北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0113民初28567号原告：刘学杰，男，1985年8月29日出生，汉族，河北省沙河市村民，住河北省沙河市，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：顾海双，河北冀晓律师事务所律师。被告：曹伟，男，1966年10月5日出生，汉族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈刚，北京市青天律师事务所律师。第三人：闫星星，女，1990年1月1日出生，汉族，河北省沙河市村民，住河北省沙河市，公民身份号码×××。第三人兼第三人闫星星之委托诉讼代理人：王江波（闫星星之夫），男，1985年2月6日出生，汉族，河北省沙河市村民，住河北省沙河市，公民身份号码×××。原告刘学杰诉被告曹伟、第三人王江波、第三人闫星星案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘学杰及其委托诉讼代理人顾海双、被告曹伟之委托诉讼代理人陈刚、第三人兼第三人闫星星之委托诉讼代理人王江波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学杰向本院提出诉讼请求：1.请求立即停止对第三人王江波名下沙××××号位于×园住宅楼×幢×单元×号房屋及其×号车库的执行；2.诉讼费由被告和第三人共同承担。事实与理由：2014年12月1日，原告与第三人王江波签订《房产买卖合同》约定：王江波将其名下位于沙河市×园住宅×幢×单元×号房屋及其×号车库以39万元价格出售给原告，该套房产2011年11月4日以单独所有形式登记在王江波名下，房屋所有权证号为沙××××号。原告于当日按约定支付了首付款26万元，并以代原告偿还剩余贷款13万元的方式支付；王江波亦于2014年12月1日签订合同时将房屋钥匙、电费卡、天然气卡等使用和占有房屋的所有材料悉数交与原告并实际将房屋及车库予以交付，原告在此居住至今。2019年4月22日原告结清了全部剩余按揭贷款后多次要求王江波办理过户手续，其以工作忙等借口一再推脱，至2019年8月9日房产被贵院以（2019）京0113执4676号执行裁定查封，原告遂提出执行异议，贵院有意回避原告在查封前已签订书面房产买卖合同、支付了全部房款、长期合法占有、非因自身原因未办理过户手续等客观事实，忽略了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条就本案恰如其分的规定，错误适用二十五条，置《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定于不顾，并于2019年10月25日作出（2019）京0113执异370号执行裁定予以驳回。因此，原告特具状诉请如上，望依法判如所诉。被告曹伟辩称，不同意原告诉讼请求，原告现有证据并不能证明足以阻止对涉案房屋的执行，请求法院依法驳回。第三人王江波及闫星星述称，涉案房屋确实是在王江波名下卖给了刘学杰，同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：王江波与闫星星系夫妻关系。2018年10月31日，就曹伟与王江波、闫星星民间借贷纠纷一案，本院作出（2018）京0113民初22855号民事判决书，判决：一、王江波偿还曹伟借款60万元及利息（以60万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2018年6月5日起至实际付清之日止）；二、驳回曹伟的其他诉讼请求。曹伟对上述判决不服，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院于2019年5月24日作出（2019）京03民终7159号民事判决书，判决：一、撤销北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初22855号民事判决第二项；二、变更北京市顺义区人民法院（2018）京0113民初22855号民事判决第一项为：王江波、闫星星连带偿还曹伟借款60万元及利息（以60万元为基数，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2018年6月5日起至实际付清之日止）。