福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0921民初2862号 原告：叶**文，男，1973年10月15日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：黄作权，福建风岚律师事务所律师。 被告：邳州市运河街道办事处，住所地江苏省邳州市青年东路**。 法定代表人：郭义，该办事处主任。 委托诉讼代理人：解艳华，江苏魏东律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏壮，江苏魏东律师事务所律师。 原告叶**文与被告邳州市运河街道办事处建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年4月11日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告叶**文的委托诉讼代理人黄作权，被告邳州市运河街道办事处的委托诉讼代理人解艳华、魏壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 叶**文向本院提出诉讼请求：1.确认双方当事人于2007年4月10日签订的《合同书》无效；2.判令邳州市运河街道办事处向叶**文返还土地使用权出让金834000元，并支付自2007年4月13日起按月利率1.5%计算至还款之日止的资金占用利息。审理过程中，叶**文增加诉讼请求：1.邳州市运河街道办事处向叶**文赔偿土地增值造成的可期待利益损失2365968元；2.邳州市运河街道办事处向叶**文赔偿涉案土地的填方等工程款损失666000元；3.邳州市运河街道办事处向叶**文赔偿土地中介费损失300000元。事实与理由：2007年4月10日，叶**文为投资兴建工艺品加工厂项目，与邳州市运河街道办事处的前身邳州市运河镇人民政府签订《合同书》，约定邳州市运河镇人民政府向叶**文出让宗地30亩，位于，徐州金城食品北侧，实际出让面积、宗地四周及界址点坐标以红线图为准；宗地使用权出让金834000元，即每亩27800元，由叶**文自合同双方签字盖章生效之日起七日内汇入邳州市运河镇人民政府指定账户。合同签订后，叶**文于2007年4月13日向邳州市运河镇人民政府支付土地使用权出让金834000元，但邳州市运河镇人民政府至今未将约定宗地及相关资料交付给叶**文，还将宗地转让给他人开发。邳州市运河镇人民政府没有土地出让权，其明知无权还擅自与叶**文签订出让土地的合同，至今未补办土地出让等相关手续，违反了法律、行政法规的强制性规定，导致双方签订的合同书无效，应承担过错责任。合同无效，邳州市运河镇人民政府因该合同取得的土地出让金834000元，应返还叶**文，并赔偿叶**文资金被占用的利息损失。现该宗地已被邳州市运河街道办事处转让，造成叶**文土地增值损失2365968元，邳州市运河街道办事处应予赔偿。《合同书》签订后，叶**文即对案涉土地进行投资，支出建设款666000元，邳州市运河街道办事处应予赔偿。此外，叶**文因与邳州市运河镇人民政府签订《合同书》，支付中介费300000元，邳州市运河街道办事处应予赔偿。 邳州市运河街道办事处辩称，对其前身是邳州市运河镇人民政府、与叶**文签订《合同书》、叶**文支付土地出让金834000元等事实无异议，但认为：1.《合同书》是招商引资合同，仅确定了用地面积及价额，并非土地出让合同，叶**文未取得出让地，是因为国家供地政策调整，叶**文没有及时根据调整在当地注册公司，参加拍卖挂牌程序所致，邳州市运河镇人民政府没有过错；2.其多次要求叶**文领取出让金834000元，叶**文明知合同无法履行仍拒绝受领，利息损失是叶**文自己过错造成；3.叶**文主张的土地增值损失、土地填方工程款、土地中介费没有事实和法律依据；4.本案已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据《合同书》、结算凭证，本院予以确认并在卷佐证。对叶**文提供的证据：1.协议和收条，拟证明叶**文对案涉土地进行投资，总投入建设款为666000元；2.江苏土地市场网的供地信息，拟证明案涉土地已经被邳州市运河街道办事处重新开发，交易价格为1300万元左右；3.现场照片，拟证明案涉土地已经在建设当中；4.邳州市2016年城区级别基准地价表，拟证明土地增值价格；5.证人黄某、王某证言，拟证明叶**文多次向邳州市运河街道办事处主张返还土地使用权出让金等相关事实。