贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）黔04民初106号原告（申请执行人）：贵州银行股份有限公司安顺分行。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路**。负责人：孔波，该分行副行长。委托诉讼代理人：郑辉，男，系原告的员工，代理权限为特别授权代理。被告（案外人）：洪荣进，男，1988年7月14日生，汉族，住福建省南安市英都镇民山村营头后**。委托诉讼代理人：洪本发，男，汉族，1965年8月27日生，系洪荣进之父，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：丁毅、杨毅，贵州郎智律师事务所律师、实习律师，代理权限为特别授权。被告（被执行人）：安顺山城房地产开发有限公司。法定代表人：郭成勇，该公司经理。原告贵州银行股份有限公司安顺分行与被告洪荣进、安顺山城房地产开发有限公司（以下简称“山城房开”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2019年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵州银行股份有限公司安顺分行的委托诉讼代理人郑辉、被告洪荣进的委托诉讼代理人洪本发、杨毅、丁毅，被告山城房开的法定代表人郭成勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、撤销贵州省安顺市中级人民法院作出的（2019）黔04执异85号执行裁定书。2、准许执行贵州省安顺市西秀区紫鑫名苑D栋1-7号房屋。3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：山城房开向原告借款，并将其拥有的坐落于安顺市西秀区体育路、建设路交汇处的土地使用权作抵押，并办理了抵押登记，后山城房开与原告对抵押内容进行追加，将紫鑫名苑D幢作抵押，后因山城房开未履行还款义务，原告向安顺市中级人民法院提起诉讼，该院作出（2016）黔04民初125号民事判决明确“如被告山城房地产开发有限公司不履行以上债务，原告有权对紫鑫名苑D栋1-7房屋进行拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权”。现在本案中，该院裁定中止涉案房屋的执行，存在适用法律的错误。根据《物权法》第一百七十九条以及《担保法》司法解释的第六十七条之规定，对于已设置抵押的房屋，抵押权人应受到保护。安顺中院以被告洪荣进在法院查封涉案房屋之前就签订后购买合同、全额支付购房款并占有该不动产为由中止本案的执行，否认了《物权法》和《担保法》中抵押担保的法律效力。从法律效力上看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》低于《物权法》和《担保法》，本案应适用《物权法》和《担保法》进行裁判。如果中止执行本案抵押的房屋，无形中变相支持山城房开逃避银行债务，与法不符。另外，安顺市中级人民法院作出的（2016）黔04民初125号民事判决已经生效，非经法定事由或再审不得停止本案的执行。综上，原告的合法诉请理应得到支持。被告洪荣进辩称，（2019）黔04执异85号执行裁定书合法有效，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，答辩人均符合该条的规定，能够排除对涉案房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是对《物权法》及《担保法》的特殊规定，应当优先适用。综上，（2019）黔04执异85号执行裁定书应予维持。被告山城房开辩称：与原告的意见一致。原告提交的证据：1、原告的营业执照，拟证实原告的主体资格。2、借据及借款合同，拟证实山城房开与原告之间的合法借贷关系。3、抵押合同及抵押证证明书，拟证实原告已经就涉案房屋取得合法的抵押权。4、（2016）黔04民初125号民事判决书、（2019）黔04执异85号执行裁定书，拟证实该判决书中的内容已经生效，非经法定事由或再审不得停止本案的执行。5、送达回证，拟证实（2019）黔04执异85号执行裁定书的送达时间为2019年8月28日。被告洪荣进的质证意见为：对原告提交的证据真实性均无异议，虽涉案房屋已经设立抵押，但被告洪荣进有排除执行的条件。被告山城房开的质证意见为：与原告的意见一致。被告洪荣进提交的证据：1、被告洪荣进的身份证复印件，拟证实被告洪荣进的主体资格。2、（2019）黔04执异85号执行裁定书，拟证实涉案房屋已被中止执行。3、《商品房买卖合同》、《收款收据》、银行流水、完税证明、承诺书，拟证实被告洪荣进在涉案房屋签订前与山城房开签订买卖合同，并支付房屋价款。4、收取房租收据、《商品住宅使用说明书》、《住宅质量保修说明》，被告洪荣进将涉案房屋出租给案外人，亦能证明被告洪荣进一直在管理使用涉案房屋。原告的质证意见为：对上述证据真实性无异议。但认为《商品房买卖合同》不能体现该合同签订时间。被告山城房开的质证意见：无异议当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：山城房开向原安顺市商业银行股份有限公司贷款时，双方签订了《房地产借款合同》、《抵押合同》，约定山城房开以紫鑫名苑D栋为所贷款项提供抵押，并于2012年11月20日在安顺市住房和城乡建设局办理了在建工程抵押。后上述债权由原安顺市商业银行股份有限公司转至贵州银行安顺分行。