广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0229民初1307号原告（反诉被告）：陈永锋，男，1973年2月27日出生，汉族，住址：广东省翁源县。委托诉讼代理人：杨模海，男，广东德行律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈素琴，女，1976年9月27日出生，汉族，住址：广东省翁源县。被告（反诉原告）：翁源县九里香市场管理有限公司。住所：翁源县官渡镇商业中心区**。法定代表人：林国妃。委托诉讼代理人：卜金辉，男，广东泰如律师事务所律师。原告（反诉被告）陈永锋与被告（反诉原告）翁源县九里香市场管理有限公司（以下简称九里香公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年8月12日公开开庭进行了审理。陈永锋及委托诉讼代理人杨模海、陈素琴，九里香公司法定代表人林国妃及其委托诉讼代理人卜金辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告陈永锋向本院提出诉讼请求：1、解除原被告于2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》；2、被告向原告返还租金65000元；3、被告向原告双倍返还租赁保证金共100000元；4、被告赔偿原告装修损失194092元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告于2019年2月28日签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租被告位于广东省翁源县用于超市经营。原告于当天向被告交纳了租赁保证金50000元，并于2019年3月27日支付六个月租金65000元，而后按照用途开始对租赁物进行装修改造。2019年5月7日，原告收到官渡镇人民政府的限期清理／拆除通知书，要求对租赁场地的改造、装修进行清理／拆除，装修现已被拆除、清理完毕。因被告未能提供符合合同目的租赁场地，导致了原告造成装修损失18万元（具体以评估为准）。事发后原告多次与被告协商解决，被告只承诺退还租赁保证金50000元及三个月的租金32500元，但却不愿赔偿原告其他损失。原告认为，被告存在下列违约行为，应当对原告的装修损失予以赔偿：1、被告将租赁面积近半的市场人行安全及消防通道（简称市场通道）出租给原告。无法保证租赁物的约定用途，是导致租赁合同无法实际履行、合同目的无法实现和合同解除的根本原因。原被告租赁面积450ｍ2，由两栋独立的楼房（1-6号商行楼以及7-12号商行楼，面积200余平方米）以及两栋楼房中间一条面积约200ｍ2的市场通道组成，也就是说租赁面积一半是商行，另一半是市场通道。被告将占面积一半的市场通道也作为租赁物，与12间商行作为一个整体租赁给原告，其目的就是为了能让原告整体利用，经营超市。现因政府干预，已封闭的市场通道被拆除，占面积近半的市场通道不能封闭利用，原告却要为此付出租金，权利与义务不对等，更重要的是，该通道不能封闭利用，租赁地便达不到原告经营超市需要的面积450ｍ2，被告就无法保证其租赁物的用途（经营超市），合同目的就无法实现。因此，被告违反了合同法第216条“出租人应当保持租赁物符合约定的用途”的规定，其租赁物不能被利用，导致合同目的无法实现，是解除合同的根本原因。原告依据《合同法》第94条之规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，依法享有解除合同的权利；2、被告应当对原告的装修损失承担责任。首先，被告不仅仅是合同主体，，而且是市场物业管理主体（超市大负荷的水电安装必须由其许可，出具证明方可到有关部门办理），其无论依约还是依法，均对承租方的行为负有监管义务。被告明知封闭市场通道属于违建，会面临拆除的风险，可仍存侥幸心理授权原告封闭改建装修，是未履行监管义务的表现。原告的装修行为，正是基于被告作为合同主体的合同授权和作为市场物业管理者的授权，被告授权错误，导致原告损失，难道不应该承担赔偿责任吗？其次，原告的装修损失与被告的行为有直接因果关系。原告对租赁物进行装修是基于对被告的信任，因为被告是市场的业主和物业管理者，对整个市场规划具有管理权限，因为翁源县龙仙镇、新江镇、坝仔镇、周陂镇等大部分乡镇都有将市场进行改建、封闭后作为超市的先例，市场的管理方有管理甚至支配的权限，故原告对被告有能力将租赁地租给原告经营超市深信不疑。原告的改建行为符合合同目的，是履行合同的组成部分，是守约的表现，装修损失与被告的出租市场通道有关，出租市场通道给原告是政府干预、要求拆除的主要原因。再次，被告以原告未报建逃避责任不能成立。封闭商铺、占用大面积的市场通道用于经营超市，能否通过报建，普通人不一定知道，但作为物业管理方应该心知肚明，以报建为由推卸责任只是一个幌子。即使报建，也是业主被告的责任。原告作为用益物权的承租方，不享有改变业主建筑的报建权利，《租赁合同》也仅仅约定改建费用由原告承担，未对报建进行约定，报建当然应由业主被告负责。退一步，假设租赁合同已约定由原告负责报建，被告作为市场管理方和出租人，也有监督、检查、跟踪和协助报建义务，而不应持不闻不问、放任的态度。被告未履行该义务应当承担相应的过错责任。导致合同解除的根本原因，不是未对改建装修进行报建，而是被告将不能封闭的商铺和不能作为商用的市场通道租赁给原告，致使原告经营超市的合同目的根本无法实现。3、退一万步，若对导致合同解除的责任划分，被告应当承担全责或主要责任。被告不仅是出租方，而且是市场物业管理方，相对原告仅仅是个承租方来说，是强势方、主导方。