邳州市运河街道办事处质证认为，对证据1中的协议，约定的甲方是三个人，其中有叶**文也有案外人黄某、林建忠，说明该协议并不是叶**文自行签订的协议，无法确认其真实性；对收条，因款项巨大，应当是银行转账，但叶**文未提供相应的银行转账明细，无法确认其真实性，且根据合同第四章第五条约定2007年5月10日就应当开工，落款日期存在出入，其中“投资款”也被修改为工程款。对证据2为网上打印件，真实性存疑，与本案无关联性。对证据3照片上的路名与合同上的也不一致。对证据4的三性均不予认可，该证据没有邳州市政府的签字确认，且与本案没有关联性。对证据5，对证人黄某证言，因其与本案有利害关系，可信度较低，其证言证实在2009年时邳州市政府就承诺返还土地出让金，此后扩大的损失应由叶**文自行承担，对于黄某、王某陈述的中介费300000元，并非所谓的中介合同，而是交付给案外人邱明清，用于非法支出；对于666000元的施工费用，也是支付给邱明清，且王某知晓该款也是听说的，因邱明清是否施工，具体施工工程量多少无法核实，叶**文可另案起诉处理。本院认析认证认为，对证据1与证据5，两个证据相互印证，可以印证叶**文为订立涉案合同而进行的前期工作及款项交付情况，对该证据本院予以采信；对证据2虽为网上打印，但涉案地块作为邳州市运河街道办事处辖区内的土地，邳州市运河街道办事处亦明确该地块已经用于开发建设，作为江苏土地市场网公开公布的供地结果信息，在邳州市运河街道办事处未提供相反证据反驳的情况下，应认定该证据真实。对证据3现场照片，邳州市运河街道办事处虽辩解路名与合同中的名称不一致，但与证据2的内容相印证，对该证据的真实性本院予以确认。对证据4，系政府部门面向全社会公示的基新准地价信息表，具有公示效力，对该真实性本院予以采信。 根据采信的证据，结合当事人陈述，本院认定事实如下： 邳州市运河镇人民政府的前身是邳州市运河街道办事处。2007年4月10日，叶**文与邳州市运河镇人民政府签订《合同书》，约定邳州市运河镇人民政府将位于，徐州金城食品北侧的宗地30亩（实际出让面积、宗地四周及界址点坐标以红线图为准）出让给叶**文，作为工业用地使用，宗地使用权出让金834000元，邳州市运河镇人民政府负责提供土地，并负责将该地使用权变更至叶**文在邳州市注册成立的企业名下。叶**文于2007年4月13日向邳州市运河镇人民政府支付土地使用权出让金834000元，但邳州市运河镇人民政府一直未办理将上述土地使用权变更登记至叶**文注册的企业名下。目前该宗地块已被政府于2016年出让给他人建设。 本案争议的问题是，1.《合同书》的效力问题；2.叶**文的损失数额及邳州市运河街道办事处应承担的份额问题。 关于本案的争议问题一：《合同书》的效力问题。 本院分析认为，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条规定，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。《合同书》中约定，邳州市运河镇人民政府将辖区内土地使用权出让给叶**文，符合该条文规定的特征，是土地使用权出让合同。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十一条规定，土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。可见，土地使用权出让方的主体应为市、县人民政府土地管理部门，邳州市运河镇人民政府没有土地出让权，其作为出让方与叶**文签订土地使用权出让合同（即《合同书》），违反该行政法规的强制性规定，应为无效。 关于本案的争议问题二：叶**文的损失数额问题及邳州市运河街道办事处应承担的份额问题。 本院分析认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案讼争《合同书》为无效合同，邳州市运河镇人民政府因该无效合同而取得的土地出让金834000元及款项占用期间产生的利息，应予返还。因双方没有对该利息损失进行约定，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条关于借贷双方未约定利息时逾期利息计算方式的规定，按年利率6%计算。邳州市运河镇政府理应清楚其无权处分其辖区内的土地转让事宜，但仍然与叶**文签订土地转让合同，其应对该合同的无效承担主要责任，本院依法酌定其承担70%的赔偿责任。该赔偿责任是基于缔约过失责任而发生的，赔偿损失的范围应限于信赖利益（包括直接损失和间接损失），不包括在合同有效情形下通过履行可以获得的利益。叶**文主张其在签订合同后投入的土地填方工程款666000元，因该款叶**文陈述系先行支付的工程项目款项，具体实际工程施工多少没有证据证明，其与工程施工方也没有进行结算，无法确认具体损失金额，故对该主张，因叶**文举证不能，本院不予支持。