文书内容广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0304民初34643-34647号原告（执行案外人）邓国青（34643号案），男，汉族，1966年11月14日出生，住址广东省韶关市浈江区。原告（执行案外人）余芝玲（34644号案），女，汉族，1988年9月29日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告（执行案外人）钟丽玉（34645号案），女，汉族，1981年11月7日出生，住址广东省普宁市。原告（执行案外人）温小海（34646号案），男，汉族，1983年9月29日出生，住址广东省深圳市龙岗区。原告（执行案外人）温致军（34647号案），男，汉族，1979年1月4日出生，住址广东省普宁市。上列原告共同委托诉讼代理人黄彦，广东维强律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人梁雪飞，广东维强律师事务所实习律师。被告（申请执行人）叶振辉，男，汉族，1985年7月14日出生，住址广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人王安之，广东遂达律师事务所律师。委托诉讼代理人郑颖诗，广东遂达律师事务所实习律师。第三人温少明，男，汉族，1982年2月24日出生，住址广东省深圳市龙华区。委托诉讼代理人黄彦，广东维强律师事务所律师。委托诉讼代理人梁雪飞，广东维强律师事务所实习律师。第三人（被执行人）深圳市绿宝佳环境建设有限公司，住所地深圳市龙华区观湖街道盈丰路**101，统一社会信用代码91440300708450971X。法定代表人温奕区，董事长、总经理。第三人（被执行人）温奕区，男，汉族，1966年6月9日出生，住址广东省深圳市龙华新区。上列原告邓国青、余芝玲、钟丽玉、温小海、温致军与被告叶振辉及第三人温少明、深圳市绿宝佳环境建设有限公司（以下简称绿宝佳公司）、温奕区案外人执行异议之诉五案，本院于2019年6月14日立案后依法组成合议庭，适用普通程序，于2019年8月28日公开开庭进行了审理。上列原告和第三人温少明的委托诉讼代理人黄彦、梁雪飞以及被告的委托诉讼代理人王安之到庭参加诉讼，第三人绿宝佳公司、温奕区经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉请求：一、撤销（2019）粤0304执异149号、139号、146号、148号、147号执行裁定书；二、停止对位于深圳市龙华区（以下简称为涉案房产）的执行，并解除对上述房产的查封；三、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：叶振辉与绿宝佳公司、温奕区民间借贷强制执行案件，案号为（2019）粤0304执114号，业经贵院受理。原告在该案执行中提出执行异议被驳回后依法提起本案诉讼。理由如下：一、涉案房产已经签订买卖合同性质的协议书，温少明已全额支付房屋对价。自2013年开始绿宝佳公司及其法定代表人温奕区因资金周转问题多次向温少明借款。后因绿宝佳公司无力偿还，温奕区、绿宝佳公司提出以xx26套房屋共计2199.47平方米的拆迁补偿房屋抵偿债务。经协商一致，2015年7月9日，温奕区、绿宝佳公司与温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英签订了《协议书》，约定2199.47平方米中的1448.47平方米房屋按该楼盘开盘挂牌价9.5折抵偿温奕区、绿宝佳公司对温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英的原先债务，余下的700平方米房屋抵偿温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英代绿宝佳公司返还给开发商深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司（以下简称国惠康公司）的1000万元保证金及利息。当天，温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英即对26套房屋进行了分配，分配结果由国惠康公司、温奕区、绿宝佳公司共同确认。温少明分配到的房屋房号为B座xx、xx、xx、xx、xx，因温少明名下已有两套房产，其将上述房屋分别指定落户在原告名下。后温志贤、温少明、叶振辉依据2015年7月9日签订的《协议书》，按约定的份额代绿宝佳公司向国惠康公司支付了1000万元保证金及利息，其中温少明向国惠康公司代为支付了1018972.6元。经温少明与绿宝佳公司核对，上述五套房产抵债金额为9172909.3元；二、涉案房产在查封前已由原告实际占有使用。2016年12月9日，国惠康公司向原告发出了房屋《入伙通知书》、《消防安全承诺书》、《前期物业管理服务协议》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等资料，并向原告实际交付房屋。