广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1202民初5795号原告：肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司，住所地肇庆市********，统一社会信用代码914***********268N。法定代表人：邓某1。委托诉讼代理人：吴学君，该公司员工。被告：夏爱芬，女，1962年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省高要市******。委托诉讼代理人：肖作乐，男，1965年3月3日出生，汉族，住广东省肇庆市*********，系夏爱芬丈夫。被告：肖泽洪，男，1989年7月18日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市高要区******。原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司（下简称：美誉物业公司）诉被告夏爱芬、肖泽洪物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，原适用小额诉讼程序审理，后依法转为简易程序，于2019年11月19日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人邓某1及委托诉讼代理人吴学君、被告夏爱芬的委托诉讼代理人肖作乐及被告肖泽洪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告美誉物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理费1771.3元；2.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2018年1月18日与肇庆市端州区盛景华庭小区业主委员会签订了《物业服务合同》，并从2018年1月18日起至2019年1月17日服务于小区业主。被告是座落于肇庆市端州区盛景华庭小区****业主。原告与被告都应该切实履行《物业管理合同》，但被告从2018年1月18日起，无故拖延缴纳物业管理费及相关费用构成违约。原告与肇庆市端州区盛景华庭业主委员会签订《物业管理合同》，该合同中约定：住宅物业管理服务费标准为建筑面积每月1.3元/平方收取，公共用电用水按发票进行分摊。被告该物业的建筑面积为98.6168平方米。应收取每月128.20元管理费，维护费和电费、车位费合计为232.9元。截止到2019年1月17日，被告共欠物业管理费合计为1771.3元。被告在原告多次催收的情况下，仍拖欠不交。按《物业管理条例》第7条第5款的规定，按时缴纳物业管理费是业主的义务；又根据《中国人民共和国物权法》第72条的规定，业主对建筑专有部分以外的共有部分享有权利、承担义务，不得以放弃权利而不履行义务，同时《物权法》第83条也明确指出拒付物业管理费是损害其他业主合法权益的行为。被告作为小区的业主之一，接受了原告的服务，理应按《物业管理合同》向原告缴纳物业管理费，但原告一再催缴，却一直未缴分毫，为了维护原告的自身的合法权益，特起诉至贵院，请依法判决。诉讼中，原告明确其第一项诉讼请求：被告夏海芬、肖泽洪的物业管理费每月128.2元，全年合计1538.4元；电梯维护费每月10元，全年合计120元；电梯电费分摊52.9元；摩托车位管理费每月5元，全年合计60元；以上合计1771.3元（计算办法：1538.4元+120元+52.9元+60元），被告夏海芬、肖泽洪应当支付该款项。被告夏海芬、肖泽洪共同辩称：原告诉称被告欠物业管理费并承担诉讼费是毫无法律依据的，是强卖强买强加于业主的违法行为。被告于2011年6月向肇庆市凤裕房地产有限公司购买了盛景华庭小区1幢301房，建筑面积98.6168平方米，并于购房当日与肇庆市弘泽物业管理有限公司签订前期物业管理服务合同，双方明确住宅按建筑面积每平方米1元收取物业管理费。从2016年月起一直到2017年1月17日止，双方均依照物业管理合同履行各自义务。但自2017年1月中旬后，突然冒出一个美誉物业公司，自称接管盛景华庭小区物业，并声称是通过招投标与盛景华庭小区业委会签订了物业管理合同，住宅按建筑面积每平方米1.3元收费，比原来提升了30%收费标准。