广州铁路运输中级法院行 政 判 决 书（2019）粤71行终3665号上诉人（原审被告）：广州市规划和自然资源局（原广州市国土资源和规划委员会）。住所地：广东省广州市越秀区******。法定代表人：彭高峰，局长。委托代理人：黄智彬，广州市规划和自然资源局白云区分局工作人员。委托代理人：李娟，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：蒋冬梅，女，1970年10月29日出生，汉族，住广东省佛山市三水区************，公民身份号码440************925。委托代理人：邓健，广州金鹏律师事务所律师。委托代理人：王文君，广州金鹏律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：杨杰，男，1989年10月17日出生，汉族，住广东省广州市海珠区************，公民身份号码440************013。被上诉人（原审原告）：张佩莹，女，1990年1月25日出生，汉族，住广东省广州市海珠区**********，公民身份号码440************628。原审第三人：马跃，男，1972年6月20日出生，汉族，住广东省广州市白云区*************，公民身份号码420************519。原审第三人：陈兰荪，女，1974年3月31日出生，汉族，住广东省广州市白云区**********，公民身份号码420************025。上诉人广州市规划和自然资源局、蒋冬梅因与杨杰、张佩莹抵押登记一案，不服广州铁路运输法院（2018）粤7101行初6086号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，第三人马跃、陈兰荪系广州市白云区**********即涉案房屋的产权人。2018年2月11日，第三人马跃、陈兰荪（甲方、卖方）与原告杨杰（乙方、买方）、广州市万宏房地产咨询有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》，就买卖涉案房屋达成协议，其中约定涉案房屋建筑面积95.2388平方米，交易总价人民币255万元。原告杨杰于签订上述合同后向第三人马跃、陈兰荪支付了部分购房款。2018年8月13日，原告杨杰、张佩莹与第三人马跃、陈兰荪网签穗存量房合字180*****060号《广州市存量房买卖合同》，其中约定涉案房屋按整套出售并计价，总金额171万元，买卖双方应于2018年9月5日前向房地产登记机构申请办理产权转移登记。2018年8月27日，第三人蒋冬梅（甲方、出借人）与第三人马跃、陈兰荪（乙方、借款人）签订《借款合同》，约定甲方向乙方提供借款130万元，乙方将涉案房屋作为借款抵押物。同日，第三人马跃、陈兰荪（抵押人）与第三人蒋冬梅（抵押权人）签订《不动产抵押合同》，约定由马跃、陈兰荪提供涉案房屋作为抵押物为上述借款提供担保。2018年8月27日，第三人马跃、陈兰荪、蒋冬梅就涉案房屋向原广州市国土资源和规划委员会（以下简称广州市国规委）下属的广州市*******提出持房地产权证抵押权设定登记申请，并提交广州市不动产登记申请表、身份证阅读信息、借款合同、不动产抵押合同等材料；广州市*******于当日以18登记01659661予以受理；原广州市国规委于2018年8月30日对涉案房屋的抵押权登记申请予以核准登记，向第三人蒋冬梅核发粤（2018）广州市不动产证明第00047992号《不动产登记证明》。上述《不动产登记证明》记载，证明权利或事项为抵押权，权利人蒋冬梅，义务人马跃、陈兰荪，坐落白云区湾悦四街7号304房，抵押范围全部，抵押方式一般抵押，债权数额人民币130万元，再次抵押，等等。两原告以被告为三第三人办理涉案抵押权登记时未尽审查义务为由诉至原审法院，请求撤销涉案抵押权登记行为。另查明，由于机构改革，原广州市国土资源和规划委员会对房屋登记的职权现由广州市规划和自然资源局行使。原审法院认为，本案的争议焦点为被告在办理被诉抵押登记时，是否应将房产交易网签信息纳入审查范围。《房屋登记办法》第十八条第一款规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”据此，被告作为房屋登记机构，在查验设立抵押权申请的登记材料时，具有审慎审查义务，应该审查该房产是否存在争议。《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第（四）项规定：“下列财产不得抵押：……（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产；……”《城市房地产抵押管理办法》第八条第（一）项规定：“下列房地产不得设定抵押：（一）权属有争议的房地产；”《广州市房屋交易监督管理办法》第八条第一款规定：“新建商品房买卖合同、存量房买卖合同应当通过房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台订立。