安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2019）皖0121民初5322号原告：蔡遵梅，女，1972年8月14日出生，汉族，住安徽省合肥市长丰双凤经济技术开发区。被告：安徽永顺房地产开发集团有限公司，住所地安徽省合肥市长丰双凤经济开发区双凤大道，统一社会信用代码91340121764757767E。诉讼代表人：安徽永顺房地产开发集团有限公司破产管理人安徽汉合律师事务所。负责人：程超。委托诉讼代理人：崔文彬，安徽汉合律师事务所律师。委托诉讼代理人:邬登成，安徽汉合律师事务所实习律师。第三人：中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司，住所地合肥市庐阳区寿春路**，统一社会信用代码91340000711775638A。负责人：鲁振宇。委托诉讼代理人：胡媛，公司员工。委托诉讼代理人：汪长杰，安徽易尚律师事务所律师。原告蔡遵梅诉被告安徽永顺房地产开发集团有限公司（以下简称永顺公司）破产债权确认纠纷一案，第三人中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称长城资产安徽分公司）申请参加本案诉讼。本院于2019年10月18日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡遵梅，被告永顺公司特别授权委托诉讼代理人崔文彬、邬登成，长城资产安徽分公司特别授权委托诉讼代理人胡媛、一般授权委托诉讼代理人汪长杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡遵梅向本院提出诉讼请求：一、判令永顺公司继续履行与蔡遵梅签订的北辰天都8#802室商品房买卖合同，配合并给与蔡遵梅办理该房屋产权证件；二、判令被告承担本案诉讼费等费用。事实与理由：2015年2月14日春节前，永顺公司因欠付4#、8#楼施工单位安徽华嘉建筑工程有限责任公司（夏炳东水电班组）工程款，夏炳东水电班组欠付原告蔡遵梅的爱人花树松（4#、8#楼水电清包班组长）的劳务工资费，四方协定后永顺公司将北辰天都8#802室房屋以918745元出售给蔡遵梅，用以抵扣欠付安徽华嘉建筑工程有限责任公司承建的北辰天都4#、8#楼工程款（即花树松清包劳务费）。案涉房屋尚未办理产权变更登记，永顺公司破产后，原告向永顺公司破产管理人申报债权，管理人不予确认。故向人民法院提起民事诉讼，请求依法支持原告诉讼请求。被告永顺公司辩称，一、原告不是购房消费者，在破产财产分配中不能取得房屋所有权；二、案涉房屋已于2014年3月14日在长城公司设立了在先抵押权，其以房抵债的合同不得对抗长城公司在先具有公示效力的抵押权；三、本案系破产债权确认之诉、原告诉讼继续履行合同并要求过户办证系给付之诉，与本案基本事实不符，请求依法驳回。第三人长城资产安徽分公司辩称，1、按照法律规定，原告应当在债权人会议进行破产债权确认十五日内向法院提出破产债权确认诉讼，原告起诉已经超过规定期限，程序上丧失诉讼权利；2、原告诉请要求被告配合办理产权证件办理，实际是要求法院判决对物权进行确认，不属于本案审理范围；3、第三人与被告公司在办理案涉房屋抵押登记前，有签订监管协议，约定被告必须将抵押房屋的销售款打入第三人指定监管账户，否则第三人不可能对案涉房屋解除抵押权；4、涉案房屋买卖合同系以合法形式掩盖非法目的签订的合同，应属无效。综上，要求依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：安徽华嘉建筑安装工程有限责任公司承建永顺公司北辰天都一期二标段4#、8#楼工程。蔡遵梅弟弟夏炳东承包该项目水电安装工程。永顺公司因欠付安徽华嘉建筑工程有限责任公司4#、8#楼工程款，2015年2月14日，永顺公司与安徽华嘉建筑工程有限责任公司、夏炳东、蔡遵梅达成协议，约定以永顺公司欠付安徽华嘉建筑工程有限责任公司工程款918745元抵扣蔡遵梅所购北辰天都小区8栋802室购房款。2015年2月15日蔡遵梅与永顺公司签订购房合同，同日办理网上备案。