广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初3698号 原告：广西某房地产开发有限公司，住所地：广西桂林市临桂区。 法定代表人：陈某，董事长。 委托诉讼代理人：程某，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：王某，男，1968年5月13日生，汉族，住山东省莱西市。 原告广西某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与被告王某商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月2日作出（2019）桂0312民初51号民事判决书，原告广西某房地产开发有限公司不服该判决，向桂林市中级人民法院提出上诉，桂林市中级人民法院作出（2019）桂03民终2308号民事裁定书，以一审判决认定基本事实不清为由裁定发回本院重审。本院于2019年10月15日重新立案后，依法另行组成由审判员唐军树担任审判长，审判员陈丽娜、李冬文参加的合议庭，并于2019年12月3日公开开庭进行了审理，书记员易济敏担任法庭记录。原告某公司的委托诉讼代理人程某到庭参加了诉讼，被告王某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告某公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》合同编号XXX；2、判令被告支付违约金46420.4元（房屋总价232102元*20%）；3、判令被告协助原告办理涉案房屋的预告注销登记和合同的撤销备案；4、本案诉讼费用及其他费用由被告承担。事实和理由：2016年9月22日原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号XXX)，并且当日到临桂房管所备案。该合同约定，被告购买原告开发的桂林某商品房，房款总价232,102元，被告按约定应当支付首付款47,102元，当时实际支付10,000元，剩余首付款37,102元约定在2016年12月31日前付清（截止目前尚未缴纳37,102元首付）。同时约定剩余185,000元办理按揭贷款。2016年12月7日，原、被告与中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告贷款185,000元，原告为被告贷款提供阶段性保证。从2017年7月开始，被告累计14期未按约定还款，由原告依据担保条款代其还款7,274.9元。由于被告违约导致中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行于2018年10月16日发出《解除合同通知书》，宣布贷款提前到期，并通知原被告履行还款和保证责任。在被告不能还款的情况下，原告依据贷款合同有关保证条款履行了保证责任，代被告偿还了剩余全部贷款本息175,037.93元和提前还款违约金875元。依据《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第六条1(1)约定，原告在承担保证责任后，有权解除房屋买卖合同，并有权要求被告支付房价总额20%的违约金。为了维护原告的合法权益，特提起诉讼，恳请人民法院依法查明事实，公正判决！ 被告王某未出庭参加诉讼，但提供书面意见辩称,买房子的时候，原告方公司是说让本人交一万元首付款，剩余的首付款是由原告方房产公司与中介公司交付的，中介公司当时说可以只付一部分首付款，所以我就交了一万元首付款。交款的当天中介公司给原告房产公司刷的卡，一次性交付了四万多元的首付款，后来原告房产公司开具了首付款发票，首付款我们拿一部分，剩余的中介公司承诺垫付。买房时原告房产公司承诺五年内可以增值，该地段比较好，所以我就购买了这个房子，房子跟办公室一样，都是外走廊。还有原告方要求支付违约金，我不同意。后来我不履行银行贷款合同的原因是因为事实与买房的时候原告方承诺的不符。我自己交的首付款、契税以及后续还的银行贷款差不多四万元（其中不包括首付时中介公司垫付的三万多元）。至于中介公司为什么帮我垫付的首付款与原告方公司之间的事情我不清楚。现原告方要求解除合同，我交的钱如果原告方不予以退换的话，我不同意解除合同，原告对本人的承诺始终未兑现。之所以断供的原因，就是因为原告承诺说银行贷款合同下来后三个月内给五万元的信用卡，可以把中介公司垫付的三万多元还上，但是后来只有五千的信用卡，没有五万，与原告在本人买房时所承诺不一致。原告要求解除合同，并办理撤销合同备案手续，我可以配合，但是原告要把我交的钱全部归还给我，还有王某银行按揭贷款交了18,700元，临桂法院开庭过去每人费用5,000元。如果原告当时不承诺，我们不会买这个房子。最主要的就是开发商把房子做抵押给银行，银行放出的贷款开发商在使用，最后还要我们来赔偿开发商的损失，这个我本人不能接受。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃质证的权利。原告某公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，故本院对原告某公司提交的证据和陈述的事实予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年9月12日，原告某公司（甲方）与被告王某（乙方）签订《购房定单》，约定被告认购原告开发的桂林某商品房房屋，房屋总价为281514元，被告交付定金10000元。同日，原告与被告签订《借款协议》，约定乙方向甲方借款金额为人民币37102元，并于2016年12月31日前付清。2016年9月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号XXX）及附件一、二、三、四、五，约定被告购买由原告开发的位于广西桂林市临桂区房屋，建筑面积57.78平方米，套内建筑面积46.52平方米，计价方式为按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4989.29元，总金额为232102元。《商品房买卖合同》附件五合同补充协议第六条约定：按揭担保、退房的约定：1.按揭担保：（1）主合同中如买受人采用银行按揭方式支付房款的，并由出卖人提供担保的，出卖人、买受人、银行之间签订的按揭合同（含担保合同）为本合同附件。根据信贷政策及保证合同（或保证条款）的约定，出卖人就买受人向银行申请的按揭贷款提供连带责任的保证，出卖人保证期间，如买受人未能按期偿还银行按揭贷款本息的、买受人违约导致银行起诉出卖人承担连带保证责任的，银行要求出卖人承担保证责任的（包括要求出卖人全额或部分代偿按揭贷款本息、违约金、滞纳金、罚金等），视为买受人根本违约，买受人应赔偿出卖人因此所造成的全部损失。出卖人在接到银行的该等书面通知后有权随时解除与买受人签订的本商品房买卖合同及相关补充协议，商品房由出卖人收回另行处理，并向买受人收取房价款总额的20%的违约金。若上诉情况发生在商品房已经交付时，买受人须在合同解除后15日内腾空房屋返还给出卖人，买受人需承担因返还房屋所产生的全部费用，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿。