广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0703民初3100号原告：吴柳奋，女，汉族，1990年12月4日出生，住江门市蓬江区。委托代理人：郑洋洋，广东法匠律师事务所律师。委托代理人：梁月梅，广东法匠律师事务所律师。被告：胡嘉雯，女，汉族，1990年2月18日出生，住江门市江海区。被告：吴文敏，男，汉族，1989年1月19日出生，住恩平市。委托代理人：黄健嫦，广东国晖（江门）律师事务所律师。原告吴柳奋诉被告胡嘉雯、吴文敏确认合同无效纠纷一案，本院于2018年4月28日立案受理后，因被告胡嘉雯涉嫌合同诈骗的刑事案件正在审理，本案必须以该案的审理结果为依据，故本院于2018年4月28日裁定中止本案诉讼。因江门市蓬江区检察院撤回对胡嘉雯的犯合同诈骗罪的起诉，故本院于2019年10月18日恢复本案审理。本院依法适用普通程序组成合议庭于2019年11月19日、12月27日公开开庭进行了审理，原告吴柳奋的委托代理人梁月梅，被告吴文敏的委托代理人黄健嫦到庭参加了诉讼。被告胡嘉雯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加应诉。本案现已审理终结。原告吴柳奋向法院提出诉讼请求：1、判决被告胡嘉雯、吴文敏于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》；2、判决被告吴文敏将涉案房产的所有权重新登记至被告胡嘉雯名下；3、本案全部诉讼费由被告胡嘉雯、吴文敏承担。2019年11月7日,原告增加诉讼请求后，第一项请求变更为：要求判决被告胡嘉雯、吴文敏于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》、于2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》无效。庭审过程中，原告自愿撤回第二项诉讼请求“判决被告吴文敏将涉案房产的所有权重新登记至被告胡嘉雯名下”。事实和理由：原告于2017年4月27日与被告胡嘉雯签订《房屋买卖合同》，购买被告胡嘉雯名下的坐落于江门市××公馆××室的房屋（以下简称“涉案房屋”）。原告于当天向被告胡嘉雯支付了全额的购房款。被告胡嘉雯收到全部购房款后，向原告交付了涉案房屋钥匙及商品房购房合同原件、商品房购房发票原件等购房材料，并带原告前往涉案房屋小区物业中心办理了相关交接手续，原告自2017年5月起一直在涉案房屋居住至今。由于合同签订时，被告胡嘉雯声称因开发商原因涉案房屋未具备办理房屋所有权证书的条件，因此暂未能办理房屋转移登记。被告胡嘉雯承诺:待取得房屋所有权证书后，将立即办理相关手续。被告胡嘉雯、被告吴文敏恶意串通签订一份无效的《房屋买卖合同》。期间原告多次督促被告胡嘉雯办理产权登记及转移手续，无果。2017年11月27日原告到不动产登记部门查询得知，被告胡嘉雯已经办理房屋所有权证，并且于2017年9月7日将涉案房屋转让登记至被告吴文敏名下。经原告报案，被告胡嘉雯因“一房二卖”的行为，涉嫌合同诈骗罪，目前已被依法逮捕。据了解，两被告于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》(以下简称“涉案合同”)，约定被告胡嘉雯以950000元将涉案房屋售子被告吴文敏。二人于2017年9月11日办理了涉案房屋所有权转移登记。但是，涉案合同并不是两被告的真实意思表示，两被告也没有实际履行该合同。而是双方恶意串通故意损害原告利益的行为。被告胡嘉雯、被告吴文敏恶意串通签订的《房屋买卖合同》无效。具体依据如下:被告胡嘉雯、吴文敏在原告购买涉案房屋前，已经认识。在原告购买涉案房屋后，被告吴文敏明知涉案已经由原告居住，且是基于被告胡嘉雯的以房抵债行为。为了规避他们之间的《房屋买卖合同》可能被认定为无效的法律风险，被告吴文敏主动采取了两个恶意行为:①主动安排房屋中介介入，以房屋中介的名义组织被告胡嘉雯、吴文敏签订新的《房屋买卖合同》。制造看似合理的二手房买卖交易的假象；②组织被告胡嘉雯以“走账”的形式(被告吴文敏向被告胡嘉雯转账支付50万元，再由被告胡嘉雯将这50万元转账支付给被告吴文敏指定的人)，制造支付购房款的假象。