广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0103民初7096号 原告:周水霞，女，1977年11月1日出生，汉族，住浙江省江山市。 委托诉讼代理人：黄锦萍，浙江越光律师事务所律师。 被告：吴婕，女，1982年10月2日出生，汉族，住南宁市青秀区。 被告：侯小乐，男，1982年10月28日出生，侗族，住南宁市江**。 两被告共同委托诉讼代理人：邓春光，广西益佳律师事务所律师。 两被告共同委托诉讼代理人：陆婧，广西益佳律师事务所律师。 案由：房屋买卖合同纠纷 适用程序：普通程序 立案时间：2018年7月24日 开庭时间：2018年11月2日 当事人到庭情况： 原告：原告周水霞的委托诉讼代理人黄锦萍到庭 被告：被告吴婕、侯小乐的共同委托诉讼代理人陆婧到庭 原告诉请要点 一、两被告立即配合原告将位于南宁市青秀区中柬路9号利海亚洲国际1号楼2单元1-2-XXXX号的房屋（房产证号：邕房权证字第××号）过户至原告名下；二、本案诉讼费由两被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求中的房产证号更正为桂（2018）南宁市不动产权第00221**。 被告答辩要点 从2011年1月23日原、被告签订房屋买卖合同时起至2018年期间，两被告多次催促原告办理房屋过户手续，但原告总以各种理由推脱，且从2017年7月至2018年6月，原告未按补充协议约定支付延迟支付房款的利息，逾期12个月，根据双方签订的房屋及居间合同第十二条的约定，两被告解除合同的条件已经成就，因此，两被告于2018年6月24日通过微信通知原告解除合同，双方的合同已经解除，原告要求被告将涉案房屋过户至其名下并承担诉讼费的诉请没有依据。 事实认定 2011年1月23日，原告（买方）与两被告（卖方）及南宁市卓一房地产经纪有限责任公司（经纪方）签订一份《房屋买卖及居间合同》，合同主要内容有：1、卖方以总价1000000元将南宁市青秀区中柬路9号利海·亚洲国际1号楼2单元1-2-XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）出售给买方，过户产生的所有费用除中介服务费以外的均由买方承担。2、定金100000元，买方应在签署本合约之同时自行交付给卖方；首期楼款300000元，买方在签署合同后卖方交楼的同时交付给卖方，买方可对该房屋进行装修；卖方需承担提前还贷及注销归档所产生的一切手续费，并在成功办妥该物业的注销抵押及归档手续后两个工作日内配合经纪方完成本次交易递件手续；楼价余款600000元，买方须在房管部门领取房屋所有权证或当天直接付给卖方。3、买卖双方确认该物业产权尚在办理中，该价格是最终的成交价格，双方不得有其他要求，该物业的最终过户时间需在2013年1月23日前完成。4、如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让价的每日万分之五支付违约金，并继续履行合同，如买方逾期履行超过三十日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价的百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已付的定金。 上述合同签订当日，原告向两被告支付了购房定金60000元。2011年1月24日，原告向两被告支付了房款340000元。同日，两被告将涉案房屋交付原告使用。原告收房后对涉案房屋进行了装修，并开始对外进行出租。 2012年4月18日，两被告取得涉案房屋的所有权证书，证号分别为邕房权证字第××号、邕房权证字第××号，房屋总建筑面积为111.19平方米。 2013年11月15日，原告（乙方）与两被告（甲方）签订一份《补充协议》，协议主要内容有：1、双方议定涉案房屋成交价格为1000000元，此价格自甲乙双方签订合同之日起不得变更，付款方式为：2011年1月24日付400000元，2013年5月15日至2013年8月10日付300000元，2013年11月20日前付100000元，2014年1月20日付100000元，办理过户当天付余款，2014年2月开始至付清余款前每个月5日前乙方支付给甲方600元作为余款100000元的利息；若乙方在2015年6月30日前仍未办理过户，须向甲方支付余款的50%即50000元，并于2015年7月1日起至付清剩下房款50000元前每个月5日前乙方支付给甲方300元作为利息。2、过户时间由乙方决定，办理该房屋过户手续的所有费用（各种税费等）由乙方承担。3、在甲乙双方办理过户前，乙方有权转卖该房屋给丙方，丙方享有该合同中乙方的同等权利和义务，甲方必须无条件配合及协助乙方办理转卖手续，无条件跟丙方直接办理过户手续。