广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初2405号 原告：南宁润田房地产开发有限责任公司，住所地：广西－东盟经济技术开发区侨光路**御景名苑******房，统一社会信用代码：91450100775965027N。 法定代表人：甘驰宇，总经理。 委托诉讼代理人：韦善鹏，广西建开律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄流庚，广西建开律师事务所实习律师。 被告：谭运江，男，1988年10月18日出生，汉族，居民身份证登记住址：四川省开江县，现住址不详。 第三人：中国工商银行股份有限公司南宁市武鸣支行，住所地，住所地：南宁市武鸣区城东开发区兴武大道**会信用代码：914501221985523447。 负责人：王英，行长。 委托诉讼代理人：苏南麟，中国工商银行股份有限公司南宁市武鸣支行员工。 委托诉讼代理人：阮姣，中国工商银行股份有限公司南宁市武鸣支行员工。 原告南宁润田房地产开发有限责任公司（以下简称润田公司）与被告谭运江、第三人中国工商银行股份有限公司南宁市武鸣支行（以下简称工行武鸣支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月11日受理后，依法由审判员石金前适用简易程序独任审判。因案情复杂，本院于2018年8月21日转为适用普通程序，并依法由审判员石金前、陆晓明、李福同组成合议庭，于2018年11月12日公开开庭进行了审理。原告润田公司的委托诉讼代理人韦善鹏、黄流庚到庭参加诉讼。被告谭运江及第三人工行武鸣支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告润田公司向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2013年7月15日签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告、被告与第三人于2013年8月19日签订的《个人购房贷款/担保合同》；三、被告支付原告为其履行担保责任向第三人支付的银行贷款3005.72元；四、被告向原告支付违约金（以原告为被告向第三人代付按揭款3005.72元为基数，从2016年12月30日起至被告实际付清原告诉讼请求第三项款项之日止，按每日万分之四计算）；五、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2013年7月15日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，被告向原告购买位于南宁东盟经济开发区“现代·阳光城”4幢2单元1102号房，建筑面积126.4平方米，套内建筑面积107.14平方米。商品房预售单价为3110元/平方米，总房款为393104元。合同第六条及合同附件四约定付款方式及期限为：签订合同当天交纳首付款118104元，余款275000元由被告向银行贷款。合同第七条及附件四约定逾期付款违约责任为：按逾期时间分别处理，……买受人逾期超过30日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。被告不及时支付银行贷款而导致原告承担保证责任的，被告应在原告履行担保责任之日起15日内还清原告全部已付款项，并从原告实际履行保证责任之日起按原告付款数额以每日万分之四计算原告损失，被告超过15天不还清原告款项和赔偿损失的，原告有权以所售商品房抵债或重新出售商品房等。被告谭运江于2013年6月13日及合同签订当日分两次交纳了购房首付款共计118104元。 2013年8月19日，被告谭运江与第三人工行武鸣支行、原告润田公司签订《个人购房贷款/担保合同》，由第三人向被告发放个人住房购置贷款275000元，汇入原告润田公司账户，贷款期限30年，原告为被告在该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，保证期限为贷款到期之日起2年。 上述《个人购房贷款/担保合同》签订后，被告未按合同约定按期向第三人偿还贷款，导致原告为被告履行保证责任。原告于2017年10月10日向被告发出《催款函》，催促被告支付垫付款并与公司协商处理逾期偿还按揭贷款事宜。截止至2018年3月30日，原告共计为被告向第三人支付按揭贷款3005.72元，但被告未按约定向原告偿还担保款项及违约金。经原告多次催讨，被告仍未按期偿还。综上，为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，提出如前所述诉讼请求。如按照法律规定及合同约定原告需要代还贷款本息，原告愿意代偿。 