河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）豫17民终4724号 上诉人（原审被告）：徐峰，女，1972年2月4日出生，汉族，住汝南县。 委托诉讼代理人：扈家齐，河南安澜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王淑涵，女，1995年6月17日出生，汉族，住驻马店市驿城区。 被上诉人（原审原告）：刘俊刚，男，1993年6月30日出生，汉族，住河南省鄢陵县。 二被上诉人委托诉讼代理人：田炳兰，河南忠良律师事务所律师。 上诉人徐峰因与被上诉人王淑涵、刘俊刚房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省驻马店市驿城区人民法院（2019）豫1702民初5537民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐峰及其委托诉讼代理人扈家齐、被上诉人王淑涵、刘俊刚及其委托诉讼代理人田炳兰到庭参加诉讼。现已审理终结。 徐峰上诉请求：1．依法撤销一审判决，改判上诉人退还被上诉人交纳的租金30600元，不服金额为72112元；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人在租赁期间并未有任何违约情形，系被上诉人对市场的误判，导致其无法及时办理办学手续，才寻找借口意图解除合同。在租赁合同中明确约定，在使用期间被上诉人承担该房屋的一切费用，包括交纳物业费、至被上诉人起诉时，仍然未按照约定交纳物业费等费用，对于未缴纳物业费的情况下，物业如何与租赁户商议这应当是物业与租赁户之间的关系，与上诉人无关。即使在被上诉人未交纳物业费、装修保证金的前提下，在物业临时锁门一天的情况下，上诉人也及时联系了物业。证明上诉人已实际行动履行了租赁合同。 王淑涵、刘俊刚答辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 王淑涵、刘俊刚向一审法院起诉请求：1．解除原、被告双方之间的租赁合同；2．被告退还原告租金106800元。 一审法院认定事实：2019年3月11日，原告王淑涵（承租方、乙方）与被告徐峰（房主、甲方）签订租房合同一份，约定：“1．甲方将爱克建国公馆53号楼3单元3楼301-302-303-370-371-372共356平方7间房屋出租给乙方使用。2．租期三年，从2019年3月10日起到2022年3月9日为止。3．第一年租金为106800元”等条款。合同条款中水电费、物业费、燃气费等保证金金额处未填写数额。签订协议后，刘俊刚通过支付宝和现金存款方式共计向原告支付租金106800元。后原告以诉称理由起诉，酿成纠纷。另查明，一、原告提交2019年4月6日原告刘俊刚与被告徐峰短信截图一份，显示：“徐峰：给我多少钱我都忘记了，你算清楚，我这里太忙了，一刻没闲着。把账号给我发一下。刘俊刚：总共给了106800，减去我们承担的14天，一天是292元，总共4088元，还剩102712元，中国银行……，刘俊刚”。原告提交原告王淑涵与被告徐峰微信截图一份，2019年3月29日聊天记录显示：“徐峰：物业我正在协调，今天走之前会办好。王淑涵：没事，姐，这从签合同到现在都20天了，我也是挺急的。徐峰：也怪我把事想简单了，等更改合同的时候我给你们签到20号，我都委托置业顾问了，也和她们领导说了，明天尽快办理”。2019年4月9日聊天记录显示：“王淑涵：姐，我看你把房子也开始出租了，那间房的钥匙还在我这，明天过去我把钥匙给你。房租上周六不是说先打过来一部分，周日再给吗，到现在了，您看能给我们了吗？徐峰：今天一直在忙一刻没闲，和老弟都说好了。王淑涵：嗯嗯，他给我说了”。原告提交以上证据用以证原、被告双方交涉协商情况。二、原告提交手机截屏一份，用以证明被告从2019年4月10日又将店铺对外出租。信息系从58同城上查询到的。被告质证称，4月5日，原、被告双方就已经沟通，双方都找途径将房屋对外出租。所以被告就按照约定对外发布出租信息，以便尽快了解此事。被告同时称，签订合同后只给了一把钥匙属实，其他房屋的钥匙当时是说原告从外地回来以后装修的时候双方一起去结清物业费再领取钥匙。当时给一把钥匙的房屋是朋友委托被告出租的，其他六间房屋的门一直是开着的。据被告了解，物业公司锁过一天门，是因为物业公司发现房间里面有油漆桶，怕丢了就锁门了，经过被告交涉，第二天物业公司就将门打开了。