江西省石城县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0735民初1848号原告（反诉被告）：李德春，男，1989年6月3日生，汉族，个体户，住石城县。委托诉讼代理人：陈仪旺，石城县屏山镇法律服务所法律工作者，执业证号：31404011104105。特别授权代理。被告（反诉原告）：石城县永杭置业有限公司，住所地：石城县琴江镇梅福村红星小组。统一社会信用代码：91360735589205198D。法定代表人：温远征，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：黄锡珍，福建省联合信实（三明）律师事务所律师，执业证号：13504200010751784。特别授权代理。委托诉讼代理人：肖伟皓，福建省联合信实（三明）律师事务所实习律师，执业证号：13071908110339。原告李德春与被告石城县永杭置业有限公司（以下简称永杭置业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理。诉讼过程中，被告永杭置业公司提起反诉，本院依法受理被告永杭置业公司的反诉后，决定将本诉与反诉合并审理，并于2019年10月16日公开开庭进行了审理。原告李德春及其委托诉讼代理人陈仪旺，被告永杭置业公司的委托诉讼代理人黄锡珍、肖伟皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李德春向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告双倍返还定金10万元；2、判令被告承担诉讼费用。诉讼过程中，原告增加诉讼请求:即依法解除原告与被告于2017年7月3日签订的《商铺租赁协议》。事实与理由：2017年6月，原告与被告协商，原告租赁被告所在的水岸新城7号楼1/2/3/4商铺。2017年7月2日原告向被告交付定金，2017年7月3日原告与被告签订意向性《商铺租赁协议》，约定租赁期限为2017年11月1日至2027年10月31日，并顺延6个月免租金，并约定租金价格与租金交付时间、租赁期间商铺装修等条款。在原告一切准备就绪之际，被告涨租金，造成商铺租赁无法实现，对原告造成一定损失，由此产生纠纷。经协商不成，原告特提起诉讼，望判如所愿。被告永杭置业公司辩称，请求驳回原告诉讼请求，本案诉讼费由原告承担。事实和理由主要为：1、原告在诉状中诉称的不是事实。被告从未向原告提出涨租金的要求，事实上是原告以案涉商铺旁边的地下停车场不能作为超市使用为由，至今不接受案涉的水岸新城7号楼1、2、3、4商铺，也拒不支付租金，导致案涉商铺从签订协议之日闲置至今，给被告造成巨大损失。2、原告要求被告双倍返还租房定金10万元，缺乏事实和法律依据。由于原告拒不接受案涉商铺且拒不支付租金，导致《商铺租赁协议》无法履行，即原告的违约行为导致租赁合同的目的无法实现，原告无权要求被告返还定金，更无权要求被告双倍返还定金，相反，其应赔偿被告的相应损失。3、诉争的5万元是《商铺租赁协议》第三条约定的保证金，并非法律意义上的定金，不符合协议约定的返还条件。反诉原告永杭置业公司的反诉请求：1、判令被反诉人支付反诉人租金损失12万元（自2017年11月16日暂计至2019年9月15日，扣减免租期6个月；此后租金损失计至判令生效为止）；2、本案诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人（本诉原告）以反诉人（本诉被告）要求涨租金为由，于2019年8月23日具状提起诉讼，要求判令反诉人双倍返还租房定金10万元及承担诉讼费用，法院已立案受理。反诉人认为，被反诉人在《民事诉讼状》中讼称的不是事实，且诉讼请求不能成立。实际上，被反诉人以案涉商铺旁边的地下停车场不能作为超市使用为由，至今不接收案涉的水岸新城7号楼1、2、3、4商铺，也拒不支付租金，导致案涉商铺从签订《商铺租赁协议》之日闲置至今，造成原告巨大损失。