河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）豫07民再243号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：河南瑞祥建筑工程有限公司。住所地：河南省郑州市惠济区金桥路**。法定代表人：许跃鹏，总经理。委托诉讼代理人：宋光辉，河南师大方正律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新乡市鑫嘉置业有限公司。住所地：河南省新乡市饮马口新建街**。法定代表人：王桂芳,公司经理。一审第三人：韩思婕，女，汉族，1998年7月29日出生，住河南省获嘉县城区。一审第三人：李永红，女，汉族，1973年11月5日出生，住河南省获嘉县城区。一审第三人：袁梦楠，女，汉族，1992年4月2日出生，住河南省。一审第三人：韩春堂，男，汉族，1963年4月13日出生，住河南省获嘉县城区。一审第三人：王永振，男，汉族，1974年3月8日出生，住河南省获嘉县城区。一审第三人：王国翠，女，汉族，1973年9月22日出生，住河南省获嘉县城区。一审第三人：王好法，男，汉族，1997年5月13日出生，住河南省获嘉县城区。以上一审第三人共同委托诉讼代理人：王**，河南尚领律师事务所律师。以上一审第三人共同委托诉讼代理人：张涛(实习)，河南尚领律师事务所律师。再审申请人河南瑞祥建筑工程有限公司（以下简称瑞祥建筑）因与被申请人新乡市鑫嘉置业有限公司（以下简称鑫嘉置业）、一审第三人韩思婕、李永红、袁梦楠、韩春堂、王永振、王国翠、王好法建设工程施工合同纠纷一案，不服本院（2018）豫07民终3616号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2019年9月24日作出（2019）豫民申3923号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人瑞祥建筑的委托诉讼代理人宋光辉、被申请人鑫嘉置业的法定代表人王桂芳、一审第三人王永振、韩春堂及一审第三人共同委托的诉讼代理人王**、张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞祥建筑再审请求：撤销一、二审判决，改判再审申请人对获嘉县建材家居综合市场2号楼2-4-8西户等八套房屋享有优先受偿权。事实和理由：1、原审判决认定事实错误，原审第三人并不属于法律所定义的“消费者”。在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）中规定了消费者请求权保护，即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。但《批复》所指消费者应当符合《中华人民共和国消费者权益法》第二条对消费者行为的定义，即只有因生活需要购买房屋的购房人才是消费者。本案中，涉案的八套房屋都是“以房抵债”的形式购得，并非因生活所需购买房屋，且原审第三人王永振、王国翠、王好法系同一户籍的家庭成员；原审第三人李永红、韩思婕系同一户籍的家庭成员，且李永红名下为两套房屋。如果说共同生活的近亲属名下有一套房屋是为了生活需要，而名下有多套房屋明显不符合“消费者”的定义。原审第三人不属于《批复》所指的消费者，不应受消费者请求权保护。2、原审第三人并不属于《批复》中规定的“交付购买商品房的全部或大部分款项”的情形，且一、二审法院认定原审第三人已实际占有了房屋证据不足。原审第三人以其债权折抵房款与《批复》中规定的“交付购买商品房的全部或者大部分款项”是有明显区别，《批复》里的规定是基于消费者具有购买房屋的真实意思表示，双方之间的基础法律关系为商品房买卖合同关系。而本案中，原审第三人均是基于债权无法实现时才购买房屋，与被上诉人之间的基础法律关系是借贷关系，并不属于《批复》中规定的“交付购买商品房的全部或者大部分款项”的情形。虽然一、二审中一审第三人向法院交纳了维修基金票据、照片、水、电费的预交票据，但这些证据并不能证明第三人已实际占有涉案房屋，因为房屋尚未装修。