黑龙江省大庆高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0691民初3323号原告陆有，男，1970年7月23日出生，汉族，无职业，户籍所在地：黑龙江省拜泉县，现住大庆市开发区。原告牛玉珍，女，1970年1月13日出生，汉族，无职业，户籍所在地：黑龙江省拜泉县，现住大庆市开发区。委托诉讼代理人臧巍巍，黑龙江民强（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人国彦江，黑龙江司楠律师事务所律师。被告孙佳莹，女1991年9月25日出生，汉族，大庆市玖级养生馆美容师，住大庆市龙凤区。委托诉讼代理人王红娟，黑龙江衡川律师事务所律师。被告庄严，身份证号码：2306031998********，男，1998年9月5日出生，汉族，大庆市星冠网络科技有限公司员工，住黑龙江省大庆市格林小镇**。大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司，住所地黑龙江省大庆高新区火炬新街**金鹰国际写字楼1-605。法定代表人刘成奎，该公司经理。委托诉讼代理人崔淑霞，北京岳成（大庆）律师事务所律师。被告孙彩霞，女，1979年4月8日出生，汉族，大庆高新区合生房地产咨询服务部员工，住黑龙江省大庆，住黑龙江省大庆市龙凤区div id='2'  style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>原告陆有、牛玉珍与被告孙佳莹、庄严、大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司（以下简称卧龙居房地产公司）、孙彩霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月30日公开开庭审理了此案。原告陆有、牛玉珍及其委托诉讼代理人臧巍巍和国彦江、被告孙佳莹及其委托代理人王红娟、被告庄严、被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司法定代表人刘成奎及其委托诉讼代理人崔淑霞、被告孙彩霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆有、牛玉珍诉称：2018年11月15日原告与三被告签订房地产买卖合同，合同约定原告通过被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司，将其所有的高新区乾和城B1-1110，产权证号为00××47的房产卖给被告孙佳莹、庄严，购房款为290000元，则乙方违约，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金。被告孙彩霞作为被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司的员工经办一切事宜，原告经被告孙彩霞要求将房产过户到被告孙佳莹名下，配合被告孙佳莹、庄严贷款并于签订合同当月将房屋交付于被告孙佳莹、庄严。被告孙彩霞协助被告孙佳莹、庄严办理贷款手续，2019年7月30日前办理完贷款，并支付剩余尾款，否则视为违约。但三被告一直以未贷下来款拒绝给付剩余尾款，导致原告在购买龙凤区龙政路83号欣凤学城A7-1-402房屋时，交不上剩余尾款，承担了定金50000元及房屋中介费用7000元的损失。故原告诉至法院，请求：1.判令原、被告解除房屋买卖合同；2.判令四被告支付违约金58000元、原告两次房屋过户费用23657元，给付因被告违约导致原告房屋再次买卖时导致增加的营业税19140元，给付因被告违约导原告与第三人买卖合同违约造成的损失57000元；3.判令被告孙佳莹、庄严给付房屋使用费（9个月）13500元，以上共计171297元；4.诉讼费用由被告承担。在庭审过程中，原告明确不要求被告支付违约金的诉讼请求。被告孙佳莹、庄严辩称：1.原告与被告孙佳莹已经解除了房屋买卖合同，被告已经配合原告所涉案房屋过户登记到原告名下，并把涉案房屋将付给原告管理；2.