广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2019)粤0404民初3373号原告：珠海农村商业银行股份有限公司金湾支行，住所地：珠海市金湾区************。负责人：陈朝辉，行长。委托诉讼代理人：欧健，男，该银行职员。委托诉讼代理人：林敏，男，该银行职员。被告：王金英，女，1982年4月26日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*********市人力资源开发管理服务中心，公民身份号码：412************920。被告：康忠平，男，1983年1月22日出生，汉族，住广州市越秀区************，公民身份号码：362************138。被告：珠海碧湾花园房地产开发有限公司，住所地：珠海市金湾区****************。法定代表人：余建威，执行董事。原告珠海农村商业银行股份有限公司金湾支行与被告王金英、康忠平、珠海碧湾花园房地产开发有限公司（下称碧湾房产）借款合同纠纷一案，本院于2019年9月26日立案后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人欧健，被告康忠平到庭参加了诉讼。被告王金英、被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司经本院传票传唤无正当理由没有到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告与三被告签订的《房产按揭担保借款合同（一手楼）》（编号：农信（金湾）借字2010年第000255号）；2、被告王金英、被告康忠平向原告偿还所欠借款201,024.87元，截止2019年11月25日的利息948.66元，以及自2019年11月26日至借款本息全部清偿之日止的全部利息（罚息、复利，依照借款合同以及人民银行有关利率标准计算）；3、原告对被告王金英、康忠平名下的位于珠海市金湾区*********号1*1******（权证号码：0200004232号）的房产享有优先受偿权；4、被告碧湾房产对被告王金英、康忠平所欠原告的上述借款本息以及实现债权的全部费用承担连带保证担保责任；5、诉讼费由三被告承担。事实与理由：2010年4月18日，原告与三被告签订一份《房产按揭担保借款合同（一手楼）》（编号：农信（金湾）借字2010年第000255号），约定被告王金英、康忠平向原告借款32万元，被告碧湾房产作担保人。之后，被告王金英、康忠平拖欠原告的借款本息未予偿还。原告遂起诉。原告提交的证据材料有：1、《房产按揭担保借款合同（一手楼）》（编号：农信（金湾）借字2010年第000255号）；2、《借款借据》；3、《预告登记证》（粤房地预登珠字第0200004232号）；4、《抵押权预告登记证》（粤房地预登珠字第0200004977号）；5、《贷款交易明细》。被告王金英未向本院提交答辩意见及证据。被告康忠平辩称，曾与原告沟通，希望被告王金英尽快偿还（2019）粤04民终1899号案件中所欠债务，将房屋解封并办理房产证，再向本案原告偿还借款本息，尽快解决问题。被告康忠平已经在10月22日偿还原告23,000元。涉案房产涉及的官司太多，被告康忠平与王金英多次沟通无果，希望本案尽快判决。被告康忠平提交的证据材料有：1、（2019）粤04民终1899号民事判决书；2、银行业务回单。被告碧湾房产未向本院提交答辩意见及证据。本院经审理认定事实如下：2010年4月18日，原告（乙方）与被告王金英、康忠平（甲方）及被告碧湾房产（丙方）签订一份《房产按揭担保借款合同（一手楼）》（编号：农信（金湾）借字2010年第000255号），约定甲方因购买位于珠海市金湾区*********号1*1******的房产向乙方办理房产按揭借款。合同第五条一、约定，抵押担保的范围包括：本合同项下的借款本金、利息、逾期利息、复利、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用（包括诉讼费、律师费……）；二、抵押权的存续期间至被担保的债权诉讼时效期间届满之日止；三、本合同签订后，甲、乙双方或受托人应携带本合同、借款所依据之商品房买卖合同、以及其他相关资料到房地产管理部门办理抵押备案登记或房产产权抵押登记手续；七、（一）如甲方连续三个月不偿还借款本息和相关费用，或任何一期借款本息及相关费用连续逾期超过三个月，或累计逾期还款超过六期的，乙方即有权依法处分抵押物，以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。合同第六条二、约定，甲方同意将所购房产及其权益抵押给乙方，赋予乙方第一优先受偿权，作为偿还本合同项下借款的担保。