江西省井冈山市人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0881民初885号原告：井冈山市新城区物业服务有限公司，住址江西省井冈山市新城区锦绣花园内，统一社会信用代码91360881696061214E。法定代表人：季玲，董事长。委托诉讼代理人：邓志海，江西志诚律师事务所律师。被告：黎祖禄，男，1983年11月23日出生，汉族，住江西省井冈山市新城区。原告井冈山市新城区物业服务有限公司与被告黎祖禄物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告井冈山市新城区物业服务有限公司委托诉讼代理人邓志海、被告黎祖禄均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。井冈山市新城区物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令黎祖禄支付物业服务费4923元、滞纳金984.60元；2、本案诉讼费由黎祖禄承担。事实和理由：2009年9月1日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产开发有限公司协商一致，签订了《井冈山井福苑物业管理合同》。井冈山市新城区物业服务有限公司按约入住井福苑小区进行前期物业管理。2018年2月，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会协商一致，签订了《井冈山（新城区）井福苑物业管理（服务）合同》，井冈山市新城区物业服务有限公司在井福苑小区服务至今。井冈山市物价局批复井福苑物业服务费每月0.3元/㎡；黎祖禄在井福苑小区物业面积为139.08㎡，入住小区后，虽经井冈山市新城区物业服务有限公司每季书面催缴，黎祖禄从2010年1月至2019年10月拒交物业服务费，共欠交物业服务费4923元。为维护自身合法权益，根据合同约定和《物业管理条例》等之规定，特向法院提起诉讼，请依法支持上列诉请。黎祖禄辩称，请依法驳回井冈山市新城区物业服务有限公司的诉讼请求。其理由如下：1、2005年黎祖禄与案外人李长生共同购买井福苑的房子，双方各占50%的份额。2018年6月黎祖禄购买了李长生的份额。2014年黎祖禄入住井福苑小区。2、井冈山市新城区井福苑物业管理合同无效。2009年9月1日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产有限公司签订的合同，但井冈山市新城区物业服务有限公司成立于2009年10月22日。根据2004年5月1日起施行的《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日，持营业执照、物业管理专业人员的职业资格证书和技术人员职称证书等办理物业资质证书。其次，依据《物业管理条例》第三章前期物业管理第二十四条，住宅物业的建设单位应当通过招标的方式选聘物业服务企业。3、井冈山市新城区物业服务有限公司因服务不作为，业主拒缴物业费。井冈山市新城区物业服务有限公司拆卸多户业主水表和电闸一直未安装回去。4、井冈山市新城区物业服务有限公司乱收费。井冈山市新城区物业服务有限公司的服务费按照每月0.3元/㎡收取，根据井冈山市物价局井价字【2010】01号关于井福苑住宅小区物业服务收费标准的批复，在小区整体工程完工及各项物业服务完善之前根据物业服务情况暂按0.28元/㎡.月执行。现井冈山市多福房地产有限公司还在建设，到目前还未退出，以上证明整体工程未完工，井冈山市新城区物业服务有限公司乱收费。5、井冈山市新城区物业服务有限公司不作为。井福苑小区环境非常差，楼道内无人清扫，单元门禁无法使用，照明无人更换，无消防设施。小区内垃圾随处可见。井冈山市新城区物业服务有限公司为支持自己的主张向法庭提交了以下证据：1.井冈山市新城区物业服务有限公司营业执照，证明井冈山市新城区物业服务有限公司的身份信息；2.2009年9月1日《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、2016年元月1日《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》、《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》各一份，证明双方确定物业管理关系，明确各自权利义务，同时2018年2月18日签订的合同中有约定，业主不支付物业服务费按照每月千分之三收取滞纳金；3.