广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0491民初1943号原告：黄琼华，女，1973年8月18日出生，香港特别行政区居民，住香港新界上水顺欣花园******。香港居民身份证号码：K745310（8），港澳居民来往内地通行证号码：H0015093701。委托诉讼代理人：孔静，广东迎福律师事务所律师。被告：珠海市晋和天庆房地产开发有限公司，住所：珠海市金湾区三灶镇金海工业区****第4层东边B区。法定代表人：韩庆，董事长。委托诉讼代理人：黄绍军，广东德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：许欢，广东德赛律师事务所律师。原告黄琼华与被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月11日立案后，依法适用简易程序。本案于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人孔静，被告委托诉讼代理人许欢到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付逾期交付商品房违约金172608.2元；二、被告承担本案诉讼费。事实及理由：2016年7月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的晋和天庆2栋804号房,建筑面129.28平方米,总价1338048元。根据合同之约定，被告应当在2017年3月31日前将具备交付条件的商品房交付原告使用。如被告未按合同约定期限履行交付商品房义务，应当承担违约责任,向原告支付逾期交付商品房违约金。签订合同后，原告按约定向被告支付购房款。交房期限届满后，被告未告知原告没有达到商品房交付条件，同样没有出示商品房达到交付条件的《房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》。2017年11月23日，原告在中介及其他业主口中了解到，被告直至2017年11月1日才取得竣工验收备案表。根据《建筑法》、《消防法》等相关法律规定，房地产开发项目须通过建筑工程、规划、环保、消防、供水、供电等项目验收合格并取得竣工验收备案材料后才能交付使用,而被告直至2017年11月1日才竣工验收备案材料，需向原告支付逾期交房违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益特诉至法院，望法院依法支持原告的诉讼请求。原告为其诉请向本院提交以下证据：一、商品房买卖合同（预售）；二、房款支付凭证。被告在法定答辩期间提交书面答辩状称，2016年7月12日，被告与原告签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件，合同约定原告向被告购买位于珠海市金湾区*******************的房屋，房价总款为1338048元，原告选择的付款方式为银行按揭，并保证银行在买卖合同签订之日起60日内发放全部贷款共计800000到被告账户。由于涉案项目在施工过程中遭遇到恶劣天气、台风、市政修路、珠海航展、中、高考（金海岸中学）、政府原因等非被告所能控制的不可抗力原因，影响了涉案项目的正常施工。2017年5月16日，涉案项目经竣工验收合格并取得了《建筑工程竣工验收报告》，但是当时由于政府没有完成涉案项目所属区域的燃气管道基础设施建设，导致涉案项目无法办理主体工程竣工验收备案，直到2017年11月1日，被告才收到珠海市金湾区住房和城乡建设局出具的《竣工验收备案表》。另外，有部分业主以被告逾期交楼为由要求被告进行补偿，虽然延期取得《竣工验收备案表》并非被告原因所致，但是被告为了能够以友好和平的方式解决问题，避免群体性事件的发生，一直积极主动与索赔业主进行谈判协商，现在被告已经与部分业主达成了和解。一、被告存在合同约定及法律规定的因不可抗力而交付期限应当相应顺延及免除相应违约责任的事由。双方签订的《买卖合同》第十二条及补充协议第四条明确约定：“因不可抗力原因导致出卖人逾期交楼的，出卖人无须承担逾期交楼的违约责任，不可抗力包括但不限于：1、海啸、火灾、水灾、地震、泥石流、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹或以上天气）等等；2、施工期间发生停水停电；3、施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东地区受到其他地区爆发流行病的影响；4、非出卖人原因导致的规划、设计调整、变更；5、因政府或公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误的情形；6、高考中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8、非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限顺延；9、突发性公共事件或法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或非出卖人所能控制的政府行为。”。本案中，被告之所以未能在合同约定的时间交楼，主要是因为涉案项目在建设过程中曾遭遇上述合同约定的不可抗力因素造成的，主要不可抗力包括：1、在施工过程中发生台风、暴雨、高温在内的恶劣天导致不能涉案项目正常施工；2、市政修路、政府配套设施不完善、政府备案不及时等政府原因导致涉案项目不能按期开工、施工、竣工及办理竣工验收手续；3、施工期间因发生航展、中高考等事由导致涉案项目不能正常施工；4、由于政府没有及时完成涉案项目所属区域的燃气管道基础设施建设，导致涉案项目无法办理竣工验收备案。