广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11528号上诉人（原审被告,反诉原告）：佛山市万科物业服务有限公司金色雅苑物业服务中心，住所地广东省佛山市禅城区**********万科金色雅苑一区3座1F物业管理用房，统一社会信用代码9*******。负责人：李良军。委托诉讼代理人：钟金宏，女，汉族，*******日出生，住湖南省慈利县********，系该司员工。委托诉讼代理人：黄瑞玄，女，汉族，*******日出生，住广东省雷州市**********，系该司员工。被上诉人（原审原告，反诉被告）：夏礼星，男，汉族，*******日出生，住广东省佛山市禅城区***********，公民身份号码440************213。委托诉讼代理人：夏国端，男，汉族，*******日出生，住广东省佛山市禅城区***********，系夏礼星的儿子。委托诉讼代理人：朱细颜，女，汉族，*******日出生，住广东省佛山市南海区****************，系夏礼星的儿媳。上诉人佛山市万科物业服务有限公司金色雅苑物业服务中心（以下简称万科物业公司）因与被上诉人夏礼星房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初10536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。上诉人万科物业公司上诉请求：1.撤销原审判决，改判驳回夏礼星的全部诉讼请求；2.撤销双方的租赁合同，支持万科物业公司的全部反诉请求:（1）判令夏礼星返还押金2000元及逾期利息；（2）判令夏礼星返还2月25日至4月24日期间空调费、床位费共计1500元及逾期利息；（3）判令夏礼星返还4月23日至5月24日期间共计32天尚未使用的剩余租金5600元及逾期利息；（4）判令夏礼星赔偿损失7085元（含搬家车费195元，12人搬家误工费1800元，临时租房一个月租金2400元，重新租房中介费2700元）。上述费用共计16185元。事实和理由：原审判决认定万科物业公司构成违约属认定事实和适用法律错误。一、购买安装空调与支付押金孰先孰后，已有明确约定，原审法院对此认定错误。双方在租赁合同纠纷中，就租赁房屋达成一致意见是在2019年2月21日，从当天的聊天记录中可以看出，万科物业公司之所以能最终愿意承租夏礼星的房屋，最重要的一点就是夏礼星同意购买安装6台空调，并在租金中明确约定了空调费，空调费用从租赁起算之日就已开始计费，双方对安装空调的时间确定是从租赁起算之日应该予以安装，而双方约定的押金支付时间为2019年3月20日，在租赁起算之日后，即在约定安装空调的时间之后。因此，原审法院对此认定错误，是夏礼星未安装空调违约在先，万科物业公司依法行使先履行抗辩权，不构成违约，不应承担违约责任。若论违约，事实上，夏礼星才是真正的违约，先是欺瞒违建的情况，接着违约不安装空调，其后又逼迫万科物业公司搬离租赁房屋，最终致使合同无法继续履行，严重损害了万科物业公司的合法权益，应赔偿万科物业公司的损失。二、本案租赁合同是由于夏礼星一系列的欺骗隐瞒行为，使万科物业公司产生了重大误解，基于错误认识签订了租赁合同，应予以撤销，而并非部分有效部分无效，原审法院认定事实和适用法律错误。首先，根据《城市房屋租赁管理办法》第六条规定，属于违法建筑的房屋不得出租。夏礼星在出租时明知租赁房屋属于违法建筑不得出租的情况，仍故意隐瞒租赁房屋属于违法建筑的信息，向万科物业公司出租，其后也从未告知，使万科物业公司误认为该租赁房屋为合法建筑。其次，万科物业公司租赁房屋的用途是作为15名员工的员工宿舍，为方便统一安排，集中管理，需整体承租五间房屋，且由于员工较多，对空调提出了特殊要求，夏礼星在出租时又虚假承诺会安装空调，使得万科物业公司误以为该租赁房屋能满足租赁要求，欺骗万科物业公司签订租赁合同。最后，夏礼星又提供错误的房产证信息，使万科物业公司对签订的租赁合同房屋标的产生了重大错误，致使签订的租赁合同中的房屋信息与实际房屋信息不一致，万科物业公司在合同第九条中也明确约定了夏礼星须向万科物业公司出示真实身份证明、物业所有权证书，夏礼星应保证其对房屋拥有合法有效的所有权。