内蒙古自治区准格尔旗人民法院民 事 判 决 书（2019）内0622民初6672号原告：准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社。负责人：鲁某。委托诉讼代理人：宋某，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，内蒙古三恒（准格尔）律师事务所律师。被告：吕某：内蒙古自治区鄂尔多斯市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：许某，系吕某儿子。被告：许某：内蒙古自治区鄂尔多斯市，公民身份号码：×××。被告：樊某，内蒙古自治区鄂尔多斯市准格尔旗龙口镇马栅村后沟社，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：任某，内蒙古义盟（准格尔）律师事务所律师。原告准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社（以下简称后沟社）与被告许某、樊某、吕某确认合同无效纠纷一案，本院于2019年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告后沟社的委托诉讼代理人宋某、白某，被告吕某的委托诉讼代理人许某、被告樊某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告后沟社向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告许某、吕某与被告樊某之间签订的关于龙口镇马栅村后沟社朱家坪的房屋买卖合同无效；2、判决被告樊某将房屋与宅基地分别返还于原告和被告吕某；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年7月份被告许某代吕某申请对其居住的危房进行改造，原告经审核认为吕某符合危房改造条件，报请政府相关部门对其房屋进行改造，政府部门考虑被告吕某实际情况后同意对其房屋进行危房改造并给予了相应的补贴，危房改造结束后，被告吕某、许某并未实际居住，直接将房屋转让给另一个社的被告樊某，违反了危房改造的相关规定，违背了危房改造的初衷和目的。原告认为，被告吕某、许某将其位于后沟社的房屋转让给灰菜塔社的樊某，损害了后沟社的利益，违反了相关法律及政策规定，其签订的房屋转让协议应当属于无效协议。故依法请求法院判决确认被告之间签订的房屋买卖协议无效并将房屋和宅基地分别返还于原告和被告吕某。原告后沟社为支持其诉讼请求在法定期间内向本院提交了以下证据：一、出示《危房改造申请表》、《危房改造审批表》、《危房改造户子公示材料》、《危旧房改造农户基本情况统计表》、《危房改造农户纸质档案表》、《龙口镇两委班子会议记录》各一份，拟证明1、涉案房屋属于经过政府审批建造的危房改造房屋；2、2013年被告吕某申请危房改造并获得审批，后经村民委员会及政府讨论决定该申请予以批准。政府发放补贴款用于危房改造意在改善农村低收入群体的生活居住条件，被告吕某通过出卖该危房改造房屋行为套取国家补贴款，而且买受方被告樊某也积极予以配合。双方的民事行为存在恶意串通，损害国家集体的利益。因此，其买卖行为依照合同法第52条第2项规定，应当无效；二、出示《危房改造协议书》、《房屋买卖协议》各一份，拟证明1、《危房改造协议书》第七条约定建房户要严格按照规定时间开、竣工，即2013年4月1日开工，2013年10月30日前入住；2、被告吕某并未实际在涉案的危房改造房屋内居住生活。被告许某与被告樊某签订协议的日期为2013年11月20日，而房屋的竣工日期最早应当是2013年10月30日，故被告吕某并未实际在此居住，其有其他适合居住的房屋，不符合危房改造的申请条件；三、出示马栅村委会证明、被告吕某户口簿复印件各一份，拟证明1、被告吕某、许某为马栅村后沟社社员；2、被告樊某为马栅村灰菜塔社社员，双方被告虽为同一村但属于马栅村两个不同的社；四、出示马栅村沙沟子社征地补偿分配方案及补充意见、会议纪要、社员土地款分配花名表、部分社员领取补偿款证明及分配协议书各一份，拟证明2017年“大龙高速”公路征用马栅村沙沟子社集体土地，所涉及的土地补偿款由沙沟子全体社员分配，而并不涉及马栅村的其他社社员。由此可知，马栅村各社（即各村民小组）对其各社的土地归属享有各自的权利，马栅村各社之间不属于同一经济组织，即该村不同两社的社员也不属于同一经济组织成员。被告吕某作为马栅村后沟社社员将房屋及宅基地卖给灰菜塔社社员樊某的行为损害了后沟社村民经济组织的权益，双方签订的房屋买卖协议书无效，马栅村民委员会后沟社请求确认合同无效，符合法律规定，应当予以支持。被告吕某、许某庭审答辩与质证意见为：（一）、承认原告在本案中所主张的事实，但原告提出的危害后沟社社员利益部分并不属实，吕某因身体原因将房屋卖于被告樊某。（二）、对于原告出示的所有证据的真实性予以认可，但其并未套取国家补偿款，也不存在与被告樊某恶意串通的情况。被告樊某庭审答辩与质证意见为：（一）、承认原告在本案中所主张的事实。但认为，被告间签订的关于龙口镇马栅村后沟社朱家坪的房屋买卖合同没有损害后沟社社员利益，该房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反国家法律法规的强制性规定，根据合同相对性原则，该合同只约束被告吕某、许某与被告樊某，与原告后沟社无权利义务关系。其次，原告主体不适格，后沟社以自己的名义提起诉讼，应当根据村民委员会组织法召开民主议定程序，未召开的不得以马栅村后沟社的名义提起诉讼。