山东省临沂市河东区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁1312民初4566号 原告：隋树文，男，1977年9月24日生，汉族，居民，住临沂市河**。 委托诉讼代理人：郑福海，山东福海律师事务所律师。 被告：刘秀春，男，1978年9月11日生，汉族，居民，住山东省莒南县。 被告：赵雷英，女，1982年1月10日生，汉族，居民，住山东省莒南县。 被告：张兰聪，男，1989年9月1日生，汉族，居民，住山东省莒南县。 被告：杜晓雲，女，1990年3月10日生，汉族，居民，住山东省莒南县。 四被告共同委托诉讼代理人：彭庆青，山东启蒙律师事务所律师。 原告隋树文与被告刘秀春、赵雷英、张兰聪、杜晓雲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隋树文及其委托诉讼代理人郑福海，被告刘秀春、赵雷英、张兰聪、杜晓雲共同委托诉讼代理人彭庆青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隋树文向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原、被告签订《房屋买卖合同》有效，被告继续履行合同，并依照双方签订的《房屋买卖合同》约定办理房产过户手续；2、诉讼过程中，原告增加诉讼请求，要求判决四被告签订的房屋买卖合同无效；判决被告张兰聪、杜晓雲协助办理房产过户。3、诉讼费及其他费用由被告承担。其所依据的事实与理由：原、被告于2017年3月24日签订《房屋买卖合同》，依照合同约定，原告先行支付部分房款，剩余房款在2018年6月甲乙双方房产过户时支付，原告将全部房款支付后，被告配合原告办理房产过户。原告按照合同约定和被告的要求，按时支付全部房款。被告在收到原告全部房款后，提出无理的要求，并拒绝配合原告办理房产过户手续。后得知被告刘秀春、赵雷英在收到法院开庭传票后于2019年9月18日与张兰聪、杜晓雲恶意串通签订房屋买卖合同，并已办理完房产过户手续。为此，原告诉至法院。 刘秀春、赵雷英共同辩称，我们确于2017年3月份、4月份分别与原告就涉案房产签订买卖意向，原告于2017年5月份入住，且根据2017年4月份的合同约定也收到了原告给付的首批款项14万元，含定金5万，双方约定在2018年6月份房产证届满2年之时，原告通过银行贷款方式支付余款，其后在2018年6月份之前我们多次与原告一起到金融机构协商办理涉案房产的分期贷款，但因原告债务负债比例过高，不符合银行放贷条件，故迟迟未予审批，对于剩余房款我们经催要原告一直未付，截至2019年3月份，我们在原告迟迟不予支付房款情况下微信通知原告解除双方签订的买卖合同，并根据合同约定向原告主张合同权益，其后原告虽支付了60万元，但对于违约金等拒绝支付，并在2019年8月份直接起诉，因此前我们从事工程施工，在施工过程中从张兰聪处借款60万元，并约定月利率2分，该款迟迟未还，在张兰聪多次催逼下，2019年9月份我们将涉案房产抵债过户给张兰聪、杜晓雲夫妇，对于涉案合同依法应认定为有效成立但已于2019年3月份解除，双方之间的权利义务应按合同约定进行评价，原告之诉求显然不具有可执行性。 张兰聪、杜晓雲辩称，原告起诉我们无事实及法律依据，我们根据与刘秀春、赵雷英的抵债约定，将涉案房产过户至我们名下，没有任何过错，系正常的市场交易，并无原告所述的恶意串通等之说，现涉案房产物权已归我们所有，且我们已另行处分，故原告对于我们的起诉请求无事实和法律依据，请求法庭依法公正判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据：原告隋树文的身份证、被告刘秀春、赵雷英的身份证、银行电子转账凭证、微信聊天截图、房屋交费单据、房屋买卖合同、涉案房屋目前市场价截图及案件相关事实，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月24日，刘秀春（甲方）与隋树文（乙方）签订房屋买卖合同，合同约定：刘秀春将其坐落在河东区锦绣外滩（塞纳荣府）小区19号楼2单元16楼01户房产卖给隋树文，房屋建筑面积142.51㎡（以房产证登记面积为准），配房面积15.89㎡。总房款为人民币（大写）柒拾贰万捌仟元整（¥72.8万）。隋树文于签署《房屋买卖合同》当日支付房款人民币(大写)柒万捌仟元整(￥78000.)，加上在2017年3月24日签署的协议定金人民币伍万元整(￥50000.)，共计定金人民币壹拾贰万捌仟元整(￥128000.)。剩余房款将于过户之日(2018年6月份)支付甲方，银行贷款将自动打到刘秀春的指定银行账户中。甲方在本合同解除之日前将该房产另行出售给第三方的，甲方应当向乙方双倍返还定金。并赔偿乙方一切经济损失。甲乙双方同意按揭贷款。甲乙双方同意选择房产证期满两年再过户，甲乙双方于签署《房屋买卖合同》后，等房产证期满两年后30日内办理过户手续(以房产证日期为准)；甲乙双方约定因房产证满两年再过户还需一年零两个月，甲方还有部分房贷未还，在本房产过户之前所产生的利息由乙方负担壹万贰仟元整此款项于合同签订当日一次性打入甲方账户。乙方2017年3月24日已付给甲方定金(50000，00)大写：伍万元整。乙方2017年4月9日再付给甲方90000，00（包括一年每月还款利息12000，00元整)。甲方应当于收到上述房款共计壹拾肆万元整(￥140000)后10日内将该房产交付于乙方，交房时甲乙双方应同时在场，如果甲方未按合同约定的期限将该房产交付于乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房产转让总价款为基数按日万分之三向乙方支付违约金，合同继续履行。任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，须按定金罚则处理：给付定金的一方不履行本合同约定义务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行本合同约定义务的，应双倍返还定金。合同签订后，原告按约定于2017年3月25日支付5万元，同年4月9日交付9万元，后被告将房屋交付给原告，2019年3月25日，被告刘秀春向原告隋树文微信通知要求收到通知书2日内支付剩余房款。