福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0502民初4995号 原告（反诉被告）：泉州诚源房地产有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街**“永宏花苑”B部裙楼五层。 法定代表人：曾志宏，公司董事长。 委托诉讼代理人：柯曾国，福建志立律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯双木，福建志立律师事务所律师。 被告（反诉原告）：朱隆基，男，1972年6月29日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：伍曼琳，福建博广律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡云婷，福建博广律师事务所律师。 原告泉州诚源房地产有限公司（以下简称“诚源公司”）与被告朱隆基商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，被告朱隆基向本院提起反诉，本院予以合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚源公司的委托诉讼代理人柯曾国、被告朱隆基及其委托诉讼代理人伍曼琳、蔡云婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 诚源公司向本院提出诉讼请求：1.朱隆基根据《商品房买卖合同》约定就产权登记面积与合同约定的建筑面积差异与诚源公司签署补充协议，并向诚源公司支付面积互补差价款296975元，逾期按日万分之一支付自起诉之日起至实际付清款项之日止的逾期付款违约金；2.朱隆基立即协助诚源公司办理址在鲤城区××路××路××花园××组××号楼××房屋的不动产权证和正式抵押登记手续，并按总购房款2051526元的日万分之一支付自起诉之日起至实际付清款项之日止的逾期办证违约金（保留对之前逾期办证违约金的诉讼请求）；3.朱隆基承担本案全部诉讼费用。事实和理由：朱隆基与诚源公司于2006年9月15日签订合同编号为200600002857的《商品房买卖合同》，由朱隆基向诚源公司购买位于鲤城区××路××路××花园××组××号楼××商品房××。合同约定建筑面积共235.2平方米，总金额为1754551元。《商品房买卖合同》第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定（1）建筑面积以泉州市房地产测绘队实际测定为准；（2）±1%内商品房总售价不变，面积差异不再互补；（3）差异范围超过±1%的，按实际面积与合同单价计算房款，多还少补。”第十五条“关于产权登记的约定”第3项约定：“因买受人原因未能在出卖人通知之曰起30日内配合办理产权登记，从超过之日起，买受人每日按总价款的万分之一支付违约金。”案涉商品房经泉州市房地产测绘队测量总建筑面积为275.01平方米，该测量面积是房管部门给予办理不动产权证的产权登记面积。该产权登记面积比合同约定的建筑面积多39.81平方米，根据《商品房买卖合同》的约定，朱隆基应向诚源公司补面积差价296975元。诚源公司于2009年12月9日取得《关于办结商品房（房屋所有权证）项目总登记的通知》，具备办理分户登记的条件。经诚源公司催告，朱隆基近期提出要求办理产权登记，但是朱隆基未能根据合同约定及办理不动产权证的要求就面积差异部分与诚源公司签署补充协议，并向诚源公司支付建筑面积互补差价款，也未能提供办理产权所需的材料并缴纳相关税费，协助诚源公司办理相关的不动产权证和变更抵押登记手续，以免除诚源公司的阶段性担保责任。 朱隆基辩称，一、朱隆基无需向诚源公司支付面积差价款及违约金。（1）诚源公司主张的超出合同约定的建筑面积差属于赠送面积，针对该部分面积差朱隆基无需支付差价款。首先，朱隆基向诚源公司购买的商品房系复式住宅，诚源公司在出售案涉房屋时向朱隆基及其他购买人表明该商品房存在赠送面积部分，所以才会存在《商品房买卖合同》附件中二层平面图将视听室、餐厅等区域划分到红线图范围外的情况。其次，诚源公司在交付案涉房屋时提供的使用说明书中载明的建筑面积与《商品房买卖合同》载明的建筑面积相同。再者，《商品房买卖合同》附件图中明确对朱隆基购买的二层面积予以标注红线，并对二层视听室、餐厅等区域的层高特别做了标示Ｈ＝2.15ｍ。根据《房产测量规范》（ＧＢ／Ｔ17986.1-2000）的相关规定，如果按照合同附件图纸建设层高2.15ｍ是不会被泉州市房地产测绘队划入建筑面积的，这足以印证诚源公司在销售案涉房屋时就是通过对二层的部分建筑进行了特殊规划，以保证在测绘时不会被计入建筑面积。诚源公司也是按《商品房买卖合同》约定的建筑面积向朱隆基开具有关发票及计算收取公共维修金，这也间接印证了红线图外的面积差是诚源公司赠送的事实。最后，诚源公司在与业主王某签订的《补充协议》中亦明确二层视听室、餐厅等属于赠送部分。（2）诚源公司存在变更设计规划的行为，泉州市房地产测绘队测绘图纸的建筑面积与合同约定的建筑面积之间的面积差是因诚源公司自身违约造成的，且诚源公司变更规划时，未尽到通知义务，朱隆基无需支付差价款及因未补差价所应支付的违约金。（3）退一步讲，即便法院认为朱隆基应向诚源公司支付差价款及违约金，诚源公司起诉要求支付差价款及违约金的请求已经超过诉讼时效，应予驳回。泉州市房地产测绘队于2008年10月20日作出测绘报告确认案涉房屋的建筑面积，此时诚源公司便知晓实测建筑面积超过合同约定的建筑面积，但其未举证证明向朱隆基催讨过超出面积部分的相应房款，故其现在主张面积差价款已超过诉讼时效。