湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2019）湘0111民初5805号原告：刘某某，男，1954年5月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢蔚珍，湖南天地人律师事务所实习律师。原告：杨某某，男，1971年1月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢蔚珍，湖南天地人律师事务所实习律师。原告：杨某，男，1962年10月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：曾秀伟，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢蔚珍，湖南天地人律师事务所实习律师。被告：湖南金信房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路**。法定代表人：黄荣新，执行董事。委托诉讼代理人：徐某，男，1988年12月4日出生，汉族，系湖南金信房地产开发有限公司兼职法律服务专员，住湖南省长沙市天心区。被告：阳某，女，1975年2月12日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：杨伍平，湖南泰宗律师事务所律师。第三人：长沙融程花园酒店有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区湘府中路**。法定代表人：黄荣新，执行董事。委托诉讼代理人：徐某，男，1988年12月4日出生，汉族，系长沙融程花园酒店有限公司兼职法律服务专员，住湖南省长沙市天心区。原告刘某某、杨某某、杨某（以下简称原告）与被告湖南金信房地产开发有限公司（以下简称金信公司）、阳某、第三人长沙融程花园酒店有限公司（以下简称融程公司）房屋买卖合同纠纷，本院于2016年6月21日以（2016）湘0111民初3830号立案，依法适用普通程序审理，于2017年1月22日作出一审判决。原告刘某某、杨某某、杨某不服一审判决，上诉于长沙市中级人民法院，2017年6月5日，二审作出（2017）湘01民终2663号判决，维持原判。上诉人刘某某、杨某某、杨某不服二审判决，向湖南省高级人民法院提出再审申请，湖南省高级人民法院以（2018）湘民再416号裁定撤销（2017）湘01民终2663号民事判决和（2016）湘0111民初3830号民事判决，案件发回本院重审。本院于2019年6月11日立案重审，依法重新组成合议庭，于2019年8月22日第一次公开开庭，原告刘某某、杨某某、杨某及其共同委托诉讼代理人曾秀伟、谢蔚珍，被告阳某及其委托诉讼代理人杨伍平，被告金信公司及第三人融程公司的共同委托诉讼代理人徐某均到庭参加诉讼；2019年12月2日第二次公开开庭，原告刘某某、杨某某、杨某及其共同委托诉讼代理人曾秀伟、谢蔚珍，被告阳某的委托诉讼代理人杨伍平，被告金信公司及第三人融程公司的共同委托诉讼代理人徐某均到庭参加诉讼，2019年12月18日第三次公开开庭，原告刘某某、杨某某、杨某，被告阳某的委托诉讼代理人杨伍平，被告金信公司及第三人融程公司的共同委托诉讼代理人徐某均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告刘某某、杨某某、杨某提出如下诉讼请求：1.判令解除原告与被告金信公司、被告阳某2014年8月28日签订的《三方协议》；2.判令被告阳某立即停止对原告名下的融程国际广场项目第一幢Ｎ单元18层1××0号房的使用以及腾退房屋，并支付房屋使用费21.5726万元（参照月租2.1606万元标准自2014年9月开始暂计算到2016年5月底，共计45.3726万元，扣除已支付的23.8万元，尚应支付21.5726万元），并请求继续计算到被告实际腾退房屋之日止；3.如果阳某坚持购买1××0号房产，要求阳某按“三方协议”的约定支付购房款277.3412万元，并支付2014年9月至2019年12月计64个月的剩余房屋使用费57.5534万元（277.3412万元×5.3333年×5.5％－23.8万元）。