签订合同后到3月20号左右，原告一直没有和被告联系，还在外面贴了转租，被告的朋友看到了以后告诉被告。原告称，期间原告没有贴过条幅，贴条幅是后来双方协商共同出租的时候贴的。 一审法院认为，原告王淑涵与被告徐峰签订租房合同，约定被告将诉争七间房屋租赁给原告方使用，并由原告刘俊刚向被告支付租金，原、被告之间系房屋租赁合同关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。签订合同后，原告依约将第一年租金106800元交给被告。被告将其中一间房屋钥匙交给原告，其余房屋钥匙未及时交接，其后，双方因房屋交接等事项产生争议。原告提交的原、被告之间短信截图及微信截图等证据显示，原、被告双方就房屋交接问题进行了交涉，且原告方确未进场装修并使用租赁房屋；原、被告双方对返还租赁费也进行了协商，但未能履行。本案中，在诉争租赁合同实际未能继续履行的情况下，原告诉请解除原、被告之间的租赁合同，庭审中，被告也同意解除诉争租赁合同，故对原告解除诉争租赁合同的诉讼请求，予以支持。诉讼中，被告抗辩主张原告方存在未依约交纳保证金以及原告因自身原因退租等违约行为，但未提供相关证据加以证明，故不予采纳。法律规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故原告请求被告返还租金，于法有据，应予支持。关于应返还租金数额，依据原告提交的证据，双方曾协商由原告方承担14天租金合计4088元，下余租金为102712元，该租金虽未实际返还，但上述协商内容系双方真实意思表示，对双方仍应具有约束力，一审法院现以102712元支持原告的该项诉讼请求，原告请求超出该数额的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，一审法院判决：一、解除原告王淑涵与被告徐峰于2019年3月11日签订的租房合同。二、限被告徐峰于本判决生效后十日内向原告王淑涵、刘俊刚返还租金102712元。三、驳回原告王淑涵、刘俊刚的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2436元，由原告王淑涵、刘俊刚负担50元，由被告徐峰负担2386元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人徐峰向法庭提供以下证据：1．提交录音光盘和文字材料，用以证明当时物业锁一天门，原因是发现屋里有油漆桶，害怕丢失。第二天就把房门打开了，并不是因为其他原因，物业也并没有阻碍租赁房屋的对外租赁。2．提交上诉人朋友写的证明，用以证明当时房子租给上诉人以后又张贴了招租广告。3．微信截图，用以证明上述两份证据证明的事实。王淑涵、刘俊刚质证意见为：1．该证据与本案没有法律上的关系。2．出具证言的证人应当出庭作证，对证明不予认可。3．该份证据不能证明上述事实。根据双方的诉辩意见及证据本身的证明力，上诉人提供的上述证据不足以证明主张。二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，当事人因房屋租赁合同发生纠纷，根据双方的诉辩意见，本案争议的焦点问题为：案涉房屋租金是否应予退还。根据查明的事实，上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同为有效合同，因双方均同意解除合同，一审法院判决解除双方所签订的房屋租赁合同正确，予以确认。一审在卷有双方提供的微信聊天记录等证据，证明了双方就房屋交接问题进行交涉及解除合同、返还租金进行协商的情况。根据法律规定，因双方已同意解除合同，故上诉人应当向被上诉人返还案涉房屋租金。关于租金的具体数额，根据一审在卷证据，一审法院按照双方自愿协商所确定的租金数额，认定上诉人向被上诉人返还租金102712元并无不当。关于上诉人提出被上诉人未依约交纳保证金及被上诉人自身有违约行为的上诉意见，因上诉人未能提供充分证据予以证实，应承担不利后果。故上诉人的上诉意见不成立，不予支持。 综上所述，上诉人徐峰的上诉请求不能成立，不予支持；一审判决事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1600元，由上诉人徐峰负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭留会 审判员  文德群 审判员  杨振松 二〇一九年十二月二十五日 书记员  邱营峥