云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2019）云2901民初3048号原告（反诉被告）：林昉，男，1972年9月10日出生，汉族，住址北京市朝阳区。委托诉讼代理人：范垒，云南千一律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨家夏，男，1973年8月10日出生，回族，住址云南省大理白族自治州大理市。被告（反诉原告）：杜静芳，女，1946年3月24日出生，回族，住址云南省大理白族自治州大理市。二被告共同委托诉讼代理人：夏路娟，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：汤智荃，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。原告林昉与被告杨家夏、杜静芳租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月8日立案，被告杨家夏、杜静芳提起反诉，本院受理反诉后，依法适用普通程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告林昉的委托诉讼代理人范垒，被告杨家夏、杜静芳的委托诉讼代理人夏路娟、汤智荃到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告林昉向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，并依法判令被告杨家夏停止妨碍，继续履行合同；2.请求法院判令因被告强行收回房屋期间的租期（2019年6月20日至房屋实际返还之日止）在原租期上进行顺延。3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为了在大理古城开设客栈，于2015年7月29日与被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于大理市房屋一院出租给原告，租期为自2015年7月29日起至2030年11月29日止。后又于同年8月20日签订了《补充协议》，协议要求原告需一次性支付头6年半的租金及1万元的押金。合同签订后，原告依合同约定支付了27万元给被告，被告也出具了收条。在原告租赁房子后，投入了近30万元对该院房子进行了装修，并将装修后房屋委托给案外人李彩雪进行经营管理。但在之后的时间里，被告严重违反了合同约定，在没有任何解除合同的事由的前提下，强行将房屋收回，对此原告多次与被告协商解决，但被告一直置之不理。为保护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告杨家夏、杜静芳答辩并反诉称，被告与原告于2015年7月29日签订《房屋租赁合同》，约定租期自2015年7月29日至2030年11月29日止，租金为前五年每年4万元，后十年每年4.8万元，租赁十五年房租共计68万元。合同第一条双方约定房屋用途作为“居住使用”；合同第六条第一项载明“乙方在租赁房屋内不得从事非法经营活动”、第八项载明“租赁期间乙方有权全部或部分转租房屋，但必须提前告知甲方……”、第九项载明“在本合同租期内，乙方应遵守本合同约定，按本合同约定的条款对租赁的房屋进行合法使用，乙方也不得擅自单方面终止合同，否则甲方有权终止合同，乙方应向甲方赔偿该合同约定期限内房屋租金总额的100％作为违约赔偿金”。合同签订后，被告依约向原告交付了涉案房屋，全面适当地履行了合同义务；直至2018年8月，被告接到多名邻居投诉，通知其出租的房屋因经营等问题对周边邻居生活造成了严重干扰，要求其尽快予以处理，被告接到通知后前往涉案房屋后发现，原告不仅擅自改变了房屋用途，还在未提前告知被告的情况下，多次将房屋转租他人进行客栈经营。被告随即前往大理市市场监督管理局查询，该租赁房屋并未办理过工商登记，且大理古城派出所亦告知该租赁房屋也未办理任何消防登记手续等，属无证、非法经营。被告在了解原告上述违约情形后多次致电原告要求协商终止合同事宜，原告拒接电话。被告遂于2018年9月5日通过顺丰快递向其送达《解除合同通知书》并通过电话短信等措施向原告告知解除事由。此后，被告于2018年9月7日在涉案房屋门上粘贴告知函向周围邻居进行公示。截至今日，原告不仅未对其违约行为进行处理，还向法院提起诉讼要求继续履行。原告未按合同约定合理使用房屋，还在不履行告知义务的情况下多次对该租赁房屋进行转租，并在未办理任何工商及消防登记手续的情形下进行无证、非法经营，严重影响周边邻居的生活，原告的行为已构成根本违约，严重侵犯了被告的合法权益。