广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤1302民初2439号原告：朱可，女，汉族，1981年11月7日出生，住址：惠州市博罗县。原告共同委托代理人：彭斌生、李正军，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。被告：惠州市康宏房地产开发有限公司，住所地：惠州市惠城区河南岸新案路****楼**。法定代表人：廖新穗。原告朱可与被告惠州市康宏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告朱可起诉称：2015年4月19日，被告惠州市康宏房地产开发有限公司（以下简称“被告康宏公司”）作出《承诺函》二份，承诺鉴于被告康宏公司与陈永兴、黄少波先生等多位团购业主签订《商品房买卖合同》后，已分别一次性收取房款21967909.80元和9893342.53元，并开具正式收款收据，为确保被告康宏公司确实履行自身义务，承诺内容如下，“因被告康宏公司销售的商品房仍未解除银行贷款抵押，导致网签备案手续无法办理，被告康宏公司承诺在《商品房买卖合同》签订之日起70日内完成网签备案。若逾期的，则自2015年7月1日起每逾期一日愿承担千分之一的违约责任”。2016年1月5日，因被告康宏公司未能在上述规定的在《商品房买卖合同》签订之日起70日内完成网签备案，公司对此召开董事会，其中《决议》第二项、第三项明确表明，“责令被告康宏公司法人廖新穗代表公司尽快与陈永兴、黄少波等购房户就网签事宜达成和解协议”，“鉴于公司资金紧张预计公司履行该批购房户网签备案义务时间将持续至2016年4月30日，同意根据该期间所形成的滞纳金与购房户协商签署相关购房合同”。2016年1月28日，被告康宏公司再次作出《承诺函》一份。承诺如下，“因被告康宏公司未能兑现2015年4月19日作出的承诺，公司决定以天玺湾9栋1102房、10栋901房、9栋2101房、9栋2201房、9栋2301房、9栋2501房共六套商品房抵顶违约滞纳金，并与上述购房业主签署房屋买卖合同。且同时表明，因公司原因无法加盖印章，但不影响合同的效力！”当日，被告康宏公司由其法定代表人廖新穗代表公司分别与原告陈永兴、靳桂巧、朱可签订商品房买卖合同6份，确定原告陈永兴购得天玺湾9号楼2101、2201、2301、2501号房，原告靳桂巧购得天玺湾9号楼1102号房，原告朱可购得天玺湾10号楼901号房，此前，原告朱可已于2015年9月11日向被告支付定金20000元认购此房，被告并向原告出具了购房定金收据及认购协议。事后，原告多次要求被告康宏公司履行自身义务，配合原告办理涉案房屋的过户手续，但被告均以各种理由推诿！原告认为，原、被告之间分别签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据《合同法》的有关规定，被告理应按合同约定配合原告办理房屋过户手续。为维护原告合法权利，原告特向人民法院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法支持原告的全部诉讼请求。一、请求确认原告朱可与被告于2016年1月28日签订的购买惠州市××天××楼××房的《商品房买卖合同》合法有效；二、请求判令被告将惠州市××天××楼××房屋协助过户登记至原告朱可名下；三、本案诉讼费由被告承担。被告惠州市康宏房地产开发有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。查明的案件事实经审理查明：原告朱可与徐朝野系朋友关系，陈永兴与徐朝野确认为父子关系。2015年4月19日，陈永兴、黄少波、徐朝野、张连盛、蒋小平、陈润毅、姚柳波作为买受人与被告惠州市康宏房地产开发有限公司作为出卖人，签订涉案48份《商品房买卖合同》，购买48套预售商品房，合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向惠州市房产管理局申请登记备案。