福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)闽0211民初1692号 原告：廖文进，男，1959年2月10日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人:胡秋红、林俊鹏,福建瀛坤律师事务所律师。 被告：吴若雄，男，1961年12月17日出生，汉族，住福州市台江区。 被告：厦门超越工贸有限公司，住所地厦门市集美北部工业区天凤路**。 法定代表人：吴若雄，总经理兼执行董事。 被告共同委托诉讼代理人：何坚方，福建汇德律师事务所律师。 被告共同委托诉讼代理人：李书建，福建汇德（厦门）律师事务所律师。 原告廖文进与被告吴若雄、厦门超越工贸有限公司（下简称为“超越工贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年3月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。廖文进委托诉讼代理人胡秋红、林俊鹏；吴若雄及超越工贸公司的委托诉讼代理人李书建均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖文进向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2013年4月17日签订的《房屋租赁合同》；2.判令吴若雄、超越工贸公司连带退还预付租金1824658元并支付利息（自2014年11月10日起至实际付款日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计）；3.判令吴若雄、超越工贸公司连带赔偿违约金23800元；4.吴若雄、超越工贸公司连带赔偿经营损失（以650000元/年为基数，自2014年11月10日起计至《房屋租赁合同》解除止；4.两被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2013年4月17日签订《房屋租赁合同》，约定将座落于厦门市集美区天凤路86-88号综合楼一楼（建筑面积850平方米）出租给廖文进使用，租期至2023年9月30日止，租金共计2800000元（一口价不提租，一次性付清），后经双方协商变更为2000000元。廖文进依约支付了租金，超越工贸公司出具了收款收据。2013年9月9日廖文进与案外人李宏斌签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定廖文进将案涉房屋转租给李宏斌，租期十年，租金850000元/年，并于2013年12月25日进行案涉房屋的交接确认。2014年11月10日被告收回案涉房屋用于装修幼儿园，承诺装修完后再将房屋交付给廖文进出租，直至合同约定租赁期限届满。此后廖文进多次交涉要求交付案涉房屋未果。 吴若雄、超越工贸公司辩称：1、吴若雄并非本案适格被告，廖文进要求吴若雄承担连带责任没有依据。案涉房屋系超越工贸公司独立财产，吴若雄为该公司法定代表人。《房屋租赁合同》明确出租方为超越工贸公司并加盖公司印章，吴若雄仅是以该公司代表名义签字，系代表公司行使职权，体现公司意思，租金亦由廖文进直接支付给超越工贸公司。廖文进、李宏斌、超越工贸公司房屋租赁合同纠纷一案生效判决书中亦认定“廖文进向超越工贸公司承租一、二层”的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第六十条第二款“法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受”。2、廖文进的起诉已超过诉讼时效，应依法予以驳回。廖文进在其诉状中自认“2014年11月10日被告收回案涉房屋用于装修幼儿园……”，且当庭自认案涉合同已于2014年11月10日经协商解除。根据其自认事实，廖文进于2019年3月才提起本案诉讼，超过诉讼时效。3、廖文进将案涉房屋及综合楼二楼转租给李宏斌已构成根本违约，且廖文进与李宏斌的房屋租赁合同事实上未履行，廖文进以此为由主张被告赔偿经营损失，无事实及法律依据。首先综合一、二楼《房屋租赁合同》约定“未经同意，擅自将房屋转租……甲方有权责令停止转让行为，终止租赁合同，除自动收回房屋外，另收取一年租金作为违约金。”据廖文进与李宏斌案件生效判决认定的相关认定，廖文进未经超越工贸公司同意将综合楼一、二层转租给李宏斌，显然违反讼争合同约定，构成根本违约。超越工贸公司有权按约定终止合同，收回房屋并要求廖文进支付违约金480000元。其次，廖文进与李宏斌案件生效判决驳回李宏斌解除《房屋租赁合同》并退还已付租金的诉讼请求，但因李宏斌无法实现其承租房屋用于酒店经营的合同目的，李宏斌与廖文进间的《房屋租赁合同》实际并未继续履行，廖文进反而因其违约转租的行为不当获利850000元。4、廖文进因擅自转租且未按约定支付租金等违约行为，经与被告协商一致已达成解除《房屋租赁合同》的口头约定，该合同事实上早已终止。首先，廖文进将讼争房屋转租已构成根本违约。其次，讼争合同约定廖文进向吴若雄支付装修押金及水电200000元后，实际向被告支付1800000元，根据讼争合同约定“十年租金贰佰捌拾万元……于合同签订日十五天内交清”。