湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0602民初6768号原告：岳阳建桥投资置业有限公司。住所地：岳阳经济技术开发区通海南路宜家花都小区****。法定代表人：颜亮，总经理。委托诉讼代理人：张忠伟，湖南岳州律师事务所律师。被告：胡蓉晖，女，1972年7月14日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：胡雄，男，1963年2月14日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。第三人：毛容辉，女，1974年10月1日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：毛四军，男，1972年3月17日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：毛军臣，男，1959年7月11日出生，汉族，住岳阳市岳阳楼区。原告岳阳建桥投资置业有限公司（以下简称“岳阳建桥公司”）与被告胡蓉晖、第三人毛容辉商品房销售合同纠纷一案，本院2019年8月12日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告岳阳建桥公司的委托诉讼代理人张忠伟、第三人毛容辉的委托诉讼代理人毛四军、毛军臣到庭参加了诉讼，被告胡蓉晖经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告岳阳建桥公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，判令被告支付违约金5300元，诉讼过程中，原告增加诉讼请求被告支付违约金53000元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告购买原告开发的翡翠湾项目024幢3301号房，双方于2015年11月16日签订了《商品房买卖合同》（合同编号4818220110243301）。合同约定：被告所购房屋总价款831927元，付款方式2015年11月16日前支付301927元，剩余530000元办理公积金按揭贷款。此外，合同还就交房时间、装饰、设备标准等进行了相应约定，合同补充协议第三条、第四条还特别就逾期付款的违约责任进行约定。合同签订后，被告支付了首付款301972元，但一直不提供资料办理公积金贷款。原告多次催讨未果，被告的行为违约。原告有权单方解除该合同。被告胡蓉晖未作答辩，亦未提供证据。第三人毛容辉辩称：由于被告与第三人经原告方工作人员同意，已经将本案标的物转让给第三人，本案合同的权利义务已经由被告转让给第三人。第三人毛容辉向本院提出诉讼请求：1、对原告要求解除与被告之间的《商品房买卖合同》并支付违约金的诉讼请求不予支持；2、判令原告继续协助第三人，履行被告与第三人签订的《商品房及汽车位转让合同》所涉后续向原告付款及办理更名及交付手续；3、原告依法承担继续履行、赔偿损失2万元的违约责任；4、根据原告方的过错程度，以及主张合理性、实际损失等因素，判定减少原告诉求中过分高于造成损失的违约金；5、判定原告提供的《合同补充协议》第三条项下第一个（2）项全部条款无效；6、原告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月，第三人与被告几次到原告售楼部找一位周姓女经理接洽，办理被告在该地所购房屋及车位转让给第三人的相关手续，原告要求公证后再予更名。2017年8月下旬，公证处告知商品房买卖、转让合同不得办理公证。第三人请求后续付款和更名手续未果。原告对第三人的诉讼请求答辩意见为：1、原告与第三人之间没有合同关系，第三人要求原告继续履行合同及办理更名实施交付的请求没有事实和法律依据；2、合同事实上由于被告违约已经解除；3、违约金双方合同有明确约定且是要求被告承担违约金，第三人无权提出减少请求；4、补充协议不违反法律规定，不符合合同无效的条件。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《商品房销售合同》及付款凭证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据，本院认定如下：第三人毛容辉提供的第一份证据2018年7月22日与胡蓉晖签订的合同、录音记录（2018年6月2日和6月6日毛军臣与当时的经办人周经理的对话）一份，证明当时房屋转让是通过周经理允许的。第二份证据岳阳市赶山路总部的汪总书写的营销部蔡总姓名及手机号复印件一份。证明第三人一直在找翡翠湾负责人，要求后继付款和办理更名手续。第三份证据原告的民事起诉状，证明原告的诉讼请求当中只主张5300元的违约金，因此，请求法院只能在此范围内裁判。本院认证为，第三人提供的周经理的录音，不能证明周经理系取得了原告方授权，同意为第三人办理合同更名手续，达不到第三人的证明目的。第二份证据书写的姓名和电话号码，该信息达不到第三人的证据目的，本院不予采纳。