2015年12月8日，陈永兴、黄少波、徐朝野、张连盛、蒋小平、陈润毅、姚柳波作为申请人向惠州仲裁委员会提出仲裁申请，惠州市康宏房地产开发有限公司被列为被申请人，仲裁请求为：1、裁决被申请人在30日内，为申请人所购惠州市三环南路29号天玺湾预售商品房在惠州市房产管理局办理合同备案登记；2、本案保全费、担保费、律师费、仲裁费等均由被申请人承担。后第一项仲裁请求变更为请求裁决被申请人在解除抵押登记后为申请人办理网签备案登记手续。2016年6月17日，惠州仲裁委员会作出（2015）惠仲案字第874-921号《裁决书》。根据惠州仲裁委员会（2015）惠仲案字第874-921号《裁决书》查明并确认：仲裁庭根据申请人的仲裁请求及其所述的事实和理由、被申请人的答辩、申请人、被申请人提交的证据，庭审中的陈述以及对仲裁庭询问的回答，仲裁庭现查明并确认如下事实，1.2011年至2014年间，申请人陈永兴通过银行转账的方式先后8次向钟文强汇款合计2000万元，黄少波通过银行转账的方式向钟文强汇款500万元，靳桂巧通过银行转账的方式向钟文强汇款300万元，受陈永兴委托佛山市锦达远贸易有限公司通过银行转账方式分8次向惠州市广兴建材实业发展有限公司汇款合计3305万元。2013年4月28日、2013年4月29日，惠州市广兴建材实业发展有限公司通过银行转账方式先后5次向惠州和天下实业有限公司汇款合计6000万元。另查明，惠州和天下实业有限公司是被申请人的股东之一，广东和天下置业集团有限公司是惠州和天下实业有限公司的股东之一。2.2015年4月19日，李壁生作为甲方，广东和天下置业集团有限公司作为乙方，邓耀海、广东恒基伟业控股集团有限公司、惠州市恒创实业发展有限公司作为丙方，惠州市康宏房地产开发有限公司作为丁方签订了一份《补充协议》（含附件一至附件四）。该补充协议鉴于部分称‘乙方欠甲方本息共计人民币3800万元，丙方欠甲方（及钟文强）本息共计6200万元，借款期限届满后，乙方和丙方均因资金运转问题未能向甲方清偿所欠款项，导致甲方向惠州市惠阳区人民法院申请财产保全[案号分别为（2015）惠阳法立保字第59号、（2015）惠阳法立保字第60号]’。该补充协议第二条约定‘上述第一条款事宜办理之当日，甲方必须同时办理向惠阳区人民法院申请关于（2015）惠阳法立保字第59号、（2015）惠阳法立保字第60号案解除财产保全的全部事宜，并配合乙、丙方进度提交相关所需材料及手续，确保惠阳区人民法院与2015年4月20日上午办理完毕该案的解除查封工作’。该补充协议第三条第2款约定，（1）丁方提供名下建设的位于惠州市××号‘天玺湾’项目价值约为5537.2万元的房产（具体作价、房产信息详见附件二、附件三、附件四，即双方确认的以房抵债房产清单）抵偿乙方及丙方应向甲方清偿的同等金额的债务；本协议签订当日，甲方（含甲方指定的人）与丁方就抵债房产清单内所列全部房产草签《商品房买卖合同》（合同总销售价格合计5537.2万元）。其中，丁方代乙方清偿的债务金额为人民币4737.2万元。具体操作如下：A、本协议签署之日起两个月内，完成附件二、三所列房产的正式签署（即“网签”）《商品房买卖合同》手续，房产价值约为31861252元；B、本协议签署之日起六个月内，完成附件四所列房产的正式签署（即‘网签’）《商品房买卖合同》手续，房产价值约为23510748元。C、甲方与丁方确认，甲方与丁方签订的《商品房买卖合同》中，除买卖合同第四条约定的购房款内容按照本协议约定抵销债务外，其他约定（包括但不限于，办理房屋买卖合同登记及房屋产权证等产生的其他相关费用的承担及房屋建筑面积差异造成的房价款调整和支付等）均由甲方与丁方按照《商品房买卖合同》及其补充协议的约定执行。该补充协议第三条第2款第（3）部分约定，上述以房抵债清偿方式按抵债房产价值与应还债务按等额抵偿原则进行，如抵债房产销售价格低于或高于乙方、丙方应向甲方清偿的债务金额，则甲方与乙、丙、丁三方按照多退少补的原则进行结算。