山东省滨州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）鲁16民终2254号 上诉人（原审被告）：孔刚，男，1982年10月16日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：郑丽丽，山东雍徽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩国强，山东雍徽律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：滨州市鑫鑫房产经纪有限公司，住所地:山东省滨州市滨城区黄河十路渤海九路交叉口东北角裕华沿街房。 法定代表人：李建，该公司经理。 委托诉讼代理人：王建忠，山东友让律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）樊淑真，女，1978年5月8日出生，汉族，住山东省惠民县。 委托诉讼代理人：王延波，山东莫同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：高静，女，1982年4月21日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 委托诉讼代理人：周国防，山东元格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾卫，山东元格律师事务所实习律师。 原审被告：孙静，女，1978年5月20日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。 上诉人孔刚、滨州市鑫鑫房产经纪有限公司（以下简称滨州鑫鑫房产公司）因与被上诉人樊淑真、高静、原审被告孙静房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初4817号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孔刚上诉请求：1.撤销滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初4817号民事判决书，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人樊淑真承担。事实与理由：原审法院查明事实不清、适用法律错误。理由如下:1、原审法院仅以涉案房产共有人即被上诉人高静未在合同中签字就主观推定被上诉人高静不同意出售涉案房产有失偏颇。被上诉人樊淑真于2018年9月28日向滨城区人民法院提起诉讼，要求上诉人孔刚、被上诉人高静继续履行合同足能说明被上诉人樊淑真知晓被上诉人高静认可和同意上诉人对涉案房屋的出售行为。结合《房屋买卖协议》的签订时间及原审法院对上诉人收取被上诉人房款后，用其归还了上诉人与被上诉人高静的共同债务，并向被上诉人支付了生活费这一事实予以认定。可见该案事实为涉案房产出售行为发生在上诉人夫妻关系存续期间，且夫妻双方对涉案房屋出售的意思表示已达成一致，从上诉人收取涉案房款后将款项偿还夫妻共同债务及家庭共同支出是得到被上诉人高静认可和同意，据双方对涉案房款的处分，也能看出被上诉人高静对出售房屋是明知、知情、认可的。综上，涉案房屋房款为夫妻共同收入，且用于家庭共同支出。那么该涉案房屋房款的返还也应为夫妻共同债务，应由上诉人与被上诉人高静共同偿还，而不是主观臆断被上诉人高静仅对共同债务的部分款项承担连带责任。且一审中，我方已向法庭提交充分证据证明上诉人孔刚收到涉案购房款118万元，用于房屋解押293088.33元、车贷16660元、涉案装修贷款60300.54元、向被上诉人高静转款73800元、向被上诉人樊淑真返还房款63000元，其余673151.13元全部用于偿还夫妻关系存续期间的共同支出，各项支出均有银行流水及日常票据，转账明细能够明确说明。