本案造成被告与原告违约的责任，不是孙佳莹而是合同当中负责房产经纪买卖的中介孙彩霞，原告在与被告孙佳莹买卖房屋过程当中，是经过房屋中介孙彩霞签订房屋买卖协议，并且孙彩霞承诺能够帮助被告对房屋进行银行贷款，被告孙佳莹按照孙彩霞的要求提供了自己的征信记录，并且明确说明自己单身的状况，明确对孙彩霞说自己只能首付20000元，余下27万元房款需要向银行贷款支付，开始时孙彩霞承诺可以贷款，后期孙彩霞要求孙佳霞再交付20000元，也就是给付原告40000元首付款，孙彩霞答应能够通过银行贷款22万元，之后孙佳莹按照孙彩霞的要求找到原告交付了首付款40000元，并按合同约定将房屋过户登记到孙佳莹名下，之后原与被告孙佳莹共同找孙彩霞办理房屋过户事宜，此房屋于2019年7月18日过户登记到孙佳莹名下，但之后由于种种原因，孙彩霞不能帮助被告孙佳莹办理房屋贷款，之后被告找原告交付余下房款22万元，因原告购买此房时就明确说明是贷款购房，所以孙佳莹在没有能力交付房款的情况下，配合原告将房屋重新登记到原告名下，并且将房屋将付给原告，实际在本案当中，应该是原告与被告孙佳莹、被告孙彩霞三人共同履行房屋买卖合同，在此合同中，被告孙彩霞是属于违约方，所以对于原告的损失，应当由孙彩霞承担全部责任；3.原告请求的全部损失，根据法律规定原告只能选择其中一项向被告进行主张，如果主张违约金就不能主张实际损失，另外，原告在实际损失中要求赔偿的增加营业税属于预期损失，预期是否发生不可确定，所以此损失不应当支持，对于原告要求与第三方签订合同，造成违约损失50000元，此部分损失并不能够与该案产生直接厉害关系，在此损失中原告本人也存在着过错，所以原告对此损失也应承担责任；5.房屋使用费问题，原告所述的被告孙佳莹房屋使用费的问题，因原告是出售房屋，并且被告孙佳莹也向原告支付了房屋的首付款，合计6.5万元，原告在收到首付款之日起，直到现在，此款也产生孳息，所以在双方均无过错的情况下，法院不应当支付房屋使用费的问题，望法庭驳回原告的诉请。被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司辩称：1.原告主张答辩人承担违约责任，不符合双方约定也不符合法律规定。2018年11月14日原告与答辩人签订了《房地产出售独家委托协议》，委托答辩人将其位于乾和需要B1号11室53.22平方米房屋出售。之后在答辩人努力下，促成交易达成。2018年11月15日原告（卖方）与被告（买方）孙佳莹、庄严及答辩人之间签订了房屋买卖合同。答辩人与原告是居间合同关系。从合同权利义务看，答辩人是居间人，完成了合同约定的促成买卖双方房屋交易的义务。买卖双方于2018年11月27日原告（出卖人）将房屋交付给了被告孙佳莹、庄严（买受人），有书面交房确认单为证；且就水、电、气等进行了交际交接，有书面声明为证。可见答辩人全面履行了合同义务，答辩人不存在违约行为，不应当承担违约责任。因此原告主张答辩人承担违约责任不符合双方约定也不符合法律规定；2.被告孙彩霞于2019年4月22日被答辩人辞退，之后其一切与被告（买方）的承诺、担保等行为与答辩人无关。孙彩霞曾经是答辩人的工作人员，但于2019年4月22日被答辩人辞退（有证人周某出庭证实）。另外，证人周某与被告（买方）孙佳莹的录音可以证实买方孙佳莹明知孙彩霞已经被答辩人辞退，且同意孙彩霞为其选择新的中介机构为其办理公积金贷款，由此带来的一切后果均与答辩人无关；3.答辩人卧龙居公司虽然没有约定和法定的房屋贷款义务，但是为了查清本案事实，代理人庭前到大庆市房地产公积金调查了解实施的政策，了解到从2019年4月1日开始实行新贷款政策，贷款金额不能超过公积金帐户余额的20倍，我方认为是合同履行过程中，是买房人有贷款义务，中介公司没有贷款义务，贷款过程中因发生政策变化，是不可抗力，应当予以免责任；4.原告对于其主张违约金及损失均有过错，应当分担部分损失，原告是完全行为能力人，在合同订立时，应当知道买卖双方约定买方付房款的方式是公积金贷款，该贷款能够成功，涉及到合同之外的第三方银行，所以贷款不一定能成功，这是原告应当预见的。请法院依法驳回原告要求担保人承担违约责任的请求。被告孙彩霞辩称：当时签订合同时，当公积金政策能贷款25万元，但是后期政策变了，因为孙佳莹公积金有负债30多万元，就无法办理了，所以想用她对象庄严的公积金贷款，庄严公积金帐户余额不满20倍，不足想贷款的现额，首付他们也不能增加，我打电话告诉过孙佳莹我已经辞职，现在做不了贷款，之前案涉的单子是我签的，在我离职后，是案外公司案外人李雪梅继续办理贷款，最后没有办成。在庭审过程中，原告陆有、牛玉珍举证如下：1.独家委托协议一份（出示原件提交复印件），欲证明：2018年11月14日，原告与被告卧龙居房地产经纪咨询有限公司签订独家委托协议，协议约定2018年11月14日至2019年5月30日由被告独家居间出售原告位于高新区乾和城B1-1110号房屋。