安徽省肥西县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0123民初3637号 原告：李慧梅，女，1987年8月10日出生，汉族，住安徽省肥西县。 委托诉讼代理人：鲍大根，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宏曼，北京市盈科（南京）律师事务所实习律师。 被告：曹谢慧，女，1974年10月12日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：汪观利，安徽徽达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪娜，安徽徽达律师事务所律师。 原告李慧梅与被告曹谢慧房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员柏化适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李慧梅及委托诉讼代理人鲍大根律师，被告曹谢慧及委托诉讼代理人汪观利、汪娜律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李慧梅向本院提出的诉讼请求：1.依法判令解除李慧梅与曹谢慧签署的《安徽省房屋租赁合同》；2.依法判令曹谢慧承担李慧梅转让费592000元；3.依法判令曹谢慧赔偿李慧梅可得利益损失1513083.61元；4.依法判令曹谢慧承担李慧梅律师费10000元；5.依法判令曹谢慧负担本案诉讼费、保全费、保全担保函费用。事实与理由：2017年4月15日（实际签署日），李慧梅与曹谢慧签署了《安徽省房屋租赁合同》（以下简称“合同”）约定，李慧梅租赁曹谢慧位于合肥市房屋开设宾馆，租赁期限为10年（实际租赁期限8年），每年租金160000元。合同签订后，李慧梅开始装修房屋和购买相关设备，装修期6个月，2017年10月正式营业。2018年8月16日，李慧梅突然收到合肥市庐阳区人民法院《解除租赁占有通知》，因曹谢慧担保行为案涉房屋将被执行拍卖（现房屋已经拍卖）。在此之前，曹谢慧隐瞒担保，欺骗李慧梅签订了8年合同，曹谢慧的行为已经构成违约。现因房屋被拍卖导致李慧梅无法继续营业，给李慧梅造成转让费损失592000元、可得利益损失1513083.61元，解除员工经济补偿金损失8000元，上述损失应由曹谢慧承担。为维护合法权益，李慧梅诉至法院。 曹谢慧当庭辩称：1.李慧梅起诉主体不适格，案涉宾馆原承租人叫李先广、刘效冉，李慧梅未与曹谢慧签订合同的情况下，于2017年4月1日私自从原承租人李先广转让案涉宾馆，转让费290000元，包括宾馆的装修装饰。另外，2017年4月1日，刘效冉将案涉宾馆转让给汪世光，转让费302000元，转让范围有装修装饰和设备。李慧梅在没有与曹谢慧签订合同的情况下，受让了原承租人的宾馆，后来找到了曹谢慧要求签订合同，并非是曹谢慧对李慧梅有所欺骗和隐瞒，房屋的抵押在房产局可以查询，另外房产证上也有记录。李慧梅在受让宾馆时应当对房屋的状态进行调查，曹谢慧不存在隐瞒问题。租赁期限也是李慧梅要求的期限，曹谢慧也是好心为李慧梅着想。2.李慧梅起诉案涉宾馆的原告主体应当有汪世光，因为涉案宾馆这次的装修、装潢补偿也是李慧梅与汪世光的关系，并非由李慧梅个人得750000元，所以李慧梅只能就自己的部分进行起诉，无权将他人的权利向曹谢慧提出；3.本案主体有遗漏，因为涉案房屋是由曹谢慧和张涛按份共有，故曹谢慧要求追加张涛为本案被告，李慧梅无权将涉案的追偿权利向曹谢慧一人追偿，只能向曹谢慧追偿50%；4.李慧梅的诉讼请求均不能成立，首先，李慧梅要求解除合同没有法律依据，房屋的所有权变更并不能导致合同解除，原房东和现房东没有主动提出要求和李慧梅解除合同，李慧梅解除合同的目的，是因为自己经营不善，长期亏损，借此机会要求解除合同，要求赔偿损失、支付转让费。李慧梅支付原承租人的转让费是290000元，而且该转让费已经有现房东给予超额补偿375000元，因此李慧梅的该项诉讼请求不能成立。5.李慧梅主张可得利益损失没有事实、法律依据。可得利益损失是建立在李慧梅经营有利润的情况下，李慧梅以及评估机构并没有召开听证会对李慧梅2018年的收益情况提供的资料进行质证，仅仅是对案涉房屋的房间数量进行查量，李慧梅应当向法庭提供税务部门纳税情况和公安部门的旅客入住情况。李慧梅没有提供上述资料，曹谢慧在开庭前向法庭申请调查令，要求前往上述两个部门进行调查，以证实李慧梅2018年前的费用已经交纳，所以评估报告不能完全反映李慧梅可得利益损失，其诉讼请求也不能成立；6.李慧梅的律师费没有事实依据，也没有合同依据，依法也不应支持；7.李慧梅的宾馆目前还在经营当中，并没有停止营业。 经审理本院认定事实如下： 2017年4月1日，刘效冉与李慧梅签订《宾馆转让合同》约定，刘效冉将其经营的位于肥西县徐梦宾馆转让给李慧梅经营，转让费290000元，该宾馆的现有装修、装饰、工具及其他所有设备全部归李慧梅所有。同日，李先广与汪世光签订《宾馆转让合同》约定，李先广将其经营的位于华悦宾馆转让给汪世光经营，转让费302000元，该宾馆的现有装修、装饰、工具及其他所有设备全部归李慧梅所有。