陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书(2019)陕1002民初2105号原告：商洛市商州区牛斜建筑安装公司，住所地商洛市商州区。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX8396。法定代表人：高洁，系公司经理。委托诉讼代理人：牛宏，系公司员工。委托诉讼代理人：张涛，陕西善存律师事务所律师。被告：商洛领航国际酒店有限公司，住所商洛市地商州区与XX路交汇处。统一社会信用代码XXXXXXXXXXXXXX7375.法定代表人：郭亚红，系公司董事长。委托诉讼代理人：曹伟、张洁，（实习），陕西法正平安（商洛）律师事务所律师。原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司与被告商洛领航国际酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司的委托诉讼代理人牛宏、张涛与被告商洛领航国际酒店有限公司的委托诉讼代理人曹伟、张洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告之间的房屋租赁合同。2、判令被告从2019年6月1日起每月按照16.2万元向原告支付实际占用期间的房屋租赁费至搬离腾空之日，并按照年利率6%支付逾期付款的利息。3、判令被告承担38.88万元的违约责任。4、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月1日，原告将其所有的牛斜建司综合大楼出租给原商州区牛斜建筑安装公司物业管理服务部(以下简称物业服务部)，双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限20年从2013年6月1日2033年6月1日，租金支付方式为当年租赁使用日期届满之日的前月支付下一年房租，即每年的5月1日支付下一年房租，租金为递增式，即2019年5月被告应交租赁费194.4万元。2015年4月30日物业服务部与被告签订《合作协议》约定:双方成为一个整体，共同履行承受物业管理服务部与原告2013年6月1日签订的《房屋租赁合同》。2015年6月8日，物业管理服务部又与被告签订股权转让协议转让其股权退出经营，由被告一人承租经营。后原告和被告一直就按照《房屋租赁合同》确定的权利义务履行合同。现被告无故拖欠2019年房屋租赁费，原告虽多次催要被告均以各种理由拒绝支付，无奈原告按照《房屋租赁合同》的约定及《合同法》93条规定向贵某某提出诉讼，希判如所诉。被告商洛领航国际酒店有限公司辩称，1、其不是本案适格被告，也不是涉案《房屋租赁合同》当事人，原告更不是房屋所有权人，原告诉请被告于法无据，应依法驳回原告的全部诉讼请求。根据原告诉称，2013年6月1日，原告和原商州区牛斜建筑安装公司物业管理服务部签订《房屋租赁合同》，约定租期20年，从2013年6月1日-2033年6月1日，租金支付方式为当年租赁使用日期届满之日的前一月支付下年房租。依据原告以上陈述事实可知，租赁合同的出租方为商洛市商州区牛斜建筑安装公司即原告，承租方为商洛市商州区牛斜建筑安装公司物业管理服务部。根据合同相对性原理，被告不享有上述合同权利，也不承担上述合同义务，被告不是本案适格被告。且被告公司成立于2012年12月10日，住所地为原告讼争的酒店房屋。被告公司开业经营之日已经与房屋所有权人签订房屋租赁合同，该房屋所有权人另有其人，且并非本案原告，原告提供的《房屋租赁合同》签订时间是2013年6月1日，被告并不是承租人。但由此看出，被告在此之前已经实际占用并承租使用该房屋，其支付租金并非给付原告，原告诉请被告每月支付租金与事实不符，原告认为其是该房屋所有权人，必须提供相关房屋所有权证。否则，其无权要求被告每月支付租金。故原告起诉被告于法无据，被告不是本案适格的被告，也不是《房屋租赁合同》的当事人，建议依法驳回原告的全部诉讼请求。2、被告公司法人与陕西奥杰矿业科技有限公司签订有《房屋租赁合同书》，和原告之间未签订过任何形式的书面合同。