江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0731民初1609号原告：孙秋香，女，1981年10月22日出生，汉族，住于都县，委托代理人：金彩红、王**杰，江西律嘉律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告：于都县福兴房地产建设开发有限公司，住所地江西省赣州市于都县贡江镇环城西路福城花苑，统一社会信用代码91360731759958900X。法定代表人：钟福源，董事长。委托代理人：肖聪，该公司职工，代理权限：特别授权。被告：于都县天安物业经营管理有限公司，住所地江西省于都县新龙都大市场，统一社会信用代码91360731763372718X。法定代表人：李水涛，经理。委托代理人：李庆森，该公司职员，代理权限：特别授权。原告孙秋香与被告于都县福兴房地产建设开发有限公司（以下简称：福兴公司）、于都县天安物业经营管理有限公司（以下简称：天安物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙秋香的委托代理人金彩红、王**杰、被告福兴公司的委托代理人肖聪、被告天安物业公司的委托代理人李庆森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙秋香向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即对原告房屋漏水进行修复；2、依法判决被告赔偿原告房屋漏水造成的装修损失30000元，无法居住、使用损失费19500元（自2018年3月交房时起至诉讼时止，按月租金1500元计算），以上合计49500元；3、本案诉讼费由上述被告承担。事实和理由：2017年5月11日，被告福兴公司与原告签订《赣州市商品房买卖合同》各一份，被告将其开发的“福兴新城”小区3栋000204房号商品房一套出售给原告。对于商品房的质量及保修责任。被告福兴公司除了在该合同第七章进行约定外，还向原告出具了《住房质量保证书》。2018年3月，被告天安物业公司通知原告可以交房。收房后，原告即安排装修人员进行水电设施的铺设。同年8月中旬，原告在水电设施的施工时，发现该房屋墙体有多处漏水的迹象,随即要求被告天安物业公司协调被告福兴公司进行修复。但两被告之问相互推诿，原告房屋的漏水问题一直未能解决,该房屋的装修施工只能全面停工。事后，经原告等人多次与被告福兴公司、被告天安物业公司反映房屋漏水修复问题，但上述被告至今均未解决,综上，自被告向原告交房后，就该房屋的墙体漏水问题至今未能解决。致使原告一直无法达到商品房买卖合同的使用目的,并造成了原告巨大的经济损失。为维护原告的合法权益，根据《合同法》、《城市房地产管理法》以及相关司法解释之规定，提出以上诉讼请求请依法支持原告诉求。被告福兴公司辩称，1.原告的诉讼请求不能成立，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求，因为从原告提供的证据不能作为其损失的证据使用，原告应当承担举证不能的法律后果。所以请求驳回原告的诉讼请求。2.原告房屋一小点墙面渗漏、连续下雨时难免有个别小地方、微乎其微的渗漏，也是其邻居房屋在阳台中私自建蓄水池导致防水涂膜轻微损坏和在天灾连续几天下大雨时的情况下，才会出现个别墙面面积一点点微乎其微的渗漏，不下雨的情况其墙面不会渗漏，也就是一年300多天不下雨其墙面不会渗漏。因此，不存在会影响原告的生活，更不可能无法居住，又不是危房，况且被告的房屋是经过工程质量验收后交房。但是原告诉讼中所描述好像是整套房屋墙面渗漏一样，这不是事实，而且被告已为其进行了补渗漏，现基本上不会渗漏，因此，其诉请要求的损失费用明显与事实不符，也不符常理。3.根据2007年8月26日国务院修改的《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》的相关规定，原告房屋墙面渗漏应当由被告天安物业公司负责维修管理并承担其墙面渗漏进行维修处理的费用，即启动物业维修专项基金进行其房屋维修活动。综上，被告为维护其合法权益，根据相关法律规定，请求法院查明事实，公正的作出判决。被告天安物业公司辩称，根据《物业管理条例》规定，物业管理范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备，不包含业主私人事由的设施。