广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0122民初3582号 原告:广西金茂房地产开发有限公司。住所地：广西南宁市武鸣区香山大道东侧聚宝城**楼**。统一信用代码：91450122756527179T。 法定代表人：刘德业，董事长。 委托诉讼代理人：徐伟，广西桂海天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张桂宁，广西桂海天律师事务所实习律师。 被告：邓天师，男，1988年6月8日出生，壮族，住广西南宁市武鸣区。 被告：陆程程，女，1990年8月30日出生，壮族，住广西南宁市武鸣区。 原告广西金茂房地产开发有限公司(以下简称金茂公司)与被告邓天师、陆程程商品房买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月26日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月18日公开开庭进行了审理。原告金茂公司的委托诉讼代理人徐伟、张桂宁和被告邓天师、陆程程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告金茂公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2017年7月15日签订的《商品房买卖合同》（编号：201700017538）；二、判令被告支付原告代偿的两期贷款4280.73元；三、判令被告支付原告违约金50575.5元（违约金计算方式为：购房总价款505755元×10%＝50575.5元）；四、判令被告返还原告地址为南宁市武鸣区城厢镇标营社区标营路113号金龙城2号楼1单元九层904号房屋及房屋钥匙；五、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更其第二项诉讼请求为：判令被告支付原告代偿的三期贷款6446.54元。事实与理由：原告于2017年7月15日与二被告签订商品房买卖合同，约定由原告出售给被告位于南宁市武鸣区，该房屋总价款为505755元。截止至2019年2月26日，二被告连续逾期2期未按约定向银行还款，逾期未还款本金999.9元，逾期未还款利息4280.73元。原告作为二被告该笔银行按揭贷款的担保人，由于二被告未按银行借款合同约定按时还款，导致原告承担连带担保责任，代二被告偿还银行贷款本息共计4280.73元。后原告向二被告发出催款通知二被告向原告付清所欠按揭月供本息款项，但二被告置之不理未如期支付，二被告的行为已构成严重违约。根据原告与二被告签署的《商品房买卖合同》合同附件六第5条约定“买受人向银行申请银行按揭贷款或住房公积金按揭贷款支付房款的，银行发放贷款后出卖人在办理房屋产权证及正式抵押手续期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担连带担保责任的，由此给出卖人造成的经济损失及一切法律责任由买受人承担，买受人须在出卖人以邮寄方式转发出银行催交按揭贷款月供通知书之日起15日内向出卖人付清所欠按揭月供本息款项（邮寄地址以买受人提供给银行的通讯地址为准），买受人逾期不来办理的出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产。出卖人解除合同的，出卖人有权办理该套房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，买受人承担解除合同产生的所有费用，买受人还须向出卖人支付购房总价款10%的违约金。如买受人已入住的，买受人购房支付的税费及装修费用、入住的各项费用损失由买受人自行承担，出卖人按房屋现状收回该套房屋。”的约定，原告有权要求法院判决解除原、被告于2017年7月15日签订的《商品房买卖合同》及被告支付原告代偿的两期贷款4280.73元、违约金50575.5元共计54856.23元，并要求二被告返还原告地址为南宁市武鸣区城厢镇标营社区标营路113号金龙城2号楼1单元九层904号房屋及房屋钥匙。综上，被告的行为已经严重违反合同约定，侵犯了原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及有关法律法规之规定，请法院依法判如所请。 被告邓天师辩称：当时我跟欧总处理过，我去你们公司也没有人接待我。我有去处理过，但是你们不接受。我不同意解除商品房买卖合同。我愿意支付原告帮我支付的三期贷款及违约金，我不愿意将房屋返回给原告。 