山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书（2019）鲁0613民初1524号原告：艾铭彤，女，1991年9月28日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：王兆超，男，1991年2月24日出生，汉族，住烟台市莱山区。系艾铭彤之夫。被告：张海霞，女，1981年10月15日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：阎冬雪，山东鲁信律师事务所执业律师。原告艾铭彤与被告张海霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王兆超，被告张海霞及委托诉讼代理人阎冬雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《烟台市存量房屋买卖合同及居间服务合同签约文件合订本》真实、有效；2、判定被告单方解除合同无效；3、判令被告继续履行合同，交付房屋并限期积极同原告办理房产转移；4、判令被告自2019年4月19日起至实际履行之日，每日按房屋总价款的万分之五支付房屋交易逾期违约金；5、本案诉讼费用、保全费用由被告负担。庭审过程中，原告撤回第2项诉讼请求，变更第4项诉讼请求为：被告支付原告违约金37000元。事实和理由：2019年4月9日，原被告签订《烟台市存量房屋买卖合同及居间服务合同签约文件合订本》，约定原告购买被告位于烟台市莱山区房屋，房屋、装饰装修及附属设施总价款为370000元，合同居间代理费及延伸服务费共计10550元由原告承担，房产交易税由原告承担。签订合同时，原被告查看了房屋的土地证及房产证，土地证为70年产权住宅，房产证性质为公寓，将土地证房产证双证合一后，按中介的意思如果过户缴税按双证合一房屋为70年产权住宅，缴纳税费为总房款的1%，如果双证合一为公寓性质，则要缴纳税费为总房款的13%。因缴纳税费如果为总房款的13%，原告承担不起这个费用。所以原被告及中介约定，如缴纳税费为总房款的13%，原被告双方无任何违约责任解除合同去，约定在合同第九条其他约定里的第一条：一，若该房屋属于公寓性质，则该合同甲乙双方无任何违约责任解除。书写条款与实际磋商有出入，系书写笔误，具体意思可见谈话录音。原告依据合同中的约定履行了的自己作为一个买受人应尽的义务，在合同签订当日将20000元定金交付给中介烟台宣竹房地产经纪有限公司（以下简称中介公司），约定第二天中介公司同被告一起去不动产交易中心进行确权并双证合一。2019年4月11日，被告与中介工作人员去烟台市不动产交易中心办理双证合一，被告拒不配合，并于2019年4月10下午日分别通过微信和短信向原告代理人及中介工作工作人员发了一份解除房屋买卖合同的通知，被告单方面解除合同，不符合合同约定的解除条件，违反了诚实信用原则和合同的契约精神，被告应当继续履行合同并限期积极同原告办理房产转移。原告承受了财产损失及时间成本，依合同约定被告应承担违约责任，以及被告违反诚实原则应承担缔约过失责任赔偿原告。被告辩称：一、原被告双方未约定合同签订次日到烟台市不动产交易中心进行确权，而是中介公司承诺次日陪被告到房产中心进行房屋性质的确定，因为房屋买卖合同第九条约定，如房屋属于公寓性质，原被告双方无任何违约责任解除。二、被告没有办理两证合一的义务，中介公司以不办理两证合一无法交易为由，要求被告办理两证合一，但这不属于被告的合同义务，对此原告明确表示认可。在一个不办理两证合一，涉案房屋交易需要缴纳大税的情况下，原告明确表示应当执行合同约定，被告有权无违约责任解除合同。三、房屋买卖协议第九条系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该条款合法有效，双方应当遵守，并非被告所称笔误。该条款的产生是因为原告表明首付款资金紧张，无法按照公寓性质预付50%，因此被告及中介公司提出，增加该条款。四、经被告向莱山区不动产登记中心查询，涉案房屋属于公寓式办公性质，办理两证合一之前，房屋交易应按13%交税。本院经审理认定事实如下：2019年4月9日，原告（乙方、买房）与被告（甲方、卖方）通过烟台宣竹房地产经纪有限公司（丙方，以下简称中介公司）签订《烟台市存量房屋买卖合同及居间服务合同签约文件合订本》。其中，《烟台市存量房屋买卖合同》约定：原告购买被告位于烟台市莱山区房屋，建筑面积40.95平方米，房屋规划设计用途为住宅。