福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0103民初3516号 原告：福州居然之家商业管理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道八一七中路与群众路交叉处君临盛世茶亭地块八商业综合楼**22办公，统一社会信用代码91350100MA3450A58Y。 法定代表人：余学超。 委托诉讼代理人：柳浩，福建融成律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：林珠，福建融成律师事务所实习律师。 被告：黄汀，女，1972年1月13日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告福州居然之家商业管理有限公司（以下简称：福州居然之家公司）与被告黄汀租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日受理后，依法适用普通程序，于2019年12月4日公开开庭进行了审理。原告福州居然之家公司的委托诉讼代理人柳浩、林珠到庭参加诉讼。被告黄汀经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福州居然之家公司向本院提出诉讼请求：1、判令黄汀立即向福州居然之家公司支付拖欠的租金116714.2元、市场管理费6580元、物业管理费16110元、促销参与费32元、滞纳金18987元（暂计至2019年7月19日，实际计付至被告还清之日止）、违约金88605元，以上各项费用合计247028.2元；2、判令被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，福州居然之家公司撤回了要求黄汀支付促销参与费的诉请。事实与理由：2018年8月9日，福州居然之家公司与黄汀就位于福州市台江区，面积268.5平方米，摊位号为ＪＭ59-1-3-016的租赁场地签订《居然之家招商合同》，约定租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，共计365天；每平方米日租金5.5元，租金每2个月付一次，付款时间为每个付款周期的上月20日前。合同第五条约定，物业管理费每日每平方米0.5元，支付方式为每个月支付一次，付款时间为每个付款周期的上月20日之前。合同第六条约定，每月15日前应交付上个月的市场管理费、市场管理费按保底销售额每月940元收取。合同第十一条约定，被告未按月支付租金等费用的，按未付金额的千分之一支付滞纳金。合同签订后，福州居然之家公司依约向黄汀交付了租赁场地，黄汀却未履行合同约定的付款义务。经福州居然之家公司多次催讨，黄汀仍未履行。截至起诉时，黄汀累计拖欠租金116714.2元、市场管理费6580元、物业管理费16110元。为此福州居然之家公司诉至法院，要求判如所请。 黄汀未到庭答辩，亦未提交答辩状。 福州居然之家公司围绕诉讼请求依法提交了证据，黄汀经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭质证，亦未提交答辩状，视为自愿放弃质证及抗辩权利。本院在本案中对福州居然之家公司提供的上述证据真实性予以认可，并在卷佐证。本院认定事实如下： 2018年5月31日，以福州居然之家公司为甲方，以黄汀为乙方，双方签订一份《居然之家招商合同》，约定如下：第一条合作形式甲方将位于福州市.5平方米，摊位号为ＪＭ59-1-3-016的场地租给乙方用于商业经营；乙方应向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理。第二条经营范围1、乙方的产品经营类别为实木家具，主经营品牌为日高家居。……第三条合同租赁期限免租期1、租赁期限自2018年6月1日至2019年5月31日，共计365天；2、免租期共计165天，自2018年7月1日至2018年7月31日，自2018年8月1日至2018年8月31日，自2018年9月1日至2018年9月30日，自2018年11月1日至2018年12月15日，自2019年2月1日至2019年2月28日，合同期内免租金额共计243663.75元。第四条1、乙方按下列计租期及租金标准向甲方支付租金。2018年6月1日至2019年5月31日，每平方米每日租金5.5元，共计539013.75元，合同期内的计租期共200天，乙方应支付租金295350元。2、租金每2个月一付。3、租金的付款时间均为每个付款周期的上月20日之前。第五条1……乙方应向甲方支付物业管理费，2018年6月1日至2019年5月31日，每平方米物业费0.5元，共计49001.25元。2、物业管理费的支付方式为每1个月一付。3、物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月20日之前。第六条1、乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的0.5%缴纳市场管理费。市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务。2、乙方租赁摊位的保底销售额为每月每平方米700元，合计共187950元／月。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额收取，乙方销售连续三个月达不到保底销售额水平的，甲方有权终止合同。……第八条合同保证金1、乙方在交纳首期租金的同时须向甲方交纳合同保证金。合同保证金的用途是督促乙方保证商品质量、提高合同履约能力。当乙方所销售商品或提供的服务存在问题时，甲方有权直接动用保证金对消费者进行“先行赔付”，当乙方保证金少于规定的金额或不足以支付“先行赔付”费用时，乙方必须在接到甲方通知后七日内补齐；当乙方撤场对甲方有未付债务时，甲方有权动用保证金弥补自己的损失，但合同正常履行期内不得利用保证金冲抵乙方应付债务。……3、乙方上期合同保证金可以转作本合同的保证金；……若甲乙双方不再续约，则甲方在乙方所售商品或服务“三包”期满6个月后，经核实乙方所售商品和服务不存在质量问题和纠纷，并且对甲方没有任何未付债务时，甲方将保证金余额（不计利息）返还乙方。4、按照上述约定，乙方在本合同项下应向甲方交纳保证金4万元。……第十一条乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同。第五十三条违约责任……2、除此之外，该合同还对甲乙双方的其他权利义务作了详细的约定。 上述合同签订之后，福州居然之家公司将租赁场地交给了黄汀使用。黄汀已支付部分租金，但存在迟延付租和欠付合同约定款项的情况。2019年5月，黄汀撤场。 诉讼中，原告福州居然之家公司确认：1.