陕西省西安市中级人民法院民 事 裁 定 书（2018）陕01民申477号再审申请人（案外人）：傅一国，男，1997年11月24日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：苏小刚，陕西英博律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺少朋，陕西英博律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：陕西班博材料新技术有限公司，住所地西安市锦业路**。法定代表人：戴其康，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨旻，陕西仁和万国律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：凤翔翔，男，1989年5月8日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：李大年，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张倩，陕西至正律师事务所实习律师。凤翔翔与陕西班博材料新技术有限公司(以下简称班博公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年7月13日作出（2017）陕01民终8079号民事判决，已经发生法律效力并强制执行。傅一国提出执行异议，西安市雁塔区人民法院于2017年12月18日作出裁定，驳回其异议。傅一国对裁定不服，认为原判决错误，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。傅一国申请再审称，（一）原审判决未查清其系涉案房屋的实际权利人，风翔翔向班博公司购买的房屋已由其依法取得，原审判决内容错误，侵犯了其合法权益。2016年3月18日，其与班博公司签订编号009727的《商品房买卖合同(预售)》，约定其购买班博公司位于西安市高新区文化创意SOHO空间3幢6单元3层60301号房(复式)，总价l，231，115元，其已于2016年3月15日向班博公司支付首付款611，115元，剩余房款610，000元通过按揭贷款方式于2016年4月15日付清。班博公司为该《商品房买卖合同(预售)》办理了网签手续，涉案房屋网签在其名下，网签备案号为Y16028223，其于2016年5月1日收房入住至今。风翔翔于2016年8月7日因商品房预售合同纠纷起诉班博公司，一、二判决均判令班博公司向风翔翔交付位于西安市高新区地块上建筑的3幢6单元2层3—621号房屋。在该案执行过程中，雁塔区人民法院查封了其的房屋，其经查询，方知班博公司也曾就涉案房屋与凤翔翔签订预售合同，而判决班博公司向风翔翔交付的房屋实际系其所购买的房屋(房号显示与其所购买房号有差异，但实际指向其房屋且凤翔翔已向法院申请执行并查封该房屋)，原审判决判令班博公司向风翔翔交付实际权利人为其的房屋，属于内容错误，侵犯了其合法权益。（二）班博公司与风翔翔及其分别签订了产业用房买卖合同和商品房预售合同，但根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》(以下简称《八民会纪要》)确立的交付优先、履行优先原则，其的权利应当受到优先保护，原判决判令班博公司向风翔翔交付涉案房屋显属错误，不但侵犯了其的合法权利，而且上述判决如果得以执行将会造成极大的社会经济及司法资源浪费。就本案而言，案涉房屋虽仍登记在班博公司名下，但是已经交付给其实际占有居住，其已经缴纳了全部的房款，凤翔翔只缴纳了部分购房款；其就案涉房屋买卖合同办理了备案登记，凤翔翔签订了买卖合同未进行登记；其就案涉房屋已经办理了按揭贷款，而凤翔翔未办理任何贷款手续。综上，无论是按照交付优先原则，还是履行优先原则，其的权利都优先于凤翔翔的权利。在综合考虑房屋实际占有情况、履行合同真实意愿、继续履行成本、保护已完成交易维护法律关系安定等因素，本案买卖合同的买受人应当确定为其，应驳回凤翔翔要求交付房屋的诉讼请求。（三）凤翔翔与班博公司签订《产业用房买卖合同》的标的物性质发生变更，而双方就继续履行未达成一致，其双方合同应当已经终止。原判决判令班博公司向风翔翔交付涉案房屋内容显属错误。根据原判决中已查明事实可知，2009年5月11日，风翔翔与班博公司签订《产业用房买卖合同》，风翔翔购买的房屋所附着的土地性质为工业用地，房屋用途为产业用房，房屋价格亦是产业用房价格。合同约定的班博公司应当向风翔翔交付的房屋亦为产业用房，后由于土地性质变更为商业用地，房屋用途也已经发生改变为商品住宅，不再是凤翔翔购买时的产业用房，双方约定的合同标的物性质发生变更，班博公司向风翔翔出售的的产业用房已经不存在。班博公司为此多交了土地出让金4866万元，后告知凤翔翔补交房款，风翔翔亦不同意，至此，双方对于合同变更未达成一致，也未继续履行，其购房时即使知情也有理由认为风翔翔与班博公司签订《产业用房买卖合同》因双方无履行意愿及履行行为已经终止履行，原判决判令班博公司向风翔翔交付涉案房屋内容显属错误。