一、二审法院关于原审第三人实际占有了房屋的认定，证据明显不足。3、被申请人与第三人之间存在恶意串通的故意，再审申请人对涉案房屋享有优先受偿权的诉讼请求应依法受到法律保护。本案中，原审第三人于2016年5月才与鑫嘉置业签订房屋买卖合同，而被申请人与再审申请人于2013年10月12日签订的补充协议、2015年12月31日的协议中均已约定涉案的八套房屋已抵顶给再审申请人。被申请人在明知此情况下，仍然和第三人签订以物抵债的商品房买卖合同，明显存在恶意串通的故意。另外，再审申请人享有的不仅是优先受偿权，而是准物权，因为再审申请人已于2015年12月31日实际行使了优先受偿权，实现了房屋折低工程款，而第三人是在再审申请人行使优先受偿权之后才签订的以物低债合同，虽办理备案，但并未发生物权变动，因此第三人的购房行为不能对抗再审申请人的优先受偿权。鑫嘉置业辩称，对这8套房屋给瑞祥建筑这一事实不予认可。公司法定代表人王桂芳曾在公司经营期间委托两人对公司进行了约为期半个月的管理，该二人在王桂芳不知情的情况下，偷偷和瑞祥建筑签订合同，将这8套房屋过户。之前鑫嘉置业和瑞祥建筑协商的结果是给瑞祥建筑35套房，结果该二人给了瑞祥建筑43套房。这8套房包含在那43套房之中，后来鑫嘉置业把这8套房要过来给了公司的债权人也就是本案的一审第三人。鑫嘉置业与一审第三人签订的协议是鑫嘉置业真实意思表示。一审第三人王国翠、王永振、王好法、李永红、韩思婕、袁梦楠、韩春堂述称：1、原一、二审法院认定事实清楚。本案第三人购买鑫嘉置业的住宅房屋，主体系自然人，目的用于生活居住需要，且缴纳了全部购房款，购房合同已在住建局备案，拥有的套数均是在合理范围之内。未办理过户登记系鑫嘉置业手续欠缺，无法提供依法登记应具备的所有手续，并非本案第三人的原因导致。2、原一、二审法院适用法律正确。河南省高院（2019）豫民申3923号民事裁定书中认为原判决适用法律错误而裁定再审，系对最高法《批复》的错误解释。本案中，第三人购买房屋的目的并非为了消灭债权。借钱给鑫嘉置业之时，第三人就提出了将来购买鑫嘉置业住宅商品房的愿望。第三人皆因现有房屋无法满足其居住需要才提出购买要求，并积极交付欠付的购房款。购房合同签订后取得案涉房屋钥匙，除韩春堂外均向获嘉县房产综合服务中心缴纳了维修基金，向物业交付了水、电费等费用，对案涉房屋进行了占有，享有对案涉房屋的准物权。本案适用法律的争议焦点在于高院裁定关于“结合本案部分---”，高院的说法曲解了最高法《批复》的意思。《批复》里“经营目的与经营利益”应当解释为：购买房屋目的是用于经营需要，不是为了居住；经营需要等同于盈利需要。而本案中没有任何证据证明第三人购买案涉房屋是用于经营盈利。省高院将第三人与鑫嘉置业之间存在借贷关系而认定为“第三人的购房行为是为了消灭债权”，从而认定第三人不属于法律上的消费者，认定事实和法律错误。本案中第三人与其他购房者的唯一区别是部分购房款是第三人出借给鑫嘉置业的钱款以及取得的利息。第三人与鑫嘉置业商定以物抵债，系对部分购房款的来源予以说明，系对整体购房行为的合法性及款项实际交付的过程所作的叙述，并不是购房目的自认。第三人是为生活需要购买房屋还是为实现债权应从两方面进行认定：一、客观上是否生活需要；二、主观上是否积极履行购房合同义务；而不是以第三人部分购房款的来源是否基于其同鑫嘉置业借贷关系取得进行认定；本案第三人的购房行为是为了满足其基本生活需求，购房目的是为了居住需要，完全符合消费者权益保护法中定义消费者的所有要件。既能排除一般债权的执行，也能排除建设工程优先受偿权的执行。瑞祥建筑向一审法院起诉请求：要求确认瑞祥建筑对鑫嘉置业开发建设的获嘉县建材家居综合市场的2#楼2-4-8西户等八套房屋享有优先受偿权。一审法院认定事实：2011年12月份，鑫嘉置业与瑞祥建筑签订了获嘉县建材家居综合市场工程承包合同书，鑫嘉置业将其1#、2#楼的全部土建和部分安装工程承包给瑞祥建筑。施工过程中，由于鑫嘉置业未按照承包合同的约定支付工程款，导致瑞祥建筑无法正常施工。2013年10月12日，瑞祥建筑根据建设工程价款优先受偿的法律规定，与鑫嘉置业协商一致就该工程的部分房屋折价顶抵所欠瑞祥建筑的工程款价款（扣除保修金），双方签订了《补充协议》。