宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初3098号原告:姚建华，男，1989年8月30日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：李海龙，宁夏天盛律师事务所律师。被告：银川康民房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：王桂芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯维刚（该公司员工），男，汉族。原告姚建华与被告银川康民房地产开发有限公司（以下简称康民公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚建华委托诉讼代理人李海龙、被告康民房地产公司的委托诉讼代理人冯维刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚建华向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即将权属登记所需资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》。2、请求人民法院依法判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》协助原告办理房屋所有权转移登记手续。3、请求法院判令被告向原告按日支付逾期办理产权登记证书违约金,直至原告实际取得房屋所有权转移登记证书之日止(按央行同期贷款利率4.35%/年计算)(暂计算至起诉之日为497046元×4.35%/年÷365天×1442天=85420元);4、请求法院判令被告向原告按日支付逾期交房违约金13718元。(按日计万分之0.5计算至２０１６年6月24日为:497046元0.00005×552天=13718元);合计金额:99138元。5、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年1月25日原告与被告签订《商品房买卖合同》一份,合同约定:被告将位于金凤区某11-1-302室房屋出售给原告;该房屋总价款497046元;房屋交付时间为2014年12月20日前,同时约定被告自房屋交付之日起90日内给原告办理房屋权属证书,合同还对双方其他权利义务做了相应的约定。合同签订后,原告依据双方的约定向被告履行了付款义务,但是被告却未能依据合同约定及时交付涉案房屋,被告于2015年6月24日才履行房屋交付义务,于２０１６年６月２４日取得商品房竣工备案证书，但是依旧未履行房屋所有权转移登记的合同义务,时至今日依旧未能办理房屋权属登记,至起诉前被告逾期时间长达1442天。被告未能按照合同约定履行交付房屋及办理房屋权属转移登记的行为,侵害了原告的合法权益。原告认为:原、被告双方签订的合同合法有效,被告应当按照合同约定,于2014年12月20日后的180天内为原告办理房屋所有权转移登记证书,现原告合法权益不能依合同约定实现;被告应当承担违约责任,故诉至法院,请求人民法院判如所请。被告康民房地产公司辩称，原、被告签订的银川市商品房屋买卖合同(预售),是双方真实意思的表达,也是真实、合法有效的。原告在签署商品房屋买卖合同前,也清楚自己的权利和义务。合同中也明确约定了逾期交房违约金、逾期办理房屋产权证违约金的约定。被告已经按照合同约定将涉案房屋交付原告实际入住。被告按照合同约定于2016年1月20日取得银川市新建商品房配套设施交付使用证,才符合达到了交房条件，所以根据双方签订的合同约定，被告才达到交付条件，双方合同中也明确约定逾期交房违约金为日万分之0.5,所以应该按照合同约定履行。截至目前原告已经对该涉案房屋实际入住,已经对该房屋的使用,占有,收益权已经享有,并且没有给原告造成实际损失。双方合同中第十七条也明确约定如果被告违约,应按照日万分之0.1向原告支付违约金,所以双方应按照合同约定履行。然而,被告在2017年12月6日已经取得该栋住宅楼房屋初始登记证书,所以原告已经可以办理房屋不动产权证书了。按照合同约定原告在购买涉案房屋时,合同中明确约定该房屋土地在银行做抵押的情况,原告姚建华作为房屋的买受人对此知晓,从客观事实说原告也要承担一定风险的,所以根据人民法院应根据合同法第一百十四条第二款和最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》(以下简称《合同法解释(二)》)。应当根据案件的具体情形,以违约造成的损失为基准,综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素,根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡,避免简单地采用固定比例等“一刀切”的做法,防止机械司法而可能造成的实质不公平。”。所以原告的房产证违约金没有按照合同约定履行,恳请法院依法对原告的诉讼请求予以核减或驳回。综上所述,原告违约金请求没有事实依据,计算方式没有合同依据,依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,恳请人民法院以原告的实际损失为基础,减少违约金。如被原告不能举证证明自己存在损失,则恳请人民法院对其违约金的请求依法驳回。原被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告提交的《银川市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收据、个人住房贷款凭证，真实、合法，本院予以确认；被告提交的《银川市商品房买卖合同》、《银川市新建商品房房屋配套使用证》、房屋登记证书，真实、合法，本院予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年1月25日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《银川市商品房买卖合同》（合同编号：201400007380），约定：被告将位于银川市金凤区某11号住宅楼1单元302室房屋出售给原告，房屋建筑面积122.2平方米，单价4430元/平方米，总价款497046元；合同第九条约定，出卖人应在2014年12月20日前交付房屋；合同第十条约定，出卖人逾期未按合同约定交付商品房的，逾期90天，买受人要求与继续履行合同的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十六条约定，出卖人自房屋交付之日起90日内将办理权属登记所需由出卖人提供的资料，报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》，如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限办理房屋权属证书的，双方按以下约定处理：......2.买受人不退房，合同继续履行，自本条款约定期限届满之次日起至实际取得之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金；3.上述1.2项约定不适用于已办理公积金贷款或银行贷款且尚未还清贷款的买受人。合同签订后，原告依据双方的约定向被告履行了付款义务，被告于2016年6月24日向原告交付房屋；2017年12月6日，被告取得了房屋产权证（相当于原来所称的初始登记证），现原告认为被告未按期交付房屋，未能按期办理权属证书，遂诉至本院，提出前述诉讼请求。另查明，本案在审理的过程中，经向原告释明，原告同意放弃第一项和第二项诉讼请求，即请求判令被告立即将权属登记所需资料报市产权登记部门备案并取得《初始登记证》和请求判令被告继续履行与原告签订的《商品房买卖合同》协助原告办理房屋所有权转移登记手续的请求，本院予以准许。本院认为，原、被告签订的《银川市商品房买卖合同》（以下简称合同），系双方真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，本院予以确认。合同签订后，双方均应按合同约定全面履行义务。合同约定被告应在2014年12月20日前向原告交付房屋，但被告于2016年6月24日才向原告交付，应承担违约责任；房屋交付后90日内给原告办理房屋产权登记证，即被告于2016年6月24日向原告交付房屋，应于2016年9月24日前协助原告办理产权证书，被告未按期取得办理房屋产权登记证书所需资料，应承担违约责任，应自2016年9月24日起参照合同约定的每日万分之0.1向原告支付逾期办证违约金至2017年12月6日被告取得初始登记证书，按此计算被告逾期交房违约金为497046元×万分之0.5×549天（2014年12月20日至2016年6月24日）＝13644元；逾期办证违约金为497046元×万分之0.1×437天（2016年9月24日至2017年12月6日）＝2172元；因被告于2017年12月6日取得初始登记证，原告房屋已经具备办理所有权证书的条件，原告未出示证据证实其自行无法办理房屋所有权证书且需要被告协助而被告未予以协助的证据，故对2017年12月6日之后的办证违约金，本院不予支持。被告主张2016年1月20日向原告交付房屋，但未提交证据证实，本院不予采信。原告当庭放弃第一项和第二项诉讼请求，故对该原告该两项诉讼请求，本院不再审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告银川康民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告姚建华逾期交房违约金13644元，逾期办理不动产权登记证书违约金2172元，合计15816元；二、驳回原告姚建华的其他诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1139元，由原告负担956元，由被告银川康民房地产开发有限公司负担183元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张运友 二〇一九年十二月十九日书记员 王 婷