四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川19民初138号 原告（执行案外人）：余作秀，女，1973年2月9日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：彭仕喜，四川九朝律师事务所律师。 被告（申请执行人）：重庆市合川区教育建筑工程有限公司，住所地，重庆市合川区钓办处嘉滨路**。 法定代表人：王修才，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李小松，重庆百君（合川）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：巴中市长林瑞投资有限公司，住所地，四川省巴中市巴州区汽配街莲花锦苑**门市。 法定代表人：何长名，该公司董事长。 委托诉讼代理人：何法太，男，生于1952年7月19日，汉族，巴中市长林瑞投资有限公司员工，住，住四川省巴中市巴州区/div> 原告余作秀与被告重庆市合川区教育建筑工程有限公司（以下简称重庆合川建筑公司）、第三人巴中市长林瑞投资有限公司（以下简称巴中长林瑞公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2019年12月18日对本案公开开庭进行了审理。原告余作秀及其委托诉讼代理人彭仕喜，被告重庆合川建筑公司的委托诉讼代理人李小松（特别授权）、第三人巴中长林瑞公司的委托诉讼代理人何法太（特别授权）到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告余作秀向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原告对所购买的位于巴中市巴州区住宅享有足以排除强制执行的民事权益，法院执行局不得强制执行该套房屋，并解除对该套住宅的查封。2.确认2013年11月5日原告余作秀与第三人巴中长林瑞公司签订的《商品房购房合同》有效，并享有物权期待权。3.本案诉讼费由被告及第三人负担。事实及理由：原告于2019年11月5日收到巴中市中级人民法院作出的（2019）川19执异68号《执行裁定书》，原告认为法院作出的驳回原告执行异议请求的裁定是错误的，损害了原告的合法权益，原告对位于巴中市巴州区住宅享有足以排除强制执行的民事权益。1.在人民法院查封之前，原告与第三人对案涉房屋已签订合法有效的书面房屋买卖合同。2013年11月5日，原告购买了第三人开发的位于巴中市巴州区住宅，并签订了《商品房购房合同》，此合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效。合同签订后，虽未办理网签或物权登记，但非因原告所致；同时未网签或物权登记并不违反法律、法规关于合同效力性强制规定，不影响合同的效力。且该合同签订在巴中市中级人民法院2017年10月26日作出的（2017）川19执53号《执行裁定书》对案涉房屋查封之前。故双方所签订的《商品房购房合同》合法有效。2.原告所购买的案涉房屋系用于居住，且原告名下无其他用于居住的房屋。根据规划及合同载明的用途，案涉房屋为住宅，即用于居住。本案原告除案涉房屋外，名下无其他用于居住的房屋。3.原告已经支付了全部房款。原告与第三人签订的《商品房购房合同》约定，房屋价款为406518元，原告支付了全部房款，第三人通过以抵偿消防工程款的形式已收取了全部房款。第三人向原告出具了书面收条以及抵偿工程款的相关手续。4.巴中市中级人民法院（2019）川19执异68号《民事裁定书》适用法律不当，该裁定适用了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条作为定案依据，原告认为应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定作为定案依据。综上所述，在被告与第三人金钱债权执行案件中，原告对登记在被执行人的房地产开发企业名下案涉商品房提出异议，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，原告对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。巴中市中级人民法院对原告提出的执行异议申请裁定予以驳回是错误的，损害了原告的合法权益。