宁夏回族自治区银川市中级人民法院民事判决书（2019）宁01民初1306号原告（案外人）：吕某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：丰某，住宁夏回族自治区银川市，系吕某女婿。被告（申请执行人）：陶某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：王某，宁夏综义律师事务所律师。被告（被执行人）：宁夏昊城房地产开发有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：徐某。原告吕某与被告陶某、宁夏昊城房地产开发有限公司（以下简称昊城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2019年4月30日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月30日公开开庭审理了本案。原告吕某的委托诉讼代理人丰某、被告陶某的委托诉讼代理人王某、昊城公司的委托诉讼代理人徐某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕某向本院提出诉讼请求：1.请求停止对原告购买的苏杭名苑21#-3-201室房屋的查封及执行；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原告吕某于2013年6月15日购买了被告昊城公司开发的××苑，面积85.21平方米小户型房屋一套，并于2013年6月15日与昊城公司签订了“苏杭名苑认购协议书”，同时交了购房订金4万元。2013年8月5日原告与昊城公司签订了《银川市商品房买卖合同》，同时交16万元购房款。银川市中级人民法院于2012年8月7日作出（2012）银执字第221执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人昊城公司银行存款6206609.42元；二、若被执行人昊城公司不足偿还部分则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应的财产。2013年12月6日银川市中级人民法院向银川市房管局送达（2012）银执字第221号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人昊城公司名下包括原告房屋在内的16套房屋。而吕某购买21#楼－3－201房屋的时间是2013年6月15日，并且于2013年6月15日和2013年8月5日分两次交购房款20万元，同时与昊城公司签订了《银川市商品房买卖合同》。综上，吕某购买房子并交款在前，法院查封房屋在后。故请求支持原告的请求。被告陶某答辩称：一、涉案房屋根据2012银执字第221号裁定书被银川市中级人民法院查封，该裁定书在2012年作出查封，时间在原告与昊城公司2013年8月5日签订房屋买卖合同之前。在2012年涉案房屋预售许可证办理下来当日，因另案即刘永政与昊城公司一案财产保全，申请人刘永政就已申请法院对涉案房屋采取了保全查封措施。随后陶某又对涉案房屋采取了轮后保全查封措施。后刘永政与昊城公司一案前期保全查封措施解除。被告陶某成为涉案房屋第一顺序保全查封权利人。二、原告在签订房屋买卖合同后，应及时进行合同备案。如果合同备案则不存在被查封问题，同时也应到房管部门了解涉案房屋是否会查封问题，若发现被查封则不应再购买该套房屋自行规避风险。故原告对购买该套房屋没有尽到审慎注意义务，存在过错，风险自负。三、原告与昊诚公司签订的房屋买卖合同，形成的依然是合同关系、债权债务关系，不具有排他性。四、原告应及时向合同相对方昊城公司主张权利。五、银川市中级人民法院已作出（2019）宁01执异28号执行裁定书，驳回了案外人吕某的异议请求。原告吕素英再次提起诉讼构成一案两审浪费司法资源。被告昊城公司答辩称：一、同意支持原告的诉讼请求。二、根据《最高人民法院关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》，原告购买的房屋符合法律规定。故请求法院支持原告的诉讼请求。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。原告吕某为支持其诉请提交如下证据，证据一（2019）宁01执异28号执行裁定书，证据二苏杭名苑认购协议书、收据各一份，证据三银川市商品房买卖合同、收据各一份。被告陶某为支持其抗辩提交（2019）宁01执异28号执行裁定书一份。被告昊城公司提交证据收据、会计凭证各一份。经审查，原告吕某、被告陶某提交的（2019）宁01执异28号执行裁定书，各方均无异议，且系本案提起执行异议之诉的依据，予以采信；原告吕某提交的苏杭名苑认购协议书及收据、银川市商品房买卖合同及收据，被告陶某均不予认可，被告昊城公司对上述证据三性和证明目的无异议，本院结合证据所反映的事实对吕某提交的上述证据予以采信；被告昊城公司提交的记账凭证及收据，原告予以认可，被告陶某不认可，昊城公司提交的证据，本院予以采信。本院认定如下事实：2012年8月7日，本院作出（2012）银执字第221号执行裁定书，裁定：一、冻结、扣划被执行人昊城公司银行存款6206609.42元；二、若被执行人昊城公司银行存款不足偿还部分，则依法查封、扣押、拍卖、变卖其相应价值的财产。2013年12月6日，本院向银川市房管局送达（2012）银执字第221号执行裁定书及协助执行通知书，查封了被执行人昊城公司名下包括涉案房屋在内的16套房屋。本院在执行过程中，案外人吕某于2019年向本院提出执行异议申请，本院于2019年4月2日作出（2019）宁01执异28号执行裁定书，裁定驳回案外人吕某的异议请求。另查明，2013年6月15日，吕某与被告昊城公司签订《苏杭名苑认购协议书》（编号昊城置业2013年006号），约定吕某认购苏杭名苑21号楼3单元201室房屋，面积85.21平方米，单价3800元，总价323798元，认购定金40000元，此房为框架结构毛坯房。当日，吕某向昊城公司交认购款40000元，昊城公司给吕某出具收据。2013年8月5日，吕涉英与被告昊城公司签订《银川市商品房买卖合同》，约定吕某购买的商品房为预售商品房，为苏杭名苑21号楼3单元201号房，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为框架，建筑层数为6层，该商品房位于第2层，建筑面积85.21平方米，单价每平方米3800元，总金额323798元。合同还约定吕某于2013年6月15日缴纳认购金40000元整，待签订本合同之日起缴纳购房款壹拾陆万元整，剩余房款于房屋产权备案时，吕涉英一次付清。合同签订当日，吕某向昊城公司交购房款160000元，昊城公司出具收到苏杭名苑21#－3－201室购房款160000元收据一张。现涉案房屋已交付吕某，吕某尚未装修入住。本院认为，本案争议的焦点为原告吕某是否享有对涉案银川市金凤区苏杭名苑21#-3-201室房屋的民事权益并阻却对涉案房屋的查封执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告吕某在本院执行陶某与昊城公司民间借贷纠纷案件中查封涉案房屋前已与被告昊城公司签订认购协议书及商品房买卖合同，合同约定的购房款总价为323798元，吕某已缴纳购房款200000元。吕某与被告昊城公司签订商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且吕某购买涉案房屋是为了用于其居住使用，因被昊城公司的原因导致涉案房屋被查封，昊城公司未能给吕某办理涉案房屋的备案登记，吕某尚有123798元的购房款未向昊城公司支付。原告吕某购买涉案房屋是为了用于居住使用，且其已向被告昊城公司支付了50%以上的购房款，而被告陶某与昊城公司因民间借贷而产生的债务由人民法院执行，相比较原告吕某消费者购买房屋用于居住的权益和陶某金钱债权而言，原告吕某购买房屋用于居住的权益更应得到保护，且吕涉英排除执行的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，原告吕某对涉案房屋所享有的民事权益能够排除执行。故原告主张停止对原告购买的苏杭名苑21#-3-201室房屋的查封及执行的诉讼请求，应予支持。但原告在享有排除执行时的前提是其应将其尚未付清的房款交付本院，用于本院对陶某与昊城公司债务的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：停止对被告宁夏昊城房地产开发有限公司名下位于银川市××区房屋的查封及执行。案件受理费6157元，由被告宁夏昊城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审判长 陈勇军审判员 胡春燕审判员 刘 磊 二〇一九年十二月十一日书记员 哈 越附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。