黑龙江省红兴隆人民法院行 政 判 决 书（2019）黑8109行初16号原告张子萍，女，1956年3月9日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托代理人才国光，男，1947年9月16日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局红兴隆分局，住所地黑龙江省农垦红兴隆管理局局直。法定代表人纪树军，该局局长。委托代理人赵文柱，黑龙江省北兴农场法律服务所法律工作者。委托代理人姜泉，黑龙江三江律师事务所律师。第三人黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司，住黑龙江省双鸭山市尖山区文化路建设大厦西侧。法定代表人胡明升，该公司董事长。第三人于万荣，女，1960年5月6日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。原告张子萍不服被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局红兴隆分局（以下简称红兴隆国土局）房屋登记管理一案，原告于2019年7月3日向本院提起行政诉讼。本院于同日立案，并向红兴隆国土局送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2019年12月19日公开开庭审理了本案。张子萍、委托代理人才国光，红兴隆国土局副局长刘宏斌、委托代理人赵文柱、姜泉到庭参加诉讼。因黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司（以下简称三利仁公司）、于万荣与本案被诉行政行为有利害关系，本院依法通知其为第三人参加诉讼，但三利仁公司未到庭。本案现已审理终结。2011年9月7日，红兴隆国土局为抵押人三利仁公司和抵押权人张子萍办理了三利仁公司在黑龙江省兴农场朝阳嘉园（以下简称北兴农场朝阳嘉园）开发楼盘中的3号楼9号、11号商用房屋及5单元301室住宅办理了在建房屋抵押登记。2013年7月19日，红兴隆国土局为预告登记权利人于万荣和预告登记义务人三利仁公司办理了9号商用房屋预购商品房预告登记，5单元301室住宅登记为李桂兰。原告张子萍诉称，2011年9月7日，原告办理北兴农场朝阳嘉园在建房屋抵押登记后，在原告欲实现抵押权时，发现2013年7月19日，红兴隆国土局将3号楼9号、11号商用房屋及5单元301室住宅为他人预售登记备案。张子萍请求法院依法判令被告红兴隆国土局对涉案房产为他人登记违法并撤销，若不能撤销，则请求判令被告红兴隆国土局赔偿原告44万元经济损失。庭审中，张子萍称已经与北兴农场对3号楼5单元301室住宅达成处理协议，放弃该部分诉讼请求，并变更赔偿数额为30万元。原告张子萍提交了4份证据：1.黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院（2014）尖法执字第52-6号执行裁定书复印件一份；2.黑龙江省红兴隆农垦法院（2017）黑8103行初14号行政判决书复印件一份；3.房屋预售登记备案表复印件一份；4.朝阳嘉园3#（登记图表）复印件一份，拟证实红兴隆国土局对其抵押登记是合法有效，对他人预售登记是错误的。被告红兴隆国土局辩称，1.本案是以在建工程期间所发生的抵押登记和预售登记，登记机关办理此类登记主要是依据抵押申请人提供的材料审查予以登记，此类登记，登记机关只做书面审查，认定材料无瑕疵便给登记，因为在建工程，登记机关无物权登记备案，只能靠抵押申请人提供的材料进行登记，若材料虚假出现虚假登记应由抵押人承担责任；2.登记机关在对第三人进行预销售登记时进行了公告，原告在公告期间内没有提出异议；3.被告在登记当中通过质证存在审核材料遗漏和疏忽的错误，确实存在了重复登记的情形，对这一事实不否认，但其主要责任在抵押人，登记机关不应对此承担全部的责任。另外3号楼11号商用房屋只为原告张子萍办理了抵押登记，未向其他人办理登记，该房屋至今未售。被告红兴隆国土局提交了6份证据：1.在建房屋抵押登记表复印件一份；2.借款合同复印件一份；3.抵押合同复印件一份；4.抵押物清单复印件一份；5.朝阳嘉园3#（登记图表）复印件一份；6.房预北场字第13-0719号复印件一份，拟证明2011年9月7日，红兴隆国土局为抵押人三利仁公司和抵押权人张子萍办理了三利仁公司3号楼9号、11号商用房屋及5单元301室住宅办理了在建房屋抵押登记，后于2013年7月19日，于万荣办理了9号商用房屋预购商品房预告登记。第三人于万荣辩称，其在房产部门预售登记是合法的。第三人于万荣提交了5份证据：1.房预北场字第13-0719号复印件一份；2.欠条一张；3.关于北兴农场朝阳嘉园的卖房请示一份；4.会议纪要一份；5.授权委托书一份。拟证明三利仁公司朝阳嘉园项目负责人辛洪欠于万荣400万元借款，用3号楼9号商用房屋等房产顶账，2013年7月19日预售给于万荣，并到房产部门办理了登记。经庭审质证，被告对原告提交的证据5证明的问题有异议称：在朝阳嘉园3#（登记图表）11号商用房屋处标记为“王”，实际未售。本院对被告的质证意见予以采信并确认。第三人于万荣对原告提交的证据2及被告提交的证据1-4有异议称：红兴隆国土局给其办理的房屋预售登记合法有效且进行了公示。本院对第三人于万荣的质证意见支持。原告对第三人提交的证据3有异议称：北兴农场建设局长签字代表不了农场。本院对该证据予以采信并确认，对原告的质证意见不予以支持。原告第三人提交的证据5有异议称：三利仁公司无权销售已抵押给原告的9号商用房屋。本院对原告的质证意见予以支持。本院被告对第三人于万荣证据3、4、5有异议称：该证据与本案诉争的内容无关联。本院对该证据予以采信并确认，对被告的质证意见不予支持。原告张子萍、被告红兴隆国土局、第三人于万荣对各方提交的其他证据无异议，本院予以采信并确认。