随后原告对实际占有的房屋进行装修、实际使用，并按户缴纳管理费、水电费；三、原告对涉案房产的查封无过错。2017年12月29日涉案房产在办理初始登记过程中由叶振辉向贵院申请了查封，因房产存在查封，涉案房产亦无法向原告办理过户。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条及民事诉讼法相关规定，原告向贵院提起执行异议之诉，请求法院判如所请。被告叶振辉辩称，首先，五位原告并非温奕区、绿宝佳公司的直接债权人，而且温少明与温奕区本身也是亲戚关系，在（2018）粤03民终第712号案件中，实际上温少明还为温奕区提供担保责任，通过原告所提交的证据，其逻辑上有不恰当的地方，如此大额的一个借款，还有部分是通过现金转账的形式，与常理不符；其次，原告提交的证据中除了两笔借款，即2014年7月及2013年4月是在《协议书》之前出借的，剩下的借款皆是在《协议书》的近期甚至之后出借，被告有理由相信温少明利用与温奕区的亲戚关系存在虚构债务，侵害债权人权利的行为；最后，根据（2015）最高法民申字第3301号指导案件意见，案外人即使实际占有了涉案房产，也不能认定其具有排除法院执行及查封的权利，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条，对案外人的异议，以登记的不动产按照不动产登记簿判断其是否系权利人，本案中所有的涉案房产皆登记于绿宝佳公司名下，被告的查封与执行符合法律的规定，应予以支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，是对房屋消费者的物权期待权的保护，而以物抵债协议首先以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，此即与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中基于买卖产生的物权期待权有基础性的差别。因而，基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的权益。原告与绿宝佳公司所签的房屋买卖合同实际是原告实现自己债权的一种方式，其并非购买房屋居住的消费者，故原告对涉案房产亦不可能产生物权期待权。综上，原告对于涉案房产并没有产生基于物权的优先权，而是与其他债权人同等的一般债权，应当通过诉讼先行确定其对绿宝佳公司所享有的债权，希望法院查明事实，依法驳回原告的所有诉讼请求。第三人温少明述称，一、本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，分配涉案房产的《协议书》于2015年7月9日签订，温少明已将款项全数付给绿宝佳公司。2016年12月18日，原告就已合法占有涉案房产，在涉案房产办理初始登记过程中因叶振辉的申请被贵院查封，由于查封的原因涉案房产才不能办理过户手续，也并非本案原告及第三人的过错。本案中《协议书》实为房屋买卖合同关系，绿宝佳公司所欠温少明的借款转化为购房款，绿宝佳公司也配合向当时的国惠康公司变更登记到原告名下，但因为涉案房产是拆迁补偿返还房屋，故国土局不能在未出房产证的情况下直接过户到原告名下，只能在房产证出证以后，由绿宝佳公司与原告办理变更登记，因此，原告及温少明可获得作为买受人对不动产的物权期待权以排除执行的效力。二、本案的被告叶振辉也是涉案房产抵债协议书的当事人之一，其不信守合同的行为导致合同履行过程中的不稳定性，非法律所提倡，其言而无信的行为已违反合同法诚实信用原则且一审已损害了案外人利益，不应得到法律的鼓励与支持，关于《协议书》中温奕区与绿宝佳公司签订的补充协议的有效性问题，2015年7月9日的《协议书》实际是温少明、温志贤、叶振辉、魏韩英分别与温奕区和绿宝佳公司之间的法律关系，简而言之是四个抵债法律关系一份协议书的形式体现合同的标的价款面积均不一样，各债权人之间的权利义务并没有关联，只分别与温奕区、绿宝佳公司构成合同权利义务关系，因此绿宝佳公司单独与温少明签订的补充协议应为有效，其也不增加或减轻其他方的责任及义务。第三人温奕区及绿宝佳公司未到庭答辩，其提交书面答辩意见称，一、绿宝佳公司及温奕区与温少明之间发生多笔借贷关系，具有真实的债权债务。二、绿宝佳公司及温奕区与温志贤、温少明、叶振辉、魏韩英在2015年7月9日签订的《协议书》属于以房抵债性质，系各方真实意思表示，开发商国惠康公司在2016年12月为原告办理了入伙手续。三、由于原告主张的涉案房产属于回迁房，原告不是被拆迁人，根据《深圳市城市更新办法实施细则》第六十七条规定，该回迁房不能直接登记在原告名下，后因叶振辉提起诉讼申请查封，该回迁房至今未能办理房产过户手续。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的证据有：2015年7月9日《协议书》、2015年11月14日《补充协议》、《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表（绿宝佳）》、2016年12月8日《协议书》、2016年12月18日《协议书》、交易详情、固定资产抵债明细表、内部借贷结算表及相关借款凭证、入伙通知书、管理费收款收据、前期物业管理服务协议、临时管理规约、委托银行代收费合同书、不动产权资料电脑查询结果表。