因王江波、闫星星未主动履行上述生效法律文书确定的义务，曹伟向本院申请强制执行，案号为（2019）京0113执4676号。2019年8月9日，本院作出（2019）京0113执4676号执行裁定书，裁定查封王江波所有的位于沙河市×园住宅楼×幢×单元×房屋和沙河市×园住宅×单元单元车库14，查封期限三年。上述房屋及车库登记在王江波名下。刘学杰向本院提出书面异议，主张其为涉案房屋及车库的购买人，且支付了全部价款，并一直占有使用该房屋，要求解除对房屋及车库的查封。本院于2019年10月25日作出（2019）京0113执异370号执行裁定书，裁定驳回案外人刘学杰的异议请求。刘学杰不服该裁定向本院提起案外人执行异议之诉，即本案。本案在审理过程中，刘学杰提交了以下证据：1.房产买卖合同、剩余贷款查询结果，欲证明2014年12月1日刘学杰与王江波就涉案房屋签订买卖合同，对房屋价款、付款时间及方式、过户时间、房屋交付等进行了约定，并在当日进行了贷款余额查询。房产买卖合同显示以下内容：甲方王江波，乙方刘学杰，经甲乙双方协商，甲方愿将自己所有的分期付款购房的房产卖给乙方所有，房产为沙河市×园住宅楼×幢×单元×号房产及该栋楼房一层的×号车库，房产价款39万元，签订合同时支付房款26万元，余款13万元以刘学杰代为偿还银行抵押贷款的方式支付。银行贷款偿还完毕后刘学杰需要房产登记过户时，王江波应无条件配合，登记过户费用由刘学杰承担。签订本合同后王江波将该房产交付刘学杰使用和支配，并一并交付房钥匙和房产一切手续。剩余贷款查询结果显示：借款人王江波，借款金额156000元，贷款余额129417.74元，贷款期限240个月。2.王江波同意物业更户声明、邢台沁心物业服务有限公司开具的部分物业费、垃圾费收据、邢台沁心物业服务有限公司出具的证明、涉案房屋钥匙、电费卡、天然气卡照片、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、业务手册、河北省沙河市×街道办事处×社区居民委员会出具的居住证明、刘学杰装修涉案房屋部分单据、微信缴费详情截图、微信支付交易明细及水费收据，中国电信邢台市分公司业务登记单、沙河市不动产登记信息查询证明及结婚证，欲证明：王江波向刘学杰交付房屋时按照合同约定一并交付了房屋使用相关材料并同意在物业将业主名变更为刘学杰，此后物业费、水费等一直由刘学杰缴纳，刘学杰还对涉案房屋进行了简单装修并安装了宽带，刘学杰夫妻名下无其他住房，购买涉案房屋就是为了居住，且涉案房屋在被查封前刘学杰实际已合法占有使用居住。物业公司开具的收据有三份，分别为2015年1月12日、2015年7月11日物业费收据、2015年7月11日垃圾费收据，显示交款人为“16-3-402”，并加盖有邢台沁心物业服务有限公司财务专用章。物业公司开具的证明显示2014年12月王江波签字证明同意物业公司做信息变更，将涉案房屋业务信息变更为刘学杰，2019年以前物业费已由刘学杰结清，落款日期2019年10月30日，并加盖有邢台沁心物业服务有限公司公章。居住证明显示刘学杰现居住于涉案房屋，落款时间2019年10月30日，并加盖有河北省沙河市×街道办事处×社区居民委员会公章。微信支付交易明细能够看出在2017年至2019年刘学杰通过微信小水滴代收平台、生活缴费缴纳生活费用，微信缴费详情截图系2017年至2019年期间部分水费缴费情况，显示缴费户名“×栋*****王江波”，缴费单位“沙河市水费”，水费收据全称为“河北省建投沙河供水有限公司水费收据”，显示用户名称为“×栋×单×王江波”，用户地址为“×园二期”，显示交纳水费的期间为2017年至2019年期间的月份，交款方式为微信缴费。中国电信邢台市分公司业务登记单显示受理日期2015年10月19日，客户名称刘学杰，订购产品为50M单宽/1440元/2年，装机地址为河北邢台沙河市×园×楼×单元22#分纤箱×园×栋×单元×室，落款加盖有中国电信股份有限公司邢台分公司业务受理章。沙河市不动产登记信息查明证明及结婚证显示刘学杰、李燕夫妻二人在沙河市不动产登记中心处无房产登记记录。3.