湖北省大冶市人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0281民初5126号原告：大冶市鑫民物业管理有限公司，住所地：大冶市湛月花园******。法定代表人：冯来源，该公司经理。委托诉讼代理人：程钢，大冶市义诚法律服务所法律工作者。被告：熊定武，男，1961年4月16日出生，汉族，个体业主，住大冶市。被告：叶宗成（曾用名叶宗臣），男，1960年4月8日出生，汉族，住大冶市，上述二被告委托诉讼代理人：汪帮华，湖北远帆律师事务所律师。被告：大冶市凯晟家居有限公司，，住所地：大冶市观山路口法定代表人：陈世秀，该公司经理。委托诉讼代理人：陈甲武，湖北华全律师事务所律师。原告大冶市鑫民物业管理有限公司（以下简称鑫民物业公司）与被告熊定武、叶宗成、大冶市凯晟家居有限公司（以下简称凯晟家居公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鑫民物业公司的委托诉讼代理人程钢、被告熊定武、叶宗成的委托诉讼代理人汪帮华、被告凯晟家居公司的委托诉讼代理人陈甲武均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫民物业公司诉称：2017年1月1日，我公司（甲方）与大冶市康乐花园业主委员会（乙方）订立物业管理协议书一份，合同有效期从2017年1月1日至2019年1月1日，约定乙方将康乐花园物业交由甲方管理。甲方应依据协议做好服务工作，按约定向乙方业主收取物业管理费。商业用房按每平方米每月1元收取物业管理费，逾期不缴纳的，每天按照应缴纳物业管理费的1%收取违约金。协议订立后，我公司按约履行了相关义务，并多次向被告催收物业管理费，但被告互相推诿，至今分文未付。故诉请法院判令被告凯晟家居公司、熊定武、叶宗成按约定向我公司交纳物业管理费212800元（自2017年1月起至2019年1月止），被告熊定武、叶宗成共同辩称，原告要求其支付物业费没有事实和法律依据。2015年11月，其与当时被告凯晟家居公司的法定代表人陈敏青订立房屋租赁合同明确约定，被告凯晟家居公司在租赁期间对使用房屋所产生的一切费用均由其承担，原告并非是2017年1月1日与大冶市康乐花园业主委员会签订协议，而是2006年6月1日与业主委员会签订物业管理服务协议，前期均由原告向被告凯晟家居公司收取，且被告凯晟家居公司在起诉时已明确说明不起诉熊定武和叶宗成，只是立案时需要，被告凯晟家居公司之前诉讼中也有要求原告撤回对其起诉的申请，综上，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。被告凯晟家居公司辩称，一、被告凯晟家居公司并不是法律意义上的业主，不具有交纳物业费的义务。二、被告凯晟家居公司不是《物业管理协议》的签订人，该协议对被告凯晟家居公司不具有约束力。三、大冶市康乐花园业主委员会与原告鑫民物业公司签订的《物业管理协议》其合法有效性存在瑕疵，不应作为交纳物业管理费的依据。四、原告鑫民物业公司并未向被告凯晟家居公司提供物业服务，因此无权向被告凯晟家居公司收取物业管理费。2016年1月1日，在大冶市派出所的协调下，其与原告达成一份《物业管理协议》，该协议为2016年全年的物业管理合同，协议第三条明确约定，原告必须依据物业管理条例有关规定给被告尽到必要的物业管理服务，而2017年其租赁的房屋屋顶漏水时，其多次要求原告进行维修，原告以未签订物业管理合同予以拒绝，最后其通过保险公司理赔。综上，请求法院驳回原告鑫民物业公司要求被告凯晟家居公司交纳物业管理费的诉讼请求。经审理查明，2005年11月10日，被告熊定武、叶宗成（合同甲方）与当时被告凯晟家居公司的法定代表人陈敏青（合同乙方）订立房屋租赁合同一份，约定被告熊定武、叶宗成将其共同购买的观山集市康乐花园综合楼一、二层出租给被告陈敏青使用，出租总面积为7600平方米。房屋租赁期限为15年。乙方在租赁期间必须爱护甲方房屋，乙方在房屋中的装修费、水电费、卫生费等所发生的一切费用均由乙方承当。同时，双方对房屋租金、租金交纳方式等进行了约定。2017年，原告鑫民物业公司（甲方）与大冶市康乐花园业主委员会（乙方）订立物业管理协议书一份，约定乙方将康乐花园区域内的物业交由甲方管理，甲方应依据协议负责小区内的物业管理、公共配套设施的维修、养护，保持小区公共地方的环境卫生，负责小区门卫以及公共秩序管理。甲方按约定向乙方业主收取物业管理费。物业管理服务收费标准，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米在2016年收费标准的基础上涨0.1元；商业用房按每平方米每月1元收取，每月1日为交纳物业管理费的日期。