云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2019）云0111民初12095号原告：云南常青车辆管理服务有限公司。住所：云南省昆明市官渡区春城时代广场上海沙龙****。法定代表人：何雄，副总经理。委托代理人：陈继聪，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：吕青常，该公司员工，特别授权代理。被告：云南源柏物业管理有限公司。住所：云南省昆明市盘龙区金泉小区******商网。法定代表人：孟金平。委托代理人：邹震、罗伊琳，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告云南常青车辆管理服务有限公司诉被告云南源柏物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月27日立案后，依法组成合议庭适用普通程序于2019年11月6日公开开庭进行了审理。原告云南常青车辆管理服务有限公司（以下简称：原告）的委托代理人陈继聪、吕青常，被告云南源柏物业管理有限公司（以下简称：被告）的委托代理人邹震、罗伊琳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令立即解除原告和被告双方于2018年元月15日签订的《机动车车场租赁服务合同》，同时判令被告立即将其租赁的昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地及其附属设施设备完整交还给原告；2、判令被告立即支付已拖欠原告昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地的租金（自2018年元月1日起至2019年8月31日止）共计375000元；3、判令被告向原告支付滞纳违约金（按每天300元，自2018年元月15日起直至实际将昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地及其附属设施设备完整交还给原告之日止，至2019年8月31日共滞纳期593天，暂计支付违约金177900元）；4、判令被告支付原告2018年、2019年昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地的经营管理费10000元；5、判令被告向原告支付自2019年9月1日起至人民法院判决解除双方《机动车车场租赁服务合同》之日止的长水航城小区外围停车场地租金（租金在2018年约定的50万元年租金为基数上，每年递增10%）；6、判令被告赔偿原告自人民法院判决解除双方《机动车车场租赁服务合同》之日起至被告实际将昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地及其附属设施设备完整交还给原告之日止期间的租金损失（损失计算标准为：在2018年约定的50万元年租金基础上每年递增10%所得的年租金总额）。以上金额暂共计：562900元。事实和理由：原告与被告于2018年元月15日签订的《机动车车场租赁服务合同》“以下简称《租赁合同》”，由被告承租原告管理的昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地经营停车收费业务。《租赁合同》约定合同有效期自2018年3月1日起至规划道路移交政府止，被告每年向原告支付场地租金50万元人民币，第二年租金在原租金基础上每年递增10%，递增至第五年截止，五年以后租金根据市场商议，租金实行一年一付，先付费后使用，首次租金于合同签订时进行支付，同时《租赁合同》还对管理费用、履约保证、水电费、线路维护、转租、场地租金滞纳违约金、其余各项费用滞纳违约金、安全管理等进行了约定。原告与被告的《租赁合同》生效后，依约向被告交付了租赁物，被告接手涉案机动车停车场地开始经营后，仅向原告支付了40万元人民币租金，就恶意以各种方式拒绝履行合同义务。至今被告既不支付2018年尚拖欠原告租金尾款10万元，也不依约向原告支付2019年涉案停车场地租金。原告向被告主张合同权利，反受恶意相对。更为恶劣的是，被告为撇开原告的监管，逃避履行合同义务，有意利用与本合同无关的公司或人员经营停车场，原告依约对停车场进行监管时，被实际经营者告知涉案停车场与原告无关，不接受原告的监督管理。2019年4月，为达到隔离原告对涉案停车场的管控，被告又以其关联公司（云南木融海物业管理服务有限公司）之名，将涉案停车场直接转包给了第三人陆世威。被告的行为严重违反诚实信用原则，其行为己经构成根本性违约，且对原告的合法权益造成了严重损害。