广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0604民初20032号原告陈艳芳，女，汉族，1956年6月16日出生，住广东省佛山市禅城区*************。公民身份号码440************041。委托代理人：陈淦，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州泓基置业有限公司，住所地广东省广州市白云区**************，统一社会信用代码914***********775F。法定代表人：黄某1。被告：黄某1，女，汉族，1993年8月29日出生，住广东省汕头市潮阳区西胪镇泉塘第五住宅区六横巷**，公民身份号码4405*2***********。被告：佛山市**城物业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区**********侧美居建材城1#商业楼五层自编1号，统一社会信用代码914***********857X。法定代表人：霍某1。委托代理人：黎勇，广东群立弘律师事务所律师。委托代理人：何少玲，广东群立弘律师事务所律师。原告陈艳芳诉被告广州泓基置业有限公司（下简称泓基公司）、黄某1、佛山市**城物业管理有限公司（下简称美居城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月1日立案受理后，依法适用简易程序由审判员肖**独任审判，后因被告泓基公司、黄某1采取公告方式进行送达，本案依法转为普通程序，由审判员肖**担任审判长，与人民陪审员韦雪桂、陈艳组成合议庭进行审理，并于2019年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈淦，被告美居城公司委托诉讼代理人何少玲到庭参加诉讼。被告泓基公司及黄某1经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告泓基公司之间签订的《美居建材城1座商铺认筹协议书》和《美居建材城一号楼商铺物业管理合同(正本)》；2、被告泓基公司返还原告诚意金100000元、三个月租金及三个月押金共计65400元，被告黄某1及被告美居城公司承担连带返还责任；3、被告泓基公司向原告支付违约金（违约金自2014年5月1日起，按年利率24%计算，暂计至本起诉之日合计约177527元），被告黄某1承担连带责任。4、三被告共同承担本案案件受理费。事实与理由：2013年11月1日，被告美居城公司委托吴伯浩与被告黄某1签订协议，约定被告美居城公司将佛山市**建材城1座商铺出租给被告黄某1作为商业、商铺经营，被告黄某1具有使用权、转租、分租权。2013年11月15日，原告与被告泓基公司签订《美居建材城1座商铺认筹协议书》，主要约定：被告泓基公司租有“美居建材城1座商铺”，原告欲承租美居建材城第一栋第一层第8号商铺，并同意支付诚意金100000元。同日，原告以银行转账的方式向被告黄某1支付100000元诚意金，被告泓基公司也于当天向原告出具《收据》一份（编号：0616518）,确认已收到原告支付的100000元。2013年11月20日,原告以银行转账的方式再向被告黄某1支付60000元。被告泓基公司于同年12月1日向原告出具《收据》一份（编号：0069622）,确认已收到原告支付的关于美居建材城第1栋第一层第8号铺管理费及租金三按三押作为保证金共计60000元。2014年3月17日,原告与被告泓基公司签订《美居建材城一号楼商铺物业管理合同（正本）》，主要约定：被告泓基公司经授权将佛山市************出租给原告作陶瓷经营使用，合同期限从2014年5月1日起至2019年4月30日。同日，被告泓基公司向原告出具《收据》一份（编号：0069678）,确认已收到原告交来的美居建材城1号楼7号铺三个月租金及三个月押金共计65400元。注明：单号0069622作废换0069678。综上，原告为了承租涉案商铺一共支出了165400元，其中，银行转账合计160000元，现金缴款5400元。