济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0102民初7846号原告：山东佳驰国际贸易有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：马建勋，执行董事。委托诉讼代理人：杨赟，山东博翰源律师事务所律师。被告：山东师范大学，住所地济南市。法定代表人：唐波，校长。委托诉讼代理人：靳峰、段淑文，均为山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告山东佳驰国际贸易有限公司（以下简称佳驰公司）与被告山东师范大学房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告佳驰公司的委托诉讼代理人杨赟，被告山东师范大学的委托诉讼代理人段淑文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佳驰公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还剩余房屋租金(或使用费)及利息，并赔偿原告损失，共计887552.64元;2、诉讼费用由被告负担。庭审中，佳驰公司当庭明确第1项诉讼请求为：请求判令被告退还剩余房屋租金（或使用费）及利息共30万元，并赔偿原告损失587552.64元，共计887552.64元。其中，剩余房屋租金（或使用费）及利息30万元具体包括：（1）退还2017年4月20日至2017年8月14日期间涉案房屋中区1000平方米（素耕餐厅和大智学校承租的房屋面积）已缴纳租金18.75万元；（2）退还2017年4月20日至2017年8月14日期间北区二层620平方米（济南富侨商务服务有限公司承租的房屋面积）的停租损失10万元；（3）利息损失以28.75万元为基数，自2017年4月20日起计算至判决生效之日止，按银行同期贷款利率计算。损失587552.64元具体包括：（1）（2018）鲁01民终8594号民事判决书认定的损失287842.20元；（2）（2019）鲁01民终2026号民事判决书中认定的损失299710.44元。事实与理由：2016年11月10日，原告佳驰公司与被告山东师范大学签订了房屋租赁合同一份，约定自2016年8月15日至2019年8月14日原告租用被告涉案房屋。在原告全额交纳第一年度租金后，被告却于2017年4月20日书面告知原告，要求原告于当月月底前腾空房屋。后原告要求被告将剩余房租或使用费退还原告，被告拒绝退还，为维护原告合法权益，诉至法院，望判如所请。被告山东师范大学辩称：1、根据原告的陈述，涉案房屋部分2017年4月份归还，但根据原告与被告之间签订的房屋租赁合同，房屋是整体出租、整体支付租金、整体归还，并不存在分开按比例归还、按比例退还租金或房屋占用费。2、对于原告所主张的287842.2元和299710.44元是原告违反与被告签订的租赁合同约定擅自转租给轮库公司和宠物医院，生效判决书中已经认定原告作为涉案房屋的出租人，将违章建筑转租给他人，且在转租时以书面形式就涉案房屋状况向轮库公司承诺，应对合同无效负主要责任。在2017年4月20日，被告向原告发出的告知书可以体现原告对被告的转租行为提出异议，并要求其立即搬离，原告未及时搬离的法律后果应当由原告自行承担。原告没有转租权，因转租引起的法律后果，应当自行承担。3、根据租赁合同第十条第3款第4项规定，因政府行为导致合同终止，双方互不承担责任。4、原告在2017年7月份仍在产生水费，在2017年8月份仍在产生电费，结合生效判决书认定的宠物医院于2017年7月归还钥匙给轮库公司，足以证明原告未按时归还涉案房屋，原告所主张的房屋租金损失无权要求被告返还，且原告与他人的经济纠纷与被告没有任何关联性，被告无须承担任何责任。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月10日，山东师范大学（甲方）与佳驰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于山东师范大学沿历山路体育场主席台以南看台至学校原有仓库用房，从北往南数第11根立柱中间（大智南边界）门头房，约计1600平方米出租给乙方使用，租赁期限自2016年8月15日起至2019年8月14日止。租赁房屋的经营范围：（1）汽车保养维护就相关服务；（2）商务休闲；（3）快餐；（4）教育培训等。租金第一年度为90万元，第二年度为95万元，第三年度为100万元。根据相关生效法律文书认定及结合本案证据情况，上述《房屋租赁合同》系续签，合同签订时山东师范大学已将涉案房屋交付给佳驰公司使用，租赁房屋系位于济南市历下区历山路144-146号建筑物。佳驰公司向山东师范大学支付房屋租金至2017年8月14日。2017年4月19日，济南市历下区文化东路地区城市管理委员会向山东师范大学发出告知书，内容为：贵单位位于历山路144-146号的建筑物属无规划手续的建筑，根据济南市委办公厅、市政府办公厅《关于全面拆除违法建设的通知》（济厅字〔2017〕5号）的文件要求，将对辖区内的无规划手续违法违章建筑物进行拆除，请贵单位于5月5日之前腾空房屋并自行拆除，逾期后将由城市管理执法部门予以强制拆除，拆除费用由贵单位承担。2017年4月20日，山东师范大学资产运营管理办公室向佳驰公司发出告知书，主要内容为：接济南市历下区文化东路地区城市管理委员会告知书，根据相关文件要求，历山路144-146号商租房屋按规定要进行拆除。请于4月30日之前腾空房屋，逾期不交房者，按相关规定执行。佳驰公司接告知书后于次日向各次承租人发出与上述内容基本相同的告知书。