广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤18民终3548号上诉人（原审原告）：胡国平，男，1974年8月10日出生，汉族，住广东省英德市******。被上诉人（原审被告）：李佰能，男，1992年10月17日出生，汉族，住广东省英德市******。委托诉讼代理人：雷冰竹，广东明典律师事务所律师。上诉人胡国平因与被上诉人李佰能租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2019）粤1881民初3661号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人胡国平上诉请求：1、维持一审判决第一、二项，撤销一审判决第三、四项；2、改判李佰能向胡国平支付2019年5、6、7月的租金27000元；3、案件一、二审诉讼费用由李佰能负担。事实和理由：一审法院认定事实不清。一、李佰能至2019年7月7日一直持有商铺大门的钥匙，并在商铺内堆放大量物品，应当认定李佰能持续占用胡国平的房屋，按照合同约定应支付7月份的全部租金9000元。二、胡国平与李佰能对李佰能欠胡国平5月份的租金9000元均无异议，一审法院也予以认定，故应支持胡国平要求李佰能支付5月份的租金的请求。被上诉人李佰能答辩认为，一、李佰能已于2019年6月21日以实际行动解除与胡国平的租赁合同关系，李佰能无需承担2019年6月21日以后的房屋租金。二、租赁合同的实际履行情况与是否持有钥匙无必然联系。李佰能在2019年6月21日后没有实际占用行为。胡国平向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除胡国平与李佰能于2019年1月1日订立的《商铺租赁合同》；2、判令胡国平有权不退还20000元押金给李佰能；3、判令李佰能偿付胡国平租金27000元。一审法院认定事实：胡国平、李佰能于2019年1月1日订立《商铺租赁合同》一份，约定：胡国平将位于英德市************、前栋右边3个商铺（约100平方米）及二楼（约70平方米）、后栋右边2个商铺（约70平方米），出租给李佰能作为餐饮使用；租期5年，自2019年2月1日起至2024年2月2日止；前栋3个商铺、前栋二楼、后栋2个商铺每月租金依次分别为5400元、2600元、1000元，合计每月9000元。每月10日前交清当月租金，先租后用。押金20000元，李佰能在经营途中，如需终止合同，胡国平有权不退还押金，李佰能还要把所欠的租金交齐。2019年6月1日，李佰能已将六把钥匙交还给胡国平（总共租了胡国平告6个房子，其中有些房子是打通的，实际上只有三个大门，每个大门各有三把钥匙，总共九把钥匙），每个大门交还给了胡国平二把钥匙；李佰能仍然保留每一个大门各一把钥匙。一审法院认为，庭审中，胡国平、李佰能均认可《商铺租赁合同》是其本人订立的。据此认定《商铺租赁合同》依法成立，具有法律效力。胡国平、李佰能双方应当全面、忠实地履行合同约定的权利义务。庭审中，胡国平、李佰能对解除该合同、李佰能仍欠5月份的租金9000元的意见是一致的。据此，一审法院对此予以采信、支持。庭审中，李佰能陈述，2019年6月1日，李佰能已将六把钥匙交还给胡国平（总共租了胡国平6个房产，其中有些房产是打通的，实际上只有三个大门，每个大门各有三把钥匙，总共九把钥匙），每个大门交还给了胡国平二把钥匙，李佰能仍然保留每一个大门各一把钥匙；7月7日，最终将全部物品搬离，将全部钥匙交还胡国平。这应当认定为是李佰能的自认。英德市公安局太平派出所调取相关的情况说明证明，2019年6月21日，李佰能到涉案房产搬物品。综上，应当认定2019年6月1日之后，李佰能仍然占有涉案房产、未搬清物品并持有钥匙。胡国平并不能确证李佰能最终搬清物品、全部交还钥匙的日期是7月7日还是7月10日，结合前述分析，认定李佰能最终搬清物品、全部交还钥匙的日期为7月7日为宜，据此认定合同解除的时间为2019年7月7日为宜。