宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院民事判决书（2019）宁0303民初3139号原告（反诉被告）：郭某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：张某，宁夏平瑞律师事务所律师。(特别授权代理)委托诉讼代理人：白某，宁夏平瑞律师事务所律师。(特别授权代理)被告（反诉原告）：高某，住宁夏回族自治区吴忠市。委托诉讼代理人：包某，宁夏诺辰律师事务所律师。(特别授权代理)委托诉讼代理人：马某，宁夏诺辰律师事务所律师。(特别授权代理)原告郭某与被告高某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，被告高某于2019年12月9日提起反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某（反诉被告）委托诉讼代理人张某、白某及被告高某（反诉原告）委托诉讼代理人包某、马某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告高某之间签订的《房屋转让合同》；2.判令被告向原告双倍返还定金1000000元；3.被告赔偿原告装修损失1150000元(暂估价，最终以鉴定评估机构评估结果为准)；已上共计2150000元。4.本案诉讼费、鉴定评估费用由被告承担。事实与理由：2015年3月20日，原告与被告签订《房屋转让合同》，合同约定房屋坐落为红寺堡区光明大道南侧1#，面积为1289．52平方米，合同签订后原告依约向被告卡号尾号为6310的账户转账500000元定金。合同履行期间，原告得知涉案房屋于2013年9月5日被被告抵押给了宁夏银行股份有限公司红寺堡支行，2017年6月22日又被吴忠市中级人民法院以(2017)宁03执6号文书予以查封。在合同签订后，又因被告下落不明而联系不上被告，导致合同无法继续履行。现被告存在隐瞒抵押事实，涉案房屋因抵押、查封而导致无法实际履行等众多客观情况，被告亦不主动出面解决，故原告诉至贵院，以求维护原告的合法权益。被告高某辩称，一、原告郭某请求解除《房屋转让合同》的请求不能成立。原告起诉解除合同有两个理由，一是认为房屋被抵押；二是房屋被法院查封。基于上述两点认为构成根本违约，其不能实现合同目的，故提出解除合同的请求。1.双方在签订房屋转让合同是2015年3月20日，当时被告向原告告知涉案房屋抵押的事实，原告自愿购买，在补充协议第三条约定原告分别于2015年3月20日付500000元，2015年4月4日付2500000元，合计3000000元，之所以约定先付3000000元，是用该笔款项偿还房屋抵押贷款，然后办理房产证后支付剩余房款，说明双方具有履行合同的诚意；原告没有履行上述约定，被告于2015年8月19日偿还了涉案房屋担保的款项3000000元及利息。然后一直催促原告支付约定款项，原告予以拒绝，并采用隐瞒事实的方式，欺骗不知实情的博大公司员工，非法占有了涉案房屋，并擅自进行改造和装修。基于此，涉案房产抵押贷款的数额于双方在合同第三条约定的先期付款比例一致，客观印证了双方达成第三条合意的基本事实，所以原告在明知房屋被抵押的情况下，签订的房屋买卖合同是有效的，不能作为其解除合同的理由认定。2.涉案房产并未被查封，其权利状态无任何瑕疵。因被告不存在违约的事实，原告的合同目的能够实现，故原告请求解除合同及双倍返还定金的理由不应支持。二、原告要求赔偿的损失请求不能成立。原告在吴忠市红寺堡区人民法院作出的（2019）宁0303民初1771号民事判决书中自认：“为了防止高某一房二卖或作其他权利处置，遂与博大公司签订了《房屋租赁协议》，为了保障其购房的权利”；第一，原告认为其签订租赁合同是为了进行民事自救；第二，房屋现状是权利状态无瑕疵；第三，房屋实际由原告占有。从上述事实可以看出，房屋并不是被告交付给原告，是原告通过民事自救占有房屋的，既然是原告自己行为的占有房屋并装修的，其因果关系完全是单方行为所导致的，自认结果也应由原告自己承担；再退一步，且不论原告民事自救行为是否合法，就客观事实而言，被告及时还清了房屋担保款项，于2015年8月19日就排除了权利瑕疵，房屋被原告于2016年3月占有，原告所担心的权利瑕疵和交付问题都没有受到侵害，说明其民事自救是不成功的，因为被告的行为均不是基于原告签订虚假租赁合同而产生的，是被告自愿偿还借款的。