河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀10民终5844号 上诉人（原审原告）：廊坊市苏宁易买商贸有限公司（原廊坊市新朝阳购物中心有限公司），住所地廊坊市广阳区爱民东道**。统一社会信用代码：91131003MA09W4Y234。 法定代表人：郝嘉，职务总经理。 委托代理人：姜文娟，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：程琳琳，男，1987年5月6日出生，汉族，住，住所地河北省廊坊市固安县住廊坊市固安县。 上诉人廊坊市苏宁易买商贸有限公司因与被上诉人程琳琳租赁合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2019）冀1022民初2814号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 廊坊市苏宁易买商贸有限公司上诉请求：一、依法判令撤销（2019）冀1022民初2814号民事判决书第二项、第三项，并改判被上诉人向上诉人支付各项费用495660元；二、判令被上诉人承担本案一、二审诉讼费用及保全费用。主要事实和理由：1、一审法院认定双方租赁合同解除的原因错误。2、电量无法增容至不少于50KW的用电量是被上诉人过错，一审法院却认定为双方共同承担过错，认定错误。3、一审法院认定上诉人未采取适当措施防止损失扩大完全错误。4、一审法院认定上诉人支付的定金已经转化为租金与事实和租赁合同约定不符。二审庭审期间，上诉人补充上诉理由为，1.我方是合法解除，有法定的解除权利。2.电量无法增容的问题，程琳琳应该承担责任。合同法不是侵权法，是否违约应该以合同约定为准，与是否存在过错没有关系。3.一审法院认为苏宁公司承担缔约过失责任，我方不认可。4.苏宁公司无需向程琳琳支付解约前的租赁费用，在没有经营条件的情况下，还要求承担租赁费用没有任何依据。根据租赁合同第九条的约定，苏宁公司也不需要支付租赁费用。 程琳琳答辩称，交房前苏宁已经确认无法增容并开始装修，后期可以增容，但是苏宁不继续履行约定，苏宁不想承担费用，且合同并没有约定增容的时间。 廊坊市苏宁易买商贸有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令解除原、被告双方的租赁合同；2、依法判令被告返还原告已支付的租金140000元；3、依法判令被告返还原告已支付的履约保证金12500元；4、依法判令被告赔偿原告的装修损失237560元；5、依法判令被告双倍返还原告定金105600元；6、依法判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2018年10月26日，原、被告双方签订《租赁合同》，被告程琳琳将位于固安县固安镇新中东街金海城8号楼南门东向西第三间面积240平方米的房产出租给原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司。租赁合同主要约定：第三条第2款，甲方（指程琳琳）为乙方（指廊坊市苏宁易买商贸有限公司）增容至不少于50KW的用电量，乙方承担2.27万元增容费用，与首期租赁费用一并支付；甲方在乙方进场装修前按乙方要求将符合国家标准的主电缆（两根25平方电线）接至乙方租赁区域内独立使用的配电柜（箱）内，并为乙方租赁部分单独安装符合国家标准水电表，乙方按供水供电部门规定的水费单价6.12元/吨，先付后用，向自来水公司交付，电费单价0.88元/度，先付后用，向甲方交付；第五条，本合同租赁期限为5年＋1个月，自2018年10月31日至2033年11月29日，首个租赁年度为2018年10月31日至2019年11月29日，此后12个月为一个租赁年度；第六条，首期租赁费用19.28万元，乙方应于本合同签订后十五个工作日内支付，向甲方支付定金5.28万元及履约保证金1.25万元，前述定金待乙方开业后自动转为本合同的首期租赁费用，前述履约保证金甲方须在乙方开业后5日内提供相应金额的履约保证金收据。剩余首期租赁费14万元待甲方协助乙方办理完营业执照及提供发票后支付；本合同终止后5日内，甲方无息退还该履约保证金；此后正常每年租赁费支付日为11月15日，支付日期如遇节假日、双休日顺延；第九条，甲方确保乙方能正常使用租赁物，若影响乙方租赁使用，则视为甲方根本违约，甲方应赔偿乙方相应损失租赁费用，同时乙方有权解除合同，不可抗力及政府拆迁行为除外。租赁合同签订后，原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司于2018年11月8日支付定金5.28万元及履约保证金1.25万元，于2018年11月26日支付剩余租金14万元，于2018年11月22日开始对租赁房产进行装修，于2018年11月30日办理了廊坊市苏宁易买商贸有限公司固安十店营业执照。除增容费外，首期13个月租金为170100元。装修工程花费装修费236263.94元。后因出租房产所属物业公司未同意增容，原告程琳琳与物业公司进行协调和沟通。2019年2月18日，原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司发函与程琳琳联系增容事宜，程琳琳拒收该函件。2019年5月23日程琳琳与郭元凯通话记录证实，程琳琳与郭元凯电话联系，一方面告知增容获批，另一方面告知需要另花费增容费，就增容费负担事宜双方进行商谈，商谈过程中，程琳琳要求原告方直接将增容费付给物业安排的施工单位，郭元凯回复合同里没有额外的增容费了。郭元凯告知程琳琳增容费很难说由原告负担，由程琳琳报价给郭元凯，郭元凯再向公司领导汇报。2019年6月3日程琳琳另发微信一份给郭元凯：经多方联系与物业沟通你公司承租金海城8号楼底商增容问题在五月底得到物业回复，回复结果为，原8号楼底商附近无增容口，需在变压器处取电，故签订合同时暂定的增容费用2万元无法支持此次增容费用，经过物业测算增容及电路材料、施工费约4.5-5万元（以实际发生为准），此事已经反馈给你公司，目前仍未得到沟通结果，至此增容事宜已经搁置后续一切损失与我方无任何关系，你公司自行承担。