山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0602民初150号原告：烟台大金电子工程有限公司，住所地烟台市芝罘区南大街**。法定代表人：宋修彦，总经理。委托诉讼代理人：曲文臣、夏俊，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：烟台九开家居有限公司，住，住所地烟台市芝罘区机场路**/div>法定代表人：孙钰闻，总经理。被告：烟台中拓房地产开发有限公司，住所，住所地烟台市芝罘区上夼西路****div>法定代表人：岳超，总经理。两被告共同委托诉讼代理人：张靖国，山东通世律师事务所律师。原告烟台大金电子工程有限公司诉被告烟台九开家居有限公司（以下简称九开家居）、烟台中拓房地产开发有限公司（以下简称中拓房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曲文臣，被告烟台九开家居有限公司、烟台中拓房地产开发有限公司的共同委托代理人张靖国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告烟台大金电子工程有限公司向本院提出诉讼请求:1、确认位于机场路80号中拓假日广场5号楼14层1401、1403、1404号房屋归原告所有；2、两被告协助原告办理涉案房屋的不动产权证。诉讼中变更诉讼请求第一项为：请求确认原告与被告烟台九开家居有限公司于2014年8月6日签订的《协议书》合法有效。事实与理由：2011年7月，被告九开家居从被告中拓房地产处购买机场路80号中拓假日广场5号楼14层1401、1403、1404号房屋。因被告九开家居拖欠原告工程款，经被告中拓房地产同意，2014年8月6日原告与被告九开家居签订抵房协议，被告九开家居将涉案三套房屋抵顶给原告。原告接收房屋后，对房屋进行了装修并居住使用。2018年9月27日，被告九开家居通知原告称，上述三套房屋已经被被告中拓公司出售给他人，要求原告限期交房。被告九开家居及被告中拓房地产辩称，1.涉案房屋因建设超出土地范围，改变用途等原因，无法办理登记手续，不具备办理预告登记和产权登记的条件；2.被告九开家居将涉案房屋抵顶给原告，是依据被告九开家居与被告中拓房地产的合作协议，但是后来经双方对账，被告中拓房地产收回了多交给原告的三套房屋，所以被告九开家居又丧失了房屋处分权，后来被告中拓房地产将房屋出卖给他人，于此被告九开家居已于2018年9月27日书面通知原告相关情况，并通知原告腾房及结付工程款；3.被告中拓房地产已收回房屋转卖给他人，被告九开家居与原告的订房协议已无法履行，根据该协议第三条，被告九开家居无法给原告办证，被告九开家居应当并且同意支付原告工程款本金及2018年10月11日原告收到腾房通知之前的利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下：2011年1月4日，原告与被告九开家居签订《购销合同》约定，被告九开家居从原告处采购美的中央空调多联机等设备，合同总价款为2408100元。合同签订之日被告九开家居支付原告工程款400000元，合同签订后工程施工之日被告九开家居支付原告工程款290000元，余款1700000元用于抵顶房款（中拓假日广场5#1501面积79.85㎡，1502面积90.64㎡，1503面积86.02㎡，1504面积79.76㎡）合同签订之日生效，待安装验收后经试用30日内无质量问题尾款18100元全部付清。合同签订后，原告依约向被告九开家居提供了上述设备并进行了安装，该合同原告现已履行完毕。被告九开家居已支付工程款290000余元。2011年7月，被告九开家居的法定代表人孙钰闻与被告中拓房地产签订《协议书》，约定孙钰闻购买被告中拓房地产开发的位于机场路80号中拓假日广场五号楼面积为79.85㎡的1401号、86.02㎡的1403号、79.76㎡的1404号房产，总房款人民币壹佰肆拾陆万元，用途为公寓。2011年10月27日，被告中拓房地产出具《证明》，内容为：同意孙钰闻将中拓假日广场5号楼14层1401号、1403号、1404号共计三套房屋转让给原告。被告中拓房地产办理交付商品房时，全部房款孙钰闻付清后，由原告办理该三套商品房手续。