被告答辩称：原告的陈述不真实，原、被告之间的合同为长期合同，临时停车场每年备案一次，在履行合同中，被告得知业主与原告存在纠纷，为避免不必要的风险，被告口头与原告说要退出场地，但原告没有办理手续，原告没有尽到出租人的义务，双方的合同已经于2019年1月31日终止，原告推诿不接收场地，被告于2019年2月1日起已经没有实际占用场地，对于2018年3月至2019年1月31日的场地管理费5000元无异议，但对于2019年1月31日以后的场地管理费不认可，原告现在已经将场地租给案外人，场地已经被案外人占有使用，原告主张租金及损失系重复计算，依法无据。针对本案，原告向本院提交以下证据：1、营业执照副本、法定代表人身份证明、身份证、企业信用信息公示报告，欲证实原、被告主体资格；2、原告与昆明航润汽车租赁有限公司签订的官渡区长水航城小区外围停车位租赁合同、原告与云南茂锋装饰工程有限公司长水航城停车场办公室装修工程《施工合同》、工程结算表及原告付款凭证，欲证实昆明航润汽车租赁有限公司将官渡区长水航城小区外围停车位租赁给原告的事实，原告为管理经营官渡区长水航城小区外围停业位进行有关办公室装修施工的事实；3、原告与被告签订《机动车车场租赁服务合同》（附件：《机动车车场考核办法》）、收付款委托证明、被告的法定代表人孟金平向原告指定的收款人支付官渡区长水航城小区外围停车场租金记录，欲证实被告向原告租赁官渡区长水航城小区外围停车位并支付了40万元租金的事实；4、云南木融海物业管理服务有限公司与陆世威的《承包合同》、云南木融海物业管理服务有限公司国家企业信用信息公示系统企业信用信息公示报告，欲证实被告向原告租赁到官渡区长水航城小区外围停车位后利用其关联公司将该停车位转租给陆世威经营的事实；5、官渡区长水航城小区外围停车位现场与被告工作人员及相关管理人员的通话录音、手机拍摄视频（光盘），欲证实被告至今仍在收费经营官渡区长水航城小区外围停车位的事实。经质证，被告对证据1、3的三性无异议，对证据2、4、5认为无法核实真实性，与本案无关。本院对证据1、2、3、5的真实性予以确认，对证据4与本案的关联性予以确认。针对本案，被告向本院提交以下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明、身份证，欲证实被告的工商的登记情况；2、原、被告所签合同，欲证实双方所签合同；3、云南省道路运输相关业务经营备案证，证号滇官渡字5301111010554号，欲证实案涉车位（长水航城3、70、75、77、78、79、80、81、85、86、10号道路临时停车场）在2018年12月8日至2019年12月8日的经营权由昆明航润汽车租赁有限公司享有；4、长水航城闲置车位、外围停车位转租经营管理协议，欲证实案涉车位自2019年2月1日起，由其备案经营者授权云南木融海物业管理服务有限公司实际经营；5、证人赵某出庭证言，欲证实原、被告双方合同签订过程，履行中被告撤出的相关情况。经质证，原告对证据1、2、3的三性无异议，对证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，对证据5的三性有异议。本院对证据1、2、3的真实性予以确认，对证据4与本案的关联性予以确认，对证据5不能证实被告向原告移交了停车场。经本院审理查明并确认如下法律事实：2018年1月15日，昆明航润汽车租赁有限公司（作为甲方）与原告（作为乙方）签订《机动车车场管理服务合同》，合同约定：乙方承租甲方提供的机动车车场，对该场地进行机动车停车保管服务，机动车车场地理位置及服务管理区域位于昆明市官渡区长水航城小区外围停车位，合同有效期自2018年3月1日起至规划道路移交政府止，年租金为20万元，第二年租金在原租金基础上每年递增10%，递增至第五年截止，租金一年一交，乙方在辖区内所开展的工作，须在甲方统一部署和指导下进行。2018年1月15日，原告（作为甲方）与被告（作为乙方）签订了《机动车车场租赁服务合同》，合同约定：乙方承租甲方提供的机动车车场，在该场地以乙方的名义进行机动车停车保管服务，机动车车场地理位置及服务管理区域位于官渡区长水航城小区外围停车位，合同有效期自2018年3月1日起至规划道路移交政府止，乙方须向甲方每年支付场地租金50万元，第二年租金在原租金基础上每年递增10%，递增至第五年截止，五年以后的租金根据市场另议，租金实行一年一付，乙方须向甲方缴纳管理费用，管理费为每年5000元，于合同签订当日缴纳首年费用，乙方须向甲方一次性缴纳履约保证金5万元于合同签订当日缴纳，甲方有权对乙方日常管理工作进行监督、检查，甲、乙双方须解除合同时，乙方应配合好撤场工作，完成车场工作交接，不影响该车场的正常管理。合同签订后，被告向原告支付了第一年的租金40万元。