涉案地能否出租，被告了解的常识、掌握的知识比原告多，获得相关信息的渠道也比原告多，判断力比原告强，作为主导方出租违禁场所给弱势一方，其责任肯定比原告要大许多。被告明知市场人行消防通道的重要性，为了利益最大化却执意出租。被告提供的证据翁源法院和韶关中院的判决书认定：2015年10月22日，官渡开发区管委会作出《关于甘玉梅信访事项的办理回复》，处理意见：“（一）关于九里香市场改造问题。九里香市场于2001年由翁源开发区（甲方）和深圳天厦公司（乙方）合作开发，由其出资建设农副产品贸易市场，合同约定从投入使用日计起，第一年至第二十五年，九里香市场完工之后向租户出租的租金及档口设施费，两部分收益统归乙方。在不违反物价部门规定的情况下，自行决定门店和摊位出售、出租价格。近年来，由于市场内部设施损毁严重，加之疏于管理，导致市场脏乱差情况严重，消防等安全隐患未能杜绝，2014年下半年由龙明峻将市场转包给翁源县九里香市场公司经营管理。该公司于2015年自行投入资金几十万元进行市场改造，开发区未参与改造事宜。改造后，市场由原告的脏乱差变得整洁有序，从源头上杜绝了交通、消防等各类安全隐患，为人民群众营造了一个安全有序和整洁的市场环境。根据《关于甘玉梅信访事项的办理回复》内容可以看出官渡开发区管委会对九里香公司经营管理工作方面的肯定，也突出九里香公司有权管理市场消防工作，并且对消防工作非常重视，不然也不会投入大量资金进行改造。既然如此，为何被告在与原告签订合同时却明目张胆地将约200ｍ2的市场通道作为经营超市用地租赁给原告，这说明了被告非常明确人行消防通道的重要性，但仍然为了利益最大化，不顾市场安全隐患和消防通道是否能作为商用的可行性、合法性，将消防通道租赁给原告作为商用，被告在此问题上存在重大过错。被告出租具有消防功能通道不尽告知义务。如果租赁合同签订时，被告明确告知租赁地包含很大一部分面积是消防通道，并充分告知即使装修为超市用途，也有拆除的风险，原告获悉情况后，仍然执意承租，那么原告也理所当然要为自己的行为承担相应的后果。实际上，原告在签订租赁合同时，只知道两栋楼之间的过道，直到弄清楚拆除原因后，才知道该过道也是消防功能通道。被告未履行保证租赁物符合约定用途的法律义务。保证租赁物符合约定用途，不仅仅是出租人的合同义务，而且是法定义务，若仅让承租人承担缴纳保证金、支付租金的义务，不保障承租人享受使用符合约定用途的租赁物的权利，那法律就失去了它本身应有的公平正义价值。综上所述，依据合同法第216条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。依据合同法第94条之规定，当事人可以解除合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条之规定，承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持。被告无法在租赁期间内保证租赁物共约450ｍ2面积全部用于经营超市，违反合同约定，构成违约并致使原告租赁商铺经营超市的合同目的落空，原告有权依法解除合同，并要求被告承担违约责任。本诉被告九里香公司辩称：1、答辩人向原告交付了合同约定的租赁物。在租赁合同中，出租人的主要义务是向承租人交付合同约定的租赁物。根据案涉《商铺租赁合同》可知，租赁物是位于广东省翁源县，答辩人向原告交付的租赁物，正是位于广东省翁源县。同时，在双方签订合同前，原告多次去租赁物现场查看，对租赁物的现状完全知悉，答辩人是以租赁物的现状向原告交付租赁物。因此，原告使用租赁物的事实，足以证明答辩人向原告交付了合同约定的租赁物。2、答辩人交付的租赁物符合合同约定的用途。根据双方签订的《商铺租赁合同》可知，合同约定租赁物的用途是“经营超市”，所谓“超市”是“超级市场”的简称，亦称“自选商店”，是英语“大型的自助式贩卖综合市场”的简称。其特点是实行散开式售货，由顾客自我服务的零售商店，即商品按品种系列敞开陈列在货架上，任顾客自选自取，并备有推车和提篮供顾客使用，顾客选货后在出口处付款。由此可见，所谓的“超市”，其实就是一种自选商店或者自选商场。而本案租赁物本身就是翁源县官渡九里香市场其中的一部分商铺，其功能或者用途就是用来销售货物的场所（商店或者商场）。同时，与租赁物毗邻的翁源县官渡九里香市场内的其他商铺，同样适合用于销售货物的商店或者商场。因此，答辩人交付的租赁物符合合同约定的用途，原告诉称答辩人交付的租赁物不符合其经营“超市”的合同目的，显然与事实不符，也缺乏依据。3、翁源县官渡镇人民政府拆除案涉租赁物上的乱搭乱建物和由此给原告造成的装修损失，是原告在使用租赁物时存在官渡镇政府《关于开展“六乱”专项整治行动的通告》中规定的“乱搭乱建”的违法行为所致，与答辩人交付的租赁物无关，答辩人对此亦不存在任何过错。原告在承租租赁物前，已经充分了解并知悉租赁物的现状，答辩人也未隐瞒租赁物的现状，答辩人只要按照合同约定将租赁物以现状交付给原告使用即可。至于原告在租赁物现状的基础上如何对租赁物进行装修或者改造，以及其对租赁物进行搭建改造是否需要履行相关的政府审批手续，完全属于原告自身事宜，与答辩人无关，答辩人对此不负有任何义务或者责任。答辩人只是租赁物的出租人，不是原告租赁租赁物从事超市经营的“参谋”，且原告是完全民事行为能力人，其是否要对租赁物进行改建、如何改建等事宜，完全由原告自行决定，答辩人从未干预，也未鼓动、怂恿原告对租赁物进行违法改建。根据翁源县官渡镇人民政府于2019年5月7日向原告发送的《限期清理／拆除通知书》可知，原告在使用租赁物时存在“乱搭乱建”的行为。至于官渡镇人民政府如何界定或者认定原告存在“乱搭乱建”的行为，则与答辩人无关。政府拆除原告在租赁物上的乱搭乱建物后，答辩人在查看租赁物现场时，发现原告装修、改建租赁物时铺设地板砖的位置和所砌墙体的位置，明显在租赁物的立柱之外。