王江波收房款证明及银行客户回单、王江波名下中国银行存折交易记录、刘学杰名下中国银行交易流水明细清单、存款回单及支付宝转账记录、贷款结清通知书，欲证明刘学杰在2014年12月1日按照合同约定支付了王江波26万元购房款，现金支付6万元、转账支付20万元，并自2014年12月至2019年4月刘学杰通过其名下支付宝转账、中国银行账户汇款及现金存款方式每月向王江波名下中国银行贷款还款账户汇入1000元，王江波名下中国银行贷款还款账户每月偿还银行贷款本息900多元，至2019年4月22日一次性结清全部剩余贷款，银行出具了贷款结清通知书。交易时间为2014年12月1日的中国银行客户回单显示当日刘学杰向闫星星账户转入20万元，王江波收房款证明显示内容为王江波收到刘学杰购房款26万元，王江波名下账号为×××中国银行存折交易记录显示该账户在2014年12月至2019年4月期间除2016年6月7日汇入700元和200元、2017年7月7日汇入900元以外，其他每月月初汇入1000元，当月8号扣划900多元（2014年12月至2015年12月每月扣划973.43元，2016年1月至2019年4月每月扣划920.53元）；2019年4月22日一次性汇入99600元，当天扣划845.4元和98720.26元，并于当日销户。刘学杰名下账号为中国银行交易流水明细清单、存款回单及支付宝转账记录能够显示刘学杰自2014年12月5日至2019年4月8日期间或通过其名下中国银行账号为×××借记卡账户转账或通过其名下支付宝转账或通过存款方式向王江波名下账号为×××中国银行存折账户几乎每月均汇入1000元。贷款结清通知书载明：“借款人王江波在中国银行沙河支行申请个人住房贷款（人民币大写）壹拾伍万陆仟元整，贷款期限20年，用于购买×园住房，房号16-3-402，贷款自2009年12月16日至2029年12月16日，现该笔贷款提前结清，结清金额98720.26元（其中本金98588.75元，利息131.51元），2019年4月22日”并加盖中国银行股份有限公司沙河支行零售贷款业务合同专用章。4.刘学杰与王江波微信聊天记录、涉案房屋所有权证，欲证明涉案房屋性质为住宅，刘学杰结清贷款后于2019年7月15日办理了抵押注销手续，且在涉案房屋结清贷款后、被查封前，刘学杰多次催促王江波办理过户，王江波以各种理由一再推脱，刘学杰不存在过错。微信聊天记录显示2019年5月至2019年10月，刘学杰多次催促王江波办理房屋过户手续，王江波多以“能、等我电话”、“我在西边今天不方便，明天联系你”、“这两天不中、你等等啊兄弟”回复。针对以上证据，曹伟对房产买卖合同、王江波同意物业更户声明、物业收据、物业公司出具及居委会的证明、王江波收房款证明的真实性和证明目的均不认可，对剩余贷款查询结果、涉案房屋钥匙、电费卡、天然气卡照片、商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书、业务手册、装修涉案房屋单据、微信缴费详情截图、微信支付交易明细及水费收据、中国电信邢台市分公司业务登记单、沙河市不动产登记信息查明证明、结婚证、银行客户回单、王江波名下中国银行存折交易记录、刘学杰名下中国银行交易流水明细清单、存款回单及支付宝转账记录、贷款结清通知书、刘学杰与王江波微信聊天记录、涉案房屋所有权证真实性认可，但不认可证明目的，曹伟认为：通常的房屋买卖都有中介参与，而刘学杰所主张的房屋买卖只有个证明人，刘学杰与王江波属于一个地区的人，且年龄相仿，可能关系比较熟，故怀疑房产买卖合同的真实性。物业收据上并未显示缴款人是谁，不能证明是刘学杰所支付的费用，且应当用原始的物业服务合同而不是物业后期出具的证明来证明更户入住。（2019）京0113执异370号执行裁定书中载明的刘学杰住址与其现在所主张的住址不一致，且居委会是在该裁定书作出后出具的证明，居委会出具居住证明应当基于人口统计。装修单据上没有注明客户是刘学杰，只有一张标注的地址是涉案房屋，其他单据连房屋地址都没有。中国电信邢台市分公司业务登记单只能证明刘学杰办理了宽带。沙河市不动产登记信息查询证明只能证明刘学杰夫妇二人名下没有房屋，并不能证明二人没有其他可居住的房屋。银行客户回单显示的转账金额与王江波收房款证明显示的收款金额不一致，且转账只能证明有转账的行为并不能证明双方有房屋买卖的约定。贷款结清记录只能证明贷款已经结清了，不能证明是刘学杰还的，王江波名下中国银行存折交易记录、刘学杰名下中国银行交易流水明细清单、存款回单及支付宝转账记录并不能证明双方存在真实的房屋买卖关系。