陕西省咸阳市渭城区人民法院陕西省咸阳市渭城区人民法院 民事判决书                           （2019）陕0404民初5096号 原告：代小安，男，1978年9月11日出生，汉族，住咸阳市渭城区，。原告：赵艺茜，女，1979年5月12日出生，汉族，住咸阳市渭城区，。被告：许涛，男，1980年6月4日出生，汉族，住咸阳市渭城区，。原告代小安、赵艺茜与被告许涛合伙协议纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代小安、赵艺茜，被告许涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代小安、赵艺茜的诉讼请求为：1、依法判令终止履行双方签订的《合作协议》；2、判令许涛赔偿代小安、赵艺茜投资损失635000元；3、本案诉讼费由许涛承担。事实与理由：代小安、赵艺茜与许涛系同学关系，2016年9月14日，在许涛一再承诺土地使用手续合法的前提下，双方就位于陕西省西咸新区XX城XX街道XX村XX路以北7米内的土地签订《合作协议》一份，协议约定了合作内容、建设项目及双方的权利义务等。协议签订后，代小安即向许涛交付建设款220000元，由许涛承建厂房，后因其他原因，代小安、赵艺茜在原建设基础上自行出资415000元，按照合同约定新建厂房、道路、绿化等，共花费635000余元。厂房建成后，各方协商租赁给第三人使用，代小安、赵艺茜将收取的租金支付15000元给许涛，共支付两年。2019年2月，代小安、赵艺茜看到厂房需要拆除的通知后，才得知许涛所提供的土地使用期限至2017年7月15日。二人随即向许涛询问，许涛承诺无事，但2019年2月27日，涉案厂房被强制拆除。代小安、赵艺茜多次与许涛协商此事的解决方式均未果，故二人起诉至法院，请求依法判决。代小安、赵艺茜举证如下：一、《合作协议》一份，欲证明代小安、赵艺茜与许涛在2016年9月14日签订协议，协议对双方的权利义务进行了约定，并约定代小安、赵艺茜向许涛支付出租费用的15%，许涛占该合伙15%干股的事实。二、《责令限期拆除通知书》一份，欲证明秦汉新城相关部门责令将本案所涉违建厂房限期予以拆迁的事实。三、证人代某某的证言一份，欲证明协议签订后，代小安、赵艺茜为后续工程的建设花费410000元的事实。四、票据25张，欲证明代小安、赵艺茜为修建厂房花费约310000元的事实。五、厂房拆除前后的视频、照片一份，欲证明厂房的建设情况及被强制拆除的事实。六、渭城区国土资源局的用地备案意见一份，欲证明许涛养殖场的临时用地期限为两年，许涛在用地期限剩余不足一年的情况下仍与两原告签订合伙协议，致使两原告在该土地上投资建厂房，被强制拆除后产生巨大损失的事实。被告许涛辩称，秦汉新城相关部门以擅自改变土地用途，建设违建大棚房为由，责令强制拆除本案所涉厂房，这不是其个人的责任。许涛未提交证据。庭审中，经组织双方当事人举证、质证，现认证如下：对代小安、赵艺茜所举证据一、二、五、六，许涛表示认可，故予以确认。对代小安、赵艺茜所举证据三、四，许涛认为建房花费是代小安、赵艺茜二人自行支出的，花费多少其并不知情，故对该组证据不予认可。经审查后认为，该两组证据结合庭审中当事人的陈述，能够确认本案所涉厂房中的居住楼建设、道路硬化、绿化工程等系由两原告委托代某某实施。经核算证据三中的票据，购买建材的花费应为280115元，代某某在证人证言中表述上述工程施工产生人工费约90000元，结合当地农民工日工资标准（100元-200元），工程期限（90天-120天），工人人数（9人-10人），该部分待证事实在合理范围内，故对此证明目的予以确认。经审理查明本案事实如下：2016年9月14日，代小安、赵艺茜（合同乙方)与许涛（合同甲方）签订《合作协议》一份，协议约定：乙方二人共同在甲方处投资建设，具体地址位于渭城区XX城XX堡村机场专用高速以北7米内；乙方在甲方处的所有投资建设如遇拆迁，乙方承诺让甲方占拆迁赔偿的15%，同时每年厂房出租出去的情况下，收出租费的15%；乙方在甲方处厂房及住宅经营使用权全部归乙方所有，甲方不得干涉乙方经营和使用；乙方在甲方处投资建设所有用地手续合法，由甲方提供，乙方不予负责；甲方给乙方保证乙方在甲方处所有土地建设使用年限为20年（如使用年限未到，中途土地有纠纷，乙方一切损失，甲方愿全部承担）。合同签订后，代小安、赵艺茜向许涛交付220000元用于厂房建设。2016年10月，代小安委托同村村民代某某在厂房旁建造三层楼房一座，同时将路面硬化、厂房地面硬化、绿化等工程一并交由代某某完成。该部分工程建设购买建材花费280115元，支出人工费90000元。厂房及其他设施建成后，代小安、赵艺茜将此处对外出租。2017年获得租金70000元，2018年获得租金100000元。在此期间，代小安、赵艺茜分两次向许涛支付了租金收益各15000元，共计30000元。    2019年2月15日，秦汉新城相关部门联合下发了一份《责令限期拆除通知书》，以擅自占用农村集体土地为由，要求限期拆除本案所涉土地上的所有建筑物、构筑物及水泥地面。收到该通知后，代小安、赵艺茜自行组织人力拆除了居住用房屋，其余建筑物由秦汉新城强制拆除。拆除废弃物由代小安、赵艺茜自行变卖后获得40000元。    另查明，本案所涉土地原为许涛的养殖场，其临时用地期限为两年，自2015年7月15日至2017年7月15日。