广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初4865号原告：宋海全，男，1973年11月4日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：徐海，广东广信君达律师事务所律师。被告：张翔，男，1976年5月25日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：中山市歌绘服装有限公司，住所地广东省中山市阜沙镇。法定代表人：黄利蓉，职务经理。两被告委托诉讼代理人：原峰，北京大成（广州）律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。原告宋海全与被告张翔、中山市歌绘服装有限公司（以下简称歌绘公司）共有纠纷一案，本院于2019年4月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋海全及其委托诉讼代理人徐海，两被告委托诉讼代理人原峰、陈智英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告张翔赔偿原告经济损失（经济损失以中山市××路××房产10%的财产份额每月50389.23元的租金标准进行计算，自2019年1月1日起计至被告歌绘公司实际退出承租之日止）；2.判决被告歌绘公司就原告的经济损失与被告张翔承担连带责任，如被告歌绘公司按照其与被告张翔所签订的《租赁合同》应向原告支付的租金金额大于原告经济损失的，则被告歌绘公司以实际应支付的租金为限向原告承担租金支付义务。事实和理由：原告与被告张翔为位于中山市××路××房产的按份共有人，其中原告享有该房产10%的财产份额，被告张翔享有该房产90%的财产份额。2015年4月，原告与被告张翔作为按份共有的所有人，与被告张翔实际控制下的被告歌绘公司签订租赁合同。根据该合同的约定，被告歌绘公司应于每月10日前按每月50389.23元的标准向原告支付租金。2017年年底，原告与被告张翔因股权纠纷而开始交恶，被告张翔遂指使被告歌绘公司拒不向原告支付租金。为维护自己的合法权益，原告于2018年4月28日向中山市第二人民法院起诉。2018年11月7日，中山市第二人民法院依法作出（2018）粤2072民初4715号民事判决，判决被告歌绘公司向原告支付2018年2月至10月的租金共计453503.7元。被告歌绘公司不服，向中山市中级人民法院提起上诉，在该案二审期间，原告与被告歌绘公司达成调解，被告歌绘公司同意分期向原告支付2018年2月至12月期间的租金共计554281.53元，并由中山市中级人民法院于2019年3月7日依法作出（2019）粤20民终602号民事调解书，该民事调解书已发生法律效力。在上述案件二审期间，被告张翔与被告歌绘公司恶意串通，利用被告张翔享有案涉房产90%的财产份额的便利，意图侵犯原告的合法财产权益。2018年12月26日，被告张翔与被告歌绘公司签订《租赁合同》，约定被告张翔将案涉房产出租予被告歌绘公司，租赁期限自2019年1月1日起至2019年12月31日；租金按年支付，经审计的2019年经营收入达到10000万元的，按照经营收入的3%计算租金，如果经营收入超过10000万元的，超过部分按照25%计算支付租金。原告认为，两被告在原告明确提出反对意见的情况下仍执意签订，二者恶意串通的主观意图明显；同时，租赁合同未明确被告歌绘公司经营收入未达10000万元时的租金标准，原告极有可能无法获得任何租金，且即便被告歌绘公司的经营收入达成10000万元，但按照该合同所约定的租金仍与市场标准严重不符；另外，原告并非被告歌绘公司的直接股东，根本无从获得被告歌绘公司的真实经营数据，从而为两被告恶意损害原告合法财产权益创造便利条件。为维护原告自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告张翔答辩称，一、被告张翔对涉诉租赁物享有90%的份额，是财产的所有权人，有权处分涉诉租赁物；二、被告张翔不存在恶意串通损害原告的合法财产权益，1.被告张翔和原告宋海全是歌绘公司的实际权益人，2.被告张翔在2018年12月26日签订的《租赁合同》参考了政府指导价和综合考虑了周边厂房的空置率和市场经济环境而签订的，3.