《宾馆转让合同》签订后，李慧梅、汪世光通过银行账户将转让费支付给刘效冉和李先广，取得了宾馆经营权。之后，因上述宾馆占用的房屋归曹谢慧和张涛共有，共有权人曹谢慧与李慧梅重新签订了合同，双方约定：曹谢慧将坐落于肥西县房屋（房屋产权证号：2011964047-××号）出租给李慧梅经营宾馆，租期共10年，租赁期从2015年4月15日至2025年4月15日，前五年租金为160000元，从2020年4月15日按市场行情而定，到时去除8号楼，按其它楼平均价收取。为了与上述两份《宾馆转让合同》相衔接，合同的落款日期签为2015年4月15日。 2018年8月16日，合肥市庐阳区人民法院张贴《解除租赁占有通知》，内容主要为：因被执行人张涛、毛平、曹谢慧、朱海拒不履行（2016年）皖0103民初1106号生效民事判决，合肥市庐阳法院对案涉房屋进行了查封，并依法对案涉房屋进行评估拍卖。李慧梅向合肥庐阳区人民法院提出异议，并提交了案涉合同，因案涉房屋在租赁前就已设定抵押，异议不能成立。2019年3月20日，经合肥市庐阳区人民法院执行拍卖，2019年3月27日，该院将案涉房屋裁定给买受人姚中云、郭学松。 2019年5月22日，李慧梅向本院提出司法鉴定申请，请求对案涉房屋的装饰装修工程费用、添置设备费用、承租期间的可得利益进行鉴定。根据申请，本院委托安徽安建资产评估有限责任公司进行鉴定。鉴定过程中，案涉房屋的装饰装修工程费用，因李慧梅与案涉房屋的买受人达成赔偿协议，李慧梅撤回了此项鉴定申请。经评估，结论为：肥西县紫蓬镇恋尚影吧宾馆申请人承租期间的营业收益及设备评估价值为1513083.61元。其中营业损失净值为1506083.61元，电子设备净值为7000元。评估的测算点自2019年9月1日。案涉房屋的设备，因李慧梅与买受人达成赔偿协议，李慧梅撤回了此项诉讼请求。 另查明：案涉宾馆由汪世光、李慧梅、姜喜翠三人合伙经营。汪世光、姜喜翠向本院承诺，就本案涉及的权利，由李慧梅代为主张。 以上事实有李慧梅提交的合同、合肥市庐阳区人民法院《解除占有通知》《司法拍卖公告》、裁定书、《宾馆转让协议》、银行流水、评估报告、《承诺书》等及法庭陈述予以佐证。 本院认为，本案中，曹谢慧对案涉房屋仅为出租，不是处分。依照《中华人民共和国物权法》第九十六条“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”的规定，曹谢慧有权出租案涉房屋。曹谢慧辩称应该追加案涉房屋的共有人张涛作为本案被告，或其仅承担50%份额责任的理由均不能成立。案涉房屋已经法院执行拍卖，双方所签订的合同实际上已无法继续履行，李慧梅主张解除合同，予以支持。虽然案涉房屋李慧梅、汪世广先从刘效冉、李先广处转让来的，但曹谢慧同意与李慧梅补签合同，应视为其对前期宾馆转让行为的认可，曹谢慧辩称李慧梅起诉其主体不符，应该起诉刘效冉、李先广，此抗辩理由不能成立。签订合同时，曹谢慧应该预判到案涉房屋存在抵押可能导致合同无法履行，但其没有告知李慧梅存在抵押的相关事实，未履行告知义务，是导致合同无法继续履行的主要原因，存在主要过错，应承担主要责任。李慧梅在签订长期租赁合同时，对案涉房屋现有状况未尽到注意审查义务，亦应承担部分责任。根据双方的过错程度，本院酌定李慧梅承担30%责任，曹谢慧承担70%责任。因曹谢慧的主要过错导致李慧梅签订合同的目的无法实现，李慧梅主张曹谢慧承担其即得利益损失，予以支持。经评估，合同约定的承租期间营业损失为1506083.61元。根据双方的责任大小，经计算，曹谢慧应赔偿李慧梅的可得利益损失为1054258元（1506083.61元×70%）。评估结论是由本院委托有鉴定资质的鉴定机构出具的，曹谢慧对此评估结论持有异议，但其未能指出此评估结论存在明显不当之处，其异议不能成立。 至于李慧梅主张曹谢慧承担转让费592000元。因此转让费是基于李慧梅、汪世广与刘效冉、李先广所签订的《宾馆转让合同》所支付的费用，李慧梅所举证据，不能证明曹谢慧收取了此转让费。李慧梅主张曹谢慧承担此项费用，无事实及法律依据，不予支持。至于李慧梅主张曹谢慧承担律师费10000元及担保函费用，无事实或法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第九十六条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条第一款规定，判决如下： 一、解除原告李慧梅与被告曹谢慧签订的《安徽省房屋租赁合同》； 二、被告曹谢慧于本判决生效后十日内支付原告李慧梅可得利益损失1054258元； 三、驳回原告李慧梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费23720元，减半收取11860元，保全费5000元,由原告李慧梅负担诉讼费7144元，由被告曹谢慧负担诉讼费4716元、保全费5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  柏化 二〇一九年十二月三十日 书记员  张伟 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》第九十六条共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。