所以，被告吴文敏恶意制造了《房屋买卖合同》的协商和履行的过程，两被告系恶意串通的。2、被告吴文敏没有就本次交易，支付合理的对价。涉案合同约定涉案房屋的购房价为95万元，而被告吴文敏并没有实际支付，被告胡嘉雯也没有要求被告吴文敏实际支付。涉案合同只是双方出于非法的目的，而作出的虚假意思表示。事实上，被告吴文敏仅向被告胡嘉雯支付了199500元。其中还包含了购买被告胡嘉雯的一辆车辆的款项。因此，被告吴文敏在本次交易中仅支付几万元，就已取得市值至少为650000元的房屋所有权，明显为不合理对价，可以推定被告吴文敏为恶意的买受人。四、被告胡嘉雯、吴文敏在仅支付(收取)了几万元房屋交易款的情况下，就办理了涉案房屋的所有权转移登记，明显是为了损害原告利益的恶意串通行为。合上述分析，被告胡嘉雯、吴文敏在签订涉案合同的过程中，恶意串通行为明显。根据《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;。”，被告胡嘉雯、吴文敏于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》（涉案合同）应属无效合同。被告吴文敏因无效合同而取得的涉案房产，自双方的买卖合同确认无效后，应当返还被告胡嘉雯。两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，原告遂起诉至法院。原告吴柳奋在举证期间内为其主张向本院提交的证据有：1、《房屋买卖合同》；2、《广东省商品房买卖合同》；3、销售房地产开发住宅发票；4、房地产交易纳税申报表及税收完税证明；5、购房款收据；6、文庆祥银行交易明细；7、李亮银行交易明细；8、奥园外滩公馆业主临时管理规约；9、水费、电费、燃气费及网费办理凭证；10、受案回执；11、房屋买卖合同；12、房地产买卖合同；13、被告胡嘉雯刑事询问笔录；14、被告胡嘉雯民生银行个人账户对账单；15、住房产权登记信息查询结果；16、税收完税缴费存根；17、原告办理水费凭证；18、原告吴柳奋与文庆祥的结婚证；19、银行账户交易；20、房屋装修费用收据；21、装修款微信转账记录；22、指纹锁微信转账记录；23、指纹锁照片；24、证明；25、物业管理费收据；26、物业管理费微信转账记录；27、电费明细；28、电费、燃气费缴费转账记录；29、借记卡账户明细清单。被告吴文敏答辩称：一、被告胡嘉雯与吴文敏于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》、2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》不存在《中华人民共和国合同法》第52条规定合同无效的情形。1、胡嘉雯与吴文敏于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，双方在签订合同后于2017年9月11日办理了涉案不动产所有权转移登记，已经是实际履行了合同。2、胡嘉雯与吴文敏不存在恶意串通签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》的行为。吴文敏是在涉案不动产登记在胡嘉雯名下的时候，且涉案不动产不涉及任何他项登记或预告登记的情况下与胡嘉雯签订《房屋买卖合同》、《房地产买卖合同》，吴文敏购买涉案不动产是在合同约定的合理对价的情形下由吴文敏购买取得。吴文敏与胡嘉雯于2017年8月28日签订《房屋买卖合同》时、在2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》时对于吴柳奋主张吴柳奋与胡嘉雯于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》、的情形并不知情，吴柳奋也没有举证证明吴文敏对此情况知情，根据胡嘉雯在公安的《询问笔录》也能证明胡嘉雯是没有把涉案房屋已经与吴柳奋于2017年4月27日签订《房屋买卖合同》的事实明确告知吴文敏，对于在本次交易中吴文敏是属于善意第三人取得涉案不动产所有权。