上述补充协议的甲方实际签名人为钟文强。另据申请人在第二次庭审中的陈述，陈永兴及黄少波作为见证人在上述补充协议上签名。3.2015年4月20日广东省惠州市惠阳区人民法院（2015）惠阳法立字第59-1号民事裁定书载明，‘申请人李壁生因与被申请人惠州市康旭房地产开发有限公司、广东和天下置业集团有限公司、惠州仲恺创业广场发展有限公司民间借贷纠纷一案，本院于2015年4月16日作出（2015）惠阳法立保字第59号民事裁定书，查封了被申请人一名下的土地使用权（具体见清单）和被申请人三开发的位于惠州××恺大道（惠环段）376号房地产项目TPARK时尚公司未销售商铺（具体见商铺清单）’。4.申请人与被申请人签订了《商品房买卖合同》，第二十四条约定合同生效之日起30天内由出卖人向惠州市房产管理局申请登记备案。该合同申请人未签名。被申请人向申请人出具的403985号收款收据，显示已收到徐朝野交来的天玺湾9号楼1层13号购房款1603648元，该收据出具时间为2015年4月19日。2015年4月19日，被申请人向申请人出具《承诺函》一份，称‘根据我国城市房地产管理法及城市商品房预售管理办法的相关规定，贵我双方签订《商品房买卖合同》，本公司已一次性收取贵方的购房款共计人民币21,967,909.80元，并开具了正式的收款收据，为确保本公司更好地履行预售房相关义务，现将有关事项承诺如下，一、鉴于贵方购买的商品房目前仍作为在建工程抵押在贷款银行，导致本公司目前无法直接向当地房地产管理部门办理网签备案手续，本公司承诺将在《商品房买卖合同》签订之日起70天内根据当地政府有关商品房预售管理办法的相关规定，完成商品房网签备案手续’。5.2015年4月24日，钟文强向广东和天下置业集团有限公司、惠州和天下实业有限公司出具《结算证明》一份，称‘鉴于贵我双方的经济业务往来已结算完毕，同时本人结算的陈永兴、黄少波等团购天玺湾商铺、住宅的购房款，已由本人收齐并通过本人实际控制的惠州市广兴建材实业发展有限公司汇给贵公司。贵公司实际控制的下属公司，惠州市康宏房地产开发有限公司已确认实际足额收到了各购房户的购房款，并与各购房户签订了商品房买卖合同，开具了正式的收款收据，该公司目前正在给各购房户办理商品房买卖合同的网签、备案工作。现本人特此声明，除惠州市康宏房地产开发有限公司尚未完全全部完成陈永兴、黄少波等48套购房户天玺湾商品房网签、备案、办证的工作外，贵我之间的账面已全部结清，贵方未拖欠本人任何材料费，贵我双方互不再享有或承担任何权利义务。特此声明’。该证明除钟文强签名外，惠州市广兴建材实业发展有限公司在该《结算证明》上加盖公章。……，8.另查明，包括本案申请人徐朝野在内，另有黄少波、姚柳波等共7人利用上述陈永兴、黄少波向钟文强、惠州市广兴建材实业发展有限公司支付的6105万元，钟文强、惠州市广兴建材实业发展有限公司向惠州和天下实业有限公司支付的6000万元，李壁生与广东和天下置业集团有限公司及被申请人等签订的《补充协议》这一系列交易链完成以房抵债交易。本案申请人徐朝野，以及黄少波、姚柳波等7人实际共利用上述以房抵债链条与被申请人签订了48套商品房的商品房买卖合同，48套商品房的总购房款60905320元，其中陈永兴18套总购房款23108476元，黄少波9套10181836元、徐朝野17套23290068元、姚柳波1套1505458元、蒋小平1套907340元、张连盛1套907340元、陈润毅1套1004802元。该48套商品房与上述《补充协议》附件中约定的43套以房抵债房产有40套是对应的，另外8套商品房未在《补充协议》中的以房抵债附件中，申请人对此解释称实际抵债过程中对个别商品房进行了调换”。