广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初2433号 原告：曾云宇，男，1972年1月2日生，汉族，住广西桂林市象山区。 原告：李维丽，女，1977年3月4日生，汉族，住广西桂林市象山区。 原告：曾某，男，2006年12月13日生，汉族，住广西桂林市象山区。 以上原告委托代理人：蒋培文，广西五和律师事务所律师。 以上原告委托代理人：黄智川，广西五和律师事务所律师。 被告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******。统一社会信用代码：91450300619384212M。 法定代表人：刘文萍，该公司董事长。 委托代理人：甘永雄，男，1987年2月16日生，汉族，桂林彰泰实业集团有限公司法务，住桂林市象山区。 第三人：广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司，住所地，住所地：桂林市七星区穿山东路**&ldquo街”项目8号楼3层1号房。统一社会信用代码:91450300MA5K9XKP50。 法定代表人：宁候进，该公司总经理。 原告曾云宇、李维丽、曾某与被告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）、第三人广西桂林市英珑腾投资管理有限责任公司（以下简称英珑腾公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾云宇、李维丽、曾某的委托代理人蒋培文、黄智川，被告彰泰公司的委托代理人甘永雄到庭参加诉讼，第三人英珑腾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 曾云宇、李维丽、曾某向本院提出诉讼请求：1、判令被告彰泰公司按合同支付拖延原告2019年2月至2019年5月的投资收益人民币8500.21元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年，原告在被告彰泰公司“彰泰天街”项目售楼部看到被告的楼盘宣传广告，被告宣称新加坡曼哈顿酒店集团入驻其出售的“彰泰天街”项目，业主购买房屋后可以坐享稳定、丰厚的租金收益，并向原告出具了“彰泰天街”项目的宣传册--《“彰泰天街”8#公寓投资宝典》，该宣传册载明被告所出售的房屋位于“万达商圈”、月收益＞月供，15年回报率高达135%，并多次强调购买“彰泰天街”公寓的年房价回报率为第1个5年8%，第2个5年9%，第3个5年10%，房价回报年限为11.11年。此外，该宣传册还以表格的形式详细的计算成本、收益、回报率、回报年限，以此向原告直观的表述了投资“彰泰天街”公寓的收益回报情况。基于被告的上述宣传，原告于2015年11月25日，与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买彰泰天街8栋x号房并同意将该房出租给酒店管理公司（由被告指定的第三方）进行统一经营，不进行自营或自用或对外出租。2015年12月25日，原告与被告指定的酒店管理公司，即第三人签订《公寓租赁合同》，约定原告将彰泰天街8栋9-122号房租赁给第三人，租赁期限为15年零3个月，租赁期为2016年12月1日起至2032年2月29日，免租期为三个月，用于客房布置和招租和市场培养期，第三人按附表方式支付原告租金。2015年12月25日，原告与被告及第三人签订《借款委托监督使用合同》，约定原告按服务建筑面积每平方米1500元支付给第三人作为房屋的装修款，该款项计入原告购买彰泰天街8栋x号房的投资成本，以第三人支付租金的方式作为收益返还。合同签订后，原告向当事人支付了66375元的装修款项。第三人管理的曼哈顿酒店正式开始经营活动后，原告按照第三人出具的《公寓租赁合同租金附表》载明的租金金额收到投资收益，但直至2019年2月起，原告就未收到投资收益，原告多次与被告协商，要求被告确保原告收取到其宣传的投资收益，但被告均以种种理由推诿。原告购买上述房屋的目的是为了投资收益，原告购买上述房屋也是基于被告宣传的年房价回报率等投资收益的承诺，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，被告应当承担违约责任，支付原告未收到的投资收益。原告为此诉至法院，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告彰泰公司辩称，1、本案诉请的投资收益一直是由第三人进行支付的，这在起诉状以及原告提供的证据中都进行了法律自认，在第三人没有到场的情况下，无法核实该部分投资收益是否已经实际支付，如未支付的，未支付的具体金额是多少均需第三人到庭核实方能查明；2、原、被告之间不存在除商品房买卖合同之外的其他任何形式的投资或租赁合同的法律关系，原告要求被告支付该投资收益缺乏事实和法律依据；3、原告所主张的投资收益实际起与第三人之间租赁合同产生的租金收益依据合同的相对性，被告并非该租赁合同给付义务的一方的合同主体，原告应向合同相对人第三人主张其权利；4、原告的诉请已经超过了三年的诉讼时效，原告在诉状中是基于商品房买卖合同向被告主张投资收益，而商品房买卖合同订立的时间到起诉的时间已经超过了3年，即已经超过了3年的诉讼时效。故原告的诉讼缺乏事实和法律依据，不应得到支持，请求判决驳回原告的诉讼请求。 