广东省东莞市第一人民法院 执 行 裁 定 书 （2019）粤1971执异498号 案外人：阳江市永盈贸易有限公司，住所地：广东省阳江市江城区漠江路**城市华庭****，统一社会信用代码：9144170257237290X9。 法定代表人：陈证文。 申请执行人：兴业银行股份有限公司东莞分行，住所地：广，住所地：广东省东莞市南城区莞太路胜和路段兴业金融大厦首层**用代码：91441900776928930K。 负责人：林国华。 委托代理人：罗晓君，广东众达律师事务所律师。 委托代理人：方琬莹，广东众达律师事务所律师助理。 被执行人：东莞市友力塑胶电子有限公司，住所地：广东省东莞，住所地：广东省东莞市南城区元美莞太路与鸿福路交汇处腾龙大厦****房91441900770188249D。 法定代表人：赵月明。 被执行人：东莞市浩通进出口贸易有限公司，住所地：广东省东莞市南，住所地：广东省东莞市南城区莞太路与鸿福路交汇处腾龙大厦****房44190077997174XR。 法定代表人：赵仙益。 被执行人：阳江市四维置业投资有限公司，住所地：广东省阳江市闸坡镇，住所地：广东省阳江市闸坡镇莳元读村南三巷**17006947518955。 法定代表人：赵有龙。 被执行人：阳江市凯逸湾假日酒店有限公司，住所地：广东省阳江市闸坡镇，住所地：广东省阳江市闸坡镇旅游大道中**1700594085055A。 法定代表人：李勇杰。 被执行人：东莞市润信融资担保有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞，住所地：广东省东莞市南城区莞太路腾龙商务大厦****900760634997B。 法定代表人：赵维养。 被执行人：赵月明，男，汉族，1962年11月7日出生，住广东省阳东县。 被执行人：赵凤珍，女，汉族，1982年8月14日出生，住广东省阳东县。 被执行人：赵维养，男，汉族，1963年8月2日出生，住广东省阳江市江城区。 被执行人：赵铝军，男，汉族，1988年6月24日出生，住广东省阳江市江城区。 本院在执行申请执行人兴业银行股份有限公司东莞分行（以下简称“兴业银行东莞分行”）与被执行人东莞市友力塑胶电子有限公司、东莞市浩通进出口贸易有限公司、阳江市四维置业投资有限公司（以下简称“四维置业公司”）、阳江市凯逸湾假日酒店有限公司、东莞市润信融资担保有限公司、赵月明、赵凤珍、赵维养、赵铝军之间的（2018）粤1971执7113号案过程中，案外人阳江市永盈贸易有限公司（以下简称“永盈贸易公司”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查，本案现已审查终结。 异议人永盈贸易公司称，永盈贸易公司是阳江市海陵区××旅游大道中××号钻石海岸商住楼车库的实际使用人。2016年2月1日，永盈贸易公司与四维置业公司双方签订《租赁合同》，合同约定四维置业公司将位于阳江市××旅游大道中××号凯逸湾假日酒店地下停车位共186个整体出租给永盈贸易公司，承租期限自2016年2月1日至2036年1月31日止，租金按年计算和支付，每个车位1500元/年，每年租金279000元。该合同签订之后，异议申请人每年均按照合同约定向四维置业公司支付租金，并花费巨资对地下车库进行装修和维护，该公司也依约交付车库给永盈贸易公司使用至今。永盈贸易公司认为，双方签订的上述《租赁合同》合法有效，应受法律保护，且在法院查封之前已经签订，目前尚处于租赁期内，永盈贸易公司已支付租金至2020年2月。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”永盈贸易公司作为承租人，有权继续占有使用涉案车库。因此，为了避免引发不必要的诉讼以及永盈贸易公司财产权益的重大损失，特请法院中止对阳江市海陵区××旅游大道中××号钻石海岸商住楼车库的执行，由永盈贸易公司继续使用该车库。 申请执行人兴业银行东莞分行辩称，异议人之主张依法无据，且未就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益举证证明，应当依法驳回其异议请求。