广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0606民初19839号原告：李昆，男，1990年3月14日出生，汉族，住河南省邓州市************，公民身份号码411************132。委托诉讼代理人：王鹏，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴毕浩，广东联顺律师事务所律师。被告：张展球，男，1964年2月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区*************，公民身份号码440************212。原告李昆与被告张展球房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2019年10月18日公开开庭进行了审理。原告李昆的委托诉讼代理人吴毕浩、被告张展球到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李昆向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还保证金50000元及占用该保证金期间的利息（从2018年10月1日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际付清为止）给原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：位于佛山市顺德区龙江镇龙山龙峰工业区****的场地原由案外人任茂贵从被告处租赁取得，2017年12月份原告从任茂贵处接手该场地，主要用于生产办公椅办公沙发。2017年12月1日，原被告签订《厂房租赁合同》一份，约定租赁保证金为50000元，租赁期限从2016年10月1日至2019年9月30日，该合同的保证金数额及租赁期限与任茂贵的合同一致，即被告确认原告从任茂贵处接手该场地，也确认了案外人任茂贵交付的租赁保证金50000元由原告接手的事实。事实上原告与案外人任茂贵也就涉案场地的转手及保证金的转付达成一致，即由原告承接该场地并与被告签订合同，保证金由原告以其他方式直接支付给案外人任茂贵，原告继续以原保证金收据作为对被告交付保证金的依据，被告不再做保证金的二次收退手续。2018年9月29日，因被告的物业靠近山体一侧有违章建筑等存在安全隐患，被佛山市顺德区龙江镇消防委员会等部门查封了整个建筑物的所有用电设施，包括涉案物业的首层用电总闸及其他所有楼层的用电开关闸。因原告租赁的物业用电总闸被相关部门查封，致使原告不能进行正常的生产经营，原告多次与被告协商请求被告积极配合政府部门妥善处理，争取尽早恢复通电，但直到2019年4月都没有恢复通电。原告认为，因被告物业不符合相关部门的监管要求导致原告无法正常经营，原告要求被告退还保证金符合约定。但被告屡次逃避责任，并避而不见原告，致使原告已不能继续协商追讨该保证金。被告张展球辩称：1.因原告逾期支付租金超过15日，被告按双方合同约定有权不返还保证金。根据原、被告于2017年12月1日签订的《厂房租用合同书》第五条，原告应在每月5日前向被告支付当月的租金和费用，具体包括当月固定租金、上一月份固定租赁税以及上一月份发生的水电费等。如原告超过15日未支付租金和费用的，被告有权终止合同及停水停电，且有权留置原告存放在租赁物内的财产，用于抵偿原告应支付的因租赁、经营行为所产生的全部费用，并不退回原告所交的保证金。事实上，在该《厂房租用合同书》履行过程中，原告自2018年10月起就没有向被告支付租金、租赁税、水电费等，却一直使用租赁物至2019年1月底，其拖欠租金和税费的行为已构成严重违约。被告依《厂房租用合同书》约定，有权不退还保证金。2.原告拖欠被告的租金、租赁税、水电费，被告有权在保证金中予以扣除。经核算，截至2019年1月底原告彻底搬离被告厂房时，原告欠被告2018年10月至2019年1月的租金合计46400元(即11600元/月*4个月)，2018年9月至2019年1月租赁税2995元(即599元/月*5个月)，2018年9月至2019年1月水电费3137元(即957元+419元+1696元+59元+6元)。