西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2019）陕0113民初3440号原告（反诉被告）：陕西迪普投资集团有限公司。住所地：陕西省西安市雁塔区。法定代表人：瞿建文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘士兴，男，1981年6月2日出生，汉族，籍住长春市二道区。被告：王亚杰，男，1989年6月12日出生，汉族，籍住西安市新城区。委托诉讼代理人：范延军，陕西乐友律师事务所律师。原告（反诉被告）陕西迪普投资集团有限公司（以下简称“陕西迪普公司”）与被告（反诉原告）王亚杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年1月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陕西迪普公司委托诉讼代理人刘士兴、被告（反诉原告）王亚杰及委托诉讼代理人范延军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陕西迪普公司诉称，原、被告双方于2017年3月20日签订《融尚·第10区商铺租赁合同》，约定被告承租原告位于西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼1-10115A、10205B商铺，房屋建筑面积为400平方米。考虑到被告进驻后需要经过装修期，原、被告双方同时签署了《补充协议书》，就装修优惠等事宜进行了细化与明确。合同签订后，被告就进驻了房屋交付首期的半年租金120000元，但被告之后就再未支付过租金，原告就相关事宜与被告多次协商，被告要求继续租赁房屋，但多次承诺的补交租金均未能兑现，已构成违约。原告为维护权益，故诉至法院，请求依法判令：1、被告支付欠缴租金499375元；2、被告支付违约金（暂计算至2019年4月30日）302864元。3、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）王亚杰针对反诉辩称，陕西迪普公司所诉不属实，并非王亚杰不支付租金并继续租赁，而是陕西迪普公司出租给王亚杰的房屋属于违章建筑且是消防通道的一部分，最后被消防部门勒令停止营业，导致王亚杰无法承租正常经营。因陕西迪普公司故意隐瞒房屋情况，将不能用于出租使用的房屋出租给王亚杰，且王亚杰对该房屋装修花费装修款331690元，最终被勒令停业导致装修损失。王亚杰在经营期间，房屋不仅漏水，且因是违章建筑消防部门隔三差五检查要求整改，最终导致关门停业，侵害王亚杰权益。故不同意原告诉讼请求并提起反诉要求依法判令：1、确认反诉人、被反诉人所签订《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》无效；2、被反诉人向反诉人支付装修款331690元；3、被反诉人向反诉人返还租赁押金20000元；4、被反诉人向反诉人返还已收取的租赁费120000元；5、本案反诉费用由被反诉人承担。原告（反诉被告）陕西迪普公司针对反诉辩称，原告出租给被告的商铺已经取得不动产登记属于合法建筑，故不可能是被告所称的消防通道，更不可能是违章建筑。由于原、被告签订的《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》系双方真实意思的表达，根本不存在《合同法》中关于合同无效的法定情形，故被告的反诉请求不能成立。因系被告方违约，故原告无需承担被告所主张的装修款及其他损失，请求依法驳回被告（反诉原告）反诉请求。原告（反诉被告）陕西迪普公司围绕诉讼请求提交以下证据：1、《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》、租金计算书。证明原、被告双方就涉案商铺存在房屋租赁关系，被告应按合同约定每半年支付租金。根据合同约定，被告应就其逾期付款行为承担违约责任；2、西安市XX户表。证明原告所出租的涉案商铺属于合法建筑，并已进行不动产权属登记，房屋手续齐备，不可能属于违章建筑。并且被告所承租的也仅是一楼、二楼的部分；3、《建筑工程竣工规划验收合格证》及《消防验收意见书》。证明原告出租的房屋是合法建筑，并非违章建筑，所有手续齐备；4、涉案房屋照片。证明起诉时被告方仍占有房屋并正常经营使用。被告认可证据1真实性，其余证据真实性均未发表质证意见。被告（反诉原告）王亚杰针对其反诉提交以下证据：1、《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》。证明合同第九条9.1规定原告（反诉被告）应按照本合同规定的条件向被告提供可正常使用的房屋，但原告提供的是违章建筑，无法正常使用。补充协议约定第一年租金应为200000元。2、租金交纳收据、押金条。证明原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）押金20000元；3、装修合同及缴款条。证明被告（反诉原告）花费装修款331690元，现因无法正常经营，原告（反诉被告）应承担该部分损失。4、房屋照片。证明涉案商铺存在漏水现象，无法正常使用。原告对以上证据真实性予以认可，证明目的均不予认可，且表示被告（反诉原告）并未就所抗辩房屋属违章建筑及被消防部分检查并勒令停业提交相关证据予以证明。以上证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下，2017年3月20日，陕西迪普公司（甲方）与王亚杰（乙方）签订《融尚·第10区商铺租赁合同》。