重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初2941号原告：唐丽，女，1981年7月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：王志童，上海市华诚律师事务所律师。被告：向正梅，女，1990年11月30日出生，汉族，住重庆市忠县。委托诉讼代理人：熊安林，重庆百君律师事务所律师。第三人：重庆美联营销策划有限公司，住所地重庆市渝中区民生路**附**第****，统一社会信用代码91500103753050432Q。法定代表人：张锦成，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘振强，中豪律师事务所律师。原告唐丽与被告向正梅、第三人重庆美联营销策划有限公司（以下简称美联公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐丽的委托诉讼代理人王志童，被告向正梅及其委托诉讼代理人熊安林，第三人美联公司的委托诉讼代理人刘振强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间签署的《买卖协议书》；2.被告退还原告已支付购房首付款45万元；3.被告双倍返还定金40万元；4.被告赔偿原告因购买系争房产支付的中介费2.9万元；5.被告承担原告因主张权利而支出的费用，包括律师费4万元。事实和理由：2018年6月3日，原告与被告签署《买卖协议书》，约定被告将重庆市江北区北滨一路XXX号X幢X-X室房产出售给原告，成交价为215万元，其中定金20万元，首付款95万元，贷款100万元。当日，原告分三次共向被告支付定金20万元，被告签字确认收到。2018年6月29日，原告因贷款政策发生变化，无法贷款100万元，双方就此新情况进行过协商，在协商过程中双方都曾表示过可以解除合同，最终原告决定继续购买，并于2018年7月9日向被告发函同意全款购房。2018年7月12日原告分三次向被告支付购房款45万元用于解除系争房产抵押。2018年7月底，系争房产抵押解除。双方第一次办理过户在2018年8月2日，没有过户成功的原因是因为第三人没有告知需要携带户口本办理过户，第三人称政策发生变化，过户手续更加严格，需要户口本。因此双方另行协商过户时间为2018年8月8日，当日完成了审税手续，但由于审税手续办理完毕后已经过了5点半，无法完成银行柜面转账，因此当日未办理完成过户手续及付款手续。当日原告账户中有超过150万存款，有能力支付全额房款。此后原被告双方多次进行沟通，被告表示已经配合办理了两次购房手续都没有完成，因此要求原告赔偿差旅费、违约金或增加购房款，被原告拒绝。2018年9月13日原告向被告发送了催告函，要求被告尽快办理过户手续。2018年9月26日再次向被告发函要求被告在9月30日前办理过户，针对原告向被告发出的催告函，被告在9月14日通过微信方式表示要求解除合同。原告认为，2018年8月8日未能办理过户的原因，一方面是审税完成后银行关门无法完成转账，另一方面是原被告双方互不信任，《买卖协议书》未约定付款与过户的先后顺序，因此当日未能完成过户不能归责于原被告任何一方。之后第三人多次约原被告双方继续办理过户手续，但被告均拒绝。且被告于2018年8月20日在双方签署买卖合同约定条款基础上，增加了两项要求，一是要求原告先行支付全额房款，在被告有空时再办理过户手续，二是要求原告承担违约责任，支付违约金。该两项要求不符合合同约定，导致双方无法办理过户手续，系被告违约。2018年9月14日，被告明确表示解除合同，构成根本违约。原告因此诉至法院，请求保护原告合法权益，支持原告诉讼请求。被告向正梅辩称，2018年6月3日原被告双方签订了买卖合同，6月28日原告就以贷款政策发生变化为由要求协商解除合同，被告不同意，在此期间，原告还将涉案房屋在其他中介机构挂出转售。被告当时就指出了原告违约行为，要求按照合同履行，在被告的再三要求下原告才将解押款支付了，被告与中介一起去办理了房屋解押手续。原告全权委托第三人的工作人员张军杰、刘学办理房屋买卖事宜，被告多次催促第三人办理过户手续，张军杰、刘学也明确向被告表示要尽快去办理，在办理完过户手续前，原告会将其余的购房款全部支付给被告。原告要求将在房屋登记机关的备案合同中，将购房合同价款变更为100万元，以少交税费，被告表示同意，但要求原告先支付购房尾款。