广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0104民初24024号原告：李后萍，女，1970年11月13日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：王伟，广东瀛杜律师事务所律师。被告：广州市商邦置业发展有限公司，住所地广州市越秀区寺右二马路**首层**。法定代表人：苏庆。委托诉讼代理人：胡志高，该公司经理，通讯地址。委托诉讼代理人：罗琳，广东广信君达律师事务所实习律师。原告李后萍诉被告广州市商邦置业发展有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王伟，被告的委托诉讼代理人胡志高、罗琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的租金（每月按7680元，自2017年12月1日起计至2018年11月30日止）。2、判令被告向原告支付逾期交租违约金（每逾期一日，按当月拖欠租金额的0.1%计付违约金，算至被告清偿之日止）。3、判令被告赔偿原告因其违约导致合同提前解除造成的损失（按合同约定的月租金7680元为标准，以租赁保证金2个月、免租期5个月，合共7个月为53760元）。事实与理由：原、被告双方于2017年6月签订《中旅商业城业主房屋租赁合同》，约定由原告将越秀区中山五路219号中旅商业城二层XX铺出租给被告作商业使用，建筑面积44.48平方米，租期13年5个月，自2017年7月1日起至2030年11月30日止，租金每两年递增一次。被告早在2017年6月已进入中旅商业城二楼装修，但签约至今被告未支付租赁保证金和任何租金，经原告多次催缴被告仍拒不支付，已构成根本性违约。2018年11月底，被告突然向部分业主通知，决定退出中旅商业城的经营并解除与业主的租赁合同。当初，原告基于被告签约时承诺的长期承租期限，才给予长达5个月的装修免租期，现因被告违约导致合同无法继续履行而解除，理应赔偿原告租赁保证金及免租期损失。被告辩称，我方不同意原告全部诉讼请求,请求法院依法驳回其诉请。一、涉讼物业系历史遗留问题物业,被告无力解决该等历史遗留问题,因案外第三人广州立成投资发展有限公司的过错行为进一步加剧了该物业的违法建设和消防通道无法满足消防设计规范的问题。1、涉讼物业至今规划未通过验收,这是周知的客观事实。2、涉讼物业存在违法建设情形,且至今都未得到解决。该物业原有的规划及一次消防系中庭设计,相应的消防疏散通道面积、宽度都是按照预留中庭的状况相配套。而后立成公司及其他业主方将中庭填平,从而增加了数千平方米的建筑面积,按照消防设计规范的相关规定,消防疏散通道面积、宽度理应相应增加。然而,该物业在填平中庭并没有得到规划部门批准,消防部门也没有对填平中庭是否符合消防设计问题进行表态,更未书面准许违法填平后的建筑物组织验收。虽然涉讼物业在填平前曾通过“一次消防”验收,但该消防验收后原告等业主对该物业进行了填平中庭等增加建筑物面种违法建设后的物业并未获得消防部门的验收或许可投入使用手续,该物业在填平中庭后的土建消防并未通过消防验收,即涉讼物业的现状实际上并未通过“一次消防”。3、原告至今未提供房产证证明其系产权人及实际出租面积事宜,这一点也足以证明该物业至今都没有完成竣工后的面积测绘,不能证明该物业是合法物业。二、该物业的历史遗留问题使得办理消防设计审核、验收的相关工作严重超出预期,该等期间的租金不应计收。从被告历次提交消防设计被拒的情形可见,消防疏散通道面积和宽度不达标成为无法逾越的障碍,而该物业存在的历史遗留问题造成消防流散通道面积不达标的情形并非被告造成,也非被告可以解决,被告无需承担违约责任。三、被告做出巨大牺牲勉强使得涉讼物业通过二次消防验收的情形并未改变该物业仍然处于“不适租”的状态,该物业的历史遗留问题仍然存在,同时由于政府部门的强力介入使得被告无奈放弃该项目,这并非被告可以控制和预判的,被告不应承担支付租金和违约金的违约责任。1、在经过四次消防设计均无法通过审核的情形下,被告按照消防公司的要求,采取自我牺牲的方式,不作整体申报,只作局部装修申报,并将大量高价承租的商铺改为消防通道,并按照消防部门要求将部分商铺更改用途并作为三层直通首层的出口,用以解决消防通道面积、宽度不达标的问题。这才有第五次消防设计审核通过,但到第一次开业前消防检查时消防部门仍然给予不合格的批复。由此可见,如果严格按照该物业原有的规划设计要点,涉讼商铺将永远达不到消防设计获得通过的情形。被告采取“自我牺牲”的方式将高价承租的商铺作为消防通道或出入口的做法实属无奈之举,但这种操作下获得消防检查合格证并不能反推该物业的历史遗留问题得到解决,该物业仍然是不适租的法律状态,该物业的违法建设问题、历史遗留问题仍然存在。