2、被上诉人樊淑真于2018年9月28日向滨城区人民法院提起诉讼，要求上诉人孔刚、被上诉人高静继续履行合同，上诉人向被上诉人樊淑真转款63000元应在购房款中予以扣除。3、一审法院认定上诉人孔刚收到涉案购房款后购买基金、股票55万元与事实不符。一审中我方已提交充分的证据予以证实，上诉人收到购房款后，用于房屋解押293088.33元、车贷16660元、涉案装修贷款60300.54元、向被上诉人高静转款73800元、向被上诉人樊淑真返还房款63000元，其余673151.13元全部用于偿还夫妻关系存续期间的共同支出，不存在购买股票等风险性投资的问题。4、一审法院判令被上诉人孔刚支付被上诉人樊淑真违约金50000元于法无据。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对违约金的理解及司法实践应为约定的违约金小于实际经济损失，守约方可要求违约方在支付违约金的同时，就不足的部分赔偿损失。但二者相加不得超过违约方造成的经济损失。也就是说违约金与损害赔偿损失是一致的，违约方赔偿损失也仅以守约方的实际损失为原则。而本案中因涉案房屋买卖合同的解除致被上诉人樊淑真的经济损失应为14230元，原审法院已判决上诉人支付被上诉人樊淑真经济损失14230元，被上诉人樊淑真的损失已经得到补偿。但原审判决第四项再次判决上诉人孔刚支付违约金50000元，明显与合同法中违约金的规定及对违约金设立的立法本意相违背，且一审判决在被上诉人樊淑真没有提供任何的证据证明涉案房产是否存在增值及增值数额的情况下，要求对被上诉人孔刚支付违约金5万元没有任何事实与法律依据。综上，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。 滨州鑫鑫房产公司辩称：对孔刚的上诉意见没有异议，我司认为在涉案房产买卖中，鑫鑫房产公司没有任何过错，倒是被上诉人樊淑真、高静以及孔刚均存在过错，详细内容见我方上诉状。 樊淑真辩称：一审查明上诉人孔刚存在的违约行为事实清楚，证据充分。对上诉人孔刚称其收取被上诉人购房款用于偿还夫妻共同债务，被上诉人没有异议，对于上诉人孔刚要求与被上诉人高静一起承担连带责任，被上诉人也没有异议。对于上诉人称其中63000元是退还的购房款，被上诉人认为一审中提交的双方微信聊天记录已经清楚地显示63000元是用于房屋租赁、诉讼费用和律师费用的，63000元并不是退还的购房款。对于上诉人所称的5万元的违约金不应支持理由不成立，被上诉人樊淑真将自己的房屋出售以后，将所有的卖房款均支付给了上诉人孔刚，至今仍在租房子居住。上诉人的违约造成了被上诉人没有房屋居住，并且合同不能履行，被上诉人损失远远大于5万元，所以对该项损失上诉人应当承担。对于其他主张，同一审中的相关意见。 高静辩称：上诉人孔刚的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人孔刚出售房屋时，带领樊淑真看房均是选择被上诉人高静不在家时进行，并在签订《房屋买卖合同》时说高静身体有病不能来签字，并在孙静催促上诉人孔刚要求被上诉人高静签字时，孔刚均未能叫高静到场签字，也不能出具高静的书面委托书，说明上诉人孔刚卖房不想叫被上诉人高静知道。上诉人孔刚以被上诉人樊淑真向滨城区人民法院起诉为理由认定被上诉人认可同意出卖房屋，这一理由不能成立，一审判决（第6页）“原告在合同约定的涉案房产办理产权登记时，得知涉案房产的共有人被告高静对于被告孔刚出售房产之事，且不同意出售涉案房屋和协助原告办理产权手续。”原告的一审描述可以看出，被上诉人樊淑真在起诉时知道高静不同意出售房屋。归还借款、贷款的行为不能认定被上诉人高静认可出售房屋，借款事实、借款用途被上诉人高静并不知情，还款事实也不知情，房屋出售后孔刚收到购房定金时双方已经分居，对于孔刚的借贷行为并不知情；贷款上诉人孔刚系主贷人，还款账户是以上诉人孔刚名义开立，除房贷被上诉人高静知道外，其他贷款均不知情，偿还贷款也未告知、通知被上诉人高静，纯属上诉人孔刚的个人行为。