综上，夏礼星的一系列的欺骗行为，使万科物业公司基于错误认识签订了租赁合同，产生了重大误解，直至本案一审诉讼中万科物业公司通过法院调查才得以知晓租赁房屋违建的情况。双方的租赁合同应属于因重大误解订立的合同，根据合同法第54条“因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”及第58条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。”所以，根据万科物业公司的请求，租赁合同应予以撤销，夏礼星存在欺诈行为，负有过错，应按万科物业公司实际使用房屋时间退还剩余全部费用，并赔偿损失，原审法院对租赁合同认定为四五层有效六层无效是错误的。三、涉案租赁房屋在万科物业公司使用期间的水电费用、换锁费用，原审法院对此认定错误，缺乏合法有效的证据证明。1.关于万科物业公司使用期间的水电计表读数以及使用期间水电费用的发票等，按照谁主张谁举证的原则，应由夏礼星承担举证不利的后果。且从万科物业公司提交的夏礼星于4月15日发送的短信记录证据可以看出，截止4月15日将近两个月的水电费为2153.4元，而到万科物业公司搬离租赁房屋的4月22日，仅仅一个星期的时间，万科物业公司无法产生一千多元的水电费。原审法院认定水电费3366元属事实认定不清，缺乏合法有效的证据证明。2.关于换锁费用，门锁的维护维修责任属夏礼星，除非为万科物业公司原因导致才由万科物业公司承担，而万科物业公司并未损坏门锁，夏礼星也无任何证据证明是万科物业公司损害了门锁，因此，原审判决认定事实错误，换锁费用不应由万科物业公司承担。另，根据最高院的规定，因夏礼星并未有任何损失，故原审判决关于违约金的认定错误。综上，原审判决认定事实和适用法律错误，二审法院应予改判。夏礼星辩称，一、关于安装空调。事先是与万科物业公司口头约定：在3月20日支付了第一期租金和押金共28750元以及履约保证金11500元后，也就是3月21日就会马上安装空调，但是万科物业公司一直拖欠应当支付的押金和保证金进而导致空调未能及时安装。根据微信聊天记录显示，从2月13日至3月21日，万科物业公司都从来没有提出过押金必须在安装空调以后才能支付，只是在我们发现万科物业公司发过来的内部付款申请单里面发现没有押金的付款申请时，万科物业公司员工才在3月22日首次提出这个要求。而且在3月22日至4月9日的19天内，万科物业公司又变相以各种理由拖延押金支付，并于4月11日无法支付押金的时候再次提出要先安装空调后付押金。在合同签订前，万科物业公司已经免费入住将近1个月的时间。根据合同约定，双方签订合同和《物品交接清单》，也移交了钥匙，则视为双方同意房屋交付完成。二、关于万科物业公司所称欺骗隐瞒行为。首先，涉案合同是万科物业公司提供的，一切条款全部是由万科物业公司拟定，夏礼星未作任何改动。其次，合同签订前，夏礼星已将万科物业公司所需的身份证、房产证等一切资料的原件和复印件提交给万科物业公司审核备案，并未作出任何隐瞒。万科物业公司为了节省税金，采用夏礼星的老房子的资料签订合同，但双方实际上均明确知道实际租赁的房屋为涉案房屋，且房屋正门有清晰的门牌标识。三、关于房屋产权的问题。该房屋是1992年自建，距今已27年多，根据当时的情况，国家对农村自建没有具体的规定，就算是有规定，夏礼星作为一个农民也不会去了解。为了节约成本，自建房加建一两层是当时当地的普遍现象，也是经过村委会同意的，房产证上明确显示出这加盖的第六层的面积，万科物业公司应支付第六层的占用费。四、关于换锁、水电费的问题。1.水电费的收取标准在《租赁合同》的第四条第4.4款已明确载明，万科物业公司对此没有异议。夏礼星在2月27日已经将入住时的水电表度数发给万科物业公司核对，万科物业公司并未提出异议。4月15日时发送的水电费2153.4元只是3月20日至4月14日产生的费用，而4月15日至4月23日产生的费用并未计算在内，而且前期入住人数很少，只是到后期入住人数才增加，当时早晚天气比较冷，使用热水器频率较高，所以后期费用比前期高很多。2.换锁费用。