广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0304民初1301号 原告：彭文纵（案外人），男，汉族，1963年11月1日出生，户籍地：湖南省永州市零陵区。 委托诉讼代理人：何世辉，广西中纬律师事务所律师。 被告：赵军华（申请执行人），男，汉族，1978年9月26日出生，住广西桂林市象山区。 委托诉讼代理人:朱宁，广西理邦律师事务所律师。 第三人：李世坤（被执行人），男，汉族，1972年9月6日出生，住广西桂林市。 第三人：广西爱晚投资有限公司（被执行人），住所地：桂林市七星区会仙路**新天地小区**门面。 法定代表人：李世坤。 第三人：桂林港丰商贸有限公司（被执行人），住所，住所地：桂林市七星区会仙路**新天地小区**门面div> 法定代表人：李世坤。 第三人：叶建明（被执行人），男，汉族，1966年9月27日出生，住桂林市七星区。 第三人：张亚丽（被执行人），女，汉族，1978年1月28日出生，住桂林市。 第三人：石煜（被执行人），男，汉族，1972年7月3日出生，住桂林市临桂县。 原告彭文纵与被告赵军华，第三人李世坤、广西爱晚投资有限公司（以下简称爱晚公司）、桂林港丰商贸有限公司（以下简称港丰公司）、叶建明、张亚丽、石煜关于执行异议之诉一案，本院于2019年6月11日立案后，依法适用普通程序，于2019年9月30日公开开庭进行了审理。原告彭文纵的委托诉讼代理人何世辉，被告赵军华及其委托诉讼代理人朱宁到庭参加诉讼。第三人李世坤、爱晚公司、港丰公司、叶建明、张亚丽、石煜经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告彭文纵提出诉讼请求：1、判决立即停止对临桂县碧园印象桂林24-1-702号房的强制执行，并解除对张亚丽名下位于临桂县碧园印象桂林24幢1单元7层2号房所有的份额的查封。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：象山区法院在执行申请执行人赵军华与被执行人李世坤、爱晚公司、港丰公司、叶建明、张亚丽、石煜民间借贷纠纷一案中，原告于2019年5月8日对（2017）桂0304执1857号之三执行裁定书提出书面异议，象山区法院以（2019）桂0304执异16号执行裁定书驳回原告执行异议，原告不服以上驳回异议《执行裁定书》，特提起执行异议之诉。原告于2013年10月10日与张亚丽、李冬明签订二手房居间合同，购买张亚丽、李冬明名下位于临桂县碧园印象桂林24幢1单元7层2号房，并支付了全部的价款508000元，该房屋已交付并使用至今。象山区法院（2019）桂0304执异16号执行裁定书已确认原告所提出的执行异议符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（一）、第（二）、第（三）要件情形，对于该裁定书认为原告完全是自身原因导致未办理过户登记因而不符合要件（四）的情形的裁判观点，原告不认可，理由如下：一、未能及时办理过户登记的关键原因是房屋转让方违约。原告虽然在执行异议书中说到该套房屋至今未办证的原因是为了享受房产满五年契税优惠政策，但与3%的契税优惠相比而言，原告办理过户的利害关系更大。象山区法院（2016）桂0304民初1514号民事判决书写明张亚丽于2016年11月15日参加该案庭审，其作为2003年即已持证的执业律师，对该案件可能造成其财产被查封及被执行的后果比常人了解更深。至始至终，张亚丽未告知原告其涉及巨额民间借贷纠纷，造成原告所购房屋于2017年11月12日被象山区法院查封。其主观上有放纵法院查封涉诉房屋的间接故意，客观上造成原告所购房屋无法过户，严重违反了双方之间《商品房买卖合同》的约定。二、原告为享受房产满五年后契税优惠政策未办理过户手续并非完全是自身原因。房屋买卖的代价包含了相关税费，第三人张亚丽及案外人李冬明于2013年10月10日转让办案涉讼房屋时，房产证仅满四个月，且二人名下房产不止这一套。由此造成的税费负担过重，交易双方基于降低交易代价，实现双方共赢至目的，就满五年后办理过户手续达成一致，转让方张亚丽及李冬明签订了相关《委托书》并进行了公证。因此，原告为享受房产满五年后契税优惠政策未办理过户手续并非完全是自身原因，亦出于张亚丽及李冬明为其降低交易代价的原因。综上，象山区法院（2017）桂0304执1857号之三执行裁定书查封张亚丽名下位于临桂县碧园印象桂林24幢1单元7层2号房屋所有的份额的不当，应当予以纠正。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条、第227条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第304条、第305条、第307条、第311条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关规定向法院提起诉讼，恳请依法支持原告的诉讼请求。 被告赵军华辩称，一、原告彭文纵不是本案权利人，非适格主体。