福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0203民初19445号 原告（反诉被告）：陈永发，男，1966年9月2日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：王发镔，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庄伟鹏，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘佳，男，1984年10月3日出生，汉族，住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：骆源琳，福建九信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林小丽，福建九信律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈永发与被告（反诉原告）刘佳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告陈永发及其委托诉讼代理人王发镔，被告刘佳的委托诉讼代理人骆源琳、林小丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈永发向本院提出诉讼请求：1.刘佳支付陈永发违约金66万元；2.（2019）闽0203民初13633号案件保全费5000元、保函费用10560元由刘佳负担。事实和理由：厦门市思明区塔埔西路85号609室房屋原系刘佳名下房产，经厦门麦田人房地产代理有限公司居间服务，陈永发、刘佳就讼争房屋出售事宜进行协商，并于2018年12月31日签订编号为【2018】0001691的《房屋买卖合同》，房屋成交价为330万元。2018年12月31日、2019年1月2日，陈永发分三次向刘佳转账支付定金10万元，此后，陈永发联系刘佳要求其履行合同义务，配合办理银行贷款等相关手续，但刘佳以陈永发未足额支付定金为由予以拒绝，并于2019年7月4日与案外人詹晓妃签订《存量房买卖合同》，将讼争房屋另行出售。根据讼争合同第九条约定，刘佳将讼争房屋出售第三方，讼争合同客观上无法履行，刘佳已构成根本违约，应承担相应违约责任。 刘佳辩称，一、陈永发未在讼争合同约定的期限内足额向刘佳支付购房定金，其逾期未支付定金的行为已构成根本违约，无权请求刘佳承担违约金。根据讼争合同约定，陈永发应于合同签订当日支付定金20万元，但其当日仅支付2万元，在已违约的情形下，于2019年1月2日再向刘佳支付定金8万元，后未再支付任何款项，已构成根本违约。刘佳有权根据讼争合同第九条约定以书面形式通知陈永发解除合同，刘佳也通过邮寄及短信形式向陈永发发送了解除通知。二、基于陈永发违约而产生的一切诉讼成本均应由其自行承担。根据合同法第六十七条规定，陈永发负有先履行义务，即足额支付定金义务，在其未足额支付定金的情况下，刘佳有权拒绝配合办理银行贷款等相关手续。刘佳出售讼争房屋系为置换，在陈永发根本违约后，刘佳已通过书面形式向陈永发发送了解除通知，刘佳的行为不仅符合合同约定，也符合法律规定，在履行告知义务后，刘佳方才向案外人出售讼争房屋，故陈永发主张刘佳违约并无依据。 刘佳向本院提出反诉请求：1.确认刘佳与陈永发签订的编号20180001691的《房屋买卖合同》已于2019年1月22日解除；2.陈永发向刘佳支付违约金66万元（扣除已收取的10万元定金，还应支付违约金56万元）；3.陈永发支付刘佳因实现债权支付的律师费12000元。事实和理由同前述答辩意见。 陈永发辩称，一、讼争合同并未于2019年1月22日解除。首先，刘佳的该项诉讼请求没有事实依据。讼争合同第三条第一款约定“乙方（陈永发）应于合同签订当日（2018年12月31日）支付定金人民币贰拾万元整”，陈永发于2018年12月31日向刘佳支付定金2万元，于2019年1月2日向刘佳支付定金8万元，合计10万元。在此过程中，刘佳对于陈永发支付的2万元定金并未表示异议，对于陈永发支付的8万元定金亦未拒绝接受。根据担保法第九十条规定“定金合同从实际交付之日起生效”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定“实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效”。刘佳接受陈永发先后支付的定金10万元，应视为变更定金合同约定，而合同约定变更后即不存在逾期履约的问题。其次，刘佳的该项诉讼请求没有法律依据。根据合同法第九十四条规定及刘佳所提供的证据，在陈永发支付10万元定金后，其并未以书面或口头形式向陈永发催告，更遑论给予陈永发合理期限。最后，刘佳的该项诉讼请求没有合同依据。根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条规定，陈永发先后向刘佳支付了10万元定金，充分表现了其履约诚意，之后，陈永发亦多方与刘佳联系，要求继续履行合同，即刘佳所谓陈永发逾期支付定金的行为无法造成合同目的无法实现，不构成根本违约。二、陈永发无须向刘佳支付违约金66万元。如前所述，根据《担保法》第九十条及最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十九条规定，应视为变更定金合同约定，陈永发不存在违约情形，相反，陈永发多方要求刘佳继续履行合同，都被刘佳无视，因为房价上涨，刘佳不想出售讼争房屋，将事情推给中介，让陈永发找中介，拒绝履行合同。2019年7月4日，刘佳将讼争房屋另行出售，导致本案房屋买卖合同事实上无法履行，构成根本违约。此外，根据《合同法司法解释（二）》第二十九条第一款规定，刘佳与案外人詹晓妃签订的《存量房买卖合同》显示成交价为401万元，比讼争合同高出71万元，故刘佳不仅不存在所谓实际损失，还存在获益。三、陈永发无须支付刘佳因实现债权支付的律师费12000元。债权是指在债的关系中权利主体具备的能够要求义务主体为一定行为或不为一定行为的权利，是“债务”的对称。根据《合同法》第一百三十条规定，基于陈永发及刘佳签订的讼争合同，刘佳的债权应为要求买受人即陈永发支付价款，而刘佳所提诉讼请求，不管是确认合同解除还是支付违约金，都不是其享有的债权，无债权即无所谓实现债权的费用。换言之，刘佳所谓实现债权的费用应在债权成立后，另案提起诉讼。综上，刘佳的各项诉讼请求没有事实与法律依据，依法应予以驳回。 