江苏省睢宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0324民初7215号 原告：王龙，男，1966年8月18日生，汉族，住睢宁县。 原告：王春雷，男，1977年7月20日生，汉族，住睢宁县。 原告：郭庆，男，1984年11月1日生，汉族，住睢宁县。 三原告共同委托诉讼代理人：张晨，江苏熊运栋律师事务所律师。 被告：睢宁县中景豪庭小区业主委员会，住所地睢宁县元府中路**中景豪庭小区。 负责人：顾彬，该业主委员会主任。 第三人：江苏新时空物业服务有限公司，统一社会信用代码91320324673009157Y，，住所地睢宁县元府东街杂品公寓**楼** 法定代表人：邢园满，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯梁，住睢宁县。系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈磊，住睢宁县。系该公司员工。 原告王龙、王春雷、郭庆诉被告睢宁县中景豪庭小区业主委员会(以下简称中景豪庭业委会)、第三人江苏新时空物业服务有限公司（以下简称新时空物业公司）撤销选聘决定纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法由审判员张朋银适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王龙、王春雷、郭庆及其委托诉讼代理人张晨，被告中景豪庭业委会负责人顾彬、第三人新时空物业公司委托诉讼代理人冯梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求撤销被告于2019年1月26日与第三人签订的《中景豪庭小区物业委托服务合同》、撤销被告睢宁县中景豪庭小区业主委员会聘请的江苏新时空物业服务有限公司作为物业服务企业的决定，由业主选择新的物业服务企业。2、诉讼费用由被告承担。经释明后，原告撤回第1项“请求撤销被告于2019年1月26日与第三人签订的《中景豪庭小区物业委托服务合同》”的诉求内容。事实与理由：被告中景豪庭业委会违反法律规定，在未告知小区业主的情形下，解聘原任物业服务企业后于2019年1月26日与第三人新时空物业公司签订《中景豪庭小区物业委托服务合同》，聘选第三人并未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，没有经过集体讨论，纯属业主委员会主任顾斌的个人行为。 被告虽然于2019年4月10日张贴通知，告知业主可以联系价格实惠，服务更好的物业管理公司到小区洽谈，并限定期限为4月10日-16日，但热心的业主代表付诸实践后，被告睢宁县中景豪庭小区业主委员会拒绝商谈。业主代表于2019年4月16日将其他物业公司更优惠的收费及服务标准公示告知全体业主。在业主的多次要求下，被告才于2019年4月24日将2019年1月26日签订的《中景豪庭小区物业委托服务合同》进行公示。该合同严重损害了全体业主的利益，违反了物业管理条例和物权法相关规定。请求支持原告的诉讼请求。 被告中景豪庭业委会辩称：1、原告的起诉违反“违反一事不再理”民诉法基本原则。原告诉被告物业合同纠纷一案，睢宁法院作出（2019）苏0324民初4096号民事判决后原告上诉，该案正在二审中。原告本次诉讼属于重复诉讼，根据最高院民诉法解释第二百四十七条规定，原告本次诉讼属于重复起诉，请求法院驳回起诉。 2、选聘新时空物业公司进行了公告。2019年1月业主委员会在小区张贴公告，告知全体业主由新时空公司和徐州众邦公司竞选本小区物业服务，请业主推荐正规物业公司参加竞选，时间为三天并告知业主若有异议书面提出。业主委员会之所以采取这种公告形式，是因为小区内业主人数较多，各自作息时间不同，无法同时召集。公告期满后，业主委员会与第三人江苏新时空物业服务有限公司签订了物业合同，该合同代表绝大多数业主利益的，合法有效；2019年4月10日和2019年6月12日通过业主微信群和小区张贴公告方式告知全体业主，对小区物业合同持有异议的以书面方式发信息提出，但公告期满后也未收到半数以上的反对意见。原告的起诉不能代表半数业主以上业主意志，因此不应获得支持。原告不具备起诉要求撤销物业服务合同的主体资格，要求撤销物业服务合同也无事实和法律依据。 3、原告的诉求不属于人民法院的受案范围。根据《江苏省高级人民法院关于审理物业合同纠纷案件若干问题的意见》第十六条规定，业主与业主大会、业主委员会之间因业主大会的召开、决议等行为而发生的纠纷，应当由当地政府房地产行政主管部门处理。当事人起诉的，人民法院不予受理,但法律另有规定的除外。原告的诉求属于上述意见中的业主委员会的决议，因此人民法院不应受理。 第三人新时空物业公司述称：我公司在2019年初接到被告邀请后，参与了竞选。在双方达成一致意见后我公司及时向城管局物管中心进行了报备，并入驻中景豪庭小区提供服务。我公司作为服务方接受出资方的邀请后理应签订物业服务合同。因此，原告诉请无法律依据，应予驳回。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：原告王龙、王春雷、郭庆是中景豪庭小区业主。该小区系普通带电梯高层住宅，分为A、B楼，业主300多户。2019年1月26日，经城管局物业管理中心推荐，被告中景豪庭业委会聘用第三人新时空物业公司为中景豪庭小区物业服务公司，并与该公司签订了一份《中景豪庭小区物业委托服务合同》。