四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初16749号 原告：成都潮蓉实业有限公司，住所地：成都市金牛区成彭东二路**附**。 法定代表人：李思霖，经理。 委托诉讼代理人：陈杰，四川炜烨律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李蓉，女，系公司员工。 被告：成都段商商贸有限公司，住，住所地：成都市武侯区二环路西一段**附**/div> 法定代表人：钟桃花。 委托代理人：朱晗，四川发现律师事务所律师。 原告成都潮蓉实业有限公司（以下简称潮蓉公司）与被告成都段商商贸有限公司（以下简称段商公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告潮蓉公司的委托诉讼代理人陈杰、李蓉，被告段商公司的委托诉讼代理人朱晗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潮蓉公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告于2019年1月14日签订的《商品房买卖合同》无效；2.请求判令被告有义务立即撤销该商品房备案登记；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告因开发“潮蓉•金沙彦府”项目需要银行资金支持，自2011年5月开始向哈尔滨银行申请贷款。在贷款过程中，哈尔滨银行指定被告和成都慧能投资管理有限责任公司（以下简称慧能公司）为利益输送对象。2014年6月28日，原、被告签订《房屋买卖协议》，实际上为借款协议，被告实际向原告支付了900万元款项。原告在哈尔滨银行的要求下，向被告的关联公司慧能公司转款300万元。2019年1月14日，原告为所开发的“潮蓉•金沙彦府”项目能够早日开售，不得不与被告签订《债务清偿协议书》，约定“债务本金为1200万元，利息为90万元，违约金高达1200万元”，原告共需承担2490万元的债务。同时被告要求原告将“潮蓉•金沙彦府”项目2号楼2层面积1217.61㎡及10个车位抵偿给被告，上述资产实际市场价值近4000万元。被告为了给其债务担保，要求原告又与其签订了《商品房买卖》，将上述房屋及车位备案登记。原告认为，被告利用关联银行的贷款优势地位与其签订《债务抵偿协议》所确立的债权债务关系并非商品房买卖合同关系。《债务抵偿协议》约定的内容也是违法的，其双方签订的《商品房买卖》的房屋买卖及备案登记行为均是为了保证其债权的伪装行为，是虚假的意思表示，是无效民事行为。同时《债务抵偿协议》既约定了利息又约定了违约金，已经远超过了给被告造成的利息损失，违反了法律规定的民间借贷利息上限。原告为维护自身权益，特起诉至法院。 被告段商公司辩称，原、被告之间于2014年6月28日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，合同签订后被告按约支付了首付款1200万元。之后双方就被告应付的购房尾款的延期支付问题签订了《补充协议》，还约定了被告作为买方的逾期付款违约责任。原、被告之间有真实的房屋买卖合同关系，原告主张名为房屋买卖合同关系，实为借款关系，没有事实和依据。原、被告解除《房屋买卖合同》后变更为普通债权债务关系，之后签订《债权抵偿协议书》，该协议是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律的禁止性规定。原告的债权金额2490万元是由原购房首付款1200万元+补充协议中约定的逾期返还购房款利息90万元+被告根本违约导致合同无法履行的违约金1200万元构成，利息和违约金是两个不同违约行为的法律后果，不存在重复评价的问题。同时，原告于2014年7月就支付了首付款1200万元，截止《抵偿协议书》签订之日，被告的损失远高于1200万元，不存在原告主张的违约金过高情形。