内蒙古自治区包头市中级人民法院   民事判决书   （2019）内02民初92号   原告：刘明久，男，1982年11月26日出生，现住湖北省宜昌市。   委托诉讼代理人：苏文辉、内蒙古天祺律师事务所律师。   委托诉讼代理人：关长庆，内蒙古天祺律师事务所律师。   被告：中建二局第二建筑工程有限公司。   法定代表人：魏庆国，该公司董事长。   委托诉讼代理人：余东方。   委托诉讼代理人：王博，北京义博律师事务所律师。   第三人：包头市荣泰置业有限责任公司。   法定代表人：王秉仁，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵然，四川志存律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段俊茹，北京市中洲律师事务所律师。   第三人：包头市中冶置业有限责任公司。   法定代表人：丁俊华，该公司董事长。   委托诉讼代理人：赵然，四川志存律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段俊茹，北京市中洲律师事务所律师。   原告刘明久与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局二公司）、第三人包头市荣泰置业有限责任公司（以下简称荣泰公司）、第三人包头市中冶置业有限责任公司（以下简称中冶公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告刘明久的委托诉讼代理人苏文辉、关长庆，被告中建二局二公司委托诉讼代理人余东方、王博，赵然、段俊茹作为第三人荣泰公司和中冶公司共同的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告刘明久向本院提起起诉请求：1.请求贵院判决不得执行坐落于包头市××区房产；2.请求人民法院依法解除对位于包头市××区房产的查封；3.请求人民法院依法确认原告享有位于包头市××区房产的所有权；4.本案诉讼费由被告及第三人承担。2013年4月10日，原告刘明久与包头市中冶置业有限责任公司（以下简称“中冶公司”）签订《商品房买卖合同》，购买中冶公司开发的位于包头市××区（现该房屋名称变更为G区B座1011号）商品房一套,房屋面积为91.21平方米，总价款为855487元。原告向本案房屋销售单位上海交泰房地产有限公司包头分公司支付房款525487元，上海交泰房地产有限公司包头分公司向原告出具收据。后本案房产开发主体变更为包头市荣泰置业有限责任公司。2014年12月31日，中冶公司与荣泰公司向原告交付上述房屋，并与原告签订《开发商回租协议》，协议约定中建二局二公司自2015年1月1日起回租原告购买的上述房屋，协议签订后原告即将房屋交付给二公司使用。后原告数次要求中冶公司、荣泰公司办理房屋过户登记手续，二公司均以各种理由推脱。因被告与中冶公司、荣泰公司建设工程施工合同纠纷一案，经被告申请，包头市中级人民法院作出（2016）内02民初43号民事裁定，并于2016年2月2日向包头市房地产产权管理处送达该裁定及协助执行通知书、查封清单，查封了荣泰公司名下时代广场G区75套房产（以下称“被查封房屋”），本案房屋也在被查封房屋之列。2017年11月27日，被告依据已发生效力的（2017）内民终144号民事判决书向包头市中级人民法院申请强制执行，被查封房屋正处于执行拍卖程序中。在本案房屋被查封前，原告已与中冶公司签订了合法有效的房屋买卖合同，已付购房款，并合法占有和使用该房屋，现因中冶公司及荣泰公司拒绝为原告办理房产登记手续，致使原告合法权益受到侵害。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告对上述房屋的权利足以排除对该房屋的强制执行。   被告中建二局二公司辩称：依据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。案涉房屋登记于荣泰公司名下，属于荣泰公司的房产，刘雅晶的主张没有法律和事实依据。   第三人荣泰公司、中冶公司述称：1.中冶公司与荣泰公司是两家彼此独立的公司，中冶公司持有荣泰公司100%的股权，荣泰公司是中冶公司的全资子公司。中冶公司是包头市稀土高新区黄河大街时代广场项目（以下称“案涉项目”）的早期开发主体。中冶公司在2012年之前就已经取得了案涉项目时代广场的全部规划许可手续，并于2012年5月25日取得《预售许可证》。因案涉项目建设地属于稀土高新区，而中冶公司注册地属包头市昆都仑区，按照包头市稀土高新区政府的要求，中冶公司将依法取得的土地及工程规划、建设手续办理至荣泰公司名下，以便于荣泰公司作为案涉项目合法的开发建设主体继续推进案涉项目开发建设。