上诉人孔刚从事酒店管理工作，其每月均有固定收入，给被上诉人高静支付的生活费、暖气费，其工资收入足以承担，也不能以孔刚支付生活费、暖气费，就认定被上诉人高静应当承担连带责任，况且上诉人孔刚也未告知高静支付的生活费是其工资收入，还是收取的房款。孔刚的银行流水支付基金、股票账户550000元，该款项并未用于共同生活，被诉人高静也不知情，不能属于共同债务。房屋买卖合同系上诉人孔刚与樊淑真签订，根据合同的相对性，合同不能履行的责任应当由上诉人孔刚承担，不应由被上诉人高静承担。综上，被上诉人高静对于上诉人孔刚出售房屋不知情，对于房款的处分被上诉人高静也不知情，通过上诉人孔刚上诉要求被上诉人高静承担房款返还的连带责任，也看出上诉人孔刚出卖房屋的目的系独占房款，利用存续的夫妻关系让被上诉人高静偿还债务，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。 孙静述称：我作为中间人，我们的主要任务是给买方提供房源，无法控制双方的违约行为。 滨州鑫鑫房产公司上诉请求：1.请求依法撤销滨州市滨城区人民法院（2018）鲁1602民初4817号民事判决，并改判上诉人不承担248864元补充赔偿责任或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决要求上诉人滨州鑫鑫房产公司对购房款1180000及利息(以1180000元为基数，自2018年8月28日至2019年1月14日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算、违约金50000元、经济损失14230元中因被上诉人孔刚、高静不能履行而给被上诉人樊淑真所造成的经济损失的20%承担补充责任没有任何事实与法律依据。1、2018年2月26日，被上诉人樊淑真(买方)与被上诉人孔刚（卖方）及上诉人滨州鑫鑫房产公司(经纪方)签订的房地产买卖三方合同，已明确约定卖方即被上诉人孔刚按约定交付权属证件，并承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性、有效性、可转移性负责，并保证该房屋产权明确，能顺利更名；卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，卖方均在交易前办妥；买方即被上诉人樊淑真协助办理产权过户等相关手续，按合同约定及时支付各种款项；经纪方即上诉人滨州鑫鑫房产公司监督本合同的执行，协助办理产权过户等相关手续等；违约责任，如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方五个工作日宽限期履行义务，从宽限基届满之日起，如买方仍未履行合同义务，卖方所收定金不予退还，卖方已收取买方的首付款，应予当日退回买方等等，如卖方未能履行本合同约定的义务，给予卖方五个工作日宽限期履行义务，从宽限基届满之日起，如卖方仍未履行合同义务，卖方应返还双倍定金，同时将首付款于当日退回买方。在本案中，上诉人滨州鑫鑫房产公司在房地产买卖三方合同盖章，仅作为居间人为买卖双方之间充当媒介，提供服务，促成合同成立，而无权在买卖合同双方之间的民事活动表达自己的意志，上诉人滨州鑫鑫房产公司并不是承担违约责任的主体。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”法条明确规定了违约责任的承担仅限于合同的当事人，合同一方当事人违约，则另一方有权主张违约方承担相应的违约责任。本案中，被上诉人樊淑真与被上诉人孔刚系房屋买卖关系，上诉人滨州鑫鑫房产公司与被上诉人樊淑真、孔刚系居间关系，依据合同相对性原则，因被上诉人孔刚违约导致涉案房屋买卖合同不能履行从而导致合同解除，被上诉人樊淑真要求合同第三方即上诉人滨州鑫鑫房产公司承担违约责任没有法律依据。