案涉摊位的租金系按日计算，每日1476.75元（268.5平方米×5.5元/平方米），黄汀已支付案涉摊位的租金至2019年1月底，2019年2月免租，未足额支付2019年3月租金（支付了19146.85元），自2019年4月起未付租。2.案涉摊位的市场管理费按照上月的销售额的0.5%确定，保底的市场管理费为每月940元（每月每平方米700元×268.5平方米×0.5%）。黄汀已支付案涉摊位的市场管理费到2018年10月，尚欠2018年11月起至2019年5月止共7个月的市场管理费未交纳。此2018年11月的市场管理费系指按2018年10月销售额确定的市场管理费，因销售额未达标，故按照保底金额940元计算。实际上，黄汀应交的2018年11月起至2019年5月的市场管理费均为每月940元。3.案涉摊位的物业管理费为每日134.25元（268.5平方米×0.5元/平方米），黄汀已支付案涉摊位的物业管理费到2019年1月底，2019年2月至5月的物业费尚未交纳。4.诉请的违约金指的是黄汀因提前终止租赁合同而应支付的相当于60日租金的违约金。目前，黄汀已经撤场，但是尚有部分物品遗留在租赁摊位。 本院认为，福州居然之家公司与黄汀就案涉摊位签订的《居然之家招商合同》系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。福州居然之家公司已将租赁场地交给黄汀使用，黄汀应当按照约定支付租金、市场管理费及物业费。黄汀未履行付款义务，已构成违约。诉讼中，黄汀并未举证证明其支付租金、市场管理费和物业费的情况，故本院对于福州居然之家公司陈述的黄汀的欠款情况予以采信。黄汀已支付租金至2019年2月底，2019年3月付租19146.85元（未足额），此后未再付租，故本院判令黄汀应向福州居然之家公司支付2019年3月至2019年5月期间欠付的租金116714元（268.5平方米×5.5元×31天-19146.85+268.5平方米×5.5元×30天+268.5平方米×5.5元×31天）。黄汀欠付的2018年11月至2019年5月的市场管理费为6580元（940元/月×7月）。福州居然之家公司确认黄汀已支付物业费至2019年1月，故本院判令黄汀还应向福州居然之家公司支付2019年2月至5月的物业费16110元（4161.75元×2+4027.5元+3759元）。 福州居然之家公司还请求黄汀按照应付而未付款金额的日千分之一标准支付滞纳金。该滞纳金计算标准过高，考虑租赁期限已于2019年5月31日届满，故本院酌情将租赁期届满前的滞纳金调整为按应付未付金额的日万分之五的标准计算至2019年5月31日，租赁期限届满后的滞纳金则酌情按照年利率6%的标准计算，直至还清为止。租金每两个月支付一次，于租赁周期的上月20日前支付，因此，黄汀拖欠租金的滞纳金，应以各周期金额为基数，自各周期上月21日起计算至还清为止；物业费每个月支付一次，于上月20日前支付，故黄汀拖欠物业费的滞纳金，应以各月欠款金额为基数，自缴费月份的上月21日起计算至还清为止；市场管理费应于每月15日缴纳，故黄汀拖欠市场管理费的滞纳金，应自各缴费月份的16日起计算至付清为止。经计算，黄汀拖欠的各项费用总额为139404元（116714元+6580元+16110元），应付的滞纳金暂计至2019年5月31日为5520元（详见计算表），此后的滞纳金本院酌情调整为以139404元为基数，按照年利率6%的标准继续计算，直至付清为止。 福州居然之家公司还诉请黄汀按照60天租金标准支付解除合同违约金。对此本院认为，福州居然之家公司主张黄汀实际经营至2019年5月中旬，而此时，双方之间的租赁期限在2019年5月31日即将届满。黄汀拖欠合同款项，并未造成导致合同目的无法实现的后果，且福州居然之家公司本案主张的租金、物业费均是计算至合同期限届满时止。考虑到合同的实际履行效果及本案的实际情况，本院认定讼争的《居然之家招商合同》至2019年5月31日期满终止，故对于福州居然之家公司诉请主张的因黄汀违约导致合同提前解除的违约金88605元不予支持。 黄汀经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理和判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、、第一百四十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，缺席判决如下： 一、黄汀应于本判决生效之日起十日内向福州居然之家商业管理有限公司支付至2019年5月31日止拖欠的租金116714元、物业费16110元，拖欠的市场管理费6580元（三项合计139404元），并支付逾期付款滞纳金（2019年5月31日之前的滞纳金为5520元，2019年6月1日及此后的违约金以139404元为基数，按照年利率6%的标准计算，直至付清欠款之日止）。 二、驳回福州居然之家商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5005元，由福州居然之家公司负担2000元，由黄汀负担3005元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林 铃 人民陪审员  陈建珠 人民陪审员  郑少能 二〇一九年十二月二十四日 法官 助理  江紫沫 书 记 员  江 梨 附：一、计算表                            收费项目                       欠付金额（滞纳金计算基数）                       滞纳金起算日                       滞纳金暂计日                       滞纳金计算天数                       滞纳金计算标准                       滞纳金数额                               201903租金                       26632.45                       2019/2/21                       2019/5/31                       100                       0.05%                       1331.62                               201904租金                       44302.5                       2019/2/21                       2019/5/31                       100                       0.05%                       2215.13                               201905租金                       