河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0311民初3452号原告：温望秋，男，汉族，1986年6月10日生，住河南省偃师市。原告：杨芳芳，女，汉族，1985年1月3日生，住河南省孟津县。二原告共同委托诉讼代理人：常勇，河南荣信律师事务所律师，特别授权。被告：付李敏，男，汉族，1955年3月19日生，住河南省洛阳市西工区。委托诉讼代理人：颜福民，河南润合律师事务所律师，特别授权。第三人：洛阳市洛龙区田园新型建材厂，住所地：河南省洛阳市洛龙区白马寺镇大里王村，注册号：410307660004001。第三人：莫月琴，女，汉族，1955年4月26日生，住河南省孟津县。第三人：高同根，男，汉族，1971年8月28日生，住河南省孟津县。第三人：李利萍，女，汉族，1971年6月9日生，住河南省孟津县。第三人：高东有，男，汉族，1957年1月14日生，住河南省孟津县。第三人：杨岳生，男，汉族，1927年2月15日生，住河南省孟津县。第三人：杨利利，女，汉族，1978年3月2日生，住河南省洛阳市瀍河回族区。第三人：杨亚莉，女，汉族，1980年11月29日生，住河南省洛阳市涧**。原告温望秋、杨芳芳诉被告付李敏，第三人洛阳市洛龙区田园新型建材厂（以下简称田园新型建材厂）、莫月琴、高同根、李利萍、高东有、杨岳生、杨利利、杨亚莉执行异议之诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告温望秋及其委托诉讼代理人常勇，原告杨芳芳的委托诉讼代理人常勇，被告付李敏的委托诉讼代理人颜福民，第三人莫月琴、杨亚莉到庭参加了诉讼。第三人田园新型建材厂、高同根、李利萍、高东有、杨岳生、杨利利经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告温望秋、杨芳芳向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除对洛阳市廛河区××与启明××交叉口西北角××、××号两套房屋的查封，停止对该两套房屋的执行（房屋价值70万元）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：贵院在审理付李敏所田园新型建材厂、莫月琴、高同根、李利萍、高东有、杨岳生、杨利利、杨亚莉买卖合同纠纷一案中，依据付李敏的申请作出（2017）豫0311执保964号民事裁定书，并于2017年10月20日查封了杨耀欣（已故）名下位于洛阳市廛河区××与启明××交叉口西北角××、××号两套房产。原告对该裁定不服以案外人的身份向贵院提出执行异议，贵院经审查后于2019年5月17日作出（2019）豫0311执异55号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。现原告特根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条以及相关司法解释的规定，依法向贵院提起案外人执行异议之诉。原告认为该两套房屋虽然登记在杨耀欣名下，但在2017年9月2日杨耀欣与莫月琴夫妇已与原告签订了真实有效的书面《买卖协议》，将该两套房产以70万元的价格出售给了原告。杨耀欣与莫月琴夫妇也于2017年9月中旬将该两套房产的权属证书（房产证）和钥匙交付给了原告，双方并于2018年9月15日办理了物业信息变更手续，且原告于2017年10月1日已以自己的名义将该两套房产租赁给了第三人承租使用，在客观事实上原告在法院查封前已经合法实际占有了该两套房产。另原告于2017年10月19日也已按约向杨耀欣与莫月琴夫妇付清了全部购房款。后因杨耀欣于2017年10月20日因病去世，才导致该两套房产的产权过户登记手续一直未能办理。因此该两套房产的所有权依法理应属于原告所有。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”而原告的情况完全符合上述规定的全部情形，依法对本院的执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。同时，贵院前述执行裁定书驳回原告诉讼请求的两点主要理由均不能成立。一是洛阳市廛河回族区人民法院（2018）豫0304民初742号生效民事判决书，虽然作出的时间在涉案房产被查封之后，但在该案起诉之时贵院并未将查封裁定书送达给原告，原告对涉案房产拟被查封的情况并不知情，主观上不存在恶意过错。