原、被告为履行《债务抵偿协议》，签订的符合房产登记机关要求的商品房买卖合同示范文本是有效的，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告提交了其向成都宏驰贸易有限公司（以下简称宏驰公司）转款1200万元的银行进账单、宏驰公司向慧能公司转款300万元的银行进账单，拟证明原告与宏驰公司系关联公司，慧能公司与被告也系同一法定代表人，且利益混同的关联公司，被告向原告支付的1200万元性质为隐蔽的套路贷，且实际借款金额为900万元。本院认为仅凭被告与慧能公司系同一法定代表人，不足以认定两公司系利益混同的关联公司。原告未能提供充分证据证明1200万元系借款的性质，也不能证明其向慧能公司转账300万元与本案的关联性，对上述证据的关联性不予采信。 2.原告提交办理预售许可证银行同意材料、微信聊天记录、流动资金贷款合同等证明，拟证明原告是为了挽救案涉项目不烂尾，才在银行的压力下与被告签订的不平等合同，导致原告损失惨重。本院认为，上述证据只能证明其与哈尔滨银行存在借款合同关系，不能达到其证明目的，对上述证据的关联性不予采信。 3.原告提交《评估报告》部分页面，拟证明案涉房屋的单价在40000元/㎡以上，总价值在5000万元以上。本院认为，该评估报告的评估对象不是案涉房屋，其不能证明案涉房屋的实际价格，故对该证据的关联性不予采信。 根据本院上述认定及采信的证据，查明事实如下： 原、被告于2014年6月28日签订《房屋买卖协议》，约定的主要内容为：被告购买原告开发的位于成都市青羊区××村××组“潮蓉•金沙彦府”酒店一楼北侧，面积540.62平方米，单价为37000元／平方米，总价款为20002940元；合同签订后三日内支付1200万元，余款8002940元在取得商品房预售许可证签订正式购房合同后七日内支付；若因原告原因造成协议无法履行，原告应退还被告全部购房款，并支付已付购房款100%的违约赔偿金。合同签订后，被告于2014年7月2日分两次通过兴业银行向原告转账支付首付款1200万元。 2017年2月8日，原、被告签订《补充协议》，约定的主要内容为：原告承诺在取得商品房预售许可证五个工作日内将房屋备案给被告；因“潮蓉•金沙彦府”项目涉及经济纠纷停工，未能按计划完工，给被告带来较大财务成本的增加，原告同意购房余款8002940元以两种方式之一延期支付，逾期付款的，被告每日按当期应付款项的万分之三向原告支付逾期付款违约金。 2017年12月31日，原、被告签订《解除合同协议书》，约定的主要内容为：原告因规划调整致使《房屋买卖协议》无法履行，双方之间房屋买卖合同关系自该该协议生效之日起解除；原告同意于2018年6月30日前无息退还被告已付购房款1200万元，若到期未能全额退还，剩余部分原告按照年利息15%按月向被告支付利息；原告同意于2018年12月30日前按《房屋买卖协议》第六条的约定向被告支付违约金1200万元，若到期未能全额支付，剩余部分原告按照年利息15%按月向被告支付利息。 2019年1月14日，原、被告签订《债务抵偿协议书》，约定的主要内容为：《解除合同协议书》签订后至该协议签订时止，原告没有按约向被告退还购房首付款1200万元及逾期付款利息，也没有支付违约金1200万元。双方再次确认《解除合同协议书》实际上是对《房屋买卖协议》及《补充协议》的结算，该结算内容真实有效；截至2018年12月31日，原告尚欠被告应退购房款1200万元，逾期付款利息90万元，违约金1200万元，合计2490万元；原告没有能力通过现金方式偿还债务，经协商一致，原告将其开发的位于成都市青羊区××路××号“潮蓉•金沙彦府”2号楼2层商品房（面积1217.61㎡及负二层车位202、203、204、205、206、207、208、209、210、211，预售许可证编号100175）以总价2490万元抵偿给被告，用于偿还欠付被告的全部债务，双方互不找补；该协议签订后当日内，双方应在不违反该合同约定的情况下签订由四川省建设厅、四川省工商行政管理局制定的商品房买卖合同示范文本用于进行商品房网签及备案。无论备案合同及备案价格为多少，原告不得要求被告补偿差价；原告在该协议签订后二个工作日内将房屋备案登记在被告名下。该协议还约定了房屋交付期限、产权证办理及违约责任等事项。 