内蒙古自治区通辽市科尔沁区人民法院   民事判决书   （2019）内0502民初9663号   原告：通辽兴通物业服务有限公司，住所地:内蒙古自治区通辽市科尔沁区。   法定代表人：韩广齐，职务：经理。   委托诉讼代理人：陈玉柱，河北北辰律师事务所律师。   委托诉讼代理人:宋玮煜，通辽兴通物业服务有限公司员工。   被告：张某，女，汉族，住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。   委托诉讼代理人：吕舒洋，内蒙古瀛沁律师事务所律师。   原告通辽兴通物业服务有限公司（以下至判决主文前简称为兴通物业公司）与被告张某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告兴通物业公司的委托诉讼代理人陈玉柱、宋某 、被告张某及其委托诉讼代理人吕舒洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告兴通物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决张某支付自2014年9月25日至2018年6月30日期间的物业费10977元及违约金42428元，合计53496元;2.本案诉讼费用由张某负担。事实和理由：张某系通辽市科尔沁区西门办事处六委东方世纪城小区xx室住宅业主，房屋建筑面积153.11平方米（地下室面积为146.63平方米）。2012年9月25日，兴通物业公司与张英月订立《前期物业管理服务协议》，约定由兴通物业公司为该小区提供前期物业服务，合同对物业服务内容及收费标准（每月每平方米1.3元，地下室每月每平方米0.3元）作出约定，并约定逾期交纳物业费按照日3‰收取违约金。张某在2014年9月25日至2018年6月30日期间共计拖欠兴通物业公司物业费10977元，截止2019年8月31日，违约金金额为42428元。综上，为保护兴通物业公司合法权益，请求法院支持兴通物业公司的诉讼请求。   被告张某辩称，首先，双方当事人订立的《前期物业管理服务协议》无效。根据物业管理条例规定，建设单位选聘物业服务企业的，应当订立书面物业服务合同，由于《前期物业管理服务协议》订立合同的主体不合格，违反行政法规强制性规定，因此，《前期物业管理服务协议》无效。其次，《前期物业管理服务协议》签订时没有内容，兴通物业公司擅自填写和更改合同内容，违反当事人真实意思表示，合同应当无效。再次，自2016年1月开始，兴通物业公司没有提供物业服务，表现在小区环境脏乱差，垃圾遍地，灯泡毁损无人管理。此外，兴通物业公司主张物业费金额缺乏依据，违约金超过法定标准。另外，2016年10月18日前的物业费已经超过诉讼时效期间。综上所述，请求法院驳回兴通物业公司的诉讼请求。   证据和事实认定：   兴通物业公司为证明自己主张的事实，提交如下证据：   证据1：《商品房买卖合同》（编号xxxx,)1份，待证事实：张某系案涉房屋业主。   证据2：《前期物业管理服务协议》1份，待证事实：双方当事人订立物业服务合同以及合同对物业费的价格、缴费期限以及违约责任的规定。   证据3：物业费收据2份，待证事实：张英月曾交纳物业费，从而证明张某对物业收费标准和期限等事实的认可。   证据4：通辽市科尔沁区人民法院（2016）内0502民初2985号民事判决书1份，待证事实：兴通物业公司对案涉小区提供合格物业服务。   证据5：兴通物业公司于2018年6月20日向通辽市科尔沁区西门街道办事处团结社区、通辽市房产局物业管理办公室和案涉小区业主委员会发送的告知书3份。   证据6：通辽市泽信希望物业服务有限公司于2018年7月25日向兴通物业公司发送的《关于配合完成东方世纪城小区物业服务工作交接的函》1份和交接明细表3份。   证据7：通科房分（2018）xx号通辽市房管局科尔沁区分局文件1份。   上述证据待证事实：兴通公司提供物业服务截止时间为2018年6月30日。   证据8：欠缴物业费清单1份，待证事实：张英月欠费事实。   张某质证意见：对证据1没有异议。证据2由兴通公司自行填写，并擅自更改合同内容。