江西省赣州市南康区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0703民初2031号原告（反诉被告）：刘建华，男，1972年10月24日生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市蓉江新区。委托诉讼代理人：何也广，江西文峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：范积宾，男，1972年10月1日生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市南康区。委托诉讼代理人：张乾英，女，1971年7月1日生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市南康区，被告范积宾妻子。被告（反诉原告）：张兰佳，男，1964年1月15日生，汉族，江西省赣州市人，住江西省赣州市南康区。被告张兰佳、范积宾共同委托诉讼代理人：蔡衍，江西泰康律师事务所律师。原告（反诉被告）刘建华与被告（反诉原告）张兰佳、范积宾定金合同纠纷一案，本院于2019年4月8日立案后，被告（反诉原告）张兰佳、范积宾提起反诉，本院决定合并审理并依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘建华（反诉被告）及其委托诉讼代理人何也广，被告范积宾（反诉原告）委托诉讼代理人张乾英及二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人蔡衍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令两本诉被告双倍返还本诉原告支付的佳宝家具厂厂房定金40万元；2、本案诉讼费由本诉被告承担。事实和理由：2018年10月上旬，本诉原、被告就本诉被告位于南康区佳宝家具厂厂房租赁定金协议一份，协议约定，本诉被告主楼厂房消防通道（左右各5米，后6米），外墙必须砌好粉好，办公楼靠马路边卷闸门需拆除砌墙，楼梯需有扶手，交房时间为2019年元月29日（农历2018年12月24日），2018年11月5日交付厂房定金贰拾万元等。定金协议签订后，本诉原告如约向两本诉被告支付了定金，然两本诉被告却未如期完工，年前及正月初四本诉原告曾多次函告本诉被告加快进度，宽限其在农历2019年正月15日交房，然截至2019年3月10日，两本诉被告仍未完成协议约定的相关设施的竣工，更至今未完成交房。本诉原告租赁产房系用作家具厂厂房，因本诉被告至今未交房导致本诉原告错失了招工及家具展览的最佳时机，给本诉原告造成巨大经济损失。为维护合法权益，本诉原告曾多次去电去函协商理赔事宜，两本诉被告均含糊其辞，不予正面理会，本诉原告无奈，特提起本案诉讼。本诉被告张兰佳、范积宾辩称，1、本诉原告诉称的事实与实际情况完全不符，实际是本诉原告违约在先。本诉原、被告双方在2018年10月签订《XX路佳宝家具厂厂房租赁定金协议》时，正值南康区政府大力拆除家具厂铁皮棚厂房时期，大批家具厂铁皮棚厂房被拆除，很多家具厂无厂房可用，导致一段时间厂房租金上涨，因此当时双方约定的租金价格为每年2206800元，待大部分家具厂找到厂房，局势稳定后，厂房租金大幅下降，导致本诉原告不愿再以双方约定的价格履行合同，在交房前十天（2019年1月19日），本诉原告与本诉被告电话联系，借口电梯没有装好，明确表示不想再承租厂房，要求本诉被告另行招租。在交房前五天，本诉被告电话通知本诉原告要求其来交接厂房，但本诉原告拒绝，而此时，本诉被告已经履行了定金协议约定的义务，并为双方顺利订立主合同而按被告要求做了大量工作，其中仅变压器移位就花费了160477元，主楼前办公楼大厅中间隔断拆除276平方米房屋损失220800元。由于本诉原告明确表态不想再承租厂房，双方关系从此闹僵，本诉被告只能另做打算，但由于厂房改造系依据本诉原告的方案“量身定制”，且改造后已错过了最佳租赁时间，所以在很长一段时间都未找到合适的租户，难以整体出租，为了尽量减少损失，本诉被告无奈只能把厂房分为几个部分以低廉的租金分别出租，所有租金加总起来仅有1724914元每年，比之前与本诉原告约定的租金少了481886元每年。2、本诉原告的行为违背诚实信用原则。双方签订定金协议后，本诉被告积极履行协议义务，不惜高价聘请施工人员、购买原材料进行改造。但本诉原告在约定交房时间前即单方面表示不再承租厂房，要求本诉被告另行招租，罔顾本诉被告投入人力物力的花费。而过了交付期限又通过发出《律师函》催促本诉被告交房，目的是恶意制造本诉被告违约的假象，为后期索要钱财做准备。