2014年2月17日中国长城资产管理公司合肥办事处（以下简称长城资产合肥办事处）与永顺公司、中国民生银行股份有限公司合肥分行签订监管协议，约定永顺公司同意按照监管协议的约定由长城资产合肥办事处对其经营情况、资金使用情况以及永顺公司开发的北辰天都小区项目开发及销售情况进行监管。2014年3月13日长城资产合肥办事处向长丰县房产局出具说明，称该公司与永顺公司签订融资协议，永顺公司将北辰天都8幢房产抵押于该公司，该公司同意北辰天都8幢房产抵押状态中，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。2014年3月14日永顺公司将北辰天都小区8幢抵押登记于长城资产合肥办事处。2015年3月16日安徽省高级人民法院作出（2015）皖民二初字第00006号民事调解书，确认长城资产合肥办事处对永顺公司“北辰天都”项目一期8幢楼享有优先受偿的权利。另，经查询国家企业信息公示系统，2017年1月19日中国长城资产管理公司合肥办事处变更登记为中国长城资产管理股份有限公司安徽省分公司。永顺公司因不能清偿到期债务，安徽省合肥市瑶海区人民法院2018年8月28日作出（2018）皖0102破申1号裁定书，受理永顺公司破产申请，指定安徽汉合律师事务所担任管理人。2019年4月16日安徽省合肥市中级人民法院作出（2019）皖01民辖2号裁定书，指定本院审理安徽永顺房地产开发集团有限公司破产清算一案。2018年12月11日蔡遵梅向永顺公司破产管理人申报债权，要求办理房屋产权证。永顺公司破产管理人以债权来源不明，不能确认已付清房款为由对蔡遵梅申报债权不予确认。本院认为：人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，可以申报债权，债务人管理人应当确认其合法债权；管理人对债权人申报的债权不予确认时，债权人有权提起破产债权确认之诉。关于本案争议焦点一：蔡遵梅主张是否超过本案审理范围。本院认为，蔡遵梅要求永顺公司继续履行商品房买卖合同，办理房屋产权证件的诉请，实质上是要求确认蔡遵梅对案涉房屋享有优先于其他债权人的破产债权，属于破产债权确认之诉的审理范围。关于本案争议焦点二：蔡遵梅对案涉房屋是否具有优先债权。本院认为，蔡遵梅对案涉房屋不属于优先债权。理由如下：一、蔡遵梅与永顺公司签订商品房买卖合同前，案涉房屋已抵押登记于第三人长城资产安徽分公司。第三人长城资产安徽分公司虽于2014年3月13日向长丰县房产局出具说明，允许永顺公司将8幢楼对外销售并办证。结合永顺公司与长城资产合肥办事处签订的监管协议，该“对外销售并办证”不应做扩大解释。二、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”该规定是基于生存权高于其他权利，为了保护个人消费者的居住权而设置，故该条规定的消费者，不应作扩大解释。本案中，从蔡遵梅与永顺公司签订案涉商品房买卖合同原因、目的及过程来看，蔡遵梅购买案涉房屋，并非基于生存、居住所需。蔡遵梅不是上述规定中的消费者，其对永顺公司的债权不能对抗建筑工程价款优先受偿权。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条，《中华人民共和国破产法》第四十四条、第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回蔡遵梅对安徽永顺房地产开发集团有限公司的全部诉讼请求。案件受理费12987元减半收取6493.5元由原告蔡遵梅负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  徐家俭审 判 员  杜 春人民陪审员  董守红二〇一九年十二月二十三日书 记 员  甄 琪附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国破产法》第四十四条人民法院受理破产申请时对债务人享有债权的债权人，依照本法规定的程序行使权利。第五十八条依照本法第五十七条规定编制的债权表，应当提交第一次债权人会议核查。债务人、债权人对债权表记载的债权无异议的，由人民法院裁定确认。债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。