北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民再7号原审原告：杨文华，男，1968年4月28日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘定玉，北京睦湃律师事务所律师。委托诉讼代理人：衣海宾，北京睦湃律师事务所实习律师。原审被告：北京恒远基业房地产开发有限公司，住所地北京市西城区安德路**。法定代表人：张辉，执行董事。委托诉讼代理人：姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙湘，女，该公司职员，住北京市朝阳区。第三人：王志刚，男，1974年11月27日出生，住北京市海淀区。原审原告杨文华与原审被告北京恒远基业房地产开发有限公司（以下简称恒远基业公司）、本案追加第三人王志刚商品房买卖合同纠纷一案，本院（2010）海民初字第13999号民事调解书已发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月16日做出的（2018）京0108民监11号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告杨文华的委托诉讼代理人刘定玉、衣海宾，原审被告恒远基业公司委托诉讼代理人姜伏波、孙湘，本案追加第三人王志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨文华称：1.判令恒远基业公司立即为杨文华开具购房全额发票；2.判令恒远基业公司立即为杨文华办理北京市海淀区车公庄西路x号紫苑阁x层x号商品房《房屋所有权证》；3.所有诉讼费用由恒远基业公司承担。事实与理由：2003年6月6日，杨文华与恒远基业公司签订《商品房买卖合同》，约定杨文华购买恒远基业公司开发的紫苑阁x层x号房屋（以下称涉案房屋），房屋总价款1439152元。合同附件四约定：签订合同当日交付房款289152元（含定金），合同签署30日内缴清剩余房款1150000元。后因恒远基业公司不再负责涉案房屋的精装修，双方签订补充协议变更房屋总价款为1206925元。2003年6月10日，该合同在房管部门办理了网签备案登记手续。2003年7月18日，杨文华与工商银行签订《个人购房借款合同》，向工商银行借款960000元。同日，该笔款项支付至恒远基业公司名下账户。杨文华自2003年8月开始偿还按揭贷款至今，至2019年12月18日已偿还贷款1038529.71元，目前尚余贷款本息455439.6元。双方通过债权债务抵偿的方式已经支付，恒远基业公司对此认可。2005年12月，杨文华入住后，交纳了物业费和水电费，安装了固定电话，进行了装修。恒远基业公司至今未给杨文华办理涉案房屋的产权证书，也未出具全额房款发票，杨文华于2010年5月起诉过恒远基业公司要求办理涉案房屋产权证书和出具全额房款发票。至于第三人王志刚，我方认为王志刚并非本案房屋权利人。王志刚本人陈述其在2006年9月23日与恒远基业公司签订买卖合同，约定支付首付款439152元，剩余房款1000000元用贷款支付。之后王志刚在办理备案时已经发现本案房屋已经备案给了杨文华。王志刚没有按约定办理房屋贷款，其所述首付款支付并无银行转账或汇款凭证。王志刚在明知本案房屋已经网签备案给杨文华的情况下，仍继续与恒远基业公司履行买卖合同，其明显具有恶意。综上，杨文华是涉案房屋的真实买受人，已经向恒远基业公司支付了全部房款，恒远基业公司应该为杨文华办理房屋产权证书，并向杨文华开具全额购房款发票。恒远基业公司辩称，我同意杨文华的诉讼请求，同意给杨文华开具发票，但由于客观原因无法开具发票。2006年4月至5月恒远基业公司发生股权转让。2006年6月以后，因股权转让纠纷，新老股东针对逸升轩的合作中止。2006年9月23日恒远基业公司（老股东）冒用法人身份使用恒远基业公司已经废止效力的印章，冒用恒远基业公司名义与王志刚签订x号房屋商品房买卖合同，王志刚向老股东个人支付了购房款首付款。老股东明知涉案房屋已经出售给杨文华进行了备案登记，且未经恒远基业公司准许即以公司名义对外签订协议以及收取款项，明显具有主观恶意。