被反诉人的行为，已构成根本性违约，定金5万元依法不予退还，归反诉人所有；另外，被反诉人还应支付案涉商铺的租金损失。为此，反诉人依据《合同法》及《民事诉讼法》等相关规定，特提出反诉，请求法院支持反诉人的诉请。反诉被告李德春辩称，反诉人的诉讼请求毫无根据，不能成立，应当予以驳回。因为反诉人自始至终没有交付租赁物给被反诉人，反诉人没有造成任何损失，其反诉请求没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。原告（反诉被告）李德春为支持其诉讼请求及反驳对方诉讼请求，提供了如下证据：1、《商铺租赁协议》原件一份，用以证明原、被告双方于2017年7月3日签订《商铺租赁协议》的事实；2、2017年7月2日开具的定金收据原件一份，用以证明被告收取原告5万元定金的事实；3、邱某与被告方股东之一邓某的通话录音光盘及相关纸质通话笔录，用以证明被告拒绝交付租赁物，造成合约无法实现，导致合同履行落空，同时导致原告损失，被告应承担相应的法律责任；4、邱某与被告方股东之一黄某的微信聊天记录一份，用以证明被告违约，没有按照合同租赁价格，要求涨租金导致租赁合同自始至终没有履行；5、被告企业信息两份，用以证明电话录音中的邓某是被告方的股东之一，微信聊天记录的当事人黄某也是被告方股东之一；6、租赁物与租赁用途的图片两张，用以证明原告当初租赁商铺是为开设福汇家购物商场；7、邱某与邓某、黄某的短信聊天记录4份，用以证明被告一直未交付租赁物；8、证人邱某出庭作证，其证人证言的主要内容为：我与原告是合伙关系，原告委托我去处理租赁商铺的相关事宜。因租赁商铺这个事情，我认识了被告方股东黄某与邓某。2017年6月份，当时我跟原告一起去被告方售楼部，与股东之一黄某洽谈租商铺事情，谈完之后由原告于2017年7月3日与被告方签订协议。之后原告委托我进一步协商，于是与被告股东之一黄某协商，黄某说2017年9月份可以交付商铺，之后以消防未验收过关及竣工证未办理为由一直延期。2018年8月，黄某说他去会昌工作了，把工作移交给股东之一邓某处理。之后我通过微信、短信、电话与被告方联系租赁商铺事宜，一直还是以竣工证未办理为由推脱。直到2019年3月，被告通知我们证件已齐全，可以交付商铺，约我们去被告方售楼部洽谈，被告却说要涨租金，免租期只有3个月，商铺位置往里面延伸，由之前的12米追加到16米深度。因为这些与之前商谈不一致，要求涨租金到30元每平米才愿意出租。此后我通过微信、短信、电话与被告方继续沟通，被告方就是一定要涨租金，导致我们租赁商铺这个事情就没有谈妥。被告（反诉原告）永杭置业公司针对原告（反诉被告）李德春提供的证据进行了质证，其质证意见如下：1、对证据1、2的真实性无异议，对证明对象有异议；实际上5万元是商铺保证金，不是定金；协议签订日实际是2017年7月2日，被告是于2017年7月2日盖的章，协议上被告盖章的日期是空白的；这份协议是否合法有效、是否生效，需由法院综合认定并审查。2、对证据3的证明对象及“三性”均有异议。3、对证据4的“三性”及证明对象均有异议，该聊天记录无法确认各自身份，聊天的对象不是本案原告本人，聊天的内容中未提到本案涉及商铺的内容，并不能证明原告所主张的被告要求涨租金的事实。4、对证据5的“三性”无异议，对证明对象有异议，黄某与邓某是公司股东属实，但他俩也是其它众多房地产公司股东，并不能证明案涉的事实。5、对证据6的“三性”均有异议，图片是原告单方制作，不能证明原告所主张的事实。6、对证据7的质证意见，与对证据4的意见一致。7、对证据8，因为证人与原告是合伙关系，合租被告的商铺，基于证人的身份关系，认为证人与原告之间有利害关系，部分证词不能采信，证人证词避重就轻，但是证人所陈述的需要重新签订正式协议的内容与被告方所主张是一致，也与2017年7月2日签订的租赁协议是一致的。综合来说，证人与原告之间有利害关系，不能采信。