江西省鹰潭市余江区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0622民初1796号原告：刘纲，男，1987年3月7日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。委托诉讼代理人：许春林、王智春，江西赣鹰律师事务所律师。被告：王志平，男，1984年9月8日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住江西省鹰潭市余江区。第三人：汪财喜，男，1964年1月29日出生，汉族，鹰潭市余江区人，住址江西省鹰潭市余江县。原告刘纲与被告王志平、第三人汪财喜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月24日公开开庭进行了审理。原告刘纲及其委托诉讼代理人许春林到庭参加诉讼，被告王志平到庭参加诉讼，第三人汪财喜经法院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘纲向本院提出诉讼请求：1、判决被告王志平继续履行原告刘纲与第三人汪财喜于2016年4月15日签订的“房屋租赁合同”；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与第三人汪财喜系朋友关系。2004年至2016年期间，第三人汪财喜因资金周转所需向原告共借款30万元，因第三人汪财喜无力偿还上述借款，故原告与第三人汪财喜于2016年4月15日签订了一份“房屋租赁合同”，约定：因第三人汪财喜于2004年至2016年期间向原告借款30万元，第三人汪财喜同意将其位于余江县房屋租赁给原告居住使用，以租金抵偿借款租金为每年3万元;租赁期为10年，从2016年4月15日到2026年4月15日止;双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，第三人汪财喜就将案涉房屋交付给了原告居住。2019年9月7日下午，被告王志平突然到案涉房屋处，声称其于2018年通过鹰潭市余江区人民法院网上竟拍取得了房屋的所有权，并要原告将房屋内的家居搬出。原告告诉被告对该房屋原告早在2016年间就取得了房屋的租赁、居住权。鹰潭市余江区人民法院网上竞拍该房屋的事实，原告根本不知情，法院及第三人汪财喜等均没有告知原告。原告与被告王志平因此发生争执、冲突。被告王志平随即报警，后经鹰潭市公安局余江分局民警调解，签订了一份“治安调解协议书”，约定：双方纷争由原告向法院提起诉讼解决。鉴于上述事实，原告认为，对于案涉房屋原告依法取得了合法的租赁、居住权，原告与第三人签订的“房屋租赁合同”合法、有效，且原告租赁在先，原告对案涉房屋的网上竞拍事实均不知情，而被告竞买在后。依据“买卖不破租赁”的原则，被告应继续履行原告与第三人签订的“房屋租赁合同”，原告为维护自身合法权益，特依法起诉。被告王志平辩称：以前也实地问过没有居住人，和没有租赁关系，法院调查也没有租赁关系。原告刘纲辩称：原告早上出去，晚上回去居住，就没碰到被告，2019年9月份发生冲突后就没有居住，之前一直居住。本案的争议焦点是：第一，原告与第三人汪财喜是否签署房屋租赁合同，合同效力如何？第二，原告是否实际占有使用本案所涉的房屋，在法院评估拍卖期间是否依法主张过租赁优先权？第三，被告在竞拍前是否明知该房屋存在租赁合同关系？原告刘纲为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内提供的证据有：Ａ1、身份证复印件、常住人口登记表各1份，证明：原、被告诉讼主体资格；Ａ2、房屋租赁合同1份，证明：1、原告与第三人汪财喜于2016年4月15日签订了一份“房屋租赁合同”，约定因第三人汪财喜于2004年至2016年期间向原告借款30万元，第三人汪财喜同意将其位于余江县房屋租赁给原告居住使用，以租金抵偿借款;租赁期为10年，从2016年4月15日到2026年4月15日止;合同签订后，第三人汪财喜就将案涉房屋交付给了原告居住、使用。原告依法取得了案涉房屋的租赁、居住权。2、原告与第三人签订的“房屋租赁合同”合法、有效，应受法律保护；Ａ3、治安调解协议书1份，证明：1、2019年9月7日下午，被告王志平到案涉房屋对原告声称：该房屋其于2018年间通过鹰潭市余江区人民法院网上竞拍取得了房屋的所有权，要原告将房屋内的家居搬出；2、原告称对该房屋早在2016年间就取得了房屋的租赁、居住权。鹰潭市余江区人民法院网上竞拍该房屋的事实，原告根本不知情，法院及第三人汪财喜等均没有告知原告；3、原告与被告王志平因此发生争执、冲突。被告王志平随即报警，后经鹰潭市公安局余江分局民警调解，签订了一份“治安调解协议书”，约定：双方纷争由原告向法院提起诉讼解决。被告王志平为支持其诉讼请求，在本院规定的举证期限内提供的证据有：B1、2018赣06**执恢42号之二执行裁定书、协助执行通知书，证明：被告是经过法院拍卖买该房屋；B2、不动产证复印件，契税发票，证明：通过法院协助办了房产证。本院依职权调查取得的证据有：C1、余江区人民法院情况说明、案涉房产2017至2019年度用水用电清单。经庭审质证，被告王志平对原告刘纲提出的证据A1没有异议；对证据A2的房屋租赁合同是拍卖之后产生的，房屋里面也没有人居住，拍卖后，第三人也向被告提出过购买回房屋，但是价格没谈拢，之后各种理由威胁恐吓被告，因为谈不拢，过后几个月原告就来联系被告；对证据A3因为被告去收房，后来被告打了第三人的电话，之后原告就来了与被告发生冲突，动手打架，被告就报案了。