福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0206民初11576号 原告（反诉被告）：徐小荣，女，1974年3月21日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：陈韵，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：王嘉鹏，北京盈科（厦门）律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：刘怡轩，男，1990年9月30日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林艺惠，福建炼海律师事务所执业律师。 原告徐小荣与被告刘怡轩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月27日立案后，依法适用简易程序审理。被告刘怡轩于2019年11月14日提出反诉，本院予以受理并与本诉合并审理，于2019年11月26日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐小荣及其委托诉讼代理人陈韵、王嘉鹏，被告（反诉原告）刘怡轩及其委托诉讼代理人林艺惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐小荣向本院提出诉讼请求：1.判令刘怡轩支付徐小荣购房款200000元，并自2019年7月18日起，按每日2999元（购房款总价万分之五）的标准，支付违约金至付清全部款项之日止；2.判令刘怡轩支付徐小荣律师费20000元。事实与理由：2019年1月27日，徐小荣与刘怡轩签订编号为2018060的《房屋买卖合同》，主要约定：徐小荣将位于厦门市湖里区XXXX（以下简称案涉房产）出售给刘怡轩，成交总价5998000元；刘怡轩应于2019年1月30日前支付定金计500000元，拟申请购房贷款3400000元，其余购房款2048000元于过户送件受理当日支付；双方2019年6月28日前办理过户送件手续；徐小荣2019年3月20日前将案涉房产交付刘怡轩；任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付合同成交价万分之五的违约金，并承担守约方因实现债权而支付的律师费等。合同签订后，刘怡轩依约支付定金500000元,徐小荣因等待别处房产装修完成后方能搬离讼争房屋，经刘怡轩同意变更交房日期至房产过户之日。2019年6月11日，刘怡轩支付解压款1990000元。2019年6月14日，双方办理房产过户，刘怡轩支付购房款58000元。2019年6月21日，案涉房产登记至刘怡轩名下。2019年6月25日，徐小荣将案涉房产交付刘怡轩。2019年7月17日，徐小荣收到刘怡轩向银行申请的贷款3200000元。此后，徐小荣向刘怡轩催讨购房尾款200000元，刘怡轩以徐小荣违约为由拒绝。徐小荣认为，刘怡轩拖欠购房尾款200000元事实清楚，应承担违约责任，因此诉至本院，提出以上诉讼请求。 刘怡轩辩称，徐小荣违约在先，应承担违约责任。房屋买卖合同第五条约定，徐小荣应于2019年3月20日前向刘怡轩交付房屋，由于徐小荣无法按时交付，刘怡轩同意延长交付期限至2019年4月15日，但是徐小荣依然再三拖延。刘怡轩多次催促徐小荣交房，并向其阐明迟延交付的法律后果，徐小荣仍百般推脱，直至2019年6月25日才交付房屋。徐小荣声称双方已将交房日期推迟到过户当天，但徐小荣未能就此提供证据，依法应当承担举证不能的法律后果。徐小荣迟延交付的行为已构成违约，按合同第九条第1项约定，应向刘怡轩支付229930元违约金。2019年7月4日，刘怡轩向徐小荣发出《通知函》，通知徐小荣双方债权债务抵销，通知当天到达徐小荣，刘怡轩应付的200000元房款与徐小荣应付违约金中的200000元已发生抵销的效力，因此，刘怡轩没有支付200000元剩余房款的义务，无需承担违约责任。退一步讲，即便刘怡轩违约，徐小荣主张的违约金过高。徐小荣提出的违约金计算基础是按购房总价的每日万分之五计算。合同约定的刘怡轩主给付义务为支付购房款。在2019年6月25日前，徐小荣未履行主给付义务的情况下，刘怡轩依然按约支付了5798000元，已履行了合同项下绝大部分义务，徐小荣以购房款总价计付违约金明显过高，建议调整为，以未付房款为基础按中国人民银行同期贷款利率计算。 刘怡轩向本院提出反诉诉讼请求：1.判令徐小荣向刘怡轩支付逾期交房的违约金209930元（以合同成交价5998000元为基数，按照每日万分之五计算，自2019年4月15日计算至2019年6月25日）；2.请求判令徐小荣支付刘怡轩律师费20000元。