广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0103民初1960号原告：李苏，女，1935年1月7日出生，汉族，户籍地址：广州市荔湾区。原告：邓乃良，男，1958年6月25日出生，汉族，户籍地址：广州市荔湾区。两原告共同委托诉讼代理人：刘捷文，广东洛亚律师事务所律师。被告：邓乃文，男，1961年1月13日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈建勋，广东正光明律师事务所律师。原告李苏、邓乃良诉被告邓乃文合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员黄利民独任审判，公开开庭进行了审理。原告邓乃良及其委托诉讼代理人刘捷文，被告委托诉讼代理人陈建勋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李苏、邓乃良共同诉请：1.被告邓乃文向原告李苏、邓乃良支付广州市荔湾区长寿西路102号地下商铺的使用费432000元（自2016年1月至2019年1月，每月按照12000元计算）；2.被告邓乃文自2019年2月起每月10日前向原告李苏、邓乃良支付广州市荔湾区长寿西路102号地下商铺的使用费12000元，逐年递增10%；3.案件诉讼费由被告邓乃文承担。邓国华、李苏是原告邓乃良、被告邓乃文的父母。邓乃良是邓乃文长兄。邓国华自1947年起承租广州市荔湾区长寿西路102号地下房屋，以前铺后居的方式，在涉案房屋内居住，并经营“艺华印刷”店铺。邓乃良、邓乃文及姐姐邓志平、邓志芬自出生起，便随父母入户居住在涉案房屋。1986年，经与家人商议，邓国华同意儿媳谢秀琴（原告邓乃良的配偶）以涉案房屋为经营地址领取营业执照，由谢秀琴在涉案房屋前铺独自经营“南北干鲜果店”。邓国华、李苏、邓乃良及其妻子、邓乃文继续居住在涉案房屋后居内。为平均分配商铺，邓国华建议将后居承租人改为被告邓乃文。2005年，被告邓乃文在涉案商铺登记了“广州市荔湾区钰仪工艺商品商行”。由于广州市政府出台“住改商”新规，涉案房屋被确认为商业用房，不再允许居住、商业混用，故两原告搬离涉案房屋。同时，两原告与被告签订了协议，约定涉案房屋由邓乃文承租，由三人共同使用、共享收益。邓乃文将涉案商铺转租他人的每月租金收益29100元，支付的租金8719.06元，税费为1523.34元，每月获得收益18857元，但没有向两原告支付商铺使用收益。原告认为，涉案房屋是两原告世居，在历史上是一直由李苏、邓乃良、邓乃文共同使用。原被告对涉案房屋的共同使用的约定是各方真实的意思表示，各方应当自觉遵守和履行。被告邓乃文独自占用涉案房屋，通过转租他人获得了高额的收益，却没有按照约定向两原告支付房屋使用收益，严重损害了两原告的合法权益。应当按照涉案商铺的市场租金与支付公租房租金的差额的三分之二向两原告支付房屋使用收益，特诉法院，请求人民法院判如所请。被告邓乃文辩称：不同意原告的全部诉请。1、原告的请求没有任何事实依据。原告并非涉案房屋的所有权人，和被告不存在合作经营的关系，因此两原告要求被告支付涉案商铺的使用费没有事实依据。2、两原告没有法律依据向被告主张使用费。原告并非被告的债权人，与被告既不存在债的关系，也不存在向被告主张权益的其他合法权利，所以，原告向被告主张债权没有法律依据。恳请法庭驳回原告的全部诉请。经审理查明：广州市荔湾区长寿西路102号首层是房管部门管理的经租产，建筑面积35.59平方米。邓国华、李苏是邓乃良、邓乃文的父母，邓乃良是邓乃文长兄。该屋原由邓国华承租并用于家庭成员居住。2005年之前，李苏，邓乃良家庭及邓乃文家庭均居住于涉案房屋。2004年，李苏、邓乃良、邓乃文签订《房屋使用立约》，约定“广州市长寿西路102号地下整套房屋由李苏、邓乃良、邓乃文共同平均拥有，地下铺面可得利益由李苏、邓乃良、邓乃文平分，楼上的楼阁亦由李苏、邓乃良、邓乃文平分使用，三方必须严格遵守，任何一方不得侵占其他二方利益，特此立约，共同遵守。”签订该协议后，李苏、邓乃良于2005年退出实际居住的涉案房屋，涉案房屋改为商业经营使用，涉案房屋亦转由邓乃文向房管部门承租。2005年4月7日，广州市工商行政管理局荔湾分局向邓乃文核发《个体工商户营业执照》，经营字号为“广州市荔湾区钰仪首饰工艺品商行”，经营场所位于涉案房屋。2009年1月1日，邓乃文立下字据“本人邓乃文现在于广州市长寿西路102号地下铺面的租金，及工商、税收和其它的一切费用均不是我一人付出，而是长期由李苏、邓乃良、邓乃文叁方共同支付，特此立据。”