被告张翔履行了充分告知义务，与原告就出租事宜进行了充分协商。综上所述，被告张翔有权处分租赁物，在2018年12月26日签订的《租赁合同》和2019年1月7日的《备忘录》是真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，没有损害第三人利益，合同合法有效。请求法院驳回原告的诉求。被告歌绘公司当庭未作答辩，庭后提交书面意见称，一、被告张翔的处分行为属于有权处分，两被告签署的《租赁合同》和《备忘录》合法有效；二、原告不否认两被告签署的《租赁合同》和《备忘录》的效力，则不存在恶意串通一说；三、两被告签署的《租赁合同》和《备忘录》，没有给原告造成损失，原告和两被告的2018年租赁合同到期时，原告一直没有找到承租人来承租租赁物，如果被告歌绘公司没有继续承租，将导致涉诉租赁物无人租赁，则原告和被告张翔将面临没有租金收益的窘况，此情况下两被告签署的《租赁合同》和《备忘录》不仅没有给原告造成损失，恰恰相反是保障原告的利益，目前无法确定2019年出租人实际可以取得的租金是多少，因此无法确定原告是否已发生损失以及损失的金额；四、租金是浮动的，不是一成不变的，是随市场经济环境变化、租赁物的可使用价值浮动，也是出租人与承租人双方意思表示一致、协商一致的结果，即使出租人与承租人2018年每月租金503892.3元的租金标准也不能表明在2019年新的租赁期内仍然且必须保持租金不变。综上所述，《租赁合同》和《备忘录》不属于无效合同，应当认定为合法有效，两被告的行为没有损害原告的合法权益，没有造成原告损失，应当驳回原告的诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对案件事实，本院认定如下：原告宋海全与被告张翔为中山市××路××号房地产的产权人，该地址土地使用权面积为15897平方米，土地使用权证号为：国（2013）易0600011，上述土地上建有四幢主体建筑（另有门卫房、配电房、垃圾房、消防水池等配套设施），四幢主体分别领有房产证建筑面积分别为6572.94平方米、2710.16平方米、5455.14平方米、11468.04平方米，上述一地四房产权登记中均为原告宋海全占有10%产权份额、被告张翔占有90%产权份额。2018年4月25日，原告宋海全以歌绘公司为被告、张翔为第三人向本院提起租赁合同纠纷诉讼，诉请法院判决歌绘公司支付自2018年2月起按每月人民币55231.37元的标准向原告支付上述中山市××路××号房地产租金至租赁终止之日止，并要求歌绘公司支付2018年2月至4月租金的逾期付款违约金。本院经审理后于2018年11月1日作出（2018）粤2072民初4715号民事判决，认定宋海全、张翔与歌绘公司之间确实存在租赁合同关系，租赁期限为不定期，并判决：“一、被告中山市歌绘服装有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宋海全支付2018年2月至2018年10月期间的租金453503.07元；二、被告中山市歌绘服装有限公司于本判决生效之日起七日内向原告宋海全支付逾期支付2018年2月至4月期间租金的违约金（从2018年2月11日、3月11日、4月11日起至实际清偿该3个月租金之日止，各以50389.23元为基数按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计付）；三、驳回原告宋海全其余诉讼请求。”。歌绘公司不服，提出上诉，2019年3月7日经中山市中级人民法院调解，双方自愿达成调解协议：一、歌绘公司向宋海全支付2018年2月至2018年12月期间的租金554281.53元，该款分两期支付，第一期于2019年3月15日前向宋海全支付250000元，剩余款项在2019年5月31日前付清；二、一审案件受理费8765元，由宋海全负担，二审案件受理费4052元由歌绘公司负担。后该调解协议内容双方按约履行完毕。庭审中，原、被告双方确认按上述调解协议内容，原不定期租赁合同履行截止至2018年12月31日。在上述案件审理期间，歌绘公司于2018年12月24日向张翔、宋海全分别发送《关于续租的征询函》，称有意在2019年续租中山市××路××号的场地，邀请二人在2018年12月26日上午10点前到歌绘公司协商续租事宜。