业委会是民间组织，本身就没有法人资格，根据《广东省物权法》第二十四条，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：“代表业主与业主大会决定选聘或续聘的物业服务企业签订物业服务合同”。盛景华庭小区根本就没有业主大会决定将本小区的物业管理进行招投标。小区的物业管理依法规定是全小区业主共同决定，原告的招投标一说没有任何法理依据，更没有业主大会决定委托小区业委会代表广大业主签订任何合同。原告提供的《物业管理合同》第1页第6行称，是招投标中标而签订的合同，因此根本不是盛景华庭小区业主大会共同决定而签订的合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定："无效的合同或者被撤销的合同自始没有发生法律约束力”。2017年的物业管理合同上有黄世良、陈国栋、张志毅、梁超平、钟颖红五个人签名，2018年物业合同是没有人签名，只盖盛景华庭小区业主委员会印章，这主要是物业公司和业委会成员看到了肇庆市端州区住房和城乡建设局《关于盛景华庭小区问题的回复》之后，怕小区广大业主追究签字的人违反法律法规规定或者业主大会决定，给业主造成损害而承担民事责任，心虚而玩弄的手段。生活小区是实行自我管理，自我服务，自我协商，自我约束，共同出资，业主之间人人平等，齐齐参与营造安全和谐有序生活安居的地方。被告是守法遵纪讲公德的良好公民，现在却因为被美誉物业公司无理起诉，给被告的工作和生活及精神都带来了不应有的困扰，亦因在工作时间出庭应诉而产生误工及交通费等经济损失，因此要求法院依照相关法律法规判决赔偿被告人民币2000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告美誉物业公司于2013年8月6日依法登记设立，经营范围为小区物业管理服务。肇庆市端州区盛景华庭业主委员会盛景华庭物业管理服务项目于2016年12月1日进行公开招标，原告美誉物业公司中标。2018年1月17日，原告与肇庆市端州区盛景华庭业主委员会签订《物业管理合同》，合同主要约定：肇庆市端州区盛景华庭业主委员会选聘原告对盛景华庭小区提供物业管理服务，服务内容包括：1、房屋共用部位的维护和管理；2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；3、环境卫生；4、保安；5、交通有序车辆停放；6、房屋装饰装修管理；7、物业管理服务质量。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中住宅为1.3元/月/平方米；电梯维护费每户每月10元计收，公共用电用水按发票进行分摊；物业服务费按合同开始后6个月为一期在每期第2个月内支付。服务期限为1年，自2018年1月18日起至2019年1月17日止。合同签订后，原告美誉物业公司开始为盛景华庭提供物业管理服务。2018年1月18日至2019年1月17日期间，被告夏海芬、肖泽洪没有交纳物业管理服务费，电梯维护费等相关费用，为此，原告美誉物业公司曾以张贴通知等形式向业主夏海芬、肖泽洪进行催收。原告美誉物业公司追讨上述欠费无果，遂诉至本院。另查明，根据原告美誉物业公司提供的房产证信息显示，东湖三路5号盛景华庭第1幢301房的权属人为被告夏海芬、肖泽洪，该房建筑面积98.62平方米。在原告美誉物业公司入驻盛景华庭小区前，是由肇庆弘泽物业管理有限公司为案涉房屋所在的盛景华庭小区提供前期物业管理服务，双方约定的物业管理服务费的标准是商铺、住宅按建筑面积每月每平方米1.00元收取。再查明，根据本院已经发生法律效力的（2018）粤1202民初2874号民事判决认定：原告美誉物业公司进驻盛景华庭小区提供物业管理服务，是经该小区召开业主大会同意以招投标方式投标中标所取得，亦符合法律规定。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原、被告双方的诉辩意见、庭审陈述、举证质证情况分析，本案的争议焦点主要是：一、原告美誉物业公司按1.3元/平方米的标准收取物业管理费的调价行为是否合法；二、盛景华庭业委会是否有权代表全体业主签订的《物业管理合同》，原告美誉物业公司与盛景华庭业委会签订的《物业管理合同》是否合法有效。对于本案争议焦点，本院作分析认定如下：关于原告美誉物业公司按1.3元/平方米的标准收取物业管理费的调价行为是否合法的认定。对物业管理费的标准进行调整，增加至1.3元/平方米。