呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2019）内01民终4121号上诉人（原审原告）：呼和浩特市三和大酒店有限责任公司。法定代表人：刘治江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：苏建勇，该公司经营经理。委托诉讼代理人：姜运峰，内蒙古经略律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：内蒙古自治区人民防空办公室。法定代表人：徐怀云，该办公室主任。委托诉讼代理人：马坤杰，爱得律师事务所律师。上诉人呼和浩特市三和大酒店有限责任公司（以下简称三和公司）因与被上诉人内蒙古自治区人民防空办公室（以下简称人防办）确认合同效力纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2019）内0102民初2582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年9月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人三和公司委托诉讼代理人苏建勇、姜运峰，被上诉人人防办委托诉讼代理人马坤杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三和公司上诉请求：依法撤销一审判决,依法改判人防办向三和公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效。事实和理由:一、一审法院认定“三和公司主张人防办存在违约行为及产生其他损失的理由在本案中并未出示相应证据加以佐证”属认定事实错误。一审审理期间三和公司向一审法院合议庭提供图片、申请书以及告知函佐证人防办存在以下行为给三和公司造成损失未予赔偿,已严重违反双方签订的房屋租赁合同书的约定:1.未按合同约定向三和公司缴纳电梯维护管理费;2.强行占用三和公司租赁物;3.另行加装电梯;4.未经三和公司同意的情况下擅自维修三和公司租赁的租赁物并强制在酒店1-4楼进行围挡；5.两次发生火灾；6.强行拆除三和公司经依法批准建设的停车场；7.在没有取得消防验收的情况下将南楼租赁给三和公司且拒绝履行消防报审手续,并多次向消防机构举报导致三和公司无法正常经营;8.强行停止三和公司经营的地下一楼餐厅;9.强行封堵餐饮北大门。特别是在2015年4月至2016年1月加装电梯施工时,破拆1-14层管道井白天晚上都在施工,噪音粉尘严重致使酒店经营处于半停业状态,上述情形导致酒店损失严重,但一审法院未予认证,且在判决书中未作出任何阐述说明。二、一审判决适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的,应当各自承担相应的责任。”据此，最高人民法院在公报案例中指出以下裁判要旨:在双务合同中,双方均存在违约的情况下,应当根据合同义务的分配情况合同履行程度以及各方违约大小等综合考虑合同当事人是否享有解除权。然而，在该租赁合同履行过程中,人防办存在在先违约行为，且在双务合同中一方当事人以另一方当事人没有履行义务而行使同时履行抗辩权拒不履行自己的义务,就不属于双方违约。因人防办存在在先违约行为,三和公司行使抗辩权,故不应算作违约。同时,一审判决并未考虑三和公司已履行了租赁合同约定的大部分义务的情形下,因存在人防办未按约定赔偿三和公司损失的在先违约行为,从而拒绝依照约定时间支付租金事实,认定解除有效,驳回三和公司的诉讼请求,致使三和公司签订租赁合同的目的无法实现,导致双方利益的显著失衡。所以一审判决适用法律错误。综上所述,一审判决认定事实不清、适用法律错误,应撤销并改判人防办向三和公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效。以维护其合法权益。人防办辩称，一、2006年11月10日，人防办与三和公司签订《房屋租赁合同书》。双方在该合同书中约定由三和公司承租人防办所有的位于呼和浩特市××路主体和配套设施新建综合楼四周场地用于三和公司经营宾馆、酒店，同时双方就各方权利义务、租期、租金等内容也均在该合同作出明确约定。其中《房屋租赁合同书》第二条第（一）款约定“租期为20年，自2007年1月1日起至2026年12月31日止”；第二条第（二）款约定“承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回标的物：1、未经出租方许可，擅自将标的物整体或部分转租、转让或转借的；3、不按约定交纳租金的”；第三条第（一）款约定了租金数额和租金缴纳时限与方式，即第1-10年每年租金为150万元，第11-15年每年租金为155万元，第16-20年每年租金为在上一年的基础上递增3%（第16年以150万为基础）：第16年租金为1545000元，第17年租金1591350元，第18年租金为1639091元，第19年租金为1688264元，第20年租金为1738912元：第三条第（二）款约定“……以后年租金应在上一年的11月30日前全额缴纳下一年度的租金……”。第四条第（二）款第1项约定“承租方违反本合同第二条第（二）款和第三条第（二）款的，出租方有权收回标的物，并按照本合同第六条第（三）款的规定追究承租方的违约责任。由此造成的一切损失均由承租方承担”。第六条第（一）款“承租方未经出租方许可改变本合同标的物约定的用途的，致使标的物受损，出租方有权解除合同，并要求赔偿损失”第六条第（三）款约定“承租方未按本合同第三条第（一）款和第（二）款的约定向出租方缴纳租金，出租方有权终止本合同，并由承租方承担违约金（违约金为终止合同时间至本合同约定的租赁期未到期期限内的全部租金）”。2007年4月2日，双方又签订《房屋租赁合同书补充协议》。