海南省第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）琼96民终1842号 上诉人（原审被告）：海南金手指房地产开发有限公司，住所地海南省海口市美兰区海甸岛万恒路**海岸绿洲会所。 法定代表人：张祥平，该公司副董事长。 委托诉讼代理人：朱斌，该公司法务。 委托诉讼代理人：陈皓，该公司法务。 被上诉人(原审原告)：张素贤，女，1952年4月6日出生，汉族，户籍所在地辽宁省葫芦岛市，现住海南省澄迈县。 委托诉讼代理人：孙桂娥，黑龙江卓玖律师事务所律师。 上诉人海南金手指房地产开发有限公司（以下简称金手指公司）因与被上诉人张素贤商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院2019年6月25日作出的(2019)琼9023民初329号民事判决，向本院提出上诉。本案于2019年10月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人金手指公司的委托诉讼代理人朱斌、陈皓，被上诉人张素贤及其委托诉讼代理人孙桂娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人金手指公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第二项判决；2、驳回被上诉人的一审诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院以约定显失公平为由，并根据对等原则酌定调整办证违约金为日万分之一无事实和法律依据。(1)一审法院依据双方合同中约定：买房人逾期缴纳购房款的违约金以未缴房款的日万分之一支付违约金，认定卖房人逾期办证违约金也应当比照万分之一标准，无法律依据。首先，购房款违约与逾期办证违约没有任何可比性，购房款的迟延支付直接影响到卖房人的财务成本的增加；其次，购房款的支付是买房人的主要合同义务，而办证只是卖房人房屋交付后的附随义务；最后，逾期办证没有影响买房人行使居住权。因此，一审法院认定逾期办证违约金为日万分之0.2显失公平没有法律依据。(2)一审法院在判决认定部分阐述：被上诉人要求认定合同第六条第(2)项、第十一条、第十五条内容无效时，又认为没有违反公平正义原则，认定合同有效，在同一份判决书中对于同类问题，作出完全相悖的认定，纯属自相矛盾。二、被上诉人的一审诉讼请求没有事实依据，请求二审法院直接驳回理由如下：1、关于逾期办证问题。(1)两证合一后的办证行为系政策原因导致上诉人、被上诉人产生的新的合同义务，政策变动系合同签订时不可预见的，应当双方另行达成合意。合同签订时的房产登记制度有别于现在的“二证合一”，其办理流程手续是不同的，申请的机构也不一样，则导致合同签订双方要履行的义务也不同。而如今的“二证合一”是政策原因所致，使得双方之间要履行新的义务，这种国家政策的变更是合同签订时无法预见的。对于该新义务的履行，应由双方重新协商新的履行方式，或按不动产登记制度由业主自己去申请办理。造成该房屋产权证没有如期办理系上诉人无法预料和控制的原因所致，并非上诉人的过错，不应归责于上诉人。(2)上诉人承担逾期办证违约金的责任证据不足。合同第十五条明确写明：“因出卖人的责任……”而根据“谁主张谁举证”的证据证明规则。被上诉人作为房屋买受人，主张上诉人承担逾期办证的违约责任，其应按照合同规定对逾期取得房产证系出于上诉人自身的原因这个事实负有举证证明责任，但被上诉人向法庭提交的证据并不能证明出卖人有意懈怠导致无法办证，出卖人未能办理办证，系出卖人以外原因所致。在庭审中上诉人提交了大量贵院审判的终审判决作为案例，鉴此说明，办证过程中受到非出卖人因素导致无法如期办证因素很多，合同第十五条本义是要排除除出卖人故意懈怠导致逾期办证以外的责任，但是一审法院枉顾条款的明确规定，将合同中明确排除的责任判归出卖人承担。(3)被上诉人未能如期缴纳契税、维修基金也是无法如期办证的综合因素之一，将不能如期办证原因归结为上诉人原因有失偏颇。(4)逾期办证系政策变动导致部门合并、系统调试所致。一审法院认为，2016年6月30日澄迈县正式实施不动产统一发证工作，而上诉人办证义务在此日期之前，因此不予采信，是与事实不符的。事实是由于两证合一，在实行两证合一之前，办证机关就已经不受理房产企业的办证事项，答复是这样会从事大量的重复性劳动。而两证合一实施后，又由于政府部门合并、系统调试、人员培训、数据对接，且之前办证案件的积压，这不是个案，是每个县市的普遍现象，上诉人也将类似案件提交给一审法院参考，以证明拖延办证系普遍情况。对此，一审法院枉顾事实，不予采信上诉人观点有违客观、公正原则。2、关于被上诉人主张返还代办费的问题。一审判决超出了被上诉人的诉讼请求，被上诉人主张要求返还的是代办费，一审法院判决的是办证工本费，且在审理期间一审法院并没有对此进行释明，也没有要求上诉人对此提出反证。