物业管理费的调整应属于关系全体业主利益的其他重大事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，应当由业主共同决定，且需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。本案中，原告美誉物业公司仅提供了盛景华庭业委会及招标代理机构共同出具的《中标通知书》，但《中标通知书》并不足以证明物业管理费的调整经过了业主大会决定并达到法定人数的业主同意。因此，原告美誉物业公司对物业管理费提高收费标准的行为不符合法定程序，应认定为无效。故《物业管理合同》关于物业管理费调整的条款亦属无效条款，原告美誉物业公司的物业管理费收取标准应按原标准执行，即1.00元/平方米收取。关于盛景华庭业委会是否有权代表全体业主签订的《物业管理合同》，原告美誉物业公司与盛景华庭业委会签订的《物业管理合同》是否合法有效的认定。首先，本院生效的（2018）粤1202民初2874号民事判决已经认定：原告美誉物业公司进驻盛景华庭小区提供物业管理服务，是经该小区召开业主大会同意以招投标方式投标中标所取得，亦符合法律规定；其次，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，盛景华庭业委会有权代表全体业主与原告美誉物业公司签订《物业管理合同》，并对全体业主产生同等法律效力。被告夏海芬、肖泽洪提出其没有与原告美誉物业公司签订《物业管理合同》，不应向原告美誉物业公司缴纳物业管理费、原告应赔偿因两被告出庭应诉而产生误工及交通费等经济损失的抗辩意见，本院不予采纳。案涉《物业管理合同》是原、被告双方真实意思表示，虽然《物业管理合同》中关于物业管理费的调价条款无效，但《物业管理合同》的其他合同条款没有违反法律或者行政法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，“无效的合同或者被撤销的合同自始没有发生法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”案涉《物业管理合同》中的其他合同内容仍然合法有效。双方应当依照合同有效内容全面履行合同的义务。根据《物业管理合同》约定，原告美誉物业公司为盛景华庭小区提供了物业管理服务，如上所述，被告夏海芬、肖泽洪应向原告美誉物业公司支付从2018年1月18日至2019年1月17日的物业管理费为1183.44元（1元/月/平方米×98.62平方米×12个月）；电梯维护费120元（10元/月×12个月）。关于原告美誉物业公司主张电梯电费分摊52.9元的认定。《物业管理合同》约定公共用电用水按发票进行分摊，原告为此提供了公共用电分摊的计算办法及相应的用电发票等证据佐证，证据充分，故本院对原告该请求予以支持。关于原告美誉物业公司主张摩托车位管理费60元的认定。因《物业管理合同》中没有对车位管理费作出具体约定，原告美誉物业公司请求被告夏海芬、肖泽洪支付上述费用没有依据，原告应承担举证不能的责任，故本院对原告的上述请求不予支持。对于被告肖泽洪在庭审期间提出的其姐姐肖伟琼的摩托车停放在盛泽华庭小区期间被盗的问题，因两被告没有就此提出明确具体的反诉请求，故本院不作处理，两被告可另寻法律途径解决。对于两被告在庭审期间反映的1幢203房业主的厨房排气管装出窗外造成空气污染，以及相邻的露台垃圾没有及时清理的问题，原告可对两被告反映的问题予以核实，并根据《物业管理合同》或者小区管理规约对相关业主予以规劝、制止，或通过其他合法途径解决。但两被告反映的上述问题并不构成拒交物业管理费的理由。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告夏海芬、肖泽洪应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司支付自2018年1月18日至2019年1月17日期间的物业管理服务费1183.44元。被告夏海芬、肖泽洪应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司支付电梯维护费120元、电梯电费分摊52.9元。三、驳回原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告肇庆市鼎湖区美誉物业管理有限公司负担6元，被告夏海芬、肖泽洪负担19元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 黄坤朝二〇一九年十二月三日法官助理 卢艺文书 记 员 梁思颖