广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2019)粤06民终13364号上诉人（原审被告）：李庭彬，住广东省海丰县*****************，公民身份号码441************4。委托诉讼代理人：钟晓，广东的信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：家利物业管理（广州）有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，统一社会信用代码914406********。负责人：何伟雄。委托诉讼代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：叶小芳，住广东省海丰县************，公民身份号码441************。上诉人李庭彬因与被上诉人家利公司管理（广州）有限公司佛山分公司（以下简称家利公司）、原审被告叶小芳物业服务合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初9247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李庭彬上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费由家利公司承担。事实与理由：（一）一审判决从2017年1月1日起计物业管理费无事实及合同依据，应按实际收楼之日起计物业管理费。根据《涟岸花园前期物业服务协议》第四条第一款约定，交楼通知书标明之日起计物业服务费。由于签订服务协议时不能预见物业实际交付时间，故双方约定附条件的起算日期。家利公司未在本案提出达到交楼标准时间的证据，本案应当按照实际收楼的日期起算物业管理费。一审判决依据家利公司寄出的交楼通书知书标明的日期(即2017年1月1日)起计物业管理费没有依据。1.家利公司提交的对账确认函及附件无法证明家利公司已向李庭彬寄送了交楼通知书，李庭彬并无收到交楼通知书。家利公司提交的单元记录检表，检查的时间为2017年8月19日，落款的日期却为2016年12月26日，存在矛盾。按照常理，应以检查时间2017年8月19日为准。一审认为上述两份证据相互印证没有依据。2.退一步而言，交楼通知书交付日期由家利公司单方制作，应以达到实际交楼条件日期起计本案的物业管理费，否则对李庭彬不公平。家利公司随意标记日期通知李庭彬计收物业管理费不合理。3.前期物业合同是家利公司制定的格式合同，应作出有利于李庭彬解释。（二）应以佛山市禅城区*************（以下简称涉案房屋）达到实际交付条件起，即2018年3月30日计算物业管理费。1.佛山市和记黄埔公司2018年4月2日出具的信函，证明李庭彬于2017年8月19日收到交楼通知并办理收楼手续，但仍然未达到交楼条件，直至2018年3月30日涉案房屋才达到实际交付条件。2.李庭彬提交了房屋未达到交楼条件的视频证据，证明房屋存在严重断裂，存在严重的质量问题和安全隐患，未达到商品房交付的国家标准，一审判决未提及。3.李庭彬提交单元记录检查表证明涉案房屋存在诸多质量问题，一审判决述我方无证据证实存在质量问题无依据。（三）因物业管理费支付时间约定不明、涉案房屋质量问题、家利公司未按合同履行物业服务、家利公司的物业计费系统等而导致本案纠纷，李庭彬不存在违约行为。1.家利公司要求按照2017年1月1日起计物业管理费并按其系统计算滞纳金不公。2.家利公司的物业服务不到位，其未按物业合同提供服务，存在过错。涉案小区多反映此问题，家利公司之物业纠纷案件数量巨大也证实此问题，也有相关判决认定家利公司存在过错。3.家利公司的物业系统原因导致本案的物业费用没有及时支付且计算滞纳金致费用过高，家利公司对此存在过错。一审判决李庭彬违约并承担律师费及违约金无依据，判决标准过高，请求予以驳回。被上诉人家利公司未答辩。原审被告叶小芳未陈述意见。家利公司向一审法院提出诉讼请求:1.李庭彬、叶小芳支付家利公司自2017年1月1日起所有物业服务费及违约金，物业服务费计至2019年2月28日为13224.44元，违约金则自2017年1月6日起计至实际履行之日止，按日按拖欠款项每日千分之一计付；2.请求判决李庭彬、叶小芳承担家利公司支出的律师费2400元；3.请求判决李庭彬、叶小芳承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：涉案房屋位于佛山市禅城区*************，为李庭彬、叶小芳于2016年7月所购买，李庭彬占有95/100份额，叶小芳占有5/100份额，购房合同约定的房屋建筑面积为127.06平方米。李庭彬、叶小芳于2017年11月24日取得该房屋产权证件，载明的房屋建筑面积为127.23平方米。