经质证，被告孙佳莹、庄严、大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司、孙彩霞对该证据的真实性和证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。2.房地产买卖合同一份（出示原件提交复印件），欲证明：2018年11月15日原告与被告孙佳莹、庄严、卧龙居房产签订三方合同，合同约定原告将其所有的位于高新区乾和城B1-1110号房屋以290000元买给被告孙佳莹、庄严。孙佳莹给付定金10000元，2018年11月30日交房时再给付定金30000元，剩余尾款250000元由卧龙居房产帮助被告孙佳莹贷款，最晚于2019年7月30日之前一次性给付原告。如违约按照合同第十条第三款，房屋总价款的20%支付违约金。经质证，被告孙佳莹、庄严对该证据的真实性和证明问题均有异议，原告与被告孙佳莹是通过卧龙居房产签订的合同，并且是卧龙居房产帮助孙佳莹办理贷款；被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司对该证据的真实性和合法性没有异议，对于证明问题有异议，合同中没有任何条款约定，卧龙居有协助贷款的义务；被告孙彩霞对证据有异议，认为其本人没有协助贷款的义务，也没有和他们双方签订任何东西。因该证据为原件，与本案有关联性，本院对该证据的真实性予以确认。3.个人贷款结清证明一份、税收完税证明一份、银联商务签购单一份（出示原件提交复印件），欲证明：2019年2月15日原告还清贷款。2019年7月17日为被告孙佳莹办理房屋过户手续，过户费用10801.02元由原告支付。经质证，被告孙佳莹、庄严对该证据的真实性和证明问题均无异议；被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议，该证据与卧龙居公司无关；被告孙彩霞对该证据的真实性和证明问题均无异议。本院对该证据的真实性予以确认。4.担保书一份、录音笔录二份（提交光盘二张），欲证明：四被告未在约定时间内办完贷款，2019年8月14日被告孙彩霞以个人名义担保，会在2019年8月25日前办理完贷款。但后续贷款事宜仍未完成，四被告构成根本违约。经质证，被告孙佳莹、庄严对该证据的真实性和证明问题均没有异议，是在2018年时，原告与被告孙佳莹在签订房屋买卖合同时，孙彩霞就承诺帮助被告办理及房屋变更登记事宜，在2019年7月17日孙彩霞联系原、被告并且到建设大厦办理更名的准备事宜，并且原告与被告孙佳莹共同于2019年7月18日办理的房屋更名过户，在房屋过户以后，孙彩霞称房屋不能办理贷款，事后原告与孙佳莹、孙彩霞，按照孙彩霞提议以庄严名义办理贷款，孙彩霞做担保，2019年8月25日之前保证能下款，并且孙佳莹能对原告结清房款。通过录音能够说明孙彩霞在居间是为了给被告孙佳莹办理银行贷款，并且孙彩霞也承诺孙佳莹办理贷款的条件，是否能够办理贷款和贷款的额度，在全过程当中，孙彩霞都是主张原告与被告办理房屋是否过户以及贷款的方式是否有资格贷款，以及贷款的途径等都由孙彩霞决定，孙佳莹是按照孙彩霞的提议进行办理，包括房屋购买时首付款的增加，由原来首付款的40000元，交付65000万，再后来由孙佳莹名义贷款改到以庄严的名义贷款都是按照孙彩霞的提议办理，最后没有办下来，而且孙佳莹给孙彩霞居间费7000元，根据录音能够证实孙彩霞房屋贷款不能成功导致原告与孙佳莹不能完全履行房屋买卖合同的责任人；被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司对该证据的真实性和合法性均无异议。对内容有异议，孙彩霞属于个人担保，与卧龙居无关，在2019年8月14日做的担保，孙彩霞在这个期间已经不是卧龙居的员工，而且买卖双方是知道的，从担保内容来看，并没有明确提到孙彩霞保证贷款一定办下来，另外关于原告提供的录音，孙彩霞也一再表示贷款不确定，这是符合常理的，贷款不是由孙彩霞决定的，是由银行和国家政策决定的；被告孙彩霞对该证据的真实性无异议。原购买房主是孙佳莹，因为孙佳莹贷不了款，她提议由庄严名义贷款，我才做的担保，但是房子没有过户给庄严，所以这个担保没有生效，没有任何意义。因被告对以上证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。5.银联商务签购单三份、税收完税证明两份、缴税收据一份（出示原件提交复印件），欲证明：被告因贷款未成功，无力支付剩余房款。