三方并未协商达成一致意见，张翔与歌绘公司签订《租赁合同》，合同记载张翔、宋海全为出租方（甲方），歌绘公司为承租方（乙方），约定：一、甲方将位于中山市××路××号，建筑面积共26206.28平方米的厂房、宿舍按现状租赁给乙方使用；二、承租期限由2019年1月1日起至2019年12月31日；三、租金缴交办法：租金按年支付，经审计的2019年经营收入达到10000万元的，按照经营收入的3%计算支付租金，如果经营收入超过10000万元的，超过部分按照25%计算支付租金，租金缴交时间：甲方应当按双方确认的租金金额开具发票给乙方后，乙方在收到发票的三个工作日内支付完毕，因租赁所需缴纳的税费，由各自按法律规定承担。合同另对租赁相关的其他事项作了约定。2018年12月27日，张翔向宋海全发送《关于场地租赁的通知》称：“歌绘公司在2018年12月26日上午与我们共同沟通了2019年续租场地的事宜。歌绘公司表达了续租的意向，并有意将2019年的租金与其经营收入挂钩，我对此不持异议。我已与歌绘公司签署了租赁合同。现将租赁合同备份给你”。歌绘公司与张翔又签订一份落款时间为2019年1月7日的《备忘录》，内容如下：“鉴于双方已于2018年12月26日签署了《租赁合同》，张翔和宋海全既是厂房的业主，也是歌绘公司的间接股东和权益所有人，大家是利益的共同体。考虑到2019年的市场经济环境下滑和周边厂房的出租空置率高的现状，为共度时艰，也为保障双方的基本权益，现就租赁合同中约定的租金进一步明确约定：如果歌绘公司在2019年的经营收入未达到10000万元的，歌绘公司按照2018年当地政府的参考价上浮30%即月租金为13元/平方米，向业主也即是张翔和宋海全支付租金。为保障业主方的权益，如果属歌绘公司的原因未能在2020年春节前提供经营收入数据的，歌绘公司应当不迟于2020年春节前按照政府指导价先行支付租金，待经营收入数据明确后，再支付差额部分的租金”。诉讼中，被告歌绘公司申请对位于中山市××路××号的房屋租赁价值进行评估（评估基准日2018年1月1日至2018年12月31日），本院在广东法院司法委托入选专业机构名单中随机选取广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作为鉴定机构。上述鉴定机构经现场勘察后作出信评报字第评Z1910601040号《资产评估报告书》，评估结论为：中山市××路××号的工业房地产（面积15897平方米的土地使用权，建筑面积为26206.28平方米的工业建筑物及除上述建筑物外土地使用权范围内的门卫房、配电房、垃圾房、消防水池、临时建筑等其他工业配套建构筑物）于2018年1月1的年租赁价格为人民币441.02万元，月租赁单价为13.07元/月/平方米，详见《资产评估明细表》。鉴定费20000元已由被告歌绘公司预交。两被告质证认可上述评估结论。原告质证认为，本案案涉争议标的是2019年1月起被告实际占用房屋期间的租金，而评估报告的标的是2018年1月至2018年12月31日的租金标准，被告主张以该租金标准作为本案案涉标的的租金计算依法没有法律依据；案涉房屋2018年的租金已经过法院生效判决确定，该租金标准远高于该评估机构所作出的评估结果，案涉房产租金标准是原、被告经协商一致确认，符合市场价值，评估机构进行鉴定的依据基于政府指导及可比案例而进行的价值确认，不排除该评估结论偏离市场价值及实际价值的可能；案涉房屋为原告及被告张翔按份共有，张翔作为被告歌绘公司的实际控制人，在有关房屋租金标准、房屋租赁过程中恶意损害原告的合法权益，二者的行为存在严重违反合同法及民事法律法规的行为，应当予以撤销，并按照物权法等法律规定适用原合同所约定的租金标准计付原告按份应取得的租金；按照目前租赁市场行规，需要对空地按厂房的一般标准计算租金，但评估机构在进行评估时是否有考虑到上述行规并不明确。针对原告对《资产评估报告书》的评估结论是否已考虑案涉房地产中空地范围，本院发函询问鉴定机构，鉴定机构于2019年11月29日回复：在我司出具的评估报告中，对评估范围的描述为中山市××路××号的工业房地产（面积15897平方米的土地使用权，建筑面积26206.28平方米的工业建筑物及土地使用权范围内的其他建构筑物）。该描述已经说明了评估范围包含了15897平方米的土地使用权，即已包含宗地红线内的空地。