二、吴柳奋与胡嘉雯于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》应是无效合同，胡嘉雯与吴文敏于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》、2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》是否有效并不影响吴柳奋的权利，吴柳奋并非本案的适格主体，应驳回吴柳奋的诉讼请求。吴柳奋是基于案外人李亮对胡嘉雯持有民间借贷的债权与胡嘉雯签订《房屋买卖合同》，实质上双方签订的《房屋买卖合同》仅是作为民间借贷合同的担保，双方并不是真实合法具有房屋买卖的合意，吴柳奋与胡嘉雯签订《房屋买卖合同》应是无效合同，吴柳奋应按照民间借贷法律关系向胡嘉雯主张债权。现根据公安的调查情况及胡嘉雯的答辩意见显示，吴柳奋与胡嘉雯签订《房屋买卖合同》应是无效合同，如吴柳奋与胡嘉雯签订《房屋买卖合同》是无效合同，那么吴柳奋就非本案的适格主体，为进一步查明案件的事实，吴文敏请法院到侦查机关调取胡嘉雯涉嫌合同诈骗案的全部案卷予以查明案件事实。三、吴柳奋主张因吴文敏未有足额向胡嘉雯支付购房款因此属于恶意串通是没有事实与法律依据。是否按照《房屋买卖合同》《房地产买卖合同》的价格足额支付购房款，不属于《房屋买卖合同》《房地产买卖合同》是否合法有效的依据。吴文敏向胡嘉雯购买了涉案不动产后，已经支付了大部分的购房价款、中介费及为胡嘉雯垫付了不动产过户的全部税费。但是否足额付清房款不是确认合同效力的依据，只要在签订《房屋买卖合同》《房地产买卖合同》时双方不存在合同法第52条规定，合同就合法有效，吴柳奋在本案中并没有证据证明吴文敏与胡嘉雯在签订《房屋买卖合同》《房地产买卖合同》时存在恶意串通的行为。检察院对胡嘉雯涉嫌合同诈骗罪是不予起诉的，这已经证明胡嘉雯与吴文敏于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》是合法有效，胡嘉雯与吴文敏不存在恶意串通的行为。综上所述，根据现有证据不能认定胡嘉雯与吴文敏于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》、2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》无效，胡嘉雯与吴文敏于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》、2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》是合法有效。吴文敏是江门市××公馆××室房屋的权属人。据此，请贵院驳回原告吴柳奋的全部诉讼请求。被告吴文敏在举证期间内向本院提交的证据有：1、被告身份证；2、广东省房地产买卖合同；3、不动产权属证（胡嘉雯）、不动产权属证（吴文敏）；4、房地产交易纳税申报表、发票、税收完税证明、增值税普通发票、广东银联小票；5、缴纳水费合同；6、银行流水；7、粤（2018）江门市不动产证明第0001055号《不动产登记证明》1份。被告胡嘉雯于2018年5月21日向本院提供书面答辩状，称：原告与我签合同前都不认识，我找李亮借钱，他和我约定签借款合同的同时要另签一份买卖合同作为担保。而且买卖合同要与第三方签订并将房屋交由他们保管。理由是有部分借款是李亮向第三方借的，这样做是要为借款作担保，这是他们借款提出的要求，当时为了借款按他们的要求照办。我们之间口头协议是两年内还款80万元，如能还款，归还房子给我，不能还款再过户到第三方名下，我当时只想借款，到期还款。所以当时签买卖合同时都没细看合同所有条款，并且借款合同与买卖合同都在他们手上，我并没有任何合同的原件与副本。合同签订后，李亮按照约定于2017年4月27日给我转帐支付了65万元借款，当天向原告出具收据都是他们的事先准备好让我签名的。他们要求我这样签才借款给我，并要求我支付房屋的购房合同原件及购房发票原件等。再要求我与他一同前去小区物管中心办理相关手续，自此之后，原告便暂住在我的房屋内。借款合同签订时，原告声称因涉案房屋未具备办理房屋所有权证书的条件，不能到公证处做公证，借款没有保障，遂要求再补一份买卖合同。