东方传奇食品科技股份有限公司负担5179元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提交副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费36270元或2978元，款汇至户名为：广西壮族自治区贵港市中级人民法院非税收入财政汇缴专户；开户银行：农行贵港分行；账号：20×××16。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陆婷婷 人民陪审员  何熹玲 人民陪审员  梁 萍 二〇一九年十二月二十三日 书 记 员  温善淇