广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0305民初3931号 原告：桂林市鼎力物业服务有限公司，住所地：桂林市七星区七星路**后座仓库，统一社会信用代码：91450305340437620D（1-1）。 法定代表人：蒋水莲，该公司经理。 委托代理人：雷鸿鸣，该公司员工。 被告：方建中，男，汉族，住桂林市七星区。 原告桂林市鼎力物业服务有限公司诉被告方建中物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂林市鼎力物业服务有限公司的委托代理人雷鸿鸣，被告方建中到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林市鼎力物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告按34元/月的标准，支付原告从2017年6月1日至2019年8月31日拖欠的物业管理费1120.5元直至付清为止；2、请求判令被告支付原告滞纳金552.4元；3、本案所有诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年5月29日与桂林市鸾西一区业主委员会签订了《物业服务委托合同》，约定由原告为该小区全部住户提供物业服务。委托期限为2017年6月1日至2022年5月31日。原告于2017年6月1日进场，并如实履行了合同所约定的义务，为小区提供了规范、完善的物业管理服务。但是，被告在享受原告提供服务的同时，却从来不履行缴费义务，至2019年8月31日，被告已无故拖欠物业管理费27个月，按合同第二十条第二款第一项约定的标准，每平方米的物业费用为0.5元/月，被告房屋面积为67.89㎡,应交管理费34元/月，共拖欠物业费918元，同时，按合同第二十条第六款第一项约定，被告因承担在此期间违约的滞纳金452.57元。由于被告的违约行为，使原告的劳动付出无法得到应有的回报，造成原告公司经营困难，严重侵害了原告的合法权益，在此，特请求人民法院《中华人民共和国合同法》第六十条、《物权法》第四十二条之相关规定，判令被告向原告履行支付物业管理费的义务。 被告方建中辩称，请求事项：1、请求法院驳回原告全部诉讼请求；2、本案诉讼费由原告承担；3、判罚原告赔偿每位被告误工费和应诉资料费等500元。事实与理由：根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《广西壮族自治区物业管理条例》等法律法规规定。答辩事实与理由如下：（一）鸾西一区本届业主委员会，无权代表全体业主行使权力，与鼎力物业公司签订的物业服务合同是无效合同。1、鸾西一区是上世纪末桂林市政府开发的首批“社会保障房”，由桂林市房改办承包开发。1995年竣工交付使用后至今，房改办未把鸾西一区验收后的竣工图、决算书、质量保证书、整个小区土地使用证、产权证等文件资料移交一区业主委员会。实际上鸾西一区“最大的业主”还是桂林市房改办，但在鸾西一区业主委员会中没有席位。但整个小区土地使用和产权两大证仍在房改办手中，因此从法律层面上说鸾西一区业主委员会组建实质上是不合法的，所以无权代表业主行使权力。2、本届业委会胡某主任不是我小区业主，在2016年初就离开桂林回了贵州老家。至今本小区未按《自治区物业管理条例》规定补选，一直是没有法定代表人资格韦某副主任在行使权利。他在聘用鼎力物业公司时，没有召开业主委员会，更没有召开业主大会，就连本届业委会七个成员中宁某委员也不知情。韦某与该公司签订的物业服务合同也未按《中华人民共和国物权法》第七十六条（三）规定，必须得到总面积且业主人数过半数的业主同意。所以该合同不具备法律效力，是无效合同。（二）鸾西一区是桂林市政府为民生办的首批“经济适用房”小区。在项目申报、开发、施工全过程中享受多项优惠政策。为一区物业管理打下了厚实的经济基础。1、鸾西一区有一幢四层综合楼、三幢二层车库、一幢800个电动车位车库、一幢一层煤气供应站。这些均是全体业主共有的公共设施2600多平方米。这些设施造价已在小区竣工决算中打进了小区20幢住宅造价中。但这二十五年来多数由市房改办出租，部分由业主委员会出租。两者合起来每平方米按毅峰社区范围内30元计，每月收取租金78000元。这是可用于物业服务费可开支最大的一款收入。2、鼎力物业服务公司进驻鸾西一区后，在小区20幢房屋间、停车场、道路边、空地、阳台前共划定了200多个汽车停车位。这些也是业主们的共有公共场地（多数原是绿化地）。物业公司每月收取每位60至200元汽车停放费，每月共收入15000元（保守）。小区区域内有机动车、电动车停车库，可充电、停放800多辆摩托车、电动车。鼎力物业公司公布的每辆40元／月收费，每月能有32000元的收入，这两项是物业公司从业主共有公共设施、场地中，每月合计收取车位费47000元。3、小区还有广告收益：有四个广告（国学府、创艺装饰、伴山雅集、桂林华盟等）每月总收入至少4000元。4、上述2、3项加起来车位停放费和广告收益费等可达每月51000元。物业公司在鸾**值班保安4人，经理管理员1人，共计5人。每月的经营费是多少，物业公司从来未公布收支账目，业主们不知晓。实际证明已足够满足物业费的开支而有余。5、根据《中华人民共和国物权法》第七十三条。本小区共有住户520户，每户可得收益51000／520＝98元。除去物业费后，每户每月可得50多元。（三）鼎力物业公假借合同的存在，进驻鸾西一区后做了些什么。《自治区物业管理条例》总则第二条第二款明确规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”鼎力物业公司虽然在小区大门口墙壁上挂牌中有《物业公共服务录目》。物业公共服务八项承诺。但鼎力物业公司没有履行约定。