请人民法院判如所请。 被告重庆合川建筑公司辩称：请求依法驳回原告的全部诉讼请求，理由：1.原告与第三人之间就案涉房屋不存在真实的买卖法律关系。在听证阶段原告以及第三人均陈述，原告与第三人之间签订的商品房买卖合同，是因为第三人欠原告款项，还欠案外人其他人的款项，第三人用案涉房屋抵偿其债权。原告并未支付房款，案涉商品房购房合同的订立，是基于原告与第三人之间的债权抵偿行为，案涉商品房购房合同实质上是以物抵债协议，该协议签订的目的是在于消灭第三人所欠原告或者其他案外人的债务，而并非是单纯的房屋买卖。原告是否对第三人享有真实合法的债权，被告也持有异议，认为原告对第三人根本不享有合法真实的债权，所以他们签订商品房购房合同，所谓的抵债，不排除是第三人与原告之间恶意串通，有帮助第三人逃避履行债务之嫌。他们之间可能存在不真实的债权债务关系。2.原告并非是法律意义上的消费者，其购买的房屋用于居住是不属实的。首先本案原告并非真实购买案涉房屋，其次不属于最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28、29条规定的消费者。3.案涉房屋在查封之前，原告并未向第三人支付房款，也没有占有案涉房屋。4.案涉房屋如果是真实的买卖，应当采用网签形式，而本案案涉房屋在查封之前，已经取得商品房预售许可证，完全可以进行网签。而本案原告与第三人之间并没有采用网签的形式签订合同，所以被告认为原告在诉状中诉称的未办理产权过户登记并非原告所致，这个条件也不成就。5.被告对案涉房屋享有建设工程价款优先受偿权，作为本案的被告的权利优先于抵押权以及其他普通债权。那么根据最高人民法院关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定第27条的规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权。人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，也就是说本案被告对执行标的享有建设工程价款优先受偿权利，根据该条规定应当驳回原告的诉讼请求。同时请求对原告余作秀提交的领取案涉房屋的《领条》上签名的时间具体形成时间进行鉴定。 第三人巴中长林瑞公司述称：1.巴中长林瑞公司已取得了房屋预售许可证，在房屋被查封之前，巴中长林瑞公司与原告签订了房屋买卖合同，合法有效。2.巴中长林瑞公司欠款或者是借款，抵消原告应当支付的房款不违反法律法规强制规定，且债的产生及抵销行为均发生在案涉房屋被查封之前，当属合法有效，享有物权期待权。3.在房屋被查封前，原告基于与巴中长林瑞公司签订的合法有效的房屋买卖合同，而对房屋进行占有，为合法占有。4.根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，消费者交付购买商品房全部或大部分房款后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权，不得对抗买受人之规定，被告以工程价款优先受偿权抗辩原告物权期待权的抗辩事由不成立，人民法院应当不予支持。5.对老百姓购买的案涉房屋申请查封，显然是被告为了一己私利，损害他人的合法权益。为了房屋买受人的合法权益，为了社会的和谐稳定，请求法院明察并作出公正的裁决。 本院经审理查明：本院于2017年9月8日作出了（2017）川19民初42号民事调解书，该调解书确认：一、被告巴中市长林瑞投资有限公司自愿于2017年9月15日前向原告重庆市合川区教育建筑工程有限公司支付2016年４月30日前的工程进度款4550万元及2014年12月3日至2017年7月7日期间的资金利息10733811元。2017年7月8日之后的资金利息计算标准：以4550万元为基数，按月利率2%计算至付清之日止；二、原告重庆市合川区教育建筑工程有限公司在4550万元范围内对被告巴中市长林瑞投资有限公司开发的长林嘉苑工程项目折价或拍卖的价款享有优先受偿权。调解书作出后，因巴中长林瑞公司未履行调解书确定的付款义务，重庆合川建筑公司向本院提出执行申请。本院于2017年10月26日作出（2017）川19执53号执行裁定书，查封了巴中市长林瑞投资有限公司投资开发的长林嘉苑项目部分房产。因巴中市长林瑞投资有限公司未履行本院（2017）川19民初42号民事调解书确定的支付义务，本院于2019年5月28日作出（2019）川19执恢5号执行裁定书，裁定对查封的巴中市长林瑞投资有限公司投资开发的长林嘉苑项目部分房产予以拍卖。