重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0106民初7296号原告：唐世丽，女，1972年4月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：张雄，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱然，重庆静昇律师事务所律师。被告：周建华，女，1978年9月30日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王双圣，重庆劲立律师事务所律师。原告唐世丽与被告周建华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月6日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序于2019年5月22日公开开庭进行了审理。原告唐世丽及其委托诉讼代理人朱然，被告周建华的委托诉讼代理人王双圣到庭参加诉讼。审理中，双方申请和解期限220日。本案现已审理终结。原告唐世丽向本院提出诉讼请求：1.解除原告唐世丽与被告周建华签订的《房屋买卖合同》。2.被告周建华立即向原告唐世丽返还定金30000元。3.被告周建华立即向原告唐世丽支付违约金232000元。4.本案的全部诉讼费用由被告周建华承担。事实及理由：1.2018年5月15日，原告唐世丽与被告周建华及重庆联能房地产营销策划有限公司签订了《房屋买卖合同》，约定原告唐世丽购买郭霞、郭晓玲位于重庆市沙坪坝区的房屋，并对其他相关权利义务进行了约定。原告唐世丽于合同签订当日即向被告周建华支付了定金30000元。2.郭霞、郭晓玲在合同签订后拒不配合原告唐世丽办理相关买卖手续，并告知原告唐世丽其未授权被告周建华签订《房屋买卖合同》。同时被告周建华亦承认其未取得郭霞、郭晓玲的授权。综上所述，原告唐世丽为维护其合法权益，特依照《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求判如所请。被告周建华辩称：1.原告唐世丽与被告周建华签订的《房屋买卖合同》在案外人郭晓玲未追认的情况下应属于合同未生效，原告唐世丽根据该买卖合同主张违约金没有合同依据。2.被告周建华同意退还原告唐世丽交纳的定金30000元，不同意原告唐世丽其他的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：案外人郭霞、郭晓玲系重庆市沙坪坝区的权利人。2018年5月15日，被告周建华与原告唐世丽签订《房屋买卖合同》。合同首部载明，卖方（出售方）：郭霞、郭晓玲，委托代理人周建华；买方（购买方）：唐世丽；经纪方：重庆联能房地产营销策划有限公司。合同约定1、卖方房屋坐落在重庆市沙坪坝区，建筑面积83.88平方米，套内面积为68.69平方米。该房屋所有权人：郭霞、郭晓玲，系按揭房屋。4、该房屋按套转让，成交价为人民币1160000元。5、付款方式：在本合同签订当日，买方向卖方交付定金30000元；以按揭贷款方式支付房款：过户递件完成后当日内，买方将首付款520000元支付给卖方，剩余房款600000元由放贷银行直接支付卖方，若银行实际贷款额不够支付，则由买方补足差额。8、为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2018年6月15日之前向经纪方交齐相关证件（以下简称“交件”，即交齐过户需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等）。17、卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金或双倍退还定金。卖方逾期办理房屋过户递件或取件的，或未能按时履行本合同约定的其他义务，每逾期1天，按该房屋成交价的5‰向买方支付违约金。逾期30天，买方有权解除本合同，本合同解除的，卖方须退还买方已付的所有款项，并向买方支付该房屋成交价20%的违约金或双倍退还定金，并承担买方支付的佣金损失。被告周建华在合同尾部的“卖方签署”处签署：“郭霞、郭晓玲”及其“周建华（代）”。合同签订后，原告唐世丽即向被告周建华支付购房定金30000元，被告周建华向原告唐世丽出具收条。该收条载明：今收到唐世丽购买重庆市沙坪坝区小房屋定金30000元。2018年1月15日，被告周建华、案外人刘波（买方）通过经纪方重庆联能房地产营销策划有限公司与郭霞、郭晓玲（卖方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，买方购买卖方坐落于重庆市沙坪坝区房屋一套，房屋成交价格950000元。在本合同签订当日，买方向卖方交付定金50000元。为保证该房屋交易的顺利进行，买卖双方应在2018年8月30日之前向经纪方交齐相关证件（以下简称“交件”，即交齐过户需由买卖双方各自提供的相关证件、证明等）。双方约定的其他事项：卖方同意现买方过户给指定过户人。合同签订后，被告周建华、案外人刘波按照合同约定支付郭霞、郭晓玲定金50000元，未支付其他款项。2018年8月20日，本院受理（2018）渝0106民初13735号唐世丽（原告）与郭晓玲、郭霞（被告）、周建华（第三人）、重庆联能房地产营销策划有限公司（第三人）房屋买卖合同纠纷一案。唐世丽诉称：2018年5月15日，唐世丽和郭晓玲、郭霞的委托代理人周建华签订了《房屋买卖合同》。合同约定唐世丽购买郭晓玲、郭霞位于重庆市沙坪坝区的房屋。合同签订后，唐世丽支付了定金30000元。周建华在与唐世丽签订《房屋买卖合同》时虽然未出示郭霞、郭晓玲的授权委托书，但在办理房屋过户过程中，唐世丽与郭晓玲多次使用短信沟通，在短信中郭晓玲表示其愿意配合过户，说明《房屋买卖合同》系郭霞、郭晓玲授权周建华与唐世丽签订的。