2016年6月17日，惠州仲裁委员会作出（2015）惠仲案字第874-921号《裁决书》，裁决被申请人惠州市康宏房地产开发有限公司在解除惠州市三环南路29号天玺湾2号楼1层04号、06-09号、12号、3号楼1层01-02号、04-08号、3号楼21层03号、9号楼21层02号、22层02号、23层02号、25层02号商品房，1号楼20层02号、2号楼1层10-11号、14号、16-18号、9号楼16层02号、20层02号商品房，1号楼1层08-10号、17-20号、3号楼1层03号、9号楼1层04-07号、09-13号商品房，1号楼19层02号商品房，1号楼28层02号商品房，3号楼8层03号商品房，9号楼15层02号商品房抵押登记后，应当按照行政机关依法设定的商品房预售合同备案登记的条件和程序为申请人陈永兴、黄少波、徐朝野、张连盛、蒋小平、陈润毅、姚柳波办理该商品房网签备案登记手续。2015年4月19日，原告与被告签订一系列《商品房买卖合同》，同日，被告出具《承诺函》两份，载明，“一、鉴于贵方购买的商品房目前仍作为在建工程抵押在贷款银行，导致本公司目前无法直接向当地房地产管理部门办理网签备案手续，本公司承诺将在《商品房买卖合同》签订之日起70日根据当地政府有关商品房预售管理办法的相关规定，完成商品房网签备案手续。二、若本公司未能在上述时间内完成商品房网签备案手续，自逾期之2015年7月1日起每逾期一天愿承担千分之一的违约责任”，该两份《承诺函》有被告法定代表人廖新穗和公司董事欧阳文斌签名捺印并加盖被告公司公章。2016年1月5日，因被告康宏公司未能在上述规定的在《商品房买卖合同》签订之日起70日内完成网签备案，广东和天下置业集团有限公司召开董事会，其中《董事会决议》载明，“全体股东达成如下协议，一、审议并通过廖新穗总经理及欧阳文斌关于应支付该批购房户2015年7月1日至2015年10月31日未网签的违约金债务的执行情况的汇报。二、为使公司不良影响及诉讼费用降到最低，责令法人廖新穗代表公司尽快与陈永兴、黄少波等购房户就网签事宜达成和解协议，采用简易程序在惠州市仲裁委员会的主持下完成相关的工作。三、鉴于公司资金紧张预计公司履行该批购房户网签备案义务时间将持续至2016年4月30日，同意根据该期间所形成的滞纳金与购房户协商签署相关购房合同，购房商业折扣与原先约定的优惠政策一致，以避免矛盾进一步扩大”。邓耀海、欧阳文斌、廖新穗在该《董事会决议》“全体董事及代表人签章”处签名捺手印。2016年1月28日，被告惠州市康宏房地产开发有限公司出具《承诺函》一份，载明，“本公司于2015年4月19日出具了《承诺函》，根据该承诺函本公司应于2015年7月1日前完成商品房网签备案手续，并承诺逾期之日起每逾期一天愿承担千分之一的违约责任。经双方友好协商，并报本公司实际控制人集体讨论决定，以天玺湾9栋1102房、10栋901房、9栋2101房、9栋2201房、9栋2301房、9栋2501房共6套商品房抵顶相关违约滞纳金，并签订了《商品房买卖合同》，因本公司尚未全额清偿深圳金信公司的债务，致使本公司的公章留置在该公司手里，暂时无法加盖公章，本公司承诺，一、该购房合同因本公司的原因无法加盖公章，并不影响该购房合同成立的法律效力；二、该批购房合同待本公司网签备案第一批购房户启用公章的同时加盖公章；三、该批购房的其它条款执行双方签订的《商品房买卖合同》”。欧阳文斌在该《承诺函》“证明人”处签名捺手印、廖新穗在“法定代表人”处签名捺手印。同日，被告惠州市康宏房地产开发有限公司作为出卖人、原告陈永兴、靳桂巧、朱可作为买受人签订六份《商品房买卖合同》，合同约定买受人购买的商品房为预售商品房，原告朱可购买的房屋坐落于惠州市××天××楼××房该商品房总价款为人民币1797818.50元。被告法定代表人廖新穗在合同每页右下角签名，廖新穗在《合同》出卖人“法定代表人”处签名捺手印，原告陈永兴、靳桂巧、朱可在《合同》“买受人”处签名捺手印，欧阳文斌在合同最后一页右下角处签名。另查明，2015年9月11日，原告朱可填写《（天玺CLUB）VIP申请书》，并于同日向被告交付定金20000元认购天玺湾10号楼901号房，同日被告向原告出具《收款收据》，该《收款收据》加盖有“惠州市康宏房地产开发有限公司财务专用章”。