中华人民共和国 广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民初189号 原告：陆炫起，男，汉族，1980年10月5日出生，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：杜洁梅，广西邕达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦柳艳，广西邕达律师事务所律师。 被告：南宁市住房和城乡建设局（原南宁住房保障和房产管理局），住址南宁市金湖路**。 法定代表人：林兢，局长。 委托诉讼代理人：蒙旭军，广西谦行律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢萧伊，广西谦行律师事务所律师。 被告：李洁莲，女，1955年4月6日出生，瑞典国籍，住瑞，住瑞典div> 原告陆炫起与被告南宁市住房和城乡建设局（以下简称“住建;住建局&rdquo认合同无效纠纷一案，本院于2019年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，于2019年10月24日公开开庭进行了审理。原告陆炫起的委托诉讼代理人杜洁梅与被告住建局的委托诉讼代理人蒙旭军、卢萧伊到庭参加了诉讼。被告李洁莲经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陆炫起向本院提出诉讼请求：一、确认被告住建局与被告李洁莲签订的《南宁市职工以成本价购买直管公有住房合同书》无效；二、本案的诉讼费由两被告承担。事实和理由：案涉房屋的原承租人是原告的外婆黄某，原告从小跟随外婆生活居住，户籍也在案涉房屋所在地。根据黄某与南宁市房产物业管理处签订的《直管公有住房临时租赁契约》第九条约定“承租人租赁期间死亡，其共同居住两年以上且有南宁市常住户口，他处无住房的家庭成员，可向甲方提出书面申请，经同意后可按转租、转让的规定变更租赁关系，缴交有关费用后重新办理租赁手续”。《南宁市国有直管公房出售办法》第四条“凡持有本市市区常住户口，并与房管部门已存在公房租赁关系的职工、居民，可申请购买该处公租房”。据此，原告是有资格承租和购买该涉案房屋。被告李洁莲是原承租人黄某的小女儿，离婚后户口迁回黄某处，但是其并没有随同黄某共同生活，且已于1999年离开中国在瑞典生活，并于2005年取得瑞典国籍。原承租人黄某于2000年8月去世，200××年被告李浩莲通过关系提交虚假材料，向南宁市房产局下属单位转承租由其母亲黄某承租的直管公有住房，按国家对于国有直管公租房的管理规定，被告李洁莲是不具备条件承租的，南宁市房产局在审核被告李洁莲的申请材料时也要告知其他权利人或者要求其他权利人提交书面的转承租意见。而原告从未签署过书面同意转让意见书。2006年，被告李洁莲隐瞒其外国籍的身份，并且人不在国内的情况下，通过关系向南宁市购买该直管公有住房。直管公有住房是国有资产，其对租赁和购买的人都有严格的规定和条件限制，并经过房产局相关部门的审核。被告李洁莲2005年取得外国国籍，即自动丧失中国国籍，其2006年购买公租房时已不符合购房条件。鉴于案涉房屋是经济适用房属于保障性住房的特殊性质，被告李洁莲采取欺骗手段，提供虚假材料，取得承租权，进而取得购买权的行为是违法占用公共资源谋取利益，实际损害了国家和第三人的利益，其与被告住建局签订的购房合同属于无效合同。综上，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 原告陆炫起就其主张所依据的事实向本院提交了以下证据：1、组织机构代码，证明被告住建局的主体资格；2、身份证、护照，证明被告李洁莲的身份信息及主体资格；××、翻译机构证照，证明被告李洁莲护照翻译信息真实、有效；4、公证书，证明原承租人黄某与被告李洁莲的亲属身份关系；5、出入境记录，证明被告李洁莲在国外定居生活的事实；6、从南宁市住房保障和房产管理局调出的档案信息，证明被告李洁莲提供虚假信息申请变更租赁合同的事实；7、租赁合同、合同书，证明两被告之间的公有住房及买卖合同关系；8、房产证，证明案涉房屋已登记在被告李洁莲名下的事实；9、户籍信息，证明原告的户籍登记在案涉房屋所在地。 被告住建局辩称：一、原告与案涉合同不具有利害关系，其诉讼主体不适格。二、被告住建局与被告李洁莲签订的《南宁市职工以成本价购买直管公有住房合同书》合法有效，被告李洁莲于200××年6月向南宁市房产物业管理处提出变更租赁申请时，已按规定提供了材料，南宁市房产物业管理处同意其获得案涉房屋的承租权符合法律和程序规定，该合同的签订未损害国家利益，也不存在恶意串通。