广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤06执复444号 复议申请人（利害关系人）：白华生，男，汉族，1966年4月24日出生，住广东省佛山市禅城区。 复议申请人（利害关系人）：庞军伟，男，汉族，1977年3月4日出生，住浙江省天台县。 复议申请人（利害关系人）：董红鸣，男，汉族，1990年3月20日出生，住浙江省文成县。 申请执行人：李明泉，男，汉族，1984年11月14日出生，户籍所在地广东省罗定市，经常居住地广东省佛山市禅城区。 被执行人（异议人）：瞿蓓菁，女，汉族，1976年2月16日出生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：邹良金，男，汉族，1974年9月15日出生，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：邹路娣，女，汉族，1963年9月24日出生，住广东省博罗县。 被执行人：邹伟光，男，汉族，1983年10月27日出生，住广东省博罗县。 利害关系人：兴业银行股份有限公司佛山分行，住所地：广东省佛山市禅城区季华五路**，统一社会信用代码91440600770158402U。 负责人：李锦奎。 复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）作出的（2019）粤0604执异264号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人瞿蓓菁向禅城区法院提出执行异议称，异议人对涉案标的的评估价格为2863789.20元提出异议；要求确认广东省佛山市禅城区××大道北××号首层北面的房产（以下简称涉案标的）不带租拍卖，承租人白华生、庞军伟、董红鸣不享有优先购买权。 禅城区法院查明，涉案标的坐落广东省佛山市禅城区××大道北××号首层北面，房产证号为Ｃ6××29，面积236平方米；登记为瞿蓓菁单独所有；2012年6月28日登记抵押，抵押权人为兴业银行股份有限公司佛山分行。 原告李明泉与被告邹良金、瞿蓓菁、邹路娣、邹伟光民间借贷纠纷一案，本案诉讼期间，该院登记查封涉案标的；查封期间为2017年6月9日至2020年6月8日。根据本案生效的（2017）粤0604民初7242号民事判决，邹良金、瞿蓓菁须向李明泉返还借款1000万元及利息；邹路娣、邹伟光对此债务承担连带清偿责任。 本案因李明泉申请执行进入执行程序，执行案号为（2019）粤0604执810号。 执行过程中，2019年4月2日该院作出（2019）粤0604执810号之一执行裁定，裁定评估、拍卖涉案标的。该院委托国家税务总局佛山市禅城区税务局通过“佛山市房地产税收一体化”系统对涉案标的进行询价。该局2019年5月28日函复该院称，涉案标的的评估价为2863789.20元。2019年6月3日该院作出（2019）粤0604执810号评估结果通知书，将上述通过“佛山市房地产税收一体化”系统询价评估涉案标的价格及评估结果通知包括瞿蓓菁在内的本案当事人及涉案标的的抵押权人。2019年6月3日该院作出（2019）粤0604执810号通知书，通知本案当事人、涉案标的的抵押权人、承租人，该院决定对承租人白华生、庞军伟、董红鸣带租约拍卖涉案标的申请予以准许；确定在拍卖涉案标的过程中，白华生、庞军伟、董红鸣对涉案标的享有优先购买权。 广东省佛山市禅城区绿景三路******为瞿蓓菁的住所，也是本案诉讼期间其书面确认的受送达地址，瞿蓓菁书面确认其受送达地址后，未向该院书面作出变更。本案执行过程中，2019年6月5日，该院向瞿蓓菁的住所邮寄了上述（2019）粤0604执810号之一执行裁定书、评估结果通知书、通知书。 另查明，涉案标的承租人白华生、庞军伟、董红鸣申请带租拍卖涉案标的；庞军伟、董红鸣并要求确认庞军伟、董红鸣合伙对涉案标的享有同等条件下优先购买的权利。 白华生提供的证据为： 1.2005年7月11日，白华生与张槎供销合作社签订的《协议》，内容为由于佛山大道修路，从2005年7月至2005年10月每月租金为1190元，11月份起恢复原租金金额； 2.2009年12月1日，白华生与瞿蓓菁签订的《房屋租赁合同》，约定白华生承租涉案标的40平方米，租期自2010年1月1日至2012年12月31日； 3.2012年12月1日，白华生与瞿蓓菁签订的《房屋租赁合同》，约定白华生承租涉案标的40平方米，租期自2013年1月1日至2017年12月31日； 4.2017年12月1日，白华生与瞿蓓菁签订的《房屋租赁合同》，约定白华生承租涉案标的40平方米，租期自2018年1月1日至2022年12月31日。 董红鸣提供的证据为： 1.2009年12月1日，董红鸣与瞿蓓菁签订的《房屋租赁合同》，约定董红鸣承租涉案标的80平方米，租期自2010年1月1日至2012年12月31日； 2.2012年12月1日，董红鸣与瞿蓓菁签订的《房屋租赁合同》，约定董红鸣承租涉案标的80平方米，租期自2013年1月1日至2017年12月31日； 3.2017年12月1日，董红鸣与瞿蓓菁签订的《房屋租赁合同》，约定董红鸣承租涉案标的80平方米，租期自2018年1月1日至2022年12月31日。 