山西省大同市云冈区人民法院民事判决书（2019）晋0214民初2353号原告：王某，男，1963年1月26日出生，身份号码×××，汉族，同煤集团王村煤业公司退休工人。委托诉讼代理人：刘某，山西漠北律师事务所律师。被告：山西佳家玛房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码×××，住所地大同市云冈区恒安新区****。法定代表人：朱某，总经理。委托诉讼代理人：李某，山西民仁律师事务所律师。原告王某与被告山西佳家玛房地产开发有限责任公司（以下简称佳家玛房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人刘某、被告佳家玛房地产公司的委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1、被告向原告交付使用位于京都国际广场A座2层2287号房屋（该房需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）；2、被告向原告支付违约交房逾期交接违约金46426.5元；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月4日，原、被告签订《京都国际广场商铺认购协议书》约定：被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目第1号楼2287号商铺出售给原告，建筑面积23.57平方米，打折以及折抵返还三年房租后实际成交总房款为282400元。原告于2015年2月9日一次付清总房款，被告为原告出具收款收据一份。在被告三年返租的幌子下，原告于2017年6月16日在被告处签订了《“京都国际广场”商铺租赁合同》，租赁期间为2015年5月1日至2018年4月30日，事后发现合同的盖章处系京都商贸有限公司而非本案被告。2017年8月5日，原、被告签订了正式的《大同市商品房买卖合同》，最终确认建筑面积为24.74平米。自原告购买商铺以来，被告佳家玛房地产公司至今未给办理商铺的产权证。租赁期满后，原告要求被告交付房屋，以便自己经营。被告却用胶带纸粘贴作为分界线，并标注房号，以此来搪塞交付原告所购买的能够单独使用的商铺。几块地板不能称之为商铺，不能独立经营，被告此行为严重侵害了原告的合法权益，故原告要求被告交付具有独立门窗能够区分建筑物所有权、能够独立经营的商铺并赔偿因被告逾期交房所受到的损失。为支持其主张，原告王某提交了下列证据：1、《京都国际广场商铺认购协议书》，欲证实原告王某向被告佳家玛房地产公司认购本案商铺的事实。2、《大同市商品房买卖合同》，欲证实原告王某向被告佳家玛房地产公司购买本案商铺的事实。3、收款收据，欲证实原告王某向被告佳家玛房地产公司交付购房款的事实。4、《“京都国际广场”商铺租赁合同》，欲证实原告王某与大同市京都商贸有限公司之间的商铺租赁情况。5、京都国际广场商铺交接须知及关于京都国际广场A座打隔断的公告照片，欲证实被告佳家玛房地产公司于2018年10月8日、2019年2月20日承诺给商铺安装隔断墙。6、天眼查被告佳家玛房地产公司注册信息、变更记录、企业信用信息公示报告，欲证实大同市京都商贸有限公司与被告佳家玛房地产公司的高管层一致，二者属关联公司。7、广告宣传单，欲证实被告佳家玛房地产公司广告涉嫌虚假宣传，与原告王某所购商铺不一致。8、现场照片，欲证实原告王某所购商铺没有隔断，只用胶带纸划界，不是房屋。被告佳家玛房地产公司辩称,被告所开发房地产项目手续齐全，合法有效，与原告王某签订的买卖合同真实有效。原告商铺承租人是大同市京都商贸有限公司，原告的诉求不能成立。为印证其答辩意见，被告佳家玛房地产公司提交了下列证据：1、被告佳家玛房地产公司的营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，欲证实被告开发的“京都国际广场”项目手续齐全、合法。2、竣工验收备案表，消防验收意见书，欲证实“京都国际广场”项目竣工验收合格，可以交付使用。3、网签合同、增值税发票、办理产权证的媒体通知、不动产产权证书，欲证实所销售商铺需办理的手续齐备，能够办理不动产产权登记。