云南省昭通市昭阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0602民初2781号原告张业群，女，1964年7月21日出生，汉族，云南省昭通市昭阳区人，初中文化，个体工商户，住云南省昭通市昭阳区。委托代理人胡晶，云南振诚律师事务所律师（特别授权）。被告昭通昊祥物业管理有限公司（统一社会信用代码：91530600557779242X），住所地：云南省昭通市昭阳区建设南路东大寺旁。法定代表人马举龙，该公司经理。委托代理人王松，云南鹤原律师事务所律师（特别授权）。原告张业群与被告昭通昊祥物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月8日立案后，向被告昭通昊祥物业管理有限公司依法送达了相应的应诉材料。被告昭通昊祥物业管理有限公司于2019年6月21日向本院提交了《收据》复印件1份，原告张业群于2019年6月24日向本院提出鉴定申请，要求对昭通昊祥物业管理有限公司所提交的《收据》中的签名、指印是否是其书写、按捺进行鉴定。因昭通昊祥物业管理有限公司无法提交《收据》原件，故对原告张业群申请的鉴定事项鉴定机构无法进行比对、鉴定。遂由审判员王燕依法适用简易程序于2019年7月18日公开开庭对本案进行了审理，原告张业群及其委托代理人胡晶，被告昭通昊祥物业管理有限公司的委托代理人王松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张业群向本院提出下列诉讼请求：一、请求判令被告支付2012年6月15日至2017年6月14的租金298927元;二、请求判令被告支付拖延支付租金的违约金从2017年6月15起按照合同约定每日5%计算至被告支付清租金为止。三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告于2011年9月30日与昭通天泽佳缘房地产开发有限公司（现用名:昭通弘源房地产开发有限公司）签署了《商品房购销合同》，原告购买昭通天泽佳缘房地产开发有限公司（现用名:昭通弘源房地产开发有限公司）开发的昭阳区商品房一套。2011年7月20日与被告签订了《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》，委托期限为十五年，合同中约定了该物业由被告方统一招商、管理和经营，前五年（既2012年6月15日至2017年6月14日）的租金为298927元。合同签订后被告从未支付过原告任何租金。被告昭通昊祥物业管理有限公司辩称：1.本案已经超过诉讼时效，双方的合同是2011年7月20日签订，且合同约定前5年的房租一次性付清，故起诉讼时效起诉时间是合同成立时，因此原告已经超过诉讼时效。2.签订合同之日，原告向被告出具了收据，收据上注明“原告已收到前5年的租金298927元”，该收据因开发商的法人涉嫌经济犯罪，被司法机关多次搜查相关票据，所以现在原件无法查找，只能提供复印件，但是复印件也能证明客观情况，也能证明诉讼时效起诉时间。3.前5年的租金并非按房屋实际出租的租金来计算，而是按照购房时房屋的价格×30%用于抵扣房价，故该笔租金实际上已由被告与开发商进行结算，该费用并不是实际支付给原告的租金，而是已经折抵到房价中，因此不存在未支付给原告的情形。综上请求人民法院驳回原告的诉讼请求。综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：被告是否应该支付原告租金298927元并支付违约金？原告张业群针对其诉讼请求及本案争议焦点，向本院提交了下列证据材料：一、《身份证》原件1份，证明原告主体资格及基本情况。二、《抚正门广场委托经营代管书》原件1份，证明被告违约及未按照合同约定支付相关收益金。三、《发票》、2018云06民终2506号《民事判决书》、《生效证明》原件各1份，证明该房屋价款是697496元，并非被告所说的996423，原告方之前一直以为前5年的租金已经支付给了开发商，但是开发商并不认可房价是697496元，因此能证明前5年的租金未支付，也能证明房屋的价款是697496元。经质证，被告昭通昊祥物业管理有限公司对原告张业群提交的证据材料发表了如下质证意见：对第一组证据无异议；对第二组证据真实性、合法性无异议，对于298927元的租金在合同约定时是一次性支付，结合被告出具的收据，在签订合同之时该笔费用就已经由物业公司和开发商支付了，诉讼时效应在2011年7月20日起算；对第三组证据中的《发票》无异议，该证据是原告实际支付的房价加上本案诉称的前5年的租金就是房屋的实际总价；对2018云06民终2506号《民事判决书》、《生效证明》三性无异议，但是该判决书原告实际认可了房屋的总价是996423元，而且原告要求按996423元的房价来计算违约金，因此原告对房屋的价格是996423元是无异议，这996423元是根据发票上的价格加上前5年的租金以及相关的税费计算得出的。前5年的租金我方说明一点：前5年的租金不是实际支付给原告的，而是通过被告在管理原告的物业前5年收取的租金与开发商进行结算，因此能证明被告已经实际履行了合同义务，支付了298727元，并且得到了原告的认可。被告昭通昊祥物业管理有限公司针对其辩论意见，向本院提交了下列证据材料：一、《收据》复印件1份，证明2011年7月20日双方在签订合同时原告已经收到前5年的租金298927元。二、《抚镇门广场房源表》复印件1份，证明原告购买的房屋位于抚镇门广场2幢1层109号，房屋总价1081306元，9.5折后房价为1027241元，原告又通过VIP9.7折后房价为996423元，前5年的租金是按房屋折后价以后×30%，前5年的租金是根据房屋价格折算后由被告收取的房租去与开发商结算。三、《周勇、张业群所购房屋明细》复印件1份，证明租金298927元的计算方式。