云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2019)云2601民初3921号原告：张成早，男，1974年4月3日生，汉族，云南省马关县人，住马关县。原告：杨安来，女，1986年10月10日生，汉族，云南省西畴县人，住云南省马关县。二原告的委托诉讼代理人：陈加泽，诚实法律服务所法律工作者（特别授权）。被告：文山市九福房地产开发有限公司，统一社会信用代码91532621091307226R，住所文山市卧龙街道卧龙社区龙海路金玉名园****。法定代表人：陆光文，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘权锋，该公司员工（特别授权）。原告张成早、杨安来与被告文山市九福房地产开发有限公司（以下简称九福公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月20日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张成早、二原告的委托诉讼代理人陈加泽、被告九福公司的委托诉讼代理人刘权锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张成早、杨安来向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方签订的《商品房购销合同》有效，合同继续履行，合同价值283240元；2.判令九福公司立即交房，并向张成早、杨安来承担违约金23500元（违约期限从2016年6月1日起至2019年8月19日共计1175天，后期违约金应按照每天20元计算至实际交房时止），庭审中，二原告将第1、2项诉讼请求统一变更为判令九福公司向二原告承担逾期交房违约金23500元（2016年6月1日起计算至2019年8月19日共计1175天，按每天20元计算）；3.判令九福公司承担诉讼费。事实和理由：二原告向九福公司购买商品房，房屋位于文山州人民政府背后5幢二单元8层802号。为明确原、被告双方的权利义务关系，于2016年5月11日，双方签订了《商品房销售合同》，约定：九福公司应在2016年5月31日前交房。合同签订后，张成早、杨安来已全部履行完了付款义务，但九福公司未按合同约定交房，经张成早、杨安来多次与九福公司交涉未果。根据原、被告双方于2016年1月20日签订的《补充协议》第7条第3项规定，由于九福公司原因导致逾期交房的，九福公司按日向张成早、杨安来支付逾期期间每日20元的违约金。九福公司应当根据合同法及相关规定按时交房，全面履行交房义务。为维护张成早、杨安来的合法权益，为此起诉要求判决上述所请。九福公司辩称，因二原告与九福公司签订了《临时管理规约》，双方明确约定对该房屋不再追究违约责任，且涉案房屋已于2018年10月26日交付二原告使用，所以九福公司不应承担违约金。张成早、杨安来针对其主张向本院提交以下证据：1.《商品房购销合同》（与原件核对无异）复印件一份，证实九福公司将房屋卖给二原告的事实；2.《合同补充协议》（与原件核对无异）复印件一份，证实九福公司应按照每日20元违约金支付给二原告。3.《云南增值税普通发票》（与原件核对无异）、《中华人民共和国税收完税证明》（与原件核对无异）复印件各一份，证实二原告将购房款已经付清的事实。经质证，九福公司对二原告提交的第1、2、3组证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，张成早、杨安来提交的第1、2、3组证据，客观、真实，且能证明本案法律事实，本院予以采信。九福公司针对其主张，向本院提交以下证据：《临时管理规约》（与原件核对无异）复印件一份，证实九福公司已于2018年10月26日将文山市凤凰时代5幢2单元802号房屋交付二原告使用，并由二原告承诺不再追究违约责任。经质证，二原告对九福公司提交的证据的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，理由是：二原告并没有真正理解承诺书的含义，且九福公司未以明显的方式提醒二原告注意，不符合格式合同条款的规定，不认可九福公司的待证观点。本院认为，九福公司提交的《临时管理规约》中有关物业服务公司与业主之间的物业服务约定，与本案无关，本院不予采信，该证据尾页的《承诺书》部分，虽载有“本人对逾期交房违约责任不再追究”和“张成早（签字）”的字样，但因该承诺书是为维护本物业服务区域内全体业主的共同利益所作的声明，并不是针对九福公司逾期交房违约责任所作的约定，即便原、被告双方需要对九福公司逾期交房违约责任进行约定，应将九福公司逾期交房违约责任的约定单列出来进行承诺或声明，而不能将不同主体的不同法律关系的约定混同在一起，该证据缺乏法律上的形式要件，视为该约定不明确，且二原告不予认可，该证据不能证明二原告承诺不再追究九福公司逾期交房的违约责任，九福公司的待证观点，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案法律事实如下：2016年5月11日，张成早、杨安来与九福公司签订了《商品房购销合同》（合同编号：九福凤凰时代5-2-802号），约定：张成早、杨安来购买九福公司开发的位于文山市；参考套内建筑面积为141.78平方米；总价款为259740元；交房时间为2016年5月31日前。2016年1月20日，原、被告双方在《商品房购销合同》的基础上又签订了《合同补充协议》，对《商品房购销合同》中有关契税、维修基金、违约金的承担等作变更补充约定，《合同补充协议》约定：由于九福公司原因导致逾期交房的，超过《商品房购销合同》约定的最后交房日期90日未交房的，九福公司有权解除合同，同时退还张成早、杨安来已付房款并支付逾期期间的违约金；退、付全部款项之日合同自动解除；如继续履行合同，九福公司按日向张成早、杨安来支付逾期期间每日20元的违约金。该《商品房购销合同》、《合同补充协议》于2016年1月20日在文山市住房管理中心进行了登记备案（登记号ＷＳ2016060201380号）。张成早、杨安来已全部付清九福公司房款。2018年10月26日，九福公司将未经全部竣工验收的涉案房屋交付二原告使用。截止2019年8月19日止，九福公司未能将已全部竣工验收的涉案房屋交付二原告，共计逾期交房1175天。本案的争议焦点为：原、被告双方是否应当继续履行合同，并由九福公司承担逾期交房违约金。本院认为，商品房销售合同纠纷是指当事人之间就达成的房地产开发商把已经竣工的房屋的所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同产生的纠纷。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》和《合同补充协议》，代表了双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，并已作备案登记（登记号：WS2016060201380号），属合法、有效的商品房销售合同，双方应诚信履行。合同签订后，张成早、杨安来按约定向九福公司履行了支付购房款的义务，截止2019年8月19日止，九福公司未能将已全部竣工验收的涉案房屋交付二原告，共计逾期交房1175天（2016年6月1日起至2019年8月19日止），应承担相应的违约责任。关于二原告要求九福公司支付逾期交房违约金23500元（2016年6月1日起计算至2019年8月19日共计1175天，按每天20元计算，20元/天×1175天=23500元）的诉讼请求，因合法有据，本院予以支持。关于九福公司认为双方签订了《临时管理规约》，并明确约定二原告对涉案房屋不再追究违约责任，九福公司不应承担违约金的辩称，因双方在物业服务企业与业主之间的《临时管理规约》中约定二原告不再追究九福公司逾期交房的违约责任，系将不同主体的不同法律关系的约定混同在一起，该约定缺乏法律上的形式要件，视为该约定不明确，且二原告不予认可，本院不予支持；关于九福公司认为涉案房屋已于2018年10月26日交付二原告使用，九福公司不应承担违约金的辩称，因九福公司交付二原告使用的涉案房屋尚未全部竣工验收，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十五条第（三）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、张成早、杨安来与文山市九福房地产开发有限公司继续履行于2016年5月11日签订的《商品房购销合同》（备案登记号：WS2016060201380号）；二、文山市九福房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张成早、杨安来支付从2016年6月1日起至2019年8月19日止的逾期交房违约金23500元；如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5550元，由文山市九福房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判长  吴国欣审判员  廖玉忠审判员  尹兆瑞二〇一九年十二月二十七日书记员  陶金长