宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2019）宁0106民初8256号原告:杨玉明，男，1965年1月25日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。被告：马少云，女，1962年12月24日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：白羽，宁夏浩晟律师事务所律师。被告：郭燕虎，男，1972年4月8日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：陈科宁，宁夏合天律师事务所律师。被告：哈瑾，女，1977年12月26日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：陈科宁，宁夏合天律师事务所律师。原告杨玉明与被告马少云、郭燕虎、哈瑾确认合同无效纠纷一案，本院于2019年6月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告杨玉明、被告马少云委托诉讼代理人白羽，被告郭燕虎、哈瑾共同委托诉讼代理人陈科宁到庭参加诉讼；本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法确认被告马少云与郭燕虎、哈瑾于2017年10月9日及2018年4月27日签订的两份《房屋买卖协议》、《银川市存量房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告马少云于1989年1月27日登记结婚,原告于2002年5月在外地执业,2010年10月回银执业。2010年,原告与马少云购买了银川市金凤区正源北街阅海万家某住宅（以下简称涉案房屋）。因原告常年在外,与马少云缺乏沟通和交流,时有争吵,有时争吵的很激烈。2014年在原告与被告马少云的女儿考上大学不久,因争吵不断,原告在外租房,一直分居。在分居期间,被告马少云未告知原告,以还债为名,在2017年10月9日擅自与被告郭燕虎签订了一份《房屋买卖协议》,将阅海万家房子出售,售房款去向也不向原告说明。2019年5月,原告向银川市兴庆区人民法院提起离婚诉讼,兴庆区人民法院于2019年6月12日出具(2019)宁0104民初7894号民事调解书,原告与被告马少云调解离婚。在本案诉讼过程中，经原告调查，马少云未经原告同意，与郭燕虎妻子哈瑾于2018年4月27日签订了《银川市存量房买卖合同》，并将涉案房屋过户到哈瑾名下。综上,原告认为,在原告与被告马少云分居期间,未经共有产权人杨玉明同意,被告之间签订的《房屋买卖协议》《银川市存量房买卖合同》无效,为维护原告的合法权益,依据《合同法》、《民事诉讼法》等有关规定特向贵院提起诉讼,望贵院依法判如所请。被告马少云辩称，1.被告系银川市政府公务人员，具有购买阅海万家项目房资格，2010年10月8日，马少云与银川市住房保障局签订了阅海万家项目销售合同，购买涉案房屋，因原被告双方在共同生活期间，自建房屋购买房屋等事项，二人背负了巨额债务，2016年10月，马少云要求原告积极筹款偿还债务，原告提出出卖涉案房屋，此后因房屋买卖合同是由马少云签订，房产登记在马少云名义下，所以卖房事务主要由马少云负责，至2017年10月，涉案房屋出售给郭燕虎、哈瑾。2.原告诉称马少云在其未知情的情况下单方擅自出卖涉案房屋，这一主张与事实不符，涉案房屋出卖最早是由原告提出，并且在筹措款项偿还夫妻共同债务过程中，原告多次强调要出卖涉案房屋，并且多次要求参与卖房事宜，马少云在卖房屋过程中，即使将房屋出售的情况及时告知了原告，所以涉案房屋的出售，原告是知情知晓并且同意。3.原告称马少云未向其说明售房款的去向，这一主张与事实不符，房屋卖出后卖房款用于偿还了双方在各个银行的信用卡债务，马少云将还款的凭证通过短信微信方式发送给了原告，所以售房款用于偿还夫妻共同债务，对此原告是知情并同意的，综上，我们认为原告的诉请无事实及法律依据，恳请法院依法驳回。被告郭燕虎、哈瑾共同辩称，二被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。