四、庭审后，被告昭通昊祥物业管理有限公司于2019年10月20日向本院提交了《抚镇门广场商铺认购协议》1份经质证，原告张业群对被告昭通昊祥物业管理有限公司提交的证据材料发表了如下质证意见：原告对该三组证据真实性均不予认可，同时被告提交的第二、第三组证据合法性、关联性也不予认可。房屋的价格在2018年就由昭阳区人民法院确认房价的金额，该金额是没有争议的，且在执行过程中。对第四组证据，我不认识，这个证据是假的，这个上面乙方显示的是王博，虽然王博是我儿子，但是我买房子的时候我儿子已经去当兵了，他根本不知道我买了房子，还有这份协议右下角的签字也不是我签的，手印也不是我按的。通过庭审、举证及质证，本院认为，原告张业群提交的第一组证据，被告昭通昊祥物业管理有限公司无异议，系公安机关制作，具有真实性、合法性，能够证明原告张业群的基本身份信息及其诉讼主体资格，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第二组证据，被告昭通昊祥物业管理有限公司对其真实性无异议，能够证明原、被告双方于2011年7月20日签订《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》的事实，与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。第三组证据，被告昭通昊祥物业管理有限公司对其真实性无异议，能够证明1.2012年6月15日，原告张业群向昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司就昭通市张业群抚镇门广场2＃-109号房交纳了购房款697496.00元的事实；2.经（2018）云0602民终2506号《民事判决书》确认，原告张业群所给购买的位于昭通市昭阳区0元的事实，上述证据材料与本案具有关联性，具有证明力，本院依法予以采信。被告昭通昊祥物业管理有限公司提交的第一组证据系复印件，无法查证其真实性，不能证明被告昭通昊祥物业管理有限公司的主张，不具有证明力，本院依法不予采信；第二、三组证据，均系复印件，且无出具人签章，不能证明被告昭通昊祥物业管理有限公司的主张，不具有证明力，本院依法不予采信。第四组证据，即庭审后被告昭通昊祥物业管理有限公司于2019年10月20日向本院提交的抚镇门广场商铺认购协议》1份，因其系超过举证期限提交，且无法证明被告昭通昊祥物业管理有限公司代原告张业群向昭通市时代房地产开发有限公司（即昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司、昭通弘源房地产开发有限公司）交纳了用于折抵房价的、2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元，不能证明被告昭通昊祥物业管理有限公司的主张，不具有证明力，本院依法不予采信。通过庭审、举证及质证，本院确认如下法律事实：2011年7月20日，原告张业群（即甲方）与被告昭通昊祥物业管理有限公司（即乙方）签订了《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》，约定：“第一条物业情形甲方物业位于昭通市昭阳区（以下简称‘该物业’），建筑面积为53.53平方米。（最终面积以房产证面积为准）。第二条委托经营管理内容……2、该物业收益方式：（1）委托经营代管期内的前5年，乙方一次性支付甲方人民币（大写）贰拾玖万捌仟玖佰贰拾柒元整（￥：298927元）作为委托管理期间内甲方委托乙方管理该物业甲方的收益金……第八条违约责任本合同签订后，甲乙双方均应保证格守履行本合同：……3、在委托期内，乙方若逾期1月未向甲方支付收益金，除应付甲方的收益金外，乙方应按日向甲方支付欠付收益金的5%为违的金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期六个月，甲方有权解除合同并追只违约责任……”。同时，原告张业群与被告昭通昊祥物业管理有限公司约定，《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》约定的、被告昭通昊祥物业管理有限公司应当支付给原告张业群的自2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元，用于折抵昭通市昭阳区商铺的购房款。2011年9月30日，原告张业群与昭通市时代房地产开发有限公司（即昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司、昭通弘源房地产开发有限公司）签订《商品房购销合同》，购买其开发的昭通。2012年6月15日，原告张业群向昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司就昭通市张业群抚镇门广场2＃-109号房交纳了购房款697496.00元。原告张业群购买昭通后，按照《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》的约定，将该房交由被告昭通昊祥物业管理有限公司经营管理。因昭通市时代房地产开发有限公司（即昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司、昭通弘源房地产开发有限公司）一直未履行为昭通办理产权登记手续的义务，2018年4月10日，原告张业群以买卖合同纠纷为由、（2018）云0602民初1412号案件诉至本院，要求昭通弘源房地产开发有限公司为上述房屋办理产权登记，并按照购房价996423元的标准支付违约金。本院审查后认定昭通弘源房地产开发有限公司向原告张业群所收取的购房款为697496.00元，并无被告昭通昊祥物业管理有限公司主张的用于折抵房价的、2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元，该案中也是以697496.00元的标准计算的违约金等费用。本院裁判后，原告张业群、昭通弘源房地产开发有限公司均不服判决，向昭通市中级人民法院提起上诉。