广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2019)桂03民终3183号 上诉人（原审被告）：康忠武，男，1961年2月6日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：蒋荣和，广西永富律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：兴安县科学技术知识产权局。住所地：广西壮族自治区兴安县兴安镇志玲路**，统一社会信用代码：×××35Ｆ。 负责人：莫小英，该局局长。 委托诉讼代理人：梁锋，广西灵湖律师事务所律师。 原审第三人：申宝荣，男，1948年10月5日出生，汉族，住广西壮族自治区兴安县。 委托诉讼代理人：蒋艳兰，广西冠益律师事务所律师。 上诉人康忠武因与被上诉人兴安县科技技术知识产权局（以下简称兴安科技局）及原审第三人申宝荣宝合同纠纷一案，不服广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人康忠武的委托诉讼代理人蒋荣和，被上诉人兴安科技局的委托诉讼代理人梁锋，原审第三人申宝荣及其委托诉讼代理人蒋艳兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 康忠武上诉请求：一、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院（2019）桂0325民初188号民事判决书的第一项判决。二、驳回被上诉人诉讼请求。三、由被上诉人承担案件的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决认定事实有误。上诉人康忠武与被上诉人兴安科技局在2004年2月3日签订的《门面转让协议》上，明确写明是依据兴安县人民政府“兴政发（1999）37号”文件。在法庭调查中，上诉人康忠武与被上诉人兴安科技局都对这份文件的真实性表示认可，说明双方签订《门面转让协议》，上诉人康忠武购买该协议指向的房产，是兴安县人民政府此前已经批准了的。一审判决得出“原告转让国有资产没有经过兴安县人民政府审批”的结论，无法成立。二、一审判决适用法律有误。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《国有资产评估管理办法》第三条显然仅属于管理性强制性规定，而非效力强制性规定。其次，《国有资产评估管理办法实施细则》第六条：“《办法》第三条所说的情形中：（一）资产转让是指国有资产占有单位有偿转让超过百万元或占全部固定资产原值20%以上的非整体性资产的经济行为……”然而，据上诉人康忠武了解，被上诉人兴安科技局当时经过公开招标转让的三处房产总额没有超过60万元。一审判决在没有查明这60万元是否达到被上诉人兴安科技局全部固定资产原值20%以上的情况下，不应当引用《国有资产评估管理办法》第三条处理本案。 兴安科技局辩称，一、《门面转让协议》虽然载明了是根据兴政发（1999）37号文件精神，但是没有明确将答辩人房屋进行转让，不需要兴安县人民政府批准，亦没有明确该房屋进行转让可以不进行估价拍卖，兴安县人民政府没有对该房屋的转让进行过批示、同意。一审判决在查明事实的基础上，得出“原告转让国有资产没有经过兴安县人民政府审批”的结论是正确的。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，转让房地产时，其土地性质必须是国有出让土地，否则，是不能转让的。本案中，答辩人转让给上诉人的房屋土地，是国有划拨土地，且该房屋是国有资产，国有资产的转让必须履行严格的法定程序。且根据《国有资产评估管理办法实施细则》的规定，涉案房屋转让时，没有经过国有资产管理行政主管部门批准，故转让该房屋时，是必须要进行资产评估的。因此，上诉人认为涉案房屋转让总额没有超过60万元，不需要进行资产评估不能成立。 申宝荣辩称，无论上诉人与被上诉人的合同关系是否有效，都不影响第三人的权益主张，且第三人不认可判决结果。 兴安科技局向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告与被告于2004年2月3日签订的《门面转让协议》无效；2.该门面补偿费102615元由原告享有；3.本案诉讼费由被告承担。诉讼中，兴安科技局撤回了第二项诉诉讼请求。 一审法院认定事实：上世纪九十年代，按照兴安县旧城改造指挥部的要求，原告（当时名称为广西壮族自治区兴安县科学技术信息局）与原兴安县文化旅游局、兴安县科学技术协会共同集资修建了一幢四层楼（将位于兴安县××镇××号旧房拆旧建新，2000年7月竣工）的办公楼，2000年7月20日，三个单位签订了《分房协议》，将房屋进行了划分，原告拥有房屋过道东侧三间门面、二楼整层的产权，房屋的土地使用权归三个单位共有。2004年2月3日，原告（当时名称为广西壮族自治区兴安县科学技术局，甲方）与被告康忠武（乙方）签订了《门面转让协议》，协议内容为：根据兴政发（1999）37号文件精神，经县政府领导同意，甲方因计划筹建科技办公大楼，由于资金不足，采取转让房产方式解决不足资金，经双方协商，达成如下协议。1、甲方经单位集体研究决定将三台路35号综合楼一楼靠东边的眼镜店门面进行转让。2、乙方自愿投标壹拾肆万元陆仟捌佰捌拾捌元整，通过竞标获得上述所指门面的产权。3、乙方应在2004年2月4日下午6时前将全部购房款项交甲方财务。从下月起门面的租金由乙方收取。4、甲方协助乙方办理房屋产权证，所需一切费用由乙方承担。门面产权证的房主姓名由乙方决定。5、由于政策变动等原因，在协议签订后半年内，政府如将上述房产强行收回调配，甲方应将购房款全部退还乙方，并按一年定期存款利息的两倍付给乙方。6、以上协议，双方共同遵守，如单方违约，则应赔偿另一方贰万元整经济损失。2004年2月4日、5日，康忠武将146888元交到原告财务，之后又将门面转让给张春林、杨秋林。2003年11月18日，原告（当时名称为兴安县科学技术局）与原兴安县文化旅游局、兴安县科学技术协会办理了国有土地使用权证（面积114.83㎡，使用权类型：划拨，地，地类用途公），将土地使用权登记在三个单位名下，但没有办理房屋所有权证。