广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终11168号上诉人（原审原告）：佛山市源美物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人:董玉乐，广东百言律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市顺德区兆泰房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：华某1。委托诉讼代理人:张志勤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人:徐嘉敏，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。原审第三人：广州银行股份有限公司佛山南海支行，住所地广东省佛山市南海区。负责人：黄有彩。上诉人佛山市源美物业管理有限公司（以下简称源美公司）因与被上诉人佛山市顺德区兆泰房产有限公司（以下简称兆泰公司）、原审第三人广州银行股份有限公司佛山南海支行（以下简称广州银行南海支行）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2018）粤0606民初22836号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人源美公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.判令兆泰公司赔偿源美公司坐落于佛山市顺德区大良街道办事处宜某路3*号骏某公寓A座501-503、505-512、601-603、605-612、701-703、705-712、801-803、805-812、901-903、905-912、1001-1003、1005-1012、1101-1103、1105-1112、1201-1203、1205-1212、1301、1305-1308、1311、1401-1403、1405-1412、1501-1503、1506-1512、1602、1603、1605-1612、1706、1801-1803、1805-1812、1901-1903、1905-1912、2001-01、2001-02、2001-03、2001-08、2001-07、2001-06、2001-05、2001-09、2001-10、2001-11、2001-12、2101、2201、2301、B座2301、402、A-401写字楼、B-401写字楼、1号杂物间、2号杂物间、3号杂物间共计169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修价值、投资经营损失(以评估现值为准)暂定为280万元；3.源美公司对案涉169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修价值、投资经营损失有优先受偿权；4.确认源美公司对案涉169套房产在拍卖交付前继续经营；5.由兆泰公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、源美公司在本案起诉时提出主张的前提条件是尊重已生效裁判文书对于租赁关系的法律认定结果，租赁关系不存在并不能否认源美公司在案涉169套房产上事实存在的无法拆除的设备、设施、装饰物及装修价值。（一）(2016)粤0606民初5257号案中兆泰公司承认与源美公司存在租赁关系，在本案中又予以否定，前后矛盾。2016年4月11日，兆泰公司以源美公司不交纳租金为由，要求解除与源美公司签订的关于案涉169套房产的租赁合同，要求源美公司撤出案涉房屋，移交管理权。兆泰公司在庭审中提交了与源美公司关于案涉169套房产的租赁合同证明双方租赁关系，在本案中又否认租赁关系存在，前后矛盾。（二）源美公司事实上租用169套房产，相关租户也依法办理了营业执照，合法经营多年。1.源美公司与骏某公司签订租赁合同，2012年09月24日骏某公司据此办理营业执照经营酒店，源美公司投入资金按骏某公司要求对169套房产相关房屋进行了装修，安装了相关配套设备设施，除却案涉部分房屋，骏某公司目前仍然在正常经营当中，裁定书无视该基本事实，草率否定。2.源美公司与盘某公司签订租赁合同，将租赁房屋装修完成后交给盘某公司办公，盘某公司一直按合同约定向源美公司缴纳租金，由于法院执行局多次上门要求租户搬走，盘某公司虽未搬走但以此为由拒缴租金，拖欠十多万元。