2019年3月14日，昭通市中级人民法院做出（2018）云0602民终2506号《民事判决书》，判决“驳回上诉，维持原判。”2019年5月8日原告张业群以租赁合同纠纷为由起诉来院，请求：一、请求判令被告支付2012年6月15日至2017年6月14的租金298927元;二、请求判令被告支付拖延支付租金的违约金从2017年6月15起按照合同约定每日5%计算至被告支付清租金为止。三、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原、被告双方签订的《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》，双方采用了合同书的形式订立合同，该合同是双方在平等、自愿、协商的基础上签订的，是双方真实意思的表示，自双方在该合同书上签字或者盖章时成立；且该合同书不存在合同无效的法定情形，所以原、被告双方之间签订的《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》已成立并生效。因此双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。原告张业群购买昭通后，按照《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》的约定，将该房交由被告昭通昊祥物业管理有限公司经营管理，被告昭通昊祥物业管理有限公司就有向其履行支付收益金的义务。但是在本案的审理过程中，被告昭通昊祥物业管理有限公司并未举证证明其向原告张业群支付了自2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元，也未举证证明其依承诺将上述款项交纳给昭通弘源房地产开发有限公司作为原告张业群购买昭通的购房款。因此，对于原告张业群要求被告昭通昊祥物业管理有限公司支付自2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告张业群要求被告昭通昊祥物业管理有限公司支付从2017年6月15起按照合同约定每日5%计算至被告昭通昊祥物业管理有限公司付清租金之日止的违约金的诉讼请求。本院认为，被告昭通昊祥物业管理有限公司未按照约定履行支付收益金的义务，已构成违约，应当向原告张业群支付违约金。但是原告张业群要求按照5%/日的标准计算违约金，依照最高人民法院若干问题的解释（二）》第二十九条”当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，该计算方式计算的违约金已经超出法律规定，因此，对于被告昭通昊祥物业管理有限公司应支付的违约金，本院以其实际欠缴的收益金298927元为基数，计算30%，为：298927元×30%＝89678.1元。关于被告昭通昊祥物业管理有限公司认为本案已经超过诉讼时效的辩论意见。本院认为，诉讼时效期间从权利人知道或应当知道权利被侵害时计算。具体到本案，原告张业群是在向本院提起诉讼，并经两级人民法院审理后方知昭通的购房款仅是其2012年6月15日向昭通市天泽佳缘房地产开发有限公司交纳的697496.00元，而昭通市中级人民法院的判决时间是2019年3月14日，且本案争议的《抚镇门广场商铺委托经营代管合同书》一直在履行，属于特续性行为，被告昭通昊祥物业管理有限公司一直处于违约状态，故本案诉讼时并未经过。因此，对于被告昭通昊祥物业管理有限公司的此辩论意见，本院依法不予支持。关于原告张业群主张由被告昭通昊祥物业管理有限公司承担案件受理费的诉讼请求。本院认为，当事人进行民事诉讼依法应当按照法律规定交纳案件受理费，人民法院根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定予以收取并确定如何分担。所以，当事人之间如何分担案件受理费，并不属于双方之间存在争议的民事法律关系范畴。因此，对于原告张业群的此部分诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法律规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。”、第一百四十二条第一款“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。”，《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同。”、第一百零八条“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”、第一百一十四条第一款第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、第七十五条第一款“人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。”，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”，及国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。”之规定，判决如下：一、由被告昭通昊祥物业管理有限公司向原告张业群支付自2012年6月起至2017年6月止的收益金298927元。二、由被告昭通昊祥物业管理有限公司向原告张业群支付违约金89678.1元。上述款项限于本判决生效之日起30日内一次性履行完毕。三、驳回原告张业群的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5784元，减半收取2892元，由被告昭通昊祥物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间二年内向本院申请强制执行。审判员  王燕二〇一九年十二月二日书记员  李霄