合同第七条一、约定，丙方同意无条件及不可撤销地对本合同项下甲方向乙方的借款承担连带保证责任，保证范围为本合同项下甲方对乙方的全部欠款；二、保证期间自本合同生效之日起至本合同项下的借款期限届满之日后两年止。合同第九条约定，甲方未按期足额偿还借款本息的，乙方有权根据国家相关规定对甲方该笔借款计收罚息和复利。甲方违反本合同约定或法律、法规规定的，乙方有权终止合本合同……要求甲方清还全部欠款、提前收回尚未到期的借款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求甲方承担违约责任。合同第十条二、约定，甲方、丙方出现不依约支付本合同规定的款项或因其他原因导致乙方以任何一种方式追索，由此所引起的费用（包括诉讼费……）均由甲方和丙方支付。合同第十一条十四、约定，乙方已提请甲方和丙方对本合同各条款作了相应的全面准确的理解，并应甲方和丙方的要求作了相应的条款说明。签约各方对本合同各条款的含义认识一致。合同第十三条附则约定，五（一）乙方同意向甲方提供房产按揭借款320,000元，借款期限共240个月，从2010年4月18日至2030年4月18日；七（二）甲方选择等额还款法确定每期（月）还本付息额；（四）甲方还本付息日期定为每月的第26日；十一本合同经甲、乙、丙三方签字盖章，并具备第（三）项条件起生效：（三）按照规定办妥抵押登记手续。该合同甲方有被告王金英、康忠平签名及按捺指模，乙方加盖原告公章，丙方加盖被告碧湾房产的公章。2010年4月26日，原告向被告王金英发放贷款320,000*。又查明，位于珠海市金湾区*******************的房屋于2010年*月20日办理了预购商品房预告登记（粤房地预登珠字第0200004232号），预告登记权利人为被告王金英、康忠平。该房屋又于2010年*月18日办理了预购商品房抵押权预告登记（粤房地预登珠字第0200004977号），预告登记权利人为原告，附记债权金额320,000元；1.该产权取得《房地产权证》后要转办现房抵押登记；2.债务履行期限：2010年*月18日至2030年*月18日止。被告碧湾房产怠于履行协助办理权属证书的义务，被告王金英、康忠平于2017年5月19日向本院提出起诉，要求被告碧湾房产“协助两原告办理位于金湾区红旗镇东珠路159号阳光玫瑰园第一幢1单元403号房的房地产权属证书”。本院于2017年11月16日作出（2017）粤0404民初1060号民事判决，判决“一、被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内协助原告康忠平、王金英将原登记在被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司名下位于珠海市金湾区******159号1*1单元403**（预购证号：0200004232）变更登记到原告康忠平、王金英名下”。之后，被告王金英在拟出卖该房屋时与他人发生纠纷，该房屋在（2017）粤0404民初1801号及（2019）粤04民终1899号案件中被查封，致使办证不能。至本案判决时，该房屋仍处于查封状态，仍未办理不动产权登记证。因此，该房屋亦未实际办理抵押权登记。另查明，原告于2012年12月20日从“珠海市**信用合作联社金湾信用社”更名为“珠海农村商业银行股份有限公司金湾支行”。原告提交的《贷款交易明细》显示，早在2013年，被告王金英、康忠平就存在未正常还款的情形；从2018年10月27日起，两被告一直拖欠原告借款本金216,512.66元；至2019年8月26日，两被告还拖欠原告利息、逾期本金罚息、逾期利息罚息、罚息复利共6553.4元。原告遂向本院提起诉讼。被告康忠平在2019年10月22日向被告王金英的还款账号现存23,000元。截至本案开庭时，两被告尚欠原告借款本金201,024.87元、利息948.66元。被告王金英、碧湾房产收到本院送达的起诉状、证据副本后未提出答辩意见、未提交证据，亦未出庭应诉。一、关于解除合同及原告主张的借款本金和利息问题。原告与三被告签订的《房产按揭担保借款合同（一手楼）》是各方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效。当事人应该按照合同约定全面履行各自的义务。原告依约向被告王金英指定的账户发放了贷款320,000元，被告王金英、康忠平应依约按期归还借款本金及利息。合同第九条约定，被告王金英、康忠平违反本合同约定的，原告有权终止合同……要求两被告清还全部欠款、提前收回尚未到期的借款、依法处置抵押物、或采取其他相应方式实现全部债权，并有权要求两被告承担违约责任。