对证据3真实性没有异议，但证据系在张英月被骗情况下缴纳物业费并形成欠据。对证据4真实性没有异议，但该判决属于缺席判决，不能作为证据使用。对证据5、证据6和证据7真实性没有异议，但上述证据不能证明案件事实。证据8为复印件，不能证明案件事实。   张某为证明自己主张的事实，提交如下证据：   证据9：《前期物业管理服务协议》（编号0806635）1份，待证事实：签订合同的主体不合法，合同内容空白，从而证明合同无效。   证据10：《商品房买卖合同》、《前期物业服务合同》（编号为0000198）各1份，待证事实：案涉房屋为东方世纪城小区三期工程住宅而非一、二期住宅，兴通物业公司与住宅建设单位没有签订前期物业合同，从而证明双方当事人之间不存在物业服务关系。   证据11：业主证明1份。   证据12：案涉小区照片1份。   证据13：证人聂某、董某、宋某、殷某的证言。   上述证据待证事实：兴通物业公司没有提供物业服务。   兴通物业公司质证意见：对证据9真实性和合法性有异议。对证据10真实性没有异议。由于证人没有出庭，因此，证据11没有证明力。证据12与本案没有关联。证据13中的证人与当事人有利害关系，不能证明案件事实。   根据当事人举证和质证情况，本院对证据认定意见和理由如下：证据1形式合法，内容真实可信，能够证明案件事实，本院予以采纳。证据2系由双方当事人签名确认，具有真实性；在该证据中第四条第二项关于物业费价格“多层每月每平方米0.8元”更改为“多层每月每平方米1.5元”，由于兴通物业公司没有证据证明更改物业费价格经由张英月同意，因此，该证据不能证明双方约定的物业费价格为1.5元，而应当是0.8元。证据3形式合法，内容真实，能够证明案件事实，本院予以采纳。当事人对证据4、证据5、证据6和证据7真实性没有异议，上述证据形式合法，内容真实，能够证明案件事实，本院予以采纳。证据8由当事人自行制作，缺乏证据的证明力，本院不予采纳。证据9虽然有合同当事人签名和盖印公章，但合同没有具体内容，仅能说明藉此合同双方不成立合同关系或者合同约定不明，不能藉此否定具有合同内容的证据2所证明的事实，因此，证据9不能推翻证据2的证明效力，不能证明待证事实，本院不予采纳。证据10形式合法，内容真实，对于待证事实属于间接证据，但是，兴通物业公司与东方世纪城一、二期工程住宅订立合同的事实，不能否定兴通物业公司与东方世纪城三期成立物业服务关系的事实，因此，证据10不能证明待证事实，本院不予采纳。证据11、证据12和证据13之间相互联系，相互印证，能够证明兴通物业公司在公共服务方面存在一定的瑕疵，本院予以采纳。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   张某系通辽市科尔沁区西门办事处六委东方世纪城小区xx宅（多层）业主，房屋建筑面积为153.17平方米，地下室面积约100平方米。2012年9月25日，兴通物业公司与张某订立《前期物业管理服务协议》，约定由兴通物业公司为该小区业主提供前期物业服务，合同约定：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.8元（合同条款0.8元后被更改为1.5元）收取物业费，地下室按建筑面积每月每平方米0.3元收取物业费，费用按年度交纳，每年度前一个月交清，逾期交纳物业费从逾期之日起按照每日3‰交纳违约金。   合同订立后，兴通公司为东方世纪城小区提供物业服务，张某已经支付2014年9月25日前的物业费。自2014年9月26日至2018年5月30日，按照住宅建筑面积每月每平方米0.8元以及地下室（面积为100平方米）按照每月每平方米0.3元计算，物业费金额为6579元；按照约定的违约金标准计算，违约金金额为18710元（以每年欠款金额为基数，自2015年9月27日至2019年8月31日，按照每日3‰标准计算，其中，地下室部分违约金金额为3444元）。由于兴通物业公司在案涉小区物业服务过程中对包括公共部位及共用设施的维修养护、公共秩序维护、生活垃圾的收集清运等物业服务方面存在一定的服务质量瑕疵，2018年5月17日，通辽市东方世纪城小区业主委员会通知兴通物业公司，要求其在2018年5月30日停止服务。