广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤06民终9815号上诉人（原审被告）：佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会，住所地广东省佛山市禅城区******，统一社会信用代码544***********082H。法定代表人：关润尧。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何少清，女，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************143。委托诉讼代理人：汪明光，广东禅通律师事务所律师。原审被告：佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*******，统一社会信用代码914***********500C。法定代表人：罗炎成。委托诉讼代理人：李绍均，广东泽康律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖斯晗，广东泽康律师事务所律师。原审第三人：佛山市海盛东方商业投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区*************，注册号4406********036。诉讼代表人：广东源浩律师事务所，该司管理人。委托诉讼代理人：赵琦，女，广东源浩律师事务所工作人员。上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会（以下简称罗南村委会）因与被上诉人何少清、原审被告佛山市禅城区南庄镇罗南集团有限公司（以下简称罗南集团）、原审第三人佛山市海盛东方商业投资有限公司（以下简称海盛东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2019）粤0604民初11853号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。罗南村委会上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判罗南村委会无需向何少清支付物业使用权出让金；2.本案一审、二审诉讼费由何少清承担。事实和理由：一、《承诺书》没有加盖村章，且没有经过有效的村民会议决议，属于无效承诺书，罗南村委会无须向何少清支付物业使用权出让金。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，罗南村委会于2018年4月11日向何少清所作出的承诺书约定：东西区地上建筑物补偿款，待****项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主。该承诺书涉及村集体财产的处分，罗南村委会应当根据《中华人民共和国村民委员会组织法》，经合法程序召开村民会议，形成合法有效的村民会议决议后，才能作出有效的承诺书。但该《承诺书》无按照法律规定履行合法程序即召开村民会议，并形成合法有效的村民会议决议，属于无效承诺书，对罗南村委会不产生法律效力，故罗南村委会无须向何少清支付物业使用权出让金。另外，由于海盛东方公司已于2017年12月26日经裁定进入破产程序，并指定了破产管理人对海盛东方公司的财产进行接管，罗南村委会亦已依照《中华人民共和国企业破产法》规定，到管理人处申报了到破产清算受理日2017年12月26日止的土地使用权租金债权。因此，至2017年12月26日后，只有海盛东方公司的管理人才依法有权处分海盛东方公司的财产，因此，该份《承诺书》违反了法律规定，应当认定为无效，不能作为定案依据。二、即使该《承诺书》对罗南村委会有效，但仅为罗南村委会承诺接收佛山市***地产发展有限公司（以下简称***公司）建筑物补偿款后再支付予何少清，而不是直接承担海盛东方公司的债务。对于何少清与海盛东方公司之间的债权债务，罗南村委会只是起到协助处理和善后的作用，但并不是直接加入该债权债务关系。从2017年10月17日出具的第一份《承诺书》可以清晰表明，罗南村委会一直以来均是协助处理何少清与海盛东方公司之间的债权债务，并不是承担海盛东方公司的债务。而2018年4月11日出具的第二份《承诺书》上，罗南村委会也是承诺“但要东西区建筑物补偿款，待****项目彻底盘活之后，由罗南村委会支付业主”，即罗南村委会的真实意思表示也仅为在***公司支付建筑物补偿款给罗南村委会后再予以支付给何少清，而不是由罗南村委会直接向何少清支付。故一审判决罗南村委会应向何少清支付物业使用权出让金并无事实与法律依据。三、《承诺书》中约定“项目彻底盘活”的期限并未违反“诚实信用”原则。现约定期限未届满，未达支付条件，据此罗南村委会同样无须支付物业使用权出让金。《承诺书》中对于“项目彻底盘活”是指使资金、资产等恢复运作，产生效益。就本案来说，是指使****项目恢复运作与经营，产生效益。而****项目现正在通过市、区、镇多方政府相关部门及投资人的积极运作中，向整体盘活的方向推进，故在不久的将来肯定会恢复运作与经营，不存在一审法院认为的属于期限不明的表述。而且该表述没有任何不符合客观情况及欺诈的表示，根本没有违反诚实信用原则，一审法院适用原则错误。即使一审法院认为罗南村委会仍然需要支付出让金的，亦应在****项目恢复运作与经营后，而在****项目并未彻底盘活之前，罗南村委会于法于理不应且无须向何少清支付物业使用权出让金。即在支付条件未达成的情况下，一审法院判决罗南村委会立即向何少清支付物业使用权出让金并无事实和法律依据，故罗南村委会无须支付物业使用权出让金。何少清辩称，一、根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条的规定，罗南村委会的上诉状没有列明被上诉人，应当驳回其上诉。