广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0608民初3613号原告：李勇飞，男，1984年6月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码为440************619。委托诉讼代理人：黄雪芬，广东共明律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄芷莹，广东共明律师事务所律师助理。被告：伍清华，女，1978年4月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码为440************823。被告：梁细红，男，1977年9月18日出生，汉族，住广东省佛山市高明区**********，公民身份号码为440************012。两被告的共同委托诉讼代理人：许李产，广东佛明律师事务所律师。两被告的共同委托诉讼代理人：谭美仪，广东佛明律师事务所实习律师。原告李勇飞与被告伍清华、梁细红房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人黄雪芬、两被告及其共同委托诉讼代理人许李产到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告于2019年8月26日签订的《买卖合同》《二手房屋买卖合同补充协议》；2两被告连带偿还原告已支付的60000元定金；3.两被告连带赔偿原告因两被告的违约行为而产生的违约金102000元；4.两被告连带支付因原告主张自己的权利而产生的律师费15000元；5.两被告负担本案诉讼费用。事实和理由：两被告为夫妻关系，原、被告于2019年8月26日签订《买卖合同》，约定两被告将其名下位于佛山市高明区*****************卖给原告，总价为51万元。在签订上述合同当天，原告支付6万元给两被告作为案涉房屋的购房定金。现经原告多次联系两被告，两被告明确表示不愿继续履行上述合同，根据双方签订的《买卖合同》第十条、第十五条，两被告应支付原告案涉房屋成交价的20%作为违约金及支付因两被告违约原告主张自身权利而产生的律师费15000元。两被告辩称：案涉合同存在重大误解、显失公平及欺诈情形，案涉合同应撤销或无效，被告无需退还定金60000元，无需支付违约金及律师费。合同约定的违约金过高，造成原告的损失应以所支付的定金计算利息损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：1.原告举示的通话记录，从形式、内容看其客观性较高，两被告虽有异议但并未提供相反证据予以反驳，因此，本院对该证据的真实性予以确认。2.两被告举示的微信朋友圈截图、案涉房屋照片，无法查实其来源，原告亦不予确认，因此，本院对前述证据不予采信。3.两被告举示的报警回执，不能反映与本案存在关联性，也无法证明两被告主张的事实，因此，本院对该证据不予采信。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院确认本案的事实如下：2019年8月，伍清华、梁细红找到佛山市高明区伟信汽车信息咨询服务部（经营者：陈文伟）咨询、办理银行按揭贷款事宜，因个人信用报告显示伍清华、梁细红名下各有超过40条信贷机构查询记录，佛山市高明区伟信汽车信息咨询服务部以不符合银行贷款条件为由未予办理银行贷款手续。后经佛山市高明区伟信汽车信息咨询服务部介绍，伍清华、梁细红与佛山市新地标房地产代理有限公司（下称新地标公司）的伍燕丽协商房屋买卖事宜，并最终商定房屋销售价格为510000元，由李勇飞购买。2019年8月26日，李勇飞与伍清华、梁细红、新地标公司签订《买卖合同》，约定伍清华、梁细红将其名下的佛山市高明区*****************[建筑面积约97.49平方米；权利证号：粤（2016）佛高不动产权第0002722号]以510000元的价格卖给李勇飞，伍清华、梁细红在收齐楼款当天交付房屋给李勇飞。《买卖合同》第十条约定“卖方明确不履行合同或以其行为表明不履行合同，或者因卖方其他原因导致无法将该物业售予买方的，买方有权解除合同，卖方应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。”《买卖合同》第十五条约定“在本合同执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意向该物业所在地人民法院提起诉讼；违约方应承担对方因主张债权产生的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。”同日，李勇飞与伍清华、梁细红签订《二手房屋买卖合同补充协议》，约定双方交易税费由李勇飞负担，现在房屋存在一二押状态，李勇飞负责帮伍清华、梁细红还二押和一押，其他债务由伍清华、梁细红自己承担，二押金额为190000元整，一押金额为226000元整，一押二押总和为416000元整，伍清华、梁细红要求带走屏风、电视、一台空调、洗衣机、一台热水器、沙发、床还有私人物品，并保证不能损坏房屋结构及室内现有物品。前述合同及补充协议签订后的当天，李勇飞即向伍清华、梁细红支付了前述203房的购房定金60000元。之后，伍清华、梁细红以合同无效或应撤销为由明确表示不再履行前述《买卖合同》《二手房屋买卖合同补充协议》。为提起本案诉讼，李勇飞与广东共明律师事务所签订《委托代理合同》，委托广东共明律师事务所代理本案诉讼，并支付了律师费15000元。查，佛山市高明区*****************[建筑面积97.49平方米；权利证号：粤（2016）佛高不动产权第0002722号]的权利人为伍清华、梁细红，属于共同共有。该房屋分别于2016年7月26日、2017年12月5日设定抵押，抵押权人分别为中国邮政储蓄银行股份有限公司佛山市高明支行、中国对外经济贸易信托有限公司。另查，李勇飞是新地标公司的法定代表人。本院于2019年11月26日作出的（2019）粤0608民初3561号民事判决书已于2019年12月19日生效。该判决书已确认李勇飞于2019年8月26日与伍清华、梁细红、新地标公司签订的《买卖合同》及与伍清华、梁细红签订的《二手房屋买卖合同补充协议》合法有效。本院认为，（2019）粤0608民初3561号民事判决书是已发生法律效力的裁判文书，具有既判力，可以作为本案的审理依据。根据该判决书的认定，原告于2019年8月26日与两被告、新地标公司签订的《买卖合同》及与两被告签订的《二手房屋买卖合同补充协议》合法有效。在案涉合同合法有效的情况下，两被告明确表示不再履行合同义务，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。虽然双方在《买卖合同》中约定“卖方明确不履行合同或以其行为表明不履行合同，或者因卖方其他原因导致无法将该物业售予买方的，买方有权解除合同，卖方应向买方支付该物业成交价的20%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用。”及“违约方应承担对方因主张债权产生的差旅费、保全费、诉讼费、律师代理费及调查费等各项费用。”但是具体到本案，原告的直接损失主要是60000元定金的利息损失及15000元律师费损失，考虑到违约金的主要功能在于填补守约方的损失，前述约定的违约金标准明显过高，依法应予调整。结合原告已交定金的金额、律师费损失金额、合同履行程度及合同若完全履行的可期待利益，本院酌定两被告应承担的违约金为40000元，该金额包含原告为实现其债权而产生的律师费损失15000元。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，原告有权解除案涉合同。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，在案涉合同解除后，两被告依法应将其收取的合同定金60000元返还给原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、解除原告李勇飞与被告伍清华、梁细红及佛山市新地标房地产代理有限公司于2019年8月26日签订的《买卖合同》，解除原告李勇飞与被告伍清华、梁细红于2019年8月26日签订的《二手房屋买卖合同补充协议》；二、被告伍清华、梁细红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李勇飞返还定金60000元；三、被告伍清华、梁细红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李勇飞支付违约金40000元；四、驳回原告李勇飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5035元，财产保全费1220元，共计6255元，由原告李勇飞负担2721元，由被告伍清华、梁细红负担3534元。原告李勇飞预缴的诉讼费用中多缴的3534元，由其于本判决生效之日起向本院申请退回。被告伍清华、梁细红负担的诉讼费用3534元，由其于本判决生效之日起7日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 周泽鑫二〇一九年十二月三十日法官助理 赵宇晴书 记 员 梁蕴琪