对此，租赁物现场留有明显的痕迹。（详见答辩人提供的照片）。上述《限期清理／拆除通知书》，并未认定答辩人向原告交付的租赁物不得作为经营超市的场所，而是认定原告在使用租赁物时存在“乱搭乱建”行为。同时，原告也没有其他证据证明答辩人向其交付的租赁物不符合经营超市的场地。4、原告向答辩人交纳的租赁保证金，不具有定金的性质。租赁保证金是一种履约保证的措施，是指出租人根据租赁期限、租金支付期限、租赁用途等因素与承租人约定收取的租赁押金。在租赁关系终止时，租赁保证金除用以抵冲合同约定由承租人承担的费用外，剩余部分应当归还承租人。由此可见，原告向答辩人交纳的租赁保证金，并非定金，不适用双倍返还的定金罚则。因此，即便双方签订的合同符合法律规定或者双方约定的解除条件而应当解除，答辩人亦无需向原告双倍返还租赁保证金。综上，双方签订的《商铺租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行各自的合同义务。答辩人已经按照约定将租赁物交付给了原告使用，履行了向原告交付租赁物的义务，且租赁物符合合同约定的用途。而事实上，政府拆除租赁物上的乱搭乱建物和因此给原告造成的装修损失，是原告在使用租赁物时存在“乱搭乱建”的违法行为所致，与答辩人交付的租赁物无关，答辩人对此亦不存在任何过错。原告起诉意见第一点观点是不成立的，政府拆除涉案租赁物上的构建物是原告乱搭乱建，况且合同没有解除，是原告自导自演，跟被告没有因果关系。任何一个租赁物的出租都会涉及到人行道和消防通道，原告在这种常识下将消防通道关闭是违反了常识。原告说租赁物一半是市场通道不是事实。被告仅仅是涉案租赁物的出租人，出租人的义务就是按照合同约定将租赁物交给原告使用，原告需要对租赁物改造、装修必须由承租人去安排，被告只有协助的义务，比如原告需要安装水电，根据水电部门的要求，就需要出租人提供租赁合同等材料。被告的协助义务不是原告所说的监管义务。即使被告发现原告违法改建租赁物，作为出租人的被告也只能根据租赁合同的约定，要求原告按照合同的约定履行，没有权利去制止原告违法乱搭乱建的行为，原告将作为出租人的被告的协助义务定性为监管义务显然是没有法律依据的，我国的民事法律规定，出租人的义务写的很清楚。被告并没有授权给原告装修、改建租赁物，被告只将租赁物给原告使用，原告怎么装修被告不清楚，与被告无关。原告将被告出具相关证明去办理水电安装的事项视为被告的授权，显然是没有法律依据的。原告的装修损失和被告的出租行为没有任何因果关系，原告在补充意见说很多乡镇的市场都有改建封闭做超市的先例，没有规定市场不能做超市，应该按照相关的规定办理行政许可。如果原告在办理相关许可的证明中被告可以配合原告办理。原告在接受租赁物后从未要求被告配合原告去办理相关的行政改建许可，至于原告知不知道需要报建，被告对此不负有任何告知的义务，况且原告也没有证据证明被告明知道需要报建。原告的装修损失和被告出租的行为和租赁物本身没有关系。被告出租的不是市场通道，法庭可以去现场勘查。原告说是否需要报建，普通人不一定知道，是违背常理的，原告是经营多年商店的商人，这种常识应该清楚。原告说报建是业主和出租人的责任是没有依据的。原告说被告作为出租人有监管、监督、检查的义务，被告没有原告所说的那些义务。原告说被告将人行通道出租给原告是没有依据的，没签到合同前，原告就将租金打入了被告的账号，原告应该是先去现场考察过商铺的。原告说被告知道改建有拆除的风险是没有法律依据的。原告搭建被政府拆除的事情上，被告没有过错。因此，原告以答辩人交付的租赁物不符合合同约定的目的（用途）为由，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，以及要求答辩人返还已交纳的租金、双倍返还租赁保证金和赔偿其装修损失，显然没有事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告九里香公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行其与反诉人于2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》，并向反诉人支付未付的租赁保证金50000元和首年租金的另一半65000元，合计支付11.5万元；2、本案反诉费用由被反诉人负担。事实和理由：反诉人是翁源县官渡镇九里香农贸市场（以下简称九里香市场）的合法经营管理者和收益者。2018年年末，被反诉人多次要求反诉人将九里香市场原服装行C1-12号档铺（以下称为租赁物)租赁给其经营超市。2019年年初，被反诉人再次向反诉人提出租赁的要求。后经反诉人权衡，同意了被反诉人的租赁要求。于是，双方就租金标准、租金支付、租赁期限、租赁保证金和装修免租期等事宜多次进行协商后同意：一是2019年2月14日前为被反诉人的装修免租期；二是从2019年2月15日起开始计租，租赁期限自2019年2月15日起至2028年12月31日止；三是租金分二期标准，第一期从2019年2月15日起至2023年12月31日止，租金标准为每年13万元；第二期从2021年1月1日起至2028年12月31日止，年租金标准在原租金的基础上递增10%，即每年的租金标准为14.3万元；四是签订合同时，被反诉人应向反诉人支付首年租金的一半6.5万元，另一半租金6.5万元于当年12月31日前付清；以后每年的租金半年支付一半，另一半于每年的12月31日前付清；五是被反诉人应于签订合同时向反诉人支付租赁保证金10万元。双方确定上述合同主要内容后，反诉人即将租赁物交付给被反诉人使用(装修），但被反诉人于2019年1月3日仅向反诉人支付了部分租赁保证金5万元，其余的5万元租赁保证金至今未付。