广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤07民终3267号上诉人（原审被告、反诉原告）：何锦胜，男，1990年3月22日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：谢文斌，广东谢氏律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢逸，广东谢氏律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：冉金梅，女，1975年11月29日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：关有文（系冉金梅的丈夫），男，1975年11月14日出生，汉族，住广东省开平市。原审第三人：李国权，男，1962年6月27日出生，汉族，住广东省开平市。上诉人何锦胜与被上诉人冉金梅、原审第三人李国权租赁合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2018）粤0783民初3570号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。何锦胜上诉请求：1.判决撤销一审判决第四项，并依法改判；2.依法改判一审判决第二项为：何锦胜应支付给冉金梅租金为100645元，驳回冉金梅的其他诉讼请求；3.判决冉金梅赔偿何锦胜财产损失248345.78元和违约金100000元；4.本案一、二审诉讼费用由冉金梅承担。事实与理由：一、在本诉中，一审判决认定冉金梅的出租房屋坍塌属于不可抗力事件是认定事实错误。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。就本案涉案租赁物(房屋)坍塌事件而言，该房屋未经有资质的相关部门检验合格，冉金梅应当预见到该房屋有可能存在安全隐患，如果该房屋是经检验合格的建筑物，即使是遇到台风也不至于完全坍塌，而是有可能避免坍塌事件的发生。冉金梅在明知租赁物未经检验合格的情况下，仍然违反相关法律法规规定用于商业出租，其主观上明显存在过错。因此，涉案租赁物坍塌明显不符合法律规定的不可抗力情形。二、在本诉中，一审判决适用公平原则认定，何锦胜对出租房屋坍塌后的租金承担50%的责任份额，是适用法律错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百二十条的规定，以及冉金梅与何锦胜签订的《房屋转租合同》第七条第一项的约定，涉案租赁物(房屋)经台风后已完全坍塌需要重建才能使用，冉金梅作为出租人具有法定和约定的重建义务。但是，冉金梅没有履行上述义务，致使何锦胜无法实现使用租赁物的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条的规定，在租赁物全部毁损的情形下，应当免除何锦胜支付租金的义务。三、在反诉中，一审判决以何锦胜有违约行为以及冉金梅不认可何锦胜提供的证据，而驳回何锦胜主张冉金梅的损害赔偿，没有法律依据。冉金梅与何锦胜签订的《房屋转租合同》期限自2014年5月6日至2019年10月13日止，2018年12月31日冉金梅向法院主张解除该合同。在合同生效期间的2017年8月23日发生租赁物(房屋)坍塌事件，但是，冉金梅没有履行出租人的法定和约定的义务，致使何锦胜无法实现使用租赁物的合同目的，且给何锦胜财产造成重大损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，冉金梅应当承担相应的违约责任，赔偿何锦胜财产损失。至于何锦胜是否存在迟延支付租金的情形，也并不能构成冉金梅免除赔偿损失的理由。四、关于何锦胜的财产损失及冉金梅应当承担的违约责任。1.在冉金梅与何锦胜签订《房屋转租合同》的同时，另签订了一份《资产转让合同》，合同约定，冉金梅将转租房屋内的装修折价300000元一并转让给何锦胜。另外，何锦胜接收该租赁物后在原装修的基础上又增加部分装修投入，两项合计620864.46元。从2017年8月23日发生租赁物坍塌到合同期限届满至少还有两年，实际造成何锦胜装修残值损失为620864.46元×2/5=248345.78元。2.按《房屋转租合同》第九条第1项的约定，冉金梅应当承担的违约责任为731520元，何锦胜酌情请求100000元违约金。冉金梅辩称，一、何锦胜请求二审法院判令冉金梅赔偿其财产损失248345.78元及违约金100000元无理，请求法院依法驳回。何锦胜拖欠冉金梅租金和违约金，李国权早于2017年1月5日就向法院起诉，要求解除冉金梅与李国权在2012年7月11日签订的《房屋转租合同》，后经过法院审判，确认是由于何锦胜违约而解除和交回租用的房子并付清欠交租金。何锦胜反主张冉金梅违约，确实无理。另外，法院已经在2017年7月13日做了上述判决，而台风“天鸽”是在2017年8月23日发生的，那就是说是在法院已经判决解除交回租用的房子并付清欠交租金之后，冉金梅没有理由对租赁物进行维修义务。李国权未作陈述。冉金梅向一审法院起诉请求：1.判令解除冉金梅与何锦胜于2014年5月6日签订《房屋转租合同》；2.判令何锦胜立即支付冉金梅2017年1月至2017年12月房屋租金124758元及违约金12475.8元，合共137233.8元；3.判令何锦胜支付由于其违约造成冉金梅经济损失80000元；4.