广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初3534号 原告：粟荫决，男，1967年12月10日出生，汉族，住广西南宁市青秀区。 原告：陆文烈，男，1965年3月3日出生，壮族，住广西南宁市青秀区。 原告：周志业，男，1963年5月7日出生，壮族，住广西南宁市兴宁区。 原告：梁灿飞，男，1975年1月14日出生，壮族，住广西横县。 四原告共同委托诉讼代理人：黄乃积，南宁市海宁法律事务所法律工作者。 被告：南宁市三鸿房地产开发有限责任公司，住所地广西南宁市大沙田德政路**，统一社会信用代码91450100756544550H（1-1）。 法定代表人：粟坚，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：施善立，广西国海律师事务所律师。 第三人：南宁市邕宁区农村信用合作联社，，住所地广西南宁市邕宁区银峰路**统一社会信用代码91450100799721246W。 法定代表人：伍军辉。 第三人：吴川市茂联油料公司，住，住所地广东省吴川市梅录镇人民大道册号4408831000500。 法定代表人：林志浩，该公司总经理。 委托诉讼代理人：康华康，广东华商律师事务所律师。 原告粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞与被告南宁市三鸿房地产开发有限责任公司（以下简称三鸿公司）及第三人南宁市邕宁区农村信用合作联社（以下简称邕宁信用社）、吴川市茂联油料公司（以下简称茂联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。四原告的共同委托诉讼代理人黄乃积、三鸿公司委托诉讼代理人施善立、茂联公司委托诉讼代理人康华康到庭参加诉讼，第三人邕宁信用社经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞向本院提出诉讼请求：1.确认四原告与三鸿公司于2013年9月19日签订的《房屋及土地转让协议》合法有效；2.位于南宁市良庆区公里处）已转让给四原告的房屋及土地收益归四原告共同所有；3.案件受理费由三鸿公司承担。事实和理由：2010年6月12日，三鸿公司与邕宁信用社签订房屋及土地转让协议，约定邕宁信用社将其拥有处置权的位于南宁市良庆区12公里处粤丰山庄内的土地及房屋以1200万元价格转让给被告。2010年9月1日，邕宁信用社出具证明，证明被告已接收上述土地及房产，拆迁补偿款由三鸿公司接受。2013年9月19日，三鸿公司与粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞签订房屋及土地转让协议，双方约定被告将其从邕宁信用社受让所得的上述房地产以1230万元价格转让给四原告。2018年9月20日，粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞向三鸿公司支付了全部转让款，三鸿公司于2014年1月13日将权属证书移交给粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞。原告与被告签订的房屋及土地转让协议是双方真实意思表示，没有违反国家法律法规强制性规定，没有损害其他人的合法权益和社会公共利益，特向法院起诉，请求确认该协议合法有效，已转让的资产收益归四原告共同所有。 三鸿公司辩称，认可粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞主张的事实，原被告之间签订的合同合法有效。邕宁信用社折价将案涉不动产转让给三鸿公司，三鸿公司就有处分该不动产的权利，而且处分的仅仅是邕宁信用社受让的那部分财产，并未涉及到茂联公司名下的13栋房产，该13栋房产的处分应是另外一个法律关系。由于案涉不动产目前被南宁市政府征收，所得收益应该由三鸿公司向征地拆迁部门主张。 茂联公司陈述，1.四原告与三鸿公司于2013年9月19日签订的《房屋及土地转让协议书》无效。涉案的邕国用（1997）字第02704007号土地上共附着有17栋房屋，其中13栋房屋现登记在茂联公司名下，并不在上述协议约定的转让标的物范围内，若履行该协议，则必将导致房地分离，现实中不具有可操作性，且违反了“房地一体”的房地产管理法、物权法等法律的基本原则，应属违反法律、行政法规的强制性规定而无效；2.