广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂01民终10159号 上诉人（原审被告）：广西荣和置业开发有限责任公司。 法定代表人：郑立文，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李康，广西广合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张亚军，广西广合律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：覃丽名，女，1977年8月25日出生，壮族。 原审被告：广西荣和企业集团有限责任公司，住所地：南宁市青秀区民族大道**荣和山水美地**团办公楼，统一社会信用代码：914500007114277807。 法定代表人：李斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄洪彬，广西广合律师事务所律师。 原审被告：南宁市明秀经济发展有限公司，住，住所地：南宁市明秀东路**荣和山水绿城商业中心**一社会信用代码：9145010071880266XG。 法定代表人：曾建荣，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：莫滨华，广西广合律师事务所律师。 上诉人覃丽名因与上诉人广西荣和置业开发有限责任公司（以下简称荣和置业公司）、被上诉人广西荣和企业集团有限责任公司（以下简称荣和集团公司）、原审被告南宁市明秀经济发展有限公司(以下简称明秀发展公司)商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初809号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 荣和置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回覃丽名的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由覃丽名承担。事实及理由：一、一审判决荣和置业公司为覃丽名办理并交付涉案房产所有权证书给覃丽名错误，覃丽名才是办理涉案房屋产权证书的义务主体。荣和置业公司已经按照合同约定将办理涉案房屋产权登记的相关资料报送不动产管理部门，一审判决要求荣和置业公司履行办证和交付义务违反法律规定，应予撤销。二、覃丽名自身原因导致迟延办证，荣和置业公司不应向覃丽名支付逾期办证违约金。对漏空、飘窗、阳台、花池等部位进行改造是涉案房屋无法按照约定期限办理产权证书的主要原因，荣和置业公司已因涉案房屋的改造行为被相关部门罚款，覃丽名作为改造成果的实际享有者，应承担相应法律责任，一审判决荣和置业公司向覃丽名支付违约金显失公平。三、荣和置业公司已积极履行协助办证义务，不存在延迟办证的情形。本案是因政府行为导致的办证延迟，并非荣和置业公司自身原因导致逾期办证，也不存在消极办证的情形，不应承担逾期办证的违约责任。四、一审判决计算的逾期办证违约金期间以及计算标准均有误。房屋产权登记是不动产登记部门的具体行政行为，荣和置业公司无法掌握进度，若二审法院认定荣和置业公司确有必要支付逾期办证违约金，计算期间应从荣和置业公司取得《商品房现售备案证明》之日起计算至荣和置业公司向不动产管理部门递交登记资料之日止。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》第十七条第四款第（3）点约定了逾期办证情形下买受人的救济途径，即解除合同并按银行同期存款活期利率赔偿损失。一审庭审时，荣和置业公司也明确同意按上述合同约定的方式进行处理，但业主方选择继续履行合同并非选择合同约定的救济方式。由于逾期办证没有对其居住、上学等实际利益造成损害，其不但是改造行为的实际受益者，也已经享受到房价上涨的红利，故如二审法院认定荣和置业公司确实支付逾期办证违约金，也应当按中国人民银行同期存款利率计算。 覃丽名辩称，造成房屋逾期办证的主体是荣和置业公司，根据荣和置业公司所提供行政处罚决定书和行政复议调解书，违法建设的主体和处罚的主体均是荣和置业公司，并非全体业主。荣和置业公司主张造成违约的原因是业主违法装修和改造，但经复议机关到现场调查核实后，并未支持荣和置业公司的该主张，故充分说明本案的违法改造的主体是荣和置业公司，因此荣和置业公司的上诉没有事实和法律依据，应当驳回其上诉请求。 荣和集团公司述称，同意荣和置业公司的上诉意见。 明秀发展公司述称，同意荣和置业公司的上诉意见。 覃丽名向一审法院起诉请求：1.荣和置业公司在判决生效后30日内为覃丽名申请涉案房产所有权登记，并将以覃丽名为产权人的房产所有权证书交付给覃丽名；2.荣和置业公司向覃丽名支付荣和山水绿城B2组团13号楼B单元1106号房逾期办证违约金58152.67元（以597050元为基数，按每日万分之一的标准计算，自2014年12月31日起暂计至2017年8月31日止的违约金为58152.67元，往后计至荣和置业公司将以覃丽名为产权人的房产所有权证书交付给覃丽名之日止）;3.荣和集团公司、明秀发展公司在荣和置业公司不足以清偿覃丽名的债务时，在其认缴出资范围内对第二项诉讼请求债务承担连带责任；4.