广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0305民初26028号原告：何沛。被告：杨林。原告何沛诉被告杨林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案受理后，依法适用简易程序于2019年12月16日公开开庭进行了审理。原告何沛、被告杨林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠的租金及费用13961元（人民币，下同）（暂计至2019年9月22日直至支付之日止）；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年12月16日，经乐有家地产中介介绍并支付了中介费1350元，原告将位于南山区租给被告，双方签订《房地产租赁合同》，约定：租期为2018年12月23日至2019年12月22日止，为期12个月，租金2700元／月，水电物业费由承租方承担；承租方应及时足额缴纳租金及其它费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分1‰滞纳金，逾期叁天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过1000元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任。合同最后一条补充条款再次明确约定：经承租方与出租方友好协商，若承租方因工作调动或其它原因无法继续承租该房产，出租方同意承租方转租，当找到下任租客时，本合同终止，出租方退还承租方的押金。2019年3月23日起，被告开始拒绝支付租金，亦未履行再次找到下任租客的约定，原告多次催收未果，几经艰难才再次找到下任租客，并且再次支付中介费2650元，根据《合同法》《物权法》的法律规定，现请求法院判令被告立即支付2019年3月23至2019年7月6号租金及物业费9360＋175＝9535元整、滞纳金（暂计至2019年9月22日直至支付之日止）分别为486元、405元、324元、243元、42元，再次出租的中介费2650元，再次出租的实际损失费276元，暂时共计13961元，以维护原告的合法权益。被告辩称：第一，在被告2018年12月23日入住租赁合同所列明承租房屋起，至2019年4月1日搬离的3个月期间，该房屋被多次停水停电，该房屋不具备良好居住条件，不能满足正常居住需要，被告作为租客在生活和精神上不胜其烦，根据租房合同第四条第5款，恳请法院认定被告提出解约并非被告违约。具体事实依据陈述如下：1、2019年2月20日，房屋被人为断水断电，并且水、电的开关被胶水黏住，我们租客无法解决。原告委托物业前来处理，但原告未能和物业达成一致，物业表示水阀被人用胶水黏住，不愿意冒险开阀，建议水务局来换水阀。为了最大限度减少我们租客受停水的影响，我们租客单独和物业多次请求后，物业表示可以冒险进行尝试开阀，并最终成功打开水阀。2、2019年2月25日又发生电阀被人为关闭的情况，严重影响我们的正常工作和生活。3、2019年3月8日，房屋再次发生水电被人为关闭的情况，租客于当晚报警。由于我们只是租客，警察需要原告出面处理，于是打电话给原告，原告解释是因为与5楼的有纠纷导致。警察明确表示纠纷需要原告出面与对方解决，原告未配合出面做笔录。本次被断水直到第二天中午左右才来水，严重影响我们的正常工作和生活。4、2019年3月9日，深圳下大雨，雨水从7楼顶流到六楼A房和F房间里，整个走道全是水。下大雨时雨水会流到六楼的情况之后原告也没有进一步的措施来解决。5、2019年3月9日，原告与房屋全体租客达成协议在问题为解决之前缓交房租。被告之前已按时缴纳2019年3月23日前的每月房租。2019年3月23日，被告根据上述2019年3月9日和原告达成的约定，缓交下月（2019年3月23日至2019年4月22日）房租，以待原告完成约定，彻底解决房屋停水停电的问题。6、2019年3月28日，原告提出要求，关于被人为停水停电事宜，赔偿各租客每人壹佰元整，但租客需立即缴纳之前原告同意缓交的房租，该要求未得到租客同意。