重庆市巴南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0113民初14899号 本诉原告（反诉被告）：重庆嘉华置业顾问有限公司，住所地重庆市酉阳县钟多镇桃花源中路********（华章孵化园），统一社会信用代码91500242MA5UTLQG54。 法定代表人:张洪飞，总经理。 委托诉讼代理人：赵沛霖，重庆达美律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶勇，重庆达美律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：重庆远清房地产开发有限公司，住所，住所地重庆市巴**李家沱融汇大道****24-1社会信用代码91500113MA5UNE5P7G。 法定代表人：邹淑媛，执行董事。 委托诉讼代理人：徐迎龙，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王昌林，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。 本诉原告（反诉被告）重庆嘉华置业顾问有限公司（以下简称“嘉华公司”）与本诉被告（反诉原告）重庆远清房地产开发有限公司（以下简称“远清公司”）委托合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案受理后，依法适用普通程序程序，于2019年9月25日公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）嘉华公司的委托诉讼代理人赵沛霖、叶勇与本诉被告（反诉原告）远清公司的委托诉讼代理人徐迎龙、王昌林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告嘉华公司向本院提出本诉诉讼请求：1、确认嘉华公司与远清公司签订的《天骄星城项目商业大单定制销售合作协议》及《补充协议》已于2018年10月7日解除；2、判令远清公司返还嘉华公司已支付的保证金350万元和先行支付的进度款600万元，共计950万元，并支付自嘉华公司起诉之日起至付清本息之日止，以950万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用利息。事实和理由：2018年8月31日，嘉华公司与远清公司签订《天骄星城项目商业大单定制销售合作协议》（以下简称《销售合作协议》）约定嘉华公司以定制大单销售形式承销远清公司开发的天骄协信星城项目商业铺面，并就双方权利义务进行了约定。嘉华公司在签订该协议前分别于2018年7月6日和8月25日将约定的保证金350万元以诚意金及保证金形式汇入远清公司指定账户。在签订上述协议前，远清公司要求签署《补充协议》，双方约定嘉华公司提前支付远清公司600万元，已付的350万元保证金用于冲抵进度款，同时对进度款的支付时间进行了调整。2018年8月31日，嘉华公司将《补充协议》文本打印盖章并交付给远清公司，同时支付了600万元进度款。2018年9月30日，远清公司在销售现场的负责人无视远清公司的履约瑕疵，强行要求嘉华公司即日支付423万元进度款，如不支付则解除合同。嘉华公司无奈之下于2018年10月7日致函远清公司同意解除合同，并要求远清公司立即返还已支付的保证金和进度款，但远清公司至今拒绝回复。嘉华公司遂起诉至本院，请求判如所请。 本诉被告远清公司辩称，首先，嘉华公司在履约过程中存在严重违约行为，双方在签订的《销售合作协议》中约定嘉华公司应在合同生效之日起10个工作日内（即2018年9月10日前）完成暂估销售总价的10%，即1836.36万元，在2018年11月30日前继续完成暂估销售总价的20%，即3672.72万元，但嘉华公司直至2018年10月15日才完成12套商铺的认购，价值共计968.628万元，其未完成销售任务，并在2018年10月20日单方撤场停止了销售。其次，嘉华公司无权单方解除《销售合作协议》，远清公司在《嘉华公司》发出《工作联系函》表示同意解除合同前并未作出任何解除合同的意思表示，远清公司多次要求嘉华公司做好市场营销并尽快完成销售任务，远清公司在合作过程中不存在任何违约行为。再次，远清公司未与嘉华公司达成《补充协议》，其诉请解除《补充协议》无事实依据。再次，按照《销售合作协议》的约定，嘉华公司应当支付保证金350万元，并在销售率达到100%时方可提前撤场，嘉华公司在未满足上述约定的条件下提前车行的，保证金不予退还。最后，嘉华公司因未完成销售任务而需支付的销售款差额属于其应承担的违约责任，远清公司不仅有权不退还嘉华公司已支付的销售款差额，还有权继续向其追讨其余销售款差额。