安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2019）皖0104民初8351号 原告：刘坤，男，1968年7月17日出生，汉族,住合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李法明，安徽人杰律师事务所律师。 被告：合肥建友房地产开发有限公司，住所地合肥市肥西县上派镇合安路与三河路交叉口，统一社会信用代码91340123784932155P（1-1）。 法定代表人：倪有忠，总经理。 委托诉讼代理人：于行强，该公司员工。 原告刘坤与被告合肥建友房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵卫东适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘坤及其委托诉讼代理人李法明，被告合肥建友房地产开发有限公司（以下简称建友公司）的委托诉讼代理人于行强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘坤向本院提出诉讼请求：1、判令被告依约为原告办理房屋产权登记；2、本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：原告系原肥西县食品站私有房屋住户。2007年，被告开发项目负责人范仁良与原告签订了拆迁安置协议（经被告加盖公章认可），约定原告将自有房屋交给被告拆迁开发，被告按照双方的约定给予原告拆迁安置，由被告为原告办理房产登记。2010年，被告即将房屋交付给原告，原告多次要求被告办理产权登记未果。为此，特状求如请。 被告建友公司辩称：一、答辩人与被答辩人之间无房屋拆迁安置补偿合同关系，答辩人在本案中被告主体不适格。首先，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款：“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”之规定，既然被答辩人主张双方之间存在房屋拆迁安置补偿合同关系，则被答辩人要对此承担举证责任。其次，本案中被答辩人所提交的所谓《协议书》、《房地产权证》、《拆迁户明细表》、《回迁协议书》、《结算单》均为复印件，无原件。根据被答辩人提交的协议书中第五条约定：“本协议一式三份，甲乙双方各执一份”的内容，被答辩人作为协议的一方主体，理应有原件，但其辩称原件已交答辩人建友公司，自己没有原件不是事实，且与常理不符，不能成立，答辩人从未收到过任何协议。依据上述事实，结合最高院的民事诉讼证据规定，被答辩人所举证据不能证明双方之间存在房屋拆迁安置补偿合同关系，答辩人在本案中被告主体不适格。 二、涉案房屋的土地使用权系答辩人通过肥西县国土资源局招拍挂程序，从国土部门竞买获得。首先，通过答辩人提交的证据可以形成完整的证据锁链，充分证实：2007年9月17日，肥西县国土局发布对涉案房屋所属土地使用权进行挂牌出让的公告，答辩人竞买成功后于2007年10月29日与国土局签订《国有土地使用权出让合同》，于2008年3月15日与其签订《协议书》，确定竞买土地的面积、容积率及缴费标准等。上述证据恰恰证实了案涉土地使用权并非通过与被答辩人签订所谓的拆迁安置补偿协议书获得。其次，依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第二条之规定，转让国有建设用地使用权的主体一般都是市县人民政府国土资源行政主管部门，而不可能是个人。且被答辩人所提交的所谓《协议书》签订的时间是2007年7月9日，而涉案土地挂牌出让是2007年9月17日，两者时间明显冲突。 三、案涉小区系案外人实际开发，答辩人从未与被答辩人签订协议，从未收取任何资料或费用。首先，案涉小区系案外人负责实际开发工作，该案外人在此期间私自刻制答辩人建友公司的公章，与他人签订房屋买卖合同等合同，对此事实已被合肥市中级人民法院查明确认，该第三人所签订的协议或合同也已被确认无效。其次，被答辩人所提交的2007年7月9日的《协议书》中首部明确写明“开发商”系范仁良而非答辩人建友公司。尾部虽加盖了所谓的答辩人建友公司的公章，但因被答辩人未提供原件，无法核实其真实性。且该公章有很大可能系范仁良私刻的假章，对答辩人无任何的效力。再次，答辩人从未收到过被答辩人的任何材料或费用。被答辩人虽提交了一份收据、一份回迁协议书，但该两份材料均系无原件核对的复印件，且该两份材料上加盖的均是“合肥建友房地产开发有限公司晶品苑项目部”章，答辩人从未刻制过该章。同时被答辩人也未将所谓的补差款缴纳给答辩人，收款人均是范仁良，而不是建友公司。 综上所述，案涉土地使用权系答辩人通过政府招投标程序依法竞买获得，答辩人与被答辩人之间无所谓的房屋拆迁安置补偿合同关系，答辩人也从未收到过被答辩人任何材料或者费用，故本案中答辩人诉讼主体不适格。