在交付房屋时起至合同终止，万科物业公司并未提出房锁有问题，所以该房锁是万科物业公司弄坏的，给夏礼星造成损失，根据合同约定，万科物业公司应予赔偿。五、原审法院认定2019年2月18日万科物业公司支付给夏礼星2000元应用于抵扣水电费的判决与事实不符。根据微信聊天记录显示，万科物业公司是在2019年2月13日明确表示要租房子的，万科物业公司要求在同一时间入住同一楼层（4-6层），所以夏礼星需要支付5楼两户原有的住户各一个月的租金作为赔偿让他们离开，而在等待万科物业公司签订合同期间也有很多新租客要租房，如果万科物业公司不租的话，涉案房屋马上有其他租客入住。所以，为了确保房源，经双方协商万科物业公司同意支付2000元作为赔偿款，用于支付解除与原5楼租户的租赁合同的赔偿款及部分空置费用，而并非押金。综上，万科物业公司应赔偿夏礼星的金额为：违约金8701.28元、赔偿款2000元、水电费3366元、逾期付款利息908.5元、水电费逾期利息85.83元、换锁费200元、房屋清洁费1050元、第一期租金逾期利息120.75元、拆卸费、运费、存放费1520元，另万科物业公司还应承担诉讼费。夏礼星向原审法院提出诉讼请求：1.万科物业公司支付月租金的10%以及3个月的租金共17825元作为违约金；2.万科物业公司支付押金、履约保证金共23000元及逾期支付违约金908.5元（万分之五/天，2019年3月20日-6月6日共79天，暂计至2019年6月6日）；3.万科物业公司支付水电费3366元及逾期支付违约金85.83元（万分之五/天，2019年4月23日-6月6日共51天，暂计至2019年6月6日）；4.万科物业公司支付换锁费200元和清洁费1050元及逾期支付违约金31.25元（万分之五/天，2019年4月24日-6月6日共51天，暂计至2019年6月6日）；5.万科物业公司支付第一期租金的逾期支付违约金120.75元（万分之五/天，2019年3月20日-4月2日共51天，暂计至2019年6月6日）；6.万科物业公司支付8张床的拆卸及搬运费用、存放房租共1520元（8张床的拆卸和搬运费用90元/张×8=720元，存放租金400元/月×2=800元）；7.万科物业公司支付2019年2月13日至2月20日的房屋空置费1642元（5750元/28天×8天=1642元）以及两个租户提前解约的赔偿款1700元（850元×2=1700元）；8.本案全部诉讼费用由万科物业公司承担。万科物业公司向原审法院提出反诉请求：1.夏礼星支付月租金的10%以及3个月的租金共17825元作为违约金；2.夏礼星返还押金2000元及利息（按年利率6%计算，自2019年4月30日起至实际全部返还之日止）；3.夏礼星返还2019年2月25日至5月24日期间空调费、床位费共计1500元（6台空调×50元/月×3个月）及利息（按年利率6%计算，自2019年4月23日起至实际全部返还之日止）；4.夏礼星返还2019年4月23日至5月24日期间共计32天尚未使用的租金5600元（5250元/月÷30天×32天）及利息（按年利率6%计算，自2019年4月23日起至实际全部返还之日止）；5.本案诉讼费用全部由夏礼星承担。原审法院认定事实：2019年3月13日，夏礼星（甲方出租方）与万科物业公司（乙方承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：第一条：房屋坐落佛山市禅城区***************，所在楼层4、5、6，总层数6层......第三条租赁期。3.1本合同租赁期限十二个月，即自2019年2月20日起至2020年2月19日止......3.4.1甲方应于2019年2月20日向乙方交付房屋......第四条。租金、物业服务费4.1.1本合同租金为不含税租金，乙方应承担应纳增值税及附加税。4.2租金。房屋采用月租金制计费方式，标准为5750元/月，按季度付款；4.4水电费。水费4.8元/吨，电费1.5元/度，每月每户共摊5度电。4.5支付期限。租金甲方自2019年2月20日计收，乙方应每3个月支付一次并于首月前一次性支付房屋租金。首期租金28750元（含押金11500元，第一期租金17250元）乙方应于2019年3月20日向甲方支付......