贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书(2019)黔2301民初10559号原告：兴义市汇鑫房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市黄草街道办事处笔山路**（金州世家会所）。法定代表人：胡柏树，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：龙波，贵州尚派律师事务所律师，特别授权代理。被告：宁桂英，女，1974年3月31日生，汉族，贵州省兴义市人，大专文化，自由职业，户籍地贵州省兴义市，现住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：谭浩南，贵州年成律师事务所律师，特别授权代理。原告兴义市汇鑫房地产开发有限公司（以下简称“汇鑫房开公司”）与被告宁桂英侵权责任纠纷一案，本院2019年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汇鑫房开公司的委托诉讼代理人龙波，被告宁桂英的委托诉讼代人理谭浩南到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇鑫房开公司向本院提出诉讼请求：1、判令宁桂英赔偿汇鑫房开公司的经济损失81201元；2、本案诉讼费由宁桂英承担。事实及理由：汇鑫房开公司是兴义市黄草街道办事处笔山路“金州世家”小区的开发商，2014年11月27日，汇鑫房开公司开发的金州世家小区二期项目第11栋楼竣工后，汇鑫房开公司陆续向购房人交付房屋，并由众多购房人实际装修入住。2017年5月，黄草街道办事处、城市综合执法局、住建局执法大队、规划局、消防大队几个部门联合对金州世家“两违建筑”进行执法检查，检查过程中发现金州世家小区众多住户存在私自搭建违章建筑的情况，主要表现为：部分住户存在违章搭建露台、私自倒板、私自搭雨棚、占用绿化、占用消防通道等违法行为，2017年5月5日，几个部门联合对涉及违章搭建的业主下发了《金州世家小区违章建筑物（构筑物）限期拆除公告》，并对涉及违章搭建的住户名单进行了公布，金州世家小区涉及违章搭建的住户为170户，其中11栋就有101户，宁桂英便是其中之一。限期拆除公告发出后，涉及违章搭建的住户根本没有主动拆除，之后政府部门也组织过强制拆除，但由于涉及住户人数众多，至今违章建筑仍没有拆除。根据法律和行政法规的规定，办理房屋的产权登记，需要先取得房屋竣工验收备案登记，而要办理备案登记，房屋必须通过规划、消防的验收，而包括宁桂英在内众多住户私自违法搭建，导致了涉及房屋达不到规划、消防验收条件。现由于11栋众多住户至今未按建设部门要求拆除违章建筑，导致规划、消防验收一直不能通过，至今，汇鑫房开公司仍不能为11栋住户办理产权证。基于上述背景，2018年起，11栋部分住户陆续向法院提起诉讼要求汇鑫房开公司承担逾期交房、逾期办证的违约责任，其中部分住户本身就涉及违章搭建。汇鑫房开公司提出不能办理产权证的原因是住户违章搭建导致不能办理规划验收所导致，汇鑫房开公司不应该承担违约责任，法院均以属于另一法律关系不予确认为由驳回了汇鑫房开公司的答辩请求。截止至本案起诉之日止，经法院判决汇鑫房开公司承担了违约责任的住户为15户，违约合约金合计为716754.76元，诉讼费为14058元，其中包括被告在内涉及违章搭建的为9户，宁桂英应赔偿汇鑫房开公司的损失为81201元。综上所述，宁桂英作为“金州世家”项目的购房人，汇鑫房开公司向其交付房屋后，其应该严格遵循建设部门的规划对房屋进行管理使用，其违章搭建的行为已经影响到建筑整体办理竣工验收。不仅如此，被告在建设部门对其下发强制拆除违章建筑的通知后，仍拒不履行，现由于宁桂英的原因导致汇鑫房开公司不能履行为购房人办理产权证义务从而被判决承担违约责任，因此宁桂英应对汇鑫房开公司的损失承担赔偿责任。汇鑫房开公司为维护自己的合法权益，特诉至法院，望法院判决支持汇鑫房开公司所有诉请为谢。宁桂英辩称：1.宁桂英被告主体不适格，不应作为汇鑫房开公司办证不能所导致损失的被告，理由是：宁桂英知道案件并受到行政机关的处罚，那宁桂英也愿意承担相应的行政处罚，汇鑫房开公司办证不能而导致承担办证不能的损失，应将相关职能部门，以行政不作为提起行政诉讼，故宁桂英主体不适格。2.汇鑫房开公司至今未能办理涉案房屋的产权证及竣工备案登记，那么根据商品房权属办理行政程序。房开公司取得涉案楼盘的竣工备案，及大产权初始登记，是买受人取得权属证明的必经前提。至今日，汇鑫房开公司尚未取得涉案楼盘的大产权初始登记及竣工备案证明。故汇鑫房开公司起诉因宁桂英私搭乱建，致使其无法办理涉案商品房所有权初始登记，无事实法律依据。3.根据法律文书查明案件的事实，以及汇鑫房开公司在其他诉讼案件中提供的证据材料及答辩，那么汇鑫房开公司是2018年11月22日才取得涉案楼盘的土地使用权证，那么2018年11月22日后汇鑫房开公司才具备办理竣工备案的基本条件之一，故其诉求无事实法律依据。综上所述，请求驳回汇鑫房开公司的所有诉讼请求。本院经审理认定事实如下：汇鑫房开公司系兴义市黄草街道办事处笔山路“金州世家”小区的开发商。2014年11月27日，汇鑫房开公司所开发的金州世家小区二期项目第11栋楼竣工后，便陆续向购房人交付房屋。2017年5月，黄草街道办事处、城市综合执法局、住建局执法大队、规划局、消防大队几个部门联合对金州世家“违章搭建”进行执法检查，检查过程中发现金州世家小区众多住户存在私自搭建的情况，主要表现：部分住户存在违章搭建露台、私自倒板、私自搭雨棚、占用绿化、占用消防通道等违法行为。