四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0105民初11780号 原告：兰芳，女，1977年8月23日出生，汉族，住四川省通江县。 原告：莫晓勇，男，1968年2月21日出生，汉族，住四川省通江县。 共同委托诉讼代理人：王珂，四川金坛律师事务所律师。 被告：中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司，住所地：成都市一环路北二段**。 法定代表人：赖佳兵。 委托诉讼代理人：陈博，泰和泰律师事务所律师。 第三人：文一洲，女，1989年6月21日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告兰芳、莫晓勇与被告中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司（以下简称中铁八局中泰公司）、第三人文一洲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兰芳、莫晓勇的委托诉讼代理人王珂，被告中铁八局中泰公司的委托诉讼代理人陈博、第三人文一洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 兰芳、莫晓勇向本院提出诉讼请求：1.中铁八局中泰公司按照房屋验收标准为兰芳、莫晓勇彻底维护中铁瑞景颐城6栋1单元20楼2003号房屋以及毗邻过道的漏雨部位，并将室内受损部位恢复原状，彻底修复后防水保修期延长5年，文一洲对中铁八局中泰公司的检查维修行为予以配合并提供便利；2.中铁八局中泰公司赔偿兰芳、莫晓勇各项损失5万元；3.本案诉讼费、鉴定费、律师费由中铁八局中泰公司承担。事实和理由：2012年9月，兰芳、莫晓勇与中铁八局中泰公司签订《商品房买卖合同》，约定兰芳、莫晓勇购买中铁八局中泰公司开发销售的商品房，防水保修期5年。2015年，中铁八局中泰公司交付案涉房屋。2016年雨季起，案涉房屋出现严重漏水情况。兰芳、莫晓勇当时就向物业公司、中铁八局中泰公司反映并要求维修。中铁八局中泰公司进行了简单处理，但2017年雨季期间依然漏水。兰芳、莫晓勇多次反映情况但仍未解决。兰芳、莫晓勇为维护自身合法权益，故起诉来院。 中铁八局中泰公司辩称，1.案涉房屋经过合法竣工验收，不存在质量问题，且兰芳、莫晓勇已经办理了交房手续，并已交房入住；2.兰芳、莫晓勇维修的房屋渗水部位，没有明确点位，无法确定渗水问题是否真实存在，且毗邻过道的漏雨部位、天花板等部位属于公共部分，不属于业主专有部分，兰芳、莫晓勇吴无权主张；3.经过公司初步勘测，案涉房屋漏水原因系楼上业主对房屋进行了自行搭建，改变房屋承重问题，导致漏水；4.兰芳、莫晓勇要求延长五年保修期没有法律依据，其兰芳、莫晓勇不存在任何损失，请求法院驳回兰芳、莫晓勇的诉讼请求。 文一洲称，漏水问题影响兰芳、莫晓勇的生活，其将积极配合兰芳、莫晓勇的要求进行整改，进行闭水实验；公共区域属于全体业主，兰芳、莫晓勇作为业主之一提出维修申请，合法合理。 兰芳、莫晓勇为证实自己的主张，向法庭提交了下列证据： 1.《商品房买卖合同》、《“中铁·瑞景颐城”房屋质量保证书》，证明中铁八局中泰公司就案涉房屋的防水对房屋买受人负有五年的保修义务； 2.《关于“中铁·瑞景颐城”遗留问题》、《工作联系函》、《工作衔接函》，证明案涉房屋出现漏水后，物业公司已经通知中铁八局中泰公司履行保修义务； 3.漏水图片、视频，证明案涉房屋门厅、客厅、卧室等多处出现不同程度的漏水，且瑞景颐城小区也出现大范围的漏水质量问题； 4．12345市场信息截图，证明案涉房屋的漏水问题虽经多次反映但一直未得到解决； 5.《房屋租赁合同》，证明兰芳、莫晓勇遭受的损失。 中铁八局中泰公司质证认为：对证据1的真实性无异议，但关联性不予认可，合同第三页约定了出售房屋系清水房，2014年交房时，兰芳、莫晓勇对案涉房屋所有的防水部位进行了验收并办理了入住，渗水原因系兰芳、莫晓勇自己装修、使用过程中使用不当造成的，不是房屋质量问题；对证据2真实性无异议，但关联性不予认可，该证据均是物业公司单方制作，并没有中铁八局中泰公司的确认；对证据3的三性不予认可，该证据不能显示拍摄时间及地点，且只是局部照片，不能体现房屋实际情况，也不能证明出现兰芳、莫晓勇所称的渗水问题的原因是房屋本身质量问题导致；对证据4三性不予认可，只是兰芳、莫晓勇的单方陈述；对证据5的真实性、关联性不予认可，承租方不是本案当事人，也无法证明案涉房屋存在严重质量问题导致无法居住。 文一洲对上述证据三性均无异议。 中铁八局中泰公司为证实其主张，向法庭提交下列证据： 1.《商品房买卖合同》，证明中铁八局中泰公司出售的房屋系清水房，且于2014年交房后兰芳、莫晓勇就进行了装修并入住，入住时间长达5年，渗水问题有可能是兰芳、莫晓勇装修及使用不当造成的； 2.