《中华人民共和国物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，”（2017）桂0304执1857号之三裁定书裁定查封的房屋物权登记在被执行人张亚丽名下，是被执行人张亚丽的合法财产。原告主张被查封房屋权属已属原告没有任何依据。原告彭文纵与张亚丽、李冬明是委托关系而非房屋买卖关系。原告与被查封房屋的所有权人李冬明、张亚丽没有买卖关系。原告提供的工作委托书足以证明，原告系受李冬明、张亚丽委托代为出售本案涉案房产而非买受人。“二手房居间买卖合同”约定房屋所有权证、国有土地使用证过户至其母亲名下。原告没有任何付款凭证证明支付了购房款。支付了部分款的是原告之母唐春娥。综上，原告彭文纵不是本案权利人，非适格主体，无权提出异议。二、原告彭文纵对登记在被执行人张亚丽名下的不动产提出异议，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，不能够排除执行，应驳回其异议。无论是原告彭文纵还是原告之母唐春娥均未与第三人签订合法有效的书面买卖合同。原告未支付购房款且因无论是原告彭文纵还是原告之母唐春娥均未与第三人签订合法有效的书面买卖合同，原告之母唐春娥所付之款非购房款。原告在人民法院查封之前未合法占有该涉案房屋。涉案之房屋未过户登记，系彭文纵自身原因未办理。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告提出的执行异议不成立，请维持法院（2019）桂0304执异16号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议。 第三人李世坤、爱晚公司、港丰公司、叶建明、张亚丽、石煜未到庭参加诉讼，未答辩。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩和对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人李世坤、爱晚公司、港丰公司、叶建明、张亚丽、石煜经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃陈述和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本院于2016年12月15日作出的（2016）桂0304民初1514号民事判决书已经发生法律效力，判决李世坤归还赵军华200万元及利息，爱晚公司、港丰公司、叶建明、张亚丽、石煜承担连带清偿责任。本案被告赵军华申请强制执行，本院于2017年11月21日作出（2017）桂0304执1857号之三执行裁定书，查封了被执行人张亚丽和李冬明共有的位于桂林市临桂县碧园印象桂林24幢1单元7层2号房(房权证号：00××15、00××16)属于被执行人张亚丽所有部分。2019年5月8日，案外人彭文纵向本院提出执行异议，请求解除上述房屋的查封。本院于2019年5月20日作出（2019）桂0304执异16号执行裁定书，驳回了异议人彭文纵的执行异议。另查明，2013年10月11日，李冬明、张亚丽（甲方）与原告彭文纵（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定甲方将位于桂林市临桂县碧园印象桂林24幢1单元7层2号房以508000元价格卖予乙方，约定甲方收到乙方首付房款时，乙方可以对房屋进行装修、出租等活动，出租所得收益由乙方受益，甲方收到首付款时，应将与上述房产有关的资料房屋所有权证等交付给乙方，甲方配合办理公证委托书给乙方，以作为今后过户之需，公证费由乙方承担。同日，李冬明、张亚丽与彭文纵签订《委托书》，委托彭文纵办理代为出售以上房屋等手续，并将《委托书》在临桂县公证处公证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”如果同时符合以上四个要件，原告彭文纵的诉请可以得到支持，反之则应驳回其诉请。本案争议的焦点在以上要件（四），即是否属于非因买受人自身原因未办理过户登记。该房屋未被查封之前具备过户条件，买卖双方为税费优惠问题，协商产权满5年后再过户，房屋产权未过户完全因为自身原因造成。故未办理过户登记不符合要件（四）的情形。 综上所述，原告的诉请应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下: 驳回原告彭文纵的诉讼请求。 案件受理费100元、公告费560元，由原告自行承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（收款单位：桂林市中级人民法院。帐号：20×××16。开户行：农行桂 林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  蔡 曦 人民陪审员  张霄霞 人民陪审员  廖德芳 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  余志福