广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂1202民初2563号 原告：广西天晋物业管理有限公司，住所地：广西河池市金城江区金旺路**园丁小区****，统一社会信用代码：91451200773857727P。 法定代表人：朱有松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢素兰，女，1964年6月18日出生，壮族，住广西南丹县，系原告公司职员。 被告：邓妮，女，1979年7月8日出生，汉族，户籍所在地广西河池市金城江区，现住广西河池市金城江区。 原告广西天晋物业管理有限公司（以下简称天晋物业公司）与被告邓妮物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天晋物业公司的委托诉讼代理人卢素兰、被告邓妮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告天晋物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法判决被告支付给原告以下费用：1.2017年1月至2018年10月的物业费651.2元；2.公共水电费86.9元；3.公共维修183.26元；4.滞纳金400元。以上四项，共计人民币1321.36元；二、由被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：广西天晋物业管理有限公司前身为河池市天晋物业管理有限公司，经营管理阳光嘉苑小区物业近五年，物业公司为小区业主做了大量工作，包括治安防范、保洁绿化、公共设施维修等服务，取得了大部分业主的支持，业主们都对原告的工作表示满意并主动到物业公司交纳物业服务费用。但被告等少数业主无理取闹，长期拖欠物业费、公共水电费、公告维修费等相关费用，不仅影响了物业公司的正常运转，同时也严重侵占了其他业主的合法权益。原告为维护自身权益，特提起诉讼。 被告邓妮辩称，一、广西天晋物业管理有限公司不具有原告诉讼主体资格，同时也就不具有诉权；二、本案不具备事实物业服务关系的认定要件；三、原告存在超标准收费、重复收费以及无权收费问题。理由如下：第一、原告天晋物业公司不具有诉讼主体资格。被告（业主）入住阳光嘉苑小区已于2005年2月25日与建设单位河池市金辉房地产有限责任公司签订《房产交接书》同时与河池市永大物业管理有限责任公司签订了《前期物业管理服务协议》以及《阳光嘉苑临时业主公约》，合同依法成立生效。根据《合同法》第8条第2款“依法成立的合同。受法律保护”之规定，永大物业公司和业主各自享有合同权利，承担合同义务。根据国家物业管理相关司法解释规定，建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同，对业主及相应的物业公司具有同等约束力。原告并未与永大物业管理有限公司和《前期物业管理服务协议》有任何法律关联，所以也与被告之间没有存在任何物业服务合同关系。天晋物业公司向法庭提供的2005年7月1日，小区开发商与天泰物业公司签订《前期物业服务合同》对被告无效，不能约束被告业主。原告广西天晋物业管理有限公司诉被告物业费拖欠一事，被告认为双方缺少书面协议明确权利和义务，被告无义务向原告缴纳物业管理费，原告主张不成立。第二、本案不具备事实物业服务关系的认定要件。最高人民法院通过公报案例的形式，明确了认定事实物业服务关系需要同时具备三个要件：一是物业服务无合同依据；二是物业服务企业提供了物业服务且业主享受了该服务；三是提供物业服务因不可归咎于物业服务企业的原因。本案没有证据证明原告天晋物业公司提供了符合法定或约定的物业服务，相反却有证据证明其是基于无效转委托协议强行入驻案涉小区。故，本案不具备认定事实物业服务关系的要件，被告作为业主与原告之间不成立事实物业服务关系。第三、原告诉请的收费项目存在超标准收费、重复收费以及无权收费的问题，不符合法律规定或前期物业服务合同约定。综上所述，原告诉讼请求缺乏证据证明，没有事实根据和法律依据，依法应当予以驳回。 综合全案证据及庭审调查，本院确认以下法律事实： 本案所指阳光嘉苑小区，最初并非由一个开发商独立开发形成，河池市金辉房地产有限责任公司是参与开发商之一。2004年前后，该片区所有业主均由一个通道出入，由此本案所指阳光嘉苑小区自然形成。2005年2月间，阳光嘉苑有部分业主以个人名义与“河池市永大物业管理有限公司”签订有《阳光嘉苑前期物业管理服务协议》，2005年7月1日，河池市金辉房地产有限责任公司以公司名义与广西天泰物业管理有限公司（以下简称天泰公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定由该公司负责阳光嘉苑的前期物业管理服务事宜。合同签订后，天泰公司接管阳光嘉苑的物业管理。 2014年9月1日，天泰公司作为甲方与河池市银斯物业管理有限公司（以下简称银斯公司）作为乙方签订《物业服务托管协议书》，约定：“经甲乙双方友好协商，本着共同发展原则，特将甲方所管理的阳光嘉苑小区物业服务工作全部委托给乙方进行管理。签订协议时，甲方应在小区内公示退出公告，乙方公示接管公告，如在十日内没有40%的业主书面反对的，本协议生效，并报房产局备案。”2015年7月1日，银斯公司与河池市天晋物业管理有限公司签订《委托协议书》，约定：“因银斯公司另有发展，为保障业主委员会成立前过渡期内小区的稳定及银斯公司撤离后持续提供日常物业管理服务的需要，现根据经营发展需求，在征求广大业主意见后，自愿把金城江区富华路阳光嘉苑小区物业管理项目托管给天晋物业公司，双方在签订协议后十日内把托管事宜向河池市房管局、金城江区街道办、水洞社区居委会发函汇报，并在小区公共位置张贴公告，如在2015年7月30日前无大部分业主反对，天晋物业公司正式进驻接管该小区。”2015年7月，银斯公司退出阳光嘉苑，天晋物业公司正式进驻并接管。原告进驻小区后，在小区以张贴公告的方式进行公示。 2019年10月24日，阳光嘉苑小区大部分业主共同签名要求解除与天晋物业公司的物业服务关系。