中华人民共和国 山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民初1514号 原告：冷希正，男，1970年1月21日出生，汉族，住中华人民共和国山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：郭铁钧，山东中青律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江超，山东中青律师事务所律师。 被告：陈逊，男，1959年11月30日出生，美利坚合众国公民，住美利坚合众国。 委托诉讼代理人：秦婷婷，山东照岳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曲乔乔，山东照岳律师事务所律师。 第三人：韩松森，男，1934年6月1日出生，汉族，住中华人民共和国山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：王文，山东岛城律师事务所律师。 原告冷希正与被告陈逊、第三人韩松森房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案后，依法适用普通程序并按照涉外程序相关规定，组成合议庭，对本案进行了公开审理。原告冷希正的委托诉讼代理人郭铁钧、江超，被告陈逊的委托诉讼代理人秦婷婷，第三人韩松森的委托诉讼代理人王文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冷希正向本院提出诉讼请求：1、解除原告冷希正与被告陈逊之间的房屋买卖合同纠纷；2、被告陈逊向原告冷希正返还购房款人民币10万元；3、被告陈逊支付原告冷希正按中国人民银行同期贷款利率计算自2006年3月9日起至10万元购房款全部归还之日止的利息；4、被告陈逊赔偿原告冷希正20万元；5、被告陈逊承担本案诉讼费用。主要事实与理由：2005年5月第三人韩松森受被告陈逊委托办理了云南路123号房屋的房地产权证，面积为129.52平方米，登记于陈逊名下。2006年3月9日，第三人韩松森又受被告陈逊委托，将云南路123号房产中的20.23平方米卖给原告冷希正。原告冷希正支付购房款10万元，韩松森为冷希正办理了青房地权市字第××号房地产权证，并完成了房屋过户登记。2007年12月8日，原告冷希正将所购上述房屋卖给高彩玉，并办理了房地产权证。2007年12月29日，被告陈逊向青岛市市南区人民法院提起行政诉讼。2014年6月30日，青岛市市南区人民法院做出（2008）南行初字第24号行政判决书，判决撤销青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为原告冷希正等五人办理云南路123号房地产权登记行为。2015年10月13日，青岛市中级人民法院做出（2015）青行终字第263号行政判决书，维持了该项判决。2017年2月24日，青岛市中级人民法院又作出（2017）鲁02行终51号判决书，认为由于分户登记行为已经被撤销，因此，涉案房屋是不可以上市交易的独立成套的房屋，青岛市国土资源和房屋管理局为高彩玉办理诉争房屋产权证的行为，失去了基本的事实根据，房屋登记行为应予撤销，遂维持了一审法院关于撤销青岛市国土资源和房屋管理局为高彩玉核发的房地产权证的判决。至此，原告与案外人高彩玉先前的房屋登记均被撤销。现在涉案房屋因不符合分户登记条件，其产权重新恢复到被告陈逊名下，而涉案房屋又因被政府征收、拆迁，房屋本身已经灭失。在这种情况下，原告与被告签订的房屋买卖合同，以及原告与案外人高彩玉签订的房屋买卖合同均已无法继续履行。被告陈逊委托第三人韩松森对外售卖涉案房屋，在房屋售出并且完成变更登记后，面对拆迁利益的诱惑又单方恶意提起诉讼，撤销了基于正常的买卖合同关系而办理的房屋权属登记，本身就违反诚信原则。而现在涉案买卖合同又因房屋已被拆迁且不符合分户登记条件无法继续履行。