江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0791民初2850号原告：邓建生，男，汉族，1974年4月7日出生，确认送达地址：江西省赣州市宁都县。委托诉讼代理人：邓战华，江西宋城律师事务所律师。被告：江西和信置业有限公司，住所地：江西省赣州经济技术开发区华坚南路东侧金水湾**楼**，统一社会信用代码：91360703091090194R。法定代表人：廖献春，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：方孝安，江西理公律师事务所律师。委托诉讼代理人：申龙，江西理公律师事务所实习律师。原告邓建生与被告江西和信置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告邓建生委托诉讼代理人邓战华、被告江西和信公司委托诉讼代理人方孝安、申龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓建生向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金人民币92805.72元；2、被告为原告办理不动产权证书，并自2019年1月1日起至办理完毕之日止，按日计算向原告支付全部房价款日万分之一的违约金支付逾期办理权属证书的违约金（暂计算至2019年7月10日的违约金为7018.92元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2016年12月7日签订了《赣州市商品房买卖合同》。合同约定由原告向被告购买由被告开发的位于赣州经济技术开发区金凤东路ABCD栋106#商业一套，总价款为人民币（以下币种均为人民币）779880元。合同第十一条约定，被告应于2018年4月30日前将诉争房屋交付给原告使用。合同第十二条约定如未在规定的期限内将房屋交付的。“逾期超过90日后，买受人（原告）有权解除合同…买受人（原告）要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人（被告）按日计算向（原告）支付全部价款日万分之5的违约金。”合同第二十条规定：因被告（出卖人）的原因，原告（买受人）未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的房屋所有权证书的，原告（买受人）不解除合同的，自原告（买受人）应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告（出卖人）按日计算向原告（买受人）支付全部房价款日万分之一的违约金。经原告核算，被告累计应付原告逾期交房违约金为779880元×0.0005×238天=92805.72元。暂计算至2019年4月30日，逾期办理房屋所有权证书的违约金为779880元×0.0001×90天=7018.92元。为维护原告合法权益，故而诉至法院。被告江西和信公司辩称，一、答辩人逾期交付房屋系因政府政策、市政配套设施等非答辩人所能预料及控制情况所导致，答辩人不承担迟延交房的责任。和信广场项目因政府限制施工导致迟延天数累计129天，因电力公司配套设施施工导致迟延天数197天，和信广场项目因政府政策限制施工及电力设施设备配套设施建设延误累计326天，该迟延交付房屋的责任不应当由答辩人承担，应该在合同中予以扣除相关的天数。二、即使被告需要交纳违约金，因被告是在2018年12月17日取得案涉房屋的竣工备案验收资料，符合合同约定的交付条件，故违约金就应该只计算到2018年12月17日。三、因双方约定的违约金过高，被告请求按照租金标准对案涉违约金予以调整。四、根据《赣州市商品房买卖合同》第二十条第二款可知，不动产权属证书的办理应该由原被告双方共同向相关的部门办理登记手续，但是截至目前原告未缴纳契税才导致无法办理不动产权登记证书。退一步讲，即使应当计算违约金，也应当从原告收房并提交完备的办证资料之日起算270天，逾期的才有权向被告主张违约金。本院经审理认定事实如下：2017年1月14日，原告邓建生与被告江西和信公司签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为2017011400601），合同约定：原告购买被告开发的和信广场ABCD栋106#商业，建筑面积为64.99㎡，该商品房屋高为6.6米，总价为779880元，以银行贷款方式付款，首付款于2017年1月14日前支付390880元，其中已含定金人民币30000元，余款389000元由原告向赣州银行开发区支行申请贷款支付。逾期付款责任：逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房。该商品房达到第九、十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、地点、地点以及应当携带的证件时应当取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、该商品房相关设施已符合第十条约定的条件、取得房屋测绘报告。逾期交房责任：逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。双方同意共同向不动产登记机构申请办理该商品房的不动产权转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起270日内取得该商品房的不动产权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成不动产权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的不动产权转移登记的，出卖人不承担责任。