重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0105民初42018号原告：田桂，女，1975年6月7日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：徐江波，重庆渝敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张瑾晨，重庆渝敏律师事务所律师。被告：重庆银行股份有限公司营业部，住所地重庆市江**江北城组团A分区A04-1/03地块，统一社会信用代码91500000747450181A。负责人：喻艳婷，总经理。委托诉讼代理人：刘敏，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈星，重庆依斯特律师事务所律师。原告田桂与被告重庆银行股份有限公司营业部（以下简称重庆银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告田桂的委托诉讼代理人徐江波、张瑾晨，被告重庆银行股份有限公司营业部的委托诉讼代理人刘敏、陈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田桂向本院提出诉讼请求：1.判令重庆银行退还田桂已支付超出房屋实际产权面积的房屋转让款488701元；2.判令重庆银行赔偿田桂因面积误差导致的房产转移登记产生的税费损失共计人民币75072.66元；3.判令重庆银行赔偿田桂因面积误差导致的房屋增值损失人民币1386600元；4.判令重庆银行承担田桂为房屋进行装修的损失共计人民币56304.2元。事实和理由：2014年初，田桂了解到重庆银行名下位于重庆市九龙坡区歇台子科园一街X号附X-X号房屋进行转让，与重庆银行达成了买卖合意。2014年6月6日，双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定房屋的建筑面积为531.5平方米，成交价格2247900元，变更了《重庆市国有产权转让合同》的约定。双方实际履行的是后一份合同，并于2014年6月11日在重庆市国土资源和房屋管理局办理了房屋过户登记，登记的房屋建筑面积为531.5平方米，套内建筑面积为489.14平方米。后田桂欲将房屋开设酒店，但在将设计图纸进行施工时，发现房屋的实际面积与合同约定及产权登记的面积存在误差，向有关部门反映后，被告知经重庆市国土资源和房屋管理局的重新勘测、复核，房屋的实际建筑面积为419.83平方米，套内建筑面积为386.37平方米。重庆市九龙坡区不动产登记中心于2018年5月24日出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》，显示房屋的建筑面积为415.95平方米。后重庆市九龙坡区不动产登记中心进行了变更登记，确认房屋的建筑面积为415.95平方米。田桂购买的房屋的实际面积与合同约定的面积严重不符，重庆银行存在严重违约，给田桂造成了房屋增值损失及装修材料损失，应按购买单价乘以合同约定面积与房屋实际产权面积的面积差计算退还转让款。田桂与重庆银行多次协商未果，为维护自身合法权益，提起本案诉讼。被告重庆银行辩称，双方之间买卖关系发生在2014年4月，田桂的全部请求已超过诉讼时效。田桂在多次考察、勘测涉诉房屋后，通过竞价取得涉诉房屋，对涉诉房屋交易的规则、模式、现状均已知晓，对价格合理性已有合理认知，且《重庆市国有产权转让合同》中约定，涉诉房屋是按照现状转让。重庆银行已依约履行完毕合同义务，按现状交付了涉诉房屋，不存在任何过错及违约、侵权的情形，田桂要求赔偿的请求没有依据。涉诉房屋虽然存在面积误差，但该误差并未实际影响房屋的价值，田桂并没有实际损失，且在整个房屋的交易过程中，联交所公告及双方签订的《重庆市国有产权转让合同》均明确房屋是以现状带瑕疵转让，该条款并未在原告登记备案的《重庆市房屋买卖合同中》进行变更，因此《重庆市国有产权转让合同》中的合同条款应继续有效，双方应当诚信遵守原合同的条款约定。