广西壮族自治区上林县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0125民初1738号 原告：广西南宁和祥物业服务有限责任公司，住所地南宁市。统一社会信用代码：XXX。 法定代表人：温贤钦。 委托诉讼代理人谭力铭，男，1984年7月30日出生，壮族，住广西田阳县。 委托诉讼代理人覃卫国，男，1985年10月1日出生，住上林县。 被告：唐利利，女，1984年10月4日出生，壮族，住上林县。 原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司(以下简称和祥物业公司）与被告唐利利物业服务合同纠纷一案，本院2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月29日公开开庭进行了审理。原告和祥物业公司的委托诉讼代理人谭力铭、覃卫国，被告唐利利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告和祥物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付自2017年3月1日起至2019年7月31日止物业管理费、水电费等各项费用合计2954.7元；2、请求判令被告按照每日千分之五支付逾期付款的滞纳金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2019年7月22日应支付滞纳金为3486.7元，以上费用合计6441.4元；3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的南宁市上林县东方国际XX栋XX单元XX号的业主，建筑面积为152.52㎡。广西中泰房地产开发有限公司与原告于2017年2月27日签订《上林东方国际小区物业服务合同》，全面委托原告即广西南宁和祥物业服务有限公司对该住宅小区(总建筑面积约十万平米)进行物业管理，委托管理期限自2017年3月1日起至业委会成立后选聘新物业进驻之日止。协议约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积0.5元/㎡的标准向原告缴纳物业管理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按欠费金额×逾期天数×5‰的标准向原告支付违约金。协议生效后原告依约为被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2017年3月1日至2019年7月31日，被告共欠物业费、水电费等各项费用合计2954.7元，滞纳金3486.7元。被告拒不缴纳物业费的行为已严重违反了双方签署的《上林东方国际小区物业服务合同》，严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将被告诉至法院，望人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。 被告唐利利辩称：1、被告不是本案的适格被告。被告与原告互不相识，也没有任何业务往来，被告的业主管理者为东方国际小区业主委员会(即前身为东方国际小区业主管理委员会)，被告从进住东方国际小区后从来没有与原告签订任何业务服务合同；也没有委托授权业主委员会与原告签订任何物业服务合同。东方国际小区业主委员会也没有代表各业主与原告签订任何物业服务合同的内容。依据《物业管理条例》第十一条第四项之规定：业主大会有权选聘和解聘物业服务企业。到目前为止，原告从来没有被东方国际小区的业主大会或业主委员会选聘，更没有与东方国际小区业主委员会签订任何书面《物业服务合同》。一个根本不存在业务关系主体，怎样存在着被告欠原告的物业管理费、水电费等各项费用2954.7元、滞纳金3486.7元呢所以，被告与原告根本没有任何业务来往，就不存在双方的权利和义务的关系，因此，被告不是本案的适格被告。2、原告与广西中泰房地产开发有限公司签订《物业服务合同》对被告没有任何的约束力。大家知道，东方国际小区的业主委员会在2016年12月20日之前己聘用过《广西美之嘉物业服务有限公司》作为该小区的物业服务企业。这是事实，后因客观原因，双方已于2016年12月20日解除聘用服务合同。不知何因，原告便在2017年2月与广西中泰房地产开发有限公司擅自签订所谓《物业服务合同》，一个有主体资格的企业怎能与一个房地产公司在商品房已出售交付使用后，绕过小区业主委员会的权力，签订所谓物业服务合同，显然是不符合国务院颁发的《物业管理条例》的内容精神。该物业服务合同没有经过东方国际小区业主大会的确认；也没有得到东方国际小区业主委员会的确认。根据合同相对性的原则，该物业服务合同对东方国际小区的业主们不具有约束力。所以被告不是向原告交纳所谓物业管理费等费用，也不存在逾期付款而产生滞纳金的问题。3、东方国际小区已于2019年1月成功进行电改，在电改之前，是东方国际小区的业主代表自筹资金结清尚欠电费后统办理了开户，这些卓有成效的工作是业主与业主委员会共同努力的结果。而且业主自筹资金交纳的电费超过了原告“统计”的电费金额。因此，就不存在着原告所列举的被告尚欠水电费等项费用的问题，原告的指控是没有法律依据的。4、对于原告的行为，东方国际小区业主委员会于2018年12月1日向原告发出书面告知函，要求原告应于2018年12月30日前无条件退出上林县东方国际小区。因此，被告与原告不存在服务与被服务的关系。 