经庭审质证，原告刘纲对被告王志平提出的证据B1的合法性和客观性没有异议，能证明以下：1、事实案涉房屋被告于2018年9月15日参与网上竞拍，2018年12月21日法院裁定被告办理该房屋所有权转移、过户手续，2019年2月25日被告实际取得该房屋的不动产权证。即案涉房屋所有权变更的时间为2019年2月25日，而案涉房屋租赁合同时间是2016年4月15日，因此案涉房屋租赁合同在先，房屋拍卖、所有权变更在后。该关联性应当认定为此情形。2、法院对案涉房屋进行网拍是没有进行清场的，这在拍卖当中是存在法律瑕疵的。若依法进行清场，就能查明案涉房屋的现状或处分情况。3、被告证据足以证实，原告因不知法院对其租赁的房屋进行网上拍卖，故其无法依法主张优先购买权或者租赁优先权等抗辩的权利。4、被告参与竞拍应当对拍卖公告所告知的权利义务承担相应的责任，其中拍卖公告中所涉的拍卖房屋是否存在租赁等瑕疵的责任，应由参与竞拍人承担，因此，被告无论是在竞买前或者是竞买后明知房屋是否存在租赁关系，依法都应当对客观存在的房屋租赁合同继续履行责任。经庭审质证，原告刘纲对本院调查取得的证据C1三性都有异议，合法性因法院在执行房屋在网上拍卖程序上所存在瑕疵，或者不合法，故其情况说明的内容明显不具有合法性。客观性，其证明的内容的客观性应当建立在客观充足的合法程序的证据的基础上来证实，如网拍公告是否依法向被执行人告知送达，网拍公告是否在房屋辖区内张贴，网拍公告是否在拍卖前是否进行了现场勘查和实地清场，等事实情况说明中都未予以说明，故其客观性令人质疑。关联性，该情况说明不能证实案涉房屋在网拍之前不存在案涉租赁合同。案涉租赁合同是否客观存在及其合法有效性，不应受该情况说明的影响和左右，而应根据本案庭审查明的事实予以确认。但有一点事实必须向法庭说明，案涉房屋网上拍卖的程序是存在瑕疵的。经庭审质证，被告王志平对本院调查取得的证据C1没有异议。经本院认证，对证据A1、A2、A3、B1、B2、C1可以采信作为本案证据。综上所述，本院对以下事实予以确认：2017年6月9日，第三人汪财喜因民间借贷纠纷被诉至本院，2017年6月13日，本院作出（2017）赣0622执保70号民事裁定书，裁定查封汪财喜名下坐落于余江康余公司西侧产权证号C-054号的房屋，房产权地址为鹰潭市余江区邓埠镇站前路北站竹溪巷122号。2018年4月16日本院作出（2018）赣0622执恢42号之二执行裁定书，裁定拍卖汪财喜名下坐落于余江康余公司西侧产权证号C-054号的房屋。2018年9月15日，买受人王志平以681333.1元的最高价拍得该房屋。2019年10月21日，原告刘纲以其于2016年4月15日与第三人汪财喜签订了的“房屋租赁合同”为由诉至本院，主张10年房屋租赁权。另查明，对原告刘纲与第三人汪财喜的房屋租赁合同，合同主体双方均未向房屋登记机构备案；第三人汪财喜在案涉房屋被法院查封、拍卖的过程中未向法院报告该房屋已出租的事实；原告刘纲在案涉房屋被法院查封、拍卖的过程中未向法院提出执行异议。案涉房屋2017年至2019年三年的总用水量为零；案涉房屋2017年至2019年三年的总用电量为388度，总电费为232.8元。原告在诉讼过程中未向本院提供案涉房屋交纳电费凭证等相关证据。本院认为，被告王志平通过拍卖取得案涉房屋，依法取得房屋所有权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条关于“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案”的规定，城市房产出租应向房产管理部门登记备案，但原告刘纲与第三人汪财喜并未就案涉房产租赁办理登记手续。在原告刘纲既未能提供证据证明其与第三人汪财喜就案涉房产租赁办理登记手续，也未依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条的规定，向税务部门披露租赁事实，按照租金收入缴纳税金。原告刘纲未提供证据证明作为租金对价的对汪财喜的债权真实存在且当时已就债权债务达成转化为租金的合意；在《房屋租赁合同》并未明确约定以代偿债务的方式支付租金的情况下，原告刘纲即使确向案外人付款，也难以证明系履行租赁合同支付租金的行为。案涉房屋水电费明细显示，2017年至2019年三年的总用水量为零；案涉房屋2017年至2019年三年的总用电量为388度，总电费为232.8元，月均用电10度，原告在诉讼过程中未向本院提供案涉房屋交纳电费等相关证据。原告刘纲仅提供《房屋租赁合同》系孤证，并没有提供实际居住案涉房屋的其它证据形成证据链。综上，原告刘纲提供的证据不足以证明原告刘纲于案涉房产法院查封、拍卖前取得案涉房产租赁权。故对原告刘纲主张租赁权的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条，《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告刘纲的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告刘纲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  祝根龙人民陪审员  吴玲华人民陪审员  陈爱新二〇一九年十二月二十六日书 记 员  王 萃