江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0829民初2395号原告：安福县民盛物业服务有限公司，住所地：安福县平都镇安成北路**，统一社会信用代码：91360829685988874E。法定代表人：张建军，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘小媛，女，该公司经理。委托诉讼代理人：胡晓芬，江西智桥律师事务所律师。被告：彭远东，男，1961年9月23日出生，汉族，江西省安福县人，自由职业，住安福县。被告：甘丽萍（系被告彭远东妻子），女，1974年1月10日出生，汉族，江西省安福县人，职工，住安福县。原告安福县民盛物业服务有限公司（以下简称民盛物业公司）与被告彭远东、甘丽萍物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民盛物业公司的委托诉讼代理人刘小媛、胡晓芬，被告彭远东到庭参加诉讼,被告甘丽萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、原告民盛物业公司的诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务管理费3321元；2.判令被告向原告支付自逾期支付物业服务管理费之日起至实际支付之日止的违约金（按日万分之五计算，暂计算至2019年9月30日为399元），合计3720元；3.本案诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实和理由：2010年5月31日，被告接收了其购买的位于安福县商铺（以下简称该房）。原告为该房所在小区的前期物业服务公司。2013年11月，该房所在的小区成立业主委员会（以下简称业主委员会），随后原告与业主委员会签署两份《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。2014年签署的物业服务合同约定，2017年12月31日前，商铺按建筑面积0.5元／平方／月收取。2016年签署的物业服务合同约定，2018年1月1日至合同结束，商铺按建筑面积0.7元／平方／月收取，当年物业费一次性收取，在当年6月前缴清，若超过7月31日还未交清的视为逾期缴纳，按逾期之日起每日千分之三收取违约金。后经相关政府部门协商，原告与该房所在小区业主及业主委员会达成“2018年1月1日后商铺按建筑面积0.6元／平方／月收取”的一致意见，且大多数业主均按约缴纳。经原告多次催促，被告拒不缴纳2018年1月1日后的物业服务管理费。二、被告彭远东辩称，原告与富瑞浅水湾小区上届业主委员会在2014年元月1日和2016年12月31日签订的两份《安福县富瑞浅水湾小区物业服务合同》对被告无约束力，被告认为所欠物业费应按原告与被告于2010年5月31日签订的《浅水湾前期物业管理服务协议》第四条第二款的规定即按建筑面积0.3元/平方/月缴纳，缴纳时间应为2018年元月1日至2019年9月底止，滞纳金一说纯属无稽之谈。现任业主委员会为了本小区广大业主已就物业费涨价一事正在维权当中。本案诉讼费及由此产生的一切费用应由原告承担。事实和理由如下：原告与上届业主委员会于2014年元月1日和2016年12月31日签订的两份物业合同是原告操纵和串通上届业主委员会主任吴刚等二三人的个别人行为，理由有三：其一，本小区大多数业主自入住以来从未接到上届业主委员会召开业主大会的任何通知，也未书面授权上届业主委员会任何成员签订以上两份物业合同。因此，在2018年，经本小区业主努力，终将上届业主委员会予以罢免，有罢免上届业主委员会及拒绝物业费涨价签名的92份花名册为凭，其签字户数占小区总户数百分之六十有余，并张贴了罢免告示，且将此告示抄送了有关单位。其二，现任业主委员会成立后在查找上届业主委员会移交的文件中，发现根本没有上届业主委员会的开会记录，而以上两份物业服务合同中，第一份合同甲方签字只有吴刚和朱小岗二人，第二份也只有吴刚等三人签字。显然，这两份物业服务合同的签订，上届业主委员会大多数成员都不知情。其三，两份物业服务合同签订的服务时间重复整整一年，存在瑕疵。另原告提供的2014年元月1日签订的物业服务合同中甲方处吴刚签名的书写方法与被告提供的2014年元月1日签订的物业服务合同中甲方处吴刚签名的书写方法不一样，经比对，两份合同时间相同，内容相同，但吴刚签名书写不一样，这进一步证明当年该合同的签订是原告操纵串通上届业主委员会主任吴刚等个别人签订，更进一步证明两份物业服务合同对被告无约束力。