福建省泉州市丰泽区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0503民初8192号 原告：深圳市银典物业管理服务有限责任公司，住所地深圳市南山区前海路**丽湾商务公寓A-2616、2617、2618，统一社会信用代码914403007311039358。 法定代表人：莫林生，该公司总经理。 委托诉讼代理人：江洪波，男，该公司职员。 被告：陈立平，女，1969年11月25日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 委托诉讼代理人：许有津（系陈立平之夫），住福建省泉州市鲤城区。 被告：许有津，男，1968年2月16日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。 原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司与被告陈立平、许有津物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司（以下简称深圳银典公司）的委托诉讼代理人江洪波、被告许有津到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 深圳银典公司向本院提出诉讼请求：1、判决陈立平、许有津共同支付深圳银典公司2012年6月1日至2019年7月31日物业管理服务费16336.2元及所欠深圳银典公司物业费从逾期之日起按每日万分之六标准支付违约金至款清之日止，暂计至起诉之日利息7500元；2、判决陈立平、许有津支付深圳银典公司2014年5月1日至2019年6月30日公摊水电费1879.19元；合计27364.2元；3、本案诉讼费由陈立平、许有津承担。深圳银典公司于2019年11月28日向本院申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：陈立平、许有津是东方银座小区X房屋所有人，面积为158.42平方米。2009年5月8日深圳银典公司为东方银座小区提供物业管理服务，2009年6月1日-2011年6月30日按照每平方1元收取物业管理费，2011年7月1日年起按照每平方1.2元收取物业管理费，陈立平、许有津拖欠物业费及公摊水电费至今。深圳银典公司多次对陈立平、许有津书面及上门催缴，均无果。陈立平、许有津拒不缴纳物业服务费的行为已严重侵犯了深圳银典公司的合法权益，为维护原告的权益，特向贵院提出起诉。 陈立平、许有津辩称：一、深圳银典公司提供的《福建省物业服务合同》是非法签订的，没有备案，不具有合法性，签署人并不是小区的业主，且合同没有签署日期，深圳银典公司的诉讼请求缺乏正当性及法律依据。二、深圳银典公司收费标准以及收取违约金不符合有关法规、规章的规定。三、假使合同有效，深圳银典公司没有依约履行合同的义务，被告有权拒缴物业管理费。1.由于深圳银典公司没有履行应尽职责导致楼宇天台违章建筑泛滥；2.小区被盗窃案件频发；3.深圳银典公司在管理期间，任由楼宇阳台随意封闭、防盗网无序无章安装，导致楼宇外立面整体外观破坏严重；4.共同空间被个别业主私自占用，深圳银典公司视而不见，不闻不问。四、深圳银典公司所主张的物业管理费事实不清，账目不明，证据不足以认定为陈立平、许有津所欠，诉讼请求超过了诉讼时效，应不予支持。五、深圳银典公司诉称多次对被告以书面形式催缴物业管理费，事实不清，缺乏依据；六、陈立平、许有津多次以书面和口头形式要求深圳银典公司履行物业管理合同，停止对陈立平、许有津的侵害，深圳银典公司置之不理。 本院经审理认定事实如下：被告陈立平、许有津系福建泉州市丰泽区东方银座小区X室的业主，房屋产权面积158.42平方米。根据深圳银典公司与泉州市丰泽区东方银座小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》及丰泽区丰泽街道东涂社区居民委员会出具的《证明》，深圳银典公司于2009年5月18日起为坐落于泉州市丰泽区东方银座小区提供物业服务，合同约定的服务期限至2020年5月31日。其中，自2012年6月1日起物业服务费采取包干制方式，即按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积收取；物业服务费标准为高层住宅每平方米1.2元每月；业主违反合同约定，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，除足额支付物业费外还应当每日按照所欠物业服务费的3‰或者5‰支付违约金。深圳银典公司曾分别于2018年4月19日、5月22日向本院提起诉讼要求陈立平、许有津缴交拖欠的物业费、公摊水电费。被告陈立平、许有津以没有签订日期、业主委员会主任非小区业主、合同未经物业管理行政部门备案为由主张2017年的《福建省物业服务合同》系无效合同，并提供了关于业委会没有换届改选的证明等证据予以证实。深圳银典公司对被告提供的上述证据真实性有异议，认为不能作为证据使用。本院认为，该份2017年的物业服务合同，虽然没有合同的签署日期，但合同约定的权利义务明确，内容并不违反法律的规定；且该份合同起始期间并未超出业主委员会的任期；法律并未强制规定物业服务合同必须经物业管理行政部门备案才能生效；业主委员会主任的签字也并非合同的有效要件，故被告陈立平、许有津关于该份合同无效的主张不符合法律规定，本院不予采信，该份合同为有效合同。被告陈立平、许有津拖欠深圳银典公司2015年10月至2019年7月间的物业管理费共计8744.78元。 本院认为，深圳银典公司主张自2012年6月起至2015年9月间的物业管理费，因深圳银典公司提供的催费通知单不足以证实其曾向陈立平、许有津催讨2012年6月至2015年9月间的物业管理费，陈立平、许有津主张深圳银典公司该部分诉讼请求超过诉讼时效，依法有据，对深圳银典公司主张的上述期间的物业管理费本院不予支持；陈立平、许有津主张深圳银典公司没有尽到物业管理职责，提供了相应照片、新闻媒体报道予以证实，深圳银典公司对被告提供的证据部分予以认可，但认为不能证明原告的服务是长期存在瑕疵的。本院认为，陈立平、许有津提供的证据可以证实深圳银典公司物业管理服务存在瑕疵，并且对陈立平、许有津的生活造成很大的困扰，故本院对深圳银典公司物业管理费的标准予以适当下调，对陈立平、许有津拖欠的物业管理费8744.78元按6121.35元予以认定，；鉴于深圳银典公司的服务存在瑕疵，故对深圳银典公司主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，泉州市丰泽区东方银座居民小区业主委员会与深圳银典公司签订的《物业服务合同》合法有效，对东方银座全体业主均具有约束力。原、被告双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。深圳银典公司主张不符合法律规定的部分本院不予支持，陈立平、许有津主张深圳银典公司未尽到物业管理职责，有相应证据支持，故本院酌情对深圳银典公司收取物业管理费的标准予以适当下调。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款、国务院《物业管理条例》第七条第（五）款、第四十一条、第四十二条第一款、第四十五条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告陈立平、许有津应于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司拖欠的自2015年10月至2019年7月间的物业管理费6121.35元； 二、驳回原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费396元，减半收取198元，由原告深圳市银典物业管理服务有限责任公司负担158元，被告陈立平、许有津负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  黄三鑫 二〇一九年十二月九日 法官助理邓志文 书记员杨思鸿 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。 -8-