另，被告李洁莲提交的材料都是真实的且有相关单位予以证明，南宁市房产物业管理处在签订合同时已尽审慎义务。据此，案涉合同不存在无效的情形，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 被告住建局就其反驳所依据的事实向本院提交了以下证据：1、《南宁市直管公房租赁合同》，证明被告李洁莲于2006年6月8日与南宁市住房保障和房产管理局签订了直管公有住房租赁合同，约定承租案涉房屋自2006年4月1日至2009年××月××1日；2、房屋租赁住房居住情况登记卡，证明被告李洁莲于2006年一直租赁居住于案涉房屋内；××、李洁莲身份证及户口薄，证明被告李洁莲拥有南宁市户籍，属于本地常住人口；4、《同意李洁莲退厂的决定》，证明被告李洁莲于1971年至2000年在南宁康乐股份有限公司工作；5、《未分配、集资建房证明》，证明被告李洁莲在康乐公司上班期间未分配住房，未参加房改、集资建房；6、《南宁市职工购房直管公有住房申请书》，证明被告李洁莲于2006年10月20日向南宁市房产管理局提出对案涉房屋的购房申请，并经相关单位盖章确认属实；7、《申请购房职工单位审查证明》，证明被告李洁莲所述相关工作信息经兴宁区民生街道办审查属实；8、建筑面积计算结果，证明案涉直管公房的建筑面积；9、《南宁市直管公房出售评估表》，证明案涉直管公房的出售评估价格；10、被告李洁莲购买直管公房合同书，证明被告李洁莲于2006年11月27日按政府评估价格购买直管公房，购房合同不存在无效情形；11、国有住房出售收入专用发票，证明被告李洁莲支付了购房款。 被告李洁莲未作答辩亦未提交证据。 本院组织当事人进行了证据交换及质证。被告李洁莲经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，已视为放弃答辩和质证的权利，应承担由此而产生的不利后果。经审核认证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实依次认定如下：1、被告李洁莲的护照信息是否真实？虽然原告没能提交该护照原件，但作为护照持有人的被告李洁莲无正当理由未到庭应诉，已视为放弃答辩和质证的权利，结合公安局出入境记录查询结果显示，被告李洁莲出入境所持护照号码与该护照信息载明的护照号码相一致，且被告住建局虽有异议也未能提出相反证据予以反驳，故本院对该护照信息的真实性予以确认。2、被告李洁莲申请购房所提交的材料是否真实？经审核，被告李洁莲提交的申请材料均有所在单位及辖区街道办居委会的签章认证，故可以认定上述材料的真实性。至于被告李洁莲是否符合购房资格，则属于相关行政职能审查范围，该审查行为及结果能否影响合同效力，则在判决理由部分进行评述。 经审理查明：被告李洁莲与黄某系母女关系。1999年6月14日，南宁市房产物业管理处（甲方）与黄某（乙方）签订一份《住房临时租赁契约》，约定甲方自愿将座落在解放路62号门牌××单元212号房（以下简称“212号房”）出租给乙方使用，租金按月结算，于每月的前十日交给甲方，如承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上且有南宁市常住户口，他处无住房的家庭成员，可向甲方提出书面申请，经同意后可按转租、转让的规定变更租赁关系，缴交有关费用后重新办理租赁手续。2000年8月29日，黄某死亡。200××年10月17日，被告李洁莲向南宁市房产物业管理处提出书面申请，以其与黄某系母女关系，其与黄某生前长期居住212号房，其本人无私有房产亦未承租他处公有房屋，且同住其他家庭成员同意为由，申请将212号房使用权转让给其。该书面申请经辖区街道办社区居委会签署情况属实并盖章确认。黄某的另一女儿李洁玉亦出具《同意转让意见书》，声明其自愿放弃212号房的承租权，同意将该房屋使用权转让给被告李洁莲。南宁市房产物业管理处经审核同意，于2006年6月8日与被告李洁莲签订了《直管公有住房租赁合同》及补充协议，约定将212号房租赁给被告李洁莲使用。2006年10月20日，被告李洁莲填写《南宁市职工购买直管公有住房申请书》，向南宁市房产管理局提出购买212号房，该申请书有辖区街道办社区居委会签署情况属实并盖章确认，辖区房管所以及南宁市房产管理局亦有盖章确认。另在被告李洁莲填写的《申请购房职工单位审查证明》上，亦有辖区街道办社区居委会签署情况属实并盖章确认。