原告润田公司向本院提交以下证据：1、《商品房买卖合同》，拟证明被告向原告购房，并就房屋价款、面积、付款方式、违约责任等事项进行约定；2、《个人购房借款/担保合同》，拟证明被告向第三人按揭贷款购房及原告为被告提供担保；3、首付款收据、转账凭证、催款函和邮政快递邮寄单，拟证明原告为被告履行担保责任向第三人支付担保款3005.72元，并已向被告催促还款。 被告谭运江未提出答辩意见，也未向本院提交任何证据。 第三人工行武鸣支行未提出陈述意见，也未向本院提交任何证据。 经审理查明：2013年7月15日，原告润田公司为出卖人，被告谭运江为买受人，双方签订一份《商品房买卖合同》﹝合同编号：阳光房合字（2013）第4-2-1102号﹞，由被告向原告购买位于南宁东盟经济技术开发区“现代·阳光城”4幢2单元1102号房，建筑面积126.4平方米，套内建筑面积107.14平方米。商品房预售单价为3110.00元/平方米，总房款为393104元。合同第六条及合同附件四约定付款方式及期限为：签订合同当天交纳首付款118104元，余款275000元由被告向银行贷款。合同第七条及附件四约定逾期付款违约责任为：“按逾期时间分别处理，……买受人逾期超过30日后出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金……。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同附件四第一条第3款第（5）项约定：买受人不及时支付银行贷款而导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人履行担保责任之日起15日内还清出卖人所有已付款项，并从出卖人实际履行担保责任之日起按出卖人付款数额，以每日万分之四计算出卖人损失。买受人超过15天不还清出卖人款项和损失的，出卖人有权以所售商品房抵债或重新出售商品房。合同附件四第二条约定：本合同项下的人任何通知，付款要求或各种通讯联系以书面形式按下列地址或电话号码传真送达对方。房屋交接等向本项目所有买受人送达的同意通知，出卖人可以刊登于《南国早报》。1.买受人：谭运江，通讯地址：深圳罗湖区东门南路阳光新干线C座602号，电话号码：155××××3733，收件人：谭运江。2013年6月13日及合同签订当日，被告谭运江分两次交纳了购房首付款共计118104元。 2013年8月19日，被告谭运江为借款人，第三人工行武鸣支行为贷款人，原告润田公司为保证人，三方签订《个人购房借款/担保合同》（合同编号：[按]字[邕]行[武鸣]支行[2013]年[282]号），贷款人向借款人发放个人住房购置贷款275000元并汇入指定的保证人账户。合同第九条约定罚息及复利的收取，合同第二十六条约定保证方式为连带责任保证，保证人承担保证责任的范围按合同10.2确定，即阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。合同第十四条违约责任约定，发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，借款人可采取14.2项下一项或多项措施，现要求按14.2（4）采取措施，即宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。上述贷款于2013年10月发放，已还款62期，已还本金21174.3元、利息75325.72元，合计96500.02元，期间因被告逾期未还款，第三人按合同约定于2016年12月30日划扣原告账户款项偿还被告所欠贷款本息3005.72元。截至2018年12月4日止，被告谭运江尚欠第三人工行武鸣支行贷款本金253825.70元、利息1036.45元，违约月数1个月。 又查明：第三人与被告谭运江、原告润田公司签订《个人购房贷款/担保合同》时名称为中国工商银行股份有限公司武鸣县支行，现已更名为中国工商银行股份有限公司南宁市武鸣支行。 再查明：原告润田公司分别于2017年2月27日通过邮政EMS快递方式向被告的户籍所在地即四川省开江县任市镇凉风垭村****向寄送了催交银行贷款本金利息的催款函。因被告谭运江未还清原告承担担保责任而代为偿还的贷款本息，原告于2018年7月11日诉至本院，提出前述诉讼请求。本案审理期间，原告自认本案所涉房屋虽然备注在被告谭运江名下，但被告谭运江实际并未收房。 还查明：经本院释明，第三人工行武鸣支行作为有独立请求权的第三人，在本案中不提出诉讼请求。 以上事实有原告、第三人的庭审陈述及原告提供的《南宁市商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》、收据、中国工商银行现金存款凭条、催款函和邮政快递邮寄单，第三人提供的中国工商银行南宁市武鸣支行《全球信贷与代理投资管理系统（GCMS）》管理信息页面纸质版等证据予以证实。