3.源美公司与某尖大少公司签订租赁合同后，针对餐饮行业装修需求安装厨房设备、房间配套电器等，提供给某尖大少公司进行经营，某尖大少公司自2010年06月29日设立至今，顺德区法院因其他案件对源美公司餐桌、餐椅、空调、厨房设备、电视等物品登记造册予以查封，充分证明源美公司对案涉房屋设备设施拥有所有权。4.源美公司与合生盈富公司签订租赁合同，合生盈富公司专门为政府、企业担任工程顾问，合法在案涉房屋经营多年。5.源美公司将案涉房屋租赁予黄平平经营沐足，多年合法经营，因租赁关系被否定，导致沐足店被清场，员工被遣散，引起多起劳动纠纷。（三）源美公司与原兆泰公司属于关联公司，租金采用装修、消费抵扣等方式，因兆泰公司股权变化发生矛盾导致至今无法结算。源美公司在多次执行异议庭审中主张装修抵扣租金，均被否定，相关裁定否定租赁关系，源美公司只能选择维护自身在169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修价值之权益。二、兆泰公司应赔偿源美公司案涉169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修价值。（一）租赁合同约定和实际交付的租赁物是毛坯房，至今还有一部分房屋因无人承租依然处于毛坯状态。（二）源美公司承租后对案涉169套房产进行了装修装饰、安装了相应设备设施。1.源美公司提供了详细装修清单，根据承租户要求进行了有针对性装修。源美公司在四层装修了天花、地面、墙身，安装各类型门窗，为沐足中心进行了专业给排水、防水装修、使用隔音材料，对七层分功能装修了书画室、乒乓球室、健身房、接待室、桌球室、男女卫生间和前室、咖啡厅等独特场所，在九层进行了办公室、会议室、总经理室、大会议室、房产经理室、男女卫生间及茶水间、上海公司办公区、接待区、总经理办公室等专业办公装修，针对酒店需求装修了标准房、大房改两间标准房、大套房、布草房、淋浴玻璃工程等装修建设，且安装了相应家私，并对20、21、23层进行了专业办公需求的办公性、娱乐性等功能性房屋装修建设。2.兆泰公司在庭审中从未提供装修图纸或单据，仅陈述在其所有房产上的装修和设备设施应归其所有，该陈述无事实依据。三、源美公司对案涉169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修价值、投资经营损失有优先受偿权。（一）案涉169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修价值由源美公司投资建设，不属兆泰公司财产，法院在拍卖后应优先将该部分价值分配给源美公司。（二）因案涉169套房产被法院强制拍卖，源美公司被迫中止经营，造成经营损失，法院在拍卖后也应优先分配给源美公司。四、源美公司对案涉169套房产在拍卖交付前继续经营，理由如下。（一）承租户继续经营可提供大量就业岗位，一旦禁止继续经营将会造成人员失业。（二）承租户在经营期间一直配合法院拍卖，继续经营也并不影响法院拍卖。（三）承租户继续经营会产生收益，可向广州银行南海支行即债权人支付租金，减少债权人在案涉房产空置期间的损失。（四）广州银行南海支行在(2019)粤06执异13号案中也同意中止拍卖，出租给承租户继续经营收取租金，以抵偿其债权。（五）如将案涉房产出租给源美公司以外的租赁户，需考虑源美公司装修、设备、设施利益，源美公司继续承租经营，缴纳租金更方便执行，更符合广州银行南海支行利益。五、一审判决事实认定错误、违反诉讼程序，应发回重审。一审法院未对案涉房屋进行评估，违反法定程序。（一）一审判决一直误认源美公司是在主张租赁关系的合法性，其实源美公司提起本次诉讼，是在一系列裁定否定源美公司与兆泰公司租赁关系的前提下，提起对案涉169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修价值予以赔偿。（二）一审判决以源美公司不存在租赁关系为由否定源美公司的鉴定申请，实际上否定了非租赁关系情况下他人的合法财产权。（三）一审判决对源美公司案涉物业设备、设施、装饰物及装修价值鉴定申请的否定，在程序上剥夺了源美公司合法的诉讼权利，实际上对案涉标的物进行司法评估鉴定也可查明案涉物业设备、设施、装饰物及装修主体。（四）租赁合同无效及未到期情况下，源美公司作为实际承租人享有的合法权益不应被剥夺。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误、部分程序违法，应予纠正。