西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初690号原告：李刚，男，1977年11月19日出生，汉族，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：鲁敏，陕西金镝律师事务所律师。被告：许敏胜，男，1969年10月6日出生，汉族，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：商瑶，陕西博纳新律师事务所律师。委托诉讼代理人：于沁菲，陕西博纳新律师事务所律师。第三人：李宪刚，男，1974年6月21日出生，汉族，住西安市莲湖区。第三人：张冬雁，女，1974年1月23日出生，汉族，住西安市未央区。原告李刚与被告许敏胜、第三人李宪刚、第三人张冬雁案外人执行异议之诉一案，本院于2019年1月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李刚的委托诉讼代理人鲁敏、被告许敏胜的委托诉讼代理人商瑶、于沁菲，第三人李宪刚、张冬雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李刚向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于西安市XX区XX城XX路XX花园XX室房产的强制执行，并解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月13日，被告许敏胜就其与第三人李宪刚、张冬雁民间借贷纠纷一案，提起财产保全申请，莲湖区法院于2018年8月16日作出（2018）陕0104民初6538号民事裁定书，并于2018年8月29日查封第三人李宪刚名下位于西安市XX区XX城XX路XX花园XX室房屋。但事实上被查封的房屋并非李宪刚、张冬雁所有。早在2017年10月20日，原告就已经与李宪刚、张冬雁签订《房屋买卖协议书》，并全额支付购房款、实际占有房屋，因开发商的问题导致一直未能办理房产过户手续。故查封该套房产，属于财产保全错误，应予立即解除。被告许敏胜辩称，查封李宪刚名下房产程序合法，原告的诉讼请求无事实及法律依据。原告与第三人之间有债务纠纷，不是房屋买卖，从性质上是抵债协议，第三人想用房子抵债，他们双方已不是平等交易。原告本人与其代理人陈述相互矛盾，合同签订一年的时间内，原告没有缴纳物业费，没有办理房产证，也没有缴纳空置费，在许敏胜另案起诉李宪刚、张冬雁后，原告才去缴纳物业费，即使房屋暂时无法办理房产证，原告也未在开发商处进行更名。原告对涉案房产不存在任何民事权利，不能排除强制执行。第三人李宪刚、张冬雁述称，2017年该房屋已卖给原告，买卖合同真实有效，160000元相互抵消，全部房款已付清，房子也交付给原告，涉案房屋应该归原告李刚所有。原告李刚提交证据如下：证据一、（2018）陕0104执异350号执行裁定书。证明：原告李刚于2018年12月12日向莲湖区人民法院提出执行异议，经裁定驳回了李刚的异议。证据二、商品房买卖合同（合同登记号Y09XXXXXX）、收款收据。证明：张冬雁、李宪刚夫妻于2010年1月9日购买了位于西安市XX区XX城XX路XX路东侧海荣豪佳二期（海璟时代）5幢1单元七层10701号房屋，一次性支付购房款303621元。证据三、房屋买卖协议书、收条。证明：2017年10月20日，原告与李宪刚签订了《房屋买卖协议书》，约定李宪刚将西安市XX区XX城XX路XX路东侧海荣豪佳二期（海璟时代）5幢1单元七层10701号房屋出售给原告，总价360000元。因原告之前与张冬雁、李宪刚存在债权债务关系，故双方一致同意抵消160000元债权债务，剩余购房款200000元以现金方式缴纳，该房款360000元已于2017年10月23日结清。证据四、原告借记卡XXXXXXXXXXXXXXX7871历史明细清单。证明：原告从借记卡XXXXXXXXXXXXXXX7871支取27次计80000元，柜台支取一次30000元，共计110000元借给张冬雁、李宪刚。证据五、原告交通银行个人客户交易清单。证明：李刚在2017年10月23号从借记卡XXXXXXXXXXXXX2607支取190000元用于支付购房款，与张冬雁收条日期一致。证据六、协议书。证明：第三人李宪刚与西安海荣房地产集团有限公司（以下简称海荣地产）、西安北斗物业管理有限责任公司海璟时代物业管理处签订协议，海荣地产因逾期交房、逾期办理房屋权属证书等产生违约金，自愿承担该住房30个月的物业管理费作为对李宪刚的补偿，李宪刚承诺保密。证据七、张冬雁招商银行户口历史交易明细表。证明：张冬雁系西安利君制药有限责任公司职工，每月工资2000余元，故购房时向亲朋好友借款，后期根据情况归还。证据八、2017年房价网页截图、小区照片15张。证明：2017年未央区及凤城五路的房屋均价在7000至8000元，该房屋建筑面积52.49平方米， 360000元符合市场交易价格。证据九、供用热协议、西安北斗物业管理有限责任公司收费票据。