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                      本院认为，本案的争议焦点为：1、代小安、赵艺茜与许涛签订的《合作协议》的效力？2、代小安、赵艺茜投资所建的厂房及其他设施被强制拆除所产生的损失应如何承担？    关于焦点一，根据双方签订的《合作协议》，由代小安、赵艺茜提供资金，在许涛提供的土地上修建厂房及其他设施，用于出租获取租金，并约定了租金及拆迁赔偿的分配比例，故双方应系合伙关系。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条及第五十七条的规定：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。”“临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。”双方在未取得相应审批手续的情况下，在农用地上建设厂房、居住楼等建筑设施用于经营收益的行为，违反了上述法律的强制性规定，故该《合作协议》应属无效。关于焦点二，代小安、赵艺茜共为修建厂房及其他设施投入了590115元（交付许涛220000元修建厂房；建造居住楼及道路硬化、绿化工程的材料费280115元和人工费90000元），建设完成后出租所实际获得的租金收益为140000元（收取的170000元租金中已支付许涛30000元），建筑设施被拆除后废弃物变卖获得40000元。因此，代小安、赵艺茜在本案中的实际损失为590115元-140000元-40000元=410115元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，代小安、赵艺茜作为出资方，未对合伙所涉土地的性质及实际状况尽到合理审慎的审查义务，许涛在明知案涉土地不具有建造建筑物条件的前提下，仍将该地块的使用权作为出资与代小安、赵艺茜建立合伙关系，故双方对合同无效及建筑物被强制拆除的后果均有过错，代小安、赵艺茜的上述损失，应当由双方共同承担。关于损失承担的比例，本院结合双方的过错程度，认为由双方各半承担较为合理公平，即许涛赔偿代小安、赵艺茜损失205057.5元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条以及《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十七条之规定，判决如下：一、原告代小安、赵艺茜与被告许涛所签订的《合作协议》无效。二、被告许涛赔偿原告代小安、赵艺茜损失205057.5元。    上述款项限本判决生效后十日内履行完毕。案件受理费5075元，由原告代小安、赵艺茜承担3451元，被告许涛承担1624元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于咸阳市中级人民法院。                                审  判  员    刘  晨  二〇一九年十二月五日                                  书  记  员    杨  帆         附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》第五条  当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第五十二条  有下列情形之一的，合同无效：  （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；  （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；  （三）以合法形式掩盖非法目的；  （四）损害社会公共利益；  （五）违反法律、行政法规的强制性规定。    第五十八条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。    《中华人民共和国土地管理法》第四十四条  建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。  永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准。  在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。  在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外，将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的，由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准。    第五十七条 建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有土地或者农民集体所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。其中，在城市规划区内的临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。  临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。  临时使用土地期限一般不超过二年。