4、证据提取说明，欲证实下列5-9号证据的来源系由案外人大同市京都商贸有限公司提供。5、大同市京都商贸有限公司营业执照，欲证实其公司主体身份。6、租赁合同，欲证实业主将商铺租赁给大同市京都商贸有限公司三年，自2015年5月1日起计算，由大同市京都商贸有限公司整体运营。7、业主告知函，欲证实租赁到期时，业主不再将商铺出租给大同市京都商贸有限公司，要求移交商铺的情况。8、商铺交付告知书、京都国际广场交付须知、报纸《通知》、商铺交付签到表、商铺交付确认单，欲证实要求业主办理商铺交付手续，一个月内未办理，视为已交付，部分业主已确认交铺，部分业主拒绝接收商铺，过错不在大同市京都商贸有限公司。9、大同市中级人民法院（2019）晋02民终169号民事判决书，欲证实大同市中级人民法院作出过有指导作用的类案判决，该判决驳回了业主的诉讼请求。经当庭举证，被告佳家玛房地产公司对原告王某所提交证据的真实性无异议，同时提出京都国际广场商铺交接须知及关于京都国际广场A座打隔断的公告照片已明确载明打隔断不是原、被告签订买卖合同时约定内容，2018年京都国际广场业主上访，通过政府协调，被告作出打隔断公示：业主们须成立业主委员会，打隔断须经全体业主同意方可建造，使用本人身份证和产权证书，签订“隔断式商铺交接协议”以套内面积进行建造，按公示价格和分担比例建成后，由业主委员会或委托有资质的第三方与被告办理相关交接事宜；现场照片位置准确，是由房管部门打的地标，该面积与认购面积一致；广告宣传单不能证明待证事实；被告作为房地产开发企业，根据有关规定，被告股东已在2015年7月退出了大同市京都商贸有限公司，原告提交证据也能证实此事实。原告对被告提交的营业执照、土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、竣工验收备案表、消防验收意见书、网签合同、增值税发票的真实性未提出异议，但认为除营业执照、网签合同、增值税发票、办理产权证的媒体通知外，其它证据的日期要晚于开工开业日期；被告提供的5-9号证据系案外人大同市京都商贸有限公司提供，不予认可。本院审核认为，对原、被告互无异议的证据，依法予以采信。原告提供的广告宣传单、京都国际广场商铺交接须知及关于京都国际广场A座打隔断的公告照片并不能证明原告所购商铺与被告交付的商铺不一致，且相关内容在双方签订的认购协议书和商品房买卖合同中并无明确约定，京都国际广场商铺交接须知及关于京都国际广场A座打隔断的公告照片系原、被告诉前拟解决纠纷方案，与本案没有关联性，本院不予采用。本案系商品房销售合同纠纷，案外人大同市京都商贸有限公司并不是本案合同相对方，被告与大同市京都商贸有限公司均为独立法人，原告提交的天眼查被告佳家玛房地产公司注册信息、变更记录、企业信用信息公示报告不符合证据的关联性，本院不予采用。被告提交的证据提取说明、大同市京都商贸有限公司营业执照、租赁合同，可以证明大同市京都商贸有限公司的主体身份以及业主将商铺租赁给大同市京都商贸有限公司三年，并由大同市京都商贸有限公司整体运营的事实，原告在庭审中也认可返还租金以及租赁事实，对该组证据依法予以采信。业主告知函因不是原告签署，本院不予采用。被告提交的商铺交付告知书、京都国际广场交付须知、报纸《通知》、商铺交付签到表、商铺交付确认单，该组证据系京都国际广场停业后，原、被告就解决纠纷拟定的方案，与本案没有关联性，本院不予采用。被告提交的大同市中级人民法院（2019）晋02民终169号民事判决书，与本案无关，本院不做评述。经审理查明，2014年4月4日，原、被告签订了《京都国际广场商铺认购协议书》，2017年8月5日，签订了《大同市商品房买卖合同》。上述合同约定被告将位于大同市恒安新区平喜路与和宁街交叉路口西北角“京都国际广场”项目商铺A座2层2287号商铺出售给原告，建筑面积24.74平方米，实际成交总房款为282400元。其中，在《京都国际广场商铺认购协议书》注明“返还三年租金75068元”。2017年6月16日，原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订了《“京都国际广场”商铺租赁合同》，合同约定原告将上述商铺出租给大同市京都商贸有限公司，租赁期限为三年（2015年5月1日至2018年4月30日），并约定原告全权委托大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。