河南省焦作市山阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）豫0811民初2767号原告：焦作师范高等专科学校。住所地：焦作市山阳路**。法定代表人：张战营，校长。委托诉讼代理人：李力，河南力诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳庆周，该学校员工。被告：冯海平，女，1968年2月11日出生，汉族，住焦作市山阳区。委托诉讼代理人：原思宗，河南大启律师事务所律师。原告焦作师范高等专科学校与被告冯海平租赁合同纠纷一案。本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦作师范高等专科学校的委托诉讼代理人李力、被告冯海平的委托诉讼代理人原思宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告焦作师范高等专科学校向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付场地占用费47753元（2018年9月1日至2018年11月22日共83天。210000÷365×83=47753元）。2、请求判令被告向原告支付场地看护费24080元。3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年8月5日，原告与被告签订了《场地、房屋使用管理协议》，约定：原告将学校北校区场地面积约24亩、建筑面积约1100平方米的场地、房屋出租给被告。租赁期限为：2013年9月1日至2018年8月31日止共5年。租金实行分段计算，2013年9月1日至2014年8月31日17万元；2014年9月1日至2015年8月31日18万元；2015年9月1日至2016年8月31日19万元；2016年9月1日至2017年8月31日20万元；2017年9月1日至2018年8月31日21万元。同时还约定：协议期满，乙方的设施、设备等自购设备自行处理，但不得损坏甲方的任何建筑设施及花草树木。《场地、房屋使用管理协议》签订后，原告依约履行了义务。2018年8月初，原告即开始口头或书面提醒被告协议即将期满。然而2018年8月31日合同到期后，被告迟迟不搬离场地。为了维护国有财产的安全，2018年9月，原告聘请河南鼎宏保安服务有限公司保安人员看护场地物品，维持正常教学秩序。经多次催促，2018年11月22日才搬离场地。综上，原告认为，被告作为《场地、房屋使用管理协议》合同的当事人，应当按照《合同法》相关规定，依约履行合同义务，遵守诚实信用原则，合同终止后依约交还租赁物。但是，被告违约，给原告造成了一定的经济损失，为维护原告自身合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告冯海平辩称：原告诉状所述不是事实，在双方合同期届满前2个多月，被告即对续租事宜根据合同约定向原告提出，但原告在答应续租的情况下却又中途以收回场地、房屋自用为由给被告设置障碍、刁难。此后就续约问题被告一直与原告协商不通，被告不存在故意违约问题，法院不应当支持原告的诉讼请求。被告冯海平提出反诉，反诉请求如下：1、依法判决原告赔偿被告合同损失暂定100000元，最终赔偿数额待司法鉴定后另行确定。2、由原告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：被告冯海平与原告焦作师范高等专科学校系场地、房屋租赁合同关系。2013年8月5日双方签订场地、房屋使用协议后，被告根据约定的场地、房屋用途进行了大量固定设施、设备、装修装饰、绿化等方面的投资，用于对租赁场地、房屋的长期使用。并且在被告多年苦心经营中，驾校在业界取得良好信誉，并在场地周围形成了良好的生源和商誉。合同期满前几个月，被告就与原告沟通续约的事情。