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《重庆市房屋买卖合同》、105房地证2014字第21946号房地产权证、税收完税证明、发票、民事裁定书、起诉状交接清单、房产转让信息发布申请书、《重庆市国有产权转让合同》、民事判决书、重庆市房屋所有权登记申请书、情况说明、具结保证书、实物移交清单，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：不动产权证、重庆市房产面积竣工测算报告书均系原件，本院予以确认；销货清单、送货单、调拨单，虽内容为各种货物，但并无支付及其它证据印证单据内容的真实性，本院不予确认；证明系证人证言，因出具方未出庭作证，对该证明本院不予确认。本案本院认定如下事实：2004年，重庆银行与案外人产生借款纠纷，经重庆市渝中区人民法院审理后该案进行执行程序。2005年，重庆市渝中区人民法院做出民事裁定书，裁定将被执行人重庆九海商贸有限公司位于重庆市九龙坡区科园一街136号3-1号（建筑面积为531.5平方米）的房屋，即本案涉诉房屋过户给重庆银行。涉诉房屋在1999年、2003年，申请所有权登记时的房屋申报面积均为531.5平方米。2008年6月27日，涉诉房屋登记至重庆银行名下，位置确定为重庆市九龙坡区歇台子科园一街X号X-X号，建筑面积为531.5平方米，套内建筑面积为489.14平方米。2013年11月25日，重庆银行向重庆联合产权交易所申请转让涉诉房屋。在涉诉房屋的转让信息中载明，建筑面积为531.5平方米，评估价为2494900元，挂牌价为2500000元，受让要求为按标的现状、分零进行转让，购买人竞得该标的后，受让人自行办理过户，出让方仅配合提供相关过户资料，产权面积以房交所记载的实际面积为准，多不退，少不补。田桂曾去看过涉诉房屋，并在2014年4月22日通过竞标，与重庆银行在重庆联合产权交易所签订《重庆市国有产权转让合同》。该合同约定，重庆银行将所持有的抵债房屋即涉诉房屋531.5平方米，按现状有偿转让给田桂，转让价格为2247900元，过户税、费按挂牌公示相关规定由田桂承担，重庆银行在转让该债权过程中已将本次转让房屋存在的权利瑕疵和物理瑕疵告知田桂，且田桂在知晓后，在充分了解本次转让房屋现状的基础上，自愿购买该房屋，并自愿承担其风险造成的一切损失和预期利益的不获得。该合同第三条（产权交割）约定，鉴于本次转让系带瑕疵、按现状转让，田桂在付清购房款后方可以书面形式向重庆银行申请移交，重庆银行接到申请后15个工作日内负责移交该房产给田桂；由田桂自行办理本次转让房屋过户手续，重庆银行仅配合提供房屋相关过户所需资料等；本次转让房屋房屋坐落门牌号、面积、土地性质等以有权部门登记、测绘为准，如与有权部门测绘数据有出入的，盈亏均由买受人自行承担，多不退，少不补。2014年6月6日，田桂与重庆银行签订《重庆市房屋买卖合同》。该合同对涉诉房屋的建筑面积和成交价格的约定与《重庆市国有产权转让合同》的约定相同，但没有《重庆市国有产权转让合同》第三条（产权交割）的约定内容。2014年6月11日，涉诉房屋登记至田桂名下，与原登记在重庆银行名下时的房屋信息一致，房屋建筑面积为531.5平方米，套内建筑面积为489.14平方米。田桂缴清了涉诉房屋过户产生的税费。2014年6月17日，重庆银行与田桂进行实物移交，移交了原产权证原件、九龙坡区土地房屋权属登记中心业务受理通知书及门钥匙6把。田桂于2014年8月27日，分别缴纳了税费230160.67元、68566元、1635.75元，于同年8月28日，分别缴纳了转让手续费22479元、22479元。后田桂欲对涉诉房屋进行酒店设计，在设计过程中发现存在面积误差。2018年5月24日，重庆欣荣土地房屋勘测技术研究所出具重庆市房产面积竣工测算报告书，涉诉房屋的测绘结果为建筑面积415.95平方米，套内建筑面积为382.8平方米。2018年8月21日，重庆市国土资源和房屋管理局对涉诉房屋重新登记，注销了原房地产权证，不动产权证上的房屋建筑面积为415.95平方米，套内建筑面积为382.8平方米。田桂曾于2015年将重庆银行起诉至重庆市渝中区人民法院，于同年12月17日撤回起诉，于2018年11月8日将本案起诉状提交本院。