黑龙江省肇源县人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0622民初2935号原告:张慧，女，1969年4月18日出生，汉族，无业，住黑龙江省肇源县。委托诉讼代理人:陈树民,黑龙江竭诚律师事务所律师。委托诉讼代理人:张福宽，男，1940年1月15日出生，汉族，住黑龙江省肇源县。被告:大庆市天顺房地产开发有限公司，住所地肇源县新站镇铁西街。法定代表人:方季龙，职务经理。委托诉讼代理人：魏红亮，黑龙江智赢律师事务所律师。被告:张庆元，男，1970年6月1日出生，汉族，住黑龙江省肇州县。原告张慧与被告大庆市天顺房地产开发有限公司（以下简称天顺公司）、张庆元房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年9月17日作出（2015）源民初字第786号民事判决书已经发生法律效力，被告张庆元对该判决书不服向黑龙江省大庆市中级人民法院申请再审，该院于2019年6月11日作出（2019）黑06民再52号民事裁定书，以原审送达开庭传票及判决书时程序违法，剥夺当事人参加庭审及上诉等权利为由裁定：一、撤销肇源县人民法院（2015）源民初字第786号民事判决；二、本案发回肇源县人民法院重审。本院于2019年7月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张慧委托诉讼代理人陈树民、张福宽，被告天顺公司委托诉讼代理人魏红亮、被告张庆元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张慧向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告按照肇源县凤桐佳苑小区同类回迁位置房屋的市场价格赔偿原告房屋灭失损失人民币243450元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年5月16日，我与逯某签订了房屋置换协议书，我用30平方米砖房和21平方米宅基地置换逯某三层75平方米楼房一处，约定2011年12月30日交工，逯某始终没有动工建楼，而实际开发我的房屋及所在位置的国有土地使用面积的单位的是被告天顺公司，实际投资人是被告张庆元，二被告的行为未经我允许，占用我的土地，是侵权行为。现要求被告赔偿我相当于81.15平方米楼房灭失损失243450元。并由被告承担本案诉讼费。被告张庆元辩称：一、其并非本案适格被告，根据本房屋置换协议书以及原告和逯某在中院的调查笔录的陈述，原告与逯某签订协议书并最终确定逯某交付给原告学府家园的房屋。该小区已经建成，只是逯某未按约定交付原告相应的房屋。本案为合同纠纷，根据合同相对性原则，原告应该向逯某主张权利。二、逯某是持有房屋产权手续的原件以及相关协议书与被告办理的手续，被告有理由相信逯某有权处理案涉房屋。后来被告告知原告是否要凤桐佳苑房屋时以及原告与逯某变更协议书时，原告并未对被告开发事宜提出任何异议。三、即使被告对原告负有给付凤桐佳苑房屋的义务，但被告与原告联系确认其是否要求给付其凤桐佳苑的房屋时，原告明确拒绝并表示要求逯某继续履行其二者之间的协议交付学府家园的房屋。原告放弃了权利，此后被告对原告不再负有任何义务。逯某也承诺给原告同等面积的房屋，对原告负有义务的是逯某。此外，原告也表示了其他几户与原告情况相同的业主都与被告达成一致意见并取得了房屋，这说明原告未取得房屋的原因在于原告自己。四、被告提交了证据证明被告履行了与逯某签订的合同中的义务，交付了约定的凤桐佳苑的房屋。逯某在调查笔录中也认可，如果原告要求取得凤桐佳苑的房屋，那也应该与逯某协商确定，而非由被告人向原告承担责任。五、逯某与原告变更协议约定交付房屋为学府家园房屋而非被告所建设的凤桐佳苑房屋，双方应当履行义务，任何一方不履行，另一方应向其主张权利。更何况原告也已向被告明确表示过不要凤桐佳苑房屋。原告在自行放弃凤桐佳苑房屋又未取得逯某承诺的学府家园房屋后，转而将逯某应承担的违约责任要求被告来承担，这显然违反合同相对性原则，且对被告极其不公平。被告并非原告合同的相对方，也不对原告负有任何义务，请法庭驳回原告的诉讼请求。被告天顺公司辩称，不同意原告的诉讼请求，与我方无关。原告张慧围绕其诉讼请求依法向法庭出示以下证据：一、出示肇源县房屋产权申请书、房屋所有权证存根、收据各一份，欲证明原告在城北街××西××区××号有30平方米平房，产权证号（2002）0XX8，系本案争议房屋。二被告质证称均为异议。本院对上述证据的真实性予以确认。二、出示房屋置换协议书一份，欲证明2008年5月16日，张慧与宇龙公司学府家园项目部、开发商逯某签订房屋置换协议书，约定原告用房产置换宇龙公司及逯某开发的楼房75平方米，楼房交工时间为2011年12月30日，置换位置为西环学府家园综合楼XX栋东数第XX单元XX层东门，该合同签订后由于逯某无力开发，逯某用原告交付的房产证与二被告签订棚户区改造房屋合同书，后期经过法院审理该置换协议中的宇龙公司学府家园项目部并没有宇龙公司的授权，系逯某私刻的印章，原告的房屋所在位置开发的建设主管部门也没有登记是宇龙公司名下，该协议是逯某的个人行为。二被告质证称，对真实性无异议，但根据协议置换的房屋特定，原告应该主张该房屋，不应提起本诉。