陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）陕01民再232号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：殷利萍，女，1972年5月17日出生，汉族，无业,住陕西省靖边县张家畔镇二居委****，现住西安市高新区。委托诉讼代理人:葛永哲，陕西沐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人:张拜利，陕西沐杰律师事务所实习律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：西安金地置业投资有限公司。住所地西安曲江新区五典坡路**金地褐石公馆**楼**。法定代表人：朱克亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙静，北京大成（西安）律师事务所实习律师。再审申请人殷利萍因与被申请人西安金地置业投资有限公司(以下简称金地公司)商品房预售合同纠纷一案，不服陕西省西安市中级人民法院(2018)陕01民终7983号民事判决，向陕西省高级人民法院申请再审。陕西省高级人民法院于2019年7月22日作出（2019）陕民申1367号民事裁定书，指令本院再审本案。本院受理后依法进行了审理。再审申请人殷利萍及其委托诉讼代理人葛永哲、张拜利，被申请人金地公司之委托诉讼代理人李媛、孙静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷利萍申请再审称:1.一、二审法院认定金地公司依据合同约定履行了交付房屋的事实缺乏证据证明。金地公司交付的房屋不符合合同约定，其未向殷利萍提供商品房经验收合格的证明文件以及住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件，双方也未签署房屋交接单。金地公司提供的西安市建设工程竣工验收备案表是复印件，法院未经核实即认定此证据违反法律规定，且此证据仅能证明整栋楼整体验收合格，不能证明案涉房屋符合合同约定。涉案房屋存在渗水、漏水的严重质量问题，不符合合同约定，殷利萍有权拒绝收房。2.二审法院适用法律错误。关于殷利萍是否可以拒绝收房的问题，二审法院将《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条解释为“只有当申请人能够证明房屋的主体结构质量不合格时，才能拒绝收房”是错误的。该条规定是针对买受人接收房屋后的情形，本案中殷利萍一直未接收房屋，不适用该条规定。3.《商品房买卖合同》约定，金地公司应在2011年4月20日将验收合格的房屋交付殷利萍，因房屋存在质量问题，一直未交付，金地公司应向殷利萍支付逾期交房违约金1066530元。故请求：1、请求依法撤销西安市中级人民法院（2018）陕01民终7983号民事判决书；2、请求改判被申请人向申请人支付违约金1066530元；3、请求判令被申请人承担一审、二审诉讼费共29666元。金地公司答辩称，涉案房屋已经取得竣工验收表，符合法定约定的交房条件，申请人无法证明房屋存在质量问题，即使有也不是主体结构，或者无法居住，申请人主张的损失标准是合同约定的是逾期交房违约责任，明显不符，也未提交其具体损失证据，故不应支持。另外，申请人起诉时已经并非涉案房屋所有权人，故其非本案适格原告。殷利萍向原一审法院提出诉讼请求：1、请求被告支付违约金1162952元。2、本案诉讼费由被告承担。原一审法院经审理查明，2010年3月4日殷利萍与金地公司签订商品房买卖合同，殷利萍购买金地公司位于西安市曲江新区金地芙蓉世家第33幢11单元5层110502号房一套，建筑面积为218.63平方米，总金额为3246656元。首付款为976656元，余款2270000元，以银行按揭贷款形式支付。合同约定，出卖人应当在2011年4月20日前，将经验收合格的房屋交付殷利萍。