45779.25                       2019/4/21                       2019/5/31                       41                       0.05%                       938.47                               2018年11月市场管理费                       940                       2018/11/16                       2019/5/31                       197                       0.05%                       92.59                               2018年12市场管理费                       940                       2018/12/16                       2019/5/31                       167                       0.05%                       78.49                               2019年1月市场管理费                       940                       2019/1/16                       2019/5/31                       136                       0.05%                       63.92                               2019年2月市场管理费                       940                       2019/2/16                       2019/5/31                       105                       0.05%                       49.35                               2019年3月市场管理费                       940                       2019/3/16                       2019/5/31                       77                       0.05%                       36.19                               2019年4月市场管理费                       940                       2019/4/16                       2019/5/31                       46                       0.05%                       21.62                               2019年5月市场管理费                       940                       2019/5/16                       2019/5/31                       16                       0.05%                       7.52                               201902物业管理费                       3759                       2019/1/21                       2019/5/31                       131                       0.05%                       246.21                               201903物业管理费                       4161.75                       2019/2/21                       2019/5/31                       100                       0.05%                       208.09                               201904物业管理费                       4027.5                       2019/3/21                       2019/5/31                       72                       0.05%                       144.99                               201905物业管理费                       4161.75                       2019/4/21                       2019/5/31                       41                       0.05%                       85.32                               2019年5月31日前的数额合计                       139404.2                                                                                                                       5519.51                注：1.2019年3月和4月租金应于2019年2月20日前支付，故从次日起算滞纳金，以此类推。 2.2019年6月1日起的滞纳金按照拖欠总额139404元为基数，按照年利率6%的标准计算，直至还清为止。 二、本案适用的主要法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 三、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。