本院对上述证据的真实性予以确认。三、出示棚户区改造房屋动迁补偿安置合同一份，欲证明二被告于2012年3月20日与逯某委托代理人张某签订的合同，房屋证号0XX8系原告的房屋，第2个11单元201室，建筑面积70.25㎡，能证实逯某用原告名下的房产证置换了二被告11单元201室70.25㎡的房屋，合同乙方是张某代逯某签订，张庆元作为凤桐佳苑新的开发商，应该与房屋所有权人张慧签订置换合同，逯某并非拆迁平房的所有权人，所以该合同属于无权处分的效力待定的合同，未经过原告追认，该处分行为无效，二被告对原告的土地使用权面积强行开发，属于侵权行为，应该按照土地补偿的面积及价值对原告进行赔偿，原一审法院判决张庆元承担责任，天顺无责任是违背法律的。二被告质证称，真实性没有异议，该合同和原告的拆迁合同是相互独立的有效合同，两个合同都涉及张慧的被拆迁房屋，是逯某用原拆迁合同换回的房屋又与天顺公司进行了置换，与原来的拆迁合同无关。本院对上述证据的真实性予以确认。四、出示票据一份，欲证明被告张庆元的妻子张某1于2012年10月28日签署该票据，内容为凤桐佳苑11单元201室，建筑面积为70.25㎡，置换给居民，未出具合同，被告对该房屋置换给原告的事实是清楚的，被告本身持有原告的房屋产权证原件，就应该在开发该小区之后将应该回迁的房屋交付给原告，不应交给不是回迁居民的逯某。二被告质证称，无论证据真假，与原告都没有关系，因为原告不是合同向对方。本院对上述证据的真实性予以确认。被告天顺公司为反驳原告诉讼请求依法举证如下：一、出示（2013）源民初字第81号民事调解书及庭审笔录、（2014）源民再字7号民事裁定书各一份，欲证明在2013年1月25日原告一直诉逯某，当时达成了调解协议，逯某用凤桐佳苑11单元201室来履行双方签订的置换协议，替代学府家园综合楼13单元3层东门，原告非常明确主张权利的对象是逯某和宇龙公司，非本诉被告。原告质证称真实性没有异议，81号调解书在执行过程中经查询没有凤桐佳苑11单元201室，二被告应该向原告交付相应的置换房屋或合理赔偿。被告张庆元质证称没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。二、出示天顺公司与逯某的拆迁合同一份，欲证明合同第二页标注的11单元201室，70.25㎡后来回迁给逯某实际为现凤桐佳苑小区3号楼6单元202室73.03㎡，81号调解书在执行过程中如果明确了201室的调换、回迁情况那么是可以执行的，双方的拆迁合同已经履行完毕。原告质证称真实性没有异议，证明问题有异议，该证据不能证明11单元201室调换后的具体情况，不能证明81号调解书可以执行，81号调解书的执行内容，被执行人是禄纪春，本案置换合同实际开发商是张庆元及其挂靠的天顺公司，本案二被告名下的财产不能作为81号调解书的执行内容。被告张庆元质证称没有异议。本院对上述证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2008年5月16日原告张慧与案外人逯某签订房屋置换协议书，原告张慧将其所有的位于城北街西××区××号建筑面积30平方米的砖木结构平房，该房屋产权证号（2002）0XX8号，以及院内东西4米，南北21米的土地使用权以产权调换的方式置换逯某开发的住宅楼东数五单元三层东室一座，该房屋交工日期应为2009年12月30日，原告按照协议约定搬出该房屋。在合同履行过程中，对该合同进行了变更，在该房屋置换协议书的补充条款处变更合同内容为：前期所还面积作废，现还西环学府家园综合楼C栋东数第十三单元三层东门，面积为75±2㎡，交工日期为2011年12月30日，并加盖肇源县宇龙房地产开发有限责任公司学府家园项目部章。2012年3月20日，天顺公司与案外人逯某（实际签字人是张某）签订《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》，逯某以被拆迁方的名义用0XX8号、0XX8号、第4××6号房屋产权证置换凤桐佳苑13单元202室（建筑面积77.21㎡）、11单元201室（建筑面积70.25㎡）、10单元602室（建筑面积77.21㎡）及车库两间，后双方协议变更上述房屋为3号楼4单元202室(建筑面积74.23㎡)、3号楼6单元202室（建筑面积73.03㎡）、3号楼1单元602室（建筑面积77.97㎡）、3号楼南14号车库（建筑面积39.14㎡）；正负5㎡按2000元/㎡互找差价。被告张庆元挂靠被告天顺公司开发建设肇源镇凤桐佳苑工程项目。被告张庆元的妻子张某1于2012年10月28日出具了与该置换房屋（11单元201室）一致的字据一张。另查明，2012年12月21日，原告因未如期得到安置房屋，起诉逯某、肇源县宇龙房地产开发有限责任公司要求给付房屋及逾期过渡房租损失。2013年1月25日本院作出（2013）源民初字第81号民事调解书，内容为：由逯某于2013年11月30日交付原告位于肇源县肇源镇凤桐佳苑11单元201室楼房（建筑面积70.25㎡），按每平方米2400元找付原告置换楼房差价款16500元及2010年1月至2013年11月30日租金损失15000元；如交付楼房不足或超出70.25㎡，按每平方米2400元互相找价；肇源县宇龙房地产开发有限责任公司不承担房屋拆迁履行义务。