云南省昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0102民初3853号原告（执行案外人）：张凤，女，汉族，身份证住址云南省昆明市盘龙区，现住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：陶国亮、陈伟航，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行，住所地云南省昆明市宝善街**，统一社会信用代码：915301007097739590。负责人：于滋萌，行长。委托诉讼代理人：杨蕾，云南勤业律师事务所律师，一般诉讼代理。被告（被执行人）：张立斌，男，汉族，1975年9月16日出生，身份证登记住址云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：王比，谕新法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告（被执行人）：胡春丽，女，汉族，1978年3月6日出生，身份证登记住址云南省宣威市。委托诉讼代理人：王比，谕新法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告张凤与被告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行（以下简称工行昆明南屏支行）、张立斌、胡春丽案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张凤及委托诉讼代理人陈伟航，被告工行昆明南屏支行的委托诉讼代理人杨蕾，被告张立斌、胡春丽的委托诉讼代理人王比到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张凤向本院提出诉讼请求：1、请求判令停止对昆明市房屋（房产证号：20××**）的强制执行；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年10月23日，被告张立斌、胡春丽与案外人王祥签订《委托合同》，两被告委托王祥出售两被告所有的昆明市房屋，《委托合同》经昆明市国信公证处公证后，王祥持公证书代表被告张立斌、胡春丽与原告于2015年12月22日签订了《房屋买卖合同》，被告张立斌、胡春丽将该房屋以交易价格85万元出售给原告。原告根据合同分别于2015年12月22日和12月28日支付了购房款20万元和60万元，共计支付了房款80万元。被告张立斌、胡春丽和案外人王祥也将房屋交付给原告，原告对房屋进行了装修，共花费装饰装修费用40余万元，房屋一直由原告居住至今。2017年12月9日,昆明市五华区人民法院做出（2017）云0102执1419号公告，责令被告张立斌、胡春丽将房屋于2017年12月29日前自行腾空交法院评估、拍卖，以抵偿被告张立斌、胡春丽欠被告工行昆明南屏支行的债务。原告与被告张立斌、胡春丽及案外人王祥签订了《房屋买卖合同》，合同是双方真实意思表示，原告支付了绝大部分购房款，对房屋进行了装修并居住，未办理产权过户并非原告的原因，昆明市五华区人民法院对房屋采取的评估、拍卖等执行措施必将损害原告的合法权益，使原告失去居所，造成原告的巨大经济损失。基于此，原告提出了执行异议申请，经听证，法院裁定驳回了原告的执行异议申请，原告不服该裁定，特提起执行异议之诉。被告工行昆明南屏支行辩称，一、原告虽就涉案房屋签订有《房屋买卖合同》并实际使用，但并未办理房屋产权过户手续，原告对涉案房屋不具有所有权，无权提出执行异议之诉。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案房屋的所有权仍属被告张立斌、胡春丽所有。二、被告张立斌、胡春丽已将涉案房屋抵押给被告工行昆明南屏支行，并办理了抵押登记，被告工行昆明南屏支行有权就抵押物优先受偿，原告无权要求对涉案房屋停止强制执行。被告张立斌、胡春丽因向被告工行昆明南屏支行贷款，将位于昆明市的涉案房屋提供抵押担保，并于2012年2月23日办理了抵押登记。后因被告张立斌、胡春丽未按期偿还贷款，被告工行昆明南屏支行向昆明市五华区人民法院提起诉讼，经调解，法院于2016年9月7日作出（2016）云0102民初1519号民事调解书，调解书确认了被告工行昆明南屏支行有权就涉案房屋的拍卖、变卖或者折价所得的价款优先受偿。三、原告在购买涉案房屋前，未仔细核实涉案房屋抵押的情况，其将购买款支付给案外人王祥造成的损失，其应向案外人王祥主张。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告张立斌、胡春丽辩称，涉案的江东清水木华小区木棉园56幢3单元101号房屋已经于2012年抵押给被告工行昆明南屏支行，原告购买涉案房屋时应该知道房屋处于抵押状态的事实，房屋出售时是存在瑕疵的，并且房款被告张立斌、胡春丽至今未收到，房屋的出售价格远远低于市场价格。