云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）云04民终1452号上诉人（原审原告、反诉被告）：通海县总工会工人俱乐部。住所地：通海县秀山街道古城西路**。法定代表人：王欣，主任。委托诉讼代理人：汪**，云南名邦律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：可蓉，云南名邦律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨海红，女，1965年7月19日生，汉族，住通海县。上诉人（原审被告、反诉原告）：刘开学，男，1952年6月8日生，汉族，住通海县。原审第三人：童晓建，男，1977年6月24日生，汉族，住江西省鹰潭市余江县，现住云南省玉溪市通海县。上诉人通海县总工会工人俱乐部（以下简称通海总工会）因与上诉人杨海红、刘开学，原审第三人童晓建房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省通海县人民法院（2019）云0423民初1442号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。通海总工会上诉请求：1、撤销原判第三项，并改判杨海红、刘开学支付违约金5000元及通海总工会不返还其保证金3000元；2、诉讼费用由杨海红、刘开学承担。主要事实及理由：一、双方于2018年7月1日至2019年6月30日期间虽未签订书面的《租赁合同》，但双方同意按照2017年期间的租赁合同中的权利义务履行，故杨海红、刘开学应按合同约定支付违约金5000元。自双方签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日租赁期限届满后，杨海红、刘开学继续使用租赁物，并向通海总工会缴纳租金，虽然双方未重新签订新的《租赁合同》，但双方均同意继续依照原租赁合同履行合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效。因此，原租赁合同约定“甲乙双方中任何一方违约或者违反国家级地方政府有关规定，另一方有权提前解除本租赁合同，并向违约方收取违约金5000元。”杨海红、刘开学在租期届满后，经通海总工会在合理期限内催告仍不腾还商铺，继续占有使用商铺的行为，已经构成违约，故应当支付违约金5000元。二、杨海红、刘开学交纳的保证金3000元，系履约保证金的性质，由于杨海红、刘开学未按照约定按时将商铺腾还，严重违背了合同约定，因此该保证金就不应再退还给杨海红、刘开学。杨海红、刘开学上诉请求：1、撤销原判，改判支持杨海红、刘开学的一审反诉请求；2、诉讼费由通海总工会负担。主要事实与理由：一、一审认定事实不清。一审认为2004年承租商铺时是以刘洪波的名义签订的，而刘洪波不是本案当事人，根据合同相对性，一审认为杨海红与刘开学不是本案反诉的适格原告，故对该反诉依法驳回。一审已经查明，杨海红、刘开学是以家庭为单位进行投标租赁，虽然最终签订合同的是刘洪波，但是实际上的实际经营者和交付房租者是刘开学、杨海红二人。2004年之后的该铺面承租权利义务也是二人享受和承担，通海总工会也是一直和杨海红、刘开学打交道。况且，2017年5月3日，与通海总工会签订合同的仅是杨海红，但通海总工会在起诉时却将杨海红的丈夫刘开学列为共同被告，一审判决时也将刘开学列为责任承担人，既然是根据合同相对性，为何一审却采取了两种不同的标准，得出两种不同的结论。二、一审适用法律不当，违背民事责任优先原则。一审对通海总工会多收取电费的这一事实已经查明，但是却以该行为应当由相关行政部门处理为由驳回杨海红、刘开学的反诉请求，属于适用法律不当。这是行政处罚与民事责任的聚合，根据《侵权责任法》第四条的规定，通海总工会在收取电费上对杨海红、刘开学的财产权利造成侵犯，应当承担民事责任。通海总工会向一审法院起诉请求：1、由杨海红、刘开学立即腾退坐落于秀山街道古城西路13号-13（1-7号附1号）商铺并交付；2、由杨海红、刘开学按每日132元赔偿逾期腾房占有使用费，要求计算至实际腾还房屋之日止；3、由杨海红、刘开学支付违约金5000元；4、通海总工会不返还保证金3000元；5、通海总工会因本案产生的律师费3000元及案件受理费由杨海红、刘开学承担。