广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤19民终11836号上诉人（一审被告）：东莞市兴业融资担保有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇莞太路厚街段****楼**。统一社会信用代码为91441900794644798R。法定代表人：王君扬，该公司董事长。委托代理人：黎宝颜，广东嘉茂律师事务所律师。委托代理人：杨锦秀，广东嘉茂律师事务所实习律师。被上诉人（一审原告）：陈友昭，男，1982年1月29日出生，汉族，住广东省汕头市。委托代理人：胡文军，广东江畔律师事务所律师。委托代理人：阳永红，广东江畔律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：惠州市祺顺房地产开发有限公司。住所地。住所地：广东省惠州市惠阳区平潭镇广汕路边**为441381000053710。法定代表人：刘广乐。被上诉人（一审被告）：刘广乐，男，1974年6月19日出生，汉族，住广东省东莞市。被上诉人（一审被告）：何巧玲，女，1972年3月1日出生，汉族，住广东省东莞市。委托代理人：刘广乐，系何巧玲丈夫。被上诉人（一审被告）：宋瑞娟，女，1969年10月29日出生，汉族，住广东省东莞市。上诉人东莞市兴业融资担保有限公司（以下简称兴业公司）因与被上诉人陈友昭、惠州市祺顺房地产开发有限公司（以下简称祺顺公司）、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初3314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现本案已审理终结。陈友昭起诉请求：一、停止对位于广东省惠州市惠阳区平潭镇居委会沿路街聚贤轩2号楼3单元504号房屋（以下简称：聚贤轩2号楼3单元504号房）的执行，并解除查封；二、判决确聚贤轩2号楼3单元504号房为陈友昭所有。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十二条、一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于广东省惠州市惠阳区平潭镇沿路街聚贤轩2号楼3单元504号房；二、驳回陈友昭的其他诉讼请求。本案一审诉讼费5674.82元，由东莞市兴业融资担保有限公司、惠州市祺顺房地产开发有限公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟共同承担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2019）粤1972民初3314号民事判决书。宣判后，兴业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求:撤销一审判决，改判陈友昭的全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实、适用法律错误。（一）陈友昭在法院查封前没有签订合法有效的合同。陈友昭提交的《商品房买卖合同》有明显的拼凑痕迹,没有骑缝章,且签署页被单独出来（排序在附件之后,且抬头留有大块空白）,存在伪造合同的可能性。一审法院没有查明陈友昭提供的《商品房买卖合同》的真实性，陈友昭也没有作出合理解释，该合同不应被采信。（二）陈友昭没有在查封前合法占有案涉房屋。陈友昭2015年1月1日与惠州聚贤业兴物业公司签订《收楼确认书》，但是案涉楼盘是在2015年12月7日竣工验收，根据《中华人民共和国建筑法》第61条第2款之规定，未经竣工验收房屋不得交付使用。即便陈友昭占有房屋，也是非法占有。且陈友昭提供的水电费发票日期都是在查封后，即便一审法院现场勘查房内有家居摆设，也无法查明是否在查封前陈友昭就已经入住。（三）陈友昭没有按照合同的约定支付价款。陈友昭与祺顺公司约定的总购房款为291655元，陈友昭仅支付了150000元，并且《商品房买卖合同》第六条约定买受人应将购房款直接存入预收款专用账户（开户银行：农行惠阳平谭支行，专用账户XXXXXX），陈友昭称是现金交付给刘广乐的私人账户。如此大宗买卖，现金交易也不符合常理，且陈友昭没有按照合同的约定（含未按约定的收款账户）支付部分价款，且剩余价款也未按照法院的要求交付执行（仅在2019年6月20日出具书面保证，无交付行为），应予以驳回陈友昭的诉请。（四）陈友昭对未办理房产过户存在过错。根据惠州市平谭镇人民政府《关于请求东莞市第二人民法院支持惠州市惠阳区平谭镇维稳工作的函》显示，案涉楼盘的购房者是在2018年9月25日（2015年12月17日首封在被查封后长达将近3年后）、2018年11月9日、2019年1月17日、2019年3月（2018年11月8日被执行查封）才信访维权。（五）没有证据证明案涉房产是陈友昭的唯一住房。陈友昭未提供相关证据证明其除案涉房产外，在惠州市内无其他用于居住的房屋，不能排除执行。