辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0103民初18237号原告：沈阳五爱深港房地产开发有限公司，住所地沈阳市沈河区北翰林路**。法定代表人：杨立宏，该公司总经理。委托代理人：桂云，辽宁京阙律师事务所律师。被告：王威，女，1968年8月2日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：刘凯，辽宁同方律师事务所律师。被告：杨春和，男，1967年12月23日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托代理人：刘凯，辽宁同方律师事务所律师。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司与被告王威、杨春和租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的委托代理人桂云、被告王威、杨春和及委托代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司与被告王威、杨春和租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的委托代理人桂云，被告王威、杨春和及其委托代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2013年8月23日至2015年8月22日拖欠的租金58027元、物业费29014元以及违约金10880元，合计金额人民币97921元。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2011年7月9日，原告与被告签订了《租赁合同》（以下简称“合同”），双方在合同中约定，被告租用原告位于美博广场2楼的2A053的商铺用于经营日用百货，店铺面积17.27平方米，租赁期限2011年8月23日至2016年8月22日，租金为140元/平方米/月，物业费为70元/平方米/月，并在合同中约定了违约金条款。合同签订后，原告依合同约定完全、切实地履行了合同义务，向被告交付了上述店铺，被告也开始实际经营。但被告自2013年8月23日起，未再依约向原告支付过任何费用，截至2015年8月22日，被告拖欠原告租金58027元、物业费29014元以及违约金10880元，共计金额人民币97921元。被告王威辩称，1、关于原告主张租金58027元经过了法定诉讼时效期间。2013年8月23日至2015年8月22日的租金，自2015年8月23日起算诉讼时效，应按照《民法通则》第一百三十六条的规定计算一年。因新的《民法总则》于2017年10月1日开始施行，法不溯及既往，本案中关于租金的诉讼时效规定仍应当按照《民法通则》第一百三十六条一年的诉讼时效期间进行计算。故原告关于租金的诉讼请求不应得到法院的支持。2、关于物业费29014元经过了法定诉讼时效期间。原告主张2013年8月23日被告就欠付了租金和物业费，根据原告与被告签订的《档口租赁及物业管理合同》第十条违约责任第4项之约定，原告即有权主张解除合同；另根据该合同第七条第8项之约定，被告方可以单方解除合同。此外2014年2月原告派工作人员将诉争档口的档口门上锁，导致被告无法经营，故被告撤出诉争商铺（商场）。而无论根据哪个时间点起算，原告的主张皆超出了诉讼时效期间，原告主张物业费的诉讼请求不应得到支持。3、关于违约金10880元，经过了法定诉讼时效期间，同时未继续经营非被告的过错。原告与被告签订的《档口租赁及物业管理合同》中未约定过有关于欠付租金及物业费的相关条款。且被告及商场内其他业户承租原告商铺因客流量等原因，确实经营不善，众多业户均有欠费情况，被告并非恶意拖欠租金及物业费。且被告于2014年2月就因原告锁档口而撤出了商场，故原告的诉讼请求不应得到支持。4、合同解除条件于2013年8月23日成就。根据原告与被告签订的《档口租赁及物业管理合同》，原告主张合同解除的条件于2013年8月23日就已经成就。且被告从未接收到过相关解约函等通知信件。5、原告于2015年5月1日转让债权的行为无效。原告于证据中提出关于2015年5月1日有由沈阳五爱深港物业服务有限公司转让的29014元物业费的债权转让行为无效。根据《合同法》第八十条规定：债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。6、2017年2月28日辽沈晚报的登报行为无效。原告于2017年2月28日在辽沈晚报登报催讨租金及物业费，但基于上述第五项，其关于物业费的催讨是无效行为。且该时间段，原告而对于被告的关于租金的权利主张已经经过了诉讼时效期间。故被告认为原告于2017年2月28日辽沈晚报的登报行为无效。被告杨春和辩称，答辩意见同王威，另说明，档口租赁及物业管理合同等合同、协议、公约本人均未签署，原告的诉讼请求与杨春和没有任何关系。经审理查明，2011年7月9日，原告作为甲方，被告作为乙方，沈阳五爱深港物业服务有限公司作为丙方，共同签订了《档口租赁及物业管理合同》，合同约定乙方承租甲方坐落在五爱美博时尚品牌广场2层2A053号商铺，商铺套内面积为17.27平方米，经营品种为精品针织、精品内衣、精品睡衣。