答辩人对被答辩人无任何法定义务，被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院在查明事实的基础上依法判决驳回被答辩人的各项诉讼请求。 经审理查明，原告刘坤在原肥西县食品中心站院内原有两间砖木结构的住房，房产证登记面积为25.9平方米。2007年被告通过招拍挂方式竞得了原肥西县食品站范围内的16＃地块的国有土地使用权，用于开发建设小庙镇晶品苑住宅小区，刘坤所有的房屋就位于16＃地块内。2007年7月19日，范仁良代表建友公司作为甲方与原告刘坤作为乙方签订了协议书一份，就原告房屋拆迁安置事宜及双方的权利义务等进行了约定，该协议第一条第6项交房手续约定：工程竣工验收合格后，甲方应及时通知乙方接收房屋。乙方如不需按揭，及时结清应找补甲方剩余的全部房款后，甲方才移交返还房屋钥匙给乙方，甲方返回乙方房屋的房产证由甲方办理，办证费用由甲方承担。协议签订后，原告按约定腾空了房屋，被告将原告房屋拆除后进行开发建设。为了便于工作，范仁良刻制了一枚“合肥建友房地产开发有限公司晶品苑项目部”的印章，并用该印章办理收款、发出通知、签订回迁协议等事项。2009年8月10日，范仁良与张正祥签订了回迁协议，约定刘坤入住1＃楼205室，协议上还备注：2009年11月19日将钥匙移交给住户，各项费用房租两比补差31000元，下欠6000元春节后付清，如逾期未结清房产证自办。2010年1月8日又在回迁协议上注明：范仁良已收剩余2000元，房屋维修费除4000元，全清。另外房屋产权证由开发商全权办好。该协议甲方由范仁良签字，并加盖了晶品苑项目部印章，备注上亦加盖了项目部印章。此后刘坤在回迁的房屋中居住至今。因被告未按约定为原告办理房产登记手续，原告遂诉至本院。 另查明，包括本案原告刘坤在内的9人（户）的私有房屋均处在建友公司竞得的上述16#地块内。建友公司委派范仁良作为项目负责人与9人（户）签订协议书，将9人的房屋予以拆除，并将9人（户）回迁安置在晶品苑小区1#楼。 上述事实，有原告提供的原告身份证复印件一份、被告的网上公示信息、被告晶品苑项目部负责人范仁良与原告签订的协议书一份（原告在立案时提供的复印件上加盖了建友公司公章，但其当庭提供的原件上未加盖公章）、房产证复印件一份、拆迁户明细表复印件一份、回迁安置协议及交房通知各一份等，被告提供的营业执照复印件、肥西县商务局关于小庙食品中心站一宗土地对外挂牌出让的请示及收回国有土地使用权协议书复印件、肥西县国有土地使用权挂牌出让公告和须知复印件各一份、国有土地使用权出让合同及协议书复印件一组等证据，结合原被告当庭陈述，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方对晶品苑小区系建友公司开发建设的事实无异议，争议的焦点是被告建友公司与原告之间是否存在合同关系，被告是否应当负有为原告办理房产证的义务问题。从本案的相关事实及证据来看，虽然原告提供的合同原件上只有范仁良与原告签名，并未加盖建友公司公章，但不能因此否认范仁良的行为后果应由建友公司承受的事实，理由如下：首先，建友公司是具有房地产开发、房屋销售资质的企业，晶品苑小区系被告建友公司开发是客观事实，在该小区的建设情况公示牌中现仍有范仁良为项目负责人的字样。同时被告亦当庭承认范仁良曾被聘用为晶品苑项目的负责人，负责晶品苑小区的开发建设工作，因此范仁良的行为系代表建友公司的行为；其次，在整个开发建设过程中范仁良始终以建友公司项目负责人的身份在现场工作，并与包括原告刘坤在内的多人签订了拆迁安置补偿协议、回迁协议、收取补交差价款、办理房屋交接手续等事项，范仁良的行为使原告完全有理由相信范仁良系建友公司的代理人；再次，原告系根据拆迁安置协议及回迁协议上确定的面积、房号而获得的该小区1#楼205室，且原告居住至今，被告亦从未对此提出异议。综上，范仁良的行为已构成表见代理，原被告之间存在合同关系，被告负有为原告办理房产证的义务，原告亦负有协助的义务，故原告的请求有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第四十九条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告合肥建友房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告刘坤办理合肥市蜀山区小庙镇晶品苑小区1#楼205室的房产登记手续。 本案案件受理费减半后收取40元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  赵卫东 二〇一九年十二月二十三日 书记员  张 凯 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。