2018年7月，通辽市东方世纪城小区业主委员会经召开业主大会，选聘通辽市泽信希望物业服务有限公司为案涉小区物业公司提供物业服务。此后，兴通物业公司退出对案涉小区物业服务，并与通辽市泽信希望物业服务有限公司办理物业交接手续。此外，兴通物业公司在对张某的债务到期后，没有向张某主张债权。   本院认为，兴通物业公司作为建设单位委托的物业管理企业，与张某所订立的《前期物业管理服务协议》不违反效力性法律规定，合同双方应当全面履行合同义务。   在本案中，双方当事人争议的焦点包括物业费价格、物业公司服务截止期间和物业公司是否提供物业服务和没有合格履行服务义务能否成为业主拒绝交纳物业费理由以及本案是否超过诉讼时效期间等。   首先，关于物业费价格问题，合同上存在更改痕迹，由于兴通物业公司没有证据证明更改后的物业费价格经过张某同意，因此，应当认定合同约定的物业费价格为0.8元，张某应当按照该价格支付物业费。   其次，关于兴通物业公司服务结束时间问题，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条规定，对建设单位聘请的物业服务企业业主有权依法更换。案涉小区业主委员会代表全体业主已经于2018年5月17日通知兴通物业服务公司，要求其于2018年5月30日前停止服务，兴通物业服务公司也没有提出证据证明其在2018年5月30日至同年6月30日期间实际提供物业服务的事实，因此，兴通物业公司提供物业服务结束时间应当确定为2018年5月30日，张英月对2018年5月30日前的物业费负有给付义务。   由于兴通物业公司依据合同约定所请求的违约金过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关司法解释规定，应当予以酌情减少，以不超过中国人民银行同期贷款利率的30%为宜。   此外，从兴通物业公司与张某订立合同、张某支付物业费以及小区业主委员会通知兴通物业公司于2018年停止物业服务以及与与通辽市泽信希望物业服务有限公司办理物业交接手续等事实看，兴通物业公司为案涉小区物业服务单位，兴通物业公司已经对案涉小区提供物业服务。另外，兴通物业公司对案涉小区服务期间，在公共服务方面所存在的服务瑕疵，应当通过其他途径督促其改进和提高，但不能据此成为业主拒绝支付物业费的理由，张某以兴通物业公司没有提供物业服务拒绝支付物业费缺乏事实依据，以服务瑕疵拒绝支付物业费的抗辩理由缺乏合同依据和法律依据，上述抗辩理由不能成立。   由于兴通物业公司在债务到期后，没有证据证明向张某主张债权，部分债权（即2016年10月18日之前的到期债权）已经超过诉讼时效期间，因此，兴通物业公司主张的2016年度、2017年度和2018年度的债权没有超过诉讼时效期间，对于2014年9月25日至2015年12月31日期间的物业费属于超过诉讼时效期间的债权，本院不予保护。截止2018年5月30日，其没有超过诉讼时效期间的债权为4422.50元，应当由张某支付；以到期债权为基数，截止2019年8月31日，参照不超过中国人民银行同期贷款利率30%的标准，张某还应当支付违约金771.65元。   综上所述，兴通物业公司的部分诉讼请求成立。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十二条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：   一、被告张某支付原告通辽兴通物业服务有限公司物业服务费4422.50元，支付违约金771.65元，合计5194.15元，于本判决发生法律效力后立即履行；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息；   二、驳回原告通辽兴通物业公司服务有限公司的其他诉请求。   案件受理费减半收取568元，由原告通辽兴通物业公司服务有限公司负担543元，由被告张某负担25元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通辽市中级人民法院。   审判员 高朝东     二○一九年十二月十四日   书记员 安小彤