以上三项合计为52532元。根据保证金的性质以及原、被告在《厂房租用合同书》第五条中的约定，原告所交的保证金，应作为原告按时足额支付租金和费用的保证，在原告出现逾期支付租金和费用的情况时，用于抵扣原告应付的租金和费用。现在，原告所提供的保证金50000元已不足以抵扣其应付的租金和费用。3.原告主张计算占用保证金的利息更缺乏事实和法律依据。原告租用被告的厂房直至2019年1月底，拖欠租金、租赁税和水电费等累计4个月，被告按双方合同约定有权不退还保证金。而且，原告欠被告的租金和费用等达到52532元，已超过了保证金的数额，原告要求退还保证金毫无依据，更谈不上计算占用保证金的利息。4.本案租赁物2018年9月29日遭消防部门作停电处理，其责任在于原告自身，与被告无关。第一，原、被告于2017年12月1日签订的《厂房租用合同书》第十二条约定了消防责任，即原告“应在厂房内按规定配置足灭火器，预留走火通道，严禁消防栓箱被堵塞，严禁明火作业。严禁三合一现象，否则所造成的一切后果由原告负责。”由此可见，在租赁期限内，原告对本案租赁物承担消防主体责任。第二，2018年9月29日本案租赁物遭停电处理正是因消防原因。当日电表上封条显示，查封单位为顺德区龙江镇消防安全委员会。同日由佛山市顺德区公安局龙江派出所制作的《公安派出所日常消费监督检查记录》和《责令改正通知书》显示，因本案租赁物存在“灭火器数量不足、部分灭火器过期失效、车间应急照明灯数量不足、安全出口设置不符合消防安全要求、部分防火门损坏”的火灾隐患，龙江派出所对租赁物作停电处理。第三，本案租赁物竣工后经验收为消防合格。本案租赁物具有完整的规划报建材料和权属证明，竣工后于2002年11月21日经原顺德市公安消防大队组织验收，其基建工程和消火栓系统均合格。故，本案租赁物因消防设备不足而被消防部门作停电处理的责任，应由原告自行承担，与被告完全无关。5.事实上，原告于2018年10月至2019年1月期间首层车间有电，并通过借电、申请复电等方式进行了有限度生产，并没有停止租赁经营。原告租赁被告厂房的首层200平方米和四层及以上1350平方米。2018年9月29日被停电处理后，仅是四层车间停电，首层及电梯依然通电。原告通过搭线借用首层的电力进行了有限度的生产。用电用水情况有电表、水表记录可以佐证。6.原告消防整改后经复查合格，但未能复电的原因在原告企业没有办理环保证，为逃避环保责任，原告主动在租赁合同未到期的情况下提前搬出的事实。本院经审理认定事实如下：位于佛山市顺德区******委会325国道（龙江段）东侧的房屋为被告张展球所有，房屋所有权来源为自建，房屋用途为商业、办公。2016年9月27日，被告张展球与案外人任茂贵签订《厂房租用合同书》，约定被告将位于龙江镇325国道龙峰工业区路口厂房出租给任茂贵使用，期限自2016年10月1日至2019年9月30日，租赁保证金为50000元。任茂贵向被告支付了50000元保证金并在上述厂房经营顺德区龙江镇康舰沙发厂。后任茂贵将顺德区龙江镇康舰沙发厂及设备、厂房租赁押金50000元一同转让给原告。2017年12月1日，被告张展球（甲方）与原告李昆（乙方）签订《厂房租用合同书》，约定乙方承租甲方位于龙江镇325国道龙江段187号综合楼四楼约1350平方米、首层200平方米的厂房。租用期限自2016年10月1日至2019年9月30日止，租赁保证金为人民币50000元，由乙方在签订合同当日付给甲方。合同期满后十五天内如乙方没有违约及欠费，甲方无息退还给乙方，不作租金扣除。每月租金管理费11600元，不包括租赁税金、水费、电费、环卫费等乙方经营所需的管理费用，乙方必须每月的5号前缴纳当月的租金（包括水电费、租赁税等），逾期支付租金每天按5%收取滞纳金，若超过15天未交纳租金，甲方有权终止合同及停水停电。且甲方有权留置乙方租赁物内的财产，用于抵偿乙方应支付的因租赁、经营行为所产生的全部费用，并不退回乙方所交的保证金。在租用期内，乙方对甲方厂房内外的一切设施，包括门、窗、消防栓箱、水电等设施，必须定期检查，维修及保养，如有损坏，乙方负责自行修理或更换。