广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1402民初2348号 原告：广西建凯物业服务有限公司，住所:广西壮族自治区崇左市城**新城路南侧（阳光名邸会所****）。统一社会信用代码：914514026877628363。 公司负责人：龙信忠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴昊，男，1988年10月8日出生，汉族，，住广西壮族自治区崇左市江州区该公司职员。 被告：孙树荣，女1970年5月18日出生，汉族，住广西壮族自治区崇左市城**。 委托诉讼代理人：黄新风，广西越桂律师事务所执业律师。 原告广西建凯物业服务有限公司（以下简称建凯物业公司）与被告孙树荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年12月11日公开开庭进行了审理。原告建凯物业公司的委托诉讼代理人吴昊、被告孙树荣及其委托诉讼代理人黄新凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 建凯物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令孙树荣支付物业费6037.5元，专项维修资金1097.1元，电梯维护费1725元，水费公摊104.48元，电费公摊1190.4元，公摊水电费232.5元，违约金20764.9元，合计31634.88元。事实和理由：孙树荣系阳光名邸A区1栋1单元1002号房的业主。2015年9月16日,建凯物业公司与孙树荣签订了《阳光名邸前期物业服务协议》，约定:由建凯物业公司对崇左市城南区新城路南侧阳光名邸A区提供物业服务。合同签订后，建凯物业公司积极依约履行合同义务，孙树荣自2013年9月1日起拒交相关费用，共拖欠物业费6037.5元，专项维修资金1097.1元，电梯维护费1725元，水费公摊104.48元，电费公摊1190.4元，公摊水电费232.5元，违约金20764.9元，合计31634.88元。建凯物业公司为维护其合法权益，特向人民法院起诉，提出如诉请求。 孙树荣辩称，1.建凯物业公司提交的缴费通知单系其单方制作，没有列明收费标准及计算方式；双方签订《前期物业服务协议》也没有对各项收费作出明确约定，故建凯物业公司向业主主张物业费等相关费用没有事实和法律的依据；2.孙树荣并非恶意拖欠物业费等相关费用，在建凯物业公司为小区提供物业服务时，业主一直按时交纳相关费用。2013年10月24日，业主的家中因失窃造成了104489元的财物损失，孙树荣因此事向崇左市公安局江州分局报警处理并向建凯物业公司反映相关情况，但因小区的监控没有正常工作而导致无法调取相关监控视频，且孙树荣家中被盗与当时一楼门禁损坏有直接关系。双方就此事进行了协商，当时建凯物业公司曾经口头承诺自愿赔偿8万元，但一直搁置至今未处理。孙树荣认为，由于建凯物业公司管理不善导致小区的安全无法得到保障，致使业主遭受财物损失，物业公司存在重大过错，违反了《前期物业服务协议》的约定，故孙树荣有正当理由减免或少缴纳物业费等相关费用，建凯物业公司现要求孙树荣支付违约金是没有事实和法律依据的。综上，应当驳回建凯物业公司的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：孙树荣系阳光名邸A区1栋1002号房业主。2015年9月16日，建凯物业公司与孙树荣签订了《阳光名邸前期物业服务协议》，约定:双方就与阳光名邸小区的前期物业服务达成如下协议，由建凯物业公司对小区提供物业服务。1.对小区共有部位、共有共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、道路交通等项目进行服务、维护、修缮与管理；2.物业管理服务费按业主拥有的物业建筑面积交纳，以当地价格主管部门批复的收费标准执行；3.共用设施设备运行所产生的水费、电费及其他费用由业主分摊；4.业主逾期交纳相关费用，从逾期之日起，按照应交金额的3‰按日交纳违约金。合同签订后，截至2019年5月31日，孙树荣共拖欠物业费6037.5元，专项维修资金1097.1元，电梯维护费1725元，水费公摊104.48元，电费公摊1190.4元，公摊水电费232.5元，合计10869.98元。 另查明，2013年3月25日，崇左市物价局出具了崇价格[2013]9号《崇左市物价局关于调整“阳光名邸”小区物业服务收费标准的批复》，确定调整“阳光名邸”小区的物业服务收费标准，即多层住宅物业服务收费标准由0.45元/㎡/月调整为0.55元元/㎡/月。该规定自2013年4月1日起执行。 上述事实有建凯物业公司提交的《前期物业服务协议》、《缴费通知单》、崇价格[2013]9号《崇左市物价局关于调整“阳光名邸”小区物业服务收费标准的批复》及当事人陈述予以佐证，本院予以确认。 本院认为,一、关于建凯物业公司要求孙树荣缴纳物业费、专项维修资金等费用是否有事实和法律的依据。依法成立的合同应受法律保护。 关于物业费的问题。本案中，建凯物业公司与孙树荣签订了《阳光名邸前期物业服务协议》，该合同的内容没有违反法律规定，属合法有效的合同，双方应当全面履行协议约定的义务。本案中，孙树荣辩称建凯物业公司对小区的服务管理不到位，致使小区安全无法保障，致使孙树荣的家中失窃造成较大损失，建凯物业公司对此存在巨大过错，已经构成根本违约，故孙树荣不应缴纳物业管理服务费；建凯物业公司对孙树荣家中失窃的情况无异议，但认为孙树荣仍应当交纳相应的物业管理费。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，双方应当同时履行各自义务，业主在物业公司履行之前有权拒绝其履行要求，业主在物业公司履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。因此，物业公司未按约定或相关规定提供服务的，业主可以主张未享受相关物业服务的抗辩继而不支付或减少支付物业费，但是并不代表可以拒交全部物业费。一方面，物业服务的内容是多方面的，未按合同约定履行的也只能是其中的一项或几项，对于物业公司提供的其他项目的服务，业主仍然具有交费的义务。另一方面，业主对物业公司的服务不满时，可以通过正常途径与物业公司沟通、协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。本案中，建凯物业公司在对孙树荣房屋的物业管理中，确实存在安保巡逻不到位的情形，存在服务不完全的行为。结合实际情况，本院酌情调整孙树荣自2013年9月1起至2018年5月31日的物业费，按80%计收，即4830元（6037.5元×0.8）。 关于专项维修基金、电梯维护费、生活垃圾处理费、水费公摊等费用的问题。建凯物业公司主张涉案房屋的专项维修基金、电梯维护费、生活垃圾处理费、水费公摊、电费公摊、公摊水电费的收费标准符合法律规定，且业主在家中发生失窃前亦按约定交付了相应的费用，现建凯物业公司要求孙树荣支付上述款项共计4832.48元，本院予以支持。 对于建凯物业公司要求孙树荣支付违约金是否应支持的问题。双方签订的《阳光名邸前期物业服务协议》约定了缴纳物业管理服务费的期限，并约定逾期缴费应该支付违约金。孙树荣迟延缴费应当承担违约责任。建凯物业公司在庭审时自愿放弃收取违约金的主张，本院认为，这是建凯物业公司在法律允许的范围内对自己权利所作的处分，没有损害国家、集体或者他人的权益，符合有关法律规定，本院予以准许。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下： 孙树荣于本判决生效之日起十日内向广西建凯物业服务有限公司支付物业费、专项维修基金、电梯维护费、生活垃圾处理费、水费公摊、电费公摊、公摊水电费，共计9662.48元。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费295元，由广西建凯物业服务有限公司负担245元，由孙树荣负担50元。 本判决为终审判决。 审判员 许 欢 二〇一九年十二月二十七日 书记员 覃年芸 相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。