仅举三例：（一）例如第六项承诺（物业区域内治安消防物业管理）没有实施、兑现：（1）小区25栋多层建筑物，23000多平方面积鸾西一区内只有一个消防栓，又无水龙管带和喷咀配备；（2）各栋之间道路地面上方5米高的空中架满了电力、通信、电视线、网络线，消防车无法通行；（3）每栋单元一楼楼梯口内，80%有人加锁关闭，停放电动车,整晚充电，而该处又是每个单元14户用电电表箱。仅举某栋一单元一楼口内，就有两部“桂Ｃ×××××、桂Ｃ×××××”电动车，己四年多停放并整夜充电，楼梯口紧靠墙还有四部电动车停放，也整晚充电。紧靠一楼阳台，有两辆外来小车长期停放，其中“桂Ｃ×××××”白色小轿车从今年春节始至今快一年没有使用过;（4）鸾西一区20栋住宅多数是七层，分两个单元天面是连通的。但顶层七层住户加建了违章建筑，在两个单元分界线砌了隔离墙，还在六层楼梯口装了加锁的铁门，切断了天面这条消防用的生命逃生通道。一旦一楼电动车充电和小车起火，二层至六层的住户是无法自救逃生的。这些百姓住户总觉得是坐在“火药桶”上生存。老人们24小时提心吊胆的生活着，不知那天就葬入火灾中。（5）鼎力物业公司保安监守自盗，偷取了季某业主家的楼梯不认账、不归还，还为难业主。（二）又例第二项承诺（物业共同设备设施其运行使用的日常维护）没有作为。鸾西一区某栋住宅地基严重下沉，墙基开裂，经相关部门鉴定属Ｂ级危房，但至今未予抢救维护；业主们要求每两栋之间增补一消防栓，以确保灭火之用，物业公司未予理睬，至今23000平方米整个小区内还是原来一个缺配件的消防栓。（三）再例第四项承诺（小区的绿化维护管理）而是毁坏绿化的行为。鸾西一区硬化改造后，绿化率从38.5%降到不足4%,物业公司为了增加汽车停放位。又在两栋间隔通道中和部分路段空地上铺上水泥硬化后，增加了停车位。更甚者将业主在靠阳台前的绿化树、花草挖起堆在一块，而作停车位。仅举一例：14栋一单元101号、102房阳台前就长期停放了一辆外来的“桂Ｃ×××××”白色和一辆黑色小车。小区内已长成10-20来米高的绿化树，近几年被毁坏了不少。4%的绿化率都得不到保证。例如某栋某单元、某栋某单元前面，上个月被物业公司未经市园林局批准，就砍了桃花树、枇杷树各一株。这就是物业公司“绿化维护管理”所作所为。关于小区的物业管理，特列是消防安全等问题。桂林市七星区公安消防大队于2018年10月15日对鸾西一区进行消防监督检查，发现小区存在多处消防安全隐患，当场发了《责令限期改正通知书》，责令在2018年10月22日前改正。鼎力物业服务有限公司李某经理当场签收。但至今没有改正。一位负责任的、爱“管闲事”的老年业主于2018年10月26日向七星区公安消防大队上报《业主再次诉求》报告。该业主于2015年1月至2018年1月，曾五次向市政府，毅峰社区居委会，鸾西一区业委会，七星区公安消防大队，桂林市鼎力物业服务有限公司报案、诉求、建议均未得到过解决与答复。综上所述，原告的起诉没有事实和法律依据。依据法律本答辩实事求是，理由充分，证据可查。为保障被告业主们合法权益，请求人民法院依法判决，驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方证据，本院确认以下事实：被告是桂林市七星区毅峰路鸾西一区某栋某号房的业主，该房屋建筑面积67.89平方米。2017年5月29日，原告与桂林市鸾西一区业主委员会签订了《桂林市鸾西一区物业服务委托合同》，约定由原告对鸾西一区小区提供物业管理服务，合同期限自2017年6月1日至2022年5月31日；本物业服务费采用包干制、自负盈亏，收取物业服务费的标准为：多层住宅每月每平方米0.5元，商铺、经营办公场所每月每平方米1元；业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天3‰的比例交纳滞纳金。合同签订后，原告依约进驻小区提供物业服务，截至开庭，原告仍在为小区提供物业服务。2017年6月1日至2019年8月31日期间被告未向原告交纳物业费。原告通过张贴催款通知等方式向被告催收物业费未果。 另查明，2018年10月，桂林市七星区公安消防大队向原告发出《责令限期改正通知书》，要求原告对小区内消防通道停放小车问题进行改正。 本院认为，原告与桂林市鸾西一区业主委员会于2017年5月29日签订的《桂林市鸾西一区物业服务委托合同》是双方的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称业委会及合同签订程序违法，但现有证据不足以证实业委会及合同签订程序违法，即使业委会不合法，也不能当然地导致物业服务合同无效，因为物业公司与业委会签订合同时只需尽到一般的注意义务即可，其不能也没有必要对业委会的合法性进行实质性审核。被告也没有提供证据证实原告与业委会之间存在恶意串通。故对被告的该项辩解，本院不予采信。原告于2017年6月1日至2019年8月31日期间为被告提供了物业服务，被告应支付相应的物业费。但从业主提供的证据看，原告提供的物业服务存在较大瑕疵，履行合同不够全面。本院对物业服务费予以酌情扣减，确定被告按合同约定的收费标准的80%比例向原告交纳物业费，为733.21元（0.5元/月/平方米×67.89平方米×27个月×80%）。合同虽然约定了滞纳金，但原告提供的物业服务存在瑕疵，故对原告诉请的滞纳金，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告方建中支付原告桂林市鼎力物业服务有限公司2017年6月1日至2019年8月31日的物业费733.21元； 二、驳回原告桂林市鼎力物业服务有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费50元，由于适用简易程序，减半收取案件受理费25元（原告已预付本院），由被告方建中负担。 上述应付款项，义务人应于本判决书生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 蒋西凤 二〇一九年十二月六日 法官助理 伍盛好 书 记 员 吴宪浩