广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0312民初2816号 原告：桂林市某某有限公司，住所地：桂林市，统一社会信用代码：xxxxxx。 法定代表人：石某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张某某，桂林市某某有限公司法务。 被告：曾某，女，汉族，1978年2月9日生，住新疆乌鲁木齐市天某区。 原告桂林市某某有限公司（以下简称原告某公司）与被告曾某物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年12日18日公开开庭进行了审理。原告桂林市某某有限公司的委托诉讼代理人张某某到庭参加诉讼。被告曾某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告某公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即向原告支付某小区某路X号别墅物业费18275元，违约金5482.5元，合计23757.5元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告系某小区某路**别墅所有权人，别墅面积273.18m2。2014年12月27日，原告与某小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为某小区提供物业管理服务，合同期限自2015年1月1日起。合同签订后，原告积极履行合同约定内容，依法依约对某小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。被告自2016年6月27日起未交纳物业费，截至2018年12月31日被告己拖欠某小区某路X号别墅物业费18275元。按照《物业服务合同》第二十条“如业主或物业使用人未能按本合同的约定按时支付各项费用，则乙方除向业主或物业使用人收取所欠费用外，乙方还有权自逾期之日起按所欠费用总额每日向业主或物业使用人收取千分之三的违约金”的约定，经酌情考虑，原告愿意将违约金按照被告欠费金额的30%计算，由此，被告拖欠物业费产生的违约金为5482.5元，以上费用合计23757.5元。经原告多次催缴，被告仍拒绝交纳物业费。综上所述，为维护原告的合法权益，现原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，诉至贵院，望贵院判如所求。 被告曾某未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。 原告某公司对其陈述事实提供的证据有：证据一、物业服务合同。证明：1.证明某小区业主委员会选聘原告为某小区提供物业管理服务，合同期限自2015年1月1日起；2.约定了原告物业费的收取标准为：2.3元/月•m2；3.约定了逾期交纳物业费产生的违约金计算标准：按每日千分之三计；证据二、房屋验收交接单、某业主入伙会签单。证明：证明被告于2010年1月13日验收某X号房屋；证据三、住户成员情况登记表。证明：被告的基本情况；证据四、公告。证明：证明原告收取物业费按2.3元/月•m2经过小区一半以上业主的同意并在小区内进行公示；证据五、欠费明细表。证明：被告的欠费情况；证据六、催费照片。证明：证明原告以张贴函件的形式向被告催收物业费；证据七、邮寄挂号信及运单查询。证明：原告向被告书面催收物业费。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩、举证并向对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告曾某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。原告某公司提交的证据，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条的规定，故本院对原告某公司陈述的案件事实予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月27日，原告某公司（为乙方）与某小区业主委员会（为甲方）签订了《物业服务合同》一份，该合同约定：合同期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；物业费由业主按其拥有的专有部分建筑面积预先交纳，具体标准为2.3元/月/m2，已交付但未使用的空置物业的物业服务费标准同以上标准由业主承担，以上收费标准费不含业主或非业主使用人的市环卫处收缴的垃圾费、装修应交费用（见附件三）、物业共用部分和共用设施设备的有偿使用费、物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新及改造费用、物业共用部位、共用设施设备及公众责任的保险费用；物业服务费每年收取一次，业主/住户应在每年的1月20日前交纳，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任，业主与物业使用人约定由非业主使用人交纳物业费的，从其约定，业主承担连带交纳责任，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因其他原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由开发商依据第九条的标准按时全额支付；如业主或物业使用人未能按合同约定按时支付各项费用，则乙方除向业主或物业使用人收取所欠费用外，乙方还有权自逾期之日起按照所欠费用总额每日向业主或物业使用人收取千分之三的违约金，甲方有义务协助乙方向欠费业主追缴所欠费用；备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。2015年3月19日起，原告某公司在某小区所属某社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主的意见，对是否同意：1、聘请某公司为本小区物业服务企业，2、物业费标准为2.3元/月/m2进行了投票表决，并获得物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。