7、2019年3月29日，再次发生被断水情况，最终在我们租客多方尝试下，在五金店买了水阀开关终于在晚上11点多把水阀打开。原告不愿意出面处理，并怀疑是我们租客自己断水；同时仍要求所有租客，若不立即补交此前缓交的房租，原告将随时打开房屋门把房屋内被告的物品清走，原告和被告间的矛盾激化。8、鉴于该房屋频繁被人为断水断电，严重影响居住，被告已无心在这种环境下继续在该房屋内居住，遂于2019年3月30日找好另外住处，并于2019年4月1日搬出所承租的该房屋B号房，并于2019年4月2日和原告通过电话和微信通知了原告，希望协商解除合同并要求于2019年4月3日前交接房屋，但未达成协议。之后又通过租房中介与原告协商，原告仍不同意协7商解除合同。9、2019年4月2日，房屋水表水阀被整体卸走，虽然原告已于当日下午解决该问题，但根据原告描述，这是因为其与5楼住户的纠纷，5楼与当日报安监说5楼受漏水影响，水务局于是在2019年4月2日当天因此把水表水阀整体卸走。至此，被告已严重受以上被频繁人为断水断电影响，生活与精力不堪其扰，而且由于原告与他人的纠纷没解决，不排除房屋仍然存在被人为断水断电的可能，被告认为该房屋己不满足合约约定的租客应享有的良好居住条件，无法正常居住，由于原告不同意协商解约与交接，被告根据租房合同第四条第5款，于2019年4月9日正式通过中国邮政EMS邮寄解约通知给原告（EMS后来被原告拒签退回，为保留证据，被告一直保留EMS被退回的原样密封状态）。根据原告与房屋全体租客于2019年3月9日达成的约定以及被告通过租房中介与原告签订的房地产租赁合同，被告暂缓缴纳的2019年3月23日至2019年4月1日的房租可以从被告缴纳的押金里扣除。以上事实均有相关对应的微信聊天语音及文字材料、水电闸被损坏的照片、维修发票等证明，详根据租房合同第四条第5款，“出租方保证有权出租该房产，承租方的正常使用不受第三方的非法干扰和破坏；保证在租赁期间保持该房产始终符合约定的用途，有关设施处于良好的可正常使用状态。”基于以上事实，恳请法院判被告租房合同解约的行为并非违约。第二，因为前述被告解约事实清楚，并非违约，原告以被告不及时足额缴纳租金及其他费用为由没收被告支付原告的押金共5400元的主张不成立，恳请法院予以驳回。第三，原告要求被告支付原告再次出租的中介费2650元与本案没有直接关系，也没有任何法律关系，恳请法院予以驳回。第四，因为前述被告解约事实清楚，并非违约，且被告于2019年4月1日搬出房屋，故被告的房屋租金和物业费等只需要支付至2019年4月1日。2019年3月23日至2019年4月1日共10天的租金900元，及当月物业费50元，共950元从被告支付的押金（押金共5400元）中抵扣，扣除后剩余的押金5400-950=4450元应退还给被告。原告要求的支付至2019年7月6日租金及滞纳金的请求无效且不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月16日，原告（出租方）与被告（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：租赁双方通过经纪方租赁位于深圳市南山区，建筑面积15平方米；租期自2018年12月23日起至2019年12月22日止；租金为每月2700元，承租方应于每月23日前支付当月租金；5400元作为押金，出租方应出具收据；租赁期间，每月的物业管理、电话、煤气、清洁、水电、卫生等杂费，均由承租方支付；合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清第三条第3款所述杂费之日起三日内，将押金退化给承租方（不计算利息）；承租方如有下属行为之一的，出租方有权立即单方解除合同，没收由押金自动转化的定金并有权向承租方进一步追究责任：擅自改变房屋结构和用途、在租赁期届满前单方解除租赁合同等；承租方应及时足额缴纳租金及其他费用，每逾期1日，出租方有权加收拖欠部分千分之一的滞纳金，逾期三天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费登记超过1000元，出租方有权立即单方解除合同，押金自动转化为定金并由出租方没收，并有权向承租方进一步追究责任；如因承租方违约而导致出租方解除合同，或合同租赁期满而又不续租的，承租方应在接到出租方解除合同通知之日或合同期限届满之日起三天内搬出该房产，逾期未搬出，视为承租方放弃出资购置的物品，出租方可单方进行处理；经承租方与出租方友好协商，若承租方因工作调动或其他原因无法继续承租该房产，出租方同意承租方转租，当找到下任租客时，本合同终止，出租方退还承租方的押金；及其他内容。