广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0403民初3265号原告（反诉被告）：张权清，男，1959年7月14日出生，汉族，公民身份号码440************716，住广东省珠海市斗门区***************。委托诉讼代理人：多艳杰，广东文证律师事务所律师。被告（反诉原告）：黎桂芳，女，1964年12月22日出生，汉族，公民身份号码440************247，住广东省珠海市斗门区************。委托诉讼代理人：何雅，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮春贤，广东嘉骏律师事务所律师。原告（反诉被告）张权清与被告（反诉原告）黎桂芳宅基地使用权纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，被告（反诉原告）黎桂芳向本院提起反诉，本院依法合并审理，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张权清及其委托诉讼代理人多艳杰，被告（反诉原告）黎桂芳及其委托诉讼代理人何雅、阮春贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张权清向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的《宅基地转让协议》已经于2018年9月24日解除；2、由被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告将第1项诉讼请求变更为：判令撤销原被告签订的《宅基地转让协议》。事实和理由：2018年8月23日原告与被告签订《宅基地转让协议》，将位于沙岗路二巷宅基地（约120平方米）转让给被告，转让金额为3,360元，自协议签订时一次性付清款项；违约处理：自协议后，如有违约的赔偿对方所有损失。协议签订后，被告交付3,360元给原告。原告发现转让金额3,360元是转让总价，非每一平方米的单价，双方对转让价格存在重大误解。该宅基地在现在市场中，每平方米单价就已经达到约4,000元。同时涉案宅基地是原告家庭唯一一块宅基地，经原告家庭成员一致商讨决定将转让的宅基地收回。2018年9月22日，原告女儿带着被告交付的3,360元亲自到被告家中，将与被告签订的转让协议进行解除并将款项退回给被告。被告虽然对解除转让协议的行为不满意，但最终仍接受了退回的转让款。双方之间签订的《宅基地转让协议》至此已经解除。且《宅基地转让协议》转让价格偏低，显失公平，原告为了维护自身的合法权益，特诉至法院。原告张权清对其诉求依法提交了如下证据：1、宅基地转让协议，拟证明原告与被告于2018年8月23日签订《宅基地转让协议》，转让价格3,360元，是存在重大误解；2、照片，3、光盘，拟共同证明原告的女儿于2018年9月22日前往被告家中退回宅基地的转让款3,360元给被告，被告已经收取并清点款项；被告在当天的谈话中，有表明以后会再找原告重新商定宅基地转让价格，再就转让事宜进行协商；4、原告以甘蔗款抵扣房地款的凭证，拟证明原告用甘蔗款抵扣涉案宅基地款项，该款项是从1992年至1993年分四笔进行抵扣，涉案宅基地属于原告所有；5、结婚证，拟证明原告于1990年已经登记结婚，被告说原告1991年结婚向被告借款并不是事实，那么一次性支付2,000元的款项就不能成立，如果被告当时有2,000元的现金，被告为什么不直接以现金的形式向村委会购买土地，反而以原告的甘蔗款来进行抵扣；6、离职证明，拟证明原告在协议书按指印的期间仍在上班，被告利用原告工作一整日的辛劳以及文化知识水平的低下、亲情的妥协，在没有认真理解以及商定转让价格的情况下按下了手指印；7、宅基地分配公示，拟证明在2018年12月14日的时候被告的儿子在涉案宅基地隔壁的土地上申请了报建，该土地原是被告丈夫的宅基地，这也证明被告丈夫在东澳村是有相应的宅基地，被告丈夫于1992年缴纳的330元建设费用并非针对原告的宅基地缴纳的费用，另外该公示中标明东至被告用地，实际上是被告利用双方签订的宅基地协议去村委会做的虚假登记，导致公示上标明被告的名字；8、张国明建房报建批前公示，拟证明一份公示标明东至被告用地，一份公示没有标明东至空地，这个空地就是本案争议的宅基地；9、张世成建房报建批前公示，拟证明被告丈夫三兄弟在90年代初已经取得相应的宅基地，并且在2019年10月5日进行建前批前公示；10、黄启东建房报建批前公示，拟证明于2018年10月10日前涉案宅基地仍标注为空地状态，被告的名字标注在用地图上的时间是在2018年10月10日后，并非被告主张的一直都是标注被告的名字；11、调解协议，拟证明2018年10月