河北省保定市莲池区人民法院民 事 判 决 书（2019）冀0606民初4538号原告：李茂恒，男，1973年12月26日出生，汉族，国防大学联合作战学院退伍军人，户籍所在地保定市莲池区，现住石家庄市。委托诉讼代理人：尚武侠，河北燕赵众诚律师事务所。被告：保定市京源房地产开发有限公司，住所地保定市莲池区下关街**，办公地址保定市七一中路**京源商务酒店**。法定代表人：王占京，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张丽丽，河北硕华律师事务所律师。原告李茂恒与被告保定市京源房地产开发有限公司（以下简称京源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日立案后，依法适用普通程序，于2019年11月8日公开开庭进行了审理。原告李茂恒及其委托诉讼代理人尚武侠，被告京源公司的委托诉讼代理人张丽丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李茂恒向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行为原告办理京源柳郡小区2-1-501房屋产权证的协助义务；2.判决被告承担逾期办理房产证的违约金额为237136.49元（自2011年8月26日至2019年7月20日）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年7月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定将位于保定市产出售给原告，房屋总价款为516900元，交房日期为2010年12月31日。原告已经按合同约定履行了付款义务，被告实际于2011年5月26日向原告交付了房屋。按照《合同》第十五条约定，被告应当在房屋交付使用后90日之内即2011年8月25日前履行为原告办理房产证的协助义务，但被告至今未履行。现原告要求判令被告立即履行合同规定的办证义务，并根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，赔偿原告自2011年8月26日—2019年7月20日期间迟办房产证违约金237136.49元，并保留至办证完成时止及加罚30%利息的追索权。被告京源公司辩称，1.原告的起诉已经超过诉讼时效，应当驳回原告的诉讼请求。根据原告的起诉，原告主张“被告应当在房屋交付使用后90日内即2011年8月25日前履行为原告办理房产证的协助义务”，也就是说自2011年8月26日本案诉讼时效即开始计算，原告2019年7月22日向法院起诉。在近八年的时间里，原告从未以任何书面或口头方式向被告主张过所诉事项，本案亦不存在诉讼时效中止、中断、延长的其他事由。故原告的起诉已经超过诉讼时效，法院应当依法驳回原告的诉讼请求；2.被告已经全面履行了办理房屋产权证书的协助义务。2019年3月1日，被告已经取得京源小区1-13号楼的《不动产权证书》。被告早已将其方需要提供的材料全部准备齐全，只是原告自己迟迟不去办理，并且伪造证据选择起诉。目前，办理原告所诉的京源柳郡小区2-1-501房屋产权证书不存在任何障碍，原告诉求第一项中涉及的被告的协助义务，被告已经全面履行，该诉求应予驳回；3.被告不存在任何过错，不应当承担违约责任。第一、原告买房时，对所购房产实际办理房本时间会大大迟于合同约定时间的情况知情且同意。涉案小区属于城中村改造项目，因涉及到的拆迁、安置等问题耗时长，矛盾多，并且非常复杂，受政策因素影响非常大，具有很多发面不同于正常商业房地产开发建设的特殊性（比如：土地出让金减免、取得土地、产权“两证”即可进入交易市场、简化程序联合验收、先办证后补手续等），很多问题（包括工期、规划、验收乃至后期申请不动产权证书等）并不是被告所能控制的，需听从政府统一的规划和协调。按当时政府政策，涉案项目房产其实只要有两证就可以卖，但被告为尽量降低风险，还是选择了五证齐全时才开始全面对外销售，且对被告能做到合同备案工作也兢兢业业得按时完成了。但对涉案房产项目销售的房产进行产权登记的时间，受项目特殊性影响，对“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同约定事项，被告在卖房时就明知是不可能完成的。但该条款是当时保定市房管局的硬性要求，必须填写90天，否则无法进行备案。因此可以说，该条款并不是基于双方的约定而是政策强制要求。对此，被告在卖房时，已明确要求销售人员就该条款向所有购房业主都进行了说明，告知了原告所购房产实际办理房本时间会大大迟于合同约定的时间的情况。原告作为购房业主之一，对此事理应是知情和同意的；第二、原告瑕疵收房行为，已构成对包括“迟办房本”在内的被告责任进行了豁免。涉案项目因存在拆迁钉子户问题，大大影响了项目建设进度，导致被告未能在合同约定的时间如期交房，而是延迟了近六个月的时间。当时，被告就延期交房和迟办房本事项，一并与购房业主协商了解决方案。双方按合同约定“视具体情况协商”的方式，达成了被告以减免不同期限物业费的方式换取业主方就上述两事项给予谅解的和解结果。后，在2011年5月下旬，包括原告在内的购房业主对涉案项目房产进行了收房。收房时，因还有部分规划建筑还没有完成拆迁，更不可能完成建设进行验收。也是因政府应广大购房业主要求介入协调，允许被告对涉案项目中已符合使用条件但未经验收的房产向业主进行交付，这种交房行为实际是不符合政策法律规定的瑕疵交房行为。但也说明，原告2011年的收房行为，实际上已构成对被告瑕疵交房行为（包括“延期交房、迟办房本、未验收程序等”在内）的责任豁免。原告在瑕疵收房近八年后，对原告已经对被告豁免的事项再次起诉，实在依法无据；第三、办理产权证书时间过长的事实非被告方过错导致。