四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0114民初8445号 原告：蔡昌海，男，1964年9月2日出生，汉族，住四川省遂宁市安居区。 委托诉讼代理人：李小丽，四川勤证律师事务所律师。 被告：李友平，男，1977年9月15日出生，汉族，住四川省仪陇县。 委托诉讼代理人：朱伟，四川明炬律师事务所律师。 原告蔡昌海与被告李友平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡昌海委托诉讼代理人李小丽，被告李友平及其诉讼代理人朱伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡昌海向本院提出诉讼请求：1.判令解除蔡昌海、李友平之间的《房屋买卖协议》；2.判令李友平立即向蔡昌海返还购房款200000元及利息（以200000元基数，按照年利率6%从2017年12月28日计算至实际退还之日止）；3.判令李友平赔偿蔡昌海装修损失110000元；4.判令李友平向蔡昌海支付违约金200000元；5.本案诉讼费由李友平负担。事实和理由：蔡昌海经人介绍了解到李友平欲出售其位于新都区住宅。2017年6月19日，蔡昌海通过其女儿向蔡立凤向蔡昌海支付购房定金10000元。2017年6月26日，双方正式签订《房屋买卖协议》，约定蔡昌海以250000元的总价购买案涉房屋。协议第四条约定蔡昌海分四次向李友平支付房款，除第一笔定金外，第二次签订合同时支付140000元；第三次签合同半年内支付50000元，此款用于偿还银行房贷；第四次付款50000元，在房产证办理完后三个工作日支付。协议第七条违约责任约定，李友平收到房款后不能后悔、不得以任何理由提高房价或无故不卖，否则按房款总金额双倍赔偿给蔡昌海，并足额交纳手续办理费及中介费。合同签订后，蔡昌海在2017年6月27日前共计向李友平支付完毕前三笔款200000元，蔡昌海对房屋进行了装修并实际居住。但李友平在收到蔡昌海三次付款后并没有如约向银行偿还房贷,因李友平逾期偿还房贷，银行向成都市新都法院提出诉讼。蔡昌海多次与被告协商赔偿房贷及办理房屋过户事宜，李友平要求蔡昌海在付完250000元购房款后再另行支付140000元才同意，李友平违约，蔡昌海的购房目的不能实现。蔡昌海为维护其合法权益，起诉至法院，请求依法判决。 李友平辩称，1.同意解除房屋买卖合同，同意返还购房款200000元；2.在李友平拿到不动产权证前蔡昌海就向法院起诉，故蔡昌海违约，其主张的违约金过高，且无事实和法律依据；3.对蔡昌海主张的装修损失不予认可。 本院经审理认定事实如下:位于新都区房屋（以下简称案涉房屋）属于李友平所有。，双方在协商过程中，李友平于2017年6月19日收到蔡昌海的女儿蔡立凤支付的购房定金10000元后将案涉房屋交付蔡昌海。2017年6月26日，蔡昌海（乙方）与李友平（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定李友平将案涉房屋以250000元出售给蔡昌海。协议第三条约定：“税收：办理产权证件时所产生的契约、维修资金及一切杂费均由乙方承担；产权办理后过户给乙方时所产生的契税乙方承担。在房产证过户前，还房贷的一切费用均由甲方负担，乙方不承担还房贷产生的所有费用”；第四条约定：“付款时间及方式：乙方分四次支付给甲方购房款（人民币）。第一次支付：定金1万元。双方达成意向时支付。甲方出具收款收据给乙方。第二次支付：14万元，签合同时支付，甲方出具收据款收据给乙方。第三次支付：5万元，签合同后半年内支付，此款用于银行还房贷，在付款当日双方一起到银行去申请还款，甲方出具收款收据给乙方。第四次支付：5万元，在房产证办理完后三个工作日支付，在付款当日双方一起到银行去申请还房贷尾款，如此款金额不足还房贷，差额部分由甲方补交。乙方不承担补差部分。甲方出具收款收据给乙方。第七条第1款约定：“甲方收到售房款后，不得反悔，不得以任何理由提高房价或无故不卖。不得违反本协议的第五款、第六款之规定。否则，甲方按售房总金额双倍赔偿给乙方，并足额交纳手续办理费及中介等费用”。同日，蔡昌海向李友平支付购房款140000元。2017年12月27日，蔡昌海向李友平支付购房款50000元。后蔡昌海的女儿蔡立凤（不可碰触的伤）和李友平（棋遇）微信聊天，蔡立凤询问李友平什么时候办理案涉房屋不动产权证，李友平陈述其不在成都。后李友平于2019年8月30日向蔡立凤发送信息“我查了银行只差8万块钱左右了，你们商量一下看可以不，银行的款你们给了，在给我5万块钱就行了，马上就可以过户给你们，如果行我这几天就抽时间回来给你办了”。