虽然认可微信聊天记录真实性，但是，如果刘学杰主张是真实的，为了尽早过户在2019年4月份就还清贷款，但一直拖了好几个月也没有过户，不符合常理，且其没有起诉，也不符合常理，故不能证明刘学杰在此过程中没有过错。不认可刘学杰在积极办理过户手续，按照刘学杰的主张，不理解其2019年4月份即还清贷款却直到2019年7月15日才办理了抵押注销。综上，不认可刘学杰与王江波之间就涉案房屋存在真实的买卖关系，刘学杰提交的证据不足以阻却对涉案房屋的执行。王江波均认可上述证据的真实性及证明目的，至于为何未及时办理过户，其称因为工作原因其距离沙河县城较远，每天上班时间比较忙，爱人怀了孕还带两个孩子，过户需要夫妻二人都去，如果其夫妻二人都去需要其母亲过来帮忙看孩子，一直不方便，所以就只好一直拖着没有过户。庭审中，本院询问刘学杰是如何购买的涉案房屋，刘学杰称：“我与王江波、闫星星之前不认识，2014年王江波将涉案房屋挂在58同城上出售，我看到了信息与他取得联系并实地看了房子，觉得没有问题就决定购买。因为当时考虑到找中介需要费用，就没有找中介，找了个证明人高秀淑，高秀淑是我亲姐姐婆家的亲戚。当时王江波在58同城上标明的涉案房屋价格是39万元，双方决定以39万元价格成交，同期沙河市房价差不多二三千元一平。（向王江波支付的26万元房款中）有20万元是我转账支付的，另外6万元是我亲姐姐借给我的，我通过现金方式支付给王江波。房产买卖合同是2014年12月1日在中国银行签的，王江波带着合同去的，签完字就转了款。签完合同后王江波就给了我一把钥匙，因为涉案房屋有空调他还没拆走，等他拆完空调把涉案房屋全部交付给我就是半个月之后了。2015年11月2日我结婚后就在涉案房屋正式居住了。”本院询问2019年4月22日贷款就已经结清，为何没有及时办理抵押注销及房屋过户手续，刘学杰称：“我单方面去银行是不行的，需要王江波我一起去办理，我催促王江波与我一起去，王江波一直没有配合去。他也不是不给过户，就是老说自己忙，一直推脱。2019年7月15日办理了解押。我一直催办过户，他就说孩子小，办理过户需要他们夫妻一块去，他爱人还需要看孩子，时间不方便。2019年10月份我终于约上王江波一块去过户，到不动产登记中心一查涉案房屋已经被查封，就无法办理过户了。”王江波认可刘学杰所述。上述事实，有（2018）京0113民初22855号民事判决书、（2019）京03民终7159号民事判决书、（2019）京0113执异370号执行裁定书、房产买卖合同、剩余贷款查询结果、声明、收据、物业证明、涉案房屋钥匙及居住相关手续、居委会居住证明、装修单据、微信缴费详情截图、微信支付交易明细及水费收据、中国电信邢台市分公司业务登记单、沙河市不动产登记信息查询证明、结婚证、收房款证明、银行客户回单、中国银行存折交易记录、中国银行交易流水明细清单、存款回单及支付宝转账记录、贷款结清通知书、微信聊天记录、涉案房屋所有权证、双方当事人陈述、庭审笔录等在案佐证，可作为认定本案事实的依据。本院认为：案外人异议的成立以案外人对执行标的享有所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利为前提。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘学杰提交的证据能够形成证据链，该证据链能够反映在涉案房屋及车库被查封前，刘学杰早已从王江波处购买了涉案房屋及车库并支付了全部房屋价款，且已经实际使用居住，并且，贷款结清后刘学杰多次催促王江波配合办理房屋过户手续，王江波却一直以各种理由推脱导致未能及时办理过户，而刘学杰一方已经尽到了己方的注意和催促义务。综合以上情况，涉案房屋及车库虽然登记在第三人王江波名下，但原告刘学杰对涉案房屋及车库确实享有合法的所有权，能够排除执行，被告曹伟所提出的刘学杰提交证据不足以阻却对涉案房屋执行的抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：立即停止对登记在第三人王江波名下坐落于×园住宅楼×房屋及车库×（房屋所有权证编号为沙房权证市区字第××**）的执行。案件受理费70元，由第三人王江波、第三人闫星星共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  杨 冰人民陪审员  许长国人民陪审员  陈 岩二〇一九年十二月二十四日法官 助理  翟欢欢