山东省临沂经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)鲁1392民初2105号 原告：高亚军，男，1988年4月4日生，汉族，住莒南县。 原告：辛海霞，女，1986年1月13日生，汉族，住广饶县。 共同委托诉讼代理人：乔伟伟，山东三禾(临沂开发区)律师事务所律师。 被告：冠亚（临沂）置业有限公司，住所地：临沂经济技术开发区沂河路与滨河东路交汇处。 法定代表人：陈经，经理。 委托诉讼代理人：杨健，山东厚强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欢欢，山东厚强律师事务所律师。 原告高亚军、辛海霞与被告冠亚（临沂）置业有限公司（以下简称：冠亚公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年9月3日公开开庭进行了审理。二原告共同委托诉讼代理人乔伟伟及被告委托诉讼代理人杨健、王欢欢均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告高亚军、辛海霞向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告支付延期办理产权登记的违约金共计21964.7元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2014年2月7日在被告处签订房屋买卖合同，后原告向被告支付首付款，余款已向银行申请按揭贷款的方式支付给被告。合同中约定：被告于2015年10月31日前交付房屋，并在交付房屋后270日内办理房屋产权登记手续。但被告直到2018年10月份才达到具备办理产权登记的条件，构成违约。合同中约定逾期办理产权登记的违约金为总房款的0.05%，严重偏低，不足以弥补原告的损失，现原告要求违约金提高到总房款的5%。为维护原告的合法权益，依照《民事诉讼法》的相关规定，依法提起诉讼，请法院依法支持原告的诉讼请求。 被告冠亚公司辩称，1.原告主张的违约金数额的计算无事实及法律依据。原告系完全民事行为能力人，与被告签订商品房预售合同系双方真实意思表示，被告缔约前已取得商品房开发管理部门颁发的商品房预售许可证，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，合同依法成立并生效。合同第十五条明确约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房款的0.05％向买受人支付违约金”。因本案商品房预售合同中已约定违约金的计算方式，所以本案不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条中因合同没有约定违约金而参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的情形。而且，被告延期办理产权证书并未对原告造成经济损失，客观上原告所购房屋价格上涨，原告亦不存在实际损失，所以也不符合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条中约定违约金低于造成损失以损失确定违约金数额的情形。因此，被告延期办理产权证书应直接适用合同约定计算违约金；2.被告延期办证系客观原因所致。原、被告于2015年11月5日完成交房手续，按约定被告应于2016年8月1日前将办理权属登记的相关资料报产权登记机关备案。但因施工单位未能按照约定工期履行完毕竣工验收备案、资料归档等义务，导致被告冠亚星城罗马御苑项目无法办理后续验收手续。2016年7月7日，被告因此事将施工单位告上法庭。2017年8月25日，临沂仲裁委员会生效裁决施工单位履行工程验收备案及相关归档义务。2016年9月1日，不动产新规出台以后，房产确权业务由房产局交接到国土局不动产登记中心。政策的更改又致使被告冠亚星城罗马御苑项目中四栋住宅（12-15#楼）不动产确权年限发生变化，由70年产权变更为40年，因规划与土地性质发生冲突，原告购买的房屋办理房屋产权初始登记受阻。被告协调相关部门针对该问题多次召开专题会议，最终市规划局和市国土局依政策解决了此事。2018年6月1日，临沂市国土资源局为被告颁发了土地不动产权证书，之后被告第一时间将办理房屋权属登记的资料报送了相关部门，取得办理房屋的不动产权首次登记，客观方面具备协助原告办理房屋不动产权属转移登记的条件；3.原告主张违约金的诉讼请求因超出诉讼时效而丧失胜诉权。被告延期办证的违约期间为房屋交付后270日至被告提供资料报产权登记机关备案之日，即2016年8月1日至2018年9月29日。《民法总则》第188条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原告自2016年8月1日起应当知道其合法权利被侵害，其要求支付延期办证违约金的诉讼请求亦应从此时起算诉讼时效，并且双方合同已明确约定违约金的具体数额，此时原告主张违约金的债权已经固定形成，应当受到诉讼时效的限制。但原告于2019年8月7日才向贵院起诉，依据法律规定，原告要求被告支付延期办证违约金的诉讼请求确已超过三年诉讼时效。综上，原告的诉讼请求已超过诉讼时效，且主张的违约金没有事实及法律依据，请求法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：2014年2月7日，原告高亚军、辛海霞与被告冠亚公司就冠亚星城罗马御苑11-1-1203室签订《商品房预售合同》。房屋总价为439294元，付款方式为银行按揭付款。合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。 合同签订后，原告按照合同约定履行了付款义务，被告于2015年11月5日将房屋交付原告使用。涉案房屋于2018年9月29日符合办证条件，被告于2018年10月17日向业主发布《告知书》，告知业主涉案房屋已具备不动产登记的的条件，请业主于2018年10月22日起至30日至物业服务中心登记并分期、分批办理不动产证，并告知办理不动产登记所需的材料及流程。原告办理了不动产权证书后与被告就逾期办理不动产权证书的违约金协商未果，遂诉至本院。 本院认为，原告高亚军、辛海霞与被告冠亚公司签订的《商品房预售合同》，其内容与形式均不违反法律法规的强制性规定，双方均应按照合同约定履行合同义务。原告已经按约支付购房款，被告于2015年11月5日将涉案房屋交付使用，但未按合同约定于“房屋交付使用后270日内将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，而是于2018年9月29日才具备办证条件，该行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的0.05％向买受人支付违约金。该约定不违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告应当按照合同约定向原告支付延期办理不动产权登记违约金219.65元（439294元×0.05％）。原告主张该违约金计算标准过低，要求将违约金提高到总房款的5%。本案中，因合同中明确约定了违约金计算标准，且原告未举证证明其因被告逾期办理不动产权证书而产生的损失超出合同约定的违约金金额。故原告的主张，理由不当，本院不予支持。 被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效。因被告的违约行为处于持续的状态，并不适用诉讼时效起算节点及期限的规定，故对被告该辩称本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，参照《城市商品房预售管理办法》第十二条的规定，判决如下： 一、被告冠亚（临沂）置业有限公司于本判决生效后十日内向原告高亚军、辛海霞支付违约金219.65元； 二、驳回原告高亚军、辛海霞其他诉讼请求。 如被告冠亚（临沂）置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费349元，由原、被告平均负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  蒋欣辰 人民陪审员  伊永峰 人民陪审员  刘英岩 二〇一九年十二月十六日 法官 助理  侍晓君 书 记 员  甄梦寒