山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1392民初2128号 原告：薄存菊，女，1979年11月22日生，汉族，住山东省沂南县。 委托诉讼代理人：李敏，山东典成律师事务所律师。 被告：朱武健，男，1992年10月16日生，汉族，住山东省郯城县。 被告：褚洪英，女，1980年5月18日生，汉族，住临沂市河**。 被告：赵继法，男，1982年1月1日生，汉族，住临沂市河**。 被告：河东区翱翔房产中介服务中心，住所地临沂市河**九曲街道东来尚城**。 经营者：英启生，个体工商户。 原告薄存菊与被告朱武健、河东区翱翔房产中介服务中心（以下简称：翱翔中心）、褚洪英、赵继法房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月4日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年10月8日公开开庭进行了审理。原告薄存菊及委托诉讼代理人李敏,被告朱武健及被告翱翔中心经营者英启生均到庭参加诉讼，被告褚洪英、赵继法经合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告薄存菊向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决解除原告薄存菊与被告朱武健、被告翱翔中心签订的二手房房屋买卖合同；2.请求依法判决被告褚洪英、赵继法协助原告薄存菊撤销房管局备案；3.请求依法判决被告翱翔中心将5万元定金返还给薄存菊；4.请求依法判决四被告承担违约责任；5.诉讼费用由被告承担。原告庭审中将第三项诉讼请求变更为请求依法判决被告翱翔中心赔偿原告损失5万元，明确第四项请求为要求四被告支付违约金42630元。事实和理由：2019年5月5日，原告薄存菊通过被告翱翔中心与被告朱武健签订二手房房屋买卖合同，将临沂市河东区皇山花园三期1号楼2单元1802室作价95万元卖给被告朱武健。合同签订当日，被告朱武健支付定金5万余元，该定金由被告翱翔中心保管，还约定合同签订之日起七日内被告朱武健支付购房首付款19万元，同时约定了违约责任。合同签订后，被告朱武健未按约定的时间支付首付款，原告多次催促被告翱翔中心，该公司回应说被告朱武健正在审批贷款。直至7月初，被告朱武健提出因共同还款人的款项未通过审批，提出让朋友褚海南代为办理此事。7月中旬，褚海南告知原告首付款已汇至资金监管账户，并将转账截图发给原告，说可以办理过户了。后原告在房管局见到褚海南和被告褚洪英、赵继法，褚海南让其姐姐褚洪英、姐夫赵继法作为名义上的买房人签字。8月5日，原告去房管局准备过户时查询得知，被告并未支付首付款，得知此消息后原告感觉自己被骗，便联系四被告及褚海南讨要说法，四被告及褚海南均互相推诿。四被告的行为已经构成根本性违约，买卖合同无法继续履行，合同解除后四被告需要承担违约责任。现原告为维护自身的合法权益，诉至法院望判如所请。违约金2019年5月12日至2019年8月9日。 被告朱武健辩称，因原告及中介不配合我方办理贷款手续，我方未从银行获得贷款。原告起诉我方违约不属实。 被告褚洪英、赵继法未答辩。 被告翱翔中心辩称，我方未收到朱武健的定金，合同不成立，违约责任不应由我方承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年5月5日，原告薄存菊（甲方）与被告朱武健（乙方）、翱翔中心（丙方）签订了《二手房房屋买卖合同》，合同约定甲方自愿出售位于临沂经济技术开发区，房屋所有权人为薄存菊，房屋建筑面积为153.52平方米，交易房产存在抵押。房产及配套设施的总价款为95万元，乙方在买卖合同签订时支付定金5万元转交中介方保管，甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方。合同签订完毕七日内，双方去指定银行签订资金监管协议，乙方将约定的首付款19万元汇至指定银行资金监管账户，提交贷款资料由21实际不动产指定的合作银行审批贷款资料，银行审批通过后按指定的银行流程将剩余房款76万元转入资金监管账户，并约定过户时间去房管局过户，过户后甲方领取全部房款。合同同时约定了违约责任、交易房产交割的问题。三方均在合同上签名盖章予以确认。 