广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初24985号原告：广东豪志物业服务有限公司，住所地佛山市顺德区大良凤翔路**顺雅名筑**商铺之二。法定代表人：李志强。委托诉讼代理人：吴志芳，女，该公司员工。委托诉讼代理人：周静爱，广东奕春崇律师事务所律师。被告：何瑞莲，女，1982年5月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区**************，公民身份号码440************740。原告广东豪志物业服务有限公司（以下简称豪志物业公司)诉被告何瑞莲物业服务合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人吴志芳、周静爱到庭参加诉讼，被告何瑞莲未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付顺德大良凤翔路51号顺雅名筑***号房屋管理费4284元、滞纳金8213.04元，合计12497.04元（从2016年4月1日至2019年9月30日共42个月）；2.被告立即支付顺德大良凤翔路51号顺雅名筑***号小车位管理费1200元、滞纳金2190.96元，合计3390.96元（从2016年6月1日至2019年9月30日共40个月）；3.本案受理费由被告承担。事实与理由：原告于2009年10月1日起接管顺德大良凤翔路51号顺雅名筑（以下简称顺雅名筑），顺雅名筑***号房屋和***号小车位的业主是被告何瑞莲，房屋建筑面积为59.75平方米，按1.7元/平方米收取管理费，每月应缴纳102元，车位管理费为30元/月。被告从2016年4月起拖欠顺雅名筑***号房屋物业管理费，自2016年4月1日至2019年9月30日共拖欠42个月的物业管理费4284元、滞纳金8213.04元，合计12497.04元。从2016年6月1日至2019年9月30日共拖欠顺雅名筑**号小车位物业费40个月，拖欠管理费1200元、滞纳金2190.96元，合计3390.96元。经原告电话、短信及书面多次催缴未果，为保护原告合法权益特向法院提起诉讼，请依法判决。被告何瑞莲提交答辩状称，原告从2016年3月起提高物业管理费收费标准，但提高收费的依据不充分、程序不合法。被告只是不同意支付提价部分的管理费，并非不同意按原约定的管理费标准支付。而原告不但对提价后存在争议的管理费提起诉讼，还以被告拒付争议的管理费为由计收高于管理费数十倍的滞纳金，人为加大诉讼成本，其动机不良。顺雅名筑一座***公寓和***号小车位是被告分别在2012年10月、2013年2月通过原告作为中介购入的，在确定物业管理费的同时签订了《银行代扣费协议》，是双方真实意愿的表示。在购买***公寓过程中，原告的经办人也是现物业管理负责人吴志芳故意隐瞒过户费用和并未就购买人提出要了解清楚该物业工商登记情况，造成房产过户后原工商登记未迁出的情形，拖延了一年多才迁出。**号小车位过户时临时提高约定的成交价等欺诈行为，造成被告很大的经济损失，虽与本案诉讼没有直接关联，但从侧面反映出原告的经营诚信问题。原告提供的证据存在重大瑕疵不应采信，在（2017）粤0606民初12500号、12501号的同案诉状中原告提出的增加物业管理费的程序是经电话咨询大部分业主同意提高物业管理费20%，并未提及法定要求提供全体业主表决书和表决结果清单一事，咨询数据也没能向法庭出示来源根据，在本案中提及的2016年3月调整物业管理费表决材料中也没有经居委会监票确认的证据和以户或以面积计算的表决意见明细表，也没有注明表决增加物业管理费的幅度。当时还居住在本小区内的被告自始至终没有收到原告的任何电话咨询更没有见过表决书，《业主服务协议/业主公约》也是在本案证据材料中才看到，所以被告有理由怀疑原告在2016年4月11日向区发展规划和统计局提交的收费备案材料中的第六项《调价表决材料》的真实性。原告提供的代收物业管理费清单不能代表其是合法收取物业管理费，经被告向代缴费银行咨询，银行根据三方协议代原告扣收另一方费用时，对原告提供数据的真实性和合法性不负连带责任，只要原告可以在扣费中随时重复此项提价收费操作，被代扣人不同意支付该数额扣费的做法除三方同时同意解除代收费协议外就只能清空账号内余额使代扣失效。原告向发展规划和统计局提供的收费备案是2016年4月21日，而原告早在2016年3月11日就成功代收到加幅后的物业管理费，因此原告向贵院提交本案证据材料如果是在2016年3月11日之后的一律应视为无效证据。原告在没有根本提升本小区物管理水平的前提下，要求增加物业管理费严重违背和抛弃了作为物管的责任和义务。到目前为止门禁长时间失效，外来人员可以自出自入无人过问，对装修施工单位疏忽管理致使很多基础设施缺损没有及时修复，显著公摊位置被占用违建搭棚严重影响景观等现象没有根本改善，物业价值与周边相比已经严重滞后失衡，这不能排除是原告为提高自身中介成功率所要的后果。