另徐朝野的17套房屋，惠州市中级人民法院于2018年11月20日立案受理，案号分别为作出（2018）粤13执808-816、820-824、829-830、832号，2018年12月27日惠州市惠城区中级人民法院作出裁定，终止本次执行；陈永兴的18套房屋，惠州市中级人民法院于2018年11月8日立案受理，案号分别为（2018）粤13执764-781号，2018年12月26日惠州市惠城区中级人民法院作出裁定，终止本次执行；黄少波的9套房屋，惠州市中级人民法院于2018年11月20日立案受理，案号分别为（2018）粤13执799-807号，2018年12月26日惠州市惠城区中级人民法院作出裁定，终止本次执行；蒋小平、陈润毅、姚柳波、张连盛的4套房屋，惠州市中级人民法院于2018年11月8日立案受理，案号分别为（2018）粤13执782-785号，2018年12月26日惠州市惠城区中级人民法院作出裁定，终止本次执行。根据惠州市不动产登记中心的反馈结果，上述房产查封属轮候查封，且已被设立在建工程抵押权。另本院于2019年3月12日作出（2019）粤1302民初2437、2438、2439号《民事裁定书》《协助执行通知书》查封登记在被告惠州市康宏房地产开发有限公司名下位于惠州市××天××楼××房、××楼××房、××楼××房、××楼××房、××楼××房、××楼××房。2019年3月13日，本院告知原告，原告方的诉讼请求为判令被告协助将涉案房屋过户登记至原告名下，根据原告方提交的保全申请材料，涉案房屋已被查封，根据法律规定，被查封的房屋无法进行过户，询问原告是否变更诉讼请求。原告委托代理人回复不变更，称即使该诉讼请求无法得到支持，原告方的第一个诉请请求是要求确认合同效力也希望能得到支持，原告方知晓该诉请的风险。2019年8月5日，陈永兴、徐朝野、黄少波、蒋小平、姚柳波、陈润毅、张连盛七名购房业主出具《关于48套团购商品房业主不能按期办理网签备案同意采取以房抵债违约金情况的说明》载明，“2016年1月28日，康宏房地产公司同意以天玺湾9栋1102房、10栋901房、9栋2101房、9栋2201房、9栋2301房、9栋2501房共六套商品房统一抵顶48套商品房的违约滞纳金，并于同日与陈永兴、靳桂巧、朱可签订商品房买卖合同，陈永兴、徐朝野、黄少波、蒋小平、姚柳波、陈润毅、张连盛等7人对康宏房地产公司以6套商品房抵顶违约滞纳金的方案予以认可”，陈永兴、案外人姚柳波、陈润毅、张连盛、黄少波、徐朝野、蒋小平均在该《说明》签名捺印。2019年11月25日，本院询问以物抵债合同为何没有加盖公司公章，案外人黄少波称根据被告出具的承诺函，但是承诺函到期，2016年1月份其与被告达成共识，给其六套房屋后其不再追究被告的责任，其承诺因违约不再追究被告的责任，被告的公章已经被深圳金信公司收了，后被告的资金链断了公章就给政府的问题楼盘小组没收，因此被告委托法人廖新穗及董事兼董事会秘书与其进行协商并达成共识以物抵债。本院询问6套房屋是否涉及一房多卖，案外人黄少波称没有，6套房屋连诚意金都没有收取。陈永兴、案外人姚柳波、陈润毅、张连盛、黄少波、徐朝野、蒋小平均称清楚对2019年7月20日房屋抵债违约金的说明，亦称关于48套团购商品房业主不能按期办理网签备案同意采取以房抵违约金情况的说明系其真实意思表示，均称与被告、和天下集团之间没有借贷和业务关系。2019年7月20日，被告法定代表人廖新穗出具《关于以“天玺湾”项目房产抵顶违约金的情况说明》，载明，“本人廖新穗（身份证号：)作为惠州市康宏房地产开发有限公司的执行董事、法定代表人，现将本公司开发的惠州市××号“天玺湾”项目六套房产抵顶违约金的情况说明如下：兹有陈永兴、黄少波等人组团购买本公司开发的“天玺湾”项目住宅及商铺，本集团公司已一次性收取购房款，并授权本人代表惠州市康宏房地产开发有限公司与购房户签订了相关的《商品房买卖合同》。根据我国城市房地产管理法及城市商品房预售管理办法的相关规定，本公司承诺在《商品房买卖合同》签订之日起70天内完成商品房网签备案手续，否则自逾期之2015年7月1日起每逾期一天愿承担千分之一的违约责任。