被告公司法人郭亚红于2012年10月15日与陕西奥杰矿业科技有限公司签订有《房屋租赁合同》，合同内容就租赁房屋地址、装修期限、租赁期限及租金等均有明确约定。因租赁房屋系九名股东所有，按照奥杰公司指示要求，被告将租金每年内不定期打入黄锋(九名股东之一)个人账户中，在双方履行合同内容七年时间里，原告未曾提出过任何异议或书面致函，故被告和原告之间无任何租赁合同关系。随着市场经济变化及交付房屋面积变更，被告与股东口头协议，将房屋租金变更为每月15万元后，被告一直按照双方口头约定足额支付租金，在被告和股东的合同履行期间，被告根本不知道原告是房屋所有权人，也不清楚原告和该租赁房屋存在着什么样的事实或法律关系。现原告以其和商州区牛斜建筑安装公司物业管理服务部签订的《房屋租赁合同》起诉被告，认为商州区牛斜建筑安装公司物业管理服务部和被告签订合作协议成为一个整体。显然，原告是张冠李戴，歪曲事实。被告公司及其法人郭亚红从未和物业管理服务部签订过合作协议。被告仅在2012年与陕西奥杰矿业科技有限公司签订有《房屋租赁合同》，现与陕西奥杰矿业科技有限公司合同并未解除，被告每年将租金通过不同账户不定期打入黄锋个人账户中，双方依据与陕西奥杰矿业科技有限公司签订的《房屋租赁合同》约定已经实际履行多年，还有12年多未履行。至于被告与商州区牛斜建筑安装公司物业管理服务部之间是否有股权转让与原告没有任何关联关系，即便有也是公司内部关系，与他人无关。原告违背合同的相对性，起诉被告履行相关合同义务，完全不符合相关法律规定。原告如果要证明其诉讼明确，必须有义务向法院提供充分证据，证明其是房屋所有权人和房屋租赁合同及租金打入原告公司账户之事实。否则，其无权起诉要求被告承担给付资金的义务。如在本案法庭辩论终结前，原告不能提出充分证据证明其对涉案房屋拥有所有权，也不能证明和被告有房屋租赁关系等，请求人民法院按照法定程序，依法驳回原告的诉讼请求，以充分维护被告的合法权益。3、被告为了继续租赁经营酒店生意，对九名股东严重违约事实多年来一直忍让、迁就。本着解决问题角度，若实际股东确实要解除合同，可以和被告协商赔偿二次装修损失和后期未经营的预期盈利损失费用，并参照原租赁合同约定的违约金等，妥善解决。多年来，被告一直无法搞清楚到底谁是该房屋的合法所有权人，因股东谁见面都要房屋租金，让被告公司吃了不少亏，被告多次希望将原合同重新签订，实际股东以原来有协议而不愿签订。九名股东有时无理取闹，多次骂前台工作人员没有替他们收取邮递，在三楼生活做饭，油烟、垃圾随意堆放，严重影响酒店正常经营。近年来酒店生意不好做，被告公司苦苦经营，解决100余人的生活就业问题。附近棚户区改造拆迁，万达广场修建等影响酒店正常经营。若实际股东要提前解除房屋租赁合同，应赔偿被告前期给酒店投入的装修费以及后期未经营的预期盈利损失。自被告法人同陕西奥杰矿业科技有限公司签订《房屋租赁合同书》后，被告和装饰公司签订有《关于商洛领航国际酒店的装修合同》，被告前期投入了大量的人力、物力、财力，将毛坯房改善装饰，安装电梯配合消防验收等，前期投入巨大。若要提前解除该房屋租赁合同，导致双方权利义务终止，应当赔偿给被告造成的实际损失及预期盈利损失，并参照原租赁合同约定的违约金等，委托第三方对被告投入的全部费用进行鉴定，妥善解决，被告完全同意和实际股东协议解除，按照《房屋租赁合同书》约定解决。综上，被告公司法人自2012年10月15日与陕西奥杰矿业科技有限公司签订《房屋租赁合同书》以来，按照合同约定严格、勤勉地履行相关义务和法定职责，并在双方对租金口头变更为每年180万元后，被告仍一直按照约定及时给付租金，在此期间，被告和原告未签订过任何书面形式的合同，原告也从未曾以第三方提出过任何异议，其无证据证明其是房屋的所有权人，现要求提前解除房屋租赁合同的诉求缺乏事实和法律依据，不能成立，恳请贵某某依法审查，驳回原告的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提供的证据：1、《营业执照》、《结算工程规划许可证》、《土地使用证》；2、《房屋租赁合同》；3、被告与牛斜建司物业管理服务部签订的《合作协议》；4、股权转让协议；5、被告支付给原告的房屋租金银行流水；6、《律师函》。