福建省龙岩市新罗区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0802民初9472号 原告：龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会，住所地龙岩市新罗区登高西路金茂领袖城小区。 法定代表人：黄周生，主任。 委托诉讼代理人：葛凯、邱方昭，福建岩风律师事务所执业律师。 被告：福建省龙岩市金茂置业有限公司，住所地：龙岩市新罗区西陂镇人民西路**（裕福国际）****05F，统一社会信用代码9135080079609710XL。 法定代表人：曾新锡，董事长。 委托诉讼代理人：胡朝能，福建欧顿律师事务所执业律师。 被告：泉州银行股份有限公司龙岩分行，住所，住所地福建省龙岩市新罗区华莲路**金融中心**社会信用代码913508020927002227。 法定代表人：吴智锋，行长。 委托诉讼代理人：蓝丽华，女，1985年9月20日出生，汉族，泉州银行股份有限公司龙岩分行员工，住龙岩市新罗区。 被告：曾金叶，女，1977年4月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：刘新策，福建正廉律师事务所执业律师。 被告：泉州银行股份有限公司，住所地福建，住所地福建省泉州市丰泽区云鹿区**用代码：913505001561125193。 法定代表人：傅子能，董事长。 委托诉讼代理人：庄泽清，男，1982年1月19日出生，汉族，该行员工，住福建省厦门市思明区。 原告龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会（以下简称“金茂业委会”）与被告福建省龙岩市金茂置业有限公司（以下简称“金茂置业公司”）、泉州银行股份有限公司龙岩分行（以下简称“泉州银行龙岩分行”）物权保护纠纷一案，本院于2018年5月16日作出一审判决，金茂业委会不服本院一审判决，向龙岩市中级人民法院提起上诉。龙岩市中级人民法院于2018年10月25日作民事裁定，撤销原判，发回本院重审。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭，并追加曾金叶、泉州银行股份有限公司为本案共同被告参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告金茂业委会的委托诉讼代理人葛凯、邱方昭，金茂置业公司的委托诉讼代理人胡朝能，泉州银行龙岩分行的委托诉讼代理人蓝丽华，曾金叶的委托诉讼代理人刘新策，被告泉州银行股份有限公司的委托诉讼代理人庄泽清均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金茂业委会向本院提出诉讼请求：1、判令金茂置业公司、泉州银行龙岩分行、泉州银行股份有限公司、曾金叶共同向金茂业委会支付占用256平方米公共架空层的租金2251223.04元；2、金茂置业公司、曾金叶立即拆除金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层的违章建筑，恢复为公共架空层，并移交给金茂业委会；3、金茂置业公司、曾金叶向金茂业委会支付占用三层1646.68平方米公共架空层，从2012年9月28日起至归还之日止，以1646.68平方米为基数，按每月每平方米10元计算的损失。事实和理由：金茂领秀城小区由金茂置业公司开发建设。2012年该小区建成交房。龙岩市城乡规划局于2012年9月12日出具《龙岩市建设工程符合规划条件核实通知》，该通知明确了该小区公共架空层设置在1#-2#楼第三层西侧、2#楼第二层西侧及4#楼第二层。但金茂置业公司只交付了业主共有的4#楼第二层的公共架空层，其余1902.7平方米的公共架空层不仅未移交给金茂业委会，反而将其长期占用并改建。2013年5月1日，曾金叶与泉州银行股份有限公司签订租赁合同，租赁面积为2041.17平方米，其中公共架空层256平方米，剩余面积属于曾金叶所有。租赁期从2013年5月1日至2018年4月30日。第一年的租金每平方每月130元，第二年137.8元，第三年146.07元，第四年154.83元，第五年164.12元。本案中，金茂置业公司和曾金叶在明知其没有该256平方米公共架空层的所有权的情况下，占用并出租给泉州银行股份有限公司，而泉州银行股份有限公司及泉州银行龙岩分行在明知曾金叶对该256平方米公共架空层无所有权的情况下，仍然占有使用，侵犯了金茂业委会的合法权益。因此应共同向金茂业委会支付256平方米公共架空层从2013年5月1日起至2018年4月30日止的租金2251223.04元。金茂置业公司占用公共架空层期间对全体业主造成的损失也应予以赔偿，应从2012年9月28日起至交付之日止、以1646.68平方米为基数，按每平方米10元计算。为此，金茂业委会诉至法院。 金茂置业公司辩称，一、金茂业委会未经业主授权不可以代表全体业主提起本案诉讼。根据《物业管理条例》第十五条的规定，业委会具有执行业主大会的决定和决议、召集业主大会会议以及业主大会赋予的其他职责等职权。