新建商品房买卖合同、存量房买卖合同签订后，未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的，不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的的买卖合同。”根据上述规定，房屋买卖应通过房屋交易信息化平台订立，该网签系统是维护交易安全，保证房屋交易正常秩序的重要手段，因此，申请房屋抵押登记时，该房屋是否进行了网上签约、是否存在出售的事实，应该成为房屋登记机构进一步核查“财产是否存在争议”的重要审查内容。本案中，两原告与第三人马跃、陈兰荪签订了房屋买卖合同并办理了网上签约手续，被告在第三人蒋冬梅、马跃、陈兰荪提交涉案房屋的抵押权登记申请时，未尽审慎的注意义务，未核查涉案房屋出售的事实，在未进行必要的进一步核查的情况下，为第三人蒋冬梅、马跃、陈兰荪办理抵押权登记，并核发不动产登记证明，不符合上述规定，其行为应予以撤销。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，作出如下判决：撤销原广州市国规委于2018年8月30日作出的粤（2018）广州市不动产证明第00047992号《不动产登记证明》。案件受理费50元,由被告广州市规划和自然资源局负担。上诉人广州市规划和自然资源局不服原审判决，向本院提起上诉称：一、两被上诉人就买卖合同提起的民事诉讼尚未审结，是否与涉案房屋权属存在利害关系尚不确定，不具备提起行政诉讼原告主体资格。二、根据“先民后行”原则，两被上诉人要求撤销抵押登记行为，应当先行就抵押合同关系提起民事诉讼，确认抵押合同关系是否有效。三、原广州市国规委在办理被诉抵押登记前，两被上诉人与两原审第三人的买卖合同已存在实际履行障碍。两被上诉人与两原审第三人于2018年8月13日办理网签，但涉案房屋早在2016年8月22日已经抵押登记给中国建设银行股份有限公司广州越秀支行，在未经该银行同意的情况下，两原审第三人无权将涉案房屋卖给两被上诉人，即原广州市国规委在办理被诉的二次抵押登记之前，两被上诉人与两原审第三人的买卖合同已经存在实际履行障碍。四、根据“法无明文授权不可为”的行政行为原则，以及国家对依法开展不动产登记工作的相关要求，登记机构未将网签信息纳入抵押登记的审查范围合法有据。五、网签合同与一般的买卖合同没有本质区别，均是双方当事人买卖合意的体现，属于民事法律关系范畴。原审判决援引《广州市房屋交易监督管理办法》第八条第一款规定，但该规定只是说明网签的目的是为了防止“一房多卖”。买卖双方可以自行通过该平台办理网上签约、变更或者解除存量房买卖合同，无需向行政机关提出申请或者取得行政机关同意。故网签合同在本质上与一般的民事合同没有区别，买卖双方达成合意即可设立或解除，对该合同的形式要求不改变其民事法律关系属性。六、根据债权效力与物权效力区分原则，债权人无权限制不动产权利人办理抵押登记；根据相关司法判例，网签购房人只享有债权请求权。因此，网签并不构成阻却物权登记的权属争议。七、抵押权适用善意取得制度。根据物权法第一百零六条第三款规定，即当事人善意取得其他物权的，与善意取得所有权有同样的法律后果，抵押权是设立在所有权之外的受法律保护的其他物权之一，依法受到善意取得制度的保护。综上所述，原审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回两被上诉人的起诉，并承担一、二审诉讼费用。上诉人蒋冬梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院适用法律依据错误，超出法律规定增加了原广州市国规委的审查范围。（一）根据《房屋登记办法》第十八条第一款的规定，不能得出房屋登记机关“应该审查该房产是否存在争议”的结论，法院不得违反法律规定作出解释。（二）将房屋权属争议列入审查范围无限扩大了房屋登记机关的审查责任，不具有现实可操作性，且极大的损害了申请人的合法权益。二、原广州市国规委核发的被诉《不动产登记证》合法有效，原审判决有违公平、公正，严重损害了上诉人蒋冬梅的合法权益。综上，请求二审法院撤销原审判决，驳回两被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人杨杰、张佩莹二审未提交书面答辩意见。原审第三人马跃、陈兰荪二审未提交书面陈述意见。经审理查明，原审判决查明的事实清楚并有相应证据证实，本院予以确认。本院认为，不动产登记部门具有维护房地产交易安全的法定职责。