12日因被告等要报建原告的宅基地，村委会核实情况，原告表明并没有将涉案宅基地转让给被告，因此村委会就涉案宅基地要求确认无争议的情况下再允许进行报建，并要求原告与被告丈夫其他三兄弟签订调解协议确认涉案宅基地的相邻其他三块黄祖现、黄启东、周景南的宅基地是没有争议的；12、视频光盘，拟证明东澳村村委会干部核实涉案宅基地是否属于原告所有进行的对话内容，视频中村委会干部明确表示涉案宅基地属于原告所有；13、录音光盘，拟证明涉案宅基地的权属属于原告，被告是拿着双方签订的转让协议，村委才将被告的名字标注在土地用地图上；14、户口簿，拟证明原告只有小学文化；15、周加兆的证明，拟证明被告提交的周加兆的证明是不真实的，被告主张的事实与真实情况不一致；16、农村土地使用权转让书，拟证明在乾务镇约120平方米的土地在2014年的时候转让价格已经达到27.5万元，本案协议中的价格有失公平，原告对协议价格存在重大误解。17、证人张洪、张世梅、张立国的证人证言。被告黎桂芳辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据。对于原告在诉状中陈述宅基地面积为120平方米的事实是认可的，与被告丈夫在1992年向乾务镇城建办公室缴纳涉案宅基地费是一致的。对于双方签订协议的签名和按捺真实性没有异议。2018年9月22日原告到被告家中的事实不认可，当时原告不在被告家中。双方对于宅基地的转让价格不存在重大误解，因原告是成年人，有完全民事行为能力，双方之所以签订转让协议是由于原被告是亲属的关系，并且该宅基地从1990年购买至今都是被告在实际使用，曾经在涉案宅基地上进行土方回填和建设施工等，以及有购买红砖。在1990年，被告通过借用原告的名义购买涉案宅基地，因为当时被告有4兄弟，是没有分家的，作为一户购买宅基地。由于被告购买的宅基地有四块，村集体的工作人员提出数量过多的异议，所以不允许购买第四块地，后来被告就借原告的名义进行购买，在1993年被告代扣甘蔗款。2018年8月23日，双方签订了书面协议是为了完善宅基地的报建手续，至于转让款项是按照当年的购买价格定的。在2018年9月22日，原告女儿没有退回所谓的款项给被告，当时是原告的女儿到被告的家中串门，当时是农历8月15日，原告的女儿带礼过来给被告的家婆，所以在被告的家中聊天。被告黎桂芳对其辩称依法提交了如下证据：1、东澳会计站现金收入单据（1-4），拟证明东澳村会计站在1992年至1993年共四次扣原告的甘蔗款抵屋地款3,360元，以此证明张世庆借用原告的名字抵扣3,360元甘蔗款的事实；2、结婚证，拟证明被告在1991年5月8日在乾务镇登记结婚；3、证明（东澳村），拟证明张世庆曾用名张西庆以及其与被告是夫妻关系的事实；4、收据（乾务城乡建设办），拟证明张世庆（张西庆）在1992年6月12日向乾务城建办缴交110平方米案涉宅基地330元的报建费；5、张世庆工地打桩款（梁），6、证明（梁），7、身份证（梁），拟共同证明梁煜煜（曾用名梁沃）在1993年11月中旬在乾务镇东澳村沙岗路二巷屋地打桩，即是案涉宅基地，并且在1994年2月6日收取张世庆现金打桩款32,780元；8、证明（许），9、身份证（许），拟共同证明许耀志在1991年至1993年间在案涉宅基地进行填土工程施工，并在1993年收到张世庆和被告支付填土工程款7,900元；10、相邻关系图，拟证明被告在2018年向东澳村委会报建的相邻显示被告是用地人；11、图片，拟证被告请工人把案涉宅基地的打桩钢筋全部凿开出来证明当年打桩的事实；12、宅基地转让协议，拟证明原告与原告在2018年8月23日签订宅基地转让协议是真实有效依法成立的协议，对双方有约束力，应当配合原告办理转让协议。13、不动产权证、珠海市地籍测绘成果报告书，拟证明该土地面积是90.29平方米，张国明已经年满30岁，具备分户和另行购买宅基地的权利；14、证人证言4份；15、证人周立雄、周昆宇、陈玲的证人证言。被告黎桂芳向本院提出如下反诉请求：1、判令原告配合被告办理宅基地使用权转让手续；2、原告承担反诉费用。事实与理由：一、原告与被告的家公是兄弟关系，原告是被告丈夫张世庆（张西庆）的亲叔叔。在1985年左右，张世庆与原告差不多时间一起从广东省信宜县来到东澳村从事农业耕作，一家人关系非常融洽，平时互相帮助，持续到本案原告起诉被告为止关系开始恶化。后来，张世庆于1994年因病去世后，宅基地使用人的名字一直是其妻子被告。从村民张国明建房报建相邻关系图同样显示也是被告。二、斗门区乾务镇东澳村集体于1990年左右利用村集体闲置的鱼塘规划为宅基地向有意向购买村民出售，张世庆以3,360元向村集体购买了案涉的宅基地。但张世庆甘蔗款不足以抵扣购买款。当时，张世庆和被告就找到原告，借用原告的甘蔗款代扣3,360元，并得到原告的同意。