同日，原、被告签订四川省住房和城乡建设厅、四川省工商行政管理局制定的《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定的主要内容为：被告购买原告开发的预售许可证100175号下第2幢2层1号商品房；建筑面积1217.61㎡；单价为28001.334元／㎡，总价款为24352200元；被告在2019年1月14日前支付购房全款；出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设；预售资金监管机构为哈尔滨银行股份有限公司成都武侯支行，预售资金监管账户名称为成都潮蓉实业有限公司，账号为1248××××4522，已交购房款金额24352200元。被告经办人在合同尾部手写“本人清楚成都市商品房预收款监管的相关规定，知晓本项目预收款监管专户账号，确认将房款缴至预收款监管专户。”同日，原、被告完成了案涉房屋的登记备案，备案号为3172279。 本院认为，原、被告先后签订了《房屋买卖协议》及《补充协议》、《解除合同协议书》、《债务抵偿协议书》、《商品房买卖合同（预售）》等五份协议。至于原告主张的《商品房买卖合同（预售）》是否无效的问题，本院认为，其实质上包含三个争议的焦点：（一）《房屋买卖协议》的实质是否借款合同。本院认为，原、被告于2014年6月28日签订《房屋买卖协议》后，被告于同年7月2日向原告转账1200万元，该金额与《房屋买卖协议》约定的首付款金额一致。之后，原、被告于2017年2月8日签订的《补充协议》中，原告明确认可被告的该转款行为为支付购房款1200万元。同时，双方就购房款的尾款付款时间进行了约定，且约定了被告逾期付款的违约责任。就上述两份协议约定的内容来看，本院认为，原、被告的意思表示真实、连贯，能够认定原、被告系真实的房屋买卖合同关系。原告提交的其与哈尔滨银行的贷款合同等证据不足以证明其关于原、被告系借款合同的主张，对原告的该主张本院不予支持。（二）《债务抵偿协议书》是否为无效合同。1.关于《债务抵偿协议》中约定的“债务”是否无效的问题。原、被告于2017年12月31日签订了《解除合同协议书》，该协议内容系原、被告抵偿的“债务”的依据：协议第二条约定，原告承诺于2018年6月30日前退还被告已付购房款1200万元，逾期按照年利率15%支付利息。经庭审查明，原告截至《债务抵偿协议》签订之日尚未向被告退还过款项，也未支付过逾期利息。按照协议第三条的约定，原告承诺于2018年12月30日前按照《房屋买卖协议》第六条的约定向被告支付违约金1200万元，逾期按照年利率15%支付利息。综上，《债务抵偿协议》第一条第2款中载明的“利息90万元”和“违约赔偿金金1200万元”是原告基于两个违约事实承担的违约责任，即未按约定期间退还购房款和因自身原因导致原房屋买卖协议无法履行。故本院认为，原告关于《债务抵偿协议》既约定了利息损失又约定了违约金，违反法律规定的主张，本院不予支持。2.原、被告在债权债务明晰且合法的情况下签订《债务抵偿协议》并不违反法律、法规的强制性规定，该抵偿协议的法律后果是被告取得案涉房屋所有权，而原告的债务得以抵销。关于原告该协议内容是违反的主张本院不予支持。（三）《商品房买卖合同（预售）》是否为无效合同。如前所述，本院认为，原、被告签订的《债务抵偿协议》的法律后果为广义上的房屋买卖合同，即被告支付的购房款对价为其对原告的2490万元债权，而原告通过转移案涉商品房的所有权得以实现债务的抵销。原、被告之间有真实的商品房买卖合同关系，至于该合同金额与《债务抵偿协议》之间的差异，以及原告主张的购房款未进入监管账户等问题都不足以抗辩合同的效力。综上，原告主张《商品房买卖合同（预售）》无效的理由不成立，本院不予支持。原告基于其上述主张要求撤销商品房备案登记的诉讼请求，因无事实依据，本院亦不予支持。 综上，原告潮蓉公司的诉讼请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告成都潮蓉实业有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费100元，减半收取50元，由原告成都潮蓉实业有限公司负担。 如不服判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  陈琴 二〇一九年十二月二十四日 书记员  洪莹 速录员  罗芬