广东省清远巿清城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1802民初7006号原告（反诉被告）：清城区龙塘镇井岭村民委员会大巷村民小组，住所地清远市清城区*************民小组。主要负责人：王志飞。委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖传镔，广东亨信律师事务所律师助理。被告（反诉原告）：陈业成，男，1947年7月13日出生，汉族，住清远市清城区**************，公民身份号码441************013。委托诉讼代理人：叶俊宇，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶俊伟，广东明典律师事务所律师。原告（反诉被告）清城区龙塘镇井岭村民委员会大巷村民小组与被告陈业成（反诉原告）土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陆燕妮、被告委托诉讼代理人叶俊宇、叶俊伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告清城区龙塘镇井岭村民委员会大巷村民小组向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的土地租赁合同关系，被告向原告返还大岭头（铺狗垅）4.5亩的土地；2、判令被告向原告支付2018年和2019年的租金共计4000元；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2007年3月1日签订《土地租赁合同》一份，约定原告将大岭头（铺狗垅）的4.5亩土地出租给被告使用，租赁期限为2007年3月至2020年2月18日，租金为3500元/年，每年的租金必须在当年的3月1日前付清。后因被告租赁的土地面积发生变更，双方在2013年5月15日另行签订协议确认，租金由原来的3500元/年变更为2000元/年。然而，从2018年起被告就没有支付租金给原告，截止目前，被告尚拖欠原告2018年和2019年的租金共计4000元未付。经原告多次催促，被告仍不支付。2019年5月25日，原告委托律师向被告出具律师函，要求其限期缴纳租金，否则，原告将解除与被告的土地租赁合同关系，原告回收土地。但被告在收取原告发出的律师函后，依然没有向原告缴纳租金。原告认为，被告的行为已构成违约，根据《合同法》第94条第3款之规定，当事人一方延迟履行只要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。因此，原告为维护自身合法权益，特依据《民事诉讼法》规定将被告诉诸法院，望法院判如所请。被告陈业成辩称，1、涉案土地的权利人并非原告。涉案的“大岭头”4.5亩土地所有权及使用权实际属于清远市清城区*************民小组、月二村民小组、月四村民小组，原告对涉案土地根本不享有权利，原告是以欺诈、胁迫的手段让被告签订及履行涉案土地租用合同。2、涉案土地租用合同因原告未获追认的无权处分行为而无效。涉案土地租用合同以出租人(原告)享有所有权或使用权为前提，但原告并非权利主体，也没有权利人授权，且原告订立出租合同无权处分土地的行为未获权利人追认，故涉案的租赁合同无效，系自始、当然、确定无效。3、原告无权主张租金，且应返还不当收取的租金。如上所述，涉案土地租用合同是无效合同，原告无权据此向被告收取租金，而且，其先前己收取的租金也因合同的无效属于不当得利，应当返还被告。综上，原告的请求依法无据，请求人民法院依法驳回，同时被告亦保留主张原告返还不当得利的权利。反诉原告陈业成向本院提出反诉请求：1、判决反诉原告与反诉被告2007年3月1日订立的土地租用合同无效;2、判决反诉被告向反诉原告返还无权收取的租金31000元及按中国人民银行同期银行贷款利率计算的利息;3、判令由反诉被告承担反诉诉讼费。事实和理由：2007年3月5日，受反诉被告欺骗、胁迫，反诉原告与其签订了《土地租用合同》，合同有效期为2007年3月到2020年3月，合同内容为反诉原告租用清远市清城区龙塘镇大岭头4.5亩土地，租金为每年3500元，后在2013年变更为每年2000元。原来，涉案土地的所有权人为清城区龙塘镇石岭村民委员会月一村民小组、月二村民小组、月四村民小组，反诉被告的出租行为属于无权处分，且自始未获得权利人追认，涉案合同为无效合同，自始、当然、确定无效。反诉被告借无效合同收取的“租金”为不当得利，应予返还。其中2007-2012年每年3500元，6年共计21000元；2013-2017年每年2000元，5年共计10000元，以上不当得利合计31000元。同时，依据《最高人民法院关于贯彻执行反诉被告清城区龙塘镇井岭村民委员会大巷村民小组对反诉原告陈业成的反诉辩称，反诉原告的反诉没有事实和法律依据，双方签订的土地租赁合同以及协议书合法有效，反诉原告已依约使用土地及向反诉被告支付租金，反诉原告提出的合同无效的理由不成立。反诉原告出具的土地权属证明不是法律规定的合法的权属证明资料，该证明只是由石岭村委会村民小组单方面出具，不具有权属效力，而且该证明也不符合法律规定的证人证言的举证规则。本院经审理认定事实如下，对于原、被告双方没有争议的事实，本院予以确认。在原、被告于2007年3月1日签订的《土地租用合同》中约定了每年的租金，被告必须在3月1日前付清，逾期不交，原告有权终止合同。后因原告与龙塘镇井岭村民委员会大岭头村民小组对涉案租赁土地权属产生争议，被告未予支付2008年、2009年的租金。2009年4月9日，经龙塘镇人民调解委员会调解，原、被告签下一份协议书，约定被告一次性缴交两年租金7000元，双方继续履行合同，在租赁期内遇有对租赁土地权属产生争议，由原告负责处理。2013年5月15日，原、被告约定租金自2013年3月1日起调整为每年2000元，租赁期至2020年3月28日。被告对于其主张的涉案土地的所有权人为龙塘镇石岭村民委员会月一、月二、月四村民小组，提供的权属依据为该三个村民小组及龙塘镇石岭村民委员会一起出具的一份证明。被告对于其认为原告是以欺诈、胁迫的手段让其签订及履行涉案土地租用合同的抗辩意见，并无提供依据。本院认为，本案争议焦点主要为原、被告签订的《土地租用合同》是否有效。对于被告以合同是受原告欺诈、胁迫而签订以及涉案土地权属不属原告为由要求确认合同无效，被告认为受原告欺诈、胁迫，并无提供依据；认为涉案土地权属不属原告，提供的依据只为龙塘镇石岭村民委员会及该村民委员会月一、月二、月四村民小组一起出具的一份证明，该证明根本不能产生土地权属效力，被告的上述无效理由亦不符合合同法第52条规定的合同无效情形，为此，对被告的确认合同无效、原告返还收取的租金及利息的反诉请求，本院不予支持。原、被告签订的《土地租用合同》合法有效，被告应按约定向原告支付租金，但被告至今拒付自2018年3月1日起的租金，已构成违约，原告现请求解除合同、被告返还租赁土地，本院应予支持。对于原告请求的被告支付2018年、2019年两年的租金4000元，因租期至今并未满两年，故本院只支持自2018年3月1日起至被告返还租赁土地给原告之日按每年2000元计算的租金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告清城区龙塘镇井岭村民委员会大巷村民小组与被告陈业成于2007年3月1日签订的《土地租赁合同》；二、限被告陈业成于本判决生效之日起30日内将向原告清城区龙塘镇井岭村民委员会大巷村民小组租赁的大岭头（铺狗垅）土地返还给原告清城区龙塘镇井岭村民委员会大巷村民小组；三、限被告陈业成于本判决生效之日起30日内向原告清城区龙塘镇井岭村民委员会大巷村民小组支付自2018年3月1日起按每年2000元计算至返还租赁土地之日的租金；四、驳回被告陈业成的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费50元，减半收取计25元；反诉受理费574元，减半收取计287元，合共599元，由被告陈业成负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  潘献春二〇一九年十二月二十三日书记员  包良丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。