山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0214民初1702号原告：李冰，男，1986年12月5日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：段咏，山东德亿律师事务所律师。被告：青岛世茂新城房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市高新区华贯路**。法定代表人：汤沸，职务：执行董事。委托诉讼代理人：王学鹏，山东全悦律师事务所律师。原告李冰与被告青岛世茂新城房地产开发有限公司（以下简称“青岛世贸公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李冰及其委托诉讼代理人段咏与被告青岛世茂新城房地产开发有限公司委托诉讼代理人为王学鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李冰向本院提出诉讼请求：1、责令被告对涉案房屋的房顶漏水、立柱垂直度偏差过大、墙面空鼓等质量问题承担修复责任并赔偿原告损失500000元；2、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：要求被告赔偿损失数额为134587.33元，原告申请减少诉讼请求数额为365412.67元，赔偿损失主要是指租赁费损失97962元及修复费用36625.33元。事实和理由：2016年6月17日原、被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以6000元/㎡的价格（总价款：1005720元）购买被告开发的位于青岛高新区华贯路669号的世贸·公园美地11区1号楼1单元2101号房产（顶层）一处，自合同签订之日起90日内支付，保修期自交付之日起2年；合同签订后原告依约履行了支付房款的义务，但被告交付时，房屋存在房顶漏雨、楼梯口西北侧立柱阴阳角垂直度偏差过大、墙面空鼓有裂缝等多处质量问题，严重影响了原告的正常居住使用，经多次催告及协商，被告一直怠于履行修复义务。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，特诉至贵院，请依法支持原告的诉讼请求。被告青岛世茂新城房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人所购买的房屋系现房，其在购买前就已对房屋状况有了充分的了解，且其也同意按现状购买涉案房屋。因此，即便涉案房屋存在被答辩人在诉状中所称的质量问题，也应认定为被答辩人对该部分问题的认可，现要求答辩人进行维修没有法律依据。二、被答辩人所称的立柱垂直度偏差过大、墙面空鼓等问题，已经超过了双方约定的保修期；其所称的房顶漏水问题不存在，且被答辩人擅自改动了房顶排水设施，按照双方合同约定，即便存在漏水问题答辩人也免除了对房顶漏水的维修责任。三、被答辩人主张赔偿损失50万元没有事实和法律依据，且双方合同约定，即便存在质量问题，答辩人也仅仅承担修复义务，不赔偿其他经济损失。为支持其诉讼请求，原告李冰向法庭提交如下证据：1、青岛市商品房出售合同1份，证明：1、2016年6月17日原、被告双方签订了涉案商品房买卖合同，双方存在买卖合同法律关系；2、合同第三条约定总价款为1005720元；3、合同第七条约定房屋交付使用七日为合同签署之日起90日内，即2016年9月16日前交付使用，截止本案开庭之日，被告未将合格房屋交付原告的逾期时间长达645天；4、根据合同第五条原告未按约定支付价款需按日万分之五支付违约金的约定，被告延期交房仍应参照日万分之五向原告支付延期交房违约金。5、合同第十四条约定房屋的保修期自权利转移之日起两年，被告对涉案房屋仍负有保修责任；6、合同的附件与补充条款的字体明显小于正文字体，被告提供的格式合同对不利于原告的条款没有尽到提示义务，因此附件及补充条款中不利于原告的约定对原告不应有拘束力。被告：对该证据真实性和证明事项有异议，该证据与被告持有的商品房合同不一致，并且关于交房的约定中有关于视为交房的约定，且原告在诉状中认可被告向原告交付了涉案房产，另外，该合同为青岛市示范合同，不存在格式条款的问题，被告没有援引格式条款免除被告方责任。2、青岛增值税普通发票1份，证明：原告已于2016年7月23日前按合同约定支付了房屋价款1005720元。被告：对该证据真实性及证明事项无异议。3、照片30张，证明：1、被告在维修涉案房屋范围内的天台时，保温层下大量存水；2、房屋内墙有不明漏水物体，周边墙体有严重渗水痕迹；3、天台外墙有明显防水层被破坏、墙皮脱落、严重渗水痕迹；4、屋内地面、墙面渗水严重。该组证据综合证明：涉案房屋渗漏水严重，达不到交付条件，无法装修居住。被告：对该组证据真实性及证明事项有异议，该组证据首先不能确定是否是涉案房产的现场照片，其次，即便照片是真实的，也仅能反应在拍照时的现场状况，但不能说明涉案房屋是否渗水，同时也无法反应涉案房产现在是否漏水，再次，原告购买的房产是现房，被告也是以现状交付，原告在购买涉案房产时也看过涉案房屋，原告也知道涉案房屋有瑕疵，在此情况下，被告方不承担瑕疵担保责任，另外，原告拍摄的照片所显示的问题、是否构成质量问题也不能仅凭照片确认，需进行现场勘查及司法鉴定予以确认。4、录像光盘1张，证明事项同第3组证据，同时该录像也能动态的反映涉案房屋多处漏水痕迹，达不到交付使用的条件。被告：对该证据真实性有异议，该录像没有原始载体，也没有形成时间，其他质证意见同证据三。