被上诉人樊淑真作为房屋的买受人，有义务对所购房屋的具体情况做认真、谨慎全面的调查，作为卖方的被上诉人孔刚根据合同约定及法律规定对其所提供的材料负有审查义务，中介公司即上诉人滨州鑫鑫房产公司起的作用只是推荐、介绍，是否购买决定权在被上诉人樊淑真本人。在签订合同时，上诉人滨州鑫鑫房产公司已如实对被上诉人孔刚提供的资料向被上诉人樊淑真报告，没有向其提供虚假情况；二是对被上诉人孔刚所提供的房产信息到房产部门进行了查询。签订合同后，上诉人滨州鑫鑫房产公司一直催促被上诉人孔刚及原审被告高静来我公司在购房合同中签字，而被上诉人孔刚一直以孩子生病、在外地上班等理由推脱，一直未签字，在此情况下上诉人滨州鑫鑫房产公司派专人上门补签，而孔刚一直以高静身体不好为由拒绝签字。原审被告孙静一直配合被上诉人樊淑真，并劝说因高静一直未在合同上签字，建议其放弃购买。而被上诉人樊淑真却说看中该房屋，并私自于2018年3月21号将房款450000元转给被上诉人孔刚。因此，上诉人已尽到作为居间人的义务，不存在过错。一审法院判令我方承担补充责任无法律依据。2、一审法院判令被上诉人孔刚支付被上诉人樊淑真违约金50000元没有事实与法律依据。根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，违约责任是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对违约金的理解及司法实践应为约定的违约金小于实际经济损失，守约方可要求违约方在支付违约金的同时，就不足的部分赔偿损失。但二者相加不得超过违约方造成的经济损失。也就是说违约金与损害赔偿损失是一致的，违约方赔偿损失也仅以守约方的实际损失为原则。而本案中因涉案房屋买卖合同的解除致被上诉人樊淑真的经济损失应为14230元，原审法院已判决被上诉人孔刚支付被上诉人樊淑真经济损失14230元，被上诉人淑淑真的损失已经得到补偿。但原审判决第四项再次判决被上诉人孔刚支付违约金50000元，明显与合同法中违约金的规定及对违约金设立的立法本意相违背，且一审判决在被上诉人樊淑真没有提供任何证据来证明涉案房产是否存在增值及增值数额的情况下，要求上诉人滨州鑫鑫房产公司对被上诉人孔刚支付违约金5万元承担补充责任，没有任何事实与法律依据。二、一审判决要求上诉人滨州鑫鑫房产公司返还中介费11800元无事实与法律依据。本案中，导致合同不能履行的过错在被上诉人孔刚，上诉人滨州鑫鑫房产公司在房地产买卖三方合同盖章，仅作为居间人为买卖双方之间充当媒介，提供服务，促成合同成立，且涉案房地产买卖三方合同已履行完毕。因此，一审判决要求上诉人滨州鑫鑫房产公司返还中价费没有事实与法律依据。综上，请求二审法院查清事实，支持上诉人的上诉请求。 孔刚辩称：对上诉人滨州鑫鑫房产公司的上诉请求、事实与理由没有异议。请求二审法院查清事实，依法判决。 樊淑真辩称：上诉人滨州鑫鑫房产公司的上诉请求不成立，一审判决认定事实和适用法律均正确。理由如下：作为专业的中介公司，应当为客户提供没有瑕疵的居间合同，本案中明明是夫妻共同财产，而作为中间机构只让一方进行签字，最终导致合同无法履行，导致被上诉人樊淑真重大经济损失。所以，一审法院判决滨州鑫鑫房产公司承担20%的补充责任以及退还中介费是有事实和法律依据的。 高静辩称：1.上诉人滨州鑫鑫房产公司的上诉理由明显缺乏事实和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。2.上诉人在促成居间合同时，明知涉案房屋系孔刚、高静共同共有，在未征得高静当面同意及书面授权的情形下，促成樊淑真与孔刚签订合同，致使合同不能履行，未尽到审查义务，应当承担补偿赔偿责任。3.在上诉人上诉状第三页也描述了，从该描述也可以看出，高静未在合同上签字也知道明显不妥，其一再催促孔刚，督促高静在合同上签字。其次，滨州鑫鑫房产公司又专门上门找高静签字，但是一直没有找到高静，从该上诉状中描述中看出，滨州鑫鑫房产公司作为专门的经纪人，在合同签字中未尽到义务，一审判决滨州鑫鑫房产公司承担20%的责任并不为过，该案的纠纷主要是由滨州鑫鑫房产公司引起的，如果滨州鑫鑫房产公司当时尽到谨慎审查的义务，及时提醒被上诉人樊淑真，就不会出现本案的纠纷。 