湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0923民初2290号原告：湖北楚天园林建筑工程有限公司。住所地：湖北省孝感市孝**朋兴乡朱紫园**。法定代表人：朱传飞，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：詹梦，男，该公司员工，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：许国平，云梦县法律援助中心律师。被告：湖北省名流置业有限公司。。住所地：湖北省云梦县城关镇安平路特**法定代表人：盛建权，该公司董事长。被告：云梦县房地产公司。住所。住所地：湖北省云梦县城关镇珍盐路div>法定代表人：陈枣云，该公司总经理。委托诉讼代理人：王念东，湖北梦云律师事务所律师。原告湖北楚天园林建筑工程有限公司（以下简称楚天园林公司）与被告湖北省名流置业有限公司（以下简称名流公司）、被告云梦县房地产公司（以下简称房地产公司）建设工程施工合同一案，本院于2019年11月5日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告楚天园林公司委托诉讼代理人詹梦、许国平，被告名流公司法定代表人盛建权、被告房地产公司委托诉讼代理人王念东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告楚天园林公司向本院提出诉讼请求：1、名流公司、房地产公司共同支付建设工程款1996924.99元，并支付逾期付款利息7182595.75元（按月利率12‰，计息明细见利息计算表，暂计至2019年9月30日，之后欠付工程款1996924.99元，按月利率12‰，自2019年10月1日起计算至工程款全部付清之日止），且名流公司、房地产公司对以上付款义务承担连带责任；2、名流公司、房地产公司承担诉讼费用。事实与理由：2013年4月24日，楚天园林公司与名流公司签订了一份《施工合同》，约定：1、名流公司将其投资开发建设的云梦名流·天娇国际2#、3#楼工程施工任务发包给楚天园林公司承包完成，工程位于云梦县城关镇××号，工程建筑面积总计约21000平方米；2、承包范围：以中铁工程设计院设计的施工图纸的所有工程内容（具体以补充条款的交房标准为准，但电梯、二次供水设备及消防除外），采取大包干的承包形式，即包图纸设计以内的所有工程包强、弱电管道预埋、包质量验收合格和施工中所应缴纳的一切税费，包总包责任；3、工程工期为420天，开工日期2016年6月28日（具体以开工报告为准），完工日期2014年8月30日；……7、工程价款及支付：双方以价格1330元/平方米包干。付款方式：按节点支付比例支付，在支付节点二个月之后未能付款，名流公司同意按月1.2%利率计算。另工程施工至正负零，退还保证金50%即100万元；施工至第五层，退还保证金至100%即再次退还保证金100万元。合同还约定了其他内容。合同签订后，楚天园林公司即筹集资金、组织人员、机械设备等按名流公司的开工通知动工。2014年12月30日已基本完成全部工程内容，但因名流公司管网配套、消防等工程未完工导致不能竣工验收。2015年3月20日，楚天园林公司与名流公司签订了付款协议书，约定：1、工程规模面积21000㎡，造价约2800万元（以合同最终结算金额为准）；2、双方协商认定2014年12月31日视为工程竣工验收节点付款时间，即2015年1月1日名流公司应支付工程总价款60%给楚天园林公司，2015年4月1日应支付合同总价款95%给楚天园林公司。双方同意以在售的1#、2#、3#楼商品房抵偿欠付的工程款1855万元，售房面积以权证面积为准，销售价格1#、2#楼2600元/㎡、3#楼2500元/㎡计算，并整理成商品房抵充工程款房屋清单到房管局进行网签（抵充商品房房号及价格另见房屋清单），即清单所列商品房归楚天园林公司所有，销售收入也归楚天园林公司；3、合同约定的质保金130万元在房屋充抵工程款时按35万元扣除，另将楚天园林公司销售抵充商品房按揭贷款保证金合并为质量保证金130万元，届时无论银行保证金是否返还，均由名流公司返还；4、考虑到名流公司以房屋抵充工程款且金额巨大，楚天园林公司以房屋变现需要相当长的一段时间，而楚天园林公司急需解决工人工资和材料款等，造成楚天园林公司非常大的资金压力并形成高额的资金成本。