上诉人在《缴费通知书》中向被上诉人通知收取名为“办证工本费”，在庭审中并没有提供收款凭证以证明确向上诉人缴纳了此项费用，且被上诉人也没有证据证明上诉人收取了“代办费”。3、关于被上诉人主张合同中违约金的约定条款无效问题。合同中可以就不同违约行为约定不同的违约金条款。商品房买卖合同作为平等民事主体间的民事法律关系，更多强调的是意思自治，根据法律规定，合同内容由双方当事人自主决定，对于违约责任条款，亦由双方自主决定，不违反法律的强制性生效规定的就是合法有效的。故，买卖合同中就违约金约定的条款或条款内容是有效的。一审法院在认定第六条(2)、第十一条、第十五条内容条款效力时，认定合法有效，对此上诉人不持异议。综上所述，一审法院认定没有事实依据，适用法律错误，请求二审法院依法予以纠正，维护上诉人的合法权益。 被上诉人辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本案必须搞清楚以下几个问题：1、开发商是否存在过错；2、开发商履行办证义务的责任范围；3、开发商逾期办证是否是两证合一改革所致。具体理由：一、开发商逾期办理权属证书是客观事实。1、合同约定的办证时间。被上诉人2012年4月26日与上诉人签署了《商品房买卖合同》，合同约定于2013年4月30日交付房屋，并约定在商品房交付之日起540日内为被上诉人办理房屋权属证书。据此计算，办理权属证书时间应当是2014年10月30日。但是直到2019年2月18日被上诉人起诉时仍未拿到不动产权证。逾期时间达四年半之久。2、完成综合验收的时间。开发商是2017年3月30完成的商品房竣工验收，与合同约定的2013年4月30日商品房验收合格迟延了近4年时间。2018年2月7日完成综合验收与备案工作，与约定的2014年10月30日完成办证时间迟延了近三年半。开发商在两段验收环节拖延时间过长，导致办证时间迟延，证明上诉人迟延办证是客观事实。二、上诉人逾期办证是因其自身的过错造成的。影响开发商综合验收工作进度的是与承建单位发生工程款结算纠纷所致。四季花城高尔夫温泉公寓项目（涉案项目）系由广西集团第一建筑工程有限公司承建。后双方因工程款结算事宜发生纠纷，致使验收工作迟迟不能进行。小区广大业主对此意见很大，曾集体向县领导反映此事。2017年12月25日，县领导在老城镇政府会议室召开专题会议，督促双方尽快解决矛盾，要求开发商尽快为业主办理不动产权证。2018年1月2日下发了会议纪要，即《澄迈县人民政府县长办公会议纪要》第1期，此文件一审已提交。此后上诉人加快了工程竣工综合验收备案工作，并于2018年2月7日完成了此项工作。以上事实证明上诉人逾期办证是因为自己的过错造成的，应当承担相应的违约责任。三、上诉人逾期办证并不是两证合一造成的。上诉人强调逾期办证是因为实施两证合一新房登记政策所致。此说存在两点错误：1、澄迈县辖区自2016年6月30日起才正式实施不动产统一发证工作。按照合同约定，上诉人应当于2014年10月30日即为被上诉人办好产权证书，办证改革并无溯及既往的效力。上诉人认为是办证改革导致他们办证迟延，似乎二者之间存在因果关系，此说与事实不符。2、在办证问题上，开发商的职责范围仅及于综合验收与备案，至于买受人何时取得不动产权证，是行政机关的职责，不可把双方的的职责混为一谈。被上诉人追究上诉人逾期办证的违约责任，时间是截止到综合验收日，并未将行政机关的办证时间加算在内。开发商完成了综合验收与备案工作后，具体办证工作是由买受人自己办理还是由开发商协助办理，可以通过协商解决。上诉人作为房地产开发企业，应当严格按照《房地产建设综合验收规程》履行自己的职责。但是上诉人却混淆了自己与行政机关的职责范围。表现在对两证合一的认识上。在办证环节，无论是否两证合一，都必须是在开发商完成综合验收与备案基础上，住房和城乡建设局才能启动办证程序。综合验收与备案是办证工作的先决条件，二者在工作性质、履行职责的主体、时间顺序上均不相同。上诉人硬把二者扯上因果关系，两证合一是因，逾期办证是果。上诉状还说两证合一后，双方产生了新的合同义务，应当另达成协议，不知上诉人所说的新的合同义务具体指的是什么。我方认为，两证合一并未导致双方合同义务关系的变化，更没有免除开发商综合验收与备案的法定职责，变化的只是行政机关办证的工作程序。可见上诉人对自己的职责范围并不明晰，所谈主张既违背客观事实，又违反法律规定。本案中，上诉人因自身的原因没有按时完成综合验收工作，是导致其迟延办证的根本原因，却口口声声说两证合一耽误了他们办证，并说“这一状况从2012年一直持续到2016年”，此说极度歪曲事实。四、上诉人说：“购房款的支付是买房人的主要合同义务，而办证只是卖房人房屋交付后附随义务”。这是上诉人对不动产交付的错误理解。商品房买卖合同是以转移房屋所有权为目的的物权契约。出卖人与买受人是合同双方当事人，卖方交付标的物，买方支付价款是双方的主给付义务，由此构成双务合同的对等给付。上诉人认为“购房款违约与逾期办证违约没有任何可比性，购房款的迟延支付直接影响到卖房人的财务成本的增加；购房款的支付是买房人的主要合同义务，而办证只是卖房人房屋交付后的附随义务。”