叶**文主张支付的土地中介费300000元，因该费用超过合同总价款的30%，且没有支付凭证佐证，俩个证人证言也证实该费用非正常中介费用，故对该损失不应由邳州市运河镇政府承担。叶**文主张土地增值损失2365968元，因合同被确认无效，造成叶**文的间接损失为其丧失与第三人另订立合同的机会所产生的损失。因叶**文在2007年4月13日订立合同时的工业土地使用权的价格为每平方米41.7元（30亩≈666.66×30=19999.8平方米，1平方米的价格等于834000元除以19999.8平方米等于41.7元），根据叶**文提供邳州市自然资源和规划局网站发布的邳州市2016年城区级别基准地价表中工业用地最低一级即四级工业用地的价格为160元每平方米，因合同无效导致的差价损失为160元×30亩×666.66-834000元=2365968元，叶**文主张按邳州市2016年城区级别基准地价表中四级工业用地的价格作为其间接损失的依据，因该价格是邳州市自然资源和规划局网站对外发布的邳州城区级别基本地价表，具有公示效力，因此，叶**文按四级工业用地地价标准进行计算，较为合理，本院予以支持。 综上，本院认为，邳州市运河镇人民政府与叶**文签订的《合同书》，违反行政法规的强制性规定，应为无效。邳州市运河镇人民政府因该合同取得的土地出让金834000元及相应的按年利率6%计算的占用资金利息，应向叶**文返还。邳州市运河镇人民政府现变更为邳州市运河街道办事处，相关的义务应由邳州市运河街道办事处承担。叶**文诉请确认《合同书》无效，并要求邳州市运河街道办事处返还土地出让金834000元及自2007年4月13日起计算的利息，予以支持；叶**文诉请该利息按月利率1.5%计算，其中按年利率6%计算部分予以支持，超过部分不予支持。叶**文主张的土地中介费300000元损失，因该费用非属为签订合同而支出的合法费用，其诉请邳州市运河街道办事处赔偿，不予支持。叶**文诉请邳州市运河街道办事处赔偿土地增值损失2365968元，因造成该损失的责任，邳州市运河街道办事处承担主要责任，本院酌定按70%分担，故应承担1656177.6元的赔偿责任。对土地进行填方工程的损失，因叶**文未能提供其具体投入的土地填方费用，故对该项损失，因金额无法确定，本院不予认定，其主张的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。对于邳州市运河街道办事处认为2009年时邳州市政府就承诺返还土地出让金，此后扩大的损失应由叶**文自行承担的意见，根据证人证言，双方始终就合同问题未达成一致处理意见，邳州市运河街道办事处也至今未返还土地出让金，故在此期间造成的损失仍应承担责任，对其意见，本院不予采纳。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。叶**文诉请确认合同无效，不存在权利受侵害问题，不适用诉讼时效规则；叶**文诉请的合同无效后财产的返还及损失的赔偿，诉讼时效的起算时间应为自合同被确认无效之日起，邳州市运河街道办事处关于叶**文的起诉已超过诉讼时效的答辩意见，不符合法律规定，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，判决如下： 一、叶**文与邳州市运河街道办事处（原邳州市运河镇人民政府）于2007年4月10日签订的《合同书》无效； 二、邳州市运河街道办事处应于本判决生效之日起十日内向叶**文返还土地使用权出让金834000元，及自2007年4月13日起按年利率6%计算至还款之日止的资金占用利息； 三、邳州市运河街道办事处应于本判决生效之日起十日内向叶**文赔偿土地增值部分的损失1656177.6元； 四、驳回叶**文其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费47033元，由叶**文负担15908元，邳州市运河街道办事处负担31125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉费缴纳办法到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  苏玲玲 人民陪审员  张仁德 人民陪审员  曾凤杰 二〇一九年十二月八日 书 记 员  曹伊健 附注： 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 二、执行申请提示 本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。