反诉原告张兰佳、范积宾向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告刘建华赔偿反诉原告各项损失663163元；2、本案所有诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告为促成本案租赁合同的订立，投入了大量人力物力，系完全按照反诉被告的方案对厂房进行了大规模的改造施工，但反诉被告不予承租，造成反诉原告的改造损失（变压器移位费160477元+隔断拆除损失220800元）和可得利益损失（预期租金损失481886元）均应由反诉被告承担赔偿责任。反诉被告刘建华辩称，1、反诉原告虽然对厂房进行了部分改造，但实际并没有对其造成任何损失，反而使该租赁物保值增值。改造前，反诉原告的厂房设置极不安全也极不合理，改造虽然是应反诉被告的要求，但其实任何商家要承租该厂房，都必须对设施进行改造。2、反诉原告所谓的损失与反诉被告无关，错在反诉原告。租赁合同并未签订，预期损失从何而来，即便造成了损失，亦是因反诉原告未能如期如约完工交付使用，过错在于反诉原告。3、双方未能签订正式租赁合同，系因反诉原告违约无法如期交付造成，反诉请求没有事实和法律依据。虽然反诉原告为履行定金合同对厂房进行了部分改造，但远远没有充分完全履行合同，从双方的电话录音可知，外墙应砌好粉好但是实际未完成，办公楼靠马路的闸门需拆除砌墙但实际没有任何处理，特别重要的是楼梯扶手及电梯完全没有依约安装，根本没有达到约定的要求。连反诉原告范积宾的妻子张乾英也默认到第二年正月电梯等设施都无法完工。超过交付期限后，反诉被告多次要求反诉原告交付，甚至发律师函催告，给了反诉原告足够的宽限期，直至起诉前，反诉被告尚在等待反诉原告交付，然而反诉原告因未完成相关设施而无法履约。因此，正式租赁合同无法签订，完全系因反诉原告未能如期履行义务所致，反诉请求没有事实和法律依据。本诉原告刘建华围绕诉讼请求向本院提交了以下证据材料：1、本诉原告身份证复印件一份，证明本诉原告主体资格；2、《XX路佳宝家具厂厂房租赁定金协议》复印件一份，证明本诉原、被告达成租赁定金协议，本诉被告须于2019年元月20日交付厂房的事实；3、银行转账凭证及微信转账凭证各一份，证明本诉原告依约向本诉被告指定账户转款20万元定金的事实；4、律师函一份，证明因本诉被告未能如期交房，本诉原告委托律师出具律师函给本诉被告，催促本诉被告尽快完善相关设施，宽限其于农历2019年正月十五（公历2019年2月20日）交付，否则将解除定金协议的事实；5、照片八张，证明截至2019年3月10日，被告厂房仍未达到交付条件，未交付厂房的事实；6、EMS快递回单及查询送达结果，证明本诉原告委托律师向本诉被告发出律师函，且本诉被告张兰佳、范积宾均已实际签收的事实；7、收条一份，证明本诉原告依据定金协议约定，交付了20万元定金的事实；8、委托代理合同一份，证明原告委托江西文峰律师事务所律师处理相关事宜的事实。本诉被告张兰佳、范积宾质证后，仅对本诉原告证据1、2、3、7、8无异议，对证据4、5、6的三性及证明对象均有异议。本诉被告张兰佳、范积宾为证明其主张提交了以下证据材料：1、本诉被告身份证复印件两份，证明本诉被告主体资格；2、《XX路佳宝家具厂厂房租赁定金协议》复印件一份，证明本诉原、被告双方就厂房租赁一事签订了协议，约定租金2206800元每年，本诉原告要求变压器迁移、墙体隔断拆除等一系列厂房设施改造；3、《工程施工合同》、《配电工程设计合同》、现金存款凭条复印件各一份，证明本诉被告按本诉原告要求对变压器进行移位，花费160477元；4、高压计量装置异动（故障）处理记录复印件一份，证明变压器已于2019年1月9日之前移位完毕，并且投入运行；5、房产证、厂房平面图及改造后的现场图片复印件，证明本诉被告已按照本诉原告要求完成了变压器移位、房屋墙体拆除等一系列改造工程，主楼前办公楼大厅中间隔断拆除276平方米，损失220800元；6、电话录音二段及移动公司处打印的本诉被告范积宾妻子张乾英的通话记录，证明2019年1月19日，本诉原告就明确表明不想再承租厂房，要求本诉被告另行招租，在交房前五天（2019年1月24日），本诉被告再次电话通知本诉原告，要求其来交接厂房（接电），但是本诉原告拒绝；7、本诉被告与案外人李金明、赖晓华、蓝希海、王**海、明开林、阳振伟签订的租赁合同复印件各一份，证明因本诉原告拒绝订立租赁合同，本诉被告的厂房限制几个月后，迫于无奈于2019年4月份开始将厂房分开出租，租金低廉，造成本诉被告租金损失70万元；8、《赣州市电梯日常维护保养合同》复印件一份，证明本诉被告在约定的交付时间前已完成了电梯安装。本诉原告质证后，对本诉被告提交的证据1、2、7无异议，对证据3、4、5、6、8均提出异议。