广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 裁 定 书 （2019）桂0312民再4号 原审原告:覃某智，男，1981年10月7日生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托诉讼代理人：孙发英，广西某律师事务所律师。 原审被告:临桂县临桂镇某房屋中介信息服务部，住所地：桂林市临桂区临桂镇。 负责人:覃某玉，女，1963年10月11日生，汉族，住广西桂林市临桂区，现住桂林市临桂区。 原审被告:廖某建，男，1969年9月15日生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 原审被告:蒋某野，女，1967年11月28日生，汉族，住广西桂林市叠彩区。 原审被告:桂林某房地产开发公司，住所地：桂林市叠彩区。 法定代表人：何某华，职务：董事长。 委托诉讼代理人：蒋某萍，该公司员工。女，1979年9月20日生，汉族，住桂林市叠彩区。 原审原告覃某智诉原审被告临桂县临桂镇某房屋中介信息服务部、廖某建、蒋某野、桂林某房地产开发公司居间合同纠纷一案，本院（2016）桂0312民初932号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2019年6月2日作出（2019）桂0312民监2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案，原审原告覃某智的委托诉讼代理人孙发英，原审被告临桂县临桂镇佳兴房屋中介服务部的负责人覃某玉，原审被告桂林某房地产开发公司的委托诉讼代理人蒋某萍到庭参加诉讼。原审被告廖某建、蒋某野经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 覃某智诉称，2013年3月31日，覃某智与廖某建、蒋某野、佳兴房屋中介服务部签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定廖某建、蒋某野将桂林市的房屋，建筑面积145.78平方米，出售给覃某智，房价款1300000元。该合同约定2013年4月5日前支付购房款600000元；2013年5月10日前及产权过户之日支付购房款400000元；2013年底取得产权证后十天内支付购房款300000元。同时，该合同约定佳兴房屋中介服务部提供咨询服务，促成本合同依法签订。该合同第十一条约定：甲方（蒋某野、廖某建）委托丙方（佳兴房屋中介服务部）到房地产管理部门办理该房屋的过户手续。该合同签订后，覃某智依合同的约定，在合同签订之日将购房款600000元交给廖某建、蒋某野。2013年5月9日，覃某智又支付购房款400000元。之后，覃某智数次找佳兴房屋中介服务部催办该房屋的过户手续，佳兴房屋中介服务部也多次崔方正房地产公司尽快办理被告廖某建、蒋某野的房屋产权证，以便过户或更名至原告的名下，但都没有结果。2016年元月，覃某智搬入该房屋居住。2016年3月21日，覃某智再次支付购房款300000元给廖某建、蒋某野。直到今日，方正房地产公司仍未将该房屋的初始登记所需的资料报产权机关登记备案。佳兴房屋中介服务部没有依合同的约定履行义务，佳兴房屋中介服务部的行为已构成违约。为维护覃某智的合法权益提起诉讼，请求判决确认覃某智与廖某建、蒋某野及佳兴房屋中介服务部于2013年3月31日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，并由廖某建、蒋某野出资与佳兴房屋中介服务部及方正房地产公司到房地产管理部门将桂林市房屋的产权办理到覃某智的名下，本案诉讼费由临桂县临桂镇某房屋中介信息服务部、廖某建、蒋某野、桂林某房地产开发公司承担。 临桂县临桂镇佳兴房屋中介服务部辩称，2012年初，佳兴房屋中介服务部负责人覃某玉到桂林市三里店广场蒋某野经营的家具大卖场买家具，与蒋某野相识。蒋某野知道佳兴房屋中介服务部是出售房屋的，就委托佳兴房屋中介服务部出卖其所有的桂湖景苑的房屋。2012年5月21日，廖某建、蒋某野到临桂县公证处办理了公证委托书，委托佳兴房屋中介服务部出售桂林市的房屋，当时，佳兴房屋中介服务部打电话给方正房地产公司，方正房地产公司答复还有几个月就可以办好房产证了。