四川省青神县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1425民初938号 原告：眉山市物兴物业管理有限公司，住所地：四川省青神县青城镇一环路北段。 法定代表人：王雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘志文，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：陈华清，青神县中兴法律服务所法律工作者。 被告：郭树成，男，1951年9月13日出生，汉族，居民，户籍所在地：四川省仁寿县，经常居住地：四川省青神县。 被告：罗庆祝，女，1965年11月19日出生，汉族，居民，户籍所在地：四川省金堂县，经常居住地：四川省青神县。 被告：姜伦，男，1980年7月26日出生，汉族，个体户，住四川省犍为县。 被告：姚国兵，男，1978年1月20日出生，汉族，个体户，住江苏省扬州市。 原告眉山市物兴物业管理有限公司（以下简称物兴物业）与被告郭树成、罗庆祝物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法追加房屋实际使用人姜伦、姚国兵为被告，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告物兴物业的委托诉讼代理人刘志文、陈华清及被告姜伦、姚国兵到庭参加诉讼，被告郭树成、罗庆祝经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交纳2018年2月1日至2019年6月30日的物业管理费93738.7元，后当庭经核算后变更为99597元；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2018年3月30日和2019年6月10日分别与青神县青城镇花园社区居民委员会、青神县天和鑫城业主委员会签订了《物业管理服务合同》，合同约定：物业服务费由业主按物业的建筑面积交纳，住宅（高层）1.00元/平方米/月，商业用房1.00元/平方米/月；逾期不交物业服务费的，按照国家及地方政府有关规定缴纳滞纳金。被告郭树成、罗庆祝系青神县天和鑫城1栋1-10层的业主，建筑面积为5858.7平方米。其拖欠2018年2月1日至2019年6月30日的物业服务费为99597元。因原告催收未果，遂诉讼。 被告郭树成、罗庆祝提交的答辩状辩称，1.其与原告从未建立物业服务合同，也不知道自己所住小区与原告存在物业管理服务合同关系；2.未收到过原告的催收通知；3.自己在2017年5月16日将一楼大厅和5－11层房屋出租给了姜伦、姚国兵，租赁合同上载明“使用该房屋进行商业活动产生的其它各项税费由乙方缴纳，”原告应向房屋的实际使用人主张物业管理费。 被告姜伦、姚国兵辩称，1.原告没有给他们提供过物业服务，经营过程中的卫生、保安及电梯维护都是他们自己请人并付费；2.与郭树成的租赁合同中载明了甲方不收取乙方的物业费及管理费用。故他们不承担原告的物业管理费。 本院经审理认定事实如下：2018年3月30日，因天和鑫城未成立业主委员会，原告物兴物业与青神县青城镇花园社区居民委员会签订了《青神县天和鑫城小区物业管理合同》，此合同有青神县青城镇花园社区居民委员会盖章并有社区主任签字予以确认。天和鑫城小区业主委员会成立后，原告于2019年6月10日与该业主委员会签订了《青神县天和鑫城小区物业管理服务合同》，该合同有天和鑫城小区业主委员会盖章并有业主委员会主任签字予以确认，两份合同分为物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任、合同争议的解决方式、其他条款等共计九章；约定：由原告从2018年2月1日起至2019年6月30日止，向天和鑫城小区全体业主提供维修、养护、管理、保洁、安保及档案管理等物业管理服务；该物业的物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为住宅（高层）1.00元/平方米/月，商业用房1.00元/平方米/月。合同签订后，原告为天和鑫城小区提供了物业服务，履行了管理、维修、养护、保洁、安保等义务，但被告至今未交纳从2018年2月1日至2019年6月30日的物业服务费。原告催收未果，遂起诉来院。 另查明：被告郭树成、罗庆祝系天和鑫城小区的开发商，也系青神县天和鑫城1栋1-10层的业主，小区建成后的前期物业由其在进行管理，在2017年5月16日郭树成、罗庆祝将一楼大厅和5－11层房屋出租给了姜伦、姚国兵，租期十年，姜伦、姚国兵租赁后从事商业经营活动，经营期间聘请了保安、卫生清洁和电梯维护对其营业范围内的面积进行了管理。被告郭树成、罗庆祝所拥有的天和鑫城1栋1-10层建筑面积为5858.7平方米。按《物业管理服务合同》的约定，每月物业服务费计算标准为1元/平方米，其拖欠的2018年2月1日至2019年6月30日的物业服务费为99597.9元（5858.7元/月×17个月）。 上述事实，有原、被告身份信息、青神县天和鑫城小区物业服务合同、房屋信息摘要、房屋租赁合同、物业费催缴函、物业欠费催收微信等证据可证。 本院认为，原告物兴物业与与青神县青城镇花园社区居民委员会、青神县天和鑫城业主委员会签订的《物业管理服务合同》，合法成立并生效，应受法律保护，该合同对天和鑫城物业管理范围内的所有业主均具有约束力。原告物兴物业按照《物业管理服务合同》的约定，履行了基本的管理、维修、养护、保洁、安保等义务，被告郭树成、罗庆祝作为业主应当按约交纳物业服务费。原告请求被告郭树成、罗庆祝支付2018年2月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持，但其计费偏高，因被告姜伦、姚国兵在租赁经营期间对其营业范围内的安保、卫生、电梯维护等进行了自行管理，原告当庭也予以了认可，根据《物业管理条例》第四十条，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则……”的规定，故应适当减少物业管理费，参照青神县同类小区的收费标准，可按0.8元/平方米/月元计算。被告郭树成、罗庆祝辩称其与原告从未建立物业服务合同，也不知道自己所住小区与原告存在物业管理服务合同关系和未收到过原告的催收通知的辩称意见与查证的事实不符，本院不予支持；被告郭树成、罗庆祝和被告姜伦、姚国兵相互认为按照租赁合同应该由对方交纳物业管理费，但该租赁合同签订的时间是在原告管理天和鑫城小区之前，当时系郭树成在组织管理小区，且租赁合同上既载明“使用该房屋进行商业活动产生的其它各项税费由乙方缴纳，”又载明“甲方不收取乙方的物业费及管理费用”，故可认定双方对今后的物业管理费由谁交纳约定不明确，加之原告诉前并未向姜伦、姚国兵进行过催收，故被告郭树成、罗庆祝和被告姜伦、姚国兵之间由谁承担物业费的问题应另行起诉。被告姜伦、姚国兵辩称原告没有给他们提供过物业服务的理由不成立，原告所举的证据证实原告对整个小区的公共区域进行了管理和维护，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，故对该辩称意见，本院不予采纳。 综上所述，被告郭树成、罗庆祝应向原告交纳2018年2月1日至2019年6月30日的物业管理费79678元（5858.7×0.8×17）。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起十日内，由被告郭树成、罗庆祝支付给原告眉山市物兴物业管理有限公司物业服务费79678元。 二、驳回原告眉山市物兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1145元，由被告郭树成、罗庆祝负担896元（在本判决生效后十日内交纳）；原告眉山市物兴物业管理有限公司负担249元（已交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  詹斌 二〇一九年十二月五日 书记员  龙莉