合同约定：甲方出租给乙方的房屋地点位于陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX区XX号楼1-10115A、10205B商铺。房屋建筑面积约400平方米，月租金39500元，每年租金474000元，合同租赁期限5年。合同3.1约定该房屋交付日为2017年4月1日，从某某交付日开始计租。合同4.2双方约定，在签订本合同时，乙方支付半年租金即237000元，乙方于每半年租期结束前35日之前支付下半年度租金。合同5.1约定乙方应于合同签订时向甲方一次性交纳履约保证金、保证金为20000元，待乙方履行本合同完毕且无违约的，甲方一次性无息退还乙方。如乙方违反本合同规定，则甲方有权按本合同约定处置保证金或以履约保证金抵扣乙方应付款项。如保证金不足以弥补甲方损失，超出部分由乙方向甲方赔偿。合同11.2约定乙方逾期支付租金或合同项下任何应付款项，每逾期一日，则应按逾期未付款项的0.2%向甲方支付违约金，逾期超过30日则本合同自动解除，乙方已付租金及保证金等不予退还。当日，双方签订《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》，补充约定：一、甲乙双方同意首年月租金价格调整为20000元/月，调整后首年租金总额变更为人民币240000元。鉴于乙方首年经过建设期，甲方同意给予乙方首年租金总价减免40000元的优惠，该优惠在乙方支付第二期租金时相应抵扣。在签订本合同时，乙方支付上半年租金即120000元，乙方于上半年租期结束前35日前支付下半年度租金即80000元。二、第二年月租金价格调整为22916.7元/月，调整后第二年租金总额变更为人民币275000元。乙方在第一年租期结束前35日之前，支付第二年上半年租金即137500元，乙方于第二年上半年租期结束前35日之前支付第二年下半年度租金即137500元。2017年3月3日，王亚杰向陕西迪普公司交纳租金120000元（2017年4月1日-2017年9月30日）、保证金20000元，之后王亚杰未交纳过任何租金。2018年5月，被告租赁房屋关门停止营业。经查，2014年6月20日西安市公安消防支队作出西公消验字[2014]第0143号《建设工程消防验收意见书》，已对涉案房屋进行抽样检查及功能测试，综合评定该工程消防验收合格。2015年5月20日进行西安市XX户申请，2016年取得《建设工程竣工规划验收合格证》。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，除去合同无效的几种情形外，若合同属于当事人真实意思表示，应当认为有效。本案中，原、被告签订的《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》系当事人双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，属合法有效合同。涉案房屋于2014年6月20日已经西安市公安消防支队消防验收合格。2015年5月20日进行西安市XX户申请，2016年取得《建设工程竣工规划验收合格证》。被告租赁该房屋时原告并未隐瞒任何房屋情况。被告当庭并未就其抗辩涉案房屋属违章建筑及消防不合格提交证据予以佐证，故其以此主张双方签订《融尚·第10区商铺租赁合同》、《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》无效并要求原告（反诉被告）陕西迪普公司返还租金、押金、承担装修费用，无事实及法律依据，本院依法不予支持。双方当事人均应本着诚实信用原则，如实履行合同约定的责任和义务。涉案合同仍在租赁期间，被告虽停止营业，但仍占用房屋未进行搬离腾交，作为承租人未按合同约定支付房屋租金，违反了双方的约定条款，属违约行为。故原告依据《融尚·第10区商铺租赁合同》及《融尚·第10区商铺租赁合同补充协议书》主张被告支付拖欠房屋租金499375元（2017年10月1日-2019年10月1日）于法有据，合乎情理，本院予以支持。关于原告主张违约金部分，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据以上法律规定可以确定违约金具有补偿和惩罚双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。基于原告已实际持续主张房屋租金，故兼顾其实际损失等因素，根据现有情况持续主张违约金较高，本院根据公平、诚实信用原则予以衡量，参照原告主张违约金11.2条款的计算期限，故酌情认定被告王亚杰应承担违约金30000元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王亚杰于本判决生效后十日内向原告陕西迪普投资集团有限公司支付拖欠租金499375元（2017年10月1日-2019年10月1日）及违约金30000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告（反诉被告）陕西迪普投资集团有限公司其余诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）王亚杰反诉请求。本案案件受理费11822元，由被告（反诉原告）王亚杰自行承担。因原告已预交，被告（反诉原告）王亚杰应于支付上述款项时一并支付原告（反诉被告）。反诉受理费5238元，由被告（反诉原告）王亚杰自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  蒲婷婷人民陪审员  王谋儿人民陪审员  田 建二〇一九年十二月十八日书 记 员  史丽娜打印：相丽华校对：李珍珍2019年月日送达1