孙静述称：对上诉人滨州鑫鑫房产公司的上诉没有意见。 樊淑真向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除三方签订的房屋买卖合同，判令孔刚、高静返还购房款1180000元及利息127440元（按同期银行存款利率的四倍计算，自2018年4月3日起至2019年1月14日止）；2.判令孔刚、高静支付原告违约金50000元；3.滨州鑫鑫房产公司、孙静对上述款项及违约金承担过错责任，与孔刚、高静承担损失赔偿连带责任并退还中介费11800元；4.一审诉讼费用、律师费等36880.2元由孔刚、高静、孙静承担。 一审法院认定事实：被告孔刚与被告高静于2008年5月5日登记结婚。2016年8月，两被告购买位于滨州市××路××号××花园××号楼××单元××室房屋，并办理了房屋产权证书（产权证号为房权证滨字第2××9号），该房屋所有权人为孔刚，共有人为高静。2018年2月26日，原告樊淑真（买方）与被告孔刚（卖方）及被告滨州鑫鑫房产公司（经纪方）签订房地产买卖三方合同，约定：卖方将位于滨州市××路××号××花园××号楼××单元××室房屋（约127平方米）及附属设施（约10平方米）出售给买方，交易价格为1180000元；付款方式：买方向卖方交纳定金50000元，于2018年3月20日前支付首付款500000元（含定金），尾款680000元于2018年4月26日前全部付清；如该房证出两年时次日卖方协助买方办理不动产证；费用承担：买卖双方协商在办理房屋产权转移手续中所产生的费用由买方全部承担；交房时间为卖方在过户后一个月内交给买方；买卖双方共同委托经纪方为其促成房屋交易，收取中介服务费为总成交价的1%，中介服务费由买方承担，签订合同时费用全部付清；买卖经纪三方义务：卖方按约定交付权属证件，并承诺对该房屋权属证件的合法性、真实性、有效性、可转移性负责，并保证该房屋产权明确，能顺利更名；卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，卖方均在交易前办妥；买方协助办理产权过户等相关手续，按合同约定及时支付各种款项；经纪方监督本合同的执行，协助办理产权过户等相关手续等；违约责任：如买方未能履行本合同约定的义务，给予买方五个工作日宽限期履行义务，从宽限期届满之日起，如买方仍未履行合同义务，卖方所收定金不予退还，卖方已收取买方的首付款，应予当日退回买方，而卖方有权再将该物业转让与其他任何人，卖方不可再向买方进一步追究责任或要求任何赔偿；如卖方未能履行本合同约定的义务，给予卖方五个工作日宽限期履行义务，从宽限期届满之日起，如卖方仍未履行合同义务，卖方应返还双倍定金，同时将首付款于当日退回给买方，买方不可再向卖方进一步追究责任或要求任何赔偿等。原告樊淑真、被告孔刚在合同上签字，被告滨州鑫鑫房产公司作为经纪方在合同上盖章。合同签订后，原告樊淑真于2018年2月26日向被告孔刚支付定金50000元、向被告滨州鑫鑫房产公司支付中介费11800元，于2018年3月21日向被告孔刚支付购房款450000元，于2018年4月3日向被告孔刚支付购房款680000元（上述款项除定金外，均转入被告孔刚招商银行7407账户）。期间，原告樊淑真要求被告孔刚及被告滨州鑫鑫房产公司经办人被告孙静通知被告高静在合同上签名，但一直未果。原告在看房、签订合同及付款期间，均未见过被告高静。后原告在合同约定的涉案房产办理产权变更登记时，得知涉案房产共有人被告高静对被告孔刚出售房产之事不知情，且不同意出售涉案房产和协助原告办理产权变更手续。被告孔刚收到原告樊淑真支付的1180000元购房款后，于2018年3月25日、3月26日将其中的295000元转入其中国农业银行（尾号4972）账户，用于归还涉案房产按揭贷款293088.33元；其余款项转入被告孔刚其他账户（共计246800元）及购买基金、股票（550000元）。