贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔0502民初15221号 原告：谢明浪，男，白族，1987年11月23日出生，住贵州六盘水市钟山区。 原告：李艳林，女，汉族，1986年9月29日出生，住贵州省毕节市金海湖新区。 被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：李玉蝶（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师。 原告谢明浪、李艳林与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用简易程序于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告谢明浪、李艳林、被告博泰公司委托诉讼代理人李玉蝶均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告谢明浪、李艳林向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金（庭审中明确为逾期交房违约金）51325.00元及利息暂计27715.50元（以51325.00元为本金，按24%年息计算，从2017年3月3日计算到还清全部本息为止）；2、判决被告支付原告逾期办理商品房转移登记不动产权证的违约金暂计62275.79元（违约金以购房总额445145.00元为基数，每日按万分之一的标准，从2015年12月31日起计算至实际办理商品房转移登记即不动产证之日止，至2019年11月3日为62275.79元）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2014年6月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节，总价为445145.00元，原告按约定交付了购房款，合同约定被告应于2014年12月30日交付房屋，并约定违约金的计算方式，后被告未按期交房，被告于2016年12月30日才交付房屋给原告，双方于2017年2月14日达成编号45《违约金计算明细》：被告支付原告违约金为51325.00元，但被告至今未支付给原告；合同还约定：出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的相关文书，交付给买受人。逾期违约金为，按日向买受人支付已付交房款万分之一的违约金。但被告至今仍未将房屋产权证明办理交付给原告，影响原告合理使用自己的财产管理活动和房产保值增值。综上所述，原告认为被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条、第一百三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九的相关规定诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告博泰公司辩称：一、被答辩人起诉已超过诉讼时效；二、被答辩人的请求权基于迟延办理不动产权属证书而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付被答辩人，由被答辩人作为买受人委托出卖人办理房屋产权分户转移登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办证，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定，从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记，而后再行办理分户登记，总登记的时间约定在交房后180日，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，在被答辩人未提交委托办证相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以被答辩人主张的逾期办证违约金应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定“办理所有权证书”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的证书不动产权证书，2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，可以免责，因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权证书毕节系2016年9月30日实行，在之前不可能取得，在不动产统一登记制度实施后，双方何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，被答辩人也未对被告主张过权利和给予必要的履行时间，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形；四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，被答辩人主张的违约金过高，应当依法予以调低；五、双方合同约定的由出卖人交付被答辩人的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》都不能准确的判断“有关文书”属何种标的物，作为负有有关文书交付义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人交付有关文书不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的能为而不为，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。（补充）原告第一项诉请无事实与法律依据，依法不应得到支持。综上，请依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无争议的原告提供的身份证、商品房买卖合同、借款合同及还款凭证、违约金计算明细、收据4张。能证实原、被告双方签订商品房买卖合同，原告支付相关购房款及相关税费、双方对被告逾期交房违约金进行确认等事实，本院予以采信。 根据双方当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号ＢＴ—Ａ2-1-1001），合同载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节市南部新区**住房（房号Ａ2-1-1001）；建筑面积138.93平方米，套内建筑面积124.58平方米；该商品房总价款为445145.00元；第十一条，交房条件和时间：出卖人应当于2014年12月30日前，向原告交付该商品房；逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理，（1）逾期在60日内，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日，……买受人要求继续履行的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金。初始登记：出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。