广东省中山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤20执异47号 异议人（申请执行人）：平安银行股份有限公司佛山分行（原深圳发展银行佛山分行），住所地广东省佛山市东平新城区裕和路佛山新闻中心**。 主要负责人：罗福孙，行长。 委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李思谦，广东千度律师事务所律师。 被执行人：佛山华远房地产有限公司，住所地广东省佛山市文昌西路火车站东侧“佛山时代广场”。 法定代表人：赵焕棠，董事长。 委托诉讼代理人：蓝恩鸿，广东启源律师事务所律师。 被执行人：佛山市南海区嘉柏房地产有限公司，住所地广东省佛山市南海区桂城南海大道**。 法定代表人：赵焕棠。 被执行人：赵焕棠，男，1945年5月2日出生，香港居民。 利害关系人（竞买人）：佛山市顺德区泰裕房产开发有限公司，，住所地佛山市顺德区乐从镇建设路** 法定代表人：霍建新，经理。 委托诉讼代理人：刘丽冬，广东冯大律师事务所律师。 在本院执行平安银行股份有限公司佛山分行（以下简称平安银行佛山分行）与佛山华远房地产有限公司（以下简称华远公司）、佛山市南海区嘉柏房地产有限公司、赵焕棠借款合同纠纷一案中，平安银行佛山分行对本院附条件拍卖的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 平安银行佛山分行称，请求撤销(2015)中中法执字第103号之四执行裁定(以下简称之四裁定)，取消华远公司名下佛山市火车站东侧土地使用权[证号:佛府国用(1996)字第06000301688号、地号:、地号00205011]和地上建筑物（以下简称时代广场房地产）拍卖的附加条件[买受人除了缴纳拍卖成交价款外，另需支付3.77亿元作为给原买受人佛山市顺德区泰裕房产开发有限公司（以下简称泰裕公司）的补偿款项]，将拍卖所附条件更改为“另需补偿泰裕公司利息损失，计算方法为:以泰裕公司存放在法院账户的款项、按同期贷款基准利率计算”。主要理由为：一、此次拍实所附条件是对最高人民法院(2014)执他字第6号函的错误理解。(2014)执他字第6号函既然明确指示可撤销佛山市中级人民法院（以下简称佛山中院）的拍卖成交载定，说明该拍卖错误，自始至终泰裕公司都没有依法取得过时代广场的土地使用权和建筑物所有权。（一）2017年12月19日，中山中院作出(2017)粤20执监2号执行载定，裁定撤销佛山中院(2004)佛中法执字第1159-6号民事裁定。(2017)粤20执监2号裁定中提到，(2014)执他字第6号函认为“涉案标的物时代广场起拍价为9333万元，要求缴纳的竞买人保证金为1000万元，相较于广东省高级人民法院（以下简称广东高院）《关于委托评估、拍卖工作的若干规定》(粤高法发[2004121号)对拍卖保证金数额上限的具体规定(即拍卖保证金的数额不得超过起拍价的10%)，一定程度上提高了潜在竞买人参与竞买的准入条件。从以上内容不难看出，最高人民法院作出函时，已经分析过佛山中院拍卖的错误之处，才指示可以撤销。（二）(2017)粤20执监2号裁定依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(实行)》(以下简称《规定》)第129、130条裁定撤销佛山中院拍卖成交裁定，而《规定》第130条第1款规定的是:“上级法院发现下级法院在执行中作出的裁定、决定、通知或具体执行行为不当或有错误的，应当及时指令下级法院纠正，并可以通知有关法院暂缓执行。”中山中院撤销的依据也是佛山中院的拍卖成交裁定不当或有错误。二、3.77亿元补偿是对从未取得时代广场使用权和所有权的泰裕公司过度保护，使华远公司债权人相当大一部分债权落空，司法权威遭受质疑。中山中院曾在(2015)中中法执字第103号之三执行裁定中确定“还需支付本次成交价与12133万元的价差作为给原买受人泰裕公司的补偿款项”，该裁定作出后，于2018年11月9日和2018年12月28日两次在淘宝司法拍卖平台公开拍实时代广场，第二次起拍价32802万元因无人交保证金而流拍。按本次所附条件，买受人将支付更高的金额，显然更无人参与竞买，不利于债权人权益实现。2006年拍卖至今已经12年，各债权人利息损失在不断扩大，重新评估拍卖是弥补债权人损失的唯一途径。然而，本次附条件拍卖造成的结果是:撤销佛山中院的拍卖后，债权人受偿比例相对于佛山中院的拍卖结果而言并未提高，泰裕公司作为错误拍卖中的竞买人，仍然是重新拍卖最大的获益者。