此论认为开发商只要交付了房屋，买受人领了钥匙，就完成了自己的交房义务。因此在制定合同责任时，才有了买受人迟延付款，要承担日万分之一的违约金，而开发商不协助办理房屋权属证书，只承担日万分之0.2的违约金。《中华人民共和国物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”《中华人民共和国城市房地产管理法》也规定：“房屋产权证是房屋产权的合法凭证”；“凡未办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更与他项权利的设定，均为无效。”房屋权属证书是享有房产所有权的法定要件，只交付房屋不交付权属证书，等于出卖人未尽交付义务，买受人也没有取得房屋所有权。在商品房买卖中，出卖人何时交付房屋、何时为买受人办理权属证书，是合同的重要条款，需要在合同中明确约定。同时也是买受人最关注的问题。鉴于物权交付的特征及开发商在办证问题上的迟延，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案应当适用该司法解释。五、关于日万分之一与日万分之0.2违约金的比例问题。《商品房买卖合同》第六条关于买受人逾期付款的违约责任第（1）款规定：逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金。合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的日万分之0.2向买受人支付违约金”。一审判决以认为合同中所约定的出卖人违约责任按日万分之0.2计算明显低于买受人违约责任按万分之一，该约定显失公平，故酌情调整为日万分之一，支持被上诉人的诉讼请求，合情合理，亦有法律依据。我国《合同法》第四十条规定：提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。开发商在格式合同中将这些不合理、不公平的条款强加给买受人，明显违反了我国《合同法》中公平、公正的基本原则。一审判决综合考虑被上诉人的实际损失以及上诉人的违约程度，将违约比例进行适当调整，体现了法律的公平与正义，深受广大买房人的赞许。六、关于返还代办费的问题。1、预交500元是事实。上诉人在向被上诉人交付房屋之前，要求被上诉人缴纳燃气管道初装费、有线电视开户费、办证工本费等几项费用，否则不予交钥匙。凡拿到房屋钥匙的业主，都如数交纳了上述费用。其中办证工本费预交了500元（一审提交了《缴费通知书》和海南省海口市资金往来暂收、暂付专用凭证），一审经过质证和评析认定，已经对其三性和证明效力予以认定。2、依据《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。”根据国家不动产登记收费标准的有关规定，住宅申请办理不动产登记事项，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。3、上诉人每户预收500元，扣除80元工本费，剩余420元属于额外费用，无论是依约还是依法，上诉人应当返还多收的420元。综上所述，开发商在逾期办理不动产权属证书问题上已经违反了《商品房买卖合同》第十五条约定，构成实质违约，应当按照公平、公正原则承担相应的违约责任。 被上诉人向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院判令金手指公司承担逾期办理不动产权证的违约责任，支付违约金43909元；2、返还收取的500元额外代办费；3、请求法院确认下列合同条款内容无效：第六条(2)有关出卖人违约责任内容，第十一条出卖人逾期交房的违约责任，第十五条出卖人逾期办证的违约责任；4、诉讼费用由金手指公司承担。 一审法院认定事实：2013年4月16日，张素贤与金手指公司签订《澄迈商品房买卖合同》，由张素贤购买金手指公司开发的位于海南省澄迈县老城开发区美桃岭地段四季花城高尔夫温泉公寓三期16幢9层914房，双方约定按套内建筑面积计价，每平方米7718.86元，总金额400995元。《合同》第六条约定“买受人如未能按本合同规定的时间付款，按下列第一种方式处理：1.按逾期时间分别处理，不做累加：(1)逾期在30日之内，每逾期一天，出卖人有权要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的万分之0.2向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未付房价款部分万分之0.2的违约金”。《合同》第八条约定“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”《合同》第十一条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.2支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金。”