山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0105民初8587号原告：李智，住济南市。委托诉讼代理人:孙立贤，山东圣义律师事务所律师。委托诉讼代理人:文常兴，山东圣义律师事务所律师。被告：孟月芬，住济南市。被告：袁卫，住济南市。委托诉讼代理人:陈豹，山东有诺律师事务所律师。被告：袁营,住济南市。被告：袁禄，住济南市。委托诉讼代理人：孙青（系被告袁禄之夫），住济南市。第三人济南旧城开发投资集团有限公司，住所地济南市。法定代表人：聂军。第三人：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人：金田，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘倩雯，住所地济南市。委托诉讼代理人：袁凯利，住所地济南市。原告李智与被告孟月芬、被告袁卫、被告袁营、被告袁禄、第三人济南旧城开发投资集团有限公司（以下简称旧城投资公司）、山东中住地产经纪有限公司（中住经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李智及其委托诉讼代理人孙立贤，被告孟月芬、被告袁卫及其委托诉讼代理人陈豹、被告袁营、被告袁禄的委托诉讼代理人孙青及第三人山东中住地产经纪有限公司的委托诉讼代理人袁凯利到庭参加诉讼,第三人济南旧城开发投资集团有限公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李智向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2016年3月7日签订《房屋买卖合同》；2.被告返还原告已付房款400000元；3.被告赔偿原告装修费物业费、装修费等30000元；4.被告赔偿原告居间服务费10700元；5.被告赔偿原告律师代理费1万元；6.被告赔偿差价损失（可得利益损失）455000元；7.被告承担本案案件受理费、保全费、鉴定（评估费）等诉讼费用。事实与理由：位于济南市涉案房屋系被告孟月芬与袁庆明（已故）通过房屋拆迁产权调换自第三人旧城投资公司取得，被告孟月芬系被告袁卫、袁营、袁禄的母亲。上述被告经第三人中住经纪公司居间与原告达成房屋买卖合意，后于2016年3月7日在第三人中住经纪公司处原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买上述涉案房屋，购房总价款为535000元。合同签订当日原告向被告袁卫支付10000元，2016年3月9日、5月25日分别向被告袁营账户转款190000元、200000元（被告袁卫分别出具房款收条、购房首付款收条）。剩余房款135000元待被告办理完毕产权证书并过户给原告时付清。原告在涉案房屋居住至今，2018年7月23日涉案房屋具备办理产权证书的条件，此时被告以涉案房屋增值为由要求原告加价，原告及第三人中住经纪公司多次与上述被告多次协商未果，原告曾诉至法院要求继续履行合同，但是上述被告庭审时明确拒绝继续履行，为维护原告合法权益，特诉至法院要求解除合同，并要求被告赔偿相关损失。孟月芬辩称，签订房屋买卖合同时其不在场，合同上的名字并非本人所签，对本案并不知情，亦不同意出售涉案房屋。袁卫辩称，本案涉案房屋系被告父母拆迁安置房屋。父亲袁庆明已经于2008年去世。由于母亲孟月芬年纪较大，被告作为儿子，房屋支付使用手续都让被告办理。原、被告签订《房屋买卖合同》时，在未告知并征得本案被告孟月芬、袁营、袁禄同意的情况下就同原告签订了该合同。2018年7月份，涉案房屋可办理房产证时，被告才知道该房屋应登记在我父亲名下，需要通过继承等程序，过户至被告名下，然后再过户给原告，但是本案被告孟月芬、袁营、袁禄不同意出售涉案房屋，被告多次和其他被告沟通未果，导致被告暂时无法同原告办理房屋过户手续，所以被告从未以涉案房屋增值为由，向原告表示不向其出售涉案房屋，而是一直在处理房屋的产权事宜，故原告所诉与事实不符。因涉案房屋其他共有权人暂还不同意出售，尽管被告还是想积极的履行双方于2016年3月7日所签订的《房屋买卖合同》，但是在目前情况下合同目的无法实现，故被告亦同意解除双方签订的房屋买卖合同。