同时，被反诉人于2019年3月27日通过李小萍的银行账户向反诉人支付了首年租金的一半6.5万元。2019年2月28日，双方在上述合同主要内容的基础上就租赁物的租赁事宜签订了书面的《商铺租赁合同》（以下简称合同)。2019年5月7日，反诉人接到翁源县官渡镇人民政府《限期清理/拆除通知书》，该通知书称反诉人和被反诉人在租赁物存在“乱搭乱建”的行为，并要求反诉人和被反诉人于2019年5月23日前自行拆除。至此，反诉人才知道被反诉人对租赁物进行装修改建并未向政府报建，属于官渡镇人民政府《关于开展“六乱”专项整治行动的通告》中规定的“乱搭乱建”行为。被反诉人在租赁租赁物前，已经充分了解租赁物的现状，也完全知悉使用租赁物经营超市需要进行装修和改建。反诉人并未对被反诉人隐瞒租赁物的现状，也未怂恿被反诉人对租赁物进行违法改建。反诉人作为出租人，只负责将租赁物以现状交付给被反诉人使用，至于被反诉人如何装修和如何改建，以及进行改建是否需要取得相关的行政许可，完全是被反诉人自己的事，与反诉人无关。同时，上述《限期清理/拆除通知书》并未认定反诉人提供的租赁物不得作为经营超市的场所，而是认定被反诉人对租赁物进行改建的行为属于《关于开展“六乱”专项整治行动的通告》中规定的“乱搭乱建”行为。因此，被反诉人诉称反诉人未能提供符合合同目的的租赁场地，显然与事实不符。综上，反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行各自的合同义务。反诉人已经按照约定将租赁物交付给了被反诉人使用，履行了交付租赁物的义务。但是，在双方履行合同过程中，被反诉人却提起诉讼（本诉），并要求解除双方签订的合同。被反诉人提起诉讼要求解除合同的行为，实质上是明确表示和以自己的行为表明其不履行合同义务的预期违约行为。对此，合同法第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”合同法第108条规定：“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同的，对方可以在履行期限届满前要求其承担违约责任”。鉴于被反诉人的预期违约行为，反诉人根据上述规定可以要求其继续履行合同和支付未支付的租赁保证金5万元，以及支付首年租金的另一半6.5万元。同时，被反诉人在对租赁物进行改建时，本应根据政府有关规定取得政府有关部门准许其对租赁物进行改建的行政许可，这是常识，也是被反诉人的义务和责任。可见，被反诉人在未取得对租赁物进行改建的行政许可的情况下，就对租赁物进行动工改建，显然是违法改建行为。因此，官渡镇人民政府认定被反诉人对租赁物的改建属于“乱搭乱建”行为，以及依法拆除被反诉人建设的“乱搭乱建物”，完全是被反诉人未取得改建租赁物的行政许可所致，与反诉人无关，亦与租赁物本身无关。因此，被反诉人应当继续履行其与反诉人于2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》，向反诉人支付未付的租赁保证金5万元和未付的首年租金的另一半6.5万元。为此，反诉人为保护自身合法权益，现提出反诉，请贵院支持反诉人的反诉请求，以保障合同秩序和社会经济秩序的稳定。陈永锋就反诉部分辩称：1、关于其余保证金五万元未支付问题。首先，双方在合同签订时，因保证金和租金一次性交需要十六万五千元，原告感觉资金压力大，遂与被告就保证金条款作了口头协商调整，即签订合同当日交五万元，余款五万元待日后超市开业视经营状况和合同履行情况再决定是否需要交纳。合同双方已经用自己的行为证实了这一点。否则，被告肯定会在原告装修过程中向原告催收这笔款。事实上，直到涉案装修被拆除，再到被告提起反诉之目前，被告均未向原告主张并催收这笔款，也没有任何这方面的证据。由此可以认定为双方以实际行动修改了合同的约定。其次，保证金是保证合同履行的性质。本案因被告出租市场人行安全及消防通道（以下简称：市场通道)给原告，导致改建装修被拆除，租赁物不符合约定的用途。因此，合同于2019年5月23日改建装修拆除之日已不能实际履行，超市开业已无法实现，合同应当解除，原告缴交保证金已无任何实际意义。再次，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十九条之规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。双方租赁合同可以看出，租赁保证金具有定金的性质。虽然合同约定签订合同时交纳租赁保证金十万元，但原告实际交纳五万元，依据担保法司法解释的规定实际生效的租赁保证金就是五万元。剩余未付的五万元可不再交纳。因此被告反诉要求原告补交五万元租赁保证金的主张不成立。2、关于报建及行政许可问题。关于被告提出原告改建装修的报建和行政许可问题，是被告逃避责任的幌子。理由如下：（1）封闭商铺、占用大面积的市场通道用于经营超市，能否通过报建，普通人不一定知道，但被告作为物业管理方应该心知肚明，以报建为由推卸责任只是一个幌子；（2）即使报建，也是业主的责任。原告作为用益物权的承租方，不享有改变业主建筑的报建权利，《租赁合同》也仅仅约定改建费用由原告承担，未对报建进行约定，报建当然应由业主负责。（3）退一万步，假设租赁合同已约定由原告负责报建，被告作为市场管理方和出租人，也有监督、检查、跟踪和协助报建的义务，而不应持不闻不问、放任的态度。被告未履行该义务应当承担相应的过错责任。（4）导致合同解除的根本原因，不是未对改建装修进行报建，而是被告将不能封闭的商铺和不能作为商用的市场通道租赁给原告，致使原告经营超市的合同目的根本无法实现。3、关于被告认为其并未怂恿原告对租赁物进行改建问题。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》第二条第1款约定，乙方租赁甲方商铺的用途为经营超市。