同时要求金信公司及融程酒店支付剩余租金14.0839万元（64个月×2.1606万元／月－42.8411万元（融程酒店已支付租金）-57.5534万元-23.8万元）。4.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2010年1月27日，原告与被告金信公司签订《商品房买卖合同》，购买位于融程国际广场项目第一幢Ｎ单元18层1××0号房，总房价259.27万元，首付款为130.27万元，余款129万元通过贷款解决。同日，原告与第三人融程公司签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，将上述房屋租赁给其经营，租期10年，月租金2.1606万元，此外，原告还与被告金信公司签订了《房屋转让协议书》，即租期届满后，由被告金信公司对房屋进行回购。上述合同签订后，原告支付了首付款及相应费用，余款已以银行按揭贷款支付。由于第三人融程公司经营不善，拖欠租金，经与被告金信公司与第三人融程公司协商，于2013年1月30日签订《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》（以下简称《解除协议书》），约定解除上述商品房买卖合同、房屋转让协议书、产权式酒店公寓租赁合同书，原告退还相应房屋，被告金信公司返还房款259.27万元，其中95%以现金支付，5%以融程花园酒店的消费卡冲抵，在未支付全部款项前，原告享有向第三人融程公司收取租金的权利，被告金信公司承担保证责任。2013年3月13日，被告金信公司与被告阳某签订《商品房订购协议》，被告阳某订购包括1××0号房在内4套房屋，后被告金信公司将相应房屋交给被告阳某及其所在公司湖南先源资产管理有限公司（简称先源公司）装修使用。因被告金信公司未履行2013年1月30日协议书约定的房款支付义务，原告于2014年7月8日送达解除函，通知解除该解除协议书。2014年8月28日，原告与被告金信公司、阳某达成《三方协议》，约定原告退出并交付房屋由被告金信公司过户至被告阳某或其指定人名下，原告尚未偿还按揭贷款83.86万元由被告阳某垫付或偿还，剩余房款193.4812万元由被告阳某代被告金信公司支付给原告，原告配合将房屋过户至被告阳某名下。但《三方协议》签订后，被告阳某未履行约定义务，原告于2014年11月27日通知解除，但被告阳某未腾退房屋，只继续支付房屋使用费共计23.8万元。因被告阳某的行为构成根本违约，故三方协议应予解除，原告与被告金信公司签订的《商品房买卖合同》仍然有效，原告依法享有房屋所有权，被告阳某应当立即停止对房屋的无权占有并按租金标准支付房屋使用费。被告金信公司辩称，《三方协议》是三方真实意思的表示，属有效文件。我司在协议中，虽为三方协议的主体，但仅为居间方，只是配合与协助原告与被告阳某完善房屋买卖及过户手续，既无垫付房款义务，也无担保房款支付义务，因被告阳某未按约定支付房款给原告以至于无法解除涉案房屋的按揭贷款手续以及办理商品房买卖等后续手续，被告金信公司对此不存在违约，无需承担合同责任，协议解除的法律后果应由被告阳某承担，并保留追究因此给被告金信公司可能造成经济损失的权利。无需承担任何责任，也不承担本案诉讼费。请法院依法裁判。被告阳某辩称，原告与被告金信公司、阳某之间签订的《三方协议》是附条件生效合同，该《协议》第十三条约定“本协议在乙方（即被告阳某）将甲方（原告）全部按揭款打入甲方账户时生效”，因被告金信公司未办理房屋权证，为了保护自身合法权益，被告阳某暂时中止履行协议，没有支付剩余款项系依法行使不安抗辩权。原告起诉要求解除未生效的《协议》没有事实依据和法律依据，三原告无权向阳某主张物权，阳某取得的涉案房屋系依法取得，在原一、二审的判决书中法院对本案的客观事实已经查明，阳某依法享有对该房屋使用、占有、收益的权利。原告只能向某金信公司主张债权，因其已将房屋退给被告金信公司，对房屋已不享有物权，故无权主张租金权利或腾退房屋。阳某在签订三方协议后，依据金信公司的承诺代金信公司返还给三原告购房款23.8万元。同时，因《协议》未生效，阳某的付款义务条件未成就，原告主张债权的诉讼请求也不应支持。请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。第三人融程公司述称其与本案无直接关联，不承担责任。