原告交付款项后，欲进场使用商铺却受阻，为此原告曾多次联系被告泓基公司、被告泓基公司的法定代表人兼股东即本案被告黄某1，但均无果，被告泓基公司、被告黄某1的失联行为导致原告交付款项而无法使用商铺，已构成根本违约，依《商铺管理合同》第七条第1款之约定，被告泓基公司违约，每逾期一天应按月租金2%向原告支付违约金。现原告为平衡双方利益，仅以年租金总额为基数，按年利率24%要求被告承担违约责任。根据被告泓基公司的工商档案资料，2013年11月29日被告黄某1才向工商局递交《公司设立登记申请书》，申请设立被告泓基公司,工商局核准时间为2013年12月3日。而被告黄某1在2013年11月15日即以被告泓基公司名义与原告签订《商铺认筹协议书》,并加盖被告泓基公司“广州泓基置业有限公司”字样的公章，依据《中华人民共和国公司登记管理条例》第二十五条之规定：“依法设立的公司，由公司登记机关发给《企业法人营业执照》。公司营业执照签发日期为公司成立日期。公司凭公司登记机关核发的《企业法人营业执照》刻制印章，开立银行账户，申请纳税登记。”被告黄某1未经工商局核准设立公司即以被告泓基公司名义与原告签订合同并私刻、使用公章的行为属于违法。同时，原告为了承租涉案商铺分别于2013年11月15日、2013年11月20日以银行转账的方式支付160000元实际是转账至被告黄某1的私人账户。被告黄某1实际负责被告泓基公司的设立及本项目经营运作，被告泓基公司成立后也成为被告泓基公司的法定代表及股东，在收取原告165400元款项不久后即卷款失联，存在明显的主观恶意及过错，也致使被告泓基公司无法正常经营运作。截至本起诉之日，被告泓基公司已被工商部门列入经营异常名录，被告黄某1对被告泓基公司的债务负有不可推卸之责，应对被告泓基公司的违约行为及债务承担连带责任。2014年4月初，原告及其他众多租户因租赁了商铺却不能承租使用，集体上访并向佛山市禅城区*****人民调解委员会申请调解。2014年4月24日，原告与被告美居城公司代表吴伯浩达成《人民调解协议书》，主要约定：被告美居城公司承诺与原告调换铺位，调换之后原告向被告泓基公司缴纳的租金转由被告美居城公司收取。但被告美居城公司未向原告调换铺位及退款，未履行上述《人民调解协议书》的内容，构成违约，应承担向原告退还已交款项共165400元的违约责任。现原告为维护自身的合法权益，依据《合同法》的规定及相关合同的约定，特提起诉讼。被告泓基公司及被告黄某1未到庭答辩，亦未向本院提交书面答辩意见。被告美居城公司辩称：1、原告早在2014年4月已清楚知道被告泓基公司、黄某1卷款失联已无法继续履行合同，其权利受到侵害，诉讼时效从2014年4月开始计算，本案早在2016年5月已过诉讼时效。2、《美居建材城1座商铺认筹协议书》及《美居建材城一号楼商铺物业管理合同（正本）》因该合同履行期限已满，已过可履行期限，且按合同约定合同终止，故不存在解除合同的事实和依据。3、原告提起本案诉讼是基于其与泓基公司签订的认筹协议及物业管理协议，根据合同相对性，原告要求被告美居城公司承担其与被告泓基公司之间基于合同产生的义务，没有任何依据。4、原告在（2016）粤0604民初6111号案件中依据与被告美居城公司于2014年4月24日签订的《人民调解协议书》要求被告美居城公司承担连带返还责任，现又以同一诉求、同一事实与理由再次向法院主张，已违反“一事不再理”原则。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。诉讼中，原告提供以下证据：1、《美居建材城1座商铺认筹协议书》。证明被告泓基公司租有美居建材城1座商铺；原告欲承租美居建材城第一栋第一层第8号商铺，并同意支付诚意金100000元。2、《美居建材城一号楼商铺物业管理合同（正本）》。证明被告泓基公司经授权将佛山美居建材城第1座7号商铺出租给原告作陶瓷经营使用；被告泓基公司违约，每逾期一天应按月租金2%向原告支付违约金。3、银行转账单两份及《收据》三份。证明原告以银行转账的方式支付100000元诚意金；原告已经支付美居建材城1号楼7号铺三个月租金及三个月押金共计65400元。原告为承租涉案商铺支付款项合计165400元，其中，银行转账合计160000元，现金缴款5400元。《装修需知》及《通知》。证明被告泓基公司将美居建材城一号楼首层7号商铺出租给原告。5、国家企业信用信息公示系统截图。证明截至本起诉之日，被告泓基公司已被工商部门列入经营异常名录。6、《人民调解协议书》[编号：(2014)石民调字第11号]。