2018年11月20日，被告孔刚归还鲁ＭＺ××××车辆贷款16660元。自2018年3月后，被告孔刚向被告高静支付生活费、暖气费等共计42200元。被告高静除对上述已归还的房贷293088.33元予以认可系归还共同债务外，对被告孔刚陈述的其他贷款事项、贷款用途等均表示不知情、不认可。另查明，被告高静于2018年4月向本院提起诉讼，要求与被告孔刚离婚，法院判决不予准许，被告高静、孔刚离婚纠纷案件现尚在滨州市中级人民法院审理过程中。因被告孔刚未交付涉案房屋，原告樊淑真于2018年9月28日提起诉讼，要求孔刚、高静履行房屋买卖合同，后于同年11月27日申请撤诉。期间，被告孔刚分4次向原告樊淑真转付款项共计63000元，款项用途为房租费用、诉讼费用、律师费用。 一审法院认为，原告樊淑真与被告孔刚、被告滨州市鑫鑫房产经纪有限公司签订的房地产买卖三方合同，系双方当事人真实意思表示。原告樊淑真已按约支付购房款，因涉案房产共有人被告高静未在合同中签字且明确表示不同意出售涉案房产，原告的合同目的不能实现，故对原告樊淑真要求与被告孔刚解除房屋买卖合同、返还购房款1180000元的诉讼请求，于法有据，予以支持；被告孔刚未经涉案房产共有人被告高静同意向原告出售房产，致使原告的购房目的不能实现，不能完成向原告交付涉案房产和办理产权变更转移的合同义务，负有过错，其行为构成违约，应当承担违约责任并赔偿因此而给原告造成的经济损失。根据合同约定，如被告孔刚（卖方）未履行合同义务，应当双倍返还定金，同时将购房款于宽限期届满之日（2018年8月28日）返还原告。现原告要求被告承担违约责任、返还定金50000元，系对其权利的自由处分，予以支持；其要求被告支付的利息，应自2018年8月28日起，以1180000元为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，截至2019年1月14日，对超出上述数额的部分，不予支持。关于原告要求被告滨州鑫鑫房产公司退还中介费11800元的诉讼请求，法院审查认为，被告滨州鑫鑫房产公司虽然已为原告与被告孔刚之间的房屋买卖完成居间义务，但被告滨州鑫鑫房产公司在居间服务期间，未尽到完全的审慎审查和确认义务，未审查出涉案房产共有人高静不同意出售涉案房产，致使原告的购买目的不能实现，对其已收取的中介费，应予退还原告。关于原告要求被告孔刚、高静、孙静支付其经济损失14230元的请求，法院认为，被告孔刚与原告签订的补充协议约定，对原告在诉讼期间产生的律师费、诉讼费、房屋租赁费等损失由孔刚承担，故上述损失应由被告孔刚承担，原告要求被告高静、孙静承担于法无据，不予支持。关于被告孔刚所提已支付原告63000元购房款，应予扣除的答辩意见，法院审查认为，被告向原告支付的63000元，在其微信及支付宝记载的款项用途说明中，明确记载系向原告原诉讼案件中支付的律师费、诉讼费、房屋租赁费，对此双方在补充协议中已明确约定由被告孔刚负担，故其该项答辩意见不成立，不予采纳。关于被告高静应当承担的法律责任，法院认为，被告高静作为涉案房产共同所有人，未在房产买卖合同上签字，且其在得知被告孔刚与原告樊淑真签订房屋买卖合同后，明确表示不同意出售涉案房产。故上述房产买卖交易行为虽然发生于被告孔刚和高静的婚姻关系存续期间，但被告高静对原告与被告孔刚之间合同的签订、支付购房款等均不知情，事后亦明确不予追认房产买卖合同，不应承担相应的合同义务。根据查明的事实，被告孔刚在收取原告樊淑真的购房款后，归还了两被告的共同债务309748.33元（293088.33元+16660元），并向被告高静支付生活费等42200元，被告高静应对被告孔刚用于偿还家庭共同债务、生活支出等的上述款项（合计总额351948.33元）的返还承担共同返还义务。关于原告要求被告滨州鑫鑫房产公司、孙静承担过错责任并与被告孔刚、高静承担损失赔偿连带责任的诉讼请求，法院认为，被告滨州鑫鑫房产公司在提供居间服务时，明知涉案房产系被告孔刚、高静共有财产，而未尽到完全的审慎审查义务，在高静未在场且无授权委托书的情况下即让原告樊淑真签订合同，对导致涉案合同不能履行及原告因此而造成的经济损失等后果等具有过错。