安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0102民初1106号 原告（反诉被告）：合肥五联房地产开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区颖上路与义井路交口缤纷南国办公室**，统一社会信用代码913401007255472147。 法定代表人：郑重，总经理。 委托诉讼代理人：谢翔翔，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：韩子杰，男，1963年6月30日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 原告（反诉被告）合肥五联房地产开发有限责任公司（以下简称“五联公司”）与被告韩子杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)五联公司的委托诉讼代理人谢翔翔，被告（反诉原告）韩子杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告五联公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告将位于合肥市建筑面积307.84平方米的房屋立即返还给原告；2、判令被告自起，按照48000元／年的标准向原告支付逾期腾房占有使用费至房屋实际返还之日止；3、判令被告赔偿原告为实现权益而支付的律师费损失6000元；4、判令本案诉讼费、评估费由被告承担。 事实与理由：2015年10月1日，原、被告双方就合肥市濉溪东路新安园小区综合楼2幢301-307房屋（以下简称“该房屋”）的租赁事宜，签订了《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”）一份。《租赁合同》约定：租赁期限自2015年10月1日起至2018年10月1日止，每季度租金为5000元，年租金为20000元。租赁期满或合同解除，被告必须按时搬出全部物件。租赁期限届满，如被告逾期不搬迁，被告应当赔偿原告因此所受的损害。《租赁合同》签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋。2017年11月份，原被告双方因房屋租赁事宜诉讼至合肥市瑶海区人民法院。2018年4月13日，合肥市瑶海区人民法院作出(2018)皖0102民初184号民事判决书，判决书确认原被告应当继续履行双方于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》。根据《租赁合同》的约定，本案房屋的租赁期限已经届满，被告应当于2018年10月2日之前搬离房屋。原告也在租赁其满前后多次向被告送达了通知书（包括律师函、现场张贴、电话通知），告知被告应当在租赁期限届满后立即搬离房屋。但被告均不予理睬，继续占用原告房屋，拒不返还房屋。原告认为，合法的权益应当受到法律保护，被告在租赁期满后，继续占用房屋，拒不返还房屋的行为已经侵害了原告的合法权利，也损害了国有资产权益。综上所述，原告为维护自身合法权利以及国有资产权益，特诉讼至贵院，望判如所请。 被告韩子杰辩称：1、评估报告是虚假的，房屋建设年代在2001年，而不是2002年，与原告提供的证据相互矛盾；2、房屋租赁合同是原告上门找我签的，在合同有效期内，原告的上级部门城改集团多次上门找我要求终止合同，通过招投标中心进行招标，在原合同不涨价的情况下我同意终止合同，有录音为证；3、原告引诱我写承诺书，我相信他们是国有公司，所以就相信他们，我就写了，他们跟我说，现在要租这个国有资产的房屋，必须经过招投标程序，否则不能租这个房子，他们承诺我在原合同价的基础上，由我去招投标；然后到招投标中心，价格上升三倍以上，我就没办法参与招投标，既没有投标也没有中标；4、我现在还是要求原告按照合同第七条约定享受合同约定的租赁优先权，合同到期后，原告从未上门找过我，也没有给我打过电话，也没有经过招标程序，现在就要求我返还房屋，我不同意，因为我对这房屋投资很多钱在里面。以前，胜利路修路、封路影响我生意，我没有欠过原告房租；然后中星城盖楼无法经营，我也没有欠过原告房租。另原告房屋存在漏水等房屋质量问题，我多次提出，原告也没有进行维修，后我自己维修，原告答应给我五千，至今未给。评估报告15页中也提到设置设备一般，使用功能一般，维护保养情况较差，屋面局部渗漏。目前房屋闲置。 反诉原告韩子杰向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告继续履行双方于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》，按原合同继续续租，原价格执行；2、判令反诉被告支付反诉原告在租赁期间的房屋维修费合计5000元；3、判令被告在没有房产证的情况下使反诉人韩子杰一年没有办到所有证件无法经营的损失费用40000元；4、判令律师费、诉讼费、评估费等诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2015年10月1日，反诉被告在合肥市房屋（五联公司经办人凌霄汉）上门找反诉原告签订房屋租赁合同,让反诉原告向五联公司转账5000元。当时反诉原告按时转账给五联公司,合同期限三年。