2013年佳兴房屋中介服务部发出出售桂湖景苑5栋1单元1层2号房屋的信息后，覃某智于2013年3月31日与佳兴房屋中介服务部、蒋某野、廖某建签订了《存量房居间（买卖）合同》。之后，覃某智按合同的约定支付了购房款，2016年3月21日，覃某智付清了购房余款300000元。由于方正房地产公司关于桂湖景苑5栋房屋的初始登记所需的材料，未递交房地产管理部门备案，佳兴房屋中介服务部无法将原告购买的桂湖景苑5栋1单元1层2号的房屋产权过户到覃某智名下。 桂林方正房地产公司辩称，我单位建设桂林市桂湖景苑小区，由于其他原因，尚未到房地产管部门办理房屋的初始登记手续。2012年廖某建、蒋某野因资金周转困难，委托佳兴房屋中介服务部将其居住的尚未取得产权证的桂湖景苑5栋1单元1层2号的房屋转卖与他人。佳兴房屋中介服务部曾持公证委托书及出售房屋的相关材料到我单位，要求我公司将桂湖景苑5栋1单元1层2号的房屋产权更名到覃某智名下。之后，由于我公司的系统关闭，我公司至今都未能将桂湖景苑5栋1单元1层2号的房屋更名到覃某智名下。同时，自2013年起，税务局及相关部门不允许合同更名。现在，我公司仍在筹备资料办理桂湖景苑5栋房屋的初始登记。至于桂湖景苑5栋房屋业主的产权证，需等初始登记产权证办好后，我公司才能将业主的资料递交房地产管理部门，为业主办理房屋产权证。 被告蒋某野、廖某建未作答辩，也未向法庭提交证据材料。 原审审理查明，2012年5月21日，廖某建、蒋某野到桂林市临桂县公证处办理了（2012）桂临证字第977号公证书，公证委托佳兴房屋中介服务部出售廖某建、蒋某野向方正房地产公司购买的位于桂林市。同时，廖某建、蒋某野委托佳兴房屋中介服务部代其收取出售的房屋款以及委托佳兴房屋中介服务部代其到房地产管理部门办理上述房屋的过户手续。2013年3月31日，廖某建、蒋某野（甲方即卖方）与覃某智（乙方即买方）、佳兴房屋中介服务部（丙方即经纪代理方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，廖某建、蒋某野将其所有的位于桂林市，建筑面积145.78平方米，出售给原告覃某智，房价款1300000元。该合同内容如下：一、本合同项下，甲方所出售的房屋座落于桂林市，建筑面积145.78平方米；二、乙方对上述房屋已充分了解,并对该房屋现状无异议，经丙方居间，甲、乙双方议定上述房地产成交价为1300000元；三、甲方保证对所出售该房地产的真实性、合法性负责，不属于司法行政机关依法裁定或判决查封和扣押的房地产，不在政府拆迁范围内，没有产权、债权债务纠纷。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务纠纷，由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿；四、在本合同签订时，乙方支付定金200000元，每期付款甲方出具收据或由乙方打入甲方名下或甲方指定的账户，定金在付尾款时冲抵房款，购房款项分三期付清：第一期乙方于2013年4月5日前支付购房款600000元给甲方，第二期乙方于2013年5月10日前及产权过户之日支付购房款400000元给甲方，第三期乙方于2013年底取得产权证十天支付购房款100000元给甲方。甲、乙、丙三方在此确认，因甲乙双方自行交接产生的风险，丙方不承担任何责任；五、该房地产的房屋所有权证和国有土地使用权证从甲方名下过户到乙方名下所交纳的所有税费及费用由甲方承担；六、乙方需办理贷款，必须提供近期6个月银行的流水账，具体金额及年限以银行审批为准；七、如在本次交易过程中发生因国家或房屋管理、税务部门及银行调整相关政策，导致本合同项下房地产的过户、贷款、交易税费产生的变化，甲、乙双方应按照本条约定承担相应费用，多退少补，甲、乙双方对此均无异议；八、乙方中途违约或未按条款规定付清任何一期房款时，甲方有权按照下列步骤处理该房地产：1、产权还未过户，甲方暂保留该房地产一十五日，等候乙方付款，保留期限届满，乙方未付应付款款项，即视为乙方自动放弃购置，甲方和丙方不再另行通知乙方办理放弃购买上述房地产手续，甲方有权将该房地产转卖他人，乙方不得有异议，乙方所交的购房款在三日内不计利息予以退还，定金归甲方所有；2、每期乙方未付应付款款项，宽限期一十五日，宽限期后，乙方应支付延期利息，每天按应付甲方金额的千分之二计息，由乙方付给甲方；九、如因甲方不卖给乙方，造成房地产不能过户，乙方有权按以下步骤追究甲方违约责任：1、甲方应在违约之日起三日内向乙方退还所交房款，逾期每天按所收房款的千分之二计息支付给乙方；2、甲方应在违约之日起三日内将定金退还给乙方，另支付给乙方违约金200000元；十、本协议履行期间，房屋增值与贬值的情况下，任何一方不得违约。