2012年10月22日，经包头市发改委研究，同意将案涉项目建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。2.案涉房屋被查封前，中冶公司、荣泰公司依法取得了工程规划建设手续、房屋预售许可证明，荣泰公司与购房人签订的购房合同合法有效。中冶公司于2012年5月28日取得时代广场G区商品房预售许可证明，荣泰公司于2014年11月7日取得时代广场G区商品房预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，故双方所签购房合同都是合法有效的。3.案涉项目的物业服务工作由山东海纳物业服务有限公司包头分公司（以下称“海纳物业公司”）提供，购房人购买案涉项目物业后直接与海纳物业公司签订《前期物业服务合同》，物业费等相关费用由购房人交纳给海纳物业公司。海纳物业公司是案涉项目的物业管理单位，双方签署的物业管理服务协议已依法进行了备案。海纳物业公司的注册地位于案涉项目销售与招商中心，自成立至今一直为案涉项目提供物业服务。商品房买卖合同签订后，购房人同时与海纳物业公司签订《前期物业服务合同》，业主将物业费等相关费用直接交纳给海纳公司，购房人已实际占有案涉房屋。4.中冶公司或荣泰公司与部分对其享有工程款债权的债权人达成以房抵债的合意，且签署的房屋买卖合同已履行，相应的工程款债权债务消灭，房屋买卖合同法律关系应依法予以保护。综上，案涉房屋被查封前，购房人与中冶公司、荣泰公司签订了合法有效的商品房买卖合同，支付完毕房屋价款，案涉房屋也进行了交付并由购房人实际占有使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，案外人对相应案涉房屋享有的权利依法可以阻却执行。   原告刘明久提供以下证据：   1.《包头市商品房买卖合同》   证明：1、刘明久、荣泰公司签订包头市商品房买卖合同、约定“房屋面积91.21平方米，单价9379.31元，总价款为855487元。”并约定违约条款。   2.中国银行票据6张，上海交泰公司出具的房款收据。   证明：原告刘明久于2013年4月10日向包头中冶置业有限责任公司销售单位上海交泰房地产有限公司交付时代广场G区B座1011号房屋购房款525487元，上海交泰房地产有限公司包头分公司向原告刘明久出具房款收据。   3.《开发商回租协议》   证明：2015年1月1日，中冶公司、荣泰公司将原告G区B座1011号房屋以回租方式向原告交付了房屋，原告于当日以该房屋实际占有使用。   被告中建二局二公司质证意见为：购房合同没有日期，2013年该项目由荣泰公司承办，因此荣泰公司签订的合同无效。而该房一直登记在荣泰公司名下，荣泰公司是该房的所有权人。   第三人荣泰公司及中冶公司对原告刘明久提供证据的真实性、关联性均认可，房屋已经出售给刘明久并交付刘明久实际占有。   被告中建二局二公司提供以下证据：包头市中级人民法院作出的（2016）内02民初43号民事判决书、内蒙古自治区高级人民法院作出的（2017）内民终144号民事判决以及本院作出的（2016）内02民初43号民事裁定书。   证明：案涉房屋验收时间是2016年3月1日，查封时间是2016年2月2日，房屋登记于荣泰公司名下。   原告刘明久对证据的真实性认可，对证据的关联性不认可。   第三人荣泰公司、中冶公司对证据的真实性认可，但判决书载明的案涉房屋竣工日期与本案房屋买卖及房屋交付缺乏关联性。   综合原告、被告提交证据及质证意见，结合庭审查明，能够认定以下事实：   1.2013年4月10日，原告刘明久与包头市中冶置业有限责任公司（以下简称“中冶公司”）签订《商品房买卖合同》，购买中冶公司开发的位于包头市××区商品房一套,房屋面积为91.21平方米，总价款为855487元。原告向本案房屋销售单位上海交泰房地产有限公司包头分公司支付房款525487元。   2.被告中建二局二公司与第三人荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年12月2日作出判决，判令荣泰公司支付中建二局二公司工程款30,142,159.8元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2016年1月8日至款付清之日止；荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金20万元；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。案件受理费400,351.51元，中建二局二公司负担200,351.51元，荣泰公司、中冶公司负担200,000元。宣判后，中建二局二公司、荣泰公司不服一审判决，上诉至内蒙古自治区高级人民法院。