内蒙古自治区乌海市乌达区人民法院   民事判决书   （2019）内0304民初1411号   原告乌海市华玥物业服务管理有限责任公司。   法定代表人耿宝党。   委托代理人官晓琴。   委托代理人查伯勋，系内蒙古弘秀律师事务所律师。   被告王欣荣，现住内蒙古自治区乌海市。公民身份号码×××。   委托代理人赵谦，现住乌海市。公民身份号码×××.   委托代理人赵飞，住址同上。公民身份号码×××。   本院在审理原告乌海市华玥物业服务管理有限责任公司（以下简称“乌海华玥物业公司”）与被告被告王欣荣物业服务合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告乌海市华玥物业服务管理有限责任公司委托诉讼代理人官晓琴、查伯勋，被告委托代理人赵谦、赵飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告诉称，原告与被告于2009年签订物业管理服务协议，合同期三年，期满后每三年续签一次。被告所有的的房屋位××区，房屋建筑面积107.4平方米。原告一直为好景嘉园提供物业服务，然而被告自2009年4月起至今一直不缴纳物业费，已连续拖欠超过110个月的物业费。期间，原告曾多次联系被告催要未果。原告认为，被告作为小区业主，应当依法按照合同约定向原告支付物业费，被告的违约行为严重影响了原告的运营。原告故诉至法院，请求判令被告支付原告拖欠的物业费4998.3元（自2009年4月计算至2019年6月）；2、由被告承担本案的诉讼费用。   被告辩称，对原告的诉讼请求有异议，2008年入住好景嘉园，2009年因开发商没有修小栅栏，我们自行修建，并不是向原告所述没有交清物业费，与事实不符。被告王欣荣丈夫生前是离休干部，享有国家给予优惠政策，应享受物业费优待。   原告乌海华玥物业公司为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：   证据一、从2009年至2020年，原告与乌达区好景嘉园业主委员会签订的委托合同五份。用以证明原告与被告所住的好景小区业主委员会自2009年至今都有物业服务合同关系，且原告为被告提供的是后期物业服务，主要是对小区共用部位及共用设施设备的维修养护，收费标准是2009年至2012年12月每平方米0.36元，从2013年1月至2014年6月每平方米是0.45元，从2014年7月至2018年6月每平米0.5元，从2018年7月至今每平方米是0.55元。   证据二、2009年至2019年原告通知被告交费的欠费通知单11份。用以证明原告自2009年至今多次向被告催缴物业费，被告一直没有缴纳，累计欠费金额是4998.3元。   被告质证认为，对原告提供的证据一真实性认可，但原告并没有做到维修养护，业主多次提示门前路面低，物业公司一直没有落实，老人因此摔伤，出不了门，正门的防盗门向物业反映一直没人管。对证据二真实性认可，没有异议。   被告王欣荣为支持其辩称主张，向本院提供如下证据：   证据一、老干部离休荣誉证一份。用以证明赵善民老人是抗日离休老干部。证据二、内蒙古自治区社会优待证一份。用以证明国家对抗日离休老干部享有优惠政策。证据三、物业交费发票5张。用以证明从2012年到2014年3月正常交费。证据四火化证明一份。用以证明2017年12月1日离世。   原告质证认为，对被告提供的证据一、二真实性认可，对证据二关于离休干部优待项目依据1997年自治区文件，其中规定多种优待项目但不包括免除物业费，如被告没有新的政策性文件可以证明被告可以享受免除物业费的待遇，原告无法对被告免除物业费，被告仍应按物业合同约定照常交付物业费。对证据三真实性认可，但证明目的不认可，票据中被告分别交纳2016年1至6月物业费并非全年，2013年1至12月交纳物业费认可，2014年1月至3月交纳的物业费认可。对证据四真实性没有异议。   经审理查明，2009年3月至今，原告乌海华玥物业公司乌达区好景嘉园业主委员会签订物业服务委托合同，合同对服务内容、服务费用、服务期限等作了约定，由原告为好景嘉园小区提供物业管理服务。原告乌海华玥物业公司按合同约定为好景嘉园小区提供了相应物业服务。被告在此小区居住,是原告的物业服务对象,被告的房屋住宅建筑面积为107.4平米，欠交物业费分为四段计费，第一段是2009年4月至2011年12月，2012年7月至12月，收费单价为每平米每月为0.36元，共计39个月×0.36元×107.4平方米=1507.87元；第二段是2014年4月至6月，收费单价为每平米每月为0.45元，共计3个月×0.45元×107.4平方米=144.99元；第三段2014年7月至2018年6月，收费单价为每平米每月为0.50元，共计48个月×0.50元×107.4平方米=2624.6元，从第三段开始每月加收监控电费每月1元；第四段2018年7月至2019年6月共12个月，收费单价为每平米每月为0.55元，共计12个月×0.55元×107.4平方米=720.84元，被告自2009年4月至2019年6月累计拖欠原告物业费金额合计4998.3元。   另查明，被告王欣荣丈夫赵善民生前是离休老干部，于2017年11月29日去世。   以上事实，有《物业服务委托合同》、欠费通知单、收据、老干部离休荣誉证、内蒙古自治区社会优待证、火化证明、庭审笔录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。   本院认为：住宅小区业主委员会或业主大会与依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。据此，原告乌海华玥物业公司与乌达区好景嘉园业主委员会签订的物业服务委托合同合法有效,该合同对对作为业主的被告具有法律约束力。业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。原告作为乌达区好景嘉园业主委员会选聘的物业服务单位，对好景嘉园小区提供了物业管理服务，被告作为该小区的业主应当按照上述物业服务合同的约定向原告支付物业服务费。现原告诉请判令被告支付拖欠的物业费物业费用4998.3元，符合合同约定，且于法有据，应予支持。被告王欣荣提出其丈夫赵善民生前是离休干部应享受优待免交物业费，但原告庭审称不同意免除被告物业费。原告系提供物业服务的企业，依据《中国人民共和国民法通则》、《中国人民共和国合同法》及《中华人民共和国物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》，与乌达区好景嘉园业主委员会签订物业服务合同，为业主提供物业服务并收取物业管理服务费，是平等民事主体之间的有偿民事行为，双方签订物业服务委托合同也没有约定优待离休干部减免物业费用。被告提交的内蒙古自治区离休干部优待证附有对老干部社会优待具体项目，其中第33项凭优待证免交卫生等费用，该离休干部优待证系内蒙古党委老干部局制发，不属于地方性法规和自治条例范畴，根据我国法的适用规定，法律、行政法规、地方性法规、自治条例的法律效力高于行政机构自行制发的文件。另《中华人民共和国物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》也没有对离休干部的物业费给予优待的规定。故对被告提出享受免交物业管理服务费优待的相应辩解，于法无据，本院不予采信。被告辩称与开发商存在栅栏修建问题，自行修建故不交纳物业费。被告与开发商是否存在栅栏修建等问题属于商品房买卖合同范畴，如若认为有争议应当向购房合同的相对方即开发商寻求协商处理或另案诉讼解决，不能以此作为被告个人拒交物业服务费的理由，故对被告辩称主张不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：   由被告王欣荣在本判决生效后十日内支付原告乌海市华玥物业服务管理有限责任公司物业服务费4998.3元。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告王欣荣承担（原告已预交）。   如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。   审判员 王璟贤     二〇一九年十二月十二日   书记员 张 燕   附：判决书引用法律、法规、司法解释   《中华人民共和国合同法》   第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第一百零九条当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。   《物业管理条例》   第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。   《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。