未经新恒远基业公司授权的个人行为亦不能视为公司行为。2009年7月23日，王志刚与新恒远基业公司代理人孙鹏取得联系，签订补充协议，并形成有效调解书。但是调解书形成前，孙鹏作为新恒远代理人不了解未交接的逸升轩项目情况，王志刚在明知杨文华已经购房在先已经办理了备案登记的事实，不向新恒远基业公司说明具有主观恶意，隐瞒事实达成的补充协议并形成了调解书，应视为无效。孙鹏曾与王志刚调解但无果，具体处理过程孙鹏未向公司汇报。故我公司同意为杨文华出具全额发票办理房屋产权证。王志刚述称，我于2006年9月23日与恒远基业公司签订商品房买卖合同（合同编号xxxxxx2），2006年10月10日支付首付款并办理了入住手续，此后交纳了住房专项维修基金。入住至今，一只交纳物业费。我从购房后一直催促恒远基业公司继续履行合同，为王志刚办理房屋所有权证，经多次与恒远基业公司交涉，恒远基业公司承认当初为了贷款，与杨文华签订虚假合同并登记，恒远基业公司决定以诉讼方式解除杨文华的登记，并承诺为我尽快完成备案登记办理产权证且当时签署了《补充协议》。恒远基业公司提议在海淀法院对《补充协议》进行调解确认。故我与恒远基业公司形成了（2009）海民初字第19076号民事调解书。杨文华至今无法提供购房期间个人资金往来证明，亦证明其非真实购房人。对于上述事实贵院（2011）海民监字第2号裁定中亦进行了确认。我已经完成正常购房人的行为，签订合同、支付首付款、入住、积极要求开发商办理产权证等相关手续，且合法实际入住在涉案房屋。因此请求法院驳回杨文华的诉讼请求。杨文华向本院起诉请求：要求被告立即为我开具购房款全额发票、立即为我办理北京市海淀区车公庄西路x号（紫苑阁）x层x号商品房的房屋所有权证；诉讼费用由被告承担。本院原审审理过程中，原审经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议。本院原审调解书：一、北京恒远基业房地产开发有限公司于本调解书生效后七日内为杨文华开具购房款全额发票；二、北京恒远基业房地产开发有限公司于本调解书生效后三十日内协助杨文华办理北京市海淀区车公庄西路x号院x号楼（紫苑阁）x层x号房屋所有权证。本院再审认定案件事实如下：2003年6月6日，恒远基业公司（老股东）与杨文华签订《北京市商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxx1），约定恒远基业公司将北京市海淀区车公庄西路x号院x号楼紫苑阁x号房屋一套售予杨文华。2003年6月10日，杨文华在海淀区建委办理房屋预售登记备案手续。2003年6月28日，杨文华以债券债务抵付的方式缴付246925元首付款，当日恒远基业公司为其开具首付款发票。庭审中，据杨文华称该房屋系债务抵偿所得，恒远基业公司欠北京银辰房地产有限公司（现更名为北京银辰置业投资管理有限公司，以下简称银辰公司）2000万元债务，银辰公司即向其股东（包括杨文华）募集资金。1999年11月，杨文华出借银辰房地产公司25万元借款，签订借款合同后以现金给付，至2003年该笔借款连本带息已达至32万元左右。故恒远基业公司与其口头商议以涉案房屋向其抵偿债务，涉案房屋首付款即为抵偿借款。2003年7月18日，杨文华与中国工商银行签订《个人购房借款合同》，杨文华向银行贷款96万元，银行将96万元以杨文华名义将贷款一次划入恒远基业公司账户，交齐剩余房款。庭审中，恒远基业公司对此予以确认，其称其公司已收到杨文华全额购房款。后由于房屋迟延交付，双方口头约定了违约金。从2003年6月到2005年底，恒远基业公司（老股东）开始用迟延交房的违约金替杨文华支付房贷。交房后，2005年年底至2008年7月，由恒远基业公司对外将房屋出租，将房屋租金用于偿还贷款，杨文华称其没有收到过租金，对外出租情况杨文华亦无证据佐证，2006年3月到4月恒远基业公司发生股东变更，恒远基业公司（老股东）不再支付租金，杨文华开始自己偿还银行贷款至今。2006年3月24日，北京翰峰置业有限责任公司（以下简称翰峰公司）与恒远基业公司全体股东（包括端华庭、杨海涌、蒋乃昌、杨立英、马淑英，以下简称老股东）签订《股权转让协议》。五个老股东同意将恒远基业公司持有的100%股权转让给翰峰公司，使其持有恒远基业公司当时开发的“安德鲁”房产项目。