被告提供的证据有：1、房屋租赁合同书（与原告提供的不一样）；2、商洛国际领航酒店支付租金的付款凭证；3、微信聊天截图。上述证据中，原告的相关证据1、2、3、4、5、6，被告的证据1、2、3能够形成证据锁链，证明案件的相关基本事实，符合证据的真实性、关联性、合法性，本院予以确认并在卷佐证。根据原被告陈述和本院采信认定的证据，本院认定如下法律事实：原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司有股东9人，2011年取得合法手续在位于商洛市商州区XX路与移动路交叉路口（XX路北侧、XX路XX段西侧）建设商洛市商州区牛斜建筑安装公司综合办公楼，2014年11月25日竣工验收合格备案。2012年期间，贾某某代表陕西奥杰矿业科技有限公司与原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司签订了《牛斜建司综合楼委托经营协议》。后于2012年10月15日贾某某代表陕西奥杰矿业科技有限公司（甲方）与郭亚红（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定：甲方将位于陕西省商洛市商州区XX路与移动路交汇处的牛斜建司大夏的4-7层与一楼两间门厅，总面积5000平方米的房屋出租给乙方；租赁期限20年（2013年6月15日至2033年6月15日）；租金及缴纳方式（每5年作为一个合同阶段价位，第二至第四阶段每个阶段递增8%，直至合同结束，即：2013年6月15日至2018年6月15日，租金为每年146.8万元；2018年6月15日至2023年6月15日，租金为每年158.55万元；2023年6月15日至2028年6月15日，租金为每年171.23万元；2028年6月15日至2033年6月15日，租金为每年184.93万元；第一年缴纳方法：签订合同预交房租20万元，到2013年3月15日再缴纳63万元，至2013年6月15日缴纳63.8万元；其余19年的租金缴纳方法是：在每年度的4月30日前缴清下一年度房租）。后陕西奥杰矿业科技有限公司与被告商洛领航国际酒店有限公司产生矛盾，解除了2012年10月15日陕西奥杰矿业科技有限公司（甲方）与郭亚红（乙方）签订的《房屋租赁合同书》。2013年5月陕西奥杰矿业科技有限公司与原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司签订的《牛斜建司综合楼委托经营协议》作废。2013年6月1日原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司（甲方）与商洛市商州区牛斜建筑安装公司物业服务部（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于商洛市商州区XX路与移动路交叉的丁字路口的牛斜建司办公综合楼，共计七层（除三楼甲方留用的9套外，附属设施全部属于乙方的租用范围），总面积8400平方米；租赁期限20年（2013年6月1日至2033年6月1日）；用途（主要用于商业开办酒店或办公等经营使用）；租金及缴纳方式（第1至5年租金为每年人民币180万元，第6至10年租金为每年人民币194.4万元，第11至15年租金为每年人民币209.925元，第16至20年租金为每年人民币226.75万元，在装修完成开业前乙方向甲方付清第一年房租180元，其余19年的支付方式为当年租赁使用日期届满之日的前一月支付下一年房租）；违约责任（甲方违反本合同约定，应按照合同当年所缴纳租金的50%向乙方支付违约金并不得解除合同。乙方违约的，乙方应按照合同当年所缴租金的50%向甲方支付违约金）；合同的解除和终止（有下列情形之一，甲方有权解除本合同，将书面通知乙方限期迁离，交回出租房屋，租金按实际使用时间计算，多退少补：①乙方迟交或拒不缴付租金1个月以上；②乙方拒不向水电或原告部门缴纳费用3个月以上，使甲方信誉受到严重损失的；③乙方违法经营，又拒不整改或不接受处罚达3次以上的。