山东省济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初7152号原告：姚雨轩，女，1980年2月29日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李乐，山东鲁邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张贝，山东鲁邦律师事务所实习律师。被告：王晓军，男，1968年10月2日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李银顺，山东锦瑟律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨恒岐，山东锦瑟律师事务所律师。原告姚雨轩与被告王晓军房屋租赁合同议纠纷一案，本院于2019年7月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姚雨轩及其委托诉讼代理人李乐，被告王晓军的委托诉讼代理人李银顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚雨轩向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还原告租金43000元和保证金3000元；2、请求依法判令被告返还半年物业费2177元、制冷费2119元；3、请求依法判令被告承担本案诉讼费用。原告当庭将诉讼请求第二项中物业费及制冷费的金额均明确为2148元。事实与理由：2018年3月16日，原告姚雨轩（乙方）与被告王晓军（甲方）签订《房屋使用协议》，合同约定：被告出租给原告位于济南市历下区趵突泉北路1号明湖开元广场B533，租赁期限为2018年3月16日至2020年3月15日止，使用期为2年；每年使用费用为43000元，并且原告姚雨轩（乙方）在合同签订之日向被告王晓军（甲方）支付使用保证金3000元整。合同订立后，2018年3月14日原告支付1个半月物业费和电费共计647元，2018年4月10日原告交付物业费2177元，2018年4月18日原告支付电费200元，2018年4月26日原告支付制冷费2119元。原告使用该房屋3月后，因房屋使用率较低，原告于2018年7月4日找到被告，被告称先收回房屋并同意由被告转租给他人，原告将钥匙交还给被告。2018年7月至今房屋一直由被告实际控制和使用。涉案房屋系被告自房主沈旭处租赁而来，2019年1月，因被告王晓军拖欠房东沈旭的租赁费，故房屋被房东沈旭收回。2019年3月份，原告及房主沈旭才发现被告王晓军将房屋出租给原告的行为违反被告与房主沈旭签订的《房屋租赁合同》中关于不得转租的约定。被告作为承租人违反与房租的房屋租赁合同，将房屋转租给原告，继而在转租房屋后收回房屋自行使用的行为，侵犯了原告的合法权益，应退还原告已缴纳租金、物业费、制冷费及保证金，现经多次协商未果诉至贵院，请求法院依法判决，判如所请。王晓军辩称:1、是原告违约在先，被告有理由不退还原告的保证金。签订合同时双方早已明确约定租期为2年，自2018年3月16日起至2020年3月15日止。为此，被告还添置了红木家具、办公用具、铺设了地毯、沙发等等，被告为此付出了巨大人力、财力。但在仅租赁不到4个月的情况下原告便有悔意，与被告协商退租事宜，根据合同约定若原告提前退租的，被告有权不退还保证金；2、因原告迟迟未履行承诺寻找到新的租客，原告理应支付此期间的房屋租金。2018年7月份，原告与被告商量退租事宜，当时双方商量结果是一起寻找新的租客，待找到新租客，原告将房屋转租出去以后，被告退还原告剩余租金。但原告经过长时间寻找，始终未找到新的租客，根据之前约定原告理应支付此期间的租金；3、原告在2018年7月份将钥匙交给被告并非退租，完全是因为原告时间太忙没时间打理房子，因此要求被告代替原告带有意向的租客看房。原告以钥匙交还被告后房子便由被告使用简直是无稽之谈；4、物业费和制冷费是双方签订合同前就商量好的，归个人承担，原告实际占有使用期间所交的物业费均最终交给了物业，非被告自己私吞，原告无权要求返还该笔费用，即使原告要求也应向物业要求返还，而非被告；5、原告在使用期间，后半年物业费是由被告代为缴纳，被告随时准备向原告追偿；另外因原告使用不善造成被告装修的地板烧坏，当时被告装修地板总共花费6000余元，被告也随时准备要求原告赔偿。原告在此后多次带人上门闹事，已严重影响了被告的正常工作和休息，被告也因此多次报警，既然原告诉诸法律，恳请法院在依法查明事实的基础上，依法驳回原告无理的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月9日，姚雨轩与王晓军签订《房屋使用协议》，合同约定：王晓军将位于济南市历下区趵突泉北路1号明湖开元广场B533的房屋出租给姚雨轩，租赁期限为2018年3月16日至2020年3月15日止，使用期为2年；每年使用费用为43000元；使用期间所发生的电费、采暖费、制冷费、物业费、停车费、税费等各项费用均由原告承担；姚雨轩在合同签订之日向被告王晓军支付使用保证金3000元，协议期满，原告履行完协议条款并无欠费用后，被告将使用保证金全额退还原告，如原告提前退租，保证金不予退还。合同签订后，2018年3月9日和3月10日，姚雨轩通过广发银行账户向王晓军指定账户（济南市历下区玉薇旅行社）支付2万元和1.1万元；3月10日，通过平安银行信用卡向王晓军账户（济南市历下区玉薇旅行社）支付1.1万元；后又支付剩余租金1000元及保证金3000元。2018年3月14日，姚雨轩通过微信向王晓军支付1个半月物业费544元和一个半月电费130元，共计转账647元。2018年4月10日，姚雨轩向王晓军微信支付半年物业费2148元，4月18日，微信支付电费200元，4月26日，微信支付半年夏季制冷费2148元。2018年7月初，姚雨轩以其对涉案房屋“使用率及低，其下半年很多外出”为由，与王晓军协商退租。2018年7月29日，姚雨轩将该房钥匙交还给王晓军，并称“按合同扣保证金行吗”、“太忙没时间打理”、“可以按合同将剩余房租退给我吗”。此后，姚雨轩多方联系将涉案房屋出租并继续与王晓军协商退租金事宜。2018年10月27日，王晓军称其偶尔去涉案房屋休息。根据被告王晓军与原房主沈旭签订的《房屋租赁合同》，涉案房屋为被告王晓军在房主沈旭处承租，租期为2017年3月20日至2020年3月20日；第六条约定租赁期间……未征得房主同意，王晓军不得把房屋转让或转租给他人。另查明，涉案商铺实测面积48.37平方米；物业费每月每平米7.5元／平方／月；制冷费11.1元／平方／月。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，原告姚雨轩与被告王晓军签订的《房屋使用协议》虽未经原房主同意而转租，但并不违反法律、法规的强制性规定，不损害社会公共利益，合法有效，双方均应按约享受权利，履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”原告提前解除合同属于违约，应向被告支付违约金并赔偿损失。原告退还房屋前已提前告知被告，虽未与被告协商一致，但其已采取寻找租客等措施防止损失进一步扩大，结合原告向被告交还钥匙、被告自行使用房屋等情形综合分析，本院认定双方约定的保证金不予退还，原告自行承担2018年3月16日至9月15日6个月期间使用该房屋的租金、物业费及制冷费，被告应向原告返还剩余租金，数额为43000元÷12个月×6个月=21500元。对原告主张被告返还半年物业费及制冷费的请求，因原告使用涉案房产的时间为6个月，被告应向原告返还其多交纳的一个半月物业费544元，剩余费用不予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告王晓军向原告姚雨轩退还已经支付的房屋租金21500元,于本判决生效之日起十日内付清；二、被告王晓军向原告姚雨轩返还已经支付的物业费544元,于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告姚雨轩的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1060元，保全费523元，共计1583元，由原告姚雨轩负担783元，被告王晓军负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长 郭 喆审判员 时文萍审判员 李兰萍二〇一九年十二月十八日书记员 郑远方