海南省海口市美兰区人民法院   民 事 判 决 书     （2019）琼0108民初11947号     原告：符国亮，男，1989年11月27日出生，汉族，住海南省澄迈县。   委托诉讼代理人：程磊，海南以宽律师事务所律师。   被告：叶朝龙，男，1985年10月27日出生，汉族，住海口市龙华区。   委托诉讼代理人：覃炜、何荣勋，海南瑞来律师事务所。   被告：叶存海，男，1970年4月15日出生，汉族，住海口市。   委托诉讼代理人：李晶瑜、张婷婷，海南云联律师事务所律师。   第三人：黄晓帅，女，1983年6月23日出生，壮族，住海口市龙华区。   原告符国亮诉被告叶朝龙、叶存海、第三人黄晓帅案外人执行异议之诉一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，于2019年11月4日公开开庭进行了审理，原告符国亮的委托诉讼代理人程磊、被告叶朝龙的委托诉讼代理人覃炜、被告叶存海的委托诉讼代理人张婷婷、第三人黄晓帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告符国亮向本院提出诉讼请求：1、判令解除对第三人黄晓帅名下位于海口市龙华区龙昆北路景瑞大厦B座802房[琼(2017)海口市不动产权第xxxx号]的查封；2、本案诉讼费由被告承担。   事实及理由：叶朝龙诉叶存海、黄晓帅民间借贷纠纷一案，叶朝龙向贵院申请财产保全，贵院作出(2019)琼0108民初4958号民事裁定书，裁定如下：“······二、查封被申请人黄晓帅名下所有位于海口市龙华区龙昆北路景瑞大厦B座802房[不动产权证号：琼(2017) 海口市不动产权第xxxx的产权，原告就对该查封裁定提出执行异议。原告符国亮于2019年4月初经中介方海口市世华中鑫房地产代理有限公司中介表达出了购买涉案房产的初步意向，并与黄晓帅达成了初步的协议，后在中介方的中介服务下，确认承购黄晓帅名下景瑞大厦B座802房，并签订《承购确认书》明确房屋售价为199万元。合同签订后，符国亮向中介方世华公司法定代表人冯思俊支付了1万元保证金。后符国亮经中介公司居间介绍与黄晓帅就涉案房产的买卖进一步达成了协议，黄晓帅将房屋售价确定为199万元。为此，双方签订了《收款收据》并于收款收据上约定：涉案房产售价199万元，合同签订当天原告需要支付黄晓帅定金5万元，涉案房产首付60万元。《收款收据》签订后，原告按黄晓帅的要求即以现金和转账的方式支付了5万元定金。5月17日，符国亮与黄晓帅和中介方正式签订了《房屋买卖合同》并再次明确了涉案房产的售价、首付等。《房屋买卖合同》后原告于5月17日通过建设银行向黄晓帅的账户支付了40万元首付；于5月31日通过交通银行和农村信用社APP向黄晓帅账户合计又支付了20万元首付。上述合同签订后，由于涉案房产存在抵押，需要先解押方可完成交易，经协商符国亮的朋友胡金华同意出借99万元给黄晓帅解押上述房产，该99万元由何书鸿账户划出，同时该房款作为原告符国亮的购房款房屋交易完成后，由符国亮优先偿还给胡金华。5月27日，由中介方海口世华公司与黄晓帅至海口市不动产登记中心查询，涉案房产查封抵押情况，显示为：“现房已抵押、现房未查封、现房无异议、未限制未关联期房”。在确认上述情况后，胡金华即通过何书鸿的账户向黄晓帅支付了99万元，黄晓帅收到这99万元后用于房屋解押，现房屋解押事宜已经完成。上述工作完成后，符国亮与黄晓帅达成协议余款在银行贷款发放后由原告支付给黄晓帅。5月31日，符国亮与黄晓帅至海口市不动产登记中心办理涉案房产的过户，方才发现涉案房产已经依据叶朝龙的申请被贵院查封。原告认为，原告符国亮为善意的第三人，对房屋系合法的购买，并支付了符合市场价值的对价，黄晓帅被查封的景瑞大厦B座802房也已经合法的出售于符国亮，涉案房屋的售价199万元，符合市场交易的惯例，也符合涉案房屋的市场价值；相关合同签订后 但由于被贵院查封，无法完成过户，故暂未支付；在合同签订后，符国亮对涉案房产进行了查询，在确认没有被查封的情况下，才继续进行交易，原告在整个涉案房产的交易过程中，没有过错，购买意向真实，支付款项皆有据可查；被告叶存海申请查封已经由黄晓帅出售给原告的房产已经严重的侵犯了原告的合法权益，涉案房产依法应当解除查封。综上所述，请求贵支持原告的诉讼请求。   被告叶朝龙辩称：1、我方认为不适用异议规定的第28条。原告未能及时提供证据证明完成房屋的交接，原告当庭出示的交接书，我方对其真实性存在异议，原告在执行异议和本次执行异议之诉中均未提交，我方怀疑该证据是后来补充的，申请对此文件的生成时间进行鉴定，另，该交接书显示房屋于2015年5月7日完成交接，与贵院（2019）琼0108执异126号执行裁定书第6页所记载：“在听证过程中，被告黄晓帅于2019年5月中旬将涉案房屋的房屋钥匙交付给符国亮”两处时间不一致。