瑞祥建筑继续施工，但鑫嘉置业却未按照补充协议的约定依法给瑞祥建筑办理房屋的备案及相关手续，并组织其他施工队强行施工瑞祥建筑承包的工程，瑞祥建筑无奈退出施工。双方关于房屋过户及未完成工程价款问题，经住建部门多次调解，共同委托河南永安工程管理有限公司对未完成的工程评估预算，未完成的工程价款为989617.19元。双方于2015年12月31日、2016年1月7日在《补充协议》的基础上分两次达成协议，确认鑫嘉置业抵顶给瑞祥建筑的房屋共计45套，并约定了保修金返还瑞祥建筑的时间，但鑫嘉置业未按照约定履行其义务，导致瑞祥建筑于2016年5月13日诉至法院。获嘉县人民法院（2016）豫0724民初1205号民事判决确认双方于2013年10月12日签订的《补充协议》、2015年12月31日签订的《协议书》、2016年1月7日签订的《协议书》有效。确认瑞祥建筑对鑫嘉置业抵顶45套房中的37套商品房屋享有优先受偿权。瑞祥建筑上诉后，二审（2017）豫07民终1218号民事判决对获嘉县人民法院（2016）豫0724民初1205号民事判决书第四项以外的内容均予以维持，第四项改判为：驳回瑞祥建筑对获嘉县建材家居综合市场2号楼2—4—8西户等八套房屋享有优先受偿权之外的其他诉讼请求。同时作出了（2017）豫07民终1218号-1号民事裁定：撤销获嘉县人民法院（2016）豫0724民初1205号民事判决书第四项中驳回瑞祥建筑对获嘉县建材家居综合市场2号楼2—4—8西户等八套房屋享有优先受偿权的诉讼请求；瑞祥建筑上述被撤销的诉讼请求发回河南省获嘉县人民法院重审。发回重审期间，一审又查明，①2014年1月17日，鑫嘉置业借王永振现金150，000元，双方口头约定月息2分；2014年2月16日，鑫嘉置业借王永振现金60，000元，约定利息2分；2014年9月1日，鑫嘉置业分别借王永振现金70，000元和20，000元，约定利息均为2分；鑫嘉置业累计借王永振现金300,000元。后无力归还借款及利息，双方商定鑫嘉置业卖给王永振三套商品房抵顶借款及利息。2016年5月16日，在王永振补交了全部房款后，鑫嘉置业分别与王国翠、王好法、王永振签订了《商品房买卖合同》各一份，合同编号分别为20160521701、20160521702、20160521803，三份合同均在获嘉县住房和城乡建设主管部门进行了备案。2016年5月17日，鑫嘉置业将房屋钥匙交给王国翠、王好法、王永振。2016年5月24日，获嘉县房管局分别收取了王国翠、王好法、王永振的维修基金并出具发票，发票号码分别是0036083、0036085、0036088，金额分别是5151.6元、5868元、6758.4元。②2015年7月1日，鑫嘉置业借都建毅现金100,000元，双方口头约定月息2分。后因无力归还借款及利息，双方商定鑫嘉置业卖给都建毅的儿媳袁梦楠一套商品房抵顶借款及利息。2016年5月16日，在袁梦楠补齐了全部房款后，鑫嘉置业与袁梦楠签订《商品房买卖合同》一份，合同编号20160521601，在获嘉县住房和城乡建设主管部门进行了备案。2016年5月17日，鑫嘉置业将房屋钥匙交给袁梦楠。2016年5月24日，获嘉县房管局收取了袁梦楠的维修基金并出具发票，发票号码是0036084，金额为5,151.6元。③2015年7月1日，鑫嘉置业借韩利军现金410,000元，约定月息2分。后因无力归还借款及利息，双方商定鑫嘉置业卖给韩利军的妻子李永红两套商品房、韩利军的女儿韩思婕一套商品房抵顶借款及利息。2016年5月16日，在李永红、韩思婕补齐了全部房款后，鑫嘉置业与李永红签订《商品房买卖合同》两份，编号分别为20160523801、20160525201，与韩思婕签订《商品房买卖合同》一份，合同编号20160524802，三份合同均在获嘉县住房和城乡建设主管部门进行了备案。2016年5月17日，鑫嘉置业将房屋钥匙分别交给李永红、韩思婕。2016年5月24日，获嘉县房管局分别收取了李永红、韩思婕的维修基金并出具发票，李永红的发票号码分别为0036089、0036086，金额分别为7254元、8838.6元；韩思婕的发票号码为0036087，金额为8838.6元。