二、逾期办证的责任主体是诚源公司，应由诚源公司向朱隆基支付违约金，相反朱隆基不存在过错，无需支付违约金。逾期办证责任主体在诚源公司，但诚源公司直至起诉前从未要求朱隆基办理房屋权属登记，而是朱隆基主动向诚源公司下发《催告函》要求诚源公司办理房屋权属证书，即便朱隆基未主动办证，其作为业主放弃办证的权利亦无需支付违约金。 朱隆基向本院提出反诉请求：1.诚源公司立即协助朱隆基办理址在鲤城区滨江花园城Ｅ组团7号楼205房屋的不动产权证，并按总购房款的0.5%支付逾期办证违约金8772.75元；2.诚源公司承担本案反诉诉讼费用。事实和理由：朱隆基向诚源公司购买了址在鲤城区××路××路××花园××组××号楼××复式住宅，总价款1754551元，合同第十五条约定“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。因诚源公司迟迟未予以办证，朱隆基于2019年5月22日委托律师事务所向诚源公司发出律师函，要求诚源公司配合朱隆基办理产权证。 诚源公司对朱隆基的反诉辩称：第一，反诉不符合规定，反诉与本诉属于同一诉讼请求。第二，朱隆基的反诉请求依法不能成立，诚源公司的协助办证义务是将办理产权证需要诚源公司提供的材料提供给房管部门取得房屋初始登记。诚源公司于2009年12月9日取得项目总登记并履行了通知义务，2015年10月25日再次登报通知，已履行了必要协助义务。现朱隆基无法办证是朱隆基未签订补充协议、补交面积差价，导致房管部门无法给予办证造成的，与诚源公司无关。且对于逾期办证违约是存在诉讼时效的，双方对于办证时间和违约金的计算进行了明确约定，朱隆基没有在约定的时间办理产权证就知道自己的权利受到侵害，此时开始计算诉讼时效，现朱隆基的反诉请求已超过诉讼时效，依法不能成立。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：诚源公司以出让方式取得坐落于鲤城区××路××路之间地块的国有土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，暂定名为滨江花园城Ｅ组团。诚源公司预售该项目商品房时，已取得该项目的国有土地使用证【证号：泉国用（2002）字第2××7号】、建设工程规划许可证【证号：（2005）76号】、施工许可证【证号：××】及商品房预售许可证【证号：（泉）房预售〔2006〕第025号】。朱隆基向诚源公司购买址在鲤城区××路××路××花园××组××号楼××层××号商品房，双方于2006年9月15日签订合同编号为200600002857号《商品房买卖合同》。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：“买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第7号楼【幢】第1-4【层】205号房。该商品房的用途为复式住宅，属框剪结构，层高为3.0米，建筑层数地上4层……该商品房合同约定建筑面积共235.2平方米……”；第四条“计价方式与价款”约定：该商品房按建筑面积计算，单价每平方7459.82元，总金额1754551元；第五条“面积确认及面积差异处理”约定：“……商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.双方自行约定：（1）建筑面积以泉州市房地产测绘队实际测定为准；（2）±1%内商品房总售价不变，面积差异不再互补；（3）差异范围超过±1%的，按实际面积与合同单价计算房款，多还少补……因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”；第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定”；第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2008年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……”；第十条“规划、设计变更的约定”约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人……买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议”；第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3.因买受人原因未能在出卖人通知之日起30日内（以邮戳为准）配合办理产权登记，从超过之日起，买受人每日按总价款的万分之一支付违约金”；第二十条约定：“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”。合同签订后，朱隆基依约缴交了购房款，诚源公司亦按合同约定时间向朱隆基交付了案涉房屋。2009年12月9日，诚源公司取得鲤城区××路××路之间滨江花园城Ｅ组团1-9号楼及地下室＃《房屋所有权证》项目总登记。2015年10月25日，诚源公司通过刊登报纸的形式通知业主携带产权证办理分户土地证。2019年5月22日，朱隆基向诚源公司发出律师函，要求诚源公司与朱隆基签订互不补差价的补充协议书，配合朱隆基办理产权证。诚源公司签收该份律师函后于2019年9月17日提起本案诉讼。经双方庭审确认，朱隆基已于2019年之前自行还清了银行按揭贷款。 