后双方因李友平提出让蔡昌海自行结清银行贷款、再另行付给李友平款项而协商未果。2019年9月12日，李友平向蔡昌海发出《付款告知函》，载明因蔡昌海未按照协议履行付款义务，导致李友平无法正常办理房屋产权证书同时被新都区农业银行起诉造成个人损失，要求蔡昌海两日内将房屋维修基金、税金、过户手续费、律师费、诉讼费、违约金等费用转入李友平账户，否则解除合同。2019年10月22日，案涉房屋取得不动产权证。 另查明，2018年2月19日，蔡昌海与案外人成都印象建筑装饰工程有限责任公司签订《成都市家庭装饰装修工程施工合同》，该公司对案涉房屋进行了装修，花费装修费用共计110000元。 以上事实，有《房屋买卖协议》、微信聊天记录、收条、收据、《成都市家庭装饰装修工程施工合同》、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。蔡昌海与李友平签订的《房屋买卖协议》系双方真实的意思表达，内容不违反法律行政法规的的效力禁止性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。庭审中蔡昌海提出解除合同，李友平同意解除，故本院对蔡昌海提出解除合同的诉请予以支持。本案的争议焦点为：1.蔡昌海、李友平是否存在违约行为；2.蔡昌海主张的利息、装修损失、违约金是否具有事实和法律依据。 关于蔡昌海、李友平是否存在违约行为的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，蔡昌海按照合同约定支付了第一笔购房款定金10000元、第二笔购房款140000元后，于2017年12月27日支付第三笔购房款50000元。李友平未按照合同约定在收到第三笔购房款后前往银行偿还案涉房屋的按揭贷款属于违约。后李友平又通过微信聊天记录、付款告知函让蔡昌海自行出资偿还银行按揭贷款并多支付几万元、律师费、违约金等。故本院确认违约方系李友平。关于蔡昌海是否存在违约行为的问题。首先，虽合同约定第三笔购房款系合同签订后半年内即2017年12月26日前支付，蔡昌海确于2017年12月27日才向李友平支付50000元，但李友平在庭审中陈述系双方约了一个地方于27日将款项转给自己后就走了；其次，合同约定办理产权证时产生的税费、维修基金等由蔡昌海承担，但从微信聊天记录来看，蔡昌海的女儿蔡立凤多次要求李友平办理不动产权证，李友平均称自己不在成都。故蔡昌海不存在违约行为。 蔡昌海主张的利息、装修损失、违约金是否具有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状采取其他措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，李友平应当向蔡昌海退还已付购房款200000元，蔡昌海应当将案涉房屋退还李友平。但蔡昌海为履行合同对案涉房屋进行了装修，在将案涉房屋退还后产生的装修损失110000元应当由违约方李友平赔偿。关于违约金的问题。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，双方在合同第七条第1款约定，若李友平违约则按照售房金额双倍赔偿给蔡昌海。现蔡昌海主张违约金为200000元，本院认为，众所周知，包括新都区在内的成都地区从2017年下半年后房价大幅上涨。现蔡昌海与李友平签订的购房款合同解除后，蔡昌海除遭受装修损失外，还遭受了房屋溢价损失，但蔡昌海未提交有证明力的证据证明溢价具体数额。故本院根据现在新都区房屋的市场价格、李友平的违约情况等因素确定本案违约金为140000元。至于利息损失，蔡昌海主张按照年利率6%计算无事实和法律依据，且上述违约金已能够填补蔡昌海遭受的损失，故本院对该请求不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除蔡昌海与李友平于2017年6月26日签订的《房屋买卖协议》； 二、李友平于本判决发生法律效力之日起七日内向蔡昌海退还购房款200000元； 三、李友平于本判决发生法律效力之日起七日内向蔡昌海赔偿房屋装修损失110000元； 四、李友平于本判决发生法律效力之日起七日内向蔡昌海支付违约金140000元； 五、驳回蔡昌海的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4655元，由蔡昌海负担655元，李友平负担4000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  李冯 二〇一九年十二月十九日 书记员  张娜