2、在获得该物业开业前的消防检查合格后,因广州市越秀区的区域规划需要,区领导召集会议要求将涉案物业引入高端优质企业,不允许再增加格仔铺商场，且不能以被告承租主要招商名称《将军东电器城》进行招商,否则“不变不开”。越秀区政府部门强令被告改变业态,从而迫使被告放弃该项目并将物业交还给该大厦管理处,因为政策性因素,被告并未真正使用该物业,更未有任何收益,反而损失过千万,故被告无需支付任何租金给原告。四、原告的商铺并未占用,涉讼租赁合同因该物业在一审开庭前仍然存在大量违法建设情形而属无效合同。综上所述,涉讼物业存在违法填平中庭、人为堵塞二至八层的消防疏散通道等违法建设的违反规划和消防强制性规范的违法情形,而且该等情形在本案庭审前仍然未得到处理,依据最高院关于城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的规定,本案项下的租赁合同属于无效合同,在这种情形下原告主张违约金于法无据，被告在本案中并无过错,无需承担违约责任,原告的全部诉讼请求均不能成立，请求法院驳回原告的请求。经审理查明：1999年8月16日，原告向广州捷中宝房地产开发有限公司购买越秀区中山五路217-255号中旅商业城的第二层XX铺并签订《房地产预售契约》，约定该铺建筑面积为44.48平方米，房屋用途为商业。2017年6月，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《中旅商业城业主房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区中山五路219号中旅商业城的二层XX铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积44.48平方米。租赁期限自2017年7月1日至2030年11月30日，其中2017年7月1日至2017年11月30日为装修免费期，2017年12月1日至2020年11月30日的月租金额为7680元，2020年12月1日至2022年11月30日的月租金额递增5%为8064元，2022年12月1日至2024年11月30日的月租金额递增6%为8548元等；租金按月结算，由乙方在每月10号之前向甲方指定的账户支付当月租金。乙方交纳租赁保证金为15360元，甲方开具保证金收据；乙方交付的租赁保证金不计利息。租赁期满，甲方同意乙方用租赁保证金抵扣最后二个月的租金，但乙方仍应按时支付每月的差额部分。合同期限届满时或因其他原因解除合同时，租赁期间乙方所增设的附着装修设施均需拆除，甲方给乙方15天免租时间，将该项目清空后移交给甲方，所需费用由乙方负责。甲方发现乙方拖欠租金15日以上的，甲方有权解除合同，没收保证金，收回房屋，追讨拖欠租金及滞纳金，并赔偿甲方损失。乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付滞纳金。在甲乙双方签定本合同后，乙方既取得上述商铺的装修改造和使用权利，乙方无须向甲方支付任何费用。甲乙双方签定本合同后，乙方可根据自己的运营需要对上述商铺进行整合改造，既可以对该商铺分割使用，也可以把该商铺与相邻的其他商铺或区域经整合后连通使用。在租赁期间，因租赁本物业所产生的租金、水费、电费、物业管理费等相关一切费用由乙方承担。甲方同意乙方在本合同租赁期内将本物业部分或全部转租分租给他人。本合同在执行过程中的争议或因商业环境变化涉及的未尽事宜，甲乙双方可通过友好协商解决，可以订立补充协议作为本合同的不可分割部分。等等。被告在承租前述商铺所在中旅商业城后，曾先后四次对涉案商铺所在商场的消防设计向广州市公安消防局申报消防设计。经公安消防部门对被告提交的消防设计方案审核后，广州市公安消防局先后于2017年8月28日、9月29日、2018年1月23日、4月18日作出《建设工程消防设计审核意见书》，明确因消防疏散楼梯净宽度不足等原因，案涉工程消防设计需修改后重新报消防机关审核。2018年11月30日，广州市公安消防支队越秀区大队向被告发出《不同意投入使用、营业决定书》，写明根据被告对广州市越秀区光塔街中山五路219号一、二、三层局部投入使用、营业前消防安全检查的申请，经检查存在下列问题：1.该场所现场与提供的装修平面布置图不符，综合评定为不合格；2.疏散宽度不够，不符合《建筑设计防火规范》等。2018年11月26日，被告向包括原告在内的中旅商业城1-3层业主发出《解除中旅商业城物业管理合同通知书》，称因涉案商业城的历史原因导致整体数次未能通过消防验收，产权证也不齐全致使涉案场地虽已装修，但因政府政策文件指引及现时市场经营环境的变化，被告的经营困难，故决定自2018年11月26日起退出中旅商业城1-3层的经营并解除与原告的租赁合同。并要求原告自行考虑与管理处联系场地使用问题，或是否与有意租赁的商户签订租赁合同、或与有意接手经营的公司重新签订合同对外经营，由该公司负责原告的租金等费用。