江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0322民初3011号 原告：侯贺**，男，1984年9月20日出生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：徐洋，江苏永伦律师事务所律师。 被告：沛县雨润房地产开发有限公司，住所地沛县汉城北路西侧**。 法定代表人：祝义财，总经理。 委托诉讼代理人：叶萌，女，1987年1月6日出生，汉族，住徐州市。 委托诉讼代理人：花一鑫，江苏苏安律师事务所律师。 原告侯贺**与被告沛县雨润房地产开发有限公司（以下简称雨润公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年4月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯贺**的委托诉讼代理人徐洋，被告雨润公司的委托诉讼代理人花一鑫到庭参加诉讼。经审理发现本案有不宜适用简易程序审理的情形，裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯贺**的委托诉讼代理人徐洋，被告雨润公司的委托诉讼代理人叶萌、花一鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 侯贺**向本院提出诉讼请求：1、判决被告履行涉案房屋不动产权证书办理义务；2、判决被告支付违约金22511元（自2018年1月1日起以总房款458000元为基数按年6%计算至2019年4月25日，之后违约金实际计算至原告取得涉案房屋不动产权证书之日）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年7月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的沛县雨润国际广场（雨润城）X幢X单元XX号房产以总价款458000元出售给原告。合同第15条对涉案房屋所有权登记、所有权证书的办理及相应的违约责任等事宜进行了明确约定。涉案房屋交付后，被告未履行合同第15条中相关义务，给原告造成严重经济损失。 雨润公司辩称，一、原告是基于对涉案房屋状况的认可，于2018年1月上房，当时雨润公司所开发涉案房屋虽已实际竣工，完全符合入住条件，但因办证材料、程序复杂，相关手续尚待完善，考虑确有逾期上房的状况发生，故雨润公司本着诚信原则对原告支付了逾期上房违约金，违约金足以弥补原告的损失。二、雨润公司向沛县住房和城乡建设局报送办证相关资料的日期是2017年6月9日，沛县住房和城乡建设局于2018年11月15日才为雨润公司颁发竣工备案证，所以雨润公司的履约及办证行为一直是积极的，政府办证周期原因不应视为雨润公司违约期间。同时，按照法律规定，直至2018年11月15日，涉案房屋才完全具备法律意义的上房。既然原告自实际上房日起就已接受房屋现状，且原告是完全民事行为能力人，当然应该对自己的实际上房行为负责，不能因原告的自认而加重雨润公司的责任。三、雨润公司是2018年11月15日颁发竣工备案证，具备合法的上房条件，从合法上房日期计算，至原告起诉时，雨润公司不存在逾期办证情况。四、即使将发生逾期办证情形，归根结底也是因与逾期上房相同原因引起，合同中约定逾期交房、逾期办证及其他违约责任不能同时重复计算，根据诚信、公平原则，原告在已经主张过逾期交房违约金责任的情形下，其损失已经得到弥补，不能再就同一事实原因再次主张逾期办证违约金责任。请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2017年7月9日，侯贺**与雨润公司签订商品房买卖合同，约定侯贺**购买雨润公司开的沛县雨润城小区X幢X单元XX号房，总价458000元；该商品房交付时应取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起180日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人协助买受人办理取得房屋所有权证书等。 该商品房买卖合同附件十一补充协议第八条第1项约定：“视为交付：该商品房满足约定的交付条件且甲方向乙方发出办理交接手续的通知，也可登报通知，乙方应在通知确定的交接手续办理期间与甲方办理交接手续，乙方怠于办理交接手续或未提出有权机构出具的房屋主体结构质量不合格的鉴定意见而拒绝收房的，自通知确定的交接手续办理期限届满之日起视为该房屋已经乙方验收合格并交付乙方，并视作乙方已接受有关该房屋的所有规划、设计变更。”第7项约定：“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算。” 侯贺**已付清房款，并交纳物业费，物业费收据中载明，物业费从2018年1月1日起算。 沛县雨润国际广场1—4#楼、12#楼于2018年11月15日办理竣工验收备案手续，备案证明书中载明该工程于2017年6月9日由建设单位组织竣工验收合格。涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，目前无法办理转移登记。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。双方应按约履行各自义务。 涉案房屋项下国有土地使用权被抵押，事实上无法办理房屋转移登记，故对原告要求被告办理履行涉案房屋不动产权证书办理义务的诉讼请求，本院不予支持。原告可待涉案房屋具备办理转移登记条件时另行主张。 商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，与买受人共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。原告主张于2018年1月1日实际上房入住，有原告提供的物业费收据予以证明，本院予以确认。原告实际上房入住时涉案房屋虽不符合合同约定的交付条件，但被告认可原告的上房行为，原告亦自愿上房，故应从原告实际上房入住时开始计算办理转移登记的时间。现涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，无法办理转移登记手续，雨润公司应按合同约定支付违约金。 合同中未约定违约金计算方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告主张违约金按已付房款每年6%计算，没有依据，本院予以调整。 原告主张违约金计算至2019年4月24日，之后违约金实际计算至原告取得涉案房屋不动产权证书之日，截至本判决作出之日，涉案房屋仍不能办理不动产权证书，本院支持原告的违约金自2018年7月1日计算至本判决作出之日2019年12月31日，共计39425.4元。之后违约金，因尚未实际产生，且涉案房屋项下国有土地使用权被雨润公司抵押，何时能够办理房屋不动产权证书难以预计，原告可待实际发生后另行主张权利。 被告抗辩原告已经因逾期交房获得赔偿，原告再主张逾期办证违约金，属于重复获得赔偿。本院认为，商品房买卖合同约定“如商品房发生延期交付的，则本合同约定的初始登记和转移登记的办理日期相应顺延；双方同意，上述三种违约责任均不重复计算”，其含义为如被告存在逾期交房及逾期办证，在计算违约金的期间上不能重复，而不是两者不能兼得。交房与办证是被告作为房地产开发商两项相互独立的义务，被告未履行其义务，应当承担相应的违约责任。商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金及逾期办证违约金计算期间并不存在交叉，且原告自认被告赔偿了房屋交付前的逾期交房违约金，被告对此未提出异议，也未提供相反的证据，本案中，被告的逾期办证违约金自2018年7月1日开始计算，亦与被告已承担的逾期交房违约金计算期间不重复，被告承担了逾期交房违约责任，不能免除其逾期办证的违约责任，故对被告上述抗辩意见，本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，判决如下： 一、被告沛县雨润房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告侯贺**计算至2019年12月31日的逾期办理房屋不动产权证书违约金39425.4元； 二、驳回原告侯贺**其他诉讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费363元，由原告侯贺**负担53元，由被告沛县雨润房地产开发有限公司负担310元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长 王 欣 人民陪审员 滕 娟 人民陪审员 闫美荣 二〇一九年十二月三十一日 法官 助理 肖 晓 书 记 员 郑陶陶