被告（反诉原告）永杭置业公司为支持其反诉诉讼请求并反驳对方诉讼请求，提供了如下证据：1、验收备案表复印件一份（与原件予以核对），用以证明案涉商铺于2017年11月15日竣工合格，实际是原告不肯接收该商铺，所以闲置至今；2、案涉4个商铺的不动产权证复印件4份，用以证明诉争商铺的竣工时间也是2017年11月15日，实际办证日是2019年1月21日，不存在原告所说的未竣工验收无法交付的事实。反诉被告李德春针对反诉原告提供的证据进行了质证：其质证意见如下：对上述两份证据的真实性、合法性无异议，对其关联性均有异议，因为竣工办了房产证，并不能代表商铺交付给了原告，因涉及房租的问题，被告一直不愿以原先约定的商铺租金价格交付商铺。另诉讼过程中，被告向本院申请对案涉商铺现状进行现场勘查，本院于2019年10月11日组织原、被告双方到案涉商铺现场，并依法制作勘验笔录一份，显示截至勘查日，案涉商铺处于空置状态。本院对原告（反诉被告）提供的证据进行了审查并综合被告（反诉原告）的质证意见，认证如下:1、对于原告提供的证据1、2，被告对其真实性无异议，本院认为该《商铺租赁协议》系当事人自愿签订，收据系被告向原告出具，均与本案具有关联性，来源合法，均予以采信；2、对于原告提供的证据3、4、5、7、8，被告对证据5的“三性”无异议，对证据3、4、7、8的“三性”均有异议，本院综合审查认为，从该证据5即被告的公司股东信息，上面显示邓上杭、黄嘉安均是被告的公司股东；证据3、4、7、8，即电话通话录音、通话笔录、微信聊天记录、短信聊天记录及证人证言，虽系间接证据，但均与本案具有一定关联性，能够相互印证，予以采信；从证据的高度盖然性角度，这些证据客观上能形成较为完整地证据链，一定程度上反映在原告合伙人邱某与被告方股东邓某、黄某沟通协商租赁商铺事宜过程中，原告要求被告按双方签订的《商铺租赁协议》约定的商铺位置及租金价格履行出租义务，被告予以拒绝，并表示要求按现在的市场价涨租金或连带车位一起租赁的事实；对于原告提供的证据6，该两张图片反映原告租赁案涉商铺欲用于开设超市使用，与《商铺租赁协议》中约定的作为商业场地使用相符合，能一定程度反映案件事实，予以采信。本院对被告（反诉原告）提供的证据进行了审查并综合原告（反诉被告）的质证意见，认证如下:1、对于被告提供的证据1、2，原告对其真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，本院认为验收备案表及不动产权证可以反映案涉商铺的验收备案和权属登记情况，与本案具有关联性，予以采信。本院综合本诉原告（反诉被告）李德春的诉称及辩称，被告（反诉原告）永杭置业公司的诉称及辩称，根据以上采信的证据并结合本案当事人的陈述及庭审记录，认定如下事实：2017年6月，原告李德春与被告永杭置业公司协商，原告意欲租赁被告名下的石城县琴江镇水岸新城7号楼1、2、3、4商铺。2017年7月2日，原告向被告交纳现金5万元，当日被告向原告出具收据一份，收据载明收款现金5万元，收款事由为7号楼1、2、3、4店面租赁定金。2017年7月3日，原告李德春（乙方）与被告永杭置业公司（甲方）签订了《商铺租赁协议》，双方约定“第一条出租标的:甲方将水岸新城7号楼1、2、3、4商铺、建筑面积约为301.88的商铺出租给乙方作为商业场地使用……；第二条租赁期限：租赁期约2017年11月1日起至2027年10月31日止，共计10年120月，租赁期按实际交付之日，顺延6个月免租期开始计算……；第三条租赁保证金：甲乙双方商定本房租赁保证金为50000元（人民币大写：伍万元整）在本合同签订之日起一次性支付……；第四条租金价格与租金交付时间：店铺每平方米租金单价为25元/平方米，月租金（按产权建筑面积）约7500元，年租金共计90000元（按产权建筑面积，前三年租金不变，三年后每两年按6%递增），支付方式为每年度支付，由乙方在上期租金到期前15日内预付下一期租金。……第十条本合同未尽事宜：……3、此合同为甲乙双方意向协议，只先交伍万元定金，待甲方实际交付商铺时，甲乙双方再签订正式合同，同时乙方付清一年租金。”协议签订后，原告方就案涉商铺租赁等相关事宜与被告方进行联系沟通。