因此，被告陈逊应就此承担全部责任，除返还购房款外，还应赔偿原告冷希正所受全部损失。 被告陈逊答辩称，一、第三人韩松森无权对青岛市市南区云南路123号房屋进行分户出售，第三人与冷希正之间的房屋买卖行为系无权处分。2005年4月15日，陈逊为了处理父亲陈国本遗留的青岛市市南区云南路123号房屋事宜，向第三人韩松森出具一份《宣誓书》。授权内容为:1、依照中国有关法律规定，完成房产权继承、更名等一切有关上述房产的手续；2、代委托人管理、出租或出售上述房屋；3、受委托人在办理上述事物所签署的一切文件委托人均承认；4、受委托人有权办理其他现金财产的继承手续。2005年5月，第三人韩松森受托办理了青岛市市南区云南路123号房产的房地产权证，至此，已经依照《宣誓书》中载明的授权内容完成房产继承事宜，且《宣誓书》的原件已封存在涉案房屋的继承档案中。第三人韩松森之后所有的关于涉案房屋的处置行为，并没有得到答辩人的书面授权。（一）授权内容中的A项和B项是独立的，是针对房屋系陈国本的处理授权。1、2005年4月15日《宣誓书》出具时，涉案房屋由被告陈逊的父亲陈国本所有。陈逊作为涉案房屋的继承人，授权第三人韩松森处理产权属于陈国本的房屋。2、《宣誓书》主要用于办理陈逊的房产继承事宜，由于涉案房屋办证存在历史遗留问题，为了能进一步解决涉案房屋的产权问题，陈逊授权第三人韩松森办理产权继承、更名等手续，若在办理继承、更名手续时存在困难，则授权第三人韩松森出售上述房屋。根据以上事实，陈逊在《宣誓书》出具时仅为涉案房屋的继承人，授权内容的A项和B项指向的房屋均为陈逊父亲陈国本所有的，即在中国山东省青岛市办理陈逊父亲拥有的位于中国山东省青岛市云南路楼上的房产和其他现金财产的有关手续。因此，陈逊即便授权第三人出售涉案房屋，也只是出售陈逊父亲陈国本的房屋。而涉案房屋已完成继承、更名手续，由陈逊所有，《宣誓书》已自动失效。（二）授权内容无分户、分割房产的明确授权。1、《宣誓书》中的“出售”房屋不应当包括分户，而是出售整套房屋。根据《民法总则》第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。委托权限中并无分户的特别确定，韩松森作为代理人不能擅自扩大代理权限。2、根据《民法总则》第一百七十一条规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。根据以上事实，第三人韩松森擅自分户的行为，已经超越代理权限，且并未取得陈逊的事后追认。因此，并不对陈逊产生法律效力。二、冷希正不是善意第三人，其取得的房屋不能独立使用且为南墙虚化位移形成的。根据《物权法》第一百零六条的规定，善意第三人必须满足下列条件才能主张善意取得:（1）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（2）以合理的价格转让。1、冷希正取得涉案房产的20.23平方米时不是善意行为:第一、青岛市市南区人民法院（2008）南行初字第24号案卷中的关于“致委托方的函”问题，根据涉案房地产权证附图，韩松森涉及的房产存在“改变原来房屋的间架结构”问题，因此，韩松森取得的涉案房产20.23平方米，既不能独立使用，也不是真实存在的，而是将面积为8.12平方米的真实房屋的南墙虚化位移形成的。第二、冷希正在取得涉案房产20.23平方米时，没有尽到合理审查义务，对于20.23平方米的房屋能否独立使用并未实际考察。2、冷希正无证据证明其取得涉案房产时已经支付了对价。冷希正在取得涉案房产时，并未向第三人韩松森支付房款，且陈逊也未收到任何房款。因此，冷希正要求陈逊返还购房款的诉讼请求无事实和法律依据，应当予以驳回。四、冷希正要求陈逊承担赔偿责任及赔偿数额无事实和法律依据。1、第三人韩松森与冷希正之间的《房地产买卖契约》自签订之日起，该协议不是有效合同，双方不能存在正常的房屋买卖关系，陈逊要求冷希正承担赔偿责任无事实和法律依据。