山东省高唐县人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁1526民初698号原告：李中元，男，汉族，1963年5月10日出生，户籍地山东省高唐县，现住山东省高唐县。原告：孙洪岩，男，汉族，1969年3月18日出生，户籍地山东省高唐县，现住山东省高唐县。两原告委托诉讼代理人：朱司贞，山东泽鲁律师事务所律师。被告：王登祥，男，汉族，1957年6月24日出生，住山东省高唐县。委托诉讼代理人：王凤燕，高唐姜店法律服务所法律工作者。被告：高唐县鲁西农机汽车商城置业有限公司，住所地：山东省高唐县金城路东首。法定代表人：李为宗，该公司执行董事。第三人：杨桂勇，男，汉族，1973年1月6日出生，户籍地山东省高唐县，现住山东省高唐县。原告李中元、孙洪岩与被告王登祥、高唐县鲁西农机汽车商城置业有限公司（以下称农机商城）、第三人杨桂勇确认合同无效纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，适用简易程序，因本案存在不宜适用简易程序的情形，本院于2019年6月10日作出（2019）鲁1526民初698号之一民事裁定书，裁定本案转为普通程序。原告于2019年3月27日申请撤回对农机商城的起诉，本院未予准许。因原告先期提起了房屋登记行政纠纷，为实质性解决争议，保障裁判统一，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国行政诉讼法＞的解释》第一百三十八条之规定，本院于2019年11月25日决定在审理原告李中元、孙洪岩诉被告高唐县自然资源和规划局、第三人王登祥、杨桂勇、农机商城房屋行政登记纠纷一案中，一并审理原告李中元、孙洪岩与被告王登祥、农机商城、第三人杨桂勇确认合同无效纠纷一案，并于2019年4月15日、9月5日、12月10日公开开庭审理了本案。被告农机商城经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。李中元、孙洪岩向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认两被告于2011年12月9日签订的编号GF2000-0171商品房买卖合同无效；2、依法判决确认位于高唐县归原告李中元所有，201室归原告孙洪岩所有；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年山东中信建工集团有限公司（以下称中信集团）承建了农机商城5#商住楼建设项目，第三人杨桂勇（又名杨**）以中信集团项目经理身份实为个人承包方式承揽了该工程。两原告为杨桂勇带料施工，分别为涂料工程和抹水泥墙工程。该工程验收交工后，经农机商城、杨桂勇和两原告协商，将该工程的部分住宅抵顶了工程款，其中李中元的200000元施工费及涂料款用农机商城当时编号为13号楼8单元101室后编号为13幢107号房一层作抵，孙洪岩的227400元施工费及料物用农机商城当时编号为13号楼8单元201室后编号为13幢107号房二层作抵。农机商城将入户钥匙交给杨桂勇，杨桂勇分别于2010年7月20日、2011年10月13日向两原告发放了入户钥匙，至此原告住在该房屋内已达八年，由于农机商城下落不明，至今未能登记颁证。然而被告王登祥与农机商城恶意串通，于2011年12月9日签订编号为GF2000-0171的《商品房买卖合同》，其依据为用107房抵顶所欠王登祥工程款200300元。为完善手续，两被告补签了商品房买卖合同，王登祥利用职务之便取得了不动产登记证书。