而且原告主动向法院提交该判决书的目的是仅作为证据之一使用，旨在证明原告一直在通过多种救济途径积极维权，对涉案房产之所以未能办理过户登记手续并非由于原告原因造成。且退一步讲即使原告不出示该判决书，根据原告此前已向法庭所提交的其他**证据也充分能够证明原告是涉案房屋的实际权利人，对涉案房产所享有的物权期待权等民事权益亦足以能够阻却执行。因此，贵院以此为由并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条对原告的异议请求不予支持，明显属于适用法律错误。二是原告与出卖人之间对涉案房产购房款价款的约定完全属于一种市场行为，最终确定的房价实际系受到多种因素的影响而形成，且涉案房产购房价款并不偏离当时的市场价格，更何况房价是否合理也并不属于前述执行异议审查的法定范围。因此，贵院以此认为原告的执行异议不能成立毫无事实根据和法律依据。综上，恳请贵院查明事实，依法裁决，并诚望裁如所请。以切实维护原告的合法权益。被告付李敏辩称，一、原告与房产所有人系亲属关系；二、原告在诉讼中称没有办理房产过户是其他客观原因不符合本案的基本事实，××原告应当知道其时日不多，如果双方具有真实的买卖关系，必然会抓紧时间办理房屋过户，所以答辩人认为原告的诉讼显然是一种虚假诉讼。第三人莫月琴、杨亚莉述称，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：位于洛阳市廛河××区××与启明××交叉口西北角××房、建筑面积104.49㎡、售价202000元[洛市房权证（2007）字第X3955**]；116号房、建筑面积104.49㎡、售价204000元[洛市房房权证（2007）字第X3955**，该两套房登记所有人均为杨耀欣（于2017年10月20日病故），发证日期均为2007年5月30日。2017年9月2日，二原告与莫月琴和杨耀欣签订《买卖协议》一份，上载：“买卖协议，我杨耀欣和妻子莫月琴一致同意将我名下百年建材城两套商品房以70万元卖给女儿杨芳芳和女婿温望秋。这十年的按揭房贷都有杨芳芳在还，直接抵掉20万，让她再拿50万。这50万一个月内凑齐给我们。维修基金票据遗失，补齐后去办过户，补办费用与过户费用有杨芳芳支付。买方：温望秋、杨芳芳，卖方：莫月琴、杨耀欣，2017年9月2日”。庭审中原告提交算账单一份，其中显示百年两套房子自2004年至2014年后期芳芳还贷20万多，核对：杨耀欣，2014年10月22日。二原告同时提交中国农业银行银行卡交易明细清单一份，显示2017年10月19日温望秋向莫月琴转存50万元，并注明购百年2套房款。二原告提交其与洛阳市瀍河回族区永胜电脑设计工作室签订于2017年10月1日和2018年10月3日签订的《房屋租赁协议》两份、洛阳银行一卡通交易对账单、洛阳银行交易明细清单、手机银行交易截屏及该工作室出具的证明一份，证明其将涉案房屋出租给该工作室，租赁期自2017年10月1日至2019年9月30日，每6个月租赁费为16500元。该工作室分别于2017年12月18日支付杨芳芳租赁费16500元，于2018年6月9日支付杨芳芳租赁费16500元，于2019年1月4日支付杨芳芳租赁费16500元。二原告提价了洛阳民生物业管理管理有限公司于2018年8月30日出具证明一份，上载：“证明，洛阳百年家居建材城九都路二街026号，028号（房产证登记为洛阳市瀍河区九都东路与启明南路交叉口西北角A-7幢115，116号房）原房主夫妇与温望秋、杨芳芳双方共同于2017年9月15日到洛阳民生物业管理有限公司物业管理办公室对上述2套房屋进行了物业信息变更，特此证明，2018年8月30日”。原告同时提交了该物业管理公司出具的收据8张，证明向该物业公司缴纳物业费、水费的事实。付李敏与田园新型建材厂、杨耀欣、莫月琴、高同根、李利萍、高东有买卖合同纠纷一案，本院于2017年10月13日作出（2017）豫0311执保964号民事裁定书，裁定冻结被申请人田园新型建材厂、杨耀欣、莫月琴、高同根、李利萍、高东有银行存款751238元或查封、扣押同等价值的其他财产。本院依据该民事裁定书于2017年10月20日依法将登记在杨耀欣名下位洛阳市廛河区××与启明××交叉口西北角××、××号号两套房产予以查封。后二原告提起执行异议，请求法院终止对杨耀欣名下位洛阳市廛河××区××与启明南路交叉口口西北角A-7幢115号、116号两套房产的执行（查封）。