根据青岛市市南区人民法院（2008）南行初字第24号、青岛市中级人民法院（2015）青行终字第263号中法院查明的事实，涉案房屋的房地产权证书被撤销的原因在于分户登记行为存在行政程序违法，且冷希正取得的涉案房产存在“改变原来房屋的间架结构”的问题。因此，涉案房产本身是不能独立使用、上市交易的房屋，且第三人韩松森和陈逊在办理涉案房屋的房地产权证书时，故意将真实房屋的南墙虚化位移形成的。《房地产买卖契约》的标的物为房屋，而该“房屋”已被认定为不能独立使用、上市交易的房屋，且存在分户登记行为违法，因此在该“房屋”不能存在的情形下，《房地产买卖契约》因标的物在签订协议时不能明确、虚假存在而自始无效。2、冷希正要求陈逊承担20万元的赔偿数额无事实和法律依据。陈逊从未收取过冷希正的购房款，冷希正取得的涉案房屋的房地产权证书被撤销是基于分户登记行为违法且房屋不能独立使用、上市交易，冷希正在签订《房地产买卖契约》时，对于涉案房屋的实际间架结构并没有做到合理的审慎义务，且冷希正也没有证据证明其所主张的赔偿数额。综上，第三人韩松森与冷希正之间的《房地产买卖契约》因存在虚假的标的物自签订之日起即为无效合同，陈逊从未收取冷希正的购房款，且第三人韩松森的代理行为是无效行为，第三人韩松森应当向冷希正返还购房款。请求法院判决驳回原告冷希正的诉讼请求。 第三人韩松森述称，一、其有陈逊授权，因此系有权代理，是在授权范围内处置陈逊房产，受托人的一切行为后果由委托人承担。二、冷希正请求解除合同没有事实依据，因为合同已经完成履行。三、如果冷希正要求赔偿损失，正确的案由应当是返还不当得利之诉，而返还不当得利之诉有诉讼时效的要求。四、其实际收取7.7万元购房款，是董某支付给王青的，王青现在和韩松森是夫妻关系。董某说其中4万元是购房款，3.7万元是给韩松森的好处费。五、其与陈逊之间有债权债务关系，所以该7.7万元没有交给陈逊。 当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告冷希正向本院提交如下证据：证据一、青岛市中级人民法院（2017）鲁02行终51号行政判决书（复印件）；证据二、青岛市市南区人民法院（2015）南行初字第217号行政判决书（复印件）；证据三、青岛市中级人民法院（2015）青行终字第263号行政判决书（复印件）；证据四、青岛市市南区人民法院（2008）南行初字第24号行政判决书（复印件）；证据五、收条（复印件）；证据六、高彩玉存折（复印件）；证据七、契税完税证（复印件）；证据八、房地产买卖契约（复印件）。上述证据共同证明:2005年5月，韩松森受被告陈逊委托办理了青岛市市南区云南路123号房产的房地产权证，面积为129.52平方米。2006年3月9日，韩松森受被告陈逊委托，将青岛市市南区云南路123号20.23平方米卖给原告冷希正，并办理了青房地权市字第××号房地产权证，冷希正实际支付购房款10万元，并自行承担了买卖契税682.76元。2007年12月28日，原告将所购上述房产卖给高彩玉，并办理了青房地权市字第××号房地产权证，成交价为15万元。因云南路拆迁改造，涉案房屋被征收，云南路片区的房产补偿单价为7000元每平方米。2007年12月29日，被告陈逊向青岛市市南区人民法院起诉，要求撤销青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为冷希正及赵某等人办理的关于青岛市云南路123号房地产权登记行为，要求国土资源局对于他申请的房产更正登记问题重新答复。青岛市市南区人民法院于2014年6月30日作出（2008）南行初字第24号行政判决书，判决第一项撤销青岛国土资源局为冷希正及赵某等人办理的关于青岛市云南路123号房地产权登记，第二项判令被告青岛市国土资源和房屋管理局对于陈逊申请的房产更正登记问题重新做出具体行为。陈逊及高彩玉等不服该判决上诉，山东省青岛市中级人民法院于2015年10月13日作出（2015）青行终字第263号行政判决书，判决维持青岛市市南区人民法院（2008）南行初字第24号行政判决书第一项，撤销青岛市市南区人民法院（2008）南行初字第24号行政判决书第二项。