广东省四会市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤1284民初3487号 原告：中国建设银行股份有限公司四会支行。住所地：四会市********************商铺首层、26-31号商铺二层。统一社会信用代码：914***********075J。 负责人：陈**旭，职务：行长。 委托诉讼代理人：梁星志，广东安达信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丽珊，广东安达信律师事务所律师。 被告：卢俊杰，男，1992年3月14日出生，汉族，住四会市*************。身份证号码：441************450。 被告：卢海荣，男，1967年9月26日出生，汉族，住四会市*************。身份证号码：442************434。 被告：四会市海伦堡房地产开发有限公司。住所地：四会市**************。统一社会信用代码：914***********538F。 法定代表人：吴东，职务：总经理。 委托诉讼代理人：庄晓君，女，系该公司员工。 委托诉讼代理人：毛丽，女，系该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司四会支行诉被告卢俊杰、卢海荣、四会市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称“海伦堡公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2019年9月12日立案受理，依法适用简易程序，于2019年11月15日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李丽珊、被告海伦堡公司的委托诉讼代理人毛丽到庭参加诉讼，被告卢俊杰、卢海荣经本院传票传唤后没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司四会支行诉称:2014年3月10日，原告与三被告签署合同编号为440707200-201*******595697号《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告卢俊杰向原告借款人民币450000元，用于购买位于四会市*********************的房屋。借款期限自2014年5月28日起至2029年5月28日止，共15年。贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，即年利率为7.5325%。同时，被告卢俊杰同意以上述房屋作为抵押物，担保该笔借款合同的履行。被告卢海荣、四会市海伦堡房地产开发有限公司同意为上述贷款提供连带责任保证担保。2014年5月28日，原告向被告卢俊杰发放了约定的贷款。2014年4月9日，该抵押物办理了预告登记手续，预告登记号：粤房地预登四字第0100018990号。由于被告卢俊杰未依约按期履行还本付息，被告卢海荣、四会市海伦堡房地产开发有限公司亦未承担连带保证责任，原告催收无果。根据合同约定，被告的行为已构成违约，原告有权要求解除合同、追回全部贷款本息，并要求对抵押房地产行使抵押权。原告为实现本案债权，委托广东安达信律师事务所代理本案，产生的律师费为14198元，根据《个人住房（商业用房）借款合同》等文件的约定，该笔费用应由上述三被告承担。为了维护自身合法权益，原告依法提起诉讼，请求判令：1、判令解除原告与三被告签订的合同编号为440707200-201*******595697号《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告卢俊杰立即归还原告借款本金余额349127.57元（含拖欠本金6338.75元），逾期利息5695.32元，本金罚息85.19元，利息复利56.68元，结清金额为354964.76元。（暂计至2019年6月24日,之后的利息、罚息、复利按照合同约定计算到本息还清之日止）；3、判令被告卢俊杰承担原告为实现本案债权而支付的律师费14198元；4、判令原告对被告卢俊杰提供的借款抵押物【四会市*********************】的拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；5、判令被告卢海荣、四会市海伦堡房地产开发有限公司对被告卢俊杰上述第2-3项的债务承担连带清偿责任（上述第2-3项金额合计为369162.76元）；6、判令上述三被告承担本案的全部诉讼费用。 被告卢俊杰、卢海荣没有提出答辩意见。 被告海伦堡公司答辩称：一、关于被告卢俊杰欠款的问题：被告为被告卢俊杰提供担保，向原告借取涉案房屋贷款是事实。但被告卢俊杰是否按期还款，以及尚欠款的具体数额，被告不知情且无法核实，在此恳请法庭予以查明。