期间，案涉商铺所在的石城县水岸新城第三期工程于2017年11月15日完成了竣工验收备案，案涉商铺并于2019年1月21日办理了不动产权证。2019年3月，被告口头通知原告可以交付商铺。之后，在原、被告沟通协商租赁商铺事宜过程中，原告要求被告按双方签订的《商铺租赁协议》约定的商铺位置及租金价格履行出租义务，被告予以拒绝，并表示要求按现在的市场价涨租金或连带车位一起租赁。此后，原、被告因租金价格、租赁位置等事宜未达成一致意见，双方一直未签订正式合同，被告亦未交付商铺。因原、被告未能协商解决纠纷，原告李德春于2019年9月2日向本院提起诉讼，并提出前述诉请；诉讼过程中，被告永杭置业公司向本院提起反诉，并提出前述反诉诉请。本院认为，原、被告于2017年7月3日签订的《商铺租赁协议》系双方当事人真实意思表示，应认定有效。该协议第十条第3款中明确载明：“此合同为双方意向协议，只先交伍万元定金，待甲方（即本案被告）实际交付商铺时，甲乙双方再签订正式合同，同时乙方（即本案原告）付清一年租金”，因此从合同性质上来看，该协议系相对于本约而言的预约合同，其目的及意义在于为当事人公平、诚信磋商达成本约创造条件。预约合同对双方当事人具有约束力，其中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则构成对预约合同的违约。本案中，案涉商铺经过竣工验收备案及不动产权登记，已经具备实际交付条件，2019年3月被告口头通知原告可以交付案涉商铺，为此原告提出要求被告按双方签订的《商铺租赁协议》中约定的租金价格及商铺位置等进行出租，但被告予以拒绝，并表示要求按现在的市场价涨租金或连带车位一起租赁，本院认为被告的该行为系对已决条款的更改，违反了协议的约定，违背了诚实信用原则，故被告构成对预约合同的违约，应承担相关违约责任。现原告要求解除与被告签订的《商铺租赁协议》，符合法律规定，予以支持。从被告出具给原告的收据来看，收据上明确载明收款事由为7号楼1、2、3、4店面租赁定金，另结合该协议第十条第3款“此合同为双方意向协议，只先交伍万元定金，待甲方（即本案被告）实际交付商铺时，甲乙双方再签订正式合同，同时乙方（即本案原告）付清一年租金”的约定，可以认定原告交纳的5万元属于订约定金，而非保证金，对被告主张该5万元是保证金的意见，不予采纳；根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金”之规定，本案中被告违反预约合同的约定，拒绝订立正式合同，其作为收受定金的一方，应承担双倍返还定金的责任，故本院对原告要求被告双倍返还定金10万元的诉请，予以支持。对于反诉原告主张的反诉诉请，其未能提供相关证据证明反诉被告系以案涉商铺旁边的车位不能作为超市使用而拒收案涉商铺的事实，应承担举证不能的法律后果，故反诉原告的反诉诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，本院支持本诉原告的诉讼请求，并驳回反诉原告的诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李德春与被告（反诉原告）石城县永杭置业有限公司于2017年7月3日签订的《商铺租赁协议》；二、被告（反诉原告）石城县永杭置业有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）李德春双倍返还定金共计10万元；三、驳回反诉原告石城县永杭置业有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元（本诉原告已预交），反诉案件受理费1350元（反诉原告已预交，已减半收取），合计3650元，由被告（反诉原告）石城县永杭置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  胡建芳审 判 员  黄斐斐人民陪审员  温昌明二〇一九年十二月六日书 记 员  徐 涛