但最终郭晓玲、郭霞拒不配合唐世丽及周建华办理相关买卖手续，故诉请法院判令解除唐世丽和郭晓玲、郭霞签订的《房屋买卖合同》；郭晓玲、郭霞连带返还唐世丽定金30000元；郭晓玲、郭霞连带支付唐世丽违约金232000元。郭晓玲、郭霞辩称：郭晓玲、郭霞与唐世丽没有合同关系，也未委托周建华与唐世丽签订《房屋买卖合同》并收取唐世丽的定金30000元；周建华、案外人刘波与郭霞、郭晓玲于2018年1月15日签订《房屋买卖合同》，郭霞、郭晓玲将涉案房屋出售给周建华、刘波。合同约定郭霞、郭晓玲将涉案房屋过户给周建华、刘波指定的人，所以郭晓玲表示愿意配合过户的行为只是履行其与周建华、刘波签订的《房屋买卖合同》约定的配合过户义务；由于唐世丽与周建华签订的《房屋买卖合同》和其与周建华、刘波签订的《房屋买卖合同》房屋价款存在210000元差价，相应加大了违约责任，故拒绝追认唐世丽与周建华签订的《房屋买卖合同》。不同意承担相应违约责任。周建华述称，《房屋买卖合同》是周建华代郭晓玲与唐世丽签署的，但未经郭霞、郭晓玲授权。重庆联能房地产营销策划有限公司述称，《房屋买卖合同》是在重庆联能房地产营销策划有限公司签订的，《房屋买卖合同》是否解除由唐世丽和郭晓玲、郭霞决定，重庆联能房地产营销策划有限公司愿意配合办理相应的手续。2018年12月11日，本院作出（2018）渝0106民初13735号民事判决，该判决认为《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任；第三款规定，对代理权发生争议的，由主张有代理权一方当事人承担举证责任。该案中，唐世丽主张周建华有权代理郭霞、郭晓玲签订《房屋买卖合同》，且唐世丽与郭霞、郭晓玲之间的《房屋买卖合同》关系成立并生效，应当对此承担举证责任。郭霞、郭晓玲否认授权周建华与唐世丽签订《房屋买卖合同》，拒绝对周建华代为与唐世丽签订《房屋买卖合同》的行为进行追认。而唐世丽举示其与郭晓玲的短信记录不能证明郭晓玲授权周建华与唐世丽签订《房屋买卖合同》，更不能证明郭霞授权周建华与唐世丽签订《房屋买卖合同》。虽然郭晓玲表示愿意配合唐世丽办理过户手续，但由于周建华、案外人刘波与郭霞、郭晓玲签订的《房屋买卖合同》约定了郭霞、郭晓玲将涉案房屋过户给周建华和案外人刘波指定的人，郭霞、郭晓玲关于郭晓玲本人表示愿意配合唐世丽过户是履行其与周建华、案外人刘波签订的《房屋买卖合同》约定的配合过户义务的解释属于合理的解释。周建华也承认其代签《房屋买卖合同》未取得郭霞、郭晓玲的授权。因此，唐世丽不能证明其与郭霞、郭晓玲之间的《房屋买卖合同》关系成立并生效，对唐世丽要求解除周建华代郭霞、郭晓玲与其签订的《房屋买卖合同》，要求郭霞、郭晓玲返还定金30000元、支付违约金232000元的诉讼请求，本院不予支持。遂判决驳回唐世丽的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。2018年8月24日，郭晓玲以其与郭霞之间的买卖合同纠纷为由诉至本院，要求判决郭霞将其与郭晓玲共同共有的涉案房屋中属于郭霞的部分过户给郭晓玲。本院于2018年10月11日作出（2018）渝0106民初14014号民事判决，判决郭霞在判决发生法律效力后十日内将涉案房屋中属于郭霞所有的部分过户给郭晓玲。2019年3月6日，原告唐世丽提起本案诉讼。本案因双方当事人争议较大，调解未成。上述事实，有当事人提交《房屋买卖合同》、收条、（2018）渝0106民初13735号案件庭审笔录、（2018）渝0106民初13735号民事判决书，当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为：《中华人民共和国民法总则》规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。本案中，郭霞、郭晓玲未授权被告周建华与原告唐世丽签订涉案房屋的《房屋买卖合同》，且事后郭霞、郭晓玲拒绝追认，故被告周建华的行为属于无权代理行为，该行为对郭霞、郭晓玲不发生法律效力。但该行为在作为无权代理人的被告周建华与善意相对人的原告唐世丽之间则发生法律效力。原告唐世丽有权要求被告周建华履行债务或赔偿损失。本案中，原告唐世丽选择要求被告周建华履行合同债务，本院予以支持。原告唐世丽购买涉案房屋的目的是为了取得该房屋的所有权，而被告周建华尚未取得涉案房屋的所有权，显然无法使原告唐世丽的合同目的得以实现。被告周建华的行为已构成根本违约，故原告唐世丽有权要求解除其与被告周建华签订的《房屋买卖合同》。《房屋买卖合同》约定，卖方擅自解除本合同或卖方单方面违约致使本合同被解除的，须向买方支付该房屋成交价20%的违约金或双倍退还定金。根据《中华人民共和国合同法》的规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现原告唐世丽选择适用违约金条款，故被告周建华应当将其收取的定金30000元返还原告唐世丽，并向原告唐世丽支付违约金。根据《房屋买卖合同》的约定，被告周建华应当支付原告唐世丽违约金232000元（房屋成交价1160000×20%）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告唐世丽与被告周建华于2018年5月15日签订的《房屋买卖合同》。二、被告周建华于本判决发生法律效力后五日内返还原告唐世丽定金30000元。三、被告周建华于本判决发生法律效力后五日内支付原告唐世丽违约金232000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15250元，减半交纳7625元（原告已预交），由被告周建华负担。此款限被告于本判决发生法律效力后立即向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  龚陵川二〇一九年十二月二日书记员  张 立