广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2019）粤01执异1040号案外人（异议人）：郑兆欢，男，1945年6月28日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。申请执行人：元志鸿，男，1949年7月29日出生，汉族，住佛山市禅城区。委托诉讼代理人：王祖锋，广东万林律师事务所律师。被执行人：广州市华商贸房产发展有限公司。住所地：广州市越秀区大沙头路**。法定代表人：郑树清。在本院执行申请执行人元志鸿与被执行人广州市华商贸房产发展有限公司（以下简称华商贸公司）民间借贷纠纷仲裁执行一案【案号为：（2017）粤01执5964号】，执行依据(2016)穗仲案字第300号裁决书。在执行中，本院依法查封了被执行人华商贸公司名下的位于广州市越秀区大沙头路33号之二1804房产。现案外人郑兆欢向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并对该案进行了听证，现已审查终结。异议人郑兆欢向本院提出书面异议称：一、2012年12月11日，异议人向华商贸公司购买涉案房屋，签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称购房合同），约定如下：1.总房价为：8558090元（第七条）；2.第八条约定了购房款的支付方式为：自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付全部房价款的30%为2567427元；在2013年1月10日前支付全部房价为70%为5990663元；3.房屋交付时间：2013年6月30日前（第十三条）；4.产权登记：华商贸公司应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为异议人办妥产权登记，并将以异议人为产权人的房地产权证给付异议人。二、购房合同的履行情况：购房合同签订后，异议人于2013年7月17日前分期向华商贸公司支付了全部房价款8558090元，华商贸公司向异议人出具了相应的购房发票。2013年12月5日，异议人办理了涉案房屋的预告登记，登记号为13登记1428400。2013年12月16日，异议人办理了涉案房屋的受理手续，并缴交了水电费周转金、3个月的物业费等收楼应付费用。异议人于2013年实际使用涉案房屋至今。三、综上，异议人于2012年12月1日向华商贸公司购买涉案房屋，于2013年7月7日前付清了全部购房款，2013年12月5日办理了预告登记，且已于2013年12月16日收楼入住，异议人对涉案房屋的购买、房款支付、使用均发生于涉案房屋在2018年涉诉被查封前。涉案房屋未能办理转移登记及办理不动产权属证书原因为开发商华商贸公司怠履行购房合同义务，异议人作为普通购房人对此无过错。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上所述，请求法院中止（2017）粤01执5964号案中对位于越秀区大沙头路33号之二1804房的执行，解除对上述房屋的查封等强制执行措施。案外人提交如下证据：1.广州市不动产登记查册表，拟证明因华商贸原因，法院对涉案房予以查封，异议人故提起本案执行异议；2.2012年12月11日《广州市商品房买卖合同（预售）》，拟证明异议人向华商贸公司购买涉案房屋及各方之间的权利和义务关系；3.广东省房地产预告登记证明，拟证明涉案房屋已预告登记在异议人名下；4.《个人义务凭证》和《银行进账》，拟证明异议人已向华商贸公司付清了全部购房款8558090元；5.《广东省地方税收通用发票（电子）发票联》，拟证明华商贸已向异议人开具了全额购房款发票；6.广州市物业专项资金维修资金卡；7.2013年2月5日《广州市物业专项维修基金交存凭证》，证据6-7拟证明涉案房屋已于2013年2月5日缴交专项维系基金；8.2013年12月16日《收款收据》（电费周转金、水费周转金、三个月管理费预收款），拟证明异议人已于2013年12月16日接收涉案房屋并使用至今；9.2015年1月至2018年3月的物业管理费发票，拟证明异议人在查封前已实际使用涉案房屋；10.电费通知书，涉案房屋的用电情况，拟证明异议人在查封前已实际使用涉案房屋；11.《单用户收费明细清单》，拟证明涉案房屋的用气情况，证明异议人在查封前已实际使用涉案房屋；12.用水情况表格，涉案房屋的用水情况，拟证明异议人在查封前已实际使用涉案房屋；13.个人名下房地产登记情况查询证明，拟证明异议人具有购房资格；14.