涉案小区虽迟至2019年3月后才开始陆续办理房地产权证书，也已经是被告尽了极大的努力，促成保定市政府将涉案小区办证难问题列入“主城区房地产开发遗留问题账目台账”中才争取来的结果。列入台账的小区，特事特办，简化程序，联合验收。因此，对办理产权证书的时间确实有些长的事实，被告没有异议，但该事实绝非被告方过错导致，被告不存在违约行为；第四、原告违约金的诉求事实和法律根据。据双方间《商品房买卖合同》第15条（如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的）约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，让出卖人（被告）承担责任，均应以出卖人存在过错为前提的。但结合以上论述可以看出，被告并无任何过错，亦无任何违约行为存在。从另一方面说，涉案房产自交付原告起，除产权证书办理时间较晚外，没有任何障碍影响原告对房产的正常居住使用，原告也根本没有法律意义上的实际损失产生。此外，原告至今已经拖欠了7年的物业费，给我方造成了重大的物业费损失。因此，原告的第二项请求因缺乏事实和法律根据，应予驳回。综上，被告认为，原告已经自愿放弃违约金，不能再依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定向被告进行主张。关于商品房产权登记的约定，都集中在合同第十五条，对因出卖人责任，致买受人不能在约定期限内取得房地产权属证书的，该合同共列举出3项，双方统一按照第3项处理：第1项为买受人退房，返还房款并一次性支付赔偿金；第2项为买受人不退房，出卖人按已付房价款的一定比例支付违约金，上述两项当事人均没有选择，并在违约金计算标准计划叉表示放弃；第3项为当事人视具体情况双方自愿协商。故不能认定当事人对逾期办证的违约责任没有约定，而是原告在签订合同时对该房屋的性质以及政策充分了解并知情的情况下，对不能在规定时间内办证违约金予以放弃，选择双方协商，并且后来也接受了被告减免物业费的补偿。现原告又诉请要求被告给付逾期办证违约金，无事实及法律依据，故对原告的诉讼请求应予驳回。原告李茂恒为证明其主张提交了以下证据：1.《商品房买卖合同》；2.《付款收据》、《贷款凭证》、《办房本费用收据》；3.《证明》；4.《行政处罚决定书》，证明被告违法建设是导致逾期办理房产证的主要原因，不存在免责理由；5.《违约金计算方法》。被告京源公司向本庭提交了以下证据：1.保定市人民政府关于加快城中村改造的实施意见、关于保定市2006年的城市房屋拆迁计划的批复；2.张庄村改造-京源小区建筑方案总平面图，京源小区1-13#居住小区同14#综合楼在同一消防系统，同属于张庄村城中村改造工程；3.保定市人民政府办公厅关于市城乡规划委员会第二届第一次全体会议纪要，保定市人民政府对京源小区14#综合楼规划方案在原规划基础上进行了修改并最终确定；4.建设工程规划许可证附图；5．保定市解决房地产开发遗留问题领导小组办公室关于主城区解决房地产开发遗留问题项目台账的通知，2018年7月12日，市政府着力解决征地拆迁难，实践跨度长，手续不完善等原因形成的房地产遗留问题；6.保定市城乡规划局建设工程规划核实意见书，在保定市解决房地产开发遗留问题文件的指导之下，2018年3月22日，保定城乡规划局对京源小区予以规划核实合格的认定；7.建设工程消防验收意见书、建筑消防设施检测评估报告，2018年10月8日，京源小区消防验收合格；8.不动产测量报告，2019年1月14日，京源小区测绘合格，并经不动产登记中心审核验收，至此所有进行权属登记的手续才全部齐备；9.不动产登记受理凭证，2019年2月26日，在具备首次登记条件后，进行不动产登记；10.不动产权证书，2019年3月1日，下发京源小区不动产权证书；11．《商品房买卖合同》（编号GF20080160071）；12.国有土地使用证；13.建设用地规划许可证；14.建设工程规划许可证；15.建设工程施工许可证；16商品房预售许可证；17．2011年5月26日缴纳物业费收据一份；18.原告第一项诉讼请求中所列的要求被告协助办理房本所需要的资料（代缴税票、退房屋差价款的收据、一手房转让申请表、授权委托书、保定市主城区不动产询问笔录、被告的主体资格证明、保定市不动产登记申请表）。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告京源公司开发了京源小区（暂定名），该小区位于东侧。京源小区1、2、3、4、6、7号楼商品房预售许可证为（2008）第016号，预售总建筑面积24041.67平方米，共246套，有效期限为2008年5月21日至2010年5月20日。2009年7月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，被告将位于保定市房屋出售给原告，房屋建筑面积137.84平方米，房屋总价款为516900元，付款方式为商业贷款，已交清购房首付款216900元，剩余300000元办理贷款，并于10日内办理相关贷款手续。被告于2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备市质检站验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告。关于产权登记的约定，出卖人（被告）应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意视具体情况双方协商。原告于当日交纳了首付款216900元，后按约定办理了房屋贷款。2011年5月26日，被告向原告交付了合同约定的上述房屋。