二、被告的担保责任期限已届满，被告保证责任已终止，无需承担保证责任：根据原告、被告卢俊杰及被告2014年3月10日签订《个人住房（商业用房）借款合同》约定，被告承担阶段性连带保证责任，即在被告卢俊杰办妥正式抵押登记手续并将房屋他项权证交原告收押之日止，被告不再承担连带保证责任。上述借款协议中关于被告承担连带责任期限的约定属于合同法规定的附解除条款的合同，本案中，被告已于2017年1月9日办妥房产证，并将办理抵押登记所需的全部资料留存在房屋登记部门，涉案房屋已经具备办理抵押登记的一切条件，但原告确怠于行使该权利，不正当地阻止被告终止承担保证责任条件的成就，根据《合同法》第四十五条“附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”的约定，视为被告终止承担保证责任的条件已经成就，无需承担连带保证责任。三、退一步讲，如法院认为被告需要承担保证责任的，被告作为保证人仅对抵押物不足清偿部分承担保证责任：1、涉案贷款除了被告提供的保证担保外，还有被告卢俊杰提供的房地抵押担保。根据物的担保优先于人的保证担保的基本原则以及担保法第28条规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”。所以，被告仅对抵押物不足清偿部分承担保证责任。2、根据《担保法司法解释》第四十二条“人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。”的规定，若法院判决被告承担保证责任的，请法院在判决书中明确被告承担保证责任后有权向被告卢俊杰、卢海荣追偿。综上所述，为维护被告的合法权益，请法院驳回原告要求被告承担连带保证责任的诉讼请求。 诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、金融许可证；2、被告卢俊杰的身份证、被告卢海荣的身份证、常住人口登记卡、被告卢俊杰的流动人口婚育证明、被告海伦堡公司的《企业信用信息公示报告》；3、个人住房（商业用房）借款合同；4、个人贷款支付凭证；5、预告抵押登记证明；6、律师函、邮寄单；7、原告的系统信息、个人贷款对账单；8、委托代理协议;9、关于借款人拖欠借款本息数额的说明；10、截止2019年11月14日被告拖欠借款本息明细表、对账单；11、律师费发票、转账凭证；12、关于律师代理费用收费标准说明。经质证，被告海伦堡公司对证据1、2、3、4、5没有异议，对证据6、7、8、9、10、11、12的真实性无法确定，请法庭核查，对合法性和关联性不予确认，证据6是向被告卢俊杰、卢海荣发送的律师函，但被告没有收到。经本院审核，原告的证据均具有真实性和合法性，与本案相关联，能够证明案件事实，本院予以认定。 综上本院认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定如下事实:2014年3月10日，原告与被告卢俊杰、卢海荣、海伦堡公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：被告卢俊杰向原告借款450000元；借款用途为购买房产，房产位于四会市*********************；借款期限为180个月（即2014年5月28日起至2029年5月28日）；贷款利率为年利率7.5325%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上浮15%幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方式为等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额4179.87元；本合同采取抵押加阶段性保证的担保方式，被告海伦堡公司、被告卢海荣为保证人，保证方式为连带责任保证，保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对核对无误、收执之日止；借款人发生下列任一情况，均构成违约：1、借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；……出现上述任一违约情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；……被告卢俊杰以四会市*********************的房屋作为抵押担保，抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担；各方还约定了其他事宜。原告在合同贷款人处签章，被告卢俊杰在合同借款人、抵押人处签字，被告海伦堡公司在合同保证人处签章，被告卢海荣在合同保证人处签字。 2014年4月9日，被告卢俊杰与原告办理了预购商品房抵押权预告登记，不动产登记证号：粤房地产预登四字第**，权利人原告；义务人被告卢俊杰。2014年5月28日，原告依约定向被告卢俊杰发放了贷款450000元。 