西安市莲湖区人民法院西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2019）陕0104民初9351号原告：西安西北民航大厦有限责任公司,住所地西安市莲湖区。法定代表人：曹岗，该公司总经理。委托诉讼代理人：张敏，广东信达（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明华，广东信达（西安）律师事务所实习律师。被告：西安领思教育科技有限公司，住所地西安市莲湖区。法定代表人：朱养军，该公司总经理。原告西安西北民航大厦有限责任公司（以下简称民航大厦公司）与被告西安领思教育科技有限公司（以下简称领思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告民航大厦公司之委托诉讼代理人张敏、张明华，被告领思公司之法定代表人朱养军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民航大厦公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的房屋租金254400元（自2018年12月1日至2019年11月30日）；2、判令被告支付逾期租金违约金53932.8元（暂算至2019年9月30日）及2019年10月1日起至实际付清之日止；3、判令被告支付拖欠的水费4968元及逾期违约金1255元（暂算至2019年9月30日）及2019 年10月1日起至实际付清为止；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月26日，原、被告签订《房屋租赁及物业服务协议》，约定原告将位于西安市莲湖区XX路XX号XX大厦XX楼XX区房屋租赁给被告办公使用，租期六年，自2014年12月1日至2020年11月30日，租金前两年为每年240000元，第三年按年合同总金额的6%上浮租金。另外，双方还约定水费每吨6.9元，按40吨／月定量与房租同步缴费，每六个月收取一次。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告自2018年11月30日之后未支付租金。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告领思公司辩称，不同意原告的诉请；在原告处租赁涉案房屋属实，租金交至2018年11月30日，2018年国家对培训机构进行整顿，因涉案房屋不具备办学条件，对其公司下发整改通知，要求前往教育局咨询进行整改，教育局答复称房屋要在300平方米以上、5楼以下。因为7楼不能办学，其找到原告，询问有无5楼以下的房屋，其另租，原告答复称没有，其提出不租了，且检查部门贴封条，让大厦保安监督不能开门，其租房的目的达不到，便提出解除合同。原告让先写申请，其写明7楼不能办学，要求调换到5楼及5楼以下，原告没有同意。双方就协商解除合同，达成解除合同的协议，一式两份在原告办公室签字。因当时临近春节，其提出晚点搬东西，原告让先把东西集中在一个房间，把钥匙交了。春节后其问原告要钥匙搬东西，快搬完的时候，办公室又电话通知称领导不让搬。2019年3月20日左右，原告又告知不同意解除合同，要求其支付违约金，其和原告又不断协商，原告让提交各种证据，其都配合。2019年春节前，已经把钥匙交给原告，之后也没有用过涉案房屋，使用涉案房屋期间没有拖欠过各项费用，2018年12月、2019年1月，这两个月算其使用房屋，其也同意从押金里扣除水电费和房租，押金交纳36000元。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月26日，原告（甲方）与西安蒲公英培训中心(乙方)签订《房屋租赁及物业服务合同》，约定甲方将位于西安市莲湖区XX路XX号XX大厦XX楼XX区房屋出租给乙方，房屋建筑面积共400平方米，租赁房屋仅作为培训办公使用，租赁期限共六年，自2014年12月1日起至2020年11月30日止；该房屋年租金为240000元（不含税金），其中租金为108000元、物业管理费为132000元；前两年之内租金不变，第三年开始按合同总金额的6%上浮租金；年租金包含：房屋租金、物业管理费、空调费、电梯使用费、共用部分的维修费用（材料费乙方自负）、垃圾清运费、公共区域保洁服务费用。合同生效后三日内，乙方应向甲方交纳年合同价的15%即36000元作为履约保证金，履约保证金不计利息，合同期满，乙方清费腾房且无其它争议后，甲方于三日内将履约保证金本金退还乙方。合同第八条合同变更、解除与终止中约定，双方可以协商变更或终止本合同；合同第十一条乙方违约责任中约定，在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付年租金的15%作为违约金外，并向甲方多支付一个月房屋租金；合同第十二条免责条件中约定，因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲、乙双方互不承担责任，不可抗力系指“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使用，被告将租金交纳至2018年11月底，并交纳履约保证金36000元。