退一步来说，即使《房屋及土地转让协议书》有效，原告也无权主张房屋及土地收益归其所有。依据该协议，原告仅具有债权请求权，只能向作为合同相对方的三鸿公司主张债权，因三鸿公司没有取得标的物所有权致使标的物所有权不能转移的，原告只能向其主张违约责任。对于登记在茂联公司名下的物权，收益应由茂联公司享有；3.四原告主张的收益没有明确的金额，且没有客观存在。 邕宁信用社未作出陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年至2001年期间，案外人广西粤丰物业管理有限公司（以下简称粤丰公司）先后与邕宁信用社下属分支机构大沙田信用社、蒲庙信用社、良庆信用社签订6份《抵押借款合同》，共借款1040万元，茂联公司以土地、设备、房屋、汽车等作为抵押物对上述借款承担抵押担保责任。2002年3月21日，蒲庙信用社、大沙田信用社、良庆信用社作为甲方，粤丰公司作为乙方，茂联公司作为丙方，三方共同签订《折价偿债协议》，约定乙、丙双方为甲方抵偿贷款的抵押担保物的价值，经甲、乙、丙三方协商同意作价13313707元，抵偿乙方欠甲方的贷款本息，其中的折价偿债物包括乙、丙双方所有的5套房屋所有权（产权证号：桂房证字第××号、桂房证字第××号、桂房证字第××号、桂房证字第××号、桂房证字第××号）及邕国用（1997）字第02704007号宗地土地使用权。2002年12月25日，邕宁信用社取得《折价偿债协议》约定的4套房屋的所有权，产权证号变更为：房权证邕宁字第××号（原桂房证字第××号、桂房证字第××号）、房权证邕宁字第××号（原桂房证字第××号）、房权证邕宁字第××号（原桂房证字第××号）；桂房证字第××号房屋因已在农业银行办理抵押，被南宁市中级人民法院查封未能办理产权变更。 2010年6月12日，邕宁信用社（甲方）与三鸿公司（乙方）签订《房屋及土地转让协议书》，就相关事项约定如下：甲方将茂联公司和粤丰公司抵债给甲方的房屋4栋及土地转让给乙方。房屋及土地位于南宁市良庆区12公里处粤丰山庄内，其中3栋房屋（权属证号分别为房权证邕宁字第××号、房权证邕宁字第××号、房权证邕宁字第××号）所有权人登记为甲方，第4栋房屋（权属证号为桂房证字第××号）所有权人登记为茂联公司，该栋房屋所占用的土地已在农行办理抵押，目前被南宁市中级人民法院查封；上述第一、二、三栋房屋占用土地包含在甲方转让给乙方的土地之中（即粤丰公司和茂联公司抵债给甲方的土地），该土地所有权性质为：国有、出让，甲方转让给乙方的土地包含在邕国用（1997）字第02704007号国有土地使用权证之内（该土地证上土地总面积为12535.4平方米，土地使用权人为茂联公司），因茂联公司尚欠他人债务，故该宗地目前被南宁市中级人民法院查封，对此乙方已经有了充分的了解和认识；上述房屋及土地转让成交价格为1200万元，甲方在确认收到乙方支付的全部转让价款之后，于5日内将该房屋和房屋所占用的土地实物以及该房屋所有权证书原件移交给乙方。2010年9月1日，邕宁信用社出具证明，载明协议所约定的地块及房产今后的相关拆迁手续由三鸿公司办理，拆迁补偿款由该公司接受。2010年12月20日，邕宁信用社出具收据，载明已收到协议约定的1200万元转让款项。2011年3月2日，邕宁信用社将上述协议约定的4栋房屋和邕国用（1997）字第02704007号宗地的权属证书及抵押权证明书移交给三鸿公司。2013年6月5日，邕宁信用社（甲方）与三鸿公司（乙方）签订补充协议，鉴于甲方与粤丰公司、茂联公司签订的《折价偿债协议》所涉及的邕国用（1997）字第02704007号宗地无法过户给甲方，并即将被法院处置，导致乙方依约交清了债权转让价款而无法取得《房屋及土地转让协议书》约定的02704007号宗地使用权，故甲乙双方协商约定，甲方同意乙方以甲方下属大沙田信用社的名义对粤丰公司、茂联公司提起诉讼，要求其履行1999年大信桂农信抵（质）押借合第21号抵押借款合同项下的还款义务以及抵押担保责任。 2013年9月19日，三鸿公司（甲方）与周志业、梁灿飞、粟荫决、陆文烈（乙方）签订《房屋及土地转让协议书》，将上述从邕宁信用社受让的房屋及土地转让给乙方，转让价格1230万元。