2014年9月22日，广州市荔湾区土地房屋管理所（甲方）与被告（乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将坐落在广州市荔湾区长寿西路102号首层房屋出租给乙方，作商业用途，建筑面积35.59平方米，月租金8719.60元，租赁期限从2014年10月1日至2016年9月30日，等等。2018年7月20日，广州市荔湾区土地房屋管理所与被告就涉案房屋重新签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，月租金8968.7元，等等。该租赁合同于2018年9月7日经房管部门予以登记备案。2018年7月25日，李苏、邓乃良诉至本院，要求判决广州市荔湾区长寿西路102号地下房屋的三分之二面积归李苏、邓乃良使用。本院经审理后认为广州市荔湾区长寿西路102号首层是房管部门管理的经租产，邓乃文基于与广州市荔湾区土地房屋管理所签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》取得涉案房屋使用权，依租赁合同约定：“不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用”。李苏、邓乃良与邓乃文签订的《房屋使用立约》有违租赁合同的约定，且邓乃文与房管部门签订的租赁期限已届满，邓乃文与房管部门存在不定期租赁合同关系，房管部门随时可能收回案涉房屋，故李苏、邓乃良要求判令涉案房屋的三分之二面积归其使用依据不足。本院于2018年9月19日作出（2018）粤0103民初5200号民事判决，驳回了李苏、邓乃良的诉讼请求。判后，李苏、邓乃良提起上诉。广州市中级人民法院二审认为涉案房屋是房管部门管理的经租产，邓乃文以其名义向荔湾区土地房屋管理所承租房屋后，与李苏、邓乃良立约共同使用，邓乃文应诚信遵守三方约定，保障李苏、邓乃良的使用权。但是，李苏、邓乃良于2005年退出实际居住案涉房屋，改为房屋商业经营使用，由邓乃文以每月支付利润分成的方式使用案涉房屋，现由于邓乃文停止支付利润分成，李苏、邓乃良要求返还房屋三分之二居住使用权，不予支持。理由有二：一是邓乃文与荔湾区土地房屋管理所签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》中明确约定：“邓乃文不得将房屋转租、分租、转让、转借他人或擅自调换使用”，李苏、邓乃良的主张，不符合邓乃文与荔湾区土地房屋管理所的合同约定。至于邓乃文将案涉房屋作为商业用途，是否违反了其与荔湾区土地房屋管理所的约定，不属于本案审查范围。二是案涉房屋建筑面积仅为35.59平方米，且在作为商业使用过程中，李苏、邓乃良没有提供证据证明具备分割使用的现实条件，且分割使用会损害商业用途价值。李苏、邓乃良可以主张继续利润分成，但不能主张返还三分之二面积，其诉讼请求不当。广州市中级人民法院以（2018）粤01民终20678号判决予以维持。庭审中，李苏、邓乃良主张《房屋使用立约》中的“收益”是邓乃文转租涉案房屋的租金收益。邓乃文则主张《房屋使用立约》中的“收益”是家庭共同经营“南北干鲜果店”的收益，2009年1月1日所立的字据上的“租金，及工商、税收和其他的一切费用”也是经营“南北干鲜果店”时的成本费用。邓乃文否认对涉案房屋进行转租，并主张涉案商铺自其承租以来，一直由其本人进行经营，没有对涉案商铺转租行为。李苏、邓乃良则提供了《承包协议》、《合作协议》以证明涉案商铺存在转租经营现象。其中，《承包协议》系复印件，为2017年2月26日签订的涉案商铺租于案外人卢文海承包的协议，承包期为2017年3月1日至2022年2月底，承包费第一年18000元，以后每年增加1000元，等等。该《承包协议》上具有邓乃文的签名。《合作协议》也系复印件，是案外人陈锋荣与陈帮珍就涉案商铺签订的承包协议，期限自2017年4月1日起至2020年2月28日，2017年4月1日至2018年2月28日每月承包费26500元，2018年3月1日至2019年2月28日每月承包费29700元，2019年3月1日至2020年2月28日每月承包费32670元。邓乃文对《承包协议》及《合作协议》的真实性均不予确认，认为《承包协议》上邓乃文的签字并非本人签字，但不申请对《承包协议》上“邓乃文”的签字进行司法鉴定。另查，2007年10月12日，原广州市国土资源和房屋管理局以邓乃文转租涉案商铺为由，要求解除双方之间的租赁合同关系并收回房屋。