四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2017）川01民初1840号 原告：扎西拉姆，女，1971年11月27日出生，藏族，住四川省巴塘县。 委托诉讼代理人：陈勇，四川蜀望律师事务所律师。 被告：四川省龙欣建筑集团有限公司，住所地：成都市邛崃市临邛镇善新巷**附**。 法定代表人：诸泽全，总经理。 委托诉讼代理人：刘乔瑞，四川银证律师事务所律师。 第三人：成都市泰森房地产开发有限公司，，住所地：四川省成都市双流区东升街道永福社区北仓路 法定代表人：李开荣，总经理。 委托诉讼代理人：刘晓红，女，系该公司员工。 原告扎西拉姆诉被告四川省龙欣建筑集团有限公司（以下简称龙欣公司）、第三人成都市泰森房地产开发有限公司（以下简称泰森公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年5月15日受理后，依法组成合议庭于2017年10月23日、2018年1月30日公开开庭进行了审理，原告扎西拉姆的委托诉讼代理人陈勇，被告龙欣公司的委托诉讼代理人刘乔瑞，第三人泰森公司的委托诉讼代理人刘晓红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告扎西拉姆向本院提出诉讼请求：1.撤销（2017）川01执异579号执行裁定书，判决对成都市双流区东升街道金河路1203号（三江苑小区）1幢1单元7楼703号房屋解除查封并不得对该房屋强制执行；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：扎西拉姆2011年参加西藏昌都地区政法委牵头在双流县的集资建房。扎西拉姆委托他人分别于2011年8月4日（首付款129720元）和2011年12月1日（279100元）向昌都政法委交付了购房款。2016年5月6日正式与泰森公司签订了商品房买卖合同，购买三江苑1幢1单元7楼703号，昌都政法委将扎西拉姆的房款转交给了泰森公司。2016年12月2日，泰森公司将商品房买卖合同在双流县房管局进行了备案。同时，扎西拉姆早已经接受并使用案涉房屋。综上，案涉房屋为扎西拉姆所有，法院对其查封错误，请求排除执行。 被告龙欣公司辩称：扎西拉姆对执行裁定书不服，应当按照审判监督程序进行处理。龙欣公司申请查封案涉房屋于法有据，扎西拉姆并没有提供切实充分的证据证明实际占有案涉房屋。其提供的物业服务合同、交房单都可以事后随时补充，不能证明其实际占有房屋。且从交房习惯来看，交房必须有开发商的参加，但其提交的交房手续仅有泰森公司的印章。对涉案房屋的查封时间应当以2016年11月21日为准。2016年12月12日是因为变更了保全金额再次做出了民事裁定书。综上，扎西拉姆提出的不予执行的理由不符合法律规定中能够排除执行的情形，请求法庭依法驳回扎西拉姆的各项诉讼请求。 第三人泰森公司述称，泰森公司存有原告提供的证据的原始凭据，故其认可原告方的主张。交房传递单中有开发商工作人员的签字，泰森公司作为开发商是参与了交接房的。 经审理查明，2011年6月28日，成都市龙昌实业有限责任公司（以下简称龙昌公司）委托李开荣以其名义就中共西藏昌都地区委员会政法委员会（以下简称“昌都政法委”）安居工程谈判及签署协议。昌都政法委作为甲方与龙昌公司作为乙方于2011年7月15日签订了《“西部国际绿岛”（暂定名）定向开发建设协议书》（后更名三江苑），约定委托具备房地产开发资质的龙昌公司在成都市双流县东升镇新区定向开发建设昌都政法系统职工住宅用房。后由于双流区政府政策限制，宗地竞得人须在双流工程税务部门登记注册具有独立企业法人资格的全资子公司且税收解缴关系在双流，李开荣遂于2013年3月6日成立泰森公司继续负责安居房工程代建工作，李开荣担任泰森公司法定代表人。 从2011年9月起，昌都政法委分别向龙昌公司、泰森公司支付三江苑项目建设费用共计178000000元。其中，从2011年9月26日至2013年1月8日期间，昌都政法委分别向龙昌公司支付了建设费用135000000元；从2014年4月1日至2016年5月12日，昌都政法委向泰森公司支付了建设费用43000000元。案涉房屋所在小区“三江苑”的土地使用权登记在泰森公司名下，目前未办理房屋初始产权登记。 另查明，案涉房屋系扎西拉姆2016年4月从益西某处转换，益西某分别于2011年8月4日和2011年12月1日向昌都政法委交付了购房首付款129200元及279100元。2016年4月20日，扎西拉姆和益西某签订《委托书》，益西某认可代扎西拉姆付房款432295元。2016年5月6日，泰森公司与扎西拉姆签订《商品房买卖合同》，约定泰森公司以423934万价款将三江苑1幢1单元7层703号房出售给扎西拉姆。2016年12月2日，上述《商品房买卖合同》办理了合同签约备案登记（合同签约备案号：506965）。昌都政法委和泰森公司均认可扎西拉姆支付了购房款431684元（含税费）。2016年9月13日，扎西拉姆与成都欣诚物业管理有限公司签订了《前期物业服务协议》。同日，双方办理了房屋交接手续。2016年9月14日成都欣诚物业管理有限公司向扎西拉姆出具了2016年5月至2017年5月的物业服务费收据。扎西拉姆在成都市辖区（市）县无其他登记住房。 再查明，2016年11月8日，本院受理龙欣公司诉泰森公司建设工程施工合同纠纷一案。