江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0102民初8191号原告：江苏天华文化传媒有限公司，住所地在南京市玄武区洪武北路**。法定代表人：张继平，该公司董事长。委托诉讼代理人：周哲，江苏驰宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤来弟，江苏驰宏律师事务所实习律师。被告：许定晨，男，1977年2月28日出生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：陈辉，江苏苏砝律师事务所律师。委托诉讼代理人：邵士勇，江苏苏砝律师事务所律师。原告江苏天华文化传媒有限公司（以下简称天华公司）与被告许定晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月5日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月24日公开开庭进行了审理，原告天华公司的委托诉讼代理人周哲、被告许定晨及其委托诉讼代理人陈辉到庭参加诉讼；后本院于2019年9月4日再次公开开庭进行了审理，原告天华公司的委托诉讼代理人周哲，被告许定晨及委托诉讼代理人邵士勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天华公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金291788.46元及滞纳金124700元(暂计算至2018年6月1日)，并支付自2018年6月2日至实际清偿之日止的滞纳金（以234686元为基数按每日千分之五计算）；2.被告向原告支付协议解除后实际使用期间的租金64765元；3.被告向原告赔偿违约金388590元；4.被告将涉案房屋恢复原状；5.被告承担律师费用50000元。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为：被告支付租金429086.62元，并支付自2018年3月1日起至实际清偿之日的滞纳金（按每日千分之五计算）；并增加诉讼请求，要求确认双方于2018年6月1日解除合同。事实与理由：双方于2015年6月签订房屋租赁合同，约定租期三年,租金为5.5元/平方/天，第二年、第三年分别在上一年基础上递增6%、7%，按季支付，先付后用等。在合同履行中，被告未按约按期足额支付租金且迟延交还房屋，经催促后仍拒绝履行，故诉至法院要求处理。被告许定晨辩称，因原告未取得消防审批，所以双方签订的租赁合同无效，原告主张的租金、滞纳金、违约金及律师费，无法律依据。原告于2018年6月8日对案涉房屋停水、停电，造成被告无法实际经营，原告主张此后的使用费，无法律依据。原告已将案涉房屋出租给他人，恢复原状的诉请无法实际操作。同时，原告应退还被告的保证金171305元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并认定事实如下：2015年6月，原告天华公司（甲方）与被告许定晨（乙方）签订《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》，约定：①乙方承租园区内01-2栋，双方确认面积为341.33平方米（含园区公摊面积，综合得房率为71%）；租赁用途为日式料理，一切与经营相关的手续办理及营业期间的所有相关事宜（消防、工商、税务、公安、环保、文物及其他有关部门等）均由乙方自行解决，如因乙方未能及时解决由此造成的一切违法行为的后果及损失由乙方自行承担，与甲方无关；②租期自2015年7月1日起至2018年6月30日止，乙方享受装修免租期30天（自2015年7月1日起至2015年7月31日止）；③租金5.5元/平方/天，年租金685220元，以季为收缴周期，每季交租金171305元，先付后用，第二年、第三年的租金分别在上一年租金的基础上递增6%、7%；④乙方于合约签订之日支付甲方履约保证金171305元（折合三个月房租），合约期满双方不再续约，三个月内无息退还给乙方，履约过程中乙方违反本合约相应条款的，该保证金不再退还；⑤园区内物业将委托物业公司全面管理，并可委托或自行收取物业管理费、公摊水电费等相关费用，物业管理费为20元/平方米/月，总计81919元/年，按半年支付，乙方入驻时需缴纳3个月物业管理费押金；⑥乙方按季支付租金，首付租金应于合同签订之日起5日内支付，租金期满，应在下一期租金满前30天缴纳；首付物业管理费及管理费押金应于合同签订之日起5日内支付，以后半年度物业管理费应在下一期物业管理费期满前30天向甲方缴纳；⑦按先付后用的原则，乙方须于每交付租金周期结束前30日支付下一周期的租金、管理费、物业费、公共设施费等费用，如未提前缴纳相关费用，甲方有权在租金到期日随时收回物业，并不退还退租赁押金；乙方不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