海南省三亚市城郊人民法院   民事判决书   （2019）琼0271民初9707号   原告：万园林，男，1966年2月27日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：海南省三亚市。   委托诉讼代理人：周志超，海南三和元律师事务所律师。   被告：胡海山，男，1965年12月7日出生（公民身份号码：XXX），汉族，住所：海南省三亚市。   原告万园林与被告胡海山确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告万园林及其委托诉讼代理人周志超到庭参加诉讼。被告胡海山经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   万园林向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2010年4月口头订立的土地买卖协议无效；2.判令被告立即向原告返还购地款38万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2010年，原告万园林与被告胡海山经朋友介绍相识。被告胡海山自2000年起任三亚市警备区师部农场场长，其自2005年起在师部农场内自建别墅和开发小产权房。被告向原告自称可以卖一块师部农场的土地给原告建房，并帮原告办理土地变更手续，使建房合法化。2010年4月，原、被告达成口头协议，胡海山将其位于三亚市荔枝沟师部农场别墅内面积约300平方米的一块土地以38万元的价格卖给万园林。万园林于2010年4月15日、2010年4月16日、2010年5月12日分别向胡海山支付了22万元、10万元、6万元，共计38万元。胡海山分别于收款当日出具收据。经原告了解，涉案土地为三亚市上抱坡村村民的开荒地，并非是胡海山所有，且胡海山并非三亚市上抱坡村集体经济组织成员，其根本无权将上述土地卖给万园林，更不能办理土地变更手续用来建房。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，双方于2010年4月口头订立的土地房屋买卖应属无效，胡海山应立即返还万园林购地款38万元。为维护万园林的合法权益，故诉至法院请求判如所请。   胡海山辩称，胡海山与万园林之间不存在口头订立土地买卖协议的事实。胡海山收到万园林的22万元及10万元均属于万园林偿还胡海山的借款。胡海山向万园林出具收据载明的地款6万元，是万园林建房时修水泥路占用了胡海山的土地的补偿款。该6万元地款与万园林主张的购地事实无关。因此，双方不存在口头土地买卖协议，胡海山对于万园林支付38万元购地款的主张不予认可。因此，万园林的诉求返还购地款没有事实根据和法律依据，应予驳回。   本院经审理认定事实如下：胡海山于2010年4月15日、4月16日、5月12日分别收到万园林22万元、10万元、6万元。另案案外人张中文于2019年7月就胡海山向其出售三亚市荔枝沟师部农场别墅内土地的效力问题提起诉讼，本院作出（2019）琼0271民初6138号民事判决且已生效，该判决认定胡海山向张中文出具的收据中载明“地款”的内容为张中文支付对价用于购买土地，张中文向胡海山交付的21.5万元系土地转让款，双方买卖的土地位于三亚市荔枝沟师部农场别墅区内，属农村集体所有土地，胡海山并非该土地所在的集体经济组织成员，擅自将其中的土地出售给张中文。对当事人无异议的事实，本院予以确认。   对于当事人存在争议的事实和证据，本院认定如下：关于万园林向胡海山交付的38万元是否为土地转让款。万园林提供收据、中国工商银行交易明细、结婚证、《住宅施工承包协议书》《声明书》、购电收据、图片、本院作出的（2019）琼0271民初6138号民事判决，并申请证人徐志平、张中文出庭作证，欲证明万园林经徐志平介绍以38万元的价格购买胡海山的土地，用涉案土地建造房屋并使用，后被执法部门拆除，且万园林购买的土地与张中文向胡海山购买的土地在同一位置。胡海山对收据的真实性认可，本院予以确认。收据中的前两张未注明款项性质，最后一张注明为“地款”，不足以单独证明38万元为土地转让款。胡海山对本院作出的（2019）琼0271民初6138号民事判决的真实性、合法性认可，本院予以确认。该判决涉及的标的系三亚市荔枝沟师部农场别墅内的土地，仅可证明该土地的基本情况。证人徐志平的证言证明其介绍万园林向胡海山购买位于师部农场的半亩地（与张中文同时购买各半亩），万园林分三笔共38万元购买该土地建房，其中6万是增买的60平米，该房于2015年被拆除，万园林此后还向胡海山买了另一块地；张中文的证言证明其于2010年3月以21.5万元与万园林以建房为目的向胡海山购买了同一亩地，万园林又多买了60平米建房，此后万园林跟张中文又向胡海山买了另一块分成6小块地卖的土地。证人与原、被告均属于战友，且表示与胡海山存在买卖关系，与胡海山之间存在一定利害关系，不能单独作为认定事实的依据。但证人徐志平对款项交付的经过讲述较清楚，且能通过照片指认土地及说明涉案土地周边情况，张中文对万园林购买涉案土地的缘由、经过描述比较详细，具有高度可能性。原告提交的图片，部分未有原件核对，也无法直接识别位置，本院对其证明力不予认定。对于万园林提供的其他证据无法证明与其诉求标的的关联性，本院不予采纳。综上，根据举证情况，可以认定万园林以建房为目的于2010年向胡海山购买一块土地，该土地的位置与张中文在（2019）琼0271民初6138号中涉及的土地处于同一地段即位于三亚市荔枝沟师部农场别墅内。而胡海山向万园林出具收据中载明“地款”结合通俗理解应与胡海山同一年内向张中文出具收据的款项性质一致，认定该6万元为万园林支付对价用于购买土地。其他二张收据虽未注明款项性质，但与该6万元时间基本一致，且结合证人证言均表示万园林增买了60平米土地，其他收据中的款项属于土地转让款的可能性极大。胡海山辩称其他款为万园林偿还借款，但其未提供相反证据进行反驳，其应自行承担举证不能的不利后果。显然万园林的证据更有证明力，应当认定万园林向胡海山交付的共计38万元均系土地转让款。   本院认为，本案的争议焦点为：1.原告向被告交付款项的性质以及双方之间的法律关系、效力问题；2.原告诉求返还38万元的购地款是否有依据。   根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”的规定，本院已对原告交付给被告的38万元款项系购地款作出认定，原、被告之间就涉案土地存在事实的买卖关系。涉案的三亚市荔枝沟师部农场土地为农民集体所有的土地，且万园林、胡海山并非涉案土地所在的集体经济组织成员，胡海山擅自将涉案土地出售给万园林，严重扰乱了土地市场秩序。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”、第六十三条中“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设使用权”的规定以及《中华人民共和国合同法》第五十二条中合同无效的情形“（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，万园林与胡海山口头订立的土地买卖协议违反法律、行政法规强制性规定，且损害社会公共利益，属于无效合同。又根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”的规定，胡海山系土地的出卖方，因该协议取得的购地款应当返还给万园林。对万园林诉求确认其与胡海山口头订立的土地买卖协议无效，并要求胡海山返还38万元的购地款，于法有据，本院予以支持。被告胡海山经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院依法作出裁判。   综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：   一、确认原告万园林与被告胡海山口头订立的土地买卖协议（2010年4月）无效；   二、被告胡海山于本判决生效之日起十日内向原告万园林返还购地款38万元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费3500元（原告万园林已预缴，已按规定减半收取），由被告胡海山负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。   审判员 刘思文      二〇一九年十二月五日   书记员 肖景中   附相关法律条文：   《中华人民共和国土地管理法》   第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。   全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。   任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。   国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。   国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。   第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设使用权；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地依法发生转移的除外。   《中华人民共和国合同法》   第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   《最高人民法院   关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。   对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。   法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。