被告王登祥于2018年10月24日持证将两原告诉至法院，要求判令原告办理房屋。原告认为，两被告签订的《商品房买卖合同》纯属虚构事实，故意恶意串通且严重侵犯两原告的所有权。请求人民法院依法判决。被告王登祥辩称，原告所诉不实，事实是中信集团承揽了农机商城烂尾楼工程，答辩人作为实际施工人与农机商城签订了《施工协议》，约定总建筑面积3802.30平方米，以每平方米1240元价格以楼房抵顶工程款。后答辩人将部分工程分包给杨桂勇。该工程施工完毕后，答辩人于2012年3月22日签订《补充协议》，以工程款抵顶914平方米楼房，农机商城将13幢106、107、108、109、304、305、306号楼房抵顶给了答辩人，并于2013年12月10日签订商品房买卖合同，确定了抵顶房屋的房号和价款，此后该公司将楼房交付答辩人，涉案楼房归答辩人所有。后答辩人将108、109、306号房转让给岳伟，将106、304、305号房抵顶了杨桂勇的工程款，将107号房留作自用。因此，该房屋为合法取得，并非原告所称的答辩人与农机商城恶意串通。两原告系非法占有，是因为杨桂勇欠其工程款，强行搬入涉案楼房。两原告无任何证据证明其与涉案楼房具有法律上的利害关系，不具有原告主体资格。请求人民法院驳回其诉求。被告农机商城未答辩。第三人杨桂勇述称，我承包农机商城的时候王登祥不是不动产登记局的负责人，他是土管局行政大厅的主任，是他给我牵线的本工程，并承诺给他10万元的好处费。建设局、质检站、监理公司都不认识他，中信公司授权的是我，不是王登祥。原告提交了以下证据：证据一、杨**提供的单位工程质量竣工验收记录，拟证明1、本案涉案工程的存在；2、建设单位为农机商城，施工单位中信集团；3、白善才同志是项目负责人；4、涉案工程的开工日期为2003年6月18日，竣工2009年11月30日。证据二、中信集团出具的证明，拟证明杨**于2009年7月承包的中信集团总承包的农机商城五号楼建设工程项目，并兼中信集团的该项目经理。证据三、中信集团和杨**于2010年6月2日共同出具给银行的证明，拟证明2010年6月20日农机商城的全部工程款已同施工人承包方结算清楚，中信集团和杨**共同签字。证据四、收到条，事实是原告李中元承包的杨**承包下来的工程，李中元干的活是内墙涂料等共计20万元，杨**以承包中信集团总承包的工程后，没有钱支付给李中元，就用13号楼8单元101室抵给了李中元，时间是2011年10月11日，经手人是杨**和杨磊，这份证据是李中元提供的。证据五、收到条，事实孙洪岩承包的杨**承包下来的工程为杨**磨的水泥墙共折合工程款227480元，杨**没有工程款支付，便以农机商城13号楼8单元201室顶给了孙洪岩，顶款时间是2010年7月20日。证据六、入户钥匙拍照件，拟证明杨**于2011年10月13日将入户钥匙交付李中元。证据七、入户钥匙拍照件，拟证明杨**于2010年7月20日发给的孙洪岩的入户钥匙，为合法入住。证据八、物业费收取明细，拟证明2013年至2018年7月李中元缴纳的涉案房屋的物业费从未间断，按时交纳物业费，并没有任何争议，而且长期居住。证据九、物业费收取明细，拟证明孙洪岩入住八年头，2014年-2018年7月交纳的物业费，并没有任何争议，而且长期居住。证据十、鲁西农机汽车商城施工协议，拟证明发包人为农机商城，签名胡涛，承包人中信集团，签名王登祥。特别说明因承包项目的杨**与该工程的监理部门有过过节，怕承包不上该工程的阻力，委托王登祥在协议上签的字，中信集团确实不认识王登祥，王登祥当时还在职工作，王登祥是2017年6月17日办理退休。证据十一、王登祥的商品房买卖合同，特别说明王登祥利用职务的便利制造的假合同，200300元楼房款并非王登祥购买，王登祥自称以楼顶承包工程款200300元纯属虚构。