苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0506民初6035号原告：苏州新星彩砖厂，住所地苏州市吴中区甪直镇车坊长巨村。投资人：潘建刚，男，1971年9月16日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：朱冰清，江苏大名大律师事务所律师。被告：朱凤海，男，1967年2月15日生，汉族，住苏州市。委托诉讼代理人：孔祥宇，江苏名仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶婧，江苏名仁律师事务所实习律师。原告苏州新星彩砖厂与被告朱凤海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月4日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理，后组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的投资人潘建刚及其委托诉讼代理人朱冰清，被告及其委托诉讼代理人孔祥宇、陶婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州新星彩砖厂向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原、被告的租赁合同于2019年5月29日解除;2、请求法院判令被告立即将吴中区车坊镇长巨村土地及房屋腾空并交还给原告;3、请求法院判令被告支付拖欠的房租136383.56元及房屋占用费（自2019年5月30日起参照合同约定的房租计算房屋占用费，计算至实际交房之日止，其中自2014年12月1日至2018年11月30日每年的未付租金为9500元，自2018年12月1日起租金按照年190000元上浮5%计算）;4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月10日，原告与被告签订合同1份，约定：由被告承租原告所有的位于吴中区房屋用做经营；租期为3年，自2012年12月1日起至2015年11月30日，年租金为190000元，第三年租金涨5%，按实际算。合同签订后，双方按约履行合同权利义务，直至2015年11月30日合同到期，双方未续签租赁合同，被告继续使用原告的土地及房屋，也缴纳房租，双方形成不定期租赁关系。自2018年12月1日起，被告未再向原告支付房租。原告于2019年5月28日向被告发函，要求与被告解除租赁合同，并要求被告于收到函后10日内向原告支付拖欠的房租并腾空房屋交还给原告。经查，被告于2019年5月29日签收，但直至今日，被告尚未支付原告拖欠的房租也并未腾房，原告催讨无果，故诉至法院。被告朱凤海辩称，1、根据被告所做的相关调查，合同中所租赁的场地实际于2018年8月份已经无法正常使用，因此，不存在被告仍需向原告支付租金的情况；2、针对原告所称有关租金增幅5%，双方在实际履行合同过程中并未实际履行，而原告也从未提出异议，因此被告不认可原告增加的租金金额；3、被告并非违反合同约定拒不离场，因为相关场地已被封场，且原告在未与被告进行沟通协商的情况下，将本属于被告的资产与设施擅自提供给拆迁部门评估，侵犯了被告的相关财产权益；4、要求原告退还自场地查封之日至其实际所支付的租金到期日的款项及合同押金。综上，请法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，陆某某以斜塘X舟彩砖厂（乙方）的名义与苏州市吴中区车坊镇人民XX（甲方）于2002年10月23日签订国有土地使用权出让合同1份（编号：车土让2002第3X号），该合同载明：甲方出让给乙方的宗地位于，面积为10000平方米（15亩）。本合同项下的土地使用权出让年限为50年，自领取该宗地的《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。本合同项下的宗地，按照批准的总体规划是建设工业用地项目。该宗地的土地使用权出让金为每平方米108元，总额为人民币1080000元。