合同订立后，原告于2017年2月18日支付了该商品房的首付款390880元，后贷款付清了余款。另查明，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》载明和信广场ABCD栋（含地下室），商业用途，开工日期2015年11月15日，竣工验收日期2018年11月20日。2018年12月19日，被告江西和信公司向原告邓建生发出了《和信广场交房通知书》，通知其于2018年12月28日办理收房手续，原告邓建生现已经收房，并于2019年11月20日领取了购房发票。本院在审理被告江西和信公司延期交房同类案件中对该楼盘的租金进行了鉴定，确定和信广场商业用房中4-14层租金标准为2017年4月至2019年3月每平方米租金为33-35元。上述事实，有原、被告在法庭上的陈述，原告提交的原告身份证复印件、被告企业公示信息、赣州市商品买卖合同、收据复印件、放款通知书、交房通知书复印件等，被告提交的被告营业执照复印件、赣州市商品买卖合同、和信广场项目通知停工情况表、《关于请求经开区管委会协调处理“和信广场”》、《房地产租赁价格评估报告》、《和信广场发票领取登记表》、《入伙手续书》等证据证实，上述证据之间能相互印证，足以认定。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。根据合同的约定，原告的主要义务系支付购房款项，而被告则应在交房期限届满之前将符合合同约定的房屋交付原告，原告已付清了购房款项，被告则应按合同约定在2018年4月30日前完成交房义务，而本案商品房的竣工验收日期为2018年11月20日。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，故本案房屋的交付时间不应早于竣工验收日期2018年11月20日，从合同约定的交房时间2018年4月30日起算，本案商品房的延期交房时间截止至被告发出交房通知确定收房日期即2018年12月28日。根据合同约定，原告未主张解除合同，要求被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金，故对原告要求被告支付延期交房违约金的诉讼请求本院予以支持。被告认为合同约定的违约金每日万分之五过高，提出应降低违约金标准的抗辩意见。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”因本案案涉同类房屋的商品房租赁价格基本在每月33-35元/㎡，案涉106#商业系一楼店铺，本院酌情考虑商品房租赁租金产生的实际损失及当事人的过错程度，兼顾公平原则、诚实信用原则，酌定按照租金每月45元/㎡标准计算违约金。原告106#商业面积为64.99㎡，每套月租为2924.55元（45元/㎡×64.99㎡）。从2018年4月30日起至2018年12月28日计算逾期交房天数为242天计算，逾期交房违约金为23591.37元/套（2924.55元÷30天×242天）。关于原告要求被告为其办理不动产权证书及支付逾期办证违约金的诉讼请求。本院认为，原、被告应共同配合向不动产登记机构申请办理不动产权证书。被告通知原告于2018年12月28日收房，故该日应视为商品房交付之日。被告直至2019年9月才给原告开具增值税发票，导致原告无法及时缴纳契税，必然不能在约定时间内取得不动产权证书，故被告应当承担违约责任，应积极为原告办理不动产权证书。但同时，双方补充协议亦约定原告应缴纳办理产权证、契税等办证费用，故原告应积极配合被告办理不动产权证书。关于逾期办证违约金，依据合同约定，2019年9月25日为双方约定的“完成房屋所有权登记的期限届满之次日”，故起算时间应以此时间为准。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对原、被告约定的违约金作出适当调整，将原、被告约定的“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金”调整为“自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金”。故原告可自2019年9月25日起要求被告以全部房价款万分之0.5的标准计算违约金，直至不动产权证书办理完毕。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江西和信置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邓建生支付逾期交房违约金23591.37元；二、被告江西和信置业有限公司应在原告邓建生提交完整办证资料之日起90日内为原告邓建生办理和信广场ABCD栋106#商业不动产权证书；三、被告江西和信置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邓建生支付自2019年9月25日起以总购房款779880元为基数按每日万分之零点五计算逾期办证违约金，直至不动产权证书办理完毕；四、驳回原告邓建生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1148元（已减半收取），由被告江西和信置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 丁 娟二〇一九年十二月二十六日书记员 陈秋晨