《房屋登记办法》第一条明确规定“为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保护权利人的合法权益，……制定本办法”。原广州市国规委作为广州市不动产登记部门，在办理不动产登记业务时应当充分保护权利人的合法权益，维护房地产交易安全。原广州市国规委于2018年8月30日作出的粤（2018）广州市不动产证明第00047992号《不动产登记证明》是否合法主要涉及二方面的问题。第一、该抵押登记申请材料是否真实。《不动产登记暂行条例》第十六条规定“申请人应当对申请材料真实性负责”和《广州市城镇房地产登记办法》第十条规定“当事人应当对其提交的申请登记材料实质内容的真实性负责，不得采取隐瞒真实情况或者伪造证件、文件等非法手段骗取登记。”本案中，根据一审查明的事实可知，两原审第三人在向原广州市国规委申请办理被诉《不动产登记证明》时并没有提交其与两被上诉人签订的《房屋买卖合同》，以及办理了商品房买卖合同网上签约手续的材料，两原审第三人隐瞒涉案房屋已经发生买卖的历史和现实事实，违反了上述规定。原广州市国规委向上诉人蒋冬梅核发被诉《不动产登记证明》缺乏房屋真实情况材料，严重侵犯了两被上诉人的合法权益。第二、原广州市国规委是否尽到审慎审查义务。首先，原广州市国规委在办理被诉《不动产登记证明》时，应当将房产交易网签信息纳入审查范围。国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发［2010］4号)中明确提出“进一步建立健全新建商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大交易资金监管力度”，2014年11月1日施行的《广州市房屋交易监督管理办法》第一条规定“为了加强监督管理，规范房屋交易行为，保障交易安全，维护房屋交易当事人的合法权益，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本办法”,第八条第一款规定“新建商品房买卖合同应当通过房地产行政主管部门建立的房屋交易信息化平台订立，新建商品房买卖合同签订后，未办妥房屋转移登记手续或者解除合同的，不得再通过房屋交易信息化平台订立以该房屋为标的的买卖合同”。网签是房管行政部门为规范房地产企业房屋销售行为、维持房地产市场的正常秩序、保护权利人的合法权益而建立的一个网络化房产交易监管系统；新建商品房交易应当通过网上交易系统办理网上交易手续，网签成立的买卖合同可推定是交易双方的真实合意，亦是房屋买卖双方通过市场交易办理产权转移变更登记的必经前置环节；经过多年实践，商品房网签信息以其在实践中的权威性、稳定性和公开性，具有较高的社会公信度，有效降低了一房多卖、重复抵押等市场失信风险，维护了商品房交易安全，促进了房地产交易市场健康平稳发展。房产抵押权作为担保物权经过核准登记后，当债务人不履行到期债务后，债权人依法享有就抵押的房产享有优先受偿的权利，办理抵押登记后将对抵押房产处分权行使产生重大影响；《不动产登记暂行条例》《广州市城镇房地产登记办法》均将抵押登记和确权登记、变更登记等一并规定，且规定了同样的登记程序，说明抵押登记和其他登记一样会涉及交易安全问题，对交易当事人的合法权益产生影响。房管行政机关要求新建商品房交易必须办理网签系对房产交易进行监管的重要举措，目的在于全面保障房地产交易和资金安全、维护当事人的合法权益，这种安全保护和权益保护应当具有平等性，包括房地产交易当事人、抵押设定当事人和善意第三人的共同保护，而不能仅仅理解为考虑管理和交易的方便。其次，原广州市国规委没有尽到审慎审查义务。两原审第三人与两被上诉人签订涉案房屋买卖合同并办理网上签约手续后，又以涉案房屋为抵押与上诉人蒋冬梅签订《不动产抵押合同》，将涉案房屋作为抵押物为其借款提供担保。原广州市国规委在审查两原审第三人与上诉人蒋冬梅申请提交的办理抵押登记资料时，无视涉案房屋办理了存量房网签手续、两被上诉人与房产抵押登记存在重大利害关系等事实，未进一步核查相关情况，没有尽到审慎审查义务，致使房产交易安全失去基本保障，损害了两被上诉人的合法权益。原审法院判决撤销原广州市国规委于2018年8月30日作出的粤（2018）广州市不动产证明第00047992号《不动产登记证明》并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人广州市规划和自然资源局、蒋冬梅上诉请求改判的理据不足，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人广州市规划和自然资源局、蒋冬梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨立志审 判 员 杨 芳审 判 员 石晓利二〇一九年十二月十日法官助理 江妙龄书 记 员 颜悦怡