二、罗南村委会的上诉主张没有事实和法律依据。1.《承诺书》盖有罗南村委会的公章。2.罗南村委会故意曲解《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条（八）的规定，把其承诺承担的债务和处分集体财产混为一谈，罗南村委会于2018年4月11日向海盛东方业主出具的《承诺书》是承诺海盛东方公司原债务按本金标准由罗南村委会直接支付给业主，是明确表示愿意承担该项债务，并没有决定以借贷、租赁或其他方式处分罗南村集体财产。3.海盛东方公司在本案一审开庭时已明确表示****国际环保产业城项目、****购物中心项目均未纳入破产财产，一审法院亦对此予以确认，故罗南村委会称因海盛东方公司已经进入破产程序，该《承诺书》违反了法律规定，应认定无效，不能作为定案依据是错误的。4.罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》明确海盛东方公司原债务问题按本金标准支付，由罗南村委会直接支付给业主。****购物中心项目被***公司收购已超过四年，罗南村委会并未举证证明存在不能归责于***公司的客观无法付款的情形，因罗南村委会怠于追索或其他利害关系而未收齐款项，不能因此对抗对《承诺书》的履行。项目彻底盘活属于履行期限不明的表述，该条件没有成就的明确期限和标准，不应采信。罗南集团针对罗南村委会的上诉陈述称没有意见。海盛东方公司针对罗南村委会的上诉述称，罗南村委会出具的《承诺书》是无效的承诺，海盛东方公司在之前就已经进入破产程序，罗南村委会无权处分海盛东方公司的任何财产。何少清向一审法院提出诉讼请求：一、罗南集团、罗南村委会连带向何少清返还因受让****国际环保产业城*座*层****号物业使用权支付的出让金1466523元；二、本案诉讼费由罗南集团、罗南村委会负担。一审法院查明：海盛东方公司（承租方、乙方）与罗南村委会（出租方、甲方）签订《土地使用权租赁合同》，主要约定甲方将位于**镇******、****路东西面的土地租赁给乙方，租赁面积约619.3亩，租赁期为25年；甲方有义务协助乙方进行商铺、仓库等基建项目的报建及相关手续的办理（按政策规定需要用甲方的名义），相关费用由乙方自行负责；如因乙方原因导致合同解除，必须在一个月内将生产设备搬走，但商铺、仓库、水电等固定设施属甲方所有，不能拆除，并交清租金、水电费等相关费用，将该土地交还甲方。2012年11月8日，海盛东方公司（出让方、甲方）与何少清（受让方、乙方）签订《物业使用权出让合同》，主要约定甲方是****国际环保产业城项目的投资商，享有该项目全部物业的经营权、使用权；甲方将环保产业城*座*层****号物业使用权出让给乙方，出让期限从合同签订之日起算，截止日期为2031年6月30日，甲方在前款约定的出让期限届满之日起赠送60个月该物业的使用权给乙方；乙方向甲方支付使用权出让金1466523元，并从签约后次月开始将物业前三年的使用权和经营权委托给甲方，由甲方统一对外招商，乙方一次性向甲方支付出让金的，甲方按乙方支付使用权出让金的30%向乙方一次性支付租金回报439957元；甲方在2015年11月8日后7天内将物业交付给乙方；甲方应按规定时间支付乙方固定回报，逾期支付回报款的，逾期超过90天的，乙方有权解除本合同，乙方解除合同的，甲乙双方应退还全部已收款项。同日，海盛东方公司向何少清出具收据，确认已收取何少清交纳的使用权出让金1026566元。2012年12月19日，海盛东方公司向罗南集团、罗南村委会递交《终止申请书》，表示其因商业原因，单方提出即时终止双方签订的《土地使用权租赁合同》，因海盛东方公司在租赁土地上已出资建成了部分物业并已运作几年，实际存在一定的资产和负债，请求罗南集团、罗南村委会同意终止双方签订的《土地使用权租赁合同》并协助处理善后工作，如派人协助清产核资、核算账务和寻求第三方接盘经营等，且明确表示在罗南集团、罗南村委会收到本申请书之时起，即视为海盛东方公司主动放弃上述《土地使用权租赁合同》的履行，为此造成的一切责任由海盛东方公司全部承担。2015年8月，罗南集团、佛山市禅城区********民小组与案外人***公司签订《集体建设用地使用权出让合同》《佛山市禅城区**镇原****项目整体收购合同》，将涉案土地及地上建筑物整体出让给***公司。合同约定***公司应于2015年9月24日前一次性支付集体建设用地使用权出让金220543010元；于2016年8月24日前分三期向罗南集团支付地上建筑物补偿款215429230元。2017年10月17日，罗南村委会、罗南集团出具《承诺书》，内容为“我向广大业主郑重承诺：原****项目与广大业主的债权债务纠纷，由我罗南村委会（南庄镇罗南集团有限公司）具体负责处理，并承诺在8个月时间内处理完毕”。2017年12月26日，佛山市中级人民法院作出（2017）粤06破申53-4号民事裁定，裁定受理江西省**电梯有限公司对海盛东方公司提出的破产清算申请，同时指定广东源浩律师事务所为海盛东方公司管理人。2018年4月11日，罗南村委会出具《承诺书》，内容为“关于海盛东方原债务问题按本金标准支付。但要东西区地上建筑物补偿款，****项目彻底盘活之后，由罗南村委会直接支付业主”。另查明，佛山市****国际环保产业城项目所涉土地使用权尚未有登记，佛山市****国际环保产业城尚未办理规划报建手续。再查明，罗南集团在（2018）粤0604民初26467号案中提交《关于地上建筑物补偿款的支付说明》，内容为“2015年8月8日罗南集团与***公司签订了《集体建设用地使用权出让合同》，合同约定***公司必须在2016年8月24日之前分三期向罗南集团支付完毕人民币215429230元的地上建筑物补偿款。合同签订后，罗南集团曾经多次口头催告，要求***公司支付地上建筑物补偿款，但截至2018年11月20日，***公司未向罗南集团支付任何地上建筑物补偿款”。