（四）其作为案涉房屋合法权利人，有权提起再审申请。根据《民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百二十三条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。”其在法院执行查封案涉房屋后于2017年10月提起执行异议，雁塔区人民法院以(2017)陕0113执异310号执行裁定书驳回执行异议，该裁定书于2017年12月21日送达给其。故根据上述规定，其作为涉案房屋合法权利人，有权提起再审申请。综上，原判决内容错误，侵犯了案外人傅一国的合法权益，应予再审。凤翔翔辩称，傅一国隐瞒了已经选择执行异议之诉并且经过一审、二审均被驳回的事实，且编造了占有和居住的谎言，同时暴露了其与班博公司存在的恶意串通行为。傅一国既然选择了执行异议之诉，就不享有再提起审判监督的司法权利。涉案房屋已于2018年2月8日就被执行给其，现由其占有使用，从傅一国再审申请书和班博公司的态度可以看出，两人有恶意串通行为，傅一国的再审请求不能成立，请求驳回傅一国再审申请。本案审查中，傅一国提交其与班博公司《商品房买卖合同(预售)》（网签备案号为Y16028223）及个人购房借款∕担保合同、西安市房地产（预售商品房）抵押合同及三份收款收据，证明该合同为双方真实意思表示，合法有效，班博公司收到其定金10000元、房款611115元及房屋按揭款610000元，证明其按揭购房款已实际发生、合同完全履行；2016年4月29日对刘政委托书、入伙通知书、业主登记表、入住资料（物品）领取清单，证明其已验收入住所购房屋。凤翔翔发表质证意见为，对第一组证据真实性、合法性、关联性、证明目的均不认可。因为合同约定有很多不合常规的地方，约定的房屋交付时间是2015年12月31日，约定的支付首付款时间是2016年1月5日，2015年12月29日就交了定金。但是2016年3月才签订的合同，交房和交钱时间都在合同签订前，不符合常理。没有签订合同就开始交钱，属恶意串通。且傅一国首付款票据不是合法的票据，提出执行异议时提供的票据是记账联，本案提供的是收据联，且应该提供国家的税务票据，必须有班博公司的财务记账和转账凭证。傅一国辩称，当时提起异议之诉时找不到票据，是从班博公司复印的，本案起诉时找到了收据联，还没有换税务票。凤翔翔对第二组证据真实性、合法性、证明目的不认可，交接房子不是傅一国自己去的，法院执行的时候房子是空着的，并没有任何占有、使用的迹象。班博公司对第一组证据真实性没有异议，因为是现房，网签办手续必须登到那一天，所以签订合同时间晚于交房时间，不存在恶意串通；对第二组证据真实性没有异议，傅一国确实已办理入住手续。关于为何出现“一房二卖”，班博公司陈述最早确实以产业用房的形式签了一批买卖合同，包括与凤翔翔，开始是工业用地，土地性质变更后，希望这些人能补交差价，而且凤翔翔也没有交清全款，公司后委托销售公司销售。其认为和凤翔翔等人签订的合同应归于解除或无效，所以就继续销售。凤翔翔认为班博公司在帮着傅一国等异议人提起异议和异议之诉，在交款问题上作假，故双方存在恶意串通。傅一国认为其对班博公司“一房二卖”的情况并不知情，否则其不会办理房贷支付全款。班博公司认为其与傅一国之间不存在恶意串通，合同签订后，经过房地局的网签备案，银行也发放了按揭贷款，房地局和银行不可能配合其恶意串通。凤翔翔提供傅一国提起执行异议和执行异议之诉相关几个裁定，证明傅一国已经申请执行异议之诉，故无权再申请再审。傅一国对其真实性认可，证明目的不认可。从裁定书可以看出其申请执行异议之诉是认为不是一套房屋，所以执行标的错误，后经执行异议之诉才得知是同一套房屋，不符合提起执行异议之诉的条件，而且执行异议之诉也没有进入实体审理，因此申请再审符合法律规定。凤翔翔认为其合同房号3-621和现场是一致的，傅一国签订的合同房号60301实际并不存在。班博公司陈述60301房号和房地局备案的号码是一致的，当时房子还没有建成，所以写成3-621，后来备案号是60301。凤翔翔另提出傅一国领取执行异议裁定的时间是2017年12月21日，而其提起案外人再审的立案时间是2018年8月1日。根据民诉法关于执行异议被驳回后提起再审申请的时间是六个月，自领取驳回异议书之日起算，8月1日提起已经超过法定时间一个多月。傅一国认为其2018年6月19日向原审法提交再审申请并申请答疑。原审法官说答疑只针对当事人，不针对案外人，故未进行答疑。经与原办案法官沟通，该情节属实。本院经审查认为，本案的焦点问题是傅一国是否有权提起再审以及其提起再审是否在法律规定的期间内；傅一国是否与班博公司存在“恶意串通”行为；确认涉案房屋属凤翔翔所有，是否内容错误，损害傅一国权利。关于傅一国是否有权提起再审以及其提起再审是否在法律规定的期间内的问题。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百二十三条规定：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对驳回其执行异议的裁定不服，认为原判决、裁定、调解书内容错误损害其民事权益的，可以自执行异议裁定送达之日起六个月内，向作出原判决、裁定、调解书的人民法院申请再审。”