本院审查后，对本诉原告提交的8组证据，本诉被告张兰佳、范积宾提交的证据1、2、3、4、5、6、7，以及经本诉被告申请对的真实性、合法性及关联性予以认定，对本诉被告提交的证据8不予认定。本诉被告张兰佳、范积宾为证明其主张另向本院申请对被拆除的部分房屋约276平方米的价值进行司法鉴定，本院依法委托了赣州华昇资产评估有限公司进行鉴定，赣州华昇资产评估有限公司作出了赣华评报字[2019]167号《司法鉴定意见书》，确认本诉被告张兰佳、范积宾拥有的位于南康区XX金鸡佳宾家具厂（即涉案厂房）被拆厂房及构筑物在2019年9月9日的评估价值为220312元。本诉原告质证后提出异议，本诉被告张兰佳、范积宾质证后无异议，本院审查后，依法确认该份《司法鉴定意见书》的证明效力。根据当事人陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月，本诉原告刘建华拟承租本诉被告张兰佳、范积宾位于南康区文峰路的厂房，双方签订《XX路佳宝家具厂厂房租赁定金协议》（以下简称《定金协议》）一份，协议言明：1、主楼厂房三周的消防通道（左右各5米，后方6米）外围墙必须砌好粉好、变压器须移位后交付、主楼前办公楼大厅中间隔断需拆除、公办楼靠马路边卷闸门需拆除砌墙、必须有楼梯扶手等十项厂房改建要求；2、交房时间：2019年元月29日（农历2018年12月24日），交房租时间：2019年2月20日（农历正月16日）；3、2018年11月5日交厂房订金20万元；4、厂房及宿舍楼年租金共计2206800元，房租半年一交；5、如因厂房建设进度延误交付日期，延误1天则向本诉原告刘建华赔付3天的房租。《定金协议》签订后，本诉原告刘建华依约于2018年11月5日前向本诉被告实际支付了20万元，并口头约定了厂房需安装电梯等事宜，本诉被告亦对厂房进行了改造，其中变压器移位花费160477元，拆除的厂房及构筑物经司法评估确认在2019年9月9日的评估价值为220312元。但至约定交付厂房日，本诉被告未能实际完成交付。2019年2月10日，本诉原告委托律师向本诉被告张兰佳、范积宾二人发出律师函，本诉被告均于次日实际收到，律师函言明宽限本诉被告于2019年2月20日前完成协议约定的相关设施，并交付厂房，逾期交付本诉原告将终止履行协议。后因本诉原、被告双方未能就交付厂房再次达成一致意见，本诉被告遂于2019年3月27日至2019年5月20日期间，分别与李金明、赖晓华等多名案外人分别签订租赁协议，将涉诉厂房全部出租。本院认为，庭审时本诉原告对本诉被告于约定交房日期前完成了变压器移位及隔断拆除的事实无异议，双方争议的焦点主要是本诉被告是否在约定的交付厂房日期前完成全部改建工程，尤其是其中的安装电梯工程。本诉被告张兰佳、范积宾辩称《定金协议》并未约定安装电梯，但从本诉被告提交的电话录音可知，双方确实有要求安装电梯的口头约定。本诉被告辩称电梯已于2019年1月26日完成了安装，并提交了一份《赣州市电梯日常维护保养合同》作为证据，庭审时，本院直接拨打了合同载明的，负责维护保养方的电话，对方称确实负责了合同载明客户及对应位置的两部电梯的安装和维护，两部电梯其中一部的出厂日期是2019年1月，另一部电梯的出厂日期是2019年3月，两部电梯均自2019年6月开始维护，结合本诉被告提交的电话录音内容和本诉原告提交的律师函综合分析，本院认为，本诉被告未能在交付日期前完成电梯安装具有高度的盖然性，因此，本院对本诉被告的相关辩称不予采信。本诉被告未能在交付日期前完成电梯安装，导致本诉原告要求终止履行双方签订的《定金协议》，符合法律规定，但不应适用定金罚则的相关规定，要求本诉被告双倍返还定金，而应适用《中华人民共和国合同法》关于解除合同（《定金协议》）的相关规定，本诉被告张兰佳、范积宾向本诉原告返还20万元定金即可。针对反诉原告（本诉被告）要求反诉被告（本诉原告）赔偿改造厂房的相关花费和损失的主张，因系反诉原告未能按照《定金协议》约定的期限完成相关改造（电梯安装），导致反诉被告解除合同，因此相关花费和损失应由反诉原告自行承担，本院对反诉原告的该项主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本诉被告张兰佳、范积宾于本判决生效之日起二十日内返还本诉原告刘建华定金20万元；二、驳回反诉原告张兰佳、范积宾的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7300元，反诉案件受理费5216元，二项合计12516元，由本诉被告张兰佳、范积宾共同负担。如不服本判决，可以在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  卢冶辉审 判 员  袁 慧人民陪审员  赖玉霞二〇一九年十二月三十日代理书记员  罗 莉