重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0112民初26734号原告：邵全胜，男，1965年1月17日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：洪永秀，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。被告：屈明兴，男，1966年11月5日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：张君，重庆钦天律师事务所律师。第三人：杨东，男，1966年12月2日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：付晓琴，女，系第三人配偶。原告邵全胜与被告屈明兴、第三人杨东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案受理后，依法适用简易程序于2019年11月21日、2019年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人洪永秀，被告的委托诉讼代理人张君，第三人的委托诉讼代理付晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告2016年9月15日签订的《厂房租赁合同》无效；2.被告立即搬出位于重庆市渝北区回兴街道长河村xx社的1459平方米厂房并将其返还原告；3.被告以16049元/月为标准支付2019年7月7日至返还房屋时止的房屋占有使用费；4.被告支付2019年8月至9月的电费11022.43元，2019年8月至9月的清洁、电工工资、水费、除渣费1282元；诉讼费由被告负担。事实与理由：2007年1月1日，原告从第三人处获得了5000平方米的土地使用权，后原告在土地上修建了厂房。2016年9月15日，原被告就其中1459平方米厂房签订了租赁合同，原告也将厂房交付被告使用，但从2019年6月14日起被告拒绝支付费用也不搬离厂房。由于案涉厂房未取得建设规划许可，双方签订的租赁合同应属无效，据此提起诉讼，望判如所请。被告答辩称：1.案涉租赁合同系无效合同，因案涉厂房未取得规划许可证；2.案涉厂房于2019年6月20日被拆迁，双方租赁关系于此时终止，之后双方并未构成租赁关系，故之后的占用费不应参照租金金额标准支付；3.拆迁公告发布后，案涉厂房水电已断，未实际生产，不应支付水电清洁等费用；4.现被告尚未获得搬迁补助等，客观上无法立即搬离。请求驳回原告的诉讼请求。第三人答辩称：同意原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，厂房租赁合同、中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单、手机截图、营业执照、重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同、市场主体登记注册基本情况、重庆市渝北区人民政府回兴街道办事处关于屈明兴的回复，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议之证据，即原告举示的1.农村土地承包经营权流转协议、票据，拟证明原告在第三人处获得了土地，并向社区缴纳了土地租金，案涉厂房的权益属于原告。因原告举示的乃是原件，协议系原告与第三人签订，第三人对其真实性予以认可，故本院对该组证据的真实性予以认可。2.解除合同通知书、邮寄存根，拟证明因被告违约拖欠租金，原告已发函解除合同。被告表示未收到该份通知书，因邮件存根只能证明原告曾邮寄，但不能证明邮寄的文件资料以及是否实际送达被告，故对该组证据不予采纳。3.证明、电费清单及发票，拟证明被告欠付的电费情况；证明系重庆兴源畜牧发展有限公司出具，内容为“渝北区回兴街道长河村xx社，户名为重庆兴源畜牧发展有限公司，户号为1516949xxx的电表系原告借用其公司名义申请安装的，申请安装的费用全部系原告出资，该电表从申请安装起一直是原告在实际管理使用，缴纳相关费”。根据电费清单及发票显示户号为1516949xxx的电表用户2019年8月的电费为205.38元，2019年9月电费为15363.05元，电力公司开具了金额为205.38元、15363.05元的发票两张。审理中，原告表示该电表户号由被告及张世祥（音）使用，2019年8月至9月张世祥的电费为4546元，被告电费为11022.43元，水电费系原告统计后每月通知被告缴纳，2019年8月12日之后案涉厂房确断了水电。因上述证据只能证明总的电费金额，被告与张世祥如何分配无证据予以证明，故上述证据不足以证明被告的实际用电量及用电金额，且原告亦认可8月之后即断水断电，因上述证据不能达到原告的证明目的，本院不予采纳。被告举示的照片、行政程序告知书，拟证明案涉厂房处于征收范围，征收时间为2019年6月20日，被告向政府反映未获得征收补偿。因上述证据系提供的原件，本院对其真实性予以认可。然通知的内容为“重庆市渝北区人民政府回兴街道办事处于2019年6月28日向绍全胜出具，称因铁路枢纽东环线建设需要，需使用回兴街道辖区长河社区9组、12组部分集体土地，请你单位于2019年7月20日搬离完毕”；行政程序告知书的内容为“重庆市渝北区人民政府回兴街道办事处于2019年9月2日向被告出具，表示对被告反映的未获得征收补偿等问题已移交规划建设管理环保办公室处理”。通知只能证明回兴街道办事处通知绍全胜搬离场地，行政程序告知书只显示了被告依法反映问题的情形，并不能证明场地已确规划于征收范围，征收范围应以相应的征收公告为据，上述证据不能达到被告的证明目的，本院对上述证据的证明目的不予采纳。第三人举示的排污合作治理协议、农村土地承包经营权流转的补充合同，拟证明土地发包方同意其在土地上修建厂房。因排污合作治理协议与本案审理无关，本院不予采纳；补充合同系原件，本院对其真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人系重庆市鑫灿金属热处理厂的负责人，该厂系个人独资企业。