本院经审查后，于2019年5月17日作出（2019）豫0311执异55号执行裁定书，裁定驳回异议人温望秋、杨芳芳的异议请求。二原告不服该裁定，遂提起诉讼。另查明：杨芳芳、温望秋（原告）与莫月琴、杨岳生、杨利利、杨亚莉、杨全乐（被告）确认合同效力纠纷一案，杨芳芳、温望秋于2018年4月13日向洛阳市廛河回族区人民法院提起诉讼，诉讼请求为：一、依法判令五被告协助两原告办理位洛阳市廛河区××与启明××交叉口西北角××、××号号两套房屋的产权转移登记（过户）手续（房屋总价值70万元）；二、由五被告承担本案诉讼费用。该判决书审理查明部分显示：2017年9月2日，杨芳芳温望秋夫妇与莫月琴、杨耀欣夫妇签订《买卖协议》，约定莫月琴、杨耀欣夫妇将杨耀欣名下的位洛阳市廛河区××与启明南路交叉口口西北角A-7幢7栋115号、116号两套房屋以70万元的价格出售给杨芳芳、温望秋夫妇，扣除杨芳芳、温望秋夫妇替莫月琴、杨耀欣偿还的20万元的房屋贷款，实际支付50万元，由杨芳芳、温望秋夫妇一个月内支付；维修基金票据丢失，补齐后去办过户，补办费用和过户费用由杨芳芳承担。2017年10月19日，温望秋通过中国农业银行向莫月琴农业银行卡账号转存50万元。2017年10月20日，杨耀欣病故，其继承人为父亲杨岳生、配偶莫月琴、长子杨全勒、长女杨利利、次女杨亚莉、三女杨芳芳。另查明：杨耀欣名下位洛阳市廛河区××与启明××交叉口西北角××号号权属证书[洛市房权房权证（2007）字第X3955**116号权属证书[洛市房权证房权证（2007）字第X3955**洛阳市房产管理局于2007年5月30日核发，两份权属证书记载的抵押权登记均于2014年10月27日注销。该院于2018年5月30日作出（2018）豫0304民初742号民事判决书，判决：“被告莫月琴、杨岳生、杨利利、杨亚莉、杨全乐于本判决生效之日起十日内配合原告杨芳芳、温望秋办理位洛阳市廛河区××启明××交叉口西北角××、××号号两套房屋的过户手续。”本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二原告于2017年9月2日与杨耀欣、莫月琴签订《买卖协议》，约定杨耀欣、莫月琴将涉案房屋以70万元出售给二原告，同时约定以原告杨芳芳前期代偿涉案房屋按揭贷款抵20万元（该约定与二原告提交的杨耀欣于2014年10月22日书写的算账单中显示：“后期芳芳还代--20万多”能够互相印证）。同时洛阳民生物业管理管理有限公司出具的证明显示，二原告与杨耀欣、莫月琴于2017年9月15日到该物业管理办公室变更了物业信息。二原告于2017年10月1日开始将涉案房屋出租给洛阳市瀍河回族区永胜电脑设计工作室，并且收取租赁费。且二原告于2017年10月19日将剩余的50万元房款支付给被告莫月琴。此外，二原告于2018年4月13日向洛阳市瀍河回族区人民法院提起诉讼，该院审理后作出（2018）豫0304民初742号民事判决书，判决：“被告莫月琴、杨岳生、杨利利、杨亚莉、杨全乐于本判决生效之日起十日内配合原告杨芳芳、温望秋办理位洛阳市廛河区××启明××交叉口西北角××、××号号两套房屋的过户手续。”依照相关法律规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占用该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分借款且将剩余借款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，二原告于本院对涉案房屋查封之前已与杨耀欣、莫月琴签订了书面买卖合同，且已将涉案房屋出租给他人，同时亦支付了全部房屋价款，而未办理房屋过户登记系因维修基金票据遗失，且约定补齐后去办过户，补办费用与过户费用有杨芳芳支付。同时洛阳市瀍河区人民法院的生效判决亦认定涉案房屋归二原告所有。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第二款，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、对位于洛阳市廛河回族区九都东路与启明南路交叉口西北角A-7幢115号、116号房屋停止执行；二、驳回原告温望秋、杨芳芳的其他诉讼请求。本案受理费10800元，减半收取5400元，由被告付李敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  常鹏翼二〇一九年十二月三十一日书记员  刘 璐