2018年8月2日，被告与原告的代理人张军杰、刘学到不动产中心办理过户手续，由于原告没有提供户口本和结婚证，所以没有办成。被告居住在忠县，刘学又联系被告在8月8日办理。张军杰、刘学都明确告诉被告在最后签字前，原告将购房尾款打给被告，被告收到钱后再签字，张军杰、刘学告诉被告中介公司办理过户手续都是这样，先付钱后签字。8月8日下午，办理完了房屋的审税手续后，最终在备案的房屋买卖合同签字前，原告仍没有将购房款打给被告，所以被告没有签字完成过户。刘学也劝原告将钱尽快转过来，还给原告发了办理手续的现场视频，原告还是没将钱转过来，被告还在视频中与原告争执了几句，直到不动产中心的工作人员下班，钱还没有打给被告。刘学和被告还让不动产中心的工作人员再等一下，但最终钱还是没打过来。事后被告明确表示什么时候将余款转到账上，什么时候就办理过户手续，原告也表示第二天将钱转到被告账上后，被告去签字过户。但是至今为止，原告也没将尾款转给被告，第三人也多次给原告做工作，款项可以先打到中介机构，但现在为止没有打款。综上，原告不按时支付房屋余款，其行为构成违约，原告的诉求应当予以驳回。被告不同意解除合同，如法院判定解除合同，原告应当按照合同约定承担相应的违约责任。第三人美联公司述称，第三人按照《买卖协议书》约定履行了居间服务义务，且不存在任何违约行为。原被告双方诉争解除房屋《买卖协议书》，应只解除《买卖协议书》中涉及原被告买卖的内容，不应当解除涉及第三人提供居间服务的内容。第三人已经按约履行居间服务的义务，即使涉案《买卖协议书》被解除，第三人也不需要退还已收取的居间服务费用，并且原被告未足额支付居间服务费，第三人有权另行追缴。请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年6月3日，向正梅（卖方、甲方）、唐丽（买方、乙方）、美联公司（经纪人、丙方）签订《买卖协议书》，主要约定：甲乙双方通过丙方买卖位于重庆市江北区北滨一路XXX号X幢X-X房屋，建筑面积134.82平方米；成交价2150000元，其中购房定金200000元乙方须于签订本买卖协议书时支付，首付款950000元在过户之日前支付，余款1000000元贷款支付；甲方同意在收到尾款之日将该物业交付予乙方使用；因丙方已促成甲、乙双方签订本协议，故唐丽同意在本协议签订之日向丙方支付中介费43000元；若乙方委托丙方办理银行按揭手续，则乙方须于签订按揭贷款协议时向丙方另行支付办理银行按揭手续的服务费15000元；若甲方未按本协议约定的期限履行合同，则从逾期之日起，甲方需按日向乙方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如甲方逾期履行合同义务超过30日，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应自乙方解除合同通知到达之日起三天内退还全部已收款，并赔偿乙方支付给丙方的服务费，同时乙方还有权要求甲方双倍返还定金；若乙方未按本协议约定的期限履行合同义务，则从逾期之日起，乙方需按日向甲方支付该物业成交价万分之五的违约金，合同继续履行；如乙方逾期履行合同义务超过30日，甲方有权解除合同，自甲方解除合同通知到达乙方之日起，甲方有权另行出售该物业，且乙方须赔偿甲方支付给丙方的服务费，同时甲方还有权没收定金；守约方向违约方主张权利所产生的合理费用（包括但不限于支付的律师费、调查取证费、差旅费等），由违约方承担；甲乙丙三方均同意如因本协议书而产生的纠纷均交由丙方住所地人民法院管辖。该协议书尾部手写补充约定：此房成交价格为业主净收，买方支付过户费、中介费及按揭费用；卖方在签订此合同时贰个工作日之内配合我司到公证处将解除此房抵押和拿房产证的公证委托给我司；买卖双方需在我司通知的伍个工作日之内，配合我司签订按揭和房交所过户，并双方提供真实有效的所需资料；在过户之前如因出现限购限贷政策，导致此房不能正常交易，则三方免责，卖方退还所有定金和房款，我司退还中介费给买方；卖方解除抵押的650000元，包含定金200000元，另在解除抵押贰个工作日前，买方支付给卖方450000元用于解除此房抵押，剩余首付款500000元在过户之日由乙方支付给甲方。该协议书还对各方的其他权利义务进行了约定。同日，唐丽向向正梅支付了200000元定金，并向美联公司支付了29000元中介费，美联公司工作人员张军杰出具了中介费收条。