甲方或乙方中途违约不卖或不买上述房地产，除按本协议的条款执行外，另由违约方支付违约金200000元给守约方；十一、甲、乙双方全权委托丙方办理该房地产的过户手续，代办服务费1000元，由买方支付；甲、乙双方应积极协助配合，否则丙方不承担责任；丙方确保产权证在相关部门和房管所及土地局规定的时限内取得乙方名下的产权证；十二、甲方应于乙方付清第一期房款之日将上述房屋交付乙方使用，并负责结清交房前此房屋所欠的相关费用：水费、电费、有线电视费、物业管理费，并将房屋配套设施及电、水、有线电视、维修基金过户所需的各种资料移交由乙方办理过户；十三、甲、乙、丙三方在此确认，丙方向甲、乙双方提供中介咨询服务，促成本合同依法签订，并协助甲、乙双方办理登记、房款交割、房屋所有权交付等居间工作，保障交易的安全性，本合同签订之日，乙方须向丙方支付经纪代理费20000元，如单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计39000元；十四-十六略；十七、合同履行中若发生争议，甲乙丙三方应采取协商办法解决，协商不成时，任何一方均可向临桂县人民法院起诉；十八、本合同自甲、乙双方签字，丙方盖章之日起生效。该合同签订后，覃某智于2013年3月31日支付给廖某建、蒋某野购房款600000元（含购房定金200000元）；2013年5月9日，覃某智又支付给廖某建、蒋某野购房款400000元；2016年3月21日，覃某智再次支付给被告廖某建、蒋某野购房款300000元。本案诉讼中查明，覃某智于2013年3月31日依照合同的约定支付给廖某建、蒋某野购房款600000元后，佳兴房屋中介服务部亦依照《存量房居间（买卖）合同》第十二条的约定，于2013年3月31日将桂林市的房屋及该房屋的相关材料交付给覃某智保管或使用。同时查明，2016年8月11日，覃某智与案外人唐丽花签订《房屋租赁合同》，覃某智将其购买的桂湖景苑5栋1单元1层2号的房屋租赁给案外人唐丽花居住，租赁期限为一年即自2016年8月16日起至2017年8月15日止。另查明，桂林市桂湖景苑5栋的房屋，由方正房地产公司建设，该房屋于2011年竣工。方正房地产公司至今仍未将桂湖景苑5栋房屋办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案。又查明，2013年初，佳兴房屋中介服务部将廖某建、蒋某野委托其出售桂林市房屋的公证书（2012）桂临证字第977号及覃某智购买桂林市房屋的相关材料交与方正房地产公司，并要求方正房地产公司将桂湖景苑5栋1单元1层2号的房屋更名至覃某智的名下。由于其它原因，方正房地产公司至今未能办理。 原审审理认为,覃某智与廖某建、蒋某野、佳兴房屋中介服务部签订的《存量房居间（买卖）合同》，是当事人在平等自愿的基础上协商一致而达成的协议，是当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、法规的规定，属有效合同，依法受到法律的保护。覃某智依照合同的约定，将购房款全部付清给了廖某建、蒋某野，廖某建、蒋某野亦依照合同的约定，将桂湖景苑5栋1单元1层2号的房屋交与覃某智使用。但廖某建、蒋某野、佳兴房屋中介服务部未按合同的约定，将覃某智购买的房屋过户至覃某智的名下，其行为已构成违约，廖某建、蒋某野、被告佳兴房屋中介服务部，依法应当承担民事责任。方正房地产公司，至今仍未将办理桂湖景苑5栋房屋的权属登记所需的资料报产权登记机关备案，导致覃某智购买的房屋不能过户，方正房地产公司存在过错，依法亦应当承担民事责任。覃某智诉请确认覃某智与廖某建、蒋某野及佳兴房屋中介服务部签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效，本院认为其请求合理且符合法律的规定，予以支持。覃某智诉请廖某建、蒋某野出资，与佳兴房屋中介服务部及方正房地产公司到房地产管理部门，将桂林市房屋的产权办理到覃某智名下的诉讼请求，本院认为该请求符合《存量房居间（买卖）合同》第五条的约定，故予以支持。