另查明，案涉《商品房买卖合同》附件一E7#楼205（复式）二层平面图标注案涉房屋二层餐厅、视听室等处层高H=2.15米，为不计算产权建筑面积的范围。但诚源公司在此后的建设过程中案涉房屋上述位置实际建筑层高超过了2.2米（诚源公司自认约2.3米）。2008年10月20日，泉州市房地产测绘队根据国家《房产测量规范》关于高度在2.2米以上部位应计算建筑面积的规定，作出了档案号为9012432的《泉州市房产测绘报告书（办证）》，确定案涉房屋实际建筑面积275.01平方米。该实际建筑面积275.01平方米比合同约定建筑面积235.2平方米，多出了39.81平方米，该多出的面积主要为案涉房屋二层餐厅、视听室等处合同附件图纸标注层高H=2.15米的部份。 另查，2006年11月3日，本案证人王某（另案被告）在购买案涉楼盘Ｅ6＃楼203（复式）房屋时曾与诚源公司签订一份补充协议，约定：“买受人购买出卖人开发的位于鲤城区××路××路××花园××组××号楼××单元，建筑面积：223.95㎡，此面积不包含私家花园部分、视听室含餐厅、露台及屋顶花园面积，其面积属于赠送部分，买受人可享受有使用权但无产权，买受人在使用过程中应遵守小区物业管理相关规定。不得随意搭盖，否则受到政府相关部门的拆除与出卖人无关。今后国家若有相关规定在使用过程中如须付费买受人应根据相关规定配合交纳。买受人具体享有使用权部分详见合同附件一‘房屋平面图’布局”。 本院认为：朱隆基基于同一法律关系提起的反诉与诚源公司提出的本诉有牵连关系，应予合并审理。朱隆基与诚源公司签订的《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合同成立且有效，双方均应依约履行其义务。虽然案涉《商品房买卖合同》附件中二层平面图标注案涉房屋二层餐厅、视听室等处层高Ｈ＝2.15米，为不计算产权建筑面积的范围，但在实际施工过程中，因诚源公司的原因，上述部份实际层高超过了2.2米，具备了计算建筑面积的条件。泉州市房地产测绘队作出《泉州市房产测绘报告书（办证）》，确定案涉房屋总建筑面积275.01平方米，该实际建筑面积比合同约定建筑面积235.2平方米，多出了39.81平方米。案涉房屋现已通过竣工验收，诚源公司对案涉房屋层高增加部分实际增加了建筑成本，朱隆基也因此增加了产权建筑面积。虽然朱隆基因此失去合同约定的对“二层餐厅、视听室等处层高Ｈ＝2.15米范围”享有免费使用权的利益，但与其实际额外获得的产权建筑面积的利益相比，后者的利益显然大于前者。依朱隆基提供的有关交款发票、公共维修金收据、证人王某的证言及补充协议等证据尚不足以证明诚源公司同意将增加的39.81平方米产权面积赠送给朱隆基，综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，权衡双方利益，本院酌定朱隆基按每平方米2000元的单价计付案涉房屋增加的39.81平方米的差价款79620元给诚源公司。由于双方在合同中对前述情形并无明确约定，根据案涉《商品房买卖合同》第二十条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”的约定，诚源公司要求与朱隆基另行签订补充协议，符合合同约定，应予支持。鉴于双方就增加的产权面积至今未签订补充协议且不能归因于一方违约，故诚源公司要求朱隆基支付逾期付款违约金，朱隆基反诉要求诚源公司支付逾期办证违约金，均缺乏依据，不予支持。由于双方尚未签订前述补充协议且不能归责于朱隆基，故诚源公司主张朱隆基不配合其办理案涉房屋产权登记，依据不足，其要求朱隆基支付逾期办证违约金的请求，缺乏依据，不予支持。朱隆基已实际还清案涉房屋的银行按揭贷款，诚源公司又主张朱隆基协助办理正式抵押登记手续并支付逾期办证违约金，理由不能成立，不予支持。诚源公司已于2009年12月9日取得鲤城区××路××路之间滨江花园城Ｅ组团1-9号楼及地下室＃《房屋所有权证》项目总登记，在双方签订补充协议，朱隆基补交上述面积差价款后，诚源公司应于30日内协助朱隆基办理案涉房屋的不动产权属证书。 依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款规定，判决如下： 一、朱隆基应于本判决生效之日起十日内与泉州诚源房地产有限公司就址在鲤城区××路××路××花园××组××号楼××房屋的产权登记面积差异等事项签订补充协议； 二、朱隆基应于上述第一款补充协议签订之日起三十日内支付泉州诚源房地产有限公司面积差价款79620元； 三、泉州诚源房地产有限公司应于朱隆基支付上述第二款面积差价款后三十日内协助朱隆基办理址在鲤城区××路××路××花园××组××号楼××房屋的不动产权属证书； 四、驳回泉州诚源房地产有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回朱隆基的其他反诉诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费5755元，减半收取计2877.5元，由泉州诚源房地产有限公司负担2106元、朱隆基负担771.5元；反诉受理费50元，减半收取计25元，由泉州诚源房地产有限公司负担12.5元、朱隆基负担12.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  杨佩芳 二〇一九年十二月十三日 书记员  林丽芳 本判决引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。