被告未提交证据。根据当事人陈述和举证情况，本院查明如下事实：本案被告叶振辉与第三人绿宝佳公司、温奕区民间借贷纠纷一案，深圳市中级人民法院作出的（2018）粤03民终14144号民事判决书已经发生法律效力，判决温奕区应于判决生效之日起十日内偿还叶振辉借款本金30393956.92元及利息，绿宝佳公司对其承担连带清偿责任。由于绿宝佳公司、温奕区未履行生效法律文书确定的义务，叶振辉向本院申请执行，本院予以受理，案号为（2019）粤0304执114号。在执行过程中，本院拟拍卖绿宝佳公司名下位于深圳市的涉案房产，原告对此提出书面异议，本院经审查，于2019年5月23日作出（2019）粤0304执异149、139、146、148、147号执行裁定书，认为原告提交的证据不足以证实在本院查封涉案房产前已签订合法有效的书面买卖合同，也不能证实不是因其自身原因而未办理过户登记，其提交的证据并不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的条件，据此裁定驳回原告的异议请求。原告对该裁定不服，提起本案诉讼。另查明，位于深圳市龙华新区的涉案房产（房屋产权证号等信息详见附表），是根据2012年7月20日绿佳宝公司与深圳市国惠康国泰房地产开发有限公司（以下简称国惠康公司）签订的《观澜街道旧城村改造项目拆迁补偿合同》赔偿而来。2017年12月29日，经被告叶振辉申请，上述5套房产被本院查封。2018年5月29日，3101、3102、3103号房经核准登记在绿宝佳公司名下；2018年6月11日，1404和2605号房经核准登记在绿宝佳公司名下。原告主张其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益，其提交的证据显示：2015年7月9日，温奕区及绿佳宝公司与第三人温少明、被告叶振辉及温志贤、魏韩英签订《协议书》，约定：鉴于温奕区和绿宝佳公司为日常业务经营，向温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方借款，现温奕区欠各方的债务无法按期偿还，绿宝佳公司负有连带清偿责任。同时，绿宝佳公司还欠开发商保证金人民币1000万元及利息200万元。经协商，各关联方达成以下一致意见，供各方共同遵守：一、温奕区和绿宝佳公司将位于深圳市龙华新区平方米用于抵偿各方的债务。二、从2199.47平方米中先划出700平方米用于清偿国惠康公司已经支付给绿宝佳公司的拆迁保证金及利息约人民币1200万元；该700平方米房产划出不再列入其他关联方抵债资产范围，温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方承诺无条件放弃不再主张上述700平方米的权利，该700平方米房产具体处置方案由各方共同协商指定一方处置并承担清偿国惠康公司1200万元债务的全部法律责任，各方一致同意无偿给温少明1套02号单位商品房作为协调处理所有相关事务的费用，处置安排好本协议本款指定相关的房产，理顺其余的1448.47平方米商品房的确权关系和手续，并且办理到各方指定的个人名下。……三、余下1448.47平方米，由温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方具体按照附表分配（具体分配的房号见附表）。各方应于2015年7月10日前，提供拟签商品房屋权利合同的姓名及身份证号，所提供的人名必须符合深圳市政府部门规定的购房条件，否则，必须各自承担由此引起的全部法律责任。四、温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方按照附表分配房屋均以开发商开盘（对应房号或对应同一楼层同类别正常销售房号）挂牌价，温奕区和绿宝佳公司同意按9.5折计价与各关联方进行结算，并以该结算总额直接抵偿借款本金，以抵偿本金后余额抵偿利息。另，700平方米用于清偿绿宝佳公司欠国惠康公司1000万元保证金及利息。该700平方米商品房以开盘（对应房号或对应同一楼层同类别正常销售房号）挂牌价的95%结算，由温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英四方共同协商指定一方负责偿还国惠康公司保证金及利息，余额部分按多退少补方式直接与温奕区和绿宝佳公司结算。任何关联方按结算总额与温奕区全部结清债权本金及利息后的余额部分应在自签商品房预售契约之日后三个工作日内无条件支付返还给温奕区。此外，关联各方因购房产生的各种税费由关联方各自承担，与温奕区和绿宝佳公司无关。……六、温志贤、叶振辉、温少明、魏韩英各方在签订本协议书之日起30日内，促成绿宝佳公司与国惠康公司签订补充协议，温奕区和绿宝佳公司应全力配合其余四方共同协商指定一方将1448.47平方米补偿变更给四方所指定的个人名下，当天，四方各方应签收款收据给温奕区和绿宝佳公司。四方应在2015年11月30日前未能完成上述房屋买卖合同备案登记和产权登记到四方各方指定的个人名下时，无论任何原因，本协议任何一方未能履行本条款约定的义务，则本协议书自动解除，对协议各方都不再具有任何约束力，各方无需再履行本协议书约定的义务。