福福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽05民终5554号 上诉人（原审原告）：谢玉兰，女，1984年2月11日出生，汉族，住福建省晋江市。 上诉人（原审被告）：蔡铁明，男，1959年11月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 原审第三人：郭志清，女，1978年8月25日出生，汉族，住福建省安溪县。 上诉人谢玉兰与上诉人蔡铁明及原审第三人郭志清因房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初6395号民事判决，先后向本院提起上诉。本院于2019年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 谢玉兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判蔡铁明支付谢玉兰转租金差价9470元。事实和理由：一、谢玉兰主张的房租差价，实际是蔡铁明违约应承担相应的违约责任，违约金为2017年9月15日至2019年6月1日的房屋租金差价。蔡铁明违反合同约定，强行将尚未到期的房子收回，不让谢玉兰继续转租，导致其无法收取合同剩余期限转租差价，应承担该违约责任。谢玉兰主张的转租房屋差价实际仅仅是违约金的具体计算方式，是对合同约定的5万元违约金的自愿下调。二、蔡铁明提供的是空房，租金为每月1200元，加上谢玉兰的物品才租到每月1600元，该差价400元就是谢玉兰物品本身的租金。蔡铁明占用房屋内的物品持续到一审诉讼中，即2019年6月1日后才允许谢玉兰将房屋物品搬走，故应向谢玉兰支付该物品的经济使用价值。三、郭志清向谢玉兰租赁的房屋期限为2017年6月15日至2018年6月15日。蔡铁明于2017年9月15日之后将房屋强行收回，谢玉兰不清楚也无法证明郭志清的实际租赁时间，若郭志清已解除租赁合同，蔡铁明应举证证明。若蔡铁明无法证明郭志清解除合同时间，应认定郭志清承租时间至2018年6月15日止。若蔡铁明没有违约收回房子，则谢玉兰可以持续收房屋租金到合同期满为止，即使郭志清没有租满一年，谢玉兰也可以继续转租给其他人获得差价或追究郭志清的违约责任，故蔡铁明应支付至合同期满止的房屋差价作为违约赔偿。四、蔡铁明自认房屋郭志清虽没有承租了，但马上又有新租户承租，租金仍是每月1600元。谢玉兰的物品一直被蔡铁明控制、使用，且产生相应的经济价值，故蔡铁明所获得的租金差价收益系因谢玉兰的物品才有的增值收益，根据公平公正原则，该收益应归谢玉兰所得。 蔡铁明辩称，一、蔡铁明没有违约，关于郭志清承租及其之后的转租，都是谢玉兰在场情况下进行的，包括郭志清支付给蔡铁明租金及郭志清之前付给谢玉兰的押金2000元，也是由蔡铁明替谢玉兰先返还给郭志清的，该情况均是谢玉兰在场同意支付的。二、谢玉兰因没交物业费3891元，蔡铁明才扣押谢玉兰租房内的部分物品直至一审诉讼中由谢玉兰领回。谢玉兰至今未支付的物业费是由蔡铁明先行替其支付的。三、郭志清找来新租户继续承租该房屋，当时在场的有谢玉兰、郭志清、蔡铁明、新租户和中介等五方人在场，谢玉兰对蔡铁明直接与新租户达成承租协议并无异议。四、蔡铁明对一审判决结果无异议，但一审应对物业费和蔡铁明替谢玉兰支付的押金2000元一并判决。 郭志清未作陈述。 蔡铁明上诉请求：二审应作出补充判决。事实和理由：蔡铁明收取谢玉兰500元及押金1200元，与蔡铁明代谢玉兰支付物业费3891元及郭志清的押金2000元，均是基于租赁合同而发生和产生的费用，应一并处理。 谢玉兰辩称，蔡铁明一审中并未提出物业费，与本案无关，应另行起诉。押金2000元是谢玉兰与郭志清之间的关系，与蔡铁明无关。 郭志清未作陈述。 谢玉兰向一审法院起诉请求判决:一、蔡铁明返还谢玉兰押金1700元；二、蔡铁明支付谢玉兰转租租金差价9470元（每月400元，自2017年9月15日起至2019年6月1日止）；三、蔡铁明支付谢玉兰家电设施价值13000元。一审诉讼中，谢玉兰放弃第三项诉讼请求。 一审法院认定事实：2014年5月，谢玉兰支付给蔡铁民500元，蔡铁民为此出具收条一份给谢玉兰收执。2014年5月26日，谢玉兰转账4800元给蔡铁民，其中押金1200元。