江苏省睢宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0324民初3677号 原告（执行案外人）沈克锋，男，1981年5月14日生，汉族，住邳州市。 被告（申请执行人）：闵繁荣（曾用名闵凡荣），女，1963年10月16日生，汉族，职工，住沛县。 委托诉讼代理人：侯淑惠，徐州市泉山区盛邦法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：徐州财通建筑工程有限公司，住所地睢宁县古邳镇邳睢路西侧财源路北侧。 法定代表人：陈敏，该公司董事长。 被告（被执行人）：徐州鼎立房地产开发有限公司，住所地沛县金贸广场第****。 法定代表人：陈敏，该公司董事长。 被告（被执行人）：陈敏，女，1969年1月1日生，汉族，公司董事长，住沛县。 被告（被执行人）：汪明法，男，汉族，1969年2月2日生，汉族，个体户，住沛县。 原告沈克锋与被告闵繁荣、被告徐州财通建筑工程有限公司（以下简称财通公司）、被告徐州鼎立房地产开发有限公司（以下简称鼎立公司）、被告陈敏、被告汪明法案外人执行异议之诉一案，本院于2019年5月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告沈克锋，被告闵繁荣及其委托诉讼代理人侯淑惠到庭参加诉讼，被告徐州财通公司、鼎立公司，被告陈敏、汪明法经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告沈克锋向本院提出诉讼请求：1、终止睢宁县古邳镇财源农贸市场A5号楼S-08/S-09室的执行(解除查封);2、诉讼费用由被告承担。闵繁荣与财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中根据闵繁荣的申请于2015年2月9日依法作出(2014)睢民初字第02848号民事裁定，查封了财通公司所有的位于睢宁县在内的51处房产。2015年3月11日，本院作出(2014)睢民初字第02848号民事判决：一、被告财通公司、陈敏、汪明法应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告闵繁荣支付借款3286335元及利息（利息以3286335元为本金，自2014年1月1日起至判决确定履行之日止，按月利率20‰计算）；二、被告徐州鼎立房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，其承担责任后，有权向债务人追偿。判决生效后，四被执行人均未履行义务，根据申请执行人闵繁荣的申请，本院于2015年5月21日立案受理，案号为（2015）睢执字第01904号。在执行过程中，本院继续查封了上述房产。 本案原告沈克锋作为案外人针对上述执行措施提出异议认为，本院查封的上述房产即睢宁县古邳镇财源街农贸市场A5号楼S-08、S-09号房产是案外人通过正当途径并支付了合理对价购买的，法院的执行行为没有依据，故提出执行异议，请求中止对坐落于睢宁县古邳镇财源街农贸市场A5号楼S-08、S-09号房产的执行。本院受理后，依法进行了审查，并作出（2019）苏0324执异31号执行裁定书，裁定驳回了沈克锋的异议请求。沈克锋不服执行裁定，向本院提起诉讼。 被告闵繁荣辩称：执行异议之诉保护的是案外人的合法权益，本案原告沈克锋并非古邳镇人，他的户籍所在地在邳州。涉案房屋土地性质为农村集体土地，根据土地法管理条例的相关规定原告非古邳镇旧州村村民无权在古邳镇购买集体用地的房屋，因此，原告签订的房屋买卖合同违反了法律和行政法规的规定，属于无效合同。原告的诉请没有法律依据，请求依法驳回。 经审理查明：2012年10月23日，财通公司（乙方）与睢宁县古邳镇旧州村村民委员会（甲方）在睢宁县古邳镇人民政府的见证下签订了《古邳镇财源街商贸市场建设合同》，约定由乙方投资建设财源路、农贸市场、旧居民区改造、汉风仿古街，乙方按照约定交纳用地补偿款、基础设施配套费，合同中对双方的其他权利义务也进行了约定。闵繁荣与财通公司、陈敏、汪明法、鼎立公司民间借贷纠纷一案，本院在审理过程中根据闵繁荣的申请于2015年2月9日依法作出了(2014)睢民初字第02848号民事裁定书，查封了财通公司所有的位于睢宁县在内的51处房产。2015年3月11日，本院作出了(2014)睢民初字第02848号民事判决：一、被告徐州财通建筑工程有限公司、陈敏、汪明法应于本判决发生法律效力之日起十日内连带向原告闵繁荣支付借款3286335元及利息（利息以3286335元为本金，自2014年1月1日起至判决确定履行之日止，按月利率20‰计算）；二、被告徐州鼎立房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任，其承担责任后，有权向债务人追偿。判决生效后，四被执行人均未履行义务，根据申请执行人闵繁荣的申请，本院于2015年5月21日立案受理，案号为（2015）睢执字第01904号。在执行过程中，本院继续查封了上述房产。 本案原告沈克锋作为案外人针对上述执行措施提出异议，请求中止对坐落于睢宁县古邳镇财源街农贸市场A5号楼S-08、S-09号房产的执行。本院审查后作出（2019）苏0324执异31号执行裁定书，裁定驳回了沈克锋的异议请求。沈克锋不服执行裁定，向本院提起诉讼。 另查明，沈克锋与财通公司签订房屋买卖协议两份，合同落款日期为2014年9月28日，约定购买财通公司开发的财源街农贸市场A5号楼S-08、S-09号房产两处，房屋面积均为138平方米，每处房产价款均为276000元，合同约定签订协议时一次性付清购房款，但未约定房屋交付的时间。2014年9月28日，财通公司出具了收款收据两份，金额均为276000元，但原告沈克锋自认上述两处房产是以29万元的价款购买，其中2014年9月28日至12月4日期间支付了24万元，2015年3月7日支付了5万元；同时原告沈克锋称自己2014年已入住，目前房屋是其朋友暂住。 又查明，涉案房屋土地性质为古邳镇旧州村集体土地。原告系邳州市新河镇杲楼村村民。 本院认为，本案当事人的争议焦点是：原告就涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。涉案执行标的属于不动产，原告作为案外人（买受人）提出异议之诉，必须符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件且其权利能够排除执行的，人民法院才能予以支持。从原告提供的证据及本院查明的事实看，原告沈克锋提出异议之诉不符合上述司法解释的规定。本案执行标的房屋系不动产，土地性质为农村集体土地，而原告沈克锋并不是该集体经济组织成员。根据我国土地管理法相关规定，其对涉案执行标的（房屋）不享有所有权，即使双方在查封前签订了买卖合同，该合同也是无效的，因此其对涉案执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。综上，原告沈克锋的主张证据不足，本院不予支持；被告闵繁荣相关抗辩理由成立，本院予以采信；被告财通公司、鼎立公司、陈敏、汪明法未到庭应诉，视为自愿放弃相关诉讼权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告沈克锋的诉讼请求。 案件受理费5650元，由原告沈克锋负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  张朋银 人民陪审员  程艳秋 人民陪审员  叶 翔 二〇一九年十二月二十八日 法官 助理  吴 艳 书 记 员  赵易轩 附：相关法律条文 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产； (三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国土地管理法》 第十四条农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。 第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。