综上理由，原告单方提高物业管理收费的理由不充分、证据不真实、程序不合法，被告不予接受。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了原告营业执照、物业服务委托合同，被告身份证复印件、不动产登记信息查询结果、催促函，快递单、送达回单、物业管理费协议书、被告扣费账户、管理费及违约金计算表、预售许可证、面积汇总表、收费调整表决结果确认表、表决明细表、业主公约、通知、照片等证据，被告向本院提交了答辩状和反驳证据，但没有到庭参加诉讼，视为其放弃质证和辩证的权利。被告就其反驳的事实和理由提供了委托银行代收物业管理费协议书、扣费账户存折明细、房地产权证、提高收费标准申请备案回执、民事裁定书、反映物业管理状况的照片。原告对被告提供的证据真实性无异议。综合原告举证、质证的意见，本院对原、被告提交的证据的真性均予以采信，可作为认定案件事实的依据。根据采信的证据，结合当事人的陈述意见，本院确认案件事实如下：原告豪志物业公司受顺雅名筑房产开发商委托自2009年10月1日起为顺雅名筑公寓业主提供物业管理服务。被告何瑞莲是顺雅名筑***号公寓和***号小车位的业主。2012年11月16日，原、被告与银行签订物业服务费代收协议书，被告应向原告支付的物业服务费通过银行代为扣收。顺雅名筑公寓为商业地产，物业含商铺、写字楼和车位。原物业服务费收费标准为：一层商铺1元/平方米、2-3层写字楼1.3元/平方米、4-8层写字楼1.4元/平方米、车位25元/个。随着社会经济的不断发展，人员工资逐步上升。2016年1月，原告豪志物业公司提出要求提高物业服务收费标准，即商铺和写字楼在原收费标准基础上增加0.3元、车位增加5元。经向全体461户业主进行问卷和电话咨询，获得业主及占建筑面积双过半数通过后，通知2016年3月起按新收费标准收费。2016年4月，原告将新收费标准向物价管理部门申请报备，被告知顺雅名筑公寓为商业地产，物业服务费采用市场调节价收费，无需向政府物价管理部门申请报备。因被告不同意原告提高收费标准，在被强行扣收2016年3月份的物业服务费后，被告从2016年4月份开始拒交物业服务费，虽经原告多次催收，至今仍未支付。现拖欠2016年4月至2019年9月共42个月的写字楼物业服务费4284元、2016年6月至2019年9月共40个月车位物业服务费1200元。以上事实，还有本案开庭笔录在案予以佐证。本院认为，原告作为物业管理企业为被告的物业提供管理服务，双方形成物业服务合同关系，该合同关系合法有效，受法律保护。顺雅名筑公寓为商业地产，物业服务收费采用市场调节价，而非政府指导价，价格调整无需向政府报备。因社会经济的发展，物价和人员工资上升，经营成本随之上升，原告根据经营状况可对收费标准进行适时调整。因该物业小区未成立业主委员会实行自主管理，原告通过向全体业主发出调整收费标准咨询，获得过半数业主同意，其他业主应参照调整后的标准支付物业服务费，但原告应当向其他业主做好调价后的解释说明工作。被告因未能收到原告的调价问卷和电话咨询，而原告在2016年3月15日公布调价咨询结果，且曾向政府物价管理部门申请备案拟从2016年4月份起按调价后的标准收费，但原告从2016年3月11日即以新收费标准扣收了物业服务费，原告该行为明显欠妥，引致被告不同意按新标准交费，并拒交物业服务费。由此可见，原、被告因调整物业服务收费标准发生交费争议，并非被告故意拒交物业服务费，原告要求被告支付逾期付款违约金，理由不充分，本院不予支持。但被告不同意按调整后的收费标准交费，理由不成立，本院不予采纳。原告为被告提供了物业管理服务，被告应向原告支付物业服务费。虽然原告提供的服务存在一定瑕疵，但被告不能以此作为拒交物业服务费的理由，原告应不断提升物业服务的水平，且原告在调整收费标准后亦增加了监控设备。故原告要求被告支付物业服务费的诉讼请求，证据确实，理由充分，本院予以支持。希望被告今后能按时支付物业服务费，保障物业管理公司的正常运作，原告应努力提升服务水平，为业主提供优质的物业服务，双方共同维护良好的物业服务关系。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告何瑞莲应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东豪志物业服务有限公司支付顺雅名筑公寓***写字楼2016年4月至2019年9月共42个月的物业服务费4284元；二、被告何瑞莲应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告广东豪志物业服务有限公司支付顺雅名筑公寓***号车位2016年6月至2019年9月共40个月的物业服务费1200元；三、驳回原告广东豪志物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为98.6元（原告已预交），由原告广东豪志物业服务有限公司负担64.56元，被告何瑞莲负担34.04元。本判决为终审判决。审判员 招 才二〇一九年十二月九日书记员 杨金凤