根据当事人的到庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年12月31日，刘佳（甲方）与陈永发（乙方）在厦门麦田人房地产代理有限公司居间下签订一份编号为【2018】0001691的《房屋买卖合同》，约定陈永发向刘佳购买思明区塔埔西路85号609室房屋，建筑面积93.23平方米，成交价为330万元，乙方应于合同签订当日支付定金20万元；乙方拟申请贷款支付购房款为196万元，需办理银行贷款预审批，该手续应于2019年3月1日前办理，乙方应于办理转按揭当日支付部分购房款120万元，甲方应于收到除交房保证金、迁出户口保证金之外的购房款后3日内将房屋交付乙方，甲、乙双方应于2019年4月1日前办理过户送件手续。合同第九条第2点约定甲方若出现下列情形之一，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）该房屋被查封或存在限制转让的情形；（2）逾期履行本协议义务超过二十日；（3）拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的；（4）将该房屋出售给第三方。甲方出现上述根本违约情形之一的，乙方有权选择要求甲方双倍返还定金，或有权要求甲方按合同成交价的20%支付违约金。第九条第3点约定乙方若出现下列情形之一，乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）拒绝购买该房屋；（2）逾期履行本合同约定的义务超过二十日；乙方出现上述根本违约情形之一的，甲方有权没收乙方已付定金，或有权要求乙方按合同成交价的20%支付违约金，乙方向甲方已支付的全款款项冲抵违约金，多退少补。第九条第6点约定因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。 讼争合同签订后，陈永发分别于2018年12月31日向刘佳支付2万元定金，于2019年1月2日向刘佳支付8万元定金。2019年2月21日，刘佳向陈永发寄送一份《解除合同告知函》，载明因陈永发未支付剩余定金10万元故通知讼争合同自2019年1月22日起解除。陈永发于2019年2月22日签收该函件。同日，刘佳还通过手机短信向陈永发发送了前述《解除合同告知函》。 另查明，2018年12月31日，刘佳（甲方）与陈永发（乙方）还签订了一份《租赁合同》，约定刘佳将讼争房屋出租给陈永发，租赁期限为2019年1月16日至2019年4月16日，月租金为4500元，该合同补充约定乙方入住前，甲方应缴清所有水、电、物业费，2019年1月16日乙方入住开始，水、电、物业费由乙方承担。2019年1月21日，陈永发向刘佳转账支付了4500元，并备注“609房租金”，同日还向刘佳转账支付了1500元，并备注“购房定金10万元利息”，刘佳收款后即于当日向陈永发退还了前述款项。 还查明，2019年4月11日，陈永发向本院提起（2019）闽0203民初13633号房屋买卖合同纠纷一案，要求刘佳继续履行讼争合同并承担全部诉讼费用。后，陈永发撤回该案起诉。在该案审理中，陈永发因申请诉讼保全支出保险保函费用10560元，并预交财产保全费5000元，该保全费后已退回。 又查明，2019年7月4日，刘佳将讼争房屋出售案外人詹晓妃。 刘佳因本案诉讼支出律师代理费12000元。 本案审理中，陈永发主张因讼争房屋尚未交付，故其未支付剩余定金10万元，其已告知刘佳愿意先支付1500元作为剩余10万元定金的利息，刘佳亦表示同意。此后，曾有其他中介告知刘佳不愿再将讼争房屋出售给陈永发；对刘佳主张的违约金标准认为过高。 刘佳主张其并未同意陈永发迟延支付剩余10万元定金，也未同意收取剩余10万元定金的利息，因陈永发未支付剩余定金，故也未收取其支付的租金，对陈永发主张的违约金标准也认为过高。 本院认为，陈永发与刘佳签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，属合法有效，双方均应依约诚信履行。根据讼争合同约定，陈永发应于2018年12月31日向刘佳支付购房定金20万元，双方虽就讼争房屋还签订了租赁合同，但该合同并未对购房定金的支付时间做变更约定，因此陈永发仍应按讼争合同约定支付该款。陈永发抗辩认为刘佳已同意其延迟支付前述剩余定金并收取利息，但并无证据可予以证明，此外最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十九条系针对如何认定定金具体金额作出规定，陈永发援引该规定作为其逾期支付定金的抗辩理由，依法无据。 因此根据讼争合同第九条约定，陈永发迟延支付购房定金已超过二十天，构成根本违约，刘佳有权依据该条规定解除讼争合同并要求陈永发按合同成交价的20%支付违约金。刘佳于2019年2月21日向陈永发发送书面解除通知，该通知于次日送达，解除通知自送达之日发生法律效力，故讼争合同系于2019年2月22日解除，刘佳诉求确认讼争合同于2019年1月22日解除，并无依据，本院不予支持。综合双方实际履约情况及刘佳因本案产生的实际损失，基于公平原则及诚实信用原则，本院酌定违约金为30万元，根据合同第九条约定，陈永发向刘佳已支付的款项冲抵违约金，多退少补，因此刘佳主张将其收取的10万元定金从前述违约金中予以抵扣，符合双方约定，本院予以照准。经抵扣后，陈永发实际应支付刘佳20万元违约金。前述违约金已足以填补刘佳因本案产生的律师费损失，故对其该部分诉求，本院不再支持。 如前所述，讼争合同因陈永发根本违约而于2019年2月22日解除，因此刘佳有权在合同解除后将讼争房屋另售他人，陈永发提出的各项诉求并无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、陈永发于本判决生效之日起十日内向刘佳支付违约金20万元； 二、驳回陈永发的诉讼请求； 三、驳回刘佳的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延误履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费5200元，由陈永发负担；反诉案件受理费16600元，由陈永发负担13280元，由刘佳负担3320元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  王 瑛 二〇一九年十二月六日 法官助理孟晓媚 代书记员  周月娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。