嘉华公司报销远清公司的天骄星城楼盘后，远清公司无法再自行进行销售，也无法委托其他销售商进行销售，但嘉华公司未按期完成销售任务并单方撤场停止销售导致远清公司楼盘销售延迟，给远清公司造成严重经济损失。综上，远清公司请求法院驳回嘉华公司的本诉诉讼请求。 反诉原告远清公司向本院提出反诉诉讼请求：1、判令嘉华公司支付远清公司违约金300万元；2、判令嘉华公司支付远清公司律师费12万元。事实和理由：2018年8月31日，远清公司与嘉华公司签订了《销售合作协议》，其中第1.1条约定嘉华公司大单定制销售协信天骄星城2#地块商业（销售总价1836.36万元）；第2.1.1条约定销售期限为合同生效之日起10个工作日内完成暂估销售总价的10%，2018年11月30日前继续完成暂估销售总价的20%；第2.1.2条约定嘉华公司未按前述约定期限、金额完成定制销售的，由嘉华公司向远清公司支付约定的销售金额减去实际销售金额的差额部分；第7.3条约定嘉华公司未按约完成销售任务也未按约补足商铺销售款的，每延迟一日应按应付未付款项的万分之二支付违约金，逾期超过90日的，远清公司有权解除合同，自行销售标的物商铺，除已交纳的保证金300万元外另要求嘉华公司支付违约金300万元。协议签订后，远清公司向嘉华公司提供了预售许可证、房地产开发资质证书等各种资料，并积极创造条件以利于其销售。双方协商确定了销售价格范围后，嘉华公司可在不高于《重庆市商品房（非住宅）销售明码标价表》确定的底价和表价之间对外销售，并与购房人协商确定房屋成交价格。嘉华公司营销成功后即推荐购房人与远清公司签订商品房认购协议和房屋买卖合同，远清公司仅以底价作为签约价格与购房人签订合同，底价与成交价格之间的差额部分则由嘉华公司作为包销利润向购房人自行收取。但由于嘉华公司营销能力不足，截至2018年10月15日，嘉华公司仅对外成功销售12套商铺，价值总计968.628万元，远远未达到约定的1836.36万元。后远清公司多次督促嘉华公司积极对外销售，其仍无法完成销售任务。后嘉华公司在未与远清公司协商的情况下，单方于2018年10月20日撤出所有销售人员，导致该项目无法正常对外销售。远清公司于2018年11月8日向嘉华公司发出《关于限期支付合同款项的催告函》要求嘉华公司于2018年11月12日安排人员继续销售，但嘉华公司拒绝履行合同。远清公司故诉至本院，请求如上。 反诉被告嘉华公司辩称，首先，嘉华公司将《补充协议》文本加盖印章并送达嘉华公司，同时嘉华公司按照《补充协议》的约定足额支付了应付款项，该《补充协议》已经生效。其次，按照《补充协议》的约定，嘉华公司应支付首期款的时间为2018年9月28日。而嘉华公司进场后，因远清公司的原因，导致无法进行销售，因为房屋交易网签备案的开通时间延迟至了2018年9月19日下午5点15分，至该时段嘉华公司才能正式开展销售，故销售任务的计算时间应当相应进行顺延。嘉华公司向远清公司支付了诚意金等950万元并完成12套商铺的销售金额968.628万元，共计金额1918.628万元。远清公司工作人员强行要求嘉华公司再支付423万元进度款导致了双方纠纷的发生，其提出不支付就解除合同，故嘉华公司选择了终止合同，终止合同的责任在于远清公司。故远清公司的反诉诉讼请求不能成立，请求法院予以驳回。 经审理查明，2018年8月31日，远清公司与嘉华公司签订《销售合作协议》主要约定：1、嘉华公司大单定制销售远清公司开发的协信天骄星城项目2#地块商铺，销售总价暂估为1836.36万元；2、销售期限为：嘉华公司在合同生效之日起10个工作日内完成暂估销售总价的10%，合同生效10个工作日起至2018年11月30日完成暂估销售总价的20%，2019年2月28日前完成25%，2019年5月31日前完成25%，2019年8月31日前完成剩余销售金额，如嘉华公司未按上述约定的期限、金额完成大单定制销售的，由嘉华公司按上述约定的时间和金额向远清公司支付差额部分（即大单定制销售金额减去实际销售金额）；3、商铺销售定销售款及代收款（包括但不限于契税、物业专项维修基金等）均由远清公司委派专人收取，嘉华公司推荐客户与远清公司签订《重庆市商品房买卖合同》并办理网签手续，全部商铺销售款支付到远清公司账户后视为嘉华公司完成单套商铺的大单定制销售工作，单套商铺销售款计入嘉华公司实际销售款；4、远清公司在商铺销售前向嘉华公司提供营业执照、销售项目国有土地使用证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证等相关证照，嘉华公司协助远清公司办理《重庆市商品房买卖合同》签订、网签手续即银行按揭工作；5、大单定制销售期限内，非嘉华公司原因造成无法销售的情形，大单定制销售期限按销售实际停滞时间顺延；6、嘉华公司应在本协议签订之日起3天内以远清公司名义开始实际销售工作，嘉华公司负责本协议约定的大单定制销售商铺的全过程销售，在销售期限内负责以远清公