出卖人逾期交付房屋的，买受人选择继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，殷利萍按约支付了首付款，并办理了银行按揭款。2012年9月2日殷利萍到金地公司处准备验收房屋，发现房屋出现以下问题，在业主验房意见单上列明：二层东边卫生间、卧室烟道顶漏水、二层东卧室窗户边渗水、客厅顶梁渗水、屋顶东边水槽渗水、东边卫生间顶水槽渗水、二层北阳台顶渗水、一层卫生间窗户下沿渗水、一层北阳台外墙渗水。该业主验房意见单上有殷利萍的丈夫闫立功和金地公司验房人员签字。金地公司工作人员罗建强签有2017年5月24日接待业主字样。2017年4月15日，金地公司方物业公司工作人员董世锋也在业主反映问题清单上签字，表示二层东卧室窗户边渗水问题和客厅顶梁渗水问题在下周三前回复业主。2017年5月25日，殷利萍委托陕西云德律师事务所向金地公司发出律师函，表示：虽然金地公司于2010年4月5日向殷利萍发出交房通知，但该房屋并不符合交房条件，一是所交付房屋实际房号与合同中约定的房号不同，二是所交付房屋严重漏水，不符合交付房屋的标准。殷利萍自2011年至今一直在催促贵公司维修并交付房屋。但房屋漏水问题并未得到解决，故要求金地公司按合同约定承担违约金及损失。另查明，涉案房屋于2017年5月25日根据陕西省靖边县人民法院（2017）陕0824执1645号执行裁定书确定，将该房屋过户至买卖人何松彤名下。案外人何松彤随后办理了房产证，并于2017年8月26日申请装修该房屋。原一审法院认为，本案的焦点问题有两个，一是殷利萍主体资格问题。二是金地公司是否违约，应否承担违约责任的问题。关于第一个问题，殷利萍与金地公司达成商品房买卖合同，但于2017年5月25日，根据法院的执行裁定书已经将该房屋转让给案外人何松彤。但是殷利萍与金地公司之间系房屋买卖合同关系，而虽然殷利萍将房屋出售给案外人，但案外人与金地公司之间并没有任何法律关系，况且殷利萍主张的是合同关系存续期间的违约责任。故而殷利萍是有主体资格的，系合同一方当事人。关于金地公司是否违约，应否承担违约责任的问题，虽然金地公司按约定通知殷利萍接收房屋，但殷利萍在验收过程中，发现许多渗水问题，并且当场在交接单上注明，金地公司亦表示整改修理，但一直迟迟没有维修到位，导致殷利萍长达六年之久没有接收房屋，故金地公司存在违约行为。虽然金地公司提出房屋整体验收的相关证明文件，表示该楼盘质量合格。但对于个体来说，金地公司并未提供符合约定质量的房屋，应当承担违约责任。由于殷利萍已于2017年5月25日将房屋产权转移给案外人，殷利萍、金地公司之间的合同关系亦于2017年5月25日终止。金地公司承担违约责任的期限只能止于2017年5月25日。根据民事诉讼法关于时效的规定，对于殷利萍主张的违约金，只能从2014年5月26日计算至2017年5月25日，按总房款每日万分之三的违约比例计算。每日违约金为3246656元×0.0003=974元。974元×3×365天=1066530元。综上，为保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，遂判决：被告西安金地置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告殷利萍违约金1066530元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15267元，由被告承担，因原告已预交，故被告在履行生效判决时将其承担的案件受理费一并支付于原告。宣判后，金地公司不服原审判决向本院提起上诉请求：1、请求依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求；2、请求判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、殷利萍不是本案涉诉房屋的所有权人，不具备诉讼主体资格。