5、网众验房第三方房屋验收咨询报告原件两份及营业执照复印件1份，证明：2017年12月24日经第三方验房机构对涉案房屋现场勘验，涉案房屋存在屋顶漏雨、楼梯口西北侧立柱阴阳角垂直度偏差过大，墙面空鼓有裂缝等多处严重影响原告居住质量问题。被告：对该组证据真实性有异议，从加盖的章来看，验房单位的章应该是打印件，而不是打印后再盖章，另外该组证据也不能证明涉案房屋存在报告内容中存在的问题。6、山东政务服务网网上办公截图2张、图纸1宗，证明：房屋数据与图纸数据不相符，该图纸可以作为司法鉴定的依据。被告：因图纸未加盖档案部门的印章，对该证据真实性庭后落实，但该图纸上显示是世茂新城一期二号地块四号楼，但涉案房屋为世茂新城二号地块一号楼，该工程图纸是否属于涉案房屋的相关图纸需要庭后落实。7、青岛市增值税发票4份，证明：原告为涉案房屋鉴定支出6万元，该鉴定费用应由被告承担。被告：对该组证据真实性无异议，但该部分鉴定费应否由被告承担，被告将在法庭辩论中阐述。为支持其抗辩理由，被告青岛世茂新城房地产开发有限公司向法庭提交如下证据：1、青岛市商品房出售合同1份，证明：该证据系原、被告双方于2016年6月17日签订，证明事项：1、涉案房屋在出售时为现房，原告在购买前已经看过房并对房屋质量无异议、同意按房屋现状购买涉案房屋（见合同补充条款首部，第16页），间接证明原告在明知涉案房屋存在质量瑕疵的情况下仍同意以现状购买，被告对该部分质量瑕疵不承担瑕疵担保责任、且应视为被告按现状交付的标的物符合双方合同约定，现要求被告承担维修责任没有法律依据；2、双方约定，涉案房屋的保修期自2013年10月14日开始计算（见补充条款九第1款，第20页）、保修期为两年，保修范围按《建设工程质量管理条例》规定执行（见合同第十四条约定，第5页），如原告对房屋结构、装修、设施、设备使用、保养不当或进行改动而造成的损坏，房屋维修责任与费用由原告自行承担（见补充条款九第1款，第20页），间接证明（1）在交房时墙面空鼓、立柱垂直度偏差过大等问题就已经过了保修期、被告不承担维修责任，（2）因原告方改动了房顶排水设施（原告在房顶处擅自增加了一根排水管），故即便存在漏雨问题被告也免除了对房顶漏水的维修责任；（3）即便涉案房屋存在质量问题，被告也只负责进行修复，不赔偿其他经济损失（见合同第十六条约定，第5页），原告主张50万的经济损失没有法律依据；（4）依据双方合同第七条补充条款五、六的相关规定，涉案房屋应视为在2016年7月17日与原告进行的交接，原告的房屋于2016年8月份期间办理了房产证，在办理房产证时必须有房屋交接单，因此可以证明涉案房屋已经交付；合同补充条款第五条第二款、第八条、第九条均对房屋交付期限和交付方式进行了规定，按照该约定，如没有发出交付通知，则自合同约定的交付期限届满次日起视为已交付，合同补充条款第六款第三项约定了在房屋交接过程中，不得因房屋质量问题拒绝接房，否则视为已交付，不得依次追究逾期交房责任；补充条款第九条第二款约定，在保修期内出现保修项目时，应当先由被告维修，不应直接赔偿维修费用。原告：对该证据真实性有异议，同一买卖关系存在两个版本的合同，原告认为被告的销售行为存在欺诈，同时原告认为被告应当提交综合竣工验收报告以及分户验收合格表方能证明涉案房屋系初步合格，被告没有提供相关证据证明，应当推断涉案房屋不合格，另外，被告主张房屋已交付应由被告提交房屋交付的相关证据；被告的主张与被告提交的证据2证明事项是矛盾的。2、照片7张，证明：照片其中5张为2018年9月19日鉴定质量问题现场勘验时拍摄，2张为2019年6月17日修复方案鉴定现场勘验时拍摄，证据显示，涉案房屋内张贴了春联和春节期间张贴的传统年画，证明涉案房屋已经交付并由原告占有。原告：对该组证据真实性及证明事项有异议，不能证明涉案照片所指的房屋与涉案房屋具有关联性，同时，被告交付房屋的凭证显然不能依据是否张贴春联等来判断，应当依据房屋交接单。被告：被告所提供的照片与山东恒德房地产土地评估有限公司评估报告中所载的照片是一致的，且现场至今仍存在，可以说明被告所提供的照片就是涉案房屋的照片。3、租赁合同统计表1份及案外人房产租赁居间协议6份，证明：该六份协议均来自于房地产经纪公司，系2017年7月至2019年6月期间涉案房屋周边房屋的租赁协议，证明涉案房屋周边房屋的租赁价格情况，其中面积为140平方米未装修房屋在2019年2月份的租赁费为800元每月，其他装修房屋的租赁费单价每年不超过172.88元每平米，间接证明评估报告评估的租赁费价格应为装修标准房屋的租赁价格，该评估报告不能作为定案依据。原告：对该组证据真实性及证明事项均有异议，该组证据的原件不应在被告手中，该组协议中的租赁价值未必是真实的、客观的市场价值，该租赁协议的价格往往受到出租人与承租人之间是否具有亲属关系，出租人是否给予出租或承租人是否给予承租等诸多因素的影响，因此该组协议的价格显示不是市场价值，同时，被告认为租赁价格不应以装修房屋的租赁价格为标准是错误的，原告承租的目的是为了居住，毛坯房显然不能满足原告的要求，涉案评估报告系第三方客观公正地作出，是客观依据，可以作为定案依据。经审理查明，一、2016年6月11日，原告李冰（乙方）与被告青岛世贸公司（甲方）签订《青岛市商品房出售合同》，主要约定被告青岛世贸公司将位于青岛市高新区华贯路669号1号楼1单元2101户房屋（以下简称“涉案房屋”）出售给原告李冰，建筑面积为167.62平方米，每平方米房屋建筑面积单价为6000元，总房价款为1005720元。其中，第七条约定：本合同自甲乙双方签署之日起30天内，甲方向乙方交付该房屋。原告于2016年7月23日前按合同约定向被告支付了房屋价款1005720元。