四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初13996号 原告：张仁琼，女，1964年10月1日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：张宇，四川永祥律师事务所律师。 被告：张仁凤，女，1967年3月11日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：罗鑫，男，1992年8月1日出生，汉族，住成都市高新区，系张仁凤之子。 委托诉讼代理人：龚继承，四川法蜀律师事务所律师。 第三人：中国银行股份有限公司成都锦江支行，住所地：四川省成都市锦江区汇泉南路******附********；****************。 负责人：刘荐。 原告张仁琼与被告张仁凤、第三人中国银行股份有限公司成都锦江支行（以下简称中行锦江支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张仁琼及其委托诉讼代理人张宇、被告张仁凤及其委托诉讼代理人罗鑫、龚继承到庭参加了诉讼，第三人中行锦江支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，本案现已审理终结。 张仁琼向本院提出诉讼请求：1.确认张仁琼、张仁凤之间签订的成都市青羊区××路××号××小区××栋××单元××号房屋买卖合同有效；2.中行锦江支行的抵押贷款由张仁琼代为清偿；3.张仁凤协助张仁琼办理成都市青羊区××路××号××小区××栋××单元××号房屋产权过户手续。事实和理由：张仁琼、张仁凤系亲姐妹，2015年6月，张仁凤因无力支付案涉房屋在中行锦江支行的抵押按揭贷款，且长期出售房屋无果，遂提出将房屋出售给张仁琼。张仁琼当时也无多余资金购买，但鉴于姐妹感情，故订立口头买卖合同，约定张仁琼以55万元价格向张仁凤购买案涉房屋，张仁琼先行支付房款4万元，余款待其新都区旧房拆迁补偿款到位后支付，张仁凤协助办理过户手续，张仁凤将其按揭还款银行卡交予张仁琼，由张仁琼每月存款偿还按揭月供，抵扣所欠房款。房屋买卖合同达成后，张仁琼于2015年6月17日将4万元支付给张仁凤，并于当月开始对案涉房屋进行装修后入住至今，且自2016年6月开始承担案涉房屋按揭款、物业、清洁、水电等各项费用。张仁琼配偶袁向阳一直帮张仁凤经营餐馆，领取工资。张仁凤提出以工资抵扣所欠房款，故自2015年至2018年期间，袁向阳以其工资抵扣4万元房款。2017年10月15日，张仁琼向张仁凤支付2万元房款，但截至起诉之日，张仁琼已向张仁凤现金支付房款10万元，偿还案涉房屋按揭款113300元，共计支付房款213300元，尚欠房款336700元。2019年8月，张仁凤突然表示要收回案涉房屋，不再履行合同，并表示要将张仁琼已支付的按揭款作房屋租金。张仁琼多次请求亲朋好友与张仁凤协商，但张仁凤仍置之不理。张仁琼为维护自身合法权益，特起诉来院。 张仁凤答辩称，张仁琼的诉讼请求无法律依据，其与张仁琼系姐妹关系，双方不存在房屋买卖合同关系，张仁凤曾在2018年提出想购买案涉房屋，但由于房屋价格、支付方式没有达成一致意见，就没有下文了。 中行锦江支行未到庭参加诉讼，但提交了书面答辩状，称：1.中行锦江支行对张仁凤享有合法债权，对案涉房屋享有抵押权；2.截止2019年10月9日，张仁凤尚欠剩余借款本金173432.64元，若法院判决张仁凤胜诉则应由张仁凤一次性结清全部剩余贷款本金及利息（利息、罚息应按双方合同约的利率自2019年10月9日起计算至结清之日止）；3.若法院判决诉争房屋买卖关系合法有效，则中行锦江支行愿意接受由张仁琼代张仁凤立即结清全部贷款本息，并配合办理注销抵押权登记手续。 张仁琼为证实自己的主张，向法庭提交了下列证据： 1.（2019）川中字8390号、8931号公证书、光盘两张、情况说明两份、张仁富病情证书，证明张仁琼与张仁凤之间的房屋买卖合同关系真实存在，其大姐张仁会、四弟张仁富均清楚当事人之间的房屋买卖情况，且张仁富由于病情不能出庭作证； 2.