房屋所有权证号为烟房权证莱字第**，共有权证号为烟国用（2014）第××号；第二条成交价格、付款方式及资金划转方式房产、装饰装修及附属设施总价款为370000元，买受人于2019年4月9日向出卖人支付定金20000元，买受人于2019年4月29日前将首付款120000元于过户当日自行支付给出卖人。买受人以商业贷款申办抵押贷款，出卖人与买受人于2019年4月19日备齐资料并前往贷款机构办理贷款手续。第四条房屋的交付出卖人应当于放款之后3日内将房屋交付给买受人。第五条税、费相关规定按照地方税务局规定交易产生的税费全部由买受人承担。第七条违约责任出卖人与买受人双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。出卖人逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，构成根本违约，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的10%向买受人支付违约金。第九条其他约定：若该房屋属于公寓性质，则该合同甲乙双方无任何违约责任解除。合同中另约定了其他权利义务内容。2019年4月9日，原告向中介公司交纳定金20000元。2019年4月11日，被告和中介公司工作人员到不动产登记中心办理双证合一，被告确认涉案房屋不办理双证合一也可办理产权转移后，拒绝配合办理双证合一，并于当日下午17点左右通过微信和短信分别向原告及中介公司工作人员发送通知，内容为：“关于解除莱山区迎春大街163号2525号房屋买卖合同的通知张海霞和艾铭彤于2019年4月9日签订了存量房买卖合同，约定由艾铭彤购买张海霞所有的位于莱山区，合同第九条约定（第一条：若该房屋属于公寓性质，则该合同甲、乙双方无任何违约责任解除），因该房产属于公寓性质，根据上述约定，现通知您解除本合同，请根据合同约定要求中介烟台宣竹房地产经济有限公司返还艾铭彤定金。张海霞2019年4月10日”。关于合同第九条约定内容“若该房屋属于公寓性质，则该合同甲乙双方无任何违约责任解除”的理解。涉案房屋所有权证（烟房房权证莱字第**）载明规划用途为“公寓式办公”；涉案房屋土地使用权证中载明土地使用年限为七十年。为证明第九条约定内容中的“公寓性质”是指按照公寓性质缴纳过户税费，原告提交2019年4月9日双方签订合同的全程谈话录音，录音内容显示，中介工作人员问：你当时买的时候告诉你是住宅是吧？70年产权的。……被告丈夫答：上面都写了70年，没错……。原告代理人：对住宅。……中介工作人员：第九条其他约定的话，若该房屋属于公寓性质的话，则该合同甲方双方无任何违约责任解除，这个是备注一下，因为怕到时候他，你这个房子我看他用途写的是公寓规划用途。……这个就是说如果该房屋你这不是70年产权的，就是过户的时候，缴纳的时候人家房管局说你的这个是个公寓，那他这个买房的人就不买公寓性质的这个房子。原告代理人：因为就是钱太多了，我就拿不出这么多钱了。中介工作人员：它公寓交税交的非常高，是13点几的税。被告：那现在是多少？中介工作人员：你如果是住宅的话，满五唯一的话，她就是交她正常1%的税。被告丈夫：那你现在看这房产证看不出来吗？现在我所有的东西都在这了。中介工作人员：因为你这个土地证确实是70年产权的，但是我看你这个规划用地是个公寓式办公。被告丈夫：那你最好先确认一下，我们再来签这个合同。中介工作人员：确认过了。原告代理人：就是说如果属于的话，就自动无责任的。中介工作人员：因为她就担心这个问题，你这个房已经确认了。确认好了，确实是确认好了，因为就是对于购买方，对她来说是个保障。因为这个税费由她交，跟你们不那个，因为真是公寓性质的话，她要交13点几的税，不是的话。被告丈夫：人家这不就不要了吗？到时候。中介工作人员：嗯对。……原告代理人：……因为这个合同，就是给合同留了一点点余地，……如果就是税费确实过于高的话，我可能确实是拿不出那个钱来就是这么回事。……中介工作人员：对啊，所以你的是70啊，你的这个税，刚才我们也落实过就是按照住宅上税，她就担心是按照这个公寓上税。……中介工作人员：所以说现在16年实施的不动产证，你这是16年之前的，实施了不动产证之后，为什么让你明天先把这两个证合成不动产证，合成一个不动产证，所以你交税的话你就按照满五唯一了，你就按照那个住宅上税。经质证，被告对录音的真实性无异议，对证明内容有异议，称合同签订的时候提到过双证合一，是中介公司称不办理双证合一无法交易，4月11日上午中介带被告到不动产登记中心办理双证合一，被告咨询工作人员不合一能否继续交易，工作人员回答可以，但要交大税，所以中介公司主张不合一无法交易与实际情况不符，是对被告的欺诈；双证合一不属于合同约定的义务；合同第九条产生的原因是关于首付款。关于涉案房屋产权转移登记依法需按住宅性质还是按公寓性质缴纳税费。