首先，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同只能阻止交付，但并不能阻止不动产所有权的转移。因此，异议人依据该规定请求中止对执行标的之执行措施依法无据。其次，异议人的举证不能证明租赁合同关系的真实、合法性，也未举证证明其实际占有使用执行标的。从租赁合同的订立情况而言，双方约定了法定上限的租赁期限，以每个车位1500元/年的低于市场价的固定租金标准出租，且每年租金12月才支付，签订寥寥几百字、无约定任何权利义务及违约条款的合同，更未办理租赁登记备案手续，明显有悖交易习惯。从就租金实际支付情况而言，异议人仅提供了租金收据，无任何能证明实际按时支付租金的银行转账记录等佐证，无法证明异议人有实际履行租金支付义务。从执行标的之实际占有使用情况而言，被异议人更无提交任何证据证明。因此，答辩人有理由怀疑异议人系与被执行人恶意串通，伪造租赁情况以妨碍执行，损害答辩人的合法权益。综上所述，异议人无法证明其享有足以排除强制执行的权益，应依法驳回其异议请求。 被执行人东莞市友力塑胶电子有限公司、东莞市浩通进出口贸易有限公司、四维置业公司、阳江市凯逸湾假日酒店有限公司、东莞市润信融资担保有限公司、赵月明、赵凤珍、赵维养、赵铝军没有提交书面答辩意见或任何证据。 经审查查明，四维置业公司名下位于阳江市海陵区××旅游大道中××号钻石海岸商住楼车库（产权证号：海商初05xxx95，以下简称“案涉车库”）建筑面积6814.86平方米，无抵押。在（2017）粤1971民初7187、7194、7185、7167、7164号兴业银行东莞分行与东莞市友力塑胶电子有限公司、东莞市浩通进出口贸易有限公司、四维置业公司、阳江市凯逸湾假日酒店有限公司、东莞市润信融资担保有限公司、赵月明、赵凤珍、赵维养、赵铝军之间的金融借款合同纠纷五案中，根据兴业银行东莞分行的财产保全申请，本院于2017年5月24日以（2017）粤1971执保909、910、911、913、916号查封了四维置业公司名下的案涉车库。（2017）粤1971民初7164号等判决生效后，兴业银行东莞分行向本院申请强制执行，本院立（2017）粤1971执7113号等案予以执行，对案涉车库的财产保全措施转为执行措施。截止本裁定作出之日，本院尚未对案涉车库采取执行处置措施。 案外人永盈贸易公司主张其实际承租了案涉车库并每年支付租金，租金已支付到2020年2月，故应维护其租赁权、停止对案涉车库执行，其为此向本院提交了租赁合同、收据四份为证。租赁合同落款时间为2016年2月1日，内容为永盈贸易公司向四维置业公司承租阳江市××旅游大道中××号凯逸湾假日酒店地下停车位共186个，租期20年（自2016年2月1日至2036年1月31日止），租金按年计算和支付，每个车位1500元/年，每年租金279000元。四张收据主要内容为四维置业公司收取永盈贸易公司2016年2月至2020年2月的地下停车场租金，每年279000元。 以上事实，有案外人永盈贸易公司提交的租赁合同、收据，以及（2017）粤1971执7113号执行材料等附卷为证。 本院认为，本案争议焦点为：案外人永盈贸易公司主张其在本院查封前已经对案涉车库享有租赁权，能否排除本院对案涉车库的强制执行。 首先，永盈贸易公司提交的收据缺乏其他证据佐证，仅凭四张收据无法有效证明其主张的支付租金事实；其次，永盈贸易公司并未举证在本院查封之前其已合法占有使用案涉车库；再次，案涉租赁合同约定租赁期长达20年，每年租金均为279000元，在如此长的期间内租金数额固定不变，租金约定不符合租赁交易常理，永盈贸易公司对上述问题没有进行合理说明。综合上述三点，永盈贸易公司对其主张的租赁关系的真实性、合法性无法提交有效证据证明，其请求中止对案涉车库的强制执行，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，裁定如下： 驳回案外人阳江市永盈贸易有限公司的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 （本页无正文） 审判长  刘胡光 审判员  吴晓婷 审判员  谢 奕 二〇一九年十二月三十一日 书记员  王 红