庞军伟提供的证据为： 1.2009年12月1日，庞军伟与瞿蓓菁签订的《房屋租赁合同》，约定庞军伟承租涉案标的80平方米，租期自2010年1月1日至2012年12月31日； 2.2012年12月1日，庞军伟与瞿蓓菁签订的《房屋租赁合同》，约定庞军伟承租涉案标的80平方米，租期自2013年1月1日至2017年12月31日； 3.2017年12月1日，庞军伟与瞿蓓菁签订的《房屋租赁合同》，约定庞军伟承租涉案标的80平方米，租期自2018年1月1日至2022年12月31日。 禅城区法院认为，涉案标的所在地存在稳定的、大量的房地产交易个案，已形成成熟的房地产交易市场，而房地产交易依法必须纳税才能过户，国家税务总局佛山市禅城区税务局“佛山市房地产税收一体化”系统记载的价格信息具备真实性、合法性，应当是最接近涉案标的所在地的房地产交易价格的记录，可以信赖。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条第一款规定，对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。据此，本案将通过“佛山市房地产税收一体化”系统询价所得价格作为确定网络司法拍卖起拍价的基础，符合上述司法解释的规定，并无不妥。最高人民法院《关于进一步加强民事送达工作的若干意见》规定，当事人在送达地址确认书中确认的送达地址，适用于第一审程序、第二审程序和执行程序。当事人变更送达地址，应当以书面方式告知人民法院。当事人未书面变更的，以其确认的地址为送达地址。因当事人提供的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未书面告知人民法院，导致民事诉讼文书未能被受送达人实际接收的，直接送达的，民事诉讼文书留在该地址之日为送达之日；邮寄送达的，文书被退回之日为送达之日。该院已向异议人瞿蓓菁书面确认的送达地址邮寄了（2019）粤0604执810号之一执行裁定书、评估结果通知书、通知书，根据上述规定，可认定已向异议人瞿蓓菁送达评估结果通知书，异议人瞿蓓菁因而知晓评估价格。异议人瞿蓓菁对评估价格的异议理由不充分、不合法，其异议请求不应支持。 《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持，但房屋在出租前已被法院依法查封的除外。根据白华生、庞军伟、董红鸣提供的证据，三人均是分期承租涉案标的部分面积，最近三期的租赁合同于2009年12月1日、2012年12月1日、2017年12月1日签订，相应的租期分别为2010年1月1日至2012年12月31日，2013年1月1日至2017年12月31日，2018年1月1日至2022年12月31日。2009年12月1日、2012年12月1日签订，相应的租期分别为2010年1月1日至2012年12月31日，2013年1月1日至2017年12月31日的租赁合同已经履行完毕，合同所约定的权利义务已经终止。在这两个合同履行期间并未发生所有权变动及实现抵押权的情形，根据上述规定，承租人不得以这两个合同为依据主张买受人承继这两个租赁合同的义务及确定其享有优先购买权。涉案标的2012年6月28日设定抵押，2017年6月9日因本案被登记查封，抵押及查封已在不动产登记机构登记的方式进行了公示，具有对世效力。现正履行的租赁合同2017年12月1日签订，约定租赁期间始于2018年1月1日，后于涉案标的设定抵押及被查封，根据上述规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权；出租已查封的不动产属在查封的不动产上设定权利负担，法院查封后以被查封房屋为标的物设立的承租权不得对抗申请执行人，其利益不受保护。本案执行过程中确定带租约拍卖涉案标的，买受人继续履行瞿蓓菁与白华生、庞军伟、董红鸣签订的租赁合同不符合上述规定，应予纠正；异议人瞿蓓菁相应请求应予支持。 《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。利害关系人白华生、庞军伟、董红鸣各自向瞿蓓菁承租涉案标的，白华生承租的面积占涉案标的总面积不足17％，承租比例不过50％，确定其对涉案标的享有优先购买权不妥，应予纠正。庞军伟、董红鸣承租的面积合计占涉案标的总面积的67.79％，承租比例超过三分之二，且承租人数比例也达三分之二，确定其二人合伙对涉案标的享有同等条件下的优先购买的权利符合上述规定且对本案执行及涉案标的上设立的抵押权不构成妨害；异议人瞿蓓菁相应请求不应支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（三）项的规定，裁定：一、本案执行不带租约拍卖涉案标的；二、利害关系人白华生对涉案标的不享有同等条件下优先购买的权利；三、利害关系人庞军伟、董红鸣合伙对涉案标的享有同等条件下优先购买的权利；四、驳回异议人瞿蓓菁的其他异议请求。 复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣向本院提出复议，称对（2019）粤0604执异264号执行裁定书裁定本案执行不带租约拍卖涉案标的有异议，请求对涉案标的执行带租约拍卖。