2017年9月8日，内蒙古高级人民法院作出（2017）内民终144号判决，维持了荣泰公司返还中建二局二公司履约保证金20万元和中建二局二公司对案涉工程拍卖价款享有工程款优先受偿权的判项，变更荣泰公司支付中建二局二公司工程款51,873,228.51元及利息（按银行同期同类贷款利率计，自2015年12月10日至款付清之日止）；中冶公司对以上给付款项承担连带保证责任；驳回中建二局二公司的其他诉讼请求。一审案件受理费400,351.51元，二审案件受理费251,975元，合计652,326.51元，由中建二局二公司负担205,330元，荣泰公司、中冶公司负担446,996.51元。   3.中建二局二公司与第三人荣泰公司、中冶公司因建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月26日作出（2016）内02民初43号民事裁定，查封了荣泰公司名下时代广场G区包括涉案房产在内的75套房产，并于2016年2月2日向包头市房地产产权管理处送达了裁定书及协助执行通知书。案件执行过程中，刘明久提出执行异议，经本院审查驳回其异议申请，刘明久据此提起案外人执行异议之诉。   4.中冶公司于2012年5月28日取得时代广场G区的商品房预售许可证，经包头市发改委同意，自2012年10月22日起，时代广场项目建设主体由中冶公司变更为荣泰公司。2013年10月31日，时代广场项目G区建设工程规划许可证变更至荣泰公司名下。2014年11月7日荣泰公司取得商品房预售许可证。   本院认为，本案的争议焦点为：原告刘明久对案涉房屋是否享有排除强制执行的合法权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，非因买受人自身原因未办理过户登记”，该条规定，系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的保护目的而设置的规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的权利为代价而确立的，故人民法院在适用时对买受人利益进行保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，以及该条所规定的付款、实际占有和过错等要件是否具备。   本案中，原告刘明久主张与荣泰公司之间在法院查封之前已经签订了合法有效的房屋买卖合同并实际占有案涉房屋，对位于包头市××区除强制执行的合法权益。对此，针对原告刘明久的主张能否成立分析如下：   依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人提起执行异议之诉，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案中原告刘明久为证实其对涉案房屋享有合法权益，提供了以下证据：1、原告签订购房合同后，并未办理过户口手续，并不符合常理。2、刘明久虽提供了购买房屋取款凭证及购房收据，但无法证实全额交付购买涉案房屋款项，刘明久不能证明已支付合理对价。3、经实地查验、物业费缴纳并不能证明刘明久于法院查封之前对案涉房屋已经实际占有。   二、关于案涉房屋的实际占有情况。原告未提供其占有该房屋的证据，不能证明刘明久对该房实际占有。   综上所述，刘明久与荣泰公司的交易存在诸多不合常理之处，提供的证据亦不足以证明双方之间建立了合法有效的房屋买卖关系，刘明久已支付了全部购房款项且已实际占有案涉房屋，故原告刘明久主张其对执行标的物享有足以排除强制执行的民事权益没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：   驳回原告刘明久的诉讼请求；   案件受理费12354.88元由原告刘明久负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   审判长 李 玺   审判员 杨 娜   审判员 贺 斌     二〇一九年十二月二十六日   书记员 李美慧   附、案件依据的法律规定   《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》   第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。   第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。   第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证明责任。   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理   (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;   (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。