陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院陕 西 省 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院        民 事 判 决 书                               （2019）陕0103民初13958号原告（反诉被告）：王静，女，1979年7月31日出生，汉族，无业，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：黄**平，陕西普和律师事务所律师。被告（反诉原告）：周仁祖，男，1948年6月13日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：李解放，陕西一元律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍娟宁，陕西泽诚律师事务所律师。原告王静诉被告周仁祖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王静及其委托诉讼代理人黄**平及被告周仁祖委托诉讼代理人霍娟宁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王静向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告返还原告房租10000元、违约金2600元及房屋押金2600元，合计15200元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月26日，原、被告共同签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2019年4月1日至2020年3月31日，原告于当日向被告交纳房租15600元，房屋押金2600元。但在2019年6月5日，被告就将该处房屋租户赶出房屋。此后，原告与被告就退还房屋租金及押金之事多次交涉未果。故现起诉请求依法判如所请。被告周仁祖辩称，1、原告违反合同约定擅自转租，违约在先；2、在被告要求与原告协助解除与程某某的转租关系时，原告拒绝配合；3、因原告的转租行为造成了被告房屋遭受严重损失，包括墙面有二十多处洞，水槽漏水严重等，严重损害了被告的权益。故不同意原告的诉讼请求。反诉原告周仁祖向本院提出如下反诉请求：1、依法判令反诉被告支付反诉原告合同违约金2600元，物业费300元，房屋维修费2550元，合计5450元；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告在2019年3月26日通过中介签订房屋租赁合同一份，租期为2019年4月1日至2020年3月31日。合同签订后，反诉被告向反诉原告支付了半年租金15600元及押金2600元，反诉原告向反诉被告交付房屋。2019年5月29日，反诉原告得知出租给反诉被告的房屋被其他人居住，且人数较多，并可能存在房屋损坏漏水等情况，遂要求进屋查看，但反诉被告不同意，其无奈报警后进屋查看。才得知反诉被告将房屋转租给程某某，和程某某一起居住的有八个年轻人。反诉原告发现厨房下水插管漏水严重，渗水已将橱柜泡坏，墙面有27个墙孔，墙面损坏严重。反诉原告发现后，要求反诉被告立即对转租的事宜进行处理并要求屋内人员搬走。但反诉被告一直不配合，其无奈只能将反诉被告收取的房屋租金代为退还，并赔偿给程某某解除合同违约金2700元。反诉原告收回房屋后立即找人对房屋进行了维修，才让房屋恢复至出租前的状态。反诉原告的上述损失，均系反诉被告擅自转租房屋引起，故应当向反诉原告赔偿相应损失。反诉被告王静辩称，1、反诉的违约金不成立，因在2019年3月26日，双方就因更换洗手池的事情发生矛盾，其欲解除合同并主动承担一个月的违约金，但反诉原告要求其额外支付1500元，或者要延期退还剩余租金。后双方就此发生争执，其告知反诉原告既然自己住不成，反诉原告也不退房，其只能找其他人住。反诉原告表示他不管，只收房租；2、物业费300元主张不成立，反诉原告与程某某协商免交物业费，故不同意承担；3、合同约定维修费应由出租方承担，故不同意承担维修费。经审理查明，2019年3月26日，被告（出租方 甲方）与原告（承租方 乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方自愿将坐落在中贸广场X#楼XXXX室的房屋出租给乙方使用。月租金为2600元，租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日止，租金为半年一付，乙方在住进该房屋前，必须付给甲方6个月租金，共计15600元。合同第四条约定，房屋租赁期间，甲方保证在乙方租用期间，如房屋及室内设施损坏，影响乙方使用时，甲方应协助乙方共同和物业办或相关维修人员联系修复，甲方有保证责任。属于常损坏的由甲方负责，属于使用损坏的，由乙方负责费用。合同第五条约定，乙方保证如需转租第三人使用或者与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方书面同意，因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复。租赁期间物业所产生的水电、卫生、物业、暖气、电话、有线等相关费用由乙方承担。第八条约定，任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地方房屋租赁的有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任方承担，违约金为一个月房租。