原告围绕诉讼请求依法提交了14组证据：证1.2010年1月27日，原告与被告金信公司签订《长沙市商品房买卖合同》；证2.2010年1月27日，原告与第三人融程公司签订《产权式酒店公寓租赁合同书》；证3.2010年1月27日，原告与被告金信公司签订《房屋转让协议书》；证4.2013年1月30日，原告与被告金信公司以及第三人融程公司签订《解除及相关合同与协议的协议书》；证5.2013年3月13日，被告金信公司与被告阳某签订《商品房订购协议》；证6.2014年7月8日，原告委托公证机关向金信公司与融程公司送达关于解除《解除及相关合同与协议的协议书》的函；证7.2014年8月28日，原告与被告金信公司、阳某签订《三方协议》；证8.证明被告阳某系先源公司自然人股东的先源公司工商登记信息；证9.先源公司于2013年5月3日起使用1840-43号房屋的证明；证10.先源公司使用融程公司精英楼18F房屋的照片；证11.2014年11月27日，原告作出对阳某的《解除合同的告知函》。拟证明：由于阳某根本违约，原告决定解除与被告金信公司以及阳某签订的《三方协议》，并通知阳某在接通知后7日内腾空1840房以保证原告实现对房屋的管理权、使用权与控制权等；证12.2017年4月29日，原告与金信公司、融程公司签订“补充协议书”。拟证明：该三方一致同意废除2013年初签订的《解除（商品房买卖合同及相关合同与协议的协议书）》，恢复2010年签订的《长沙市商品房买卖合同》及《产权式酒店公寓租赁合同书》；证13.招商银行户口历史交易明细表，拟证明《三方协议》签订后，阳某由于违约，按协议约定向房屋所有人即原告支付了部分租金，一共支付23.8万元；证14.招商银行户口历史交易明细表，拟证明自2010年4月至2019年11月，融程公司共向原告支付了127.18948万元。被告阳某质证认为：证1证2证3的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议；证4三性无异议；证5三性无异议，但达不到三原告证明目的；证6公证书二份没有原件，对真实性由合议庭依法裁判，合法性、关联性有异议；证7真实性、合法性无异议，对关联性有异议，因该协议只是成立了的协议，并未生效，生效是附条件的；证8真实性、合法性、关联性均有异议；证9真实性、合法性无异议，关联性有异议，因为先源公司不是本案当事人，与本案无关；证10真实性、合法性、关联性均有异议，2013年5月3日起这个证明没有实际落款，这是阳某与先源公司的另一个法律关系，恰恰证明阳某是涉案房屋的实际所有人及收益人；证11三性有异议；证12原告首次在原二审时向长沙市中级人民法院提交。对三性均有异议，该证据形成2017年4月29日，在原一审判决之后形成，系三原告及金信公司为对抗诉讼而制作的材料，不合法；对证13真实性、合法性无异议，对关联性有异议，被告阳某是根据三方协议代被告金信公司退还的购房款而不是租金。对证14三性有异议。被告金信公司与第三人融程公司对原告举证的证1～11未发表实质性质证意见；对证12三性无异议，法律效力由法庭确认；对证13不仅是被告阳某支付的租金，因为金信公司没有要求阳某支付购房款，且流水中2014年7月4日、7月15日、9月29日三笔费用证明我司一直在向原告返还租金，证明原告与被告阳某及金信公司所签订的三方协议中过户手续并没有完成；对证14三性无异议。本院经审查认为，对原告提交的证8证9证10因原告已撤回对先源公司的诉讼，该三组证据已与本案无关；因阳某对证4证5质证意见为三性无异议，金信公司未发表实质性意见，本院予以采信；阳某对证1证2证3证7证13的质证意见为真实性、合法性无异议，其关联性本院结合案件事实予以认定；阳某对证6证11证12三性有异议，本院结合案件事实进行综合认定；对证14金信公司对三性无异议，阳某对三性有异议，本院结合证据来源对该证据的三性予以认定。被告金信公司、第三人融城公司共同提交委托函一份及2019年1月至8月广发网上银行电子回单，拟证明金信公司返租1840业系刘某某而不是阳某。原告质证意见：对三性均无异议。被告阳某质证意见：对三性均有异议。这是金信公司单方出具的，委托函的形式要件也不合法。广发网上银行电子回单打印的时间是2019年8月份之后，不属新的证据，不能证明房屋的所有人是三原告。本院对被告金信公司、第三人融城公司共同提交的证据结合案件事实综合认定。