王登祥并没有支付楼房200300元对价，这份商品房买卖协议无效。证据十二、农机商城虚假收据，特别说明此收据并非发票，注明的顶的工程款纯属虚构，王登祥并没有承包涉案工程，票面额200300元工程款并无此事，是王登祥与农机商城恶意串通，故意侵占两原告的居住权、使用权、所有权。王登祥所谓交款200300元是在两原告实际居住后的第三个年头捏造的，是两原告居住之后。证据十三、完税证明一份，拟证明王登祥以虚假的200300元顶楼款，进一步合法化，他交纳的完税时间是2018年5月9日，此时两原告已实际居住分别为8年、9年。证据十四、高唐县国土资源局非税收发票一张，拟证明王登祥进一步制造购楼的假象，在缴纳了550元不动产登记费，办理了不动产登记证，交款时间是2018年5月17日，此时两原告已实际居住涉案楼房分别为8年、9年。证据十五、王登祥的房地产登记信息，拟证明王登祥同农机商城恶意串通好，做好前期完善的以楼顶工程款虚构事实之后开始运作办理产权登记，特别提出这份不动产权利及其他事项登记信息全是虚构的，不存在、伪造的、无效的。证据十六、王登祥的不动产登记询问表一份，证明王登祥又与高唐县鱼丘湖街道办事处恶意串通，制造虚假登记信息，以非法手段领取不动产登记证书，特别说明鱼邱湖街道办主体不合格，且严重行政违法、乱作为、乱用权力，损害了两原告的合法权利，该证据无效。被告王登祥质证认为，对竣工验收记录表真实性无异议，涉案工程的确为2003年6月份开工，白善才只是主体部分的施工负责人，工程主体完成后因没人承包建设造成工程烂尾楼，2009年7月6日被告王登祥承包了该工程的内、外装工程。对2018年11月9日的证明真实性有异议，该证明没有出证人的签字，不符合证据形式要件。承包工程应当签订工程承包合同以及建筑公司出具委托书，而不是出具证明陈述承包工程的事实，该证据不符合常理也不符合客观事实；对2010年6月2日证明内容有异议，承包工程需要签订承包合同，该证明无法证实杨**为该工程的承包人。对证据4、5有异议，该证据只能说明两原告与第三人之间存在债权、债务关系，不能说明原告对涉案房屋享有所有权。对证据6、7有异议，该钥匙是不是原始用品这个不清楚，但是仅有钥匙也不能证明两原告享有涉案房产的所有权。对证据8、9有异议，因为两原告交物业费的行为只能说明原告对涉案房屋有使用权，而不能说明两原告对涉案房屋有所有权，从原告提交的证据9明显可以看出谁使用房屋谁交物业费，物业费单据就记载谁的名字，所以说原告主张其对涉案房屋享有所有权的诉求不成立。对证据10-15真实性均无异议，该组证据能证明涉案楼房归王登祥所有，不能证明原告主张的恶意串通的事实，恶意串通需要经法定程序由人民法院审理认定，而不是靠原告主观臆断来推测，原告只是在推断、陈述，没有证据证明被告利用职务便利取得房屋所有权。对证据16说明一下，对办理不动产证的真实性无异议，但是鱼邱湖办事处盖章为政府行为，因农机商城开发商离开高唐，无法办理房产登记，该小区业主多次向政府反映后县政府、土管、房管、法院等七个单位召开会议，决定让鱼邱湖办事处代开发商加盖公章，资料齐全符合条件的给予办理不动产登记，并不是原告主张的恶意串通。被告王登祥提交甲方为农机商城、乙方为王登祥、签订时间为2012年3月22日的《补充协议》一份，内容为：双方共同计算结果为3976.71平方米，工程总造价为1133362.35元，抵顶楼房面积为914平方米。第三人杨桂勇质证认为，我承包活的依据是公司委托书、税收证明、建设局备案资料一套，证明活是我干的。当时王登祥是土管局行政大厅的主任，根本无法承包工程。该工程是王登祥给我介绍的，当初答应给他10万元介绍费。