山东省青岛市市北区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁0203民初9076号 原告：青岛方合正商业管理有限公司，住所地青岛市崂山区劲松六路****楼**。 法定代表人：苏伟伟，市场经理。 委托诉讼代理人：宋文清，山东琴岛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙粲，山东琴岛律师事务所实习律师。 被告：国先伟，男，1971年12月13日出生，汉族，住山东省淄博市博山区。 委托诉讼代理人：阮立杰，北京盈科（青岛）律师事务所律师。 原告青岛方合正商业管理有限公司诉被告国先伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宋文清、孙粲与被告的委托诉讼代理人阮立杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年4月25日至2019年9月30日期间的房屋使用费101724元及迟延交付房租的损害赔偿金4091元；2、判令被告向原告支付装修期房租9792元；3、判令被告向原告支付解约赔偿金9792元；4、判令被告向原告支付房屋恢复原状的费用33568.30元；以上共计158967.30元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月原告与被告签订《双峰商铺租赁管理合同》，约定被告承租原告位于市北区宁安路146-18、146-21号的房屋作经营之用。现合同约定的租金缴纳期限届满，被告不但拒不缴纳租金并占用房屋至今，其行为已给原告造成巨大的经济损失。原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，请求依法判如所请。 被告辩称：1、被告国先伟实际上是同蒋奎、丁营营一起共同经营了一家火锅店，营业执照名称为市北区鲁中荟食府，原告应该把市北区鲁中荟食府作为被告。该三人共同缴纳了装修押金5000元，假如需承担违约责任，要求抵扣。2、被告已经在2019年4月10日将涉案房屋交还给原告，房租交到2019年4月25日，所以不拖欠房租。关于提前解约的赔偿金和装修期房租，当事双方协商两不找，原告不退还给被告装修保证金及剩余的房租，也不向被告主张解约赔偿金和房租。3、火锅店并没有对涉案房屋进行拆除、分户、隔墙，也没有拆除消防设施设备，所以不存在恢复原状的费用。综上，原告诉求没有事实和法律依据，应予以驳回。 经审理查明，1、青岛市市北区宁安路146-18、146-21号房屋的产权人为青岛市市北区双峰工贸总公司。原告与青岛市市北区双峰工贸总公司签订租赁合同，承租使用了该房屋，期限自2017年6月1日至2029年9月30日。同时，青岛市市北区双峰工贸总公司允许原告根据经营需要对租赁物业进行转租与分租。后原告将该宁安路146-18、146-21号房屋转租给被告经营使用，双方签订有《双峰商铺租赁管理合同》一份。该合同约定：“甲方（原告）将其合法拥有的座落在宁安路146-18、146-21房屋出租给乙方（被告）使用，该房屋建筑面积共235.74平方米，租赁期自2018年10月25日至2023年10月24日止。2018年10月25日至2019年10月24日期间的房屋年收费为234995元（其中房租117497.50元，场地费70498.50元，管理费46999元），租金半年付，乙方一次性支付半年租金作为租赁合同期限内首次租金，还需提前一个月一次性支付下半年度租赁费用。2018年9月25日至2018年10月24日为装修免租期，提前终止合同的，需作价补齐装修期房租。若装修时拆除分户隔墙，拆除消防设施设备，须于合同期满后7日内恢复原貌，不能恢复原貌者，需作价赔偿；双方另行协商除外。租赁期内乙方主动要求解除本合同，则租赁保证金不予退换，并赔偿一个月房租作为赔偿金”。 2、本案庭审中，原告为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1，鲁（2018）不动产权第0057753号不动产权证一份。原告欲以此证明：“青岛市市北区双峰工贸总公司依法享有涉案房屋的所有权”。证据2，《租赁合同》一份。