与原告的自救行为没有因果关系，所以原告的行为如果其自认是民事自救行为，因为没有自救的事实和证据，则就构成违约；如果不是民事自救行为，就属于侵权行为，应当承担相应的赔偿责任，而不是通过恶意诉讼来抵消其责任。反诉原告高某向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告郭某继续履行与反诉原告签订的《房屋转让合同》；2.判令反诉被告支付拖欠反诉原告的购房款6720000元；3.判令反诉被告承担逾期支付首付款2500000元的利息750000元（2015年4月4日至2020年4月4日，年利率6%计算）；4.判令反诉被告支付占有房屋期间的费用1202785.78元（2016年3月至2020年3月，90000元÷385.96㎡×1289.52㎡×4年）。事实与理由：2015年3月20日，反诉原告与反诉被告签订《房屋转让合同》，约定反诉原告将位于××区东一、二层1289.52㎡营业房（产权证号吴忠市房权证红寺堡字第XXXX号）出售给反诉被告，总价格为7220000元，第三条约定反诉被告于2015年3月20日付定金500000元，2015年4月4日前付2500000元；反诉原告告知了反诉被告，该房屋现在银行为他人贷款设定抵押权，贷款金额为3000000元；反诉被告提出先付3000000元，房产证办到其名下时，支付剩余的4220000元，反诉原告同意了反诉被告的意见，在补充合同中进行约定。合同生效后，反诉被告仅付定金500000元，约定2500000元迟迟未予支付，反诉原告拒绝将房屋交付给反诉被告。2016年3月反诉原告出差在外，反诉被告以隐瞒事实的方式，与博大公司签订《房屋租赁协议》，随后强行进入房屋，非法占有涉案房屋，该事实被吴忠市红寺堡区人民法院（2019）宁0303民初1771号判决书予以认定。综上，反诉原告认为，双方签订的合同合法、有效，反诉被告未按约定履行自己的合同义务，应当承担相应的责任，继续履行合同义务。另外反诉被告在明知房屋已经设定了抵押权的情况下，仍然购买房屋，不足以成为其解除合同的理由。同时在未履行首笔付款义务的前提下，采用非法手段占有涉案房屋，应当承担支付相应费用的责任，故依据法律规定，判准反诉原告的诉请。反诉被告郭某辩称，1.本案不存在继续履行合同的基础。2015年3月20日，反诉原告与反诉被告签订《房屋转让合同》，合同签订后，反诉被告得知涉案房屋在2013年9月5日由反诉原告抵押给了宁夏银行股份有限公司红寺堡支行，2017年6月22日，该房屋又被吴忠市中级人民法院查封。现该房屋无法按照合同约定履行过户义务，合同目的无法实现，故本案不存在继续履行合同的基础。2.合同应当被依法解除，反诉被告不应支付剩余购房款。涉案合同因反诉原告的违约行为无法继续履行，致使合同目的无法实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，涉案的合同应当依法解除，故反诉原告要求反诉被告支付剩余购房款于法无据。3.反诉被告不应承担逾期支付的利息，2015年3月20日，反诉原告与反诉被告签订《房屋转让合同》后，反诉被告依约将500000元定金转入反诉原告的账户，在第二笔款支付前，反诉被告得知涉案房屋已经抵押给银行的事实，故因保障自己的合法利益而没有继续支付购房款，拒绝履行后续房款是由于反诉原告隐瞒涉案房屋被抵押而造成反诉被告行使不安抗辩权的行为，故不应承担逾期支付的利息。4.反诉原告要求反诉被告支付占有房屋期间费用与其第一项诉请矛盾，反诉原告既要求继续履行合同，又要求反诉被告支付房屋占用期间的费用是相互矛盾的。合同若继续履行，则涉案房屋是基于房屋买卖合同而被反诉原告占用，反诉被告占用自己的房屋不存在向反诉原告支付占用使用费的义务，仅存在逾期支付的违约行为，故法庭应当释明由反诉原告明确其诉讼请求。综上，反诉原告的诉请与事实不符，于法无据，应驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本诉与反诉的证据一致，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告郭某提交的房屋转让合同一份、中国农业银行转账单回执一份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的1.