现因不能归责于被告原因导致双方所签订的《房屋买卖合同》予以解除，原告应向被告及其他涉案房屋共有权人支付自2016年3月7日至被告搬离涉案房屋期间的房屋使用费用，以该房屋正常租赁费用计算，从被告应返还原告已支付的40万元购房款中折抵。2016年3月7日被告已经将涉案房屋在支付给原告居住，故自2016年3月7日至被告搬离涉案房屋期间的物业费用理应由原告承担，且原告为改善自身居住条件所花费的装修费用也应由其本人承担。原告为维护自身权益所花费的律师费用，应由其本人承担，与被告无关。关于原告主张的所谓差价损失赔偿事宜，被告认为：首先，本案并非归责于被告的原因导致双方签订的《房屋买卖合同》无法履行，故被告不应承担原告主张的所谓差价损失的赔偿责任；其次，本案第三人中住经纪公司作为合同签订的居间方，常年为房屋买卖提供民间服务，并收取居间服务费用，有为买卖双方提醒、注意、告知、规避买卖风险的义务，特别是涉案房屋是拆迁安置房，合同签订时尚未办理房产证，作为合同签订的居间方，更应该对房产的权属事宜进行详尽调查并将买卖风险对买卖双方告知，若中住经纪公司尽到了作为居间方的义务，被告与原告知晓风险所在，根本不会签订涉案合同；再者，双方签订房屋买卖合同时，原告明确知晓涉案房屋系被告父母的拆迁安置房，并非被告所有。本案的发生，是由于多方面综合原因所导致。故即使法庭认为本案被告承担赔偿责任，也应该根据合同的签订、履行、解除情况，结合各方当事人责任程度等原因作出公平、公正的认定。袁营辩称，对本案房屋情况不知情，亦不同意出售涉案房屋。袁禄辩称，对本案房屋情况不知情，亦不同意出售涉案房屋。第三人中住经纪公司述称，本合同系买卖双方真实意思表示，合同有效。作为中间方我们已明确告知该房系拆迁房，在房屋买卖合同中第一条明确标明甲方承诺此房产无任何纠纷。合同第十二条约定，签署方应当积极办迁入手续，若此房无法办理后续手续，甲方（签署方）承担本合同的违约责任。且甲乙双方签署合同表示对上述合同条款的认可。第三人已尽到了居间服务应履行的义务。第三人旧城投资公司未到庭亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告孟月芬与袁庆明（已故）育有三名子女，分别为被告袁卫、被告袁营、被告袁禄。2011年9月30日，济南市旧城改造投融资管理中心作为甲方，孟月芬作为乙方袁庆明（已故）的委托代理人，双方签订《济南市城市房屋拆迁产权调换协议》一份，约定甲方拆除乙方房屋，并提供坐落于房屋（现变更坐落名称为天桥区）作为安置房。2016年3月7日，原告李智作为买受人（乙方）、被告袁卫作为出卖人（甲方），经中介方中住经纪公司（丙方）居间签订《房屋买卖合同》一份，载明：“……一、房产状况：甲方自愿出售坐落在济南市的房产给乙方，合同编号：拆迁协议000000032；房屋所有权为袁庆明（故）、孟月芬。……甲方承诺和保证此房产无任何权属等纠纷，并如实陈述房产权属状况、设备、装饰情况、户型、朝向及相关关系；乙方对甲方上述转让的房产具体情况已作充分了解，自愿购买甲方上述房产。二、成交价格：甲、已双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为：人民币（大写）伍拾叁万伍仟元整（小写535000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）壹万元整（小写10000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：乙方应当于2016年3月10日前支付人民币壹拾玖万（小写190000）元整；乙方应当于2016年5月31日前支付人民币贰拾万（小写200000）元整；乙方应当于甲乙双方办理房产过户当日支付人民币壹拾叁万伍仟（小写135000）元整。……十一、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3%的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿双方因此所遭受的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日解除合同。……5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方；如乙方违约，则定金不退。