广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1302民初2284号 原告：广西投资集团来宾天河物业管理有限公司。 法定代表人：黄静 委托诉讼代理人：秦尧 委托诉讼代理人：黎玉桂 被告：农正 委托诉讼代理人：卢海滨 委托诉讼代理人：黄聪 原告广西投资集团来宾天河物业管理有限公司（下称广投天河物业）诉被告农正物业服务合同纠纷一案，本院于2019年6月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告广投天河物业委托诉讼代理人秦尧、黎玉桂到庭参加诉讼，被告农正委托诉讼代理人卢海滨、黄聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广投天河物业向本院提出的诉讼请求：一、判决被告农正支付物业管理费(2015.2-2018.12)3277.31元，电梯运行费(2015.2-2018.12)940元、以上合计4217.31元。二、案件受理费由被告负担。事实和理由:2013年8月3日原告与被告签订了广投·红河小区前期物业管理服务协议，原告为被告所在的小区提供物业服务至今。物业服务合同均约定了委托管理期限、管理服务项目、合同甲乙双方的权利义务、服务费收费标准及缴纳时间。期间，被告缴纳了一部分费用外，还拖欠了物业管理费、电梯运行费共计4217.31元。原告在向被告催收未果的情况下，特提起诉讼，请求法院依法公正判决。判如所请。 原告围绕诉讼请求提交了证据：第一组证据：（1）1.原告营业执照、法定代表人身份证明书、身份证、授权委托书复印件；2.资质证明一份；（2）1.《广投·红河小区前期物业服务合同》、《广投·红河小区前期物业管理服务协议》复印件二份；2.收费公示牌复印件一份。约定了委托管理期限、管理服务项目、合同甲乙双方的权利义务、服务费收费标准及缴纳时间等事项。第二组证据：1.地下室权属证明（人防备案证明）复印件一份；2.关于广投·红河小区消防监控系统整改的函复印件一份、开展防台防汛培训及安全检查、交接班记录表复印件一份、来访人员登记表复印件一份、电梯运行记录复印件一份、设备巡查工作日记复印件一份、保洁检查表复印件一份、电话催缴记录复印件一份、物业催缴通知复印件一份、电工维修记录。第三组证据：催费通知、被告欠费计算单。第四组证据：组织清理杂草（照片）、为业主开展雷锋活动和举办节日活动。第五组证据：公共水电部分用电分摊明细表。 被告委托诉讼代理人辩称，1.服务协议合同签订存在严重不公平，合同无效。2.合同内容存在严重不公平条款。3.广西投资集团来宾天河物业管理有限公司违约。占用业主资源谋利，侵吞业主公共收益，路面损坏，绿化带严重破坏，监控损坏，保安脱岗、睡觉等现象。4.广西投资集团来宾天河物业管理有限公司收费管理混乱。应当公布账务收支情况，公布电梯公司合同，公布水电公摊明细，并核对清楚我们所欠费用。5.关于水电费交费问题。交费过程中，水电费捆绑物业费，如不交物业费不收取水电费。综上，原告提供的服务能力水平与协议约定相差甚远，原告违约在先，我们要求减免部分物业（一半）。本案件受理费由原告负担。 被告提交证据,第一组证据：1.出租广告牌图片5张；2.出租公共绿化地给幼儿园图片2张；3.出租广场用地图片1张；4.出租基站合同内容《场地租赁合同》编号：CU12-4514-2013-000235复印件7张；5.出租业主公共用地图片2张；6.基站合同《合同审批单》复印件一份；7.天河物业自己出据证明一份。证实1号楼楼顶天面产权属于原告所有。第二组证据：1.小区商户为方便，私搭私建图片4张。第三组证据：小区路面、绿化破坏严重图片23张。第四组证据：图片十张、立案告知书一份、受案回执一份、来华管理区分局来华派出所新闻图片3张。第五组证据：墙体发霉图片3张、三栋楼梯常年渗水图片7张。第六组证据：监控老化损坏严重图片3张。第七组证据：小区绿化植被杂草生图片29张。第八组证据：从交房至今6年大门未开过图片2张。第九组证据：外来人员随意进出、保安记录造假登记表图片5张。第十组证据：外墙填补未处理图片10张。第十一组证据：分类建筑面积计算结果汇总表、测绘项目说明书及图片、来宾市开源房地产测绘有限公司报告书一份、证明二份。第十二组证据：收费收据材料7份。第十三组证据：1.报告及业主签名。2.业主请愿书及业主签名。 对原、被告提交的证据，本院组织双方当事人进行证据交换、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。 本院经审理认定事实如下：广西投资集团建设实业有限公司（现更名为：广西广投健康产业集团有限公司）是广投·红河小区项目的开发商。