被告阳某为支持其抗辩主张提交了5组证据：证1.2013年3月13日，阳某与金信公司所签订的《商品房定购协议》，阳某向金信公司交纳购房款200万元的收据两张；证2.2013年5月3日，阳某取得涉案房屋入住手续书，钥匙、水、电卡签领登记表，装修申报审批表，装修手续办理登记表，前期物业服务协议，临时物业管理规约，业主手册，装修指南；证3.2017年11月20日，融城公司与阳某双方签署“1838-1843资料交接表”“1838-1843文件资料移交清单”；证4.2017年11月15日，阳某及案外人熊科文共同对金信公司作出的《关于督促湖南金信房地产开发有限公司尽快完备房屋过户条件的函》；证5.2016年11月28日，熊科文向阳某出具的收条。拟证明阳某一直在积极履行三方协议。原告质证认为：对证1真实性、合法性以原告提交的证据为准，关联性与证明目的有异议，该证据不能证明阳某是房屋的合法所有人；对证2三性均有异议，这些证据不能得出阳某是房屋合法所有人的结论；对证3中1838-1843资料交接表，1838-1843文件资料移交清单三性有异议，该证据只能证明被告阳某作为房屋实际使用人办理相关物业管理手续，不能证明阳某是房屋的所有人。对2019年08月20日所交物业管理费发票的真实性、合法性无异议，关联性有异议；对证4三性均不予认可，对其证明目的不认可；对证5，对真实性、合法性、关联性均没有异议。这份证据证明阳某是真正的违约方，三方协议签订7天应支付第一笔购房款，金信确实没有在7天内支付，阳某却是在一年后才支付的，也是因为阳某造成了三方协议前提条件不能成就。被告金信公司与第三人融程公司质证认为：对证1三性无异议，对证明目的有异议，这只是一个定购协议，不能代表买卖事实的完成；对证2真实性、合法性无异议，对关联性有异议，我们对租房也会办理这些手续，并不代表完成了买卖手续；对证3中的交接表同证2的质证意见。对物业费发票三性均无异议，对证明目的有异议，物业费交纳凭证不能证明交费者就是房东；对证4三性无异议，对证明目的有异议，我们是收到了该函，该函达不到证明目的；对证5的真实性、合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。本院经审查认为，对被告阳某提交的证1证2证3证4证5的真实性、合法性予以认可，对关联性结合案件事实进行认定。案件审理中，本院从“长沙市不动产登记中心”调取了1××0号房的“预购商品房户室信息表”。原告对该证据三性无异议。被告阳某对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议。认为这只是预告登记，不是产权登记，不能证明房屋所有人为三原告。预告登记后依法可以变更。因此阳某才与三原告及金信公司签订了三方协议，三原告及金信公司应将此预告登记变更为阳某。被告金信公司与第三人融程公司对该证据三性均无异议。本院对该证据真实性、合法性予以认可，对关联性结合案件事实进行综合认定。经审理查明：2010年1月27日，原告刘某某（买受人）、杨某某（共有人）、杨某（共有人）与被告金信公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告金信公司开发的位于长沙市湘府中路9号融程国际广场中的第1幢Ｎ单18层1××0号房屋（以下简称案涉房屋），建筑面积259.27平方米，总房款259.27万元，首付款130.27万元，余款129万元以按揭贷款方式支付。作为该合同的附加条件，原告（出租方）同时与第三人融程公司（承租方）、被告金信公司（担保方）签订《产权式酒店公寓租赁合同书》，将案涉房屋出租给第三人融程公司用于酒店经营，租期10年，自购房款及相关费用支付至被告金信公司账户之次月1日起租，年租金25.9272万元（折算月租2.1606万元）。同日，原告（转让方）还与被告金信公司（受让人）签订《房屋转让协议书》，其中约定在原告与第三人融程公司租赁期满或已将全部租金支付完毕时，由被告金信公司以初始购买价回购涉案房屋。上述合同与协议签订后，原告支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，贷款发放至被告金信公司账户。据长沙市不动产登记中心出具的“预购商品房户室信息表”显示，该项预售商品房办理预告登记日期为2010年4月12日，预告登记的抵押期限为2010年3月11日至2020年2月11日。