敦促函、再敦促函，拟证明异议人多次敦促华商贸办理涉案房屋的房产证；15.病历，拟证明异议人患病情况。申请执行人元志鸿质证称:异议人提供的公证书显示，异议人可以签名也可以委托他人办理过户，那2014年异议人不办理过户明显有过错。不确认证据14敦促函和再敦促函的效力，因为上面的签名人的身份不明，与本案的关系不明。然后也不确认病例的关联性，该病历是2014年证明异议人郑兆欢有患病的情况，但不能够证实其不能够不能办理过户，对其他的证据真实性认可。申请执行人元志鸿答辩称：我方不同意申请异议人的异议请求，我方认为异议人没有将涉案房产没有过户到异议人名下，具有明显的过错。理由是该小区一共有200多户，其他业主在办好发票的前提下早已办理房产证，异议人称在2012年网签合同，也取得了预告登记。但是却迟迟没有办理过户，以及没有提交已缴契税完税证的证明。据我方与广州市华商贸房产发展有限公司所有的异议案件的交涉中，发现房产购买人要主动交契税完税证，这是买受人可以单独完成的事情，也是办证的一个重要步骤。异议人首先没有去办契税完税证。第二没有证据充足证实异议人曾催促广州市华商贸房产发展有限公司办理房产证。第三根据涉案买卖合同第21条的约定，双方选择的办证的方式是乙方（买受人）与广州市华商贸房产发展有限公司约定在商品房交付之后210个工作日去办理房产证，并将房产证交付给乙方。如果甲方广州市华商贸房产发展有限公司未在规定时间或上述约定的期限内予以乙方（买受人）申请房地产转移登记的，乙方可以按照广州市城镇房地产登记办法的规定，单方向房地产登记机构申请预购商品房转移登记。而且该约定很明显约定了虽然办证的方式是买受人委托开发商去办，但是如果超过210个工作日内，开发商仍然没有协助办好房产证，买受人自己可以单方面向房管部门申请办理房产证。本案中的买受人自称在2013年12月16日就已经交收楼了，推算210个工作日也就是在2014年末的时候，如果还没有办理房产证，异议人自己单方面可以申请办理房产证，而且可以看到异议人已经办理了商品房买卖的预告登记证。在2018年6月我方查封该物业，在2014年底到2018年期间将近有三、四年的时间，异议人没有办房产证，显然异议人对自己的权利是漠视的，对没有办理房产证是具有明显的过错。根据执行异议若干问题的司法解释第28条的规定，要同时具备在查封前有效签约付清房款、合法交楼以及买受人对不办证不具过错，只有满足这四个条件才可以解除查封。本案的证据显示，买受人对未办理房产证具有明显的过错，所以不符合异议规定的第28条的规定，所以不能够解除对1804房的查封以及中止其执行。综上，请求法院驳回案外人的异议请求，继续执行涉案房产。被执行人华商贸公司经本院合法传唤未到庭参加听证，亦未提交相关答辩或证据。本院查明，申请执行人元志鸿与被执行人华商贸公司房屋买卖纠纷一案，中国广州仲裁委于2017年1月12日作出（2016）穗中仲案字第300号裁决书，裁决：（一）华商贸公司向元志鸿偿还借款本金15428008.79元；（二）华商贸公司向元志鸿支付借款利息5843700.23元；（三）华商贸公司向元志鸿支付逾期利息甚及违约金（逾期利息及违约金总计以15428008.79元为本金，按年利率24%的标准，从2014年6月19日起计算至华商贸公司清偿本息之日止）；（四）华商贸公司向元志鸿补偿律师费200000元及财产保全费5000元；（五）本案仲裁费256479元，由元志鸿承担80656元，由华商贸公司承担175823元，本案鉴定费122219元由华商贸公司承担。由于华商贸公司未履行上述裁决书所确定的义务，经元志鸿申请，本院于2017年12月18日立案执行，执行案号为（2017）粤01执5964号。在执行过程中，本院查封了被执行人华商贸公司名下的位于广州市越秀区大沙头路33号之二1804房产。另查明，案外人郑兆欢与被执行人华商贸公司于2012年12月11日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称购房合同），约定：1.涉案房屋位于广州市越秀区大沙头路33号之二1804房，总房价为人民币8558090元；2.支付方式自本预售合同网上签订之日起2日内（不超过5日），支付全部房价款的30%为2567427元；在2013年1月10日前支付全部房价为70%为5990663元；3.双方约定为2013年6月30日前华商贸公司交付房屋给案外人郑兆欢；4.双方约定华商贸公司应当在商品房交付之日起180个工作日内（不超过180个工作日）到房地产登记机构申请办理房地产转移登记；5.双方约定案外人委托华商贸公司办理房地产权证。