以上事实，有原、被告陈述以及提交的证据予以证实。本院认为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，在房屋买卖合同关系中，“对于房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。这里的转移占有是指占有人以法律行为将其占有物交付与他人，受让人因此而取得占有。另外，以占有人是否直接占有标的物为标准可以将占有划分为直接占有和间接占有。实践中，房屋的转移占有一般是应将买受人在交房通知上签字及出卖人交付房屋钥匙作为转移房屋占有的必要条件，但是商铺交付应结合具体情况来处理。间接占有是指买受人并非全部为自己使用房屋才为购买，所以也不是亲自为占有行为，买受人直接要求出卖人将房屋交给第三人占有，而第三人可能是同买受人有某种法律关系（如承租人），也可能是买受人委托的占有辅助人，此时买受人虽没有亲自占有，但是可以视为买受人已经有一种间接占有的行为，可以认定出卖人已经履行了“交付使用”的义务。本案中，原告作为商铺的买受人，其在购买商铺、签订认购协议书时就应当知晓其所购商铺将由他人租赁经营的事实，并在商铺总价款中已扣减了三年租金。同时，根据原告与案外人大同市京都商贸有限公司签订的租赁合同的约定，由原告委托大同市京都商贸有限公司与被告办理商铺验收及交付等相关手续。而被告已经通过整体交付商场的形式向大同市京都商贸有限公司履行了交付义务，现商场已整体正式运营三年，被告向第三方交付商铺的行为并无不当。因此，被告已经完成了交付商铺的义务，原告再次要求被告交付商铺的诉讼请求没有事实及法律依据。本案系商品房销售合同纠纷，原、被告在签订的认购协议书与商品房买卖合同中均未对交付的房屋应该具备何种标准进行约定。纵观全案，原告购买的商铺属于商业综合楼的内置商铺，该商铺系产权式商铺，产权式商铺是开发商将大型商场分割成若干小部分出售，并承诺给予投资者一定年限内固定回报的商铺产品形式。产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，如以墙壁作为界限，或者没有墙壁间隔，但以地钉、划线等作为界限，确定四至，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，不确定四至。本案的商铺系现实性产权式商铺，开发商以划线的方式对商铺进行划分。本案争议商铺是其所在商场商铺的其中之一，各商铺面积狭小，位置集中，各业主难以单独经营，个体商铺的经营使用必然依托商场整体正常运营的条件。原告购买的商铺系商业性房产，取得商铺产权并不是原告购买的最终目的，其目的在于通过使用商铺取得收益，只有走整体运营的模式，才能实现全体业主的利益最大化。恰恰相反，如果按原告的诉求设立隔断墙来区分各自商铺，将严重破坏商场现有的运营模式，造成社会财富的极大浪费。综上所述，本院认为根据权利衡量的思路和诚实信用原则，被告通过划线的方式区分商铺，该交付的物理形态是合适的。综上所述，原、被告双方签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应当按照合同约定全面履行各自的合同义务。原告要求被告交付京都国际广场A座2层2287号房屋（需有隔断墙有门有独立使用功能且综合验收合格）的诉讼请求，因被告已经履行合同交付义务，且交付的商铺的物理形态是合适的，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持；原告要求被告支付逾期交付房屋违约金的诉求，因被告不存在逾期交付的违约行为，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款的规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费961元，减半收取480.5元，由原告王某承担，余款退还原告王某。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 王 忠 二〇一九年十二月三十一日书记员 王晓萍