第六条履约保证金。乙方签订本合约时向甲方交付相当于2个月租金数额的履约保证金，计11500元，并与房屋首期租金合并向甲方交纳。本合同期满终止之日起7日内，甲方在扣除乙方未依照合同约定应缴纳的所有费用后，无息退还乙方。第十条合同解除。10.1甲乙双方经协商一致，可以解除本合同......10.5甲乙双方不得擅自解除本合同，擅自解除的一方构成违约，应按照房屋月租金的10%向对方支付违约金。第十一条违约及免责。11.1甲方违约责任11.1.1甲方未按照第3.4款约定向乙方交付房屋的，每逾期一日，甲方按100元标准向乙方支付逾期交付房屋违约金。11.1.2甲方单方面要求提前终止合同的，应提前1个月书面通知乙方。乙方同意提前解除的，甲方应向乙方支付相当于3个月的租金作为违约金，租金标准按本合同第四条约定的执行租金标准；11.1.5甲方因违反法律法规或本合同相关条款约定而导致合同提前解除的，应向乙方支付相当于3个月的执行租金作为违约金......11.2乙方违约责任11.2.1乙方未按照第3.4款约定支付租金或履约保证金等费用的，每逾期一日，乙方按欠款总额万分之五的标准向甲方支付逾期交付违约金。11.2.2乙方单方面要求提前终止合同的，应提前1个月书面通知甲方。甲方同意提前解除的，乙方应向甲方支付相当于3个月的执行租金作为违约金；11.2.3乙方因违反法律法规或本合同相关条款约定而导致合同提前解除的，应向甲方支付相当于3个月的执行租金作为违约金。2019年4月20日，夏礼星通过微信告知万科物业公司应于2019年4月22日搬离。2019年4月22日，万科物业公司搬离涉案房屋。2019年4月24日，夏礼星找人维修六层门锁花费200元。另查明一：佛山市禅城区***************、佛山市禅城区*************，产权人均是夏礼星，租赁合同约定的房屋为会稽里六巷12号，实际出租的为会稽里新村三巷3号；佛山市禅城区**************数为五层，六层为临时搭建的房屋。另查明二：2019年2月18日，万科物业公司向夏礼星微信转账2000元，注明“压金”；2019年2月21日，夏礼星与万科物业公司商定房租5750元/月具体包括：2300元（四层）+2500元（五层）+650元（六层）+300元（空调费）；2019年4月2日，万科物业公司向夏礼星转账支付租金17250元。另查明三：涉案房屋的用电量分别为：401（237度）、402（312度）、403（342度）、501（293度）、502（189度）、503（296度）、601（105度），共计1774度；涉案房屋的用水量分别为：401（11吨）、402（12吨）、403（56吨）、501（13吨）、502（7吨）、503（18吨）、601（8吨），共计125吨。庭审中，夏礼星陈述：2019年4月23日交还房屋，解除合同；万科物业公司为了少缴税，合同上的房子是老房子，可以节约出租房屋的税金，因为当时约定了由万科物业公司支付该税金。万科物业公司陈述：2019年4月22日搬离当天解除合同；支付了2000元的押金。诉讼中，双方一致确认：实际租赁的房屋为佛山市禅城区*************；万科物业公司承租了四层3个房间租金共2300元、五层3个房间租金共2500元、六层一个房间租金650元。万科物业公司从入住之后没有缴纳过水电费；第一期租金17250元已交纳；没有发出书面解除合同通知。原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于合同效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。据前查明，涉案房屋一层至五层有房产证，而六层为临时搭建的房屋，未取得建设工程规划许可证。故夏礼星与万科物业公司签订的《房屋租赁合同》中关于出租四层、五层的合同部分有效，出租六层房屋的合同部分无效。关于租金。据前查明，夏礼星、万科物业公司在微信上商定合同中的租金为2300元（四层）+2500元（五层）+650元（六层）+300元（空调费用）=5750元，因合同中关于出租六层的部分无效且夏礼星并未为万科物业公司购买安装空调，故本案中双方的租金应为4800元/月，六层房屋的650元/月为占有使用费。