查封及拍卖的房屋包括原告购买的位于巴中市巴州区。 原告余作秀对本院作出的（2017）川19执53号、（2019）川19执恢5号《执行裁定书》涉及的执行标的的房屋提出了书面异议，本院于2019年6月28日作出了（2019）川19执异68号、（2019）川19执异76号《执行裁定书》，裁定书均认为：余作秀的申请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）、（四）项规定的情形，案外人余作秀的异议请求不能成立。裁定驳回了案外人余作秀的执行异议请求。余作秀不服执行裁定，遂向本院提起诉讼。 同时查明：原告余作秀与第三人巴中长林瑞公司签订《商品房预订协议书》（预订人原为邱文川，后邱文川名字被划掉，更名为余作秀，在余作秀名字处并加盖长林·嘉苑专用章）约定，购房人所购买的商品房为出卖人所开发的位于巴中市巴州区长林·嘉苑项目中的第肆幢Ｂ3-9-5号房，建筑面积约96.79平方米，优惠后的单价为4200元／平方米，优惠后总房价款为406518元。双方签订网签《商品房买卖合同》后本预售协议自行失效，并由出卖人收回。出卖人处加盖长林·嘉苑专用章，合同签订时间为2013年11月5日。2013年11月28日，巴中长林瑞公司给邱文川出具《收据》一张，收到3万元，并备注现金。在此收据上又将邱文川的名字划掉，更名为余作秀，在余作秀的名字处加盖长林·嘉苑专用章。 2014年11月15日，四川省勇济消防工程有限责任公司巴中分公司出具委托书，委托石翠英全权办理陇桥棚户区改造安置消防工程所有业务。2015年2月25日，原告余作秀通过中国农业银行向石翠英转款170000.00元，石翠英向原告余作秀出具收条，载明“今收到方沛、余作秀缴来长林·嘉苑4幢9楼5号壹拾柒万元房款，下余贰拾万元。在交房给钥匙时付清余款。” 2016年8月9日，四川省勇济消防工程有限责任公司巴中分公司给巴中长林瑞公司出具《领款单》一张，载明用房款（肆幢Ｂ3-9-5号）376518元抵扣消防工程款。2016年8月9日，四川省勇济消防工程有限责任公司巴中分公司向巴中长林瑞公司出具委托载明：我公司授权委托余作秀同志，身份证号：5130271973××××××××全权处理位于巴中市巴州区房屋产权事宜并办理相关手续。此套房屋所需购房款从四川勇济消防工程有限责任公司巴中分公司“陇桥安置房工程”的消防工程款中扣除。2017年5月29日，石翠英之子程超然出具收条，载明“今收到余作秀交来长林嘉苑4幢Ｂ3-9-5号住房房款壹拾玖万元，房款已付清。”同日，余作秀领到案涉房屋钥匙。2018年8月13日，巴中市长林瑞公司向巴中市嘉信房地产经纪有限公司和长林嘉苑售楼部发出通知：长林嘉苑Ｂ3-9-5号预订人余作秀于2013年11月5日签订了商品房预定协议书，预订面积96.79平米，经测绘公司实测后实际面积为98.87平米，面积差2.08平米，预订协议单价4200元，预订人应补差价2.08×4200＝8736元，差价款由巴中长林瑞公司财务收取，现通知贵公司及长林嘉苑售楼部，调整长林嘉苑Ｂ3-9-5号房的面积、总价后签订合同。当日，巴中市长林瑞公司向原告余作秀出具了收据，收到人民币捌仟柒佰叁拾陆元，收款事由为长林嘉苑Ｂ3-9-5号房屋差额款2.08平米”。 另查明，案涉的长林嘉苑4、5号楼及地下室于2015年7月30日取得了商品房预售许可证。案涉房屋于2018年10月进行装修，原告于2018年底已经入住。2019年12月24日，巴中市房产管理中心出具的《个人及家庭房屋登记记录》记载申请人“方沛、余作秀”名下无登记房屋。2019年12月24日，巴中市不动产登记中心出具的《个人及家庭不动产登记记录》记载“方沛、余作秀”名下暂无不动产。 以上事实，有原告提交的《商品房预订协议书》、《收据》、《个人及家庭房屋登记记录》、《个人及家庭不动产登记记录》、《执行裁定书》，被告提交的《民事调解书》等证据予以佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。原告的诉讼请求能否成立并获得支持，应判断其是否依法享有本案讼争房屋的所有权或其他足以排除强制执行的民事权益。本案争议焦点为余作秀所购买房屋是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定。 