因本公司开发的商品房抵押在贷款金融机构，本公司资金紧张的局面一直未能明显的改观，导致本公司一直无法在承诺的期限内完成网签备案手续，为解决社会矛盾并使公司承诺的违约金及诉讼费用降到最低经本人及欧阳文斌与购房户进行沟通协商并取得谅解折让违约金，各方同意用天玺湾10号楼901号房、9号楼1102号房、9号楼2301号房、9号楼2501号房、9号楼2201号房、9号楼2101号房等六套房产抵顶全部违约金赔偿，同时明确该六套《商品房买卖合同》签署生效后，该批业主不得提出任何违约金的诉讼请求。该抵顶方案本人已上报和天下集团系统相关决策群知悉，在此基础上，本人及欧阳文斌与购房户签订了6套房的《商品房买卖合同》，本公司也已取得了购房户不再追究本公司违约责任的相关承诺文件，至此本公司与购房户的逾期网签备案违约金已结算完毕。”被告法定代表人廖新穗在该说明签字捺印。原告提交了被告法定代表人廖新穗签订该情况说明的视频，予以佐证签订过程的真实性。2019年12月6日原告委托代理人提交《关于48套团购商品房情况的说明》，载明，“48套商品房的购买及付款情况。48套商品房分别由陈永兴、徐朝野、黄少波、蒋小平、姚柳波、陈润毅、张连盛购买，总交易借款60905890元，实际支付6090万元，具体情况如下：1、陈永兴共18套（其中商铺13套，住房**，收款收据10份，总购房金额为23108476元）；2、徐朝野共17套（其中商铺17套，收款收据17份，总购房金额为23290068元）；3、黄少波共9套（其中商铺6套，住房**，收款收据7份，总购房金额为10182406元）；4、陈润毅1套；5、蒋小平1套；6、姚柳波1套；7、张连盛1套。陈永兴、徐朝野、黄少波等人购买的房屋现状：陈永兴购买的18套商品房，13套为商铺，该13套商铺已经交付使用；徐朝野购买的17套商品房，均为商铺，该17套商铺已经交付使用；黄少波购买的9套商品房，6套为商铺，该6套商铺已经交付使用”。2019年12月12日原告委托代理人提交《关于48套房迟延备案违约金汇总情况的说明》，载明，“根据康宏公司向各购房户出具的收款收据，该48套房总房款为60905890元，原告称实际支付6090万元，该房款按日千分之一（年利率36%）从2015年7月1日至2016年4月30日计算的违约金为18513600元。2016年1月28日，康宏公司执行董事及法定代表人廖新穗代表康宏公司与陈永兴、靳桂巧、朱可签订六份商品房买卖合同，同意以天玺湾9栋1102房、10栋901房、9栋2101房、9栋2201房、9栋2301房、9栋2501房共六套总房款为7888597.50元的商品房统一抵顶48套商品房迟延备案的违约金18513600元，即实际按4.3折计算违约金，年利率约15.5%。双方确认违约金计算至2016年4月30日止，此后的违约金不再计算，陈永兴、徐朝野、黄少波、蒋小平、姚柳波、陈润毅、张连盛等7人对康宏公司以6套商品房抵顶违约金的方案予以认可”。裁判理由和结果本院认为：2016年6月17日，惠州仲裁委员会作出（2015）惠仲案字第874-921号《裁决书》，查明陈永兴、黄少波、徐朝野、张连盛、蒋小平、陈润毅、姚柳波作为买受人与被告惠州市康宏房地产开发有限公司作为出卖人，签订涉案48份《商品房买卖合同》，仲裁认为陈永兴、黄少波、徐朝野、张连盛、蒋小平、陈润毅、姚柳波与被告应是以房抵债关系形成的商品房买卖合同，认可了上述七人关于48套房产的房款支付主张，并认为48份《商品房买卖合同》合法有效，要求被告继续履行。该48份《裁决书》已发生法律效力，上述七人也向惠州市中级人民法院申请强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条的规定，对于惠州仲裁委员会查明的上述七人购买48套房产的事实，本院予以认可。关于原、被告于2016年1月28日签订的《商品房买卖合同》效力问题。本院认为，该五份《商品房买卖合同》虽未加盖被告公司公章，但被告法定代表人廖新穗已在合同签名捺印，根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。”