贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2019）黔2601民初3931号原告：吉学军，男，1986年1月1日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市小河区。原告：罗霞，女，1987年2月11日出生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵阳市小河区。原告吉学军、罗霞之共同委托诉讼代理人（特别授权）：姜才林，贵州财团律师事务所律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省凯里市金泉湖仰阿莎广场东侧金泉国际新城售楼中心。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：刘笑春，贵州重元律师事务所律师。原告吉学军、罗霞诉被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（下简称恒丰房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉学军、罗霞之委托诉讼代理人姜才林、被告恒丰房产公司之委托诉讼代理人刘笑春到庭参加诉讼。现本案已审理终结。原告吉学军、罗霞向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付2017年5月1日至2019年6月5日期间的逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金42,356.05元，2019年6月6日至被告实际向原告交付商品房转移登记有关文书之日期间的违约金，以552,951元为基数并按照日万分之一的标准计算；2、依法判决被告向原告返还天然气开户费2,400元、电视开户费1,050元、水电开户费1,220元，合计4,670元；3、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2016年2月26日签订《商品房买卖合同》，原告按约定在合同签订日向被告支付首期房款，剩余款项以银行按揭支付，双方形成房屋买卖事实，而被告未按约定在2016年4月30日前办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且于2016年4月3日违反合同约定向原告收取天然气开户费2,400元、电视开户费1,050元、水电开户费1,220元，合计4,670元。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方有约束力，双方均应按约履行义务。被告未近按约定时间将办理转移商品房转移登记的有关文书交付给原告，导致原告至今无法取得该房所有权证，其行为已构成根本性违约，应依约支付原告违约金，其中2017年5月1日至2019年6月5日期间的违约金42,356.05元（552,951元×日万分之一×766天）。根据双方签订《房屋买卖合同》第二十二条第三项“转移登记”约定及贵州省人大常委会于2009年1月7日颁发实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条规定、贵州省人大常委会法制委员会于2014年4月17日向贵州省住建厅作出的《关于＜贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》及《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第二款的规定，原、被告签订的购房合同约定的总价款包括了水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用，被告再另行收取原告收取天然气开户费、电视开户费、水电开户费的行为违反合同约定，严重侵害了原告的合法权益，应依法全额退还原告。故为维护原告合法权益提起诉讼，请求判如诉请。原告提交其身份证、工商登记信息、《商品房买卖合同》及商品房预售合同登记备案、首付款收据发票、三通费票据等证据，拟证明其所诉请事实成立。被告恒丰房产公司提交书面答辩意见辩称：一、答辩人未能按期办理商品房所有权初始登记，是由于答辩人在办理前期一期住宅所有权初始登记证时因非答辩人原因受阻，才导致被答辩人所购买楼栋的所有权登记证办理延后，并非答辩人有意拖延。二、答辩人对《商品房买卖合同》约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因无法及时为被答辩人办理房屋产权初始登记证。三、因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，答辩人请求依法减少逾期办证违约金。四、答辩人向被答辩人收取的天然气开户费性质为“管道建设维护费”，且答辩人仅为代收，被答辩人要求答辩人予以返还该项费用的诉请不应获得支持。五、答辩人仅是代收，被答辩人诉请要求答辩人返还电视开户费的诉请不应获得支持。六、答辩人未将电视开户费、燃气开户费纳入公司成本核算，另如果不代收将无法取得《商品房预售许可证》，答辩人收取该两项费用确实存在一定客观因素。七、关于水电开户费的问题，答辩人实为代收。另据双方补充协议约定该费用由被答辩人自行负担；且本案涉案小区系2004年获得的立项批复并投入建设的，先于2014年4月17日贵州省人大常委会法制委员会向贵州省住建厅作出《关于＜贵州省城镇房地产开发经营管理条例>有关问题询问的答复》，本案涉案小区不在此明确范围内。水、电表作为计量工具是被答辩人实际使用。因此，水电开户费不应由答辩人承担。八、被答辩人主张的返还天然气、电视、水电开户费的诉请已过诉讼时效，该返还之请不应得到支持。被告恒丰房产公司提交其营业执照、《关于调整凯里市新能燃气有限公司管道建设维护费标准的通知》、被告与凯里市新能燃气有限公司签订的《补充协议》、管道建设维护费发票、《贵州省物价局、省广电局关于制定全省有限数字电视基本收视维护费标准的通知》、《黔东南地区小区广电入网安装代收协议书》及集团预缴发票、广播电视设施系统工程安装费发票、关于“再次投诉房开商违规收取三通费”的回复（截图）、贵州省物价局《关于规范供电系统对外常规作业收费项目及标准的通知》、一户一表发票、《凯里经济开发区（东区）管理委员会关于建设凯里市金泉湖别墅及宾馆立项的批复》、《凯里经济开发区（东区）管理委员会关于变更凯里市金泉湖别苏及宾馆建设项目投资主体的批复》等证据，拟证明其辩解理由成立。