被告于2010年5月31日与原告签订的《浅水湾前期物业管理服务协议》第一条即甲方的权利和义务中第八款约定原告应每六个月向甲方公布物业管理费收支账目，而且上述两份物业服务合同第十六条乙方的权利和义务第七款约定原告应向甲方或全体业主每年公布一次年度物业服务资金收支情况，这几份物业服务合同都有明确条款约定原告要向本小区全体业主公布物业费的收支账目，可原告只享受物业收费的权利，却不履行合同约定的义务，还单方面强行要求物业费涨价，并起诉小区业主至法院，这显然是原告要借安福县人民法院的手来抢本小区广大业主的钱。以吴志新为主任的现任业主委员会成立后，多次找原告要求就物业费涨价问题说明涨价理由，并多次在有关单位组织的调解会上要求原告公布自进驻本小区以来物业服务费的收支账目，但原告置之不理，并强行在小区各业主门上张贴涨价后的物业费催交单，甚至将部分业主起诉至安福县人民法院。为此，现任业主委员会在2019年10月15日给原告发出了《清退安福县民盛物业服务有限公司的函告》，限期服务至10月底止，并将此函告抄报给有关单位并张贴在小区。而原告停止6天物业服务后于10月23日早上七点强行剪锁返回本小区进行物业服务。当日晚上，在安福县平都镇政府、房产局等有关单位的主持下，对物业费涨价一事进行调解，因双方意见分歧较大调解不成。几天后，现任业主委员会提出去原告方查看物业费开支账目，而遭原告无理拒绝。原告经理刘晓媛用手机发短信给现任业主委员会主任吴志新说，去原告方查账只准许业主委员会主任一人前往，且在现场不能拍照和记录，并要现任业主委员会与原告双方签订保密协议方可查账（有手机短信截屏为凭）。三、被告甘丽萍未作答辩。四、合同内容：2010年5月3日，原告民盛物业公司与被告彭远东签订《浅水湾前期物业管理服务协议》。协议约定：业主缴纳费用时间，按年交纳，每年5月1日至5月31日上交，商铺物业费按建筑面积每月每平方0.3元，业主出租物业的，物业管理费由业主交纳，协议还约定了其他事项。2014年1月1日，原告与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》。合同约定了物业的各项管理事项。管理期限为：2014年1月1日至2017年12月31日。物业费收费标准为：多层住宅房按建筑面积每月每平方米0.4元，车库、储藏间按多层住宅70%收取，别墅房每月每平方米0.5元，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）0.8元、7层以下0.7元（含公摊费），商铺每月每平方米0.5元。合同还约定了其他事项。2016年12月30日，原告与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》。合同约定了物业的各项管理事项：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维修养护和管理；公用绿化带、草坪、花木建筑小品等的养护与管理；公共环境卫生管理；小区交通秩序管理；维持公共秩序等。管理期限为：2017年1月1日至2021年12月31日。合同第十九条第2款：因近年物价及人工工资上涨幅度较大，根据市场行情和本小区实际情况，为确保物业企业的正常开支和良性循环，提升服务质量，甲方（即安福县富瑞浅水湾业主委员会）同意从2018年元月1日起至合同结束，物业服务费可适当调价上涨，调价后物业收费标准为：多层住宅房由乙方（即民盛物业公司）按建筑面积每月每平方米0.56元向业主或物业使用人收取。车库、储藏间按多层住宅单价70%收取，别墅房每月每平方米0.7元，电梯房每月每平方米7层以上（含7层）1.12元、7层以下0.98元（含公摊费），商铺每月每平方米按0.7元。调价后执行新的收费标准前，乙方须先在小区公示后再实施。合同第十九条第3款：根据我县小区物业收费惯例和方便业主记忆及乙方财务便于做账，当年物业费采取一次性收取办法。原则上当年物业费业主在当年的6月份前可任月择时缴清，但若超过7月31日还未交清的视为逾期缴纳，乙方将启动法律程序催缴，逾期未缴的除追收本金外，另加收逾期之日起每日3‰的违约金。合同还约定了其他事项。2017年12月12日，原告在小区张贴了《关于小区物业服务费调价的公示》，公示期间部分业主提出异议并向有关部门反映，后经小区业委会与原告协调、沟通，决定重新调整并于2018年3月19日公示2018年物业服务费收费标准。公示主要内容如下：浅水湾小区2018年物业服务费收费标准在原价基础上上调20%，即多层住宅每月0.48元/㎡（车库、储藏间按多层住宅的70%收取）、别墅每月0.6元/㎡、电梯房7层以下（不含7层）每月0.84元/㎡、7层以上每月0.96/㎡、商铺店面每月0.6元/㎡。