北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0114民初5066号原告（反诉被告）：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园****楼****。法定代表人：缪寿建。委托诉讼代理人：吴杰，女，汉族，1992年7月6日出生，公司员工。被告（反诉原告）：北京庆客福隆商贸有限责任公司，住所，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观村东div>法定代表人：龚卫民。委托诉讼代理人：张立二，男，汉族，1970年3月8日出生，北京市昌平区沙河镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）与被告（反诉原告）北京庆客福隆商贸有限责任公司（以下简称庆客福隆公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。麦田公司的委托诉讼代理人吴杰，庆客福隆公司的法定代表人龚卫民及其委托诉讼代理人张立二到庭参加诉讼。本案现已审理终结。麦田公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令《北京市房屋租赁合同》已于2017年7月14日解除；2、请求法院依法判令被告返还原告押金及剩余租金，共计人民币112114元；3、请求法院依法判令被告支付违约金72332元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年3月8日，原被告双方签订《北京市房屋租赁合同》，由原告承租位于北京市昌平区回龙观新龙城西北角（浩客购物）部分房屋，租赁期为2016年3月18日-2022年3月17日，押金36166元，年租金434000元。被告作为转租人，承诺原告可使用房屋门头及外墙墙面广告位。原告在承租房租后，对广告位进行了合理使用。2016年秋，房屋所有权人未经原告允许，强行拆除原告广告位的广告。因被告与房屋所有权人最终未能协商一致，广告位无法恢复，明显违反了原被告签订的《北京市房屋租赁合同》中的约定。2017年春，浩客购物发生大火，导致原告店面内装饰装修损失，在原告沟通被告无果的情况下，原告于2017年7月14日搬离该地址，但被告迟迟不肯退还押金及剩余租金，亦不肯支付合同约定的违约金。为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等法律的相关规定，特诉至贵院，请求法院支持原告的上述诉讼请求。庆客福隆公司辩称：不认可原告诉讼请求，合同中约定了租赁房屋的用途是用于办公，对于原告提到被告违约的事实依据主要是我们没有提供广告牌的使用地址。双方在合同第六条第1款由约定，我们让原告只用并不是我们的必然义务，只是允许原告使用。后期是因为政府的行为，所有的北京市灯箱拆除通知，因为这个通知，所以墙面原告没再继续使用。合同第十条有约定政府行为是不可抗力，互不追究违约责任。原告起诉没有事实依据。不认可原告提出的合同解除时间，被告没有同意解除合同。对已交纳租金的时间和原告搬离的时间（2017年7月14日）认可，但是搬离没有经过被告同意。庆客福隆公司向本院提出反诉请求：1、判令麦田公司赔偿未经过双方解除合同交接手续、私自搬离违约、造成合同不能正常履行合同违约金72332元，房屋租赁合同继续履行；2、判令麦田公司赔偿未付电费管理费及违约金（其中2017年4月1日-2017年7月1日电费管理费3420元，每天5%即171元，延迟485天，计82935元）共计86355元；3、判令麦田公司赔偿房屋空置期间房租2017年7月14日至2017年9月10日67773元（57天，每天1189元）；4、判令麦田公司赔偿房屋租金合同期内补差2017年9月10日至2022年3月17日共计259166（202元每天，1283天）；5、判令麦田公司支付违法安装广告牌拆除费用5000元；6、判令麦田公司支付赔偿儿童乐园投资75000元；7、判令麦田公司支付补偿熟食店腾退款2万元；8、本案诉讼费用由原告承担。事实及理由：庆客福隆公司原承租位经营有儿童乐园和熟食店，因麦田公司多次沟通，为了和麦田公司长期合作，庆客福隆公司对儿童乐园投资75000万未得到补偿。2016年3月8日，庆客福隆公司与麦田公司签订《北京房屋租赁合同》,由麦田公司承租位于北京昌平区回龙观新龙城西北角（浩客购物）部分房屋，租赁期为2016年3月18日-2022年3月17日，年租金434000元。麦田公司于2017年7月14日，未经过双方解除合同交接手续，私自搬离造成合同不能正常履行，并且拆毁设施（电路设备及墙体固定设施），已经构成违约。外墙顶部广告牌系庆客福隆公司作为无偿使用提供给麦田公司，后期因政府政策要求拆除未经审批、存在安全隐患的违规安装广告位，麦田公司未按要求执行。后广告牌被强制拆除，系不可抗力，与庆客福隆公司无关。2017年5月28日，浩客购物内部封闭办公室内电源短路，造成6平米办公室内电脑设备燃烧小火灾，楼上餐厅及附近周边商户均不受影响，更不会对麦田公司室外间距30米以外产生影响。麦田公司单独封闭，对外有单独门脸，不影响正常营业，庆客福隆公司也未收到麦田公司上报损失清单或要求沟通等。麦田公司歪曲事实，望法院现场核查情况。庆客福隆公司与麦田公司沟通继续履行合同无果，电费管理费（2017年4月-7月份）未按时缴纳，原承租户熟食店谈好补偿2万元也一直未支付，已经构成违约。麦田公司搬离后，2017年9月10日多吃水果店接手，年租金为每年36万元；2018年9月10日，多吃水果店经营不善，双方达成解除合同，现房屋闲置中。