收条一张、单子三张，证明张仁琼于2015年6月17日向张仁凤支付房屋定金4万元，并于2017年10月15日支付手术费、于2017年12月25日抵扣工资等方式向张仁凤支付房款6万元； 3.银行卡、银行柜机存款回单、银行交易明细，证明张仁凤将其银行卡交付给张仁琼，由张仁琼存款抵扣房屋贷款，张仁琼已支付113300元； 4.物业装修收据、物业证明，证明张仁琼对案涉房屋进行装修后于2016年6月起居住至今。 张仁琼质证认为：对证据1的真实性无异议，但对内容及证明目的不认可，证人言辞内容与事实不符，证人应当出庭质证，对证人因病未出庭有异议；对证据2认为2015年6月17日的收条是其配偶所写，且系永胜北街的商铺定金并非案涉房屋的定金，手术费2万元是其向张仁琼的借款，另两张单子系双方的对账，并非用工资抵扣房款，且其中一张单子上记载的金额计算错误，实际为16000元；对证据3真实性无异议，但对证明目的有异议，张仁琼代为偿还银行的贷款，系张仁琼支付的租金；对证据4真实性无异议，证明目的不予认可，只能证明案涉房屋一直由张仁琼居住，但不能证明双方存在房屋买卖合同关系。 张仁凤为证实自己的主张，向法庭提交了下列证据： 1.房产证、民事调解书、结婚证，证明案涉房屋系张仁凤单独所有； 2.补充协议、存款凭条、收款凭条两张、税费凭证五张，证明张仁凤购买案涉房屋，除支付备案房屋合同约定的40万元之外，另行向案外人李宏支付17万元，并支付中介佣金11400元、缴纳税费及维修公积金6563.55元，实际购房成本587963.55元。 张仁琼质证认为：对证据1的三性无异议；对证据2中的补充协议、收款凭条三性不予认可，案涉房屋系张仁凤向四川长丰置业有限公司（以下简称长丰置业）购买，案外人李宏与本案无关，对存款凭条真实性无异议，但关联性不予认可，对税费凭证三性予以认可。 中行锦江支行为证实自己的主张，通过邮寄向法庭提交了《中国银行个人房贷类贷款申请/调查表》、《商品房买卖合同》、长丰置业收款收据、《个人一手住房贷款合同》、借款借据、还款明细清单，证明案涉房屋价款40万元，张仁凤向其贷款28万元，截止2019年10月16日，尚欠借款本金173432.64元。 张仁琼经质证，对上述证据三性予以认可。 张仁凤经质证认为上述证据三性无异议。 庭审中，张仁琼申请证人赵某出庭作证，证人赵某陈述：张仁琼、张仁凤分别是其二女儿和三女儿，其之前在张仁凤的铺面上听张仁凤说，张任凤将房屋以55万元的价格卖给张仁琼，房屋就是张仁琼一家现居住的房屋，钱给了一部分，具体发生时间及张仁琼给了张仁凤多少钱就不清楚了，后来双方就起矛盾了。之前，张仁琼和女婿在张仁凤那里帮厨。 对于证人证言，张仁凤认为，赵某不能清楚记得当时的具体情形，也仅仅是听说，时间也记不清楚，不能证明其与张仁琼之间存在房屋买卖合同关系。 根据举证、质证情况和法庭审理情况，本院认定以下事实： 2012年5月8日，张仁凤（买受人）与长丰置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于青羊区××乡××村××组，清江村六组地块的国有土地使用权，买受人购买上述地块中的4幢1单元13层1301号商品房，房屋价款40万元，面积87.22平方米。同日，长丰置业出具收款收据，载明张仁凤支付4幢1单元1301号房屋的购房首付款12万元。2012年7月9日，借款人张仁凤、贷款人中行锦江支行、保证人长丰置业签订《个人一手住房贷款合同》，约定贷款金额28万元，贷款期限15年／180个月，借款用途为购买青羊区××路××号××房屋，贷款月利率5.4583‰，还款方式为按月等额本息，借款人逾期还款的，自逾期之日起按照逾期贷款利率（合同约定贷款利率水平上加收50%）按日计收利息，直至清偿本息为止。借款人已正常还款满12期，且每次提前还款金额不少于10000元的，可以申请提前还款。同日，中锦江支行向张仁凤出具借款28万元。截至2019年10月16日，张仁凤尚欠借款本金173432.64元。 2012年5月10日，甲方李宏与乙方张仁凤签订《补充协议》，主要载明乙方采取按揭付款方式购买位于成都市青羊区××路××号××栋××单元××号房屋，除去合同约定的40万元外，乙方再支付甲方17万元的购房款。