2019年3月27日，原告向被告支付房款60万元。2017年5月，被告将房屋交付给原告，原告入住涉案房屋至今。 2019年9月18日，被告刘秀春、赵雷英（甲方）与被告张兰聪、杜晓雲（乙方）签订房屋买卖合同并办理了产权过户，合同约定：乙方同意购买甲方位于临沂市河东区的房产，总建筑面积为158.33平方米，(详见第000474085、00474086号不动产权属证书)，该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转移。交易价格：上述房产为人民币72.8万元整。付款时间与方式：甲乙双方同意以银行按揭方式付款或公积金贷款，并依双方约定在2019年4月10日买受人向出卖人支付定金(交付首付款)人民币￥200000元(大写元整)，剩余房款人民币元(大写元整)，申请银行按揭贷款或公积金贷款，并于30日付给甲方。届时上述房产无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用，无欠账：如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、网费、有线电视费等。甲乙双方同意以一次性付款方式付款的，依双方约定于2019年5月10日产权登记完毕付给甲方。房屋交付：甲方应于收到乙方全部房款之日起30日内将交易的房产交付给乙方。违约责任：任何一方超过合同约定的期限交付房屋，按总房款价格每日万分之三向对方承担违约责任，并继续履行本合同。甲乙双方合同签订后，若乙方中途违约，应书面通知甲方，甲方应在7日内将乙方的己付款不记利息返还给乙方，但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约，应书面通知乙方，并自违约之日起10日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方，双方合同解除。 庭审前，本院依法向被告张兰聪作调查，张兰聪称刘秀春与其为同村，刘秀春曾向其借款60万元因还不上就用该房抵债，房子抵多少钱没明确，当时就先抵60万元。 本院认为，本案争议的焦点为：刘秀春与隋树文签订房屋买卖合同及四被告签订的房屋买卖合同的效力问题。关于2017年3月24日，隋树文与刘秀春签订的房屋买卖合同，虽然涉案房屋原始产权人为被告刘秀春、赵雷英，而隋树文与刘秀春所签订的房屋买卖合同仅为刘秀春一人，但因双方约定产权登记满两年后办理过户，房屋预售合同登记业主为刘秀春，且合同签订及房产交付后赵雷英并未提出异议，同时以刘秀春的家庭地位对外行使权利符合公序良俗，故刘秀春与隋树文所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应按合同约定履行合同义务。关于四被告所签订的房屋买卖合同，根据合同载明的订立时间为2019年9月18日，与其合同内容所约定的2019年4月10日张兰聪、杜晓雲向刘秀春、赵雷英支付定金20万元、后期付款及产权办理时间前后矛盾，即使存在双方先交易后签订合同的情况，但根据双方所约定的支付定金20万元的时间“2019年4月10日”，因该时间在原告向被告刘秀春最后支付60万房款的2019年3月27日之后，且四被告均未提供证据证明房款支付的情况，故可以认定四被告买卖涉案房产的行为系恶意串通；同时本案立案时间为2019年8月15日，立案后，本院依法向被告刘秀春送达开庭传票等相关文书，被告刘秀春在收到开庭传票后，又与被告张兰聪、杜晓雲签订房屋买卖合同且办理产权过户登记的行为仍然存在恶意串通的故意，故四被告对涉案房屋所签订的买卖合同为无效合同。 综上所述，法律保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序。根据四被告的涉案行为出现在房地产价格快速上涨时期，且被告刘秀春已全额收取原告购房款后，同时原告已实际占有涉案房屋近两年的实际情况，综合评判本案案情，本院认定原告与被告刘秀春签订的房屋买卖合同为有效合同，四被告签订的房屋买卖合同为无效合同。从而认定虽然涉案房屋现在登记在被告张兰聪、杜晓雲名下，但恶意办理登记的买受人的权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人即原告，因依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，故原告要求确认其与被告刘秀春签订的房屋买卖合同有效、四被告所签订的房屋买卖合同无效、被告刘秀春继续履行合同、并依照双方约定办理房产过户手续及被告张兰聪、杜晓雲协助办理房产过户给原告的诉讼请求，本院予以支持。被告刘秀春、赵雷英所辩其与原告所签订的涉案合同依法应认定为有效成立但已于2019年3月份解除，双方之间的权利义务应按合同约定进行评价，原告之诉求显然不具有可执行性的主张，本院不予支持；被告张兰聪、杜晓雲所辩原告的起诉无事实及法律依据，其根据与刘秀春、赵雷英的抵债约定，将涉案房产过户，没有任何过错，系正常的市场交易，并无原告所述的恶意串通等之说，现涉案房产物权已归其所有，且其已另行处分的主张不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条（二）项、第五十九条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下： 被告刘秀春、赵雷英、张兰聪、杜晓雲于本判决生效后三十日内共同协助原告隋树文将涉案房屋（塞纳荣府小区19号楼2单元16楼01户）产权变更登记。 案件受理费11200元，由被告刘秀春、赵雷英、张兰聪、杜晓雲平均负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向本院预交上诉案件受理费11200元（开户行：建设银行河东支行户名：临沂市河东区人民法院账号：3700××××2181）。在上诉期满的次日起七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  刘兴文 审 判 员  沈华芳 人民陪审员  王庆玲 二〇一九年十二月二十七日 书 记 员  姚宗芬