被告谭运江未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上述证据经庭审质证，与本案事实具有关联性，符合证据的法定形式，本院予以采信。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告谭运江经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律效力。原告提交的《商品房买卖合同》、《个人购房借款/担保合同》是当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律的强制性规定，应为合法有效合同，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 关于原、被告之间签订的《商品房买卖合同》能否解除问题。虽然根据该合同附件四第一条第3款第（5）项约定，被告谭运江应按期归还贷款本息，如被告未能按期还款，导致原告承担担保责任的，被告应当在原告履行担保责任之日起15日内还清原告所有已付款项，并从原告实际履行担保责任之日起按每日万分之四赔偿原告损失。如超过15天不还清，原告有权以所售商品房抵债或重新出售商品房，即原告有权解除合同。此外，被告在签订《个人购房借款/担保合同》后确实也出现逾期还款情形，导致原告承担担保责任，第三人于2016年12月30日从原告账户中划扣本应由被告归还的贷款本息共计3005.72元。但因原告代偿的款项系第三人从原告的账户中划扣，在代偿事项发生后，如原告或第三人未告知被告，被告事实上无法知悉原告代偿事宜，更无法还清原告代偿的款项，故原告在代偿事项发生后对被告应附有告知的附随义务，合同附件四“合同补充条款”第一条第3款第（5）项约定的“买受人超过15天不还清出卖人款项和损失的，出卖人有权以所售商品房抵债或重新出售商品房”的起算时间应从被告知道或应该知道原告代偿款项之日起算。本案中，原告于2016年12月30日代偿3005.72元后，于2017年2月27日通过邮政EMS快递方式向被告的户户籍所在地即四川省开江县任市镇凉风垭村****向被告寄送了催款函，求被告偿还代偿款和按期偿还第三人贷款本息，但原告寄送的地址并非合同附件四第二条约定的被告通讯地址即深圳罗湖区东门南路阳光新干线C座602号，原告寄送的催款函不能视为送达，故合同附件四“合同补充条款”第一条第3款约定的解除合同条件并未成就，原告要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。 此外，因被告谭运江的逾期还款行为，导致原告润田公司向第三人工行武鸣支行代偿了3005.72元，被告谭运江应当将代偿款返还给原告润田公司，原告要求被告偿还原告代偿的银行贷款本息3005.72元，有事实根据及法律依据，本院予以支持。同时根据《商品房买卖合同》附件四第一条第3款第（5）项的约定，被告应从原告实际履行担保责任之日即2016年12月30日起按原告付款数额，以每日万分之四计算原告损失，故原告要求被告支付违约金，合法有据，本院予以支持。按照上述标准，违约金分段计算如下：（1）从2016年12月30日起至2018年6月20日止的违约金为645.63元；（2）从2018年6月20日起至被告实际清偿之日止，以代偿款总额3005.72元为基数，按每日万分之四计算。 对原告润田公司与被告谭运江、第三人工行武鸣支行签订的《个人购房贷款/担保合同》是否解除的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。现第三人工行武鸣支行经本院释明后未提出明确具体的诉讼请求，提出另行起诉。故本案仅处理商品房买卖合同纠纷，第三人可另行起诉主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谭运江偿还原告南宁润田房地产开发有限责任公司代为偿还的贷款本息3005.72元； 二、被告谭运江向原告南宁润田房地产开发有限责任公司支付违约金[违约金分段计算：（1）2016年12月30日至2018年6月20日违约金为645.63元；（2）从2018年6月20日至被告实际清偿之日止，以代偿款总额3005.72元为基数，按每日万分之四计算]; 三、驳回原告南宁润田房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告南宁润田房地产开发有限责任公司及被告谭运江各自负担25元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费50元（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  石金前 审判员  陆晓明 审判员  李福同 二〇一九年十二月十八日 书记员  韦玮芸 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。