陕 西 省 西 安 市 长 安 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书（2019）陕0116民初12208号 原告（反诉被告）：高武，男，汉族，1992年1月7日出生，住西安市。委托诉讼代理人：韩后华，陕西泽诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳妮，陕西泽诚律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：王若恬，女，汉族，1985年11月18日出生，住西安市长安区楼。委托诉讼代理人：郭甲，陕西国友律师事务所律师。原告高武与被告王若恬房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，被告提起了反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭对本反诉进行了审理。原告（反诉被告）高武及其委托诉讼代理人韩后华、被告（反诉原告）王若恬委托诉讼代理人郭甲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告高武向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告补偿款19000元，违约金48950元，本案诉讼费用由被告承担。审理过程中原告变更诉请为，判令被告支付原告补偿款16500元，违约金36300元。事实与理由：2017年6月24日，原、被告双方经中介方介绍签订了《房地产买卖居间合同》，约定原告将位于西安市长安区XX街XX小区XX幢XX单元XX室房屋卖给被告，房屋总价为110万元。该合同对付款方式、房屋交付、办理过户等事项做了详细约定。合同签订后，被告向原告支付了定金100000元。在后续的办理银行按揭贷款的过程中，被告因嫌贷款利率过高导致第一次失败，又重新申请贷款，导致在合同约定的4月20日没有向原告支付剩余款项。为此被告在2018年4月4日向原告发送信息承诺：在高武2018年4月4日配合按揭银行提交所需完整资料后，若放款时间超出2018年5月25日，本人愿每日支付500元人民币给高武。第二次申请银行贷款直到2018年6月27日才放款，按照被告方承诺，其应向原告支付补偿款。同时应按照双方合同约定支付逾期支付房款每日总楼价的千分之一的违约金。被告辩称，原告的诉讼请求不能成立，1、上述两笔款项的性质均为逾期支付房款的违约金，本诉原告只能在两笔款项中择一主张。信息发送时间为2018年4月4日，《房地产买卖居间合同》签订时间为2017年6月24日，即便要支付违约金，也应将信息中有关违约金计算标准的约定视为对《房地产买卖居间合同》中有关违约金计算标准约定的变更。2、原告主张逾期支付房款违约金的基数不对，房款总价110万元，已付房款44万元，应以剩余66万元的房款计算，其利息损失为2631.75元。3、原告主张的违约金过分高于造成的损失，请求法院依法予以适当减少。4、被告逾期支付剩余房款系银行原因导致，被告不应承担逾期支付剩余房款的违约责任。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付因其逾期交付房屋造成的房屋租金损失34000元以及违约金71800元；2、支付因追究反诉被告违约责任而支出的律师费42200元；3、向反诉原告赔偿向经纪方支付的居间佣金33000元；4、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由，合同约定交房时间为2018年4月20日，在交房之后，如租客仍租用涉案房产，房屋租金归原告所有；如反诉被告不能按期向反诉原告交付房屋，按每日楼总价的千分之一支付违约金；违约方除需承担违约责任外，守约方为追究违约责任而支出的律师费等均由违约方承担，在履行合同过程中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方支付向经纪方支付的佣金。守约方已经支付的，经济房不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。交房条件成就后，反诉被告违反合同约定，拒不交房，并继续收取租金。经两级法院审理并强制执行，反诉被告才将涉案房屋交付给反诉原告。期间反诉原告支付房租34000元。反诉被告辩称，反诉原告的诉请不成立，反诉原告要求的资金损失、律师费均建立在我方违约的基础上，经过上一次判决，王若恬第一次申请贷款因银行利率过高，撤回了申请，导致未向我方支付房款，属于违约在先。本院经审理认定事实如下：  2017年6月24日，原、被告及西安顺邦房地产信息咨询有限公司书香路分公司三方签订《房地产买卖居间合同》，合同第四条约定：买卖双方同意该物业交付的时间为卖方收齐楼款当天或购房款全部进入房地局的监管账户……第八条约定：买卖双方签订的《存量房买卖合同》（网签合同）与本合同具同等效力，不一致时以本合同为准。合同附件第2条约定，签订本合同之日支付定金100000元，首期楼价款440000元。其中第2条第（4）项约定，……如因银行、公积金中心或房管局原因导致延误，则时间相应顺延。2018年3月7日高武（甲方）与王若恬（乙方）签订《西安市二手房买卖合同》，约定高武将位于西安市长安区XX街XX号XX路（街）第8幢11102号房出让给王若恬。