经双方协商一致，欠付金额1885万元中另扣减35万元保修金，52万元商砼款和2#楼彩铝门窗35万元，再加上2014年秋季新学年由楚天园林公司代借发放工人工资约23万元违约金，合计欠付工程款1756万元。从2015年3月20日起，名流公司每月承担21.07万元【（1756万-N）×1.2%】违约金给楚天园林公司，N为2015年3月20日以后楚天园林公司销售房屋金额，其具体售房金额以协议附件约定价格及面积为准（与合同销售价格无关），暂定N=0,直到抵充房屋全部销售完为止。违约金在产生当月月底支付，逾期支付违约金，则楚天园林公司有权按2000元/㎡作价抵充名流公司销售的其他房源（栋号及户型由楚天园林公司任选）。之后，名流公司将55套房屋交付给楚天园林公司，楚天园林公司销售了其中53套房屋。2018年12月26日，房地产公司委托湖北亿加达会计师事务所对名流天骄项目进行了审计，确定楚天园林公司承包的2#、3#楼工程款审定价格为30697425.99元。因房地产公司与名流公司签订了联合开发协议，联合开发期限止于开发项目全过程，并且房地产公司对楚天园林公司对工程款计算利息作了承诺，愿意以15套房屋作为利息。现名流公司和房地产公司拒不支付工程欠款及违约金，楚天园林公司故诉至法院，请求判如所请。被告名流公司辩称：1、楚天园林公司诉称属实；2、审计结论中，名流公司向楚天园林公司现金支付的69090元，是名流公司费用，不是名流公司向楚天园林公司的付款；3、2015年3月20日房地产公司以15套房屋抵逾期付款违约金，名流公司对此不知情；4、该15套房屋实际只有14套，拆迁还建房4套，其余10套为偿还名流公司债务已抵债给案外人。被告房地产公司辩称：1、建设工程款已结清，根据审计报告，总工程款30697425.99元，减去名流公司已支付26271723元，减去房地产公司已支付336000元，加上被法院扣划的购房款145832元，实际欠工程款为1211534.99元。因该工程总价5%应作为质保金即1534871.3元，故工程款已结清，差欠部分为质保金；2、房地产公司不支付质保金，是因为楚天园林公司对已支付的工程款一直未开具税票，导致房地产公司缴纳税费增多，对造成的损失应在质保金中扣减；3、名流公司与楚天园林公司签订的《付款协议书》，与房地产公司无关，不应对房地产公司产生约束力，故房地产公司不应支付逾期付款违约金；4、房地产公司承诺的15套房屋，并不是以房屋抵偿逾期付款违约金，而是对名流公司抵债给楚天园林公司的55套房屋作担保，如果该55套房屋中有瑕疵（有还建房或者已被出让的房屋），则可以从此15套房屋中置换。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，楚天园林公司提交了：1、原、被告业执照、企业信息；2、楚天园林公司与名流公司签订的《施工合同》；3、楚天园林公司与名流公司签订的《付款协议书》；4、房地产公司出具的《承诺函》；5、名流公司与房地产公司签订的《联合开发协议》；6、工程项目审计报告；7、抵债55套房屋的售房合同，包括售房时间、价款等；8、名流公司和房地产公司付款凭证；9、工程分户验收记录等证据。名流公司和房地产公司未向本院提交相关证据。经庭审质证，名流公司和房地产公司对证据真实性均无异议，对证明目的有异议。本院认为，原告提交的证据均客观、真实、合法，本院依法予以采信。至于能否达到证明目的，本院再综合予以评判。依据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：房地产公司是一家经营范围为房屋租赁、房地产开发和销售、房地产测绘的全民所有制企业，名流公司是一家经营范围为房地产开发经营（凭有效资质证开展经营活动）的有限责任公司。2013年1月28日，房地产公司与名流公司签订了一份《云梦县房地产公司安平路北（肖李）棚户区改造协议书》，约定名流公司购买安平路北（肖李）棚户区土地后，房地产公司协助其办理《土地使用权证》，并按国家规定享受棚户区改造住房的优惠政策。2013年1月30日，房地产公司竞得肖李棚户区地块。2013年9月26日，云梦县发展和改革局核准肖李棚户区改造项目。2014年3月13日，房地产公司取得肖李棚户区改造《建设用地规划许可证》。2014年4月4日，房地产公司与名流公司签订了一份《联合开发协议》，房地产公司负责提供联合开发工程所需资质，名流公司负责提供开发建设所需的各项资金及缴纳相关税费并依约还建，房地产公司按该项目工程总售价2%利润分成，名流公司享有剩余利润的全部。