关于解除合同及逾期支付违约金。合同约定万科物业公司应在2019年3月20日向夏礼星支付第一期租金及押金，但万科物业公司并未按照合同约定按时足额履行支付押金的义务，构成违约，应当承担违约责任。万科物业公司虽抗辩称支付押金的前提条件是夏礼星购买安装空调，但在租赁合同中并未明确约定支付押金与购买安装空调孰先孰后，且万科物业公司亦未提供证据证明其与夏礼星就先购买安装空调再支付押金达成过一致，故万科物业公司的抗辩不成立，万科物业公司应当向夏礼星支付违约金。关于解除合同违约金。因涉及出租六层房屋的合同部分无效，夏礼星主张六层房屋部分的违约金，于法无据，原审法院不予支持。合同约定万科物业公司因违反法律规定或本合同条款约定而导致本合同提前解除的违约金为3个月租金，故万科物业公司应向夏礼星支付违约金14400元（4800元/月×3个月）。夏礼星诉请万科物业公司支付违约金超出部分，原审法院不予支持。关于逾期支付房租违约金。万科物业公司于2019年4月2日才支付租金及占用费，故应支付2019年3月20日至2019年4月1日的租金及占用费逾期违约金106.28元（16350元×13天×万分之五/天）。关于水电费及违约金、换锁费。本案中，夏礼星提供了水电表读数照片、收据，万科物业公司对入住时的水电表读数并无异议，虽对搬离时的读数和换锁费有异议，但其并未提供证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果。万科物业公司应向夏礼星支付水电费为3366元（1774度×1.5元/度+125吨×4.8元/吨+公摊电费5度/月/间×7间×2个月）、换锁费200元。夏礼星关于水电费、换锁费的诉请，有事实和法律依据，原审法院予以支持。至于水电费逾期支付违约金，合同中约定万科物业公司应在收到《水、电费缴费通知单》7日内足额缴清，但夏礼星未提供《水、电费缴费通知单》或其垫付水电费具体日期的证据，应承担举证不能的法律后果，故对夏礼星诉请水电费逾期支付违约金，原审法院不予支持。关于履约保证金、押金。因双方的合同已经解除，夏礼星诉请万科物业公司支付履约保证金、押金，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于夏礼星主张的清洁费、8张床拆卸存放费、房屋空置费、两个租户提前解约赔偿款。本案中，夏礼星并未提供证据予以证明相关费用的实际发生情况，应当承担举证不能的法律后果，故夏礼星的诉请，于法无据，原审法院不予支持。关于万科物业公司反诉返还租金、空调费、床位费及利息。本案中，夏礼星通过微信要求2019年4月22日搬离涉案房屋，万科物业公司也确认于4月22日搬离房屋，故原审法院确认双方签订的《房屋租赁合同》于2019年4月22日解除。万科物业公司支付了3个月的租金，但只实际居住了两个月，故夏礼星应向万科物业公司退还剩余租金。诉讼中，万科物业公司主张夏礼星于2019年2月25日交付钥匙，故应从2月25日起算租金，但租赁合同中明确约定从2019年2月20日计算租金，故原审法院确认租金自2019年2月20日起计算。2019年2月20日至4月22日的租金及占用费为11445元（5450元/月×2个月3天），夏礼星应向万科物业公司退还5805元（17250元-11445元）。万科物业公司反诉退还租金、空调费超出部分，原审法院不予支持。至于万科物业公司反诉退还租金的利息，于法无据，原审法院不予支持。至于万科物业公司反诉退还床位费，万科物业公司提交的证据不足以证明双方就床位费达成过一致约定，故原审法院不予支持。关于万科物业公司反诉返还押金2000元及利息。原审法院认为，万科物业公司在向夏礼星转账2000元是押金亦是履约保证金，依合同约定应当先行抵扣万科物业公司租赁期间拖欠的水电费，万科物业公司反诉要求夏礼星退还，于法无据，原审法院不予支持。