被告陆程程辩称：我跟邓天师已经离婚了，这个事情我是不知道的，而且离婚的时候我是净身出户的，房子与我无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告金茂公司为证实其主张，向本院提交以下证据：1.原告企业信息，证明原告主体适格。2.被告身份证，证明二被告主体适格。3.《商品房买卖合同》，证明原、二被告于2017年7月15日签订商品买卖合同的事实及房屋的地址、违约条款等双方作出的约定。4.与被告一的通话记录，拟证明原告已履行交房义务。5.中国工商银行有限公司个人逾期贷款催收通知书，证明被告连续2期未按约定偿还贷款本息，银行要求原告承担连带保证责任偿还该2期贷款本息的事实。6.工商银行流水记录证明，证明原告承担连带保证责任代被告偿还该2期贷款本息的事实。7.催款通知，证明原告向被告还款的催收通知。8.EMS邮件单，原告向被告还款的催收通知并邮寄催收通知的事实。9.通话记录，证明原告向二被告催收还款的通话记录。10.中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书转款凭证，证明原告帮两被告偿还第3期贷款2615元。两被告对原告提交的证据的三性无异议。被告陆程程向本院提交离婚证、离婚协议书，拟证明二被告已离婚，房子与其无关。原告对被告陆程程提交的证据真实性、合法性无异议，关联性与本案无关。被告邓天师未向本院提交证据。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本案的争议焦点是：1.原告与被告签订的《商品房买卖合同》应否解除？如需解除，解除后如何处理？2.原告要求被告支付违约金有何依据？如需支付，数额如何确定？3.原告要求被告返还案涉的房屋及钥匙有何依据？ 经本院审理查明：邓天师、陆程程原系夫妻关系。2017年7月15日，邓天师、陆程程与金茂公司签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：201700017538）一份，购买出卖人金茂公司开发建设的坐落南宁市武鸣区标营社区标营路113号金龙城2号楼1单元九层904号房，合同约定建筑面积114.97平方米，该商品房单价每平方米4399.02元，总价505755元。双方约定买受人邓天师、陆程程于2017年7月15日交付首期房款105755元（含定金），剩余房款400000元在办理银行按揭手续后付清。同时，双方约定出卖人应当在2018年12月19日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。另外，双方在合同附件六合同补充协议第5条约定：“买受人向银行申请银行按揭贷款或住房公积金按揭贷款支付房款的，银行发放贷款后出卖人在办理房屋产权证及正式抵押手续期间，如买受人不能按借款合同约定如期偿还按揭贷款本息，导致出卖人承担连带担保责任的，由此给出卖人造成的经济损失及一切法律责任由买受人承担，买受人须在出卖人以邮寄方式转发出银行催交按揭贷款月供通知书之日起15日内向出卖人付清所欠按揭月供本息款项(邮寄地址以买受人提供给银行的通讯地址为准)，买受人逾期不来办理的出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产。出卖人解除合同的出卖人有权办理该套房屋抵押登记注销手续和合同备案登记注销等相关手续，买受人承担解除合同产生的所有费用，买受人还须向出卖人支付购房总价款10%的违约金。如买受人已入住的，买受人购房支付的税费及装修费用、入住的各项费用损失由买受人自行承担，出卖人按房屋现状收回该套房屋。”合同签订当日，邓天师、陆程程已付清首期房款105755元，剩余房款400000元邓天师已通过工商银行南宁市武鸣支行按揭贷款方式支付。2019年2月1日，被告金茂公司将房屋交付给邓天师，邓天师现已装修入住，但尚未取得不动产权证书。邓天师、陆程程于2018年5月15日登记离婚，双方签订的《离婚协议书》约定案涉房屋归邓天师所有。 另查明：至起诉之日，被告邓天师、陆程程已连续二期逾期未按约定向银行还款，其中本金999.9元，利息3280.83元，两期未还本息金额共4280.73元。2019年3月7日，金茂公司通过挂号信形式向邓天师、陆程程发出催款通知，要求邓天师、陆程程于2019年3月12日前一次性付上述款项，否则，金茂公司将单方解除合同，并收回商品房另行销售。截至本案庭审辩论终结前，被告邓天师、陆程程又逾期第三期2165.81元，三期共6446.54元。邓天师、陆程程未答复金茂公司。金茂公司已代为支付三期贷款金额6446.54元。