和物业管理费，如果乙方未向甲方或物业公司支付租金、物业管理费、水、电等公用事业费或其他应付款项中任一款项的，则每延迟一日，乙方应支付而未付金额千分之五的款项作为逾期付款违约金；经甲方或物业公司书面催款后超过30日仍不予以提供履约保函或支付前述款项中任一款项的，甲方有权解除本合约；⑧甲方协助乙方办理经营、设计、装修、所需的或可能发生的规划、环保、水、电、通讯、消防、卫生及其他国家规定的申请报批手续，向乙方提供办理报批所需的所有相关文件、图纸、资料等；甲方和/或物业公司有权对乙方自建的消防设施进行定期检查，以达到消防规范的标准，如若未取得消防部门的许可或验收的，甲方和/或物业公司有权要求其停业整改，待取得相应手续后方可恢复营业，未得消防验收营业的，所造成的一切后果由乙方承担，并承担相应赔偿；⑨无论因何种原因导致本合约终止，乙方均应在本合约终止之日起20日内自付费用将该物业连同其所有的附属物、装置、附加物，恢复至甲方交付时的状态或甲方认可的状态，同时将通向该租赁物及园区可通行部分的钥匙交还甲方和/或物管公司；⑩无论何种原因引起的本合约终止，如在交还期届满后乙方仍未交还租赁场所的，乙方应按本合约终止时月房租两倍的标准及实际天数向甲方支付房租，从交还期届满次日起付至实际交还之日止；⑪任何一方因自身原因若需要单方面提前终止本合约的，应提前两个月通知对方，并向对方支付违约金（违约金数额为三个月房租的2倍）；乙方违反本合约任何条款，甲方有权立即终止本合同，乙方应承担违约金（违约金数额为三个月房租的2倍）外，还须承担甲方催讨应收款而产生的所有合理费用和开支（包括但不限于合理的律师费、诉讼费），或甲方因行使本协议项下任何权利而引起的一切合理损失费用等。合同签订后，案涉房屋由南京唐度餐饮有限公司（以下简称唐度公司）经营餐饮，该公司的法定代表人系被告。2015年10月，原告与被告签订补充协议，主要内容为：租赁面积为344.21平方米，原告同意追加乙方“2015年10月1日至2016年2月29日”租金半价优惠作为对商户的扶持，其余合同约定条款不变等。2016年3月，原告与被告签订《消防备忘录》，主要内容为：“由于现阶段园区消防许可证尚在办理过程中，故我司同意在园区取得一装消防许可证之前，凡已从事经营活动的商户在消防检查中，因我园区在未取得一装消防许可证期间所接受到的未申报消防而从事经营或使用的罚款均由我司承担；若被责令停业的，所造成的房租、物业费、水电等损失均由我司承担；其中，若在消防检查中因二装消防不符合消防规范的，与我司无关。”2016年1月25日，江苏省消防工程有限公司出具说明函，言明其负责南京洪武创意产业园区的消防系统工程施工及消防报批等工作，在消防报批过程中，消防部门以缺少园区的相关建筑类图纸等原因未受理，其已经督促天华公司完善相关建筑类图纸，完成园区报批工作。2016年4月26日，原告向被告发出《房租清算通知》，要求被告在2016年5月3日前支付第1期至第4期租金（2015年7月1日至2016年6月30日）60412元。2016年7月11日，南京市公安消防支队玄武区大队向街区各单位出具告知书，言明“你园区至今未取得消防部门验收合格批文，你单位装修、使用未至消防部门申报相关手续，我大队于7月7日下午在大队召集每家商铺代表将情况告知，现书面通知你单位于7月12日前自行关门或者停止施工，申报消防相关手续后才允许使用或动工，逾期未自行关停的，我大队对你单位进行临时查封”。2017年4月13日，原告（甲方）与唐度公司（乙方）签订补充协议，言明第5期至8期（2016年7月1日至2017年6月30日）租金为732462元，乙方已支付495500.89元，尚欠80334.11元，双方于2017年3月经协商，同意乙方减免2016年7月1日至2016年8月31日的租金的申请作为对乙方的扶持，并减免合同约定第二年期即第四期至第八期6%的递增部分，折算为41460元，作为诚意，乙方支付20000元的唐度日本料理店的储值卡给甲方，如乙方提前提出解除合同或因乙方违约甲方提出解除合同的，则附加合同条款下的一切租金减免金额均须按正常缴付，不再享受优惠或扶持；经双方友好协商，唐度公司在2017年4月18日之前支付原告欠付的租金80334.11元，如有违背视为合同违约，乙方自愿支付拖欠租金总额的20%的违约金，并愿承担合同内的所有违约条款，甲方如采取合同约定的措施（如解除合同、断水、断电等），一切责任及损失由乙方自愿承担等。2018年6月7日，原告书面告知被告及实际使用人唐度公司，以其未按约履行合同，长期欠租，将于2018年6月8日12时起采取限水限电，收回房屋等。双方为此发生纠纷，被告亦于次日停止经营并离开案涉房屋。原告于同年7月4日将案涉房屋出租给他人并签订租赁合同，约定租期3年，自2018年7月15日至2021年7月14日等。审理中，关于被告支付的租金保证金及物业保证金，双方均认可如果被告构成违约情况下予以冲抵。原告陈述其主张被告支付2018年7月1日至15日期间的房屋使用费租金，是按月租金标准双倍计算；原告主张的违约金是依据合同约定，按三个月租金标准双倍计算；原告主张的滞纳金是以被告每一期拖欠租金，依据合同约定的日千分之五计算。