因此廖文进尚欠租金1000000元，严重违约在先。再次，综合二楼合同条款约定“每年支付租金应提前一个月一次付清……租金为前五年每年包干价200000元……每年付一次，并于交房或使用房子前两个月付清下年租金（如2013年12月1日至2014年11月30日租金必须于2013年10月前付清）依此类推。先交租后使用，第一年租金须于合同签订之日起一个月内交清”廖文进占用综合二楼并转租给李宏斌，未向超越工贸公司支付租金，即使按廖文进所称实际租用房屋至2014年11月10日，其就综合二楼应付租金为400000元，亦违约在先。最后，廖文进基于其“欠付超越工贸公司租金1400000元，违约转租应支付超越工贸公司违约金480000元，即使按廖文进自认实际租用房屋至2014年11月10日的事实，其至少应向超越工贸公司支付综合一、二层两年租金980000元，其擅自转租给李宏斌构成根本违约并由此不当获利850000元，因其与李宏斌之间的租赁合同事实上未继续履行，其承租综合一、二楼用于转租牟利的目的未能实现”等多种考量，廖文进向超越工贸公司提出“终止综合一、二层租赁合同，被告免除廖文进欠付租金及应承担的违约金且无需退还已付租金，双方互不负责”的请求，这与廖文进代理人关于2014年11月10日协商一致解除综合一、二层租赁合同的陈述一致。被告考虑到双方关系良好，同意廖文进上述请求，正因基于彼此的信任，未签订书面协议。5、廖文进因与被告关联公司新味公司关系破裂，恶意提起本案诉讼。首先，廖文进提交证据仅证明案涉综合一楼目前用于摩托车及电动车店面经营，事实上被告从未将该房屋用于幼儿园装修或使用，故廖文进主张的事实明显虚假，与其证据相矛盾。其次，廖文进与李宏斌一案二审判决作出时间为2014年11月10日，且判决合同应继续履行，法律文书送达亦需合理时间，超越工贸公司如何能在判决作出当日即收回案涉房屋用于装修幼儿园，廖文进陈述显然并非事实。廖文进在与新味公司房屋租赁中存在多种违约甚至刑事犯罪行为，新味公司提起多起诉讼并进行刑事控告，廖文进实施虚假诉讼行为事实已被证实，且因涉嫌犯罪被刑拘，由此双方关系破裂，廖文进恶意提起了本案诉讼。 本院经审理查明，2013年4月17日超越工贸公司与廖文进签订《房屋租赁合同》，约定将位于厦门市集美北区，建筑面积（含公摊）850平方米出租给廖文进，租期十年，自2013年10月1日至2023年9月30日。承租人支付200000元装修押金后，出租人于2013年8月1日将房屋交给出租人装修。每月租金28元／平方，共计23800元／月，每年租金285600元，十年租金共计280万元，一口价不提租，十年租金一次性付清，先交租后使用，租金于合同签订之日起十五天内交清。未经同意承租方擅自转租的，出租方有权责令停止转让行为，终止租赁合同，除没收押金外，另收一年租金作为违约金。租赁期间双方不得借故解除合同，一方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除，由提出解除合同一方支付一个月租金作为违约赔偿金。超越工贸公司在合同最后“出租方（甲方）”处加盖印章，吴若雄在“甲方代表”处签名；廖文进在“承租方（乙方）”处签名并摁指印。廖文进分别于2013年11月3日及2013年5月17日交付租金各100000元。超越工贸公司向廖文进出具两张收款收据，均写明“交款项目：超越工贸（新建综合楼）一楼房租”。2013年12月15日超越工贸公司作为“出租方（甲方）与廖文进作为“承租方（乙方）”共同签订《厦门超越工贸有限公司综合楼交接确认书》，载明：根据2013年4月18日双方签订合同的约定，就乙方租赁甲方新建的位于厦门市集美区（以下简称“单元”）进行验收交接，该单元所有钥匙一套，其中楼梯间钥匙由施工人员经乙方同意移交给李宏斌。确认交接具体时间为2013年12月25日，乙方同意接收。超越工贸公司在合同最后“甲方”处加盖印章，吴若雄在“授权委托人”处签名；廖文进在“乙方”处签名并摁指印。 2013年9月9日廖文进与李宏斌签订《房屋租赁合同》，约定将厦门市集美区天凤路86-88号综合楼转租给李宏斌使用；每年租金850000元。2014年李宏斌提起诉讼，要求解除与廖文进签订的《房屋租赁合同》及补充协议；廖文进退还850000元及利息并支付违约金，同时将超越工贸公司列为该案第三人。本院作出（2014）集民初字第1262号民事判决，驳回了李宏斌的诉讼请求。李宏斌不服一审判决，提起上诉。2014年11月10日厦门市中级人民法院作出（2014）集民终字第2883号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案一、二审判决中审理查明，位于集美区天凤路**的超越工贸公司综合楼是超越工贸公司所有的房产，廖文进向超越工贸公司承租一、二层。经超越工贸公司同意，廖文进转租给李宏斌。 在二审宣判当日，廖文进与李宏斌达成协议解除双方签订的《房屋租赁合同》，经廖文进同意，李宏斌当场将案涉房产交还给超越工贸公司。 2015年4月超越工贸公司陆续将其综合楼一层出租给他人用于摩托车及电动车经营。 以上事实，有廖文进提交的《房屋租赁合同》、收款收据、《厦门超越工贸有限公司综合楼交接确认书》、民事判决书[（2014）集民初字第1262号、（2014）集民终字第2883号]；吴若雄及超越工贸公司提交的土地房屋权证等书证及双方当事人的当庭陈述为证，本院予以确认。 