2019年8月16日，孙佳莹将涉案房屋再次过户给原告，过户费用12856.59元由原告支付。房屋再次过户所产生的费用全因四被告的违约行为所致，所以应该由四被告共同承担。经质证，被告孙佳莹、庄严对该证据的真实性和证明问题均无异议；被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司对该证据的真实性和合法性没有异议，但这个损失与我方无关，我方不予承担；被告孙彩霞对该证据的真实性和证明问题均无异议。因被告对以上证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。6.房屋买卖合同一份、收据两份、短信截图三张、解除购房合同一份、户口本复印件一份（微信转帐出示原始载体），欲证明：原告之所以卖房就是为了一家人更换面积大一点的房屋。原告与被告在签订房屋买卖合同后，以为不会发生任何意外情况，就让女儿陆鑫妍购买了位于欣凤学城A7-1-402的房屋，并与案外人吴威、白云签订了房屋买卖合同，交纳了购房定金50000元，向大庆市龙凤区安佳房地产经纪服务部支付了中介费7000元，现因四被告的根本违约导致原告无力向案外人支付剩余尾款，致使案外人与原告解除合同，原告因此损失57000元。该部分损失系四被告根本违约所致，依法应当由四被告共同承担。经质证，被告孙佳莹、庄严对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。虽然原告与第三方发生购买房屋及付款的事实，但原告不能以与他人产生房屋买卖违约造成的损失拿到本案中要求各被告承担，因为原告在2018年出售房屋被告已经明确用房屋贷款给付余款，所以原告对房屋是否能贷下来款的事实，自己应当有一个预期，也就是在事实也存在着贷款不能来的可能，现原告以出售给孙佳莹的房屋贷款交付给原告来支付其支付给第三人的购房款，本身自己存在过错，所以在原告与第三人买卖房屋发生违约而造成损失的风险，应当由原告自己承担，而不能在本案当中以损失为名向各被告主张权利；被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司对该证据的真实性和合法性均无异议，但与本案无关联性，没有合同与法律规定的依据，原告与被告孙佳莹、庄严、卧龙居三方签订的合同中，约定被告买方付款是公积金贷款，而公积金贷款涉及第三方银行，能否贷款成功，取决于银行及国家公积金贷款政策，原告做为完全行为能力人，明知被告贷款具有不确定性，而寄希望以该不确定款项来支付其女儿与其他卖房一方的购房款，显然风险损失由其自行承担；被告孙彩霞主张原告方的房子是2018年11月23日买的，我们的合同是2018年11月15日签订的，而尾款是2019年7月31日给付，不能把原告个人消费算到这个房子上，还是给女儿买房，也不是原告自己买房。因被告对以上证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。庭审中，被告孙佳莹举证如下：1.孙佳莹与孙彩霞的微信截图10页（提交光盘），被告与原告购买房屋是孙彩霞在中间负责被告到银行进行贷款，并且在2019年7月16日微信聊天提到乾和城的房屋贷款是20万元，费用是5000元，要高贷10000万费用加1000元，最高是22万元，要求放款时庄严一起去签字，孙佳莹按照双方的约定于7月16日转给孙彩霞高贷的费用7000元，2019年7月17日孙彩霞让孙佳莹准备好户口本、身份证等上房产处办理房屋更名过户，办理完过户之后孙彩霞随之帮助办理房屋抵押贷款，在2019年8月6日，孙彩霞和孙佳莹聊天中体现出贷款贷不下来的问题，孙佳莹让孙彩霞积极解决贷款事宜，孙彩霞说孙佳莹负债大银行不给贷，孙佳莹在贷款时也告知孙彩霞有负债，并且单身的事实，孙彩霞也明知这个情况，说自己一直在积极办理，办不下来贷款，自己也没有办法。经质证，原告陆有、牛玉珍对该证据的真实性和证明问题均无异议。对于二被告卧龙居、孙彩霞所述2019年4月1日政策有变，但被告卧龙居及孙彩霞并未通知原告，还让原告与被告孙佳莹于2019年7月17日将房屋过户，存在重大过错，应当承担赔偿责任。该份证据能够证实原告在签订房屋买卖合同时，由被告卧龙居办理贷款是真实意思表示，孙彩霞做为被告卧龙居的代理人负责办理贷款，如果被告孙佳莹、庄严经卧龙居工作人员孙彩霞审核无法办理贷款，我方不会签订买卖合同；被告庄严对该证据的真实性和证明问题均无异议；被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司对该证据的真实性和合法性均无异议。