井冈山市物价局文件（井价字[2010]01号）、井冈山市物价局文件（井价字[2011]26号）各一份，证明井福苑的物业费由井冈山市物价局行政确定；4.井福0387井冈山市商品房买卖合同，证明黎祖禄与井冈山市新城区物业服务有限公司存在物业服务合同关系。5.井福苑小区的财务上随机调取的凭证原件三份，两份物业公司缴纳的路灯电费费用凭证（若干张），一份垃圾清运费用凭证，证明井冈山市新城区物业服务有限公司一直在井福苑小区履行物业服务义务。黎祖禄对井冈山市新城区物业服务有限公司提供的上述证据质证认为：1.无异议；2.三份物业合同的合法性有异议，三份合同均不合法，是无效合同；3.物价局的批复，按0.28元每平方米收费没有意见；4.没有异议；5.凭证中的发票没有交款单位的名称，不能证明是井冈山市新城区物业服务有限公司交的费用，并且不能证明是用在井福苑小区的费用；对垃圾代运费有异议。黎祖禄为支持自己的主张向法庭提交了以下证据：1.照片16张，证明小区内有大量的垃圾、建筑垃圾，大树无人养护死亡，餐馆乱排餐厨垃圾、门卫一房多用，井冈山市新城区物业服务有限公司不作为、没有尽到物业服务的义务，侵占业主利益；2.对各业主进行的微信调查，证明小区业主没有参加也没有收到召开业主大会的通知；3.井福苑业主群关于拆卸业主水表和电表接龙表，证明井冈山市新城区物业服务有限公司侵害业主利益；4.房产证及发票，证明井福苑小区C区7栋1单元402室之前是黎祖禄与李长生共有房屋；5.江西日报遗失声明，证明井冈山市新城区物业服务有限公司没有尽到物业服务义务；６．井冈山新闻对井福苑小区的环境进行曝光，证明井福苑小区卫生脏乱差；７.企业变更信息表一份，证明2010年5月4日变更前的法人是肖井华，变更后的法人是季玲，董事备案中肖井华是董事，肖井华在不是法人代表的情况还是以他的名字续签了物业服务合同，所以这个合同是无效的。井冈山市新城区物业服务有限公司对黎祖禄提供的证据质证如下：1.真实性、合法性均有异议，物业服务这是一个动态的服务，这是截取了一个时间拍摄的照片，不能证明什么，其取得的途径是否合法不清楚，井冈山正在创建文明城市，这种情况更加不可能大量存在；2.关联性有异议，是否召开业主大会与本案无关；3.因物业管理中是包括了水表电表内的，可能是生锈了，要拿去修的；4.三性无异议；5.关联性有异议，与本案无关；６.没有异议，证明市政府也在检查监督；7.该证据为复印件，没有出处的证明。真实性、合法性、关联性均有异议。对井冈山市新城区物业服务有限公司、黎祖禄均无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对双方均有异议的证据，本院认证如下：对井冈山市新城区物业服务有限公司提供的证据：第二组证据2009年9月1日和2016年元月1日的物业合同是井福苑业主委员会成立前，原开发商与井冈山市新城区物业服务有限公司签订的合同，2018年2月18日的合同是井冈山井福苑业主委员会与井冈山市新城区物业服务有限公司签订的合同，该三份合同均提供了原件予以核对，订立合同的主体均在合同上签字或盖章，合同的内容与本案相关联，本院对该组证据予以采信；第五组证据两份物业公司缴纳的路灯电费费用凭证（若干张），一份垃圾清运费用凭证，该组证据均是原件，虽然这些付款凭证发票抬头没有注明付款单位，但这些票据均是由井冈山市新城区物业服务有限公司保管，发票的形式合法，与本案相关联，故该组证据本院予以采信。对黎祖禄提供的证据：第一组证据16张照片的地点均是井福苑小区，反映的内容与本案相关联，本院对该组证据予以采信；第五组证据江西日报遗失声明，反映的内容与本案无关，本院对该组证据不予采信；第七组证据企业变更信息表是复印件，没有来源和出处，该组证据本院不予采信。庭审中法庭向双方当事人宣读了2019年11月19日向张有梅（井冈山市映山红社区党支部书记）做的询问笔录，对该份笔录井冈山市新城区物业服务有限公司没有异议，黎祖禄对该笔录的真实性无异议，但对张有梅所说的话有异议，该询问笔录本院予以采信。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月1日,井冈山市新城区物业管理有限公司与井冈山市多福房地产开发有限公司签订了《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》，约定：甲方（井冈山市多福房地产有限公司）将位于井冈山市新城区井福苑住宅小区范围内的物业委托给乙方（井冈山市新城区物业管理有限公司）实行统一管理，综合服务，包括住宅小高层42栋、电梯高层4栋、经营用房1栋，幼儿园一所及所属的全部店面等。