被告李洁莲之前任职单位南宁康乐股份有限公司亦为被告李洁莲出具了无房证明。2006年11月27日，南宁市房地产管理局（甲方）与被告李洁莲（乙方）签订了《南宁市职工以成本价购买直管公有住房合同书》，约定甲方同意将212号房出售给乙方，房屋售价金额为705××5.6元，在付清全部购房款后，产权归乙方所有。当日，被告李洁莲向南宁市房地产管理局支付了全部购房款705××5.6元，南宁市房地产管理局向被告李洁莲出具了购房发票。 另查明，原告系李洁玉的儿子。被告李洁莲于2005年取得瑞典国籍。 又查明：南宁市房产物业管理处是南宁市房地产管理局的下设机构。南宁市房地产管理局经机构改革变更为被告住建局。 本院认为：关于法律适用问题。本案被告李洁莲系瑞典国籍，依照《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十二条规定，本案应适用涉外民事诉讼程序审理。另本案属于确认合同无效纠纷，合同签订地、履行地及不动产标的物所在地均位于中华人民共和国领域内，且到庭的原、被告双方均一致同意适用中华人民共和国法律审理本案，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”之规定，本院确认本案适用中华人民共和国法律审理。 关于实体处理问题。本案的争议焦点为：一、原告的诉讼主体是否适格？二、案涉房屋买卖合同是否合法有效？就第一个争议焦点，黄某生前与南宁市房产物业管理处签订的房屋租赁协议约定，承租人在租赁期间内死亡、其共同居住两年以上且有南宁市常住户口，他处无住房的家庭成员，可申请变更租赁关系。原告作为黄某的外孙，基于该合同约定提出本案诉讼主张，可以证实其与本案具有一定的利害关系，故其诉讼主体资格并无不当。至于原告的诉讼请求能否成立，则属于实体审理认定问题，以下另作评判。就第二个争议焦点，首先，被告李洁莲先后取得212号房的承租权及购买权，是经过了一系列的审核、审批程序，所提交的申请材料均有所在社区居委会及单位的书面证明及签章确认，特别是原告的母亲李洁玉亦书面同意由被告李洁莲承租212号房。南宁市房地产管理局及其下属机构经审核后，同意由被告李洁莲承租及购买212号房，则属于南宁市房地产管理局行使其行政职能及权限之范畴，普通民事领域不宜过多评价或干涉。其次，原告主张南宁市房地产管理局及其下属机构与被告李洁莲恶意串通损害其利益，但恶意串通的证明责任必须要达到能够排除其他合理怀疑的程度，即使南宁市房地产管理局及其下属机构的审核工作存在瑕疵，也不能以此推定其存在恶意串通，而综合本案证据交换及质证的情况来看，原告所举证据不足以证明存在恶意串通。再次，原告主张案涉房屋买卖合同损害了国家利益及社会公共利益，但经审核，案涉房屋买卖合同的签订是基于对原承租人包括其家庭成员权利的一种延续及保护，该房屋的承租权及购买权均是围绕原承租人家庭成员间产生，该合同在原承租人家庭成员中与谁签订均不构成对国家利益、社会公共利益的重大影响，况且被告李洁莲取得案涉房屋购买权也是经过了行政审批手续并已按合同约定支付完购房款，故不存在损害国家利益及社会公共利益之情形。综上分析认证，案涉房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效法定情形，原告主张确认案涉房屋买卖合同无效，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用的解释》五百二十二条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，判决如下： 驳回原告陆炫起的全部诉讼请求。 案件受理费1591元（原告陆炫起已预交），由原告陆炫起负担。 如不服本判决，被告李洁莲可在判决书送达之日起三十日内，其他当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区高级人民法院，并于上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：广西壮族自治区高级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市万象支行，账号：20×××77），逾期未预交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长 覃若鹏 审 判 员 覃 斯 审 判 员 罗 晖 二〇一九年十二月二十八日 法官助理 蓝 凯 书 记 员 苏珊珊