原告樊淑真未见过被告高静，其在明知被告孔刚与高静系夫妻关系、且高静未在涉案房产买卖合同上签字的情形下，即将涉案房款自行全部支付给被告孔刚，对其损失的形成也具有过错。综合全案事实，原告樊淑真对此应当负主要责任，被告滨州鑫鑫房产公司负次要责任。对原告樊淑真的经济损失即对被告孔刚、高静不能履行的部分，法院确认由被告滨州鑫鑫房产公司承担20%的补充赔偿责任。对原告要求被告滨州鑫鑫房产公司承担其全部损失赔偿连带责任的诉讼请求，于法无据，不予支持；被告孙静系被告滨州鑫鑫房产公司的员工，其行为属于职务行为，因此产生的权利义务应当由滨州鑫鑫房产公司享有和承担，原告要求其承担相应法律责任，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百三十一条、第一百三十四条第（七）项、《中华人民共和国婚姻法》第四十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十四条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》之规定，判决如下：一、解除原告樊淑真与被告孔刚于2018年2月26日签订的房产买卖合同；二、被告孔刚于本判决生效后十日内返还原告樊淑真购房款1180000元及利息（以1180000元为基数，自2018年8月28日起至2019年1月14日止，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）；三、被告高静在351948.33元范围内对上述第二项款项的返还承担共同支付责任；四、被告孔刚于本判决生效后十日内支付原告樊淑真违约金50000元；五、被告孔刚于本判决生效后十日内支付原告樊淑真经济损失14230元；六、被告滨州市鑫鑫房产经纪有限公司对上述第一、二、三、四、五项中，因被告孔刚、高静不能履行而给原告樊淑真所造成的经济损失的20%承担补充赔偿责任；七、被告滨州市鑫鑫房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告樊淑真中介费11800元；八、驳回原告樊淑真的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17650.20元，财产保全费5000元，共计22650.20元，由被告孔刚负担20550.20元，被告滨州市鑫鑫房产经纪有限公司负担2100元。 本院二审期间，上诉人孔刚提交其自2015年5月1日至2018年8月31日的微信支付明细一宗及支付宝记录一宗。该证据证实，孔刚收到涉案房款后，全部用于夫妻存续期间费用支出，通过该证据可以证实，上诉人孔刚每月向高静转款一万元左右及代被上诉人高静偿还信用卡，家庭支出全部由上诉人孔刚来负担。因此涉案房产的返还，应由孔刚和高静共同承担。上诉人滨州鑫鑫房产公司质证称，对该证据没有异议。被上诉人樊淑真质证称，对该证据的真实性没有异议，从该证据中也能看出上诉人孔刚收取房款后，全部用于夫妻共同生活期间债务的偿还和生活支出，上诉人孔刚和高静应当共同归还房款。被上诉人高静质证称：对该证据的真实性没有异议，对上诉人证实的问题有异议，该证据显示的时间为2015年5月1日至2018年8月31日，其内容每月的转账在一万元左右。涉案房款的收取时间：定金2018年2月26日收取5万元，2018年3月21日收取45万元，4月3日收取68万元，从该记录可以看出，孔刚收取房款后，给高静转去的款项并没有任何的增加。况且，从该记录中看出孔刚有固定的收入，其给高静转款也没有明确说明，这些钱是工资收入还是房款。从该组证据，第一不能证实上诉人孔刚的主张，第二不能证实孔刚给高静转的生活费属于房款。被上诉人孙静质证称，对真实性无异议。