贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2601民初3036号原告：贵州合力购物有限责任公司,住所地:贵州省贵阳市花果园国际中心**楼****,统一社会信用代码:91520113789777465C。法定代表人：李德祥，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：黄云，贵州乾合律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）:吴燚林，系该公司法务。被告：凯里市佳和盛世置业有限公司，住所地：，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市凯棉路**蝴蝶谷营销中心信用代码：915226010827636928。法定代表人：刘海涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王陆飞,贵州兄弟律师事务所律师。第三人：贵州永辉超市有限公司，地址：贵阳市，地址：贵阳市观山湖区金阳南路**代码：915201155519322501。法定代表人：黄德顺，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢珊，贵州慧原律师事务所律师。原告贵州合力购物有限责任公司与被告凯里市佳和盛世置业有限公司及第三人贵州永辉超市有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贵州合力购物有限责任公司委托诉讼代理人黄云、吴燚林，被告凯里市佳和盛世置业有限公司委托诉讼代理人王陆飞及第三人贵州永辉超市有限公司委托诉讼代理人谢珊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州合力购物有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告凯里市佳和盛世置业有限公司继续履行其与原告贵州合力购物有限责任公司于2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告凯里市佳和盛世置业有限公司支付原告贵州合力购物有限责任公司逾期赔偿金（自2016年12月30日起，按每日8679.45元标准，计算至被告实际移交租赁房屋之日止，暂计算至2019年4月30日，计7386213.70元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月10日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告开发的凯里市6000平米房屋用于经营商场，租赁期限自起租日起算20年，交房日为2016年9月30日前，被告逾期移交房屋在90日之内的，起租日作相应的顺延，当逾期移交超过90日时，自第91日起,每超过一日被告应按协议约定的日租赁费用的双倍赔偿原告损失。合同还对租赁房屋的移交条件和移交手续、租金费用、停车场的使用和管理、合同的解涂和违约责任等事项进行了明确的约定。后原告按约支付了50万元的合同定金，被告于2015年10月21日向原告出具了定金收据。但被告至今未按约向原告交房。2019年4月9日，被告向原告发出《解除通知书》，单方面要求解除《房屋租赁合同》。2019年4月12日，原告向被告发出《回复函》，明确表示不同意解除《房屋租赁合同》，并将于当日入场部分设施、设备。后原告为了维护自身的合法权益，当晚安排人员往租赁房屋内运输设备等，但遭到被告的阻拦。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，各方应当按合同约定履行合同义务。被告无约定或法定的合同解除权，无权单方面要求解除合同。同时，被告逾期移交租赁房屋，应当承担继续履行交付租赁房屋的义务以及按约支付逾期赔偿金的违约责任。原告为维护自身合法权益特诉至法院。被告凯里市佳和盛世置业有限公司辩称：一、答辩人解除《房屋租赁合同》合法有效。2015年10月10日，答辩人与被答辩人签订《房屋租赁合同》，约定答辩人将开发的蝴蝶谷部分房屋出租给被答辩人开办办超市。合同签订后，答辩人于2018年5月、9月多次就租货相关细节致函被答辩人协商，但被答辩人均不理不睬。2018年8月，答辩人开发的蝴蝶谷验收合格具备交付条件并有部分商家入驻，作为蝴蝶谷商业项目的主力商家之一，为不影响项目2019年4月28日正式开业的整体进度，答辩人即与被答辩人协商希望被答辩人尽快开始装修入住，谁承想被答辩人此时提出各种苛刻条件包括增加面积，增设电梯等，否则拒不进场装修，答辩人与被答辩人多次协商均无回复。因被答辩人的消极态度答辩人在2019年3月21日通过公证处向被答辩人致函联络工作，被答群人仍不予理睬。答辩人无奈只得在2019年4月1日通过邮件将《解除通知书》寄给被答辩人，并在2019年4月8日通过公证处向被答辩人致函解除双方签订的《房屋租赁合同》，并于2019年4月13日将答辩人缴纳的50万元定金退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”因此答辩人解除《房屋租赁合同》符合法律规定，合法有效。二、被答辩人提供的格式合同明显加重答辩人义务，条款无效。