从2018年10月27日起，两被告一直拖欠原告借款本金216,512.66元；至2019年8月26日，两被告还拖欠原告利息、逾期本金罚息、逾期利息罚息、罚息复利共6553.4元。原告起诉后，截至本案开庭时，两被告尚欠原告借款本金201,024.87元、利息948.66元。两被告的行为已构成违约，应承担违约责任。合同约定的原告有权终止合同、有权提前收回借款及有权行使担保权等条件已经成就。故，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条的规定，《房产按揭担保借款合同（一手楼）》于三被告最后收到本院送达的起诉状及证据副本之日即2019年11月15日解除，被告王金英、康忠平应向原告返还借款本金201,024.87元、利息948.66元。二、关于原告主张的罚息、复利问题。《房产按揭担保借款合同（一手楼）》第九条同时约定被告王金英、康忠平未按期足额偿还借款本息的，原告有权根据国家相关规定对两被告该笔借款的本息计收罚息和复利。根据《中华人民共和国合同法》第二百零四条关于“办理贷款业务的金融机构贷款利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定”的规定，以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》银发（2003）251号文第三条“关于罚息利率，逾期贷款罚息利率在借款合同载明的贷款利率水平加收30%-50%，对逾期贷款，从逾期之日起，按罚息利率计收利息，直至清偿本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告按合同约定及中国人民银行的有关规定对逾期偿还的借款本金和利息计收罚息、复利有事实及法律依据，本院予以支持。三、关于原告主张的优先受偿权问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。根据该规定，预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，只是对预告登记权利人将来实现请求权变动的权利赋予一定的保障。换言之，在未办理房屋抵押权设立登记之前，预告登记权利人享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对讼争房屋办理抵押权登记的请求权，而非对讼争房屋享有现实抵押权。本案中，虽然原告对抵押权预告登记无法转为正式的抵押权登记没有过错，但是不能因此弥补抵押登记这一抵押权生效要件缺失的缺陷。故，原告要求对上述房屋享有优先受偿权缺乏法律依据。对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。四、关于被告碧湾房产的责任问题。合同约定，被告碧湾房产无条件及不可撤销地对本合同项下被告王金英、康忠平向原告的借款承担连带保证责任，保证范围为本合同项下被告王金英、康忠平对原告的全部欠款，且保证期间自本合同生效之日起至本合同项下的借款期限届满之日后两年止。亦即，被告王金英、康忠平未归还借款本息的违约行为发生在被告碧湾房产应承担担保责任的期间内，被告碧湾房产应按约定对被告王金英、康忠平的上述借款本息及原告实现债权的费用承担连带还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十七条、第一百九十六条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理民事诉讼证据的若干规定》第二条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告珠海农村商业银行股份有限公司金湾支行与被告王金英、康忠平、珠海碧湾花园房地产开发有限公司签订的《房产按揭担保借款合同（一手楼）》于2019年11月15日解除；二、被告王金英、康忠平于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海农村商业银行股份有限公司金湾支行返还借款本金201,024.87元、利息948.66元，及罚息、复利【罚息、复利按《房产按揭担保借款合同（一手楼）》的约定及中国人民银行的规定计付】；三、被告珠海碧湾花园房地产开发有限公司对被告王金英、康忠平的上述债务承担连带付款责任；四、驳回原告珠海农村商业银行股份有限公司金湾支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2323元、保全费1635元，合计3958元，由被告王金英、康忠平、珠海碧湾花园房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 员 郭美玲二〇一九年十二月十一日法官助理 赵思远书 记 员 钟润华