2015年7月16日，X某社区居民委员会向某小区全体业主发出《公告》，对上述投票表决结果进行了公示，同时《公告》加盖了某小区业主委员会的公章。 同时查明，某小区在物业主管部门和X某社区居民委员会的组织和指导下成立了首届业主委员会，并于2013年8月12日到临桂县住房和城乡建设局备案。2015年1月26日，某小区业主委员会全体委员向某小区业主提出辞职并发出《辞职声明》，但未召开业主大会或业主大会临时会议讨论决定是否终止全体委员的资格及选举产生新的业主委员会，亦未书面报告备案部门。 再查明，某小区为别墅小区。被告方房屋为某X号别墅。2019年4月25日，原告在被告涉案房屋处张贴催费《律师函》；并于2019年5月7日向被告方邮寄了关于催收物业管理服务费用的《起诉通知书》，该邮件于2019年5月8日签收。被告曾于2018年1月17日交费5579.7元、2018年1月17日交费4344.78元、2018年12月10日交费3308.16元。原告主张按建筑面积273.18㎡计算物业费，经核算，按物业费2.3元/㎡·月的标准计算，被告方尚欠原告从2015年10月21日至12月31日物业费813元，2017年1月6日至12月31日物业费7427.06元，2018年1月1日至12月31日物业费7540元，被告欠物业费共计15780元。 本院认为，某小区在物业主管部门和某社区居民委员会的组织和指导下成立了首届业主委员会，并于2013年8月12日到临桂县住房和城乡建设局备案。2014年12月27日，原告某公司与某小区业主委员会签订了《物业服务合同》一份，该合同约定了合同期限为三年，自2015年1月1日至2017年12月31日止；物业费由业主按其拥有的专有部分建筑面积预先交纳，具体标准为2.3元/月/㎡；物业费每年收取一次，业主/住户应在每年的1月20日前交纳，如未按期缴交，从逾期之日起，业主/住户应承担违约责任等。同时备注：此合同需按照2013年1月1日起颁行实施的《广西壮族自治区物业管理条例》第十三条之规定：（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。依法成立的某小区业主委员会与被上诉人某公司签订的《物业服务合同》，未违反法律规定，亦没有证据证实和通过违反当事人真实意思表示或者是在不平等的基础上签订的，故该合同依法成立。同时该合同约定了生效条件：即（三）选聘和解聘物业服务企业，（六）确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意方可生效。在某小区业主委员会全体委员向某小区业主提出辞职并发出《辞职声明》后，2015年3月19日起，原告某公司在某小区所属X某社区居民委员会的组织和指导下，通过书面形式征求业主的意见，对物业服务合同主要内容投票表决，并获得物业管理区域内专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意通过。同年7月16日，某社区居民委员会向某小区全体业主发出《公告》，对上述投票表决结果进行了公示，被告提出公示的票数与实际票数不一致，但投票结果依然符合“专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数”同意的条件，因此，不影响该《公告》的效力。参照《物业管理条例》第十一条第（四）项“选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定”、第十二条第一款“业主大会会议可以采用集团讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但是，应当有物业管理半数的业主参加”，及2010年1月1日起施行的中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员指导规则》第五十八条“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”的规定，X某社区居民委员会在某小区因客观原因未能选举出新一届业主委员会之前，代行业主委员会的职责，指导组织原告某公司通过书面形式对选聘物业公司以及物业费征求业主意见，并在达到法定人数同意的情况下公告投票结果及内容，符合法律规定，因此，《物业服务合同》依法于2015年8月生效。该份《物业服务合同》对某小区业主均具有约束力，本案被告方亦应按照该合同的约定履行相应的义务。经查明，本案中，被告方已经交纳前期物业费至2016年6月26日，之后的物业费被告方未足额交纳。原告已通过上门张贴、邮寄等方式向被告方催收物业服务费，履行了其法定义务，经查，按物业费2.3元/㎡·月的标准计算，被告方尚欠原告从2015年10月21日至12月31日物业费813元，2017年1月6日至12月31日物业费7427.06元，2018年1月1日至12月31日物业费7540元，被告欠物业费共计15780元。因此，本院确认截止至2018年12月31日，被告尚欠原告的物业费为15780元，应由被告支付给原告。对于原告要求被告支付违约金按所欠物业管理费的30%计算的诉请，《物业服务合同》中约定业主逾期交费的，“从逾期之日起按所欠费用总额每日向业主或物业使用人收取千分之三的违约金”，原告认为该约定过高，主动调整为按总欠缴费用的30%计算违约金，经核算，应为4734元，超出部分本院不予予以支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院》第一条、第六条、《物业管理条例》第七条第五项、第十一条、第十二条之规定，判决如下： 一、被告曾某支付物业费15780元及违约金4734元，共计20514元给原告桂林市某某有限公司； 二、驳回原告桂林市某某有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费394元，公告费560元，共计954元，由被告曾某负担。 上述义务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费394元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  卢 晨 人民陪审员  骆玲瑛 人民陪审员  秦玉琼 二〇一九年十二月二十五日 书 记 员  王丽芳