被上诉人兆泰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，源美公司的上诉请求无事实和法律依据，应予驳回，维持原判。一、一审判决认定事实清楚充分，适用法律法律正确，应维持原判，驳回源美公司的上诉请求。（一）源美公司与兆泰公司不存在房屋租赁合同法律关系。1.（2016）粤06执异161号执行裁定书认定源美公司无法提供证据证明在涉案物业抵押权登记设立之前已与兆泰公司就涉案物业建立合法有效的房屋租赁法律关系。佛山中院于2017年广州银行南海支行申请执行佛山市某博士医疗设备有限公司、兆泰公司、黄某权、马某丹金融借款合同纠纷一案中，广州银行南海支行对佛山中院拟对兆泰公司名下的涉案物业进行带租拍卖提出执行异议。听证会上，源美公司提交其与兆泰公司2008年6月12日签订的《房屋租赁合同》复印件，欲证明源美公司与兆泰公司在涉案物业被抵押查封前就已存在租赁关系。广州银行南海支行对源美公司提交的上述《房屋租赁合同》的真实性提出异议，广州银行南海支行就该租赁合同两枚印章盖印时间与重叠部分文字形成先后顺序申请鉴定。佛山中院为查明案件事实，同意该鉴定申请，同时明确要求源美公司携带《房屋租赁合同》原件参加听证会，但源美公司在听证会中并未提交，佛山中院多次释明不提供《房屋租赁合同》原件进行鉴定的法律后果，但源美公司明确表示不提交《房屋租赁合同》原件进行鉴定。2017年8月28日佛山中院作出（2016）粤06执异161号执行裁定书，认定源美公司与兆泰公司之间不存在租赁关系。2.（2017）粤执复363号执行裁定书对上述《房屋租赁合同》真实性不予确认。源美公司不服（2016）粤06执异161号执行裁定书，向广东省高级人民法院提起执行复议申请，广东省高级人民法院于2017年12月29日作出（2017）粤执复363号执行裁定书，该裁定书认为源美公司异议不成立。3.（2018）粤06执异94号执行裁定书驳回了源美公司关于存在租赁合同关系的异议请求，（2018）粤执复382号裁定书驳回了源美公司的复议请求。源美公司在广东省高级人民法院作出（2017）粤执复363号执行裁定书后，又向佛山市中级人民法院提出执行异议，请求中止执行（2016）粤06执异161号执行裁定书、（2017）粤执复363号执行裁定书和佛山市中级人民法院作出的（2014）佛中法执字第424号协助执行通知书；请求法院对案涉169套房产内无法拆除的设施及装饰物排除执行；请求法院对案涉169套房产维持现状。2018年8月31日佛山市中级人民法院作出（2018）粤06执异94号执行裁定书，该裁定书驳回源美公司异议请求。源美公司不服佛山市中级人民法院作出的（2018）粤06执异94号执行裁定书，遂向广东省高级人民法院申请复议，广东省高级人民法院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2018年10月30日作出终审裁定（2018）粤执复382号执行裁定书，（2018）粤执复382号执行裁定书驳回了源美公司复议申请，维持（2018）粤06执异94号执行裁定书，并说明本裁定为终审裁定。4.（2018）粤06执异326号裁定书再次驳回源美公司关于存在租赁合同关系的异议请求。随后源美公司继续就本案涉案物业向佛山市中级人民法院提出执行异议申请，请求中止执行佛山市中级人民法院作出的（2016）粤06执异161号执行裁定书和（2017）粤执复363号执行裁定书、对兆泰公司名下的案涉169套房产无法拆除的设施及装饰物排除执行。佛山市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）粤06执异326号执行裁定书，认为源美公司并无证据证明其与兆泰公司之间存在合法有效的租赁关系，驳回源美公司的全部异议请求。5.（2019）粤0606民初513*号判决书认定源美公司与兆泰公司不存在房屋租赁合同关系，判决驳回源美公司基于上述《房屋租赁合同》的全部诉讼请求。2019年1月7日源美公司提起（2019）粤0606民初513*号一案，诉请兆泰公司协助变更涉案物业的缴费单位为源美公司，（2019）粤0606民初513*号判决书对源美公司的主张不予支持。(二)源美公司对涉案169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修不享有所有权以及任何足以排除强制执行的实体权利。1.