双方主要争议事实为：一、被告是否拖欠房屋租金。原告认为被告应付三年的租金为2188728元，扣除已付部分，尚有429086.62元未付。被告抗辩其已付租金2101783元，扣除原告给予的优惠部分后，被告不存在拖欠租金。为此，被告提供下列证据：1.被告在2015年6月5日至2018年3月30日期间26笔支付租金凭证，2015年度为第1-2共2笔，2016年度为第3-8共6笔，2017年度为第9-23共15笔，2018年度1月至3月第24-26共3笔，证明由被告或唐度公司或张某（唐度公司职员）通过银行转账方式支付原告总计2101783元。其中，2015年6月5日支付的第1笔100000元、7月21日支付的第2笔247729.93元，合计347729.93元，该款扣除租金后，剩余部分为租金保证金171305元、物业保证金20480元、物业费40959元；2016年5月31日支付的第5笔60412.82元，是根据2016年4月26日原告的《房租清算通知》而支付的；2018年度的三笔由唐度公司支付，该公司在汇款用途写明1月2日、30日支付的100000元、83115.54元为第一季度房租，3月30日100000元为第二季度房租。经质证，原告对证据的真实性不持异议，认可被告在2015年度付款中包括租金、保证金及物业费，但认为其中有10笔费用系物业费和水电费用，具体为：在第6笔至第8笔中，张某分别于2016年11月1日、2日、12月29日支付的5271.6元、20835元、26852元系水电费和物业费；第10笔2017年1月14日张某支付的3280.30元系水电费；第11笔2017年1月24日张某支付的13653.2元系物业费，且该笔费用载明支付给物业公司；第13笔2017年3月17日、第18笔2017年9月27日张某支付的31162元、12577.82元系水电费；第20笔2017年10月20日张某支付的20479.8元系物业费；第21笔2017年11月1日、第23笔2017年11月30日张某支付的11404.07元、8882.83元系水电费。被告否认原告异议部分为交纳水电费、物业费，但未提供交纳水电费、物业费的其他证据。2.原告的工作人员王某与被告、张某及赵某（唐度公司股东）的微信记录，证明双方已就房租进行结算，被告不存在拖欠租金行为。①2016年3月，王某言明二三两期打折是142755，第四期为171305，合计314060元；被告发送支付上述两笔款项凭证的照片。②2017年3月，王某言明要求4月1日付172750.5元及2万元卡，4月10日是付差价房租80334.11元及27306.8元；被告回复3月31日付172750.5元（4月1日周六银行对公应该不上班），4月10日付余款80334.11元，物业费付3、4月的13653.40元。③2017年11月5日，张某回复王某的支付凭证照片，分别为2017年10月、11月1日支付物业费和水电费20479.8元、11404.07元；11月21日王某发送的房租催缴通知书，以表格方式言明第6期2016年10月1月至12月31日欠租金尾款10364.92元，第7期2017年1月1日至3月31日欠租金尾款10365.14元，第8期2017年4月1日至6月30日欠租金尾款10365.03元，第9期2017年7月1日至9月30日欠租金尾款12817.96元，第10期2017年10月1日至12月31日欠租金195933.5元，累计欠租44846.55元，要求在2017年11月30日支付，并依约支付滞纳金，若在2017年11月30日前未缴纳房租的，原告将依约采取断电、断水处理，并保留进一步追述和解释合同的权利等，但在表格中的滞纳金及滞纳天数一栏均为空白；张某于同月27日回复，支付33115.55元的凭证；同月28日，王某发送的《房租催缴通知书》，内容仍是表格式，言明第6期至第10期共欠租11731元，但对滞纳金额及滞纳天数一栏仍为空白。经质证，原告不予认可，但未提供反驳证据。根据证据规则，本院对上述证据的真实性予以确认。结合证据1-2的内容，可以判断双方多次对租金进行结算，被告在2017年11月结算时拖欠部分租金，并且未完全支付2018年度第二季度的租金，故应认定被告存在拖欠租金事实。原告主张被告在证据1中有10笔费用为物业费、水电费，证据充分，本院予以采纳。二、被告给付原告储值卡数额。被告主张共给付原告储值卡两次，累计价值45000元。被告仅提供原告的工作人员王某于2017年9月28日出具收条，言明收到面值为1000元的储值卡25张。经质证，原告不予认可，但未提供反驳证据。对此，本院认定被告给付原告价值25000元的储值卡。三、原告主张的律师费50000元是否成立。原告提供其与江苏驰宏律师事务所签订《委托代理合同》，该合同约定委托代理费50000元。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但认为费用过高，且原告未提供相应的发票和支付凭证，对原告主张的费用不予认可。