本院于2007年11月29日作出（2007）荔法民三初字第2753号民事判决，认定邓乃文有转租的事实，判决解除广州市国土资源和房屋管理局与邓乃文就涉案商铺签订的租赁合同，邓乃文搬离涉案房屋。判后，邓乃文提起上诉，广州市中级人民法院以（2008）穗中法民五终字第430号民事判决维持原判。本院于2019年4月28日到涉案商铺进行现场勘查，邓乃文没有到场，但其妻子苏红桂在现场。苏红桂现场提交的营业执照显示：2005年4月7日，邓乃文注册字号“广州市荔湾区财源工艺品店”，在涉案房屋地址经营零售业。本院勘查现场，涉案房屋挂营业字号为“祥荣珠宝”，经营珠宝、玉器、首饰。另，涉案商铺对面的长寿西路71号西座商铺，处于关门状态，该商铺原挂牌经营字号已经拆除，但可见字迹为“祥荣珠宝”。苏红桂陈述涉案房屋的营业字号是随便挂的，有营业执照想挂什么都可以。邓乃良陈述“祥荣珠宝”原在涉案商铺对面的长寿西路71号西座商铺经营，2019年初搬至涉案商铺经营。李苏、邓乃良申请对2017年1月1日至2019年1月31日涉案商铺的市场租金价格进行鉴定。本院经摇珠确定由广州德高价格评估有限公司进行司法鉴定。该司于2019年11月29日出具了《评估报告书》，评估意见为：涉案商铺区域的市场租金价格年递增增长率为5%左右;涉案商铺2017年的租金价格为218024.34元；2018年的租金价格为228927.69元；2019年1月的租金价格为20031.12元；2017年1月1日至2019年1月31日的租金总价格为466983元。对于该《评估报告书》李苏、邓乃良没有异议。邓乃文对《评估报告书》不予认可。本院认为：广州市中级人民法院作出的（2018）粤01民终20678号二审民事判决已认定邓乃文向荔湾区土地房屋管理所承租涉案商铺后，与李苏、邓乃良立约共同使用，邓乃文应诚信遵守三方约定，保障李苏、邓乃良的使用权。李苏、邓乃良可以就涉案房屋向邓乃文主张利润分成。本案中，邓乃文称涉案商铺一直由其本人经营，否认有转租涉案商铺的行为。但根据（2007）荔法民三初字第2753号民事判决查明的事实，李苏、邓乃良提交的《承包协议》、《合作协议》以及本院于2019年4月28日对涉案房屋所进行的现场勘查事实，上述证据材料及勘查事实所形成的证据链均指向邓乃文有转租涉案商铺并进行收益。在李苏、邓乃良无法对涉案房屋进行实际使用的情况下，邓乃文应按照三方签订的立约，对其转租所获得的收益，在扣除邓乃文应向房管部门支付的租金以及维护房屋的费用后，由三人均分。故对于李苏、邓乃良要求邓乃文支付涉案商铺租金收益的诉请，合法有据，本院予以支持。因双方均未有实际的证据证明涉案商铺的租金收益。故本院对广州德高价格评估有限公司出具的《评估报告书》对涉案商铺市场租金的价格评定结论予以采纳。即涉案商铺2017年的月租金价格为18168.69元，2018年的月租金价格为19077.3元，2019年的月租金价格为20031.12元。而2016年的月租金价格，本院根据《评估报告书》中租金年增长率为5%的结论，酌定为17303.51元。又根据邓乃文与区房管部门签订的租赁合同约定的租金标准以及考虑到邓乃文管理、维护涉案商铺的费用，在扣除租金支出及管理、维护费用后，本院酌定邓乃文2016年每月应分别向李苏、邓乃良支付租金收益2400元，2017年每月应分别支付收益2700元，2018年每月应分别支付3000元，2019年每月应分别支付3300元（经核算李苏、邓乃良2016年1月至2019年12月的租金收益均为136800元）。至于李苏、邓乃良主张邓乃文按照每月12000元标准，并逐年递增10%支付每月租金收益，没有依据，本院不予支持。2019年12月之后的租金收益，李苏、邓乃良可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项、第一百零五条的规定,判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告邓乃文向原告李苏支付2016年1月至2019年12月的租金收益136800元，向邓乃良支付2016年1月至2019年12月的租金收益136800元。二、驳回原告李苏、邓乃良的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3980元，由原告李苏、邓乃良共同负担1278元，被告邓乃文负担2702元。评估费8000元，由被告邓乃文负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  黄利民二〇一九年十二月十二日书记员  左晶晶