华商贸公司应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为案外人郑兆欢办妥产权登记，并将以案外人郑兆欢为产权人的房地产权证给付案外人郑兆欢，否则，华商贸公司要承担支付违约金的责任。再查，根据中国工商银行股份有限公司出具的个人业务凭证显示。2013年1月14日，案外人郑兆欢向被执行人华商贸公司汇款2367427.00元。同日，被执行人华商贸公司出具发票确认收取案外人郑兆欢的首期房款2367427.00元。2013年7月17日，案外人郑兆欢向被执行人华商贸公司汇款5990663.00元。同日，被执行人华商贸公司出具发票确认收取案外人郑兆欢的第二期房款5000000、990663元。案外人郑兆欢与被执行人华商贸公司于2013年8月1日在广州国土资源和房屋管理局办理了房地产预告登记，登记号：粤房地预登穗字第××号，登记字号为13登记1428400。2013年12月16日，案外人办理了涉案房屋的收楼手续并实际使用至今。2014年9月16日，案外人郑兆欢因大面积脑梗死，高血压病（3级，极高危）入中山大学附属第一医院治疗。2015年3月19日、2017年2月24日，案外人郑兆欢委托他人分别向华商贸公司发出《敦促函》，敦促该公司尽快为其办妥涉案房屋房产证。该函件已由华商贸公司员工收取。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款的规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”。本案中，由于被执行人华商贸公司等未能依约履行仲裁裁决所确定的义务，申请执行人元志鸿向本院申请强制执行，本院依法立案执行，并且查封了被执行人华商贸公司名下的涉案房产符合法律规定，并无不当，本院予以支持。对于案外人郑兆欢以本院查封的涉案的华商贸公司名下位于广州市越秀区大沙头路33号之二1804房产系其与华商贸公司签订的《商品房预售合同》所购买，该房产权属人应当是案外人的为由阻却执行提出的异议。本院认为，案外人郑兆欢的上述主张是基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议，同时又对执行行为提出异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定：“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当按照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查”。为此，本院将对案外人郑兆欢的主张依照民事诉讼法第二百二十七条规定予以审查。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本院认为，案外人与被执行人华商贸公司订立的《商品房预售合同》，支付了所有的价款，并且于2013年12月16日办理了涉案房屋的收楼手续，入住使用至今。根据上述《商品房预售合同》的约定，案外人委托华商贸公司办理房地产权证。华商贸公司应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为案外人郑兆欢办妥产权登记，并将以案外人为产权人的房地产权证给付案外人郑兆欢，否则，华商贸公司要承担支付违约金的责任。由于被执行人华商贸公司未在约定时间为案外人郑兆欢办妥涉案的房地产权证并交付给案外人，华商贸公司存在过错。且案外人郑兆欢在华商贸公司约定办证期间突发疾病，导致其不能自行催促华商贸公司履行办证手续。之后，案外人又委托他人多次催促华商贸公司履行办证手续。因此，对涉案房产未办理过户登记，并不能归责于案外人郑兆欢。因此，案外人郑兆欢的异议符合法律规定的上述情形，故其提出的对涉案房产享有实体权利排除执行的异议成立，本院予以支持。综上所述，案外人郑兆欢对涉案房产享有排除执行的实体权利，其异议理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，依法应当中止对涉案的广州市越秀区大沙头路33号之二1804房产的执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：中止对位于广州市越秀区大沙头路33号之二1804房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（此页无正文）审判长  胡伟东审判员  叶洁靖审判员  李小明二〇一九年十二月二十七日书记员  赖泽钊陈燕霞