2013年1月30日，原告（乙方）与被告金信公司（甲方）、第三人融程公司（丙方）签订《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》(以下简称《解除协议书》)，其中约定：甲乙双方经协商一致同意解除双方于2010年1月27日签订的《商品房买卖合同》与《房屋转让协议》，乙丙双方经协商一致同意解除双方于2010年1月27日签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》；乙方同意向甲方退还案涉房屋，甲方向乙方支付解除合同后应返还的购房款259.27万元；在甲方按协议支付全部款项完毕之前，甲方保证乙方享有按原租赁合同向丙方收取租金的权利；若乙方以按揭方式购买房屋的，在甲方将尚未偿还的银行按揭贷款支付到乙方还款账户前，乙方按揭部分的月供款由甲方代付并冲抵丙方应付租金（第三条第3项）；在甲方按约定将款项足额支付到专用账户前，丙方有义务向乙方支付租金；协议签订后，甲方对涉案房屋有权进行处置，有权公开销售，待双方共同在职能部门办理完退房手续后，甲方可与第三方签订正式的销售合同；本协议签字后发生法律效力，未经三方另行签署书面协议，有关内容不得变更或解除。协议签订后，金信公司未按约定支付解除合同后应返还的购房款，融程公司基本上按月向原告支付了租金或以租金方式承担的损失（其中有间隔，最长间隔期间是2014年10月至2016年10月）。2013年3月13日，被告金信公司（甲方）与被告阳某（乙方）签订《商品房定购协议》，约定：乙方向甲方预订18楼1840、1841、1842、1843号共4套房，建筑面积分别为259.14平方米、133.87平方米、192.47平方米、41.2平方米，1840、1841、1842号房屋单价为每平方米1.45万元，1843号房单价为每平方米1.387876万元，总销售款为906.1265万元；乙方同意支付200万元作为订立《商品房买卖合同》的担保，于《商品房买卖合同》签订时转为房款，其中100万元协议签订日支付，另100万元在甲方对公共部分进场装修后于2013年3月31日前支付完毕；甲方保证于2013年4月30日前与乙方签订《商品房买卖合同》，否则须双倍返还乙方定金并赔偿装修损失，乙方未如期前来签订《商品房买卖合同》，甲方有权另行处置房屋并不退定金；乙方在签订《商品房买卖合同》同时于2013年4月30日前将首付款付清，并办理完毕按揭手续，否则甲方有权不返还定金；如因乙方原因银行不予审批贷款，乙方须于甲方开具不动产正式发票后3天内将余款一次性付清，否则甲方有权停止乙方对房屋使用，如因甲方原因导致银行不能按时放款，乙方可以正常使用该物业；在《商品房买卖合同》尚未签订情况下，如乙方为提前进场装修而要求提前交房的，甲方可以提前交房；合同自乙方付清定金之日生效。此后，被告金信公司收取了定金200万元，于2013年5月3日向阳某交付1××0号房。阳某对18层电梯至其所购房屋的过道等公共部分进行了装修，自称投入装修费49.8万元，该款应按与金信公司的约定折抵购房款。当阳某了解到金信公司未退完原购房者交付的购房款，要求金信公司对其所购房屋物权排除妨害，未再向金信公司支付后续购房款。阳某与金信公司亦未按《商品房定购协议》约定签订《商品房买卖合同》。2014年7月8日，原告以《解除协议书》已签订有16个月，金信公司未向原告支付约定的款项、无任何履行协议行为、构成严重违约为由，通过公证员向某金信公司与第三人融程公司送达“关于解除《解除〈商品房买卖合同〉及相关合同与协议的协议书》的函”（以下简称《解除函》）。2014年9月1日，原告（甲方）与被告阳某（乙方）、被告金信公司（丙方）签订《协议》（以下简称《三方协议》），载明三方经友好协商，在融程花园酒店精英楼1841号房屋完成过户的前提下，就甲方交付退出同层1××0号房屋并由丙方过户至乙方或乙方指定人名下的相关问题及三方权利义务达成如下协议：甲方所购1××0号房屋尚有银行按揭款83.86万元银行按揭款未偿还，该款由乙方代为垫付并直接支付至甲方按揭银行，甲方收款后当天立即与丙方配合办理按揭抵押解除手续并于1周内完成；甲方剩余房款193.4812万元中的184.5281万元在房屋解冻后两日内支付至甲乙双方共同开立的双控账户，剩余8.9531万元由乙方在1840、1841、1842号房屋全部签订购房合同后一周内代丙方支付给甲方。