④2014年2月7日，鑫嘉置业借韩春堂现金100，000元，约定利息2分。后因无力归还借款及利息，双方商定鑫嘉置业卖给韩春堂一套商品房抵顶借款及利息。2016年5月22日，在韩春堂交了大部分房款后，鑫嘉置业与其签订《商品房买卖合同》一份，合同编号20160521601，在获嘉县住房和城乡建设主管部门进行了备案。后鑫嘉置业将房屋钥匙交给韩春堂。获嘉县房产综合服务中心未收取第三人韩春堂的维修基金。一审法院认为：首先，第三人王国翠、王好法、王永振、袁梦楠、李永红、韩思婕、韩春堂等人以本人或家庭成员之债折抵、购买商品房的行为，应视其为“消费者”。一方面，该七名第三人均为自然人；另一方面，案涉交易的八套商品房均属于住宅型房屋，且拥有的套数根据其个人情况均是在合理范围之内，应当认定其属于《批复》第二条所规定的“消费者”。其次，七名第三人均已交付了购买商品房的全部或者大部分款项，并同鑫嘉置业分别签订了《商品房买卖合同》，在获嘉县住房和城乡建设主管部门进行了备案，还拿到了案涉八套商品房的钥匙，七名第三人不仅符合《批复》第二条规定的“交付购买商品房的全部或者大部分款项”，而且实际占有了案涉八套房屋；除韩春堂外其余六人还向获嘉县房产综合服务中心交纳了维修基金。再次，在承包人和作为消费者的第三人之间，法律应当侧重保护消费者。不仅因为消费者，如本案之第三人，购买住房涉及其生存权益，是一种基本人权的保障；更因为考虑到承包人，如瑞祥建筑，作为建筑工程企业，是一种经营组织，相较于作为个体的消费者，具有更强的风险调控能力，有更多的措施和手段来保障自己的权益；并且，由于建设工程价款优先受偿属于法定优先权，无需登记即可成立生效，而消费者即使在穷尽注意义务后也不一定能认知该优先权的存在。本案中，瑞祥建筑主张“在2015年12月31日的协议书中已约定涉案的房屋顶抵欠其工程款，且2016年1月4日获清办（2016）1号关于解决获嘉县北环建材家居市场工程款的通知已通知县住建局，鑫嘉置业不能对涉案房屋另行销售备案”，一审法院认为，无论是瑞祥建筑与鑫嘉置业之间的协议书，还是有关部门的通知，其均不具有公示性质。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，即使此时消费者获得的仍然只是债权，亦应当赋予其对抗承包人对建设工程价款享有的优先受偿权的效力。因此，尽管原一、二审法院已判决确认双方于2013年10月12日签订的《补充协议》、2015年12月31日签订的《协议书》、2016年1月7日签订的《协议书》有效，判决书也已发生法律效力，亦应当据上认定第三人王国翠、王好法、王永振、袁梦楠、李永红、韩思婕、韩春堂等作为消费者对案涉八套商品房拥有所有权，瑞祥建筑作为承包人对案涉八套商品房的工程价款不再享受优先受偿权，瑞祥建筑对其该部分工程价款可以向鑫嘉置业另行主张。故，对瑞祥建筑要求对案涉的获嘉县建材家居综合市场2号楼2—4—8西户等八套房屋享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决驳回瑞祥建筑对获嘉县建材家居综合市场2号楼4单元8楼西户等八套房屋享有优先受偿权的诉讼请求。案件受理费50元，由河瑞祥建筑承担。瑞祥建筑不服一审判决，上诉请求：1、撤销（2018）豫0724民初125号民事判决，改判瑞祥建筑对获嘉县建材家居综合市场2#楼2-4-8西户等八套房屋享有优先受偿权；2、本案诉讼费由鑫嘉置业承担。二审认定事实与一审相同。二审法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，诉争房屋均属于商品住宅，王国翠等人与鑫嘉置业签订房屋买卖合同，以本人或家庭成员对鑫嘉置业享有的债权折抵购买商品房的价款，不足部分缴纳相应的房款，均已交纳购买商品房的全部或者大部分款项，且所签订的商品房买卖合同在主管部门进行了备案，除韩春堂外均交纳了房屋维修基金，房屋也交付给王国翠等人，应认定其属于上述《批复》规定的消费者，瑞祥建筑对案涉工程享有的优先受偿权不得对抗王国翠等人。综上所述，瑞祥建筑的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由瑞祥建筑负担。