湖北省巴东县人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂2823民初2748号原告：宋发枝，女，1966年6月11日出生，汉族，农民，住湖北省巴东县。原告：谭集（曾用名谭琼），男，1985年10月22日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。二原告委托诉讼代理人：李作亮，巴东县远大法律服务所法律工作者。一般代理。被告：谭志山，男，1966年1月15日出生，土家族，农民，住湖北省巴东县。被告：宋发辉，男，1973年12月28日出生，汉族，农民，户籍所在地湖北省巴东县，现住湖北省巴东县。委托诉讼代理人：向真喜，湖北楚峡律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：田恒珍（系宋发辉之妻），1968年5月10日出生，土家族，农民，户籍。公民身份码：422823196805100240。特别授权。第三人：谭倩（曾用名谭娟），女，1988年8月15日出生，土家族，居民，住河北省廊坊市固安县。原告宋发枝、谭集与被告谭志山、宋发辉、第三人谭倩确认合同无效纠纷一案，本院立案审理后依法作出了（2018）鄂2823民初2937号民事判决书，宋发辉不服判决，提起上诉，恩施州中级人民法院作出（2019）鄂28民终755号民事裁定书，裁定撤销判决，发回本院重审。本院于2019年9月2日立案﹝告知当事人的案号为（2019）鄂2823民初2970号，存在笔误，应为（2019）鄂2823民初2748号﹞。审理中本院依职权追加谭倩为第三人参加诉讼。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，原告宋发枝、谭集的委托诉讼代理人李作亮，被告宋发辉及其委托诉讼代理人向真喜、田恒珍，第三人谭倩到庭参加诉讼，被告谭志山无正当理由经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋发枝、谭集向本院提出诉讼请求：确认二被告于2016年2月26日签订的房屋买卖合同无效。事实和理由：原告宋发枝与被告谭志山系夫妻关系，原告谭集与被告谭志山系父子关系。被告谭志山趁原告宋发枝在外务工期间，未经共有人宋发枝同意擅自将共有的房屋转让给本集体外的被告宋发辉，同时未经共有人宋发枝、谭集同意擅自将共同承包的集体土地、山林转让给本集体外的被告宋发辉，被告宋发辉至今未将户口迁入该村，未实际取得该村集体经济组织成员的身份，无权受让宅基地使用权。协议内容中包括土地承包经营权、山林承包经营权，根据《中华人民共和国农村土地承包法》和《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定，应属无效。2018年7月，原告宋发枝、谭集回家得知此事，遂与二被告多次商议解决未果。二原告认为二被告未经二原告同意擅自将共同占有的不动产进行处分，侵害了二原告的占有权，也违反了法律的效力性强制规定，请求法院确认二被告于2016年2月26日签订的房屋买卖合同无效。被告谭志山辩称，当时卖房子确实没有通知原告宋发枝，因为不懂法律，现在已经造成了这个结果，希望法庭依法裁决。被告宋发辉辩称，原、被告签订的买卖合同是双方的真实意思表示。我买原告的房子，经过了村委会参与并签字盖章，与谭志山达成房屋买卖合同，都是自愿的，没有强迫。谭志山作为一家之主，有权做主，而且二原告不可能不知道谭志山卖房子的事情。2017年阳历6-7月份宋发枝、宋发秀、宋发存还到我家里玩过，因为我姑娘不听话，还帮忙劝解了我姑娘。2017年5月原告谭集搬家，还到我家就是现在购买二原告的房屋找我做小工，当时搬家的有宋某、王欢（司机）、有原告谭集本人，过了两三天谭集才把搬家的小工钱给我。所以原告陈述的对房屋买卖不知情是不成立的。第三人谭倩述称，宋发枝是房屋卖后才知晓的，后找宋发辉协商无果才起诉。宋发枝现无房屋居住，我希望宋发枝回来后能有房屋居住。房屋买卖合同是无效的。原告宋发枝、谭集、被告宋发辉向本院提交了相应证据。本院为查明事实进行了调查取证。对相关证据本院组织了质证。对双方无异议的证据予以认定，对有异议的证据本院结合本案所有证据综合判断。经审理查明：原告宋发枝与被告谭志山系夫妻关系，原告谭集系原告宋发枝、被告谭志山之子。第三人谭倩系原告宋发枝、被告谭志山之女。