广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终13838号上诉人（原审原告）：尹家惠，男，1965年11月7日出生，汉族，住广东省东莞市*********，身份证号码：442************131。委托诉讼代理人：廖佩英，广东颂方律师事务所律师。上诉人（原审被告）：伍世贵，男，1967年9月12日出生，汉族,住广东省新兴县******，身份证号码：441************735。委托诉讼代理人：田皓文，广东砝码律师事务所律师。上诉人尹家惠因与上诉人伍世贵房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初19098号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。本案现已审理终结。尹家惠向原审法院起诉，诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即搬离东莞市东城区*******万达广场室外步行街2栋***号铺；二、被告支付拖欠原告的租金（从2017年1月1日起计算至被告从案涉商铺实际搬离并付清全部租金为止；暂计算至起诉之日为81330元）及利息（从2017年1月份起,以月租金16266元为本金，从每个月的上个月26日开始，按中国人民银行同期贷款利率计至被告全部付清为止；暂计算至起诉之日为909元）；三、被告支付拖欠租金而应承担的迟延履行金（从2017年1月份起，以月租金16266元为本金，从每个月的上个月26日开始，按拖欠租金1%的标准分段计算至被告实际付清之日，暂计算至起诉之日，计5507元）;以上费用暂计87746元；四、本案诉讼费用由被告承担。在本案的重审过程中，原告尹家惠自愿放弃第二项诉讼请求中的利息的诉讼请求。原审法院依照《中华人民共和国合同法》九十六条，第十七条，第一百一十四条，判决如下：一、解除原、被告双方于2015年6月22日签订《商铺租赁合同》，被告伍世贵于本判决发生法律效力之日起七日内搬离案涉租赁物（即东莞市东城区*******万达广场室外步行街2栋***号铺），并将案涉的租赁物返还给原告尹家惠。二、被告伍世贵于本判决发生法律效力之日起七日内向原告尹家惠支付租金211458元及迟延履行违约金211458元；三、驳回原告尹家惠的其他诉讼请求。如果双方当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13934.86元（原告已预交）、保全费5000元（原告已预交），由原告尹家惠负担11045.22元，被告伍世贵负担7889.64元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初19098号民事判决。尹家惠不服原审判决，向本院上诉请求：一、判令撤销（2018）粤1971民初19098号民事判决书第三项；二、改判（2018）粤1971民初19098号民事判决书第二项为“伍世贵按照《商铺租赁合同》约定标准，支付自2016年10月1日起至返还实际商铺之日止的租金及占用费（暂计至2019年6月为501067元)；以拖欠的租金及占用费为基数，按每天1%的标准，分段计算每月的迟延付款违约金（各期违约金以不超过当期租金或占用费为限，暂计至2019年6月为501067元)；三、本案诉讼费用由伍世贵承担。事实与理由：一、伍世贵停止经营，与水电卡被收回代管无关。伍世贵同时租用三家相邻商铺，用于经营晶田农庄。伍世贵承租本案40商铺及与之相邻的41号商铺（业主邓志标），拆除两家商铺隔墙后，整体用于经营“东莞市东城晶田饮食店”（晶田农庄）；同时又承租***号商铺楼上***号商铺（业主刘某某），用于安装天然气管理及排烟管道。因拖欠租金，法院判令拆除晶田农庄的天然气及排烟管道。失去燃气和排烟管道，晶田农庄无法再经营。对于客流旺盛，店面规模大，厨房供应量高，且以煎、炒、炸菜式为主的晶田农庄，天然气及排烟管道可谓其咽喉。