三鸿公司出具多份收据，确认收到周志业、梁灿飞、粟荫决、陆文烈1230万元，并将房屋及土地相关权属证书移交给周志业、梁灿飞、粟荫决、陆文烈。 2016年6月17日，邕宁信用社向本院提起诉讼，请求确认2002年3月21日签订的《折价偿债协议》有效及确认茂联公司名下邕国用（1997）字第02704007号土地使用权为邕宁信用社所有。本院于2018年2月1日作出一审判决，确认《折价偿债协议》有效，并认定邕宁信用社要求确认邕国用（1997）字第02704007号土地使用权归其所有的诉请不属于法院管辖民事案件范围。后茂联公司提起上诉，南宁市中级人民法院于2019年5月15日作出（2018）桂01民终6703号终审判决，认定《折价偿债协议》将邕国用（1997）字第02704007号土地使用权折价偿还邕宁信用社借贷本息的约定，将使部分房屋未用于抵债而发生房地分离的状态，违背了法律关于建设用地使用权和地上建筑物一并处分的强制规定，该约定应属无效约定，并判决撤销一审判决，驳回被上诉人邕宁信用社的诉讼请求。邕宁信用社已向广西壮族自治区高院人民法院申请再审，该院已立案审查。 经查，邕国用（1997）字第02704007号土地位于，土地面积12535.4平方米，土地使用者登记为茂联公司，使用期限为1994年4月29日至2064年4月29日，曾于1999年5月7日至2000年5月7日期间抵押给大沙田信用社。该土地上现已建成17栋房屋，包含案涉房权证邕宁字第××号、房权证邕宁字第××号、房权证邕宁字第××号房屋在内，其中上述案涉房屋的所有权人登记为邕宁信用社；桂房证字第××号房屋位于，所有权人登记为茂联公司，所占地块位于邕国用（1997）字第02704008号宗地范围内。上述房屋及所占地块均列入政府征拆范围。 本院认为，本案的争议焦点为：一、粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞与三鸿公司于2013年9月19日签订的《房屋及土地转让协议书》效力如何；二、粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞是否具有主张房屋及土地收益归其所有的请求权。 关于《房屋及土地转让协议书》的效力问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力；《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中《房屋及土地转让协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞与三鸿公司之间的房地产转让行为并非造成案涉房屋及其所占土地权属登记不一的原因，因房地权属登记不一致可能导致不动产不能交付、买受人不能取得不动产权等合同无法履行的后果，亦非判断买卖合同是否合法有效应考量的因素，因此，对茂联公司关于《房屋及土地转让协议书》无效的意见，本院不予采纳。 关于粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞是否具有主张房屋及土地收益归其所有的请求权。不动产的收益属于物权的一部分，该项诉请属于物权请求，而依据《房屋及土地转让协议书》，粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞就案涉房屋及土地仅享有债权请求权而非物权请求权，故对其请求确认房屋及土地收益归其所有的诉请，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞与南宁市三鸿房地产开发有限责任公司于2013年9月19日签订的《房屋及土地转让协议书》有效； 二、驳回粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞的其他诉讼请求。 案件受理费95600元，由粟荫决、陆文烈、周志业、梁灿飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王 荣 审 判 员  姚杰林 人民陪审员  黄金山 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  詹 妮 书 记 员  蒙玉莲