当时监理公司是高唐县监理公司，经理是董立华，我与董立华在二建公司时有矛盾，委托王登祥与农机商城签的合同，是因为怕监理公司出难题，后期施工、干活的工人，都是我自己的工人，其中包括孙洪岩、李中元，除农机商城的合同是王登祥签字以外，所有的备案、发票、公司委托项目经理都是我自己的。对被告王登祥提交的《补充协议》不知情。本院调取了（2018）鲁1526民初3200号案卷中询问王登祥、孙洪岩、李中元、杨桂勇笔录，王登祥称：我通过张自庚（农机商城项目经理）揽下农机商城的烂尾楼工程，又包给了杨**，杨**借用中信集团资质，我代表中信集团与农机商城签了合同，具体施工是杨**组织的。当时我和杨**约定给我留一个132平方米的门头就行，没说具体留哪个门头，其余的杨**有权处理。除了106、107，其余的都卖出去了，106杨**上卷帘门了，107没上，所以我认为107是给我的，但是没约定，也没给我钥匙。我和农机商城签的合同上楼房价值200300元，就是用工程款抵顶的。我和农机商城进行结算，结算后，双方商定用13号楼106、107、108、109、304、305、306号楼房抵顶工程款，其中106、107、304、305号楼房是我与农机商城签订的商品房买卖合同。李中元、孙洪岩称，对王登祥逾期举证不认可。杨桂勇称，因为我与监理公司经理有矛盾，不想让其知道是我承包的工程，所以，由王登祥代表中信集团在施工协议上签名。当时我们口头约定给王登祥10万元介绍费，因为卖出的抵顶工程款的楼房大约四、五万的尾款给了王登祥，我认为就是给他的报酬了，剩余部分他没找我要，直到去年（2017年）他找到我给我要楼。对上述证据，原告李中元、孙洪岩、被告王登祥、第三人杨桂勇均无异议。经审查，本院认为，原告提交的证据1、10、11、12、13、14、15、16，本院调取的询问王登祥、孙洪岩、李中元、杨桂勇笔录，各方均无异议，本院予以确认。原告提交的证据2、3虽然不符合证据形式，但中信集团作为施工单位，对于该项目经理是谁显然最具发言权，该证据与本院调取的询问王登祥笔录相印证，本院予以确认。原告提交的证据4、5系第三人杨桂勇的工作人员杨磊出具的收据，杨桂勇本人也在收据上签名，能够证实杨桂勇分别与李中元、孙洪岩达成了以楼房抵顶物料款或者工程款的协议，证据6、7能够证明第三人杨桂勇将涉案楼房的入户钥匙交付原告的事实，证据8能够证明十层东李中元自2015年7月以来缴纳物业费的事实，本院确认为有效证据。被告提交的《补充协议》，能够证实王登祥与农机商城结算的事实，亦属有效证据。原告提交的证据9，无法证实其主张，其虽然庭后补充提交了《房屋租赁合同》，但根据庭审笔录，孙洪岩庭审中陈述与贺同录无租赁合同，因此对该证据及补充提交的《房屋租赁合同》，本院不予认可。经审理查明：被告王登祥系高唐县自然资源和规划局工作人员，第三人杨桂勇又名杨**，常年挂靠有资质的建筑公司承揽建设工程。2009年7月，王登祥将农机商城沿街5#楼工程介绍给杨桂勇，杨桂勇借用中信集团资质承揽了该工程，双方商定由杨桂勇向王登祥支付介绍费，王登祥称介绍费即为132平方米的门头楼一处，杨桂勇称介绍费为10万元。杨桂勇承揽该工程后，即组织人员进行施工，原告李中元承揽了其中刷涂料劳务，原告孙洪岩承揽了其中内墙抹灰劳务，后经结算，杨桂勇欠李中元刷涂料物料和劳务费共计200000元，欠孙洪岩内墙抹灰劳务费227480元。该工程于2009年11月30日通过了竣工验收。依照《施工协议》约定，农机商城以楼房抵顶工程款，其中包括13号楼8单元101室和13号楼8单元201室。第三人杨桂勇经与李中元、孙洪岩协商，达成以楼房抵债的口头协议，即以13号楼8单元101室抵顶所欠李中元的刷涂料物料和劳务费200000元，以13号楼8单元201室抵顶所欠孙洪岩的内墙抹灰劳务费227480元。