李亮承诺：一旦两年内我还款房屋还给我，不能还款就过户到第三方名下，并非他们所说的“出于对房屋的喜爱及对介绍人的信任，在我未能及时办理过户手续的情况下与我签订了《房屋买卖合同》，我所得65万元是借款并非购房款。依据如下：1、于2016年年底我与李亮已有20多万元借贷，当我再次找到他借款时他要求签借款合同的同时另签一份买卖合同，并将房屋交由他保管作为担保。当时65万元转给我时我曾说过：直接把20万元扣除出来把余款转给我就可以。但他却说不行，必须先将金额转给我并由我收到钱后再转给他，开始并不明白为何要多次一举，现在才明白原来他这样做是骗取我的房子；2、他们暂住的房屋还要求我办交接，为了能借到钱，我都按他们的要求照办；3、当时购买房屋实际金额为72万元，购房合同总金额为68.5万元，单价每平方8123元，房屋也存在升值空间，若以65万元转卖给他人明显低于市场价格，而除了文庆祥转帐3.8万元给我作为家具钱以外，我并未收到他们夫妇任何钱；4、原告指出被告吴文敏明知涉案房屋已经由原告居住，且是基于被告胡嘉雯的以房抵债行为。由此可证明原告知道我只是用房屋给李亮作为担保，并非实质买卖；5、我被逮捕是因为与他们签订的买卖合同是法律上承认的，他们报警公安必须立案侦查，但他们报案时只是提供买卖合同，并无提供借款合同；6、当时收到65万元借款我直接转帐接近30万元给李亮（或他妻子廖云霞）其中一人，具体记不清了，然后他便给我2016年年底的借款合同，借款合同我可以提供。而于2018粤07**民初3100号案件当中我并无与被告吴文敏恶意串通签订《房屋买卖合同》。理据如下：房屋是我的，我向吴文敏借款，他要求我把房屋过户给他作担保，还款后再将房屋过户给我，他说这是借款的基本条件，我当时只想到借款，想到还款后他就会将房屋过户给我，过户只是为了担保，所以才按照他的要求照办。我与吴文敏双方约定了3个月后还款，当时我找到他还款他开口便要70万元，我才发现上当受骗。因此此事我还身陷牢狱，我到现在才知道他们都在设法骗取我的房子。恳请法院查明事实，还我一个公道，判借款合同有效，两份担保用途的买卖合同无效。被告胡嘉雯无应诉，也没有提供证据。庭审过程中，本院向刑庭调取如下证据：1、（2018）粤0703刑初320号刑事裁定书一份；2、胡嘉雯在2018年3月16日询问笔录一份；3、吴文敏在2018年12月7日询问笔录一份；4、（2018）粤0703刑初320号案件的庭审笔录（2018年7月3日）一份。向蓬江区人民检察院调取如下证据：1、胡嘉雯释放的相关证明；2、胡嘉雯2018年3月16日询问笔录；3、吴文敏在检察院所作的2019年3月5日询问笔录；4、吴文敏招商银行户口的转账交易明细5页；5、胡嘉雯民生银行个人对账明细、案外人梁志银行卡开户资料；6、胡嘉雯通过民生银行转账50万元给钟梦燕的账户开发资料及2017年9月份的流水清单；7、吴文敏招商银行开户资料及转账凭证。本院对案外人李亮询问作出的询问笔录一份及案外人李亮提交的其被告胡嘉雯的微信聊天记录一份。本院向江门市车辆管理所调取的被告胡嘉雯名下车辆的情况复函一份。经审理查明：坐落于江门市××公馆××室的房屋，建筑面积84.1平方米，是胡嘉雯于2016年9月11日以合同交易价格685000元购买的精装样板房。被告胡嘉雯因借款债务资金需要，通过案外人李亮介绍，于2017年4月27日与原告吴柳奋签订一份《房屋买卖合同》，约定了付款的方式、房屋交付时间、过户事宜以及违约责任等等相关事宜。其中：1、原告吴柳奋以房屋成交价650000元购买被告胡嘉雯名下的坐落于江门市××公馆××室的房屋（以下简称“涉案房屋”）；2、原告需在合同签订后3日内全额支付房款；3、鉴于被告胡嘉雯暂时尚未取得交易房屋的所有权证书，双方约定被告胡嘉雯在取得房产证后3个工作日内通知原告，并自被告胡嘉雯获得房屋所有权证书之日起3日内，双方共同向房屋权属登记部门申请房屋的权属转移登记手续；4、被告胡嘉雯定于2017年4月25日将交易房屋的房门钥匙移交给原告，即视为该房屋验收交接完成。签订合同当日，原告吴柳奋委托李亮以银行转账方式向被告胡嘉雯支付了全额的购房款合共650000元：被告胡嘉雯开具了一份《收据》，确认其已经收到原告交来的房款650000元。