广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初4224号原告（反诉被告）:曾少丽，女，1990年3月5日出生，汉族，住广东省惠来县。委托诉讼代理人：刘森、林贵岳，广东法全律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市大文豪发展有限公司，住所地：广州市荔湾区十三行路**新中国大厦首层。法定代表人：吴陆西。委托诉讼代理人：谭丽明、黄毅华，广东广信君达律师事务所律师。被告：李涛，男，1985年10月23日出生，汉族，住广州市越秀区。被告：吴丹，男，1986年12月3日出生，汉族，住广州市越秀区。共同委托诉讼代理人：伍可佳、柯鹏程，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告曾少丽诉被告广州市大文豪发展有限公司（以下简称：大文豪公司）、李涛、吴丹租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭进行审理。原告曾少丽的委托诉讼代理人刘森，被告大文豪公司的委托诉讼代理人谭丽明，被告李涛、吴丹的共同委托诉讼代理人伍可佳、柯鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾少丽向本院起诉请求：1、判令解除原告与广州市大文豪发展有限公司于2019年2月22日签订的《场地出租合同》及《补充协议》；2、判令广州市大文豪发展有限公司、李涛、吴丹共同返还原告己交付的租金10000元、综合管理费2500元、设施使用费7500元、水电管理费1500元、经营期保证金30000元、设施使用和综合管理保证金30000元、入场费1358500元，前述款项合计1440000元；3、判令三被告共同赔偿原告违约金288000元；4、本案诉讼费全部由三被告共同承担。事实和理由：2019年2月22日，曾少丽因经营需要与大文豪公司签订《场地出租合同》及《补充协议》，同时，大文豪公司要求曾少丽支付入场费1358500元，并要求入场费不写入合同，并要求转入其指定个人账户。曾少丽提出质疑，但大文豪公司称支付入场费为新中国大厦承租档口的交易行规，如不按要求支付，则不将档口出租给曾少丽，曾少丽受制于大文豪公司市场强势地位，只能按大文豪公司要求履行。签约后，即按大文豪公司的要求向其指定的收款人李涛、吴丹支付了全部款项共计1440000元。根据《场地出租合同》约定，大文豪公司应于2019年3月1日前向曾少丽交付场地，延期交付场地不得超过二十天。但至曾少丽起诉之日，大文豪公司仍未交付场地，延迟交付时间己达三个多月之久，大文豪公司的行为已构成了严重违约，造成曾少丽至今未能实际使用该租赁场地，致使曾少丽签订《场地出租合同》的目的不能实现。因此，根据合同法的相关法律规定，曾少丽有权解除合同，并要求大文豪公司承担相应的违约责任。李涛、吴丹出借银行账户违反了中国人民银行《人民币银行结算账户管理办法》第六十五条关于“存款人使用银行结算账户，不得出租、出借银行结算账户”及最高人民法院《关于出借银行账户的当事人是否承担民事责任问题的批复》：“出借银行账户是违反金融管理法规的违法行为，人民法院应当依法收缴出借账户的非法所得并可按照规定处以罚款，还应区别不同情况追究出借人相应的民事责任”的规定。参照最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十五条之规定：“借用业务介绍信、合同专用章、盖章的空白合同书或者银行账户的，出借单位和借用人为共同诉讼人”，李涛、吴丹应承担共同还款责任。大文豪公司的行为是否有逃避税务的嫌疑，请求法院在诉讼中一并查明。被告李涛、吴丹共同辩称：第一，李涛是原告承租大文豪公司案涉商铺的居间人，双方是居间合同关系。李涛从大文豪公司得知起有位于新××大厦××楼××区的场地可以对外出租，就将该信息告知原告，并从中介绍原告与大文豪洽谈承租场地事宜，促成原告与大文豪公司签订租赁合同及相关协议，双方的上述行为符合居间合同的表现形式，无需以签订书面协议为前提。第二，李涛已成功促成原告与大文豪公司订立租赁合同，居间服务已完成，原告无权要求李涛退还居间报酬，且相关租赁合同已实际履行，场地已完成交付，李涛提供的居间服务无瑕疵。