广西壮族自治区崇左市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂14民终1154号 上诉人（一审被告）：张济连，女，1964年3月15日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市江**。 委托诉讼代理人：黄粤景，广西越桂律师事务所执业律师。 被上诉人（一审原告）：冯汉忠，男，1951年10月17日出生，汉族，住广西壮族自治区崇左市江州区。 委托诉讼代理人：许毓湘，广西诺尔律师事务所执业律师。 上诉人张济连因与被上诉人冯汉忠确认合同有效纠纷一案，不服一审崇左市江州区人民法院（2019）桂1402民初580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张济连上诉请求：撤销一审判决，改判驳回冯汉忠的诉讼请求。事实和理由：一、冯汉忠在35年前向张济连的父亲张智购买涉案房屋是原崇左县二轻修配厂的职工专有住宅，土地性质系国家划拨，张智没有土地使用权证和房产证，按当时法律规定房产转让无效。二、按1998年10月25日张济连与原崇左县土地管理局签订的《国有土地使用权出让合同》约定，涉案房屋的土地使用权出让金为每平方米45元，则冯汉忠应当缴纳的土地出让金为6846.3元（45元×152.14平方米），其中不包括权属调查、地籍测绘费、征地管理费、建设许可证费等。但冯汉忠仅于1999年3月5日缴纳5670元费用，2005年政府相关部门要求补缴土地出让金3366元，冯汉忠拒绝补缴。张济连只好帮冯汉忠补缴余下的土地出让金3366元。其他受让地块主体均配合补缴，唯独冯汉忠拒绝，因此张济连配合其他受让主体办理不动产权证，拒绝给冯汉忠办理。冯汉忠至少有26.14平方米没有缴纳土地出让金。即便后来法律允许公民缴纳土地出让金转为合法的土地使用者，冯汉忠也没有足额缴纳土地出让金，张济连拒绝为冯汉忠办理不动产权证合理合法，应驳回冯汉忠的诉讼请求。 冯汉忠辩称，一、冯汉忠向张智购买的涉案房产是张智私人兴建的房产，张济连作为张智的继承人也于本案起诉前取得了涉案房产的土地使用证。冯汉忠与张智签订的《契约》不违反法律强制性规定，合法有效。二、按照1998年10月25日张济连与原崇左县土地管理局签订的《国有土地使用权出让合同》约定，应由张济连缴纳每平方米45元的土地出让金，而不是由冯汉忠缴纳。张济连口头承诺协助冯汉忠办理涉案房产过户手续，冯汉忠才替张济连承担了5670元的费用。现张济连不协助冯汉忠办理过户手续，构成违约。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求二审法院驳回张济连的上诉请求。 冯汉忠向一审法院起诉请求：1.确认冯汉忠与张智签订的房产买卖《契约》有效；2.张济连协助冯汉忠到崇左市不动产登记局办理崇左市江州区的不动产登记手续。 一审法院认定事实：张智与张济连系父女关系，封永恒与张济连系夫妻关系，邓金文与邓乐君系父子关系。1984年，张智向崇左县二轻修配厂购买了一块东至西塘便道、南至二轻修配厂宿舍、西靠西塘山墙根、北靠梅志琛住宅，面积约为306平方米的土地，张智在该土地上兴建了两间平房。1989年5月19日，崇左县土地管理局作出了崇土字（1989）第2号《关于张智违法占地建房的处理决定》，对张智的违法占地问题作如下处理：根据自治区有关文件规定，交清罚款后，然后按程序给予补办用地手续。张智分别于1989年6月24日、1990年2月8日补交罚款共计1928元。1989年8月，冯汉忠向张智购买上述两间平房其中的一间，双方于1989年8月30日签订《契约》，约定：“本人因外迁宁明县居住，将此屋转让，该屋坐落在崇左县二轻局修配厂旁边，东至西塘便道，南近修配厂职工住宅，西靠西塘墙根，北近梅志琛住宅，该屋的地总长度为37米，宽8.2米，现将此屋分为两间，左边的屋靠近梅志琛的住宅让给冯汉忠，右边的屋给封永恒所有即近修配厂职工住宅左边，屋的中墙柱墩属双方所有。屋的长度37米，宽4.1米，总面积150㎡，该屋售价为贰万壹仟元正，自立契之日起，该契两相交讫，此屋永属冯汉忠所有，特立此据。代笔人王精生，卖主人张智，买主人冯汉忠，在场人梅志琛、符国生、张成忠”。签订《契约》后，冯汉忠向张智支付购房款21000元，张智将房屋交付冯汉忠使用。 1991年4月29日，张济连与邓乐君签订《房屋买卖契约》，将位于崇左县二轻局之旁原靠封永恒住宅后墙根，北与冯汉忠为邻，西靠西塘墙根，南近修配厂宿舍，属张济连所有的私人住宅房屋一间（面积83.34㎡）转让给邓乐君，转让费12000元。