陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 陕 西 省 西 安 市 中 级 人 民 法 院 民  事  判   决  书 （2019）陕01民终14594号上诉人（原审被告）：陈昕，男，1990年7月30日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托诉讼代理人：李晓宇，陕西知本律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：尹强，男，1989年7月16日出生，汉族，无业，住山西省孟县。委托诉讼代理人：朱晔，陕西立腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：焦玉鸽，陕西立腾律师事务所律师。上诉人陈昕因与被上诉人尹强房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院作出的（2018）陕0113民初12479号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。陈昕上诉请求：1．撤销原判第一项、第二项，改判驳回尹强的全部诉讼请求；2．一、二审案件受理费由尹强负担。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，陈昕无需赔偿尹强装修损失。依照双方合同约定，装修损失应由承租人自行承担。陈昕在书面通知尹强解除合同时，也已经明确告知其对装修行使所有权。一审判决不当加重陈昕的义务，陈昕不应赔偿尹强所谓的装修损失。在尹强不履行主合同义务的情况下，在问题未出现时，一审判决认为陈昕对于排烟问题及天然气的使用问题应有一定预见性一节不妥。一审判决由陈昕承担一半诉讼费显属不当，与案件标的分担不符。尹强辩称，一审判决数额偏低，但为了化解矛盾，尹强未上诉。请求维持原判，驳回陈昕的上诉请求。尹强向一审法院提出诉讼请求：1、陈昕返还已收取尹强的商铺租金和保证金等费用27万元；2、陈昕向尹强支付违约金50万元；3、陈昕赔偿尹强装修装饰损失801799元。4、本案的诉讼费和鉴定费全部由陈昕承担。一审法院认定事实：2017年12月29日，西安市十九粮贸有限公司与陈昕签订房屋租赁合同，约定西安市十九粮贸有限公司将涉案房屋出租给陈昕，租期自2018年1月1日至2025年12月31日。2017年11月22日，西安市十九粮贸有限公司出具其同意陈昕将该物业对外联营、转租的证明。2017年11月15日，尹强与陈昕签订《商铺租赁合同》，约定陈昕将位于西安市高新区XX路XX号XX室商铺出租给尹强，该商铺建筑面积约为750平方米，该商铺现有装修及设施、设备详见合同附件，该附件作为陈昕按约交付给尹强使用和尹强在合同租赁期满交还该商铺的验收依据；陈昕保证拥有完全、完整的使用权，尹强合法合规经营的前提下，陈昕应保证尹强可以完全使用租赁的商铺；该商铺租赁期限为5年，租期从2018年1月1日起至2022年12月31日止，尹强承诺该商铺仅作为餐饮小吃城使用，陈昕允许尹强将商铺合理分割为相对独立的档口进行转租；尹强承诺在2018年3月10日前正常全面营业，尹强应在开业日前自行办理开业必需的有关政府审批文件或证照，陈昕配合协助（包括但不限于：二次消防验收合格证、营业执照、税务登记证件、商标注册证、特许经营许可证等），否则因此造成的损失由尹强自行承担；租金计费标准按照固定租金加各营业档口年营业额提成方式计收，其中固定租金为每年20万元，各档口年营业额提成比例为第一年提成10%，此后每年递增1%，合同签订后5日内尹强向陈昕支付首期固定租金的50%（10万元），2017年12月10日前支付剩余50%首期固定租金（10万元），此后，固定租金按年度支付，每次于新年度开始前的1个月一次性付清，各营业档口年营业额提成的支付方式为双方每隔10天共同结算各营业档口全部经营收入，陈昕在按比例扣除经营收入提成后，将剩余经营收入及时返还给尹强，尹强保证每年支付给陈昕的租金总额不少于1000000元；合同签订之日，尹强须向陈昕支付50000元作为履约保证金，当尹强出现迟延交付租金及滞纳金、水电费、服务管理费及滞纳金、违反对租赁商铺的管理义务或损坏租赁商铺及附属设施、合同终止或提前解除后迟延退还商铺等情况，陈昕有权从该保证金中扣抵尹强应承担的部分；如尹强在承租期内未违反合同规定且全额缴清应付租金、物业管理费及其他应付费用，则陈昕应于租赁期终止起10个工作日内将履约保证金全额无息退还给尹强；陈昕应于2017年11月15日前将商铺按约交付给尹强；尹强装修时必须遵守物业公司的有关规定，其装修方案须经陈昕同意、报有关部门批准并办理消防审批手续后方可施工，装修完毕须办理消防验收手续后方可营业；尹强如改变商铺的内部结构、装修或设置对商铺结构有影响的设备，其设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得陈昕的书面同意后方可施工；在租赁期届满后或提前解除合同后5个工作日内，尹强应搬走或拆除属于自己的物品或装置，完成商铺的清洁，否则该物品的遗失、损坏责任由尹强自行承担，且陈昕有权自行处理承租商铺内的留置物品，处理留置物品所发生的费用及商铺清洁费由尹强承担；陈昕有义务协助尹强沟通外围关系及与物业管理方关系，尹强积极配合；尹强逾期支付租金超过30日的，未经陈昕书面同意擅自改变商铺用途、结构的，陈昕有权单方解除合同；租赁期间，尹强未按承诺时间开业或擅自停业超过30日的，陈昕有权解除合同，收回租赁商铺；若双方任意一方单方强行解除合同，应向守约方支付50万元违约金。