山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）晋10民终2902号上诉人（原审被告）：翼城县天源机动车检测有限公司。住所地：山西省临汾市翼城县唐兴镇李庄村。法定代表人：李元，公司执行董事兼经理。委托代理人:王莉，山西瀚泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：翼城县国喜无机电锅炉技术开发有限公司。住所地：山西省临汾市翼城县唐兴镇李庄村。法定代表人：程晓霞，公司总经理。委托代理人：原沛瑶，山西弘韬律师事务所律师。上诉人翼城县天源机动车检测有限公司（下称天源公司）因与被上诉人翼城县国喜无机电锅炉技术开发有限公司（下称国喜公司）租赁合同纠纷一案，不服山西省翼城县人民法院（2018）晋1022民初1325号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人天源公司的法定代表人李元及其委托诉讼代理人王莉、被上诉人国喜公司的委托诉讼代理人原沛瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：国喜公司坐落于××县，拥有13133平方米土地使用权，于2012年3月2日办理了国有土地使用证，编号为翼国用（2012）第G01033号。2016年10月20日，国喜公司与天源公司签订《租赁协议》，约定：国喜公司将其厂房及土地使用权租赁给天源公司使用，期间为2016年10月20日至2026年10月19日，租赁费前五年每年22万，后五年每年26万元，合计240万元。天源公司在协议签订后15日内付前三年租金，此后每年9月20日前付下年租金。同时约定，天源公司在承租期间内，对地上建筑物进行改造时，须经国喜公司同意后实施，并提供相应的改造图纸及协议，双方同意签字生效。合同签订后，国喜公司向天源公司交付了上述租赁物，天源公司向国喜公司支付租赁费86万元。2016年底，天源公司开始对租赁物进行修缮、改建、扩建，将原厂房车间的三个门框改为了两个门框，安装了卷闸门，并在车间内挖建一个地沟。另，更换大门，车间顶层用彩钢瓦作了防水，车间外部重新粉刷、安装玻璃，在院内南边新建检测车间一间，北边新建检测棚一间，大门两侧各新建办公房一排。天源公司在实施上述工程时，未按《租赁协议》的约定向国喜公司提供图纸，未经国喜公司同意。2017年10月12日，国喜公司向天源公司送达了《解除通知》，内容为：天源公司自收到通知书之日起，双方签订的《租赁协议》即解除，天源公司应停止一切使用国喜公司厂房及土地的行为，停止一切建设和投资行为，并恢复至租赁前的状态。天源公司收到该通知后，于2017年11月6日提起诉讼，请求确认《解除通知》无效，并要求国喜公司继续履行《租赁协议》。2018年7月23日，天源公司提出撤诉申请，山西省翼城县人民法院于2018年7月25日作出（2017）晋1022民初1255号民事裁定，准许天源公司撤诉，2018年7月26日双方当事人均收到该裁定书。本案在审理过程中，国喜公司申请对车间内建筑物恢复原状的工程费用（将改建的两个卷闸门恢复为三个门框、新挖建的地沟恢复为原地面）进行鉴定，山西正诚信工程造价咨询有限公司作出山西正诚信鉴字（2019）02号工程造价鉴定意见书，鉴定意见：国喜公司车间内建筑物恢复原状的工程费为22559.90元。原审认为：本案争议的焦点是原告国喜公司与被告天源公司签订的《租赁协议》是否解除？国喜公司于2017年10月12日向天源公司发出《解除通知》，天源公司收到通知后向翼城县人民法院提起诉讼，请求确认《解除通知》无效，后申请撤诉。国喜公司以此事实为由，主张在双方收到撤诉裁定书时，《租赁协议》已经解除。《合同法》第九十六条第一款规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”据此，国喜公司主张天源公司在收到撤诉裁定书时，《租赁协议》已经解除的观点能否成立，还应审查其解除合同的理由是否符合《合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，《合同法》第九十三条第二款规定的是合同的约定解除，而本案合同并未对此作出约定，双方也未达成解除合同的合意，因此本案不存在约定解除的情形。从国喜公司的主张看，其是以天源公司在承租期间内对地上建筑物进行改造时，未经其同意为由主张解除《租赁协议》。因此本案应当审查该情形是否存在，以判断国喜公司是否享有法定解除权。根据《租赁协议》的约定，天源公司在承租期间内，对地上建筑物进行改造时，须经国喜公司同意后实施，并提供相应的改造图纸及协议，双方同意签字生效。《合同法》第二百一十九条规定：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”此情况下，国喜公司享有法定解除权，其向天源公司发出的《解除通知》发生解除合同的法律效力。