2014年8月6日，原告与被告九开家居签订《协议书》，约定被告九开家居将其有权处分的中拓假日广场5号楼14层1401号（79.85㎡）、1403号（86.02㎡）、1404号（79.76㎡）三套房屋于2014年8月6日交付原告，抵顶房合计面积245.63㎡，价格为5300元/平方米，抵顶房总价值1301839元，被告九开家居将上述三套房屋交付给原告后，原告有权占有、使用、处分，被告九开家居不再享有任何权利；被告九开家居负责在涉案房屋符合办理房产证条件之日起3个月内将抵顶房房产证办至原告名下，否则原告有权退回抵顶房屋，被告九开家居应支付原告工程款1301839元及利息（按年6%的利息支付，自2014年8月1日起计算至全部清偿结束）；房屋抵顶后的余款299985元被告九开家居自签订本协议之日起两年内分期付清，同时按年6%标准承担余款利息(自2014年8月1日开始计息)。上述协议签订后的2014年8月6日至今，涉案房屋由原告占有使用，其中一套作为住宅，一套作为办公室，一套作为公司仓库。2018年9月27日，被告九开家居向原告发出书面通知，其中载明：“你公司与我公司在2014年8月6日签订《协议书》，我公司将烟台中拓房地产开发有限公司开发的中拓假日广场5号楼14层1401号、1403号、1404号三套房屋抵顶给你公司，共抵顶空调安装工程款1301839元，现因房地产开发商将这三套房屋出售给他人，届时我公司无法将房产证办理至你公司名下，请你公司接此通知后十日内将上述三套房屋腾交还给我公司或直接交给现在的买房人，同时请到我公司结算空调安装工程款，我公司将按约定结清你公司的空调安装工程款及利息，过期不能腾出的，造成的全部损失由你公司承担。”诉讼中，被告中拓房地产为证明涉案房屋已经另行出售给案外人，提供了落款为2018年8月27日，其分别与李阳、孙建林、耿伟签订的《房屋买卖合同》原件各一份，房款收据复印件三张及购房人身份证复印件各一份。原告质证称，对证据真实性不清楚，并且该收据并非正规的税务收据，被告中拓房地产与他人签订的商品房买卖合同与本案无关。被告中拓房地产陈述前后矛盾，被告中拓房地产时而称该商品房已经出售给他人，时而又称该房屋没有规划，无法办理产权手续，不符合逻辑，原告已经申请法院在房管局为涉案的三套房屋办理了查封手续，涉案的三套房屋仍登记在被告中拓房地产名下。被告九开家居对上述证据的真实性及证明内容均无异议。庭审中，本院要求两被告提供购房人李阳、孙建林、耿伟的联系方式、基本情况及付款情况，两被告均未能提供，且三份房屋买卖合同均未在房产管理部门登记备案，故被告中拓房地产分别与李阳、孙建林、耿伟签订《房屋买卖合同》的真实性，本院不予认定。另查，涉案房屋由原告使用至今，因涉案房屋未进行综合验收，被告中拓房地产亦未能协助原告办理过户登记手续。诉讼中，本院根据原告的申请，裁定查封了登记在被告烟台中拓房地产开发有限公司名下、坐落于烟台市芝罘区机场路**（中拓假日广场）**楼1401、1403、1404号的房屋。本院认为：（一）针对坐落于烟台市芝罘区机场路80号的中拓假日广场5号楼1401、1403、1404号的房屋，原告与被告九开家居在2014年8月6日签订《协议书》是双方方当事人的真实意思表示，权利义务约定明确，未违反国家法律法规的强制性规定，本院依法认定有效，对各方当事人均具有法律约束力。（二）被告九开家居将涉案房屋转移给原告以消灭其欠付原告的空调安装款，被告中拓房地产亦于2011年10月27日出具《证明》予以认可的事实清楚，鉴于被告中拓房地产与案外人李阳、孙建林、耿伟签订《房屋买卖合同》的真实性本院不予认定，现原告请求作为抵顶房屋一方的被告九开家居、作为涉案房屋开发单位的被告中拓房地产在涉案房屋具备办理不动产权属证书，于法有据，鉴于现涉案房屋尚不具备办证条件，应待条件具备后方可办理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告烟台大金电子工程有限公司与被告烟台九开家居有限公司于2014年8月6日签订的《协议书》有效；二、限被告烟台中拓房地产开发有限公司于涉案房屋具备办理不动产权属证书条件之日起30日内提交办理涉案房屋的不动产权属证书的资料，协助被告烟台九开家居有限公司办理坐落于烟台市芝罘区机场路80号（中拓假日广场）5号楼1401、1403、1404号房屋的不动产权属证书,被告烟台九开家居有限公司取得上述房屋不动产权属证书之日起10日内过户登记至原告烟台大金电子工程有限公司名下。案件受理费22440元，保全费5000元，合计16584元，由被告烟台九开家居有限公司负担8292元，被告烟台中拓房地产开发有限公司8292元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  王**荣人民陪审员  郝建平人民陪审员  伞银春二〇一九年十二月二十六日书 记 员  高 梦