西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初13903号原告：王天明，男，汉族，1949年6月14日出生，身份证号码：610XXXXXXX********，住西安市未央区。委托代理人：陈增社，陕西金镝律师事务所律师。委托代理人：陆优杰，陕西金镝律师事务所实习律师。被告：西安华浙置业有限公司，统一社会信用代码：9161010469384247X2，住所地：西安市未央区。法定代表人：蔡挺群，该公司执行董事兼总经理。委托代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。第三人：汕头市奕耀机械有限公司，统一社会信用代码：91440507325043770N，住所地：汕头市龙湖区迎宾路建设大厦**房。法定代表人：纪俊茂，该公司总经理。委托代理人：曹晓东，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：成凌宏，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。原告王天明诉被告西安华浙置业有限公司、第三人汕头市奕耀机械有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王天明的委托代理人陈增社、陆优杰、被告西安华浙置业有限公司的委托代理人杨建军、第三人汕头市奕耀机械有限公司的委托代理人曹晓东、成凌宏均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王天明诉称，原告王天明与被告西安华浙置业有限公司于2015年7月20日与被告签订了编号为9999587的《商品房买卖合同》，约定原告以1249200元的价格购买被告开发的位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX号房屋。原告按照合同约定支付房屋全部价款1249200元，被告于2017年11月20日向长庆坊二期物业管理处送达移交住房钥匙的函，要求该物业管理处办理交接房手续，同日向原告送达交房通知。2018年7月初，原告发现该涉案房屋门锁被更换，随即询问被告，被告答复其曾为了借款抵押，与本案第三人汕头市奕耀机械有限公司（原汕头市龙湖区恩泽机械配件经营部）之间签订了名为买卖实为抵押的《商品房买卖合同》，并办理了网签备案手续。原告认为，其与被告签订房屋买卖合同，意思表示真实，内容合法有效，且已支付全部购房款；被告应当为原告办理商品房买卖合同网签备案手续及权属登记手续。第三人与被告之间签订的商品房买卖合同，并非房屋买卖的真实意思表示，第三人与被告应配合办理该商品房买卖合同网签备案注销手续。故原告诉至法院、请求判令：1、西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX号房屋归原告所有；2、第三人立即协助被告办理“长庆坊二期”1号90604楼2单元21201号房屋的网签备案注销手续；3、被告为原告办理长庆坊二期”1号楼2单元21201号房屋的网签备案及权属登记手续；4、被告承担本案案件受理费。被告西安华浙置业有限公司辩称，对于原告诉请无异议,认可原告所说的事实和理由。第三人汕头市奕耀机械有限公司述称，一、第三人与被告西安华浙置业有限公司前期签订《商品房买卖合同》并已经网签，后期终止《借款抵押协议》并重新签订《房产回购协议》及补充协议，均表明双方买卖涉案商品房的真实意思。二、当事人变更法律关系的约定属真实意思表示，依法应予支持。三、第三人与被告签订《商品房买卖合同》早于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》，且第三人已经办理网签并支付了全部购房款，其权利应该得到优先保护。四、被告已出具正式《交房通知》向第三人交房，第三人也已经对房屋进行装修，办理了购电卡等物品，均表明第三人已经实际占有该房屋，在买受人均未取得房屋所有权时，应坚持占有在先的原则。此外，2015年2月12日签订合同，当时是为了做贷款抵押，3月26日因华浙公司财务状况恶化，无力偿还借款，故双方终止借款抵押，对本金及利息重新进行结算。经审理查明，2015年7月20日，原告与被告华浙置业签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告华浙置业开发的坐落于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号房，建筑面积207.07平方米，套内建筑面积161.06平米，公摊面积46.01平米，买受人按照建筑面积每平米6000元，总金额1249200元支付于出卖人。