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告翼城县天源机动车检测有限公司于本判决生效之日起二十日内返还原告翼城县国喜无机电锅炉技术开发有限公司厂房及13133平方米土地；二、被告翼城县天源机动车检测有限公司于本判决生效之日起二十日内赔偿原告翼城县国喜无机电锅炉技术开发有限公司车间内建筑物恢复原状的工程费用22559.90元；三、原告翼城县国喜无机电锅炉技术开发有限公司于本判决生效之日起二十日内返还被告翼城县天源机动车检测有限公司租赁费47.5万元；四、驳回原告翼城县国喜无机电锅炉技术开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费22800元，由原告翼城县国喜无机电锅炉技术开发有限公司负担2800元，被告翼城县天源机动车检测有限公司负担20000元。上诉人天源公司不服山西省翼城县人民法院（2018）晋1022民初1325号民事判决，上诉称：1、《合同法》第二百一十九条指的是承租人未按照约定的方式或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物减少了价值或造成损失的，承租人应承担责任的情形。首先要证明承租人未按约定使用租赁物，其次要证明租赁物已经受到损害，最后还要证明租赁物受损与承租人不当使用之间存在因果关系，本案双方《资产租赁协议》中明确约定租赁物的租赁用途为“机动车检测”，因原租赁物根本无法实现该租赁用途，上诉人才对部分租赁物进行了轻微的改造。保障承租人正常经营活动需要，是出租人的义务之一，国喜公司应当使租赁物的状态适合于合同之目的。且我公司对租赁物的改造未破坏原来结构，并且使之增值。上诉人的这种轻微的改造是为使租赁物符合协议约定的租赁用途进行的必要的修缮，是双方确立租赁关系的前提条件，也是上诉人在协议中应享有的权利，只有这样，才能达成双方约定的租赁用途是用于“机动车检测”的合同目的。2、上诉人对部分租赁物进行轻微的改造也是经被上诉人同意和默许的，在2016年11月至2017年6月整个施工过程期间，被上诉人公司负责人伊彬经常到施工现场，上诉人公司负责人李元也全部将施工方案及相关事项提前告知伊彬，伊彬同意上诉人对租赁物的修缮、翻新，这些事实有施工方出具的《证明》和伊彬的录音为证。施工半年多期间被上诉人均未对上诉人的修缮、翻新等提出任何异议；2017年3月7日上诉人向被上诉人支付20万元租金时，被上诉人也未对此提出任何异议。之后被上诉人却以上诉人为实现合同之目的的必要的轻微的改造为由，向上诉人发出《解除合同通知》是恶意解除合同的行为，严重破坏了合同的稳定性。上诉人已经依约支付了三年租金，且根据被上诉人要求又提前支付了20万元租金，被上诉人的合同目的已经实现，改造过程中，即使上诉人没有提供图纸和协议，也不构成根本违约，不影响合同目的的实现，更达不到被上诉人获得法定解除权的程度。本案双方《资产租赁协议》中并未约定合同解除情形，同时被上诉人也不享有法定解除权。因此，不享有解除权的被上诉人向上诉人发出解除通知，即使上诉人未在异议期限内提起诉讼，双方签订的《资产租赁协议》也不发生解除的效果，该协议应当继续履行，一审判决解除合同有悖立法原则，显示公平。请求撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人国喜公司辩称：1、我公司已向上诉人发出《解除合同通知》，且已经发生了解除合同的效力，法院在审理本案时只需审查合同解除的理由是否符合法律的规定。原审法院经审查认为符合合同解除的条件，故《资产租赁协议》在双方收到山西省翼城县人民法院作出（2017）晋1022民初1255号民事裁定书时就已解除，我公司提起诉讼无需再请求解除合同，原审法院并未违反不告不理的原则。2、由于上诉人违反约定擅自进行改造和扩建，我公司依据《合同法》的相关规定通知上诉人解除合同。我公司依据事实及法律规定，完全享有法定解除权，我公司向上诉人发出的《解除合同通知》当然发生解除合同的法律效力。上诉人收到《解除合同通知》后，于2017年11月6日提起诉讼，请求确认《解除合同通知》无效，后申请撤诉，2018年7月26日双方均收到法院作出（2017）1022民初1255民事裁定，此时双方签订的《资产租赁协议》即为解除。3、根据相关法律规定，涉及城市规划区的土地改建、扩建需经城市规划行政主管部门及土地管理部门审批，办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后方可动工建设，未取得建设工程规划许可证或违反建设工程规划许可的规定进行建设的都属于违法行为。故双方签订协议时约定了上诉人在承租期间内，对地上建筑物进行改造时，需经我公司同意，并提供相应的改造图纸及协议。经我公司申请办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证后方可施工。但由于上诉人未提供相应改造图纸，造成我公司一直处于违约状态。给公司造成无法估量、无法挽回的损失。4、我公司没有向省质检局出具过该申请，根据该申请的内容来看无法确定达成一致意见的具体内容，且与《解除合同通知书》的内容与性质更是无法相比，不能据此认定我公司撤回了《解除合同通知书》。