2017年5月5日，上述几个部门联合对涉及违章搭建的业主下发了《金州世家小区违法建筑物（构筑物）限期拆除公告》，并对涉及违章搭建的住户名单进行了公布，金州世家小区涉及违章搭建的住户为170户，其中11栋有101户，本案被告宁桂英属其中之一。事后，有部分违章业主拆除了违章建筑，但有部分仍没有拆除。2018年由于汇鑫房开公司未向其业主办理房屋产权登记手续，11栋的16户业主陆续向法院提起诉讼，要求汇鑫房开公司承担逾期交房、逾期办证违约责任。其中，本案被告就是其中一户。经兴义市人民法院和黔西南布依族苗族自治州中级人民法院对11栋16户业主的案件进行审理后，对16户业主诉兴义市汇鑫房地产开发有限公司“商品房预售合同纠纷”16案进行了判决，现该16案的判决均产生法律效力。宁桂英与汇鑫房开公司商品房预售合同纠纷一案，兴义市人民法院判决汇鑫房开公司承担违约责任并赔偿违约金的时间为2018年10月23日，而兴义市汇鑫房地产开发有限公司于2018年11月22日才取得该楼盘土地使用权证。事后，汇鑫房开公司以不能办理产权证的原因系因170户业主违章搭建不能通过竣工验收，故向本院提起诉讼，请求判令宁桂英赔偿其经济损失81201元。另查明，2019年2月26日兴义市城乡规划局出具的《关于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院协助调查函的复函》载明：李涛购买的商品房为兴义市汇鑫房地产开发有限公司开发建设的金洲世家项目第11栋1单元10楼1号，该栋建筑因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过，由此造成不能进行竣工验收备案。但汇鑫房开公司在庭审中自认在取得土地使用权证前，不能办理11栋的竣工验收备案登记是政府拖延代原告缴纳土地出让金和众多住户违章搭建共同所导致。本院认为：侵权责任的一般构成要件，即侵害人主观上存在故意或重大过失、受害人存在损失、该侵害人的行为与受害人的损失之间存在因果关系。在本案中，虽然汇鑫房开公司向本院提交了一份2019年2月26日兴义市城乡规划局出具的《关于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院协助调查函的复函》载明：李涛购买的商品房为兴义市汇鑫房地产开发有限公司开发建设的金洲世家项目第11栋1单元10楼1号，该栋建筑因有住户私搭乱建造成规划核实未能通过，由此造成不能进行竣工验收备案。但是汇鑫房开公司在庭审过程中自认在取得土地使用权证前，不能办理11栋的竣工验收备案登记是政府拖延代汇鑫房开公司缴纳土地出让金和众多住户违章搭建共同所导致，由此可知其公司未获得《建设工程竣工验收备案表》是多方面的原因导致的，涉案楼盘11栋住户存在私搭乱建的行为并非是造成不能办理竣工验收备案登记的唯一原因。其次，汇鑫房开公司主张宁桂英、邓勇、李涛、田丹玮等16户业主诉汇鑫房开公司商品房预售合同纠纷案中，因汇鑫房开公司被判决支付逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约金合计为716754.76元，承担诉讼费为14058元。在上述案件的判决中已审理查明，第一，汇鑫房开公司支付逾期交房的违约金是因为汇鑫房开公司对涉案房屋尚未取得竣工验收备案登记，而商品房经竣工验收合格，具备法定交付条件的标准是已取得住建部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》，对于未经验收合格的商品房，房屋尚不具备法定交付条件，无论房开商在合同约定的交房期限届满后是否将该商品房交付于买受人，买受人是否已实际入住该房屋，房开商均构成逾期交房。第二，关于逾期办证，取得不动产权属证书是购房人主要的合同目的，根据民事活动应遵守的诚实信用原则，房开商须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房开商作为出卖人最基本的合同义务。开发商对预售商品房所有权初始登记是办理买受人房屋产权证书的必要前提，亦系汇鑫房开公司法定和合同约定义务，汇鑫房开公司未在合同约定期限内办理涉案楼盘所有权初始登记，违反合同约定的义务，应当承担相应的违约责任。由此可知，汇鑫房开公司被判决支付逾期交房及逾期办理房屋权属转移登记的违约金，系因其自身存在违约行为导致的，由此造成的损失与本案的被告宁桂英及另外8名业主无因果关系。再次，汇鑫房开公司在诉状中陈述金洲世家小区涉及私搭乱建的住户有170户，其中11栋就有101户，但汇鑫房开公司仅要求11栋业主中的存在私搭乱建的其中9户业主来承担其逾期交房、逾期办理房屋权属转移登记的违约金及诉讼费的诉讼请求，缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持。综上，现有证据不能认定宁桂英的侵权成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回兴义市汇鑫房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费1830元，减半收取915元，由兴义市汇鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  安明川二〇一九年十二月四日法官助理刘仙书记员何丽娟