云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书(2019)云0181民初2506号本诉原告（反诉被告）：周映秋，女，汉族，1963年7月11日生，住四川省遂宁市船山区。委托诉讼代理人：胡宸，汇兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。本诉被告（反诉原告）：昆明民生房地产经纪有限公司。住所：云南省昆明市西山区盘江西路与前旺路交叉口蓝光可可蜜城**楼******。法定代表人:李志成，总经理。委托诉讼代理人：李黎，云南隆云律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）周映秋与被告（反诉原告）昆明民生房地产经纪有限公司（简称“民生公司”）确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月20日立案后，依法适用简易程序审理，民生公司于2019年10月29日提起反诉，本案于2019年11月25日公开开庭进行审理。周映秋的委托诉讼代理人胡宸及民生公司的委托诉讼代理人李黎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告周映秋向本院提出诉讼请求：一、判令《安宁西铁小区认购协议书》无效；二、判令被告返还原告购房预付款3万元和利息及其他经济损失5000元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年8月10日，在不知道的情况下，由刘元春代原告周映秋同被告签订《安宁西铁小区认购协议书》，约定：被告向原告出售认购安宁西铁小区32栋903号房屋，建筑面积为74.31平方米，房价为304558元。合同签订后，原告按照合同约定支付了30000元购房定金给被告，被告出具相应的收据。后查，涉案房屋为经济适用房，原、被告不具有买卖涉案房屋的主体资格。协议不是双方真实意思的表示，签协议时原告不在场，根本不知道内容，代理人也没有告知。同时，根据云南省经济适用住房价格管理实施细则第20条规定，符合下列条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房：（一）具有当地城镇居民户口；（二）申请家庭无住房或家庭人均住房面积低于我市人均住房面积60%的；（四）申请家庭的人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的……只有符合这样的条件，才可以申请，申请后还要进行审核、公示和轮候制度，绝不能弄虚作假，否则要承担相应的责任。同时，被告不具备代理出售经济适用房的资格，根据《合同法》第五十二条五项规定，合同为无效。因此，原告是经人介绍，在不知情的情况下签订的合同，被告明知经济适用住房是国家保障性住房，房屋买卖是受到限制的，被告采取虚假、欺哄等手段签订合同，使其误导被告上当受骗。合同签订后，原告多次与被告协商要求终止合同并退还定金，至今未果。原告又向安宁市政府反映，也要求双方协商解决，后经双方协商，没有达成一致意见。综上所述，根据国家法律法规相关规定，原、被告不具有经济适用住房买卖的主体资格，被告违法代理销售经济适用房，有过错责任，应无条件退还原告3万元和利息及其他经济损失5000元。本诉被告民生公司辩称，首先，周映秋在诉状中明确写道其在签订协议时不在场，不知道协议的内容，协议不是真实的意思表示，故周映秋的诉讼主体资格是存疑的。其次，根据合同法司法解释的规定，违反强制性规定指的是违反全国人大制定的法律或国务院制定的行政法规，不能依据云南当地的法规认定合同无效，所以周映秋要求确认合同无效的诉请不成立。至于周映秋要求退还恶意付款及利息和其他经济损失的问题，一是没有明确利息和其他经济损失的范围及计算方式，二是民生公司并无任何违约行为，违约方是周映秋，故请求驳回周映秋的全部诉讼请求。反诉原告民生公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除双方签订的《安宁西铁小区认购协议书》；二、判令被告支付原告违约金5万元；三、本、反诉的诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：2018年8月10日，周映秋与民生公司签订《安宁西铁小区认购协议书》，约定周映秋认购位于安宁房屋。合同对周映秋的付款时间及延期付款的违约责任作了明确约定。付款期限届满后，周映秋向民生公司出具书面的延期付款申请，请求将支付房款的时间延长至2018年10月31日。后经多次催要，周映秋仍未按照约定支付相应款项，已构成违约。民生公司为维护自身合法权益，遂提起诉讼。反诉被告周映秋辩称，认购协议书具有欺诈性，协议应为无效。本院经审理认定事实如下：2018年8月10日，周映秋（乙方）授权刘元春与民生公司（甲方）签订《安宁西铁小区认购协议书》，协议约定：甲方作为云南建投授权委托销售安宁西铁小区物业的唯一代理，由乙方认购甲方销售的西铁小区第32栋704号房屋，优惠后总价为300732元。协议第三条约定：在本协议签订时，乙方自愿支付所选房源定金30000元，该定金在签订本协议书时转为认筹金。第四条约定：乙方交清房款及履行完相关手续后，甲方根据本协议与乙方签订《购房合同》，在约定期内将房屋交付乙方，产权证建筑面积和不动产发票金额以《经济适用房购房审批表》核准数据为准，成交价不变。第五条约定：乙方同意于2018年10月15日前携带本认购书及身份证等相关资料到营销中心签订《购房合同》，并支付所选房源总价或所选付款方式下的应付首期款282064元；尾款70516元于2018年12月31日付清。第六条约定：1、甲方不能按本协议约定与乙方签订《购房合同》，则甲方双倍返还定金，协议自行失效。2、乙方未能按本协议约定支付相应款项，每迟延一天，须向甲方支付应付未付款的0.1%违约金，超过30日仍未支付的，乙方已付定金不予退还，违约方还须向守约方按5万元支付违约金……。协议签订当日，周映秋向民生公司支付了定金3万元。2018年10月4日，周映秋向民生公司出具《申请》，称因个人经济原因，申请将首付款时间推迟至2018年10月31日，尾款于2019年1月15日前付清。此后，周映秋未支付剩余的购房款，双方亦未签订《购房合同》。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，从本案双方签订的《安宁西铁小区认购协议书》第四条可知周映秋认购的房屋属于经济适用房，而经济适用房是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的具有社会保障性质的房屋，经济适用房的购买资格具有专属性，周映秋并非安宁市本地居民，其不具有购房的资格，故该协议书因不符合相关政策、法规，应认定为无效。同时，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，民生公司基于无效协议取得的定金3万元，应当返还给周映秋。关于周映秋要求支付利息及损失的问题，周映秋在签订协议时明知自己不具备购房资格，其本身也具有过错，故对该项主张不予支持。关于民生公司要求解除协议及支付违约金的问题，由于案涉协议书已被认定为无效，故该两项主张亦不能成立。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条规定，判决如下：本诉部分：一、确认周映秋与昆明民生房地产经纪有限公司之间签订的《安宁西铁小区认购协议书》无效；二、由昆明民生房地产经纪有限公司于本判决生效后立即退还周映秋房源定金3万元；三、驳回周映秋的其他诉讼请求。反诉部分：驳回昆明民生房地产经纪有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费675元，减半收取计337.5元，由昆明民生房地产经纪有限公司负担；反诉案件受理费525元（已按减半收取），由昆明民生房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  邱学根二〇一九年十二月十二日书记员  石慧玲