江西省吉安市吉州区人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0802民初519号原告（反诉被告）：饶昉，男，1982年8月16日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区。委托诉讼代理人：邓文波、周庆喜，江西抚仁律师事务所律师。被告（反诉原告）：赣州华隆房地产开发有限公司，住所地：兴国县。法定代表人：苏穗，总经理。委托诉讼代理人：刘春桃、张飞云，江西南芳（兴国）律师事务所律师。原告饶昉与被告赣州华隆房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年1月21日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告饶昉委托诉讼代理人周庆喜，被告赣州华隆房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘春桃、张飞云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告饶昉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付位于吉安市吉州区房屋并办理房屋产权登记手续；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金104488元（自2013年11月1日起以1185340元为基数，按每日万分之0.5计算至实际交付之日止）；3、案件诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年7月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：20120702074），由原告购买被告开发的位于吉安市吉州区房屋，购房总款为1185340元。交房日期为2013年10月31日前，办理产权登记为房屋交付后90日内，同时约定逾期交房的，应承担已支付购房款日万分之0.5的违约责任。合同签订后，原告向被告一次性支付了全部购房款。合同也依法在房管局进行了备案登记。原告已依法履行了合同的全部义务，被告依约应向原告交付了上述房屋。被告赣州华隆房地产开发有限公司辩称，被告与原告之间不存在真实有效的合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》并非原、被告双方的真实意思表示，该合同应属无效。原告基于无效的商品房买卖合同要求被告继续履行合同、交付房屋、支付逾期交房违约金的诉请，应予驳回。案涉房屋所在项目的实际开发人系案外人黄兴华，案涉房屋系黄兴华挂靠被告期间建设的，黄兴华在挂靠被告经营期间，为实现其个人私欲，大肆向不特定的社会公众借款，采用将金庐1号房屋作为其借款担保，并将房屋网签在出借人名下进行借款，案涉商品房系典型的名为买卖、实为黄兴华个人借款担保。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，案涉的案由应为民间借贷，由黄兴华个人对借款行为承担后果。黄兴华在挂靠被告期间，利用其设立的“高层开发办公室”的名义对外大量非法吸收公众存款，并在借款后肆意挥霍，逃避还款责任，还拒不配合被告及法院查明案件事实，甚至可能配合原告一起捏造商品房买卖的事实，严重侵害了被告的合法权益。被告赣州华隆房地产开发有限公司向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告与反诉被告签订的合同编号为20120702074的《商品房买卖合同》无效；2、判令反诉被告将位于吉安市吉州区“金庐1号”项目第17幢1-2102、1-2002、1-1902、1-703、1-704共5套房屋返还给反诉原告，并协助反诉原告撤销上述房屋的网签、备案手续，退还给反诉原告；3、返还房屋及撤销网签备案、退房手续所产生的费用由反诉被告承担；4、案件诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2012年7月24日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》（备案合同编号20120702074），约定反诉原告将其所开发的位于吉安市吉州区“金庐1号”项目第17幢1-2102、1-2002、1-1902、1-703、1-704共5套房屋预售给反诉被告，房屋总款为1185340元，付款方式为一次性支付。反诉原告方的经办人系“金庐1号”负责人黄兴华，而黄兴华在担任“金庐1号”负责人期间，其为实现个人借款目的，采用向出借人网签房产作为其借款担保以向社会公众吸收资金，其行为已被江西省吉安市中级人民法院（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决书认定为非法吸收公众存款罪。案涉款项1185340元，并非反诉被告支付给反诉原告的购房款，而是黄兴华个人向反诉被告的借款，上述商品房买卖合同涉及的5套房屋仅作为该借款的担保，而非真实的商品房买卖，该份合同系黄兴华非法吸收公众存款的犯罪手段，系以合法形式掩盖非法目的而签订的合同，反诉被告实际上并未向反诉原告支付购房款，系虚假交易。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。反诉原、被告为担保的意思订立表面上的买卖合同，实际上是双方为担保作成的虚假交易，该商品房买卖合同应属无效，反诉被告应协助原告撤销房屋的网签、备案，并将房屋返还给反诉原告。原告饶昉辩称，一、原、被告之间存在真实、合法、有效的商品房买卖合同关系。2012年7月24日，双方签订了商品房买卖合同，原告按约支付了购房款，被告向原告出具了收款收据。同日，商品房买卖合同已备案登记。原告完成了商品房买卖合同中约定的支付购房款的义务，但是被告未能按约交付房屋，为原告办理产权登记。双方签订的合同真实存在并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效条款，该合同应为有效合同。二、原告支付给黄兴华的系购房款，并非借款，被告辩称该款项系借款没有事实依据。吉安市中级人民法院（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决书并未将涉案款项纳入非法吸收公众存款的审理范围，原告支付的款项不属于非法吸收公众存款的性质。