答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》系被答辩人提供的格式合同，通览整篇合同，处处加重答辩人的义务排除答辩人责任，且免除被答辩人责任。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、四十条、四十一条等相关规定，部分条款无效。三、被答辩人诉请继续履行《房屋租贡合同》无法实现。答辩人与被答辩人解除合同后，为不影响蝴蝶谷项目的整体发展，临时与第三人协商达成一致，在答辨人降低房屋租金的承诺下，于2019年4月11日签订《房屋租赁合同》，将房屋租给第三人开办超市，并在2019年4月12日举行了进场仪式。签约后，第三人立马进驻装修，办理相关证照，并在2019年9月13日正式开业运营，现经营状况良好。被答辩人诉请要求继续履行《房屋租赁合同》无法实现，继续履行合同的成本过高，且大量浪费社会资源，答辩人认为这种情形不适于继续履行。答辩人认为答辩人解除合同有事实及法律依据，且不可能继续履行，请求依法判决驳回被答辩人诉请，维护答辩人合法权益。第三人贵州永辉超市有限公司辩称：1、永辉公司是在得知佳和公司与合力公司解除合同后才与佳和公司签订的正式租赁合同；2、佳和公司与永辉公司签订了《租赁合同》后，将租赁场地交付给永辉实际占有，双方是在公平自愿的情况下签订不存在恶意串通，并且永辉公司依据双方签订的租赁合同履行相关的义务，办理相关的手续，并取得了相关的合法执照，根据最高院的规定，永辉公司才是合法的承租人；3、法律并无明文规定，所有权人不可以同时与两个或多个承租人签订租赁协议，在租赁合同均有效的情况下，所有权人可以依据法律规定，选择履行哪一份合同，因此本案中佳和公司依据法律规定选择与永辉履行租赁合同，合法有效，因此应依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告贵州合力购物有限责任公司（作为承租人、合同乙方）与被告凯里市佳和盛世置业有限公司（作为出租人、合同甲方）于2015年10月10日签订《房屋租赁合同》，合同约定的主要内容有：租赁房屋位于凯里市，红线面积共6000平米，具体范围以附件1的平面图中红线范围面积为准。租赁房屋：指位于贵州省凯里市佳和盛世蝴蝶谷项目甲方依法拥有产权的区域内，由本合同附件1所附平面图中红线标注的范围及其对应的空间和维护结构，以及该空间内所有的由甲方依本合同之要求完成的各类设备、装置、设施、管道、线路等配置。租赁房屋移交日：指甲方将竣工验收合格的租赁房屋交予乙方并签署移交文件之日。起租日：即租凭房屋开始计算租赁费用之日。开业筹备期限：指甲方根据本合同约定，同意乙方进行设备安装和开业准备及市场培育期的免交租金及费用的期限。租金及费用：乙方支付的租金包括房屋租金、设施设备租赁使用费用、物业管理费等。租赁房屋的移交时间和手续：甲乙双方确定的商场移交日为2016年9月30日前（春节前两个月不做移交），若甲方满足本合同条款第五条约定的乙方条件，则甲方可提前通知乙方入场装修；原则上，甲方应在不迟于租赁房屋移交日前3个工作日，将“移交通知”以书面形式发送乙方。逾期移交：除本合同另有约定外，甲方逾期移交租赁房屋在90日之内的，起租日作相应的顺延。当逾期移交超过90日时，自91日起，每起过一日，甲方方应按本协议约定的日租赁费用的双倍赔偿乙方损失。如甲方逾期移交租赁房屋的期限超过一年（含一年）以上时，如乙方同意进场继续履行合同的，起租日作相应的顺延，同时甲方须按照本条5.4.1款的约定支付逾期赔偿金；如乙方不同意进场时，有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还乙方已缴纳的定金及赔偿乙方为此租赁场地所支付的一切经济损失。租金及费用：第1年-第3年，1584000元／年，第4年-第6年，1694880元／年…。定金：双方约定，在签订本合同后15个工作日之内，乙方向甲方支付定金人民币50万元整作为履行本合同之保障。乙方交付的定金在支付第一期租金及费用时折抵扣除，直至冲抵完毕。在合同有效期内，若甲方将房屋转作它用或将商场租与第三人，则双倍返还乙方定金，并承担乙方为经营商场已作所有投资的损失。甲方的解除权：甲方可以在发生以下情形时，以书面通知的形式解除本合同；如甲方决定解除合同的，乙方装修后附着于墙面、地面的固定装、地面的固定装修及不可搬动的设备设施归甲方所有济损失。乙方擅自整体抵押、担保该房屋；乙方无正当理由，单方面终止合同履行的；除甲方原因外，乙方延迟支付租金及费用越过一个月，经甲方书面通知乙方缴纳而乙方仍未缴纳的。合同签订后，贵州合力购物有限责任公司于2015年10月21日，向凯里市佳和盛世置业有限公司支付50万合同定金款。合同约定的移交日2016年9月30日到期后至今双方并未实际移交租赁房屋，贵州合力购物有限责任公司未进场装修，未支付过租金。就未移交租赁房屋，贵州合力购物有限责任公司认为因凯里市佳和盛世置业有限公司租赁场地不能达到《房屋租赁合同》约定的交付条件，没有竣工验收也没有消防验收，导致。凯里市佳和盛世置业有限公司则认为是贵州合力购物有限责任公司提出苛刻条件，包括增加面积，增设电梯等，否则拒不进场装修。双方因此发生纠纷，原告起诉至本院，诉讼中，被告提出管辖权异议，本院认为异议不成立，裁定驳回被告提出的管辖权异议，被告不服该裁定上诉后，黔东南苗族侗族自治州中级人民法院裁定驳回上诉，维持原审裁定。