二、关于房屋的交付情况：原告主张至今没有交付，双方未办理过房屋交接手续，因为被告未提交分户验收报告和综合验收报告，且原告发现房屋严重漏水。另外，原告自认涉案房屋于2016年8月办理了房地产权证。被告则主张涉案房屋于2016年7月17日交付，且原告提交的视频也可以证明原告可以自由出入房屋，被告主张双方办理过房屋交接手续，并称庭后7日内提交证据，被告未在庭后向法庭提交办理房屋交接手续的有效证据。关于维修情况：原告主张其分别于2016年7月份、2016年9月份、2017年8月份三次向被告的维保中心主张过维修，被告分别于2016年8月份和2017年6月份修复过。被告认可原告通知过其修复，并主张在2016年维修过一次。三、原告认为涉案房屋存在漏水、混凝土立柱垂直度偏差大、钢筋未被混凝土包裹外露、墙面有贯穿性裂缝等多处现浇结构质量缺陷等质量问题，为此提交书面《质量鉴定申请书》，本院为此依法委托青岛建德建筑工程司法鉴定中心有限公司（以下简称“建德鉴定中心”）对涉案房屋存在的质量问题及形成原因进行鉴定，原告为此垫付司法鉴定费30000元，建德鉴定中心于2018年12月15日出具的《司法鉴定意见书》（建德司法鉴定中心［2018］司鉴字第5号）鉴定意见为：1.涉案房屋所查房间地面均有空鼓现象，不符合《建筑地面工程质量验收规范》GB50209-2010第5.3.6条的要求。2.涉案房屋上层东侧南卧室地面发现不规则裂缝3道，下层起居室地面发现不规则裂缝3道，下层北侧东卧室发现不规则裂缝2道，不符合《建筑地面工程质量验收规范》GB50209-2010第5.3.6条和第5.3.8条的要求。3.涉案房屋所查房间均有墙面空鼓现象不符合《建筑地面工程质量验收规范》GB50210-2001第4.2.5条和《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（修订）》（2008）第六条（二）表一的要求。4.涉案房屋所查房间墙面立面垂直度，表面平整度情况，不符合《建筑地面工程质量验收规范》GB50210-2001第13.0.4条的要求。5.涉案房屋所查房间墙面基层阴阳角方正情况，不符合《建筑地面工程质量验收规范》GB50210-2001第13.0.4条的要求。6.涉案房屋墙面、天棚涂料面层可见多次修补痕迹，屋顶板及墙面可见有多处渗水水渍印记，不符合《建筑地面工程质量验收规范》GB50210-2001第10.2.4条的要求。7.涉案房屋上层东侧南卧室墙面有不规则裂缝一道，北侧书房墙面有水平裂缝一道，北侧卫生间墙面有裂缝一道。起居室墙面有水平裂缝和竖向裂缝各一道，起居室墙面有水平向通缝一道。不符合《建筑地面工程质量验收规范》GB50210-2001第4.2.5条的要求。8.涉案房屋屋面及露台未见渗漏现象。屋面防水及排水有维修改造过的现象。9.涉案房屋下层南侧东卧室、上层南侧东卧室及上层北侧西书房室内净高极差不符合《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（修订）》（2008）的要求。10.上述1-9项质量问题是施工不当导致。原告质证意见：无异议。被告质证意见：具体见被告提交《关于对建德司法鉴定中心［2018］司鉴字第5号司法鉴定意见书的异议书》。原告未在本院指定期限内针对该《鉴定意见书》提交书面异议。被告提交书面异议认为，一、建德鉴定中心的鉴定事项超出了法院委托鉴定的范围。贵院委托建德中心对涉案房屋质量问题及形成原因进行鉴定（见报告书第18页），而建德鉴定中心最终确定的鉴定范围为涉案房屋的装饰装修工程质量、层面渗漏情况及房屋平面尺寸（见报告书第3页上数第2行至第3行）。我们认为，房屋平面尺寸，并不属于房屋质量问题的范畴，建德鉴定中心不应对该事项进行鉴定。二、建德鉴定中心作出部分鉴定结论所采用的鉴定依据错误。按照报告书的记载，建德鉴定中心所采用的依据为《建筑地面工程质量验收规范》、《建筑装饰装修工程质量验收规范》、《层面工程质量验收规范》、《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（修订）》（2008）、施工图纸（见评估报告第18页首部）。我国《鉴定程序通则》第二十三条规定，司法鉴定人进行鉴定，应当以下列顺序遵守和采用该专业领域的技术标准、技术规范和技术方法：（一）国家标准；（二）行业标准和技术规范；（三）该专业领域多数专家认可的技术方法。根据上述规定，鉴定人员进行鉴定所依据的技术标准、技术规范显然不包括地方标准，而《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（修订）》恰恰为地方标准。因此，建德鉴定中心作出第9项鉴定意见（见鉴定报告书第23页）所依据的技术规范错误。三、鉴定程序严重违法。我国《鉴定程序通则》第十九条规定，“司法鉴定机构对同一鉴定事项，应当指定或者选择二名司法鉴定人进行鉴定……”；《山东省司法鉴定条例》第三十二条规定，“司法鉴定机构受理鉴定委托后，应当指定本机构两名以上具有委托鉴定事项执业资格的司法鉴定人进行鉴定”。也就是说，对于贵院委托的鉴定事项，应当由至少两名鉴定人进行鉴定。针对本案鉴定，建德鉴定中心共组织了三次现场勘查和检测鉴定，但在该三次现场鉴定中，只有第一次的现场鉴定是由两名鉴定人进行，第二次和第三次的现场鉴定，仅有鉴定报告所记载的鉴定人张某一人进行，且在该三次现场鉴定中，大部分的数据测量几乎均由本非鉴定人的一陈姓工作人员完成。我们认为，本案鉴定并非由两名鉴定人完成，且大部分工作由非鉴定人完成，故鉴定程序违法。四、鉴定人张某不具有从事建筑工程质量鉴定的执业资格；鉴定人李某1进行鉴定时，其是否具有鉴定资格存疑。