2018年6月4日，唐丽向美联公司工作人员刘学出具《委托书》，就唐丽购买位于重庆市江北区北滨一路XXX号X幢X-X房屋一事，委托刘学以唐丽的名义，代为办理该房屋如下事宜：一、代为签订购买上述房屋的买卖合同（协议、含网签）及支付相关房款及税费；二、代为办理房屋产权及国有土地使用权过户登记手续；三、领取购买房屋的不动产权证书及相关资料、四、代为申请办理银行按揭贷款手续，签署相关借款合同、抵押合同等文件；五、代为办理按揭贷款的抵押登记手续；六、领取抵押登记后的不动产权证书及相关资料；七、办理所购房屋的物管交接手续、水、电、气、闭路电视过户手续及房屋的装修手续；八、办理与购买上述房屋的相关的一切事宜；九、代为申请减免契税的相关手续，交税及核税手续；十、查档并提取档案，代开无房证明。委托期限至上述所有手续办理完毕为止。同日，唐丽在重庆市公证处办理了委托公证。2018年7月9日，唐丽向向正梅发出《催告函》，载明：你方将重庆市江**北滨一路****X-X出售给本人。按照合同要求，解除抵押贰个工作日前，本人支付给卖方45万元整，加上之前支付的定金20万元，共65万元用于解除此房抵押。由于中介工作失误，未能及时提供你方还款账户信息，造成此房2018年6月30日解押还款失败。因此本人通知你方，尽快重新预约解押此房，并将还款账户信息提前通过中介或直接告知本人。本人将严格遵守合同约定，解除抵押贰个工作日前，支付你方45万元整（为了资金安全，有可能垫资或将解押款转到中介公司账户），并且本人承诺，如果不能贷款，将全款购买此房。2018年7月12日23时许，唐丽通过手机银行向向正梅转账10000元，通过网上银行向向正梅分别汇款一笔10000元和一笔430000元，共计支付了450000元购房款。2018年8月2日，向正梅与刘学前往不动产登记中心办理过户手续，因唐丽的资料不齐全未能办理。2018年8月8日下午，向正梅与刘学再次前往不动产登记中心办理过户手续。在完成审税后，仅需向正梅在不动产登记中心备案的房屋买卖合同上签字即能完成过户手续时，唐丽与向正梅就先支付剩余购房款还是先签字产生争议，最终唐丽未支付剩余购房款，向正梅也未签字，过户手续未能办理完成。2018年9月13日，唐丽向向正梅发出《催告函》，载，载明：你方将重庆市江**北滨一路****X-X出售给本人。7月末已解除抵押，按照合同要求，应尽快办理过户。中介多次联系你方，要求多次过户，本人也多次通过微信、短信通知你方过户，你方均不回应。现本人要求你方按照合同要求，在中介通知两个工作日内尽快配合办理过户。2018年9月26日，唐丽向向正梅发出《催告函》，载明：，载明：你方将重庆市江**北滨一路****X-X出售给本人。末已解除抵押，按照合同要求，应尽快办理过户。中介多次联系你方，要求多次过户，本人也多次通过微信、短信通知你方过户，本人也于9月13日发催告函，要求你方配合办理过户，你方均不回应。现本人正式通知你方按照合同要求，在2018年9月30日之前，配合办理过户。否则，将采取法律手段。如果你方认为本人有违约，可以另行起诉。2018年10月8日，唐丽与上海市华诚律师事务所律师签订《法律服务委托合同》，委托上海市华诚律师事务所律师指派王志童律师代理本案诉讼，并支付了前期律师费20000元。合同履行中，微信群聊天记录显示，2018年8月9日，刘学邀请向正梅、唐丽加入微信群聊，并表示现在有什么问题群里沟通，询问向正梅今天是否有时间过户。向正梅表示之前一再配合却跑了空路，钱没到位不会再来等着。2018年8月20日，唐丽询问刘学、向正梅最近有没有空，再约个时间一起去过户。向正梅表示已经去过两次都没按时打款，现在要从第一次到房交所的时间算起，每天按合同支付违约金，没收到钱不会再跑空路了。2018年8月21日，向正梅将《买卖协议书》中乙方逾期违约责任的内容以图片的形式发送到微信群里，并表示日期从8月2号过户之日算起。2018年8月24日，刘学询问向正梅星期一是否有空去过户。2018年9月5日，唐丽催促刘学、向正梅尽快去过户。2018年9月14日，向正梅发送信息“正式通知一下：你们已经违约了，我现在要按合同意思履行跟你们解除合同”。唐丽表示还是尽快去把户过了，免得到时打官司大家都麻烦。2019年9月15日，刘学表示随时都有时间过户的，前提是你们双方把矛盾这些，违约责任这些协商解决清楚，我们随时都配合过户。2019年9月19日，唐丽表示希望向正梅积极配合，按照合同约定尽快去过户，最好中秋前就去把户过了。