吉林省长春市南关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）吉0102民初4262号 原告（反诉被告）：长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司，住所地吉林省长春市宽城区。 负责人：刘宝峰，总经理。 委托诉讼代理人：孙丽娜，吉林新锐律师事务所律师。 被告：赵苏廷，女，1986年10月1日出生，住吉林省长春市南关区。 委托诉讼代理人：王岩（系赵苏廷丈夫），男，1985年10月3日出生，住吉林省长春市南关区。 被告（反诉原告）：朱学军，男，1968年7月21日生，住河北省石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：王红光，长春市南关区全安法律服务所法律工作者。 原告长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司与被告赵苏廷、朱学军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司的委托诉讼代理人孙丽娜、被告赵苏廷的委托诉讼代理人王岩、被告朱学军及其委托诉讼代理人王红光均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告赵苏廷立即履行腾房义务，返还位于南关区永春B区13栋2至7层房屋（庭审中原告放弃了该项诉讼请求）；2.判决俩被告连带给付自2019年1月1日起至房屋实际返还之日止按每日485元的标准支付逾期腾房期间的占有使用费（暂计算至2019年6月30日为87785元）；3.判决被告朱学军立即支付逾期返还房屋的违约金29100元；4.判决俩被告承担本案的相关费用。事实与理由：2017年12月29日原告与朱学军签订了《租赁合同》（合同编号：CCGT-2018-01-13），朱学军承租永春B区13栋2至7层，面积共计900平方米的房屋，租赁期限为一年，自2018年1月1日至2018年12月31日止，年租金为174500元。2018年12月，原告向朱学军发出《止租通知》，告知其2018年12月31日租赁合同到期后不再与其续租，但在将《止租通知》向朱学军送达时发现该租赁房屋实际由赵苏廷占有使用。此后原告多次要求返还房屋，但各方未能达成一致。根据原告了解，赵苏廷系从朱学军处转租房屋并一直实际占有使用至今，但原告与朱学军的《租赁合同》第7.1条明确约定禁止转租，且《租赁合同》已于2018年12月31日履行期限届满，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，赵苏廷负有腾房及支付延期腾房占用费的义务，因此为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。 赵苏廷辩称，一、答辩人与原告之间不存在任何债权债务关系，原告之诉求缺乏基础事实和法律依据，应予驳回。答辩人和原告没有任何法律关系与签署任何房屋租赁合同，合同违约与年限问题均属国资委与朱学军之间的合同纠纷和经济纠纷，与答辩人毫无关系。答辩人与朱学军签署租赁合同，朱学军告诉我他们签约年限是2020年12月31日，答辩人与朱学军签署的转让协议明确表明如不能把合同更换为答辩人名下，朱学军承诺答辩人自2019年1月1日起无偿使用至合同变更为止，合同没有变更为答辩人，所以答辩人不承担任何责任和赔偿，在答辩人与朱学军的上一案件判决中已扣除2018年12月31日至2019年8月6日费用并已支付给朱学军。二、从法律关系来看，答辩人与原告之间不再存在任何法律关系，当然也就不存在任何债务关系。首先，答辩人与朱学军有租赁转让合同，自2018年7月至2020年12月31日，依据会员纪要，和他们所签署的法律合同。其次，朱学军与国资委有口头延续租赁关系，有录音为证。综合所述，请人民法院公正解决这次纠纷，并判决原合同继续有效，以切实维护双方当事人的利益。 朱学军辩称，案涉房屋实际占有人是赵苏廷，原告主张的返还、占有使用费与我方无关。案涉房屋已交付完毕，交付时原告未提出占有使用费，事后提出应认定为无效。关于原告要求我方返还房屋违约金，但我方并没有逾期返还的事实，原告的该项请求没有事实依据及法律依据。原告诉状所称的《止租通知》的理由与事实不符，原告的理由不是到期不租，而是因为消防问题而不租，原告未按双方约定租满四年，属于原告违约，实际承租的案涉房屋应该计算至2020年12月末，请求驳回原告的诉请。 朱学军向本院提出反诉请求：1.请求被反诉人返还保证金人民币15000元；2.判令被反诉人赔偿反诉人经济损失人民币60000元（庭审中变更该项请求为判令被反诉人给付反诉人提前解除租赁合同违约金58200元，自2019年1月1日至2020年12月31日期间）；3.被反诉人承担本案诉讼费、反诉费。