《竣工验收备案表》、《竣工验收报告》，证明中铁八局中泰公司修建的房屋经过竣工验收，并办理了备案，验收合格，不存在质量问题； 3.《房屋使用说明书》，证明案涉房屋系清水房，在业主进场时与物业公司办理了验收，针对防水部位进行了闭水实验，兰芳、莫晓勇办理了接房手续，案涉房屋不存在任何质量问题； 4.《房屋质量保证书》，证明保修责任范围，五年保修期未约定延长，且保修责任范围为保修期内如因防水材料、设计或施工质量而导致楼（屋）面渗水滴漏； 5.《限期拆除违法建设决定书》、《建设项目执法调查通知书存根》，证明成都市规划管理局于2015年对文一洲的私自修建建（构）筑物作出的限期拆除的决定； 6.房屋照片，证明文一洲在案涉房屋的顶楼额外搭建房屋，改变了该楼栋的承重，导致案涉房屋出现漏水。 兰芳、莫晓勇质证认为：对证据1的真实性、关联性无异议，但证明目的有异议，其购买房屋后仅对房屋进行了简装入住，没有任何直接证据证明其破坏了防水层或者有其他不当的使用行为；对证据2三性无异议，但证明目的有异议，只能证明房屋当时竣工验收合格，当时质量问题没有暴露，不代表在保修期内不会出现质量问题；对证据3，认为该证据记载的是对于装修增加的部分不承担保修责任，而不是只要装修就对房屋质量不负责；对证据4，明确了保修责任范围，即只有买受人不遵守使用说明书，损害防水层，中铁八局中泰公司才不负保修义务；对证据5，对于其真实性不发表意见，但即便该证据是真实的，仍不能证明文一洲的建筑造成了案涉房屋出现漏水问题；对证据6的真实性无异议，但证明目的不予认可，楼顶建筑物真实存在，但未显示有堵塞排水孔的情况，无法证明是搭建物导致案涉房屋漏水。 文一洲质证认为：对证据1、证据2的真实性、关联性无异议，证明目的有异议；对证据3的真实性无异议，证明目的有异议，不能证明房屋在验收后出现漏水不是房屋本身质量造成的，且闭水实验仅用于卫生间的平面检测，并没有对房屋外墙、飘窗防水性进行检测，业主对房屋简单装修后出现大面积漏水，足以说明是房屋质量问题；对证据4的三性无异议；对证据5的真实性无异议，但证明目的有异议，决定书仅载明为违章搭建，但没有明确该行为会影响房屋的承重并对房屋漏水点造成堵塞；对证据6，恰好证明外墙漏水。 文一洲为证实其主张，向法庭提交下列证据： 1.图片（17张），证明6栋1单元房屋的楼顶、过道等漏水情况、房屋装修前后雨水分流管道的情况，证明其私自搭建建筑物对楼下的住户、房屋的外墙漏水等损失没有关联性，案涉房屋的漏水不是其私自搭建建筑物造成的； 2.U盘视频及照片，证明其私自搭建建筑物不是导致案涉房屋漏水的原因。 兰芳、莫晓勇质证认为：对证据1三性予以认可，能够证明案涉房屋存在严重质量问题，且照片也无法确认文一洲的私自搭建行为会造成楼栋承重出现问题；对证据2的三性无异议，6栋房屋出现大范围漏水确实能够证明房屋存在质量问题，不一定是私自搭建导致的。 中铁八局中泰公司质证认为：对证据1中的室内局部照片的三性不予认可，不能确定时间地点，室内出现渗水与本案无关，对外墙渗水的照片真实性无异议，关联性无异议，渗水地方在文一洲私自搭建的建筑物，私自搭建行为对原建筑进行了改变，从而导致漏水；对证据2的真实性不予认可，拍摄地为室内，没有显示房屋具体位置，且视频不全面，至于渗水原因，需要兰芳、莫晓勇提供证据。 根据举证、质证情况和法庭审理情况，本院认定以下事实： 2012年9月19日，中铁八局中泰公司（出卖人）与兰芳、莫晓勇（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定购买房屋为中铁·瑞景颐城6幢1单元20层2003号房屋，出卖人对其所销售的“中铁·瑞景颐城”住宅的屋面、厨房、卫生间防水项目承诺5年保修期，保修责任为保修期内如因防水材料、设计或施工质量而导致楼（屋）面渗水滴漏，出卖人将无偿进行修复并满足有关规范及标准。因用户不遵照《中铁·瑞景颐城房屋使用说明书》，使用不当或擅自改动、损坏结构与防水层，设备位置安装不当或不当装修等造成的质量问题，出卖人不承担保修责任。验收后用户添置、改动的设施、设备，由用户自行承担维修责任。《房屋使用说明书》载明案涉房屋为清水房，业主进场前应与物业管理公司进行房屋验收，其自行装修内容不属于保修范围；有防水要求的部位，业主进场前与物管公司进行验收确认无渗漏后（闭水试验检查），业主在装修及使用过程中不得破坏，否则产生的维修费用及相应责任由业主承担。2014年10月21日，中铁·瑞景颐城项目经竣工验收合格。 2015年4月23日，成都市规划管理局出具《建设项目执法调查通知书》，主要载明成飞大道383号6栋1单元2101，修建搭建物、构筑物，因现场未出示《建设工程规划许可证》或不能向执法人员提供规划许可手续，通知其接受调查。