被告张立斌、胡春丽认可被告工行昆明南屏支行对涉案房屋享有的优先受偿权，原告的诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回。本案系案外人执行异议之诉，原告张凤作为案外人，对本院的执行提出异议，提出执行异议的事实是：2016年3月18日，本院立案受理了本案被告工行昆明南屏支行诉本案被告张立斌、胡春丽金融借款合同纠纷一案，经本院主持调解，各方当事人达成了调解协议，本院于2016年9月7日作出了（2016）云0102民初1519号民事调解书，调解书确认：一、经原、被告双方一致确认，截止至2016年8月21日止，被告张立斌、胡春丽尚欠原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行借款本金684147.8元及利息、罚息、复利共计82311.69元，由被告张立斌、胡春丽于2016年10月10日前一次性付清，并承担自2016年8月22日至款项清偿之日止的利息、罚息、复利（安《个人借款／担保合同》的约定上浮50%计算，并以原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行提交的《自营历史明细列表》变准）；二、由被告张立斌、胡春丽于2016年9月30日前向原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行支付律师费37165.47元；三、若被告张立斌、胡春丽到期不履行上述付款义务，则原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行享有对被告张立斌、胡春丽所有的抵押物位于昆明市房屋【他项权利证书号：昆房他证（官渡）字第××号】拍卖、变卖或者折价后所得的价款优先受偿；四、案件受理费11605元，减半收取计5802.5元，由被告张立斌、胡春丽承担，于2016年9月30日前支付给原告中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行。后因本案被告张立斌、胡春丽未履行民事调解书确定的义务，被告工行昆明南屏支行申请本院强制执行，本院执行过程中依法查封、冻结了被告张立斌、胡春丽名下所有位于昆明市房屋（即清水木华小区木棉园56幢3单元101号房屋），并向被告张立斌、胡春丽发出腾房公告限期将房屋腾空移交人民法院评估、拍卖抵偿所欠债务。期间，原告作为执行案外人向本院提出执行异议请求，本院执行异议听证审查后，于2019年1月7日作出（2018）云0102执异90号执行裁定书，裁定驳回了原告张凤的执行异议请求。原告张凤依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，提起了执行异议之诉。本案原告张凤为了证明其对本院拟执行的查封、冻结的昆明市房屋享有足以排除强制执行的权益，提交了以下证据：一、公证书（2015年10月18日）。证明被告张立斌、胡春丽委托案外人王祥代为出售本案涉案房屋，并代为办理结清房屋贷款、办理产权证更名过户登记等全部手续。被告工行昆明南屏支行对公证书的真实性无异议，认为从委托事项的1、2可以证明房屋存在抵押的事实。被告张立斌、胡春丽对公证书的真实性无异议，认为委托事项已明确的房屋存在抵押的情形，原告购房时理应是知晓的。二、房屋买卖合同（2015年12月22日）、证明原告在人民法院查封涉案房屋前，已与被告张立斌、胡春丽签订了房屋买卖合同。被告工行昆明南屏支行对房屋买卖合同的真实性无异议，但认为房屋买卖合同不能对抗房屋抵押权。被告张立斌、胡春丽对房屋买卖合同的真实性无异议，认可案外人王祥是其委托售房的代理人，但认为2012年向被告工行昆明南屏支行贷款时房屋的评估价值就是137万元，2015年案外人王祥将房屋出售给原告时售房价才85万元，该交易价远远低于市场价，案外人王祥和原告的行为严重损害了被告张立斌、胡春丽的利益。三、中国建设银行转账凭条（金额20万元、时间2015年12月22日），收条（2015年12月22日），中国建设银行转账凭条（2015年12月28日），收条（2015年12月28日）。证明原告已支付被告张立斌、胡春丽85万元购房款中的80万元。被告工行昆明南屏支行对该组证据的真实性无异议，认为购房款的支付并不意味着原告就取得涉案房屋的所有权。被告张立斌、胡春丽对该组证据的真实性无异议，认为80万元款项两被告并未收到，且原告购买涉案房屋的前提是银行的贷款清偿完毕。四、物业服务费发票，电费催缴通知单及微信电费缴费记录，自来水缴费收据。