在该协议中，双方另行约定人防办将坐落在呼伦贝尔北路33号院人防办院内新建综合楼地下室建筑面积1332平方米租赁给三和公司作为洗浴及其他场所使用，同时将原有办公楼3-4层1830.44平米也一并租赁给三和公司用于办公或其他用房，并同意三和公司在述3-4层办公楼屋顶加盖一层简易彩板房用于职工住宿等。上述租物租期及付款方式同《房屋租赁合同书》，每年租金为50万元。2011年3月24日，双方又再次签订《房屋租赁合同书补充协议（二）》。在上述协议的履行过程中三和公司未经人防办许可，擅自拆改、扩建案涉房屋架构，致使人防办管控的人防工程严重破坏，鉴于三和公司破坏的人防工程设施系人防设施中关于防止核辐射的专项设施，现人防办已委托相关专家对三和公司破坏的专项设施修复方案进行论证，专家意见均认为虽能修复，但难度较大。与此同时，三和公司未经人防办许可擅自对承租的案涉房屋进行二次装修，由于三和公司在二次装修过程中对案涉房屋实施了大量改、扩建行为，致使该二次装修工程未能通过竣工验收，也未能取得《消防许可证》。由于三和公司消防工程未能经过验收，致使其在餐饮业使用天然气方面埋下诸多安全隐患至今未能解决。人防办作为案涉房屋的出租方，虽多次催督三和公司在具备竣工验收条件后尽快办理《消防许可证》消除安全隐患，但时至今日三和公司仍未能妥善解决上述消防安全隐患。三和公司作为承租人，其甚至在未经出租人许可的情形下擅自将租赁物中的部分房屋转租给第三人用于收益。刘治江作为三和公司的法定代表人，因欠下巨额债务隐匿致酒店于不顾，致使三和公司管理流于形式，以至于连续两次发生火灾险情。与此同时，三和公司更是以各种理由公然违反协议拒付租金，截至三和公司欠付人防办租金多达830万之多，人防办作为出租人几经催讨均遭拒绝。无奈之下，人防办于2019年2月22日以邮寄方式向三和公司发送了《解除租赁房屋合同通知书》。二、一审法院认定事实清楚，三和公司所谓的人防办存在违约行为并给其造成损失的理由无事实基础，一审法院之所以未予认定是在对本案客观事实充分查证的基础上作出的客观评判，一审法院对本案事实认定不存在错误之处。三、一审法院适用法律正确，首先，人防办作为出租人向承租人三和公司发送《解除租赁房屋合同通知书》的主要原因之一在于三和公司拒绝履行承租人支付租金的主要合同义务，致使人防办作为出租人收取租金的合同目的彻底落空，从而依据《房屋租赁合同书》及补充协议的相关约定行使解除权。本案涉诉合同即《房屋租赁合同书》及补充协议系依法成立的合同，对订立合同双方均具有法律约束力。该合同书系双方真实意思表示，双方应按照涉诉租赁合同的约定和相关法律规定履行各自的义务。依据双方签订的《房屋租赁合同书》之约定：第二条第（二）款约定“承租方有下列情形之一的，出租方可以终止合同，收回标的物：1.未经出租方许可，擅自将标的物整体或部分转租、转让或转借的；3.不按约定交纳租金的”；第三条第（二）款约定“……以后年租金应在上一年的11月30日前全额缴纳下一年度的租金……”。第四条第（二）款第1项约定“承租方违反本合同第二条第（二）款和第三条第（二）款的，出租方有权收回标的物，并按照本合同第六条第（三）款的规定追究承租方的违约责任。由此造成的一切损失均由承租方承担”。第六条第（一）款“承租方未经出租方许可改变本合同标的物约定的用途的，致使标的物受损，出租方有权解除合同，并要求赔偿损失”第六条第（三）款约定“承租方未按本合同第三条第（一）款和第（二）款的约定向出租方缴纳租金，出租方有权终止本合同，并由承租方承担违约金（违约金为终止合同时间至本合同约定的租赁期未到期期限内的全部租金）”，人防办对三和公司长期拒不支付租金并擅自拆改标的物导致地下人防专项工程受到严重损坏的违约和侵权行为，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第（二）款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，人防办有权依据合同约定解除《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》及《房屋租赁合同书补充协议（二）》。同时依据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，因此人防办向三和公司发送的《解除租赁房屋合同通知书》合法有效，故一审法院适用法律正确。其次，退一步讲，三和公司在租赁合同期间，多次拖延并拒绝支付欠付租金，其公然违反诚实信用则弃诚信于不顾的违约行为，致使人防办收取租金的合同目彻底落空，依据《中华人民共和园合同法》第九十四条第（二）、（三）、（四）款之规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一万迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”之规定，人防办亦有权依据上述合同法之规定行使法定解除权，因此不论从那一层面讲，人防办向三和公司发送的《解除租赁房屋合同通知书》均合法有效，一审法院适用法律不存在错误，驳回三和公司诉讼请求，维护人防办合法权益。三和公司向一审法院起诉请求：1．请求确认人防办向三和公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效；2．判令继续履行三和公司与人防办签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》和《房屋租赁合同书补充协议二》。一审法院认定事实：2006年11月10日，三和公司与人防办签订了一份《房屋租赁合同书》，合同约定三和公司租赁人防办位于呼和浩特市××路内新建综合楼及四周场地，租赁期限从2007年1月1日至2026年12月31日。合同第二条第（二）款约定，三和公司存在下列情形之一的，人防办可以终止合同，收回标的物：3.不按约定交纳租金。