原告欲以此证明：“青岛市市北区双峰工贸总公司将位于青岛市合肥路以北、保利双峰路以东、宁安路以西、居然之家以南、保利叶公馆楼下的底商房屋（面积约18000平方米，以实际面积为准）及停车场租赁给原告。原告可根据经营需要对租赁物业进行转租与分租，因此原告有权将涉案房屋转租给被告”。证据3，《双峰商铺租赁管理合同》一份。原告欲以此证明：“原被告双方房屋租赁关系依法成立，被告应按照合同约定向原告支付占有使用期间的即办理房屋返还手续之前的房屋租金、提前终止合同所应返还的装修期房租、解约赔偿金及恢复原状的费用”。证据4，房屋交接书一份。原告欲以此证明：“原告已按合同约定的交付条件向被告交付涉案房屋，原告房屋交付义务已履行完毕”。证据5，被告第一年的房租缴纳凭证一宗。原告欲以此证明：“原告已依合同约定向被告履行了交房义务，该房屋已由被告实际占有并使用，被告向原告交纳了半年的房租”。证据6，律师函一份、律师函邮寄回执及EMS官网投递记录截图一份。原告欲以此证明：“原告因被告迟延给付租金行为委托律师向被告发送律师函，解约函已送达被告，双方所签之《双峰商铺租赁合同》已解除，原告向被告索要合同约定的相关费用，被告始终置之不理，是违约的行为”。证据7，原告与案外人王孝昌签订的《双峰商铺租赁管理合同》一份。原告欲以此证明：“2019年10月1日原告将涉案房屋另行租赁给了王孝昌，其用于开办生鲜超市”。 被告对原告提交的上述证据质证认为：“对证据1、证据2的真实性均无法确认，对该情况我方不知情。对证据3，租赁合同的真实性无异议，租赁关系予以认可。对证据4，房屋交接书的时间是2017年8月22日，而涉案房屋的租赁合同是在2018年9月才签署，所以该证据无法证明涉案房屋的交接情况。对证据5，房租只交了半年的，从2019年4月25日之后就再没有交。对证据6，律师函我方没有收到。对证据7的真实性无法确认，但是对涉案房屋已经出租给他人的事实无异议”。 原告针对被告的质证意见，补充说明称：“证据4，房屋交接单的日期是在2017年8月22日，在本案租赁合同签订之前就已经将涉案房屋交付给被告，当时双方另外还有其他的合同，其他的合同与本案无关，双方也没有争议。所以已经交付的房屋不可能再重复交付”。 被告进一步解释称：“2017年的时候双方签订了租赁合同，后来该合同终止了，关于终止的合同双方还签订过赔偿协议书，被告按照赔偿协议书的约定以不影响甲方的使用和继续租赁进行了清理，后双方又重新签订了租赁合同，被告就是在当时的房屋现状下接收了房屋”。 3、本案庭审中，被告为证明其主张，向本院提交以下证据：证据1，房屋租赁合同一份。被告欲以此证明：“租赁期自2018年10月25日至2019年10月24日，可半年付，第二次交租时间应为2019年3月25日前。根据合同6-5条之约定，拆除分户隔墙以及拆除消防设施设备，需恢复原貌，但是被告没有对房屋进行拆除分户隔墙以及拆除消防设施设备，所以也不需要恢复原貌”。证据2、丁营营与朱玉杰的录音一份（2019年10月11日）。被告欲以此证明：“1、钥匙已交还原告，房屋已交还；2、鲁中荟食府租赁在先，火锅店租赁在后，火锅店按照当时的现状接受的房屋；3、原告认为两不找的前提是店铺转让出去；4、原告已将房屋上锁，并且一楼原告已经使用；5、原告要将被告的营业执照给新租户用。综合以上信息，原、被告曾达成两不找的一致意见，原告收回了房屋欲另租他人开饭店使用，并使用被告的证照，新租户将按当时的现状带有桌椅、板凳、空调等的现状接受房屋，原告在出租房屋的时候一并转店，后来因价格问题未转出去，房屋也没有租出去，原告就以被告占有房屋为由要求支付租金。朱玉杰是原告公司的副总，专门负责房屋租赁、出租事宜”。证据3、营业执照、赔偿协议及银行进账单各一份。被告欲以此证明：“2018年8月22日前，房屋原出租给鲁中荟食府使用，原来的租赁合同终止。按照《赔偿协议书》的约定鲁中荟食府已将房屋按照不影响二次租赁及使用原则进行了清理。2018年8月，原告与被告签订涉案房屋租赁合同。被告是按照当时清理后的现状接受的房屋，接受后只做了电气、排烟以及门头的改造，未改变分户隔墙也未拆去消防设施”。证据4、2019年10月22日录制的视频一份。被告欲以此证明：“原告已将涉案房屋租给他人（近邻生活超市），现房屋正在装修。