厂房内外原有的电器电缆设备，乙方必须定期进行维护。乙方在租赁期间需严格遵守《中华人民共和国消防条例》及地方政府消防工作的有关规章制度，应在厂房内按规定配置足灭火器，预留走火通道，严禁消防栓箱被堵塞，严禁明火作业。严禁三合一现象，否则所造成的一切后果由原告负责。乙方经营期间，租赁范围有安全隐患及造成环境污染，违反消防管理，乙方应立即整改。原告李昆承租上述厂房后，在该场所经营佛山市康舰家具有限公司。2018年9月29日，佛山市顺德区公安局龙江派出所对被告张展球所有的位于龙江镇325国道龙峰工业区路口厂房进行消防监督检查，发现存在“1.灭火器数量不足；2.已配置的灭火器有部分过期失效；3.车间应急照明灯数量不足；4.2楼分租安全出口设置不符合消防安全要求；5.部分防火门损坏”等问题，因此对上述物业作出停电处理。原告自2018年9月16日后没有向被告支付过涉案厂房的租金及水电费。本院认为，原告与被告于2017年12月1日签订的《厂房租用合同书》合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。被告已按约定向被告交付了厂房，原告亦实际占有使用厂房，原告应当按照约定支付租金及产生的相关费用。根据被告的答辩，原告于2019年1月25日才搬离涉案厂房，原告未提出异议，亦未提供证据证明其实际搬离涉案厂房的时间，在无相反证据的情况下，一般应认为承租人在租赁期内占有使用租赁物，因此，本院推定原告搬离涉案厂房的时间为2019年1月25日。原告自2018年9月16日后没有向被告支付过涉案厂房的租金及水电费等，其行为已构成违约。原告认为因被告物业被作出停电处理，导致原告无法正常经营，因此不需要支付租金及相关费用，本院认为依据不充足，理由如下：一方面，根据被告提供的《责令改正通知书》，涉案厂房因存在“1.灭火器数量不足；2.已配置的灭火器有部分过期失效；3.车间应急照明灯数量不足；4.2楼分租安全出口设置不符合消防安全要求；5.部分防火门损坏”等问题被作出停电处理。原被告签订的《厂房租用合同书》约定原告对厂房内外的一切设施，包括门、窗、消防栓箱、水电、电器电缆设备等，必须定期检查，维修及保养，如有损坏，负责自行修理或更换，原告在租赁期间需严格遵守有关规章制度，应在厂房内按规定配置足灭火器，预留走火通道，严禁消防栓箱被堵塞，否则所造成的一切后果由原告负责等，根据上述约定，有关灭火器的数量、维修更换、安全出口设置等消防责任应由原告承担，原告应当依据有关的规定进行整改。且增加灭火器数量、维护消防门、增加应急照明灯等亦不属于重大修缮，即使原告认为上述整改的责任在出租方或出租方不愿配合原告整改，原告亦可自行进行整改后再向出租方主张权利。另一方面，涉案厂房2018年9月29日开始被作出停电处理，但原告一直占有使用涉案厂房至2019年1月25日才搬离，期间原告并未提出解除租赁合同、减少租金或延长租期等请求。且《厂房租用合同书》中并未明确约定原告租赁涉案厂房的具体用途，原告亦未提供证据证明涉案厂房在2019年9月29日至2019年1月25日期间存在不能实现合同目的的情形。因此，原告主张在上述期间不应支付租金，没有事实及法律依据，本院不予支持。根据《厂房租用合同书》第五条的约定，“乙方必须在每月的五日前向甲方缴纳当月的租金（包括水电费、租赁税等），乙方应通过现金或转账方式按时支付给甲方，逾期支付租金，每天按租金5%收取滞纳金，如超过15天还未交纳租金的，甲方有权……并不退回乙方所交的保证金”,被告认为原告在占有使用涉案厂房期间未按约定缴付租金，可没收保证金，并抵扣租金等费用，因此不需返回保证金50000元的抗辩理由，本院予以支持。对原告要求退回保证金50000元及占用该保证金期间的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告李昆的全部诉讼请求。案件受理费1100.46元，减半收取计550.23元（原告李昆已预付），由原告李昆负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  杨荣波二〇一九年十二月四日书记员  苏俊雄