庭审中，尹强提交了其与陈昕于2017年11月22日签订的《商铺补充协议》，约定双方同意将该商铺的租赁合同起止时间改为2017年11月15日起至2022年12月30日止，其中2017年11月15日至2018年1月1日装修免租期。陈昕对此不予认可，并表示该补充协议上的签名不是其本人签署的，系尹强为了办理营业执照自行签署。尹强对此亦不予认可。合同签订后，尹强向陈昕支付共270000元，向西安高科物业管理有限责任公司支付装修保证金6000元。对此，尹强提交了微信及银行转账记录，并表示该270000元包括租金及履约保证金，陈昕则表示该270000元包括200000元租金、50000元履约保证金及20000元违约金。另查明，尹强于2018年3月16日安装排烟管道时被物业阻挡。同时二楼租户于2018年4月5日提出异议，致使安装排烟管道受阻。2018年6月5日，尹强经营的XX城XX餐厅向物业及二楼的房屋使用人出具《关于一层排烟管道安装事项及整改情况说明函》提出已做相应技术方案，要求尽快解决问题。2018年6月7日，西安市十九粮贸有限公司为了安装排烟管道的问题向物业出具《安全承诺书》。2018年6月21日，陈昕在尹强承租商铺张贴《解除商铺租赁合同通知书》，载明因尹强逾期开业构成违约，导致陈昕无法获得租金收益，损失持续扩大，故要求解除租赁合同并在收到通知书之日起5个工作日内腾退该商铺，逾期未腾退的，陈昕将自行处理承租商铺内的留置物品。尹强表示收到了该解除通知书。庭审中，陈昕提交了2018年3月13日商铺现状照片及尹强2018年3月发出的微信朋友圈截图，证明尹强装修施工进度缓慢，在合同约定的2018年3月10开业日尚未完成基础装修，尹强对此不予认可。另陈昕提交了其于2018年6月5日与物业经理陈楠的录音、安全承诺书及西安简时代餐饮管理有限公司于2018年6月15日出具的原则上同意尹强架设排烟设施的《回复函》，证明陈昕已协助尹强沟通相关关系，不存在违约。尹强对此亦不予认可，并表示烟道问题至今尚未解决。庭审中，尹强表示除排烟管道外，天然气亦未协调成功。对此，陈昕申请物业工作人员杨某某出庭作证，证明陈昕已履行了与物业的沟通义务，且尹强在2018年4月初才向物业提出安装烟道及天然气的问题。尹强对此不予认可。另尹强表示陈昕于2018年6月21日解除合同后，尹强已搬离涉案房屋，其要求的违约金是根据合同第十一条第8款规定陈昕强行解除合同应向其支付违约金50万元。再查明，该商铺至今未开业。本案审理过程中，尹强向法院申请对涉案房屋装饰装修及添附设备进行评估鉴定，一审法院委托西安市中级人民法院进行鉴定，后该鉴定案卷被退回，退件函载明由于装修材料价格差异较大，评估人员无法获取基准日的材料价格。案卷退回后，陈昕将涉案房屋相关装修已拆除。庭审中，尹强提交了2018年1月1日其与西安大名建筑工程有限公司签订《施工合同》及2018年2月20日签订的《补充施工合同》，施工合同约定工期为2018年1月1日至2018年4月5日，补充施工合同约定工期为2018年2月20日至2018年4月5日。同时，尹强提交了收款收据，证明其向施工方支付装修费801799元。陈昕表示根据尹强提交的施工合同，尹强并未准备在双方约定的开业日开业，对补充施工合同及收款收据均不认可。尹强提交了微信转账记录并申请证人吉某某出庭，证明其实际支付装修款801799元。陈昕表示转账记录无法看出系尹强账户转账，且无发票，故对此均不予认可。一审法院认为，尹强与陈昕自愿签订《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方均具有约束力。该合同约定尹强承诺在2018年3月10日前正常全面营业，租赁期间，尹强未按承诺时间开业或擅自停业超过30日的，陈昕有权解除合同，收回租赁商铺。庭审中，尹强表示由于排烟管道及天然气安装受阻导致无法正常开业，但根据尹强提交的施工合同显示工期截止2018年4月5日，且尹强提交的微信聊天记录显示2018年3月16日安装排烟管道时被物业阻挡，可见尹强无法在2018年3月10日前正常全面开业。陈昕于2018年6月21日张贴解除合同通知书，尹强亦收到该通知书，双方的租赁合同已解除。故对于尹强要求陈昕支付单方强行解除租赁合同违约金500000元的请求，依法不予支持。