2、根据原告提交的证据显示其已经支付的房款为51万元，胡金华向黄晓帅的借款99万元属胡金华和黄晓帅之间的民间借贷关系，双方在借款合同中多处明确（借款合同中9.1、9.2条）无论购房事实如何，黄晓帅均应向胡金华偿还借款，充分说明原告未向黄晓帅支付完全部购房款。3、黄晓帅的房屋未能过户给符国亮系其自身原因导致，因其购房前明知该房屋已经被抵押，明知过户存在障碍。4、本案原告不构成善意取得。5、本案被告于2019年4月22日之前申请保全，法院于2019年4月22日作出保全裁定，原告与黄晓帅于2019年5月7日达成购房协议并支付定金，发生在被告申请保全之后，存在恶意转移债务的嫌疑。   被告叶存海辩称：请求法院驳回原告的诉请。我方同意被告的意见。在贵院作出的（2019）琼0108执异126号执行裁定书中的第6页第3行已经明确查明，在2019年5月17日，原告符国亮和黄晓帅以及中介公司签订购房合同，该时间点原告在起诉状中已经陈述，但原告新提交的交接单落款时间却是2019年5月7日，交接的时间早于买卖合同签订的时间。   第三人黄晓帅述称：本人在2019年4月初认识原告，后经中介公司办理手续，于2019年4月9日本人与原告签订的销售房屋（意向）合同，后我收到原告的定金5万元、保证金1万元、首付款60万元以及购房款99万元。我还与原告于2019年5月27日签订了物业交接书，由中介公司海口世华公司到住建局查询，当时显示现房已抵押、未查封、未限制、未关联期房等信息，待手续全部办理完之后，在2019年5月31日准备办理过户，但过后发现房屋已经被查封，故还差余款34万元没收。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，认定事实如下：   本院在审理叶朝龙诉叶存海、黄晓帅民间借贷纠纷一案过程中，根据叶朝龙的申请，本院于2019年4月22日作出（2019）琼0108民初4958号民事裁定书，裁定查封黄晓帅名下所有的位于海口市龙华区龙昆北路景瑞大厦B座802房的产权[不动产权证号：琼（2017）海口市不动产权第xxxx号]。海口市自然资源和规划局根据上诉裁定，于2019年5月24日查封了该房产。原告符国亮不服上述查封措施，于2019年6月20日向本院提起执行异议。本院于2019年7月8日作出（2019）琼0108执异126号执行裁定书，裁定驳回符国亮的异议请求。符国亮对该裁定不服，遂提起执行异议之诉。   另查明，2019年5月间，原告符国亮与第三人黄晓帅就购买黄晓帅名下景瑞大厦B座802房的房产达成意向，黄晓帅于2019年5月7日向符国亮出具《收款收据》，确认收到符国亮交来的购房定金5万。2019年5月17日，符国亮（买方）与黄晓帅（卖方）、海口市世华中鑫房地产代理有限公司（经纪方，以下简称世华房地产代理公司）签订《房屋买卖合同》，约定：买方购买卖方所有的景瑞大厦B座802房，成交价为199万元；定金5万元自动转为房款，首付款60万元由买方于合同签订当天支付给卖方，余款139万元由买方申请银行按揭付款；定于2019年5月31日到房产交易中心办理过户手续；卖方交付该物业予买方使用之日期为签订本合同当天。符国亮于2019年5月17日、31日分别向黄晓帅转账支付40万元和10万元。   截止2019年5月27日，海口市不动产登记中心查询情况说明载明，位于海口市龙华区龙昆北路景瑞大厦B座802房的权利人为黄晓帅，房屋状态为现房已抵押，现房未查封，现房无异议，未限制、未关联期房。   上述事实有（2019）琼0108民初4958号民事裁定书及送达回证、（2019）琼0108执异126号执行裁定书及送达回执、《房屋买卖合同》、收款收据、银行转账记录、不动产登记信息查询情况说明、企业机读档案以及当事人的陈述等证据予以证实。   对当事人有争议的证据及事实，本院认定如下：   一、关于符国亮有无向案外人胡金华借款99万元用于支付黄晓帅购房款的问题。符国亮称，因涉案房产存在抵押，黄晓帅没有足够的资金解押，故其找到胡金华借款99万元给黄晓帅解押，由其办理抵押贷款后再还给胡金华，该99万元实际是符国亮向胡金华借款来偿付黄晓帅的购房款，并提供了《借款合同》、《收款收据》、转账凭证予以佐证。被告叶朝龙、叶存海对该组证据有异议。第三人黄晓帅对该组证据没有异议。根据符国亮提交的胡金华与黄晓帅签订的《借款合同》，其内容虽提及“借款人……同意将出售该房产所得售房款（包括该房产买受人符国亮所支付的订房购金、首付款、银行申请贷款支付的购房尾款）优先偿还给出借人……出借人有权以借款额为基数，按照每日千计，向借款人追缴违约金，违约金由买受人承担”，但该合同亦明确载明“黄晓帅因出售涉案房屋需借款偿还个人债务以解除涉案房产所设抵押，向胡金华借款99万元”，黄晓帅亦在《借款合同》及《收款收据》的“借款人”一栏亲笔具名，而原告提交的转账凭证亦证实该99万元款项转入的是黄晓帅的银行账户。足见符国亮既非借贷合同的当事人，亦非收款人。