2009年10月15日，井冈山市新城区物业管理有限公司更名为“井冈山市新城区物业服务有限公司”。2009年10月22日，井冈山市新城区物业服务有限公司依法登记成立。合同签订后，井冈山市新城区物业服务有限公司入驻井冈山市新城区井福苑小区从事物业管理服务。根据井冈山市物价局井价字【2010】01号关于井福苑住宅小区物业服务收费标准的批复规定：一、住宅物业服务费：在小区整体工程完工及各项物业服务完善之前根据提供物业服务的情况暂按0.28元/㎡.月执行。待小区整体设施完善后按0.3元/㎡.月执行。2016年元月1日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产有限公司又签订了《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》，井冈山市新城区井福苑业主委员会在合同末尾加盖了公章。该合同约定第一条物业管理内容（一）甲方（井冈山市多福房地产有限公司）将位于井冈山市新城区井福苑住宅小区范围内的物业委托给乙方（井冈山市新城区物业服务有限公司）实行统一管理，综合服务。第三条物业服务收费价格1、住宅小高层：每月0.3元/㎡；2、电梯高层：每月1.00元/㎡；3、幼儿园、经营用房、店面：每月0.80元/㎡；4、装修管理费每次1500元/套，装修垃圾费每次8元/㎡。第十五条约定:本物业管理区域物业服务收费采取包干制方式(一)物业服务费由业主按其拥有物业的专有部分物业建筑面积交纳,具体标准如下:1、高层住宅(有电梯:0.8元/月平方米);高层附属杂物间车库物业0.4元/月平方米;2、多层住宅(无电梯)0.6元/月平方米;3、商业物业1.5元/月平方米;4、生活垃圾费:按市政府规定交费,住宅8元/月/户,商业20元/月/户。2018年2月18日，井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会签订了《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》合同第九条约定:第一章总则第一条乙方（井冈山市新城区物业服务有限公司）提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任，并监督本合同的实施。第二章第一条物业基本情况如下：物业名称：井冈山市新城区物业服务有限公司。物业类型：42栋多层住宅、4栋电梯房、经营用房2栋，幼儿园一所，游泳池一个等所辖区内各类物业，座落地址：井冈山市新城区（红星街道办映山红居委会所辖内）。第三章服务项目：安防服务、保洁服务、绿化维护服务、公共照明服务、公共设施设备维护维修服务、房屋公共部位的维修、养护和管理、室内装饰装修监管服务。第四章收费标准第五条物业服务费的收费标准：1、多层住宅物业服务费按0.3元/㎡/月收取；2、小区幼儿园的物业服务费按0.8元/㎡/月收取；3、电梯房物业服务费按1元/㎡/月收取；4、小区店铺的物业费按0.8元/㎡/月收取；5、小区车库、储藏间特定费按0.25元/㎡/月收取；6、未按时缴纳物业服务费按日千分之三收取滞纳金。井冈山市新城区物业服务有限公司从2009年10月起至2019年10月一直为井冈山市新城区井福苑小区提供物业服务。2005年6月29日，黎祖禄和案外人李长生共同购买了井冈山市新城区井福苑小区C区7栋1单元402室的房产,该房的建筑面积为139.08㎡，黎祖禄和李长生各占69.54㎡的产权。庭审中经法庭询问，井冈山市新城区物业服务有限公司不同意追加李长生为本案共同被告。2018年6月1日，黎祖禄购买了属于李长生的产权。即自2018年6月1日起该房属黎祖禄所有。2010年1月至2019年10月按0.3元/月平方米的标准计算物业服务费。黎祖禄目前尚欠2010年1月至2019年10月间的物业服务费2566.03未支付。直至2019年10月18日,黎祖禄拖欠的物业服务费滞纳金为513.21元。另查明,2017年8月23日，井冈山市井福苑小区业主委员会依法成立。2018年8月，井冈山市新城区井福苑小区因垃圾未及时清理被井冈山新闻曝光。本院认为：一、关于井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市多福房地产开发有限公司签订的《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》，以及井冈山市新城区物业服务有限公司与井冈山市井福苑小区业主委员会签订的《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》是否合法有效的问题。