对证明问题有异议，证据并不能证明孙彩霞担保贷款一定会办下来，从时间来看，微信聊天都在7月份以后，这个期间孙彩霞已经不是卧龙居公司的员工，其行带来的后果与卧龙居无关，通过这份证据可以证实原被告双方以及孙彩霞，已经通过双昱房产公司在做房屋交易，包括协助买方贷款，关于7000元费用，卧龙居没有收到，与卧龙居公司无关；被告孙彩霞对该证据的真实性无异议，但认为贷款不是我办的，是双昱的李雪梅的办的，7000元钱也转给李雪梅了，贷款没办成，7000元钱已经退给孙佳莹了，通过聊天可以看出孙佳莹知道我已经辞职，不在卧龙居工作。因质证方对以上证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。2.录音光盘一份（播放原始载体），欲证明：孙佳莹手机号133××××****、孙彩霞手机号153××××****，通话时间2019年8月9日，通过录音可以证实，孙佳莹在与原告购买房屋已经向孙彩霞说明自己征信有负债，是单身的情况，孙彩霞承诺能够贷款，并且在此通话中也言明此责任在于李雪梅，应当找李雪梅承担责任。经质证，原告陆有、牛玉珍对该证据的真实性无异议，该份证据另能证实孙彩霞及孙佳莹在原告签订合同时，保证贷款能够贷下来的，在此基础上，原告为女儿购房并支付定金，原告的损失与被告有直接关系；被告庄严对该证据的真实性和证明问题均无异议；被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司对该证据的真实性无异议，当中内容保证贷款能贷下来，但没有明确说明是在2018年11月15日买卖双方以及卧龙居公司三方签订房屋合同时所做的担保，如果担保假设成立，孙彩霞在担保时是在三方签订协议后，贷款期间，是孙彩霞离开卧龙居公司以后，与卧龙居无关，是其个人行为，关于孙彩霞保证的效力问题还是有疑问的。对该证据的日期提出质疑。不能确定是在三方履行协议时，孙彩霞做的保证，即使孙彩霞做了保证，也不是卧龙居保证的；被告孙彩霞称李雪梅说能贷款，我才带领双方去过户的。因质证方对以上证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.2019年8月14日被告孙彩霞的担保一份，欲证明：孙彩霞办理贷款办不下来，孙彩霞提议涉案房屋过户到庄严名下，办理贷款，原告不同意，孙彩霞才做的担保。经质证，原告陆有、牛玉珍对该证据的真实性和证明问题均无异议；被告庄严对该证据的真实性和证明问题均无异议；被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司对该证据的真实性无异议，质证意见同原告所举该证据的质证意见；被告孙彩霞质证意见同原告所举该证据的质证意见。因质证方对以上证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。4.卧龙居房产刘炳麟与被告孙佳莹在2019年6月26日至2019年7月6日期间的微信聊天截图（出示原始载体），欲证明：卧龙居房产刘经理一直在答应敷衍孙佳莹能够办理贷款，一直让孙佳莹等等，但由于原告着急，所以孙彩霞也在主动联系孙佳莹，让把孙佳莹的征信以及一些自然资料交给孙彩霞，之后孙彩霞一直在帮助联系贷款，截图可以证实卧龙居房产还在为原告与孙佳莹的买卖合同进行办理房屋贷款和房屋变更登记的事宜，这也说明孙佳莹交付的2500元佣金包括卧龙居房产负责帮助贷款的业务。经质证，原告陆有、牛玉珍对该证据的真实性无异议，能够完全证实三方在签订合同时，卧龙居是负责办理贷款的，也从侧面说明，我方所说的在签订合同时，如果不能办理贷款，原告也不可能签订以贷款方式的买卖合同；被告庄严对该证据的真实性和证明问题均无异议；被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司对该证据的真实性、合法性、关联性都有异议，不能证明孙佳莹预证明的内容，该聊天内容无有任何证据证明刘经理在买卖双方交易过程中赋有协助贷款的义务；被告孙彩霞对该证据的真实性和证明问题均无异议。因以上证据出示原始载体，被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司虽对该证据真实性有异议，但不能提供相反证据，其他质证方对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。庭审中，被告庄严未向法庭举证。