原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予认可。   二、关于符国亮通过案外人冯思俊向黄晓帅支付保证金1万元的问题。符国亮提交了汇款电子回单欲证明2019年5月7日其通过购房中介世华房地产代理公司的法定代表人冯思俊向黄晓帅支付了1万元的事实。被告叶朝龙对该证据不予认定。被告叶存海对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。第三人黄晓帅对该证据没有异议。经查，世华房地产代理公司的法定代表人确为冯思俊，该情况与与符国亮提供的《房屋买卖合同》的证明内容及第三人黄晓帅的陈述意见能够相互印证，故对该证据及付款事实，本院予以认定。   三、关于黄晓帅是否已于2019年5月7日向符国亮交付涉案房屋的问题。符国亮当庭提交了世华房地产代理公司出具的《物业交接书》和《房屋销售（意向）合同》，欲证明黄晓帅已于2019年5月7日将房屋钥匙交付给符国亮，符国亮已于当日实际占有涉案房屋。其中《物业交接书》载明：“物业交接地址，海口市国贸大道1号景瑞大厦B座802房（第八层），海口市房权证：琼（2017）不动产证第xxxx号，于2019年5月7日该房屋已交付买方符国亮，物业交接品为该房屋 带现有装修、空房出售”，《房屋销售意向合同》载明：“黄晓亮初步同意涉案房屋以售价199万元出售给符国亮，双方同意乙方（符国亮）在支付定金的当天，甲方（黄晓帅）将该房屋的钥匙并房屋交付给乙方，乙方享有占有使用该房屋的权利，落款日期2019年4月9日”。被告叶朝龙、叶存海对该组证据有异议。第三人黄晓帅对该组证据没有异议。本院认为，符国亮与黄晓帅签订《房屋买卖合同》的时间是在2019年5月17日，黄晓帅作为卖方在双方签订正式合同之前，仅收取了买方少量定金，就向买方交付房产，明显不合常理。正常的房屋买卖交接手续至少应包括买卖双方对水电费、物业费的结算，买方接管后亦应按时缴纳小区物业费及水电费，符国亮和黄晓帅对此均不能做出合理说明，亦未能提供相应证据予以佐证。原告提交的证据不足以证实其主张，故本院不予采信。   本院认为，根据《最高人民法院关于关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定， 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，符国亮主张其在法院查封之前已合法占有涉案房产的证据不足。其次，根据符国亮与黄晓帅签订的《房屋买卖合同》约定，符国亮应于合同签订当天（2019年5月17日）支付首付款60万元给黄晓帅，余款139万元由符国亮申请银行按揭支付。本案中，符国亮购买涉案房产一共支付了56万元（5万元+1万元、40万元+10万元），其未按合同约定的时间足额支付首付款，也没有证据证实符国亮就余款139万元办理了银行按揭贷款手续，故其支付价款不符合合同约定。综上，符国亮作为案外人就执行标的所享有的民事权益不足以排除强制执行。符国亮的异议请求，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：   驳回原告符国亮的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告符国亮负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。                                                        dauusuhsnsejyn1npr      案件唯一码                                       审 判 长 邝小蕊           审 判 员 李炳雄           审 判 员 陈海娟                     二〇一九年十二月二十五日                     书 记 员 陈树新                         附：相关法律及司法解释条文       《最高人民法院关于适用   的解释》     第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。       《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件   若干问题的规定》     第二十四条 对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：   （一）案外人是否系权利人；   （二）该权利的合法性与真实性；   （三）该权利能否排除执行。   第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理