截至本案诉讼，向阳光嘉苑小区提供物业服务的物业公司为天晋物业公司，阳光嘉苑小区至今尚未成立业主委员会。原告对该小区物业服务的收费标准为：2015年7月1日始：物业费每平方0.45元，公共水电费每户每月每平方0.06元，公共维修费每年每平方0.8元。河池市天晋物业管理有限公司于2015年11月12日将企业名称变更为广西天晋物业管理有限公司。本案在诉讼期间，被告要求对公共水电费的具体开支另案审理。 以上事实，有《前期物业管理委托合同》、《物业服务托管协议书》、《企业变更咨询单》、《委托协议书》、河池市自来水有限责任公司收取阳光嘉苑水费的发票、广西电网有限责任公司河池供电局收取阳光嘉苑电费发票、公共照明路灯电费清单及庭审笔录等证据在卷为证。 本院认为，关于原、被告之间是否存在物业服务关系的问题。首先，根据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”换言之，业主个人并不是前期物业服务合同的适格主体。故阳光嘉苑部分业主在2005年2月间以个人名义与“河池市永大物业管理有限公司”签订的《阳光嘉苑前期物业管理服务协议》主体不符合法律规定，对合同效力本院不予认可。对于2005年7月1日，河池市金辉房地产有限责任公司以公司名义与天泰公司签订《前期物业管理委托合同》本院予以确认。 其次，原告系经工商部门核准成立的物业服务企业，享有提供物业服务的资质。案外人银斯公司接管阳光嘉苑后，通过签订托管协议，将阳光嘉苑小区的相关物业服务项目交由原告进行经营管理。原告自进驻该小区后提供物业服务至今，该小区的大部分业主未在本案中原告具体诉请事项期间提出书面异议，也未成立业主委员会选定新的物业管理公司。原、被告虽未签订书面的物业合同，但原告自提供物业服务以来，未收到该小区三分之二以上的业主共同口头或者书面通知其暂停物业服务，且直至本案诉讼时，大部分业主均按原收费标准向原告缴纳物业服务费。上述事实可认定原、被告之间已建立实际的物业服务关系。 关于原告请求的物业费的问题。物业费用作为维护小区的重要资金，是小区正常运转的重要金钱因素，欠缺该管理费用，小区的日常维护就难以持续进行，甚至陷入瘫痪；虽然原告在小区物业管理服务过程中存在一定的服务瑕疵或者一些问题，被告可以通过向物业公司提出意见和建议，或通过小区成立业主委员会，经过多数业主决议决定，要求物业服务企业限期整改，追究物业服务单位的责任直至终止合同另行选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益。故对被告以物业服务存在问题作为拒不缴纳物业费的抗辩理由，本院不予采信。即被告应支付的物业费金额核定如下：2017年1月至2018年10月的物业费为65.81平方米×0.45元/平方米/月×22个月＝651.5元。 关于原告诉请公共水电费的问题。本案在审理过程中，原告提供了缴纳相应水电费用的票据，但对于具体开支的详情未能进行陈述和举证，被告书面请求对原告提供物业服务期间关于公共水电开支费用进行审计，本院从公平原则出发，在本案中对原告的公共水电费的诉讼请求暂不予审理，原、被告双方可在相关主管部门核查清楚后另案诉讼。 关于原告诉请的公共维修费问题。本院认为，虽然原告主张的“公共维修费”与被告答辩的“住宅专项维修资金”不是完全相同的法律概念，但原告未能提供其因为阳光嘉苑小区公共设施部分因维修等具体开支的证据材料，故对其关于公共维修费的主张，本院不予支持。 关于原告请求的滞纳金问题。虽然被告邓妮长期拒付物业服务费，构成违约，但原告在本案请求的时间段内提供的物业服务存在严重瑕疵，有部分需要整改的服务措施未能及时整改，本院从公平原则出发，对原告请求的滞纳金，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告邓妮向原告广西天晋物业管理有限公司支付2017年1月至2018年10月的物业费651.5元； 二、驳回原告广西天晋物业管理有限公司在本案中的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由原告广西天晋物业管理有限公司负担13元，被告邓妮负担12元。 上述应履行义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员  卢 画 二〇一九年十二月二十一日 法官助理  周 洁 法官助理  韦金丽 书 记 员  谢 琳 不履行人民法院生效法律文书将承担的法律后果 一、发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，人民法院将依法强制执行，并由被执行人负担执行费及其他费用。 二、被执行人在限定时间内应当报告当前以及收到执行通知之日前一年的财产情况，不申报或不如实申报财产、拒不履行义务的，将视情节轻重，依法采取罚款、拘留等措施。 三、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定的义务，按中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》精神，将会受到多部门联合惩戒，采取如下联合惩戒措施：限制从事特定行业或项目；限制获取政府补贴或支持；限制担任公司高管；限制招录（聘）为公务人员或事业单位人员；限制担任党代表、人大代表或政协委员；限制入伍服役；限制从事特定行业；限制授予文明单位；限制从事特殊市场交易；限制乘坐飞机、列车软卧、G字头动车组列车全部座位、其他动车组列车一等座以上座位；限制在星级酒店住宿、高消费旅游度假；限制子女就读高收费私立学校；限制出境；限制新建、扩建、高档装修房屋等，直至全部履行义务为止。 四、《中华人民共和国刑法》第三百一十三条规定，对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯罪的，对单位判处罚金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 注：若当事人遭受黑恶势力的违法侵害，欢迎举报涉黑涉恶及其保护伞的犯罪案件线索。对相关举报，本院将严格保密，并依法保护举报人的合法权利。 金城江区人民法院“扫黑除恶”举报电话：0778-225****