因此，房屋维修责任为室内部分由业主负责维修，如房屋属于上层业主不当行为所致，应由上层业主负责维修；如房屋渗漏，根据《房屋建筑工程质量保修办法》规定：房面防水工程、有防水要求的卫生间、房屋和外墙面方渗漏保修期限为五年。在保修期内（一般以商品房正式销售发票日期以内）维修责任是建设单位，建设单位应当免费为业主修复。业主可以向小区物业报修。业主也可以直接向建设单位报修。物业公司已经依法履行了自己的管理义务，并联系建设单位多次对其房屋进行维修，所以，其不承担法律责任。物业公司对业主室内装修的质量问题不承担法律责任，室内装修是业主自主进行的。作为物业公司其义务是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等相关禁止行为，并对禁止行为异议制止，至于装修的质量问题，物业公司不予监管，也不承担责任。作为物业公司只有协调第三人进行维修义务，不承担直接维修责任。本院经审理认定事实如下：2017年5月11日，原告孙秋香与被告福兴公司签订了《赣州市商品房买卖合同》，购买了坐落于于都县贡江镇古田农科所（站前大市场西侧）被告福兴公司开发的商品房项目名称为“福兴新城”的房屋，房屋所在3栋2层204房屋一套，建筑面积为158.88平方米。原告取得了于都县不动产权证。2018年3月9日，原告收房后与被告天安物业公司签订了物业合同，交纳了物业费，同时，原告收取《住宅质量保证书》，该保证书载明房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙防渗漏五年保修期。此后，同年4月期间，原告开始对房屋进行装修，发现该房屋墙体有渗水痕迹，向被告天安物业公司反映，被告天安物业公司遂向被告福兴公司反映业主房屋渗水情况，经被告福兴公司维修后，仍有渗水迹象，原、被告相互协商未成，原告遂于2019年5月诉至本院，请求判如所请。上述事实，有原告提供的原告身份证复印件、被告企业信息复印件、赣州市商品房买卖合同复印件、不动产证复印件、物业收款收据、住宅质量保证书复印件、房屋渗水照片等及庭审笔录在卷佐证。庭审中，原告对房屋渗水原因及漏水造成无法居住、使用的损失申请鉴定，本院委托对外鉴定，因原告未在鉴定机构江西华大工程质量检测有限公司发出的收费函规定的时间内交纳费用，江西华大工程质量检测有限公司终止了本院的委托鉴定。本院认为，原告与被告福兴公司之间签订了房屋买卖合同，被告福兴公司开发销售的房屋质量经相关部门检验合格，在原告收房时出具了住宅质量保证书。后原告与被告天安物业公司签订了物业合同。在原告装修时发现房屋有渗水痕迹，向被告天安物业公司反映情况，被告天安物业公司向开发商被告福兴公司反映，被告福兴公司派员维修后，原告房屋仍有渗水痕迹。根据《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。”第三十一条规定：“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。”第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中，被告天安物业公司对原告房屋渗水问题向被告福兴公司反映，被告福兴公司已对渗水问题进行了处理，被告天安物业公司已经履行了其约定的服务义务。被告天安物业公司不承担原告漏水修复及损失赔偿责任，被告福兴公司对保修期内的房屋渗水问题负有维修的责任。原告房屋渗水原因及造成的损失，须经专业机构进行认定。原告申请鉴定后，因未交纳鉴定费用，被鉴定机构终止委托鉴定，无法查明渗水原因及界定该原因与造成原告的无法居住、使用是否具有因果关系和损失大小问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告未能举证证明该房屋渗水的原因、因果关系及损失大小，应承担不利后果。综上所述，原告的诉讼请求无充分证据证实，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、驳回原告孙秋香要求两被告对原告房屋漏水进行修复的诉讼请求；二、驳回原告孙秋香要求两被告赔偿原告房屋漏水造成装修损失30000元，无法居住、使用的损失19500元的诉讼请求。案件受理费1138元，减半收取计569元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  严继东二〇一九年十二月十七日代理书记员  梁 娜附：当事人申请退费的，请在本裁判文书生效后六个月内至本院诉讼服务中心申请。