本案诉讼费用由荣和置业公司、荣和集团公司、明秀发展公司共同承担。 一审法院判决：一、荣和置业公司于本案判决生效后六十日内为覃丽名办理位于南宁市兴宁区明秀东路88号荣和山水绿城B2组团13号楼B单元1106号房产的所有权证书，并将以覃丽名为所有权人的所有权证书交付给覃丽名；二、荣和置业公司于本案判决生效后十日内向覃丽名支付逾期办证违约金（违约金计算：以购房款597050元为基数，按每日万分之一的标准计算，从2018年6月24日起计至荣和置业公司向覃丽名交付前述房产的所有权证书之日止）；三、驳回覃丽名的其他诉讼请求。案件受理费1440元，财产保全费676元，由荣和置业公司负担。 本院二审期间，荣和置业公司围绕上诉请求提交了《城镇污水排入排水管网许可证》以及《商品房现售备案证明》作为证据。本院组织当事人进行了质证。经查，一审查明的各项事实属实，本院予以确认。 本院另查明，覃丽名已于2019年6月6日实际领取涉案房屋的所有权证书。 本院认为：覃丽名与荣和置业公司签订的案涉《南宁市商品房买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应依约履行。 关于荣和置业公司是否存在逾期办证的行为。首先，荣和置业公司上诉提出因覃丽名向其出具《委托书》、《承诺书》，明确改造的成果归业主享受，因此因改造影响办证的责任应由业主自行承担。根据上述《委托书》及《承诺书》，业主对于改造的后果属明知，因此业主应承担因改造造成办证延误相应后果，但在解决改造问题后，荣和置业公司也应及时地为业主办理相应的所有权证书。本案《行政复议调解书》已最终确定不符合规划许可证建设部分的行政处罚，在《行政复议调解书》确定的行政处罚履行期限届满后，荣和置业公司未能为业主办理房屋产权证书，应承担逾期办证的违约责任。其次，荣和置业公司在二审庭审时主张因政府原因导致案涉小区未能按时取得《城镇污水排入排水管网许可证》，由此未能及时取得现售备案证明造成逾期办证，并非荣和置业公司的责任。但荣和置业公司未能举证证明办理商品房现售备案证明的前提条件为取得《城镇污水排入排水管网许可证》，故本院对荣和置业公司该项抗辩理由不予采信。 关于逾期办证违约金的计算数额问题。首先，覃丽名与荣和置业公司在《南宁市商品房买卖合同》第十七条第4点对荣和置业公司逾期办证的违约责任有明确约定，即“因出卖人过错，导致本条约定的上述手续延迟办理的，双方同意按下列第（3）项处理”，虽然该第（3）项条款表述为“赔偿损失”，但根据双方的当事人订立合同时的本意以及违约金的损失填补功能，上述条款应认定为违约条款，故荣和置业公司主张依照合同该条款约定按中国人民银行同期活期存款利率的标准计算违约金，符合合同约定，本院予以支持。一审法院参照适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定确定违约金标准有误，本院予以纠正。另外，荣和置业公司主张上述起算日期应当以案涉房屋所在小区取得《商品房现售备案证明》之日起计算，如前所述，在解决改造问题后，荣和置业公司应及时地为业主办理相应的房屋产权证书，荣和置业公司未能提供证据证明《行政复议调解书》确定的处罚履行期限届满至取得《商品房现售备案证明》的该段期间存在免责事由，故一审判决按照《行政复议调解书》确定的处罚履行期限届满后次日作为荣和置业公司向覃丽名支付逾期办证违约金的起算时间，合理合法，应当维持。在本案二审审理过程中，覃丽名已经领取案涉房屋的产权证书，故覃丽名诉请的荣和置业公司为其申请涉案房产所有权登记及交付房产所有权证书已实现，本院对一审判决第一项予以撤销。同时，逾期办证违约金截止时间计至覃丽名实际领取房产所有权证书之日止。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项及第二项规定，判决如下： 一、撤销南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初809号民事判决第一项、第三项； 二、变更南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初809号民事判决第二项为：广西荣和置业开发有限责任公司于本案判决生效后十日内向覃丽名支付逾期办理产权证书违约金（违约金计算为：以购房款597050元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率的标准，从2018年6月24日起计算至2019年6月6日止）。 三、驳回覃丽名的其他诉讼请求。 一审案件受理费1440元，财产保全费676元，合计2116元，广西荣和置业开发有限责任公司、覃丽名各负担1058元；二审案件受理费1440元（广西荣和置业开发有限责任公司已预交），由广西荣和置业开发有限责任公司、覃丽名各负担720元。 上述义务，义务人应于本案生效判决确定的履行期限内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行上述义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 林 敏 审判员 刘 萌 审判员 韦 婷 二〇一九年十二月十八日 书记员 樊洢含