2014年6月1日，谢玉兰向蔡铁民出具租赁合同一份，与本案纠纷有关的约定主要有：蔡铁民将其址在尚元小区14幢1102号房屋出租给谢玉兰使用，租赁期限自2014年6月1日起至2019年6月1日止，租金每月1200元，每3个月缴纳一次；押金1200元应在合同期满或合同终止后五日内退还；谢玉兰有权转租，在保证蔡铁民租金及权利下，多出的租金归谢玉兰，双方并确认该房内没有任何设备、电器、家具等。蔡铁民在上述合同签名。之后，谢玉兰使用该租赁房屋至2017年6月。2017年6月15日开始，谢玉兰将上述房屋转租给郭志清，双方约定的租赁期限至2018年6月14日，租金每月1600元，郭志清向谢玉兰支付至2017年9月15日止的租金，之后，郭志清向蔡铁民支付2017年10月至11月的租金。 一审法院认为，谢玉兰向蔡铁民租赁房屋，事实清楚，予以认定。蔡铁明于租赁合同签订前收取谢玉兰500元和押金1200元，对于500元的处理，双方未作约定，也未作为租金予以抵扣，故应当退还。对于押金1200元，合同约定应在合同终止后5日内退还，故该款应予退还。蔡铁明主张代谢玉兰支付了物业服务费3891元、退郭玉清押金2000元，应予抵扣，抵扣后谢玉兰还应支付其4191元，因蔡铁明该项请求是一项独立的诉讼请求，与本诉不具有牵连性，蔡铁明可另行起诉主张相关权利，本案对此不作处理。关于谢玉兰请求蔡铁民支付租金差价问题。蔡铁明主张其并不知晓租赁合同的具体内容，不同意谢玉兰转租，因租赁合同经蔡铁明签名确认，故对蔡铁民该主张不予采信。谢玉兰与郭玉清签订的租赁合同约定的租赁期限为2017年6月15日至2018年6月14日，但根据双方陈述，郭玉清并未实际租赁到合同约定的租赁期限期满，谢玉兰未提供证据证明郭玉清实际租赁时间，故采纳蔡铁民的陈述，认定郭玉清实际租赁到2017年11月15日，其中最后两个月的租金系直接支付给蔡铁明。蔡铁明主张郭玉清直接向其支付租金系经过谢玉兰同意，但未提供相应的证据，故蔡铁民应根据合同约定向谢玉兰支付两个月的租金差价800元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、蔡铁明应于判决生效之日起十日内退还谢玉兰押金1700元；二、蔡铁明应于判决生效之日起十日内向谢玉兰支付租金差价800元；三、驳回谢玉兰的其他诉讼请求。 本院二审期间，蔡铁明申请证人石某出庭作证。石某到庭作证称：“谢玉兰把房子出租给郭志清，郭志清住进去后物业找上门说物业费没交清，欠了3000多元，郭志清说刚住进来不可能欠那么多，才牵扯出谢玉兰不是一手业主的事实，蔡铁明才是真正的业主。郭志清入住一个季度，准备交第二季度费用，因为知道谢玉兰不是房东，准备将第二季度的房租交给蔡铁明，谢玉兰也同意。大概租了五个月后郭志清准备将房屋转租，郭志清就约谢玉兰、蔡铁明一起到房子与新租户重新拟合同，因为押金2000元要求谢玉兰退还，谢玉兰以没有钱为由，叫蔡铁明帮忙垫付，现场根据清单点家具，后移交给谢玉兰，蔡铁明也在现场，郭志清就与谢玉兰的合同终止，因为没有带合同过来，就约定双方回去各自销毁，这个时候郭志清就与双方没有关系。”经审查，证人石某系谢玉兰与郭志清之间建立承租关系的居间人，结合尚园小区物业中心出具的《证明》以及谢玉兰在收到次承租人郭志清第一季度租金4800元后对房屋的后续行为、状态均无证据证明其有提出异议，故对证人石某的证言予以采信。经审查，一审判决查明的其余事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案一审中，谢玉兰的第二项诉求是“蔡铁明支付谢玉兰转租租金差价，每月400元……”，一审判决根据查明的事实，认定承租人谢玉兰在有权转租的情况下，将出租人蔡铁明直接多收取次承租户郭志清的800元租金退还给承租人谢玉兰并无不当。二审上诉中，谢玉兰将一审的上述转租租金差价诉求转化为违约金诉求，二者诉讼请求标的性质不同，不予采纳。谢玉兰关于其物品未搬走产生相应的经济价值才导致蔡铁明能以每月1600元价格出租的主张，因谢玉兰未能就物品与房屋租金1600元之间是否存在必然关系举证证明，故不予采纳。蔡铁明提出的上诉请求，因其在一审中并未提出相应的反诉请求，故本案二审不予审查，可依法另行主张。 综上所述，谢玉兰、蔡铁明的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由谢玉兰负担37元，蔡铁明负担13元。 本判决为终审判决。 审 判 长 林海峰 审 判 员 陈庆辉 审 判 员 傅嘉钦 二〇一九年十二月二十三日 法官助理 肖森华 书 记 员 陈文能 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。