广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终32461号上诉人（原审被告）：深圳市南山区美丽湾商住楼第一届业主委员会，住所地深圳市南山区南光路**。负责人：冯星，主任。委托诉讼代理人：李爱华，广东君言律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪俊，广东君言律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吴剑华，男，1961年12月15日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：张炉焕，广东驰纳律师事务所律师。上诉人深圳市南山区XX商住楼第一届业主委员会（以下简称XX湾业委会）因与被上诉人吴剑华业主撤销权纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初13753号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。XX湾业委会上诉请求：1、判令驳回被上诉人要求撤销上诉人在《XX商住楼物业管理招标文件》中关于商业物业服务费决定的请求；2.判令被上诉人承担本案的全部诉讼费。事实和理由：XX湾2019年第一次业主大会按照法定程序依法公开对物业服务企业的续聘、选聘及业委会编制招标文件等事宜进行表决。XX湾此次业主大会议题完全按照法定程序进行表决，履行了向全体业主公开公告、征求意见、登记备案、公开投票等民主法定程序，完全符合法律规定。我国法律并无规定业主大会做出某项决议必须取得个别业主的同意。此次XX湾业主大会，被上诉人全程参与，并充分享有和行使了业主的知情权、建议权、表决权等民主权利；而原审判决却判定招标文件中的商业物业费报价限价标准未与被上诉人充分协商，也未对其依据作出合理说明，在被上诉人反对的情况下仍通过了商业物业费招标报价限价的议题，侵害了被上诉人的合法权益。因此，原审判决的判定明显缺乏法律依据。XX湾2019年第一届业主大会通过的《XX商住楼物业管理招标文件》议题，完全符合法律规定，原审判决缺乏法律依据。为维护上诉人合法权益现依法上诉至二审法院，请求查明事实，依法驳回被上诉人要求撤销上诉人在《XX商住楼物业管理招标文件》中关于商业物业服务费决定的请求。吴剑华提交书面答辩意见，一、不论是住宅业主，还是商业业主，业主均是同权利同义务，表现在物业费上，全体业主按建筑面积分摊物业费，在此基础上，商业物业费高于住宅物业费的部分属于商业业主自愿处分的行为，而不是法律义务。二、上诉人对业主大会议题的制定权不等于商业物业费的任意调整权，在调整物业费时，必须要征求物业费实际承担者包括被上诉人的意见而不是公告标准即可。三、上诉人侵害被上诉人合法权益的事实，不会因为业主大会表决通过招标文件而改变。四、周边小区的物业费，不是本小区的物业费，参考标准存在争议的情况下，直接适用更高的标准没有事实和法律依据。吴剑华向一审法院起诉请求：1.判令撤销XX湾业委会在《XX商住楼物业管理招标文件》中关于商业物业服务费的决定；2.判令XX湾业委会在XX商住楼各楼栋出入口和业主微信群向吴剑华书面赔礼道歉，赔礼道歉内容应当经过吴剑华认可；3.本案诉讼费由XX湾业委会承担。一审法院认定事实：深圳市南山区南油路XX商住楼101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、116、117、118号房，用途为商业，B616、A307、A308、A302、B1412号房，用途为住宅，吴剑华为上述房产的权利人。XX湾业委会系涉案小区第一届业主委员会，于2018年12月5日在深圳市南山区住房和建设局进行了登记备案，主任为冯星，副主任为郭长征。吴剑华提交了与深圳市XX湾物业管理有限公司（以下简称“XX湾物业”）签订的《前期物业管理服务合同》，以证明XX商住楼前期物业费缴纳标准为住宅物业费每月每平方米2.5元，吴剑华缴纳的物业服务费高于住宅物业费标准，XX湾业委会对其真实性予以认可，但XX湾业委会称深圳市XX湾物业管理有限公司的股东均由吴剑华实际控制。吴剑华提交了XX湾物业于2019年3月12日向XX湾业委会发出《关于回复业委会提供续聘合同草案的函》以及《深圳市XX商住楼物业服务合同（草案）》，以证明XX湾物业曾向XX湾业委会提出按商业物业费5元/平方米/月的标准申请续聘。2019年3月14日，XX湾业委会向XX湾物业致函，要求其于2019年3月20日下午6点前向XX湾业委会提交物业服务续聘合同。2019年4月24日，XX湾业委会发布公告召开XX商住楼业主大会，公告载明大会投票的主要议题包括：1.是否同意XX湾物业的续聘方案并授权业委会与其续签服务合同；2.是否同意业委会编制的招标文件，并授权业委会行使招标人职责，以便公开招标选聘新物业公司后，与其签订物业服务合同，附件为《XX商住楼物业管理招标文件》及其他议题。上述第一项与第二项议题只能同意其中一项。大会时间安排：2019年5月10日，微信投票系统发布议题；微信投票时间：2019年5月10日9时10分至2019年5月22日14时10分；书面纸质投票时间：2019年5月10日至2019年5月22日每日上午9-10时；2019年5月22日14时30分，业委会在涉案小区B座大堂现场唱票。XX湾业委会发布《关于业委会编制的招标文件的相关说明》中载明“业委会在招标文件中投标报价限价，住宅物业服务费按每月每平方米不高于2.5元收取，商业物业服务费（不含空调能耗费）按每月每平方米不高于12元收取，商业物业服务费（含空调能耗费）按每月每平方米不高于36元收取。