第三，与原告订立租赁合同关系的是大文豪公司，李涛等人并非本案适格被告。入场费是原告单方说法，双方之间就本案发生的纠纷应为居间纠纷，吴丹只是代居间人收取原告的居间报酬，原告无证据证明吴丹从事了居间行为，也无证据证明其进行了租赁行为，故吴丹与原告之前不存在任何法律关系。第四，由于本案的案涉款项实际上存在两个不同法律关系，同时被告李涛、吴丹所收取的款项是居间服务性质，故双方并无对相应款项的违约金标准作出约定，故原告将所有款项混为一谈统一按大文豪公司的租赁合同计算违约金无法律依据。被告大文豪公司答辩称：请求法院依法驳回原告的诉讼请求，理由如下：1、涉案租赁合同不符合解除条件，完全可以继续履行，3月5日至7月16日被封场行为，完全是由于政府行为，属于不可抗力的情形，并非我方违约，依照合同第十条第2点，因不可抗力原因造成的损失，由合同各方自负，也就是，如果存在损失，我方对于曾少丽不负担任何责任。2、目前，商场已经可以正常营业，多家租户已进场经营，曾少丽完全可以继续履行合同，并不存在所谓的合同目的不能实现而要求解除合同的情形，如果曾少丽坚持要求解除合同，则属于单方解除合同的行为，我方有权收回案涉商铺，收取保证金不予以退还，而且曾少丽还应支付解除合同前应付的租金、管理费等费用。3、我方并没有与李涛、吴丹共同收取保证金6万元以外款项的行为，李涛、吴丹并非是我方的指定收款人，只是中介方、居间服务方，充其量只是为了更好促成交易，而代曾少丽向我方缴纳应纳的保证金而已，并非委托代理收款方。此外，从证据上看，曾少丽的款项从没有直接转入我方的帐户，曾少丽至今也没有提交证据证明我方与李涛、吴丹存在委托代理收款的代理关系。4、我方并没有收取2019年3月的租金、综合管理费、设施使用费，我方只是收取了经营期保证金和设施使用和综合管理的保证金。现曾少丽拖欠租金、单方主张解除合同属于违约行为，则我方可以没收该笔保证金。5、曾少丽主张我方与李涛、吴丹共同赔偿违约金也是没有任何合同及法律依据的，我方与李涛、吴丹无共同侵权即占有曾少丽款项的行为，曾少丽主张两种违约金计算标准我方不同意。首先，合同第八条第二点所约定的违约金标准不能参照违反公平原则、民事权利对等原则而适用曾少丽，合同有相对性，违约条款同样如此，我方与曾少丽签订租赁合同时已将商铺钥匙交付给曾少丽，曾少丽对商铺有完整承租权，故合同中无明确约定具体交铺时间，交铺时间及签合同时间为同一时间；其次，曾少丽以可得利益及实际损失主张违约金标准无事实及法律依据。曾少丽无提交证据证明其转租商铺可获利每月6.5万元，曾少丽的说法印证曾少丽承租案涉商铺仅为投资行为，该投资行为需委托中介完成，其委托中介的费用不应归为由我方承担，按实际损失计算违约金无依据。曾少丽支付的款项是否属于必须返还有待法院审查，该款项并非借款性质，在处理款项返还问题不适用参照银行利息作出相应违约条款处理。此外，我方与李涛、吴丹并没有共同损害原告的利益行为，不存在共同赔偿的责任。而且，租金、管理费、保证金等有关租赁合同中约定的费用与曾少丽在诉请二中提及的“入场费”是两笔不同性质，不同法律关系的款项，保证金是租赁合同关系，入场费是居间服务的关系，两者并不能混为一谈。曾少丽承租案涉商铺存在居间行为，款项涉及居间服务费不应在本案的租赁合同中一并处理。6、我方并没有收到过所谓的“入场费”。该类别入场费的款项并无在合同中约定具体的标准，原告按照其总支付的款项减去租金、管理费、保证金得出的入场费的具体数额是其单方计算得出，事实上，我方并无收到过原告的租金及管理费，故可得出原告主张的入场费是不确切的数字，是其单方陈述。7、我方并无存在违法建设被城管部门查封，我方是对案涉场地进行消防整改，且该整改已得到消防大队的明确告知，已消除消防隐患。8、本案争议的封场行为是否由我方造成请求法院向公安部门调查取证，我方作为正常营利出租方不可能进行封闭场所而造成这几个月的租金无法收取。被告大文豪公司提起反诉称：2019年2月22日，我方与曾少丽签署《场地出租合同》及补充协议。合同签订后，我方将档口交付给曾少丽使用。2019年3月5日，因政府原因导致场地无法正常使用，2019年7月17日，无法正常使用原因消除，整个商场已经恢复正常运营，我方多次通知曾少丽开门营业，但曾少丽拒绝，且不缴纳自2019年7月起的租金、综合管理费、设施使用费等费用。