其他当事人在二审中未提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据上诉人孔刚、滨州鑫鑫房产公司的上诉请求以及被上诉人樊淑真、高静，原审被告孙静的答辩意见，对本案争议的焦点问题逐一分析评判如下： 第一，关于被上诉人高静应否就案涉购房款的返还与上诉人孔刚承担共同责任的问题。上诉人孔刚主张被上诉人高静对出售涉案房屋是明知、知情、认可的，被上诉人高静在本案一、二审中均对此予以否认，且高静虽系涉案房产共有权人，但未在涉案房产买卖合同上签字，亦未对孔刚处分共有房产的行为表示追认，故上诉人孔刚主张被上诉人高静对出售涉案房产知情并同意证据不足，亦不符合本案的客观情况，上诉人孔刚要求被上诉人高静共同偿还涉案房款，依据不足。上诉人孔刚在二审中提交其2015年5月1日至2018年8月31日期间的微信支付明细、支付宝记录各一宗，该宗明细和记录能够客观证实其支付了相应费用和支出，但不能具体明确款项的来源为出卖房屋所得价款。结合上诉人孔刚一审提交的银行转账记录、交易明细等可以客观证实，上诉人孔刚在收到房屋价款后，偿还家庭共同债务及支付相应生活支出共计351948.33元，事实清楚，证据充分。一审法院判决高静对孔刚用于偿还家庭共同债务及生活支出等共计351948.33元承担共同返还义务，并无不当。 第二，关于上诉人孔刚向被上诉人樊淑真转账的63000元应否扣除的问题。在上诉人孔刚、被上诉人樊淑真、上诉人滨州鑫鑫房产公司所达成的补充协议中，孔刚承诺樊淑真起诉其与高静履行合同的律师费、诉讼费及房屋租赁费由其负担，在一审提交的微信聊天记录及支付宝交易截图中，对于款项用途明确记载系孔刚向樊淑真支付的律师费、诉讼费、房屋租赁费，故已经支付的63000元系本案诉前樊淑真已经发生的损失，孔刚已自愿予以负担。在本案中，孔刚要求对该63000元予以扣除，事实依据不足。 第三，关于上诉人孔刚应否向被上诉人樊淑真支付违约金50000元的问题。高静系案涉房产的共有权人，孔刚未经高静同意向樊淑真出售房产，并收取了樊淑真支付的全部房款，但案涉房屋未能交付并办理产权变更手续，导致樊淑真购买房屋的目的不能实现，孔刚的行为构成违约，应当承担违约责任，一审法院对樊淑真主张的违约金50000元予以支持，符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。依据以上法律规定，一审法院在支持上诉人孔刚赔偿被上诉人樊淑真经济损失14230元的情况下，判决上诉人孔刚支付违约金50000元，法律依据明确。上诉人孔刚关于不应支付违约金50000元的上诉请求不能成立。 第四，关于上诉人滨州鑫鑫房产公司应否承担补充赔偿责任及中介费11800元应否返还的问题。滨州鑫鑫房产公司作为专业的二手房交易中介公司，在提供居间服务时，应当对出售房源的情况进行充分了解，对合同的签订和履行应持审慎态度并及时向买卖双方提示相应的风险。根据上诉人滨州鑫鑫房产公司二审中的当庭陈述，在签订案涉三方房屋买卖合同之前，该公司的工作人员查验过案涉房屋的产权证书，对高静系共有人的情况是清楚和了解的，但签订合同时，在高静未到场且无其授权委托书的情况下，滨州鑫鑫房产公司即让孔刚与樊淑真签订了买卖合同。其后，在高静未在买卖合同上补签字，且案涉房屋当即办理过户登记存在限制的情况下，樊淑真即支付了全部购房款，导致合同不能履行的风险全部转移给了樊淑真，现案涉房屋买卖合同因高静不同意而无法继续履行，滨州鑫鑫房产公司对此存在相应过错，一审法院判决其对孔刚、高静不能履行的部分承担20%的补充赔偿责任并返还中介费11800元，事实及法律依据充分。 综上，上诉人孔刚、滨州鑫鑫房产公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22490.2元，由上诉人孔刚负担17650.2元，上诉人滨州市鑫鑫房产经纪有限公司负担4840元。 本判决为终审判决。 审判长  李添珍 审判员  吴金魁 审判员  刘 洋 二〇一九年十二月十日 书记员  翟钰琪