（二）、对于原告出示的第一组证据的真实性予以认可，拟证明问题不予认可，被告樊某与被告许某及吕某并不存在互相串通，恶意套取国家补偿款的行为；对于原告出示的第二组证据的真实性予以认可，拟证明问题不予认可，该组证据只证明了房屋的开工日期，并不能证明房屋的竣工日期，也不能证明被告吕某及许某并未在此居住，该房屋买卖协议是被告许某与樊某签订，与后沟社村民委员会并无任何关系；对于原告出示的第三组证据的真实性予以认可，第一个拟证明问题认可，第二个拟证明问题不予认可，被告吕某与被告樊某虽不属于同一合作社，但同属同一集体经济组织，均属马栅村村民；对于原告出示的第四组证据的三性均不予认可，该组证据与本案无关。被告樊某向本院提交了以下证据：一、出示证明一份，拟证明樊某在马栅村灰菜塔社没有任何宅基地；二、出示收据一支，拟证明被告吕某、许某与被告樊某之间房屋款项已交付；三、出示房屋买卖协议一份，拟证明被告樊某与被告吕某、许某的买卖协议属于双方真实意思的表示。原告后沟社对被告樊某出示的证据发表如下意见：对于被告樊某出示的第一组证据的真实性予以认可，拟证明问题不予认可，该组证据反而证明了樊某在2013年4月已经享受了政府的拆迁补偿，其宅基地已被征收；对于被告樊某出示的第二组证据的真实性予以认可，拟证明问题不予认可，该组证据仅能证明被告许某在2013年11月20日房屋刚刚盖好时已将房屋出卖给被告樊某，该房屋吕某并未实际居住；对于被告樊某出示的第三组证据的真实性予以认可，拟证明问题不予认可，该房屋虽为许某与樊某双方之间签订，但该房屋所涉及的宅基地为后沟社村民小组所有，该房屋买卖协议侵害了后沟社权益。经审理查明，2013年7月份被告吕某申请对其居住的危房进行改造，经相关部门审核批准后，准格尔旗龙口镇与被告吕某签订了《准格尔旗农村危房改造协议书》并约定了相互权利义务。另查明，2013年11月20日，被告许某代为被告吕某以许某的名义与被告樊某签订《房屋买卖协议》，约定：甲方（许某）、乙方（樊某）协商，甲方将朱家坪一套（给母亲危房改造后的房屋）平房出售给乙方，房屋价款为218000元，付款方式为一次性付清。以上事实有原、被告陈述及原告向本院出示准格尔旗农村危房改造协议书、房屋买卖协议等在案佐证。本院认为，结合案件审理情况和双方当事人的诉辩主张和意见，本案的争议焦点是：1、原告准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社主体是否适格？2、被告许某代为吕某与被告樊某签订的房屋买卖合同是否有效？对此，本院评判如下：关于原告准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社主体是否适格的问题，本院认为，原告准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社虽不是三被告之间签订的涉案房屋买卖合同的当事方，但因被告转让的涉案房屋势必导致农村宅基地使用权主体的转移，原告与本案的处理有直接利害关系，故对被告樊某辩称原告没有诉讼主体资格的抗辩主张不予采纳。关于被告许某代为吕某与被告樊某签订的房屋买卖合同是否有效的问题？本院认为应为无效，理由如下，首先，涉案《房屋买卖协议书》的签订，虽是双方真实意思表示，但没有经过双方所在的村委会同意，农村房屋作为私有财产可由房屋所有权人进行自由处分，而建筑物和土地具有不可分的依附关系，农村房屋买卖势必导致农村宅基地使用权主体的转移。根据《物权法》规定：属于村民集体所有的土地和森林、山岭等，由村民集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权，农村宅基地所有权属于村集体，其使用权由集体按照法律规定的条件和程序划拨给村民使用。另，《中华人民共和国土地管理法》规定，农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。买卖行为经村委会同意及备案，也是出于防止村民重复申请宅基地的目的。故被告许某代为吕某与被告樊某的房屋买卖协议违反法律强制性规定，应认定为无效。其次，涉案买卖房屋是被告吕某申请经相关部门审批建造的“准格尔旗农村危房”项目，享受政府专项资金补贴，具有特定性、专属性，被告许某代为吕某与被告樊某买卖涉案房屋的行为不符合政府农村危房项目目的。综上所述，原告后沟社的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告许某代为吕某与被告樊某于2013年11月20日签订的《房屋买卖协议》无效；二、被告吕某于本判决生效之日起十日内返还被告樊某购房款218000元；三、被告樊某于本判决生效之日起三十日内将位于××旗社朱家坪一套平房及宅基地分别返还被告吕某和原告准格尔旗龙口镇马栅村民委员会后沟社。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.0元，（原告已预交100元），由被告吕某负担50元，被告樊某负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院。审判员  高启明二〇一九年十二月二十六日书记员  弓 睿附：法律条文《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。《中华人民共和国物权法》第一百五十二宅基地使用权的权利内容宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让适用法律的衔接性宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或被撤销的法律后果合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。