贵州省瓮安县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）黔2725民初4075号 当事人基本情况及案件审理经过 原告：独山县兴城物业管理有限责任公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州独山县百泉镇中华北路独秀花园****门面，统一社会信用代码91522726560931006D。 法定代表人：韦进，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：兰兴碧。代理权限为特别授权。 被告：雷华军，男，汉族，1986年10月23日生，贵州省瓮安县人，经常居住地贵州省瓮安县。 被告：夏先华，男，汉族，1973年9月18日生，四川省安岳县人，住所地贵州省瓮安县。 被告：鲁素英，女，汉族，四川省安岳县人，住所地贵州省瓮安县，系被告夏先华妻子。 原告独山县兴城物业管理有限责任公司（以下至判决主文前简称兴城物业公司）与被告雷华军、夏先华、鲁素英物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月19日受理。本案依法适用简易程序，由审判员张德舜于2019年10月23日公开开庭进行了审理，原告兴城物业公司委托诉讼代理人兰兴碧、被告雷华军到庭参加了诉讼，被告夏先华、鲁素英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 当事人诉辩内容 原告兴城物业公司的诉讼请求：1、请求依法判令被告雷华军缴纳物业服务费4927.94元，被告夏先华、鲁素英承担连带责任；2、请求依法判令本案诉讼费由被告承担。 被告夏先华、鲁素英未到庭参加诉讼，亦未在本院指定的期限内进行答辩和提交证据。 被雷华军的答辩意见：1、我和夏先华签订的合同在2018年7月份就到期了，至于后面的是其他人和夏先华租用的，后面的物业费与我无关，而且在2018年7月以前的物业费我已经缴纳了2000元给原告；2、2018年7月以后被告夏先华和其他人签订的合同是集体经营，但是该集体经营我已经退出，不再享有经营权，所以是其他人和夏先华对接所有业务，2018年7月份之后的事情我不清楚，与我无关；3、原告仅仅只是打扫了下卫生且服务态度不好，从2019年5月份左右，门面的卫生也是租用门面的人自己清理，原告也并未清理垃圾；4、2019年5月左右，因经营不善，租户就已经撤离茶庄（倒闭），门面已经在转租，此时我与集体经营已经没有关系了；综上，在我与被告夏先华签订合同的2018年7月以前，我已经承担了物业费且没有做任何违法乱纪的事情，至于2018年7月份以后的事情与我无关，所以原告要求我支付2018年7月以后的物业费不成立。 审理查明的事实 2017年2月12日，雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会与兴城物业公司签订《物业管理委托合同》，合同约定：瓮安县富丽半岛小区委托给兴城物业公司实行物业管理，委托管理期限为四年，从2017年1月1日0时起至2021年12月31日24时止，服务内容为：1、房屋外观整洁。2、设备正常运行。3、房屋及公共设施、设备的维修、养护及时，化粪池一年检查四次，最少全面清理一次，发现堵塞现象及时清理；排水管一年必须进行一次大疏通，一个季度检查一次，发现问题及时处理。4、公共环境清洁卫生，每日清扫一次，保持地面无垃圾，开关面板无灰尘污迹；生活垃圾每天清运一次，垃圾桶内存放垃圾不超过半斗。5、绿化定期进行修剪、草地无杂物、定期预防花草、树木病虫害。6、公共通道无堵塞，车辆停放有序。7、门卫24小时值勤，不定时对本区域进行巡查，并做好巡查记录。8、业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到70%以上。9、人员配置：保安10人，保洁7人，经理1人，水电工1人，收费员1人，管理员1人；物业管理服务费约定步梯住宅房（含空置房）按建筑面积每月每平方米0.6元向业主或物业使用人收取，电梯住宅房（含空置房）按建筑面积每月每平方米0.9元向业主或物业使用人收取，商业用房（含空置房和住改商）按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取。物业费从2017年1月1日起计算，在2017年2月15日开始收取。 瓮安县雍阳街道办事处富丽半岛小区12栋1-13、14、15、16、17号门面的建筑面积为214.82平方米，该门面为被告夏先华、鲁素英所有，于2017年7月24日租给被告雷华军使用，租期为2017年8月15日至2020年8月14日止。双方签订的租赁合同中约定物业费由被告雷华军支付。因被告未交纳从2017年8月15日至2019年6月30日期间支付了2000元的物业费，尚差欠4927.94元。经原告兴城物业公司经多次向被告进行催收未果。 雍阳办事处富丽半岛小区业主委员会于2017年7月10日宣布解散并进行公告。 上述事实，有原告兴城物业公司的法庭陈述及其提供的原告营业执照、法定代表人身份证、《劳动合同书》、《物业委托合》同、《瓮安县物业纠纷人民调解委员会告知书》、物业费未交明细、《门面租赁合同》等证据在卷予以佐证，经当庭出示和本院审查，足以认定。 判决理由和结果 本院认为，原告兴城物业公司与富丽半岛小区业主委员会签订的《物业管理委托合同》，系合同双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同成立有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”之规定，该合同对富丽半岛小区全体业主具有法律约束力。合同签订后，原告兴城物业公司按合同已履行自己的义务，被告作为该小区的业主和承租人，有义务向原告兴城物业公司缴纳物业服务费，2017年8月15日至2019年6月30日期间的物业服务费的事实存在，根据《物业管理条例》第四十一条“业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定及双方合同约定，被告雷华军应向原告兴城物业公司交纳物业服务费，被告夏先华、鲁素英应承担连带交纳物业费的责任。因被告雷华军已经支付2000元物业费，故原告兴城物业公司主张被告交纳2017年8月15日至2019年6月30日期间剩余未缴纳的物业服务费4927.94元，于法有据，本院予以支持。对于被告称自己在2018年7月已退出经营，是其他人在租用门面，且该门面在2019年5月就没有继续租用、被告打扫卫生不彻底的辩解意见，被告并未提供任何证据予以证明，因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”和《最高人民法院关于适用》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉请请求所依据的事实，应该提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，被告雷华军应承担举证不能的不利后果，其辩解意见不予采纳。 被告夏先华、鲁素英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，本案可以缺席判决，被告夏先华、鲁素英应承担缺席判决带来的法律后果。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用》第九十条，《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下： 一、限雷华军于本判决生效之日起五日内给付独山县兴城物业管理有限责任公司物业服务费四千九百二十七元九角四分； 二、夏先华、鲁素英对上述款项承担连带清偿责任。 案件受理费减半收取25元，由雷华军负担。 权利义务告知 若义务人未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条和最高人民法院《关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》的规定另行支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院，并在上诉期满后的七日内通过本院向黔南布依族苗族自治州中级人民法院预交上诉费（按不服判决部分的金额计算交纳）。逾期，本判决则发生法律效力。 如义务人未按本判决指定的期限履行义务，权利人可在履行期限届满后两年内向法院申请执行。 审判员  张德舜 二〇二〇年一月十六日 书记员  余 磊