我国《司法鉴定程序通则》第十八条第一款规定，“司法鉴定机构受理鉴定委托后，应当指定本机构具有该鉴定事项职业资格的司法鉴定人进行鉴定”。《山东省司法鉴定条例》第三十二条也规定，“司法鉴定机构受理鉴定委托后，应当指定本机构两名以上具有委托鉴定事项执业资格的司法鉴定人进行鉴定。”因此，参与鉴定的人员必须具备该鉴定事项的执业资格。但被告通过山东省司法行政网查询得知，山东省司法厅2018年5月25日发布的《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册（山东省）》（2018年度）（见附件，具体网址为http://www.shandongsfjd.org/articles/ch00019/201807/7f1b9fle-ada6-4232-b129-523ce5622403.shtml）记载，鉴定人张某的执业范围为“产品质量司法鉴定”，并无建筑工程质量鉴定的执业范围。退一步讲，即便按照报告书中所附的其《司法鉴定人执业证》记载的执业范围，虽然该证记载其执业范围包含建筑工程质量鉴定，但颁证时间为2018年11月6日，也就是说，其从2018年11月6日才具备建筑工程质量鉴定的执业资格，而涉案鉴定从2018年9月19日即开始进行现场鉴定，其在此时尚不具备本案鉴定的执业资格。另一位鉴定人李某2，根据其《司法鉴定人执业证》的记载，其颁证时间为2018年11月6日，有效期自2018年11月19日开始，也就是说，其在此之前是否具备“建筑工程质量鉴定”的执业范围并不确定（不排除换发新证的可能），而涉案鉴定从2018年9月6日即开始进行，因此，需要进一步查明其在2018年9月6日之前是否具备“建筑工程质量鉴定”的执业资格，以确定本案鉴定人是否具备鉴定资格。另外，《司法鉴定意见书》所附的建德鉴定中心《司法鉴定许可证》记载的该鉴定机构有效期限为2018年11月19日至2023年11月18日，而本案鉴定时间自2018年9月6日开始，因此，也需要进一步查明建德鉴定中心在贵院委托其对本案进行鉴定时，是否具备鉴定资格。五、部分鉴定项目取样数量存在问题，不达国标要求，可能导致结论错误。对于建德鉴定中心所监测的墙面开裂、空鼓问题，我们对其合格率存在疑问。我们认为，根据国标要求，检验批不应小于5个批次，平整度测区为6个，而本次鉴定中所取样并不能达到国标所规定的取样数量，有可能导致结论错误，我们认为应扩大检测批次。六、对于该《司法鉴定意见书》，应当由鉴定人书面或出庭就上述情况进行答复和说明，并根据答复合同说明情况以确认是否重新进行鉴定。我们认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条第一款规定，“当事人对人民法院委托的鉴定部门作出的鉴定结论有异议申请重新鉴定，提出证据证明存在下列情形之一的，人民法院应予准许：（一）鉴定机构或者鉴定人员不具备相关的鉴定资格的；（二）鉴定程序严重违法的；……”，第二十九条规定，“审判人员对鉴定人出具的鉴定的内容；……（三）鉴定的依据及使用的科学技术手段；……（六）对鉴定人鉴定资格的说明……”。另外，《人民法院司法鉴定工作暂行规定》第十四条也规定，“有下列情形之一需要重新鉴定的，人民法院应当委托上级法院的司法鉴定机构做重新鉴定：（一）鉴定人不具备相关鉴定资格的；（二）鉴定程序不符合法律规定的；……（七）有证据证明存在影响鉴定人准确鉴定因素的”。《司法鉴定程序通则》第三十一条规定，“有下列情形之一的，司法鉴定机构可以接受办案机关委托进行重新鉴定：（一）原司法鉴定人不具有从事委托鉴定事项执业资格的；（二）原司法鉴定机构超出登记的业务范围组织鉴定的；……”根据上述规定，我们认为，鉴定人是否具备鉴定资格、鉴定人未参与与鉴定是否属于鉴定程序严重违法、鉴定内容是否属于委托鉴定的事项、鉴定的依据是否正确，直接影响到鉴定结论能否采纳以及是否应当重新鉴定，为此，我们请求法院要求建德鉴定中心对上述问题进行书面答复或出庭说明情况，以确认是否申请重新鉴定。建德鉴定中心对此作出异议答复意见称：1、异议一、建德鉴定中心的鉴定事项超出了法院委托鉴定的范围。答复：房屋平面尺寸属于房屋质量问题的范畴，未超出法院委托鉴定的范围，《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（修订）》（2008）第六条（二）表一《住宅工资质量分户验收内容及要求》对房屋平面尺寸做出了明确的质量要求。2、异议二、建德鉴定中心作出部分鉴定结论所采用的鉴定依据错误。答复：《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（修订）》（2008）（以下简称管理规定）由青岛市建设委员会发布（青建管字[2008]1号），是在青岛市行政区域范围内适用的技术规定。以《青岛市住宅工程质量分户验收管理规定（修订）》（2008）作为本案的鉴定依据，完全符合《司法鉴定程序通则》第二十三条（三）的规定。该管理规定属于《司法鉴定程序通则》第二十三条（三）规定的“该专业领域多次专家认可的技术方法”。管理规定第二条“本规定所称住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时，对每一户及单位工程公共部位进行的专门验收”，管理规定第三条“凡本市行政区域内，住宅工程质量分户验收及监督管理，均适用本规定”，涉案房屋为青岛市辖区内的住宅工程，故该管理规定完全适用于本案鉴定。3、异议三、鉴定程序严重违法。答复：我中心接受贵院委托后，指定本案鉴定工作的司法鉴定人为李某2、张某，司法鉴定人王某和司法鉴定助理陈伟协助本案鉴定工作。