根据采信的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：原告吉学军、罗霞系夫妻关系，二人于2016年2月26日与被告恒丰房产公司签订《商品房买卖合同》及附件，购买被告开发的凯里市金泉国际新城第27栋10层10-3号房屋，购房单价5,074.81元/㎡，总价款552,951元。合同第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；第二十二条第三项规定：“一、出卖人承诺于2017年4月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。二、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，且自约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。但合同附件五第2条又约定：煤气、电、有限电视的初装费已包含在合同价款中，如产生开通费用由买受人承担；附件十二（补充协议）第一款第2项约定：物业相关费用和水、电在交房当日交纳。天然气、有线电视、电话宽带网等的开户费用由买受人在使用时自行承担。合同签订后，原告已按约支付购房款。2016年4月3日原告向被告缴纳天然气开户费2,400元、电表开户费520元、供水开户费700元、闭路电视开户费1,050元，合计4,670元。闭路电视开户费1,050元广电部门由实收980元，即广播电视设施系统安装工程费265元、高清节目开户费715元，另70元系被告多收取款项。在2017年底至2018年年初原告与被告办理了接房手续。但截至庭审当日止，涉案房屋仍未取得案涉房屋商品房初始登记，被告亦未能将办理商品房转移登记相关文书交付原告。另查明：被告于2011年6月9日与凯里市新能燃气有限公司签订《补充协议》，新能燃气有限公司委托被告在其小区内代为收取管道建设维护费。于2014年11月1日与贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司签订《黔东南地区小区广电入网安装代收协议书》，贵州省广播电视信息网络股份有限公司黔东南州分公司委托被告统一办理金泉国际新城二期14#-16#、27#-29#、32#、36#、37#（共计9栋600户）的数字电话入网手续、代收相关费用。后，被告向燃气公司支付管道建设维护费、向广电公司支付小区闭路电视开户费、向供电公司支付电表开户费及一户一表费。2019年年初，原告经资询相关人员后得知该费用不应由其承担且与被告协商未果后而提起本案诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利、义务，一方不得将自己的意志强加给另一方。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原告吉学军、罗霞与被告恒丰房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方平等协商一致订立，系双方真实意思表示，亦未违反法律规定，本院对此予以确认。原、被告双方应依约行使权利、履行义务。对原告关于逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金的诉请：因原告已按约支付购房款，履行了合同义务，被告亦应依约向原告交付房屋转移登记相关文书，现其未能按期向原告交付商品房转移登记有关文书属实，该行为已构成违约，应依约承担违约责任。故原告主张按照合同约定自2017年5月1日至2019年6月5日期间的逾期办理商品房转移登记证的违约金符合合同约定，亦有法律依据，本院予以支持。但因本案原告未提供证明其未及时取得房产证所造成的具体损失情况，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，现被告提出请求予以调整，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则并依法酌情予以调整为以购房总款按日万分之零点五向买受人支付房价款支付违约金，计算为：552,951元×766天×0.00005=21,178.02元。2019年6月6日后的逾期交付商品房转移登记证违约金，考虑到可能出现的变数，双方可通过协商的途径解决，在协商不能的情况下原告可另行提起诉讼主张权利。关于原告主张的天然气开户费、电视开户费及水电开户费的诉请：根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项“商品房买卖合同应当包括下列内容……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”、第二款“前款约定的商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、通讯等配套设施属于基础设施，因此供电、闭路电视、天燃气均属于商品房的建设成本，三项开通费用应当包含在商品房价格中。本案被告在《商品房买卖合同》及附件中，以格式文本的形式将本应包含在房屋价格成本中的水、电、燃气、闭路电视的开户费用转嫁给购房人承担，该约定符合《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，该条款无效。被告应退还原告已缴纳的天燃气、供电和闭路电视开户费用。又因闭路电视开户费1,050元中的高清节目开户费715元系原告收看高清节目应承担的费用，对此部分诉请本院不予支持。广播电视设施系统安装工程费265元及被告多收取的70元合计335元为被告应退还款项。关于诉讼时效问题：原告作为普通消费民众，无从广泛知晓涉及房地产开发管理的相关法规及政策性规定，恒丰房产公司未能提供其在房产销售时向购房人公开告知有关“三通费”政策或购房人何时知晓政策的直接证据，本案权利主张的时效理应从原告知道权利受侵之日即2019年初起计算，故对恒丰房产公司关于诉讼时效的抗辩意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第六条、第四十四条、第五十二条、第五十八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告吉学军、罗霞逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金21,178.02元、天然气开户费2,400元、电表开户费520元、供水开户费700元、闭路电视开户费335元，以上合计25,133.02元。二、驳回原告吉学军、罗霞其余诉讼请求。案件受理费已减半收取488元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请强制执行。审判员  李晓红二〇一九年十二月十一日书记员  李芹芹