司名义完成商铺销售中的全部通知义务，协助远清公司完成《重庆市商品房买卖合同》的签订、网签等各项手续以及银行按揭手续办理等各项工作，嘉华公司可在销售期限内免费使用远清公司售房部和现有销售道具，未经远清公司书面授权，嘉华公司不得以远清公司名义从事本协议约定的代理范围及事项以外的任何其他活动，否则产生的一切损失和法律责任由嘉华公司自行承担；7、嘉华公司应在签订本协议之日起两个工作日内向远清公司支付保证金300万元，嘉华公司实际销售价款达到最终大单定制销售商铺总价的95%时，经远清公司书面同意，嘉华公司有权自剩余5%的最后商铺销售款中直接收取300万元作为退还的保证金；8、大单定制销售期限内，嘉华公司成功销售全部商铺或者未全部销售但支付了剩余定制销售商铺全部销售款的，且无任何违约行为或履行完毕违约责任、不存在任何因销售行为导致客户索赔、维权的纠纷的情形下，远清公司按前述约定退还保证金，否则远清公司有权不退换保证金并有权从保证金中直接扣除嘉华公司因履行本协议应支付的损失赔偿款、违约金即其他一切费用；9、嘉华公司未按约定时间、条件完成任何一项目或阶段的销售任务的，也未补足商铺销售款的，每延迟一日，嘉华公司应按应付未付款项的万分之二向远清公司支付违约金，逾期超过30日的，远清公司有权解除合同，除已交纳的300万元保证金外另要求嘉华公司支付违约金300万元；10、本合同一式陆份，自双方加盖公章之日起生效。 在远清公司与嘉华公司签订协议的过程中，远清公司工作人员阚建超代表远清公司通过微信与嘉华公司就《关于天骄星城商业大单定制销售合作的补充协议》（以下简称《补充协议》）的签订进行了磋商，该《补充协议》载明：嘉华公司于2018年8月31日前先行支付销售进度款600万元，已支付的保证金350万元仅冲抵首期进度款。后该《补充协议》未经远清公司盖章确认。 嘉华公司于2018年7月6日、2018年8月25日共计向远清公司支付了保证金350万元，于2018年8月31日向远清公司先行支付了销售进度款600万元。后嘉华公司进场开始开展商铺销售工作。截止2018年10月15日，嘉华公司共计对外销售商铺12套，购房人与远清公司分别签订了该12套商铺的《重庆市商品房购房合同》。因嘉华公司与远清公司就销售商铺的问题在此期间发生分歧，2018年9月30日，远清公司的工作人员阚建超、钱柳宇与嘉华公司的工作人员吴茂强进行了面谈，远清公司提出嘉华公司的销售进度过慢，未达到合同约定的销售任务，嘉华公司则提出销售中存在很多客观问题需要解决，并提出房屋买卖合同的网签实际于2018年9月19日开通，对销售进度存在影响，阚建超对网签开通时间予以了确认。后阚建超向嘉华公司提出要求补足剩余销售款后继续进行销售，否则远清公司就终止合同并要求嘉华公司给予一个肯定答复。2018年10月8日，嘉华公司通过QQ邮箱向远清公司发出《工作联系函》表示其同意与远清公司终止双方合作协议并要求远清公司退还已支付的保证金和销售进度款。2018年11月9日，远清公司向嘉华公司发出《关于限期履行合同义务的催告函》要求嘉华公司配备销售人员前往天骄溪悦销售中心履行合同。2018年11月16日，远清公司向嘉华公司发出解除《销售合作协议》的通知，认为嘉华公司单方面撤除项目销售中心并放弃完成销售任务已构成违约，故通知嘉华公司解除合同且保证金不予退还。嘉华公司于2018年11月17日收到该通知。 另查明，远清公司开发的案涉天骄星城项目的预售许可新建业务办结时间为2018年8月31日。远清公司为本案诉讼与北京市中伦（重庆）律师事务所签订了法律服务合同并支付了律师费12万元。 上述事实，有嘉华公司提交的《天骄星城项目商业大单定制销售合作协议》、《关于天骄星城项目商业大单定制销售合作的补充协议》、中国民生银行业务受理单、中国交通银行业务回单、（2018）渝中信证字第16353号公证书、（2018）渝中信证字第16352号公证书、微信记录、谈判录音、《工作联系函》、QQ邮箱邮件发送记录、《招商托管协议》和远清公司提交的《天骄星城项目商业大单定制销售合作协议》、重庆市商品房预售许可证、天骄星城价格表、重庆市商品房（非住宅）销售明码标价表、商品房认购协议书、重庆市商品房买卖合同、《关于限期支付合同款项的催告函》、《关于解除的通知》、重庆市巴南区不动产登记中心关于开通网签的复函等证据在卷为凭，足以认定。 本院认为，首先，嘉华公司与远清公司签订的《销售合作协议》约定的主要内容系嘉华公司以远清公司的名义在一定期限内对外销售远清公司开发的天骄星城项目商铺，双方据此形成委托销售的委托合同关系。现双方在本案审理过程中对该协议已经解除并无争议，事实上双方在2018年10月20日后也未再继续履行合同，但双方对合同的解除时间存有争议，嘉华公司认为应以其发出《工作联系函》的日期为解除之日，远清公司认为应以其通知嘉华公司解除合同之日为解除之日。