2014年4月8日，房地产公司委托盛建权为肖李棚户区改造项目经理，时间自2014年4月8日至2015年4月8日。2014年4月11日，房地产公司对外招标肖李棚户区改造项目，楚天园林公司中标，楚天园林公司任命詹梦为2#、3#楼建设项目经理。2013年4月24日，名流公司与楚天园林公司签订《施工合同》，约定楚天园林公司承建云梦县名流天娇国际2#、3#楼工程，开工日期为2013年6月28日（具体以开工报告时间为准），完工日期为2014年8月30日。质量保证金在工程验收审计完毕后，分两年付清，每年各付50%。合同签订后，楚天园林公司即组织人员、设备和资金进场施工。2014年12月30日已基本完成全部工作内容，名流公司仅支付工程款9624113元（其中现金支付5470201元，楚天园林公司代售十二套半房屋抵工程款4153912元），造成楚天园林公司工人工资和材料款不能支付，导致农民工上访等群体事件。2015年1月20日，2#楼验收合格；2015年1月21日，3#楼验收合格。2015年3月20日，名流公司与楚天园林公司签订了《付款协议书》，主要内容为：1、因工程尚未结算，暂定工程价为2800万元，扣减已支付的现金和楚天园林公司代售房屋共折抵工程款约945万元（以双方财务核实数据为准），对剩余工程款1855万元，双方同意以在售的1#、2#、3#楼抵充（名流公司必须提供130套以上房源供楚天园林公司挑选）。具体方式为售房面积以权证面积为准，销售价格为1#、2#按2600元/㎡、3#按2500元/㎡计算，并整理成商品房抵充工程款房屋清单到房管局网签；2、质量保修金，在房屋抵充工程款时按35万扣除，另将楚天园林公司销售抵充工程款的商品房按揭贷款保证金合并作为质量保修金约130万元，届时无论银行保证金是否返还，其工程质量保修金返还时仍执行约定时间；3、考虑到名流公司以房抵工程款金额巨大，楚天园林公司变现时间长，而楚天园林公司急需解决工人工资和材料款，造成楚天园林公司资金压力大并形成高额的资金成本，经双方协商，名流公司自愿承担违约金，计算时间自2015年3月20日起，以1756万元为基数(名流公司愿意代楚天园林公司支付52万元商砼款和35万元彩铝门窗款)，按月利率1.2%，本金中随着房屋销售逐步扣减销售价款（按协议附件约定价格，与合同销售价格无关），直至抵充房屋全部销售完为止。违约金在当月月底支付，逾期支付违约金则楚天园林公司有权按2000元/㎡作价抵充名流公司销售的其他房源。协议签订后，名流公司仅剩55套未销售房源，不能按约定提供130套房源给楚天园林公司选择，故将55套房屋全部网签给楚天园林公司项目经理詹梦。名流公司制作了《抵充工程款房屋清单》，确定了抵工程款房屋的房号、面积、单位、房屋价格等内容，并明确按付款协议不足部分楚天园林公司可随时要求补充相应金额的房源，确认清单所列房屋价格合计16578520元作为支付的工程款。后名流公司陆续协助楚天园林公司将房屋卖出53套，具体流程为，名流公司或楚天园林公司找到购房者后，由名流公司与购房者签订《商品房买卖合同》，购房者将全部购房款交给名流公司，或者在银行办理按揭贷款，银行按贷款金额留存保证金后，将其余贷款转给名流公司，名流公司将收到的购房款全部转交给詹梦。其中37套银行贷款房屋在银行留存保证金67.63万元。2015年5月28日，55套房屋中的两名购房者向名流公司转入首付款145832元。2015年5月，名流公司陷入债务纠纷，账户被法院冻结，房屋被法院查封不能正常销售，购房者转入的购房款145832元被法院冻结、扣划。2015年8月25日至2017年1月8日，房地产公司陆续向楚天园林公司支付工程款3360000元。综上，名流公司和房地产公司共向楚天园林公司支付工程款28740501元（现金支付5470201元+十二套半房屋抵工程款4153912元+55套房屋抵款16578520元+房地产公司支付3360000元-银行保证金676300元-法院扣划145832元）。2016年12月22日，房地产公司出具《承诺函》，内容为再签15套房屋给楚天园林2#、3#楼施工方，该15套房源除主要作为赊账等造成的资金成本外，还包含未抵付房款的35万元质量保证金、冻结名流公司账号的售房款（施工方抵款房）及银行按揭款保证金共四项。该房源为借款抵押的房源，并非真实购房，以最终法院判决为准。承诺函出具后，名流公司与项目经理詹梦签订了15套《商品房买卖合同》，单价2400元/㎡，确定价格为4356744元。因该15套房屋已作为借款的抵押网签在其他债权人名下，故与詹梦签订的《商品房买卖合同》并未办理网签。