河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀0104民初3651号 原告：河北滨江房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**休门街**滨江优谷大厦****。 法定代表人：张坚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：宋立颖，女，该公司员工。 被告：石家庄众意装饰工程有限公司，住所地河北省石家，住所地河北省石家庄市桥**休门街**滨江优谷**div style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：王艳超，该公司总经理。 被告：西安众意家居装饰有限公司，住所地西安市雁塔区朱，住所地西安市雁塔区朱雀大街南端紫郡长安**楼临街商铺第**整层v style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：李戈，该公司总经理。 原告河北滨江房地产开发有限公司（以下简称滨江房地产）与被告石家庄众意装饰工程有限公司（以下简称石家庄众意）、西安众意家居装饰有限公司（以下简称西安众意）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河北滨江房地产开发有限公司之委托诉讼代理人宋立颖到庭参加诉讼。被告石家庄众意装饰工程有限公司、西安众意家居装饰有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 案件事实 原告与石家庄众意签订《商业用房租赁合同》，双方约定：被告石家庄众意（乙方）承租原告滨江房地产（甲方）位于石家庄市桥**休门街**滨江优谷的房产，建筑面积为一层门厅33平方米、三层北侧局部商位685平方米、四层整层3168平方米；租期自2016年10月15日至2025年10月14日，计9年（含装修免租期）；自2016年10月15日起180日为装修免租期，装修免租期届满后开始计算租金，在装修免租期内乙方应无条件配合商场整体经营，不得影响其他商户的经营；因乙方原因造成合同非正常提前终止时，则双方约定的免租期条款自动失效，免租期的费用（包括租金、物业管理费、物业服务费）乙方仍应当按照合同约定支付给甲方；2018年10月15日至2019年10月14日期间的租金11981.8元/月；物业管理费为3元/平方米/月；2018年10月15日至2019年10月14日期间的物业服务费为118199.2元/月；为确保房屋及附属设施安全完好及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意于本合同签定之日（即签定本租赁合同的同时）支付相当于壹个月租金、物业服务费、物业管理费之和的保证金141839元；违约金为逾期支付租金等费用的（包括租金、物业服务费），每逾期一天，应支付当期应付总额的千分之五；在租赁期限内，甲乙任何一方无法定或约定之理由解除合同的，应向对方支付6个月租金等费用（包括租金、物业管理费、物业服务费）之总和作为违约金，违约金不足以抵付对方经济损失的，违约方还应负责赔偿。 2016年10月15日，被告西安众意向原告滨江房地产出具《担保书》，载明：保证债务人完全履行主合同项下全部义务，及合同项下所产生的应向原告滨江地产支付的租金、物业管理费、物业服务费、公共费用、保证金、违约金、损失赔偿金以及贵公司为实现债权所产生的费用等；保证责任期间为自主债务履行其届满之日起贰年；本保证为连带的、无条件的、不可撤销的，主合同任何条款的更改或补充，包括同意债务人延期履行，不论是否征得保证人的书面或口头同意，保证人均继续按本担保书承担连带保证责任；若租赁合同的承租人主体发生变更，则无需另行通知被告西安众意，被告西安众意同意继续按本担保书约定的内容对变更后的承租人承担保证责任。 原告称，其最初于2016年10月13日将涉案房屋交付给武汉众意空间装饰工程有限公司，并于2016年10月15日与上述公司签订《商业用房租赁合同》，约定内容与本案原被告所签合同一致。但实际承租人以及承租费用交纳人均为石家庄众意，后于2017年7月与被告石家庄众意重新签订《商业用房租赁合同》。原告为证实其主张，提交了被告石家庄众意于2017年7月1日向原告出具的《工作联系函》，载明：“致河北滨江房地产开发有限公司--滨江优谷招商中心，石家庄众意装饰工程有限公司承租贵公司位于休门街3号滨江优谷1层33平方米、3层南侧局部商位685平方米、4层整层3168平方米，现因我司与贵公司签订租赁合同时承租方名称为武汉众意空间装饰工程有限公司，但石家庄众意装饰工程有限公司为实际承租方且承租费用由石家庄众意装饰工程有限公司支付，请贵公司开具房租发票时抬头信息以石家庄众意装饰工程有限公司为抬头，请贵公司予以配合解决此事”。 原告称，物业服务费实为租金，是租金的一种表现形式，租金标准及物业服务费标准相加后的数额才符合涉案房屋出租的市场价格；且被告石家庄众意已按约定支付租金、物业管理费、物业服务费至2018年7月14日，后于2018年9月25日交还涉案房屋钥匙，并将涉案房屋内物品变卖53040元抵扣租金，剩余费用至今未支付，现原告诉至本院，诉讼请求：1、请求依法判令被告石家庄众意装饰工程有限公司支付拖欠租金及物业服务费共计170595.4元以及因逾期支付上述费用产生的违约金15661元（2018年7月1日至2018年11月30日，170595.4*153天*0.0006）；2、请求判令被告石家庄众意装饰工程有限公司支付免租期的费用851034元（180天*1411839元/月）；3、请求判令被告石家庄众意装饰工程有限公司支付物业管理费27979.2元（2018年7月15日至2018年9月25日）；4、请求判令第一被告支付合同解除6个月租金总和的违约金851034元（6*141839元/月），上述第一项至第四项共计1916303.6元；5、请求判令第二被告对上述第一至四项诉讼请求中被告石家庄众意装饰工程有限公司应当支付的各款项承担连带责任；6、判令本案诉讼费由二被告承担。 