2018年12月23日，被告领思公司向原告出具情况说明，载明：西安蒲公英培训中心与原告签订的《房屋租赁及物业服务合同》，于2018年3月28日西安蒲公英培训中心名称变更为西安领思教育科技有限公司，领思公司保证以上事实属实。庭审中，原告提交消防检查记录及照片、教育局申报材料，证明2018年7月16日消防大队检查涉案房屋后出具消防检查记录，备注不得作为儿童用房使用，但其机构系儿童教育机构；经向教育局咨询，对办学场所有要求，要求楼层为5层以下，面积为300平米以上，因不符合办学场所要求，莲湖区XX小组对涉案房屋两次封门，2018年12月31日是最后一次封门。原告认为签订合同时已约定为培训办公使用，不能依据自己的意愿要求原告提供的房屋符合其用途；消防设施未见异常，签订合同时是培训办公使用，没有约定为儿童用房使用，不能证明原告提供的房屋不符合要求。原告提交其2019年1月31日签订的《解除合同协议书》，甲方为原告，乙方为被告，载明：因乙方自身原因无法履行《租赁合同》，乙方向甲方提出解除合同，经与甲方协商后，甲方同意与乙方于本协议生效之日起解除《租赁合同》，自《租赁合同》解除之日起，甲乙双方之间的权利义务关系终止，双方再无债权债务纠纷，并互不承担违约责任；乙方确认应向甲方支付2018年12月1日至2019年1月31日的租金42400元及2018年6月1日至2019年1月31日期间的水费2208元，共计44608元；并且甲方有权从乙方向甲方缴纳的履约保证金36000元中直接扣除，不足部分乙方应当在本协议签订之日起1日内支付。合同落款处乙方朱养军签字，甲方处未签字盖章。被告称协议签订后，将钥匙交给原告工作人员成小燕，将物品规整至一个教室，2019年2月底开始搬离涉案房屋，搬至剩余2个沙发时，原告又称要求其支付违约金，双方就此一直协商未果。原告认可2019年1月被告以涉案房屋不能作为儿童用房无法使用，向其公司办公室人员提出调换楼层要求，否则解除合同，办公室人员将被告要求及相关材料，包括准备的解除协议等材料上报公司领导报批，上报后领导认为应该按照合同约定执行，如解除，需承担违约责任，否则就要继续支付租金。后双方进行协商，被告不同意支付违约金，亦不付租金。2019年2月，被告将涉案房屋部分钥匙交给办公室工作人员成小燕，没有办理交接手续。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁及物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告用于办理校外培训机构，将租金交纳至2018年11月底。被告辩称因涉案房屋为7楼，不符合办学场所要求，教育部门对涉案房屋进行封门，并要求其限期整改，因原告无法调换楼层，故其提出解除合同，双方经协商于2019年1月31日签订《解除合同协议书》，并将涉案房屋钥匙交给原告员工；原告亦认可与被告协商过解除事宜，但因违约金问题未达成一致意见，认为合同应继续履行。被告提出解除合同，签订《解除合同协议书》，并将钥匙交付原告，后亦未使用涉案房屋，故双方租赁关系应自2019年1月31日予以解除。庭审中被告认可2018年12月1日至2019年1月31日的租金42400元及2018年6月1日至2019年1月31日期间的水费2208元未交纳，对原告要求被告支付上述费用的请求，予以支持。双方因是否违约解除及违约金问题协商未果，应系合同解除后违约责任承担问题；故原告主张继续履行合同，要求被告支付2019年2月1日之后的租金及水费无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、本判决生效后七日内，被告西安领思教育科技有限公司支付原告西安西北民航大厦有限责任公司2018年12月1日至2019年1月31日的租金42400元，支付2018年6月1日至2019年1月31日的水费2208元（从被告交纳的保证金36000元中予以扣除）；二、驳回原告西安西北民航大厦有限责任公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6018元，由被告西安领思教育科技有限公司负担853元，由原告西安西北民航大厦有限责任公司负担5165元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      成根平                    审    判    员      倪晓盈                     人 民 陪 审 员      杨延利                 二〇一九年十二月二十三日                     书    记    员      狄鸣柔 1