2019年7月26日，金茂公司诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 一、关于案涉商品房买卖合同的效力及应否解除的问题 首先，案涉商品房买卖合同为真实有效的民事合同。邓天师、陆程程与金茂公司就买卖南宁市武鸣区标营社区标营路113号金龙城2号楼1单元九层904号房房屋所达成的《南宁市商品房买卖合同》及其附件，是双方当事人在自愿平等、协商一致的基础上达成的协议，当事人意思表示真实，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效合同，双方当事人应当严格全面履行各自的义务。 其次，关于案涉商品房买卖合同应否解除并由开发商收回房屋的问题。 （一）本院认为，在原被告签订本案《商品房买卖合同》后，双方均应按照合同约定履行各自义务，被告的义务是按约定支付购房款，原告的义务是在收到购房款后向被告交付房屋。本案中，邓天师、陆程程在按合同约定支付首期房款后，剩余的房款400000元已通过工商银行南宁市武鸣支行按揭贷款方式支付了全部的购房款，履行了其支付购房款的全部义务，而原告金茂公司也交付了房屋，此时双方已经按照合同约定履行了各自的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同权利义务终止。即双方《商品房买卖合同》权利义务关系已然终止，原告金茂公司不能再因此主张解除。 （二）原、被告依约履行各自合同义务后，原告取得了出售房屋所得对价，而被告按揭贷款支付完购房款后也相应取得房屋，即案涉房屋的权属属于被告邓天师、陆程程。与此同时，被告为获得银行贷款已支付房款给原告，已将所购房屋按揭抵押给了银行，与银行存在抵押贷款关系，抵押权人为工商银行南宁市武鸣支行，抵押人为被告邓天师。在抵押期间，抵押物的处分受到严格的限制。根据《担保法》第四十九条的规定，抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效，而且转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。所以，原、被告在商品房买卖合同里约定被告逾期不偿还银行到期贷款本金及利息的，原告可以“收回”所出售商品房应当无效，也无权单方“收回”所出售商品房。 （三）在被告邓天师、陆程程逾期偿还到期借款本金和利息后，工商银行南宁市武鸣支行向原告金茂公司主张担保责任，原告承担担保责任后即享有向本案的被告邓天师、陆程程主张担保追偿责任，要求被告邓天师、陆程程返还其已向工商银行南宁市武鸣支行负担的相关费用，对此本院予以支持。 二、关于金茂公司请求支付违约金的问题 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条第一款又规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案双方当事人在合同附件六合同补充协议第5条约定买受人逾期归还银行贷款导致其承担担保责任的，买受人需向出卖人支付购房总价款10%的违约金，虽然买受人被告邓天师、陆程程并未导致合同的解除，但是仍然需要承担违约金的赔偿责任。故，对原告金茂公司要求被告邓天师、陆程程支付违约金50575.5元（即购房总价款505755元×10%＝50575.5元）的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 三、关于被告陆程程是否承担本案法律责任问题 邓天师与陆程程虽协议离婚，约定案涉房产归属邓天师，但该协议所约定的财产和债务分配等内容为邓天师与陆程程之间的内部约定，不具有对抗第三人的效力。因案涉房屋买卖合同的相对人为邓天师与陆程程，故原告请求邓天师与陆程程共同承担违约责任，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上所述，本案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告邓天师、陆程程向原告广西金茂房地产开发有限公司支付代为偿还的银行贷款三期共计6446.54元； 二、被告邓天师、陆程程向原告广西金茂房地产开发有限公司支付违约金50575.5元； 三、驳回原告广西金茂房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费1171元，由被告邓天师、陆程程负担。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  方丽冬 人民陪审员  林忠善 人民陪审员  韦 红 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理  廖健伊 书 记 员  黄钰芸