廖某建、蒋某野未到庭参加诉讼，在举证期限内亦未提供证据，依法应当承担举止不能的不利后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,判决:一、覃某智与廖某建、蒋某野、临桂县临桂镇某房屋中介信息服务部于2013年3月31日签订的《存量房居间（买卖）合同》合法有效；二、廖某建、蒋某野、临桂县临桂镇某房屋中介信息服务部、桂林某房地产开发公司到桂林市房地产管理部门，将桂林市房屋的产权办理到覃某智的名下，办理该房屋产权证所需的费用，由廖某建、蒋某野负担。 本案再审过程中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经庭审质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，因与本案具有一定的关联性，本院亦作为定案的参考依据。 经本院再审查明，桂林市中山北路37号桂湖景苑5栋1单元1层2号房屋原系廖某建、蒋某野于2011年向案外人秦太儒购买，廖某建、蒋某野直接在桂林某房地产开发公司进行合同更名并签订了《商品房买卖合同》，该合同未到房产管理部门办理备案登记。2014年2月26日，象山区人民法院受理陈培莉与廖某建、蒋某野及桂林国梦贸易有限公司民间借贷纠纷一案，案号为（2014）象民初字第234号。在该案审理过程中，象山区人民法院依据陈培莉申请，作出（2014）象民初字第234-1号民事裁定书查封廖某建、蒋某野于2011年购买的桂湖景苑5栋1单元1层2号房。该裁定书于2014年3月5日送达给桂林某房地产开发公司。2014年6月19日，象山区人民法院作出（2014）象民初字第234号民事判决书，判决廖某建、蒋某野及国梦公司归还陈培莉借款9300000元及支付利息。该判决生效后，因廖某建、蒋某野及国梦公司未履行判决书确定的义务，象山区人民法院依执行申请于2014年9月10日作出（2014）象执字第596号执行裁定书，裁定拍卖蒋某野名下的桂Ｃ×××××号奔驰小型越野客车及廖某建、蒋某野名下的桂湖景苑5栋1单元1层2号房以清偿债务，但桂湖景苑5栋1单元1层2号房产未成功拍卖。2016年2月24日，覃某智作为案外人对桂湖景苑5栋1单元1层2号房屋向象山区人民法院提出执行异议，象山区人民法院于2016年4月12日作出（2016）桂0304执异4号执行裁定书驳回原告的异议申请，覃某智对此裁定不服，向象山区人民法院提起执行异议之诉，象山区人民法院作出（2016）桂0304民初1545号民事判决书后，覃某智不服上诉到桂林市中级人民法院，桂林市中级人民法院作出（2017）桂03民终2168号民事判决书，判决:一、撤销象山区人民法院（2016）桂0304民初1545号民事判决书；二、不予执行桂林市中山北路37号桂湖景苑5栋1单元1层1号房。 另查明，2015年10月16日，桂林市叠彩区人民法院受理了王桂榕诉蒋某野、桂林国梦贸易公司（2015）叠民初字第1149、1150号民间借贷两案，依据王桂榕的申请，查封了桂林市中山北路37号桂湖景苑5栋1单元1层2号房屋属于蒋某野名下的部分。覃某智对上述查封有异议，提出复议。桂林市叠彩区人民法院驳回覃某智的复议申请。叠彩区人民法院作出（2015）叠民初字第1149、1150号民事判决书，分别判决蒋某野归还王桂榕1060000元及支付利息、判决蒋某野、桂林国梦贸易公司归还王桂榕460000元及支付利息。上述两案进入执行程序后，覃某智作为案外人提出执行异议被驳回后，又提出了执行异议之诉。 另查明，2014年3月11日，本院受理了覃某玉诉廖某建、蒋某野民间借贷纠纷一案，案号为（2014）临民初字第391号。2014年3月13日，本院根据覃某玉的财产保全申请，作出了（2014）临民初字第391-1号民事裁定书，查封了廖某建、蒋某野位于桂林市，查封裁定书于2014年3月18日送达给了桂林某房地产开发公司。2014年5月9日，本院作出（2014）临民初字第391号民事调解书，调解书确认廖某建、蒋某野自愿在2014年6月30日一次性还清所欠覃某玉借款本金80万元及利息（该案借款汇款凭证系覃某玉于2012年5月19日通过广西信用合作社转账给蒋某野50万、2012年5月22日通过广西临桂农村合作银行以及中国农业银行股份有限公司临桂榕山支行转账给蒋某野15万和30万。2014年7月4日，覃某玉于向本院申请强制执行，该案已终结本次执行程序。 另查明，廖某建、蒋某野于2012年5月21日到桂林市临桂县公证处办理了（2012）桂临证字第977号公证书，公证委托佳兴房屋中介服务部（负责人为覃某玉）出售上述房屋并代收房屋款及代办过户手续。