合同签订后，被告向原告支付了2018年1月23日至2019年3月22日期间的租金。为证明从被告入住到其搬离涉案房产期间，涉案房产经常停水停电，原告曾同意被告缓交房租等，被告提交了涉案房产全体租客的微信群聊天记录、相关照片、报警记录等。被告对微信群聊天记录及照片部分予以认可，并表示涉案房产是停过水电，但当天就已经解决，被告曾同意原告缓交租金，但并未同意不支付租金。为证明被告已通知原告解除租赁合同并于2019年4月9日向被告邮寄解约通知，被告提交了原、被告的微信聊天记录及EMS快递详情单（显示邮件于2019年4月18日退回）予以证明。其中微信聊天记录显示：2019年4月2日，被告告知原告“我已于昨日搬出XXXC单元602-B，选择提前终止合同……”。原告表示因被告解约，原告已明确回复需要找到新的租客与原告签订合同才可以解除合同。被告提交物业放行单、搬家订单，以证明被告已于2019年4月1日搬离涉案房产。原告对前述证据的真实性予以确认，但表示按常规物业放行需要业主签字，但原告没有接到通知，被告擅自终止合同，属于根本违约。原告另提交一份房屋租赁合同复印件、增值税普通发票，以证明其将涉案房产重新出租的时间、价格、实际损失及中介费。庭审时，经本院释明，被告将涉案房产的钥匙一把及门禁卡交还原告。原告明确其诉讼请求的租金及费用为：2019年3月23日至2019年7月6日的租金9360元、物业费175元（每月50元），及租金、物业管理费用的滞纳金（以每月欠付的租金和物业管理费为基数，自当月23日起，按照千分之一的标准依次计算至实际支付之日）。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格履行。对于原告要求被告支付2019年3月23日至2019年7月6日期间的租金9360元、物业费175元的诉讼请求。被告于2019年4月1日搬离涉案房产，故2019年4月1日之前的租金、物业管理费被告应予支付。从被告提交的微信群聊天记录可以看出涉案房产自2019年2月起存在多次停水停电的情况，停水停电虽未导致涉案房产不能居住、被告的租赁目的不能实现，但对被告正常使用涉案房产确实造成了很大影响，故被告要求提前解除合同系事出有因。被告虽于2019年4月1日搬离涉案房产，但并未提前通知原告，也未与原告办理交接手续，给原告造成了房屋空置损失；而原告作为出租方，在得知被告已搬离的情况下，亦应及时收回房屋防止损失扩大，故本院根据双方的过错程度和公平原则酌情判令被告再向原告支付一个月的租金，即支付2019年3月23日至2019年4月30日期间的租金共计3510元（2700元/月×1个月9天）。对于原告主张的管理费，被告应支付搬离涉案房产之前即2019年3月23日至2019年4月1日期间的物业管理费，原告主张管理费为每月50元，被告在答辩状亦中确认应支付当月管理费50元，故被告应向原告支付管理费50元。对于被告提出的租赁保证金抵扣租金的问题，被告可另循法律途径解决。对于原告要求被告支付滞纳金及其他损失的诉讼请求，因本案中被告未按时支付租金系因涉案房产停水停电造成，原告对此存在一定的过错，故原告要求被告支付滞纳金、赔偿损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告杨林于本判决生效之日起十日内向原告何沛支付租金3510元、管理费50元；二、驳回原告何沛的其他诉讼请求。案件受理费74.51元，由原告负担55.51元，由被告负担19元。本判决为终审判决。审判员  庞海婷二〇一九年十二月三十一日书记员  袁珍珍附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。第一百二十条当事人输给你放都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。