广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3355号上诉人（原审被告）：江门市芷琳房地产有限公司，住所地：广东省江门市江海区玉圭园**101。法定代表人：岑邓家，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘明达，广东华法（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宁新叶，广东华法（江门）律师事务所律师。上诉人（原审原告）：谢祖娇，女，汉族，1978年8月25日出生，身份证登记住址：广东省阳春市。委托诉讼代理人：黄世杰，国信信扬（江门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙志平，国信信扬（江门）律师事务所律师。上诉人江门市芷琳房地产有限公司（以下简称芷琳房地产公司）因与上诉人谢祖娇租赁合同纠纷一案，均不服广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初1088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芷琳房地产公司上诉请求：撤销一审民事判决第一、二项判决内容，依法改判驳回谢祖娇诉讼请求。事实与理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，一、涉案小区江海玉圭园建设用地使用权是芷琳房地产公司出资取得，芷琳房地产公司是土地使用权人，根据《中华人民共和国物权法》第一百四十二条之规定，江海玉圭园小区建筑区划内规划的地上停车位应当归芷琳房地产公司所有。而且涉案车位是芷琳房地产公司申报规划时获得规划许可而建成的车位，其使用权和收益权应归芷琳房地产公司所有。二、谢祖娇要求解除合同的前提条件是涉案车位属于小区全体业主共同这一事实，但谢祖娇仅提供业主委员会的函件不足以证明该事实，依据不足。故谢祖娇请求解除合同缺乏事实和法律依据。三、若谢祖娇认为芷琳房地产公司无权处分该车位，则应主张合同无效而非请求解除合同。根据合同第五条第一款的规定，谢祖娇租赁涉案车位时是知悉车位的现状情况，芷琳房地产公司出租该车位时不存在过错。综上所述，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法查明事实，依法作出改判支持芷琳房地产公司的上诉请求。二审中，芷琳房地产公司补充上诉意见如下：双方在签订涉案的租赁合同时，当时业主委员会尚未成立，涉案的物业也尚未整体移交，芷琳房地产公司仍然是该项目的土地使用人，因此芷琳房地产公司认为租赁合同是合法有效。针对芷琳房地产公司的上诉，谢祖娇辩称，与上诉状一致。谢祖娇上诉请求：1.撤销一审第二、三项判决，改判芷琳房地产公司以58000元为基准，按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2011年11月29日起向谢祖娇支付暂计算至2019年3月29日止的利息共24637.35元，实际利息应计算至款项还清之日止；2.本案诉讼费由芷琳房地产公司承担。事实与理由：一审判决认定谢祖娇与芷琳房地产公司均存在过错造成合同无效，故而不支持谢祖娇主张的利息请求，缺乏事实与法律依据。首先，芷琳房地产公司将属于全体业主共有的公共露天停车位出租给谢祖娇，事后未征得业主委员会的同意或者追认，在业主委员会发出收回涉案露天停车位另行处理的函件后，谢祖娇的合同目的无法实现，芷琳房地产公司的行为构成违约。谢祖娇有权依照法律规定解除涉案合同，并要求芷琳房地产公司返还租金，支付利息损失。一审法院未支持谢祖娇的利息损失缺乏法律依据。其次，涉案租赁合同为芷琳房地产公司提供的格式合同，合同明确限定涉案车位的权属为芷琳房地产公司所有。直到业主委员会向谢祖娇发出收回涉案车位的通知，谢祖娇才知道该车位属于全体业主共有。即使如一审法院认定的合同无效，谢祖娇对此并不存在任何过错，应由芷琳房地产公司承担全部过错责任，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，芷琳房地产公司应向谢祖娇支付利息损失。因业主委员会发函收回涉案车位，并明确表示将追缴谢祖娇使用车位期间的租金，因此谢祖娇不属于无偿使用车位。一审法院以谢祖娇已经实际使用车位，基于公平原则，认为谢祖娇“诉请被告支付利息，理由欠当”，不予支持谢祖娇的利息损失请求，缺乏事实与法律依据。综上，恳请二审法院改判支持谢祖娇的利息损失请求，以维护谢祖娇的合法权益。针对谢祖娇的上诉，芷琳房地产公司辩称，与上诉状一致。谢祖娇向一审法院起诉请求：1.解除谢祖娇与芷琳房地产公司签订的《玉圭园小区小车车位租赁合同》；2.