广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初6868号原告：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司（原名广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司），住所地清远市清城区石角镇花兜开发区*桂园假日半岛酒店负**。负责人：杨安琼。委托诉讼代理人：陈金满，该公司职员。委托诉讼代理人：梁嘉桥，该公司职员。被告：叶洁莹，女，1994年10月23日出生，汉族，住广州市增城区***************，公民身份号码350************046。委托诉讼代理人：叶赟光（系被告的父亲），男，1966年4月22日出生，汉族，住佛山市南海区***************，公民身份号码352************016。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司与被告叶洁莹物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁嘉桥、被告叶洁莹的委托诉讼代理人叶赟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付自2018年7月计至2019年4月物业服务费12314.9元；2、判令被告向原告支付物业服务费的违约金，违约金以当月欠交的物业服务费1231.49元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自欠费次月的1日起计至付清款日止，暂计至2019年5月31日的违约金为302.58元，以上两项暂合计为12617.48元；3、判令由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告购买了清远假日半岛翠岭云天90街12的房屋最终测绘的建筑面积为414.17平方米，花园面积806.29平方米，并于2013年12月25日与原告签订了碧桂园前期物业服务协议，约定由原告向被告提供物业管理服务，被告应按该房屋建筑面积以每平方米2元及花园面积每月每平方米0.5元的标准每月按时向原告交纳物业服务费，如被告逾期支付物业服务费的，每逾期一天需向原告支付所拖欠物业服务费0.5%的违约金。物业服务协议签订后，原告依约向被告提供了物业管理服务，但从2018年7月起，未能按约支付物业费，共拖欠物业费等费用12617.48元，截至2019年5月31日产生的违约金302.58元。因此,为维护原告的合法权益，原告特依据法律规定向贵院起诉，恳请贵院判如诉请。另附违约金计算方式。被告叶洁莹辩称：一、涉案房屋于2016年10月16日才勉强达到交付标准，被告于开发商约定2016年10月30日办妥物业移交手续，故被告只需从物业移交日2016年10月30日开始支付物业管理费。1、虽然约定的交楼日为2014年11月15日，但由于涉案房屋存在诸多质量问题，被告一直提出异议，直到2016年10月16日，涉案房屋质量勉强过关，被告才同意2019年10月30日收楼。2、虽然物业服务协议第六条约定“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费”，由于该协议是原告制定的格式合同，应作出对被告有利的解释，所以此条约定的前提应当是开发商在合同约定的物业交付之日，涉案房屋已经达到交付条件，可以交付。所以应按房屋实际移交日起算物业费。3、物业服务合同是实践性合同，涉案房屋2016年10月30日办妥房屋移交手续，服务协议应于被告收房后才开始履行，服务费才能开始计算。二、被告因推荐了王渤政和林灵飞两名购房者购买开发商的房屋，开发商于2013年12月1日与被告签订了协议书，承诺代被告分别向原告支付13121.76元和29558.16元，被告收楼时预付了2016年11月-2017年1月的物业费3694.47元，以及原告一直拖延不维修被告的房屋，被告无奈被迫支付了2019年10月、11月两个月的物业费2462.98元，综合以上款项，被告共预交了48837.37元。三、虽然物业协议约定每月物业费1231.59元，但原告并没有为被告的花园提供任何的物业服务，造成花园里的个别树枯死，被告不同意支付花园物业费403.25元，被告自认为应从2016年10月30日起每月支付828.34元的物业费（1231.59元-403.25元），截止至2019年12月30日只需交828.34元×38个月，预交的有剩余，不存在拖欠。四、即使法院认定按照1231.59元计算每月的物业费，截止至2019年12月30日应付物业费为1231.59元×38个月=46800.42元，已不存在拖欠。综上，请驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定如下：被告叶洁莹是清远碧桂园假日半岛翠岭云天九十街12号的业主，该房屋建筑面积414.17㎡、花园面积806.50㎡。2013年11月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业管理服务，甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米贰元及花园面积每月每平方米零点伍元计收，甲方按1231.59元/月向乙方交纳物业服务费；甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，乙方采取银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费前保证交费账户存有足够金额以备扣费；逾期交纳费用，乙方有权要求甲方从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金。2013年12月1日，被告与清远碧桂园物业发展有限公司签订了两份《协议书》，分别约定清远碧桂园物业发展有限公司为被告代付涉案物业服务费用29558.16元及13121.76元给原告，被告于涉案商品房买卖合同约定的交楼日期（2014年11月15日）起使用该批代付金额。2016年10月16日，被告在《碧桂园物业及资料移交书》上签名，确认双方于2016年10月30日办妥涉案物业及相关资料的移交。其后，被告支付了涉案房屋2016年11月至2017年1月的物业管理服务费3694.47元以及2019年10月、11月的物业管理服务费。另查明，广东碧桂园物业服务股份有限公司清远分公司成立于2006年4月14日，经营范围包括物业管理服务等，于2019年6月21日经清远市清城区工商行政管理局核准变更登记企业名称为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司，负责人变更为杨安琼。诉讼中，原告确认其已将《协议书》约定的由开发商代付的物业服务费42679.92元（29558.16元+13121.76元）抵扣涉案物业在2014年12月至2017年10月期间的住宅物业费、花园物业费以及2017年11月的住宅物业费809.26元。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原、被告签订的《前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，协议依法成立并生效。原告已履行合同义务，有权依约定收取物业管理服务费。关于涉案《协议书》约定由开发商代为支付的物业管理服务费42679.92元应由何时开始抵扣涉案房屋的物业管理服务费的问题。根据《协议书》约定，该笔代付费用从合同约定的交楼之日起开始使用，以上约定属于当事人的意思自治，未违反法律规定，因此，原告主张上述代付款自约定的交楼之日起抵扣涉案房屋的物业管理服务费，依据充分，本院予以采信。被告辩称代付款42679.92元应自实际交楼之日起抵扣涉案房屋的物业管理服务费，缺乏依据，本院不予采信。原告主张被告未交纳2018年7月至2019年4月期间的物业服务费，被告未提供已支付的证据，本院对原告该主张予以确认。因此，原告诉请被告支付2018年7月至2019年4月期间的物业服务费12314.90元，依据充分，且未超出合同约定的计算标准，本院予以支持。至于被告认为原告未履行维护义务而不交纳物业管理服务费等抗辩理由，缺乏依据，本院不予采信。被告没有按时缴费，已构成违约，依法应承担违约责任。《前期物业服务协议》约定逾期交付物业服务费的违约金按欠费总额的每日千分之五的标准从逾期之日起计算，现原告主动要求违约金的计算标准调低至按中国人民银行同期贷款利率从欠费之次月1日起计算，属于当事人对自己权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以准许。因此，被告应向原告支付违约金，从欠费之次月1日起以每月累计所欠物业服务费金额按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至付清之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《广东省物业管理条例》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：被告叶洁莹应于本判决生效之日起10日内向原告碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司清远分公司支付物业服务费12314.90元及违约金（违约金从欠费之次月1日起以每月累计所欠物业服务费金额按中国人民银行同期贷款利率的标准计算至付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费116元，减半收取为58元，由被告叶洁莹负担。本判决为终审判决。审判员  杨丽燕二〇一九年十二月十九日书记员  黄昭瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《广东省物业管理条例》第四十七条业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用；物业产权转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。