事实和理由：2015年11月19日，经被反诉人【2015】32号总经理办公会会纪要“决定将其位于永春路B区13栋2至7层，租给朱学军，租金168000元（包含采暖费），履约保证金15000元……在签订合同方面，我公司与该租户首年度合同执行完毕后，经双方协商一致可连续签订四年度租赁合同，合同租金按周边市场环境每年度上涨2%至5%”，得到承诺以后，双方签订合同，于2016年1月1日开始租赁经营该房产。2018年11月8日、12月14日，原告二次向反诉人发出《止租通知》，称按照租赁合同4.2条约定终止租赁关系，限期2019年1月6日返还涉案房屋。反诉人未违反约定，原告提前二年单方解除合同，给反诉人造成重大经济损失，装修费共计150000元，按每年30000元计，应给付60000元，故提起反诉，请求人民法院依法判如所请。 长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司针对反诉辩称，一、不存在保证金15000元返还的问题，根据反诉人与被反诉人签订的租赁合同第3.3条约定，反诉人同意在交付第一笔租金的同时向被反诉人缴纳人民币1.5万元作为履约保证金，合同到期后扣除双方约定的乙方因违反协议应支付的违约金或赔偿金外如数退还乙方。同时根据合同第8.1条约定，合同届满后，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后3日内返还房屋，否则乙方向甲方支付该年度月租金二倍作为违约金。根据这两条约定，租赁合同到期之后，反诉人未按约定返还房屋，应承担违约金29100元，用保证金15000元冲抵后，剩余不足部分14100元反诉人还应补足，因此不存在保证金返还的问题。二、关于反诉人主张解除租赁合同的违约金58200元问题。首先不存在被反诉人单方解除合同的情形，反诉人与被反诉人的合同是到期自然终止，双方未就续约达成一致，反诉人应按期返还房屋。合同到期终止，并非被反诉人单方解除，因此反诉人主张的单方解除合同的违约金没有事实依据。另关于违约金的金额，双方也没有合同依据。综上，请求法院驳回反诉人的反诉请求。 赵苏廷针对反诉述称，反诉与我无关，我不发表意见。 本院经审理认定事实如下：2017年12月29日，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司（甲方）与朱学军（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于永春B区13栋2至7层面积900平方米的房屋及场地使用权、附属公用配套设施出租给乙方，供乙方从事办公和其他合法经营行为。双方约定租赁期限为一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金（含税）174500元，按季度交付。乙方同意在交付第一笔租金的同时向甲方交纳15000元作为履约保证金，合同到期后，扣除双方约定的乙方因违反协议应支付的违约金或者赔偿金外，如数退还乙方。乙方负责房屋内及周边的消防安全工作，按照消防部门要求完善消防设施和器具，达到消防部门的要求，租赁期间乙方承担与消防安全相关的各项费用和日常管理，服从甲方涉及安全和消防工作的指导和整改要求，否则甲方有权解除合同，履约保证金不予退还。房屋租赁期间，乙方不得转租全部或部分房屋。合同届满后，除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同租期届满后三日内返还该房屋，否则乙方向甲方支付该年度月租金二倍作为违约金。2018年12月14日，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司向朱学军发出《止租通知》，内容为：双方签订的租赁合同将于2018年12月31日到期，按照合同约定租赁合同到期后其公司将不再与朱学军续签租赁合同，终止租赁关系，要求朱学军于2018年12月31日合同到期前迁出，保证房屋的主体结构及相关设施不被损坏，并结清租赁期间所发生的水、电等相关费用，如逾期三日未返还房屋，其公司将按合同约定收取该年度月租金二倍作为违约金或者按违约扣除朱学军履约保证金。 另查，2018年7月23日，朱学军（甲方）与赵苏廷（乙方）签订《转让协议》，约定甲方将位于长春市永春路B区13号楼2-7层房屋使用权及经营权全部转让给乙方，转让金额110000元，转让费包含房租至2018年9月30日。2019年4月24日，朱学军与赵苏廷因上述转让协议发生纠纷，朱学军起诉至本院，赵苏廷提起反诉。2019年6月20日，朱学军申请撤回起诉，本院于2019年7月11日裁定准许朱学军撤诉，并于同日依职权追加长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司为该案第三人。该案经本院审理后，本院认定赵苏廷与朱学军签订的《转让协议》无效，赵苏廷与朱学军应基于过错责任对合同无效承担各自相应责任，遂于2019年8月9日作出（2019）吉0102民初2176号民事判决书，判决朱学军返还赵苏廷保证金10000元，退还赵苏廷转让费21082.19元。