芷琳房地产公司向谢祖娇返还车位租金58000元及利息（以58000元按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年11月29日暂计至2019年3月29日止为24637.35元，一直计至付清之日止）；3.本案的诉讼费用由芷琳房地产公司负担。一审法院查明：芷琳房地产公司是江门市江海玉圭园住宅小区的开发商，根据规划许可，该小区设有露天停车位。该住宅小区建成后，芷琳房地产公司于2009年6月聘请江门市玉圭园物业管理有限公司为前期物业服务单位，为小区提供物业服务。2009年12月20日，谢祖娇与芷琳房地产公司签订商品房买卖合同，约定由芷琳房地产公司将江海玉圭园1幢之一202室出售给谢祖娇。2011年11月4日，双方再次签订玉圭园小区车位租赁合同，约定由芷琳房地产公司从2011年10月1日至2031年9月30日【即租期20年】将江海区玉圭园小区地面上规划范围内露天停车场第6号车位出租给谢祖娇，谢祖娇在签订合同时一次性付清租金58000元给芷琳房地产公司，其中第五条第1项明确谢祖娇知悉该车位无法办理权属证。租赁合同签订后，谢祖娇已将租金58000元付给芷琳房地产公司，并租用露天停车场第6号车位。2018年2月2日，江海玉圭园第一届业主委员会成立，江门市玉圭园物业管理有限公司于2018年6月30日办理交接后不再提供物业服务。2018年12月18日，该业主委员会向谢祖娇发出书面函件，以谢祖娇租用的车位属于全体业主共有为由，决定自2019年1月1日起收回车位，另行统筹给各业主使用，并要求谢祖娇补交使用期间的租金（具体金额另行通知）。谢祖娇认为芷琳房地产公司不享有露天车位的所有权，无权出租车位，因此诉请解除租赁合同，并请求芷琳房地产公司返还车位租金58000元及相应利息。一审法院判决：一、江门市芷琳房地产有限公司于判决生效之日起七日内返还租金58000元给谢祖娇；二、若江门市芷琳房地产有限公司未能在判决确定的履行期限内返还租金给谢祖娇，则从逾期之日起以实际欠款数按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给谢祖娇至欠款付清之日止；三、驳回谢祖娇的其他诉讼请求。一审案件受理费932.97元，由负担278.15元，江门市芷琳房地产有限公司负担654.82元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案是租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审仅针对谢祖娇、芷琳房地产公司的上诉请求以及法律适用进行审查。本案二审的争议焦点为：谢祖娇的诉请有无事实和法律依据。本案系谢祖娇以案涉江海区玉圭园小区露天停车位权属归全体业主所有，芷琳房地产公司无权出租案涉露天停车位为由，请求解除案涉租赁合同并要求芷琳房地产公司返还已交纳的租金及支付利息损失。芷琳房地产公司抗辩主张该露天停车位属于经规划许可建成的车位，车位的使用权及收益权应归芷琳房地产公司所有，且案涉租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，同时双方签订的《商品房买卖合同》也没有约定案涉露天停车位属于全体业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，案涉露天停车位系在规划内的停车位，在本案双方对案涉露天停车位权属存在争执的情况下，谢祖娇负有证明案涉露天停车位权属归于全体业主共有的举证责任，一审期间，谢祖娇仅提供了江海区玉圭园第一届业主委员会出具的《致江门市江海区玉圭园小区业主的函》，但该函并不能证实江海区玉圭园小区露天停车位的权属，在案涉停车位权属尚未依法确定的情况下，谢祖娇诉请解除案涉租赁合同并要求芷琳房地产公司返还已交纳的租金及支付利息损失缺乏事实和法律依据。因本案系租赁合同纠纷而非确权纠纷，一审法院在本案中径行作出案涉停车位属于该住宅小区全体业主不当，本院予以纠正。综上所述，谢祖娇的上诉请求不能成立，应予驳回;芷琳房地产公司的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市江海区人民法院（2019）粤0704民初1088号民事判决；二、驳回谢祖娇的全部诉讼请求。一审案件受理费932.97元（已由谢祖娇预交），由谢祖娇负担。二审案件受理费1665.93元（已由谢祖娇预交415.93元，江门市芷琳房地产有限公司预交1250元），由谢祖娇负担1665.93元。江门市芷琳房地产有限公司多预交的二审案件受理费1250元，由本院予以退回；谢祖娇应向本院补缴案件受理费1250元。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年十二月九日法官 助理  郑平平书 记 员  黄巧明