贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初7142号原告：罗倩，女，1986年1月19日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人：王邦华，贵州兄弟律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司。住所地：贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，总经理。委托诉讼代理人：王镇，贵州宪张律师事务所律师。第三人：贵州大地联创房地产开发有限公司。住。住所地：凯里经济开发区香山别苑****/div>法定代表人：杨昌鑫，总经理。原告罗倩诉被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称：华融贵州分公司）及第三人贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称：大地联创房产公司）案外人执行异议之诉一案，本院2019年9月30日立案受理后，依法适用普通程序于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告罗倩及其委托诉讼代理人王邦华、被告华融贵州分公司的委托诉讼代理人王镇到庭参加了诉讼，第三人大地联创房产公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告罗倩请求依法判决：1、中止执行（2017）黔2601执1393号之一执行裁定书；2、解除对位于凯里市房屋的查封，并不得执行处置。3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：凯里市“大地春城”系第三人大地联创房产公司开发的房地产项目小区。我购买“大地春城”（三期）5栋18层1802号商品房后，于2016年9月17日与大地联创房产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同签订后，我依约支付了全部购房款，而且从2017年5月7日起合法占有该房屋至今，只因大地联创房产公司的原因未能办理产权变更过户手续而已。2019年6月，我得知所购房屋被法院裁定查封后，遂依法向凯里市人民法院（执行法院）提出执行异议，而凯里市人民法院却错误裁定驳回我的异议申请。我认为凯里市人民法院执行查封涉案房屋前，我既与开发商签订了商品房买卖合同，并按照合同约定支付了全部购房款，且合法占有该不动产至今。虽然未办理过户登记手续，但过错责任完全在开发商即本案第三人大地联创房产公司。根据我国民事诉讼法和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，为了维护我的合法权益，特向法院提起诉讼。被告华融贵州分公司未递交书面答辩状。庭审中，委托诉讼代理人口头辩称：华融公司对本案的涉案房屋拥有在建工程抵押权，原告签订的《商品房买卖合同》都在抵押权设定之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，应当驳回原告的诉讼请求。第三人大地联创房产公司既没有递交书面述称意见，在举证期限内也未提供任何证据材料。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：大地联创房产公司在凯里市开发房地产项目过程中，曾向南充银行贵阳分行贷款。2013年12月30日，华融贵州分公司与南充银行贵阳分行及大地联创房产公司共同签订了一份《债权转让协议》，约定华融贵州分公司受让南充银行贵阳分行对大地联创房产公司享有的5.2亿元不良债权。同日，华融贵州分公司与大地联创房产公司就债务重组事宜分别签订了《债务重组协议》与《抵押协议》各一份，约定华融贵州分公司对大地联创房产公司的债务重组，大地联创房产公司将所有在建工程抵押担保。为此，华融贵州分公司与大地联创房产公司共同办理了“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。债务重组协议履行中，华融贵州分公司在大地联创房产公司未能如期履行还款义务的情况下于2017年向贵州省高级人民法院提起诉讼。贵州省高级人民法院主持双方当事人调解达成协议后，依法作出（2017）黔民初51号《民事调解书》。事后，因大地联创房产公司未履行生效法律文书确定的义务，华融贵州分公司向法院申请进入强制执行程序。2017年12月13日，凯里市人民法院依法作出（2017）黔（2601）执1393号之一《执行裁定书》。裁定查封被执行人贵州大地联创房地产开发有限公司等在凯里市“大地春城”项目96849.73㎡的房产（包括5栋18层1802号住房在内）。罗倩得知自己所购的“大地春城”小区5栋18层1802号住房被查封后，于2019年8月30日以案外人的身份向凯里市人民法院提出执行异议。2019年9月9日，凯里市人民法院作出（2019）黔2601执异116号《执行裁定书》，裁定：“驳回异议人罗倩的异议申请。”宣判后，罗倩不服裁定结果并于2019年9月30日向凯里市人民法院提起本诉即案外人执行异议之诉。庭审中，因大地联创房产司未到庭参加诉讼，本院未能主持到庭双方当事人进行调解。另查明：2016年5月5日、6日，原告罗倩因购买涉案房屋按照大地联创房产公司的要求将购房款173870元分别支付给案外人贵州大地联创物业服务有限责任公司、孙婷婷。2016年9月17日，以大地联创房产公司为出卖人、罗倩为买受人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：1、罗倩购买大地联创房产公司开发位于凯里市房屋，建筑面积155.1ｍ2，总价款542850元；2、买受人应于本合同签订之日支付首期购房款163850元。余款379000元以银行按揭方式支付。3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为农行凯里金泉支行，抵押登记部门为：黔东南州住房和城乡建设局。4、补充协议（附件三）该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押的相关约定。2016年4月10日、2016年5月5日、2016年5月6日大地联创房产公司分别向原告罗倩出具收款收据各一份，收据共计金额为173870元。同时查明：经实地查看，原告罗倩已对涉案房屋进行装修并入住。本院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于罗倩对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，罗倩在庭审中已提交了涉案房屋的书面《商品房买卖合同》、《购房发票》、《转账凭证》等，可以证明罗倩与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，本院予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、房屋交付占有日发生在法院查封之前，且由罗倩家居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）项规定的法定情形。虽然原告罗倩之前仅支付了173870元的购房款，但是在本院释明之后，原告罗倩已经按照法院的要求将剩余购房款交付执行，故也满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（三）项，即“已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”的规定。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系大地联创房产公司所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，罗倩对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本院亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、不得执行中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司申请执行罗倩所购的位于凯里市房屋。二、驳回原告罗倩的其他诉讼请求。案件受理费60元，由被告中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。审 判 长  朱 艳人民陪审员  文泽利人民陪审员  张 英二〇一九年十二月二十五日法官助理朱瑾书记员吴**