此后，被告分别在2018年12月9日以及2019年2月28日在《广州日报》刊登了该解除通知书。另查明：案涉商铺所在中旅商业城原由广州捷中宝房地产开发有限公司开发建设。2000年9月6日，广州市公安消防局向该司核发编号为穗公消（建）验[2000]第XXX号的《关于中旅商业城的消防验收意见》，写明经检查验收，土建施工、自动消防系统、负二至地上四层商场装修、五至十七层公共部分装修基本符合消防技术规范的要求，同意投入使用等。被告为证明涉案商铺现由广州衡邦物业管理有限公司（以下简称衡邦公司）实际经营、支付租金等向本院提交如下证据:1.被告与衡邦公司于2018年11月30日签订的《协议书》，其中约定被告已将案涉中旅商业城1-3层场地按已装修现状移交回广州淏宬物业管理有限公司（以下简称淏宬公司），衡邦公司为盘活中旅小业主商铺，现由管理处将场地交由衡邦公司经营；自2018年11月30日起，被告退出经营，自2018年12月1日起衡邦公司自行与管理处和小业主沟通场地使用问题，中旅商业城业主的租金及管理费等费用全部由衡邦公司承担等。2.被告于2018年11月30日与淏宬公司签订的《物业接收记录》，其中载明被告于该日将中旅商业城1、2、3层及其附设之一切设备及水、电表读数移交该物业公司。原告质证称：真实性无异议，但强调在被告将涉讼场地交给衡邦公司的时候，衡邦公司已经正常对外营业。涉讼场地租赁使用目的通过衡邦公司的行为是能够满足的。被告自行对经营风险的判断选择了放弃而退场，该后果应由被告自行承担，且不能以此为由对抗交租的义务。庭审中，双方确认涉案物业所在二楼现由衡邦公司控制管理、将商铺出租给小商户并收取租金。本院认为：原、被告双方签订的《中旅商业城业主房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为合法有效合同，原、被告双方均应依约履行各自负担的合同义务。根据前述合同的约定，被告承租涉案的商铺之后，应自2017年12月1日起按月支付租金，但被告从未支付过任何租金，其行为显已构成违约。根据前述约定，被告逾期支付租金超过15天的，原告有权解除合同并要求收回商铺、追讨拖欠租金及滞纳金。因此，原告诉请要求被告清付欠付租金及计付逾期支付租金的违约金，理据充分，本院予以支持。至于被告辩称其承租因消防问题导致商铺无法投入使用，因被告在案涉商铺所在中旅商业城承租了一、二、三层的部分面积，并非单个铺面承租，而是为将数层商铺统一承租后作规模经营，其应对涉案商铺所在商场的基本情况在合同订立前作全面、细致的调查、了解，并作为其最终与原告订立合同的参考依据。事实上，被告承租并实施装修改造并办理二次消防验收过程中，虽然经周折，但其最终仍是通过了消防部分的审核。因此，被告仅以此为由主张不应支付租金，缺乏事实依据，本院不予采信。根据前述合同的约定“甲方给乙方15天免租时间，将该项目清空后移交给甲方，所需费用由乙方负责。”即不论被告是否从原告手中接收商铺，被告作为承租人，如其不再继续履行前述租赁合同的，理应将商铺交还出租人而非交付给衡邦公司或淏宬公司。但考虑到案涉中旅商业城的经营中的实际状况，案外人衡邦公司已于2018年11月30日实际接手案涉商场的一、二层。因此，原告诉请要求被告支付的租金至2018年11月30日并无不当。至于原告诉请要求被告赔偿的损失问题，考虑到被告承租涉案场地后已积极投入大量的人力、物力对案涉场地进行改造，但消防问题未能彻底解决而无法继续开展营运，非属被告恶意欠付租金造成违约，故本院酌定逾期支付租金的违约金标准调减为按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付。考虑到衡邦公司已实际接手案涉商场的一、二层并投入营运，原告并未发生实际损失，故对原告主张的损失赔偿的请求，本院不再予以支持。鉴于本案纠纷系因被告原因引致，本案诉讼费用由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告广州市商邦置业发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告李后萍支付自2017年12月1日起至2018年11月30日止的租金合计92160元以及自2017年12月11日起的逾期支付租金的违约金（以每月应付租金为基数，自当月11日起计至实际付清之日止，按中国人民银行计收同期银行贷款利率的标准计付）；二、驳回原告李后萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3841元，由被告广州市商邦置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  伍丽娜审 判 员  卫宝钊人民陪审员  钟月好二〇一九年十二月六日书 记 员  徐浩龙