《商铺租赁合同》第五条第2款约定，乙方在装修、改造商铺过程中需改变商铺原貌或者改变商铺主要结构时，应经甲方同意，且在确保安全的情况下方可施工。被告将市场通道租给原告经营超市，必然要对所租的店铺和市场通道进行改造装修，这说明被告在将市场通道租给原告的时候，就已经默许原告对市场通道进行改造。并且在原告装修长达三个月的时间里，被告也并未提出反对意见。这足以证明，原告是经过被告同意之后，才进行装修改造的。被告作为整个市场的管理者，改造市场通道的后果和责任再清楚不过，但被告明知却仍然以租赁、支持、默许等实际行动（超市大负荷的水电安装必须由被告许可，由其出具证明方可到有关部门办理)怂恿、放任原告进行装修改造。此外，双方签订的租赁合同明确写明租赁物的用途是用于经营超市，对租赁地不进行封闭，租赁物就仍然保持原来“集市”的状态，这种状态租赁物就不符合约定用途，就无法实现合同目的。被告不仅仅是出租方，而且是市场物业管理方，相对原告仅仅是个承租方来说，是强势方、主导方。涉案地能否出租，被告了解的常识、掌握的知识比原告多，获得相关信息的渠道也比原告多，判断力要比原告强。作为主导方出租违禁场所授权给弱势一方改建装修，就是一种错误的授权，这种错误的授权的实质就是怂恿。4、关于被告称如何装修改建是原告自己的事，与其无关问题。被告这种主张是也是推卸责任的表现。第一、出租方对承租方使用租赁物进行监管是法定义务，如果明知承租方在出租地违法犯罪，出租方要承担责任。第二、被告不仅仅是出租方，而且是市场物业管理方，对市场归划建设负有不可推卸的监管责任。第三、双方签订的《租赁合同》里面有五处约定原告应按照合同约定的用途使用和赁物，这表明被告对原告使用租赁物使用情况负有合同的监管义务。5、关于被告提出政府的拆除通知并未认定租赁物不可以经营超市问题。原被告租赁面积450m2，由两栋独立的楼房（1-6号商行楼以及7-12号商行楼，面积200余平方米）以及两栋楼房中间一条面积约200m2的市场通道组成。也就是说，租赁面积一半是商行，另一半是市场通道。被告将占面积一半的市场通道也作为租赁物，与12间商行作为一个整体租赁给原告，其目的就是为了能让原告整体利用，经营超市。现因政府干顶，市场通道不能封闭利用，租赁地四处通透，只能保持原来的“集市”用途，经营超市是不现实的空话。6、关于剩余租金交纳问题。因被告租赁市场通道给原告，导致合同目的无法实现，租赁合同在改建装修2019年5月23日被拆除之日已经无法实际履行，原告对租赁地已经无实际占有、使用的事实，被告主张之后的租金没有任何事实和法律依据。综上所述，被告的反诉无理，恳请予以驳回。陈永锋为证明其所主张的事实，依法向本院提交了如下证据：1、陈永锋的身份证，以证明陈永锋的的诉讼主体资格；2、企业信用信息公示报告，以证明九里香公司的诉讼主体资格；3、商铺租赁合同，以证明双方租赁合同关系存在，合同目的是租赁被告商铺经营超市；4、收据，以证明陈永锋依约缴纳租赁保证金；5、银行转账电子回单，以证明原告依约缴纳租金；6、限期清理、拆除通知书，以证明政府部门限期拆除装修，合同目的不能实现；7、档口原貌照片，以证明通道大概有200平方米，如不进行封闭改造则无法经营超市；8、装修拆除前照片，以证明陈永锋依合同目的进行装修；9、装修被拆除照片，以证明陈永锋装修被拆除的事实；10、公证书、评估结论书、公证费发票、评估费发票，以证明陈永锋装修损失194092元（含公证费2800元、评估费9100元）；11、九里香公司出具的证明，以证明陈永锋对租赁物进行改建装修，水电安装须征得九里香公司的同意，并由其出具证明，有关部门才予以办理，进一步说明陈永锋为实现合同目的对租赁物进行改建装修是基于被告的授权；12、九里香市场规划图，以证明450平方米的租赁物近半面积是人行和消防通道，也是导致租赁物被拆除的最根本原因。九里香公司为证明其所主张的事实，依法提交了如下证据：1、（2018）粤0229民初169号和（2018）粤02民终1278号民事判决书，以证明九里香公司对翁源县官渡镇九里香农贸市场享有合法的经营管理权，包括出租九里香农贸市场商铺的权利；2、商铺租赁合同，以证明九里香公司与陈永锋就涉案租赁物的租赁事宜签订合同，该合同是双方真实意思表示，并未违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行；3、官渡镇关于开展“六乱”专项整治行动的通知、限期清理/超出通知书，以证明陈永锋对涉案租赁物进行改建的行为属于官渡镇人民政府规定的乱搭乱建行为，其在租赁物的改建物被官渡镇政府依法拆除的原因是陈永锋的乱搭乱建行为所致，与九里香公司无关；4、陈永锋改建涉案租赁物现场照片，以证明从现场可知陈永锋铺设租赁物地板砖时没有与租赁物的立柱平行铺设，而是延伸铺设至租赁物立柱之外，砌墙时也未与租赁物立柱平行，而是在立柱之外砌墙，陈永锋在租赁××立柱××外××地板砖和××墙××行为××镇政府专项整治行动中的乱搭乱建行为；5、刘某、曾令保证人证言、收据，以证明装修租赁物的红砖、石灰油、沙石的费用和陈永锋提交的鉴定报告的金额有出入，鉴定报告价格不真实。另本院于2019年10月15日依法就当事人因何构成乱搭乱建问题致函官渡镇人民政府，官渡镇人民政府于同日向本院复函。本院组织当事人进行了证据交换和质证。九里香公司对陈永锋提交的第1、2、3、5组证据无异议，对其他证据均有异议；陈永锋对九里香公司提交的第1组证据无异议，对其他证据均有异议；双方对官渡镇政府的复函均无异议。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：九里香公司对陈永锋的第4组证据真实性、合法性、关联性无异议，但认为陈永锋在签订合同前将50000元支付给九里香公司，目的是想把店铺定下来，生怕九里香公司租给其他人。