广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤17民终2014号上诉人（原审被告）：阳江市中集房地产开发有限公司（原称阳江市中集富日房地产开发有限公司）。住所地：广东省阳江市******法定代表人：汤雨，该公司董事长。委托诉讼代理人：潘沛，广东迅恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关初见，男，1977年11月18日出生，汉族，住广东省阳江市******被上诉人（原审原告）：谢婷妹，女，1984年5月1日出生，汉族，住广东省阳江市******委托诉讼代理人：林显伦，广东言必行律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄斌斌，广东言必行律师事务所律师。上诉人阳江市中集房地产开发有限公司（以下简称中集房地产公司）因与被上诉人关初见、谢婷妹商品房预售合同纠纷一案，不服阳江市江城区人民法院作出的（2019）粤1702民初4145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。中集房地产公司上诉请求：（一）撤销一审判决，改判驳回关初见、谢婷妹的诉讼请求或将本案发回重审；（二）一、二审诉讼费用全部由关初见、谢婷妹承担。事实和理由：一审判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误，程序违法，偏袒关初见、谢婷妹一方，违反了民事诉讼法关于举证责任的规定。商品房销售合同及司法解释都明确“因出卖人的原因”导致的办证延迟，出卖人才承担责任。因涉案房屋是一手商品房，购房人取得房屋产权证必须经过二次登记。第一次是初始登记，从中集房地产公司一审提供的证据二粤（2017）阳江市不动产权第0******5号不动产权证书证明2017年10月30日中集房地产公司已经为涉案房屋办好初始登记。第二次登记是转移登记，需要关初见、谢婷妹和中集房地产公司一起向阳江市不动产登记中心提出申请。从中集房地产公司提供的证据可证明关初见、谢婷妹不但要缴纳契税，而且需要亲自到阳江市不动产登记中心接受询问、当面签署文件，有关部门要对房屋进行各种测量、测绘、调查并提供报告书，中集房地产公司实际只需提供初始登记证书。但中集房地产公司一审提供的证据三税收缴款书证明关初见、谢婷妹在2018年2月5日才缴纳契税（通过银行按揭方式支付购房款的买房人应该在银行放款后，凭银行的存款底单到中集房地产公司财会处开发票，再凭发票到税务局缴纳契税），还有中集房地产公司一审提供的证据四不动产登记审批表、不动产登记询问笔录、委托书证明关初见、谢婷妹直至2018年6月4日才到不动产登记中心签名，接受询问和委托他人代办手续及领证。因此，从2017年10月30日涉案商品房初始登记完成至2018年6月4日关初见、谢婷妹去登记中心签名，接受询问和委托他人代办手续的这段时间办证延迟是由于关初见、谢婷妹造成。受理申请后（2018年6月4日后），有关部门对为关初见、谢婷妹对涉案商品房进行测绘、测量、调查，2018年5月31日出具宗地图，2018年9月1日出具幢基底图，2018年9月3日出具不动产权证附图、房屋基本调查表、房屋建筑面积测量报告。从2018年6月4日至2018年9月3日这段时间的办证延迟不是中集房地产公司造成的，是由不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成。综上，请支持中集房地产公司的上诉请求。关初见、谢婷妹辩称：中集房地产公司违反了双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的约定，应承担逾期办证的法律责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，理应维持。理由是：一、关初见、谢婷妹在签订商品房预售买卖合同当日就已经把代办证费支付给中集房地产公司，中集房地产公司主张因关初见、谢婷妹的原因导致逾期办证没有事实依据。1.关初见、谢婷妹于2015年11月16日与中集房地产公司签订了商品房预售买卖合同，在购房当日就把代办证费26182元支付给中集房地产公司，有关初见、谢婷妹提供的刷卡联为证。2.中集房地产公司提供的不动产登记申请审批表、委托书等证据显示，本案办证的代理人为杨台鹤，而杨台鹤正是中集房地产公司的工作人员，这证实了是由中集房地产公司代为办理房产证。中集房地产公司主张是由于关初见、谢婷妹怠于缴纳契税才导致房产证办理延迟毫无事实依据，也违背了诚实信用原则。二、商品房登记迟延是中集房地产公司的原因造成。1.如前所述，关初见、谢婷妹已支付办证费给中集房地产公司，是由于中集房地产公司一直怠于履行其应尽的办证义务，导致关初见、谢婷妹于2018年9月11日才办好房产证。