福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初20345号 原告：厦门市万家合物业服务有限公司，住所地厦门市思明区古兴里**215，统一社会信用代码91350203664720684K。 法定代表人：张建霖，该公司董事长。 委托诉讼代理人：庄玉燕，该公司职员。 委托诉讼代理人：杨淑娟，该公司职员。 被告：范书春，男，1966年2月20日出生，汉族，住福建省上杭县。 原告厦门市万家合物业服务有限公司（以下简称万家合物业公司）与被告范书春物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万家合物业公司的委托诉讼代理人庄玉燕、杨淑娟，被告范书春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 万家合物业公司向本院提出诉讼请求：范书春立即向万家合公司支付：2015年7月1日至2019年8月31日的物业综合服务费4170元、房屋公共维修金（日常专项维修资金）1190元、公摊电费50元，小计5410元，及自2016年1月1日至2019年8月31日止的违约金（以实际欠缴的各项费用为基数，按日千分之三的标准分段计算）。事实与理由：2014年6月20日，万家禾物业公司与厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会签订了一份《物业服务合同》，受托对厦门市前埔南区四、六、七组团进行物业管理服务。根据该合同第六章第十条之规定，万家禾物业公司负责向业主和物业使用人收取物业综合服务费、房屋公共维修金(日常专项维修资金)、公摊水、电费等费用。范书春系厦门市思明区文兴东三里17号102室业主，拖欠2015年7月1日至2019年8月31日期间的物业综合服务费、房屋公共维修金(日常专项维修资金)、公摊电费等费用。经万家禾物业公司多次与其商谈、催讨，范书春仍拒不支付上述费用，侵犯了万家禾物业公司的合法权益，故提出了上述的诉讼请求。 范书春辩称：其入住房屋之后，房屋一直漏水问题。本案受理之前双方已因物业费引发纠纷并经思明区人民法院调解，当时已谈好由其补交之前的欠费，万家禾物业公司处理好漏水问题，但该司仍未解决。2017年，房屋又出现漏水问题，其找万家禾物业公司仍不处理，故其不愿意交纳物业等费用。 本院经审理认定事实如下： 2014年6月20日，厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会（甲方）与万家禾物业公司（乙方）签订了一份《物业服务合同》，受托对厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会进行物业管理服务。物业类型：综合性小区，多层建筑60幢、小高层建筑9幢、商铺60家；座落位置：厦门市前埔南区文兴东三里(四组团)、店上西里(六组团)、店上东里(七组团)；占地面积172340平方米；建筑面积31.28万平方米。《物业服务合同》第五条约定，物业管理事项但不限于下列内容：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、管理和更新；包括楼盖、屋顶、外墙面、基础和承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、电话分线间、电表间、电梯间、机房及水泵间、传达室等。2、共用设施、设备的维修、养护、运行、管理和更新；包括：共用的给排水管道、共用照明、楼内消防设施、供水设备、配电系统、电梯、园林绿化等。3、市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护、管理和更新，包括道路、室外给排水管道、化粪池、沟渠、池、井、路灯、消防栓、停车场等。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护、管理和更新。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。包括商业网点等。6、公共环境卫生管理服务：包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。7、道路交通与车辆停放秩序的管理。8、维护公共秩序：包括安全防范监控、巡视、门岗执勤，突发事件的应急处理。9、物业档案资料，包括与物业相关的工程建设档案、住用户档案、竣工验收档案、公共维修基金档案等资料的保管和移交。10、组织开展社区文化娱乐活动。11、业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应根据企业的技术能力接受委托并由双方协商合理收费，所有特约的有偿服务项目由双方协商确定。