田桂在本案审理过程中，申请对涉诉房屋2014年6月和2018年8月的房屋价值进行司法评估，并缴纳了评估费36800元。重庆道尔敦资产评估土地房地产评估有限公司于2019年6月12日作出司法鉴定意见书，以不产权证登记的415.95平方米作为建筑面积，鉴定意见为涉诉房屋在2014年6月的评估总价为2208700元，建筑单价为5310元每平方米，在2018年8月的评估总价为3498100元，建筑单价为8410元每平方米。本院认为，本案系房屋面积登记误差引起的纠纷，涉诉房屋在2018年8月21日前登记的建筑面积为531.5平方米，经测绘后登记的建筑面积为415.95平方米，涉诉房屋两次登记产生的面积差是否造成购买人田桂损失及该损失应否由出卖人重庆银行承担系本案的主要争议焦点。涉诉房屋系重庆银行通过重庆联合产权交易所以公开挂牌的形式转让，田桂系通过竞标的形式与重庆银行签订的《重庆市国有产权转让合同》，即涉诉房屋的买卖关系是通过挂牌竞标的形式确定，而并非双方以协商的方式缔约形成。《重庆市国有产权转让合同》签订后，田桂又与重庆银行签订了未变更涉诉房屋的成交价格《重庆市房屋买卖合同》。双方签订了两份关于涉诉房屋的房屋买卖合同，均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均合法有效。田桂与重庆银行在两份合同签订后，双方均未对其中任何一份合同提出确认无效、要求撤销及解除等终止合同义务的请求，而是各自履行了合同义务，完成了涉诉房屋的产权转让。因发现涉诉房屋的登记存在面积差，田桂主张双方实际履行的是签订在后的合同，即《重庆市房屋买卖合同》，提出了退还房款及赔偿等请求，应对其主张承担相应举证证明责任。因《重庆市房屋买卖合同》减少了《重庆市国有产权转让合同》中房屋面积以有权部门登记、测绘为准，如与有权部门测绘数据有出入的，盈亏均由买受人自行承担，多不退，少不补的约定，但田桂在本案中，并未举证证明双方在《重庆市国有产权转让合同》签订后，曾进行过协商，达成了删除上述约定的合意。而从合同的形式和内容看，《重庆市国有产权转让合同》和《重庆市房屋买卖合同》均系印制的合同，属于公开挂牌转让和办理产权证书的格式合同，仅从两份合同签订时间的先后，不足以得出后合同变更前合同约定的结论，对于田桂的上述主张，本院不予采信。因《重庆市国有产权转让合同》中房屋面积以有权部门登记、测绘为准，如与有权部门测绘数据有出入的，盈亏均由买受人自行承担，多不退，少不补的约定与挂牌信息中“购买人竞得该标的后，受让人自行办理过户，出让方仅配合提供相关过户资料，产权面积以房交所记载的实际面积为准，多不退，少不补”的受让要求内容基本一致，故田桂在参与涉诉房屋的竞标时应已明知上述受让要求，作为买受人应自行承担房屋因登记面积与实际面积存在差异的购买风险。而重庆银行作为涉诉房屋的原产权人和出卖人，在涉诉房屋2008年登记至其名下时，以及在2014年签订《重庆市国有产权转让合同》和《重庆市房屋买卖合同》时，合同约定的涉诉房屋建筑面积均为531.5平方米，在与田桂的买卖过程中对涉诉房屋的面积并无隐瞒行为，完成了涉诉房屋转让的义务，对之后涉诉房屋产生的面积变更，自身并无过错，故关于田桂要求重庆银行退还部分购房款的请求，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。田桂并未举证证明系重庆银行实际收取了其缴纳的税费，关于其要求重庆银行承担税费损失的请求，缺乏事实依据，本院不予支持。同理，涉诉房屋两次登记产生的面积差并非重庆银行的转让行为导致，且涉诉房屋的实际物理面积并未产生变化，关于田桂要求重庆银行赔偿田桂因面积误差导致的房屋增值损失及装修的损失的请求，本院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告田桂的全部诉讼请求。案件受理费22853.42元，由原告田桂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王中申人民陪审员  郭 敏人民陪审员  李 蓉二〇一九年十二月十二日法官 助理  郑成帅书 记 员  刘 培