2013年4月13日房开启动交房仪式。2013年8月3日，原告广投天河物业与被告农正签订《广投·红河小区前期物业管理服务协议》，协议第三条，物业服务相关费用标准约定：一、“1、物业管理服务费由业主或物业使用人按拥有物业的建筑面积交纳：⑴物业管理费：0.8元／月·平方米（含公摊费用）……。⑹电梯运行费：1楼全免费，2至3楼20元／月，4至5楼25元／月，6楼以上30元／月……。⑺公共能耗费（公共设施设备和在公共性服务中发现的水、电、煤、油等能源损耗﹛桂价格函［2007］263号﹜，据实分摊。……”二、乙方交费时间及方式……乙方不按时交纳物业服务费用的，每逾期一天收取3‰的滞纳金。……由于2013-2016年期间业主委员会尚未成立。2016年应业主要求，将公摊与物业分开，物业与业主达成一致协议，物业费由原来0.8元／ｍ2（含公摊费）调到0.6元／ｍ2（不含公摊费，公摊费用据实分摊，另外收取）。2013年物业费全免，所有物业费从2014年1月1日起全部按0.6元／ｍ2，公摊费用据实分摊。被告农正购买来宾市来华投资区房，面积116.21平方米，是该小区的 业主，尚欠物业管理费(2015.2-2018.12)116.21m2×0.6元／m2×47个月=3277.31元，电梯运行费(2015.2-2018.12)20元/月×47个月=940元，合计4217.31元。经原告多次催收，被告拒付。为此，原告诉至本院。2019年6月20日新物业广西布兰特投资有限公司进驻广投·红河小区。 2013年5月29日原告广投天河物业与中国联合网络通信有限公司来宾市分公司签订《场地租赁合同》（合同编号：CU12-4514-2013-000235）第三条第三项：租赁场地的租金总计为人民币29150.00元整，（大写人民币中26500.00元）以业务置换的形式支付给甲方，税金2650.00元由承租方代出租方开具税务发票。该费用是以置换方式支付，而非实际收取29150元。 本院认为，原、被告双方争议焦点在于：一、原、被告签订广投·红河小区《前期物业管理服务协议》是否合法有效。二、原告是否按约定全面履行物业管理服务义务。三、请求支付的各项费用有没有事实和法律依据的问题。（一）签订协议是否合法有效问题。原告广投天河物业与被告签订《前期物业管理服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。对双方均具有法律约束力，各方应全面履行自己的合同义务。（二）原告是否按约定全面履行物业管理服务义务的问题。原告提供业主投诉本和巡逻签到表来证实其进入小区，并提供物业服务。一是，安排保安人员巡逻；二是接受小区业主的投诉后，解决业主的问题。被告否认上述事实存在但未提供充分证据予以反驳。本院对小区业主主张的原告未完全提供合同约定的物业服务的抗辩，不予采纳。（三）原告请求支付的各项费用有没有事实和法律依据的问题。原告主张的物业费没有超过来宾市物价局文件的规定，同时，从常识、常性、常理角度出发，一个小区的正常运行离不开公共照明以及楼房公共部分的正常使用也离不开维护和维修。原告请求的水电公摊费、电梯运行费，本院予以支持。被告提出3号楼房步梯常年渗水，保修期限内应由建筑方负责处理。水电费捆绑物业费问题，在审理过程中，经法庭做工作，原告已做了纠正。至于原告提出的幼儿园场地占用、绿化带开通道路、小区路面受损、小区大门一直没有开放等问题应由小区业主委员会提出与物业方协调处理，但不能成为不交纳或减免物业费的理由。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十二条第一款之规定，判决如下： 一、被告农正给付原告广西投资集团来宾天河物业管理有限公司物业管理费3277.31元。 二、被告农正给付原告广西投资集团来宾天河物业管理有限公司电梯运行费940元。 上述款项，限被告农正于本判决生效后十日内履行完毕。 如果不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费50元，由被告农正负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区来宾市中级人民法院。 审 判 长  朱娟 人民陪审员  陆凤 人民陪审员  陈秦 二〇一九年十二月六日 书 记 员  韦琳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理限期内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。