本案的争议焦点：1、原告与被告之间是否存在物业服务合同关系；2、原告请求被告支付物业费、水电费等是否有事实理由和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据本院认定如下：1、原告的证据1-物业服务合同，经核对，本院对其真实性予以确认；2、原告的证据2-被告业主欠费明细账，该欠费明细为原告自己制作，被告不予认可，也表示自原告进驻小区后未向原告交纳物业费等费用，小区水、电改时已将水电欠费交清，结合本案其他证据，本院对该证据记载的除水费、电费的其他欠费项目予以确认，具体以下文论述为准；3、原告的证据3-备案申请表、备案证明，经核对，本院对其真实性予以确认；4、被告的证据-与美之嘉物业公司签订的前期物业服务合同，该证据与本案没有关联性，本院不予采纳；5、被告的证据-水改、电改欠费交纳收据，经核对，本院对该证据予以采信；6、被告的证据-小区管委会给大丰镇人民政府审批的名单，该证据有大丰镇人民政府的盖章，本院对其真实性予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 上林县东方国际住宅小区（以下简称东方国际小区）系由广西中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰房地产公司）建设开发。被告向中泰房地产公司购买了该小区XX栋XX单元XX号房，建筑面积为152.52㎡。在服务于该小区的前期物业服务公司广西美之嘉物业服务有限责任公司退出该小区后，2017年2月27日，中泰房地产公司与原告签订了《物业服务合同》，选聘原告对东方国际小区提供物业管理服务,合同对服务内容与质量、物业服务费用、违约责任等进行了约定。合同约定多层住宅的物业服务费为0.5元/月·平方米，专项维修资金为0.05元/月·平方米；物业服务包括代收水电费及公共分摊费用，生活垃圾处理费按政府下发的收费标准收取，代收代缴；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，凡超过三个月不缴纳服务费和水电费等相关费用的，应按日5‰支付滞纳金；合同期限自2017年3月1日起至业委会成立后并选聘新的物业进驻之日止。合同签订后，原告进驻东方国际小区提供物业服务。原告在2017年9月6日、2018年8月31日分别在上林县房产管理所、上林县住房和城乡规划建设局进行了物业管理服务备案。 原告在东方国际小区提供物业服务期间，小区治安环境较差，外来人员可以随意进出小区，发生过部分业主摩托车、电动自行车被盗事件；小区环境较脏乱，楼道出现垃圾未及时清理，路面破损坑洼未及时修补等情况。东方国际小区多名业主不满原告提供的服务，拒绝交纳物业服务管理等费用，双方产生纠纷矛盾。2019年8月15日，原告认为被告尚欠自2017年3月1日至2019年7月31日的物业服务费1907.5元、专项维修资金212.8元，自2018年10月1日至2019年7月31日的代收垃圾费67元，自2018年9月8日至2019年7月7日的代收水费561.5元，自2017年9月2日至2019年7月7日的水费公摊194.7元，自2019年2月2日至2019年7月1日的电费公摊11.2元，向本院提起诉讼。 另查明，东方国际小区在开发商交付给业主后一直未能实行水电费一户一表，在该小区业委会的推动下，在2019年1月份、8月份分别完成了电改、水改，现已实现水电费一户一表。电改时，尚拖欠电费的业主已向东方国际业委会交纳了拖欠的电费，由东方国际业委会代收拖欠电费后向上林供电局交纳。2019年1月29日，东方国际业委会的委员覃巧向上林供电局结清了东方国际小区业主尚欠的电费共计37072.97元。水改时，上林县自来水公司的工作人员进驻小区收取业主尚欠的水费后实施水改工程。本案被告在小区水电改时已交清拖欠的水电费。 再查明，2014年，东方国际小区成立业主管理委员会。2016年东方国际小区业主管理委员会换届选举，得到大丰镇人民政府的确认。2016年12月5日上林县住建局向东方国际小区业主管理委会做出答复，认为由于业主管委会不是按规范程序成立的“业主委员会”，为规范东方国际小区管理和物业服务工作，建议东方国际小区以现在的“业主管委会”为基础，重新按照业主委员会的成立程序，筹备召开业主大会，选举产生业主委员会。2018年10月10日东方国际小区召开业主大会，会议确定了三项内容，一是推选出新一届业委会及其成员；二是授权东方国际小区业委会代为管理小区物业、处理小区与物业公司的纠纷；三是要求和祥物业退出东方国际小区，对上述决定上林县东方国际小区有546户业主签字同意。选举出业主委员会成员后，经上林县住建局核查，确认东方国际业委会11人成员中，有7人是小区的业主，符合《南宁物业管理条例》第六条规定：房屋权属证书记载的所有权人为业主。2018年12月1日，东方国际业委会向和祥物业公司发出通知，不再要求物业公司提供物业服务，要求和祥物业公司于2018年12月30日前退出东方国际小区。和祥物业公司拒绝退出，东方国际业委会遂诉至本院，要求和祥物业公司退出东方国际小区，移交物业管理权。2019年11月6日，本院作出（2019）桂0125民初947号民事判决书（已发生法律效力），认定东方国际业委会于2018年10月10日已合法成立，判决和祥物业公司退出东方国际小区，并向东方国际业委会移交物业服务用房等相关设施以及物业服务所必需的相关资料。2019年11月30日，和祥物业公司已退出东方国际小区，不再提供物业服务。 本院认为，依法成立的合同，具有法律效力。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期服务合同。”原告与中泰房地产公司于2017年2月27日签订了《物业服务合同》，该合同系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。