第一次参加现场鉴定人的人员有李某2、张某、陈伟，第一次现场鉴定结束后，为了更好的开展鉴定工作，鉴定人进行了技术分工，由鉴定人李某3责检测数据的分析，由鉴定人张某和鉴定助理陈伟进行后续的现场检测工作，鉴定人王某负责复核工作，鉴定后期审核、评定和鉴定意见书的编订工作由本案司法鉴定人李某2、张某负责。我中心接受鉴定委托后，指定两名司法鉴定人李某4证号370203075008）、张某（证号370218075017），负责本案鉴定工作，符合《山东省司法鉴定条列》第三十二条“司法鉴定机构受理鉴定委托后，应当指定本机构两名以上具有委托鉴定事项执业资格的司法鉴定人进行鉴定”之规定，符合《司法鉴定程序通则》第十九条“司法鉴定机构对同一鉴定事项，应当指定或者选择二名司法鉴定人进行鉴定”之规定，故不存在鉴定程序违法的情况。4、异议四：鉴定人张某不具有从事建筑工程质量鉴定的执业资格；鉴定人李某1进行鉴定时，其是否具有鉴定资格存疑。建德鉴定中心是否具备鉴定资格。答复：依据《山东省司法鉴定条列》规定，2018年11月我中心原《司法鉴定许可证》有效期5年届满（2013年11月19日至2018年11月18日）进行了延续登记并换证，换证前后照片见照片1、照片2，换证前有效期限：2018年11月19日至2023年11月18日。换证前后执业范围均包含建设工程质量鉴定。依据《山东省司法鉴定条列》规定，2018年11月份我中心司法鉴定人也进行了换证。司法鉴定人李某2、张某2018年11月换证前后的《司法鉴定人执业证》见照片3～照片6。换证以前情况：李某2执业有效期为2018年4月10日至2023年4月9日，二人执业范围均包含建设工程质量鉴定。换证以后情况：李某2、张某执业期限均为2018年11月19日至2023年11月18日，二人执业范围均包含建设工程质量鉴定。综上所述，在本案司法鉴定过程中（2018年9月至2018年12月），我司法鉴定中心及鉴定人李某2、张某均具有建设工程质量鉴定的资格。5、异议五、部分鉴定项目取样数量存在问题，不达国标要求，可能导致错误结论。答复：我中心严格按照国标《建筑装饰装修工程质量验收规范（GB50210-2001）（以下简称规范）要求进行现场取样。规范4.1.5条规定“相同材料、工艺和施工条件的抹灰工程每50个自然间（大面积房间和走廊抹灰面积30㎡为一间）应划分为一个检验批，不足50间也应划分为一个检验批”，规范4.1.6条规定“室内每个检验批应至少抽查10%，并不得少于3间；不足3间时应全数检查”，涉案房屋为一套商品住宅，上下两层，共8个房间，故可划分一个检验批，现场检测6个房间有墙面空鼓现象，4个房间有墙面裂缝现象，取样数量均多于规范要求。墙面开裂、空鼓是规范规定的主控项目，规范13.0.4规定“抽查样本均应符合本规范主控项目规定”，所检主控项目全部应符合规范要求才可以判定为合格，故所检墙面开裂、空鼓项目不存在合格率问题，取样数量也不会导致结论错误。四、关于涉案房屋存在的质量问题修复方案，本院依法委托山东国泰建筑工程设计咨询有限公司（以下简称“国泰咨询公司”）进行鉴定，原告为此垫付司法鉴定费20000元，国泰咨询公司于2019年6月18日出具的《山东国泰建筑工程设计咨询有限公司关于青岛市高新区华贯路669号1号楼1单元2101户房屋质量问题修复方案的司法鉴定意见书》（山东国泰建筑工程设计咨询有限公司［2019］建鉴字第12号）修复方案设计为：（一）、房屋地面工程1.地面空鼓修复方案：剔除空鼓地面面层，按照《建德报告》中第2页列明的原图纸中设计做法重新施工。2.地面裂缝修复方案：（1）采用压力注浆法，按照产品使用说明书进行施工操作。（2）按照《混凝土结构加固设计规范》GB50367-2013第17部分：裂缝修补技术要求选用修补裂缝的材料。（3）修补前应将裂缝内杂物和松动破碎的材料残渣清理干净，可用压缩空气吹净裂缝内部。根据裂缝的宽度、走向，布置注浆嘴的位置，一般越细时越密。灌浆料的稀稠程度也应根据裂缝宽度配置。（4）施工工艺程序：裂缝清理—灌浆嘴位置设定—钻孔—安装灌浆嘴—封闭裂缝—灌浆。（5）养护。（二）墙面、天棚抹灰粉刷工程1.墙面空鼓修复方案：剔除空鼓墙面面层，按照《建德报告》中第2页列明的原图纸中设计做法重新施工。2.墙面立面垂直度和平整度修复方案：按照实际的垂直度和平整度情况，对原有墙面面层进行剔凿，清理干净，整体施工一道20厚水泥砂浆找平层。如局部抹灰过厚，则按照（三）房屋尺寸一项中（1）房间净高极差修复方案中挂钢丝网抹灰的做法增加一道钢丝网。3.墙体抹灰阴阳角方正修复方案：剔除阴阳角方正偏差超过规范允许范围的墙角处的抹灰层，每边剔除100mm宽，可以结合前项的垂直度和平整度一起施工，按照《建德报告》中第2页列明的原图纸中设计做法重新施工阴阳角。4.墙体、顶板底面多处渗水水渍印记（造成涂料起皮、脱落）修复方案：剔除渗水部位的抹灰层，剔除范围每边扩出渗水范围200mm，按照13系列建筑标准设计图集L13J1建筑工程做法内墙2防水砂浆墙面做法和要求恢复墙面，其中做法第3项改为按照《建德报告》中第2页列明的原图纸中设计要求恢复墙面面层。5.墙面不规则裂缝修复方案：沿墙面裂缝走向剔除面层，露出抹灰层，裂缝两边每边扩出250mm宽；沿裂缝走向在抹灰层上剔出V型槽，深至墙体表面，V型开口处约10mm，清理干净，然后用无收缩高标号砂浆抹平压实。然后沿裂缝凹槽粘贴防裂网格布一道，宽度500mm，居中布置，再按《建德报告》中第2页列明的原图纸中设计做法恢复墙体面层。（三）房屋尺寸1.房间净高极差修复方案：净高极差偏差超过规范要求的房间，在房间顶板底面挂钢丝网，抹15厚水泥砂浆找平至净高极差小于规范要求。