2015年陈逊又起诉青岛市国土资源和房屋管理局、冷希正、高彩玉，要求撤销为高彩玉办理的关于云南路123号房地产权登记行为，并更正所有权人为陈逊。该案经一、二审审理，青岛市中级人民法院最终作出（2017）鲁02行终51号行政判决书，维持了一审法院关于撤销青岛市国土资源和房屋管理局为该案第三人高彩玉核发的青房地权市字第××号房地产权证。原告冷希正作为善意购买人，已支付给被告陈逊购房款10万元，且房屋随后也过户给了原告，原告对于涉案房屋被撤销登记不存在任何过错。陈逊委托韩松森对外售卖涉案房产，未能保证涉案房产符合法定的交易条件，在房屋售出后，面对拆迁利益的诱惑，又单方恶意提起诉讼，导致原告与案外人高彩玉的房屋登记均被撤销，严重损害了原告的合法权益。陈逊与韩松森恶意隐瞒、串通，在涉案房屋已经变更登记的情况下，又恶意申请撤销登记，导致涉案房屋买卖合同目的无法实现。陈逊应赔偿原告所受全部损失。 被告陈逊质证称，对证据一至四的真实性没有异议。证据一和二为被告向法院起诉要求撤销高彩玉房地产权证书的行政诉讼案件。其中证据一的第9页，青岛市中级人民法院认为原告房地产档案中缺少对涉案房产分户登记的审查材料，而且涉案房屋是不可以上市交易的独立成套的房屋。证据二第7页，青岛市市南区人民法院认为撤销高彩玉房地产权证书的原因在于原告作为转让人房产登记的不合法，同时证实原告在2007年12月28日将涉案房屋卖给高彩玉，在该时间段内涉案房屋并未涉及拆迁，原告主张的因拆迁可获得的拆迁利益没有事实和法律依据。证据四第6页，青岛市市南区人民法院认为第三人并未提交有关被告委托其办理权属登记的委托书，证实第三人并未得到被告的明确授权。另外，房产登记材料中的致委托方的函，一方面并非由原枣庄正大房地产评估咨询有限公司出具，而且原告的房产存在改变原来房屋的间架架构的问题，缺少符合分户登记的审查材料。对证据五收条的真实性无法确认，且该证据为原告与高彩玉之间的买卖关系。对证据六高彩玉存折的真实性无法确认，且与本案无关。对证据七契税完税证的真实性没有异议，但对证明事项有异议，原告获得的涉案房屋的房地产权证存在分户登记行为的违法而被撤销，即便原告完成对涉案房屋的契税但不能对抗因行政诉讼而撤销的房地产权证行为。对证据八房地产买卖契约的真实性没有异议，但无法确认是否第三人与原告签过真实的房地产买卖契约，而且被告从未授权过第三人对该房屋进行分户出售，而且合同约定房屋成交价格为4万元，且原告也未提交向第三人交付房款的证据。被告认为第三人与原告之间不存在真实的支付购房款的行为。 第三人韩松森对上述证据的真实性均无异议，但是合同签于2006年3月9日，房屋于同一时期已经交付，2007年12月28日，原告又将同一房屋转卖给高彩玉，更进一步证明房屋已经实际交付。后续发生一系列行政诉讼也都是在房屋交付后，因此第三人认为被告和第三人都不存在违约责任，合同已经实际履行。原告主张违约责任没有事实依据和法律依据。 原告冷希正为证明支付了10万元购房款，申请法院出具调查令调取了三份中国建设银行股份有限公司青岛贵州路支行的存款、取款凭条，分别是：2006年3月9日国某的取款155000元的现金的凭条（流水号尾号71）、2006年3月9日董某存入金额为78017.36元的存款凭条（流水号尾号75）、2006年3月9日王青存入金额为77000元（流水号尾号74），以证明原告因购买涉案房屋向其公司当时的老板董某借款10万元，2006年3月9日董某通过其配偶国某的账户取款155000元现金，自留78000元，余款77000元直接交给韩松森的配偶王青，由王青当即存入同一银行，结合原告另外现金交付的23000元足以证明实际房屋成交款为10万，均已足额支付。为证明其主张，冷希正申请证人赵某、董某、国某出庭作证。证人赵某出庭作证称，其与冷希正一起购买的房屋，每人拿10万元购买。