虽然原告没有直接与被告签订物业服务合同，但是原告与中泰房地产公司签订《物业服务合同》时，东方国际小区的业委会还未合法成立，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，《物业服务合同》对被告亦具有约束力。原告为小区提供了物业服务，被告在该小区居住生活，原被告双方之间存在事实的物业服务合同关系，且受《物业服务合同》的约束。 关于原告请求被告支付物业费、水电费等是否有事实理由和法律依据的问题。1、物业服务费。原告为东方国际小区提供了物业服务，被告作为业主，享受了物业服务，根据《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，故被告应交纳物业服务费。在东方国际小区未合法成立业主委员会以前，原告与中泰房地产公司签订的《物业服务合同》属于合法有效的前期物业合同。东方国际小区成立业主委员会后，业主委员会有权解除该物业合同。东方国际小区业主不满意原告提供的物业服务质量，该小区业委会于2018年12月1日向原告发出通知，不再要求物业公司提供物业服务，要求原告于2018年12月30日前退出东方国际小区。故《物业服务合同》从2017年3月1日至2018年12月30日对东方国际小区的业主有约束力。被告应向原告支付2017年3月1日至2018年12月30日期间的物业服务费。但是，原告为东方国际小区提供的物业服务较差，不能按《物业服务合同》的约定按质履行服务义务，故本院对被告应交纳的物业服务费进行酌减，被告应支付的物业服务费为：0.5元/平方米×152.52㎡×22个月×70% =1174.4元。2、专项维修资金。《物业管理条例》第五十四条第二款规定，专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。原告现已停止为东方国际小区提供物业服务，要求补缴专项维修资金的权利应由小区业主大会行使。原告没有证据证明其垫资为本案被告缴纳专项维修资金，且已用于小区共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，故原告请求被告支付2017年3月1日至2019年7月31日的专项维修资金212.8元，没有事实理由和法律依据，本院不予支持。3、代收垃圾费。《物业服务合同》约定原告可以按政府下发的收费标准代收代缴业主的生活垃圾处理费，故原告请求被告支付自2018年10月1日至2019年7月31日的代收垃圾费67元，有事实理由和法律依据，本院予以支持。4、水费。因东方国际小区在水改时被告拖欠的水费已向上林县自来水公司交清，原告没有其他证据证明其替被告代交了自2018年9月8日至2019年7月7日的水费561.5元，故原告请求被告支付代收水费561.5元，没有事实理由和法律依据，本院不予支持。5、水费公摊。《物业服务合同》约定原告可以代收水电费及公共分摊费用。小区水管老旧，时常发生漏水，所产生的水损耗应由全体业主合理分摊。原告按照被告房屋的建筑面积计算分摊水损费用，合理有据，其请求被告支付自2017年9月2日至2019年7月7日的水费公摊194.7元，有事实理由和法律依据，本院予以支持。6、电费公摊。《物业服务合同》约定原告可以代收水电费及公共分摊费用。电费公摊主要产生于小区公共道路、楼梯的照明及小区变压器的电损耗，应由全体业主合理分摊。原告按照被告房屋的建筑面积计算电费公摊，合理有据，其请求被告支付自2019年2月2日至2019年7月1日的电费公摊11.2元，有事实理由和法律依据，本院予以支持。7、滞纳金。虽然《物业服务合同》约定“业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，凡超过三个月不缴纳服务费和水电费等相关费用的，应按日5‰支付滞纳金”，但是前提是原告应按《物业服务合同》中约定的服务内容与质量履行义务。本案中，原告为小区提供的服务质量较差，治安、卫生环境不尽理想，故其请求被告支付滞纳金，理据不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百二十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第一款、第五十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告唐利利支付原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司物业服务费1174.4元； 二、被告唐利利支付原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司代收垃圾费67元； 三、被告唐利利支付原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司水费公摊194.7元、电费公摊11.2元； 四、驳回原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述给付金钱义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内付清，义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院或同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告唐利利负担10元，原告广西南宁和祥物业服务有限责任公司负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长 何 健 审判员 邹文乾 审判员 韦洪波 二〇一九年十二月十九日 书记员 覃玉意