逾期支付的，每逾期一日，乙方向甲方支付应付未付款0.3%的违约金；乙方将剩余房款打入双控账户后3日内，甲丙双方配合办理退房手续；甲方退房当日，乙丙双方签订《商品房买卖合同》；如甲方原因导致按揭抵押解冻手续及退房手续未能如期完成，丙方不再向甲方支付约定退房时限后的租金，如乙方未能如期将剩余房款打入双控账户，由乙方负责向甲方支付约定退房时限后的租金；如甲方如约办理退房手续后，乙方不能签到新的网签合同的，不论出于何种原因，甲方均不承担任何责任。丙方负责支付标的房屋所有购房款及其承担房屋已产生的租金，并按照甲丙方之间签订的原租赁合同继续支付租金，直到甲方收到全部房款和租金为止；丙方有责任与乙方共同完善所有的房屋过户登记手续并在2015年6月1日前将产权证办至乙方名下；丙方有义务在乙方交付购房款后开具不动产发票；三方严格遵照合同约定改造相应的权利义务，如有一方违约，则应向其他两方支付违约赔偿其他两方因此所造成的损失；本协议签订并全面履行后，甲乙丙三方之间因本协议标的签订的系列合同产生的权利义务全部清理完毕，任何一方不得再以原协议向三方中的任何一方申请赔偿或追究其他责任；本协议自乙方将甲方全部按揭款打入甲方账户时生效。该协议签订后，阳某以“1841号房屋未完成过户”之前提未成就，协议未生效为由，未履行该协议约定的付款义务。自2010年10月至今融程公司自身及通过“长沙瑞丽酒店管理咨询有限公司”向原告共支付127.18948万元租金损失，其中2014年10月以后支付42.8411万元。在原告要求下，阳某自2014年10月至2015年10月向原告支付23.8万元，2015年10月至今未再付款。近年，原告向银行偿付的“月供”款为1.462676万元／月。2017年4月29日，原告与金信公司、融程公司签订“补充协议书”。协议约定：三方一致同意废除2013年初签订的《解除（商品房买卖合同及相关合同与协议的协议书）》，恢复2010年签订的《长沙市商品房买卖合同》及《产权式酒店公寓租赁合同书》。该证据由原告在原二审期间首次提供，二审主持了质证、未予采信。另查明：2014年9月1日，被告阳某（乙方）、金信公司（丙方）还与熊科文（甲方）签订《协议》，就甲方交付退出融程花园酒店精英楼1841号房屋并由丙方过户至乙方名下相关问题达成协议，约定：丙方应于协议签订后2日内将甲方银行贷款66万元打入甲方按揭银行账户，一周内完成按揭抵押解除手续后，由乙方将房款中的72.6505万元打入双控账户，剩余8.1045万元在1840、1841、1842号房屋购房合同全部签订后一周内代丙方支付给甲方；本协议在丙方将甲方全部按揭款打入甲方账户时生效。该《协议》签订后，金信公司向熊科文支付了66万元。故此，原告认为，阳某未按该协议约定将款项全部打入构成恶意阻止条件成就，阳某称在金信公司支付款项后其亦支付了一半款项，但因产权过户手续办理存在障碍且同时购买的1843号房屋被查封，熊科文对履行风险也存在担忧，故一直在协调处理过程中，并于2017年11月15日与熊科文共同向金信公司出具《关于督促湖南金信房地产开发有限公司尽快完备房屋过户条件的函》。案涉房屋所在楼栋栋证至今尚未取得。2019年12月4日，长沙市中级人民法院裁定受理湖南金信房地产开发有限公司破产清算重整一案。本院认为，本案争议焦点问题有：1.在阳某与金信公司签订《商品房定购协议》，阳某支付定金、金信公司交付1××0号房屋给阳某后，原告能否通过单方行为，或与金信公司、融程公司签订“补充协议书”的方式“恢复”对1××0号房屋的物权期待权？因金信公司至今未办理案涉房屋所在楼栋的栋证，1××0号房屋的买受人目前所获得的只能是商品房的物权期待权。“一物一权”是我国《中华人民共和国物权法》的原则。金信公司与原告解除《商品房买卖合同》后，未按约定退还原告购房款、未卸去附着在标的物上的权利负担，又未及时将该情况告知阳某，却与阳某签订《商品房定购协议》并收取定金、将1××0号房屋交付给阳某装修并使用，客观上成为本案纠纷的起因；1××0号房屋权证至今无法办理，且各方主体围绕购房、退款、房屋权属、返租等问题设定的权利义务又相互缠绕。在金信公司将1××0号房屋交付给阳某使用后，原告拟通过单方面送达《解除函》，或与金信公司、融程公司签订“补充协议书”的方式“恢复”对1××0号房屋的物权期待权，有否具备约定或法定效力？