合同签订后，被告朱武健未向翱翔中心交纳定金，亦未按时支付首付款19万元。2019年7月12日，原告薄存菊（甲方）与被告褚洪英、赵继法（乙方）签订了《房屋买卖合同》一份，约定甲方将皇山花园三期1号楼2单元1802及储藏室以123万元的价格出售给乙方。乙方于2019年7月12日前支付首付25万元，余额98万元于办理贷款完毕后一次性付给甲方。合同同时约定了违约金、定金的内容。三方均在合同上签名捺印予以确认。合同签订后，被告褚洪英、赵继法未按时支付首付款。 2019年8月9日，原告薄存菊向被告朱武健发送《解除房屋买卖合同通知书》，内容为：你方于2019年5月5日通过被告翱翔中心与我方签订了《二手房房屋买卖合同》，你方应于合同签订之日起七日内将首付款19万元存入资金监管账户，现你方已经严重逾期，我方分别于2019年6月6日、7月5日通知你方限期履行支付房款义务，你方迟迟未履行已构成根本违约。现我方通知你方于2019年8月9日解除与你方签订的房屋买卖合同，你方应承担违约责任，向我方支付违约金并承担我方的中介费、律师费等费用。被告朱武健收到后未作回复。8月15日，原告向被告褚洪英发送短信，内容为：原告薄存菊与被告朱武健签订的《二手房房屋买卖合同》。合同签订后，被告朱武健要求让褚海南顶名代为办理过户，褚海南又找到你二人代为办理过户并在房管局备案签字。根据合同约定，你方应于合同签订之日起七日内将首付款存放入资金监管账户。时间已过去三个月之久，你方仍未支付首付款已经构成违约。我方分别于2019年5月6日、7月5日、7月25日、7月29日通知你方履行支付房款义务，你方迟迟未履行。现我方通知你方于2019年8月15日解除与你方签订的房屋买卖合同，包括你方与我在房管局的备案均解除无效。你方除应承担违约责任外，还应承担相应的诉讼费、律师费等我方为实现权益的相关费用。被告褚洪英收到短信后未作回复。后原告要求三被告解除合同、协助撤销房管局备案、支付定金及违约金未果，诉至法院。 本院认为，本案的争议焦点为：一、两份房屋买卖合同是否解除；二、四被告是否应当支付违约金或赔偿损失。 关于焦点一，原告提交的《二手房房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》明确约定了首付款的支付时间，且被告朱武健亦认可尚未支付首付款，结合两份短信中明确被告逾期支付且被告收到后未作回复的情形，能够认定三被告均未按时支付首付款，且经原告多次催促三被告均未履行合同义务，三被告逾期付款的行为已经构成根本违约，符合合同法定解除的要件，故原告要求解除《二手房房屋买卖合同》、《房屋买卖合同》，本院予以支持。 关于焦点二，担保法第九十条规定，定金合同从实际交付定金之日起生效。原告与被告朱武健签订的《二手房房屋买卖合同》约定了定金条款，但原告未证明被告朱武健向被告翱翔中心交纳定金，且被告朱武健辩称将定金交付给公振超亦未提交证据证明，故定金条款尚未生效，对合同相对人不发生效力，原告要求被告赔付定金50000元，理由不当，不予支持。原告虽要求被告朱武健支付违约金，但被告朱武健逾期支付首付款的行为及原告薄存菊与他人签订房屋买卖合同并备案登记的行为表明原、被告均存在不同程度的违约行为，违约责任相互折抵，且原告未提交证据证明实际损失数额，故原告要求四被告赔偿损失、支付违约金，理由不当，不予支持。原告薄存菊虽主张被告朱武健指示原告与被告赵继法、褚洪英签订房屋买卖合同并办理登记备案，但未提交有效证据予以证明，本院不予支持。被告褚洪英、赵继法经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应当承担可能对其不利的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百二十条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告薄存菊与被告朱武健签订的《二手房房屋买卖合同》； 二、解除原告薄存菊与被告褚洪英、赵继法签订的《房屋买卖合同》； 三、驳回原告薄存菊的其他诉讼请求。 案件受理费1069元，由原告薄存菊负担356元、由被告朱武健负担356元、由被告褚洪英、赵继法负担357元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  朱爱红 二〇一九年十二月二十七日 法官 助理  瞿文杰 书 记 员  刘 琳