福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0582民初13467号 原告：李钦尧，男，1987年3月16日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：吴正仁，福建臻晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁雅珊，福建臻晟律师事务所实习律师。 被告：晋江市谐义诚鞋业有限公司，住所地福建省晋江市陈埭镇海尾村九五南路**，统一社会信用代码9135058209904845XP。 法定代表人：张灿寿，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡鸿达，福建世隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邱婷婷，福建世隆律师事务所实习律师。 原告李钦尧与被告晋江市谐义诚鞋业有限公司(以下简称谐义诚公司)租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李钦尧及其委托诉讼代理人吴正仁、被告谐义诚公司的委托诉讼代理人蔡鸿达、邱婷婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李钦尧向本院提出诉讼请求：判令1.解除李钦尧与谐义诚公司之间的租赁协议，谐义诚公司立即腾空租赁场地并将租赁场地返还李钦尧；2.李钦尧不予退还谐义诚公司已支付的押金300000元；3.谐义诚公司立即支付2019年6月至8月未付的租金97500元及按月利率2%自2019年5月26日计算至实际付清款项之日止的逾期付款违约金；4.谐义诚公司立即支付2019年9月的租金65918元及按月利率2%自2019年8月26日计算至实际付清款项之日止的逾期付款违约金；5.谐义诚公司按65918元/月的标准支付租赁场地占用费及按月利率2%自2019年10月1日计算至实际返还租赁场地之日止的逾期付款违约金；6.谐义诚公司承担诉讼费用。事实和理由：2019年3月1日，李钦尧（甲方）、谐义诚公司（乙方）共同签订一份《租赁协议书》，约定：“一、租赁厂房情况：甲方出租给乙方的标的位于晋江市，合计总面积11771平方米；三、租赁期限：1.租赁期一年，自2019年3月1日起至2020年3月1日止；四、租金及支付方式：1.租金：第一个租赁年度每平方每月5.6元；2.季度租金：第一个租赁年度197500元；3.支付方式：每季度一付，乙方应于2019年3月1日前五天内向甲方支付第一季度租金和300000元押金，此后每季度提前5天支付下季度租金；租赁期结束，甲乙双方应对厂房和附属物品、设备设施等情况进行验收且无损害，结清各自应当承担的费用，后甲方应无条件退还乙方押金；六、双方的权利和义务：7.为保证乙方工人工资的正常发放，乙方自2019年3月1日起，每个月月底支付100000元至甲方指定的账户，累计至1000000元，该笔款项用于每年春节前乙方发放工人工资。春节过后，继续每个月月底支付保证金100000元，累计至1000000元；七、违约责任：1.乙方应按期向甲方支付租金等费用，如乙方未按期支付，按应付金额日千分之一向甲方支付违约金，逾期一个月未支付租金，甲方有权提前解除协议，乙方应补偿甲方由此造成的损失”等内容。同日，谐义诚公司（乙方）向李钦尧（甲方）出具一份《承诺书》，承诺“乙方保证原业主许跃进、其家属及其设备不得占用、使用、借用其租赁的标的物，否则乙方违约，甲方可以解除合同并没收保证金”。合同签订后，李钦尧依约将租赁场地交付谐义诚公司使用，谐义诚公司依约支付300000元押金及第一季度（即2019年3月至5月）的租金。谐义诚公司至今仅支付第二季度（即2019年6月至8月）租金100000元，尚欠第二季度租金97500元。此外，谐义诚公司未能按约支付第三季度（即2019年9月至11月）的租金及工资保证金，并擅自让原业主许跃进一家居住、使用租赁场地。故谐义诚公司的行为已构成违约，请求判如所请。 谐义诚公司辩称，1.双方签订的《租赁协议书》明确约定租金金额及付款方式，至今谐义诚公司已支付了700000元，即便租金计算至2019年12月份也仅658333.3元，故谐义诚公司未拖欠租金；2.谐义诚公司已按时支付租金，现李钦尧主张解除合同，应给予谐义诚公司合理时间以腾空房产，租金应算至实际腾空之日，未到期的租金按2194.44元/天退还给谐义诚公司；3.