广东省梅州市梅江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1402民初2924号 原告：潘振华，男，汉族，1964年11月4日出生，公民身份号码440************078，住址广东省梅州市梅江区嘉应中学宿舍。 原告：潘清华，女，汉族，1968年6月1日出生，公民身份号码441************524，住址广东省梅州市梅江区嘉应中学宿舍。 俩原告委托诉讼代理人：李雍彬，广东客中梅律师事务所律师。 被告：梅州皇家名典房地产开发有限公司，统一社会信用代码914***********198A，住所广东省梅州市***（三角镇寮背岭市农科所内）。 法定代表人：温京贤，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张克俊，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘加禄，该公司员工。 原告潘振华、潘清华与被告梅州皇家名典房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。俩原告的委托诉讼代理人李雍彬及被告的委托诉讼代理人张克俊、刘加禄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告潘振华、潘清华向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告承担迟延交房的违约责任，立即向原告支付违约金68,912元（日违约金按已交房款730,000元的万分之一自2017年4月1日起算，暂计至2019年10月31日，共计944天）；2.请求依法判令被告从2019年11月1日起至房屋验收合格交付之日止，每日以已交房款730,000元为基数，按万分之一计付延期交房的违约金给原告；3.请求依法判令被告承担逾期办理房屋权属登记的违约责任，立即向原告支付违约金14,820元（日违约金按30元计，自2017年1月1日起算，暂计至2019年10月31日，共计1034天,扣除540日，剩余494天）；4.请求依法判令被告从2019年11月1日起至取得房屋所有权证书之日止，以每日30元计付逾期办证的违约金给原告；5.本案诉讼费由被告承担。 事实和理由:原告作为买受人于2016年4月18日与被告梅州皇家名典房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》(合同编号：201********678),该合同约定被告将位于梅州市梅江区***皇家名典xxxx号房出售给原告，该房屋建筑面积为110.68平方米，按套销售，总价款为人民币730,000元。而后原告根据双方约定，向被告如期支付了首付款和办理了银行按揭贷款手续，被告向原告出具了收款发票、收据。涉案《商品房买卖合同（预售）》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十九条分别就房屋交付的条件与交付手续、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记时间和逾期办证的违约金等进行了详细的约定。时至今日，涉案房产并未经相关政府部门验收合格备案，且未办理涉案房屋的权属登记手续，因此，逾期交房和逾期办证的违约责任理应由被告承担，在多次与被告协商未果的情况下，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告皇家名典公司辩称：1.本案原告已签署了入伙确认书、商品房交付通知书、提前进场设计装修新房申请，应视作房屋已交付。原告要求被告承担逾期交房责任没有事实和法律依据。2.即使被告存在违约，原告主张的逾期交房违约金过分高于原告实际损失，请求法院予以减少。被告延期交房不存在主观恶意，参照58同城租房网站信息显示，涉案房屋所在位置同地段同类型房屋月租金标准为1600元-2300元，原告请求的违约金远高于该房屋的租金损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条和第十七条的规定，请求法院予以减少。3.原告主张被告承担逾期办证违约责任不符合合同约定，请法院部分驳回。因原告房屋尚未实际交付，而被告承担逾期办证违约责任前提是从房屋交付后的一定时间内起算，故双方约定逾期办证违约金的支付前提尚未成立，涉案房屋不存在逾期办证的问题。 被告对原告提交的证据均无异议。 原告对被告提交的《商品房买卖合同》证明目的有异议，认为房屋没有按合同约定交付和办证是客观事实；对装修入户资料关联性有异议，认为被告手中还有入伙清单未提交法庭，入伙时间应按入伙清单显示的2019年5月30日而非被告主张的2019年4月17日，另外被告交付的房屋不符合交付条件和法律强制性规定，不能视作交付；对“58同城”租房网站的房租价格信息有异议，认为合同关于逾期交房违约金的条款是格式条款，被告作为强势方应履行；且每日万分之一的违约金不能弥补原告实际损失，该违约金标准也远低于同期同类银行贷款利率，本案违约金不应调整。 本院经审理认定事实如下：被告是一家从事房地产开发、经营的有限责任公司，投资开发了位于梅州市梅江区*****皇家名典商住楼。 