对此，本院认为原告并无证据证明其已支付该笔律师费，故其主张不成立。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告就案涉房屋签订的租赁合同，合法有效，应受法律保护。被告抗辩双方的合同无效，其虽提供了江苏省消防工程有限公司的说明函、双方签订的《消防备忘录》及消防部门的告知书，但从上述证据内容来看，并不能充分证明属于合同无效的法定事由，故被告的抗辩，因证据及法律依据均不充分，本院不予采纳。双方在履行合同过程中曾多次对租金进行结算，但事实已证明被告存在拖欠租金情形，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张依约解除合同，于法有据，本院应予支持；从双方的实际履行及对案涉房屋的控制权来看，本院应确定双方解除合同时间为2018年6月8日。关于原告主张被告支付租金429086.62元，因被告构成违约，依合同约定，原告有权主张已给予被告相应免租、减租等优惠部分，经审查，原告主张的金额并无不当，于法有据，本院应予支持；被告已经支付原告的租金保证金171305元、物业保证金20480元，该款应冲抵被告应支付的租金，同时，被告以其在享有优惠租金的同时亦给予原告价值25000元的储值卡，抗辩该款应予冲抵，理由正当，本院予以采纳。故被告应支付原告的租金中，扣除其冲抵部分后，实际应支付原告租金212301.62元。原告主张被告按每日千分之五支付自2018年3月1月起的违约金（滞纳金），显属过高，本院调整为按银行相关利率标准计算；同时，根据双方的多次结算内容来看，原告在2018年之前并未要求被告支付逾期滞纳金，故计算的基数应以2018年第二季度实际拖欠租金83115元较为合理。关于原告主张被告支付2018年7月1日至15日的房屋使用费64765元，因现有证据表明原告在此期间已实际控制案涉房屋，故原告的此项主张，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告支付违约金388590元，考虑到双方合同期限于2018年6月底届满，而原告在2018年6月8日依约解除双方的租赁合同后，于同年7月4日与他人签订案涉房屋的租赁合同等因素，故原告主张的违约金显属过高，本院酌定为一个月租金65311元较为合理。关于原告主张被告将案涉房屋恢复原状及支付律师费50000元，均因证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江苏天华文化传媒有限公司与被告许定晨签订的《洪武文化创意产业园房屋租赁合约》于2018年6月8日解除；二、被告许定晨应于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏天华文化传媒有限公司房屋租金212301.62元，并以83115元为基数，支付自2018年3月1日起至实际付清时止的利息损失（2019年8月20日前的利率按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告许定晨应于本判决生效之日起十五日内支付原告江苏天华文化传媒有限公司违约金65311元；四、驳回原告江苏天华文化传媒有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费12998元，由原告江苏天华文化传媒有限公司负担9098元，被告许定晨负担3900元。原告预交的案件受理费由本院退回，被告应负担案件受理费在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 时 超人民陪审员 陆 敏人民陪审员 黄 光二〇一九年十二月十九日法官 助理 王 典书 记 员 鲁天琳具体计算方法：一、租金标准：（原第一年租金685220元，季租171305元，日租金5.5元/平方，租赁面积由341.33平方调整为344.21平方米，故租金做相应调整。第一年年租金691002元季租172750元第二年年租金732462元（递增6%）季租183115元第一年年租金777176元（递增7%）季租195933元三年合计：2207198元二、冲抵部分①171305元（租金保证金）＋②20480元（物业保证金）＋③25000元（储值卡）=216785元三、拖欠租金及优惠租金①2017年11月28日结算欠租11731元②2018年第二季度欠租83115.5元③2015年10月至2016年2月半价优惠143958元④2016年7月至2017年6月2个月免租122076，6%免41460元，合计163536元；原告在2017年核算时，按732462元（应付）—49550.89元（已付），尚欠80334.11元，2个月免租及免6%合计为156627元。应以156627元计算。⑤装修免租一个月57102元以上合计452533元，但应以原告主张的429086.62元为准。四、实际计算429086.62元—216785元=212301.62元