巴东县溪丘湾乡平阳坝村系郑万高铁巴东站选址地点，宋发枝、谭集与谭志山均系巴东县××××组村民，被告宋发辉系巴东县沿渡河镇小神农架村**村民。2012年第三人谭倩将户口迁入河北省廊坊市固安县固安镇，后与河北省石家庄市何某在当地结婚。1992年原告宋发枝申请取得了巴东县××××组铜矿岭处153.35平方米的农村宅基地一宗。原告宋发枝与被告谭志山夫妇在此宅基地修建了房屋1栋。原告宋发枝作为承包方代表在巴东县××××组承包有2.25亩土地，谭志山、谭集、谭倩为土地承包经营权共有人。被告谭志山在平阳坝村××组承包有小地名为“长梁子”的1亩林地。被告宋发辉拟购买宋发枝、谭志山在溪丘湾乡××组铜矿岭处的房屋，2016年2月25日被告宋发辉向被告谭志山支付购房款58000元，被告谭志山向宋发辉出具收条1份。2016年2月26日，被告谭志山作为甲方与被告宋发辉作为乙方签订《房屋买卖合同》，合同约定：一、房屋情况：本合同下的房屋位于溪丘湾乡××组，占地面积153.5平方米，长14.8米，宽10.4米，其四界为：东至走路，西至自己山林、北至自己土地，南至宋发忠山林，建筑层数一层，平房一层5间。二、乙方购买甲方房屋时，甲方附带耕地6块及山林2块，其附属设施的四界以甲方确认的界限为准，甲方将其房屋及耕地附属设施整体一次性转让给乙方（甲方的土地现在正在办理土地使用证，等土地使用证办理结束后将土地使用证一并交给乙方）。三、该交易的房屋是由甲方自己出资建设，使用的土地为平阳坝村××组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，乙方购买该房屋后可以长期占有、使用。四、本合同项下的房屋交易价格为人民币伍万捌仟元整（58000.00），自该合同双方签字之后，乙方一次性付清，以甲方出具的收据为凭，乙方支付购房款后，甲方保证将本合同项下的房屋、水电路设施交给乙方使用，如有争议，由甲方负责处理，并将房产证等相关资料原件一并交付给乙方。乙方购买房屋的相关手续费用由乙方自行承担。五、土地四界及块数如下：1、门前：东至房屋晒坝坎，西至公路，南至宋发忠山林边，北边至走路边，面积0.2亩。2、屋右：西边至宋某山林边，东至走路，北边至宋发元田沟边，南边至宅基，面积0.8亩。3、大坪水：东至宋文浩墓前坎边，西至走路坎边，南边至宋某田边，北边至宋发元田边，面积0.5亩。4、水井湾：东边至宋秀林田边，南边至田坎，西边至田坎，北边至走路，面积0.2亩。5、老屋槽：水田4个，东至王强奎田坎，西至宋发元田边，南边至宋发忠田边坎，北边至宋发忠山林坎，面积0.48亩。6、对面山包：东至宋发忠田坎，西至5组田坎界，南至5组田坎，北至自己山林边，面积0.3亩。六、山林四界及块数如下：1、屋后山林：东至宋发元茶叶树坎边，西至宅基地，南至田边，北至宋发忠山林边，面积0.1亩。2、对面山林：东至宋发元山林水沟，北至5组界走路，西至自己田边，南至谭志山山林大槽中为界，面积0.8亩。……合同还对其他事项进行了约定。被告谭志山、宋发辉在该合同上签名捺印，见证人梁某、谭某（时任平阳坝村委会干部）在该合同上签名，巴东县溪丘湾乡平阳坝村民委员会在该合同尾部盖章并签署“望甲、乙双方共同按协议履行”。合同签订后，被告谭志山将房屋的集体土地使用权证交付给被告宋发辉。此后被告宋发辉搬入购买的房屋居住、生活，并对房屋进行整修，加修部分杂物间，对晒坝进行硬化，并对受让的土地、山林进行耕种、管理。另查明，被告宋发辉原与其叔父宋文元等人为同一家庭户口，属同一农村土地承包经营户，即宋发辉为宋文元农村土地承包经营户中土地承包经营权共有人之一。后宋发辉将其户口从宋文元家庭中分出另立**，但对承包的土地经营权与宋文元等人未分割。宋发辉为建档立卡贫困户，2019年在巴东县××××村易地搬迁安置点分配安置房屋一套（75平方米）。被告谭志山除出售给被告宋发辉的房屋外还在本村另有房屋一栋，因修建郑万高铁被征收，还建房正在修建过程中。原告及被告谭志山居住的巴东县××××组因建设高铁小区当地政府从2015年10月16日起对户口进行管控、冻结。被告谭志山与被告宋发辉签订买卖合同后平阳坝村民委员会及三组绝大部分村民同意被告宋发辉将户口迁入**，但因户口被管控而未能成功迁入。本院认为，本案争议的焦点在于：一是原告宋发枝、谭集等人对谭志山与宋发辉签订房屋买卖合同是否知情以及对本案所涉合同效力的影响；二是宋发辉与谭志山不属同一集体经济组织成员对本案所涉合同效力的影响。