买受人应于2015年7月20日支付首付款374760元，余款874440元于2015年12月30日付清。出卖人应当在2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人。出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告提供2015年7月20日的收款收据证明其已缴纳全部购房款，被告对其予以认可。2017年11月20日，被告华浙置业向原告移交《“长庆坊二期”交房通知》，载明“您所购买的长庆坊二期住宅已开始办理交房手续，请接到本通知后前往小区临时物业管理处办理交接手续”。原告还提交了被告于2017年11月20日向长庆坊二期物业管理处发出的《关于向长庆坊二期1号楼2单元21201号业主移交住房钥匙的函》，载明：王天明于2015年7月20日与我公司签订房屋内部认购合同，购买长庆坊二期1号楼2单元21201号住房，并缴纳了全部房款，请你处给此业主按物业规定办理交接房手续。原告为证明其购房交款事实，还提供了被告于2018年7月10日出具的《情况说明》，情况说明所载内容与原告所述一致。又查，2015年2月12日，被告华浙置业与第三人奕耀公司（原汕头市龙湖区恩泽机械配件经营部）签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15015817），约定第三人奕耀公司购买被告开发的西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX单元XX层XX号房，建筑面积207.07平方米，套内建筑面积161.06平米，公摊面积46.01平米，买受人按照建筑面积每平米4495元，总金额930780元支付于出卖人。经本院核实，涉案房屋网签备案在第三人奕耀公司名下。第三人亦提交被告于2015年10月15日向其出具的《交房通知》，内容与向原告出具的一致。第三人认为其已实际占有房屋，并提供了2018年7月2日西安宏勋置业有限公司与杜某某签订的《装修合同》，装XX路XX号楼XX单元XX房装修，开工及竣工日期分别为2018年7月3日和8月2日。第三人还提供了2018年7月12日至8月7日的收据四张，证明其支付了装修费。另查，2015年2月13日被告华浙置业与案外人周某某及第三人签订《抵押借款合同》，约定：案外人周某某向被告华浙置业提供借款人民币10000000元，用于被告华浙置业在建工程流动资金周转，借款期限3个月，起始于2015年2月13日，截止于2015年5月12日，月利率18‰，月管理费4‰，月手续费率3‰，利息自2015年2月13日起算，按月还款，先息后本，为保证借款本息如期偿还，案外人周某某与被告华浙置业约定以长庆坊二期1号楼住宅25套面积5176.42平方（清单见附件二）作为抵押物，周某某指定第三人奕耀公司为抵押权人，房产抵押由第三人奕耀公司代为周某某行使网签购房人，三方确认上述抵押措施是为保证周某某借款本息安全而为，周某某及第三人奕耀公司无购买上述房屋的意思表示，被告华浙置业亦无出售上述房屋的意愿表示，三方没有买卖上述房屋的合意。被告华浙置业仍可销售上述房屋，销售成功后，被告华浙置业应将抵押于第三人奕耀公司的对应借款如数偿还并结清利息，款到账后周某某及第三人奕耀公司配合办理相应解押手续，直至借款全额还清。经本院核实，上述抵押房屋包含涉案房屋。2016年3月26日，第三人奕耀公司与被告华浙置业签订《房产回购协议》约定：被告与第三人双方于2015年2月12日网签了总面积为4138.81平方米的长庆坊二期住宅房产销售合同。为确保双方利益，明确相关未尽事宜，经友好协商达成如下约定：第三人奕耀公司承诺，网签合同生效，按实际购房程序办理完全部手续后，将人民币9943333元购房款转给被告华浙置业，被告华浙置业同时出具收款收据给第三人奕耀公司，被告华浙置业承诺自收到9943333元之日至2015年12月31日内，以总价人民币11143333元向第三人奕耀公司回购网签合同所列的商铺。由于被告华浙置业回购时间已超过三个月，双方一致同意将本协议在西安市仲裁委做仲裁，确定回购时间。被告于2015年2月13日出具《支付说明》，称要求第三人将1000万元打入该公司法定代表人蔡挺群账户。经核实，第三人奕耀公司委托案外人叶某某于2015年2月13日向被告法定代表人蔡挺群转账支付了975万元。被告认可收到第三人支付的975万元，称未实际收到其余25万元。经本院向西安市不动产登记服务中心核实涉案房屋权属登记情况，查实涉案房屋的初始登记尚未办理。上述事实，有《商品房买卖合同》、收款收据、《“长庆坊二期”交房通知》、《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》、《房产回购协议》、情况说明、支付说明、付款委托书、银行流水、追记笔录、庭审笔录等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。