《合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件材料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上，买受人有权单方解除合同。”该合同还对付款方式及期限、房屋交接、面积确认及面积差异处理、权利瑕疵担保等内容作出了约定。合同签订后，张素贤已依约将购房款全部付清给金手指公司。金手指公司为了方便办理交房和办证事宜向张素贤发出缴款通知书，要求张素贤缴纳燃气管道初装费、有线电视开户费、办证工本费等，张素贤已按通知要求向金手指公司缴纳了上述各项费用3800元(含办证工本费500元)，金手指公司于2014年3月1日出具海南省海口市资金往来专用凭证一张，确认已收到该笔款项。在该笔款项缴纳完毕后，金手指公司将涉案房屋交付张素贤使用. 另查明，涉案房屋的所在项目于2017年3月30日经建设、勘察、设计、施工、监理单位验收合格。但因金手指公司与承建商广西集团第一建筑工程有限责任公司工程款结算纠纷，2017年12月25日经县领导协调后，金手指公司才加快了办理本案所涉工程竣工验收备案手续的进度，并于2018年2月7日完成综合验收备案手续。在第二次法庭辩论终结前，金手指公司没有证据证明已为张素贤办理房屋权属证书。 一审法院认为，张素贤、金手指公司签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同应为有效合同，双方均应依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定履行自己的义务。本案的争议焦点是：一、张素贤要求金手指公司承担逾期办证违约金是否有法律与事实依据；二、金手指公司应否承担返还代办费的义务；三、合同中的有关出卖人违约责任、逾期交房、逾期办证的条款是否无效。 关于张素贤要求金手指公司承担逾期办证违约金的问题。双方在《商品房买卖合同》中约定交付期限“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时也对产权登记作出了约定“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。”按照上述约定，金手指公司最迟应在2015年5月24日前为张素贤办理房屋权属证书。金手指公司抗辩称房屋产权证书没有如期办理是国家实行两证合一的新房产登记政策所致，而非金手指公司自身责任所致。但澄迈县辖区自2016年6月30日起才正式实施不动产统一发证工作，而金手指公司理应在2015年5月24日前即为张素贤办理房屋权属登记，该时间国家房产登记制度尚未变更，故金手指公司的抗辩理由不成立。事实上，因与承建商在工程款结算方面存在纠纷，金手指公司开发的涉案房产2017年3月30日才竣工验收，2018年2月7日才在澄迈县住房和城乡建设局完成综合验收备案，这才是逾期办证的主要原因，故金手指公司应对逾期办证承担违约责任。 关于张素贤主张逾期办证违约责任，金手指公司抗辩该主张已超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。从2015年5月25日至2019年2月18日张素贤起诉之日，有部分日期已超过诉讼时效，张素贤按照三年诉讼时效倒推，主张违约天数1095天，一审法院予以支持。 关于违约金的计算，合同第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的日万分之0.2向买受人支付违约金。”张素贤认为出卖人逾期办证的违约金约定过低，应依据权利义务对等原则，按照开发商追究买受人违约责任时适用的同样标准，按日万分之一计算违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院认为合同中所约定的出卖人违约责任按日万分之0.2计算明显低于买受人违约责任按日万之分一，该约定显失公平，故一审法院根据对等原则酌情调整为日万分之一，违约金总额为43908.95元(400995元×0.1‰×1095天)，张素贤主张43909元，一审法院予以支持。 关于金手指公司应否返还代办费的问题。张素贤按照金手指公司发出的缴费通知书，向金手指公司缴纳了500元办证工本费。根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规【2016】2559号)第一条不动产登记收费标准的规定，规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权申请办理不动产登记事项，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。张素贤、金手指公司双方签订的商品房买卖合同第十五条也明确约定“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。”本案中金手指公司在相关税费标准之外多收取张素贤办证工本费420元，故张素贤主张金手指公司退还办证工本费于法有据，一审法院予以支持，金手指公司应退还420元办证工本费给张素贤。 