故反诉至贵院恳请判定如上请求。麦田公司针对反诉请求辩称：麦田公司没有违约，不认可有违约事实。电费没有收到票据，也没有收到庆客福隆公司的催缴通知，且麦田公司有押金和租金剩余，庆客福隆公司可以从中扣除。电费的滞纳金不同意支付，且约定标准过高。我们不同意继续履行，麦田公司已经搬离涉案房屋，庆客福隆公司也已将房屋出租给一个卖水果的，是后来水果店又搬了才要求麦田公司继续履行。广告牌合同中有约定我们的使用权。既然认定违法广告牌违法，是政府政策导致的，也应该由庆客福隆公司支付拆除费用。儿童乐园的补偿以及给前租户的补偿均不同意支付，与麦田公司没有关系。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2016年3月8日，麦田公司与庆客福隆公司签订《北京市房屋租赁合同》。该合同约定，庆客福隆公司将位于北京市昌平区回龙观新龙城西北角（浩克购物）部分房屋出租给麦田公司使用，房屋面积为约120平方米，房屋用途为房地产经纪经营、会议、培训、办公；房屋租赁期限至2016年3月18日起至2022年3月17日止，共计6年整；免租期为2016年3月11日起至2016年3月17日，共计7日，免租期内承租人无需承担房屋租金，但应实际使用所产生的全部费用；该房屋年租金为434000元，每6个月支付一次租金，承租人应于本合同签订一个工作日内，向出租人支付押金36166元。租赁期内的水费、电费、电话费、上网费及承租人经营所产生的全部费用由承租人承担。合同第6条广告位约定，租赁期限内，承租人可使用该房屋门头及外墙墙面上的广告位安装灯箱进行宣传，出租人应配合承租人办理广告位审批等相关手续，广告费审批及安装费用由承租人承担；出租人委托承租人负责将该房屋原有灯箱拆除，承租人承担拆除所需的相关费用；合同终止或解除后，承租人无需将灯箱拆除，但应将灯箱上的文字及图案去除，以便下一承租人使用。第十条违约责任约定，租赁双方未按本合同的约定履行义务，逾期超过7日的，每日违约方应按月租金的5‰标准向守约方支付违约金；逾期超过15个工作日的，守约方有权解除合同；因出租人违反约定导致合同解除、撤销或无效，除因退还押金及剩余的租金外，还应向承租人支付押金的200%作为违约金，并承担给承租人造成的装修搬迁的全部损失。2017年7月14日，麦田公司从涉案房屋处搬离。该公司已支付租金至2017年9月17日。2018年8月31日，麦田公司向庆客福分公司发出通知函，要求其退还截止2017年7月14日的剩余租金75900元及押金36166元，共计112066元。庆客福隆公司认可收到该通知函，但对麦田公司所发出通知函内容不认可，未将上述费用进行退还。2017年8月30日，庆客福隆公司与案外人张雷签订租赁合同，将涉案房屋出租给张雷用于经营水果店。案件审理过程中，麦田公司认为庆客福隆公司并未提供充分的证据证明2017年4月1日至2017年7月1日麦田公司租赁房屋期间发生电费3420元；且麦田公司已于2017年6月20日支付电费5000元，有电费缴纳费用的发票为证，被告应退还原告未发生的电费费用。庆客福隆公司对上述电费缴纳凭证不认可，称涉案房屋是房屋所有权人自建，电线未接入国家电网，平时电费都是交给庆居商贸公司，且麦田公司交纳电费票据上显示的地址与本案涉案房屋地址不同。关于双方是否约定由麦田公司向庆客福隆公司支付2万元作为对前租户的补偿问题，麦田公司否认双方对此有过约定，认为庆客福隆公司同原租户之间的权利义务同麦田公司无关。关于涉案房屋的建设是否取得规划许可、是否具备产权证明，麦田公司与庆客福隆公司均表示不清楚，庆客福隆公司称涉案房屋从案外人庆居商贸公司处承租得来，房屋是庆居商贸公司所建，但未见过该房屋的产权证明。经本院向昌平区不动产登记中心查询，因该房屋地址坐落不明，无法查实房屋的具体权属。本院认为，庆客福隆公司将未取得审批规划手续的房屋出租给麦田公司，双方签订的《北京市房屋租赁合同》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。鉴于2017年7月14日麦田公司已从涉案房屋处搬离，麦田公司要求退还自2017年7月15日之后剩余房屋使用费75900元及押金36166元，依据充分，本院予以支持。因合同无效，麦田公司要求确认合同解除的诉讼请求，欠缺法律依据，本院不予支持。同时，基于合同无效，该合同中关于违约金的约定亦没有法律效力，故麦田公司要求庆客福隆公司支付违约金的诉讼请求，已无合同依据，本院不予支持。庆客福隆公司要求麦田公司支付提前搬离的违约金、赔偿控制损失、租金补差损失，并无事实与法律依据，本院不予支持。庆客福隆公司主张麦田公司欠付电费管理费及滞纳金，但庆客福隆公司提供的证据不足以证明该项主张，故针对该项反诉请求，本院不予支持。庆客福隆公司要求麦田公司支付违法安装广告牌拆除费用及赔偿儿童乐园投资75000元、补偿熟食店腾退款2万元的反诉请求，均无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、北京庆客福隆商贸有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还北京麦田房产经纪有限公司剩余房屋使用费75900元及押金36166元；二、驳回北京麦田房产经纪有限公司其他诉讼请求；三、驳回北京庆客福隆商贸有限责任公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1994.00元，由北京庆客福隆商贸有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郭 悦人民陪审员  张淑珍人民陪审员  赵凯民二〇一九年十二月二十三日书 记 员  姚东方