庭审中，被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司举证如下：1.证人周某（被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司员工）出庭作证。欲证明：2019年4月22日孙彩霞离职。经质证，原告陆有、牛玉珍对真实性和证明问题均有异议，从法庭询问及代理人询问，可以得知，被告孙彩霞从卧龙居离职，卧龙居并没有通知原告及被告孙佳莹，孙彩霞离职后，卧龙居也没有将此单移交其他人接手，孙彩霞也一直在经办此事，造成现在的后果，此二人推卸不了的责任；被告孙佳莹、庄严对真实性和证明问题均有异议，证人是2019年8月份，也就是原告即将诉讼的时候，证人给孙佳莹打电话，问明孙彩霞办理房屋买卖及贷款的事宜，就在打电话当时，证人以职工身份告知孙彩霞已经被辞退，仅凭借证人的证言在没有其他证据证实下，孙彩霞办理房屋居间行为以及办理贷款行为是个人所做；被告孙彩霞无意见。本院结合全案，对该证人证言予以综合认定。2.房地产出售独家委托协议一份，欲证明：2018年11月14日原告与被告卧龙居房产公司签订委托协议，约定原告委托卧龙居公司出售其位于高新区的房屋，约定被告卧龙居房产公司义务促成房屋成交。证明原告与被告卧龙居房产公司是居间合同关系，卧龙居公司合同义务是促成买卖房屋交易。经质证，原告陆有、牛玉珍对该证据的真实性无异议，原告认为被告卧龙居既然与原告签订了独家代理合同，卧龙居及其工作人员孙彩霞就有义务帮助原告顺利的完成交易，后因被告根本违约导致原告损失，依法应当承担赔偿责任；被告孙佳莹、庄严、孙彩霞对该证据的真实性和证明问题均无异议。因质证方对以上证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.房地产买卖合同、交房确认单、声明，欲证明：原告与被告孙佳莹、庄严签订了房屋买卖合同，约定了房屋价格、交付时间等其他义务，原告与被告牛玉珍房屋买卖合同签订后，原告履行了交房义务，双方对于水、电、气等进行交接，并签字确认。证明卧龙居公司履行了合同义务，促成买卖双方房屋交易的达成。经质证，原告陆有、牛玉珍对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。该份证据完全可以证实原告按照协议约定履行了自己的义务，但四被告构成根本违约，应当承担赔偿责任。该组证据能够证实原告与购买人孙佳莹、庄严以及卧龙居房地产公司达成的三方房屋买卖合同，能够证实卧龙居房产除了联系双方签订合同，仍需要协助被告将房屋贷款落实到位，这是卧龙居公司的附随义务，因为原告是独家委托给卧龙居公司，所以卧龙居公司应当对原告出卖房屋的款项负责，从庭审中出示的证据可以证实在签订合同当时，卧龙居公司是负责为被告孙佳莹、庄严贷款，并给予肯定性的承诺；被告孙佳莹、庄严对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。据此合同能够证实，被告孙佳莹是贷款购房，明确标明孙佳莹是用公积金贷款，贷款审批下来后给付原告尾款，结合被告孙佳莹微信转帐记录和录音综合可以证实，孙彩霞在原、被告房屋买卖合同中负责办理过户及公积金贷款业务；被告孙彩霞对该证据的真实性和证明问题均无异议。因质证方对以上证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。4.证人周某2019年8月9日发给卧龙居经理刘成奎通知录音一份（提交光盘一张）、微信群截图一张（出示原始载体提交光盘），欲证明：录音内容是被告卧龙居公司工作人员周某与买方孙佳莹的录音，证实2019年4月22日孙彩霞已经从卧龙居公司辞退，不再是卧龙居公司的员工，原告和孙佳莹对该情况是知道的，协助被告孙佳莹贷款的行为是个人行为，找其他中介公司协助孙佳莹办理贷款的行为与卧龙居公司无关。经质证，原告陆有、牛玉珍对该证据的真实性及证明问题均有异议。被告不能出示原始载体，不能证明是否经过剪切和修改，按照法律规定不能作为证据使用，该份证据还可以证实贷款事宜最初是卧龙居负责办理，通话录音显示是2019年8月9日，但2019年4月22日孙彩霞就离职，卧龙居没有及时通知原告及被告孙佳莹。对微信截图真实性无异议，对证明问题有异议，只能证明卧龙居公司内容人事安排，不能证明孙彩霞离职已经通知到原告及被告孙佳莹的事实，事实上原告是在2019年8月份贷款确定下不来之后才知道此情况，原告有录音证实。