河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2019)豫1202民初3629号原告（反诉被告）:三门峡市育才中学，住所地三门峡市黄河路中段。法定代表人：史培民，系该校校长。委托诉讼代理人：刘建庄，河南建庄律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：宁建生，男，1963年11月12日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：邓康，河南康研律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告（反诉被告）三门峡市育才中学（以下简称育才中学）与被告（反诉原告）宁建生房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，于2019年5月29日作出（2019）豫1202民初595号民事判决，被告宁建生不服，提起上诉，三门峡市中级人民法院于2019年8月5日作出（2019）豫12民终1625号民事裁定，裁定：一、撤销本院（2019）豫1202民初595号民事判决；二、发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告育才中学的委托诉讼代理人刘建庄，被告宁建生及其委托诉讼代理人邓康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告育才中学向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付尚欠房屋租金1062962.67元，并支付违约金30000元，共计1092962.67元。事实和理由：2008年6月起，被告宁建生承租原告位于黄河路的房屋使用和转租。2011年5月23日，原、被告达成《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于东楼一层延伸缝以西至一层西墙的房屋，租期五年，至2016年7月31日，当年租金为368520元，租金每半年交付一次，以后租金以市场行情确定。2013年7月30日，原、被告签订《房屋出租补充协议》，被告租赁的830平方房屋，参照资产评估报告及协商，租金定为61元/M2/月，年租金607560元。2014年7月30日，原、被告签订《房屋出租补充协议》，内容同2013年合同。2015年2月后，被告无故拒绝签订补充合同，更不交纳房屋租金，直到2017年10月份被告交还租赁房屋，拖欠的租金一直不能结清。原告多次联系被告交付拖欠租金，被告故意拖延至今未能履行付款义务。原告认为，被告承租原告房屋经营使用，应当依法及时足额按照约定支付租金，现已构成明显违约，应承担约定的违约金30000元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条的规定，依法起诉，请求依法对本案作出公正判决。被告宁建生辩称：1.原告应提交其对涉案标的物有出租权的相关证据，否则其诉讼请求不应支持。2.原告诉称的返还租赁物时间不属实，系虚假陈述。被告在此之前，已经将涉案房屋返还原告。3.原告要求按照其单方面评估的价格及2013年7月30日、2014年7月30日签订的《房屋出租补充协议》中的价格支付2015年2月之后的房租，不应获得支持。理由：首先，原告单方面所做的评估报告，被告不予认可，原告交给被告的房屋是毛墙、毛地无法正常使用，不符合法定的交付条件。被告花费200余万进行了精装修，该评估报告是对装修后房屋进行了评估，并非对毛墙、毛地的评估，也即该评估报告认定的租赁价格包含了被告的装修价值，并非原告交付的出租物应获得的租赁价格，如果按该价格收取租金明显不公。其次评估价明显偏高，与该房屋前一年的租金368520元相比增加一倍。与邻近的其他房屋租赁价格相比也明显偏高。第三，原告提出的两份出租补充协议没有经过主管部门和财政部门统一审批，没有履行招投标、拍卖程序，违反了相关法律和纪委等部门的政策性规定，损害了社会公众利益，违反了公序良俗。根据《河南省行政事业单位国有资产管理办法》第16条及合同法第52条、民法总则第153条的规定，补充协议是无效合同。第四，原、被告签订的租赁期限是2011年8月1日至2016年7月31日，约定的年租金是368520元，原告提及的两份补充协议除了没有效力外，对2份补充协议约定的期限以外、仍在房屋租赁合同期限以内的期间及顺延期间，没有约束力，只能按照房屋租赁合同约定的368520元/年的标准计算并收取租金。4.违约金请求没有依据，不应得到支持。5.原告的种种违约行为（如停水、停电等），给被告造成了严重的损失，被告保留向其主张赔偿损失的相关权利。反诉原告宁建生向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉原、被告于2013年7月30日和2014年7月30日签订的《房屋出租补充协议》系无效协议；2.