请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审法院一致。另查明，2011年10月17日天源公司向国喜公司出具《解除合同通知书》回函，载明：我公司认为贵公司提出的合同解除理由不成立，贵公司要求解除合同属严重违约行为。根据《资产租赁协议》约定，承租方在承租期间对地上建筑物进行改造时，需经出租方同意后实施。为了更好地利用承租物，我公司在征得贵公司同意的情况下对地上建筑物进行了非改造性的局部修缮，该行为既未违反法律规定，也未违反合同约定，贵公司通知解除合同的行为于法无据。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同双方应按约履行义务，一方不履行合同义务给对方造成损失的，应向对方赔偿因违约所造成的损失（包括合同履行后可获得的利益损失）。如贵公司坚持单方解除合同，则应赔偿我公司因投资项目所支出的全部损失，包括基础设施、设备、证照、工资及预期利益损失初步估计为900万元。我公司收到相应赔偿后，将依约退还承租物。贵公司法定代表人在翼城属知名企业家，理应诚信守约，请贵公司在收到本回函后五日内就是否解除《资产租赁协议》予以明确的书面答复，以便我公司采取相应措施，避免损失扩大给双方造成不利影响。2018年5月2日，国喜公司向天源公司致通知要求将租赁物恢复原状。2018年5月8日，天源公司回函于国喜公司，内容为：我公司认为贵公司主张的恢复原状理由不成立，贵公司提出的主张既无事实依据，亦无法律依据。2016年10月20日，贵公司与我公司签订《资产租赁协议》，约定贵公司将其拥有的的位××县的厂房及土地使用权租赁给我公司使用，租赁用途为机动车检测，租赁期限为十年，自2016年10月20日至2026年10月19日。为了更好地利用承租物，实现租赁合同目的，我公司经贵公司同意对租赁厂房的门、窗进行了非改造性的局部修缮，并在租赁土地上进行了机动车检测所必需的基础设施建设。我公司作为承租人，严格按照约定的方法和租赁物的性质使用租赁物，未擅自变动房屋建筑主体和承重结构，不构成对租赁物的改造，贵公司无权要求我公司将租赁物恢复至租赁前的状态。请贵公司接到本回函后依法履约，避免因违约给双方造成不必要的损失。2018年10月9日，国喜公司向山西省质量技术监督局出示申请，内容为：我公司于2018年6月向贵处提供了一份关于翼城县天源机动车检测有限公司的举报信，现经我们双方友好协商，对所租赁土地及厂房等所有问题达成一致意见。现向贵局申请撤销我公司提供的举报信。从上诉人当庭播放试听资料显示，该申请书自国喜公司法定代表人程晓霞丈夫伊彬。申请内容是其代表国喜公司真实意思表示，国喜公司并加盖公章。本院认为，本案的焦点问题是涉案《资产租赁协议》是否解除；国喜公司诉讼请求返还租赁物并赔偿损失是否成立。依据查明事实，双方存在国喜公司曾向天源公司发出《解除合同通知书》，天源公司也作出回函，又向原审人民法院提起诉讼请求确认《解除合同》无效，之后又撤回起诉等事实。但之后国喜公司向山西省质量技术监督局出示撤销申请，从申请内容证明，双方就租赁土地及厂房等所有问题达成了一致意见，国喜公司撤销举报信，该行为证明双方已达成和解，天源公司之后继续租用土地及厂房，证明双方原租赁合同继续履行，《解除合同通知书》自然失效。国喜公司对天源公司的两个回函不予认可，但该申请内容完全证明双方协商一致，即租赁合同继续履行。依法成立的合同，对当事人共有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案国喜公司以天源公司对租赁物进行改造未经其同意为由向天源公司发出《解除合同通知》，但从本院查明事实可知，国喜公司虽未书面同意，但天源公司整个施工过程国喜公司是知道的，其2018年10月9日申请内容足以说明。故其认为收到原审法院（2017）晋1022民初1255号撤诉裁定即为天源公司放弃权利，解除合同通知书已生效，请求返还租赁物的请求与事实不符，不应支持。本案双方《资产租赁协议》并未解除，协议约定租赁物的用途为机动车检测，天源公司为此改造、扩建，投入设施设备，均为实现合同目的，不存在解除合同情形。为维护合同稳定、交易安全，国喜公司之诉讼请求不应支持，应予驳回。原审判决认定事实不清，判决错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销山西省翼城县人民法院（2018）晋1022民初1325号民事判决。二、驳回被上诉人翼城县国喜无机电锅炉技术开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费22800元，二审案件受理费22800元，共计45600元，由被上诉人翼城县国喜无机电锅炉技术开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  师玲萍审判员  姜新生审判员  徐 渊二〇一九年十二月二十六日书记员  徐 菲