第十四条约定，乙方支付房屋综合保证押金2600元，租期满时无拖欠水、电、物业等费用，房屋及室内设施无损坏现象，如数退还乙方。同日，原告向被告交纳房屋押金2600元，并通过中国工商银行银行卡向被告支付六个月租金15600元，被告向原告出具相应收条。2019年4月2日，原告将上述房屋转租给案外人程某某。2019年6月5日，被告从程某某处将房屋收回。庭审中，原告称，其在2019年3月31日曾因更换洗手池之事与被告产生分歧，其提出解除合同并自愿支付一个月租金作为违约金，但是双方协商未果并发生争执，后其表示欲将房屋租给他人，被告称他不管，只收钱。故据此认为被告对其转租房屋的事实知晓。被告对此不认可，称从未同意原告转租。另查，双方签订上述租赁合同时，该房屋的物业费由被告交至2019年3月31日，后原告再未交纳过物业费。庭审中，原告称其听程某某的朋友说过要去交物业费。被告对此不予认可，称物业费均由其交纳，并提供案涉房屋4、5月的物业管理费、垃圾处理费及公摊电费等费用的交费票据一张，交费金额共277元，以及6月份的物业管理费、垃圾处理费及公摊电费等费用的交费票据一张，交费金额共138.5元。此外，被告主张因原告及程某某等人未合理使用案涉房屋，导致案涉房屋出现了厨房下水管道漏水、墙面被打洞、门锁灯具被损坏等一系列问题，其找维修人员修理自行花费1600元，并提供收条等证据，此外还提供银都卫浴三森专卖店于2019年8月10日出具的证明一张，主张购买水槽及龙头花费材料费及人工费 1700元。原告则称，在其入住之前案涉房屋已经漏水，居住期间水槽并无故障，被告亦未告知过有门锁灯具被损坏的情况。以上事实，有庭审笔录，房屋租赁合同、收条、中国工商银行交易明细、物业费交费票据及证明等证据存卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应诚信履行。合同签订后，被告将产权清晰、符合居住条件的案涉房屋交付原告，原告向被告交纳六个月的租金15600元及押金2600元。因合同约定“乙方保证如需转租第三人使用或者与第三人互换房屋使用时，必须取得甲方书面同意，因使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，乙方负责赔偿或给予修复”。原告未经被告书面同意将案涉房屋转租给案外人程某某，已构成违约，被告有权解除与原告之间的《房屋租赁合同》。原告称，其在因更换水池与被告意见不合后，双方协商解除合同的过程中，其已告知被告欲将案涉房屋转租，被告对此未提出异议，故认为被告对转租事实已经明知。但原告对此未提供证据予以证明，被告亦不认可，结合合同中转租事宜需经被告书面同意的约定，本院对原告所述不予采信。因被告已于2019年6月5日从案外人程某某处收回案涉房屋，故合同已于2019年6月5日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故现原告要被告返还2019年6月5日至2019年9月30日的租金，符合法律规定，但应调整为9967元（2600元×3个月＋2600元÷30天×25天）。因原告违约，故其要求被告支持违约金的请求本院不予支持。对于反诉请求，因反诉被告未经反诉原告书面同意将案涉房屋转租构成违约，故现反诉原告要求反诉被告按照合同约定支付一个月的租金2600元作为违约金，符合法律规定，应依法予以支持。双方签订合同时，物业费交至2019年3月31日，合同履行过程中，反诉被告未缴纳过物业费，反诉被告称其听程某某的朋友说过要去交物业费，但对该物业费是否由程某某交纳未提供证据予以证明。庭审中，反诉原告主张4、5、6月的物业费均由其交纳，并提供4、5月的物业管理费等费用交费票据一张，交费金额为277元，以及6月份的物业管理费等费用的交费票据一张，交费金额为138.5元。故对反诉原告要求反诉被告支付2019年4月1日至2019年6月5日的物业费300元（277元＋138.5元÷30天×5）的诉讼请求，应依法予以支持。反诉原告主张因反诉被告及程某某等人使用不当造成案涉房屋厨房下水漏水严重，渗水已将橱柜泡坏，墙面产生27个墙孔，墙面损坏严重，以及灯具门锁损坏等问题，故要求反诉被告赔偿其维修费2550元。但其对此仅提供现金收条及证明等材料，对房屋损害的实际情况以及该损害系反诉被告等人导致的事实未提供证据证明，反诉被告亦不认可，故本院对此不予支持。因合同约定租期满时无拖欠水、电、物业等费用，房屋及室内设施无损坏现象，押金应如数退还。因反诉原告已在反诉中主张反诉被告支付欠付的物业费，故押金应予退回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十四条，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告周仁祖于本判决生效之日起十五日内返还原告王静房屋租金9967元；二、被告周仁祖于本判决生效之日起十五日内返还原告王静房屋押金2600元；三、驳回原告王静其余诉讼请求；四、反诉被告王静于本判决生效之日起十五日内支付给反诉原告周仁祖违约金2600元；五、反诉被告王静于本判决生效之日起十五日内支付给反诉原告周仁祖物业费300元；六、驳回反诉原告周仁祖其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费120元（其中本诉受理费190元减半收取95元，反诉受理费25元），由原告王静负担32元，被告周仁祖负担88元。（被告周仁祖于本判决生效后十五日内给付原告王静63元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                          审   判   员    梁  媛                          二〇一九年十二月三日  书   记   员    朱  敏       1