（1）顶板底面面层处理，先处理好有缺陷的部位，松动破碎的混凝土碎屑清除干净，突起的部分铲除或剔凿，清理干净表面。（2）固定钢丝网片，满布布置，钢丝网片采用镀锌钢丝网，钢丝直径不小于1mm，钢丝间距10mm×10mm，采用2.5×28mm镀锌水泥钉（加-20×20镀锌垫片，镀锌垫片须在固定前打孔备用）固定，须预先按规定间距钻孔，不得锤击打孔。孔内加设塑料胀管。（3）在固定时钢丝网须摊平拉紧。固定钢丝网边缘时，水泥钉宜布置在离钢丝网边线2～3cm处，以便压紧钢丝网，不使其边缘翘曲。钢丝网片之间搭接不得小于100mm。水泥钉间距不宜大于300mm。（4）控制抹灰面标高和平整度，采用水准仪或其他有效方法抄平，制作冲筋，以保证最终抹灰表面的标高和平整度。（5）根据抹灰总厚度分层施工至控制标高。（6）按要求进行养护，并做好成品保护工作。原告质证意见：无异议。被告质证意见：具体见被告提交的《对山东国泰建筑工程设计咨询有限公司[2019]建鉴字第12号〈司法鉴定意见书〉的异议书》。原告未在本院指定期限内针对该《鉴定意见书》提交书面异议。被告提交书面异议认为，一、《鉴定意见书》形式上不符合有关规定。《山东省司法鉴定条列》第三十八条第一款规定，“司法鉴定完成后，司法鉴定机构应当向委托人出具司法鉴定文书，由承办的司法鉴定人签名并加盖司法鉴定专用章”，《司法鉴定程序通则》第三十八条也规定，“司法鉴定意见书应当加盖司法鉴定机构的司法鉴定专用章”。但涉案的鉴定意见书并未加盖司法鉴定专用章，而是仅加盖“山东国泰建筑工程设计咨询有限公司”公章。因此，《鉴定意见书》形式上不符合司法鉴定的规定。二、作出鉴定结论的鉴定人无法确定是否为该鉴定机构的人员。根据鉴定意见书的记载，鉴定人为三人，分别为刘国相、冯益孝、翟恒，但后附的鉴定人资质照片显示，冯益孝工作单位为煤炭工业部济南设计研究院，刘国相工作单位为山东省建筑工程总公司，即该二人并非鉴定机构的工作人员。而《司法鉴定程序通则》第十八条规定，“司法鉴定机构受理鉴定委托后，应当指定本机构具有该鉴定事项执业资格的司法鉴定人进行鉴定”，另外《山东省司法鉴定条列》第二十五条规定，“司法鉴定人应当在司法行政部门登记的业务范围内从事司法鉴定业务，接受所在司法鉴定机构的管理和监督，并且只能在一个司法鉴定机构执业”，即鉴定人只能在一个机构执业。据此，我们认为，参与鉴定的工作人员并非鉴定机构的工作人员，严重违反法定程序和鉴定要求。三、关于鉴定结论的异议意见。1、关于鉴定意见第（一）项2地面裂缝修复方案的异议。异议人认为，针对地面开裂，因裂缝位置为地暖保护层，并非结构楼板，无需采用注浆加固方式。鉴定意见中采用的技术标准是《混凝土结构加固设计规范》，但该规范是针对结构工程加固的技术标准，而涉案地面并非结构楼板，故无需按该标准进行修复。建议修复做法为：清理后采用聚合物砂浆找补。2、关于鉴定意见第（二）项4墙体、顶板地面渗水水渍印记修复方案的异议。异议人认为，经前次质量鉴定，该修复部位已经不存在渗透情况，渗漏印记为前期形成，故在已经不存在渗漏的情况下，无需再采用防水砂浆修补。建议修复方式为：按原设计方案材料进行修补。另外，对于顶棚顶板，因顶棚无抹灰层，故无法按鉴定意见的做法“剔除渗水部位的抹灰层”进行修复，建议修复方案为：对顶棚顶板渗水水迹部位，剔除腻子涂饰面后按原设计方案进行修补。3、关于鉴定意见第（二）项5墙面不规则开裂修复方案的异议。异议人认为，原修复方案“沿裂缝走向在抹灰层上剔出V形槽”的做法，不利于保证修复治疗。为保证修补质量，建议修复方案为：将裂缝处周边500mm处抹灰层剔除（裂缝位置居中），切方，按原设计方案采用抗裂砂浆两遍修补（满挂玻纤网）进行处理。国泰咨询公司对此作出异议答复意见称：1、我单位是山东省高级人民法院入册的司法鉴定机构，山东省高院没有单独的“司法鉴定专用章”，出具的“司法鉴定意见书”加盖鉴定机构的公章即可。2、鉴定人的技术证件上注明的单位是相关人技术职称等评审时所在单位的名称，之后人员单位转换后，相关证件上注明的单位不会相应改变。目前刘国相、冯益孝、翟恒均为我单位员工。3、地、地面裂缝的修复一项用的维修方式是根据裂缝的形态、宽度等因素选取的，选取注浆修复的方法是适宜的。4、墙体、顶板地面渗水水渍印记处的修复一项，因墙体、顶板底面有渗水水渍，未见维修过情况，因此修复时采用了防水砂浆修复。对于没有抹灰层的部位，不存在剔除抹灰层的问题，相应的工程量应现场核对。修复时面层做法应按原设计的各层恢复。5、墙面裂缝的修复一项，意见书中选用的方法是可行的，可以修复墙面裂缝。后被告于庭审时表示：同意按照山东国泰建筑工程设计咨询有限公司出具的修复方案修复，但被告认为被告没有保修义务，同时对涉案房屋的质量不负有担保责任。五、关于涉案房屋修复造价，本院依法委托立信国际工程咨询有限公司（以下简称“立信咨询公司”）进行鉴定，原告为此垫付司法鉴定费8000元，立信咨询公司于2019年7月29日出具的《工程造价鉴定意见书》（信咨青鉴（2019）第02003号）鉴定结论为涉案青岛市高新区华贯路669号1号楼1单元2101户房屋的修复费用为36625.33元。原告质证意见：无异议。被告质证意见：同书面异议。原告未在本院指定期限内针对该《鉴定意见书》提交书面异议。被告提交书面异议认为，一、《鉴定意见书》形式上不符合有关规定。《山东省司法鉴定条列》第三十八条第一款规定，“司法鉴定完成后，司法鉴定机构应当向委托人出具司法鉴定文书，由承办的司法鉴定人签名并加盖司法鉴定专用章”，《司法鉴定程序通则》第三十八条也规定，“司法鉴定意见书应当加盖司法鉴定机构的司法鉴定专用章”。但涉案的鉴定意见书并未加盖司法鉴定专用章，而是仅加盖“立信国际工程咨询（青岛）有限公司”公章。因此，《鉴定意见书》形式上不符合司法鉴定的规定。