故提起反诉请求：1、判令原告曾少丽向我方支付2019年3月1日至3月5日及2019年7月17日起至9月16日的租金21666.67元（每月租金1万元）、综合管理费5416.67元（每月2500元）、设施使用费16250元（每月7500元）及违约金（以43333.31元为基数，按每日3%计算至原告实际付清之日）；2、本案受理费由原告曾少丽负担。原告曾少丽针对被告大文豪公司的反诉辩称：请求驳回大文豪公司的全部反诉诉请，理由如下：1、曾少丽不存在拖欠租金的情况，曾少丽与大文豪公司签订场地出租合同后，曾少丽依约支付租金及入场费，故不存在拖欠租金的情况。2、反之，大文豪公司存在严重违约行为，双方签订合同后，大文豪公司未依约交付场地使用，违反合同的约定，构成严重违约。3、大文豪公司出租的档口遭到政府查封，是大文豪公司的原因引起的，不属于不可抗力，包括荔湾区城管局在内的执法部门已经对大文豪公司进行处罚。4、大文豪称仅收取保证金6万元，其他款项与其无关不成立。根据补充协议的约定，综合管理费及设施使用费需在支付保证金时同时支付。如曾少丽仅支付保证金，大文豪公司却从未向曾少丽主张综合管理费及设施使用费，故可推断曾少丽已经缴纳综合管理费及设施使用费。经审理查明：2019年2月22日，原告（乙方）与大文豪公司（甲方）签订《场地租赁合同》和《补充协议》。《场地租赁合同》约定：甲方将位于广州市荔湾区十三行路1号新中国大厦三楼东北角（E区）场地，建成服装批发商场，乙方向甲方承租商场E558号档位用于经营场地使用；租赁期限自2019年3月1日至2024年2月29日；2019年3月1日至2020年2月29日每月租金10000元，从2020年3月1日起月租金每年递增10%；乙方须于本租赁合同签订的同时向甲方支付30000元作为经营期保证金，如乙方无违约行为，此款在合同期满时退回乙方（不计息）；每月1日至5日乙方须将当月费用向甲方缴清；甲方应按合同约定将经营场地及有关服务设施按时交付乙方使用；合同期未满，乙方如提前终止合同，应提前30天告知甲方，且保证金不予退回；甲方未按合同约定向乙方提供经营场地及有关设施的，应提前三天以书面或公告通知乙方，延期交付场地不得超过二十天；乙方不按时交付租金及其他费用，除须补交外，每逾期一天，按应缴费全额3%的比例向甲方交付违约金；逾期超过十天的，甲方有权解除合同，收回经营场地，乙方已支付的保证金不予退回；本合同未尽事宜，双方可签订补充协议进行约定，补充协议与本合同具有相同的法律效力，补充协议与本合同约定不一致的，以补充协议约定为准等。《补充协议》约定：每月综合管理费2500元，每月设施使用费（照明设施、水电设施、中央空调设施、自动扶梯设施、人货梯设施、中央消防系统设施等）7500元……并收取30000元作为设施使用和综合管理的保证金；合约期满如乙方无违约行为，设施使用和综合管理的保证金与经营期保证金同时无息退回；每月水电管理费（公共照明电费、中央空调电费、电梯电费、水费等）1500元，等等。当日，曾少丽及其丈夫张培通过银行转账向李涛、吴丹账户分多次共转入1440000元。2019年3月11日，曾少丽领取了案涉档口的钥匙。2019年3月29日，广州市公安局荔湾区分局向大文豪公司作出穗公荔群[2019]12号《广州市公安局荔湾区分局信访事项告知书》，对大文豪公司于2019年3月19日的信访事项予以告知；内容如下：大文豪公司反映2019年3月5日至3月14日有50多名特警在新××大厦××楼××区商场，经核实，该情况为我局一项正常警务工作；等等。2019年4月23日、2019年6月6日,广州市公安局荔湾区分局对吴陆西等人作出穗公荔群[2019]18号《广州市公安局荔湾区分局信访事项告知书》和穗公荔群[2019]30号《广州市公安局荔湾区分局信访事项告知书》，内容均与穗公荔群[2019]12号《广州市公安局荔湾区分局信访事项告知书》的一致。2019年5月30日，广州市公安消防支队向大文豪公司作出2019荔消告字0002号《消防部门处理告知书》，答复大文豪公司于2019年4月9日反映的关于维护新中国大厦三楼经营问题的紧急情况报告及方案的信访事项；答复内容如下：2019年3月18日，我大队派出消防监督员到位于新××大厦××楼××区的大文豪公司复查，结合深圳中源消防电气安全检测有限公司出具的第三方电气消防安全检测报告及现场抽查情况，《责令限期改正通知书》（穗应急荔消限字[2018]第0002号）的火灾隐患已整改消除等。