江西省南昌市新建区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）赣0112民初3828号 原告：方阿兰，女，汉族，1987年8月29日出生，住江西省南昌市新建区。 委托诉讼代理人：汤方紫，系江西添翼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晨辉，系江西添翼律师事务所律师。 被告：南昌市瑞宏实业有限公司，住所地:江西省南昌市新建区长堎镇少华路,统一社会信用代码：91360122772362415P。 法定代表人：邓小忠，职务：总经理。 委托诉讼代理人：曾秀华，系北京德和衡（南昌）律师事务所律师。 原告方阿兰诉被告南昌瑞宏实业有限公司（以下简称瑞宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告方阿兰的委托诉讼代理人汤方紫、被告瑞宏公司的委托诉讼代理人曾秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告方阿兰向本院提出诉讼请求：一、请求依法解除两份商品房买卖合同，依法判令被告向原告返还533102元的商品房买卖合同款项；二、请求依法判令被告向原告支付合同违约金5331.02元；三、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：被告系南昌市新建区石埠乡昌西综合大市场开发商，原、被告于2018年9月26日签订了两份商品房买卖合同，合同标的房产分别为南昌市新建区石埠乡昌西综合大市场第5栋25号、第5栋26号商铺。其中第5栋25号商铺买卖合同中主要约定了1、该商铺总价为443635元，首付款为263635元，余款180000元采用银行按揭方式支付；2、合同的第八条约定了商品房的交付期限为2018年12月31之前；3、合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中第九条第一款第（2）项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第5栋26号商铺买卖合同中约定了该商铺总价为459467元，首付款为269467元，余款190000元采用银行按揭方式支付；交付期限和出卖人逾期交房的违约责任与第5栋25号商铺买卖合同相同。上述两份合同签订后，原告按照约定向被告支付了首付款，但被告不仅没有按照合同约定在2018年12月31之前将两个商铺交付给原告，反而将上述两商铺在萍乡农村商业银行股份有限公司办理了抵押贷款，导致原告无法到银行办理按揭手续，也导致两份商品房买卖合同无法在南昌市新建区办理商品房预售合同登记备案手续。截至2019年9月，被告仍没有将两个商铺交付给原告，已逾期交房270天。鉴于被告上述违反合同约定的行为，原告依据合同第九条第一款第（2）项的约定，在2019年9月6日通过律师函的形式向被告传达了解除上述两份合同的意思表示。被告于2019年9月7日收到了上述律师函，两份合同在当日正式解除。按照两份合同第九条第一款第（2）项的约定，被告应当收到原告解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。但被告至今没有退还原告已付款，也没有支付任何违约金。因与被告协商无果，原告为维护自身的合法权益，故诉讼至法院。 被告瑞宏公司辩称：一、答辩人提供了符合合同约定的房屋并按约定时间通知了被答辩人前来办理交付手续。首先，《建设工程竣工验收备案表》、《情况说明》说明涉案房屋早在2009年底就已经验收合格，符合合同第八条的约定：答辩人应在2018年12月31日前将经验收合格的商品房交付给被答辩人。其次，2018年12月至今，答辩人的销售人员曾多次电话通知被答辩人前来收房，被答辩人无故未与答辩人办理房屋交接手续。二、被答辩人在签订合同时已经知晓并接受房屋存在抵押的情况。首先，答辩人从未隐瞒房屋存在抵押的情况，签订合同时，被答辩人及其他同类店铺的买方均知晓并接受该瑕疵，同意答辩人在2019年7月份对涉案房屋进行解押后再行办理按揭贷款及房产过户等手续。其他同类店铺的买方均在2019年7月份后陆续办理了银行按揭手续及产权过户手续。其次，被答辩人一直未将尾款支付给答辩人，且答辩人亦从未催促其支付，说明被答辩人知晓房屋存在抵押的情况，并同意待房屋解押后再行办理相应的按揭手续。2019年7月31日答辩人将涉案合同在新建区商品房开发管理办公室办理了备案登记。2019年8月初，在被答辩人的配合下，答辩人向南昌农商银行西湖支行提交了银行按揭贷款申请材料。后来被答辩人因商铺位置不满意等原因，不想继续履行合同便擅自将贷款申请材料撤回。此后，被答辩人才向答辩人提出退房要求，答辩人拒绝后因此成讼。再次，答辩人提供了符合合同约定的房屋，可以交付被答辩人使用，房屋存在抵押的情况并不会影响被答辩人对该房屋的使用。总之，答辩人提供了符合合同约定的房屋，按约定时间通知了被答辩人将房屋交付其使用；被答辩人在签订合同时就已经知晓并接受该房屋存在抵押的情况，抵押权并不会影响该房屋的交付使用。恳请法院依法驳回原告的诉请，判决被答辩人继续履行合同。