经审理查明，2011年9月7日，原告张子萍借款给第三人三利仁公司200万元，红兴隆国土局为抵押人三利仁公司和抵押权人张子萍办理了该公司在北兴农场朝阳嘉园开发楼盘中3号楼5、6单元各10处住宅（含5单元301室、6单元202室）和9、10、11、12号4处商用在建房屋抵押登记。2014年3月11日，经黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院调解，原告张子萍与第三人三利仁公司借款纠纷一案，双方达成调解协议，该公司同意将抵押的北兴农场朝阳嘉园24处房产作为执行标的物，在执行中，除5单元301室、6单元202室2处住宅和9、10、11、12号4处商用房屋外，抵押的其他18处住宅房屋已作价执行，执行标的额为1668380.10元。在执行过程中，原告得知红兴隆国土局于2013年7月19日为预告登记权利人于万荣和预告登记义务人三利仁公司办理了9号商用房屋预售商品房预告登记，另外在朝阳嘉园3#（登记图表）中11号商用房屋登记为“王”，（未抵押给张子萍之外的人，也未销售），5单元301室住宅登记为李桂兰，导致抵押权无法实现、执行不能。为此，张子萍请求法院判令被告红兴隆国土局对涉案房产为他人登记违法并撤销，若不能撤销，则请求判令被告红兴隆国土局赔偿原告44万元经济损失。庭审中，张子萍称已经与北兴农场对3号楼5单元301室住宅达成处理协议，放弃该部分诉讼请求，并变更赔偿数额为30万元。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第六条规定“人民法院审理行政案件，对行政行为是否合法进行审查。”故本院仅对被诉行政行为是否合法进行审查。《不动产登记暂行条例》第七条规定不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理。本案被告红兴隆国土局为黑龙江省农垦红兴隆管理局不动产登记管理机构，负有不动产登记管理职能，有权进行抵押、变更、预告、转移等登记。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十七条规定房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本案被告红兴隆国土局在给原告办理了3号楼9号、11号商用房屋抵押登记后，又给第三人于万荣办理了9号商用房屋预购商品房预告登记，属于登记错误，抵押权无法实现。《中华人民共和国物权法》第二十一条规定当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定不动产登记机构登记错误给他人造成损害，或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的，依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。《中华人民共和国国家赔偿法》第七条规定行政机关及其工作人员行使行政职权侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，该行政机关为赔偿义务机关。本案被告红兴隆国土局在办理9号商用房屋预售房屋登记时，未尽到审查注意义务，没有审查该房屋的抵押登记档案，将已抵押的房屋又为第三人于万荣办理了预售登记，属于明显的错误，被告给原告造成损害，应当承担赔偿责任。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案第三人于万荣符合该规定，对9号商用房屋属于善意取得，并已实际占有，其权利应当给予法律保护，故此本院确认被告对于万荣的预售登记的行政行为违法，但不能撤销。国家赔偿制度就其本质而言，是一种最终的救济制度，只有当受害人无法通过其它方式获得对自己权利的救济时，才能通过国家赔偿的方式取得赔偿。原告的权利通过尖山区人民法院执行仍未能全部获得，原告可以通过国家赔偿的方式要求被告红兴隆国土局赔偿其未获得权利的部分，但限于抵押登记时9号商用房屋的销售价款，且赔偿数额不能超过原告与三利仁公司借贷纠纷之诉的整体权利。因被告给原告办理了11号商用房屋抵押登记后没有再为他人登记，故原告请求判令被告登记违法并行政赔偿，不予支持，原告可通过双鸭山市尖山区人民法院对该房屋执行实现部分债权，另外原告通过对5单元301室的和解也可实现部分债权。所以，至审判之时原告还有多少权利没有获得，尚不明确，导致被告应承担具体的赔偿数额不确定，待原告通过上述方式仍不足以实现全部权利时，可另行起诉被告要求其仍承担行政赔偿责任。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项的规定，判决如下：被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局红兴隆分局于2013年7月19日作出的黑龙江省北兴农场朝阳嘉园3号楼9号预售商品房预告登记的行政行为违法。二、驳回原告张子萍其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局红兴隆分局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判长  董龙涛审判员  朱冬杨审判员  柏伟东二〇一九年十二月二十五日此件与原本核对无异书记员  王 智附：本判决法律依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条行政行为有下列情形之一的，人民法院判决确认违法，但不撤销行政行为：（一）行政行为依法应当撤销，但撤销会给国家利益、社会公共利益造成重大损害的；（二）行政行为程序轻微违法，但对原告权利不产生实际影响的。行政行为有下列情形之一，不需要撤销或者判决履行的，人民法院判决确认违法：（一）行政行为违法，但不具有可撤销内容的；（二）被告改变原违法行政行为，原告仍要求确认原行政行为违法的；（三）被告不履行或者拖延履行法定职责，判决履行没有意义的。