在租赁期间，五联公司上级主管部门城改集团,多次找各种理由在2016年4月12日通知反诉原告到公司,要求反诉人签订合同终止协议，在安徽省合肥市公共资源交易中心公开招租,由租赁科办公室胡凤伍承诺按原合同价格执行,反诉原告签订了《合同终止协议》。反诉原告看到合肥市公共资源交易中心在2017年3月8日-3月29日公开招标,由于租赁房屋价格与胡风伍、凌霄汉承诺价格偏差太大,反诉原告无法投标,结果无人投标无人中标。2017年4月4日，五联公司在合同有效期内多次要求反诉原告交还房屋,并向合肥市瑶海区人民法院起诉反诉原告,经瑶海区人民法院核实判决原告（反诉被告）合肥市五联房地产开发有限责任公司与被告（反诉原告）韩子杰继续履行双方于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》。在合同有效期内，反诉原告把整个三楼7间房屋改造成14间房屋按宾馆设计投资,向银行借款,由于赶上国家建设地铁一号线胜利路封路，加之赶上中星城建设鼓乡路封闭,使得该宾馆无法经营。在办证期间,反诉原告找五联公司要求提供该房屋产权证件,但该公司没有土地证与房屋产权证,使反诉原告办证困难,经多方找人想尽办法办理了工商税务、特种行业许可证、卫生许可证、环境影响审批、公众聚集场所营业前消防安全检查合格证、灯箱广告。反诉原告人力、物力投资过大,对家庭造成极大影响，无路可走一直坚持。等到2017年12月18日鼓乡路道路正式通车，五联公司找各种理由要求反诉原告退房,造成反诉原告无法经营,没有安全感。五联公司在合同到期后,并没有通知反诉原告,也没有到合肥市公共资源交易中心招标,反诉原告没有接到任何通知和手机电话,在不知情况下接到法院电话才到法院。反诉原告在合理合法的房屋租赁合同期内,根据双方签订合同内容的第二条（租赁期间出租房屋的自然维修由甲方负责,如租赁房发生重大自然损坏或有倾倒危险而甲方又不修缮时,乙方可以退租或代甲方修缮并可以用修缮费用收据抵消租金）,合同第七条（合同期满,如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖,反诉原告享有优选权）,合同第九条（本合同如有未尽事宜须经双方协商作出补偿规定,补充规定与本合同具有同等效力），反诉原告认为租赁合同有效期内达不到保护,反而五联公司起诉反诉原告,使得反诉人精力、物力受到严重打击,请求法院维护公民合法权利受到保护。综上，望贵院判如所请。庭审中，反诉原告明确其一年没有办到所有证件无法经营的损失费用40000元所指的一年是2012年4月1日至2013年11月5日前。 反诉被告五联公司辩称：1、2018年原被告双方在第一次起诉中，法院已经依法作出（2018）皖0102民初184号民事判决书，判决原被告双方履行双方于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》，根据该《租赁合同》的约定，租赁期限已于2018年10月1日届满，原告当然有权要求收回房屋，现被告要求继续续租，且按照原价格执行无事实与法律依据；2、被告要求原告支付维修资金5000元无事实与法律依据，另（2018）皖0102民初184号民事判决书已经就其要求支付维修资金的请求进行了审理，且已经驳回其该项请求，现判决已经生效，被告在本案中主张属于重复起诉，应当予以驳回；3、房屋是否有房产证并非房屋出租的必要条件，也不会影响到租赁合同的效力，原告将房屋出租给被告时，被告也是知晓房屋没有房产证的，双方在租赁合同中，也未约定原告有办理房产证配合其办理宾馆的营业执照的义务。另本案中被告没有证据证明其受到了实际损失，更没有证据证明是原告造成的。 经审理查明：2002年6月11日，五联公司购买了合肥银建城市开发有限责任公司开发的合肥市濉溪东路新安园综合楼301-307商业用房，但未办理产权证书（有建设工程规划许可证）。五联公司系合肥城改投资建设集团有限公司的全资子公司，合肥城改投资建设集团有限公司（下称“城改投资公司”）还下设了合肥城改资产管理有限责任公司（下称“城改管理公司”），案涉的房屋由城改管理公司进行管理。 2015年10月1日，五联公司（甲方）与韩子杰（乙方）就位于合肥市房屋签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定的主要内容为：租赁期限为2015年10月1日至2018年10月1日止，每季租金为5000元，年租金为20000元；租赁期间出租房屋的自然维修由甲方负责,如租赁房发生重大自然损坏或有倾倒危险而甲方又不修缮时,乙方可以退租或代甲方修缮并可以用修缮费用收据抵消租金；租赁期满或合同解除，乙方必须按时搬出全部物件；合同期满,如甲方的租赁房屋需继续出租或出卖,乙方享有优选权；本合同如有未尽事宜须经双方协商作出补偿规定,补充规定与本合同具有同等效力等。合同签订后，五联公司依约向韩子杰交付了租赁房屋，韩子杰亦交纳了房租。 2016年4月12日，因五联公司上级主管部门要求规范国有资产出租管理，五联公司与韩子杰协商，双方签订了一份《租赁合同终止协议》，约定双方于2015年10月1日签订的房屋租赁合同至2016年12月31日终止；该租赁合同产生的一切权利义务终止；韩子杰应当于2016年12月31日前将房屋交还给五联公司；五联公司将涉案房屋提交到安徽合肥公共资源交易中心公开出租，韩子杰在同等条件下享有优先承租权。2016年12月31日前，城改管理公司向韩子杰送达了要求其搬离房屋的通知，但韩子杰未按协议约定的租赁期限搬离房屋。2017年1月16日，韩子杰向城改管理公司出具了一份《原承租人承诺函》，载明：“本人知晓贵公司委托安徽合肥公共资源交易中心对濉溪东路新安园小区综合楼301-307号房屋（原我方承租使用的房屋，以下简称“该房屋”）进行公开招租。