购房款支付当日，赣州华隆房地产开发有限公司吉安市洲际广场17#18#19#楼高层开发办公室向原告出具了收据，收到了原告支付的1185340元购房款。2010年8月1日，华隆公司决定成立吉安市洲际广场高层开发办公室，作为公司内设部门，为独立核算非法人单位，开设独立银行账户，负责人为黄兴华，负责洲际广场3栋高楼开发的各项事宜，但3栋高楼的报建、开发、销售、验收等事宜需在公司审核并同意后进行，洲际广场3栋高楼连同附属工程即金庐1号。因吉安市洲际广场高层开发办公室是非法人单位，不能对外承担民事责任，且双方签订的商品房买卖合同加盖了被告的公章及法定代表人的私章，该合同也进行了备案登记，足以认定被告应承担合同中约定的义务。三、被告并没有证据证明原告与黄兴华之间存在借款关系，且吉安市中级人民法院认定的非法吸收公众存款罪中并不包含原告的房款，不能证明原告系出借人之一，被告的反诉没有事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：赣州华隆房地产开发有限公司取得吉安市城北A1-2地块（后命名为洲际广场）的房地产开发权后，与邓火琴签订协议合作开发该地块。邓火琴于2010年7月2日与黄兴华签订协议，将洲际广场3栋高楼（即17栋、18栋、19栋高楼，连同附属工程后来被命名为金庐1号项目）和公厕、小区位于高楼下的地下人防工程的开发经营权转让给黄兴华，转让费为1500万元。2010年8月1日，赣州华隆房地产开发有限公司决定成立吉安市洲际广场高层开发办公室，作为公司内设部门，为独立核算非法人单位，开发独立银行账户，税务单独汇算清缴，负责人为黄兴华，负责洲际广场3栋高楼开发的各项事宜，但3栋高楼的报建、开发、销售、验收等事宜需在公司审核并同意后进行。2012年7月24日，原告饶昉与被告赣州华隆房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（备案合同编号：20120702074），合同约定，原告购买被告开发的位于吉州区吉安北大道2号金庐1号17幢1-2102、1-2002、1-1902、1-703、1-704房，房屋单价为2000元/平方米，房屋总价为1185340元。合同第六条付款方式及期限，买受人按一次性付款方式付款。合同第八条交付期限，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同在吉安市吉州房地产交易所备案。2012年7月24日，原告通过南昌江宁实业有限公司向被告转款1185340元。当日，被告向原告出具一张收据，收到原告金庐1号房款1185340元。在收据上盖有赣州华隆房地产开发有限公司吉安市洲际广场17#18#19#高层开发办公室公章。原告至今仍未收房。另查明，黄兴华于2013年9月13日被刑事拘留。在公安机关的讯问笔录中，其陈述因需要资金周转，向南昌某投资公司筹钱，便将房屋备案给借款人，等资金回笼时再解除房屋合同备案，进行回购。若没有房屋作为抵押，借款人不会借钱。2015年，江西省吉安市中级人民法院作出（2014）吉中刑二初字第5号刑事判决，判决被告人黄兴华犯非法吸收公众存款罪，判处有期徒刑四年六个月（自2013年9月13日起至2018年3月12日止）。该判决书中并未涉及案涉房屋的本金。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、转账凭证、收据，被告提交的讯问笔录、刑事判决书以及当事人的庭审陈述予以证实。本院认为，本案的争议焦点为双方于2012年7月24日签订的《商品房买卖合同》是否有效？从合同签订及履约情况来看，该合同的签订系双方当事人真实意思表示，且原告按照合同约定向被告支付了购房款，被告也向原告出具了收款收据，亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。被告辩称该合同约定的房屋单价低于市场价，即便存在合同价格明显低于市场价格，被告也应向法院主张撤销合同，而非主张合同无效。被告辩称原告与黄兴华之间存在民间借贷关系，案涉房屋系黄兴华为该借款提供担保。但是从黄兴华的讯问笔录中并不能看出原告与黄兴华之间有书面借款协议，无法确定原告与黄兴华之间存在民间借贷关系，亦无法确定借款金额、期限、利息等，从而无法确定案涉商品房系借款的担保。被告辩称让与担保无相关证据予以支持，对该辩解不予支持。综上，可以认定双方签订的商品房买卖合同合法有效。对于被告的反诉请求，不予支持。关于逾期交房违约金问题，因被告主张合同无效，而根据合同约定，计算逾期交房违约金的起止时间是从约定交房期限届满的次日起计算至实际交房之日止，原告自被告逾期之日起就享有向被告主张支付违约金的请求权，诉讼时效应自此时起算，但该违约金是继续性债权，是以实际违约天数按日计算相加的总和构成，原告于2019年1月21日提起诉讼，往前推算三年，2016年1月21日之前的违约金原告未提供证据证明其在此期间内向被告主张过权利，上述期间的违约金请求权因超过诉讼时效，本院不予支持。但被告应当支付原告2016年1月21日至实际交房之日止的违约金。被告应按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。关于办理不动产登记问题，合同第十五条约定，被告应在商品房交付使用后90日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因被告仍未交房，原告亦未办理收房手续，被告协助原告办理不动产登记义务仍在合同履行期，待该期限届满后，被告亦未履行约定义务，原告可再行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告赣州华隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告饶昉交付其购买的位于吉州区吉安北大道2号金庐1号17幢1-2102、1-2002、1-1902、1-703、1-704房；二、被告赣州华隆房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告饶昉偿付逾期交房违约金（自2016年1月21日起按总房款1185340元的每日万分之0.5计算至实际交房之日止）；三、驳回原告饶昉其他诉讼请求；四、驳回被告赣州华隆房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2390元，反诉费7734.03元，由被告赣州华隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  聂 芳人民陪审员  孙海根人民陪审员  龙启发二〇一九年十二月二十六日书 记 员  张诗雪