佛山市和记黄埔地产有限公司（以下简称和记公司）于2016年12月13日通过EMS专递(邮件号：1048*)向李庭彬、叶小芳发出交楼通知书，并告知涉案房屋的物业服务费将由2017年1月1日起计收，李庭彬、叶小芳于2016年12月22日在回执上签字确认。2016年5月26日，家利公司(甲方)与李庭彬、叶小芳(乙方)签订《前期物业服务协议》，约定：“……第二条物业管理服务的内容。一、综合管理服务；二、物业公共区域内的共用部位和共用设施设备的维护和管理；三、环境卫生；四、绿化管理；五、秩序维护；六、消防；七、交通秩序与车辆停放；八、房屋装饰装修管理……第四条物业服务费(不包括本物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的费用)。一、乙方交纳物业服务费用的起计时间：交楼通知书上标明的物业服务费起计之日。二、住宅单元按建筑面积每月每平方米4元缴纳。三、乙方在取得房屋产权证明前，须按买卖合同约定的房屋建筑面积缴纳物业服务费用；乙方在取得房屋产权证明后，则应按房屋产权证明记载的建筑面积缴纳物业服务费用……六、乙方每次交纳物业服务费用时间：每月5日前以自动划扣、汇款转账、现金等方式，提前支付本月的物业服务费……第十一条违约责任……三、乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金，或采取相应催交措施。若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方而支出的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担。”李庭彬、叶小芳与开发商和记公司于2016年5月26日签订《商品房买卖合同》，其中约定如下：……第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月31日前，将经竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用......第十一条交接。买受人办理商品房交付手续时，若出卖人交付的商品房已符合买卖合同第八条约定的交房条件，买受人须签署该商品房交接文件，未签署的，则视为该商品房已自动交付，相关风险、责任和物业服务费等费用自《物业交楼通知书》确定的期限起由买受人承担。该商品房交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要由出卖人进行保修或整改的，不影响出卖人向买受人交付该商品房且交房时间不顺延。附件四《补充协议》，其中补充约定：……六、甲方(和记公司)应在买卖合同第八条约定的日期前寄发《物业交楼通知书》通知乙方(李庭彬、叶小芳)办理交付该商品房手续。自《物业交楼通知书》中确定的交付使用之日起，与该商品房管理和保管有关的费用均由乙方负担，物业服务费从《物业交楼通知书》中确定的计费日期起计收……九、乙方办理该商品房交付手续时，若甲方交付的该商品房已符合买卖合同第八条约定的交房条件，乙方须签署该商品房交接文件。未签署的，视为该商品房已自动交付，相关风险、责任和物业服务费等费用自《物业交楼通知书》确定的期限起由乙方承担。该商品房交付时或交付后，若该商品房的瑕疵需要由甲方进行保修或整改的，不影响甲方向乙方交付该商品房且交房时间不顺延……若乙方未按《物业交楼通知书》要求办理商品房的收楼交接手续，则自《物业交楼通知书》中确定的交付使用之日起，该商品房视为已经正式交付给乙方……但物业服务费仍从《物业交楼通知书》中确定的交费时间起计收……十七、依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知均应采用书面形式，并用传真或挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在买卖合同列明的通讯地址发出……若采用挂号信件或经登记的信件发送通知，如无其他证据予以证明的，则自发出日后第七日视为送达。若任何一方通讯地址有所变更，应事先以挂号信件或经登记的信件书面通知另一方。否则依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知到达原通讯地址，即视为已履行通知义务。另根据相关联系列案查明事实，涉案小区的会所于2018年1月15日首次开放，会所泳池于2018年6月首次开放。家利公司于2018月4月24日和2018年5月25日分别就2017年度以及2018年第一季度的物业服务资金收支情况进行公示，在此之前，家利公司未进行过物业服务费收支情况的公示。再查明，家利公司与广东广信君达律师事务所签订《专项法律服务合同》，约定家利公司委托该所代理催收物业服务费用及与物业管理相关诉讼等，代理诉讼案件服务费用为2400元/件。