1993年冯汉忠在向张智购买的房屋上建起一栋二层楼房，现门牌号为崇左市江州区。张智于1994年4月25日去世，张智因未取得涉案国有土地使用证及房产所有权证。1998年1月20日，张济连向崇左县土地管理局提交《关于补办使用土地手续的报告》。1998年7月21日，张济连通过向宁明县公证处办理继承公证继承张智坐落于原崇左县的房产。1998年10月25日，张济连与崇左县土地管理局签订《国有土地使用权出让合同》，约定崇左县土地管理局以征用后的土地出让给张济连，地块位于崇左县，面积为306平方米，该宗土地的土地使用权出让金为每平方米45元，总额为13770元。1998年12月31日，崇左县人民政府作出崇政征（1998）124号《崇左县人民政府关于同意张济连同志补办转让手续作为建住宅用地的批复》，内容为经审核，同意补办转让土地手续，转让崇左县二轻修配厂管辖范围位于厂东北面的国有土地面积306平方米，给张济连户兴建住宅用地，请按规定补办土地使用权出让手续。1999年3月5日，张济连与冯汉忠、邓金文共同向原崇左县预算外资金管理局缴纳了涉案土地（共306平方米）的征地管理费、建设许可证工本费、权属调查、地籍测绘费、土地出让金等费用共计11440.16元，其中冯汉忠支付5670元，张济连支付2660.1元，邓金文支付3110元。2001年2月16日，张济连取得崇国用（2001）字第0027号国有土地使用证，载明：土地使用者为张济连，坐落太平镇，图号139，用途为住宅，使用权类型为出让，使用权面积为306㎡。2002年1月18日，邓乐君取得房权证太字第××号房屋所有权证，建筑面积为71.83㎡，土地使用面积83.18㎡。邓乐君于2003年10月27日将房屋转让给陆晓献，陆晓献取得了崇房权证太字第××号房屋所有权证。2012年6月29日，张济连将位于陆晓献右边的房屋71.68㎡分割转让给周金光，周金光于2012年11月1日取得崇国用（2012）第0082号国有土地使用证，土地使用权面积71.68㎡。 2004年3月18日，张济连将该宗地306㎡的土地使用权分割82.173㎡转让给陆晓献，剩余面积为223.827㎡。张济连于2005年4月15日补缴土地出让金3366元。张济连于2006年8月取得崇国用（2006）字第0076号国有土地使用证，载明：土地使用者为张济连，坐落太平镇，地号（18）-29-1，图号139，用途为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为223.82㎡。经过两次转让，张济连原办理的崇国用（2001）字第0027号国有土地使用证于2012年11月27日变更为崇国用（2012）第0081号国有土地使用证，载明：土地使用权人为张济连，坐落崇左市，地号451402100030ＧＢ00367，地类（用途）为城镇住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为152.14㎡。 因张济连不协助冯汉忠办理涉案房产的不动产登记手续，冯汉忠向崇左市不动产登记局申请办理涉案房屋的不动产权证，崇左市不动产登记局于2019年1月10日向冯汉忠作出《关于冯汉忠申请办理不动产权证的答复》，载明：你申请的办理的位于城××号，经调查，于2001年2月16日经崇左县人民政府批准同意已合法登记到张济连名下，你提供的1989年8月30日张智与冯汉忠签订的《契约》，当时张智没有取得合法的土地使用权，没有处置权，该契约作为权属材料办理不动产登记没有法律依据，现该宗地的合法权利人为张济连，如申请转移登记需双方共同申请办理转移登记，转移登记提交材料如下：1.双方申请人身份证明；2.不动产权属证书或国有土地使用权证书和房屋所有权证书；3.属于买卖的，提供不动产买卖合同，相关地价款、税费缴纳凭证。 一审法院认为，冯汉忠向张智购买涉案房产，涉案《契约》系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，各方均应按照约定全面履行义务，且双方在该《契约》签订之后已经实际履行。冯汉忠提供的《工程施工协议》、崇左市江州区江南街道新民社区居民委员会出具的《证明》相互印证，互为联系，足以证明冯汉忠于1993年在向张智购买的房屋上建起一栋二层楼房，并居住至今的事实，虽然当时《契约》约定转让的是房屋，但是按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”的规定，本案涉案房屋在转让时应包括土地使用权的转让。