三、即便从平衡各方当事人利益的角度出发应给予泰裕公司适当补偿，中山中院确定的补偿金额也偏高，导致各方当事人利益失衡。（一)中山中院确定补偿款计算方法，对债权人权益有重大影响，但法院未通知过债权人、听取债权人意见。(2014)执他字第6号函指示:对泰裕公司“适当”补偿，补偿数额及方式或结合泰裕公司交付的1000万元保证金的利息损失、时代广场价值上升情况，以及时代广场未交付给泰裕公司期间被华远公司用于出租获取收益情况，尽量以协调方式确定:协调不成，由执行法院根据上述情况确定补偿数额，并将其作为重新拍卖的附加条件，由新的买受人承担。最高院指示确定补偿款的方式首选“协调”。既然是协调，异议人和其他债权人都有权参与并发表意见，因为债权人权益直接受补偿款金额的影响。然而，法院作出之四裁定前未通知过平安银行佛山分行。之四裁定内容也不能反映出法院已经先行协调过，协调不成才自行确定补偿数额。（二)泰裕公司损失并没有达到3.77亿元，法院确定的补偿金额高于泰裕公司实际损失，与最高院“补偿”的本意相去甚远。1.最高院使用“补偿”一词来界定泰裕公司在重新评估拍卖时收款的性质。既然是补偿，就应以适当为原则，补偿结果也应能体现出泰裕公司作为未取得权利的主体和取得生效法律文书确认权利的主体之间受法律保护的差异。2.泰裕公司损失参考前后两次拍卖成交价差或者华远公司对外出租的租金来计算的前提是佛山中院的拍卖符合法律法规规定，即泰裕公司已合法取得时代广场土地使用权和建筑物所有权。如前所述，最高院(2014)执他字第6号函已经说明佛山中院的拍卖是错误的，泰裕公司并不能依据错误的拍卖取得时代广场权利，即时代广场升值或者出租所获的收益仍然归属于华远公司。3.泰裕公司缴纳的款项并没有持续数年放在法院账上，之四裁定计算利息错误。2006年1月27日，泰裕公司以9333万元竞买时代广场。拍卖成交确认书约定2016年2月26日付清余款8333万元.2006年8月22日，泰裕公司向佛山中院申请将拍卖款8332万元退还，保留1001万元在法院账户。2006年8月30日，佛山中院退8332万元。2007年7月18日，泰裕公司在佛山中院做听证笔录时提出增加支付2800万元。2007年7月30日，泰裕公司交付11133万元。2007年10月30日，泰裕公司申请退回拍卖款11133万元，留1000万元作为履约保证金，2007年11月22日，佛山中院退11133万元。2010年3月19日，佛山中院通知泰裕公司退回1000万元。2016年7月5日，中山中院作出(2015)中中法执字第103号案的通知，要求奉裕公司缴纳拍卖款。2016年8月3日，泰裕公司缴纳11133万元。从佛山中院和中山中院执行过程中泰裕公司缴款和法院退款的时间来看，之四裁定计算利息时未考虑佛山中院已经通知泰裕公司退回保证金的实际情形，不间断计算利息错误。因此，即便给予泰裕公司适当补偿，平安银行佛山分行认为，也应仅计算利息损失，法院按差价、租金、利息综合补偿，标准明显过高。 本院查明，平安银行佛山分行与华远公司、佛山市南海区嘉柏房地产有限公司、赵焕棠借款合同纠纷一案，佛山中院于2003年11月17日作出的（2003）佛中法民四初字第63号民事判决已发生法律效力，被执行人未履行上述法律文书所确定的义务，佛山中院依申请执行人申请立案执行，案号为（2004）佛中法执字第1159号。佛山中院在执行过程中，依职权调查了被执行人华远公司的财产线索。经查，华远公司时代广场房地产可供执行。佛山中院评估、拍卖被执行人华远公司名下时代广场房地产，并于2007年8月2日作出（2004）佛中法执字第1159-6号民事裁定：一、解除对被执行人华远公司位于佛山市禅城区佛山火车站东侧的土地使用权[证号为：佛府国用（1996）字第06000301688号，地号为，地号为06000205011上建筑物（即时代广场房地产）的查封；二、被执行人华远公司位于佛山市禅城区佛山火车站东侧的土地使用权[证号为：佛府国用（1996）字第06000301688号，地号为，地号为06000205011上建筑物以12133万元的价格卖给泰裕公司；三、原属被执行人华远公司位于佛山市禅城区佛山火车站东侧的土地使用权[证号为：佛府国用（1996）字第06000301688号，地号为，地号为06000205011上建筑物归泰裕公司所有。其后，因暂时无法办理时代广场的过户手续，经泰裕公司申请，佛山中院退回前述12133万元中的11133万元给泰裕公司。