广东广信君达律师事务所于2019年3月9日向家利公司开具了本案律师费2400元的发票。一审法院同期受理家利公司诉涟岸花园住户物业服务合同纠纷系列案合共80件案。2019年4月28日，一审法院到涉案小区进行勘查。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。家利公司与李庭彬、叶小芳签订的《前期物业服务协议》系双方的真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，家利公司、李庭彬、叶小芳均应按照合同约定善意履行各自承担的义务。关于家利公司诉请的物业服务费。根据查明的事实，家利公司已为包括李庭彬、叶小芳物业在内的涉案小区提供了物业管理服务，关于李庭彬、叶小芳拒绝交纳物业管理费的理由能否成立，一审法院评判如下：第一，根据家利公司、李庭彬、叶小芳双方举证的证据，尚不足以认定家利公司的上述物业服务项目存在服务质量缺陷或者服务明显缺位的情形；第二，虽然家利公司存在迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算的违约行为，但该违约行为主要损害了业主和物业使用人知情权、监督权，与家利公司已经履行的上述管理、维修、养护义务相比较而言，家利公司的违约情节轻微；第三，李庭彬、叶小芳在本案物业服务合同中的主要义务在于按时足额支付物业服务费。在家利公司已经履行物业服务主要义务的情况下，李庭彬、叶小芳以家利公司存在的轻微违约为由拒绝履行其合同主要义务，不符合《中华人民共和国合同法》第六十七条所规定的“有权拒绝其相应的履行要求”中的“相应”的规定；第四，物业管理公司提供的服务具有公共性和整体性，服务于整个小区的物业，个别业主不按时缴纳物业管理费会对小区的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主或物业使用人也极为不公。综上，李庭彬、叶小芳拒交物业管理费的抗辩意见不成立，一审法院不予采纳。关于李庭彬、叶小芳抗辩认为其于2018年3月30日才收楼，因此物业费应从2018年3月30日起计。涉案《商品房买卖合同》约定，和记公司应于2016年12月31日前将符合合同约定的商品房交付给李庭彬、叶小芳使用，根据采信的证据，和记公司已于2016年12月13日向李庭彬、叶小芳邮寄《交楼通知书》。根据《商品房买卖合同》补充协议第十七条“依据买卖合同及本补充协议所发出的任何通知均应采用书面形式，并用传真或挂号信件或经登记的信件的方式，按照双方在买卖合同列明的通讯地址发出……若采用挂号信件或经登记的信件发送通知，如无其他证据予以证明的，则自发出日后第七日视为送达”的约定，在李庭彬、叶小芳没有充分证据证明其存在拒绝收楼事由的情形下，该《交楼通知书》已视为送达李庭彬、叶小芳。李庭彬、叶小芳在《物业交楼邮寄文件清单回执》签名亦印证李庭彬、叶小芳已收到家利公司邮寄的交楼通知书并知悉、确认物业管理费从2017年1月1日开始计收。故李庭彬、叶小芳的上述抗辩意见，一审法院不予采纳，一审法院对家利公司主张李庭彬、叶小芳从2017年1月1日开始无支付物业管理费的事实予以确认。关于计算标准，依据《前期物业服务协议》约定物业管理费的计算标准以业主取得房产证月份为界，取得房产证前按《商品房买卖合同》约定的建筑面积计算，之后按房产证记载的建筑面积计算。本案中，购房合同约定的房屋建筑面积为127.06平方米，李庭彬、叶小芳于2017年11月24日取得房屋产权登记，房产证记载的建筑面积为127.23平方米。故2017年12月前物业管理费按照购房合同约定的建筑面积计算，此后的物业管理费按照房产证记载的建筑面积计算。经计算，李庭彬、叶小芳应向家利公司支付2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费13224.44元(4元/月/平方米×127.06平方米×11个月+4元/月/平方米×127.23平方米×15个月)。家利公司诉请有合同依据，一审法院予以支持。关于违约金的诉请。《前期物业服务协议》第十一条约定，“李庭彬、叶小芳逾期交纳物业服务费，则从逾期之日起按每日千分之一计付违约金”，日千分之一折算年利率超过36%，该违约金计算标准过高，李庭彬、叶小芳亦持异议，一审法院认为：第一，除利息损失外，无证据证明家利公司还有其他损失，而约定违约金相较于银行同期同类逾期贷款罚息利率而言明显过高；第二，根据所查明事实，家利公司迟延开放会所、迟延公示物业费收支情况、未依照《广东省物业管理条例》规定公布物业服务资金年度预决算，也未举证证明其依照承诺进行服务满意度调查且保证满意率95%以上，构成了违约，侵犯了业主和物业使用人知情、监督、异议权利，应承担相应违约责任；第三，李庭彬、叶小芳抗辩认为违约金应当调整。