合同期满后，原告明知被告根据协议第五条第五款的约定享有优先续约权，但原告却做出违背该义务的行为，将被告投入几百万元巨额资金的场地和房屋擅自出租给第三方经营驾校培训，造成被告被严重侵害的损害后果。请法院依法审理判决，支持被告的反诉请求。原告焦作师范高等专科学校辩称：首先，我们认为被告是在重复行使诉权，因为本案租赁合同2018年8月31日到期后的续租问题本案被告于2019年3月7日向山阳区人民法院起诉，要求与我方续约等，山阳区人民法院于2019年6月4日作出（2019）豫0811民初833号民事判决书，认为被告不存在同等条件下的优先续约权问题，并因此驳回了被告的诉讼请求。被告上诉至焦作市中级人民法院，2019年8月28日，焦作市中级人民法院以（2019）豫08民终2264号民事判决书，驳回了被告的上诉，维持原判，至此足以说明被告本次反诉是在重复行使诉权，浪费司法资源。其次，被告所提10万元合同损失纯属无中生有，无任何事实依据。本案是一个场地租赁合同，租期为5年，从2013年9月1日至2018年8月31日止，这是一个正常到期的合同，被告无理强行要求原告与其永久续约，与事实和法律相悖，注定不能得到支持。同时，被告要求司法鉴定纯属无理要求，依法应予驳回。本案为租赁合同纠纷，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第十条、第十二条的规定以及中华人民共和国合同法第二百三十五条的规定，被告作为租赁合同已经到期的租赁人，无权向出租人提出任何额外的要求。综上，原告认为本案应依法驳回被告的反诉请求。围绕争议焦点，本院组织当事人进行举证、质证。原告焦作师范高等专科学校提供以下证据：第一组证据：2013年8月5日原被告双方签订的场地、房屋使用管理协议，协议约定被告租用原告的场地时间是5年，从2013年9月1日至2018年8月31日，按照协议约定，协议期满乙方即本案被告的设施设备等自购设备自行处理，但不得损坏甲方的任何建筑设施及花草树木，协议期满，乙方在同等条件下可优先续签。在此需要说明的是，该条款所约定的期满后，被告的优先续签权已经被前述原告所提到的山阳区人民法院和焦作市中级人民法院的判决书予以否定。第二组证据是一份通知书、一份保证书。通知书是2018年8月29日即原告通知被告合同到期请按约履行的告知书。保证书是2018年10月1日本案的被告写给原告的保证书，承认自己于2018年8月31日合同到期后仍然占用原告场地、拒不返还，给原告造成的恶劣影响。第三组证据是一份协议书和一份增值税普通发票。证明：超出合同期限被告依然占据原告的出租场地拒不归还，并且采用各种方式影响原告的正常教学秩序，原告不得已聘请了河南鼎宏保安服务有限公司的保安人员到场看护我方场地以及维护我方正常的教学秩序，为此支出了保安服务费24080元。被告冯海平质证意见如下：对第一组证据场地、房屋使用管理协议，原告也承认是双方已经正常履行的一份租赁合同，但并不是原告证据指向的到期原告就没有任何责任和义务，根据该租赁协议第五条第五项的约定，协议期满乙方在同等条件下可优先续签，合同这一条款的文字约定明确在双方之间确定了原告的后合同义务，也就是合同期满后原告还应当按该条约定履行和保障在同等条件下继续出租该场地房屋时确保被告的优先续租权得到实现，但原告并没有全面按照合同约定的这一条款履行合同的义务，导致被告的合法权益和投资财产造成重大损害，原告应当对此承担因违约行为造成的损害赔偿责任。第二组证据本身的形成是原被告双方在合同期满前就在进行续租的协商和沟通，其以该组证据作为场地占用费以及场地看护费的支付证据，不符合实际情况。第三证据是原告和河南鼎宏保安公司之间签订的关于其北校区的一份服务协议，是其双方之间权利和义务的约定，与本案不存在关联性。从协议内容也不显示和本案存在关联性，因此该组证据不能证明其指向和主张。被告冯海平提供以下证据：1、被告的身份证件复印件一份，证明反诉原告具有诉讼主体资格。