证明：原告于2018年11月5日签订供热协议，因不使用暖气，提前书面告知物业公司，并按每月每平方米1.74元缴纳暖气基本费，原告当日缴纳了暖气基本费365.2元。证据十、李涛、董峰、李明凯证言。李涛称：2015年10月李宪刚向李某某30000元现金，2017年10月归还。借款无借条，没有利息，也没有证人。2009年年末，在李宪刚和李刚办公室，看见李宪刚给李刚正在打借条，李涛随口问了一句，李宪刚说他要买房，李涛看见有个包，包里可能有钱；董峰称：2015年12月10日，其借给李宪刚50000元，董峰从中信银行取了50000元，把现金存到李宪刚招商银行卡上。2017年年底，李宪刚以现金形式给董峰归还了借款。借钱时李宪刚人在外地，回来给董某某的借条，还钱时，董峰把借条撕了；李明凯称：其与李刚是同事，XX道XX房子。2011年年底，李宪刚让李明凯帮忙装修房子，先由李明凯垫钱，之后归还。装修3个月大概花费50000余元，2017年李宪刚归还。对原告李刚提交的证据，被告许敏胜质证称：对证据一的真实性认可，证明目的不认可。裁定没有任何问题。对证据二的真实性认可，证明目的不认可。对证据三的真实性认可，证明目的不认可，签署协议目的不真实。原告无法证明其与第三人存在真实的债权债务关系。在本案之前的听证程序中，原告即无法举证真实的债权债务关系，故被依法驳回。债务关系不明确，导致这份房屋买卖协议的真实性存疑，且通过收条可以看出，这是房屋抵债，不是房屋买卖。对证据四不予质证，该组证据与本案无关联性。对证据五不予认可，无法证明190000元用于购房。对证据六的真实性认可，证明目的不认可。如果原告说2017年已买到房产，为何2018年要以李宪刚名义签订协议。 对证据七不予认可，与本案没有关联性，商品房买卖合同是以李宪刚名义签订。对证据八的真实性认可，原告未举证小区房价，真实房价比这个价钱高。对证据九的真实性认可，证明目的不认可。缴纳暖气费在被告另案起诉第三人之后。对证据十不予认可，证人证言只能证明李宪刚对外经济状况，不能证明债权债务真实存在，也不能证明原告对房屋享有所有权。对原告提交的证据，第三人李宪刚、张冬雁质证称：对证据一认可，原告已把房款全部结清，冲抵借款是事实。对证据二、三、四、五、六、七、八、九均予以认可。对证据十认为，原告的三名证人提供的证言无异议。被告许敏胜提交证据如下：证据一、通话录音及文字版。证明：在许敏胜诉张冬雁、李宪刚民间借贷一案进行中，张冬雁及李宪刚从未提出过该房屋已经出售，还曾提议将房屋抵给许敏胜，也是本案申请保全的线索来源。证据二、微信截图、网页截图三张。证明：豪佳花园小区竣工于2005年，原告称2017年10月以大约6700元每平米的价格购买了涉案房屋，而该小区在2017年9月的均价已到每平米9178元，后期一路上涨，个别楼层和户型价位更高。原告以明显低于市场价受让房屋，不能排除与第三人串通转移财产的合理怀疑。证据三、聊天录音及相应文字版。证明：李刚并未实际居住在涉案房屋内，其所称丈母娘与上学的孩子一直在该房屋居住也不属实，李刚称其实际占有使用房屋与事实不符。证据四、许某某证言。许某某：其在涉案小区3号楼也有一套房子， 2017年年底被通知办理房产证，因其个人房贷未还清，所以没办房产证。中介称2017年年初5号楼就能办理房产证，2017年小区房价已超过每平米10000元。证据五、电话录音。证明：李刚曾经亲口承认岳母及孩子在此居住，但事实并没有人居住。对被告许敏胜提交的证据，原告李刚质证称：对证据一不予认可，录音听不清楚。对证据二不予认可，原告把钱借给第三人，因为关系好不要利息。该小区房屋2017年房价在7000元到8500元左右。原告与第三人存在房屋买卖协议，2017年12月23日原告从交通银行账户取款190000元，当时家中有10000元，共向第三人支付200000元现金，一周后第三人向原告交付钥匙。对证据三不发表质证意见，证据无法核实，证明目的不认可。这个房屋购买、交付钥匙后，是否居住是原告的权利，原告已缴纳相关费用，物业费是因海荣地产减免不需要缴纳。对证据四证人证言不予认可。证人许某某不在该小区居住，对小区真实情况不了解。对证据五不予认可，可以让原告本人来陈述，通过录音证据证明，第三人向原告借款160000元。 对被告许敏胜提交的证据，第三人李宪刚质证称：对证据一不清楚，对证据二、证据三、证据四不认可，对证据五不知情；第三人张冬燕质证称：对证据一不予认可，2015年其提及要把房子给被告，但卖房是2017年的事，2017年房子涨价，曾经通过话，是否是原话，记不清了。对证据二不予认可，豪佳花园和涉案小区不是一个小区，价格也不同。对证据三、证据四不认可，对证据五不知情。第三人张冬雁提交证据如下：房屋买卖协议书。证明：原告与第三人签订买卖协议，一式两份，第三人也有一份。对第三人张冬雁的证据，原告质证称：认可，无异议。对第三人张冬雁的证据，被告质证称：真实性认可，证明目的不认可，签署协议目的不真实。原告无法证明其与第三人存在真实的债权债务关系。在本案之前的听证程序中，原告即无法举证真实的债权债务关系，故被依法驳回。