证明被告张立斌、胡春丽已将涉案房屋于2015年12月28日交付给原告，原告居住、使用、管理至今，期间的物业服务费、电费、自来水费都是由原告支付，原告在人民法院查封房屋之前，对房屋已进行了装修，并合法占有、使用。被告工行昆明南屏支行对该组证据的真实性无异议，认为原告对涉案房屋的居住、使用不意味着其对房屋就拥有所有权。被告张立斌、胡春丽认可被告工行昆明南屏支行的质证意见。被告工行昆明南屏支行为证明其对涉案房屋享有抵押权，提交了一份昆房他证（官渡）字第××号房屋他项权证，他项权证记载：房屋他项权利人为中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行；房屋所有权人为张立斌；房屋所有权证号201124844；房屋坐落昆明市；他项权利种类抵押贷款；债权数额93万元；登记时间2012年2月23日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案原告就其主张的权益所提交的上述证据，证据的真实性本案各被告均无异议，通过原告提交的上述证据，可以确认原告与涉案房屋的所有人被告张立斌、胡春丽的受托人就涉案房屋签订了《房屋买卖合同》，原告支付了购房款85万元中的80万元，并对房屋自2015年12月起至今实际居住使用。原告与被告张立斌、胡春丽签订的《房屋买卖合同》内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效的合同，原告也实际支付了合同约定的购房款中的绝大部分款项并对房屋进行了实际的管理使用，这些事实是否意味着原告就取得了涉案房屋的所有权。我国物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产物权的登记生效及登记公示公信原则决定了不动产所有权在尚未办理房屋产权过户登记之前，不发生转移，本案原告在未办理产权过户登记前其对涉案房屋只是享有期待所有权，期待所有权性质上仍是债权，并不能对抗作为物权的抵押权。原告与被告张立斌、胡春丽的受托人王祥就涉案房屋签订《房屋买卖合同》的时间是2015年12月22日，而涉案房屋早在此前的2012年2月23日就作为了被告张立斌、胡春丽向被告工行昆明南屏支行贷款的抵押担保物并办理了抵押登记手续，我国物权法第一百八十七条规定，不动产抵押的应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。被告工行昆明南屏支行享有涉案房屋的抵押权，抵押权是担保物权的一种，而抵押权指的是在债务人不履行债务时，债权人有权以抵押财产折价或者以拍卖、变卖抵押财产的价款优先受偿。本案涉案房屋抵押时办理了抵押登记，登记的公示性决定了任何欲与涉案房屋为标的物发生民事法律关系的人都可以通过查询公示档案知晓涉案房屋上所负的瑕疵和负担，以决定是否进行交易，不动产的公示性也是对交易风险的预先保护。本案抵押登记在前，原告购房在后，原告在不对涉案房屋进行充分了解的情况下就欲购买房屋，其具有疏忽大意的过错。虽然涉案房屋抵押期间，房屋的所有权仍属被告张立斌、胡春丽所有，作为所有权人，两被告是可以处分其所有的房产，但因房屋设置了抵押权，抵押权的设定是为了保障债权人债权得以实现，抵押权也是对所有权处分的一种限制。我国物权法第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案被告张立斌、胡春丽出卖设定了抵押权的涉案房屋事先并未征得作为抵押权人的被告工行昆明南屏支行的同意。原告支付的购房款也未交付给抵押权人。原告与被告张立斌、胡春丽之间就涉案房屋发生的买卖合同关系对被告工行昆明南屏支行不发生法律效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条规定：“抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。”因此，根据物权法及相关法律的规定，本案涉案房屋虽然已经由所有权人被告张立斌、胡春丽出卖给原告，但因涉案房屋在出卖前已设立了抵押权，而作为抵押权人的原告工行昆明南屏支行在其债权未得到实现的情况下，依法享有实际抵押权的权利，本院据此对涉案房屋的执行不违反法律规定，原告以其与对被告张立斌、胡春丽享有的合同债权排除被告工行昆明南屏支行享有的作为物权的抵押权的实现不符合法律规定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告张凤的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张凤承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  贾 军人民陪审员  王天慧人民陪审员  余小兵二〇一九年十二月二十四日书 记 员  罗娅琼