合同解除后，买受人同意其已支付的购房款由出卖人直接向按揭银行偿还买受人所负的债务，以解除按揭贷款时所设定的抵押，余款在扣除应付损失赔偿额、违约金及相关费用等且买受人将房屋合格交还后，出卖人按约定条件和程序无息退还买受人。若出卖人发出的解除《商品房买卖合同》及补充协议之通知在本协议约定的送达之日前，出卖人已经承担担保责任的，买受人尚需向出卖人偿付费用的，出卖人有权继续追讨。……（5）出卖人、买受人经协商一致或单方依约定解除合同的，买受人应按照出卖人的通知无条件配合、协助出卖人办理需共同申请撤销合同备案登记的手续及预告登记的手续（如有），所有手续办妥后出卖人将买受人已付购房款并增加或扣减违约金、损失赔偿金（如有）后退还买受人。若买受人所购的该商品房因买受人的原因被司法机关采取了预查封、查封、扣押等强制措施的，买受人应及时告知出卖人，并将合同解除的事实报告给有关机关，以免出卖人的合法利益受到侵害。出卖人已提出解除强制措施申请的，买受人应向有关机关如实陈述事实情况并提供相关材料。如由于买受人不配合办理相关手续或未履行约定义务，导致出卖人不能及时完成撤销合同备案登记手续、预告登记手续（如有）以及司法强制措施未被撤销或解除，致使出卖人的合法权益未能得到保障的，出卖人有权拒绝将可退的房款退还给买受人，且有权拒绝协助将该等款项划付给对买受人拥有债权的任何第三方或执行机构，直至相关手续和措施被撤销或解除为止。若买受人因此给出卖人造成损失的，买受人应承担赔偿责任。合同签订后，被告于2016年9月22日支付首付款47102元。同日，该《商品房买卖合同》办理了备案登记。2016年12月7日，原告（保证人）、被告（借款人）、中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行（贷款人）三方签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［一手贷］字［桂林分］行［临桂］支行［2016］年［XXX］号），合同约定被告向中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行借款本金185000元用于购置桂林某商品房房屋，借款期限为20年。《个人购房借款／担保合同》第十条保证责任约定：……10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但是满足包括但不限于以下条件的，保证人对该项条件满足之日后到期借款人的债务免除保证责任，具体约定见本合同第五十四条：Ａ、本合同第20.2条约定的正式抵押手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。合同第五十四条约定：保证人承担保证责任的范围按10.2确定，满足Ａ条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任。银行按揭贷款发放后，被告仅归还了部分借款本息，自2017年7月开始被告开始逾期，原告于2018年2月、6月、7月、9月、10月依据担保条款代被告向中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行偿还了贷款7274.90元。2018年10月16日中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行向原告、被告发出《解除合同通知书》，宣布贷款提前到期、解除借款合同并要求原、被告在10个工作日内清偿全部贷款本息及其他费用。2018年10月19日，原告为被告承担保证责任，为被告支付贷款本金、利息等相关费用175912.93元。 本院认为，原告某公司与被告王某签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五系双方当事人自愿达成的协议，其内容未违反法律的强制性规定，应属有效合同，合同当事人应依照约定全面履行各自的义务。按照双方当事人合同的约定，被告未按时归还向中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行的贷款，原告代被告归还中国工商银行股份有限公司桂林市临桂支行的房屋按揭贷款本息及其他费用共计183,187.83元，被告已经构成了违约，应当承担违约责任。根据合同附件五第六条第1项（1）和（5）的约定，因被告拖欠银行贷款导致银行要求原告承担保证责任代买受人还贷的，原告有权解除《商品房买卖合同》，收回该商品房另行处理，并向被告收取房价款总额的20%的违约金，被告需配合、协助原告办理撤销合同备案登记手续及预告登记手续，根据双方的约定，由于原告代被告偿还了银行按揭贷款，被告亦未将原告代偿还款项偿还给原告，双方约定的合同解除条件成就，故原告请求解除原告和被告签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，并由被告协助配合原告办理《商品房买卖合同》的备案撤销手续和案涉房屋的预告登记手续，本院予以支持。 关于原告主张被告支付违约金46,420.40元的诉讼请求，由于原告和被告在合同附件五第六条第1项（1）中约定原告承担保证责任代被告清偿银行按揭贷款后，原告有权解除合同并有权要求被告支付合同总价款的20%的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”和第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同结算和清理条款的效力”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理”之规定，如前所述，原告主张解除双方签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五，于法有据，本院予以支持，合同解除后，双方关于合同解除后的违约金的约定仍然有效，故原告主张被告支付合同总价的20%的违约金的诉讼请求，本院予以支持，违约金应为232,102元×20%=46,420.40元。至于被告支付的购房款和归还的银行按揭贷款，被告在本案中并未提起反诉，被告可在双方结算后如有剩余款项，另行向原告主张退还。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下： 一、解除原告广西某房地产开发有限公司与被告王某于2016年9月22日签订的《商品房买卖合同》（合同编号XXX)及附件一、二、三、四、五； 二、被告王某协助原告广西某房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》的备案撤销手续； 三、被告王某协助原告广西某房地产开发有限公司办理桂林市临桂区临苏路北侧桂林某商品房房的预告登记注销手续； 四、被告王某支付违约金46,420.40元给原告广西某房地产开发有限公司。 上述义务，义务人应在本判决生效后十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费961元，由被告王某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费961元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审判长  唐军树 审判员  陈丽娜 审判员  李冬文 二〇一九年十二月十八日 书记员  易济敏