2015年3月3日，广东高院作出（2015）粤高法执指字第1号指定执行决定，决定将佛山中院执行的以华远公司为被执行人的系列案件共六件指定由本院执行，本院立案受理。上述六案总申请执行标的为253411360.85元（未计算申请执行后的利息）。2015年9月8日，本院作出（2015）中中法执字第103-1号执行裁定，裁定续行查封华远公司名下位于佛山市火车站东侧的土地使用权及其地上建筑物（时代广场）整栋。2016年7月5日，作出（2015）中中法执字第103-1号通知，要求泰裕公司收到通知之日起三十日内向本院缴纳拍卖余款11133万元。泰裕公司于2016年8月3日向本院缴纳拍卖余款11133万元。2017年12月19日，本院作出（2017）粤20执监2号执行裁定，裁定撤销佛山中院（2004）佛中法执字第1159-6号民事裁定书。 执行中，本院摇珠选定广东国信土地房地产估价咨询有限公司（以下简称国信公司）及广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司（以下简称国众公司）为本案执行标的的评估机构并依法委托国众公司、国信公司对“时代广场”房地产进行价值评估。2018年7月24日，国众公司、国信公司出具粤国众联估字[2018]第13-07034号、粤国信报字[2018]第1072606MLZ号房地产估价报告，对时代广场土地及地上在建工程整体项目、宗地红线内临时建筑物评估市场价值合计为人民币116839万元，预计转让时卖方需缴纳税费合计58265万元，扣除预计转让时需缴纳税费后的评估净值合计58574万元。2018年9月21日，本院作出（2015）中中法执字第103号之三执行裁定，裁定：一、附条件重新拍卖被执行人华远公司名下位于佛山市火车站东侧的土地使用权〔证号为：佛府国用（1996）字第06000301688号，地号为，地号为06000205011〕及其地上建筑物款扣除有关费用后用以清偿债务；二、本次拍卖的附加条件为：买受人除了向本院缴纳本案本次拍卖成交价款外，另需支付本次拍卖成交价与上次拍卖成交价12133万元的价差作为给原买受人泰裕公司的补偿款项。2018年11月9日上午10时至2018年11月10日上午10时，本院在淘宝网司法拍卖网络平台对时代广场房地产进行公开拍卖，无人竞拍流拍。系列案中另一申请执行人中信银行股份有限公司佛山分行（以下简称中信银行佛山分行）不服本院（2015）中中法执字第103号之三执行裁定，向本院提出执行异议，本院于2018年11月1日作出（2018）粤20执异39号执行裁定，裁定驳回中信银行佛山分行的异议请求。中信银行佛山分行不服，向广东高院申请复议，广东高院于2019年3月26日作出（2019）粤执复94号执行裁定，裁定：一、撤销本院(2018)粤20执异39号执行裁定；二、撤销本院（2015）中中法执字第103号之三执行裁定；三、撤销本院（2015）中中法执字第103号之一拍卖公告。 2019年7月4日，本院作出（2015）中中法执字第103号之四执行裁定，裁定：一、附条件重新拍卖被执行人华远公司名下位于佛山市火车站东侧的土地使用权〔证号为：佛府国用（1996）字第06000301688号，地号为，地号为06000205011〕及其地上建筑物款扣除有关费用后用以清偿债务；二、本次拍卖的附加条件为：买受人除了向本院缴纳本案本次拍卖成交价款外，另需支付3.77亿作为给原买受人泰裕公司的补偿款项。该裁定中认定：执行过程中，本院依法对被执行人华远公司名下位于佛山市火车站东侧的土地使用权〔证号为佛府国用（1996）字第06000301688号，地号为，地号为06000205011〕及其地上建筑物进行价值评估场价值为116839万元(此评估值与原拍卖成交的价格12133万元相比，价差为104706万元)。另经查，原买受人泰裕公司于2006年1月31日缴纳拍卖保证金1000万元，按同期人民银行贷款基准利率计算此部分利息损失为8550500元。原买受人泰裕公司于2016年8月3日根据本院通知重新缴纳11133万元，该款于2018年1月4日退还原买受人泰裕公司，原买受人泰裕公司此部分利息损失按同期人民银行贷款基准利率计算为10111547.25元。被执行人华远公司将上述查封土地中的空地租给案外人使用，其中南面用地1120平方米，每月租金13440元；西面用地392平方米，每月租金4704元；东面场地租赁费每月4万元，合计每月租金58144元。从2006年1月27日原买受人泰裕公司签订拍卖成交确认书之日起算，至今为161个月，期间租金收益为9361184元。