合同第三条第（一）款约定，在合同租赁期间内，三和公司共向人防办交纳第一条第（一）款标的物有偿使用租金30，952，617元，其中：第1至10年每年交纳租金150万元，第11至15年每年交纳租金155万元。合同还对双方权利义务、违约责任等作出约定。2007年4月2日，三和公司与人防办再次签订了一份《房屋租赁合同书补充协议》，协议中增加了租赁的标的物，租金为每年50万元，并一次性交纳地下室租金40万元，租赁期限及付款方式同《房屋租赁合同书》。2011年3月24日，三和公司与人防办签订了《房屋租赁合同书补充协议（二）》，约定顺延租赁期限至2036年12月31日，并对租金及其他事项作出约定。另查明，按照上述合同的约定，三和公司应当在房屋租赁第1至10年即2007年至2016年向人防办每年支付200万元，共计支付2，000万元；在第11年即2017年支付205万元，在第12年即2018年支付205万元，在第13年即2019年支付205万元，并一次性交纳地下室租金40万元，以上共计2，655万元。庭审中，人防办向一审法院提供了三和公司支付租金的付款凭证，按照凭证的记载，三和公司于2006年向人防办支付150万元，于2007年向人防办支付90万元，于2008年向人防办支付50万元，于2010年向人防办支付200万元，于2011年向人防办支付100万元，于2012年向人防办支付200万元，于2014年向人防办支付300万元，于2015年向人防办支付183万元，于2016年向人防办支付161万元，于2017年向人防办支付2，343，400元，于2018年向人防办支付1，566，600元，共计支付1，825万元。2019年2月2日，人防办向三和公司发出了《租金催缴通知书》，该通知书中载明，三和公司欠缴租金共计380万元，人防办要求三和公司于2019年2月28日之前向人防办缴纳租金380万元，否则人防办将依法维护正当权益。2019年2月22日，人防办以邮寄的方式向三和公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，该通知书中载明，在合同履行过程中，三和公司存在拖欠房屋租赁费、擅自转租、转让标的物、擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建等违约行为，故告知三和公司解除与其签订的《房屋租赁合同书》及《房屋租赁合同书补充协议》。三和公司于2019年2月23日签收该通知书。一审法院认为，庭审中，三和公司与人防办对于双方所签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》及《房屋租赁合同书补充协议（二）》的真实性均表示认可，一审法院对于该三份协议的有效性予以确认，三和公司与人防办应当按照协议的约定履行各自的权利义务。三和公司向该院主张要求确认人防办于2019年2月22日向其发出的《解除房屋租赁合同通知书》无效，对此人防办在庭审中抗辩称，之所以向三和公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，是因为三和公司一直都未按照双方所签订的协议内容履行足额支付租金的义务。该院通过对三和公司与人防办所提供证据的审查，可以确认截至到2019年，三和公司确实存在未按双方所签订协议的约定期间向人防办支付足额的到期租金，按照三和公司与人防办在《房屋租赁合同书》第六条第（三）款“承租方未按本合同第三条第（一）款和第（二）款的约定向出租方缴纳租金，出租方有权终止本合同，并由承租方承担违约金”的约定，三和公司未按约定向人防办支付租金时人防办有权提出终止本合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，在人防办享有解除权时以发出通知的形式向三和公司行使解除权符合法律规定，因此人防办向三和公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》有效。三和公司主张人防办存在违约行为及产生其它损失的理由在该案中并未出示相应证据加以佐证，对此三和公司可另行诉讼主张。综上所述，人防办向三和公司发出的《解除房屋租赁合同通知书》有效，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回三和公司的全部诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。三和公司提交了一组13份的证据，意欲证明其支付租金的具体情况，但由于所举证据均为复印件，没有提供原件予以核实，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，2006年、2007年及2011年三和公司与人防办签订的《房屋租赁合同书》、《房屋租赁合同书补充协议》及《房屋租赁合同书补充协议（二）》是双方真实意思表示，不存在法定应当认定无效的情形，应当为有效，双方均应依约履行，按照约定承担合同义务，享受合同权利。人防办依约交付了出租房屋，而三和公司却未按照双方所签订的协议内容履行按期足额支付租金的义务。三和公司主张租赁合同履行过程中,人防办存在在先违约行为，但未能提供证据予以证实。《房屋租赁合同书》第六条第（三）款约定：“承租方未按本合同第三条第（一）款和第（二）款的约定向出租方缴纳租金，出租方有权终止本合同，并由承租方承担违约金”，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，人防办根据上述约定及法律规定向三和公司发出了解约通知，合同在三和公司收到通知时解除。综上所述，呼和浩特市三和大酒店有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由呼和浩特市三和大酒店有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 达林太审判员 徐金平审判员 王 晶二〇一九年十二月五日法官助理 康文洁书记员 唐雅杰