该判决已发生法律效力。 再查，2019年8月6日，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司与赵苏廷签署房屋退租交接单，赵苏廷将案涉房屋返还给长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司表示放弃第一项诉讼请求。 以上事实有租赁合同、止租通知、转让协议、房屋退租交接单、本院（2019）吉0102民初2176号民事判决书等证据以及原、被告当庭陈述在卷为凭，足资认定属实。 本院认为，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司与朱学军于2017年12月29日签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按合同约定履行各自的义务。朱学军在上述租赁合同的履行期间，违反双方不得转租的约定与赵苏廷签订转让协议将案涉租赁房屋转租给赵苏廷使用，故朱学军与赵苏廷签订的转让协议应属无效。现长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司在租赁合同履行期限届满前已经明确表示不再续租，因此承租人朱学军应在租赁合同履行期限届满后负有返还案涉租赁房屋义务，另作为次承租人的赵苏廷亦应受到前手承租人朱学军所签订的租赁合同约束，并负有腾退案涉租赁房屋的义务，故朱学军、赵苏廷对案涉租赁房屋的占用使用费应承担共同给付责任。关于长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司主张的房屋占有使用费，因承租人朱学军、次承租人赵苏廷逾期腾房期间为2019年1月1日至2019年8月6日，按照年租金174500元的标准计算，该期间的房屋租金为104606.19元（174500元÷12×7+174500元÷12÷31×6），故可按该期间的房屋租金数额对原告的此项主张予以支持。关于长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司主张的违约金，因朱学军与长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司签订的租赁合同明确约定承租人应在本合同租期届满后三日内返还该房屋，否则承租人向出租人支付该年度月租金二倍作为违约金，朱学军逾期返还租赁房屋已构成违约，并应当据此约定承担违约责任，向长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司支付二倍月租金的违约金29083.33元（174500元÷12×2），另因租赁合同还约定了履约保证金15000元，该履约保证金用于扣除承租人因违约应支付的违约金和赔偿金，故朱学军支付的违约金应为扣除履约保证金的余额，即为14083.33元。关于长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司放弃第一项诉讼请求，本院亦应准许。关于朱学军反诉主张返还的保证金，因租赁合同明确约定该保证金系用于扣除承租人因违约应支付的违约金和赔偿金，现该保证金尚不足以扣除其应付的违约金，故对其该项主张不予支持。关于朱学军反诉主张的提前解除租赁合同违约金，因租赁合同明确约定租赁期限届满日为2018年12月31日，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司在租赁期限届满前已经明确表示不再续租，故双方不存在提前解除租赁合同的情形，对朱学军的该项反诉请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、朱学军、赵苏廷于本判决生效后立即共同给付长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司房屋占有使用费104606.19元； 二、朱学军于本判决生效后立即支付给长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司违约金14083.33元； 三、驳回长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司的其他诉讼请求； 四、驳回朱学军的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4984元，由朱学军、赵苏廷负担1337元，长春市国有资本投资运营（集团）有限公司资产管理分公司负担3647元。反诉费838元，由朱学军负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审判员  张忠国 二〇一九年十二月二日 书记员  隋 汉