湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2019)鄂0902民初2988号原告：湖北孝感中药材有限公司。住所地孝感市孝汉大道**。统一社会信用代码：914209007220052331。法定代表人：周英成，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：汤伯元，湖北熠耀律师事务所。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签代收法律文书等。被告：沈桂华，女，1966年11月15日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝**。委托诉讼代理人：袁琛丽，湖北锡爱律师事务所。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行调解，代签法律文书。原告湖北孝感中药材有限公司诉被告沈桂华租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2018年11月7日作出（2018）鄂0902民初2979号民事裁定，裁定驳回原告湖北孝感中药材有限公司的起诉。原告湖北孝感中药材有限公司不服该裁定上诉至孝感市中级人民法院，2019年1月31日孝感市中级人民法院作出（2019）鄂09民终349号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。原告湖北孝感中药材有限公司不服该裁定，向湖北省高级人民法院申请再审，2019年6月6日湖北省高级人民法院作出（2019）鄂民再140号民事裁定，撤销了孝感市中级人民法院（2019）鄂09民终349号民事裁定及孝感市孝南区人民法院（2018）鄂0902民初2979号民事裁定，指令孝感市孝南区人民法院进行审理。本案立案后，依法适用普通程序，于2019年9月11日公开开庭进行了审理，原告湖北孝感中药材有限公司的委托诉讼代理人汤伯元和被告沈桂华及其委托诉讼代理人袁琛丽到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告湖北孝感中药材有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即腾退租住位于孝感市城××路××号国药商场原告所有的6楼门牌号为××（以楼梯第一个门为××门）。2、判令被告按双方所签合同约定向原告交纳租金23058元（暂计算至2019年7月20日）；判令被告向原告交纳至实际腾退租房期间的租金；3、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告原系原告改制前的员工，原告改制后，被告一直在原告处工作。为照顾部分员工上班入学的方便，原告将自己拥有的位于孝感市城××路××楼，门牌号为××42.7㎡（建筑面积）房屋租赁给被告使用。被告至2010年7月30日前一直向原告交纳租金。2009年7月18日，原告与被告签订了一份《租赁协议》，该协议主要约定：1、原告出租给被告的房屋位于孝感市城××路××号国药商场6楼，门牌号为××；2、出租房屋面积共42.7㎡（建筑面积）；3、该房屋租赁期共12个月，自2009年8月1日起至2010年7月31日止；3、该房屋每年租金为2562元。被告从2009年8月1日起至2010年7月一直向原告交纳租金。2017年原告对该出租整幢房屋办理了不动产证（见鄂20**孝感市不动产第0002194号证）。之后一直和其他户租赁户共同以历史遗留问题拒不向原告交纳租金。原告数年来上十次要求被告腾退房遭拒。2018年8月，原告向法院提起诉讼至今年6月6日，湖北省高级人民法院作出(2019)鄂民再140号民事裁定书，指令贵院对本案进行审理，请法院支持原告以上诉请。被告沈桂华辨称，1、原告湖北孝感中药材有限公司持有的租赁合同系伪造，被告与原告没有成立租赁关系。1990年8月30日，被告沈桂华通过全民单位招工到原中药材公司当工人。2002年原中药材公司改制。被告在改制时已在城站路××号国药商场上居住，被告系全民单位福利分房占有居住至今。期间，从没有跟原告湖北孝感中药材有限公司签订租赁合同，租赁关系不成立。2、原告湖北孝感中药材有限公司系全民单位改制后成立，应当承接安置全民所有制工人房改住房的债务。2001年8月27日，湖北省药品监督管理局对湖北省中药材公司批复，同意改制，但应当妥善安置职工。2002年6月26日，湖北省药品监督管理局对湖北省中药材公司批复，同意地市州的采购批发站改制，即湖北省中药材公司孝感采购批发站改制后名称为湖北孝感中药材有限公司。在上述批复下达后，湖北孝感中药材有限公司2002年11月19日成立，注册成立时将全民资产改制为原告名下，而改制前，被告已通过分房居住在争议的国药商场上6楼房屋内，而原告也应当承继全民企业改制前的债务，将该房屋与被告办理房改手续。3、原告至今没有办理请求被告腾退房屋的不动产登记，原告无权要求腾退的。原告办理的不动产登记2017孝感市不动产第0002194号7层中的1层7间，而原告诉求腾退的是城站路67号6楼，该房屋是没有登记的不动产。