一是原告与金信公司、融程公司签订1××0号房屋《解除协议书》后，可否以向金信公司与融程公司以单方面送达《解除函》的方式重新取得1××0号房屋的物权期待权？亦即《解除函》是否有效？原告与金信公司、融程公司之间签订的《解除协议书》于2013年1月30日经三方当事人签字生效，原告与被告金信公司签订的《商品房买卖合同》与《房屋转让协议》及其与第三人融程公司签订的《产权式酒店公寓租赁合同书》均已被解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十七条之规定，各方合同权利义务终止，原告不再具备房屋买受人身份，相应丧失了涉案房屋的物权期待权，而取得债权请求权、即退回购房款等权利，该协议为原告约定后续租金收益，系对解除合同、退还房款的过渡性安排，不代表对原告业主地位的保留，更不能否定合同解除的法律效果。最高人民法院研究室对《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。原告以被告金信公司未履行房款返还义务为由，主张单方面行使通知解除合同行为有效，并以公证送达《解除函》的方式“恢复”一项已消灭的物权期待权，该主张没有约定与法定依据。本院不予以支持。《解除函》不具备法律效力。二是原告与金信公司、融程公司是否能以于2017年4月29日签订“补充协议书”的方式废除2013年初签订的《解除协议书》、“恢复”2010年签订的《长沙市商品房买卖合同》及《产权式酒店公寓租赁合同书》，从而“恢复”原告对1××0号房屋的物权期待权？该“补充协议书”处分的是1841号房屋的物权期待权，应当以金信公司具备完整的处分权作为合同生效的基础，而“补充协议书”签订时，该标的物已由开发商金信公司交付阳某占有使用多年，且该标的物正是案件争议标的物，本院认为，该“补充协议书”的效力，待法院审理确认。被告金信公司、第三人融城公司共同提交委托函一份及2019年1月至8月广发网上银行电子回单等证据，也只有在“补充协议书”有效成立的基础上才能达成证明目的。2.如何确定1××0号房屋的物权期待权的权属？我国《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。另据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条及《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定，房屋所有权的转移、变更应当办理登记。依此规定，我国房屋所有权移转以登记为准。据此，出卖人尚未将房屋所有权转移(办理所有权转移登记手续)给买受人之前、又将该房屋出卖，后一个合同亦属有效合同。合同标的物归属一般按以下原则处理:(1)已办理房屋产权过户登记手续的买受人取得所有权、(2)均未办理过户手续的，已接受交付的买受人取得房屋所有权。出卖人对另一合同相对人承担不能履行的违约责任，并赔偿相当损失。本案中，原告与金信公司、融程公司签订《解除协议书》后，2013年3月13日，金信公司与阳某签订《商品房定购协议》，约定后续签订正式商品房买卖合同，该协议主体适格，意思表示真实一致，不违反法律、法规强制性规定，阳某依据协议支付定金、金信公司交付1××0号房屋给阳某装修使用。自此，原告丧失对1××0号房屋的物权期待权，享有购房款返还利益，其名下的预售商品房的预告登记以及抵押权的预告登记应予以注销。阳某取得案涉房屋的占有、使用权的依据是与金信公司签订的《商品房定购协议》及金信公司的交付行为，而并非源自原告。因此，本院认为，1××0号房屋的物权期待权归属于阳某。原告对1××0号房屋的物权期待权消灭，原告与金信公司、融程公司于2017年4月29日所签订“补充协议书”无法生效，被告金信公司与第三人融程公司关于返租1××0号业主系刘某某的主张缺乏事实依据，不予以采纳。原告要求被告阳某立即停止对原告名下的融程国际广场项目第一幢Ｎ单元18层1××0号房的使用以及腾退房屋，并支付房屋使用费的诉讼请求，本院不予支持。阳某以行使不安抗辩权为由未主动协调并付清1××0号房屋的购房款亦有违诚信原则，亦应承担相应责任。3.各方主体之间的权利义务以何为据予以确定？《三方协议》系各方主体真实意思表示，未违反国家法律强制性规定，合法有效。《三方协议》将“融程花园酒店精英楼1841号房屋完成过户”设定为前提，又规定“该协议自阳某将原告全部按揭款打入原告账户时生效”，这两个条件至今未成就，致使各方多年来陷于僵局。