广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）桂0108民初4069号 原告：覃以当，男，1987年4月23日出生，布依族，住广西横县。 原告：林桔，女，1987年4月2日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：覃以当，系林桔丈夫。 被告：南宁天誉巨成置业有限公司，住所南宁市良庆区良庆镇新三街**1-（**房），统一社会信用代码91450100083626809Y。 法定代表人：梁志超，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄小娜，广西万益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张咪娜，广西万益律师事务所律师。 案由：商品房预售合同纠纷 立案日期：2019年11月5日 适用程序：简易程序 原告诉讼请求：一、判令被告立即支付原告逾期交房违约金122678元（违约金计算方式：自2017年10月31日计算至合格交房为止）；二、支付或减免原告拒收房期间产生的物业费用3919.2元；三、完成原告提出的室内非3C认证玻璃的更换，阳台栏杆维修，小区道路发霉、潮湿等不合格项目的整改。 被告辩称：1、双方签订的《南宁市商品房买卖合同》合同有效，我方已依约履行交房义务，不存在逾期交房。合同中约定的交房时间为2017年10月30日前，案涉房屋于2017年9月18日取得建筑工程竣工验收意见书，符合交房条件。我方于2017年10月17日通过南国早报刊登天誉花园交房通知的公告并向原告邮寄送达收房通知书，原告认可2017年10月18日收到收房通知书，并于2017年10月30日到达收楼现场，但原告以房屋存在质量瑕疵为由拒绝收房。根据合同约定，房屋均符合交付条件，我方已履行交房义务，原告无故拒绝收房应自行承担不利后果；2、原告主张案涉房屋《建筑工程竣工验收意见书》无效或失实与事实不符，并以我方未出具《竣工验收备案登记表》为由拒收房屋且主张逾期交房违约金无事实和法律依据；3、原告未实际支付案涉房屋的物业管理服务费，我方也不是物业服务合同主体，故原告无权要求我方支付或减免物业费。根据合同附件5前期物业合同约定，案涉房屋物业费自交楼开始计算，即使出现逾期收楼、空置等情况不影响物业费计收。其次原告至今均未交过物业费，不存在物业费损失，其构成违约。再次物业合同的签订主体是广州市天誉物业管理公司南宁分公司和原告，我方并非合同当事人，不属于适格主体，且原告主张的物业费诉讼请求与本案非同一法律关系，应予驳回；4、原告诉请更换室内非3C认证玻璃、维修阳台栏杆，整改小区道路发霉、湿滑无事实依据，不应予以支持。双方签订的《南宁市商品房买卖合同》中并未约定安装3C认证的玻璃，案涉房屋室内安装的玻璃均为合格产品，且案涉房屋的阳台栏杆已由我方整改完毕。案涉小区路面长青苔、发黑等问题非房屋质量问题，原告不得以此为由拒绝收房，且我方根据原告的反映进行了地砖整改，目前案涉小区已无发霉、长青苔现象。 本案相关事实： 合同名称和签订时间：《南宁市商品房买卖合同》，2015年6月13日。 合同标的：被告购买被告开发建设的位于南宁市良庆区商品房，该房建筑面积93.1平方米，总房款567167元。 合同相关约定：第九条、出卖人应当在2017年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得经建设单位、设计单位、勘察单位、施工单位、监理单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》；第十二条、商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；第十四条、出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准（附件三），达不到约定标准的，买受人应书面通知出卖人，出卖人经确定属实后通知承建单位维修，并在60日内修补并达到约定标准；第二十条、出卖人依法选聘的物业服务企业为广州市天誉物业管理有限公司南宁分公司，前期物业服务期间，物业期间收费价格1.65元/月·平方米（建筑面积），由物业服务企业按照月收取。合同附件五《前期物业服务合同》和《临时管理规约》第四条第四款约定，该物业的物业管理费由《商品房买卖合同》约定支付之日起开始计收（逾期未收楼、空置等情况仍须缴纳物业管理服务费等相关费用）；第四条第六款约定，乙方应从合同约定交收楼之日起缴物业服务费，物业服务费按月交纳，从合同约定交收楼之日的次月起每次缴物业服务费用的时间为每月五日。合同附件六《合同补充协议》第七条第一款约定，自出卖人按照合同和补充协议约定的方式和时间向买受人发出《收楼通知书》指定的期限届满之日起，无正当理由拒绝接受或不来接收，所有风险转移给买受人，并由买受人承担物业管理费、水电费等一切费用，出卖人对该房屋的保修责任时间也从即日起计算。 房屋交付情况及现状：涉案房屋已于2017年9月18日取得由施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位签字盖章确认的《建设工程质量竣工验收意见书》。 原告以案涉房屋存在质量问题为由拒绝收楼，并于2017年10月27日向被告发出律师函称，要求被告对小区不符合交付条件的区域进行整改及启动消防验收工作完毕后书面通知业主（包括原告）收房。 合同履行情况：2017年7月27日，天誉花园5组团1-3号、5-13号、15-20号楼及1区、3区地下室取得南宁市公安消防支队《建设工程消防验收意见书》（南公消验字【2017】第XXXX号）。2017年10月17日，被告通过南国早报刊登《天誉花园交房的通知》并载明天誉花园5组团2、3、6、9号楼已达到交房条件于2017年10月21日起交付业主。原告认可于2017年10月18日收到被告的收房通知。 本院裁判意见：原告与被告签订的涉案《南宁市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，双方当事人均应恪守和全面履行。关于房屋交付条件及时间，涉案《南宁市商品房买卖合同》第九条约定的房屋交付条件为“已取得建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位盖章同意的《建筑工程竣工验收意见书》”，该约定未违反法律强制性规定，而原告主张房屋交付条件为取得《建设工程竣工验收备案表》并非合同约定亦非法律强制性规定，原告的该诉请不符合双方合同约定，故不予支持。被告于2017年9月18日取得五方验收盖章的《建设工程质量竣工验收意见书》，则房屋已达到交付条件。根据《南宁市商品房买卖合同》附件六第七条的约定，原告于2017年10月18日接收到被告的收房通知后，无正当理由拒绝接收。涉案合同约定的交付时间为2017年10月30日前，故被告并未逾期交房。关于原告诉请的物业费的问题。被告并未逾期交房，故对原告该诉请不予支持。关于原告诉请的整改问题，室内非3C认证玻璃的更换，合同并未就室内安装3C认证玻璃进行约定，对于阳台栏杆、小区道路等问题，被告已进行整改，原告该项诉请已无事实依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 驳回覃以当、林桔的诉讼请求。 案件受理费1416元，由覃以当、林桔负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 罗棋升 二〇一九年十二月二十七日 法官助理 韦易芳 书 记 员 谈懿心 速 录 员 奚川惠