冷希正的房款是在交易中心附近的银行给了王青，时间记不清楚，当天其与韩松森、王青、董某在银行，其他人进去转账，其是在外面等候，当天在银行付完款，直接去交易中心办理过户。赵某没有亲眼看到冷希正给了王青多少钱，但其知道钱都已经交付了，其未看到谁给谁转款。证人国某到庭作证称，所取款项是由其丈夫董某提取的，其去没去银行记不清楚了。其与丈夫董某借给冷希正10万元钱购买房屋。证人董某到庭作证称，冷希正购买韩松森的房屋从其处拿了10万，有1万元在过户前交了定金，还有1万多元交了评估费、税费等，最后剩余了77000元，其从国某的存折里取了77000元给了王青，韩松森当时说王青是陈逊的姨，让其将钱直接转给王青就行。当时是在汶上路建设银行办理的，在该银行交的款，韩松森当时也打了收条，时间太长找不到了，当时觉得交了钱也过了户，已经没有问题了。 被告陈逊质证称，对三份银行凭条的真实性无异议，对证明内容有异议。1、三份凭条无法看出原告自己与国某、董某、王青存在交易关系；2、假设原告在现场自行将77000元存入王青的银行账户，但无法证实该笔钱用于购买涉案房屋。对于证人赵某的证言，陈逊称赵某是与本案房屋撤销登记有关的当事人，在青岛市市南区人民法院（2008）南行初字第24号一案中认定赵某的房产也涉及改变原来房屋间架结构的问题，而且赵某出庭所证实的关于原告购买涉案房屋所支付的房款并未亲眼看到，也无法证实原告实际支付了购房款及购房款的数额，且赵某的身份存在利害关系，不能作为本案认定事实的依据。对于证人国某与董某的证言，国某系案外人高彩玉的养女，董某与国某系夫妻关系。董某知道原告曾在购买涉案房屋一年后将房屋卖给高彩玉，且高彩玉的房屋已被撤销登记，而高彩玉向青岛市市南区人民法院提起的财产损害赔偿诉讼，已被驳回，证人国某和董某与本案存在利害关系，因此二人的证言不能作为认定本案事实的依据。 第三人韩松森的诉讼代理人质证称，对于证据的真实性无异议，但与本案无关联性。王青的存款是自己存的，与国某、董某均无关，王青的存款不能证明是国某或董某支付给她的。国某和董某与本案存在利害关系，二人证言不能作为认定本案事实的依据。 庭后，本院对第三人韩松森本人进行了调查，其承认实际收取7.7万元购房款，是董某将款项存入王青账户的，王青现在和韩松森是夫妻关系。董某说其中4万元是购房款，3.7万元是给韩松森的好处费。董某是实际购房人，冷希正是顶名买房，他并不认识冷希正。涉案房屋后来也卖给了董某的岳母高彩玉。韩松森与陈逊之间有债权债务关系，所以该7.7万元没有交给陈逊。 为证明其主张，原告还申请本院出具调查令调取了山东省青岛市市南区开发建设局发布的海底隧道云南路接线项目拆迁补偿方案和海底隧道云南路接线拆迁奖励规定，以证明涉案房产的拆迁补偿情况。 各方提交的证据已经当庭出示和相互质证，本院予以确认并将结合案情予以审查认定。 本院经审理查明如下事实：2005年5月，第三人韩松森受被告陈逊委托办理了青岛市市南区云南路123号房产的房地产权证，面积为129.52平方米。2006年3月9日，第三人韩松森与原告冷希正签署《房地产买卖契约》，代理被告陈逊将云南路123号房产中的20.23平方米卖给原告冷希正，并办理了青房地权市字第××号房地产权证，冷希正支付购房价款给韩松森。该房地产买卖契约中约定，“第一条甲方（即被告陈逊）同意将座落在青岛市市南区云南路123号的住房、计建筑面积20.23平方米出售给乙方（即原告冷希正）。乙方对甲方所出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第二条甲、乙双方同意，上述房屋的成交价为人民币40000元（大写肆万元整）。本契约签订之日，乙方向甲方支付人民币0元作为购房定金。第三条甲、乙双方同意，自本契约生效之日起二十日内，将上述房屋价款分一次付给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。具体付款日期、金额和方式如下：一次性支付。”2007年12月28日，原告冷希正将所购上述房产卖给高彩玉，并办理了青房地权市字第××号房地产权证，成交价为15万元。