广东省韶关市武江区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0203民初2847号原告：韶关市博茂投资策划有限公司，住所：韶关市浈江区启明北路****501。法定代表人：钟宁。委托诉讼代理人：张朝星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧艳，广东秦唐律师事务所实习律师。被告：韶关市卓越房地产开发有限公司，住所：韶关市武江区沐阳东路**卓越雅苑商住小区第**。法定代表人：周代新。原告韶关市博茂投资策划有限公司（以下简称：博茂公司）诉被告韶关市卓越房地产开发有限公司（以下简称：卓越公司）合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告博茂公司的委托诉讼代理人张朝星、陈慧艳到庭参加了诉讼，被告卓越公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告博茂公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即向原告支付拖欠的代理费1663058元、违约金500000元，合计：2163058元；2、请求判令原告对韶关市武江区**********苑***区第*幢401、402、807、1301、1302、1501号房的拍卖、变卖或折价款项在2163058元范围内享有优先受偿权；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是位于韶关市武江区**********苑***区的开发商，2012年12月1日被告与原告签订《韶关市卓越房地产开发有限公司“***苑”项目营销策划及销售代理合同》，将***苑***区的商品房项目委托原告进行独家总策划及全权销售代理。根据该合同约定，被告应向原告支付广告设计服务费、销售代理佣金、销售代理溢价分成等销售代理费用。合同中对于双方各自的权责，被告应向原告支付各项销售代理费的标准及支付时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约为被告提供了销售代理服务，但被告未按合同约定向原告支付代理费，且于2016年2月29日单方面提出要求中止委托。经协商，双方于2016年2月29日签订了《关于终止被告卓越公司未作答辩。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据材料，被告未到庭予以质证，亦未向本院提交证据材料。经审理查明：被告卓越公司系韶关市武江区*******“***苑***区”的开发商。案外人钟宁与李展凡系夫妻关系，钟宁系博茂公司的法定代表人。2012年12月1日，原、被告签订《韶关市卓越房地产开发有限公司“***苑”项目营销策划及销售代理合同》，约定由博茂公司负责该项目的独家总策划及全权销售代理，博茂公司按总销售金额的2%提取销售代理佣金，溢价部分博茂公司按30%分成，销售代理费用按月度进行结算，若一方违约，违约方需支付违约金50万元等内容。后案外人李展凡与被告签订九份《商品房买卖合同（预售）》，其中2015年7月24日签订*幢401房、402房、1301房、1302房、1501房、1507房共计六套房屋；2015年12月25日签订*幢705房、802房、807房共计三套房屋，均分别约定单价和付款方式等内容。2015年8月3日韶关市浈江区平川贸易有限公司向卓越公司在中国银行的账户转入两笔款项共170万元。2015年8月5日，韶关市浈江区平川贸易有限公司向卓越公司出具了代付证明“代李展凡付*幢401、402、1301、1302、1501、1507房部分房款，合计人民币壹佰柒拾万元整”。其后，卓越公司将170万元返还给了李展凡。因卓越公司未按约定向博茂公司支付销售代理费，卓越公司与博茂公司于2016年2月29日签订《关于终止〈韶关市卓越房地产开发有限公司“***苑”项目营销策划及销售代理合同〉的协议》。2016年3月8日，经结算卓越公司应付博茂公司销售代理费4514333元，已付1970000元，尚拖欠2544333元。卓越公司承诺在2016年3月31日前给付40万元，余款2144333元于2016年6月30日付清，否则按原合同第九部分追索卓越公司的违约责任（违约金50万元）。2016年7月11日，案外人钟宁与博茂公司在涉案房屋价格确认表上声明：“上述房产作为博茂公司代理费的抵押担保，不作为冲抵代理费的依据”。2016年7月19日，卓越公司与案外人钟宁签订《卓越与博茂策划销售代理费付款后解押物业表》，确定卓越公司已偿还博茂公司481275元及2016年6月29日已付代理费40万元，合计881275元，同时由李展凡办理涉案705房、802房、1507房的解押手续，该三套房屋约定总价850752元，两者相抵差额30523元在博茂公司剩余销售代理费中扣除。2017年7月20日，博茂公司出具《情况说明》：“本公司与李展凡存在债权债务关系，就本公司与卓越公司《‘***苑’项目营销策划及销售代理合同》的代理费债权2544333元，转让给李展凡所有，由李展凡作为购房款取得***苑***区九套房屋的产权。特此说明。”将债权转让给了李展凡。2017年5月，李展凡向本院提起诉讼，要求确认韶关市武江区****l2号***苑***区*幢401房、402房、807房、1301房、l302房、l501房为李展凡所有；卓越公司负责将上述房屋不动产权证登记到李展凡名下，相应办证费用由卓越公司负担；卓越公司承担案件的全部诉讼费用。本院经审理后作出（2017）粤0203民初983号民事判决，认为李展凡与卓越公司签订《商品房买卖合同（预售）》的目的是为了担保债务的履行。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，双方签订《商品房买卖合同（预售）》并办理网签及预告登记的行为应认定为非典型的担保方式。作为债权人的李展凡实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向债务人卓越公司主张债权，在卓越公司拒不还债或无力还债的情况下，李展凡才能以适当的方式就《商品房买卖合同（预售）》项下的房屋主张权利。据此驳回了李展凡的全部诉讼请求。李展凡不服该判决提起上诉，韶关市中级人民法院经审理后作出（2018）粤02民终612号民事判决，驳回上诉，维持原判。现原告认为被告以韶关市武江区****12号***苑***区第*幢401、402、807、1301、1302、1501号房作为被告应付原告代理费的抵押担保，遂提起诉讼要求被告支付代理费及违约金并就上述六套商品房的拍卖、变卖或折价款项享有优先受偿权。本院认为：本案为合同纠纷。虽然原、被告已就代理费用进行结算，但根据（2017）粤0203民初983号民事判决查明的事实，博茂公司已在2017年7月20日出具《情况说明》将代理费债权转让给了李展凡，卓越公司作为（2017）粤0203民初983号案件的当事人，显然已知晓该债权转让。在该债权转让已对债务人发生效力的情况下，原告以债权人身份提起诉讼，依据不足。现原告陈述其与李展凡之间已经将债权转让协议解除但在本案开庭前并未通知被告。本院认为，债权转让通知的意义在于，要赋予债务人及时提出异议的权利，避免造成不必要的履行费用。即使李展凡同意解除转让协议，但原告提起本案诉讼前并未对此通知被告，其起诉状及证据材料中也未提及债权转让协议解除的情况，至本案开庭时原告才提及债权转让协议解除的问题。因此，即使原告与李展凡之间解除转让协议的情况属实，但原告并未履行通知义务，其径直提起本案诉讼要求被告履行债务，于法无据。综上，本院对其要求被告支付代理费、违约金及就相关房屋享有优先受偿权的诉讼请求均不予支持。被告韶关市卓越房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告韶关市博茂投资策划有限公司的全部诉讼请求。案件受理费24104.46元，财产保全费5000元，由原告韶关市博茂投资策划有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  谭谦悦人民陪审员  何碧清人民陪审员  曹 元二〇一九年十二月十四日书 记 员  陈宇静