2019年7月28日，大文豪公司通过手机短信形式通知曾少丽，政府部门已经于2019年7月17日解除商场封锁，商场已经于当日恢复营业，自2019年7月17日起，大文豪公司已经将恢复营业事宜逐一通知每一位档主，曾少丽经大文豪公司多次联系，至今没有使用档口；特通知曾少丽立即恢复E558号档的正常营业，自2019年7月17日起向大文豪公司计付租金、管理费等相关费用，如欲享有与其他档主相同的顺延租赁期限、免交部分租金等待遇，请与大文豪公司协商签订《谅解协议书》等。另查，本院同类型案件（2019）粤0103民初4222号案原告谢沛以相同的案情起诉大文豪公司与案外人李玉贵。后谢沛于2019年5月22日撤回起诉。本院同类型案件（2019）粤0103民初4435号案的被告有大文豪公司、李玉贵、李涛等人。2019年7月22日，大文豪公司（甲方）与案外人谢沛（乙方）签订《解除协议》，载明：甲乙双方于2019年2月24日签订《场地出租合同》及《补充协议》，约定甲方将广州市荔湾区十三行路1号新中国大厦三楼东北角（E区）服装批发商场E212号档出租给乙方作为经营场地使用，租赁期限自2019年3月1日至2024年2月29日止。原合同及《补充协议》签订后，乙方依约向甲方指定的收款人李玉贵支付了租金18000元……，以上款项合计193500元；后乙方向广州市荔湾区人民法院起诉甲方，案号为（2019）粤0103民初4222号。经双方友好协商，一致同意解除原合同及《补充协议》，本协议签订当日，甲方向乙方立即退回根据原合同及《补充协议》收取的所有款项，共计193500元，等等。2019年6月18日，本院向大文豪公司送达本案原告起诉状副本及证据材料。又查，因大文豪公司对新××大厦××楼××区重新装修，存在未经消防部门审核、验收和未向区综合执法局申请报批等较大的消防隐患和违法建设行为，且大文豪公司重新装修后改变了原有档口的位置及号牌，存在与原来工商登记不一致的情况，导致大文豪公司与小业主代表方矛盾纠纷尖锐，存在发生群体性冲突事件的重大安全隐患。为此，广州市公安局荔湾区分局在区消防大队对大文豪公司重新装修未审核通过之前，因三楼E区存在重大安全隐患的原因，在2019年3月5日至7月15日，广州市公安局荔湾区分局在现场布置警力加强巡控。本案审理期间，原告向本院提出财产保全的申请，要求查封、扣押、冻结大文豪公司、李涛、吴丹名下价值1728000元的财产，本院于2019年5月29日作出（2019）粤0103民初4224号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被申请人广州市大文豪发展有限公司、吴丹、李涛名下价值1728000元的财产。原告因此向本院预缴财产保全费5000元。庭审中，李涛、吴丹确认有收到曾少丽及其丈夫张培转账的1440000元。同时陈述：李涛收取了曾少丽转账的90000元，并代曾少丽向大文豪公司支付了保证金60000元。李涛、吴丹是朋友关系，李涛委托吴丹收款了1350000元，吴丹收款后又按李涛的要求转给了其他人。除了保证金60000元，其余1380000元是居间服务费。大文豪公司确认收取了保证金60000元并开具了收据。本院认为：曾少丽与大文豪公司签订的《场地出租合同》及《补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，大文豪公司虽在2019年3月11日将案涉场地的钥匙交付给曾少丽，但根据曾少丽和大文豪公司的陈述及本院查明事实来看，案涉场地因大文豪公司自身原因导致无法正常经营使用，不能实现《场地出租合同》约定的由曾少丽租用作经营场地使用的合同目的。截止本案诉状副本送达大文豪公司之日（2019年6月18日）案涉场地仍无法正常使用，曾少丽的合同目的不能实现。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项及第九十六条第一款的规定，本院确认曾少丽与大文豪公司于2019年2月22日签订的《场地出租合同》及《补充协议》于2019年6月18日解除。对于原告要求退还款项的问题。