第三份民事起诉状，原告在法定期限内变更诉讼请求，系行使法定权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2015年11月16日，岳阳建桥公司与胡蓉晖签订《商品房买卖合同》（合同编号4818220110243301）一份，约定胡蓉晖购买岳阳建桥公司开发的翡翠湾项目X幢X号房屋。建筑面积139.06平方米，房屋总价款831927元，2015年11月16日前支付301927元，剩余530000元办理公积金按揭贷款。银行按揭：买受人应于本合同签订当日提交完成银行要求所需的相关资料，并在本合同签订后90日内获得贷款放款（指贷款到达出卖人账户）。合同第七条买受人逾期付款违约责任，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。此外，合同还就交房时间、装饰、设备标准作了约定。合同附件四《补充协议》第三条约定，买受人采用按揭方式付款的，买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人不负责为买受人代办按揭贷款手续，也不承担任何义务（包括通知义务）。买受人应在本合同签订之前向按揭银行确认申请贷款应具备的条件、应提交的资料、办理程序及所需要时间。并在签订本合同后90日内获得银行放款（指贷款到达出卖人账户）。如在本合同签订90日内按揭款未全额到达出卖人账户且未补足该差额，则除因出卖人原因外，无论任何原因均视为买受人付款延迟，买受人承担付款延期责任。第四条第二款约定，买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款90日后2年内随时行使单方解除权。合同签订后，被告支付了首付款301972元。案涉房屋网签登记在被告名下，被告未支付剩余购房款。2017年8月22日，被告与第三人签订《商品房及汽车位转让合同》一份，约定被告将原告开发的翡翠湾A7栋3301号商品房及两个车位转让给第三人，转让价格为68万元。合同约定被告向第三人移交购房以购车位有关资料、票据等手续，其权利和义务同时变更、转移。被告不负责房屋尚未付清部分的尾款，由第三人负责交付剩余购房款及其它费用。第三人胡容辉以原告方周姓经理同意其协助更名为由，要求原告方协助第三人更名、继续付款未果。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后被告因个人原因未办理贷款，未在合同约定的签订合同之日起90日内支付剩余购房款。《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款违约责任约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同附件四《补充协议》第四条第二款约定，买受人逾期付款的，出卖人有权选择是否向买受人催告，且有权在买受人逾期付款后90日后2年内随时行使单方解除权。被告2015年11月16日支付房款301927元，剩余房款530000元应在2016年2月14日之前支付。被告未按约支付，原告即享有合同约定的解除权。同时原告有权选择不向被告催告，在被告逾期付款之日2016年2月15日的90日后2年内即2018年5月15日前行使解除权。原告于2018年5月7日向本院起诉主张解除合同，在合同约定的解除权行使期限内行使解除权。同时，原告可依照合同第七条约定的“买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”向被告主张违约责任，被告未付房款530000元，应支付违约金53000元（530000元×10%）。故对原告要求解除合同并支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。原告应当退还被告已经支付的购房款301927元。两项相抵，原告应当支付给被告248927元。第三人与被告签订的《商品房及汽车位转让合同》系第三人与被告之间的约定，该合同不能约束原告方。被告将房屋转售给第三人，第三人提供的证据不能证明原告方同意为其作网签更名并由其继续履行合同的约定。第三人据此主张的相关诉求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告胡蓉晖经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，是对诉讼权利的放弃，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告岳阳建桥投资置业有限公司与被告胡蓉晖于2015年11月16日签订的《商品房买卖合同》（合同编号4818220110243301）。原告岳阳建桥投资置业有限公司于本判决生效后十日内返还被告胡蓉晖购房款248927元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回第三人毛容辉的诉讼请求。本案案件受理费1125元，由被告胡蓉晖负担。第三人诉讼费150元，由第三人毛容辉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  陈 静人民陪审员  李洋光人民陪审员  徐 刚二〇一九年十二月五日书 记 员  杨 偲