陕西省靖边县人民法院于2017年5月25日作出了（2017）陕0824执1645号执行裁定书，裁定将涉案房屋过户至案外人何松彤名下，何松彤随后于2017年6月18日办理了（2017）西安市不动产权第1189817号《不动产权证书》。涉案房屋所有权已转移至案外人何松彤名下并由其实际占有。因殷利萍不是涉诉房屋的所有权人而不具备原告的主体资格，要求金地公司赔偿损失的主张没有依据；二、殷利萍并未提交充分的证据证明其房屋存在漏水问题，以及该漏水是否导致其无法使用房屋，原审法院在此情况下认定金地公司承担赔偿责任并无事实依据。1、涉诉房屋于交付前已取得了竣工备案表，符合交付条件，金地公司交付的涉诉房屋符合合同约定以及法律的规定，殷利萍未接收房屋后果应由其自行承担。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条可知，仅在涉诉房屋存在主体质量问题时，殷利萍才有权拒绝收房。本案中。殷利萍并未指出房屋主体存在问题，其迟延收房并无合法理由。2、即使最终确认房屋存在质量问题，导致殷利萍无法使用，殷利萍并未对其损失的数额进行举证，金地公司不应承担赔偿责任。3、殷利萍并未对其损失进行举证，金地公司不应承担赔偿责任。根据民诉法相关规定，殷利萍应当就其因金地公司履行合同情况给其造成的实际损失进行举证。而殷利萍未就其损失提供任何证据，原审法院在其未提供任何证据证明其存在损失的情形下，判决金地公司承担所谓的“违约金”自相矛盾且无依据。4、殷利萍对其房屋质量亦存在维修义务，其怠于维修导致损失扩大的亦应承担相应的责任。殷利萍称房屋存在漏水情形，但其却在长达数年的时间内未履行修复义务。甚至在房屋针对漏水的质保期已经经过后仍未采取任何措施，即使损失存在，其应对损失的扩大承担责任。三、殷利萍的诉请已过诉讼时效，应当依法驳回。涉诉房屋约定交付时间为2011年4月20日，而殷利萍于2017年底起诉要求赔偿违约金，早已超过2年的法定诉讼时效期间。原审法院认定：“因殷利萍于2017年5月25日将涉案房屋所有权转移给案外人，因此计算违约金的期间应当由此时向前推3年。”由于2017年5月25日《民法总则》尚未实施，所以原审法院上述认定亦无依据。综上所述，金地公司并无违法及违约行为，不应承担违约责任，请二审法院依法驳回殷利萍所有上诉请求。殷利萍辩称，其主体适格，本案是商品房买卖合同纠纷，其是合同的一方主体，房屋过户之前的违约金完全可以主张，金地公司交付的房屋不符合法律规定。违约金是合同所约定的，双方应该按照合同约定履行义务。本院二审审理查明，原审查明的事实属实。本院二审认为，本案中殷利萍与金地公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。按照合同约定，金地公司应于2011年4月20日前，将“经验收合格”的房屋交付殷利萍。本案案涉房屋所在33号楼的建筑层数为地上六层，地下1层。，地下**工程竣工验收备案表显示，案涉房屋所在的33号楼的竣工日期为2009年12月25日，该楼已经进行竣工验收备案。殷利萍于2017年5月25日委托陕西云德律师事务所向金地公司发出的律师函亦载明，金地公司已于2010年4月5日通知了殷利萍收房。因案涉房屋经验收合格，且金地公司在合同约定的交付期限内通知了殷利萍收房，故应认定金地公司在合同约定的期限内履行了其公司交付房屋的合同义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中殷利萍虽称，案涉房屋存在“二层东边卫生间、卧室烟道顶漏水、二层东卧室窗户边渗水、客厅顶梁渗水、屋顶东边水槽渗水、东边卫生间顶水槽渗水、二层北阳台顶渗水”等现象，但殷利萍并未提交证据表明案涉房屋的房屋主体结构质量不合格，故殷利萍主张金地公司承担逾期交房违约金无事实及合同依据，原审法院判决金地公司承担违约责任不妥，殷利萍的诉讼请求应予驳回。关于殷利萍是否具备诉讼主体资格一节，本案殷利萍系合同相对人，其虽将案涉房屋已过户至案外人，但其基于房屋买卖合同的约定起诉，殷利萍主体适格。