宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2019）宁0122民初6315号原告：陈翔，男，汉族，1996年6月14日出生，宁夏回族自治区中宁县人，大专文化，个体，中共党员，现住宁夏回族自治区中宁县。原告：王晓宇，女，汉族，1994年10月11日出生，陕西省安塞县人，大专文化，个体户，群众，现住宁夏回族自治区中宁县。共同委托诉讼代理人：任炤，北京大成（银川）律师事务所律师。被告：宁夏润景房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区贺兰县御景半岛小区****综合楼，统一社会信用代码91641100750822898R。法定代表人：张飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：强瑞，男，回族，1989年2月1日出生，宁夏回族自治区盐池县人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托诉讼代理人：王旭伟，男，回族，1994年7月4日出生，宁夏回族自治区灵武市人，大学文化，宁夏润景房地产开发有限公司职员，群众，现住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告陈翔、王晓宇与被告宁夏润景房地产开发有限公司（以下简称润景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈翔、王晓宇的委托诉讼代理人任炤，被告润景公司的委托诉讼代理人强瑞、王旭伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告请求判令：1.解除原、被告签订的编号0001203《银川恒大御景半岛商品房认购协议》；2.判令被告向原告返还房屋认购金20000元；3.本案诉讼费由被告承担。被告润景公司答辩要点：不予认可原告主张的所有诉讼请求。原被告签订的认购协议合法有效，原告所交2万元定金系作为原被告双方后期签订商品房买卖合同的担保，依据法律规定应适用定金罚则条款，原告在诉状中自认其不能履行认购协议约定的付款义务系因原告自身贷款流水不足，以上原因不能归结于开发商的事由，被告并无过错。故被告认为应使用定金罚则，不予退还2万元定金。请求驳回原告的全部诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下事实：1、2019年7月19日，二原告与被告润景公司签订了《银川恒大御景半岛商品房认购书》，编号为0001203。认购书约定：二原告向被告润景公司认购恒大御景半岛8幢1单元1404号房，房屋总价款949755元，二原告在签署本认购书时，支付2万元定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款），被告润景公司当庭认可收到2万元定金；二原告选择商业按揭付款方式，在抵押涂销后三天内签署《商品房认购书》并支付首期款219755元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》，余款71万元由银行提供按揭贷款。被告需在签署完《商品房买卖合同》后三个工作日内办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。认购书第5项违约责任中约定，如被告在本协议约定期限内已办理完毕抵押解除，而原告未按本协议约定期限到约定地点签署《商品房认购书》及付齐首期款，被告有权不与原告就该房屋签署《商品房买卖合同》，原告所付定金不予退还；被告无需通知原告，可另行处理该房屋。2、2019年8月14日，被告公司向原告邮寄宁夏润景房地产开发有限公司通知，通知主要内容为：根据认购书约定，原告须于2019年7月24日前到被告公司签署《商品房买卖合同》及支付房款，截止发函之日，原告已逾期多日未与被告办理任何手续，违反了上述约定，鉴于此，被告将按认购书约定，另行处理该房屋，所付款项不予退还。3、被告公司销售商品房时要求买受人在选择按揭贷款方式时，支付首期款为房款的25%-30%，二原告在办理银行按揭贷款时因个人银行流水交易记录未达到银行办理首付25%按揭贷款的要求，未成功办理银行按揭贷款，故未向被告交付首期款及签订《商品房买卖合同》。4、涉案房屋被告已另行向他人出售。判决的理由与结果本案争议焦点为：1、原被告签定的《银川恒大御景半岛商品房认购书》是否应当解除？2、被告是否应向原告退还定金2万元？本院认为，二原告与被告润景公司签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力，双方均应按照合同约定履行，但因原告未按期支付房款，被告已经将涉案房屋另行出售，该合同无继续履行的可能，故对原告要求解除与被告签订的《银川恒大御景半岛商品房买卖合同》（编号为0001203）的诉请，本院予以支持。二原告与被告润景公司签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》属预约合同性质，根据该认购书约定，二原告应在规定期限内支付首期款219755元，同时签订《商品房买卖合同》，余款71万元以银行按揭贷款方式支付，若未能在约定期限签署《商品房买卖合同》并支付首期款，原告所付定金将不予退还。其所约定的定金对于将来订立商品房买卖合同本约来说具有立约定金的性质，对于商品房预约合同本身来说具有违约定金的性质。根据定金罚则，原告违反合同约定时所交纳定金将不予退还，但二原告因银行流水交易记录未能达到贷款银行的贷款发放标准，而未能成功办理按揭贷款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，“……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”该不可归责于双方当事人的事由应以过错为原则，即当事人对导致本约合同不能签订的事由没有过错时，即属于不可归责于双方的事由，具体到本案中，原、被告在认购协议中明确约定，若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。故即使未能按照原告要求的首付比例25%办理银行按揭贷款，二原告也应在实际贷款金额办理完毕后缴足差额部分即可，且二原告作为完全民事行为能力人，应当能够预见到办理银行按揭贷款时申请金额和实际放款金额并不必然一致，二原告贷款未能成功办理后通过微信等方式与被告公司业务员多次联系，被告公司业务员也明确表明二原告补足差额即可，现因二原告未能积极履行约定义务按时支付首期款及剩余房款，存在违约行为，根据原被告签订的《银川恒大御景半岛商品房认购协议》约定，原告交纳的定金2万元应不予退还，因此对原告诉请要求被告返还房屋认购金2万元的诉讼请求本院不予支持。对原告所述的《银川恒大御景半岛商品房认购协议》中对“定金”等条款未做明确标注及提示且该定金应理解为认购金的意见本院不予采纳，涉案认购协议仅有九条，且约定原告违约时定金不予退还，被告违约时双倍返还定金，原告作为完全民事行为能力人购买涉案商品房时已对涉案房屋状况及其自身经济负担能力、房屋购买风险有预估，因此该条款不存在权利义务不对等的情形。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告陈翔、王晓宇与被告宁夏润景房地产开发有限公司于2019年7月19日签订的《银川恒大御景半岛商品房认购书》（编号为0003570）；二、驳回原告陈翔、王晓宇的其他诉讼请求。案件受理费150元(已减半收取)，由原告陈翔、王晓宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 李 瑞 二○一九年十二月十日法官助理 张红梅书 记 员 蔡嘉彬附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。