双方约定的押金300000元主要是为了抵扣租金，李钦尧所述的谐义诚公司让原业主许跃进一家使用与事实不符，故300000元押金应直接抵扣租金，剩余部分应退还。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案的争议焦点为：1.李钦尧诉请不予退还谐义诚公司已支付的押金300000元能否成立？2.谐义诚公司是否存在逾期支付租金的情形，是否存在违约？3.谐义诚公司已支付的700000元是否可以全部用于抵扣租金？对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.李钦尧诉请不予退还谐义诚公司已支付的押金300000元能否成立？李钦尧以谐义诚公司擅自让原业主许跃进一家居住、使用租赁场地违反承诺为由，请求不予退还押金300000元并提供承诺书、视频各一份。谐义诚公司认为该视频录制地点并非在谐义诚公司承租的厂房里，是李钦尧自行与许跃进之间的纠纷，与本案无关；李钦尧所述的谐义诚公司让原业主许跃进一家使用与事实不符。本院认为，李钦尧未能进一步佐证证明该视频与本案的关联性，谐义诚公司亦对该视频持有异议，故在李钦尧未能提供充分有效的证据以支持其主张的情况下，本院对李钦尧主张的不予退还谐义诚公司已支付的押金300000元的诉讼请求不予支持。 2.谐义诚公司是否存在逾期支付租金的情形，是否存在违约？谐义诚公司提供中国建设银行单位客户专用回单、中信银行客户回单以证明其已支付租金700000元，不存在逾期支付租金而导致违约的情形。本院认为，根据谐义诚公司提供的日期为2019年3月11日的中信银行客户回单摘要或附言一栏记载为：“谐义诚厂房押金”、日期为2019年4月1日的中国建设银行单位客户专用回单用途一栏记载为：“201903月工资保证金”，这与双方在案涉《租赁协议书》中的约定相吻合，故综合考量双方提供的证据，谐义诚公司于2019年3月11日汇给李钦尧的300000元应为押金，于2019年4月1日汇给李钦尧的100000元应为工资保证金，谐义诚公司至今共支付租金300000元。根据双方在案涉《租赁协议书》中的约定，租金支付方式为每季度一付，谐义诚公司应于每季度提前5天支付下季度租金。故谐义诚公司应于2019年5月27日前支付第二季度（2019年6月至8月）租金，于2019年8月27日前支付第三季度（2019年9月至11月）租金。结合谐义诚公司提供的日期为2019年3月11日的中信银行客户回单及日期为2019年8月14日的中国建设银行单位客户专用回单，可以认定谐义诚公司未能按约支付租金，谐义诚公司构成违约，存在逾期支付租金的情形。 3.谐义诚公司已支付的700000元是否可以全部用于抵扣租金？本院认为，根据前述，300000元系谐义诚公司支付的租金，结合案涉《租赁协议书》中的约定，其中197500元系支付的第一季度的租金，102500元系支付的第二季度的租金，本院予以相应抵扣。根据案涉《租赁协议书》的约定，双方在租赁期结束对厂房和附属物品、设备设施等情况进行验收且无损害，结清各自应当承担的费用后，李钦尧才予以退还300000元押金。该约定不违反法律法规的强制性规定,是双方真实意思表示,故本院对谐义诚公司抗辩主张押金300000元予以抵扣租金不予支持。同理，合同约定100000元工资保证金系为保证工人工资的正常发放，应尊重双方的合同约定，故本院对谐义诚公司抗辩主张工资保证金100000元予以抵扣租金亦不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年7月31日，李钦尧通过淘宝网司法拍卖网络平台以最高价竞得福建省晋江市陈埭海尾服装鞋帽工艺二厂名下的位于福建省晋江市陈埭镇海尾村九五南路68号的房地产、进源（福建）鞋业有限公司名下的位于福建省晋江市的房地产及许跃进、林婉平名下的位于福建省晋江市的房地产。2018年9月4日，福建省晋江市人民法院以（2015）晋执字第5929号之二执行裁定书裁定前述房地产所有权及相应的其他权利归李钦尧所有。 2019年3月1日，李钦尧（甲方）、谐义诚公司（乙方）共同签订一份《租赁协议书》，约定：“一、租赁厂房情况：甲方出租给乙方的标的位于福建省晋江市，合计总面积11771平方米；三、租赁期限：1.租赁期一年，自2019年3月1日起至2020年3月1日止；四、租金及支付方式：1.租金：第一个租赁年度每平方每月5.6元；2.季度租金：第一个租赁年度197500元；3.支付方式：每季度一付，乙方应于2019年3月1日前五天内向甲方支付第一季度租金和300000元押金，此后每季度提前5天支付下季度租金；租赁期结束，甲乙双方应对厂房和附属物品、设备设施等情况进行验收且无损害，结清各自应当承担的费用，后甲方应无条件退还乙方押金；六、双方的权利和义务：7.