转移登记：出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1、2）项处理：……（2）原告不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由原告承担。此外，合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等其他相关内容。合同签订后，原告按约定向被告支付购房款445145.00元，已履行全部房款的支付义务，且于2014年3月9日交付给被告办证费用共计18814.00元。被告在庭审中称，涉案房屋未取得商品房所有权初始登记，不具备办证条件。 另查明：被告将涉案房屋交付原告使用后，双方并于2017年2月14日对被告逾期交房违约金进行计算，被告向原告出具《违约金计算明细》，载明：……购房金额为根据合同违约金按每天万分之一计算共计517天，违约金金额为445,145.00元，23,014.00元，根据公司与业主后期协商中达成。2016年的6月1日起每天按万分之三计算，共计212天，违约金金额为28,311.00元，合计违约金金额为51,325.00元，我公司承诺于2017年3月10日起开始支付违约金。《违约金计算明细》出具后，被告未按该约定向原告支付违约金。 本院认为，综合诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是：1，被告是否应支付原告逾期交房违约金及利息；2被告是否应支付原告逾期办证的违约金以及标准、时间。对双方争议的焦点1，对逾期交房违约金问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，可被告未按合同约定向被告交付涉案房屋，已违约，且原、被告双方对逾期交房违约金进行计算确认，达成被告支付原告逾期交房违约金的具体金额和支付时间，被告未在约定的时间支付原告违约金，应承担相应的民事法律责任，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持，对被告以该诉请无事实依据和法律依据为由不予以支付的抗辩理由，本院认为，双方合同约定被告向原告交付涉案商品房的时间及逾期交房的违约金计算标准，之后，双方对违约金的计算标准和金额进行了明确，被告出具了相关违约金计算明细给原告，被告未按该约定履行义务。故被告的该抗辩理由，本院不予以支持，对被告以诉讼时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，诉讼时效期间为三年，而本案原告主张的逾期交房违约金，被告承诺于2017年3月10日起开始支付，并未超过三年诉讼时效的规定，故被告的该抗辩理由，本院也不予以支持。对原告主张的逾期交房违约金的利息问题，无法律依据，本院不予以支持；对双方争议的焦点2，对逾期办证违约金问题，根据双方约定（或委托）被告为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，其辩称“双方合同就转移登记证书的办理，系委托办理，并无具体的办证期限及违约责任，原告要求支付逾期办证违约金于法无据”的抗辩理由。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同约定：“出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。根据该约定，“办理商品房转移登记的有关文书”的时间是明确的，即为2015年12月30日前，不管是委托办证还是其他方式办证，均是在被告取得办证条件的情况下才能实施，被告在合同约定的期限内未取得办理商品房转移登记的有关文书，已违约，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据；对被告辩称：“因不动产统一登记的施行改变了双方合同履行方式，原告并未就变更后的履行方式向被告进行过催告，被告不存在逾期行为”。被告不能办证与政府行政行为没有关联性，理由：原被告双方约定被告应在2015年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，而在该期限内，被告未取得涉案商品房所有权初始登记，被告已违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，必须具备办证的相关条件，但是直至庭审，原告表示涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为应因双方约定的不可抗力而免责的抗辩主张不成立，本院不予采纳。故对被告以此抗辩不支付原告违约金的理由，本院不予以支持。所以，对原告请求判令被告支付其逾期办证违约金，本院应予支持；对于原告向被告主张逾期办证的违约金，是否超过诉讼时效问题。因双方合同约定的违约金是按日计算，原被告双方约定被告应在2015年12月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在约定时间前取得涉案商品房所有权初始登记，已侵害原告的合法权益，原则上应从2015年12月31日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯三年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，原告于2019年11月18日向本院起诉，按三年诉讼时效的规定，即2016年11月18日之前的违约金确已超过诉讼时效，不予保护，2016年11月18日起的违约金未超过诉讼时效，本院予以保护，而被告将办证相关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完毕权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算时间应截至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对被告的该抗辩理由，本院部分支持；对被告的其他抗辩理由，无事实依据和法律依据，本院不予以支持。故根据双方合同的约定，原告主张的逾期交房违约金以购房款445,145.00元为基数，按日万分之一的标准，从2016年11月18日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。原告诉请超过的部分，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢明浪、李艳林逾期交房违约金51,325.00元； 二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢明浪、李艳林逾期向不动产登记机构提交为原告谢明浪、李艳林办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款445,145.00元为基数，按日万分之一的标准计算，从2016年11月18日起至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止）。 三、驳回原告谢明浪、李艳林的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币1,563.00元，由原告谢明浪、李艳林负担363.00元，被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担1,200.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员 詹 伟 二〇一九年十二月十六日 书记员 张朕一