安徽省六安市金安区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)皖1502民初6982号 原告：姚海燕，女，1982年11月15日出生，汉族，住安徽省庐江县。 原告：杨卫东，男，1985年2月12日出生，汉族，住安徽省庐江县。 两原告共同委托诉讼代理人（特别授权）：王康阳，安徽楚淮律师事务所律师。 被告：张昊，男，1989年9月27日出生，汉族，住安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈员员，安徽皖西律师事务所律师。 原告姚海燕、杨卫东与被告张昊房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年11月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，两原告及其特别授权委托诉讼代理人王康阳、被告特别授权委托诉讼代理人陈员员到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《存量房买卖合同》；2、依法判令被告立即返还原告定金20000元、资金占用费（自起诉之日起按年利率6%计算至款清）及违约金20000元；3、本案的诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年7月14日，原告因购买被告所有的位于六安市房屋与被告签订《存量房买卖合同》。该合同对房屋状况、房屋价格、付款方式、房屋交接手续办理、违约责任、补充协议等权利义务进行了详细的约定。合同签订当日，原告即向被告支付购房定金20000元。后在合同履行期间，因原告未能成功办理银行贷款，导致合同无法继续履行，遂原告依据《存量房买卖合同》补充协议中第五条＂经甲、乙双方协商若贷款不成功，此合同自动终止，甲乙丙三方互不追究责任，甲方所收定金全额退换给乙方＂的约定，要求被告返还购房定金。但经原告多次向被告催要返还购房定金，被告均拒绝不予返还。综上，原告认为被告的行为已构成违约，现原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，特具状贵院，望依法判如所请！ 被告答辩称：一、本案中，被答辩人诉称，《存量房买卖合同》履行期间，因其未能成功办理银行贷款，导致合同无法继续履行，但被答辩人未提交任何证据证明其曾经向银行申请贷款，银行不向被答辩人放贷，据答辩人了解，被答辩人是由于主观后悔签订《存量房买卖合同》，不想继续履行该合同，因此想解除合同，要求答辩人返还定金，该事实不属于合同约定的免责条款。二、本案诉讼主体不适格，答辩人从未收到被答辩人20000元定金。《存量房买卖合同》约定案涉房屋总价为人民币540000元，签订合同时，被答辩人支付定金20000元，事实上，答辩人从未收到20000元定金，被答辩人无法提供相应的转账记录证明曾经向答辩人支付20000元定金。根据被答辩人出具的收据，虽然答辩人在收据收款人一栏签名，但是另有吴海龙在代理收款人一栏签名，实际收款人也是吴海龙。答辩人在网上发布卖房信息后，吴海龙联系答辩人，自称是房产中介，答辩人与被答辩人由吴海龙促成双方签订合同时，答辩人也是第一次与吴海龙见面，吴海龙事后也未将20000元定金交付给答辩人，答辩人自始至终从未收到20000元定金，也并未授权任何人代收该20000元，因此，被答辩人应当向吴海龙追偿，而不是要求答辩人返还20000元。三、《存量房买卖合同》无法继续履行，是被答辩人一方的原因，被答辩人本身就是违约方，合同补充条款约定若贷款不成功，合同自动终止，甲乙丙三方互不追责，甲方退还定金。首先，答辩人并未收到定金20000元，因此答辩人无需退还被答辩人定金；其次，因答辩人未收到定金，不存在资金占用费，合同补充条款也未约定违约金，故答辩人无需承担违约金。综上所述，请求法院驳回原告诉讼或者驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷印证，对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的收据、转账记录、情况说明，其中收据上“张昊”的签名、捺印，张昊承认是自己亲自所为，转账记录系原、被告及案外人吴海龙、中介佳润公司经办人共同在场时通过手机操作形成，三份证据能相互印证，其三性本院予以认定。2、委托代理合同、律师费票据，系实际发生，真实性本院予以认定。3、征信报告，能够反映出原告杨卫东在银行存在数量较多笔次的贷款行为。根据经审查确认的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下：被告张昊有一处房产位于六安市，需要售出。张昊将售房信息通过微信朋友圈向外发布。两原告（系夫妻关系）得知信息后，于2019年7月14日到中介公司“六安市佳润房地产经纪有限公司”与被告张昊洽谈购房事宜，在中介公司职员黄岩岩及案外人吴海龙在场的情况下，原被告双方签订一份《存量房买卖合同》。双方约定：张昊将案涉房屋以54万元的价格出售给原告，签订合同时，购方支付卖方定金2万元；待购方按揭申报成功银行通知转户时，买卖双方到房产局办理房屋产权转户手续，同时购方付清余下首付款……。另外，双方在合同文本最后又补充签订了“补充协议”内容，其中第（5）项约定：经甲乙双方协商若贷款不成功，此合同自动终止，甲乙丙三方互不追究责任，甲方所收定金全额退还给乙方。合同落款处，甲方由张昊签名，并代签了其妻子“王洪”的名字；乙方由姚海燕、杨卫东签名；丙方由六安市佳润房地产经纪有限公司盖章，并由经办人黄岩岩签名。签约后，甲乙丙三方及案外人吴海龙共同在场，原告通过手机向被告提供的手机转款，分四笔，合计转款2万元。同时，被告张昊在中介公司（佳润公司）提供的制式收据上，收款人一栏署上姓名、捺上手印，言明收到姚海燕购房定金2万元；案外人吴海龙在收据落款“代理收款人”一栏处，署上自己姓名，并捺上手印。中介佳润公司在收据上盖章证明情况属实。事隔数日后，原告以在银行贷款笔数太多而被银行拒绝贷款为由，向被告提出解除合同，退还定金要求，遭到被告拒绝，双方酿成纠纷，原告诉讼来院。另查，原告于签约当日向中介佳润公司交纳中介佣金5400元；案涉房屋已被张昊于2019年9月30日对外售出。 本院认为，原、被告签订的《存量房买卖合同》是双方当事人在经过充分协商的基础上达成合意，真实有效。原告交纳定金的方式是经被告张昊同意，并当面签字认可的情形下履行完成的，交付给案外人吴海龙，现张昊抗辩未收到2万元，纯属不诚信行为，对其抗辩理由，本院不予采信。原告提交的征信报告，反映出原告在银行存在笔次较多、较为频繁的贷款行为，按照目前的房地产贷款政策，银行拒贷也在情理之中，况且被告张昊在双方争议正在处理过程中，已将案涉房屋作了售出处理，客观上也导致双方间的合同无法履行。综上，原告要求解除与被告间签订的《存量房买卖合同》，具有事实和法律依据，本院予以支持，原告要求被告退还定金2万元的诉请符合合同约定，本院一并支持，但其要求被告承担资金占用费及给付违约金的诉请，本院不予支持。原告诉请被告承担律师费用并无明确法律规定，该主张本院不予采纳。被告张昊抗辩未收到定金2万元与事实不符，其抗辩理由本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、解除原告姚海燕、杨卫东与被告张昊之间签订的《存量房买卖合同》； 二、被告张昊退还原告姚海燕、杨卫东购房定金2万元，款于本判决生效之日起五日内付清； 三、驳回原告姚海燕、杨卫东其他诉讼请求。 案件诉讼费9600元减半收取计4800元，由原告姚海燕、杨卫东负担2400元，被告张昊负担2400元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  袁刚锋 二〇一九年十二月二十五日 书记员  王 玥 附：法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或定金返还买受人。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。