同时内部微信群无法证实孙圣涵与孙彩霞是同一人；被告孙佳莹、庄严对微信截图的真实性及证明问题均有异议，综合二份证据，不能够明确证实孙彩霞在知公司正式辞职的有效性，尤其本案当中，原告与孙佳莹是在孙彩霞接办业务履行过程当中出现的辞职情况，按照正常情况，卧龙居房产应当首先有书面告知原告及孙佳莹，孙彩霞在本公司辞退的事宜，并且接管此合同下一步的履行，但是卧龙居没有进行此项工作的处理，即使孙彩霞离职事实成立，但是对于孙彩霞在职期间的业务没有交待处理，所以由此事务产生的纠纷就由卧龙居和孙彩霞承担责任，另外在录音中显示，虽然出现双昱房产的机构，但孙佳莹一直没有接触双昱房产，在办理房产过户和贷款事宜，都是孙佳莹与孙彩霞联系，对于房屋是否能够贷款，是否能够办理过户，都是按照孙彩霞的指示在办理，所以即使卧龙居房产出示此录音，也不能直接说明其向客户孙佳莹告知孙彩霞离职以及办理离职事后处理的事宜；被告孙彩霞对该证据的真实性和证明问题均有异议。本院认为该组证据与本案没有关联性，本院对该组证据的真实性不予确认。5.营业执照（副本）一份，欲证明：营业执照证明被告卧龙居公司曾经的工作人员孙彩霞于2019年5月5日开办了大庆高新区合生房地产咨询服务公司。原告陆有、牛玉珍及被告孙佳莹、庄严、孙彩霞对该证据的真实性和证明问题均无异议。本院认为该组证据与本案没有关联性，本院对该组证据的真实性不予确认。庭审中，被告孙彩霞举证如下：1.微信聊天记录9页（出示原始载体），欲证明：房主委托我给办理贷款，并和孙佳莹过户的事宜。经质证，原告陆有、牛玉珍对该证据的真实性和证明问题均有异议。并不是原告委托孙彩霞办理贷款，而是因被告孙彩霞承诺为被告孙佳莹贷款一直未办理成功，导致原告与第三人签订购房合同中违约，第三人一再催原告付尾款，原告才多次催问孙彩霞贷款能否办下来。贷款不是我方要贷款，我方也不用委托孙彩霞办理贷款事宜，我们是卖方不用办理贷款，也从未委托办理贷款；被告孙佳莹、庄严对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。2018年原告与孙佳莹签订房屋买卖合同一直到2019年7月份都是孙彩霞一直在联系孙佳莹积极办理贷款，并且孙彩霞一再说高评高贷需要加钱，多贷10000元多支付1000元费用，孙佳莹按照孙彩霞的要求给其支付7000元的中介费用，当时孙佳莹与孙彩霞说自己买房费用已经很高了，要求此费用让原告承担一部分，之后孙彩霞就向原告要求承担贷款的中介费用，所以就产生了原告交付的6000元的贷款中介费，实际上孙彩霞办理的贷款是收了原告以及被告双份的中介费，很明显是孙彩霞是主动积极在办理贷款；被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司对证据有异议：第一，按照买卖双方以及中介公司三方买卖合同第三条，第二项以及第三项之约定，乙方有付房款的义务和办理贷款的义务，而且是通过公积金贷款，乙方还有办理贷款的义务，卧龙居房产公司无合同约定有帮助乙方贷款的义务，卧龙居公司也无法定协助乙方贷款的义务，这符合合同约定，也符合常理，合同中没有约定卧龙居有贷款义务；第二，关于聊天记录提到6000元收费问题，能够证明孙彩霞的行为与卧龙居公司无关，而是与双昱公司有关；第三，无论是孙彩霞收取买方还是卖方的费用，都与我公司无关，卖方对我公司是非常满意的，2019年1月20日卖方陆有曾送给孙彩霞锦旗，孙彩霞收取的买卖双方6000元和7000元是违法的，我公司是绝对不允许的。本院认为该组证据与本案没有关联性，本院对该组证据的真实性不予确认。根据原告所举证据及当庭陈述，认定本案事实如下：2018年11月15日，原告陆有、牛玉珍作为甲方，被告孙佳莹、庄严作为乙方，被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司作为丙方即中介方，三方签订了房地产买卖合同，约定原告将其所有的高新区乾和城B1-1110（产权证号为00××**）的房产卖给被告孙佳莹、庄严。签订合同后，原告向被告交付了房屋。合同约定房屋总价款29万元，签订合同时预交定金1万元，交房时再付甲方3万元定金；乙方贷款办理期限为2019年7月30日前，乙方必须在发放贷款（公积金贷款）当日支付剩余房款25万元；过户时产生的费用由甲、乙双方各自支付。乙方在合同签订之日支付丙方服务佣金2500元；甲方在2018年11月30日前将房屋交付给乙方。合同约定违约责任：如乙方违约，则乙方应在违约行为发生之日起5个工作日内，以相当于房屋总价款的20%数额向甲方支付违约金，乙方向甲方支付的全部款项抵顶违约金多退少补，甲方收取的乙方的费用不予退还。