因该调解书的房屋标的物因情势变更已无法实现，本院于2015年5月29日依法作出（2014）源民再字第10号民事判决书，判决撤销（2013）源民初字第81号民事调解书。后原告于2015年6月23日向本院提起诉讼要求二被告按照同类回迁位置房屋的市场价格赔偿原告房屋灭失损失243450元。本院于2015年9月17日作出（2015）源民初字第786号民事判决书，被告张庆元对该判决书不服向黑龙江省大庆市中级人民法院申请再审，该院于2019年6月11日作出（2019）黑06民再52号民事裁定书。该院在再审过程中对逯某进行调查，逯某认可张庆元向其交付的房屋包括应向张慧交付的房屋，但逯某在接收房屋后并未向张慧交付。本院认为，本案案由应为物权保护纠纷。该案争议的焦点为：2012年3月20日，天顺公司、张庆元与案外人逯某签订《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》是否有效；二被告能否适用善意取得制度依法对张慧房屋拆迁后的土地享有占有、使用、收益的民事权益。张慧系案涉被拆迁房屋产权人，2008年5月16日张慧与案外人逯某签订《房屋置换协议书》，因逯某未能如期开发建设，逯某以被拆迁的名义与张庆元挂靠的天顺公司签订《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》，并将原告的房产证交予给被告张庆元。逯某与二被告签订《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》，虽然对案涉被拆迁房屋所有人张慧而言属于无权处分，但根据民法原理，无处分权并非合同无效的法定事由，《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》不存在合同法第五十二条规定的无效情形，在目前案涉《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》已经基本履行完毕，其他被拆迁户的房屋回迁也未出现问题，故天顺公司、张庆元与案外人逯某签订《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》合法有效。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条对受让人是否善意做出来规定，即“受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”。本案中，涉案被拆迁房屋登记在原告张慧名下，属于私人产权。案外人逯某与二被告签订的合同中明确约定的产权证号为0XX8号房屋系张慧所有，且二被告收取了原告的房产证，二被告在受让时明知案外人逯某为无权处分，仍与其签订《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》，且在给付回迁楼房时并未直接向实际被拆迁人交付，导致原告房屋灭失多年无法获得安置。二被告对此具有主观过错，故被告并不能依据善意取得的制度依法取得物权。若房屋未灭世的情况，原告可以要求被告返还原告。但现因客观情况，原告原有房屋的位置已经由被告建设为凤桐佳苑小区，原告在返还原物无法实现的情况下，要求被告按照应回迁楼房的价值给付，符合法律规定。关于被告应给付原告损失的数额，根据《中华人民共和国物权法》第三十七条的规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任”。本案中，二被告与逯某签订的《棚户区改造房屋动迁补偿安置合同》约定回迁的房屋包括11单元201室，建筑面积70.25平方米，正负5㎡按2000元/㎡互找差价；逯某与原告就回迁一事进行调解时也达成协议为逯某向原告交付位于凤桐佳苑11单元201室（面积为70.25平方米），如交付楼房不足按照每平方米2400元找差价；且被告张庆元的妻子张某1于2012年10月28日出具了与该置换房屋（11单元201室）字据一张。根据上述情况，可以认定原告在调解过程中就应回迁的楼房价格认可为每平方米2400元，在本诉中原告又未向本院申请鉴定，且每平方米2400元亦未超出市场价格，故本院酌情认定故被告应给付原告损失合计168600元(每平方米2400元×70.25平方米)。由于被告天顺公司与被告张庆元系挂靠关系，二人未经原告同意在其房屋被拆迁的空地上开发建设凤桐佳苑小区，故二被告应对原告损失承担连带给付责任。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条的规定，判决如下：一、被告张庆元于本判决生效后立即给付原告张慧经济损失合计168600元：二、被告大庆市天顺房地产开发有限公司对上述债务承担连带给付责任；三、驳回原告张慧其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2476元，由二被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省大庆市中级人民法院。审 判 长  朱文捷人民陪审员  滕 杰人民陪审员  徐国丽二〇一九年十二月二十四日书 记 员  王柏钧《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。