2007年12月29日，被告陈逊向青岛市市南区人民法院起诉，要求撤销青岛市国土资源和房屋管理局于2006年3月9日为冷希正等人办理的关于青岛市云南路123号房地产权登记行为，要求国土资源局对于他申请的房产更正登记问题重新答复。青岛市市南区人民法院于2014年6月30日作出（2008）南行初字第24号行政判决书，判决第一项撤销青岛国土资源局为冷希正等人办理的关于青岛市云南路123号房地产权登记，第二项判令青岛市国土资源和房屋管理局对于陈逊申请的房产更正登记问题重新做出具体行为。陈逊及高彩玉等不服该判决上诉于本院，本院于2015年10月13日作出（2015）青行终字第263号行政判决书，判决维持青岛市市南区人民法院（2008）南行初字第24号行政判决书第一项，撤销第二项。2015年陈逊又起诉青岛市国土资源和房屋管理局、冷希正、高彩玉，要求撤销为高彩玉办理的关于云南路123号房地产权登记行为，并更正所有权人为陈逊。该案经一、二审审理，本院最终作出（2017）鲁02行终51号行政判决书，维持了一审法院关于撤销青岛市国土资源和房屋管理局为高彩玉核发的青房地权市字第××号房地产权证。 另查明，2008年4月，山东省青岛市市南区开发建设局发布了关于海底隧道云南路接线项目拆迁补偿方案及拆迁奖励规定，根据不同情况对拆迁范围内被拆迁房屋的所有人和公房承租人等进行补偿。本案诉争的云南路123号房产位于拆迁补偿范围内。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。因陈逊系美利坚合众国公民，本案系涉外商事纠纷，本院按照涉外民事诉讼程序进行审理。因涉案不动产位于山东省青岛市，本院以不动产所在地为连结点取得本案管辖。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，故本院以中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。 本院认为，本案的焦点问题有三个：一、第三人韩松森代理被告陈逊将涉案房屋出卖给原告冷希正的行为后果是否应由被告陈逊承担；二、涉案房产买卖合同的效力问题；三、原告冷希正支付的购房款金额为多少；四、原告冷希正关于损害赔偿的请求应否得到支持。 关于焦点一，本案中，陈逊签署的《宣誓书》中明确记载“6、现我（陈逊）委托韩松森先生作为我的合法代理人，在中国青岛市办理我父亲拥有的位于中国青岛市云南路楼上的房产和其它现金财产的有关手续，全权代表我办理有关上述房屋和财产的下述事务：A、依照中国有关法律法规，完成房产权继承、更名等一切有关上述房产的手续。B、代我管理，出租或出售上述房屋。C、受托人在办理上述事物所签署的一切文件我均承认。D、受托人有权办理其它现金财产的继承手续。”根据上述文书中的内容，韩松森处置涉案房屋获得了陈逊的授权，对陈逊所称韩松森无权处分涉案房屋的辩解，本院依法不予采信。按照我国相关法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。委托代理授权采用书面形式的，授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。第三人韩松森获得陈逊书面授权，代陈逊与冷希正签署《房地产买卖契约》，约定将座落在青岛市市南区云南路123号的住房中计建筑面积20.23平方米出售给冷希正，并办理了产权登记手续。韩松森的上述代理行为，对被代理人陈逊发生效力，该代理行为的法律后果应由被告陈逊承担。 关于焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据已生效裁判文书的认定，涉案房地产买卖系对房屋进行的分户出售，因违反相关行政法规被撤销产权登记，涉案房产也重新登记回被告陈逊名下。涉案《房地产买卖契约》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。