安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0202民初499号 原告：刘建军，女，1966年10月17日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：贾良俊，安徽安然律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王晶，安徽安然律师事务所律师。 被告：芜湖万达广场有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区万达广场**楼167至667，统一社会信用代码913402005689587133。 法定代表人：于修阳，总经理。 委托诉讼代理人：凌定越，安徽文理律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓劲松，安徽文理律师事务所律师。 原告刘建军与被告芜湖万达广场有限公司（以下简称“万达广场”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建军及其委托诉讼代理人王晶，被告万达广场的委托诉讼代理人凌定越到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告刘建军向本院提出诉讼请求：1、被告万达广场立即对原告刘建军购买的芜湖市镜湖区万达广场X室房屋墙体漏水和下水道污水倒灌问题进行修缮，并在修缮完成以后向原告刘建军出具修缮合格的第三方鉴定报告；2、被告万达广场赔偿原告刘建军各项损失合计360667元、诉讼费用3355元，合计364022元，并自2018年5月1日起按每月10000元的标准支付房屋租金损失直至房屋实际修缮之日止；3、被告万达广场向原告刘建军支付敲地砖费300元、洗脸池损失800元、地面修复费用1500元，合计2600元；4、被告芜湖万达广场有限公司承担本案的全部诉讼费用及鉴定费20000元。事实和理由：2011年10月11日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定被告将开发建设的芜湖万达广场1号楼X室房屋出售给原告，建筑面积309.27平方米，总价款6508492元，首付款3258492元，余款由原告向中国农业银行芜湖赭山支行贷款支付，房屋交付时间为2013年6月30日前。2016年6月7日，原告与曹恒兰签订一份《租赁合同》，约定原告将案涉房屋出租给曹恒兰使用，租赁期限自2016年9月1日至2021年8月31日，月租金为10000元。合同签订以后，原告将房屋交付给曹恒兰，由曹恒兰进行了装修，并用于经营芜湖中民普健健康咨询有限公司。然而，曹恒兰承租期间突发暴雨，案涉房屋出现了非常严重的漏水事件和下水道返水事件，造成了房屋装修的严重破坏和承租人经营活动的重大负面影响。此后房屋漏水和下水道返水事件一直频繁发生，房屋装修遭受严重破坏，橱柜发霉，电路及承租人的设施设备被烧毁。阴雨天气时，房屋内如同下雨一般。为防止下水道返水，卫生间长期被封死不能使用，承租人的经营活动难以开展。为了解决房屋质量问题，原告多次向被告反映，被告派员上门检查、勘察高达几十次，但表示房屋质量问题过于严重、维修成本过高，在长达几年的时间内都无法给予解决，这不仅导致承租人延期营业，也给承租人的经营活动造成了极大的负面影响，承租人因此不仅拒付租金，也一直在向原告索赔，原告及承租人一直向被告及万达物业公司进行投诉，但至今无果。2018年5月10日，承租人曹恒兰、芜湖中民普健健康咨询有限公司向法院提起民事诉讼，以承租房屋漏水、下水道返水问题不能解决导致其不能经营为由，要求解除承租人与原告签订的《租赁合同》，并诉请原告赔偿承租人停业损失及装修折价损失合计550877.5元。2018年8月20日，芜湖市镜湖区人民法院判决原告赔付曹恒兰、芜湖中民普健健康咨询有限公司装饰装修残值损失300667元（已扣减承租人欠付房租6万元）。原告在收到判决书以后，多次联系被告协商，但被告均予以拒绝并建议原告提起诉讼。原告认为，原告以极高的经济成本购买了被告开发的芜湖万达广场1号楼X室商铺，并且已经足额支付全部购房款，然而，被告所交付的房屋存在严重的漏水和下水道返水事件，造成承租人装修损失并停止经营，由此而产生的所有损失均应由被告承担。据此，为维护原告的合法权益，特具状诉至贵院，请求依法查明事实，判如所请。 被告万达广场辩称：1、案涉商铺已经竣工验收合格，根据谁主张谁举证的原则，如原告认为案涉商铺存在漏水、返水问题，应当承担举证责任。经鉴定机构、法院、原告、被告多方于2019年2月27日下午对案涉商铺进行现场查勘，案涉商铺现既不存在漏水问题，也不存在返水问题，因此原告诉讼请求第一项没有事实依据。2、鉴定机构出具的鉴定结论仅排除了卫生间管道污水倒灌与原告的装修及使用的关系，事实上原告并未装修案涉商铺，案涉商铺是案外人曹恒兰装修的，那这个鉴定结论存在根本性的错误，原告都没有装修，怎么可能与原告装修有关？这种排除性的结论并不能反推案涉商铺漏水返水是由于房屋质量本身存在问题导致的，因为还存在其他原因可能导致上述情况。3、原告根本不存在360667元的损失，根据（2018）皖0202民初3330号民事判决书，该损失是原告违约，与案外人曹恒兰等解除租赁合同之后，案外人对案涉商铺装饰装修形成的添附物不能进行有效利用而产生的装饰装修残值损失，该损失是相对于案外人而言的，但对原告来说装饰装修已经留给原告，原告获得了这部分装饰装修的残价值。因此，原告主张360667元损失没有事实和法律依据。