租赁期限5年，自2011年8月23日起至2016年8月22日止。租金为140元/平方米/月，物业费为70元/平方米/月。商铺租金实行年缴费制，乙方应在每一租赁年度开始前三个月内向甲方缴纳下一年度的商铺租金（上打租）。乙方在签订本合同时需一次性向甲方交纳租赁保证金2万元人民币，合同期届满，乙方在不违反美博广场相关管理规定且无欠款的情况下，甲方无息全额返还租赁保证金，双方同意，该租赁保证金不具有定金性质。同时合同中还约定，有下列情况之一时，甲方有权解除合同，并追究其违约责任，其中包括乙方拖欠档口租金、管理费、赔偿金及滞纳金等其中任何一项超过15日。合同签订后，原告将档口交付被告，被告向原告交纳2万元保证金。被告自2014年3月1日起拖欠租金及物业费。辽宁金阳律师事务所受原告委托，于2015年5月9日向被告发出解约函，通知被告于本函发出之日起3日内，向深港公司付清欠缴的商铺租金，如到期未予交纳，将依法解除合同，并采取必要的法律措施依法收回商铺、追索欠款及违约金。2015年5月11日原告将涉案档口收回。2015年5月1日沈阳五爱深港物业服务有限公司签署《债权转让书》，将被告拖欠的物业费的债权转让给本案的原告。原告在获得物业费债权让予后，于2016年3月31日、2017年2月28日先后在《辽沈晚报》刊登租赁费、物业费的催收公告，要求欠费的业主交纳租赁费、物业费。2018年12月原告为索要被告拖欠租赁费及物业费，起诉至法院。上述事实，有当事人陈述，租赁合同，解约函、《债权转让凭证》等凭证，已经当事人质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合同合法有效，对双方均具有约束力。合同约定了原告解除合同的条件，被告自2013年8月23日起拖欠档口租金及物业费，解除合同的条件已经成就，原告有权解除合同。原告于2015年5月20日向被告发出“解约函”，通知被告于解约函发出之日起3日内，付清欠缴商铺租金，到期未交纳，将依法解除合同。该解约信函到达被告处，遭到被告拒收，故本院认定双方签订的《档口租赁及物业管理合同》合同于2015年5月22日实际解除。关于本案是否已过诉讼时效的问题。被告抗辩本案无论是租金或者是物业费的收取，均已过诉讼时效。但从本案的事实来看，2015年5月20日原告向被告发出“解约函”，虽被告拒收，但原告已尽通知义务。2015年5月1日沈阳五爱深港物业服务有限公司将物业费的债权转让给原告，此后原告分别于2016年3月31日、2017年2月28日在《辽沈晚报》刊登租赁费、物业费的催收公告，2017年10月1日，《中华人民共和国民法总则》实施，适用新的诉讼时效，2018年12月原告在本院提起本案的诉讼，从以上时间节点来看，原告的诉讼请求未超诉讼时效。关于债权转让。从原告提供的证据来看：沈阳五爱深港物业服务有限公司于2015年5月1日签署《债权转让书》，将被告拖欠的物业费的债权转让给本案的原告。此后，原告分别于2016年3月31日、2017年2月28日在《辽沈晚报》发布租赁费、物业费的催收公告，在该公告中，原告不仅催收租赁费，也催收物业费，其也是一种权利的昭示。此外在本案审理过程中，原告已举证《债权转让书》，该通知已到达被告，其应向原告履行物业费的债务，故本院对原告提出物业费的诉讼主张。予以支持。关于原告主张被告给付的租金及物业费的截止时间。庭审查明的事实：双方合同解除的时间确定为2015年5月22日，故被告应给付的租金及物业费截止时间也应为2015年5月22日，原告主张的该日期之后的租赁费、物业费，本院不予支持。关于被告主张的违约金，因在合同中对拖延租金等其他费用的违约金没有明确的规定，因此对原告的该项主张本院不能支持。关于原告主张被告杨春和与被告王威共同给付拖欠的租赁费及物业费的主张，本院认为，原告与被告所签订的合同均系王威一人所签，原告没有提交其主张被告杨春和与王威应共同给付欠费的相关证据，故本院认定本案所确认的债务由被告王威承担。关于被告提出在经营期间大厅门有的被锁，商场改变格局，不断装修，导致客流量少，业户不能正常经营等问题，本院认为，原告的营业执照记载的经营范围之一为自有房屋租赁，原告将自有房屋租赁给被告不违反法律规定，且给部分厅门上锁也是保障装修安全所采取的相应措施，被告未提供证据证明原告曾承诺保证客流量、不能装修等内容，故被告的主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、被告王威于本判决发生法律效力后十日内，一次性给付原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司自2013年8月23日至2015年5月22日拖欠的租金50773.8元（2417.8元/月）、物业费25386.9元（1208.9元/月）。二、驳回原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2248元，由原告沈阳五爱深港房地产开发有限公司负担545元，由被告王威负担1703元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  曲 莹审 判 员  刘 芳人民陪审员  唐占刚二〇一九年十二月十四日法官 助理  白 杨书 记 员  徐 佳