后被告卢俊杰自2019年4月份起没有依约还款，且多次逾期，原告委托广东安达信律师事务所向被告卢俊杰发《律师函》催收借款事宜未果。原告遂诉至本院，提出上述请求。截止至2019年11月14日，被告卢俊杰尚欠原告中国建设银行股份有限公司四会支行借款本金345327.57元，逾期本金13303.32元，逾期利息13079.57元，本金罚息376.84元，利息罚息358.52元。 另，被告违约未还款，原告因本次诉讼向广东安达信律师事务所支付了律师代理费14198元。 本院认为：原告与被告卢俊杰、海伦堡公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》是各方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告应当依法行使权利，履行义务。原告已向被告卢俊杰发放了贷款，被告卢俊杰没有依约定按期偿还借款本息且已拖欠本息多期未偿还，被告已构成根本违约，故原告起诉要求解除《个人住房（商业用房）借款合同》以及被告卢俊杰偿还借款本息合法合理，本院予以支持。关于借款本息，本院认定截至2019年11月14日，被告卢俊杰尚欠原告中国建设银行股份有限公司四会支行借款本金345327.57元，逾期利息13079.57元，本金罚息376.84元，利息罚息358.52元。 至于原告主张对被告卢俊杰提供的担保房屋即四会市*********************享有优先受偿权，因该房屋尚未由政府相关部门出具房地产权证，原告只是办理了房地产抵押权预告登记，未办理房屋抵押权登记，根据物权法定的原则，原告对该房屋暂未取得房屋（不动产）抵押权，故原告现在主张对该房屋的变现价款享有优先受偿权没有事实依据，本院不予支持。 关于被告海伦堡公司、卢海荣的保证责任承担问题，本院认为，被告四会海伦堡公司、卢海荣为被告卢俊杰的上述借款提供阶段性保证，保证期间至抵押物办妥抵押登记手续并将他项权利证书交由原告收执时止，现被告卢俊杰提供的抵押物只办理了抵押预告登记手续，并未进行正式的抵押登记，原告也未领取到他项权证，故被告卢海荣、四会海伦堡公司仍应承担保证责任。被告海伦堡公司辩称已将办理抵押登记所需全部资料留存在房屋登记部门，原告为自己的利益怠于行使办理抵押登记证书的权利，不正当地阻止被告终止承担保证责任条件的成就，故被告的担保责任期限已届满，被告保证责任已终止，无需承担保证责任。被告没有书面通知原告可以就本案抵押房屋进行登记，且办理房屋抵押登记需要被告卢俊杰的协助，而被告卢俊杰是否拒绝提供协助或者已经签订授权委托书未知。被告海伦堡公司并没有举证证明原告为了自己的利益怠于行使抵押登记的权利，故对被告海伦堡公司的此答辩意见本院不予采纳。 至于原告要求被告承担律师费，因《个人住房（商业用房）借款合同》约定：“贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），由借款人承担。”因被告违约拖欠款项，原告委托律师起诉追讨，依照上述合同约定，原告有权请求被告承担有关律师费用，而该律师费收费也在合理范围，原告请求被告承担本案律师费有委托代理合同及律师费为依据，本院予以支持。 被告卢俊杰、卢海荣经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法作出缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二项、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，参照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司四会支行与被告卢俊杰、卢海荣、四会市海伦堡房地产开发有限公司于2014年3月10日签订的合同编号为440707200-201*******595697号《个人住房（商业用房）借款合同》。 二、被告卢俊杰在本判决生效之日起十天内偿还原告中国建设银行股份有限公司四会支行借款本金人民币345327.57元以及支付利息13079.57元、本金罚息376.84元、利息罚息358.52元（利息、本金罚息、利息罚息暂计至2019年11月14日，之后的利息、本金罚息、利息罚息按《个人住房（商业用房）借款合同》的约定计算还清所有欠款时止）。 三、被告卢俊杰承担因违约而引起原告中国建设银行股份有限公司四会支行支付的律师代理费14198元。 四、被告卢海荣、四会市海伦堡房地产开发有限公司对被告卢俊杰的上述第二项借款本息及第三项律师代理费用承担连带清偿责任。 五、驳回原告中国建设银行股份有限公司四会支行的其他诉讼请求。 如果被告未按指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取3419元（原告已预交），由被告卢俊杰、卢海荣、四会市海伦堡房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。 审判员  吴锦镖 二〇一九年十二月四日 书记员  陈凯宏