贵州省开阳县人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0121民初3764号原告：伍远祥，男，1963年10月2日生，汉族，住贵州省开阳县。原告：黄文华，女，1962年7月6日生，汉族，住贵州省开阳县。二原告共同委托代理人：唐紫玉，贵州创丰律师事务所律师。二原告共同委托代理人：胡琪隆，贵州创丰律师事务所律师。被告：贵州金碧湖房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市开阳县城关镇城南路金碧苑小区****，统一社会信用代码：91520121697518423J。法定代理人:饶阳，公司总经理。委托代理人：陈雷，广东创顺律师事务所律师。原告伍远祥、黄文华与被告贵州金碧湖房地产开发有限公司（以下简称“金碧湖公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告伍远祥及原告伍远祥、黄文华的委托代理人唐紫玉和胡琪隆、被告金碧湖公司的委托代理人陈雷到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告伍远祥、黄文华诉称：2015年8月7日，原被告经协商一致，就原告方购买被告方金碧苑1幢1单元5层1-5-1号房事宜签订了商品房买卖合同，并于2015年8月7日交纳首付款337459元，并按约办了贷款，2015年8月25日，原告购买的房屋办理了预备登记，双方合同约定：被告承诺于2017年1月1日前，取得该商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，至2019年8月16日，被告才将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，为原告办理转移登记，其行为已构成违约。根据商品房买卖合同第十三条第一项第二款约定：…买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。综上，合同买卖行为受法律保护，原告已按照约定履行了付款义务，而被告延期交付办理商品房转移登记的有关文书的行为已构成违约，为此，原告特依法诉至人民法院，请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金（以487459元为基数，从2017年1月2日起至2019年7月2日止按日万分之一）为90860元；二、本案诉讼费由被告承担。被告金碧湖公司辩称：原告诉称的逾期办证责任在原告自己，根据商品房买卖合同第14条的约定，原告应当在签订合同之日一日内将房屋专项维修基金和契税交给被告，然后由被告代交给相关部门。众所周知，专项维修基金和契税的缴纳是办理房屋登记的前提条件，原告没有如约缴纳上述费用，被告就无法给原告办证。相反，被告曾在2017年多次催促原告办理房屋登记手续，并在小区公示栏张贴公示，但原告并未来办理，迫于无奈，被告于2019年6月26日向原告邮寄催促函，原告才在2019年7月4日前来办理登记。在2019年7月4日原告来被告处申请办理房屋登记时在不动产权过户申请表上已经明确承诺与被告没有纠纷，但是事后原告又以逾期办证为由诉至法院，严重违反诚信原则。原告诉称的逾期办证并没有给原告造成任何损失，原告已经在2016年5月1日签订开阳印象物业管理公约，并已经可以实际入住涉案房屋，其居住的权利得到了保障，原告诉称的被告的违约行为并没有给他带来任何损失。每日万分之二的违约金过高，即使计算违约金，也不应当计算至原告所述的2019年7月2日，应当计算至被告向原告催促的2019年6月24日。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年8月7日，被告金碧湖公司（出卖人）与原告伍远祥、黄文华（买受人）签订《商品房买卖合同》，金碧湖公司将位于开阳县9元出卖给原告，合同约定，付款方式：买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款337459元，余款150000元以银行按揭支付。转移登记：出卖人承诺于2017年1月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于合同签订日向被告金碧湖公司支付了首付款337459元，并于2015年9月14日向银行贷款150000元支付金碧湖公司。2016年9月10日，原告签署了房屋交付验收表。2019年6月26日，被告金碧湖公司通邮政特快专递（EMS）的方式向原告送达了《关于尽快办理房屋不动产权证的催促函》，于次日原告收到了该催促函，2019年7月4日被告将有关文书交付给原告。