张济连辩称张智尚未取得涉案房产土地使用权登记，转让应无效。经查，张济连作为张智的继承人于2001年2月16日取得崇国用（2001）字第0027号国有土地使用证（土地使用权面积为306㎡），根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”的规定，在起诉前张济连已经取得出让土地使用权证书，故《契约》应有效，对张济连该辩称不予采信。故冯汉忠请求确认其与张智签订的《契约》有效，一审法院予以支持。 根据1995年3月5日的收费统一收据、土地出让金专用票据显示交款单位为张济连，缴纳的土地出让金等费用共计11440.16元（其中邓金文3110元、冯汉忠5670元），足以证明张济连与冯汉忠、邓金文经协商约定各方按比例承担相应办证费用，冯汉忠已缴纳5670元的事实。张济连基于继承取得张智的遗产即原崇左县房屋，并取得崇国用（2001）字第0027号国有土地使用证（土地使用权面积为306㎡），根据本案查明的事实，张济连分别向邓乐君、周金光转让土地使用权面积为306㎡范围内的房屋，张济连的崇国用（2012）第0081号国有土地使用证，土地使用权面积剩余152.14㎡，该剩余土地使用权属于冯汉忠向张济连父亲张智购买的房屋所占用的土地，冯汉忠在崇左市江州区居住至今。崇左市江州区房屋的不动产权应属于冯汉忠所有，但至今张济连不协助冯汉忠办理涉案房产的不动产登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”张济连应履行协助办理涉案房产的不动产登记手续的附随义务，故冯汉忠请求张济连协助办理涉案房产的不动产登记手续，于法有据，一审法院予以支持。 本案冯汉忠请求的是确认合同有效，属于形成权之诉，不应受诉讼时效期间的限制，故对张济连关于本案超过诉讼时效的答辩意见不予采信。本案系确认合同有效纠纷，至于张济连主张其缴纳了26㎡的土地出让金等费用，冯汉忠需补偿其208000元，属另一法律关系，张济连可另行解决，在本案不予审理。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定，判决：一、确认冯汉忠与张智于1989年8月30日签订的《契约》有效；二、张济连协助冯汉忠到崇左市不动产登记局办理位于崇左市江州区的不动产登记手续。案件受理费100元，由张济连负担。 二审中，当事人没有提交新证据。当事人对一审法院认定的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，冯汉忠与张智签订的《契约》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行义务。签订《契约》后，冯汉忠已向张智支付了购房款，张智已将房屋交付冯汉忠使用并由冯汉忠居住至今，且张济连作为张智的继承人，已于本案起诉前取得涉案房屋的出让土地使用权证书。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定：“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。”张济连主张涉案房屋转让无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。涉案房屋应属冯汉忠所有，因张济连已经取得了涉案房屋的出让土地使用权证书，已经具备了为冯汉忠办理不动产登记手续的条件，故张济连作为出卖方具有协助冯汉忠办理不动产权证的义务。对于张济连主张冯汉忠未向其足额支付土地出让金的问题，不属于本案审理范围，张济连可以另行主张权利。一审判决冯汉忠与张智之间签订的《契约》有效，张济连协助冯汉忠办理位于崇左市江州区的不动产登记手续正确。张济连的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，张济连的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张济连负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 梁丹杰 审 判 员 谢文彬 审 判 员 陆有帅 二〇一九年十二月三十日 法官助理 李宏琼 书 记 员 农吕君 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。