刘学表示你们双方把所有问题，所有纠纷解决清楚，尽快在30号之前把户过了，我们都配合。2018年9月27日，张军杰发送信息“我司已于8月上旬约卖方办理过户手续，由于买方原因导致未能顺利过户，其后产生的纠纷，希望你们双方友好协商把问题解决，我司随时配合协助办理过户手续”。审理中，经向正梅申请，证人刘学出庭陈述：我是第三人的工作人员，原被告买卖房屋的事项是我和张军杰在负责居间事宜。原告在广州所以办理了公证委托给我代她办理手续。第一次去办理过户手续时，房交所告知从2018年8月1日起手续有变化，需要买方的结婚证、户口本、身份证，因为当时没有带齐所以没有办成，后面原告从广州寄过来给我。第二次去办理过户，办完审税之后大概下午5点，我让原告先把房款打给被告，但原告和我说不同意，要被告先把字签了之后再打款。当时原告担心我们并没有在房交所过户，想让被告先签字，我还跟她视频聊天给她展示现场。后来原告给我说她去外面银行转账但是银行下班了，当时房交所也要下班了。原告就说第二天再办理过户，只要把前面的程序都走完，只差被告签字，可以先转款再签字。但被告因为当天没有办成很生气，不同意第二天再办理。一般办理房屋过户手续时是先把审税等程序办完，只剩下在房交所备案的房屋买卖合同上签字时，买方把钱打过来，卖方确认收到钱后签字完成过户。2018年8月8日当日审完税后，如果我让原告把剩余房款打款过来的时侯原告就打款是可以完成过户的。本院认为，向正梅、唐丽、美联公司签订的《买卖协议书》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《买卖协议书》约定购房余款1000000元贷款支付，后因贷款政策发生变化，唐丽选择继续购房并承诺全款支付，故该1000000元应与剩余的首付款500000元一并在过户之日支付。根据《买卖协议书》的约定，支付剩余购房款和过户应当在同一天进行，但对付款和过户的具体先后顺序并无约定，应当按照交易习惯确定，由卖方先配合在不动产登记中心办理完成审税等前置手续，待只剩在不动产登记中心备案的房屋买卖合同中签字时，再由买方支付剩余应付的购房款，最后由卖方签字完成过户。本案中，向正梅已于2018年8月2日前往不动产登记中心办理过户手续，因唐丽的资料不齐全未能办理。2018年8月8日，向正梅再次前往不动产登记中心办理过户手续，并且已经完成了审税等前置手续，唐丽却未能按照交易习惯履行支付剩余购房款的义务，导致过户手续未能办理完成。根据《买卖协议书》的约定，唐丽逾期支付购房款，应从逾期之日按日支付违约金，合同继续履行。向正梅据此在之后的沟通中要求唐丽先行承担违约责任再办理过户，符合双方约定。且向正梅在2018年8月8日已经完成了一次付款之前的过户手续，基于唐丽的违约行为，向正梅要求唐丽先行支付剩余购房款再办理过户并无不当。唐丽虽多次催促向正梅办理过户，但既未支付违约金，也未采取将剩余购房款交由美联公司监管等积极促成合同履行的行为。且由于唐丽与向正梅就违约责任产生争议，美联公司在沟通中也并未明确通知向正梅于指定的日期办理过户。直至2018年9月14日，向正梅在唐丽逾期付款超过30日后，发出通知明确表示要解除合同。现唐丽诉至本院要求判决解除与向正梅之间签署的《买卖协议书》，由于向正梅、唐丽、美联公司签订的《买卖协议书》包含了房屋买卖合同以及居间合同两个法律关系，本案仅处理房屋买卖合同关系。向正梅虽在审理中表示不同意解除合同，但其在发出解除合同的通知后，并无继续履行合同的行为，故双方的房屋买卖合同已于2018年9月14日因向正梅行使解除权而解除，无需再判决解除。房屋买卖合同解除后，向正梅要求唐丽退还购房款450000元，符合法律规定，本院予以支持。但由于合同解除系唐丽违约导致，故唐丽无权要求向正梅返还定金200000元，更无权要求向正梅双倍返还定金，也无权要求向正梅承担律师费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告向正梅于本判决生效之日起十日内向原告唐丽退还购房款450000元；二、驳回原告唐丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计12000元，由原告唐丽负担7975元，被告向正梅负担4025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  李宁二〇一九年十二月二十六日书记员  杨婷