为避免双方当事人诉累，原审法院将夏礼星应退还的租金在万科物业公司应支付的违约金中予以抵扣，押金在应交纳的水电费中予以抵扣，两项抵扣之后，万科物业公司仍应向夏礼星支付违约金8701.28元（14400元+106.28元-5805元）、水电费1366元（3366元-2000元）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，判决：一、万科物业公司于判决发生法律效力之日起十日内，向夏礼星支付违约金8701.28元；二、万科物业公司于判决发生法律效力之日起十日内，向夏礼星支付水电费1366元；三、万科物业公司于判决发生法律效力之日起十日内，向夏礼星支付换锁费200元；四、驳回夏礼星的其他诉讼请求；五、驳回万科物业公司的其他反诉请求。如万科物业公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取463元，反诉受理费237元，合计700元，由夏礼星负担353元、万科物业公司负担347元。本院二审期间，夏礼星未向本院提交新证据，万科物业公司向本院提交了四份新证据：证据（一）租赁合同地址与实际出租地址照片，拟证明夏礼星欺骗万科物业公司签订租赁合同；证据（二）搬运记录，拟证明搬运损失；证据（三）临时租房房租转账记录，拟证明临时租房损失；证据（四）重新租房中介费用，拟证明中介费损失。夏礼星质证称，认可证据一的真实性，对证据二、证据三、证据四均不予认可。经审查，本院对万科物业公司提交新证据的关联性不予确认。经审查，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合上诉人万科物业公司与被上诉人夏礼星的诉辩意见，本案的争议焦点是：1.涉案合同是否应予撤销；2.万科物业公司的行为是否构成违约；3.水电费和换锁费。关于涉案合同是否应予撤销的问题。万科物业公司上诉主张由于夏礼星存在欺骗隐瞒行为，致使其产生重大误解，应予撤销。经核查，涉案房屋登记在夏礼星名下，为夏礼星所有，且万科物业公司在签订涉案合同前已清楚知悉涉案房屋的实际情况并接收涉案房屋的钥匙，故不存在夏礼星故意欺骗隐瞒的行为。此外，虽然涉案房屋第六层未经合法报建，但并不妨害万科物业公司对租赁物整体的正常使用。涉案合同中关于第六层租赁的约定因违反国家强制性规定而无效，但依照《中华人民共和国合同法》第五十六条“合同无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”之规定，涉案合同其他部分仍然有效。最后，即使双方并未就购买安装空调的条件达成一致意见，涉案合同也不存在因欺骗隐瞒及重大误解导致可撤销的情形。万科物业公司诉请撤销涉案合同没有事实和法律依据，本院不予支持。关于万科物业公司的行为是否构成违约的问题。经核查，涉案合同约定“万科物业公司应在签署涉案合同时将履约保证金与房屋首期租金合并交付给夏礼星”，但涉案合同签订后万科物业公司未依约支付履约保证金，已构成违约。万科物业公司虽抗辩主张其支付履约保证金的前提条件是夏礼星购买安装空调，但未得到夏礼星的确认，且涉案合同亦未明确约定支付履约保证金与购买安装空调的先后顺序，故本院对万科物业公司的抗辩理由不予采信。原审法院对此认定正确，本院予以维持。关于水电费和换锁费的问题。万科物业公司上诉主张水电费和换锁费不应由其承担。本院认为，夏礼星已提交证据证实水电费用及换锁费用的发生，万科物业公司虽予以否认，但并未提交证据证明其主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，万科物业公司应承担举证不能的不利后果。原审法院对此认定正确，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。万科物业公司的上诉请求于法无据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费205元，由上诉人佛山市万科物业服务有限公司金色雅苑物业服务中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈笑尘审 判 员 潘伟丹审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月二十六日法官助理 黄宗宗书 记 员 梁 理