佛山市中级人民法院作出（2018）粤06执异94号执行裁定书驳回源美公司主张对涉案169套房产维持现状、对涉案169套房产内无法拆除的设施及装饰物排除执行的异议请求，广东省高级人民法院作出的（2018）粤执复382号裁定书驳回了源美公司的复议请求。源美公司在广东省高级人民法院作出（2017）粤执复363号执行裁定书后，又向佛山市中级人民法院提出执行异议，请求中止执行（2016）粤06执异161号执行裁定书、（2017）粤执复363号执行裁定书和佛山市中级人民法院作出的（2014）佛中法执字第424号协助执行通知书；请求法院对案涉169套房产内无法拆除的设施及装饰物排除执行；请求法院对案涉169套房产维持现状；请求确保源美公司在本案民事上诉状中提到的骏某公司等公司的次承租人的合法权利。2018年8月31日佛山市中级人民法院作出（2018）粤06执异94号执行裁定书，（2018）粤06执异94号执行裁定书撤销（2014）佛中法执字第424号协助执行通知书，驳回源美公司的其他异议请求。源美公司不服（2018）粤06执异94号执行裁定书遂向广东省高级人民法院申请复议，广东省高级人民法院受理后，于2018年10月30日作出的终审裁定（2018）粤执复382号执行裁定书，（2018）粤执复382号执行裁定书驳回了源美公司的复议申请，维持（2018）粤06执异94号执行裁定书并说明本裁定为终审裁定。2.（2018）粤06执异326号执行裁定书驳回源美公司主张对兆泰公司名下的涉案169套房产无法拆除的设施及装饰物排除执行的异议请求。经上述多个执行异议、执行复议被驳回后，源美公司继续就本案涉案物业向佛山市中级人民法院提出执行异议申请，请求中止执行佛山市中级人民法院作出的（2016）粤06执异161号执行裁定书和（2017）粤执复363号执行裁定书、对兆泰公司名下的案涉169套房产无法拆除的设施及装饰物排除执行。佛山市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）粤06执异326号执行裁定书，认为源美公司无证据证明涉案169套房产无法拆除的设施及装饰物与其存在关联性，其对涉案169套房产无法拆除的设施及装饰物无实体权利，驳回源美公司的全部异议请求。3.源美公司提供的证据无法证明兆泰公司名下169套房产上无法拆除的设施及装饰物与源美公司有任何关联。首先，此前已有多份判决、裁定认为源美公司无法提供证据证明其在涉案物业抵押权登记设立之前已与兆泰公司就涉案物业建立合法有效的租赁关系，并且已对源美公司认为其与兆泰公司于2008年6月12日签订的房屋租赁合同的主张不予确认。源美公司在本案中又提供该房屋租赁合同作为主要证据，拟证明其因房屋租赁合同关系而在兆泰公司名下169套房产上添附了无法拆除的设施及装饰物，但该主张系基于上述房屋租赁合同而提出的诉求，应予驳回。源美公司提出对房屋内无法拆除的设施及装饰物享有所有权的诉求无法律基础依据。其次，本案一审中源美公司提交的证据《169套房装修费用》，均系其自行盖章确认。既无源美公司与施工单位签订的装修装饰合同，也无源美公司向施工单位支付装修装饰费用的依据，更无法证明兆泰公司名下169套房产上的无法拆除的设施及装饰物与源美公司有任何关联。涉案物业的装修物附着于房屋之上，系房屋附着物，应属兆泰公司资产。综上，源美公司对涉案169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修不享有所有权以及任何足以排除强制执行的实体权利，无权要求兆泰公司予以赔偿，或主张优先受偿权。二、一审判决程序正当，不存在源美公司所述违反法定程序之行为。法院对源美公司提出的对涉案169套房产设备、设施、装饰物及装修价值进行鉴定的申请予以否定正确，不存在程序违法。因对涉案169套房产设备、设施、装饰物及装修价值进行鉴定的前提是源美公司与兆泰公司存在房租租赁关系，及源美公司对涉案169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修有实体权利，但源美公司未提供证据对此进行证明，源美公司诉请的法律基础不存在。本案案由为房屋租赁合同纠纷，一审法院在源美公司未能证明其对涉案房屋有任何实体权利情况下，未批准直接对房屋内设备设施及装饰物进行鉴定与评估，合法合理，未违反程序规定。