有下列情形之一，乙方可要求解除本合同，并书面通知甲方，由此给乙方造成损失的，甲方应按评估进行赔偿，租金按实际使用的天数计算，多退少补：①甲方拒不履行合同条款或应由甲方承担的义务，使房屋无法经营使用；②甲方不承担维修整体楼某位置或楼顶漏水责任，致使乙方无法租用的或因甲方的建筑施工质量造成乙方经营中人身受到伤害或财物受到损失的）。2015年4月30日，商洛市商州区牛斜建筑安装公司物业服务部（甲方）与商洛市领航国际酒店签订《合作协议》，协议约定：“1、双方本着平等互利的原则由贾某某代表商州区牛斜建筑安装公司物业服务部，将之前与商州区牛斜建筑安装公司所签订的房屋租赁合同，与甲方之前对该楼所投资费用共同与乙方目前现状进行入股经营并纳入统一核算。其中甲方占合并后资产总额折合人民币14万元，乙方股东占资产总额的折合人民币700万元股金。双方现根据各自股份享有平等的权利义务。在贾某某与牛斜建筑公司协商同意乙方独立参与经营时，乙方一次性付清甲方14万元股金，甲方不再参与合作自动退出，本协议终止。2、本协议自签订之日起生效，在合作期间双方共同按股份承担与商州区牛斜建筑安装公司所签订房屋租赁合同所约定的各项权利和义务。(其中包括:对本大楼配备的所有消防设施、上下水管道、电缆电器等设备统一维护和保养，并承担因该楼所产生的所有税费)。3、本协议签订后双方成为一个整体，需共同履行原甲方所签订的各项分租合同的权利和义务到承包期满，到期后由乙方续签或重新租赁。4、本协议为乙方公司集体行为，不因法人变更而失去法律效益。5、特别说明部分：①一楼现为中行商洛分行所使用的约470㎡房屋，租赁合同由商州区牛斜建筑公司与中行商洛分行签订，(租赁期限从2012年9月1日至2017年8月31日止，五年房租已用于前期建设)，乙方应保证履行至原合同期满，从2017年9月1日起，该房屋的收益由乙方享有。中行商洛分行在合同到期要求续签租赁合同时，在同等条件下有优先权。②一楼丰源烟酒店与阿里巴餐厅;二楼八千里火锅;三楼办公用房的租租赁合同均由甲方代表签订，乙方自2015年6月1日起按原合同约定收取租金并保证原合同履行至期满。③租赁期间，乙方应按商州区牛斜建筑安装公司物业管理服务部与商州区牛斜建筑安装公司所签房屋租赁合同的权利与义务一并执行。④乙方在租赁期内，三楼牛斜建司各住户的水、电、空调、热水使用费，乙方应按照国家同期基准单价收取费用。⑤一楼宝中旅行社，三楼贾某某、李来林所占用房屋无条件按现状交回。6、本协议一式两份，双方签字盖章后立即生效。同时声明由贾某某代表陕西奥杰矿业科技有限公司与郭亚红代表领航酒店签订的房屋租赁合同终止。如有未尽事宜，双方协商补充”。双方就按前述《房屋租赁合同》以及《合作协议》内容履行。2015年6月8日，贾某某（甲方）与郭亚红（乙方）签订《股权转让协议》。约定：“现经商洛领航国际酒店股东会一致决定，同意将本公司股东贾某某名下的股权转让与回购事宜达成以下协议：一、双方本着平等自愿的原则，甲方自愿将在乙方公司内的2％股权及其依该股份享有的相应股东权益一并转让给乙方。二、双方经过协商定价，乙方同意将甲方在本公司的2％股权以人民币14万元的价格回购。三、甲乙双方在签订股权转让协议后，由乙方一次性付清甲方的2％股权转让款，且甲方自愿退出保证不再参与酒店的任何经营。四、本协议签订后，本协议一式两份，双方各执一份;双方签字盖章后立即生效”。该协议已实际履行。后原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司与被告商洛领航国际酒店有限公司依然按2013年6月1日原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司与商洛市商州区牛斜建筑安装公司物业服务部签订《房屋租赁合同》实际履行（房屋租金一直是被告商洛领航国际酒店有限公司支付到原告公司项目经理黄锋账户）。此前，原被告双方从无争议，到2018年6月1日是第6年至第10年，租金由原来180万元变为194.4万元，原被告双方经协商，2018年6月1日至2019年5月30日1年的租金依然按180万元收取，每个月末缴纳下一个月房屋租金15万元。