西安市碑林区人民法院 西安市碑林区人民法院民事判决书(2019)陕0103民初13937号原告：杨花兰，女，1970年1月18日出生，汉族，住陕西省神木县。委托代理人：杨磊，男，1991年8月8日出生，汉族，住陕西省神木县(与原告系母子关系)。被告：西安天尊房地产开发有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：曾顺贵，该公司总经理。委托代理人：董宇菲，女，1981年8月15日出生，汉族，住西安市莲湖区，系该公司员工。原告杨花兰诉被告西安天尊房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨花兰的委托代理人杨磊、被告西安天尊房地产开发有限公司的委托代理人董宇菲均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告杨花兰诉称，原告2011年4月4日与被告签订《商品房认购合同》，由原告购买被告位于西安市碑林区XX巷XX幢XX单元XX层XX号房产一套，建筑面积105.26平方米，单价为9191.25元/平方米，房屋交付时间为2012年12月31日，在签订本认购合同书当日原告向被告支付30%购房款297471元。原告按照约定向被告支付了购房297471元，并等待被告办理完毕预售许可证后签订正式的商品房买卖合同，然而被告违反合同约定在未通知原告的情况下将该房屋出售给第三方。被告的该行为足以证明其存在欺诈行为、恶意出售房屋获利的主观目的。被告该行为致使原告购买房屋的意愿未能实现，给原告造成了重大损失，故诉至法院，请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告之间签订的《商品房认购合同》；2、请求依法判令被告返还原告支付的30%购房款297471元；3、请求依法判令被告赔偿原告购房首付款资金占用期间(至被告本息还清之日)的利息（按同期银行贷款利率计算2011年4月5日至2019年5月20日已产生142339.07元）。并一直追加到被告全部给原告付清为止；4、请求依法判令被告赔偿原告因房屋价格上涨部分导致的差价损失315780元；5、请求依法判令被告支付原告经济损失172500元（从2013年1月结算到2018年9月止，由于被告违约导致原告一直在外租房，房租2500元/月）；6、请求依法判令被告支付原告交通费损失41400元。（从2013年1月结算到2018年9月止，由于被告违约导致原告每月从陕北神木开车到西安，费用300元/月）；7、本案诉讼费由被告承担。被告西安天尊房地产开发有限公司辩称：其公司同意解除与原告间所签订的合同。被告方收取原告297471元购房款属实，同意返还297471元购房款，但不能明确具体还款时间，因被告公司经济困难。对原告的其余诉讼请求，表示均不同意支付。经审理查明：2011年4月4日，原告杨花兰(乙方)与被告西安天尊房地产开发有限公司（甲方）签订《商品房认购合同》，约定乙方认购甲方开发的位于西安市碑林区XX巷晶筑逸品项目中的第1幢1单元17层01号房，合同第三条约定，该商品房按照建筑面积计价，折后单价9191.25元每平方米，总房款暂计967471元。乙方同意在签订本认购书当日内，向甲方支付总房款的30%作为认购金，合计297471元。合同第四条约定甲方预计于2011年10月30日前办理完毕【预售许可证】，并安排开盘与乙方签订【商品房买卖合同】，若甲方未能按时办理完毕预售许可证与乙方签订《商品房买卖合同》，则乙方有权按下列方式处理：1、解除本合同，甲方应在50个有效工作日内，不计利息退还乙方认购金。2、继续履行本认购合同，直至甲方办理完毕预售许可证与乙方签订《商品房买卖合同》。合同附件二第3条约定，如因甲方的责任，乙方不能在约定期限内取得房屋产权证，双方可按下列第A或B项处理：A：乙方退房，甲方在乙方提出退房要求之日内起30日内将乙方已付房款退还乙方，并按人民银行同期定期存款利率1.2倍给予乙方利息补偿。B:乙方不退房，甲方按每年已付房款的2%向乙方支付违约金，直至给乙方取得房屋产权证。2011年4月4日原告向被告交纳首付款297471元，被告向原告开具收款收据。被告向法庭陈述其与案外人李某某签订了《商品房认购合同》，称因原告并未补足首付款，其已于2017年9月11日将涉案房屋出售给李某某，并签订了《商品房认购合同》，现李某某已实际占有该房屋。