河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 (2019）冀1081民初3675号 原告程轶侠，男，1967年8月16日出生，汉族，住北京市丰台区。 原告马丽君，女，1962年10月14日出生，汉族，沈阳市铁**人，现住北京市丰台区。 被告河北港宝房地产开发有限公司，住所地：霸州市杨芬港镇东环路，统一社会信用代码：91131081MA08UX3T40。 法定代表人蔡洪怀，该公司经理。 委托诉讼代理人李建朋，河北武英律师事务所律师。 被告刘波，男，1990年4月7日出生，汉族，住霸州市。 原告程轶侠、马丽君与被告河北港宝房地产开发有限公司（以下简称港宝公司）、刘波为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理。依法由审判员吴建民适用简易程序公开开庭进行了审理。原告程轶侠、马丽君,被告港宝公司的委托诉讼代理人李建朋到庭参加诉讼，被告刘波经本院依法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告程轶侠、马丽君诉称，2017年11月9日，二原告与被告港宝公司签订了一份《房屋销售合同》，合同约定二原告购买被告港宝公司开发的位于霸州市房屋一套，二原告先后于2017年11月3日、2017年11月9日、2017年12月27日、2018年4月18日四次向被告支付购房款171232元。后原告要求被告出示《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》、《商品房预售许可证》等证件，被告无法提供，才得知被告所售卖房屋五证皆无。由于被告大肆虚假宣传，谎称涉案房屋为永久不动产，将来有当地政府颁发交给开发商不动产证，承诺解决落户问题，误导购房者，将房屋出售给原告，实际该房产为不合法建筑，违反了法律强制性规定，合同应属无效。原告多次找被告要求退还已付房款171232元，并赔偿原告利息及损失，均遭到被告拒绝。因被告刘波是河北港宝房地产开发有限公司销售负责人，具体负责收取原告购房款，尤其是2018年4月18日刘波让原告将4万元购房款转账至其个人银行卡，故其应承担连带责任。故起诉要求：1、判令确认原被告签订的《购房合同》无效；2、判令二被告返还原告房款171232元，支付原告自2017年11月9日起至判决确定给付之日止的利息；3、判令二被告支付原告已付购房款一倍的赔偿金。4、二被告承担本案的全部诉讼费用。 被告刘波未到庭未答辩。 被告港宝公司辩称，本案属于村民组织内部认可的购房行为，合法有效，法院不应审理；原告所支付的房款40000元实际上是刘波个人收取，港宝公司并未实际收取，该项费用与本公司无关；即使确定合同无效，也应当是由刘波及宏森公司连带返还原告相关费用。 原告为支持其诉讼请求，向本庭提供如下证据： 一、2017年11月9日签订额购房合同一份，证明原、被告签订合同，购房的事实以及合同约定的事项。 二、收款收据五份，证明二被告向原告收取购房款的事实。 三、二原告的身份证复印件各一份，证明原告的实际户籍不是霸州市杨芬港镇居民。 四、被告港宝公司的营业执照副本打印件一份，证明港宝公司具有法人资格，独立承担民事责任。 五、不动产证打印件一份，编号Ｄ130××××6853,证明被告在售楼处悬挂张贴不动产证复印件，存在虚假宣传涉嫌欺诈的行为。 六、河北省固定资产项目备案证打印件一份，证明被告制作虚假证明做虚假宣传涉嫌欺诈，此件也张贴于被告售楼处。 七、被告售楼处悬挂的各种证照图片打印件一份，证明除营业执照真实以外，被告悬挂或张贴的其他资质证明全部是造假，涉嫌对购房户构成欺诈。 八、被告售楼处摆放的楼房沙盘模型图片打印件一张，证明被告虚构楼盘的二期三期以及项目规模，欺骗原告的事实。 九、霸州市建设局信息公开答复意见打印件一份，证明被告未办理建筑工程施工许可证。 十、霸州市国土资源局信息公开答复意见打印件一份，证明被告未办理涉案楼盘项目的各种用地审批手续。 十一、霸州市城乡规划局信息公开答复书打印件一份，证明被告未办理建设用地规划许可证，建设工程规划许可证。 十二、霸州市房产管理局信息公开答复意见打印件一份，证明被告未办理涉案项目的商品房预售许可证。 十三、扬芬港镇政府信息公开答复意见打印件一份，证明被告违法占地事实。 十四、霸州市人民法院（2018）冀1081民初4179号民事判决书复印件一份、霸州市人民法院（2019）冀1081民初2607号民事判决书复印件一份，证明被告的售楼行为已经经过司法文书认定，与购房户所签订的合同违反法律规定，合同无效的事实。 证据十五、POS机付款凭证四份，证明小票上抬头是被告港宝公司，证明被告港宝公司是实际收款人。 证据十六、手机照片打印件一份，证明港宝公司指定的收款账户就是刘波的个人账户。 被告港宝公司的质证意见为： 对证据一、对合同没有异议。 对证据二、对加盖被告公司公章的收据，金额只有131232元。中国农业银行北京市分行的交易明细40000元是原告直接转到刘波个人名下，与本公司无关。加盖公章的131232元也是通过POS机刷卡最终转到刘波名下。 对证据三、无异议。 对证据四、对营业执照无异议。 