本院认定及理由：九里香公司对该证据三性无异议，且该收据是双方履行合同的证据，应作为认定案件事实的依据。九里香公司对陈永锋的第6组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明陈永锋存在违法乱搭乱建行为。本院认定及理由：九里香公司对该证据三性无异议，且该通知是认定租赁物的装修因何被拆除的关键证据，应作为认定案件事实的依据。九里香公司对陈永锋的第7组证据真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，认为陈永锋在签订合同时是知道租赁物的现状的，也知道要改建和装修，至于怎样装修、改建是他自己的事情，九里香公司没有隐瞒租赁物现状的事实，不能由此证明无法用于经营超市。本院认定及理由：九里香公司对该证据的真实性、合法性无异议，且该照片显示的是租赁物的状况，与本案具有关联性，应作为认定案件事实的依据。九里香公司对陈永锋的第8组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为拆除前的照片只能证明陈永锋装修和改建后的现状，不能证明是符合合同目的的装修，陈永锋没有实际开业经营，不清楚其是否将租赁物用于经营超市。本院认定及理由：九里香公司对该证据的三性无异议，且该照片显示的是陈永锋对租赁物的装修情况，与其主张的损失具有关联性，应作为认定案件事实的依据。九里香公司对陈永锋的第9组证据真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为该证据只能证明陈永锋的乱搭乱建被政府拆除了。本院认定及理由：九里香公司对该证据的三性无异议，且该照片显示的是陈永锋对租赁物的装修被拆除的事实，与其主张的损失具有关联性，应作为认定案件事实的依据。九里香公司对陈永锋的第10组证据中公证书和公证费发票真实性、合法性无异议，但不认可其关联性，对评估结算书和评估费发票三性不予认可，鉴定报告是原告单方委托的，不管陈永锋的损失有多大，与被告的出租行为没有关系，对鉴定人员的身份和鉴定机构的营业执照真实性没有异议。本院认定及理由：经询问，九里香公司明确表示对该鉴定结论不申请重新鉴定，该组证据能证明陈永锋对租赁物的装修费用进行评估的情况，与其主张的损失具有关联性，应作为认定案件事实的依据。九里香公司对陈永锋的第11组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为九里香公司出具证明给陈永锋安装水电，不是授权行为，九里香市场所有商铺安装水电都需要九里香公司出具证明。本院认定及理由：该组证据能证明双方履行合同的情况，应作为认定案件事实的依据。九里香公司对陈永锋的第12组证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为租赁给陈永锋的商铺是按商铺的卡位数租赁的，租金不是按照平方计算的，陈永锋在租赁前也看清楚了。本院认定及理由：该组证据能证明租赁物在租赁时的现实情况，与界定双方的责任具有关联性，应作为认定案件事实的依据。陈永锋对九里香市场的第2组证据的真实性、关联性无异议，对合法性有异议，认为合同约定了租赁面积，九里香公司将两栋楼房中间的人行消防通道出租给原告是不符合消防规定的，导致租赁地的商铺不能整体利用，原告无法用于经营超市，合同目的不能实现。本院认定及理由：该组证据与陈永锋的第3组证据一致，是确定双方权利义务的证据，也是双方提起诉讼的依据，应作为认定案件事实的依据。陈永锋对九里香市场的第3组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为陈永锋进行装修是基于合同约定经营超市，合同条款有五处提到经营超市，被告有监督义务，明知承租人有违法行为有阻止的权利和义务。本院认定及理由：该组证据是认定租赁物的装修因何被拆除的关键证据，与界定双方的责任有关联性，应作为认定案件事实的依据。陈永锋对九里香市场的第4组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为如果搭建只是超过了立柱范围，政府应该是发文改建而不是拆除，政府拆除是因为搭建之后必须将人行通道和消防通道封闭。本院认定及理由：该组证据能证明陈永锋的装修搭建情况，应作为认定案件事实的依据。陈永锋对九里香市场的第5组证据的真实性有异议，认为刘某与九里香公司股东林淑妃存在亲戚关系，其证人证言不可靠，情况说明的内容很笼统，红砖、石灰油没有数量和单价，陈永锋也不仅仅是叫这两个人装修，刘某和曾令保装修的只是一小部分，而且仅仅是材料费，没有包括搬运费和其他费用，曾令保没有出庭作证，其证人证言应予以否认。本院认定及理由：经庭审中询问证人刘某，其认可与九里香公司股东林淑妃是亲戚关系，因与本案一方当事人存在利害关系，其证人证言不能单独作为认定案件事实的依据；曾令保未出庭作证，其证人证言亦不能单独作为认定案件事实的依据。另外，两个证人所列举的装修材料费用并不排斥陈永锋通过其他人购买装修材料的情况，因此该两人证人证言不能否认陈永锋提交的装修费用评估结论书。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2019年2月28日，九里香公司（甲方）就其享有经营管理权的九里香农贸市场商铺与陈永锋（乙方）签订《商铺租赁合同》，内容包括：“一、租赁商铺地址及商铺面积：1、租赁商铺地址：广东省翁源县；2、租赁商铺面积约450平方米。二、租赁物用途：1、乙方租赁甲方商铺的用途为经营超市，但在租赁期限内乙方不得从事生猪肉、蔬菜类经营项目；2、在租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自改变租赁物的用途。