……该《协议书》经温奕区、温少明、叶振辉、温志贤、魏韩英签字及绿宝佳公司盖章，附表《补偿房屋分配表》载明26套房产的房号、面积和认购人，其中涉案五套房产对应的认购人与五名原告一致。原告提交的国惠康公司与绿宝佳公司共同签署的《深圳泰然观澜玫瑰苑安置补偿房源分配表（绿宝佳）》（以下简称《安置补偿房源分配表》）显示，依据双方公司签订的拆迁补偿协议，国惠康公司已将回迁安置房返还给绿宝佳公司，现绿宝佳公司要求将回迁房源直接落户到下列人员名下。后附表格中载明了分配人员名字、房号、户型及面积，其中名字、房号和面积与2015年7月9日《协议书》后附的《补偿房屋分配表》中载明一致，房源后的本人签名一栏处有包括五名原告及被告叶振辉在内的各受分配人员签名及按捺指印。该《安置补偿房源分配表》加盖了国惠康公司和绿宝佳公司的印章，但日期处为空白，具体签订时间各方无法确认。另案第三人魏韩英在补充调查时称，该《安置补偿房源分配表》是在2015年7月20日签订。2015年11月14日，温奕区和绿宝佳公司与第三人温少明签订《补充协议》，约定因客观原因，温奕区和绿宝佳公司未能配合温少明完成房屋买卖合同备案登记和过户手续，各方于2015年7月9日签订的《协议书》第六条关于协议自动解除的内容作废，温奕区和绿宝佳公司仍须配合温少明完成抵债房屋备案登记和过户手续。本补充协议生效后，即成为原协议书不可分割的组成部分，与原协议具有同等的法律效力。除本补充协议中明确所作修改的条款之外，原协议书的其余部分继续有效。2016年12月8日，甲方绿宝佳公司与乙方温志贤、叶振辉、温少明签订《协议书》，约定温志贤、叶振辉、温少明同意代绿宝佳公司向国惠康公司偿还保证金本金1000万元及相应的利息，乙方各人应支付的份额按双方此前签订的协议约定执行。原告提交的交易详情显示，第三人温少明于2016年12月9日向国惠康公司汇款1018972.6元，备注为代绿宝佳还保证金。2016年12月9日，国惠康公司分别向原告发出《入伙通知书》，通知于2016年12月18日上午持相关材料前往办理关于涉案房产xx、xx、xx、xx、xx号的入伙手续。原告按期办理了入伙手续，与深圳市泰然物业管理服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，并在《临时管理规约》后的《承诺书》上签字。原告提交的深圳市泰然物业管理服务有限公司《收款收据》显示原告缴纳对应分配房产的管理费。2016年12月18日，叶振辉、温少明、温志贤、魏韩英签订《协议书》，约定按照2015年7月9日的抵债协议，各方已于2016年12月18日办理了收楼入伙手续，各方一致同意按协议附表《补偿房屋分配表（绿宝佳公司宿舍楼）》分配抵债的房屋，并按与绿宝佳公司及温奕区的协议约定抵偿各自名下的相应债权。附表载明了收楼人名字、房号、户型及面积，其中房号1101、1102、1103、1401、1402、1403、1604、1605后由温志贤签名及按捺指印，1405、1601、1602、2601、2602、3001-3005后由被告叶振辉签名及按捺指印，1603、2603、2604后由魏韩英签名及按捺指印，1404、2605、3101、3102、3103后由温少明签名及按捺指印。2016年12月18日，温少明与温奕区及绿宝佳公司签订《固定资产抵债明细表》，列明：1.xx房-邓国青，86.03平方米，单价26214，资产总额金额2255191，折扣率9.5折，实抵金额2142431.45，备注：房屋按9.5折抵扣；2.xx房-余芝玲，85.91平方米，单价26532，资产总额金额2279365，折扣率9.5折，实抵金额2165396.75，备注：房屋按9.5折抵扣；3.xx房-钟丽玉，88.07平方米，单价24805，资产总额金额2184577，折扣率9.5折，实抵金额2075348.15，备注：房屋按9.5折抵扣；4.xx房-温小海，111.95平方米，单价26231，资产总额金额2936561，折扣率9.5折，实抵金额2789732.95，备注：房屋按9.5折抵扣；5.xx房-温致军，51.9平方米，单价24759，资产总额金额1284993，实抵金额-，备注：按协议办理业务费不能抵。以上资产总额合计10940687元，实抵金额合计9172909.30元。2016年12月30日，温少明与温奕区及绿宝佳公司签订《绿宝佳公司与温少明内部借贷结算表》，列明：2015年4月29日，温少明代绿宝佳还陈xx400万元，收款方：绿宝佳公司；2014年7月，温少明代绿宝佳还陈xx100万元，收款方：陈xx85万+现金15万；2013年4月，温少明代绿宝佳还赖xx50万元，收款方：赖xx；2016年5月11日，温少明代绿宝佳还赖xx100万元，收款方：现金+收据；2015年2月13日，温少明代绿宝佳还陈xx100万元，收款方：现金+收据；2015年8月24日，温少明代绿宝佳还陈xx100万元，收款方：陈xx；2015年12月5日，温少明代绿宝佳还姜xx等四人144万元，收款方为姜xx、丘xx、江xx、郭xx共四人；2016年12月9日，温少明代还xx苑保证金1018972.6元，收款方：国惠康公司。