二、鉴定报告极不严谨，无法保证其客观性。根据鉴定意见书中《施工图预（结）算书》记载的内容，该预算书应当盖编制单位印章，并由负责人、编制人签字，并加盖编制人资格证章，但该预算书却缺少该部分内容。由此可见鉴定机构及不严谨，无法保证鉴定结论的客观性。三、关于鉴定结论的异议意见该鉴定机构作出的鉴定结论，对于工程造价的单价全部采用定额标准，对此，异议人予以认可，但对于工程量，鉴定机构却未考虑实际工程量，而是按照暂估或依据不合格比率进行计算，该种方式得出的工程造价没有可采。如鉴定报告六“特别事项说明”部分：1、对于饰面修复，虽竣工图中无建筑做法，但却可以依据现有墙面实际做法进行计算，而鉴定机构却毫无根据的依据“普通做法考虑”；2、对于墙面平整度、垂直度、阴阳角修复，应当现场测量实际面积，但该鉴定机构却未做出实际测量，而是按照全部面积（全部工程量）乘不合格比率进行计算，且未考虑同一位置可能存在的工程量重复问题，因此该种方式得出的造价，不可能反应真实的修复费用；3、对于水渍修复费用，也应当现场测量实际面积，但该鉴定机构却以“建德司法鉴定中心报告中无水渍尺寸、数量”为由，采取暂估的方式进行计算，而实际上通过现场测量方式完全可以得出更加明确的数据，但其却以暂估进行计算，难以让人信服。鉴于工程量方面存在上述不确定因素，异议人认为该鉴定结论无法反映实际的修复费用，该鉴定结论不具有可采性。立信咨询公司对此作出异议答复意见称：一、报告加盖了注册造价工程师印章。二、报告签署页印章、签字完整。报告附件含与签署页对应的证照复印件。三、1、若补充提供双方认可的建筑做法，可调整相应造价。2、墙面平整度、垂直度、阴阳角修复面积按建德司法鉴定中心抽检的不合格比率分别计算，没有考虑同一位置可能存在多种问题造成工程量重复。3、水渍尺寸参考了现场勘验（如下图）。水渍数量可现场清点、调整。六、关于涉案房屋2016年6月17日至2019年8月份的房屋租赁价值，本院依法委托山东恒德房地产土地评估有限公司（以下简称“恒德评估公司”）进行鉴定，原告为此垫付司法鉴定费2000元，恒德评估公司于2019年8月1日出具的《房地产评估报告》（山恒估字（2019）第427号）评估结果为：估价对象2016年6月17日至2019年8月份，房屋租赁总价值为RMB97962元，大写人民币：玖万柒仟玖佰陆拾贰元整。原告质证意见：无异议。被告质证意见：同书面异议。原告未在本院指定期限内针对该《鉴定意见书》提交书面异议。被告提交书面异议认为，一、《房地产评估报告》形式上不符合有关规定。《山东省司法鉴定条列》第三十八条第一款规定，“司法鉴定走完成后，司法鉴定机构应当向委托人出具司法鉴定文书，由承办的司法鉴定人签名并加盖司法鉴定专用章”，《司法鉴定程序通则》第三十八条也规定，“司法鉴定意见书应加盖司法鉴定机构的司法鉴定专用章”。但涉案的平高报告并未加盖司法鉴定专用章，而是仅加盖“山东恒德房地产土地评估有限公司”公章。因此，《房地产评估报告》形式上不符合司法鉴定的规定。二、评估报告所依据的资料极不严谨，无法保证其客观性。涉案房屋已经办理了产权登记，有权属证书，而评估报告仅依据《青岛市商品房出售合同》作为认定产权人、房屋面积等的依据，无法保证涉案房屋实际面积的准确性——评估报告所认定的167.62平方米系《青岛市商品房出售合同》记载的面积，而实际面积应以产权证记载为准。涉案房屋已经有了产权证，却以此作为计算面积的依据，无法保证其客观性。另外，评估报告记载房屋建成年代“约为2016年”，而实际上涉案房屋建成年代为2013年，明显错误。三、关于评估结果的异议。1、该评估报告“估价结果”部分，将2016年6月17日至2019年8月份的租赁总价值确定为97962元，未分别列明各评价时点的租赁价值，无法为本案处理提供明确依据。一方面，众所周知，不动产租赁随着市场行情的变化每年都有一定的波动，特别是房屋租赁市场，几乎每年的租金标准都不一样，因此，必须区分不同租赁年份的租金标准；另一方面，本案所涉争议期间跨越2016年、2017年、2018年、2019年四个年份，如前所述，每个年份的租金都可能不一致，而本案中又牵扯赔偿起算点的问题，因此，评估报告未按年份进行明确根本无法为本案处理提供依据。请求法院责成评估机构区分每年的租赁价值。2、评估报告书“估价结果”，不准确，严重背离客观实际。“估价结果”将2016年6月17日至2019年8月份的租赁总价值确定为97962元，该期间共计1170天，即每年（97962÷1170）×365＝30560.79元，折合月租金2546元。而涉案房屋为毛坯房，未进行任何装修，据异议人考察周边租赁市场，140平米房屋在2019年的租赁价值仅800/月（见异议人提供的租赁合同）；周边精装修、带家具的套二、套三、套四面积在140平米左右的房屋，其租赁价值均未超过2500元/月，而涉案房屋所在的高新区本身就有大量闲置房，且未进行任何装修，如何能租到2500元/月？试问一下评估人员，假设每个月租金按2000元，他们组吗？评估报告称，“采用比较法，选取了一定数量的可比实际，将它们与评价对象价值”，由此可见，评估机构是比较了周边其他房屋的租赁价格，为此，我们请求法院责成评估机构提供其所选取的可比实例的成交价格依据，以便于审查本估价报告所得出的结论是否客观、公正。具体周边租赁市场价格见异议人2019年8月8日自“安居客”网上查询的租赁信息。一、恒德评估公司对此作出异议答复意见称：我公司为全国司法评估机构名单库中的房地产专职评估机构，《房地产估价规范》第7.0.8款明确规定“估价报告中应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替”，我公司认为在司法鉴定评估报告上加盖公章并无不妥。