被告胡嘉雯收到全部购房款后，向原告交付了涉案房屋钥匙及商品房购房合同原件、商品房购房发票原件等购房材料，并带原告前往涉案房屋小区物业中心办理了相关交接手续，原告自2017年5月起对涉案房屋进行了简单的再装修后入住涉案房屋居住至今。并从2017年5月起由原告吴柳奋缴交物业管理费、燃气费及公共区域水、电的分摊费用。原告提交了相应的上述费用的缴纳凭证及收据等，江门市至诚物业管理有限公司也出具了相关的证明证实。但被告胡嘉雯一直未与原告办理涉案房屋的过户登记手续。2017年8月28日，被告胡嘉雯与被告吴文敏签订的《房屋买卖合同》，约定：1、被告吴文敏以一次性支付房屋成交价款950000元购买被告胡嘉雯名下的坐落于江门市××公馆××室的房屋；2、买卖双方定于2017年9月30日前或在银行经审批出具抵押合同后无5个工作日内签署《广东省房地产买卖合同》并办理过户手续；3、合同备注注明：“卖方已收到吴文敏（买方）通过银行转账、转入胡嘉雯账户人民币肆拾伍万元整(购房款)收款人确认：胡嘉雯”。被告吴文敏确认购买房屋的交易价格是700000元，另外250000元是被告吴文敏同意以该价格购买被告胡嘉雯名下所有的英菲尼迪车辆。签订合同后，被告吴文敏通过其名下招商银行卡以银行转账方式向被告胡嘉雯民生银行帐户合共转账支付了购房款人民币700000元，其中：于2017年8月28日16时21分、16时30分分别转帐支付了50000元、450000元合共500000元房款给胡嘉雯；2017年9月1日转账支付房款500元给胡嘉雯；2017年9月4日转账支付房款29500元给胡嘉雯；2017年9月7日分别转账支付50000元、50000元合共100000元购房款给胡嘉雯；2017年9月19日分别转账支付20000元、30000元合共50000元购房款给胡嘉雯；2017年9月30日转账支付20000元购房款给胡嘉雯。另查明，2017年8月28日16时32分，吴文敏提供案外人钟梦燕民生银行的帐户，胡嘉雯通过其民生银行账户将刚收到被告吴文敏转账划入的500000元房款转账给钟梦燕的上述民生银行账户，被告吴文敏庭审中确认其本人实际已经收回其转账给被告胡嘉雯的500000元。2017年8月31日，被告胡嘉雯办理了涉案房屋的房屋权属证书，房屋权属登记人为胡嘉雯。但并没有告知原告吴柳奋。2017年9月7日，被告胡嘉雯与被告吴文敏再签订一份合同内容与双方于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》内容基本一致的《广东省房地产买卖合同》（合同编号为：JMESMM201703519号）。该合同还约定双方同意于2017年9月30日为房屋交付日期。2017年9月11日，被告胡嘉雯协助吴文敏办理涉案房屋的权属登记过户手续，当日房产部门出具了涉案房屋的权属登记证书（编号为：粤（2017）江门市不动产权第0047107号），涉案房屋的权属人由胡嘉雯变更为吴文敏。2018年1月2日，被告吴文敏与被告胡嘉雯一起到涉案房屋，并见到原告于该房屋中居住，原告吴柳奋得知被告胡嘉雯已将涉案房屋再售卖给被告吴文敏后，遂于当日向江门市公安局棠下派出所报警，报称其被诈骗。江门市公安局立案受理后，2018年1月7日，被告胡嘉雯被江门市公安局刑事拘留。2018年1月9日，被告吴文敏办理了涉案房屋的抵押登记手续，将该房屋抵押给案外人钟君泽，不动产登记证编号为：粤（2018）江门市不动产证明第0001055号，抵押权利人为钟君泽，义务人为吴文敏，抵押担保债权的数额是90万元。2018年1月15日被告吴文敏办理了涉案房屋的用水、用电手续。庭审中，被告吴文敏称其对合同约定的房款70万元已经支付了部分房款金额489586.91元（包括支付给胡嘉雯的房款、代胡嘉雯还车贷部分137800元及中介费、办证费、税费等）。被告胡嘉雯于2018年7月3日于（2018）粤0703刑初320号一案的庭审中确认如下事实：被告胡嘉雯与原告吴柳奋签订房屋买卖合同是为了偿还款项给其债权人李亮，其与李亮有借款关系，与吴柳奋没有借款关系；被告胡嘉雯与吴文敏签订房屋买卖合同并协商购房的内容是向吴文敏借款，其与吴文敏之间是借款关系，其将涉案房屋过户给被告吴文敏名下只是为了借款作担保。