第三人英珑腾公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提供书面陈述意见及证据。 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2015年11月25日，原告作为买受人，被告彰泰公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买彰泰公司开发的桂林市七星区穿山东路41号彰泰天街8栋x号房一套；该商品房的用途为办公；原告于签订合同时一次性支付全部房款325942元；被告于2016年12月1日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局的有关规定及合同约定的其他交房条件的商品房交付原告使用；附件四合同补充协议约定：原告同意将该商品房出租给酒店管理公司（由出卖人指定的第三方）进行统一经营，不进行自营或自用或对外出租，即在约定的租赁期限内不使用该商品房，买受人在签订《商品房买卖合同》时，应当与酒店管理公司签订《公寓租赁合同》，并已知晓且认可《公寓租赁合同》的内容，买受人与酒店管理公司之间的权利义务均按双方所签署的《公寓租赁合同》及《借款委托监督使用合同》执行，除另有约定外，与出卖人无关；除非在买卖合同签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力；如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定作用的，应当以书面形式确定；买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准。 此后，原告作为甲方（出租方），第三人英珑腾公司作为乙方（承租方），双方签订《公寓租赁合同》及《公寓租赁合同》补充协议，约定：原告将自有的桂林市七星区穿山东路41号“彰泰天街”项目8#x号房出租给第三人英珑腾公司用于酒店经营，租赁物由英珑腾公司按新加坡曼哈顿酒店品牌系列之精装修标准及附属设施要求装修；租赁期限15年零3个月，即2016年12月1日起至2032年2月29日；免租金期为三个月，即2016年12月1日起至2017年2月28日，在以后的租赁年份中不再设置免租期；英珑腾公司按附表方式支付租金给原告，租金为税后所得；租金采取预付制，先付后用,英珑腾公司按合同附表的约定于每月10日前将下月租金支付到原告指定的银行账户，如遇国家法定节假日和休息日的，顺延到节假日和休息日后上班的3天内支付及发出；本合同生效后，若原告未全面且适当地履行合同义务并影响合同目的实现的，即构成根本违约，因此给英珑腾公司造成经济损失的，需向英珑腾公司赔偿损失，原告在第1-5年间违约时，需赔偿英珑腾公司六万元/间，原告在第6-10年间违约时，需赔偿英珑腾公司四万元/间，原告在第11-15年间违约时，需赔偿英珑腾公司三万元/间违约金；造成实际经营无法使用的，应计算赔偿实际经营损失；若英珑腾公司未全面且适当地履行合同义务并影响合同目的实现的，即构成根本违约，原告有权解除合同、要求英珑腾公司支付所欠租金、违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归原告所有，违约金计算标准按照本款第（2）项执行；英珑腾公司违反本合同第六条1、2、3、4任何一项未按时支付部分或全部租金的，逾期支付超过15日的，应按日所欠缴金额的0.5%向原告支付违约金，逾期支付超过60日的，原告要求单方解除本合同并要求英珑腾公司另行支付所欠租金、下述违约金和赔偿损失，且该房屋装修无偿归原告所有；违约金计算标准为：英珑腾公司在2017年3月1日至2022年2月28日期间违约时，需赔偿原告六万元/间违约金，在2022年3月1日至2027年2月28日期间违约时，需赔偿原告四万元/间违约金，在2027年3月1日至2032年2月29日期间违约时，需赔偿原告三万元/间违约金；造成实际经营无法使用的，应计算赔偿实际经营损失；英珑腾公司将其投放到该酒店的所有资产作为履约担保。合同下方附应付租金明细表。 2015年12月25日，原告作为出借方（甲方）、第三人英珑腾公司作为借入方（乙方）、被告彰泰公司作为监督方，三方签署《借款委托监督使用合同》一份，约定：出借方原告同意按房屋建筑面积每平方米1500元向借入方英珑腾公司借款，总借款金额为人民币66375元整；出借方同意在和监督方签订《商品房买卖合同》和本合同时一次性将上述借款转至监督方账户；监督方收到款项后严格按约定向借入方支付，监督方支付上述款项的行为视为出借方支付，且该支付不可撤销和变更；上述借款借入方分27个月等额向出借方归还；还款自2017年2月1日-2019年4月30日每月归还借款本金，其中最后两个月归还全部利息；借入方于每月10日前将还款本金及利息按本合同约定支付到出借方指定的银行账户，出借方确认的账户为曾云宇在中国银行桂林分行城南支行，账号：62×××67的账户；当借入方未按本合同约定足额支付出借方借款达60天时，出借方有权收回房屋另行租赁，借入方将其投放到该酒店的所有资产作为履约担保，折合违约金6万元每间。合同落款的签约时间为2015年12月25日。合同下方附公寓还款付息表载明：2017年2月10日-2019年2月10日，每月还本金2616.45元，2019年3月10日-2019年4月10日，每月还利息2616.45元。 