二、我公司接收法院提供的相关资料中，与房屋建筑面积的相关资料只有《青岛市商品房出售合同》（复印件），并未收到异议人提到的权属证书，因此房屋的建筑面积只能以现有资料载明的建筑面积为准。同样，我公司所收到的资料中未有建成年代信息，通过网络查询及咨询中介等渠道查找该小区房屋的建成年代多为2015至2016年，同小区不同楼宇因竣工验收时间不同导致建成年代有差异是正常现象，对于钢混结构的房屋来说，建成年代2013年和2016年均属于完好房，该部分差异对评估结果并无影响。三、依据《司法鉴定委托书》，对待估对象“于2016年6月17日至2019年8月份的租赁价值进行评估”，估价结果和估价要求向相匹配，可以作为法院审理案件的价值参考依据，不存在依据不足。我公司在对租赁价值的测算过程是根据不同年份租赁市场的行情变化进行调整的。四、当事人所提供的租金案列与我公司工作人员所搜集到的租金案例价格基本一致。待估对象为上下两层，每层均有入户门，遵循《房地产估价规范》最高最佳使用原则，评估值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格，待估对象可以分别租赁以提高总的租金收入。待估房虽为毛坯房，但是经过租户的简单装修，是可以达到基本入住条件的，我们在测算过程中对所选案例的装修等因素也做了充分考虑，进行了相应修正。经复核我公司认为评估过程是符合《房地产估价规范》的估价程序要求，采用的评估方法得当，评估结论保持不变。上述事实，有原、被告提交的证据、本院依法委托鉴定部门出具的司法鉴定报告及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告2016年6月11日签订的《青岛市商品房出售合同》意思表示真实，合法有效，原、被告应全面履行各自的义务。经原告书面申请，本院依法委托建德鉴定中心、国泰咨询公司、立信咨询公司及恒德评估公司分别进行了相关司法鉴定，上述鉴定部门均依据有关法律规定进行了现场勘测，结合当事人提供的资料，依据法律法规规定，分别出具了相应的鉴定结论，鉴定部门均相应作出了书面答复，被告虽对有关鉴定结论仍有异议，根据《最高人民法院关于诉讼证据的若干规定》第七十一条规定，在被告没有足以反驳的相反证据和理由的情况下，本院对所委托鉴定部门作出的鉴定结论，依法认定其证明力。一、关于涉案房屋质量问题。涉案房屋系现房，被告未提交有效证据证明其已与原告办理了房屋交接手续，故本院对被告抗辩涉案房屋已超过双方约定保修期的主张不予采信。本院委托建德鉴定中心于2018年12月15日出具的鉴定意见中列明的1-9项的质量问题均是因施工不当所导致，被告作为开发商依然应对涉案房屋上述因施工不当原因的质量问题赔偿承担相应责任。另外，被告庭审中表示同意按照国泰咨询公司出具的修复方案对涉案房屋进行修复，这既是被告作为开发商的义务，也是其权利，故本院对被告要求对涉案房屋质量问题进行维修的抗辩意见予以采纳。因原、被告均称被告修复需十五日左右，本院酌情认定故被告应在本判决生效后二十日内依照国泰咨询公司出具的修复方案对涉案房屋进行修复，逾期不予修复，应向原告支付工程质量维修费36625.33元。因涉案房屋质量问题系应由被告承担责任，故原告为鉴定涉案房屋质量问题、修复方案及修复费用所花鉴定费共计58000元，均应由被告承担。二、关于租赁费损失。涉案房屋本身存在质量问题，被告经原告通知后虽进行过维修，但未修复好存在的质量问题，被告怠于履行维修义务，对租赁费损失的扩大负有责任。原告作为涉案房屋所有权人，未积极行使权利、采取合理措施，对租赁费损失的扩大亦负有责任。综上所述，本院综合考虑各种因素酌情认定原、被告应按照5:5的过错比例分担涉案房屋的租赁费损失为宜，即被告应偿付原告2016年6月17日至2019年8月期间涉案房屋的租赁费损失48981元。原告为申请司法鉴定所垫付的司法鉴定费2000元，亦应参照上述过错比例，由被告负担1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告青岛世茂新城房地产开发有限公司于本判决生效后二十日内修复原告李冰位于青岛市高新区华贯路669号1号楼1单元2101户房屋，修复内容为按照山东国泰建筑工程设计咨询有限公司出具的《山东国泰建筑工程设计咨询有限公司关于青岛市高新区华贯路669号1号楼1单元2101户房屋质量问题修复方案的司法鉴定意见书》（山东国泰建筑工程设计咨询有限公司［2019］建鉴字第12号）确定的修复方案进行修复；若逾期不予修复，被告青岛世茂新城房地产开发有限公司支付原告李冰涉案房屋质量问题修复费用36625.33元。二、被告青岛世茂新城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿付原告李冰涉案房屋租赁费损失48981元。三、被告青岛世茂新城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿付原告李冰司法鉴定费59000元。四、驳回原告李冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，因原告申请撤回365412.67元的起诉，对案件受理费5808元予以退还原告；部分撤诉后案件受理费金额为2992元，由原告负担1052元，由被告负担1940元。如不服本判决，可以在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  纪仁峰审判员  顾 伟审判员  赵丕杰二〇一九年十二月二十六日法官助理张科书记员曹贝贝