昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0112民初10516号原告：李锐，男，汉族。原告：王迎燕，女，汉族。以上二原告共同委托诉讼代理人：邓劲松、杨琛，特别授权代理。被告：杨方敏，男，傣族。委托诉讼代理人：任娟，特别授权代理。第三人：云南集成广福房地产开发有限公司。法定代表人：于雄。委托诉讼代理人：丁夙，女，汉族，特别授权代理。委托诉讼代理人：周静，女，汉族，特别授权代理。原告李锐、王迎燕与被告杨方敏、第三人云南集成广福房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月30日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李锐、王迎燕的委托诉讼代理人杨琛，被告杨方敏及其委托诉讼代理人任娟，第三人云南集成广福房地产开发有限公司的委托诉讼代理人丁夙、周静到庭参加了诉讼。李锐、王迎燕向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》有效，判决位于昆明广福城A9地块4幢1607号房屋归原告所有（该房屋参考市场价值约为140万元）；2.本案的诉讼费由各方合理分担。庭审中，原告变更第二项诉讼请求为：要求被告承担本案诉讼费、保全费5000元、保全保险费5600元。事实和理由：2013年12月20日，被告与第三人签订《商品房购销合同》，被告购买第三人开发的位于广福城A9地块4幢1607号房屋，并进行了商品房买卖合同备案登记。2015年8月26日，原告与被告签订《房屋买卖合同》及《定金协议》，约定被告以总价80万元将位于广福城A9地块4幢1607号房屋出售给原告，购房首付款30万元（其中包含定金16万元），余款50万元由原告办理商业贷款后支付。双方做完定金公证后交房，该房屋原来的按揭贷款，在产权证下来之前由被告偿还，产权证下来以后由被告赎证，并在15个工作日内办理过户手续。合同签订当日，原告即向被告支付定金16万元、购房款14万元及物业管理费1900元。被告将房屋交付原告，原告以业主身份与物业公司签订物业服务合同，对房屋进行装修并居住使用。2019年3月29日，被告起诉原告要求解除合同，经法庭调解后双方达成和解，双方继续履行合同，原告愿意提前将购房余款50万元分阶段支付被告，法院准许撤诉。因其他原因，该房屋未办理产权证，为了保障原告的合法权益，现诉至本院。杨方敏辩称，请求法庭驳回原告的诉讼请求，相关费用由原告自行承担。原、被告之间确实存在买卖关系，但自2015年8月26日双方签订合同至今四年多的时间里，原告仅向被告支付部分购房款后就一直使用房屋至今。由于原告购房尾款迟迟没有支付，被告最初想用大房换小房的初衷已无法实现，每个月还要支付房屋按揭贷款1471.8元，并且由于开发商的原因，房屋产权证何时能办下来也是一个未知数，因此这对于被告来说是严重的显失公平。被告现在居无定所，每个月除支付房屋贷款外还要支付房租，对被告来说压力巨大，也是无法承受的。云南集成广福房地产开发有限公司述称，对于原、被告之间房屋买卖合同的情况没有参与也不清楚。本院经审理认定本案事实如下：2013年12月20日，被告与第三人签订《商品房购销合同》及《补充协议》，约定：被告向第三人购买位于广福城A9地块4幢1607号房屋，建筑面积135.29平方米，房屋总价款645039元，被告支付首期购房款285039元，其余价款360000元向昆明市住房公积金管理中心贷款支付；第三人应于2014年8月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给被告。2013年12月23日，被告与第三人办理商品房买卖合同登记备案手续，合同登记号为：KMXS2013122309813。2015年8月26日，原告王迎燕（乙方）与被告（甲方）及居间方昆明荣城房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，其中约定：甲方自愿将坐落于广福城Ａ9地块4幢1607号房屋出售给乙方，该房屋产权面积为135.29平方米，成交总价为800000元；为保证交易顺利履行，乙方交付购房定金10000元；在产权过户当日，当乙方看到产权部门出具的写有自己名字的收件收据时，乙方付给甲方购房首付款300000元，剩余房款500000元由乙方办理商业贷款后由银行支付给甲方；甲、乙双方约定于做完定金公证交房。补充约定：1.