2、焦作市中级人民法院（2019）豫08民终2264号民事判决书一份，证明根据该判决书在本院认为部分第9页第二行至第七行的内容记载，焦作市中级人民法院认为如果出租人在租赁合同期满后没有通知承租人协商续订租赁合同，而是将租赁物出租给他人，视为违反了原租赁合同的约定，损害了原承租人的优先承租权，参照最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二十一条的规定，原承租人可以依据租赁合同的约定请求出租人承担违约损害赔偿责任，根据焦作市中级人民法院在该份判决中依据双方在该案中的争议事实，虽然对被告在诉讼中作为原告提起的请求与出租人签订租赁合同并确认其与第三人签订的租赁合同无效的诉讼请求被法院认为请求权利不当而驳回，但对于因原告的行为造成被告合同的损害已经明确了被告有权要求原告就其上述行为承担损害赔偿责任，被告在原诉讼中提出的是要求法院确认原告与第三人的租赁合同无效，并与被告签订租赁合同，而在今天的诉讼中，原告是根据焦作市中级人民法院生效的上述终审判决对被告享有损害赔偿请求权提起的诉讼请求，无论从事实、请求的内容以及造成的后果和法律依据均和此前诉讼的请求没有任何事实和法律上的重复性，被告也是根据焦作市中级人民法院的生效判决对被告确定的损害赔偿请求权的正常行使，不属于重复诉讼请求，因此，原告答辩中所认为的重复行使诉权不符合上述事实和法律规定。对于双方之间涉案的场地房屋租赁协议基于原告已经向法庭提交双方之间的该份协议合同文本，我方也对原告的提交该份证据中双方之间在第五条第五项的约定，关于被告合同权利和原告该条的合同义务发表了质证意见，作为我方将该协议提交法庭，质证意见同上述对原告对该证据的质证意见。对于我方在第一次开庭时提出的司法鉴定申请，待鉴定作出后我方再做出准确的反诉赔偿金额。原告焦作师范高等专科学校质证意见如下：对判决书的真实性无异议，但对反诉原告断章取义的误读（2019）豫08民终2264号民事判决书内容以及其证明指向有异议。第9页第二行至第八行的内容并不是反诉原告所称的那样，该段内容是在论述关于优先承租权的问题，判决书该段陈述的结论是优先承租权是一种债权而不是强制缔约权，同时，我方在租赁期满后于2019年1月21日委托中兴豫建设管理有限公司发布磋商公告公开招标，反诉原告也有权利参加招标，是其自己没有参加，不能强制我方与其签订续租合同，焦作市中级人民法院对此已作出生效判决，我方对此不再赘述。经审查，本院对原被告以上证据的效力认定如下：被告对原告的第一组、第二组证据、第三组证据的真实性无异议，本院对于原告提供的第一组证据、第二组证据、第三组证据的真实性予以认定。被告对原告第三组证据的关联性持有异议，本院认为被告的异议成立，对原告第三组证据的关联性不予确认。原告对被告证据1、证据2的真实性无异议，本院对于被告提供的证据1、证据2的真实性予以认定。对双方当事人的证据指向结合本案案情综合分析认定。根据当事人的陈述和经审查确认的有效证据，本院认定案件事实如下：2013年8月5日，焦作师专高等专科学校下属后勤集团作为甲方、被告冯海平作为乙方，双方签订了《场地、房屋使用管理协议》。该协议约定以下内容：一、场地、房屋概述：北校区校内南部家属院南墙东西一线、东、南、西围墙内区域场地约24亩，原浴池、门岗。车棚及部分平房房屋建筑面积约1100平方米（详见场地。房屋示意图）。二、使用期限、费用及要求：1.使用期限：2013年9月1日起至2018年8月31日止。2.相关费用：2013年9月1日起至2014年8月31日管理费为人民币壹拾柒万元，2014年9月1日起至2015年8月31日管理费为人民币壹拾捌万元，2015年9月1日起至2016年8月31日管理费为人民币壹拾玖万元，2016年9月1日起至2017年8月31日管理费为人民币贰拾万元，2017年9月1日起至2018年8月31日管理费为人民币贰拾壹万元；协议签订之日起三日内乙方向甲方交清第一年管理费，以后每年6月30日前交清下一年管理费。水电等费用由乙方按月实交。