后来，村集体分别在1992年5月23日抵扣1,680元，在1993年3月18日抵扣468.83元，在1993年5月1日抵扣1,047.37元，在1993年5月6日抵扣163.80元，一共抵扣3,360元。1991年原告回去信宜市老家结婚，当时张世庆和被告借了2,000元给原告。后来，在1993年左右，原告以生活需要为由要求张世庆和被告归还剩余购地款，张世庆和被告以现金的方式偿还了原告剩余1,360元购地款，双方形成事实上宅基地转让关系。三、案涉宅基地从1990年一直是被告进行使用。由于当时购买下来的宅基地是荒弃的鱼塘，1991年张世庆花钱聘请许耀志在1991年至1993年间在案涉宅基地进行填土工程施工，并在1993年张世庆和被告向许耀志支付填土工程款7,900元。在1992年向乾务镇城乡办缴交涉案宅基地（110平方米）的建设费330元，在1994年花费32,780元请工人梁沃（梁煜煜）对案涉宅基地进行打桩建设，被告有对案涉宅基地的四周进行打柱的照片、并且在打桩完成后由施工人梁沃开具收款收据和证言证实。并且购买了几万的红砖存放在宅基地上备有建房，周围的邻居和上届村集体国土员周立雄（现任书记）对事实知情。以上被告及其丈夫进行建设时原告均没有提出异议。张世庆在1994年下半年去世，因此家庭经济负债累累无法继续建设，当时购买的红砖全部埋在宅基地下面到现在。在2018年原告在村委会找到当时村主任周育才时，周主任还当面质问原告主张宅基地是他的，那么被告在1991年对宅基地填泥平整和1993年底左右对宅基地进行地基打桩时，原告有没有提出反对以及向村或法院相关部门请求处理，当时原告说没有提出这些主张，以此证明原告对被告宅使用基地的行为认可。四、因为案涉宅基地是张世庆以3,360元购买的，虽然当时是抵扣原告的甘蔗款，但是在1993年左右张世庆和被告已用现金向原告还清宅基地购买款。所以，宅基地的使用权已经归于张世庆和被告所有。事实上宅基地一直是被告占有和使用，但由于缺少书面转让协议，在2018年被告准备建设房屋、向村委会报建时发现当年抵扣原告甘蔗款，但后来被告已经还清原告的事实还没有完善。当时，村委干部在了解情况后，就建议双方重新签订书面协议并且给被告书面的协议模版，被告就亲自在2018年8月23日把书面协议拿到原告的家里，原告在协议上签名和按捺，并且又一次收到被告按当时购地款给付现金3,360元，也就是说案涉宅基地的购地款，被告向原告支付了两次款项。五、原告及其女儿没有退回被告3,360元的事实，被告没有收到原告的款项，原告在诉状所述没有事实依据，被告没有收到原告退回的现金。因为原告提供的录像和相片没有原件进行对比确认是否有剪接，也没有形成的时间，并且录像内容也没有关于退回3,360元的谈话内容。所以，无法确认录像和相片三性。退一步讲，对于原告起诉称案涉宅基地每平方米4,000元，按现在的价格价值40万元来讲，对于重大事项的处理，如果原告有退回被告款项的话，那么，也会要求被告出具收据或收条以证明被告收到退回的宅基地款，并且是出具书面的同意解除协议。而且被告也会把《宅基地转让协议》的原件退回给原告，但是至今《宅基地转让协议》的原件仍然在被告的手里。对于原告所称的事实违反生活常理，主张的事实没有事实依据。六、被告是东澳村集体经济组织成员，并且其名下没有宅基地。原告也是东澳集体经济组织成员。双方依法转让宅基地符合法律规定，书面转让协议是双方真实意思表示，合法有效，原告应配合被告办理转让协议。综上，被告恳请法院在查明事实的基础上，依法判决原告配合被告办理案涉宅基地使用权转让手续，以维护被告的合法权益。被告黎桂芳对其反诉诉称提交的证据与其在本诉提交的证据一致。原告张权清对被告黎桂芳的反诉辩称：被告的反诉诉求是不能成立的。宅基地的使用权人一直登记在原告名下，直至2018年双方签订转让协议后，该宅基地的所有权都很明确是原告所有，该协议签订后才发生该宅基地所有权的纠纷。事实上没有被告甘蔗款不足抵扣宅基地款、需要借用原告名义进行抵扣地款的事实，被告也没有在1993年的时候给付原告3,360元。被告陈述因原告回老家向被告借款的事实不存在，因为原告不论是结婚还是生孩子都不曾摆酒，所以双方之间在1991年没有转让、挂名买地的事实。90年代初，张世庆曾以换地的事情与原告协商并且就其自己的土地和原告的土地进行了平整和打桩，但双方之间没有就换地事宜达成最后的协议，当时张世庆说打桩的费用不要了，因为是亲叔侄就不计较打桩费用了，因为原告经济条件并不好，所以在90年代并没有进行相应的房屋建设，造成该土地一直空置到现在。该土地并不是一直由被告占有使用。被告主张张世庆在1993年用现金向原告还清扣地款，但是没有任何证据证明其存在转让和挂名买地的事实，也没有证据证明其支付了扣地款，所有权从未发生过转移。2018年8月签订的转让协议，原告于2018年9月将款项全部退还，被告也已经接收并同意就该土地的转让会重新与原告协商。