据本院已查明的事实，被告华浙置业虽与第三人奕耀公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》约定成交价格4495元/㎡，并就此办理了网签备案手续。但被告与第三人事后又签订了《抵押借款合同》，该合同中涉及的借款金额为1000万元，抵押房屋共计25套（其中包含涉案房屋），面积共计5176.42平方米。上述合同签订后，第三人又与被告另行签订了对双方间网签合同未尽事宜进一步明确的《房产回购协议》，该合同中涉及的购房款总额为9943333元，涉及房屋共计20套（其中包含涉案房屋），面积共计4138.81平方米。被告在该协议中约定的回购价款为11143333元，但双方并未确定回购时间。根据被告与第三人之间签订的上述合同可知，涉案房屋虽已网签备案至了第三人名下，但被告不论是在《抵押借款合同》中作为抵押权人时的意思表示，亦或是在《房产回购协议》中作为回购方的意思表示均非向第三人出售房屋，而是意图通过签订房屋买卖合同的形式对第三人向其实际支付的9750000元提供担保。况依照第三人向被告支付的9750000元折算出的房屋均价2355.75元/平方米明显低于房屋买卖合同中约定购房款单价，更能进一步印证被告与第三人之间并非真正的房屋买卖合同关系，而系借款担保关系，故签订涉案商品房买卖合同系被告与第三人以虚假意思表示实施的民事法律行为，为借款提供担保是被虚假意思表示隐藏的民事法律行为，应当依照相关法律规定处理。依照《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。而被告与第三人之间的上述担保方式在我国现行法律规定中无据可寻。但就其表现方式来看，符合学理上让与担保的构成要件。让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，从而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利。因让与担保并非法定物权形式，结合我国现行法律《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉……故被告与第三人之间的关系应按照借贷关系而非房屋买卖合同关系进行处理，第三人实际占有房屋与否不影响其与被告之间并非房屋买卖合同关系的判定，第三人奕耀公司可向被告华浙置业主张其债权。而原告与被告华浙置业签订的《商品房买卖合同》虽发生于第三人奕耀公司与被告华浙置业签订《商品房买卖合同》并办理合同备案之后，但原告对被告华浙置业与第三人之前签订相关合同并不知情，被告也未向原告告知。原告与被告之间签订的为商品房买卖合同，已明确买卖房屋的权利义务，可以认定为双方的真实意思表示。故原、被告之间应系房屋买卖合同关系，原告应系涉案房屋的实际购房人。结合上文所述，原告作为实际购房人，第三人非涉案房屋的实际购房人，理应办理涉案房屋的网签备案注销手续，并以民间借贷为由向被告主张相关权利。原告要求被告将涉案房屋进行网签备案一节，因网签备案系房屋行政管理部门对于房屋买卖要求的行政手续，而非出于法律规定或合同约定，对于该项请求，本院依法不予支持。至于原告诉请确认其为涉案房屋的所有权人并主张被告办理涉案房屋权属登记手续一节，因本院查明涉案房屋尚未办理初始登记，暂不具备产权取得条件。故原告的上述请求，本院不予处理。但被告应当按照合同约定将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。综上所述，兹根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、被告西安华浙置业有限公司与第三人汕头市奕耀机械有限公司应于本判决生效之日起十日内办理《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15015817）的网签备案注销手续。二、被告西安华浙置业有限公司应在本判决第一项确定的网签备案注销手续办理完成之后的三十日内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。三、驳回原告王天明的其余诉讼请求。本案案件受理费16043元，由原告承担1043元，由被告承担10000元，由第三人承担5000元。因原告已预交，故被告和第三人应将该款支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 郝 杰人民陪审员 刘 萍人民陪审员 查新民二〇一九年十二月二十三日书 记 员 王景涵打印：相丽华校对：李宏艳2019年月日送达1