无效合同，应视为自始无效，不存在解除的问题，故对原告要求解除涉案《房地产买卖契约》的诉讼请求，本院不予支持。 关于焦点三，本案中，原告冷希正与第三人韩松森签署的《房地产买卖契约》约定购房价款为4万元，但原告冷希正主张向第三人韩松森总共支付了10万元购房款，并申请了证人赵某、国某、董某出庭作证，以证明其主张。本院认为，原告冷希正没有直接证据证明其交付的房屋价款是10万元。至于证人赵某、国某、董某所提供的证言，经查，赵某系与韩松森签署涉案房屋买卖合同的另一购房人，国某、董某系又从冷希正处购买涉案房屋的高彩玉之养女和养女婿，三名证人均与本案有利害关系，故三名证人证言的证明力较弱，在没有其他证据相佐证的情况下，不能单独作为认定事实的依据。证人董某称其向案外人王青账户存入7.7万元，原告冷希正认为该行为系向第三人韩松森交付房款，第三人韩松森亦承认实际收取7.7万元购房款，是董某将款项存入王青账户的。根据上述证据，能够确认的是第三人韩松森收取了7.7万元购房款。证人董某认可其支付的上述7.7万元是替冷希正支付的购房款。虽然原告冷希正主张还有另外2.3万元是通过现金方式支付，但其除了上述证人证言没有其他证据相佐证。原告关于支付购房款10万元的主张不能成立。 关于焦点四，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉的《房地产买卖契约》因违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。在冷希正与陈逊签署《房地产买卖契约》的过程中，双方对于涉案房屋状况均充分了解，双方作为具有完全民事行为能力的成年人，对房屋买卖行为及后果均具有清楚的认知，对于涉案房屋登记因属行政程序违法而被撤销，都有过错，应当各自承担相应的责任。且2007年12月，原告冷希正已将所购涉案房产卖给高彩玉，涉案房屋被拆迁的事实亦发生在之后，原告要求被告陈逊赔偿拆迁补偿款缺乏事实与法律依据。综上，对于原告冷希正要求损害赔偿的诉讼请求本院不予支持。 因第三人韩松森代理被告陈逊与原告冷希正签订的房屋买卖合同无效，现涉案房产已经重新登记在被告陈逊名下，被告陈逊应当返还原告冷希正所付购房款。被告陈逊作为被代理人应当依法返还冷希正已交付的购房款7.7万元，并支付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2006年3月9日起至7.7万元购房款实际返还之日止的利息。至于陈逊所称未收到购房价款，其可在返还冷希正购房价款及利息后基于同韩松森之间的委托代理关系另行主张。 综上所述，冷希正要求返还购房价款并支付利息的部分诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、第一百六十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条之规定，判决如下： 一、被告陈逊于本判决生效之日起十日内返还原告冷希正购房款7.7万元； 二、被告陈逊于本判决生效之日起十日内支付原告冷希利息，以本金7.7万元为基数、自2006年3月9日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算； 三、驳回原告冷希正的其他诉讼请求。 案件受理费人民币5800元，由原告冷希正负担4311元，由被告陈逊负担1489元。保全费2020元，由原告冷希正负担。 如果被告陈逊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，冷希正、韩松森可在判决书送达之日起15日内，陈逊可在判决书送达之日起30日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于中华人民共和国山东省高级人民法院。 审判长  王晓琼 审判员  王颖颖 审判员  于 梦 二〇一九年十二月二十日 书记员  祁 康