至于李佰能陈述，2019年6月21日之后，仅有煤气罐仍放在要经过涉案房产才能到达的地方而非放在涉案房产之中，所以才仍然持有涉案房产的钥匙。这种说法不能否定李佰能仍然持有涉案房产钥匙的事实，在租赁合同法律关系中，仍然持有钥匙，至少应当认定为仍然占有涉案房产，这与涉案房产内是否仍有承租人的物品无关；况且，李佰能不能提供充分的证据材料予以证明，6月1月以后仍然持有涉案房产的钥匙、目的是方便取回物品，这是胡国平同意的。据此，既然自2019年6月1日起至7月7日止，李佰能仍未搬清物品且仍持有钥匙，就应当认定李佰能应依约缴纳相应的租金；所欠6月份的租金依约认定为9000元为宜，所欠7月份的租金认定为2032.26元为宜（9000元/月÷七月共31日×7日＝2032.26元）。《商铺租赁合同》约定，李佰能在经营途中，如需终止合同，胡国平有权不退还押金，李佰能还要把所欠的租金交齐。据此，胡国平主张有权不退还20000元押金给李佰能于约、于法有据，一审法院予以支持。庭审中，并无证据材料反映，胡国平在履行合同过程中存在不妥；其在涉案房产张贴招租告示并不能就视为其同意李佰能解除合同、或者退还押金、或者以押金冲抵租金、或者已经就解除合同事宜进行结算等等。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，一审法院判决：一、解除胡国平与李佰能于2019年1月1日订立的《商铺租赁合同》；二、胡国平有权不退还20000元押金给李佰能；三、李佰能在判决发生法律效力之日起三日内偿付所欠胡国平租金11032.26元；四、驳回胡国平其它诉讼请求。案件受理费237.5元，由李佰能负担。经本院审理查明，一审法院查明基本事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点可归纳为李佰能应否偿付胡国平租金27000元。对于李佰能欠胡国平5月份的租金9000元一节，李佰能与胡国平对此均无异议，一审法院也予以采信，故本院对该节予以认定，李佰能应偿付胡国平5月份的租金9000元。此外，李佰能认为2019年6月21日其到涉案房产搬物品是以实际行动解除与胡国平的租赁合同关系，无需承担2019年6月21日以后的房屋租金。本院认为，除非出租人和承租人在房屋租赁合同中特别约定了承租人可以提前退租，否则在租赁期限内，承租人应当继续租赁房屋，不得提前退租，承租人提前退租就是违约，需要承担违约责任。本案中，李佰能与胡国平并没有在《商铺租赁合同》中就承租人提前退租进行约定，胡国平对李佰能认为2019年6月21日后双方解除租赁合同关系不认可，故李佰能的上述主张理由不充分，本院不予采纳。对于胡国平与李佰能的租赁合同解除时间的认定，李佰能向胡国平交还钥匙并搬走物品，应认定其是以实际行动表达提前解除租赁合同的要求；而胡国平让李佰能搬离物品及收回钥匙，是以实际行动表示同意。故一审法院认定李佰能最终搬清物品、全部交还钥匙的日期为7月7日，并据此认定为双方租赁合同解除的时间并无不当。因7月7日后李佰能没有占用胡国平的房屋，一审法院按七天计算李佰能在7月份应付胡国平的租金为2032.26元（9000元/月÷七月共31日×7日）并无不当。综上，李佰能应偿付胡国平5、6、7月的租金为20032.26元（9000元＋9000元＋2032.26元）。综上所述，上诉人胡国平的部分上诉主张理据充分，本院予以支持；一审法院处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持英德市人民法院（2019）粤1881民初3661号民事判决第一、二项；二、撤销英德市人民法院（2019）粤1881民初3661号民事判决第三项、第四项；三、李佰能在判决发生法律效力之日起三日内偿付所欠胡国平租金20032.26元；四、驳回胡国平的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费237.5元，由李佰能负担176元，胡国平负担61.5元；二审案件受理费50元，由李佰能负担。本判决为终审判决。审判长  苏永术审判员  钟莹莹审判员  成振平二〇一九年十二月六日书记员  韦思烨