关于案涉房屋查封前是否已经签订合法有效的书面买卖合同问题。本院认为，2013年11月5日，邱文川（后变更为原告余作秀）与第三人巴中长林瑞公司签订的《商品房预订协议书》，购房协议书对房屋的位置、面积、单价、交付时间进行了明确约定，购房合同虽加盖的是长林嘉苑的专用章，但是第三人对购房预订协议书予以认可，且给四川勇济消防工程有限责任公司巴中分公司出具了领款单，用案涉房屋抵偿欠付四川勇济消防工程有限责任公司的消防工程款。余作秀向四川勇济消防工程有限责任公司的委托代理人石翠英支付了全部的购房款。购房预订协议书系双方当事人的真实意思表示，签订预订协议书后案涉房屋在交房前已经办理了预售许可证，故商品房预订协议书合法有效。签订购房合同的时间为2013年11月5日，而本院查封该房屋时间为2017年10月26日，故余作秀符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。 关于案涉房屋是否系用于居住且原告名下无其他用于居住的房屋的问题。本院认为，原告余作秀向本院提供了房屋管理部门出具的不动产登记信息，证明在其名下无住房。故原告符合所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋之情形。 关于已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十的问题。本院认为，从查明事实看，余作秀向四川勇济消防工程有限责任公司的委托代理人石翠英支付了全部购房款，并且向第三人巴中市长林瑞公司补足了房屋面积的差额款，第三人巴中长林瑞公司认可收到了原告余作秀的购房款。故原告已全部支付房屋价款。 关于原告请求解除查封的问题。本院认为，查封系本院在执行（2017）川19民初42号民事调解书的财产保全行为，其可在本案判决后，在执行（2017）川19民初42号民事调解书的程序中依法向本院申请。其不属于本案审理范围，故本院对该主张不予支持。 关于案涉房屋原告是否享有物权期待权问题。本院认为，余作秀与巴中长林瑞公司之间签订有商品房预订协议书，原告已支付全部购房款，巴中长林瑞公司将案涉房屋交付给原告，原告已实际占有使用，虽原告尚未办理物权登记，依照《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”故案涉房屋需买卖双方按照相关行政管理规定，办理物权登记，在办理物权登记前，余作秀享有物权期待权。 关于被告认为其享有建设工程优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。最高人民法院2002年6月11日给上海市高级人民法院的《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，故本案中，被告主张建设工程优先受偿权的理由不成立，本院不予支持。 至于被告重庆合川建筑公司请求对原告余作秀提交的领取案涉房屋的《领条》上签名的时间具体形成时间进行鉴定问题。因被告未按时向本院提出具体鉴定事项的书面申请，亦未提交签字形成时间用于鉴定比对的相关材料，故本院不予准许。 关于本案诉讼费负担的问题。因第三人巴中长林瑞公司欠付被告的工程款及不能为原告办理登记过户是导致本案纠纷的主要原因，故本案的诉讼费应由第三人巴中长林瑞公司负担。 综上所述，原告余作秀所购买房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条全部条款规定的情形，享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，判决如下： 一、确认2013年11月5日原告余作秀与第三人巴中市长林瑞投资有限公司签订的《商品房预订协议书》有效，原告余作秀对位于四川省巴中市巴州区房屋享有物权期待权； 二、在重庆市合川区房屋； 三、驳回原告余作秀的其他诉讼请求。 案件受理费7384.00元，由第三人巴中市长林瑞投资有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 本院（2019）川19执异68号、（2019）川19执异76号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。 审 判 长  何奇林 审 判 员  袁 梅 人民陪审员  王凤兰 二〇一九年十二月二十六日 法官 助理  张志民 书 记 员  李彩菊