《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理合同》，2009年9月1日，即签订合同时井冈山市新城区物业管理有限公司尚未成立，2009年10月15日，井冈山市新城区物业管理有限公司更名为井冈山市新城区物业服务有限公司。随后，井冈山市新城区物业服务有限公司依法登记成立。因签订合同时,小区尚未成立业主委员会,故由井冈山市多福房地产有限公司代表全体业主与井冈山市新城区物业服务有限公司签订合同。《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》、《井冈山市新城区井福苑物业管理（服务）合同（续）》已经实际履行，且无违反法律、法规强制性规定的情形，井福苑小区的全体业主对上述合同也未提出异议，应认定合同有效。从合同的性质来看,该合同系为第三方(业主)设定权利与义务的合同,具有前期物业服务合同的性质。井冈山市新城区井福苑业主委员会依法成立后，井冈山市新城区业主委员会代表井福苑小区的业主对外与井冈山市新城区物业服务有限公司签订《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》，至于该合同签订时是否召开了业主大会，对于合同相对方井冈山市新城区物业服务有限公司无审查的义务。合同签订后全体业主亦未提出异议，因此该合同应认定为有效合同。上述三份合同虽然系井冈山市多福房地产有限公司或井冈山市新城区业主委员会与井冈山市新城区物业服务有限公司签订,但合同的主要权利与义务人系针对物业公司和广大业主,即物业服务公司提供物业管理服务,业主交费并遵守相关管理制度之义务。受托人井冈山市新城区物业服务有限公司依照委托事项约定,实际为黎祖禄等业主提供了物业服务,而黎祖禄等业主对服务均予以领受,无阻却之行为,则视为其接受了物业服务合同的权利,则应承担支付合同对价的义务,即井冈山市新城区有限公司有权向业主收取相应的物业管理费。二、关于黎祖禄拖欠的物业服务费的数额问题。按照物业服务合同的约定,住宅小高层：每月0.3元/㎡，2010年1月至2018年5月，按照建筑面积69.56㎡计算，故黎祖禄2010年1月至2018年5月应交纳的物业服务费为1856.72元(69.56㎡×0.30元/月·㎡×89个月=1856.72元),2018年6月至2019年10月，以每月0.3元/㎡，按照建筑面积139.08㎡计算,故黎祖禄201８年５月至201９年10月应交纳的物业服务费为709.31元(139.08㎡×0.30元/月·㎡×17个月=709.31元)。黎祖禄从2010年1月始拖欠物业服务费,至2019年10月,黎祖禄应交纳的物业服务费为2566.03元(1856.72元+709.31元=2566.03元)。三、关于滞纳金的问题。虽然《井冈山市（新城区）井福苑物业管理（服务）合同（补充）》约定未按时缴纳物业服务费按日千分之三收取滞纳金，但井冈山市新城区物业服务有限公司只要求按未交纳部分的20%支付滞纳金，因黎祖禄未按时交纳物业费不但违反合同约定,而且给井冈山市新城区物业有限公司造成了损失,应向井冈山市新城区物业服务有限公司支付相应的滞纳金,故井冈山市新城物业服务有限公司要求黎祖禄支付滞纳金984.60元的诉讼请求,本院予以支持黎祖禄支付滞纳金513.21元。四、关于井冈山市新城区物业服务有限公司是否依约履行了服务义务的问题。从井冈山市新城区物业服务有限公司提供的证据以及从黎祖禄提供的16张照片显示，井冈山市新城区物业服务有限公司为井福苑小区提供了物业服务，但井冈山市新城区物业服务有限公司在提供物业服务过程中，因垃圾未及时清运被井冈山新闻曝光，表明井冈山市新城区物业服务有限公司所提供的物业服务存在瑕疵，由于井冈山市新城区物业服务有限公司未全面履行合同义务，应当从黎祖禄应交纳的物业费中予以核减，本院酌情认定核减比率为20%，即513.21元（2566.03×20%=513.21元）。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条之规定,判决如下:一、被告黎祖禄于本判决生效后五日内向原告井冈山市新城物业服务有限公司支付2010年1月至2019年10月的物业服务费2566.03元;二、驳回原告井冈山市新城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元,减半收取25元，由黎祖禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审判员  江丽萍二〇一九年十二月九日书记员  鄢能俊