新的收费标准公示后，该小区大部分业主已经按照新的收费标准缴纳了2018年的物业费。五、欠费时间和金额：被告彭远东、甘丽萍系安福县富瑞浅水湾一期69号商铺业主，房屋面积为230.65㎡。2018年1月1日至2019年12月31日应缴纳物业费为3321元（230.65㎡×0.6元/㎡/月×24个月）。裁判理由与结果本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，2016年12月30日原告民盛物业公司与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》合法有效，且对所有的业主均具有约束力。该合同约定商铺按建筑面积每月0.7元/㎡缴纳物业费，在合同履行过程中，因该小区部分业主提出异议，经小区业委会与原告协商，将商铺收费标准调整为每月0.6元/㎡，并进行了公示，且大部分业主已按新的收费标准履行交费义务。原告根据合同约定为安福富瑞浅水湾小区业主提供了物业管理服务，被告彭远东、甘丽萍作为该小区业主应依约履行缴纳物业服务费的义务。因此，原告要求被告彭远东、甘丽萍按照建筑面积每月0.6元/㎡缴纳商铺物业费有事实及法律依据，本院予以支持。被告彭远东辩解应按其与原告于2010年5月31日签订的《浅水湾前期物业管理服务协议》约定的每月0.3元/㎡标准缴纳物业费，本院认为，虽然原告与被告彭远东签订的《浅水湾前期物业管理服务协议》合法有效，但后来原告与安福县富瑞浅水湾业主委员会先后于2014年1月1日和2016年12月30日签订了两份《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止”，所以前期物业服务合同自然终止，双方应按原告与安福县富瑞浅水湾业主委员会签订的《安福富瑞浅水湾小区物业服务合同》履行各自的权利义务，故对被告彭远东要求按照建筑面积每月0.3元/㎡缴纳物业费的辩解，本院不予采纳。被告彭远东认为涉案物业服务合同系原告操纵、串通上届业主委员会主任吴刚等人签订，但未提供充分证据予以证实，应当承担举证不能后果。关于原告主张被告支付违约金问题，物业服务合同中虽然约定了逾期未缴纳物业费应当交纳违约金，但是从本院查明的事实来看，原告在物业服务工作中，其提供的物业服务也存在不周到之处，在加强与业主的沟通交流、改善物业服务关系上亦尚有提高完善之处，希望原告多与业主加强沟通与联系，改善与业主的关系，提高服务质量，力求为业主提供更加满意的服务。被告也非恶意拖欠物业费，因逾期付款违约金更具有惩罚性，相对于本案被告并不完全适用，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。原告诉请被告支付律师费，但未提供证据证明双方对律师费的承担进行了约定，故本院不予支持。被告甘丽萍经传票传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩和质证的权利，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十六条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条第一款规定，判决如下：一、被告彭远东、甘丽萍于本判决生效之日起五日内向原告安福县民盛物业服务有限公司支付2018年1月1日至2019年12月31日的物业费3321元。二、驳回原告安福县民盛物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告安福县民盛物业服务有限公司负担5元，被告彭远东、甘丽萍负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇江西省吉安市中级人民法院，户名：江西省吉安市中级人民法院，账号：14×××14，开户行：中国农业银行吉安鹭洲支行。上诉人也可以直接将上诉案件受理费交至江西省吉安市中级人民法院。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  颜建明二〇一九年十二月十六日书记员  张春艳附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。2、《物业管理条例》第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。