为保证乙方工人工资的正常发放，乙方自2019年3月1日起，每个月月底支付100000元至甲方指定的账户，累计至1000000元，该笔款项用于每年春节前乙方发放工人工资。春节过后，继续每个月月底支付保证金100000元，累计至1000000元；七、违约责任：1.乙方应按期向甲方支付租金等费用，如乙方未按期支付，按应付金额日千分之一向甲方支付违约金，逾期一个月未支付租金，甲方有权提前解除协议，乙方应补偿甲方由此造成的损失”等内容。同日，谐义诚公司（乙方）向李钦尧（甲方）出具一份《承诺书》，承诺“乙方保证原业主许跃进、其家属及其设备不得占用、使用、借用其租赁的标的物，否则乙方违约，甲方可以解除合同并没收保证金”。合同签订后，李钦尧依约将租赁场地交付谐义诚公司使用，谐义诚公司支付押金300000元、2019年3月的工资保证金100000元、第一季度（即2019年3月至5月）的租金197500元及第二季度（即2019年6月至8月）的租金102500元。 综上所述，本院认为，李钦尧与谐义诚公司的租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方合同约定，谐义诚公司应于2019年5月27日前支付第二季度（2019年6月至8月）租金197500元，但至今未能足额支付并已逾期一个月有余，李钦尧可依约解除租赁合同，合同自解除通知到达对方时解除，李钦尧未证明其已于起诉之前通知谐义诚公司案涉《租赁协议书》解除，故案涉《租赁协议书》于谐义诚公司收到本院送达的起诉状副本等材料时2019年10月22日解除。谐义诚公司未在约定期限内支付租金，现李钦尧诉请其支付租金及逾期付款利息，具有事实和合同依据，本院予以支持，故谐义诚公司应支付第二季度租金197500元-102500元=95000元及按月利率2%的标准自2019年5月27日起计算至实际付清租金之日止的逾期付款利息，和支付2019年9月1日至10月22日的租金197500元÷3÷30×51天=111894元及按月利率2%的标准自2019年8月27日起计算至实际付清租金之日止的逾期付款利息。合同解除后，尚未履行的，终止履行，谐义诚公司基于合同义务，应腾空并返还租赁场地，否则应承担相应的占用费用，李钦尧的诉讼请求合理合法，予以支持，占用费用应参照合同约定的租金标准（即每日197500元÷3÷30=2194元）自2019年10月23日起计算至实际返还租赁场地之日止。由于案涉《租赁协议书》于2019年10月22日解除,合同解除后逾期付款违约金条款不再适用,故对于李钦尧请求谐义诚公司支付租赁场地占用费的逾期付款违约金本院不予支持。李钦尧诉请不予退还谐义诚公司的押金300000元，未能提供确实有效的依据，本院予以驳回。关于押金300000元及工资保证金100000元的退还问题，谐义诚公司在双方对相关费用等进行清理并实际发生后，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、李钦尧与晋江市谐义诚鞋业有限公司于2019年3月1日签订的《租赁协议书》于2019年10月22日解除； 二、晋江市谐义诚鞋业有限公司应于本判决生效之日起十五日内将《租赁协议书》约定的租赁物即位于福建省晋江市的房地产腾空并返还给李钦尧； 三、晋江市谐义诚鞋业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付李钦尧租金206894元，及以95000元为基数，按月利率2%的标准自2019年5月27日起计算至实际付清租金之日止的逾期付款违约金和以111894元为基数，按月利率2%的标准自2019年8月27日起计算至实际付清租金之日止的逾期付款违约金； 四、晋江市谐义诚鞋业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付李钦尧自2019年10月23日起至实际返还租赁场所之日止按每日2194元的标准计算的占有使用费； 五、驳回李钦尧的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8862元，减半收取计4431元，由李钦尧负担2626元，晋江市谐义诚鞋业有限公司负担1805元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  吴小妹 二〇一九年十二月二十日 法官助理王美烟 书记员潘苗玉 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。