杨桂勇自农机商城处领取了涉案楼房的入户钥匙，并将其交付给原告李中元、孙洪岩。2011年12月9日，王登祥与农机商城签订编号为GF2000-0171的商品房买卖合同，约定王登祥购买农机商城第13幢1-2层107号房，建筑面积共200.30平方米，套内面积177.70平方米，单价为每平方米1000元，价款为200300元，买受人一次性付款，出卖人应当在2013年12月10日前将经综合验收合格的商品房交付买受人。该合同于2014年5月26日在高唐县房地产交易中心办理了预售登记备案。2012年3月22日，王登祥与农机商城签订《补充协议》，约定以914平方米楼房抵顶工程款1133362.35元。2013年某月某日，农机商城向王登祥出具了“预收款13—107”200300元、收款方式为“顶账”的收据。2017年11月8日，高唐县信访工作联席会议办公室召开农机商城确权办证会议，会议确定：因开发企业失联，大证办完后办理分户小证时，按照属地管理的原则，由鱼邱湖街道办代表所涉房产的权利人，代替开发企业在业主办证所需表格上盖章。2018年5月9日，王登祥缴纳契税和印花税6109.20元，于2018年5月17日向原高唐县国土资源局提出不动产登记申请，并缴纳不动产登记费550元。原高唐县国土资源局经审核，于2018年6月15日向王登祥颁发了鲁（2018）高唐县不动产第0001716号不动产产权证书。王登祥于2018年10月31日以李中元、孙洪岩为被告，提起占有排除妨害之诉，要求依法确认李中元、孙洪岩无权占有、使用涉案房产，判令立即停止妨害，搬离涉案房屋。李中元、孙洪岩于2019年1月8日向本院提起行政诉讼，请求本院判决撤销为王登祥登记颁证的房屋登记行为，经本院释明，又于2019年3月7日提起本案诉讼。另查明，13号楼8单元101室和13号楼8单元201室系农机商城在建设阶段为涉案楼房所编房号，楼房竣工后，农机商城将涉案楼房编号为13幢107号。本院认为：原告所诉被告王登祥与农机商城签订的《商品房买卖合同》无效的理由是否成立，以及判断涉案楼房所有权归谁所有的关键是，涉案楼房农机商城和王登祥是否有处分权？本案存在着多个合同法律关系：一是杨桂勇借用中信集团资质与农机商城之间签订的建设工程施工合同，二是本案原告李中元、孙洪岩分别与杨桂勇之间形成的劳务合同，三是杨桂勇与李中元、孙洪岩分别形成的以物抵债协议，四是杨桂勇与王登祥之间的居间合同，五是王登祥与农机商城之间的商品房买卖合同。仔细梳理各个合同的内容，就会发现，被告王登祥与农机商城签订的《商品房买卖合同》无效，原告李宗元、孙洪岩“确认《商品房买卖合同》无效、确认涉案楼房归李中元、孙洪岩所有”的诉求成立。首先，根据《鲁西农机汽车商城施工协议》、中信集团证明以及询问王登祥笔录可知，农机商城沿街5#楼的发包人为农机商城，承包人名义上是中信集团，实为杨桂勇借用中信集团资质承包了该工程，虽然王登祥代表中信集团在协议上签名，但实际施工人为杨桂勇，王登祥并未组织施工，也未提交证据证明除杨桂勇外，还有其他人或单位也进行了施工。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、第二条规定，尽管《施工协议》无效，但在涉案工程通过竣工验收情况下，实际施工人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持，因此，按照《施工协议》第四条“结算标准乙方按建筑面积每平方米285元的价格承包，甲方以1240元/㎡的价格冲抵工程款，由西向东依次排列不得挑选”，杨桂勇和农机商城以楼房冲抵工程款，符合上述规定，也就是说，用以冲抵工程款的楼房的受益人是杨桂勇，而非王登祥。