2015年12月14日，成都市规划管理局出具《限期拆除违法建设决定书》（成规执法【2015】第5458号），主要载明文一洲未经规划部门许可，擅自在青羊区××道××段××号××小区××号楼顶修建建（构）筑物，属违法建设，责令其于2015年12月30日之前予以拆除。 兰芳、莫晓勇所在第20层的涉诉房屋存在漏水情况；文一洲所在的顶楼即第21层房屋上面，存在私自搭建建筑物。漏水期间，兰芳、莫晓勇向物业公司反映该情况，要求维修。成都耐心物业管理有限公司、瑞景颐城物业服务中心多次向中铁八局中铁八局中泰公司发出工作衔接函、工作联系函等函件。2016年9月26日的函件主要载明“6-1-2003室内多处渗水（蒋礼到现场看过，一两个多月，报多次一直未得到解决。）”2016年12月5日的函件主要载明“……具体问题：6-1-2003室内多处渗水（蒋礼到现场看过，已漏水半年，报多次一直未得到解决，且无回复。）”，2017年2月22日的函件主要载明“我司管理的瑞景颐城项目有大量整改问题因拖延滞后，一直未得到解决，目前业主对此强烈不满。具体有：6-1-2003楼顶渗水”。另一份无落款日期的函件主要载明“事由：关于中铁.瑞景颐城项目2017年7月份雨后漏水事宜，明细如下：6-1-2003，保修时间2017.7.18，问题类别防水，问题现状描述：过道、室内漏水严重，备注为2016年5次函告一直未解决。”2017年9月9日的函件主要载明“.…..二、问题现状描述：6-1-2003室内多处渗水地板、墙面浸泡（第5次发函）”。 审理中，兰芳、莫晓勇明确，知晓楼上业主文一洲在楼顶私自搭建建筑物这一情况，但不认可该私搭私建的行为与房屋渗水存在因果关系。中铁八局中泰公司确认案涉房屋存在漏水，但认为系顶楼私搭私建建筑物的行为导致。就案涉房屋的漏水原因，兰芳、莫晓勇和中铁八局中泰公司均向本院明确表示，拒绝申请鉴定。 另外，兰芳、莫晓勇提交了一份承租人为雷云的房屋租赁合同，年租金为2万，签订时间为2018年1月31日，拟证明其从2016年起租房产生的损失。对此，中铁八局中泰公司称该份租房合同与本案无关，雷云非案件当事人，同时辩称漏水不必然导致在外租房，并产生5万元的租金损失。 本院认为，（一）兰芳、莫晓勇与中铁八局中泰公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，均系双方真实意思表示，且内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。（二）案涉房屋于2014年10月21日经竣工验收合格后交付使用，使用过程中，根据兰芳、莫晓勇的陈述，和物业公司记录的问题，案涉房屋于2016年开始持续出现渗漏情况。根据合同中房屋质量保证书的约定，案涉房屋的渗漏尚处于5年保修期内，且双方及第三人对此渗漏均予以确认。虽合同同时约定，中铁八局中泰公司对房屋质量的保修存在一定的免责事项，但中铁八局中泰公司未能举证证明兰芳、莫晓勇在使用、装修房屋等过程中，存在损害或其他不当行为。故对中铁八局中泰公司以兰芳、莫晓勇因装修不当导致漏水的抗辩理由，本院不予采纳。（三）本案中，中铁八局中泰公司同时抗辩称，案涉房屋的渗漏情况，系因顶楼住户文一洲的私搭私建行为导致楼栋承重发生变化所致。虽文一洲在顶楼的搭建行为系事实，但与案涉房屋渗漏的因果关系尚不确定，中铁八局中泰公司以此作为抗辩理由，却拒绝申请鉴定明确渗漏原因，故对中铁八局中泰公司的该项抗辩理由，本院不予采纳。综上，根据合同约定，中铁八局中泰公司应对案涉房屋的渗漏情况承担维修责任。（四）本案中，兰芳、莫晓勇要求房屋修复后的保修期应延长5年，对此请求，因合同无明确约定，故本院不予支持；就其损失，兰芳、莫晓勇所提交的2018年雷云的房屋出租合同，不能证明房屋渗漏所导致的直接经济损失，故其要求中铁八局中泰公司赔50000元的诉讼请求，系证据不足，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十九条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司于应本判决生效之日起五日内，对兰芳、莫晓勇所有的位于中铁瑞景颐城6栋1单元20楼2003号房屋的渗漏情况进行修复； 二、中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司在上述修复过程中，文一洲应予配合并履行相应的协助义务； 三、驳回兰芳、莫晓勇其余诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由中铁八局集团成都中泰房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  卢光一 二〇一九年十二月九日 书记员  雷 莉