关于合同中的有关出卖人违约责任、逾期交房、逾期办证的条款是否无效问题。《合同》第六条(2)“逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，出卖人有权按逾期日数要求买受人每日按应付而未付房价款部分的万分之一支付违约金。出卖人应于书面通知买受人解除合同之日起30日内，在扣除买受人应支付的违约金后，一次性全部退还买受人支付的房价款及利息。出卖人逾期未退款的，每逾期一日，出卖人应按应退款总额的万分之0.2向买受人支付违约金，直至全部退还款项为止。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按逾期日数每日向出卖人支付应付而未支付房价款部分万分之0.2的违约金。”《合同》第十一条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人未能按本合同约定的期限交房，按下列方式处理(按逾期时间分别处理，不作累加)：1.逾期在90日之内，每逾期一天，买受人有权要求出卖人每日按已付房价款的万分之0.2支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之0.2的违约金。”《合同》第十五条约定“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在0日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。出卖人应当提前30日如实书面告知买受人办理房屋权属证书和土地使用权证登记需要由买受人提供的证件材料，买受人应及时提供。出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之0.2向买受人支付违约金。逾期720日以上，买受人有权单方解除合同。”张素贤以合同中凡涉及买受人违约的条款，均按日万分之一计算违约金，而涉及开发商违约的条款则按日万分之0.2计算违约金，认为违反了《中华人民共和国合同法》中的公平、公正基本原则，而主张上述合同条款无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，合同无效有五种情形：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。认定合同条款无效应参照合同无效的情形，而张素贤主张无效的理由并不符合《合同法》规定的合同无效情形，故张素贤主张确认合同第六条(2)、第十一条、第十五条内容无效，于法无据，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、海南金手指房地产开发有限公司应在判决生效之日起十五日内向张素贤支付逾期办证违约金43909元；二、海南金手指房地产开发有限公司应在判决生效之日起十五日内向张素贤返还多收取的420元办证工本费；三、驳回张素贤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费910元，由海南金手指房地产开发有限公司负担（张素贤已预交455元）。 二审审理查明的事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。二审另查明，金手指公司向张素贤发出的缴款通知书上载明“所有收费为预收的代收代缴费用，最终以国家相关职能部门的收费为准，并多退少补。”政府办证部门就涉案房屋收取了80元的办证工本费。还查明，金手指公司于2019年1月30日为张素贤办好涉案房屋权属证书。 本院认为，本案争议的焦点为：一、张素贤要求金手指公司承担支付逾期办证违约金是否有依据，以及逾期办证违约金的标准应如何认定。二、张素贤要求金手指公司返还代办费是否有依据。 一、关于张素贤要求金手指公司承担支付逾期办证违约金是否有依据，以及逾期办证违约金的标准应如何认定的问题。 首先，金手指公司是否应承担逾期办证责任问题。金手指公司以逾期办证是政府实行两证合一的新房产登记政策所致，而非其自身责任所致。但澄迈县辖区自2016年6月30日起才正式实施不动产统一发证工作，而金手指公司理应在2015年5月24日前即为张素贤办理房屋权属登记，该时间国家房产登记制度尚未变更，故金手指公司的抗辩理由不成立。另金手指公司认为逾期办证系政策变动导致部门合并、系统调试所致，但并未提供在合同约定办证期间其已申请办证而政府拒收或政府暂停受理的相关通知或证明，故金手指公司该抗辩理由亦缺乏事实及法律依据，应不予采纳。另外，张素贤已按金手指公司的通知要求如期交纳契税、维修基金，不存在金手指公司主张的张素贤迟延交纳契税、维修基金的事实。事实上，金手指公司因与承建商在工程款结算方面存在纠纷，金手指公司开发的涉案房产2017年3月30日才竣工验收，2018年2月7日才在澄迈县住房和城乡建设局完成综合验收备案，这才是逾期办证的主要原因，故金手指公司应对逾期办证承担违约责任。 