再查明，被告胡嘉雯因涉嫌合同诈骗案于2018年1月7日被刑事拘留，同年1月18日被逮捕，于2018年5月23日被江门市蓬江区人民检察院以江蓬检诉刑诉[2018]263号起诉书指控犯合同诈骗罪向本院提起公诉。本院开庭审理后，江门市蓬江区人民检察院于2019年3月25日作出江蓬检诉撤诉[2019]1号撤回起诉决定书，决定撤回对胡嘉雯犯合同诈骗罪的起诉。本院于2019年3月27日作出（2018）粤0703刑初320号刑事裁定，裁定准许江门市蓬江区人民检察院撤回对胡嘉雯犯合同诈骗罪的起诉。2019年3月27日，胡嘉雯被释放，同日江门市蓬江区人民检察院决定对被告胡嘉雯取保侯审。本院认为，本案是确认合同无效纠纷。对于涉案的房屋即江门市××公馆××室的房屋，因买卖转让而签订的合同有三份，先有2017年4月27日原告吴柳奋与被告胡嘉雯签订的《房屋买卖合同》、再有被告胡嘉雯与吴文敏于2017年8月28日及2017年9月7日签订的《房屋买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》。虽然被告胡嘉雯在书面答辩状中否认有将涉案房屋售卖给原告的意思，且认为签订《房屋买卖合同》只是其向李亮借款的担保，但其于书面答辩中的陈述及其于（2018）粤0703刑初320号案件2018年7月3日的庭审中的陈述均并未有否认其与原告签订《房屋买卖合同》的真实性，当日庭审笔录中被告胡嘉雯确认将该房屋售卖给原告以便其将收到的房款偿还给案外人李亮。且被告胡嘉雯并未对其抗辩意见提供证据证明，故本院对被告胡嘉雯的上述抗辩意见不予采信。原告吴柳奋与被告胡嘉雯2017年4月27日签订《房屋买卖合同》后即按合同约定全额支付了房款合共650000元给被告胡嘉雯，结合被告胡嘉雯在涉嫌合同诈骗一案中的陈述及其与案外人李亮于2017年4月26-27日的微信聊天记录，上述证据相互印证，可确认原告吴柳奋与被告胡嘉雯之间确存在房屋买卖的事实。双方于2017年4月27日签订的《房屋买卖合同》是原告吴柳奋和被告胡嘉雯的真实购房意思表示，该合同并没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同。因此，综合本案原、被告的诉辩观点，本案的争议焦点是：被告胡嘉雯在与原告签订合法有效的《房屋买卖合同》后并已经交付房屋的情况下又与被告吴文敏就同一标的房屋签订两份房屋买卖合同，该合同是否有效的问题。关于被告胡嘉雯与被告吴文敏签订《房屋买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》是否无效合同的问题。根据法律规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力。被告胡嘉雯与吴文敏分别于2017年8月28日及2017年9月7日签订的《房屋买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》系属无效合同，具体理由如下：1.被告胡嘉雯在已经签订《房屋买卖合同》将房屋售卖给原告，并已经收取全部购房款项交付房屋后，被告胡嘉雯一直以涉案房屋未具备办证条件为由一直未协助原告办理房屋过户手续。且被告胡嘉雯在交付房屋给原告并明确知道原告已经在该房屋居住使用的情况下，仍然于2017年8月28日、9月7日与被告吴文敏签订《房屋买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》，并在并未收取全部房款的情况下协助办理了涉案房屋的过户登记手续，将房屋过户至被告吴文敏名下，其一系列行为表明其存在拒绝按约履行合同义务的恶意，有违合同法诚实信用原则。2.被告吴文敏作为购房者，其行为存在诸多与日常交易常理相悖之处，实难认定其系属善意且对于被告胡嘉雯出售案涉房屋的真实目的不知情。被告吴文敏在与被告胡嘉雯签订房屋买卖合同后，在办理取得房屋权属证书后，直至2018年1月2日前，被告吴文敏均未有催促被告胡嘉雯交付房屋，至今未实际占有、使用案涉房屋，并且从未进屋看过案涉房屋，作为正常理性的购房者应该在买房之前对欲购房屋的面积、结构、坐落等情况实地勘察，但是经查明被告吴文敏直至2018年1月2日才与被告胡嘉雯进屋看房，才知道原告吴柳奋已于涉案房屋中居住，该行为有悖常理，不符合房屋买卖交易习惯。