对证据五、六、七的真实性有异议，被告并未提供。 对证据八的关联性、真实性均有异议，该照片不能证明原告存在欺诈行为。 对证据九、十、十一、十二、十三的真实性没有异议，对关联性有异议，因为涉案土地是集体商业性质，相关手续正在办理中。 对证据十四的真实性没有异议，只是案例，只能作为参考。 对证据十五、随行付的商户标号是836147115200000，该POS机绑定的结算户名以及结算账号为刘波个人及其名下建设银行银行卡。商户名称是随时随便可以写的。 对证据十六的真实性、关联性均有异议，被告港宝公司并未出具过此类证明。因为被告港宝公司跟廊坊宏森经纪公司签订的代理售房合同，而不是跟刘波个人；退一步讲，照片上写的是高铁时代花园还款账号，并非收款账号，也没有具体的落款时间，目前被告正在对刘波涉嫌侵占进行控告，假如真有该书面材料的话，也是被告港宝公司让刘波去还受害人的钱。 被告港宝公司为支持其主张向本庭提供如下证据： 一、被告港宝公司与廊坊市宏森房地产经纪有限公司签订的高铁时代花园项目全案营销代理合同书一份，证明合同第五条第二款明确约定电商、团购费用由乙方也就是宏森公司制定并直接收取，所以电商团购费用与被告无关。 二、随行付支付有限公司出具的编号商户商编为836147115200000ＰＯＳ机的账户信息和账户往来流水一份，证明该ＰＯＳ机所绑定的结算户名为刘波，结算账号是刘波名下的中国建设银行股份有限公司雄县支行账号为62×××47，相关流水能够证明购房业主通过刷该ＰＯＳ机将房款支付到刘波个人名下。 原告的质证意见为： 对证据一的真实性没有异议，但是在实际销售过程中，原告对于宏森公司销售代理权毫不知情，销售人员包括刘波在内都是以港宝公司销售人员的身份出现的，并且与原告签订的合同都加盖了港宝公司的公章，收款收据也是加盖港宝公司的印章，足以表明刘波等人与港宝公司之间是一种雇佣关系或者是表见代理关系。该证据与本案没有关联性。 对证据二的真实性、关联性均有异议，对证明效力不予认可。 经审理本院认定的事实如下：被告港宝公司在霸州市处，楼盘名“时代花园”，占用的土地为农村集体土地。被告刘波系负责销售该楼盘的人员。 2017年11月9日，二原告与被告港宝公司签订《购房合同》一份。合同约定，二原告购买被告港宝公司开发的上述楼盘第3栋第1单元第7层701号房一处；单价为2750元每平方米，房屋价款为271233元；付款方式及期限为：乙方（原告）分期付款，2017年11月9日交付甲方（被告）31232元，剩余房款240000元总共分5次支付甲方（被告），首次还款日2017年12月30号，应还额40000元；2次还款日2018年3月30号，应还额40000元；3次还款日2018年6月30号，应还额40000元；4次还款日2018年9月30号，应还额40000元；5次还款日2018年12月30号，应还额80000元；甲方（被告）应于2018年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该房屋交付给乙方（原告）。该房屋经建设单位组织验收合格后，甲方应当以入住通知书形式通知乙方办理交接手续。 二原告分别于2017年11月3日向被告港宝公司支付购房款10000元，于2017年11月9日向被告港宝公司支付首付款31232元和团购费用50000元，于2017年12月27日向被告港宝公司支付房款40000元，被告港宝公司为原告出具收据四份。2018年4月16日，二原告又向被告刘波转账支付40000元。 原告主张被告未交付，被告主张房屋已交付。但均未提供证据证实。 本院认为，被告港宝公司在农村集体土地上建设房屋并向本集体经济组织外的成员进行销售的行为，应为无效，故二原告与被告港宝公司签订的《购房合同》为无效合同，故被告港宝公司应退还其已经收取的二原告的购房款131232元。被告刘波应退还二原告支付的房款40000元。结合原被告签订合同的时间、合同约定的房屋价格、当地房屋的市场价格及庭审事实，可以认定在签署合同过程中原告也是有过错的，故对二原告要求被告赔偿利息及支付购房款一倍赔偿金的主张，本院不予支持。被告港宝公司的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告刘波经本院依法传唤无正当理由未到庭，应承担相应的法律责任，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下： 一、二原告程轶侠、马丽君与被告河北港宝房地产开发有限公司于2017年11月9日签订的《购房合同》无效。 二、被告河北港宝房地产开发有限公司于本判决生效后七日内退还原告程轶侠、马丽君房款131232元。 三、被告刘波于本判决生效后七日内退还原告程轶侠、马丽君房款40000元。 四、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费3724元减半收取1862元，由被告河北港宝房地产开发有限公司承担1396元，被告刘波承担466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  吴建民 二〇一九年十二月一日 书记员  徐福宝