2002年11月30日，陆某某、金某某等人以斜塘X舟彩砖厂（甲方）的名义与原告（乙方）签订转让协议1份，载明：经甲乙双方协商，甲方将2002年10月23日吴中区车坊镇人民XX出让给其位于吴中区亩工业用地转让给乙方，(详见：车土让2002第3X号出让合同及合同附图)，为便于双方自觉履行，特订立本协议：一、甲方将座落在吴中区亩工业用地转让给乙方使用，使用权年限按车土让2002第3X号出让合同的期限。二、土地转让金额每亩为150000元，总计人民币2250000元。三：付款方法：双方在签订本协议时乙方支付甲方土地转让款1930000元，余款320000元待该土地办出土地证时由乙方直接支付给吴中区车坊镇人民XX。(注：甲方该场地上有活动房数间，同时转让给乙方，活动房转让金额为70000元，该款在本协议签订时一并支付)。四、本土地如涉及动迁，直接由乙方与动迁方签订补偿协议，甲方不得干涉，赔偿款项归乙方所有。五、甲方将该土地出让给乙方后，甲方不得从事有该土地有关的事宜，否则如甲方为欺诈行为。对此，原告称其已经向陆某某、金某某支付1930000元，由于土地证未能办理，故剩余320000元由政府在应支付给其的补偿款中直接扣除。2011年3月3日，苏州市吴中区甪直镇车坊办事处、苏州市吴中区甪直镇车坊办事处长巨村村民委员会出具情况说明1份，载明：苏州新星彩砖厂(协议名称斜塘X舟彩砖厂)2002年向车坊镇XX购买土地15亩(土地位置：车坊镇长巨村吴淞江边)，预付土地购买款人民币760000元整，后由该土地涉及吴江输变电高压线影响，项目用地未能获准。2005年因政府行政区划调整，领导调换，项目用地证拖延至今未能办理出来。2012年11月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订合同1份，将上述15亩土地中的6.3亩土地出租给被告用于经营废旧金属回收，合同载明：土地面积6.3亩，租赁用途为经营铁场。租期暂定3年，第3年租金涨百分之五，按实际算。自2012年12月1日至2015年11月30日，年租金190000元。付款方式：签约时，乙方支付甲方押金伍万元（租期满退还乙方），租金分两次支付（半年一次），签约时先付50%，第二次到租期满5个月支付（收到押金、租金甲方出示收据）。水电费乙方自付，乙方应对甲方拥有的水、电、房屋设施加以保护。租金到期应按时支付，乙方如有拖欠租金及将租用土地转租他人，甲方有权终止合同。如果政府征用该地块，乙方务必无条件服从(包括租凭期内)，合同自动终止，乙方不享受任何经济赔偿，自建房不予补偿，租金按实际天数计算。租赁期内，乙方应合法经营，遵纪守法，注意安全，出现不良事故和不良行为，乙方自负，乙方如有违反合同，租金、押金不予退还。在租赁期内，破坏原始面貌，如到期不续租，则要回复原样。合同到期，乙方如需续租，同等条件，乙方有优先续签权。该合同一式二份，甲、乙双方各持一份。庭审中，原告提交的上述合同中，押金“伍万”元中的“伍万”被用笔划去。对此，原、被告确认被告未支付上述租金。上述合同签订后，被告一直按照年租金190000元的标准向原告支付租金至2018年11月30日，最后一次支付租金的时间为2018年6月。对此，原告称其当时没有看过合同，故不清楚第三年还要涨租金，故对于被告交纳的租金未提出异议。2019年5月28日，原告委托江苏大名大律师事务所向被告寄送了律师函，明确解除租赁关系，并要求被告支付拖欠房屋租金并腾退房屋。被告于2019年5月29日收到上述律师函。另查明，原告除了将涉案15亩土地中的6.3亩土地出租给被告外，还将剩余土地中的部分土地分别出租给了案外人罗某某、丁某某。又，苏州市甪直新型XXX建设发展有限公司于2018年5月就原告涉案15亩土地上的房屋及财产进行了评估。后原告（乙方）与苏州市甪直新型XXX建设发展有限公司（甲方）于2019年5月7日签订了协议书，双方就原告位于苏州市吴中区甪直镇车坊长巨村土地及房屋进行拆迁回购达成一致意见。审理中，本院于2019年10月14日至涉案土地进行现场勘查。被告承租的土地位于长巨村吴淞江沿线、苏州XX工业园对面，位于原告所使用的15亩土地中靠南侧一块。土地靠东南边有砖瓦结构的简易房4间、靠西南边有砖瓦结构的简易房3间，此外土地上还有彩钢板房屋、集装箱、金属物品等。