原告既不承继全民所有制的孝感中药材公司对职工的安置房的房改债务，并且在租赁事实不实的情况下，也不是该腾退房屋的所有权人，原告无权要求腾退。综上，请驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，认定如下：原告湖北孝感中药材有限公司提交的证据二系原告公司工资表，因该工资表并没有被告沈桂华的签名，被告沈桂华亦不认可，且系原告单方出具的，依法不予采信。原告提交的证据四《解除劳动合同证明书》、证据五的《企业改制职工安置协议书》，因均有原、被告的盖章和签字，具有真实性和关联性，依法予以采信。原告提交的证据六《工资表》、证据八的《收据》和证据九的《不动产产权证》，因被告对其真实性无异议，亦与本案具有关联性，依法予以采信。原告提交的证据七《租赁协议》，因该协议经被告申请笔迹鉴定，并非被告沈桂华本人签订，故依法不予采信。原告提交的证据十的《腾房并缴纳租金的通知》、《搬迁公告》，被告均不予认可，且系原告单方制作，亦无原告送达或告知的证据佐证，故不予采信。原告提交的证据十一系湖北省高级人民法院民事裁定书，该证据具有真实性、合法性，与本案亦具有关联性，依法予以采信。原告提交的证据十二系原告与案外租户签订的《补偿协议》和《收条》，因该证据的真实性无法确认，故不予采信。被告沈桂华提交的证据一《招工登记表》、《解除劳动合同证明书》、《社保个人缴纳明细记录》，原告对其真实性无异议，但该组证据仅能证明原、被告双方的劳动关系及缴纳社保的事实，并不能证明被告合法占有案涉房屋的证明目的，故仅对该组证据证明的事实部分予以采信。被告提交的证据二的房产证复印件，因案涉房屋在改制后原告已经重新办理了房屋产权证，故该证据不予采信。被告提交的证据四《不动产权利及其他事项登记信息》，虽该证据具有真实性，但不能证明被告的证明目的，故仅对该证据的事实部分予以采信。被告提交的证据五系被告申请法院作出的司法鉴定，依法予以采信。根根当事人陈述和经审查确认的证据，认定的事实如下：被告沈桂华系原告湖北孝感中药材有限公司改制前原国有孝感市中药材公司的正式职工，在原告2002年改制前后，被告沈桂华一直在原告公司工作，且一直在涉案房屋居住至今，但原告在发放给被告的工资中每月扣取房租42.70元。2006年10月24日原、被告双方解除劳动合同关系后，因被告自行缴纳社保，原告遂于2009年要求与被告沈桂华签订房屋租赁协议，被告本人未与原告签订租赁协议，但被告沈桂华实际占用居住案涉房屋至今，并缴纳租金至2010年7月。2017年原告对案涉的整幢出租房屋办理了不动产权证（鄂20**孝感市不动产第0002194号证，2019年该不动产权证更正为鄂20**孝感市不动产权证第0010163号，注明房屋坐落城站路××号1幢1-7层），之后原告向涉案房屋的租户催收房屋租金以及要求租户腾退房屋，因部分租赁户以历史遗留问题拒不向原告交纳租金，并拒绝腾退房屋，为此，原告具状诉至法院。另查明，案涉房屋原门牌号码以及办理的不动产权证的门牌号码××，因城市规划需要，已更正为城站路67号。本院认为，原告湖北孝感中药材有限公司作为案涉房屋的合法所有权人，被告沈桂华在原告所有的房屋居住至今，虽被告沈桂华本人并未与原告签订租赁协议，但根据被告无异议的工资表中原告扣取的租金，可佐证原、被告双方的事实租赁关系以及租金数额，应视为不定期租赁，双方实际已形成平等民事主体之间的房屋租赁关系，且被告支付房屋租金已至2010年7月31日，被告沈桂华理应向原告支付房屋租金，故对原告要求被告立即腾退位于孝感市城××路××号国药商场原告所有的6楼门牌号为××（面积42.7平方米）房屋的诉讼请求，依法予以支持。但对于原告要求被告支付23058元租金的诉讼请求，因被告已缴纳租金至2010年7月31日，下欠租金原告可参考被告工资表中原告扣取的房屋租金，即每月42.70元，由被告沈桂华支付自2010年8月1日起至房屋实际腾退之日止的房屋租金。被告沈桂华的抗辩理由，于法无据，不予采纳。综上所述，对于原告湖北孝感中药材有限公司的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告沈桂华于本判决生效后十日内腾退原告湖北孝感中药材有限公司位于孝感市城站路67号国药商场原告所有的6楼门牌号为1号（面积42.7平方米）的房屋。二、被告沈桂华于本判决生效后十日内向原告湖北孝感中药材有限公司支付房屋租金（按每月42.70元计算，自2010年8月1日起支付至房屋实际腾退之日止）。三、驳回原告湖北孝感中药材有限公司的其他诉讼请求。上列应付款项，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费312元，由被告沈桂华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  李雪梅人民陪审员  高 崀人民陪审员  祝道华二〇一九年十二月六日书 记 员  梅嘉欣附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成功的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。