债务关系不明确，导致这份房屋买卖协议的真实性存疑，原告与第三人是房屋抵债，不是房屋买卖。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：被告许敏胜曾因民间借贷起诉第三人李宪刚、张冬雁偿还借款本息，本院以（2018）陕0104民初6538号民事案件立案受理，在（2018）陕0104民初6538号民事案件审理过程中，许敏胜向本院申请财产保全，请求查封、冻结被张冬雁、李宪刚名下价值600000元的财产，本院于2018年8月16日作出（2018）陕0104民初6538号民事裁定书，并采取保全措施，查封了李宪刚名下位于西安市XX区XX城XX路海荣豪佳二期（海璟时代）小区第5幢1单元7层10701室房屋（预售证号：Y09XXXXXX，合同登记号：2009236），查封期限为2018年8月29日至2021年8月28日。保全措施做出后，原告李刚于2018年12月12日提出执行异议， 2018年12月18日，本院作出（2018）陕0104执异350号执行裁定书，驳回李刚的异议。第三人李宪刚与海荣地产于2010年1月9日签订《商品房买卖合同》购买，涉案房屋位于该小区第5幢1单元7层10701室，面积52.69平方米，每平方米5762.4元，总金额303621元，李宪刚购房时一次性缴纳全部购房款。庭审中，李宪刚、张冬雁诉称因海荣地产的原因，未能办理房产证。但经本院调查，涉案房屋所属的该小区第5幢楼已在不动产登记部门办理不动产初始登记，具备办理不动产权利证书的条件。原告称其自2013年10月起至2014年9月7日止，从借记卡XXXXXXXXXXXXXXX7871内支取27次共计80000元，并从柜台支取现金30000元，计110000元借给张冬雁、李宪刚。此后，证人李涛称于2009年12月底在办公室目睹原告李刚将50000元现金借给第三人李宪刚。原告称两笔合计向第三人出借160000元，因张冬雁、李宪刚未能还款，双方商议达成房屋买卖协议，以360000元价格购买涉案房屋，其中借款160000元抵消房款，另200000元原告以现金支付第三人。原告举证其与李宪刚2017年10月20日签订的《房屋买卖协议》，约定李宪刚将涉案房屋出卖给原告李刚，价款360000元，一次性支付购房款。但该份合同并未进行网签，未进行备案登记，也未在小区物业办理更名。原告李刚称其2017年10月23日从交通银行账户取款190000元，当时家中有10000元，将现金拿至涉案房屋交给张冬雁，张冬雁向原告出具收条一张，记载“今收到李刚付购房款现金贰拾万元整，其余购房款壹拾陆万元整冲抵以前借款” 。再查，2018年7月20日，李宪刚曾与海荣地产、西安北斗物业管理有限责任公司海璟时代物业管理处签订《协议书》，三方一致协商以涉案房屋30个月的物业管理费、电梯费、卫生费抵扣逾期交房违约金及逾期办证违约金。本院认为，不动产物权的设立和转让，非经登记不发生法律效力。案涉房屋目前已在不动产登记部门办理不动产初始登记，具备办理不动产权利证书的条件，但截止法庭辩论终结时，李宪刚并未办理不动产权利证书。原告称其与第三人李宪刚签订《商品房买卖合同》，但该份合同既未进行网签，也未进行备案登记。故（2018）陕0104民初6538号民事案件诉讼保全对案涉房屋查封生效时，案涉房屋的物权所有权并未转移，查封行为并无不妥。另，原告所称其向李宪刚、张冬雁出借160000元，因李宪刚、张冬雁未还款，便以160000元抵充购房款，又于2017年10月23日支付张冬雁200000元现金，以上述形式支付购房款360000元。但本案中，原告首先需证明其与第三人之间的民间借贷关系真实有效，进而才存在将借款本息转化为已付购房款的可能。从提交的证据来看，原告提供的均是取款记录，且支取时间从2013年10月起延续至2014年9月7日，共27次计80000元，加上一笔柜台支取现金30000元。证人李涛称于2009年12月底在办公室目睹原告李刚将50000元现金借给第三人李宪刚。支取记录仅仅能证明原告取款的事实，证人证言不能单独作为定案依据，上述证据并不能充分证实款项出借、交付的情况，原告与第三人之间是否存在借款、是否交付借款无法查实，更不能以此推导出原告与第三人将借款本息转化为160000元购房款。故，原告的证据不足以证明已支付全部房款。综上，原告请求立即停止对西安市XX区XX城XX路XX花园XX室房产的强制执行，并解除查封的诉讼请求，缺乏法律和事实依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告李刚请求立即停止对西安市XX区XX城XX路XX花园XX室房产的强制执行并解除查封的诉讼请求。案件受理费100元，由原告李刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。     审    判    长      王  霞审    判    员      高  琪人 民 陪 审 员      任红波   二〇一九年十二月十六日                      书    记    员     周   晶  1