源美公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令兆泰公司赔偿源美公司坐落于佛山市顺德区大良街道办事处中区社区居民委员会宜某路3*号骏某公寓A座501-503、505-512、601-603、605-612、701-703、705-712、801-803、805-812、901-903、905-912、1001-1003、1005-1012、1101-1103、1105-1112、1201-1203、1205-1212、1301、1305-1308、1311、1401-1403、1405-1412、1501-1503、1506-1512、1602、1603、1605-1612、1706、1801-1803、1805-1812、1901-1903、1905-1912、2001-01、2001-02、2001-03、2001-08、2001-07、2001-06、2001-05、2001-09、2001-10、2001-11、2001-12、2101、2201、2301、B座2301、402、A-401写字楼、B-401写字楼、1号杂物间、2号杂物间、3号杂物间共计169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修价值、投资经营损失（以评估现值为准）暂定为280万元；2.判决确认源美公司对上述169套房产无法拆除的设备、设施、装饰物及装修价值、投资经营损失享有优先受偿权；3.判决上述169套房产在拍卖交付前由源美公司继续经营；4.本案诉讼费由兆泰公司承担。一审法院查明：佛山市中级人民法院在执行广州银行南海支行申请执行佛山市某博士医疗设备有限公司、兆泰公司、黄某权、马某丹金融借款合同纠纷一案中，广州银行南海支行对佛山市中级人民法院拟带租拍卖登记在兆泰公司名下的座落于佛山市顺德区****办事处中区社区居民委员会宜某路3*号骏某公寓共计169套房产的行为提出执行异议。源美公司提交了上述《房屋租赁合同》复印件，欲证明源美公司与兆泰公司在案涉物业被抵押查封前就已存在租赁合同关系。广州银行南海支行对合同真实性提出异议，申请就该租赁合同的两枚印章盖印时间、印章与重叠部分文字形成先后顺序进行鉴定。佛山市中级人民法院为查明事实，同意该鉴定申请，明确要求源美公司提供合同原件并已多次释明不提供合同原件进行鉴定的法律后果，但源美公司没有提供合同原件，认为案涉物业已由他人使用，且（2016）粤0606民初5257号民事判决书已经确认《房屋租赁合同》的真实性，故请求驳回鉴定申请。2017年8月28日，佛山市中级人民法院作出（2016）粤06执异161号执行裁定书，认为源美公司无法提供证据证明其在案涉物业抵押权登记设立前已与兆泰公司就案涉物业建立合法有效的租赁关系，裁定撤销案涉物业附带租约委托评估、拍卖的行为，对案涉物业在不附带租约条件下重新委托评估、拍卖。源美公司不服（2016）粤06执异161号执行裁定书，向广东省高级人民法院申请复议。广东省高级人民法院查明：兆泰公司不服（2016）粤0606民初5257号民事判决书提起上诉，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06民终3243号民事判决书，对（2016）粤0606民初5257号民事判决书所表述的“兆泰公司与源美公司于2008年6月12日签订《房屋租赁合同》”等内容不予确认；并于2017年12月20日作出（2017）粤执复363号执行裁定书，认为源美公司仅提供合同复印件，明确表示不提供该合同原件进行鉴定，应承担举证不能的责任，……，故裁定驳回源美公司的复议申请。源美公司在广东省高级人民法院作出（2017）粤执复363号执行裁定书后，又向佛山市中级人民法院提出执行异议，要求中止执行（2016）粤06执异161号执行裁定书、（2017）粤执复363号执行裁定书和佛山市中级人民法院作出的（2014）佛中法执字第424号协助执行通知书。2018年8月31日，佛山市中级人民法院作出（2018）粤06执异94号执行裁定书，认为（2016）粤06执异161号执行裁定书、（2017）粤执复363号执行裁定书均是生效法律文书，源美公司请求中止该生效法律文书的执行缺乏事实和法律依据，本院不予支持；同时确认案涉物业一直登记在兆泰公司名下，不存在由源美公司交还所有权的情形，故裁定撤销（2014）佛中法执字第424号协助通知书，驳回源美公司的其他异议请求。源美公司继续向佛山市中级人民法院提出执行异议申请，请求中止执行（2016）粤06执异161号执行裁定书和363号裁定书、对兆泰公司名下的案涉物业无法拆除的设施及装饰物排除执行。佛山市中级人民法院于2018年12月29日作出（2018）粤06执异326号执行裁定书，认定“……源美公司并无证据证明其与兆泰公司之间存在合法有效的租赁关系；且无法证明169套房产无法拆除的设施及装饰物与其有关联性，故其对169套房产无法拆除的设施及装饰物不享有足以排除强制执行的实体权益”，裁定驳回源美公司的异议请求。