证据5、2017年12月18日的录音一份。该谈话录音的背景为：2017年12月因保利叶公馆底层商铺烟道问题，居民通过上访、投诉导致多家饭店无法经营，方合正公司要求各家饭店停业10天用于烟道改造，并同意补偿10天的营业损失。居民还通过阻拦施工导致烟道改造无法进行。该段录音系鲁中荟食府股东以及东北一家人股东前往方合正办公室提交饭店投资费用以及领取停业补偿时的谈话。原告欲以此证明：“方合正的接待人员为朱玉杰、王滨（股东），朱玉杰是方合正公司主要的发言人，他在整个保利叶公馆烟道上访事件中与所涉各方均有密切接触，甚至是主要的牵头人，他代表方合正公司跟开发商保利地产洽商，代表方合正公司与商铺产权人双峰工贸公司以及所在的双峰村协商，代表方合正公司接待上访居民，代表方合正公司与受停业影响的业户进行直接的沟通，他在方合正公司办公并代表方合正公司接受业户提报的投资费用明细并对投资费用明细提出具体要求，他带业户在方合正财务领取营业损失补偿，他还对停业后的下一步的工作比如谁找评估公司做出安排等等”。证据6，微信截图一宗。原告欲以此证明：“在微信群里，2018年12月12日早上10：50，朱玉杰要求挪空调，蒋奎答费用太大，朱玉杰回复蒋奎：开始定赔偿和重签合同时，物业就提出过空调事宜，当时都表态应改正此类问题，后期未开业业主代表就找我沟通过此问题，当时以不用借口暂缓改动，主要觉得是投诉太多事后一并处理为前提，由我承诺给业主！现在用上了，人家找上门了，基于以上两点，咱们应该配合了！人不能言而无信吧！2019年4月23日13：42分，朱玉杰代表方合正公司在群里发《关于承租人丁营营、蒋奎、国先伟的合同违约处理通知》，内容为：自2019年4月25日起，合同提前终止，需补齐装修期房租58996.55元，违约赔偿金44989.92元，恢复原状费用77120元，保证金45000元不予退还。三日内搬出，否则可自行处理。2019年4月26日中午12：08分，朱玉杰在群里代表方合正公司发《通知》，内容为：2019年4月28日前将房屋物件搬出，到期未搬，视为自愿放弃，我方可自行处理同时不承担任何责任。该通知同时张贴于鲁中荟火锅大门处。2019年5月31日丁营营收到称呼其女士的律师函，朱玉杰答：太不严谨了，让他们重发。结合2017年12月18日方合正办公室的录音、微信记录、丁营的电话录音：说明朱玉杰代表方合正公司办理了房屋第一次承租停业的赔偿事宜、代表方合正公司办理了房屋二次承租事宜，代表方合正公司接受了业主代表的空调声音大的投诉事宜，代表方合正公司向各被告发送终止合同及违约通知，还代表方合正公司同各股东洽商违约赔偿事宜。综合以上证据，朱玉杰是方合正的工作人员。方合正公司通过各种途径，先后向被告发送了三份书面函件，自第一封函件开始，即2019年4月23日即提出终止合同并给予3天搬迁时间否则其有权处理。即双方在2019年4月23日合同终止。早在2019年4月10日，房屋钥匙已经交还，房屋已处于方合正公司控制之下”。 原告对被告提交的上述证据质证认为：“对证据1的真实性无异议，被告已经承认双方的租赁关系，根据我方在2019年10月11日拍摄的照片显示，大门紧锁，内放置大量设施设备，并未将房屋恢复原貌并向原告履行房屋交还的相关手续，所以被告没有证据证明其未实际控制涉案房屋。对证据2，经查询工商登记，朱玉杰并不在我公司工作，至于实际情况，需要回去落实。该证据真实性无法确认，证据形式不合法，是否经过剪辑无法确认，且采用偷录形式，仅能作为辅助证据使用，该证据时间临近开庭，且大部分为被告陈述，存在诱导行为，不应被法庭采信。且根据该证据第5页显示，被告自己承认收到过律师函，但被告当庭予以否认，其所提供证据的真实性存疑。对证据3，该证据恰恰证明原告在本案合同签订之前就已将涉案房屋交付给被告。对证据4的真实性不予确认，根据我方在2019年10月11日拍摄的照片显示，大门紧锁，内放置大量设施设备，被告门头还在，并不是超市，至少证明在该节点之前，房屋还在被告的控制之下。对证据5、证据6，录音没有表明身份的相关表述，被录音的主体是谁，跟本案有无关系，均无法确认。从时间上来看，部分录音来自2017年，保利方面处理烟道改造设计的相关事宜与本案无关，即便所谓的朱玉杰如被告所称是物业公司介入该事情，也是非常正常的。