以上合计10958972.6元。为证明上述《绿宝佳公司与温少明内部借贷结算表》中列明的结算债权真实存在，原告另提交了各笔借款的借条、相关支付凭证及收款收据等证据佐证。庭审中，原告确认未就涉案借款起诉温奕区和绿宝佳公司，但根据协议涉案房产已经抵偿了债务，因涉案房屋未能过户，原告已向龙华区人民法院起诉温奕区和绿宝佳公司，请求履行合同并办理相应的过户手续，龙华区人民法院已经受理。原告认为2015年7月9日签订的《协议书》及后续文件实际上就是房屋买卖合同。审理过程中，本院向涉案房产所在的深圳市xx物业管理服务有限公司xx物业服务中心调查询问，该物业服务中心确认涉案房产已经办理了入伙手续、已经装修并实际居住。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点在于原告对涉案房产享有的民事权益是否足以排除执行。涉案房产系第三人绿宝佳公司根据2012年7月20日其与国惠康公司签订的《观澜街道旧城村改造项目拆迁补偿合同》赔偿而来，现登记在绿宝佳公司名下，依法绿宝佳公司是涉案房产的所有权人，本院据此查封绿宝佳公司名下涉案房产符合法律规定。原告依据第三人温少明与第三人绿宝佳公司、温奕区及被告叶振辉等人于2015年7月9日、2016年12月8日和2016年12月18日签订的三份《协议书》，温少明与绿宝佳公司、温奕区于2015年11月14日签订的《补充协议》及各受分配人签名确认的《补偿房源分配表》等一系列文件主张其是涉案房产的实际买受人，认为依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房产享有足以排除执行的民事权益。但从上述文件内容来看，各方于2015年7月9日签订的《协议书》性质为以房抵债，后续文件亦为该《协议书》实际履行中的补充，上述一系列文件以消灭第三人温少明对温奕区和绿宝佳公司所享有的债权为目的，与房屋买卖的性质存在明显区别。本案中，原告经第三人温少明依据协议指定代持涉案房产，虽经《补偿房源分配表》确认并已实际占有涉案房产，但其既非上述抵债协议的合同主体，也非绿宝佳公司债权人，既未与绿宝佳公司实际签订书面的房屋买卖合同，亦未对涉案房产支付任何对价，其对涉案房产享有权利的来源仅为温少明对温奕区和绿宝佳公司享有的债权及后续以房抵债行为。在第三人温少明未依据上述以房抵债协议就涉案房产主张权利的情况下，原告主张其对涉案房产享有实体权利，本院不予认可。综上，原告对涉案房产不享有足以排除执行的民事权益，其请求停止对涉案房产执行的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告邓国青、余芝玲、钟丽玉、温小海、温致军的诉讼请求。34643-34647号案件受理费人民币每案各50元（已由原告预交），由原告邓国青、余芝玲、钟丽玉、温小海、温致军分别负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘舒婷人民陪审员  陈桂蕊人民陪审员  傅少敏二〇一九年十二月三十日书 记 员  黄于玲附表：            序号              案号              执行异议案号              原告              房号              面积      （㎡）              不动产证号                  1              34643              （2019）粤0304执异149号              邓国青              xx              86.03              粤（2018）深圳市不动产权第xx号                  2              34644              （2019）粤0304执异139号              余芝玲              xx              85.9              粤（2018）深圳市不动产权第xx号                  3              34645              （2019）粤0304执异146号              钟丽玉              xx              88.07              粤（2018）深圳市不动产权第xx号                  4              34646              （2019）粤0304执异148号              温小海              xx              111.95              粤（2018）深圳市不动产权第xx号                  5              34647              （2019）粤0304执异147号              温致军              xx              51.9              粤（2018）深圳市不动产权第xx号