2018年10月16日，佛山市中级人民法院作出（2014）佛中法执字第424-9号公告，责令案涉物业的现占有人在2018年11月2日前停止占有并迁出该房产。一审法院认为，源美公司在前案执行异议过程中主张与兆泰公司存在租赁合同关系，却拒不提供《房屋租赁合同》原件；在多个异议被驳回后，又提起本案房屋租赁合同之诉并要求在拍卖交付前由其继续经营案涉物业；实质又是请求法院确认其与兆泰公司就案涉物业存在租赁合同关系。而（2017）粤执复363号执行裁定书、（2017）粤06民终3243号民事判决书等多份生效的裁判文书，已认定源美公司无法提供证据证明其在抵押权登记设立之前已与兆泰公司就案涉物业建立合法有效的租赁关系，或已对源美公司认为其与兆泰公司于2008年6月12日签订《房屋租赁合同》的主张不予确认；源美公司现又在本案中提供《房屋租赁合同》作为证据拟推翻生效裁判文书的认定，理据不足。因此，源美公司要求在拍卖交付前由其继续经营案涉物业的诉讼请求，理由不充分，法院不予支持。佛山市中级人民法院所作出的（2018）粤06执异326号执行裁定书，已认定源美公司无法证明案涉物业无法拆除的设备、设施及装饰物及装修与其有关联性。该裁定已发生法律效力，具有既判力。故源美公司以案涉物业无法拆除的设备、设施及装饰物及装修为其所修建为由要求兆泰公司赔偿其相应价值损失、投资经营损失，并要求确认其享有优先受偿权的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：驳回源美公司的全部诉讼请求。案件受理费29200元、财产保全费5000元，合共34200元，由源美公司负担。二审期间，源美公司向本院提交以下新证据：证据1.（2015）佛顺法民一初字第516号民事判决书、（2016）粤06民终2984号民事判决书、（2015）佛顺法民一初字第517号民事判决书、（2016）粤06民终2985号民事判决书、（2016）粤0606民初5257号民事判决书、（2017）粤06民终3243号民事判决书、（2015）佛顺法刑初字第1267号刑事判决书、（2018）粤0606行初645号行政判决书，拟证明源美公司与兆泰公司之间存在租赁合同关系；证据2.兆泰公司与源美公司于2009年6月12日签订的《房屋租赁合同》一份，拟证明源美公司与兆泰公司之间存在租赁合同关系。兆泰公司对证据1的真实性、合法性予以确认，对其关联性不予认可，对证据2的真实性、合法性、关联性不予认可。关于上述证据的认证意见，本院将在本院认为部分详细论述。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的二审争议焦点为源美公司的一审诉讼请求应否得到支持。本案中，根据已生效裁判文书查明事实可知，在法院多次要求源美公司提供其主张于2008年6月12日签订的《房屋租赁合同》原件作送检材料，用于查明源美公司与兆泰公司就案涉房产是否存在合法有效的租赁关系，并明确释明不予提交的相关法律后果的情况下，源美公司明确拒绝予以提供。故生效法律文书已认定源美公司无法提供证据证明其在抵押权登记设立之前已于兆泰公司就案涉物业建立合法有效的租赁关系，源美公司现在本案中又提交新证据拟推翻生效裁判文书的认定理据不足，其请求案涉租赁物在拍卖交付前由其继续经营案涉物业的诉讼请求亦无法律依据，一审法院依法不予支持并无不当，本院依法予以维持。关于源美公司诉称的案涉物业无法拆除的装饰装修价值赔偿及投资经营损失问题。源美公司于本案提交的工程造价结算书系其单方制作，无法充分有力地证明案涉物业的装饰装修系源美公司投入，已生效的（2018）粤06执异326号执行裁定书已认定源美公司无法证明其对案涉169套房产无法拆除的设施及装饰物与其具有关联性，源美公司不享有足以排除强制执行的实体权益。源美公司要求兆泰公司赔偿案涉房产无法拆除的设施及装饰物以及投资经营损失，并就该部分损失主张优先受偿权的诉请，理据不足。一审法院不予支持并无不当，本院依法予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。源美公司的上诉主张理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29200元，由佛山市源美物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十二日法官助理 赵超琳书 记 员 黄卓敏