食店内厨房设备，都是以天然气及排烟管道为基础而设计安装，用电根本无法代替天然气。因此，晶田农庄只能停业。伍世贵也承认因天然气被停，晶田农庄停业，原审判决所称“餐饮经营的合同目的落空”，真正原因在于被停气停排。二、不具备营业条件，也没有继续经营的意愿，晶田农庄因此持续停业。截至2018年3月27日，伍世贵及晶田农庄已严重丧失商业信誉，经营状况恶化，有逃避债务的强烈动机。具体事实如下：1、拖欠***号铺长达15个月的租金及管理费。2、拖欠***号铺租金，法院判令拆除店内的天然气及排烟管，返还商铺。3、晶田农庄停业后，伍世贵仍然没有支付租金、管理费的意愿。以上行为，已经构成《合同法》第68条列举的：经营状况严重恶化、丧失商业信誉、有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形。水电卡被保管期间，伍世贵没有经营意愿，从未提出充值要求，故伍世贵应当支付占用费，水电卡问题不应成为借口。三、伍世贵自承租之始，就长期严重拖延交租。《商铺租赁合同》第三条第2点约定：“每壹个月为一个计租期，乙方（注：伍世贵）应在每月25日前支付下个月的租金。”第六条约定，如伍世贵迟延交租的，应按每日1%的标准计算违约金。然而，伍世贵从第二期租金开始（第一期为签约时支付），就拖延支付每期租金。2017年1月至2018年2月8日，晶田农庄商铺正常经营，但伍世贵至今未支付租金。2018年2月9日至今，伍世贵占用商铺，也未支付分文租金。四、伍世贵长期拖欠物业服务费。《商铺租赁合同》第四条第1点约定，租赁期间物业服务费722.96元/月，3个月为一个计费期，由伍世贵支付给物业管理公司。合同第六条约定，伍世贵迟延支付服务费的，应按每日1%的标准向尹家惠支付违约金。然而，伍世贵自2016年1月开始，就长期欠缴物业服务费，尹家惠不得不先行垫付给物业公司。五、伍世贵正常经营期间，以天花渗水为由拒交租金，纯属借口。（一）用电情况证明涉案商铺正常经营。伍世贵委托第三方鉴定时承认，案涉商铺自楼上第二层商铺装修完成即2016年7月开始发生楼底开裂和渗水现象；在答辩状中声称渗水现象导致其无法经营。然而，从案涉商铺的电费使用情况可知，2016年7月后，晶田农庄一直正常经营，用电稳定，与2016年同期的用电量几乎一致。（二）物业公司证明伍世贵经营正常。涉案物业管理服务公司出具《证明》，证明因***号铺楼上的商铺（当时为“东大门烤肉店”）在装修过程中，一时疏忽漏关水阀，导致楼下即伍世贵承租的***号（物业自编门牌为***，当时于物业处备案的商铺名称为“晶田农庄”）天花板轻微渗水，物业公司协助两家商铺租户协商，协商结果为由东大门烤肉店提出处理方案交晶田农庄确认或商谈。此后，物业公司并未收到141、142号商铺因此停止营业的说法。上述商铺的用电情况，与物业公司的证言可相互印证，上述商铺在渗水事件前后，均处于正常营业状，未受影响。六、伍世贵明知渗水并非房屋质量问题，而是***号铺楼上租户不当施工导致。（一）《房屋安全鉴定报告》反映楼板开裂、渗水系二楼商铺施工不当所致。1.承租之后，伍世贵正常使用商铺，前8个月内无任何漏水。2.伍世贵承认是***号铺楼上装修改造过程中野蛮施工，对二楼楼板上使用大功率电锤，导致楼板开裂（注：此后二楼曾漏关水阀，导致积水沿楼板开裂处下渗。但漏关水龙头导至渗水事件只发生过一次）；此外，不当改造厨房、卫生间防水层，曾导致渗水。详见鉴定报告第3页载明的伍世贵述称：“该房屋第二层于2016年6月份开始装修，2016年7月份完成装修；而该房屋首层天面板局部于2016年7月份出现了板底开裂、渗水等损坏现象；第二层装修之前均为毛坯房,而该房屋楼上装修过程中采用了使用大功率电锤作业，并在损坏部位对应位置进行厨房、卫生间的改造装修。”3.鉴定报告只确认了一个渗水原因，即上部房屋的装修改造不当。报告第10页附件2“房屋损坏位置简图（阴影部分为楼上装修整改位置）”载明，商铺5处损坏位置，均是楼上装修范围。