反诉费由育才中学承担。事实和理由：反诉被告育才中学在诉状中提到的反诉原、被告于2013年7月30日和2014年7月30日签订的《房屋出租补充协议》系无效协议，该协议严重损害了反诉原告的合法权益。为维护反诉原告的合法权益，依法提起反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。反诉被告育才中学辩称：对于反诉请求我们认为不成立。没有事实依据和相关的法律规定，请求驳回。本院经审理认定事实如下：2008年，三门峡市第四中学（以下简称市四中）向三门峡市教育局请示将一楼及地下室部分做门面房出租，所收租金用于弥补公用经费不足，三门峡市教育局于2008年5月16日向三门峡市财政局提出请示，三门峡市财政局于2008年6月1日在该请示上批复“同意出租”。2008年6月21日，市四中（甲方）与宁建生（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.租赁房屋位于甲方东楼一层伸缩缝以西至一层西墙。2.租赁期限：自2008年8月1日至2011年7月31日。3.每年租金328680元，租金半年一交，先交款后使用，第二年起双方根据市场行情协商确定租金，协商不成，甲方有权终止合同，不承担乙方由此带来的损失。2011年5月23日，市四中（甲方）与宁建生（乙方）再次签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：1.租赁房屋位于甲方东楼一层伸缩缝以西至一层西墙。2.租赁期限5年，自2011年8月1日起至2016年7月31日。3.租金，第一年租金368520元，租金半年一交，先交款后使用。第二年起甲、乙双方根据市场行情协商确定租金，协商不成，甲方有权终止合同，不承担乙方由此带来的损失。4.乙方须缴纳房屋质量、附属设施及违约保证金30000元。5.乙方在租赁期间需对租赁房屋进行内部及门面装修时，需向甲方提供装修报告一份，装修费用由乙方承担。6.乙方转租需书面征得甲方同意。合同签订后，宁建生向市四中缴纳了保证金30000元。2013年3月8日，市四中变更名称为育才中学。2013年7月30日，育才中学（甲方）与宁建生（乙方）签订《房屋出租补充协议》一份，载明：“按照房屋租赁合同约定，房屋租金到了‘一年一议’期，按原合同约定，你所承租的面积为830平方，参照‘三门峡市康华资产评估事务所’出具的资产评估报告及经过双方协商，确定2013年8月1日至2014年7月31日期间，租金定为61元/㎡/月，租金每半年一交，半年租金303780元，全年租金607560元，付款方式按照合同约定执行”。2014年7月30日，育才中学（甲方）与宁建生（乙方）签订《房屋出租补充协议》一份，载明：“按照房屋租赁合同约定，房屋租金到了‘一年一议’期，按原合同约定，你所承租的面积为830平方，参照‘三门峡市康华资产评估事务所’出具的资产评估报告及经过双方协商，确定2014年8月1日至2015年7月31日期间，租金定为61元/㎡/月，租金每半年一交，半年租金303780元，全年租金607560元，付款方式按照合同约定执行”。上述协议签订后，宁建生将830㎡房屋分别转租3家：1.九阳豆浆机商铺，出租面积146㎡。育才中学主张该房屋于2016年8月31日交还，宁建生主张该房屋于2015年2月交还。经本庭向九阳豆浆机××核实，其于2016年7月搬离。2019年9月30日，育才中学为该商铺开具水电费结算票据。2.建设银行财富中心支行，出租面积343㎡，建设银行财富中心支行于2015年4月-5月份搬离。2015年5月1日，育才中学的另一××方紫燕同河南铭嘉置业有限公司签订租赁《房租租赁协议》将原建设银行财富中心的房屋出租，租期至2015年11月8日。经育才中学工作人员杨建森出庭作证，方紫燕于2019年3月2日将其承租部分的建设银行财富中心房屋的钥匙交给育才中学的工作人员罗爱霞（系方紫燕阿姨），宁建生并未向育才中学交还其承租部分的钥匙，故育才中学认为收回宁建生房屋的时间亦为2016年3月2日。3.农业银行崤山支行，出租面积341㎡，农业银行崤山支行同宁建生签订的《场地租赁合同》约定的租赁期自2014年7月1日至2017年12月31日，农业银行崤山支行于2017年12月9日搬离。育才中学主张其在2017年12月31日强制收回房屋。宁建生向育才中学缴纳房屋租金至2015年1月31日，之后未再支付租金。另查明：1.育才中学为位于黄河路××段北侧地号为1/73/6，图号为3848-518-1-2，使用权面积为21014㎡的土地的使用权人，使用权证号为三国用（2006）第113号。2.2013年4月26日，三门峡市财政局和教育局联合下发“三财（2013）07号”文件，载明：育才中学在资产管理中存在不规范和国有资产流失问题，一是门面房出租没有经过评估；二是第二次出租没有经过审批；三是合同履行不规范；四是出租价格低于三门峡当时的市场价，造成国有资产流失。故责成育才中学：（1）根据行政事业单位国有资产管理的相关规定，和合同约定的条款，2011年5月份签订的合同，价格必须经过评估，补出差价。