同日，原告向被告交纳了代为办理房本的相关费用。后被告未能按合同约定的在商品房交付使用后90日内，将涉案房屋办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。2019年7月19日，被告为原告出具证明载明：“证明李茂恒，男，从我公司购买京源柳郡小区2-1-501房产时使用的身份信息为军官证号：北字第**，现本人要求办理房产证改用身份证号：，特此证明。另，自2011年就房屋未获产权及违约金问题与公司年年交涉未果，特予证实。保定市京源房地产开发有限公司2019年7月19日”。被告辩称前述证明第二段文字系原告对原文件的污损和篡改，申请了司法鉴定，后被告认为第二段内容系原告自行打印了其现持有的添加了第二段内容的《证明》一份，绕过其公司行政部门人员，直接找印章管理人员骗取加盖了印章，故撤回了该鉴定申请。原告对被告前述意见不予认可。后原告诉至本院，请求判如所请。原告主张逾期办证违约金计算标准为：按照已付购房款总额516900元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，利率按5年以上同期正常贷款利率计算，自2011年8月26日至2019年7月20日迟办房证违约金为237136.49元：2011年8月26日至2012年6月7日共287天，利率7.05%，利息为29153.16元；2012年6月8日至2012年7月5日共28天，利率6.80%，利息为2733.83元；2012年7月6日至2014年11月21日共869天，利率6.55%，利息为81726.92元；2014年11月22日至2015年2月28日共99天，利率6.15%，利息为8742.07元；2015年3月1日至2015年5月10日共71天，利率5.9%，利息为6014.71元；2015年5月11日至2015年6月27日共48天，利率5.65%，利息为3893.98元；2015年6月28日至2015年8月25日共59天，利率5.40%，利息为4574.56元；2015年8月26日至2015年10月23日共59天，利率5.15%，利息为4362.78元；2015年10月24日至2019年7月20日共1365天，利率4.9%，利息为96035.71元。被告认为该违约金数额过高。另，前述违约金经计算2011年8月26日至2012年6月7日利息为29051.93元，但总计为原告主张的237136.49元。另查明，2019年3月1日，被告取得了坐落于七一中路459号1-13号楼不动产权证书，证号为冀（2019）保定市不动产权0006052号。被告提交的备案合同编号GF20080160071《商品买卖合同》显示签订时间2011年8月25日，原告对其签字不认可但对备案行为认可。保定市城乡规划局市规罚决字（2018）第004号行政处罚决定书显示，被告开发建设的京源居住小区一期项目，位于东侧。在建设过程中被告未按照建设规划许可证[冀保01-市规建字（2007）010号]规定进行建设，于2008年3月擅自建设了小区地上车库、、地下车库根据相关规定，对被告给予违法建设工程造价百分之五额度的罚款处罚，共计罚款199419元。2019年9月2日被告在涉案小区发出了要求业主携带办理房本相关资料现场审核资料的通知。以上事实，有原、被告的当庭陈述及相关证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应按合同约定行使权利和履行义务。本案原告已依约履行付款义务，被告理应按约定期限协助办理产权证书。被告辩称原告的起诉已超诉讼时效，与原告提交的被告出具的《证明》相悖，本院不予采纳。原告关于判令被告履行为原告办理京源柳郡小区（京源小区）2-1-501房屋产权证协助义务的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称逾期办证的原因系政府规划调整，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。被告逾期办理涉案房产的产权证书事实清楚，其行为显属违约，关于逾期办证违约金如何计算，首先涉案合同约定双方同意视具体情况双方协商，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故在原被告协商无果的情况下，原告主张按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算2011年8月26日至2019年7月20日迟延办理房产证违约金237136.49元，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称前述违约金过高，因不属于合同法规定的违约金过高应予以调低的情形，故对被告的此项抗辩，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告保定市京源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告李茂恒办理京源柳郡小区（京源小区）2-1-501房屋产权证；二、被告保定市京源房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告李茂恒逾期办理房产证的违约金237136.49元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4857元，由被告保定市京源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审 判 长  师 坤人民陪审员  杨晓飞人民陪审员  刘 帅二〇一九年十二月二十五日书 记 员  贺梦真