由于上述事件是被告在签订合同时不能预见的，且事实上确实影响了施工进程，因此根据合同约定，在此情况下交楼时间应该予以顺延。二、因被告已通知原告前来收楼，且原告在收到收楼通知后办理了收楼手续的，应视为被告已经履行了交楼义务。被告于2017年3月25日发函通知原告前来收楼，原告也已于2017年4月13日前来办理收楼手续，被告已将涉案房屋交付给了原告，被告认为，根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的第三十二条，逾期交楼的违约责任应截止至2017年4月13日，被告不应持续承担逾期交楼的违约责任。三、双方签订的《买卖合同》明确约定了出卖人应向买受人支付违约金的上限为全部房款的5%。双方签订的《买卖合同》附件十一第十六条明确约定：“出卖人向买受人支付的各项违约金最多不超过买受人全部购房款的5%；买受人向出卖人支付的各项违约金最多不超过买受人全部购房款的5%”，该条款是双方在平等自愿的条件下签订的，且是对等条款，对于买卖双方来说公平合理，因此，对双方均具有约束力，而原告主张的违约金金额已经远远超出房款总价的5%，对于超过部分不应予以支持。四、原告请求的逾期交楼违约金按房款总价的日万分之六的比率计算明显过高，请求法院依法予以调低。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的认定要求在衡量违约行为给守约方造成的实际损失为基础上，对合同履行程度、当事人的过错、预期利益等综合因素予以考量。结合本案事实，被告认为，原告主张的按日万分之六的标准计算出的违约金数额明显过高，应该依法予以调整，理由如下：被告之所以未能在合同约定的时间交楼，主要是因为不可抗力原因导致的，被告对此并不存在过错；在除去不可抗力因素造成的逾期施工的天数后，被告实际逾期时间较短，并未给原告造成损失；由于原告未能证明其实际损失的数额，被告认为，按照同等地段租金标准计算实际损失比较合理，而原告主张的按日万分之六的标准计算出的违约金数额已经明显超过其实际损失的30%。基于前述原因，被告认为，法院在审理本案时应该综合考虑被告的主观过错程度以及原告实际遭受的损失程度，依法对违约金进行调整。五、原告称涉案商品房未达到交付条件与事实不符。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签订的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”由此可见，建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。而涉案商品房已于2017年5月16日经验收合格并取得《竣工验收报告》，应视为符合法律规定的交付条件，而且涉案商品房已于2017年11月1日取得了《竣工验收备案表》，在此情况下，原告称涉案商品房未达到交付条件毫无事实依据。综上所述，原告要求被告承担逾期交楼的违约责任无事实及法律依据，请贵院依法审理，作出公正判决，依法驳回原告的全部诉讼请求。被告为其辩称向本院提交以下证据：一、珠海市气象资料查询报告、珠海市恶劣天气预警信号天数统计；二、建设工程验收报告；三、EMS快递单、《入伙通知书》；四、交楼流转单、房屋验收清单。对当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2016年7月12日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》及《附件》，合同约定原告购买被告开发的位于珠海市金湾区*******************，建筑面积为129.28平方米，总价款为1338048元，该商品房类型为预售商品房。合同第七条约定贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2016年7月12日前支付首期房价款538048元，占全部房价款的40%。余款800000元向按揭银行（贷款机构）申请贷款支付；合同第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告；合同第十一条约定出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间、地点等的通知书送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间。交付商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。合同第十二条逾期交付责任约定，除不可抗力外，出卖人未按约定的时间交付买受人的，逾期不超过90日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人不解除合同的，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金。附件十一第四条关于买卖合同第十二条约定的“不可抗力”包括但不限于：1、海啸、火灾、地震、泥石流、战争、暴乱、政变、施工期间发生的恶劣天气（包括台风、暴风雨雪、雷电、冰雹等）；2、施工期间发生停水停电；3、施工期间大规模流行病在广东地区爆发或者广东受到其他地区爆发流行病的影响；4、非出卖人导致的规划、设计调整、变更；5、因政府或者公共事业部门原因、或受国家及广东省、珠海市政府新颁布或者修改、调整的法律、法规、规章、规定、政策影响而导致的该商品房交付延误；6、高考、中考前期和期间停止施工；7、各种庆典、纪念活动、赛事等导致停工和窝工；8、非出卖人所能控制的客观原因导致该商品房交付期限延误；9、突发性公共事件或者法律、法规、规章、规定、政策变动的限制或者非出卖人所能控制的政府行为。