其次，逾期办证违约金标准如何认定问题。金手指公司与张素贤签订的《澄迈县商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同应为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。一审中张素贤以合同中凡涉及买受人违约的条款，均按日万分之一计算违约金，而涉及开发商违约的条款则按日万分之0.2计算违约金，认为违反了《中华人民共和国合同法》中的公平、公正基本原则，而主张上述合同条款无效。合同中有关违约金的约定条款一审判决认定有效，张素贤对该判决认定结果没有提出上诉，应视为其认可违约金的约定条款有效。金手指公司对违约金的约定条款有效亦无异议。在合同有效且双方对合同中有关违约金约定条款均认可有效的情况下，违约方应按约定承担违约责任。而且逾期缴交购房款违约与逾期办证违约性质不同，双方约定违约责任受罚利率有所不同是双方自愿的意思表示，不能据此认定违反合同法中的公平、公正基本原则。因此，一审张素贤以违约金约定显失公平为由，不按双方当事人在合同中约定的违约金标准，主张调高金手指公司逾期办证违约金标准，缺乏事实及法律依据，其主张本院不予采纳。金手指公司主张应按双方在合同中约定的违约金标准承担责任有理，本院予以支持。 张素贤与金手指公司在《商品房买卖合同》中约定房屋交付期限为“出卖人应当在2013年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”同时也对产权登记作出了约定，即“出卖人应当自房屋交付之日起540日内为买受人办理房屋权属证书。”按照上述约定，金手指公司最迟应在2015年5月24日前为张素贤办理房屋权属证书。从2015年5月25日至2019年1月30日金手指公司办好涉案房屋产权证之日，属金手指公司逾期办证天数，由于张素贤2019年2月18日起诉时有部分日期已超过诉讼时效，且2019年1月30日金手指公司办好涉案房屋产权证之日至张素贤2019年2月18日起诉之日不应再认定金手指公司违约，故张素贤按照三年诉讼时效倒推，主张违约天数1076天本院予以支持。张素贤多主张的19天（2019年1月30日至2019年2月18日）不予支持。根据合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的日万分之0.2向买受人支付违约金。”故金手指公司应承担违约金总额为8629.4元（400995元×0.02‰×1076天），张素贤诉讼请求金手指公司承担违约金39748元，多出部分本院不予支持。 二、关于张素贤要求金手指公司返还代办费是否有依据的问题。 张素贤按照金手指公司发出的缴费通知书，向金手指公司缴纳了500元办证工本费。根据《国家发展改革委财政部关于不动产登记收费标准等有关问题的通知》(发改价格规【2016】2559号)第一条不动产登记收费标准的规定，规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权申请办理不动产登记事项，据实收取不动产登记费，收费标准为每件80元。合同第十五条也明确约定“出卖人向买受人代收办理权属登记所需的相关税费应当符合有关规定的标准。出卖人不得在相关税费标准之外以代办之名向买受人收取额外费用。”根据本案查明的事实，政府办证部门就涉案房屋收取了80元的办证工本费，金手指公司在缴款通知书上已明确其所收取的费用为代收代缴费用，最终以国家相关职能部门的收费为准，并多退少补，金手指公司多收取张素贤的办证工本费420元，应予退还。 综上所述，金手指公司的上诉请求有理部分，本院予以支持，无理部分，应予驳回；一审判决认定部分事实清楚，但适用法律及判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、维持海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初329号民事判决第二项； 二、撤销海南省澄迈县人民法院（2019）琼9023民初329号民事判决第一、三项； 三、上诉人海南金手指房地产开发有限公司应在判决生效之日起十五日内向被上诉人张素贤支付逾期办证违约金8629.4元； 三、驳回被上诉人张素贤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费910元，由上诉人海南金手指房地产开发有限公司负担185.4元，被上诉人张素贤负担724.6元；二审案件受理费910元，由上诉人海南金手指房地产开发有限公司负担185.4元，被上诉人张素贤负担724.6元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蔡于干 审 判 员 吴党恩 审 判 员 陈小燕 二〇一九年十二月十一日 法官助理 孙宛宛 书 记 员 陈素园 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。