事实与理由：2019年1月27日，徐小荣与刘怡轩签订合同，就刘怡轩向徐小荣购买位于厦门市湖里区XXXX的房产事宜作出约定，其中约定徐小荣应于2019年3月20日前交付案涉房产给刘怡轩。而后，徐小荣无法按约交付房屋，刘怡轩同意将交付期限延至2019年4月15日，但徐小荣仍未能如期交付。2019年4月17日起，刘怡轩多次向徐小荣催告，要求其及时交付房屋，徐小荣仍百般推脱。徐小荣迟延交房的行为构成违约，依法应当承担违约责任。依据合同第九条第1款约定，徐小荣应向刘怡轩支付逾期交房的违约金209930元，与刘怡轩应付的剩余200000元房款进行抵销后，徐小荣还应向刘怡轩支付9930元，刘怡轩也向徐小荣发出相应的通知，要求徐小荣向刘怡轩支付剩余违约金，但徐小荣不仅拒绝支付剩余违约金，还起诉要求刘怡轩支付房款200000元。刘怡轩为此提出以上反诉诉讼请求。 徐小荣辩称:1.刘怡轩提出的反诉，与本诉诉求之间不具有因果关系，依据的事实也不相同，不应与本诉合并审理。2.合同签订后，刘怡轩同意将交付时间延迟至房产过户时，合同约定在2019年6月28日前办理房产过户送检手续，徐小荣在2019年6月25日交付房屋，不构成违约。3.双方约定的迟延交房违约金过高。公众普遍认可，违约金系违约方对守约方损失的补偿。假如徐小荣应承担违约责任，在徐小荣交房前后，厦门岛内的房价依然坚挺且呈微涨趋势，卖方迟延交房不会给买方造成重大损失；若有损失，损失额只与房租收益相当。涉案房产月租金约为3500元，房屋买卖合同中约定的按每日2999元计算违约金，明显过高。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院已当庭进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.徐小荣提交的录音证据，虽然有原件，但通话对方的身份不明，刘怡轩对真实性有异议，录音内容也不足以证明徐小荣主张的刘怡轩同意交付案涉房产期限延至2019年6月28日，本院对该组证据不予采信。 2.关于徐小荣有无收到刘怡轩于2019年4月17日发出的《通知函》。刘怡轩于2019年4月17日寄出关于交付房屋的《通知函》，收件地址是徐小荣的住所，邮件于2019年4月18日投递至徐小荣住所地附近的鸟箱，后续并无退件的记录，应认定徐小荣已经收到该通知。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年1月27日，徐小荣与刘怡轩经厦门连万家房地产代理有限公司居间介绍，签订编号为2018060的《房屋买卖合同》，合同主要约定：刘怡轩向徐小荣购买厦门市湖里区XXXX（即案涉房产），成交总价5998000元；刘怡轩于合同签订当日支付定金20万元，于2019年1月30日前再支付定金计30万元；由徐小荣自行清偿案涉房产的解押款；刘怡轩于徐小荣交付房屋即配套附属设备并结清案涉房产项下的水、电、燃气、有线电视等所有费用后当日内付清交房保证金2万元；刘怡轩应于案涉房屋内所有户口迁出后当日内向徐小荣支付迁出户口保证金3万元；刘怡轩申请购房贷款340万元，若首次贷款未获批准或批贷数额不足（含贷款预审批），刘怡轩提出一次为限更换贷款银行申请，若变更贷款银行后仍未获批准或批贷数额不足的，刘怡轩应于银行确定不能贷款或不能足额贷款后7日内以自有资金支付或补足拟贷款支付的购房款；刘怡轩应于过户送件受理当日支付购房款204.8万元；双方于2019年6月28日前办理过户送件手续；徐小荣应于2019年3月20日前将案涉房产交付刘怡轩；任何一方逾期履行合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日向守约方支付合同成交价万分之五的违约金；因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。 刘怡轩已支付徐小荣定金和购房款共计5798000元，具体付款时间、金额如下：于2019年1月27日支付20万元（分4笔5万元转账支付），于2019年1月28日转账支付30万元，于2019年6月11日支付199万元（转账至徐小荣指定的案外人黄某名下的账户），于2019年6月14日转账支付58000元，于2019年6月25日转账支付2万元，于2019年7月17日由银行发放贷款320万元给徐小荣，于2019年7月23日转账支付3万元。 刘怡轩于2019年4月17日寄送《通知函》一份给徐小荣，主要内容为：截至2019年4月15日，徐小荣仍未按约定交付案涉房产，刘怡轩将追究其违约责任。 2019年5月24日，刘怡轩向徐小荣发送微信信息，内容如下：“你们如果过户当天没有搬出去，我会的224.8-199=25.8万的资金，扣去从4月15日到交房日期的违约金，违约金合同里面有注明，您看下”。 徐小荣自述双方当事人于2019年6月12日前往办理房产过户登记资料送件，案涉房产所有权于2019年6月21日变更登记至刘怡轩名下。 2019年6月25日，徐小荣将案涉房产交付给刘怡轩。 