第十六条其他部分第10点约定，出卖人向买受人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%；买受人向出卖人支付的各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%。上述合同签订后，原告于2016年7月12日向被告支付购房首付款50000元和488048元。2016年8月19日，原告向被告支付购房余款800000元。2017年3月25日，被告通过EMS快递向原告等业主邮寄了入伙通知书。2017年4月13日，原告到被告处办理了收房手续。2017年9月5日、11月1日，涉案楼盘取得测绘报告及竣工验收备案。被告主张本案因不可抗力应扣除的天数为天气原因导致停工6天。根据被告提交的珠海市气象资料查询报告显示，2016年7月12日至2017年3月31日期间，橙色和红色预警信号的台风、红色预警信号的暴雨共3天，其中2016年8月1日橙色、红色台风、8月2日橙色暴雨、10月20日橙色台风。原告、被告均选择适用我国内地法律作为处理本案纠纷的准据法。本院认为，原告系香港特别行政区居民，本案属于涉港商品房销售合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地及不动产所在地在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》之规定，本案应适用我国内地法律作为处理本案实体争议的准据法。原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告已经依约履行了支付购房款的义务，被告应按约定的时间及标准向原告交付商品房。双方在合同附件《补充协议》第十一条约定了“出卖人向买受人支付各种违约金（含损失赔偿金）最多不超过买受人全部购买房款的5%”，被告主张本案的逾期交房违约金应以此条款约定的为上限，超过部分不予支付。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述条款是被告为了销售案涉商品房所在小区所拟定并反复使用的格式条款，条款的内容存在减轻其自身责任、限制购房者权利的情况，依法应认定为无效条款。故原告在本案中主张的逾期交房违约金不受该条款的限制。根据已查明的事实和相关的证据，结合原告的请求和被告的答辩，本案双方争议的焦点是：一、关于涉案房屋逾期交付房屋的天数及应交房的时间；二、关于逾期交房违约金计算标准及数额。关于焦点一。双方签订的《商品房买卖合同》第九条约定该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等。又根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。因此，无论是根据双方签订合同约定还是相关规定，均以工程竣工验收备案作为案涉商品房交付的条件。案涉商品房工程于2017年11月1日取得竣工验收备案，故案涉商品房在竣工备案后才符合交付条件。被告作为出卖人，向原告交付符合交付条件的房屋是其合同义务，原告虽然于2017年4月13日实际收楼，但由于当时案涉房屋尚未取得竣工验收备案，不具备房屋交付条件，因此，应认定被告构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。被告主张因不可抗力恶劣天气造成延期共6天，根据被告提交的珠海市预警信号发布记录，2016年7月12日至2017年3月31日期间，橙色暴雨、台风以上仅有3天，因此，本院认定被告因天气原因可以延期的天数为3天，被告应2017年4月3日前向原告交房。关于焦点二。如前所述，被告于2017年11月1日办理了案涉商品房的竣工验收备案手续，具备了交房条件，故被告逾期交房的期间应为2017年4月4日至2017年11月1日，合计211天。被告未依照合同的约定在顺延后的最后交付期限前向原告交付房屋，已构成违约，原告要求被告支付逾期交房违约金，有事实和法律依据。原告依据《商品房买卖合同》第十二条“逾期超过90日，买受人不解除合同的，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部购房款万分之六的违约金”的约定，主张被告应按每日万分之六支付逾期交房的违约金，被告答辩认为该违约金计算明显过高，请求予以调低。对此本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，参照已有生效判决就本案相同情况对涉案小区业主主张逾期交房违约金进行的调整，对原告主张的逾期交付违约金标准本院调整为每日万分之三。故被告应支付从2017年4月4日至2017年11月1日共211天的逾期交楼违约金为84698.44元（1338048元×0.0003×211天）。综上所述，原告诉请有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄琼华支付逾期交房违约金84698.44元；二、驳回原告黄琼华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费因适用简易程序减半收取为1876元，由原告黄琼华负担938元，由被告珠海市晋和天庆房地产开发有限公司负担938元。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 徐艳红二〇一九年十二月十二日法官助理 熊 健书 记 员 罗志斌