其次，根据原告提交的证据4、5《收到条》，可知杨桂勇与李中元、孙洪岩之间，存在着以刷涂料、内墙抹灰为劳务内容的劳务合同，以及涉案的农机商城沿街5#楼已于2009年11月30日通过竣工验收后，杨桂勇取得楼房处置权的前提下，分别于2010年7月20日、2011年10月11日以交付钥匙方式将涉案楼房交付给原告以抵顶物料及劳务费的以物抵债协议，上述协议，并不违反相关法律规定。再次，杨桂勇与王登祥之间因介绍工程而形成居间合同法律关系，尽管对于居间合同内容双方各执一词，但无论是王登祥陈述的介绍费为一栋门头房，还是杨桂勇陈述的10万元人民币，都清楚地表明以下事实：1、杨桂勇为农机商城沿街5#楼工程实际施工人；2、《施工协议》中约定用以冲抵工程款的楼房由杨桂勇支配，无论是农机商城还是王登祥，均无处分的权利；3、王登祥自认以涉案楼房作为介绍费仅为其主观猜测，证明居间报酬并非是涉案楼房，王登祥利用与农机商城项目部经理张自庚熟悉的条件，以及代表中信集团签订《施工协议》的身份，与农机商城签订《商品房买卖合同》，以涉案楼房作为居间报酬进而以抵顶工程款名义对涉案楼房进行了交易的行为违反居间合同约定。最后，根据《施工协议》第九条“乙方所售楼房过程中，甲方只负责提供相关手续”的约定，农机商城已丧失对抵债楼房的控制权和处分权，仅仅负有“提供相关手续”的义务。因此，涉案《商品房买卖合同》非真实存在的买卖关系，其仅仅是在《施工协议》项下工程完工，农机商城将冲抵工程款的楼房交付给实际施工人杨桂勇，杨桂勇将用以冲抵工程款的楼房进行处分，与杨桂勇存有楼房买卖合同或者以楼房抵顶债务协议的买受人需要办理相关产权转移手续时，农机商城履行协助义务，为买受人“提供相关手续”。王登祥并非与杨桂勇存在楼房买卖关系抑或以物抵债协议的买受人，农机商城向其“提供相关手续”，违反了《施工协议》约定，属无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，农机商城无处分权情况下处分了他人财产，且未经权利人追认，农机商城也未在订立合同后取得处分权，受让人王登祥在受让涉案楼房时并非善意，因此，农机商城与王登祥签订的《商品房买卖合同》无效。综上，原告指称被告王登祥与农机商城恶意串通，无证据支持，但其“确认被告王登祥与农机商城签订的《商品房买卖合同》无效”的请求成立，本院予以支持。《物权法》第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。对于涉案楼房，原告李中元、孙洪岩具有利害关系，可以请求人民法院确认所有权的归属。如上所述，李中元、孙洪岩自有权处分人杨桂勇处取得涉案楼房，且已支付了合理的对价，完成了对楼房的占有，其对涉案楼房拥有所有权，对其确认涉案楼房归其所有的诉求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第一百零六条之规定，判决如下：一、被告王登祥与被告高唐县鲁西农机汽车商城置业有限公司2011年12月9日签订的编号为GF2000-0171的《商品房买卖合同》无效；二、涉案的位于山东省高唐县金城路东首的高唐县农机汽车商城13幢107号房屋一层归原告李中元所有，二层归原告孙洪岩所有。案件受理费50元，由被告王登祥、高唐县鲁西农机汽车商城置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审 判 长  张士河人民陪审员  倪富强人民陪审员  张孝智二〇一九年十二月二十七日书 记 员  郭 萌