杨海红、刘开学向一审法院提出反诉请求：1、由通海总工会赔偿杨海红、刘开学93662.8元（其中扩建费48656元，2004年3月3日至2019年8月3日的利息45006.8元,2019年8月3日后的利息按年息6%计算利随本清）；2、由通海总工会返还从2006年4月至2019年4月期间多交的电费23173.95元；3、本案的诉讼费由通海总工会承担。一审法院认定事实：2017年5月3日，通海总工会为甲方（出租方）与杨海红为乙方（承租方）签订了书面的《房屋租赁合同》，通海总工会将座落于通海县秀山街道古城西路13号-13（1-7号附1号）商铺（房屋产权证号：通房权证秀字第**，土地证号：通国用（1996）字第06-××号）出租给杨海红经营服装。《房屋租赁合同》主要内容：“一、租赁内容：1、经双方商定，甲方自愿将本单位自有铺面（坐落于秀山××××号）铺面（1-7附1号）壹间出租给乙方作为服装服务点使用，乙方对该房屋作了充分了解，自愿承租该房屋。2、租期自2017年1月1日至2017年6月30日止。3、每年租金为人民币（大写）肆万叁仟贰佰元（￥43200.00元）签字租赁合同时，乙方一次付给甲方181天租金计币21422.00元整。二、双方的责任和义务。（一）甲方的责任和义务：1、上述房屋必须符合出租房屋使用要求。2、在租赁期内，乙方经营自主，应保证乙方的使用权，甲方不得以任何借口转移使用权。4、房屋到期后，需提前一个月与甲方协商，并交足房租款，如到期不交或不与甲方联系的，甲方有权收回，重新出租。（二）乙方的责任和义务。1、乙方必须爱护甲方的房产，进行妥善的管理和维护，不得拆动或损坏。并切实做好安全用电防火工作，如因乙方不慎造成经济损失，乙方要负全部赔偿责任。2、乙方必须自觉遵守政策法令，正当经营，不得用租赁房屋从事违法活动，并管好门全三包，保持环境清洁。3、在租赁期内，乙方不得私自转移房屋使用权。确因特殊情况需转租第三者时，必须取得甲方同意，并办理租赁合同变更手续，如私下自己交易者，甲方有权收回使用权或按房租总额的50%罚款。4、乙方需改造房屋或装修需得到甲方同意，但甲方不负责任何经济费用和其它损失。5、租期届满时乙方应将房屋无损交还甲方，如需继续承担，乙方必须提前一个月与甲方协商，在双方同意的情况下另签定租赁合同。三、其他约定：1、如因自然灾难不可抗拒的原因而使房屋及其它损坏双方互不承担责任。租赁期内所需缴纳的税费，甲、乙双方按规定各自承担。2、甲、乙双方中任何一方违约或者违反国家及地方政府有关规定，另一方有权提前解除本租赁合同，并向违约方收取违约金5000.00元。”合同签订后，通海总工会按合同约定将租赁房屋交由杨海红管理使用，杨海红于2017年5月24日依约支付了租金21422元，杨海红将承租的商铺用于服装经营，双方均能按合同履行义务。2017年6月30日该《房屋租赁合同》租赁期限满后，双方未再签订书面《房屋租赁合同》，杨海红于2017年9月29日向通海总工会交付了一年的租金43200元，继续承租该商铺。杨海红又于2018年7月13日向通海总工会交付了一年的租金48200元（租期2018年7月1日至2019年6月30日），继续承租该商铺。2019年4月19日，通海总工会以召开会议的形式告知杨海红：“我单位与贵方签订的《租赁合同》约定的租赁期限为一年，自2018年7月1日起至2019年6月30日止。根据《租赁合同》第三条第3项的约定：“租赁期限届满后，乙方应在2019年7月1日前将商铺腾出，并完好的交给甲方。如乙方不按时腾还商铺，甲方有权强制收回商铺。”另查明，杨海红与刘开学系夫妻关系，本案杨海红向通海总工会承租的商铺系夫妻共同经营。2004年3月1日，通海总工会与杨海红、刘开学的儿子刘洪波签订了书面《房屋租赁合同》，刘洪波承租了通海县秀山街道古城西路13号-13（1-7号附1号）商铺，该《房屋租赁合同》约定的租期为：2004年的3月4日到2005年的3月3日止，刘洪波于签订合同当日（2004年的3月1日）向通海总工会支付了租金18600元和装饰工资42600元。杨海红在承租商铺期间将该商铺转租给第三人童晓建使用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案双方签订的《房屋租赁合同》于2017年6月30日租赁期限满后，双方未再签订书面《房屋租赁合同》，根据上述法律规定，之后所形成的租赁应视为不定期租赁。杨海红于2018年7月13日向通海总工会交付租金48200元，继续承租该商铺，租赁期限到2019年6月30日届满，现已届满。