对此，原、被告确认：上述7间砖瓦结构的简易房为原告添置，其余彩钢板房屋以及场地上的物品等均为被告添置。此外，原告出租给案外人丁某某2.36亩土地位于原告出租给被告土地的北面，两块土地相邻，原、被告及案外人丁某某均确认：在丁某某租用的土地靠东边有7间彩钢板房屋系原告添置，其中靠北面4间由丁前军使用，靠南面3间由被告在使用。以上事实，由原告提供的国有土地使用权出让合同、转让协议、情况说明、合同、律师函、快递凭证，本院调取的协议书、苏州市房屋分户评估表，本院现场勘查笔录、照片及本案庭审笔录等予以证实。庭审中，被告称其自2006年开始承租涉案厂区用于经营回收废钢的生意，经营执照上的名称为吴中区甪直XX废旧金属回收站。2018年8月，村里派保安进场，不让车辆进出，后其于2018年8月停止经营。其在2018年6、7月份与潘建刚联系，潘建刚称如果能做就继续做，不能做就搬走。据此，提供了被告的委托诉讼代理人孔祥宇向苏州市吴中区甪直镇XX办事处长巨村村民委员会谭某某副书记所作的询问笔录。谭某某在询问中陈述，村委派保安于2018年8月进驻苏州新星彩砖厂出租给朱凤海、丁某某、罗某某的场地（包括整个吴淞江沿线），所以上述场地的相关经营活动就停止了。前期就吴淞江沿线整改已经给予通知，但他们未有动作。从2018年5月开始，由其本人、村委相关人员以及苏州市甪直新型XXX建设发展有限公司到上述场地现场评估（初评），后续有核对反馈，再评估，具体情况苏州市甪直新型XXX建设发展有限公司清楚。其不清楚苏州新星彩砖厂什么时候拿到评估报告的，但应该拿到了，通常相关的金额会按比例支付给他，前期的比例费用已经支付了，后期场地清完，则把剩余比例金额给他。出让土地的单独的补偿金额为每亩253000元。经质证，原告对上述询问笔录的真实性无异议。审理中，本院对谭某某副书记进行了调查，并向其出示了上述询问笔录。谭某某对上述询问笔录的真实性无异议。另其陈述，2018年8月村委会对该区域不符合生产标准的进行整治，当时只允许朱凤海、丁某某、罗某某出货，不能进货、进原材料，但机器可以正常运转。村里及潘建刚在大概2017年就通知上述三人搬离，因为三人使用的场地涉及263整治及吴淞江沿岸整治。按照上述三人的经营情况，该三人均无法整改，因为他们使用的都是露天厂房，没有合法的厂房，所以只能让他们搬走，并要求他们清空场地，不准堆放垃圾，因为他们一直不搬，村里在2018年才派保安进驻。村里在2018年11月份停过他们1次电，停了大概一个月左右，后来每家写好承诺明确什么时候搬走后，村里又恢复了供电。对此，原告没有异议。被告称当时村里为了搬机器才恢复了用电，但没有完全恢复厂区的供电。被告称村里要求其停止经营后，其没有向原告提出解除合同，因为其在2018年5月份知道政府已经对原告场地进行评估了，其对具体的补偿金额不清楚，导致其无法对场地上的资产进行合理的处置，但其向原告反映过情况，原告也没有让其搬出去。原告称被告在2018年6、7月份反映过无法经营的情况，但其跟被告讲如果能继续做就做，不能做就搬走。后其在与政府签订协议书前一个星期告诉被告准备搬走。另，被告称涉案土地前一个老板离场后，因为土地上有东西，故原告答应赔偿前一个老板55000元，其代原告支付了55000元补偿款，当时有一个价值18000元的泵给了其，故差额部分应为其代原告垫付的款项。原告称当时有东西给了被告，其只记得有一个价值18000元的泵，但被告未为其代付过补偿款。本院认为，原、被告于2012年11月10日签订的合同合法有效，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。因租赁物为土地，故本案案由应为土地租赁合同纠纷。上述合同到期后，被告继续占有、使用涉案土地。故上述合同继续有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除合同。被告支付租金至2018年11月30日，后未向原告支付租金。原告于2019年5月28日向被告寄送律师函明确解除双方的租赁关系，被告于2019年5月29日收到上述律师函。据此，应认定双方就涉案土地的租赁关系于2019年5月29日解除。