因该房有贷款，在产权证未下来之前，还款由甲方还银行的贷款，产权证下来由甲方负责还款赎证；2.过户时间在15个工作日之内必须办理过户手续；3.成交价800000元包含房屋的维修基金、配套设施费在内，契税都包含在内。当天，被告（甲方）与原告李锐、王迎燕（乙方）签订《定金协议》并办理公证手续，其中约定：甲方以个人名义于2013年12月20日与云南集成广福房地产开发有限公司签署《商品房购销合同》，购买了位于昆明市房屋一套，现该房已交付，但房屋所有权证尚未办理且仍在按揭状态中，但甲乙双方就上述房产达成售购意向，因此双方在平等、自愿的基础上，协商一致共同订立下述协议条款：上述房屋交易价格为800000元，届时无论市场价格如何变化，双方均不得要求增加或减少。乙方于签订本协议当日支付甲方160000元作为签约定金，该定金作为甲乙双方日后正式订立《房屋买卖合同》的担保。甲方应在收到可以领取房屋所有权证的通知后20个工作日内结清银行贷款，解除抵押，领取房屋所有权证，且应在取得房屋所有权证5个工作日内配合乙方订立《房屋买卖合同》，办理产权过户手续，如届时给付定金一方违约，不得索回定金；收受定金一方违约应双倍返还定金。上述合同签订后，原告李锐向被告支付购房首付款140000元、定金160000元，以及2015年9月至2016年3月的物业管理费1900元，被告出具《收条》确认收到上述款项合计301900元。同时，被告向原告王迎燕交付商品房购销合同、收款收据、发票等相关材料。2016年5月4日，原告王迎燕（甲方）与昆明皓瑞通物业管理有限公司（乙方）签订《广福城住宅物业服务合同》，约定甲方以广福城住宅业主的身份委托乙方对广福城住宅实行物业管理服务。2019年3月29日，本院受理杨方敏与李锐、王迎燕（2019）云0112民初5831号房屋买卖合同纠纷一案。2019年7月23日，杨方敏（甲方）与李锐、王迎燕（乙方）达成《和解协议》，双方约定：1.甲乙双方确认2018年8月26日签订的《房屋买卖合同》及《定金协议》真实有效，双方均愿继续履行。2.2019年8月15日前，乙方提前向甲方支付购房款150000元。3.甲方继续支付该房屋的银行按揭贷款。4.在该房屋经确认所有权归乙方所有或经司法确认上述《房屋买卖合同》及《定金协议》有效后，乙方向甲方支付购房尾款350000元，付款方式为：乙方先支付甲方未结清的银行按揭贷款至甲方按揭贷款账户，在银行按揭贷款结清（以银行出具的结清证明为准）后当日内，乙方向甲方支付该350000元的余款。之后，杨方敏向本院申请撤回起诉，本院予以准许。2019年8月14日，原告王迎燕委托原告李锐向被告名下账户转账支付房屋尾款150000元。上述事实有原告提交的商品房购销合同、房屋买卖合同、公证书、收条、物业服务合同、和解协议、民事裁定书、付款凭证；被告提交的商品房购销合同、房屋买卖合同、收条、公证书在案予以佐证。庭审中，原告表示因涉案房屋至今未办理相关产权证，故其未能按照买卖合同的约定办理商业贷款并向被告支付剩余房款，但经双方于2019年7月23日协商，其愿意按照和解协议的约定向被告支付剩余房款，被告则表示要求原告直接将剩余全部房款支付给其。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，关于原告王迎燕与被告于2015年8月26日签订的《房屋买卖合同》，因双方均无异议，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故应认定为合法有效。对于原告要求确认涉案房屋归其所有的主张，因涉案房屋至今尚未办理相关产权登记手续，根据物权变动以登记为准的原则，原告的此项主张依法无据，本院不予支持。至于原告主张的保全保险费5600元，因该笔费用非因本案而必然产生，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王迎燕与被告杨方敏于2015年8月26日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、驳回原告李锐、王迎燕的其他诉讼请求。案件受理费17400元、保全费5000元，合计22400元，由原告李锐、王迎燕负担22350元，由被告杨方敏负担50元（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起三日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 杨 洁人民陪审员 胡 云人民陪审员 郑 晨二〇一九年十二月六日书 记 员 王梦媛