红寺堡区不动产登记信息查询结果证明一份，该证据来源合法，且客观真实，能够证实截止2019年6月27日，不动产登记信息显示涉案房屋被吴忠市中级人民法院查封（查封期限2017年6月22日至2020年6月21日）且在宁夏银行股份有限公司红寺堡支行设立抵押权未解除，与本案具有关联性，予以认定；2.本院作出的（2019）宁0303民初1771号民事判决书，该证据与被告提交一致，能够证明高某就涉案房屋以返还原物纠纷将郭某诉至法院，并将宁夏博大商贸有限公司列为第三人，经审理后，判决驳回原告诉讼请求的事实，与本案具有关联性，予以认定。被告高某提交的1.吴忠市房权证红寺堡字第XXXX号房屋所有权证，该份证据来源合法，且客观真实，能够证明涉案房屋已办理房屋产权证书的事实，与本案具有关联性，予以认定；2.房屋转让合同一份，该份证据能够证实2015年3月20日原、被告签订房屋转让合同，被告将位于吴忠市××区#号房屋1套（间），建筑面积1289.52平方米以7220000元的价格转让给原告的事实，并就还款签订补充协议的事实，与本案具有关联性，予以认定；3.抵押权登记信息、宁夏银行贷款扣款回单、宁夏银行红寺堡支行账户明细一份，该组证据来源合法，且客观真实，能够证明2013年9月5日至2015年9月4日被告从宁夏银行股份有限公司红寺堡支行贷款3000000元，在吴忠市红寺堡区不动产登记事务中心为涉案房屋办理抵押登记，2015年8月19日，被告偿还贷款本息3047200元的事实，与本案具有关联性，予以认定；4.红寺堡区不动产登记信息查询结果证明一份，该证据来源合法，且客观真实，能够证实截止2019年12月2日，涉案房屋不动产登记信息显示涉案房屋无抵押、无查封、无异议、无冻结的事实，与本案具有关联性，予以认定；5、《房屋租赁合同》一份，该份证据与本案无关联性，不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月20日，原告郭某与被告高某签订房屋转让合同，双方约定被告将其所有的坐落于吴忠市××区南侧1#号房屋1套(间)，建筑面积1289.52平方米转让给原告，转让方式为买卖，转让房屋包括附属设备，议定房屋单价每平方米5600元，总计价款7220000元，主文部分双方还就违约责任、税费缴纳等内容进行约定，并约定争议方式为依法向人民法院起诉。同时，双方还签订补充协议，约定：“……。二、总价为柒佰贰拾贰万元整，￥7220000元。三、付款方式：2015年3月20日乙方付定金50万元（伍拾万元）。2015年4月4日前乙方交甲方2500000元（贰佰伍拾万元）。余款在2015年5月15日之前付清。四、剩余房款4220000元（肆佰贰拾贰万元）甲方将房产证过户乙方名下，乙方付清甲方。五、如乙方需贷款甲方可提前将房产证交付乙方使用，乙方贷出款后直接受托支付甲方应收房款。……”。合同签订次日，原告依约向被告账号（62284512000********）转入定金500000元。另查明，双方合同签订后，原告郭某找寻不到被告高某，因被告为宁夏博大商贸有限公司法定代表人，2016年3月16日，原告与宁夏博大商贸有限公司签订房屋租赁合同，约定宁夏博大商贸有限公司将涉案房屋租赁原告使用，每年租金130000元，租期自2016年3月16日至2020年3月16日，并对双方权利义务作出约定。租赁合同签订后，原告搬入涉案房屋并占有、使用至今。2019年6月11日，被告以返还原物纠纷将原告起诉至本院，要求原告向被告返还涉案房屋并要求原告支付经济损失500000元，经本院审理作出（2019）宁0303民初1771号民事判决书，判决驳回高某的诉讼请求。再查明，本案涉案房屋于2005年4月21日办理房权证，产权证号为吴忠市产权证红寺堡字第XXXX号，房屋所有权人为高某，房屋坐落位于红寺堡开发区光明大道南侧，建筑面积为1289.52㎡，设计用途为商业。2013年9月5日至2015年9月4日，被告以涉案房屋在吴忠市红寺堡区不动产登记事务中心办理抵押登记，被告从宁夏银行股份有限公司红寺堡支行贷款3000000元，2015年8月19日，被告偿还上述贷款。2017年6月22日，涉案房屋被吴忠市中级人民法院查封，查封期限为2017年6月22日至2020年6月21日。