就该争议，本院认为，嘉华公司提交的录音证据中显示远清公司的工作人员阚建超提出如嘉华公司不补足销售进度款，远清公司将终止合同。结合嘉华公司与远清公司整个合同签订和履行的过程可以确定阚建超确系代表远清公司与嘉华公司进行交涉的主要负责人，远清公司有理由相信阚建超在该次谈判中向嘉华公司作出的意思表示系远清公司的意思表示，后嘉华公司在2018年10月8日发出《工作联系函》表示同意终止合同，据此应视为双方就解除合同达成了一致意见。故本院对嘉华公司诉请确认其与远清公司签订的《销售合作协议》已于2018年10月7日解除的诉讼请求予以支持。另就嘉华公司诉请确认《补充协议》与《销售合作协议》一并解除的诉讼请求，虽然阚建超系代表远清公司与嘉华公司就案涉合同的签订进行磋商的代表，但根据双方谈判的过程中可以看出，协议应当经双方公司盖章确认后尚能成立并生效，现《补充协议》未经远清公司盖章确认，故该协议实际尚未成立，亦不存在解除的问题。因此，本院对嘉华公司的该项诉讼请求不予支持。 其次，按照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”远清公司与嘉华公司的《销售合作协议》解除后，远清公司应当将嘉华公司支付的保证金和先行支付的进度款退还给嘉华公司。现远清公司辩称因嘉华公司未完成合同约定的销售任务，存在违约行为，故远清公司不应退还相应款项。但从嘉华公司提交的证据可以看出，远清公司的工作人员确认了案涉项目的房屋网签于2018年9月19日才正式开通，而网签尚未开通前客户与远清公司无法正常签订重庆市商品房买卖合同，因此根据双方在《销售合作协议》中的约定，完成销售进度的日期应当据此予以顺延至2018年10月。而远清公司在2018年9月30日则以未完成销售任务为由要求嘉华公司补足销售进度款不符合合同约定。算至双方合同解除之日，嘉华公司实际销售商铺的款项与先行支付的进度款的总和超过了原合同约定的10%的任务，故嘉华公司不存在违约行为。因此，远清公司应当向嘉华公司退还已收取的保证金和进度款950万元。相应地，远清公司反诉要求嘉华公司支付违约金并承担律师费的诉讼请求不能成立。综上，本院对嘉华公司诉请远清公司退还保证金和进度款950万元的诉讼请求予以支持，对远清公司反诉要求嘉华公司支付违约金300万元和律师费12万元的诉讼请求不予支持。另因嘉华公司与远清公司就合同终止后相关款项的退还和支付时间未进行明确约定，故远清公司应当在合同终止后的合理时间内向嘉华公司退还已收取的保证金和进度款，未及时退还的应向嘉华公司支付相应的资金占用损失。因此，本院对嘉华公司诉请远清公司支付自2018年10月26日起至付清欠款之日、以所欠款项950万元为基数、按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用损失的诉讼请求予以支持。 为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第三百九十六条之规定，判决如下： 一、确认本诉原告重庆嘉华置业顾问有限公司与本诉被告重庆远清房地产开发有限公司签订的《天骄星城项目商业大单定制销售合作协议》于2018年10月7日解除； 二、本诉被告重庆远清房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还本诉原告重庆嘉华置业顾问有限公司保证金350万元和销售进度款600万元，共计950万元； 三、本诉被告重庆远清房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告重庆嘉华置业顾问有限公司自2018年10月26日起至付清欠款之日，以所欠款项950万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的资金占用损失； 四、驳回本诉原告重庆嘉华置业顾问有限公司的其他本诉诉讼请请求； 五、驳回反诉原告重庆远清房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如未按本本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费78300元、诉讼保全措施费5000元，共计83300元，由本诉被告重庆远清房地产开发有限公司负担（此款已由本诉原告重庆嘉华置业顾问有限公司垫付44150元，本诉被告重庆远清房地产开发有限公司在履行上述义务时一并支付本诉原告重庆嘉华置业顾问有限公司，其余部分由其直接向本院交纳）；本案反诉案件受理费31760元，由反诉原告重庆远清房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 长  郑雯雯 人民陪审员  易如琴 人民陪审员  喻启平 二〇一九年十二月三十一日 书 记 员  廖荣鹏