原告为了证实其主张，提交了商业用房租赁合同、补充协议、房屋交接确认书、工作联系函、租金发票、网银回执单、交款通知单、建设银行客户专用回单、收据、解除房屋租赁合同通知函、回复函、通知函、房屋产权证、欠费情况说明、担保书等证据予以证实。 被告石家庄众意、西安众意未答辩、未提交证据、未到庭参加诉讼。 裁判理由与结果 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告石家庄众意签订的《商业用房租赁合同》、《补充协议》系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应恪守。 关于租金及物业服务费，被告石家庄众意未按照合同约定交纳租金，符合双方对合同解除的约定。被告石家庄众意于2018年9月25日返还钥匙，后不再占有使用涉案房屋，故认定其与原告所签《商业用房租赁合同》、《补充协议》于2018年9月25日解除。因被告石家庄众意已实际交付租金、物业服务费至2018年7月14日，现原告主张其支付2018年7月15日至2018年9月25日期间所欠付的租金、物业服务费，于法有据，本院予以支持。结合《商业用房租赁合同》中约定的涉案房屋的面积、租金、物业服务费的标准，可以计算出欠付租金、物业服务费的数额未超过原告主张的租金28756.4元、物业服务费283678元，共计312434.4元，本院予以支持。扣除被告石家庄众意已支付保证金141839元、室内物品变卖款53040元，尚欠租金、物业服务费共计117555.4元。被告石家庄众意除应承担上述支付义务外，还应当按照约定的计算标准向原告支付2018年7月15日至2018年9月25日期间所欠付的物业管理费27979.2元。 关于违约金，原告主张以尚欠的租金、物业服务费为基数按日万分之六计算2018年7月1日至2018年11月30日期间的违约金，以及因合同解除按6个月租金、物业服务费、物业管理费之和计算违约金，双方合同虽对违约金进行约定，但该约定过高，应自被告违约之日（即2018年7月15日）起，以拖欠租金、物业服务费共计117555.4元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率（即4.35%）的130%计算为宜，以此计算至2018年11月30日，违约金数额为2531.61元。 关于免租期费用，免租期系出租方给予承租方一定期限的免除优惠，应为附义务的赠与。本案中被告石家庄众意未按约定向原告支付租金等费用，致使租赁合同解除，现原告依据合同中“因乙方原因造成合同非正常提前终止时，则双方约定的免租期条款自动失效，免租期的费用（包括租金、物业管理费、物业服务费）乙方仍应当按照合同约定支付给甲方”之约定，主张被告石家庄众意支付免租期内租金、物业管理费、物业服务费共计851034元，即视为撤销对石家庄众意的赠与，既符合双方约定，亦符合法律规定，本院予以支持。关于免租期内的物业服务费及租金，原告称，本案中的物业服务费实为租金，结合涉案房屋的面积、同等地段的市场租赁价格，综合认定原告的上述陈述成立。依据约定的标准计算出免租期内租金及物业服务费为781086元。因双方约定免租期系建立在约定租赁期限基础之上，考虑到被告石家庄众意已实际履行了约为两年的租赁合同，应结合租赁合同约定的租赁期限（自2016年10月15日至2025年10月14日）按比例免除免租期内部分费用173574.67元，故被告石家庄众意应向原告支付免租期内的租金及物业服务费607511.33元。关于免租期内的物业管理费，在庭审中原告明确该项费用并未实际产生，且原告并未实际代缴，故原告主张被告石家庄众意支付装修免租期内的物业管理费，理据不足，本院不予支持。 关于被告西安众意承担连带保证责任，被告西安众意于2016年10月15日向原告出具《担保书》，系其真实意思表示，合法有效。现原告主张被告西安众意对石家庄众意所欠付的租金、物业管理费、物业服务费、违约金承担连带担保责任，未超出被告西安众意的担保范围，亦未超过保证期间（2018年9月25日至2020年9月24日），于法有据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条规定，判决如下： 一、被告石家庄众意装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河北滨江房地产开发有限公司支付2018年7月15日至2018年9月25日期间租金、物业服务费共计117555.4元； 二、被告石家庄众意装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河北滨江房地产开发有限公司支付免租期租金及物业服务费607511.33元； 三、被告石家庄众意装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河北滨江房地产开发有限公司支付2018年7月15日至2018年9月25日期间物业管理费27979.2元； 四、被告石家庄众意装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河北滨江房地产开发有限公司支付违约金2531.61元； 五、被告西安众意家居装饰有限公司对本判决第一至四项承担连带支付责任； 六、驳回原告河北滨江房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费22047元，由原告河北滨江房地产开发有限公司负担13354元，被告石家庄众意装饰工程有限公司、西安众意家具装饰有限公司共同负担8693元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  王素青 人民陪审员  李秀云 人民陪审员  季艳伟 二〇一九年十二月三十日 书 记 员  王天文