故本院认为，本案中，被告法定代表人在《商品房买卖合同》签名的行为应当认定为代表被告从事民事活动的职务行为，因此，该《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示。关于本案逾期办理网签备案手续的违约金计算是否过高的问题。2015年4月19日，原告与被告签订一系列《商品房买卖合同》，同日，被告出具《承诺函》载明，“一、鉴于贵方购买的商品房目前仍作为在建工程抵押在贷款银行，导致本公司目前无法直接向当地房地产管理部门办理网签备案手续，本公司承诺将在《商品房买卖合同》签订之日起70日根据当地政府有关商品房预售管理办法的相关规定，完成商品房网签备案手续。二、若本公司未能在上述时间内完成商品房网签备案手续，自逾期之2015年7月1日起每逾期一天愿承担千分之一的违约责任”。该《承诺函》有被告法定代表人廖新穗和广东和天下置业集团有限公司董事欧阳文斌签名捺印并加盖被告公司公章。该《承诺函》的违约金计算，明显过高，但双方在实际履行过程中，经协商降低了违约金的计算标准。2019年12月12日原告委托代理人提交《关于48套房迟延备案违约金汇总情况的说明》，载明“根据康宏公司向各购房户出具的收款收据，该48套房总房款为60905890元，原告称实际支付6090万元，该房款按日千分之一（年利率36%）从2015年7月1日至2016年4月30日计算的违约金为18513600元。2016年1月28日，康宏公司执行董事及法定代表人廖新穗代表康宏公司与陈永兴、靳桂巧、朱可签订六份商品房买卖合同，同意以天玺湾9栋1102房、10栋901房、9栋2101房、9栋2201房、9栋2301房、9栋2501房共六套总房款为7888597.50元的商品房统一抵顶48套商品房迟延备案的违约金18513600元，即实际按4.3折计算违约金，年利率约15.5%。双方确认违约金计算至2016年4月30日止，此后的违约金不再计算。”2019年7月20日，被告法定代表人廖新穗出具《关于以“天玺湾”项目房产抵顶违约金的情况说明》，载明“……该抵顶方案本人（廖新穗）已上报和天下集团系统相关决策群知悉，在此基础上，本人及欧阳文斌与购房户签订了6套房的《商品房买卖合同》，本公司也已取得了购房户不再追究本公司违约责任的相关承诺文件，至此本公司与购房户的逾期网签备案违约金已结算完毕”，所陈述的情况相对应。可见，双方在实际履行中，已明显降低了违约金的计算标准，符合法律规定，予以认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告与被告签订的合同，不违反法律法规的禁止性规定，应认定合法有效。另本案涉案10号楼901号房处于抵押查封状态，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款“下列房地产，不得转让:（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；”故原告诉请被告求协助将涉案房屋过户登记至原告名下，现阶段不具备条件，本院不予支持。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证及抗辩的权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、确认原告朱可与被告于2016年1月28日签订的购买惠州市三环南路29号天玺湾10号楼901号房的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告朱可的其他诉讼请求。本案受理费20980元（原告预交10490元），由被告惠州市康宏房地产开发有限公司负担。被告应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄链生审 判 员  肖石平人民陪审员  杨仕华二〇一九年十二月二十五日法官助理郑慧书记员张莉茱