因兴安县进行城市棚户区改造，2017年9月2日，兴安县人民政府发布关于兴安县城市棚户区改造（原财政局片区）项目国有土地上房屋征收决定的公告，兴安县××镇××号属于改造范围，2018年11月20日，兴安县人民政府与原告签订了国有土地上房屋征收安置补偿协议，其中房屋补偿金45076元、搬迁补助4507.60元、搬迁奖励9015.20元、装修补偿4755元、临时安置费1500元、搬迁费500元，其他补偿1200元、“住改非”补助36061元，合计102615元，该部分补偿款已经全部汇入原告账户。原告诉至该院，在本案审理过程中，原告撤回第二项诉请，仅确认原告与被告于2004年2月3日签订的《门面转让协议》无效。 另查明，在原、被告签订《门面转让协议》之前，第三人申宝荣就与原告签订了租赁协议，之后又于张春林、杨秋林签订租赁协议，该门面一直由第三人承租经营眼镜店，租赁期至2019年8月30日止。 一审法院认为，本案争议的焦点一，原、被告签订的《门面转让协议》是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告签订门面转让协议，转让的标的物属于国有资产，且该房屋所占用的土地属于国有划拨土地，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，以划拨方式取得的土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应该由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。根据《国有资产评估管理办法》第三条的规定，国有资产占有单位对资产拍卖、转让的，应当进行资产评估。本案中，原告转让国有资产没有经过兴安县人民政府审批，转让后，被告也没有依法缴纳土地使用权出让金，亦没有办理该房屋和门面的变更登记手续。转让时，也没有进行评估和拍卖，原、被告签订的门面转让合同违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定签订的无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，原告请求确认双方签订的《门面转让协议》无效，理由正当，于法有据，该院予以支持。 本案的争议焦点二，第三人主张搬迁补助4507.60元、搬迁奖励9015.20元、装修补偿款4755元、临时安置费1500元、搬迁费500元、“住改非”补助36061元，合计56338.80元归其所有，可否支持的问题。该院认为，第三人只是房屋的承租方，搬迁补助、搬迁奖励、临时安置费、搬迁费、“住改非”补助应归房屋所有权人，其主张该部分权利于法无据。第三人一直承租该门面并装修，故第三人主张装修补偿款4755元归其所有，原告也予以认可，第三人的该项请求，该院予以支持。案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条、《国有资产评估管理办法》第三条之规定，判决：一、确认原告兴安县科学技术知识产权局与被告康忠武于2004年2月3日签订的《门面转让协议》无效。二、原告兴安县科学技术知识产权局支付第三人申宝荣装修补偿款4755元。三、驳回第三人申宝荣的其他诉讼请求。本案收案件受理费6252元，原告负担100元、被告负担5043元，第三人负担1109元。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经审查，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 综合诉辩双方的意见，归纳本案二审的争议焦点为：双方签订的《门面转让协议》是否有效。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定:“以划拨方式取得的土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应该由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。本案中，当事人签订的《门面转让协议》转让的标的物属于国有资产，且该房屋所占用的土地属于国有划拨土地。涉案的房产没有经过兴安县人民政府审批出售，没有依法缴纳土地使用权出让金，也未办理该房屋和门面的变更登记手续,违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定签订的无效合同。兴安县人民政府“兴政发（1999）37号”关于加大旧城改造力度的有关规定，是一份政策指导性文件，兴安科技局依据该文件处置国有资产时，应当按照法律和政策规定的程序申报，履行相关的报批手续，规范处置国有住房资产。上诉人上诉认为双方签订《门面转让协议》，已经兴安县人民政府批准，没有事实依据。本案土地属于国有划拨用地，在处置国有划拨用地上的房产时，国有资产占有单位应当依照《国有资产评估管理办法》第三条的规定，进行资产评估，保障国有资产不流失。 本案是由被上诉人兴安科技局提起的确认其与上诉人康忠武之间签订《门面转让协议》效力的确认之诉。在该协议书中，原审第三人申宝荣不是该协议书的相对人，对协议履行无任何民事权利、义务。原审第三人申宝荣因与上诉人康忠武签订有《门面承租合同书》，该承租合同与确认《门面转让协议》效力亦不存在关联性。由于一审诉讼中兴安科技局已撤回涉诉房屋拆迁补偿各项费用归其所有的诉讼请求。因此，原审第三人申宝荣亦不享有本案无独立请求权的第三人诉讼主体资格，为本案不适格当事人。原审第三人申宝荣虽未提起上诉，但一审将其列为第三人参加诉讼并作出实体判决程予不当，应予纠正。 上诉人康忠武的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区兴安县人民法院(2019)桂0325民初188号民事判决第一项； 二、撤销广西壮族自治区兴安县人民法院(2019)桂0325民初188号民事判决第二、三项。 一审案件案件受理费5043元，由兴安县科技技术知识产权局负担；二审案件受理费6252元，由上诉人康忠武负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈海涛 审判员  王治斌 审判员  王 凯 二〇一九年十二月二十七日 书记员  朱银燕