2019年7月4日，刘怡轩使用“微信”软件向徐小荣发送《通知函》一份，主要内容为：双方协商将案涉房产交付时间延至2019年4月15日，但徐小荣并未于2019年4月15日向刘怡轩交付案涉房产，刘怡轩按照合同约定向徐小荣主张逾期交付案涉房产的违约金，按照合同成交价每日万分之五计算，直至2019年6月25日，逾期70日，违约金合计209930元，上述违约金扣除刘怡轩应向徐小荣支付的购房款200000元剩余9930元，请徐小荣于收到《通知函》之日起三日内向刘怡轩支付。 徐小荣与北京盈科（厦门）律师事务所于2019年7月31日签订《委托代理合同》，约定徐小荣委托北京盈科（厦门）律师事务所的律师处理本案诉讼事务，徐小荣应一次性支付律师代理费20000元。徐小荣已向北京盈科（厦门）律师事务所支付律师费20000元。 刘怡轩与福建炼海律师事务所于2019年10月30日签订《法律事务委托合同》，约定刘怡轩委托福建炼海律师事务所的律师作为本案一审的诉讼代理人，代理费为2万元，刘怡轩应于合同签订之日起三日内付清。刘怡轩已向福建炼海律师事务所支付律师费20000元。 本院于2019年9月19日执行（2019）闽0206民初11576号财产保全裁定，查封了刘怡轩名下址于厦门市湖里区XXXX的房产。 本院认为，徐小荣与刘怡轩之间存在合法有效的买卖合同关系。本案焦点为徐小荣、刘怡轩有无违约。徐小荣与刘怡轩签订的房屋买卖合同约定，徐小荣应于2019年3月20日交付案涉房产。刘怡轩自认其同意将交付房产的期限延至2019年4月15日，而徐小荣主张刘怡轩同意将交付房产的期限延至案涉房产办理过户手续时即2019年6月28日前。徐小荣对其主张有责任提供证据证明，徐小荣提交的刘怡轩向其发送的微信信息体现，刘怡轩要求徐小荣在案涉房产过户当天搬出，否则将按合同约定计收2019年4月15日之日起的违约金，该微信内容并不能证明刘怡轩同意将交付期限延迟至2019年6月28日，实际上，在双方办理过户手续时徐小荣仍未交付案涉房产，因此徐小荣违约。因徐小荣履行交付案涉房产义务的履行期限早于刘怡轩支付购房尾款的履行期限，徐小荣违约在先，刘怡轩根据合同约定的违约金计算标准，于2019年7月4日向徐小荣发出抵销通知，有合同和法律依据。刘怡轩主张以合同总价款5998000元为基数，按每日万分之五计付违约金，徐小荣主张违约金金额过高，但未举证证明违约金金额高于实际损失，而刘怡轩也未举证证明徐小荣违约给其造成的实际损失，考虑到刘怡轩在2019年6月25日时已付购房款仅为2568000元，迟延交房的两个多月时间内同等房屋的合理租金，以及徐小荣违约给刘怡轩造成的律师费等经济损失，本院调整违约金计算方式为以2568000元为基数按每日万分之五计算，则徐小荣应付违约金为89880元（2568000×0.0005×70）。违约方向守约方支付的违约金具有弥补守约方损失的作用，刘怡轩另要求徐小荣承担其因本案支出的律师费2万元，本院不予支持。 根据合同约定，刘怡轩拟向银行申请贷款3400000元，徐小荣于2019年7月17日收到刘怡轩向银行申请的贷款3200000元，刘怡轩应在银行确定不能贷款或不能足额贷款后7日内以自有资金补足购房款20万元。因徐小荣违约在先，在法院未对双方约定的违约金计算标准作出调整前，徐小荣根据合同约定应付的违约金金额超过了刘怡轩未付的购房尾款金额，且刘怡轩已向徐小荣发出债务抵销的通知，因此刘怡轩未向徐小荣支付剩余购房款20万元不构成违约。对徐小荣要求刘怡轩支付违约金、偿付其律师费的本诉诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，刘怡轩应支付徐小荣购房款20万元，徐小荣应支付刘怡轩违约金89880元，双方互负到期债务，债务的标的物种类相同，可相互抵销，抵消后刘怡轩应支付徐小荣购房款110120元。对徐小荣提出的本诉诉讼请求，本院部分予以支持；对刘怡轩提出的反诉诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第九十九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、刘怡轩于本判决生效之日起7日内支付徐小荣购房款110120元； 二、驳回徐小荣其他本诉诉讼请求； 三、驳回刘怡轩的全部反诉诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5994元，减半收取计2997元，由徐小荣负担1942元，由刘怡轩负担1055元。反诉案件受理费2375元，由刘怡轩负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员  陈婧怡 人民陪审员  曾焕生 二〇一九年十二月九日 代书 记员  陈 静 附页： 本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。