4、本协议生效期间，乙方在2014年1月20日前支付相关房款后，甲方应将该房屋的房产证、土地证（其中一本）由乙方保管，另一本由甲方保管，甲方不得向房管局或相关单位对该房屋证件进行挂失补办。5、如原合同条款与该补充协议条款相冲突的必须以该协议条款为准，甲乙双方违反本协议条款的，违约责任按原合同的违约责任执行。 上述《补充协议》签订前后，原告于2013年5月21日、2013年5月22日、2013年6月26日、2013年6月27日、2013年8月7日、2013年8月9日、2013年11月4日、2013年11月24日、2014年1月20、2014年1月21日、2015年7月20日向两被告各支付了房款50000元，合计550000元。至此，原告已付房款合计950000元，尚余房款50000元未支付。同时，因过户手续延迟办理及房款延迟支付，经双方协商一致，原告还自2013年2月起至2013年5月期间按每月2100元的标准、自2013年6月至2014年1月期间按每月1050元的标准向两被告支付了延期期间的补偿金。 此后，因原告一直未要求办理过户手续，原告根据《补充协议》的约定，自2014年2月起至2015年6月期间按照600元/月、自2015年7月至2016年8月期间按300元/月的标准依约向两被告支付了房款利息。之后，原告于2017年7月31日一次性支付了2016年9月至2017年6月期间的房款利息3000元，于2018年6月30日一次性支付了2017年7月至2018年6月期间的房款3600元。期间，两被告于2018年6月24日向原告发出一条微信，要求解除双方之间的房屋买卖合同，但原告不予同意，双方因此发生争议，原告遂起诉至本院，并提出前述诉讼请求，两被告则答辩如前。庭审中，双方认可两被告已于2012年12月6日办理了涉案房屋的抵押权登记注销手续。 另查明：2017年12月，两被告以产权证遗失为由向南宁市不动产登记中心申请补办产权证书。2018年2月26日，两被告取得新的不动产权证书，证号为桂（2018）南宁市不动产权第0022198号。 判决理由 原告与两被告于2011年1月23日签订的《房屋买卖及居间合同》及2013年11月15日签订的《补充协议》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方应恪守履行。双方签订《房屋买卖及居间合同》后，原告依约向两被告支付了定金和首期房款合计400000元，两被告取得涉案房屋的所有权证后于2012年12月6日注销了房屋的抵押权登记，但之后因原告原因双方未能在合同约定的时间内办理房屋过户手续，两被告也未能及时收取余下的房款600000元。鉴于此，经双方协商一致，由原告向两被告支付延期支付房款的补偿金，同时，双方就余下房款的支付时间和房屋过户时间重新达成了《补充协议》。根据查明事实，原告已经按照约定向两被告支付了延期支付房款的补偿金，同时还按照《补充协议》的约定向两被告支付了房款950000元（含前述400000元），并从2014年2月起至2015年6月期间按照600元/月、自2015年7月起至2018年6月期间按照300元/月的标准向两被告支付了房屋未过户期间的房款利息，虽然该期间原告有部分房款利息存在逾期支付情形，存在一定的履行瑕疵，但该义务不是合同主要义务，且金额不大，故不构成根本违约。两被告以此作为其解除合同的依据，于法无据，本院不予采纳。同时，根据《补充协议》约定，过户时间由原告决定，在过户之前由原告支付房款利息即可。该约定是双方在订立《补充协议》时共同协商确定的，是双方的真实意思表示，没有违反法律禁止性规定，对双方均具有拘束力。两被告辩称该条约定显失公平，于法无据，本院不予采纳。即便该约定显失公平，两被告也未在法律规定的1年内行使撤销权，撤销权已经消灭。因此，两被告主张原告未配合办理房屋过户构成违约的抗辩意见，本院亦不予采纳。综上，因两被告不享有合同解除权，故两被告于2018年6月24日向原告发出的解除合同通知，不具有解除合同的法律效力。现涉案房屋已经具备办理过户手续的条件，故原告要求两被告协助其办理涉案房屋的过户手续的诉请，符合合同约定，本院予以支持。 判决结果 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十四条、第五十五条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 被告吴婕、侯小乐协助原告周水霞办理位于南宁市青秀区中柬路 9号利海·亚洲国际1号楼2单元1-2-XXXX号房的产权变更登记手续。 上述义务，义务人应在本案判决生效之日起十五日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本案受理费13800元，由被告吴婕、侯小乐负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谢 倩 人民陪审员  康海桥 人民陪审员  韦京晖 二〇一九年十二月十一日 书 记 员  覃树鹏