陈友昭、祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟未在本院指定的期间提交书面答辩意见。陈友昭提交书面补充意见称：一审法院判决事实认定清楚，法律适用正确，并无不当，请求依法驳回兴业公司的全部上诉请求。（一）陈友昭在法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同。2014年9月7日，陈友昭与祺顺公司签订了《广东省商品房买卖合同》，约定祺顺公司将其位于广东省惠州市惠阳区平潭镇居委会沿路街聚贤轩2号楼3单元504号出售给陈友昭。该合同签订日期在查封之前，合同真实有效，刘广乐出具的《情况说明》也对合同的真实有效及落款处的祺顺公司盖章和刘广乐的签字均表示了确认，陈友昭在一审庭审中对相关事实也进行了陈述说明，一审法院对合同问题已调查清楚，认定有效。如兴业公司认为合同不真实，应当在一审中申请鉴定。（二）陈友昭在法院查封前已合法占有案涉房屋。2015年1月1日，陈友昭与惠州市聚贤业兴物业管理公司签订了《收楼确认书》，该房屋已实际交付给陈友昭使用，交付行为已经完成，对于是否在查封前装修入住与是否交付没有任何关联。虽然交付时案涉房屋尚未竣工验收，但依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第六条的规定，在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格的，合同有效。（三）陈友昭已按照合同约定支付了全部房屋款项。根据《广东省商品房买卖合同》第六条第2点约定可知，合同签订时，陈友昭已支付150000元购房款，后陈友昭又于2014年11月21日支付了141655元购房款，付清了全部房款，支付方式为现金，祺顺公司开具了收据和发票予以确认。一审法院对此问题也传唤刘广乐做过笔录，其对于付款事实和付款方式都表示了确认并说明了原因，具有合理性。对于兴业公司提出房屋款未通过转账的方式存入专用账户与房屋款是否支付并无逻辑关联。（四）陈友昭对于房屋一直未办理过户登记手续不存在过错。根据《广东省商品房买卖合同》第十五条约定，祺顺公司需要在交房后180天内提供相关资料报产权登记部门备案，但后因天然气管道、验收等问题一直无法办理，陈友昭多次催促，祺顺公司已各种理由一直推说在办理当中。之后在案涉房屋刚刚验收完成后就被法院查封，登记备案无法办理，陈友昭等系列案当事人到当地政府求助解决，甚至上访，说明其已采取了积极主动的行动，《惠阳区平潭镇人民政府情况报告》中也提到该内容。因此，陈友昭对于不能办理过户不存在过错。（五）案涉房屋是否为陈友昭唯一住房与本案是否需要排除执行没有关联。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件中并没有要求唯一住房。所以是否为唯一住房与是否应当排除执行没有关联。本院经审理查明，对一审查明事实，本院予以确认。二审期间，兴业公司申请调取刘广乐在农业银行的所有银行卡信息以及银行流水。理由为：刘广乐陈述案涉所有购房款都转到了其在农业银行的银行卡，因购房款涉及购房者与祺顺公司是否存在真实交易，为查明案情，特申请调取被申请人在农业银行的银行卡以及相关银行流水。2019年12月11日，兴业公司向本院提交申请书，请求将祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟等相关人员移送公安机关处理，认为上述人员涉嫌非法处置查封扣押冻结财产罪、拒不履行判决裁定罪。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。针对兴业公司的上诉，本院论述如下：（一）应否同意兴业公司的申请。一审时祺顺公司法定代表人刘广乐到庭陈述，解释因经营急需资金周转而收取购房款现金，此说法与祺顺公司经营现状相符，且以现金交付购房款的并非陈友昭一例，结合案涉房屋的使用状况，可以认定陈友昭实际按约定支付了全部购房款，兴业公司申请调查的内容与陈友昭是否实际支付购房款之间没有关联性，对兴业公司的申请本院不予同意。另，本案审理过程中未发现祺顺公司、刘广乐、何巧玲、宋瑞娟等相关人员的犯罪线索，如兴业公司认为掌握相关犯罪线索，可以自行向公安机关报案。（二）陈友昭与祺顺公司签订的合同为示范文本，由行政机关提供，兴业公司所称的合同形式瑕疵不足以否定合同内容的真实性，一审认定陈友昭与祺顺公司在案涉房产查封前已签订书面合同恰当。（三）承前述，陈友昭按约定支付了全部购房款，且一审亦已查明无法办理产权变更登记的原因在祺顺公司，一审支持陈友昭的诉请恰当，对兴业公司的上诉，本院予以驳回。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。兴业公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5674.28元，由上诉人兴业公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 陈文静审判员 徐华毅二〇一九年十二月二十四日书记员 谭 立李敏肖