贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0102民初14807号原告：王永新，男，1954年4月22日生，汉族，住贵阳市南明区。原告：王培禧，男，1979年7月16日生，汉族，住贵阳市南明区。委托代理人：刘浏，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201201810037889。委托代理人；孟德晖，贵州朝华明鑫律师事务所律师，执业证号：15201201910139646。被告：练伟，男，1967年1月10日生，汉族，住重庆市南岸区。被告：练华，男，1973年1月20日生，汉族，住贵州省凤冈县。委托代理人：冯卫伟，贵州宜尚律师事务所律师，执业证号：15201201110834949。委托代理人：周媛媛，贵州宜尚律师事务所律师，执业证号：15201201911115179。被告：贵阳市南明区湘水味派餐饮店（以下简称湘水味派餐饮店），地址：贵阳市南明区花果园五里冲棚户区、危旧房、城中村改造项目******房。经营者：练华。第三人：贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益房开公司），地址：，地址：贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**iv>法定代表人：肖春红。委托代理人：付小梅，女，1994年7月26日生，汉族，住湖南省邵东县，该公司职工。原告王永新、王培禧与被告练伟、练华、贵阳市南明区湘水味派餐饮店租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王永新、王培禧的委托代理人刘浏、孟德晖，被告练伟，被告练华的委托代理人冯卫伟，第三人宏益房开公司的委托代理人付小梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王永新、王培禧向本院提出诉讼请求：一、判令解除被告练伟与第三人宏益房开公司2017年11月24日签订的《花果园商铺租赁合同》；二、判令三被告立即腾空、搬离位于花果园商铺V区14栋L201号商铺，并立即将该商铺退还原告；三、判令三被告向原告支付前述商铺拖欠的租金，租金支付至三被告将商铺交还原告之日止（暂计租金按商铺面积689.94㎡，月租金60/㎡，2019年3月19日至2019年9月19日期间为248378.40元；四、判令三被告支付原告违约金至租金付清之日止（违约金每日按月租金的3‰计算为124.20元，2019年3月13日至2019年9月6日期间为20989.80元）；五、判令本案诉讼费、保全费由三被告承担。事实和理由：2017年11月24日宏益房开公司与练伟签订《花果园商铺租赁合同》，将其位于花果园V区14栋L201号商铺出租给练伟，租赁期限为6年，商铺建筑面积为805.11㎡，租金按60/㎡计算，每月租金为48307元，按季度支付租金。合同签订后，该商铺由练华用于经营湘水味派餐饮店，练华以其名义向工商行政管理部门申请办理了个体工商户登记并取得营业执照，并按约定向宏益房开公司支付租金。2019年3月13日，原告与宏益房开公司签订《商品房买卖合同》，约定宏益房开公司将前述商铺出售给原告，并告知了商铺已出租的事实，宏益房开公司随后告知被告商铺所有权已转移。之后，三方因前述商铺的建筑面积与实际面积问题发生争议，三方协商确定自2019年3月19日起三被告向原告支付租金，租金以689.94㎡计算，租金60元/㎡，每月租金为41396.40元，按季度支付租金。后三被告仍未按约定支付租金，原告遂诉至本院，诉请如前。被告练华答辩称：对原告提交的录音资料、商品房买卖合同等无异议，已知晓商铺产权已转移至原告；按照合同相对性，支付租金的责任应该由练伟承担，三被告之间属于其他法律关系；未能按约支付租金的原因，一是房屋面积差额各方未能解决，二是原告强行将租赁期限变更为四年，被告并未同意，三是房屋下水道破裂造成污染，影响餐饮店经营；对拖欠的租金数额、期限无异议；违约金过高，请求予以调整。被告练伟答辩称：湘水味派餐饮店前期是我作为签约方与宏益房开公司签订的租赁合同，但后来我已经退出经营，该餐饮店由练华一个人经营，后期拖欠的租金与我无关，但我与练华未签订书面的退股协议。被告湘水味派餐饮店未到庭应诉，亦未提交任何形式的答辩意见。第三人宏益房开公司答辩称：原告诉请与公司无关；不清楚房屋下水道渗漏的事。到庭原被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法审查后予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月24日，被告练伟（乙方）与宏益房开公司（甲方）签订《花果园商铺租赁合同》，约定被告练伟租赁宏益房开公司位于花果园-花果园商铺-V区-14栋-L201号，建筑面积为805.11㎡的商铺用于经营餐饮美食-正餐中式-湘菜，租赁期限为2017年4月10日至2023年4月9日，第一、二年租金为60元/月/㎡，第三、四年租金为70元/月/㎡，第五、六年租金为80元/月/㎡，本合同签订之日支付2017年7月10日至2017年10月9日的租金144920元，后续租金按每3个月支付一次，于上一期租金到期日前15日内支付下一期租金，另需交纳1个月租金48307元作为保证金。