合同约定第三人服务期限为5年，自2019年2月1日止2024年1月31日；物业服务费采用包干制形式按照二级服务标准收取，高层住宅按0.9元/月/平方米收取，公共耗能公摊费用每户每年300元等，另约定业主委员会、业主大会的办公经费按照小区物业费的总额10%提取支付等。合同签订后，第三人入住中景豪庭小区并提供物业服务，并收取了部分业主的物业费用。 另查明，被告中景豪庭业委会聘用第三人新时空物业公司为中景豪庭小区物业服务公司未经业主大会决定，未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 《睢宁县物业服务收费管理实施细则》（试行）第七条第二款规定，普通带电梯住宅前期物业公共服务收费标准（基准价）：达到睢宁普通住宅小区物业服务一级标准的，执行1.10元/平方米/月；达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准的，执行0.80元/平方米/月；达到睢宁普通住宅小区物业服务三级标准的，执行0.60元/平方米/月。物业服务企业可根据服务规模、特点和实际情况可在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。而涉案小区服务内容和服务标准未达到睢宁普通住宅小区物业服务二级标准。第三人自认服务质量存在瑕疵。 又查明，原告王龙等17人诉被告及新时空物业公司确认合同无效纠纷一案，本院于2019年7月2日作出（2019）苏0324民初4096号民事判决，原告不服上诉，该案正在二审中。该案原告诉求为：确认2019年1月26日中景豪庭业委会与新时空物业公司签订的《中景豪庭小区物业委托服务合同》无效。 本院认为，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。被告中景豪庭业委会聘用第三人新时空物业公司为中景豪庭小区物业服务企业未经业主大会决定，未经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，违背了《中华人民共和国物权法》及《物业管理条例》等法律法规规定，而且第三人服务质量存在瑕疵，就其服务内容和服务标准而言收取的物业服务费过高，有的甚至违规收费如业主委员会、业主大会的办公经费按照小区物业费的总额10%提取支付等，侵害了原告等业主的合法权益，因此被告聘用第三人为中景豪庭小区物业服务企业的决定，依法应予以撤销。关于原告本次诉讼是否为重复起诉问题。《最高人民法院关于适的解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。而本案诉讼的当事人人数及诉讼请求等，均与本院（2019）苏0324民初4096号案不同，因此，原告本次诉讼不构成重复起诉。关于本案是否属于人民法院受理范围问题。本院认为，原告的诉求不属于《江苏省高级人民法院关于审理物业合同纠纷案件若干问题的意见》第十六条规定的情形，该条规定：业主与业主大会、业主委员会之间因业主大会的召开、决议等行为而发生的纠纷，应当由当地政府房地产行政主管部门处理，而本案原告的诉讼请求是请求人民法院撤销被告聘用第三人的决定，并非是因业主大会的召开、决议等行为而发生的纠纷，因此本院受理并无不当。 综上，原告作为受侵害的业主请求人民法院撤销被告聘用第三人中景豪庭小区物业服务企业的决定，于法有据，本院予以支持；被告及第三人相关抗辩观点不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第六条、第十一条、第十二条第三款、第十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适的解释》第二百四十七条及有关法律法规政策之规定，判决如下： 撤销被告睢宁县中景豪庭小区业主委员会聘用第三人江苏新时空物业服务有限公司作为中景豪庭小区物业服务企业的决定。 案件受理费减半收取150元，由被告睢宁县中景豪庭小区业主委员会负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 员 张朋银 二〇一九年十二月九日 法官助理 吴 艳 书 记 员 赵易轩 附法律法规条款 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主沟通决定：（一）(二)（三）……（四）选聘或者解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）（六）…… 决定前款第五项和第六行规定的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第七十八条第二款业主大会或者业主委员会作出的决定，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《物业管理条例》 第十一条业主大会履行下列职责：（一），（二），……（三）选聘、解聘物业管理企业； 第十二条第三款业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。 第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集一族的很会议。被告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适的解释》 第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。