证明被告美居城公司未向原告调换铺位，未履行《人民调解协议书》的内容，构成违约。7、被告泓基公司的工商档案资料。证明被告黄某1存在未经工商局核准设立公司即以被告泓基公司名义与原告签订合同并私刻、使用公章的违法行为。诉讼中，被告美居城公司提供以下证据：（2016）粤0604民初6111号民事判决书、（2017）粤06民终2584号民事判决书。证明原告以与被告美居城公司于2014年4月24日签订的《人民调解协议书》为由向法院起诉被告美居城公司，主张要求被告美居城公司退还165400元；后经佛山市中级人民法院审理认为原告主张被告美居城公司退还165400元没有事实和法律依据，判决撤销一审判决，驳回原告的诉请。现原告再次以该协议、以同一事实和理由，同一诉讼请求，主张被告美居城公司承担返还责任，明显违反了“一事不再理”原则。诉讼中，被告泓基公司及被告黄某1未向本院提交证据。为查明案件事实，本院向佛山市自然资源局禅城分局出具（2019）粤0604民初20032号调查函，该局向本院出具《复函》。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2、3、6、7，均有原件核对，本院对该几组证据的真实性予以确认；本院经审查对证据4、5的真实性予以确认。被告美居城公司提交的证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。佛山市自然资源局禅城分局出具的《复函》系本院依职权调取，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年11月1日，被告美居城公司委托吴伯浩（物业管理方、甲方）与被告黄某1（物业使用方、乙方）签订《美居建材城1座整栋临时租赁协议》，主要约定：甲方经授权将位于佛山市禅城区*********建材城内，美居建材城1座整栋共四层租赁给乙方作为商业、商铺经营。物业租期扣除装修期后为十年。乙方具有使用权、转租、分租权。2013年11月15日，被告泓基公司（甲方）与原告（乙方）签订《美居建材城1座商铺认筹协议书》（下简称《商铺认筹协议书》），主要约定：甲方租有“美居建材城1座商铺”，乙方欲承租并同意向甲方支付诚意金100000元作为承租本项目认筹号的诚意金。认筹意向为美居第一栋，第一层，第八号，面积为100平方米。......甲乙双方同意，乙方选好铺并签订《租赁合同》后，上述诚意金将自动转为商铺的广告推广及公共地方装修分摊费。同日，原告向账号为621*************671的账户转账支付100000元，被告泓基公司开具收据一份，上载明：今收到陈艳芳交来美居建材城第1栋第一层第8号铺宣传费100000元。2013年11月20日，原告再向账号为621*************671的账户转账支付60000元。被告泓基公司于2013年12月1日开具收据一份（单号为0069622），上载明：今收到陈艳芳交来美居建材城第1栋第一层第8号铺管理费及租金三按三押作为保证金共计60000元。2014年3月17日，被告泓基公司（物业管理方、甲方）与原告（物业使用方、乙方）签订《美居建材城一号楼商铺物业管理合同》（下简称《商铺物业管理合同》），主要约定：甲方经授权将位于佛山市禅城区*********建材城内，编号为第1座7号的商铺总面积为109平方米代租赁给乙方作陶瓷经营使用。合同期限从2014年5月1日至2019年4月30日。同日，被告泓基公司开具收据一份（单号为0069678），上载明：今收到陈艳芳交来美居建材城1号楼7号铺三个月租金及三个月押金共65400元。注：单号0069622作废换0069678。2014年4月24日，原告（甲方）与被告美居城公司的代表人吴伯浩（乙方）在佛山市禅城区*****人民调解委员会主持下进行调解，经调解，佛山市禅城区*****人民调解委员会出具《人民调解协议书》，上载：双方自愿达成协议如下：1、甲乙双方一致同意重新调换租赁铺位，调换之后原甲方向泓基公司缴纳的租金转为由乙方收取，具体调换铺位位置、租金金额及其他后续问题由双方共同协商......。本院于2016年6月24日立案受理原告陈艳芳诉被告美居城公司房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2016）粤0604民初6111号，原告在该案中以被告美居城公司未按《人民调解协议书》履行调换铺位的义务为由，要求被告美居城公司退还涉案的165400元。