本人承诺：1、如果本人在该项目公告期内不办理报名手续或不能接受他人的最高报价，则视为本人主动放弃承租权；2、本人承诺在该项目中标人确定后10日内无条件将承租房屋让还给贵公司，否则本人愿意承担每日300元的占用费，并承担因占用该房屋给贵公司带来的经济损失和一切法律责任；3、本人承诺已经知晓该房屋原租赁合同已经结束，且该房屋由贵公司租赁管理。本人承诺，本承诺书是本人真实意愿表达，是本人亲自认可签订的，无论任何情况下本人都予以承认，并负全部责任。”后涉案房屋由城改投资公司委托安徽合肥公共资源交易中心竞价出租，租期三年，租金底价7.388万元，公告期为2017年3月8日9：00至2017年3月29日17：00。公告期满，韩子杰未投标，亦无人中标。后因双方就租赁合同是否已解除，韩子杰是否应搬离房屋并赔偿损失协商未果，双方均诉至法院，本院以（2018）皖0102民初184号案件受理，并作出如下判决：一、五联公司与韩子杰继续履行双方于2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》；二、韩子杰应按20000元/年的标准向五联公司支付2017年7月1日至2018年3月31日的租金，2018年4月1日，之后的租金按此标准支付至合同解除之日止；三、驳回五联公司、韩子杰的其他诉讼请求。后双方合同期限届满，韩子杰未按合同约定向五联公司返还涉案租赁房屋，五联公司诉讼来院，韩子杰亦以继续履行合同及赔偿损失向本院提起反诉。 在本案审理过程中，五联公司申请对涉案房屋的租赁价格进行评估，经本院委托安徽国信房地产评估有限公司进行评估。2019年11月26日，评估公司出具《房地产估价报告》载明：价值时点：2019年8月1日，估价结果:年租金48000元/年。五联公司为此支付评估费4600元。庭审中，韩子杰向本院提交照片、收款收据、手机录音一张，证明房屋存在渗水的质量问题，其为涉案房屋维修，支付维修费5000元。 另查：韩子杰支付租金至2018年10月1日。五联公司为本案诉讼支付律师代理费6000元。 以上事实，有《房屋租赁合同》、律师函、EMS快递查询单、通知函、《房地产估价报告》、评估费发票、委托代理合同、律师费发票、收款收据、照片、手机录音、（2018）皖0102民初184号民事判决书及双方当事人的当庭陈述等证据附卷佐证。 本院认为：原、被告双方经平等协商一致签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按照合同履行。 根据双方合同约定，涉案房屋租赁期限已于2018年10月1日届满，五联公司已明确表示不愿继续续租，故韩子杰诉请双方继续履行2015年10月1日签订的《房屋租赁合同》的主张，本院不予支持。五联公司诉请韩子杰返还涉案房屋的主张，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。房屋租赁期限届满，韩子杰未按合同约定将涉案房屋返还给五联公司，对于五联公司诉请韩子杰支付房屋占有使用费的主张，本院予以支持；对于2018年10月2日至2019年7月31日期间的房屋占有使用费标准，应按照原合同租金标准5000元/季度计算为16667元；自2019年8月1日起按照48000元/年计算至房屋实际返还之日止。 关于五联公司要求韩子杰支付律师代理费用6000元的诉讼请求，因双方对此并无合同约定，故本院对此不予支持。关于韩子杰要求五联公司赔偿其一年无法经营的损失40000元诉请，因，韩子杰诉请的一年损失期间是2012年4月1日至2013年11月5日前，不在双方的合同履行期，其主张无事实和法律依据，本院对该诉请不予支持。关于韩子杰要求五联公司支付维修费5000元的诉讼请求，其虽向本院提交了照片、录音、收款收据，但照片仅能反映房屋存在渗漏的情况，不能反映维修的事实；录音虽能反映五联公司的工作人员同意韩子杰在5000元范围内对房屋进行维修，但也不能证明维修费用发生的事实；收款收据，虽有证明人、开票人的签字，证明人和开票人也没有到庭，无法证实涉案房屋存在维修的事实，且五联公司对此不认可，故本院对此不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、韩子杰于本判决生效后三十日内返还合肥五联房地产开发有限责任公司位于合肥市房屋； 二、韩子杰于本判决生效后十日内支付合肥五联房地产开发有限责任公司房屋占有使用费（2018年10月2日至2019年7月31日按照原合同租金标准5000元/季度，共计16667元；自2019年8月1日起按照48000元/年计算至房屋实际返还之日止）； 三、驳回合肥五联房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求； 四、驳回韩子杰的诉讼请求。 如被告未在上述指定的期间履行义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1500元，由合肥五联房地产开发有限责任公司负担691元，韩子杰负担809元；反诉案件受理费463元，由韩子杰负担；评估费4600元，由合肥五联房地产开发有限责任公司和韩子杰各自负担2300元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长 陆 军 人民陪审员 李 理 人民陪审员 唐承瑶 二〇一九年十二月三十日 书 记 员 权 可