事实和理由如下： 关于执行裁定书载明2017年6月17日涉案标的被登记查封，当时复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣均在执行租期自2013年1月1日至2017年12月31日的租赁合同，复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣均作为利害关系人，未收到任何的通知及文书，完全不知情。本案的商铺现场也未张贴相关公告。2017年12月1日复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣与被执行人瞿蓓菁签订《房屋租赁合同》，租期自2018年1月1日至2022年12月31日。出租方瞿蓓菁也向复议申请人隐瞒了抵押、查封的事实。复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣一直向瞿蓓菁合法、稳定、长期承租涉案标的，在没有收到通知、文书或告知的情况下，完全不会想到涉案标的已被查封。所以2017年12月31日延续之前续租，并一直按照合同向出租方支付租金，形成事实出租关系。在李明泉与瞿蓓菁债务纠纷中，复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣属于无过错一方，因为长期经营，如果不带租拍卖，将对复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣的生产经营带来极大的影响，请求法院保护复议申请人的合法权益，带租约拍卖涉案标的。 复议期间，申请执行人李明泉答辩称，2019年6月10日，禅城区法院送达《通知书》至申请执行人，通知申请执行人由于涉案标的承租人白华生、庞军伟、董红鸣提出带租约拍卖申请符合法律规定，涉案标的拟带租约拍卖。（2019）粤0604执异264号执行裁定，对涉案标的不带租约拍卖。现利害关系人白华生、庞军伟、董红鸣不服该裁定，提出复议。涉案标的部分承租人白华生、庞军伟、董红鸣向法院递交的房屋租赁合同、租金收据、发票等证据未送达李明泉，亦未经过李明泉质证，且承租人白华生、庞军伟、董红鸣签订租赁合同迟于涉案标的设定抵押的日期，故复议申请人提出的带租约拍卖申请不符合法律规定，为维护申请执行人的合法权益，特向法院申请不带租约对涉案标的进行拍卖。 复议审查期间，被执行人邹良金、瞿蓓菁、邹路娣、邹伟光、利害关系人兴业银行股份有限公司佛山分行均未答辩。 本院认为，根据复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣的复议请求，本案的争议焦点为对涉案标的应否除去租约进行拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款、第二款“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。”的规定，被执行人在其财产被抵押、查封后未经人民法院许可，与第三人签订租赁协议设定的租赁权，不能对抗申请执行人，人民法院可依法解除第三人对查封财产的占有。经审查，本案三复议申请人主张所带租拍卖的三份《房租租赁合同》均签订于2017年12月1日，约定的租赁期限均是2018年1月1日至2022年12月31日，但涉案标的已于2012年6月28日设立抵押，并于2017年6月9日被查封。故即使三复议申请人主张的租赁关系成立，三复议申请人与被执行人瞿蓓菁关于涉案标的的租赁关系是在涉案标的被抵押和被法院查封后才设立，三复议申请人对涉案标的的占有未经查封法院许可，申请执行人及抵押权人亦未表示同意，因此，根据上述法律规定，复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣对涉案标的的租赁权不能对抗申请执行人，禅城区法院对涉案标的除去租约拍卖符合法律规定。至于禅城区法院执行异议裁定中对三复议申请人有无优先购买权的问题作出裁决，因各方当事人对此均未提出复议，本院对该项裁决不予审查。 综上，复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣的复议请求无事实和法律依据，本院不予支持;禅城区法院作出的（2019）粤0604执异264号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第(十一)项、第二百二十五条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定，裁定如下: 驳回复议申请人白华生、庞军伟、董红鸣的复议请求，维持广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604执异264号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  黎健毅 审判员  冼富元 审判员  陈秀武 二〇一九年十二月二十五日 法官助理秦志律 书记员兰莹