1、首先从合同无效的情形来看，《合同法》第五十二条已经规定了合同无效的五种情形：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案不属于上述五种情形中的任何一种，二被告签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，合法有效，并且已经实际履行，原告请求确认二被告之间签订的《房屋买卖协议》无效，于法无据，应当驳回。2、根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》（2012年7月1日施行）第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。在本条解释的基础上，可以认为，无权处分他人财产的买卖合同，就是有效的合同。故原告要求确认合同无效的诉讼请求应当驳回。3、根据《物权法》第十五条的规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中二被告之间签订的《房屋买卖协议》是转让不动产物权的合同，合同自成立时生效，况且涉案不动产物权已经转移登记，合同当然有效。二、被告郭燕虎已经善意取得涉案房屋的物权，二被告之间签订的《房屋买卖协议》当然有效。郭燕虎购买马少云的房屋系善意取得，马少云在向郭燕虎出卖涉案房屋时并未告知该套房屋系其与原告的夫妻共同财产，并且原告在诉状中也陈述自2014年起原告在外租房，其与马少云一直处于分居状态，被告有理由相信涉案房屋为被告马少云的个人财产，对涉案房屋为夫妻共同财产根本不知情。郭燕虎已经向马少云支付了购房款115万元，涉案房屋已经转移登记。根据《物权法》第一百零六条的规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的;（二）以合理的价格转让;（三）)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中郭燕虎购买被告的房屋完全符合善意取得的构成要件，已经善意取得了该套房屋的物权。综上，二被告签订的《房屋买卖协议》合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。原被告围绕诉讼请求提交了证据，经审查，原告提交的《房屋买卖协议》、《银川市存量房买卖合同》、不动产登记信息查询单、税收收款书、婚姻关系证明、民事调解书、手机微信聊天记录，真实、合法，本院予以确认；被告马少云提交阅海万家项目销售合同、短信聊天记录截图，真实、合法，本院予以确认；被告郭燕虎、哈瑾提交的结婚证、《房屋买卖协议》、银行流水、购房款收据、税费支付的票据、购买政府产权部分项目证明、不动产权证书、不动产登记信息查询单，真实、合法，本院予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2010年10月8日，被告马少云与案外人银川市住房保障局签订《阅海万家项目销售合同》一份，约定被告购买阅海万家某住房一套，面积为248.91平米，每平米单价为3101元，总价合计为771869.91元，同时购买地下车库一个，总价为8万元。上述房产被告马少云于2018年4月13日办理了不动产登记证书，共有情况显示为单独所有。产权证号为宁（2018）金凤区不动产权第**号。二、2017年10月9日,被告郭燕虎(甲方)与被告马少云(乙方)签订《房屋买卖协议》一份，约定被告马少云将其名下的位于银川市金凤区阅海万家某住宅一套出售给被告郭燕虎，房屋建筑面积为250.35平米，AG1**号地下车位一个，房屋加地下车位总价款为115万元，甲方一次性支付乙方113万元，下剩2万元在乙方将房产证过户给甲方后付清（115万元为乙方净拿，不含政府所占18%产权价款），协议同时约定了乙方应向甲方交付的其他物品及办理政府产权的后续工作；上述协议签订前，被告郭燕虎和哈瑾于2017年9月14日转账支付被告马少云5万元，2017年9月18日通过银行转账支付被告马少云1**万元2018年6月9日通过转账支付马少云2万元，被告马少云于2017年10月9日给被告郭燕虎、哈瑾出具收据两份。证实收到购房款113万元。