本院受理的冯海平、焦作市月季汽车驾驶员培训有限公司诉焦作师范高等专科学校、焦作市腾达汽车驾驶员培训有限公司合同纠纷一案，二原告要求判决被告焦作师范高等专科学校按照优先承租权条款约定，与冯海平签订涉案驾校项目场地房屋的续约合同，本院于2019年6月4日作出（2019）豫0811民初833号民事判决书，判决驳回原告冯海平、焦作市月季汽车驾驶员培训有限公司的诉讼请求。二原告不服上诉至焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）豫08民终2264号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院已生效的（2019）豫0811民初833号民事判决书认定：2018年8月29日，被告焦作师专向冯海平作出书面通知书，内容为：我校将北校区校内南部部分场地、房屋出租于贵方使用，租期五年，期限为2013年9月1日起至2018年8月31日止。协议即将到期，我校现向你通知以下事项：一、请你于协议期满日即2018年8月31日前搬出北校区，在不损害我校任何建筑设施及花草树木前提下，将自购设备自行处理，如期交还场地、房屋。二、如你逾期未搬离或未全部搬离，视为你遗弃剩余物品，我校有权自行收回场地、房屋并清理，清理时，不会保管你的任何剩余物品，所有物品将做废品处理。冯海平于当日收到该通知后，于2018年10月1日向焦作师专作出书面保证，内容为：我与学校后勤集团于2013年8月5日签订的场地、房屋使用管理协议租期已于2018年8月31日到期。学校分别于2018年8月29日、9月6日、9月7日将合同结束、限期搬离场地通知书送达于我。对此，我没有高度重视。期间，驾校仍正常运营，没有停止训练和招生，造成了恶劣的社会影响，影响了贵单位的声誉。今天，我认识到自己的错误，在2018年10月1日下午已将所有车辆移出校外，停止校内经营，积极开展学员的善后工作。今后我保证不与学校发生冲突，并于国庆节后陆续将自购设备搬离场地。恳请学校提供水电，保证学员善后工作，并同意在此期间工作人员和学员进入校内办理相关手续。2019年1月21日，中兴豫建设管理有限公司受焦作师专委托，就该校北校区驾校项目以竞争性磋商方式进行采购，并在河南招标网、中国招标投标公共服务平台、中国采购与招标网、河南招标采购综合网上同时发布“焦作师范高等专科学校北校区驾校项目竞争性磋商公告”。公告载明了采购项目的名称、编号，对采购项目作了简要说明，称焦作师专北校区驾校项目位于该校北校区内，占地面积约15000平方米。租期8年，租金不低于24万元/年。本场地作为学校实训基地，应适当提供在校学生实践训练之用，且教职工和在校学生报考驾校费用优惠幅度不低于20%等，并就供应商资格要求、投标人报名要求及磋商文件获取、响应性文件接收信息、竞争性磋商会有关信息、发布公告的媒介等均一一作以说明。2019年1月31日，包括腾达公司在内的三家汽车驾驶员培训有限公司进行了磋商，最终报价每年250800元，中兴豫建设管理有限公司将该磋商结果信息进行了公布。在此过程中，月季公司未报名参加该项目的竞争性磋商。2019年2月2日，采购人焦作师专、采购代理机构中兴豫建设管理有限公司向腾达公司作出成交通知书，告知腾达公司经竞争性磋商及磋商评审小组评定，被确定为该项目成交单位，成交金额250800元，租赁期8年，并要求腾达公司自成交通知书发出之日起三十日内与采购方签订采购合同。2019年2月23日，焦作师专作为甲方（出租人），腾达公司作为乙方（承租人），双方签订了焦作师专北校区驾校场地房屋租赁合同，就乙方承租甲方北校区驾校场地、房屋、设施设备等事宜，约定：期限自2019年2月15日起至2027年2月14日止，基础设施设备维护费每年250800元，乙方在签订合同时一次性缴纳保证金20000元；乙方须开办驾校，开展汽车驾驶员培训业务；合同期满或解除，乙方应无条件退出；合同自签订之日起2日内，乙方向甲方缴清第一年承租费、保证金等费用后生效。次日，腾达公司向焦作师专缴纳250800元。