2012年6月7日中行客户回单显示无折现金存款，存入户名李宏，金额170000元。2012年5月5日，四川本濠信息咨询有限公司成都分公司（以下简称本濠咨询公司）出具收款凭证，载明客户名称张仁凤，合同摘要购鸿运之星4-1-1301，成交价格57万元，备注佣金11400元，定于2012年5月10日前与开发商签合同，费用拥金10000元。2012年7月19日，本濠咨询公司出具《收款凭证》，载明张仁凤鸿运之星4-1-1301佣金1400元。 2012年6月6日，张仁凤交纳契税4000元、其他印花税5元、商品房登记费80元、房屋抵押权设立登记费80元、住房维修资金2398.55元，共计6563.55元。 2015年6月17日，张仁凤出具收条一张，载明“今收到袁向阳付张仁凤定金4万元（鸿运之星4栋1单元1301号）”。张仁凤出具条子三张，分别载明“2017年10月15日，蒋朝勇手术用20000元，贰万元正，张仁凤，袁哥拿给我的”；“8月25-12月25日，共22500，9月付2000元，12月付500元，共计20000元，未付贰万元正，张仁凤，2017.12.25日”；“7月25-8月25，扣4500，8月25-9月5日发2000元，余扣25000元，8月25-10月25，4500元，10月25-11月25，4500元，共计20000元，张仁凤，贰万元正”。根据条子载明的最后金额，上述扣款共计40000元。 户名张仁凤、卡号6216××××7468的中国银行账户2015年6月17日至2019年8月20日交易流水明细清单主要载明，每月自助存款2000元-2500元不等（网点名称青羊区蜀清路236、238、240），每月贷款还款2245.07元。 2015年6月19日，成都幸福家园物业管理有限公司出具《工商服务业统一收款收据》，载明客户名称4-1-1301，项目装修管理费87.22×0.02×30、装修场地恢复费200，合计252元。2019年9月5日，成都幸福家园物业管理有限公司出具《证明》，载明“兹证明张仁琼、袁向阳、袁静系成都市青羊区××路××号××小区××栋××单元××号房屋住户，自2015年6月起居住至今，该房屋平日物业费用均由张仁琼正常结清”。 2019年9月6日，四川省成都市中大公证处出具（2019）川中证字第8390号、8391号公证书，分别载明：“申请人张仁会于2019年9月6日来到我处，要求对其在《情况说明》上签字、捺指印的行为进行保全证据公证。……兹证明与本公证书相粘连的《情况说明》系张仁会当公证人员之面亲笔签署并捺其右手大拇指指印。”、“申请人张仁富于2019年9月6日来到我处，要求对其在《情况说明》上签字、捺指印的行为进行保全证据公证。……兹证明与本公证书相粘连的《情况说明》系张仁会当公证人员之面亲笔签署并捺其右手大拇指指印。”张仁会出具《情况说明》主要载明：“张仁会是张仁凤、张仁琼的亲姐姐，根据其了解，张仁凤在2015年做生意不好需要钱，儿子不争气花费了很多钱，鸿运之星小区的房子挂在中介一年没卖出去，按揭贷款还不起，张仁凤刚好需要现钱，就叫张仁琼买房，小袁（袁向阳，张仁琼的配偶）先不同意，担心扯皮，张仁凤又联系张仁琼的女儿说买房子的事情，说都是亲姐妹没得事。当时张仁凤说买成56万元，55万元卖给张仁琼，张仁琼答应了，但是张仁琼也说没有那么多钱，就先给定金4万元，张仁凤的老公以张仁凤名义出具收条。张仁凤还将其银行卡给张仁琼，让张仁琼每月存款还房贷抵一部分房款。最后剩下的房款等张仁琼新都的旧房子拆迁赔款后再给，然后再办理房屋过户。张仁琼将房屋装修后就搬进去了。因为小袁在给张仁凤打工，后面就通过扣工资抵扣房款6万元。2019年8月，张仁凤的老公喊小袁把剩余房款补了，小袁给张仁琼说，张仁琼问张仁凤，张仁凤说房产证在她老公那儿，喊补钱，张仁琼也答应了。次日，张仁凤又反悔说要房子，她儿子要住，张仁琼不同意，张仁凤又说那大家都不要房子，卖了房子补张仁琼之前给的10万元的现金，张仁琼平时给的按揭款就当房屋租金。张仁凤随后又将还贷款的银行卡挂失，大家劝了很久也无果。