3.被告胡嘉雯与被告吴文敏签订房屋买卖合同后对合同项下的购房款的支付存在着诸多疑点。双方的合同约定房屋的交易价格是700000元（已经减除被告吴文敏称意向购买被告胡嘉雯名下车辆的250000元），但经查明，被告吴文敏实际转款给被告胡嘉雯作为购房款部分的金额仅为200000元，特别是被告吴文敏于2017年8月28日16时21分、16时30分分别转帐支付了50000元、450000元合共500000元房款给胡嘉雯后，即提供其朋友案外人钟梦燕民生银行的帐户，由被告胡嘉雯在相隔仅仅2分钟的时间内即转回500000元到钟梦燕民生银行的帐户中，被告吴文敏也确认收回该款项后没有继续支付房款。但被告胡嘉雯作为房屋出售人并没有对该付款交易行为提出异议。庭审中被告吴文敏对此也未能作出合理解释。4．被告胡嘉雯在房屋买受人仅支付约定房款不足三分之一金额的情况下，即协助将其名下房屋过户登记至被告吴文敏名下，且在被告吴文敏取得涉案房屋的所有权后并未向被告吴文敏继续追讨余下房款，明显有违正常的交易习惯。且被告胡嘉雯在（2018）粤0703刑初320号一案的庭审询问中确认其与吴文敏之间存在借款关系，其将涉案房屋过户给被告吴文敏名下只是为了借款作担保。综合以上论述，本院认为可以认定被告胡嘉雯与被告吴文敏签订《房屋买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》以及支付购房款、交付房屋等一系列的交易行为存在诸多与正常交易习惯相悖的不合理之处，有足够的合理理由推断上述两被告之间的房屋买卖交易存在恶意串通的情形，并且其行为导致原告吴柳奋无法要求被告胡嘉雯履行其双方签订的合法有效的合同，并协助办理案涉房屋的产权过户手续，损害了其合法权益，该《房屋买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》系属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条：“行为人与相对人而已串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。”的规定、中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的，合同无效:。（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;。”及《《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”的规定，原告请求判令被告胡嘉雯、吴文敏于2017年8月28日签订的《房屋买卖合同》、于2017年9月7日签订的《房地产买卖合同》无效的诉讼请求合法有据，本院予以支持。无效的民事法律行为自始没有法律约束力，故上述两份合同自始没有法律约束力。对于原告吴柳奋基于本案是确认合同无效纠纷，其于庭审过程中自愿撤回“判决被告吴文敏将涉案房产的所有权重新登记至被告胡嘉雯名下”的诉讼请求，属于其自主处分诉讼的权利，本院予以准许。被告胡嘉雯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对举证、质证等诉讼权利的放弃，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、第一百五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：确认被告胡嘉雯、吴文敏分别于2017年8月28日及2017年9月7日签订的《房屋买卖合同》和《广东省房地产买卖合同》无效。本案受理费10300元，诉讼保全费3770元，合共14070元，由被告胡嘉雯、吴文敏共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  莫少彬人民陪审员  苏 滨人民陪审员  刘应洪二〇一九年十二月三十日法官助理林鸿杰书记员张雅文