双方均要求按简易程序继续审理，并双方同意庭外和解，但经多次协商未果。另查明：佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体项目于2018年8月31日竣工验收，2019年1月25日消防验收合格。被告凯里市佳和盛世置业有限公司在2019年4月1日通过邮件将《解除通知书》寄给原告贵州合力购物有限责任公司，以关于房屋设施、设备等相关方面长期不能达成一致，导致不能实现双方的合同目的。解除双方签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》等凯里蝴蝶谷房屋租赁关系。并在2019年4月8日通过公证处向原告贵州合力购物有限责任公司致函解除双方签订的《房屋租赁合同》，原告贵州合力购物有限责任公司在庭审中只认可在2019年4月9日通过快递收到解除函，但不同意解除。在贵州合力购物有限责任公司2019年4月12日向凯里市佳和盛世置业有限公司的《回复函》中表示不同意解除《房屋租赁合同》，解除合同的意见不符合《房屋租赁合同》的约定，也不符合《合同法》规定的解除条件。并要求于2019年4月15日前按照《房屋租赁合同》中约定的移交条件尽快移交。2019年4月13日凯里市佳和盛世置业有限公司通过银行将50万元作为退保证金转入贵州合力购物有限责任公司帐户。庭审中贵州合力购物有限责任公司认可收到50万元，但不认可被告用退款50万元的行为来解除合同，要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，并按合同约定赔偿逾期移交房屋产生的逾期赔偿金。再查明：被告凯里市佳和盛世置业有限公司（作为出租方）与第三人贵州永辉超市有限公司（作为承租方）于2019年4月10日-12日期间分别签章订立《租赁合同》，并在《租赁合同》签订后实际交付了租赁场地。第三人贵州永辉超市有限公司以该场地为营业场所，于2019年4月29日办理了贵州永辉超市有限公司凯里分公司营业执照，并于2019年9月13日开业。本案所涉租赁房屋在该《租赁合同》租赁场地范围内。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状、第三人陈述，以及原告、被告、第三人提交的证据材料并经庭审举证质证及庭审笔录等在卷佐证，本院依法审查，可以认定。本院认为,原告贵州合力购物有限责任公司与被告凯里市佳和盛世置业有限公司签订的《房屋租赁合同》，双方都认可该合同依法成立、合法有效，本院予以确认。凯里市佳和盛世置业有限公司认为因贵州合力购物有限责任公司提出苛刻条件后，已致函解除双方签订的《房屋租赁合同》。贵州合力购物有限责任公司表示不同意解除《房屋租赁合同》，认为该解除不符合双方《房屋租赁合同》的约定，也不符合《合同法》规定的解除条件。本院审查认为，凯里市佳和盛世置业有限公司单方通知解除《房屋租赁合同》，并无充分证据证实其符合《房屋租赁合同》中约定的解除条件或法律规定的解除条件，不能达到单方解除的法律效果。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”的规定，现《房屋租赁合同》所涉租赁房屋已被另行租赁给第三人贵州永辉超市有限公司并实际交付占有，且已实际装修和经营。在此情况下，对原告要求继续履行2015年10月10日签订的《房屋租赁合同》，事实上已不能履行，故本院不予支持。对原告要求按《房屋租赁合同》约定支付因被告逾期移交房屋产生的逾期赔偿金，在《房屋租赁合同》约定的移交时间2016年9月30日到期后至双方2019年4月发生纠纷前，双方明知约定的移交时间已届满，但是否按合同约定追究相应的违约责任，在双方就项目进行商谈过程中并未进行明确。在此情况下，本院认为原告现主张被告承担该违约责任应予支持。但违约金的计算数额根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定应根据本案实际情况予以调整。考虑到佳和盛世“蝴蝶谷”广场综合体项目于2018年8月31日竣工验收，2019年1月25日消防验收合格，被告凯里市佳和盛世置业有限公司并未因逾期移交产生收益，而原告贵州合力购物有限责任公司就履行《房屋租赁合同》目前能明确的资金投入为定金50万元，原告主张的预期利益损失和因被告延迟移交存在其他损失无充分证据确定实际损失价格。本院酌情按被告实际占用原告50万元资金的期间（2015年10月21日至2019年4月13日），参照法律允许的年利率上限24%标准，将原告诉请的逾期移交房屋产生的逾期赔偿金总额调整为417500元。据此，据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用一、由被告凯里市佳和盛世置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贵州合力购物有限责任公司逾期赔偿金417500元。二、驳回原告贵州合力购物有限责任公司的其他诉讼请求。若义务人未按判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取为31752元，由被告凯里市佳和盛世置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请执行。审判员 蒙 琦二〇一九年十二月二十七日书记员 石鉴宇