三、租赁期限：1、租赁期限从2019年02月15日至2028年12月31日；2、租赁期满后，如甲方仍享有本合同项下的市场商铺承包权，在甲方继续出租的情况下，乙方在同等条件下享有优先承租权。四、租金、租赁保证金及支付期限：1、从2019年2月15日起至2023年12月31日的租金为每年人民币壹拾叁万元（￥130000.00元）；2、从2024年1月1日起至2028年12月31日的租金在原租金的基础上递增10%，即每年租金为人民币壹拾肆万叁千元（￥143000.00元）；3、签订合同时，乙方应向甲方一次性支付首年租金的一半，即陆万伍千元（￥65000.00元），首年租金的另一半于当年12月31日前一次性付清：以后每年的租金按半年支付一次，乙方应于每年的6月30日前一次性支付一半租金，于每年的12月31日前一次性支付另一半租金；4、为了保证本合同的全面履行，签订本合同时，乙方应向甲方交纳租赁保证金人民币壹拾万元（￥100000.00元）；5、租赁期满后，如乙方没有拖欠租金、水电费、卫生费等费用，则甲方在租赁期满后五个工作日内将租赁保证金无息退回给乙方，如乙方有拖欠租金、水电费、卫生费等费用或者因乙方违约需要承担违约赔偿责任，则甲方有权直接从租赁保证金中予以扣除相应的金额，扣除后的余额甲方应及时退回给乙方；如租赁保证金不足以支付乙方拖欠的租金、水电费、卫生费、违约赔偿等费用的，甲方有权继续向乙方追讨；五、商铺设施、商铺修缮及有关费用的承担：1、甲方投资建设的市场区域内的公共设施设备，乙方有权免费合理使用；2、乙方在装修、改造商铺过程中需改变商铺原貌或者改变商铺主要结构时，应经甲方同意，且在确保安全的情况下方可施工；如未经甲方同意擅自施工，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿因此造成的损失；3、乙方为了经营超市的需要而对租赁商铺进行装修、改造所发生的一切装修费、改造费用由乙方自行承担；4、租赁商铺的消防设施设备由乙方负责，乙方应根据国家有关消防的规定建设布置，并经消防部门验收合格后方可用于经营；5、乙方进行商业活动期间产生的水电费、治安费、卫生费、税费以及乙方在商铺内安装电话、宽带、有线电视等设备的费用，由乙方自行承担；6、租赁期间，因乙方故意或者重大过失导致租赁商铺原有的设施设备损坏，由乙方自行维修，所产生的维修费用由乙方承担，如损毁的，乙方应予以赔偿；7、甲方将商铺交付给乙方使用后，商铺的日常修缮维护由乙方自行承担；8、租赁期满，乙方不得拆除或者破坏已装修固定的设施及商铺构架。六、双方的权利义务：（一）甲方的权利义务：1、按约定将本合同项下的商铺交付给乙方使用；2、按本合同规定向乙方收取租金、租赁保证金及其他费用或逾期违约金；3、监督乙方按约定使用商铺，如发现乙方未按约定使用商铺，或者发现乙方违规、违法经营，有权要求乙方立即或者限期整改；4、不得无故干涉乙方的正常经营行为，乙方使用租赁商铺经营的一切风险和法律责任由乙方自行承担；5、配合乙方办理工商、税务等登记手续。（二）乙方的权利义务：1.按照约定的用途合理使用商铺，未经甲方书面同意不得擅自改变商铺的用途；2、按照约定支付租金及其他费用；3、合法经营，照章纳税，不得利用商铺进行非法活动；4、确保消防安全，如因乙方故意或者重大过失造成人身财产损害的，由乙方承担全部赔偿责任；5、未经甲方书面同意，不得向任何第三方转租租赁商铺。七、违约责任：1、如乙方未按照约定向甲方支付租金，应按日以应付未付金额的2%向甲方支付逾期付款违约金，逾期三个月以上的，甲方有权解除合同，且不予退回租赁保证金；2、在租赁期限内，除出现法定事由或者约定事由可以解除合同外，双方不得无故解除合同，如一方解除合同不符合法定事由或者约定的事由，应向另一方付违约金10万元，因此给另一方造成损失的，违约方仍应予以赔偿；3、租赁期限内，如乙方有擅自将商铺转租、转让或转借，利用商铺进行违法违规经营，利用商铺进行非法活动，损害公共利益或甲方利益等行为的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方赔偿因此给甲方造成的损失；4、在租赁期限内，因不可抗力因素造成本合同无法继续履行的，双方互不承担违约责任，合同即时终止。八、特别条款：1、在租赁期限内，如因政府征收租赁物所在地的市场，本合同即行终止，双方互不承担违约责任，甲方无需向乙方付支付任何赔偿或者补偿；2、在租赁期限内政府征收时，乙方应无条件服从，政府所支付的属于商铺装修部分的赔偿或者补偿归乙方所有，其他的赔偿或者补偿归甲方所有；3、在租赁期限内，如甲方经政府同意需对租赁物所在的市场进行全面升级改造，则双方同意终止本合同，合同终止后，乙方应在合理期限内搬迁完毕，乙方同意甲方按照乙方的商铺装修残值进行适当补偿；市场升级改造后，如乙方需继续租赁甲方商铺经营超市，在同等条件下乙方享有优先承租权。九、其他约定：1、双方在履行本合同中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不成时，任何一方均可以向人民法院起诉；2、本合同如有未尽事宜，经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力；3、本合同自双方签字盖章后生效。本合同一式两份，甲、乙双方各执一份，均具有同等法律效力”。同日，陈永锋向九里香公司支付了押金（即合同约定的保证金）50000元。2019年3月27日，陈永锋向九里香公司支付了租金65000元。之后，陈永锋将原来开放式的C1号-12号商铺封闭改造并进行装修。2019年5月7日，官渡镇人民政府向九里香公司和陈永锋发出限期清理/拆除通知书，要求当事人须于2019年5月23日前清理在C1号-12号商铺的乱搭乱建，并于2019年5月下旬对C1号-12号商铺的装修、搭建进行强制拆除。