双方约定，交易价格为1100000元，乙方2018年5月20日前一次性付清给甲方。合同第三条约定：2018年4月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。合同第五条约定，乙方不能按期向甲方付清购房款，或者甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。2019年3月7日被告首次向银行申请66万元贷款，但因贷款利率过高撤回申请。2018年4月4日被告向另一银行重新申请贷款，2018年6月27日银行贷款660000元划入监管账户。期间，被告于2019年4月4日向原告发送信息：“本人购买高武房产，现因银行贷款收紧，办理房屋按揭贷款周期稍有滞后，特在此承诺，在高武2018年4月4日配合按揭银行提交所需完整资料后，若放款时间超过2018年5月25日本人愿意日支付500元人民币给高武。”2018年6月2日原告以短信的形式通知被告解除房地产居间买卖合同。2018年6月11日原告诉至本院要求解除房屋买卖合同。2018年7月10日被告王若恬亦向本院提起诉讼，要求原告继续履行合同，本院做出（2018）陕0116民初7540号民事判决书支持了被告要求继续履行合同的诉请，原告不服本院判决，上诉至西安市中级人民法院，西安市中级人民法院做出（2019）陕01民终1229号民事判决书维持了（2018）陕0116民初7540号民事判决书的结果，该判决书于2019年4月12日发生法律效力。后因原告拒绝履行生效判决，故王若恬向本院申请强制执行。2019年8月6日该案执行结束。被告在处理原被告之间的房屋买卖合同纠纷的一审、二审以及执行以及本次诉讼中均委托陕西国友律师事务所代理，共支付代理费42200元。以上事实有原、被告陈述及《房地产买卖居间合同》、《西安市二手房买卖合同》、（2018）陕0116民初7540号民事判决书、（2019）陕01民终1229号民事判决书、（2019）陕0116执2104号结案通知书，被告王若恬与陕西国友律师事务所的三份委托代理合同以及增值税发票等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中被告王若恬自愿发送短信“若放款时间超出2018年5月25日，本人愿每日支付500元人民币给高武”，原告未提出明确反对意见，且在本案中以此为依据主张赔偿，应视为接受。 66万元银行贷款于2018年6月27日支付至监管账户，逾期33天，故依约被告应当向原告支付16500元。因原被告以短信的形式对逾期付款违约金的情况进行了变更，现原告再次以被告逾期付款33天主张违约金36300元，于法无据，本院不予支持。本案中迟延付款系被告撤销原贷款申请造成，并非银行造成，且被告迟延付款构成违约的事实已经生效判决确定，故被告辩解的付款期限应当顺延的意见不能成立。被告辩称本案违约金应当调整，被告向原告做出每日承担500元的违约金系其为了换取原告信任而再次做出的承诺，现其又以违约金过高请求调整，有违诚实信用原则，本院不予支持。《西安市二手房买卖合同》系网签合同，虽该合同中约定原告应在2018年4与20日前将涉案房产交付被告，但该约定中交房时间明显与《房地产买卖居间合同》中的时间不符，根据居间合同第八条的约定，本案交房时间应为卖方收齐楼款当天或购房款进入房地局监管账户当天，即2019年6月27日。原告于2018年6月2日因被告逾期付款行使合同解除权，为此双方就合同解除或继续履行的问题产生纠纷，并诉至本院，故在法院做出生效判决之前，该合同能否继续履行已经处于一种不确定的状态，原告拒绝继续履行合同，不应视为违约，被告据此主张违约金、房屋租金损失本院不予支持。合同约定，违约方应当担守约方为追究对方违约责任而支出的费用并承担中介费，因本案中被告存在违约情况，故其主张的律师费、中介费的反诉请求本院不予支持。人民法院做出终审判决后，原告应当履行立即腾交房屋的义务，但其未履行该义务，应承担迟延履行期间给被告造成的损失。本院参照涉案房屋租金标准来确定被告的损失，因原被告均未提供有力证据证明与涉案房屋同地段、同类型房屋的租金标准，本院酌定为2500元/月，被告2019年4月13日至2019年8月6日的损失应为9500元。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告王若恬于本判决生效后10日内向原告高武支付违约金16500元。    二、驳回原告的其他诉讼请求。三、原告高武于本判决生效后10日内赔偿被告王若恬损失9500元。四、驳回反诉原告的其他诉讼请求。如未按本判决规定期限履行上述金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1320元，原告已经预交，原告承担962元，被告承担358元。反诉受理费1960元,被告已经预交，原告承担103元，被告承担 1857元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                         审  判  长    范建锋                         人民陪审员    刘武强                        人民陪审员    张玲利                    二〇一九年 十二 月 二十六日                          书  记  员    张瑞葭  1