综合考虑上述情况，本院根据最高人民法院前述要求酌定将目前评估值与原拍卖成交价差的三分之一作为给原买受人泰裕公司的升值利益补偿，另加上原买受人泰裕公司的利息损失和租金损失，确定本案拍卖的附加条件为“买受人另需支付3.77亿元价款作为对原买受人泰裕公司的适当补偿”。2019年7月19，本院作出（2015）中中法执字第103号之三拍卖公告，并于2019年8月22日上午10时至2019年8月23日上午10时在淘宝网司法拍卖网络平台对时代广场房地产进行公开拍卖，无人竞拍流拍。 本院另查明，最高人民法院于2014年6月26日向广东省高级人民法院发出（2014）执他字第6号函，认为涉案标的物“时代广场”起拍价为9333万元，要求缴交的竞买人保证金为1000万元，相较于广东高院《关于委托评估、拍卖工作的若干规定》（粤高法发[2004]21号）对拍卖保证金数额上限的具体规定（即拍卖保证金的数额不得超过起拍价的10%），一定程度上提高了潜在竞买人参与竞买的准入条件，而该次拍卖实际又仅有一个竞买人参与竞买……“时代广场”拍卖成交后一直未能办理过户，历时已逾八年，“时代广场”的市场价值、案涉债权本息总额等客观情况均已发生了较大变化，与该次拍卖款数额相差悬殊，综合考虑，为平衡各方当事人利益，可撤销该次拍卖，对“时代广场”予以重新拍卖，并对买受人泰裕公司予以适当补偿。补偿数额及方式可结合泰裕公司交付的1000万元保证金的利息损失、“时代广场”价值上升情况，以及“时代广场”未实际交付给泰裕公司期间被华远公司用于出租获取收益等情况，尽量以协调方式确定。协调不成，由执行法院根据上述情况确定补偿数额，并将其作为重新拍卖的附加条件，由新的买受人承担……。最高人民法院于2017年8月3日作出的（2016）最高法执监395号、（2017）最高法执监41、197号函，认为对于涉案拍卖的效力问题，（2014）执他字6号函已有明确意见，要求广东高院切实履行监督职责，按照（2014）执他字6号复函的精神，撤销涉案拍卖裁定……。广东高院于2017年8月17日作出的（2017）粤执信749号督办函，要求本院落实最高人民法院的督办要求，撤销涉案拍卖裁定……。 本院再查明，在本院（2018）粤20异39号案审查中，泰裕公司称，（2015）中中法执字第103号之三执行裁定第二项的附加条件补偿标准过低、不足以补偿泰裕公司被收回买受标的所受的损失，要求将补偿标准变更为按第一项拍卖成交价款的90%予以补偿。 本院认为，本案的焦点是平安银行佛山分行要求撤销（2015）中中法执字第103号之四执行裁定重新确定拍卖的附加条件的理据是否充分。 根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条、130条的规定，最高人民法院对地方各级人民法院的执行监督意见，地方各，地方各级人民法院应当执行，最高人民法院（2014）执他字第6号函中明确：为平衡各方当事人利益，可撤销该次拍卖，对“时代广场”予以重新拍卖，并对买受人泰裕公司予以适当补偿。补偿数额及方式可结合泰裕公司交付的1000万元保证金的利息损失、“时代广场”价值上升情况，以及“时代广场”未实际交付给泰裕公司期间被华远公司用于出租获取收益等情况，尽量以协调方式确定。协调不成，由执行法院根据上述情况确定补偿数额，并将其作为重新拍卖的附加条件，由新的买受人承担。本案中各方当事人无法协调确定补偿数额，本院为兼顾各方当事人合法权益，结合泰裕公司交付的1000万元保证金的利息损失、“时代广场”价值上升情况，以及“时代广场”未实际交付给泰裕公司期间被华远公司用于出租获取收益等情况，依最高人民法院上述意见确定依法应给予泰裕公司的补偿数额并作出（2015）中中法执字第103号之四执行裁定第二项内容，并无不当。 综上，平安银行佛山分行要求撤销本院（2015）中中法执字第103号之四执行裁定的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第一百二十九条、第一百三十条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回平安银行股份有限公司佛山分行的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向广东省高级人民法院申请复议。 （此页无正文） 审判长  李油欢 审判员  赵 娟 审判员  钟国平 二〇一九年十二月二十日 书记员  王天杨