租赁合同解除后，被告应当向原告返还所租赁的土地。审理中，原、被告确认土地上除砖瓦结构的7间简易房外，其余搭建的彩钢板房屋、设施、物品等均为被告添置，故原告要求被告腾空上述砖瓦结构的7间简易房屋及土地，并将上述房屋及土地返还给原告的诉讼请求，本院予以支持。此外，因被告还使用了原告出租给丁某某土地上由原告搭建的3间房屋，故该3间房屋应一并腾空并返还给原告。租赁合同存续期间，承租方应当向出租方支付租金。租赁合同解除后，承租方继续占有土地的，还应支付占有使用费。双方签订的合同约定，租赁期内承租方应合法经营，遵纪守法，注意安全，出现不良事故和不良行为，由承租方自负。根据被告所述以及本院对于XX村村民委员会谭某某副书记的调查，可以认定因“263”及吴淞江沿岸整治，被告自2018年8月开始无法正常经营。但导致被告无法正常使用土地并非基于原告的行为。根据合同约定，理应由被告承担相应后果。被告向原告告知相关情况后，原告明确告知被告“如果被告能做就做，不能做就搬走”。可见，当时被告应明知其继续占有土地仍然会无法正常经营的情况。但在此情况下，被告既未要求解除合同，亦未搬离涉案场地，仍占据土地至今。被告称其不搬走或未解除合同的原因在于其已知晓政府对涉案土地进行了评估，原告未告知其，导致其无法对场地上的资产进行处置。该理由并非其占据土地拒绝交纳租金的正当理由。故被告认为其自2018年8月起不应再支付原告租金或占有使用费的意见，本院不予采纳。被告还应支付原告自2018年12月1日至2019年5月29日止的租金。考虑到被告自2018年8月起无法正常经营，自2018年8月至2019年5月29日的租金，本院酌定按照80%的比例计算。关于租金标准，虽然双方于2012年签订合同明确第三年上涨5%，双方未实际履行，且一直按照年租金190000元的标准计算租金，故原告要求被告补交2018年12月之前租金的意见，本院不予采纳。同时，上述合同亦未明确“第三年”之后的租金均上涨5%，故结合双方实际履行合同的情况，本院认定自2018年12月1日至2019年5月29日止的租金按190000元的80%即152000元计算。经核算，被告应支付上述期间的租金为74958.9元。就2018年8月至11月的租金，按照152000元计算应为50666.67元，按照190000元计算为63333.33元，差额12666.66元，自74958.9元中扣除，故被告应支付原告租金为62292.24元。合同解除后，被告继续占有土地的，应当向原告支付占有使用费。对此，本院认定自2019年5月30日起按照年租金190000元的标准计算至被告实际返还土地之日止。关于被告所述代原告支付过补偿款，原告不予认可。对此，本院难以认定，被告如有证据，可另行向原告主张返还。本案对此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十一条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、原告苏州新星彩砖厂与被告朱凤海就位于苏州市吴中区亩土地形成的租赁合同关系于2019年5月29日解除。二、被告朱凤海于本判决生效之日起二十日内腾空由其向原告苏州新星彩砖厂承租的位于苏州市吴中区该土地上7间砖瓦结构的简易房（土地位于吴淞江沿岸，苏州XX工业园对面）及上述土地北面靠东侧7间彩钢板房屋中靠南面的3间房屋，并将上述土地及房屋返还给原告苏州新星彩砖厂。三、被告朱凤海于本判决生效之日起二十日内支付原告苏州新星彩砖厂截至2019年5月29日的租金62292.24元及自2019年5月30日起至实际返还上述土地之日止，以年租金190000元为标准计算的占有使用费。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3028元，由原告苏州新星彩砖厂负担628元，被告朱凤海负担2400元。该款原告已预付，被告于本判决生效之日起十日内直接给付原告，本院不再退还，若被告拒不给付，原告可申请法院强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  鲁 超人民陪审员  金素芬人民陪审员  钱国珍二〇一九年十二月十二日书 记 员  吴雅琴