4、即使房屋确实存在质量问题，也是轻微质量问题，并不会导致案外人曹恒兰不能实现租赁目的，根据（2018）皖0202民初3330号民事判决书，原告与案外人租赁合同的解除是经过双方协商一致的，并非单方解除。另外法院也判决了曹恒兰应当支付承租期内欠付的租金，这足以证明案涉商铺具备使用条件，可以达到租赁目的，否则曹恒兰就没有义务支付承租期内的租金，因此租赁合同实际上根本不具备法定解除的条件。原告主张所谓的房屋租金损失每月1万元，是原告自己放弃的，不应转嫁给被告。5、根据原告与承租人签订的租赁合同，原告对房屋质量问题负全部的维修责任，原告在明知自己有维修义务的情况下，没有积极履行维修义务，因此即使导致承租人存在损失，原告也应当承担责任。综上所述，原告的诉讼请求没有充足的事实和法律依据，请求法院依法驳回。 本院经审理认定事实如下：2011年10月11日，原告刘建军与被告万达广场签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发建设的位于芜湖万达广场1号楼X室房屋出售给原告，建筑面积309.27平方米，总价款6508492元，被告应于2013年6月30日前将房屋交付给原告。合同另约定双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。原告方提交的四份合同附件均未对上述内容进行约定。 合同签订后，原告依约支付了全部购房款，案涉房屋通过竣工验收。原告方陈述被告于2013年6月30日向其交付案涉房屋，被告方陈述其于2013年通知原告交房，原告实际于2016年6月15日与被告办理交房手续。2016年6月7日，原告刘建军与案外人曹恒兰签订《租赁合同》一份，约定原告将案涉房屋出租给曹恒兰使用，租期60个月，自2016年9月1日起至2021年8月31日止，自2016年9月1日起至2019年8月31日止月租金为1万元，2019年9月1日起至2021年8月31日止月租金按市场价格协商，每年递增不超过20%。其后，原告按约交付房屋，曹恒兰对该房屋进行了装潢并在案涉房屋经营芜湖中民普健健康咨询有限公司。此后，房屋多次发生外墙漏水和下水道溢水事件，曹恒兰通知原告和物业公司，原告和物业公司多次上门查看，但未能予以维修解决，承租房屋内部装潢受到损坏。2018年5月10日，曹恒兰、芜湖中民普健健康咨询有限公司起诉原告刘建军，本院作出（2018）皖0202民初3330号民事判决书，判决刘建军支付曹恒兰、芜湖中民普健健康咨询有限公司装饰装修残值损失300667元（已抵扣曹恒兰应支付给刘建军的房屋租金6万元），现该判决已生效。同时，判决书中确认曹恒兰、芜湖中民普健健康咨询有限公司实际使用房屋的时间为2016年9月1日起至2018年4月30日，承租人应支付房租至2018年4月30日。 审理中，被告万达广场于2019年1月16日向本院申请鉴定：1、案涉房屋是否存在漏水问题；2、案涉房屋漏水是什么原因造成的；3、案涉房屋卫生间是否存在返水问题；4、案涉房屋卫生间返水是什么原因造成的；5、案涉房屋漏水（如有）、卫生间返水（如有）是否导致房屋无法正常使用。本院委托芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司对上述事项进行鉴定，2019年2月28日，芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司发函，载明：“我公司鉴定人员与贵院工作人员共同于2019年2月27日下午3点到现场进行实地查看，发现问题如下：1、该房屋东侧一层、二层顶部均有渗水痕迹，前期物业公司已进行了维修，不能辨别水流来源，无法进行渗水原因分析；2、一层地面有污水扩散痕迹，并在一楼北侧卫生间发现地漏处有前期从地漏泛出的下水污物，因下水道属于隐蔽工程，凭观察不能明确管道具体是什么物体造成的堵塞，需开挖破坏管道才能查出原因。综上，如需继续鉴定，需渗水再次发生、卫生间下水管道开挖才能鉴定。是否继续鉴定，请回复。”本院将该函件送达给原、被告双方，原告方于2019年3月21日向本院回函表示同意鉴定机构继续鉴定。被告万达广场于2019年3月21日向本院发送回函，载明：“2019年2月27日下午，原告主动要求贵院与鉴定机构、被告共同前往案涉房屋进行鉴定，当时天气情况为下大雨，根据鉴定机构出具的函，案涉房屋既无漏水情况，也无卫生间返水情况。根据上述现场勘查的情况，可以充分证明案涉房屋在下大雨的天气情况下，既不存在漏水问题，也不存在卫生间返水问题。鉴定机构发函中所表述的‘房屋东侧一层、二层顶部均有渗水痕迹，一层地面有污水扩散痕迹，一楼北侧卫生间发现地漏处有前期从地漏泛出的下水污物’属于鉴定机构的主观推测，不能作为认定房屋存在漏水和卫生间返水情况的依据，因为很可能是人为故意形成的。据此，被告申请鉴定的事项1、事项3均不存在，因此被告认为已无鉴定事项2、事项4、事项5的必要。”鉴于申请鉴定的被告一方表示无需继续鉴定，原告于2019年4月8日向本院申请对商铺下水道泛污事件的发生与原告的装修、使用之间有无关联性进行鉴定，本院委托芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司对该事项进行鉴定。2019年9月9日，芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司出具鉴定报告，鉴定意见为芜湖万达广场X室房屋卫生间1一层地面以下原有地漏管道未改动，卫生间1地漏管道污水倒灌与原告的装修及使用无关。原告支付鉴定费用20000元，支付敲地砖费用300元。2019年9月26日，被告万达广场向本院申请对芜湖万达广场X室房屋地漏管道污水倒灌与被告万达广场的设计与施工是否有关进行鉴定。