郭元凯未进行回复。由于对于超出合同约定的增容费负担双方未能协商一致，程琳琳未将电量增容至50KW，廊坊市苏宁易买商贸有限公司未将承租房产用于经营。上述事实有租赁合同、转账记录、录音资料、微信截图、快递单、函、装修合同、电表照片等证据可以证实。 一审法院认为，原、被告双方签订《租赁合同》，被告程琳琳将位于固安县固安镇新中东街金海城8号楼南门东向西第三间面积240平方米的房产出租给原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司，双方为租赁合同法律关系。双方签订的租赁合同为双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行，违反合同约定应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，被告按照约定交付了出租房屋，并交付其进行装修，协助其办理营业执照，原告交付了履约保证金、租赁费，双方均积极履行合同义务。2019年2月份至5月份期间，增容事项未能及时获批、超出合同约定部分增容费的负担双方未能协商一致，至庭审前程琳琳未将电量增容至50KW，廊坊市苏宁易买商贸有限公司未将承租房产用于经营，应认定为在履行期限届满之前，双方各自以自己的行为表明不再继续履行合同，原告提起诉讼请求解除合同，产生对程琳琳的通知效力，依照上述法律规定对双方签订的租赁合同予以解除。对于双方履行合同期间产生的经济损失，责任承担分析如下：电量增容是基于原告公司的用电要求，不同于普通的租赁商户用电要求，双方均应知道用电增容需要物业部门及用电部门审核同意的程序性要求，并需要支付费用，事关出租方、承租方能否顺利履行合同，双方在签订合同前均负有对增容的程序、费用进行事先充分了解的义务。但双方在未充分了解和知晓的情况下即签署合同、开始履行。致使在签订合同后几个月才获准增容，获准后又因费用负担超出了双方预期的2.27万元，双方均不愿承担该费用。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。因此对于增容未能在合同签订后较短时间内获批，双方应共同承担过错。对于增容费负担，依照合同法第六十二条履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担的规定，程琳琳应当承担违约责任。以程琳琳不负担2万多元增容费为由，原告将花费20多万元装修的房产不再继续承租，其投入资金装修后的房产对于程琳琳并不产生相应的增值，属于未采取适当措施防止损失的扩大，原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司承担扩大损失责任。故此，综合双方均等承担合同缔约过失责任、被告程琳琳承担违约责任、原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司承担扩大损失责任等三方面，双方对产生的实际损失承担同等责任。在原告将剩余租赁费交付给程琳琳之后，定金已转化为租金，不适用双倍返还罚则。对于双方履行合同期间产生的经济损失，分别计算如下：出租房屋已向原告交付使用，在租赁合同未解除之前，无论其是否开展经营活动，原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司均应当支付实际占用期间租赁费，解除合同之前的租赁费属于程琳琳实际损失，自2018年10月31日计算至2019年8月28日，为170100÷13×10=130846元；原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司实际损失为装修费236263.94元。双方损失合计367109.94元，应各自承担183554.97元。被告程琳琳返还原告款项计算为：被告程琳琳应当退还的已收款及应承担的损失额之和，扣减已承担的租赁费损失，即为被告程琳琳应当退还给原告的款项数额，192800元＋12500元＋183554.97元－130846元=258009元（或计算为：原告实际付出款项扣除原告应承担的损失数额，即为原告应当得到的返还款项数额，192800元＋12500元＋236263.94元－183554.97元=258009元）。原告其他诉讼请求，本院不予支持。对于被告所陈述的是因为原告认为租赁价格过高，不再履行合同，缺乏相应证据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司与被告程琳琳签订的租赁合同。二、被告程琳琳返还原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司258009元，于本判决发生法律效力后十日内履行。三、驳回原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司其他诉讼请求。案件受理费9809元，减半收取4904.5元，保全费2999元，合计7903.5元，由原告廊坊市苏宁易买商贸有限公司负担3952元，由被告程琳琳负担3952元。 经审理查明，二审中，双方当事人均未提交新证据，其他事实与原审认定一致。 本院认为，双方《租赁合同》对于涉案房屋用电量增容期限并未约定，而当时未能办理增容系由于涉案房屋所使用的变压器已满负荷，系客观原因已无法办理增容，且办理涉案增容需报供电部门审批，不为被上诉人个人意志所能实现。原审法院依据本案客观事实及双方当事人在履行双方合同过程中的过错程度，确认双方合同解除并分担相关损失，并无不当。 综上所述，廊坊市苏宁易买商贸有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,864.0元，由廊坊市苏宁易买商贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘建刚 审 判 员 李绍辉 审 判 员 崔玉水 二〇一九年十二月十九日 法官助理 杜振辉 书 记 员 祁诗唯