本院认为，关于“1841号房屋完成过户”的条件与争议标的无关且在近期内因建设项目栋证仍未取得而难以实现，关于“该协议自阳某将原告全部按揭款打入原告账户时生效”的条件，为阳某诚信履行合同设置了屏障。《三方协议》约定，“本协议签订并全面履行后，甲乙丙三方之间因本协议标的签订的系列合同产生的权利义务全部清理完毕，任何一方不得再以原协议向三方中的任何一方申请赔偿或追究其他责任”，是对之前系列合同确定的权利义务的终止，是对争议标的关联方的权利义务的完整规定，只是《三方协议》设置的生效条件阻却了合同履行。本院认为，为破除僵局、纠纷解决，应自本判决生效之日起，视为《三方协议》条件成就，各主体的权利义务以该协议约定确定。原告要求解除《三方协议》的诉讼请求不予支持。4.关于原告要求阳某支付购房款并按年利率5.5%支付自2014年9月起至2019年12月共64个月的房屋使用费，同时要求金信公司及融程公司按2.1606万元/月的标准支付自2014年9月起至今尚欠的租金的问题。原告主张，如确定阳某取得1××0号房屋的物权期待权，则阳某应依据《三方协议》约定履行债务，包括支付原告的购房款及自2014年9月起至2019年12月止的占用资金利息。本院认为，依《三方协议》约定，原告应负责将1××0号房屋预告登记及抵押登记注销，金信公司应为阳某申办物权，同时，阳某应按《三方协议》向原告支付277.3412万元（包括银行按揭款83.86万元及剩余房款193.4812万元），扣减已支付的23.8万元，尚欠253.5412万元应予以偿付。关于原告要求金信公司与阳某共同承担其自2014年9月起至今按2.1606万元／月计算的租金损失的尚欠部分诉讼请求，本院认为，原告请求自2014年9月起以《三方协议》为依据，由相对方承担租金损失，不予支持。原告要求依据早已解除的《产权式酒店公寓租赁合同》确定租金损失标准的请求亦不予支持，但基于原告购房款一直未收回的事实，可依据《三方协议》签订前，合法有效存在的《解除协议书》确定租金损失承担。因《解除协议书》中并未明确相对方赔偿租金损失的标准，综合《解除协议书》第三条第3项的文义及原告实际承受损失的情况，可按原告向银行支付的“月供款”标准确定该租金损失，计算为1.462676万元／月×64月﹦93.611264万元，扣减融程公司已向原告支付的42.8411万元，余欠50.770164万元，由融程公司负责偿付，由金信公司承担连带保证责任。原告关于由阳某承担房屋使用费的诉讼请求，本院认为该项请求在计算租金损失后，不予以支持。综合前述分析和认定，为较为彻底地解决本案纠纷，对被告阳某要求驳回原告诉讼请求的主张不予以采纳；对金信公司关于无需承担责任、对融程公司与本案无关的诉讼主张不予以采纳。阳某与金信公司之间的债权债务关系，由其另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第九十一条（二）项、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百二十五条、第一百三十三条，《中华人民共和国担保法》第十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告阳某自本判决书生效之日起10日内向原告刘某某、杨某某、杨某支付253.5412万元；二、第三人长沙融程花园酒店有限公司自本判决书生效之日起10日内向原告刘某某、杨某某、杨某支付租金损失50.770164万元，由被告湖南金信房地产开发有限公司承担连带保证责任；三、驳回原告刘某某、杨某某、杨某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4536元，由被告湖南金信房地产开发有限公司，被告阳某各负担2268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  钟红梅人民陪审员  李顺希人民陪审员  胡 南二〇一九年十二月十九日书 记 员  黄丽娜附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第一百三十三条标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。