再审期间，一审第三人提交证据及证明目的如下：1、韩春堂证明一份、韩春堂儿子结婚证一份。证明韩春堂现有房屋不能满足居住需求的事实。2、王永振、王国翠、王好法共同提交证据三份：房屋租赁合同一份，证明王永振租房居住事实；村委会证明一份，证明王国翠承担赡养父母义务需要房屋的事实；王国翠与王永振双方老人信息一份，证明王永振与王国翠的父母均到了需要子女到身边赡养的年龄。3、李永红提供证据两份：证明一份，证明李永红需求房屋居住的事实；李永红与其丈夫双方老人身份信息一份，证明李永红娘家与婆家双方老人均到了需要双方子女到身边赡养的年龄。瑞祥建筑发表质证意见认为，1、对韩春堂证据真实性有异议。该证明仅加盖了印章，没有任何人员签字，并且系先盖章后书写文字，具有伪造的嫌疑，或者出具加盖空白印章的稿纸后填写，不具有真实性。韩春堂没有提交其儿子儿媳目前的居住情况，是否需要居住用房，通过该证明和结婚证无法证实。其表述的年久老房没有记载，也不能证明该年久老房不能满足其居住需求。韩春堂没有必须购买居住用房的需求。2、对王永振、王国翠、王好法提供的租赁合同真实性有异议。该租赁合同在居住用途一栏中没有书写任何内容，不清楚王永振租赁房屋的具体用途是否为生活需求。王永振也没有提交合同约定期间涉案房屋租赁租金的缴纳凭证，不能证明租赁的客观事实。对村委会出具的证明，该证明显示王宝莲、姜素美不单有本案赡养人，还有一个儿子，按照农村的习俗，母亲一般跟着儿子生活，不足以证明王国翠等必须购买其他居住用房，用以满足生活需求。且王永振、王国翠、王好法系同一家庭成员，即便有生活需求，也不需要同时购买三套。3、对李永红提供的村委会证明真实性有异议。该证明仅加盖印章，没有村委会人员签字。且该证明内容中，明确记载被赡养人膝下有儿女三人，并不是李永红一个子女，李永红是否需要另行购买其他房屋才能满足二老的生活需求，从该证明中无法体现。该证明同样系先加盖印章，后书写内容。本案中李永红所抵偿的房屋并非一套，而是两套。一套可以说是消费需求，多出的一套不可能是消费需求。被申请人对该证据没有意见。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，本案争议的焦点是一审第三人对获嘉县建材家居综合市场2#楼2-4-8西户等八套房屋享有的权利是否能够对抗瑞祥建筑的建设工程价款优先受偿权。一审第三人购房款来源是其对鑫嘉置业享有的债权，购买房屋的目的均为实现其对鑫嘉置业因借贷关系产生的金钱债权，此系其不同于普通购房者的最大区别。鑫嘉置业述称此八户房屋皆因公司无法偿还一审第三人本人或其亲人的到期借款，“以房抵债”将涉案房屋抵顶给一审第三人，以达到消灭债务的目的。鑫嘉置业对该八套房屋的交付仅为其偿还借款以房抵债的实际履行方式。因此，基于以房抵债而拟受让该八套房屋的一审第三人，在完成该八套房屋法定登记之前，该以物低债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，一审第三人与鑫嘉置业的抵债协议未超过债权之范畴，不能据此对抗瑞祥建筑的建设工程价款优先受偿权。故原审认定一审第三人为“消费者”缺乏事实和法律依据，原审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2018）豫07民终3616号民事判决及河南省获嘉县人民法院（2018）豫0724民初125号民事判决；二、河南瑞祥建筑工程有限公司对获嘉县建材家居综合市场2号楼2-4-8西户等八套房屋（详见判决附属房屋明细表）享有优先受偿权。一审案件受理费50元、二审案件受理费100元，均由新乡市鑫嘉置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 孙 琦审判员 吕 亮审判员 高凤娜二〇一九年十二月三十日书记员 刘冰洁附件：房屋明细表附件：房屋明细表1、2号楼1单元7楼北户2、2号楼1单元7楼南户3、2号楼1单元8楼西户4、2号楼1单元6楼北户5、2号楼5单元2楼东户6、2号楼3单元8楼东户7、2号楼4单元8楼西户8、2号楼2单元8楼西户