最终物业服务费以本小区业主大会选中的投标企业报价为准，业委会并不决定最终物业服务费。”2019年5月22日，XX湾业委会公布表决结果，载明：一、业主总户数290，总票权数18765；与会业主户数216，与会票权数15090；其中有效票216，占总户数74.5%；有效票权数15090，占总票权数80.4%；二、XX湾物业续聘表决结果：同意户数12，同意票权数5004，不同意户数200，不同意票权数9898，弃权户数4，弃权票权数187；三、招标文件及公开招标选聘新物业服务企业表决统计结果：同意户数210，同意票权数10354，不同意户数5，不同意票权数4692，弃权户数1，弃权票权数43；及其他内容表决情况。吴剑华通过微信投票方式同意续聘XX湾物业，不同意招标文件及公开招标选聘新物业服务企业。2019年5月23日，XX湾业委会发布业主大会会议决定公告，载明业主大会不同意XX湾物业的续聘方案，同意业委会编制的招标文件，并授权业委会行使招标人职责，公开招标选聘新物业公司，并与其签订物业服务合同。吴剑华提交了银行电子回单，以证明其缴纳的商业物业费均高于住宅物业费。XX湾业委会对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。吴剑华提交了天安公寓和龙坤居、世纪广场等小区的物业服务合同，以证明XX湾业委会制定的物业费标准远高于周边小区，其中天安公寓商业物业服务费为每月每平方米3.3元，龙坤居商业物业服务费为每月每平方米5.5元，世纪广场商业物业服务费每月每平方米4.8元。XX湾业委会也提交了涉案小区附近新街口小区物业服务收费公示图，其中商业物业服务费为每月每平方米35元。庭审中，吴剑华陈述涉案小区原商业物业管理费按每月每平方米2.5元执行，自2019年5月起按每月每平方米5元执行，同时吴剑华补交了2019年1月至4月期间不足5元的部分，XX湾业委会称原物业管理合同约定了住宅物业管理费为每月每平方米2.5元，商业部分物业服务费为0元；吴剑华、XX湾业委会确认涉案小区共有312套住宅、18套商铺，吴剑华为18套商铺的业主。一审法院认为，业主大会或者业主委员会有权依法对有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定，但相关内容不应侵害业主的合法权益。XX湾业委会在编制物业管理招标文件时，将商业部分物业服务费招标报价限价提高至每月每平方米12元（不含空调能耗费）和36元（含空调能耗费），而住宅部分物业服务费不变。虽然该招标文件经业主大会投票通过，但因招标文件中关于商业部分物业服务费的招标报价标准主要涉及到商业物业业主的权益，而XX湾业委会在确定上述标准时未与商业物业业主充分协商，也未对其依据作出合理说明，在商业物业业主反对的情况下，实际由住宅物业的业主决定了商业物业的收费标准，侵害了商业物业业主的合法权益，有失公平。因此，XX湾业委会在《XX商住楼物业管理招标文件》关于商业物业服务费投标报价限价的决定，侵犯了吴剑华作为商业物业业主的合法权益，应予撤销。吴剑华要求XX湾业委会赔礼道歉，于法无据，法院不予支持。经审理查明，一审法院认定的事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八的规定，业主大会或者业主委员会有权依法对有关共有和共同管理权利的重大事项作出决定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案涉案招标文件经业主大会投票通过，依法对小区全体业主产生法律效力。吴剑华主张XX湾业委会在编制物业管理招标文件时，将商业部分物业服务费招标报价限价提高至每月每平方米12元（不含空调能耗费）和36元（含空调能耗费），而住宅部分物业服务费不变，侵害了其作为商铺业主的合法权益，但其并未提供切实证据证明该收费标准明显高于商铺业主实际享受的物业服务所对应的物业费标准，且业主大会作出的决定仅仅是招标费用的上限，具体的实际费用并不确定，商铺物业费最后的调价幅度也并不必然就是业主大会表决的数额上限。我国法律亦无规定业主大会做出某项决议必须取得个别业主的同意。在吴剑华未提供充分证据证实其主张的情况下，原审法院认定《XX商住楼物业管理招标文件》关于商业物业服务费投标报价限价的决定侵害了吴建华作为商铺业主的利益而应予撤销，缺乏充分的事实和法律依据，由此所作判决不当，本院予以纠正。XX湾业委会的上诉请求，依法有据，本院予以支持。综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省深圳市南山区人民法院（2019）粤0305民初13753号民事判决；二、驳回吴剑华的诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，均由被上诉人吴剑华负担。二审案件受理费100元，上诉人深圳市南山区XX商住楼第一届业主委员会已预交，由本院退回上诉人100元。被上诉人吴剑华应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳二审案件受理费100元，拒不缴纳的，人民法院依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇一九年十二月三十日书记员 孙巍（兼）附相关法条：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。