判令何锦胜承担本案诉讼费用。何锦胜向一审法院反诉请求：1.判决冉金梅赔偿何锦胜违约金和财产损失共598345.78元；2.反诉诉讼费用由冉金梅承担。一审法院判决：一、判决于2018年10月13日解除冉金梅与何锦胜签订的《房屋转租合同》（租赁物为：位于开平市三埠区卫民路榕树头北侧**房屋）；二、何锦胜应自判决生效之日起十日支付租金124758元及违约金12475.8元给冉金梅；三、驳回冉金梅其他的诉讼请求；四、驳回何锦胜全部的诉讼请求。如果何锦胜未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉一审受理费7930元，减半收取计3965元（此款冉金梅已交付），由冉金梅负担717.6元，何锦胜负担3247.4元，冉金梅多预交的3247.4元由本院予以退回；本案反诉一审受理费4891元（此款何锦胜已交付），由何锦胜负担。二审期间，何锦胜向本院提交《资产转让合同》复印件，证明因租赁物（房屋）坍塌造成何锦胜的财产直接损失情况。经审查，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零一条、第一百零二条的规定，本院将结合本案案情对上述证据综合认定。二审中，冉金梅、李国权没有提交新证据。本院经审理，对一审判决所查明事实予以确认。另查明，在已生效的(2018)粤0783民初179号案件中，一审法院认定，涉案铺位于2017年8月23日因“天鸽”台风自然灾害造成建筑物坍塌，涉案铺位在“天鸽”台风后未予以维修，何锦胜在台风后暂停经营，涉案铺位因不可抗力致不能正常使用，不能实现合同目的。根据《中华人民共和国合同》第六十条、第一百一十七条的规定，结合公平原则，一审法院酌定冉金梅在2017年8月23日“天鸽”台风后，应按合同约定的租金金额的50%交付租金给李国权，即冉金梅应支付2017年8月24日至2017年12月14日的租金为24113元（13000元/月/31天×22天×50%+13000元/月×3月×50%）。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议的焦点为：1.何锦胜应向冉金梅支付租金数额的认定；2.冉金梅应否赔偿何锦胜的损失。关于第一个争议焦点。对于2017年1月1日至2017年8月23日的租金100645元何锦胜予以确认，但其认为2017年8月24日至2017年12月14日的租金24113元不应当支付。在已生效的(2018)粤0783民初179号案件中，一审法院已认定冉金梅作为承租方应向出租方李国权支付2017年8月24日至2017年12月14日的租金为24113元。结合案件查明的事实，案涉铺位于2017年8月23日因“天鸽”台风自然灾害造成建筑物坍塌，后未予以维修，何锦胜在台风后暂停经营。何锦胜在台风对涉案铺位造成损毁后，为减少损失，对铺位亦可以先行及时予以维修，确保铺位可以正常运营，实现合同的目的,但何锦胜在台风过后，对铺位亦未予以维修。案涉《房屋转租合同》约定冉金梅对涉案铺位在租赁期间出现损毁情况的负有相应的维修义务，保障租赁物的正常使用以实现合同目的。而冉金梅在本案中没有提供任何证据证明在涉案铺位因台风造成坍塌后协助何锦胜对涉案铺位予以维修。根据《中华人民共和国合同》第六十条以及第一百一十七条的规定，结合公平原则，一审法院酌定何锦胜在2017年8月23日“天鸽”台风后，应按合同约定的租金金额的50%支付租金给冉金梅并无不当,故何锦胜应向冉金梅支付租金共计124758元（24113元+100645元）。关于第二个争议焦点。已生效的（2017）粤0783民初82号及（2018）粤0783民初179号民事判决认定李国权同意冉金梅将涉案铺位转租给何锦胜，租赁期间的租金由何锦胜直接支付给李国权。因何锦胜未依约履行支付租金的义务，2017年1月5日李国权通过诉讼向冉金梅、何锦胜追偿租金。承前文所述，何锦胜自2016年6月15日起既没有向冉金梅支付租金亦未向李国权支付租金，违反三方约定，并因此由李国权提起诉讼解除李国权与冉金梅之间的租赁合同关系，以致涉案租赁合同无法继续履行，何锦胜显然是涉案租赁合同的违约方及过错方；何锦胜的违约行为发生在（2017）粤0783民初82号民事判决书生效和台风发生之前，且何锦胜在本案中提供的证据亦不足以证明其财产损失为248345.78元。因此，何锦胜关于冉金梅应赔偿其损失的主张理据不足，本院不予支持。另外，关于一审法院认定的案涉合同解除时间，因在(2017)粤0783民初82号李国权起诉冉金梅、何锦胜房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院判决解除李国权与冉金梅签订的《房屋租赁合同》；冉金梅、何锦胜应于判决生效之日起六十日内返还坐落于开平市三埠区卫民路榕树头北侧二号的临时商铺给李国权。一审法院查明该案于2017年12月15日起发生法律效力，双方对此均未提出异议。在李国权与冉金梅合同已被判决解除之后，冉金梅不具备出租案涉租赁物给何锦胜的前提。一审法院认定冉金梅与何锦胜的合同于2018年10月13日解除不当，但因双方当事人均未对此提出上诉，本院对此不予调整。综上所述，何锦胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4784.93元，由何锦胜负担。本判决为终审判决。审 判 长  张海疆审 判 员  徐 闯代理审判员  刘 蕊二〇一九年十二月十九日书 记 员  李健愉