在我司进行租金市场比较法测算的过程中，选取的也是包含类似内部空间的可比案例，租金内涵为包含了空地及配套设施的综合租金，并对此在空间布局因素中进行了说明与修正。综上所述，我司出具的评估结论租金单价为综合租金单价，租金内涵已经包含了空地及相关配套设施的租赁价值，请贵院知悉。另据被告张翔所提交答辩状中关于原告与被告张翔是歌绘公司的实际权益人的答辩意见，本院查询全国企业信用信息公示网站所公示信息查明：歌绘公司唯一股东为广东时裳芭蕾电子商务股份有限公司(以下简称时裳芭蕾公司）；时裳芭蕾公司股东包括深圳前海集曲合伙企业（有限合伙，以下简称集曲合伙企业）、深圳前海安播投资有限公司（以下简称安播公司）、前圳前海海富艾文投资有限公司（以下简称海富公司）；集曲合伙企业合伙人为张翔、宋海全；安播公司唯一投资人为张翔；海富公司唯一投资人为宋海全。上述时裳芭蕾公司股东出资比例未作公示，集曲合伙企业合伙人出资比例未作公示。本院认为，原、被告双方对于案件事实基本无争议。双方争议在于被告歌绘公司在2018年年底提出有意续租案涉房地产后，按份共有人张翔、宋海全就是否同意签订《租赁合同》意见不统一的情况下，被告张翔独自与被告歌绘公司签订《租赁合同》及后续签订《备忘录》是否有损原告宋海全财产权益。本院对此分析如下：一、《中华人民共和国物权法》第九十七条规定：“处分共有的不动产或动产以及对共有不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有同意，但共有人之间另有约定的除外。”，虽然不动产出租不属于所有权处分行为，但在法律未有另作明确规定的情况下，作为所有权派生的用益物权以此规定作为借鉴并无不妥。张翔作为占案涉房地产90%财产份额的共有权人，若案涉房地产空置不出租，其所遭受的损失显然比宋海全大，在宋海全并未提出其他租赁对象的情况下，为保障双方资产能获得收益，张翔与歌绘公司签订《租赁合同》对案涉房地产出租无可厚非。二、关于《租赁合同》所约定的具体租赁条件。《租赁合同》及作为补充协议的《备忘录》，即使出现最极端的状况，在歌绘公司2019年经营收入不足10000万元甚至亏损的情况，按照合同所载建筑面积26206.28平方米计算，歌绘公司应支付给张翔、宋海全的租金为13元/平方米/月×26206.28平方米×12个月=4088179.68元，该数额与鉴定机构评估的案涉房地产2018年租赁价格411.02万元相差无几。张翔作为共有人在2018年年末以2018年的市场租金价格作为参考确定未来一年的租金并无不妥。另外，租金价格水平亦会随市场情况上下波动，即使不同的专业鉴定人员之间，对同一标的物的价值评估也不可能分毫不差，更不能苛求一般人对未来租金的判断完全准确，故从《租赁合同》、《备忘录》合同条款来看，所确定的租金价格并未体现出损害原告宋海全利益之意图。至于宋海全称双方原租赁价格高于现合同租赁价格，从上述查明的歌绘公司、时裳芭蕾公司、集曲合伙企业、安播公司、海富公司的工商登记情况来看，虽然相关企业股东、合伙人的出资比例并未进行公示，但宋海全、张翔是歌绘公司的最终出资来源这点毫无疑问，在双方合作关系良好期间，宋海全、张翔将共有不动产以高于或低于市场价值出租给关联企业歌绘公司均有出于自身的考虑，在双方出现股权争议时，租金回归正常市场价格更为合理。综上两点，原告宋海全主张被告张翔、歌绘公司签订《租赁合同》、《备忘录》损害其利益，要求两被告赔偿损失于法无据，且《租赁合同》、《备忘录》约定的租金支付期限尚未届满，按约宋海全、张翔亦应先向歌绘公司开具发票，故租金支付条件尚未成就，原告宋海全要求歌绘公司支付租金亦于法无据，相关诉讼请求应全部予以驳回。综上所述，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告宋海全全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3324元（原告已交），鉴定费20000元（被告中山市歌绘服装有限公司已预交），均由原告负担（本院不另收退，原告于本判决生效之日起7日内迳付被告中山市歌绘服装有限公司20000元)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  高嘉敏审判员  廖 雪二〇一九年十二月四日书记员  洪文芳陈伟华