本院对该项鉴定申请未予准许。 2019年10月14日庭审时，被告万达广场申请出具鉴定报告的芜湖市建昌工程质量检测中心有限公司鉴定人员高锐出庭接受质询，鉴定人员在庭审中表示案涉商铺确实存在墙体渗水及卫生间返水问题，墙体渗水原因应该可以鉴定出来，但卫生间返水问题涉及隐蔽工程，开挖难度大，无法确定是否能够鉴定出原因。庭审中，本院告知原、被告双方于庭审后一周内书面答复是否要求对案涉商铺墙体渗水原因及卫生间返水原因进行鉴定，否则本院将按照现有证据进行判决。庭审后，原告于2019年10月18日书面答复不要求鉴定，被告未进行回复。 另查明，被告万达广场曾于2019年4月对案涉商铺的墙体渗水部分进行维修，现该墙体仍存在渗水问题。 建设工程质量管理条例第四十条建设工程质量管理条例第四十条第四十一条本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告刘建军已按约定支付全部购房款，被告万达广场应当按照合同约定将质量合格的房屋交付原告使用。经鉴定机构现场勘查，案涉房屋存在墙体漏水和下水道污水倒灌问题。被告方曾于2019年1月16日向本院申请对墙体漏水和下水道污水倒灌原因进行鉴定，后又撤回鉴定，在庭审指定期间内未对是否要求继续鉴定做出回复。结合原告方申请鉴定，鉴定中心出具的鉴定意见载明污水倒灌与原告的装修及使用无关，本院认定案涉房屋墙体漏水和下水道污水倒灌属于房屋质量问题。双方在合同及附件中未对商品房保修范围和保修期限进行约定，参照《》第（二）项规定，在正常使用条件下，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年。被告万达广场于2013年将案涉商铺交付给原告刘建军使用，原告刘建军于2016年6月7日将案涉商铺租赁给案外人曹恒兰，曹恒兰承租期间房屋多次发生墙体渗水及卫生间下水道返水事件，被告万达广场至今未予维修完成。在保修期内房屋存在质量问题，被告万达公司应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。对于原告要求被告万达广场立即对芜湖市镜湖区万达广场115室房屋墙体漏水和下水道污水倒灌问题进行修缮的诉讼请求，本院予以支持。原告刘建军要求被告万达广场在修缮完成以后向其出具修缮合格的第三方鉴定报告的诉讼请求履行标准不明确，故本院对该项诉讼请求不予支持。因房屋质量存在问题，导致原告刘建军对案外人曹恒兰支付装饰装修残值损失360667元并承担诉讼费用3355元，合计364022元，被告万达广场应就该项损失对原告刘建军承担赔偿责任。同时，因房屋质量存在问题导致房屋无法使用，案外人曹恒兰支付房租至2018年4月30日，此后原告刘建军未能继续使用房屋获得收益，对于该部分损失，本院酌定被告万达广场自2018年5月1日起按每月10000元的标准支付房屋租金损失直至房屋实际修缮之日止（参照原告刘建军将房屋出租给案外人曹恒兰的月租金为10000元计算）。原告刘建军主张的敲地砖费300元有收条及转账凭证证实，该项费用系原告刘建军为鉴定支出的合理必要费用，对其要求被告万达广场承担该项费用的主张，本院予以支持。关于原告刘建军主张的洗脸池损失800元、地面修复费用1500元，未提交证据证实，本院不予支持。原告刘建军支付的鉴定费20000元，系其为明确房屋质量问题支出的合理必要费用，对于其要求被告万达广场负担该费用的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《》、之规定，判决如下： 一、被告芜湖万达广场有限公司于本判决生效之日起一个月内对芜湖市镜湖区万达广场1号楼X室房屋墙体漏水和卫生间下水道污水倒灌部位进行维修； 二、被告芜湖万达广场有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘建军损失364022元、敲地砖费用300元，并自2018年5月1日起按每月10000元的标准支付房屋租金损失直至房屋实际维修完成之日止； 三、驳回原告刘建军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3780元、鉴定费20000元，合计23780元，由被告芜湖万达广场有限公司负担（原告已预交，被告于判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  雷潇 二〇一九年十二月二十三日 书记员  苏寒 附适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 建设工程质量管理条例《》 第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为： （一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限； （二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； （三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期； （四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。 其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。 第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。