对于尹强要求陈昕返还已收取尹强的商铺租金和保证金等费用270000元的请求，双方约定租赁期限自2018年1月1日至2025年12月31日，租金计费标准按照固定租金加各营业档口年营业额提成方式计收，其中固定租金为每年200000元，各档口年营业额提成比例为第一年提成10%，此后每年递增1%。由于该商铺并未正常开业，故不存在各营业档口年营业额提成。2018年6月21日陈昕解除租赁合同后，尹强表示其已搬离该商铺，陈昕亦未提交相关证据证明尹强仍占有该商铺，故尹强实际使用该商铺至2018年6月。另双方在合同中约定尹强保证每年支付给陈昕的租金总额不少于1000000元，现尹强使用该商铺6个月，故对于尹强要求陈昕返还租金及保证金270000元的请求，依法不予支持。对于尹强要求陈昕赔偿尹强装修装饰损失801799元的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。双方虽在合同中约定提前解除合同后，尹强应搬走或拆除属于自己的物品或装置，陈昕有权自行处理承租商铺内的留置物品，但双方并未约定对形成附合的装饰装修如何处理。本案中，尹强作为商铺的承租方，其经营的是餐饮小吃城，排烟管道及天然气的安装是尹强在装修前首先应考虑到的问题，但尹强在排烟管道及天然气安装未获得相关部门审批并与物业、楼上租户协商一致的情况下，擅自对该商铺进行装修，导致无法经营，尹强应承担主要责任。根据合同约定陈昕允许尹强将商铺合理分割为相对独立的档口进行转租，且有义务协助尹强沟通外围关系及与物业管理方关系。陈昕作为该商铺的出租方，在对商铺的结构清楚的情况下，尹强将商铺分割为独立的档口，且陈昕亦明知原告经营的是餐饮小吃城，故陈昕对于排烟问题及天然气的使用问题应有一定的预见性，但在上述问题未解决的情况下任由尹强对商铺进行装修亦存在过错。对于尹强的装修损失，陈昕应承担一定的赔偿责任。庭审中，陈昕申请物业工作人员杨某某出庭作证，证明陈昕已履行了与物业的沟通义务，尹强对此不予认可，并表示排烟管道及天然气安装问题至今未解决。尹强提交了施工合同、收款收据、微信转账凭证及证人证言，证明其装修花费为801799元，陈昕对此不予认可。本案审理过程中，尹强申请对涉案房屋装饰装修及添附设备进行评估鉴定，一审法院委托西安市中级人民法院进行鉴定，后该鉴定案卷被退回。案卷退回后，陈昕将涉案房屋相关装修已拆除，无法进行鉴定。结合根据陈昕提交的装饰装修花费情况、双方的过错程度及租赁期限，酌情认定由陈昕向尹强赔偿装修损失150000元。综上所述，兹根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告陈昕应于本判决生效之日起十日向原告尹强赔偿装修损失150000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告尹强的其余诉讼请求。本案案件受理费43363元，由原告承担21682元，被告承担21681元。因原告已预交，被告王凤旗应于本判决生效之日起十日内向原告支付上述款项时一并支付。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，尹强与陈昕于2017年11月15日签订《商铺租赁合同》，双方意思表示真实，应为有效。双方均应依约履行各自义务，享有相应权利。合同签订后，陈昕向尹强交付了房屋，尹强向陈昕支付共270000元并开始装修。之后，尹强于2018年3月16日在安装排烟管道时被物业阻挡，直至2018年6月21日商铺未正常开业。双方遂起纷争。从双方合同约定来看，尹强承诺在2018年3月10日前正常全面营业，若尹强未按承诺时间开业或擅自停业超过30日的，陈昕有权解除合同并收回租赁商铺。虽然尹强表示系由于排烟管道及天然气安装受阻导致无法正常开业，但根据尹强提交的施工合同显示工期截止2018年4月5日，且尹强作为商铺的承租方，对于排烟管道及天然气安装问题应在装修前充分考虑，但尹强在未经物业等部门同意及楼上租户协商一致的情况下，擅自对该商铺进行装修，故尹强应对于无法正常开业及相关损失应承担主要责任。陈昕作为商铺出租方，依约有义务协助尹强沟通外围关系及与物业管理方关系等，且其对商铺结构理应更为清楚，在已知晓尹强要对原有烟道及燃气管道进行更改的情况下，应及时就相关风险进行提示，但陈昕并未尽到该义务，故原审判决酌情认定其对于尹强的装修损失承担一定的赔偿责任一节，并无不当。至于陈昕上诉称一审判决案件受理费分担问题，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款之规定：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”，故原审判决根据上述规定并结合案情实际，判令一审案件受理费由双方各半承担一节，亦无不妥。综上所述，陈昕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由陈昕负担。本判决为终审判决。   审 判 长  刘      琪审 判 员  师      婷审 判 员  秦 燕 燕 二Ｏ一九年十二月十九日 书 记 员  杨 雪  薇 1