2005年2月28日，重庆市渝北区回兴街道办事处长河村xx社（发包方、甲方）、重庆市鑫灿金属热处理厂（承包方、乙方）签订《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同》，第2条约定：流转土地位于回兴街道长河村xx社，土地名称连二院子，总计面积43.797亩，其中田27.26亩，土11.537亩，集体公路、荒地、地坝5亩；第3条约定：流转期限：在原承包合同期内，甲方将该宗地流转给乙方，从2005年6月8日至2025年6月7日；第4条约定：乙方将该宗地作为农业生产用地或开发经营特色农业。土地流转期内，乙方不得改变土地所有权或者使用权的性质，也不得改变土地的农业用途；第8.3条约定：乙方负责对该土地的生产经营和转租，实行自负盈亏。使用期内，不得改变土地所有权和使用权的性质，也不得改变土地的农用性质，原则上维持该土地的基本原貌。因生产需要的临时建筑，按农业生产用地对待，报街道国土所、村建所备案。2005年6月21日，重庆市渝北区回兴街道办事处长河村xx社（发包方、甲方）、重庆市鑫灿金属热处理厂（承包方、乙方）签订《重庆市渝北区回兴街道农村土地承包经营权流转合同的补充合同》第3条约定：甲方同意乙方在流转土地的用途上，在土地的流转期内，乙方可以在该宗土地上改变用途，由乙方建厂房用地。2007年1月1日，原告（乙方）、第三人（甲方）签订《农村土地承包经营权流转协议》，约定甲方将渝北区回兴街道办事处长河村xx社租用地5000平方米的经营权和使用权转让给乙方，转让期限截止日期为2025年6月7日，5000平方米内的整个钢结构工程由甲方统一施工修建，单价为85元/平方米，按地平方丈量，质量由乙方验收合格后交付使用（钢结构面积由乙方自行安排）等。2016年9月15日，原告（出租方、甲方）、被告（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，第1条约定：乙方租用甲方位于渝北区回兴街道长河村xx社的厂房；第2条约定：租期从2016年9月16日至2021年9月15日；第3条约定：租赁面积为1459平方米，租金16049元/月。审理中，双方认可被告将1459平方米区分为了两个车间，一车间659平方米，租金7249元/月，被告已支付租金至2019年7月6日，二车间800平方米，租金8800元/月，被告已支付租金至2019年6月13日。对于案涉厂房的状况，双方均认可被告现仍占有案涉厂房，2019年8月12日之后案涉厂房断了水电，现未在案涉厂房四周看到征收公告。原告与第三人均陈述第三人系将推平的空地移交原告，案涉厂房由第三人同意修建，原告支付相应费用，至于修建厂房时二者均未报批取得建设规划许可。另查明：被告向重庆市渝北区人民政府回兴街道办事处反映其承租案涉厂房未获得铁路枢纽东环线建设搬迁费及员工解散补偿费。重庆市渝北区人民政府回兴街道办事处于2019年9月6日回复称“1.停工损失费及赔偿、设备搬运费、安装调试费等问题应按你与房东（即原告）签订的有关协议约定执行，如有争议，可依法进行诉讼仲裁解决；2.与员工解除劳动合同关系是企业行为，不存在企业解除劳动关系要求街道补偿的问题”。本院认为，因案涉厂房未取得建设工程规划许可，故原被告就案涉厂房签订的租赁合同应属无效。本院对此项诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因原被告双方就案涉厂房形成的租赁合同关系无效，原告有权要求被告搬离并返还其占有的案涉厂房，本院对此项诉讼请求予以支持。被告称未获得搬迁补偿等无法搬迁，因案涉厂房现是否处于征收范围仍未确定，且即使处于征收范围，被告是否能获得搬迁补偿等与本案审理无关，被告可另案主张，本院对此项辩称意见不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条约定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。被告仍占有案涉厂房，应当参照租金标准支付房屋占有使用费。本案中，案涉厂房于2019年8月12日断水电，此前无证据证明被告存在使用房屋的障碍，故此前的房屋占有使用费被告应当负担。至于2019年8月12日之后的房屋占有使用费，因断水电之后被告确无法正常经营使用厂房，基于公平原则，之后的房屋占有使用费被告本无需缴纳。然由于案涉厂房已断水电，案涉租赁合同确属无效，本院亦依法认定了合同无效，并判决被告返还厂房，故在本院指定期限内被告应当搬离并返还厂房，如指定期限届满后被告仍未搬离并返还，其已无占有厂房的合理合法依据，此时即使其无法正常使用厂房，基于公平原则，也应由其承担占有房屋的费用。据此，本院对原告请求判令被告以16049元/月为标准支付2019年7月7日至2019年8月12日止的房屋占有使用费的诉讼请求予以支持。至于之后的房屋占有使用费，如被告未在本院指定期限返还厂房，应自本院指定返还期限届满之次日以16049元/月为标准支付房屋占有使用费至实际返还厂房之日止。至于水电、清洁、电工工资、除渣费等费用，因原告并未举示充分证据予以证明，本院对此项诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、原告邵全胜与被告屈明兴于2016年9月15日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告屈明兴于本判决生效之日起30日内搬离位于渝北区回兴街道长河村xx社1459平方米厂房并将其返还原告邵全胜；三、被告屈明兴于本判决生效之日立即支付原告邵全胜房屋占有使用费，计算方式为：以16049元/月为标准从2019年7月7日计算至2019年8月12日；四、如被告屈明兴未按第二项履行义务，则被告屈明兴应自本判决生效之日起第31日按16049元/月为标准向原告邵全胜支付房屋占有使用费至实际搬离并返还厂房之日止；五、驳回原告邵全胜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7800元，减半收取3900元，由被告屈明兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  欧春利二〇一九年十二月三十一日书记员  楚 仑