本院分析如下：第一，李涛、吴丹认为原告与李涛之间存在居间关系，李涛、吴丹所收取的款项1380000为居间报酬；但李涛未能举证证明该居间关系的存在，原告亦予以否认，而且高达1380000元的居间报酬竟然没有签订任何书面凭证，与常理不符。第二，根据同类型系列案中，大文豪公司与案外人谢沛签订的《解除协议》，大文豪公司承认李玉贵为其指定收款人；以及李涛、李玉贵等人为该系列案案件中的被告并均有收取当事人款项的事实。因此，本院认定李涛等人收取原告的1380000元实际上是代大文豪公司收取的款项，该笔款项与合同约定的租金等费用一同构成原告承租案涉场地5年所支付的对价。第三。在大文豪公司与曾少丽签订的租赁合同提前解除的情况下，且曾少丽并未正常使用案涉商铺，故大文豪公司应当将曾少丽所支付的款项予以返还。第四，因上述款项中1350000元是转入吴丹银行账户，90000元是转入李涛银行账户，李涛和吴丹作为银行账户出借人，应就其收款数额与大文豪公司承担共同返还的责任；因李涛当庭承认吴丹为其委托收款人，故李涛应就1380000元与大文豪公司承担共同返还的责任。第五，对于保证金60000元，因李涛向大文豪公司违约导致合同解除，大文豪公司应向原告返还；原告要求李涛、吴丹共同承担返还保证金60000元的义务，依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。对于曾少丽主张赔偿违约金288000元的诉讼请求。如前所述，大文豪公司存在违约行为，应向曾少丽承担相应的违约责任。因《场地出租合同》及《补充协议》对大文豪公司应承担的违约责任并无约定，曾少丽主张的损失计算方式没有依据，本院不予采纳。考虑到保证金具有保障合同顺利履行的功能，在违约方不能按约履行时，保证金是对违约方的惩罚及对守约方损失的弥补，故以曾少丽的实际损失为基础，本院根据公平合理原则，酌定被告大文豪公司应向曾少丽赔偿的损失额为保证金数额60000元。曾少丽要求李涛、吴丹共同赔偿其损失的依据不足，本院不予支持，依法予以驳回。至于大文豪公司的反诉请求，因曾少丽在2019年3月11日接收案涉场地的钥匙，大文豪公司主张2019年3月1日至3月5日的租金没有依据，本院不予支持。对于反诉请求中2019年7月17日至2019年9月16日的租金、综合管理费和设施使用费及相关违约金，大文豪公司在2019年6月18日收到本院送达的起诉状副本时已明确知道曾少丽解除合同的意思表示，而且根据大文豪公司发送给曾少丽的短信内容可知，大文豪公司明知曾少丽未使用场地经营，并在2019年7月份多次要求曾少丽使用案涉场地，但曾少丽均不予理会。在此情形下，大文豪公司应及时采取合理措施收回场地以减少损失，但大文豪公司放任场地不予收回，因此造成的损失应由大文豪公司自行承担。故对于大文豪公司这部分反诉请求，本院不予支持，依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告曾少丽与被告广州市大文豪发展有限公司签订的《场地出租合同》和《补充协议》于2019年6月18日解除。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市大文豪发展有限公司、李涛共同向原告曾少丽返还1380000元，被告吴丹在1350000元范围内承担共同返还的责任。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市大文豪发展有限公司向原告曾少丽返还保证金60000元。四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市大文豪发展有限公司向原告曾少丽赔偿损失60000元。五、驳回原告曾少丽的其它诉讼请求。六、驳回被告广州市大文豪发展有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费20352元，财产保全费5000元，由原告曾少丽负担4720元，由被告广州市大文豪发展有限公司负担20632元；反诉受理费442元，由被告广州市大文豪发展有限公司负担。如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判长  黄利民审判员  邱思陵审判员  方 婷二〇一九年十二月二十三日书记员  左晶晶许湘洁