2017年6月30日，山东师范大学资产运营管理办公室向佳驰公司发出一份通知，主要内容为：根据相关文件要求，历下区文东城管已于今年4月19日下达告知书，位于历山路**的建筑物属无规划手续的建筑，要限期腾空房屋并予以拆除。按照2016年8月15日双方签署租赁房屋协议第十条款，合同变更和解除第3项（4）款，如因不可抗力或政府行为等原因，致使合同无法履行时，双方互不承担责任，本合同自行终止。为此，贵我双方于2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》，自2017年6月30日自行终止。佳驰公司承租房屋后，将其中的历山路144-2号房屋转租给案外人济南轮库汽车服务有限公司（以下简称轮库公司）。因涉案承租房屋需要拆除引发双方纠纷诉至本院，本院（2018）鲁0102民初3998号民事判决以及济南市中级人民法院（2018）鲁01民终8594号民事判决最终判决结果为：轮库公司与佳驰公司于2016年11月17日就济南市历下区历山路114-2号房屋签订的房屋租赁合同无效，佳驰公司向轮库公司返还房屋占有使用费50000元、支付装饰装修损失200869.2元等共计277869.2元（不含一审判决第三项中的利息及佳驰公司应负担的案件受理费、鉴定费）。轮库公司因涉案房屋再次转租及损失等问题，与佳驰公司产生纠纷再次诉至本院，本院（2018）鲁0102民初8812号民事判决以及济南市中级人民法院（2019）鲁01民终2026号民事判决最终判决结果为：佳驰公司向轮库公司支付损失共计290800.44元（不含佳驰公司应负担的案件受理费）。佳驰公司已实际向轮库公司支付上述两次诉讼的过付款共计577794.64元，佳驰公司同意以该数额主张经济损失。2014年6月4日，佳驰公司与济南富侨商务服务有限公司签订《租赁合同》，将济南市历山路144-2号面积约为600平方米的房屋出租给济南富侨商务服务有限公司使用，租期自2014年6月4日起至2024年6月3日止，租赁费用为30万元/年。另查明，2017年12月2日，涉案房屋被相关部门拆除。上述事实，有原被告签订的房屋租赁合同、齐鲁银行企业网银记账凭证和账户交易历史查询单、被告开具的山东省增值税专用发票、（2018）鲁01民终8594号民事判决书、济南市历下区文化东路地区城市管理委员会告知书、山东师范大学资产运营管理办公室告知书及终止合同通知、佳驰公司告知书、涉案房屋图纸、（2019）鲁01民终2026号民事判决书、佳驰公司与济南富侨商务服务有限公司签订的租赁合同、轮库公司开具的收据及齐鲁银行电子回单、（2017）鲁0102民初4584号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，山东师范大学出租的房屋未取得建设工程规划许可证，被城市管理行政部门认定为违法违章建筑物并予以强制拆除，依据上述规定，山东师范大学与佳驰公司于2016年11月10日签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”山东师范大学作为出租方提供的房屋无建设规划许可证系导致合同无效的主要原因，对于合同无效的后果应当承担主要责任。佳驰公司作为承租人长期承租涉案房屋，对涉案房屋状况应为明知，对合同无效亦负有一定责任。据此，本院酌定山东师范大学的过错比例为60%，佳驰公司的过错比例为40%。本案涉案房屋租赁合同签订之前，租赁房屋就存在转租行为，山东师范大学并未提出过异议。本案涉案《房屋租赁合同》签订之后，山东师范大学接到城市管理行政部门告知书后向佳驰公司发出告知书以及终止租赁通知，但两次书面通知均未对佳驰公司的转租行为提出异议，应当视为山东师范大学对佳驰公司的转租行为是明知与默认的。因此，对于山东师范大学提出的“佳驰公司应当自行承担因转租引起的法律后果”抗辩意见，本院不予采信。关于佳驰公司主张的经济损失，（2018）鲁01民终8594号民事判决和（2019）鲁01民终2026号民事判决，明确了佳驰公司应当承担的各项损失的具体数额，且佳驰公司为履行该两份判决确定的义务也实际向轮库公司支付过付款577794.64元，因此山东师范大学应赔偿佳驰公司因转租造成的经济损失346676.78元（577794.64元×60%）。对于佳驰公司主张的退还2017年4月20日至2017年8月14日期间涉案房屋中区1000平方米（素耕餐厅和大智学校承租的房屋面积）已缴纳的租金18.75万元的诉讼请求，因佳驰公司并未提供向素耕餐厅和大智学校转租的合同及履行转租合同的相关证据，也未能提交证据证实于2017年8月14日前将上述房屋交还山东师范大学，因此，佳驰公司的该项主张，依据不足，本院不予支持。对于佳驰公司主张的退还2017年4月20日至2017年8月14日期间北区二层济南富侨商务服务有限公司停租损失10万元的诉讼请求，因佳驰公司与济南富侨商务服务有限公司的租赁合同签订时间在本案涉案《房屋租赁合同》签订时间之前，该转租行为与本案涉案房《房屋租赁合同》无关，且佳驰公司也未能提交证据证实于2017年8月14日前将上述房屋交还山东师范大学，因此对于佳驰公司的该项主张，本院不予支持。据此，佳驰公司基于上述两项诉讼请求为依据的利息损失诉求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告山东师范大学于本判决生效之日起十日内赔偿原告山东佳驰国际贸易有限公司经济损失346676.78元；二、驳回原告山东佳驰国际贸易有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12680元，由原告山东佳驰国际贸易有限公司负担7735元,被告山东师范大学负担4945元。如果未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  綦晓玥人民陪审员  陈 杨人民陪审员  咸维玲二〇一九年十二月二十五日书 记 员  朱秀雪