2019年6月13日，原告律师张涛以陕西善存律师事务所名义向被告送达的《律师函》，催告内容为：1、按照合同约定支付原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司房屋租赁费194.4万元；2、按合同第九条第二项的约定，向原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司支付违约金。2019年6月28日被告支付原告2019年6月的房屋租金15万元，原告退回；2019年7月31日被告支付原告房屋租金30万元，原告接收；2019年8月30日，被告支付原告房屋租金15万元，原告接收。2019年8月20日原告向本院提起诉讼；2019年9月3日被告应诉；自此，被告再未支付房屋租金。本院认为，原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司与商洛市商州区牛斜建筑安装公司物业服务部签订《房屋租赁合同》真实、合法、有效，后因被告商洛领航国际酒店有限公司与商洛市商州区牛斜建筑安装公司物业服务部签订《合作协议》，被告商洛领航国际酒店有限公司继受了该《房屋租赁合同》,并且已按该合同内容实际履行着，因此对被告应具有约束力，被告就应按合同的约定行使权利、履行义务。后在实际履行一月多后，商洛市商州区牛斜建筑安装公司物业服务部又将其股份转让给予被告，从此，被告独自经营至今多年，房屋租金按被告继受的2013年6月1日原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司与商洛市商州区牛斜建筑安装公司物业服务部签订《房屋租赁合同》履行，原被告双方从未有争议。到2018年6月1日是第6年至第10年，租金由原来180万元变为194.4万元，原被告双方经协商，2018年6月1日至2019年5月30日1年的租金依然按180万元收取，每个月末缴纳下一个月房屋租金15万元。基此，由于原被告双方的合意行为，已对原双方履行的合同内容作了实质性变更，被告在履行过程中，没有明显违约的事实行为，原告要求被告承担违约责任，依据不足，不予支持；原告要求解除原被告之间的《房屋租赁合同》，审理中被告亦表同意，应予准许；原告要求被告支付房屋租金及逾期利息，于法有据，应予支持，但租金应从2019年9月1日起至腾交之日止按年租金180万元（即15万元/月）计算，逾期利息应从判决生效之后，履行期届满之次日起算至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于被告主张其不是适格被告以及与原告之间不存在《房屋租赁合同》关系的辩解理由，缺乏事实和法律依据，不予采信；对于被告答辩意见，提前解除合同，可另案诉讼。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条、第二条之规定，判决如下：一、解除原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司与被告商洛领航国际酒店有限公司之间存在的《房屋租赁合同》。二、被告商洛领航国际酒店有限公司支付原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司房屋租金，从2019年9月1日起至腾交之日止按年租金180万元（即15万元/月）计算，逾期利息应从判决生效之后，履行期届满之次日起算至付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。限判决生效之日起10日内将房屋租金履行完毕、30日内腾交案涉房屋。二、驳回原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9408元，减半收取4704元，由原告商洛市商州区牛斜建筑安装公司负担3500元、被告商洛领航国际酒店有限公司负担1704元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审判员  陈天良二〇一九年十二月十三日书记员  孙相玉1