从证据形式上看，所有证据均是录音及微信截图，未做公证，不能作为单独的证据使用，证明力十分弱，我们从未让任何人做上述事情，均不是所谓的朱玉杰是本公司工作人员的直接证据，无法证明被告所要证明的事项”。 4、庭审中，被告方申请证人赵舰出庭作证，本院对此予以准许。证人赵舰（鲁中荟食府采购员）作证称：“2019年4月10日老板毛约翰打电话给我，让我把火锅店的钥匙交给物业的朱总，朱总叫朱玉杰，下午2点左右，我就给他送过去了，当时朱总不在，其他工作人员问我来干什么，我说来交钥匙，他说朱总不在，钥匙放在他桌子上就可以了，然后我就把钥匙放在朱总的桌子上就走了。朱总那天不在，我就把钥匙放在他桌子上，然后就走了，没有办理相关手续。我在宁安路火锅店工作过，火锅店春节之后就没再营业了。十月一之后我去摘的匾。交钥匙的时候，当时火锅店的门外多了一把锁，里面有些沙发，多了一些东西，不是我们的”。原告对上述证人证言质证认为：“证人将钥匙交还给的主体身份无法确认，交还方式仅是放在桌子上，既没有对交还主体进行确认，也没有履行交还手续，对其陈述的事项真实性无法确认”。被告对上述证人证言质证认为：“证人陈述属实，恰恰证明在2019年4月10日将钥匙交还给了原告，当时房屋的现状多了一把锁，还多了一些东西不是被告的”。 以上事实，有相关证据材料及双方当事人陈述、庭审笔录等在案佐证，经庭审质证，可以采信。 本院认为，原、被告双方签订的《双峰商铺租赁管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的权利义务。在合同履行过程中，租赁期未满时，被告方即停止了经营，与原告协商解除合同事宜。被告的该行为构成违约，应该按合同约定向原告承担违约责任，包括作价补齐装修期房租9791.46元（117497.50元/年÷12个月=9791.46元）并赔偿一个月房租9791.46元作为赔偿金。被告要求提前解约的，应在与原告协商达成一致后，及时将房屋腾还原告，并缴纳其实际占有使用期间的房屋使用费。现被告方的工作人员未能采用合理合法的方式将房屋钥匙交还给原告，且证人自述十月一之后才去摘的匾，故不能认定被告方已经在2019年10月1日之前就将涉案房屋返还给了原告，亦即该房屋仍由被告控制至2019年10月1日。10月1日之后原告将涉案房屋另行租赁给案外人王孝昌使用，说明原告此时自行收回房屋。故被告方需向原告补交2019年4月25日至2019年9月30日期间的房屋使用费101723.86元（234995元/年÷365天×158天=101723.86元）。因被告已经提前向原告告知了要提前解约，并承担了相应的提前解约违约金，故原告再向被告主张迟延交付房租的损害赔偿金没有事实和法律依据，本院对此不予支持。原告向被告主张的支付房屋恢复原状费用，因原告未就此向法庭提交相关证据证明，故本院对此不予支持。被告答辩主张的三人共同缴纳装修押金5000元应予抵扣，因被告未提交相关证据证明且未明确三人各自的缴纳比例，故本案中本院对此不予一并处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告国先伟给付原告青岛方合正商业管理有限公司2019年4月25日至2019年9月30日期间的房屋使用费101723.86元； 二、被告国先伟给付原告青岛方合正商业管理有限公司装修期房租9791.46元； 三、被告国先伟给付原告青岛方合正商业管理有限公司解约赔偿金9791.46元； 上述费用，被告应于本判决生效之日起十日内返还给原告，如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 四、驳回原告青岛方合正商业管理有限公司要求被告国先伟支付迟延交付房租的损害赔偿金之诉讼请求； 五、驳回原告青岛方合正商业管理有限公司要求被告国先伟支付房屋恢复原状费用之诉讼请求。 案件受理费4146元，由原告承担1546元，由被告承担2600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向山东省青岛市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  顾晶京 审判员  周 敏 审判员  孙 婷 二〇一九年十二月十八日 书记员  于丽君