傅一国在法院执行案涉房屋后于2017年10月提起执行异议，雁塔区人民法院以(2017)陕0113执异310号执行裁定驳回执行异议，该裁定书于2017年12月21日送达给傅一国。傅一国认为凤翔翔与班博公司讼争之房屋并非其购买之房屋，法院执行标的错误，后经执行异议之诉才得知是同一套房屋，不符合提起执行异议之诉的条件，而且执行异议之诉亦没有进入实体审理，被两级法院以不符合执行异议之诉的受理条件而裁定驳回起诉。傅一国进而又以案外人名义申请再审。凤翔翔认为傅一国已经申请执行异议之诉，执行异议与案外人申请再审只能择一进行，故无权再提出再审。而法律规定只是明确执行异议被驳回后，应区别不同情况进行执行异议之诉或是案外人申请再审。且傅一国的执行异议之诉亦没有进入实体审理，被两级法院以不符合执行异议之诉的受理条件而裁定驳回起诉。故傅一国有权以案外人提出再审申请。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十七条规定：民事诉讼法第五十六条第三款、第二百零五条以及本解释第三百七十四条、第三百八十四条、第四百零一条、第四百二十二条、第四百二十三条规定的六个月，民事诉讼法第二百二十三条规定的一年，为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断、延长的规定。故本案需考察的是傅一国是否是在执行异议被裁定驳回后六个月内提起再审。傅一国领取执行异议裁定的时间是2017年12月21日，而其提起案外人再审的立案时间是2018年8月1日。傅一国在2018年6月19日向原审法提交再审申请并申请答疑，应视为在法律规定的期限内提出再审申请。立案时间是2018年8月1日，并不能认为傅一国之再审申请已超过期限。故傅一国以案外人名义申请再审，符合法律规定。关于傅一国是否与班博公司存在“恶意串通”之问题，凤翔翔认为因为合同约定有很多不合常规的地方，2016年3月签订的合同，约定的房屋交付时间是2015年12月31日，约定支付首付款的时间是2016年1月5日，2015年12月29日就交了定金。交房和交钱时间都在合同签订前，不符合常理。傅一国解释网签合同的手续办的慢，其于2016年3月15日向班博公司支付首付款，后通过网上签约系统与班博公司签订合同，所以签订合同时间就比交钱和交房时间晚。其交定金的时间是2015年12月29日，因为是现房可以立即交房，且班博公司当时签订了一批合同，都是统一制式的，班博公司失误对交房时间没有更改。班博公司亦认为是现房，网签办手续必须登到那一天，所以签订合同时间晚于交房时间，不存在“恶意串通”。傅一国认为其对班博公司一房二卖的情况并不知情，否则其不会支付办理房贷支付全款。对于该问题，傅一国和班博公司进行了合理解释，本院予以采纳。凤翔翔认为班博公司帮着傅一国等异议人提起异议和异议之诉，在交款问题上作假，双方存在“恶意串通”，证据不足，本院依法不予采信。关于确认涉案房屋属凤翔翔所有，是否内容错误，损害傅一国权利的问题。《八民会纪要》第15条规定：“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。对买卖合同成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”《八民会纪要理解与适用》对该规定解释为“应优先保护己经办理房屋所有权变更登记的买受人；对于各买受人均没有办理登记的，应当优先保护已经合法占有房屋的买受人；如果各个买受人均未办理所有权变更登记，也未合法占有，则要进一步考察合同履行情况，比如购房款的缴纳情况、买卖合同的登记备案情况、办理贷款情况等，…．．．避免因回复原状或者重复履行造成社会经济和司法成本的巨大浪费。如果数个买卖合同均未履行的情况，可以参考买卖合同成立先后等顺序确立权利保护顺位”。可见，最高法院确立的保护顺序是：变更登记优先、交付优先、实际履行优先，最后才是参考合同签订的先后顺序。而认定买卖合同成立时间，应首先综合主管机关备案时间。就本案而言，凤翔翔系于2009年5月11日与班博公司签订《产业用房买卖合同》，并支付了部分购房款，该合同签订后，直至2016年8月份凤翔翔向法院提起诉讼，期间长达7年多时间里，双方均未继续履行合同约定，凤翔翔未交纳剩余房款，班博公司也未给凤翔翔办理网签、交房手续等。班博公司作为房屋所有权人，在傅一国对上述情况不了解的情况下，将涉案房屋出售给了傅一国，傅一国支付了全部购房款，办理网签备案并已接收房屋，已购买电卡、天然气卡等，并按时交纳物业费等，与本案存在直接利害关系。在傅一国未参加原审诉讼的情况下，径行作出判决，损害傅一国合法权益。故傅一国的再审申请，符合法律规定，本案应予再审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条、第二百零六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百二十三条规定，裁定如下：一、本案由本院再审；二、再审期间，中止原判决的执行。审判长  汪卫平审判员  陈媛媛审判员  侯林泉二〇一九年十二月十六日书记员  侯阿娇