而根据《商品房买卖合同（预售）》第二十条的规定可知，办理商品房房地产权属证书的义务在于中集房地产公司，中集房地产公司应当为自己逾期办证承担相应的违约金责任。2.中集房地产公司一直主张自己没有违约，但是中集房地产公司在一审中连办理确权登记及办理不动产转移登记的时间都不敢透露，明显是心虚。根据“谁主张谁举证”的证据规则，中集房地产公司没有提交证据证明其不存在违约行为，理应承担逾期办证的违约责任。三、本案不存在不可抗力的情况。中集房地产公司在上诉状中提到，是由不动产登记中心属下的阳江市勘察测绘院造成逾期，该说法不成立。根据商品房预售买卖合同第九条的规定可知，房屋测绘报告应当在商品房交付之前就要完成，而不应在商品房交付之后才完成。中集房地产公司以房屋测绘报告作为其逃避承担违约责任的依据，违背了诚实信用原则。关初见、谢婷妹向一审法院起诉请求：一、判令中集房地产公司立即支付逾期办证违约金41923.5元给关初见、谢婷妹（逾期办证违约金以493218元为基数按每日万分之一计算，从2017年1月16日计至2019年5月16日止）；二、案件受理费由中集房地产公司负担。一审法院认定事实：2015年11月16日，关初见、谢婷妹（买受人）与中集房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20******6），合同主要约定：中集房地产公司将位于阳江市******幢2单元******房出售给关初见、谢婷妹，建筑面积共115.09平方米，其中套内面积89.8平方米，分摊共有面积25.29平方米；该商品房属预售，按套内建筑面积计算，每平方米5492.41元，总价款为493218元；付款方式为于2015年11月16日前支付首期房款148218元，余款345000元办理银行按揭。第十一条关于交付时间的约定：出卖人应当在2016年12月30日前，将符合交付条件的商品房交付给买受人使用；第二十条关于房屋登记的约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。关初见、谢婷妹和中集房地产公司均在合同上签名盖章予以确认。合同签订后，关初见、谢婷妹于签订合同当日即2015年11月16日支付了首期房款148218元。2016年1月1日，中国农业银行股份有限公司阳江江城支行向关初见、谢婷妹发放贷款345000元，并将该贷款汇入中集房地产公司的银行账户。中集房地产公司于2016年10月15日交付涉案房屋给关初见、谢婷妹。一审法院另查明：关初见、谢婷妹于2015年11月16日支付了26182元给阳江市中集物业服务有限公司，关初见、谢婷妹主张该笔费用为代办证费，但仅提供了一张刷卡联为证。中集房地产公司取得涉案房屋的粤（2017）阳江市不动产权第0******5号《不动产权证书》的时间是2017年10月30日。2018年2月5日，关初见、谢婷妹缴纳商品住房买卖的契税7398.26元。2018年6月4日，关初见、谢婷妹到阳江市不动产登记中心签署《不动产登记申请审批表》、《不动产登记询问笔录》、委托中集房地产公司的员工杨台鹤办理不动产登记手续及领取不动产权证书的《委托书》。据阳江市勘察测绘院《不动产测绘报告书》显示，2018年5月31日出具涉案楼盘的《宗地图》，2018年9月1日出具涉案房屋所在单元的《幢基底图》，2018年9月3日出具涉案房屋的《不动产权证附图》、《房屋基本信息调查表》、《房屋建筑面积测量报告》。2018年9月9日，阳江市不动产登记中心《不动产登记收件收据》显示，涉案房屋的房地产转移登记收件材料包括：1、商品房买卖合同，2、身份证，3、委托书，4、不动产登记申请审批表，5、不动产登记询问笔录，6、不动产权证书（0******5），7、税收缴款书，8、发票（07******04、06******11），9、当面签名一览表，10、测绘报告书，11、核准变更登记通知书。根据阳江市不动产登记中心出具的不动产登记资料查询结果证明，关初见、谢婷妹取得涉案房屋的所有权权属登记时间为2018年9月11日。一审法院认为：本案为商品房销售合同纠纷，关初见、谢婷妹与中集房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同。本案的争议焦点：一是中集房地产公司是否构成逾期办理房产证，二是中集房地产公司已完成涉案房屋初始登记后，还应否承担逾期办证的违约责任。对于第一个焦点问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，合同约定的涉案房屋的交付时间为2016年12月30日，虽然中集房地产公司已提前于2016年10月15日交付房屋，但根据合同订立时的目的推测及公平原则，“商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书”应为从约定交付之日起算，即从2016年12月31日起至2017年3月30日止，自2017年3月31日起，中集房地产公司应按合同约定承担逾期办证的违约责任。