逾期不缴纳的，每天按照应缴纳物业管理费的1%收取违约金。协议订立后，原告鑫民物业公司按约履行了相关义务，并向三被告催收物业管理费，但三被告互相推诿，至今分文未付。因此成讼。同时查明，2016年1月1日，原告鑫民物业公司（甲方）与被告凯晟家居公司（乙方）的法定代表人陈敏青签订一份《物业管理协议》，约定：本协议签订的为2016年全年物业管理费用，如合作愉快择时续订，2016年全年的物业管理费用合计21600元，付款方式为每半年一次，分两次付清；甲方必须依据《中华人民共和国物业管理条例》有关规定给乙方尽到必要的物业管理服务，例如公共设施的维护及养护、屋顶漏水维修等。2015年，本院立案受理原告鑫民物业公司诉被告陈敏青、凯晟家居公司、熊定武、叶宗成物业服务合同纠纷一案，并作出（2015）鄂大冶民初字第00530号民事判决，被告凯晟家居公司、陈敏青不服判决提起上诉，二审中，原告鑫民物业公司申请撤回起诉，并已征得上诉人陈敏青、凯晟家居公司同意，黄石市中级人民法院作出（2015）鄂黄石中民二终字第00184号民事裁定，裁定：一、撤销大冶市人民法院（2015）鄂大冶民初字第00530号民事判决；二、准许原审原告鑫民物业公司撤回起诉。本院认为，合同双方当事人应按约履行各自义务。大冶市康乐花园业主委员会代表康乐花园业主与原告鑫民物业公司订立的物业管理合同，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。该合同对康乐花园区域内的业主均具有约束力。原告鑫民物业公司和康乐花园区域内的业主应依据物业管理合同履行各自的义务。被告熊定武、叶宗成系康乐花园区域内业主，其将二人共同购买的房屋租赁给陈敏青，陈敏青又将所租赁的房屋交付给被告凯晟家居公司使用。《物业管理条例》第四十一条第一款规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告熊定武、叶宗成与陈敏青签订的租赁合同中已约定在房屋中的装修费、水电费、卫生费等所发生的一切费用均由陈敏青负担，陈敏青作为当时被告凯晟家居公司的法定代表人，将诉争房屋交由被告凯晟家居公司使用后，被告凯晟家居公司作为物业使用人应交纳相应的物业管理费，被告熊定武、叶宗成作为业主，应对上述物业管理费负连带交纳责任。关于物业费的计算标准问题，因2017年原告与大冶市康乐花园业主委员会签订的物业管理协议书中对于商业用房物业费的计算标准并未事先听取该商业用房的所有权人被告熊定武、叶宗成和使用权人被告凯晟家居公司的意见，且该商业用房物业收费标准远高于市场价格，本院酌情参照2016年原告与被告凯晟家居公司的《物业管理协议》标准计算，为每年21600元。被告凯晟家居公司辩称其非法律意义上的业主，亦非《物业管理协议》签订人，《物业管理协议》对其没有约束力，理由不成立，本院不予支持。被告凯晟家居公司辩称2017年其租赁的房屋屋顶漏水时，其多次要求原告进行维修，原告以未签订物业管理合同予以拒绝，最后其通过保险公司理赔，原告鑫民物业公司未尽到必要的物业管理服务。根据在案证据显示，2017年6月29日被告凯盛家居公司的家具损失系因大暴雨导致雨水无法排出倒灌至卖场所致，并非因屋顶漏雨导致，因此被告凯盛家居公司以此主张原告未尽到物业管理维修服务的观点不能成立。关于被告凯晟家居公司主张其聘用了门卫、保洁员和水电维修人员，原告鑫民物业公司未对其公司提供物业管理服务，被告凯晟家居公司聘用门卫、保洁员和水电维修人员，系其自身经营需要，其内部保安、保洁、水电维修不属于《物业管理协议》约定的原告鑫民物业公司提供服务的范围。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决如下：一、被告大冶市凯晟家居有限公司定于本判决生效之日起十五日内向原告大冶市鑫民物业管理有限公司支付自2017年1月至2019年1月期间的物业服务管理费45000元；二、被告熊定武、叶宗成对上述款项承担连带清偿责任；三、驳回原告大冶市鑫民物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4492元，由被告大冶市凯晟家居有限公司、熊定武、叶宗成共同负担925元，由原告大冶市鑫民物业管理有限公司负担3567元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审 判 长  许馨文人民陪审员  陆建霞人民陪审员  袁海涛二〇一九年十二月三十日书 记 员  刘 瑶