本院认为，案涉房屋的出租方系超越工贸公司，该事实在李宏斌诉廖文进一案的生效判决书中已经予以确认，故《房屋租赁合同》的相对方应为廖文进与超越工贸公司，吴若雄是作为超越工贸公司的法定代表人在讼争合同及交接确认书上签字，系履行职务的行为，并非本案适格被告，廖文进以吴若雄与超越工贸公司系共同出租人为由，要求吴若雄承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。廖文进与超越工贸公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。关于讼争合同解除的问题，廖文进主张其与李宏斌一案宣判时，因超越工贸公司提出可由其对讼争房屋装修后再交给廖文进出租给幼儿园，直到双方租期届满，故廖文进才同意与李宏斌解除租赁合同，并由李宏斌直接将讼争房屋交给超越工贸公司,但此后虽经其多次催要，超越工贸公司一直拒不交付讼争房屋，还将房屋另行出租给他人使用。超越工贸公司对廖文进的陈述不予认可，主张双方在2014年11月20日协商同意解除讼争合同，廖文进当场将讼争房屋交付给超越工贸公司，也不存在廖文进过后又向其催要讼争房屋的事实。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，在合同纠纷案件中主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。而讼争合同第十条第4款亦约定“租赁期间双方不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同，须提前一个月通知对方，经对方同意后解除合同”，故超越工贸公司应就其所主张的讼争合同已经解除的事实提交证据予以证明，但该公司没有提交证据证明其上述主张，应承担举证不能的法律后果。此外，超越工贸公司还主张廖文进同意已付租金均无须予以退还，这显然也有悖常理，故其主张讼争合同于2014年11月20日已经双方协商解除，没有依据，本院不予采信。超越工贸公司现已将讼争房屋全部出租给他人经营使用，双方合同目的已经无法实现，故廖文进主张解除讼争合同并退还相应租金，有事实及法律依据，本院予以支持，讼争合同应自超越工贸公司收到本案诉讼材料之日2019年4月4日解除。廖文进主张双方达成口头协议，已将讼争租金由2800000元变更为2000000元。超越工贸公司对此不予认可。本院认为根据“谁主张，谁举证”原则，廖文进应对其主张的租金变更事宜承担举证责任，其没有提交证据予以证明，且其在主张违约金时，也是按合同约定的一个月租金23800元作为标准计算，故其该项主张没有依据，本院不予采信。廖文进还主张另行向超越工贸公司支付了押金200000元，但亦未提交证据予以证明，故其该主张没有依据，本院不予采信。双方确认讼争房产于2013年12月25日交付给廖文进，并于2014年11月10日又交还给超越工贸公司，扣除上述期间租金250693.33元（23800元/月÷30天*316天）,故超越工贸公司应向廖文进返还租金金额为1749306.67元(2000000元-250693.33元)，对廖文进要求返还的超过上述金额的部分，本院不予支持。廖文进主张超越工贸公司支付其应返还租金利息（按中国人民银行同期同类贷款利率标准，自2014年11月10日起计至还款日止）、违约金23800元并赔偿经营损失（自2014年11月10日起，按650000元/年标准计）。本院认为，根据讼争合同约定，十年租金2800000元一次付清，先交租后使用，而廖文进实际支付租金2000000元，拖欠租金在先，且其主张的经营损失标准亦依据不足，故其上述主张均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一条第（二）款、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告廖文进与被告厦门超越工贸有限公司于2013年4月17日签订的《房屋租赁合同》于2019年4月4日解除； 二、被告厦门超越工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告廖文进租金1749306.67元； 三、驳回原告廖文进的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费26878元，减半收取13439元，由原告廖文进负担8883元，被告厦门超越工贸有限公司负担4556元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  杨芳芳 二〇一九年十二月五日 法官助理杨超岚 书记员陈小卢 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； …… 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。” 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”