该合同还约定，若逾期支付租金，则每逾期一日按同期贷款利率的四倍标准支付逾期应付未付金额的违约金，并支付催讨租金所需的包括但不限于诉讼费、律师费等费用。2019年3月13日，原告王永新、王培禧与第三人宏益房开公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买前述房屋，并于当日办理了商品房预售合同备案登记，该预售登记表上载明的预售面积为689.94㎡。被告练伟、练华确认，在练伟签订租赁合同承租商铺后，二人合伙开设了湘水味派餐饮店，之后租金一直由练华支付。庭审中，原被告双方以及第三人确认，因商铺租赁面积与产权面积不一致等问题，三方经协商确定自2019年3月13日起以产权面积689.94㎡为准，每月按60元/㎡计算租金，租金向原告支付，2019年3月13日以前的租金问题由三被告与宏益房开公司协商解决。对此，原告提交了三方的录音资料以及其向被告催收租金的函件、邮寄回单予以证明。第三人宏益房开公司在本案庭审后向本院出具情况说明，称前述商铺只有一个产权证，房屋面积不一致是因为公摊系数造成的。另查明，湘水味派餐饮店的工商登记显示其为个体工商户，经营者为练华。庭审中，原告撤销了其第一项、第二项诉请，第三项诉请变更为要求三被告支付2019年3月19日至2019年12月19日期间的租金，其余诉请不变。本院认为，本案各方签订的《花果园商铺租赁合同》、《商品房买卖合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，在原告购买前述商铺且原告、第三人已将所有权转移事宜予以告知后，承租人应向新的所有权人即原告支付租金。本案中，虽然签订租赁合同的主体为被告练伟，但被告练伟租赁商铺后，该商铺即用于经营湘水味派餐饮店，该餐饮店工商登记的经营者为被告练华，租金亦由被告练华支付，且被告练伟与练华之间不存在转租的情况，故本案租金支付的责任主体应为被告练伟、练华、湘水味派餐饮店，至于被告练伟、练华之间因租赁该商铺所产生的法律纠纷，双方可另行主张。庭审中三方自认三方在协商过程中已确认自2019年3月13日起的租金以产权面积689.94㎡为准按照每月60元/㎡的标准，每三个月支付一次租金，2019年3月13日前的租金问题由三被告与第三人宏益房开公司另行协商解决，故现原告要求三被告支付2019年3月19日至2019年12月19日期间的租金（按照前述标准，每月租金为41396.40元，每季度租金为124189.20元，该期间的租金为372567.60元）之诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。租赁合同已对逾期支付租金的违约金标准进行了明确约定，现原告诉请违约金按每日租金的3‰支付，该标准已超过法律保护范围，超出部分不受保护。故对原告的违约金诉请，本院部分支持为：被告练伟、练华、湘水味派餐饮店应自2019年6月19日起以该季度租金124189.20元为基数按照月2%的标准支付违约金至2019年9月18日，自2019年9月19日起以248378.40元（两个季度）为基数按照月2%的标准支付违约金至2019年12月18日，自2019年12月19日起以372567.60元（三个季度）为基数按照月2%的标准支付违约金至拖欠租金支付完毕之日止。被告湘水味派餐饮店经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决如下：一、被告练伟、练华、贵阳市南明区湘水味派餐饮店于本判决生效后十日内支付原告王永新、王培禧2019年3月19日至2019年12月19日期间的租金372567.60元；二、被告练伟、练华、贵阳市南明区湘水味派餐饮店于本判决生效后十日内支付原告王永新、王培禧违约金（自2019年6月19日起以124189.20元为基数按照月2%的标准支付至2019年9月18日，自2019年9月19日起以248378.40元为基数按照月2%的标准支付至2019年12月18日，自2019年12月19日起以372567.60元为基数按照月2%的标准支付至拖欠租金支付完毕之日止）；三、驳回原告王永新、王培禧的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2670元，由被告练伟、练华、贵阳市南明区湘水味派餐饮店负担（该款原告已预交，三被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  周凌蔚二〇一九年十二月二十四日法官助理孙支凤书记员许高敏