2013年3月31日，廖某建、蒋某野（甲方即卖方）与覃某智（乙方即买方）、佳兴房屋中介服务部（丙方即经纪代理方）签订《存量房居间（买卖）合同》一份，合同约定覃某智购买廖某建、蒋某野所有的位于桂林市，建筑面积145.78平方米，价款为1300000元。2016年3月21日，覃某智通过其中国邮政储蓄银卡账号于2013年3月31号向覃某玉转账支付60万元，剩余的房款原告覃某智自认系通过将其银行卡、存折交付给覃红云，由覃某玉取走其中的存款67万，另有3万元现金支付给覃某玉，覃某玉对上述房款收付表示认可。覃某玉收取的上述房款均未交付给廖某建、蒋某野。覃某智购买上述房屋后，2013年至2015年期间廖某建、蒋某野仍居住其中，此后覃某智委托覃某玉出租给他人使用。 庭审时，覃某玉陈述：覃某玉于2012年初在博展中心购买红木家具认识出售红木家具的廖某建、蒋某野，廖某建、蒋某野委托覃某玉出售其所有的桂林市房屋。2012年5月廖某建、蒋某野需进货但资金不足，故委托覃某玉卖房并由覃某玉垫付了房屋的首付款，行业的惯例在房屋未过户之前包括代客户归还银行的按揭贷款都是以借款的形式运作，故覃某玉与廖某建、蒋某野于2012年5月21日到桂林市临桂县公证处办理（2012）桂临证字第977号公证书当天，覃某玉转款80万支付给了廖某建、蒋某野，覃某玉还表示其与廖某建、蒋某野除了房屋委托买卖关系，并没有其他经济往来。 另查明，佳兴房屋中介服务部向法庭提交的该80万转账凭证与本院（2014）临民初字第391号民事调解书借款本金80万元的转账凭证一致。 本院认为，最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定:“审判机构在审理确权诉讼时,应当查询所要确权的财产权属状况,发现已经被执行局查封、扣押、冻结的,应当中止审理;当事人诉请确权的财产被执行局处置的,应当撤销确权案件;在执行局查封、扣押、冻结后确权的,应当撤销确权判决或者调解书。”根据上述规定，人民法院的查封排除了其他法院关于该查封物的另案确权。本案中,覃某智于2016年5月25日向本院起诉请求将案涉房屋过户到自己名下，但案涉房屋已经于2014年2月26日由象山区人民法院作出（2014)象民初字第234-1号民事裁定书所查封，本院在（2016）桂0312民初932号民事案件审理过程中应当查询所要确权的财产权属状况，而原审没有查明要确权的桂林市中山北路37号桂湖景苑5栋1单元1层2号房屋已被查封的事实，并且还作出了将案涉房屋过户到覃某智名下的判决，该判决违反了法律规定，应予撤销。就案涉房屋的权属问题，覃某智已分别向象山区人民法院、叠彩区人民法院提起了执行异议以及执行异议之诉，覃某智向本院提出的房屋确权之诉不应当立案受理，已经立案的，应当裁定驳回起诉。 临桂县临桂镇某房屋中介信息服务部负责人覃某玉与廖某建、蒋某野存在经济纠纷并已诉至本院，本院亦于2014年3月13日根据覃某玉财产保全申请作出了（2014）临民初字第391-1号民事裁定书，查封了案涉房产，但本案在再审过程中覃某玉否认与廖某建、蒋某野存在其他经济纠纷，其陈述与法庭查明的事实不符。覃某玉接受廖某建、蒋某野的委托自行将案涉财产进行处置并自行收取了所得房款且未支付给廖某建、蒋某野，覃某玉辩解其根据行业惯例于2012年5月21日到桂林市临桂县公证处办理（2012）桂临证字第977号公证书当天转款80万支付给廖某建、蒋某野代归还案涉房屋的银行按揭贷款，但覃某玉再审提交的80万元转账凭证与本院审理的（2014）临民初字第391号民事调解案中的借款本金80万元的转账凭证一致，临桂县临桂镇某房屋中介信息服务部负责人覃某玉的辩解理由不能成立。 综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条、最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条的规定，裁定如下： 一、撤销本院作出的（2016）桂0312民初932号民事判决； 二、驳回原告覃某智的起诉。 本案受理费依法免收。 如不服本裁定，可在判决书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院。 审 判 长  农丽珍 人民陪审员  董丽冰 人民陪审员  王顺有 二〇一九年十二月二十四日 书 记 员  梁燕聪