针对本案争议的焦点分别评述如下：一、关于原告宋发枝、谭集等人对谭志山与宋发辉签订房屋买卖合同是否知情以及对本案所涉合同效力的影响问题。根据证人宋某（原告宋发枝胞兄）的书面证言以及证人朱某、王某、张某出庭所作证言，能够认定：谭集参与过将本案所涉房屋出售给他人但未成功的事实；谭志山、宋发枝、谭集曾委托宋某对外联系出售房屋，且宋某代为收取了被告宋发辉的购房“押金”2000元。房屋买卖合同签订后原告宋发枝到过被告宋发辉已入住的本案所涉房屋。庭审中原告谭集的委托诉讼代理人也认可谭集对谭志山出售房屋是知情的。本地农村出售房屋时一并流转部分土地，即“卖屋搭田”是普通做法。因此应认定原告谭集、宋发枝对被告谭志山将房屋及部分土地流转给被告宋发辉是知情并同意的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此即使宋发枝、谭集不知情，也不影响本案所涉合同的效力。原告宋发枝、谭集现以被告谭志山未经共有人同意处分共有财产为由主张合同无效有违诚信原则。二、关于宋发辉与谭志山不属同一集体经济组织成员对本案所涉合同效力的影响问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，谭志山与宋发辉2016年2月26日签订的合同转让内容包含房屋所有权、农村土地承包经营权、林地承包经营权。根据“房地一体”原则，房屋作为宅基地上不可分的附着物，转让房屋所有权的同时必然一并转让宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有。”第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”2007年12月30日国务院办公厅发布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发[2007]71号）进一步指出“农村住宅用地只能分配给本村村民……”。宅基地使用权是本集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，能享有宅基地使用权的必须是集体经济组织成员，具有社会保障性质，本集体经济组织以外的人不能享有、受让该集体经济组织的宅基地使用权。司法实践中，非同一集体经济组织成员间转让宅基地的，一般也认定为无效。最高人民法院于2010年4月30日在《关于刘三海与李代国房屋买卖合同纠纷一案的请示的复函》[（2010）民一他字第4号]中指出，“农村房屋（含宅基地）买卖合同的当事人非同一集体经济组织成员，该合同无效。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》第19条亦明确指出，“……在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。……”本案中，被告宋发辉系巴东县沿渡河镇小神农架村**村民，签订合同时并非出让人谭志山所在的巴东县溪丘湾乡平阳坝村的成员，且签订合同时按政策其户口已无法迁入平阳坝村。虽合同签订后当地村委会和部分村民同意其户口迁入，但因高铁小区建设该村户口只准迁出不准迁入，导致宋发辉至今未将户口迁入平阳坝村，客观上宋发辉并未取得平阳坝村成员的身份。因此被告谭志山与宋发辉签订的房屋买卖合同中有关房屋买卖的部分违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。同时宋发辉与谭志山签订合同转让的内容还有农村土地承包经营权、林地承包经营权，虽无法律、行政法规禁止在非同一集体经济组织间流转地土地承包经营权，该部分不具有法律规定的无效情形，但在本案中有关土地承包经营权的流转从属于房屋买卖，从合同内容来看有关土地承包经营权的流转并不是独立的合同内容，合同并没有单独对土地承包经营权的流转的价款进行约定。因此因房屋买卖部分无效导致本案所涉合同全部无效。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告宋发辉与被告谭志山于2016年2月26日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费80元，由被告宋发辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张周波审 判 员  刘汉玉人民陪审员  郑成静二〇一九年十二月十三日书 记 员  黄海燕