因山城房开陆续偿还了部分款项，债权人贵州银行安顺分行陆续解除了部分抵押物的抵押，保留了位于安顺市西秀区体育路、建设路交汇处紫鑫名苑一期D栋房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1房产的抵押。后原告贵州银行安顺分行诉被告山城房开、郭成勇、杨芬金融借款合同纠纷一案，审理过程中，本院作出（2016）黔04民初125号民事裁定书，裁定在价值650万元范围内查封山城房开的财产，据此，本案争议标的紫鑫名苑一期D幢1-1自2016年11月4日被查封至2018年11月3日。本院作出（2016）黔04民初125号民事判决书，判决：一、山城房开支付贵州银行安顺分行借款本金4777598.72元、罚息1274680.61元及相应罚息。二、贵州银行安顺分行在上述债权范围内对山城房开紫鑫名苑D栋房屋编号为1-15-1、1-15-2、1-15-4、1-15-6、1-15-7、1-14-1、1-14-3、1-13-3、1-12-1、1-12-5、1-11-7、1-9-7、1-8-7、1-7-1、1-7-7、1-6-5、1-5-7、1-4-7、1-3-1、1-3-4、1-1、1-5、负1-7、负1-1、负2-1的抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款享有优先受偿权。三、郭成勇、杨芬对山城房开的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回贵州银行安顺分行的其他诉讼请求。该判决已生效。后山城房开、郭成勇、杨芬未履行生效判决内容，本院第一次执行上述生效判决未执行完毕上述金钱给付义务，贵州银行安顺分行向本院申请恢复执行，本院以（2019）黔04执恢31号立案执行。执行中，本院查封了涉案房屋，查封期限自2019年6月6日至2022年6月5日。另外，山城房开的法定代表人郭成勇认可与购房户签订购房合同的时间为购房户缴纳购房尾款之日，被告洪荣进主张合同是其支付剩余尾款之日签订的，符合交易习惯，应予认定案涉《商品房买卖合同》是2012年12月17日签订的。该合同约定被告洪荣进向山城房开购买紫鑫名苑一期D幢负1层7号房，购房总价为2001424元，出卖人应于2014年4月30日将办理商品房转移登记的有关文书交付被告洪荣进。被告洪荣进通过刷卡方式向山城房开支付四笔数额分别为500000元、500000元、160000元、830000元的款项，共计刷卡付款1990000元。山城房开于2012年12月8日、2012年12月17日分别向被告洪荣进出具了《收款收据》，载明收到被告洪荣进交来的购房款300000元、1701424元。山城房开交付被告洪荣进的《商品住宅使用说明书》《住宅质量保修说明》均载明山城房开于2013年5月28日已将案涉房屋交付被告洪荣进使用。被告洪荣进提交了涉案房屋的现状图片及《门面房租赁合同》三份，亦能证明被告洪荣进自2013年7月至今一直以对外出租的方式在管理使用。另查明，被告洪荣进对涉案房屋提出执行异议，本院作出（2019）黔04执异85号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。原告于2019年8月28日收到（2019）黔04执异85号执行裁定书后，于2019年9月9日向本院提起执行异议之诉。本院认为，本案争议的焦点是，原告要求继续执行涉案房屋的诉讼请求应否得到支持。原告在收到（2019）黔04执异85号执行裁定书后十五日提起本案诉讼，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”之规定。针对原告的诉讼请求，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，前述第二十八条所规定的商品房买受人对房屋所享有的不动产物权期待权属于第二十七条所规定的除外情形,即买受人在符合法律、司法解释的特定条件下,享有排除担保物权人执行涉案房屋的权利。经查，被告洪荣进于2010年12月就与山城房开签订合法有效的《商品房买卖合同》，而本院第一次查封时间是在2016年11月4日，该书面合同是在本院查封之前签订。其次，山城房开已在2013年5月28向被告洪荣进交付房屋，被告洪荣进在本院查封之前已合法占有该房屋。另外，被告洪荣进于2012年12月17日付清涉案房屋的购房款项。再者，因涉案房屋于2012年即已办理了在建工程抵押，山城房开客观上无法为被告洪荣进办理产权变更登记。现并无证据证明被告洪荣进对未办理产权变更登记有过错。综上，本案被告洪荣进享有对涉案房屋排除执行的权利。另根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而已经支付全部或大部分购房款的消费者对特定商品房享有的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权，故即使原告对涉案房屋享有合法的抵押权亦不能对抗本案中已经支付全部价款的被告洪荣进。综上所述，原告的执行异议之诉的诉讼请求不应得到支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告贵州银行股份有限公司安顺分行的诉讼请求。案件受理费80元，由原告贵州银行股份有限公司安顺分行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民人民法院。审 判 长  廖美娟审 判 员  杨 鲁人民陪审员  方 萍二〇一九年十二月二十六日法官助理周愿垚书记员熊心怡