对于第二个焦点问题。中集房地产公司于2017年10月30日取得涉案房屋的初始登记后，其应及时通知关初见、谢婷妹，并协助关初见、谢婷妹办理涉案房屋的产权转移登记。而涉案房屋取得初始登记即2017年10月30日至阳江市不动产登记中心于2018年9月9日签署《不动产登记收件收据》期间，本案中集房地产公司并没有证据证明其履行了该义务，同时亦没有证据充分证明不是其的原因导致涉案房屋迟延办证。按双方的约定，中集房地产公司应依法承担该期间的逾期办证违约责任。中集房地产公司辩称其于2017年10月30日已完成了初始登记义务，不应再由其承担违约责任，应不予以采纳。故中集房地产公司支付给关初见、谢婷妹逾期办证违约金计算期间应从2017年3月31日起计至2018年9月9日止（共528天），中集房地产公司应在上述期间内依合同约定每天按已付房价款的万分之一向关初见、谢婷妹支付违约金，本案逾期办证违约金为26041.91元（493218元×0.0001/天×528天）。综上所述，关初见、谢婷妹请求支付逾期办证违约金，部分理由成立，应予以支持，具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限阳江市中集房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金26041.91元给关初见、谢婷妹；二、驳回关初见、谢婷妹的其他诉讼请求。一审案件受理费424元，由关初见、谢婷妹负担159元，阳江市中集房地产开发有限公司负担265元。二审中，双方当事人没有提供新证据。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：在诉讼过程中，中集房地产公司未能举证证明其已通知关初见、谢婷妹前往阳江市不动产登记中心办理签名等手续。阳江市中集物业服务有限公司是中集房地产公司的关联企业，是双方在《商品房买卖合同》中约定的前期物业管理公司。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷，争议的焦点是中集房地产公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给关初见、谢婷妹，及逾期办证违约金的计算问题。关初见、谢婷妹与中集房地产公司订立的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，没有违反法律法规禁止性规定，是有效合同。关初见、谢婷妹与中集房地产公司签订的《商品房买卖合同》第二十条约定:“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”本案中，合同约定的商品房交付时间为2016年12月30日前，中集房地产公司提前于2016年10月15日向关初见、谢婷妹交付了房屋，但此时房屋并未符合合同约定的交付条件，基于双方签订合同的目的及公平原则考虑，一审判决认定“商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书”应从合同约定交付之日起算，即从2016年12月31日起至2017年3月30日止并无不妥，本院予以维持。超过上述期间，中集房地产公司将承担逾期办证的违约责任。中集房地产公司于2018年9月9日才向阳江市不动产登记中心递交相关办证资料，一审判决认定中集房地产公司已构成违约，应承担违约责任正确，本院予以维持。因此，中集房地产公司应从2017年3月31日起至2018年9月9日止，“每天按已付房价款的万分之一”的标准，向关初见、谢婷妹支付违约金。一审判决计算违约金正确，本院予以维持。中集房地产公司上诉认为是由于关初见、谢婷妹迟延到不动产登记中心办理手续才导致办证进度延后，中集房地产公司不应承担该期间的违约责任。本院认为，即使阳江市不动产登记中心在办理登记手续时需要关初见、谢婷妹当面签名及办理相关手续，中集房地产公司也负有通知关初见、谢婷妹的义务。本案中，没有证据证明中集房地产公司已履行通知义务，故中集房地产公司主张其已履行了自己的办证义务理据不足，本院不予采纳。综上所述，中集房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费451元，由阳江市中集房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 广审 判 员  姜玉华审 判 员  施震宇二〇一九年十二月二十五日法官助理  李凤霞书 记 员  冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。