2018年8月31日，原告焦作师范高等专科学校与被告冯海平签订的《场地、房屋使用管理协议》到期后被告冯海平迟迟不搬离场地，经原告多次催促，2018年11月22日被告才搬离该租赁场地。原告焦作师范高等专科学校于2019年7月1日向本院提起诉讼，要求被告支付场地占用费47753元、场地看护费24080元，被告提起反诉，要求原告赔偿合同损失暂定100000元，并就最终赔偿数额向本院申请司法鉴定。另查明，原告焦作师范高等专科学校下属的后勤集团不具有独立法人资格。本院认为，原告焦作师范高等专科学校下属的后勤集团不具有独立法人资格，其与被告冯海平签约行为应当视为原告焦作师范高等专科学校与被告的签约行为，因此原告与被告签订的《场地、房屋使用管理协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，该合同性质应为租赁合同。关于被告是否能够与焦作师范高等专科学校续签涉案驾校场地及房屋的租赁合同问题，本院作出的（2019）豫0811民初833号民事判决书判决驳回被告冯海平要求续签合同的诉讼请求；之后焦作市中级人民法院作出的（2019）豫08民终2264号民事判决书，判决驳回冯海平上诉，维持原判。在双方签订的《场地、房屋使用管理协议》合同到期后，被告理应将所使用原告的场地、房屋及时退还。据此合同期间，冯海平投资用于涉案驾校房屋场地的装饰装修等改善、增设他物，未形成附合的应当自行取走拆除，已形成附合的无权要求补偿。因此被告反诉要求原告赔偿合同损失并申请对焦作师范高等专科学校北校区南部部分场地、房屋投资、建设、构筑、绿化、装修的地面设施和房屋设施等进行司法鉴定，不符合法律规定，本院不予准许。关于冯海平应否向焦作师范高等专科学校支付占有使用费问题，双方租赁合同到期后并未达成新的租赁协议，冯海平即负有退还房屋场地的义务，冯海平自2018年9月1日至2018年11月22日实际占有控制涉案场地及房屋。自2018月8月31日合同到期后仍未及时腾退原告的场地和房屋，因此原告请求被告支付占有使用费应予支持，费用应按照双方合同约定的标准计算。其合同约定管理费是分段计算的，其中2017年9月1日起至2018年8月31日管理费为210000元，每日管理费为575.34元，2018年9月1日起至2018年11月22日共计83天，该期间的场地占用费为210000元÷365×83=47753元。合同到期后自2018年9月1日至2018年11月22日期间被告未及时搬离实际占用该场地、房屋，应当向原告承担侵权赔偿责任。原告的第一项诉讼请求事实清楚，证据充分，与法有据，本院予以支持。原告要求被告支付场地看护费24080元系原告单位内部所支出的费用，双方对该费用在合同中并未约定，与本案不具有关联性，本院不予支持。在原被告双方签订的《场地、房屋使用管理协议》第五条第5项中约定：“协议期满，或因乙方经营不善而提前变更或解除协议时，乙方的设施、设备等自购设备自行处理，但不得损坏甲方的任何建筑设施及花草树木。协议期满，乙方在同等条件下可优先续签。”被告的反诉请求不符合合同约定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条《中华人民共和国侵权责任法》第十五条第六款规定，判决如下：一、被告冯海平于本判决生效之日起十日内向原告焦作师范高等专科学校支付场地占用费47753元；二、驳回原告焦作师范高等专科学校的其他诉讼请求；三、驳回被告冯海平的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1596元，由原告焦作师范高等专科学校负担479元，被告冯海平负担1117元。反诉费2300元，由被告冯海平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于焦作市中级人民法院。审 判 长  张春雷人民陪审员  王树秀人民陪审员  马艳萍二〇一九年十二月二十五日书 记 员  李丽霞