《物业服务合同》第六条约定，委托管理期限为三年，自2011年6月20日起至2014年6月19日止。《物业服务合同》第十条约定，万家禾物业公司应向业主或物业使用人收取下列费用：1、物业服务费；2、车位使用服务费；3、代收房屋公共维修金；4、其他特约有偿服务费；5、房屋装修保证金及土头清运费；6、代收公共水、电费；7经甲方审核同意的设施、设备的改造更新费用。合同调整约定业主或物业使用人物业综合服务费标准，多层住宅每月每平方米0.7元(其中向业主或物业使用人收取每月每平方米0.6元，小区停车场地使用费的公共收益中承担每月每平方米0.1元)；房屋公共维修金（日常专项维修资金）标准为，多层住宅每月每平方米0.2元。2012年12月19日，万家禾物业公司与厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会签订《物业服务合同》补充协议，约定多层住宅公摊电费标准为1元/月•套。2015年6月24日，双方再次签订《物业服务合同》补充协议，内容显示，经厦门市前埔南区四、六、七组团2015年5月10日业主大会投票表决，多层住宅物业综合服务费标准由原来0.7元/㎡•月调整为0.8元/㎡•月(其中向业主或物业使用人收取0.7元/㎡•月，小区停车场地使用费的公共收益中承担0.1元/㎡•月)，自2015年7月1日起施行至前述合同期满止。2016年6月12日，前述签订的《物业服务合同》即将到期，厦门市莲前街道前埔南社区居委会发布《关于前埔南小区物业服务延续的公告》，内容载明万家禾物业公司同意在合同到期后，仍按原合同约定的服务标准服务至业主大会续(选)聘物业企业工作结束为止。《物业服务合同》签订后，万家禾物业公司为范书春所在小区提供物业管理服务，代缴小区产生的水电费至今。 还查明，范书春系思明区文兴东三里17号102室房屋的业主，该房建筑面积119.12㎡。依《物业服务合同》及相关的补充协议所载标准计算，从2015年7月12日至2019年8月31日止，范书春欠缴上述房屋的物业综合服务费4170元、房屋公共维修资金（日常专项维修资金）1190元、公摊电费50元。 关于万家合物业公司的物业服务是否存在瑕疵的问题。 范书春提供：照片。该照片拍摄于2019年11月9日，拍摄地点在文兴东三里17号102室的房间、客厅、阳台、走廊。范书春提供上述证据证明房屋从其入住时便开始漏水，直到2016年10月“莫兰蒂”台风后处理好，至今未再漏水。范书春据此证明万家合物业公司违约在先。 万家合物业公司的质证意见为，对上述证据，范书春已经陈述其已经处理完了漏水问题，漏水问题主要是业主专有部分漏水，非公共部分管道漏水责任不在于物业公司，物业公司仅能协调业主处理。 本院分析认为，万家合物业公司对其主张未能举证证明，其主张本院不予采纳。双方范书春住家发生过漏水问题，均无异议，可以认定万家合物业公司提供的物业服务存在瑕疵。 本院认为，《物业服务合同》及相关的补充协议，系厦门市前埔南区四、六、七组团业主委员会（甲方）与万厦门市万家合物业服务有限公司（乙方）双方的的真实意思表示，合法有效，应严格履行。上述合同对全体业主，包括范书春均具有约束力。万家禾物业公司提供物业服务，范书春已接受物业服务，应履行交费之义务。故万家禾物业公司诉请范书春支付欠缴物业管理费、公维金，依据充分，应予支持，但上述费用发生之起始日期应更正为2015年7月12日。范书春以其所住房屋曾发生漏水问题拒交物业综合服务费等费用作为抗辩理由，依据不足，本院不予采纳。如上认定，厦门市万家合物业服务有限公司的物业服务存在瑕疵，故其提出的违约金诉求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、范书春于本判决生效之日起十日内向厦门市万家合物业服务有限公司支付2015年7月12日至2019年8月31日的物业综合服务费4170元、日常专项维修资金1190元、公摊电费50元。 二、驳回厦门市万家合物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费202元，减半收取计为101元，由厦门市万家合物业服务有限公司负担34元，范书春负担67元。上述款项均应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 蔡跃堂 二〇一九年十二月十一日 代书记员 杨耀荣 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： …… （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； …… 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。