张仁富出具的《情况说明》主要载明：张仁富是张仁凤、张仁琼的亲弟弟，据其了解，2015年张仁凤说没钱，想把鸿运之星小区的房屋55万卖给张仁琼，张仁琼答应了，但是没有那么多钱，就说先给几万元的定金，后面的钱等张仁琼新都的旧房子拆迁了就补给张仁凤，再把房屋过户。当时张仁富也劝张仁琼写个合同之类的，但张仁琼说张仁凤说都是亲姐妹不存在这些，后面张仁琼的老公袁哥（袁向阳）在张仁凤餐馆上班，张仁凤反正没钱就扣一些袁哥的工资将就抵房钱。后面张仁凤的老公老蒋（蒋朝勇）做手术需要钱，张仁琼又给了2万元，也当抵房款了。2018年8月，张仁凤突然喊补房款，张仁琼也答应了，说借钱都把房款给了，然后就把房屋过户。结果次日，张仁凤反悔，说要补房子的差价80万，张仁琼不同意，张仁凤就说要把房子卖了，只补给张仁琼之前给的现金，装修还要张仁琼恢复原状，张仁琼给的按揭贷款就是房屋租金，张仁琼不同意。几次协商张仁凤都不同意，张仁琼愿意给房款也不过户。” 另查明，成都市武侯区人民法院于1999年1月25日出具（1999）武民初字第223号《民事调解书》，载明“张仁凤与罗勇自愿离婚”。2012年11月7日，张仁凤与蒋朝勇登记结婚，结婚证字号J510105-2012-008541。 位于青羊区××路××号××栋××单元××层××号住宅，房屋所有权人为张仁凤，共有情况为单独所有，登记时间2012-06-12。 庭审中，1.对于案涉房屋2012年购房价款，张仁凤第一次庭审时首次称购买房屋花费86万元，随后又改口称房屋买成58万元。 2.对于2015年6月17日收条上载明的定金，张仁凤称该收条不是其出具的，后又称系其配偶出具，本人事后才知道。并称该定金为转永盛北街的商铺定金，并非案涉房屋定金，且张仁琼在支付4万元定金后没有支付剩余款，所以店铺还是由其经营，张仁琼也未要求退还定金，至于备注的案涉房屋具体信息，是用来证明其身份地址信息。 3.张仁凤对于其出具的载有工资信息的条子情况，第一次庭审中称：2002年张仁琼借款8000元用于买麻将、2004年张仁琼借款6000元做手术，1999年自己将5000元私房钱交给张仁琼帮忙保管，上述款项共计19000元，由于张仁琼一直帮其打工，就没有提还款相关事宜，所以于2017年进行对账，并非张仁琼所述的扣工资抵房款。手术费条子就是借款用于手术，也未归还。第二次庭审中，张仁凤称所有的钱款均是张仁琼为了打自己的铺子，4万元为定金，之后的钱通过张仁琼的工资进行抵扣，包括借蒋朝勇生病的手术费也是抵扣铺子钱。但对转铺子经营权的事，双方无书面证据，且无其他人知道。因张仁琼尚未支付完毕，现铺面仍由其经营，且商铺所有权人也并不清楚经营权转让事宜。 4.对于银行卡交易流水情况，张仁凤称是张仁琼存钱至卡上，银行直接划款，但仅是房屋租金，每月2500元，且相信张仁琼不会少给。 5.张仁琼明确，在确定案涉房屋尚欠贷款本息的情况下，其可以代为向中行锦江支行清偿，且将尚未付清的房款一次性交付给张仁凤。 6.庭审中，当事人均明确，案涉房屋银行贷款还款银行卡由张仁凤交付给张仁琼，并由张仁琼自2015年6月17日起至2019年8月20日存款，共计113300元。 本院认为，案件争议焦点在于张仁琼和张任凤之间是否存在房屋买卖合同关系。对此，（一）4万元定金。张仁琼提交的2015年6月17日的收条，明确载有“定金4万元、鸿运之星4幢1单元1301号”等信息。张仁凤抗辩称该收条系其配偶出具其事后才知道，且该定金系铺面转让定金，房屋信息是用于证明其身份信息。对此，本院认为张仁凤的上述行为视为对该收条的追认，对于张仁凤解释收条上备注的案涉房屋信息为其身份识别信息，不符合生活交易习惯，不予采纳。另，收条载明的地址与案涉房屋信息一致，落款时间与张仁琼主张的房屋买卖合同达成的时间相吻合，与张仁琼通过银行第一次转账支付款项的时间相吻合。故该定金收条所证明内容，与张仁琼所述事实相吻合，相互印证。（二）银行转款流水。张仁琼每月通过张仁凤的银行卡向案涉房屋的贷款银行转账2000元-2500元不等，该金额与银行出具的每月还款金额基本一致。对此，张仁琼主张其是代张仁凤偿还银行贷款本息用以抵扣房款，张仁凤抗辩称该款项系张仁琼支付的房租，考虑到系姐妹，由张仁琼象征性给付，每月2500元系张仁琼自愿支付。但张仁凤未提交相应证据证明双方存在房屋租赁关系，且房屋系清水房，该房屋租金高于当时的市场参考价。