2019年4月19日，通海总工会以召开会议的形式对2019年6月30日租赁期限届满后不再续签《房屋租赁合同》一事已向杨海红、刘开学作出明确告知，已履行了告知义务，通海总工会与杨海红之后所形成的事实租赁合同已于2019年6月30日租赁期限届满时解除，故对通海总工会提出立即返还座落于秀山街道古城西路13号-13（1-7号附1号）商铺及支付逾期腾房占有使用费的诉讼主张，依法予以支持。逾期腾房占有使用费每天为132元（计算：租金48200元÷365天=132.05元）。通海总工会提出由杨海红、刘开学支付违约金、律师费和通海总工会不返还保证金3000元的诉讼请求，因无合同约定，且不符合相关法律规定，不予支持。关于杨海红、刘开学提出由通海总工会返还商铺扩建费48656元的主张，因该费用主要系杨海红、刘开学之子刘洪波在2004年向通海总工会承租商铺时由刘洪波支付，而刘洪波不是本案的当事人，根据合同相对性，杨海红、刘开学不是本案反诉的适格原告，对该反诉依法应予驳回。关于杨海红、刘开学提出返还从2006年4月至2019年4月期间多交的电费23173.95元及利息的主张，《中华人民共和国电力法》第四十四条规定：禁止任何单位和个人在电费中加收其他费用；但是，法律、行政法规另有规定的，按照规定执行。第六十六条规定：违反本法第三十三条、第四十三条、第四十四条规定，未按照国家核准的电价和用电计量装置的记录向用户计收电费、超越权限制定电价或者在电费中加收其他费用的，由物价行政主管部门给予警告，责令返还违法收取的费用，可以并处违法收取费用五倍以下的罚款；情节严重的，对有关主管人员和直接责任人员给予行政处分。根据上述法律规定，如通海总工会存在违反规定多收取电费的问题，应由相关行政部门处理，该反诉请求不属于人民法院的受案范围，对该反诉依法应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条第(七)项、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款之规定,判决：“一、被告（反诉原告）杨海红、刘开学、第三人童晓建于本判决生效后三日内将秀山街道古城西路13号-13（1-7号附1号）商铺一间腾还原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部;二、被告（反诉原告）杨海红、刘开学于本判决生效后三日内支付原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部自2019年7月1日起至实际腾还商铺之日止的逾期腾还商铺损失,按132元/天计付;三、驳回原告（反诉被告）通海县总工会工人俱乐部的其余诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，针对杨海红、刘开学上诉部分，杨海红、刘开学主张返还房屋改造费及利息，经审查，因双方在《房屋租赁合同》中约定改造房屋或者装修需要得到出租人同意，但出租人不负责任何费用，且杨海红、刘开学提交的证据不能证实双方约定过房屋改造费由通海总工会负担，故其该项请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于杨海红、刘开学主张的通海总工会多收取电费要求返还的意见，经审查，本案杨海红、刘开学提供的证据不能证实通海总工会多收取电费的金额及其实际产生的损失，对该请求本院亦不予支持，故杨海红、刘开学的上诉意见不能成立，本院不予采信。对于一审要求由杨海红、刘开学及第三人配合腾还房屋，因双方当事人均未提出异议，本院予以维持。针对通海总工会上诉部分，其要求支付违约金以及不退还保证金的主张，经审查，对于违约金双方没有进行约定，且一审已按逾期腾房支持其房屋占用期间的损失，故一审对其违约金请求不予支持并无不当，本院予以维持。对于保证金，现双方合同已经终止，履约保证性质的保证金应当予以返还，故通海总工会的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。综上所述，杨海红、刘开学、通海总工会的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1220元，由通海县总工会负担80元，由杨海红、刘开学负担1140元。本判决为终审判决。审判长 荆 燕审判员 吴析咛审判员 段 娟二〇一九年十二月十八日法官助理雷翔书记员李潇涵