综上，金地公司之上诉请求应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院(2017)陕0113民初12915号民事判决；二、驳回殷利萍全部诉讼请求。一审案件受理费15267元，由殷利萍负担；二审案件受理费14399元，由殷利萍负担。再审审理查明，殷利萍在一审中提交了2017年4月15日业主问题反映的材料。内容为：1、房号与合同不同；2、车位上方高度太低；3、租房租金赔付；4、办理房产证。在反映背面注：1、二层东卧室窗边渗水；2、客厅顶梁渗水。物业人员罗建强在反映材料上签字。再审中，殷利萍提交的证据有：1、2013年5月与金地工作人员通话录音整理材料，证明存在多处漏水情形；2、2017年8月与金地公司罗建强微信聊天记录，证明漏水问题直至此才开始修理。金地公司质证意见：真实性无法确认，即使存在漏水情况，也与逾期交房无关。庭审中，法庭询问殷利萍具体损失，殷利萍回答由于不能入住，在高新区租房，每年需要租金48000元。陕西省靖边县人民法院执行裁定书中，将涉案房屋折价465万元以物抵债形式用于偿还案件款。后购买人何松彤于2017年8月26日申请装修并随后入住。法庭询问涉案房屋什么时间才维修好，殷利萍称一直到2017年11月。原审所查其余事实基本属实。本院再审认为，本案争议的焦点有两个问题：一、申请人殷利萍主体资格是否适格；二、涉案房屋是否具备交付条件，殷利萍主张逾期交房违约金是否能够支持。关于问题一，虽然涉案房屋于2017年5月产权转移给案外人何松彤，但殷利萍在此之前与金地公司确系存在合同关系，有权提出诉请，故主体不存在问题。关于问题二，依据双方合同约定，涉案商品房交付的条件是商品房经验收合格，因涉案房屋已竣工验收，故应具备交付条件。殷利萍认为验收房屋时存在漏水无法收房，但从殷利萍提交证据来看，2012年9月第一次验房单反映的漏水问题多达近十处，但到2017年4月业主反映问题的证据来看，其提出四个主要问题包括房号与合同不同；车位上方高度太低；租房租金赔付；办理房产证。而对最大的漏水问题仅在反映材料背面简短提出，且反映的漏水问题也与验收房屋时的问题不同，仅提到二层东卧室窗边及客厅顶梁两处渗水。远远少于第一次，并且提到是渗水，不是漏水，可以看出涉案房屋存在渗水问题不算很严重。殷利萍又称直至2017年11月才维修完毕，但实际上涉案房屋于2017年5月25日就过户给何松彤，如当时漏水严重或者存在重大质量问题，何松彤应会提出异议并推迟装修及入住，事实上何松彤于2017年8月26日就申请装修并随后入住，故即使存在漏水问题也属于维修的事项，即经过正常维修就可使用居住的情形，并非主体结构质量不合格或者其他危害居住人安全导致无法收房等问题。更重要的是，殷利萍作为业主称急需居住，如验收房屋时漏水严重无法收房，因渗水问题属于保修期间内发生的质量问题，开发商应当履行保修义务并承担修复费用。殷利萍可向物业或者开发商反映问题，如没有解决情况下，殷利萍既可以采取先收房后自行维修，再向金地公司主张维修费用及损失；也可以对房屋申请质量鉴定，如确存在质量问题，可要求退房、赔偿损失或者主张逾期交房违约金；还可以直接通过诉讼等方式，保护自己权益，减少损失。而本案中殷利萍直至其房屋被查封并过户他人时才向金地公司发出律师函，主张逾期交房违约金等，此时距离第一次验收房屋已经过去了四年多，其主张金额也高达百万，显然殷利萍一直未尽减损义务而任损失不断扩大。现殷利萍本案主张的是合同约定逾期交房出卖人应承担的违约金，而金地公司已达到合同约定交房条件并按期通知殷利萍收房，不属于逾期交房的情形，故殷利萍主张金地公司支付逾期交房违约金不符合合同依据，本院依法不予支持。原二审判决驳回殷利萍诉讼请求并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：维持本院（2018）陕01民终7983号民事判决。本判决为终审判决。审判长 车 宾审判员 王笑天审判员 晏永娟二〇一九年十二月四日书记员 贾磊晶