故结合定金收条、银行出具的贷款流水明细、张仁琼持有张任凤的还贷款银行卡、以及房屋租金市价等因素，张仁琼的上述银行转款，更符合向指定贷款银行的按揭房屋月供还款。（三）工资抵扣条、手术费条。张仁琼和张仁凤均确认张仁琼的配偶曾在张仁琼经营的店铺打工，月工资4500元。张仁凤对为何出具上述2张工资抵扣条，在庭审中出现多次不同的表述，前后不一；对手术费条子的表述也存在仅为借款和转铺子抵扣款等不同表述，且对其辩称张仁琼要转接其商铺而抵扣款项的抗辩意见未提供任何证据。故，张任凤对出具上述条子未作出合理性解释，张仁琼的解释与其他证据相互吻合，更趋于合理。（四）证人证言。张仁富、张仁会与张仁凤、张仁琼均系亲兄弟姊妹，二人出具的情况说明也均经公证机关出具公证书。虽二人由于身体病情和其他原因未到庭接受询问，但二人出具的情况说明与张仁琼所述情况基本一致。另，赵某作为张仁琼、张仁凤的母亲，出庭所述情况也与张仁琼所述情况基本一致。上述三人与张仁琼、张仁凤具有同样亲密的亲属关系，但三人所述情况均与张仁琼诉讼主张事实基本一致，故结合张仁琼提交的收条、工资抵扣条、手术借条、银行卡交易流水等证据，其已形成完整证据链，本院认为，张仁凤、张仁琼之间虽未形成书面协议，但双方基于口头协议达成的房屋买卖合同关系成立并生效。故对于张仁琼诉请要求确认，其与张仁凤之间就案涉房屋的买卖合同有效的诉讼请求，本院予以支持。（五）房屋价款。张仁琼主张双方约定购房款55万元，张仁凤庭审时首次称购买房屋花费86万元，随后又改口称房屋买成58万元，不可能以55万元价格出让房屋。本院认为，商品房买卖合同约定案涉房屋总价40万元，加上张仁凤所出具的其为购买房屋支出的中介费及所有税费，张仁凤以55万元价格出售房屋符合当时房屋市价，且结合《情况说明》、双方母亲赵某所述内容，对于张仁琼主张案涉房屋价款55万元，本院予以确认。另根据张仁琼提交的工资抵扣条、手术费等证据，张仁凤认可其收到张仁琼支付的20000元，并扣欠张仁琼配偶袁向阳的工资，但抗辩称上述款项并非用来抵扣房款，且其中一张工资条金额计算错误，实际金额为16000元，但张仁琼未提交相应证据予以佐证，且该工资条最后明确载有“共计20000元”并通过文字“贰万元正”予以固定，故本院认可该工资条最后载明的金额，对于张仁凤的抗辩理由，本院不予采纳。综上，本院认为，上述60000元的款项，应为张仁琼向张仁凤支付的房款。故截止2019年8月，张仁琼已支付房款合计213300元（即40000元定金＋60000元工资抵扣和手术费＋113300元银行还款）。（六）产权过户。至于张仁琼尚未支付的房款336700元（550000元-213300元），庭审中，张仁琼明确其可以代张仁凤向中行锦江支行清偿案涉房屋的抵押贷款，并将清偿贷款后尚欠的房款一次性向张仁凤支付。且中行锦江支行明确，若本院认定诉争房屋买卖关系合法有效，则愿意接受由张仁琼代张仁凤立即结清全部贷款本息，并配合办理注销抵押权登记手续。故张仁琼要求向中行锦江支行提前偿还贷款本息，待案涉房屋能够办理产权变更手续后，要求张仁凤协助办理房屋产权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、确认张仁琼、张仁凤之间订立的成都市青羊区蜀清路239号4栋1单元13楼1301号（权2028202）房屋买卖合同有效； 二、张仁琼于本判决发生法律效力之日起十日内向中国银行股份有限公司成都锦江支行代张仁凤偿还尚欠贷款本息（截至2019年10月16日，张仁凤尚欠银行贷款本金173432.64元）； 三、待成都市青羊区蜀清路239号4栋1单元13楼1301号（权2028202）房屋，能够办理产权变更手续后三个工作日内，由张仁凤协助张仁琼办理房屋产权变更登记手续。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取50元，保全费5000元，共计5050元，由张仁凤承担。 如不服本院判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周力娜 二〇一九年十二月十一日 书记员  雷 莉