合同到期，再出租时，必须经过主管部门审核，报财政部门同意，由有资质的中介机构评估后，公开招租。（2）2011年12月份签订的合同的乙方（××）已给你校造成不良影响，根据租赁合同中约定的条款，同××解除合同，必须经过主管部门审核，报财政部门同意，由有资质的中介机构评估后，公开招租。3.2014年，河南华鼎资产评估有限公司经育才中学委托对其拟出租门面房价值进行评估，并于2014年5月20日作出豫华鼎评报字（2014）第030号《资产评估报告》，该报告载明东楼、西楼门面房租赁单价均为720元/㎡/年。4.2015年，河南华鼎资产评估有限公司经育才中学委托对其拟出租门面房价值进行评估，并于2015年5月20日作出豫华鼎评报字（2015）第147号《资产评估报告》，该报告载明东楼、西楼门面房租赁单价均为660元/㎡/年。5.2016年，河南华鼎资产评估有限公司经育才中学委托对其拟出租门面房价值进行评估，并于2016年5月20日作出豫华鼎评报字（2016）第067号《资产评估报告》，该报告载明东楼、西楼门面房租赁单价为均600元/㎡/年。本院认为：原告育才中学与被告宁建生之间的房屋租赁合同关系，有《房屋租赁合同》及《房屋出租补充协议》为证，系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。反诉原告宁建生称《房屋出租补充协议》系无效合同，但并未举证证明该协议存在无效情形，其该项主张缺乏事实和法律依据，故本院不予支持。被告宁建生向原告育才中学租赁房屋后，应向原告支付相应的房屋租金。原、被告双方对2011年8月1日至2015年7月31日期间的租金标准已达成一致意见，而自2015年8月1日起至房屋全部交还之日的租金未能进行协商，原告育才中学并未行使解除合同的权利，被告宁建生也未缴纳相应房租或退租，故本院根据《房屋租赁合同》中“甲乙双方根据市场行情协商确定租金”的约定，对原告育才中学提交的《资产评估报告》中在2015年8月1日之后的租金标准予以采信，自2015年8月1日至2016年7月31日的租金标准应按评估报告中的660元/㎡/年计算，自2016年8月1日至房屋全部交还之日的租金标准应按按评估报告中的600元/㎡/年计算。关于租金计算：一、九阳豆浆机商铺（146㎡）。被告宁建生主张其在2015年2月（租赁期内）交还房屋，该主张同本院向九阳豆浆机商铺的××核实的情况相矛盾，同原告育才中学出具的水电费收据亦不符合，故本院不予采信。本庭根据九阳豆浆机商铺××的陈述确认该商铺的收回时间为2016年7月15日较为合适，故该146㎡的房屋租金应计算为61元/㎡/月×6个月×146㎡+660元/㎡/年×（11+15天÷31天）个月×146㎡=145651.48元。二、建设银行财富中心支行（343㎡）。现查明建设银行财富中心支行的搬离时间为2015年4月份-5月份，建行财富中心支行搬离后，另一××方紫燕继续出租房屋，方紫燕交还该部分承租房屋的时间经育才中学工作人员出庭作证后可确认为2016年3月2日，现被告宁建生并未提交证据证明将其将房屋钥匙于何时交还何处、交给何人，也不能对原告举证提供相反证据，故本院认定被告宁建生交还其承租的建设银行财富中心支行（343㎡）的时间为2016年3月2日，故该部分租金应为61元/㎡/月×6个月×343㎡+660元/㎡/年×（7+2天÷31天）个月×343㎡=258810.1元。三、农业银行崤山支行（341㎡）。农业银行崤山支行于2017年12月9日搬离，故本庭对该部分房屋的租金计算至该日期为61元/㎡/月×6个月×341㎡+660元/㎡/年×12个月×341㎡+600元/㎡/年×（16+9天÷31天）个月×341㎡=627616元。以上租金共计1032077.58元，扣除被告已支付的保证金30000元后，被告宁建生还应向原告支付租金1002077.58元。对原告育才中学的违约金主张，该租赁合同系其同被告宁建生自愿签订，合同中因未预先对租金标准予以约定引发了双方的争议，在双方就租金标准未达成协商意见时，原告也未积极行使其合同解除权，故本院对其违约金主张不予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告宁建生支付原告三门峡市育才中学租金1002077.58元，限于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回原告三门峡市育才中学的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告宁建生的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14640元，反诉费50元，合计14690元，由三门峡市育才中学负担1160元，由宁建生负担13530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审 判 长  吕战廷人民陪审员  李朝阳人民陪审员  杨 波二〇一九年十二月二十五日书 记 员  尚旭东