现被告依法提起反诉，请求：1.解除被告与原告于2015年7月29日签订的《房屋租赁合同》；2.判令原告构成根本违约并向被告支付违约金人民币17万元3.判令由原告承担本案本诉及反诉诉讼费。原告（反诉被告）林昉辩称，第一，被告在反诉状中的陈述与事实不符，从合同条款约定可以看出，原被告签订合同时双方明确该房屋租赁用途为经营，而非被告说的居住使用，原告用于经营客栈没有违约。第二，2015年11月29日承租房屋后，最初由林昉个人和他人合伙经营，已经以他人名义办理经营证照。2018年8月1日，林昉与李彩雪签订经营合同后，李彩雪也在10月份办理相关证照。即便没有办理证照也只是违规经营而不是非法经营，被告将违规经营和非法经营混为一谈。第三，被告称送达即解除合同没有事实和法律依据，合同法第94条合同解除条款，不包含被告主张的邮寄送达即解除，合同中也没有对合同解除进行约定。原告林昉与李彩雪的承包经营行为合法合理，没有违反合同约定，被告不能解除租赁合同。被告反诉主张的17万元违约金没有事实和法律依据。原告认为合同合法有效，应当继续履行，被告反诉请求应予驳回。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见分别向本院提交了证据材料，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述有效证据及审理中双方当事人一致陈述，本院确认本案以下法律事实：被告杜静芳与被告杨家夏系母子关系。被告杜静芳是大理市（原35号附2号）房屋的所有权人。2015年7月29日、8月20日，被告杨家夏（甲方）受被告杜静芳委托与原告（乙方）及原告的委托代理人孔亮集（乙方）分别签订了《房屋租赁合同》、《补充协议》，合同约定甲方将位于大理市房屋一院出租给乙方居住使用，租期为十五年零四个月（其中四个月为甲方给予乙方建设时间，免收租金），自2015年7月29日起至2030年11月29日止（甲方正式交房时间为准）。前五年租金为每年4万元；后十年租金为每年4.8万元。租赁期内原告有权全部或部分转租房屋，但必须提前告知被告，且不得超出本合同约定的租赁期限。合同还对双方的其他权利义务、违约责任等作了约定。补充协议对合同约定的租金和付款方式作了调整：房屋前六年半租金为每年4万元；后八年半租金为每年4.4万元。合同签订后，被告将租赁房屋交付原告管理使用，原告亦依约向被告支付了前六年半（租期为2015年11月29日至2022年5月29日）租金26万元及押金1万元。2018年，原告与李彩雪签订了《“左邻右舍·生活小院”客栈承包经营合同》，约定在2018年8月1日至2023年7月31日间原告将位于大理的经营权承包给李彩雪，合同还对双方的权利义务、违约责任等作了约定。2019年6月5日，李彩雪出具情况说明函，认可其向原告承租了大理古城平等路134号院子5年。庭审中双方确认原告承包给李彩雪的7间客房包含了原告向被告承租的房屋。被告杨家夏自认2019年6月28日其已将案涉租赁房屋收回。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人均应按约履行。合同签订后，被告向原告交付了租赁标的物，原告按约支付了六年半租金，双方均按照合同约定履行了相应的义务。依据双方合同相关条款约定，原告租赁房屋用于经营的用途明确，且有权转租房屋，转租时仅需将转租事宜告知被告。庭审查明，原告在转租租赁房屋时未告知被告，原告履行合同存在瑕疵，但该瑕疵并不引发合同解除的后果，双方合同应继续履行。2019年6月28日被告将租赁物自行收回的行为已构成违约，应依法承担违约责任。原告要求继续履行合同，停止妨碍、及被告强行收回房屋期间的租期在原租期上进行顺延的主张，有事实及法律依据，本院予以支持。被告以原告转租房屋为由反诉要求解除合同、支付违约金的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下：一、原、被告签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》继续履行，由被告杨家夏、杜静芳在本判决生效之日起十日内将租赁房屋交还给原告林昉，合同约定租期届满后租期顺延被告杨家夏占用租赁房屋期间（自2019年6月28日起至房屋交还之日止）对应天数。二、驳回反诉原告杨家夏、杜静芳的反诉请求。本诉案件受理费2,000元，反诉案件受理费减半收取1,850元，合计3,850元，由被告杨家夏、杜静芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  冯晓丽人民陪审员  滕 英人民陪审员  李映和二〇一九年十二月三十日书 记 员  和雨馨