2016年4月18日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：俩原告向被告购买位于梅州市*****皇家名典xxxx房，预测建筑面积110.68平方米；第六条约定房款总额730,000元，按套计算；付款方式为首付190,000元，按揭540,000元，最终于银行审核为准；商品房交付条件为商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告房屋；交付时间为2016年12月31日前，如交付商品房时被告不出示第九条约定的证明文件或者出示的证明文件不齐全，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由被告承担；被告逾期超过90天交付房屋的，每逾期一天向原告支付已交房款万分之一的违约金；因被告原因，原告未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，每逾期一天应向原告支付人民币30元违约金。 合同签订后，原告向被告付清了购房款，2019年4月22日，原告向被告递交一份《要求提前进场设计、装修新房的申请》。2019年5月15日，被告总经理在《客户入伙确认书》上批示“同意”。庭审中被告表示因土地被法院查封无法取得验收备案，目前涉案房屋尚未竣工验收，也未办理初始登记。 因被告未按约向俩原告交付房屋亦未办理房屋产权登记，原告遂向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求，被告则到庭作如上答辩。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原、被告应按合同约定履行各自义务，否则需承担违约责任。本案争议焦点为：1.涉案房屋是否完成交付；2.原告主张的逾期交房的违约金是否过高；3.合同第二十条第二项中“商品房交付之日”的认定。 关于焦点1。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外”。涉案房屋虽未经竣工验收备案，但原告已接收占有，在双方未约定该接收不属于交付情况下，应视为已完成交付。原告关于房屋尚未竣工验收、未达交付条件，不能视作交付的意见不予采纳。结合本案证据，本院认定原告房屋交付日期为2019年5月15日。 关于争议焦点2。被告认为比照同地段房屋租赁价格原告主张的逾期交房违约金标准过高并当庭申请评估。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”，而本案中原、被告签订的商品房买卖合同中对逾期交房违约金有明确约定，双方约定的违约金计算标准按已交房款以日万分之一计算违约金所得金额与被告提交的“58同城”网站租房价格基本相符，被告主张约定的违约金过高，依据不足，对被告的抗辩意见及评估申请本院不予采纳。 根据原、被告双方签订的合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付给俩原告，被告在2019年5月15日交付给俩原告的行为，已构成违约，应按约承担违约责任。根据双方签订的合同第十二条的约定，被告应从2017年4月1日起支付以730,000元为基数按日万分之一计算至2019年5月15日止的逾期违约金56,575元（73元/天×775天）给原告。原告请求被告支付2019年5月16日起至房屋验收合格交付之日止的逾期交房违约金，依据不足，本院不予支持。 关于焦点3。根据双方合同第二十条的约定，因被告的原因，原告未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，因被告原因导致逾期办证的，每逾期一天被告应向原告支付人民币30元违约金。原、被告双方对于合同第二十条“房屋交付之日”的理解有分歧，原告认为应理解为合同约定交付之日，被告则认为应为房屋实际交付之日。因该合同是被告方提供的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款理解有争议的，应采用不利于提供格式条款一方的解释，原告认为应以合同约定的交付日期即2016年12月31日为准，本院予以采纳。因此被告应在2018年6月24日前办理涉案房产的转移登记手续，但被告至今仍未将涉案房产办理产权登记需提交的资料提交办证机关，已构成违约，被告应按约向原告支付自2018年6月25日起，以每天30元的标准计付的违约金。原告诉请被告支付逾期办证违约金，依据充分，本院予以支持。因涉案房产目前尚未竣工验收备案，无法确定将办理产权登记资料提交办证机关的时间，故俩原告主张的逾期办证违约金暂计算至起诉之日为宜，即被告应按约向原告支付自2018年6月25日起，以每天30元的标准计算至2019年10月31日止的逾期办证违约金14,820元（30元/天×494天），2019年11月1日起至实际完成办理房屋产权登记义务之日止的违约金，本案不作处理，原告可另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付2017年4月1日起至2019年5月15日止的逾期交房违约金56,575元给原告潘振华、潘清华； 二、被告梅州皇家名典房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内，支付2018年6月25日起至2019年10月31日止的逾期办证违约金14,820元给原告潘振华、潘清华。 （上述1-2项款项由被告直接支付至原告指定账户：户名潘振华，账号62270032020********，开户银行中国建设银行梅州分行。） 三、驳回原告潘振华、潘清华除本案不予处理外的其他诉讼请求。 被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1893.3元（原告已预交），由被告梅州皇家名典房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。 审 判 长  叶 飞 审 判 员  余梅芬 人民陪审员  饶国清 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  陈 悦