被告陈述因收费标准、实际车位比承诺车位少等原因，被告不再继续履行《机动车车场租赁服务合同》，于2019年1月31日撤出了场地，但并未与原告进行移交，因原告并未接收场地，故就直接移交给昆明航润汽车租赁有限公司，后昆明航润汽车租赁有限公司与云南木融海物业管理服务有限公司又签订了《长水航城闲置车位、外围停车位转租经营管理协议》，现在场地已经由云南木融海物业管理服务有限公司进行经营管理。现小区规划道路未移交给政府，原告也未收到昆明航润汽车租赁有限公司要求解除签订的《机动车车场管理服务合同》的通知。原告现以被告拖欠场地费为由诉至本院。本院归纳本案的焦点：1、是否应当解除《机动车车场租赁服务合同》并返还昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地？2、被告是否应当向原告支付租金、违约金及租金损失？本院认为：针对焦点1，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，通过庭审查明的事实，被告已经以其实际行动表示不再继续履行合同，也未继续向原告支付租金，故本院确认双方于2018年1月15日签订的《机动车车场租赁服务合同》解除，对于原告主张的要求被告返还附属设施设备的请求，原告对于是否有附属设施设备及附属设施设备使用的地点并未进行举证，故本院对原告主张的返还附属设施设备的请求不予支持；审理中，经本院通知昆明航润汽车租赁有限公司到本院进行询问，昆明航润汽车租赁有限公司明确已将包括昆明市官渡区长水航城小区外围停车位在内的停车位于2018年12月26日出租并移交给云南木融海物业管理服务有限公司，本案诉争的停车位目前由案外人进行经营使用，故诉争的昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地在本案中不再具备移交的客观条件，本院对原告主张的要求被告交还昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地的诉讼请求不予支持；针对焦点2，根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告与被告所签订的《机动车车场租赁服务合同》系双方当事人的真实意思表示，各方应当按照诚实信用原则来履行，在合同履行期内，被告自行要求解除合同，并未依法通知原告，同时也未与原告办理车场的移交手续，被告要求解除合同并不符合合同约定的解除条件，且被告第一年的租金也未支付完毕，具有违约行为，但基于在原告与被告的合同履行过程中，出现了昆明航润汽车租赁有限公司于2018年12月26日又将包括昆明市官渡区长水航城小区外围停车场地在内的停车位出租并移交给云南木融海物业管理服务有限公司经营的客观情形，也造成了原、被告之间合同的履行不能，故对于原告的租金损失本院支持至2018年12月25日止，对于原告与昆明航润汽车租赁有限公司之间的合同，原告应进行主张，本案不作处理，因此，被告应当向原告支付自2018年1月1日起至2018年12月25日止剩余的租金100000元；同时根据被告的违约情形，被告应当向原告支付违约金，但原告主张的每天300元的标准过高，本院进行酌情将违约金调整为年租金的10%，故被告应当向原告支付违约金50000元；对于原告的租金损失主张，本院已经支持了违约金，该项诉请无法律依据，本院不予支持；对于场地经营管理费，根据查明的事实，本院支持被告应当向原告支付2018年的经营管理费5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告云南常青车辆管理服务有限公司与被告云南源柏物业管理有限公司于2018年1月15日签订的《机动车车场租赁服务合同》；二、由被告云南源柏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南常青车辆管理服务有限公司支付自2018年1月1日起至2018年12月25日的租金100000元；三、由被告云南源柏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南常青车辆管理服务有限公司支付违约金50000元；四、由被告云南源柏物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告云南常青车辆管理服务有限公司支付2018年的经营管理费5000元；五、驳回原告云南常青车辆管理服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9429元，由原告云南常青车辆管理服务有限公司承担429元，由被告云南源柏物业管理有限公司承担9000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  付宜禾人民陪审员  黄 文人民陪审员  曹跃芝二〇一九年十二月二十五日书 记 员  杨玉池