本院经审查于2016年11月14日判决被告美居城公司向原告支付宣传费、租金、押金合计165400元。被告美居城公司不服上述判决，向佛山市中级人民法院提起上诉，佛山中院经审查认为原告主张美居城公司退还165400元没有事实和法律依据，并作出（2017）粤06民终2584号《民事判决书》，撤销本院（2016）粤0604民初6111号民事判决。据佛山市自然资源局禅城分局出具《复函》所载，涉案物业未查到有关规划报建资料。另查明，泓基公司于2013年12月3日成立，法定代表人为黄某1。庭审中，原告陈述：《商铺物业管理合同》即《商铺认筹协议书》所述的《租赁合同》，《商铺认筹协议书》承租的标的物为8号铺、《商铺物业管理合同》承租标的物为7号铺的原因是编号变更，实际的铺位位置没有变化。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告泓基公司与原告签订《商铺物业管理合同》虽名义上载明为“物业管理合同”，但结合合同内容的具体约定及原告的陈述可知，该《商铺物业管理合同》实为《商铺认筹协议书》所约定的《租赁合同》，原告与被告泓基公司构成租赁合同关系。根据本院查明的事实可知，涉案物业至今没能办理报批报建手续，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原告与被告泓基公司之间关于案涉商铺的房屋租赁合同关系应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案《商铺物业管理合同》签订后，被告泓基公司并未向原告交付涉案商铺，原告主张被告泓基公司返还已缴纳的费用合计165400元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金。如前文所述，原告与被告泓基公司就涉案物业签订的合同无效，原告根据《商铺物业管理合同》的约定主张被告泓基公司支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于被告黄某1的责任承担。本案中，被告黄某1并未以其个人名义与原告签订相关协议，故黄某1并非原告合同相对方。被告黄某1虽非原告承租涉案物业的合同相对方，但原告根据《商铺认筹协议书》及《商铺物业管理合同》应向被告泓基公司缴纳的费用实际均由黄某1收取，且被告黄某1未举证证明相关资金收取后已经转账给被告泓基公司或所收取的资金实际用于公司运营，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款的规定，公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。据此，原告有权要求被告黄某1对被告泓基公司的涉案债务承担连带责任。关于被告美居城公司的责任承担。根据佛山中院作出的（2017）粤06民终2584号《民事判决书》的生效认定可知，原告要求被告美居城公司承担责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、原告陈艳芳与被告广州泓基置业有限公司签订的《美居建材城1座商铺认筹协议书》及《美居建材城一号楼商铺物业管理合同（正本）》无效；二、被告广州泓基置业有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告陈艳芳返还诚意金、租金、押金合计165400元；三、被告黄某1对被告广州泓基置业有限公司在本案中的债务承担连带责任；四、驳回原告陈艳芳的其他诉讼请求。被告广州泓基置业有限公司及被告黄某1如未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序，案件受理费减半收取6443.91元，由原告陈艳芳负担3000元，被告广东泓基置业有限公司及被告黄某1共同负担3443.91元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  肖 华人民陪审员  韦雪桂人民陪审员  陈 艳二〇一九年十一月二十八日书 记 员  廖凯锐