就当事人因何构成乱搭乱建问题，经本院致函官渡镇人民政府，官渡镇人民政府复函称：我单位于2019年5月份开展“六乱”专项整治行动，经排查发现九里香市场管理公司将九里香市场原衣服行C1-12号摊档出租给陈永锋，因C1-12号摊档改变市场的建设原状，将敞开式摊档擅自改建为封闭式（包括市场通道均封闭），因此我单位于2019年5月7日向九里香市场管理公司和陈永锋发出了《限期清理/拆除通知书》，并于5月下旬与县住建局联合执法时进行了拆除。2019年5月17日，陈永锋委托广州市华盟价格事务所对其在C1号-12号商铺的装修费用进行评估。2019年7月15日，广州市华盟价格事务所作出评估结论书，认定C1号-12号商铺的装修费用总计为182192元，陈永锋因此支付评估费9100元。2019年6月5日，陈永锋申请韶关市韶州公证处对上述商铺的现状进行证据保全，因此支出公证费2800元。2019年6月20日，陈永锋诉至本院，提出上述诉讼请求。在本案诉讼过程中，九里香公司于2019年7月19日向本院提起反诉，提出上述反诉请求。庭审中，因双方各持己见，调解无法达成一致意见。本院认为，本案是租赁合同纠纷。本诉部分：1、是否解除《商铺租赁合同》问题。结合双方签订的《商铺租赁合同》租赁物的范围、面积及市场规划图、官渡镇人民政府复函等证据，可以确认九里香公司出租给陈永锋的商铺面积中确实包含了市场人行通道。在签订合同和陈永锋对商铺进行封闭改建、装修的过程中，九里香公司对占用人行通道的情况未尽到合理的提示、告知义务，有违诚实信用原则。而且，双方签订合同所涉商铺用途为经营超市，因经营超市的封闭式改建、装修不符合规划建设要求而被强制拆除，导致陈永锋的合同目的无法实现，如继续履行合同，不符合公平原则。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，陈永锋主张合同于2019年5月23日（政府通知书最后拆除期限）解除，符合法律规定，本院予以支持。2、租金返还问题。双方签订的合同履行起始日为2019年2月15日，签订合同后，陈永锋对租赁物进行了改建、装修，2019年2月15日至2019年5月23日期间租赁物实际上由陈永锋占有使用，故其应按照合同约定支付该期间的租金34548元（130000元/年÷365天/年×97天）。陈永锋已支付九里香公司租金65000元，超出陈永锋应负担租金金额的30452元应由九里香公司予以返还。3、保证金返还问题。保证金的目的是保障合同的履行，因本院已支持陈永锋解除合同的诉讼请求，九里香公司已无继续占有保证金的基础，故对陈永锋已支付的保证金50000元亦应予以返还。该保证金并非定金，双方在合同中亦未约定双倍返还的情形，故陈永锋要求双倍返还无事实和法律依据，本院不予支持。4、装修损失承担问题。根据广州市华盟价格事务所的评估结论书，陈永锋对租赁物进行装修的费用为182192元，对其该损失金额本院予以确认。陈永锋主张的公证费2800元，是其为收集证据所支付的费用，不属于双方履行合同所造成的损失，应由其自行负担。鉴定费9100元属于诉讼费用范畴，应由双方根据诉讼胜负情况分担。九里香公司因在签订合同和改建、装修的过程中对占用人行通道的情况未尽到合理的提示、告知义务，有违诚实信用原则，应承担相应的违约责任。但作为承租方的陈永锋在查看过租赁物现状的情况下，对租赁物如何改建、装修才能符合约定的用途，其应更加清楚。陈永锋对租赁物能否满足其使用目的应尽到必要的审查义务，而且其在没有充分了解政府的市场规划和能否封闭改建的情况下即进行改建和装修，对损失的产生亦负有较大的责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，结合双方的违约行为，应由九里香公司赔偿陈永锋的装修损失72876.8元（182192元×40%），其余损失由陈永锋自行负担。反诉部分，因本院已支持陈永锋要求解除合同的诉讼请求，九里香公司要求陈永锋支付剩余保证金50000元和首年剩余租金65000元无事实基础和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中法人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈永锋与被告（反诉原告）翁源县九里香市场管理有限公司在2019年2月28日签订的《商铺租赁合同》于2019年5月23日解除；二、限被告（反诉原告）翁源县九里香市场管理有限公司在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）陈永锋返还租金30452元；三、限被告（反诉原告）翁源县九里香市场管理有限公司在本判决发生法律效力后十日内向原告（反诉被告）陈永锋返还保证金50000元；四、限被告（反诉原告）翁源县九里香市场管理有限公司在本判决发生法律效力后十日内赔偿原告（反诉被告）陈永锋装修损失72876.8元；五、驳回原告（反诉被告）陈永锋和被告（反诉原告）翁源县九里香市场管理有限公司的其他诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分案件受理费6475元，鉴定费9100元，合计15575元（陈永锋已预交），由陈永锋负担9345元，翁源县九里香市场管理有限公司负担6230元；反诉部分案件受理费2600元（翁源县九里香市场管理有限公司已预交），由翁源县九里香市场管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长 李 冰人民陪审员 王 莉人民陪审员 朱秀兰二〇一九年十二月十二日书 记 员 余智敏