基于事实，双方之间就该土地的转让没有达成转让的行为，不存在过户的义务。双方在协议中约定，如有违约赔偿对方所有损失，就是说双方认为该协议可以违反的。请法院依法驳回被告的反诉请求。原告张权清对其反诉辩称提交的证据与其在本诉提交的证据一致。本院组织双方当事人进行证据交换和质证。本院经审查对证据认定如下：原、被告提交的证据的真实性、合法性予以确认，但证明内容应以本院认定的为准。对证人证言有相关证据佐证的部分予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1992年至1993年期间，原告通过抵扣甘蔗款向珠海市斗门区******经济合作联社支付屋地款3,360元。2018年8月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《宅基地转让协议》，约定：一、宅基地位于沙岗路二巷；二、甲方以人民币叁仟叁佰陆拾元转让给乙方，自签订协议时一次性付清款项；三、自签订协议后，该宅基地一切事项及权属与甲方无关；四、自协议后，如有违约的，赔偿对方所有损失；五、本协议自签订之日起生效，甲乙双方各执一份。落款甲方签名处由原告的儿子签下原告的名字后，原告在名字上按手印；乙方签名处由被告签名并按手印。2018年9月22日，张立国、原告的女儿张世梅到被告家中，将原告收取被告的土地转让款3,360元退回给被告，被告收回款项后，表示会与原告就土地转让事宜另行协商。张国明是被告的儿子，两人为同一户口。张国明于2019年3月12日办理了坐落于珠海市斗门区******宗地面积为90.29平方米的宅基地使用权的不动产权证，证号为粤（2019）珠海市不动产权第0021704号。另查明，涉案《宅基地转让协议》约定转让的宅基地没有具体地址，原告亦未办理该宅基地使用权的不动产权证。本院认为，原告以涉案《宅基地转让协议》约定的土地价款偏低、显失公平、原告对协议的约定存在重大误解为由，请求撤销《宅基地转让协议》。根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”的规定，当事人的撤销权应当在自知道或者应当知道撤销事由的一年内行使，否则撤销权消灭。本案中，原告与被告于2018年8月23日签订《宅基地转让协议》，后原告认为其对协议约定的土地转让价有重大误解、土地转让价过低，于2018年9月22日委托其女儿张世梅把3,360元转让款退回给被告，即在2018年9月22日，原告已经知道撤销事由。原告于2019年10月17日向法院起诉请求撤销涉案《宅基地转让协议》，撤销权已消灭，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告提交的照片、视频以及证人张洪、张世梅、张立国的证人证言形成了较完整的证据链，证实了张立国、原告的女儿张世梅于2018年9月22日到被告家中，将原告收取被告的土地转让款3360元退回给被告，被告收回了款项，并表示会与原告就土地转让事宜另行协商。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”的规定，本院对上述事实予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本案中，被告已收回原告退回的土地转让款，视为原、被告协商一致解除《宅基地转让协议》，《宅基地转让协议》已于2018年9月22日解除。由于《宅基地转让协议》已解除，被告反诉请求原告配合被告办理宅基地使用权转让手续，于法无据，本院不予支持。原告申请对涉案宅基地的市场价值进行评估已无必要，对该评估申请本院不予准许。被告提交的证据不足以证明被告的丈夫曾借用原告的名义、用原告的甘蔗款抵扣地款向村委会购地。根据《中华人民共和国土地管理法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”的规定，被告若认为与原告存在宅基权使用权争议的，应由人民政府处理，被告应另循途径主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张权清的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）黎桂芳的反诉请求。案件本诉受理费7,300元减半收取3,650元[原告（反诉被告）张权清已预交]，由原告（反诉被告）张权清负担；反诉受理费50元减半收取25元[被告（反诉原告）黎桂芳已预交]，由被告（反诉原告）黎桂芳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 何 莹二〇一九年十二月三十日书记员 邝嘉文附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。