诉讼中，根据龙欣公司所提财产保全申请，本院作出（2016）川01执保436号执行裁定，于2016年12月22日查封泰森公司所有的位于成都市双流区××路1203号“三江苑”的预售房产，案涉房屋在前述查封范围内。2018年5月11日，本院作出（2016）川01民初2655号民事判决，判决主要内容为：1.泰森公司于判决生效后十五日内向龙欣公司支付工程款15900055.09元及利息，利息的计算方法：以中国人民银行同期同类贷款利率为标准，其中11117706.64元从2016年11月8日起，另4782348.45元从2018年4月29日起，均计算至判决确定的付款之日止。逾期未支付完毕的，应计算至工程款本金履行完毕时止；2.泰森公司于判决生效后十五日内向龙欣公司退还履约保证金10035576元及利息……。判决生效后，泰森公司未按照生效判决履行金钱给付义务，龙欣公司向本院申请强制执行。 执行过程中，扎西拉姆提出书面异议。本院于2017年4月18日作出（2017）川01执异579号裁定，驳回案外人扎西拉姆的异议请求。扎西拉姆不服上述裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认定上述事实，主要采信了当事人的身份信息、昌都政法委出具的《情况说明》、昌都政法委支付三江苑小区房款的说明、昌都政法委汇款明细及电汇凭证、商品房买卖合同及备案表、收据、扎西拉姆与益西某签订的委托书、益西某出具的说明、三江苑前期物业服务协议、交房手续传递单、钥匙签领及水电气底数登记表、物业公司财务专用收据、网签合同信息查询记录、房屋登记信息查询记录、（2016）川01执保436号执行裁定书、（2016）川01民初2655号民事判决书、（2017）川01执异579号执行裁定书及当事人陈述等证据。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是案外人扎西拉姆就案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。对此，本院评述如下： 一、关于案涉房屋的性质。根据本案查明的事实，案涉房屋所在小区“三江苑”，系昌都政法委用于解决昌都地区政法系统干警安居房建设而成。前期由昌都政法委委托具有房地产开发资质的企业龙昌公司购买土地进行建设，并设立西藏昌都地区政法委西部国际绿岛建设项目部收取有购房需求的昌都政法系统干警缴纳的购房款。后续由于双流区政府政策限制，宗地竞得人须在双流工程税务部门登记注册具有独立企业法人资格的全资子公司且税收解缴关系在双流。故由李开荣成立泰森公司继续负责安居房工程代建工作。相应建设工程款项亦是由昌都政法委向龙昌公司、泰森公司支出，故案涉房屋属于特定主体集资建设的安居房屋。 二、关于扎西拉姆能否排除执行的问题。本案案涉三江苑1幢1单元7层703号房系扎西拉姆2016年4月从益西某处转换，益西某分别于2011年8月4日和2011年12月1日向昌都政法委交付了购房首付款129200元及279100元。2016年4月20日，扎西拉姆和益西某签订《委托书》，益西某认可代扎西拉姆付房款432295元。房屋办理预售许可后，扎西拉姆于2016年5月6日与昌都政法委委托的代建方泰森公司签订了《商品房买卖合同》，约定泰森公司以423934万价款将案涉房屋出售给扎西拉姆。2016年12月2日，上述《商品房买卖合同》办理了合同签约备案登记（合同签约备案号：506965）。昌都政法委和泰森公司均认可扎西拉姆支付了购房款431684元（含税费）。 本案中，案涉房屋的查封时间为2016年12月22日，无论是合同签订日期还是付款时间均在本院查封案涉房屋之前，支付的款项亦远超于合同约定总价款的百分之五十，泰森公司已经将案涉房屋交付给扎西拉姆，且扎西拉姆在成都市下辖各区、县无其他用于居住的房屋。综上，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，从开发商处购买商品房的消费者在符合前述条件下可以排除执行。本案中，扎西拉姆作为集资建设安居房的特殊消费者，所购买的房屋在符合前述条件的情形下优先予以保护，符合法律、司法解释对公平正义的价值追求，故扎西拉姆对案涉房屋享有的权益能够排除执行，其提出不得执行案涉房屋的请求，本院予以支持。关于扎西拉姆请求撤销（2017）川01执异579号执行裁定及解除查封的诉请，并非本案案外人执行异议之诉的审理范围，该执行裁定是否失效及是否解除查封依据本案审理结果由执行机构予以处理。 据此，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、对扎西拉姆向成都市泰森房地产开发有限公司购买的位于成都市双流区××路1203号房屋不得执行； 二、驳回扎西拉姆的其他诉讼请求。 案件受理费7659元，由被告四川省龙欣建筑集团有限公司负担。（此款扎西拉姆已垫付，四川省龙欣建筑集团有限公司应在本判决生效起十五日内付给扎西拉姆） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长  邓凌志 审 判 员  张艳秋 人民陪审员  向际宪 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  刘 杨