2017年12月20日至2018年4月28日，被告郭燕虎、哈瑾为购买上述房屋支付各种税费合计153750.84元（其中应由被告马少支付的税款124490.06元，含契税28896.52元、不动产登记费80元、研发和技术服务设备配图费340.48元、个人所得税14420.12元、增值税72100.8元，地方教育附加1442.02元，教育费附加2163.02元，城市维护建设税5047.06元），被告郭燕虎、哈瑾同时于2017年12月8日支付购买18%政府产权部分费用186882元。2018年5月7日，上述房产变更登记至被告哈瑾名下，产权证号为宁（2018）金凤区不动产权第0023735号。三、2018年4月27日，被告马少云与被告哈瑾签订《银川市存量房买卖合同》一份，约定被告哈瑾购买被告马少云阅海万家某住房一套，价格为90万元，相关税费由被告哈瑾承担，上述合同签订后，该合同在银川市不动产登记事务中心进行了备案，但经法庭询问，该合同不是被告马少云与被告哈瑾的真实意思表示，双方签订该合同的目的是为了减少税收，被告马少云与被告哈瑾、郭燕虎实际履行的为2017年10月9日被告郭燕虎与被告马少云签订价款为115万元的《房屋买卖协议》，双方已经按照该协议的约定履行义务，现该协议已经履行完毕。另查明，原告与被告马少云原系夫妻关系，原告与被告马少云因为债务问题，双方在短信聊天过程中，原告多次提及被告马少云出卖阅海万家涉案房产问题，上述房产出卖后，被告马少云通过短信的方式向原告进行了告知，并向原告发送了其与被告郭燕虎于2017年10月9日签订的金额为90万元《房屋买卖协议》，该协议因原告提交为打印版，被告马少云、郭燕虎、哈瑾的委托诉讼代理人均不认可，对其真实性本院不予确认。被告哈瑾与被告郭燕虎系夫妻关系，双方于2008年5月5日登记结婚。原告与被告马少云于2019年6月12日经银川市兴庆区人民法院（2019）宁0104民初7894号民事调解书调解离婚，该民事调解书中未涉及本案争议房产出卖价款的分割问题。因原告认为被告马少云与被告郭燕虎、哈瑾存在恶意串通，损害原告合法权益，引起原告诉讼。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案被告郭燕虎、哈瑾经与被告马少云经平等协商，于2017年10月9日由被告郭燕虎与被告马少云签订金额为115万元的《房屋买卖协议》，该协议为被告马少云与被告郭燕虎、哈瑾的真实意思表示，亦不违反法律法规的强制性规定，合法、有效，本院予以确认。上述协议签订后，被告郭燕虎、哈瑾向被告马少云支付了购房款115万元，缴纳了政府18%产权部分的购房款186882元，故被告郭燕虎、哈瑾购买被告马少云房屋支付的房屋总价为1336882元（115万元＋186882元），因房屋面积为250.35平米，故被告购买房屋每平米单价约为5340元；被告马少云出卖涉案房屋时，与原告因为债务经济拮据且多次产生矛盾，涉案房产也为被告马少云基于特定的身份购买的政府限价商品房，《阅海万家项目销售合同》也以被告马少云个人名义签订，被告被告郭燕虎、哈瑾同时还支付了应由被告马少云承担的税款124490.06元，综上，上述房屋出售价格并未明显低于同期市场房屋价格，被告郭燕虎、哈瑾也支付了涉案房屋的合理对价，属于善意取得，原告也未提供证实被告马少云与被告郭燕虎、哈瑾之间具有特殊法律关系或恶意串通损害其利益的证据，被告郭燕虎与被告马少云实际履行的《房屋买卖协议》也未违法我国合同法第五十二条的规定，同时涉案房屋产权登记信息也已变更至被告哈瑾名下，故原告请求确认被告马少云与被告郭燕虎于2017年10月9日签订的金额为115万元的《房屋买卖协议》无效的诉讼请求，本院不予支持；被告马少云与被告哈瑾签订《银川市存量房买卖合同》不是双方真实意思表示，也并未实际履行，对原告权利未产生实际影响，原告也不是该合同的相对方，原告无权请求予以撤销，故对原告该项诉讼请求，本院亦不予支持；同样，被告马少云与被告郭燕虎于2017年10月9日签订的金额为90万元《房屋买卖协议》，原告仅提供了打印件，对其真实性本院不予确认，且该合同也未实际履行，故对原告请求确认无效的该项诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告杨玉明的诉讼请求。案件受理费100元，由原告杨玉明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长 张运友人民陪审员 郭红梅人民陪审员 郭艳萍 二〇一九年十二月四日书 记 员 王 婷