同时，股权转让协议还载明，老股东在转让协议之前发生的债权、债务由老股东自己负责，并移交了恒远基业公司当时的全部印鉴、银行账户、财务资料、工商税务登记资料、所属“安德鲁”项目的原始资料、其他以恒远基业公司名义签订的相关法律文件的原件以及恒远基业公司的债权、债务清单。新股东翰峰公司在协议中要求恒远基业公司（老股东）不得与第三方签订任何协议，否则后果由老股东承担。但又约定除“安德鲁”项目以外的所有项目开发权、产权及各项法律责任均由老股东所有及承担，即老股东享有本案涉案房产项目“逸升轩”楼盘的开发权、产权并对各项法律责任负责。2006年9月23日，恒远基业公司（老股东）与王志刚签订《北京市商品房买卖合同》（合同编号：xxxxxx2），恒远基业公司又将517号房屋售予王志刚。王志刚缴付了439152元首付款并收到恒远基业公司（老股东）为其开具的首付款发票。2006年10月26日，王志刚办理了入住手续，并实际居住至今。据王志刚称，入住后其一直催促恒远基业公司为其办理房屋所有权证，但恒远基业公司未予办理，后经王志刚去房管局查询，涉案房屋已经在杨文华名下备案。2009年7月23日，王志刚找到恒远基业公司（新股东），与其签订《补充协议》约定恒远基业公司无权要求王志刚腾房，并在规定时间内为王志刚办理网上签约登记和房屋所有权证。并于恒远基业公司在我院达成（2009）海民初字第19076号民事调解书，对《补充协议》确认合法有效。王志刚称，其现在尚欠恒远基业公司100万元购房款，但恒远基业公司无人接收剩余房款。王志刚签订购房合同后，将购房首付款交至恒远基业公司，且由恒远基业公司出具了首付款发票，该发票上使用的恒远基业公司合同章，在本案再审审理中，经恒远基业公司申请，请求法院对“北京恒远基业房地产开发有限公司合同专用章”与同期“北京恒远基业房地产开发有限公司合同专用章”的同一性进行鉴定。经中天司法鉴定中心司法鉴定意见书认定：“检材发票中‘北京恒远基业房地产开发有限公司财务专用章’印文与样品印文不是同一枚印章所盖印”。上述事实，有《北京市商品房买卖合同》，首付款发票，银行流水、补充协议、股权转让协议、《司法鉴定意见书》等证据在案佐证。本院再审认为，本案的争议焦点系谁是真实购房人。2003年6月和2006年9月，恒远基业公司分别与杨文华和王志刚就诉争房屋签订两份《北京市商品房买卖合同》，杨文华的《北京市商品房购房合同》并做了网上备案登记。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十三条的规定：“出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。”现王志刚已经在交纳房屋首付款后实际占有使用并装修了诉争房屋，应该确认王志刚为房屋买卖合同的买受人。杨文华虽主张其以债权拆抵了首付房款且又以相应租金偿还后期购房的房屋贷款，但上述事实杨文华除提供了借款合同外，无其它相关证据佐证，比如银辰公司向林伟借款，所借款项在银辰公司账面上的体现，以及银辰公司与恒远基业公司之间的债权债务关系如何转化为杨文华相应首付款等证据。并且杨文华自购房屋后，对自购房屋没有任何使用和房屋管理，有违常理。故杨文华坚持其系真实买房人的请求本院无法采信。在本院确认了王志刚是房屋履行合同的买受人后，杨文华因与恒远基业公司签订的商品房买卖合同，属于恒远基业公司一房两卖，应属于违约，其应承担违约责任，杨文华可向恒远基业公司另行主张。据此杨文华请求人民法院支持由恒远基业公司为其出具房屋全额发票并为其办理房屋所有权证的诉讼请求，应予驳回。现王志刚尚欠付恒远基业公司房款100万元，由本院提存。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、撤销本院（2010）海民初字第13999号民事调解书；二、驳回杨文华的全部诉讼请求。案件受理费70元，由杨文华负担（已交纳35元，剩余受理费在本判决生效后7之日交纳。）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  陈争争人民陪审员  闫 洪人民陪审员  陈萍芳二〇一九年十二月三十日书 记 员  白雪晴