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提交的关于昌西综合大市场第5栋25号、26号商铺买卖合同二份，真实性、合法性、关联性均予以采信；2、原告提交的律师函一份、邮政快递寄件面单一份、邮政快递查询单一份，用以证明2019年9月7日，被告收到了原告解除两份商品房买卖合同的通知，因本组证据相互印证，真实性、合法性、关联性均予以采信；3、原告提交的房产抵押登记信息查询表、新建区房地产权属登记信息查询结果，用以证明2017年8月11日至2019年8月10日，被告将本案房产抵押给萍乡农村商业银行股份有限公司，导致原告在银行无法办理按揭手续，本案房产所有权仍然归被告所有，该组证据真实性、合法性、关联性均予以采信；4、本院对被告提交的《新建县建设工程竣工验收备案表》、《情况说明》、《新建县商品房买卖合同》真实性、合法性、关联性均予以采信。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下： 2018年9月26日，原、被告签订了两份编号分别为201907310008、201907310009的《商品房买卖合同》，合同约定出卖人（被告）将南昌市新建区石埠乡昌西综合大市场第5栋25号、第5栋26号商铺出售给原告。其中第5栋25号商铺买卖合同中约定：1、该商铺总价为443635元，首付款为263635元，余款180000元采用银行按揭方式支付；2、合同的第八条约定了商品房的交付期限为2018年12月31前；3、合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，其中第九条第一款第（2）项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。第5栋26号商铺买卖合同中约定，该商铺总价为459467元，首付款为269467元，余款190000元采用银行按揭方式支付；交付期限和出卖人逾期交房的违约责任与第5栋25号商铺买卖合同相同。上述两份合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付了两套商铺的首付款共计533102元。被告未在合同约定的期限内向原告交付上述二套商铺。2019年7月31日，上述二份《商品房买卖合同》均在南昌市新建区办理了商品房备案登记。 另查明：案涉二商铺在出售给原告方时，已被被告公司抵押给萍乡农村商业银行股份有限公司，办理了抵押贷款。因此导致原告无法办理银行按揭贷款。2019年9月6日原告通过邮寄的方式向被告公司发送了律师函，该函载明，合同签订时，由于被告隐瞒合同标的房产存在抵押的权利瑕疵，且至今没有将合同标的房产交付原告，已逾期270天。故依合同约定，要求解除上述两份《商品房买卖合同》，由被告退还首付款，并支付违约金。被告公司于2019年9月7日签收后未给予回复。 本院认为，原告与被告公司签订的《商品房买卖合同》，其内容未违反法律的强制性规定，该合同合法、有效，双方应依照合同约定全面履行各自的义务。在合同签订后，原告依约向被告支付了首付款，但被告却未能按合同约定的时间向原告如期交付房屋。被告公司辩称其销售人员曾多次电话通知原告前来收房，原告无故未与被告办理房屋交接手续。被告此辩解意见并未向法庭提交相应证据予以证实，应自行承担举证不能的法律后果，故本院对被告的辩解意见不予采纳。因原、被告双方约定的交房时间为2018年12月31日前，截至2019年9月，被告仍无证据证实其向原告交付了案涉的商铺，故逾期交房超过了60日，依据原、被告双方签订的合同第九条第一款第(2)项约定：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。故原告诉请的要求依法解除两份《商品房买卖合同》并由被告向原告返还533102元的商品房买卖合同款项的请求本院予以支持。原告请求依法判令被告向原告支付合同违约金5331.02元，应按照合同约定按买受人累计已付款533102元的1%向买受人支付违约金，即5331.02元，故本院对原告的该项诉请予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告方阿兰与被告南昌市瑞宏实业有限公司2018年9月26日签订的两份编号分别为201907310008、201907310009的《商品房买卖合同》； 二、被告南昌市瑞宏实业有限公司于本判决生效后十日内返还原告方阿兰购房首付款533102元； 三、被告南昌市瑞宏实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告方阿兰逾期交房违约金5331.02元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9185元，由被告南昌市瑞宏实业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  熊 军 人民陪审员  符垂珍 人民陪审员  王 娟 二〇一九年十二月二十日 法官 助理  王冰清 书 记 员  肖楚楚 附本判决相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最中华人民共和国民事诉讼法》第一款 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。