后名流公司将15套房屋中的4套还建给了拆迁户，其余房屋登记给名流公司的其他债权人，该15套房屋并未实际交付给楚天园林公司，双方以致成诉。2018年12月26日，湖北亿加达会计师事务有限公司受房地产公司委托，确定2#、3#楼主体工程审定金额为30697425.99元。因名流公司和房地产公司实际仅支付工程款28740501元，故总欠工程款1956924.99元。因名流公司和房地产公司一直未支付工程款及逾期付款违约金，双方以致成诉。另查明，名流公司承诺代楚天园林公司支付52万元商砼款和35万元彩铝门窗款，实际未支付，商砼供应商湖北鼎晟环保材料有限公司将楚天园林公司诉至法院后，法院执行了楚天园林公司财产；彩铝门窗款由房地产公司支付了20万元，但也计入了楚天园林公司在房地产公司领款。房地产公司出具的承诺函中退还执行款18.9万元，也未依约退还。本院认为，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。故名流公司与房地产公司合作开发名流天骄项目，名流公司与楚天园林公司签订的《施工合同》、《付款协议书》，房地产公司出具的《承诺函》等，均系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，均属有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于房地产公司辩称应扣留质量保证金抵扣多缴纳税款的意见，本院认为，根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条的规定，因双方当事人约定的工程质量保证金返还期限届满，且自建设工程竣工验收之日起满二年，故该质量保证金应当返还。且房地产公司未提交证据证明其已要求楚天园林公司提供税票以及造成了损失，故对此辩论意见本院依法不予支持。关于名流公司辩称对房地产公司出具的《承诺函》不知情以及房地产公司辩称对名流公司签订的《付款协议书》不知情而不承担逾期付款违约金的意见，本院认为，名流公司与房地产公司签订了《联合开发协议》，合作体中任何一方作出的意思表示，对外都可以代表合作体。本案中，名流公司愿意承担楚天园林公司逾期付款违约金，且房地产公司作出的承诺中也愿意以15套房屋抵付赊账造成的资金成本，故对该逾期付款违约金也是确认的。故对以上辩论意见本院依法不予支持。关于楚天园林公司要求按还款协议书约定，计算以房抵工程款部分逾期付款违约金的诉请，本院认为，因名流公司与楚天园林公司在《付款协议书》第四条明确约定了逾期金计算基数为1756万元，以及违约金的计算标准和计算方式，本院依法确定应支付的违约金为5374211元（详见附表），因房地产公司承诺抵偿给楚天园林公司的15套房屋已无法履行，故对楚天园林公司要求依约支付违约金的诉请依法予以支持。关于楚天园林公司要求按月利率12‰计算逾期付款违约金的诉请，本院认为，楚天园林公司与名流公司签订的《施工合同》第七条30付款方式中约定：“按节点支付比例支付，在支付节点二个月之后未能付款，经乙方同意后，可按月1.2%利率计息”，故对楚天园林公司的该诉请依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百六十九条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北省名流置业有限公司和被告云梦县房地产公司应共同向原告湖北楚天园林建筑工程有限公司支付建设工程款1956924.99元及逾期付款违约金（以1956924.99元，自2019年10月1日起计算至还清之日止）；二、被告湖北省名流置业有限公司和被告云梦县房地产公司应共同向原告湖北楚天园林建筑工程有限公司支付以房屋抵工程款产生的逾期付款违约金5374210.99元，限本判决生效之日起三日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76057元，由原告湖北楚天园林建筑工程有限公司负担12939元，由被告湖北省名流置业有限公司和被告云梦县房地产公司共同负担63118元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  张红娟人民陪审员  彭艳华人民陪审员  赵东林二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李 凯