甲、乙任何一方违约，造成合同无法继续履行的（或者解除合同的），由违约方承担丙方佣金（总房款的百分之贰）；若甲乙协商解除合同，且双方均不违约，应当有乙方承担丙方佣金。十二：其他约定事项：备注：……（2）甲乙双方积极配合，签署方应积极办理房屋迁入手续。若因此产生此房产无法进行办理后续手续，甲方（签署方）承担本合同违约责任。（3）房产证办理完毕后，甲乙双方应积极配合办理房屋产权过户手续。过户当日，乙方支付剩余尾款，交纳过户产生的一切费用。该合同由原告李智及被告袁卫签名捺印，中住经纪公司加盖印章。另，被告袁卫及中住经纪公司所执合同甲方签字处载明“孟月芬”，庭审中孟月芬述称其未在合同上签署过名字。被告袁卫亦认可该两份合同上“孟月芬”的名字及捺印系由其代签及代为捺印。2016年3月7日，袁卫向李智出具收条一份，载明收到李智购房款1万元，同年3月9日，5月25日，原告母亲孙芳分别向被告袁营转账19万元、20万元，合计39万元。同年5月25日，袁卫向李智出具收条一份，载明收到李智购买官扎营新区南区2号楼1单元2601室的购房款共计40万元，后涉案房屋被交付给原告李智占有、使用。另，房屋权属状况信息显示，涉案房屋所有权现登记在济南旧城开发投资集团有限公司名下。2019年11月7日，经原告李智申请，山东中大恒正土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》一份，载明涉案房屋在2018年12月17日的房地评估总值为￥99万元。再查明，李智为本案诉讼支出律师代理费1万元、鉴定费1万元。本院认为，原告李智与被告袁卫签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当依照合同约定履行义务。《房屋买卖合同》第十一条明确载明：“……若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；……。”第十二条其他约定事项亦载明：“……（2）甲乙双方积极配合，签署方应积极办理房屋迁入手续。若因此产生此房产无法进行办理后续手续，甲方（签署方）承担本合同违约责任。”现被告孟月芬、被告袁营、被告袁禄明确表明不同意出售该房屋，导致合同无法继续履行，被告袁卫作为合同相对人，依照合同应承担相应责任。故对原告要求解除双方签订的《房屋买卖合同》并返还购房款40万元的诉讼请求予以支持，本院确认原、被告于2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》于最后开庭之日即2019年12月9日解除。关于原告李智要求被告袁卫支付房屋差价损失45.5万元的诉讼请求，因《房地产估价报告》载明涉案房屋的评估总值为￥99万元，45.5万元差价属于原告实际损失范畴，故本院予以支持。关于原告要求被告支付鉴定费用1万元的诉讼请求，该鉴定费确系原告实际损失，故本院予以支持。关于李智要求被告袁卫支付律师代理费1万元、居间服务费10700元的诉讼请求，因上述45.5万元差价款已足以弥补原告损失，故对原告该两项诉讼请求，本院不予支持。关于原告李智主张被告支付其物业费、装修费3万元的诉讼请求，因涉案房屋由李智占有、使用，且关于装修费原告亦证据不足，故对该诉讼请求本院不予支持。关于原告要求被告孟月芬、被告袁营、被告袁禄共同承担责任的诉讼请求，因被告袁营、袁禄并非合同相对人，被告孟月芬的签名被告袁卫自认系其代签，且原告袁卫所执合同联没有孟月芬的签名，故即便该签名系孟月芬本人所签，该合同亦未签署完毕，故对原告要求该三被告共同承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、原、被告于2016年3月7日签订的《房屋买卖合同》于2019年12月9日解除；二、被告袁卫于本判决生效之日起10日内返还原告李智购房款40万元；三、被告袁卫于本判决生效之日起10日内赔偿原告李智差价损失45.5万元；四、被告袁卫于本判决生效之日起10日内支付原告李智鉴定费1万元；五、驳回原告李智的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8060元、财产保全费5000元，合计13060元，由被告袁卫负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王 可人民陪审员  王秀英人民陪审员  宫天一二〇一九年十二月十二日书 记 员  郝慧明