就涉案国际环保产业城项目有无纳入破产财产，海盛东方公司当庭陈述：****国际环保产业城项目、****购物中心项目均未纳入破产财产。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”何少清与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》的约定符合租赁合同的法律特征，实质上属于租赁合同，故本案为房屋租赁合同纠纷。因无证据证明涉案国际环保产业城项目已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，何少清与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。何少清实际向海盛东方公司支付使用权出让金1026566元，海盛东方公司对此应予返还。对于海盛东方公司的上述债务，罗南村委会、罗南集团于2017年10月17日出具的《承诺书》，内容上仅为“负责处理”，并未作出债务加入的意思表示，而罗南村委会于2018年4月11日出具的《承诺书》则明确表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，上述意思表示已构成债务的加入。虽***公司至今未依照《集体建设土地使用权出让合同》《佛山市禅城区**镇原****项目整体收购合同》的约定，按时支付地上建筑物补偿款215429230元，但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于***公司的客观无法付款的情形，加之“项目彻底盘活”属于期限不明的表述，遵循诚实信用的原则，何少清要求罗南村委会履行承诺，合法合理。罗南村委会作为债务加入人，其承担的责任范围应以主债务人的责任范围为限，何少清诉请超出部分，一审法院不予支持。海盛东方公司与罗南村委会仅为土地租赁合同关系，并非合作开发房地产关系，与何少清就涉案物业签订《物业使用权出让合同》的主体仅为海盛东方公司，何少清以罗南集团系涉案项目开发商为由要求罗南集团承担责任没有合同依据。因罗南集团未在2018年4月11日出具的《承诺书》上签章，故罗南集团未构成债的加入，何少清诉请罗南集团承担付款责任，依据不足，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、罗南村委会于判决发生法律效力之日起十日内，向何少清支付物业使用权出让金1026566元；二、驳回何少清的其他诉讼请求。如罗南村委会未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取8999元，由何少清负担2700元，罗南村委会负担6299元。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。本院依罗南村委会、海盛东方公司的申请向佛山**商业银行股份有限公司调取了何少清在该行的开户信息及相应的银行流水。本院组织当事人对上述证据进行质证。经审查，上述证据有原件予以核对，本院对真实性予以确认。根据上述证据显示，自案涉《物业使用权出让合同》签订后，何少清与海盛东方公司之间未有银行流水交易记录。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。另查明，案涉《物业使用权出让合同》并未约定何少清收取投资回报款账户的固定开户行，且罗南村委会、海盛东方公司亦未向本院提交何少清收取投资回报款的具体账户，本院调取的上述证据亦未查到何少清有收取投资回报款的事实。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系罗南村委会应否向何少清支付物业使用权出让金。****国际环保产业城名下并无土地使用权登记情况，亦未经规划报建。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”之规定，何少清与海盛东方公司签订的《物业使用权出让合同》因涉讼物业未经规划报建而致该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……”据此，何少清有权要求海盛东方公司返还物业使用权出让金1026566元。罗南村委会虽非《物业使用权出让合同》的当事人，但其作为独立承担民事责任的民事主体，于2018年4月11日出具《承诺书》表示“海盛东方原债务问题按本金标准支付”、“由罗南村委会直接支付业主”，系明确的债的加入的意思表示，罗南村委会应对其该民事行为承担民事责任。罗南村委会主张上述《承诺书》无效，缺乏法律依据，本院不予采纳。罗南村委会抗辩称***公司至今未依约按时支付地上建筑物补偿款215429230元，且“项目彻底盘活”的支付条件亦未成就，故其无需向何少清支付物业使用权出让金。但罗南村委会并未举证证明存在不能归责于***公司的客观无法付款的情形，且“项目彻底盘活”属于履行期限不明的表述，何少清请求罗南村委会向其返还物业使用权出让金有理，本院予以维持。罗南村委会作为债务加入人，其承担的责任范围应以主债务人的责任范围为限，故罗南村委会应向何少清返还物业使用权出让金1026566元。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。罗南村委会的上诉主张理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14039元，由上诉人佛山市禅城区南庄镇罗南村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 余珂珂审 判 员 徐允贤审 判 员 黄玉凤二〇一九年十二月十六日法官助理 黄结仪书 记 员 蔡依丽