2019年6月27日后，被告在吴忠市红寺堡区不动产登记事务中心解除涉案房屋抵押登记。截止2019年12月2日，涉案房屋不动产登记信息显示涉案房屋无抵押、无查封、无异议、无冻结。本院认为，房屋买卖合同是一方转移房屋所有权给另一方，另一方支付房屋价款的合同。本案中原告郭某是买受方，被告高某是出卖方，双方签订的房屋转让合同，是当事人之间订立转让不动产房屋物权的合同，虽未在相关部门办理物权登记，但不影响合同的效力。该合同合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，均应按照合同约定全面履行自己的义务，并根据合同的性质、目的和交易习惯履行协助等附随义务。原告依约支付了涉案房屋定金500000元后，于2016年3月占有、使用涉案房屋至今，被告虽未主动交付房屋，但其默认原告占有、使用涉案房屋至今，可以推定其以不作为方式向原告交付了房屋。现涉案房屋无抵押、查封等权利瑕疵，被告应依约协助原告办理房屋产权过户手续，原告应依约向被告支付剩余购房款6720000元，故对于原告的诉讼请求均不予支持，对于反诉原告请求的第一项及第二项即双方继续履行房屋转让合同、反诉被告支付反诉原告购房款6720000元的反诉请求，予以支持。关于反诉原告高某诉讼请求第三项判令反诉被告承担逾期支付首付款2500000元的利息750000元（2015年4月4日至2020年4月4日，年利率6%计算）及第四项判令反诉被告支付占有房屋期间的费用1202785.78元（2016年3月至2020年3月，90000元÷385.96㎡×1289.52㎡×4年）。本院认为，2015年3月20日，双方签订房屋转让合同期间，涉案房屋设有抵押权，2015年8月19日，反诉原告偿还了银行贷款3000000元，于2019年后半年才办理解除抵押权登记，在签订合同到解除抵押权登记，涉案房屋权利外观上均显示出不稳定的状态，且2017年6月22日，又被吴忠市中级人民法院依法查封，权利外观上的瑕疵足以让理性的买受人产生不安心理。同时，被告高某长期未向原告主张权利，放任损失扩大。双方签订房屋转让合同，应受合同约束，反诉被告自2016年3月占有并使用房屋至今，反诉原告未提出解除合同，应推定其以默认方式承认原告占有、使用房屋的事实，且第一项反诉请求与第四项反诉请求相互矛盾。故对于反诉原告的第三项与第四项反诉请求，不予支持。关于原告郭某主张被告高某隐瞒原告涉案房屋设有抵押及被吴忠市中级人民法院查封，导致合同无法实际履行的事实。本院认为，本案涉案房屋购房款7220000元，原告作为理性买受人与被告签订房屋转让合同，数额如此之高的购房款其如果不知道涉案房屋的基本情况，明显不符合常理，且按照合同补充协议约定，如果原告按约定向被告支付购房款，被告偿还银行的贷款，权利瑕疵应能予以消除。同时，2015年3月20日原、被告签订合同，2016年3月原告占有房屋并使用至今，2019年11月15日起诉要求解除合同。从订立合同到要求解除合同时间相隔4年7个月，原告占有、使用房屋3年7个月，双方签订的房屋转让合同中，明确约定了纠纷解决方式：“依法向人民法院起诉”，房屋权利出现瑕疵时，原告未向法院主张权利，现房屋权利瑕疵消除，原告起诉要求解除合同无法律依据也无合同目的无法实现的事实依据，故对于原告主张的事实不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告郭某的诉讼请求；二、反诉被告郭某于本判决生效后三十日内向反诉原告高某支付购房款6720000元；反诉原告高某于本判决生效后三十日内协助反诉被告郭某将坐落于吴忠市××区南侧1#号房屋不动产产权登记手续办理过户至反诉被告郭某名下；三、驳回反诉原告高某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24000元，减半收取12000元，由原告郭某负担；反诉费36255元，由反诉被告郭某承担29420元，由反诉原告高某承担6835元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审判员 张唯栋 二〇一九年十二月三十日书记员 张正言附本案适用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。