另查明：原告曾诉本案被告至本院，案件为：(2019)陕0103民初295号，原告诉请为：1、判令被告继续履行合同并于本判决生效后立即与原告签订《商品房买卖合同》，并办理过户手续；2、判令被告立即支付原告经济损失180000元（从2013年1月结算到2018年9月止），直至被告交房当日截止；3、判令被告立即支付原告违约金36192.305元（从2013年1月结算到2019年2月止），直到被告交房当日截止；4、诉讼费由被告承担。后经过本院的审理，判决为：原、被告签订的《商品房认购合同》是双方真实意思表示，应为合法有效合同。该合同性质为预约性质，仅是当事人负有将来订立买卖合同的义务，并不意味着双方之间的买卖关系已经建立。故判决如下：一、被告西安天尊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告杨花兰违约金34148.04元（按已付房款297471元为基数，按照2％/年自2013年1月1日算至2018年9月28日止）；二、驳回原告杨花兰其余诉讼请求。此判决已经生效。但之后被告并未取得商品房预售许可证，未向原告交付房屋，亦未依约定履行合同。故原告本次复诉至法院，要求与被告解除合同并主张违约金及损失等。上述事实有《商品房认购合同》、(2019)陕0103民初295号民事判决书、收款收据及庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房认购合同》是双方真实意思表示，应为合法有效合同。该合同性质为预约性质，仅是当事人负有将来订立买卖合同的义务，并不意味着双方之间的买卖关系已经建立。在合同签订后，原告交纳了首付款，而被告在履行该协议的过程中，将本案所涉房屋另行售卖给他人，违反了合同的约定，应承担违约责任。现双方均同意解除所签订的协议，本院予以准许；关于原告诉请要求判令被告返还原告支付的30%购房款297471元一节，合法有据依法予以支持；关于原告请求被告赔偿原告购房首付款资金占用期间(至被告本息还清之日)的利息（按同期银行贷款利率计算2011年4月5日至2019年5月20日已产生142339.07元），并一直追加到被告全部付清为止，及请求依法判令被告赔偿原告因房屋价格上涨部分导致的差价损失315780元一节，综合本案的实际情况，在本次合同履行过程中，原告方并无过错，被告方的违约行为给原告方造成了重大的损失，结合双方所签订《商品房买卖合同》，中所列明的处理意见：“合同第四条约定甲方预计于2011年10月30日前办理完毕【预售许可证】，并安排开盘与乙方签订【商品房买卖合同】……1、解除本认购合同，甲方应在50个有效工作日内，不计利息退还乙方认购金。”并考虑到已经生效的判决的实际认定期间，故酌情认定，应由被告从2011年10月30日再加50日之后，即2011年12月20日始赔偿原告方违约金，损失为：1、从2011年12月20日至2012年12月31日止，按年息6%计算，为18119.78元；2、从2013年1月1日始至2018年9月28日止，按年息4%计算，为66918元；3、从2018年9月29日始至实际付清之日止，以297471元为基数，按年息6%计算。至于原告要求被告赔偿原告交通费及及租赁费的请求，因上述违约金的计算足以弥补原告方的损失，且考虑到双方所签订的协议仅为预约性质的客观事实，该两项诉请不符合双方的约定及法律规定，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告杨花兰与被告西安天尊房地产开发有限公司于2011年4月4日所签订的《商品房认购合同》；二、被告西安天尊房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告杨花兰购房款297471元；三、被告西安天尊房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告杨花兰违约金86788.86元(为从2011年12月20日至2018年9月28日止期间的)；及支付从2018年9月29日始至实际付清之日止的违约金，以购房款297471元为基数，按年息6%计算；四、驳回原告杨花兰的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13495元，原告已经预交，由原告杨花兰自行负担5398元；由被告西安天尊房地产开发有限公司负担8097元，于支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  长   傅 妮人 民 陪 审 员      郭贵宝人 民 陪 审 员      王学丽  二○一九年十一月二十二日 书  记  员   郑世雄1