2019年8月16日，不动产登记中心受理原告的不动产登记申请，2019年8月19日，案涉房屋已转移登记于原告的名下。2019年9月23日，原告以被告未依约交付办理商品房转移登记的有关文书为由诉来本院，提出如前诉请。另查明，2016年9月10日，原告案涉房屋专项维修资金交给被告；包括案涉房屋在内的金碧苑整幢房屋的房屋专项维修资金，被告于2016年11月16日交存至开阳县房屋专项维修资金专户。2017年1月3日，包括案涉房屋在内的金碧苑整幢房屋被告取得了商品房所有权初始登记。上述事实，有商品房预售合同备案登记表、《商品房买卖合同》、首付款付款凭证、贷款支付凭证、购房款发票、住宅认购书、不动产登记受理单、《关于尽快办理房屋不动产权证的催促函》及邮邮政特快专递记录、物业装修管理协议书、开阳县房地产管理中心的情况说明及房地产权登记信息、原被双方在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据经庭审质证，可以作为定案的依据，本院予以认定。被告向法庭提交《贵州金碧湖房地产开发有限公司不动产权证过户申请表》，原告已在该表中签署“本人承诺与贵州金碧湖房地产开发有限公司没有纠纷”之承诺，以此证明原告签署该承诺之后又以被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书为由诉至人民法院系违反诚实信用原则。对此，本院认为，该申请表中的“项目”及“内容”栏并无关于被告交付商品房转移登记有关文书之事项，在原告的承诺中更无放弃向被告主张逾期交付商品房转移登记有关文书违约责任之内容。为此，该证据达不到被告的证明目的，本院不予采纳。被告向法庭提交的《开阳印象物业管理公约》，因与本案讼争无关联，故本院不予认证。本院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。依合同约定，被告应于2017年1月1日向原告交付办理商品房转移登记有关文书，然而，被告金碧湖公司并未按约交付前述相关文书，于2019年6月27才将办理不动产权证的催促函送达给原告，2019年7月4日实际向原告交付，故被告显然属于违约，理应承担违约责任。被告称其曾在2017年多次催促原告办理房屋登记手续，并在小区公示栏张贴公示，但原告并未来办理，迫于无奈，被告于2019年6月26日向原告邮寄催促函。对此原告并不认可，被告也未向法庭提交相关证据予以证明，故对被告于2017年多次催促办证之事实主张本院不予采纳。被告认为，原告早已于2016年实际入住涉案房屋，其居住权利得到了保障，并未造成任何损失，原告主张的违约金过高。对此，本院认为，约定的违约金是否过高应以实际损失为基础进行综合认定，本案中，原告并未举证证明因被告的违约给其造成实际损失，根据公平合理及诚实信用的原则，结合涉案房屋已于2016年实际交付之事实，本院认定违约金确属过高，应予以调整，酌情调整为5000元，对超出部分本院不予支持。被告认为，因原告未依合同约定的期限向其交纳房屋专项维修资金及契税，导致被告不能取得前述有关文书，进而主张其逾期向原告交付有关文书并未违约。对此，本院认为，关于交纳维修资金一节，经查，原告向被告交纳维修资金的期限是在被告统一向有关部门交纳案涉整幢房屋维修资金期限之前，明显早于合同约定的被告取得房屋初始登记的期限，结合商品房初始登记的流程，本案中，原告交纳维修资金的期限（2016年9月10日）并不妨碍被告在合同约定期限（2017年1月1日）取得房屋初始登记。事实上，被告于2017年1月3日取得案涉房屋初始登记，至此，被告就应当且能够将有关文书交付给原告，然而，被告却长时期不向原告交付。关于交纳契税一节，结合商品房初始登记流程，购房业主契税的交纳并不影响开发商取得房屋初始登记，又根据商品房转移登记流程，购房业主的契税应在取得房开商交付的有关文书后购房业主到不动产登记中心申请办理商品房转移登记时进行缴纳。综上，被告的抗辩理由不能成立，对其抗辩主张本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决如下：一、被告贵州金碧湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伍远祥、黄文华逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金5000元；二、驳回原告伍远祥、黄文华的其他诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1036元（已减半），由被告贵州金碧湖房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  李肇固二〇一九年十二月二十日书记员  林 欣