本案中，金茂业委会未经该小区全体业主的三分之二以上多数授权同意，因此，不能代表全体业主进行诉讼。二、金茂置业公司是开发商，但并没有将上述架空层他人签订过的租赁合同，也没有收取过任何租金。金茂领秀城2层201的产权人为曾金叶，建筑面积为3127.77平方米。根据被告泉州银行股份有限公司提供的《房屋租赁合同》，曾金叶出租的二楼商场面积为2041.17平方米，因此，曾金叶就将属于其的房屋出租给泉州银行股份有限公司，并不存在其有将架空层出租给被告泉州银行股份有限公司的事实。金茂置业公司没有限制他人使用金茂领秀城小区1#-2#楼第二层商业和架空层，也没有采取设置围栏和建造其他固定设施阻拦他人使用1#-2#楼第二层商业和架空层。因此，根本不存占用金茂领秀城小区1#-2#楼第二层架空层的说法。三、金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层的违章建筑不是金茂置业公司建造金茂置业公司建造虽然龙岩市城市管理行政执法局于2017年10月26日作出《责令限期拆除公告》《责令限期拆除临时建筑物、构筑物通知书》，以及龙岩市城市管理行政执法局在2017年11月7日作出《行政强制拆除违法建筑催告书》，认为限期拆除违章建筑的责任主体是金茂置业公司，但事后发现建设该违章建筑的不是金茂置业公司，所以对通知主体进行了变更。如果金茂业委会认为其对金茂领秀城小区1#-2#楼第三层西侧公共架空层享有所有权，那金茂业委会自行采取相关措施行使其权利就可以了，无须金茂置业公司交付。综上，请求驳回金茂业委会的诉讼请求。 曾金叶辩称，金茂业委会未经授权不能提起本案诉讼。曾金叶所有的（金茂领秀城）2层201商场的建筑面积是3127.77平方米，根据租赁合同约定出租给泉州银行股份有限公司的建筑面积是2041.17平方米,曾金叶仅是将自己的商场出租给泉州银行股份有限公司，商场的面积并不包含金茂业委会所述的256平方米公共架空层，曾金叶不占有该场地，更没有将场地转租给泉州银行股份有限公司，金茂业委会要求曾金叶承担所谓的租金，予法无据。龙岩市城市管理行政执法局的通知书没有直接送达给曾金叶，但曾金叶接到龙岩市城市管理行政执法局的通知后，就停止了3层的搭盖，目前都还是毛坯状态，综上，请求驳回金茂业委会的诉讼请求。 泉州银行股份有限公司辩称，金茂业委会应提供证据证明业主委员会成立是否经法定程序选举或备案，有无经过业主委员会授权。假设架空层被使用，曾金叶也系完全不知情的情况下使用，不存在主观故意占有。结合金茂置业公司提供的平面图、工程竣工验收、消防验收，2层是商场，不是架空层，架空层一般设在底层，泉州银行股份有限公司不可能知悉架空层。如泉州银行股份有限公司知道架空层，是不会去使用的。金茂业委会对其他架空层用赔偿标准的仅为每平方米10元，可见其主张赔偿标准的随意性。综上，请求驳回金茂业委会的诉讼请求。 泉州银行龙岩分辩称，其辩论意见与泉州银行股份有限公司一致。 本院经审理认定事实如下：对于金茂业委会与金茂置业公司、泉州银行龙岩分行各方当事人没有争议的事实，本院予以确认。2012年9月12日，龙岩市城乡规划局作出项目名称为金茂领秀城（1#-4#）的《龙岩市建设工程符合规划条件核实通知》，其中规划认可意见栏备注：设区服务用房设置在3#、4#楼地上第二层；小于90平方米住宅套型建筑面积为32370.98平方米、508套，占住宅总建筑面积比例为75.44%；以上规模不含1#、2#楼第三层西侧、2#楼第二层西侧公共架空休憩、绿化等面积1902.7平方米和4#楼第二层公共架空休憩、绿化等面积407.3平方米。2016年8月25日，龙岩市住房和城乡建设局于作出龙建信[2016]51号《关于金茂领秀城小区信访事项处理答复意见书》,其中处理意见的第二条为:由规划局调阅相关图纸，明确一、二号楼架空层的具体位置及产权归属，属于全体业主共有的部分，开发企业应移交给业主委员会。2016年9月30日，龙岩市城乡规划局作出岩城规[2016]函109号《关于金茂领秀城小区业主信访问题规划核查情况的复函》,明确了公共架空层设置在1#、2#楼第三层西侧、2#楼第二层西侧及4#楼第二层,建筑面积为2310平方米。2017年7月3日，龙岩市住房和城乡建设局作出龙建房[2017]27号《关于“金茂领秀城”项目公用部位确权和督促交付报告的回复》,该局认为,经龙岩市城乡规划局核实的金茂领秀城小区公共架空层及绿化面积属全体业主共有。 2013年2月28日，泉州银行股份有限公司与曾金叶签订《房屋租赁合同》，出租房屋位于金茂领秀城二楼商场2041.17平方米、租赁期限五年，从2013年5月1日起至2018年4月30日。曾金叶提供了龙房权证字第××号房屋所有权证复印件，载明：房屋所有权人为曾金叶、房屋坐落龙岩市新罗区（金茂领秀城）2层201、登记时间为2013年9月18日、规划用途为商场、建筑面积为3127.77平方米，其中公摊面积1103.93平方米。2016年12月15日，泉州银行股份有限公司与曾金叶签订《租金补充协议》。