报告第5页鉴定结论载明：“房屋楼板底的开裂、渗水痕迹，主要原因为楼板开裂及上部房屋防水层施工不当所致，不排除上部房屋装修改造对上述损坏的产生和发展有一定促进作用”。（二）《房屋安全鉴定报告》未认定***号商铺本身存在质量问题。（三）二楼野蛮施工，损坏楼板和防水层，只能从二楼防水面进行修复。（四）截至本案诉讼之前，伍世贵从未要求尹家惠维修。（五）截至本案诉讼之前，伍世贵从未要求尹家惠减免租金伍世贵不服原审判决，向本院上诉请求：1.请求撤销一审判决中第二项，改判为上诉人无须支付2017年1月至2018年3月的租金211458元及迟延履行违约金211458元。2.一、二审诉讼费及保全费等均由尹家惠承担。具体理由如下：一、上诉人不应当向被上诉人支付2017年1月至2018年3月的租金211458元。上诉人在2017年3月份已经通过网银转账方式向被上诉人支付了2017年4月份的租金。即2017年4月份之前，上诉人并未拖欠被上诉人租金。2、根据关联案件东莞市中级人民法院出具的（2018）粤19民终9552号民事判决书中写明，上诉人与邓志标签订的《商铺租赁合同》于2017年6月27日解除。因上诉人是同时租赁邓志标和尹家惠的三个商铺打通作为同一家店铺，因此，上诉人认为，上诉人与被上诉人尹家惠签订的《商铺租赁合同》也应当于2017年6月27日解除。二、上诉人无需向被上诉人支付迟延履行违约金211458元。1、尹家惠房屋于2016年7月起出现板底开裂、渗水的损坏现象。上诉人虽未有书面的通知或者发送律师函给尹家惠要求其修缮，但根据上诉人提交的《房屋安全鉴定报告》可见，该商铺质量问题明确存在。商铺的质量问题定然会影响到上诉人的经营状况，上诉人多次与尹家惠沟通，其均不予理会，尹家惠提供的《商铺租赁合同》为格式条款，其中并未对修缮事宜达成一致协议，但根据我国《合同法》第220条之相关规定，“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外，”根据该条款及交易习惯，尹家惠应当对租赁物及时修缮，不能置之不理，还坐等收租。2、上诉人对该商铺投资总额达200多万元，2015年底才正式投入使用，至2016年7月，总共经营还未满一年。上诉人对商铺投入了巨大的资金及精力，本期待该商铺创造应有的价值，但不想企业刚起步就出现租赁商铺存在严重的质量问题。在该店铺长期漏水等存在严重质量问题的情形下，上诉人依然依约向被上诉人支付租金至2017年4月。但该商铺存在的问题已近一年没有解决，尹家惠作为出租人未能履行其修缮义务，租赁物无法正常使用，导致租赁合同目的无法达成，是为根本违约。在被上诉人根本违约的情形下，上诉人无需支付租金及迟延履行违约金，相反，尹家惠应当向上诉人赔偿损失。鉴于上诉人已就该商铺之损失另案起诉，本案中上诉人不再予以请求。尹家惠的答辩意见与原审的起诉意见及本案的上诉意见一致。伍世贵的答辩意见与原审的答辩意见及本案的上诉意见一致。本院确认原审法院查明的事实为本案法律事实。本院另查明：（一）本院作出的（2018）粤19民终9552号民事判决，针对与本案所涉商铺相邻，并打通使用的商铺的租赁关系，作出了解除租赁合同的判决，对该商铺租赁关系所涉的租金、占有使用费、营业损失、停水停电损失等没有进行认定处理，同时告知当事人另行主张权利。（二）案涉商铺处于一幢四层建筑物的底层，其天花板仅有少部分面积处于二楼的人行步道之下，该人行步道处于半遮蔽半露天状态。经过现场调查，物业管理处确认该人行步道已经做了防水处理。案涉商铺楼上的商铺对地面进行了改装、重新铺设，现已中止施工并空置。（三）案涉商铺所在的东城金街物业服务中心出具《证明》：“2016年9月某日，东莞市东城区*******万达广场东大门烤肉店（2栋***号铺）在装修过程中，一时疏忽漏关水闸，导致楼下室外步行街2栋***号商铺天花板轻微渗水……事发后，物业处并未收到2栋***号商铺因此停止营业的说法。特此证明”。（四）伍世贵确认在案涉商铺停止营业并锁门后，其来过两次，都是通过物业处开门进入商铺。