合同约定丙方的权利义务：丙方对甲乙双方提供的文件资料和出具的凭证应妥善保管，协助安排甲乙双方大庆市建设大厦产权交易所办理过户手续，定金由丙方代为保管，过户当日转交给甲方，过户之前将房款打给丙方指定的银行账户，代丙方验资验证后方可过户，如乙方自愿交给甲方，丙方不负任何责任。2019年7月18日,原告将房屋过户给被告孙佳莹，原告承担了过户费用10801.02元。因二被告一直未能办理贷款，并支付剩余尾款，原、被告经协商在2019年8月16日将房子又过户回原告名下所有，原告支付过户费用12856.59元。原告女儿在2018年11月23日为购买龙凤区龙政路83号欣凤学城A7-1-402房屋与案外人签订合同，因未按期交付尾款，承担了定金50000元、房屋中介费用7000元的损失。本院认为，原告陆有、牛玉珍与被告孙佳莹、庄严之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同成立、有效，双方应当按照约定全面履行义务。在房屋买卖合同履行过程中，原告于2019年7月18日将房屋过户给被告孙佳莹、被告庄严后，按照案涉房屋买卖合同被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司已履行完毕书面合同约定的居间等义务；并且根据商业惯例及庭审查明，买方办理贷款购房业务是需要另行支付中介机构办理费用的，但案涉合同并未约定该笔业务及费用，被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司也未在合同中向原告承诺保证被告孙佳莹、庄严一定能够办理贷款的义务。因此根据合同的相对性，被告孙佳莹、庄严不能支付房屋尾款，导致解除合同，不应由被告大庆卧龙居房地产经纪咨询有限公司承担赔偿责任，应由被告孙佳莹、庄严承担赔偿责任。经查明，原告与被告孙佳莹、庄严协商一致后已将房屋过户回原告名下所有，本院认为案涉房屋买卖合同已经协商一致解除，故对原告主张解除房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。合同解除后，被告孙佳莹、庄严应对两次过户产生的过户手续费23657元（10801+12856）承担赔偿责任。原告主张被告给付房屋再次买卖时增加的营业税19140元，因案涉房屋的买卖在此期间并未再次成交，该损失并未实际发生，原告也未能对该主张提供相应证据予以证明，本院对原告该诉讼请求不予支持。原告在2018年11月15日签订合同后向被告孙佳莹、庄严交付了房屋，2019年7月18日房屋过户回原告名下所有后，被告孙佳莹、庄严向原告返还了房屋，实际二被告占有使用房屋9个月，原告主张被告给付房屋使用费13500元，本院认为因被告孙佳莹、庄严不能履行合同义务，导致合同解除，二被告应向原告支付房屋使用费，考虑到该小区市场租房年价格在15000元-18000元期间，另外根据案涉房屋买卖合同的内容，查明原告房屋内设备齐全，有烟机、炉具、热水器、双人床及床垫、沙发、茶几、电视柜、鞋柜、电脑桌，本院对原告主张的使用费13500元予以支持。原告主张被告给付因二被告违约导原告女儿与第三人的买卖合同违约造成的损失57000元，本院认为，在本案中原告与被告孙佳莹、庄严订立房屋买卖合同时，应当合理预见对方违反合同可能给其造成的损失，故对该诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条的规定，判决如下：一、被告孙佳莹、被告庄严于本判决生效后十日内赔偿原告陆有、原告牛玉珍房屋过户费用23657元；二、被告孙佳莹、被告庄严于本判决生效后十日内给付原告陆有、原告牛玉珍房屋使用费13500元；三、驳回原告陆有、原告牛玉珍的其他诉讼请求。案件受理费1863元，由被告孙佳莹、被告庄严共同负担365元，由原告陆有、原告牛玉珍共同负担1498元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。本判决生效后，义务人在规定的时限内不履行义务的，权利人可向本院申请执行。提出执行的期限，为本判决书规定的履行期限届满后次日起二年内。（本判决所涉币种均为人民币）审判员  王文娇二〇一九年十二月二十日书记员  杨 雪附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则。根据合同的性质。目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。