2016年11月24日，原告应第三人英珑腾公司要求出具《确认书》一份，确认：原告与彰泰公司、英珑腾公司上述签订的《借款委托监督使用合同》中约定的借款实为原告所购物业的硬装装修款，该款已用于所购物业的装修，本人在《借款委托监督使用合同》中所收取的借款本金及利息已转化为该物业出租期间的租金收益，以每月英珑腾公司应付租金为体现。 此后，三方按合同约定履行各自的义务。现原告自述其于2019年2月起，未按照第三人出具的租金附表上载明的租金金额收到租金。原告经与被告及第三人协商未果，故诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，2015年10月27日，被告彰泰公司作为甲方，与宁英连作为乙方，签订《彰泰天街8#楼物业租赁合同》，约定甲方将其开发的桂林林市七星区穿山东路41号“彰泰天街”项目8号楼3层至15层物业，出租与乙方作为酒店公寓经营用房使用甲方并在将来向社会公众销售该物业全部公寓，由各购房者按照本合同附件一《公寓租赁合同》与乙方签订协议，统一租赁给乙方经营；该物业经甲方和乙方共同验收合格交付后，无论购房者与乙方何时签署《公寓租赁合同》，房屋租赁起始时间均统一起始日，甲方尚未销售的房屋由甲方与乙方签订《公寓租赁合同》；租期为15年零9个月，租赁期自2016年6月1日起至2032年2月29日止（最终以甲方交付时间为准起计租期）；甲方在与购房者签署《商品房买卖合同》时，须告知购房者《公寓租赁合同》的相关内容，不同意签订租赁合同的，甲方不得与购房者签署《商品房买卖合同》；乙方应按《物业租赁合同》、《公寓租赁合同》的相关规定，支付购房者或甲方租赁保证金及租金，保证切实履行该租赁合同之所有规定。2017年10月24日，被告彰泰公司作为甲方，与宁英连作为乙方1、第三人英珑腾公司作为乙方2签订《彰泰天街8#楼物业租赁合同补充协议》，约定乙方2为乙方1实际控制，并由乙方1与甲方签署《彰泰天街8#楼物业租赁合同》后成立独立运营管理所租赁物业，在该租赁合同中亦承担连带保证责任；乙方租赁甲方开发并已出售给购房者的彰泰天街8#楼经营“曼哈顿酒店”，甲方已将8#楼建成并依据《商品房买卖合同》交付给购房者，并依据《彰泰天街8#楼物业租赁合同》交付给乙方使用，该酒店已于2016年12月开业经营。 本院认为，原告与被告彰泰公司签订的《商品房买卖合同》，原告与第三人英珑腾公司签订的《公寓租赁合同》及《公寓租赁合同》补充协议，原、被告和第三人三方签订的《借款委托监督使用合同》及被告彰泰公司与案外人宁英连、第三人英珑腾公司签订的《彰泰天街8#楼物业租赁合同》及《彰泰天街8#楼物业租赁合同补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且未违反我国法律、行政法规强制性规定，本院予以确认，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，原告向被告支付合同约定的款项，购买“彰泰天街”项目8#x号房，被告按约定时间向原告交付符合条件的上述房屋，双方均已按照合同约定全面履行自己的义务。原告提供的被告彰泰公司关于彰泰天街8#公寓的宣传册，虽有“国际品牌酒店、长效运营保障”及“月收益＞月供、15年回报率高达135%”等广告宣传的内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定中，对商品房销售广告认定为要约所作的扩充解释仅限于对房屋本身及相关设施所作的具体确定的说明和允诺。被告彰泰公司的宣传广告中关于月收益、回报率的宣传，与房屋本身或相关设施均无关系，不应属于要约，应属于要约邀请；同时，原告与彰泰公司签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议明确载明了“买受人并已知晓且认可《公寓租赁合同》的内容，买受人与酒店管理公司之间的权利义务均按双方所签署的《公寓租赁合同》及《借款委托监督使用合同》执行，除另有约定外，与出卖人无关”及“除非在买卖合同签订之后另有书面约定，双方交易之内容以本合同为准，凡未订立在本合同中之销售广告和宣传材料（包括但不限于广告、楼书、示范单位、沙盘、模型）所载的内容及销售人员的口头讲解、允诺均不作为双方权利义务的依据，对双方不具有合同约束力；如买受人认为上述因素对本人作出购买决策有决定作用的，应当以书面形式确定；买卖双方的权利义务以合同及附件、本补充协议、政府批准文件及图纸为准”等条款，故原告不能以被告的宣传广告内容作为合同义务约束被告彰泰公司。而根据《公寓租赁合同》的约定，原告将彰泰天街8#x号房在约定的时间交付给第三人经营酒店，第三人按时支付给原告约定的租金，原告与第三人系该《公寓租赁合同》的合同相对方，至2019年2月以前，亦是第三人按该合同约定向原告支付相应的租金。因此，原告主张其2019年2月至5月的租金收益，由被告彰泰公司按合同承担给付责任的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第十五条第二款、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告曾云宇、李维丽、曾某的诉讼请求。 本案案件受理费50元，公告费260元，合计310元（原告已预付），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  陈燕平 人民陪审员  吴丽琳 人民陪审员  李宾灵 二〇一九年十二月六日 书 记 员  申莉莉