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对尹家惠、伍世贵上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点:（一）案涉商铺的漏水没有得到及时修缮，是否视为尹家惠没有履行合同义务，进而构成根本违约；（二）案涉商铺自2018年4月至今，是否由伍世贵占用。第一，关于案涉商铺的漏水问题。伍世贵主张因案涉商铺存在建筑质量问题，每逢下雨就会漏水，而尹家惠没有及时履行修缮的义务，属根本违约，故伍世贵无需承担租金及迟延履行违约金。经本院现场调查，案涉商铺处于一幢四层建筑物的底层，其天花板仅有少部分面积处于二楼的露天人行步道之下，商铺漏水的原因难以直接归结为天花板漏雨水。伍世贵主张商铺存在二十多处漏水点，每逢下雨就会漏水，但伍世贵没有提供证据证明商铺漏水的原因就是因为天花板漏雨水，相反，案涉商铺所在的东城金街物业服务中心出具《证明》，证实了案涉商铺的渗水是因为二楼商铺装修不当施工所致。案涉商铺出现漏水情况后，伍世贵仍正常经营了一段时间，足可见漏水的情况没有达到影响正常经营的程度，没有构成根本违约，故本院对伍世贵以商铺漏水存在建筑质量问题为由，抗辩支付租金及迟延履行违约金的主张，不予采纳。第二，关于案涉商铺的占用问题。经本院现场调查，综合案涉商铺物业管理人员的证言，尹家惠以伍世贵连续多个月不交租金为由，于2018年3月27日收回水电卡，该收回水电卡的行为并未立刻造成伍世贵所经营的商铺停水停电，该水电卡仍可以充值，案涉商铺在充值后仍然有水电供应，可见，尹家惠基于伍世贵不交租金的理由，采取自力救济的方式收回水电卡的行为，并不是伍世贵无法经营的原因。案涉商铺自2018年3月27日至今，伍世贵仍在实际占用，其经营商铺所需的大量桌椅、炊具等仍摆放在案涉商铺中，经本院现场调查，并无人员阻挠伍世贵进入案涉商铺，伍世贵也在停业后两次通过物业处开门的方式，回到商铺，其在能够清空商铺并返还商铺给尹家惠的情况下，没有搬离并继续占用，故伍世贵应当承担案涉商铺自2017年1月1日至实际返还商铺之日止的租金，同时因尹家惠需要向伍世贵返还商铺押金32532元，故伍世贵应在扣除押金32532元后，向尹家惠支付2017年1月1日至实际返还商铺之日止的租金及迟延履行违约金，按照双方签订的合同约定，迟延履行违约金按照每日应付款的1%计算，计至全额付清之日止，该约定过高，应予以调整，故伍世贵应向尹家惠支付的迟延履行违约金以拖欠的租金本金为限。另外，伍世贵主张其已经向尹家惠支付了2017年4月以前的租金，但伍世贵没有提交证据予以证明，尹家惠对此亦否认，故本院对伍世贵的该项主张不予采纳。综上所述，上诉人伍世贵的上诉理由缺乏事实和法律依据，对其上诉请求，本院予以驳回。上诉人尹家惠的上诉理由能够成立，本院予以支持。原审判决认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持（2019）粤1971民初19098号民事判决第一项；二、改判（2019）粤1971民初19098号民事判决第二项为：伍世贵于本判决发生法律效力之日起七日内，按照《商铺租赁合同》约定的租金标准，在扣除押金32532元后，向尹家惠支付自2017年1月1日起至实际返还商铺之日止的租金（暂计至2019年6月30日为474960元），以拖欠的租金为基数，按每日百分之一的标准，分段计算每月的迟延履行违约金，各期违约金以不超过当期租金为限（暂计至2019年6月30日为474960元）；三、驳回伍世贵的全部上诉请求。一审案件受理费13934.86元、保全费5000元，由尹家惠负担5697.86元，由伍世贵负担13237元。二审案件受理费17235.92元，尹家惠已预交9592.18元，伍世贵已预交7643.74元，由尹家惠承担864.69元，伍世贵承担16371.23元。本判决为终审判决。审判长  程春华审判员  王九龙审判员  李达明二〇一九年十二月十二日书记员  吴健敏