2017年6月22日，泉州银行龙岩分行向曾金叶转账支付了2017年5月1日至2018年4月30日的租金5,123,209.23元。 在本案诉讼过程中，本院依法委托经纬空间信息科技有限公司对曾金叶将（金茂领秀城）2层二楼商场2041.17平方米的租赁面积出租给泉州银行股份有限公司，是否占用了二层业主共有的公共架空层及占用的面积进行鉴定。经纬空间信息科技有限公司出具房屋现状测量报告书及房屋现状面积测绘汇总表一份，认定业主共有的260.62平方米的公共架空层已被2#楼二屋商场全部占用。 双方的争议焦点是：1、金茂业委会的主体资格是否适格？2、金茂领秀城小区公共架空层及绿化面积是否属全体业主共有？3、曾金叶将（金茂领秀城）2层二楼商场2041.17平方米的租赁面积出租给泉州银行股份有限公司，是否占用了二层业主共有的公共架空层？4、金茂业委会要求赔偿损失的主张是否有事实依据。 本院认为，业主委员会有权从事与物业管理相关的活动。金茂业委会主张公共架空层属全体业主所有，经业主大会讨论，授权金茂业委会向侵权方主张权利，故金茂业委会有权提起本案诉讼。金茂置业公司、曾金叶、泉州银行股份有限公司主张金茂业委会的主体资格不适格，没有法律依据，本院不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。龙岩市住房和城乡建设局于作出龙建信[2016]51号《关于金茂领秀城小区信访事项处理答复意见书》认定:由规划局调阅相关图纸，明确一、二号楼架空层的具体位置及产权归属，属于全体业主共有的部分，开发企业应移交给业主委员会。龙岩市城乡规划局作出岩城规[2016]函109号《关于金茂领秀城小区业主信访问题规划核查情况的复函》,明确了公共架空层设置在1#、2#楼第三层西侧、2#楼第二层西侧及4#楼第二层,建筑面积为2310平方米。2017年7月3日，龙岩市住房和城乡建设局作出龙建房[2017]27号《关于“金茂领秀城”项目公用部位确权和督促交付报告的回复》,该局认为,经龙岩市城乡规划局核实的金茂领秀城小区公共架空层及绿化面积属全体业主共有。架空层作为业主的公共面积，不存在需要制作房屋产权登记证明来确认权属，前述行政管理部门作出的书面答复，可以作为确认涉案架空层权属的依据。经本院委托测绘公司测绘，结合龙岩市城市管理执法局出具的龙城执92017）容改216号整改通知书，曾金叶确实将二层架空屋出租给泉州银行股份有限公司，故应返还金茂业委会应得租金利益。但该架空层系作为租赁物的一部分向外出租，如果单独出租，则无法达到整体对外租赁的收益。故本院根据260.62平方米架空屋所处位置，能否单独对外出租的实际情况，酌定曾金叶返还金茂业委会按正常租金六分之一标准计算的租金为381975元(67761.2元+71826.87元+76137.52元+80703.58元+85545.9元)。金茂业委会要求泉州银行股份有限公司、泉州银行龙岩分行承担共同赔偿责任，没有法律依据，本院不予支持。金茂业委会已向行政执法部门申请对涉案架空层的隔墙等违章建筑进行拆除。行政执法部门已向金茂置业公司、曾金叶送达了限期拆除临时建筑物通知书，行政执法程序尚在进行中。在行政执法程序已经启动，尚未终结的情况下，司法权不宜对行政执法权进行介入。故本院对金茂业委会要求侵权方拆除公共架空层违章建筑的诉讼请求不予支持。本案涉案第三层西侧架空层现处空于空置状态，已不在金茂置业公司、曾金叶和管理控制范围内，金茂业委会可自行对涉案架空层进行管理使用，同时并无证据显示金茂置业公司、曾金叶使用第三层架空层取得了相关收益，故本院对金茂业委会要求金茂业委会、曾金叶返还架空屋，赔偿占用第三层架空层损失的诉请请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条、第七十三条第一款的规定，判决如下： 一、曾金叶应于本判决生效之日起十五日内偿付龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会381975元； 二、驳回龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会的其他诉讼请求。 本案案件受理费26424元，由龙岩市新罗区金茂领秀城小区业主委员会负担21000元，由曾金叶负担5424元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 郑  冬  伟 人民陪审员 郭  永  平 人民陪审员 傅  阿  循 二〇一九年十二月九日 书 记 员 吴琳婷(代) 书 记 员 郭萍 （ 代） 附注： 引用的主要法律条文 1、《中华人民共和国物权法》 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过本院诉讼服务中心转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户 开户单位：龙岩市新罗区人民法院 开户行：兴业银行龙岩新兴支行 账号：17×××01 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。