因此，一审法院酌定违约金调整为按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%(4.35%×150%=6.525%)的标准计算，对家利公司主张的违约金标准超出的部分一审法院不予支持。根据《前期物业服务协议》约定的支付物业服务费时间，李庭彬、叶小芳每月欠付的物业服务费从当月6日起计算违约金，经核算，截至2019年2月28日，李庭彬、叶小芳应付违约金为969.26元(详见附表)。之后的违约金按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算。家利公司主张的违约金超出的部分，一审法院不予支持。关于律师费的诉请。家利公司支出律师费2400元的事实，有《专项法律服务合同》、付款凭证以及发票予以证实，一审法院予以确认。《前期物业服务协议》虽概括约定律师费由李庭彬、叶小芳承担，但未明确费用标准，李庭彬、叶小芳也未实际参与律师费的谈判，基于司法公平，应对费用的合理性进行审查。鉴于本案系普通的物业服务合同纠纷案件，讼争标的数额相对小，而涉案小区的物业服务收费标准在同地区中属于较高水平，而家利公司未按照合同约定的“酬金制”的物业服务收费模式严格履行其公示义务，物业服务费用收支欠缺透明，业主难以对物业服务费用收支情况有效行使知情、监督、异议权利进而拒交物业服务费用，也是导致本案诉讼产生的原因之一，家利公司对本案诉讼的发生也负有过错，对因诉讼所产生的费用也应承担相应责任。因此，一审法院酌定李庭彬、叶小芳负担家利公司所支出律师费中的1600元，家利公司诉请超出部分，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第七条第(五)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决：一、李庭彬、叶小芳于判决发生法律效力之日起十日内向家利公司支付佛山市禅城区*************自2017年1月1日至2019年2月28日的物业服务费13224.44元及违约金(违约金的计算方式：暂计至2019年2月28日为969.26元，之后按照中国人民银行公布的金融机构一年期人民币贷款基准利率上浮50%的标准计算至物业服务费实际支付之日止)；二、李庭彬、叶小芳于判决发生法律效力之日起十日内向家利公司支付律师费1600元；三、驳回家利公司的其他诉讼请求。如李庭彬、叶小芳未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取162元，由家利公司负担40元，李庭彬、叶小芳负担122元。二审期间，各方当事人均未提出新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。关于李庭彬、叶小芳应支付物业管理费的起始时间问题。经审查，李庭彬、叶小芳于2016年12月22日出具《回执》，《回执》载明已收到交楼通知书以及全部附件，“已知悉并确认该单元物业服务费从2017年1月1日开始计收”。李庭彬、叶小芳在回执上签名时清楚知悉案涉房屋物业服务费的起算时间是2017年1月1日，其作为完全民事行为能力人可以独立实施民事法律行为，其在回执上签名表明其清楚知悉且认可回执上载明的内容，因此，案涉房屋的物业服务费应从2017年1月1日起计收。李庭彬主张涉案房屋存在质量问题，导致其于2018年3月30日才收楼，物业服务费应按照实际收楼的日期起算。对此，本院认为，此属于房屋质量问题对李庭彬造成的损失，李庭彬可另行解决。李庭彬上诉主张因家利公司物业计费系统的原因导致物业费无法及时支付，故家利公司存在过错，但未能举证证明，本院不予支持。李庭彬上诉主张其无需承担违约金，因李庭彬、叶小芳在《回执》上签名确认涉案房屋的物业服务费从2017年1月1日开始起算，其自2017年1月停交物业费构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一审判决李庭彬、叶小芳承担违约金，并根据本案实际情况对双方约定的违约金标准予以调整，处理并无不当，本院依法予以维持。李庭彬的该项上诉主张不能成立，本院不予支持。李庭彬上诉主张其不应承担家利公司支出的律师费，因双方签订的《前期物业服务协议》第十一条第三项约定“……若甲方采用向人民法院起诉的方式催交费用，甲方因起诉乙方（业主）而产生的诉讼费、聘请律师而支出的律师费、差旅费等均应由乙方承担”，一审判决根据具体案情酌定李庭彬负担家利公司支出律师费中的1600元，对家利公司主张超出部分未予支持，该处理亦未有不妥，本院予以维持。综上所述，李庭彬的上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费171元，由李庭彬负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴健南审 判 员 耿 翔审 判 员 吴媛媛二〇一九年十二月二十三日法官助理 黄清怡书 记 员 何泳怡