原告提供其与山东省税务服务热线多次通话录音，证明涉案房屋转移缴纳税费为1%，合同第九条约定的解除情况不存在。被告提供其与莱山不动产登记中心税务窗口工作人员咨询谈话录音，证明涉案房屋不办理两证合一也可交易，但需要交纳大税，所以被告有权解除合同。经质证，原被告对对方举证录音证明内容均不认可。鉴于原被告各自提供的录音内容均不能明确证明涉案房屋转移登记依法应如何缴纳税费，本院于2019年12月13日上午组织原被告双方当事人到烟台市不动产登记中心莱山分中心调查了解涉案房屋两证合一及转移登记的契税缴纳情况。权籍科邱科长、谭科长及税政科负责人胥主任答复确认：2016年9月合并成立不动产登记中心后，办理天和大厦（涉案房屋所在大厦）部分业主产权登记过程中，发现房产证和土地证载明性质有冲突，遂就该问题核实规划部门，规划部门回函说明土地性质已经发生变更；2016年9月起业主申请办理天和大厦房产转移时，大厅业务窗口会要求业主先持房产证和土地证变更登记，合为不动产登记证，窗口会收取工本费80元，之后再办理转移登记过户，现在业主申请转移登记将两证合为不动产登记证，已经不再收取工本费；自2019年夏天起，为营造良好营商环境，给百姓提供便利，就不再要求申请转移登记过户的业主将两证合一变更登记为不动产证再过户，原颁发的房产证和土地证也是合法有效的，可以持两证申请转移登记，并由税务窗口核实收取契税。涉案房屋如果已经变更登记合为不动产登记证，则申请转移登记过户依照住宅用地性质缴交契税；如果没有变更登记为不动产登记证，而是持原房产证和土地证申请转移登记，则要根据房屋性质缴交契税，缴交契税后，不动产登记中心会向买卖双方做问询，如果双方对缴交契税所依据的是住宅还是公寓性质提出异议，可以申请退税更正；如果涉案房屋转移登记过户时按照公寓性质缴纳契税，那么需要根据买卖双方申请来进行更正按住宅性质缴纳契税，没有申请可能就没有更正。上述事实，有《烟台市存量房屋买卖合同及居间服务合同签约文件合订本》、房屋所有权证、录音、当事人陈述及庭审笔录在案佐证，上述证据已经本院质证核查，足以采信。本院认为，原被告签订的《烟台市存量房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。被告主张其受到中介公司欺诈签订上述合同，但未举证证明，且其未对涉案合同效力提起诉讼，故其主张本院不予采纳。关于涉案合同第九条第一款的含义，根据双方交易过程的录音可知，该条是因不确定缴纳契税数额而设定，即如果转移登记过户时涉案房屋按公寓性质缴交契税，则双方无违约责任解除合同。经本院调查确认，涉案房屋土地性质已经发生变更，被告变更登记房产证、土地证为不动产登记证后，申请转移登记过户按住宅性质缴纳契税；在被告不变更登记房产证、土地证为不动产登记证的情况下，申请转移登记过户最终经更正后仍是按住宅性质缴纳契税。综上，涉案合同第九条约定的解除条件不成立，被告通知解除合同，不符合合同约定，不能产生解除合同的法律效力。现原告要求被告继续履行合同，配合办理产权转移登记，符合法律规定，予以支持。合同中约定，被告配合原告办理贷款审批后进行房产过户，并在过户当日支付首付款。鉴于涉案房屋目前因原告申请诉讼保全已被本院裁定查封，原被告无法审批贷款，且原告表示可以在过户当日一交性支付全部房款，故本院认为，为了促使合同继续履行，在办理产权转移登记时原告应一并支付全部房款。合同中约定，被告收到全部房款后3日内向原告交付房屋，原告本案中要求被告交付房屋，条件不成就，不予支持。被告逾期未履行合同义务超过十五日，原告根据合同约定要求被告支付违约金37000元，符合法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告艾铭彤与被告张海霞于2019年4月9日签订的《烟台市存量房屋买卖合同》合法有效；二、被告张海霞继续履行上述合同，于本判决生效后三十日内配合原告艾铭彤办理莱山区房屋[房屋所有权证号：烟房权房权证莱字第**，土地使用证号：烟国用（2014）第××号]产权变更登记手续（依法产生的税费由原告艾铭彤负担）；三、原告艾铭彤于被告张海霞履行上述第二项所确认配合办理产权变更登记义务当日向被告张海霞付清房款370000元；四、被告张海霞于本判决生效后十日内支付原告艾铭彤违约金37000元；五、驳回原告艾铭彤的其他诉讼请求。如果被告张海霞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3721元、诉讼保全费2370元，合计6091元，由被告张海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  曲少雪二〇一九年十二月十三日书记员  郭 瑞